RESUMEN EJECUTIVO

ALPHA SUITES Residencias Universitarias es un complejo habitacional exclusivo para jvenes universitarios y de ambos sexos, que residen o migran a realizar sus estudios superiores a la ciudad de Guayaquil, ofrecindoles soluciones de alojamiento durante el curso de su carrera.

La concepcin del negocio surge de la necesidad insatisfecha de un amplio segmento poblacional de estudiantes pertenecientes al estrato socio-econmico medio-alto provenientes del interior del pas, que al encontrarse con deficientes opciones de hospedaje en Guayaquil, optan por arrendar diversos tipos de acomodaciones que no ofrecen soluciones integrales ni infraestructuras adecuadas para su etapa de preparacin profesional. Se pretende atender principalmente a estudiantes originarios de las provincias de Los Ros, El Oro, Manab, Santa Elena y Guayas.

El proyecto pretende satisfacer todas las necesidades bsicas del residente, y brindarle servicios adicionales que agreguen valor a su estancia en el complejo, los cuales pueden ser contratados segn sus gustos, preferencias y capacidad de poder adquisitivo.

La ubicacin estratgica del predio donde se desarrollar ALPHA SUITES Residencias Universitarias, constituye una fuerte ventaja competitiva frente a sustitutos, y ante potenciales nuevos competidores. Su cercana geogrfica con los principales centros de estudio universitarios de la urbe, convierten a este proyecto en una opcin sumamente atractiva para los usuarios. Adicionalmente el terreno goza de vas de acceso privilegiadas y buena accesibilidad al sistema de transportacin pblica.

Otro aspecto de gran relevancia es la seguridad que se ofrecer dentro del complejo a los residentes y a sus bienes, incluyendo vehculos (parqueaderos privados). Los accesos se restringen a los portadores de tarjetas magnticas codificadas, y esto se complementa con el monitoreo permanente de todas las reas de la residencia, a travs de un moderno sistema de circuito cerrado de televisin. Padres de familia que contraten acomodaciones para sus dependientes, podrn solicitar reportes peridicos de las actividades de stos durante su estancia.

El equipo directivo est conformado por 5 socios que poseen igual nmero de acciones, profesionales con ms de 10 aos de experiencia profesional cada uno, en distintos sectores de consumo masivo y servicios dentro del Ecuador, recientemente titulados de MBA en el IDE Business School, y poseedores de fuertes convicciones y elevado compromiso con el desarrollo empresarial del pas.

La construccin y equipamiento de ALPHA SUITES Residencias Universitarias demandar una inversin inicial aproximada de USD 1.9 millones, de los cuales el 40% corresponde al aporte de los accionistas a travs del predio y dinero en efectivo, y el 60% restante se lo obtendr mediante crdito bancario a 10 aos plazo.

CAPITULO 1

1.

OPORTUNIDAD DE NEGOCIO

1.1. Diseo de la Investigacin de Mercado La realidad macroeconmica ecuatoriana ha vivido uno de sus periodos ms estables en estos ltimos aos, fomentado principalmente por el alto ingreso petrolero, la estabilidad monetaria a raz de la dolarizacin y la poltica fiscal expansiva del gobierno actual. Todos estos factores en su conjunto han estimulado distintos sectores de la economa local, el crecimiento de la demanda y el nuevo acceso a bienes y servicios modernos que antes eran prohibitivos para gran parte de la poblacin.

Uno de los sectores con mayor crecimiento en aos recientes, es el negocio de la construccin, el mismo que segn estadsticas del Banco Central (BCE) contribuy aproximadamente un 9% al Producto Interno Bruto (PIB) durante el perodo 20002010, con una tasa de crecimiento promedio anual del 9%.

En la ciudad de Guayaquil, por su magnitud poblacional y relevancia econmica, se han concentrado un creciente nmero de construcciones y alternativas inmobiliarias, sumando a la vez, mayores opciones de servicios complementarios en busca de satisfacer las necesidades de mercados potenciales que no han sido explotados en su totalidad.

Dentro de este contexto, surge la alternativa escasamente explotada de inversin en proyectos de construccin inmobiliarios para alojamiento de larga estancia de estudiantes universitarios dentro de la ciudad de Guayaquil, la misma que nace como respuesta de iniciativa privada ante la limitada oferta actual del mercado, la cual no satisface las necesidades de un mercado creciente de estudiantes universitarios que se desplazan hacia Guayaquil, provenientes de distintos cantones
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y provincias del pas, en busca de un ambiente acadmico desarrollado, innovador y competitivo, considerando que el 50% de la concentracin de oferta de centros universitarios se da en las ciudades de Quito y Guayaquil, y que adems la poblacin universitaria del Ecuador ha tenido un crecimiento constante durante los ltimos aos.

Adicionalmente, es necesario enfatizar que junto a la necesidad de alojamiento, existe una demanda insatisfecha por servicios complementarios ofrecidos a estudiantes universitarios, lo que al final impacta negativamente en el desarrollo integral del perfil acadmico de los individuos, su rendimiento y la adaptacin de estos a un entorno de alto desempeo profesional, cientfico y social.

Finalmente, a fin de validar la hiptesis de viabilidad de inversin en el sector de Residencias Universitarias en Guayaquil, se ha recurrido a realizar una investigacin de mercados con los siguientes objetivos: Evaluar la factibilidad de desarrollar una residencia universitaria con servicios complementarios provincias. Analizar la situacin actual del sector de alojamiento de larga estancia e identificar el tamao del mercado potencial Identificar necesidades, gustos y preferencias de clientes potenciales. Determinar la estrategia comercial del negocio. Estructurar el plan financiero, flujos y balances proyectados del negocio. en la ciudad de Guayaquil dirigida hacia estudiantes de

A fin de poder obtener un marco referencial relevante para la realizacin del proyecto, es necesaria la elaboracin de un Estudio Exploratorio de tipo Cuantitativo, para determinar ideas sobre problemas y oportunidades de decisin, as como un Estudio Descriptivo de tipo Cuantitativo, a travs de un cuestionario con 12

preguntas formales normalizadas y opciones de respuestas predeterminadas aplicadas sobre una muestra relevante de estudiantes encuestados.1

Para el efecto se seleccionaron las siguientes metodologas de investigacin: Entrevistas de Profundidad: para reconocer y definir el perfil de clientes potenciales y las caractersticas del sector. Grupo focal: para determinar el perfil de los clientes potenciales, gustos, preferencias, necesidades no satisfechas y capacidad econmica. Muestreo: a travs de encuestas para determinar cuantitativamente las dimensiones del proyecto.

1.2. Realizacin de la Investigacin de Mercado Se desarroll en tres etapas: Estudio Exploratorio, Estudio Descriptivo, Muestra.

Estudio Exploratorio: En esta etapa se desarrollaron entrevistas a profundidad de tipo semiestructuradas, donde un entrevistador capacitado formula preguntas basadas en una gua que enumera un conjunto de preguntas predeterminadas o temas que se van a tratar. Esta gua sirve como lista de verificacin durante la entrevista y asegura que se obtenga la misma informacin a partir de varias personas con el objeto de identificar el perfil de los clientes potenciales y las caractersticas del sector de alojamiento de larga estancia. Para el efecto se entrevistaron a estudiantes universitarios de provincia que actualmente viven en residencias universitarias en Guayaquil, as como padres de estudiantes universitarios de Guayaquil que provienen de otras provincias. Las entrevistas con los estudiantes se orientaron en determinar su perfil: necesidades, gustos, preferencias, estilo de vida e identificar necesidades no satisfechas por la oferta actual de residencias universitarias y los inconvenientes que
1

Hair, Bush, Ortinau, Investigacin de mercados, 2004

generalmente se presentan a este grupo de estudiantes Para ello, se entrevistaron entre el 11 al 15 de abril del 2011, a tres estudiantes universitarios de cada una de las universidades objetivo, con un tiempo aproximado de duracin de cada entrevista de 30 minutos.

Las entrevistas dirigidas a los padres de familia se orientaron en determinar las inquietudes generadas por la distancia entre su domicilio y los centros universitarios donde estudian sus hijos, as como los factores econmicos, sociales, culturales, limitaciones, peligros, necesidades y preferencias que consideran importantes al momento de elegir un lugar de alojamiento para sus hijos en la ciudad. Para ello, se entrevistaron entre el 18 al 20 de abril del 2011, a los padres de familia de los estudiantes universitarios entrevistados, con un tiempo aproximado de duracin de cada entrevista de 20 minutos.

Estudio Descriptivo: Se determin la realizacin de un Grupo Focal, proceso formalizado de reunir un grupo pequeo de personas para una discusin libre y espontnea de un tema o concepto particular2, aplicada a un grupo homogneo de 6 estudiantes universitarios de provincia, seleccionados en base a criterios definidos por las caractersticas del mercado objetivo, a fin de determinar con mayor detalle las cualidades y el perfil de los clientes potenciales. El Grupo Focal se realiz el 4 de mayo del 2011, en una reunin con duracin aproximada de 60 minutos.

Hair, Bush, Ortinau, Investigacin de mercados, 2004

Tabla 1 Informacin Participantes Grupo Focal

Fuente: Los Autores

Las preguntas realizadas durante la realizacin de la reunin de grupo focal, fueron direccionadas hacia las expectativas de los estudiantes sobre los servicios ofrecidos por una residencia universitaria, as como las caractersticas ms relevantes como: atributos de la oferta acorde a sus estilos de vida, tipos de servicios demandados (enfatizando por importancia y frecuencia de uso), determinar la segmentacin por sector socio-econmico y la sensibilidad de los clientes potenciales al precio del servicio.

Cabe indicar que uno de los factores relevantes por lo que se opt validar la factibilidad de este proyecto, es el hecho de contar y poder facilitar como aporte patrimonial un terreno de 2,573.53 metros cuadrados localizado en la ciudadela Urdesa en la direccin Avenida Las Monjas No. 104 y El Salado; donde por sus facilidades de acceso estratgico y cercana con las universidades de mayor concentracin de estudiantes de provincia, vislumbraba un alto potencial de generar ventajas competitivas para el negocio a desarrollar. Dicha hiptesis fue validada favorablemente en los grupos focales como en el posterior estudio muestral.

Muestreo: Se realizaron encuestas basadas en una poblacin finita, con el objetivo de cuantificar estadsticamente la demanda potencial del proyecto y establecer aspectos especficos de diseo, capacidad operativa, servicios agregados e infraestructura del complejo habitacional, basado en anlisis cualitativo del perfil de
7

los potenciales clientes (segn resultados de las etapas previas). Para el efecto se desarroll un cuestionario on-line, el mismo se encuentra dividido en tres secciones; la primera servir para conocer informacin sobre el estudiante, la segunda sobre su entorno social, y la tercera seccin donde se analizan los gustos y conocimientos sobre residencias estudiantiles.3

1.3. Resultados de la Investigacin de Mercado Una vez desarrolladas y culminadas las actividades planteadas en las metodologas de investigacin aplicadas, se procedi a realizar las siguientes actividades con los datos primarios y secundarios recolectados: 1) validacin, para determinar si la encuestas, entrevistas u observaciones se llevaron a cabo correctamente y si estn libres de sesgo, 2) edicin, para la revisin de los datos puros en busca de errores cometidos por el entrevistador o el encuestado, 3) codificacin para la agrupacin y asignacin de valor a las diversas respuestas del instrumento de encuesta, 4) tabulacin para la clasificacin de variables existentes en un estudio, y finalmente, se analizan los resultados obtenidos.4

Como primer punto, se determin que existe una necesidad de alojamiento de larga estancia por parte de estudiantes provenientes de provincias y ciudades localizadas fuera de la urbe que estudian actualmente en las siguientes universidades: Estatal de Guayaquil Escuela Superior Politcnica del Litoral Catlica de Guayaquil Universidad Tecnolgica Empresarial de Guayaquil Universidad Santa Mara Universidad Casa Grande Universidad del Pacfico

3 4

Anexo 1: Formato de Encuesta On-Line y Anexo 2: Frmula Tamao Muestral Hair, Bush, Ortinau, Investigacin de mercados, 2004, pgina 409 - 515

Como resultado del muestreo realizado, se obtuvo que el 79% de los encuestados est interesado en la oferta del proyecto de Residencia Universitaria con servicios de calidad, y que adicionalmente ofrezca otros servicios de alto valor percibido para el residente universitario. Con lo cual se identifica una oportunidad de negocio general, que abarca un mercado potencial de 7.862 estudiantes.5

Como segundo punto, en el desarrollo de grupo focal se identificaron las alternativas de alojamiento de larga estancia que ofrece el actual mercado local: pensionados, cuartos/departamentos, casas de familiares o amigos y el retornar a sus hogares diariamente, los cuales no han cubierto eficientemente las necesidades de los estudiantes universitarios. Cabe mencionar, que la mayora de estas alternativas de alojamiento, no estn registradas formalmente como razones sociales dedicadas a la actividad de hospedaje o de alquiler de inmuebles, sino que su oferta se realiza de manera informal a travs de medios de comunicacin escritos, en pginas electrnicas en Internet o mediante acuerdos y negociaciones informales entre las partes.

Adems, como resultado del grupo focal realizado se reconocieron problemas comunes diarios y malestar general para los estudiantes universitarios, por la lejana del domicilio familiar de los centros universitarios que afectan al rendimiento acadmico del estudiante y su desarrollo social y profesional.

Otro punto importante determinado mediante las metodologas de investigacin aplicadas, es la disponibilidad econmica de los clientes potenciales, los cuales como resultados de la muestra arrojan que un 24% de los encuestados estn dispuestos a pagar entre $400 y $500 en adelante por alquilar una habitacin individual en la residencia universitaria con los servicios complementarios detallados previamente, y adicionalmente existe un 9% de estudiantes encuestados que estn dispuestos a pagar $500 o ms por servicios similares a los detallados anteriormente.

Anexo 3: Tamao del Mercado Potencial

Esto en general equivale a alquilar un departamento de pequeas o medianas dimensiones en zonas de status medio-alto en la ciudad de Guayaquil.

Considerando los puntos tratados anteriormente, se estima que el sector de Residencias Universitarias con servicios complementarios de alta calidad para estudiantes universitarios provenientes de provincias y ciudades ubicadas fuera de la urbe, que estudian en los centros universitarios, objeto inicial del presente proyecto, podra mover anualmente cerca de US$14,010,227 bajo el supuesto de una disponibilidad promedio de pago de $450 por individuo, tal como se muestra en la tabla a continuacin:

Tabla 2 Mercado Potencial

Fuente: Los Autores

Cabe mencionar que la rentabilidad del sector puede incrementarse an ms, si se considera la influencia de factores como: el crecimiento anual de la poblacin de estudiantes de provincias en estas universidades y el incremento de la diferenciacin y del valor agregado que mejore el precio del servicio.

Finalmente se concluye que existe una oportunidad de negocio suficientemente atractiva para una residencia universitaria con servicios complementarios de calidad, dirigida a estudiantes de provincias de un segmento socio-econmico medio-alto y alto.

10

CAPITULO 2

2.

ANALISIS EXTERNO

La evaluacin del entorno se define como el proceso de obtencin continua de informacin sobre los eventos que ocurren fuera de la organizacin para identificar e interpretar posibles tendencias. Las tendencias tienen generalmente cinco fuentes: sociales, econmicas, tecnolgicas, competitivas y reglamentarias.6 El anlisis externo que se desarrolla a continuacin, evaluar la situacin general del Ecuador, para determinar las oportunidades y riesgos del mercado.

2.1. Situacin General del Ecuador 2.1.1. mbito Econmico Actualmente el Ecuador se encuentra dentro de un nuevo proceso poltico que est cambiando las estructuras econmicas y productivas. Este proceso genera opiniones ambiguas para los especialistas y empresarios ya que sus expectativas econmicas no pueden desligarse de la situacin poltica y esta visin ser buena o mala dependiendo del punto de vista de quien la analice. Esta realidad hace que un anlisis de la situacin general del Ecuador tenga una importante complejidad, la cual se minimiza si enfocamos la atencin principalmente en las variables macroeconmicas.

Producto Interno Bruto El Producto Interno Bruto del Ecuador fue de USD 24.983 millones de dlares en el 2010 (valores constantes ao 2000), que representa un crecimiento del 3,58% respecto del 2009. Estas cifras son positivas frente al crecimiento del 2009 que fue apenas 0,36%.

Kerin R., Berkowitz E., Hartley S., Rudelius W., Marketing, Sptima edicin, McGraw- Hill, 2004

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Grfico 1 Producto Interno Bruto Nacional vs. Crecimiento Anual (US$ Millones a Precios Constantes ao 2000)

10,00% 26.000 24.032 24.000 5,74% 22.000 21.962 20.965 4,75% 0,36% 18.000 2,04% 16.000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 0,00% 2,00% 22.409 7,24% 3,58% 20.000 4,00% 6,00% 24.119 24.983 8,00%

Fuente: Banco Central del Ecuador

Los sectores ms relacionados con el proyecto son el de la construccin y el de otros servicios que incluyen hoteles, alquiler de vivienda, educacin, etc.

El sector de la construccin del 2000 al 2007 aport en promedio con un 8,33% del PIB, esta participacin creci en los ltimos 3 aos pasando a representar el 9,22% del PIB. Adicionalmente este sector es el segundo con mayor crecimiento en los ltimos cinco aos despus del sector de intermediacin financiera, esto a pesar que del 2005 al 2007 tuvo una desaceleracin importante llegando a tener un crecimiento casi nulo en el 2007. Sin embargo, del 2008 al 2010 hubo una fuerte recuperacin teniendo crecimientos del 13,8%, 5,4% y 6,7% en los ltimos 3 aos.

El dinamismo de este sector se debe principalmente a la inversin estatal en infraestructura y a la liquidez que ha inyectado a la economa a travs de los bonos de vivienda y los prstamos para vivienda de la banca pblica. Esto sumado a otras medidas que ha tomado con los bancos para incrementar su nivel de prstamos.

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Grfico 2 Sector Construccin: Producto Interno Bruto vs. Crecimiento Anual (US$ Millones a Precios Constantes ao 2000)

3.000

16,00%

2.500 2.123 2.000 1.795 1.863 1.865 13,85%

2.386 2.238 12,00%

1.500

5,37% 7,35%

6,65%

8,00%

1.000

4,00% 500 3,77% 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 0,11% 0,00%

Fuente: Banco Central del Ecuador

Las cifras del sector denominado otros servicios, son importantes por cuanto incluyen informacin del desempeo de la hotelera, alquiler de viviendas y educacin que son actividades relacionadas con el propsito del proyecto.

Este sector en los ltimos aos tuvo un crecimiento anual en promedio del 7%, con la excepcin del 2009 que tuvo un crecimiento de 1,71% debido a la crisis econmica internacional. Al igual que el de la construccin, muestra solidez en su crecimiento.

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Grfico 3 Sector Otros Servicios: Producto Interno Bruto vs. Crecimiento Anual (US$ Millones a Precios Constantes ao 2000)

4.500 4.082 4.000 9,39% 3.555 3.500 3.172 3.000 5,76% 2.500 3.354 5,98% 5,39% 7,13% 1,71% 4,00% 8,00% 3.808 3.873 12,00%

2.000 2005 2006 2007 2008 2009 2010

0,00%

Fuente: Banco Central del Ecuador

ndice de Confianza Empresarial El Banco Central de Ecuador mensualmente publica informacin sobre el ndice de Confianza Empresarial para cuatro sectores productivos (Industria, Comercio, Servicios y Construccin). Esta informacin se genera a travs de encuestas mensuales a empresarios que examinan aspectos relacionados con la variacin en ventas, produccin, contratacin de empleados, nivel de inventarios, precios de los insumos y perspectivas del desarrollo del negocio.

El ICE del sector Construccin es til para medir las expectativas de las constructoras y su grado de confianza o incertidumbre con la economa general del pas y el desempeo del sector.

El ICE del sector construccin desde enero del 2009 se redujo mes a mes, debido al nerviosismo del sector con la crisis del 2009 y la reduccin de la liquidez nacional. Esta tendencia se mantuvo hasta octubre del 2010 cuando el ndice comenz a recuperarse fuertemente mostrando que el entorno econmico actual del Ecuador genera expectativas a los empresarios de la construccin.

14

Grfico 4 ndice de Confianza Empresarial (%Variacin Mensual) Sector Construccin

Fuente: Banco Central del Ecuador

Este optimismo del sector se debe a algunos factores. El principal es el incremento del volumen de construccin que desde agosto 2010 se ha incrementado en promedio a un 4,4% mensual, la expectativas a abril 2010 es que el sector mantendr sus niveles de crecimiento.

Grfico 5 ndice de Confianza Empresarial (%Variacin Volumen Construccin) Sector Construccin

Fuente: Banco Central del Ecuador

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Adicionalmente la confianza de los empresarios de las empresas constructoras est en funcin de sus expectativas respecto de la inflacin de portafolio de materiales. Frente a esta cifra desde agosto 2010 el ndice variacin de precios ha sido en promedio del 1% mensual que es una cifra relativamente alta comparada con la inflacin total del pas. Sin embargo esta cifra comparada con el ndice de crecimiento del volumen de construccin no es adecuada.

Grfico 6 ndice de Confianza Empresarial (%Variacin Precios) Sector Construccin

Fuente: Banco Central del Ecuador

2.1.2. mbito Social Relacionado con la Educacin En cuanto a ndices de desarrollo humano, Ecuador ha sido catalogado como un pas de IDH alto. En los ltimos aos el pas ha visto cambios que han propiciado una tendencia positiva hacia la mejora en indicadores de desarrollo humano. ste concepto debe ser entendido como un paradigma de desarrollo que va mucho ms all del aumento o la disminucin de los ingresos de un pas. Comprende la creacin de un entorno en el que las personas puedan desarrollar su mximo potencial y llevar adelante una vida productiva y creativa de acuerdo con sus necesidades e intereses. Las personas son la verdadera riqueza de las naciones. Por lo tanto, el desarrollo implica ampliar las oportunidades para que cada persona pueda vivir una vida que valore. El desarrollo es entonces mucho ms que el crecimiento
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econmico, que constituye slo un medio si bien muy importante para que cada persona tenga ms oportunidades." 7 El ndice de Desarrollo Humano (IDH)8 representa el impulso de una definicin ms amplia del bienestar y ofrece una medida compuesta de tres dimensiones bsicas del desarrollo humano: salud, educacin e ingresos (estndar de vida) a su vez relacionados a cuatro indicadores que son esperanza de vida, aos de promedio de instruccin, aos de instruccin esperados e ingreso nacional bruto per cpita.

En resumen el IDH muestra las tendencias de los pases hacia la generacin de condiciones de vida inclusivas y dignas y estn estrechamente ligados con el crecimiento econmico y desarrollo del pas, alineados con los 8 objetivos del milenio de las Naciones Unidas9.

Grfico 7 Componentes del ndice de Desarrollo Humano

Fuente: Banco Central del Ecuador

La educacin es entonces, uno de los pilares bsicos para el desarrollo positivo de los pases y su apropiado crecimiento econmico.

7 8

Fuente: Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo. http://hdr.undp.org/es/desarrollohumano/ Fuente: http://hdrstats.undp.org/es/paises/perfiles/ECU.html 9 Fuente: Organizacin de las Naciones Unidas. http://www.un.org/spanish/millenniumgoals/

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En el caso de Ecuador, se ha presentado desde los aos 80 un crecimiento en el IDH de 0.6% anual para llegar a 0.695 actualmente, sin embargo, an se encuentra bajo la media regional (0.706) y se sita en el puesto nmero 77 de los 169 pases incluidos en los reportes.

Tabla 3 Comparativo Evolucin IDH Ecuador vs. Amrica Latina vs. Mundo

Fuente: Los Autores

Concretamente, respecto a la educacin, Guayas es una provincia con una vida acadmica de gran relevancia. Segn estadsticas del INEC, despus de Pichincha es la provincia con el mayor nivel educativo del pas ya que el 35% de su poblacin tiene preparacin acadmica.

18

Grfico 8 Nivel de Preparacin Acadmica Provincias Costa

Fuente: INEC (Instituto Nacional de Estadsticas y Censos)

De igual manera Guayas es la segunda provincia del pas con mayor nmero de universidades y ocupa el quinto lugar en el porcentaje de poblacin con estudios universitarios.

Tabla 4 Numero de Universidades vs. Porcentaje de la Poblacin

Fuente: INEC (Instituto Nacional de Estadsticas y Censos)

19

2.1.3. mbito Legal Relacionado con la Educacin

Desde la creacin de la nueva constitucin en el ao 2008, Ecuador se encuentra atravesando serias reestructuraciones en el sistema educativo. La educacin se plantea como un elemento fundamental para el desarrollo del pas y como un derecho fundamental de todos los ciudadanos10. Es as como el Ministerio de Educacin es responsable de los procesos de educacin primaria y secundaria y cuenta a su vez con diferentes unidades de asesoramiento, planificacin y control llamados Consejos.

De la Educacin superior se haca cargo el Consejo Nacional de Educacin Superior CONESUP. Este rgano desaparece con la aprobacin de las reformas a la ley Orgnica de Educacin Superior el 4 de Agosto de 201011, quedando como ente coordinador la Secretara de Educacin Superior, Ciencia, Tecnologa e Innovacin SENECYT. La nueva estructura del sistema de educacin superior segn la Ley Orgnica de Educacin Superior consta de dos organismos pblicos para su regencia: el Consejo de Educacin Superior - CES y el Consejo de Evaluacin, Acreditacin y Aseguramiento de la Calidad de la Educacin Superior (CEAACES).

Por otra parte, se inici junto con la reforma de la ley educativa un proceso de evaluacin de todos los institutos de educacin superior (IES) del Ecuador para su acreditacin mediante el mandato constituyente 14 en Julio del 2008, el mismo que indica que el CONESUP obligatoriamente en el plazo de un ao, deber determinar la situacin acadmica y jurdica de todas las entidades educativas bajo su control en base al cumplimiento de sus disposiciones y de las normas que sobre educacin superior se encuentren vigentes en el pas. Ser obligacin que en el mismo perodo (un ao) el Consejo Nacional de Evaluacin y Acreditacin (CONEA) entregue al CONESUP y a la Funcin Legislativa, un informe tcnico sobre el nivel de desempeo institucional de los establecimientos de educacin superior, a fin de garantizar su calidad, propiciando su depuracin y mejoramiento, segn el artculo 91 de la Ley Orgnica de Educacin Superior12.

10 11

Constitucin Repblica del Ecuador, artculos 26, 27 28, 29, 343, 344, 347, 350, 351, 352, 353, 355, 356, 357. Publicada en el Suplemento del Registro Oficial No 298, de fecha 12 de octubre de 2010. 12 Fuente: http://190.152.149.26/portal_conea/index.php?option=com_content&view=article&id=115

20

El Consejo de Evaluacin, Acreditacin y Aseguramiento de la Calidad de la Educacin Superior del Ecuador (CEAACES), est a cargo de esta tarea actualmente. Se realiz una categorizacin de las diferentes IES basndose en cinco tipologas predeterminadas13:

Categora A: Cumplen todos los requisitos necesarios de calidad.

Categora B: En relacin a la primera categora deben realizar mejoras en temas de investigacin.

Categora C: Presentan falencias en la preparacin acadmica de la planta docente y carecen de investigacin.

Categora D: no cuentan con planta docente adecuada o las condiciones de contratacin no son aceptables. No existe investigacin ni una orientacin clara de las metas acadmicas hacia la misma.

Categora E: Son aquellas Universidades recomendadas para su depuracin. No cuentan con criterios de calidad educativos, de contratacin, de investigacin suficientes y muestran claras deficiencias que afectan la calidad de la educacin impartida.

Los IES que no hayan sido calificados adecuadamente, se encuentran actualmente en proceso de mejoramiento bajo supervisin del CEAACES. Tienen un plazo de seis meses, a partir de la entrada en vigencia de la nueva Ley Orgnica de Educacin Superior para presentar un plan de desarrollo y fortalecimiento institucional para los prximos cuatro aos, que ser monitoreado por los organismos responsables. Si no llegasen a cumplir con los requisitos necesarios pueden llegar a ser clausuradas tal como se estipula en el artculo 356 de la Constitucin de la Repblica14, donde la Disposicin Transitoria constitucional vigsima establece que en el plazo de cinco aos a partir de la entrada en vigencia

13 14

Anexo 5: Listado de universidades por categoras segn CEAACES Fuente: Constitucin de la Repblica del Ecuador

21

de esta Constitucin, todas las instituciones de educacin superior, as como sus carreras, programas y posgrados debern ser evaluados y acreditados conforme a la ley. En caso de no superar la evaluacin y acreditacin, quedarn fuera del Sistema de Educacin Superior.

Actualmente se recomend a los IES de categora E, no matricular nuevos alumnos o ser claros en su publicidad respecto a su calificacin, pues estn en alto riesgo de cierre. Tambin se argumenta en el informe final15 que aquellas universidades catalogadas como tipo D y E deben suspender sus cursos de posgrado y que solo aquellas universidades con mencin superior puedan impartir maestras.

A continuacin se encuentra la categorizacin de los IES evaluados que se encuentran en riesgo de cierre (categora E) o que deben suspender sus programas de posgrado (categora D). Esta problemtica ha implicado que sus estudiantes puedan reconsiderar su matriculacin en otra institucin, o en algunos casos el traslado a otra ciudad por falta de ofertas acadmicas acreditadas en su ciudad.

Teniendo en cuenta esta problemtica, la acreditacin de Universidades se ha convertido desde el ao 2010 en uno de los factores que los estudiantes evalan a la hora de escoger una institucin para realizar estudios de educacin superior. Aunque el futuro de las Universidades categora D y E sea incierto, muchos estudiantes podran reconsiderar su matriculacin en stos y en algunos casos su retiro para inscribirse en instituciones con mejores calificaciones.

Esto implica un asunto de gran inters para el tema de estudio de este proyecto; teniendo en cuenta que Guayaquil es una de las ciudades con ndices ms altos de preparacin acadmica16 y con un gran nmero de IES certificadas en categoras A, B y C, es posible que se convierta en una alternativa para realizar estudios de pregrado y posgrado para personas de provincias cercanas.

15 16

Informe Final Mandato 14. http://190.152.149.26/portal_conea/descargas/anexos/Inf_univ_1.pdf Las provincias que tienen mayor preparacin acadmica son: Pichincha, Guayas, Chimborazo, Azuay, El Oro, Imbabura, Esmeraldas, Manab, Loja. Tomado de INEC. http://www.inec.gob.ec/web/guest/publicaciones/anuarios/inv_soc/emp_des

22

2.2. Anlisis Sectorial

Un enfoque generalmente aceptado para la planificacin de la estrategia corporativa ha sido el propuesto en 1980 por Michael E. Porter en su libro Competitive Strategy: Techniques for Analyzing Industries and Competitors. El punto de vista de Porter es que existen cinco fuerzas que determinan las consecuencias de rentabilidad a largo plazo de un mercado o de algn segmento de ste.

Para entender mejor la dinmica que influye en el sector y la posicin del presente proyecto en la misma, se emple el modelo de las cinco fuerzas de Porter, que concluye un esquema para seleccionar las estrategias a seguir en base al anlisis de cinco fuerzas que inciden y determinan la rentabilidad del sector de alojamiento de larga estancia en el largo plazo.

El anlisis del grfico a continuacin, muestra que la rentabilidad promedio a largo plazo en el sector ser normal, lo que implica que si una empresa emplea estrategias similares, obtendr una rentabilidad que compense el costo de oportunidad del capital. En consecuencia, el plan de negocios presentar en el Captulo No. 3 las estrategias sectoriales que permitirn contrarrestar las fuerzas negativas del sector para asegurar una rentabilidad superior.17

17

Anexo 6: Anlisis de las Fuerzas de Porter

23

Grfico 9 Anlisis Grfico Fuerzas de Porter

Fuente: www.eswikipedia.org

2.3. Estudio de la Competencia Guayaquil, al ser una ciudad con gran oferta universitaria, paralelamente ha desarrollado los negocios y servicios que los universitarios demandan. Una de las principales necesidades para los estudiantes que vienen de otras ciudades es la vivienda. Ante esta necesidad Guayaquil se ha adaptado ofreciendo varias modalidades de residencia universitaria, la cual principalmente se compone de negocios fruto de pequeos emprendimientos familiares, que estn asociados a la disponibilidad de habitaciones, departamentos o casas que se dan en arriendo.

La oferta de residencia universitaria en Guayaquil no est estructurada en negocios formales. Salvo pocas excepciones, corresponde a la oferta de habitaciones o inmuebles que ya no son ocupadas por sus dueos. Esta oferta se viene incrementando debido a la expansin de las zonas residenciales en Guayaquil, ya
24

que varias familias han cambiado sus residencias de barrios como Kennedy o Urdesa hacia la Va Samborondn o Va a la Costa.

A ritmo lento se comienzan a desarrollar emprendimientos en este sector. La oferta tambin presenta elementos de valor agregado como comidas incluidas, lavandera, internet, etc.

A continuacin se presentan algunas de las caractersticas ms importantes encontradas en el anlisis realizado. La muestra fue sobre 50 alojamientos enfocados a estudiantes universitarios.

2.3.1. Categorizacin de la Oferta Las opciones de alojamiento para estudiantes en la ciudad de Guayaquil se encuentran dentro de 4 categoras:

Categora 1: Familia Anfitriona (40%): Casas o departamentos de familias en donde se arriendan habitaciones amobladas. Los estudiantes conviven con la familia anfitriona y comparten los espacios comunes como sala, comedor, cocina, lavandera y reas comunes. Generalmente corresponden a hogares de familias cuyos hijos formaron sus hogares y alquilan a universitarios sus habitaciones disponibles. En algunos casos se incluyen en los servicios opciones de comida.

Categora 2: Husped Independiente (28%): Casas o departamentos de familias en donde se alquilan habitaciones amobladas e independientes de la familia anfitriona. Estas habitaciones cuentan con entrada independiente y no se comparten espacios comunes, aunque en algunos casos la
25

familia anfitriona incluye en el valor del arrendamiento el uso de lavandera y/o cocina.

Categora 3: Inmueble Compartido (16%): Casas o departamentos que han sido adecuados para ser alquilados en su totalidad. Se alquilan las habitaciones independientemente y los arrendatarios comparten reas comunes. No existe una administracin de la residencia ni servicios adicionales.

Categora 4: Residencia Universitaria (16%): Casas o departamentos remodelados para alquilar habitaciones a estudiantes, en donde existe una administracin central que se encarga de velar por que se cumplan ciertas normas de convivencia, garantizar los servicios ofrecidos. Los arrendatarios comparten reas comunes. Esta categora es la que mayor valor agregado ofrece y tiene algn grado de manejo empresarial.

Adicionalmente a estas categoras, existe un servicio ofrecido por la Universidad Catlica Santiago de Guayaquil, que ofrece a los estudiantes un programa de Familias Anfitrionas. Este programa implica una preseleccin de posibles hospedajes de categora 1 o 4 para los estudiantes. La universidad realiza un proceso de entrevista, visita y certificacin y sirve como intermediaria entre los arrendadores y el arrendatario. Se garantiza en el proceso brindar hospedajes que cuenten con ubicacin estratgica, seguridad y ambientes tranquilos y respetuosos para los estudiantes, as como una gran variedad en precios de acuerdo a las caractersticas del hospedaje y los servicios que se incluyan.

26

Grfico 10 Oferta Alojamiento de Estudiantes en Guayaquil

Fuente: Los Autores

2.3.2. Puntos Clave de la Oferta de Alojamiento Es evidente que el tipo de alojamiento ms comn para estudiantes es la categora 1, en donde los jvenes conviven con las familias a quienes arriendan y comparten sus espacios comunes. Este tipo de alojamiento brinda a los padres de los arrendatarios la tranquilidad de saber que sus hijos estn conviviendo en un ncleo familiar, lo cual puede generar cierta sensacin de seguridad y control sobre las actividades de los jvenes.

Se encontr un resultado interesante relacionado al tema de seguridad de los jvenes, especialmente al de las mujeres que dejan sus hogares para iniciar su vida universitaria. 48% de los alojamientos alquilan nicamente a mujeres. La razn principal que dan los arrendadores es para garantizar la seguridad de las jvenes y brindar as tranquilidad a los padres.

27

Grfico 11 Aceptacin por Tipo de Alojamiento

Fuente: Los Autores

Se encuentran alojamientos en todas las categoras que cumplen el criterio de alquilar nicamente a mujeres. Existe incluso una residencia (categora 4), que recibe inquilinas mujeres y su principal atributo es garantizar normas de convivencia muy estrictas para la seguridad de los padres. En esta residencia las jvenes no pueden recibir nunca visitas masculinas, pueden salir una vez al mes y cualquier permiso de salida debe ser autorizado por los padres va telefnica. Las dems residencias (categora 4) garantizan reas masculinas y femeninas separadas y tiene reglas de convivencia estrictas frente a visitas a los dormitorios, horas de llegada, uso espacios comunes, entre otros.

Existe entonces una clara necesidad frente a la seguridad y control de las jvenes que llegan a los alojamientos por requisito de los padres.

2.3.3. Servicios Ofrecidos Frente a los servicios que ofrecen los alojamientos todos incluyen dentro del precio de arrendamiento los servicios bsicos de agua y luz. Esto a su vez implica que muy pocos (slo un 24%) ofrezca dentro de sus beneficios Aire Acondicionado. La mayora admite la instalacin de ste previa negociacin de una cuota para el
28

consumo de luz, sin embargo los costos de instalacin corren por cuenta del arrendatario.

Las categoras de alojamiento que ms beneficios ofrecen son la 3 y la 4, en donde se ha realizado en muchos casos un acondicionamiento del espacio para que sea apto para estudiantes, ofreciendo espacios sociales y de estudio, as como internet.

A continuacin se presentan algunos de los resultados encontrados frente a servicios ofrecidos incluidos dentro del precio del alquiler para las 4 categoras:

Grfico 12 Servicios Incluidos en Alojamiento

Fuente: Los Autores

Los servicios ms ofrecidos incluidos dentro del valor del arrendamiento son bao privado, Internet, agua caliente y cable. Algunos lugares en los que no cuentan con los servicios de internet y cable permiten la instalacin de los mismos, sin embargo, el contrato se realiza a nombre del arrendatario y los costos de instalacin corren por su cuenta. Un 21% de la oferta ofrece bao compartido lo cual tiene una percepcin muy mala para los potenciales arrendatarios.

29

2.3.4. Ubicacin de la Oferta de Alojamiento El estudio se concentr en la oferta de alojamiento para estudiantes en el centro y norte de la ciudad por ser esta zona geogrfica la que concentra el mayor nmero de universidades en Guayaquil y porque estos alojamientos son competencia del proyecto.

El principal sector de la ciudad que ofrece alojamiento para estudiantes es el centro que concentra un 24% de la oferta. En adelante la oferta se distribuye con similares proporciones, entre el 12% y 14% en las zonas de Urdesa, Sauces, Kennedy, Garzota. Existen cuatro sectores con una oferta escasa entre el 5% y el 10% que son Samborondn, Miraflores Ceibos y Alborada.

Grfico 13 Ubicacin Oferta de Alojamiento

Fuente: Los Autores

2.3.5. Tipo de Contrato y Precios El tipo de contrato que ms se maneja para alojamientos para estudiantes es mensual ms un mes de depsito de garanta. El 68% de los arrendadores maneja este tipo de contrato, pues les brinda la seguridad de poder expulsar a un inquilino si
30

resulta problemtico o si se atrasa en sus pagos. El resto de contratos se estipulan a 6 meses y mximo un ao con uno o dos meses de arriendo de garanta.

La oferta de precios es muy variada y van desde los USD 60 hasta los USD 400. Los estudiantes que pagan una tarifa sobre este valor ya no recurren a un alojamiento para estudiantes sino que alquilan un departamento o casa.

El precio est determinado principalmente en funcin de 3 factores:

a) Ubicacin: es importante porque para los estudiantes la ubicacin est relacionada con el nivel de seguridad o inseguridad del barrio, incluso por la ubicacin de la residencia dentro del barrio. Adicionalmente es importante por la distancia respecto a las universidades ya que uno de los factores que interesa a los estudiantes es que quede a un solo bus de su universidad y que la ruta de los buses est a una distancia razonable.

b) Antigedad y caractersticas de construccin del inmueble: al igual que el alquiler para residencias familiares, la fachada del inmueble, calidad de los acabados y comodidad precio. de la arquitectura son factores que influencian el

c) Servicios ofrecidos: que el precio incluya agua y luz es una condicin bsica para el alquiler y est considerado en el 100% de la oferta. El servicio de bao privado o bao compartido afecta significativamente el precio de arriendo ya que el tener bao compartido es muy mal percibido por los universitarios. Todo adicional a esto es considerado valor agregado a la oferta y hace que el precio sea ms alto.

La oferta de precios de arriendo para estudiantes en la zona centro y norte de Guayaquil oscila entre los siguientes precios:

31

Grfico 14 Ubicacin Oferta de Alojamiento

Fuente: Los Autores

La oferta de precios dentro de cada uno de los sectores analizados se puede clasificar en tres grupos:

a) Alojamiento rango bajo: comprende aquellos sectores cuya oferta de alojamiento corresponde nicamente al grupo de precios no mayores a $200.

b) Alojamiento rango medio: involucra a los sectores que tambin tiene oferta de alojamiento entre $201 y $300.

c) Alojamiento medio alto: involucra a los sectores que tambin tienen oferta de alojamiento por ms de $301.

32

Tabla 5 Oferta por Rango de Precios

Fuente: Los Autores

2.3.6. Observaciones La seguridad de los jvenes, especialmente de las mujeres es muy importante para los padres. Un alojamiento que garantice control sobre visitas, taxis seguros, normas de convivencia, horas de llegada, etc parece ser la opcin ms escogida por padres de mujeres. Los padres prefieren lugares donde existan adultos a cargo de las jvenes y de su disciplina.

La ubicacin cerca de las Universidades es una ventaja que tiene en cuenta los arrendatarios.

La posibilidad de tener buen acceso a sistemas de transporte es una gran ventaja.

Los barrios que ofrecen hospedajes de menor costo quedan lejos de universidades o son barrios con poca seguridad.

33

2.3.7. Conclusiones del Anlisis de la Competencia La oferta de servicios que agregan valor al servicio de alojamiento son muy bsicos. El mercado ofrece a los estudiantes habitacin, agua y luz como condicin indispensable. Por sobre esto slo el 60% ofrece internet y en adelante en promedio el 60% de la oferta no tiene ningn servicio adicional.

Existen grandes oportunidades para crear ventajas competitivas alrededor de la oferta de alojamiento a travs de la diferenciacin de servicios.

La oferta de alojamiento, en alguna medida se adapta a la cultura conservadora de la ciudad. El 48% de las habitaciones se ofrecen exclusivamente para mujeres, incluso ofrecen servicios adicionales a los padres para garantizar la seguridad de las hijas y su tranquilidad respecto a horarios de entrada, permisos para salir en las noches, ingreso de hombres a la habitacin.

Existe mucha precaucin por parte de los arrendatarios hacia los hombres, lo cual hace que para estos siempre sea ms difcil encontrar buenas alternativas de alojamiento.

El concepto de residencia universitaria es prcticamente inexistente. La mayor parte de la oferta de alojamiento son emprendimientos menores cuyo objetivo es obtener rditos de las habitaciones ociosas de la familia. No existe, salvo poqusimas excepciones, una oferta que pueda llamarse empresarial con objetivos de niveles de atencin o que analice las necesidades de los universitarios.

Existen importantes oportunidades para crear valor frente a la competencia y tener importantes ventajas competitivas.

La ubicacin de las alternativas de alojamiento se extiende por varios puntos de la ciudad, no existen zonas en donde se concentren las residencias. Por esta razn la ubicacin es un factor de competitividad ya que lo que busca el estudiante es sentirse seguro, que quede cerca de la universidad y que el acceso a las lneas de transporte pblico sean cercanas.
34

Los rangos de precios son hasta los USD 400 por habitacin. A partir de ese valor no existe oferta de alojamiento debido a que tendra un costo equivalente a alquilar un departamento. Esta alternativa es usada por quienes tienen mayor poder adquisitivo.

2.4. Mercado Objetivo

Se define como mercado objetivo a un grupo homogneo de clientes a quienes una compaa determinada a travs de productos o servicios desea atraer.18

La determinacin de mercados objetivos es el proceso de evaluar qu tan atractivo es cada segmento de mercado y escoger el o los segmentos en los que se ingresar con una propuesta de valor determinada. 19

En el caso de este proyecto la propuesta de una Residencia Universitaria, es una iniciativa privada que ofrece servicio de alojamiento de larga estancia dirigido a estudiantes provenientes de provincias y cantones localizados fuera de la ciudad de Guayaquil, de nivel socio-econmico medio-alto, con edades correspondientes desde los 17 a los 25 aos principalmente, cuyo domicilio familiar se localiza fuera de la urbe y que actualmente residen dentro de Guayaquil en residencias universitarias, pensionados, cuartos o departamentos, casas de familiares y/o amigos o, viajan y retornan diariamente a sus hogares ubicados fuera de la ciudad de Guayaquil, y que finalmente por la ubicacin propuesta de la residencia estudien en las siguientes universidades:
18

Estatal de Guayaquil Escuela Superior Politcnica del Litoral Catlica de Guayaquil Universidad Tecnolgica Empresarial de Guayaquil Universidad Santa Mara

McCarthy Jerome y Perreault William, Marketing Planeacin Estratgica de la Teora a la Prctica, Tomo 1, 11a.Edicin, Mc Graw Hill, Pg. 47 19 Philip Kotler y Gary Armstrong; Fundamentos de Marketing, Sexta Edicin; Prentice Hall, Pg. 61

35

Universidad Casa Grande Universidad del Pacfico

Y que en la actualidad en funcin de sus gustos y preferencias no acceden a una oferta que cubra sus necesidades de residencia, servicios bsicos y servicios de confort, as como hacia alternativas de alojamiento seguras y cmodas, que faciliten su estancia y buen nivel de vida en la ciudad mientras cursan los estudios superiores.

Segn la investigacin de mercados expuesta previamente, existe un segmento real alineado a este mercado objetivo, el mismo es de 2.594 estudiantes actuales de provincia o cantones fuera de Guayaquil, que a su vez estn dispuestos a pagar entre $400 a $500 por el servicio de alojamiento de alto valor. En el mercado local, las alternativas de alojamiento mencionadas anteriormente 20, componen la gran variedad de competidores indirectos del sector de alojamiento para estudiantes universitarios, cuya oferta de servicio difiere significativamente entre una alternativa y otra.

Entre las alternativas que en la prctica prestan servicios de alojamiento o alquiler de inmuebles, no existe entre ellos una competencia directa y en general no tienen un segmento de mercado especfico, mientras que su oferta de servicio se extiende de manera amplia y variada al mercado local, y en conclusin debido a esta falta de enfoque en un segmento o mercado objetivo especfico, no puede considerarse como competencia directa en el sector de servicio de alojamiento para estudiantes universitarios de provincias o cantones fuera provenientes de fuera de la ciudad de Guayaquil.

A pesar de la escasa presencia de competidores directos en el mercado local, existen residencias universitarias y pensionados dirigidos para estudiantes universitarios ofrecidas por el sector privado, algunas de ellas de carcter religioso y otras particulares dirigidas slo para ciertos estudiantes de determinadas universidades, sin embargo, la oferta deservicio de stas est limitada por factores
20

Ver: 2.3.7. Conclusiones del Anlisis de la Competencia

36

como: 1) falta de registro formal para el desarrollo de la actividad de hospedaje o alquiler de inmueble, 2) escasa promocin del servicio en medios publicitarios y de comunicacin y 3) reducida capacidad de oferta de alojamiento, atendiendo slo a un reducido segmento del mercado que generalmente tiene factores de aceptacin ligados a grupos especficos y de bajas opciones de acceso para nuevos residentes no relacionados, lo que finalmente dificulta la disposicin de oferta por parte de los estudiantes interesados.

Por lo anteriormente expuesto, se concluye que no existen competidores directos en el mercado local. De aquellos competidores indirectos se puede inferir que estn mediana o levemente posicionados, lo que finalmente expone la oportunidad de captar parte de esta demanda cautiva.

2.5. Posicionamiento

El posicionamiento consiste en hacer que un producto ocupe un lugar claro, distintivo y deseable, en relacin con los productos de la competencia, en las mentes de los consumidores meta.21

La Residencia Universitaria busca posicionarse en el mercado local como la primera y mejor alternativa de alojamiento de larga estancia, ofrecida por el sector privado dirigida exclusivamente para estudiantes universitarios, cuyo domicilio familiar se encuentra localizado fuera dela urbe y cursan estudios superiores en la ciudad de Guayaquil.

Considerando que las alternativas de alojamiento de larga estancia para estudiantes universitarios en el mercado local, no satisfacen al total de la demanda del mercado local, la presente propuesta se convierte en nica en su gnero dentro del mercado local, combinando la comodidad y tranquilidad de una habitacin, con un conjunto de servicios complementarios que mejoran su estancia, hacindola ms placentera, agradable y beneficiosa para el estudio.

21

Philip Kotler y Gary Armstrong; Fundamentos de Marketing, Sexta Edicin; Prentice Hall, Pg. 65

37

Una clave para el posicionamiento efectivo de un producto radica en las percepciones de los consumidores. A partir de ah es posible elaborar un mapa de percepciones, que es una representacin grfica bidimensional de la ubicacin de los productos o marcas en la mente de los consumidores, lo cual permite ver las percepciones que los consumidores tienen sobre los productos o marcas competidoras, para luego emprender acciones de marketing.22

Dadas las caractersticas de la oferta de servicio de la residencia universitaria, sta buscar posicionarse segn se detalla en el grfico a continuacin:

Grfico 15 Mapa Estratgico de la Competencia

Fuente: ESPOL: Estudio sobre Residencias Universitarias

22

Kerin R., Berkowitz E., Hartley S. Rudeius W.; Marketing, Sptima Edicin, McGraw-Hill, 2004

38

CAPITULO 3

3.

PLAN ESTRATGICO

3.1. Misin, Visin y Objetivos Iniciales Las organizaciones necesitan una razn de ser y una directriz. Es aqu donde convergen sus negocios, misin, valores, cultura y objetivos.23

3.1.1. Misin Ofrecer servicio de alojamiento integral a estudiantes universitarios en la ciudad de Guayaquil, en modernas instalaciones estratgicamente ubicadas, satisfaciendo todas las necesidades bsicas de los usuarios, y ofreciendo servicios

complementarios con valor agregado, en un entorno de absoluta seguridad, garantizando la integridad de los residentes y el respeto a su propiedad.

3.1.2. Visin Convertirse en la primera opcin de alojamiento para estudiantes universitarios en el Norte de Guayaquil, pertenecientes al nivel socioeconmico medio-alto, que buscan y valoran la comodidad y seguridad, en un ambiente sano y de respeto.

3.1.3. Valores Corporativos Considerar la ACTITUD y el trabajo con pasin como principales elementos que el recurso humano debe tener en la residencia; por lo cual se han establecido los valores en base al siguiente acrstico:

23

Kerin R., Berkowitz E., Hartley S. Rudelius W., Marketing, Sptima Edicin, McGraw-Hill, 2004, pg. 36.

39

* La principal funcin de los lderes ser que el personal cumpla con estos valores

3.1.4. Principios Bsicos

1. La misin ser conocida y plasmada por todos los empleados 2. El lema ser Comprometidos con la satisfaccin integral de nuestros residentes 3. Crear un excelente ambiente de trabajo 4. Los tres pasos de servicio deben ser practicados por todos los empleados 5. Todos los empleados conocern las necesidades de sus clientes internos y externos (residentes y empleados) de modo que puedan ofrecer los productos y servicios que ellos esperan 6. Cualquier empleado que reciba la queja de un residente es propietario de la queja 7. La seguridad del residente ser compromiso de todos 8. La limpieza absoluta es responsabilidad de cada empleado 9. Cultura de amabilidad y sonrisa permanente 10. Usar la cortesa apropiada al telfono 11. Tener mucho cuidado de la apariencia 12. La proteccin de los activos es responsabilidad de todos los empleados

40

3.1.5. Objetivos

Posicionarse como la primera opcin de hospedaje para estudiantes universitarios de NSE medioalto en Guayaquil, donde el servicio personalizado sea la mejor carta de presentacin.

Conseguir la plena ocupacin de la capacidad instalada en el tercer ao de funcionamiento.

Lograr reconocimiento en las provincias de influencia (Guayas, El Oro, Los Ros, Manab, Santa Elena), proyectando una imagen de excelencia, confort, higiene y seguridad.

Promover acuerdos con Universidades del rea de influencia, con el propsito de que sus alumnos tengan a disposicin los servicios ofrecidos.

Tener Pay-Back en un plazo de siete aos mnimo. Conseguir utilidad para los accionistas a partir del primer ao. Generar un nivel de rentabilidad suficiente, que exceda el coste de capital esperado por los inversionistas.

3.2. Estrategia Genrica Para conseguir el posicionamiento que se persigue, se debe tener muy claro cul es el segmento para luego aplicar una diferenciacin (P = S + D).24

El mercado meta claramente identificado son los estudiantes universitarios de Guayaquil que provienen de otras localidades, pero se debe estar claro cul es la adecuada diferenciacin para este tipo de negocios.

24

Posicionamiento = Segmentacin + Diferenciacin

41

Las empresas estn en una bsqueda constante de la sostenibilidad a largo plazo y en estos momentos donde el precio ha dejado de ser una propuesta de valor y donde el producto es fcilmente copiable, se ha considerado que en este tipo de negocios la estrategia diferenciadora est en satisfacer las necesidades y expectativas de los residentes a travs de un buen SERVICIO.

Pero como es claro, el servicio no es suficiente, lo ideal es dar un paso ms adelante en bsqueda de la fidelizacin de los residentes.

Satisfacer no da ninguna garanta de que el cliente repita, tal como muchas encuestas de satisfaccin han demostrado, ya que, a pesar de ndices de satisfaccin del 80-85%, los porcentajes reales de recompra de la misma marca no llegaron posteriormente al 40%.25

Al centrarse solo en la satisfaccin es muy fcil ser copiados por la competencia ya que algunos residentes podran no valorar lo suficiente los servicios ofrecidos (internet, lavandera, cable, restaurante, etc.) como atributos distintivos que justifiquen el precio de la habitacin. Los competidores podran copiar los mismos servicios a un menor precio.

El esquema planteado sera el siguiente:

25

Cosimo Chiesa, Fidelizando para Fidelizar, 3 Edicin.

42

Para lograr el propsito planteado se debe contratar un coordinador comercial que no solo se encargue de velar por la plena ocupacin de la capacidad instalada sino tambin que se cumpla eficientemente el esquema planteado:

1) Atraer: Realizar gestiones para llamar la atencin de los posibles residentes.

2) Vender: Pensar menos en la venta transaccional y ms en la venta relacional conociendo plenamente a los residentes. Se debe verificar los siguientes puntos: a. En qu lugares estn viviendo nuestros potenciales clientes? b. Desde hace cunto? c. Con qu condiciones y a qu precio? d. Cmo y cundo lo necesita? e. Con qu polticas de estada y pago? f. Con qu garantas? g. Por qu no le hemos convencido? h. Qu nos ha rebatido? i. Qu fallos ha visto?
43

j.

Qu necesita regularmente o puntualmente?

3) Satisfacer: Trabajar de la mano con el coordinador de servicios para observar que todo se cumpla a cabalidad. Satisfacer en qu?

a. En la forma en la cual se ha desarrollado el proceso de venta (calidad de la venta) b. En la forma en que se ha efectuado la entrega del producto (calidad de la logstica) c. En los resultados implcitos del producto, en su <<rendimiento>>, en que la habitacin se encuentre con todo lo ofrecido d. En las actividades postventa desarrolladas para mantener viva la relacin con el cliente (calidad del servicio postventa) e. En la rapidez con la cual se han solucionado eventuales problemas (calidad en el diseo de sistema de garantas)

4) Fidelizar: ser su funcin principal donde trabajar en CRM, Marketing relacional o After-marketing. La fidelizacin de los clientes debe ser el objetivo final del planteamiento. Esto significa que no se puede tener como nico objetivo el conseguir clientes, sino el iniciar una relacin. Adems de los elementos tradicionales del marketing mix tradicional (4 P's) es necesario aadir lo siguiente: a. Comunicacin con los clientes: Programas de contacto despus de la venta, programas de llamamiento de quejas y reclamaciones, felicitaciones, etc. b. Satisfaccin del cliente: Supervisin de las expectativas del cliente y encuestas de satisfaccin sobre el servicio existente y nuestra logstica c. Servicio: Servicio previo a la venta, servicio despus de la venta y actividades de seguimiento del cliente.

44

El after-marketing o actividades de marketing relacional dirigidas a fidelizar a los clientes incluyen: Acciones para mantener satisfechos a los residentes Acciones para promover la permanencia Acciones para favorecer la <<venta cruzada>> de otros productos y/o servicios Acciones para medir constante y sistemticamente el grado en que los productos y servicios actuales satisfacen a los residentes. Por supuesto que para satisfacer a los residentes primero se debe pensar en mantener un adecuado nivel de satisfaccin del personal, ya que ambos estn directamente correlacionados.

La motivacin constante del personal ser un elemento clave. Para esto se debe tener claro que los seres humanos se motivan de distintas formas (Extrnseca, intrnseca y trascendente).

Como parte de la motivacin, se tendr una adecuada recompensa emocional donde se contemplen tres tipos de variables:

45

1) Intangibles: reconocimiento. 2) Emocionales: sentimiento de pertenencia, de equipo. 3) Psicolgicas: el papel del liderazgo bien empleado.

Adems de contar con: un clima laboral agradable, estabilidad, pagos de remuneracin oportunos, etc. Ms all de atraer y retener, una gestin eficaz de cualquier sistema de remuneracin debe estar basada en el establecimiento de incentivos, tanto econmicos como emocionales26, con el claro objetivo de: Atraer y retener a los buenos colaboradores Fortalecer su motivacin Aumentar su implicacin con la empresa creando un fuerte sentido de pertenencia Proporcionar la oportunidad de obtener mayores beneficios (planes de carrera, mejora de su nivel de experiencia profesional, empleabilidad) Recompensar la continuidad y lealtad a la compaa

La relacin con el cliente tanto interno como externo ser la piedra angular en el cumplimiento de los objetivos y por ende la principal estrategia.

Considerar que una buena relacin con el cliente est basada en las siguientes 5 C's: 1) Comunicacin: Transparencia, informar, escuchar, hacer. 2) Cooperacin: Ganar/Ganar
26

Cosimo Chiesa, Fidelizando para Fidelizar, 3 Edicin.

46

3) Coherencia: Cumplir lo que se ofrece 4) Consistencia: Ser constante en el comportamiento 5) Consideracin: Lo que le pase al cliente es importante

Es claro que parte de la estrategia genrica est en conseguir costos eficientes para establecer precios competitivos en los servicios a fin de obtener economas de escala y de esta forma que el cliente est propenso a pagar por ellos.

Por otro lado la inversin adecuada en marketing va a ser primordial en bsqueda de la atraccin, mantencin y fidelizacin de los residentes.

3.2.1. Imperativos Estratgicos 1) Enfoque en el cliente: Conseguir lealtad de los residentes. 2) Excelencia en el servicio: Crear un ambiente de servicio de alta calidad y valor. 3) Equipo comprometido: Atraer y desarrollar una fuerza laboral que trabaje con pasin y actitud positiva.

El rasgo distintivo es un servicio genuinamente clido y amistoso. El personal debe ser cuidadoso, tranquilo y tambin refinado. Saber que los residentes esperan ser servidos, y no tener que esperar ser atendidos

El empleado es la primera lnea, es el sistema de prestacin del servicio. De hecho en cierto modo, el comportamiento de los empleados es nuestro producto. El residente quiere sentirse bien, y es el comportamiento de nuestros empleados lo que le permitir sentirse bien.
47

El xito debe empezar con la seleccin, seguir un proceso de seleccin de calidad. Seleccionar gente que tenga una aptitud natural para el negocio de servicio.

3.2.2. Delegacin de Poder La delegacin de poder reforzar los valores de la compaa y har la formacin ms efectiva. Dar la libertad a la gente, demostrar mayor actitud y

compromiso. Si el personal ve que algo anda mal harn de ello su problema y una vez que se encuentren involucrados en el, tendrn la libertad para hacer lo necesario para resolverlo. El personal sabr que tiene la libertad para compensar a un residente disgustado. Probablemente no ser posible anticiparse a cada expectativa del residente, o prever cada problema en el servicio pero lo importante ser la capacidad para transformar cada incidente en una oportunidad de restablecer la confianza de nuestro residente.

3.3. Estrategias Sectoriales Considerando que el mercado objetivo tiene un nivel alto de conocimiento acerca de las alternativas de alojamiento en la ciudad de Guayaquil, es necesario reforzar la presencia de la residencia universitaria como primera opcin de hospedaje para estudiantes universitarios provenientes de otras provincias del pas, que estudian en una institucin de Educacin Superior de la ciudad.

Para reducir las amenazas de sustitutos y el poder de negociacin del consumidor, es necesario que las estrategias estn enfocadas a la superacin de las expectativas y satisfaccin de las necesidades de los clientes potenciales, mediante una oferta de alojamiento en la cual prime la calidad del servicio, con el objeto de salir del mercado donde la relacin calidad/precio se caracteriza por servicios de alojamiento no estandarizados, poco profesionales y bajos niveles de comodidad y calidad.
48

Para ello, se deben aplicar estrategias agresivas de publicidad y promocin para llegar al mercado objetivo, pero creando un nuevo enfoque en la oferta de servicios de alojamiento para estudiantes universitarios que diferencia la actual propuesta de las de ms alternativas existentes en el mercado local, resaltando atributos diferenciadores como: servicios integrales, comodidad, seguridad, accesibilidad, localizacin e infraestructura moderna.

Adicionalmente, es importante incorporar caractersticas y atributos que generen valor agregado en el largo plazo, como propiciar el desarrollo de una slida comunidad estudiantil dentro de la residencia, que asegure la fidelidad a largo plazo y mejore el posicionamiento y la participacin de mercado.

3.4. Organigrama inicial Al tener claro que conseguir costos eficientes es parte de la estrategia, se ha definido un organigrama liviano con requerimientos bsicos de personal pero a la vez considerando cubrir todos los espacios para el cumplimiento de los objetivos.

Este organigrama est plenamente orientado al consumidor teniendo como lder principal a un administrador quien trabajar fuertemente con el coordinador comercial con miras a lograr los objetivos planteados por los inversionistas.

49

Grfico 16 Organigrama Inicial

Fuente: Los Autores

50

CAPITULO 4

4.

PLAN COMERCIAL

Todo nuevo producto o servicio tiene que estar respaldado por un plan de marketing que proporcione una rentabilidad que compense la correspondiente inversin de tiempo y dinero.27

El Plan Comercial de la Residencia est definido en base a los resultados obtenidos en la Investigacin de Mercado, el Anlisis Externo, el Estudio de la Competencia y el Plan Estratgico planteado28, que en su conjunto, determinan las estrategias de marketing que generen mayores retornos y sostenibilidad del negocio en un horizonte de tiempo de largo plazo.

Estas estrategias debern enfocarse en:

1) La diferenciacin del servicio, desarrollando una oferta con una propuesta de valor innovadora y exclusiva

2) La calidad del servicio, como objetivo de ventaja competitiva y barrera de entrada.

3) La productividad del servicio, maximizando el retorno sobre los activos y el capital.

El objetivo de implementar un adecuado plan comercial principalmente en el sector de servicios, es el gestionar relaciones rentables con los clientes, mediante la entrega de un valor superior y de una mayor satisfaccin, ya que obtener clientes satisfechos, produce diversos beneficios para la empresa: son menos sensibles respecto al precio, hablan positivamente de la empresa, lo que genera una

27 28

Doug Hall, Jump Start Your Business Brain, Cincinnati, OH: Brain Brew Books, 2001, pgina 3. Kotler P., Armstrong G.; Marketing, Dcima Edicin, Prentice Hall, 2004, pginas: 315 316.

51

marketing de boca-oreja positivo y finalmente, se obtiene fidelidad durante periodos ms largos29.

4.1. Producto El presente proyecto est definido como una propuesta nueva en el mercado local, diseada en base a las necesidades del mercado y busca incentivar el desarrollo de alternativas de alojamiento de lujo y larga estancia para estudiantes universitarios de segmento socio-econmico medio-alto, brindando como diferencial una gama de servicios complementarios de alto valor percibidos, que genere beneficios a sus residentes, facilite su estancia en la ciudad y estn alineados a un buen nivel de vida.

A continuacin, se detallan los atributos ms importantes que ofrece la Residencia Universitaria:

Ubicacin en una zona segura, de fcil acceso y cercana a las universidades mencionadas.

Infraestructura espaciosa y moderna, dotada de servicios bsicos, seguridad privada, acceso a la tecnologa y una amplia capacidad de alojamiento.

Habitaciones cmodas individuales y compartidas, con bao privado y amoblada para una estada agradable.

Oferta de servicios complementarios adecuadamente equipados como: lavandera, centro de copiado, sala de estudios con acceso a internet inalmbrico, canchas deportivas y rea de parqueo para satisfacer las necesidades y requerimientos de los residentes.30

Administracin de la Residencia enfocada en garantizar: la tranquilidad, seguridad y un ambiente adecuado que motive el desarrollo acadmico

29 30

Kotler P., Armstrong G.; Marketing, Dcima Edicin, Prentice Hall, 2004, pginas: 16 19. Anexo 4: Grficos Resultados de Estudio de Mercado

52

social de sus residentes mediante la interrelacin y convivencia en una agradable comunidad estudiantil.

En detalle la residencia universitaria ofrece el servicio de alojamiento de setenta y seis habitaciones estndar individuales y cuatro habitaciones junior suites, en la cuales se incluye:

Habitacin estndar: Cama de plaza y media Colchn de plaza y media Velador Closet Acondicionador de aire Bao independiente Escritorio y silla de trabajo Lmpara de lectura TV LCD 32 Refrigerador de 5 pies cbicos Cocina elctrica de dos hornillas Lavabo para platos

Habitacin junior suite: Cama de dos plazas Colchn de dos plazas Clset Acondicionador de Aire Bao independiente Escritorio y silla de trabajo Lmpara de lectura TV LCD de 40 Refrigerador de cinco pies cbicos Cocina elctrica de dos hornillas Horno Microondas
53

Lavabo para platos

Adems la residencia ofrece los siguientes servicios: Salas de espera amobladas Centros de lavado rea Social Multiusos Zona de parqueaderos Cmaras de seguridad TV Cable Aseo de habitaciones Impresin y fotocopiado Supermercado a domicilio

4.2. Precio

La poltica de precios debe ajustarse al mercado objetivo de una empresa y a su posicionamiento.31

La fijacin del precio va ntimamente ligado a la sensacin de calidad del producto (as como su exclusividad)32. En el caso de la fijacin de precio de la habitacin en la Residencia Universitaria, combina las variables de valor agregado: seguridad, comodidad, cercana a la universidad y servicios complementarios sumado a un precio acorde a la calidad de servicios ofrecidos, para posicionar a la Residencia como una alternativa de alojamiento de mejor calidad y servicio, a un precio superior al de otras alternativas de alojamiento, que ofrece un valor agregado diferente y nico en el mercado local.

La estrategia de fijacin de precio alto para un producto nuevo, permite obtener el mximo beneficio de cada uno de los segmentos del mercado dispuestos a pagar

31 32

Kotler P., Armstrong G.; Marketing, Dcima Edicin, Prentice Hall, 2004, pginas: 468. Fuente: http://es.wikipedia.org/wiki/Marketing_mix

54

ese precio (descremar); el volumen de ventas es menor pero el nivel de beneficios por venta unitaria es mayor.33 Se consider como criterio de partida en el proceso de fijacin del precio, los precios del mercado para servicios similares o competidores indirectos como: alquiler de cuarto/habitacin/departamento, casas residenciales, residencias

universitarias locales, diferencindose la oferta del presente proyecto, adems de la disponibilidad a pagar de los clientes potenciales (mercado objetivo)34, en la combinacin de alta percepcin de servicio y alto precio de alquiler mensual de la habitacin, el mismo que se fija en de USD $450 por habitacin de tipo estndar y de USD $650 por habitacin tipo junior suite.

A continuacin se presenta una tabla referencial de precios por producto-servicio ofrecido:

Tabla 6 Precios de Producto Servicio Ofertado

Fuente: Los Autores

33 34

Kotler P., Armstrong G.; Marketing, Dcima Edicin, Prentice Hall, 2004, pginas: 391. Anexo 3: Tamao del Mercado Potencial

55

4.3. Plaza

En este caso se define como dnde comercializar el producto o el servicio que se ofrece (elemento imprescindible para que el producto sea accesible y a su vez atractivo para el consumidor)35. Para la localizacin es muy importante seleccionar lugares que sean accesibles para los consumidores del mercado objetivo y coherente con el posicionamiento de la empresa.36

Como parte de los atributos de la oferta, la Residencia estar localizada en una zona de alta plusvala en el sector Norte de la ciudad de Guayaquil, especficamente en la Avenida Las Monjas No. 104 y el Salado, junto al puente que conecta la Av. Carlos Julio Arosemena con la ciudadela Urdesa, siendo esta ubicacin lo suficientemente adecuada y atractiva para el mercado objetivo de estudiantes, los mismos que tendrn facilidades de acceso a las lneas de transporte urbano y cercana a los centros de estudios universitarios objetivos.37

La edificacin de la Residencia Universitaria contar con un rea de 2,573.53 m2 para abarcar una infraestructura moderna con capacidad total de alojamiento de 80 estudiantes alojados cada uno en habitaciones individuales.

El local cuenta con las caractersticas que lo hacen ideal para el proyecto, como:

a) Se encuentra en un sector considerado seguro y tranquilo.

b) Una ubicacin cercana a las universidades donde asisten los estudiantes del segmento objetivo de clientes:
35 36

Universidad Catlica de Guayaquil (10 minutos) Universidad Santa Mara (5 minutos) Universidad del Pacfico (15 minutos)

Fuente: http://es.wikipedia.org/wiki/Marketing_mix Kotler P., Armstrong G.; Marketing, Dcima Edicin, Prentice Hall, 2004, pginas: 469. 37 Ver: Capitulo 5: Caractersticas de Ubicacin y Local

56

ITV (5 minutos) ESPOL (15 minutos) UTEG (5 minutos) Universidad Casa Grande (10 minutos) Escuela de Negocios Humane (5 minutos) Universidad de Guayaquil (15 minutos).

c) Cerca de los principales centros comerciales, restaurantes y parques de recreacin de Guayaquil: Policentro (10 minutos) San Marino (10 minutos) Mall del Sol (15 minutos) Aventura Plaza (5 minutos) Riocentro Los Ceibos (5 minutos)

d) Cerca de muchos centros de servicios mdicos, clnicas, etc.: Clnica Kennedy (10 minutos) Omnihospital (15 minutos) Punto Mdico Familiar Salud (5 minutos)

e) Cercana a vas de acceso, terminales y lneas de transporte: Terminal Terrestre (15 minutos) Aeropuerto (15 minutos) Troncal Pascuales Metrova (5 minutos)

4.4. Promocin Es el conjunto de herramientas o variables de comunicacin utilizadas por las organizaciones para comunicarse con sus mercados, en busca de sus propios

57

objetivos. La eleccin y uso de estas herramientas, por lo tanto, debera considerar tanto coherencia con dichos objetivos, como entre s para lograr sinergias.38

Considerando que el proyecto es una propuesta nueva y diferente en el mercado local, la promocin se enfocar en presentar a los estudiantes y padres de familia, los atributos diferenciadores de la Residencia Universitaria como: infraestructura, habitaciones, servicios complementarios, administracin formal, ambiente agradable, seguro y tranquilo en el que se desenvolvern los residentes, creando una comunidad estudiantil motivada a la superacin personal y acadmica.

Para ello, se emplearn las siguientes herramientas de promocin:

Publicidad: La mezcla de medios estar en funcin de comunicar el nuevo producto acorde al posicionamiento deseado. El mismo se distribuir de la siguiente forma: Peridicos de tiraje nacional y local dentro de las provincias objetivo. Radio juveniles de alcance regional o nacional (ejemplo: Radio Disney). Revistas de alta penetracin nacional (ejemplo: Vistazo, Hogar). Revistas de segmento de alta capacidad adquisitiva (ejemplo: Diners, Pacificard). Banners en redes sociales, as como fan page dirigido al target.

Esta combinacin de medios siempre estar debidamente alineada con el segmento objetivo de padres de familia de nivel socio-econmico medio alto, haciendo nfasis en dar a conocer el producto con los valores diferenciales previamente descritos. As mismo tambin se pautar en medio que generen la inquietud y expectativa de consumo por parte de los estudiantes como clientes usuarios. Se pautar con mayor frecuencia en el ltimo y primer trimestre del ao, con el fin de generar demanda en los meses de cierre de ao escolar en el ciclo Costa.

38

http://es.wikipedia.org/wiki/Mezcla_de_promoci%C3%B3n

58

Marketing directo: Mailing como insertos publicitarios en estados de cuenta de tarjetas de crdito. E-Mailing a travs de envo de correo electrnicos a bases de clientes padres de familia y estudiantes del mercado objetivo. Participacin en exposiciones/ferias de estudios superiores

59

CAPITULO 5

5.

PLAN DE OPERACIONES

5.1. Caractersticas de Ubicacin y Local El proyecto cuenta ya con un terreno ubicado en el sector de Urdesa Central, en la Avenida Las Monjas No. 104 y el Salado, junto al puente que conecta esta Avenida con la Av. Carlos Julio Arosemena con la ciudadela Urdesa; contando con un rea de 2,573.53 m2 (dos mil quinientos setenta y tres metros cuadrados) con un avalo comercial de US$ 514,706 (quinientos catorce mil setecientos seis dlares americanos).

El proyecto involucra construir 2 bloques de 2 pisos cada una de hormign armado de 19 habitaciones estndares individuales en la planta baja y 19 habitaciones

estndares individuales en la planta alta, con 2 junior suites adicionales en la planta alta, con una totalidad de 80 habitaciones entre los 2 bloques. El rea de cada habitacin estndar individual es de 17.60 m2 y las junior suites con un rea de 24.85 m2 las interiores y 22.22 m2 las exteriores cada habitacin. El rea total de construccin ser de 2,056.80m 2 y 1,545.13 m2 de rea de parqueos y exteriores.

Cada habitacin incluye:

Bao privado Ducha Closet Mesn de cocina (con una cocina elctrica empotrada de 2 hornillas) Cama (11/2 plaza suite estndar, 2 plazas junior suite) Velador Televisor de pantalla plana (32 suite estndar, 42 junior suite)
60

Mini refrigeradora Escritorio Silla Moquetas Aire acondicionado central

Las habitaciones contarn con sistema de ahorro de energa elctrica mediante tarjeta magntica, el cual bloquea el suministro del mismo y que solo deja funcionando el tomacorriente de la mini refrigeradora.

Como valor agregado de servicios se incluyen:

Parqueos (los cuales sern rentados a los estudiantes que lo deseen). Lavandera (el mismo que funcionar con un sistema de cobro). Sistema Wi-Fi. Salas de estudio y un rea social para reuniones entre los huspedes.

Cada una de las reas arriba mencionadas, se encuentran regidas por un reglamento interno, el cual rige para el comportamiento de los huspedes y/o visitas permitidas, dentro de horarios pre-establecidos.

5.2. Distribucin y Descripcin de las reas de la Residencia El complejo residencial albergar 76 habitaciones estndar individuales y 4 junior suites, todas con capacidad de ser utilizadas bajo sistema de doble ocupacin durante cortos perodos debidamente establecidos, en una superficie total de construccin de 2,056.80 metros cuadrados (1,028.40 metros cuadrados cada planta).

La distribucin se llevar a cabo en 2 bloques con accesos independientes que convergen en un lobby comn para todo el complejo, y que sirve a la vez de filtro de seguridad y control.

61

Cada bloque contar con 19 habitaciones estndar en su planta baja, y en el nivel superior en adicin al mismo nmero de habitaciones de similar tipo, se habilitarn 2 junior suites en la seccin posterior, las que gozarn de una mayor superficie y vista panormica hacia el Estero Salado. Entre ambos bloques se dispondr un corredor con arreglos ornamentales, proporcionando una vista agradable a las habitaciones dispuestas hacia el interior del complejo, y que a la vez cumple la funcin de facilitar la iluminacin de los bloques mediante luz natural.39

Habitacin Estndar: Tipo de acomodacin individual de 17.60 metros cuadrados, que contar con todos los implementos y facilidades para que los huspedes o residentes, puedan habitar por extensos perodos dentro de un ambiente acogedor, y sin depender de servicios provistos por terceros (ver anexo). El equipamiento de estas habitaciones estar conformado por:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Cama de plaza y media Colchn de plaza y media Velador Clset Acondicionador de Aire Bao independiente Escritorio y silla de trabajo Lmpara de lectura TV LCD de 32'' Refrigerador 5 pies cbicos Cocina Elctrica (2 hornillas) Lavabo para platos

Habitacin Junior Suite: Por su mayor dimensin, esta acomodacin es considerada de nivel superior. Se dispondr de 4 junior suites con superficies de 24.85 m2 (al interior de cada bloque) y 22.22 m2 (exterior del bloque), las que a ms de contar con una mayor superficie, recibirn servicios adicionales dentro de la tarifa de arriendo, tales como televisin por cable y un parqueadero para vehculo. El equipamiento ser similar al de la habitacin estndar, diferencindose en la implementacin de artculos que denoten

39

Anexo 9: Planos y Distribucin de Obras.

62

mayor comodidad y lujo, acorde al enfoque discriminatorio y de nivel superior que se pretende ofrecer:

1* 2* 3 4 5 6 7 8 9* 10 11 12* 13

Cama de dos plazas Colchn de dos plazas Velador Clset Acondicionador de Aire Bao independiente Escritorio y silla de trabajo Lmpara de lectura TV LCD de 40'' Refrigerador 5 pies cbicos Cocina Elctrica (2 hornillas) Horno Microondas Lavabo para platos

(*) Diferenciadores entre Habitacin Estndar y Junior Suite

Lobby: Entrada principal y de trnsito obligatorio para poder acceder a los bloques de habitaciones. Se dispondrn dos salas de espera amobladas, donde los visitantes podrn esperar cmodamente a ser atendidos por el residente. Tambin se dispondr de una recepcin ubicada en la zona centroposterior del lobby.

Centros de Lavado: Cada bloque contar con su propio cuarto de lavado, localizado en la planta baja al final de la edificacin. Es decir, se dispondr de una lavandera para cada seccin de 40 habitaciones (40 residentes). El centro de lavado incorporar 3 lavadoras y 2 secadoras, que funcionarn mediante fichas proporcionadas por la administracin de la residencia.

rea Social: Es un rea comn que integra a ambos bloques, ubicado al final del complejo en la planta baja. Los huspedes podrn hacer uso de esta instalacin para distintos fines tales como estudiar con grupo de compaeros, departir con otros residentes, disfrutar juegos deportivos en pantalla gigante, jugar billa y naipes, participar de eventos de integracin organizados por la residencia, por mencionar los principales.
63

Zona de Parqueaderos: Pensando en la seguridad y servicios diferenciados con valor agregado, el complejo contar con 45 parqueaderos privados, cuyo ingreso estar habilitado nicamente para los residentes que contraten este servicio, mediante el uso de tarjetas magnticas. Se dispondrn en una sola planta, distribuidos en 40 estacionamientos al interior del complejo, y 5 exteriores. Estos ltimos podrn ser utilizados tambin por visitantes, potenciales nuevos residentes, proveedores, u otros que por algn motivo requieran ingresar a las instalaciones.

Oficina Administrativa: Ubicada en el nivel superior sobre el lobby, albergar al personal a cargo de la administracin, y durante el horario laboral prestar servicios de impresin y fotocopiado. Tendr acceso directo a ambos bloques de la residencia, mantenindolos separados entre s. En esta seccin se almacenarn los servidores y monitores del circuito cerrado de televisin.

Circuito Cerrado de Cmaras de Seguridad: Si bien no es un rea en s, forma parte de la infraestructura del complejo a travs de 12 cmaras estratgicamente ubicadas en exteriores e interiores. La residencia contar con registros digitales de las actividades que ocurren dentro del complejo, a fin de precautelar la seguridad de los huspedes, el respeto a la propiedad ajena y los accesos no autorizados.

5.3. Esquema de Servicio La Misin establece que la empresa ofrecer el servicio de alojamiento integral a estudiantes universitarios en Guayaquil, a la vez que se proporcionarn servicios complementarios que agreguen valor al residente, algunos de ellos incluidos en la tarifa de arriendo estndar, y otros a ser contratados en base a las necesidades de los huspedes.

Servicio de Alojamiento Estudiantil: El servicio principal, esto es el alojamiento, estar normado por el reglamento interno de la Residencia, y deber ser observado y respetado por los huspedes para que su estancia
64

sea placentera y armnica. Este reglamento forma parte del Contrato de Arrendamiento40, mismo que debe ser firmado por las partes siendo La Propiedad la duea y administradora del inmueble, y por otra parte El Residente o husped del complejo41. La tarifa de alojamiento incluye los siguientes servicios: energa elctrica, agua potable, seguridad, internet inalmbrico, limpieza de reas comunes y recepcin de correspondencia y encomiendas.

Servicios Complementarios: Los constituyen aquellos servicios que no estn incluidos en la tarifa de alojamiento, y por tanto pueden ser contratados individualmente por los residentes, acorde a sus necesidades, gustos, preferencias y presupuestos.

Estos servicios se indican a continuacin42: TV Cable: por un pago mensual de USD 25 + 12% IVA, el residente se hace acreedor a recibir un decodificador en su habitacin, que le permitir disfrutar del plan Sper Premium.

Aseo Diario de Habitacin: por un pago mensual de USD 40 + IVA, se proporcionar la limpieza diaria de la habitacin de tipo estndar, que incluye el uso de materiales desinfectantes, limpieza del bao y cocina, arreglo de cama y cambio de sbanas a solicitud del residente. El servicio se realizar todos los das de la semana, a excepcin del domingo.

Aseo de Habitacin Bajo Pedido: incluye las mismas prestaciones del aseo diario, pero contratndolo nicamente cuando el residente lo requiere, en forma ad hoc, a una tarifa de USD 10 + IVA.

40 41

Anexo 7: Contrato General y Reglamento Interno Anexo 8: Proceso de Contratacin de Habitacin 42 El Addendum 1 al Contrato de Alojamiento, permite incorporar estos servicios complementarios durante la vigencia del acuerdo principal

65

Parqueadero: el residente contrata la utilizacin de un parqueadero privado para su vehculo, por un importe mensual de USD 100 + IVA. El acceso se realizar utilizando su tarjeta magntica personal a travs de una garita de control.

Lavado y Secado de Ropa: adquiriendo fichas en la oficina administrativa, el residente puede utilizar las mquinas de lavado y secado de ropa, dispuestas en los centros de lavado de cada bloque de la residencia. El costo de las fichas ser de USD 5 + IVA para lavado, y USD 5 + IVA para secado.

Impresin y Fotocopiado: servicio que se brindar en la administracin del complejo durante horas laborables nicamente. Las copias e impresiones en blanco y negro tendrn un costo de USD 0.05 cada una, mientras que las copias e impresiones a colores costarn USD 0.75 cada una, siempre considerando hojas tamao Carta y A4.

Supermercado a Domicilio:43 los das Martes se ofrecer a los residentes realizar las compras de supermercado en base a listas de compras bien detalladas que debern entregar en la recepcin hasta las once de la maana (11h00). Este servicio tendr un costo del 10% del monto de la factura, con un mnimo de USD 10 + IVA. El residente deber pagar la cuenta incluyendo este recargo, dentro de la misma semana en que se efectu la compra.

5.4. Gestin de la Calidad Un elevado nivel de calidad de servicio proporciona beneficios en cuanto a cuota de mercado, productividad, costes, motivacin del personal, diferenciacin con respecto a la competencia, lealtad y captacin de nuevos clientes. Por lo tanto, la gestin de la calidad de servicio se convierte en una estrategia prioritaria que debe ser definida, medida y mejorada continuamente.

43

Servicio an bajo evaluacin.

66

La calidad de servicio proporciona mltiples beneficios, tales como:

Motivacin del personal Competitividad Captacin y fidelizacin de los huspedes Mejora de participacin de mercado Lealtad Productividad

Se debe que la gestin de calidad se convierte en una estrategia prioritaria en su definicin de indicadores, e implementando un sistema de mejoramiento continuo dentro de la organizacin que nos permita, a lo largo del tiempo, satisfacer a nuestros huspedes.

Se evaluar el sistema de gestin de calidad mediante costos de prevencin.

El sistema de costes por prevencin constar de:

Encuestas de satisfaccin al cliente (al menos 2 por ao) Buzn de sugerencias Implementacin de auditoras internas a los manuales de procedimientos (al menos 2 veces ao) Un sistema de seguimiento a los resultados de las auditoras Mantenimientos preventivos de equipos y edificios Capacitacin de Personal

Para la medicin del control estadstico de la calidad de servicio, se evaluarn la satisfaccin del cliente, mediante la capacidad de respuesta, nmero de reclamos, fidelidad del residente medida por el nmero de veces que repite el servicio

Este conjunto de herramienta nos sirve, en conjunto con el control estadstico, para evaluar las percepciones de los residentes a cerca de la calidad de los servicios en la residencia y aplicar los correctivos mediante el sistema de mejoramiento continuo.

67

CAPITULO 6

6. PLAN FINANCIERO

Se evala la viabilidad del proyecto utilizando los criterios del VAN y la TIR, y se lleva a cabo un anlisis de sensibilidad considerando cambios en las variables ms sensibles cuyos cambios afectan considerablemente la rentabilidad de ALPHA SUITES Residencias Universitarias.

6.1. Inversin Inicial Se estima una inversin inicial para el proyecto de USD 1.888.437,25 segn se detalla a continuacin:

Tabla 7 Inversin Inicial de la Residencia

Obra Civil
Edificio Exteriores Terreno $ 500,00 $ 125,00 $ 200,00

Precio
m2 m m2
2

Superficie
2.056,58 1.545,13 2.573,53 $ $ $

Precio Total
1.028.290,00 193.141,25 514.706,00

Total Obra Civil

1.736.137,25

Muebles y Equipos
Cama y Colchn Velador Escritorio y Silla Computador Refrigeradora TV LCD 32'' TV LCD 42'' TV LCD 50'' Acond. Aire 12000 BTU Sistema Cmaras Lavadora Secadora Calentadores de Agua Routers Internet Control de Accesos Gastos de constitucin

Precio
$ 250,00 unidad $ 50,00 unidad $ 150,00 unidad $ 700,00 unidad $ 240,00 unidad $ 550,00 unidad $ 800,00 unidad $ 1.200,00 unidad $ 400,00 unidad $ 3.600,00 equipo y 12 cmaras $ 550,00 unidad $ 450,00 unidad $ 500,00 unidad $ 150,00 unidad $ 4.500,00 sistema $ 2.000,00 unidad

Cantidad
80 80 80 3 80 76 4 1 80 1 6 4 2 4 1 1 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

Total
20.000,00 4.000,00 12.000,00 2.100,00 19.200,00 41.800,00 3.200,00 1.200,00 32.000,00 3.600,00 3.300,00 1.800,00 1.000,00 600,00 4.500,00 2.000,00

Total Muebles y Equipos

152.300,00

Fuente: Los Autores

68

6.2. Estructura de Capital y Financiamiento

La estructura de capital del proyecto estar conformada segn las proporciones que se indican en la tabla a continuacin:

Tabla 8 Estructura de Capital y Financiamiento

Inversin Capital Propio Prstamo Inversin Total

Fuente: Los Autores

Estructura % 40% 60% 100%

Monto $ 755.374,90 $ 1.133.062,35 $ 1.888.437,25

El 60% del financiamiento se realizar mediante una lnea de crdito multisectorial otorgada por el Banco PROAMERICA, que estar destinada a la financiacin de los activos fijos de la residencia: construccin, y equipamiento del complejo incluidas las habitaciones.

El monto del prstamo ser de USD 1.133.062,35, amortizados en un plazo de 10 aos, a un tasa de 11.27% anual, con pagos al trmino de cada ao como se muestra en la siguiente tabla:

Tabla 9 Amortizacin del Prstamo

Documentos Nmero Fecha 0 05-jul-10 1 05-jul-11 2 04-jul-12 3 04-jul-13 4 04-jul-14 5 04-jul-15 6 03-jul-16 7 03-jul-17 8 03-jul-18 9 03-jul-19 10 02-jul-20 TOTAL Capital USD $ $ 0,00 $ 66.379,92 $ 73.964,84 $ 82.416,45 $ 91.833,79 $ 102.327,21 $ 114.019,65 $ 127.048,14 $ 141.565,33 $ 157.741,33 $ 175.765,69 $ 1.133.062,35 Intereses USD $ $ 0,00 $ 129.469,68 $ 121.884,76 $ 113.433,15 $ 104.015,81 $ 93.522,40 $ 81.829,95 $ 68.801,46 $ 54.284,27 $ 38.108,27 $ 20.083,92 $ 825.433,69 Pago USD $ $ 0,00 $ 195.849,60 $ 195.849,60 $ 195.849,60 $ 195.849,60 $ 195.849,60 $ 195.849,60 $ 195.849,60 $ 195.849,60 $ 195.849,60 $ 195.849,60 $ 1.958.496,04 Saldo USD $ $ 1.133.062,35 $ 1.066.682,43 $ 992.717,59 $ 910.301,14 $ 818.467,35 $ 716.140,14 $ 602.120,49 $ 475.072,35 $ 333.507,02 $ 175.765,69 $ 0,00

Fuente: Los Autores

69

El restante 40%, que equivale a USD 755.374,90, ser financiado mediante capital propio de los inversionistas.

6.3. Supuestos de Proyeccin

6.3.1. Demanda Proyectada

La demanda potencial del presente proyecto, ha sido estimada en base a los resultados obtenidos en la investigacin de mercado, que arroj un nivel de aceptacin del 79% que representa 7.862 individuos de un universo compuesto por 9.952 estudiantes universitarios provenientes de provincia, que estudian en los centros de estudio superior de la zona de influencia. Cabe destacar que el 33% de individuos pertenecientes a este segmento, es decir el 26% del universo, estaran dispuestos a pagar una tarifa mensual de USD 450 o superior, por los servicios que se ofrecern en la residencia. ALPHA SUITES Residencias Universitarias prev atender a 80 residentes, cifra plenamente alcanzable pues representa apenas el 3% del segmento interesado en este tipo de acomodacin, dispuestos a pagar ms por un servicio diferenciado y de clase.

Tabla 10 Demanda Proyectada de la Residencia

Documentos Nmero Fecha 0 05-jul-10 1 05-jul-11 2 04-jul-12 3 04-jul-13 4 04-jul-14 5 04-jul-15 6 03-jul-16 7 03-jul-17 8 03-jul-18 9 03-jul-19 10 02-jul-20 TOTAL Capital USD $ $ 0,00 $ 66.379,92 $ 73.964,84 $ 82.416,45 $ 91.833,79 $ 102.327,21 $ 114.019,65 $ 127.048,14 $ 141.565,33 $ 157.741,33 $ 175.765,69 $ 1.133.062,35 Intereses USD $ $ 0,00 $ 129.469,68 $ 121.884,76 $ 113.433,15 $ 104.015,81 $ 93.522,40 $ 81.829,95 $ 68.801,46 $ 54.284,27 $ 38.108,27 $ 20.083,92 $ 825.433,69 Pago USD $ $ 0,00 $ 195.849,60 $ 195.849,60 $ 195.849,60 $ 195.849,60 $ 195.849,60 $ 195.849,60 $ 195.849,60 $ 195.849,60 $ 195.849,60 $ 195.849,60 $ 1.958.496,04 Saldo USD $ $ 1.133.062,35 $ 1.066.682,43 $ 992.717,59 $ 910.301,14 $ 818.467,35 $ 716.140,14 $ 602.120,49 $ 475.072,35 $ 333.507,02 $ 175.765,69 $ 0,00

Fuente: Los Autores

70

Durante el primer ao de operacin, se tiene previsto alcanzar el 80% de ocupacin de la residencia. Esto debido a que la promocin y mercadeo se iniciarn durante la etapa de construccin del proyecto, de manera que una vez entre en operacin la residencia, ya cuente con una base importante de contratos.

Posteriormente en el segundo ao de operaciones se proyecta concretar el 90% de ocupacin de las habitaciones, para finalmente obtener una utilizacin de la capacidad del 95%, a partir del tercer ao y en adelante.

6.3.2. Ingresos Proyectados

En base al nivel de ocupacin, se calculan los ingresos anuales teniendo en cuenta las tarifas que se han establecido, resultantes de la investigacin de mercado, para los dos tipos de habitacin que se ofrecern:

Tabla 11 Ingresos Anuales de la Residencia

Habitacin Estndar Junior Suite
Fuente: Los Autores

Precio / Mes $ 450 $ 650

El alquiler de habitaciones representa el 79% del total de ingresos, y el 21% restante se conforma mediante los servicios con valor agregado que se facturan por separado: alquiler de parqueadero, TV Cable, fichas para lavadora y secadora, y limpieza de habitaciones.

6.3.3. Egresos Proyectados

Los gastos operativos anuales representan el 18% del total de ingresos, a partir del segundo ao de operacin y en adelante. El primer ao ser del 19% de los ingresos en ese perodo.
71

Del total de gastos, la mayor porcin corresponder a sueldos del personal, equivalente al 54% de los egresos anuales.

6.4. Estados Financieros Proyectados

En los Anexos xx se muestran el Estado de Resultados para los diez primeros aos del proyecto, los Balances proyectados al trmino de cada ao durante el mismo perodo, y los Flujos de Caja utilizados para el clculo del VAN y la TIR.

6.5. Anlisis de VAN y TIR

6.5.1. Tasa de Descuento La tasa de descuento del proyecto en cuestin, ha sido calculada utilizando el mtodo del costo ponderado del capital (WACC):

WACC = kd (1 T)(L) + ke (1 L)
Dnde: kd: rentabilidad de la deuda 11.27% L: Nivel de endeudamiento 60% (1 L): Capital propio 40% T: tasa de impuesto corporativo 36.25% ke: rendimiento del accionista

Para hallar el rendimiento que debe exigir el accionista, se aplica la frmula del CAPM:

72

Dnde:

Rf: tasa libre de riesgo actual: 2.98% 10-Yr Bond rf: tasa libre de riesgo histrica: 4.58% US Bonds rm: riesgo histrico de mercado: 12.01% S&P 500 riesgo pas: 8.09% - 809 puntos base en Ecuador : 1.22 sector REIT Residential US

Reemplazando en frmula de CAPM:

ke = (2.98%) + (1.22) x (12.01% - 4.58%) + (8.09%) ke = 20.13%

Reemplazando en frmula de CCPP WACC = (11.27%) x (1 0.3625) x (60%) + (20.13%) x (40%) WACC = 12.36%

La tasa de descuento obtenida por este mtodo es del 12.36% y representa la tasa mnima de rentabilidad que debera generar el proyecto, para poder pagar la tasa del 11.27% anual al 60% de la inversin que se obtiene del sistema financiero nacional (Bancos), y el 20.13% al 40% de la inversin total que corresponde al aporte de los accionistas.

6.5.2. Valor Actual Neto (VAN)

El Valor Actual Neto del proyecto en un escenario conservador, descontado a una tasa del 12.36% asciende a USD 952.299 el cual es mayor a cero y por lo tanto se concluye que es conveniente llevar a cabo el proyecto ALPHA SUITES Residencias Universitarias, ya que el mismo ofrece un retorno sobre la inversin superior al coste del capital.44

44

Anexo 11: Informacin Financiera del Proyecto

73

6.5.3. Tasa Interna de Retorno (TIR)

La TIR del proyecto es de 19.3% en el mismo escenario conservador - realista, lo cual nos ratifica la conveniencia de ejecutar la inversin, pues su rentabilidad supera la tasa de coste de capital (WACC) que es del 12.36%.45

6.5.4. Retorno de la Inversin (Payback) El perodo de recuperacin de la inversin del proyecto es de seis aos y tres meses, clculo que se realiz utilizando el mtodo del Payback simple (flujos netos sin descontarlos a valor presente).

Tabla 12 Retornos de la Inversin

Perodo 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Flujos $ (1.888.437,25) $ 257.511,74 $ 294.205,58 $ 308.738,21 $ 317.004,95 $ 325.519,70 $ 323.248,13 $ 332.281,42 $ 341.585,71 $ 351.169,13 $ 361.040,05

Fuente: Los Autores

6.6. Anlisis de Sensibilidad

Se ha determinado que las variables crticas de xito de ALPHA SUITES Residencias Universitarias, son el Precio de las Habitaciones y los Parqueaderos, y

45

Anexo 11: Informacin Financiera del Proyecto

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la Tasa de Ocupacin de las mismas. A continuacin se modelan tres escenarios posibles para distintos valores que podran adoptar estas variables:

Tabla 13 Anlisis de Sensibilidad Escenarios

Escenario Variable Variacin VAN TIR Anlisis

Pesimista

Precio Habitacin $ 350 Precio Parqueadero $ 50 -$ 781.200 Ocupacin 60% Inversin Inicial $ 2.077.281

5,50%

No es Viable

Precio Habitacin $ 450 Precio Parqueadero $ 100 Conservador $ 952.299 Ocupacin 95% Inversin Inicial $ 1.888.437 Precio Habitacin $ 500 Precio Parqueadero $ 120 $ 1.758.870 Ocupacin 100% Inversin Inicial $ 1.699.593

19,30%

Viable

Optimista

25,70%

Viable

Fuente: Los Autores

En el primer escenario denominado Pesimista, se proyectan reducciones drsticas en los precios de las habitaciones y parqueaderos, as como una ocupacin de tan solo el 60% a lo largo de la vida del proyecto, y con una inversin inicial incrementada en 10% sobre el presupuesto original. El resultado es una TIR inferior a la tasa del costo promedio del capital (WACC), y un VAN negativo.

En el segundo escenario llamado Conservador, prima el realismo y se basa en las cifras esperadas para este proyecto, en un entorno poco cambiante y predecible. La TIR resultante supera a la tasa del coste de capital ponderado, y el VAN es significativamente positivo, entendindose que la inversin debiera llevarse a cabo.

Finalmente, en el tercer escenario Optimista se plantean incrementos en los servicios de hospedaje y alquiler de parqueaderos, un nivel de ocupacin utpico pero que no dista mucho de la realidad, y una reduccin del 10% en la inversin inicial total. Inobjetablemente los resultados obtenidos del VAN y TIR, indican que el proyecto es rentable y por ende conveniente de ejecutar.

75

Otro anlisis complementario, se llev a cabo modificando independientemente cada variable crtica y manteniendo ceteris paribus las dems, para conocer los niveles mnimos y mximos que soportara el proyecto, arrojando un VAN positivo. Tabla 14 Anlisis de Sensibilidad Variables Independientes

Variable Crtica Mnimo Valor Precio Habitacin $ 268 Precio Parqueadero ($ 189) Ocupacin 52% Inversin Inicial $ 2.840.000
Fuente: Los Autores

De la tabla anterior se puede deducir lo siguiente:

El precio mnimo que se podra cobrar por Habitacin Estndar es USD 268 mensuales. Como estrategia de promocin y mercadeo, el parqueadero podra ser ofrecido como un servicio de valor agregado sin costo para el residente. La ocupacin mnima para que el proyecto resulte viable es del 52%. El proyecto soporta una inversin inicial mxima de USD 2.840.000, que equivale al 33% por sobre la inversin que se ha proyectado.

6.7. Valor Residual del Proyecto

La evaluacin del proyecto contempla que el mismo operar en largo plazo, y por ello su Valor Terminal ha sido calculado bajo el supuesto de perpetuidad46 utilizando la frmula que se muestra a continuacin:

46

Anexo 11: Informacin Financiera del Proyecto

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El crecimiento (g) en el largo plazo depender exclusivamente de la inflacin, ya que se estima que ALPHA SUITES Residencias Universitarias alcanzar el mximo nivel de ocupacin a partir del tercer ao de operacin.

Sin embargo se ha calculado tambin el Valor Residual o de Desecho del complejo, al trmino del dcimo ao de vida del proyecto, tal como se muestra en la siguiente tabla:

Tabla 15 Valor Residual

Obra Civil
Edificio Exteriores Terreno $ $ $

Precio
500,00 125,00 300,00 m
2 2

Superficie
2.056,58 1.545,13 2.573,53 $ $ $ m m2

Precio Total
1.028.290,00 193.141,25 772.059,00

Total Obra Civil

Fuente: Los Autores

$ 1.993.490,25

El Flujo del Valor Residual o Salvamento al trmino del dcimo ao, es inferior al Flujo obtenido de la Perpetuidad, y los VAN y TIR resultantes son los siguientes:

Tabla 16 Flujos Finales y su Implicacin en VAN y TIR

Flujo Final Valor Residual - Venta Valor Terminal - Perpetuidad
Fuente: Los Autores

USD
$ $ 1.993.490 3.972.983 $ $

VAN
402.980 952.299

TIR
16% 19,3%

6.8. Punto de Equilibrio Para el clculo del punto de equilibrio considerado como costos fijos: Los sueldos y salarios USD $58,458
77

para el primer ao del ejercicio se ha

La Depreciacin USD$ 91,532 Los Intereses USD$ 129,470

Con un gran total de USD$ 279,459 de costos fijos, los mismos que siempre se tienen que pagar, independiente de la cantidad de suites que tengamos rentado. Como Margen Bruto se ha considerado todos los gastos asociados a la renta de una suite estndar, e ingresos de una renta de $450 tales como: Pagos de servicios bsicos de Agua y luz de USD$ 35 Pago de publicidad de USD$108 como un 2% del valor de la renta. Pago del codificador de tv cable $4. Considerando un imprevisto de USD$108 como un 2% del valor de la renta con un total USD$108. Lo que nos da un total de USD $53 de costos variables, equivalente a un 12% del coste total de la habitacin.

P.E.USD$=(Costos fijos totales)/(Margen Bruto)

P.E.USD$=$279,459/(88%) = $316,750

Este valor equivale a tener el complejo a una tasa de ocupacin de del 53% en el primer ao, que sera 41 habitaciones estndares y 3 suites alquiladas.

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CONCLUSIONES

El crecimiento de la oferta de alojamiento para estudiantes en la ciudad de Guayaquil ha sido improvisado. Responde a pequeos emprendimientos familiares para ocupar la capacidad de las habitaciones no utilizadas.

La oferta de alojamiento no ofrece en una buena proporcin ningn valor agregado. Existen oportunidades importantes para desarrollar ventajas

competitivas y posicionamiento, ofreciendo servicios adicionales.

El segmento de residencias universitarias es casi inexistente en Guayaquil. Esta realidad comparada con que la ciudad es el segundo eje de educacin superior del pas y que congrega a la poblacin de la costa, muestra que existen oportunidades para desarrollar un negocio en esta industria.

Los estudiantes universitarios al llegar a Guayaquil necesitan satisfacer principalmente la necesidad de seguridad y de practicidad para llegar a su establecimiento de estudios. ALPHA SUITES puede convertirse en una solucin efectiva para estudiantes de nivel socio-econmico medio y alto, provenientes del interior del pas, que deciden llevar a cabo su formacin profesional en Guayaquil.

79

RECOMENDACIONES

La residencia deber concentrar sus esfuerzos en establecer un posicionamiento visiblemente definido por la estrategia de diferenciacin en los servicios ofrecidos, incluyendo en la oferta, atributos que generen valor agregado que sean percibidos por el mercado objetivo, para diferenciarse notoriamente de los competidores.

Mantener un sistema de informacin actualizado de los residentes, proveedores, competencia y otras variables de mercado, de tal forma que a partir de una base de datos constantemente actualizada se pueda anticipar y tomar decisiones oportunas, frente a cambios en el mercado o en los clientes.

Llevar un adecuado control de calidad de todos servicios que se ofrecen en la residencia, a fin de garantizar la satisfaccin de las necesidades del residente.

Mantener y mejorar continuamente la calidad y variedad de los servicios ofrecidos, emprendiendo acciones habituales de posicionamiento que capten constantemente la atencin de los residentes y se adapten a variaciones de los gustos y preferencias de los clientes potenciales, mediante estar pendiente del comportamiento del consumidor para ofrecer siempre un servicio que supere las expectativas del residente, incremente su fidelidad y genere reacciones positivas por parte del mercado.

Identificar y ofrecer a los residentes nuevos servicios, para fortalecer la fidelidad, incrementar el valor agregado y por consiguiente generar mayores ingresos.

Analizar la posibilidad de invertir el mediano plazo, en la creacin de nuevas residencias en otros sectores de la ciudad, con la finalidad de cubrir otros segmentos de la creciente poblacin universitaria, y aprovechar la rentabilidad de los proyectos de este gnero.

Evaluar en el largo plazo la posibilidad de trasladar el modelo de negocio de Alpha Suites Residencias Universitarias a la ciudad de Quito.
80

ANEXOS

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ANEXO 1 FORMATO DE ENCUESTA ON-LINE

82

83

ANEXO 2 FORMULA TAMAO MUESTRAL

Para determinar el tamao de la muestra de la investigacin de mercado, considerando que es una poblacin finita, se realiz el siguiente clculo generando el siguiente resultado:

N= 9,952 Z = 95% Nivel de confianza = 1.96 E= 5 P = 50 Q = 50 n = muestra 369 Estudiantes

Como el total de nuestra poblacin es menor a 100,000 personas se aplic la frmula de la POBLACION FINITA.

n = zpqN/(e(N-1)+ zpq) = 370

Obteniendo como resultado 369 encuestas a realizar, cifra que finalmente fue ajustada a 400 encuestas totales, las cuales se distribuyeron mediante correo electrnico hacia los estudiantes de provincias de las universidades objetivo, utilizando el formato de encuesta presentado en el Anexo 1.

84

ANEXO 3 TAMAO DEL MERCADO POTENCIAL

El mercado potencial de proyecto est compuesto por estudiantes universitarios de las universidades descritas en la tabla a continuacin, que provienen de cantones o provincias fuera de la ciudad de Guayaquil, obtenindose los siguientes resultados:

Se determin que existe un mercado potencial compuesto por 9.952 estudiantes provenientes de diferentes provincias y cantones que estudian en las universidades aledaas a la zona de Urdesa en la ciudad de Guayaquil.

En tal virtud, el desarrollo de este proyecto nace para satisfacer la necesidad actual de estudiantes pertenecientes a las universidades antes mencionadas.

85

ANEXO 4

GAFICOS RESULTADOS DE ESTUDIO DE MERCADO

Grafico 4.1 Encuestas por Gnero

Grafico 4.2 Encuestas por Edades

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Grafico 4.3 Encuestas por Provincia de Origen

Grafico 4.4 Encuestas por Origen de Residencia Actual

Grafico 4.5 Encuesta por Tipo de Hospedaje Actual

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Grafico 4.6 Propensin de Pago por Residencia Universitaria

Grafico 4.7 Preferencia de Alquiler por Tipo

Grafico 4.8 Rangos de Pago por Residencia Universitaria

88

Grafico 4.9 Rangos de Preferencia por Atributos Ofrecidos

Grafico 4.10 Disposicin de Pago hacia Servicios Especiales

89

Grafico 4.11 Frecuencia de Uso de los Servicios Especiales

90

ANEXO 5 LISTADO DE UNIVERSIDADES POR CATEGORAS SEGN CEAACES CATEGORIA A: Corresponde a las universidades que registran las condiciones para que su planta docente se construya como una comunidad cientfica y profesional con reconocimiento y legitimidad en su medio, y que, en algunos casos, ya lo estn logrando. ESCUELA POLITECNICA NACIONAL ESCUELA SUPERIOR POLITECNICA DEL LITORAL ESCUELA POLITECNICA DEL EJERCITO ESCUELA SUPERIOR POLITECNICA DEL CHIMBORAZO PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE QUITO UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR UNIVERSIDAD DE CUENCA UNIVERSIDAD DEL AZUAY UNIVERSIDAD SAN FRANCISCO DE QUITO UNIVERSIDAD TECNICA DE AMBATO UNIVERSIDAD TECNICA PARTICULAR DE LOJA

CATEGORIA B: En relacin con las primeras, la brecha es notoria especialmente en las dimensiones de investigacin y academia. UNIVERSIDAD AGRARIA DEL ECUADOR UNIVERSIDAD DE ESPECIALIDADES ESPIRITU SANTO UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL UNIVERSIDAD DE LAS AMERICAS UNIVERSIDAD ESTATAL DE BOLIVAR UNIVERSIDAD NACIONAL DE CHIMBORAZO UNIVERSIDAD NACIONAL DE LOJA UNIVERSIDAD POLITECNICA SALESIANA UNIVERSIDAD TECNICA DEL NORTE

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CATEGORIA C: Debilidad acadmica de la planta docente. Con excepcin de algunas instituciones, el desarrollo de la investigacin es prcticamente inexistente. ESCUELA POLITECNICA AGROPECUARIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CUENCA UNIVERSIDAD CATOLICA DE GUAYAQUIL UNIVERSIDAD ESTATAL DE MILAGRO UNIVERSIDAD ESTATAL DEL SUR DE MANABI UNIVERSIDAD INTERNACIONAL DEL ECUADOR UNIVERSIDAD LAICA ELOY ALFARO DE MANABI UNIVERSIDAD NAVAL MORAN VALVERDE UNIVERSIDAD TECNICA DE COTOPAXI UNIVERSIDAD TECNICA DE MACHALA UNIVERSIDAD TECNICA ESTATAL DE QUEVEDO UNIVERSIDAD TECNICA L. VARGAS TORRES UNIVERSIDAD TECNOLOGICA EQUINOCCIAL

CATEGORIA D: En este grupo se encuentran cuatro universidades relativamente nuevas que todava se encuentran en proceso de consolidacin de su proyecto acadmico. Para el conjunto de estas universidades resulta difcil orientar su actividad acadmica hacia una investigacin mnima, relacionada, por lo menos, con la propia docencia, al no contar con una planta docente cuyas obligaciones y modalidades de contratacin rebasen una relacin laboral puntual y temporal. UNIVERSIDAD CASA GRANDE UNIVERSIDAD DE LOS HEMISFERIOS UNIVERSIDAD ESTATAL AMAZONICA UNIVERSIDAD INTERNACIONAL SEK UNIVERSIDAD LAICA VICENTE ROCAFUERTE UNIVERSIDAD REGIONAL DE LOS ANDES UNIVERSIDAD TECNICA DE BABAHOYO UNIVERSIDAD TECNICA DE MANABI UNIVERSIDAD TECNOLOGICA ECOTEC
92

CATEGORIA E: Se trata de instituciones que, definitivamente, no presentan las condiciones que exige el funcionamiento de una institucin universitaria y en las que se evidencia las deficiencias y problemas que afectan a la universidad ecuatoriana. ESCUELA POLITECNICA AMAZONICA ESCUELA POLITECNICA PROF. MONTERO L. ESCUELA POLITECNICA JAVERIANA UNIVERSIDAD ALFREDO PEREZ GUERRERO UNIVERSIDAD AUTONOMA DE QUITO UNIVERSIDAD CRISTIANA LATINOAMERICANA UNIVERSIDAD DE ESPECIALIDADES TURISTICAS UNIVERSIDAD DE OTAVALO UNIVERSIDAD DEL PACIFICO - E. DE NEGOCIOS UNIVERSIDAD ESTATAL DE SANTA ELENA UNIVERSIDAD IBEROAMERICANA DEL ECUADOR UNIVERSIDAD INTERCONTINENTAL UNIVERSIDAD INTERAMERICANA DEL ECUADOR UNIVERSIDAD INTERCULTURAL UNIVERSIDAD METROPOLITANA UNIVERSIDAD OG MANDINO UNIVERSIDAD PANAMERICANA DE CUENCA UNIVERSIDAD POLITECNICA ESTATAL DEL CARCHI UNIVERSIDAD SAN ANTONIO DE MACHALA UNIVERSIDAD SAN GREGORIO DE PORTOVIEJO UNIVERSIDAD TECNICA JOSE PERALTA UNIVERSIDAD TECNOLOGICA AMERICA UNIVERSIDAD TECNOLOGICA EMPRESARIAL UNIVERSIDAD TECNOLOGICA INDOAMERICA UNIVERSIDAD TECNOLOGICA ISRAEL UNIVERSITAS EQUATORIALIS

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ANEXO 6 ANLISIS DE LAS FUERZAS DE PORTER

Las 5 Fuerzas de Porter es un modelo holstico que permite analizar cualquier industria en trminos de rentabilidad. Fue desarrollado por Michael Porter en 1979 y, segn ste, la rivalidad entre los competidores es el resultado de la combinacin de cinco fuerzas o elementos.47 A continuacin se explicara el anlisis sectorial de Porter aplicado al proyecto en cuestin:

1. Poder de Negociacin de los Compradores o Clientes El poder de negociacin del consumidor en este sector tiende a ser medio, debido a que por un lado, el consumidor procura informarse muy bien antes de tomar una decisin de alojamiento de larga estancia, priorizando la relacin calidad / precio entre las diferentes ofertas del sector, lo cual ampla su poder de negociacin; sin embargo, por otro lado, la existencia de contratos con plazos mnimos establecidos (mnimo un ao en muchos casos) incrementa el costo de cambio y disminuye el poder de negociacin. Por otra parte el consumidor objetivo de este nicho de oferta de alojamiento universitario, busca un alojamiento no solamente funcional en cuestin de necesidades bsicas, sino tambin por su valor agregado de alto, lo que finalmente reduce las posibilidades de oferta de alto valor a las que el consumidor puede acceder, lo que finalmente se vuelve un doble compromiso que compensa las fuerzas de negociacin, por un lado el cliente que posee pocas alternativas de valor diferenciado, y por otro la oferta de este tipo de proyectos que busca retener a su cliente objetivo. En conclusin respecto al poder de los compradores, la rentabilidad esperada es de nivel medio.

47

Fuente: http://es.wikipedia.org/wiki/An%C3%A1lisis_Porter_de_las_cinco_fuerzas

94

2. Poder de Negociacin de los Proveedores o Vendedores Considerando la amplia gama de proveedores del sector entre los principales se mencionan: Construccin (Arquitectos, Ingenieros Civiles, Constructoras, etc.), Alimentacin (alimentos y bebidas), Telecomunicacin (Telefona, Internet, TV Cable, etc.), Mantenimiento/Limpieza y Seguridad/Vigilancia, se toman decisiones de seleccin de proveedor basados en propuestas de bajo costo de cambio, niveles de calidad aceptables y precios ms competitivos. Por lo tanto, el poder de negociacin del proveedor es medio, lo que lleva a una rentabilidad medio en el sector.

3. Amenaza de Nuevos Competidores La amenaza de entrada de nuevos competidores en el sector es nivel medio y, a su vez, la rentabilidad a largo plazo en el sector ser nivel medio tambin. Esto se debe a que los requisitos de capital de estos proyectos de construccin, para que resulten rentables deben contar con una capacidad alta de alojamiento, lo que a su vez implica un alto nivel de capital inicial entre $250.000 - $3.000.000, dependiendo de variables como: ubicacin, costo y superficie del terreno, concepcin del diseo, arquitectura, construccin, cantidad de servicios a ofrecer y capacidad real de alojamiento, sin considerar los costos operativos y de mantenimiento anual que bordean los $150.000 como es el caso de este proyecto. Sin embargo, garantizando un nivel de ocupacin superior al 80%, los retornos de este negocio son suficientemente atractivos en trminos de costo de oportunidad.

Respecto al posicionamiento del producto/servicio, sumado a la adecuada ubicacin, constituyen una ventaja competitiva, que siendo adecuadamente explotada puede instaurar una barrera de entrada fuerte hacia nuevos competidores.

Adems, es necesario considerar el nivel de conocimiento del personal que debe ser alto y vara acorde a los requerimientos de cada cargo ocupacional; as, en lo que respecta a las rea administrativa-financiera, comercial y supervisin operativa, se requerir un conocimiento tcnico y profesional alto, considerando la complejidad de las responsabilidades de estos cargos, los cuales deben estar encaminados a
95

una direccin ptima del funcionamiento general de la empresa; en cambio, en lo que respecta a los diversos procesos netamente operativos, el nivel de conocimiento del personal puede ser normal o en algunas ocasiones bajo, debido a que las funciones que realizan no requieren de mayores conocimientos tcnicos o profesionales.

4. Amenaza de Productos Sustitutivos Existen muchos servicios capaces de satisfacer las mismas necesidades del sector de alojamiento universitario de larga estancia a precios inclusive mucho ms econmicos, entre los cuales se pueden mencionar: vivir con familiares y/o amigos, alquilar una habitacin y pensionados (sustitutos perfectos), adems de numerosos hoteles y hostales (sustitutos imperfectos). Por lo tanto, si obviamos por un momento la diferenciacin del producto/servicio del presente proyecto, la fuerza de los sustitutos es alta y en consecuencia, la rentabilidad promedio del sector a largo plazo ser inferior al costo de oportunidad de capital.

5. Rivalidad entre los Competidores El grado de rivalidad entre las empresas que compiten en el sector es nivel medio, esto se debe a la influencia de las diversas estrategias comerciales empleadas por los competidores. Por un lado, tenemos a las empresas que

competirn para conseguir la diferenciacin en el mercado ofreciendo mayor variedad de servicios o mejorando la calidad de estos a cambio de un mayor precio, empleando un significativo nivel de inversin en marketing y publicidad para incrementar el valor agregado a su oferta. Por otro lado, tenemos las empresas que se enfocarn en ofrecer servicios bsicos a precios reducidos y competir en el sector por el liderazgo en costos. Por lo tanto, la participacin que tiene cada empresa varia significativamente dependiendo de factores como la capacidad de cobertura de cada rival y la estrategia que aplica, lo que nos da como resultado, rentabilidades promedio del sector que compensan el costo de oportunidad del capital.

96

ANEXO 7 CONTRATO GENERAL Y REGLAMENTO INTERNO

1. El Contrato 1.1. _Lugar y Fecha: En Guayaquil, el da de mes de ao. 1.2. Reunidos: a. De una parte, la Propiedad ALPHA SUITES - RESIDENCIAS UNIVERSITARIAS, con el RUC 0908355266001, y sede en Avenida Las Monjas # 104 y El Salado, Guayaquil. b. Y de la otra, el Residente: XXX, mayor de edad, con RUC/Cdula XXX, de nacionalidad XXX 1.3. Objeto del contrato: La Propiedad acepta alquilar al Residente una habitacin en el edificio ALPHA SUITES - Residencias Universitarias situado en Guayaquil (Ecuador). El Residente tendr acceso y uso de las instalaciones generales del edificio, en el caso de que haya reservado una habitacin Estndar o Junior Suite, as como de los servicios existentes. 1.4. Periodo: El contrato empieza a regir el da XXX y finaliza el da XXX. Este periodo es de obligatorio cumplimiento, dada la naturaleza residencial del centro y dado que sus habitaciones e instalaciones se alquilan por periodos temporales acordes con los cursos acadmicos. El Residente deber avisar del da y hora de su check in como mnimo quince (15) das antes de su llegada. Si el Residente no comunica su fecha de check-in se tomar como referencia para ello, la fecha de inicio del contrato. En caso de no presentacin el da previsto de la llegada, el estudiante tendr tres (3) das hbiles para comunicar su nueva fecha de entrada. De lo contrario se considerara como una cancelacin dentro del periodo de validez del contrato y no dar lugar a ninguna devolucin de los importes pagados. El check-in se realizar a partir de las diez de la maana (10h00) hasta las cinco de la tarde (17h00). Para un check-in fuera de este horario, el estudiante tendr que recibir el visto bueno del departamento de reservas. 1.5. Pagos: El Residente confirma haber realizado los siguientes pagos y la Propiedad confirma haberlos recibido: - Primera renta: USD XXX + IVA del 12% - Matrcula: USD XXX + IVA del 12% - Depsito en Garanta: USD XXX + IVA del 12% El Residente se compromete a pagar la siguiente renta mensual y los servicios contratados mensualmente por la opcin abajo seleccionada. - Renta mensual: USD XXX + IVA del 12% La opcin de pago ser elegida por el Residente para toda la duracin de su contrato, si el Residente desea cambiar su modo de pago deber solicitarlo por correo electrnico al departamento de administracin: administracion@alphasuites.com. El modo de pago se considerar como cambiado cuando el Residente haya recibido confirmacin de ello por correo electrnico por parte del departamento de administracin. A finales de cada mes, el Residente recibir por correo electrnico una factura pro forma de los conceptos e importes a pagar en los 3 primeros das del mes siguiente. El Residente confirma haber elegido la siguiente opcin de pago y acepta todas las condiciones relacionadas: 1.5.1 Cheque Bancario: El Residente deber emitir cheque a nombre de la residencia, y entregarlo en la administracin. Gastos: Este modo de pago no conlleva gastos de gestin. Plazo de pago: La renta y los servicios extras contratados se pasarn al cobro durante los tres primeros das hbiles del mes. En caso de defecto de pago: El Residente recibir una notificacin por escrito en la recepcin de la residencia. Se cobrar una multa de USD 20 +12% de IVA por cada devolucin de recibo. El Residente tendr 48 horas hbiles a partir de la notificacin por escrito del impago para abonar su renta. Pasado este plazo la no regularizacin del pago, ser causa de rescisin de contrato. En el caso que el cheque sea protestado por la institucin bancaria debido a falta de fondos en la cuenta del girador, los cargos que aplique el banco as como la multa de USD 20 + IVA, debern ser cubiertos por el residente. Devolucin del Depsito en Garanta: se devolver 30 das despus de finalizacin del presente contrato. 1.5.2 Tarjeta de Crdito: El Residente elige pagar su renta mensual y los servicios extras contratados por tarjeta de crdito. Gastos: los pagos por tarjeta de crdito conllevan un gasto de comisin equivalente al 8% del importe pagado. Los gastos se aadirn a la factura del mes. Plazo de pago: La renta y los servicios extras contratados debern pagarse presencialmente en la recepcin de la residencia durante los 3 primeros das del mes.

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En caso de defecto de pago: A partir del cuarto da hbil del mes si el Residente no ha hecho efectivo el pago, recibir una notificacin por escrito en la recepcin de la residencia, se cobrarn una multa de USD 20 + 12% de IVA por cada nuevo recordatorio de pago, que se emitirn en un intervalo de 48 horas. A partir del da 6 del mes, si el Residente no ha hecho efectivo su pago, se entender que existe causa de rescisin de contrato. Devolucin del Depsito en Garanta: se devolver 30 das despus de finalizacin del presente contrato. 1.5.3 Transferencia Bancaria: El Residente elige pagar su renta mensual y los servicios extras contratados por transferencia bancaria. La transferencia deber efectuarse al siguiente nmero de cuenta indicando en la referencia el n de habitacin del Residente y su nombre & apellidos. Banco XXX, Cuenta Corriente XXX a nombre de ALPHA SUITES - Residencias Universitarias. Gastos: Todos los gastos bancarios de transferencia corren por cuenta del Residente. Si no se recibe ntegramente el importe que aparece en la factura pro forma, se podr descontar los importes faltantes del Depsito en Garanta a devolver. Plazo de pago: El pago deber ser efectivo en la cuenta de la Propiedad durante los 3 primeros das del mes. Tener en cuenta que las transferencias nacionales tardan en hacerse efectivas una media de 2 das hbiles. En caso de defecto de pago: : A partir del cuarto da hbil del mes si el Residente no ha hecho efectivo el pago, recibir una notificacin por escrito en la recepcin de la residencia, se cobrarn una multa de USD 20 + 12% de IVA por cada nuevo recordatorio de pago, que se emitirn en un intervalo de 48 horas. A partir del da 6 del mes, si el Residente no ha hecho efectivo su pago, se entender que existe causa de rescisin de contrato. Devolucin del Depsito en Garanta: se devolver 30 das despus de finalizacin del presente contrato. 2. El Reglamento de rgimen interior: El presente reglamento es de obligado cumplimiento para todos los Residentes del edificio, y por tanto tambin para el Residente, que manifiesta conocerlo y aceptarlo. 2.1. Asignacin de la Habitacin Alquilada - La habitacin es de uso personal e intransferible. El Residente no podr subarrendar o traspasar la habitacin, derechos y obligaciones del presente contrato. - Inventario: lista del mobiliario y equipamiento de la habitacin estndar y junior suite asignados, con su precio de reposicin y su estado de conservacin. Se entrega al Residente el da de entrada y tendr 24 horas para validarlo. Si el Residente no entrega el listado, todos los artculos sern considerados como presentes y en buenas condiciones. - El Residente tiene la obligacin de mantener la habitacin y el mobiliario en el mismo estado que los encontr a la entrada. - Est prohibido realizar obras, agujeros, colgar psteres u otros en todas las paredes. - El caso que el Residente desee solicitar un cambio de habitacin durante su estancia, tendr que informar a la Propiedad sobre el motivo de esta solicitud, y a la vista de ello, y con tal de evitar posibles perjuicios para otros Residentes, la Propiedad tratar de modificar o resolver el motivo que ha dado lugar a la solicitud de cambio, segn lo establecido en la clusula 2.2.2. Si a pesar de ello, los motivos que han dado lugar a la solicitud son justificados y no son solucionables, la Propiedad, proceder al cambio de habitacin tan pronto lo permita la disponibilidad y sin que el cambio provoque alteracin o cambio de habitacin de otro Residente, es decir preservando los derechos de otros Residentes. - De la misma manera, la Propiedad se reserva el derecho de cambiar al Residente a una habitacin de las mismas caractersticas o superior cuando sea necesario. - La Propiedad no se responsabilizar de los objetos personales, dinero u otros que puedan perderse o sustraerse dentro de la habitacin y/o zonas comunes del recinto. 2.2. Mantenimiento de la Habitacin y del Edificio 2.2.1. Obligaciones del Residente a ttulo exclusivo en la habitacin y a ttulo compartido en las zonas comunes del edificio: - El Residente se compromete a mantener las instalaciones en perfecto estado de mantenimiento y limpieza. - En caso de incidencias: - Ser obligacin del Residente avisar a la Propiedad de cualquier avera lo antes posible. - El Residente deber permitir el acceso a la habitacin a las personas designadas por la Propiedad. - En caso incidencias causadas por el Residente, la Propiedad enviar al servicio de mantenimiento y se facturar a la cuenta del Residente el importe correspondiente a la reparacin. En caso contrario, el propietario tendra el derecho de descontar el importe total de la garanta. - En caso de que nadie se haga responsable de desperfectos en zonas comunes, se facturar el importe de la reparacin a partes iguales entre todos los Residentes que comparten un mismo bloque. 2.2.2. Obligacin de la Propiedad - Se compromete a entregar la habitacin en buenas condiciones de mantenimiento y limpieza. - Las incidencias se atendern en la mayor brevedad posible y se realizarn los trabajos de mantenimiento necesarios. - No es responsable de los daos causados por los Residentes. - Avisar a los Residentes con antelacin para entrar en la habitacin, excepto en casos de emergencia. 2.3. Seguridad 2.3.1. Electricidad y Materiales Peligrosos en todo el Edificio: - Se debern utilizar nicamente electrodomsticos provistos por la Residencia. - Electrodomsticos adicionales tales como horno microondas, horno elctrico, sanduchera, licuadora, tostadora, entre otros, podrn utilizarse previa aprobacin y registro por parte de la Administracin. - No est permitido guardar o manipular combustibles, materias peligrosas, explosivas e inflamables. - No est permitido el uso de velas, barbacoas, gases lquidos, incienso, etc. - La Propiedad tiene derecho a retirar los objetos y materiales prohibidos en caso de que los encuentre. 2.3.2. Acceso a Sistemas de Emergencia: - No est permitido obstruir las puertas de acceso y/o emergencia ni otros sistemas de seguridad. - No est permitido utilizar los sistemas de emergencia sin razn de peligro (extintor, alarma, puertas de emergencia).

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2.3.3. Tarjetas Magnticas de Ingreso Cada Residente es responsable de la tarjeta magntica. Estas tarjetas son personales e intransferibles. - En caso de prdida de la tarjeta magntica: - El Residente tendr que avisar a la Propiedad rpidamente. - La nueva tarjeta ir a cargo del Residente. - La Propiedad no se responsabiliza de ninguna prdida, ruptura involuntaria o robo de la tarjeta. - El Residente deber devolver la tarjeta magntica al final de su estancia, de lo contrario, se le facturar el importe de la misma. 2.3.4. Ventanas, Balcones, Patio, Terraza: - Est totalmente prohibido depositar y tirar cualquier tipo de objeto o sustancia por las ventanas, balcones y terraza. - No est autorizada la instalacin de antenas exteriores. - No est permitido tender la ropa en estas partes del edificio. - Est totalmente prohibido realizar conductas peligrosas, asomarse o tirarse. 2.4. Limpieza, Reciclaje y Medioambiente 2.4.1. Obligacin del Residente: - El Residente se compromete a mantener su habitacin y zonas comunes ordenadas y limpias en todo momento. - El Residente ser responsable de la limpieza de todos sus utensilios y pertenencias en el rea Social y en las zonas de almacenaje asignadas. - El Residente se compromete a depositar los desechos reciclables (papel, vidrio, plstico) en los depsitos asignados para este fin. 2.4.2. Derecho de la Propiedad - La Propiedad se reserva el derecho a realizar inspecciones diarias del rea Social y corredores. En caso de resultado no satisfactorio (suciedad o desperfectos), los Residentes tendrn 24 horas a partir del aviso para arreglarlo. En caso contrario, la Propiedad enviar al personal de limpieza, facturando el importe del servicio a cuenta del Residente/s responsables. 2.5. Ruido - El ruido excesivo queda prohibido a cualquier hora, as como actividades que puedan perturbar la tranquilidad de los Residentes. - Es obligatorio el silencio en horario nocturno: de diez de la noche (22h00) a ocho de la maana (8h00). 2.6. Invitados y Visitas 2.6.1. Visitas: - Las visitas sern mayores de edad. - El Residente podr recibir visitas de da dentro de los horarios establecidos por la Propiedad de ocho de la maana (8h00) a doce la noche (00h00). - No se podr recibir ms de una visita a la vez por Residente. - La visita deber presentarse en recepcin a su llegada y a su salida. - La visita siempre ir acompaada del Residente. - El Residente es responsable de sus visitas y de sus acciones en todo el edificio. En particular, es responsabilidad del Residente velar porque la visita respete en todo momento las normas establecidas por la Propiedad, y en particular las establecidas en el presente reglamento. - En caso de que la visita permanezca en el edificio despus de las doce de la noche (00h00), se facturar al Residente el precio de USD 20 + 12% de IVA por noche. 2.6.2. Invitados: - Los invitados sern mayores de edad. - El Residente podr recibir slo un invitado a la vez que pernocte en su habitacin con un mximo de 7 noches consecutivas. - El Residente deber registrar a su invitado a su llegada. - El invitado deber presentarse y registrarse en recepcin a su llegada y salida. - El Residente es responsable de sus invitados y de sus acciones en todo el edificio. En particular, es responsabilidad del Residente velar porque el invitado respete en todo momento las normas establecidas por la Propiedad, y en particular las establecidas en el presente reglamento. - La estancia mxima de un invitado es de siete (7) noches. - El invitado tendr que pagar a la Propiedad una tarifa de USD 20 + 12% de IVA por noche. - La ltima hora para realizar el check out son las doce del medioda (12h00). 2.6.3. Derecho de la Propiedad: - La Propiedad se reserva el derecho a limitar la admisin de visitas e invitados. 2.7. Suministros - Los gastos correspondientes a los suministros estn incluidos en la renta. - La Propiedad se reserva el derecho a penalizar a quien no siga las normas de ahorro energtico establecidas en el edificio. 2.8. Animales - Est totalmente prohibida la entrada o tenencia de animales en todo el edificio. 2.9. Alcohol El consumo moderado de alcohol en el rea Social del edificio est permitido si los Residentes se comportan apropiadamente en todo momento. Cualquier mala conducta bajo los efectos del alcohol ser considerada como una falta MUY GRAVE a la normativa y automticamente la persona quedar expulsada de la residencia. 2.10. Fumar y Drogas

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2.10.1. Fumar Est prohibido fumar en todo el edificio, excepto en las zonas exteriores designadas para fumar. 2.10.2. Drogas - Estn totalmente prohibidos la entrada, el consumo, la posesin y la venta de drogas en todo el edificio. 2.11. Fiestas - Las fiestas y/o eventos sern organizados por la Residencia para sus huspedes. - Fiestas privadas en el rea Social del complejo estarn supeditadas a la aprobacin de la administracin. 2.12. Check out 2.12.1. Llaves de acceso: El Residente deber devolver la tarjeta magntica de la habitacin el ltimo da, en el momento del check out. 2.12.2. Aviso: El Residente tendr que avisar a la Propiedad del da exacto de su salida como muy tarde quince (15) das antes de la fecha de finalizacin del contrato. 2.12.3. Limpieza y Mantenimiento: - Se facturar la limpieza a fondo de la habitacin al trmino del contrato con una tarifa de USD XX + 12% IVA. - Una vez realizada la salida, se llevar a cabo el repaso de la habitacin y se comparar con el inventario de entrada. En caso de desperfectos, se descontarn del depsito en garanta o se cobrarn directamente al Residente. 2.12.4. Objetos Personales: - El Residente deber sacar todos sus objetos personales de la habitacin, y de las zonas comunes antes de su salida. - La Propiedad no se hace responsable de cualquier efecto personal olvidado en la habitacin y/o zonas comunes. 2.12.5. Horarios y Fecha de Salida: - El Residente deber dejar la habitacin y el edificio como mximo el ltimo da que consta en el contrato. - La ltima hora para realizar el check out son las doce del medioda (12h00). - En caso de que el Residente no haya realizado su check out en el plazo indicado, la Propiedad podr entrar en la habitacin sin ningn tipo de preaviso, vaciar la misma de los bienes personales del Residente y recuperar el uso de la habitacin. 2.12.6. Depsito en Garanta: El concepto del Depsito en Garanta tiene como finalidad garantizar el buen uso de las instalaciones de las cuales hace uso el Residente y as mismo garantizar el cumplimiento de la duracin del presente contrato. En ningn caso, la garanta servir para cubrir un mes de alquiler. 2.12.6.1. Casos en que S se Devuelve la Garanta: - La garanta se devolver siempre que no hayan desperfectos y daos en las zonas comunes y la habitacin. - La garanta se devolver siempre que se haya respetado la duracin del presente contrato. - La garanta se devolver siempre que el Residente no tenga cargos pendientes de cobros. 2.12.6.2. Casos en que NO se Devuelve la Garanta: - Falta muy grave del Residente con expulsin inmediata. - Cancelacin anticipada del presente contrato. - Desperfectos que superen el importe del depsito en garanta. 2.12.6.3. Casos en que se Devuelve Parcialmente la Garanta: - Daos y desperfectos en habitacin y/o zonas comunes que no superen el importe de la garanta. - Actuaciones especiales del servicio de limpieza en habitacin y/o zonas comunes. - Si el Residente tiene cargos pendientes de cobro. 2.12.6.4. Modo de Devolucin de la Garanta: - La garanta se devolver despus de la salida del residente, mediante cheque girado a nombre del contratante, o bien a travs de transferencia bancaria a la cuenta designada por el contratante, en un plazo no mayor a 30 das a partir de la fecha de finalizacin del contrato. - Ser necesario que el Residente/Contratante comunique sus datos bancarios para efectuar la devolucin (Entidad, No y tipo de cuenta, nombre del titular). 2.13. Varios - Las normas del presente contrato tienen por objeto optimizar el bienestar de los Residentes, tanto al nivel individual como colectivo. - En caso que, por razn o necesidad sobrevenidas, en beneficio de la seguridad, salubridad, o convivencia de los Residentes, se detecta la necesidad de complementar, implementar o modificar la normativa arriba expuesta, la Propiedad podr modificar esta normativa. - Las modificaciones operadas sern debidamente notificadas a los Residentes para su conocimiento. - El incumplimiento de la normativa que haya sido implementada o modificada podr dar lugar a una posible sancin, segn si es considerada leve, grave o muy grave. - La condicin de Residente implica la aceptacin de las normas anteriormente relacionadas. 3. Sanciones: 3.1. Cumplimiento del contrato: - Cualquier infraccin supondr incumplimiento contractual, y podr dar lugar a sanciones legales previstas por la Propiedad o a la expulsin. - Cualquier incumplimiento que origine un dao deber ser reparado por el Residente responsable del mismo. - El Residente responsable de infringir las obligaciones contenidas en este documento de una infraccin al reglamento se obliga a abonar a la Propiedad el importe de las multas o de los daos y perjuicios que la misma deba pagar a terceras personas como consecuencia de la citada infraccin. 3.2. Tipos de infracciones:

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3.2.1. Infracciones Leves: - El incumplimiento de alguna de las condiciones especificadas en los apartados 2.3.2; 2.3.4; 2.4.1; 2.6.1; 2.6.2; 2.8 y 2.10.1 del presente contrato. 3.2.2. Infracciones Graves: - La reincidencia en la comisin de una infraccin leve. - Cualquier infraccin al presente contrato que no tenga la calificacin de infraccin leve o muy grave. - Cualquier actuacin que provoque cualquier tipo de dao material en bienes ajenos por importe de hasta USD 3,000. - Cualquier actuacin que suponga un peligro para la higiene, seguridad e integridad del edificio y de bienes ajenos. 3.2.3. Infracciones Muy Graves: - La reincidencia en la comisin de una infraccin grave que pueda poner en peligro el buen funcionamiento y la convivencia del edificio. - Cualquier actuacin que provoque cualquier tipo de dao fsico a las personas, o de dao material en bienes ajenos por importe superior a USD 3,000. - Cualquier actuacin que suponga peligro para la salud, higiene, seguridad e integridad fsica de las personas. - Cualquier actuacin que suponga un grave peligro para la higiene, seguridad e integridad del edificio y de bienes ajenos. - Cualquier actuacin tipificada en el vigente Cdigo Penal como delito o contravencin. - La imposicin de dos amonestaciones escritas consecutivas en un plazo que no sobrepase los tres meses. 3.2.4. Sistema de Aviso y Sanciones: - Las infracciones leves se sancionarn con una advertencia escrita de la Propiedad dirigida al infractor y podrn dar lugar, en el caso de incumplimiento reiterado de las citadas obligaciones, a la expulsin del Residente. - Las infracciones graves se sancionarn con un aviso escrito por la Propiedad dirigido al infractor y podrn dar lugar, en el caso de incumplimiento reiterado de las citadas obligaciones, a la expulsin del Residente. - Las infracciones muy graves se sancionarn con un aviso escrito por la Propiedad y sern causa de resolucin inmediata del contrato y de expulsin. El Residente deber abandonar el edificio en un plazo mximo de 24h a partir de la recepcin del aviso. 4. Proteccin de Datos: Los datos que figuran en el presente contrato han sido facilitados por el Residente con carcter obligatorio, ya que son imprescindibles para la formalizacin del presente documento. Los datos personales facilitados sern incorporados a un fichero o base de datos de la Propiedad. La incorporacin de estos datos a un fichero tiene como finalidad el mantenimiento de la relacin contractual, as como la prestacin, ampliacin y mejora de los servicios que la Propiedad pueda prestar en base al presente contrato. El Residente autoriza expresamente a la Propiedad a fin de que pueda ceder los datos personales a las sociedades de su Grupo. 5. Ley Aplicable y Jurisdiccin Este Contrato se regir por la Ley de Inquilinato del Ecuador. Ambas partes se someten expresamente a la competencia de los Jueces y Tribunales en la ciudad de Guayaquil, con renuncia expresa a cualquier otro fuero que pudiere corresponderles. Finalmente, las partes manifiestan: su expresa conformidad con el contenido ntegro del presente contrato, que otorgan y firman en dos ejemplares, extendidos en papel comn, igualmente originales y autnticos, formalizados a un solo efecto, suscribindolo en el lugar y fecha al principio indicados.

EL RESIDENTE

[Escriba una cita del documento o del resumen de un punto interesante. Puede situar el cuadro de texto en

LA PROPIEDAD

[Escriba una cita del documento o del resumen de un punto interesante. Puede situar el cuadro de texto en

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ANEXO 8 PROCESO DE CONTRATACIN DE HABITACIN 1. Procedimiento de Reserva

Cmo solicitar una habitacin? El estudiante debe presentar el formulario de solicitud debidamente cumplimentado, indicando la fecha de entrada y de salida, bien sea por medio impreso o a travs de la pgina web (www.alphasuites.com) de ALPHA SUITES Residencias Universitarias. Es imprescindible rellenar correctamente todos los datos en el formulario para que la peticin sea tramitada. 1.1 Si la residencia tiene disponibilidad: El estudiante recibir por correo electrnico del departamento administrativo de ALPHA SUITES, la confirmacin de disponibilidad. Se indicar: El tipo de habitacin disponible Las fechas disponibles El precio de la renta El precio de la matrcula Se adjuntar los siguientes documentos: Condiciones de Reserva Informacin relativa a los servicios complementarios Contrato de Alojamiento La confirmacin de disponibilidad no implica el bloqueo de la habitacin. Si el estudiante desea efectuar la reserva, deber: 1. Ponerse en contacto con el departamento administrativo de ALPHA SUITES para confirmar si la habitacin contina disponible. 2. Efectuar el pago correspondiente a la matrcula y la primera renta, por el importe exacto indicado en el correo electrnico de confirmacin de disponibilidad. Cmo efectuar el pago? Transferencia Bancaria: ALPHA SUITES Banco XXX Cuenta Corriente XXX Al efectuar el pago, el estudiante deber enviar el comprobante bancario de la transferencia escaneado por correo electrnico a administracion@alphasuites.com. Todas las comisiones bancarias corrern a cuenta del contratante. Pago con Cheque: Girado a nombre de ALPHA SUITES. El cheque debe entregarse en la administracin de la residencia, ubicada en la Av. Las Monjas # 104 y El Salado. Tarjeta de Crdito: El pago se realiza directamente en la administracin de la residencia, ubicada en la Av. Las Monjas # 104 y El Salado. Esta modalidad de pago genera un cargo por comisin del 8% del importe total a pagar.

Cundo est confirmada la reserva?

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Al recibir el pago de la matrcula y de la primera renta, ALPHA SUITES enviar por correo electrnico una confirmacin de reserva con una ficha de datos personales. A continuacin el estudiante deber enviar por correo electrnico a la direccin administracion@alphasuites.com : Ficha de datos personales cumplimentada. Foto actualizada del residente. Carta de aceptacin del centro de estudios superiores donde cursar el participante. Copia a colores de la cdula de identidad o pasaporte en el caso de extranjeros. A continuacin de la entrega de dicha documentacin, el estudiante recibir por correo electrnico su contrato de alojamiento personalizado. El procedimiento de reserva finalizar con el pago del Depsito en Garanta correspondiente exactamente a un mes de renta. El pago deber ser realizado como mnimo 30 das antes de la fecha de inicio del contrato. Se podr realizar el pago por transferencia, cheque o tarjeta de crdito. 1.2 Si la residencia NO tiene disponibilidad El estudiante recibir un correo electrnico ofrecindole la posibilidad de incluir su peticin en la lista de espera de ALPHA SUITES. El estudiante siempre deber reconfirmar por correo electrnico su deseo de estar incluido en la lista de espera. En el caso que se desocupara una habitacin en el periodo solicitado, el estudiante ser contactado por el departamento administrativo de ALPHA SUITES.

2. Procedimiento de Check - In
1. El estudiante deber comunicar su fecha de entrada en la residencia (check-in) como mnimo 15 das antes del inicio del contrato. Si el estudiante no comunica su fecha de check-in se tomar como referencia la fecha de inicio del contrato. 2. En caso de no presentarse el da previsto de la llegada, el estudiante tendr 3 das hbiles para comunicar su nueva fecha de entrada. De lo contrario se considerar como una cancelacin dentro del periodo de validez del contrato y no dar lugar a ninguna devolucin de los importes pagados. 3. El check-in se realizar a partir de las diez de la maana (10h00) hasta las cinco de la tarde (17h00). Para un check-in fuera de este horario, el estudiante tendr que recibir la autorizacin del departamento de reservas. 4. El estudiante deber entregar en recepcin dos copias firmadas de su contrato de alojamiento.

3. Poltica de Cancelacin
Las cancelaciones que se produzcan con anterioridad a un mes previo a la fecha de inicio de contrato, conllevan como penalizacin la NO devolucin del pago de la matrcula satisfecha. Se devolver el importe de la primera renta. Las cancelaciones de reserva que se produzcan durante el mes previo a la fecha de inicio del contrato, conllevan como penalizacin la NO devolucin de la matrcula y de la primera renta satisfecha. En ambos supuestos, si se hubiera ingresado el importe de la garanta, se proceder a su devolucin. Una vez iniciado el contrato de alojamiento, si el residente causara baja voluntaria o involuntaria antes de la finalizacin de su contrato, incluido por su expulsin, no se reintegrarn ni la matrcula, ni el depsito en garanta, ni la renta del mes en curso.

4. Ampliacin del Contrato

El estudiante podr ampliar su estancia siempre y cuando una habitacin de las mismas caractersticas est disponible para el perodo solicitado. Se firmar un nuevo contrato de alojamiento y el precio de la renta as como la nueva matrcula se determinarn por la duracin del nuevo contrato.

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5. Renovacin de Contrato
El estudiante podr hacer una solicitud de habitacin para el siguiente ao acadmico. A partir de este momento se iniciar un nuevo proceso de reserva (pago de matrcula, primera renta, etc.). ALPHA SUITES garantizar la renovacin del contrato a los residentes, hasta tres meses previo a la culminacin del contrato vigente.

6. Condiciones Importantes
Si el estudiante no ha cumplido 18 aos en el momento del inicio del contrato de alojamiento, los padres, o tutores legales, debern firmar el contrato. ALPHA SUITES se reserva el derecho de reacomodar el estudiante en otra habitacin de las mismas caractersticas o superiores durante su estancia.

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ANEXO 9 PLANO Y DISTRIBUCIN DE OBRAS

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ANEXO 10 VIABILIDAD LEGAL DE CONSTRUCCIN

La viabilidad legal para el desarrollo de este proyecto de residencia universitaria en la zona geogrfica seleccionada, est supeditada a la autorizacin por parte de la Direccin de Urbanismo, Avalos y Registros (DUAR) de la Muy Ilustre Municipalidad de Guayaquil. El proceso para la obtencin de los permisos correspondientes, debe cumplir los siguientes eslabones: 1. Se presenta en la DUAR la Solicitud de Consulta de uso de Suelo junto con

el comprobante de pago de la tasa de trmite Municipal para uso de suelo. Dentro de los 15 das subsiguientes, esta dependencia emitir el correspondiente permiso, habilitando el uso del predio para el fin requerido. 2. El siguiente paso es el ingreso del Registro de Construccin, Aumento y/o

Remodelaciones, ante el Departamento de Control de Construccin. Esta entidad emite su pronunciamiento en un plazo de 15 das, y es en este preciso momento en que se puede dar inicio a la construccin de la obra civil. 3. Una vez que la obra ha alcanzado el 50% de avance, se presenta el

Certificado de Registro Catastral ante el Departamento de Avalos y Registros de la DUAR. Con esto el Municipio certifica que la construccin se est llevando a cabo, en base a las especificaciones aprobadas. 4. Cuando la construccin est prxima a concluir, se presentan ante la DUAR

los Requisitos para Inspeccin Final. Luego de 15 das se emite el informe definitivo, que certifica la construccin del inmueble. Con este documento se procede a inscribir la residencia en el Registro de la Propiedad, y a catastrarla ante la Muy Ilustre Municipalidad de Guayaquil. Consideraciones en la Viabilidad Legal En lnea con las Normas de Edificacin de la Ordenanza Sustitutiva de Edificaciones y Construcciones del Cantn Guayaquil, el predio del proyecto
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que cuenta con 2,573.53 m2 de superficie y 20 m de frente, permite una densidad habitacional de 120 residentes. La Seccin 1 Uso del Suelo en reas Privadas, del Captulo III de la Ordenanza mencionada en el inciso anterior, en sus Artculos 10 y 11 especifica las actividades permitidas y prohibidas en la zona donde se llevar a cabo el proyecto. Si bien entre las actividades habilitadas no se menciona la utilizacin para residencias universitarias, y pese a que entre las exenciones se indica expresamente la prohibicin de establecer hoteles, moteles, hostales, pensiones residenciales, entre otros, se han realizado sondeos a los ms altos niveles de la Direccin de Urbanismo, Avalos y Registros, quienes han indicado de manera extraoficial, se conceder sin mayores observaciones la autorizacin para desarrollar el complejo residencial propuesto, en la ubicacin donde localiza el predio.

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ANEXO 11 INFORMACIN FINANCIERA DEL PROYECTO

INVERSIN INICIAL Obra Civil

Edificio Exteriores Terreno $ 500,00 $ 125,00 $ 200,00

Precio
m 2 m 2 m
2

Superficie
2.056,58 1.545,13 2.573,53 $ $ $

Precio Total
1.028.290,00 193.141,25 514.706,00

Total Obra Civil

1.736.137,25

Depreciacin
Obra Civil Muebles y Equipos $ $ 61.071,56 30.460,00 ao ao

Total

91.531,56

ao

VALOR DE RESCATE Obra Civil

Edificio Exteriores Terreno $ 500,00 $ 125,00 $ 300,00

Precio
m 2 m m
2 2

Superficie
2.056,58 1.545,13 2.573,53 $ $ $

Precio Total
1.028.290,00 193.141,25 772.059,00

Total Obra Civil

$ 1.993.490,25

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CUADRO DE MUEBLES Y EQUIPOS Muebles y Equipos

Cama y Colchn Velador Escritorio y Silla Computador Refrigeradora TV LCD 32'' TV LCD 42'' TV LCD 50'' Acond. Aire 12000 BTU Sistema Cmaras Lavadora Secadora Calentadores de Agua Routers Internet Control de Accesos Gastos de constitucin $ 250,00 $ 50,00 $ 150,00 $ 700,00 $ 240,00 $ 550,00 $ 800,00 $1.200,00 $ 400,00 $3.600,00 $ 550,00 $ 450,00 $ 500,00 $ 150,00 $4.500,00 $2.000,00

Precio
unidad unidad unidad unidad unidad unidad unidad unidad unidad equipo y 12 cmaras unidad unidad unidad unidad sistema unidad

Cantidad
80 80 80 3 80 76 4 1 80 1 6 4 2 4 1 1 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

Total
20.000,00 4.000,00 12.000,00 2.100,00 19.200,00 41.800,00 3.200,00 1.200,00 32.000,00 3.600,00 3.300,00 1.800,00 1.000,00 600,00 4.500,00 2.000,00

Total Muebles y Equipos

152.300,00

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TABLA DE AMORTIZACIN PRSTAMO

Cliente: Deuda (USD $): Cuota Entrada: Tasa de Inters:
Documentos Nmero 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Fecha 05-jul-10 05-jul-11 04-jul-12 04-jul-13 04-jul-14 04-jul-15 03-jul-16 03-jul-17 03-jul-18 03-jul-19 02-jul-20 TOTAL

ALPHA SUITES $ 1.133.062,35 0,00% 11,27%

Capital USD $ $ 0,00 $ 66.379,92 $ 73.964,84 $ 82.416,45 $ 91.833,79 $ 102.327,21 $ 114.019,65 $ 127.048,14 $ 141.565,33 $ 157.741,33 $ 175.765,69 $ 1.133.062,35 Intereses USD $ $ 0,00 $ 129.469,68 $ 121.884,76 $ 113.433,15 $ 104.015,81 $ 93.522,40 $ 81.829,95 $ 68.801,46 $ 54.284,27 $ 38.108,27 $ 20.083,92 $ 825.433,69

Fecha Inicio: Pagos cada (das): No. de Pagos:

Pago USD $ $ 0,00 $ 195.849,60 $ 195.849,60 $ 195.849,60 $ 195.849,60 $ 195.849,60 $ 195.849,60 $ 195.849,60 $ 195.849,60 $ 195.849,60 $ 195.849,60 $ 1.958.496,04

05-jul-10 365 10
Saldo USD $ $ 1.133.062,35 $ 1.066.682,43 $ 992.717,59 $ 910.301,14 $ 818.467,35 $ 716.140,14 $ 602.120,49 $ 475.072,35 $ 333.507,02 $ 175.765,69 $ 0,00

114

BALANCES PROYECTADOS
ACTIVOS Activo Corriente Caja y Bancos Cuentas por cobrar Total Activo Corriente Ao 1 287.525 Ao 2 344.831 Ao 3 373.297 Ao 4 387.086 Ao 5 391.337 Ao 6 373.288 Ao 7 324.551 Ao 8 262.553 Ao 9 185.757 Ao 10 92.450

5 dias

300.137 6.395 306.532

358.484 7.256 365.740

387.247 7.632 394.879

401.055 7.861 408.917

405.298 8.097 413.396

387.824 8.340 396.164

339.011 8.590 347.602

276.897 8.848 285.745

199.937 9.114 209.051

106.414 9.387 115.801

Activo Fijo Terreno Edificio Muebles, equipo de oficina y otros gastos Depreciacin acum muebles y equipo de oficina Total Activo Fijo TOTAL ACTIVOS PASIVOS Pasivo Corriente Cuentas por pagar Deuda corto plazo Total Pasivo Corriente

514.706 514.706 514.706 514.706 514.706 514.706 514.706 514.706 514.706 514.706 1.221.431 1.221.431 1.221.431 1.221.431 1.221.431 1.221.431 1.221.431 1.221.431 1.221.431 1.221.431 152.300 152.300 152.300 152.300 152.300 152.300 152.300 152.300 152.300 152.300 -91.532 -183.063 -274.595 -366.126 -457.658 -518.729 -579.801 -640.873 -701.944 -763.016 1.796.906 1.705.374 1.613.843 1.522.311 1.430.779 1.369.708 1.308.636 1.247.565 1.186.493 1.125.422 2.103.438 2.071.114 2.008.722 1.931.228 1.844.175 1.765.872 1.656.238 1.533.309 1.395.544 1.241.222

15 dias

2.087 66.380 68.467

2.200 73.965 76.165

2.303 82.416 84.719

2.372 91.834 94.206

2.443 102.327 104.770

2.516 114.020 116.536

2.592 127.048 129.640

2.670 141.565 144.235

2.750 157.741 160.491

2.832 175.766 178.598

Pasivo Largo Plazo Deuda Largo Plazo Total Pasivo Largo Plazo TOTAL PASIVOS

1.066.682 1.066.682 1135150

992.718 992.718

910.301 910.301

818.467 818.467

716.140 716.140

602.120 602.120

475.072 475.072

333.507 333.507

175.766 175.766

1068882 995020,4 912673,1

820910,4 718656,5 604712,4

477742 336256,7 178597,9

115

EQUITY Capital Propio Utilidad Acumulada del Ejercicio TOTAL EQUITY TOTAL PASIVO + PATRIMONIO NOF mtodo 1 Deuda Corto Plazo Fondo de Maniobra: Deuda LP + Equity - Activos Fijos NOF = DCP + Fondo de Maniobra NOF mtodo 2 Activo Circulante Rec Espontaneos NOF = Activo Circulante - Rec Espontaneos Necesidad Recursos Negociados NOF FM NRN = NOF FM 755.375 212.913 755.375 246.857 755.375 258.326 755.375 263.179 755.375 267.890 755.375 291.840 755.375 296.150 755.375 300.192 755.375 303.912 755.375 307.249

968.288 1.002.232 1.013.701 1.018.554 1.023.265 1.047.215 1.051.525 1.055.567 1.059.287 1.062.624 2.103.438 2.071.115 2.008.722 1.931.227 1.844.175 1.765.871 1.656.238 1.533.309 1.395.544 1.241.222

66.380 238.065 304.445

73.965 289.576 363.541

82.416 310.160 392.576

91.834 314.710 406.544

102.327 308.626 410.953

114.020 279.628 393.647

127.048 217.961 345.010

141.565 141.509 283.075

157.741 48.559 206.301

175.766 -62.798 112.968

306.532 2.087 304.445

365.740 2.200 363.540

394.879 2.303 392.576

408.917 2.372 406.545

413.396 2.443 410.953

396.164 2.516 393.647

347.602 2.592 345.010

285.745 2.670 283.075

209.051 2.750 206.301

115.801 2.832 112.968

304.445 238.065 66.380

363.541 289.576 73.965

392.576 310.160 82.416

406.544 314.710 91.834

410.953 308.626 102.327

393.647 279.628 114.020

345.010 217.961 127.048

283.075 141.509 141.565

206.301 48.559 157.741

112.968 -62.798 175.766

116

ESTADO DE RESULTADOS PROYECTADOS En USD INGRESOS Servicio Principal Habitacin Estndar Habitacin Junior Suite Servicios Complementarios Parqueadero TV Cable Limpieza Habitacin Mes Limpieza Habitacin Evento Fichas Cuarto de Lavado TOTAL INGRESO EGRESOS Servicios Bsicos Gastos Comerciales y Publicidad TV Cable + Internet Sueldos y Salarios Imprevistos TOTAL EGRESOS RESULTADO OPERACIONAL Depreciacin UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS INTERESES UTILIDAD NETA ANTES DE IMP.E INT. Participacin Trabajadores (15%) Impuesto a la Renta (25%) UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS 26.941 9.209 4.736 58.458 9.209 108.552 351.893 91.532 260.361 (129.470) 130.891 19.634 27.814 212.913 30.378 7.837 5.101 60.211 9.485 113.012 409.452 91.532 317.920 (121.885) 196.035 29.405 41.657 246.857 31.972 8.243 5.283 62.018 9.770 117.286 432.248 91.532 340.716 (113.433) 227.283 34.092 48.298 258.326 32.931 8.490 5.442 63.878 10.063 120.805 445.215 91.532 353.684 (104.016) 249.668 37.450 53.054 263.179 33.919 8.745 5.605 65.795 10.365 124.429 458.572 91.532 367.040 (93.522) 273.518 41.028 58.123 267.890 34.937 9.007 5.773 67.768 10.676 128.162 472.329 61.072 411.257 (81.830) 329.427 49.414 70.003 291.840 35.985 9.278 5.946 69.801 10.996 132.006 486.499 61.072 425.427 (68.801) 356.626 53.494 75.783 296.150 37.065 9.556 6.125 71.896 11.326 135.967 501.094 61.072 440.022 (54.284) 385.738 57.861 81.969 300.192 38.176 9.843 6.309 74.052 11.666 140.046 516.127 61.072 455.055 (38.108) 416.947 62.542 88.601 303.912 39.322 10.138 6.498 76.274 12.016 144.247 531.610 61.072 470.539 (20.084) 450.455 67.568 95.722 307.249 54.000 18.240 18.240 9.485 960 460.445 55.620 21.136 18.787 13.026 1.318 522.464 55.620 23.484 18.787 16.282 1.648 549.534 57.289 24.189 19.351 16.771 1.697 566.020 59.007 24.914 19.931 17.274 1.748 583.000 60.777 25.662 20.529 17.792 1.801 600.490 62.601 26.431 21.145 18.326 1.855 618.505 64.479 27.224 21.780 18.876 1.910 637.060 66.413 28.041 22.433 19.442 1.968 656.172 68.406 28.882 23.106 20.025 2.027 675.857 328.320 31.200 380.441 32.136 401.576 32.136 413.624 33.100 426.032 34.093 438.813 35.116 451.978 36.169 465.537 37.254 479.503 38.372 493.888 39.523 Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Ao 6 Ao 7 Ao 8 Ao 9 Ao 10

FLUJO DE CAJA PROYECTADO

117

En USD INGRESOS Servicio Principal Habitacin Estndar Habitacin Junior Suite Servicios Complementarios Parqueadero TV Cable Limpieza Habitacin Mes Limpieza Habitacin Evento Fichas Cuarto de Lavado TOTAL INGRESO EGRESOS Servicios Bsicos Gastos Comerciales y Publicidad TV Cable + Internet Sueldos y Salarios Imprevistos TOTAL EGRESOS

Ao 0

Ao 1

Ao 2

Ao 3

Ao 4

Ao 5

Ao 6

Ao 7

Ao 8

Ao 9

Ao 10

328.320 31.200 54.000 18.240 18.240 9.485 960 460.445 26.941 9.209 4.736 58.458 9.209 108.552

380.441 32.136 55.620 21.136 18.787 13.026 1.318 522.464 30.378 7.837 5.101 60.211 9.485 113.012

401.576 32.136 55.620 23.484 18.787 16.282 1.648 549.534 31.972 8.243 5.283 62.018 9.770 117.286

413.624 33.100 57.289 24.189 19.351 16.771 1.697 566.020 32.931 8.490 5.442 63.878 10.063 120.805

426.032 34.093 59.007 24.914 19.931 17.274 1.748 583.000 33.919 8.745 5.605 65.795 10.365 124.429

438.813 35.116 60.777 25.662 20.529 17.792 1.801 600.490 34.937 9.007 5.773 67.768 10.676 128.162

451.978 36.169 62.601 26.431 21.145 18.326 1.855 618.505 35.985 9.278 5.946 69.801 10.996 132.006

465.537 37.254 64.479 27.224 21.780 18.876 1.910 637.060 37.065 9.556 6.125 71.896 11.326 135.967

479.503 38.372 66.413 28.041 22.433 19.442 1.968 656.172 38.176 9.843 6.309 74.052 11.666 140.046

493.888 39.523 68.406 28.882 23.106 20.025 2.027 675.857 39.322 10.138 6.498 76.274 12.016 144.247

RESULTADO OPERACIONAL Depreciacin UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS Participacin Trabajadores (15%) Impuesto a la Renta (25%) UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS Depreciacin Inversin Valor Residual FCF (1.888.437) (1.888.437)

351.893 91.532 260.361 39.054 55.327 165.980 91.532

409.452 91.532 317.920 47.688 67.558 202.674 91.532

432.248 91.532 340.716 51.107 72.402 217.207 91.532

445.215 91.532 353.684 53.053 75.158 225.473 91.532

458.572 91.532 367.040 55.056 77.996 233.988 91.532

472.329 61.072 411.257 61.689 87.392 262.177 61.072

486.499 61.072 425.427 63.814 90.403 271.210 61.072

501.094 61.072 440.022 66.003 93.505 280.514 61.072

516.127 61.072 455.055 68.258 96.699 290.098 61.072

531.610 61.072 470.539 70.581 99.989 299.968 61.072 3.972.983

257.512

294.206

308.738

317.005

325.520

323.248

332.281

341.586

351.169

361.040

3.972.983

VAN TIR

952.299 19,3%

12,4%

118

CUDRO DE PAGOS DE SERVICIOS Nivel Ocupacin Servicio Bsico Electricidad Agua Potable TV Cable Decodificador Adicional Internet (4MB) Costo Unitario $0,12 $0,70 $50,00 $4,00 $85,00 kw/hr m3 mes mes mes Consumo Personal 2.400,00 182,50 kw/hr/ao m3/ao cantidad 80 80 76 76 1er ao 80% 80% 80% 80% 2do ao 90% 90% 90% 90% resto de aos 95% 95% 95% 95%

CUADRO DE GASTOS DE SUELDOS Y SALARIOS

Cargo Administrador Contador Recepcionista Ama de Llaves Mantenimiento Coordinador Comercial Guardias

No Empleados 1 1 1 2 1 1 2

Sueldo $800,00 $400,00 $400,00 $264,00 $300,00 $600,00 $300,00 mes mes mes mes mes mes mes

Aporte Patronal $97,20 $48,60 $48,60 $32,08 $36,45 $72,90 $36,45

13er Sueldo $800,00 $400,00 $400,00 $264,00 $300,00 $600,00 $300,00

14to Sueldo $264,00 $264,00 $264,00 $264,00 $264,00 $264,00 $264,00

Fondo de Reserva $800,00 $400,00 $400,00 $264,00 $300,00 $600,00 $300,00

Sueldo Anual $12.630,40 $6.447,20 $6.447,20 $8.689,82 $4.901,40 $9.538,80 $9.802,80 $58.457,62

TOTAL SALARIOS OTROS Imprevistos (2% Ingresos) Inflacin $9.208,90 3%

INGRESOS OPERACIONALES
119

Perodo Contrato Ingresos Habitacin Estndar Habitacin Junior Suite Parqueadero TV Cable Limpieza Hab. Mes Limpieza Hab. Evento Fichas Cuarto Lavado No Habitaciones 76 4 45 76 76 76 80 Precio $450,00 mes $650,00 $100,00 $ 25,00 $ 40,00 $ 8,00 mes mes mes mes da

12 12 12 12 12 52

mes mes mes mes mes das eventos

Nivel Ocupacin 1er 2do resto de ao ao aos 80% 90% 95% 100% 100% 100% 100% 80% 90% 50% 50% 30% 30% 40% 40% 100% 100% 100% 50% 50% 50%

$ 40,00 evento 1

120

BIBLIOGRAFA
Textos: HAIR J., BUSH R., ORTINAU D., Investigacin de Mercados, Segunda Edicin, 2004. ROBERT S. PINDYCK, DANIEL L. RUBINFELD, Microeconoma, Quinta Edicin, 2001. KOTLER PHILIP, GARY ARMSTRONG, Marketing, Dcima Edicin, 2004. KERIN R., BERKOWITZ E., HARTLEY S., RUDELIUS W., Marketing, Sptima edicin, McGraw-Hill, 2004. KOTLER PHILIP, Los 10 pecados capitales del marketing, Deusto, 2006. HORNGREN, SUNDEM, ELLIOTT, Introduccin a la Contabilidad Financiera, Sptima edicin, 2000. SAPAG CHAIN, NASSIR Y SAPAG CHAIN, Preparacin y Evaluacin de Proyectos, Cuarta edicion, Mc Graw Hill, 2000. Pginas de Internet: \ nstituto Nacional de Estadsticas y Censos (INEC): http://www.inec.gov.ec Consejo Nacional de Educacin Superior (CONESUP): http://www.conesup.net Consejo Nacional de Evaluacin y Acreditacin (CONEA): www.conea.net Banco Central del Ecuador (BCE): www.bce.fin.ec Centro de Estudios de Poblacin y Desarrollo social (CEPAR): www.cepar.org Superintendencia de Compaas: www.supercias.gov.ec

Corporacin Financiera Nacional del Ecuador (CFN): www.cfn.fin.ec Federacin Hotelera del Ecuador: www.hotelesecuador.com.ec

Yahoo! Finance: www.finance.yahoo.com

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