1

BAB I

PENGANTAR

1.1 Latar Belakang

Pelaksanaan pembangunan sebagai wujud dari pertumbuhan dan

perkembangan suatu daerah selalu berimplikasi pada meningkatnya kebutuhan

akan lahan. Kebutuhan akan lahan ini terus meningkat karena sifatnya yang tidak

terbatas, sedangkan di sisi lain ketersediaan lahan terbatas. Fenomena ini terus

berkembang sehingga seringkali menimbulkan kesulitan dalam penyediaan lahan

untuk kepentingan pembangunan. Hal ini mengakibatkan nilai dan harga lahan

terus meningkat, sehingga penguasaan/okupasi atas lahan bagi masyarakat dewasa

ini mengalami pergeseran nilai dari fungsi sosial ke fungsi ekonomi, sehingga

lahan merupakan komoditi ekonomi yang harus dikuasai baik secara legal maupun

ilegal.

Tanah merupakan sumber daya alam yang sangat penting bagi kehidupan

manusia. Pentingnya tanah menyebabkan tanah menjadi pusat pengkajian bagi

berbagai bidang ilmu termasuk ilmu ekonomi. Ditinjau dari aspek ekonomi tanah,

Nasucha (1995: 16) memandang tanah dari 2 sisi, pertama, dari sisi aspek fiskal

dan administrasi pertanahan yang membahas tanah sebagai suatu objek pajak dan

kedua aspek ekonomi wilayah yang menjelaskan ekonomi tanah dari investasi

yang telah dilakukan untuk pengembangan wilayah yang selanjutnya diusahakan

dapat mendorong ekonomi wilayah. Di lain pihak tanah merupakan sumber daya

yang jumlahnya terbatas. Keterbatasan supply tanah yang disertai kebutuhan akan

1
 2

tanah untuk berbagai fungsi yang terus menerus menyebabkan nilai tanah terus

meningkat.

Tanah merupakan sesuatu yang bersifat unik. Tanah mempunyai

karakteristik seperti karakteristik properti secara ekonomi pada umumnya yaitu

immobility, durability, scarcity, dan ketika tidak didukung oleh faktor produksi

lain tanah merupakan sumber daya yang tidak produktif (Whipple, 1995: 6).

Konsekuensi dari tanah yang bersifat immobile adalah bahwa pasar tanah adalah

terbatas (limited geographic area), incomel manfaat yang bisa dihasilkan berasal

dari lokasi yang tetap (sudah fix), sehingga tidak bisa menghindari kekuatan-

kekuatan eksternal yang berasal dari lokasi tersebut, tidak ada satu sitepun yang

serupa (inhomogeneity) dikarenakan beberapa faktor yang mempengaruhinya baik

dalam hal fisik, lokasi, aksesibilitas, maupun kondisi lingkungan sekitarnya.

Kondisi ini menyebabkan trend pasar dan preferensi menjadi susah dipelajari,

penilaian sulit dilakukan, karena kesulitan dalam melakukan perbandingan dengan

jumlah transaksi sejenis yang sedikit, baik pembeli, penyewa, maupun penilai

harus mendatangi properti yang bersangkutan untuk mengetahui kondisi properti

dan lingkungan di sekitarnya.

Tanah dinilai atas dasar manfaat yang bisa diberikan. Tinggi rendahnya

nilai tanah tergantung pada faktor-faktor yang mempengaruhinya baik faktor fisik

maupun non fisik. Faktor fisik berkaitan dengan luasan, bentuk tanah, kontur, dan

unsur/zat yang terkandung pada tanah. Kondisi fisik yang bagus dari tanah

menandakan bahwa tanah akan dapat lebih produktif dan termanfaatkan sehingga

dimungkinkan nilainya akan tinggi. Faktor lain yang berkaitan dengan nilai tanah

adalah lokasi dan aksesibilitas. Lokasi dan aksesibilitas sangat berkaitan dengan
 3

“di mana” tanah itu berada. Lokasi dan akses yang menguntungkan jika tanah

menjadi lebih menarik dan dipandang mempunyai nilai yang tinggi. Lokasi tanah

dianggap menguntungkan jika tanah tersebut berada pada pusat-pusat kegiatan

ekonomi atau di mana permintaan atas tanah tersebut dimungkinkan akan terus

meningkat. Hal ini dikarenakan harapan akan manfaat yang bisa dihasilkan tanah

tersebut meningkat secara ekonomi.

Lingkungan perkantoran, perumahan dan fasilitas kedinasan yang lainnya

merupakan salah satu lingkungan yang dianggap menguntungkan bagi keberadaan

tanah. Hal tersebut bisa menciptakan kenaikan terhadap permintaan tanah.

Didirikannya perkantoran secara langsung membutuhkan ruang tanah yang tidak

sedikit. Secara tidak langsung mampu menyedot pendatang dari luar daerah untuk

tinggal di areal tersebut dengan alasan yang menguntungkan. Adanya pendatang

dari luar menciptakan berbagai jenis permintaan lain baik secara langsung maupun

tidak langsung akan berpengaruh terhadap adanya kenaikan permintaan tanah. Hal

ini menyebabkan adanya dugaan bahwa nilai tanah di sekitar lingkungan

perkantoran dan perumahan dinas tersebut diduga lebih tinggi dibanding nilai

tanah di luar lingkungan tersebut.

Menurut Standart Penilaian Indonesia, 2002, tanah dan bangunan

merupakan aset yang paling mendominasi penilaian suatu properti. Tanah dan

penggunaannya merupakan aset yang penting dan mempengaruhi kemampuan

membangun suatu bangsa, tidak hanya secara ekonomi namun juga secara sosial

dan budaya, karena perubahan nilai aset (tanah dan bangunan) itu sendiri

dipengaruhi oleh faktor fisik, ekonomi, sosial, budaya. Hal ini terbukti ketika

kondisi perekonomian bangsa ini terpuruk ternyata membawa dampak pada

 4

merosotnya industri real estat. Oleh karena itu, wajib memperhatikan konsep

hukum mengenai benda yang berwujud (tangible) dan tidak berwujud (intangible)

yang mempunyai nilai disebut properti, yang bisa juga disebut sebagai aset, yang

berlaku di Indonesia sebagai dasar penilaian properti (Sutaryo, 2011: 76). Dalam

perkembangannya, perubahannya nilai tanah dan bangunan pada suatu properti

saat ini memberikan sorotan yang tidak bisa dipandang dengan sebelah mata,

karena begitu banyak faktor yang dapat mempengaruhinya. Untuk itu perlu

diberikan suatu perhatian khusus. Dalam menyikapi hal tersebut perlu untuk

ditinjau faktor-faktor yang dapat mempengaruhinya, sehingga dapat diketahui dan

dipahami guna kepentingan di masa datang. Sehubungan dengan hal di atas perlu

dilakukan penilaian (appraisal) atas nilai properti yang akan dijadikan acuan dari

faktor-faktor yang mempengaruhi perubahan nilai tanah dan bangunan pada suatu

properti (Sutaryo, 2011: 77).

Kota Jayapura merupakan salah satu kawasan yang sebagian wilayahnya

bisa dikatagorikan sebagai lingkungan perkantoran dan perumahan dinas.

Beberapa areal perkantoran di kawasan ini adalah Kantor Gubernur Provinsi

Papua, Kantor DPRP Provinsi Papua, Kantor Dinas-dinas Otonom, Rumah Sakit

Umum Daerah, dan lain-lain. Pemanfaatan tanah banyak digunakan untuk

menyediakan berbagai fasilitas pendukung kehidupan perkantoran seperti rumah

kos dan berbagai usaha penyedia kebutuhan pegawai. Adanya banyak kantor di

wilayah ini menyebabkan lingkungan perkantoran di Kota Jayapura menjadi

menarik untuk dikaji khususnya terhadap nilai tanahnya. Nilai tanah juga akan

dipengaruhi oleh jarak atau letak tapak tanah (site) tersebut terhadap pusat kota

atau kawasan pusat perdagangan/Central Business District (CBD), semakin jauh

 5

dari pusat kota atau kawasan pusat keramaian maka harga tanah semakin murah.

Central Business District (CBD) dalam penelitian yang akan dilakukan ini adalah

Taman Imbi Kota Jayapura yang sudah ada sejak tahun 1969. Dengan

memperhatikan latar belakang di atas maka penelitian ini akan menganalisis “ada

tidaknya pengaruh luas tanah, jarak tanah ke jalan utama, jarak tanah ke

perkantoran terdekat, dan jarak tanah ke Central Business District (CBD/Taman

Imbi) terhadap nilai tanah”. Penelitian ini hanya dibatasi pada nilai aset tanah

milik Pemerintah Provinsi Papua di Distrik Jayapura Utara Kota Jayapura

berdasarkan harga perolehan tahun 1990.

1.2 Pertanyaan Penelitian

Berdasarkan uraian di atas yang menjadi pertanyaan dari penelitian ini

adalah:

1. Apakah ada pengaruh positif dan signifikan dari luas tanah terhadap nilai

tanah milik Pemerintah Provinsi Papua di Distrik Jayapura Utara Kota

Jayapura berdasarkan perolehan tahun 1990?

2. Apakah ada pengaruh negatif dan signifikan dari jarak tanah ke jalan utama

terhadap nilai tanah milik Pemerintah Provinsi Papua di Distrik Jayapura

Utara Kota Jayapura berdasarkan perolehan tahun 1990?

3. Apakah ada pengaruh negatif dan signifikan dari jarak tanah ke perkantoran

terdekat terhadap nilai tanah milik Pemerintah Provinsi Papua di Distrik

Jayapura Utara Kota Jayapura berdasarkan perolehan tahun 1990?

4. Apakah ada pengaruh negatif dan signifikan dari jarak tanah ke Central

Business District (CBD/Taman Imbi) terhadap nilai tanah milik Pemerintah

 6

Provinsi Papua di Distrik Jayapura Utara Kota Jayapura berdasarkan

perolehan tahun 1990?

1.3 Keaslian Penelitian

Beberapa kajian empirik mengenai faktor-faktor yang mempengaruhi nilai

aset tanah telah banyak dilakukan, di antaranya adalah sebagai berikut:

1. Haryoto (1997) meneliti tentang faktor fisik tanah dan lokasi serta

pengaruhnya dalam penentuan harga jual tanah di Kotamadya Denpasar.

Penelitian ini dilakukan dengan mengambil data kerat lintang cross section,

yang diperoleh melalui penelitian 6 lapangan. Jumlah sampel yang digunakan

adalah 6 buah. Jumlah sampel dari Denpasar Selatan 19 buah, Denpasar

Timur 22 buah, dan Denpasar Barat 25 buah. Pengambilan sampel dilakukan

dengan teknik purposive sampling, yaitu pengambilan sampel dengan

penunjukkan yang diperkirakan dapat mewakili ciri-ciri populasi. Alat analisis

yang digunakan adalah regresi linier berganda dengan metoda kuadrat terkecil

Cordinary Z e s t sw-=J. Hasil analisis regresi tersebut telah diuji dengan

kriterium apriori teoritik, statistik, dan ekonometri. Kesimpulan penelitian ini

adalah; (1) Bahwa lebar jalan, tanah kavlingan, dan kondisi jalan yang diaspal

mempunyai pengaruh positif yang signifikan terhadap harga jual tanah,

dengan angka elastisitas untuk lebar jalan 0,3488 dan koefisien regresi untuk

kavlingan dan kondisi jalan adalah 0,3501 dan 0,7260. (2) Bahwa jarak

tempuh suatu properti dari/ke pusat kota kurang berpengaruh terhadap harga

jualnya. (3) Model terbaik yang dihasilkan dari analisis regresi ini adalah

model logaritma dengan bilangan dasar natural atau ln (logaritma natural).

 7

Perbedaan penelitian Haryoto (1997) dan penelitian ini adalah bahwa

penelitian Haryoto (1997) nilai tanah dianalisis berdasarkan faktor fisik tanah

dan lokasi, sedangkan dalam penelitian ini nilai tanah dianalisis berdasarkan

faktor luas tanah, jarak tanah ke jalan utama, jarak tanah ke perkantoran

terdekat serta jarak tanah ke Central Business District (CBD).

2. Mc Mallen (1998) meneliti tentang hubungan antara nilai tanah dan luasan

tanah. Lokasi penelitian di Portland, Oregon Metropolitan Area. Alat analisis

yang digunakan adalah dengan analisis semiparametrik. Hasil analisis

menunjukkan adanya hubungan log-linear antara nilai tanah dan luasannya.

Kesamaan Mc Mallen dengan penelitian ini adalah faktor luas tanah sebagai

penentu nilai tanah. Perbedaan penelitian ini yaitu bahwa penelitian ini tidak

hanya menggunakan faktor luas tanah sebagai faktor tunggal tetapi disertai

oleh faktor penentu yang lain dan alat analisis yang digunakan pada penelitian

ini lebih sederhana dibanding penelitian Mc Mallen.

3. Simons (1999) meneliti tentang dampak adanya kebocoran pipa saluran

minyak terhadap properti sekitarnya. Studi dilakukan di Fairfax Country,

Virginia. Analisis dilakukan dengan regresi linear berganda dengan harga

penjualan rumah tinggal sebagai variabel dependen. Untuk melihat efek

adanya kebocoran saluran minyak terhadap properti digunakan variabel

independen dummy variabel yang bernilai 0 untuk properti yang dijual

sebelum tahun 1993 dan 1 untuk properti yang dijual sesudah tahun 1993.

Tahun 1993 dipilih sebagai awal tahun adanya kebocoran pipa saluran. Selain

dari dampak sebelum dan sesudah kebocoran, berbagai atribut properti seperti

luas tanah, luas bangunan, dan jumlah kamar mandi juga dijadikan sebagai
 8

variabel independen. Hasil dari penelitian ini menyebutkan bahwa berbagai

atribut properti di atas berpengaruh positip terhadap nilai properti, semakin

banyak jumlah dari tiap atribut yang dimiliki akan menaikkan harga penjualan

properti. Penjualan sesudah tahun 1993 diindikasikan mengalami penurunan

harga jual sebesar 5,5 persen dengan anggapan variabel lain tetap. Perbedaan

penilaian ini dengan penilaian di atas adalah fokus faktor lokasi terhadap nilai

properti. Penelitian yang dilakukan Simons faktor lokasi yang dipilih

merupakan faktor lokasi yang dianggap berpengaruh buruk terhadap nilai

properti sedangkan pada penelitian ini diambil lokasi yang berpengaruh positif

terhadap nilai properti. Pada penelitian Simons tidak spesifik pada nilai tanah

melainkan pada nilai properti secara umum.

4. Penelitian tentang nilai tanah yang dilakukan oleh Bible dan Hsieh (1999)

yang menganalisis harga penjualan dari tanah kosong di daerah metropolitan.

Data yang diambil merupakan data transaksi penjualan yang terjadi antara

tahun 1984 dan 1995. Alat analisis yang digunakan adalah regresi linear

berganda dengan metoda OLS (Ordinary Least Squares). Alat ini digunakan

untuk mengestimasi nilai tanah sebagai variabel dependen dan variabel luasan

tanah, jarak dari CBD (Central Business District), populasi dan zoning

sebagai variabel independen. Hasil yang didapatkan adalah bahwa luas tanah

per meter signifikan dengan koefisien yang negatif, populasi berpengaruh

signifikan positif terhadap nilai tanah, semakin dekat dengan CBD akan

meningkatkan nilai tanah, dan zoning untuk klasifikasi bisnis lebih tinggi

nilainya dibanding jenis zoning yang lain. Kesamaan penelitian ini dengan

penelitian di atas yaitu pertama, bahwa keduanya meniliti tentang tanah

 9

kosong, kedua, alat analisis yang digunakan adalah regresi linear berganda

dengan metoda OLS, ketiga, ada beberapa variabel independen yang

digunakan dalam penelitian di atas digunakan dalam penelitian ini yaitu

luasan tanah, dan jarak dengan CDB. Perbedaan penelitian Bible dan Hsieh

dengan penelitian ini adalah nilai tanah bukan berasal dari transaksi penjualan

tetapi didasarkan harga perolehan.

5. Seiler dan Bond (2001) meneliti tentang dampak lokasi di sekitas danau

terhadap nilai properti. Lokasi penelitian adalah di sekitar Danau Eric,

Cuyahoga Country, Ohio. Danau Eric dianggap sebagai danau besar yang

berpengaruh positif karena air yang jernih, dan udara yang segar. Variabel

independen memasukkan variabel dummy view dan jumlah atribut properti

seperti jumlah kamar, tahun dibangun, jumlah kamar mandi, dan luas tanah.

Variabel view bernilai 1 jika berlokasi di sekitar danau dan 0 jika terletak di

luar lingkungan danau. Hasil penelitian menunjukkan bahwa properti yang

berlokasi di sekitar danau mempunyai nilai yang lebih tinggi sebesar 56

persen. Persamaan penelitian Seiler dan Bond dengan penelitian ini adalah

mempertimbangkan faktor lokasi sebagai faktor penentu nilai dan penggunaan

regresi sebagai alat analisis. Perbedaan penelitian Seiler dan Bond dan

penelitian ini adalah bahwa penelitian Seiler dan Bond properti yang

dimaksud mencakup tanah dan bangunan sedangkan penilaian ini properti

yang dimaksud hanya tanah.

6. Fitriyanto (2011) melakukan penelitian tentang faktor-faktor yang

mempengaruhi nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten. Luas tanah,

jarak ke Central Business District (CBD), jarak ke jalan umum/kabupaten

 10

merupakan 3 variabel bebas (independen) yang dijadikan faktor-faktor yang

menentukan nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten. Data yang

dipergunakan adalah data primer dan sekunder tahun 2009-2010. Data primer

diperoleh melalui wawancara langsung dengan pihak-pihak yang terkait, yaitu

dengan Pejabat di Kantor Kecamatan Wedi, Kepala Desa dan Kepala Dusun

se Kecamatan Wedi, Penjual dan Pembeli Tanah. Data sekunder diambil dari

data resmi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), Notaris, Pemerintah

Kecamatan Wedi, dengan objek penelitian sebanyak 99 responden. Data

diproses dan diolah dengan menggunakan program Econometric Views (E-

Views) version 5.1. Hasil Penelitian menunjukkan bahwa faktor-faktor yang

mempengaruhi nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten adalah luas

tanah tidak berpengaruh signifikan terhadap nilai tanah sedang jarak ke

Central Business District (CBD) dan jarak ke jalan umum/kabupaten

berpengaruh negatif dan signifikan artinya semakin jauh dari CBD dan dari

jalan umum nilai tanah semakin turun. Pemerintah Kecamatan Wedi perlu

mengambil kebijakan dan tindakan untuk menentukan daerah CBD sebagai

pusat pertumbuhan ekomomi dan selalu memperhatikan jarak ke jalan umum

sebagai sarana pendukung transportasi agar pusat perekonomian tetap lancar

dan aman. Perbedaan penelitian Fitriyanto (2011) dan penelitian ini adalah

bahwa penelitian Fitriyanto (2011) nilai tanah dianalisis berdasarkan faktor

luas tanah, jarak ke Central Business District (CBD), jarak ke jalan umum/

kabupaten, sedangkan dalam penelitian ini nilai tanah dianalisis berdasarkan

faktor luas tanah, jarak tanah ke jalan utama, jarak tanah ke perkantoran

terdekat serta jarak tanah ke Central Business District (CBD).

 11

1.4 Tujuan dan Manfaat Penelitian

1.4.1 Tujuan penelitian

Tujuan yang ingin dicapai dalam penelitian ini adalah:

1. menganalisis pengaruh luas tanah terhadap nilai tanah milik Pemerintah

Provinsi Papua di Distrik Jayapura Utara Kota Jayapura berdasarkan harga

perolehan tahun 1990;

2. menganalisis pengaruh jarak tanah ke jalan utama terhadap nilai tanah milik

Pemerintah Provinsi Papua di Distrik Jayapura Utara Kota Jayapura

berdasarkan harga perolehan tahun 1990;

3. menganalisis pengaruh jarak tanah ke perkantoran terdekat terhadap nilai

tanah milik Pemerintah Provinsi Papua di Distrik Jayapura Utara Kota

Jayapura berdasarkan harga perolehan tahun 1990;

4. menganalisis pengaruh jarak tanah ke Central Business District (CBD/Taman

Imbi), terhadap nilai tanah milik Pemerintah Provinsi Papua di Distrik

Jayapura Utara Kota Jayapura berdasarkan harga perolehan tahun 1990.

1.4.2 Manfaat penelitian

Manfaat penelitian ini dapat dijabarkan sebagai berikut:

1. model yang didapatkan bisa dijadikan acuan bagi penilai dalam menentukan

nilai tanah yang berada pada kondisi serupa dengan objek penelitian kali ini;

2. dipakai untuk pedoman bagi pelaku usaha yang akan mendirikan bangunan

untuk kepentingan baik sektor perdagangan maupun jasa;

3. sebagai acuan bagi masyarakat umum baik yang ingin berinvestasi tanah

maupun yang sudah memiliki tanah di lokasi serupa.

 12

1.5 Sistematika Penulisan

Dalam penulisan tesis ini penulis akan membahas masalah-masalah yang

sesuai dengan tujuan yang akan dicapai. Adapun sistematika penulisan tesis

meliputi empat bab, yaitu: Bab I merupakan pengantar yang terdiri dari latar

belakang, pertanyaan penelitian, keaslian penelitian, tujuan dan manfaat

penelitian serta sistematika penulisan. Bab II peneliti akan menguraikan tentang

tinjauan pustaka, landasan teoritis, hipotesis dan alat analisis. Bab III

menguraikan tentang analisis data, yakni mencakup materi penelitian, metoda

pengumpulan data serta analisis data dan pembahasan. Bab IV merupakan bab

terakhir yang berisikan tentang kesimpulan dan saran.