PERTEMUAN 3

Identifikasi
Permasalahan
Penilaian
 Tahapan Penilaian

Sumber :The Appraisal of Real Estate

 Assumptions
Yang kasih order
Lokasi Client
Hak aas tanah
Yang mau makai
Intended user
Kontur

Mau dipakai apa

Frontage Fisik
Property attributes Financing
Luas
Penu g a s a n
Litigation
Demand
Ekonomi Jual beli
Supply Intended use Possibilities
Pajak

Jenis nilai Penilaian aset

Laporan keuangan

Valuation date

P enuga s an penila a n.mmap - 11/10/2020 - Agung

 Penyelesaian Atas Masalah Penilaian:
1. Identifikasi Masalah:
Client, Intended User, Intended Use, Objective of the
Appraisal n Type of Value, Effective Date, Property
Characteristics (physical, Legal, etc), Assignment
Condition)
2. Menentukan Ruang Lingkup Pekerjaan (Scope of Work)
3. Menyelesaikan Masalah

Sumber :The Appraisal of Real Estate

 Identifikasi Permasalahan
 Client,
adalah orang yang melibatkan penilai. Klien bisa satu orang (seperti
investor individu), satu entitas (seperti bank), atau sejumlah orang atau
entitas yang bertindak bersama. Klien biasanya dianggap sebagai
pengguna yang dituju (intended user)
 Intended users,
adalah orang (atau entitas) yang menggunakan hasil penilaian untuk
beberapa tujuan
 Intended Use,
Tujuan penggunaan penilaian diidentifikasi melalui komunikasi dengan
klien. Penggunaan yang dimaksud mungkin berhubungan dengan •
pembiayaan • litigasi • penghukuman • proses perceraian • keputusan
beli / jual • pelaporan pajak • evaluasi portofolio • arbitrasi
 Penentuan Tujuan Penilaian
di Indonesia
NO INSTANSI/BADAN TUJUAN PENILAIAN
1 DJP Penentuan NJOP untuk kepentingan PBB P3L, dan
penentuan nilai pasar wajar untuk kepentingan
perpajakan
2 BAPEPAM (OJK) Menentukan Nilai Pasar Dari Aset Perusahaan Sebagai
Salah Satu Syarat Untuk Go Public Ataupun Menentukan
Nilai Saham

3 DJKN Penentuan Nilai Asset Milik Pemerintah (Bmn) Untuk

Tujuan Penyusunan Neraca Keuangan Pemerintah,
Pemanfaatan, Serta Pemindahtanganan

4 BPPN Penjualan Asset (Asset Disposal), Menentukan Nilai Pasar

Dan Nilai Likuidasi Dari Asset Yang Akan Dibuka Melalui
Lelang Atau Tender Terbuka

5 BUMN DAN BUMD PRIVATISASI DAN DIVESTASI

-Menentukan nilai asset maupun nilai perusahaan
(saham) baik melalui IPO maupun strategic partner
-Menentukan nilai pasar iddle asset yang akan dilepas
 Identifikasi Permasalahan
Penentuan Tujuan Penilaian
NO INSTANSI/BADAN TUJUAN PENILAIAN

6 PEMDA Penentuan Nilai Asset Daerah Sbg Bahan Penyusunan

Neraca Keuangan Pemda, Pengelolaan Asset Pemda,
Kompensasi Ganti Rugi, Penentuan Njop Pbb P2

7 LEMBAGA Penentuan Nilai Pasar Dan Nilai Likuidasi Dari Asset Yang
PERBANKAN Akan Dijadikan Agunan

8 PERUM PEGADAIAN Menentukan Nilai Harta Bergerak (Personal Property) Yang

Akan Dilelang

9 BPN Penilaian Untuk Menentukan Ganti Rugi Tanah-tanah Yang

Dinyatakan Sebagai Tanah Terlantar Menurut Pp No 36 Th
1998

10 PERUSAHAAN SWASTA Penilaian Asset Maupun Saham Untuk Keperluan Al. :

DAN INDIVIDU Agunan Ke Bank, Rencana Investasi, Rencana Divestasi,
Keperluan Manajemen, Asuransi, Dll.
 Penentuan Dasar Nilai (Menurut The Appraisal Institute)

 Market Value,
estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari
transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak dan
dalam waktu yang cukup, di mana kedua pihak masing-masing bertindak
atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.
 Fair Value,
estimasi harga yang akan diterima dari penjualan aset atau dibayarkan
untuk transfer liabilitas dalam transaksi yang teratur diantara pelaku pasar
pada tanggal pengukuran (PSAK 68)
 Use Value,
nilai yang dimiliki suatu properti untuk penggunan yang spesifik (tanpa
mempertimbangkan prinsip HBU)
 Penentuan Dasar Nilai (Menurut The Appraisal Institute)

 Investment Value,
 nilai properti bagi seorang investor didasari atas persyaratan investasi
dari investor (atau entitas) yang bersangkutan;
 harga yang akan dibayarkan investor terhadap suatu investasi
berdasarkan perkiraan kapasitas dalam memuaskan keinginan,
kebutuhan, atau tujuan investasi individu.
 Value of a Going Concern,
nilai pasar dari properti going concern (biasanya sama dengan nilai pasar)
 Public Interest Value,
cenderung didorong oleh tujuan sosial, politik, dan kebijakan publik
daripada didorong oleh prinsip ekonomi
 Assessed Value,
mengacu kepada nilai properti menurut catatan perpajakan
 Penentuan Dasar Nilai (Menurut The Appraisal Institute)

 Insurable Value,
Nilai suatu aset yang dicover oleh kebijakan asuransi (jumlah tersebut
biasanya mengindikasikan biaya)
 Liquidation Value and Disposition Value,
terjadi ketika penjualan paksa atau bentuk tekanan lainnya yang
mempengaruhi keputusan pembeli atau penjual (biasa disebut nilai jual
paksa).
 Penentuan Dasar Nilai (Menurut Budi Harjanto, 2014)

 Nilai Modal ( Capital Value ) adalah nilai yang ditetapkan untuk

mendapatkan hak milik terhadap suatu harta/benda.
 Nilai Pasar Wajar ( Fair Market Value ) adalah nilai yang diperoleh dari
transaksi yang wajar diantara penjual dan pembeli.
 Nilai Sewa ( Rental Value ) adalah nilai yang ditetapkan untuk
mendapatkan hak menggunakan sesuatu harta dalam jangka waktu yang
terbatas dan ditetapkan.
 Nilai Penjualan ( Sale Value ) adalah nilai yang telah ditetapkan oleh pihak
penjual untuk tujuan penjualan sesuatu barang/harta.
 Nilai Penggunaan ( Usage Value ) adalah nilai dari suatu barang/harta
kepada seseorang yang memang perlu menggunakan barang tersebut.
 Penentuan Dasar Nilai (Menurut Budi Harjanto, 2014)

 Nilai Pertukaran ( Exchange Value ) adalah nilai sesuatu barang/harta

kepada seseorang yang menggandaikan dia akan menukar tangan barang
tersebut kepda orang lain kelak.
 Nilai Sentimental ( Centimental Value ) adalah nilai sesuatu barang/harta
dari seseorang yang teramat syang dan sangat berat untuk
melepaskannya.
 Nilai Salvage ( Salvage Value ) adalah jumlah nilai sesuatu barang/harta
apabila dijual komponen-komponennya secara terpisah atau tidak
didasarkan kepada fungsi barang tersebut semula.
 Nilai Sisa ( Scrab Value ) seringkali disebut sebagai nilai rongsokan
( biasanya mesin) dimana barang hanya dihitung sebagai nilai besi tua.
 Nilai Jual Paksa ( Forced Sale Value ) adalah nilai jual yang diperoleh dari
pelelangan akibat pelanggaran undang-undang atau perjanjian. Nilai jual
paksa biasanya ditentukan sebanyak 60% sampai 70% dari nilai pasaran.
Identifikasi Objek Penilaian

 Hak atas properti (SHM, HGU, HPL, IMB,

Surat Kepemilikan lainnya, dll)
 Lokasi
 Karakteristik Fisik (size, lay out, bahan
pembentuk konstruksi, dll)
 Karakteristik Ekonomi (tingkat sewa,
tingkat hunian, jangka waktu pembiayaan,
dll)
 Karakteristik Legal ( peruntukan tanah,
zoning, dll)
 Tanggal Penilaian

Tanggal Penilaian (Cut Off Date) adalah tanggal pada saat Nilai, hasil Penilaian,
atau perhitungan manfaat ekonomi dinyatakan.

Tanggal Laporan Penilaian adalah tanggal ditandatanganinya Laporan Penilaian

oleh Tim Penilai/Penilai.
 Asumsi dan Kondisi Pembatas

 Asumsi adalah sesuatu yang dianggap akan terjadi berdasarkan fakta,

syarat, atau keadaan yang mungkin dapat mempengaruhi Objek Penilaian
atau Pendekatan Penilaian, yang kewajarannya telah dianalisis oleh Tim
Penilai/Penilai sebagai bagian dari proses Penilaian.
 Hampir semua tugas penilaian tunduk pada beberapa kondisi yang
mempengaruhi lingkup pekerjaan dan harus dikomunikasikan kepada klien
untuk menempatkan analisis penilai dalam konteks yang tepat.
 Asumsi dan Kondisi Pembatas

 Dapat berupa, asumsi secara umum, peraturan yang berlaku, dan kondisi
lain yang mempengaruhi ruang lingkup pekerjaan untuk suatu tugas
 Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan oleh Tim Penilai/Penilai
adalah sebagai berikut:
 Tim Penilai/Penilai telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang
digunakan dalam proses Penilaian dan status hukum Objek Penilaian
 Laporan Penilaian yang dihasilkan berdasarkan pada analisis data, kewajaran
proyeksi keuangan, dan informasi yang diyakini kebenaran dan validitasnya.
 Tim Penilai/Penilai bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Properti dan
kesimpulan Nilai
 Kejadian-kejadian penting setelah Tanggal Penilaian sampai dengan Tanggal
Laporan Penilaian (subsequent event) diungkapkan (di-state) dalam Laporan
Penilaian
PROPERTI DAN ASPEK HUKUM
PERTANAHAN
 PENGERTIAN HAK ATAS TANAH
LAND RIGHT (1)
Authority to use surface of the Earth included in it usage
of space above and under the surface by requirement
usage of the two components is suitable with goals of
issuing the land right

LAND RIGHT (2)

Authority of using surface of the Earth and everythings
attached it, above up to the Heaven and under down
to Centre of the Earth

Bagaimana dengan di Indonesia???

 PROPERTI DARI ASPEK HUKUM PERTANAHAN

Pengertian Properti
Secara Umum :
 Sesuatu yang layak dipunyai subyek (seseorang)
(anything which properly belongs to someone)
 Sekumpulan hak yang dijamin dan dilindungi oleh hukum atau
pemerintah (an aggregate of rights which are guaranteed and
protected by law or government)

Secara Khusus : Berkaitan dengan Jenis Properti

 Hak atas Tanah : kewenangan utk menggunakan permukaan bumi
termasuk ruang di atasnya dan tubuh bumi di bawahnya
sepanjang berkaitan dengan tujuan penggunaan tanah/
pemberian haknya
 Hak Tanggungan : hak jaminan yang dibebankan pada hak atas
tanah berikut atau tidak berikut benda di atasnya untuk pelunasan
utang tertentu yang memberikan kedudukan utama kepada
kreditor
PENGELOMPOKAN PROPERTI

PROPERTI

JENIS BENTUK KEBERADAAN SIFAT

Tetap >< Berujud>< Sudah Ada >< Absolut ><
Bergerak Tidak Berujud Pasti Akan Ada Relatif

TEMPAT MELEKATNYA
Hak Personal
SUBYEK :
(Persoonlijkrecht)
Individu >< Bersama
Vs
Privat >< Publik
Hak Kebendaan
(Zakelijkrecht)
 PERBEDAAN KARAKTER ANTARA TANAH DG
BARANG BERGERAK

ASPEK TANAH BENDA BERGERAK

Sifat Hak Hak Kebendaan Hak Personal
(Zakelijkrecht) (Persoonlijkrecht)
Penyerahan Penyerahan Yuridis Penyerahan Nyata
Kepemilikan (fisik)
Dokumen Bentuk tertentu = dg Bebas (dpt dg Akta Di
Penyerahan Akta Notarial dg bawah tangan atau
Pejabat yg ditunjuk Notarial
Prosedur khusus Satu Tahapan :
Penyerahan DuaTahapan : Peralihan peralihan kepemilikan
Penguasaan kepemilikan + Pemberian Ijin
/ Pendaftaran
Pemberian Pemberian Hak Untrasferable +
Peralihan Unmortgagable
Transferable-
Mortgagable
 PRINSIP-PRINSIP HAT
ASAS PEMISAHAN HORISONTAL
(Pasal 5 jo. Pasal 4 ayat (1))

 Kepemilikan Tanah dengan Benda Di atasnya/Di

bawahnya Terpisah .
 Pemilik Tanah Tidak Otomatis Menjadi Pemilik Benda
Di atasnya Kecuali Dinyatakan Tegas
 Sertipikasi Berobyekkan Hak Atas Tanah Dengan
Tambahan Kepemilikan Benda Di atas

ASAS HAK ATAS TANAH DAPAT DIPUNYAI

1 ORANG ATAU BEBERAPA ORANG SECARA
BERSAMA
(Pasal 4 ayat (1) UUPA)

 Kepemilikan Bersama mengandung nilai

proporsional bagi masing2 pemilik
 Semua Pemilik Bersama Harus Memenuhi syarat
Sebagai subyek Hak Atas tanahnya
Perbedaan macam hak yg dapat dipunyai oleh kelompok subyek

SUBYEK HM HGU HGB HP Wkt HP Slm HPL

WNI x x x x
Sendiri
WNI x x x x
Bersama
WNA x
Sendiri
WNA x
Bersama
BH x x x
Swasta Ind
BH Swas x
ta Asing
BH Publik x x (incl
Ind. BUMN)
BH Publik x
Asing
 KEPEMILIKAN TANAH & BANGUNAN
BERTINGKAT (Rusun/Apartemen/Perkantoran)

A. VARIAN PERTAMA
TANAH & BANGUNAN BERTINGKAT DIPUNYAI OLEH
SUBYEK HAK YANG SAMA
Sub-Variannya :
1. Tanah dan Bangunan Dipunyai Oleh Satu Orang Subyek Yang sama, Sedang
Pihak Lain Penghuni Bangunan = Penyewa. Misalnya RUSUNAWA

2. Tanah dan Bangunan Dipunyai Oleh Beberapa Orang Subyek Secara Bersama
Tanpa Terbagi

3. Tanah dan Bangunan Dipunyai Sejumlah Orang Subyek, Dengan Status

Kepemilikannya Berbeda atas tanah dan bangunan , Misalnya : RUSUNAMI
- Tanah dipunyai Secara bersama
- Bagian Bangunan tertentu dipunyai secara individual
- Benda tertentu lainnya dipunyai secara bersama
Inilah yang kemudian secara salah disebut : HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH
SUSUN (SARUSUN)
 B. VARIAN KEDUA
TANAH & BANGUNAN BERTINGKAT DIPUNYAI OLEH
SUBYEK HAK YANG BERBEDA

Sub-Variannya :
1. Tanah dipunyai oleh A dengan Hak Milik atau HPL, sedangkan Bangunan Bertingkat Di
atasnya Dipunyai oleh B dengan HGB atau Hak Pakai
Contohnya :
 Bangunan Bertingkat Restauran atau Mall dipunyai Satu Perusahaan dg
dengan status HGB Di atas tanah berupa jalan kepunyaan Pemerintah dg
status HPL
 Tanah HPL Pemda DKI dibebani HGB yg dipunyai oleh Badan Hukum utk membangun
Apartemen

2. Tanah Dipunyai Oleh A, namun bangunan bertingkat dipunyai Oleh sejumlah Orang baik
sec.bersama atau terpisah secara individual
 Tanah HPL Sekneg (Kemayoran) di atasnya dibangun Rusun dan kepada penghuninya
diberikan HGB
3. Tanah Dipunyai Sejumlah Orang, sedang bangunan bertingkat Satu orang yang berbeda
4. Tanah Dipunyai Sejumlah Orang dan Bangunan Bertingkatnya Dipunyai Sejumlah Orang
yang Berbeda
 NILAI EKONOMIS
TANAH SECARA FISIK YG DIUKUR DARI SESUATU YANG DIHASILKAN
HAK ATAS TANAH YANG DIUKUR DARI SIFAT TRANSFERABLE & MORTGAGABLE

Macam Nilai Hak Atas Tanah Nilai Tanah Sec Fisik

Hak Transferable Mortgagab Menghasilka Tidak
le n Sesuatu Menghasil
kan
Hak Milik ya ya ya -
Hak Wakaf tidak tidak ya ya
HGU ya ya ya -
HGB ya ya ya -
HGB di atas HM/ HPL Tergantung ya ya -
izin
Hak Pakai Dg Batas Ya ya ya -
Waktu
H Pakai dg Waktu Tergantung ya ya -
diatas HM/HPL izin

Hak Pakai Selamanya Tidak Tidak ya -

HPL Tidak Tidak ya -

 PENGELOMPOKAN
HAK ATAS TANAH

HAK ATAS TANAH

HAK ATAS TANAH HAK ATAS TANAH
SEKUNDER
PRIMER SEMENTARA
 Macamnya :
 Macamnya : Hak  Macamnya :
HGU, HGB, Hak
Milik + HPL Hak Ngindung,
Pakai, Hak Sewa
 Ciri/Sifatnya : Hak Sewa
Utk Bangunan
 Tidak Dibatasi Tanah Perta
 Ciri/Sifatnya :
Jangka Waktu nian, Hak
 Dibatasi Jangka
 Menjadi Induk Gadai, Hak
Waktu Ber-
Hak Atas Tanah Bagi Hasil
lakunya
Lainnya  Sifat/Ciri :
 Tidak Dpt Di-
 Dpt Dibebani Hak  Akan Dihapus
bebani Hak
Atas Tanah  Tergantung
Atas Tanah La
Lainnya Kesepakatan
in
 KONSEP, BENTUK & PROSES PERALIHAN HAK ATAS TANAH

KONSEP & BENTUK :

1. Hak Atas Tanah Dapat “beralih” = berpindahnya hak atas
tanah tertentu secara hukum dari pemilik kepada pihak lain
yang memenuhi syarat & sesuai dengan ketentuan yang
berlaku
2. Hak Atas Tanah dapat “dialihkan” = pemindahan hak atas
tanah tertentu yang dilakukan dengan sengaja oleh pemilik
kepada pihak pihak yang memenuhi syarat & sesuai dg
ketentuan yang berlaku
Bentuknya Terbatas Pada yang sudah ditetapkan :
(a). Jual Beli ; (b). Tukar-Menukar; (c). Hibah; (d). Penyertaan
Modal Dalam Perusahaan; (e). Ruilslag (Tukar Bangun/Tukar
Guling)
ADANYA
PEMBUATAN
PROSES PERALIH
KESEPAKATAN PENDAFTARAN
AKTE PERALIHAN
PERALIHAN
OLEH &
HAK DI KANTOR
TERJADI DIHADAPAN
PERTANAHAN
KEMATIAN PPAT
PERBAND.SYARAT & PRINSIP PERALIHAN HAT-BENDA LAIN

BENDA UMUMNYA HAK ATAS TANAH

1. Prinsip : Kebebesan Berkontrak dg
memenuhi syarat sahnya perjanjian =
a. Kata Sepakat secara Suka rela
b. Kecakapan Bertindak
c. Sesuatu hal yg jelas
d. Sebab yg halal
2. Sifat perjanjian : Konsensual
1. Prinsip = tidak ada kebebasan
berkontrak krn di samping hrs
memenuhi syarat sahnya juga ada
pembatasan tertentu :
a. Subyek peralihan
b. Status hak yg dpt diperalihakan
c. Ketentuan Tata Ruang
2. Sifat perjanjian : konkret, tunai & terang

3. Bentuk : Bebas = para pihak bebas me- 3. Bentuk : hanya dpt dilakukan melalui
milih bentuk hubungan hk yg hubungan hk yg ditentukan
diinginkan
4. Mekanisme = bebas : dg akte di bawah 4. Mekanisme = dg akte autentik utk dapat
tangan atau Akte Autentik & tdk perlu didaftarkan & mendapatkan Sertipikat
didaftarkan
Thanks For Watching