I.

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Meningkatnya kebutuhan perumahan merupakan masalah utama kota-kota

besar di Indonesia, termasuk kota Bandung. Bukti-bukti menunjukka adanya
hubungan kuat antara penyebaran perkembangan lokasi perumahan dengan
ketersediaan lahan, harga lahan dan aksesibilitas.Pengalaman kota-kota besar
lainnya di seluruh dunia menunjukkan bahwa penentuan lokasi perumahan di
kawasan perkotaan yang tidak terintegrasi dengan baik memiliki hubungan kuat
dengan kepentingan konsumen, pengembang, dan pemerintah.
Permasalahannya berkisar pada tiga masalah pokok seperti : (i) pemerintah
berkepentingan menyediakan perumahan dengan daya beli yang terjangkau
masyarakat miskin, sementara pengusaha berkepentingan untuk menjual rumah
dengan harga tinggi agar dapat memberikan keuntungan; (ii) pemerintah
berkepentingan mengendalikan pembangunan perumahan sesuai dengan rencana
detail tata ruang kota (RDTRK), sementara pengusaha berkepentingan untuk
mengikuti trend permintaan konsumen; (iii) pemerintah berkepentingan
mengamankan pembangunan perumahan sesuai dengan prinsip pembangunan kota
berkelanjutan, sementara pengusaha berkepentingan untuk memanfaatkan harga
tanah di lokasi perumahan sebagai daya tarik untuk meningkatkan penjualan. Hal
ini mendorong pengusaha untuk memanfaatkan setiap jengkal lahan dan celah
peraturan untuk memaksimumkan keuntungan.
Permasalahan yang berkaitan dengan perkembangan perumahan adalah
sebagai berikut : (i) ada kecenderungan perkembangan perumahan secara parsial,
terutama di lahan yang murah; (ii) jarak jangkau masyarakat dari rumah ke tempat
kegiatan (bekerja, sekolah, belanja) semakin jauh, frekuensi kemacetan
meningkat; (iii) ada perumahan yang ditinggalkan oleh konsumen dan tidak
menjangkau pasar yang ada; (iv) pertumbuhan kota yang tidak merata berdampak
pada keterbatasan layanan PSU dan efisiensi sistem sosial ekonomi perkotaan;
dan (v) ada ketidakseimbangan pasar dan ketersediaan lahan perumahan di
perkotaan.
 2

Beberapa penelitian yang sudah dilakukan, telah mencoba mencari

hubungan lokasi perumahan dengan salah satu aspek dari keberlanjutan, yaitu
fisik lingkungan, sosial, dan ekonomi. Misalnya Sujarto (1982) meneliti mengenai
pengaruh investasi terhadap harga tanah, hasilnya adalah semakin besar investasi
yang ditanamkan, semakin tinggi kenaikan harga tanah di sekitar lokasi. Elder dan
Zumpano (1991) meneliti kepemilikan lahan, permintaan perumahan dan lokasi
perumahan, hasilnya menunjukkan bahwa jarak lokasi perumahan ke tempat kerja
menjadi pertimbangan kepala keluarga yang menggunakan sarana angkutan
umum.
Almeida (1998) meneliti model tata guna lahan perkotaan berkelanjutan,
hasil pemodelan ini menunjukkan bahwa dinamika tata guna lahan memberikan
estimasi pada perkembangan perkotaan berkelanjutan. Tamin (2001) dalam hasil
penelitiannya menyebutkan belum ada pemodelan yang menjelaskan penentuan
lokasi perumahan berkelanjutan secara komprehensif..
Sheiner dan Kaster (2002) meneliti gaya hidup, pilihan lokasi perumahan
dan mobilitas sehari-hari. Hasilnya menunjukkan bahwa pilihan lokasi perumahan
dan mobilitas sehari-hari adalah hal yang berhubungan. Haider dan Miller (2003)
meneliti pilihan lokasi perumahan untuk rumah susun, kondominium, dan rumah
dempet. Hasil penelitiannya menunjukkan bahwa pilihan lokasi perumahan
berbeda sesuai dengan tipe perumahan. Kondomonium dibangun di kawasan
kepadatan tinggi dan akses yang lancar ke tempat kerja, sedangkan perkembangan
perumahan dengan ketinggian rendah di tempatkan di kawasan kepadatan rendah
dan akses rendah ke tempat kerja.
Ionnides dan Rossi-Housberg (2004) meneliti mengenai struktur dan
pertumbuhan kota. Hasil penelitiannya menunjukkan bahwa pola konsentrasi
kegiatan ekonomi dan evolusinya merupakan determinan pertumbuhan ekonomi
nasional. Evaluasi distribusi kota memiliki hubungan erat dengan pertumbuhan
ekonomi nasional. Freeman (2004) meneliti mengenai trend lokasi perumahan,
hasil penelitiannya menunjukkan kedekatan dengan lokasi perumahan pemerintah
meningkatkan keterjangkauan daya beli rumah murah.
Winarso (2004) meneliti mengenai kebijakan pertanahan untuk
pengembangan lahan perumahan di Indonesia. Hasil penelitiannya menunjukkan
 3

bahwa kebijakan lahan perkotaan termasuk faktor eksogen mempengaruhi

keputusan para pengembang dalam memilih lokasi perumahan. Oxford (2006)
meneliti lokasi di pasar rumah perkotaan, hasilnya menunjukkan bahwa faktor
terpenting dalam menentukan harga rumah adalah lokasi.
Penelitian mengenai model penentuan lokasi perumahan yang menunjang
keberlanjutan lingkungan perkotaan secara komprehensif di wilayah Gedebage
kota Bandung belum pernah dilakukan. Penelitian penentuan lokasi perumahan
yang menunjang keberlanjutan lingkungan perkotaan merupakan suatu hal yang
sangat penting, karena dapat memberi kontribusi pada usaha pembangunan
perkotaan berkelanjutan. Dari model yang dikembangkan diharapkan terungkap
bagaimana penentuan lokasi perumahan yang menunjang keberlanjutan
lingkungan perkotaan. Penyusunan model penentuan lokasi perumahan
berdasarkan : (i) tingkat kepadatan jumlah penduduk, (ii) administrasi wilayah,
dan (iii) fungsi wilayah.
Kegiatan penyusunan model diawali dengan evaluasi existing lokasi
perumahan dan penggunaan lahan. Evaluasi existing lokasi perumahan didasarkan
pada ketentuan, peraturan dan kesesuaian lahan. Faktor-faktor yang dianalisis
adalah faktor fisik lingkungan, sosial, dan ekonomi. Analisis dilakukan untuk
mengetahui faktor-faktor dominan penentu lokasi perumahan.

1.2 Perumusan Masalah

Masalah di wilayah Gedebage adalah : (i) implementasi rencana tata ruang
dan peraturan perundang-undangan*) belum optimal pelaksanaannya; (ii)
pengendalian pembangunan perumahan belum berjalan optimal; (iii) penyebaran
lokasi perumahan bersifat acak mengikuti trend pengembang; dan (iv) rendahnya
penegakan hukum (law enforcement).Permasalahan tersebut tidak menunjang
keberlanjutan penentuan lokasi perumahan perkotaan.
______________________

*) UU No 4/1992 Tentang Perumahan dan Permukiman; Peraturan Menteri PU No 54/1991 tentang

Pedoman Teknik Pembangunan Perumahan; Kepmen PU No 20/1986 tentang Pedoman Teknik
Pembangunan Rumah Sangat Sederhana Tidak Bersusun; Kepmen PU No 01/1989 tentang Pedoman
Teknik Pembangunan Kapling Siap Bangun ; SKB Mendagri , PU, dan Menpera No. 648, 384, 739, dan
09/1992 tentang Pedoman Pembangunan Perumahan dan Permukiman dengan Lingkungan Hunian
Berimbang.
 4

Berdasarkan paparan di atas, pertanyaan penelitian adalah “bagaimana

model penentuan lokasi perumahan yang menunjang keberlanjutan lingkungan
perkotaan?”. Pertanyaan penelitian lainnya adalah sebagai berikut :
1 Bagaimana tingkat kesesuaian lokasi perumahan yang ada (existing
condition)?
2 Faktor-faktor dominan apa yang menjadi pertimbangan penentuan lokasi
perumahan yang dilakukan stakeholders ?
3 Bagaimana arahan kebijakan penentuan lokasi perumahan yang menunjang
keberlanjutan lingkungan perkotaan ?

1.3 Tujuan Penelitian

Tujuan penelitian adalah :
1 Mengevaluasi kesesuaian lokasi perumahan yang ada (existing condition).
2 Menemukan faktor-faktor dominan penentuan lokasi perumahan yang
dilakukan oleh stakeholders.
3 Menyusun model penentuan lokasi perumahan yang menunjang keberlanjutan
lingkungan perkotaan.
4 Merumuskan arahan kebijakan penentuan lokasi perumahan sebagai masukan
kepada pemangku kepentingan.

1.4 Manfaat Penelitian

Manfaat penelitian adalah sebagai berikut :
1 Secara teoritis untuk melengkapi teori penentuan lokasi perumahan yang
menunjang keberlanjutan lingkungan perkotaan.
2 Sumbangan praktis untuk pemerintah :
a Pemerintah Daerah Propinsi Jawa Barat dan pemerintah kota Bandung
sebagai bahan pertimbangan pemberian izin prinsip/lokasi perumahan.
b Kementrian Negara Perumahan Rakyat, khususnya bagian tata ruang.
c Bappeda tingkat propinsi dan kota, sebagai bahan pertimbangan
penyusunan RUTR, RTRW, dan RDTRK.
 5

d Dinas Pekerjaan Umum, sebagai bahan pertimbangan dalam pemberian

izin bangunan.
e BPN, sebagai bahan pertimbangan rekomendasi izin lokasi
f Bank, sebagai bahan pertimbangan persetujuan permohonan kredit.
3 Sumbangan praktis untuk masyarakat yaitu sebagai pengetahuan untuk
pertimbangan dalam pembelian dan penjualan perumahan.

1.5 Ruang Lingkup

Penelitian ini memfokuskan pada penentuan lokasi perumahan di wilayah
Gedebage kota Bandung. Lokasi yang dipilih mewakili mix hunian 1:3:6.
Penentuan lokasi dilakukan berdasarkan data kondisi lokasi dan pendapat
stakeholders. Penenentuan model diawali dengan evaluasi kondisi eksisting lokasi
perumahan. Model yang dikembangkan adalah model statistik berupa persamaan
regresi berganda kemudian dibuat peta dengan program arcview.Pilihan lokasi
perumahan oleh stakeholders dinyatakan dalam indeks pilihan lokasi perumahan
yang dihasilkan dari analisis komponen utama (PCA).

1.6 Kerangka pemikiran

Model penentuan lokasi perumahan diperkotaan diawali dengan
memperhatikan rencana tata ruang (RTR) dan dinamika kependudukan. Secara
umum fungsi dan pemanfaatan lahan dibagi menjadi daerah budidaya dan daerah
konservasi. Pada kawasan budidaya dapat digunakan untuk perumahan,
sedangkan di kawasan konservasi tidak boleh.
Jenis data yang dikumpulkan adalah data primer dan data skunder. Data
primer didasarkan hasil observasi lokasi perumahan dan pendapat stakeholders.
Pendapat stakeholders dianalisis dengan teknik prinsip komponen utama
(Principal Component Analysis, PCA) didasarkan pada nilai akar ciri (eigen
value) dan vektor akar ciri (eigen vektor). Selanjutnya dihasilkan indeks pemilihan
lokasi perumahan yang menghasilkan karakteristik lokasi potensial untuk
perumahan menurut pendapat stakeholders.
Kegiatan penentuan model diawali dengan evaluasi kesesuaian lokasi
perumahan. Variabel yang dievaluasi adalah fisik, lingkungan, sosial, dan
ekonomi. Analisis dilakukan secara kualitatif dan kuantitatif. Kriteria yang
digunakan dalam evaluasi adalah baik, sedang, dan buruk. Evaluasi yang
 6

dilakukan adalah menilai kondisi lokasi perumahan dan selanjutnya

membandingkan dengan standar yang ditetapkan. Hasil dari analisis tersebut
berupa stratifikasi kualitas lokasi perumahan. Perhitungan model matematis
menggunakan program SPSS (statistical package for social science). Berdasarkan
persamaan regresi berganda kemudian dibuat peta. Output model menghasilkan
variabel dominan yang berperan terhadap penentuan lokasi potensial perumahan
berkelanjutan. Kerangka pemikiran penelitian tertera pada gambar 1.

RTR Dinamika Kependudukan

Fungsi Lahan
FUNGSI DAN
Budidaya Konservasi PEMANFAATAN
LAHAN
Perumahan
Makro Mikro
Lokasi Perumahan
(Kota) (Kepala Keluarga)

Permintaan Existing Ideal Teoritis

Pemerintah Pengembang Konsumen EVALUASI

• Fisik dan
Evaluasi Lingkungan
Kesesuaian Analisis
• Ekonomi
• Sosial

Matematis Spasial

Arahan
Kebijakan HASIL
Stratifikasi Kualitas
Lokasi Perumahan
Kriteria Lokasi
• Baik
Model Penentuan Lokasi • Sedang
Perumahan di Perkotaan • Buruk

Gambar 1 Kerangka pemikiran model penentuan lokasi perumahan berkelanjutan

di wilayah Gedebage kota Bandung
 7

1.7 Novelty Penelitian

Kebaruan (novelty) penelitian ini dapat diidentifikasi dari lokasi, unit
analisis, dan pendekatan penelitian yang dijelaskan sebagai berikut :
1 Penelitian yang pertama mengkaji model penentuan lokasi perumahan.
2 Pendekatan, yaitu penelitian menggunakan analisis terpadu yang melibatkan
pakar dan pelaku terkait dengan pendekatan analisis faktor, regresi berganda,
dan spasial dalam menyusun model penentuan lokasi perumahan
berkelanjutan.
3 Penelitian lokasi dengan melibatkan aspek fisik, lingkungan, ekonomi, dan
sosial secara terintegrasi. Penelitian terdahulu bersifat parsial, hubungan lokasi
hanya dengan salah satu aspek saja, misalnya hanya dengan aspek fisik saja,
lingkungan saja, ekonomi saja, dan sosial saja.