BAB II

PEMBAHASAN

2.1 Pengertian dan Dasar Hukum Hak Tanggungan

2.1.1 Dasar Hukum Hak Tanggungan

Hak Tanggungan atas Tanah mempunyai landasan hukum yang terdapat di dalam :

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok

Agraria.

2. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah

Beserta Benda-Benda yang berkaitan dengan Tanah.

2.1.2 Pengertian Hak Tanggungan

Menurut ketentuan Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan yang

dimaksud dengan Hak Tanggungan adalah :

“Hak Tanggungan adalah hak atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan
dengan tanah yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan
yang dibebankan pada hak atas tanah yang sebagaimana dimaksud dalam
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok –
Pokok Agraria berikut atau tidak berikut benda – benda lain yang merupakan
satu kesatuan dengan tanah-tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang
memberikan kedudukan diutamakan kreditur tertentu terhadap kreditur-
kreditur lainnya.”

3
 Menurut E. Liliawati Muljono yang dimaksud dengan Hak Tanggungan

adalah Hak Jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud

dalam Undang-Undang Pokok Agraria berikut atau tidak berikut benda-benda lain

yang merupakan satu-kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan hutang tertentu,

yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap

kreditur yang lain.

Beranjak dari pengertian di atas, dapat ditarik unsur pokok dari Hak

Tanggungan, sebagai berikut:

1. Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang.

2. Objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA.

3. Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya (hak atas tanah) saja,

tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan

satu kesatuan dengan tanah itu.

4. Utang yang dijamin adalah suatu utang tertentu.

5. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu

terhadap kreditur-kreditur lain.

4
2.2 Subyek dan Obyek Hak Tanggungan Hak atas Tanah

2.2.1 Subyek Hak Tanggunan atas Tanah :

Subjek Hak Tanggungan adalah: 

1. Pemberi Hak Tanggungan

Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang

menjaminkan obyek hak tanggungan (debitur).

2. Pemegang Hak Tanggungan

Pemegang hak tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum

yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang (kreditur). Penerima Hak

Tanggungan, yang sesudah pemasangan Hak Tanggungan akan menjadi pemegang

Hak Tanggungan, yang adalah juga kreditur dalam perikatan pokok, juga bisa orang

perseorangan maupun badan hukum.

Yang dapat menjadi subjek Hak Tanggungan selain Warga Negara Indonesia

adalah Warga Negara Asing. Dengan ditetapkannya hak pakai atas tanah negara

sebagai salah satu objek hak tanggungan, bagi warga negara asing juga dimungkinkan

untuk dapat menjadi subjek hak tanggungan apabila memenuhi syarat.

Berdasarkan penegasan bahwa yang bisa bertindak sebagai pemegang Hak

Tanggungan adalah “orang-perseorangan” atau “badan hukum”, dapat disimpulkan

bahwa yang bisa menjadi pemegang Hak Tanggungan adalah orang alamiah ataupun

5
badan hukum, yang namanya badan hukum bisa Perseroan Terbatas, Koperasi, dan

Perkumpulan yang telah memperoleh status sebagai badan hukum ataupun yayasan.

2.2.2 Objek Hak Tanggungan

Pada dasarnya tidak setiap hak atas tanah dapat dijadikan jaminan utang,

tetapi hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan harus memenuhi syarat-syarat

sebagai berikut:

1. Dapat dinilai dengan uang, karena utang yang dijamin berupa uang.

2. Termasuk hak yang didaftar dalam daftar umum, karena harus memenuhi syarat

publisitas.

3. Mempunyai sifat dapat dipindahtangankan, karena apabila debitur cedera janji

(wan prestasi) benda yang dijadikan jaminan utang akan dijual di muka umum.

4. Memerlukan penunjukan dengan undang-undang.

Obyek Hak Tanggungan :

1. Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah

a. Hak Milik.

b. Hak Guna Usaha.

c. Hak Guna Bangunan.

6
2. Selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Hak Pakai atas

tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut

sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani Hak Tanggungan.

3. Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan,

tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu

kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas

tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian

Hak Tanggungan yang bersangkutan.

2.3 Asas dan Sifat Hak Tanggungan

2.3.1 Asas-Asas Hak Tanggungan

1. Asas Preferent yaitu asas yang memberikan kedudukan yang diutamakan atau

mendahului kepada pemegangnya.

2. Asas Droit de suite artinya selalu mengikuti objek yang dijamin dalam tangan

siapapun benda itu berada.

3. Memenuhi asas spesialis dan publisitas artinya, asas spesialitas maksudnya wajib

dicantumkan berapa yang dijamin serta benda yang dijadikan jaminan, juga

identitas dan domisili pemegang dan pemberi Hak Tanggungan yang wajib

dicantumkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dan asas publisitas

maksudnya wajib dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan

wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan

7
4. Mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya. Seperti putusan hakim yang telah

berkekuatan hukum tetap dan pasti.

Disamping itu, hak tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi- bagi,

kecuali jika diperjanjikan di dalam APHT. Hal ini berarti suatu hak tanggungan

membebani secara utuh benda yang menjadi objeknya dan setiap bagian

daripadanya. Oleh karena itu, apabila sebagian dari hutang dibayar, pembayaran itu

tidak membebaskan sebagian dari benda yang dibebani hak tanggungan.

Penyimpangan terhadap asas ini hanya dapat dilakukan apabila hal tersebut

diperjanjikan secara tegas di dalam APHT yang bersangkutan.

2.3.2 Sifat Hak Tanggungan :

Apabila mengacu beberapa Pasal dari Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996,

maka terdapat beberapa sifat dan asas dari Hak Tanggungan. Adapun sifat dari hak

tangggungan adalah sebagai berikut:

a. Hak Tanggungan mempunyai sifat hak didahulukan, yakni memiliki kedudukan

yang diutamakan bagi kreditur tertentu terhadap kreditur lain (asas preferent).

b. Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, artinya hak tanggungan

membebani secara utuh objek hak tanggungan dan setiap bagian daripadanya.

Pelunasan sebagian hutang dari hutang yang dijamin tidak terbebasnya sebagian

objek hak tanggungan untuk sisa utang yang belum dilunasi

c. Hak Tanggungan mempunyai sifat membebani berikut atau tidak berikut benda-

benda yang berkaitan dengan tanah, yakni benda-benda lain yang merupakan satu

kesatuan dengan tanah itu. Hak Tanggungan dapat saja dibebankan bukan saja

8
 pada hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan, tetapi juga berikut

bangunan, tanaman, dan hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah

tersebut.

d. Hak Tanggungan mempunyai sifat Accessoir yakni perjanjian pembebanan Hak

Tanggungan bukan merupakan perjanjian yang berdiri sendiri. Keberadaannya

adalah karena ada perjanjian lain yang disebut perjanjian induk. Perjanjian induk

bagi perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian hutang piutang yang

menimbulkan hutang yang dijamin.

e. Hak Tanggungan mempunyai sifat dapat diberikan lebih dari satu hutang. Hak

Tanggungan dapat menjamin lebih dari suatu hutang dinyatakan dalam Pasal 3

ayat (2) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 yang mengatakan “Hak

Tanggungan dapat diberikan untuk suatu hutang yang berasal dari satu hubungan

hukum atau untuk satu hutang atau lebih yang berasal dari beberapa hubungan

hukum.”

f. Hak Tanggungan mempunyai sifat tetap mengikuti objeknya dalam tangan

siapapun objek tersebut berada. Dengan demikian Hak Tanggungan tidak akan

hapus sekalipun objek Hak Tanggungan itu berada pada pihak lain.

g. Hak Tanggungan mempunyai sifat dapat beralih dan dialihkan.

h. Hak Tanggungan mempunyai sifat pelaksanaan eksekusi yang mudah, yakni jika

debitur cidera janji maka kreditur sebagai pemegang Hak Tanggungan tidak perlu

memperoleh persetujuan dari pemberi Hak Tanggungan, juga tidak perlu meminta

penetapan dari pengadilan setempat apabila akan melakukan eksekusi atas Hak

9
 Tanggungan yang menjadi jaminan hutang. Pemegang Hak Tanggungan dapat

langsung mengajukan permohonan kepada kepala kantor lelang untuk melakukan

pelelangan objek Hak Tanggungan yang bersangkutan.

2.4 Tata Cara Pemberian, Pendaftaran dan Peralihan Hak

Tanggungan

2.4.1 Pemberian Hak Tanggungan

Prosedur pemberian hak tanggungan sesuai ketentuan Pasal 10 UU Nomor 4

tahun 1996, yaitu sebagai berikut:

1. Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak

Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam

dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang

bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.

2. Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak

Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan perundang-undangan yang berlaku.

3. Apabila obyek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi

hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan akan tetapi

pendaftarannya belum dilakukan, pemberian Hak Tanggungan dilakukan

bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan.

10
2.4.2 Pendaftaran Hak Tanggungan

Pendaftaran Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 13 sampai dengan Pasal 14

UU Nomor 4 Tahun 1996 sebagai berikut:

1. Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.

2. Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta Pemberian

Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat (2), PPAT wajib

mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan Yang bersangkutan dan warkah

lain yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan.

3. Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan oleh

Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan

mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak

Tanggungan serta menjalin catatan tersebut pada sertipikat hak atas tanah yang

bersangkutan.

4. Tanggal buku-tanah Hak Tanggungan scbagaimana dimaksud pada ayat (3) adalah

tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperiukan

bagi pendaftarannya dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku-tanah

yang bersangkutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya.

5. Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal buku-tanah Hak Tanggungan sebagaimana

dimaksud pada ayat (4).

Menurut Adrian Sutedi (2010: 72) suatu APHT memuat substansi yang

bersifat wajib, yakni yang berkenaan dengan:

11
 1. Nama identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan.
2. Domisili pihak-pihak yang bersangkutan.
3. Penunjukan secara jelas utang dan utang-utang yang dijamin.
4. Nilai tanggungan dan urain yang jelas tentang objek hak tanggungan.
5. Selain itu di dalam APHT tersebut, para pihak dapat juga mencantumkan
janji –janji yang bersifat fakultatif yang bertujuan untuk melindungi
kepentingan kreditor sebagai pemegang hak tanggungan.

Di dalam APHT juga dapat dicantumkan perjanjian sebagai upaya kreditor

untuk dapat mencegah agar objek jaminan tetap mempunyai nilai yang tinggi,

khususnya nanti pada waktu eksekusi. Oleh karena itu sedapat mungkin semua

kemungkinan mundurnya nilai objek jaminan, sebagai akibat dari ulahnya pemberi

jaminan atau karena suatu mala petaka, diantisipasi.

Menurut Satrio (2007: 313) janji tersebut meliputi :

1. Janji sewa.
2. Hak mengelolah objek hak tanggungan.
3. Janji penyelamatan.
4. Janji untuk tidak dibersihkan.
5. Janji untuk tidak melepaskan hak atas objek hak tanggungan.
6. Janji ganti rugi.
7. Janji asuransi.
8. Janji pengosongan.
9. Janji mengenai sertifikat hak atas tanah objek hak tanggungan.
10. Janji memiliki.
2.4.3 Sertifikat Hak Tanggungan

Dalam Pasal 14 Ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan dijelaskan bahwa

sebagai bukti adanya hak tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan sertifikat hak

tanggungan. Hal ini berarti sertifikat hak tanggungan merupakan bukti adanya hak

tanggungan. Oleh karena itu maka sertifikat hak tanggungan dapat membuktikan

12
sesuatu yang pada saat pembuatannya sudah ada atau dengan kata lain yang menjadi

patokan pokok adalah tanggal pendaftaran atau pencatatannya dalam buku tanah hak

tanggungan.

Sertifikat Hak Tanggungan memuat irah-irah dengan kata-kata "DEMI

KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG YAHA ESA", dengan

demikian sertifikat hak tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama

dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap melalui

tata cara dan menggunakan lembaga parate eksekusi sesuai dengan peraturan Hukum

Acara Perdata Indonesia.

2.4.4 Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan

1. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan wajib dibuat dengan akta notaris atau

akta PPAT dan memenuhi persyaratan sebagai berikut :

a. Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada

membebankan Hak Tanggungan.

b. Tidak memuat kuasa substitusi.

c. Mencantumkan secara jelas obyek Hak Tanggungan, jumlah utang dan nama

serta identitas kreditornya, nama dan identitas debitor apabila debitor bukan

pemberi Hak Tanggungan.

13
2. Kuasa Untuk Membebankan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik kembali atau

tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga kecuali karena kuasa tersebut telah

dilaksanakan atau karena telah habis jangka waktunya sebagaimana dimaksud

pada ayat (3) dan ayat (4).

3. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang sudah

terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Pemberian Hak Tanggungan selambat-

lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan.

4. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan menge-nai hak atas tanah yang

belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan

selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah diberikan.

5. Ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan ayat (4) tidak berlaku dalam

hal Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan diberikan untuk menjamin kredit

tertentu yang ditetapkan dalam peraturan perun-dang-undangan yang berlaku.

6. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang tidak diikuti dengan pembuatan

Akta Pemberian Hak Tanggungan dalam waktu yang ditentukan sebagai-mana

yang dimaksud pada ayat (3) atau ayat (4), atau waktu yang ditentukan menurut

ketentuan sebagaima-na yang dimaksud pada ayat (5) batal demi hukum.

14
2.4.5 Peralihan Hak Tanggungan

Pada dasarnya hak tanggungan diatur dalam Pasal 16 dan Pasal 17 UU Nomor

4 Tahun 1996 sebagai berikut:

1. Jika piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan beralih karena cessie,

subrogasi, pewarisan, atau sebab-sebab lain, Hak Tanggungan tersebut ikut beralih

karena hukum kepada kreditur yang baru.

2. Beralihnya Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) wajib

didaftarkan oleh kreditur yang baru kepada Kantor Pertanahan.

3. Pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) di

lakukan oleh Kantor Pertanahan dengan mencatatnya pada buku tanah Hak

Tanggungan dan buku-tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan

serta menjalin catatan tersebut pada sertifikat Hak Tanggungan dan sertipikat hak

atas tanah yang bersangkutan.

4. Tanggal pencatatan pada buku-tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (3) adalah

tanggal hari ketujuh setelah diterimanya secara lengkap surat-surat yang

diperlukan bagi pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan dan jika hari ketujuh itu

jatuh pada hari libur, catatan itu diberi bertanggal hari kerja berikutnya.

5. Beralihnya Hak Tanggungan mulai berlaku bagi pihak ketiga pada hari tanggal

pencatatan sebagaimana dimaksud pada ayat (4).

15
2.5 Berakhirnya Hak Tanggungan

2.5.1 Hapusnya Hak Tanggungan

Hak tanggungan dapat hapus karena disebabkan oleh :

a. Hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan.

Hapusnya hutang itu mengakibatkan hak tanggungan sebagai Hak Accessoir

menjadi hapus. Hal ini terjadi karena adanya hak tanggungan tersebut adalah untuk

menjamin pelunasan dari hutang debitur yang menjadi perjanjian pokoknya.

Dengan demikian, hapusnya hutang tersebut juga mengakibatkan hapusnya hak

tanggungan.

b. Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan.

Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan apabila

debitur atas persetujuan kreditur pemegang hak tanggungan menjual objek hak

tanggungan untuk melunasi hutangnya, maka hasil penjualan tersebut akan

diserahkan kepada kreditur yang bersangkutan dan sisanya dikembalikan kepada

debitur.

c. Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua

Pengadilan Negeri.

Pembersihan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri

hanya dapat dilaksanakan apabila objek hak tanggungan dibebani lebih dari satu

hak tanggungan. Dan tidak terdapat kesepakatan diantara para pemegang hak

tanggungan dan pemberi hak tanggungan tersebut mengenai pembersihan objek

16
 hak tanggungan dan beban yang melebihi harga pembeliannya, apabila pembeli

tersebut membeli benda tersebut dari pelelangan umum.

d. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.

Alasan hapusnya hak tanggungan yang disebabkan karena hapusnya hak atas

tanah yang dibebani hak tanggungan tidak lain dan tidak bukan adalah sebagai

akibat tidak terpenuhinya syarat objektif sahnya perjanjian, khususnya yang

berhubungan dengan kewajiban adanya objek tertentu, yang salah satunya meliputi

keberadaan dari sebidang tanah tertentu yang dijaminkan.

2.5.2 Pembersihan Hak Tanggungan

Pembeli obyek Hak Tanggungan, baik dalam suatu pelelangan umum atas

perintah Ketua Pengadilan Negeri maupun dalam jual beli sukarela, dapat meminta

kepada pemegang Hak Tanggungan agar benda yang dibelinya itu dibersihkan dari

segala beban Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian.

Pembersihan obyek Hak Tanggungann dari beban Hak Tanggungan

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan dengan pernyataan tertulis dari

pemegang Hak Tanggungan yang berisi dilepaskannya Hak Tanggungan yang

melebihi harga pembelian.

Apabila obyek Hak Tanggungan dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan

dan tidak terdapat kesepakatan di antara para pemegang Hak Tanggungan tersebut

mengenai pembersihan obyek Hak Tanggungan dari beban yang melebihi harga

pembeliannya sebagai-mana dimaksud pada ayat (1), pembeli benda tersebut dapat

mengajukan permohonan kepada Ketua Penga-dilan Negeri yang bersangkutan untuk

17
menetapkan pembersihan itu dan sekaligus menetapkan ketentuan mengenai

pembagian hasil penjualan lelang di antara para yang berpiutang dan peringkat

mereka menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Permohonan pembersihan obyek Hak Tanggungan dari Hak Tanggungan yang

membebaninya sebagai-mana dimaksud pada ayat (3) tidak dapat dilakukan oleh

pembeli benda tersebut, apabila pembelian demikian itu dilakukan dengan jual beli

sukarela dan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang ber-sangkutan para pihak

telah dengan tegas memperjanji-kan bahwa obyek Hak Tanggungan tidak akan diber-

sihkan dari beban Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 ayat (2)

huruf f.

2.5.3 Eksekusi Hak Tanggungan

Pasal 20 Undang-undang Hak Tanggungan menyebutkan apabila debitur

cidera janji (wanprestasi) maka eksekusi hak tanggungan dapat dilakukan

berdasarkan:

1. Hak pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual obyek hak tanggungan

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 UUHT.

2. Title Eksekutorial yang terdapat pada sertifikat hak tanggungan sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2).

3. Atas kesepakatan pemberi dan pemegang hak tanggungan penjualan obyek hak

tanggungan dapat dilaksanakan dibawah tangan apabila jika dengan demikian itu

akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.

18
4. Pelaksanaan penjualan dibawah tangan hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu

1 bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan pemegang hak

tanggungan kepada pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikitnya dalam

2 surat kabar yang beredar didaerah yang bersangkutan atau media masa setempat,

serta tidak ada pihak yang merasa keberatan.

5. Setiap janji untuk melaksanakan eksekusi hak tanggungan dengan cara yang

bertentangan dengan ketentuan pada ayat (1), ayat (2), dan ayat (3) batal demi

hukum.

6. Sampai pengumuman untuk lelang dikeluarkan, penjualan lelang dapat dihindarkan

dengan pelunasan hutang yang dijamin dengan hak tanggungan itu beserta biaya-

biaya eksekusi yang telah dikeluarkan.

Pasal 6 Undang - Undang Hak Tanggungan menyebutkan apabila debitur

cidera janji, pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual

obyek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta

mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.

Pasal 21 Undang-undang Hak Tanggungan menyebutkan apabila pemberi hak

tanggungan dinyatakan pailit pemegang hak tanggungan tetap berwenang melakukan

segala hak yang diperolehnya menurut ketentuanUndang-Undang ini.

2.5.4 Pencoretan Hak Tanggungan

Setelah Hak Tanggungan hapus, misalnya karena lunasnya hutang,

selanjutnya kantor pertanahan akan mencoret catatan Hak Tanggungan (Roya) itu

dalam buku tanah dan sertipikatnya. Dengan hapusnya Hak Tanggungan, sertipikat

19
Hak Tanggungan akan ditarik oleh kantor pertanahan dan bersama-sama buku tanah

Tanggungan itu dinyatakan tidak berlaku lagi.

Adapun tata cara pencoretan Hak Tanggungan :

1. Setelah Hak Tanggungan hapus sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18, Kantor

Pertanahan mencoret catatan Hak Tanggungan tersebut pada buku-tanah hak atas

tanah dan sertipikatnya.

2. Dengan hapusnya Hak Tanggungan, sertipikat Hak Tanggungan yang bersangkutan

ditarik dan bersama-sama buku-tanah Hak Tanggungan dinyatakan tidak beriaku

lagi oleh Kantor Pertanahan.

3. Apabila sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (2) karena sesuatu sebab tidak

dikembalikan kepada Kantor Pertanahan, hal tersebut dicatat pada buku -tanah

Hak Tanggungan.

4. Permohonan pencoretan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diajukan oleh pihak

yang berkepentingan dengn melarnpirkan sertipikat Hak Tanggungan yang telah

diberi catatan oleh kreditor bahwa Hak Tanggungan hapus karena piutang yang

dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan itu sudah lunas, atau pernyataan

tertulis dari kreditur bahwa Hak Tanggungan telah hapus karena piutang yang

dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan yang bersangkutan.

5. Apabila kreditur tidak bersedia memberikan pernyataan sebagaimana dimaksud

pada ayat (4), pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan perintah

pencoretan tersebut kepada Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya

meliputi tempat Hak Tanggungan yang bersangkutan didaftar.

20
6. Apabila permohonan perintah pencoretan timbul dari sengketa yang sedang

diperiksa oleh Pengadilan Negeri lain, permohonan tersebut harus diajukan kepada

Ketua Pengadilan Negeri yang memeriksa perkara yang bersangkutan.

7. Permohonan pencoretan catatan Hak Tanggungan berdasarkan perintah Pengadilan

Negeri sebagaimana dimaksud pada ayat (5) dan ayat (6) diajukan kepada Kepala

Kantor Pertanahan dengan melampirkan salinan penetapan atau putusan

Pengadilan Negeri yang bersangkutan.

8. Kantor Pertanahan melakukan pencoretan catatan Hak Tanggungan menurut tata

cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang beriaku dalam

waktu 7 (tujuh) hari kerja terhitung sejak diterimanya permohonan sebagaimana

dimaksud pada ayat (4) dan ayat (7).

9. Apabila pelunasan utang dilakukan dengan cara angsuran sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 2 ayat (2), hapusnya Hak Tanggungan pada bagian obyek Hak

Tanggungan yang bersangkutan dicatat pada buku tanah dan sertipikat Hak

Tanggungan serta pada bukutanah dan sertipikat hak atas tanah yang telah bebas

dari Hak Tanggungan yang semula membebaninya.

2.6 Sanksi Administratif

Sanksi Administratif menurut Undang-undang No. 4 Tahun 1996

menyebutkan adanya sanksi administratif sebagai berikut :

1. Pejabat (PPAT dan Notaris) yang melanggar atau lalai dalam memenuhi ketentuan

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 ayat (1), Pasal 13 ayat (1), Pasal 13 ayat

21
 (2), dan Pasal 15 ayat (1) Undang-undang ini dan/atau peraturan pelaksanaannya

dapat dikenai sanksi administratif, berupa :

a. teguran lisan.

b. teguran tertulis.

c. pemberhentian sementara dari jabatan.

d. pemberhentian dari jabatan.

2. Pejabat yang melanggar atau lalai dalam memenuhi ketentuan sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 13 ayat (4), Pasal 16 ayat (4), dan Pasal 22 ayat (8)

Undang-Undang ini dan/atau peraturan pelaksanaannya dapat dikenai sanksi

administratif sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

3. Pemberian sanksi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) tidak

mengurangi sanksi yang dapat dikenakan menurut peraturan perundang-undangan

lain yang berlaku.

4. Ketentuan lebih lanjut mengenai sanksi administratif sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.

2.7 Pelanggaran Dalam Hak Tanggungan

2.7.1 Tidak Dilakukan Pendaftaran Hak Tanggungan

Menurut penjelasan diatas dapat diketahui bahwa hak tanggungan haruslah

didaftarkan kepada Kantor Pertanahan selambat – lambatnya dalam jangka waktu 7

hari. Pendaftaran Hak Tanggung kepada Kantor Pertanahan merupakan saat lahirnya

suatu hak tanggungan dan merupakan salah satu asas dari Hak Tanggungan. Dengan

22
tidak didaftarkan hak tanggungan maka perjanjian yang dibuat para pihak tetaplah

berlaku. Namun tidak memenuhi unsur dari hak tanggungan. Sehingga kreditur dari

hak tanggungan tidak memiliki hak sebagai kreditur preferen sebagaimana kreditur

hak tanggungan.

Jika tidak didaftarkan maka hak tanggungan tidak akan mendapatkan sertifikat

hak tanggungan. Sertifikat hak tanggungan dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan

Nasional. Sertifikat hak tanggungan menurut Pasal 14 Undang – Undang Hak

Tanggungan merupakan bukti dari adanya hak tanggungan. Sertifikat hak tanggungan

memiliki kekuatan eksekutorial karena memuat irah – irah “Demi Keadilan

Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. Sertifikat yang memiliki irah – irah ini

mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang

memiliki kekuatan hukum yang tetap. Sehingga dengan tidak didaftarkannya hak

tanggungan kepada Kantor Pertanahan maka hak tanggungan tidak memiliki sertifikat

hak tanggungan yang didalamnya memberikan hak – hak kepada kreditur seperti

sertifikat hak tanggungan dapat dijadikan barang bukti di pengadilan, dan kekuatan

eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memiliki kekuatan

hukum yang tetap.

Sehingga suatu hak tanggungan yang tidak didaftarkan tidak memenuhi syarat

dan asas dari hak tanggungan. Kreditur dari hak tanggungan tidak memiliki

kedudukan sebagai kreditur yang preferen melainkan sama seperti kedudukan

kreditur konkuren. Selain itu dengan tidak didaftarkannya hak tanggungan maka tidak

23
terdapat sertifikat hak tanggungan yang memberikan hak parate executie dan dapat

menjadi bukti di pengadilan.

2.7.2 Pendaftaran Hak Tanggungan yang Melampaui Jangka Waktu

Pendaftaran.

Undang – Undang Hak Tanggungan memberi batasan pendaftaran Hak

Tanggungan yaitu selama 7 hari setelah penandatangan Akta Pemberian Hak

Tanggungan. Pendaftaran ini wajib dilaksanakan oleh PPAT. Setelah didaftarkan

maka akan keluar Sertifikat Hak Tanggungan. Tetapi pada kenyataannya sering kali

pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan melebihi waktu yang ditentukan, yaitu

melewati jangka waktu 7 hari yang ditentukan undang – undang. Seharusnya

pendaftaran hak tanggungan tersebut ditolak oleh petugas Kantor Pertanahan. Namun

dari beberapa sumber yang ditemukan, keterlambatan pendaftaran Hak Tanggungan

tidak selalu menjadi penghalang dalam melakukan pendaftaran Hak Tanggungan.

Karena keterlambatan pendaftaran Hak Tanggungan yang terjadi di beberapa Kantor

Pertanahan tetap memproses pendaftaran Hak Tanggungan. Bagi pihak yang

terlambat mendaftarkan hak tanggungan hanya diberikan sanksi administratif berupa

teguran lisan atau teguran tertulis.

Sehingga dapat disimpulkan meskipun peraturan perundang – undangan

memberi batasan bahwa pendaftaran hak tanggungan hanya dapat dilakukan dalam

jangka waktu 7 hari, namun terdapat perbedaan dalam prakteknya. Pendaftaran hak

tanggungan tetap diproses oleh Kantor Pertanahan meskipun terjadi keterlambatan

pendaftaran.

24