Ao

CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA

Corregedoria Nacional de Justiça
Ed. Anexo I do Supremo Tribunal Federal, 3° Andar, Sala 360
Praça dos Três Poderes, s/n°, Brasília - DF, CEP: 7 0.175-900

EXCELENTÍSSIMO SENHOR
MINISTRO-CORREGEDOR NACIONAL DE JUSTIÇA

BRASIL-LINK, com apoio do

COMITÊ DE CIDADANIA E MEIO AMBIENTE (COCIDAMA) e do
MOVIMENTO CONSERVACIONISTA TERESOPOLITANO (MCT),

instituições da sociedade civil de interesse público, dedicadas à defesa

da cidadania e do meio ambiente, endereços e inscrições no final
referidos, empenhadas no restabelecimento de logradouros públicos
usurpados à municipalidade , vêm, por seus dirigentes, conforme teor,
considerações e elementos de prova a seguir, apresentar

denúncia de improbidade verificada nos Juízos Cíveis

da Comarca de Teresópolis, Estado do Rio de
Janeiro, em face de condução processual que vem
favorecendo a usurpação de privilegiados espaços e
logradouros públicos de relevante valor turístico que
integram a renomada Granja Comary, localizada no
Bairro Carlos Guinle, Município de Teresópolis, RJ.

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 SUMÁRIO

1. PRELIMINARES 3

2. FUNDAMENTAÇÃO

2.1. VERTENTES DA IMPROBIDADE 4

2.2. DA SEGURANÇA JURÍDICA 6

3. DOS FATOS E DO DIREITO

3.1 RETROSPECTIVA 7

3.2 DAS NORMAS CONCERNENTES 10

3.3 DA INFRAÇÃO AO PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE

3.4. DA FRAUDE À LEI 13

4. DO PRIMADO DA LEI 20

5. DA RESTAURAÇÂO DA ORDEM JURÍDICA 22

APÊNDICE C FAC-SÍMILES DOS DOCUMENTOS REFERIDOS 25

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 1. PRELIMINARES

Preocupa-nos as ofensas que vem sofrendo o Estado Democrático

de Direito ameaçado por acontecimentos que vão passo a passo
remetendo-o aos primórdios do estado feudal de longíquo passado.

Corroboram tal apreensão o freqüente noticiário sobre trabalho

escravo, grilagem e usurpação de terras públicas e a presença de
organizações criminosas ocupando as lacunas deixadas pelo Estado
lerdo, inepto e negligente , em nossa percepção.
São temerárias as perspectivas futuras quando se sabe que agentes
governamentais se despem de suas identidades funcionais para
buscarem a segurança do anonimato.

A permissividade, o corporativismo, o despudor, o desrespeito

endereçado aos que pagam as contas e a negligência que grassam no
seio dos órgãos públicos revelaram ao crime a impotência, a fraqueza e a
desorganização do Estado, que em sua agonia apenas esboça reações
precipitadas, mais truculentas que inteligentes.

A ausência de respostas efetivas diante da inépcia e da decadência

moral nas esferas de governo e no organismo social estão arruinando a
democracia, inibindo a cidadania, favorecendo a criminalidade, transfor-
mando-nos em fantoches atônitos e acuados.

Neste cenário, insere-se a usurpação de terras e logradouros

públicos, constante na vida nacional que muito afeta o patrimônio
público, a organização social e a credibilidade do Estado, na medida em
que executivos, legislativos e instâncias judiciárias permitem ou são
coniventes no processo de espoliação.

De norte a sul listam-se as ocorrências que revelam a ocupação

ilegal de expressivas áreas, que, desde a região amazônica, sem respeitar
definição de parques nacionais, de áreas de proteção ambiental, de
contornos municipais, segue avançando sobre logradouros e espaços
públicos, cumulando-os com empreendimentos imobiliários, como
espelham casos notórios no Distrito Federal, no Piauí, no litoral
nordestino, no sudeste e no sul do País.

Valendo-se da ausência, da omissão e da corrupção de aparelhos

de governo, os usurpadores aplicam-se na estratégia do fato consumado:
invadem, cercam, ocupam, constroem. Tudo fazem à margem da lei,
certos de que em algum momento, pressionando o poder público e

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clamando por oportunidade de regularizar os frutos de sua má-fé,
conseguirão sensibilizar e mobilizar consciências para se alinharem à sua
causa, ignorando ou minimizando o prefácio de violação, isto, quando
não negociam o fruto do esbulho e saem ilesos com os ganhos, deixando
os prejuízos da ilicitude com os ludibriados de boa fé, para os quais
faltou a presença controladora do estado.

2. FUNDAMENTAÇÃO

2.1 VERTENTES DA IMPROBIDADE

“A cultura do favorecimento de determinados segmentos da sociedade ou

de certas pessoas, em detrimento do global, arraigou-se de tal sorte no
seio de nossa sociedade que a improbidade vem sendo aceita com certa
naturalidade. Tem-se a impressão de que a coisa pública pertence aos
mais espertos, que levam vantagens em tudo que fazem ou deixam de
fazer. Daí a generalização dos atos de improbidade na Administração
Pública nas três esferas do Poder.”
Kiyoshi Harada

Num Brasil quase continental não são raras as decisões judiciais

que padecem comprometimento com a estrutura de poder local,
sobretudo nos centros urbanos de pequena população, onde a
proximidade e o convívio porta a porta carreia para os tribunais locais
influências que afetam a imparcialidade requerida, principalmente,
quando entram em cena relações de camaradagem que remontam à
primavera dos magistrados que emergem da própria localidade.

De semelhante contexto, decorre uma espécie de improbidade

difícil de enfrentar porque resulta de favorecimento gracioso, sem
contrapartida de vantagem econômica, cortesia com chapéu alheio, com
a nódoa da prevaricação, pois afeta a imparcialidade do trabalho
jurisdicional a que tem direito a cidadania, e caracteriza a prestação de
um serviço sem zelo e desqualificado, que, por contrariar os princípios
constitucionais da eficiência e da segurança jurídica configura ato de
improbidade, ainda que não envolva enriquecimento ilícito do agente
público, nem prejuízo para o erário.

Estamos diante de tribunais que se valem de estratégia perversa,

caracterizada por deixar de lado elementos decisivos do processo,
tratando-os como se não existissem, esquecidos em relatórios truncados,
que justificam dispositivos de sentenças encomendadas, mascarados com
fragmentos desarticulados de doutrina e em enfoques distorcidos da

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legislação, com tal despudor, que bem comporta a cínica citação
atribuída a Luis XVI – “C’ est légal parce que je Le veux” – reeditando
o estado absolutista de remoto passado. Juízes e desembargadores
hipócritas que assim procedem, desrespeitam patrono e parte, violam
santuário de justiça, frustram e pervertem a corte que se deseja e se
espera imune à prevaricação.
De pronto, somente esta propensão à ditadura do tribunal, pode
explicar o desacato a preceitos constitucionais, à norma especial
cogente, à tutela declaratória da sentença de mérito da coisa julgada
material, bem como, que decisões judiciais sedimentadas no passado
confirmando a ilegalidade dos condomínios artificiosamente instalados
em glebas da Granja Comary, sejam desacatadas por recentes decisões
de juízes da Comarca e o que é mais grave, ratificadas por instâncias
superiores, que sem respeito pelo próprio ministério, contrariam o bom
senso e a justiça das sentenças anteriores que traduziam a vontade da lei,
como atestam os documentos anexos ( Doc. 01 – fls. 26/33 e Doc. 02 –
fls. 34/53)
Nos diversos processos movidos pelos que resistem ao vilipêndio
que resulta do embuste e da imposição de conivência na prática de
ilícitos, despontam decisões que envergonham a magistratura, e mais do
que ofenderem a inteligência, ofendem a dignidade dos patronos e dos
que buscam a tutela do Judiciário. É de se acentuar, que ao deitar
verborragia sobre o processo, esquece esse magistrado que do outro lado
há um Advogado e Constituintes íntegros, quiçá com superior
competência, sopesando o triste destino de um país que depende de
agentes sem dignidade.
Se não há texto legal que impeça juiz de fazer justiça, pelo que se
nota, também não há texto legal que o impeça de ignorar a verdade dos
autos, de prevaricar e praticar injustiça. Não há corporação imaculada,
não o foi a dos apostolos do Cristo, não se pode credita-la em outra
parte. A corporação não tem humanos predicados, apenas reflete
conforme mais ou menos brilha a decência de seus integrantes. O que
pode resguardar o cidadão da indecorasa atuação é o altivo e insuspeito
controle das instâncias superiores, que em faltando, transforma o estado
em odioso algoz.
Causa espanto e indignação quando magistrados, desprezando a
norma especial impositiva, postam-se a inovar, fazendo apologia do
condomínio de fato, como se este não tivesse os mesmos vícios do
comércio informal, do contrabando, da milícia de fato, das organizações
criminosas que infestam o País, e o fazem, sem dar conta que, ao

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transigir com a informalidade, acatam o desprezo à Lei e incorrem em
aviltante conivência com o estado marginal. Isto afeta – mais do que a
credibilidade do Judiciário, a fé nos destinos da Nação.
E, aí, há que se definir a vocação nacional: ser um País ajustado
aos fatos ou ser um País ajustado ao Direito. Ao Poder Judiciário cabe
velar pela digna opção.

2.2 DA SEGURANÇA JURÍDICA

De modo geral, a segurança provém da garantia que um sistema

em desenvolvimento oferece, no sentido de que as expectativas nele
depositadas, ocorram com a estabilidade e a regularidade requeridas.

No estado de direito, o cidadão e as organizações sociais precisam

de probabilidades, de circunstâncias e situações bem assentadas e
confiáveis, precisam, enfim, da liquidez derivada de um conjunto de
certezas que ofereçam previsibilidade e estabilidade para o passo
adiante, a próxima jornada, a próxima parada.

Logo, a liquidez e a estabilidade da prestação jurisdicional são

fatores essenciais à manutenção da ordem e da paz social no Estado
Democrático de Direito, e, não sem razões, a Constituição Cidadã de
1988, em oportunos artigos, blindou o ordenamento jurídico com
aptidão de regularidade fundada na estabilidade das coisas assentadas,
permitindo ao indivíduo e às suas expressões de organização respaldar
com relativa segurança as ações futuras.

Portanto, é inerente ao princípio de segurança jurídica que, ao se

buscar a tutela jurisdicional, possa-se contar com um mínimo de
confiança quanto ao resultado que sobrevirá à postulação perante o
Judiciário.

Entretanto, como a Lei que disciplina a Ação Civil Pública

determina que as ações nela previstas sejam propostas no foro local onde
ocorrer o dano, dando ao juízo competência funcional para processar e
julgar a causa, as entidades da organização civil que acodem ao chamado
da cidadania vêem-se na prática obstadas, quando se dão conta de que os
tribunais a que deveriam recorrer são imputáveis de parcialidade porque
a distinguem no teor das decisões que pontuam a matéria a postular.

Ora, se o tribunal não cultiva respostas estáveis e regulares em

-6-
determinada pauta, torna-se, por quebra de princípio, incompetente para
a prestação jurisdicional, por que expõe as partes aos impulsos de
julgadores inquinados por interesses de momento, restando aos que
carecem da tutela jurisdicional o recurso à denúncia, em boa hora,
acredita-se, propiciado numa instância capaz de corrigir desvios.

3. DOS FATOS E DO DIREITO

"Os ladrões de bens particulares passam a vida na

prisão e acorrentados; aqueles de bens públicos, nas
riquezas e nas honrarias"

Catão, o Censor
[–234/–149]

3.1 RETROSPECTIVA

O vale em que se localiza a Granja Comary compreende cerca de

300ha aninhados entre contrafortes de elevações da Serra do Mar, que se
erguem ao fundo da Baía de Guanabara. Apesar de sofrer com a
ocupação urbana, ainda resiste à intervenção apresentando fragmentos
significativos remanescentes da Mata Atlântica. O clima ameno, a
vegetação ainda exuberante e o relevo gracioso são estímulo para o
desenvolvimento turístico do Município, tolhido pela usurpação de
logradouros públicos, fechados por cancelas e guaritas e transformados
em condomínios piratas.
A urbanização dessa área teve inicio nos idos de 1951, quando a
propriedade da Granja Comary, que ocupava quase todo o vale, passa
por sucessivos desmembramentos, dividindo-se inicialmente em quadras
e mais tarde em glebas, umas e outras divididas em lotes para a venda
em prestações.
O memorial descritivo do plano de loteamento, exigência do Dec.
Lei n.º 58/37, depositado em Cartório em 21.04.1951 (Doc. 03 – fls.
54/68), introduz o loteamento denominado Jardim Comary, compre-
endendo 239 lotes, e abertura de 15 ruas novas, jardins e praças de
retorno .

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 Conforme se pode observar na cronologia abaixo, a este memorial
foram-se aditando ao longo de anos o depósito de modificações e
acréscimo de novas áreas, observando o prescrito no Dec. 3079/38 que
regulamentava o Dec. Lei n.º 58/37.

HISTÓRICO DE EVENTOS E REGISTROS

21.04.1951 - Memorial do plano de loteamento do Jardim Comary

04.12.1952 - Modificação das Quadras I, II, III e IV

11.01.1958 - Modificação da Quadra II
05.12.1958 - Modificação da Quadra IV e Inclusão da Quadra V
02.07.1962 - Inclusão da Quadra VI
07.12.1966 - Inclusão da Gleba 2
31.03.1967 - Inclusão da Gleba 3
04.07.1967 - Inclusão da Gleba 4 - Parque das Castanheiras

12.07.1968 - Registro de instrumento particular de contrato de constituição

dos Condomínios Comary
27.02.1969 - Dec. Municipal N.º 7/69 alterando a denominação da Granja Comary
para Bairro Carlos Guinle.
30.03.1975 - Dec. Municipal N.º 286/75 nomeando logradouros públicos do
Bairro Carlos Guinle
31.08.1994 - Ação Popular N.º 1115/94 – Sentença condenando os Condomínios
Comary Gleba VI e VI-A a desobstruíreo acesso das vias públicas
no Bairro Carlos Guinle.
30.05.1996 - Mandado de registro da sentença de cancelamento dos registros
alusivos a constituição do Condomínio Comary.

Averbação de desmembramentos

24.09.1968 - Gleba 6
24.09.1968 - Gleba 8
16.02.1970 - Gleba 6-A e 7
06.03.1970 - Gleba 5
09.12.1971 - Gleba 7-A
02.02.1972 - Gleba 9
03.01.1975 - Gleba 11

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 Até 1967, constata-se que os empreendimentos na área observam
os trâmites legais, porém, inexplicavelmente relaxados a partir da
averbação do desmembramento da Gleba 6, quando arruamentos e
vendas de lotes são promovidos a margem das normas impositivas,
frustrando-se, de então, em toda extensão o ordenamento federal que
rege o negócio imobiliário.

A Figura 1, abaixo, mostra uma vista geral do trecho da Serra do

Mar onde se destaca o contorno aproximado do atual Bairro Carlos
Guinle, correspondente à renomada Granja Comary .

Figura 1

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 A Figura 2, a seguir, mostra outra vista geral com indicação das
áreas espoliadas (partes mais claras) pelos Condomínios Comary Glebas
4; 5; 6; 6-A; 7-B; 7-C; 7-D; 7-E; 7-F; 8-D; 9; 10; 11; 12; 13; 14; 15;
correspondendo à usurpação de cerca de 70% da área do Bairro Carlos
Guinle.

Figura 2

3.2 DAS NORMAS CONCERNENTES

Os diversos equívocos cometidos por julgadores ao apreciarem

questões relacionadas à legitimidade de tais condomínios, em se valendo
de argumentos desvinculados dos fatos e o tumulto orquestrado em torno
do tema tornam conveniente, se enfatize o relato dos vícios que
envolvem os artificiosos condomínios da Granja Comary, de fato,
usurpação de espaço público de notável valor paisagístico e ambiental,
em que pese já terem sido, alhures, suficientemente relatados pelos
eminentes magistrados que prolataram as sentenças dos Doc. 01 e 02 em
apêndice.

- 10 -
 3.2.1. DAS NORMAS COGENTES

O parcelamento do solo não constitui um mero exercício do direito

de propriedade. De há muito, subordina-se ao direito urbanístico, ao
direito ambiental, e, mais recentemente, ao direito constitucional,
quando se tem em perspectiva a função social da propriedade.

Neste sentido, ensina o saudoso professor HELY LOPES MEIRELLES:

"Tais limitações constituem legítimo condicionamento do

direito de propriedade, e especialmente do de construir, aos
superiores interesses da coletividade, expressos nos
regulamentos administrativos a que alude o artigo 572 do
Código Civil...

... Superado o conceito absolutista do direito de

propriedade — jus utendi, fruendi et abutendi — que teve o seu
apogeu no individualismo do século XVIII, o domínio
particular se vem socializando ao encontro da afirmativa de
Léon Duguit, de que ‘ a propriedade não é mais o direito
subjetivo do proprietário; é a função social do detentor de
riqueza’. Com essa característica contemporânea, já não se
admite o exercício anti-social do direito de propriedade, nem se
tolera o uso anormal do direito de construir ".

Portanto, em nenhuma hipótese, aos proprietários de gleba original

rural ou urbana assiste o direito de dividi-la em parcelas, à revelia do
Poder Público, sem que antes, atendendo à legislação imperativa,
promovam a regularização do loteamento como um todo, cumprindo os
procedimentos registrais e obtendo a aprovação do governo local
mediante a satisfação das exigências urbanísticas e ambientais.

Importante destacar que o ordenamento jurídico não acolhe a

possibilidade de implantação de condomínio de lotes que, apesar de
sistematicamente rejeitada pela doutrina e jurisprudência, encontra
defensores indiferentes à ordem urbanística.
Também, ao loteamento travestido em condomínio de lotes não
socorre o instituto de direito civil sob o título condomínio geral, porque
este pressupõe uma co-propriedade dividida em partes ideais, que não
recairia sobre os lotes, por serem exclusivos, mas, sobre o equipamento
urbano — ruas , praças, e outras reservas — que a lei define como
propriedade municipal.

- 11 -
 De fato, quando se divide uma gleba em lotes perfeitamente
definidos como objeto de propriedade individual, exclusiva e distinta,
resta prejudicado o rótulo de propriedade condominial por força de
expressas disposições legais, em face da abertura de espaços públicos na
gleba original.

Nem mesmo se ajusta ao condomínio de lotes (também

denominado especial, deitado ou fechado) a aplicação da lei 4.591/64,
que dispõe, sem dúvida, "sobre o condomínio em edificações e as
incorporações imobiliárias".

Não bastasse, clara é a lição de um dos autores do projeto do qual

resultou esta lei, Caio Mário da Silva Pereira:

"A lei exige a construção sob a forma de unidades

autônomas. Esta é uma conditio legis. É mister que cada unidade
– apartamento residencial, sala ou conjunto de escritório, de um
ou vários pavimentos, loja, sobreloja, vaga em edifício-garagem
– constitua unidade autônoma e deve ser tratada objetivamente
como tal e assinalada por uma indicação numérica ou
alfabética, para efeito de identificação" (Condomínio e
incorporações, 10.ed., Forense, 1996, p. 69).

O Conselho Superior da Magistratura (SP), em diversas

oportunidades, deixou assentado que
"a instituição da lei 4.591/64, posto que não se aplique somente
a edifícios, tem sua existência subordinada à construção de
casas térreas, assobradadas ou de edifícios. Sem a vinculação
do terreno às construções não há condomínio que se sujeite à lei
especial"

Loteamentos travestidos de condomínios especiais mereceram do

eminente João Batista Lopes as seguintes considerações, que se ajustam
feito uma luva ao caso presente:
"Nos chamados loteamentos fechados, ocorre tão-
somente parcelamento do solo e alienação de lotes sem
qualquer vínculo a edificações, sendo numerosos os
loteamentos mal sucedidos em que os adquirentes não se
interessam em construir e permanecem na expectativa de futura
valorização da área".

"Em conclusão, o chamado ‘condomínio fechado’ não

constitui modalidade de condomínio em edifícios (propriedade
horizontal) e, assim, fica excluído da incidência da lei 4.591/64"
(Condomínio, 4.ed., RT, p.63-64).

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 Isto posto, expor-se-á a constatação de

a) fraude à lei 4.591/64, acolhida para efeito de demonstração por

absurdo, mesmo em desacordo com a necessária condição de vinculação
do terreno à construção;

b) fraude à legislação que dispõe sobre parcelamento do solo:

Decreto-Lei Nº 58/37, regulamentado, pelo Decreto Nº 3079 de
15/09/1938 vigentes na ocasião.

3.3 DA INFRAÇÃO AO PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE

O registro imobiliário constitui um sistema preordenado em

função das garantias formais, essenciais à tutela da segurança jurídica,
dotado de procedimentos que impedem que uma pessoa arrogue direitos
de extensão ou conteúdo diversos do que titula o anotado em registro.
Tais procedimentos respondem ao princípio da especialidade que, na
lição de Afrânio de Carvalho, significa que "toda inscrição deve recair
sobre um objeto precisamente individuado" (Registro de Imóveis, 2.ed.,
Forense, p. 219)
Verifica-se ter havido quebra absoluta e irremediável do
princípio de especialidade.

3.4 DA FRAUDE À LEI

Para disciplinar o desenvolvimento de loteamentos de terrenos

destinados a venda em prestações, diante do deslocamento crescente da
população rural para os centros urbanos, entrou em vigor em 10/12/37 o
Decreto-Lei N.º 58.

Embora, não objetivando ser em especial um instrumento de

planejamento urbano, lançava já alguma disciplina sobre o tema.

Logo, no seu primeiro artigo, obrigava os proprietários, antes de

anunciar a venda, a depositar no cartório do registro de imóveis da
circunscrição respectiva um memorial contendo em resumo :

— denominação, área, limites, situação e outros característicos do imóvel;

— plano de loteamento, de qual conste o programa de desenvolvimento
urbano;

— planta do imóvel, assinada também pelo engenheiro que

- 13 -
 haja efetuado a medição e o loteamento e com todos os
requisitos técnicos e legais; indicadas a situação, as dimensões e
a numeração dos lotes, as dimensões e a nomenclatura das vias
de comunicação e espaços livres, as construções e bem-feitorias,
e as vias públicas de comunicação;

— tratando-se de propriedade urbana, o plano e planta do

loteamento deviam ser prèviamente aprovados pela Prefeitura
Municipal, ouvidas, quanto ao que lhes dissesse respeito, as
autoridades sanitárias, militares e, desde que se trate de área
total ou parcialmente florestada, as autoridades florestais.

Note-se que é claro objetivo da norma quanto ao registro público

minucioso e discriminado do que está sendo feito e comercializado,
coerente com o princípio de especialidade.

Evidente, também, que sendo a aprovação do loteamento ato da

alçada privativa da Prefeitura, incumbe a esta o ordenamento
concernente à ocupação do espaço criado, de acordo com as limitações
estabelecidas em lei pelo Estado e pela União.

Porém, a nenhuma dessas providências preliminares se procedeu a

partir de 1968, quando as Glebas 5; 6; 6-A; 7; 7-A; 8; 9 e 11 foram
loteadas e postas a venda.

Por outro lado, operando-se sob hipótese absurda, admitindo a

inteligência da Lei 4591/64 para alçar os loteamentos à condição de
condomínio de lotes, constata-se na verificação desta hipótese a presença
de vício insanável.

Para capitular o instante em que ocorre, cabe destacar as

referências cronológicas que faz esta lei, quanto ao procedimento
notarial previsto. Eis que, este deve ocorrer em duas etapas distintas:

— etapa preliminar, sob o Título II – DAS INCORPORAÇÕES,

relativa à formalização do negócio do empreendimento no âmbito do
registro de títulos e documentos, RTD, visando os planos em perspectiva
e o atendimento das exigências fiscais e legais encampadas pelo Art. 32º,
destaque para as alinhadas nas letras:

d) projeto de construção devidamente aprovado pelas

autoridades competentes;

e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da

global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de
unidade, a respectiva metragem de área construída;

- 14 -
 j) minuta da futura convenção de condomínio que regerá a
edificação ou o conjunto de edificações;

— etapa conclusiva, sob o Título I – DO CONDOMÍNIO,

relativa à formalização do conjunto das unidades autônomas
efetivamente estabelecidas ao final do empreendimento, visando sua
constituição em condomínio no âmbito do registro de imóveis, RGI,
atendendo as obrigações fixadas no Art. 7º, quais sejam:

O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato

entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no
registro de imóveis, dele constando: a individualização de cada
unidade, sua identificação e discriminação , bem como a
fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada
unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

ORA, SIGNIFICA QUE A COISA EM NEGÓCIO DEVE SER

TANGÍVEL, CONCRETA, DEFINIDA EM SUAS CARACTERÍSTICAS.

Com efeito, consta da cláusula segunda transcrita na certidão do

instrumento particular de contrato (Doc. 08 – fls. 81/84) que os
condomínios da Granja Comary oferecem, como a se tratar da peça
constitutiva, o seguinte:

“O condomínio Comary, que pretende de futuro a

totalidade da Granja,(...), será organizado por etapas mediante
sucessivos desmembramentos e urbanização das glebas que
tanto quanto possível apresentem características físicas
comuns. Com esse objetivo, promoveu (...) o desmembramento
da gleba que tomou o nº6 a ela devendo incorporar-se não só
as glebas que venham a organizar-se pelo mesmo regime, como
também incorporar-se as já desmembradas e vendidas, pelo
regime especial do Dec. Lei 58 de 10/12/37, desde que assim o
delibere a totalidade de seus adquirentes restabelecendo-se a
primitiva unidade geográfica da Granja Comary, sujeita a um
só regime jurídico (...)"

Como se vê,

em tão incoerente arquitetura jurídica que pretende a

derrogação de normas imperativas, a res in commercium
não tem começo, meio e fim, também, não tem medidas,
área, localização, coordenadas, NADA.
NESTA CLÁUSULA NÃO SE PODE PERCEBER A
INDIVIDUALIZAÇÃO, A DISCRIMINAÇÃO E A IDENTIFICAÇÃO
DO OBJETO QUE A LEI RECLAMA.

- 15 -
 Conforme se apontou acima, constata-se a quebra absoluta e
irremediável do princípio de especialidade.

Assim, o instrumento balizador desses condomínios artificiais ao

não apresentar a mínima materialização do empreendimento, deixando
de localizá-lo, discriminá-lo e quantificá-lo, não passa de delírio, ,
sonho visionário, desprovido de efetiva substância jurídica.

ASSIM, O DOCUMENTO QUE APRESENTAM COMO A TRATAR- SE

DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO , NÃO SERIA MAIS DO QUE A
MINUTA – INCOMPLETA – EXIGIDA NA LETRA J ) DO ART . 32,
REFERENTE AO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO NA ETAPA
PRELIMINAR, SE ESTA TIVESSE OCORRIDO .

Então, ao contrário do indispensável RGI, não se tem mais do que

uma declaração de intenções registrada em Títulos e Documentos, não
comportando outro entendimento, a não ser que o invente a má-fé.

Não obstante, ainda que na etapa preliminar da incorporação

tivessem sido discriminados os lotes como se fossem unidades
autônomas, RESTARIA POR SATISFAZER A ETAPA CONCLUSIVA, cuja
condição sine qua nom estabelecida no Art. 7°, exigia a inscrição
obrigatória no Registro de Imóveis da constituição, dela constando a
individualização e a discriminação efetiva de cada unidade, O QUE NÃO
FOI FEITO E NUNCA EXISTIU .

Segue, que

SE A NORMA CONSAGRA A OBSERVAÇÃO DE DUAS ETAPAS

DISTINTAS , NÃO SE PODE ADMITIR QUE ESTEJA SATISFEITA
COM O CUMPRIMENTO DE SOMENTE UMA .

O comando da norma provém de uma unidade logicamente

integrada, e, tal como um automóvel, se privado de algum elemento
fundamental, como roda, freio, volante ou motor, não cumpre sua
finalidade.

CONCLUI-SE QUE:

Mesmo sob a hipótese absurda de se admitir aplicável a Lei

4591/64,

A NORMA COGENTE FICOU POR CUMPRIR-SE.

- 16 -
 E, mesmo que a unanimidade dos proprietários de lotes das glebas
quisessem constituí-las em condomínio não poderiam fazê-lo sobre
próprios municipais.

Sem dúvida, só a perspectiva de vantagem pode explicar terem os

incorporadores abandonado a formalidade já instalada, bem como a
tentativa de reverte-la, para prosseguirem vendendo terrenos sem
cumprir as exigências obrigatórias contidas na legislação.

Propaganda de lançamento de Loteamento da Granja Comary,

publicada em página inteira do Teresópolis-Jornal de 31.01.1970
(Doc. 05 – fls. 71/72) , referindo-se somente à venda de terrenos, com oferta
de vantagens, prova, incontestavelmente, o afirmado acima.

ACONTECEU , SIMPLESMENTE,
A VENDA DE TERRENOS EM
LOTEAMENTOS QUE FUGIRAM AOS ENCARGOS QUE IMPUNHAM A
LEGISLAÇÃO SOBRE PARCELAMENTO DO SOLO .

Por conseguinte, se houve com competência e responsabilidade a

Senhora Oficiala do Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição da Comarca
de Teresópolis quando, ao perceber erro no assentamento, requereu ao
Juízo Corregedor o cancelamento dos registros em tela que atendiam à
fase de incorporação e não a de constituição de condomínio.

É, POIS , DE SE NOTAR QUE ASENTENÇA (D OC .1)

PROLATADA PELO EMINENTE J UIZ DE D IREITO D OUTOR
CARLOS OTÁVIO TEIXEIRA LEITE CANCELANDO OS
REGISTROS ALUSIVOS AO REFERIDO CONDOMÍNIO , É UMA
PEÇA DECLARATÓRIA, ESSENCIALMENTE CONSTITUTIVA , E ,
DIGA - SE ESSENCIALMENTE POR QUE O ATO QUE A ENSEJOU
NÃO COLIMAVA OUTRO OBJETO SENÃO RESTABELECER
CONSTITUIÇÃO , PRODUZINDO EFEITOS EX NUNC.

Sabido é, não sem exceções, que a sentença produz coisa julgada

para as partes entre as quais é dada, e não em relação a terceiros
(CPC/art.472), todavia, ensina o eminente professor Moacyr Amaral
Santos, que por doutrina tradicional, nas causas relativas ao estado das
pessoas, as sentenças desde que proferidas entre legítimos contendores,
têm eficácia erga omnes e, portanto, a coisa julgada atinge terceiros, não
bastasse, no caso, encontrarem-se os terceiros, proprietários no suposto
condomínio, em situação de partes, por efeito de serem atingidos pela
coisa julgada.

- 17 -
 LOGO, DE TODO O EXPOSTO, NÃO BASTASSE A NATUREZA
CONSTITUTIVA DA COISA JULGADA, QUEDOU DEMONSTRADA
A PRESENÇA DE VÍCIO INSANÁVEL NA PRETENSA
CONSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO, EM FACE DA OMISSÃO DA
INSCRIÇÃO OBRIGATÓRIA NO REGISTRO DE IMÓVEIS CONTENDO
A DISCRIMINAÇÃO DAS UNIDADES AUTÔNOMAS.

Isto posto, sem distorcer a verdade, desfigurar provas e deturpar

processos, não se pode admitir a legitimidade desses condomínios.

Por outro lado, as regras da legislação federal que dispõem sobre

o parcelamento do solo urbano são imperativas, de tal sorte que não
podem ser derrogadas pela só vontade das partes no negócio imobiliário.

DESE REGISTRAR , POIS , QUE O EMPREENDIMENTO DA GRANJA

COMARY PROCEDE DE FRAUDE À LEI, quando, em dado momento, furtou-
se a um só tempo do cumprimento da Lei 4591 de 16/12/64 referente a
constituição de condomínio e da legislação que disciplinava o
parcelamento do solo urbano, na época, em especial, o Decreto-Lei nº 58
de 10/12/1937 e o Decreto nº 3079 de 15/09/1938 que evoluíram para a
Lei 6.766/79.

Na prática, realizou-se verdadeiro loteamento, em gleba de grande

dimensão, com inovação do sistema viário e venda de lotes de terreno a
terceiros, tudo à margem da lei, e não sem uma ponderável razão, qual
seja — cumprir o Decreto-Lei nº 58/37, significaria submeter-se ao
Código Florestal (Lei n.º 4771 de 15/09/65), trazido ao Art. 1º, § 1º
daquele Decreto, o que implicaria em expressiva redução da área
loteada, posto que, em se tratando de floresta da mata atlântica, teria que
comprometer parte de sua superfície para abrigar áreas de preservação
permanente, concernentes às nascentes, às margens dos cursos d’ água,
aos reservatórios naturais ou artificiais e ao topo das elevações.

EIS QUE, MAXIMIZAR GANHOS DEVE TER SIDO

SUBSTANCIAL APELO PARA FRAUDAR A LEGISLAÇÃO
SOBRE PARCELAMENTO DO SOLO.

Assim, temos um caso a se ajustar plenamente no v. Acórdão

prolatado pelo Colendo Conselho Superior da Magistratura, quando no
julgamento da reconhecida Apelação Cível nº 72.365.0/7-00, da comarca
de Atibaia, ressaltou verificar-se, reiteradamente,

“a utilização de expediente aparentemente lícito, qual seja o

condomínio tradicional, previsto no código civil, com a
alienação de partes ideais não localizadas e sem identificação

- 18 -
 no título, para burla da legislação cogente que dispõe sobre o
parcelamento do solo urbano (...)”, alterando-se “(...) De forma
deliberada uma situação de fato para escapar à incidência da
norma” e dos deveres desta decorrentes.”

E mais, como salienta o Doutor Francisco Eduardo Loureiro, Juiz

de Direito Auxiliar da Corregedoria, no Processo CG 1.536/96 (776/96):

“O que não se admite é a implantação de tais loteamentos sob

o rótulo de "condomínios especiais", em manifesta fraude à Lei
do Parcelamento do Solo. Não há previsão em nosso direito
positivo, de um tertum genus entre "loteamento fechado" e
"condomínio deitado". Não se admite que, ao sabor dos
interesses do momento, crie-se uma figura jurídica híbrida de
loteamento e condomínio, aplicando, tão-só, a parte de cada lei
que atenda à conveniência do empreendedor (Cf. parecer do
Juiz Kioitsi Chicuta, in Decisões Administrativas da Corregedoria
Geral da Justiça do Estado de São Paulo, ano de 1989, verbete 78)”.

Na boa lição de José Afonso da Silva, que bem se ajusta ao caso

concreto
"vale dizer, tais ‘loteamentos fechados’ juridicamente não
existem: não há legislação que os ampare, constituem uma
distorção e uma deformação de duas instituições jurídicas: do
aproveitamento condominial do espaço e do loteamento ou do
desmembramento. É mais uma técnica de especulação
imobiliária, sem as limitações, as obrigações e os ônus que o
Direito urbanístico impõe aos arruadores e loteadores do solo"
(Direito urbanístico brasileiro, 2.ed., Malheiros, p.313-4).

Admitir o registro do loteamento como se condomínio

fosse significaria aniquilar a Lei do Parcelamento do Solo
Urbano. Não mais haveria controle urbanístico e ver-se-ia
privada a Municipalidade de expressivo espaço público. A
médio prazo, estaria comprometido o próprio sistema viário,
uma vez que as cidades estariam totalmente tomadas e cercadas
por grandes "guetos" privados.

Some-se à burla da legislação federal, o escancarado desacato ao

Dec. Municipal N.º 7/69 transformando a Granja Comary no Bairro
Carlos Guinle e ao Dec. Municipal N.º 286/75 nomeando logradouros
públicos do Bairro Carlos Guinle ( Doc. 06 – fls.73/74 e Doc. 07 – fls.
75/80), que revela o animus furandi de proprietários que se acreditam
imunes e acima da Lei.

- 19 -
 4. DO PRIMADO DA LEI

"Se a força das coisas diferencia a habitação rica da

habitação modesta, não se tem o direito de transgredir regras,
que deveriam ser sagradas, reservando-se só aos favorecidos
pela fortuna o benefício das condições necessárias a uma vida
sã e ordenada. É preciso possibilitar, por uma legislação
implacável, uma certa qualidade de bem-estar a cada um,
independentemente da questão de dinheiro. É preciso interditar
para sempre, por uma estrita regulamentação urbana, que
famílias inteiras sejam privadas de luz, de ar e de espaço."
Le Corbusier

Assim, calçados em decisões judiciais viciadas, produto de

despreparo ou de animus abutendi, contrariando cinicamente
disposições reguladoras federais e municipais, os usurpadores agem
impunemente, permitindo-se à celebração e à execução de negócios
jurídicos diversos, garantidos pela omissão e improbidade de autoridades
que têm por ofício o dever de proteger o cidadão e o patrimônio público.

Portanto, não é demais repetir que pelo mesmo motivo por que
não se admite o comércio informal, não se pode admitir o condomínio de
fato, a farmácia de fato, o tribunal de fato, a milícia de fato, sob pena de
se estar, em tempo, prestando vassalagem a um estado paralelo inclinado
ao crime.

E, no tocante, vale ainda destacar com inteira propriedade que

" O uso irregular não pode ser fonte de direito e não

configura direito adquirido" ( RT 516/59, 1978 e 526/84, 1979 ) ,
o que, aliás, é muito óbvio, admitir o oposto, levar-nos-ia à
pior das selvas.

Por outro lado, não se pense de boa fé ou motivado por interesses

lícitos, o empenho de alguns para consolidar este Quasímodo jurídico ao
qual não socorre a decência da personagem.

A tese de que tais condomínios atenderiam a um imperativo de

segurança, carece de sentido prático. Hoje em dia, diante das
limitações que afetam os serviços de segurança pública e da crescente
competência da criminalidade, não se pode apelar para tais fórmulas de
espaço seguro, pois, como já é de notícia, não o são os quartéis militares,
as delegacias de polícia, nem os cofres do Banco Central.

- 20 -
 O propósito dos usurpadores é o de auferir vantagem econômica,
na esteira das campanhas publicitárias que transformaram o condomínio
fechado num sonho de consumo. Morar em um deles confere prestígio,
alimenta vaidades, dá status.

No caso em pauta, esta atmosfera agrega valor econômico às

propriedades situadas neste artificial arranjo, enquanto seja mantida a
aparência de condomínio fechado, posto que, fatores psicológicos e
inclinações sociais são componentes importantes na formação de preços
de mercado.

A abusiva situação instalada permite que, absurdamente, toda a

publicidade com apelo turístico, incluída a oficial, corra na contra mão,
oferecendo como atração o visual do lago Comary, indisponível porque
foi afanado e vedado o acesso aos de fora, caracterizando propaganda
enganosa como informa o Doc. 04 – fls. 69/70 . E, não se poderá estranhar,
quando o turista internacional indagar: Que país é esse?

Em resumo, tem-se que o estado negligente, permissivo, pouco

civilizado, consente que se instale dois padrões extremos de
clandestinidade que refletem desordem urbana e social. São os guetos
da modernidade – redutos de pobreza que reúnem em maioria pobres,
desfavorecidos, indefesos, e alguns infratores caso típico das favelas e,
redutos de riqueza, que reúnem ricos, poderosos, protegidos do sistema e
também alguns infratores, caso desses condomínios e de outros espaços
discretamente mantidos País afora.

Diante desse histórico de contradições judiciais permitindo que

prosperassem esses falsos condomínios, sobra espaço para que se
suspeite de programada orquestração para frustrar iniciativas que
comprometam tal situação estabelecida à margem da lei.

Não se pode, também, deixar de registrar a ausência ou a

indiferença dos Ministérios Públicos Federal e Estadual, desamparando
e permitindo o massacre covarde de quantos se insurgiram contra este
desavergonhado processo de espoliação.

É dizer, além da improbidade esboçada na vertente levantada, não

se pode afastar hipóteses de outras feições e de crimes como falsidade
ideológica, estelionato, lavagem de dinheiro e formação de bando em
conluio de forças locais, ao qual não faltam as administradoras de
condomínio, travestidas em firmas de processamento, todos, violando
princípios constitucionais e direitos da cidadania com o objetivo de se
locupletarem às custas da usurpação de privilegiados espaços
municipais de reconhecido valor paisagístico, turístico e ambiental.

- 21 -
 5. DA RESTAURAÇÃO DA ORDEM JURÍDICA

“Melhor será que a sentença não erre.

Mas, se cair em erro, o pior é que se não
corrija. E, se o próprio autor do erro o
remediar, tanto melhor; porque tanto
mais cresce, com a confissão, em crédito
de justo, o magistrado, e tanto mais se
soleniza a reparação dada ao ofendido.”
Rui Barbosa

Em face da situação instalada, sobressai absurdo dos absurdos,

qual seja – ver-se o cidadão consciente compelido pelo próprio
Judiciário a manter-se associado a deslavado bando de piratas, tendo sua
dignidade ofendida pela imposição de vínculo com um arranjo espúrio
que seu foro íntimo reprova.

O Tribunal não pode ser inconseqüente.

Registre-se, também, a interferência do Judiciário no Executivo

local que ao contrariar normas estabelecidas e dispositivos
constitucionais (Art. 215 e 216) que garantem para todos os sítios de
valor paisagístico, reedita na contra-mão o estado totalitário de sombrio
passado.

Mais elementar que retóricos apelos à Justiça, invocamos pelo

singelo retorno ao reino da sensatez, ressaltando que, se por um lado, nos
contagiam e enaltecem a altivez e a competência que exibem os
Ministros do Supremo Tribunal Federal nas sessões de seu templo, nossa
Casa Esperança, que hoje podemos acompanhar pela televisão, por outro,
nos entristecem e enchem-nos de apreensão os exemplos de arrogância,
de falta de decoro e de dignidade que alguns magistrados desfilam com
desenvoltura e naturalidade, pois sabemos que – se claudica o judiciário,
tropeça a democracia, e, sabemos mais – pagamos as contas e temos o
direito-dever de exigir prestação jurisdicional de qualidade. A coisa
pública não é extensão do quintal da casa de seus servidores.

Certos de que tal contexto de ilicitudes não encontrará abrigo nesta

Indefectível Instância, solicitamos ao Eminente Ministro – Corregedor,
— que, como preliminar preventiva de Justiça, determine
temporária suspensão dos processos em curso naquela Comarca,
em que são parte os condomínios instalados em logradouros
públicos do Bairro Carlos Guinle, ora identificados pelo prefixo
Condomínio Comary;

- 22 -
 — que verificada a cabal procedência desta representação,
determine a extinção destes condomínios e dos processos em que
são parte, sem prejuízo do cabimento de ações regressivas
reparatórias;
— que determine a abertura de inquérito policial para apuração
dos crimes praticados contra o patrimônio público e a ordem
econômica;
— que determine o saneamento do tribunal local a fim de garantir
o comando constitucional e a necessária segurança jurídica aos
que o buscam em defesa da cidadania e do meio ambiente.

O lema está posto,

assumimos torná-lo realidade:
ORDEM E PROGRESSO.

Teresópolis, 29 de agosto de 2008

BRASIL-LINK
Jorge Pinto de Oliveira
Manoel da Silva Pereira

MCT
Vidocq Casas

COCIDAMA
André Luiz Rodrigues Pinto

Endereços a seguir:

Coordenação

BRASIL – LINK
CNPJ n.º 059.159.987/0001-66
Rua Francisco Sá 61, s.306 Ξ Teresópolis, RJ Ξ CEP 25.903-011
Tel.: 2641 6889 / 2642 4725
brasil-link@hotmail.com Ξ www.brasil-link.org

- 23 -
Apoio

MOVIMENTO CONSERVACIONISTA TERESOPOLITANO - MCT

Desde 1978 – CNPJ n.º 28.449.494/0001 – 05
Rua Alfredo Rebelo Filho, 1475 – Teresópolis, RJ
Tel.: (21) 2642-56557 Ξ CEP 25960-090

COMITÊ DE CIDADANIA E MEIO AMBIENTE - COCIDAMA

CNPJ n.º 07.179.735/0001-73
Rua dos Passos 463, Centro – São João da Barra – RJ
Tel.: (22) 98221047 / 2741-1893 Ξ CEP: 28.200-000

- 24 -
 APÊNDICE

FAC-SÍMILES DOS DOCUMENTOS REFERIDOS

Doc. 01 – Certidão e Sentença referentes ao Cancelamento dos Registros

alusivos à convenção dos condomínios Comary.
(fls. 26/33)

Doc. 02 -- Sentença determinando a desobstrução do acesso

ao Bairro Carlos Guinle, liberando o trânsito normal
de veículos e do povo.(Processo N.º 1994.061.016375-0)
(fls. 34/53)

Doc. 03 -- Documentos do Memorial Descritivo do Plano de Loteamento

do Jardim Comary em cumprimento do Dec. 58/37
(fls. 54/68)

Doc. 04 – Publicidade, oferecendo como atração turística o visual

indisponível do lago Comary usurpado da municipalidade.
(Jornal O GLOBO de 5/6 de julho de 2008)
(fls. 69/70)

Doc. 05 – Publicidade da venda de terrenos a prazo oferecendo

equipamento urbano do bairro como atrativo .
(TERESOPOLIS –JORNAL de 31.01.1970)
(fls. 71/72)

Doc. 06 – Dec. Municipal N.º 7/69 alterando a denominação da Granja

Comary para Bairro Carlos Guinle.
(fls. 73/74)

Doc. 07 – Dec. Municipal N.º 286/75 nomeando logradouros públicos do

Bairro Carlos Guinle.
(Relação parcial: folhas de continuação suprimidas referem-se a bairros
fora do escopo)
(fls. 75/80)

Doc. 08 -- Certidão do Registro do instrumento particular de contrato para

a constituição dos Condomínios Comary .
(Parcial: folhas pertinentes)
(fls. 81/84)

- 25 -
Doc. 01

Certidão e Sentença referentes ao

Cancelamento dos Registros alusivos
à convenção dos Condomínios Comary.

- 26 -
Doc. 02

Sentença determinando a desobstrução do

acesso ao Bairro Carlos Guinle, liberando o
trânsito normal de veículos e do povo.
(Processo N.º 1994.061.016375-0)

- 34 -
PD
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ls
Doc. 03

Documentos do Memorial Descritivo do

Plano de Loteamento do Jardim Comary
em cumprimento do Dec. 58/37

- 54 -
Doc. 04

Publicidade, oferecendo como atração turística o

visual indisponível do lago Comary usurpado da
municipalidade. (Jornal O GLOBO/SERRA de
5/6 de julho de 2008)

- 69 -
Doc. 05

Publicidade da venda de terrenos a prazo

oferecendo equipamento urbano do bairro
como atrativo .
(TERESOPOLIS –JORNAL de 31.01.1970).

- 71 -
Doc. 06

Dec. Municipal N.º 7/69 alterando a denominação da

Granja Comary para Bairro Carlos Guinle.

(Fonte: Documentação da Prefeitura Municipal de Teresópolis)

- 73 -
Doc. 07

Dec. Municipal N.º 286/75 nomeando logradouros

públicos do Bairro Carlos Guinle

(Fonte: Documentação da Prefeitura Municipal de Teresópolis)

- 75 -
Doc. 08

Certidão do Registro do instrumento particular de

contrato para a constituição dos Condomínios Comary .

- 81 -