PERATURAN JABATAN PPAT

(PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH)

Oleh:
Dr. ELY BAHARINI, S.H., M.H., Sp.N.

PENGURUS PUSAT - IPPAT

KETUA BIDANG PERUNDANG-UNDANGAN
Bimbingan Teknis Ujian PPAT, Jakarta , Kamis 10-22 Oktober 2022
 PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT)
1. SIAPA DIA
2. BAGAIMANA PENGANGKATAN
3. APA KEWENANGANNYA
4. DIMANA DAERAH KERJANYA
5. APA SAJA KEWAJIBANNYA
6. APA SAJA YANG DILARANG
7. BERAPA HONORNYA
8. BAGAIMANA KALAU CUTI
9. BAGAIMANA KALAU MENINGGAL
 DASAR HUKUM PROFESI PPAT
(PASAL 19 : 1 UUPA)
Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah
diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik
Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur
dengan Peraturan Pemerintah.
 TUGAS POKOK PPAT

Melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah

dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya
perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah
atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan
dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data
pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan
hukum itu.
 PENDAFTARAN TANAH
➢ Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional
➢ Dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 5 PP 24/1997 tugas pelaksana pendaftaran tanah dilakukan oleh
Kepala Kantor Pertanahan, kecuali kegiatan-kegiatan tertentu yang oleh
Peraturan Pemerintah ini atau perundang-undangan yang bersangkutan
ditugaskan kepada Pejabat lain.
➢ Dalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor Pertanahan dibantu
oleh PPAT dan Pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-
kegiatan tertentu menurut PeraturanPemerintah ini dan peraturan perundang-
undangan yang bersangkutan.
 TUJUAN PENDAFTARAN TANAH
➢ Memberikan kepastian hukum dan perlindungan kepada pemegang hak atas
suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar
dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang
bersangkutan;
➢ Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk
Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam
mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-
satuan rumah susun yang sudah terdaftar;
➢ Terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
 PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT)
(PP 24 TAHUN 2016 junto PP 37 TAHUN 1998 )

PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan

untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan
hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun.
 UNSUR-UNSUR PPAT
➢ Perintah UU N0 5/1960 – Pasal 19
➢ Pejabat Umum
➢ Membuat Akta-Akta Otentik
➢ Hak Akta Tanah
➢ Perbuatan Hukum tertentu (hak atas tanah atau Hak
Milik Atas Satuan Rumah Susun)
 PPAT SEBAGAI PEJABAT UMUM

Pejabat yang melayani kepentingan umum, diangkat dan

diberhentikan oleh pemerintah, tetapi tidak digaji oleh
pemerintah, yang diberikan kewenangan membuat akta-akta
tertentu.
 AKTA OTENTIK
(1868 KUH PERDATA)
Suatu Akta Otentik adalah suatu akta yang dibuat
dalam bentuk yang ditentukan oleh Undang-undang,
oleh atau dihadapan pejabat umum yang berwenang
untuk itu, ditempat akta itu dibuat.
 UNSUR – UNSUR AKTA OTENTIK

➢ Bentuknya ditetapkan oleh Undang - Undang

➢ Dibuat oleh Pejabat Umum

➢ Dihadapan Pejabat Umum

➢ Pejabat Umum berwenang ditempat yang ditetapkan

 TUGAS POKOK PPAT

Melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah

dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya
perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah
atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan
dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data
pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan
hukum itu.
 SYARAT MATERIIL MENJADI PPAT
1. WNI
2. Berumur 22 (dua puluh dua) tahun; (PP 37/98= 30 Tahun)
3. Berkelakuan baik
4. Tidak pemah dijatuhi pidana penjara 5 tahun atau lebih
5. Sehat jasmani dan rohani;
6. Menjalankan kantor secara nyata
7. Menyampaikan alamat kantornya, contoh tandatangan, contoh paraf, dan teraan
cap/stempel jabatannya kepada Kepata Kantor Wilayah Badan Pertanahan
Nasional, Bupati/Walikota, Ketua Pengadilan Negeri, dan Kepala Kantor
Pertanahan yang wilayahnya meliputi daerah kerja PPAT
 SYARAT MATERIAL MENJADI PPAT

1. SH dan MK.N atau lulusan pnogram pendidikan khusus PPAT

2. Lulus ujian yang diselenggarakan oleh kementerian
3. Telah menjalani magang atau bekerja sebagai karyawan PPAT paling
sedikit 1 (satu) tahun, setelah lulus pendidikan kenotariatan.
SYARAT FORMAL MENJADI PPAT

MENGANGKAT SUMPAH
 PPAT SEMENTARA

PPAT Sementara adalah Pejabat Pemerintah yang

ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas
PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang
belum cukup terdapat PPAT.
 UNSUR-UNSUR

➢ Pejabat Pemerintah
➢ Ditunjuk karena jabatannya
➢ Didaerah tertentu yang belum cukup PPAT nya
➢ Melaksanakan tugas PPAT
➢ Membuat akta PPAT
 PPAT KHUSUS

PPAT Khusus adalah pejabat Badan Pertanahan

Nasional yang ditunjuk karena jabatannya untuk
melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT
tertentu khusus dalam rangka pelaksanaan program
atau tugas Pemerintah tertentu.
 UNSUR-UNSUR

➢ Pejabat BPN
➢ Ditunjuk karena jabatannya
➢ Melaksanakan tugas PPAT
➢ Membuat akta PPAT tertentu
➢ Melaksanakan program/tugas khusus pemerintah
 PPAT PENGGANTI
➢ Lulus program pendidikan kenotariatan dan telah menjadi
pegawai kantor PPAT paling sedikit selama I (satu) tahun,
atau
➢ Lulus program pendidikan khusus PPAT yang
diselenggarakan oleh kementerian yang menyelenggarakan
urusan pemerintahan di bidang agraria/ pertanahan.
➢ Menggantikan PPAT yang Cuti atau yang diberhentikan
sementara
 AKTA PPAT

Akta yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti telah

dilaksanakannya perbuatan hukum tertentu mengenai
hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun.
 PERBUATAN HUKUM
Perbuatan hukum sebagaimana adalah sebagai berikut :
1. Akta Jual Beli (AJB)
2. Akta Tukar Menukar.
3. Akta Hibah.
4. Akta Pemasukan Kedalam Perusahaan (Inbreng)
5. Akta Pembagian Hak Bersama (APHB)
6. Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai di atas Tanah Hak Milik.
7. Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)
8. Akta Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)
 PROTOKOL PPAT

Kumpulan dokumen yang harus disimpan dan dipelihara

oleh PPAT yang terdiri dari daftar akta, akta asli, warkah
pendukung akta, arsip laporan, agenda dan surat-surat
lainnya.
 WARKAH PPAT

Warkah adalah dokumen yang dijadikan dasar

pembuatan akta PPAT.
 TEMPAT KEDUDUKAN PPAT
➢ Di kabupaten/kota di provinsi yang menjadi bagian dari daerah kerja
➢ Dapat pindah tempat kedudukan dan daerah kerja.
➢ Dapat pindah alamat kantor, wajib melaporkan kepada Kepala
Kantor Pertanahan kabupaten/kota tempat kedudukan
➢ Dapat pindah tempat kedudukan ke kabupaten/kota pada daerah
kerja yang sama atau berpindah daerah kerja, wajib mengajukan
permohonan perpindahan tempat kedudukan atau daerah kerja
kepada Menteri.
 DAERAH KERJA PPAT

➢ Daerah kerja PPAT adalah satu wilayah provinsi.

➢ Daerah kerja PPAT Sementara dan PPAT Khusus
meliputi wilayah kerjanya sebagai Pejabat
Pemerintah yang menjadi dasar penunjukannya.
BAGAIMANA JIKA TERJADI PEMEKARAN
➢ Pemekaran kabupaten/kota, tempat kedudukan PPAT sesuai dengan
tempat kedudukan yang tercantum dalam SK atau PPAT mengajukan
permohonan pindah yang sesuai.
➢ Pemekaran provinsi, kerja PPAT tetap sesuai dengan daerah kerja
yang tercantum SK atau PPAT yang bersangkutan mengajukan
permohonan pindah daerah kerja wajib mengajukan permohonan
secara tertulis kepada Menteri
➢ Jangka waktu paling lama 90 (sembilan puluh) hari sejak pemekaran
➢ Masa peralihan selama 90 (sembilan puluh) hari PPAT berwenang
membuat akta di tempat kedudukan yang baru maupun yang lama.
 KEWENANGAN PPAT
Membuat akta otentik mengenai semua perbuatan
hukum mengenai hak atas tanah dan Hak Milik Atas
Satuan Rumah Susun yang terletak di dalam daerah
kerjanya.
 KEWENANGAN PPAT
➢ Membuat akta di dalam daerah kerjanya.
➢ Membuat akta tukar menukar, akta pemasukan ke dalam
perusahaan dan akta pembagian hak bersama mengenai
beberapa hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun yang tidak semuanya terletak di dalam daerah kerja
seorang PPAT dapat dibuat oleh PPAT yang daerah kerjanya
meliputi salah satu bidang tanah atau satuan rumah susun
yang haknya menjadi obyek perbuatan hukum dalam akta.
 RANGKAP JABATAN

➢ Sebagai Notaris di kabupaten/kota pada tempat

kedudukan PPAT.
➢ Wajib mengajukan pindah tempat kedudukan ke tempat
kedudukan Notaris
➢ Berhenti sebagai Notaris
 KEWAJIBAN PPAT

➢ Mempunyai satu kantor, yaitu di tempat kedudukannya.

➢ Mempunyai kantor yang sama dengan tempat kedudukan
Notaris.
➢ Memasang papan nama dan menggunakan stempel yang
bentuk dan ukurannya ditetapkan oleh Menteri.
 KEWAJIBAN PPAT
➢ Harus membacakan/menjelaskan isi akta
➢ Harus ada 2 (dua) orang saksi
➢ Harus ditandatangani seketika oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT.
➢ Harus menjilid akta sebulan sekali dan setiap jilid terdiri dari 50 lembar akta
dicantumkan daftar akta di dalamnya yang memuat lembar-lembar akta sisanya.
➢ Harus membuat satu buku daftar untuk semua akta yang dibuatnya.
➢ Harus mengisi Buku Daftar Akta setiap hari kerja PPAT dan ditutup setiap akhir
hari kerja dengan garis tinta yang diparaf oleh PPAT yang bersangkutan.
➢ Harus mengirim laporan bulanan mengenai akta yang dibuatnya
 PROTOKOL PPAT
➢ PPAT yang berhenti diwajibkan menyerahkan protokol
➢ PPAT Sementara menyerahkan protokol PPAT kepada PPAT Sementara
yang menggantinya.
➢ PPAT Khusus menyerahkan protokol PPAT kepada PPAT Khusus yang
menggantinya.
➢ Apabila tidak ada PPAT penerima protokol PPAT diserahkan kepada
Kepala Kantor Pertanahan setempat.
 LARANGAN MERANGKAP JABATAN
1. Advokat, konsultan atau penasehat hukum;
2. Pegawai negeri, pegawai BUMN, pegawai BUMD,pegawai
swasta,pejabat negara atau Pegawai Pemerintah dengan Perjanjian
Kerja (PPPK) ;
3. Pimpinan pada sekolah, perguruan tinggi negeri, atau perguruan
tinggi swasta;
4. surveyor berlisensi;
5. penilai tanah;
6. mediator; dan/atau
7. jabatan lainnya yang dilarang oleh peraturan perundang-undangan.
8.
 LARANGAN PPAT
➢ Membuat akta untuk diri sendiri, suami atau isterinya, keluarganya
sedarah atau semenda, dalam garis lurus tanpa pembatasan derajat
dan dalam garis ke samping sampai derajat.
➢ Menjadi pihak dalam perbuatan hukum yang bersangkutan, baik
dengan cara bertindak sendiri maupun melalui kuasa, atau menjadi
kuasa dari pihak lain.
➢ Meninggalkan kantornya lebih dari 6 (enam) hari kerja berturut-turut
kecuali dalam rangka menjalankan cuti.
 PPAT BERHENTI
1. Meninggal
2. Umur 65 Tahun (dapat diperpanjang sampai 67 Tahun)
3. Diberhentikan Menteri

CATATAN:
PPAT Khusus dan PPAT Sementara BERHENTI jika tidak menjabat lagi
atau diberhentikan oleh Menteri
 PEMBERHENTIAN PPAT
1. Diberhentikan dengan hormat
2. Diberhentikan dengan tidak hormat
3. Diberhentikan sementara
 PEMBERHENTIAN DENGAN HORMAT
➢ Permintaan Sendiri
➢ Tidak Mampu Menjalankan tugas
➢ Merangkap Jabatan
➢ Dinyatakan Pailit
➢ Di Bawah Pengampuan Secara Terus Menerus Lebih
Dari 3 (Tiga) Tahun.
 PEMBERHENTIAN TIDAK HORMAT
➢ Melakukan pelanggaran berat terhadap larangan
atau kewajiban sebagai PPAT
➢ Dijatuhi pidana penjara berdasarkan putusan
pengadilan yang telatr memperoleh kekuatan hukum
tetap karena melakukan tindak pidana yang diancam
dengan pidana penjara 5 (ima) tahun atau lebih.
 PEMBERHENTIAN SEMENTARA
➢ Pemeriksaan pengadilan
➢ Tidak melaksanakan jabatan PPAT secara nyata untuk jangka waktu 60
(enam puluh) hari terhitung sejak tanggal pengambilan sumpah;
➢ Melakukan pelanggaran ringan terhadap larangan atau kewajiban sebagai
PPAT;
➢ Diangkat dan mengangkat sumpat jabatan atau melaksanakan tugas sebagai
Notaris dengan tempat kedudukan di kabupaten/kota yang lain daripada
tempat kedudukan sebagai PPAT
➢ Proses pailit atau penundaan kewajiban pembayaran utang;
➢ Dibawah pengampuan
➢ Melakukan perbuatan tercela.
 BENTUK AKTA PPAT
➢ Dibuat dalam bentuk yang ditetapkan oleh Menteri.
➢ Diberi nomor urut
➢ Dibuat dalam bentuk asli dalam 2 (dua) rangkap atau lebih
➢ Disampaikan kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan
pendaftaran, atau pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan,
disampaikan kepada pemegang kuasa untuk dasar pembuatan Akta
Pemberian Hak Tanggungan, dan kepada pihak-pihak yang
berkepentingan dapat diberikan salinannya
 HONOR PPAT
➢ Uang Jasa atas biaya pembuatan akta tidak boleh melebihi 1% (satu
persen) dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta
➢ Uang Jasa sudah termasuk honorarium saksi
➢ Uang Jasa didasarkan pada nilai ekonomis.
➢ Nilai ekonomis ditentukan dari harga transaksi setiap akta dengan
rincian sebagai berikut:
➢ Kurang dari atau sampai dengan Rp500.000.000,00 (lima ratus juta
rupiah), paling banyak sebesar 1% (satu persen);
 HONOR PPAT
➢ Lebih dari Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah) sampai dengan
Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah), paling banyak sebesar
0,75% (nol koma tujuh lima persen);
➢ Lebih dari Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah) sampai dengan
Rp2.500.000.000,00 (dua miliar lima ratus juta rupiah), paling banyak
sebesar 0,5% (nol koma lima persen);
➢ Lebih dari Rp2.500.000.000,00 (dua miliar lima ratus juta rupiah),
paling banyak sebesar 0,25% (nol koma dua lima persen).
 SANKSI
➢ Memungut uang jasa melebihi ketentuan dikenakan
sanksi pelanggaran ringan berupa pemberhentian
sementara paling lama 6 (enam) bulan.
➢ Memungut uang jasa kepada seseorang yang tidak
mampu dikenakan sanksi berupa teguran tertulis.
 PELANGGARAN RINGAN
➢ Tidak Menyampaikan Laporan Bulanan Mengenai
Akta yang dibuatnya.
 PELANGGARAN BERAT
➢ Melakukan pembuatan akta sebagai permufakatan jahat yang mengakibatkan
sengleta atau konflik pertanahan
➢ Melakukan pembuatan akta di luar wilayah kedanya kecuali karena pemekaran
kabupaten/kota, pemekaran provinsi
➢ Tidak membacakan akta dihadapan para pihak merupakan pelanggaran:
➢ Melakukan permufakatan jahat yang mengakibatkan sengketa atau konflik
pertanahan
➢ Melakukan pelanggaran berat terhadap larangan atau kewajiban sebagai PPAT
➢ Tidak melaksanakan jabatan dalam jangka waktu 60 hari sejak sumpah
➢ Dijatuhi pidana penjara berdasarkan putusan pengadilan yang telah
memperoleh kekuatan hukum tetap karena melakukan tindak pidana yang
diancam dengan pidana penjara 5 (lima) tahun atau lebih.
 PEMBERHENTIAN PPAT

➢Diberhentikan Dengan Hormat

➢Diberhentikan Dengan Tidak Hormat
➢Diberhentikan Sementara.
 CUTI PPAT
➢ Permohonan cuti diajukan secara tertulis kepada pejabat yang
berwenang
➢ Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya setempat = cuti
kurang dari 3 (tiga) bulan
➢ Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi = cuti
lebih dari 3 (tiga) bulan tetapi kurang dari 6 (enam) bulan;
➢ Menteri = cuti lebih dari 6 (enam) bulan.
 BAGAIMANA JIKA PPAT MENINGGAL
➢ Ahli waris/keluarganya/pegawainya wajib melaporkannya kepada Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kotamadya setempat dalam jangka waktu 30 (tiga
puluh) hari sejak PPAT meninggal dunia.
➢ Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya melaporkan kepada Kepala
Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi disertai usul penunjukan
PPAT yang akan diserahi protokol PPAT yang meninggal dunia.
➢ Ahli waris, keluarga wajib menyerahkan protocol kepada PPAT yang ditunjuk
Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi.
➢ PPAT yang ditunjuk wajib menerima protokol PPAT tersebut.
➢ Harus ada Berita acara serah terima protokol PPAT disaksikan oleh Kepala
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya setempat.
 PP 24 TAHUN 1997
Pasal 39 ayat 1 huruf a

PPAT menolak membuat akta:

➢ Tidak disampaikan sertifikat asli hak yang bersangkutan
atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar
yang ada di Kantor Pertanahan
 KEWAJIBAN PPAT
PERMEN ATR/KBPN Nomor 16 Tahun 2021
Pasal 91 ayat (1) dan (2)

Sebelum melaksanakan pembuatan akta wajib:

➢ Memastikan kesesuaian data fisik dan data yuridis pada
Sertipikat dengan data elektronik pada pangkalan data
melalui layanan informasi pertanahan elektronik
➢ Memastikan dan yakin objek fisik bidang tanah yang akan
dialihkan dan/atau dibebani hak tidak dalam sengketa.
TERIMA KASIH