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Cmo Redactar un Contrato de Arras o Seal

Tan importante o ms que la escritura, redactar bien el contrato por el que se compromete a comprar o a vender es fundamental para salvaguardar los derechos de ambas partes
Luis Angel Sanz Puede parecer que no, pero en el momento en que usted empiece a estampar su firma para la compra o la venta de una casa est comprometindose en documentos muy importantes y de obligado cumplimiento. Nunca piense "ya lo arreglaremos en la escritura". El primer contrato que se suele firmar, el de arras o seal, es ms importante incluso que la firma pblica ante notario del documento oficial de compra-venta, ya que ste viene a ser una transcripcin de lo firmado con anterioridad. Por eso, por su trascendencia, a continuacin le contamos qu no debe faltar y cmo salvaguardar mejor los derechos de las dos partes en el citado documento. El piso, bien; el precio... bueno..., vale; la seal, la convenida. Pero, cmo redactar el documento de arras? Todava no va a contar con el asesoramiento del notario, pero es importante que en el momento del compromiso de compra-venta deje bien atada la mayor parte de los pasos que se darn despus. Por supuesto, el contrato que firme de obligado cumplimiento para ambas partes goza de la mxima libertad de redaccin y de fondo, pero conviene que lo elabore con cuidado, sobre todo si la operacin es entre particulares. Si est vendiendo o comprando el piso a travs de una inmobiliaria, sta le proporcionar el modelo estndar con el que cuente. De todas formas, aun en este segundo caso, conviene comunicar al intermediario qu querramos que figure en el contrato, porque al final "se adaptan a cada vendedor y comprador", segn asegura Francisco GarcaConde, delegado de E. R. A. Look & Find para el centro de Espaa. Tenga en cuenta que la escritura pblica que se elevar ante notario vendr a "fusilar el documento de compra-venta", segn explica grficamente Jess Zarzalejos, abogado del Colegio de Agentes de la

Propiedad Inmobiliaria (API), por lo que, segn la misma fuente, "es incluso ms importante que la escritura, que vendr a dar fe pblica del acuerdo previo". Puede ver un modelo de contrato de arras o seal que se ha elaborado en colaboracin con la Asociacin Patronal Matritense de Notarios y la ayuda de varias inmobiliarias y API. Adaptndolo a sus propias circunstancias y leyendo la explicacin que le damos a continuacin, sea comprador o vendedor, habr hecho un documento que salvaguardar sus intereses y garantiza sus derechos. A continuacin, le detallamos cada uno de sus puntos y lo que no deber faltar en su redaccin:

Comparecientes
Tienen que aparecer descritas las dos partes: la que promete vender y la que promete comprar. Deber figurar, de cada una de estas personas, el nombre y apellidos, estado civil, domicilio y Documento Nacional de Identidad (DNI).

Vendedores. Si se trata de un matrimonio y la finca en venta es ganancial, deben firmar los dos esposos. Si pertenece a dos o ms personas proindiviso, deben ser comparecientes y firmar todos los titulares. Y si se trata de una sociedad, debern consignarse las circunstancias del representante con indicacin de los documentos por los que est facultado a realizar la operacin. Si vende un particular, pero est representado por otra persona (un apoderado), se deber mencionar y comprobar el poder de representacin. Compradores. En este caso, aunque compre un matrimonio, basta la firma de uno de los cnyuges. Ahora bien, si va a ser adquirida por dos o ms personas proindiviso, debern hacerlo todos los que van a comprar. Cuando el adquirente sea una sociedad o empresa, deber indicarse con qu documentos se reconoce al firmante como representante de la misma.

Finca

Descripcin. Debe hacerse una descripcin no muy exhaustiva de la vivienda que se est vendiendo (mucho menos que la que aparece en la escritura). S es recomendable que incluya la localidad donde est la vivienda, la calle, planta, puerta y superficie. Si el piso se vende conjuntamente con una plaza de garaje o un trastero, debe hacerse mencin expresa de los mismos y describirse de la misma forma. Registro. No es usual, pero s importante. Ser la prueba que tendr el comprador de que el vendedor es quien dice ser y que no hay nada oculto (cargas, gravmenes) que desconozca. Lo ms importante de comprobar es, por tanto, la titularidad, la

descripcin y el estado de cargas de la finca. Cargas. Su comprobacin es muy importante. Si existiera alguna, debe recogerse de forma expresa el pacto a que hayan llegado las partes. As, el comprador puede subrogarse en las cargas que existan. O, por el contrario, puede acordarse que el vendedor se obligue a cancelarlas antes de la elevacin a escritura pblica.

Es frecuente, como seala Pilar de Prada, presidenta de la Asociacin Patronal Matritense de Notarios, que en inmuebles adquiridos hace 15 20 aos la hipoteca se haya pagado pero no cancelado. En este caso, an hay un gasto ms que hacer. Si acuerdan que lo pagar el vendedor, debe figurar as de forma expresa. Lo mismo sucede con la declaracin de que la vivienda est libre de arrendatarios y otros ocupantes.

Condiciones de la Compra-Venta

Arras. Aqu se detalla la entrega de la seal convenida. Su montante es optativo y libre. No hay cantidades predeterminadas, pero la experiencia y los profesionales recomiendan que oscile entre un 5% y un 15% del precio del piso. El Cdigo Civil ya explica que si el comprador incumple su compromiso de hacer efectivo el resto del precio, se quedar sin esta seal y, al contrario, en el caso del vendedor, deber devolvrsela a la otra parte multiplicada por dos. Esto establece la ley que rige este tipo de contratos (el citado Cdigo Civil), pero admite pacto en contrario. Financiacin hipotecaria. Incluso algunas inmobiliarias como Look & Find han adoptado ya, como norma, la inclusin de una clusula que garantice que las arras sern devueltas al comprador si ste no consigue financiacin hipotecaria. Esta es una disposicin favorable al comprador que puede solucionar muchos problemas, pero, como afirma la notaria Pilar de Prada, "puede ser difcil encontrar a un vendedor dispuesto a eso", adems de que ser complicado probar que el adquirente no ha conseguido financiacin (diferente sera que no hubiera encontrado una hipoteca que le satisfaga plenamente). Precio. Conviene fijar una fecha concreta para entregar el resto del precio, que debe detallarse. Esta puede indicarse en meses o das (en este ltimo caso, ha de sealarse si son hbiles o naturales). De nuevo la costumbre recomienda que la entrega del resto del precio (que coincidir con la firma de escritura pblica y as debe hacerse constar) se produzca dentro de un plazo de entre 20 y 40 das despus de entregar las arras, segn Jess Zarzalejos. Si el comprador se va a subrogar en una hipoteca o en otra carga, debe indicarse qu parte del precio ser entregada al vendedor y

cul retenida por la subrogacin. Gastos. De nuevo existe libertad contractual. La ley recomienda que el comprador se haga cargo de todo menos del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (plusvala) y los originados por la intervencin de un agente inmobiliario. Ambos casos recogen la posibilidad de pacto en contrario.

Hecho esto, ya est: puede estampar su firma, entregar el dinero y estar seguro de que ha comenzado su operacin con buen pie. En el caso de que est comprando una vivienda nueva, usted no firmar un contrato como el descrito, pero s le pedirn cantidades a cuenta. En este otro caso, debe saber que tanto el plano como las calidades anunciadas, inclusive en la publicidad, son parte del contrato, y por lo tanto, de obligado cumplimiento para la promotora. Adems, la ley obliga a sta a garantizar mediante aval bancario todas las cantidades que reciba a cuenta de los futuros compradores. Esto, en el caso de las compras sobre plano. En el resto, el aval es la propia casa y se supone que el comprador ha comprobado ya el estado del inmueble. Lo ms importante: estar muy atento a lo que firme. Despus no podr volverse atrs. Aunque el dinero que comprometa en la operacin sea relativamente poco, no por ello se descuide. Adems, todo lo que firme ahora le obligar a la hora de reunirse ante el notario. Y, si es usted el comprador, asegrese de que la compra-venta se regulariza cuanto antes. Si no lo elevara a escritura pblica, el peligro de que revendan el piso dos o ms veces es real. Entonces, usted perdera cualquier derecho sobre el inmueble si con otro comprador s se firman las escrituras ante notario.

Contrato tipo
Les ofrecemos un documento bsico de compromiso de compra-venta, slo vlido cuando se den los casos descritos en el mismo (venta entre particulares sin intermediarios, nicos propietarios, solteros, referida a un inmueble libre de cargas...). Para cualquier otro caso, consultar el resto del informe contenido en esta pgina Este contrato se ha redactado con la ayuda y el asesoramiento de la Asociacin Patronal Matritense de Notarios. Si desea conseguir una copia de este contrato seleccione contrato e

imprima el documento.

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