BAB 21

Akuntansi
Sewa

BAGIAN 2

Prepared by Translated by Kuwat Slamet, PKN STAN, 2021

Coby Harmon *beberapa istilah telah disesuaikan dengan PSAK 73
University of California, Santa Barbara
Westmont College
21-1
 BAB 21
Akuntansi Sewa
TUJUAN PEMBELAJARAN
Setelah mempelajari bab ini, Anda diharapkan mampu untuk:
1. Menjelaskan lingkup yang 3. Menjelaskan akuntansi sewa
berkaitan dengan transaksi untuk pesewa.
sewa.
4. Mendiskusikan akuntansi dan
2. Menjelaskan akuntansi sewa pelaporan untuk fitur khusus
untuk penyewa. dalam perjanjian sewa.

21-2
 PREVIEW OF CHAPTER 21

Intermediate Accounting
IFRS 3rd Edition
Kieso ● Weygandt ● Warfield
21-3
 Tujuan Pembelajaran 3
Akuntansi Pesewa Menjelaskan akuntansi sewa
untuk Pesewa.

Aspek Ekonomi dari Sewa

Pesewa adalah pihak yang menentukan suatu jumlah
pembayaran atas sewa, bukan pihak penyewa.
◆ Menentukan pembayaran dengan menggunakan tarif
imbalan (tarif bunga implisit).
◆ Mempertimbangkan kemampuan pihak penyewa.
◆ Menentukan lamanya masa sewa
◆ Menentukan status nilai sisa (dijamin versus tidak dijamin).

21-4 LO 3
 Akuntansi Pesewa

Aspek Ekonomi dari Sewa

Dari contoh 1 dan contoh 2 penjelasan sebelumnya (materi bagian 1),
CNH menentukan tarif bunga implisit sebesar 4 persen, nilai wajar
peralatan sebesar €100,000, dan nilai sisa sebesar $5,000. CNH
kemudian menghitung pembayaran sewa sbb.

Nilai wajar aset sewa €100,000.00

Dikurangi: Nilai kini dari nilai sisa
(€5,000 × .82193 (PVF 5,4%)) 4,109.65
Jumlah yang akan memulihkan pesewa
berasal dari pembayaran sewa € 95,890.35
Lima tahun pembayaran sewa yang dilakukan di awal periode menghasilkan
imbalan 4% (€95,890.35 ÷ 4.62990) (PVF-AD 5,4%)) € 20,711.11
21-5 LO 3
 Klasifikasi Sewa Menurut Pesewa

Untuk tujuan akuntansi, pesewa mengklasifikasikan sewa

sebagai suatu:
◆ Sewa Pembiayaan (finance lease), atau
◆ Sewa operasi (operating lease).
Untuk sewa pembiayaan, harus berupa sewa yang tidak dapat
dibatalkan dan setidaknya memenuhi lima tes sebagaimana
digambarkan pada ilustrasi 21.18.

Untuk memenuhi satu dari lima tes ini, pesewa harus

menyerahkan pengendalian atas aset yang disewakan dengan
porsi yang substansial kepada penyewa.

21-6 LO 3
 For a finance lease,
• must be non-
cancelable and
• meet at least one
of the five tests.

ILLUSTRATION 21.18
Lease Classification Tests
21-7 LO 3
 Klasifikasi Sewa Menurut Pesewa

Tes penyerahan kepemilikan

◆ Apabila perjanjian sewa mengalihkan kepemilikan atas aset
kepada penyewa, maka perjanjian sewa tersebut adalah
sewa pembiayaan.

Tes opsi pembelian

◆ Opsi pembelian pada perjanjian sewa memberikan
penyewa suatu hak untuk membeli properti sewa
dengan harga yang biasanya cukup rendah bila
dibandingkan dengan nilai wajar yang diharapkan dari
aset sewa pada saat pelaksanaan hak opsi tersebut
(bargain purchase option).
21-8 LO 3
 Klasifikasi Sewa Menurut Pesewa

Tes masa sewa

◆ Apabila masa sewa merupakan bagian yang paling
besar dibandingkan dengan masa ekonomis aset
sewa, maka perusahaan harus menggunakan
metode sewa pembiayaan.
◆ Panduan: apabila masa sewa sebesar 75 persen
atau lebih besar dari masa ekonomis aset sewa,
maka perjanjian sewa telah memenuhi tes masa
sewa ini.

21-9 LO 3
 Klasifikasi Sewa Menurut Pesewa

Tes nilai kini

◆ Apabila nilai kini dari pembayaran sewa secara
substansial mendekati nilai wajar aset, maka
penyewa harus menggunakan metode sewa
pembiayaan.
◆ Panduan: apabila nilai kini dari pembayaran sewa
sama dengan atau lebih dari 90 persen nilai wajar
aset sewa, maka penyewa harus menggunakan
metode sewa pembiayaan.

21-10 LO 3
 Klasifikasi Sewa Menurut Pesewa

Pembayaran sewa
Pada umumnya berupa:
1. Pembayaran tetap.
2. Pembayaran bervariasi.
3. Nilai sisa (dijamin atau tidak dijamin).
4. Pembayaran oleh penyewa sangat mungkin untuk
dilakukan.

21-11 LO 3
 Klasifikasi Sewa Menurut Pesewa

Tarif diskonto
◆ Suku bunga implisit harus digunakan untuk
menentukan nilai kini dari pembayaran sewa.
◆ Digunakan sebagai tarif diskonto apabila, pada
awal masa sewa, mengakibatkan nilai kini dari
pembayaran sewa dan nilai sisa tidak dijamin
sama dengan nilai wajar aset sewa.

21-12 LO 3
 Tes alternatif yang dapat digunakan

Apabila pada akhir masa sewa, pesewa tidak

memiliki alternatif untuk menggunakan aset,
maka penyewa mengklasifikaskan perjanjian
sewa sebagai sewa pembiayaan.

Asumsinya adalah bahwa penyewa

menggunakan seluruh manfaat dari aset sewa
dan oleh karenanya penyewa memiliki hak
membeli aset tersebut.

21-13 LO 3
 Klasifikasi Sewa Menurut Pesewa

Pengukuran dan Penyajian Akuntansi

Untuk jenis sewa berjenis penjualan (sales-type lease),
⚫ Akun pesewa untuk perjanjian sewa perlakuannya mirip dengan
penjualan aset.

⚫ Pesewa secara umum mencatat Piutang Sewa (Lease

Receivable) dan mengeliminasi aset sewa.

⚫ Piutang sewa dihitung sbb.

21-14 ILLUSTRATION 21.19 LO 3

 Contoh Sewa Pembiayaan Berjenis Penjualan

Contoh: CNH Financial Services Corp (anak perusahaan dari CNH) dan
Ivanhoe Construction menandatangani suatu perjanjian sewa pada tanggal 1
Januari 2019, yang mewajibkan CNH untuk menyewakan alat berat backhoe
kepada Ivanhoe yang dimulai pada 1 Januari 2019. Syarat dan ketentuan
perjanjian sewa serta data relevan lainnya, sbb.
• Masa sewa selama lima tahun. Perjanjian sewa tidak dapat dibatalkan, nilai
pembayaran sewa sama di setiap awal tahun (annuity-due basis).
• Alat berat backhoe memiliki nilai wajar pada awal masa sewa sebesar
€100,000, estimasi masa manfaat selama 5 tahun, dan nilai sisa dijamin
sebesar €5,000 (nilainya lebih rendah dari nilai sisa yang diharapkan dari alat
berat backhoe pada akhir masa sewa). Selanjutnya, asumsikan bahwa aset
yang diperjanjikan (backhoe) memiliki nilai perolehan €85,000.
• Perjanjian sewa memiliki opsi tidak dapat diperbarui. Alat berat backhoe
dikembalikan kepada CNH pada saat masa sewa berakhir.
• Kolektibilitas pembayaran menurut CNH sangat tinggi.
21-15 LO 3
 Contoh Sewa Pembiayaan Berjenis Penjualan
Contoh: CNH Financial Services Corp. (anak perusahaan dari CNH) dan
Ivanhoe Construction menandatangani suatu perjanjian sewa pada tanggal 1
Januari 2019, yang mewajibkan CNH untuk menyewakan alat berat backhoe
kepada Ivanhoe yang dimulai pada 1 Januari 2019. Syarat dan ketentuan
perjanjian sewa serta data relevan lainnya, sbb.
• CNH menetapkan pembayaran sewa tahunan untuk mendapatkan imbalan
sebesar 4 persen per tahun (tarif bunga implisit) atas investasinya
sebagaimana tampak pada ilustrasi 21.20.

ILLUSTRATION 21.20
Lease Payment Calculation
21-16 LO 3
 Contoh Sewa Pembiayaan Berjenis Penjualan

Perjanjian sewa memenuhi kriteria untuk diklasifikasikan

sebagai sewa pembiayan berjenis penjualan karena

1. Masa sewa sama dengan masa ekonomis aset.

2. Nilai kini dari pembayaran sewa sebesa €100,000*,

dimana nilai ini 100% (lebih besar atau sama dengan
90%) dari nilai wajar alat berat backhoe.

Dengan kata lain, Ivanhoe akan menggunakan secara

substansial seluruh aset selama masa sewa.

21-17 LO 3
 Contoh Sewa Pembiayaan Berjenis Penjualan

CNH menghitung piutang sewa sbb. ILLUSTRATION 21.22

Lease Receivable Calculation

Jurnal pada tanggal 1 Januari 2019, sbb.

Lease Receivable 100,000
Sales Revenue 100,000
Cost of Goods Sold 85,000
Inventory 85,000
21-18 LO 3
 Contoh Sewa Pembiayaan Berjenis Penjualan

ILLUSTRATION 21.23
Lease Amortization Schedule

21-19 LO 3
 ILLUSTRATION 21.23

Pada 1 Januari 2019, CNH mencatat penerimaan pembayaran

sewa tahun pertama sbb
Ivanhoe
Cash records accrued interest on December
20,711.11 31, 2019
Lease Receivable 20,711.11

21-20 * rounding LO 3
 ILLUSTRATION 21.23

Pada 31 Desember 2019, CNH mengakui pendapatan bunga dari

piutang sewa selama tahun pertama melalui jurnal berikut.

Lease Receivable 3,171.56

Interest Revenue 3,171.56
21-21 * rounding LO 3
 Contoh Sewa Pembiayaan Berjenis Penjualan

Laporan posisi keuangan yang terkait dengan transaksi sewa ini

pada 31 Desember 2019.

ILLUSTRATION 21.24
Balance Sheet
Presentation

Pada 31 Desember 2019, laporan laba rugi, CNH melaporkan,

ILLUSTRATION 21.25
Income Statement
presentation

21-22 LO 3
 ILLUSTRATION 21.23

Jurnal berikut ini mencatat penerimaan tahun kedua dari

pembayaran sewa dan mengakui pendapatan bunga di tahun 2020.

Jan. 1 Cash 20,711.11

Lease Receivable 20,711.11
Ivanhoe records accrued interest on December 31, 2019
Dec. 31 Lease Receivable 2,469.97
Interest Revenue 2,469.97
21-23 * rounding LO 3
 ILLUSTRATION 21.23

CNH membuat jurnal berikut pada 31 Desember 2023.

Ivanhoe
Lease records accrued interest on December
Receivable 192.1931, 2019
Lease Revenue 192.19

21-24 * rounding LO 3
 ILLUSTRATION 21.23

Pada 1 Januari 2024, pada saat aset sewa dikembalikan kepada CNH.

Inventory 5,000
Lease Receivable 5,000

21-25 * rounding LO 3
 Pesewa—Nilai Sisa Dijamin

Pada contoh Ivanhoe/CNH, Ivanhoe menjamin nilai sisa sebesar

€5,000. Untuk menghitung jumlah yang dilindungi tersebut,
maka nilai kini dari nilai sisa dikurangkan dari nilai kini alat berat
backhoe. Ilustrasi 21.26 menunjukkan perhitungan tsb.
ILLUSTRATION 21.26

Penghitungan ini berlaku baik untuk nilai sisa yang dijamin

ataupun yang tidak dijamin.

21-26 LO 3
 Pesewa—Nilai Sisa Tidak Dijamin

Pada kasus ini, terdapat sedikit kepastian bahwa bagian

nilai sisa aset yang tidak dijamin telah “terjual”.
◆ Pesewa mengakui pendapatan penjualan dan harga
pokok penjualan hanya untuk bagian aset yang
jaminannya dapat diyakini.
◆ Baik pendapatan penjualan dan harga pokok penjualan
dikurangi dengan nilai kini dari nilai sisa tidak dijamin.
◆ Laba kotor yang dihitung akan tetap sama jumlahnya
pada kondisi nilai sisa dijamin.

21-27 LO 3
 Pesewa—Nilai Sisa Tidak Dijamin

Untuk membandingkan sewa berjenis penjualan (sales-

type lease) dengan nilai sisa dijamin dengan nilai sisa
yang tidak dijamin, asumsikan fakta yang sama pada
situasi sewa CNH/Ivanhoe, yakni:
1. Harga jual €100,000.
2. Nilai sisa yang diharapkan €5,000 (nilai kini sebesar
€4,109.65).
3. Harga perolehan peralatan sewa sebesar €85,000.

21-28 LO 3
 Pesewa—Nilai Sisa Tidak Dijamin

Penghitungan jumlah sewa pembiayaan —Sales-Type

Lease oleh CNH

ILLUSTRATION 21.27
Computation of Lease Amounts by CNH—Sales-Type Lease

21-29 LO 3
 ILLUSTRATION 21.28
21-30 Entries for Guaranteed and Unguaranteed Residual Values — Sales-Type Lease LO 3
 Akuntansi Pesewa untuk Sewa Operasi

Data berikut berkaitan dengan perjanjian sewa antara Hathaway Disposal

Ltd. dan M&S untuk penggunaan salah satu standard cardboard compactors
milik Hathaway. Informasi yang relevan dengan perjanjian sewa ini sbb.
• Masa sewa tiga tahun. Perjanjian sewa bersifat tidak dapat dibatalkan,
pembayaran sewa tahunan sebesar £17,620.08, dengan pembayaran
pertama dilakukan pada 1 Januari 2019 (annuity-due basis).
• Peralatan compactor memiliki harga perolehan dan nilai wajar pada saat
permulaan sewa sebesar £60,000, estimasi nilai ekonomis 5 tahun, dan
nilai sisa pada akhir masa sewa sebesar £12,000 (tidak dijamin).
• Perjanjian sewa tidak berisikan opsi pembaruan. Peralatan compactor
dikembalikan kepada Hathaway pada saat masa sewa berakhir.
• Suku bunga implisit pesewa tidak diketahui oleh M&S. Suku bunga
inkremental sebesar 6 persen. Hathaway menetapkan tingkat sewa
tahunan untuk mendapatkan tingkat imbalan adalah sebesar 6 persen
pertahun (implicit rate) dari nilai investasinya.
21-31 LO 3
 Akuntansi Pesewa untuk Sewa Operasi

Hathaway mengklasifikasikan sewa ini sebagai sewa operasi

karena tidak ada tes sewa pembiayaan yang terpenuhi.

ILLUSTRATION 21.30
Lease Classification Tests
21-32 LO 3
 Akuntansi Pesewa untuk Sewa Operasi

Berdasarkan metode sewa operasi, maka Hathawary

(selaku pesewa):

◆ Tetap melanjutkan untuk mengakui aset tersebut

dalam laporan posisi keuangannya dan mengakui
pendapatan sewa (secara umum menggunakan basis
garis lurus) di setiap periode sewa.

◆ Tetap melanjutkan untuk mendepresiasikan aset

sewa.

21-33 LO 3
 Akuntansi Pesewa untuk Sewa Operasi

Untuk mengilustrasikan metode sewa operasi pada perjanjian sewa

Hathaway/M&S, Hathaway mencatat pembayaran sewa menggunakan
basis garis lurus pada 1 Januari 2019, 2020, dan 2021, sbb.

Cash 17,620.08
Unearned Lease Revenue 17,620.08

Pada 31 Desember 2019, 2020, dan 2021, Hathaway mencatat

pengakuan pendapatan tiap periode sbb.

Unearned Lease Revenue 17,620.08

Lease Revenue 17,620.08

21-34 LO 3
 Akuntansi Pesewa untuk Sewa Operasi

Hathaway juga mencatat beban depresiasi atas peralatan sewa

(dengan asumsi menggunakan metode double-declining-balance,
harga perolehan £60,000, dan masa manfaat 5 tahun), sbb.

Depreciation Expense (£60,000 × 40%) 24,000.00

Accumulated Depreciation—Equipment 24,000.00

Hathaway mencatat biaya lain yang berkaitan dengan perjanjian

sewa, seperti asuransi, pemeliharaan, dan pajak dalam periode
terjadinya beban tersebut.

21-35 LO 3
 Tujuan Pembelajaran 4
Problem Khusus Pada Mendiskusikan akuntansi dan
pelaporan untuk fitur khusus
Akuntansi Sewa perjanjian sewa.

1. Penyesuaian sewa lainnya.

2. Penyajian, pengungkapan, dan

analisis.

21-36 LO 4
 Problem Khusus Pada Akuntansi Sewa

Penyesuaian lainnya
Biaya eksekutori (Executory Costs) adalah biaya yang lazim
dikeluarkan berkaitan dengan pelaksanaan sewa, seperti asuransi,
pajak bumi dan bangunan, dsb.

◆ Biaya eksekutori yang termasuk dalam pembayaran tetap

yang dilakukan oleh penyewa harus dimasukkan ke dalam
pembayaran sewa untuk tujuan pengukuran liabilitas sewa.

◆ Pembayaran oleh pesewa yang dilakukan langsung kepada

otoritas pajak atau asuransi diperlakukan sebagai pembayaran
bervariasi dan diakui sebagai beban pada saat terjadi.

21-37 LO 4
 Problem Khusus Pada Akuntansi Sewa

Penyesuaian lainnya
Pembayaran sewa dan insentif lebih dahulu (di awal periode)
Perusahaan perlu menyesuaikan nilai aset hak pakai terhadap
berbagai pembayaran sewa lebih dahulu, insentif sewa, dan beban
langsung awal yang terjadi sebelum atau pada saat awal sewa.
1. Pembayaran sewa lebih dahulu oleh penyewa meningkatkan nilai
aset hak pakai.
2. Pembayaran insentif sewa yang dilakukan oleh pesewa kepada
penyewa menurunkan nilai aset hak pakai.
3. Beban langsung awal yang terjadi oleh penyewa (dibahas pada sesi
berikutnya) meningkatkan nilai aset hak pakai.

21-38 LO 4
 Problem Khusus Pada Akuntansi Sewa

Penyesuaian lainnya
Biaya langsung awal adalah biaya inkremental dari sewa yang
tidak akan terjadi apabila perjanjian sewa tidak dilaksanakan.
Contoh beban yang termasuk dan tidak termasuk dalam biaya
langsung awal dari sisi penyewa dan pesewa sbb.
ILLUSTRATION 21.33
Initial Direct Costs

21-39 LO 4
 Problem Khusus Pada Akuntansi Sewa

Penyesuaian lainnya
Biaya langsung awal yang dikeluarkan oleh penyewa termasuk
di dalam biaya aset hak pakai tetapi tidak dicatat sebagai bagian
dari liabilitas sewa.

Akuntansi Pesewa untuk biaya langsung awal bergantung pada

jenis sewa.
▪ Untuk sewa operasi, pesewa membedakan biaya langsung awal dan
mengamortisasinya sebagai beban selama periode sewa.

▪ Untuk sewa pembiayaan, pesewa membebankan biaya langsung awal

pada awal masa sewa (dalam periode dimana pesewa mengakui laba dari
penjualan).

21-40 LO 4
 Problem Khusus Pada Akuntansi Sewa

Penyajian, Pengungkapan, dan Analisis

Penyajian
Berikut ini adalah ringkasan bagaimana penyewa menyajikan
informasi yang berkaitan dengan sewa pembiayaan dan sewa
operasi di laporan keuangan.

ILLUSTRATION 21.35
Presentation in Financial Statements—Lessee

21-41 LO 4
 Penyajian, Pengungkapan, dan Analisis

Penyajian
Berikut ini adalah ringkasan bagaimana pesewa menyajikan
informasi yang berkaitan dengan sewa pembiayaan berjenis
penjualan (sales-type) dan sewa operasi di laporan keuangan.

ILLUSTRATION 21.36
Presentation in Financial Statements—Lessor

21-42 LO 4
 Penyajian, Pengungkapan, dan Analisis

Pengungkapan
Penyewa dan Pesewa harus pula mengungkapkan hal-hal kualitatif
dan kuantitatif untuk membantu pengguna laporan keuangan menilai
jumlah, waktu, dan ketidakpastian arus kas masa depan.

Pengungkapan kualitatif harus disajikan baik oleh Penyewa maupun

Pesewa, dengan ringkasan sbb.

ILLUSTRATION 21.37
Qualitative Lease Disclosures

21-43 LO 4
 Penyajian, Pengungkapan, dan Analisis

Pengungkapan
Ilustrasi di bawah ini menyajikan jenis informasi kuantitatif yang
harus diungkapkan oleh Penyewa.

ILLUSTRATION 21.38
Lessee Quantitative Disclosures

21-44 LO 4
 Penyajian, Pengungkapan, dan Analisis

Pengungkapan
Ilustrasi di bawah ini menyajikan jenis informasi kuantitatif yang
harus diungkapkan oleh Pesewa.

ILLUSTRATION 21.40
Lessor Quantitative Disclosures

21-45 LO 4
 Penyajian, Pengungkapan, dan Analisis

Analisis
Dengan peningkatan di dalam aset dan liabilitas, sejumlah
metrik (alat ukur) keuangan yang digunakan untuk mengukur
profitabilitas dan solvensi perusahaan akan berubah.
▪ Return on assets akan turun.

▪ Earnings before interest, taxes, and depreciation and amortization

(EBIDTA), membutuhkan penyesuaian ketika perusahaan
mendepresiasikan aset hak pakai (right-of-use assets) dan
mencatat beban bunga.

▪ Debt to equity ratio akan meningkat, dan interest coverage ratio

akan menurun.
21-46 LO 4
 APPENDIX 21A Sale-Leasebacks

Tujuan Pembelajaran 5
Menjelaskan akuntansi penyewa untuk transaksi jual-sewa balik.

Suatu perusahaan (seller-lessee) menyerahkan aset kepada

perusahaan lain (buyer-lessor) dan kemudian menyewa aset
tersebut kembali dari pihak buyer-lessor.

ILLUSTRATION 21A.1
Sale-Leaseback

21-47 LO 5
 APPENDIX 21A Jual-Sewa Balik

Mengapa perusahaan sekelas Darden Restaurants melakukan

transaksi jual-sewa balik?
1. Darden dapat menggunakan uang tunai yang diperoleh dari transaksi
tersebut untuk kegiatan operasinya dibandingkan bila ia tetap
menyimpan aset begitu saja. Selain itu, ia tetap dapat menggunakan aset
tersebut melalui skema sewa.

2. Darden dapat mengatur isi perjanjian sewa, seperti biaya pembelian

kembali, hal-hal yang terkait pembiayaan kembali, dan biaya pembiayaan
konvensional, sehingga bisa menjadi lebih rendah.

3. Darden bisa mendapatkan manfaat pajak dari pembayaran sewa

keseluruhan yang bersifat dapat dikurangi dari pendapatan (tax-
deductible), dimana bila menggunakan pembiayaan konvensional, hanya
beban bunga dan depresiasi yang dapat dikurangkan dari pendapatan.
21-48 LO 5
 APPENDIX 21A Jual-Sewa Balik

Manfaat bagi Golden Gate Capital (buyer-lessor):

◆ Perusahaan secara umum memperoleh tingkat imbalan
yang lebih tinggi melalui transaksi jual-sewa balik
daripada menggunakan pembiayaan tradisional (biasa).

◆ Selama masa sewa, Golden Gate mendapatkan proteksi

dari kemungkinan terjadinya penurunan harga dalam
pasar real estate dan dapat terhindar dari inflasi (inflation
hedge), sehingga memperoleh peningkatan nilai properti.

21-49 LO 5
 APPENDIX 21A Jual-Sewa Balik

Isu akuntansi dalam transaksi jual-sewa balik

Isu akuntansinya adalah apakah transaksi ini

merupakan transaksi penjualan ataukah pembiayaan.
◆ Apabila pengendalian atas aset telah berpindah dari
penjual kepada pembeli, maka sesungguhnya transaksi
penjualan telah terjadi.

◆ Apabila pengendalian atas aset tidak berpindah dari penjual

kepada pembeli, maka transaksi ini seharusnya dicatat
sebagai transaksi pembiayaan (sering disebut sebagai
penjualan gagal/ failed sale).
21-50 LO 5
 APPENDIX 21A Jual-Sewa Balik

Transaksi Penjualan
Pada transaksi penjualan, pengakuan keuntungan
atau kerugian harus dilakukan. Oleh karena itu,
Darden mencatat transaksi sebagai berikut.
1. Kas bertambah dan nilai tercatat (carrying value) aset
berkurang menjadi nol (to as derecognizing the asset).

2. Mengakui keuntungan dan kerugian yang terjadi.

3. Memperhitungkan transaksi sewa balik dengan

mengacu pada pedoman akuntansi sewa yang dibahas
pada bab ini.
21-51 LO 5
 APPENDIX 21A Jual-Sewa Balik

Transaksi Penjualan
Sebagai contoh, misalkan Stora Enso (FIN) menjual salah
satu bangunan yang memiliki nilai tercatat sebesar €580,000
(bangunan €800,000 dikurangi akumulasi penyusutan
€220,000) kepada Deutsche Bank (DEU) sebesar €623,110.
Perusahaan kemudian menyewa kembali bangunan tersebut
dari Deutsche Bank sebesar €50,000 setahun, selama 8
tahun dari nilai sisa manfaat bangunan 15 tahun. Asumsikan
bahwa nilai kini dari pembayaran sewa adalah €310,000 dan
transaksi sewa ini diklasifikasikan sebagai sewa operasi oleh
Deutsche Bank.
21-52 LO 5
 APPENDIX 21A Jual-Sewa Balik

Transaksi Penjualan

Stora Enso membuat jurnal berikut untuk mencatat

transaksi jual-sewa balik.

Cash 623,110
Accumulated Depreciation—Buildings 220,000
Buildings 800,000
Gain on Disposal of Plant Assets 43,110
(€623,110 − €580,000)

21-53 LO 5
 APPENDIX 21A Jual-Sewa Balik

Transaksi Penjualan

Selain itu, Stora Enso membuat jurnal untuk mencatat

sewa operasi dari Deutsche Bank sbb.

Right-of-Use Asset 310,000

Lease Liability 310,000

21-54 LO 5
 APPENDIX 21A Jual-Sewa Balik

Transaksi Pembiayaan (Failed Sale)

Stora Enso tidak mencatat penjualan pada transaksi sebelumnya
apabila sewa dari Deutsche Bank diklasifikasikan sebagai sewa
pembiayaan. Pada transaksi pembiayaan (failed sale), Stora:
◆ Tidak mengurangi nilai tercatat dari bangunan.
◆ Menyusutkan bangunan seolah-olah sebagai pemilik legal.
◆ Mengakui hasil penjualan dari Deutsche Bank sebagai
liabilitas finansial.

Jurnal untuk mencatat pembiayaan ini sbb.

Cash 623,110
Notes Payable 623,110
21-55 LO 5
 APPENDIX 21A Jual-Sewa Balik
Contoh transaksi jual-sewa balik
Japan Airlines (JAL) (JPN) pada 1 Januari 2019, menjual pesawat bekas pakai tipe
Boeing 757 yang memiliki nilai tercatat dalam pembukuan sebesar $30,000,000
kepada CitiCapital sebesar $33,000,000. JAL segera menyewa kembali pesawat
tersebut dengan persyaratan sbb:
• Masa sewa 7 tahun. Perjanjian sewa tidak dapat dibatalkan, pembayaran sewa
$4,881,448 dilakukan pada tiap akhir tahun (ordinary annuity basis), dimulai
pada 31 Desember 2019.
• Transaksi sewa tidak ada opsi pembelian atau pembaruan. Pesawat
dikembalikan kepada CitiCapital pada akhir masa sewa.
• Pesawat memiliki nilai wajar $33,000,000 pada 1 Januari 2019 dan estimasi
masa manfaat 10 tahun. Nilai sisa (tidak dijamin) pada akhir masa sewa adalah
$13,000,000.
• Pembayaran sewa tahunan menjamin pesewa mendapatkan 8 persen imbalan
(angka yang sama dengan suku bunga inkremental JAL).
21-56 LO 5
 Contoh Transaksi Jual-Sewa Balik
Dengan menerapkan tes klasifikasi, transaksi sewa balik pesawat
ini diklasifikasikan sebagai sewa operasi karena tidak ada satu pun
kriteria sales-type lease terpenuhi, sebagaimana Ilustrasi 21A.3.

ILLUSTRATION 21A.3
Lease Classification Tests
21-57 LO 5
 Contoh Transaksi Jual-Sewa Balik

Transaksi ini diperlakukan sebagai penjualan karena

transaksi sewa balik tidak menyerahkan pengendalian atas
aset kembali kepada JAL; hanya hak penggunaan saja
selama 7 tahun yang diberikan dari transaksi ini.

Sebagian dari Daftar Amortisasi Sewa

ILLUSTRATION 21A.4
Comparative Entries for Sale-Leaseback for Lessee and Lessor

21-58 LO 5
ILLUSTRATION 21A.4
Comparative Entries for Sale-Leaseback for Lessee and Lessor

21-59 LO 5
 APPENDIX 21B DIRECT FINANCING LEASE (LESSOR)

Tujuan Pembelajaran 6
Menerapkan akuntansi penyewa dan pesewa untuk sewa pembiayaan dan sewa operasi.

Ketentuan Sewa: Skenario 1

Parker Shipping Ltd. (Penyewa) menyewa peralatan standard
hydraulic lift dari Stoughton Trailers AG (Pesewa). Transaksi
sewa ditandatangani pada tanggal 1 Januari 2019,
menyatakan bahwa Stoughton menyerahkan hak penggunaan
atas aset kepada Parker.

21-60 LO 6
 Ketentuan Sewa: Skenario 1
Ketentuan sewa sbb:
• Sewa tidak dapat dibatalkan, masa sewa 4 tahun, pembayaran sewa
€11,182.24 tiap awal tahun (annuity-due).
• Peralatan memiliki nilai wajar €40,000, masa manfaat 4 tahun, dan tanpa nilai
sisa.
• Harga perolehan peralatan menurut pembukuan Stoughton adalah €30,000.
• Tidak ada opsi pembaruan. Peralatan dikembalikan kepada Stoughton. Suku
bunga implicit pesewa adalah 8 persen dan diketahui oleh Parker.
ILLUSTRATION 21B.1
Lease Payment Calculation

21-61
 Ketentuan Sewa: Skenario 1
Stoughton (pesewa) melakukan pengujian klasifikasi transaksi sewa
dengan hasil sbb.

ILLUSTRATION 21B.2
Lease Classification Tests
21-62 LO 6
 Ketentuan Sewa: Skenario 1

Akuntansi Penyewa/ Pesewa

*Rounded by €0.06.
ILLUSTRATION 21B.3
Lease Liability Amortization Schedule

21-63 LO 6
 Skenario 1

ILLUSTRATION 21B.4
Lessee/Lessor Entries for Finance/Sales-Type Lease
21-64 LO 6
 Skenario 1

ILLUSTRATION 21B.4
Lessee/Lessor Entries for Finance/Sales-Type Lease

21-65 LO 6
 Skenario 1

ILLUSTRATION 21B.4
Lessee/Lessor Entries for Finance/Sales-Type Lease

21-66 LO 6
 Ketentuan Sewa: Skenario 2
Ketentuan sewa sbb:
• Sewa tidak dapat dibatalkan, masa sewa 4 tahun, pembayar sewa €9,538.39
tiap awal tahun (annuity-due).
• Peralatan memiliki harga wajar €40,000, masa manfaat enam tahun, dan nilai
sisa €80,000 (tidak dijamin).
• Harga perolehan peralatan menurut pembukuan Stoughton adalah €30,000.
• Tidak ada opsi pembaruan. Peralatan dikembalikan kepada Stoughton. Suku
bunga implicit pesewa adalah 8 persen dan diketahui oleh Parker.

ILLUSTRATION 21B.5
Lease Payment Calculation

21-67
 Ketentuan Sewa: Skenario 2
Stoughton (pesewa) melakukan pengujian klasifikasi transaksi sewa
dengan hasil sbb.

ILLUSTRATION 21B.6
Lease Classification Tests
21-68 LO 6
 Ketentuan Sewa: Skenario 2

Akuntansi Penyewa
Parker membuat jurnal berikut ini untuk mencatat transaksi sewa
dan pembayaran pertama sbb.

January 1, 2019

Right-of-Use Asset 34,119.76

Lease Liability 34,119.76

Lease Liability 9,538.39

Cash 9,538.39

21-69 LO 6
 Ketentuan Sewa: Skenario 2

Akuntansi Penyewa

*Rounded by €0.02.
ILLUSTRATION 21B.7
Lease Amortization Schedule—Lessee

21-70 LO 6
 Skenario 2

ILLUSTRATION 21B.8
Lessee Entries for Finance Lease

21-71 LO 6
 Skenario 2

ILLUSTRATION 21B.8
21-72
Lessee Entries for Finance Lease
LO 6
 Skenario 2

ILLUSTRATION 21B.8
Lessee Entries for Finance Lease

21-73 LO 6
 Skenario 2

ILLUSTRATION 21B.8
Lessee Entries for Finance Lease

21-74 LO 6
 Skenario 2
Akuntansi Pesewa—Sewa Operasi
Stoughton mengklasifikasikan transaksi sewa ini sebagai sewa
operasi karena tidak ada satu pun kriteria sales-type lease yang
terpenuhi.

ILLUSTRATION 21B.9
Lessor Entries for Operating Lease
21-75 LO 6
 Copyright

“Copyright © 2018 John Wiley & Sons, Inc. All rights reserved.
Reproduction or translation of this work beyond that permitted in
Section 117 of the 1976 United States Copyright Act without the
express written permission of the copyright owner is unlawful.
Request for further information should be addressed to the
Permissions Department, John Wiley & Sons, Inc. The purchaser
may make back-up copies for his/her own use only and not for
distribution or resale. The Publisher assumes no responsibility for
errors, omissions, or damages, caused by the use of these programs
or from the use of the information contained herein.”

21-76
 GLOBAL ACCOUNTING INSIGHTS

LEARNING OBJECTIVE 7
Compare the accounting for leases under IFRS and U.S. GAAP.

Relevant Facts
Following are the key similarities and differences between U.S. GAAP and
IFRS related to leases.
Similarities

◆ Both GAAP and IFRS share the same objective of recording leases by
lessees and lessors according to their economic substance—that is,
according to the definitions of assets and liabilities.
◆ Much of the terminology for lease accounting in IFRS and GAAP is the
same.

21-77 LO 7
 GLOBAL ACCOUNTING INSIGHTS

Relevant Facts
Similarities

◆ Both GAAP and IFRS require lessees to recognize a right-of-use asset

and related lease liability for leases with terms longer than one year.
◆ Under both IFRS and GAAP, lessors use the same general criteria
(consistent with the recent standard on revenue) to determine if there is
transfer of control of the underlying asset and if lessors classify leases
as sales-type or operating.
◆ GAAP and IFRS use the same lessor accounting model for leases
classified as sales-type or operating.
◆ GAAP and IFRS have similar qualitative and quantitative disclosure
requirements for lessees and lessors.

21-78 LO 7
 GLOBAL ACCOUNTING INSIGHTS

Relevant Facts
Differences

◆ U.S. GAAP continues to use a classification test for lessees under ASC
842. Thus, lessees account for some leases using the finance lease
method. Leases classified as operating leases under U.S. GAAP will be
accounted for differently compared to IFRS
◆ IFRS allows alternative measurement bases for the right-of-use asset
(e.g., the revaluation model, in accordance with IAS 16, Property, Plant
and Equipment).
◆ While both U.S. GAAP and IFRS have a short-term lease exception,
U.S. GAAP does not have the additional lessee recognition and
measurement exemption for leases of assets of low value (e.g., personal
computers, small office furniture).
21-79 LO 7
 GLOBAL ACCOUNTING INSIGHTS

Relevant Facts
Differences

◆ IFRS 16 includes explicit guidance on collectibility of the lease payments

by lessors and amounts necessary to satisfy a residual value guarantee.
◆ U.S. GAAP distinguishes between sales-type and direct financing leases
for lessors (which defers gross profit on direct financing leases).
Therefore, IFRS 16 permits recognition of selling profit on direct
financing leases at lease commencement.

21-80 LO 7
 GLOBAL ACCOUNTING INSIGHTS

On the Horizon
Lease accounting is one of the areas identified in the IASB/FASB
Memorandum of Understanding. The Boards have developed rules based on
“right-of-use” (ROU) which require that all leases with terms longer than one
year be recorded on the statement of financial position (balance sheet). The
IASB has decided on a single approach for lessee accounting. Under the IASB
approach, a lessee accounts for all leases as finance leases, recognizing
depreciation of the ROU asset separately from interest on the lease liability.
The FASB reached a different conclusion on the expense recognition for
operating-type leases. Under the FASB model, the income effects will reflect a
straight-line expense pattern, reported as a single total lease expense. The
Boards are generally converged with respect to lessor accounting.

21-81 LO 7