PONTOS FUNDAMENTAIS 1) Revogao Houve revogao expressa de toda a legislao pertinente ao tema (art. 90 da Lei n. 8245/91). 2) Excluses Tendo em vista a complexidade do tema e as dvidas que a jurisprudncia suscitava, a Lei excluiu de forma expressa, em seu pargrafo nico determinadas locaes e o arrendamento mercantil.
Art. 1 A locao de imvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei: Pargrafo nico. Continuam regulados pelo Cdigo Civil e pelas leis especiais: a) as locaes: 1. de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas autarquias e fundaes pblicas; 2. de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de veculos; 3. de espaos destinados publicidade; 4. em apart- hotis, hotis - residncia ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam servios regulares a seus usurios e como tais sejam autorizados a funcionar; b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
3) Temporada A Lei trata de forma diferenciada a locao por temporada (arts. 48 a 50), tendo em conta a finalidade deste tipo de locao, vez que se presta para certas prticas e por tempo nunca superior a 90 (noventa) dias. 4) Despejo Independente do fundamento do trmino da locao a ao cabvel para o Locador reaver o imvel a Ao de Despejo (art. 5.). O Locador pode cumular a ao de despejo com cobrana de aluguis. Disciplina da ao de despejo (art. 59 a 66). 1/3
5) Preferncia - Houve expressa regulamentao quanto ao direito de preferncia do locatrio para adquirir o imvel locado (art. 27). Caractersticas: a) O Locador tem que dar cincia inequvoca do negcio ao Locatrio; b) O Locatrio tem a preferncia para a aquisio em igualdade de condies com o terceiro; c) A comunicao deve conter todas as condies do negcio e, em especial, o preo, a forma de pagamento, a existncia de nus reais, bem como o local e horrio em que pode ser examinada a documentao pertinente. (Art. 27, pargrafo nico) d) Prazo de aceitao: 30 (trinta) dias. 6) Garantias Houve tambm regulamentao expressa quanto as garantias que o locador pode exigir do locatrio (art. 37), sendo vedada a cumulao de garantias, sob pena de nulidade.
Modalidades: - Cauo (bens mveis ou imveis): Deve ser devidamente registrada no competente rgo; (art. 38) Se a cauo for em dinheiro no poder exceder a trs meses de aluguel; - Fiana; - Seguro de fiana locatcia (Deve abranger todas as obrigaes do locatrio); - Pagamento adiantado do Aluguel e encargos (art. 42). 7) Penalidades Criminais Os arts. 43 e 44 tipificam crimes e contravenes, criando um verdadeiro direito penal do inquilinato. Destaque-se que as prticas delitivas ali definidas no se incompatibilizam com as infraes previstas no CDC (Lei n. 8078/90). 8) Desocupao Previso legal para desocupao dos imveis residenciais nos seguintes casos: a) Denncia vazia (art. 78); b) Contratos com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses (art. 46); c) A qualquer tempo, mediante aviso prvio de 30 (trinta) dias, no caso de prorrogao dos contratos com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses; d) No caso de sentena denegatria da renovao, o juiz fixar prazo de at 06 (seis) meses aps o transito em julgado para a desocupao do imvel.
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9) Retomada
O Locador tem o direito de retomar o imvel na forma prevista no art. 47, especialmente, nos casos de resciso do contrato de trabalho; para uso prprio (ascendente/descente/cnjuge); de demolio para ampliao; vigncia ininterrupta da locao a mais de cinco anos.
10) Princpios Gerais O art. 79 determina que nos casos de omisso da Lei deve-se aplicar de forma subsidiria o Cdigo Civil e de Processo Civil.
Questo para discusso em sala Elisa alugou um apartamento seu para Joana (contrato de locao de bem imvel com fins residenciais), fixando o valor do aluguel em R$ 500,00 (quinhentos reais). O prazo do contrato foi de 30 (trinta) meses. Como Joana no teve como encontrar um fiador, Elisa pediu trs meses de aluguel adiantados e exigiu que Joana pagasse sempre o ms vincendo at o sexto dia til daquele. Sem outra alternativa Joana concordou. No curso do contrato de locao Elisa vendeu o apartamento sem comunicar o Joana, que foi surpreendida com uma notificao do novo proprietrio informando o fato e afirmando que ela no teria nenhum prejuzo, pois ele iria respeitar a locao. Joana tinha interesse em adquirir o imvel e ficou muito chateada com o ocorrido, pois adorava o apartamento. Inesperadamente Joana veio a falecer e seu companheiro, Marcelo, resolveu, ento, consultar um advogado. Pergunta-se: a) Voc, enquanto advogado de Joana/Marcelo, o que faria? b) Poderia Elisa exigir o aluguel adiantado? c) Poderia Elisa vender o imvel, mesmo estando alugado? d) Tem Marcelo o direito de continuar no imvel? e) Pode Marcelo exercer o direito de preferncia que era de Joana? f) No deveria ter Joana avisado antes a Elisa que queria adquirir o apartamento para poder ter algum direito sobre compra do bem? Como que Elisa ia saber que Joana queria comprar o apartamento se ela nunca manifestou este fato?
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