Tema 16 El Arrendamiento

Noelia María Barrameda García Página 1
Tema 16 El arrendamiento
El arrendamiento, en general, tiene por objeto el disfrute de una cosa o el servicio

prestado por una persona, a título oneroso.
El Código recoge varios tipos contractuales dentro de esta concepción general (art.
1542):
- Arrendamiento de cosa.
- Arrendamiento de servicios.
- Arrendamiento de obra.
Existe unanimidad por parte de la doctrina y la jurisprudencia sobre el arcaísmo y la

escasa operatividad de las normas codificadas.
En el caso de inmuebles existe legislación específica:
- Ley de arrendamientos urbanos (1994).

- Ley de arrendamientos rústicos (1980).
ARRENDAMIENTO DE COSAS
1. CONCEPTO, CARACTERÍSTICAS, ELEMENTOS
Art. 1543 → contrato en el que una de las partes, arrendador, se obliga a dar a la otra,
arrendatario, el goce o uso de una cosa por tiempo determinado.
Características
1) Su objeto exclusivo es transmitir el goce o disfrute de una cosa → no se cede

el dominio sino la utilidad.
2) Consensual → se perfecciona sin necesidad de la entrega de la cosa.
3) Bilateral y oneroso → la existencia de precio cierto le diferencia del

comodato.
4) Conmutativo → el valor de las prestaciones está fijado de antemano.
5) Temporal → duración determinada o determinable.
Elementos esenciales
a) La cesión del uso o goce de una cosa.
b) El precio cierto.
c) Su duración temporal
d) Al ser un acto de administración, no se exige ser propietario de la cosa
• Excepción: los arrendamientos inscribibles en el Registro de la

propiedad → son oponibles frente a terceros.
• En este sentido, se impone un límite de 6 años en el arrendamiento en

el caso de:
* Bienes de menores o incapacitados por parte de padres y

tutores.
* Anticipo de rentas de 3 o más años.
* Pacto expreso de inscripción.
2. OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Del arrendador
Principio básico → debe procurar el goce de la cosa arrendada.
1) Entregar la cosa.
2) Conservarla en estado de servir al uso → reparaciones necesarias incluso en contra

del arrendatario (es a su vez un derecho del arrendador).
3) Mantener al arrendador en el goce pacífico del arrendamiento, no pudiendo variar la

forma de la cosa arrendada → aplicables los preceptos de saneamiento por vicios de la
compraventa.
4) Abonar los gastos necesarios que el arrendador haya hecho en la cosa.
Del arrendatario
1) Pagar el precio.
2) Usar la cosa conforme a lo pactado o, en su defecto, conforme a su naturaleza,

tolerando las reparaciones urgentes que haga el arrendador.
3) Poner en conocimiento del arrendador toda novedad dañosa y la necesidad de

reparaciones.
4) Responder del deterioro de la cosa salvo que pruebe que fue sin su culpa.
5) Devolver la cosa como la recibió → se presume la recibió en buen estado.
3. LA TERMINACIÓN DEL ARRENDAMIENTO

1) Cumplimiento del tiempo previsto para el contrato, sin necesidad de requerimiento.
- Se produce la tácita reconducción si se dan conjuntamente las dos

circunstancias siguientes:
• Continuación del disfrute por el arrendatario durante quince días.
• Ausencia de reclamación por parte del arrendatario.
2) Pérdida de la cosa → se equipara la imposibilidad del goce.
3) Incumplimiento de una de las partes.
4) Extinción del derecho del arrendador → el arrendamiento otorgado por el

usufructuario se extingue con el usufructo.
El deshaucio
- Facultad del arrendador de proceder judicialmente contra el arrendatario con el

fin de expulsarlo de la finca.
- Las causas para poder proceder al mismo son:
• Expiración del plazo de arrendamiento.

• Impago del precio.
• Infracción de las condiciones pactadas.
• Destinar la cosa a usos no pactados que la hagan desmerecer.
4. EL SUBARRIENDO Y LA CESIÓN DEL ARRENDAMIENTO
El subarriendo
El Código permite este supuesto, en todo o en parte, salvo pacto en contra (art. 1550).
Supone un nuevo contrato de arrendamiento, hecho por el arrendatario (subarrendador)

y que no altera el contenido del anterior contrato.
No precisa autorización del arrendador aunque sí se le debe comunicar.
El Código establece una acción directa del arrendador contra el subarrendatario para
reclamarle:
- El uso y la conservación de la cosa en la forma pactada entre arrendador y

subarrendador.
- Lo que le debe el subarrendador sobre lo que el subarrendatario le debe a su

vez al subarrendador.
La cesión del arrendamiento
En este caso, lo que se produce es una sucesión en la titularidad del contrato → el

cesionario se subroga en la posición del arrendatario (cedente) asumiendo sus
obligaciones frente al arrendador.
Precisa la autorización del arrendador.
ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS
6. CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS
Art. 1544 → una de las partes se obliga a prestar un servicio de caracter material a otra
por un precio cierto.
Se trata de una obligación de hacer (no de resultado) y de caracter material lo que le

distingue del contrato de obra y del mandato, respectivamente.
Características
1) Consensual → perfeccionamiento por el mero consentimiento.
2) Bilateral y oneroso → existen obligaciones recíprocas y precio.
3) Temporal:
• Su duración puede ser indefinida.
• Se prohibe su duración “de por vida” (art. 1583) → situación de

vinculación personal contraria al orden público.
Excluidos los preceptos indicados, la regulación del Código es prácticamente

inexistente ya que los arts. 1583 a 1587 se refieren a los servicios de criados y
trabajadores asalariados:
- Son absurdos → deberían haberse eliminado.
- Los trabajadores asalariados se someten a la legislación laboral.
7. LOS SERVICIOS MANUALES E INTELECTUALES

El campo propio del contrato de arrendamiento o prestación de servicios corresponde en

la actualidad a las prestaciones de los “profesionales liberales” → médicos, abogados,
etc.
Sólo habrá regulación civil cuando no se trate de un contrato de trabajo → médico o

abogado de empresa, etc. → reiterado por la jurisprudencia.
Pueden contratarse tanto los servicios manuales como los intelectuales correspondientes
a esas profesiones.
En estos casos, el requisito de precio cierto se encuentra algo desvirtuado → la previa

determinación puede estar sustituida por la posibilidad de que sea establecido
posteriormente por los usos de la profesión.
La acción para reclamar los honorarios profesionales prescribe a los 3 años.
Si se contrata un resultado estaremos ante un contrato de obra y no de arrendamiento de

servicios → un letrado se compromete a redactar un dictamen o un médico a implantar
una prótesis.
LOS ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS
1. FUENTES LEGALES Y ÁMBITO DE APLICACIÓN
La legislación especial está constituida por la Ley de arrendamientos rústicos (LAR) →

Ley 83/1980.
Esta ley se matiza, en algunos aspectos, a través de la Ley de modernización de las

explotaciones agrarias (LEA) → Ley 19/1995.
En cuanto al ámbito territorial es todo el territorio nacional sin perjuicio de:
- Aplicación preferente de Derechos civiles, forales o especiales en los territorios

del Estado donde existan normas peculiares al respecto.
- Conservación, modificación y desarrollo por parte de las CCAA de las normas

de su Derecho civil relativas a esta materia.
Por lo que respecta al ámbito objetivo, son arrendamientos rústicos según el art. 1 LAR
→ todos los contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas
para su aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal a cambio de una renta, siendo
indiferente la calificación dada por las partes.
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de la LAR, entre otros:
- La cesión contra un canon por tiempo superior a 12 años de suelo para plantar
o aprovechar especies arbóreas no forestales. → se regirán por Derecho común.
- Los contratos de recolección de cosechas a cambio de una parte de los

productos.
- Los celebrados entre parientes en linea recta o colaterales hasta el segundo

grado, (consanguinidad, afinidad o adopción), que no se otorguen por escrito y
con sumisión expresa a la LAR.
- La cesión de aprovechamiento de tierras a cambio de servicios no realizados en

ellas.
2. LINEAS DIRECTRICES DE LA LEGISLACIÓN
1) Protección de la situación jurídica del arrendatario
- Se consideran nulas las cláusulas que modifiquen en su perjuicio las normas de

la LAR salvo que ésta expresamente lo autorice.
2) Carácter imperativo
- Sólo serán renunciables los derechos del arrendatario desde el momento en que
puedan ser ejercitables. La renuncia deberá constar en documento público.
- Los derechos del arrendador son renunciables con arreglo a normas ordinarias.
3) Fuerte intervención administrativa
- La Administración establecerá contratos-tipo para su formalización por escrito

haciendo constar los derechos y deberes de las partes.
- Decisiva intervención del IRYDA (Instituto para la Reforma y el Desarrollo

Agrario).
3. RÉGIMEN NORMATIVO
Capacidad de las partes
En cuanto al arrendador, se exige la misma capacidad que para enajenar las fincas →
mayor de edad y no restricción de la capacidad de obrar.
Por lo que respecta al arrendatario, se exige que sea “profesional de la agricultura” →

esta calificación ha sido modificada por la LEA:
a) Persona física mayor de edad o emancipada que se dedique a actividades de

carácter agrario de manera efectiva y directa.
b) Cooperativas agrarias de explotación comunitaria de la tierra o de trabajo

asociado a actividad agraria.
c) Sociedades (agrarias o civiles) cuyo objeto exclusivo sea el ejercicio de la

actividad agraria.
d) Entidades y organismos de las AAPP facultados para la explotación o

subarriendo de fincas rústicas.
La LAR establece límites físicos para el arrendatario:
- Persona física → 500 Ha de secano y 50 Ha de regadío.
- Persona jurídica → cada socio es arrendatario de la parte del total proporcional

a su participación en el capital social (no aplicable en el caso de Entidades
públicas).
La renta
1) Se estipula libremente por las partes.
2) Debe fijarse en dinero → si se fija en especie cualquiera de las partes puede pedir su
conversión (índice de precios de productos sgrícolas).
3) Se paga por años o según las costumbres del lugar → en caso de pago por cantidad
alzada, se dividirá por la duración y así se determina el pago anual.
4) Está prohibido el pago anticipado de renta superior a un año.
5) El lugar del pago será el pactado o, en su defecto, la casa del arrendatario.
6) Las partes podrán pactar la actualización en base al último índice de precios de

productos agrícolas anticipadas → si no hay pacto, cualquiera de las partes podrá
solicitar la adición de una cláusula de actualización.
7) Transcurrido el primer año de vigencia del contrato, cualquiera de las partes podrá
pedir la revisión de la renta, por ser superior o inferior a la usual en el lugar para fincas
similares → sólo tendrá efectos a partir de ese momento.
8) Podrá reducirse proporcionalmente o, incluso, desaparecer la renta:
- Cuando, por caso fortuito o fuerza mayor y tratándose de riesgos no

asegurables, se perdiera antes de terminar la recolección más de la mitad de los
productos que habitualmente se recogen.
- Cuando se dé una disminución de productividad no imputable al arrendatario

mientras dure ésta.
Gastos y mejoras
- Necesarios y urgentes → regla general:

• Arrendador → las mejoras o inversiones que hayan de realizarse sobre

la finca arrendada.
• Arrendatario → las demás inversiones o mejoras impuestas al

empresario agrícola.
- Útiles y sociales
• El arrendador puede realizar las mejoras útiles (aumento de producción,

rentabilidad o valor de la tierra) y sociales (facilitar prestación del
trabajo).
• Se exige audiencia entre las partes y mediación del IRYDA.
• Realizadas las mejoras, el arrendador puede aumentar

proporcionalmente la renta y el arrendatario optar por:
* Continuar.
* Renunciar.
* Restringir el contrato a la parte de finca equivalente a la renta

vigente antes o a la parte de finca no mejorada (si el resto puede
ser cultivable).
Duración
Existe en la actualidad una doble regulación.
Contratos anteriores a la LEA
- Duración mínima 6 años y máxima de 15 años.
- Posibilidad de primera prórroga de 6 años y sucesivas de 3 años cada una → se

da por supuesto si no hay renuncia.
- El arrendatario tiene derecho a poner fin al contrato al final de cada año

agrícola avisando al arrendador con 6 meses de antelación.
- El arrendador podrá oponerse a cualquiera de las prórrogas si se compromete a

cultivar directamente la tierra por 6 años (él, su cónyuge o sus descendientes).
Contratos posteriores a la LEA
- Duración mínima 5 años y prórrogas trienales.
- Se permite al arrendador recuperar la finca al término del plazo contractual si

más requisito que la notificación al arrendatario con 1 año de antelación.
Cesión, subarriendo, subrogación,sucesión
Salvo excepciones tasadas en la Ley, la cesión y el subarriendo son nulos.
Se contempla la subrogación en favor del cónyuge del arrendatario o a sus

descendientes profesionales de la agricultura → indispensable notificación de
subrogante y subrogado al arrendador.
En cuanto a la sucesión hereditaria, tendrán derecho a continuar el arrendamiento:
- El legitimario designado en testamento.

- El cónyuge superstite.
- El heredero o legatario que fuere subarrendatario.
- Cualquiera de los restantes herederos.
Tanteos y retractos
En toda enajenación inter vivos de fincas rústicas arrendadas el arrendatario tendrá

derecho de tanteo y retracto así como de adquisición preferente → plazo 60 días hábiles
desde la correspondiente notificación.
No procederá en los casos de:
- Transmisiones a título gratuito al cónyuge, ascendiente o descendiente.
- Cuando se permuten fincas de reducido tamaño.
Resolución y extinción
Resolución → podrá resolverse el contrato a instancias del arrendador por:
- Falta de pago de la renta.
- Incumplimiento grave de la obligación de mejorar o transformar la finca.
- Destinar la finca a fines distintos de los señalados en la Ley.
- Arrendar, ceder o subrogar en contra de las normas.
- Causar graves daños en la finca por dolo o negligencia.
- Cesar el arrendatario en su condición de profesional de la agricultura.
Extinción
- Por expirar el plazo.
- Por renunciar al derecho de prórroga por parte del arrendatario.
- Por expirar el período de tácita reconducción.

- Por pérdida total de la finca arrendada:
• Si la pérdida es parcial, el arrendatario puede optar por continuar con

reducción proporcional de la renta o solicitar la resolución del contrato.
• Si ha habido dolo o culpa de una parte, tendrá la otra derecho a

indemnización.
Expropiación
- El arrendatario puede reclamar al expropiante:
• El importe de una renta anual actualizada y la cuarta parte de dicha

renta por cada año que falte para la finalización del contrato.
• El importe de lo que el arrendador deba por mejoras.
• El importe de las cosechas pendientes.
• Las correspondientes indemnizaciones.
• Que la expropiación parcial se convierta en total si el resto no resulta

económicamente explotable.
- El expropiante descontará al arrendador del precio de la expropiación lo que

haya de pagarse al arrendatario por gastos a su cargo.
4. LA APARCERÍA AGRARIA
Art. 102 LAR → contrato por el que el titular de una finca rústica cede temporalmente,
para su explotación agraria, el uso y disfrute de la misma o de algunos de sus
aprovechamientos, aportando un 25% como mínimo del valor total del ganado,
maquinaria y capital circulante y conviniendo con el cesionario repartirse los productos
por partes alícuotas en relación a sus aportaciones.
- Si no se produce la aportación mínima del cedente, el contrato se denomina

arrendamiento parciario → tiene algunas diferencias con el arrendamiento
rústico.
La aparcería agraria parte de dos supuestos:
- El cedente es cultivador directo.

- Ausencia de relación laboral entre cedente y cesionario.
El reparto de los productos se realiza:
- En el tiempo y forma pactados.

- En su defecto, según la costumbre del lugar.
- En su defecto, anualmente o al terminar la recolección.
El contrato debe constar por escrito y recoger:
- Las aportaciones (su valor o la forma de valoración o el porcentaje).
- La participación en los productos → existen supuestos en que es revisable

posteriormente.
En cuanto a los anticipos hechos por el cedente al cesionario para que realice sus
aportaciones:
- Gozan de preferencia crediticia.

- Están prohibidas las que se realicen a cuenta de cosecha futura.
Los frutos se consideran bienes comunes no pudiendo ser retirados por uno sin el
consentimiento del otro, salvo pacto en contrario.
En cuanto a los gastos:
- Cedente → gravámenes, contribuciones, arbitrios, etc sobre la finca.
- Aparcero → los que recaigan sobre los productos.
Plazo mínimo → el necesario para contemplar un ciclo de cultivo (no se contempla la

prórroga).
Acceso a la propiedad por parte del aparcero en las transmisiones inter vivos → tanteo,
retracto y adquisición preferente en la misma situación del arrendamiento rústico.
Extinción
- Fin del plazo.

- Incumplimiento grave de las obligaciones del aparcero.
- Falta de entrega al cedente de la parte de los productos que le corresponda.
- Fraude en la valoración o entrega al cedente de los frutos o de los gastos
incurridos.
- Otras causas pactadas o que se deriven de la costumbre.
- Las causas de extinción del arrendamiento.
LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS
1. FUENTES LEGALES, ÁMBITO DE APLICACIÓN
Ley especial vigente → Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) aprobada en 1994 y

publicada en el BOE al año siguiente:
- Título I → Ámbito de la ley.

- Título II → De los arrendamientos de vivienda.
- Título III → De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

- Título IV → Disposiciones comunes.
- Título V → Procesos arrendaticios.
El Código civil recoge sólo dos preceptos relativos a:
- Reparaciones en la finca (art. 1580) → a falta de pacto se regirán según la

costumbre del pueblo y, en caso de duda, serán a cargo del arrendador.
- Plazo de duración y cesación del contrato (art. 1581)
• La cesación tiene lugar al cumplirse el plazo sin necesidad de

requerimiento especial.
• Si el plazo no se ha fijado se entiende hecho por el periodo de tiempo

para el que se señale el alquiler (mensual, anual, etc).
Ámbito
La LAU regula para toda España → es materia de competencia exclusiva estatal.
Se ocupa de los arrendamientos de fincas urbanas edificadas que se destinen por el

arrendatario a vivienda permanente o a usos distintos (art. 1).
- Arrendamiento de vivienda → el que recae sobre una edificación habitable

cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del
arrendatario o habiten en ella su cónyuge no separado o sus hijos dependientes
(se debe entender permanentemente).
- Arrendamiento para uso distinto del de vivienda → cualquiera que recayendo

sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto al de vivienda
permanente del arrendatario.
Consecuencias de la delimitación → exclusiones
1) Los arrendamientos de vivienda por temporada quedan excluidos de la

regulación del arrendamiento de vivienda → serían “de uso distnto”.
2) Tampoco son arrendamientos de vivienda los destinados a ejercer una

actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, cultural, docente, etc.
3) A pesar de que puedan constituir vivienda permanente quedan fuera del Título
II (se regirán por la voluntad de las partes) los arrendamientos de viviendas
suntuarias, que se determinan alternativamente por:
• Extensión superficial >350 m2, o bien
• Renta inicial anual > 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

4) Se excluyen de la LAU (art. 5):
• Viviendas de porteros, guardas, asalariados, que tengan asignadas por

el cargo o servicio que prestan.
• Viviendas militares → tienen su propia regulación.
• Los contratos, que incluyendo una casa-habitación, tengan por objeto el

aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal → se regirán por
arrendamientos rústicos.
• Viviendas universitarias calificadas expresamente como tales para

alumnos, personal docente, empleados de servicios, etc.
2. LÍNEAS DIRECTRICES DE LA LEGISLACIÓN ESPECIAL
1) Régimen especialmente tuitivo del arrendamiento de vivienda mientras que el resto

de arrendamientos se deja al arbitrio de las partes.
- Coherente con el art. 47 C que proclama la promoción por parte de los poderes
públicos de las condiciones y normas que hagan realidad el derecho a la
vivienda.
2) La prelación de fuentes en los arrendamientos urbanos es la siguiente:
- Vivienda permanente (excepto suntuarias):

• Título II LAU.
• En su defecto → voluntad de las partes.
• Supletoriamente → Código civil.
- Vivienda suntuaria:
• Voluntad de las partes.
• En su defecto, Título II LAU.
- Uso distinto al de vivienda:

• Voluntad de las partes.
• En su defecto, Título III LAU.
3) La exclusión de la aplicación de preceptos de la LAU (cuando sea posible) debe

hacerse de forma expresa para cada uno de ellos.
4) Las normas de la LAU que favorecen al arrendatario o subarrendatario de vivienda

son imperativas → las partes no pueden pactar otra cosa.
3. RÉGIMEN NORMATIVO
Objeto y forma
Objeto de la LAU
- Proporcionar una regulación más detallada que la del Código civil a unos
arrendamientos socialmente importantes y con extremos conflictivos.
- Asegurar al arrendatario una mínima estabilidad en su vivienda.
- Cuida, por otra parte, no eternizar en el arrendamiento al arrendatario ni

mantener un sistema de congelación de rentas (como en la práctica lo era el
anterior).
Forma
- Libre para todos los tipos de arrendamientos urbanos → rige el art. 1278
(Ccivil).
- Sin embargo, las partes podrán compelerse recíprocamente a formalizar por

escrito el contrato de arrendamiento (art. 37 LAU).
Duración
Arrendamiento de uso distinto a vivienda
- Según determinen las partes.
- Supletoriamente, rige el art. 1581 del Código Civil (ver principio del tema).
- La LAU no indica plazo mínimo ni da derecho de prórroga al arrendatario.
Arrendamiento de vivienda
- Según determinen las partes.
- En su defecto, 1 año.
- Como regla general, se concede al arrendatario derecho a prórrogas (más

duración del mismo contrato) hasta completar 5 años.
• La prórroga es automática salvo que el arrendatario exprese su voluntad

contraria al arrendador con 30 días de antelación al final del plazo o
prórroga anterior.
• Transcurridos 5 años, si las partes no notifican nada al menos con un

mes de antelación, se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta
3 años.
- Como excepción, el arrendatario no tendrá derecho a prórroga si, al tiempo de

celebrar el contrato, se haga constar que el arrendador precisa usarla para sí
como vivienda permanente.
• Si transcurridos 3 meses desde la extinción del contrato, el arrendador

no ocupa la vivienda, deberá reponer al arrendatario por un periodo de
hasta 5 años así como indemnizarle.
La transmisión de la cosa arrendada no altera la duración del contrato ni el derecho de

las prórrogas por parte del arrendatario, con las siguientes matizaciones:
- En arrendamiento para uso distinto al de vivienda → si no es tercero

hipotecario.
- En arrendamiento de vivienda → incluso aunque se hubiera pactado que se

extinguiría el arriendo en caso de enajenación.
Renta
Es libre tanto para vivienda como para uso distinto → en el primer caso, la LAU así lo
afirma, en el segundo no dice nada.
El pago se realizará según lo pactado.
En defecto de pacto:
- Para uso distinto al de vivienda → se aplica el Código.
- Para uso como vivienda → el pago de la renta será mensual y deberá realizarse
en los 7 primeros días del mes.
Actualización
- Uso distinto al de vivienda → la LAU no indica nada, por lo que no lo habrá

salvo pacto de las partes.
- Para uso como vivienda
• Durante los primeros 5 años imperativamente → aplicar anualmente el

IPC de los doce meses inmediatamente anteriores.
• A partir del 6 año, se aplicará el mismo sistema en defecto de pacto.
Mejoras hechas por el arrendador
- Se estará a lo pactado.
- Si no hay pacto:
• Uso distinto de vivienda → el arrendador puede elevar la renta desde el

momento de la mejora en la suma resultante de aplicar al capital
invertido el interés legal del dinero (al momento de terminación de la
obra) aumentado en 3 puntos.
• Uso de vivienda → sólo por mejoras hechas a partir de 5 años de

duración del contrato y usando el mismo cálculo.
- El aumento de la renta no puede superar el 20% de la vigente en el momento de

concluir la obra.
Derechos y obligaciones de las partes
Arrendador
1) Obligaciones
a) Entregar al arrendatario lo arrendado.
b) Exigir la fianza
c) Mantenerlo en uso pacífico.
d) Realizar las reparaciones necesarias para conservarlo en las

condiciones precedentes
* No se incluyen las pequeñas reparaciones por desgaste →

arrendatario.
* Tampoco la reconstrucción de la cosa destruida sin su culpa.
2) Derechos
a) Cobrar la renta
b) Elevarla cuando corresponda (ver el apartado de renta).
Arrendatario
1) Obligaciones
a) Pagar la renta.
b) Constituir la fianza (una mensualidad en el caso de vivienda y dos en

el otro caso).
c) Destinar la cosa al uso pactado.
d) Cuidar la cosa, realizando las pequeñas reparaciones por desgaste.

e) Avisar al arrendador de la necesidad de reparaciones de cuenta de éste.
f) No alterar la cosa salvo cuando esté autorizado.
2) Derechos
a) Que el arrendador le entregue la cosa y la mantenga como se la

entregó.
b) Suspender el contrato en caso de precisarse obras de conservación que

hagan la finca habitable.
c) Resolver el contrato (incumplimiento) o desistir (por otras causas).
d) Tanteo y retracto en caso de enajenación de la finca, salvo renuncia

expresa o pacto contrario.
e) Continuar el arrendamiento con el nuevo dueño si la finca se transmite.
f) Retorno → derecho de volver a la misma cosa arrendada o a una

semejante cuando por ciertas causas ha debido abandonarla (p.ej.:
demolición por actuación urbanística).
Resolución
Se regula en los arts. 27 (vivienda) y 35 (no vivienda) de la LAU.
La resolución puede solicitarse si una parte cumplió o está dispuesta a hacerla y la otra
incumplió.
En principio, de acuerdo con el art. 1124 del Ccivil al que remite el art. 27 de la LAU,
sólo si la obligación es principal y recíproca puede solicitarse la resolución → en caso
contrario, sólo cabe exigir el cumplimiento (en ambos casos con indemnización).
Para el caso de vivienda, el art. 27 de la LAU recoge los casos de incumplimiento que
posibilitan la resolución por cada una de las partes:
- Arrendador
• Falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago

corresponde al arrendatario.
• Falta de pago de la fianza o de su actualización.
• Subarriendo o cesión no consentidos.
• Realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no

consentidas.
• Realización en la finca de actividades insalubres, nocivas, molestas,

etc.
• El dejar la vivienda de satisfacer el uso como vivienda permanente del

arrendatario o familiares que la ley autoriza a suplirle.
- Arrendatario
• La no realización de las reparaciones necesarias por parte del

arrendador.
• La perturbación de hecho o derecho que el arrendador realice en la

utilización de la vivienda → no le mantendría en el goce pacífico.
En cuanto al arrendamiento para uso distinto, sólo se autoriza (art. 35) a petición del
arrendador:
- Falta de pago de la renta, fianza, u otras cantidades a cargo del arrendatario.
- Actividades molestas, insalubres, nocivas, etc, en el local.
- Cesión o subarriendo fuera de los casos permitidos.
- Otras causas recogidas en el Código civil → arts. 1124, arts. 1154 y ss.
Suspensión
El contrato sigue vivo pero no surte efectos → no hay pago de renta, no corre el plazo y,
en general, no se dan las obligaciones y derechos de las partes.
Causas:
- Pacto.
- En beneficio del arrendatario, lo recoge la ley, en el caso de que la finca resulte

inhabitable por obras de conservación.
Extinción
1) Transcurso del plazo y sus prórrogas.
2) Mútuo disenso.
3) Resolución.
4) Desistimiento del arrendatario en los casos establecidos en la ley.
5) Por pérdida de la cosa arrendada.

6) Por declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.
EL CONTRATO DE OBRA
1. CONCEPTO, CLASES Y CONTENIDO
El Código lo contempla como una subespecie de arrendamiento (art. 1544) y destina a

su regulación los arts. 1588 a 1600.
Sin embargo, tanto la doctrina como la jurisprudencia prefieren dernominarlo “contrato

de obra”.
Podemos definirlo como el contrato en virtud del cual una persona (contratista) se
obliga a ejecutar una obra en beneficio de otra, (comitente), que habrá de pagar por ella
un precio cierto.
Lo característico de este contrato es que lo prometido por el deudor no es la realización

de la actividad sino la consecución de un resultado: la obra → se distingue del contrato
de servicios.
Caracteres
- Consensual.
- Oneroso.
- Sinalagmático.
- Conmutativo.
- De forma libre.
Clases (art. 1588)
- Contrato simple → el contratista suministra su trabajo o industria.
- Contrato con suministro de materiales → el contratista suministra además los

materiales.
Objeto del contrato
La obra
- A pesar de que el Código se refiere siempre a actividades de construcción,

puede tratarse de cualquier resultado materia, industrial, científico o artístico (un
traje, un cuadro, una investigación).
- Como todo objeto de contrato debe ser: posible, lícita y determinada o

determinable.
El precio
- En este apartado se observa la relativa precisión del Código en esta materia →

en diferentes artículos se hace referencia a precio cierto, precio alzado y precio
por partes.
- Como consecuencia, el precio puede ser:
a) Alzado por la ejecución completa de la obra → art. 1593
* Tal que el contratista no podrá pedir aumento de precio por

aumentar el de los costes de producción pero sí por cambio en el
plano de la obra.
* Es norma dispositiva → suelen pactarse actualizaciones en los

contratos.
b) Por unidades o certificaciones de obra → art.- 1592: reglas de las

obligaciones divisibles.
3. DERECHOS Y OBLIGACIONES ENTRE COMITENTE Y CONTRATISTA.
Posición del contratista
Principal obligación → realizar la obra:
- De acuerdo con los usos de su actividad o profesión.

- En el tiempo y en las condiciones convenidas.
- Entregando la totalidad de la obra al final o fraccionando entregas.
Es usual, la inserción de una cláusula penal imponiendo al contratista una

indemnización por el retraso en la terminación.
Existe una acción directa de trabajadores y suministradores contra el comitente por la

cantidad que adeude al contratista (que a su vez es deudor de ellos) → art. 1597.
Por otra parte el art. 1600 indica que el que ha ejecutado una obra en cosa mueble tiene
derecho de retención hasta que se le pague.
- Debe referirse a cosa mueble → no se aplica al caso de contratista inmobiliario.
- Debe entenderse aplicable al caso de que la obra no esté completada.
La obra se realiza a riesgo del contratista → si antes de entregarse se pierde o destruye

corre con la pérdida al tiempo que el comitente no tiene que pagarle el precio, pero:
- Si el contratista además suministra materiales (art. 1589) → no es responsable

de la pérdida si se debe a mala calidad de los mismos y el comitente fue
advertido.
- Si la cosa ya ha sido entregada → en principio, el contratista está exento de

responsabilidad (salvo supuesto del art. 1591).
- El contratista responde del trabajo ejecutado por las personas que ocupare en la
obra (art. 1596) → basta situación de dependencia, no necesariamente relación
laboral.
Posición del comitente
1) Principal obligación → pagar el precio convenido.
- Art. 1599 → si no hubiere pacto o costumbre en contrario, habrá de pagarse al

hacerse la entrega.
- Lugar: silencio del Código → reglas generales del art. 1171 (dónde existía la
cosa al constituirse la obligación o, en otro caso, el domicilio del deudor).
- En caso de modificación de la obra sobre plano, el contratista podrá pedir

aumento de precio si el comitente aprobó los cambios.
2) Está obligado asimismo a recibir la obra → no significa aprobación de la misma.
- Se suele pactar una recepción provisional que, se verá seguida tras la

comprobación, por la definitiva → permitir al comitente constrastar sin acarrear
la exclusión de responsabilidad del contratista.
- El Código se refiere a la “obra a satisfacción del cliente”:
• Cuando se conviene esto, entiende reservada la aprobación al jucio

pericial correspondiente, pudiendo realizarlo un terceroe (art. 1598).
• En todo caso, la aprobación deberá ser objetiva (no puede ser

potestativa del comitente: contrario al art. 1115).
• Esta situación no es un elemento natural → requiere se haya estipulado

(jurisprudencia).
4. LA RESPONSABILIDAD DECENAL
En el caso de inmuebles, la recepción y aprobación de la obra no son suficientes para

que cese la responsabilidad del (los) contratista (s) → los vicios pueden surgir a largo
plazo.
Art. 1591 → el contratista de un edificio y el arquitecto responden de los daños y

perjuicios causados por su ruina, si esta tuviese lugar en un periodo de 10 años, por
vicios debidos a su respectiva actividad.
El contratista amplia a 15 años su responsabilidad si la ruina se debe a no haber

cumplido las condiciones del contrato.
Este asunto ha dado lugar a numerosísimas sentencias del TS.
¿Qué es ruina?
Propiamente ruina de un edificio significa desplome, derrumbe o desmoronamiento.
La jurisprudencia sin embargo ha ampliado el concepto al de ruina funcional →

incluyendo aquellos supuestos en los que la edificación sea parcialmente inservible,
inhabitable o inadecuada.
- Labor interpretadora y constructiva del TS → adaptación a las circunstancias

actuales.
- Comprende los graves defectos constructivos que, excediendo de las

imperfecciones corrientes, hagan a la edificación inútil o insuficiente para su fin
propio.
Responsabilidad
Asimismo, la jurisprudencia ha ampliado en diferentes sentencias el elenco de

responsables del art. 1591, adaptándolo a las circunstancias actuales:
- Los aparejadores y arquitectos técnicos.

- Los ingenieros.
- Los promotores inmobiliarios (no construye pero unifica los elementos
necesarios: financiación, constructor, arquitecto, etc).
Otro punto en el que la jurisprudencia ha matizado el contenido del art. 1591 está en el
carácter de esta responsabilidad:
- El Código responsabiliza al arquitecto de los vicios del suelo y de la dirección

y al contratista de los de la construcción.
- Las sentencias, en la mayor parte de los casos, acaba por determinar la

imposibilidad de individualizar las responsabilidades → caracter solidario.
Plazos de ejercicio
La interpretación de este aspecto por la doctrina ha generado amplio debate.
Las conclusiones más aceptables son las siguientes:
1) Los plazos indicados en el art. 1591 (10 y 15) no son de prescripción ni

caducidad → son de garantía (jurisprudencia).
2) Para que nazca la acción de responsabilidad decenal ha de producirse la ruina

o exteriorizarse el vicio dentro del plazo de diez años.
3) Una vez nacida la responsabilidad, los perjudicados poseen un plazo de 15

años para ejercer la acción, plazo de prescripción (art. 1964: acciones personales
sin término especial determinado).
5. LOS CRÉDITOS DERIVADOS DEL CONTRATO DE OBRA Y LA EXTINCIÓN

DEL CONTRATO.
Los créditos derivados del contrato de obra
El contratista posee crédito preferente para el cobro en los casos de obra para
conservación de bien mueble (art. 1922).
También gozan de preferencia los créditos refaccionarios en el caso de contrato de obra

sobre bienes inmuebles.
Extinción
Adicionalmente a las causas generales de extinción de las obligaciones, el Código

recoge las siguientes:
1) Desistimiento unilateral del comitente → art. 1594
- Carácter unilateral del contrato → el comitente no precisa causa justa, ni plazo

determinado.
- Debe resarcir al contratista por los gastos, trabajo y utilidad empleados
• Gastos y trabajo interpretados de manera generosa por la

jurisprudencia.
• La utilidad se considera el beneficio industrial → 15% sobre el total de

la obra realizada.
2) La muerte del contratista → art. 1595
- No puede considerarse transmisible a los herederos.
- El comitente debe abonar a los herederos del contratista, a proporción del

precio convenido, el valor de la obra ejecutada y los materiales siempre que de
estos últimos reporte algún beneficio al comitente.
3) La imposibilidad sobrevenida de la ejecución → art. 1595
- “Por causa independiente a la voluntad del contratista” → gran imprecisión.
- Debe tratarse de causas fortuitas, insuperables, no obstante haber observado el

contratista la diligencia debida.
- El contratista deberá ser indemnizado en los términos del punto anterior.

Tema 16 El Arrendamiento

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Noelia María Barrameda García Página 1

El arrendamiento, en general, tiene por objeto el disfrute de una cosa o el servicio

Existe unanimidad por parte de la doctrina y la jurisprudencia sobre el arcaísmo y la

En el caso de inmuebles existe legislación específica:

- Ley de arrendamientos urbanos (1994).

1. CONCEPTO, CARACTERÍSTICAS, ELEMENTOS

1) Su objeto exclusivo es transmitir el goce o disfrute de una cosa → no se cede

2) Consensual → se perfecciona sin necesidad de la entrega de la cosa.

3) Bilateral y oneroso → la existencia de precio cierto le diferencia del

4) Conmutativo → el valor de las prestaciones está fijado de antemano.

5) Temporal → duración determinada o determinable.

a) La cesión del uso o goce de una cosa.

d) Al ser un acto de administración, no se exige ser propietario de la cosa

• Excepción: los arrendamientos inscribibles en el Registro de la

• En este sentido, se impone un límite de 6 años en el arrendamiento en

* Bienes de menores o incapacitados por parte de padres y

* Anticipo de rentas de 3 o más años.

* Pacto expreso de inscripción.

2. OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Principio básico → debe procurar el goce de la cosa arrendada.

2) Conservarla en estado de servir al uso → reparaciones necesarias incluso en contra

3) Mantener al arrendador en el goce pacífico del arrendamiento, no pudiendo variar la

4) Abonar los gastos necesarios que el arrendador haya hecho en la cosa.

2) Usar la cosa conforme a lo pactado o, en su defecto, conforme a su naturaleza,

3) Poner en conocimiento del arrendador toda novedad dañosa y la necesidad de

5) Devolver la cosa como la recibió → se presume la recibió en buen estado.

3. LA TERMINACIÓN DEL ARRENDAMIENTO

1) Cumplimiento del tiempo previsto para el contrato, sin necesidad de requerimiento.

- Se produce la tácita reconducción si se dan conjuntamente las dos

• Continuación del disfrute por el arrendatario durante quince días.

• Ausencia de reclamación por parte del arrendatario.

2) Pérdida de la cosa → se equipara la imposibilidad del goce.

3) Incumplimiento de una de las partes.

4) Extinción del derecho del arrendador → el arrendamiento otorgado por el

- Facultad del arrendador de proceder judicialmente contra el arrendatario con el

- Las causas para poder proceder al mismo son:

• Expiración del plazo de arrendamiento.

4. EL SUBARRIENDO Y LA CESIÓN DEL ARRENDAMIENTO

Supone un nuevo contrato de arrendamiento, hecho por el arrendatario (subarrendador)

No precisa autorización del arrendador aunque sí se le debe comunicar.

- El uso y la conservación de la cosa en la forma pactada entre arrendador y

- Lo que le debe el subarrendador sobre lo que el subarrendatario le debe a su

La cesión del arrendamiento

En este caso, lo que se produce es una sucesión en la titularidad del contrato → el

Precisa la autorización del arrendador.

Se trata de una obligación de hacer (no de resultado) y de caracter material lo que le

1) Consensual → perfeccionamiento por el mero consentimiento.

2) Bilateral y oneroso → existen obligaciones recíprocas y precio.

• Su duración puede ser indefinida.

• Se prohibe su duración “de por vida” (art. 1583) → situación de

Excluidos los preceptos indicados, la regulación del Código es prácticamente

- Son absurdos → deberían haberse eliminado.

- Los trabajadores asalariados se someten a la legislación laboral.

7. LOS SERVICIOS MANUALES E INTELECTUALES

El campo propio del contrato de arrendamiento o prestación de servicios corresponde en

Sólo habrá regulación civil cuando no se trate de un contrato de trabajo → médico o

En estos casos, el requisito de precio cierto se encuentra algo desvirtuado → la previa

La acción para reclamar los honorarios profesionales prescribe a los 3 años.

Si se contrata un resultado estaremos ante un contrato de obra y no de arrendamiento de

LOS ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS

1. FUENTES LEGALES Y ÁMBITO DE APLICACIÓN

La legislación especial está constituida por la Ley de arrendamientos rústicos (LAR) →

Esta ley se matiza, en algunos aspectos, a través de la Ley de modernización de las

En cuanto al ámbito territorial es todo el territorio nacional sin perjuicio de: