CONTRATOS

TEORA GENERAL DEL CONTRATO La concepcin ms generalizada en el campo filosfico, clara y apropiada denomina negocio jurdico al acto cuya voluntad se encamina directa y reflexivamente a la produccin de efectos jurdicos como el otorgamiento de un testamento, o la celebracin de un contrato, acto jurdico, al acto voluntario del cual derivan tambin efectos jurdicos, pero independientemente del querer del agente, o mejor dicho por el solo ministerio de las normas jurdicas, como sucede en la comisin de un delito, y hecho jurdico, al simple hecho de la naturaleza, como el desplazamiento del lecho de un rio o la muerte de una persona.(1) Derecho subjetivo: Son las reglas, escritas o no, que sirven al individuo para vivir en comunidad. Objeto principal del derecho. DERECHO:

Derecho objetivo: Es derecho escrito, conjunto de reglas generales que regulan las relaciones de las personas DERECHO OBJETIVO: Se divide en:

1. Pblico
2. Privado

1. Publico: regula las relaciones del estado y las personas, Estado y Estado.
2. Privado: regula las relaciones entre las personas, se divide en derechos patrimoniales y extra patrimoniales. a. patrimonial: Hace referencia al patrimonio, que es uno de los atributos de la personalidad, al patrimonio es evaluable y se encuentra en el comercio. El patrimonio es el conjunto de derechos y obligaciones estimadas en dinero que posee una persona y que sirve como prenda general de todas sus obligaciones. b. Extra patrimoniales: bienes que no se pueden transferir, no son avaluables en dinero, y no estn en el mercado: la vida, el buen nombre

1.Cariota Ferrara, El Negocio Jurdico, Editorial Aguilar, 1956 Nm. 49, dice Respecto a los negocios jurdicos, el orden permite producir, si se quiere, producen los efectos correspondientes a la voluntad del declarante; Respecto a los otros hechos o actos, no Cfr.Gueseppe Stolfi, Teora del Negocio Jurdico, Madrid, 1959 pag.3 El derecho patrimonial se divide en derecho reales y derecho personales. El derecho real es el derecho que tiene una persona sobre una cosa y el deber de las dems personas de respetarlo; surge solo cuando hay disputa, por tanto se convierte en una obligacin erga onmes sobre los dems, respecto de las facultades que la ley le otorga frente al bien. Derecho Real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona, son derechos reales el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso y habitacin, los de servidumbres activas, el de prenda e hipoteca. De estos derechos reales nacen las acciones reales. Articulo 664 y 665 C.C. Derechos personales, son los que solo pueden reclamarse de ciertas personas, que por un hecho suyo o la sola disposicin de la ley, han contrado las obligaciones correlativas como el que tiene el prestamista

contra su deudor, por el dinero prestado, o el hijo contra el padre por alimentos. De estos derechos nacen las acciones personales. Los derechos personales hacen referencia a las relaciones nter partes. Nacen de las fuentes de las obligaciones. Segn la teora clsica, las fuentes de las obligaciones se dividen en: contratos, cuasicontratos, el delito, el cuasidelito y la ley Todas las personas son sujetos de dos clases de derechos: Extra patrimoniales y patrimoniales, los primeros carecen de carcter pecuniario y estn fuera del comercio, entre ellos figuran los derechos polticos, los derechos de la familia ,los derechos de la personalidad, as como el derecho a las libertades y a la vida misma. Tcnicamente los cuasicontratos deben ser considerados como actos unilaterales del deudor, pues carecen de un elemento esencial del contrato, esto es el acuerdo de voluntades: o o o o o Agencia oficiosa Gestin de la comunidad Aceptacin de una herencia Enriquecimiento sin justa causa Pago de lo no debido

La ciencia penal no conoce los cuasidelitos, ya que existe solo la modalidad delictiva, en la que cabe el dolo, la culpa y la preterintencional. La ley no puede ser fuente obligacional, pues por si misma no produce la consecuencia jurdica. La verdadera fuente es la realizacin del supuesto de hecho contenido en ella. Adems, contiene a todas las fuentes obligacionales. Una mejor divisin de las fuentes la podramos encontrar en: o o o CONTRATO Acto Jurdico Se entiende por Acto Jurdico la manifestacin de voluntad que tiene por fin producir efectos en derecho. Esta nocin comprende no solo los contratos y las convenciones en general sino tambin la manifestacin unilateral de voluntad. Hecho Jurdico, Es un acontecimiento de la naturaleza, independientemente de la voluntad del hombre, pero que produce efectos jurdicos. Por EJ. Cumplir dieciocho aos, nacer, morir. Caracterstica; es involuntario, puede provenir de un fenmeno fsico o material, que Definicin: Para acercarse a una definicin punto tienen algunas Doctrinas: de contrato es necesario recurrir a la visin que sobre el Contrato Actos Unilaterales del deudor (cuasicontratos) Hechos ilcitos (Delitos, enriquecimiento sin causa, abuso del derecho, etc.)

I. SEGN LA DOCTRINA CLASICA: El contrato es un acuerdo de voluntades tendiente a generar obligaciones. SEGN LA DOCTRINA CLASICA Entonces, la Doctrina Clsica hizo una distincin entre el contrato y la convencin alegando que la Convencin no solo genera obligaciones tambin las modifica y las extingue; da cabida a todos los acuerdos posibles de voluntades orientados a producir consecuencias en el campo del derecho. Desde sta ptica el Contrato, solo tendra un campo restringido al solo crear obligaciones. SEGN EL COD. CIVIL ART. 1495: Contrato o convencin es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser de una o muchas personas.

Segn la teora Clsica todo contrato es una convencin, pero que no toda convencin es un contrato. SEGN LA DOCTRINA MERCANTILISTA: El contrato no solo crea obligaciones tambin puede modificarlas y extinguirlas. SEGN EL COD. COMERCIO ART 864: El contrato es un acuerdo entre dos o ms partes para constituir, regular o extinguir entre ellas una relacin patrimonial, y salvo estipulacin en contrario, se entender celebrado en el lugar de residencia del proponente y en el momento en que se reciba la aceptacin de la propuesta. Se presumir que el oferente ha recibido la aceptacin, cuando el destinatario pruebe la remisin Art. 850 y 851 C Co. En clase se encontr ejemplos de contratos que, a dems de crear, modifican y extinguen obligaciones; por eso podemos definir EL CONTRATO como UN ACUERDO DE VOLUNTADES TENDIENTES A CREAR, MODIFICAR O EXTINGUIR OBLIGACIONES.

Es preciso distinguir dos nociones diferentes el Acto Jurdico de formacin unilateral y el unilateral.

contrato

El Acto Jurdico de formacin Unilateral, se perfecciona mediante la intervencin de una sola persona. El contrato implica siempre el concurso de dos o ms voluntades. El contrato entonces es bilateral, pero para sus efectos puede ser unilateral si solo impone obligaciones a cargo de una de las partes, como en el caso del Depsito a ttulo gratuito, y es bilateral si origina obligaciones para ambas partes, como en el contrato de compraventa. El acto jurdico es una de las principales fuentes de las obligaciones y dentro de l la especie ms importante es el contrato, acto de formacin bilateral que se fundamenta en el acuerdo de dos o ms voluntades. Antes de perfeccionarse el contrato puede darse actos jurdicos, sea de formacin unilateral o de formacin bilateral, los cuales se estudian bajo el nombre de precontratos, o incluso puede presentarse un proyecto de contrato denominado Oferta, que segn Demogue, se define como el proyecto definitivo del acto jurdico que se somete a la aceptacin de la persona a quien se dirige. El cdigo de Comercio e su artculo 845 define la oferta o propuesta, como el proyecto de negocio que una persona formula a otra.En ste ltimo caso no estamos frente a un contrato. CONTENIDO DE LOS CONTRATOS A los contratos lo integran dos grupos que van ha la par:

1. Requisitos: Que determinan si un contrato es existente y valido. 2. Elementos: Que caracterizan el contrato, determinan que tipo de contrato es, la normatividad que lo
rige. ELEMENTOS: 1. ESENCIALES 2. DE LA NATURALEZA 3. ACCIDENTALES

1. ESENCIALES (Essentialia negotii)

Son los elementos mnimos que han de recurrir para que el contrato que las partes tienen en mente surja a la vida jurdica. Son aquellos sin los cuales el contrato pierde su especialidad o deja de ser contrato, sin ellos el contrato no produce efecto alguno o puede degenerar en otro negocio. Son los elementos mnimos sin los cuales el contrato no existe.

Ejemplo: En el contrato de compraventa los elementos esenciales son la cosa y el precio. En el contrato de arrendamiento son el bien otorgado a ttulo de uso y goce y el precio o canon de arrendamiento.

2. DE LA NATURALEZA (Naturalia negotii)

Toda la normatividad que se entiende incorporada al contrato al momento de su celebracin Ley 153/1887. Estos elementos estn constituidos por aquellas reglas establecidas por el legislador que se entienden incorporados al contrato con o sin el conocimiento y voluntad de las partes, solo por su simple celebracin. Son aquellos que se entienden pertenecer sin que exista una clusula especial. Ejemplo: La lesin enorme, en el contrato de arrendamiento si no se acuerda la fecha de vencimiento la ley dice que es un ao.

3. ACCIDENTALES (accidentalia negotii)

Son aquellos que no son de la esencia, ni de la naturaleza pero que contribuyen a satisfacer la causa del contrato, son los que las parten libremente acuerdan y le dan forma al contrato. Estos no pertenecen al negocio, son incorporados en l por la voluntad autnoma de las partes. Estos elementos no son necesarios para la formacin del acto ni se sobreentienden como integrantes de l. Ejemplo: El Inters, El Plazo La Clusula Penal. Etc. 2. REQUISITOS Determinan si el contrato existe y si es vlido o no, no hay validez sin existencia REQUISISTOSDE EXISTENCIA 1. Dos partes capaces 2. El acuerdo de voluntades o consentimiento 3. Objeto 4. Causa 5. Formalidades La ausencia de alguno de estos requisitos hace que el contrato no nazca, es decir es inexistente REQUISISTOS DE VALIDEZ Cualifican los requisitos de existencia 1. 2. 3. 4. 5. Capacidad de ejercicio consentimiento sin vicio objeto lcito causa lcita formalidades vlidas

Cuando no hay los requisitos de validez permite demandar la Nulidad del negocio jurdico. EFECTOS Y FUNCIONES DEL CONTRATO EL CONTRATO ENTRE LAS PARTES EL CONTRATO COMO FUENTE DE OBLIGACIONES Desde el punto de vista histrico se observa que el contrato, lo mismo que el delito, son simple e ineludibles productos sociales, y no meras creaciones del intelecto, motivo por el cual son fuentes reales y principales de obligaciones.

Por consiguiente, la fuerza vinculante del contrato y el respeto debido a su cumplimiento son reconocidos socialmente a travs de los siglos y constituyen bases esenciales e inalterables de las relaciones jurdicas patrimoniales en todas las legislaciones del mundo. A ello se debe que el Cdigo lo consagre como fuente de obligaciones y ordene su imperio al lado del derecho positivo proclamando que Todo contrato legalmente celebrado es ley para las partes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales (art. 1602), norma de la cual se deducen las siguientes consecuencias principales: -La sujecin de las partes al contrato tiene la misma obligatoriedad que la ley, y por ello est garantizada con acciones conducentes al cumplimiento forzoso de la parte contumaz. -Solamente el mutuo acuerdo y las causas especialmente sealadas en la norma positiva pueden privarlo de su validez o suprimir sus efectos, lo cual significa que ninguno de los contratantes puede desistir del contrato arbitrariamente. -Los contratos deben cumplirse de buena fe (art. 1603) que es complementaria del artculo 1602 C. Civil. -La obligatoriedad del contrato cobija tambin al juez, quien no puede cambiar su contenido, ni desconocerlo, ni aplicar leyes que no estaban vigentes en el momento de su celebracin. -Los contratos no obligan a terceros (Principio de la relatividad o de la Inoponibilidad). EL CONTRATO FRENTE A TERCEROS La autonoma privada slo tiene alcances para regular intereses propios y solo excepcionalmente puede perjudicar a quienes no sean parte, dando lugar al principio de la relatividad. Por consiguiente el contrato es un simple hecho frente a terceros. Reconocimiento por terceros Sin embargo, la mayor parte de los negocios crean ante extraos una situacin jurdica que hace que stos los reconozcan y respeten, como ocurre cuando una persona vende un inmueble; los vecinos acatan la situacin jurdica del nuevo dueo, quines, adems se consideran por la propia ley conocedores de registro pblico, al serles oponibles por ficcin (art. 44 de decreto 1250 de 1970). CAPACIDAD Es la facultad jurdica que le permite a la parte recibir (capacidad de goce) cualquier tipo de beneficio y adems la de obligarse sin el ministerio de otro (capacidad de ejercicio). La capacidad es la regla general y la incapacidad es la excepcin Capacidad de goce + capacidad de ejercicio = capacidad plena CAPACIDAD DE GOCE: Hace parte de los atributos de la personalidad, es la posibilidad que tiene toda persona por el simple hecho de ser persona, para recibir y adquirir derechos, es un presupuesto de existencia. Es una presuncin de derecho, en consecuencia no admite prueba en contrario. La existencia de un contrato presupone la intervencin de personas. CAPACIDAD DE EJERCICIO O LEGAL: facultad de la persona para obligarse sin el ministerio de otro, aqu la persona ejerce derechos y contrae obligaciones. Es una presuncin que admite prueba en contrario, le corresponde a la contraparte probarlo. Principio de la Autonoma de la Voluntad y del consentimiento. El principio de la autonoma de la voluntad traduce una doctrina de filosofa jurdica que pretende que toda obligacin debe de estar fundada sobre la voluntad. La persona es libre de crear obligaciones, pero el nico soporte valido de esta es la voluntad, manifestada por medio del contrato o de la ley.

El principio de la autonoma de la voluntad, reconoce a la voluntad humana eficacia jurdica propia para fijarse su propia ley a travs de los actos jurdicos que ejecute, y en consecuencia, la de obligarse jurdicamente mediante los actos que realiza con esa finalidad, es decir, el contrato y el compromiso unilateral. Este principio es una secuela lgica del reconocimiento de la dignidad y libertad humana, o sea de la personalidad moral del hombre, pues esta debe acarrear la personalidad jurdica. El consensualismo jurdico. Si la voluntad es autnoma para crear obligaciones, solo se requerir de su manifestacin jurdica para que produzca los efectos jurdicos deseados. Sera contradictorio que para la validez jurdica de esta manifestacin se exigiera solemnidades o formalismos cuando se le ha reconocido autonoma a la voluntad para obligarse por s sola. Varios textos del Cdigo Civil Colombiano consagran el principio de la autonoma de la voluntad privada, as de esta manera el Artculo 1602 establece Todo contrato legalmente celebrado es una ley para las partes contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales. Este articulo consagra plenamente el principio de la autonoma de la voluntad de la voluntad, porque de acuerdo con l, la voluntad de las partes crea la ley entre ellas, la voluntad pues tiene fuerza de ley, y por ello la del Estado no se le puede sobreponer sino que su funcin es respetarla y hacer respetar de los dems y entre las partes, excepto de las leyes estatales imperativas. Pero las condiciones generales de validez de los actos y declaraciones de voluntad a que hace referencia el artculo 1502, son internas, esto es, se refieren a los elementos mismos integrantes de la voluntad, como son la capacidad, el consentimiento, el objeto y la causa, y no establecen como norma general determinadas solemnidades para reconocerle validez jurdica sino que se la reconoce por su propio valor, todo lo cual conforma el consensualismo de nuestro derecho. Al tenor del concepto que trae el artculo 1502 C.C, la capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por s misma y sin el consentimiento o la autorizacin de otra. Se ha definido la capacidad como la aptitud de una persona para ser titular de derechos y para ejercerlos. Esta nocin denota unas veces la aptitud que se le atribuye a unas personas o sujetos para ser titulares de derechos y obligaciones y otras veces el poder que se le reconoce a la mayora de titulares de derechos para realizar actos jurdicos, sin el ministerio o la autorizacin de otras personas. De ah resultan dos nociones distintas; Capacidad de goce o capacidad de adquisicin o capacidad de derecho.

a) Capacidad Jurdica: Es la aptitud de una persona para ser titular de derechos.

Todas las personas, por el solo hecho de existir, son titulares de derechos, es decir, son jurdicamente capaces. El infante, el demente, pueden ser titulares de derechos y lo son en efecto.

b) Capacidad de Ejercicio: Capacidad de obrar, capacidad de hecho, o capacidad

legal: Es la aptitud de una persona para ejercer por si misma derechos y contraer obligaciones. La capacidad legal de las personas naturales es el discernimiento o inteligencia suficiente para distinguir y declarar la diferencia que hay entre varias cosas, facultad que supone un cierto grado de madurez mental adquirible en determinada edad, segn el desarrollo del sujeto. Mediante la capacidad de ejercicio, se puede ejercitar un derecho, es decir ponerlo en prctica. Todas las personas son titulares de derechos, pero no todas pueden ejercerlos. Un demente, por ejemplo podra ser propietario de un campo pero no podra enajenarlo por s mismo.

La regla general es que toda persona es capaz; la excepcin es, precisamente la incapacidad. Con base en esto, cuando se celebra un negocio jurdico cuya nulidad se pretende declarar, por carencia de capacidad de alguno de los contratantes, la parte que aspire a esta decisin, debe acreditar y establecer esta incapacidad con el fin de procurar un resultado favorable. No basta alegarlo, hay que probarlo. INCAPACIDADES En oposicin a la nocin de capacidad surge la de incapacidad. Esta desde, luego, constituye una excepcin a la capacidad de ejercicio no a la capacidad de goce o capacidad de derecho. No existen incapacidades de derecho. Estas incapacidades legales suelen clasificarse en primer lugar en incapacidades generales e incapacidades especiales llamadas tambin inhabilidades. Las incapacidades generales se refieren a toda clase de actos jurdicos. Hoy en da no existe en nuestro derecho incapacidades generales fundadas en motivos distintos de la proteccin de la autonoma de la voluntad privada. Comprende la incapacidad absoluta y la incapacidad relativa. Las incapacidades particulares o especiales llamadas tambin inhabilidades son prohibiciones que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos. De ello resulta que la capacidad legal de una persona se presume; la incapacidad, en cambio, debe probarse. Por lo mismo, no debe haber ms incapacidades que las que expresamente seala la ley. Incapacidad: La falta de capacidad de ejercicio, no existe incapacidad de goce, en la medida que los incapaces absolutos tambin son titulares de derecho. La incapacidad es un motivo para equilibrar los actos en que la persona acta, no es disminucin de las calidades de la persona, se trata con ella de proteger a quien se considera en desventaja para el mundo jurdico. INCAPACES ABSOLUTOS No conocen el entorno, ni la consecuencia de sus actos, ponen en riesgo la seguridad jurdica. La incapacidad est basada en la imposibilidad fsica y mental en que se halla la persona para expresar su consentimiento con conocimiento de causa y libertad. Segn el Art. 1504 del CC, son absolutamente incapaces los dementes, los impberes y los sordomudos que no pueden darse a entender y sus actos no producen ni aun obligaciones naturales. Estos incapaces requieren de interpuesta persona para obligarse, ya que sus actos directos no producen efectos en derecho.

1. Todos los menores de 14 aos (impberes)

Segn el Art. 34 del CC son aquellas personas que no han cumplido los 14 aos. Estos menores tienen capacidad de goce pero no de ejercicio. El nico acto para el cual tienen habilidad jurdica es la posesin de cosa mueble. Segn el Art. 784 de CC los mayores de 7 aos pueden ser poseedores de cosas muebles, s solo s, hay voluntad y aprehensin de la cosa. Pero no ejercen el derecho sin la autorizacin de su representante.

2. Demente: Aquella persona que sufre una sicopata (enfermedad de la mente) sin importar si
es permanente o no, esa sicopata debe inhibir el sano juicio de la persona. Demente es toda persona privada de la razn. La ley presume que una persona afectada en tal forma, esta inhabilitada para expresar su voluntad y su consentimiento en un acto jurdico. Por ello

los actos que celebra son ineficaces. El trmino demencia tiene en este caso un sentido muy amplio, cualquier anomala que impida el discernimiento. Dos hiptesis existen en relacin con el acto celebrado por el demente:

a) Que este declarado en interdiccin. En este caso el decreto de interdiccin constituye la b)

prueba de la incapacidad absoluta. Bastara demostrar la interdiccin para acreditar la incapacidad. El demente no est declarado en interdiccin. En tal caso, debe partirse de la regla general segn la cual se presume la capacidad de las personas. Por lo tanto, ser necesario demostrar que, en el momento de contratar, esta persona se encontraba en estado de demencia.

Cuando es permanente se inicia un proceso de declaracin de interdiccin, la sentencia que reconozca tal situacin, para que sea elemento probatorio deber inscribirse en el registro civil para que produzca efectos, este registro no admite prueba en contrario. Cuando se trata de demencia transitoria admite cualquier tipo de prueba que demuestre que en el momento del negocio exista esta incapacidad. Toda persona frente al derecho se presume capaz. Un incapaz por declaratoria de demencia por sentencia judicial, afecta todos sus actos sin tener en cuenta que la persona los haya realizado con conciencia. Si no hay declaratoria el interesado debe probar que est afectado por una psicopata. La manera de probar es por medio de testimonio donde se probar un momento antes y un momento despus. Todos los actos que se hayan realizado antes del registro de la Sentencia que declara incapaz a una persona tienen validez. Los que se realicen despus de estar registrado sern declarados nulos. La demencia absoluta se prueba con la sentencia judicial registrada

3. Sordo mudos que no puedan darse a entender

Artculo 1504. Son absolutamente incapaces los dementes, los impberes y sordomudos, que no pueden darse a entender por escrito. Sus actos no producen ni an obligaciones naturales, y no admiten caucin. No se requiere que se hallen en interdiccin; bastara con demostrar su cuando pueden hacerse entender. condicin. Cesa su incapacidad

La ley dispone que el nico acto que tiene validez es el de contraer matrimonio; siempre y cuando puedan expresar con claridad su consentimiento por signos manifiestos. Art. 899 C. Co. Ser nulo absolutamente el negocio jurdico en los siguientes casos: 1.- Cuando contraria una norma imperativa, salvo que la ley disponga otra cosa 2.- Cuando tenga causa u objeto ilcitos 3.- Cuando se haya celebrado por persona absolutamente incapaz Efectos de la nulidad absoluta El efecto de los actos realizados es una nulidad absoluta, puede ser alegada por cualquier tercero y el juez la puede reconocer oficiosamente.

-Nulidad absoluta busca la declaracin de ineficacia del negocio jurdico (dejar sin efectos jurdicos) -No puede caucionarse (es la garanta que da un tercero para el cumplimiento de una obligacin que no es propia) -No se puede novar (extinguir una obligacin por otra) -No genera siquiera obligaciones naturales. (Desprovistas de accin civil, pero con derecho a retener lo pagado) INCAPACIDAD RELATIVA Implica una sancin al negocio jurdico que es la rescisin. Como se sanciona? Con nulidad que se declara a travs de la sancin que es la rescisin: Que implica volver las cosas al estado anterior al que se encontraba, cuando hay nulidad relativa, la sancin es la rescisin del negocio jurdico. Ambas rescisin, deben ser declaradas por el juez, pero en la nulidad relativa solo la puede invocar el interesado y el la nulidad absoluta quien tenga inters. Segn el inciso 3 del Art. 1504 del C.C. Son relativamente incapaces los menores adultos (pberes) y los disipadores en interdiccin judicial. 1. Los menores adultos Pberes entre 14 y 18 aos, Son personas que pueden conocer su entorno, y conocer las consecuencias de sus actos que realiza. La incapacidad de los menores adultos se funda en la falta de experiencia en los negocios y en el peligro que puede correr su patrimonio por tal causa. Los incapaces de este grupo lo son relativamente por dos razones: a) Porque pueden realizar varios actos con eficacia jurdica, cuando se trata de los pberes. b) Porque los dems actos que realicen (tanto los pberes como los disipadores en interdiccin) solo quedan afectados de nulidad relativa. Efectivamente, el menor adulto por tener facultad de discernimiento, puede realizar varios actos a los que el derecho reconoce eficacia. Entre tales actos figura uno de carcter extrapatrimonial, cual es el reconocimiento de un hijo natural. De igual manera la ley reconoce eficacia a varios actos patrimoniales, como los siguientes: Reconocer a un hijo extramatrimonial. Contraer vlidamente matrimonio. Otorgar testamento (Art. 1061 CC.) Ser mandatario: el artculo 2154 del C.C, permite constituir mandatario a un menor no habilitado de edad. Celebrar contrato de aprendizaje, una vez cumplidos los 14 aos (Art. 82 C. S de T). Manejar el peculio profesional en transacciones de bienes muebles. Ocuparse d actividades comerciales en nombre y por cuenta de otras personas y bajo la direccin y responsabilidad de stas, segn el artculo 12 del Cdigo de Comercio.

2. Los interdictos por disipacin declarado judicialmente

Disipador: La persona que tiene una afectacin mental que lo lleva a gastar compulsivamente y sin razn, son aquellas personas que dilapidan su patrimonio, no tiene ni razn ni medida en el gasto. Son causales de dilapidacin segn el Art. 534 del CC. El juego habitual en el que se arriesgan sumas cuantiosas, las donaciones sin causa que las justifique, los gastos ruinosos, autorizan la interdiccin. La ley habla de disipadores que se hallen bajo interdiccin de administrar lo suyo. Debe ser sometido a un juicio de interdiccin por disipacin y debe haber una sentencia, despus de esto todo los actos estn viciados de nulidad relativa. La sentencia tiene efecto para las partes a partir de su pronunciamiento y para terceros despus de que se haya registrado. Quien no se ha puesto bajo interdiccin por estas causales de disipacin, no est afectado de incapacidad. Preciso ser partir del principio general que presume la capacidad de todas las personas. Anotaciones con referencia a la incapacidad relativa. El inciso 3 del artculo 1504 del C.C. modificado por el decreto 2820 de 1974 dice: Son tambin incapaces los menores adultos que no han obtenido rehabilitacin de edad y los disipadores que se hallan bajo interdiccin. Pero la incapacidad de estas personas no es absoluta y sus actos pueden tener valor en ciertas circunstancias y bajo ciertos aspectos determinados por las leyes. Son menores adultos, llamados tambin pberes, los varones mayores de 14 aos y las mujeres mayores de 12, pero que no han llegado a la mayora de edad, es decir, a los 18 aos, conforme a la disposicin de la ley 27 de 1.977. La incapacidad de los menores adultos se funda en la falta de experiencia en los negocios y en el peligro que puede correr su patrimonio por tal causa. Dicha incapacidad se podra hacer cesar cuando se comprueba que este peligro realmente no exista por haber adquirido ya el menor la aptitud necesaria para sortearla. De ah que el C.C. consagra la institucin de la habilitacin de edad, privilegio concedido al menor que hubiera alcanzado la edad de 18 aos y que estuviera emancipado, para que pudiera ejecutar todos los actos jurdicos y contraer todas las obligaciones de que eran capaces los mayores de 21 aos, excepto aquellos actos y obligaciones que una ley expresa lo declaran incapaz. La habilitacin de edad del menor adulto pone fin a su incapacidad general, sin perjuicio de la incapacidad particular de que todava adoleca respecto de ciertos actos sealados por la ley. Incapacidades especiales o particulares No se refiere sino a ciertas personas y a ciertos contratos. Se trata de personas que siendo plenamente capaces de acuerdo con las normas generales, estn sin embargo inhabilitadas para celebrar determinados actos jurdicos. Por ende resultaran nulos actos como: a. Compraventa entre cnyuges no divorciados y entre padre e hijos de familia (menores de 18 aos)(CC. Art. 1852, ley 28/32 Art. 3). Nota: El Art. 1852, fue declarado parcialmente inexequible mediante Sentencia del 10 de febrero de 1999 proferida por la Corte Constitucional, es decir, que en la actualidad no existe incapacidad alguna, por motivo del nexo matrimonial, para celebrar compraventa tanto de muebles como inmuebles. b. Los administradores no podrn vender los bienes que administran (Art. 1853 CC.).

c. Los empleados pblicos no podrn comprar los bienes que se venden por su Ministerio (Art. 1854 CC.). Efectos de la Nulidad Relativa o o o Genera nulidad relativa Puede caucionarse y novarse Generan obligaciones naturales

CONSENTIMIENTO El consentimiento es: la expresin de la voluntad donde hay una manifestacin y aceptacin reciproca en el otro contratante El consentimiento lo define el tratadista Guillermo Ospina Fernndez como: El acuerdo o concurso de las voluntades individuales de quienes intervienen en la celebracin de las convenciones (y de los actos unipersonales complejos), que no solamente denota la pluralidad de las manifestaciones individuales de la voluntad de los agentes, sino tambin la concurrencia y unificacin de ellas en un solo querer (in idem placitum consensus) En consecuencia se entiende por consentimiento el concurso o acuerdo de voluntades de dos o ms personas. Sin embargo, una persona unilateralmente puede consentir en un acto o negocio jurdico, verbigracia la oferta. El consentimiento se constituye se constituye en el elemento sobre el cual descansa la validez del Acto Jurdico celebrado Solus Consensus Obligat, es decir que el solo consentimiento sin necesidad de formalismos, es capaz de obligar, es eficaz para perfeccionar el contrato. Por consentimiento se entiende la comn intencin de los contratantes, su acuerdo de voluntades, o en trminos ms generales, la voluntad de la persona que se obliga. Por lo tanto, requiere la aptitud fsica y la plenitud de las facultades mentales del contratante, a fin de que pueda producir una volicin, es decir un acto consciente de voluntad. La cual resulta imposible, al demente, al infante, por ejemplo. Como la voluntad en si misma, es un elemento interno, es preciso distinguir en la voluntad contractual dos aspectos. El elemento interno y su exteriorizacin. El elemento interno es una operacin intelectual, es la conciencia del negocio jurdico y la intencin de realizarlo por medio del contrato. De otra parte, es necesario que el acto de voluntad, tanto en su formacin interna, como en su exteriorizacin, sea seria y cierta. De lo contrario, ser un acto de voluntad desprovisto de eficacia jurdica, como en el caso de que alguien haga una manifestacin con un propsito vago e incierto o una manifestacin de voluntad hecha en broma (acto jocandi causa). El acto de voluntad debe ser consciente y libre es decir exento de cualquier elemento perturbador, tanto en su formacin interna como en su exteriorizacin o expresin. Por el aspecto interno, para que ese acto de voluntad, luego de exteriorizado, tenga validez, se requiere que la persona goce de la aptitud fsica y la plenitud de sus facultades mentales, que el acto sea serio y cierto, no realizado por broma o por compromiso mundano o de conveniencia y que sea consciente y libre. Este acto de voluntad, no puede quedarse como acto psicolgico e interno, ha de manifestarse para que el otro contratante la conozca de lo contrario carece de eficacia jurdica. Dos voluntades se unen para generar un acuerdo:

1. 2. 3. 4. 5.

Necesidad Exteriorizacin. Solicita el servicio ( es una oferta) acepto la oferta ( ya hay negocio) Pago ( ejecucin del negocio)

. Esta manifestacin implica: 1. Una expresin de la voluntad. 2. La aceptacin de la voluntad del otro. El consentimiento es una emisin de la voluntad de un sujeto que debe encontrar coherencia con la voluntad de otro sujeto, de tal forma que la coherencia de las dos voluntades genere un efecto jurdico. La concurrencia de dos o ms voluntades forma el consentimiento en los actos bilaterales. Pero la voluntad de cada parte no acta sin mvil o motivo que la impulse y no se manifiesta sino para producir un fin. En el derecho civil, el mvil que induce a las partes a contratar la una con la otra se llama causa. El fin que estas persiguen con el contrato es crear obligaciones con determinados objetos, destinados a satisfacer necesidades de la una, de la otra, o de ambas. El contrato no existe si no hay consentimiento. Pero este no supone necesariamente la existencia real de la causa o causas y del objeto u objetos. Si el mvil consiste en hecho que no existe verdaderamente, o si el objeto de cualquiera de las obligaciones de los contratantes es entregar cosa material inexistente o indeterminable o ejecutar hecho fsicamente imposible, hay consentimiento, pero viciado de error. Es inconcebible que las partes contraten a sabiendas de que el motivo que las induce a hacerlo no existe o las prestaciones que se prometen son imposibles; por lo tanto quienes contratan en estas circunstancias solo otorgan su consentimiento en la falsa creencia de que la causa es real y los objetos son posibles. Entendido el consentimiento como el concurso real de distintas declaraciones de voluntad, que emanan de varios centros de inters, sobre un mismo objeto jurdico, integrado por los actos sucesivos de oferta y aceptacin. Para confirmarse si hay consentimiento debe analizarse, en primero lugar, si la voluntad surge de una persona capaz y libre, factores stos que debe estimar previamente el intrprete, teniendo en cuenta que la prueba de la capacidad supone la de la libertad, ya que la ley ha partido del principio del derecho natural de que todo individuo nace libre e igual a los dems, solo factores externos como error, fuerza o dolo pueden destruir la presuncin de libertad. El segundo aspecto que merece anlisis es que debe existir una voluntad seria de obligarse, pues no vale el consentimiento por pura broma o bajo una condicin puramente potestativa para ella, equivalente al capricho. En tercer lugar debe comprobarse si realmente se ha producido el acuerdo completo de voluntades, que debe concretarse en los elementos esenciales, naturales y accidentales del contrato. En cuarto lugar, debe comprobarse si la persona que negoci puede ser o no parte, es decir, si a ella incumbe el inters econmico de cuya regulacin se trata, o si el participante obra en representacin de intereses ajenos, pues en tal caso debe quedar indicado en el contrato mismo que el sujeto de la celebracin formal es uno y el del inters es otro, quien se vincula inmediatamente a la relacin jurdica, pues de lo contrario el contrato no tendra eficacia contra un extrao, porque este es el natural lmite de la autonoma de la voluntad. El quinto aspecto que debe examinarse es la materia sobre la cual se negocia, teniendo en cuenta que la finalidad del contrato es la autorregulacin de intereses patrimoniales (y no asuntos netamente religiosos, culturales, sentimentales). Finalmente debe establecerse que el objeto del contrato es el de crear, modificar o extinguir relaciones jurdicas.

ETAPAS: El proceso de consenso de voluntades entre los agentes se lleva a cabo en las siguientes etapas: 1. Volitiva ( concepcin interna : necesidad y causa) 2. exteriorizacin ( materializacin del pensamiento) 3. oferta ( unilateral, cosa + precio , solo debe hacer falta la aceptacin) 4. aceptacin ( un s) 1. VOLUNTAD REAL (volitivo): Es un proceso cognitivo y volitivo donde el sujeto agente realiza la representacin mental de lo que quiere, es decir, nace la causa del posible acto o negocio jurdico, pues el solo proceso interno de formacin del consentimiento es irrelevante en el Derecho. La voluntad real de los agentes se revisa cuando sta es exteriorizada, pues en el Sistema Legal Colombiano el artculo 1618 C.C reza: conocida la intencin de los contratantes, debe estarse a ella ms que a lo literal de las palabras, razn por la cual prevalece la voluntad interna probada, esto con el fin de proteger y garantizar la autonoma de la voluntad individual. Ejemplo.: A compra un bien a B pero por error no llenaron un contrato de compraventa sino uno de arrendamiento. B despus de realizado el contrato se percata del error y demanda. Como podemos observar mediante el anlisis el contrato de arrendamiento seria valido, dado que cumple con la exteriorizacin de la voluntad, la formulacin de oferta y la aceptacin de la misma conducente al nacimiento de un contrato, pero: Segn el Art. 1618 CC. Referente a la interpretacin de los contratos dice que conocida claramente la intencin de los contratantes (ETAPA VOLITIVA) debe estarse a ella ms que al literal de las palabras. En este ejemplo la etapa Volitiva es importante y prevalece sobre la materialidad del acto jurdico aparente.

2. EXTERIORIZACION
Es la manifestacin de la voluntad interna, es decir, que la voluntad contractual no podra quedarse en el simple acto psicolgico e interno, es necesario manifestarla para que el otro contratante la conozca, pues de lo contrario carecera de eficacia jurdica. es indispensable que dicha voluntad se manifieste, que trascienda del fuero interno en el cual se gesta y desarrolla, proyectndose en la vida de las relaciones sociales que son el objeto propio del derecho. Solamente cuando esto ltimo sucede, se puede iniciar el procesamiento jurdico del acto, que parte de la verificacin de la existencia del fenmeno externo, la declaracin o manifestacin, y de sus condiciones objetivas de legalidad, y que luego s penetra en la esfera de la actuacin squica de los agentes para investigar el contenido de aquella, es decir, la voluntad real que pretende traducir.1 La exteriorizacin del consentimiento puede ser de forma expresa o tcita, la ltima hace referencia a hechos que indican que la persona ha querido contratar, estos debern deducirse y probarse. La regla general sobre el consentimiento es que prevalece la voluntad interna de los contratantes al momento de la formacin del negocio jurdico, por lo tanto una exteriorizacin simple no tiene resonancia jurdica, a menos que:

2. Se comprometa la fe pblica y que est expresamente sealado en la ley. El artculo 1934

C.C establece lo siguiente: si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no admitir prueba alguna en contrario, sino la nulidad o la falsificacin de la escritura y solo en virtud de esta prueba habr accin contra terceros poseedores;
1

Ospina Fernndez, Guillermo. Teora general del contrato y del negocio jurdico. Editorial TEMIS, Sptima Edicin. 2005

3. cuando se hacen capitulaciones.

La exteriorizacin sola no le interesa al derecho, pero: 2) si esa exteriorizacin se hace segn los casos previstos en la ley, y si compromete la fe pblica, no admite prueba en contrario; es decir, art. 1934 si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no admitir prueba alguna en contrario, sino la nulidad o la falsificacin de la escritura y solo en virtud de esta prueba habr accin contra terceros poseedores; 3) cuando se hacen capitulaciones. CARIOTA FERRARA, manifiesta que un soliloquio, o un grito lanzado a los cuatro vientos, o una promesa hecha por escrito y encerrada en un estuche que vota al fondo del mar, no pueden llamarse manifestaciones de voluntad con eficacia jurdica. Principio de consensualismo: El simple acuerdo de voluntades sin el lleno de formalidades, basta para perfeccionar el contrato y en general las convicciones, salvo en los casos en que la ley ha prescrito solemnidad. El principio General, es aquel segn el cual, la expresin de voluntad contractual es libre, pudiendo ser verbal, o escrita expresa o tcita. EXCEPCIONES A LA REGLA GENERAL. La excepcin se encuentra cuando la ley, cuando la ley impone ciertas Formalidades Ad Sustanciam Actus, caso en el cual, el contrato no se perfecciona, no produce efecto alguno sin el lleno de ellos, como en la compraventa de bienes races que debe celebrarse por medio de escritura pblica. La voluntad contractual, se expresa cuando la persona la da directamente por cualquier medio apto para ello. Tambin puede ser tacita. Consiste en cualquier comportamiento, en cualquier actitud que indique que una persona ha querido contratar. Por ejemplo, quien sube a un vehculo de transporte pblico, sin decir nada, tcitamente est manifestando su intencin de celebrar el contrato de transporte. La regla es que tanto la manifestacin expresa como la manifestacin tacita de voluntad, cuando esta indica claramente que la persona ha querido contratar, tienen la misma eficacia. Las excepciones a esta regla las constituyen aquellos en que el legislador exige la manifestacin expresa de voluntad. Como en los siguientes casos:

a) El pacto de reserva de dominio: Art. 750, inciso 2 del C.C. Verificada la entrega
por el vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no se haya pagado el precio, a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago, o hasta el cumplimiento de una condicin. En la solidaridad en materia civil: Art. 1568 inciso 3 del C.C. La solidaridad debe ser expresamente declarada en todos los casos en que lo establece la ley. En el desheredamiento: Art. 1267 del C.C. No valdr ninguna de las causas del desheredamiento, mencionadas en el artculo anterior, si no se expresa en el testamento especficamente, y si adems no se hubiere probado judicialmente el desheredamiento no lo probaren despus de su muerte

b) c)

OFERTA Segn DEMOGUE, la oferta es el proyecto definitivo del acto jurdico que se somete a la aceptacin de la persona a quien se dirige. El artculo 845 del C. de Co, define la oferta o propuesta, como El proyecto de negocio jurdico que una persona formula a otra Se trata de un acto jurdico unilateral, constituye un proyecto de negocio jurdico en el que solo le hace falta la aceptacin con el cual nace el contrato y las solemnidades dependiendo del negocio jurdico.

Es un proyecto de contrato que tiene todos los elementos esenciales del negocio jurdico que se quiere celebrar y tan solo le falta la aceptacin para consolidarse el negocio. (Se recomienda incluir los elementos accidentales del negocio) Por ello podemos establecer que la oferta es una propuesta de contrato en ciertas condiciones, dirigida a una persona determinada o indeterminada. Generalmente la oferta la realiza quien toma la iniciativa de contratar, pero no necesariamente, pues puede haberse presentado una invitacin para la oferta por quien ser en un futuro el destinatario de esta. REQUISITOS: Completa: una oferta solo es oferta si contiene el negocio jurdico que se va a celebrar. para ser completa debe tener los elementos esenciales y los accidentales. Tiene que ser tan completa que bastara que el destinatario solamente consintiera para convertirse en contrato. La propuesta debe de ser de tal manera, que tratndose de un negocio jurdico consensual, con la mera aceptacin, quede perfecto. En los contratos solemnes no suceder as, pues quedara pendiente para la perfeccin del contrato el cumplimiento de la solemnidad. Comunicada: que se utilice un medio idneo para que el destinatario conozca el negocio. Determinada: Que el oferente tenga dominio del destinatario, es decir, saber con quin va a contratar, si no se conoce con quien se va a contratar la oferta no obliga,

EJ: El payaso que ofrece almuerzos a un precio que no es el real, aqu el dueo no tiene dominio de la oferta, as que no cabe reclamacin. Seria: la intencin del oferente en contratar al emitir la oferta debe ser seria. Significa que debe expresar una voluntad clara y decidida de celebrar el negocio propuesto, en caso de que la otra parte acepte. Por esto la simple manifestacin de una intencin no es oferta. No ser oferta aquella en la cual se agregue la nota sin compromiso o cuando se deje sujeta a confirmacin por el mismo proponente. Adems debe ser inequvoca, es decir, no debe dejar duda alguna acerca de la voluntad contractual, la oferta debe ser tan definida que las partes tengan absoluta certeza de la existencia de un verdadero proyecto de contrato susceptible de perfeccionarse en un contrato futuro. Para que el contrato pueda formarse mediante la aceptacin pura y simple del destinatario, es necesaria la observancia de los requisitos de ley, en especial, de que la oferta debe contener, a lo menos, las condiciones esenciales del negocio, pues si el destinatario tiene que introducirle a su aceptacin adiciones, modificaciones o condiciones, tal aceptacin constituye una nueva oferta. Del mismo modo ocurre cuando el destinatario acepta la oferta despus del vencimiento de sta, el proyecto de negocio se convierte en nueva oferta (Art. 855 C. Co) La oferta ser irrevocable una vez sea comunicada, sta es obligatoria. La propuesta conserva su fuerza obligatoria an si el oferente fallece o se encuentre en estado de demencia, se encuentra obligado en el estado intermedio de la comunicacin de la oferta y la aceptacin, (artculo 846 C. Co). Emitida y comunicada la propuesta es obligatoria para el oferente, en consecuencia la irrevocabilidad presume a simple vista que si el proponente se retracta no produce ningn efecto, si el destinatario acepta la oferta revocada se perfecciona el contrato y el oferente est obligado a cumplir las obligaciones emanadas de l, sin embargo la revocacin de la oferta es posible, si solo si el proponente indemniza los perjuicios que con su retractacin cause al destinatario. Vencido el trmino de aceptacin desaparece la obligacin del proponente. En principio el trmino que prevalece es el que establezca el oferente, de no haberse establecido ninguno se regular por los trminos sealados en la ley, artculos 850 y s.s. del C. Co.

TIPOS DE OFERTA:

1. Oferta singular: Es aquella en que hecha la oferta se tiene que contratar con todas las personas
con quien se realiz la oferta, independiente si es una persona o varias. 2. Oferta por policitacin (a la que se dirige al pblico en general) La oferta se realiza a un nmero plural de personas pero solo con una se realiza el contrato. La policitacin es una simple invitacin general para que cualquier interesado formule una oferta ya concreta2, en principio no es obligatoria, excepto que el solicitante manifieste su voluntad de comprometerse a favor de quien acepte (policitacin compromisoria). Existen algunas policitaciones reguladas:

a) La propaganda escrita: Precepta el artculo 847 del Cdigo de Comercio: las ofertas de mercaderas, con indicacin del precio, dirigidas a personas no determinadas, en circulares, prospectos o cualquier otra especie similar de propaganda escrita, no sern obligatorias para el que las haga. La oferta de negocios mediante circulares, medios de comunicacin, etc., no son ofertas si no estn dirigidas a un destinatario particular, de lo contrario sera publicidad y sta no obliga. Para que genere obligatoriedad es necesario que la propaganda escrita vaya acompaada de una nota que vaya directamente al destinatario. b) La oferta de mercanca en establecimiento de comercio con exhibicin de precio: Esta oferta obliga hasta el trmino de caducidad, es decir, hasta cuando caducan las mercancas o se retira el precio. El almacn est obligado a cumplir con el precio descrito en la exhibicin, hasta la correccin o el retiro se obliga a dar cumplimiento cabal de la oferta. Este tipo de oferta, obliga mientras las mercancas estn en las vitrinas con indicacin del precio y expuesta al pblico (artculo 848 C.Co), salvo que las mercancas ofrecidas se hayan agotado, no obliga por justa causa de terminacin de la oferta (art. 849 C. Co). c) Oferta de mercanca por vocero o altavoz dentro del establecimiento de comercio: Tiene que ser dentro del establecimiento de comercio y caduca cuando las existencias se acaben y por el tiempo en que se ha ofertado, si estas dos circunstancias no se dan, caducar un da despus del ltimo ofrecimiento siempre y cuando no se haya dado un tiempo diferente. d) Licitacin privada: El artculo 860 seala: En todo gnero de licitaciones, pblicas o privadas, el pliego de cargos constituye una oferta de contrato y cada postura implica la celebracin de un contrato condicionado a que no haya postura mejor. Hecha la adjudicacin al mejor postor, se desecharn las dems. Es la oferta de contrato por concurso, requiere un pliego de condiciones que es la esencia de la oferta, ste lo presenta quien convoca la licitacin y una vez emitidita y comunicada se entiende surtida la oferta. Luego, se suma la postura de cada destinatario, hasta ese momento existe contrato con cada uno, sin embargo los efectos se encuentran suspendidos pues sta especie de oferta est condicionada al mejor postor, es decir, los contratos existen pero solo uno de ellos, la mejor propuesta va a surtir efectos jurdicos. e) Oferta de premio o recompensa: tambin se denomina policitacin compromisoria, ser obligatoria siempre que se cumplan las condiciones en ella previstas, art 856 C.Co. Ejemplo: cuando se pierde algo y se ofrece una recompensa a quien lo encuentre y lo devuelva, la causa es una satisfaccin. Existe Manejo del destinatario, ya que solo le incumbe a la persona que
2

Ibdem

encuentra el bien. El trmino de caducidad es: un mes despus del ltimo ofrecimiento, y es revocable si antes del vencimiento del trmino sobreviene justa causa. En las ofertas anteriormente mencionadas, prima la voluntad del oferente, adems deben reunir los requisitos esenciales del contrato como son: mercanca y precio. 3. La opcin Es un contrato en virtud del cual el propietario de una cosa o derecho concede a otra persona, por tiempo fijo, y en determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirirlo o de transferirlo a un tercero, obligndose a mantener mientras tanto lo ofrecido en las condiciones pactadas (ngel Mara Osorio y Gallardo). De la definicin transcrita se desprende que se trata de una promesa unilateral de contrato, celebrado entre dos partes, un prometiente y un beneficiario, siendo el primero el nico que se obliga. El beneficiario a nada se obliga , el queda en libertad de celebrar o no la operacin que se le ofrece, solo que si se decide a ello debe manifestar su voluntad dentro de cierto plazo. El oferente se ha resuelto a contratar, y le queda al destinatario de la oferta resolver si contrata o no contrata, bajo unas condiciones establecidas, es un acto unilateral por que el oferente ya est dispuesto a contratar. Ejemplo: En un contrato de leasing, donde pasados tres aos el destinatario de la oferta tiene la opcin de comprar o no comprar, desde el inicio del contrato se manifiesta la intencin de vender, poniendo las condiciones. 4. Pacto de preferencia Est definido en el artculo 862 del Cdigo de Comercio en los siguientes trminos: el pacto de preferencia, o sea aquel por el cual una de las partes se obliga a preferir a la otra con la conclusin de un contrato posterior, sobre determinadas cosas, por un precio fijo o por el que ofrezca un tercero, en determinadas condiciones o en las mismas que dicho tercero proponga ser obligatorio. El pacto de preferencia no podr estipularse por un trmino superior a un ao. Todo plazo superior a un ao quedar reducido, de derecho, a la mxima legal. En el pacto de preferencia la obligacin no es de celebrar un contrato sino de preferir a una persona en caso de celebrarlo. El oferente no se ha resuelto a contratar, pero si llegare a hacerlo, tendr que hacerlo con el destinatario de la oferta y no podr contratar con otra persona. LA OBLIGATORIEDAD DE LA OFERTA: Consiste en que una vez emitida la propuesta el oferente no puede retractarse, en dado caso que lo haga debe indemnizar, y esta es una obligacin extra contractual. La revocatoria debe ser antes de que el destinatario acepte, ya que aqu ya habra un negocio jurdico. 4. ACEPTACIN Se puede definir como un acto unilateral, por medio del cual el destinatario de la oferta manifiesta su aceptacin incondicional a ella. Cuando la otra parte se adhiere a la propuesta presentada, formando as el contrato, por cuanto ha habido un acuerdo de voluntades sobre el objeto y las condiciones del negocio jurdico. Para que haya aceptacin, debe existir un exclusivo y simple SI, en caso de decir SI, pero me da un plazo (por ejemplo) esta sera una CONTRA OFERTA y no habra aceptacin.

Caractersticas de la aceptacin:

a. La aceptacin es un acto voluntario. El destinatario de la oferta no est obligado a aceptarla. b. Debe ser pura y simple.- Debe equivaler a un simple si debe ser coincidente con la oferta por
completo, pues de lo contrario significara una negativa o una nueva propuesta denominada contraoferta Art. 855 C.Co.

c. Debe ser oportuna.- La aceptacin debe ser hecha a tiempo, la aceptacin tarda se considera
como nueva propuesta. La propuesta no es de duracin indefinida y su eficacia va unida al plazo fijado por la ley o el oferente. Si la oferta se hace por escrito deber ser aceptada o rechazada dentro de los seis (6) das siguientes a la fecha que tenga la propuesta, en el evento que el destinatario resida en el mismo lugar del oferente. Si reside en lugar diferente a dicho trmino se sumara el de la distancia (Art. 851 del C.Co) Si la oferta es verbal y el oferente o destinatario la oferta deber ser aceptada o rechazada en el acto de orse. La oferta telefnica se asimila a la oferta verbal Art 850 C. Co.

d. La aceptacin debe ser expresa o tcita.- Entendemos como aceptacin expresa aquella en que
el aceptante utilice un medio idneo encaminado a hacer conocer al proponente su aceptacin Ser tacita cuando se presente por parte del destinatario in hecho inequvoco de ejecucin del contrato propuesto.

CONSENTIMIENTO LIBRE DE VICIOS De acuerdo con el artculo 1502 del C.C. uno de los requisitos para la validez del acto jurdico es que el consentimiento no adolezca de vicios. El Artculo 1508 del C.C. a su vez dice que: Que los vicios de que puede adolecer el consentimiento son error, fuerza y dolo. El consentimiento debe ser claro y manifestar el querer real, si el consentimiento est viciado no tiene aptitud para mantener la vida del contrato. El consentimiento libre de vicios constituye uno de los requisitos esenciales para la eficacia del contrato, esto quiere decir, que no solo se requiere que exista el consentimiento sino, adems, que est libre de vicios. VICIOS: 1. Error 2. Fuerza 3. Dolo

1. ERROR ( duorum in ident placitum)

El error es un desacuerdo entre la mente y la realidad. En materia contractual, consiste en la falsa o inexacta idea que se forma el contratante sobre uno de los elementos del contrato es esa equivocacin la que lo lleva a consentir en el acto jurdico. Doctrinariamente se ha hecho la diferencia entre el error y la ignorancia. En la ignorancia hay carencia de conocimiento en el error hay conocimiento pero equivocado. Por eso se dice que entre la ignorancia y el error hay la misma diferencia que existe entre no conocer y conocer mal.

Es necesario que la disparidad sea compartida, es decir, que ambos contratantes estn errados, si no se da esta condicin no hay error. Si alguna de las partes induce al error es equivalente al DOLO. Clasificacin del error: 1. Error individual. a) Error de derecho b) Error de hecho 2. Error obstculo a) Error sobre el objeto o error incorpore b) Error sobre la causa o error in causa c) Error sobre la naturaleza del negocio o error in negotio 3. Error nulidad a) Error sobre la substancia o error in substancia b) Error sobre la persona o error in personae 4. Errores indiferentes a) Errores sobre los simples motivos b) Error sobre la calidad no esencial del objeto c) Error sobre la persona cuando no es el motivo determinante del negocio d) Error sobre el valor. 1. Error Comn. El error individual es aquel en el que incurre el contratante en la celebracin de un acto jurdico. Este error puede ser de dos clases:

a) El error de derecho: Es el desconocimiento el equivocado conocimiento o entendimiento de una

regla de derecho. Se presume el conocimiento de la ley para todos los asociados, de modo que nadie puede eximirse de su cumplimiento ni escapar a su aplicacin alegando su desconocimiento, o ignorancia. Segn el artculo 9 del C.C. La ignorancia de la ley no sirve de excusa y el 1509 establece El error sobre un punto de derecho no vicia el consentimiento. En definitiva el principio es que el error de derecho no vicia el consentimiento, puede alterarlo en igual forma que el error de hecho cuando recae sobre puntos esenciales del contrato que llegan a configurar motivos determinantes de este.

b) El error de hecho radica en una falsa apreciacin de una calidad determinante del objeto, de la
promesa o de cualquier otro elemento del contrato.

Clasificacin del error, conforme a la doctrina: a. Error obstculo o dirimente: Aquel que tiene tanta entidad que inhibe la formacin del contrato, no nace el consentimiento de las partes, no existe acuerdo de voluntades posible y por lo tanto el acto es inexistente. No obstante, la doctrina clsica recogida en nuestro cdigo civil recoge el error solo como motivo de nulidad. Afecta la existencia de la causa, objeto y del negocio. Cuando hay error obstculo, hay error en el objeto mismo del contrato, error en la causa, siempre y cuando sta est unida a la satisfaccin de las necesidades y error en el negocio. Error Sobre La Identidad Del Objeto. No hay acuerdo de voluntades acerca el objeto del contrato, ya que cada contratante tiene en mente uno distinto; el vendedor cree vender el apartamento 101 y el comprador entiende comprar el 103. (Art. 1510 y 1511 CC.), no se trata, de error frente a las caractersticas o

substancias del objeto, si no respecto del objeto mismo, lo que acarreara su inexistencia.

El error sobre la causa, es aquella equivocacin que recae sobre la razn o motivo determinante que ha llevado a los contratantes a dar su consentimiento en el acto jurdico. El Art. 1524 del CC. dice que no puede haber obligacin sin una causa real y lcita, menciona que si ha habido error sobre la causa por haber credo en su existencia, cuando no exista, o por haber tenido una falsa nocin acerca de este elemento, el contrato queda viciado. No obstante ello, podra pensarse que la causa no existe y muere tan solo como requisito al momento de celebrar el contrato si no que esta afecta a la necesidad manifestada de los contratantes, de tal manera que subsiste hasta que esa necesidad tenga una prudente satisfaccin. As que si la causa expresada en la adquisicin del terreno para construir ah un edificio de 10 pisos y la construccin jams podr llevarse a cabo por una falla geolgica, la causa sera imposible, y como tal inexistente acarreando la inexistencia del contrato. Esta es una teora que no registra antecedentes fuertes en nuestro sistema, ya que la revisin tradicional de la causa se hace al momento del contrato, y su vicio acarrea nulidad.

El error sobre la naturaleza del contrato, tiene lugar cuando las partes se equivocan sobre la clase de contrato. Ej.: una persona transfiere a otra una cosa, creyendo vendrsela; quin la recibe piensa que el precio no real y que se le est haciendo una donacin. (Art. 1510 C.C.) Vicia el consentimiento.

SANCIN: El error obstculo en el objeto, en la causa y en el negocio implica nulidad y no inexistencia. Para que se d la inexistencia del contrato se debe alegar la inexistencia de objeto, causa o de negocio.

b. Error nulidad (permite un acercamiento entre las partes)

Se parte de que si hubo consentimiento, pero equivocado en relacin con el objeto o en la persona. Es el que se tiene en la sustancia del objeto, cuando las caractersticas de este difieren. Tambin se da en la persona. Se refiere a aquel error no impide la formacin del consentimiento sino que lo vicia. Error sobre la sustancia (artculo 1551 C.C)

Cuando la equivocacin recae sobre la materia y tambin sobre las cualidades sustanciales de la misma cosa. Se entiende por cualidades sustanciales de la cosa, su origen, la utilidad que pueda prestar en razn de sus propiedades especficas, o tambin su autenticidad o antigedad. En definitiva, cualquier propiedad u cualidad del objeto se tendr por sustancial si ha sido determinante del consentimiento vicia el consentimiento. El Art. 1511 del CC. Seala que el error sustancial que una de las partes alega haber sufrido sea bilateral, es decir, compartido por la otra parte. Si no fuera as, cualquiera de las partes podra obtener la nulidad del contrato alegando, a posteriori, que sufri error sobre alguna cualidad sustancial. Para que el error en la sustancia vicie el consentimiento se requiere: 1. que esa calidad sea el motivo determinante del negocio jurdico 2. que esa situacin haya sido conocido por la otra parte.

El motivo debe ser conocido por las partes, las dos deben haber incurrido en el error, de lo contrario no operara el error en la sustancia. Error sobre la persona:

No afecta la validez del negocio jurdico, excepto:

a. Error en la identidad.- El error acerca de la persona con quin se contrato no vicia el

consentimiento, pero si la consideracin de la persona ha sido causa principal, es decir, el motivo determinante del contrato, el error sobre la persona s vicia el consentimiento. (contratos intuito personae)

b. En las calidades.- No hay problema en la identificacin pero se cree que tiene cualidades
subjetivas y no las tiene, vicia el consentimiento, cuando esas cualidades sean determinantes en el contrato. Ejemplo: Si quin desea contratar los servicios de A, en atencin a su capacidad y cualidades, se equivoca y se dirige a B, ha sido vctima de un error que no es indiferente. Puede demandar la nulidad del contrato. En el negocio jurdico del matrimonio el error en la identidad de la persona, vicia el consentimiento, pero el error en las calidades no vicia el consentimiento. El error en la persona se predica nicamente de la identidad de la persona, y en caso excepcional de las cualidades de la misma, solo si las calidades son el motivo determinante que gener el contrato, es decir, siempre que el contrato sea intuito personae. Nota: Cuando se alega error no hay pretensin de indemnizacin porque ambos incurrieron en error, y cada quien asume sus propios perjuicios, excepto en el contrato de arrendamiento que es dirigido a proteger a la parte dbil del contrato que es el arrendatario. c. Error indiferente Es aquel que no logra invalidar el negocio jurdico. Es decir aquellos que no anulan el contrato. Como son: A. El error sobre la persona, cuando la consideracin de esta no ha sido el motivo determinante del contrato. B. El error sobre los simples motivos determinantes del contrato. C. El error sobre la cualidad no sustancial de la prestacin. D. El Error sobre el valor de la prestacin. d. Error comn (error comunis facit ius) Es aquel que padece la generalidad de las personas o gran numero de ellas. Al contrario de lo que sucede con el error individual, el error comn constituye derecho. En vez de anular los actos afectados de un error d esta naturaleza, se les reconoce plena validez con fundamento en l. Ejemplo: sera el caso de un notario irregularmente elegido para el cargo, pero como la gente cree que se trata de un funcionario legalmente designado, otorgan ante l sus actos solemnes. Estos sern validos ciertamente, con fundamento en el error comn y en la buena fe. Son actos celebrados bajo la apariencia de legalidad y con fundamento en un error colectivo. Para que el error comn o colectivo sea admitido como generador de derechos se requiere:

a) Que el error sea en realidad comn o colectivo, es decir, padecido por la generalidad de la personas o por un gran nmero de ellas. (Generalizado) b) Que sea invencible. c) Que el acto se haya celebrado con buena fe exenta de culpa. Ejemplo. La persona que compra un bien en un establecimiento de comercio, pero este resulta no ser de propiedad del establecimiento sino de una persona particular.

e. Error de derecho
El error sobre derecho no es excusa la ignorancia de la ley no se puede invocar Cuando la discrepancia es sobre una norma jurdica, por varias razones: Aplicacin indebida Falta de aplicacin de la norma debida Por interpretacin errnea.

Nunca se puede invocar la ignorancia de la ley como elemento que invalide el consentimiento. FUERZA Es el segundo de los vicios del consentimiento. Se presenta cuando una persona consciente de sus actos y sin querer el negocio jurdico acepta inducido por una presin externa, ya sea sta fsica o psicolgica. No importa que la fuerza sea fsica o moral, lo que importa es que produzca una impresin fuerte a una persona de sano juicio. Es fuerza en la medida que la coaccin sea suficiente para producir una impresin fuerte. La fuerza no est en la maquinacin del sujeto actor ni en el despliegue fsico e intelectual sino en la impresin que dicho despliegue tenga en la persona. No consiste en la presin ajena, sino en el resultado de sta sobre el animo de su destinatario, constreido a un obrar dispositivo, de donde la caracterizacin de aquella, como una entidad que se origina con ocasin del negocio, determinante de l, y que subsiste hasta dejarlo celebrado, provenga de la parte contractual o de otros sujetos, pero siempre con una conducta humana ilegitima, enderezada al resultado especifico de una decisin negocial contraria a la autonoma y a los intereses de quien, por virtud de aquella se ve presionado a tomarla. La doctrina observa que la fuerza no es en s misma el vicio del consentimiento sino el elemento que lo provoca, al producir en el nimo del contratante un estado psicolgico de temor, bajo el influjo del cual contrata para evitarse un mal mayor. El vicio de la fuerza no afecta el intelecto del contratante, como ocurre en el error sino la libertad de l. La fuerza puede ser: Fuerza fsica: es la que est constituida por un constreimiento puramente material. Muchos autores consideran que en este caso no puede hablarse de vicio sino de ausencia del consentimiento, el acto quedara viciado de nulidad absoluta y aun de inexistencia. Fuerza moral: Consiste en una amenaza injusta y grave que se hace a una persona con el fin de obtener su consentimiento en un negocio jurdico. La amenaza puede referirse a un mal moral (desprestigiar a la persona), fsico (secuestrar al hijo del contratante) o patrimonial (destruir una propiedad). REQUISITOS PARA QUE CONSTITUYA VICIO DEL CONSENTIMIENTO.

1. impresin fuerte.- Impresin que se genera a una persona de sano juicio, dependiendo de su
condicin, (edad, sexo., etc.,)

2. persona de sano juicio: Cuando no es en una persona de sano juicio no es fuerza sino
incapacidad

3. Justo temor: temor tena que tener la calidad de justo, la justicia del temor estaba relacionada con
una agresin injusta, la coaccin debe ser injusta; es decir, cuando hay justo temor la accin es ilegal y cuando hay injusto temor la accin es legal. El temor debe ser por un mal grave e irreparable, lo debe vivir la persona, su cnyuge o su ascendiente o descendiente ( presuncin de afecto) Presuncin de afectacin: el Art. 1513 establece una presuncin de afectacin respecto a todo acto que infunde a una persona un justo temor de verse expuesta ella misma, su consorte o alguno de sus ascendientes o descendientes, es decir que llegado el caso la persona afectada no tendr que remitirse a demostrar el afecto que tiene sobre ellas sino que este se presume. En los dems casos si es afectado a travs del dao que se cause sobre un amigo, mascota u objeto importante para l es necesario que pruebe ese grado de afectacin Temor reverencial: Referido tambin en el mismo artculo al temor de desagradar a determinadas personas a quienes se est ligado por vnculos especiales (padre, jefes, etc.). La persona que acta motivado por ese temor reverencial hace ms referencia a problemas psicolgicos que aun real temor. Un contrato celebrado bajo alguna de esas influencias no se puede considerar como afectado de fuerza.

4. Mal grave e irreparable: La reparacin se refiere e implica que el dao ocasionado podra
solucionarse sin traumatismo y sin que eso afecte la vida de la persona. La doctrina moderna se basa en la apreciacin de la amenaza y en el estudio de sus efectos sobre el contratante, vctima de ella, para ello se toman en cuenta las circunstancias o condiciones personales como su edad, sexo, condicin social y econmica, nivel intelectual experiencia en los negocios, etc. Una misma amenaza puede producir un efecto distinto en persona diferente, la jurisprudencia tiene en cuenta la experiencia y los conocimientos del contratante para conceder o negar la nulidad.

5. La fuerza sea el nico motivo, determinante: Es decir que debe existir una relacin de
causalidad entre el temor y el consentimiento; de no haber existido la amenaza no se hubiera celebrado el contrato. Hay un vnculo directo entre la fuerza y la realizacin del negocio. Sancin a la fuerza: El Art. 1741del Cdigo Civil, solo sanciona la fuerza y los dems vicios del consentimiento con nulidad relativa y su termino para ejercerla es de cuatro aos. El Art. 1750, en el caso de la fuerza este plazo empieza a correr desde el momento en que cese el vicio (fuerza o amenaza), y junto a la nulidad del contrato podr pedir la indemnizacin de perjuicios contra el autor de la fuerza. DOLO Es el tercer y ltimo vicio del consentimiento. Segn el Cdigo Civil, se presenta como la intencin positiva de uno de los contratantes orientada a inducir en error al otro a fin de que concluya un negocio jurdico. El dolo son una serie de maniobras fraudulentas, engaos, mentiras de que una persona se sirve para engaar a otra con ocasin de un contrato. Implica error de una sola parte, ya que la otra parte es la maquina para hacer incurrir al otro en error.

No es propiamente el dolo el vicio del consentimiento, es el error provocado mediante el dolo el que viene a alterar el consentimiento del contratante y a estructurar el vicio. El artificio ejercido por uno de los contratantes hace incurrir al otro en error, encontrndose en tal estado, esta parte contrata. Lo hace sin conocimiento de causa y nicamente en razn del error engendrado por el autor del dolo. Aqu el sujeto activo es quien realiza la maquinacin, es quien conoce la realidad y quien a travs de maniobras fraudulentas y engaosas logra obtener que el otro tenga una imagen distorsionada de lo que esta sucediendo. Si el sujeto pasivo o vctima lograra entender que es lo que esta sucediendo y aun as realizara el acto podra haber fuerza o tal vez no habra nada, ya que para que se constituya el dolo es necesario que el sujeto pasivo este engaado. Cuando el dolo se hace en colaboracin con otra persona, tanto el agente como el tercero responden solidariamente por los perjuicios, si se aprovechan de la situacin de una tercero, responde cada uno en proporcin a su beneficio. Cuando en el dolo aparece el tercero sin previo acuerdo, pero la parte se vale de ste para producir el dolo, la responsabilidad es solo por el beneficio. La prueba del dolo es ms fcil, la sancin del dolo es ms eficaz. Efectivamente, el dolo se realiza generalmente mediante un hecho externo y perceptible, maniobra. Resulta ms fcil probar tal hecho que probar un error que, como bien se sabe es una cuestin sicolgica. Requisitos para que el dolo vicie el consentimiento:

a. Intencin o Animus decipiendi: Es la conducta a sabiendas que siempre realiza el autor del dolo. b.
Los procedimientos pueden ser el empleo de maniobras y artificios diversos, presentacin de documentos falsos, nombres falsos, etc. Determinante: el dolo se debe considerara vicio del consentimiento cuando ha tenido influencia determinante ante l, cuando aparece que sin esas maniobras no se hubiera realizado el acto jurdico. Si la persona a la que se quiere engaar descubre el fraude y no deja por eso de contratar, no hay ya dolo y el contrato es perfectamente valido. Debe provenir de una de las partes: Contemplado en el Art. 1515 del CC.; segn este precepto, si el dolo ha sido ejercido por un tercero el contrato no ser anulado, y este tercero podr ser demandado en indemnizacin de perjuicios (Art. 1515, nm. 2 y 2341 del CC.).

c.

Pero en relacin con el dolo del tercero se debe precisar: - La conveniencia del tercero: Es decir que hay un acuerdo previo con ese tercero para la realizacin del acto; si existe acuerdo tanto el tercero como el actor se convierten en deudores solidarios de los daos y perjuicios que hubiesen podido ocasionar a la vctima. - Si el tercero acto sin conocimiento del actor, pero el actor se aprovecho de esta circunstancia solo responde por el beneficio que haya obtenido. - El dolo del representante: es considerado como de lo de la parte misma. CAUSA Cuarto elemento que exige el Art. 1502 del CC. Para la validez de toda obligacin contractual es la causa lcita. Por otra parte el Art. 1524 reitera no puede haber obligacin sin una causa real y lcita aunque no es necesario expresarla. Podemos definir la causa como la intencin que tienen las partes para contratar, es la utilidad del negocio jurdico para la persona que va a contratar; aunque la causa puede ser la simple liberalidad y no es necesario que sea expresada ya que en algunos casos se encuentra inmersa en el tipo mismo de contrato que establece una causa supuesta.

Cuando se expresa la causa se genera una vinculacin entre el contratante y la causa expresada. Causa especifica.- La que tienen cada uno de los contratantes, para realizar el negocio jurdico, para que tenga relevancia es necesario que se de a conocer a la otra parte. Se puede revisar: 1. Al momento de celebrar el contrato (formacin del contrato) 2. Posterior al contrato sujeto a la satisfaccin de las necesidades, siempre que la causa sea compartida. OBJETO Hay dos formas de objeto: 1) Objeto jurdico, 2) Objeto material o o Objeto jurdico: Consiste en dar, (Transferir la propiedad plena o desmembrada); hacer, (Accin) y no hacer, (Omisin). Objeto material: Es la cosa vinculada al contrato. Tiene que ser lcita

REQUISITOS PARA QUE HAYA OBJETO

1. El objeto debe existir al momento mismo del contrato, o esperar razonablemente a que
exista: El objeto debe existir o esperar razonablemente que exista al momento mismo del contrato No se requiere que la cosa que es objeto de la obligacin exista en el momento en que se contrata; basta que sea susceptible de existir en el futuro y tal contrato quedara afectado de una condicin suspensiva la de que la cosa llegue a existir. Art. 1518 c.c. Pero si esta condicin es fallida, el contrato no existe y no se puede demandar el incumplimiento. Si el objeto existe pero parcialmente, se debe observar si lo que le falta al objeto es tan importante que hace que el contrato no sea existente en virtud de que si la persona que va a contratar hubiera sabido de dicha falta no hubiera contratado. En este caso no habra objeto. Si lo que falta es algo adicional y no vicia la existencia del contrato, la nica posibilidad es una rebaja en el precio a justa tasacin. Nota. Cuando se compra una cosecha, es una eventualidad. No se asegura la cantidad del los frutos de esa cosecha.

2. Que sea posible:

La posibilidad del objeto est referida a la posibilidad fsica y a la posibilidad jurdica

a) fsicamente: que no contradiga las leyes de la naturaleza, cuando hay imposibilidad fsica, el
objeto es ilcito. Ejemplo. Tocar el cielo con las manos.

b) b) Jurdicamente: No contradiga la ley ni las buenas costumbres. Si el objeto fuera posible

fsicamente, pero prohibido por la ley y las buenas costumbres no hay objeto. Si la imposibilidad sobreviene igualmente tacha el objeto; es decir, el objeto es inexistente salvo que se haya avanzado en la prestacin y que este avance haya sido til. La posibilidad del objeto debe existir antes y durante el contrato.

3. Que el objeto se encuentre en el mercado:

Que se comerciable, susceptible de ser transado, enajenado, etc.

4. Que sea determinado o por lo menos determinable

Las partes deben conocer cual va a ser el objeto. Ya que la falta de determinacin puede confundirse con un objeto inexistente. Es por ello que no se requiere que el negocio verse sobre un cuerpo cierto, ya que puede recaer sobre una cosa de genero y se puede especificar su cantidad. Cuando en el contrato no aparece el precio y no se determino se puede acudir al juez para que este asigne un perito quien estar obligado a determinar el precio.

5. Que el objeto sea lcito

5. FORMALIDAD Todo aquello que se adiciona al simple consentimiento. Ejemplo. En el matrimonio civil. -Ante dos testigos -En Notaria Es uno de los requisitos para la validez y existencia de los contratos, dependiendo el tipo de contrato. Existe nulidad absoluta cuando existe falta de solemnidades, la falta de solemnidad es una causal de inexistencia, si hay carencia absoluta de formalidad el contrato es inexistente, pero si existe formalidad inconclusa el contrato es nulo.

CLASES DE CONTRATOS

1. DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA RECIPROCIDAD EL CONTRATO PUEDE SER:

BILATERAL Y UNILATERAL

UNILATERAL: Implica que ambas partes contratan pero una sola es la que se obliga, ejemplo: la donacin: ambas partes contratan pero solamente el donante se obliga. El contrato es unilateral cuando una de las partes se obliga para con otra que no contrae obligacin alguna, aunque siempre se producen efectos para ambas partes, pues una se beneficia y la otra asume el riesgo o lleva una carga o una disminucin patrimonial. Ejemplo. El mutuo, el comodato, el depsito, la prenda y el mandato gratuito.

Es necesario aclarar la gran diferencia que existe entre este tipo de contratos con el acto de formacin unilateral, pues existe la tendencia de confundirlos cayendo en un grave error; el acto de formacin unilateral como su nombre lo indica, es un acto que emana de una solo voluntad, pero que sin embargo produce efectos jurdicos (testamento). BILATERAL: El contrato es bilateral, cuando las partes contratantes se obligan recprocamente, como la compraventa, la permuta y el arrendamiento. Pero luego expresa el Cdigo que el contrato es oneroso cuando tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes. Esta clasificacin tiene importantes consecuencias: - La accin resolutoria solo tiene cabida en los contratos bilaterales, por incumplimiento de la obligacin primaria (que son las que estructuran el contrato de manera que no puede confundirse con otro, por ejemplo, dar la cosa por parte del vendedor y pagar el precio, por parte del comprador). En los contratos unilaterales no se puedo invocar est accin. - Lo propio sucede con la excepcin de contrato no cumplido (art. 1609 C.C). - La cuestin de los riesgos, esto es, la consistente en determinar si la imposibilidad del objeto de la obligacin de una de las partes, sobrevenida sin su culpa entre el momento de nacer la obligacin y el momento del pago, exonera o no a la otra parte de cumplir su propia obligacin, nicamente puede ser planteada en los contratos bilaterales (art. 1607).

Es importante diferenciar si un contrato es unilateral o bilateral desde el punto de vista de la culpa

CULPA GRAVE Hombre negligente descuidado. La culpa se dar para el que da sin contraprestacin. Responde por culpa grave contratos unilaterales. LEVE - Hombre medio cuidado medio, como un buen padre de familia, simple incumplimiento, se presume culpa leve. Contratos bilaterales. LEVSIMA Hombre diligente, extremadamente cuidadoso, habr culpa para el que se beneficia, exige un comportamiento mucho mayor. Contratos unilaterales.

La culpa levsima corresponde a la violacin de las obligaciones que un hombre diligente observara.

Si el comportamiento inobservado es de una persona media, se trata de culpa leve, y si ni an un negligente hubiera incurrido en ese comportamiento, se trata de culpa grave. Nota: En todo contrato por el simple incumplimiento de las obligaciones se presume la culpa. Si es un contrato bilateral, el incumplimiento de las obligaciones de preceder de culpa leve (hombre medio) Si es un contrato unilateral como la donacin, el donante, es decir el que empobrece responde hasta por culpa grave (puede comportarse hasta con negligencia). El que se beneficia responde hasta por culpa levsima, debe ser diligente en el contrato de donacin.

2. DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA ONEROCIDAD EXISTE CONTRATOS: ONEROSOS Y

GRATUITOS

CONTRATO GRATUITO Son aquellos contratos en donde la persona que se beneficia no contra presta. Una parte sufre la carga y la otra obtiene el beneficio. El contrato gratuito que es el que solo tiene por objeto la utilidad de una de las partes, sufriendo la otra el gravamen. Ejemplo : comodato, comodante en favor del comodatario, mutuo sin inters, se obliga mutuario que tiene la obligacin de devolver el dinero o la cosa fungible

CONTRATO ONEROSO Por medio del cual cada parte se obliga con el fin equivalente, las dos partes contraprestan. de obtener de la otra una contraprestacin

Contrato oneroso se define como aquel que tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravndose cada uno a beneficio del otro. Ya se dijo que la onerosidad consiste en que ambos se gravan o se benefician recprocamente. Lo que no existe es contrato bilateral gratuito, porque el bilateral lo celebran siempre las partes para su recproca utilidad, gravndose cada una en provecho de la otra. Esta clasificacin es importante porque: Segn el artculo 1604, en los contratos gratuito el deudor responde, o bien solo de la culpa lata, si es contratante que no reporta utilidad alguna del negocio (como en el depsito), o bien hasta de la culpa levsima, si es el nico que por este se beneficia (como en el comodato). En los contratos onerosos, cada deudor responde de la culpa leve (como en la compraventa y en el contrato de arrendamiento).

El contrato oneroso se divide en: - Contrato conmutativo: Es aquel en el que prestaciones estipuladas por las partes quedan determinadas en forma definitiva desde el momento de la celebracin del contrato y se les considera como equivalentes. Las prestaciones se consideran como equivalentes y estas se conocen desde el momento de la celebracin del contrato; cada parte sabe en el momento de la celebracin el beneficio que se impone a la otra y los beneficios que reciben a cambio, o en consecuencia la utilidad o prdida que el contrato le reporte.

Los contratos son conmutativos cuando las obligaciones son ciertas y se miran como equivalentes al momento de la celebracin. Las partes conocen desde el primer momento la extensin de las prestaciones debidas por ellas. - Contratos aleatorios: Cuando la prestacin de una de las partes depende de un acontecimiento incierto, de tal manera que cada uno de los contratantes tiene la posibilidad de ganancia o prdida. Los contratantes no pueden prever en el momento de su celebracin el alcance o ganancia, o las perdidas que derivan del contrato puesto que ellas estn subordinadas a una contingencia incierta. Son aquellos que tienen un resultado incierto, las prestaciones no se miran como equivalentes, estn sometidas a la suerte y al azar. Esta clasificacin es importante para efectos de graduar la culpa ante el silencio de las partes, as en los contratos gratuitos el deudor es responsable hasta por culpa levsima segn el Art. 1604 del CC. El deudor no es responsable sino de culpa lata en los contratos que por su naturaleza tan solo son tiles al acreedor; es responsable de la leve en los contratos que hay un beneficio recproco de las partes; y de la levsima en los contratos en que el deudor es el nico que reporta beneficio. En los contratos onerosos se aplica la culpa leve. En los contratos gratuitos se exige para quien es gratuito, que se comporte como un hombre prudente y diligente, es decir, culpa levsima. Cuando para uno es oneroso y para el otro es gratuito, el primero responde por culpa grave y el segundo por culpa leve.

3. DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA PERFECCIN PUEDEN SER: CONSENSALES,

REALES Y FORMALES

Esta clasificacin se refiere al momento de la formacin o nacimiento del contrato y a los requisitos que deben cumplir en ese momento. Perfeccin: Un contrato es perfecto cuando tiene los requisitos de existencia, validez y logra establecer obligaciones. Contrato Consensual Simplemente debe observarse que esa denominacin se emplea en el sentido de que basta el solo consentimiento para la perfeccin del contrato sin necesidad de agregar otro hecho, como la entrega de la cosa, o la elaboracin de un documento o la anotacin en un registro, pues en sentido genrico todos los contratos son esencialmente consensuales, es decir, fruto del consentimiento. Ejemplo: Compraventa de bienes muebles. Contrato solemne El contrato es solemne cuando por la ley se requiere de una solemnidad para su perfeccionamiento. Se refiere a formas ad subtantiam actus. Ejemplo: Contrato de compraventa de bienes inmuebles. La solemnidad hace referencia a la firma de la escritura y su protocolo, la venta de una servidumbre, la constitucin de una sociedad. En general todos los actos que transfieren el dominio o prenda, son solemnes. Las partes no pueden hacer de un contrato solemne, uno consensual, porque la voluntad de las partes no puede ir contra la ley.

En cambio las partes pueden hacer un contrato consensual en Contrato de arrendamiento. Contrato Real

solemne, para efectos de prueba. Ej.

Es aquel que se perfecciona adems del consentimiento con la entrega de la cosa. Ejemplo: Contrato de Prenda con tenencia, el comodato, el contrato de mutuo, el de depsito El contrato de mutuo es traslativo de dominio porque sirve de ttulo y modo. Por s solo transfiere el dominio. En los dems casos el contrato sirve de ttulo, por ejemplo la compraventa no transfiere por s misma el dominio porque requiere de un ttulo y un modo. El ttulo es el contrato, donacin, permuta. El modo es la transferencia, o sea la entrega. Es necesaria la inscripcin de la escritura en la oficina de registro. Si se trata de un vehculo automotor, en la Secretara de Trnsito y de un inmueble en la oficina de registro de Instrumentos Pblicos. Si un bien pertenece a dos crculos, se debe registrar su venta en ambos crculos.

4. DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA REGULACIN PUEDEN SER: TPICO Y

ATPICO

CONTRATOS TPICOS O NOMINADOS: Esta regulado por cualquier norma, ley, etc. Tienen un nombre y una regulacin ya sea en un cdigo o en las leyes especiales, ejemplo: el contrato de arrendamiento, de compraventa, de mandato CONTRATOS ATIPICOS O INOMINADOS No estn regulados. Nace de la iniciativa de las partes, no de la estructura predeterminada de la ley. En estos contratos se aplica la normatividad que ms se le parezca, entendiendo que las normas de la compraventa son las primeras normas a las que hay que recurrir para poder regular el contrato. Ejemplo: el arrendamiento de espacio, en ste caso se aplican las normas de arrendamiento. En este grupo de contratos encontramos por ejemplo a Leasing,

5. DESDE EL PUNTO DE VISTA DE SU FORMACIN, LOS CONTRATOS PUEDEN SER: DE

LIBRE DISCUSIN Y DE ADHESIN

CONTRATOS DE LIBRE DISCUSIN Un contrato en que las partes determinan las normas que han de regir el contrato. Son aquellos que resultan del libre debate de sus clusulas por parte de los contratantes, del libre acuerdo de sus voluntades; manejan la teora de la autonoma de la voluntad, en donde las partes discuten con miras a precisar sus obligaciones dentro del negocio que se van a vincular, discuten y disciernen sobre las clusulas del contrato. CONTRATOS DE ADHESIN Una parte solo tiene la alternativa de adherirse, porque ya hay una estructura preestablecida Son aquellos que en el cual las estipulaciones o clusulas del contrato son redactadas por una de las partes, limitndose la otra a aceptarlas en su totalidad; es decir simplemente se adhiere a ellas. Este tipo de contrato no maneja la teora de la libre autonoma de voluntad de las partes, es decir existe la superioridad en uno de los contratantes.

Saber si un contrato es de adhesin sirve para que en dado caso de haber una clusula oscura ser en contra de la parte dominante en el contrato ( quien lo elabora.) Clusula leonina: Son clusulas hechas en virtud de la actitud abusiva de una de las partes, ejemplo: Se compra un artculo, y se advierte que si sale daado no se admite devolucin. Las clusulas leoninas en los contratos de adhesin se tienen por no escritas. Existe otra clasificacin de los contratos: CONTRATOS DE EJECUCIN INSTANTANEA Y DE EJECUCIN SUCESIVA. El Cdigo no clasifica expresamente los contratos en estos dos grupos, pero los distingue y reglamente de manera diferente. El contrato es de ejecucin instantnea cuando los objetos de las obligaciones que genera se ejecutan en un solo acto nico, sin dilacin. Ejemplo: el Mutuo, la compraventa, la permuta. Y es de ejecucin sucesiva cuando tales objetos no pueden ejecutarse al punto, sino en varios actos escalonados (como generalmente ocurre con el precio o renta en el contrato de arrendamiento) o en un acto continuo o de la larga duracin (como mantener al arrendatario en el uso y goce de la cosa mientras dure el arriendo). Por lo general son contratos de ejecucin instantnea los que producen obligaciones de dar, como la compraventa y la permuta. Los contratos que causan obligaciones de hacer o no hacer son ordinariamente de ejecucin sucesiva, porque tales objetos no pueden por lo general ejecutarse en forma instantnea. Esta clasificacin se traduce en una consecuencia importante: Los contratos de ejecucin instantnea pueden resolverse por incumplimiento de cualquiera de las partes. Los de ejecucin sucesiva, no se resuelven; pueden expirar (arrendamiento, sociedad, mandato) o terminar (arrendamiento) o revocarse (el mandato). Estos tres vocablos se utilizan en nuestro cdigo civil para designar lo que en el francs se llama rsiliation, fenmeno que consiste en poner fin al contrato de ejecucin sucesiva, sin efecto retroactivo, por oposicin al de ejecucin instantnea que consiste que se resuelve, es decir, se hace desaparecer como si nunca hubiera existido. EXTINCION DE LOS CONTRATOS. Los contratos que han tenido vida jurdica, pueden extinguirse por diversas causas: - Por el hecho de fallar la condicin o las condiciones suspensivas a que las partes sujetaron el nacimiento de todas las obligaciones. Es el caso de la venta de cosa que no existe, pero se espera que exista. Si en la primera falla la condicin de llegar a existir la cosa, el contrato se extingue. No as en la segunda, porque el comprador queda de todos modos obligado al precio. - Por la extincin de todas las obligaciones estipuladas a cargo de las partes. Las obligaciones, como es sabido, se pueden extinguir por alguno de modos previstos en el artculo 1625, a saber, el pago, la novacin, la transaccin, la remisin, la compensacin, la confusin, la prdida de la cosa debida y la prescripcin. - Por el mutuo disenso de que trata el artculo 1602 del Cdigo Civil, es decir, el desistimiento consentido por los que celebraron el contrato. - Por la declaracin judicial de nulidad absoluta, rescisin, resolucin o terminacin del contrato. - Por la voluntad de alguna de las partes en determinados contratos bilaterales de ejecucin instantnea. Se hace referencia al retracto, fenmeno raro y poco comn en el derecho civil. En lo que concierne a la compraventa, puede tener lugar de dos maneras: o bien con sancin para la parte que se retracta, como ocurre cuando de pactan arras, caso en el cual el retracto trae por consecuencia la prdida de estas a ttulo de indemnizacin por el incumplimiento de obligaciones ya contradas; o bien sin sancin alguna para el que se retracta, evento en el cual es preciso concluir que no haba ninguna obligacin previa (art. 1858).

- Por la voluntad de alguna de las partes en ciertos contratos de ejecucin sucesiva o escalafonada. El mandato se extingue por la revocacin del mandatante o por la renuncia del mandatario, la sociedad por la renuncia de uno de los socios, el arrendamiento por desahucio o noticia anticipada.

TEORA ESPECIAL DEL CONTRATO Hace referencia a los elementos accidentales del contrato. CLAUSULAS GENERALES DEL CONTRATO Son clusulas que se pueden aplicar a todos los contratos si no se contradice su esencia. CLAUSULA PENAL Esta clusula penal no es una garanta porque no suple una obligacin.es una sancin por el incumplimiento de las obligaciones contradas. Es una particularidad de los contratos, segn el art. 1592 C.C; consiste en que una persona para asegurar el cumplimiento de una obligacin, sujeta a un persona a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardo de la obligacin principal. Sin embargo la clusula penal no tiene un sentido meramente sancionatorio, pues es utilizada tambin como una tasacin anticipada de perjuicios tenemos entonces dos tipos principales de clusula penal:

1. CLUSULA PENAL CON EFECTO INTIMIDATORIO: ( se debe nombrar as en los contratos)

Es clusula intimidatoria la que pretende amenazar con la imposicin de una sancin el incumplimiento. Apremio para que la parte cumpla sino se vera abocada a una sancin, cuando es exclusivamente intimidatoria, cabe la estimacin de perjuicios. Impulsa al deudor a cumplir oportuna y exactamente la obligacin para no incurrir en la pena; la clusula penal es, por tanto una caucin.

2. CLUSULA PENAL CON EFECTO ESTIMATORIO:

Consiste en la tasacin anticipada de perjuicios. Implica la responsabilidad de las partes de establecer un avalo anticipado de los perjuicios que pueden tener lugar por el incumplimiento de la prestacin debida o por el retardo de la misma. No hay que probar los perjuicios, ni la naturaleza, ni su monto, pues ya ha sido fijado de antemano. Es la oportunidad que tienen las partes para zanjar los posibles perjuicios que se puedan presentar en la ejecucin del contrato Si se pacta clusula penal, la parte que ha cumplido para alegarla no debe probar absolutamente nada, porque el incumplimiento por ejemplo es un contrato de arrendamiento, es definitivo para que la parte incumplida tenga la carga procesal de desvirtuar su responsabilidad. Cuando los perjuicios superan a los pactados se debe apartar de la clusula y probar todos los perjuicios.

Es prohibida la condonacin del dolo futuro, se le permite al perjudicado apartarse totalmente de la clusula penal estimatoria y entrar a probar perjuicios cuando la clusula penal no satisface los daos y perjuicios ocasionados Resarcimiento de perjuicios. Las partes al momento del contrato prevn el futuro del contrato en el punto de los perjuicios. No hace referencia a todo el contrato puede ser un incumplimiento a una parte especifica del contrato. Pero no puede haber dos clusulas sobre el mismo hecho.

UTILIDAD Si no existe clusula penal estimatoria, si se pueden cobrar los perjuicios pero el demandante corre con la carga de la prueba, es decir, se tiene que ir a un proceso ordinario. La clusula penal con efecto intimidatorio no es estimatoria de perjuicios, y para probarlos se tiene que ir a la va del proceso ordinario. Si se pacta clusula penal con efecto estimatorio, se esta relevado de probar los perjuicios y solo se prueba el incumplimiento. En el caso de la clusula penal estimatoria siempre hay un componente intimidatorio, nunca se podr probar un valor menor en razn a que esta siempre contiene intimidacin. Cuando el perjuicio es mayor al estimado en la clusula penal estimatoria se puede apartar de la clusula y probar el total, es decir, desde cero. Cuando hay dudas en la clusula siempre ser estimatoria. La clusula intimidatoria debe estar expresamente pactada y nunca contiene estimacin de perjuicios. La clusula penal tiene lesin enorme, nunca podr exceder el valor de la prestacin, es decir, se tiene que establecer el valor de la prestacin para saber cual es el lmite.

ARTICULO 1601. <CLAUSULA PENAL ENORME>. Cuando por el pacto principal, una de las partes se oblig a pagar una cantidad determinada, como equivalente a lo que por la otra parte debe prestarse, y la pena consiste asimismo en el pago de una cantidad determinada, podr pedirse que se rebaje de la segunda todo lo que exceda al duplo de la primera, incluyndose sta en l. La disposicin anterior no se aplica al mutuo ni a las obligaciones de valor inapreciable o indeterminado. En el primero se podr rebajar la pena en lo que exceda al mximum del inters que es permitido estipular. En las segundas se deja a la prudencia del juez moderarla, cuando atendidas las circunstancias pareciere enorme. La clusula penal nunca podr ser superior a la obligacin principal. En el contrato pueden ir las dos clusulas penales, si las partes lo acuerdan porque no son excluyentes. La clusula no puede constituirse como condonacin del dolo futuro, porque cuando los perjuicios son mayores a los pactados, el perjudicado podr apartarse de la clusula penal pero deber probar el perjuicio, el hecho culposo del agente y el nexo causal, adems del valor de la indemnizacin.

En materia mercantil Art. 867 CCO. Inciso 2 menciona sobre el particular que Cuando la prestacin principal este determinada o sea determinable, en una suma cierta de dinero, la pena no podr ser superior del monto de aquella La utilidad del contrato esta determinada por el valor que proporciona, es por esto, que no puede existir una sancin que supere la utilidad econmica, pues desmeritara la prestacin. La sancin debe ser igual o menor al valor pactado en el contrato. EFECTOS DE LA CLAUSULA PENAL.-

a. Evaluacin anticipada de perjuicios.-

Desde le mismo momento en que se celbrale contrato, las partes establecen lo que ha de ser el monto del perjuicio que ocasionara el incumplimiento.

b. El efecto persuasivo de la clusula penal.La posibilidad de tener que pagar una determinada suma de dinero ante el evento del incumplimiento, sin que ello signifique una liberacin del contratante para cumplir con sus obligaciones, lo cual invita al cumplimiento oportuno.

c. Cumplimiento parcial y clusula penal.El acreedor no esta obligado a recibir un pago parcial de la obligacin, pero si lo acepta se entender que tambin ha renunciado a una parte de la pena, proporcional al pago parcial.

LESION ENORME Es una clusula de la naturaleza de los contratos, no es una clusula accidental, no es pactada por las partes; en la medida que el mismo legislador es el que ordena que en ciertos contratos exista equidad en los intervinientes ante la economa. La lesin enorme es una clusula de equidad que se entiende incorporada al contrato. Se llama lesin enorme al perjuicio que sufre una de la partes en un contrato oneroso a causa de la desproporcin o inequidad de las prestaciones, en el momento de la celebracin del contrato En materia contractual, la aplicacin de esta nocin se limita a los contratos onerosos conmutativos. El examen se hace sobre el aspecto matemtico y objetivo de las prestaciones. Esla falta de equivalencia de ellas la que configura la lesin. Solo se tiene en cuenta la desproporcin aritmtica de las prestaciones cuando ella excede el lmite previsto por el legislador. Si sobrepasa el lmite, hay lesin. La lesin enorme solo se da respecto de los actos taxativamente enunciados en la ley. Cuando la ley habla de su justo precio, debe tenerse como tal el valor comercial de la cosa. La lesin enorme debe darse en el momento de realizar el contrato. En el negocio jurdico no se permite pactar en contra de la lesin enorme, ni renunciar a ella, pero en acto posterior si se puede renunciar. La lesin enorme solo opera para bienes inmuebles, no es exclusiva del contrato de compraventa, es taxativa y se encuentra en los contratos de: 1. Compraventa de bienes inmuebles. cuando el vendedor ha recibido menos de la mitad del justo precio y el comprador cuando ha pagado ms del doble del mismo. 2. Permuta, cuando se dan las mismas condiciones de la compraventa, por expresa remisin del artculo 1958 del Cdigo Civil. 3. clusula penal, cuando la pena pactada exceda al duplo de la obligacin principal. 4. Anticresis, cuando se da una desproporcin igual a la contemplada para los intereses de mutuo 5. hipoteca, cuando excede al duplo de la obligacin principal. 6. particin de herencia, cuando la persona ha sido perjudicada en ms de la mitad de su cuota 7. Mutuo con intereses, cuando excedan de una mitad de la tasa de inters corriente. 8. Mandato comercial. 9. Venta de Derechos herenciales

LESION ENORME EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y PERMUTA

El vendedor, cuando ha recibido menos de la mitad del justo precio y el comprador ha pagado ms del doble del mismo. Artculo 1946 C.C: El contrato de compraventa podr rescindirse por lesin enorme. ARTICULO 1947 C.C. CONCEPTO DE LESION ENORME. El vendedor sufre lesin enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesin enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. El justo precio se refiere al tiempo del contrato El lmite por el cual una persona puede pactar es el de 200% es decir hasta el doble y del 50% es decir hasta la mitad del valor de la cosa que equivale al 100%. Estos rangos hacen parte de la libertad contractual. Pero, cuando se pacta por encima del 200% o por debajo del 50% se viola el inters de la economa y existe LESION ENORME.

Requisitos para que procedan las sanciones por lesin enorme en los contratos de compraventa Tales requisitos: 1. Que se trate de compraventa de bienes inmuebles. 2. Que la venta no se haya hecho por ministerio de la justicia. 3. Que la lesin sea enorme, es decir, que sobrepase el lmite establecido por el legislador para el justo precio. 4. Que el contrato no sea aleatorio. 5. Que la cosa no se haya perdido o enajenado, segn expresa disposicin del artculo 1951 del C.C 6. Que no se haya renunciado a la accin por ratificacin del contrato. La ley porhije la renuncia de la accin rescisoria en el contrato mismo pero no la renuncia posterior a la ratificacin. 7. Que la accin correspondiente se inicie dentro de los cuatro aos siguientes a la celebracin del acto, segn la norma del artculo 1954 C.C., del siguiente tenor: la accin rescisoria por lesin enorme expirar en cuatro aos, contados desde la fecha del contrato. Sanciones Sanciones para la lesin enorme Dos sanciones ha previsto el legislador para la lesin: 1. La rescisin: es como una especie de nulidad relativa que, como esta, no puede ser intentado sino por el interesado o saneada por l y que tiene efecto retroactivo, con perjuicios de terceros sub- adquirientes, como tambin sucede en las nulidades. Declarada la recisin las cosas vuelven al estado anterior de la celebracin del contrato y procedern las restituciones de lo que las partes hayan recibido en cumplimiento del mismo. La recisin por lesin enorme, solo puede decretarse en la aceptacin de la herencia, en los actos de particin, en la compraventa de bienes inmuebles y en la permuta de estos mismos. 2. Revisin del acto y reajuste al lmite de las prestaciones legales Esta sancin se presenta como alternativa en aquellos actos que tambin pueden darse la recisin y, como exclusiva, en los dems, como el mutuo, en la clusula penal, en la hipoteca, etc.

Si es mayor del 200% el vendedor debe devolver el exceso ms un 10%, quedndose con el 90% del justo precio. Si es menor del 50% se ajusta el valor al 100%, valor real de la cosa menos un 10%.deber completar el 90 % del justo precio. Quien sufre la lesin enorme es la economa, en la relacin contractual hay perjudicados cuando no se ha renunciado a la lesin enorme, una vez renunciada, ya no existe perjudicado REGLAS o o o o o o o o En el acto de constitucin del contrato no se puede renunciar a la lesin enorme; si las partes acuerdan renunciar a la lesin enorme se entender esa clusula por no escrita. La renuncia posterior al negocio de constitucin es vlida y produce efectos, porque se le permite a las partes tener una causa distinta a la celebracin del negocio, pero esta renuncia solo opera en el caso de la compraventa. Se aplica a negocios civiles y comerciales. No aplica en contratos aleatorios ( factor suerte) La lesin enorme implica una revisin objetiva del contrato. La lesin enorme no es exclusiva de la compraventa La lesin enorme tiene un trmino de prescripcin que es de cuatro aos en el caso de la compraventa. No aplica en compraventas por remate judicial.

En la revisin del negocio para hacerlo subsistir, el lesionante debe someterse a la sancin, de tal forma que se ajusta al negocio, es decir; que se tiene que devolver el exceso ms un 10%, o pagar el faltante menos un 10%. Si la persona decide no someterse a la sancin se RESCINDE el negocio; es decir, se devuelve el precio y la cosa.

CLUSULA DE LA IMPREVISIN CONTRACTUAL rebus sic stantibus (Las cosas deben mantenerse en el estado en que se encontraban en el momento de la negociacin) Es una clusula de la naturaleza del contrato. Un amplio sector de la doctrina ha considerado que la aplicacin de esta figura constituye una especie de atentado contra la afirmacin del principio de la fuerza obligatoria del contrato, ya que una vez perfeccionado el contrato, en virtud del cumplimiento de las condiciones y formalidades pertinentes, las partes quedan sometidas a esa ley contractual y ninguna de ellas est facultada para derogarlas o modificarla a su arbitrio, Art. 1602 del CC. Contrario a esta fuerza obligatoria del contrato se ha desarrollado la clusula de imprevisin como la posibilidad de revisar el contrato cuando este se desequilibr en perjuicio de una de las partes, para una de ellas resulta ms gravosa la prestacin o excesivamente onerosa de lo que fue prevista en el contrato, por la ocurrencia de circunstancias imprevistas en la convencin y tambin imprevisibles en el momento de contratar, pues no pasaron por la mente de los contratantes y que por lo mismo no fueron objeto de una clusula expresa que las conjurara. Es lo que en la jurisprudencia y la doctrina se conoce con el nombre de teora de la imprevisin El caso fortuito por ser irresistible, insuperable y ajeno al deudor, lo exime de toda responsabilidad. No existe caso fortuito o fuerza mayor cuando el cumplimiento de la obligacin es posible pero mucho ms difcil u oneroso. Puede haber circunstancias extraordinarias, imprevistas o imprevisibles, posteriores a la celebracin del contrato, que hagan extremadamente oneroso el cumplimiento para el deudor. Para el caso dispone, dispone el artculo 868 del Cdigo de Comercio:

cuando circunstancias extraordinarias, imprevistas o imprevisibles, posteriores a la celebracin de un contrato de ejecucin sucesiva, peridica o diferida, alteren o agraven la prestacin del futuro cumplimiento a cargo de una de las partes, en grado tal que el resulte excesivamente oneroso, podr sta pedir su revisin. El juez proceder a examinar las circunstancias que haya alterado las bases del contrato y ordenar, si ello es posible, los reajustes que la equidad indique; el caso contrario, el juez decretar la terminacin del contrato. Esta regla no se aplicar a los contratos aleatorios ni a los de ejecucin instantnea. Los contratos susceptibles de verse afectados por la imprevisin son los de ejecucin sucesiva, es decir aquellos cuyas obligaciones se ejecutan simultneamente, se cumplen por un periodo ms o menos largo, en forma sucesiva, escalonada. Estas circunstancias no deben ser obra de ninguna de las partes. Circunstancias extraordinarias o imprevisibles.4 Se trata de hechos anormales, lejos de toda imprevisin al momento de contratar, no se trata de fuerza mayor; la fuerza mayor implica una imposibilidad absoluta de cumplir la obligacin, a consecuencia de un acontecimiento insuperable. Se trata de una imposibilidad relativa, de un hecho que sin hacer imposible el cumplimiento de la obligacin, la dificulta de tal manera que representara su cumplimiento para el deudor un ejercicio apreciable y grave. El juez proceder a examinar las circunstancias que hayan alterado las bases del contrato y ordenar, si ello es posible, los reajustes que la equidad indique; en caso contrario, ordenara el juez decretar la terminacin del contrato. Esta regla no se aplicara a los contratos aleatorios ni a los de ejecucin instantnea. La imprevisin se basa en los principios de equidad y buena fe ya que uno de los contratantes no puede enriquecerse a costa de otro. La clusula de la imprevisin contractual, no es necesario pactarla, solo basta que se genere una onerosidad muy gravosa o injusta para alguna de las partes. Ejemplo. La compaa que suministraba carbn antes de la segunda guerra mundial, en Burdeos, por contrato de suministro, al estallar la guerra el estado se apropia del carbn en un 80% colocando el precio por encima de lo pactado en el contrato. Requisitos:

a. Que no se trate de contratos instantneos, sino de tracto sucesivo. b. Que no se trate de contratos aleatorios.
c. Que no se trate de circunstancias que pudieron preverse al momento de realizarlo. d. Que se presente una excesiva onerosidad. e. Que el acontecimiento debe ser ajeno a la voluntad de las partes. f. Es necesario que las circunstancias sean extraordinarias y causen grave perturbacin en las condiciones generales de la economa, de manera que afecte a un grupo o categora de contratantes.

PACTO DE ARRAS Son clusulas accidentales del contrato, no estn en el contrato a menos que las partes lo dispongan. Las arras consisten en dinero u otras cosas muebles que se dan en garanta de la celebracin; o son parte del precio en seal de quedar convenidas las partes (art. 1859 C.C) Cuando se pactan arras, estas se tienen que dar, de donde el pacto de arras es un contrato real; es decir no existe la clusula y no se podrn cobrar si no hay la entrega del dinero o de la cosa, toda vez que las arras se perfeccionan con la entrega de la cosa. Las arras se clasifican segn el Cdigo Civil y de acuerdo con su finalidad, en: ARRAS CONFIRMATORIAS (Art. 1861 CC.) : Si expresamente se dieren arras como parte del precio o como seal de quedar convenidos los contratantes, quedar perfecta la venta. Constituyen prueba de la celebracin de un contrato. Estas clases de arras no confiere la facultad de retracto a los contratantes En este caso, las arras que se dan no son garanta de la celebracin del contrato de compraventa, sino seal inequvoca de la venta que se celebr; y por lo tanto, ninguna de las partes tiene facultad para retractarse. Si se quieren retractar tendr que hacerse por convenio expreso. Para que las arras que se dan sea parte del precio se necesita: a) Que las partes lo convengan expresamente y, b) Que este convenio conste por escrito. Si as no fuere, se presumir de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse (artculo 1861 inc. 2 C.C) Si hay incumplimiento de las obligaciones, la parte que cumple o se allana a cumplir podr demandar por la va judicial, el cumplimiento o la resolucin, en ambos casos con indemnizacin de perjuicios, ya que las arras se elevan como prueba de la celebracin del contrato. Cuando hay incumplimiento ser un incumplimiento contractual porque ya hay negocio jurdico. Cuando las arras confirmatorias tienen la misma esencia de la prestacin, cuando stas hayan cumplido su finalidad, se convertirn en parte de la prestacin. Cuando no constituyen parte de la prestacin las arras una vez hayan cumplido su cometido se tendrn que devolver.

ARRAS PENALES O DE RETRACTACIN Dispone el artculo 1859 del C.C: Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebracin o ejecucin del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podr retractarse; el que ha dado las arras, perdindoles, y el que las ha recibido, restituyndolas dobladas. Cuando se dan arras como garanta de la celebracin o ejecucin del contrato de compraventa, las partes no estn ligadas definitivamente porque cualquiera de ellas podr retractarse. El contrato se celebra bajo condicin negativa y suspensiva, que consiste en que las partes no hagan uso de la facultad de retractacin. Plazo de la retractacin

a) La facultad de retractarse puede ejercitarse dentro del plazo fijado por las partes y, a falta
de esta estipulacin, el plazo es de dos meses contados desde la convencin.

b) La facultad de retractarse puede extinguir antes de dichos plazos cuando el contrato se reduce a escritura pblica o ha empezado la entrega de cosas.

Efectos que produce Las partes dentro del plazo pactado expresamente o, a falta de plazo fijado, en el trmino de los dos meses subsiguientes a la convencin, pueden dejar sin eficacia la venta o la promesa de venta, volviendo todo al estado anterior; el contrato estara afectado por una condicin suspensiva negativa, de donde si se hace uso de la facultad, el contrato carecera de existencia. (Art. 1860 C.C.) Quin ejerce la facultad de retracto, pierde las arras, si las di, o las entrega dobladas si las recibi. Si las partes no se retractan, las arras dadas deben ser restituidas a quin las entreg, o bien imputarse al precio si fuere el comprador quin las dio. Es de advertir que las arras no son parte del precio, pero cumplida su misin pueden convertirse en parte del mismo. Durante los dos meses las arras no son pago, pasados los dos meses se convierten en pago si son dinero o cosas de la misma especie de la prestacin. No se pueden dar conjuntamente las arras confirmatorias y las de retractacin. No existe lesin enorme para las arras. Si se pactan arras y no se establece de que clase son, se presumirn retractatorias. Las arras no se presumen, es necesario decir que son arras. Las arras se deben entregar en el momento de celebrar del contrato, por lo contrario se entender como si no existieran.

CLUSULA ACELERATORIA Es una clusula de la naturaleza de los contratos de ejecucin instantnea pero con cumplimiento diferido o pago diferido, se utiliza para anticipar el recaudo de una obligacin en los casos establecidos en la ley, pero igual puede constituirse como clusula accidental bajo las causales establecidas por las partes cuya virtualidad es la aceleracin del plazo concedido para el cumplimiento. Esta clusula es de dos tipos 1. de la naturaleza 2. accidental

1. legales o de la naturaleza:
Se da cuando o o o Incurra el deudor en un proceso concursal. Cuando hay extincin o disminucin de las garantas, por ejemplo: cuando X le presta a Y, Y para garantizar la obligacin presta hipoteca de su casa, este bien inmueble se extingue, se extingui la garanta. Cuando sea declarado el deudor en insolvencia, es decir, cuando los pasivos son mayores que los activos.

2. Accidentales
Quedar as: Si el deudor incurre en se acelerar Estas son convencionales. En materia de contratos, el hecho de no pagar una sola cuota, ya hace refutar el pago por parte del acreedor. Solo se da en los contratos de ejecucin instantnea pero con cumplimiento diferido, que consisten en: surgido el ttulo, surge inmediatamente las prestaciones, pero por acuerdo de las partes se cumple o se paga de manera diferida. Si se paga instantneamente no hay aceleracin. Se entiende por Retardo el simple incumplimiento de la prestacin en el trmino o en las condiciones pactadas. Y por Mora se entiende el retardo acompaado de la constitucin en mora, es decir, la notificacin al deudor de su incumplimiento por va judicial. o o o Facultativa Dadas las circunstancias previstas en la ley o las convencionales, el acreedor tiene la facultad de acelerar. La nica forma de hacerla efectiva es constituir en mora al deudor Instantnea La clusula aceleratoria pactada en el contrato puede ser facultativa o instantnea. La clusula aceleratoria no es incompatible con la clusula penal. Opera en el contrato de leasing, pero no en el contrato de arrendamiento.

Dadas las circunstancias opera la aceleracin. Si el personaje es demandado ejecutivamente, el acreedor podr acelerar el plazo y hacer efectiva la obligacin. Para saber el deudor si se aceler o no, el acreedor debe constituirlo en mora que se hace a travs de un proceso judicial Sin embargo, para hacer efectiva la clusula y no recurrir al proceso judicial, la ley dijo que con la presentacin de la demanda se acelera la obligacin. Para evitar lo anterior se tendra que pactar en el contrato que la clusula es de ejecucin instantnea. CLAUSULA DE LA CESION DE LA POSICIN CONTRACTUAL Concepto: Consiste en que una de las partes del contrato cede su posicin, cambiando uno de los sujetos de la obligacin contractual. Es un acto unilateral, a iniciativa del acreedor, nunca del deudor, pero tanto el acreedor como el deudor tienen deudas recprocas. Opera en los contratos bilaterales, prestaciones pendientes o de ejecucin continuada, onerosos; solo en estos contratos se puede trasladar la posicin contractual. Es una subrogacin de tipo personal. La cesin de contratos es bien diferente a la cesin de crditos, donde en estos se sustituye un sujeto por otro, pero solamente en el lado activo de la relacin. La cesin del contrato en cambio, al permitir la sustitucin de una de las partes en el contrato que se ejecuta, permite que el tercero cesionario adquiera los derechos y obligaciones que correspondan como efectos del contrato, al contratante cedente. La cesin solo opera en contratos bilaterales, donde los contratantes no han tenido un cumplimiento total de sus obligaciones. Aspectos importantes de la cesin:

1. Debe recaer sobre activos de derechos patrimoniales del cedente, quin se despoja de su acreencia a favor del cesionario. 2. Debe tratarse de crditos nominativos, esto es, que contenga los nombres del acreedor y del deudor, as debe estar consignado en el ttulo o documento existente. 3. Debe versar sobre derechos personales individualizados. 4. Debe referirse a crditos cuya cesin no est prohibida por la ley. 5. Puede tratarse de crditos civiles o comerciales que expresamente no estn reglamentados por la ley mercantil. Segn el artculo 1966 del CC. las disposiciones de este titulo no se aplicarn a las letras de cambio, pagars a la orden, acciones al portador y otras especies de transmisin que se rigen por el Cdigo de Comercio o por leyes especiales

El cdigo habla de la cesin de contratos pero no es as realmente, lo que sucede es que una da e las partes sede la POSICIN que tiene dentro del contrato, cediendo sus derechos u obligaciones. REGULACIONES: A. CIVIL: Intervienen: el cedente, el cedido que son las partes en el contrato original y un tercero, cesionario. X_________________Y Cedente cedido

Z cesionario Cmo opera?

1. El cedente debe hacer una nota de cesin, que debe contener por lo menos el nombre del
cesionario y la firma del cedente, sin embargo, una nota de cesin debe contener los efectos de una cesin Debe formar parte del contrato como : nota de cesin y debe notificarse al cedido con exhibicin del titulo, en cuyo caso el cedido puede : o Aceptar o No aceptar solo cuando la norma lo permita ( contratos intuito personae , arrendamiento)

Nota: nunca podr ser un endoso Luego el cedente debe hacer la entrega del documento (contrato con la nota de cesin) al cesionario. Al momento que el cedente lo entrega al cesionario, es decir, cuando el cesionario lo recibe la cesin surte efectos. Efecto: el cedente se compromete por la validez del contrato que est cediendo, en la medida que el cesionario tiene una incertidumbre en el contrato, ya que l, no particip en el contrato original; por consiguiente, para acabar con la incertidumbre el cesionario al momento de ser notificado de la cesin, puede hacer una reserva de cumplimiento, que consiste en que el cesionario vincula al cedente como un deudor subsidiario (no solidario) del cedido; es decir, si el cedido no le cumple al cesionario, el cedente lo debe hacer. Cuando el contrato se celebr de manera verbal, le corresponde al cedente hacer en un documento la memoria del contrato (no es un contrato ya que es un acto unilateral) y a ste se le coloca la nota de cesin.

2. Vinculacin del cedido, es necesario que el cesionario notifique al cedido con la exhibicin del
ttulo, es decir del contrato con la nota de cesin. Como el cedido no se puede oponer a la cesin, puede:

a. una reserva de cumplimiento: Que si el cesionario no paga garantizar la obligacin el

cedente

b. Una reserva de excepciones: Consiste en poderle oponer al cesionario las mismas

excepciones personales que le hubiere podido proponer al cedente. Solo se da entre las partes iniciales. Nota: Las dos reservas se pueden proponer al mismo tiempo, pero se tienen que hacer en el mismo contrato. La reserva de excepciones es un derecho obligatorio, solo lo puede imponer el cesionario y el cedido. Efectos: Cuando se notifica al cedido, el cedente se libera de la prestacin, a menos que se den las reservas. B. MERCANTIL: Si el contrato es por escrito la cesin se har por escrito, si el contrato inicial es verbal, la cesin se har verbalmente. Cuando se hace por escritura pblica, la cesin se har por escrito y con autenticacin de firmas.

Si son de aquellos que deben registrarse, debe registrarse la cesin Segn artculo 888 del C. Co., la sustitucin podr hacerse por escrito o verbalmente, segn que el contrato conste o no por escrito. Pero si el contrato consta en escritura pblica, la cesin podr hacerse por escrito privado, previa autenticacin de la firma del cedente, si sta no se autntica o no se presume tal, no producir efectos respecto de terceros mientras no sea inscrita en el correspondiente registro. NOTA: Es de aclarar que el ARRENDAMIENTO en materia Mercantil NO se puede ceder.

CONTRATOS CON CLUSULAS DE INTERESES. Para todos los contratos que tengan prestacin de dinero los perjuicios se deben tasar en intereses. - Incluye la compraventa a plazos. Los intereses son de dos tipos: o o Intereses Mercantiles. Intereses civiles

o o

Inters de plazo Inters de mora.

o o

Inters corriente Inters vencido anual.

INTERESES COMERCIALES.- Inters compuesto Son los que consagra el Cdigo del Comercio para los negocios jurdicos mercantiles, como por ejemplo, el mutuo mercantil, que por naturaleza es generador de intereses. En el Art. 883 del C de Co. Derogado por la Ley 45 de 1.990 deca: El deudor estar obligado a pagar los intereses legales comerciales en caso de mora y a partir de esta, El Art. 884 del C de Co. Modificado por la ley 510 de 1.999 dice Cuando en los negocios mercantiles, hayan de pagarse rditos de capital, sin que se especifique por convenio el inters, este ser el Bancario Corriente; si las partes no han pactado el inters moratorio, ser equivalente a una y media veces el Bancario corriente y en cuanto sobrepase cualquiera de estos montos el acreedor perder todos los intereses, sin perjuicio de lo dispuesto en el Art 7 de la Ley 45 de 1.990. El inters Bancario Corriente, lo fija el Banco de la republica y lo certifica la Superintendencia Financiera. PRINCIPALES CRITERIOS DEL BANCO DE LA REPUBLICA PARA FIJAR LA TASA DE INTERES CORRIENTE:

1. Inters puro lucrativo.

2. 3. 4. 5. Devaluacin Riesgo del dinero en el mercado Oferta y Demanda Utilizacin del dinero al ao.

APLICACIN DE INTERESES Y SANCIONES SEGN LA SUPERINTENDENCIA FINANCIERA En silencio del inters convencional remuneratorio, este ser el bancario corriente. El lmite mximo estipulacin del inters convencional remuneratorio ser el Bancario corriente mas la mitad de este. Si se pacta un inters para el plazo menor al bancario corriente y no se estipula el moratorio, este ser el doble del convencional remuneratorio. Si se estipula para el plazo mayor al bancario corriente, sin que exceda en una mitad a este y no se dice nada sobre el moratorio, este sera el doble del bancario corriente. Limites mximos: El moratorio no podr exceder del doble del inters remuneratorio convencional, ni del doble del inters bancario corriente, el remuneratorio no podr exceder el bancario corriente ms la mitad de este. En cuanto al mximo de intereses moratorios es preciso tener en cuenta que en caso de que la tasa establecida para el inters de usura (Art 235 Cd. Penal) sea inferior se tendr esta ultima como nueva limite en materia de intereses.

El inters comercial es variable por lo tanto en los contratos no se debe acordar como fijo. INTERES CIVIL Son los que consagra el Cod. Civil para los negocios jurdicos civiles, la norma civil no distingue si se trata de intereses a plazos o intereses de mora. Art. 2231 C.C El inters civil, es un inters simple solo retribuye la ganancia del dinero, siendo posible pedir la correccin monetaria. En un negocio civil si no se pactan inters estos son igual al 6% anual Art. 1617 C.C. pero si se pactan intereses estos no podrn ser superiores al bancario corriente mas una mitad de este. EXTINCION DE LOS CONTRATOS La doctrina apoya la disolucin o terminacin de los contratos en el artculo 1602 del Cdigo Civil, que establece: todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales. Causas: Voluntarias: son aquellas que se producen por mutuo acuerdo de las partes y se apoya en el principio de la autonoma privada. Legales: son aquellas que de manera expresa prev la ley y se refieren a motivos legales que pueden dejar sin efectos a los actos vlidamente celebrados. Son estas: La resolucin del contrato y la nulidad. Modos de extinguir la obligaciones a las que se refiere el artculo 1625 del Cdigo Civil

RESILIACION. Las partes de comn acuerdo extinguen el contrato. El mutuo acuerdo se conoce de igual modo con el nombre de mutuo disenso o mutuo consentimiento y consiste, como viene expresado, en el acuerdo de las partes de dejar sin efectos, el contrato previamente celebrado. Precisa advertirse que la terminacin produce efectos hacia el futuro, no afecta el pasado, y a los efectos ya producidos por el contrato no los puede alterar ni modificar las partes. La razn de esto es la seguridad jurdica de los derechos constituidos a favor de terceros.

El mutuo acuerdo es el expreso. Pero tambin puede serlo tcito, caso en el cual se denomina mutuo disenso tcito. Esta figura es de creacin jurisprudencial y expresa la idea del incumplimiento del contrato por ambas partes, incumplimiento que denota la posicin de no mantenerse atados al contrato. RESOLUCION.RESCISION.Se da por incumplimiento de una de las partes, debe ser declarada Judicialmente. La extincin del contrato por vicios intrnsicos

CONTRATOS ESPECIALES

1. DE

LA

PROMESA

DE

CONTRATO

La promesa es un contrato en que una o varias partes se obligan a celebrar en el futuro un determinado contrato. Como contrato autnomo que es deber, reunir los elementos de todo contrato, adems de los especiales que le seala la ley. Es un contrato que tiene por nico objeto obligar a las partes a celebrar un contrato posterior. Se reconoce con el nombre de promesa de contrato o contrato de promesa. El artculo 861 del Cdigo de Comercio se refiere a ella diciendo que la promesa de celebrar un negocio producir obligar de hacer. La celebracin del contrato prometido se someter a las reglas y formalidades del caso. Por la promesa las partes se pueden obligar a la celebracin posterior de cualquier clase de contrato. Es as puede celebrarse promesa de compraventa, de arrendamiento, de constitucin de sociedad, etc. aunque lo ms usual es la promesa de contrato de compraventa. Es una institucin muy til pues ella permite a las personas asegurar la celebracin posterior de un contrato, cuando no quieren o no pueden celebrarlo en el presente. El Art 1611 del C.C. modificado por la ley 153 de 1.887 observ que la promesa de celebrar un contrato no produce obligacin alguna a no ser que cumpla los siguientes requisitos: 1. Que la promesa conste por escrito 2. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos del Art 1502. 3. Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije poca en que ha de celebrarse el contrato. 4. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo, solo falte la tradicin de la cosa o las formalidades legales. Sirve para prometer cualquier contrato. El objeto es asegurar la celebracin de un contrato futuro, constituye una prestacin de hacer. Nota: no se asegura el cumplimiento de un contrato sino la celebracin de un contrato Es un contrato formal y no consensual porque requiere unas formalidades como ser elevado por escrito. La promesa de contrato es un contrato bilateral y tiene los siguientes requisitos: REQUISITOS:

1. ESCRITO: Si no est por escrito no hay contrato.

2. DESCRIPCIN DEL CONTRATO PROMETIDO: El contrato prometido tiene que estar escrito de tal
manera que solo le haga falta su celebracin, es decir, tiene que contener los elementos esenciales y accidentales porque las partes se obligan a celebrar el contrato de la forma como se encuentra escrito, por ejemplo: si en el contrato de promesa de contrato no se estipulo un plazo no habr lugar a plazo. Igualmente si es una promesa de contrato en donde el objeto es un inmueble, se tiene que describir ste por sus linderos, de lo contrario no hay contrato.

3. PERMITIDOS POR LA LEY: Debe tratarse el contrato prometido de aquellos no prohibidos por la
ley Porque si el contrato prometido es nulo, extiende la nulidad a la promesa de contrato, sin importar que el objeto y la causa en ste sea lcita, en la medida que si hay ilicitud en el contrato prometido pasa a ser nulo la promesa de contrato

4. TIEMPO, MODO Y LUGAR: deben especificarse las circunstancias de tiempo, modo y lugar,
condicin y plazo en el que el contrato futuro tendr que celebrarse. En el contrato de promesa de contrato se puede dar la condicin, pero, si la condicin no se da, deja de existir la promesa y en consecuencia el contrato futuro La condicin implica nulidad cuando es meramente potestativa del deudor, es decir, solo es voluntad del deudor. EFECTO: Cuando se celebra el contrato futuro el contrato de promesa queda extinguido y ya no se puede ejecutar RESCILIACIN: Es un acuerdo recproco para modificar o extinguir el contrato de promesa. Cuando se da la resciliacin en el contrato de promesa de contrato se extingue. En caso de incumplimiento, la parte incumplida puede exigir el cumplimiento de la obligacin, si esto no se lleva a cabo el Juez puede realizar el contrato prometido.

2. CONTRATO DE COMPRAVENTA CONCEPTO De acuerdo con el art. 1849 del C.C. la compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y esta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa se denomina precio.

ELEMENTOS ESENCIALES Los elementos esenciales son la cosa cuya tradicin es obligada y el precio en dinero que se paga por ella. La obligacin de dar es sinnimo de entregar o sea que el vendedor cumple su obligacin haciendo entrega de la cosa y garantizando, luego, la posesin pacifica de la cosa. Por lo que surge que el contrato de compraventa es el ttulo y no el modo; en el contrato de compraventa emana la obligacin de tradir y la obligacin de pagar el precio, y el modo lo constituye la tradicin.

Obligacin de dar: es sinnimo de entregar, es decir, transferir la propiedad plena y desmembrada

de la cosa mueble o inmueble, y garantizar el uso y goce pacifico de sta. En Colombia el contrato de compraventa es fuente de obligaciones, en consecuencia es justo ttulo de adquisicin de derechos, sin embargo la calidad de seor y dueo la adquiere por cualquiera de los modos de adquirir el dominio establecido en el artculo 673 del Cdigo Civil. El dominio se alcanza por medio de la tradicin o de la prescripcin. La tradicin debe observarse como la entrega material de la cosa a luz de los artculos 754 y 756 C.C. Siendo por regla general la compraventa un contrato consensual, el mero acuerdo de voluntades acerca de la cosa vendida y de su precio produce el perfeccionamiento de aquel, salvo las excepciones siguientes: a) si lo vendido es un bien raz, o una servidumbre, o los derechos que se tengan en una sucesin hereditaria, adems del acuerdo de voluntades ser necesario el otorgamiento de una escritura pblica para que pueda tenerse por perfeccionado el contrato (art. 1857); b) las partes pueden supeditar el perfeccionamiento del contrato al acuerdo de voluntades entorno a cuestiones distintas a la cosa vendida y al precio, no nicamente entorno a estas: en tal caso el contrato no se perfeccionar sino cuando se produzca el acuerdo respecto a dichas cuestiones accidentales. En la primera situacin, tratndose de bienes inmuebles la tradicin adems de cumplir con los requisitos exigidos en el artculo 756 C.C, exige la entrega fsica de la cosa para que el comprador entre en posesin de la cosa.

Obligacin de pagar el precio: el precio es otro de los elementos esenciales del contrato de
compraventa, en consecuencia, si falta, el contrato no existe o degenera en otro. Entendido segn el artculo 1849 C.C como el dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio, tambin aclara en la disposicin posterior que cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se entender permuta si la cosa vale ms que el dinero: y venta en el caso contrario.

Por tal razn los elementos de la esencia del contrato de compraventa se caracterizan en este caso, por la remuneracin dineraria de la prestacin, tratndose de este negocio jurdico siempre el dinero prevalecer y deber ser superior en caso de que exista fraccin en la forma de pagar la cosa vendida. El en sentido prctico, si la venta de un bien es de 100 pesos, el que compra deber acordar pagar ms de 50 pesos en dinero para que se repute perfecta la compraventa, de no ser as la naturaleza del negocio ser una permuta.

Nota: Cuando no hay pago en dinero sino que se paga con otro bien hay permuta. Cuando se paga en dinero y en bienes hay un contrato mixto de compraventa y de permuta, pero si es mayor el valor en dinero se aplican las normas de la compraventa, y si es mayor el valor del bien se aplican las normas de la permuta. CARACTERSTICAS Es bilateral: existen prestaciones recprocas para las partes contratantes; el vendedor se obliga a DAR, y el comprador a pagar por esa cosa. Es consensual: Por el simple consentimiento de las partes se perfecciona la compraventa. La compraventa se perfecciona y se reputa perfecta desde el momento en que las partes han convenido en la cosa y en el precio. (Art. 1857 CC.). La legislacin colombiana establece unas excepciones al carcter consensual, hacindola solemne en determinados casos, como la venta de bienes inmuebles y servidumbre, de derechos de herencia y las ventas hechas por ministerio de la justicia.3 Es onerosa: ambas partes pretenden una utilidad gravndose recprocamente. Es principal: No requiere de otro acto jurdico para su conformacin y subsistencia. Es nominado: El Cdigo Civil define y regula esta clase de contrato. Es de ejecucin instantnea: Cuando las partes expresan su voluntad sobre la cosa y el precio, salvo las excepciones conocidas, el contrato se perfecciona y comienza a ejecutarse. El hecho de que la cosa no sea entregada en el mismo momento del perfeccionamiento del contrato, o el precio sea cubierto por cuotas o con posterioridad, no quiere significar que se convierte en un contrato de tracto sucesivo, por cuanto el contrato se cumple en un solo acto, aun cuando las prestaciones estn sometidas a una regulacin peridica. Es de libre discusin: Reviste de oportunidades para discutir los alcances, formas, condiciones del acto. El vendedor seala la cosa, fija el precio, etc., pero el comprador puede convenir de otra manera, mediante el principio de libre discusin. Claro est que muchas veces se da el contrato donde el vendedor fija todas las condiciones de la venta. Pero eso no quiere decir que el comprador se adhiera o que el contrato sea de adhesin. Sucede que el comprador, al aceptar el contrato, ha expresado su voluntad en ese sentido, conociendo las formas del contrato. El reglamento del vendedor no puede constituirse en un instrumento para romper la naturaleza del contrato.

REQUISITOS EXISTENCIA Y VALIDEZ DE LA COMPRAVENTA 1. CAPACIDAD En el contrato de compraventa la capacidad se determina por la aptitud de derecho para comprar y vender. El principio de la capacidad previsto en el ordenamiento civil, para todo negocio civil. Est consignado en el artculo 1851 del C.C, cuando dice: son hbiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no declara inhbiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato. El Art. 1504 del CC. Precepta adems de las incapacidades mencionadas hay otras particulares que consisten en la prohibicin que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos, a esto se le denomina incapacidades especiales. Las incapacidades especiales se clasifican en:
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Contrato de venta entre el padre y el hijo de familia

BONIVENTO FERNNDEZ, Jos Alejandro. Los Principales Contratos Civiles y su paralelo con los comerciales. Dcima sexta edicin. Bogot: Editorial Librera Ediciones del Profesional Ltda., 2004, p.4.

El artculo 1852 del C.C establece: es nulo el contrato de venta (entre cnyuges no divorciados), y entre el padre y el hijo de familia4. En la actualidad no existe incapacidad alguna, por motivo de nexo matrimonial, para celebrar compraventa tanto de muebles como inmuebles. An subsiste la venta entre padre e hijo de familia, es decir, aquel hijo que todava se encuentra sometido a la patria potestad y, por ende, no se ha emancipado, en consecuencia produce nulidad absoluta. La finalidad de esta prohibicin es la proteccin a los terceros y a los acreedores de actos que expongan los intereses de stos. Segundo, evitar que una sola persona emita su voluntad plena para comprar y vender; esto, realmente, acaecera si el padre pretende celebrar un contrato de compraventa, ya que tendra que figurar como comprador y vendedor, simultneamente por no poder expresar su voluntad el menor no emancipado. Esto significa que los hijos emancipados, en general, o sea, los que no estn sometidos a la patria potestad pueden celebrar vlida y libremente contrato de compraventa con sus padres. Compraventa que se celebre entre padre e hijo mayor de edad es plenamente eficaz y produce todos los efectos contractuales. Hay un caso de excepcin a los principios enunciados sobre la prohibicin: el hijo menor adulto, todava no emancipado completamente, cuando se trata de compraventa con su padre, que se desprende del goce de su peculio profesional, industrial, por cuanto el artculo 294 del Cdigo Civil lo asimila al emancipado y habilitado de edad para la administracin de ese peculio El ejercicio de la patria potestad ha de entenderse la que corresponde conjuntamente al padre y a la madre. Padre y madre estn frente al hijo menor en el mismo grado de prohibicin. La venta que se celebre entre padres e hijos de familia produce nulidad absoluta, tanto de bienes muebles como de inmuebles. Si el artculo 1852 simplemente habla de que es nula la venta, hay que comprender, al tenor de lo dispuesto en los artculos 1523 y 1741 C.C, se trata de un contrato prohibido, por lo cual su celebracin impone la nulidad absoluta.

Ventas hechas por administradores de establecimientos pblicos

De conformidad con el artculo 1853, se prohbe a los administradores de establecimientos pblicos vender parte alguna de los bienes que administran y cuya enajenacin no est comprendida en sus facultades administrativas ordinarias, salvo el caso de expresa autorizacin de la autoridad competente. La prohibicin que se comenta est sancionada de nulidad absoluta, su violacin implica objeto ilcito en el contrato que se celebre. Prohibicin al funcionario pblico de comprar lo que se vende por su ministerio

La prohibicin se justifica en razones de orden moral y de defensa de los intereses pblicos, e impide que aquellas personas que cumplan tareas en la administracin pblica nacional, departamental o municipal y se encuentren autorizados a disponer la venta de bienes del Estado, puedan adquirir por o para s dichos bienes. La restriccin no rige para los empelados que cumplan otras funciones o se encuentren trabajando en otras Entidades pblicas. El Art. 1854 del CC. Prohbe a los funcionarios pblicos comprar los bienes pblicos o particulares que se vendan por su ministerio. Esta incapacidad acarrea nulidad absoluta. No es posible pensar que una accin de esta clase pueda convalidarse por el tiempo o la ratificacin; la moral y el orden pblico prevalecen para justificar la cualidad negativa del acto.5
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Prohibicin impuesta a los tutores y curadores

La expresin que se encuentra entre parntesis fue declarada INEXEQUIBLE por la Corte Constitucional, mediante sentencia C- 068 de febrero 10 de 1999. 5 CAMPAGNUCCI DE CASO, Rubn H., Contrato de Compraventa, Buenos Aires: Editorial Hammurabi, 2007, p. 83.

A los guardadores tutores y curadores- no les lcito comprar parte alguna de los bienes de sus pupilos. Para adquirir bienes muebles pueden obtener la autorizacin de otros tutores que no est implicados en el contrato, o por el juez. En tratndose de Bienes inmuebles la prohibicin es total. Para el caso de la venta de bienes muebles la prohibicin no es absoluta, de suerte que el contrato de venta de bienes muebles puede ser vlidamente celebrado si se obtiene la autorizacin de los otros guardadores generales, o del juez en subsidio la infraccin de dicha restriccin no genera nulidad absoluta de la venta, sino apenas relativa. Tratndose de bienes inmuebles, en cambio, el inciso 2 del artculo 501 prohbe en forma absoluta que el guardador compre para s los del pupilo, prohibicin que se hace extensiva al cnyuge del guardador, y a sus ascendientes o descendientes legtimos o extramatrimoniales, padres adoptantes o adoptivos. Siendo absoluta la prohibicin el 0063contrato que se celebre con desconocimiento de ella quedar afectado de nulidad absoluta por objeto ilcito, por constituir acto vedado por la ley. Prohibicin impuesta a los gobiernos extranjeros

Ley 39 de 1918 establece lo siguiente: los gobiernos extranjeros que mantengan misin diplomtica en la Repblica, pueden adquirir en propiedad o construir en la capital de ella, el edificio destinado a alojar su respectiva delegacin, siempre que declaren que la Repblica gozar en la misma materia del derecho de reciprocidad. Es una prohibicin a nivel de gobierno no de las personas.

La segunda esta en el artculo 5 del Decreto Extraordinario 1415 de 1940 que dice Los terrenos baldos ubicados en las costas nacionales y en las regiones limtrofes con las naciones vecinas, solo podrn ser adjudicados a colombianos de nacimiento. Los terrenos baldos adquiridos de conformidad de este artculo, no podrn ser traspasados a extranjeros

2. CONSENTIMIENTO Es la expresin de la voluntad de las partes acorde con el objeto y precio. No debe adolecer de ninguno de los vicios enunciados en el Art. 1508 del CC., o sea: Error, fuerza y dolo. 3. OBJETO Son la cosa y el precio; estas son las prestaciones recprocas en el contrato de compraventa. Si falta la cosa o el precio el contrato es inexistente o degenera en otro. a) la cosa vendida Se requiere: -Que la cosa est en el comercio y que sea susceptible de comprada y vendida, segn el artculo 1866 del Cdigo Civil pueden venderse todas las cosas corporales, o incorporales, cuya enajenacin no est prohibida por la ley. La regla general es que todo puede ser vendido; lo excepcional es que una cosa no pueda ser vendida por prohibicin expresa de la ley. Es decir, todas las cosas comerciales se pueden vender. Las que estn fuera del comercio no son susceptibles de venta vlida. Por ejemplo cuando se trata del derecho de alimentos o de las cesantas existe una teora que predica que estn en el comercio, pero mueren con el primer destinatario, es decir estn en el comercio pero no son susceptibles de ser comprado y vendido. - Que la cosa exista o se espere que exista, admite la posibilidad de que la cosa, al momento de celebrarse el contrato, no exista pero que llegue a existir.

En este caso el contrato queda en su integridad sujeto a una condicin; que la cosa llegue a existir. Si no llega a existir la cosa, entonces la condicin falla y no hay por lo mismo contrato; no hay contrato porque falta la cosa y se sabe que esta es esencial en el contrato de venta. Por ejemplo, cuando se compra la cra de un animal, antes de su nacimiento: si el animal nace, el contrato tendr plena eficacia; si no nace, no habr existido contrato alguno. - Que la cosa sea determinada y singularizada. No basta que la cosa exista o se espere que exista; se necesita su determinacin. Si la cosa no es conocida por las partes, pero puede que exista realmente, no hay objeto en la compraventa. Porque la existencia no es supuesto nica, se requiere expreso sealamiento. El objeto debe estar determinado en cuanto a la especie o gnero y cantidad. Si se vende un animal, sin sealar que clase de animal, no hay contrato, porque el objeto no est determinado. La cosa es determinada cuando es cosa cierta, y cuando fuese cosa incierta, si su calidad y especies hubiesen sido determinadas. En cuanto a las cosas ciertas, habitualmente estn determinadas en el origen y nacimiento de la obligacin, ya que no existen otras iguales y son, por lo tanto, nicas. La indeterminacin total hace nula a la relacin jurdica, por ejemplo, si el vendedor se obliga a entregar alguna cosa.

4. PRECIO
Segn Colin y Capitant definen el precio como: es la cantidad de dinero que el vendedor se obliga a pagar al comprador. El precio consiste siempre en una suma de dinero. El comprador es el deudor del precio, el que a su vez debe ser determinado o determinable. Si no hay precio no hay contrato. Si la contraprestacin es una cosa habr permuta y no venta. Sin embargo la legislacin Colombiana trae a colacin en el artculo 1850 del Cdigo Civil: cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se entender permuta si la cosa vale ms que el dinero; y venta en caso contrario. Es decir, que el precio puede configurarse parte en dinero y en especie, siempre y cuando sea ste igual o superior al valor de cosa. a) Requisitos 1. Precio determinado o determinable Cuando se dice que el precio debe ser cierto, se quiere significar que debe ser determinado, o por lo menos determinable. Cuando el precio no se determina en una cantidad de dinero cierta o precisa, o cuando no se seala las bases con arreglo a las cuales pueda llegar a saberse cul es la cantidad, no hay contrato, pues en tal hiptesis se ignora el objeto de la obligacin del comprador, no se sabe cul es la suma que este debe pagar por la cosa vendida, ni correlativamente lo que el vendedor puede exigir por concepto de precio. En relacin con la determinacin del precio, la regla general en que sean los contratantes mismos quienes la hagan. En el caso de que los contratantes no fijen una suma exacta como precio del contrato, pueden estos indicar o precisar los medios o los procedimientos para indicar la suma que debe pagar el comprador, en cuyo caso el precio es determinable. A este aspecto se refiere el inciso 3 del artculo 1864 cuando dice: si se trata de cosas fungibles y se vende al corriente de plaza, s entender el del da de la entrega, a menos de expresarse otra cosa. Es de observar que esta misma hiptesis se resuelve en materia de compraventa mercantil, pero en el sentido de que el precio es el de la fecha de celebracin del contrato (C. de Co., art. 921).

Las partes pueden abstenerse de fijar ellas mismas el precio, dejando que su determinacin la haga un tercero en quien convengan. A este caso se refiere el art. 1865 C.C: podr as mismo dejarse el precio al arbitrio de un tercero; y si el tercero no lo determinare, podr hacerlo por l cualquiera otra persona en que se convinieren los contratantes; en caso de no convenirse no habr venta. El contrato queda cometido a una especie de condicin suspensiva: la existencia del contrato queda pendiente de una sola circunstancia: la fijacin del precio por el tercero. si el tercero fija el precio, adquiere el contrato plena existencia, no a partir del momento en que tal fijacin se produce, sino desde el momento de su celebracin, porque dicha fijacin se entiende hecha retroactivamente, lo que tiene mucha importancia para efectos relacionados con la teora de los riesgos de la compraventa (art.1876 C.C). Los efectos de dicho acto son retroactivos al tiempo de celebracin del contrato. Si se demuestra una exagerada desproporcin entre las prestaciones, ya sea porque el precio fijado es vil o mucho mayor que el que corresponde al valor de la cosa, lo mismo que cuando el tercero obra con dolo o maliciosamente, o su voluntad se encuentra viciada por violencia o intimidacin, las partes pueden impugnarlo y solicitar su ineficacia, en virtud de la nulidad del acto. 2. Precio serio Implica que el precio convenido sebe ser real y concreto, es decir, con intencin de los contratantes de entregar y recibir. Si las partes hubieran simulado el acto por su inexistencia o bien el precio fuera ficticio o irrisorio, no hay compraventa. Se habla de precio serio, por oposicin a precio irrisorio. Precio irrisorio y precio vil En ambos casos el precio carece de correlacin econmica con el valor de la cosa. Se dice que el precio es irrisorio cuando entre l y el valor de la cosa que se compra existe una manifiesta desproporcin, tanta que el precio aparece a simple vista como ridculo, por ejemplo, una casa que vale cien millones se vende por un milln. All se puede observar que no hay precio y, por lo tanto, la venta es nula por inexistencia de un elemento esencial. A la prestacin irrisoria en los contratos en general y en el de venta en particular, se refieren los artculos 872 y 920 del C.Co, para desconocerles todo efecto. 3. Precio Real Debe estipularse con la intencin de ser exigido por el vendedor al comprador. Al precio real se opone el precio Parente o simulado, que es lo que no se exige, o se condona en el mismo contrato, o se da por recibido sin ser ello cierto. No es real el precio que se estipula en los contratos de venta simulados.

5. CAUSA Puede ser la que determinen las partes o una causa presunta; esta causa presunta consiste en vender o adquirir una cosa til. 6. FORMALIDADES El contrato de compraventa es un negocio consensual pero por excepcin es formal cuando se trata de bienes sujetos a escritura pblica, es decir, de bienes inmuebles. Siendo por regla general la compraventa un contrato consensual, el mero acuerdo de voluntades acerca de la cosa vendida y de su precio produce el perfeccionamiento de aquel, y nacer las obligaciones correlativas. Se dice que por el regla general, y ello es as, porque: a) si lo vendido es un bien raz, o una servidumbre, o los derechos que se tengan en una sucesin hereditaria, adems del acuerdo de voluntades ser necesario

el otorgamiento de una escritura pblica para que pueda tenerse por perfeccionado el contrato (art. 1857); b) las partes pueden supeditar el perfeccionamiento del contrato al acuerdo de voluntades entorno a cuestiones distintas a la cosa vendida y al precio, no nicamente entorno a estas: en tal caso el contrato no se perfeccionar sino cuando se produzca el acuerdo respecto a dichas cuestiones accidentales. REQUISITOS ADICIONALES - GASTOS DE LA COMPRAVENTA Son indispensables para la realizacin del contrato: - Gastos Notariales - Estudio de ttulos Es un requisito para que exista y sea vlida la compraventa y se da en aquellos contratos que necesitan de formalidades. Todos los gastos en la compraventa se presumen que sern divididos entre el vendedor y el comprador, a menos, que las partes pacten algo distinto. (Art. 1862 CC) Cualquier gasto adicional corre por cuenta de quin se beneficia, salvo que las partes estipulen algo diferente; por ejemplo, los gastos de registro los asume el vendedor en la medida que su obligacin es la de tradir, y al pagar los gastos de registro se est liberando de la obligacin.

TIPOS DE COMPRAVENTA RELACIONADA CON EL OBJETO

COMPRAVENTA DE COSA EMBARGADA

El bien embargado no puede ser objeto del contrato de compraventa, ya que existe objeto ilcito, pues el bien embargado se caracteriza por estar fuera del comercio. Los bienes que estn fuera del comercio no se pueden vender. En estos casos para poder vender un bien que se encuentra embargado se requiere de autorizacin del acreedor y decisin del juez. Solo es posible por medio de una autorizacin del juez con cargo de que el comprador deposite el precio a nombre del juzgado, el embargo se levanta con ese fin y el juzgado acta como diputado para recibir; es decir, legitimacin para recibir a nombre del acreedor. Si en el contrato de promesa de compraventa se condiciona a levantar el embargo antes de la compraventa y esto no se logra el contrato de promesa es NULO. Si se vende una cosa cuya venta est prohibida por el legislador, el contrato est viciado de nulidad absoluta e insubsanable por disposicin expresa de la ley.

COMPRAVENTA DE COSA AJENA

Como consecuencia de que, por regla general, en nuestro sistema legal los contratos solo son fuentes de obligaciones entre las partes, de que ellos no dan nacimiento a derechos reales, puesto que solo nacen de los modos indicados por el art 673 C.C, no es necesario entre nosotros que el vendedor sea propietario de la cosa que vende, y por lo tanto la venta de cosa ajena es plenamente vlida. Ninguna exigencia lgica impone que en el sistema de la compraventa-titulo deba el vendedor ostentar la calidad de verdadero dueo, como requisito para la validez del acto. El artculo 1871 del CC., consagra: la venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueo de la cosa vendida, mientras no se extingan por el tiempo.

La ley sin desamparar los derechos del verdadero dueo, permite que la cosa sea vendida por un tercero, porque la compraventa en nuestro sistema no transfiere la propiedad. El contrato en s, no trasmite el dominio de la cosa. Si el vendedor no es dueo, no habr transferencia del dominio. Para que sta se realice requiere del modo, es decir, la tradicin. Si el vendedor no es dueo de la cosa vendida no se pude hacer la tradicin por cuanto no tiene la facultad suficiente y necesaria para transferir el dominio, aun cuando tenga la intencin. El vendedor, al disponer de una cosa de un tercero a ttulo de compraventa, no hace ms que obligarse para con el comprador a entregarle el objeto vendido. El vendedor no es dueo de la cosa que vende, la entrega que de ella haga el comprador en cumplimiento de la primera de su obligaciones no reviste sino formalmente el carcter de tradicin. Sustancialmente esa entrega no puede operar como tradicin, porque ese modo de adquirir supone necesariamente que el tradente sea dueo de la cosa que entrega (art. 740 C.C). En la compraventa de cosa ajena, el vendedor lo nico que hace es la entrega y no la transferencia de dominio, y el verdadero dueo, conserva intacto su derecho de dominio, y de otro lado es un tercero que no puede ser perjudicado o afectado en relacin al contrato de venta, ste puede perseguir el bien instaurando una ACCION REIVINDICATORIA. Si bien es cierto que el comprador no adquiere el derecho de dominio de la venta de cosa ajena, queda por lo menos en situacin de poder llegar a adquirirla por prescripcin ordinaria (justo ttulo) art. 753 C.C. Es claro que el verdadero dueo puede impedir la adquisicin por prescripcin del comprador, haciendo valer su derecho de dominio mediante la accin de reivindicacin que ejercite contra l antes de que la prescripcin quede consumada. En este caso, decretada judicialmente la reivindicacin contra el comprador, hay eviccin (art. 1894 C.C) y surge a favor de dicho comprador y en contra de su vendedor las obligaciones compensatorias e indemnizatorias que relaciona el artculo 1904 C.C al hablar del saneamiento por eviccin. Si el comprador conoce que el vendedor no es el dueo hay OBJETO ILCITO-. Si el comprador desconoce que el vendedor no es el dueo, y el negocio se realiza de buena fe, se produce una mera entrega desprovista de tradicin, y el verdadero propietario debe iniciar un proceso reivindicatorio; se pueden dar las siguientes posibilidades: o o o o Puede el vendedor cancelar el valor al verdadero dueo. Alegar la prescripcin cuando se cumplan los tiempos. Disputar la propiedad por medio de un mejor ttulo. Que el vendedor no haga nada o que intentndolo no lo logre.

El comprador en el traslado de la demanda debe vincular al proceso al vendedor ejerciendo la accin de defensa. El vendedor entra al proceso defendiendo la cosa que vendi, por ejemplo puede decir que lo adquiri por prescripcin o puede comprarle el bien al verdadero propietario convirtiendo la entrega en una tradicin. Cuando pasan los cuatro aos, sin que se haya interpuesto la accin reivindicatoria, el vendedor queda liberado, y aqu l cumpli con la obligacin en la compraventa, no la de tradir sino la de entregar, lo mismo sucede cuando el vendedor no es llamado al pleito. De donde se deducen que las obligaciones principales de la compraventa son la tradicin o la entrega. Si el verdadero propietario recupera el bien, el comprador puede ejercer la ACCIN DE RESTITUCIN DEL PRECIO ms la INDEMNIZACIN DE PERJUICIOS. Verbigracia, ver sentencia C-174 de 2001. OBLIGACIONES DE LAS PARTES

A. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: 1. ENTREGAR LA COSA: es una obligacin de la esencia del contrato de compraventa. 2. OBLIGACION DE GARANTA: es una obligacin de la naturaleza del contrato de compraventa.
1. LA OBLIGACIN DE ENTREGAR O TRADIR LA COSA La obligacin de entregar se entiende como la obligacin de dar, desmembrada de la cosa. o o transferir la propiedad plena y

Cuando se trata de bienes muebles se tiene que hacer la entrega con intencin de transferir, es decir, de hacer al comprador propietario. Cuando se trata de bienes inmuebles, en materia civil, se tiene que hacer la inscripcin del ttulo en la oficina de registro y, la entrega constituye una obligacin adicional, si no se cumple con la entrega el comprador deber iniciar un proceso abreviado de entrega del tradente al adquiriente. En materia comercial, la venta de bienes inmuebles debe existir coetneamente la obligacin de tradir y de entregar.

La obligacin de entregar se cumple colocando al comprador en la posibilidad fsica de la explotacin til de la cosa, es decir, poner la cosa en manos y en poder de su nuevo propietario para que este pueda ejercer sobre ella la posesin material. La tradicin es el elemento fundamental para cumplir la obligacin de dar, ya que es mediante la tradicin que se realiza la transferencia del dominio. Esta se debe hacer de acuerdo a las normas propias de los modos de adquirir el dominio, consagradas en el Titulo VI del libro segundo del Cdigo Civil. Tratndose de bienes inmuebles, la tradicin se efecta mediante la inscripcin del titulo en la oficina de registros de instrumento pblicos (Art. 756 CC.). Cumplido esto, queda pendiente la entrega material de la cosa. En Sentencia de casacin civil de 20 IX, 1970, dijo la Corte Suprema de Justicia el pago de las obligaciones de dar se cumple por el modo de la tradicin. Si la cosa es inmueble, la tradicin se har por la inscripcin del ttulo en la Oficina de Registro. Tratndose de muebles, la tradicin se efecta al mismo tiempo que la entrega. En caso de bienes muebles deber hacerse la tradicin de acuerdo con las normas de los Art. 740 y 754 del CC. Donde es preciso que haya por una parte la facultad y la intencin de transferir el dominio y por la otra la capacidad y la intencin de adquirirlo. Y que quien hace la tradicin emplee uno de estos medios: Mostrar la cosa al adquirente. Permitir la aprehensin material. Entregarle las llaves de donde est guardada, etc.

1.1 CONSERVACIN DE LA COSA: La obligacin que se le impone al vendedor de conservar la cosa, es similar a la del deudor de una cosa cierta, y tiene como finalidad que, desde que nace la obligacin hasta su cumplimiento, el objeto no se deteriore ni se pierda. Claro est que conservar no significa mejorar ni cambiar el estado, sino mantener la cosa como estaba al contratar. Se le impone al obligado un deber de custodia y cuidado que no sucede en todos los supuestos, ya que es necesario que medie un plazo para el cumplimiento, o que el comprador reclame en forma inmediata la entrega, y adems que se trate de una cosa cierta. Si la compraventa fuera de cumplimiento inmediato, o las cosas fueran inciertas no fungibles (de gnero) o inciertas fungibles (de cantidad), como el objeto no est individualizado y el cumplimiento se realiza en un solo acto, carece de todo sentido esta exigencia. La obligacin del vendedor es de entregar la cosa, una vez perfeccionado el contrato con el acuerdo de voluntades sobre el precio y objeto o con la solemnidad exigida en los casos excepcionales. Por lo tanto pesa sobre el vendedor la obligacin de conservacin que se satisface con aquellos actos necesarios para

mantener la cosa, por lo menos en el estado en que se encontraba al momento de perfeccionarse el contrato, cuando se trata de cuerpo cierto. Porque la obligacin de dar contiene la de entregar la cosa y si esta es una especie o cuerpo cierto, contiene, adems, la de conservarla hasta la entrega, so pena de pagar los perjuicios al acreedor que no se ha constituido en mora de recibir. La ley establece en esta obligacin, la obligacin de conservar la cosa y exige que se emplee en su custodia el debido cuidado. No basta con perfeccionar el contrato y pretender entregar la cosa en cualquier estado. No. Si el comprador no emplea la diligencia ordinaria en la conservacin de la cosa, responde de la culpa leve y del dolo. El vendedor queda descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa y slo ser responsable del dolo o de la culpa grave, si el comprador se constituye en mora de recibir. Riesgo de la cosa vendida

La obligacin de conservacin que se desprende de la principal obligacin del vendedor: es de entregar. Debe diferenciarse si se trata de cuerpo cierto. Cuando el cuerpo cierto que se debe perece, o porque se destruye, o porque dejar de estar en el comercio, o porque desaparece, se extingue la obligacin. La prdida, deterioro o mejora de especie o cuerpo cierto que se vende pertenece al comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato, aunque no se haya entregado la cosa; salvo que se venda bajo condicin suspensiva, y que se cumpla la condicin. En este caso si perece totalmente la especie mientras penda la condicin, la prdida ser del vendedor, porque el comprador no llegar a ser realmente acreedor sino una vez cumplida la condicin, y porque el cumplimiento de la condicin despus de producida la prdida de la cosa no ha podido darle vida a un contrato. Pero si la prdida se ha causado por culpa del vendedor, este es obligado al precio y a la indemnizacin de perjuicios al comprador. (Art. 1543 C.C). En caso de que la cosa vendida no perezca totalmente, sino que simplemente se deteriore o perezca solo en parte, el deterioro o prdida parcial ser de cargo del comprador, porque la cosa que se debe bajo condicin suspensiva lo es en el estado en que se encuentre al momento de cumplirse la condicin. En este caso el comprador se hace acreedor de lo que exista al cumplirse la condicin, y el contrato no deja de tener objeto. De acuerdo con lo anterior la cosa perece para el comprador. La prdida o deterioro la sufre el comprador, cuando se trata de especie o cuerpo cierto, desde el momento de perfeccionarse el contrato. Se requiere entonces que se trate de venta de especie o cuerpo cierto, porque el gnero no perece, tal como lo consagra el artculo 1567 del C. C.

Efectos de los riegos

Al perecer la cosa totalmente, se extingue la obligacin del vendedor, pero subsiste, para el comprador, el compromiso de satisfacer el precio convenido. Pero si la prdida se debe a fuerza mayor o caso fortuito ocasionados por la mora del vendedor, se extingue la obligacin, y ste debe restituir el precio e indemnizar los perjuicios, salvo que la destruccin o perecimiento hubiera tenido tambin ocurrencia en poder del comprador. La prueba del caso fortuito corresponde al vendedor, por ser la parte que lo alega. No basta alegarlo, se exige demostrar el hecho imprevisto. En la venta mercantil, el Cdigo de Comercio, en su artculo 929, estableci todo lo contrario a lo dispuesto por el artculo 1876. En efecto, dicha norma teniendo en cuenta que el vendedor no deja de ser dueo mientras no haga la tradicin, precepta que la venta de cuerpo cierto, el riesgo de la prdida por fuerza mayor o caso fortuito ocurrido antes de la entrega, corresponde al vendedor, salvo que el comprador se constituya en mora de recibirlo y que la fuerza mayor o el caso fortuito no lo hubiera destruido sin la mora del comprador. En este ltimo evento, deber el comprador el precio ntegro de la cosa. La excepcin consagrada en el artculo 929 constituye una aplicacin a la regla prevista para la mora del deudor en el artculo 1604, inciso 2, del Cdigo Civil. Es apenas natural que si, conforme a esa excepcin, la prdida no haya de ser por cuenta del vendedor, sino del comprador, este deba pagar el precio ntegro de la cosa vendida.

Deterioro o prdida parcial de la cosa

Los conceptos que se han precisado para los riesgos, sirven como criterios para determinar los alcances cuando la prdida es parcial o se produce un deterioro en el objeto vendido. Si el riesgo de la cosa lo asume el comprador en su totalidad, con mayor razn si es parcial la prdida o simplemente se deteriora. Si queda parte de la cosa, la obligacin del vendedor es entregarla en las condiciones existentes, partiendo de la base que la disminucin es producida por fuerza mayor o caso fortuito, y no por negligencia, culpa o mora del vendedor, en cuyo caso est a obligado a entregar lo que reza en el contrato, pudiendo el comprador pedir que se rescinda el contrato, o que se le entregue la cosa, y en cada caso, con indemnizacin de perjuicios. Riesgos en las ventas de gnero.

El gnero no perece, por lo tanto el riesgo lo asume, en cualquier evento, el vendedor. Si en el contrato falta la determinacin o especificacin de la cosa vendida, subsiste la obligacin del vendedor de entregar lo pactado. Ejemplo: Pedro se compromete con Juan a entregarle 300 kilos de papa sabanera, no podr eximirse de satisfacer la obligacin alegando que por fuerza mayor o caso fortuito se le destruyeron o perecieron parcialmente. No se extingue, la obligacin, deber cumplir lo pactado entregando 300 kilos de papa sabanera. En general los gneros o cosas fungibles suelen venderse en relacin a su peso, su nmero o su medida, como tantas arrobas de caf, tantos metros de pao, etc. Cuando el objeto de la venta consiste en cosas de esa naturaleza, la regla general es que su prdida, deterioro o mejora no pertenecen al comprador, de conformidad con el principio de que el gnero no perece. Pero en casos excepcionales puede ocurrir que la prdida sea a cargo del comprador, porque a pesar de tratarse de gneros, han quedado individualizados antes de la entrega, en forma que no pueden confundirse con otros, y a esos casos excepcionales se refiere el artculo 1877 cuando dice: Si se vende una cosa de las que suelen venderse a peso, cuenta o medida, pero sealada de tal modo que no pueda confundirse con otra porcin de la misma cosa, como todo el trigo contenido en cierto granero, la prdida, deterioro o mejora pertenecer al comprador, aunque dicha cosa no se haya pesado, contado ni medido, con tal que se haya ajustado el precio. Esta norma exige que la cosa vendida sea individualizada en forma especial, aunque no se haya pesado, medido o contado, y adems que se haya ajustado el precio. Pero si la venta se vende a peso, cuenta o medida, slo se vende una parte indeterminada, como la mitad del trigo contenido en cierto granero, se entiende que la venta es de gnero, por lo tanto si se pierde o destruye, subsiste la obligacin del vendedor. Cuando se fija un precio y las partes sealan un da para el peso, o cuenta o medida, y en la fecha sealada no concurre el uno o el otro, ser obligado a resarcir los perjuicios que de su negligencia resultare. El vendedor o comprador que no falt a la cita puede desistir del contrato. La norma habla expresamente de facultad de desistir, que es separarse por propia voluntad de un vnculo, algunos interpretan que se debe acudir al juez solicitando la resolucin del contrato por incumplimiento. Pero si el artculo habla de desistir, es precisamente porque el legislador consider que el incumplimiento all previsto mereca esta sancin, obviamente ms rpida y directa que la resolucin. 1.2 LUGAR DE ENTREGA DE LA COSA VENDIDA: Como regla general se maneja el principio de autonoma por el cual las partes acuerdan y pueden sealar el lugar donde debe hacerse la entrega sin importar el lugar donde se haya celebrado el contrato. Pero si las partes no acuerdan expresamente el lugar donde debe cumplirse la entrega, el Art. 1646 del CC., establece que: La entrega debe hacerse en el lugar donde exista la cosa al momento de perfeccionarse el contrato, cuando se trata de una especie o cuerpo cierto. Tratndose de cosa que no sea especie o cuerpo cierto, sino en gnero, la entrega se hace en el domicilio del comprador, en materia mercantil; y en el domicilio del vendedor en materia civil.

1.3 QUE SE DEBER ENTREGAR? Se entrega estrictamente lo que fue objeto del negocio. El Art. 1884 establece que el vendedor est obligado a entregar lo que reza en el contrato, la entrega debe ser de acuerdo a lo previsto en el acto jurdico y en el estado en que se encontraba la cosa al momento de su perfeccionamiento. 1.4 MOMENTO DE LA ENTREGA: El Art. 1882 del CC. Prescribe que la entrega deber hacerse inmediatamente despus del contrato o en la poca prefijada en l, sealando as el momento de la entrega. As, si el vendedor no entrega la cosa vendida en el tiempo estipulado o inmediatamente despus de celebrado hay incumplimiento del contrato y el comprador puede solicitar la resolucin del mismo. 1.5 RIESGOS DE LA COSA VENDIDA QUE SUCEDE LUEGO DE CELEBRADA LA COMPRAVENTA SIN QUE EL VENDEDOR NO HAYA HECHO LA TRADICIN? El vendedor realiz el contrato y se queda con la cosa, puede suceder:

Compraventa civil Si se pierde la cosa por caso fortuito o fuerza mayor, la prdida la sufre el comprador, en la medida que existe una norma compensatoria que seala que como principio general: cuando el comprador se encuentra en mora de recibir, los riesgos sobre el bien los asume el comprador, si es el vendedor se encuentra en mora de entregar los riesgo sobre la cosa los asume el vendedor. Excepciones:

1. Cuando la cosa es de gnero no se aplica el principio debido a que la cosa no perece.

2. Cuando se trata de un negocio condicionado, mientras se mantenga la condicin el riesgo de la cosa es para el vendedor 3. El riesgo del cuerpo cierto cuyo cuerpo se deba los asume el comprador, salvo que el deudor se constituya en mora. 4. El riesgo del cuerpo cierto los asume el comprador salvo que el deudor se haya comprometido a entregar la misma cosa a dos personas por obligaciones diferentes y siempre y cuando la cosa sea de especie. Si el cuerpo cierto perece por culpa o durante la mora del deudor, la obligacin del deudor subsiste pero vara de objeto, es decir, es obligado al precio de la cosa y a la indemnizacin de perjuicios; sin embargo, si el deudor (vendedor) est en mora y el cuerpo cierto perece por caso fortuito que habra sobrevenido en dicho cuerpo en cabeza del comprador solo estar a cargo del vendedor la indemnizacin de perjuicios por mora. Compraventa mercantil Si el vendedor tiene la cosa y no la ha entregado el caso fortuito y la fuerza mayor lo sufre el vendedor, salvo que el comprador est en mora de recibir. 1.6 GASTOS DE LA ENTREGA Si las partes nada han convenido, son a cargo del vendedor los gastos que demande la entrega de la cosa. As lo dispone el artculo 1881 del C.C poniendo en cabeza del enajenante todas las erogaciones necesarias para que el comprador reciba el objeto prometido.

Al vendedor tocan naturalmente los costos que hicieren para poner la cosa en disposicin de entregarla, y al comprador lo que hicieren para transportarla despus de entregada (art. 1881 C.C) 2. OBLIGACIN DE GARANTA No basta con entregar la cosa, el legislador adems establece que la cosa resulte til al comprador y el vendedor debe garantizar la tenencia pacfica de la cosa. Adems de transferirle el dominio, el vendedor est obligado a proporcionarle al comprador una posesin pacfica y til de la cosa vendida y comprometerse a indemnizarle los daos y perjuicios, en el caso en que esta obligacin no tuviere cumplimiento. Pacfica, en cuanto debe l mismo abstenerse de perturbar la posesin del comprador, y ampararlo contra perturbaciones procedentes de terceros que pretendan derecho a la cosa; til, en cuanto a que la cosa debe servir materialmente para el fin a que est destinada segn su naturaleza, de suerte que su goce y disfrute por el comprador no se vean disminuidos a consecuencia de vicios que la afecten. El vendedor debe dar dos garantas principales al comprador: la de saneamiento por eviccin y la que surja por los vicios redhibitorios. La primera tiene como fundamento la obligacin, que asume todo aquel que trasmite a titulo oneroso, de asegurar la legitimidad y existencia del derecho transferido y la consiguiente posesin del bien, lo anterior hace referencia a la posesin pacfica. Y la segunda, que la cosa resulte apta para los fines previstos por las partes, esta corresponde a la obligacin del vendedor de garantizarle una posesin til. Por consiguiente, se puede presentar dos situaciones:

Vicios de hecho de la cosa: Vicios redhibitorios Vicios de derecho de la cosa: Eviccin

a) VICIOS REDHIBITORIOS
Es su aspecto etimolgico redhiere es palabra que en latn significa volver atrs, o restituir, y, para el caso en estudio, los vicio redhibitorios son los defectos de la cosa que autorizan a dejar sin efectos el contrato y retrotraer las cosas.6 Una de las garantas que tiene que asumir el vendedor es la que corresponde a los defectos ocultos que tiene la cosa al tiempo de la contratacin. Estos vicios ocultos incorporados en el objeto les impide a las partes lograr los fines previstos, o bien que no se cumpla el verdadero destino, o se encuentre menoscabado su propio valor. 1. Concepto Uno de los conceptos lo brinda el mismo art. 1914 del Cdigo Civil: se llama accin redhibitoria la que tiene el comprador para que se le rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raz o mueble, llamados redhibitorios. Por su parte, Spota hace descripcin de la garanta, cuando manifiesta que el vicio redhibitorio es defecto oculto de la cosa cuyo dominio, uso y goce, se acord a titulo oneroso, que existiere al tiempo transmisin posesoria de la cosa, que haga a la misma cosa impropia para su destino habitual y que haberla conocido el comprador no la habra adquirido o hubiera dado menos, en cuanto es reduccin valor o falta de idoneidad de la cosa no resulte insignificante y la alegacin de ese defecto no importe acto antifuncional o abuso del derecho, y todo ello salvo disposicin contractual contraria, siempre que haya dolo o mala fe del vendedor. un de de de un no

CAMPAGNUCCI DE CASO, Rubn H., Contrato de Compraventa, Buenos Aires: Editorial Hammurabi, 2007, p. 205.

REQUISITOS Es as como el artculo 1915 C.C dispone: son vicios redhibitorios los que rene las calidades siguientes: 1. Haber existido al tiempo de la venta. 2. Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o solo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conocindolos el comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio. 3. No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fcilmente conocerlos en razn de su profesin u oficio. Considerando cada uno de estos requisitos, se tiene: El vicio tiene que ser oculto Esto quiere decir que el vicio no debe revelarse o apreciarse para el examen ordinario de la cosa vendida y en el instante de celebrarse el contrato. Ahora bien: la falta de manifestacin del vendedor, o no haber sido conocido o descubierto fcilmente por el comprador, sin grave negligencia de su parte, hacen del vicio su caracterstica de oculto. De suerte que tanto el vendedor como el comprador se equiparan en el conocimiento del defecto. Debe ser desconocido por los contratantes. Se presume la buena fe del comprador, correspondindole al vendedor demostrar que puso en conocimiento de aquel el defecto de naturaleza intrnseca en la cosa o que la profesin del comprador permita establecer un conocimiento fcil del vicio. El vendedor tampoco debe conocer del vicio. Si el vendedor conoca o deba conocer el vicio por su profesin u oficio debe indemnizar al comprador y el comprador goza del derecho de pedir la resolucin del contrato con indemnizacin de perjuicios. Si ambos contratantes tienen profesin u oficio ajenos por completo al conocimiento de la cosa vendida, que ocurre? Algunos sostienen que corresponde al comprador actuar con toda la diligencia y cuidado, debe procurar que la cosa sea revisada por un experto, para saber su estado. No obstante la parte final del artculo 1918 no excluye al vendedor del saneamiento en estos casos. Dicha norma establece que si el vendedor no conoca de los vicios, ni eran tales que por profesin y oficio debiera conocerlos, slo ser obligado a la restitucin o a la rebaja del precio. Por lo tanto no puede endilgrsele negligencia al comprador porque se parte de la idea del desconocimiento o ignorancia del vicio. Se supone que el comprador al comprar no sabe del defecto, ni tiene porque buscar otros medios superiores a sus propios conocimientos para descubrir las condiciones internas de la cosa. El requisito se fundamenta en el carcter oculto y este es opuesto al aparente. El comprador debe probar el defecto grave, su existencia anterior a la celebracin del contrato. Y el vendedor para liberarse de la obligacin de sanear tiene que establecer que el comprador conoca del vicio y que dada la profesin del comprador deba no ignorarlo Que el vicio tenga causa anterior al contrato Es necesario partir de la base de que el defecto o vicio material de la cosa, que determina su inutilidad o su servicio deficiente, exista ya al momento de ser vendida. De un vicio generado con posterioridad al contrato de venta no puede hacerse responsable al vendedor, no solamente por lo que la misma razn natural ensea, sino porque legalmente son de cargo del comprador los riesgos de la cosa a partir del perfeccionamiento del contrato. (art 1876 C.C) Debe advertirse que el defecto debe tener una causa anterior al contrato o concomitante a l, sea cual fuere el momento de la aparicin externa del dao. Tiene que existir al momento de la celebracin porque la obligacin del vendedor es entregar una cosa buena. Ejemplo. Se vende un caballo que tiene una hernia. O se vende un carro que tiene un dao en el motor.

El vicio debe ser grave En el sentido de que sea cusa para que la cosa no sirva para el uso normal a que naturalmente est destinada, o que solo sirva imperfectamente. Esto debe ser apreciado por el juez, quien debe obrar con criterio objetivo Que el comprador no haya comprado a sabiendas o que haya renunciado a la accin Comprar a sabiendas: Asumir los vicios en el estado en que se encuentran al momento de la compra, que si lo hubiera visto hubiera comprado por menos valor. Renunciar a la accin: Que a travs de un pacto el comprador haya renunciado a la accin redhibitoria. Puede renunciarse al saneamiento por vicios ocultos, la renuncia produce plenos efectos, por lo tanto el vendedor no estar obligado al saneamiento en caso de presentarse algn vicio y no conoca su existencia. Pero si tuvo conocimiento de esos vicios y no dio noticia al comprador, si estar obligado al saneamiento. Lo anterior teniendo en cuenta que la buena fe debe regir las relaciones contractuales.

Vicios redhibitorios convencionales A la luz de la ley, un vicio que no rena los requisitos indicados en el artculo 1915 del C.C no es redhibitorio. Sin embargo, un vicio que no sea redhibitorio por carecer de uno o ms de los requisitos aludidos, puedo ser elevado a categora de tal por las partes, y en ese caso el vicio es tratado para todos los efectos legales como redhibitorio. Las partes pueden de comn acuerdo, hacer que unos defectos adquieran la calidad de tales aun cuando por su naturaleza no lo sean. Cuando as se pactan se someten a las reglas del saneamiento, pero no hay lugar a la reparacin de perjuicios porque se descarta la mala fe en el vendedor y esta es necesaria para que se d el resarcimiento. Cabe accin resolutoria y la de rebaja del precio. Efectos de los vicios redhibitorios El comprador puede optar por: 1. La accin redhibitoria propiamente dicha. 2. La accin estimatoria o actio quanti minoris. En cuanto a la primera el Cdigo habla de accin rescisoria, pero particularmente considero que se trata es de una accin resolutoria por cuanto no se discute error en el objeto y de sus sustancias. Lo que existe es un incumplimiento por parte del vendedor de entregar un bien sin vicios. O sea que con la accin resolutoria vuelven todo al estado precontractual, debiendo el comprador restituir la cosa y el vendedor el precio y la indemnizacin de perjuicios. Con la segunda accin, o sea la actio quanti minoris o rebaja de precio, se pretende la rebaja del precio, en proporcin a los vicios de la cosa, sea mueble o raz, para procurar el verdadero equilibrio en las prestaciones. Si los vicios ocultos no son de importancia, no tendr derecho el comprador a la resolucin de la venta, sino slo a la rebaja del precio. Tampoco procede la resolucin del contrato sino exclusivamente la de rebaja del precio cuando la cosa a perecido despus de perfeccionado el contrato de venta (art. 1919), por cuanto si se intentara la accin resolutoria los efectos seran nugatorios puesto que no se podra restituir la cosa, que es, en realidad un aspecto consecuencial de la accin resolutoria. La accin de rebaja del precio comienza, segn los trminos del artculo 1919, desde el momento de la celebracin del contrato, porque al perecer la cosa, asumiendo el riesgo el comprador, subsiste el derecho de ste a exigir la rebaja del precio en la medida del defecto. Con mayor razn cuando se ha hecho la entrega. Es decir, el perecimiento de la cosa no excluye la posibilidad de reclamarse o intentarse la accin estimatoria si la cosa se destruy existiendo un vicio redhibitorio. Corresponde al comprador acreditar que la

cosa vendida, entregada o no, desapareci mediando, tambin, la existencia de un defecto, haya sido o no, causante o determinante de la destruccin. La accin resolutoria no tiene cabida en las ventas forzadas hechas por autoridad de la justicia. Cuando en un mismo contrato se venden dos o ms cosas conjuntamente, habr lugar a la accin resolutoria por la cosa viciosa y no por la totalidad de los bienes. Pero si se establece, cuya prueba corresponde al comprador, que la compra de una cosa origin la de las otras, habr lugar a la accin por el conjunto. (art. 1921). CUANDO NO HAY LUGAR AL SANEAMIENTO POR VICIOS REDHIBITORIOS 1. Cuando se renunci al saneamiento. 2. Cuando se ha dejado de prescribir la accin. El saneamiento por vicios redhibitorios es distinto al de la garanta de buena calidad. A. Porque la falta de una buena calidad puede nacer despus de celebrado el contrato. Es decir, no tiene que ser preexistente a la celebracin del contrato. B. La buena calidad es una garanta de una clusula accidental creadas por las partes, es pactada por ellas. En cambio el saneamiento por vicios redhibitorios es de la naturaleza del contrato. C. Para la buena calidad el trmino de prescripcin es consensual. Para el saneamiento por vicios ocultos o redhibitorios, la ley fija el trmino de prescripcin. PERDIDA DEL BIEN VENDIDO CON VICIOS REDHIBITORIOS Se debe distinguir si el bien se perdi por el vicio oculto o por otra causa. Si pereci por el vicio mismo, el comprador tiene derecho a que se le restituya la totalidad del precio. Si hubo mala fe del vendedor se debe restituir el precio con indemnizacin de perjuicios. PRESCRIPCION El C. Civil discrimina en la prescripcin de la accin rescisin y la accin estimatoria o rebaja de precio, es decir, fija trminos diferentes: Para la accin resolutoria se establece el trmino de seis meses, si se trata de bienes muebles y un ao respecto de los bienes races. La accin de rebaja de precio prescribe: en un ao para los bienes muebles en dieciocho meses para los bienes inmuebles. El trmino de prescripcin en ambas acciones se empieza a contar a partir del da de la entrega real de la cosa. Es elemental, porque solamente a partir de esa fecha el comprador tiene contacto con el objeto, es cuando puede apreciar el defecto y la disminucin en el aprovechamiento del bien adquirido. O sea que la prescripcin empieza a correr cuando se tiene conocimiento del vicio. Las partes pueden convenir ampliando o disminuyendo el trmino de prescripcin por expresa autorizacin del artculo 1923 del C. Civil. Si ha prescrito la accin rescisoria el comprador tiene todava derecho para pedir la rebaja del precio y la indemnizacin de perjuicios. En materia COMERCIAL La redhibicin se conoce como la garanta GARANTA: Trmino establecido por el comerciante o por la ley para que cuando haga presencia el vicio, se tenga la posibilidad de reclamarse Cualquiera que sea el trmino de la garanta ella solo se puede ejercer 30 das siguientes a la presencia del vicio

Por ejemplo, cuando se compra un electrodomstico y se daa el ltimo da de la garanta, el comprador tiene 30 das para reclamar frente a ese vicio; si ste tiene dos vicios y se prueba que el primero ocurri hace 10 meses, ste se tendr que pagar por el comprador, porque ya paso el tiempo para hacer el reclamo y la garanta slo cubrir el segundo vicio. Si no se otorga garanta se entender que es por 2 aos, por que no otorgar garanta es guardar silencio ante la garanta. Cuando se trata de una compraventa de repuestos, estos no tienen garanta por su naturaleza pero i uno compra un televisor en un San Andresito y no se da la garanta, la ley suple el vaco y dice que es de dos aos. b. EVICCIN El saneamiento que se da, es frente a las pretensiones de terceros sobre la cosa vendida que aspiran a la declaratoria de un mejor derecho por medio de una sentencia; mientras no se formalice la pretensin del tercero no surge el saneamiento por eviccin; de tal manera que esta obligacin, que es especial con el contrato de compraventa, no se hace efectiva sino hasta el momento en que se declara evicta la cosa por sentencia judicial (artculo 1894), y claro est, bajo las condiciones o situaciones previas consignadas en los artculos 1899, 1900, 1901 y 1902 del Cdigo Civil. Por eso hay que darle un alcance diferente a la obligacin del vendedor: entregar, para luego salir al saneamiento, cuando sea perturbado en sus derechos el comprador. Porque el saneamiento es una obligacin especial, registrada en el Cdigo Civil, para el contrato de compraventa7

Consiste en la persecucin de la cosa por un tercero que alega un mejor derecho. Nuestro Cdigo Civil adopt el saneamiento por eviccin sustentado sobre la base de la primera obligacin del vendedor: Entregar la cosa. Si a la venta procede un ataque al derecho del comprador, surge, incuestionablemente, la obligacin de seguridad o garanta. Requisitos del saneamiento Para que el saneamiento pueda tener caractersticas de prosperidad se requiere: Que el vicio tenga una causa anterior a la venta, salvo que se haya estipulado lo contrario. Si la causa es posterior el contrato no se puede exigir saneamiento por eviccin. Debe distinguirse que la pretensin del tercero aparece con posterioridad al contrato, pero no la causa. Hay eviccin de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial. Que la pretensin del tercero provenga de un vicio de derecho. Los ataques de hecho deben ser repelidos directamente por el comprador. No hay posibilidades de pedir el saneamiento por eviccin, por cuanto la perturbacin no proviene de un defecto de derecho en la cosa vendida.

Alcances del saneamiento Como el saneamiento por eviccin se encamina a la proteccin del comprador contra los actos de terceros, que pretenden un mejor derecho sobre la cosa vendida, con el fin de garantizarle su libre aprovechamiento, goce o uso tiles, se entiende que el vendedor debe de estar en actitud de defensa de esa posicin jurdica del comprador. En tales condiciones se hace necesario que el comprador sea molestado en su derecho de dominio, por la intervencin de un tercero. Mientras no sea inquietado no tiene cabida la accin de saneamiento.

Extensin del saneamiento

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BONIVENTO FERNNDEZ, Jos Alejandro. Los Principales Contratos Civiles y su paralelo con los comerciales. Dcima sexta edicin. Bogot : Editorial Librera Ediciones del Profesional Ltda., 2004, p.4.

El saneamiento comprende: Una accin de defensa una accin de restitucin del precio y de reparacin de perjuicios. a) ACCION DE DEFENSA No es dable aceptar que entretanto no se produzca un ataque de tercero se d el saneamiento. Hay eviccin, dice el artculo 1894 del Cdigo Civil, de la cosa comprada cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial. Y ese ataque del tercero debe tener una manifestacin concreta: una accin judicial dirigida a disputarle el derecho sobre la cosa al comprador. La sola creencia o la certeza misma de que se le vendi cosa ajena no sirven para proporcionarle la defensa a cargo del vendedor. El vendedor, antes que todo, tiene que enterarse del juicio que promueve el tercero. Y llega a su conocimiento, esa situacin, mediante la citacin que le hace el comprador para su comparecencia al proceso. Esta citacin se har dentro del trmino que el comprador tiene para contestar la demanda. Si omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no ser obligado al saneamiento; y si el vendedor citado no compareciere a defender la cosa vendida ser responsable de la eviccin. Esta citacin est reglamentada en el Cdigo de Procedimiento Civil, bajo la figura de la denuncia del pleito, en los artculos 54, 55 y 56. Implica, la citacin al vendedor, una obligacin de hacer, es decir, en el deber del vendedor de acudir a la defensa judicial del comprador dentro del proceso que se le inicia sobre la cosa vendida. ACTITUDES QUE PUEDE ASUMIR EL VENDEDOR CUANDO SE LE DENUNCIA EL PLEITO Y CONSECUENCIAS DE LA MISMA 1) No dar respuesta a la demanda. En este caso si el comprador pierde el bien, resulta evicta la cosa, nace para el vendedor las obligaciones de dar. 2) Le denuncian el pleito y se allana. Acepta las pretensiones de la demanda. Si el comprador sigue en el proceso y pierde el bien, nace para el vendedor la obligacin de dar. 3) Contesta la demanda y defiende al comprador en el proceso, pero la sentencia es adversa, es decir gana el tercero, nace para el vendedor la obligacin de dar. 4) El vendedor pacta un arbitramento con el tercero y los arbitros declarar que el tercero es el dueo, nace para el vendedor la obligacin de dar. Si el vendedor pacta con el tercero el arbitramento y el comprador no participa en ese arbitramento el resultado no lo obliga, no queda despojado del mismo, porque el arbitramento surte efectos entre las partes. b) ACCION DE RESTITUCION DEL PRECIO Y REPARACION DE PERJUICIOS. Es el verdadero saneamiento por eviccin, ya que persigue que el vendedor restituya el precio de la cosa vendida y la indemnizacin de los perjuicios. Lo anterior ocurre cuando triunfa el tercero en su pretensin, el comprador tiene que entregar el objeto materia de la compraventa. En este evento el vendedor debe restituir el precio, aunque la cosa al tiempo de la eviccin valga menos, salvo si ese menor valor sea proveniente del deterioro de que el comprador haya sacado provecho. En este caso se hace el descuento correspondiente al momento de la restitucin del precio. Se entiende esta restitucin por el carcter conmutativo de la compraventa. Igualmente debe restituir las cosas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el comprador. Los gastos realizados por el comprador en desarrollo del contrato, tales como estudio de ttulos, elaboracin de minuta del contrato, los derechos de notariado y registro, etc. Estos conceptos deben ser reembolsados ntegramente por el vendedor. Es lgico lo anterior por cuanto el comprador no puede perjudicarse con un acto del que slo es responsable el vendedor. Tambin debe restituir el valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir.

El vendedor debe cancelar al comprador las costas que sufrag a consecuencia y por demanda. Cualquier accin judicial, genera ciertos gastos para las partes.

efecto de la

Debe cancelar el aumento del valor que la cosa evicta haya tomado en manos del comprador aun por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo. Por ejemplo: si el comprador hace mejoras necesarias (que son aquellas indispensables para la conservacin de la cosa) o mejoras tiles (que son las que aumentan el valor venal del bien), el vendedor est obligado a pagar dichas mejoras, salvo si en el proceso se orden al tercero, que obtuvo la eviccin, cancelarlas. CESA LA OBLIGACION DE SANEAMIENTO EN LOS SIGUIENTES CASOS: 1. Si el comprador y el tercero se someten al juicio de rbitros, sin consentimiento del vendedor, y los rbitros fallan en contra del comprador. 2. Si el comprador perdi la posesin por su culpa, y de ello sigui la eviccin del bien. 3. Si el comprador omite citar al vendedor y fuere evicta la cosa. Esa falta de oportunidad del vendedor de intervenir en el juicio para defender al comprador de los ataques de terceros, exonera a ste de la obligacin de saneamiento. Pero la obligacin de restituir el precio s es procedente (art. 1904 C.C.). 4. Cuando el comprador deja de proponer una defensa o excepcin suya y por ello fuere evicta la cosa. El comprador tiene la obligacin de oponerse directa y eficazmente contra la pretensin del tercero y no lo hace, o contando con medios exceptivos trascendentales no los manifiesta, como en el caso de una posesin por ms de 20 aos sobre un inmueble. El no proponer la excepcin de prescripcin denota la falta de inters de respaldar y proteger sus propios derechos. Excluye la posibilidad de saneamiento, pero podr exigir la restitucin del precio. 5. Si el que compra lo hace a sabiendas de ser ajena la cosa. En este caso cesa la obligacin de saneamiento y de devolver el precio. El slo hecho de una persona expresar la voluntad de comprar una cosa ajena, o de asumir los riesgos de la eviccin, es porque de antemano est renunciando al saneamiento. 6. En las ventas forzadas hechas por autoridad judicial. El vendedor no es obligado, por causa de la eviccin que sufriere la cosa vendida, sino a restituir el precio. Se advierte que se hace referencia a las ventas forzadas y no a las ventas voluntarias, como las que se hacen cuando hay menores de edad de por medio. Es que en las ventas forzadas quien vende es el tradente a travs del juez que es su representante.

CARACTERISTICAS DE LA ACCIN DE SANEAMIENTO. A) Es indivisible. El artculo 1896 del C. Civil precepta que la accin de saneamiento es indivisible, es decir puede intentarse contra cualquiera de los herederos del vendedor, o sea que la accin de saneamiento, en lo que respecta a la defensa, puede ejercerse frente a cualquiera de los herederos o uno de los vendedores que por un solo acto de venta hayan enajenado la cosa. Como se trata de una obligacin de hacer no se puede dividir, y es que la defensa no se puede dividir cuando son varios los herederos o varios los vendedores, el amparo es uno solo. Pero si adems de la defensa se pretende el pago del precio y de la indemnizacin en este caso se hace divisible la accin y cada heredero compromete su responsabilidad solamente a prorrata de su cuota hereditaria. A esta misma conclusin se llega si son varios lo vendedores, es decir, cada uno responde en la proporcin que le corresponda en el bien vendido. B) Es de orden privado. El saneamiento por eviccin puede ser renunciado por el comprador. Las partes, al declarar la voluntad de comprar y vender, pueden pactar expresamente la exoneracin del vendedor de la obligacin de sanear la eviccin de la cosa. Pero esta renuncia no lo exime de la obligacin de restitur el precio recibido. Por lo tanto, si es renunciable, se permite conclur que es de orden privado. Solamente el inters patrimonial de los otorgantes queda comprometido en esa manifestacin de extincin. No toca el orden pblico, pero si en el pacto hay mala fe del vendedor, ser nulo ese pacto y no producir efectos entre las partes.

Se debe aclarar que el contrato en su totalidad no queda afecto de nulidad, lo que en realidad resulta viciado es el pacto especial de exoneracin de saneamiento. Se tendr como no escrito, por lo tanto tiene vigencia la obligacin de garanta. C) Es exigible de todos los vendedores. La accin de saneamiento confiere una prerrogativa especial porque puede ser PER SALTUM, es decir, el comprador puede denunciar el pleito a su vendedor o al vendedor de este. Para que se pueda denunciar el pleito a una persona es necesario que la venta sea anterior a la fecha en la cual naci el derecho que el tercero pretende. EJEMPLO: A vende un inmueble a B en enero de 1990 A haba comprado dicho inmueble a C el 1 de enero de 1989 C lo haba adquirido de D en febrero de 1988. D lo haba adquirido de E en Marzo de 1987 X presenta una demanda en enero de 1991 alegando derecho sobre el bien. B ltimo propietario puede denunciar el pleito a cualquiera de los que haba tenido el bien, esto es a A,C,D,E. Si B no denuncia el pleito a A, pero si denuncia el pleito a C, es denuncia PER SALTUM. Qu es la Eviccin? Es la prdida total o parcial de la cosa vendida en manos del comprador, con sentencia debidamente ejecutoriada, proveniente de la accin de un tercero que reclamaba dominio sobre el bien. No hay lugar al saneamiento por hechos perturbatorios, porque para este evento se debe recurrir a la Inspeccin de Polica a travs de una accin posesoria. PRESCRIPCIN DE LA ACCION. La accin de saneamiento por eviccin prescribe en cuatro aos, constados desde la fecha de ejecutoria de la sentencia de eviccin; o si sta no hubiere llegado a pronunciarse desde la restitucin de la cosa (Art. 1913 del C. C). En lo tocante a la restitucin del precio prescribe segn las reglas generales en 10 aos en la extraordinaria, y 5 aos ordinariamente, contados a partir de la sentencia de eviccin o desde la restitucin cuando no llega a pronunciarse fallo alguno por arreglo entre partes extraprocesales. Porqu se dan estas dos prescripciones? Porque la accin de saneamiento tiene un tratamiento ms breve por cuanto la ley cuida de no dejar por largo tiempo, a la voluntad de las partes, la indemnizacin de los perjuicios. En cambio, el precio, puede ser demandado sin crear trastornos ni complicaciones de ninguna ndole, en un trmino mayor. SANEAMIENTO PARCIAL: Cuando la eviccin solo recae en una parte de la cosa vendida y no en su totalidad. Si la parte afectada no es de la magnitud necesaria para afectar el aprovechamiento til y normal de la cosa. El comprador podr exigir el saneamiento de la eviccin parcial. Cuando la parte Evicta es tal que ha de presumir que no se habra comprado la cosa sin ella. El comprador podr exigir la rescisin de la venta y el comprador est obligado a restituir al vendedor la parte no Evicta y el vendedor, adems de restituir el precio, abonara el valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a entregar con la parte Evicta y cualquier otro perjuicio que de la eviccin resultare al comprador.

B. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR Principal o Pagar el precio

Accesorias: o o o o o Pagar los gastos de la compraventa Recibir Denunciar el pleito ante una pretensin de derechos de terceros La de defender la cosa cuando tiene derecho a hacerlo La de pagar la mitad de las costas del contrato, salvo estipulacin en contrario.

1. EL PRECIO. Es la causa inmediata para el vendedor. Al disponer de una cosa pretende obtener su beneficio y ste se consolida precisamente mediante la satisfaccin del precio. Si no hay precio no se puede hablar de compraventa, es por lo tanto un elemento esencial para la conformacin de este acto jurdico. 1.1 CARACTERISTICAS DEL PRECIO El precio es la contrapartida de la obligacin del vendedor, pues sin precio no hay venta. El precio debe estipularse en la escritura pblica, es necesario que el precio se haya estipulado, ya que no es necesario su pago al momento de celebrar el contrato, por cuanto el vendedor puede dejarlo en manos del comprador, a ttulo de mutuo, o por dacin en pago o por cualquiera otra manera. En las compraventas donde no se estipula el precio es necesario distinguir. Si no hubo precio, no hay venta; si existi y puede comprobarse, la venta es vlida. A. El precio debe ser en dinero por lo menos el 50%. Por lo tanto puede ser en dinero y en especie. Si la especie vale ms del 50% o equivale al 50% ser permuta. Si se enajena una cosa a ttulo oneroso y el adquirente paga con otras cosas, se perfecciona un contrato de permuta y no de venta, como cuando se cambia una casa por semoviente. B. El precio ha de ser en dinero nacional, pero puede consistir en moneda de otro pas. C. El precio debe ser determinado. Lo mismo que la cosa, el precio tambin debe ser determinado, o susceptible de ser determinado. Las partes deben fijar libremente el precio, y tal fijacin puede hacerse mediante cualquier medio que lo determine. Por ejemplo: Vale $100.000, precio determinado. Lo vendo por 30 gramos de oro, precio ste que puede ser determinable el precio solicitando al Banco de la Repblica que certifique cunto vale un gramo de oro. Podr, as mismo, dejarse la indicacin del precio al arbitrio de un tercero; y si el tercero lo termina podr hacerlo cualquiera de otra persona en quien convinieren los contratantes; y si no existe dicho acuerdo, no habr venta. El tercero que por encargo fija el precio es un mandatario de las partes y as el comprador y vendedor estn obligados a respetar su decisin. El precio fijado por el tercero puede ser impugnado por dolo, por error manifiesto o cuando el tercero se excedi en los lmites del mandato. La fijacin del precio no podr dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. C) El precio deber ser real y serio. Que haya inters real de pagar y de celebrar una compraventa. Que el precio sea proporcionado al bien objeto del contrato. Existe desproporcin cuando se vende un bien mueble por la quinta o menos de la quinta parte de su precio comercial. Si se trata de bien inmuebles no existe problema porque si el precio no alcanza a la mitad del valor comercial del inmueble vendido, podr pedirse la rescisin del contrato mediante el ejercicio de la lesin enorme. El precio no tiene las caractersticas de real y serio, en los siguientes casos: 1) Cuando el precio es simulado, caso que se presenta, cuando un padre quiere donar a su hijo un bien y simula compraventa, aqu estipula un precio que se hace figurar como pagado. Igualmente

cuando es diferente al estipulado en el contrato lo cual puede hacerse a fin de pagar menos impuesto. 2) Cuando es vil o irrisorio. La compraventa es esencialmente onerosa, cada parte mira su prestacin como equivalente a la que recibe. Es vil el precio cuando segn los usos sociales la cosa vale ms. Ejemplo: Vendo por un milln de pesos, el automvil que vale doce millones.

La obligacin de pagar el precio consiste: o o o o Pagar lo acordado Si no qued establecido se acude a un perito para pagar el justo precio Se tendr que pagar en el lugar acordado o donde se entreg la cosa. Si no hay acuerdo inmediatamente despus de realizar el contrato.

DEPSITO DEL PRECIO Pero si el vendedor ha hecho entrega de la cosa, al comprador, este no tiene derecho a retener el precio, pero a pesar de haber hecho la entrega de la cosa, pueden surgir hechos que hagan presumir que no cumpli debidamente su obligacin, tales como el de ser perturbado en la posesin de la cosa, o probare que existe contra ella una accin real, de que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato puede depositar el precio ante autoridad de la justicia, en estos casos la ley no autoriza para retener el precio, pero s para depositarlo con autorizacin judicial, y durar el depsito hasta que el vendedor haga cesar la turbacin o termine el proceso que se haya iniciado. Es una situacin especial, por cuanto autoriza al comprador abstenerse de pagar el precio directamente al vendedor, mediante el depsito judicial, cuando se est frente a la perturbacin de la posesin de la cosa. Esta facultad est consagrada en el inciso 2 del artculo 1929 y constituye apenas un medio de excepcin, a virtud del cual el comprador que no ha pagado el precio, puede reemplazar dicho pago con un depsito judicial que le garantice contra los perjuicios que puede sobrevenirle en razn de tales situaciones. El depsito no constituye de manera alguna retencin del precio porque el derecho de retencin se da cuando el tenedor de la cosa la mantenga en su poder, sin desprenderse de ella; y mediante la consignacin del precio el comprador s pierde la tenencia por cuanto debe entregarla a disposicin de la autoridad indicada. El precio permanece a disposicin de la autoridad hasta que se desate la controversia. Para la consignacin o depsito del precio se recurre al pago por consignacin porque el comprador tiene que demostrar que se allan a cumplir. Ejemplo: Ya se realiz la compraventa pero la tradicin se encuentra condicionada y sucede el embargo y secuestro del bien, en ste momento el comprador todava no ha realizado la totalidad del pago, entonces el comprador puede acudir al banco agrario, banco oficial, pagando lo que se debe con la condicin de que ste dinero no se entregara al vendedor hasta que cese la perturbacin. No requiere la intervencin judicial, es un pago condicionado, no requiere la negativa del acreedor, por esto no se puede decir que es un pago por consignacin aunque en su forma si lo sea. La razn del depsito del precio es que se le d la oportunidad al comprador de cumplir con su obligacin y poderle exigir la obligacin al vendedor.

PRUEBA DEL PAGO DEL PRECIO La prueba del pago del precio corresponde al comprador. Debe anotarse que si en la escritura pblica de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitir prueba alguna en contrario distinta de la nulidad de dicho acto escriturario y solo en virtud de ella habr accin contra terceros poseedores.

EFECTOS POR EL INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DEL PRECIO

La legislacin colombiana contiene cuatro normas que se refieren a la resolucin del contrato por falta de pago oportuno. El artculo 1546 del Cdigo Civil que establece que en todos los contratos bilaterales va envuelta la condicin resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. En cada caso puede el contratante cumplido pedir a su arbitrio, o la resolucin o el cumplimiento del contrato con indemnizacin de perjuicios. Este artculo se refiere a la condicin resolutoria tcita, es decir, a la que envuelve todo contrato bilateral. Esta accin es principal, a la cual est subordinada la de perjuicios provenientes del incumplimiento. El artculo 1930 consagra una accin resolutoria especial para la compraventa. En este caso puede el vendedor optar: Por pedir el cumplimiento del contrato Esto es, exigir el precio, mediante el trmite de un proceso ejecutivo singular, cuando del contrato se desprende el ttulo correspondiente, o bien por la va ordinaria, cuando no hay ttulo que se derive expresamente del contrato. Se define la mora del deudor como el retraso contrario a derecho, de la prestacin por una causa imputable a aqul. Segn el artculo 1608 para que se produzca la mora automticamente debe fijarse trmino para el cumplimiento de la obligacin. Debe requerirse al comprador para el pago del precio? Requerir significa intimar, avisar, hacer saber una cosa con autoridad pblica. Un requerimiento es un acto judicial por el cual a peticin del interesado se requiere al deudor para que entregue, hago o deje de ejecutar una cosa. Si las partes acordaron una fecha cierta para el pago, y as se expresa en el documento respectivo, al vencimiento del plazo el vendedor puede exigir ejecutivamente el precio, sin necesidad de requerimiento alguno, porque las partes han convenido previamente la prestacin a cargo del comprador. Pero si se ha sealado un plazo, pero no se ha fijado el momento cierto de satisfaccin deber ser requerido a fin de ser constituido en mora (artculo 1608 del C. Civil). De conformidad con el artculo 90, inciso 2. Del Cdigo de Procedimiento Civil la notificacin del auto admisorio de la demanda en procesos contenciosos de conocimiento produce el efecto del requerimiento judicial para constituir en mora al deudor, cuando la ley lo exija para tal fin, si no se hubiere efectuado antes. La notificacin del auto admisorio cumple este cometido sin necesidad que el demandante eleve especial peticin en tal sentido. El estado de mora en el comprador es elemento indispensable para que la accin resolutoria se produzca. Con la accin judicial de cumplimiento de la prestacin, podr el vendedor exigir que se le resarzan los perjuicios, que se traducen en los intereses pactados o en los legales de la suma debida, cuando se sealan expresamente. Puede demandar la resolucin del contrato. Mediante la resolucin se persigue dejar sin efectos el contrato, para luego volver las cosas estado en que se encontraban al momento de su celebracin. Para ello es necesario que se impulse el aparato jurisdiccional del Estado. Se debe demandar judicialmente, para que sea el juez quien decida sobre la controversia. En la resolucin del contrato se debe distinguir los efectos frente a terceros y frente a las partes. EFECTOS DE LA RESOLUCIN RESPECTO DE TERCEROS La resolucin de la venta y la restitucin de la cosa extinguen el contrato, se deduce, en principio, que el vendedor que ha ejercido la accin puede reivindicar la cosa respecto de los subaquirentes que hayan obtenido los gravmenes constituidos durante el tiempo que el comprador tuvo la cosa en su poder. Sin embargo, esta regla tiene excepciones. a) Resuelta la venta de cosa mueble, el vendedor no tendr facultad para reivindicarla de terceros poseedores. En este caso el nico recurso del vendedor es exigir el precio con indemnizacin de perjuicios, cuando la cosa fue adquirida por un tercero y su posesin es de buena fe.

b) En cuanto a la venta de inmuebles, si en la escritura se insert la clusula por la cual el vendedor declara haber recibido el precio, la resolucin no produce efecto alguno ni se extinguen los gravmenes que se hubieren constitudo sobre la cosa. No hay problema alguno cuando en la escritura de venta se estipul un plazo para el pago del precio y el subadquirente compr sin comprobar si su vendedor haba o no cancelado el precio o la parte que hubiere quedado debiendo. En este supuesto, la resolucin y restitucin produce efectos contra el subadquirente. Por lo tanto el vendedor podr reivindicar contra l. Si en la escritura de venta no se dice nada con respecto a si el precio ha sido pagado o no por el comprador, se presume que la venta fue al contado, ya que si el comprador se encuentra en posesin del bien es porque pag oportunamente el precio, caso en el cual la resolucin no alcanza, no produce efectos frente el subaquirente. Todo lo anterior tiene su apoyo en el principio de la buena fe del tercero. EFECTOS DE LA RESOLUCIN Y RESTITUCION FRENTE A LAS PARTES. La condena de restitucin de la cosa produce los mismos efectos que la resolucin de los dems contratos, es decir, el restablecimiento de las cosas al estado anterior. a) El vendedor podr retener las arras, o exigirlas dobladas, salvo en los casos en que se hubieren dado como parte del precio. b) En cuanto a los frutos, el vendedor tendr derechos a exigirlos, ya en su totalidad si ninguna parte del precio se hubiere pagado, ya en la proporcin que corresponda a la parte del precio que se le hubiere pagado. c) Para el pago de las expensas al comprador, y de los deterioros causados a la cosa, al comprador se considerar como poseedor de mala fe, a menos que prueba haber sufrido en su fortuna, y sin culpa de su parte menoscabos tan grandes que le hayan hecho imposible lo pactado. Por lo tanto si el comprador es reputado poseedor de mala fe, solo tendr derecho a que se le indemnicen las mejoras necesarias hechas a la cosa, en cuanto a las tiles, tendr derecho a que el vendedor se las pague, y en caso contrario, a llevarse los materiales de dichas mejoras siempre que pueda separarlos sin detrimento de la cosa reivindicada. Si es reputado poseedor de buena fe tiene derecho a que le indemnice tanto las mejoras necesarias, como las tiles, y respecto de las voluptuarias no tiene derecho a indemnizacin. El comprador debe indemnizar de todos los deterioros que por su hecho o culpa haya sufrido la cosa, pero si es reputado poseedor de buena fe solo responder de aquellos deterioros causados a la cosa y de que se hubiere aprovechado. En el artculo 1935 del C. Civil se reglamenta el pacto comisorio en la venta, entendindose por tal la clusula en virtud de la cual se estipula expresamente por las partes que, no pagndose el precio al tiempo convenido, se resolver el contrato de venta. Si en el contrato de compraventa se hace esta estipulacin toma el nombre de PACTO COMISORIO. Por este pacto no se priva al vendedor de la eleccin de acciones que le concede el artculo 1930. Y por ltimo el artculo 1937 del C. Civil establece la misma condicin resolutoria pero se califica con uno cualquiera de estos trminos. De pleno Derecho, Ipso Facto. Es decir, se estipul que de no pagarse el precio en el tiempo convenido, se resolvera ipso facto el contrato de venta. Quiere decir lo anterior que si hay incumplimiento en el pago del precio, no hay necesidad de acudir a la va judicial? Por el contrario, el artculo 1937, inequvocamente habla de demanda, obliga a reconocer que la ley exige que haya una demanda de resolucin, por lo tanto es necesario acudir a la va judicial, porque se necesita que el juez declare el incumplimiento y establezca las obligaciones a cargo de ambas partes. El pacto comisorio permite al deudor hacer el pago del precio hasta las veinticuatro horas despus de notificrsele la demanda de resolucin, si no hace el pago, viene la resolucin, por lo tanto no cabe dentro de nuestra legislacin conceptuar que esta sobrevenga de suyo o automticamente. El Pacto comisorio se ha criticado porque no era necesaria su creacin legal porque ya la condicin resolutoria se haba establecido en los artculos 1546 y 1930. Adems se ha criticado de manera especial el Pacto Comisorio Calificado por las siguientes razones: Porque el contrato no se extingue de pleno derecho necesita la declaracin judicial.

Porque el pacto se estatuye en favor del vendedor y a la postre le puede ser contrario o desfavorable. Por ejemplo: se vendi un bien el 20 de enero de 1977 y se fij como fecha para el pago del precio el da 20 de julio de 1997. El 20 de noviembre de dicho ao se presenta la demanda de resolucin por falta de pago. El demandado no puede oponerse pagando porque ya se origin el incumplimiento. Pero que ocurre s se haba pactado el Pacto Comisorio Calificado? El deudor tendr 24 horas hbiles contadas a partir del momento de la notificacin de la demanda para proponer el pago. Luego el Pacto Comisorio Calificado que se instituy en favor del vendedor le puede ser contraproducente porque el comprador tiene 24 horas hbiles para pagar y el puede prolongar el trmino de la notificacin de la demanda. Las horas son hbiles porque cuando se habla de trminos legales si nada se dice se entiende que son hbiles. Ese plazo si fuera corriente sera inocuo. Otra crtica que se hace al Pacto Comisorio Calificado es respecto del plazo de prescripcin. El trmino de prescripcin para la condicin resolutoria simple es de 20 aos, y para el pacto comisorio calificado es de 4 aos, salvo que las partes estipulen un plazo ms corto. CLUSULAS ESPECIALES DENTRO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA Las partes pueden pactar las clusulas que estimen convenientes siempre que no vayan contra la ley, la esencia del contrato, el orden pblico y las buenas costumbres. Las partes pueden en consecuencia, convenir alguna clusula o pacto especial, dando con ello lugar a ciertos tipos especiales de venta. Las principales son: venta con pacto de reserva de dominio, venta con pacto de retroventa, venta con arras, venta con pacto de arrepentimiento, de preferencia, de mejor comprador.

1. COMPRAVENTA A PRUEBA Se condiciona resolutoriamente a que el bien supere la prueba, si no pasa la prueba el comprador devuelve el bien y el contrato se extingue. Cuando se vende a prueba se entiende que no hay contrato, porque su perfeccionamiento depende de la declaracin posterior del comprador de que le agrada la cosa de que se trata; producida esa manifestacin posterior de aceptacin se logra el perfeccionamiento. La entrega de la cosa ser condicionada y la tradicin ser una condicin suspensiva negativa. El desgaste natural de la cosa lo sufre el vendedor siempre y cuando no se haya pactado otra cosa. Si el bien se ha utilizado para obtener un beneficio propio y no para probarlo habr un enriquecimiento sin causa. Mientras que se produce esa manifestacin de aceptacin los riesgos los asume el vendedor, por cuanto el comprador ni es dueo ni es acreedor de la cosa; pertenece al vendedor y por eso perece para este, (Art. 1879 CC). 2. PACTO DE RETROVENTA Art. 1939 C.C: Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de sta estipulacin lo que le haya costado la compra El pacto de retroventa no es ms que una venta sometida a una condicin resolutoria, mediante el ejercicio del derecho de retracto por el vendedor. Se da una venta con todos los requisitos de ley. Tambin se ofrece la transferencia del dominio si el vendedor tiene la capacidad y facultad para tradir. Slo se puede recobrar esa misma cosa de acuerdo a las estipulaciones contractuales, sin necesidad de nuevo o diferente negocio de venta. Es decir, por el mismo contrato se puede resolver el vnculo sin requerir de posterior declaracin de voluntad de comprar y vender.

El derecho del comprador desaparece al ejercer el vendedor el derecho que emana de la retroventa, aun contra la voluntad posterior del comprador. En vez de nacer un nuevo contrato se extingue el primero por el querer de los otorgantes. Pero si el vendedor no hace uso del derecho de recobro dentro del plazo estipulado o dentro del trmino sealado por el artculo 1943, cuando las partes no han fijado el plazo, el derecho de propiedad se consolida en cabeza del comprador por cuanto la tradicin se haba hecho de acuerdo a las exigencias sustanciales, con base en el originario ttulo. El pacto de retroventa debe consignarse de manera expresa en el contrato. Si con posterioridad al acto, se incorpora esta clusula no modifica la naturaleza simple de la venta. EFECTOS DEL PACTO DE RETROVENTA. Corresponde distinguir los efectos entre las partes y frente a terceros. Frente a terceros. En forma expresa el artculo 1940 del Cdigo Civil seala los alcances del pacto de retroventa en sus efectos frente a terceros, protegiendo a los adquirentes de buena fe. El que adquiere una cosa sin conocer de la existencia de la clusula de retroventa y su comportamiento es acorde con una conducta diligente y cuidadosa, exenta de culpa, no podr ser demandado para la reivindicacin del bien por el vendedor, aunque haya hecho uso de la facultad de recobro o readquisicin. En cambio, cuando ese tercero procede de mala fe o de manera culposa, conserva el vendedor inicial el derecho a demandar la reivindicacin de la cosa. Frente a las partes. El C. Civil fija los efectos entre las partes y establece son obligaciones del comprador:

Restituir el bien en las condiciones y estado en que se encontraba al momento del contrato, salvo el
deterioro natural. Debe pagar los perjuicios que se le haya causado a la cosa por su culpa.

Debe restituir los frutos naturales, salvo cuando se trate de frutos de tiempo mediante su actividad,
ya que debe drsele el tiempo necesario para recolectar la cosecha o frutos pendientes. El vendedor est obligado a:

Restituir el precio de compra.

Pagar las mejoras tiene que pagar en principio slo las necesarias, pero no de las invertidas en mejoras tiles o voluptuarias, salvo que se hayan hecho con su consentimiento. Pero previamente, a lo anterior, est el vendedor obligado a reembolsar la cantidad determinada que se hubiera estipulado, o en defecto de estipulacin lo que le haya costado la compra. Si no se pactaron intereses no est obligado a satisfacerlos. Los frutos naturales y civiles durante el tiempo de la retroventa pertenecen al comprador. Una vez se ha operado el evento del recobro, por la manifestacin del vendedor, los frutos pertenecen a l.

Derecho de retencin El comprador puede retener el bien, cuyo dominio no le pertenece, desde el instante en que se ejercita el derecho de readquisicin si el vendedor no le paga la expensas necesarias, hasta tanto se le cubran o se garantice el pago de dichas mejoras. Este concepto se ampla bsicamente a las mejoras tiles o voluptuarias hechas por el comprador con el consentimiento del vendedor. PROHIBICION DE CESION DEL DERECHO QUE NACE DEL PACTO DE RETROVENTA.

El derecho que nace del pacto de retroventa no puede cederse. Significa esto que los derechos que surgen de la clusula de retroventa no se pueden transferir a ningn ttulo, pero entendido por acto entre vivos y no por causa de muerte, que en tal caso s se pueden transferir, por cuanto los herederos se consideran como la continuidad patrimonial del causante. El artculo 1942 le imprimi a este pacto un carcter de derecho personalsimo, de ah la prohibicin legal. Ese mandato es de inmodificable aplicacin y no puede ser alterado por el querer de las partes. PRESCRIPCIN DEL PACTO DE RETROVENTA. El vendedor dispone de un trmino legal de cuatro aos contados desde la celebracin del contrato, para ejercer la accin de recobro. Las partes pueden pactar un plazo menor. Y la fecha que acordaren ser la oportuna para ejercer la accin de recobro sin necesidad de manifestacin o aviso posterior. No obstante el artculo 1943 dice que el comprador tiene derecho a que se le d noticia anticipada, que no bajar de seis meses para los bienes races y de quince das para las cosas muebles. Este artculo se aplica para aqullos pactos en que expresamente no se ha sealado el trmino para el recobro. Deja abierta la posibilidad de que las partes convengan un trmino menor, el cual prevalece como aviso, si de antemano se seala el momento de recobro obliga a las partes sin necesidad de dar los avisos exigidos por la norma. Este Pacto es bueno especialmente para el vendedor porque le permite recuperar el bien luego de que haya superado las circunstancias que lo llevaron a venderlo. Por ejemplo cuando el bien tena un costo de $12.000.000 y lo vendi por $9.000.000, pero con este pacto, si en cuatro aos le cambia la situacin econmica, recupera el bien o tambin puede suceder que el bien tenga un valor afectivo para l. Se critica el pacto porque han hecho mal uso de l ya que se han simulado contratos a travs del pacto de venta con retroventa cuando en realidad se trata de un contrato de mutuo con altos intereses. El juez debe desentraar si realmente se trata de un mutuo o de un pacto de retroventa. Los pactos de prendera no son pactos de retroventa, se califican como de usura porque en principio no se tiene la intencin de enajenar y se hace la entrega sin la intencin de traditar o enajenar. La parte afectada puede alegar que se trata de usura y no de pacto con retroventa, por lo tanto puede solicitar la rebaja de los intereses. 3. PACTO AL MEJOR POSTOR Es el pacto a mejor comprador. Se pacta que si dentro del trmino estipulado que no puede superar al ao, aparece un mejor comprador; es decir una oferta seria de pagar a un mejor precio, se tendr resuelta la compraventa a menos que el comprador supere o iguale la oferta. Se trata de una oferta condicionada a que aparezca un mejor comprador serio Es til frete a las cosas de difcil venta, en las que por facilitar su realizacin el vendedor rebaja el precio a espera que en el trmino que no puede superar de un ao, aparezca un mejor oferente. No cabe la lesin enorme porque las condiciones del contrato as lo exige

4. PACTO COMISORIO
El pacto comisorio es en virtud del cual se establece que si no se paga el precio en el tiempo convenido se entender resuelta la compraventa. Art. 1935 del Cdigo Civil. Entindase siempre esta estipulacin en el contrato de compraventa y cuando se expresa toma el nombre de pacto comisorio. De conformidad con el principio general sentado en el art 1546, la compraventa con plazo para el pago del precio queda sometida a condicin resolutoria tcita, condicin que se realiza cuando el comprador

incumple la obligacin de pagar. Esa condicin va envuelta y subentiende en todos los contratos bilaterales, de tal forma que es un elemento de la naturaleza de este tipo de contratos. Cuando las partes de forma expresa aluden a ella y la pacta, es lo que se conoce con el nombre de pacto comisorio. El pacto comisorio puede ser: o o Simple: Cuando no opera de ipso facto Art. 1546 c.c. Clusula resolutoria tacita. Cualificado: Cuando opera de ipso facto. Si no se paga el precio de la compraventa queda resuelta ipso facto pero no es as por :

Con el pacto comisorio calificado en la doctrina francesa se evita ir al proceso ordinario; sin embargo en el cdigo civil a pesar de ser un pacto comisorio cualificado el comprador tiene la opcin de que si dentro del trmino de 24 horas a la notificacin de la demanda paga el precio se tendr por cancelada la obligacin. 5. PACTO DE RESERVA DE DOMINIO No se condiciona la compraventa, se establece que el vendedor se reserva el dominio hasta que se cancele la totalidad del precio. No surte efecto hasta que se pague el precio. El vendedor puede ejercer la accin reivindicatoria en la medida que el todava conserva el dominio cuando el comprador no paga el precio Cuando es un bien inmueble y queda registrado, quien vaya a comprar el bien, compra con la condicin Cuando es un bien mueble como no requiere la inscripcin el original adquirente lo podra vender, por tanto si se pierde la cosa ya no procede la accin reivindicatoria de dominio sino la accin reivindicatoria del precio. OBLIGACIONES DE LAS PARTES CON VENTA SOMETIDA A LA RESERVA DE DOMINIO (ARTS. 955 957 C. de Co). Obligaciones del comprador El comprador no podr, sin el consentimiento del vendedor, cambiar el sitio de ubicacin de la cosa ni hacer uso anormal de ella. Es una obligacin de no hacer. Quiere evitarse la movilizacin de la cosa (mueble) hasta el extremo que no permita luego la efectividad de la reserva de dominio, particularmente la restitucin. El comprador debe notificar al vendedor cualquier cambio de domicilio o residencia, dentro de los diez das siguientes a la fecha en que se realice. De informar al vendedor de toda accin que se instaure y en la cual se vincule la cosa vendida bajo reserva de dominio, tan pronto haya tenido conocimiento de ella. El incumplimiento de estos deberes dar derecho al vendedor para pedir la ejecucin inmediata de la obligacin. El comprador no puede realizar actos de disposicin sobre la cosa mueble adquirida con reserva de dominio, mientras dure dicha reserva, salvo autorizacin expresa del propietario. Si el comprador realiza actos de disposicin, el vendedor podr reivindicar la cosa del comprador o del tercero adquirente de mala fe, porque el de buena fe esta protegido y contra l no cabra la accin de dominio por parte del vendedor. En este caso el vendedor debe reclamarle al comprador el pago inmediato de la totalidad del precio de venta. La venta de inmuebles queda afectada de esta misma prohibicin de disposicin, con la salvedad de la autorizacin expresa que pueda dar el vendedor, en la escritura de venta correspondiente, o por documento

pblico separado. En este caso deber recogerse esa autorizacin en forma solemne y no en documento privado. Cuando se trate de bienes muebles y el comprador dispone del bien objeto de la venta con reserva de dominio ser sancionado dicho comprador como reo del delito de abuso de confianza. No procede su aplicacin en cuanto a inmuebles. Debe pagar el precio completamente. Obligaciones del vendedor 1. Entregar el bien en el lugar pactado. 2. Mantener durante la vigencia del pacto repuestos y ofrecer mantenimiento al bien. No quiere decir que esos repuestos sean gratuitos, ni se trata de obligacin de saneamiento, simplemente en atencin a la naturaleza del bien, estufas, lavadores, televisores, radios, se comprende esta obligacin por el principio de pleno disfrute que le asiste al comprador y la condicin de propietario en el vendedor. No se debe confundir con la garanta de calidad y de buen funcionamiento. Son cosas distintas: En la garanta de buena calidad el vendedor se obliga a hacer las reparaciones que sobrevenga del uso normal y a responder porque el bien funcione. El concepto de garanta no est consagrado en el Cdigo Civil, este nace es por voluntad de las partes. En materia mercantil s. 3. El pago total del precio, u otra causa lcita de la obligacin, obliga al vendedor a otorgarle al comprador la constancia de pago o, en general, de extincin. Si no lo hiciere, se entender que el ltimo recibo o comprobante de pago surtir los efectos liberatorios de pago. 4. Pagada la totalidad del precio el vendedor est obligado a cancelar la inscripcin que pesa sobre el bien. Si se trata de bienes inmuebles mediante el otorgamiento de un instrumento pblico de declaracin de pago o extincin de la obligacin, para ser llevado a la oficina de registro de instrumentos pblicos donde est inscrito. Y si la cosa es un bien mueble, susceptible de registro mercantil, la cancelacin debe hacerse ante la Cmara de Comercio o ante la dependencia del trnsito, para lo cual bastar la declaracin de voluntad del vendedor en tal sentido. De conformidad con lo establecido por los artculos 964 y 965 del C. de Comercio, la cosa vendida con reserva de dominio resulta no embargable. En caso de incumplimiento del comprador a sus obligaciones convencionales y legales, podr el vendedor acudir a las acciones consagradas en el artculo 948, es decir, pude exigir la inmediata restitucin de la cosa vendida, si el comprador la tuviere en su poder o asegurarse el pago a satisfaccin del vendedor. La pretensin del vendedor se tramitar como un proceso de tenencia, con la prerrogativa de invocarse el embargo y secuestro de la cosa. Proferida la sentencia el comprador tambin goza de una prerrogativa y es la de permitirle la recuperacin de la cosa dentro de los tres meses siguientes a la restitucin que le haga al vendedor, siempre y cuando ste no la hubiere enajenado o dispuesto de ella, si paga la totalidad de los instalamentos exigibles, con intereses. Es decir, a pesar de existir una sentencia que ordene la restitucin de la cosa vendida, puede vlidamente el comprador hacer subsistir el contrato y recuperar la cosa vendida, si cancela la totalidad de lo adeudado (art. 966 C. de Co). Debe aclararse que esa accin de recuperacin slo sera viable, cuando el vendedor hizo uso de la accin de tenencia y no de la resolucin del contrato, que seguir los efectos generales de esa accin. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR EN MATERIA COMERCIAL El Cdigo de Comercio reduce a dos las obligaciones del comprador:

a) Recibir la cosa.

El comprador est obligado a recibir la cosa en el lugar y en el tiempo estipulado, o en su defecto, en el lugar y en el tiempo fijados por la ley para la entrega, so pena de indemnizar al vendedor los perjuicios causados por la mora. Instituye la ley mercantil esta obligacin en forma expresa, que tcitamente va comprendida en la venta civil. Coloca al comprador en la obligacin de recibir la cosa, en el trmino convenido, o en el que fije la ley, es decir, dentro de las veinticuatro horas siguientes al perfeccionamiento del contrato, salvo que atendiendo a la naturaleza de la cosa o de la forma como debe hacerse la entrega se desprenda que para verificarla se requiera de un trmino mayor. Si el comprador se constituye en mora de recibir debe indemnizar al vendedor los perjuicios que le causa por esa conducta contraria a derecho. Correlativamente a la entrega el comprador puede exigir al vendedor la formacin y entrega de una factura de las mercaderas vendidas con indicacin del precio y de su pago total o de la parte, que hubiere sido cancelada. Si el comprador no formula ninguna objecin a la factura dentro de los tres das siguientes, se tendr por irrevocablemente aceptada. El comprador puede negarse a recibir la cosa alegando que presenta defectos o vicios ignorados al momento del contrato, o sea de naturaleza intrnseca, o que la cosa ha sufrido con posterioridad, prdidas o averas o daos imputables por culpa del vendedor. Esta situacin debe resolverse por los trmites de un proceso abreviado.

b) Pagar el Precio
Al igual que en materia civil, sta es la obligacin principal del comprador. El precio deber ser cubierto por el comprador en el plazo estipulado por las partes. Si no se estipul por las partes debe hacerse al momento de recibir la cosa. Se equiparan en este aspecto ambas legislaciones. Cuando el comprador incumple el pago del precio el vendedor puede pedir la resolucin del contrato, con indemnizacin de perjuicios. Puede acudir al trmite del proceso de tenencia para obtener la restitucin inmediata de la cosa vendida, si el comprador la tuviere en su poder y no pagare o asegure el pago. En este caso puede solicitarse el embargo y secuestro preventivos de la cosa. Si se decreta la restitucin de la cosa, el comprador tiene derecho a que se le reembolse la parte pagada del precio, deducido el valor de la indemnizacin que hayan estipulado o la que haya fijado el juez al ordenar la restitucin. El vendedor en caso de incumplimiento en el pago del precio de la cosa vendida por el comprador puede exigir el cumplimiento del contrato, con indemnizacin de perjuicios compensatorios o moratorios. 6. COMPRAVENTA POR CABIDA Se vende con relacin a la cabida, siempre que esta se expresa de cualquier modo en el contrato, salvo que las partes declaren que no entienden hace diferencia en el precio, aunque la cabida real resulte mayor o menor que la cabida que reza en el contrato. Significa comprar cuerpo cierto, es decir cuando se especifica cuantos objetos hay, cuantos metros, cuando se compra por espacios, todo lo que se pueda cuantificar. Efectos de la venta por cabida Con relacin a la venta por cabida pueden darse dos situaciones principales: Que la cabida sea mayor que la declarada en el contrato. Que la cabida sea menor que la declarada en el contrato. Cabida real mayor declarada en el contrato. Puede presentarse: Que el precio de la cabida que sobre no sea mayor del diez por ciento del precio de la cabida real. En este caso el comprador debe aumentar proporcionalmente el precio.

Que el precio de la cabida que sobre sea mayor del 10% del precio de la cabida real. Aqu el comprador puede a su arbitrio, aumentar proporcionalmente el precio, con el fin de satisfacer la obligacin acorde con la extensin del predio, o desistir del contrato, en cuya caso podr exigir la indemnizacin de perjuicios. 7. Cabida real menor de la declarada. Se dan tres situaciones: 1. Que la cabida que falte alcance a ms de una dcima parte del precio de la cabida completa, puede el comprador, a su arbitrio, o pedir la disminucin del precio, o desistir del contrato con indemnizacin de perjuicios 2. Que la cabida que falta no exceda en ms de una dcima parte: el vendedor deber completarla 3. Que no se pueda completar por imposibilidad o porque no se le exigiere al vendedor, deber el vendedor sufrir una disminucin proporcional del precio. Puede concurrir en un contrato la lesin enorme y la venta por cabida? Si puede concurrir y quien la padece elegir la accin. No se debe confundir la venta por cabida y la venta por linderos, porque toda venta de inmuebles debe hacerse determinando los linderos, es indispensable que se recoja en el instrumento respectivo los linderos de los inmuebles, porque si stos faltan no hay determinacin del objeto. La omisin de tal requisito acarrea nulidad absoluta del contrato, al tenor de lo dispuesto por el art. 1741 C.C. Osea que es necesario el sealamiento de los linderos en las ventas como cuerpo cierto y en la ventas por cabida. Se vende un predio como cuerpo cierto, cuando la cabida del mismo es indiferente para determinar el precio, o cuando se dice que la cabida es aproximada, o que la cabida es ms o menos de tanto. En sntesis, el vendedor deber entregar el inmueble vendido de acuerdo a los linderos, sea cual fuere la modalidad del contrato. EXPIRACION DE ESTAS ACCIONES Las acciones que se originan en las ventas por cabida caducan al cabo de un ao contado a partir de la entrega. Esta caducidad de corto tiempo tiene su fundamento en la estabilidad que la ley quiere en las relaciones contractuales. Esa expiracin es a partir de la entrega, entendindose esta como el acto material y no con el acto jurdico de la inscripcin del ttulo en la oficina de registro de la respectiva localidad. Porque solamente mediante ese conocimiento fsico se puede constatar o establecer la mensura del inmueble.

3. CONTRATO DE PERMUTA El contrato de permuta se rige por las normas de la compraventa, es decir tiene las mismas caractersticas de sta; salvo lo que se oponga a ella especficamente lo relacionado al precio, ya que la permuta en su esencia es el contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro (Art. 1955); salvo que se trate de un negocio mixto donde haya bien y precio siempre y cuando aquel sea superior. Concepto El artculo 1955 del C.C. define que la permutacin o cambio es un contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro. Si se recuerda los elementos de la esencia de la compraventa en el art 1850 C.C, fcilmente se advierte la diferencia esencial que existe con el contrato de permuta; para el primero, es esencial que el precio sea en dinero, por lo menos en la mitad de su valor; en aquella, en cambio, lo esencial es que el precio consista en cosa distinta a dinero, en ms de la mitad de l por lo menos. Esta definicin no abarca la nocin general del contrato por cuanto trata de limitar los alcances del negocio a la obligacin de cambiar un cuerpo cierto o especie por otro, excluyendo otros derechos y otras cosas; ya que por lo general lo que se cambia es el derecho de propiedad que cada permutante tiene sobre la cosa; pero bien podra ser la propiedad de una cosa la que se cambie por un derecho real diferente, ya que puede permutarse la propiedad de una cosa universal o singular, por derechos hereditarios; los de la clientela o good will, por un crdito hipotecario, etc. Es por ello que se debe definir el contrato de permuta por el cual las partes se obligan a recprocamente una cosa o derecho. Caractersticas: a. Es Consensual: Se perfecciona por el acuerdo de voluntades sobre las cosas a cambiarse y solemne por excepcin; ya que el cambio se reputa perfecto por el mero consentimiento, excepto que una de las cosas que se cambian o ambas sean bienes races o derechos de sucesin hereditaria, en cuyo caso ser necesaria escritura pblica. Art. 1956 C.C. b. Es Bilateral: Hace nacer obligaciones o prestaciones recprocas para las partes, entregar una cosa o un derecho por otro. c. Es Oneroso: Ambas partes persiguen una utilidad, gravndose cada una de las partes en beneficio de la otra d. Es Conmutativo: Por cuanto a las obligaciones que apareja se miran como equivalentes conocindose los alcances de las prestaciones. e. Es Principal: subsiste por s solo, sin necesidad de otra convencin. f. Es de ejecucin instantnea: perfeccionado el contrato se debe ejecutar en las condiciones convenidas, sin que se vayan surtiendo obligaciones sucesivas. g. Es Nominado: tiene dentro de nuestro estatuto civil una calificacin y un desarrollo propios aun cuando se rija, en general, por las reglas de la compraventa. h. Es De Libre Discusin: las partes convienen, con plena libertad, adhesin. en el cambio, sin mediar actos de entregar

i. Es Aleatorio Por Excepcin: como en el evento de un cambio de una cosa por una cosecha, que constituye una prestacin incierta de ganancia o perdida.

Aplicacin De Las Reglas De La Compraventa A La Permuta O Cambio. El principio general de la aplicacin es que se aplicaran todas las reglas que no le sean contrarias a su naturaleza. La capacidad exigida para la compraventa es la misma que se necesita para la permuta, de ello se infiere que las incapacidades especiales para vender o comprar subsisten para permutar; y de la misma manera que se subsanan dichas incapacidades, especialmente las que requieren autorizacin especial se subsanan en el caso de la permuta. Estas normas se deducen del artculo 1957 del C.C. La figura de lesin enorme tiene cabida en la permuta cuando una de las cosas que se cambian o ambas son inmuebles, ya que el precio, que es el patrn para sealar el desequilibrio de las prestaciones, se precisa con el valor de los derechos que se truecan. Al haber un inmueble en el negocio es pertinente la aplicacin de la lesin enorme de la compraventa. La accin resolutoria tambin tiene vigencia en la permuta, considerando que el incumplimiento en la entrega de una de las cosas o derechos permutados, produce o permite el rompimiento del vinculo jurdico mediante la resolucin del contrato e igual que la figura del desistimiento Tambin se aplican a la permuta las reglas expuestas sobre el cumplimiento de la obligacin de entrega de las cosas permutadas; sobre garanta de los vicios ocultos de las cosas cambiadas: sobre garantas de los vicios de derecho. La figura de la venta por cabida no se podr aplicar cuando se cambie un inmueble rstico por otro o por otra cosa o derecho y se hace en consideracin al cuerpo cierto. La Corte en Sentencia de Casacin de 14 de abril de 1942 dijo, Los contratantes comprometindose a dar un cuerpo cierto por otro no se sabra y seria imposible apreciar co mo se aumenta el precio proporcionalmente cuando la cabida real fuere mayor que la declarada, porque ya se ha visto que en el contrato de permuta no hay precio en el sentido de que esta palabra se comporta en el contrato de compraventa, es decir una cantidad de dinero susceptible de aumentarse o disminuirse. Tampoco se ve la manera de rebajar o aminorar la extensin superficiaria, en qu cantidad, de uno de los cuerpos ciertos que se permuta cuando el otro cuerpo no ha podido ser entregado por linderos especificados en el respectivo contrato de permuta.

Permuta con saldo en dinero: Una de las partes permutantes puede recibir o dar un saldo en dinero, cuando las cosas no son de igual valor. Sobre el particular establece el art. 1850 del C.C. cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa , se entender permuta si la cosa vale ms que el dinero; y e venta en el caso contrario. Si el dinero y la cosa son de igual valor, caso no regulado por este artculo debe entenderse que se trata de una venta. Permutacin comercial: En el Cdigo de Comercio la permuta es tratada en los artculos 1905 cuando seala cuando el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, se entender permuta si la cosa vale ms que el dinero y venta en caso contrario. Y en el artculo 1910 que precepta que Las disposiciones relativas al compraventa se aplicarn a la permutacin en todo lo que no se oponga a la naturaleza de ese contrato. Permutacin en la contratacin estatal: El decreto 222 de 1983, articulo 143, las entidades de derecho pblico pueden adquirir a titulo de permuta los bienes inmuebles que requieran para su funcionamiento. Tambin pueden darse bienes inmuebles en pago de los que se adquieren.

La ley 80 de 1993 establece que la permuta se celebrara en todos los casos en que las entidades cambien cosas muebles e inmuebles.

4. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Generalidades En el derecho Romano, el arrendamiento no se inici con una figura propia, se confunda con la compraventa en el sentido que se entregaba la cosa a manera de venta, pero por un tiempo determinado. Posteriormente, las conquistas, el auge comercial, la inmigracin y otros factores, sirvieron para que adquiriera entidad este contrato, atendiendo a la necesidad de viviendas para aquellas personas de escasos recursos. Se daba una casa para el uso, con la obligacin para el usuario de pagar una renta. Luego se agruparon bajo el concepto de la locatio conductio la cesin para goce de una cosa, la prestacin de un trabajo o servicio y la de una obra (rei operarum, operaris), mediante una remuneracin o renta. El Cdigo Chileno reglament el arrendamiento de cosas, de servicios y de obra. Tal como fue acogido en la legislacin privada chilena se incorpor en nuestra organizacin jurdica. De ah que el Cdigo Civil nos hable, de arrendamiento de cosas, arrendamiento de criados domsticos, de confeccin de obra material, de servicios inmateriales y de transportes. Y define el contrato de arrendamiento como aquel en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. Hoy en da se ha separado el arrendamiento de cosas, hasta el extremo que la prestacin de servicios forma parte de la legislacin social del trabajo, con desarrollo y conceptos propios. Tan slo rige un aspecto de prestacin de servicios, el reglamentado por el artculo 2063 del C. Civil, sobre obras inmateriales, o sea donde predomina la inteligencia sobre la obra de mano, sin carcter permanente de servicio y sin subordinacin. As mismo, la ejecucin de obra material est adquiriendo una modalidad, se aparte en su aplicacin del contrato de arrendamiento para imponerla una propia calificacin: contrato de obra. Tambin el arrendamiento de transportes, de que tratan los artculos 2070 2078 del C. Civil, ha perdido vigencia en virtud de la regulacin especial que hace el Cdigo de Comercio, en los artculos 981 1035 del Contrato de Transporte.

O sea que la materia de estudio en el curso de Contratos Civiles se limita al arrendamiento de cosas y al de obra, que mantienen toda su importancia en su aplicacin y desarrollo. Por eso nos detendremos al estudio de estas dos especies de contratos de arrendamiento Definicin El contrato de arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a conceder el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo, a cambio de un precio o canon de arrendamiento.(1973 C.C) La parte que proporciona el goce se denomina arrendador y la persona que paga el canon de arrendamiento se llama arrendatario.(1977 C.C) No se concibe el arrendamiento gratuito. El contrato de arrendamiento tiene distintas regulaciones dependiendo del bien objeto del arrendamiento, ya se trate de arrendamiento de vivienda urbana, de establecimiento de comercio, de bienes muebles, etc.

El contrato de arrendamiento es inicialmente regulado por la Ley 56 de 1.985 que buscaba regular los arriendos de vivienda urbana. Posteriormente aparece la Ley 820 de 2.003 que impulsa la construccin, volviendo atractiva la compra de vivienda para la renta. ELEMENTOS ESENCIALES 1. Concesin de uso y goce 2. Pagar un precio por el uso y goce CARACTERSTICAS El contrato de arrendamiento participa de casi todas las caractersticas de la compraventa, salvo los casos de solemnidad y por la forma de cumplirse las obligaciones. Es: TRACTO SUCESIVO: El contrato se realiza peridicamente y por ello las obligaciones se cumplen de manera sucesiva y durante todo el transcurso del arrendamiento. Es por ello que no se habla de resolucin de contrato sino de terminacin o de resciliacin del contrato cuando ha comenzado a ejecutarse. El contrato se va causando a medida que la prestacin se va dando, solo despus de la prestacin se devenga la contraprestacin. Resulta imposible ejecutar un contrato de arrendamiento hasta que no se haya causado la prestacin. BILATERAL: hay dos partes arrendador y arrendatario lo cuales se obligan recprocamente, la primera a proporcionar el uso y goce de una cosa, y la segunda a pagar un precio por ella CONSENSUAL: Se perfecciona por el acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el precio. No requiere que la declaracin de voluntad est revestida de alguna solemnidad especial para que se repute perfecto el contrato. Las partes convienen sobre la cosa y el precio y el uso y goce.

El documento que contiene el contrato no constituye formalidad sino una prueba del contrato, aunque no significa que sea la nica prueba, por ejemplo el pago de servicios pblicos constituye una prueba coadyuvante (requiere de otras para constituir el hecho que se est tratando de probar). PRINCIPAL: Tiene existencia propia, no requiere de otro negocio para adquirir forma contractual NOMINADO: El cdigo civil y cdigo de comercio se encargan de calificarlo y desarrollarlo

IMPLICA ACTOS DE ADMINISTRACIN. Por cuanto la parte que arrienda no sustrae de su patrimonio la cosa objeto del uso y goce, subsiste en cabeza del propietario el carcter de dueo. Se confiere tan solo, la tenencia de la cosa. El propietario concede o permite el disfrute temporal del bien. No se puede por tal motivo pensar que el arrendamiento encierra actos de disposicin. Es la tenencia lo que protege el contrato. DISTINCION ENTRE EL ARRENDAMIENTO Y OTROS ACTOS JURIDICOS. Es importante separar el arrendamiento de otros actos jurdicos con los que mantiene aspectos comunes, pero que se distinguen sustancialmente: CON EL COMODATO: Tiene en comn que permite el uso y el goce de una cosa que se concede la tenencia; pero se diferencian que en el arrendamiento el uso y el goce es mediante una contraprestacin en dinero o en frutos de la misma cosa. En el comodato se permite el disfrute sin contraprestacin por parte de quien recibe la cosa. En otras palabras el arrendamiento es oneroso, el comodato es gratuito. CON EL USUFRUCTO: El derecho de usufructo conlleva la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y sustancia, en este aspecto se confunde con el arrendamiento. La distincin aparece en la naturaleza del derecho: en el arrendamiento es personal, aun cuando, a veces concede ciertas ventajas como las previstas en el artculo 2020 C.C para el arrendamiento por escritura, el usufructo es real, y como tal, participa de las garantas que la ley reviste para esta clase de derechos. El usufructo se extingue por la muerte del usufructuario, el arrendamiento pasa a los herederos que constituyen la continuidad del patrimonio del causante. El usufructo puede ser gratuito u oneroso; el arrendamiento siempre es oneroso. El usufructo es solemne, esto es, se constituye por medio de escritura pblica. El arrendamiento es consensual

cuando se trata de arrendamiento privado, porque es sabido que los arrendamientos administrativos son solemnes. CON LA ANTICRESIS: La anticresis es un contrato en que se entrega un bien raz para que se pague con sus frutos. Es decir: supone la existencia de una obligacin a cargo de la persona que entrega el inmueble, que no se presenta en el arrendamiento. Procede sobre bienes inmuebles. El arrendamiento se extiende a cualquier cosa corporal o incorporal. En la anticresis el uso que se da tiene como finalidad la explotacin del bien para pagar, con los frutos, el crdito. En el arrendamiento y el uso se limita al disfrute de la cosa de acuerdo al contrato, a la naturaleza del objeto o a la costumbre. El uso es independiente de los frutos que produzca la cosa. CON EL USO Y HABITACIN: El derecho de uso es la facultad de gozar de parte limitada de las utilidades y productos de una cosa. Cuando esa utilidad se refiere a una cosa se llama, especficamente, habitacin. Entonces, tanto el arrendamiento como el uso y la habitacin conceden o permiten el goce de una cosa. Pero el derecho de uso es real, el arrendamiento personal. El uso es solemne y el arrendamiento es consensual.

REQUISITOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO De la definicin del contrato de arrendamiento que puede extraerse del art.1973 del C.C, que adems de los elementos esenciales a todo contrato exigidos por la ley, como por ejemplo el consentimiento, en el arrendamiento de cosas son esenciales tambin otras dos en torno a las cuales giran, respectivamente, las obligaciones del arrendador y del arrendatario, y que constituyen correlativamente el objeto y la causa de las prestaciones a cargo de cada uno. Esos dos elementos son: 1. La cosa arrendada 2. El precio o renta 1. Es indispensable que exista un bien que el arrendador entrega al arrendatario para que este lo disfrute.

Requisitos de la cosa arrendada:

a. Que la cosa sea corporal, excluyendo las consumibles por cuanto se oponen a la naturaleza del
contrato.

b. Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el contrato o se espere que llegue a existir. Si se
espera que exista la cosa, el contrato queda sujeto al cumplimiento de esa condicin, es decir de la existencia de la cosa. Si la cosa no llegare a existir no habra contrato. Si se arrienda que cosa que no existe o si se arrienda cosa que no existe y se espera que exista, y no llega a existir, el contrato carecer de objeto y ser nulo. En el evento de que el la cosa no exista y el arrendador obre sabiendas de esa circunstancia, deber la indemnizacin al arrendatario de conformidad con los artculos 1616 y 1870 del CC. c. Que la cosa no est prohibida por la ley para ser arrendada

d. Que la cosa sea determinada o determinable e. Que la cosa sea susceptible de ser arrendado
Segn el artculo 1974 C.C: son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales e incorporales, que puedan usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitacin y uso No se puede arrendar:

El derecho de uso ni de habitacin en inmuebles, son contratos intuito persona.

Los derechos alimentarios

 Los derechos estrictamente personales Las cosas comunes, es decir los bienes de uso pblico El derecho de servidumbre; el beneficiario no puede arrendarla, no se puede lucrar, porque las servidumbres son inseparables de los predios, no puede arrendarse independientemente del predio mismo en cuyo beneficio estn establecidas. Si se puede arrendar: El derecho de usufructo Las cosas que soportan un embargo ARRENDAMIENTO DE COSA AJENA Si la venta de cosa ajena vale, con mucha razn ha de ser vlido el arrendamiento de cosa ajena. Del arrendamiento no surgen sino derechos y obligaciones personales entre las partes, y particularmente el arrendador no est obligado sino a proporcionarle al arrendatario el uso de la cosa arrendada, todo lo cual hace ver que es indiferente que el arrendador sea dueo o no de dicha cosa. El legislador hace una diferencia entre el arrendador y el propietario de donde se deduce que para ser arrendador no se necesita ser propietario por tanto se puede arrendar sin el conocimiento del dueo. El inciso final del Art. 1974 del CC hace vlido el arrendamiento de cosa ajena, pero facultando al arrendatario de buena fe a pedir el saneamiento contra el arrendador, en caso de eviccin. Es decir, que son aplicables las normas referentes al saneamiento y venta de cosa ajena. Mientras el arrendatario no sea turbado en el goce y uso de la cosa no podr interponer la accin de saneamiento, ni pedir la terminacin del contrato. Para que el saneamiento logre vigencia requiere que se declare evicta la cosa. El verdadero dueo podr demandar la restitucin del bien y es all donde surge el verdadero saneamiento por eviccin. En cuanto al arrendamiento de cosa embargada, dado que el embargo solo saca la nuda propiedad del comercio, si es susceptible de ser arrendada, pero luego de realizado el secuestro, los cnones de arrendamiento quedarn igualmente cautelados, y el secuestre sustituir provisionalmente al arrendador. ARRENDAMIENTO DE COSA PROPIA Es tomar algo que me pertenece en arriendo. Esto es posible cuando la posesin material est en cabeza de otra persona que se ha convertido en nudo propietario. Si el dueo es poseedor de la cosa, no es vlido el arrendamiento, por cuanto se confunde dos derechos y el arrendador tendra que pagarse a s mismo y habra confusin.

2 PRECIO
Es un elemento esencial del contrato de arrendamiento por cuanto si no existe precio se convertira en un contrato de comodato. No es necesario que se cuantifique el precio basta que el arrendatario tenga la plena intencin de pagar el canon de arrendamiento. Cuando no se establece precio, ste se puede establecer por medio de un proceso verbal y mediante peritos. Igualmente se puede establecer conforme a la realidad existente.

Requisitos del precio o canon de arrendamiento

Que sea determinado o determinable

Comnmente arrendador y arrendatario unen sus voluntades sobre la cosa y el precio. Ese es el medio ms frecuente de determinacin del precio. Sin embargo puede someterse a la fijacin que haga un tercero, quien procede como mandatario de los contratantes. La determinacin que haga el tercero obliga a las partes. El precio puede ser determinable, esto es, siempre se puede hacer su determinacin en el contrato, pero puede precisarse por la naturaleza de la cosa, por la costumbre, o por la ley. El precio no puede ser fijado por una sola de las partes, porque al arrendamiento hay que darle cabida lo dispuesto en el Cdigo Civil, en el artculo 1865, para la compraventa: No podr dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes. Y aun el precio puede ser determinable cuando habindose hecho la entrega del bien arrendado hubiere disputa en cuanto al precio por parte de los contratantes y no tuviere la prueba legal de su estipulacin. Para estas situaciones el artculo 2001 del Cdigo Civil establece que se estar al justiprecio de los peritos, y los costos que demande este peritazgo se dividirn entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales. Que sea real La intencin de pagar el precio y de recibirlo. La contraprestacin a cargo del arrendatario debe existir ciertamente real. Si se seala un precio y la intencin de las partes es no pagar, ni recibir, hay que entender que este elemento del contrato no se cumple.

Que sea serio En este caso s se paga un precio, pero ste no guarda relacin con el disfrute que se proporciona, es decir, es irrisorio, hay en consecuencia, un desequilibrio extraordinario en las prestaciones. Cuando el precio no es serio, no hay contrato de arrendamiento. La lesin enorme no es viable en el contrato de arrendamiento. Puede darse que el precio no es justo, esto es, que no guarde proporcin en las prestaciones, pero no puede ejercerse la accin rescisoria porque est establecida taxativamente para determinados actos jurdicos, entre los cuales no est incluido el arrendamiento. Sin embargo, existe un lmite al canon de arrendamiento y podra operar la lesin enorme solo para los contratos de arrendamiento de vivienda urbana o local comercial: Lesin enorme: Esta determinado por el mismo legislador o por el valor comercial, la lesin enorme en el contrato de arrendamiento civil es del 1% del avalo comercial y el arrendamiento en materia comercial ser el 1% del la utilidad que de l bien. Que consista en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada. As lo expresa el artculo 1975 del Cdigo Civil cuando establece: El precio puede consistir ya en dinero; ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha. El dinero se representa, en comn, con moneda circulante en el pas. Pero consideramos que pueda pactarse como renta el pago de productos o especies que tengan una fcil valoracin dineraria. As, por ejemplo, el pago del precio en vestidos de determinada calidad y cantidad.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

El contrato de arrendamiento por tener el carcter de bilateral encierra obligaciones tanto para el arrendatario como para el arrendador; unas y otras se encaminan a que las relaciones contractuales sean equitativas para las partes

A. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

De conformidad con el artculo 1892 del Cdigo Civil, las obligaciones del arrendador son: 1. Entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2. Obligacin de garanta: Mantenerla en estado de servir para el fin que ha sido arrendada, y librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

La primera es una obligacin esencial de tal sentido que las partes no pueden variarla, de las restantes, en cambio puede decirse que no son de la esencia sino de la naturaleza del contrato, pues los contratantes pueden modificarlas sin que el contrato deje de ser de arrendamiento.

1. ENTREGAR LA COSA PARA PROCURAR SU USO Y GOCE Es la principal obligacin del arrendador pues con ella se atiende el inters contractual, debido que fcilmente se entiende que sin la entrega de la cosa no puede el arrendatario entrar a gozar de ella. Se da permitiendo la aprehensin de la cosa, sta entrega es desprovista de la intensin de tradir, toda vez, que lo que se confiere es el uso y goce y no la disposicin de la cosa, a diferencia de lo que ocurre en el contrato de compraventa. El contrato de arrendamiento jams podr generar el derecho de posesin a menos que opere la conversin del ttulo, el cual consiste en la transformacin de la calidad de arrendatario a poseedor, cuando por circunstancias ajenas a este, se ejerce actos de seor y dueo, desconociendo al verdadero propietario. Nota. En ste caso el arrendador puede alegar buena fe. Ejemplo. Cuando existe un abandono del bien y despus que el arrendatario ha buscado a su arrendador y sin tener con quien cumplir su obligacin en el contrato de pagar el precio, ste puede ejercer la accin de dueo, es decir, ejercer la posesin del bien. Nota. Los pasivos y activos no se extinguen por muerte del arrendador, los herederos al minuto siguiente adquieren la posesin efectiva de la herencia, con los mismos derechos del causante, stos derechos no se adquieren para s sino para la masa hereditaria 1.1 Entrega de la cosa Si una de las obligaciones es, tambin, la de garantizar el uso y goce, la entrega debe hacerse de manera que consulte el objeto para cual fue arrendado, es decir, el arrendador tiene que hacer las observaciones necesarias de manera que se cumpla con el objeto para el cual el bien fue arrendado. Ejemplo: si las partes celebraron contrato de arrendamiento para vivienda urbana, el arrendador tiene que entregar el bien adecuado para ello a menos que las partes pacten hacer una entrega simple. El arrendador debe asegurar una tenencia pacfica, evitar perturbar l mismo la tenencia del bien, evitar que por circunstancias que sean imputables al arrendador se perturbe la tenencia. Ejemplo. Un embargo.

1.2 Cundo se entrega? En el momento en que se acord, si no se acord se hace inmediatamente despus de celebrado el contrato.

La entrega debe hacerse, siguiendo lo establecido en el artculo 1882 del Cdigo Civil, inmediatamente despus de celebrado el contrato, salvo estipulacin de las partes. Si no se entrega por culpa del arrendador, el arrendatario tiene derecho a ser indemnizado y a desistir del contrato de arrendamiento, es decir, extinguir el contrato; igualmente, cuando existe fuerza mayor o caso fortuito, o pedir la entrega compulsiva ( a la fuerza). Cuando se extingue el bien antes de la entrega, no hay contrato. Si el contrato se celebr bajo la existencia del objeto se tiene que indemnizar, si fue bajo una condicin suspensiva no hay lugar a indemnizacin. 1.3 Lugar de la entrega El lugar de la entrega es el que acuerden las partes, y a falta de estipulacin donde se encuentre la cosa al momento de celebrarse el contrato, o el lugar donde debe hacerse el pago. (Art. 1646 del CC). 1.4 Entrega de la cosa cuando se ha arrendado a varias personas Si se ha arrendado separadamente una misma cosa a dos personas, el arrendatario a quien se le haya entregado la cosa ser preferido. 1.5 Estado en que se debe entregar la cosa arrendada La obligacin del vendedor es de hacer la entrega en buen estado, que permita al arrendatario obtener un uso y goce normales. De ah que el arrendador, antes de entregar la cosa arrendada, deba realizar las mejoras indispensables para que el arrendatario pueda aprovechar convenientemente el bien arrendado. Pero si el arrendatario conoce el mal estado de la cosa y a pesar de ese conocimiento conviene en celebrar el contrato, es indiferente el estado de la cosa, y por tanto, no podr pedir posteriormente el saneamiento. Esto se establece en virtud del principio de que el contrato es una ley para las partes y el buen o mal estado de la cosa aceptado por las partes no tiene el carcter de exigencia de orden pblico. Efectos del incumplimiento del arrendador de entregar la cosa arrendada Cabe distinguir dos situaciones: A) El incumplimiento por la imposibilidad de entregar la cosa. B) La mora del arrendador en entregar la cosa arrendada.

a) Incumplimiento por imposibilidad de entregar la cosa si el arrendador por un hecho o culpa suya se coloca en la imposibilidad de entregar la cosa, el arrendatario est facultado para desistir del contrato y exigir, an cuando el arrendador haya obrado de buena fe la indemnizacin de perjuicios. (Art. 1983). El arrendador puede exonerarse del pago de los perjuicios cuando medie fuerza mayor o caso fortuito. Este desistimiento no requiere de la interposicin de una accin resolutoria, ya que la imposibilidad de entregar es absoluta y esto es una manifestacin presunta de que el arrendador tambin quiere dejar sin efectos el contrato.

b) Mora en entregar la cosa arrendada

cuando el arrendador se constituye en mora se debe tener en cuenta si esta afecta o no el inters contractual del arrendatario, si la mora NO afecta este inters, el arrendatario tendr derecho a exigir la indemnizacin de perjuicios respectiva, pero manteniendo en firme el contrato. Si el inters contractual se ve afectado el arrendatario podr desistir del contrato y exigir el pago de los perjuicios, siempre que el retardo no provenga de una fuerza mayor o caso fortuito. (Art. 1984).

 Inexistencia de la cosa: cuando la cosa no exista al momento de perfeccionarse el contrato

de arrendamiento, el contrato es inexistente por falta de objeto.

2 MANTENER EL BIEN EN ESTADO DE SERVIR (OBLIGACIN DE GARANTA)

Es la segunda obligacin a cargo del arrendador y consiste en mantener la cosa arrendada en buen estado, es decir, debe hacer, durante el contrato, todas las reparaciones necesarias, a excepcin de las locativas, las cuales corresponde generalmente al arrendatario. La obligacin de garanta equivale a hablar de las mejoras Nota. Estas mejoras operan solo para el contrato de arrendamiento Obligacin de garanta: 1. Mejoras necesarias (que el bien funcione todo el tiempo) 2. Prohibido perturbar la tenencia. Ej. Quitar los servicios pblicos 3. Liberar al arrendatario de los actos perturbatorios de terceros 1. MEJORAS

Hay tres tipos de mejoras: a) Necesarias b) Voluptuarias c) Locativas atribuidas al arrendatario.

a) Mejoras necesarias- No operan de forma voluntaria.

La ley impone al arrendador la obligacin de hacer las reparaciones necesarias o sea, aquellas sin las cuales la cosa desaparece o se destruye, o no sirve para el uso a que se destina. Son aquellas indispensables para la utilidad del bien cuyo vicio tiene causa anterior al contrato o es ajena al conocimiento del arrendatario. Son indispensables para que el bien sea til para el objeto del contrato. Ejemplo: Si se arrend un bien para vivienda y se cae el techo, se est afectando la utilidad del objeto del contrato y no la esencia misma del bien. El vicio que origina la mejora tiene que tener causa anterior al contrato, por ejemplo, cuando hay escaleras que por el uso se caen; o ser ajena al conocimiento del arrendatario, por ejemplo, cuando tiembla y al temblar se forma una fisura Estas mejoras son a cargo del arrendador, pero no operan de manera automtica, es necesario que el arrendatario notifique al arrendador dndole la oportunidad de resarcir esos perjuicios. Pero puede darse la circunstancia de que las reparaciones necesarias sean hechas por el arrendatario, quien solamente puede exigir del arrendador el reembolso del costo de las reparaciones indispensables o necesarias, cuando se presente: 1. Que las reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del arrendatario. 2. Que las haya hecho saber oportunamente del arrendador, para que proceda a repararlas, lo ms pronto posible o que no haya sido posible darle noticia.

3. Que a pesar de haber dado noticia al arrendador o no habiendo sido posible darse en tiempo no fueron hechas por ste. 4. Que sea probada por el arrendatario la necesidad de las reparaciones. El arrendador tienen un trmino prudencial para realizar la mejora dependiendo del dao, si el arrendador no lo realiza el arrendatario puede realizarlo con cargo a su arrendador. Otras alternativas para este caso: Iniciar una demanda ordinaria Un proceso ejecutivo Retener el bien hasta que las sumas que el arrendador adeude al arrendatario le sean canceladas (puede embargar el bien).

Cuando se trata de mejoras que tienen el carcter de urgentes, toda vez, que se trate de daos que no dan espera para notificar al arrendador; el arrendatario est facultado para realizar la mejora. Pero, si el arrendatario no llama al arrendador, pudindolo hacer, el arrendatario puede exigir que se le pague por la mejora y queda al arbitrio del arrendador pagar o no. Cuando el arrendador no realiza la mejora siendo notificado, el arrendatario puede tener motivo para dar por terminado el contrato ms la indemnizacin de perjuicios.

Solo en el caso de vivienda urbana es posible descontar del canon de arrendamiento hasta el 30% del valor (siempre y cuando el contrato se haya suscrito con posterioridad de julio del 2004, despus de la ley 820/2003), en los dems casos se genera el derecho del arrendatario de retener la cosa arrendada hasta tanto se cancelen las mejoras realizadas. Segn el artculo 27 de la Ley 820 de 2003 DESCUENTO POR REPARACIONES INDISPENSABLES NO LOCATIVAS. En el caso previsto en el artculo 1993 del Cdigo Civil, salvo pacto en contrario entre las partes, el arrendatario podr descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta. Tales descuentos en ningn caso podrn exceder el treinta por ciento (30%) del valor de la misma; si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas excede dicho porcentaje, el arrendatario podr efectuar descuentos peridicos hasta el treinta por ciento (30%) del valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones. Para lo previsto en el artculo 1994 del Cdigo Civil, previo cumplimiento de las condiciones previstas en dicho artculo, las partes podrn pactar contra el valor de la renta. En el evento en que los descuentos peridicos efectuados de conformidad con lo previsto en este artculo, no cubran el costo total de las reparaciones indispensables no locativas, por causa de la terminacin del contrato, el arrendatario podra ejercer el derecho de retencin en los trminos del artculo anterior, hasta tanto el saldo insoluto no sea satisfecho ntegramente por el arrendador.

Compensacin Antes de la Ley 820 del 2003 no se poda dar la compensacin de obligaciones, ya que la mejora era considerada incierta, para hacerla cierta se tena que iniciar proceso ordinario, entonces se poda retener el bien o iniciar proceso ordinario. Con la Ley 820 de 2003 el arrendatario puede compensar la mejora hasta el 30% del valor del canon de arrendamiento, tal como lo seala el artculo anterior trascrito.

b) Mejoras Voluptuarias Son las realizadas por el arrendatario sin autorizacin del arrendador. Las voluptuarias son aquellas que slo consisten en objetos de lujo o recreo, como jardines, miradores, fuentes, cascadas artificiales y generalmente las que no aumentan el valor venal de la cosa o solo lo aumentan en proporcin insignificante. Estas mejoras sern reconocidas por el arrendador si este las autoriz.

Nota. Por mandato de la Ley 820 de 2003, no se pueden realizar mejoras Voluptuarias, si se realizan se pierden, igualmente, cuando al llamar al arrendador para que realice las mejoras necesarias y no se le da el tiempo prudencial para que las realice, en consecuencia lo hace el arrendatario, ste puede perder las mejoras. Nota: El arrendatario debe devolver la cosa en el estado en que se entreg descontando el uso natural, en caso de que querer quedarse con la mejora e implique deterioro del bien, aun con mayor razn estas se pierden. Nota: Cuando hay inmuebles por destinacin, si se pueden retirar las mejoras siempre que no haya un detrimento en el bien, de lo contrario se pierden las mejoras.

c) Mejoras Locativas
Son aquellas indispensables para el funcionamiento del bien, indispensables para la utilidad del bien, pero que tienen origen por culpa del arrendatario. Si el arrendador se percata de la existencia de que el arrendatario ha provocado los vicios en la cosa, y si se trata de un contrato de julio de 2003 (Ley 820) para vivienda urbana; en ste caso el arrendador est facultado para solicitar la terminacin del contrato, alegando el incumplimiento por parte del arrendatario. En razn a que el articulo 9 numeral 2 establece como obligaciones del arrendatario, entre otras: Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daos o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la accin del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias. Ante el incumplimiento de dicha obligacin, el arrendador puede dar por terminado el contrato de arrendamiento. Si es un contrato anterior a le Ley 820 de 2003 o diferente a los de vivienda urbana, el arrendatario solo est obligado a realizar la mejora hasta la entrega del bien; es decir, cuando se termine el contrato l arrendatario puede hacer la mejora del dao que caus. (Ley 56/1985).

Incomodidad a la que se puede ver sometido el arrendatario por las mejoras: Cuando se presentan mejoras necesarias se perturba el uso y el goce, entonces el arrendatario tienen derecho a una rebaja provisional del canon o renta, pues la perturbacin, independientemente a la obligacin del arrendador, tiene unas consecuencias, es decir; si el dao es suficiente se tienen que rebajar el canon de arrendamiento. Si el dao es grande y la perturbacin es enorme, el arrendatario puede pedir la terminacin del contrato ms la indemnizacin de perjuicios. Ejemplo: Hay un apartamento que tiene 2 baos viven 5 personas y se daa uno de los baos y para realizar las mejoras adems de ocupar el bao para realizar las mejoras se ocupa la sala. La rebaja del precio se realiza por acuerdo, de lo contrario lo fijar el juez. 2. Prohibido perturbar la tenencia Obligacin de saneamiento o librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada. Es considerada como obligacin de garanta. Se desprende del inters que persigue el arrendatario de usar y gozar normal y eficazmente de la cosa arrendada. Por lo tanto, el arrendador debe librar al arrendatario de todo hecho o pretensin que distraiga o merme ese goce y uso. Consiste en que el arrendador est vedado de perturbar el uso y goce. Sin el consentimiento del arrendatario no se puede mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer obra o trabajos que compliquen el goce de ella.

Cuando el arrendador incurre en actos perturbatorios pone al arrendatario en la posibilidad de inhibirse del cumplimiento de las obligaciones, y como consecuencia pedir la terminacin del contrato y el derecho de pedir la indemnizacin de perjuicios; o de acudir a los medios policivos que hacen relacin con la perturbacin de la tenencia. 3. Liberar al arrendatario de actos perturbatorios de terceros Ejemplo. Cuando en contra del arrendador se inicia proceso ejecutivo y embargan el bien que se encuentra arrendado, provocando una perturbacin al arrendatario, en ste caso el arrendador tienen que concurrir al proceso para sanear la perturbacin. Se debe distinguir: Perturbaciones por vas de hecho

En este caso es el mismo arrendatario quien debe promover la defensa, por cuanto esos actos son totalmente contrarios y son totalmente ajenos al contrato. El arrendatario podr perseguir contra el tercero la reparacin de los perjuicios por el dao que le cause. Si esta perturbacin llega al extremo en que el arrendatario pierde la tenencia de la cosa podr, interponer una accin restitutoria por despojo dentro de los seis meses siguientes al acto de despojo. (Art. 984 C.C.)

Perturbaciones por pretensiones de derecho

En este caso se est en presencia de saneamiento por eviccin. La pretensin del tercero ataca el derecho de la cosa arrendada, bien parcial o totalmente. En uno u otro caso el arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador la accin de terceros sobre la cosa arrendada, para lo cual debe notificarle de la turbacin o embarazo, denuncindole el pleito si la accin se dirige contra el arrendatario, con el dinero de que el arrendador entre a defender en derecho la cosa, si no lo hace o lo dilata culpablemente responde de los perjuicios que se le causen al arrendatario. cuando la accin se promueva en contra del arrendatario, as el arrendador tendr la obligacin de entrar a defender en derecho la cosa, de no hacerlo responde de los perjuicios que se le causen al arrendador. La perturbacin en derecho puede ser: a) Parcial: se presenta cuando el arrendatario es perturbado en el uso o goce por un tercero que alega un derecho sobre la cosa arrendada por causa anterior al contrato. El arrendatario podr exigir proporcionalmente una disminucin en el precio por el tiempo restante, mantenindose en firme el contrato, en virtud de que la parte que afecta el contrato no es de consideracin, ni quebranta el inters contractual del arrendatario. El arrendatario podr demandar al arrendador el pago de perjuicios si la causa de derecho, justificada por el tercero, fue o debi ser conocida por est al tiempo del contrato. b) Total: en este caso el arrendatario podr dar por terminado el contrato, por prdida total del uso y goce de la cosa, y exigir el resarcimiento de los perjuicios al arrendador, cuando ste conoci o debi conocer las causas del derecho justificado por el tercero o fue expresamente pactado en el contrato, como estipulacin especial de saneamiento. Si la perturbacin no tiene causa u origen anterior al contrato, le corresponde al arrendatario subsanar la perturbacin. Ejemplo. Cuando al arrendatario se le entra un intruso al apartamento, el arrendatario puede adelantar las acciones de tenencia. Si el arrendatario no ejerce ninguna accin para sanear la perturbacin, estara violando el contrato y estara ocasionndole un perjuicio al arrendador, en la medida que se encuentra incumpliendo su obligacin en el contrato; y ste puede dar por terminado el contrato. Si el arrendador no sale al saneamiento, el arrendatario puede obligar al arrendador que cumpla el saneamiento con indemnizacin de perjuicios o terminar el contrato tambin con indemnizacin de perjuicios

Existe otra alternativa de coercin: Si existe la real certeza de que el arrendador tiene que salir al saneamiento, que la perturbacin tuvo origen anterior, el arrendatario puede sustraerse de sus obligaciones; ste incumplimiento es legtimo, ya que existe un principio que consiste que: nadie est en mora de cumplir mientras la otra parte en el contrato est en mora de cumplir. Nota: Cuando existe un proceso dentro del cual se llev a cabo la medida cautelar de secuestro, el arrendatario a rdenes del juzgado tiene que cancelar los cnones de arrendamiento, toda vez, que en el evento no ha existido perturbacin. Vicios redhibitorios u ocultos de la cosa arrendada Se debe distinguir si el vicio afecta parcial o totalmente el uso o goce de la cosa arrendada, entendiendo que para que los vicios se consideren redhibitorios se requiere: a) Que existan al tiempo de celebrarse el contrato o que aparezcan posteriormente, la razn de esto, es que el contrato de arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo por tanto se puede dar el caso de que el vicio aparezca con posterioridad al perfeccionamiento del contrato y a la entrega de la cosa y afecte el inters del arrendatario de usar y gozar de la cosa que siempre debe ser protegido y garantizado por el arrendador. b) Que afecten el uso o goce de la cosa, total o parcialmente y que sea de presumir que el arrendatario no hubiera arrendado o lo hubiera hecho por menos precio. c) No haberlos manifestado el arrendador, y ser tales que el arrendatario haya podido ignorarlos sin negligencia de su parte, o no los haya podido conocer en razn de su profesin. Cuando el vicio es parcial corresponde al juez, previa demanda, considerar si se puede dar por terminado el contrato o concederse una rebaja proporcional en precio o renta. Si se decreta la terminacin del contrato, el arrendador estar obligado a pagar el dao emergente si el vicio tuvo una causa anterior al contrato. Cuando el vicio oculto impide el uso o goce de la cosa arrendada, el arrendatario podr pedir judicialmente, la terminacin del contrato de arrendamiento, y an la rescisin del contrato (art. 1990 C. Civil). Y, si el vicio era conocido por el arrendatario o no podra ignorarlo o renunci expresamente al saneamiento podr pedir la terminacin del contrato? S, porque en manera alguna el arrendatario debe sostener un contrato, en donde su inters, o sea el uso y goce, desaparece. Pero no puede exigir la indemnizacin de perjuicios. Derecho de retencin del arrendatario El derecho de retencin, es el consignado en favor del arrendatario. No podr ser privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o le asegure el importe por el arrendador, en todos los casos en que se deba indemnizacin. Es una garanta especial que la ley le confiere al arrendatario: retener la cosa arrendada hasta tanto se le cubra el valor de la indemnizacin. Cundo procede la retencin? 1. Cuando el arrendador adeuda al arrendatario los perjuicios que le ha causado durante el desarrollo del contrato. 2. Cuando el arrendatario ha realizado mejoras tiles consentidas por el arrendador con la expresa obligacin de abonarlas. 3. Cuando el arrendador se obliga a pagar las reparaciones indispensables hechas por el arrendatario, de acuerdo con las exigencias estampadas en el artculo 1993 Cdigo Civil.

B. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

1. Gozar la cosa segn el espritu del contrato 2. Velar por la conservacin de la cosa 3. Pagar el precio convenido

4. Devolver la cosa 5. Recibir la cosa. Si no la recibe, el arrendador puede obligarlo a recibir por medio de un secuestre.

1. GOZAR LA COSA SEGN EL ESPRITU DEL CONTRATO

Significa que el arrendatario no debe hacerla servir para fines diferentes de aquellos para lo cual la arrend; no puede convertir un local de depsito el concedido para oficina; ni en oficina el convenido para habitacin, ni en almacn o negocio en vivienda, ni casa de prostitucin la que fue arrendada para habitacin. Si en el contrato no se estipul el uso que el arrendatario debe darle a la cosa, se determinar por la destinacin natural de ella, o por el que tena anteriormente, o por la costumbre del pas (art. 1996 C. Civil). Dentro de esta obligacin general a cargo del arrendatario se encuentra la de usar y gozar personalmente la cosa arrendada, salvo que en el contrato se le hubiera autorizado para ceder el arriendo o subarrendar. Esta obligacin implica sub obligaciones

a) Si el arrendatario tomo en arrendamiento para s, l no podra sub arrendar,

esto como norma general, toda vez, que para el contrato de arrendamiento de local comercial no se aplica la norma, caso en el cual el arrendatario solo podr sub arrendar el 50% del rea comercial, sin cambiar la destinacin, ni lesionar los intereses del arrendador. El subarriendo no se puede dar, a menos que las partes lo acuerden. Ejemplo: Cuando una persona toma en arriendo un bien y anuncia que va a vivir l, y vive all su hijo, no hay problema, ya que se entiende pertenecer a la familia. Pero cuando se dice que va a vivir una persona y en realidad vive otra se est violando el contrato, si se hizo la advertencia que el bien va a ser habitado por otra persona, no hay lugar a incumplimiento.

b. Es prohibido ceder su posicin contractual. c. Le es prohibido cambiarle la destinacin al bien, a pesar de que la cosa en
s misma considerada pueda servir para algo distinto. Ejemplo. Un contrato de arrendamiento para vivienda no se podr colocar cabinas telefnicas, a menos que las partes lo acuerden. El arrendatario no tiene facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a no ser que se le haya expresamente concedido; pero en este caso el cesionario o el subarrendatario no podr usar o gozar de la cosa en trmino distintos de los estipulados con el arrendatario primitivo. La doctrina distingue entre subarrendamiento y cesin del arriendo. El subarrendamiento consiste en que el arrendatario primitivo permite a una persona el uso y goce de las ventajas a l concedidas, ya en su totalidad, ya en parte. El subarrendatario puede subarrendar a diferentes personas los departamentos u oficinas; y el arrendatario de una casa de inquilinato puede subarrendar a diferentes personas las piezas, locales o departamentos. Pero quien responde de las obligaciones generales del contrato ante el arrendador, es el arrendatario primitivo, y sobre l pesan la obligacin de las mejoras locativas, la de mantener el destino natural de la cosa, la de su conservacin y la de indemnizacin por los perjuicios causados a la cosa. El arrendador es extrao a las diferentes situaciones contractuales que surjan entre el primitivo arrendatario y los subarrendatarios. En la cesin del derecho de arriendo, es diferente, en este evento desaparece totalmente el primitivo arrendatario, quien es reemplazado en todas sus obligaciones y derechos por el nuevo arrendatario. Sancin para el incumplimiento de esta obligacin

Si el arrendatario contraviene a esta obligacin general y da un destino diferente a la cosa, podr el arrendador reclamar la terminacin del contrato con indemnizacin de perjuicios, o limitarse a la indemnizacin dejando subsistir el arriendo.

2. CONSERVACIN Y ENTREGA DE LA COSA AL ARRENDADOR

El arrendatario tiene obligacin de restituir la cosa en el mismo estado en que la recibi. Se debe distinguir: 1) La obligacin que tiene el arrendatario, durante el uso y goce de la cosa, de conservarla en el estado en que la recibi; 2) la responsabilidad del arrendatario cuando viola la obligacin de restituir la cosa en el mismo estado en que la recibi. El arrendatario debe usar y gozar de la cosa en forma que no sufra deterioros que la hagan desmerecer. Son de cargo aquellas mejoras cuya finalidad es conservarla en el mismo estado en que la recibi, es decir, las denominadas locativas, y en general la de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cerca, rotura de cristales, etc. El arrendatario no solo responde de sus actos sino de las personas que lo visitan. Al arrendatario no le basta con manifestar o probar que no ha incurrido en culpa leve para exonerarse de responsabilidad. El tiene que demostrar que un dao del que no quiere responder fue por causa de fuerza mayor o por caso fortuito o por el hecho de un tercero de quien no tiene que responder. Esta obligacin solamente se aprecia al momento en que se debe restituir el inmueble, implica que el arrendatario debe realizar la reparacin de los daos que el mismo hubiere causado al bien. Para saber cundo el arrendatario cumple esta obligacin principal de devolver la cosa en el mismo estado que la recibi, y cundo la infringe, es necesario demostrar su estado en el momento de la entrega. Dicha prueba corresponder al arrendador cuando afirma que el arrendatario ha violado esa obligacin y corresponder al arrendatario cuando pretende alguna indemnizacin en razn de mejoras o provecho producidos en ella. Si en el contrato no constare el estado en que recibi el arrendatario la cosa, se entender presuntamente haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que se pruebe lo contrario. (Art. 2005 C.C).

3. PAGAR EL PRECIO CONVENIDO

La obligacin que sirve de contrapartida al uso y goce que el arrendador le otorga al arrendatario sobre la cosa, es la de pagar los precios o mercedes por parte de este. Si hubiere disputa sobre el precio, por no haberse estipulado en forma clara en el contrato, se determinar mediante peritos, cuyos honorarios sern pagados por el arrendador y arrendatario, por partes iguales. El pago del precio se har en los perodos estipulados, y a falta de estipulacin conforme a la costumbre del lugar, y no existiendo estipulacin, ni costumbre se fija teniendo en cuenta las siguientes reglas: La renta de predios urbanos se pagar por meses, y la de rsticos, por aos. Si una cosa mueble se arrienda por cierto nmero de aos, meses, das, cada una de las pensiones peridicas se deber inmediatamente despus de la expiracin del respectivo ao, mes o da. Si se arrienda por una sola suma, se deber esta luego que termine el arrendamiento.

El precio tiene que ser determinado o determinable: como es un contrato de tracto sucesivo de donde si no se ha pactado el tiempo el pago tendr que hacerse por mensualidades vencidas, si se trata de un inmueble urbano o por anualidades vencidas si es rural, si son muebles o semovientes de acuerdo con el tiempo que se haya pactado, o por el tiempo que se va ha hacer el uso, es decir, si se arriendo por una sola suma y no se estipulare forma de pago, se entender que el arriendo deber cubrir el precio convenido a la terminacin del arriendo. En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana por el hecho de no pagar un canon de arrendamiento s esta en mora, siempre y cuando el contrato se haya celebrado con posterioridad a la Ley 820 de 2003.

Si se pacto un tiempo que generalmente son los primeros 5 das de cada mes y estando en vigencia la Ley 820 de 2003, el hecho de no pagar durante estos 5 das hay mora, excepto, si se trata de un contrato diferente o celebrado con anterioridad a la Ley 820 de 2003, ya que en estos primero tiene que haber prestacin y luego la contraprestacin, y solo hay mora cuando ha transcurrido el tiempo completo. Si se pactaron los 5 das y en el primer da el arrendador no recibi la renta, el arrendatario no est en mora, solo lo estar una vez hayan transcurrido los 5 das. El plazo es para el arrendador de recibir la renta y es plazo para el arrendatario de pagar el canon. El pago debe hacerse directamente a la persona contratante o a la persona que este designe para tal efecto, segn lo establecido en el art. 1634 del CC. En caso que el arrendador se niegue a recibir los cnones de arrendamiento, corresponde al arrendatario realizar el pago por consignacin. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, as como las expensas comunes en los casos que haya lugar, de conformidad a lo establecido en el contrato. Si el arrendador no recibe el precio del canon de arrendamiento:

a. Consignar el canon.- vencido el trmino de pago se consigna el valor del canon dentro de los cinco
(5) das siguientes y tiene otros cinco (5) das para remitir la copia al arrendador por correo certificado.

b. Que el arrendatario alegue mora del acreedor, lo eximira de cumplir con el canon (no se debe
utilizar, es muy riesgosa). TRMINO DEL PAGO El pactado Si no se pacta :

Urbano: Mes vencido Rural: Anualidad vencida o lo pactado. Si es por trmino especifico, al vencimiento. Ejemplo: Arrendar los terrenos de una finca para la siembra de papa, el termino es la recogida de la cosecha. 4. OBLIGACION DE RESTITUIR EL BIEN. Como la cosa que se entrega al arrendatario es por un ttulo precario de simple tenencia, surge la obligacin de entregar la cosa al terminar el contrato. Esta obligacin de restitucin lleva consiga que se haga en el estado en que se le fue entregada tenindose en cuenta, eso s, los deterioros por el uso y goce legtimos. La restitucin, cuando se trata de bien raz, se debe hacer desocupndolo enteramente y ponindolo a disposicin del arrendador y en caso de tener llaves, entregndolas al arrendador o a la persona que ste designe. Por eso no se limita la restitucin a la desocupacin del inmueble, sino que, adems, es preciso hacer la entrega al arrendador. Si el arrendatario se constituye en mora de entregar la cosa, el arrendador goza de dos acciones: La personal con el fin de pedir la terminacin del contrato y obtener por esa va la restitucin de la cosa y la de dominio o de reivindicacin, en el supuesto caso de que el arrendatario, desconociendo el contrato, pretenda alegar dominio o posesin de la cosa.

PAGO POR CONSIGNACIN

Cuando el arrendatario solicita que sea recibido el pago del canon de arrendamiento por parte del arrendador y este no lo hace, vencido el trmino pactado para pagar, el arrendatario puede consignar el dinero en el Banco Agrario, banco oficial, dentro de los cinco das siguientes al vencimiento del trmino pactado. Esta facultad no necesita autorizacin es sui generis, pero es un pago formal. Es requisito indispensable informarle al banco el motivo, el nombre del arrendador, el valor, el periodo que s est pagando. Se tiene cinco das despus de vencido el plazo convenido para pagar y una vez realizado el pago cinco das para remitir el recibo de la consignacin al arrendador. El banco expide dos recibos: el primero es para que el arrendador haga el cobro, toda vez que el banco es solo un diputado legal para recibir; y el segundo, es la copia para el arrendatario. Despus de haber realizado la consignacin, el arrendatario tiene cinco das para remitir por correo certificado la copia del recibo hbil para el cobro del arrendador, si no se enva dentro de los cinco das siguientes al pago no es vlido ; igualmente si la notificacin no se hace por correo certificado, o si se consigna antes del plazo convenido. El la copia de la consignacin a travs de correo certificado se enva a la direccin que figura en el contrato. Antes de la Ley 820 de 2003, la direccin era donde reciba el pago, si no se tena era el lugar donde habitaba, es decir, la residencia; a partir de la nueva legislacin, se ordena a las partes decir las direcciones de notificacin. Para mayor aclaracin el artculo 10 de la Ley 820 de 2003, establece: PROCEDIMIENTO DE PAGO POR CONSIGNACIN EXTRAJUDICIAL DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. Cuando el arrendador se rehse a recibir el pago en las condiciones y en el lugar acordado, se aplicarn las siguientes reglas: 1. El arrendatario deber cumplir su obligacin consignando las respectivas sumas a favor del arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional, del lugar de ubicacin del inmueble, dentro de los cinco (5) das hbiles siguientes al vencimiento del plazo o perodo pactado en el contrato de arrendamiento. Cuando en el lugar de ubicacin del inmueble no exista entidad autorizada por el Gobierno Nacional, el pago se efectuar en el lugar ms cercano en donde exista dicha entidad, conservando la prelacin prevista por el Gobierno. 2. La consignacin se realizar a favor del arrendador o de la persona que legalmente lo represente, y la entidad que reciba el pago conservar el original del ttulo, cuyo valor quedar a disposicin del arrendador. 3. La entidad que reciba la consignacin deber expedir y entregar a quien la realice dos (2) duplicados del ttulo: uno con destino al arrendador y otro al arrendatario, lo cual deber estar indicado en cada duplicado. Al momento de efectuar la consignacin dejar constancia en el ttulo que se elabore la causa de la misma, as como tambin el nombre del arrendatario, la direccin precisa del inmueble que se ocupa y el nombre y direccin del arrendador o su representante, segn el caso. 4. El arrendatario deber dar aviso de la consignacin efectuada al arrendador o a su representante, segn el caso, mediante comunicacin remitida por medio del servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones junto con el duplicado del ttulo correspondiente, dentro de los cinco (5) siguientes a la consignacin. Una copia simple de la comunicacin y del duplicado ttulo deber ser cotejada y sellada por la empresa de servicio postal. El incumplimiento de esta obligacin por parte de la empresa de servicio postal dar lugar a las sanciones a que ellas se encuentren sometidas.

5. El incumplimiento de lo aqu previsto har incurrir al arrendatario en mora en el pago del canon de arrendamiento. 6. La entidad autorizada que haya recibido el pago, entregar al arrendador o a quien lo represente, el valor consignado previa presentacin del ttulo y de la respectiva identificacin. 7. Las consignaciones subsiguientes debern ser efectuadas dentro del plazo estipulado, mediante la consignacin de que trata este artculo o directamente al arrendador, a eleccin del arrendatario. Cuando se acord expresamente otro plazo despus de haber realizado el contrato es vlido al igual cuando el cambio es tcito siempre y cuando el arrendador no haya hecho ninguna objecin. PURGAR LA MORA La purga de la mora es la cancelacin total o parcial de sus efectos por voluntad expresa o tcita del acreedor. Purgar la mora significa perdonar la mora y es posible hacerlo cuando el arrendador recibe el pago por fuera del trmino, y no expresa su repudio a este. El simple hecho que el arrendador cobre los periodos atrasados, no implica el perdn o purga de la mora. Ante la mora de restituir la cosa arrendada el arrendador goza de dos acciones a saber:

1. Personal: con el fin de pedir la terminacin del contrato y obtener por esa va la restitucin de la
cosa.

2. Dominio o de reivindicacin: se da en el caso de que el arrendatario desconociendo el contrato

pretenda alegar dominio o posesin de la cosa Si reiteradamente el arrendador recibe el canon en cualquier fecha del mes: muta el contrato y el arrendatario podra cancelar en cualquier fecha del mes. Terminacin del contrato de arrendamiento El contrato de arrendamiento, como cualquier contrato, expira por cualquiera de los modos establecidos en el artculo 1625 del Cdigo Civil, que sean compatibles con la naturaleza del acto jurdico, o sea, por la convencin de las partes, por la novacin, por transaccin, remisin, confusin, declaracin de nulidad absoluta o relativa. Cuando se modifica el precio, no hay novacin del contrato, slo se est aadiendo o quitando el componente de gnero del contrato. Se puede hablar de novacin del contrato cuando se cambian los sujetos, el objeto o la causa, pues en verdad existe una mutacin del contrato. Tambin se puede terminar por: Destruccin total de la cosa arrendada. Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del contrato. Por la extincin del derecho del arrendador. Por la sentencia de juez en los casos que la ley ha previsto.

El Art. 2008 del Cdigo Civil establece las causales de terminacin del contrato: a. Por la destruccin total de la cosa arrendada Se supone que para que el contrato subsista, la cosa confiere el uso o goce que el arrendatario persegua al celebrar el contrato. Por ellos al destruirse totalmente la cosa, el objeto del contrato desaparece, por lo cual terminan las relaciones contractuales entre el arrendador y el arrendatario. La destruccin debe ser total para que ponga fin al contrato; la destruccin parcial para que ponga fin al contrato, debe ser decidida por el juez.

Se considera destruccin total cuando la cosa no sirve para el uso y goce que el arrendatario se propuso. Nos se exige que la cosa desaparezca, basta que no pueda hacer el uso de la cosa arrendada. Por ejemplo: Se arrienda un bien inmueble para ser destinado a vivienda, al intervenir la autoridad sanitaria, determina que dicho inmueble no es apto para ser habitada por razones de salubridad. En este caso no desapareci materialmente el bien, pero si se afecta el arrendatario en cuanto al uso y goce de la cosa. Se debe tener en cuenta que si la cosa desaparece por fuerza mayor o caso fortuito sin intervenir culpa de parte, la cosa desaparece para el arrendador, sin que pueda exigir el pago de perjuicio alguno. Si la destruccin es imputable a cualquiera de las partes, el contratante responsable debe indemnizar los perjuicios que por la destruccin sobrevengan, entendindose que cuando es por culpa del arrendatario, adems de los perjuicios, deber el valor de la cosa al arrendador.

b. Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del contrato Se debe distinguir: Contratos de duracin determinada Cuando las partes han sealado tiempo de duracin del arriendo, se entiende que el contrato expira al vencimiento del plazo convenido. Se estima que esta causal en materia de Arrendamiento de inmueble, slo opera en los contratos mercantiles, ya que al segundo ao se tiene derecho a la renovacin, y en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, el arrendatario, si cumple con sus deberes puede acogerse tambin a la renovacin. Contratos de duracin indeterminada Puede darse el caso que las partes no hayan estipulado expresamente el tiempo de duracin del contrato, podr determinarse por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada, o por la costumbre. Si no se hubiere estipulado el tiempo y este no pudiere determinarse por alguno de los medios indicados, cualquiera de las partes tiene facultad para hacer cesar el arriendo mediante desahucio. El desahucio es la notificacin que una de las partes hace a la otra de que da por terminado el contrato. El desahucio puede provenir tanto del arrendador como del arrendatario. El desahucio produce un efecto importante: determinacin del tiempo de duracin del arriendo, ante la circunstancia especial de su indeterminacin contractual. Es decir, es un vaco que la ley llena para fijar el momento de expiracin del arriendo. Adems, el desahucio puede ser judicial o extrajudicial. No se exige necesariamente el desahucio judicial. Bien puede desahuciar por carta, verbalmente, produciendo los mismos efectos que el desahucio judicial. Resulta evidente la utilidad prctica del desahucio judicial, por cuanto constituye una prueba irrefutable. En ambos casos la anticipacin se ajustar al perodo o medida de tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por da, semana, mes, el desahucio ser respectivamente de un da, de una semana, de un mes. El desahucio comenzar a correr al mismo tiempo que el prximo perodo. A pesar que el desahucio es un acto unilateral, proveniente de la parte que lo provoca, una vez que se da noticia de la cesacin, sin el consentimiento de la otra parte, no puede ser revocado, As se evitan revocatoria en detrimento de la otra parte, que con base en el desahucio, se ve motivada para realizar gestiones a fin de obtener otra cosa en arriendo, o darla en arriendo si es el arrendador a otra persona que luego se ver entrabada en dichas gestiones por el arrepentimiento de la otra parte. Sea que el contrato termine por vencimiento del trmino estipulado, por el uso natural de la cosa, por la costumbre o por desahucio, el arrendatario ser obligado a pagar la renta de todos los das que falten para que cese, aunque voluntariamente entregue la cosa antes del ltimo da. Naturaleza jurdica del desahucio

Es un derecho y una garanta. Es un derecho que tiene cualquiera de las partes para dar por terminado un contrato de arrendamiento respecto al cual no hay plazo para no estar atadas a un contrato que no les interesa. Es una garanta que consiste en que el contrato no se va a terminar de manera intempestiva. Se anuncia a la otra parte con un tiempo que el contrato se va a terminar. El desahucio se puede renunciar como garanta pero no como derecho.

c. Por la extincin del derecho del arrendador

El artculo 2008 del Cdigo Civil, establece que el arriendo termina por la extincin del derecho del arrendador, bien por culpa de ste, como cuando vende la cosa arrendada, o por una causa independiente de la voluntad del arrendador, como cuando es usufructuario y llega el da en que cesa el usufructo. Cualquiera que sea la causa de extincin del derecho del arrendador, trae como consecuencia la terminacin del contrato. Extincin del derecho del arrendador por culpa de ste: Se presenta cuando el arrendador por una causa directa de su voluntad, se extingue su derecho. En este caso el contrato de arrendamiento termina antes del vencimiento del plazo estipulado, como cuando vende la cosa arrendada de que es propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio de la venta, ya que el nuevo adquirente, no est obligado, salvo las excepciones contempladas en el artculo 2020 del Cdigo Civil a respetar el arriendo. Cuando se extingue el arriendo surge para el arrendador la obligacin de pagar los perjuicios que le cause al arrendatario por esa extincin voluntaria de su derecho. Extincin del derecho del arrendador por causa independiente de su voluntad: Pierde su derecho por causa independiente de su voluntad. En este caso, el Cdigo Civil, confiere unos efectos diferentes al de la extincin voluntaria, distinguindose, eso s, entre la buena o mala fe con que haya procedido el arrendador. En ambos casos expira el contrato, el arrendatario debe restituir la cosa arrendada al titular del derecho, pero pudiendo exigir el pago de los perjuicios cuando el arrendador acto como propietario absoluto, siendo tan solo usufructuario o propietario fiduciario. La indemnizacin de perjuicios opera por cuanto se tiene al arrendador como contratante de mala fe. Entre los perjuicios que sufre el arrendatario, por la extincin del derecho del arrendador, se debern contar e imputar los que sufra el subarrendatario, como lo establece el artculo 2021 del Cdigo Civil, en el evento de que el arrendador haya consentido expresamente en el subarriendo, porque de otra manera, no obliga al resarcimiento de perjuicios, ya que el mismo Cdigo prohbe el subarriendo, y mal podra exigirse el perjuicio de una situacin no permitida por nuestro estatuto legal. En el evento de la reclamacin de perjuicios por parte del subarrendatario debe, para poder intentar las acciones correspondientes, obtener la cesin que le haga el arrendatario por cuanto es l quien tiene el vnculo contractual con el arrendador; o bien puede el subarrendatario autorizar al arrendatario para que reclame en su nombre. O puede el subarrendatario interponer las acciones subsiguientes contra el arrendatario. Expiracin del derecho del arrendador por expropiacin por motivo de utilidad pblica El artculo 2018 del Cdigo Civil establece que el inters pblico prevalece sobre el inters privado o particular. De ah que establezca que en caso de expropiacin por motivos de utilidad pblica, se sigan las siguientes reglas: Se dar al arrendatario el tiempo preciso para realizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes. Si la causa de la expropiacin fuere de tanta urgencia que no d lugar a ello, o si el arrendamiento se hubiere estipulado por cierto nmero de aos todava pendientes a la fecha de expropiacin, y si as constare por escritura pblica, se deber al arrendatario la indemnizacin de perjuicios por parte de la Nacin o por quien haga la expropiacin. Opera cuando el arrendador arrienda por ministerio de la justicia, como en el caso del secuestre.

d. Por sentencia de juez o de arbitro en los casos que la ley ha previsto

Un contrato de arrendamiento puede expirar cuando al Juez, bien por incumplimiento de las obligaciones de cualquiera de las partes o por alguna causal de nulidad, se pide se declare la terminacin del contrato, que es la misma resolucin del contrato, pero bajo los efectos de la naturaleza del acto jurdico, de ejecucin sucesiva, no puede denominarse como tal. De ah que el arrendamiento que ha empezado no se resuelve sino que termina. Terminacin que debe ser declarada por el Juez competente, mediante los trmites del juicio correspondiente. Nota: Por insolvencia o muerte del arrendatario: Ni la insolvencia ni la muerte del arrendatario ponen necesariamente fin al contrato de arrendamiento. La insolvencia puede conducir a la cesacin del arrendamiento, en el evento que los acreedores no se interesen en la continuidad del uso de la cosa o no presten fianza a satisfaccin del arrendador. La muerte del arrendatario no esa causal para declarar la terminacin del arrendamiento, por cuanto los herederos proyectan su personalidad y constituyen una continuidad patrimonial, hacindose cargo, entre otras cosas, del pasivo del causante. Pacto de no enajenacin de la cosa arrendada: Si el arrendador y el arrendatario pactan una clusula de no enajenacin de la cosa arrendada, mientras dura el plazo para el uso y goce, no concede otra prerrogativa distinta a la de permanecer en el arriendo hasta la terminacin natural. Es decir, no pierde el arrendador la facultad de disposicin que las leyes le otorgan. Simplemente, se deber respetar el arriendo durante el tiempo convenido (art. 2022 del C. Civil). Embargo de la cosa arrendada: El hecho de sacarse del comercio la cosa arrendada por medio del embargo o del secuestro, no constituye motivo para hacer cesar el arrendamiento; ste subsistir, operndose una sustitucin legal de los derechos y obligaciones del arrendador.

CLASES DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

A. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA

El artculo 2 de la Ley 820 de 2003 lo define de la siguiente forma: El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado. El arrendamiento de vivienda urbana se regir: a) en lo especial por la Ley 820 de 2003, y b) en lo general por las disposiciones del Cdigo civil que acabamos de estudiar. Formalidades El contrato de arrendamiento de vivienda urbana puede ser en forma verbal o escrito. En uno u otro caso, las partes deben ponerse de acuerdo al menos acerca de los siguientes puntos: a) La identificacin de las partes b) La identificacin del inmueble por su ubicacin, linderos y nomenclatura. c) Identificacin de la parte del inmueble que se arrienda y de las zonas y servicios compartidos con los dems ocupantes del inmueble. d) Precio y forma de pago (cuando se guarda silencio frente al pago ste se hace por mensualidades vencidas) e) Relacin de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales. f) Trmino de duracin del contrato. O sea que en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana no hay tiempo indeterminado. (Art.2009 C.C) si no se acuerda es de un ao. g) Designacin de la parte que tiene a cargo el pago de los servicios. h) Direccin de notificaciones. Estos requisitos son los mnimos que debe contener el contrato. Las partes pueden agregar otras clusulas que no contradigan la normas de la Ley 820 de 2003.

Servicios, cosas y usos Se debe distinguir entre conexos y adicionales: Servicios, cosas o usos conexos

Son los servicios pblicos domiciliarios y los dems inherentes al goce del inmueble y a la satisfaccin de las necesidades propias de la habitacin. Estos servicios, cosas o usos, estn ligados al servicio de la cosa arrendada, y son, entre otros, los de la luz, agua o alcantarillado, pues no se concibe que un inmueble pueda satisfacer la necesidad de vivienda sin contar con estos elementales servicios. Servicios, cosas o usos adicionales

Son los suministrados con carcter eventual por el arrendador y que no son inherentes al goce del inmueble, como sera el caso de integrar el arrendamiento de una cama, estufa, muebles de sala, etc. En el contrato de arrendamiento las partes pueden pactar la inclusin o exclusin de servicios, cosas o usos adicionales Son aquellos que califican la vivienda. Permiten cobrar al arrendatario hasta el 50% del avalo comercial. Es decir, que el canon de arrendamiento no podr exceder del 1% del avalo comercial, pero si tiene usos

adicionales, se podr cobrar hasta un 50% ms, que equivale a un 1.5% del avalo comercial, son suministrados eventualmente, no son esenciales para la habitacin, ejemplo, Internet, Parablica, etc. La ley distingue entre los servicios, cosas y usos conexos de los adicionales. Los adicionales, no ostentan el carcter de indispensables; no es necesario que est comprendidos en el contrato y, si eventualmente se arrendaren, junto con el inmueble, el canon podr incrementarse hasta en un cincuenta por ciento del valor autorizado por el bien principal individualmente considerado (Ley 56/85, Art. 2.) DIVISIN DEL CONTRATO DE VIVIENDA URBANA A partir de la Ley 56 de 1985, se identificaron cuatro tipos de modalidad contractual, todos relacionados con el arrendamiento de vivienda urbana. Este esquema lo retoma ahora la ley 820 de 2003, en el artculo 4 que dice: CLASIFICACIN. Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana se clasifican de la siguiente forma, cualquiera que sea la estipulacin al respecto: a) Individual. Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su familia, o el de terceros, cuando se trate de personas jurdicas, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos adicionales; b) Mancomunado. Cuando dos o ms personas naturales reciben el goce de un inmueble o parte de l y se comprometen solidariamente al pago de su precio; c) Compartido. Cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del inmueble que se arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de l con el arrendador o con otros arrendatarios; d) De pensin. Cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente, e incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un trmino inferior a un (1) ao. En este caso, el contrato podr darse por terminado antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez (10) das, sin indemnizacin alguna. PARGRAFO 1o. Entindase como parte de un inmueble, cualquier porcin del mismo que no sea independiente y que por s sola no constituya una unidad de vivienda en la forma como la definen las normas que rigen la propiedad horizontal o separada. PARGRAFO 2o. El Gobierno Nacional reglamentar las condiciones particulares a las que debern sujetarse los arrendamientos de que tratan los literales c) y d) del presente artculo. CONTRATO INDIVIDUAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA Se materializa este contrato cuando una o varias personas reciben, para su vivienda o la de sus familiares, un inmueble. En esta modalidad contractual, las personas que reciben un inmueble como arrendatarios asumen obligaciones comunes y solidarias; en tal sentido, el artculo 7 de la ley 820 de 2003 ha establecido: las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO MANCOMUNADO Este contrato nace a la vida jurdica as:

Cuando se realiza con varios arrendatarios sobre un inmueble jurdicamente individualizado, reciben el goce de un inmueble o parte de l y se comprometen solidariamente al pago de su precio. (Una misma unidad) Cuando las diferentes personas que en l intervienen como arrendatarios se obligan solidariamente al cumplimiento de todas las clusulas contractuales.

En estos contratos no pueden ser arrendatarios, y menos responder en forma solidaria las personas jurdicas. De los arrendatarios, al menos uno de ellos no debe ocupar el inmueble, tampoco un familiar, porque dndose est circunstancia nos encontraramos frente al contrato de arrendamiento para vivienda individual.

Con la ley 820 de 2003, ste contrato se entiende solidario entre arrendatarios. Con la ley 56 de 1985, hay una relacin conjunta, cada uno responde por su aporte, ocasionando difcilmente hacer la notificacin la notificacin a todos los arrendatarios, pues se deban realizar litis consorcio necesario. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO COMPARTIDO El contrato versa sobre una parte de un inmueble: pieza, habitacin, piso o apartamento que no sean independientes y cuya utilizacin se comparte con el arrendador o con otros arrendatarios. Para que exista contrato de arrendamiento compartido, se requiere en consecuencia: Que se ocupe parte de un inmueble. Que tal parte nos sea independiente del inmueble. Que el resto del inmueble se comparta con otros arrendatarios o con el propio arrendador.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE PENSIN A esta modalidad de contrato recurre la gente para ayudarse en sus condiciones econmicas Cuando es necesario compartir los servicios pblicos o algunos necesarios y por su duracin sean por trmino inferior a un ao; tiene que reunir estos dos requisitos. Este contrato podr darse por terminado antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes dando aviso previo de 10 das y sin lugar a indemnizacin alguna. Nota. Los contratos que no renen stas caractersticas, se entender que es un contrato de arrendamiento para vivienda urbana compartido. El contrato de pensin tiene una causal de terminacin, cualquier persona puede acabarlo por un desahucio de 10 das, ste puede ser para cualquiera de las partes. OBLIGACIONES DE LAS PARTES

I.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

1. Entregar la cosa 2. Garantizar el uso y goce 3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador deber
suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas. Esta obligacin deber ser satisfecha en el plazo mximo de diez (10) das contados a partir de la fecha de celebracin del contrato. En caso de incumplimiento, el arrendador ser sancionado, con multas equivalentes a tres (3) mensualidades de arrendamiento, a peticin de parte, el respectivo alcalde. (Art. 8-32-33 de la Ley 820 de 2003).

4. Cuando se trate de viviendas sometidas a rgimen de propiedad horizontal, el arrendador deber

entregar al arrendatario una copia del reglamento de propiedad horizontal.

5. En vivienda compartida, el arrendador se obliga a mantener en buenas condiciones de

funcionamiento, seguridad y sanidad las zonas o servicios de uso comn. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO OBLIGACIONES GENERALES DEL ARRENDATARIO Gozar la cosa segn el espritu del contrato. Velar por la conservacin de la cosa.

II.

1. 2.

Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daos o deterioros distintos a los derivados del uso normal y de la accin del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.

3. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble
arrendado o en el lugar convenido. 4. Le es prohibido realizar cualquier tipo de mejoras voluntarias. 5. Debe realizar oportunamente las mejoras locativas. OBLIGACIONES ESPECIALES (Artculo 9 de la Ley 820 de 2003) 1. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, as como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato Ejemplo: El de la administracin. 2. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en proteccin de los derechos de todos los vecinos. 3. En caso de vivienda compartida y de pensin, el arrendatario est obligado adems a cuidar las zonas y servicios de uso comn y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus dependientes, y 4. Las dems obligaciones consagradas para los arrendatarios en el Captulo III, Ttulo XXVI, libro 4 del Cdigo Civil.

PAGO POR CONSIGNACIN El pago por consignacin es un pago extraordinario, ya que se puede recurrir solamente cuando el arrendador es renuente a recibir el canon de arrendamiento, con la Ley 820 el arrendador expedir el recibo de pago, es decir, un documento donde se mencione que se ha cancelado el mes correspondiente En La ley 820, cuando se realiza el pago por consignacin ya no es necesario realizar las ofertas al arrendador para que reciba, si no puede seguir realizando el pago mediante sta figura; mientras que con la ley 56, realizado el pago por consignacin y pasado un nuevo periodo se tena que volver a realizar la oferta, volviendo ms engorroso el pago. Con la ley 56 de 1985, si no se pagaba en el tiempo pactado no se constitua en mora, toda vez que se encontraba en mora pasado el periodo completo, salvo que se hagan dos reconvenciones (cartas solicitando el pago) con cuatro das de diferencia como mnimo. Con la ley 820, pasado los 5 das, es decir al sexto da, s esta constituido en mora, salvo que se haya recurrido al pago por consignacin. El procedimiento para consignar el canon, comprende dos actos: La consignacin y el aviso. La consignacin deber hacerse en el lugar de ubicacin del inmueble, dentro de los cinco (5) das hbiles siguientes al vencimiento del plazo o periodo pactado en el contrato. Cuando en el lugar de ubicacin del inmueble no exista entidad legalmente autorizada para recibir la consignacin, el pago se har en el lugar ms cercano en donde exista dicha entidad. El arrendatario deber dar aviso de la consignacin mediante comunicacin remitida por medio del servicio postal autorizado por el Ministerio de comunicaciones junto con el duplicado del titulo correspondiente, dentro de los cinco (5) das hbiles siguientes a la consignacin.

El incumplimiento de estos requisitos har incurrir en mora en el pago del canon (Art.10 Ley 820 de 2003)

EXIGIBILIDAD DE LAS OBLIGACIONES Las obligaciones derivadas del contrato que estn a cargo de cualquiera de las partes sern exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento. Con la ley 56 de 1985, se permita iniciar el proceso ejecutivo con un contrato de arrendamiento autenticado, luego se reform la disposicin, en donde se adicionaba que tena que ser el contrato autenticado y con dos testigos, finalmente con una nueva reforma se puede iniciar proceso ejecutivo con el solo contrato. Para el pago de servicios pblicos cuando el arrendatario no pagaba, el arrendador tena que cancelar los recibos y le solicitaba a la empresa prestadora de servicios una certificacin en la cual se mencionaba que fue el arrendador el que cancel el servicio, esto era muy engorroso ya que muchas veces el arrendador comisionaba a otra persona para que cancelara los servicios, trayendo como consecuencia que la certificacin se hiciera a nombre de otra persona o que no se realizara, lo anterior se rega por la ley 56 de 1985. Dentro de la vigencia del contrato o con posterioridad a ella pueden originarse obligaciones de dinero a cargo de las partes. Para su cobro, el contrato de arrendamiento presta mrito ejecutivo, y en cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios pblicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el arrendatario, el arrendador podr repetir lo pagado contra el arrendatario por la va ejecutiva mediante la presentacin de facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas. Al demandante le bastar manifestar bajo juramento que dichas facturas fueron canceladas por l. (Art. 14 de la ley 820 de 2003) Las deudas a cargo del arrendatario por conceptos de servicios pblicos domiciliarios dejados de pagar, el arrendador poda repetir lo pagado contra el arrendatario por la va ejecutiva mediante la presentacin de las facturas debidamente canceladas y la certificacin de que fueron pagadas por el arrendador. Con la ley 820 de 2003 basta solamente el recibo con el sello o la constancia de haber sido pagado ms copia del contrato de arrendamiento y la afirmacin de que el pago lo hizo el arrendador ante la negativa del arrendatario a hacerlo estando obligado a ello.

DENUNCIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Con la Ley 56 de 1985, si el arrendatario consuma servicios y no cancelaba le corresponda al propietario del inmueble pagarlos ya que el inmueble quedaba afectado al pago. Con la Ley 820 de 2003, se estableci la denuncia del contrato de arrendamiento, se estipula lo siguiente: Reglas sobre servicios pblicos domiciliarios Cuando en el contrato se pacte que el arrendatario est obligado a pagar los servicios pblicos, se proceder de la siguiente manera, con el fin de que el inmueble no quede afecto al pago de dichos servicios pblicos: 1. Al celebrarse el contrato, el arrendador podr exigir al arrendatario la prestacin de garanta o fianzas a favor de la empresa prestadora de servicios pblicos domiciliarios para garantizar el pago de las facturas correspondientes. La garanta, en ningn caso, podr exceder el valor de los servicios pblicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexin y al cargo por unidad de consumo correspondiente a los dos periodos consecutivos de facturacin (art.18 ley 689 de 2001).

El cargo fijo por unidad de consumo se establecer por el promedio de los tres ltimos periodos de la facturacin aumentado en un cincuenta por ciento (50%) Nota: el arrendador no podr exigir para s depsitos en dinero ni garantas reales para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales que haya asumido el arrendatario. (Art. Ley 820 de 2003).

2. Prestada la garanta a favor de la respectiva empresa de servicios pblicos

domiciliarios, el arrendador denunciar ante ella la existencia del contrato de arrendamiento y le remitir la garanta constituida, a partir de ese momento, el inmueble dejar de estar afectado al pago de los servicios pblicos (art.15 N 2 Ley 820 de 2003) 3. El arrendatario debe entregar la garanta al arrendador dentro de los quince (15) das hbiles siguientes a la fecha de celebracin del contrato, para que el arrendador denuncie el contrato ante la empresa de servicios pblicos. Si el arrendatario no cumple esta obligacin, podr el arrendador dar por terminado de pleno derecho el contrato de arrendamiento. (Art.15 N 3 ley 820 de 2003). 4. Una vez denunciado el contrato ante la empresa de servicios pblicos, y vencido el periodo de facturacin, la responsabilidad sobre el pago de los servicios pblicos recaer nica y exclusivamente en el arrendatario. En caso de no pago, la empresa de servicios pblicos podr hacer efectiva la garanta constituida, y si esta no fuere suficiente, podr ejercer el cobro judicial contra el arrendatario. (Art. 15 N 4 Ley 820 de 2003).

Una vez estn constituidas las garantas, el arrendador se tiene que dirigir a cada empresa prestadora de los servicios pblicos para denunciar el contrato con el fin de que sea el arrendatario el nico deudor de los servicios pblicos. A partir de ese momento el inmueble queda desafectado al pago de los servicios. Durante la ejecucin del contrato de arrendamiento o la terminacin del mismo, el arrendador, el propietario, el poseedor o el arrendatario, podr solicitar a la empresa de servicios pblicos domiciliarios, la reconexin de los servicios en el evento de que hayan sido suspendidos. A partir de ese momento, quien la solicita asumir el pago del servicio y el inmueble quedar afecto a dicho pago, en caso de que el solicitante sea el arrendador o el propietario (Art. 15 N 5 ley 820 de 2003) Si el arrendatario no cancela los servicios, la empresa de servicios pblicos debe hacer efectiva la garanta y cortar el servicio, el que solo ser reconectado a peticin del propietario, quien, para que no quede nuevamente afectado el inmueble, deber presentar garanta de pago otorgada por el arrendatario. El arrendador es el nico autorizado a solicitar la reconexin del servicio pblico. Internacionalmente a sta figura se le llama Domiciliacin de servicios pblicos REAJUSTE DEL CANON Con la ley 56 se poda aumentar el canon de arrendamiento hasta un 90% del IPC (ndice de precios al consumidor). Con la ley 820 de 2003, cada doce (12) meses de ejecucin del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podr incrementar el canon hasta el 100% del IPC, sin pasar del canon permitido, es decir, el 1% del avalo comercial del inmueble ( dos (2) veces el avalo catastral) o del 1.5% si el bien tiene usos conexos. Este aumento no es automtico, en la medida que la ley 820, dice que el arrendador podr hacerlo al momento de la renovacin del contrato. Si no notifica del aumento a su arrendatario, ste no est obligado a hacerlo. Por ejemplo: Si el gobierno dice que el IPC es del 6%, el arrendador podr aumentar el 6%, pero teniendo en cuenta que no supere lo permitido para el canon de arrendamiento. Requisitos: El arrendador que opte por incrementar el canon, deber informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se har efectivo, a travs de medio postal autorizado o mediante notificacin personal

expresamente establecida en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario, pero si el arrendatario paga el reajuste que est conforme a la ley, no podr solicitar el reintegro alegando la falta de comunicacin.(art 20 de la ley 820 de 2003). Se advierte que la norma guarda silencio sobre el plazo dentro del cual debe el arrendador informar al arrendatario. Sin embargo, debe entenderse que debe ser antes del vencimiento del plazo, es decir, de los doce (12) meses para aumentar el canon. Si el bien se valoriza, para reajustar el canon de arrendamiento es necesaria la aceptacin del arrendatario, al momento de la renovacin, o la sentencia del juez que as lo disponga por va del trmite verbal.

DURACIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA VIVIENDA URBANA De acuerdo con el artculo 7 de la Ley 56 de 1985, el trmino de duracin de los contratos de arrendamiento de vivienda urbana es el que convenga las partes, si ellas no lo definen, ste ser igual a un ao. Una vez se cumpla el plazo estipulado en el contrato, o en su defecto, transcurrido un ao, el contrato de arrendamiento se considera prorrogado por un trmino igual al inicialmente pactado, siempre y cuando el arrendatario se avenga a los reajustes del canon que sean permitidos por ley. No obstante el derecho a la prorroga que tiene el arrendatario existen tres excepciones a favor del arrendador: a. Cuando el propietario o poseedor necesite ocuparlo para su propia vivienda o habitacin por un trmino no inferior a un ao. b. Cuando haya que demoler el inmueble para efectuar una nueva construccin o cuando sea necesario desocuparla para ejecutar obras para su reparacin. c. Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa. PRRROGA DEL ARRENDAMIENTO Puede ser: a) Por convenio de las partes; b) Por ministerio de la ley (prrroga automtica). Para que opere la prrroga automtica se necesita: Que las partes hayan cumplido, cabal y oportunamente las obligaciones contractuales y legales a su cargo. Que el arrendatario se avenga a los reajustes del canon autorizado en la ley 820 de 2003. Si el arrendador, por ejemplo, exige un reajuste en el canon autorizado en la ley, podr el arrendatario consignar oportunamente el reajuste legal a favor del arrendador para que obre la prrroga automtica del contrato. Esta prrroga se har en las mismas condiciones y por el mismo termino inicial, salvo lo relativo al reajuste del canon.

TERMINACIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DESTINADO A VIVIENDA URBANA El arrendamiento de vivienda urbana expira: a) Por acuerdo entre partes (art21 ley820 de 2003) b) Por la destruccin total de la cosa arrendada (art 2008 C.C) c) Por la expiracin del trmino pactado, salvo cuando se produce su prrroga automtica d) Por la extincin del derecho del arrendador en la cosa arrendada (art. 2008 C.C)

e) Por decisin unilateral del arrendador (art. 22 N 7 y 8 de la ley 820 de 2003) f) Por decisin unilateral del arrendatario (art. 24 N a ley 820 de 2003) g) Por sentencia.

En relacin a los literales a), b), c) y d) remitirse a la parte general del contrato de arrendamiento. Terminacin unilateral del contrato por parte del arrendador: Dispone el N 7 del artculo 22 de la Ley 820 de 2003: El arrendador podr dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prrrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a travs del servicio postal autorizado, con una antelacin no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnizacin equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el arrendatario estar obligado a restituir el inmueble. Teniendo en cuenta lo anterior, el artculo 22 de la misma, trae a colacin las causales de terminacin unilateral del contrato de arrendamiento por parte del arrendador, entre otras: 1. La no cancelacin por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del trmino estipulado en el contrato. 2. La no cancelacin de los servicios pblicos, que cause la desconexin o prdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario. 3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesin del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinacin del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorizacin del arrendador. 4. La incursin reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinacin del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravencin, debidamente comprobados ante la autoridad policiva. 5. La realizacin de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorizacin del arrendador o la destruccin total o parcial del inmueble o rea arrendada por parte del arrendatario. 6. La violacin por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese rgimen. Nota: Durante las prorrogas (2 3 - 4 ao) previo aviso escrito con tres meses de anticipacin y tres (3) cnones de arrendamiento como indemnizacin. Consignados en el Banco autorizado y entregada esa consignacin en la alcalda, condicionado a la entrega del inmueble por parte del arrendatario. 8. El arrendador podr dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del trmino inicial o de sus prrrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitucin, previo aviso escrito al arrendatario a travs del servicio postal autorizado con una antelacin no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento: a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitacin, por un trmino no menor de un (1) ao; b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construccin, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparacin; c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa; d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mnimo cuatro (4) aos de ejecucin. El arrendador deber indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.

Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompaar al aviso escrito la constancia de haber constituido una caucin en dinero, bancaria u otorgada por compaa de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitucin.

El artculo 22 de la ley 820 establece como causales para dar por terminado el contrato de arrendamiento de vivienda urbana las siguientes:

a. La falta del pago: La falta de cancelacin por parte del arrendatario de las rentas y b. c. d. e. f.
reajustes dentro del trmino estipulado en el contrato. La falta de cancelacin de los servicios pblicos, que cause la desconexin o prdida del servicio, o el pago de las expensas cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesin del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinacin del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorizacin del arrendador. La incursin reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinacin del inmueble para actos delictivos o que impliquen, contravencin, debidamente comprobados ante la autoridad policiva. La realizacin de mejoras, cambios o aplicaciones del inmueble, sin expresa autorizacin del arrendador o la destruccin total o parcial del inmueble o rea arrendada por parte del arrendatario. La violacin por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento interno o de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese rgimen.

Todas stas causales de la terminacin giran alrededor del incumplimiento del arrendatario de las obligaciones contractuales y legales; y como consecuencia de su desatencin est la de legitimar al arrendador para demandar, por los trmites de un proceso de restitucin, la entrega del bien. El arrendamiento termina por la decisin unilateral del arrendador siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:

1. que el contrato haya sido prorrogado automticamente, o por acuerdo de las partes. No podr el
arrendador dalo por terminado dentro del periodo inicial de su vigencia. La terminacin en este perodo solo puede producirse por alguna causa legal comprobada judicialmente. 2. El arrendador debe preavisar al arrendatario con tres meses de anticipacin a la fecha prevista para la terminacin del contrato, indicando la fecha de terminacin del contrato, indicando la fecha de terminacin y manifestando que pagar la indemnizacin de tres (3) meses de arrendamiento. El preaviso se har a travs del servicio postal autorizado por la ley. 3. El arrendador debe consignar a favor del arrendatario y a rdenes de la autoridad competente (alcalda) dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha sealada para la terminacin unilateral del contrato. El valor de la indemnizacin se har con base en la renta vigente a la fecha del preaviso. (art.23 de la ley 820 de 2003). Cumplidos estos requisitos, el arrendatario est obligado a restituir el inmueble inmediatamente. Si no lo hace, el arrendador podr pedir la devolucin de la consignacin e iniciar el proceso de restitucin del inmueble ante el juez competente. Nota. El tiempo inicialmente pactado no se puede modificar solo se puede pedir la terminacin del contrato unilateralmente en las prrrogas. Nota. El arrendador solamente puede hacer uso de esta facultad cuando el contrato haya sido prorrogado, significa esto que el arrendador debe respetar siempre el trmino inicial del contrato. En cambio, el arrendatario est autorizado por la ley para recurrir a esta novedosa forma de terminacin del arrendamiento inclusive cuando se est ejecutando el contrato en su perodo inicial. Terminacin unilateral del contrato por parte del arrendatario

Tambin el arrendatario puede poner fin al contrato, como lo dispone el numeral 4 del Art. 24 de la ley 820 de 2003: El arrendatario podr dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del trmino inicial o durante sus prrrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a travs del servicio postal autorizado, con una antelacin no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnizacin equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el arrendador estar obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podr hacer entrega provisional mediante la intervencin de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la accin judicial correspondiente. Si el arrendador no recibiere el inmueble, se produce las siguientes consecuencias: 1. El arrendatario podr hacer entrega provisional del inmueble ante el alcalde respectivo. 2. El arrendador no podr recibir el pago de la indemnizacin consignada por el arrendatario. 3. El arrendatario podr instaurar contra el arrendador el proceso de restitucin de tenencia (proceso abreviado). Segn el N 5 del artculo 24 de la ley 820 de 2003, el arrendatario podr dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del trmino inicial o de sus prrrogas, sin indemnizacin alguna a favor del arrendador, siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:

Que el arrendatario al vencerse el plazo de vigencia del contrato no quiera continuar en l. Se

entiende, entonces, que el arrendatario no desea acogerse a la prrroga automtica ni renovar el contrato de arrendamiento. Que el arrendatario d previo aviso escrito al arrendador, con una antelacin no menor de tres (3) meses a la fecha de vencimiento del contrato. El arrendatario no est obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad.

Causales En estas causales de aplica la regla de 3x3: a. La suspensin de la prestacin de los servicios pblicos al inmueble, por accin premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. En stos casos podrn optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.

b. La incursin reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante autoridad policiva

c.

El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la ley y contractualmente

d. Mal estado de la cosa arrendada

e. El arrendatario puede dar por terminado el contrato a la fecha del vencimiento del termino inicial o de sus prorrogas con preaviso escrito con una antelacin de tres meses a la fecha ,.del vencimiento del periodo inicial o sus prorrogas, en tal caso el arrendatario no

esta obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deber indemnizar al arrendador

El arrendatario podr dar por terminado el contrato de arrendamiento dentro del termino inicial o durante sus prrrogas ( en cualquier momento) con preaviso escrito con una antelacin de tres meses, en tal caso el arrendatario est obligado al pago de una indemnizacin equivalente al precio de tres (3) meses

B. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL No se habla de establecimiento de comercio sino de local comercial. Toda vez que, al establecimiento de comercio no se aplican estas normas. El local comercial sirve de soporte fsico al establecimiento de comercio, es decir donde tiene su asiento y desarrollo la empresa comercial, puede no ser de propiedad del empresario, quien puede haber tomado a ttulo de arrendamiento. Ese derecho de mera tenencia que tiene el empresario mercantil, hace parte integrante de su establecimiento de comercio. Nota: La formacin del contrato de arrendamiento, las obligaciones no reguladas en el Cdigo de Comercio y sus efectos, su interpretacin y los modos de extinguirse o anularse, se regulan por las normas generales del Cdigo Civil (art.822 C.C). por consiguiente, nos limitaremos a estudiar las normas mercantiles, ya que las normas generales de arrendamiento ya fueron estudiadas Renovacin del contrato de arrendamiento: Fue establecida en favor del empresario que hubiere ocupado, a ttulo de arrendamiento, el mismo inmueble, con el mismo establecimiento, por un lapso no inferior a dos aos. Dicho comerciante tiene derecho a conservarlos en las mismas condiciones vigentes, o sobre bases diferentes, pero, en todo caso, con la facultad de conservarlo, sin que el arrendador pueda exigir su entrega, sino por causas especficamente sealadas y dentro de las limitaciones concretadas por el legislador. Para que surja este derecho se requiere: Que el inmueble aparezca ocupado con la misma actividad comercial, por el mismo empresario. Que tal ocupacin resalte por un lapso no inferior a dos aos, trmino que se considera suficiente para que el inquilino se d a conocer al pblico, acredite su establecimiento y forme a su alrededor una clientela. Este trmino debe ser consecutivo, ininterrumpido. Si el contrato de arrendamiento perdura por dos aos, el arrendatario adquiere el derecho de renovacin. El arrendador, por su parte, tiene que acceder a ella. Esto quiere decir que el arrendador no tiene que aceptar las mismas condiciones imperantes. Puede exigir otras y si el arrendatario no las acepta, se sometern a una decisin judicial.

El arrendatario que haya tenido el inmueble por dos aos consecutivos sin que haya incumplido sus obligaciones, tiene derecho a la renovacin del contrato, es decir, derecho a que se prolongue el contrato por un perodo igual. Durante dos aos o ms el local comercial debe ser ocupado con un mismo establecimiento de comercio. Si en el primer ao se ocup el inmueble con una heladera y en el segundo ao con una venta de zapatos, no tendr el arrendatario ningn derecho a la renovacin del contrato. El vencimiento del contrato no termina el contrato sino que se tiene derecho a un periodo igual; pero las circunstancias imperantes son las que pacten las partes, aunque, no es permitido el cambio del objeto del

contrato ni ninguna modificacin a los elementos esenciales del contrato, sino a los elementos accidentales del contrato. Por ejemplo: Aumentar el canon de arrendamiento, incluir servicios, etc. Si las partes no acuerdan sobre las nuevas condiciones del contrato, el contrato contina, y le corresponde al juez decidir sobre los nuevos trminos mediante una prueba pericial. La decisin del juez se har retroactivamente. Por ejemplo: A arrendatario B- arrendador B- decide aumentar el 20% del canon de arrendamiento, por no ponerse de acuerdo sobre sta circunstancia, el juez resuelve. Al cabo de que ste resuelva sobre las circunstancias del contrato se determina que ste no tena que pagar el 20% sino el 10%; por consiguiente, se tiene que devolver el 10% restante retroactivamente por parte del arrendador por los meses que se hayan pagado. Igualmente, puede suceder que se establezca que el canon es mayor al 20%, entonces, el arrendatario tiene que dar lo faltante. Es decir, Si al momento de la renovacin del contrato surgen diferencias entre las partes, esta se decidir mediante proceso verbal, con intervencin del juez. El arrendatario, mientras sale la decisin del juez, estar obligado a cubrir la renta o precio que rega las relaciones contractuales, de suerte que solamente reste precisar la cuanta del canon. De ser superior, deber abonar el mayor valor desde cuando entr a regir la renovacin, o sea, al vencimiento del contrato. La renovacin se realiza de manera automtica excepto cuando:

1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato, se presenta cuando el arrendatario no paga 2.

oportunamente la renta, cuando cambia de destinacin perjudicando los derechos del arrendador o no da al local la debida conservacin. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitacin o para un establecimiento suyo, destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, Al pactar la prohibicin para el arrendatario de ceder o subarrendar el inmueble, de hacer el inquilino estara violando el contrato y por lo tanto perdera el derecho a la renovacin. Si el arrendatario vende el establecimiento de comercio, la venta conlleva necesariamente el derecho al arrendamiento, lo cual implica una cesin del mismo que le es oponible al arrendador, por expresa disposicin legal y no significara violacin al contrato. El arrendatario deber publicar la venta, citar a los acreedores e informar al arrendador. 3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupacin, o demolido por su estado de ruina o para la construccin de una obra nueva. Para las causales 2 y 3 se deber realizar el desahucio con seis meses de antelacin a la finalizacin del trmino del contrato o su prrroga. Nota. De comn a cuerdo las partes pueden disolver el contrato. Cuando las partes no se ponen de acuerdo con la renovacin, no es causal para dar por terminado el contrato.

PRRROGA No debe confundirse la prrroga del contrato, al vencimiento del trmino pactado, en las mismas condiciones y por el mismo trmino sealado, cuando no se declara finalizado por las causales sealadas en los numerales 2 y 3 del artculo 520 del Cdigo de Comercio, con la renovacin del mismo. Se renueva

cuando se celebra un nuevo contrato, con posterioridad al vencimiento del trmino pactado. Si el inmueble se requiere para los eventos previstos en el artculo 518, se desahucia con seis meses de antelacin al vencimiento del trmino del contrato, o de su prrroga. Si ello no ocurre as, el arrendatario adquiere el derecho de renovacin, como qued dicho. As que son diferentes los trminos de renovacin y prrroga. Se sanciona con la prrroga el contrato, en las mismas condiciones y por el mismo trmino en l sealado, cuando ste no se declara terminado en la forma prevista en el artculo 520 del Cdigo de Comercio. Se renueva el contrato cuando las partes convienen en celebrar un nuevo contrato, con posterioridad al trmino en que el arrendatario tiene derecho a exigirlo. De manera que la renovacin implica un nuevo contrato, el cual puede estructurarse sobre las mismas bases que el anterior, o sobre bases completamente diferentes. O sea que el derecho de renovacin, surge para el arrendatario cuando el contrato est vencido. Cuando el arrendador aduce una de las causales establecidas en los numerales 2 y 3 del artculo 518, el arrendatario no puede exigir renovacin del contrato de arrendamiento por cuanto aqul ya ha planteado la terminacin del mismo, mediante desahucio con seis meses de antelacin a la fecha de vencimiento del plazo pactado o de su prrroga. Pero cuando el contrato de arrendamiento, una vez vencido, es exhibido por el arrendatario para que exprese si lo renueva, con base en unas nuevas condiciones de precio, plazo, etc. y el arrendatario no hace uso de tal derecho, debe considerarse terminado por vencimiento del plazo, y si hace uso del derecho de renovacin, sin aceptar las modalidades exigidas, puede plantearse la regulacin de ellas, ante la justicia ordinaria, a travs del trmite del proceso verbal, regulado por el Cdigo de Procedimiento Civil. Resueltas las diferencias por el Juez, particularmente en cuanto a la renta o precio, a partir de qu momento entra a regir ste? El artculo 519 del Cdigo de Comercio se conforma con decir que las diferencias debern decidirse por el procedimiento verbal, sin permitir una precisin sobre el particular. Pero la renta o precio que declare el juez, previo dictamen pericial, debe producir plenos efectos desde la fecha en que ha de renovarse el contrato, esto es, al momento de la expiracin del plazo y comienzo del otro y no contado a partir de la sentencia, que tiene, para este propsito efecto retroactivo. Las partes, con la renovacin, estn produciendo unos claros efectos: la continuidad en el goce por el arrendatario sobre el local comercial, por lo tanto mientras se tramita el proceso verbal el arrendatario tiene la obligacin de seguir cancelando el canon que rega las relaciones contractuales, de suerte que al producirse la sentencia solamente reste por precisar la cuanta de ste. De ser superior, debe abonar el mayor valor, consignando la diferencia desde cuando entr a regir la renovacin, o sea, desde el vencimiento del contrato.

Cesin y subarriendo El Art. 523 del C.Co establece que: el arrendatario no podr, sin la autorizacin expresa o tcita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles una utilizacin que lesione los derechos del arrendador, una destinacin distinta a la prevista en el contrato. Para que l pueda subarrendar requiere de una autorizacin, que puede ser expresa o tcita. Es expresa cuando directamente conviene el arrendador en el subarriendo y en tal sentido se lo manifiesta al arrendatario. Ser tcita cuando convenga el uso y goce de un tercero de la cosa arrendada sin expresar su voluntad en sentido contrario. Segn el inciso segundo del Art. 523 del C.Co el arrendatario podr subarrendar hasta la mitad del inmueble sin necesidad de obtener autorizacin expresa o tcita del arrendador, siempre y cuando con ello no lesiones los derechos del arrendador. (Por mandato legal). Por regla general, la cesin del contrato por parte del arrendatario constituye violacin al contrato, y autoriza al arrendador al arrendador para pedir judicialmente la restitucin del inmueble. Sin embargo, la cesin del contrato por parte del arrendatario es vlida en dos casos:

1. Cuando el arrendador la autoriza expresa o tcitamente, 2. Cuando el arrendatario enajena el establecimiento de comercio. La Cesin para que sea vlida requiere de la autorizacin del arrendador y siempre y cuando no se lesione los derechos de ste. CANON DE ARRENDAMIENTO No hay lmite para fijar el canon de arrendamiento en materia comercial, solo se tendr en cuanta para su fijacin lo que produce el bien, sin embargo el lmite mximo es lo que usualmente la gente pagara. Requerimientos para constituir en mora La mora se encuentra regulada en el artculo 1608 del Cdigo Civil. Esta norma debe analizarse con detenimiento, pues la regla general en que se debe requerir en mora al deudor para poder cobrar la obligacin adeudada, salvo en los casos del numeral 1 y 2 de este mismo artculo. El contrato de arrendamiento es uno de los eventos en que se debe requerir para constituir en mora al deudor una vez se ha dejado de pagar un canon de arrendamiento. Es decir que se debe avisar a la parte deudora que est en mora por no haber cancelado un perodo completo del pago de arrendamiento. No se puede confundir el retardo con la mora, pues son dos eventos muy distintos, el retardo se da cuando sin haberse cumplido un perodo completo de la renta se ha dejado de pagar lo establecido, pero slo por unos das, por ejemplo cuando no se paga dentro de los 5 primeros das sino el da 7, 10, o 15 del perodo o mes de arrendamiento si se pactaron pagos mensuales. Una vez vencido el perodo completo (es decir si se pact mensualmente) existe mora. As lo seala expresamente el artculo 2035 del Cdigo Civil. El artculo 2007 establece expresamente que el arrendador debe requerir al arrendatario para constituirlo en mora. Existen dos tipos de requerimientos: Los privados contemplados en el artculo 2035, es decir las cartas que se envan por correo certificado o se entregan personalmente al arrendatario y los judiciales sealados en el Cdigo de Procedimiento Civil, que se tramitan segn el tipo de proceso que se va a iniciar (el declarativo para restituir el bien o el ejecutivo para cobrar los cnones de arrendamiento) artculos 90 y 489 del Cdigo de Procedimiento Civil. Las partes en el contrato de arrendamiento pueden renunciar a los requerimientos privados al momento de suscribir el contrato, dado que en materia civil rige el principio de El contrato es ley para las partes y los requerimientos no tienen el carcter de orden pblico que impida dicha renuncia.

TERMINACIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL El arrendador puede dar por terminado el contrato por las causales generales y especficas, como son: 1. Cuando necesite el bien para su propio negocio, que tiene que ser sustancialmente diferente al instalado, o que se necesite para su habitacin 2. Cuando sea para mejoras necesarias. En este caso el arrendatario tiene la preferencia para volver al local, se le debe avisar con 60 das de antelacin a la finalizacin de las obras, para que el pueda ejercer este derecho. 3. Cuando amenace ruina. En stos casos, es necesario que el arrendador desahucie al arrendatario en un trmino no inferior a seis meses para la terminacin del contrato o de la renovacin o de sus prorrogas. Preferencia a favor del arrendatario

En virtud del numeral 3 del artculo 518 del Cdigo de comercio, el propietario que reciba el inmueble para reconstruirlo, repararlo o demolerlo, tiene tres (3) meses de plazo contados desde la restitucin para iniciar las obras. Una vez el inmueble sea reparado tiene el arrendatario a ser preferido para el nuevo arrendamiento sin obligacin de pagar primas o valores especiales distintos del canon de arrendamiento, el cual se fijar por peritos en caso de desacuerdo. (Art 521 inc.1 C.Co) El arrendador tendr que avisar al arrendatario en el trmino de 60 das anteriores a que se encuentre disponible el bien si desea tomar en arriendo nuevamente el bien, toda ves que, ste arrendatario tiene un derecho de prelacin y el arrendatario tendr que manifestarse dentro de los 30 das siguientes a la comunicacin si desea tomarlo o no. Sanciones a cargo del propietario Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deber indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, segn estimacin de peritos. Igual indemnizacin deber pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tena el arrendatario. Contenido de la indemnizacin De acuerdo con el artculo 522 del C.Co. Comprende: a) El lucro cesante sufrido por el arrendatario. b) los gastos indispensables para la nueva instalacin del negocio. c) las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasin de la clausura o traslado del establecimiento. d) el valor actual de las mejoras necesarias y tiles que hubiere hecho en los locales entregados.

CAUSALES DE TERMINACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO MERCANTIL. El artculo 518 del Cdigo de Comercio seala tres causales para que el arrendador pueda plantear la terminacin del contrato de arrendamiento, con la recuperacin del bien a que l se refiere: 1) Incumplimiento del contrato. 2) Necesidad del bien para su habitacin o establecimiento sustancialmente diferente al que tiene el arrendatario y 3) Necesidad de reconstruccin, reparacin o demolicin del inmueble. 1) Incumplimiento del contrato. El arrendatario incumple el contrato cuando no paga dentro de los trminos pactados, cambia la destinacin del inmueble en perjuicios de los derechos del arrendador, subarrienda totalmente el inmueble o un rea superior al cincuenta por ciento del mismo, no le da al local la debida conservacin. 2) Falta o mora en el pago de la renta. El no pago es un hecho negativo e indefinido, que no exige demostracin por quien lo afirma. Si el arrendatario quiere exonerarse de tal imputacin, debe acompaar la prueba de ello. El pago de la renta debe efectuarse dentro de los trminos estipulados y es causal de terminacin del contrato la no cancelacin por parte del arrendatario de los cnones o reajustes dentro del trmino estipulado. 3) Subarriendo. Tiene lugar en virtud de un nuevo contrato entre el primer arrendatario, quien toma el nombre de subarrendador, y un tercero llamado subarrendatario, en que aqul concede el goce de la cosa que l recibi en arrendamiento. Este contrato genera un vnculo tenencial, un ligamen jurdico entre quienes lo celebren. Este contrato genera un vnculo tenencial, un ligamen jurdico entre quienes lo celebren. Este nuevo contrato es ajeno al arrendador inicial, pues se ha originado de hecho una relacin arrendataria de segundo grado. El artculo 523 del Cdigo de Comercio permite subarrendar hasta la mitad del inmueble, con tal que ello no lesione los derechos del arrendador. De manera que en el contrato de arrendamiento mercantil slo surge la

facultad de terminacin cuando el subarriendo ha sido total o de un rea superior a la mitad del bien, o cuando siendo inferior a la mitad del rea del bien, se lesionan los derechos del arrendador. 4) Cesin. Las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, son de carcter personal y, por tanto, las acciones encaminadas a obtener declaraciones en relaciones con l, deben ser incoadas por los sujetos vinculados al mismo. El arrendatario tiene como obligaciones la de pagar el precio del arriendo; hacer uso apropiado del bien y conservarlo en el estado que lo ha recibido; abstenerse, salvo autorizacin legal o convencional, de ceder a terceros el uso del mismo y, finalmente, efectuar la restitucin a su debido tiempo. O sea que el arrendatario no puede ceder a terceros el uso del bien alquilado, a menos que cuente con autorizacin legal o convencional, conferir o desplazar a terceros el derecho que tiene a su utilizacin. Si la cesin fue autorizada y notificada al arrendador, el arrendatario deja de tener vinculacin en la relacin tenencial, para dar lugar a una nueva entre el arrendador y el cesionario. Si no hubo tal autorizacin, tal situacin es inoponible al arrendador. Puede advertirse que la cesin es vlida cuando el arrendatario enajena el establecimiento de comercio, por cuanto ese acto conlleva la transferencia de los derechos y obligaciones surgidos del contrato de locacin, sin que se requiera de autorizacin o aceptacin del arrendador. Basta que el empresario se desprenda de su establecimiento para que la cesin del contrato de arrendamiento produzca plenos efectos ente el cesionario y el arrendador, siempre que se cumplan las formalidades y exigencias que sobre el particular se establecen. Pero para que dicha enajenacin produzca plenos efectos es indispensable que conste en escritura pblico o en documento privado reconocido por los otorgantes ante funcionario competente. Si no se ha efectuado as, el acto es ineficaz de pleno derecho, sin necesidad de declaracin judicial. Pero para que se oponible es necesario que la enajenacin del establecimiento se inscriba en el registro que para tal efecto se lleva en la Cmara de Comercio. 5) Cambio de destinacin. El arrendatario es obligado a usar la cosa arrendada segn los trminos pactados o el espritu del contrato, al tenor del artculo 1996 del Cdigo Civil. Si el arrendatario adquiri el inmueble, desde su incio, para su actividad comercial, pero lo utiliza en vivienda, debe entenderse que viol la obligacin de gozarlo y usarlo de conformidad con lo pactado, determinando la finalizacin de la relacin tenencial con indemnizacin de perjuicios, o la simple indemnizacin de perjuicios, dejando subsistente el arriendo. El artculo 523 del Cdigo de Comercio alter el contenido del principio precedente al sealar que el arrendatario no podr, sin autorizacin expresa o tcita del arrendador, darle al bien arrendado una destinacin diferente, si con ello lesiona los derechos de ste. En otros trminos se autoriza el cambio de destinacin cuando con ello no se lesionan los intereses del arrendador o cuando, no obstante producirse esta lesin de intereses, aparece una autorizacin expresa o tcita, de ste. 6) Necesidad de ocupacin. Consagra el legislador la posibilidad de dar por terminado el contrato para dos fines: ocupacin habitacional del propietario con un establecimiento mercantil sustancialmente diferente al establecido por el inquilino. 7) Residencia o habitacin del propietario. Si el derecho de dominio sobre el inmueble est radicado en cabeza de una persona jurdica, no podr invocarse esta causal para la declaracin de terminacin del contrato de arrendamiento, as se pretendiera que la ocupacin se producira por el socio mayoritario de tal ente, dada la ficcin que sobre ella ha creado la ley. 8) Necesidad de establecer una actividad sustancialmente diferente a la que tuviere el arrendatario. La necesidad debe ser manifiesta y consistir en un hecho serio, la cual no es otra que la posibilidad del propietario de satisfacer sus propias necesidades de habitacin o de instalacin de su negocio. La expresin necesite el inmueble no indica un tiempo futuro, sino que expresa la aspiracin, el inters actual del sujeto para la realizacin de una accin. Esa expresin debe considerarse como sinnima de necesite ocupar. Lo que es necesario para un fin adecuado. La norma establece que se requiera para una empresa sustancialmente diferente. Es decir, debe tenerse en cuenta que es respecto de empresas que le son afines a las actividades conexas o ntimamente relacionadas con ellas. Ejemplo: El arrendatario tiene en el local una venta de calzado y el arrendador la solicita para colocar all una empresa destinada a llevar la contabilidad de una sociedad textil.

Desahucio Para que esta causal sea viable se requiere que el arrendatario sea desahuciado con seis meses de antelacin a la fecha en que se inicia una nueva prrroga contractual, dentro de los trminos pactados. Esta exigibilidad del desahucio, slo resulta exigible para los locales que tengan una ocupacin superior a los dos aos, por el mismo empresario y con el mismo establecimiento de comercio, pues para quienes no cumplan estos requisitos se aplicaran las disposiciones generales de la legislacin civil, ya que slo al vencimiento de aquel trmino surge para el arrendatario el derecho de renovacin contractual. El desahucio no constituye causal de lanzamiento, pues con l lo que se impide es la prrroga del contrato, si se hace con la antelacin referida, esto es, con no menos de seis meses de anticipacin a la fecha de terminacin del mismo. Una correcta aplicacin de las normas reguladoras de este aspecto nos permite las siguientes conclusiones: Si el arrendador se abstiene de dar por terminado el contrato de arrendamiento antes del vencimiento de los seis meses, contados como ya se estableci, se entender prorrogado, de pleno derecho, por el mismo trmino pactado. Si el arrendador desahucia con seis meses de antelacin, contados en la forma referida, el contrato no se prorroga, se considera terminado. Si el inquilino, empero la declaracin de terminacin, no accede a la entrega del bien, el arrendador queda facultado para plantear ante la jurisdiccin la terminacin del contrato. El Estado por intermedio del rgano jurisdiccional, interviene para ratificar la declaracin de terminacin, por medio de la coercibilidad. Quien puede efectuar el desahucio cuando la calidad de arrendador y propietario no concurren en la misma persona? El artculo 2009 trata del evento de no haberse fijado tiempo de duracin para sealar que ninguna de las dos partes podr hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, notificndoselo anticipadamente. Las normas reguladoras de la materia establecen que los contratantes de los extremos de la relacin sustancial son las que estn facultadas para la terminacin del contrato. Esto quiere decir que slo el arrendador est facultado para notificar al arrendatario la terminacin de la relacin tenencial, entendindose, como lo anota la Corte, que aqul (el arrendador) obra como mandatario del propietario. Pero el artculo 520 del Cdigo de Comercio habla de propietario y arrendador en trminos similares, estos dos conceptos tienen diferente sentido en el tratamiento que l les da y para los fines consiguientes a la terminacin de la relacin contractual. Puede suceder que el arrendador ser el mismo dueo, o que aqul sea un simple mandatario de ste en la administracin del inmueble, y en estos eventos no habra problema alguno, pues se trata de una integracin de la situacin jurdica de arrendador-propietario. En este caso el desahucio que da el propietario es como si lo diera el arrendador. Pero s estos dos conceptos corresponden a personas diferentes, no se puede llegar a la misma conclusin. As que slo el arrendador tiene la legitimacin para obrar en la restitucin del bien pues es el que tiene la titularidad de la relacin tenencial, y de no ser as habra un desconocimiento de los principios que gobiernan las obligaciones. Al situarse el propietario de un inmueble frente al arrendatario, en la relacin contractual, sin aclarar la falta de coincidencia entre aqul y el arrendador, es pertinente acudir, para aclarar tal desarmona a las normas reguladoras del contrato de arrendamiento, mximo que el artculo 2 del Cdigo de Comercio seala que las disposiciones de la legislacin civil son supletivas de la legislacin mercantil.

c. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE PREDIO RSTICO O RURAL

Concepto

El arrendamiento de predio rstico es aquel que tiene por objeto el incremento del cultivo de las tierras y de la produccin agrcola por sistema que entraen alguna especie de utilidad para ambas partes, cuyos extremos de la relacin jurdica contractual son: Por una parte el arrendador, dueo de tierras, o propietario del predio y arrendatario o cultivador tambin denominado aparcero o colono. Para saber si es un contrato de predio rstico se hace por medio de la destinacin del bien, es decir, que est destinado a sembrados sin importar que el bien se encuentre en la ciudad o alejado del casco urbano. El arrendamiento incluye: la madera, el ganado y dems bienes necesarios para el predio, a menos que se limite por las partes para que se entiendan no incluidos El arrendatario deber devolverlos en el mismo estado en que fueron entregados, por ejemplo: si recibi ganado en produccin de leche, se tiene que devolver ganado en produccin de leche, a menos que se pacte algo diferente. Nota. Los frutos van para el arrendatario. Con las maderas el arrendatario no puede disponer de ellas a menos que haya sido autorizado por el arrendador y los organismos ambientales Cuando se obtiene la autorizacin, se puede disponer de ellos pero se tiene que devolver en las mismas condiciones, por ejemplo. Si existe un rbol que tiene 50 aos, segn el gobierno se puede dar por equivalencia 20 rboles. LA PARCERA: Es un negocio de sociedad sin necesidad de que se constituya. Consiste en que una persona pone la tierra con todo lo que incluye y la otra persona, todo lo correspondiente al cultivo. Las ganancias sern lo que se haya convenido y si no hubo acuerdo sern del 50% y 50% para cada una. OBJETO El contrato de aparcera tiene por objeto principal el incremento de la produccin agrcola, mediante la adjudicacin de tierras ya sea en propiedad o en arrendamiento, a los trabajadores que carecen de ellas y comprueben su capacidad para explotarlas econmicamente.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES Obligaciones del Arrendador Principalmente se reduce a la entrega del predio objeto del goce por parte del arrendatario. Cuya entrega se debe hacer de acuerdo con lo pactado dentro del contrato. a las dems obligaciones se aplicaran las establecidas deposiciones del contrato de arrendamiento regulado por el Cdigo Civil, en concordancia con las normas agrarias vigentes. Obligaciones del Aparcero o arrendatario 1. Obligado a gozar del predio o fundo mantenindolo en condiciones adecuadas a las de su entrega. 2. Es obligado el colono a la conservacin de los rboles y los bosques limitando el goce de ellos a los trminos estipulados. 3. El colono esta facultado para cultivar, dicha facultad no comprende la tala de rboles, salvo se le haya autorizado expresamente en el contrato.

4. El colono es obligado a cuidar del fundo para que no lo usurpen total o parcialmente, igualmente esta obligado a dar aviso al propietario siempre que se hayan estipulado en el contrato los linderos.

DESAHUCIO Como lo ha sealado el Cdigo Civil el desahucio que se debe realizar en el contrato de aparcera debe ser con una antelacin de un (1) ao con el fin de hacer cesar los efectos del contrato. Lo anterior en concordancia con la legislacin civil, consagrada en los artculos 2036 a 2044 del Cdigo Civil.

D. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE OFICINAS Concepto Dentro de los contratos de arrendamiento existe la modalidad del contrato de arrendamiento de oficinas. Este contrato permite la adquisicin de bienes (inmuebles), productivos, usados o nuevos; como (bodegas., OFICINAS, fabricas, locales comerciales, consultorios etc.) tanto el arrendador y el arrendatario estn sujetos a una reglamentacin. En el contrato de arrendamiento de oficinas no existe una ley especfica, se enfoca, en el cdigo de comercio (como establecimientos de comercio), y algunas reglamentaciones ya establecidas para los contratos de arrendamiento de (bienes races urbanos). DE ARRENDAMIENTO DE OFICINAS Durante los ltimos aos, muchas compaas en Amrica Latina han decidido abrir oficinas, para lo cual buscan alquilar espacios en los cientos de los edificios que ya existen en la ciudad. El contrato de arrendamiento de oficinas se puede convertir en un costo importante para esas empresas, por lo cual hay que tener un enorme cuidado a la hora de negociar. En nuestra legislacin el cdigo de comercio, se encarga de regular las actividades que se realicen con bienes (inmueble) con finalidades comerciales. Establecimientos de comercio y su proteccin legal Art. 515- Se entiende por establecimiento de comercio un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa. Una misma persona podr tener varios establecimientos de comercio, y, a su vez, un solo establecimiento de comercio podr pertenecer a varias personas, y destinarse al desarrollo de diversas actividades comerciales. Art. 533: Los establecimientos de comercio podrn ser objeto de contrato de arrendamiento, usufructo, anticresis y cualesquiera operaciones que transfieran, limiten o modifiquen su propiedad o el derecho a administrarlos con los requisitos y bajo las sanciones que se indican en el artculo 526.

Operaciones

sobre

establecimientos de comercio

Art. 525.- La enajenacin de un establecimiento de comercio a cualquier ttulo se presume hecha en bloque o como unidad econmica sin necesidad de especificar detalladamente los elementos que lo integran. Art. 518.- El empresario que a ttulo de arrendamiento haya ocupado no menos de dos aos consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendr derecho a la renovacin del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos: 1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; 2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitacin o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y 3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupacin, o demolido por su estado de ruina o para la construccin de una obra nueva. Si existe concordia al momento de la renovacin del contrato

Art. 519.- Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovacin del contrato de arrendamiento se decidirn por el procedimiento verbal, con intervencin de peritos. Art. 521.- El arrendatario tendr derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificacin, sin obligacin de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijar por peritos en caso de desacuerdo. Pargrafo.- Para los efectos de este artculo, el propietario deber informar al comerciante, por lo menos con sesenta das de anticipacin, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deber dar aviso a aqul, con no menos de treinta das de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento. Si los locales reconstruidos o de la nueva edificacin son en nmero menor que los anteriores, los arrendatarios ms antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirn a los dems en orden de antigedad. Para saber que se acostumbra en materia contractual REMODELACIN Generalmente, las oficinas las ofrecen como un gran espacio abierto, una gran caja sin particiones o subdivisiones interiores. En un espacio de oficina hay que dividir el espacio interno y existe una serie de temas a tratar. El ms importante es el pago de la remodelacin. Normalmente, el dueo de la propiedad le dar al arrendatario un dinero para los arreglos, sin embargo, es ms fcil que el dueo de la oficina se encargue directamente. En ese caso, es necesario asegurarse de que lo haga por un precio razonable. Si el dueo se excede de un presupuesto previamente determinado, es el arrendatario quin tiene que cubrir los costos adicionales. Uno de los requerimientos que se deben imponer al dueo de la propiedad es que haga varias cotizaciones y as asegurar el menor costo posible. Otro tema importante es determinar el plazo del cual se dispone para la remodelacin. Hay que asegurar que el dueo de la propiedad tenga algn tipo de penalidad si no cumple con la fecha de entrega. Las penalidades dependern de cada situacin, pero es normal para un arrendatario pedir una clusula de terminacin del contrato por incumplimiento de ese plazo. Otra cosa que es normal es que si el dueo de una oficina se demora en entregar el inmueble, debe pagar al arrendatario el arriendo en otra parte hasta que est listo el inmueble original. El dueo de la oficina tambin debe pagar los gastos de reubicacin en caso de incumplimiento. Con un arrendatario GRANDE que genera ingresos importantes al dueo del inmueble, ste seguramente aceptar pagarle los costos de reubicacin y el arriendo en otro sitio con tal de mantenerlo contento. Con el arrendatario PEQUEO, sin embargo, solamente acordarn pactar la terminacin del contrato. Cuando se acaba el contrato de arrendamiento, las mejoras normalmente le pertenecen al dueo del inmueble, excepto con cosas que se puedan retirar sin que le hagan mucho dao a la estructura del mismo. Si se va a gastar mucho dinero en mejoras, es mejor hacerlas conjuntamente con el dueo del inmueble para que ste las apruebe. MEDICIN DEL ESPACIO: El espacio se mide de dos formas: El espacio total: Generalmente el arriendo se define sobre el espacio total. Porque se Le asignan un porcentaje de ms reas comunes del edificio. Algunos edificios tienen ms reas comunes que otros y por eso la renta puede ser mayor. Generalmente se asigna un 17 0 18 % de reas comunes a un arrendatario. El espacio utilizable: Solo se arrienda lo necesario para la instalacin de la oficina.

Tipo de arriendo Existen dos conceptos de arrendamiento: Arriendo bsico, que es el que debe pagar el arrendatario por el alquiler del inmueble. Este puede ser fijo o variable durante el trmino del contrato, dependiendo de la situacin particular. Arriendo es el adicional, que es aquel que el dueo de la oficina le cobra al arrendatario por concepto de mantenimiento del edificio, incluyendo impuestos y seguros. Bsicamente, todos los costos asociados con ser dueo y operar un edificio, excepto los pagos de la deuda, la depreciacin y la amortizacin, son pasados al arrendatario. Estos costos se calculan con base en el espacio ocupado por el arrendatario. Es importante tener cuidado con el arriendo adicional, pues es una puerta por donde el dueo de la oficina puede cobrar rentas adicionales a las tpicamente no tiene derecho. Existen varias formas para que el arrendatario pueda controlar este tipo de costos: 1. En lugar de negociar rubro por rubro, por ejemplo, el arrendatario puede negociar y acordar un monto mximo de arriendo adicional. 2. Otra forma de controlar esto es determinar un ao base para calcular el arriendo adicional. Luego se acuerda un porcentaje de incremento de estos costos por ao, Es importante, claro est, asegurarse que los costos del ao base sean los correctos. 3. Otra forma de hacerlo es ir a cada categora y limitar el tipo de costos que no pueden ser pasados al arrendatario. Uno de los costos que no se deben pasar al arrendatario es, por ejemplo, mejoras en el edificio por nuevas leyes. Si el Contrato de arrendamiento no est hecho de forma correcta, el arrendatario se puede encontrar en una situacin donde tenga que responder por accidentes y catstrofes, Como incendios o huracanes). Es muy importante que el dueo del inmueble est obligado a arreglar l mismo daos por estos conceptos, y lo que haga en un plazo determinado en el contrato. Si el dueo no reconstruye o no lo hace a tiempo, el arrendatario tiene la opcin de terminar el contrato. Tambin es importante exigir al dueo de la oficina que tenga cobertura de seguros para las reas comunes del edificio. Servicios del arrendatario Es muy importante fijarse en los servicios que el edificio proveer al arrendatario, como, por ejemplo, Las horas y los das en que funciona el aire acondicionado, Los baos comunes, etc. Generalmente, el dueo del inmueble se compromete a prestar esos servicios durante horas de trabajo normales, y el uso de los mismos en horas extras corre por cuenta del arrendatario. Terminacin del contrato Si un arrendatario quiere irse del inmueble antes de que se cumpla el plazo, muy probablemente tendr que negociar con el dueo del inmueble para pagar una suma de dinero por el tiempo que le queda al contrato. Sin embargo, es muy normal que se planteen opciones de terminacin en los contratos.

1. Una muy comn, por ejemplo, es que en un contrato de cinco aos, el arrendatario tiene la opcin
de terminarlo una vez, generalmente al final del tercer ao.

2. Para contratos de diez aos, esta opcin generalmente se da al final del quinto ao, y a partir del
sptimo ao en adelante. e. CONTRATO DE ESTACIONAMIENTOS

1. Modalidades contractuales del servicio de parqueadero 5 A fin de establecer las obligaciones de cada una de las partes involucradas en un contrato de parqueadero, resulta pertinente analizar previamente, las modalidades contractuales en virtud de las cuales se puede originar la relacin jurdica entre el parqueadero y quien estaciona su vehculo en l: 1.1. Contrato de depsito

El cdigo civil define el contrato de depsito como, "el contrato en que se confa una cosa corporal a una persona que se encarga de guardarla y de restituirla en especie", sealando tambin, ms adelante que, "El depsito propiamente dicho es un contrato en que una de las partes entrega a la otra una cosa corporal o mueble para que la guarde, y la restituya en especie, a voluntad del depositante" El depsito puede ser gratuito o remunerado caso en el cual ser mercantil pero siempre conlleva a cargo del depositario la obligacin de custodiar y conservar la cosa, respondiendo hasta por culpa leve. El cdigo civil el contrato de depsito "se perfecciona por la entrega que el depositante hace de la cosa al depositario," de lo que se concluye que, el contrato de depsito, ya sea civil o comercial, se perfecciona con la entrega de la cosa por parte del depositante al depositario y por lo tanto, no requiere de ninguna formalidad para su celebracin. Por lo tanto, no es necesario para su perfeccionamiento que se solemnice por escrito. 1.2. Contrato de arrendamiento de estacionamiento o garaje oneroso El cdigo civil define el arrendamiento como "un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. Art 1974 C.C .3. Contrato de comodato de estacionamiento o garaje gratuito

El comodato o prstamo de uso, est definido en el cdigo civil como "un contrato en que una de las partes entrega a la otra gratuitamente una especie mueble o raz, para que haga uso de ella, y con cargo de restituir la misma especie despus de terminar el uso." Art. 2200 c.c. Reglas generales aplicables a) Toda persona o establecimiento que preste servicios de parqueadero que impliquen la entrega de un bien respecto del cual se desarrolla la actividad, debe expedir un recibo donde conste, adems de las obligaciones establecidas en el artculo 39 del decreto 3466 de 1982, como mnimo, lo siguiente: Nombre o razn social del prestador del servicio; Direccin y telfono del establecimiento; Nombre e identificacin del usuario; Direccin y telfono del usuario; Nmero de recibo; Fecha y hora de la recepcin; Identificacin del bien; Indicacin expresa de los defectos o averos del bien y sus accesorios Clase de servicio;

Plazo para la prestacin del servicio; Valor del servicio, as como las sumas que se abonan como parte del precio. Trmino de caducidad.

5. CONTRATO DE MANDATO Concepto. Segn el Cdigo Civil en su artculo 2142 define el mandato como el contrato en que una persona confa la gestin de uno o ms negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera. La persona que concede el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo acepta apoderado, procurador, y en general mandatario. En la definicin dada por el Cdigo Civil de la institucin jurdica del mandato, debe advertirse la expresin confa, cuya significacin debe buscarse en relacin con las expresiones consejo o recomendacin. En realidad a la expresin confa, usada por el cdigo solo corresponde la significacin de encargo, orden, imposicin, porque la simple y mera recomendacin no envuelve la institucin jurdica del mandato. Se debe estar vinculado por un acto o contrato jurdico, de lo contrario estaramos hablando de un contrato de obra. Es importante saber que los negocios de que trata la definicin son eminentemente jurdicos, es decir, actos jurdicos que sirven para crear, modificar o extinguir obligaciones; en manera alguna recae sobre actos materiales, los cuales se rigen por normas especiales, como el contrato de trabajo, el contrato de obra, etc. Los actos jurdicos determinan el objeto del mandato; as que en la gestin en donde prevalezca la realizacin de un acto jurdico sobre uno material nos situamos frente al mandato. Es importante distinguir el mandato del contrato de obra, el primero implica la facultad de representacin. Mientras en el contrato de obra se prestan servicios materiales o intelectuales que no implican representacin, y en el mandato, el servicio consiste en emitir declaraciones de voluntad a nombre del mandante. Para que haya mandato es necesario que el acto sea voluntario, que genere efectos jurdicos y que no sea de aquellos prohibidos por la ley. Por excepcin hay actos jurdicos que no se pueden confiar a otra persona:

a. el testamento: tal como lo establece el artculo 1060 Cdigo Civil, la facultad de testar es b.
indelegable, esto es que no se puede confiar a otra persona su realizacin, por ser una manifestacin de la voluntad del testador. La absolucin de posiciones o interrogatorio de parte: por tener un inters para quien solicita la confesin y una implicacin de orden patrimonial para el que las absuelve. La confesin por apoderado solamente es pertinente cuando es judicial, que se presume para la demanda, las excepciones y las correspondientes contestaciones tal como lo establece el artculo 197 del cdigo de procedimiento civil.

Representacin Sustitucin de una persona en la representacin de un negocio jurdico para el cual est facultado, es decir, es la sustitucin de una persona que va a reemplazar a otra en la representacin de un negocio jurdico y es necesario que tenga facultad para sustituirlo. Legal: cuando es conferida por la ley. Padre frente a hijo no emancipado. Tambin es legal la representacin que se da en el campo de derecho pblico respecto de las personas jurdicas. La representacin legal no es absoluta, en relacin con su representado. Por ejemplo los padres no pueden vender los derechos gerenciales que provengan del progenitor, no se pueden vender sin autorizacin

judicial, es necesario ver para que tiene poder, o sea, que si se realiza un negocio para el cual no se estaba facultado no hay representacin. Voluntaria o convencional; artculo 832 cdigo comercial nacida de la voluntad de los particulares como en el caso del MANDATO, implica o supone un poder que ya ha sido otorgado. Requisitos a. Voluntad emitida por el representante (mandatario), esta caracterstica distingue el representante de otros colaboradores, simples auxiliares, que ejercen meras actividades materiales en la celebracin de los negocios, como el nuncio mensajero y el intrprete (que se limitan a transmitir la manifestacin emanada de otro), el escribiente, el que firma a ruego. b. La actuacin del intermediario en nombre del interesado (mandatario) en nombre del representado (mandante), con la cual se revela la intencin de que los efectos se produzcan directamente en cabeza de ste (contemplatio domini), exigencia tan esencial que a falta de ella tales efectos recaen nicamente sobre el intermediario. c. actuacin del intermediario con poder, esto es con la facultad de obrar en nombre del interesado. Si utiliza el nombre de este pero sin poder o excediendo los lmites del poder la gestin resulta inoponible al interesado. TIPOS DE MANDATO COMO SE PUEDE REALIZAR UN MANDATO

1. MANDATO CON REPRESENTACIN: El mandatario celebra el contrato objeto del mandato con
un tercero pero lo hace a nombre del mandante, es decir, surge una relacin contractual entre el mandante y el tercero. El mandato permite al mandatario proponer frente al tercero excepciones propias. Ejemplo.- Compra un carro a nombre del mandante, pero al valor del vehculo le descuentan $20.000.000.oo que el concesionario le debe al mandatario.

2. MANDATO SIN REPRESENTACIN: El mandatario al momento de realizar el acto jurdico, objeto

del mandato desconoce al mandante voluntariamente, es decir, acta a su propio nombre, y la relacin contractual solo surge entre el tercero y el mandatario sin vincular al mandante. En el mandato sin representacin aun cuando el mandatario acte a nombre propio, tiene que reproducir el acto al mandante. Y lo que pueda reclamar el mandatario al tercero se traduce del mandatario al mandante. El mandante puede demandar al mandatario o al tercero.

3. MANDATO POR RATIFICACIN: Inicia como una agencia oficiosa, el agente acta a mutuo
propio, pero cuando el mandante toma conocimiento de la gestin, es posible que la ratifique y en ste caso se aplicaran las normas del mandato sin representacin; de lo contrario si el mandante no lo ratifica, se regir como una agencia oficiosa en donde se discutir se es til o no. CARACTERSTICAS

1. Unilateral: si en el mandato no hay remuneracin a favor del mandatario, es decir, que adquiere
carcter gratuito, se convierte el contrato, por ese mismo efecto en unilateral, ya que no genera obligaciones sino para el mandatario que se encarga de la gestin sin que surjan obligaciones. Al celebrarse el contrato para el mandante, quien tan solo, como consecuencia posterior del mandato, estar obligado, de acuerdo al artculo 2184 del Cdigo Civil a proveer al mandatario de lo necesario para la ejecucin del mandato, a pagarle los gastos razonables causados por la ejecucin de la gestin y a indemnizarle de las perdidas en que haya incurrido sin culpa y por causa del mandato.

2. Bilateral: si el mandato es remunerado, porque al momento de surgir vlidamente el acto jurdico,

nace una obligacin tambin esencial y comitente para el mandante de pagar la obligacin pactada.

3. Consensual: Basta el acuerdo expreso o tcito sobre la gestin que se encarga, entre el mandante y
el mandatario, para que se perfeccione. Cuando se trata de encargar genricamente todos los actos

4. 5. 6. 7. 8.

que le corresponden a una persona ser mandato general y requiere de escritura pblica, esta representacin se presenta anexa al mandato. Tal como lo establece el artculo 2149 del cdigo civil el encargo que es el objeto del mandato puede hacerse por escritura pblica o privada, por cartas, verbalmente o de cualquier otro modo inteligible, y an por la aquiescencia tcita de una persona o la gestin de sus negocios por otra. Onerosa en materia comercial Gratuito en materia civil Nominado: tiene su calificacin, denominacin y desarrollo del cdigo civil. Principal: Existe por si mismo sin necesidad de ninguna otra convencin. Es un contrato intuito personae, el mandatario es encargado por el mandante, precisamente por esa confianza que este le tiene. Conmutativo

REQUISITOS DE VALIDEZ Y EXISTENCIA CAPACIDAD Capacidad del mandante: debe ser legal y plena, pues est comprometiendo su patrimonio como si fuera un acto celebrado directamente por l, ya que el mandatario no hace otra cosa que emitir una declaracin de voluntad por su cuenta, aunque ante tercero obre en su propio nombre. Capacidad del mandatario: debe ser capaz por que l tambin emite una declaracin de voluntad al celebrar un contrato con el mandante. Sin embargo, puede realizarlo un incapaz, con excepcin a los dementes, en un mandato con representacin. La capacidad se predica del mandante y el tercero. Situacin del mandatario cuando es incapaz Cuando un menor de edad contrata con el mandante, se puede demandar el contrato, y pedir la rescisin del contrato, siempre y cuando sea antes de que se ejecute el contrato. Cuando el menor de edad contrata con un tercero a nombre del mandante, los actos son vlidos y producen plenos efectos entre el mandante y el tercero. El menor acta como mandatario dentro de los lmites del mandato. Lo anterior solo apera en el contrato de mandato con representacin porque el mandatario es un transmisor de la voluntad del mandante y en consecuencia se predica la capacidad del mandante y la del tercero y no la del mandatario. En el contrato de mandato sin representacin, el mandatario tiene que tener capacidad para llevar a cabo el acto objeto del mandato. CONSENTIMIENTO Existe un principio que establece: En derecho el que calla no otorga En el contrato de mandato si el mandatario se dedica profesionalmente a realizar tipos de mandato, el silencio otorga, es decir, el silencio crear su aceptacin por cuanto l tendr que manifestar su voluntad de no aceptarlo. Ejemplo. Los abogados . Si el mandatario no se dedica profesionalmente a realizar mandatos se regir por el principio de quien en derecho calla no otorga.

El contrato de mandato igualmente, puede ser aceptado tcitamente, cuando el mandatario recibe el mandato y ste realiza un acto objeto del mandato, queriendo decir que acepto el contrato.

Consentimiento del mandante El mandante puede expresar su voluntad en forma expresa o tcita, porque as lo precepta el artculo 2149 del Cdigo Civil cuando permite que la declaracin del mandante puede ser recogida bien en escritura pblica o privada, por cartas, verbalmente o por cualquier otro medio de comunicacin, que, en sntesis, constituya un consentimiento expreso, el cual se contrapone al tcito, que no encierra una declaracin directa del mandante, sino que se supone al aceptar una gestin de un tercero en su nombre y con su consentimiento, pero sin desconocerlo o desautorizarlo, o como dice el artculo 2149 del Cdigo civil con la aquiescencia tcita de una persona a la gestin de sus negocios por otra. Consentimiento del mandatario El consentimiento del mandatario est revestido bajo la forma de aceptacin, bien sea expresa o tcita; cuando esto ocurre, el mandato se reputa perfecto artculo 2150 del cdigo civil. La aceptacin expresa consiste en la voluntad de exteriorizar de manera inequvoca de realizar la gestin que le encarga al mandante. La aceptacin tcita se aprecia cuando hay acto en ejecucin del mandato. Existe una excepcin est establecida en el artculo 2151 del cdigo civil cuando el silencio del mandatario se mira como una aceptacin. Esto es: el mismo silencio es el que constituye el elemento de aceptacin. Claro est que para que el silencio produzca los efectos sealados se requiere: o o o que la persona pretendida mandataria se encargue de negocios ajenos como profesin u oficio. Que se le formule, claramente, una gestin por persona ausente Que transcurra un trmino razonable, es decir, el necesario para comunicar su aceptacin o rechazo de la aceptacin, sin expresar su voluntad para el encargo.

Si rechazare el encargo deber tomar las providencias conservativas urgentes que requiera el negocio, que de esa manera se le encomienda, bajo los efectos de responder de los perjuicios que sobrevengan por esa omisin. no hay mandato; quien recibe el encargo estar obligado a adoptar las medidas de conservacin. OBJETO Es el contenido de la declaracin de la voluntad, es decir, el propsito de la gestin, por ello debe versar sobre actos jurdicos y no materiales.

LA RESPONSABILIDAD DEL MANDATARIO El mandatario responde segn el Art. 2155 del CC. hasta de la culpa leve en el cumplimiento de su encargo La culpa leve se divide en: Culpa leve simple: Cuando el contrato es gratuito Culpa leve ms estricta: Cuando el contrato es remunerado Culpa leve menos estricta: Cuando el mandatario se ve obligado a aceptar el mandato

Responsabilidad especial del mandatario: segn el Art. 2178 del CC. El mandatario puede, por un pacto especial, tomar bajo su responsabilidad la solvencia de los deudores y todas las incertidumbres y embarazos del cobro. Constituyndose entonces en deudor principal para con el mandante y son de su cuenta hasta los casos fortuitos y la fuerza mayor.

FORMAS DE OTORGAR EL MANDATO

Individual: Cuando una persona es el mandante y una sola persona es el mandatario Colectivo: Cuando el acto jurdico que se manda, permite ser ejecutado por partes, en consecuencia puede darse una parte a un mandatario y otra a otro mandatario. Aqu es un solo mandato. Con respecto a la pluralidad de mandatarios se puede presentar: Mandato conjunto: Cuando se le confiere poder a dos o ms personas y se les prohbe actuar, en relacin con la gestin encomendada, separadamente. Mandato solidario: Se le otorga el mandato a dos personas y no importa quien realiza el mandato Mandato sustitutivos: Cuando mandato se ejecuta por varias personas sin estar designadas previamente. En ste caso es el derecho del mandatario de sustituir, pero si l sustituye responde por lo que haya hecho el sustituido. Si la autorizacin est autorizada por el mandante, el mandatario solo responde por la solvencia e incapacidad del sustituto pero no por su gestin, porque esta ser del mandante. Si la sustitucin est prohibida y se sustituye, lo que realiza el sustituto no vincula al mandante

En el mandato judicial cuando se designa al apoderado sustituto, o si se nombra a varios apoderados se entender que el primero de ellos es principal y que los dems sustitutos, estos solo podrn actuar cuando el principal manifieste que no lo va hacer. Segn la gestin Mandato especial: cuando se confiere bien a una o ms personas, para uno o varios negocios determinados. Mandato general: cuando se confiere bien a una o ms personas, por uno o ms mandantes, para todos los negocios.

ADMINISTRACIN DEL MANDATO

Hace referencia a la forma como el mandatario debe ejecutar el contrato de mandato.

1. El mandatario est obligado rigurosamente al objeto del contrato, si se excede en sus

facultades sus actos sern imponibles al mandante y responder personalmente frente al tercero como si fuera un acto individual entre ellos Ejemplo: El abogado no tena la facultad para recibir, el mandante puede obligar al deudor, que cumpla con su obligacin. El abogado tendr que responder frente al deudor.

2. El mandatario est obligado a buscar un mejor provecho y evitar los actos perniciosos, si el
mandato genera un perjuicio al mandante, el mandatario tiene que abstenerse, si existe una forma que sea ms beneficiosa para el mandante, el mandatario puede apartarse de la forma dicha por el mandante y optar por la ms beneficiosa

3. El mandatario le est prohibido aprovecharse de los efectos del mandato, Ejemplo: Si el

mandante entrega un dinero al mandatario para que l lo ponga en el mercado, el mandatario no podr tomarlo para s, solo podr ponerlo en el mercado. Cuando el mandatario se aprovecha de los efectos del mandato, es el nico caso en el que el mandatario tendra que pagar los intereses e indemnizar perjuicios, (se est indemnizando doble vez).

4. Administrar, custodiar, no disponer.

OBLIGACIONES DEL MANDANTE

1. Pagar la comisin que haya pactado con el mandatario

2. Rembolsar los gastos ordinarios y extraordinarios en que haya incurrido el mandatario para
la ejecucin del contrato, Aqu el mandatario puede pedir los gastos de manutencin y administracin, pero no gastos de disposicin, porque el mandante puede pactar con el mandatario que administre y conserve, pero no puede pedirle que disponga, sta es una facultad inherente al contrato de mandato.

3. Est obligado a indemnizarle perjuicios que el mandatario haya sufrido en la ejecucin del
contrato, Si el mandante incumple el mandatario puede retener los efectos del mandato hasta que le cumplan.

Los crditos derivados del mandato gozan del Derecho al pago referente que la ley concede a los sueldos, salarios y demas prestaciones provenientes de las relaciones laborales ( Art 1277 C de Co. 2495 C.C.) Actos del mandatario Los actos que se hacen en relacin con el patrimonio se clasifican as:

a. De conservacin: Aquellos que tienden a evitar que los derechos que se tienen desaparezcan o
se destruyan, es decir que buscan asegurar el cumplimiento de esos derechos. (ius utendi).

b. De administracin: sirven no solo para asegurar el caudal patrimonial sino tambin para obtener
una produccin, por lo menos normal, de dicho patrimonio. No busca cercenarlo. (ius fruendi).

c. De disposicin: persiguen una enajenacin patrimonial, o la constitucin de gravmenes o

limitaciones del derecho de dominio. (ius abutendi).Con facultad expresa nicamente, salvo que si no se dispone se causare mayores daos al mandante. ( transar, recibir, desistir del proceso, conciliar, etc)

Efectos del incumplimiento de las obligaciones del mandante: el mandatario puede desistir de su encargo, pues es resultado de una conducta contra-contrato la cual disuelve el vnculo entre mandante y mandatario. Pero se debe diferenciar de la renuncia del mandato, ya que esta es un acto unilateral. Derecho de retencin del mandatario: podr ejercerlo cuando no se le haya pagado su remuneracin, como de los reembolsos, anticipaciones e indemnizaciones a cargo del mandante.

Si el mandato fuere otorgado a varios mandatarios, se debe ejecutar en la forma y orden en que fue encargado. En conjunto: Actuar en forma comn, no separada. Solidario: Independientemente pero con responsabilidad por toda la gestin. Divisible: Cada uno realiza su aporte. Sustitutivo: El primer mandatario es el principal y los dems lo sustituyen cuando el primero manifieste que no lo hara. El mandatario tiene la obligacin de realizar el mandato personalmente, pero tiene la facultad de sustituir:

Si est prohibida la sustitucin y el mandatario sustituye; los actos jurdicos son inoponibles al mandante. Si est autorizada la sustitucin el mandatario no responde por las actuaciones de quien lo sustituya. Rendicin de cuentas del mandatario Debe presentar una relacin pormenorizada, con las partidas correspondientes del ingreso y egreso obtenido y realizado con motivo de la gestin. Es por ello que el mandatario es responsable de lo que haya dejado de recibir el mandante por su culpa. Prohibiciones al mandatario: a. aprovecharse de las cosas que el mandante le entrega o de las que recibe de la gestin, en beneficio personal b. Auto contratacin es decir cuando en cabeza del mandatario se da, adems, la calidad de tercero es decir de parte contratante; Como puede suceder cuando el mandante le confiere el encargo para que venda una cosa de su propiedad y el mandatario la compra. c. Le est prohibido salvo mandato especial, colocar dineros del mandante a inters y hacer donaciones de bienes del mandante. Responde por los intereses y los perjuicios. d. Aprovecharse de los efectos del mandato.

Acciones del mandante frente al delegado: cuando el mandatario tiene acciones frente al delegado, se confiere una accin oblicua al mandante: Pedir todo cuanto pueda hacer el mandatario por el encargo conferido. (art. 2164 C.C.).

TERMINACIN DEL MANDATO Causales generales

1. Por ejecucin del contrato: es claro que una vez ejecutado el negocio, quedan agotadas las
facultades del mandatario y por lo mismo el mandato ya no tiene objeto que perseguir.

2. Por acto unilateral de los contratantes: tanto la revocacin del mandante como la renuncia del
mandatario son actos unilaterales que extinguen el mandato en sus efectos externos. Al ser actos libres y voluntarios que cuando se hacen sin motivo alguno, procede la indemnizacin de perjuicios.

3. Por muerte del mandante: ya que trae como consecuencia un cambio en el titular del patrimonio
dejado por aquel. Y como en ese patrimonio irn a repercutir los actos del mandatario, es claro que para que dicha repercusin se produzca debe contarse con la voluntad del nuevo titular, mediante el otorgamiento de un nuevo mandato.. Si se trata de un mandato judicial este no termina y continua hasta que los herederos lo revoquen, si ya se ha presentado la demanda.

4. Por quiebra o insolvencia o interdiccin del uno u otro: la interdiccin implica que queda en
incapacidad para el manejo de sus bienes y si no puede hacerlo directamente tampoco puede hacerlo por intermedio de sus mandatarios. si por el contrario el mandatario es declarado interdicto el mandato termina, ya que si este no puede administrar sus propios bienes mucho menos bienes ajenos. Si el mandante quiebra, sus bienes entran a ser administrados por un tercero, quien en ejercicio de sus funciones tiene control patrimonial del quebrado, el tercero va a constituirse en administrador y no debe tener interferencia alguna por ello el mandato termina. Causales especficas

5. Revocacin el mandato: deber al mandatario la remuneracin pactada o la usual a falta de

convenio, sea cual fuere el resultado de la gestin. La revocacin produce efectos desde el da en que el mandatario a tenido conocimiento de ella. El mandante puede pedir al mandatario la restitucin de todos los instrumentos que haya puesto en sus manos para la ejecucin del mandato.

6. Renuncia del mandatario: al ser un acto unilateral, no produce efectos ni siquiera despus de ser
comunicada al mandante. Se requiere que transcurra a partir de dicha comunicacin un trmino razonable que el juez estimara, dentro del cual el mandante haya podido proveer a los negocios que haba conferido al mandatario. Si el mandatario suspende sus actividades mediante renuncia, o si las suspende despus de comunicada la renuncia, ser obligado a indemnizar al mandante, los perjuicios que por ello le sigan. Salvo en el caso en que el mandatario se vea forzado a cesar la administracin del negocio del mandante por una causa grave, como enfermedad o amenaza de sus propios intereses.

RESPONSABILIDAD DEL MANDATO El mandatario siempre responde por culpa leve: Leve ms estricta : Mandato onerosoLeve simple: Cuando el mandato es gratuito. Leve menos estricta: Cuando el mandatario es obligado a aceptar el mandato.

6. CONTRATO DE OBRA

6. CONTRATO DE OBRA Es el contrato en virtud del cual una parte llamada contratante o encargante encarga a otra llamada contratista o artfice la realizacin de una obra material bajo una remuneracin y sin mediar subordinacin ni representacin. La importancia se extrae, precisamente por la exclusin de la aplicacin de las normas civiles a los otros contratos de arrendamientos recogidos en el cdigo civil. Si el contratista coloca los materiales, el contrato se regir por las normas del contrato de compraventa, pero si el contratante coloca los materiales, el contrato se regir por las normas del contrato de arrendamiento.

DEFINICION Y ELEMENTOS As el contrato de obra consiste en el acto jurdico en virtud del cual una persona se obliga para con otra a realizar una obra material determinada, bajo una remuneracin y sin mediar subordinacin ni representacin. ELEMENTOS

Acto jurdico: como contrato, que es, supone la existencia y conformacin de un acto jurdico y por ende produce efecto entre las partes que se vinculan mediante un acuerdo de voluntades. Realizacin o ejecucin de obras materiales: Esto es el objeto del contrato. Se entiende que la labor a que se obliga el artfice es la ejecucin de una obra material. Este elemento es lo que lo diferencia del contrato de mandato, en el cual se debe efectuar una labor como obligacin esencial de una parte y puede haber remuneracin, pero no la realizacin o ejecucin de actos materiales, sino la realizacin de varios negocios jurdicos. Es obra material, sin representacin alguna del empresario, la que impone la naturaleza y efectos de este contrato. Remuneracin: Quien ejecuta la obra persigue una remuneracin, que representa el precio y que se convierte en elemento esencial en esta clase de actos jurdicos. Este precio no siempre es fijado al momento de la celebracin del contrato, que la forma normal de conveccin, por cuanto la ley establece que si no se ha fijado precio se presume que es el que ordinariamente se paga por la misma especie de obra y a falta de ste por el que se estime equitativo a juicio de peritos. No hay subordinacin ni representacin: Existe plena independencia por parte del que ejecuta la obra, no hay subordinacin ni dependencia. Es una independencia de naturaleza jurdica plena. Debe ejecutar la obra en el tiempo estipulado sin someterse a horario a un patrn de trabajo. El comitente puede sealar los trminos en los cuales se realizara la obra.

Tampoco se aprecia representacin en el contrato de obra, que s se da en el mandato. El contratista no declara su voluntad a nombre del comitente. Sus actos se limitan a realizar una obra directamente para su dueo, con las consecuencias propias de la ejecucin del trabajo. En el desarrollo de este contrato los nicos obligados son el comitente y el artfice o contratado. Las declaraciones de voluntad son declaradas por las mismas partes que desean el contrato y los daos que se causen en el cumplimiento de la obra sern por cuenta del artfice, quien asume la responsabilidad frente a terceros. El comitente se mantendr al margen de los perjuicios que realice el contratista a terceros en la realizacin de la obra. Debe tenerse en cuenta que la capacidad, el consentimiento y la causa lcita son requisitos indispensables para la conformacin de este acto jurdico.

Caractersticas Este contrato participa de todas las caractersticas del arrendamiento. En consecuencia, es consensual, bilateral, oneroso, conmutativo, principal, nominado. Debe tenerse en cuenta que este acto jurdico se perfecciona de acuerdo a lo que importe el contrato, o sea, compraventa cuando el artfice suministra la materia para la confeccin de la obra; arrendamiento si la materia es suministrada por la persona que encarg la obra. En la primera situacin, esto es cuando el artfice suministra la materia, el contrato es de venta, y queda sujeto desde luego a las reglas de la venta, no a las del contrato de obra que se estudia. Pero debe precisarse que en tal caso no se trata de venta de cosa que no existe pero que se espera que exista, sino de la hiptesis de venta a prueba, ya que el artculo 2053 establece que el contrato es de venta, pero no se perfecciona sino por la aprobacin del que orden la obra. Se entiende entonces, no haber contrato mientras el comprador no declara que le agrada la cosa de que se trata. Frente a la segunda modalidad, por constituir arrendamiento, se perfecciona con el acuerdo de las partes en la obra que se encarga y el precio. Mira el perfeccionamiento del contrato desde la convencin misma, no del resultado de la obra. Si no se ha fijado el precio, pero se comprende que hay una remuneracin por la elaboracin de la obra, no por ella deja de perfeccionarse el contrato. Esto ocurre en los sectores de ingeniera, arquitectura, donde se sealan, por las entidades gremiales tarifas que tasan los trabajos de construccin. En el evento de que se contrate una obra, y as lo acuerdan las partes, la falta de precio convencional se suple con dichas tarifas adoptadas por la institucin respectiva. Si lo anterior no es posible ser estimado equitativamente por peritos. En suma: el precio, siendo de la esencia del contrato, se entiende incorporado en el contrato de obra, sea cual fuere la modalidad que revista el negocio. Se caracteriza por la independencia que tiene el contratista en la realizacin de la obra, tiene la autonoma para confeccionar la obra y solo se sujeta a las instrucciones dadas por el contratante para la materializacin de la obra. Se diferencia del contrato de mandato toda vez que ste hace relacin a un acto jurdico y existe representacin y el contrato de obra a una obra material y no existe representacin. Si el contratista coloca los materiales, el contrato se regir por las normas del contrato de compraventa, pero si el contratante coloca los materiales, el contrato se regir por las normas del contrato de arrendamiento. El contrato de obra participa de las mismas caractersticas del arrendamiento, porque, forma parte de la reglamentacin general de este acto jurdico. En consecuencia es: Consensual. Bilateral. Oneroso. Conmutativo. Principal Nominado. son requisitos indispensables para la

Tanto la capacidad, el consentimiento y la causa licita conformacin de este contrato. PARTES:

DUEO O CONTRATANTE CONTRATISTA O ARTFICE: Encargado de realizar la obra OBLIGACIONES DEL ARTFICE

1. Realizar la obra encomendada, de acuerdo

con las condiciones sealadas en el contrato, y a falta de estipulacin, que la obra sirva para un aprovechamiento normal sin defectos que impidan su uso o le reste utilidad. Deber ceirse a lo pactado, no podr mejorar la obra, ni cobrar un precio diferente al pactado.

2. El artfice tiene que ceirse al encargo, El artfice no puede cobrar por exceso de lo
pactado aun alegando mejores condiciones y mejor calidad, como tampoco podr retirar la mejora. Cuando el artfice no se cie al encargo de la obra estara incumpliendo con el contrato de obra. 3. Entregar la obra en el tiempo estipulado, la obra debe ser entregada al momento del vencimiento del plazo acordado, sino representa el resultado previsto el artfice se encuentra en incumplimiento y el dueo de la obra puede exigir el cumplimiento o la resolucin del contrato y en ambos casos con indemnizacin de perjuicios, ya que se trata de una obligacin de hacer. Si el contratista encuentra situaciones, extraordinarias e imprevistas, pueden ser solicitadas para que un juez autorice su ejecucin. OBLIGACIONES DEL DUEO O CONTRATANTE 1. Pagar la obra, El precio ser el que acuerden siempre y cuando se apruebe la obra, si no le satisface, se puede oponer; el juez decidir las diferencias contractuales. De lo contrario ser el que se paga por una obra similar o el que estime a juicio equitativo de peritos. Si el dueo o comitente entrega los materiales para la confeccin y la cosa perece por defecto de los materiales, el dueo deber el precio de la obra siempre y cuando la obra haya sido aprobada y el contratista o artfice haya ignorado la mala calidad de los materiales, o que conociendo de la mala calidad haya advertido al dueo de la obra, de lo contrario, si el artfice acta aun a sabiendas de la mala calidad y no advierte al dueo de la obra el contratista responde por la obra y no tendr derecho al precio. Igualmente deber el precio cuando la cosa perece en la mora del precio

1. Cooperar en la confeccin de la cosa, Si en dueo de la obra no coopera con la obra y

por su culpa la obra no puede entregarse, ste deber el precio.-Deber realizar la aprobacin parcial de la obra y la prueba cuando el contratista lo solicite,

2. Recibir la obra, de acuerdo a lo estipulado en el contrato, si se coloc en mora de

hacerlo los riesgos de los materiales y de la obra corren por su cuenta, debiendo el precio. Si el dueo alega que la obra no se ejecuto debidamente, se nombrara por las partes peritos que decidan sobre el reparo formulado. Si la inconformidad prospera, el artfice podr ser obligado a hacerla de nuevo o la indemnizacin de perjuicios DISOLUCIN DEL CONTRATO DE OBRA a. Resolucin convencional de las partes. b. Por declaracin de nulidad. c. Por las causales generales, que sirven contrato. d. Por muerte del artfice

para extinguir las obligaciones

nacidas de un

CONTRATO DE CONSTRUCCIN DE EDIFICIOS Envuelto dentro de las normas generales del contrato de obra, se diferencia, en la medida que en el contrato de construccin de edificios, existe una garanta que no se encuentra en los dems contratos y que consiste en que el artfice garantiza la construccin hasta por 10 aos por vicios estructurales.

PRECIO Y UTILIDAD Se puede fijar por precio nico: Es un precio determinado, y el dueo de la obra desde un comienzo sabe cunto va a pagar. Se denomina llave en mano, se realiza el contrato a todo costo. Se puede fijar a precio unitario: Se cobra hasta la obra negra, es decir, no queda determinado el precio global de la construccin, sino apenas el de cada una de las partes ms o menos homogneas que componen aquella y en relacin con una unidad de medida. En este caso el dueo de la obra no est seguro sino de los precios unitarios as estipulados, pero no de cul va a ser el costo total de la obra. Por presupuesto o por administracin delegada: Un porcentaje del valor final, en cuyo caso el precio a que tiene derecho el empresario consiste en un porcentaje sobre lo invertido en materiales y mano de obra. CLUSULA DE REAJUSTE DE PRECIO Cuando se establece la posibilidad de modificar el precio por concepto de encarecimiento de materiales o de los jornales. Se deja abierta una especie de clusula de imprevisin o de revisin, en razn por el cambio de los planes originales de la construccin como por fenmenos permanentes de alzas en los precios de los materiales o valores salriales para los trabajadores que se empleen en la obra. Es por ello que concluimos, que si en el contrato de construccin no se dice nada sobre las posibilidades de modificacin de precio, est resulta inalterable, aun cuando las circunstancias posteriores sean desfavorables o favorables para el empresario o artfice. Entonces, no obstante el mayor valor no opera automticamente, si circunstancias adicionales aumentan el precio, el dueo de la obra estar obligado a su reconocimiento, y ante su negativa, podr el artfice demandarlos judicialmente. Cuando el artfice comete un dao el dueo de la obra puede solicitar la resolucin del contrato ms la indemnizacin de perjuicios. Si el artfice mejora las circunstancias sin autorizacin del dueo de la obra para cobrar un mayor valor, el artfice perder lo hecho porque el dueo no pagar ms de lo pactado. Esta clusula es accidental, las partes tiene que pactarla. Cuando el artfice tiene que valerse de empleados para la realizacin dela obra, el dueo de la obra asume una responsabilidad subsidiaria para el artfice. Ejemplo: Si alguno de los empleados sufre un accidente y el artfice no responde, el empleado puede exigirle que responda al dueo de la obra. Si el dueo de la obra tuviera que pagar, se subroga los derechos que podra tener con privilegio el artfice.

CONTRATO CIVIL DE OBRA

Notas generales Descripcin. El contrato civil de obra, se encuentra regulado en el cdigo civil en los artculos 2053 a 2063, dentro del ttulo XXVI del contrato de arrendamiento. Concepto El contrato civil de obra, es una convencin a travs de la cual una parte llamada contratante le encarga la elaboracin de una obra determinada y especfica a otra parte llamada contratista.

Si el contratista tiene empleados el contratante se convierte en responsable subsidiario. Existe una garanta especial sobre el contratista, por vicios estructurales hasta por diez (10) aos.

Diferencias con otros contratos:

Este contrato se diferencia del contrato de trabajo por obra o labor contratada, en que del primero se deriva una obligacin de resultado y el contratista puede ser una persona natural o jurdica y del segundo se deriva una obligacin de medio y el contratista slo puede ser una persona natural. De igual manera, el contrato civil de obra, tiende a ser confundido con el contrato prestacin de servicios, contratos que han sido regulados en el cdigo civil. La diferencia uno y otro tipo de contrato, radica en que el primero, es decir, el contrato civil de obra una clase de contrato que se ha desarrollado con ocasin del contrato de arrendamiento servicios materiales y el segundo es una clase de mandato. de de es de

Subordinacin jurdica. En un contrato de prestacin de servicios profesionales, debe determinarse con claridad su naturaleza, para evitar que se configure un contrato de trabajo. El elemento diferenciador de uno y otro es la subordinacin jurdica, pues aunque en ambos se presta un servicio personal cuando la asesora se pacta con personas jurdicas, no existe problema alguno, en el contrato laboral se est ante este tipo de subordinacin. El incumplimiento del contrato de obra civil puede ser demandado ante los jueces civiles y slo en aquellos eventos en que con ocasin de estos contratos se realicen actos regulados por el cdigo de comercio, se podr demandar ante los jueces de comercio en las ciudades donde existe y en los dems casos ante los jueces civiles.

7. CONTRATO DE MANDATOS ESPECIALES QUE SE HAN ESPECIFICADO COMO CONTRATOS

MERCANTILES ESPECIALES

CORRETAJE Se origina en una figura espaola en 1.271 conocida con el nombre de las ordenanzas de lonja y oreja en las cuales se reglamentaba a los corredores de oreja: persona que transmita el chisme de necesidades y oferta y las una sin ser el dueo. Posteriormente en 1.744 califican a los corredores de oreja como personas pblicas y se les reconoce adems de su funcin mediadora la de dar fe sobre las operaciones en las cuales intervienen. La ley de 18 de julio de 1.696 proclamo la libertad del corretaje y autoriza a cualquier persona para ejercer la profesin de corredor. Concepto El corretaje es un contrato por el cual una parte se obliga a mediar entre la oferta y demanda de determinados bienes o servicios, a cambio de una remuneracin promoviendo el perfeccionamiento de un contrato entre los ofertantes y demandantes respectivos, y promover la conclusin del contrato mercantil. Es un contrato mediante el cual es posible formalizar una relacin de intermediacin o corretaje para la venta de un bien.

El contrato incluye las clusulas necesarias para celebrar a buen trmino el contrato, entre ellas estn:

- Objeto

- Condiciones del bien

- Obligaciones de los contratantes

- Remuneracin

- Terminacin

- Clusula compromisoria.

La contraparte en el contrato de corretaje se obliga a pagar una comisin por el servicio de mediacin, comisin que se causa en el momento en que se realiza o ejecuta el contrato, no cuando se cumple el encargo. Es decir pagar una comisin si el corredor logra obtener un comparador o arrendatario dispuesto a pagar el precio acordado.

El corredor es un intermediario entre la oferta y la demanda. Es decir, pone en relacin a dos o ms partes para la conclusin de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboracin, subordinacin o representacin. Es decir que el corredor presta un servicio. Un ejemplo de esta actividad es el llamado corretaje inmobiliario. Quien est interesado en vender un inmueble puede procurar por s mismo conectarse con un comprador; pero es frecuente que recurra a los servicios de un corredor. ste tratar de conectarlo con un comprador. Si, en definitiva, ese contrato de compraventa tiene lugar, el vendedor deber pagar al corredor una comisin por el servicio prestado. Esta comisin generalmente se establece como un porcentaje del precio de venta. Puede ocurrir que el comprador tambin haya requerido los servicios del corredor (es decir, su intencin de comprar una casa lo condujo a una inmobiliaria). En este caso, el corredor ha contratado con ambos: quien pretenda vender y quien pretenda comprar. Son dos contratos, y de cada uno de ellos percibir comisin. Cuando el comerciante encarga al corredor, el corredor lo nico que hace es conocer el entorno y unir las ofertas con las demandas, es un contratista temporal porque une y corre. El corredor no es un trabajador permanente, sino apenas compra y vende y desaparece. Sirve, cuando se desee formalizar una venta a travs de un intermediario; Cuando se quiera formalizar la entrega de un bien para su venta y cuando desee obtener un mayor beneficio de una venta que no quiera realizar directamente Naturaleza jurdica del corretaje: El Cdigo de Comercio contiene normas sobre la persona del corredor y sobre su forma de proceder en el ejercicio del corretaje pero no se determina en qu consiste el corretaje. Vamos a analizar lo que no es primero y luego las teoras sobre su naturaleza. a. No es un nuncio: Su actividad no se limita simplemente a trasmitir un mensaje; no se limita a ser portador material de una declaracin de voluntad sino que debe agregar su propia iniciativa personal para

aportar elementos de conocimiento tiles a las partes contratantes, aconsejarles y sugerir soluciones para allanar dificultades. b. No es gestor de negocios: No lo es, pues no concluye personalmente el partes (art. 332 C.Co). No es un mandatario. negocio que interesa a las

Algn autor aislado sostiene que en el corretaje hay un mandato entre quien encarga el negocio y el corredor. Entendemos que es claro que no es un mandato. El corredor no tiene representacin de la parte que lo contrata; no debe realizar negocios jurdicos a nombre y por cuenta de ste. Slo se le encomienda una labor de acercamiento. Una persona le requiere al corredor que se interponga en un negocio, que busque a otro contratante y que trate con l. c. El corredor no tiene funcin de representacin. No est autorizado para celebrar un negocio jurdico sino para plantearlo, para preparar un contrato cuya conclusin efectuarn por s mismos los interesados. La prestacin del corredor es siempre de naturaleza material. El corredor no realiza ningn acto jurdico, no concluye el negocio puesto que el contrato resultado de su intermediacin se produce entre las partes. Ms aun, la obra que realiza el corredor es en inters de ambas partes, no slo de aqulla que estimul su actividad intermediaria. El mediador opera en forma libre y en el inters de las partes contratantes, suprimiendo o atenuando los obstculos de las tratativas a fin de que las dos voluntades antagnicas converjan en el mismo punto y concluyan directamente un negocio. El mandatario contrata, el mediador hace contratar. COMISIN Segn el artculo 1341 C.Co el corredor tendr derecho a la remuneracin estipulada; a falta de estipulacin, a la usual y, en su defecto, a la que se fije por peritos. Salvo estipulacin de en contrario, la remuneracin del corredor ser pagada por las partes, por partes iguales, y la del corredor de seguros por el asegurador. El corredor tendr derecho a su remuneracin en todos los casos en que sea celebrado el negocio en que intervenga. El corredor tiene derecho a una comisin cuando se perfecciona el contrato y no cuando se cumplen las prestaciones, de tal manera que la nica forma de que l pierda su comisin es cuando no se perfecciona el contrato o cuando resulta nulo. Remuneracin en negocios bajo condicin o nulos Cuando el negocio se celebre bajo condicin suspensiva, la remuneracin del corredor solo se causar al cumplirse la condicin; si est sujeta a condicin resolutoria, el corredor tendr derecho a ella desde la fecha del negocio. La nulidad del contrato no afectar el derecho a remuneracin, siempre que el corredor haya ignorado la causal de invalidez, sin embargo debe ser lo suficientemente diligente con el encargo. Expensas de la gestin Segn el artculo 1342 C.Co, a menos que se estipule otra cosa, el corredor tendr derecho a que se le abonen las expensas que haya hecho por causa de la gestin encomendada o encargada, aunque el negocio no se haya celebrado. Cada parte abonar las expensas que le correspondan [] CARACTERSTICAS 1. No es permanente su cargo: es un intermediario de momento, a diferencia de la Agencia que tiene vocacin a la duracin y a la estabilidad. El corredor recibe un encargo concreto para un negocio concreto y luego que lo promociona y contacta las partes se despide. El mediador, en el contrato de corretaje recibe una remuneracin.

2.- El corretaje es un contrato principal; es un negocio jurdico de colaboracin, pues las partes consiguen un inters comn, es oneroso, pues el corredor tiene derecho a remuneracin, pero solamente cuando efectivamente se concluya el negocio jurdico que promovi. Es adems un contrato tpico y consensual. 3.- El contrato de corretaje es remunerado. Por su actividad promocional, recibe el mediador una remuneracin 4.- La presencia de un profesional en la intermediacin de negocios de un determinado ramo o actividad. Tiene un especial conocimiento del mercado sobre bienes muebles o inmuebles, segn su especialidad. PARTES: 1. EL CORREDOR 2. LA PERSONA QUE HACE EL ENCARGO OBLIGACIONES DE LAS PARTES Obligaciones del corredor

1. Informacin: Debe comunicar a las dos partes (oferta y demanda) de todas las circunstancias
conocidas e importantes para la realizacin del negocio, de todas aquellas circunstancias que l conozca y que se relacionen con la valoracin y la seguridad del negocio. El deber de informacin no es solamente del corredor para con quien le efecta el encargo; es un deber que se impone dada su calidad de mediador y lo tiene incluso para con el tercero con quien podra concluir el trato. El cdigo de comercio Art 1344 dice El corredor deber comunicar a las partes todas las circunstancias conocidas por el, que en alguna forma puedan influir en la celebracin del negocio.

2. Debe guardar secreto sobre las consecuencias del negocio 3. No puede delegar su funcin: El corredor a diferencia del mandatario no se puede sustituir por su
funcin, es indelegable, salvo expresa autorizacin de su cliente.

4. Debe llevar libros especiales: En los que se registre todas las operaciones que realiza, y estos
libros de comercio tiene un mayor valor probatorio a los libros de las partes, debido a que, se presume la imparcialidad y la fidelidad del corredor. El corredor por ejecutar actos de comercio (numeral 8 artculo 20 C.Co), deber llevar libros de comercio, los cuales deben estar debidamente registrados en la Cmara de Comercio, y que estar obligado a llevar las correspondientes operaciones que realice respecto a su profesin u especialidad.

5. Imparcialidad. El compromiso de defender el inters de la persona de quien recibe el encargo, y si 6.

este es doble estar obligado a defender de manera imparcial, los intereses de ambas partes. Es decir, la objetividad en la apreciacin del negocio y en la informacin que se d a las partes. Responde de manera especial por la buena fe: Cuando el corredor no cumple con su obligacin de informacin y existan vicios redhibitorios, le corresponder al corredor sanearlos.

El corredor responde frente a quien le hizo el encargo, por el incumplimiento del contrato, esto es no haber tenido la suficiente diligencia para procurar la conclusin del negocio pretendido, el corredor responder hasta por culpa leve. Obligaciones de la persona que hace el encargo

1. Pagar al corredor. Si son dos personas las que hacen el encargo las dos debern pagar la
comisin al corredor.

2. Si un corredor, ha recibido su encargo de una persona y otro corredor a su vez de otra, y ambos corredores concretan el negocio, hay pluralidad de contratos de corretaje y pluralidad de corredores. Cada uno de los corredores tendr derecho a un porcentaje de la retribucin, la que se dividir por partes iguales entre los corredores intervinientes, salvo estipulacin en contrario. 3. Si el caso es que, un corredor recibe el encargo de varias personas, para que facilite entre ellas un mismo negocio, la remuneracin deber pagarla los intervinientes en partes iguales. nicamente pagar la remuneracin el vendedor si lo establecen en una clusula accidental, expresa y previa disposicin contractual en el contrato de corretaje, de lo contrario los intervinientes responden de manera solidaria en partes iguales. La relacin entre el contrato mediado y el celebrado, hace referencia a una relacin de causa y efecto que indudablemente se impone para que el corredor pueda tener derecho a su retribucin, puesto que su actividad se desarrolla como ya lo habamos dicho, en establecer el negocio en los trminos y condiciones que su cliente le solicita; si viene otro corredor y consigue la conclusin del negocio, es el segundo quien tiene derecho a la remuneracin. Si existe la labor de acercamiento ya hay identidad, esto genera remuneracin as se incurra en la practica ilcita de utilizarlo, despedirlo y luego las partes directamente llegar a la conclusin del negocio.

EXTINCIN DEL CONTRATO DE CORRETAJE 1. 2. 3. 4. Cuando se concreta la oferta y la demanda Por vencimiento del plazo o condicin Por renuncia del corredor Si el corredor es persona natural, se extinguir por la muerte del corredor

Rgimen Carcter comercial El contrato de corretaje no se identifica con la operacin que los clientes realicen (compraventa, en el ejemplo dado). El corredor no es parte en ese contrato que los clientes celebren. Cuando hablamos de contrato de corretaje nos referimos al celebrado por el corredor con quien desea realizar la operacin. El corretaje est regulado por el Cdigo de Comercio como acto de comercio. Por tanto, el contrato de corretaje siempre es comercial, independientemente de que el contrato que en su virtud celebren los clientes pueda ser civil o comercial. En el ejemplo dado -compraventa inmobiliaria- es un contrato civil. Pero el corretaje siempre es acto de comercio. CONTRATO DE AGENCIA

Es el contrato en virtud del cual el agente de manera permanente y estable realiza la explotacin, promocin y produccin a nombre del empresario en un ramo especfico dentro de una zona prefijada. El Cdigo de Comercio en el artculo 1317 a 1331 lo define as: Por medio del contrato de agencia un comerciante asume en forma independiente y de manera estable el encargo de promover o explotar negocios de un determinado ramo o dentro de una zona predeterminada en el territorio nacional, como representante o agente de un empresario nacional o extranjero o como fabricante o distribuidor de uno o varios de los productos del mismo. La persona que recibe dicho encargo se denomina genricamente agente. Segn el cdigo de comercio, el contrato de Agencia comercial es un contrato por medio del cual una persona o empresa, encarga a otra persona o empresa denominada agente, para que venda sus productos, los produzca o preste sus servicios, en un determinado territorio, actuando de forma independiente y estable como representante de uno o varios de sus productos o servicios.

Se requiere de registro mercantil, es decir, el contrato de agencia comercial debe inscribirse en la cmara de comercio con jurisdiccin en el lugar donde se van a ejecutar las actividades y en el lugar de la celebracin del contrato. Enfatizando algunos conceptos Promocin: Consiste en fijar el producto en la mente de los usuarios. Explotacin: Es vender y comercializar el producto. Promover: Es promover el producto en el pblico.

REQUISITOS Permanencia Estabilidad

El contrato de agencia contendr las especificaciones de los poderes o facultades del agente, el ramo sobre que versen sus actividades, el tiempo de duracin de las mismas y el territorio en que se desarrollen, y ser inscrito en el registro mercantil. No ser oponible a terceros de buena fe exentos de culpa la falta de los anteriores requisitos. De acuerdo a la ley en Colombia, no hay necesidad de que la empresa principal otorgue una licencia de sus derechos de propiedad intelectual al agente. Tampoco existe una ley que requiera que el principal indemnice al agente por demandas de violacin contra los productos del principal. Y aunque estos aspectos no estn reglamentados por la ley, si se pueden incluir dentro del contrato, como una forma de llenar el vaci legal que se presenta a la hora en que se presente una eventualidad relacionada con posibles demandas de indemnizacin. Para proteger los derechos de propiedad intelectual, el propietario de los mismos debe proceder a inscribirlos o registrarlos, que es lo nico que le asegura la propiedad de las marcas o patentes, ya que estas no se otorgan por el uso sino por su registro. A continuacin se transcriben los artculos del cdigo de comercio pertinentes sobre los contratos de agencia comercial. ARTICULO 1317. AGENCIA COMERCIAL. Por medio del contrato de agencia, un comerciante asume en forma independiente y de manera estable el encargo de promover o explotar negocios en un determinado ramo y dentro de una zona prefijada en el territorio nacional, como representante o agente de un empresario nacional extranjero o como fabricante o distribuidor de uno o varios productos del mismo. La persona que recibe dicho encargo se denomina genricamente agente. ARTICULO 1318. EXCLUSIVIDAD A FAVOR DEL AGENTE. Salvo pacto en contrario, el empresario no podr servirse de varios agentes en una misma zona y para el mismo ramo de actividades o productos. ARTICULO 1319. EXCLUSIVIDAD A FAVOR DEL AGENCIADO. En el contrato de agencia comercial podr pactarse la prohibicin para el agente de promover o explotar, en la misma zona y en el mismo ramo, los negocios de dos o ms empresarios competidores.

ARTICULO 1320. CONTENIDO DEL CONTRATO DE AGENCIA COMERCIAL. El contrato de agencia contendr la especificacin de los poderes o facultades del agente, el ramo sobre que versen sus actividades, el tiempo de duracin de las mismas y el territorio en que se desarrollen, y ser inscrito en el registro mercantil. No ser oponible a terceros de buena fe exenta de culpa la falta de algunos de estos requisitos. ARTICULO 1321. CUMPLIMIENTO DEL ENCARGO Y RENDICION DE INFORMES. El agente cumplir el encargo que se le ha confiado al tenor de las instrucciones recibidas, y rendir al empresario las informaciones relativas a las condiciones del mercado en la zona asignada, y las dems que sean tiles a dicho empresario para valorar la conveniencia de cada negocio. ARTICULO 1322. REMUNERACION DEL AGENTE. El agente tendr derecho a su remuneracin aunque el negocio no se lleve a efectos por causas imputables al empresario, o cuando ste lo efecte directamente y deba ejecutarse en el territorio asignado al agente, o cuando dicho empresario se ponga {de acuerdo con la otra parte para} no concluir el negocio. ARTICULO 1325. JUSTAS CAUSAS PARA DAR POR TERMINADO EL MANDATO. Son justas causas para dar por terminado unilateralmente el contrato de agencia comercial: 1) Por parte del empresario: a) El incumplimiento grave del agente en sus obligaciones estipuladas en el contrato o en la ley; b) Cualquiera accin u omisin del agente que afecte gravemente los intereses del empresario; c) La quiebra o insolvencia del agente, y d) La liquidacin o terminacin de actividades; 2) Por parte del agente: a) El incumplimiento del empresario en sus obligaciones contractuales o legales; b) Cualquier accin u omisin del empresario que afecte gravemente los intereses del agente; c) La quiebra o insolvencia del empresario, y d) La terminacin de actividades. ARTICULO 1326. DERECHO DE RETENCIN. El agente tendr los derechos de retencin y privilegio sobre los bienes o valores del empresario que se hallen en su poder o a su disposicin hasta que se cancele el valor de la indemnizacin y hasta el monto de dicha indemnizacin.

ARTICULO 1327. TERMINACION DEL CONTRATO POR JUSTA CAUSA PROVOCADA POR EL EMPRESARIO. Cuando el agente termine el contrato por causa justa provocada por el empresario, ste deber pagar a aqul la indemnizacin prevista en el Artculo 1324. ARTICULO 1328. SUJECION A LAS LEYES COLOMBIANAS. Para todos los efectos, los contratos de agencia comercial que se ejecuten en el territorio nacional quedan sujetos a las leyes colombianas. Toda estipulacin en contrario se tendr por no escrita. ARTICULO 1329. TERMINO DE PRESCRIPCION DE ACCIONES. Las acciones que emanan del contrato de agencia comercial prescriben en cinco aos. ARTICULO 1330. NORMATIVIDAD APLICABLE. Al agente se aplicarn, en lo pertinente, las normas de Ttulo III y de los Captulos I a IV de este Ttulo. ARTICULO 1331. APLICACION DE NORMATIVIDAD A LA AGENCIA DE HECHO. A la agencia de hecho se le aplicarn las normas del presente Captulo.

El contrato de agencia existe cuando se dan los elementos independientemente como el contrato lo hallan denominado las partes Ejemplo: que se haya denominado contrato de produccin, si rene los elementos del contrato de agencia, este contrato existir. CARACTERISTICAS: a. Es un contrato celebrado entre empresarios mercantiles. Significa el carcter autnomo que tiene el agente. No se presenta subordinacin entre el empresario y el comerciante auxiliar. b. Es un contrato de duracin. Presta estabilidad al agente. Esto lo distingue de otras figuras contractuales como de la comisin y el corretaje.

CONTRATO DE CONSIGNACIN O ESTIMATORIO Concepto Segn el artculo 1377 C.Co se define por el contrato de consignacin una persona, denominada consignatario, contrae la obligacin de vender mercancas de otra, llamada consignante, previa la fijacin de un precio que aquel debe entregar a ste. El consignatario tendr derecho a hacer suyo el mayor valor de la venta de las mercancas y deber pagar al consignante el precio de las que haya vendido o no le haya devuelto al vencimiento del plazo convenido, o en su defecto, del que resultare de las costumbres. Es comn que algunas empresas entreguen sus mercancas en consignacin (mediante un Contrato de consignacin) a terceros para que estos las comercialicen a cambio del mayor valor de la venta o comisin.

Para tratar este tema, es preciso hacer claridad sobre algunos conceptos: Consignante o comitente: Persona que entrega en calidad de consignacin, un bien o una mercanca a un tercero, para su venta o administracin. Consignatario: Persona que recibe del consignador o comitente, un producto o mercanca en calidad de consignacin para su venta o administracin. Naturaleza del contrato de consignacin El contrato de consignacin es un contrato comercial, el cual consiste en que una persona se obliga a vender las mercancas de otra, previa fijacin de un precio que el consignatario debe entregar al consignante. El consignatario tiene derecho a vender la mercanca por un mayor valor al acordado, y ese mayor valor ser suyo. El consignante puede limitar al consignatario que solo pueda vender la mercanca a un valor determinado, pero en todo caso, el consignatario tiene derecho al pago de una comisin previamente establecida en el respectivo contrato de consignacin. El consignatario es responsable de las mercancas por culpa leve, mas no por fuerza mayor. El consignatario no es responsable por la prdida o deterioro de la cosa de la propia naturaleza de la mercanca, pero deber responder si el deterioro o dao es producto de su negligencia o imprevisin. Las mercancas en consignacin, no forman parte del patrimonio del consignatario, por lo que estas no podrn ser objeto de embargo, en el caso que el consignatario entre en cesacin de pagos y sea vea en la obligacin de responder con su patrimonio. Aqu el consignatario no adquiere el bien; lo recibe a ttulo de consignacin. Lo anterior implica un mandato a ttulo dispositivo pero no traslada el dominio El consignatario cuando vende lo hace con facultad de mandato a ttulo dispositivo. Ejemplo. Se deja mercanca en un almacn para que se venda, cuando se vende, el consignatario se queda con un porcentaje o con un mayor valor. No hay traslacin del dominio, pero el consignatario responde frente a terceros como si fuera el propietario. El consignatario tendr derecho a hacer suyo el mayor valor de la venta de las mercancas y deber pagar al consignante, el precio de las que hayan vendido o no le haya devuelto al vencimiento del plazo convenido, o en su defecto, del que resultare de la costumbre. C.Co Art. 1377. El contrato de consignacin en la legislacin Colombiana es una figura tpica, con identidad propia, que posiblemente encuentra races y similitudes con muchos contratos, pero el legislador le dio una denominacin y regulacin autnoma y por tanto tiene naturaleza jurdica propia e independiente. Caractersticas: 1. Es un contrato bilateral, consensual, y real. 2. Se basa en un objeto o mercanca determinable. 3. Existe un plazo o condicin, que si este se vence y el consignatario ni ha devuelto la mercanca deber cancelar su valor. 4. Como el consignatario es quien vende el producto, atendiendo a la buena fe y a la seguridad jurdica del consumidor; frente a ste el consignatario responde como dueo, y no se podr alegar lo contrario; sin embargo el consignatario puede repetir contra el verdadero dueo. Obligaciones de las partes Obligaciones del consignante: Entregar la mercanca segn el plazo convenido. Fijar el precio. Fijar l trmino de duracin. Recibir la mercanca que no se venda en trmino del plazo.

Pagar la comisin acordada.

Obligaciones del consignatario: Recibir la mercanca. Cuidar la mercanca. Cancelar su valor al trmino del plazo. Devolver la mercanca no vendida al trmino del plazo.

Efectos del contrato: Ante los terceros el consignatario se reputa dueo y debe ser responsable por los vicios que conozca de la mercanca. Existe un mandato dispositivo, es decir sin representacin. No hay traslacin del dominio. El consignatario es responsable hasta por culpa leve de la custodia de la mercanca. No responde por el deterioro o prdida de ellas provenientes de su naturaleza, de vicio propio o de fuerza mayor. El consignatario podr vender las cosas a un precio mayor que el prefijado, a menos que el consignante lo haya prohibido y en consecuencia tendr derecho a la comisin estipulada. Las mercancas dadas en consignacin no podrn ser embargadas ni secuestradas por los acreedores del consignatario, ni forman parte de la masa de la quiebra. El consignante no podr disponer de las mercancas, ni exigir el precio de las vendidas ni el consignatario devolver las que ya ha recibido, hasta que no se cumpla el plazo.

CONTRATO DE PREPOSICIN

Concepto El contrato de preposicin es una forma de mandato que tiene por objeto la administracin de un establecimiento de comercio o de una parte o ramo de las actividades del mismo. En este caso, al mandatario se le llamar factor. Es un contrato en virtud del cual se le encarga la administracin de un establecimiento de comercio a un comerciante especializado llamado factor. De tratarse de persona natural, se asimila a un contrato de trabajo, lo hace muy riesgoso, precisamente por la subordinacin que este tiene con el principal. Cuando es persona jurdica, el preponente debe colocar todas las condiciones. El factor debe estar registrado como factor, realizar todos los actos como administradores en forma permanente. Es obligacin de las partes inscribir el contrato de proposicin en el registro mercantil. Obligacin especial Normas fiscales y administrativas. La utilidad de este contrato se puede observar cuando esa administracin es otorgada a una persona jurdica; cuando se otorga a persona natural se puede confundir con un contrato laboral. Es un contrato en virtud del cual el dueo de un establecimiento de comercio encarga a un comerciante profesional la administracin del establecimiento de comercio.

Este contrato implica una subordinacin, que no se debe confundir con la subordinacin del contrato laboral, siempre y cuando la persona sea una persona natural, toda vez, que en el contrato de preposicin el comerciante puede ser una persona natural o una persona jurdica. El contrato de preposicin tiene como caracterstica fundamental su inscripcin en la cmara de comercio constituyndose en una garanta especial para el comerciante profesional. Partes: Preponente: es la persona que encarga la administracin. Factor: quien administra. Nota. No se puede hablar de representacin, porque el establecimiento de comercio no es persona jurdica; igualmente, el profesional del comercio no representa el negocio sino lo administra. OBLIGACIONES DE LAS PARTES Obligaciones del factor: llevar un registro mercantil celebrar o ejecutar personalmente todos los actos relacionados con la administracin del negocio, aunque pueden utilizar dependientes y otros auxiliares. Cumplimiento de las leyes fiscales y reglamentos administrativos relativos a la empresa so pena de indemnizar al preponente de los perjuicios que se le sigan por el incumplimiento de sus obligaciones. Debe negociar y contratar a nombre de su principal y en todos los documentos que suscriba expresara que lo hace con poder o en nombre de la persona que representa. Llevar la contabilidad, si el factor omite llevar la contabilidad tal como lo prescribe la ley, se har responsable de todos los perjuicios que se den para el principal por su omisin. Deber de fidelidad. Rendir cuentas de su gestin es inherente a toda actividad que se realiza por cuenta ajena.

Obligaciones del preponente: Proveer al factor de lo necesario para la administracin. Si llegare a revocar la administracin deber inscribirse en el registro mercantil para que sea oponible a terceros. Si llegare a limitar alguna obligacin del factor deber inscribirla en el registro mercantil. Cuando el acto corresponda al giro ordinario del establecimiento administrado y sea notoria la calidad del factor de la persona que obra. Cuando el resultado del negocio redunde en provecho del proponente.

TERMINACION DEL CONTRATO DE PREPOSICION. a. Por la muerte del factor o del principal si son personas naturales. b. Por la expiracin del termino estipulado para la duracin de la preposicin o por el evento de la condicin. c. Por la quiebra o insolvencia del factor o principal. d. Por la revocacin del principal o por la renuncia del factor. e. Por la interdiccin de uno u otro.

CONTRATO DE CUENTAS EN PARTICIPACIN: Est contemplado en el LIBRO SEGUNDO De las sociedades comerciales, Captulo V, Ttulo X, De las cuentas en participacin. De acuerdo con lo aqu reglado, es un contrato, en el cual ejecuta bajo su crdito personal con cargo de rendir cuenta y dividir las ganancias o prdidas con l en la proporcin que convengan, donde pueden determinar las condiciones que deseen y la forma de asumir cualquier responsabilidad, y como lo determinan los Artculos 513 y 514 del Cdigo de Comercio, lo que no determinen se regir por las reglas previstas en ste cdigo para la sociedad en comandita simple o las generales del ttulo I de este mismo libro. El contrato de cuentas en participacin es aquel por el cual dos o ms personas que tienen la calidad de comerciantes toman inters en una o varias operaciones mercantiles determinadas, que debern ser ejecutadas por uno de ellos, en su solo nombre y bajo su crdito personal, con cargo de rendir cuentas y dividir con sus partcipes las ganancias o prdidas en la proporcin convenida (Art. 507 C. de Co). Dentro de las caractersticas ms importantes de las cuentas en participacin se encuentran las siguientes: El contrato no est sujeto a las formalidades que establece la ley para la formacin de las sociedades comerciales; Es de naturaleza secreta y reservada, por ello no requiere registro en la Cmara de Comercio ni de publicacin alguna; No constituye una persona jurdica independiente de los socios y por ende carece de nombre, patrimonio y domicilio social; Las partes que lo conforman deben tener la calidad de comerciantes y en consecuencia estn obligadas a llevar contabilidad; El participe gestor, debe ejecutar el contrato en su nombre y bajo su crdito personal. Este es reputado como nico dueo del negocio y el participe oculto slo es responsable ante terceros en solidaridad con el participe gestor en el evento que desaparezca su carcter oculto como partcipe; Las ganancias o prdidas se distribuirn de manera privada segn lo acordado en el contrato de participacin.

De acuerdo con la definicin legal del artculo 507 del Cdigo de Comercio, el contrato de cuentas en participacin est conformado por las siguientes partes: Un Participe gestor, el cual es la persona encargada de desarrollar la actividad o actividades objeto del contrato de cuentas en participacin en su propio nombre y atender el pago de las obligaciones derivadas del contrato respectivo, tales como deudas con proveedores, financieras etc. Un Participe inactivo, el cual es el que participa en forma oculta en el contrato y por tal motivo no responder frente a terceros por las obligaciones que emanen del mismo. En sentencia del 30 de julio de 1981 la Corte Suprema de Justicia, entre otros consideraciones, expreso: Quien ejecuta las operaciones es el participe gestor, que aparece frente a los terceros como dueo del negocio y responde ante ellos de manera exclusiva, en esa calidad. Los dems participantes llamados inactivos, son pasivos en las negociaciones y deben permanecer ocultos, so pena de responder solidariamente con el gestor desde el momento en que sus nombres se conozcan. Como es natural, todos los participes contribuyen con aportes para el negocio comn, ya que este contrato es una forma de asociacin de personas distintos de la sociedad, porque su celebracin no le da movimiento a un ente jurdico nuevo e independiente de quienes entraron a formato, que s es caracterstico del contrato de sociedad. La participacin no est sujeta en su formacin a las solemnidades prescritas para la constitucin de compaas mercantiles. El objeto, la forma, el inters y las dems condiciones se regirn por el acuerdo de los partcipes. Si bien la ley no sujeta el contrato a formalidades prescritas, es aconsejable que conste en un escrito, documento privado, que confiere certeza y seguridad a las relaciones. La participacin en cuanto no constituye una persona jurdica, carece de sus atributos y no requiere de nombre, patrimonio social, ni domicilio. Hay que anotar que los aspectos no previstos en el Cdigo Comercio para la sociedad en comandita simple y si resultan insuficientes se acudir a las generales de las sociedades comerciales.

CONTRATO DE FRANQUICIA Pese a que en algunos pases la concepcin de franquicia se dirija ms a una concepcin econmica que jurdica, lo que trata de enmarcar es un sistema econmico de mercadeo y distribucin, en donde se vinculan empresarios que sin relacin jurdica anterior a este contrato, buscan obtener lucro con el aporte econmico a cuenta y riesgo propio. Es bueno aclarar que, lo que prima en este contrato, es el know how o saber hacer del empresario, o en otras palabras, los conocimientos prcticos, tcnicas o criterios que han sido utilizados en la elaboracin o diseo de un proyecto y que se pueden reutilizar al momento de realizar otros proyectos similares o de afinidad al mismo... El contrato de franquicia es el documento que firman el franquiciador y franquiciado. Constituye la base de la relacin y contiene obligaciones y derechos para ambas partes. A travs del mismo se transmiten los derechos sobre la marca y el know how. Debe ser equilibrado y proteger los intereses por igual de franquiciado y franquiciador. Franquiciador: Es la persona, natural o jurdica, determinado, referente a un producto o servicio, inversores a los que otorgar el derecho a usar generalmente son intangibles (signos distintivos, propia. que desarrolla un determinado negocio bajo un mtodo y que busca su expansin a travs de la bsqueda de en su propio beneficio, un conjunto de de bienes, que know how) para que desarrolle un negocio o empresa

Franquiciado: Es el inversor (una persona natural o jurdica), que adquiere el derecho de comercializar un determinado negocio, (producto y/o servicio), y todos los mtodos que se desprendan del mismo (know how, en muchas ocasiones) desarrollados por el franquiciador. ELEMENTOS.

Una licencia de marcas, rtulos, nombre comercial, enseas, smbolos distintivos o cualquier otro, que sean de la propiedad del franquiciador o distingan los bienes o productos de este. Un procedimiento de produccin o comercializacin, el cual puede o no estar patentado El acceso privilegiado a un determinado sector econmico del mercado para la venta de los productos o servicios objeto del contrato de franquicia, Asistencia continuada, con mltiples aspectos, entre los que se pueden encontrar le marketing, la formacin de los trabajadores, el know how, aspectos financieros y publicitarios, asesoramiento, entrenamiento y orientacin para el desarrollo del concepto de negocio. El riesgo que asume el Franquiciado por la operacin. El control que ejerce el Franquiciante.

CARACTERISTICAS. Del contrato de franquicia, se puede mencionar, que por caractersticas cuenta con las siguientes: -. Bilateral: Debido esto a que las partes contratantes se obligan recprocamente, a saber, el franquciado a pagar el valor de la franquicia, a recibir la capacitacin requerida y a operara bajo los procedimientos establecidos por el franquiciador entre otras tantas; y, por su parte, el franquiciador, a recibir el pago del franquciado, a proporcionar todos los elementos, procedimientos y capacitacin, adems de brindar ayuda y apoyo en todo momento de la relacin contractual al franquiciado -. Oneroso: Puesto que ambas partes persiguen un beneficio econmico, ya que con el pago de unos derechos para obtener el uso de los procedimientos, bienes o servicios, el franquiciador esta obteniendo una utilidad econmica, y por otro lado, el franquiciado, a explotar el derecho que adquiere al obtener la franquicia, para que de este modo perciba una utilidad.

-. Consensual: Ya que no requiere de formalidad alguna para su perfeccionamiento, aunque en relacin a este tema, deber revisarse lo previsto con la marca, lo cual se mirara acorde a lo dispuesto por la superintendencia de industria y comercio. -. Es un contrato de adhesin, en principio, esto porque quien impone las condiciones es el franquiciador, ya que tiene la potestad de estipular lo que a su conveniencia mejor se adecue para proporcionarle mayor beneficio, utilidad o ganancia. SIMILITUDES Y DIFERENCIAS DE LA FRANQUICIA CON OTROS CONTRATOS.

La franquicia, al ser un contrato atpico, cuenta con elementos de otros contratos, lo que con frecuencia, no solo para Colombia, sino para otros pases implica una confusin, debido esto a, la aparente semejanza que se puede presentar por los elementos que en ellos se abarcan, para ser mas especifico, es preciso tomar un ejemplo, para demostrar las diferencias y aparentes analogas entre las diferentes convenciones o contratos. Franquicia y licencia. Se ha pretendido acaparar la cesin de un derecho de marca o la cesin del know how, como un simple pacto accesorio en la licencia de marca, esto, segn la decisin 4.087 de 1.998 adoptada en general por el continente europeo, pero, esta situacin se puede ver desvirtuada por una gran variedad de sentencias emanadas por los distintos tribunales de la hoy llamada Unin Europea, entre los mas destacados, podemos encontrar el fallo Susser vs. Carvel Corporation. Pero surge aun una dificultad mayor a la ya sorteada, que consiste en que la licencia de marca pretende tratar como pactos accesorios o clusulas a los elementos constitutivos o elementales del contrato de franquicia como la asesoria tcnica y la formacin personal, entre otras. Si bien, esto tiende a confundirse ya que en el contrato de franquicia como en la licencia de marca, se contienen elementos comunes, cada uno tiene plena autonoma sobre los elementos esenciales. Franquicia y otros contratos. Se menciona tambin que la franquicia podra llegar a ser un contrato asociativo y organizativo esto debido a, que se pueden vincular a un nmero determinado de empresas que cuentan con su propia personera jurdica, en donde se presenta una aparente relacin, aparente porque no existe un nexo formal en un plano horizontal; o dicho de forma mas sencilla, no existe una relacin directa que genere obligacin frente a terceros, sino inter-partes, lo que hace la responsabilidad mas aislada para cada uno y no comn a las partes contratantes. Para cerrar este titulo, aunque la franquicia contiene en su estructura elementos de otras figuras como la licencia de marcas, la propiedad industrial, la representacin y en general, de una serie de relaciones jurdicas, cada una de estas figuras es autnoma y cuenta con sus regulaciones, ya sean extensas o cortas, lo que hace que se configuren como unidades independientes; de cualquier modo, no se puede negar que se presentan casos en donde entre los distintos tipos contractuales, deben apoyarse con sus aplicaciones y analogas para la resolucin de las llamadas lagunas jurdicas. Es necesario mencionar que, antes de las analogas y los procedimientos aplicables para los vacos normativos, se tiene como ley lo que se estipule por las partes en el contrato, siempre y cuando no vaya en contravia a los principios generales del derecho, a las buenas costumbres y los usos entre otros tantos preceptos que se tienen en cuenta en los pases para la celebracin de un contrato. NORMATIVIDAD APLICABLE Como bien se menciono en la introduccin, al ser atpico el contrato de franquicia, las normas que se aplican a este contrato, se encuentran en varias disposiciones legales, por lo que trataremos de hacer una compilacin de las bases y normas, que mas frecuentemente se usan para la regulacin de esta figura jurdica.

En primer lugar, es justo decir que la franquicia se encuentra tcitamente enmarcada en el artculo sexto de la cata poltica colombiana, pues, se permite a todas las personas llevar a cabo todo lo que no se encuentre expresamente prohibido, lo que nos conduce al principio de la autonoma de la voluntad; desde esta perspectiva, y adicionndola con lo establecido en el cdigo civil, donde se menciona que, la causa del contrato no puede ser contraria a las orden publico ni a las buenas costumbres, es claro que esta totalmente enmarcado en la ley nacional sin contravenir ninguna de las mximas disposiciones legales. A pesar de no estar reglado legalmente, al ser un negocio jurdico permitido, que contiene el principio de legalidad y autonoma de la voluntad entre otros, puede ceirse a lo estipulado en el rgimen de las obligaciones, que se encuentra tanto en el cdigo civil, como en el cdigo de comercio. Ya, entrando en materia legislativa como tal, podemos mencionar algunas de las normas y los tratados que tacita o expresamente podran referirse a tal contrato, entre las que encontramos las siguientes: Decreto 2153 de 1.992, entre lneas trata las normas sobre la libre competencia. La decisin 486 de 2.000, de la CAN (Comunidad Andina de Naciones), que regula todo lo que tiene que ver con el nombre comercial, y la proteccin que se hace a este frente a terceros. Este tema es parte importante en el contrato de franquicia, porque como ya se ha visto, lo que el franquiciador otorga al franquiciado, es el derecho a usar el nombre (smbolo, ensea, esencia, forma, color, sonido, etc.) La externa 10 de 2.001, emitida por la Superintendencia de Industria y Comercio, que en su contenido trata por medio de algunos ttulos, como el sptimo, el octavo y el dcimo, asuntos de relevancia jurdica frente al tema materia de este estudio. La ley 256 de 1.996, que regula todo lo relativo a las acciones de competencia desleal. Paralelamente, el Ministerio de Industria y Turismo, con la colaboracin del Instituto Colombiano de Normas Tcnicas y Certificacin (ICONTEC), se han puesto en la tarea de desarrollar un proyecto, en donde se pretende crear la primera norma que contenga los requisitos mnimos, para que el franquiciador o un franquiciado cuenten con los parmetros bsicos para internarse a explorar el tema CONTRATO DE UNDERWRITING Definiciones y conceptos En su definicin ms estricta el underwriting puede ser interpretado como la compra de una emisin de ttulos valores a un precio fijo y garantizado, con el propsito de vender esa emisin en el pblico. En la definicin ms rigurosa, una operacin de underwriting es aquella en la cual la institucin financiera colocadora (underwriter) adquiere las acciones o bonos para venderlos posteriormente al pblico, asumiendo el riesgo del mercado, Sin embarga, el termino se usa tambin para designar otro tipo de lanzamiento en los cuales la institucin financiera acta como vendedor o distribuidor de valores, recayendo los riesgos del mercado en la empresa emisora.

Es el contrato en virtud del cual el encargante entrega al underwriting uno ttulos para que los posesione en el mercado con el nico fin de capitalizarse Naturaleza jurdica

Las operaciones de underwriting corresponden a un contrato de naturaleza mixta porque tiene elementos y caractersticas propios de otos contratos. Si se toma, por ejemplo, la totalidad de la emisin, para que el

intermediario la coloque por su cuenta y riesgo estaramos en presencia de unos elementos configurativos del contrato de compraventa. De igual manera el contrato de mandato, definido en nuestra legislacin como aqul en el cual una parte se obliga a celebrar o ejecutar uno o ms actos de comercio por cuenta de otro, seria aplicable a otra de las modalidades de colocacin de las acciones y bonos mediante comisin, pero ira contra la revocabilidad, que es un requisito de la naturaleza del mandato, del cual no se podra predicar del underwriting en el que se garantiza la totalidad o una parte de la emisin. De igual manera tiene semejanzas con la comisin, que es una especie de mandato por el cual se encomienda a una persona que se dedica profesionalmente a ello, la ejecucin de uno o de varios negocios en nombre propio pero por cuenta ajena, pero en este caso se aplica el mismo comentario hecho sobre el contrato en el sentido de que como ste, la comisin, tambin es revocable. Al comparar el underwriting con otro contrato, el de corretaje, entendido como aquel mediante el cual una persona llamada corredor por su especial conocimiento de los mercados, se ocupa como agente intermediario en la tarea de poner en relacin a dos o mas personas, con el fin de que celebren un negocio comercial, sin estar vinculados a las partes por relaciones de colaboracin, dependencia mandato o representacin, pero tambin en este caso el concepto solo se podra predicar del intermediario financiero que en operaciones de underwriting, propicia la colocacin de acciones y bonos, sin garantizar la colocacin. En cambio no puede invocarse esta teora cuando el intermediario financiero toma la totalidad o parte de la emisin para colocarla por su cuenta y riesgo. Caractersticas jurdicas

Es un contrato atpico al quede todas maneras se les pueden destacar estas caractersticas principales, es consensual, oneroso, conmutativo y segn la modalidad puede ser de tracto sucesivo o de ejecucin inmediata. Objeto del contrato

No es completamente clara y precisa la legislacin existente sobre este tema, pero en trminos generales podra afirmarse que las operaciones de Underwriting, cuando el intermediario es una Corporacin Financiera, recae sobre acciones y bonos de Sociedades manufactureras, agropecuarias o mineras. Cuando este inversionista es un comisionista de Bolsa constituida como Sociedad Annima, la negociacin de cualquier emisin, la negociacin de cualquier emisin de valores inscritos en Bolsa, lo que por supuesto indica que cobija papeles que sin tener las caractersticas propias de las acciones y los bonos, tienen una significativa presencia en el mercado. PARTES QUE INTERVIENEN Segn estas fragmentarias reglamentaciones puede afirmarse que en transacciones de esta naturaleza intervienen: Entidad Emisora: Aquella que emite para su circulacin acciones o bonos u otros papeles comerciales. Underwriter o Intermediario La Corporacin financiera o la Sociedad Annima Comisionista de bolsa que se compromete a colocar la emisin. Suscriptor

La persona natural o jurdica que finalmente adquiere las acciones, bonos u otros papeles comerciales. MODALIDADES DE UNDERWRITING

DE MEJOR ESFUERZO Es la operacin mas comn, por tratarse de empresas pequeas, el underwiriter , no puede asumir el riego que significara una operacin en firme, por tanto se compromete a realizar el mejor esfuerzo para colocar la emisin , pero no garantiza su colocacin , ni asume riesgo alguno por no colocarse, lo que no logre colocar lo devuelve a la entidad emisora. Es un tipico contrato de comision. Es aquella en al cual el intermediario se compromete con el emisor a realizar sus mejores esfuerzos a fin de colocar la inversin en el pblico inversionista a un precio fijo dentro de un plazo determinado. En este caso, el agente intermediario no sta corriendo ningn riesgo por cuanto al ente emisor ms bien le interesa la experiencia que posee en este campo el agente intermediario y no su capacidad financiera para absorber los ttulos, en caso de que no puedan ser colocados. Es aquel donde el underwriters se compromete a hacer su mejor esfuerzo para posesionar los ttulos dentro de un trmino especfico GARANTIZADORA

La empresa underwiriter, se compromete a comprar la emisin, en forma subsidiaria a los accionistas de la empresa, a quienes se ofrece preferentemente. En esta modalidad de la operacin el riesgo en cabeza de la sociedad comisionista disminuye. La sociedad emisora contina con su misma posicin de seguridad. Es aquella en que el agente de colocacin o intermediario al ente emisor de los valores la colocacin de los mismos dentro de un plazo determinado al efecto, con e l compromiso de adquirir el remanente no colocado en dicho plazo. Es aquel en que el underwriters va a hacer su mayor esfuerzo, pero los excedentes del ttulo a su menor esfuerzo COLOCACIN EN FIRME En esta clase de operacin, la empresa comisionista de bolsa compra la totalidad de la emisin a un determinado precio, con el fin de venderla al pblico en un precio mayor. Asume el riesgo de venta de los ttulos o de tener que venderlos a precio diferente al proyectado, debido a las variaciones de la oferta y de la demanda. La empresa emisora recibir el precio acordado en la fecha determinada. Implica riesgo en cabeza del underwiriter, exigindole una gran capacidad financiera.

Aqulla colocacin en que el agente de colocacin o intermediario suscribe o adquiere la totalidad o parte de una emisin de valores, obligndose a ofrecerlos al pblico inversionista, al precio que se hubiere establecido y durante un plazo determinado. En el evento que el intermediario no coloque los valores o papeles, asume directamente el compromiso de adquisicin. Es aquel en donde el underwriters adquiere de una vez la emisin de los ttulos y no hay mejor esfuerzo Nota: el underwriters, no tiene como objeto hacerse socio cuando tenga los ttulos, sino su objeto es venderlos El underwriting se diferencia de la comisin, toda ves que, en ste se actua para capitalizar el mercado

LAS PRINCIPALES PARTES EN UN UNDERWRITING SON: La emisora Lead Manager Underwriters Grupo Colocador Asesor Legal El Inversionista Agencias Reguladoras Agente fiduciario, agente fiscal y agente de pago Otras entidades CONTRATO DE FACTORING Concepto Es calificado por la doctrina como un contrato atpico, bilateral, oneroso, consensual, y complejo. Es el contrato en virtud del cual una entidad encarga al factor la administracin de su cartera, es decir, las deudas por cobrar Tambin es definido como la prestacin de un conjunto de servicios administrativos-financieros que realiza la COMPAA DE FACTORING denominada FACTOR a un CLIENTE es decir, UNA EMPRESA VENDEDORA. Para ello tiene un departamento de crdito que rene referencias sobre clientes y basndose en estas y en su correspondiente y correcta evaluacin, puede rechazar cierta clase de cuentas que considere riesgosas, o por el contrario puede aceptarlas directamente. Es un servicio financiero de colocacin de recursos, adecuado a las necesidades de las partes que intervienen en la operacin, el cual facilita el intercambio comercial entre un proveedor de bienes y servicios y su comprador, garantizndole la liquidez al primero y mayor plazo al segundo, generando una rentabilidad activa para el factor. Tiene la ventaja de ser un sistema automtico de financiacin pues la presentacin de las facturas en una demostracin de su capacidad de pago. Es un sistema continuo ya que a medida de que aparecen nuevas facturas estas son compradas por el factor o financista basados en un previo anlisis del deudor. En tal caso el valor es abonado a la cuenta del girador mediante la venta de las cuentas por cobrar. De esta manera, la empresa que las vende procura liberarse de los gastos de mantener un departamento de crdito y cobranza. En el contrato de factory se puede contratar para: 1. Estudio de una cartera, para crearla 2. Administracin de la cartera creada 3. No solo la administracin sino tambin la cobranza en donde cuanta que se vence, cuanta que se cobra

Principios - De exclusividad: el CLIENTE (VENDEDOR) durante la vigencia de un contrato de factoring no puede mantener al mismo tiempo, relaciones con otras compaas de factoring (factores) con relacin a los mismos deudores. - De globalidad: el CLIENTE se obliga a ceder a la compaa de factoring (Factor) toda la facturacin, a cargo de los deudores incluidos en el contrato.

Clases de factoring Tradicional: el financista compra facturas asumiendo el riesgo total sobre ellas. De descuento: se comporta en forma similar al tradicional, con la ventaja que el financista hace anticipos a la empresa antes del vencimiento de las facturas, cobrando por ella un inters. Comercial: consiste en ofrecer prestamos colaterales, con mayor flexibilidad que un banco comercial. El prestamista recibe como respaldo de sus prestamos cualquier tipo de activo (inventarios, equipos) pero principalmente cartera, sin embargo al vencimiento el girado y el prestamista puede cobrarle a cualquiera de los dos. Sin modificacin: es similar al tradicional, pero las transacciones se hacen sin notificar al girador.

Internacional: en esta situacin el prestamista, en caso de exportaciones, debe entrar en contacto con los otros prestamistas localizados en el pas del comprado de la mercanca , lo que permite que los estudios de crdito y cobro se hagan en forma compartida. De participacin: la operacin se hace con la participacin de un banco. OBLIGACIONES DEL CLIENTE FACTORADO (EMPRESARIO) a. El cliente factorado debe someter a estudios a todos los clientes y ventas por parte del factor. b. La obligacin de transmisin de las facturas; el cliente faculta al factor para cobrar las facturas en nombre de el o en nombre propio (subrogacin de facturas). c. Retribucin de los servicios percibidos. Comisin que pago el empresario a la empresa factoring dependiendo el volumen de ventas. d. Obligacin de exclusividad.

OBLIGACIONES DEL FACTOR a. Cobrar y cancelar los crditos cedidos por las facturas. b. Pagar las facturas aprobadas. c. Financiar al cliente cuando o necesite. d. Asumir los riesgos de insolvencia del cliente (factoring sin recursos). e. Realizar la investigacin de crdito.

f. Llevarle la contabilidad en cuanto a lo facturado. g. Mantener informado a la empresa factorada sobre las ventas, sobre los mismos cobros y sobre la mora. VENTAJAS DEL CONTRATO DE FACTORY Acceso a las centrales de riesgo para controlar el sistema. Cuenta con departamentos especializados para el recaudo de cartera. Cuenta con solidez econmica y financiera. Crditos rotativos, para pago de proveedores Vender la cartera a travs del factory descontando la administracin y el riesgo ( Con clusula de buen recaudo) MODALIDADES DE FACTORING EN FUNCIN DEL RIESGO: * Factoring sin recursos. * Factoring con recursos: 1. factoring sin recursos: cuando la compaa de factoring (factor) asume el riesgo de insolvencia de los COMPRADORES (deudores)., el factor puede garantizar al cliente y se convuerte en un deudor subsidiario 2. factoring con recursos: es considerado como el verdadero factoring, ya que el factor compra la factura cambiara debidamente endosada, admite al comprador como deudor de la entidad financiera, eliminando la relacin financiera inicial entre el deudor y proveedor. En resumen en el CLIENTE (vendedor) el que soporta el riesgo de la insolvencia de sus COMPRADORES (deudores). Es decir, que cuando la cartera est constituida, es posible asociarla con prstamos que hace el factor en donde se van a cobrar los intereses a un crdito comn 3. Que el factor compre la cartera REMUNERACIN DE LA COMPAA DE FACTORING (FACTOR) Tarifa de factoraje: suele fijarse en un porcentaje sobre el importe total de las facturas cedidas, pagndose en el momento de la cesin de los documentos de crdito(facturas) y remunera todos los servicios excepto el de anticipo de fondos. Tipo de inters por el anticipo de fondos: se cobra solo por la cuanta y tiempo de los importes anticipados, pagndose en el momento de recibir anticipo.

Se establece en funcin de: - carcter del contrato (con o sin recurso). - El numero e importe de los documentos de crdito (facturas) que se vayan a ceder a la compaa de factoring (factor) en un ao de distribucin por importes de esas facturas. - El numero de compradores (deudores) y su distribucin geogrfica. - El plazo y medio de cobro. - El sector de actividad.

Diferencias del factoring con otros instrumentos 1. Se constituye como un tipo de contrato entre el empresario o empresa y una identidad especializada.

2. Se sustituyen las acciones que debera adoptar la empresa para cobrar sus derechos de cobro por las que efectan la sociedad de factoring en sustitucin de la primera.

3. Esta sustitucin de funciones hace que la empresa que cede sus derechos de cobro a una entidad de factoring se ahorre todos aquellos factores productivos que tendra que emplear para llevar una correcta gestin de cobros y recobros.

4. Es tambin una garanta frente a la insolvencia de los deudores, y que al ceder los derechos de cobro, la entidad de factoring asume el riesgo de quiebra, impago, fraude, etc.

5. Es una fuente de financiacin, ya que funciona en muchos casos como si fuera un descuento de una letra, es decir, se abona el importe menos las comisiones por descuento del defecto.

Funcionamiento del factoring - El banco o entidad de factoring, se encarga de cobrar las facturas pendientes de la empresa y abonarlas en su cuenta. - Si se trata de un factoring sin recursos se garantiza la existencia y la legitimidad del crdito cedido pero no la solvencia del deudor, el banco o entidad de factoring puede descontar las facturas, esto es, adelantar el dinero del cobro menos los intereses correspondientes. Los requisitos para que se pueda celebrar un contrato de factoring es el que el cesionario sea una entidad de crdito (banco, caja de ahorro, cooperativa de crdito, establecimientos financieros de crdito) y que el cedente sea un empresario (persona fsica o jurdica) o profesional. EXTINCIN DEL CONTRATO NORMAL: se produce el cumplimiento de las obligaciones. ANORMAL: se genera por el incumplimiento de alguna de las partes en cuanto las obligaciones ya mencionadas, tambin por la quiebra o disolucin de alguna de las empresas.

EL CONTRATO DE JOINT VENTURE

a. Introduccin Existen pocas reas donde el derecho comparado haya arrojado menos frutos y mayores confusiones que en la de los joints ventures. A diferencia de la claridad con que se les trata en el derecho estadounidense, donde tienen su origen y con frecuencia son objeto de estudio jurisprudencial y doctrinal y adems son frecuentes en la prctica profesional; el formalismo de otras legislaciones de origen romnico inadapta las categoras, las desnaturaliza, las confunde con otras o simplemente las ignora como sucede en el caso colombiano, con la dificultad que ello implica, dado el carcter internacional con que deben ser tratadas las instituciones mercantiles, pues ningn pas se puede considerar una isla al lado de la corriente torrentosa que es el derecho comercial, universalizador de nuevas figuras, provengan de donde provengan. Gran parte de la confusin se origina en que se quiere tratar los joints ventures con un concepto nico, cuando en el derecho estadounidense el trmino se refiere a varias cosas. b. Origen La expresin joint venture se remonta a la poca de formacin del imperio britnico cuando para la colonizacin de territorios en ultramar, pequeos grupos de personas decidan asociarse con el fin de hacerse a la mar en busca de una aventura. Para ello, quienes participaban en la travesa, realizaban algn tipo de aporte, de tal suerte que al culminar esta, repartan las ganancias obtenidas. Esta forma de colaboraci6n se conoci inicialmente con el nombre de joint adventure y se conoce hoy con de joint venture concepto que alude a la especial forma de contrataci6n en virtud de la cual dos o ms personas o grupos de personas unen sus esfuerzos en tomo a un proyecto determinado, de manera tal que asumen los riesgos que involucra el mismo y comparten los beneficios que se obtengan. La expresin tiene su origen en el derecho norteamericano. En este sistema, al lado de las corporations, se presentan las partnerships, es decir, todas las relaciones existentes entre dos o ms personas, que aportan esfuerzos en un negocio o actividad comn, sobre la base de una reparticin de los resultados obtenidos. Aparecen luego las denominadas partnerships especiales, con las que se quiere significar, aquellas donde el objeto se reduce a una sola actividad u operacin comercial. Estas ltimas son propiamente las joints ventures. c. Concepto Atendiendo a la jurisprudencia norteamericana sobre la materia, podra traerse la siguiente definicin: una asociacin de personas fsicas o jurdicas que acuerdan participar en un proyecto comn, generalmente especifico (ad hoc), para una utilidad comn, combinando sus respectivos recursos, sin formar o crear una corporacin o el status de una partnership en sentido legal. Un concepto ms simple lo ofrece Rowley (citado por Le Pera, ob. cit. Pag. 69), quien define el joint venture como una asociacin de dos o ms personas para realizar una nica empresa comercial con el fin de obtener una utilidad. Para Sergio Le Pera el vocablo joint venture puede revestir diferentes contenidos; el primero de ellos referido al acuerdo por el que dos o ms empresas se asocian para la realizacin de un proyecto determinado, independiente de la forma jurdica que dicha asociacin pueda asumir. Otro significado seria en el derecho estadounidense una particular organizaci6n contractual para la realizacin de un proyecto; incluso en ciertos estados de Norteamrica se circunscribe a la participacin en actividades mineras o de proyectos. El joint venture es una unin o agrupacin de dos o ms personas, naturales o jurdicas, sin el propsito de formar una sociedad, para realizar una operacin concreta en bsqueda de beneficios, asumiendo los riesgos que le son propios. d. Funcin econmica

El auge de los joints ventures aparece con posterioridad a la segunda guerra mundial, cuando para la reactivacin de la economa fue necesaria esta forma de asociacin entre empresas con el propsito de llevar a cabo proyectos que requeran de inmediata ejecucin pero que por su envergadura, superan la capacidad de una sola empresa. Desde entonces, el uso de la figura se ha manifestado en proyectos de toda ndole, tales como, navegacin, pesca, explotacin minera, agropecuaria, operacin de hoteles, departamentos, construccin de obras pblicas, etc. As por ejemplo, una de las negociaciones ms importantes llevada a cabo mediante el joint venture es la referente a la distribucin y desarrollo de las reservas petroleras del Oriente Medio por intermedio de cuatro compaas petroleras americanas. Ofrece el sistema mltiples ventajas, sobre todo en pases en vas de desarrollo, pues de esta manera se logran fusionar capitales nacionales y extranjeros para poder realizar proyectos, que de otra manera, no serian posible. Veamos algunas de esas ventajas: Permite a los participantes cambiar su aptitud y capacidad tcnica, para llevar a buen trmino el proyecto para el cual se han unido. Resultan ms llevaderos los riesgos y las cargas financieras del proyecto. Se pueden realizar obras, que por su costo y complejidad, no podran realizarse por una sola empresa. Tratndose del international joint venture resultan muy atractivos los beneficios para el participante extranjero, pues se facilita el acceso al mercado y puede contar con mayores conocimientos del ambiente cultural, poltico y de negocios del pas en donde piensa llevarse a cabo el proyecto. La empresa local se beneficia de la capacidad tecnolgica y financiera de la empresa extranjera. Agiliza la realizacin de proyectos, debido a la simplificacin de formalidades para su celebracin. Rompe el tradicional esquema que para toda actividad seria y organizada de colaboracin en un proyecto determinado, se precisa de un modelo societario. Permite la colaboracin del capital nacional y del capital extranjero. .En general, el joint venture es un medio indispensable para el logro de una gran concentracin de recursos financieros, econmicos, de conocimientos y habilidades para la realizacin de proyectos de construccin a gran escala yen general de todo proyecto y obra que implique grandes esfuerzos. En otros niveles tambin se utiliza la figura de joint venture como ocurre en firmas de profesionales que se unen para atender un determinado encargo de servicios profesionales, que por razn de la ubicacin o la complejidad es conveniente la participacin de ellas. As se tiene el ejemplo de las firmas de abogados, aunando esfuerzos por todo el mundo, para atender debidamente a sus clientes. e. Clases de joint venture La expresin joint venture aparece en el derecho estadounidense con varias acepciones, a saber: a) Los acuerdos por los que dos o ms empresas se asocian para la realizacin de un proyecto determinado, independientemente de la forma jurdica que dicha asociacin pueda asumir, se conoce como el joint venture en sentido amplio. b) En la jurisprudencia estadounidense, una particular organizacin contractual para la realizacin de un proyecto: la especial partnership o partnership para un nico proyecto, distinta de la general partnership. c) En ciertos estados de los Estados Unidos, una particular organizacin contractual en el campo de las actividades mineras, y en especial de la industria petrolera. Con estas observaciones preliminares, se propone la siguiente clasificacin de los joints ventures: 1) El incorporated joint venture. Cuando el joint venture se instrumenta mediante la creacin de una sociedad ad hoc, la que ser en la mayora de los casos, una subsidiaria de las partes. 2) Los non incorporated joint venture. En esta modalidad, el joint venture se limita a una forma contractual, sin constituir sociedad entre los empresarios. Admite a su vez dos modalidades: Los Joints Ventures strictu sensu Los Joints ventures contractuales los celebran unas empresas con el propsito de compartir los riesgos pero sin formar una sociedad con personalidad propia. 3) Los joints ventures internacionales. Cuando la formacin del joint venture se realiza con particpantes de distintas nacionalidades. Pueden revestir de dos formas: Joinst Ventures de capitales o Joints Ventures contractuales. El Joint Venture de Capitales se define de la siguiente manera: una empresa en la cual dos o ms partes, que representan a uno o varios pases desarrollados y a uno o varios pases en vas de desarrollo,

comparten los riesgos financieros y la toma de decisiones por medio de una participacin conjunta de capitales en una empresa comn. NATURALEZA JURDICA Hacemos alusin a continuacin a los joints ventures en sentido estricto a que se refiere la jurisprudencia norteamericana. Se trata de un contrato atpico, de naturaleza jurdica propia, que tiene lineamientos claros en el derecho comercial comparado. La relacin que se establece entre las partes en estos contratos no constituye una sociedad ni una asociacin, precisamente porque no hay bsqueda de una utilidad sino un esfuerzo conjunto para obtener produccin. Como caractersticas, podemos destacar las siguientes: Se trata de un contrato atpico, de naturaleza jurdica propia que tiene lineamientos claros en el derecho comercial comparado. La relacin que se establece entre las partes en estos contratos no constituye una sociedad ni una asociacin, precisamente porque no hay bsqueda de una utilidad sino un esfuerzo conjunto para obtener una produccin. Se trata de un contrato de colaboracin, las partes buscan una finalidad comn y admite la forma plurilateral. Para que se de un Joint Venture, quienes participan en l deben efectuar una contribucin al esfuerzo comn. Esta contribucin puede consistir en bienes, derechos, dinero e incluso industria. Con todas estas contribuciones se crea una comunidad de intereses para los fines de la aventura propuesta. Es un contrato Consensual. Por tratarse de un contrato atpico no ha previsto la ley ninguna formalidad para su celebracin y por tanto campea libremente el principio de la libertad de forma al momento de su perfeccionamiento. Es un contrato de duracin. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que es propio del joint venture estar encaminado a un nico proyecto. No significa esta especificacin que su duracin sea corta, pues rara empresa se podra realizar en forma inmediata. Lo que es propio al joint venture es que se concrete una aventura particular, cuya realizacin tiene necesariamente una duracin en el tiempo. Es un contrato oneroso. Segn las directrices de la jurisprudencia estadounidense para que se presente un joint venture es suficiente que las partes acuerden dividirse las utilidades, no necesariamente las perdidas, que podran estar a cargo de algunos de los colaborantes exclusivamente. Sin embargo, segn la misma tendencia jurisprudencial norteamericana, el acuerdo que exonera de las perdidas a algunos de los participantes no es oponible a terceros, porque desde el punto de vista de la responsabilidad, no se distingue entre partnership y joint venture, por tanto, todos los contratantes, indistintamente, responden frente a terceros. f. Diferencia con figuras afines

1) Joint venture y cuentas en participaci6n Podra pensarse que los joints ventures se encuentran regulados. en la legislacin c0lombiana en el contrato tpico de las cuentas en participacin pues son muchas las similitudes, entre las que se destacan, el hecho de que como efecto de ambas figuras no se obtena la formacin de una persona jurdica y que ambos contratos seran consensuales. Sin embargo, saltan a la vista las diferencias entre las dos figuras. Observemos: a) En la participacin hay participantes ocultos, no sucede lo mismo con el joint venture, donde no se busca el carcter oculto de alguno de los participes, sino, por el contrario, se pretende aunar esfuerzos entre los participantes, para lograr la finalidad comn, y la ventaja del joint venture sobre otro tipo de negocios de colaboracin, se concreta precisamente en la apertura de los participantes y su mutua actividad para cumplir la operacin. b) En la participacin se cumple el propsito de la misma, mediante la actividad del participe gestor, que se reputa como el nico dueo y como tal responde exclusivamente frente a terceros. Los participes inactivos carecen de accin frente a los terceros. En los joints ventures los participantes cumplen abiertamente con la operacin, y cuando esto sucede de esta manera, su responsabilidad se hace solidaria frente a los terceros. En los joint ventures los

participantes cumplen abiertamente con la operacin, y cuando esto sucede de esta manera, su responsabilidad se hace solidaria frente a los terceros. Incluso, es inoponible a terceros el pacto contractual que exonere de las perdidas a alguno de los colaborantes. c) No necesariamente se reparten las perdidas en el joint venture, en cambio en la participacin, es de la naturaleza el reparto de las ganancias 0 perdidas. d) En el joint venture se trata de realizar una operacin nica o varias conexas, mientras que en las cuentas en participacin, se trata de una o varias operaciones determinadas conexas o no. 2) Joint venture y sociedad de hecho Para la legislacin mercantil colombiana, hay sociedad de hecho cuando la sociedad no se constituye por escritura pblica, es decir, cuando se omite la formalidad establecida par la ley para su constitucin. Sin embargo del problema de invalidez que afronta la sociedad de hecho, la ley ha querido que tenga algunos efectos limitados. En estos efectos, hay semejanzas con los joints ventures y esenciales diferencias, a saber: En cuanto a la no formacin de la personalidad jurdica es una situacin que se presenta en comn frente a las figuras que analizamos. b) En cuanto al rgimen de responsabilidad, segn lo dispone el artculo 501 del cdigo de comercio, cada uno de los asociados responder solidaria e ilimitadamente por las operaciones celebradas y cualquier estipulacin tendiente a limitar la responsabilidad se tendr por no escrita en la sociedad de hecho. En el joint venture en el derecho comparado puede ocurrir o no la responsabilidad solidaria de los participantes. En el derecho colombiano si es comerciante, en el aspecto pasivo de la obligacin, siempre existir solidaridad, pues cobijara la relacin en este aspecto el artculo 825 del cdigo de comercio que establece la solidaridad por pasiva entre los que se obligan comercialmente. Sin embargo es uno de los aspectos que merece especial discusin en cuanto a la atipicidad de la figura en el derecho olombiano, pues el contrato tendra efectos relativos y solamente estara respondiente frente al tercero, quien se manifieste contratando con l. Por ello y la necesidad prctica de responsabilizar a los participantes en forma solidaria, es que se acude a considerar los consorcios como una sociedad de hecho y como tales se les inscribe en el registro mercantil. c) La sociedad de hecho carece de poder vinculante, puesto que cada socio puede pedir en cualquier momento la liquidacin de la sociedad. No ocurre lo mismo en el joint venture pues como se persigue en su modalidad estricta la realizacin de una operacin concreta, en principio, su duracin estar marcada por el tiempo que se requiere para cumplir la finalidad comn y no les ser posible a los participantes su retiro unilateral. d) La sociedad de hecho por otro lado, tiene un objeto amplio y general, para realizar una serie indeterminada de operaciones. No es lo propio en la modalidad de joint venture estricto, pues se trata de una operaci6n concreta y no de un sin nmero de ellas. e) Se discute la posibilidad de transformar la sociedad de hecho en sociedad regular, ello no es posible en los joints ventures. h. Obligaciones de las partes En general, hay obligaciones y derechos que son comunes a todos los colaborantes. Observemos algunas de ellas: Reciproco derecho para representar y obligar a los demos Significa como regla general que cada uno de los joints ventures tiene facultad para obligar a los otros y sujetarlos a responsabilidad frente a terceros en cuestiones que estn estrictamente dentro del mbito de la joint enterprise. Asi, un miembro del joint venture puede obligar a sus asociados, sean ocultos o no, por los contratos que sean razonablemente necesarios para llevar adelante el negocio"' Obligacin de entregar las contribuciones Los integrantes del joint venture deben entregar sus contribuciones en foffi1a oportuna a la persona y en las condiciones establecidas en el contrato Derecho al control de la empresa. Tenga o no la facultad de administrar la operacin, un joint venture tiene derecho al control sobre el proyecto

El deber de buena fe Se exige de manera especial en este tipo de negocios jurdicos Es bastante ilustrativo el siguiente caso en la jurisprudencia norteamericana sobre el particular comenzando el siglo, Salmon tomo en arrendamiento por 20 aos el entonces Hotel Bristol, situado en la esquina de la Quinta Avenida y la calle 42 de Manhatan El inmueble requera inversin y Salmon celebr un acuerdo con Meinhard por el cual este aportara el 50% de los fondos requeridos para las remodelaciones Ambas partes dividirn tos beneficios o perdidas en la operacin del hotel, pero Salmon seria el administrador exclusivo del proyecto Cuando el plazo de veinte aos se aproximaba a su fin, Salmon, sin dar aviso ni cuenta a MEINHARD, tomo en locacin varios lotes adyacentes a trves de una sociedad unipersonal en propiedad, con el proposito de beneficiarse de la valorizacin que significaba su proximidad al exitoso hotel. La corte en 1928 reconoci a Meinhard el derecho a la mitad menos una de las acciones de la sociedad constituidad por Salmon para tal empeo. El deber de no concurrencia. Los colaborantes se deben entre si la ms estricta lealtad en cuanto al negocio para el cual se han vinculado, sin embargo, conservan libertad para continuar compitiendo en todos los dems proyectos para los que no se han unido. Aparece de esta manera un diferente alcance del deber de no concurrencia respecto al partnership. i. Responsabilidad En la jurisprudencia estadounidense, la responsabilidad se observa desde dos puntos de vista: La responsabilidad interna. Es la que corresponde a los participantes y sus obligaciones y derechos son los que tendran siendo socios. La responsabilidad frente a terceros. Tiene un tratamiento personal, siendo cada uno responsable de sus propios actos pero obligando a los dems frente a terceros, en razn de que se consideran como mandatarios recprocos dentro de la actividad o negocio de que se trate. Es ilustrativo en este punto, citar el caso Judgev Walle, del Tribunal del Estado de Nebraska, cuando dos viajantes de comercio que representaban a distintas empresas haban acordado utilizar un mismo automvil en sus viajes, participando as en los gastos. No pudo probarse que existiera ninguna otra vinculacin ni utilidad alguna a repartir por la actividad comn. Era simplemente un ahorro motivado por la utilizacin de un solo automvil en sus recorridas. El Tribunal decidi que exista un joint venture e hizo responsables a ambos frente a un tercero que fue embestido por el vehculo mientras se hallaba uno de los viajantes en uno de sus viajes. En el caso colombiano, de admitirse la figura atpica con la denominacin que se quiera, tambin podra distinguirse entre la responsabilidad entre participantes y frente a terceros. Entre participantes, como cualquier contrato atpico, la responsabilidad se rega por las normas generales que regulan las obligaciones asumidas por las partes y el incumplimiento contractual. Frente a terceros, la responsabilidad se regulara por las normas generales que sealan la solidaridad de los obligados en una operaci6n mercantil. Pero, como puede ocurrir, que acten separadamente sin advertir del joint venture, quedara por resolver el problema de si todos los participantes deben responder por los actos personales realizado por alguno de ellos yen forma solidaria. As las Cosas, como se trata de un contrato atpico, debe aplicarse normas que se regule en materia semejante; en este caso, sin lugar a duda, la analoga en el mismo derecho mercantil, nos llevara o a la sociedad de hecho o a las cuentas en participacin y en ambas, la responsabilidad seria solidaria: en la sociedad de hecho, en virtud del artculo 501 y en la participacin, como no hay participante oculto, tendra el mismo tratamiento. j. Terminacin La duracin del joint venture puede establecerse de diversas maneras: Por el tiempo que requiere el proyecto especifico a realizarse. Por un plazo convenido para su realizacin. El joint venture termina por la muerte de uno de los integrantes, pero puede estipularse algo diferente.

CONTRATO DE LEASING Que es el leasing? En sentido amplio, el leasing es un contrato mediante el cual una parte entrega a la otra un activo productivo para su uso y goce, a cambio de un canon peridico, durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento, el bien se restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si ste ltimo decide ejercer una opcin de adquisicin que, generalmente, se pacta a favor del locatario: entidad leasing . Es una mezcla de arrendamiento y compraventa. Bsicamente es un arrendamiento con opcin de compra Contrato de arrendamiento porque el locatario, le encarga a la entidad leasing la compra de un bien para que sea entregado al locatario a ttulo de arrendamiento con posibilidad de su adquisicin futura EJEMPLO: Cuando quiero comprar un apartamento, y no tengo la capacidad econmica, le digo a un banco que lo compre, ste lo hace y me lo da en arriendo, el canon de arrendamiento es ms alto que el arrendamiento normal, y despus del plazo pactado yo adquiero el inmueble y lo que he pagado a ttulo de canon se imputa al precio El Leasing es un contrato en virtud del cual, la Compaa de Leasing entrega a una persona natural o jurdica, la tenencia de un activo productivo para su uso y goce durante un plazo establecido, a cambio de un canon de arrendamiento peridico. A la finalizacin del plazo el cliente locatario tiene la opcin de adquirirlo, si as se ha pactado, o devolverlo a su propietario. Se trata de un contrato bilateral, consensual, oneroso, conmutativo, de tracto sucesivo, mercantil. En razn a que se defini en el Decreto 913 de 1.993, dej de ser atpico Existen diversas modalidades de Leasing, entre las que se cuentan el Leasing Financiero, el Leasing Operativo, el leasing inmobiliario. El leasing financiero siempre tiene la opcin de compra, y hace referencia a bienes que tienen vocacin de producir renta. Como consecuencia de este hecho, los cnones en el leasing financiero incluyen una parte del precio del derecho para ejercer la opcin de adquisicin. En el leasing operativo la vocacin de bien es permanecer en cabeza de su propietario, esto es que no es indispensable la opcin de compra para el locatario. En ste tipo de contratos la inters fundamental es obtener la rotacin de equipos, el mantenimiento y actualizacin de los mismos, la asistencia tcnica. obligaciones de la compaa de leasing 1- Entregarle el bien para su uso y goce 2.- Transferirle el dominio cuando ejerza la opcin de adquisicin pactada a su favor y cancele su valor. 3.- En el contrato de leasing operativo, la compaa leasing debe adems realizar las mejoras locativas al bien. Obligaciones del locatario 1.- Pagar el canon en los plazos convenidos. 2.- Hacer un correcto uso del bien y conservarlo en buen estado de funcionamiento. El Decreto 913 de 1993 prohibi expresamente a las compaas de leasing asumir directamente el mantenimiento de los bienes entregados en leasing financiero. Teniendo en cuenta lo anterior y dada la naturaleza del contrato de leasing financiero, los locatarios deben conservar y mantener el bien en perfecto estado de funcionamiento y estn

obligados a permitir que la compaa de leasing inspeccione el bien en cualquier momento, con el objeto de que pueda verificar su estado. 3. Permitir la inspeccin del bien. 4. Restituir el bien a la Leasing sino ejerce la opcin de adquisicin. 5. Asegurar el bien objeto del contrato. causas de terminacin del contrato de leasing 1.- Finalizacin del plazo. 2.- Mutuo acuerdo entre las partes. 3.- Terminacin unilateral por incumplimiento de las obligaciones pactadas. Para terminar unilateralmente un contrato de leasing, basta que la parte cumplida notifique a la otra del incumplimiento de las obligaciones del contrato y de su intencin de darlo por terminado. Si el incumplido es el locatario, la compaa de leasing tendr derecho a exigir la devolucin del bien sin perjuicio de las dems obligaciones y sanciones que se hayan pactado en el contrato 4.Las dems obligaciones estipuladas en el contrato.

CONTRATO DE SEGURO DEFINICIN Trasladar un riego asegurable Vs el pago de una prima. Es importante que exista un riesgo futuro e incierto, si se tiene certeza el seguro seria NULO. El contrato de seguro, es aquel contrato mediante el cual una persona llamada asegurador se obliga, a cambio de una suma de dinero, conocida como prima, a indemnizar a otra llamada asegurado o a la persona que este designe, beneficiario, de un perjuicio o dao que pueda causar un suceso incierto. De tal manera que la suma objeto de indemnizacin, que fue pactada expresamente, sea pagada cuando ocurra el suceso o riesgo cubierto por el seguro.6 El contrato de seguro puede tener por objeto toda clase de riesgos si existe inters asegurable, salvo prohibicin expresa de la ley. Por ejemplo: Los riesgos de los incendios. Los riesgos de las cosechas. La duracin de la vida de uno o ms individuos. Los riesgos del mar. Los riesgos de los transportes por aire o tierra. El concepto que tiene el Profesor MONTOYA MANDREDI es el siguiente: "Es un contrato por el cual una persona (asegurador) se obliga, a cambio de una suma de dinero (prima), a indemnizar a otra (asegurado), satisfacer una necesidad de esta o entregar a un tercero (beneficiario) dentro de las condiciones convenidas, las cantidades pactadas para compensar las consecuencias de un evento incierto, cuando menos en cuanto al tiempo (riesgo)".

La legislacin colombiana opt por definir el contrato de seguro utilizando para ello un sistema descriptivo mediante el que pretendi resaltar cuales son las principales elementos jurdicos que configuraban el contrato. As, el art. 1036 del C de Co. Reformado por el Art. 1 de la ley 389 de 1997 seala que el seguro es un contrato consensual, bilateral, oneroso, aleatorio y de ejecucin sucesiva.7 CARACTERSTICAS El contrato de seguro presenta las siguientes caractersticas: 1. Es un acto de comercio: Efectivamente el contrato de seguro constituye un contrato mercantil, regulado en el Cdigo de Comercio y en otros aspectos supletoriamente por la legislacin civil. 2. Es un contrato solemne: El contrato de seguro es solemne, ya que su perfeccionamiento se produce a partir del momento en que el asegurador suscribe la pliza, la firma del asegurador sirve para solemnizar el acuerdo previo de voluntades entre las partes contratantes, respecto a los elementos del seguro. 3. Es un contrato bilateral: A la luz del Art. 1496 del CC. Que define el contrato bilateral, como aquel en que las partes contratantes se obligan recprocamente, el tomador de seguros se obliga a pagar la prima y el asegurador se obliga a una prestacin pecuniaria 4. Es un contrato oneroso: El Art. 1497 del CC establece que es oneroso cuando tiene por objeto la utilidad de ambos contrayentes gravndose cada uno a beneficio del otro, Es oneroso porque significa para las partes un enriquecimiento y empobrecimiento correlativos. "Por cuanto al tomador del seguro se le impone la obligacin de pagar la prima y al asegurador la asuncin del riesgo de la que deriva la prestacin del pago de la indemnizacin 5. Es un contrato aleatorio: Es de carcter aleatorio porque est de por medio la incertidumbre respecto a si el asegurador tendr o no que afrontar el pago de una indemnizacin y cual ha de ser la cuanta de ella, pues bien puede suceder que el dao no alcance al lmite mximo establecido como suma aseguradora8. 6. Es un contrato de ejecucin continuada. Durante toda la vigencia del contrato persisten una serie de obligaciones recprocas, estas obligaciones no se agotan cuando se suscribe el contrato, sino que apenas inician. Por cuanto los derechos de las partes o los deberes asignados a ellas se van desarrollando en forma continua, a partir de la celebracin del contrato hasta su finalizacin por cualquier causa. 7. Es un contrato de adhesin: El seguro no es un contrato de libre discusin sino de adhesin. Las clusulas son establecidas por el asegurador, no pudiendo el asegurado discutir su contenido, tan slo puede aceptar o rechazar el contrato impuesto por el asegurador. Slo podr escoger las clusulas adicionales ofrecidas por el asegurador, pero de ninguna manera podr variar el contenido del contrato. Pero todo esto depender de la voluntad y de la flexibilidad que tenga cada empresa aseguradora. 8. Nominado: porque la ley le da un nombre: contrato de seguro 9. Es un contrato de buena fe cualificado, es deber del tomador, declarar todas las circunstancias propias del riesgo. 3.EL SEGURO ES UN CONTRATO DE BUENA FE Naturalmente, no solo el seguro sino todo negocio jurdico parte de la buena fe, de la ausencia de intensin dolosa. Empero, dentro del campo que abarca el seguro el concepto de la buena fe adquiere connotacin ms estricta, porque a diferencia de muchos contratos en que la habilidad o suspicacia de las partes pueden llevarlas a obtener ciertas ventajas amparadas por la ley, en el contrato de seguro, donde es necesario tomar como base la buena fe, toda clusula oscura debe interpretarse a favor del asegurado. 4. PERSONAS QUE INTERVIENEN EN EL CONTRATO DE SEGURO Segn el Art. 1037 del C. de Co. Son partes en el contrato de seguro el asegurador y el tomador EL ASEGURADOR:

Persona jurdica que asume los riesgos, debidamente autorizada para ello con arreglo a las leyes y reglamentos, el asegurador es la persona jurdica que esta autorizada expresamente por ley a prestar servicios como tal y es adems quien asume el riesgo y en virtud de ello se obliga a indemnizar al tomador o al beneficiario del seguro por la produccin de un evento previamente determinado e incierto, a cambio de percibir una retribucin que es conocida como prima. EL TOMADOR: Es la persona natural o jurdica que busca trasladar un determinado riesgo a un tercero (empresa aseguradora) a efecto de que le sean resarcidos a l o a un tercero los daos o perdidas que puedan derivar del acaecimiento de un suceso incierto a la fecha del contrato de seguro. Con tal objeto deber abonar una retribucin (prima) al asegurador. A diferencia del asegurador, el tomador no requiere ninguna calificacin especial: puede ser cualquier sujeto de derecho, persona natural o jurdica o inclusive un patrimonio autnomo. Puede ser o no el destinatario del riego Ejemplo. El esposo que asegura a la esposa por muerta accidental EL BENEFICIARIO: Es la persona que, sin ser asegurado, recibe el importe de la suma asegurada. En consecuencia, no esta obligado a satisfacer las primas a la compaa...". Hay que tener en cuenta que si el tomador obra por cuenta propia, se le llama por lo general asegurado o contratante, ya que es el titular del inters asegurable que se encuentra amenazado por el riesgo que traslada a travs del contrato de seguro. En el caso de que no sea as, y por el contrario el tomador obra por cuenta ajena (en beneficio de persona distinta) al tercero que tiene derecho a recibir la indemnizacin en virtud del seguro y que propiamente no forma parte de la relacin contractual, se le conoce como beneficiario, y este no esta obligado a abonar prima alguna, ni tampoco a cumplir con las obligaciones emanadas del seguro, las cuales correspondern siempre al tomador. En algunos seguros el asegurado, el tomador y el beneficiario, pueden ser una sola persona. Ejemplo Seguro de vehculos. 5. ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO DE SEGURO El Art. 1045 del C de Co seala los elementos que se estiman esenciales en el contrato de seguro, y establece que la falta de cualquiera de ellos, por ser concurrentes necesarios, dar lugar a que el seguro no produzca efecto alguno, a sea, que carecer de consecuencias sin necesidad de declaracin judicial.9 Cuando se dice que un acto no producir efecto alguno, se entender que es ineficaz de pleno derecho, sin necesidad de declaracin judicial Elementos: Inters asegurable El riesgo asegurable La prima la obligacin del asegurador en indemnizar EL INTERS ASEGURABLE "Por inters asegurable se entiende la relacin licita de valor econmico sobre un bien. Cuando esta relacin se halla amenazada por un riesgo, es un inters asegurable" Correspondencia entre el perjuicio patrimonial y el bien asegurable.

Es lo que motiva para contratar el seguro ya sea seguro de vida o el inters para proteger a personas que puedan verse afectadas desfavorablemente.10 El inters asegurable es un requisito que debe concurrir en quien desee la cobertura de algn riesgo, reflejado en su deseo verdadero de que el siniestro no se produzca, ya que a consecuencia de l se originara un perjuicio para su patrimonio. El principio del inters asegurable se entender fcilmente si se tiene en cuenta lo que se esta asegurando, esto quiere decir, el objeto del contrato no es la cosa amenazada por un peligro incierto, sino el inters del asegurado en que el dao no se produzca. EL RIESGO ASEGURABLE "Es un evento posible, incierto y futuro, capaz de ocasionar un dao del cual surja una necesidad patrimonial. El acontecimiento debe ser posible, porque de otro modo no existira inseguridad. Debe ser cierto, porque si necesariamente va a ocurrir, nadie asumira la obligacin de repararlo"11 El carcter eventual del riesgo implica la exclusin de la certeza as como de la imposibilidad, abarcando el caso fortuito, sin descartar la voluntad de las partes, siempre y cuando el suceso no se encuentre sometido inevitable y exclusivamente a ella. La incertidumbre no debe tener carcter absoluto sino que debe ser visto desde una perspectiva econmica, para lo cual resulta suficiente la incertidumbre del tiempo en que acontecer, es decir, ya sea en lo que toca a la realizacin del evento o al momento en que este se producir. El riesgo presenta ciertas caractersticas que son las siguientes: Es incierto y aleatorio Posible Concreto Licito Fortuito De contenido econmico En el contrato de seguro el asegurador no puede asumir el riesgo de una manera abstracta, sino que este deber ser debidamente individualizado, ya que no todos los riesgos son asegurables, es por ello que se deben limitarse e individualizarse, dentro de la relacin contractual. LA PRIMA La prima es otro de los elementos indispensables del contrato de seguro, constituye la suma que debe pagar el asegurado a efecto de que el asegurador asuma la obligacin de resarcir las prdidas y daos que ocasione el siniestro, en caso de que se produzca. Este monto se fija proporcionalmente, tomando en cuenta la duracin del seguro, el grado de probabilidad de que el siniestro ocurra y la indemnizacin pactada. La prima es el precio del seguro que paga el asegurado al asegurador como contraprestacin del riesgo que asume ste y del compromiso que es su consecuencia. Existen distintos tipos de primas: Prima natural: En los seguros de vida es la prima que depende del cmputo matemtico del riesgo. Por esta razn, a mayor riesgo, mayor ser la prima natural, y viceversa. Prima pura: Es la prima de riesgo de los otros ramos de seguros.

Prima comercial: esta es la prima que paga efectivamente el asegurado y se compone de dos partes: la prima natural o pura por un lado y los gastos de explotacin y la ganancia del asegurador por el otro. OBLIGACIN DEL ASEGURADOR DE INDEMNIZAR No es patrimonial, para hacer efectiva la indemnizacin, la compaa de seguros, nombra a un ajustador para indemnizar: La ocurrencia del siniestro. El valor del dao

Si no se paga la pliza , presta merito ejecutivo en contra de la compaa de seguros. La indemnizacin, es la contraprestacin a cargo del asegurador de pagar la cantidad correspondiente al dao causado por el siniestro, en virtud de haber recibido la prima". Esta obligacin constituye otro de los elementos necesarios del contrato de seguro, ya que sino se indica el contrato no surte efecto, resultando ineficaz de pleno derecho. Este elemento resulta trascendente porque representa la causa de la obligacin que asume el tomador de pagar la prima correspondiente. Debido a que este se obliga a pagar la prima porque aspira que el asegurador asuma el riesgo y cumpla con pagar la indemnizacin en caso de que el siniestro ocurra. Esta obligacin depende de la realizacin del riesgo asegurado. Esto no es sino consecuencia del deber del asegurador de asumir el riesgo asegurable. Y si bien puede no producirse el siniestro, ello no significa la falta del elemento esencial del seguro que ahora nos ocupa, por cuanto este se configura con la asuncin del riesgo que hace el asegurador al celebrar el contrato asegurativo, siendo exigible la prestacin indemnizatoria slo en caso de ocurrir el siniestro.

LA PLIZA DE SEGURO Segn el Art. 3 de la ley 389 de 1997 que reemplaz el Art. 1046 del C de co. Establece que la pliza es el documento contentivo del contrato de seguro, que deber redactarse en castellano y firmarse por el asegurador. La pliza es el documento principal del contrato de seguro, en donde constan los derechos y obligaciones de las parte. Es un documento privado redactado en varios folios. Es el instrumento escrito en el cual constan las condiciones del contrato. Aunque no es indispensable para que exista el contrato. La pliza no es un requisito formal para un contrato de seguro, es el documento representativo. La pliza de seguro debe contener: 1. La informacin necesaria para identificar al asegurado y al asegurado, y de ser necesario el nombre del beneficiario. 2. Fecha de emisin de la pliza, periodo de vigencia. 3. Descripcin del seguro, los riesgos cubiertos y las sumas aseguradas. 4. La designacin y el estado de los objetos que son asegurados. 5. La especificacin de la prima que tiene que pagar el asegurado, as como la forma y el lugar de pago. 6. Las causales de resolucin del contrato.

7. El procedimiento para reclamar la indemnizacin en caso de ocurrir el siniestro. 8. Clusulas que aclaren o modifiquen parte del contenido del contrato de pliza. 9. La definicin de los trminos ms importantes empleados en la pliza. 10. La indicacin de los seguros existentes sobre el mismo objeto y riesgo. CLASIFICACIN DE LAS PLIZAS

1. Con relacin al mbito de aplicacin

Simples: son aquellas en las que el objeto se determina con precisin, sin que pueda ser reemplazado. Flotantes: son aquellas que cubren una pluralidad de objetos, sustituibles, mientras dure el contrato. En relacin con el sujeto a favor del cual se extienden: Nominativas (persona determinada) A la orden (persona determinable) (Muchos tratadistas sostienen que estos documentos no se convierten en ttulos crediticios). Al portador (persona indeterminada). Individuales y colectivas (Segn el nmero singular o plural de los asegurados). Automticas (sin fecha de la asuncin del riesgo) y De Revalorizacin (reajustables para prevenir la inflacin). EL REASEGURO "El reaseguro es una modalidad del seguro que cubre el riesgo que asumen los aseguradores al estipular los contratos de seguro directo con sus clientes. Su finalidad es resarcir el dao patrimonial que experimenta el asegurador directo al producirse el evento que obliga a indemnizar a su asegurado"12 Es el contrato que un segurador celebra con otro para protegerse de las consecuencias de los seguros que han otorgado, en cuanto excedan de su capacidad y conveniencia, transfiriendo al reasegurador una parte o la totalidad de los riesgos en las condiciones que se convengan entre ambos. Es una manera de repartir los riesgos, conservando la responsabilidad ante el asegurado. El reaseguro puede contratarse en condiciones iguales o ms o menos favorables que las del seguro. Y como caractersticas especiales tiene las que no extingue las obligaciones del coasegurador, ni confiere al asegurado accin directa contra el reasegurador. Es, pues, el reaseguro un contrato independiente del seguro, con modalidades propias y su celebracin o extincin no influyen sobre el de seguro. La institucin del reaseguro tiene por misin distribuir los riesgos asumidos en el contrato de seguro a efecto de que el asegurador pueda cumplir con su obligacin de indemnizar en caso de acontecer un siniestro o conjunto de siniestros que implicaran, por lo general, el desembolso de una suma dineraria altsima, la misma que podra exceder las posibilidades econmico-financieras de la compaa aseguradora. EL COASEGURO

HALPERIN, califica al coaseguro como un contrato celebrado por el asegurado simultneamente con ms de un asegurador sobre un mismo riesgo; esto es, supone pluralidad de seguros; requiere el consentimiento del asegurado. El coaseguro es un contrato en el cual existe un aseguramiento previsto y ordenado sobre un mismo inters y por ende sobre un mismo riesgo, pero que es celebrado con varios aseguradores, donde cada uno de ellos asume una porcin del total del riesgo. El coaseguro estila acordarse mediante una pliza emitida en beneficio del asegurado y firmada por todos los coaseguradores, sealndose las cuotas correspondientes a cada uno de ellos, cuyo valor agregado constituye la unidad del seguro. Uno de los coaseguradores, debidamente nombrado por el conjunto o mayora de ellos, tienen que asumir la administracin del contrato, para lo cual se le autorizarn los poderes del caso. La empresa aseguradora encargada de la administracin y direccin del contrato de coaseguro es conocida como compaa "lder" y es la encargada de coordinar las relaciones entre el asegurado tomador y los coaseguradores, quienes para dicha relacin contractual se encuentran integrados en un consorcio. EL INFRASEGURO Podemos hablar de infraseguro, si tenemos que la suma asegurada es inferior al valor del inters asegurado, en este supuesto se estima que el asegurado solo esta protegido en cuanto a los daos que sufra el objeto al acontecer el siniestro, en un porcentaje igual al que represente la suma asegurada con relacin al valor del inters asegurado. Su efecto es hacer aplicable la regla proporcional; es decir que por la parte no cubierta el asegurado soporta el dao en la medida del infraseguro; y cuando el siniestro es parcial, el asegurador slo debe indemnizar en proporcin Su fundamento radica en la proporcionalidad e la indemnizacin a las primas pagadas; el asegurador se perjudicara en beneficio injusto para el asegurado, ya que este aparecera percibiendo una indemnizacin desproporcionada a las primas que efectivamente pago. EL SOBRESEGURO Existe sobreseguro cuando la suma asegurada es superior al valor del seguro, al respecto el profesor MONTOYA nos dice: " En el sobre seguro la suma asegurada es superior al valor del inters, lo que origina una situacin de peligro para el asegurador, ya que el asegurado no tendr inters en la conservacin de la cosa y puede verse tentado a provocar el siniestro, a fin de obtener como indemnizacin una suma mayor al valor real de lo asegurado." El sobre seguro puede tener lugar de buena fe, sin que haya voluntad por parte del asegurado de cobrar al asegurador una suma superior al dao que pueda sufrir si se produce el siniestro. Pero tambin se puede actuar con mala fe, eso se da cuando el asegurado, seala como suma asegurada una que el sabe que excede el valor del inters asegurado, con el objeto de obtener un beneficio econmico, esta actitud desnaturaliza el contrato de seguro. OBLIGACIONES DE LAS PARTES ASEGURADOR La obligacin principal del asegurador es asumir el riesgo, pagar la indemnizacin en el supuesto que el siniestro ocurra Obligacin de entregar la pliza de seguro y documentos anexos: Con esto se perfecciona el contrato de seguro, cuya vigencia formal comienza a partir de la fecha en la que la entidad prestadora de seguros hace entrega de dicho documento, por ello es obligacin de la entidad asegurado de entregar un ejemplar original al asegurador-tomador, juntamente con todos los anexos que sean pertinentes.

 Obligacin de reintegrar la prima no devengada. La obligacin de reintegrar la prima no devengada, parte de la prima percibida, es exigible en ciertos casos en que, debido a la ausencia de inters o riesgo asegurable o a la voluntad de alguna de las partes, cesa la responsabilidad de la entidad aseguradora. Obligacin de pagar la prestacin asegurada. Representa la causa de la obligacin que asume el tomador, ya que este paga la prima correspondiente, porque pretende que el asegurador asuma el riesgo que esta en el contrato de seguro y cumpla con pagar la indemnizacin en caso de ocurrir el siniestro. ASEGURADO-TOMADOR: Obligacin de pagar la prima Obligacin de declarar el estado de riesgo Obligacin de garanta Obligacin de preservar el estado de riesgo Obligacin de declarar los seguros coexistentes.

EL TRANSPORTE

1. DEFINICIN DEL CONTRATO DE TRANSPORTE

Contrato por medio del cual una de las partes se obliga para con otra, a cambio de un precio, a conducir de un lugar a otro, por determinado medio y en el plazo fijado, personas o cosas y entregar estas al destinatario.13 Sin lugar a dudas el transporte ocupa un puesto destacado en el trafico comercial y jurdico puesto que la necesidad de movilizacin de personas y cosas se hace mas frecuente mediante el empleo de empresas de servicios pblicos dedicadas a esos menesteres.

2. CARACTERISTICAS

Cuenta con varias caractersticas que constituyen la esencia del contrato estas son: Consensual: se perfecciona con el solo acuerdo de voluntades Bilateral: ambas partes se obligan, una entrega un servicio y la otra paga un precio. Oneroso: ambas partes se gravan y se benefician recprocamente Conmutativo: las prestaciones son conocidas y aceptadas por cada uno de los contratantes De ejecucin instantnea: la prestacin se puede prolongar en el tiempo y no por eso deja de ser instantneo Principal: no re quiere de otro negocio para existir De libre discusin: los parmetros del contrato son fijados completamente por las partes segn las circunstancias y sus necesidades.

3. ELEMENTOS

1. Son aquellos sin los que el contrato pierde su validez Capacidad Consentimiento Objeto licito Causa licita Precio

Pero como excepcin por decreto 01 de 1990 no ser anulable el contrato celebrado por persona incapaz. 2. Las partes Transportador o porteador:

Es aquel que asume la obligacin de transportar (obligacin de resultado), debe conducir y entregar los pasajeros y las cosas cuando haba convenido. Este a cambio de la prestacin de sus servicios, recibe el pago de un precio determinado en el contrato. Remitente:

Es la parte que se obliga a entregar las cosas para la conduccin en las condiciones y bajos los trminos de tiempo y lugar que ya se haban pactado.(la parte que solicita el servicio de transporte). Destinatario

Es la parte a la que se le van a entregar las cosas mientras esta acepte el respectivo contrato. Esta parte puede ser ala vez remitente. 3. El precio

Es aquel valor en dinero que deber pagar el remitente o el destinatario si hay transporte de cosas y por el pasajero si hay transporte de personas. Si no hay esta prestacin no se podr constituir el contrato de transporte (servicio de transporte y precio del servicio prestado). Como conclusin el precio es un requisito indispensable para la celebracin del contrato.

4. OBLIGACIONES DE LAS PARTES

1.

OBLIGACIONES DEL TRANSPORTADOR:

a. Esta obligado conducir a las personas o a las cosas que se halla solicitado transportar b. Recibir las cosas y entregarlas en el estado en que las recibi c. Conducir a las personas sanas y salvas a su lugar de destino

2. OBLIGACIONES EL PROPIETARIO DEL VEHICULO

Cuando la empresa de servicio publico de transporte es la propietaria del vehiculo en que se efecte el transporte y tenga el control efectivo del mismo, responde de las obligaciones que surjan del contrato estas mismas sealadas por el articulo 991 del Cdigo de Comercio. Finalmente es necesario sealar que la responsabilidad ser solidaria entre el propietario del vehiculo, la empresa que contrate y la persona que conduzca. Esto significa que se puede reclamar o pretender frente a cualquiera de las personas anteriormente mencionadas.14

5. TRANSPORTE MULTIMODAL

Se presenta cuando la conduccin de mercancas se realiza por varios modos de transporte, pero bajo un mismo contrato desde un lugar en el que el operador de transporte las toma bajo su custodia y responsabilidad hasta el lugar designado para su entrega al destinatario. En este tipo de contrato el operador multimodal puede coincidir con el transportador de esta forma no presenta ningn problema en la responsabilidad del contrato, sin embargo cuando la calidades de operador y transportador no recaen sobre una misma persona el transportador no esta obligado frente al remitente o consignante sino frente al operador sin ser exonerado de ninguna de las responsabilidades que recaen sobre este. En este caso el operador es quien responde de manera directa desde que recibe las mercancas hasta que las entrega al consignatario o a su representante, de igual forma responde por todo lo que realice y deje de realizar sus empleados y colaboradores en la ejecucin del contrato multimodal. No se debe confundir el contrato multimodal con el combinado pues el segundo puede contratarse de tres formas que el multimodal no permite, estas son: 1. Contratando el remitente con una de las empresas transportadoras que lo realicen la cual ser transportador efectivo en relacin con el transporte que materialmente lleve acabo por s misma, y actuara como comisionista de transporte con las dems empresas 2. Mediante la actuacin de un comisionista de transporte que contrate conjunta o individualmente con las distintas empresas transportadoras. 3. Contratando el remitente conjuntamente con las distintas empresas transportadoras.15

El documento de transporte multimidal deber contener la siguiente informacin: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. Lugar y fecha de emisin nombre y establecimiento principal del operador de transporte multimodal nombre del expedidor Nombre del consignatario Calidad de negociable o no que tiene el documento de transporte multimodal Declaracin expresa que obliga al operador de transporte multimodal a cumplir lo estipula do en el documento Naturaleza de la mercanca ( marcas, identificacin, calidad, numero de piezas, peso) Estado aparente de la mercanca o de los bultos Lugar en que el operador de transporte multimodal toma la mercanca bajo su responsabilidad Lugar final de la entrega

11. 12. 13. 14.

Fecha o plazo de entrega Monto del transporte Itinerario previsto, modos de transporte y puntos de transferencia previstos Firma del operador multimodal o de quien este autorizado

Cunado sean varios los transportadores, el ultimo transportador representara a los dems para cobrar las prestaciones derivadas del contrato ejercer el derecho de retencin y hacer efectivos los privilegios que por el mismo les correspondan. Esto salvo estipulacin en contrario.16 Ventajas de este tipo de transporte: La seguridad de la carga Mayor celeridad del transporte Desventajas de este tipo de transporte: El impacto econmico El impacto social El debilitamiento del Estado en cuanto a su poder de regulacin y aplicacin de una poltica de transporte.

6. TRANSPORTE BENVOLO O GRATUITO

Este se presenta cuando la conduccin de personas o cosas se hace sin remuneracin alguna y sin que acceda a un acto de comercio (sin contraprestacin).

7. PRESCRIPCIN DE ACCIONES

Las acciones directas o indirectas que provienen del contrato de transporte prescriben en dos aos contados a partir del da en que se halla concluido o debido concluir la obligacin de conduccin. Termino el cual no podr ser modificado por las partes. Esto segn lo contemplado por el articulo 993 del Cdigo de Comercio.

8. APORTE GENERAL

En cuanto al contrato de transporte podramos decir que adems de los parmetros ya fijados por el estado dependiendo del servicio de transporte que se desarrolle, es decir, dependiendo de si es de carga o de personas; se fijen nuevos parmetros exclusivos en el contrato esto cuando la persona presenta algn tipo de discapacidad fsica o mental, teniendo en cuenta que aunque en nuestro pas se han implementado mtodos para que el acceso al servicio de transporte sea mas gil y eficiente ninguno de estos han logrado garantizar la gua y atencin necesarias de las personas que ya he mencionado degradando el servicio y ponindolo en desventaja para los menos afortunados violando as el principio de igualdad que se contempla como derecho fundamental en nuestra constitucin poltica.

CONTRATO DE TRANSPORTE TERRESTRE DE PERSONAS

1. DEFINICION

Contrato por medio del cual una de las partes se obliga para con otra, a cambio de un precio, a conducir de un lugar a otro, por determinado medio y en el plazo fijado.

2. CARACTERISTICAS

Consensual Bilateral Conmutativo Oneroso De ejecucin instantnea De libre discusin de adhesin Principal

3. ELEMENTOS

1. Las partes

El transportador El pasajero o contratante

2. Carta de porte (boleto o billete) En la celebracin del contrato, generalmente, se extiende al pasajero un billete de viaje, en el cual se indica el nombre del pasajero y la ruta por seguir, la hora de partida y llegada, la clase, el precio del pasaje y cualquier otra circunstancia que permita una mejor precisin del billete. El billete de viaje constituye un ttulo de legitimacin, y por tanto, siempre es nominativo, no transmisible por endoso ni cesin, y cuya exhibicin es necesaria para exigir la prestacin del servicio contratado (transporte).

4. EFECTOS CONTRACTUALES

Cuando el incumplimiento se deriva del fallecimiento del pasajero, por cualquier incumplimiento del contrato de transporte, es una accin contractual, sin embargo si el pasajero falleciera antes de abordar el transporte

habiendo celebrado el contrato, los herederos podrn ejercitarla en las mismas condiciones en que pudiera haberla deducido el causante, cuando hay accidente en ejercicio del contrato de transporte los perjuicios a indemnizar son los que se les hubiese podido causar a los herederos independiente del perjuicio personal sufrido por el pasajero mismo. 5. OBLIGACIONES DEL TRASPORTADOR Y SU EXONERACION DE RESPONSABILIDAD

El transportador esta obligado a conducir sanas y salvas a las personas a su lugar de destino, tambin esta obligado a trasladar a los pasajeros dentro del termino inicialmente estipulado. Esta tambin obligado a responder por los daos que sobrevengan al pasajero desde el momento que se haga cargo de este, este dao a de consistir en la muerte, lesiones fsica o cualquier otra afectacin en la persona. De igual forma se presentan casos de exoneracin de la responsabilidad los cuales operan cuando el viaje a concluido y se extiende a los siguientes eventos: 1. 2. 3. 4. Cuando los daos ocurran por obra exclusiva de terceras personas cuando los daos ocurran por fuerza mayor Cuando los daos ocurran por culpa exclusiva del pasajero Cuando ocurra la perdida o avera de cosas que conforme a los reglamentos de la empresa puedan llevarse a la mano y no hayan sido confiadas a la custodia del transportador.

6. OBLIGACIONES DEL CONTRATANTE PASAJERO

El pasajero segn el artculo 1000 del Cdigo de Comercio esta obligado a: Pagar el pasaje Cumplir los reglamentos de a empresa que lo transporta Observar las condiciones de seguridad impuestas por el transportador Informar al transportador en un tiempo prudente si desistiere del transporte contratado con el fin de evitar un perjuicio al transportador y que le sea devuelto el valor que cancelo por el pasaje.

10. APORTE GENERAL

El transporte de personas es uno de los medios de uso que mas demanda registran en nuestro pas, pero, cuan cierto es que el transportador fija ciertos parmetros de cumplimiento del acuerdo de voluntades que celebramos cada uno de los ciudadanos por lo menos 5 veces al da al subirnos al transporte publico o una vez cada seis meses al viajar bien sea en avin o flota. Realmente tendra que decir que es precaria la condicin en la que cada uno de nosotros nos transportamos hoy da, luchamos por un asiento que nos lleve un poco mas seguros a nuestro destino, sometindonos a toda clase de empujones codazos pisotones, a que nos hurten el celular o la billetera y peor aun debemos cancelar el valor completo del pasaje porque as lo exige quien nos transporta y los dueos de el medio que usamos para dirigirnos a nuestros sitios de trabajo y estudio. Mas que un aporte quiero otorgar en este tema una critica determinante al comportamiento y este trajn diario en el que nos situamos quienes conformamos la mayora que se ve obligada a aguantar estas circunstancias que segn nuestro adorado alcalde LUCHO GARZON debemos soportar mientras crecemos. Yo ms bien dira mientras nos estancamos.

CONTRATO DE TRANSPORTE DE COSAS

1. PARTES

El transportador El remitente El destinatario (cuando acepte el respectivo contrato)

2. CARTA DE PORTE Y CONOCIMIENTO DE EMBARQUE

La carta de porte consiste en un titulo representativo de las mercancas objeto del transporte es tambin utilizada como medio para establecer las relaciones derivadas del contrato (acuerdo contractual). El transportador esta obligado a expedir la carta de porte cuando el gobierno lo exija o cuando el remitente lo solicita limitndose en el transporte de la remesa terrestre de carga. Adems de los requisitos que fija el Cdigo de Comercio para un titulo valor la carta de porte debe contener lo siguiente: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. La mencin de ser carta de porte o conocimiento de embarque El nombre, apellido y domicilio del transportador El nombre y domicilio del remitente El nombre y domicilio de la persona o quien se expide la orden, o la mencin de ser el portador El numero de orden que corresponde al titulo La naturaleza, peso, medida o cantidad de los objetos que se remiten y si estn embalados o envasados; tambin la especie de embalaje o envase y los nmeros y marcas de stos. La indicacin de los fletes y dems gastos de transporte de las tarifas aplicables y la de haber sido o no pagados los fletes El lugar del destino o donde ha de hacerse la entrega. El plazo en que ella ha de efectuarse. La indemnizacin a cargo del porteador por algn retardo, si se estipulare, y cualesquiera otros pactos y condiciones que acordaren los contratantes. Indicacin del medio de transporte

Una vez estipulada la carta de porte, un ejemplar le corresponde al transportador y otro al remitente. La carta de porte no es una prueba indestructible, puesto que esta es una presuncin legal la cual admite demostracin en contrario. Pero le corresponde al que pretende desvirtuar el contenido del documento, por la naturaleza prevalente que tiene.17 La devolucin de la carta de porte y del conocimiento de embarque hace presumir el cumplimiento del contrato por parte del transportador.

11.3 OBLIGACIONES DEL REMITENTE 1. Pagar el precio del porte (flete) que es la contraprestacin econmica que se pacta por la prestacin del servicio pblico de transporte de carga.

2. Suministrar antes de l despacho de las cosas los informes y documentos que sean necesarios para el cumplimiento del transporte, aduana, sanidad. etc. 3. Indicar al transportador, el nombre, la direccin del destinatario, el lugar de la entrega, la naturaleza, el valor, el nmero, el peso, el volumen y las caractersticas de las cosas 4. entregar al transportador las mercancas debidamente embaladas y rotuladas 5. Informar al transportador el carcter de peligroso o restringido de las mercancas de esta naturaleza si lo tuvieran. 6. A pagar el excedente del flete y los mayores gastos que ocasione el cambio que haga de destinatario y que implique alteracin de la ruta o del viaje. 11.4 OBLIGACIONES DEL TRANSPORTADOR 1. A recibir en el sitio convenido o en el usual 2. Conducir y entregar las cosas objeto del contrato en las condiciones de peso y medida en que las recibi. 3. Avisar al destinatario la llegada de la mercanca salvo estipulacin en contrario. 4. Expedir la carta de porte conocimiento o pliza de embarque o remesa terrestre de carga. La responsabilidad del transportador por prdida total o parcial de la cosa comienza desde el momento en que recibe la cosa o ha debido hacerse cargo de ella, y cesara cuando haya entregado la cosa al destinatario. Si el transportador recibe las cosas al remitente teniendo conocimiento de que no estn embaladas no rotuladas, este deber responder por los perjuicios causados tanto al remitente como al destinatario. Responder el transportador por pago de perjuicios que cause el incumplimiento cuando: no entrega la mercanca o la entrega tarde o en mal estado. 11.5 EXONERACION DE LA RESPONSABILIDAD EN EL TRANSPORTE DE COSAS 1. Cuando cesara el trmino de cinco das contados a partir del fijado para la entrega y el interesado no se haya presentado a retirarla o a recibirla, caso en el cual le deber pagar al transportador bodegaje por los das de mas que este la mercanca en sus manos. 2. Cuando la mercanca o cosa a sido entregada al destinatario 3. Si el remitente no da las indicaciones anotadas o son incorrectas el asumir la responsabilidad de lo que suceda con la cosa y no el transportador o el destinatario. 4. Cuando el remitente haya hecho una declaracin insuficiente o poco clara de las cosas en cuanto a su cantidad y la calidad en las que las envi deber responder por los perjuicios que se causen. 5. El transportador no responde cuando la mercanca se reduzca por su naturaleza si han sufrido esos cambios mientras eran transportadas. Este riesgo por su naturaleza lo asume el remitente o el destinatario. 11.6 INDEMNIZACION POR AVERIA Y POR PRDIDA O RETARDO A. POR PRDIDA O RETARDO: En caso de la perdida total de la cosa transportada el monto de la indemnizacin a cargo del transportador ser igual al valor declarado por el remitente para la carga afectada pero, si la perdida fuera parcial el monto de la indemnizacin se determinara de acuerdo con el valor en la proporcin de la mercanca perdida , sin

embargo en la carta de porte las partes podrn pactar un limite de indemnizacin que no podr ser inferior al 75% del valor declarado, pero si hay lucro cesante el transportador pagara adicionalmente el 25 % del valor de la indemnizacin determinada. De tratarse del solo retardo pueden las partes de comn acuerdo fijar el limite de indemnizacin a cargo del transportador. B. POR AVERA: Si hace intiles las cosas transportadas se equiparara a la perdida de las mismas hallndose entre las cosas averiadas algunas piezas ilesas, el destinatario estar obligado a recibirlas salvo que fueran de las que componen un juego. En los dems casos el destinatario debe recibirlas y el transportador debe cubrir el menoscabo o reduccin en forma proporcional al valor de la cosa. Esto segn lo estipulado por el artculo 1032 de Cdigo de Comercio. Si la mercanca se ha perdido o extraviado antes de llegar a su destino solo el remitente podr reclamar al transportador ya que el conserva el derecho que comprobara con la carta de porte.

12. APORTE GENERAL

Creo que seria positivo que como una ms de las obligaciones del remitente se aadiera un seguro sobre la mercanca que fuese obligatorio pues segn conozco esto es una decisin voluntaria del remitente. 13. TRANSPORTE MARITIMO Este contrato comprende personas, cosas y mercancas bajo conocimiento, y dependiendo de cada una de ellas se presentaran las calidades diversas del contrato y las responsabilidades de las partes que lo integran. 13.1 PARTES 1. En transporte martimo de personas Transportador El pasajero - El documento que se expide en el transporte de personas es el BOLETO O BILLETE el que servir de medio de prueba del contrato de viaje. 2. En transporte martimo de cosas Transportador Cargador o remitente Destinatario - El documento que se expide en el transporte de cosas mercancas es el CONOCIMIENTO DE EMBARQUE DE MERCANCIAS el que servir como titulo representativo de las mercancas y como medio de prueba del contrato mismo. 13.2 BOLETO O BILLETE Es el documento con el cual se verifica la existencia de un contrato de viaje va martima entre el transportador y el pasajero. Este documento deber contener: Lugar y fecha de emisin El puerto de partida El destino La clase y el precio del pasaje

El nombre y el domicilio del transportador

13.3 EMBARQUE DE MERCANCIAS Es el documento con el cual se hace constar que existe un contrato de transporte y que el transportador recibi la cosa en la forma, cantidad y estado que dice el documento. El transportador con su firma y con la del capitn de la nave expedir un documento llamado CONOCIMIENTO DE EMBARQUE el cual cumple propsito probatorio y que quedara a la orden del portador. Contendr la siguiente informacin: - La indicacin del lugar y la fecha de recibo, con la especificacin recibo para el embarque - El punto y fecha de cargue, el nombre del buque y el lugar de destino - El nombre del destinatario y su domicilio - El valor del flete - Las marcas que identifican la cosa o embalajes que contengan - El numero de bultos o piezas, la cantidad o el peso, segn se presente - El estado y condicin aparente de la cosa o del embalaje que contengan - Lugar y fecha en que se expide el conocimiento 13.4 RESPONSABILIDAD DEL TRANSPORTADOR DE PERSONAS Y DEL TRANSPORTADOR DE MERCANCIAS - TRANSPORTE DE PERSONAS: Responde de manera contractual as como lo seala el artculo 1006 de nuestro Cdigo de Comercio. Ser tambin responsable dentro de los mismos trminos de responsabilidad del transporte de personas por los daos que sobrevengan al pasajero en el momento en que se haga cargo de este, en los sitios de embarque y desembarque. Si el transportador cancelara el viaje el pasajero tendr derecho ala indemnizacin de perjuicios causados, amenos que el transportador pruebe la causa extraa del hecho en cuyo caso nicamente restituir la suma recibida.18 Tambin es responsable por el valor que el pasajero haya declarado de su equipaje en el momento de su avera el transportador responde si a este se le ha sido entregado. TRANSPORTE DE MERCANCIAS VIA MARITIMA Se inicia como ya habamos sealado anteriormente cuando recibe las cosas y se hace cargo de ellas, sin embargo para establecer la responsabilidad del transportador se deben tener en cuenta las circunstancias por la participacin de otras personas en el proceso de transporte y as limitar la de cada uno. o o o Limpiar y poner en estado adecuado para recibir la carga Proceder de manera cuidadosa a cargar conservar, transportar y custodias la mercanca Entregar al remitente despus de recibir las cosas, un documento o recibo firmado por le transportador o por el capitn de la nave que llevara constancia de cargar y transportar las mercancas.

Cuando las mercancas estn bajo conocimiento de embarque el transportador responder de las perdidas u daos causados con arreglo al valor que se denuncio en el documento de carga.

13.5 EXONERACION DE RESPONSABILIDAD DEL TRANSPORTADOR Se exonerara al transportador por prdidas o daos que provengan de: (articulo 1609 del Cdigo de Comercio) 1. Culpas nuticas del capitn o del personal a su cargo. Solo si el dao no proviene de una culpa lucrativa 2. Incendio a no ser que la culpa sea del transportador 3. Peligros o accidentes en el mar 4. Fuerza mayor 5. Restriccin de cuarentena, huelgas o paros 6. Disminucin de volumen o peso resultantes de la naturaleza de la cosa 7. Embalaje insuficiente o imperfecciones del las marcas si no se hubiera percatado de estas. 8. Disminucin del volumen o peso por la naturaleza de la mercanca

14. APORTE GENERAL Incorporndonos en el mbito personal me permito atreverme a pensar que seria 100% positivos dentro de las responsabilidades del transportador estuviera una que sealara que adems de responder en materia contractual, seria bueno que tambin lo hiciera en materia extra-contractual por cualquier eventualidad que le sucediera a la persona por ejemplo mientras reclama el equipaje y por obvias razones aun no ha salido del puerto esto, claro si por algn motivo que no se hubiese notado que la persona tiene una reaccin alterna al viaje martimo. 15. CONTRATO DE TRANSPORTE AEREO 15.1 mbito de aplicacin se presenta en dos niveles: el interno cuando los lugares de partida y de destino son dentro del territorio nacional, y el externo cuando son a nivel internacional, estos aplican para personas, cosas y equipaje. 15.2 Transporte de pasajeros y responsabilidad del transportador este se presenta con un documento que tiene poder probatorio el cual es denominado BILLETE O BOLETO el cual se expedir y contendr ciertos requisitos: 1. 2. 3. 4. 5. Lugar y fecha de emisin Nombre del transportador o transportadores Lugar de partida y destino o escalas previstas Precio del transporte Si el pasajero lo exige se tendr que insertar su nombre en el billete o boleto

Por otra parte diremos que el transportador debe hacerse responsable por los daos causados de muerte o lesin del pasajero lo cual debe suceder a bordo de la nave o durante cualquiera de las operaciones de embarque o desembarque lo cual seria de otra forma si el dao lo hubiera producido un tercero o el pasajero mismo por enfermedad o alguna lesin anterior al contrato de transporte. Si el viaje o no pudiera iniciarse por razones de fuerza mayor o del clima el transportador quedara liberado de su responsabilidad devolviendo el dinero que el pasajero pago por su boleto, pero, si se interrumpiera el

viaje una vez iniciado por las mismas causas el transportador deber utilizar el medio mas rpido para dejarlos en su destino y correr con los gastos de hospedaje y manutencin derivados de esa interrupcin. 15.3 Transporte de cosas y equipajes Es un contrato mediante el cual la empresa de transporte areo se obliga como consecuencia de un contrato de transporte de personas anterior o celebrado simultneamente, a trasladar de un lugar a otro y por va area el equipaje del pasajero (parte del contrato). De esa forma el transportador esta obligado a transportar junto con los pasajeros su equipaje por estar este incluido dentro del precio del pasaje o boleto. Aclarando que cuando exceda los limites de peso y volumen por equipaje se deber cancelar un recargo segn las condiciones del contrato. El contrato de transporte cuando es referido al equipaje se consolida como un contrato autnomo que surge como consecuencia de un contrato de transporte de personas. Por ultimo, el transportador se har responsable por la entrega de la cosa o por su perdida o avera si esta ocurre estando a bordo de la aeronave o bajo custodia del transportador o sus empleados. El transportador har la entrega de un stiker el cual contiene un desprendible uno de estos se le colocara al equipaje con el nombre del pasajero y el otro lo pegan generalmente al pasaje del viajero; con esto el transportador le podr hacer entrega del equipaje al pasajero. Se exonerara de responsabilidad el transportador cuando el dao sea causado por la naturaleza misma de lo que se transporto y cuando se pruebe la perdida o avera bajo custodia exclusiva de la aduana u otras. Este tambin limitara la indemnizacin cuando haya lugar a ella en 10 gramos de oro puro, salvo que el pasajero hubiere declarado el valor del equipaje o cosa y este hubiese sido aceptado por el transportador.