BAB 3 Analisa Pasar

STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN JSI RESORT, PT KONTEK AJA| PROVALINDO CONSULTING
ANALISA PASAR
3
3.1 MAKRO EKONOMI NASIONAL
Analisa makro ekonomi dilakukan untuk memberikan proyeksi yang lebih akurat terhadap kondisi
makro ekonomi dan hubungannya dengan kondisi pasar. Pertumbuhan PDB pada triwulan III 2019
tetap stabil dan tercatat 5,02% (yoy), meskipun sedikit melambat dari capaian pertumbuhan 2
Laporan Kebijakan Moneter Triwulan III 2019 Bank Indonesia triwulan sebelumnya sebesar 5,05%
(yoy). Konsumsi rumah tangga menopang daya tahan pertumbuhan ekonomi nasional didukung oleh
terjaganya konsumsi masyarakat berpendapatan rendah dengan penyaluran bantuan sosial
Pemerintah, semakin besarnya kelompok masyarakat berpendapatan menengah, serta dampak
positif konsistensi kebijakan moneter menjaga stabilitas harga. Investasi bangunan juga tetap
tumbuh cukup baik sejalan dengan pembangunan proyek-proyek infrastruktur strategis nasional.
Sementara itu, perbaikan ekspor belum kuat akibat permintaan dan harga komoditas global yang
menurun, yang kemudian berpengaruh pada menurunnya impor dan melemahnya investasi
nonbangunan. Secara spasial, pertumbuhan ekonomi ditopang oleh konsumsi rumah tangga yang
tetap kuat di berbagai wilayah, dan pertumbuhan investasi yang tetap baik terkait proyek strategis
nasional di Sulawesi, Kalimantan, dan Jawa. Kinerja ekspor di beberapa daerah membaik, termasuk
ekspor manufaktur seperti otomotif dari Jawa dan besi baja dari Sulawesi. Pertumbuhan ekonomi
diperkirakan akan membaik pada triwulan IV-2019 sesuai pola musimannya sejalan dengan ekspansi
kebijakan fiskal sehingga secara keseluruhan tahun 2019 dapat mencapai sekitar 5,1%.
Inflasi IHK pada Oktober 2019 tercatat sebesar 0,02% (mtm), setelah pada bulan sebelumnya
mencatat deflasi 0,27% (mtm). Secara tahunan, inflasi IHK Oktober 2019 tercatat 3,13% (yoy),
menurun dibandingkan dengan inflasi September 2019 sebesar 3,39% (yoy). Inflasi yang terkendali
didorong oleh menurunnya inflasi pada kelompok inti seiring ekspektasi inflasi yang baik dan
konsistensi kebijakan moneter menjaga stabilitas harga, permintaan agregat yang terkelola baik,
nilai tukar yang bergerak sesuai dengan fundamentalnya, serta pengaruh harga global yang minimal.
Kelompok volatile food kembali mengalami deflasi, meskipun tidak sedalam perkembangan bulan
sebelumnya. Sementara Bank Indonesia Laporan Kebijakan Moneter Triwulan III 2019 3 itu, inflasi
administered prices tercatat stabil. Dengan perkembangan tersebut, inflasi 2019 secara kumulatif
sampai Oktober 2019 tercatat 2,22% (ytd). Bank Indonesia memprakirakan inflasi yang rendah akan
berlanjut sehingga inflasi IHK 2019 berada di sekitar 3,1%. Ke depan, Bank Indonesia tetap konsisten
menjaga stabilitas harga dan memperkuat koordinasi kebijakan dengan Pemerintah, baik di tingkat
pusat maupun daerah, guna memastikan inflasi terjaga dalam kisaran sasaran.
Analisa Pasar | 3 - 1
Sementara itu untuk Nilai Tukar Rupiah, pada November 2019, Rupiah secara rata-rata mengalami
apresiasi 0,42%, meskipun secara point to point mengalami depresiasi 0,41% dibandingkan dengan
level akhir Oktober 2019. Dengan perkembangan tersebut Rupiah sejak awal tahun sampai dengan
20 November 2019 menguat 2,03% (ytd). Penguatan Rupiah didukung oleh pasokan valas dari para
eksportir dan aliran masuk modal asing yang tetap berlanjut didorong prospek ekonomi Indonesia
yang tetap terjaga, daya tarik pasar keuangan domestik yang tetap besar, serta ketidakpastian pasar
keuangan global yang sedikit mereda. Ke depan, Bank Indonesia memandang nilai tukar Rupiah
tetap stabil sesuai dengan fundamentalnya dan mekanisme pasar yang terjaga. Prakiraan ini
ditopang oleh prospek NPI yang tetap baik seiring berlanjutnya aliran masuk modal asing ke
Indonesia dipicu oleh berlanjutnya berbagai faktor positif. Untuk mendukung efektivitas kebijakan
nilai tukar dan memperkuat pembiayaan domestik, Bank Indonesia terus mengakselerasi
pendalaman pasar keuangan, baik pasar uang maupun pasar valas.
Tabel 3.1 Indikator Makro Ekonomi Nasional Tahun 2016 – Triwulan III 2019
Indikator Satuan 2016 2017 2018 Trw I 2019 Trw II 2019 Trw III 2019
Pertumbuhan Ekonomi % yoy 5,0 5,07 5,17% 5,07% 5,05% 5,02%
Inflasi Tahunan % 3,02 3,61 3,13 2,62 3,32% 3,33%
13.55 13.56 14.23 14.460 14.111 14.159
Nilai Tukar Rata-rata Rp/USD
0 8 1
Suku Bunga - BI Rate % 4,75 4,25 5,83 5,87 5,89 5,52
Sumber: BPS, Bank Indonesia, 2019 (diolah)
3.1.1 Pertumbuhan Ekonomi

Pertumbuhan PDB pada triwulan III 2019 tercatat 5,02% (yoy), sedikit melambat dari capaian
pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 5,05% (yoy) (Tabel 3.1). Konsumsi rumah tangga
menopang daya tahan pertumbuhan ekonomi nasional didukung oleh terjaganya konsumsi
masyarakat berpendapatan rendah dengan penyaluran bantuan sosial pemerintah, semakin
besarnya kelompok masyarakat berpendapatan menengah, serta dampak positif konsistensi
kebijakan moneter menjaga stabilitas harga. Investasi bangunan juga tetap tumbuh cukup baik
sejalan dengan pembangunan proyek-proyek infrastruktur strategis nasional. Sementara itu,
perbaikan ekspor belum kuat akibat permintaan dan harga komoditas global yang menurun, yang
kemudian berpengaruh pada menurunnya impor dan melemahnya investasi nonbangunan. Secara
spasial, pertumbuhan ekonomi ditopang oleh konsumsi rumah tangga yang tetap kuat di berbagai
wilayah, dan pertumbuhan investasi yang tetap baik terkait proyek strategis nasional di Sulawesi,
Kalimantan, dan Jawa. Kinerja ekspor di beberapa daerah membaik, termasuk ekspor manufaktur
seperti otomotif dari Jawa dan besi baja dari Sulawesi. Pertumbuhan ekonomi diperkirakan akan
membaik pada triwulan IV-2019 sesuai pola musimannya sejalan dengan ekspansi kebijakan fiskal
sehingga secara keseluruhan tahun 2019 dapat mencapai sekitar 5,1%.
Grafik 3.1 Pertumbuhan Ekonomi Nasional Tahun 2014 – Triwulan III 2019
5.20%
5.15% 5.17%
5.10%
5.05% 5.07% 5.07%

5.05%
5.00% 5.02%
5.00%
4.95%
4.90%
2016 2017 2018 Trw I 2019 Trw II 2019 Trw III 2019
Sementara pertumbuhan ekonomi menurun, Permintaan domestik, terutama konsumsi rumah

tangga, menjadi penopang pertumbuhan ekonomi Indonesia di tengah berlangsungnya pelemahan
ekonomi global. Konsumsi rumah tangga pada triwulan III 2019 tetap tumbuh tinggi mencapai 5,01%
(yoy), meskipun melambat dibandingkan pertumbuhan pada triwulan sebelumnya sebesar 5,17%
(yoy). Pertumbuhan konsumsi rumah tangga yang tetap tinggi didorong antara lain oleh konsumsi
dari kelompok pendapatan masyarakat berpendapatan rendah yang tetap baik. Hal ini tercermin dari
Nilai Tukar Petani (NTP) yang tumbuh positif dan berada pada tren meningkat, serta Indeks
Keyakinan Konsumen (IKK) kelompok konsumen dengan pengeluaran Rp1-2 juta per bulan yang
berada pada zona positif (di atas 100). Di samping itu, kebijakan stimulus fiskal pemerintah melalui
penyaluran bantuan sosial, seperti Program Keluarga Harapan (PKH) dan Bantuan Pangan Nontunai
(BPNT) yang terus berlangsung turut berdampak positif dalam menopang konsumsi rumah tangga,
khususnya bagi kelompok berpendapatan rendah
Tabel 3.2 Pertumbuhan Ekonomi Sisi Pengeluaran
Tahun
Komponen PDB Pengeluaran Trw I Trw II Trw III
2017 2018
2019 2019 2019
Konsumsi Rumah Tangga 4,94 5,05 5,02 5,17 5,01
Konsumsi Lembaga Nonprofit Melayani Rumah 7,44
6,93 9,08 16,95 15,28
Tangga
Konsumsi Pemerintah 2,13 4,80 5,21 8,25 0,98
Investasi 6,15 6,67 5,03 5,01 4,21
Investasi Bangunan 6,24 5,45 5,48 5,46 5,03
Investasi Nonbangunan 5,90 10,31 3,69 3,70 1,95
Ekspor 8,91 6,48 -1,86 -1,98 0,02
Impor 8,06 12,04 -7,36 -6,78 -8,61
PDB 5,07 5,17 5,07 5,05 5,02
Sementara itu dari sisi lapangan usaha (LU), pertumbuhan ekonomi ditopang terutama oleh
perbaikan kinerja sektor sekunder dan sektor tersier. Perbaikan sektor sekunder pada triwulan III
2019 didorong oleh pertumbuhan LU industri pengolahan yang meningkat. Di sektor tersier,
sebagian besar LU menunjukkan pertumbuhan yang meningkat dan tetap tinggi. Sementara itu,
kinerja sektor primer mengalami perlambatan, terutama dipengaruhi oleh LU pertanian, peternakan,
kehutanan dan perikanan yang tumbuh lebih lambat di tengah perbaikan LU pertambangan dan
penggalian. Kinerja sektor primer melambat dipengaruhi oleh LU pertanian, peternakan, kehutanan,
dan perikanan yang tumbuh lebih rendah.1 LU pertanian, peternakan, kehutanan dan perikanan
tumbuh 3,08% (yoy) pada triwulan III 2019, melambat dari triwulan sebelumnya yang tumbuh 5,33%
(yoy). Perlambatan tersebut antara lain disebabkan oleh telah selesainya masa panen dan pengaruh
dari musim kemarau yang cukup panjang sehingga memengaruhi produksi pertanian, khususnya
produksi tanaman pangan dan hortikultura. Pertumbuhan yang lebih rendah. Berikut tabel
pertumbuhan ekonomi sisi lapangan usaha.
Tabel 3.3 Pertumbuhan Ekonomi Sisi Lapangan Usaha
Tahun
Komponen PDB Pengeluaran 201 Trw I Trw II Trw III
2017
8 2019 2019 2019
Pertanian, Peternakan, Kehutanan, dan Perikanan 3,87 3,91 1,81 5,33 3,08
Pertambangan dan Penggalian 0,66 2,16 2,32 -0,71 1,94
Industri Pengolahan 4,29 4,27 3,86 3,54 4,15
Listrik, Gas, Air Bersih, dan Pengadaan Air 1,76 5,47 4,48 2,65 3,81
Kontruksi 6,80 6,09 5,91 5,69 5,65
Perdagangan dan Penyediaan Akomodasi dan Makanan 4,86
4,63 5,10 5,38 4,80
dan Minuman
Transportasi, Pergudangan, Informasi dan Komunikasi 9,12 7,03 7,35 7,88 8,02
Jasa Keuangan, Real Estate, dan Jasa Perusahaan 5,43 4,87 7,33 6,07 6,95
Jasa-Jasa Lainnya 4,37 6,85 7,13 8,39 6,43
PDB 5,07 5,17 5,07 5,05 5,02
3.1.2 Inflasi
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) pada triwulan III 2019 tetap terkendali dalam sasaran inflasi.
Inflasi IHK tercatat 0,15% (qtq), menurun dari 1,69% (qtq) pada triwulan sebelumnya. Penurunan
inflasi disebabkan oleh deflasi pada kelompok volatile food dan administered prices di tengah
meningkatnya inflasi inti. Kelompok volatile food mengalami deflasi yang cukup dalam, yakni sebesar
1,63% (qtq) setelah pada triwulan sebelumnya mencatatkan inflasi yang cukup tinggi 5,58% (qtq).
Deflasi pada kelompok volatile food didukung terjaganya pasokan seiring dengan masuknya periode
panen. Kelompok administered prices juga mencatat deflasi sebesar 0,75% (qtq), menurun dari
inflasi sebesar 0,55% (qtq) pada triwulan sebelumnya, seiring dengan berlanjutnya koreksi pada tarif
angkutan udara. Sementara itu, inflasi inti pada triwulan III 2019 meningkat dari 0,82% (qtq) pada
triwulan II 2019 menjadi 1,06% (qtq). Peningkatan inflasi inti terutama disebabkan oleh
meningkatnya harga emas perhiasan sejalan dengan tingginya permintaan. Memasuki triwulan IV
2019, inflasi IHK tetap terkendali pada level yang rendah dan stabil. Inflasi IHK pada Oktober 2019
tercatat 0,02% (mtm), setelah pada bulan sebelumnya deflasi 0,27% (mtm). Inflasi yang tetap rendah
tersebut ditopang oleh menurunnya inflasi pada kelompok inti dan deflasi pada kelompok volatile
food. Sementara itu, inflasi administered prices tercatat stabil. Inflasi inti yang menurun terutama
dipengaruhi oleh melambatnya harga emas perhiasan, sedangkan komoditas lainnya seperti mi serta
nasi dan lauk masih menjadi penyumbang inflasi. Sementara itu, kelompok volatile food kembali
mengalami deflasi ditopang oleh ketersediaan pasokan yang memadai seiring dengan masuknya
periode panen. Di sisi lain, inflasi kelompok administered prices tercatat stabil disumbang terutama
oleh komoditas rokok sejalan dengan kenaikan harga cukai rokok secara gradual di tengah
berlanjutnya deflasi tarif angkutan udara. Dengan perkembangan tersebut, inflasi IHK sampai
dengan bulan Oktober 2019 mencapai 2,22% (ytd), atau secara tahunan tercatat 3,13% (yoy),
menurun dibandingkan dengan inflasi September 2019 sebesar 3,39% (yoy). Berikut laju inflasi
Indonesia tahun 2019 hingga Bulan November:
Grafik 3.2 Laju Inflasi Indonesia Tahun 2019 (%)
4.00%
3.49% 3.39%
3.50%
3.13% 3.00%
3.00% 2.82% 2.83%
2.57% 2.48%
2.50% 3.32% 3.28% 3.32%
2.00%
1.50%
1.00%
0.50%
0.00%
ri ri et ril ei ni li s
be
r
be
r
be
r
nua r ua ar Ap M Ju Ju
ustu m to m
Ja b M e
Fe Ag pt Ok ve
Se No
Sumber: Bank Indonesia, 2019 (diolah)
3.1.3 Nilai Tukar Rupiah

Nilai tukar Rupiah menguat sejalan dengan kinerja Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) yang
membaik. Pada November 2019, Rupiah secara rata-rata mengalami apresiasi 0,42%, meskipun
secara point to point mengalami depresiasi 0,41% dibandingkan dengan level pada akhir Oktober
2019 . Dengan perkembangan tersebut Rupiah sejak awal tahun sampai dengan 20 November 2019
menguat 2,03% (ytd). Penguatan Rupiah didukung oleh pasokan valas dari para eksportir dan aliran
masuk modal asing yang tetap berlanjut didorong prospek ekonomi Indonesia yang tetap terjaga,
daya tarik pasar keuangan domestik yang tetap besar, serta ketidakpastian pasar keuangan global
yang sedikit mereda. Dinamika Rupiah Triwulan III 2019 menopang ketahanan eksternal. Pada
triwulan III 2019, Rupiah mengalami penguatan sebesar 0,95% secara rerata. Perkembangan
tersebut didukung pasokan supply valas di pasar valas domestik terutama berasal dari eksportir dan
penjualan valas nasabah nonresiden untuk pembelian aset domestik. Aliran masuk modal asing
masih berlanjut ditopang persepsi positif investor terhadap perekonomi Indonesia ke depan yang
tetap terjaga dan daya tarik pasar keuangan domestik yang tetap besar. Perekonomian yang
kondusif tersebut juga tercermin dari inflasi yang rendah dan stabil serta posisi cadangan devisa
yang masih tetap tinggi sampai dengan triwulan III 2019. Selain itu, keputusan Bank Indonesia
menurunkan suku bunga kebijakan BI7DRR sejak Juli 2019 turut memberikan sentimen positif pada
Rupiah. Dinamika Rupiah tersebut juga sejalan dengan pergerakan mayoritas mata uang negara
peers yang dipengaruhi optimisme negosiasi perjanjian dagangantara AS dan Tiongkok sehingga
ketidakpastian pasar keuangan global sedikit mereda serta prospek kebijakan moneter global yang
lebih longgar. Kondisi tersebut pada gilirannya memberikan sentimen positif penguatan Rupiah
sehingga menopang ketahanan eksternal sejalan dengan kinerja NPI yang membaik.
Grafik 3.3 Perkembangan Nilai Tukar Rupiah terhadap US Dollar Tahun 2015 – 2019 Triwulan II
Rp14,600.00
Rp14,400.00 Rp14,460.00
Rp14,200.00 Rp14,231.00
Rp14,159.00
Rp14,111.00
Rp14,000.00
Rp13,800.00
Rp13,600.00
Rp13,550.00 Rp13,568.00
Rp13,400.00
Rp13,200.00
Rp13,000.00
Sumber: Bank Indonesia, 2019
3.1.4 Suku Bunga BI 7-Day (Reverse) Repo Rate

Sasaran operasional kebijakan moneter yaitu suku bunga pasar uang antar bank tenor overnight
(PUAB O/N) terjaga di kisaran suku bunga kebijakan moneter (BI7DRR). Pelonggaran kebijakan
moneter melalui penurunan suku bunga kebijakan (BI7DRR) Juli-Oktober 2019 juga ditransmisikan
dengan baik ke suku bunga pasar uang. Rata-rata harian (RRH) suku bunga PUAB O/N pada triwulan
III 2019 tercatat 5,52%, menurun dibandingkan dengan RRH pada triwulan sebelumnya yang sebesar
5,89%, serta berada di sekitar suku bunga kebijakan BI-7DRR. Pada Oktober 2019, suku bunga PUAB
O/N terjaga di kisaran level suku bunga kebijakan yaitu sebesar 5,04% (Grafik 3.33). Dengan
demikian, RRH suku bunga PUAB O/N pada Oktober 2019 lebih rendah 20 bps dibandingnya dengan
RRH suku bunga PUAB O/N bulan sebelumnya sebesar 5,24%. Penurunan RRH suku bunga PUAB O/N
tersebut selaras dengan penurunan suku bunga kebijakan sebesar 25 bps pada Oktober 2019. Lebih
lanjut, penurunan suku bunga PUAB juga tercatat pada tenor yang lebih panjang antara lain tenor 2-
4 hari, 1 minggu, dan 2 minggu dengan penurunan RRH suku bunga masingmasing 20 bps, 24 bps,
dan 28 bps.
Grafik 3.4 Pertumbuhan BI Rate Tahun 2016 –Tahun 2019 Triwulan II
7.00%
6.00%
5.83% 5.87% 5,89%
5.00% 5.52%
4.75% 4.75%
4.00%
3.00%
2.00%
1.00%
0.00%
Sumber: Bank Indonesia, 2019
3.1.5 Perkembangan Investasi

Berdasarkan data realisasi investasi Triwulan II 2019, total investasi mencapai Rp200,5 triliun
meningkat sebesar 13,7% dibandingkan dengan periode yang sama tahun 2018. Capaian investasi ini
berhasil menyerap tenaga kerja Indonesia sebanyak 255.314 orang. Nilai investasi selama Triwulan II
Tahun 2019 untuk Penanaman Modal Dalam Negeri (PMDN) sebesar Rp 95,6 triliun, meningkat
18,6% dari periode yang sama pada tahun 2018. Sementara nilai investasi untuk Penanaman Modal
Asing (PMA) sebesar Rp 104,9 Triliun. BKPM juga mencatat realisasi investasi (PMDN & PMA) selama
periode Triwulan II 2019 berdasarkan lokasi proyek (5 besar) adalah: Jawa Barat (Rp 31,4 triliun,
15,6%); Daerah Khusus Ibukota Jakarta (Rp 29,8 triliun, 14,9%); Jawa Timur (Rp 14,9 triliun, 9,7%);
Jawa Tengah (Rp 14,7 triliun, 7,4%) dan Banten (Rp 12,1 triliun, 6,0%). Sedangkan realisasi investasi
(PMDN & PMA) periode Triwulan II 2019 berdasarkan sektor usaha (5 besar) adalah: Transportasi,
Gudang, dan Telekomunikasi (Rp 34,5 triliun, 17,2%), Listrik, Gas dan Air (Rp 23,7 triliun, 11,8%),
Industri Makanan (Rp 12,7 triliun, 8,6%); Tanaman Pangan, Perkebunan, dan Peternakan (Rp 16,9
triliun, 8,4%); dan Pertambangan (Rp 15,1 triliun, 7,5%). Pada Triwulan II 2019, realisasi investasi di
Jawa sebesar Rp 108,8 triliun dan realisasi investasi di luar Jawa sebesar Rp 91,7 triliun. Realisasi
penyerapan tenaga kerja pada Triwulan II 2019 mencapai 255.314 orang yang terdiri dari 141.153
orang di proyek PMDN dan sebanyak 114.161 orang d proyek PMA.
Grafik 3.5 Realisasi Penanaman Modal Triwulan Tahun 2017 – 2019 Triwulan II (Rp. Triliun)
250
200
150
100
50
0
2017 2017 2017 2017 2018 2018 2018 2018 2019 2019
TW I TW II TW III TW IV TW I TW II TW III TW IV TW I TW II
PMA PMDN TOTAL

Sumber: Badan Koordinasi Penanaman Modal, 2019
3.2 GAMBARAN EKONOMI PROVINSI JAWA BARAT

Provinsi Jawa Barat secara geografis terletak di antara 5 050’ – 7050’ Lintang Selatan dan 104 048’ –
108048’ Bujur Timur, dengan batas wilayah sebelah utara berbatasan dengan Laut Jawa dan DKI
Jakarta, sebelah Timur berbatasan dengan Provinsi Jawa Tengah, sebelah selatan berbatasan dengan
Samudera Indonesia, dan sebelah barat berbatasan dengan Provinsi Banten. Luas wilayah Provinsi
Jawa Barat meliputi wilayah daratan seluas 3.710.061,32 Ha. Sebagian besar wilayah
kabupaten/kota di Jawa Barat berbatasan dengan laut sehingga wilayah Jawa Barat memiliki garis
pantai cukup panjang, yaitu 755,83 km. Jawa Barat memiliki lahan yang subur, berasal dari endapan
vulkanis serta banyaknya aliran sungai sehingga menyebabkan sebagian besar dari luas tanahnya
digunakan untuk pertanian. Desentralisasi menjadi faktor penting dalam hal percepatan
pembangunan di suatu daerah, kebijakan tersebut diharapkan berimplikasi terhadap daerah yang
tertinggal, dan diharapkan daerah tersebut mampu untuk mengidentifikasi kebutuhannya dan
membuat strategi untuk keperluan daerahnya serta menggali potensi sumber daya alam dan sumber
daya manusia. Mengingat jumlah penduduk Jawa Barat sudah diatas angka 43 juta jiwa. Saat ini
Provinsi Jawa Barat memiliki 18 Kabupaten dan 9 Kota. Banyaknya kecamatan berjumlah 626,
sedangkan desa dan kelurahan berjumlah 5.962.
3.2.1 LAJU PERTUMBUHAN EKONOMI

Perekonomian Jawa Barat tahun 2018 tumbuh sebesar 5,64 persen. Angka pertumbuhan ini lebih
tinggi dibandingkan tahun 2017 sebesar 5,29 persen. Pertumuhan ekonomi tahun 2018 didorong
oleh semua kategori kecuali kategori pertambangan dan penggalian yang mengalami pertumbuhan
negatif masing-masing sebesar -4,11 persen. Laju pertumbuhan tertinggi adalah kategori Real Estat
sebesar 9,64 persen
Grafik 3.6 Laju Pertumbuhan Ekonomi Provinsi Jawa Barat Tahun 2014 - 2018 (%)
12 5.64
5.66 5.35
5.09
10 5.05
6 5.02 5 5.07 5.18

4.08
4
0
2014 2015 2016 2017 2018
Nasional Jawa Barat
Sumber: BPS Provinsi Jawa Barat, 2019
Sektor industri pengolahan merupakan sektor yang memiliki konstribusi paling besar terhadap PDRB
Jawa Barat tahun 2018 dengan share mencapai 42,16 persen, turun sebesar 42,24 persen dibanding
tahun 2017. Disusul oleh sektor perdagangan besar dan eceran; reparasi mobil dan sepeda motor
sebesar 14,87 persen atau turun dari tahun sebelumnya yang mencapai 15,08 persen. Sementara
itu, sektorsektor yang mengalami peningkatan dari tahun sebelumnya antara lain pertanian,
kehutanan dan perikanan; konstruksi; penyedia akomodasi dan makanan minuman; real estat; jasa
perusahaan; jasa pendidikan; dan jasa lainnya. Adapun sektor jasa kesehatan dan kegiatan sosial
hanya naik tipis 0,01 persen.
PDRB per kapita sering menjadi acuan untuk mengukur tingkat kesejahteraan penduduk. Semakin
tinggi PDRB perkapita suatu daerah, semakin baik tingkat perekonomian daerah tersebut walaupun
ukuran ini belum mencakup faktor kesenjangan pendapatan antar penduduk. Meskipun masih
terdapat keterbatasan, indikator ini sudah cukup memadai untuk mengetahui tingkat perekonomian
suatu daerah dalam lingkup makro, paling tidak sebagai acuan memantau kemampuan daerah dalam
menghasilkan produk domestik barang dan jasa. Pada tahun 2018 PDRB per kapita atas harga
berlaku Provinsi Jawa Barat sebesar 40,30 juta rupiah mengalami peningkatan dibandingkan tahun
2017 sebesar 37,18 juta atau naik sebesar 8,41 persen.
Tabel 3.4 Laju Perumbuhan PDRB Atas Dasar Harga Konstan 2010 Provinsi Jawa Barat 2014 -
2018 (%)
Tahun
Provinsi 2016 2017* 2018**
Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan 5,70 1,60 2,11
Pertambangan dan Penggalian -0,97 -2,02 -4,11
Industri Pengolahan 4,77 5,35 6,49
Pengadaan Listrik dan Gas 3,37 11,42 0,02
Pengadaan Air, Pengelolaan Sampah, Limbah dan Daur Ulang 6,33 7,13 4,96
Kontruksi 5,02 7,24 7,48
Perdagangan Besar dan Eceran, Reparasi Mobil dan Sepeda Motor 4,42 4,55 4,19
Transportasi dan Pergudangan 8,84 4,83 5,36
Tahun
Provinsi 2016 2017* 2018**
Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum 9,35 8,37 8,15
Informasi dan Komunikasi 14,27 11,85 9,14
Jasa Keuangan dan Asuransi 11,89 3,48 4,53
Real Estat 6,51 9,31 9,64
Jasa Perusahaan 8,16 8,42 8,64
Administrasi Pemerintahan, Pertanahan dan Jaminan Sosial Wajib 3,01 4,64 1,59
Jasa Pendidikan 7,61 8,67 5,71
Jasa Kesehatan dan Kegiatan Sosial 9,48 8,38 7,90
Jasa Lainnya 8,73 9,78 6,69
PDRB 5,66 5,35 5,64
3.2.2 Inflasi
Inflasi menggambarkan kondisi makro perekonomian suatu daerah. Karena Inflasi akan
mempengaruhi daya beli masyarakat dan pola investasi. Semakin tinggi tingkat inflasi maka daya beli
masyarakat akan turun dan investasi akan terhambat sehingga mempengaruhi kesejahteraan
masyarakat. Inflasi gabungan 7 (tujuh) kota IHK di Jawa Barat terdiri dari Kota Cirebon, Kota Bekasi,
Kota Depok, Kota Sukabumi, Kota Bandung, Kota Tasikmalaya dan Kota Cirebon. Sepanjang Tahun
2018, Gabungan 7 (tujuh) kota IHK di Jawa Barat mengalami 9 (sembilan) kali inflasi dan hanya 3
(tiga) kali deflasi. Inflasi tertinggi terjadi pada bulan Januari 2018 sebesar 0,83 persen. Sementara
deflasi terparah terjadi di bulan September2018, dimana IHK mengalami penurunan hingga 0,18
persen.
Grafik 3.7 Laju Pertumbuhan Ekonomi Provinsi Sumatera Utara Tahun 2014 – 2018 (%)
8
3.61
7 3.13
3.35
6 3.02
4 3.63 3.54
3 2.73 2.75
0
2015 2016 2017 2018
Jawa Barat Nasional

3.3 GAMBARAN EKONOMI KABUPATEN BOGOR

Kabupaten Bogor memiliki luas ± 298.838,31 Ha. Secara geografis terletak di antara 6 018'0" –
6047'10" Lintang Selatan dan 106 023'45" – 107013'30" Bujur Timur, yang berbatasan langsung
dengan DKI Jakarta sebagai ibukota negara dan kota-kota penyangga DKI Jakarta yakni, Tangerang,
Bekasi dan Depok, sehingga Kabupaten Bogor banyak terpengaruh dari kegiatan-kegiatan di kota-
kota tesebut khususnya DKI Jakarta termasuk perekonomian dan kepadatan ruang dan aktivitasnya.
Menurut data dari BPS Kabupaten Bogor, jumlah penduduk Kabupaten Bogor pada tahun 2017
berjumlah 5.715.009 jiwa yang menjadikan populasi Kabupaten Bogor tertinggi se-Indonesia, dengan
rata-rata kepadatan penduduk sebesar 2.303,93 jiwa per km2. Pertumbuhan penduduk tersebut
dapat diakibatkan oleh angka kelahiran yang cukup tinggi dan juga menjadi salah satu daerah
penyangga dari Ibukota Negara.
3.3.1 LAJU PERTUMBUHAN EKONOMI
Struktur perekonomian sebagian masyarakat Kabupaten Bogor telah bergeser dari kategori
Pertanian Kehutanan dan Perikanan ke kategori ekonomi lainnya yang terlihat dari besarnya peranan
masing-masing kategori ini terhadap pembentukan PDRB Kabupaten Bogor. Sumbangan terbesar
pada tahun 2018 dihasilkan oleh kategori Industri Pengolahan, Perdagangan Besar dan Eceran;
Reparasi Mobil dan Motor,Konstruksi, sertaPertanian, Kehutanan dan Perikanan. Sementara
peranan kategori lainnya di bawah 5 persen. Perekonomian Kabupaten Bogor pada tahun 2018
mengalami peningkatan dibandingkan pertumbuhan tahun sebelumnya.
Grafik 3.8 Laju Pertumbuhan Produk Domestik Regional Bruto Atas Dasar Harga Konstan
Menurut Lapangan Usaha (%)
6.3
6.26
6.2
6.1 6.09
5.92
5.9
5.84
5.8
5.7
5.6
2015 2016 2017 2018
Sumber: BPS Kabupaten Bogor, 2019
Laju pertumbuhan PDRB menurut harga konstan Bogor tahun 2018 mencapai 6,19 persen sedangkan
tahun 2015 sebesar 6,09 persen. Pertumbuhan ekonomi tertinggi dicapai oleh kategori Konstruksi
yang mencapai 10.55 persen. Pertumbuhan ekonomi tertinggi selanjutnya dicapai oleh kategori
Informasi dan Komunikasi yang mencapai 9.09 persen. Peningkatan ini didukung oleh meningkatnya
jumlah pelanggan telepon seluler dan meningkatnya layanan data dan internet. Saat ini pasar
layanan seluler di Kabupaten Bogor seperti halnya di Indonesia pada umumnya telah bergeser dari
layanan suara dan SMS ke layanan database seperti internet dan berbagai aplikasi teknologi
informasi.
Tabel 3.5 Laju Pertumbuhan PDRB Atas Dasar Harga Konstan 2010 Menurut Lapangan Usaha
Kabupaten Bogor 2015 - 2018 (%)
Tahun
Provinsi 2015 2016 2017 2018
Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan 3,98 4,48 2,82 2,33
Pertambangan dan Penggalian -0,72 -2,80 -0,60 2,66
Industri Pengolahan 5,36 5,93 5,33 5,77
Pengadaan Listrik dan Gas -0,11 6,48 1,79 1,00
Pengadaan Air, Pengelolaan Sampah, Limbah dan Daur Ulang 9,88 7,11 7,72 5,65
Kontruksi 9,29 5,93 10,70 10,55
Perdagangan Besar dan Eceran, Reparasi Mobil dan Sepeda Motor 4,91 4,42 4,52 5,78
Transportasi dan Pergudangan 9,84 8,73 7,65 8,11
Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum 8,20 8,72 8,49 7,06
Informasi dan Komunikasi 17,21 14,24 11,82 9,09
Jasa Keuangan dan Asuransi 7,60 11,20 4,87 7,02
Real Estat 6,48 6,18 9,32 9,63
Jasa Perusahaan 8,15 8,10 8,76 6,53
Administrasi Pemerintahan, Pertanahan dan Jaminan Sosial Wajib 6,46 3,05 4,63 1,56
Jasa Pendidikan 10,66 7,47 8,64 5,79
Jasa Kesehatan dan Kegiatan Sosial 17,35 10,10 9,08 7,72
Jasa Lainnya 9,60 8,85 9,57 8,36
PDRB 6,09 5,84 5,92 6,19
3.3.2 INFLASI
Inflasi menggambarkan kondisi makro perekonomian suatu daerah. Karena Inflasi akan
mempengaruhi daya beli masyarakat dan pola investasi. Semakin tinggi tingkat inflasi maka daya beli
masyarakat akan turun dan investasi akan terhambat sehingga mempengaruhi kesejahteraan
masyarakat.
Tabel 3.6 Inflasi Tahunan Kabupaten Bogor 2014 - 2018 (%)

Tahun
Provinsi 2014 2015 2016 2017 2018
Bahan Makanan 7,10 2,64 5,24 6,62 7,19
Makanan Jadi, Minuman, Rokok & Tembakau 5,30 4,63 4,56 4,14 2,32
Perumahan, Air, Listrik, Gas & Bahan Bakar 5,97 6,23 0,97 4,75 1,62
Sandang 4,51 0,32 3,40 3,52 4,02
Kesehatan 2,80 3,44 2,66 3,16 1,70
Pendidikan, Rekreasi dan Olahraga 4,48 1,63 2,79 5,13 6,05
Transport, Komunikasi dan Jasa Keuangan 13,5 -3,16 2,44 0,23 0,31
Tahun
Provinsi 2014 2015 2016 2017 2018
0
Inflasi 7,04 2,89 3,02 4,26 3,21
3.3.3 HOTEL DAN PARIWISATA
Dalam mendukung pembangunan ekonomi suatu wilayah, sektor pariwisata memiliki andil yang
sangat besar. Dengan memanfaatkan sumber daya alam dan sumber daya manusia yang ada dengan
sebaik-baiknya maka suatu daerah dapat menarik para wisatawan baik yang ada di dalam negeri
maupun wisatawan asing untuk datang dan berwisata di daerahnya. Pertumbuhan sektor pariwisata
dapat dilihat dari perkembangan wisatawan yang berkunjung, perkembangan hotel/ penginapan dan
perkembangan fasilitas akomodasi lainnya. Sampai Akhir tahun 2016 jumlah akomodasi yang ada di
Kabupaten Bogor adalah sebanyak 150 buah yang terdiri dari 26 hotel berbintang dan sisanya124
hotel non bintang/melati dan akomodasi lainnya seperti homestay (pondok remaja) villa dan
sejenisnya yang bertujuan komersil. Dari 150 akomodasi tersebut tersedia kamar 7.763 dan 14.653
tempat tidur. Hotel dan akomodasi lainnya tersebut terkonsentrasi di kecamatan-kecamatan wilayah
puncak sepertikecamatan Cisarua dan Megamendung.
Tabel 3.7 Jumlah Akomodasi Menurut Kecamatan di Kabupaten Bogor Tahun 2017
Akomodas
Kecamatan Kamar Tempat Tidur
i
Nanggung - - -
Leuwiliang - - -
Leuwisadeng - - -
Pamijahan - - -
Cibungbulang - - -
Ciampea 1 6 12
Tenjolaya 1 40 80
Dramaga - - -
Ciomas - - -
Tamansari - - -
Cijeruk - - -
Cigombong - - -
Caringin 2 123 246
Ciawi 8 522 1.044
Cisarua 133 5,306 10.612
Megamendung 74 2.915 5.830
Sukaraja 18 1.588 3.176
Babakan Madang 13 1.363 2.726
Sukamakmur 1 60 120
Cariu 3 49 98
Tanjungsari - - -
Jonggol 1 23 46
Cileungsi 6 273 546
Klapanunggal - - -
Akomodas
Kecamatan Kamar Tempat Tidur
i
Gunung Putri 1 24 48
Citeureup 2 134 268
Cibinong 4 131 262
Bojonggede - - -
Tajurhalang 2 50 100
Kemang 2 121 242
Rancabungur - - -
Parung 1 112 224
Ciseeng 1 - -
Gunungsindur - - -
Rumpin - - -
Cigudeg - - -
Sukajaya - - -
Jasinga - - -
Tenjo - - -
Parungpanjang - - -
Bogor 288 13.502 27.004
Jumlah wisatawan yang datang ke Kabupaten Bogor tahun 2016 cukup banyakmeningkat sekitar
72.96 persen dibanding tahun lalu. Wisatawan tahun ini mencapai 8.791.300 yang terdiri dari
8.625.229 wisatawan domestik dan 166.071 wisatawan asing.
Tabel 3.8 Jumlah Akomodasi Menurut Kecamatan di Kabupaten Bogor Tahun 2017
Wisatawan
Tahun Jumlah
Mancanegara Domestik
2013 54.927 4.070.333 4.125.260
2014 16.527 4.548.481 4.565.008
2015 103.042 4.979.796 5.082.838
2016 166.071 8.625.229 8.791.300
3.4 GAMBARAN PERKEMBANGAN PROPERTI DI KABUPATEN BOGOR
3.5 GAMBARAN PERKEMBANGAN PROPERTI DI SEKITAR TAPAK

3.5.1 Pasokan Sarana Rekreasi Waterpark
Pasokan properti yang akan dikembangkan di lokasi aset salah satunya adalah sarana rekreasi
waterpark, sarana rekreasi waterpark yang ada di sekitar tapak belum banyak hanya terdapat sarana
rekreasi berupa Theme Park ataupun Kebun Binatang. Berikut merupakan pasokan sarana rekreasi
waterpark yang ada di sekitar lokasi tapak diantaranya adalah:
Tabel 3.9 Pasokan Sarana Rekreasi di Sekitar Tapak

Nom
Nama Alamat Fasilitas Luas
or
 Tower Slide
 Lazy River
 Fountain Futsal
 Bird Park
 Racer Slide
 Kiddy Pool
 Leisure Pool
Bogor Nirwana ± 4,8
1 The Jungle Waterpark  Giant Aquarium
Residence ha
 Wavepool
 Kidsclub
 Whirlpool
 4D Cinema
 Loker
 Gazebo
 Parkir
 Waterboom
 Mini waterboom
 Kolam Air Panas
 Kolam Gurita
 Kolam Arus
 Ember Raksasa
 Goa Tujuh Kurcaci
 Air Terjun
 Goa Bajak Laut
 Cinema 4D
 Sport Club
Marcopolo Adventure Perumahan Bukit  Danau Wisata ± 5,1
2
Waterpark Cimanggu  Flying Fox ha
 ATV Track
 Sepeda Air
 Becak Mini
 Jaring Track
 Pancing Ikan
 BBQ Area
 Rumah Pohon
 Fitness & Gym
 Loker
 Gazebo
 Parkir
 Kolam Anak
 Kolam Dewasa
 Wterboom
 Kolam Arus
Jalan Babakan Tumas No.  Gazebo ± 1,5
3 Gumati Waterpark
16  Sepeda Gantung ha
 Flying Fox
 Panahan
 Target Shooter
 Loker
4 Waterpark Taman Wisata Taman Wisata Matahari  Twin race Slide
Matahari  Wave pool
Nom
Nama Alamat Fasilitas Luas
or
 Kids Pool
 Spiral Slide
 Tot's Pool
 Spa Pool
 Gazebo
Sumber: Hasil Survei, 2019
Adapun sebaran pasokan sarana rekreasi yang ada di Sekitar Lokasi Tapak adalah sebagai berikut:
3.5.2 Permintaan Sarana Rekreasi Waterpark
Sarana rekreasi Waterpark di Sekitar Lokasi Tapak sebenarnya masih cukup terbatas, berdasarkan
pasokan yang ada saat ini, permintaan akan sarana rekreasi Waterpark di sekitar lokasi tapak cukup
tinggi, terutama berasal dari kalangan pelajar atau rombongan sekolah. Berdasarkan hasil survei
yang telah dilakukan, diketahui bahwa tingkat kunjungan masing-masing waterpark hampir sama
setiap harinya. Namun, tingkat kunjungan hanya akan tinggi saat tiket masuk masing-masing
waterpark terdapat discount atau promo tertentu yang menawarkan harga lebih rendah dari tiket
masuk pada umumnya. Berdasarkan survei lapangan yang dilakukan, tingkat kunjungan masing-
masing waterpark dapat dilihat pada tabel berikut:
Tingkat Kunjungan / Hari
Nama Alamat
Weekday Weekend
The Jungle Waterpark Bogor Nirwana Residence ± 0 - 500 ± 500 - 2000
Marcopolo Adventure Waterpark Perumahan Bukit Cimanggu ± 0 - 300 ± 300 - 1500
Jalan Babakan Tumas No.
Gumati Waterpark ± 0 - 200 ± 500 - 1000
16
Waterpark Taman Wisata Matahari Taman Wisata Matahari ± 0 - 200 ± 200 - 500
3.5.3 Tarif Tiket Masuk Sarana Rekreasi Waterpark

Tarif tiket masuk diberbagai sarana rekreasi waterpark di Sekitar lokasi tapak cukup beragam
tergantung dengan fasilitas atau wahana yang disediakan oleh waterpark untuk tarfi masuk baik
weekend maupun weekday. Namun, harga tersebut adalah harga atau tarif normal sementara pada
proses bisnisnya banyak dari waterpark tersebut menawarkan tiket masuk dengan promo-promo
pada hari-hari tertentu atau bulan-bulan tertentu. Selain tiket masuk, beberapa fasilitas tambahan
juga dikenai harga pemakaian seperti penggunaan loker, ban, dan sebagainya. Rincian tarif tiket
masuk dan penggunaan beberapa fasilitas yang ada di sarana-sarana tersebut adalah sebagai
berikut:
Harga
Nama Alamat Tiket
(Rp)
Senin - Minggu 110.000
Bogor Nirwana
The Jungle Waterpark Rombongan (Min 30
Residence 60.000
orang)
Harga
Nama Alamat Tiket
(Rp)
Weekdays 60.000
Marcopolo Adventure Perumahan Bukit Weekend 85.000
Waterpark Cimanggu Night Swimming 30.000
Reguler 90.000
Jalan Babakan Tumas No. Weekdays 40.000
Gumati Waterpark
16 Weekends 70.000
High Season 80.000
Waterpark Taman Wisata
Taman Wisata Matahari Setiap Hari 30.000
Matahari
oOo

BAB 3 Analisa Pasar

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

BAB 3 Analisa Pasar

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN JSI RESORT, PT KONTEK AJA| PROVALINDO CONSULTING

3.1.1 Pertumbuhan Ekonomi

5.05% 5.07% 5.07%

Sementara pertumbuhan ekonomi menurun, Permintaan domestik, terutama konsumsi rumah

Sumber: Bank Indonesia, 2019 (diolah)

3.1.3 Nilai Tukar Rupiah

Sumber: Bank Indonesia, 2019

3.1.4 Suku Bunga BI 7-Day (Reverse) Repo Rate

3.1.5 Perkembangan Investasi

PMA PMDN TOTAL

3.2 GAMBARAN EKONOMI PROVINSI JAWA BARAT

3.2.1 LAJU PERTUMBUHAN EKONOMI

6 5.02 5 5.07 5.18

Nasional Jawa Barat

Sumber: BPS Provinsi Jawa Barat, 2019

Jawa Barat Nasional

3.3 GAMBARAN EKONOMI KABUPATEN BOGOR

3.3.1 LAJU PERTUMBUHAN EKONOMI

Sumber: BPS Kabupaten Bogor, 2019

Tabel 3.6 Inflasi Tahunan Kabupaten Bogor 2014 - 2018 (%)

3.3.3 HOTEL DAN PARIWISATA

3.4 GAMBARAN PERKEMBANGAN PROPERTI DI KABUPATEN BOGOR

3.5 GAMBARAN PERKEMBANGAN PROPERTI DI SEKITAR TAPAK

Tabel 3.9 Pasokan Sarana Rekreasi di Sekitar Tapak

3.5.2 Permintaan Sarana Rekreasi Waterpark

3.5.3 Tarif Tiket Masuk Sarana Rekreasi Waterpark

Anda mungkin juga menyukai