Revisi Skripsi - 190513387 - Bima Romero

PENULISAN SKRIPSI
PERLINDUNGAN HUKUM DALAM PELAKSANAAN PERJANJIAN

WARALABA ANTARA PEMBERI DAN PENERIMA WARALABA (Studi
Kasus Di Perusahaan PT. Mister Burger Pelita Harapan Indonesia yang
Berkedudukan Di Wilayah Kabupaten Sleman)
Diajukan oleh :
Romero Bima Mahardika Yanuarto
NPM : 190513387
Program Studi : Ilmu Hukum
Program Kekhususan : Hukum Ekonomi dan Bisnis
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS ATMA JAYA YOGYAKARTA
2023
HALAMAN PERSETUJUAN DOSEN PEMBIMBING SKRIPSI
WARALABA ANTARA PEMBERI DAN PENERIMA WARALABA
(Studi Kasus Di Perusahaan PT. Mister Burger Pelita Harapan Indonesia
yang Berkedudukan Di Wilayah Kabupaten Sleman)
Diajukan oleh :
NPM : 190513387
Program Studi : Ilmu Hukum
Program Kekhususan : Hukum Ekonomi dan Bisnis
Telah Disetujui Untuk Ujian

Pendadaran Tanggal:
31 Juli 2023
Dosen Pembimbing :
N. Budi Arianto Wijaya,SH.,M.Hum.
ii
HALAMAN PENGESAHAN
WARALABA ANTARA PEMBERI DAN PENERIMA WARALABA
(Studi Kasus Di Perusahaan PT. Mister Burger Pelita Harapan Indonesia
yang Berkedudukan Di Wilayah Kabupaten Sleman)
Skripsi ini telah dipertahankan dihadapan Tim Penguji Fakultas Hukum

Universitas Atma Jaya Yogyakarta Dalam Sidang Akademik yang
diselenggarakan pada:
Hari: Rabu
Tanggal: 09 Agustus 2023
Tempat: Ruang Dekanat Lt. 1
Susunan Tim Penguji : Tanda

Tangan
Ketua : Dr. Y. Sari Murti Widiyastuti., S.H., M.Hum.
Sekretaris : N. Budi Arianto Wijaya., SH., M.Hum.
Anggota : Dr. E. Imma Indra Dewi W., SH., M.Hum.
Mengesahkan Dekan Fakultas Hukum

Universitas Atma Jaya Yogyakarta
iii
Prof. Dr. Th. Anita Christiani, S.H, M.Hum.
MOTTO
Janganlah pergi mengikuti kemana jalan itu akan berujung tetapi buat jalanmu
sendiri dan tinggalkanlah jejak dari keberadaan dirimu. Maka keberhasilan akan
menjadi milikmu.
iv
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa atas
segala rahmatnya dan kebaikannya penulis dapat menyelesaikan penulisan skripsi
ini dengan baik dan lancar penulis percaya bahwa semua yang terjadi itu karena
kebaikan dan kemurahan Tuhan Yang Maha Esa terutama penulis dapat diberikan
kemampuan dan kekuatan dalam mengerjakan penulisan skripsi ini dalam rangka
pemenuhan untuk memperoleh gelar sarjana (S1) di Fakultas Hukum Universitas
Atmajaya Yogyakarta “Perlindungan Hukum Dalam Pelaksanaan Perjanjian
Waralaba Antara Pemberi Dan Penerima Waralaba (Studi Kasus Di Perusahaan
PT Mister Burger Pelita Harapan Indonesia Yang Berkedudukan Di Kabupaten
Sleman)”.
Penulisan hukum ini penulis persembahkan kepada orang tua tercinta

Bapak Fajar Yanuarto, dan Ibu Eunike Juni Suprihatin serta Rizkia Dwi Amara
Putri yang telah tulus ikhlas memberikan kasih sayang, cinta, doa, perhatian,
dukungan moral dan materil yang telah diberikan selama ini. Untuk kedua orang
tua yang telah meluangkan segenap waktunya untuk mengasuh, mendidik,
membimbing, dan mengiringi perjalanan hidup penulis dengan diiringi alunan doa
yang tiada henti agar penulis sukses dalam menggapai cita-cita.
Dalam proses penyelesaiannya, penulis melibatkan berbagai pihak yang

dengan sukarela turut membantu dalam kelancaran Penulisan Skripsi ini. Pada
kesempatan ini, penulis mengucapkan terimakasih kepada:
1. Bapak Dr. G. Sri Nurhartanto, S.H., LL.M Selaku Rektor Fakultas Hukum
Universitas Atma Jaya Yogyakarta.
2. Ibu Prof. Dr. Th. Anita Christiani, S.H, M.Hum. Selaku Dekan Fakultas
Hukum Universitas Atma Jaya Yogyakarta.
3. Bapak Dr.Triyana Yohanes,S.H.,M.Hum Selaku Wakil Dekan I Fakultas
4. Bapak N. Budi Arianto Wijaya,SH.,M.Hum. Selaku Wakil Dekan II Fakultas
v
Hukum Universitas Atma Jaya Yogyakarta. Yang sekaligus menjadi Dosen
Pembimbing yang telah banyak memberikan pengarahan dan petunjuk serta
mencurahkan segala waktu yang sangat berguna dalam penyelesaian penulisan
hukum ini.
5. Bapak B. Hengky Widhi Antoro, S.H.,M.H Selaku Wakil Dekan III Fakultas
6. Semua staf dari Fakultas Hukum Universitas Atma Jaya Yogyakarta yang saya
hormati dan tidak dapat saya sebutkan namanya satu persatu.
7. Ibu Juni Suprihatin S.H. selaku Direktur dari Mister Burger yang telah banyak
membantu penulis selama penelitian di PT Mister Burger Pelita Harapan
Indonesia di Kabupaten Sleman.
8. Teman-teman terbaik yang penulis temukan selama masa-masa perkuliahan di
Fakultas Hukum Universitas Atma Jaya Yogyakarta Angkatan 2019 dan
semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu persatu
9. Untuk Roh Kudus, sumber segala ilham selama penulisan ini, sumber
pengetahuan utama, sumber inspirasi, sumber kekuatan, sumber sukacita,
kepada Dia, Yesus, dan Allah Bapa di Surga, satu-satunya Tuhan yang
Bijaksana, kemuliaan selama-lamanya. Semoga Tuhan Yang Maha Esa
senantiasa melimpahkan rahmat dan hidayahNya selalu.
Demikian penulis mengucapkan banyak terima kasih kepada seluruh pihak

yang terlibat dalam membantu penulis yang tidak bisa disebutkan satu per satu.
Penulis menyadari sepenuhnya bahwa penulisan hukum ini jauh dari kata
sempurna dan masih terdapat banyak kekurangan yang tidak penulis sadari.
Penulis harapkan kritik dan masukkan dari pembaca. Penulis berharap penulisan
hukum ini dapat bermanfaat bagi para pembaca.
Sleman, 31 Juli 2023
Penulis,
vi
ABSTRACT
Franchise practices sometimes still experience problems even though an

agreement has been reached between the franchisor and franchisee, including
failure to fulfill the rights and obligations of the franchisor and franchisee. The
purpose of writing this research is to find out how legal protection is in
implementing a franchise agreement between the franchisor and the franchisee at
the company PT Mister Burger Pelita Harapan Indonesia which is domiciled in
the Sleman Regency area and whether the franchiser can terminate the agreement.
unilaterally with the franchisee. Data collection was carried out using empirical
research methods by conducting interviews with respondents. Based on the results
of the research that has been carried out, the franchise agreement between the
franchisor and the franchisee, the franchisor provides a guarantee to the
franchisee, and the franchisor provides a guarantee to the franchisor. Based on
Article 1338 paragraphs 1 and 2 of the Civil Code which reads as follows, it is
stated that all agreements legally made by the parties are valid as law for those
who make them. This means that everyone has the right to enter into any
agreement, whether regulated by law or not, as long as it does not conflict with
the law, public order and moral norms. These agreements cannot be withdrawn
except with the consent of both parties, or for sufficient reasons according to law.
The results of further research found that the franchisor could be said to be in
default because he did not comply with the contents of the agreement in
terminating an agreement due to violations committed by the franchisee. Because
the agreement does not contain a clause that overrides the provisions of Article
1266 of the Civil Code, if there is a breach of contract or cancellation of the
agreement, it is necessary to go through the process of requesting an annulment by
the court and judge.
Keywords: Legal Protection, Implementation, Franchise Agreement
vii
DAFTAR ISI
HALAMAN PERSETUJUAN DOSEN PEMBIMBING SKRIPSI..................ii

HALAMAN PENGESAHAN..............................................................................iii
MOTTO.................................................................................................................iv
KATA PENGANTAR............................................................................................v
ABSTRACT..........................................................................................................vii
DAFTAR ISI.......................................................................................................viii
PERNYATAAN KEASLIAN PENELITIAN......................................................x
BAB I.......................................................................................................................1
PENDAHULUAN..................................................................................................1
A. Latar Belakang..............................................................................................1
B. Rumusan Masalah.........................................................................................8
C. Tujuan Penelitian..........................................................................................8
D. Manfaat Penelitian........................................................................................9
E. Keaslian Penelitian......................................................................................10
F. Tinjauan Pustaka.........................................................................................17
G. Batasan Konsep...........................................................................................43
H. Metode Penelitian.......................................................................................44
I. Sistematika Penulisan Skripsi.....................................................................45
BAB II...................................................................................................................46
PEMBAHASAN...................................................................................................46
A. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian...........................................................46
1. Pengertian Perjanjian...............................................................................46
2. Asas-Asas dan Unsur - unsur dalam Perjanjian.....................................49
3. Jenis-Jenis Perjanjian..............................................................................54
4. Syarat - Syarat Sahnya Perjanjian...........................................................57
5. Pihak-Pihak dalam Perjanjian dan Subyek dan Obyek Perjanjian, Hak
dan Kewajiban serta Akibat Hukum Perjanjian Yang Sah..............................62
6. Wanprestasi dan Hapusnya Perjanjian...................................................66
viii
B. Tinjauan Umum Tentang Waralaba............................................................76
1. Waralaba pada umumnya dan dasar hukumnya......................................76
2. Asas Kebebasan Berkontrak Dalam Perjanjian Waralaba......................83
3. Jenis-Jenis Waralaba...............................................................................84
4. Karakteristik Waralaba............................................................................88
5. Hak dan Kewajiban penerima dan pemberi waralaba.............................90
6. Hal-Hal Yang Perlu Diperhatikan Penerima Waralaba...........................91
7. Hal-Hal Yang Perlu Diperhatikan Pemberi Waralaba............................96
8. Keuntungan dan Kerugian Waralaba......................................................98
C. Sekilas Tentang PT Mister Burger Pelita Harapan Indonesia..................102
1. Sejarah Waralaba PT Mister Burger Pelita Harapan Indonesia............102
2. Fasilitas Paket Waralaba Mister Burger................................................104
3. Daya tarik Waralaba Mister Burger......................................................106
D. Hasil dan Analisa Penelitian.....................................................................108
1. Perlindungan Hukum dalam Pelaksanaan Perjanjian antara Pemberi dan
Penerima Waralaba..................................................................................108
2. Pemberi Waralaba Dari Pt Mister Burger Pelita Harapan Indonesia
Wilayah Kabupaten Sleman Dapatkah Memutuskan Perjanjian Secara
Sepihak Dengan Penerima Waralaba.......................................................114
BAB III................................................................................................................126
PENUTUP...........................................................................................................126
A. Kesimpulan...............................................................................................126
B. Saran.........................................................................................................129
DAFTAR PUSTAKA.........................................................................................130
ix
PERNYATAAN KEASLIAN PENELITIAN
Dengan ini penulis menyatakan bahwa skripsi ini merupakan hasil karya asli
penulis, bukan merupakan duplikasi ataupun plagiasi dari hasil karya penulis lain.
Jika skripsi ini terbukti merupakan duplikasi ataupun plagiasi dari hasil karya
penulis lain, maka penulis bersedia menerima sanksi akademik dan/atau sanksi
hukum yang berlaku.
Sleman, 31 Juli 2023
Penulis,
(Romero Bima Mahardika Yanuarto)
x
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Di era globalisasi saat ini, pertumbuhan ekonomi meningkat sangat pesat.
Dunia bisnis selalu dinamis dan selalu menciptakan terobosan-terobosan baru
dalam perkembangan perusahaan. Para pelaku usaha yang ingin meningkatkan
usahanya akan memunculkan ide-ide usaha yang dapat langsung
diimplementasikan dalam usaha yang ditekuninya. Semuanya dilakukan agar
perusahaan mereka mulai berkembang pesat dan menjangkau dunia. Keterampilan
teknis dan pengetahuan atau penemuan khusus, pengusaha yang lebih maju dan
inovatif dapat menawarkan manfaat dari keterampilan perusahaan. Identifikasi
khusus dari produk yang diproduksi atau dijual untuk mencapai tujuan
pengembangan usaha adalah bentuk perizinan komprehensif yang kita kenal
sekarang.
Indonesia masuk dalam 5 besar negara yang memiliki perkembangan
waralaba terbesar di dunia. Sebuah terobosan usaha baru yaitu waralaba yang
menjanjikan bentuk usaha mandiri dengan pembelian merek dagang yang sudah
dikenal untuk dijalankan sendiri kesempatan memiliki usaha dengan modal yang
kecil masih tetap terbuka bagi pelaku usaha baru yang ingin mencoba untuk
mengembangkan usahanya. Bagi masyarakat yang hanya mempunyai modal yang
terbatas, usaha mandiri menjadi salah satu jalan keluar untuk belajar menjalankan
usaha mandiri.
1
2
Waralaba sendiri merupakan format bisnis baru yang sedang booming di
Indonesia. Fenomena ini dibuktikan dengan semakin banyaknya waralaba di
Indonesia, baik waralaba asing seperti KFC, McDonalds, maupun waralaba lokal
seperti Indomaret, Klenger Burger dan merek waralaba lainnya. Perkembangan ini
seharusnya menjadi nilai positif bagi pertumbuhan ekonomi Indonesia karena
dapat menghasilkan devisa bagi negara. Bisnis sinergi seperti ini memang
dianggap menguntungkan. untuk Jaringan pemasaran dan omset dapat
berkembang lebih cepat sehingga dapat memperoleh kepercayaan yang luas dari
masyarakat terhadap citra bisnis waralabanya tanpa harus mengeluarkan modal
sendiri. Pewaralaba juga akan mendapat keuntungan berupa management fee dan
royalty fee.
Keinginan tersebut telah ditangkap oleh pelaku bisnis yang telah
berkecimpung dalam usaha ini yang menawarkan produk usaha dengan modal
kecil atau terbatas dengan mendapatkan keuntungan yang besar. Dengan
penawaran yang begitu menarik banyak pelaku bisnis yang baru mencoba
menjalankan usaha tersebut ditambah dengan modal yang kecil justru
memberikan peluang usaha yang menjanjikan Alasan konsep franchising
berkembang adalah karena ada pengusaha yang sukses dalam bisnis tetapi
kekurangan modal untuk mengembangkan bisnis yang lebih besar.
Waralaba adalah kontrak timbal balik karena pemberi waralaba dan
penerima waralaba memiliki kewajiban untuk dilakukan. Kontrak menetapkan
hak dan kewajiban masing-masing pihak yang membuat perjanjian.
Suatu kontrak (perjanjian) harus memenuhi syarat sahnya perjanjian yaitu

3
kata sepakat, kecakapan, hal tertentu dan suatu sebab yang halal, sebagaimana
dinyatakan dalam pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Dengan
dipenuhinya empat syarat sahnya perjanjian tersebut, maka suatu perjanjian
menjadi sah dan mengikat secara hukum bagi para pihak yang membuatnya.
Permasalahan hukum akan timbul jika sebelum perjanjian tersebut sah dan
mengikat para pihak yaitu dalam proses perundingan, salah satu pihak telah
melakukan perbuatan hukum seperti melakukan perbuatan melawan hukum yaitu
memutus kontrak secara sepihak, padahal belum tercapai kesepakatan final antara
mereka mengenai jangka waktu kontrak bisnis yang dirundingkan.
Hal ini dapat terjadi karena salah satu pihak begitu percaya dan menaruh
penghargaan dan harapan akan janji yang diberikan oleh pemberi waralaba jika
pada akhirnya perundingan mengalami jalan buntu dan tidak tercapai kesepakatan,
misalnya tidak tercapai kesepakatan mengenai fees, royalty atau jangka waktu
lisensi, maka tidak dapat dituntut ganti rugi atas segala biaya, investasi yang telah
dikeluarkan kepada penerima waralaba karena menuntut teori kontrak yang klasik
belum terjadi kontrak, mengingat besarnya fees, royalty dan jangka waktu
perjanjian merupakan hal yang esensial dalam suatu perjanjian lisensi dan
Franchising.
Kehendak para pihak yang diwujudkan dalam kesepakatan adalah
merupakan dasar mengikatnya suatu perjanjian dalam suatu hukum kontrak.
Kehendak itu dapat dinyatakan dengan berbagai cara baik lisan maupun tertulis
dan mengikat para pihak dengan segala akibat hukumnya. Pasal 1338 ayat 1 KUH
Perdata menyebutkan bahwa suatu perjanjian yang dibuat secara sah mengikat
4
sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya. Akan tetapi pasal
1338 ayat 3 menyebutkan bahwa setiap perjanjian harus dilaksanakan dengan
itikad baik. Dalam melaksanakan haknya seorang kreditur harus memperhatikan
kepentingan debitur dalam situasi tertentu. Jika kreditur menuntut haknya pada
saat yang paling sulit bagi debitur mungkin kreditur dapat dianggap melaksanakan
kontrak tidak dengan itikad baik.
Pertanggungjawaban tertulis dalam Permendag No.71 Tahun 2019 diatur
dalam pasal 29-32 yang berisi:
1. Pasal 29 Pemberi Waralaba, Pemberi Waralaba Lanjutan, Penerima Waralaba,
dan Penerima Waralaba Lanjutan yang melanggar ketentuan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 7 dan Pasal 10, dikenai sanksi sebagaimana diatur
dalam peraturan perundang-undangan.
2. Pasal 30 (1) Penyelenggara Waralaba yang melanggar ketentuan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 13, Pasal 14 ayat (1), Pasal 24 ayat (1), Pasal 27 ayat
(1) dan ayat (2) dikenai sanksi administratif berupa peringatan tertulis oleh
Direktur Bina Usaha dan Pelaku Distribusi. (2) Peringatan tertulis
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberikan paling banyak 3 (tiga) kali
dengan masa tenggang waktu antara masing-masing peringatan paling lama 14
(empat belas) hari.
3. Pasal 31 Apabila dalam jangka waktu 14 (empat belas) hari setelah diberikan
peringatan tertulis sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30, penyelenggara
Waralaba tetap tidak melaksanakan kewajiban sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 13, Pasal 14 ayat (1), Pasal 24 ayat (1), Pasal 27 ayat (1) dan ayat (2),
5
dikenai sanksi administratif berupa pencabutan STPW oleh pejabat penerbit
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
4. Pasal 32 Orang perseorangan atau badan usaha yang melanggar ketentuan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 dan Pasal 17 dikenai sanksi
administratif berupa rekomendasi pencabutan izin usaha dan/atau izin
operasional/komersial kepada pejabat penerbit sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan.
Pertanggungjawaban juga tertulis dalam Peraturan Pemerintah No.42
Tahun 2007 dalam pasal 16-18 yang berisi:
1. Pasal 16 (1) Menteri, Gubernur, Bupati/Walikota sesuai kewenangannya
masing-masing dapat mengenakan sanksi administratif bagi Pemberi
Waralaba dan Penerima Waralaba yang melanggar ketentuan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 8, Pasal 10, dan/atau Pasal 11. (2) Sanksi sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) dapat berupa: a. peringatan tertulis; b. denda; dan/atau
c. pencabutan Surat Tanda Pendaftaran Waralaba.
2. Pasal 17 (1) Sanksi administratif berupa peringatan tertulis sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 16 ayat (2) huruf a, dikenakan kepada Pemberi
Waralaba dan Penerima Waralaba yang melanggar ketentuan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 8, Pasal 10, dan Pasal 11. (2) Peringatan tertulis
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diberikan paling banyak 3 (tiga)
kali dalam tenggang waktu 2 (dua) minggu terhitung sejak tanggal surat
peringatan sebelumnya diterbitkan.
3. Pasal 18 (1) Sanksi administratif berupa denda sebagaimana dimaksud dalam

6
Pasal 16 ayat (2) huruf b, dikenakan kepada Pemberi Waralaba yang tidak
melakukan pendaftaran prospektus penawaran Waralaba sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 10 atau Penerima Waralaba yang tidak melakukan
pendaftaran perjanjian Waralaba sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11
setelah diterbitkannya surat peringatan tertulis ketiga. (2) Denda sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) dikenakan paling banyak Rp100.000.000,00 (seratus
juta rupiah). (3) Sanksi administratif berupa pencabutan Surat Tanda
Pendaftaran Waralaba sebagaimana dimaksud dalam pasal 16 ayat (2) huruf c,
dikenakan kepada Pemberi Waralaba yang tidak melakukan pembinaan
kepada Penerima Waralaba sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 setelah
diterbitkannya surat peringatan tertulis ketiga.
Berdasarkan asas itikad baik hakim memang menggunakan wewenang
untuk mencampuri isi perjanjian, sehingga tampaknya itikad baik bukan saja
harus ada pada pelaksanaan perjanjian, tetapi juga pada saat dibuatnya atau
ditandatanganinya perjanjian. Misalnya dalam masalah perlindungan hukum bagi
pemberi waralaba yang timbul sehubungan dengan adanya kekhawatiran bahwa
penerima waralaba akan memutuskan perjanjian atau menolak memperbaharui
perjanjian dan kemudian mendistribusikan sendiri produknya di wilayah yang ada
dalam wilayah yang sudah ditentukan sebelumnya oleh penerima waralaba.
Pemberi waralaba dalam jangka waktu tertentu memberikan lisensi kepada
penerima waralaba untuk melakukan usaha pendistribusian barang dan jasa di
bawah nama dan identitas pemberi waralaba dalam wilayah tertentu. Usaha
tersebut harus dijalankan sesuai dengan prosedur dan cara yang ditetapkan oleh
7
pemberi waralaba, memberikan bantuan (asisten) terhadap penerima waralaba.
Sebagai imbalannya penerima waralaba membayar sejumlah uang berupa initial
fee dan royalty.
Pemberi waralaba dapat memanfaatkan kedudukan penerima waralaba
untuk menguji pasar setelah mengetahui bahwa kondisi pasar menguntungkan,
maka pemberi waralaba memutuskan perjanjian dengan penerima waralaba,
selanjutnya pemberi waralaba mengoperasikan outlet atau tempat usaha sendiri di
wilayah penerima waralaba. Hal ini merupakan salah satu faktor penyebab
rendahnya pertumbuhan penerima waralaba lokal dibandingkan dengan
pertumbuhan penerima waralaba asing yang beroperasi di Indonesia.
Pertumbuhan penerima waralaba asing rata-rata mencapai 75 persen per tahun
sedangkan usaha penerima waralaba lokal, rata-rata hanya tumbuh 6 persen
setahun. Fenomena hubungan bisnis antara penerima dan pemberi waralaba,
terutama pemberi waralaba asing yang dapat merugikan keberadaan pemberi
waralaba khususnya yang berada di Indonesia itu perlu mendapatkan
perlindungan hukum yang jelas sehingga pola kemitraan antara usaha kecil
dengan usaha menengah dan besar dapat berjalan secara proporsional.
Perjanjian waralaba merupakan salah satu aspek perlindungan hukum
kepada para pihak yaitu pemberi waralaba dan penerima waralaba dari perbuatan
yang merugikan para pihak lain hal tersebut dikarenakan perjanjian tersebut dapat
menjadi dasar hukum yang kuat untuk menegakan perlindungan hukum bagi para
pihak yang terlibat dalam perjanjian waralaba tersebut, jika salah satu pihak
melanggar isi perjanjian , maka pihak lain dapat menuntut pihak yang melanggar
8
isi perjanjian dengan hukum yang ada dan berlaku di Indonesia.
Dalam kenyataan dilapangan masih kerap terjadi masalah kurangnya
perlindungan hukum yang diberikan kepada penerima waralaba yang melakukan
perjanjian dengan PT Mister Burger Pelita Harapan Indonesia. Sebagaimana yang
terjadi pada Kasus Perjanjian di Perusahaan PT Mister Burger Pelita Harapan
Indonesia (Perusahaan yang bergerak dalam bidang perdagangan makanan dan
minuman dengan merek dagang Mister Burger).
B. Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang diatas, maka rumusan masalah dari penelitian
ini adalah:
1. Bagaimana perlindungan hukum dalam pelaksanaan perjanjian waralaba
antara pemberi dan penerima waralaba di Perusahaan PT Mister Burger
Pelita Harapan Indonesia Yang Berkedudukan Di Wilayah Kabupaten
Sleman?
2. Apakah pemberi waralaba dari PT Mister Burger Pelita Harapan Indonesia
Yang Berkedudukan di Wilayah Kabupaten Sleman dapat memutuskan
perjanjian secara sepihak dengan penerima waralabanya?
C. Tujuan Penelitian
Berdasarkan rumusan masalah diatas, maka tujuan pertama dari penelitian
ini adalah:
1. Untuk mengidentifikasi bagaimana perlindungan hukum dalam pelaksanaan
perjanjian waralaba antara pemberi dan penerima waralaba di perusahaan
PT Mister Burger Pelita Harapan Indonesia yang berkedudukan di

9
Wilayah Kabupaten Sleman terhadap warga negara Indonesia yang telah
melakukan perjanjian waralaba tetapi melanggar isi terhadap perjanjian
yang telah dibuat dan telah disetujui sebelumnya.
2. Untuk mengetahui apakah pemberi waralaba dari PT Mister Burger Pelita
Harapan Indonesia yang berkedudukan di wilayah Kabupaten Sleman
dapat memutuskan perjanjian secara sepihak dengan penerima
waralabanya yang melanggar isi perjanjian yang telah dibuat dan disetujui.
D. Manfaat Penelitian
1. Manfaat Teoritis: Secara teoritis manfaat teoritik yang ingin dicapai dalam
penelitian ini yang dapat dipergunakan sebagai kebaruan dalam studi
hukum di bidang waralaba secara lebih mendalam dan turut serta
memberikan kontribusi bagi perkembangan ilmu hukum, khususnya dalam
bidang hukum ekonomi bisnis.
2. Manfaat Praktis: Sedangkan dengan manfaat praktis hasil dari penelitian
studi kasus hukum ini adalah untuk mengidentifikasi bagaimana
perlindungan hukum dalam pelaksanaan perjanjian waralaba antara
pemberi dan penerima waralaba di perusahaan PT Mister Burger Pelita
Harapan Indonesia yang berkedudukan di Wilayah Kabupaten Sleman
terhadap warga negara Indonesia yang telah melakukan perjanjian
waralaba tetapi melanggar isi terhadap perjanjian yang telah dibuat dan
telah disetujui sebelumnya dan untuk mengetahui apakah pemberi
waralaba dari PT Mister Burger Pelita Harapan Indonesia yang
berkedudukan di wilayah Kabupaten Sleman dapat memutuskan perjanjian

10
secara sepihak dengan penerima waralabanya yang melanggar isi
perjanjian yang telah dibuat dan disetujui.
E. Keaslian Penelitian
1. Skripsi Pembanding 1
Nama : Aqil Alfin
NPM : 14110260
Fakultas : Hukum Universitas Janabadra
“Kajian Tentang Perjanjian Waralaba Antara Pembeli Dan Penerima
Waralaba Jogja Leker Di Kabupaten Sleman”.
Kewajiban apa saja yang tidak dipenuhi oleh penerima waralaba
dan bagaimana cara penyelesaian setiap kewajiban yang tidak dipenuhi
dalam perjanjian waralaba antara pemberi waralaba Jogja Leker dengan
penerima waralaba di daerah Kabupaten Sleman.
Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan yang telah dilakukan
mengenai kajian tentang perjanjian waralaba antara pemberi dan penerima
waralaba Jogja Leker di Kabupaten Sleman, maka dapat diambil
kesimpulan sebagai berikut, kewajiban yang tidak dipenuhi oleh penerima
waralaba dalam perjanjian waralaba antara pemberi dan penerima
waralaba Jogja Leker di Kabupaten Sleman yaitu penerima waralaba tidak
melunasi kekurangan biaya pokok tepat pada waktunya, tidak melakukan
pemesanan ulang bahan baku selama 3 bulan, serta tidak memberikan
laporan lokasi yang baru. Dalam hal kekurangan pelunasan biaya pokok
sebesar 50% dari total investasi, penyelesaiannya adalah penerima

11
waralaba diberikan waktu 1 bulan untuk memenuhi kewajiban yang
disertai dengan klausula bahwa pemberi waralaba berhak mengakhiri
perjanjian sepihak jika setelah lewat waktu 1 bulan itu tetap tidak dipenuhi
kewajiban. Kemudian dalam hal pemesanan ulang bahan baku berturut-
turut selama 3 bulan tanpa keterangan yang jelas,maka penyelesaiannya
adalah pihak penerima waralaba akan dianggap mengundurkan diri,
sehingga boleh ada penerima waralaba baru di lokasi tersebut. dan terakhir
mengenai tidak dilaporkan terlebih dahulu lokasi usaha yang baru oleh
penerima, maka penyelesaiannya adalah pemberi waralaba menghentikan
sementara pengiriman bahan baku sampai adanya kesepakatan atas lokasi
yang baru. Pemberi waralaba pada dasarnya telah menunjukkan itikad baik
dalam upaya penyelesaian pada setiap wanprestasi, seperti mengadakan
pembicaraan, menambah jangka waktu pemenuhan, dan juga
memperingati penerima untuk memenuhi kewajibannya. Namun,
disamping surat perjanjian ini tidak disusun dengan baik sebagaimana
ketentuan mengenai waralaba, upaya penyelesaiannya itu pun belumlah
maksimal atau dapat dikatakan tidak sesuai ketentuan yang berlaku.
Wanprestasi memang merupakan syarat batal, namun wanprestasi itu tidak
dengan begitu saja dapat mengakhiri perjanjian apalagi dianggap dengan
sendirinya mengundurkan diri. Hal yang semacam ini bertententangan
dengan tata cara mengakhiri perjanjian menurut KUHperdata.
Perbedaan dari skripsi yang saya tulis terhadap skripsi pembanding
yang pertama adalah dari rumusan masalahnya kewajiban apa saja yang
12
tidak dipenuhi oleh penerima waralaba dan bagaimana cara penyelesaian
setiap kewajiban yang tidak dipenuhi dalam perjanjian waralaba antara
pemberi waralaba Jogja Leker dengan penerima waralaba di daerah
Kabupaten Sleman, sedangkan rumusan masalah dari penulis adalah
bagaimana perlindungan hukum dalam pelaksanaan perjanjian waralaba
antara pemberi dan penerima waralaba di perusahaan PT Mister Burger
Pelita Harapan Indonesia yang berkedudukan di wilayah Kabupaten
Sleman dan apakah pemberi waralaba dapat memutuskan perjanjian secara
sepihak dengan penerima waralaba.
Nama : Juni Suprihatin
NPM : 14110156
Fakultas : Hukum Universitas Janabadra
“Pelaksanaan Perjanjian Waralaba Pada PT Mister Burger Pelita
Harapan Indonesia Di Kabupaten Sleman”.
Kewajiban-kewajiban apa saja yang tidak dipenuhi oleh penerima
waralaba dan bagaimana cara penyelesaian terhadap setiap kewajiban-
kewajiban yang tidak dipenuhi dalam perjanjian waralaba antara pemberi
waralaba Mister Burger dengan penerima waralaba di daerah Kabupaten
Sleman, dan bagaimana perlindungan hukum terhadap penerima waralaba
dalam perjanjian waralaba Mister Burger di Daerah Kabupaten Sleman.
Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan tentang Perjanjian
Waralaba Pada PT Mister Burger Pelita Harapan Indonesia di Kabupaten

13
Sleman, maka dapat disimpulkan bahwa:
a. Kewajiban-kewajiban yang tidak dipenuhi penerima waralaba dan cara
penyelesaiannya dalam perjanjian waralaba Mister Burger adalah
sebagai berikut:
1) Tidak menjalankan usaha sesuai dengan prosedur dan sistem yang
telah ditetapkan pemberi waralaba dalam perjanjian waralaba. Cara
Penyelesaiannya sesuai perjanjian adalah dengan musyawarah dan
penerima waralaba diberi peringatan secara tertulis oleh pemberi
waralaba, jika tiga kali peringatan secara tertulis penerima
waralaba tetap melakukan kesalahan yang sama pemberi waralaba
dapat memutuskan perjanjian waralaba secara sepihak meskipun
jangka waktu perjanjian belum berakhir.
2) Tidak mengikuti training atau pelatihan yang diadakan pemberi
waralaba yang bertujuan menjaga standarisasi dalam kualitas
peracikan, produk, dan pelayanan. Cara Penyelesaiannya sesuai
perjanjian adalah dengan musyawarah dan penerima waralaba
diberi peringatan secara tertulis oleh pemberi waralaba, jika tiga
kali peringatan secara tertulis penerima waralaba tetap melakukan
kesalahan yang sama pemberi waralaba dapat memutuskan
perjanjian waralaba secara sepihak meskipun jangka waktu
perjanjian belum berakhir.
3) Tidak membeli bahan baku produk dari pemberi waralaba. Cara
Penyelesaiannya sesuai perjanjian adalah dengan musyawarah dan

14
penerima waralaba diberi peringatan secara tertulis oleh pemberi
waralaba, jika tiga kali peringatan secara tertulis penerima
waralaba tetap melakukan kesalahan yang sama pemberi waralaba
dapat memutuskan perjanjian waralaba secara sepihak meskipun
jangka waktu perjanjian belum berakhir.
b. Perlindungan hukum terhadap penerima waralaba dalam perjanjian
waralaba Mister Burger di Daerah Kabupaten Sleman lemah,
Penerima waralaba yang tidak memenuhi kewajiban dalam
perjanjian waralaba dan cara penyelesaian yang dilakukan pemberi
waralaba tidak berdasarkan ketentuan yang ada dalam perjanjian
waralaba yaitu dengan musyawarah dan diberi peringatan secara
tertulis oleh pemberi waralaba, dan jika tiga kali peringatan secara
tertulis penerima waralaba tetap melakukan kesalahan yang sama
pemberi waralaba dapat memutuskan perjanjian waralaba secara
sepihak meskipun jangka waktu perjanjian belum berakhir, tetapi
dalam prakteknya tidak dilakukan musyawarah dan peringatan tertulis
sebanyak tiga kali, pemberi waralaba langsung menghentikan
penjualan bahan baku produk yang berakibat penerima waralaba tidak
dapat membuka stand selama waktu tertentu tindakan ini merugikan
penerima waralaba.
yang kedua adalah dari judulnya Pelaksanaan Perjanjian Waralaba
Sedangkan Judul Dari Penulis Perlindungan Hukum Dalam Pelaksanaan

15
Perjanjian Waralaba Antara Pemberi Dan Penerima Waralaba (Studi
Kasus Di Perusahaan PT. Mister Burger Pelita Harapan Indonesia yang
Berkedudukan Di Wilayah Kabupaten Sleman).
Nama : Yuli Antika
NPM : 13113119
Prodi : Jurusan Hukum Ekonomi Syari’ah
Fakultas : Hukum Universitas IAIN METRO
“Perjanjian Waralaba Menurut Hukum Positif Dan Hukum Islam”.
Bagaimana perjanjian waralaba ditinjau dari hukum positif dan
hukum Islam. Berdasarkan hasil penelitian di atas, maka dapat
disimpulkan bahwa perjanjian bisnis waralaba menurut hukum positif pada
pasal 4 PP No.42 Tahun 2007 tentang waralaba, dijelaskan bahwa setiap
perjanjian bisnis waralaba apapun bentuknya harus dibuat secara tertulis
oleh para pihak. Pada Pasal 5 UU No.42 Tahun 2007, perjanjian waralaba
memuat klausula paling sedikit: a) Nama dan alamat para pihak, b) Jenis
hak kekayaan intelektual, c) Kegiatan usaha, d) hak dan kewajiban para
pihak, e) bantuan fasilitas, bimbingan operasional, pelatihan dan
pemasaran yang diberikan pemberi waralaba kepada penerima waralaba, f)
wilayah usaha, g) jangka waktu perjanjian, h) tata cara pembayaran
imbalan, (h) kepemilikan, perubahan kepemilikan dan hak ahli waris, i)
Penyelesaian sengketa; dan j) tata cara perpanjangan, pengakhiran dan
penutupan perjanjian. Dilihat dari sudut pandang hukum ekonomi syariah,

16
perjanjian waralaba termasuk kepada kelompok syirkah (persekutuan), dan
hukumnya dibolehkan.
Pada konteks perjanjian waralaba, pihak-pihak yang bekerja sama
adalah pemberi pemberi waralaba (franchisor) dan penerima waralaba
(franchisee), sedangkan modal dari pemberi waralaba adalah hak
intelektual dalam bentuk nama perusahaan, logo, sistem, dan cara-cara
yang dimiliki dan dikembangkan oleh franchisor. Berdasarkan hasil
penelitian di atas, maka dapat disimpulkan bahwa perjanjian bisnis
waralaba menurut hukum positif pada pasal 4 PP No.42 Tahun 2007
tentang waralaba, dijelaskan bahwa setiap perjanjian bisnis waralaba
apapun bentuknya harus dibuat secara tertulis oleh para pihak.
Pada Pasal 5 UU No.42 Tahun 2007, perjanjian waralaba memuat
klausula paling sedikit: a) Nama dan alamat para pihak, b) Jenis hak
kekayaan intelektual, c) Kegiatan usaha, d) hak dan kewajiban para pihak,
e) bantuan fasilitas, bimbingan operasional, pelatihan dan pemasaran yang
diberikan pemberi perjanjian, h) tata cara pembayaran imbalan, (h)
kepemilikan, perubahan kepemilikan dan hak ahli waris, i) Penyelesaian
sengketa; dan j) tata cara perpanjangan, pengakhiran dan penutupan
perjanjian. Dilihat dari sudut pandang hukum ekonomi syariah, perjanjian
waralaba termasuk kepada kelompok syirkah (persekutuan), dan
hukumnya dibolehkan. Pada konteks perjanjian waralaba, pihak-pihak
yang bekerja sama adalah pemberi pemberi waralaba (franchisor) dan
penerima waralaba (franchisee), sedangkan modal dari pemberi waralaba

17
adalah hak intelektual dalam bentuk nama perusahaan, logo, sistem, dan
cara-cara yang dimiliki dan dikembangkan oleh franchisor.
yang ketiga adalah dari judulnya “Perjanjian Waralaba Menurut Hukum
Positif Dan Hukum Islam” Sedangkan Judul dari penulis “Perlindungan
Hukum Dalam Pelaksanaan Perjanjian Waralaba Antara Pemberi Dan
Penerima Waralaba (Studi Kasus Di Perusahaan PT. Mister Burger Pelita
Harapan Indonesia yang berkedudukan di Wilayah Kabupaten Sleman)”.
F. Tinjauan Pustaka
1. Pengertian Perjanjian
Kitab Undang-undang Hukum Perdata menggunakan istilah perjanjian,
yang menurut Subekti terjemahan dari kata overeenkomst1. Para sarjana
hukum di Indonesia menerjemahkan kata atau istilah tersebut secara berlainan.
Sri Soedewi Masjchoen Sofwan menjelaskan dirasakan sebagai hal
yang sudah sewajarnya bahwa tidak dipenuhinya suatu perutangan tidak dapat
dipertanggung-gugatkan kepada debitur jika ia tak mempunyai kesalahan,
melainkan tidak dipenuhinya itu disebabkan karena adanya overmacht (force
majeure, keadaan memaksa).
Didalam Undang-undang pertimbangan yang demikian itu tercantum
dalam pasal 1244 dan 1245, sedangkan pasal 1444 juga penting artinya, dalam
hal ini. Akan tetapi ketentuan-ketentuan undang-undang ini dalam
perumusannya terlalu sempit, sedangkan penempatannya juga tidak begitu
1
Subekti, 1989, Hukum Perjanjian, Citra Aditya Bakti, Bandung, hal.1.
18
tepat, karena tidak hanya gugat untuk pengganti kerugian dapat dielakkan
dengan mengemukakan overmacht tapi juga gugat untuk pemenuhan.
Maksud dari pasal 1244 dan pasal 1245 kira-kira sama saja, maka itu
bahwasanya pasal-pasal itu dibuat berdampingan kiranya harus dipandang
sebagai satu kesatuan pada waktu pembentukan B.W. Tetapi ps. 1244 isinya
agak lebih banyak, sekedar disitu jelas dikemukakan bahwa dalam hal
dikemukakan adanya overmacht, beban pembuktian terletak pada debitur 2.
Menurut Setiawan,overeenkomst berasal dari kata overeem komen yang
berarti setuju ataupun sepakat,karena itulah dipergunakannya istilah
persetujuan untuk menerjemahkan istilah overeenkomst.3
Menurut Prof. Dr. Sudikno Mertokusumo, mengemukakan pengertian
perjanjian menurut teori klasik yang dimaksud dengan perjanjian itu adalah
suatu perbuatan hukum yang berisi dua (“een tweezijdige overeenkomst”)
yang didasarkan atas kata sepakat untuk menimbulkan akibat hukum.
Perjanjian diatur dalam Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata yaitu:“Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu
orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih".
Menurut definisi yang konvensional perjanjian bukan hubungan
hukum melainkan perbuatan hukum. Perjanjian hendaknya dibedakan dari
janji. Meskipun janji itu didasarkan atas kata sepakat, namun kata sepakat itu
tidak untuk menimbulkan akibat hukum, yang berarti bahwa apabila janji itu
dilanggar maka tidak ada akibat hukumnya, si pelanggar tidak dapat

2
Ny. Sri Soedewi Masjchoen Sofan, 1980, Hukum Perutangan Bagian A, Seksi Hukum
Perdata Fakultas Hukum Universitas Gajah Mada Yogyakarta, Liberty, Yogyakarta, hal. 19.
3
Setiawan, 1987, Pokok-pokok Hukum Perjanjian, Liberty, Yogyakarta, hal. 2.
19
dikenakan sanksi.4
Definisi yang diberikan Pasal 1313 Kitab Undang-undang Hukum
Perdata kurang memuaskan karena terdapat adanya kelemahan-kelemahan.
Adapun mengenai kelemahan tersebut antara lain sebagai berikut:
a. Dari kata mengikatkan sifatnya hanya datang dari satu pihak saja,tidak
dari kedua belah pihak. Sebenarnya perumusan itu saling mengikatkan
diri, jadi ada konsensus yang sama antara pihak-pihak yang
bersangkutan.
b. Dalam pengertian perbuatan termasuk tindakan melaksanakan tugas
tanpa kuasa.perbuatan yang tidak mengandung konsensus.
c. Pengertian perjanjian dalam perumusan pasal ini terlalu luas,hal ini
karena mencakup juga janji kawin yang diatur dalam lapangan hukum
keluarga.Padahal yang dimaksud janji kawin adalah hubungan antara
suami dan istri dalam lapangan hukum harta kekayaan saja.
d. Dalam perumusan pasal ini tidak disebutkan tujuan mengadakan
perjanjian, sehingga pihak-pihak yang mengikatkan diri itu tidak jelas
untuk apa.5
“Abdulkadir Muhammad merumuskan perjanjian sebagai persetujuan
dengan mana dua orang atau lebih saling mengikatkan diri untuk melakukan
suatu hal".6 "Subekti,memberikan pengertian perjanjian sebagai suatu
perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada orang lain
4
Prof. Dr. Sudikno Mertokusumo, 2010, Mengenal Hukum Suatu Pengantar (edisi
Revisi), Cahaya Atma Pustaka, Yogyakarta, hal. 153.
5
Abdulkadir Muhammad, 1992, Hukum Perikatan, Pt. Citra Aditya Bakti, Bandung, hal.
78.
6
Ibid.
20
atau dua orang yang saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal"7
Berdasarkan rumusan pengertian perjanjian yang telah dikemukakan
oleh para sarjana hukum tersebut, maka jika dirinci mempunyai unsur-unsur
yang dapat diuraikan sebagai berikut:
a. Ada dua pihak atau lebih
Para pihak yang disebutkan itu adalah subjek pada perjanjian yang
dapat berupa manusia pribadi atau badan hukum. Untuk dapat
membuat perjanjian tersebut harus mampu atau wenang melakukan
perbuatan hukum seperti yang telah ditetapkan dalam undang-undang.
b. Ada kesepakatan diantara para pihak
Kesepakatan yang dimaksud adalah yang bersifat tetap,artinya tidak
termasuk tindakan-tindakan pendahuluan untuk mencapai kepada
adanya persetujuan atau kesepakatan. Persetujuan ini dapat diketahui
dari penerimaan tanpa syarat atas suatu tawaran yang berarti apa yang
ditawarkan pihak yang satu diterima oleh pihak lainnya.
c. Ada tujuan yang akan dicapai.
Tujuan para pihak mengadakan perjanjian adalah agar memenuhi
kebutuhan pihak-pihak, oleh karena itu didalamnya harus ada tujuan
yang akan dicapai.Tujuan tersebut tidak boleh bertentangan dengan
ketertiban umum,kesusilan dan tidak dilarang oleh undang-undang.
d. Ada prestasi yang harus dilaksanakan
Dalam suatu perjanjian, para pihak di samping memperoleh hak
dibebani pula dengan kewajiban-kewajiban yang berupa suatu

7
Subekti, loc. cit.
21
prestasi.Prestasi merupakan suatu kewajiban yang harus dipenuhi oleh
pihak-pihak sesuai persyaratan atau syarat-syarat perjanjian, misalnya
penjual berkewajiban menyerahkan barang yang telah dijualnya.8
2. Asas-asas Hukum Perjanjian
a. Asas Kepribadian/Personalia
Asas personalia atau asas kepribadian dapat diartikan bahwa
seseorang tidak dapat membuat perjanjian untuk orang lain,kecuali
diadakan perjanjian untuk itu.Hal ini dapat dinyatakan dari bunyi Pasal
1315 Kitab Undang-undang Hukum Perdata,yaitu: “Pada umumnya tidak
seorang dapat mengadakan perikatan atau perjanjian selain untuk dirinya
sendiri". Pengecualian dari Pasal 1315 Kitab Undang-undang Hukum
Perdata terdapat dalam Pasal 1317 Kitab Undang undang Hukum Perdata
yang menyatakan:
"Dapat pula diadakan perjanjian untuk kepentingan orang ketiga,

itu suatu perjanjian yang dibuat untuk diri sendiri, atau suatu pemberian
kepada orang lain, mengandung, syarat semacam tu.siape gun yang telah
menentukan suatu syarat, tidak boleh menariknya kembali, jika pihak
ketiga telah menyatakan akan mempergunakan syarat itu".
b. Asas Konsensualitas
Asas ini berkaitan dengan saat lahirnya suatu perjanjian,Asas ini
menyatakan bahwa perjanjian sudah lahir pada saat tercapainya kata
sepakat(konsensus) diantara para pihak mengenai unsur-unsur pokoknya.
Undang-undang tidak memberikan ketentuan mengenai bentuk untuk
menyatakan tercapainya kata sepakat atau konsensus itu,dengan demikian

8
Abdulkadir Muhammad, 1992, Hukum Perikatan, Pt. Citra Aditya Bakti, Bandung, hal.
80-81.
22
dimungkinkan terjadinya kesepakatan itu dengan tidak tertulis. Bentuk
tertulis dan tidak tertulis dari kesepakatan ini, maka di dalam praktek
sekarang terhadap perjanjian-perjanjian tertentu yang sifatnya sangat
penting atau vital dituntut suatu bentuk tertentu yaitu tertulis. misalnya
penghibahan, pertanggungan, pemborongan dan lain sebagainya,
perjanjian demikian ini disebut perjanjian formil.
Adanya bentuk perjanjian yang tertulis dewasa ini memang sangat
diperlukan, karena demi menjaga kepastian hukum diantara para pihak
yang terlibat dalam perjanjian tersebut.
c. Asas Kebebasan Berkontrak
Menurut asas ini,hukum perjanjian memberikan peluang kepada
masyarakat untuk menentukan isi perjanjian,baik itu mengenai bentuk
maupun objek dari perjanjian tersebut. Kebebasan berkontrak haruslah
memperhatikan batasan-batasan tertentu sebagaimana dimaksudkan dalam
Pasal 1337 Kitab Undang-undang Hukum Perdata yang intinya
memberikan batasan yaitu tidak dilarang oleh undang-undang,tidak
bertentangan dengan kesusilaan dan ketertiban umum.
Asas kebebasan berkontrak dapat ditafsirkan dari ketentuan Pasal
1338 ayat(1) Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Hal ini jelasnya dapat
diberikan suatu penekanan dari perkataan semua yang berarti adanya suatu
kebebasan bagi masyarakat untuk menentukan sendiri perjanjian yang
mereka buat yang selanjutnya akan berlaku sebagai undang-undang yang
mengikat bagi yang mengadakan perjanjian itu.

23
Perjanjian hendaknya dibedakan dari janji. Meskipun janji itu
didasarkan atas kata sepakat, namun kata sepakat itu tidak untuk
menimbulkan akibat hukum, yang berarti bahwa apabila janji itu dilanggar
maka tidak ada akibat hukumnya, si pelanggar tidak dapat dikenakan
sanksi.9
Terbuka peluang bagi masyarakat untuk membuat perjanjian baru
selain yang telah ditentukan oleh Kitab Undang-undang Hukum Perdata.
Selain itu ketentuan Pasal 1338 Kitab Undang-undang Hukum Perdata
tersebut juga mencerminkan kesadaran pembentuk undang-undang
terhadap ketidaklengkapan ketentuan-ketentuan hukum perjanjian yang
tertuang dalam Buku III Kitab Undang-undang Hukum Perdata.
d. Asas Kekuatan Mengikat Perjanjian
Pengertian asas kekuatan mengikat perjanjian ini adalah para pihak
yang telah mengadakan perjanjian tersebut masing-masing terikat dengan
ketentuan yang terdapat didalam perjanjian yang telah diadakan tersebut.
Asas ini dapat ditafsirkan dari ketentuan-ketentuan Pasal 1338 ayat (1) dan
(2) Kitab Undang-undang Hukum Perdata yang berbunyi sebagai berikut:
1) Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-
undang bagi mereka yang membuatnya.
2) Perjanjian-perjanjian itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan
kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang
oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu.

9
24
Berdasarkan ketentuan Pasal 1338 ayat(1) dan (2)Kitab Undang-
undang Hukum Perdata tersebut dapat diketahui bahwa ketentuan-
ketentuan yang telah disepakati oleh para pihak akan mempunyai kekuatan
mengikat yang sama besarnya bagi kedua belah pihak. Bagi para
pihak,ketentuan-ketentuan dalam perjanjian tersebut merupakan suatu
ketentuan yang harus ditaati. Adanya penyimpangan dan pelanggaran oleh
salah satu pihak di dalam perjanjian akan berakibat pihak lawan dapat
mengajukan tuntutan atas dasar wanprestasi atau adanya ingkar janji.
e. Asas Itikad Baik
Asas itikad baik ini merupakan asas yang berkaitan dengan
pelaksanaan perjanjian. Di dalam asas ini ditentukan bahwa suatu
perjanjian haruslah dilaksanakan dengan itikad baik, sebagaimana yang
diatur dalam Pasal 1338 ayat(3) Kitab Undang-undang Hukum Perdata.
Pengertian asas itikad baik di dalam hukum perjanjian dan hukum benda
adalah tidak sama. Pengertian asas itikad baik di dalam hukum benda
bersifat subjektif, yaitu kejujuran atau bersih. Hal ini diketahui dari adanya
beberapa istilah di dalam hukum benda seperti,pembeli beritikad baik dan
sebagainya, sedangkan pengertian asas itikad baik dalam hukum perjanjian
adalah bahwa pelaksanaan suatu perjanjian harus berjalan sesuai dengan
mestinya, sesuai dengan ukuran objektif masyarakat. Hal ini adalah
terletak pada untuk menjamin kepastian hukum, sebab dengan adanya
pelaksanaan perjanjian secara baik dan tidak akan terjadi suatu
penyimpangan terhadap suatu perjanjian di dalam pelaksanaan.

25
Subekti dalam hal ini mengemukakan itikad baik dalam
pelaksanaan perjanjian adalah berarti keputusan, yaitu penilaian baik
terhadap tindak tanduk suatu pihak dalam hal melaksanakan apa yang
telah diperjanjikan dan bertujuan untuk mencegah kelakuan yang tidak
patut dan sewenang-wenang dari salah satu pihak.10
Menurut sifatnya asas itikad baik dapat dibagi menjadi 2
(dua),yaitu itikad baik subjektif dan itikad baik objektif. Itikad baik
subjektif merupakan kejujuran pada saat dimulainya suatu perhubungan
hukum. Berkaitan dengan hal ini Wirjono Prodjodikoro, mengemukakan
sebagai berikut:
“Kejujuran pada waktu mulai berlakunya perhubungan hukum

biasanya berupa pengiraan dalam hati sanubari yang bersangkutan,
bahwa syarat-syarat yang diberlakukan bagi mulai berlakunya
perhubungan hukum itu sudah dipenuhi semua, sedang kemudian ternyata
sebetulnya ada syarat yang tidak dipenuhi. Dalam hal yang demikian ini
bagi pihak yang jujur tidak boleh dirugikan sebagai akibat tidak
dipenuhinya syarat termasuk di atas.”11
Di dalam asas itikad baik subyektif yang menjadi ukuran atau tolok
ukurnya adalah pada keadaan kejiwaan seseorang pada waktu permulaan
perhubungan hukum. Wirjono Prodjodikoro mengemukakan, asas itikad
baik merupakan kejujuran di dalam melaksanakan hak-hak dan kewajiban
dalam perhubungan hukum, dimana yang menjadi titik berat dari itikad
baik disini adalah terletak pada tindakan yang akan dilakukan oleh kedua
10
Subekti, 1989, Aspek-aspek Hukum Perikatan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, hal.
27.
11
Wirjono Prodjodikoro, 1987, Asas-asas Hukum Perdata, Sumur Bandung, Bandung,
hal. 42.
26
belah pihak sebagai pelaksanaan terhadap sesuatu hal.12
3. Unsur dan Syarat Sahnya Perjanjian
Unsur-unsur yang harus ada dalam suatu perjanjian:
a. Unsur Essensialia
Unsur ini merupakan unsur yang harus dipenuhi dalam suatu
perjanjian. Sifatnya mutlak,tanpa adanya unsur ini maka tidak ada
perjanjian. Misalnya, kewajiban mengembalikan pinjaman.13
b. Unsur Naturalia
Unsur yang tidak secara tegas disebut dalam suatu perjanjian walaupun
diatur dalam undang-undang.Unsur ini diatur oleh pembentuk undang-
undang dalam suatu hukum yang sifatnya pelengkap, jadi unsur ini
tanpa diperjanjikan telah melekat secara diam-diam dan dengan
sendirinya. Misalnya,berpindahnya hak milik suatu barang yang
diperjanjikan.14
c. Unsur Accidentalia
Unsur yang ditambah sendiri oleh para pihak dan harus disebutkan
dalam suatu perjanjian.Hal ini dibolehkan oleh undang-undang dan
dinyatakan secara tegas. Misalnya, kewajiban mengembalikan
pinjaman uang beserta bunganya.[15]
Pasal 1320 Kitab Undang-undang Hukum Perdata disebutkan bahwa
untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan 4 (empat) syarat, yaitu:
12
Ibid, hal. 46.
13
Mariam Darus Badrulzaman, 2001, Kompilasi Hukum Perikatan, PT.Citra Aditya
Bakti, Bandung, hal. 74.
14
Ibid.
27
1) Sepakat mereka yang mengikatkan diri;
2) Adanya kecakapan untuk membuat suatu perjanjian;
3) Adanya hal tertentu;
4) Suatu sebab yang halal.
Keempat syarat di atas merupakan syarat mutlak di dalam perjanjian
yang harus dipenuhi oleh para pihak apabila ingin perjanjian tersebut sah.
Tidak dipenuhinya keempat syarat tersebut akan berakibat perjanjian itu batal
atau dapat dibatalkan. Hal ini tergantung pada syarat mana dari keempat syarat
tersebut tidak dipenuhi, karena keempat syarat tersebut dapat digolongkan
menjadi 2 (dua) bagian, yaitu:15
a. Syarat subyektif, adalah syarat yang menyangkut subjek dari suatu
perjanjian atau syarat yang melekat pada subyek-subyek yang
mengikat dirinya dalam suatu perjanjian. Apabila syarat ini tidak
dipenuhi maka akibat hukumnya perjanjian ini dapat dibatalkan.
Termasuk syarat subyektif adalah syarat sepakat mereka mengikatkan
diri dan adanya kecakapan untuk membuat suatu perjanjian.
b. Syarat obyektif, adalah suatu syarat yang menyangkut objek perjanjian
itu sendiri. Apabila syarat ini tidak dipenuhi maka akibat hukum dari
perjanjian itu adalah batal demi hukum.Termasuk syarat obyektif
adalah syarat suatu hal tertentu dan suatu sebab yang halal.
Pengertian perjanjian dapat dibatalkan ini adalah, perjanjian yang telah
ada tetap terus berjalan selama belum ada atau tidak diadakan pembatalan
15
Ibid, hal. 75.
28
yang dilakukan oleh hakim pengadilan atas permintaan yang berhak meminta
pembatalan. Berbeda dengan pengertian batal demi hukum. Apabila perjanjian
batal demi hukum maka maksudnya perjanjian itu sejak semula dianggap tidak
pernah ada, dengan demikian perjanjian itu menjadi batal tanpa campur tangan
dari hakim.
Adanya perbedaan dapat dibatalkan dan batal demi hukum ini menurut
Subekti, merupakan suatu sistem logis dan dapat dianut dimana-mana,dan
lebih lanjut beliau mengemukakan sebagai berikut:“Sistem tersebut logis
karena tidak dipenuhinya syarat subyektif tidak dapat dilihat oleh hakim dan
karenanya harus diajukan kepadanya oleh yang berkepentingan,sedangkan hal
tidak dipenuhinya syarat obyektif seketika dapat dilihat oleh hakim".16
Dari 4 (empat) syarat sahnya perjanjian tersebut selanjutnya akan
diuraikan satu-persatu agar dapat diberikan gambaran secara jelas.
a. Sepakat mereka mengikatkan dirinya. Sepakat dimaksudkan bahwa
kedua belah pihak yang mengadakan perjanjian itu harus setuju,
mengenai hal-hal pokok dari perjanjian yang diadakan itu, apa yang
dikehendaki oleh pihak yang satu juga dikehendaki oleh pihak yang
lain. Mereka menghendaki sesuatu secara timbal balik. Persetujuan
kedua belah pihak yang merupakan sepakat itu harus diberikan secara
bebas. Dalam hukum perjanjian ada 3 (tiga) sebab yang memuat
perjanjian tidak bebas, yaitu adanya paksaan, kekhilafan dan penipuan.
Hal ini secara tegas diatur di dalam ketentuan Pasal 1321 Kitab
16
Prof. Subekti, 1979, Hukum Perjanjian Cetakan ke XII, PT Intermasa Indonesia, hal.
26.
29
Undang-undang Hukum Perdata yang menyebutkan: “Tidak sepakat
yang satu apabila sepakat itu diberikan karena kekhilafan atau
diperoleh dengan paksaan atau penipuan". Mengenai kekhilafan Pasal
1321 kitab Undang-undang Hukum Perdata menentukan sebagai
berikut:
1) Kekhilafan tidak membuat batalnya suatu perjanjian apabila
kekhilafan itu terjadi mengenai hakekat barang yang menjadi
pokok perjanjian.
2) Kekhilafan tidak menjadi sebab kebatalan, jika kekhilafan itu
hanya terjadi mengenai dirinya orang dengan siapa seseorang
bermaksud membuat suatu perjanjian, kecuali jika perjanjian itu
dibuat terutama karena mengingat dirinya orang tersebut.
3) Kekhilafan hanya akan mengakibatkan dapat dibatalkan apabila
kekhilafan itu mengenai hakikat barang yang menjadi objek
perjanjian serta mengenai orangnya, apabila perjanjian itu dibuat
terutama mengenai dirinya orang itu.
Pengertian paksaan dalam ketentuan Pasal 1324 Kitab Undang-
undang Hukum Perdata menyebutkan: “Paksaan telah terjadi, apabila
perbuatan itu sedemikian rupa sehingga dapat menakutkan seseorang yang
berpikiran sehat,dan apabila perbuatan itu dapat menimbulkan ketakutan
pada orang tersebut bahwa dirinya atau kekayaannya terancam dengan
suatu kerugian yang terang dan nyata". Paksaan yang dimaksud pada
ketentuan Pasal 1324 Kitab Undang-undang Hukum Perdata adalah,

30
paksaan yang berupa paksaan rohani dan paksaan jiwa, bukannya paksaan
yang ancamannya berupa suatu tindakan yang diizinkan undang-undang,
misalnya; akan digugat dimuka hakim, dalam hal ini tidak dapat dikatakan
adanya paksaan.17
Pasal 1328 Kitab Undang-undang Hukum Perdata menentukan:
1) Penipuan dapat dijadikan alasan pembatalan perjanjian,apabila tipu
muslihat yang dipakai oleh salah satu pihak adalah sedemikian
rupa hingga terang dan nyata bahwa pihak yang lain tidak telah
membuat perikatan itu jika tidak dilakukan tipu muslihat.
2) Penipuan tidak dipersangkakan,tetapi harus dibuktikan. Penipuan
tidaklah cukup jika seseorang berbohong saja,akan tetapi haruslah
merupakan kebohongan atau rangkaian kebohongan atau suatu
perbuatan yang disebutkan tipu muslihat.
Apabila suatu kesepakatan dalam suatu perjanjian telah
dicapai,maka perjanjian dapat dimintakan suatu pembatalan oleh pihak
yang dirugikan itu melakukan sikap positif,yaitu tidak melaksanakan isi
perjanjian tersebut, menunggu pihak lawan akan menggugat di muka
hakim. Inilah saatnya ia dapat mengajukan pembelaannya bahwa dalam
memberikan kesempatan dalam perjanjian telah terjadi suatu kekhilafan,
paksaan dan atau penipuan terhadap dirinya oleh pihak lawan.18
b. Kecakapan untuk membuat suatu perjanjian. Kitab Undang-undang
Hukum Perdata tidak ditemukan mengenai siapa saja yang dinyatakan
17
Yahya Harahap, 1986, Segi-segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, hal. 47.
18
lbid, hal.17.
31
cakap untuk membuat suatu perjanjian,namun demikian hal ini dapat
disimpulkan dengan melakukan penafsiran a contrario terhadap
ketentuan Pasal 1330 Kitab Undang-undang Hukum Perdata.
Ketentuan Pasal 1330 Kitab Undang-undang Hukum Perdata itu
menyebutkan mengenai orang-orang yang tidak cakap membuat suatu
perjanjian, yaitu:
1) Orang yang belum dewasa.
2) Orang yang ditaruh di bawah pengampuan.
3) Orang perempuan dalam hal-hal yang ditetapkan oleh undang-
undang dan semua orang kepada siapa undang-undang telah
melarang membuat perjanjian tertentu.
Pada dasarnya setiap orang yang sudah dewasa dan sehat
pikirannya, adalah cakap menurut hukum untuk membuat suatu
perjanjian.Disamping itu pihak yang membuat suatu perjanjian harus
mempunyai cukup kemampuan untuk menginsafi benar-benar akan
tanggung-jawab yang dipikul dari apa yang telah diperbuatnya.
c. Suatu hal tertentu
Pengertian hal tertentu di sini adalah adanya obyek dan perjanjian
yang dibuat tersebut.Dalam membuat suatu perjanjian, obyek dari
perjanjian itu haruslah tertentu atau setidak-tidaknya dapat ditentukan
terlebih dahulu. Hal ini untuk menghindari kesimpangsiuran mengenai hak
dan kewajiban para pihak yang ada dalam perjanjian tersebut.19

19
Ibid, hal. 9.
32
Mengenai benda-benda yang dapat dijadikan objek perjanjian
menurut Pasal 1332 Kitab Undang-undang Hukum Perdata disebutkan:
“Hanya barang-barang yang diperdagangkan saja yang dapat dijadikan
pokok perjanjian". Konsekuensi bagi perjanjian yang objeknya benda
diluar perdagangan menjadi tidak sah dan batal menurut hukum.Selain itu
juga perjanjian tersebut tidak mempunyai kekuatan mengikat semenjak
perjanjian itu dibuat para pihak.
d. Suatu sebab yang halal
Menurut ketentuan Pasal 1320 Kitab Undang-undang Hukum
Perdata dimaksudkan sebab yang halal adalah dalam arti isi perjanjian
sendiri yang menggambarkan tujuan yang akan dicapai pihak-pihak yang
membuat perjanjian. Jadi yang dimaksud sebab itu bukanlah sesuatu yang
menyebabkan seseorang membuat perjanjian.Undang-undang tidaklah
menghiraukannya apa yang ada dalam gagasan atau pikiran seseorang.
melainkan yang diperhatikan oleh hukum atau undang-undang hanyalah
tindakan-tindakan orang yang nyata-nyata dilakukan. Berdasarkan
ketentuan Pasal 1337 Kitab Undang-undang Hukum Perdata,sesuatu sebab
itu halal apabila tidak bertentangan dengan undang-undang,ketertiban
umum dan kesusilaan, sehingga suatu perjanjian yang dibuat dengan sebab
yang tidak halal atau sebab yang terlarang,maka mengakibatkan perjanjian
tersebut menjadi batal demi hukum.
4. Jenis-jenis Perjanjian
Mengenai jenis-jenis perjanjian, antara lain seperti yang diuraikan di

33
bawah ini :
a. Perjanjian Berdasarkan Kriteria Hak dan Kewajiban
1) Perjanjian Sepihak, adalah perjanjian yang menimbulkan
kewajiban kepada satu pihak saja, sedangkan pada pihak lainnya
ada hak saja. Pihak yang satu berkewajiban menyerahkan benda
yang menjadi objek perikatan, dan pihak yang lainnya berhak
menerima benda yang diberikan, misalnya perjanjian hibah dan
hadiah.
2) Perjanjian Timbal Balik,adalah perjanjian yang memberikan hak
dan kewajiban kepada kedua belah pihak. Perjanjian timbal balik
terbagi dalam 2 jenis perjanjian, yaitu:
a. Perjanjian Timbal Balik Sempurna, yaitu suatu perjanjian
dimana antara kedua belah pihak dibebani hak dan kewajiban
yang seimbang, misalnya perjanjian jual-beli, perjanjian sewa-
menyewa, perjanjian sewa-beli.
b. Perjanjian Timbal Balik Tidak Sempurna, yaitu suatu
perjanjian dimana salah satu pihak dibebani kewajiban yang
tidak seimbang dengan kewajiban pihak lainnya, misalnya pada
Pasal 1800 dan Pasal 1808 Kitab Undang-undang Hukum
Perdata tentang pemberian kuasa.20
Kriteria perjanjian jenis ini adalah kewajiban berprestasi kedua
belah pihak atau satu pihak. Prestasi biasanya berupa benda bergerak
20
Ibid, hal.34.
34
maupun tidak bergerak, atau benda tidak berwujud, misalnya hak
untuk menghuni rumah. Perbedaan ini mempunyai arti penting dalam
praktek terutama soal pemutusan perjanjian menurut Pasal 1266 kitab
Undang-undang Hukum Perdata. Menurut ketentuan pasal ini, salah
satu syarat adanya pemutusan perjanjian itu apabila perjanjian itu
bersifat timbal balik.
b. Perjanjian Berdasarkan Kriteria Keuntungan yang diperoleh para Pihak
dari Suatu Perjanjian
1) Perjanjian cuma-cuma, adalah perjanjian yang hanya memberikan
keuntungan pada satu pihak saja, misalnya perjanjian pinjam pakai,
perjanjian hibah.
2) Perjanjian dengan alas hak yang membebani, adalah perjanjian
dalam mana terhadap prestasi dari pihak yang satu selalu terdapat
kontra prestasi dari pihak yang lainnya, sedangkan antara kedua
prestasi itu ada hubungannya menurut hukum.Kontra prestasi dapat
berupa kewajiban pihak lainnya, tetapi juga pemenuhan suatu
syarat imbalan, misalnya: A menyanggupi memberi sejumlah uang
kepada B, jika B menyerah lepaskan suatu barang tertentu kepada
A.21
c. Perjanjian Berdasarkan Kriteria Tujuan
1) Perjanjian Kebendaan, adalah perjanjian untuk memindahkan hak
milik, misalnya dalam perjanjian jual-beli.

21
Ibid, hal 35.
35
2) Perjanjian Obligatoir, adalah perjanjian yang baru menimbulkan
hubungan hukum, artinya sejak terjadi perjanjian timbulah hak dan
kewajiban pihak-pihak, misalnya dalam perjanjian jual-beli dimana
pembeli berhak menuntut penyerahan barang dan penjual berhak
menuntut pembayaran harga, dengan kata lain belum terjadi
penyerahan hak milik.
Pentingnya pembedaan ini adalah untuk mengetahui apakah dalam
perjanjian itu ada penyerahan (levering) sebagai realisasi dan penyerahan
itu sah menurut hukum atau tidak.22
d. Perjanjian Berdasarkan Kriteria cara terbentuknya Perjanjian
1) Perjanjian Konsensuil, adalah perjanjian yang sudah terjadi dengan
adanya kata sepakat antara para pihak.
2) Perjanjian Riil, adalah perjanjian disamping telah ada persetujuan
kehendak juga sekaligus ada penyerahan nyata atas barangnya,
misalnya, perjanjian penitipan, perjanjian pinjam pakai (Pasal
1694, 1970 dan Pasal 1754 Kitab Undang-undang Hukum
Perdata).
3) Perjanjian Formal, adalah perjanjian yang diadakan dengan bentuk
tertentu, seperti harus dibuat dengan akta notaris, jadi perjanjian ini
dianggap sah kalau dibuat dengan akta notaris.23
e. Perjanjian Berdasarkan Kriteria Nama dan tempat pengaturan

22
Suryodiningrat, 1991, Perikatan-perikatan Bersumber Perjanjian, Tarsito,
Bandung, hal. 83.
23
Ibid, hal. 85.
36
Perjanjian
1) Perjanjian Bernama, adalah suatu perjanjian yang dibuat dengan
nama sendiri, hal ini dalam praktek dikenal dengan sebutan
perjanjian khusus.
2) Perjanjian Tidak Bernama, adalah suatu perjanjian yang tidak
mempunyai nama khusus, ini termasuk perjanjian jenis baru yang
terbagi dalam 2 (dua) jenis perjanjian:
a) Perjanjian jenis baru mandiri, yaitu suatu perjanjian yang
mempunyai karakter tersendiri.
b) Perjanjian jenis baru campuran, yaitu suatu perjanjian yang
didalamnya terdapat unsur-unsur dari perjanjian bernama.24
Pasal 1319 Kitab Undang-undang Hukum Perdata menyebutkan
bahwa ada perjanjian yang mempunyai nama sendiri dan perjanjian yang
dikenal tanpa nama khusus. Maksud pembedaan pada Pasal 1319 Kitab
Undang-undang Hukum Perdata tersebut adalah, bahwa ada perjanjian
yang tidak hanya dikuasai ajaran umum sebagaimana terdapat dalam titel
1,II,III,dari Buku Ketiga Kitab Undang-undang Hukum Perdata.
f. Jenis-jenis Perjanjian yang Lain
1) Perjanjian Liberatoir, adalah perjanjian yang sifatnya tidak
menimbulkan kewajiban, melainkan terutama membebankan
kewajiban-kewajiban yang sudah ada. Perjanjian demikian dapat
dipandang sebagai pembebasan utang dan dapat merupakan

24
Yahya Harahap, op.cit., hal. 38.
37
pembaharuan utang yang mana perjanjian tersebut sifatnya
liberatoir.
2) Perjanjian Publiek Rechtelijk, adalah perjanjian-perjanjian yang
seluruh atau sebagian dikuasai oleh hukum publik. Dalam
perjanjian ini penguasa dapat bertindak sebagai perseorangan biasa
dan dapat bertindak sebagai penguasa.25
3) Perjanjian Untung-untungan, adalah suatu perjanjian yang hasilnya
mengenai untung ruginya, baik bagi semua maupun bagi sementara
pihak, tergantung dari suatu kejadian yang belum tahu. Misalnya
perjanjian pertanggungan yang belum diatur dalam Kitab Undang-
undang Hukum Perdata.26
5. Pihak dalam Perjanjian serta Hak dan Kewajibannya
Pendukung dalam hukum perjanjian sekurang-kurangnya harus ada 2
(dua) orang yang disebut subyek perjanjian. Masing-masing orang menduduki
tempat yang berbeda,satu orang menjadi kreditur yang berhak atas prestasi
dan orang lainnya sebagai debitur yang wajib memenuhi prestasi. “Pihak-
pihak dalam perjanjian dapat berupa manusia pribadi (persoon) atau
lembaga/badan hukum(recht persoon).” 27
Subyek perjanjian harus mampu dan wenang melakukan tindakan
hukum seperti yang ditetapkan oleh undang-undang. Sesuai dengan teori dan
praktek hukum,yang dapat menjadi kreditur atau debitur adalah terdiri dari:
25
Ibid., hal. 41.
26
Suryodiningrat, op.cit., hal. 90.
27
Subekti, op.cit., hal. 27.
38
a. Individu sebagai person.
1) Manusia tertentu (persoon);
2) Badan Hukum (recht persoon).
b. Seseorang atas keadaan atau kedudukan tertentu bertindak untuk dan
atas nama orang tertentu.
c. Seseorang yang menggantikan kedudukan debitur semula, baik atas
dasar bentuk perjanjian maupun atas izin dan persetujuan kreditur.
Hak dan kewajiban para pihak adalah merupakan isi dari perjanjian itu
sendiri. Karena menyangkut isi perjanjian, maka didasarkan atas asas
kebebasan berkontrak, di mana isi perjanjian bebas diserahkan kepada para
pihak untuk menentukannya. Hak dan kewajiban inipun bebas tergantung
kepada para pihak untuk menentukannya, apa yang menjadi hak dari satu
pihak dan apa yang menjadi kewajiban dari pihak yang lain. Orang yang
berhak atas suatu prestasi disebut kreditur sedangkan yang berkewajiban
memenuhi suatu prestasi disebut debitur.
Pada hakikatnya hak di satu pihak adalah merupakan kewajiban pihak
lain, dengan kata lain prestasi yang merupakan hak dari kreditur adalah
merupakan kewajiban bagi debitur untuk memenuhinya. “Jadi baik kreditur
maupun debitur sama-sama berorientasi pada satu hal yaitu prestasi,karena
kreditur berhak atas prestasi dan debitur berkewajiban untuk memenuhi
prestasi.”28
6. Wanprestasi dan Overmacht dalam Perjanjian

28
Yahya Harahap, op.cit, hal. 17.
39
“Wanprestasi berasal dari istilah aslinya bahasa Belanda wanprestasi,
artinya tidak memenuhi kewajiban yang telah ditetapkan dalam perikatan,baik
perikatan yang timbul karena perjanjian maupun perikatan yang timbul karena
undang-undang”.29 Tidak terpenuhinya kewajiban ada 2 (dua) kemungkinan,
yaitu:
a. Karena kesalahan debitur,baik karena kesengajaan maupun karena
kelalaian yang disebut wanprestasi;
b. Karena keadaan memaksa (overmacht), jadi di luar kemampuan
manusia.
Syarat/unsur apakah debitur melakukan wanprestasi perlu ditentukan
dalam keadaan bagaimana debitur itu dikatakan sengaja atau lalai tidak
memenuhi salah satu dari 4 (empat) macam wanprestasi, yaitu:
a. Debitur tidak memenuhi prestasi sama sekali, artinya debitur tidak
memenuhi kewajiban yang telah disanggupinya untuk dipenuhi dalam
suatu perjanjian;
b. Debitur memenuhi prestasi,tetapi tidak sebagaimana yang
diperjanjikan;
c. Debitur memenuhi prestasi, tetapi tidak tepat waktunya;
d. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan.
Cara memperingatkan debitur supaya ia memenuhi prestasinya apabila
tenggang waktu pelaksanaan pemenuhan prestasi tidak ditentukan dalam
perjanjian adalah, debitur perlu diperingatkan secara tertulis dengan surat
perintah atau akta sejenis itu, jika tidak dipenuhi ia telah dinyatakan lalai atau
29
Abdulkadir Muhammad, op.cit., hal. 97.
40
wanprestasi. Peringatan tertulis dalam Pasal 1238 Kitab Undang-undang
Hukum Perdata adalah surat peringatan resmi dari pengadilan. Peringatan
tertulis dapat juga cukup dengan surat tercatat/surat kawat, asal saja jangan
sampai mudah dipungkiri oleh si berhutang.30
Menurut ketentuan Pasal 1238 Kitab Undang-undang Hukum Perdata,
peringatan tersebut harus dilakukan secara tertulis. Hakim tidak akan
menganggap sah suatu peringatan lisan. Ada kalanya dalam kontrak itu sendiri
sudah ditetapkan kapan debitur dapat dianggap lalai, di sini tidak diperlukan
suatu peringatan. Sejak perikatan itu berlaku atau selama perikatan itu berlaku,
kemudian debitur melakukan perbuatan yang dalam perjanjian telah
ditetapkan untuk tidak dilakukan, ia dinyatakan telah lalai (wanprestasi).
Akibat hukum bagi debitur yang telah melakukan wanprestasi adalah
hukuman atau sanksi sebagai berikut:
a. Debitur membayar ganti kerugian yang telah ditetapkan oleh kreditur;
b. Dalam perjanjian timbal balik, wanprestasi dari satu pihak
memberikan hak kepada pihak lainnya untuk membatalkan atau
memutuskan perjanjian lewat hakim;
c. Risiko beralih kepada debitur sejak terjadinya wanprestasi, ketentuan
ini hanya berlaku bagi perikatan untuk memberikan sesuatu;
d. Membayar biaya perkara apabila ia diperkarakan dimuka hakim;
e. Memenuhi perjanjian jika masih dapat dilakukan,atau pembatalan
perjanjian disertai dengan pembayaran ganti rugi.31
30
Subekti, op.cit., hal. 147.
31
Abdulkadir Muhammad, op.cit., hal. 24.
41
Alasan kedua tidak dipenuhinya kewajiban adalah keadaan memaksa
(overmacht, force majeur). Dalam keadaan memaksa ini debitur tidak dapat
dipersalahkan,karena keadaan ini timbul di luar kemampuan pihak debitur.
Keadaan memaksa ini dapat bersifat sementara maupun bersifat tetap.
“Keadaan memaksa adalah keadaan tidak dapat dipenuhinya prestasi oleh
debitur karena telah terjadi sesuatu peristiwa bukan karena kesalahannya,
peristiwa mana tidak dapat diketahui atau tidak dapat diduga akan terjadi pada
waktu membuat perikatan"32. Unsur-unsur yang terdapat dalam keadaan
memaksa yaitu :
a. Tidak dipenuhi prestasi karena suatu peristiwa yang membinasakan
atau memusnahkan benda yang menjadi objek perikatan;
b. Tidak dapat dipenuhi prestasi karena suatu peristiwa yang
menghalangi perbuatan debitur untuk berprestasi, ini dapat bersifat
tetap atau sementara;
c. Peristiwa tidak dapat diketahui atau diduga akan terjadi pada waktu
membuat perikatan baik oleh debitur maupun oleh kreditur. Jadi bukan
kesalahan para pihak,khususnya debitur.33
7. Hapusnya Perjanjian
Hapusnya perjanjian pada umumnya adalah jika tujuan dari suatu
perjanjian itu telah tercapai. Dengan demikian isi perjanjian yang telah mereka
buat bersama itu telah dilaksanakan dengan baik oleh mereka.Selain itu
perjanjian akan berakhir dengan sendirinya jika telah melewati batas waktu
32
Ibid, hal. 27.
33
Ibid, hal. 28.
42
yang ditentukan para pihak.
Menurut Pasal 1266 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata,suatu
perjanjian hanya dapat dibatalkan sebelum habis jangka waktunya jika
keputusan pembatalan telah dijatuhkan oleh hakim pengadilan. Selengkapnya
pasal 1266 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyebutkan: “Syarat batal
dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan-persetujuan yang bertimbal
balik, manakala salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya.
Dengan hal yang demikian persetujuan tidak batal demi hukum, tetapi
pembatalan harus dimintakan pada hakim. Permintaan itu juga harus
dilakukan, meskipun syarat batal mengenai tidak dipenuhinya kewajiban
dinyatakan dalam perjanjian. Jika syarat batal tidak dinyatakan dalam
persetujuan,hakim adalah leluasa untuk, menurut keadaan, atas permintaan
tergugat, memberikan sesuatu jangka waktu untuk masih juga memenuhi
kewajibannya, jangka waktu mana namun itu tidak boleh lebih dari satu
bulan”, Menurut Yahya Harahap, beberapa macam cara hapusnya perjanjian,
yaitu apabila:
a. Masa berlakunya perjanjian yang telah disepakati sudah terpenuhi;
b. Pada saat masa berlakunya perjanjian belum berakhir para pihak
sepakat mengakhirinya;
c. Adanya penghentian oleh salah satu pihak dalam perjanjian dengan
memperhatikan kebiasaan-kebiasaan yang berlaku setempat;
d. Waktu berakhirnya suatu perjanjian ditentukan dengan batas waktu
maksimal oleh undang-undang;

43
e. Adanya putusan hakim karena adanya tuntutan pengakhiran perjanjian
dari salah satu pihak;
f. Didalam undang-undang atau perjanjian itu sendiri ditentukan bahwa
dengan adanya suatu peristiwa tertentu maka perjanjian akan
berakhir.34
G. Batasan Konsep
Pengertian franchise dari segi yuridis, dapat dilihat dalam ketentuan
peraturan perundang-undangan, pendapat, dan pandangan ahli disajikan berikut
ini. Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 16 tahun 1997 tentang waralaba,
franchise diartikan sebagai : Peringatan dimana salah satu pihak diberikan hak
untuk memanfaatkan dan atau menggunakan hak atas kekayaan intelektual atau
penemuan atau ciri khas usaha yang dimiliki pihak lain dengan suatu imbalan
berdasarkan persyaratan dan penjualan barang dan atau jasa. Perjanjian Waralaba
adalah perjanjian yang timbul dari suatu perjanjian yang diatur dalam Jilid 3
KUHPerdata, dan penggunaan hak atas kekayaan intelektual pemberi waralaba
oleh penerima waralaba diatur dalam Undang-Undang Hak Kekayaan Intelektual.
Definisi wanprestasi berarti bahwa salah satu pihak dalam kontrak setuju
untuk berkinerja buruk sebagai akibat dari kelalaian. Seseorang yang dianggap
wanprestasi jika seseorang itu gagal memenuhi kewajiban kontraktualnya, baik
dengan sengaja maupun karena kelalaiannya.
H. Metode Penelitian
Untuk menjawab rumusan masalah yang dikemukakan diatas maka akan

34
Yahya Harahap. op.cit, hal. 106.
44
dilakukannya penelitian hukum normatif maka dilakukan :
1. Penelitian Kepustakaan
Penelitian ini dilakukan dengan cara mempelajari segala peraturan
perundang-undangan, literatur, dan tulisan-tulisan ilmiah lainnya yang ada
hubungannya dengan permasalahan yang akan dibahas, yang meliputi:
a. Bahan hukum primer, yang berupa Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata, Permendag No. 71 Tahun 2019, Peraturan Pemerintah No. 42
Tahun 2007 tentang waralaba.
b. Bahan hukum sekunder,yaitu berupa literatur,bacaan-bacaan atau
jurnal ilmiah yang berkaitan dengan permasalahan yang akan dibahas.
2. Penelitian Lapangan
Penelitian ini dilakukan secara langsung ke lokasi untuk mendapatkan
data dan informasi yang diperlukan untuk penelitian :
a. Lokasi penelitian dilakukan di wilayah Kabupaten Sleman;
b. Responden.
1) Ibu Eunike Juni Suprihatin S.H. sebagai direktur Dari PT Mister
Burger Pelita Harapan Indonesia;
2) Bapak Ahsanal Hazar sebagai penerima waralaba.
3. Metode Pengumpulan Data
Dengan cara melakukan tanya jawab secara langsung tentang hal-hal
yang berkaitan dengan permasalahan yang ada kepada responden.
4. Analisis Data
Data yang diperoleh baik dari penelitian kepustakaan maupun

45
penelitian lapangan kemudian dianalisis dengan metode deskriptif kualitatif,
kemudian data yang diperoleh melalui penelitian lapangan maupun pustaka
diseleksi berdasarkan permasalahan yang ada kemudian disusun secara
sistematis dan dilihat kesesuaiannya dengan ketentuan yang berlaku
selanjutnya disimpulkan sehingga mendapatkan gambaran atas jawaban dari
permasalahan yang ada.
I. Sistematika Penulisan Skripsi
BAB I : PENDAHULUAN
Bab ini berisi latar belakang masalah, rumusan masalah, tujuan
penelitian, manfaat penelitian, keaslian penelitian, batasan konsep, metode
penelitian, dan sistematika penulisan skripsi.
BAB II : PEMBAHASAN
Bab ini berisi konsep/variabel pertama, konsep/variabel kedua, dan
hasil penelitian berdasar analisis data (harus konsisten dan sesuai dengan
rumusan masalah dan tujuan penelitian).
BAB III : PENUTUP
Bab ini berisi simpulan dan saran dari penelitian.

BAB II
PEMBAHASAN
A. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian
1. Pengertian Perjanjian
Menurut Prof. Dr. Sudikno Mertokusumo, mengemukakan pengertian
perjanjian menurut teori klasik yang dimaksud dengan perjanjian itu adalah
suatu perbuatan hukum yang berisi dua (“een tweezijdige overeenkomst”)
yang didasarkan atas kata sepakat untuk menimbulkan akibat hukum. 35 Dua
belah pihak itu sepakat untuk menentukan peraturan atau kaidah atau hak dan
kewajiban, yang mengikat antara mereka untuk ditaati dan dijalankan.
Menurut definisi yang konvensional perjanjian bukan hubungan hukum
melainkan perbuatan hukum. Perjanjian hendaknya dibedakan dari janji.
Meskipun janji itu didasarkan atas kata sepakat, namun kata sepakat itu tidak
untuk menimbulkan akibat hukum, yang berarti bahwa apabila janji itu
dilanggar maka tidak ada akibat hukumnya, si pelanggar tidak dapat
dikenakan sanksi.36
"Prof. Subekti, memberikan pengertian perjanjian sebagai suatu
perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada orang lain
atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal.”37
35
36
Ibid.
37
Prof. Subekti, 1979, Hukum Perjanjian Cetakan ke XII, PT Intermasa Indonesia, hal. 1.
46
47
Untuk mengetahui apa maksud dengan perjanjian , menurut Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1313 menyebutkan suatu perjanjian
adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan
dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Definisi yang diberikan Pasal 1313
Kitab Undang-undang Hukum Perdata kurang memuaskan karena terdapat
adanya kelemahan-kelemahan. Adapun mengenai kelemahan tersebut antara
lain sebagai berikut:
a. Dari kata mengikatkan sifatnya hanya datang dari satu pihak saja,tidak
dari kedua belah pihak. Sebenarnya perumusan itu saling mengikatkan
diri, jadi ada konsensus yang sama antara pihak-pihak yang
bersangkutan.
b. Dalam pengertian perbuatan termasuk tindakan melaksanakan tugas
tanpa kuasa. Perbuatan yang tidak mengandung konsensus.
c. Pengertian perjanjian dalam perumusan pasal ini terlalu luas,hal ini
karena mencakup juga janji kawin yang diatur dalam lapangan hukum
keluarga. Padahal yang dimaksud janji kawin adalah hubungan antara
suami dan istri dalam lapangan hukum harta kekayaan saja.
d. Dalam perumusan pasal ini tidak disebutkan tujuan mengadakan
perjanjian, sehingga pihak-pihak yang mengikatkan diri itu tidak jelas
untuk apa.38
Berdasarkan rumusan pengertian perjanjian yang telah dikemukakan
oleh para sarjana hukum tersebut, maka jika dirinci mempunyai unsur-unsur
38
Abdulkadir Muhammad, 1992, Hukum Perikatan, PT Citra Aditya Bakti, Bandung,
hal.77-78.
48
yang dapat diuraikan sebagai berikut:
a. Ada pihak - pihak, yang sedikit-dikitnya dua orang
Pihak-pihak ini disebutkan subjek perjanjian. Subyek perjanjian ini
dapat berupa manusia pribadi atau badan hukum. Untuk dapat
membuat perjanjian tersebut harus mampu atau wenang melakukan
perbuatan hukum seperti yang telah ditetapkan dalam undang-undang.
b. Ada persetujuan antara pihak-pihak
Persetujuan yang dimaksud adalah yang bersifat tetap, bukan sedang
berunding, Perundingan itu adalah tindakan-tindakan pendahuluan
untuk menuju kepada adanya persetujuan. Persetujuan itu ditujukan
dengan penerimaan tanpa syarat atas suatu tawaran. Apa yang
ditawarkan oleh pihak yang satu diterima oleh pihak yang lainnya.
Yang ditawarkan dan dirundingkan itu umumnya mengenai syarat-
syarat dan mengenai objek perjanjian. Dengan disetujuinya oleh
masing-masing pihak tentang syarat dan objek perjanjian itu maka
timbullah persetujuan. Persetujuan ini adalah salah satu syarat sahnya
perjanjian.
c. Ada tujuan yang akan dicapai
Tujuan para pihak mengadakan perjanjian adalah agar memenuhi
kebutuhan pihak-pihak, oleh karena itu didalamnya harus ada tujuan
yang akan dicapai. Tujuan tersebut tidak boleh bertentangan dengan
ketertiban umum, kesusilan dan tidak dilarang oleh undang-undang.
d. Ada prestasi yang harus dilaksanakan

49
Dalam suatu perjanjian, para pihak di samping memperoleh hak
dibebani pula dengan kewajiban-kewajiban yang berupa suatu prestasi.
Prestasi merupakan suatu kewajiban yang harus dipenuhi oleh pihak-
pihak sesuai persyaratan atau syarat-syarat perjanjian, misalnya
penjual berkewajiban menyerahkan barang yang telah dijualnya.
e. Ada bentuk tertentu
Bentuk ini perlu ditentukan karena ada ketentuan undang-undang
bahwa hanya dengan bentuk tertentu perjanjian mempunyai kekuatan
mengikat dan kekuatan bukti, Bentuk tertentu ini Biasanya berupa
akta. Perjanjian ini dapat dibuat secara lisan artinya dengan kata-kata
yang jelas maksud dan tujuannya yang dipahami oleh pihak-pihak, itu
sudah cukup, kecuali jika pihak-pihak menghendaki supaya dibuat
secara tertulis (akta).
f. Ada syarat-syarat tertentu
Syarat-syarat tertentu ini sebenarnya sebagai isi perjanjian,karena dari
syarat itulah dapat diketahui hak dan kewajiban pihak-pihak. Syarat ini
biasanya terdiri dari syarat pokok yang akan menimbulkan hak dan
kewajiban pokok.39
2. Asas-Asas dan Unsur - unsur dalam Perjanjian
Asas -Asas Dalam Perjanjian:
a. Asas sistem terbuka / asas kebebasan berkontrak
Asas ini mempunyai arti bahwa setiap orang boleh mengadakan
39
Ibid, hal. 79-81.
50
perjanjian apa saja walaupun belum atau tidak diatur dalam undang-
undang. Asas ini disebut juga asas kebebasan berkontrak (freedom of
making contract). Kebebasan berkontrak haruslah memperhatikan
batasan-batasan tertentu sebagaimana dimaksudkan dalam Pasal 1337
Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Menurut asas ini, hukum
perjanjian memberikan peluang kepada masyarakat untuk menentukan
isi perjanjian, baik itu mengenai bentuk maupun objek dari perjanjian
tersebut.
b. Asas bersifat pelengkap
Hukum Perjanjian bersifat pelengkap artinya pasal-pasal undang-
undang boleh disingkirkan, apabila pihak-pihak yang membuat
perjanjian menghendaki dan membuat ketentuan sendiri yang
menyimpang dari ketentuan pasal-pasal undang-undang. Tetapi apabila
dalam perjanjian yang mereka buat tidak ditentukan, maka berlakulah
ketentuan undang-undang, contohnya pasal 1477 KUHPer.
c. Asas bersifat konsensual
Asas bersifat konsensual artinya perjanjian itu terjadi ada sejak saat
tercapainya kata sepakat antara pihak-pihak. Dari asas ini dapat
disimpulkan bahwa perjanjian yang dibuat dapat secara lisan dan dapat
juga dituangkan dalam bentuk tulisan berupa akta, jika dikehendaki
sebagai alat bukti perjanjian yang dibuat secara lisan saja didasarkan
pada asas bahwa “manusia itu dapat dipegang mulutnya” artinya dapat
dipercaya dengan kata-kata yang diucapkan.

51
d. Asas bersifat obligator
Asas bersifat obligator Artinya perjanjian yang dibuat oleh pihak-pihak
itu baru dalam menimbulkan hak dan kewajiban saja, belum
memindahkan hak milik. Hak milik baru berpindah apabila
diperjanjikan tersendiri yang disebut perjanjian yang bersifat
kebendaan.40
e. Asas personalitas
Asas personalitas ini bisa diterjemahkan sebagai asas kepribadian yang
berarti bahwa pada umumnya tidak seseorang pun dapat mengadakan
perjanjian kecuali untuk dirinya sendiri. Terhadap asas kepribadian ini
ada kekecualiannya yaitu apa yang disebut sebagai “derben-bedding”
atau perjanjian untuk pihak ketiga. Dalam hal ini seseorang membuat
perjanjian dimana dalam perjanjian itu ia memperjanjikan hak-hak
bagi orang lain, tanpa kuasa dari orang yang diperjanjikan itu. Hal ini
diatur dalam pasal 1317 B.W. yang bunyinya:
“diperbolehkan juga untuk meminta ditetapkannya suatu janji guna

kepentingan seseorang pihak ketiga, jika suatu penetapan janji yang
dibuat oleh seseorang untuk dirinya sendiri, atau suatu pemberian
yang dilakukan kepada orang lain, memuat suatu janji yang seperti
itu. Siapa yang telah memperjanjikan sesuatu seperti itu tidak boleh
menariknya kembali, jika pihak ketiga tersebut telah menyatakan
hendak mempergunakannya”.
f. Asas itikad baik
Asas itikad baik ini merupakan asas yang berkaitan dengan
pelaksanaan perjanjian. Di dalam asas ini ditentukan bahwa suatu
40
Ibid, hal. 84-85.
52
perjanjian haruslah dilaksanakan dengan itikad baik, sebagaimana
yang diatur dalam Pasal 1338 ayat (3) Kitab Undang-undang Hukum
Perdata. Semua perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik
demikianlah isi pasal 1338 ayat 3 B.W. Itikad baik mempunyai dua arti
1) Arti yang objektif, bahwa perjanjian yang dibuat itu mesti
dilaksanakan dengan mengindahkan norma-norma kepatutan dan
kesusilaan.
2) Arti yang subjektif yaitu itikad baik yang terletak dalam sikap batin
seseorang.
g. Asas pacta sunt servanda
Asas ini tercantum di dalam pasal 1338 ayat 1 B.W. yang isinya semua
perjanjian yang dibuat secara sah adalah berlaku sebagai undang-
undang bagi yang membuatnya. Asas ini sangat erat kaitannya dengan
asas sistem terbuka hukum perjanjian, karena mempunyai arti bahwa
semua perjanjian yang dibuat oleh para pihak asal saja memenuhi
syarat-syarat sahnya perjanjian yang diatur oleh pasal 1320 B.W.
sekalipun menyimpang dari ketentuan-ketentuan hukum perjanjian
dalam buku III B.W. tetap mengikat sebagai undang-undang bagi yang
membuatnya.41 Asas ini dapat ditafsirkan dari ketentuan-ketentuan
Pasal 1338 ayat (1) dan (2) Kitab Undang-undang Hukum Perdata
yang berbunyi sebagai berikut :
41
Djohari Santoso dan Achmad Ali, 1989, Hukum Perjanjian Indonesia,
Perpustakaan Fakultas Hukum Universitas Islam Indonesia, hal 47-48.
53
1) Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-
undang bagi mereka yang membuatnya.
2) Perjanjian-perjanjian itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan
kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang
oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu.
Berdasar ketentuan Pasal 1338 ayat (1) dan (2) Kitab Undang-
undang Hukum Perdata tersebut dapat diketahui bahwa ketentuan-
ketentuan yang telah disepakati oleh para pihak akan mempunyai kekuatan
mengikat yang sama besarnya bagi kedua belah pihak.
Tidak ada alasan-alasan tertentu yang diperbolehkan oleh undang-
undang, maka salah satu pihak dapat menarik kembali ketentuan-ketentuan
yang telah disepakati bersama di dalam perjanjian. Alasan-alasan tersebut
misalnya adanya paksaan, kekhilafan dan sebagainya. Tanpa adanya
alasan yang diperbolehkan oleh undang-undang, maka kesepakatan yang
ditentukan oleh para pihak tersebut merupakan suatu yang harus ditaati
oleh para pihak di dalam perjanjian itu.
Unsur-unsur Perjanjian :
a. Unsur Essensialia. Unsur yang mutlak harus ada bagi terjadinya
perjanjian, unsur ini mutlak harus ada agar perjanjian itu sah,
merupakan syarat sahnya suatu perjanjian. Syarat-syarat adanya atau
sahnya perjanjian adalah adanya kata sepakat atau persesuaian
kehendak, kecakapan para pihak, obyek tertentu dan kuasa atau dasar
54
yang halal.
b. Unsur Naturalia. Unsur yang lazim melekat pada perjanjian, yaitu
unsur yang tanpa diperjanjikan secara khusus dalam perjanjian, secara
diam-diam dengan sendirinya dianggap ada dalam perjanjian karena
sudah merupakan pembawaan atau melekat pada perjanjian.
Contohnya pada perjanjian jual beli misalnya penjual harus menjamin
pembeli terhadap cacat-cacat yang tersembunyi.
c. Unsur Accidentalia. Unsur yang harus dimuat atau disebut secara tegas
dalam perjanjian, unsur ini harus secara tegas diperjanjikan misalnya
mengenai tempat tinggal yang dipilih.42
3. Jenis-Jenis Perjanjian
Mengenai jenis-jenis perjanjian, antara lain seperti yang diuraikan di
bawah ini:
a. Perjanjian timbal balik. Perjanjian timbal balik adalah perjanjian yang
menimbulkan kewajiban pokok bagi kedua belah pihak misalnya
perjanjian jual beli.
b. Perjanjian cuma-cuma (Pasal 1314 KUHPer). Pasal 1314:
“Suatu persetujuan yang dibuat dengan cuma-cuma atau atas beban,

suatu persetujuan dengan cuma-cuma adalah suatu persetujuan
dengan mana pihak yang satu memberikan suatu keuntungan kepada
pihak yang lain, tanpa menerima suatu manfaat bagi dirinya
sendiri.Suatu persetujuan atas beban, adalah suatu persetujuan yang
mewajibkan masing-masing pihak memberikan sesuatu, berbuat
sesuatu, atau tidak berbuat sesuatu.”
Perjanjian dengan cuma-cuma adalah perjanjian yang memberikan
42
Revisi), Cahaya Atma Pustaka, Yogyakarta, hal. 154-155.
55
keuntungan bagi salah satu pihak saja Misalnya hibah.
c. Perjanjian atas beban. Perjanjian atas beban adalah perjanjian di mana
terhadap prestasi dari pihak yang satu selalu terdapat kontra prestasi
dari pihak lain dan antara kedua prestasi itu ada hubungan menurut
hukum.
d. Perjanjian bernama. Perjanjian khusus adalah perjanjian yang memiliki
nama sendiri, maksudnya ialah bahwa perjanjian-perjanjian tersebut
diatur dan diberi nama oleh pembentuk undang-undang, berdasarkan
tipe yang paling banyak terjadi sehari-hari. Perjanjian khusus terdapat
dalam Bab V sampai dengan BAB XVII KUHPerdata.
e. Perjanjian tidak bernama. Diluar perjanjian bernama, tumbuh pula
perjanjian yang tidak bernama, yaitu perjanjian-perjanjian yang tidak
diatur di dalam KUHPerdata, tetapi terdapat di dalam masyarakat.
Jumlah perjanjian ini tidak terbatas dengan nama yang disesuaikan
dengan kebutuhan pihak-pihak yang mengadakannya, seperti
perjanjian kerjasama, perjanjian pemasaran, perjanjian pengelolaan.
Lahirnya perjanjian ini di dalam praktek adalah berdasarkan asas
kebebasan berkontrak, mengadakan perjanjian.
f. Perjanjian obligatoir. Perjanjian obligatoir adalah perjanjian dimana
pihak-pihak sepakat mengikatkan diri untuk melakukan penyerahan
suatu benda kepada pihak lain menurut KUHPer, perjanjian jual beli
saja belum mengakibatkan beralihnya hak milik atas suatu benda dari
penjual kepada pembeli. Fase ini merupakan kesepakatan (konsensual)

56
dan harus diikuti dengan perjanjian penyerahan (perjanjian
kebendaan).
g. Perjanjian kebendaan. Perjanjian kebendaan adalah perjanjian dengan
mana seseorang menyerahkan haknya atas sesuatu benda kepada pihak
lain, yang membebankan kewajiban pihak itu untuk menyerahkan
benda tersebut kepada pihak lain.Penyerahannya itu sendiri merupakan
perjanjian kebendaan. Dalam hal perjanjian jual beli benda tetap maka
perjanjian jual belinya disebutkan juga perjanjian jual beli sementara.
Untuk perjanjian jual beli benda-benda bergerak maka perjanjian
disebut obligatoir dan perjanjian kebendaannya itu jatuh secara
bersamaan.
h. Perjanjian konsensual. Perjanjian konsensual adalah perjanjian di
mana di antara kedua belah pihak telah tercapai persesuaian kehendak
untuk mengadakan perikatan. Menurut KUHPer perjanjian ini sudah
mempunyai kekuatan mengikat (Pasal 1338 KUHPer).
i. Perjanjian riil. Di dalam KUHPer ada juga perjanjian-perjanjian yang
hanya berlaku sesudah terjadinya penyerahan barang misalnya
perjanjian penitipan barang (pasal 1694 KUHPer), pinjam pakai (pasal
1740 KUHPer). Perjanjian yang terakhir ini dinamakan perjanjian riil.
Perbedaaan antara perjanjian konsensual dan riil ini adalah sisa dari
hukum Romawi yang untuk perjanjian-perjanjian tertentu diambil alih
oleh hukum perdata kita.
j. Perjanjian liberatoir. Perjanjian di mana para pihak membebaskan dari

57
kewajiban yang ada misalnya pembebasan utang pada pasal 1438
KUH Per.
k. Perjanjian pembuktian. Perjanjian di mana para pihak menentukan
pembuktian apakah yang berlaku di antara mereka.
l. Perjanjian untung-untungan. Perjanjian yang objeknya ditentukan di
kemudian misalnya perjanjian asuransi pasal 1774 KUHPer
m. Perjanjian publik. Perjanjian publik yaitu perjanjian yang sebagian
atau seluruhnya dikuasai oleh hukum publik, karena salah satu pihak
yang bertindak adalah pemerintah, dan pihak lainnya adalah swasta.
Diantara keduanya terdapat hubungan atasan dengan bawahan, jadi
tidak berada di dalam kedudukan yang sama misalnya perjanjian
ikatan dinas.
n. Perjanjian campuran. Perjanjian campuran adalah perjanjian yang
mengandung berbagai unsur perjanjian misalnya pemilik hotel yang
menyebabkan kamar yaitu sewa-menyewa tapi pula menyajikan
makanan (jual beli) dan juga memberikan pelayanan. Terhadap
perjanjian campuran itu ada berbagai paham, paham pertama
mengatakan bahwa ketentuan-ketentuan mengenai perjanjian khusus
diterapkan secara analogis sehingga setiap unsur dari perjanjian khusus
tetap ada dan paham kedua mengatakan ketentuan-ketentuan yang
dipakai adalah ketentuan-ketentuan dari perjanjian yang paling
menentukan.43
43
Prof. Dr. Mariam Darus Badrul Zaman, Dkk, 2001, Kompilasi Hukum Perikatan, PT.
Citra Aditya Bakti, Bandung, hal. 66-69.
58
4. Syarat - Syarat Sahnya Perjanjian
Perjanjian yang sah artinya perjanjian yang memenuhi syarat yang
telah ditentukan oleh undang-undang, sehingga ia diakui oleh hukum Menurut
ketentuan Pasal 1320 Kitab Undang-undang Hukum Perdata disebutkan
bahwa untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan 4 (empat) syarat, yaitu:
a. Sepakat mereka yang mengikatkan diri (consensus).
b. Adanya kecakapan untuk membuat suatu perjanjian (capacity).
c. Adanya hal tertentu (a certain subject matter).
d. Suatu sebab yang halal (legal cause).44
Keempat syarat di atas merupakan syarat mutlak di dalam perjanjian
yang harus dipenuhi oleh para pihak apabila ingin perjanjian tersebut sah.
Tidak dipenuhinya keempat syarat tersebut akan berakibat perjanjian itu batal
atau dapat dibatalkan. Dua syarat yang pertama, sepakat mereka yang
mengikatkan diri dan adanya kecakapan untuk membuat suatu perjanjian.
Dinamakan syarat subyektif karena mengenai orang-orangnya atau subyeknya
yang mengadakan perjanjian, sedangkan dua syarat yang terakhir, adanya hal
tertentu dan suatu sebab yang halal dinamakan syarat objektif karena
mengenai perjanjiannya sendiri atau objek dari perbuatan hukum yang
dilakukan itu.
Dalam hal ini harus dibedakan antara syarat subjektif dengan syarat
objektif dalam hal syarat objektif kalau syarat itu tidak terpenuhi perjanjian ini
batal demi hukum. Artinya dari semula tidak pernah dilahirkan suatu
44
Abdulkadir Muhammad, 1992, Hukum Perikatan, PT Citra Aditya Bakti, Bandung, hal.
88-89.
59
perjanjian dan tidak pernah ada suatu perikatan. Tujuan para pihak yang
mengadakan perjanjian tersebut untuk melahirkan suatu perikatan hukum
adalah gagal. Dengan demikian maka tiada dasar untuk saling menuntut di
depan hakim. Dalam hal suatu syarat subyektif jika syarat ini tidak terpenuhi
perjanjiannya bukan batal demi hukum, tetapi salah satu pihak mempunyai
hak untuk meminta supaya perjanjian itu dibatalkan. Pihak yang dapat
meminta pembatalan itu adalah pihak yang tidak cakap atau pihak yang
memberikan sepakatnya (perizinannya) secara tidak bebas. Jadi perjanjian
yang telah dibuat itu mengikat juga selama tidak dibatalkan (oleh hakim) atas
permintaan pihak yang berhak meminta pembatalan tadi. Dengan demikian
nasib suatu perjanjian seperti itu tidaklah pasti dan tergantung pada kesediaan
suatu pihak untuk mentaatinya.45
Dari 4 (empat) syarat sahnya perjanjian tersebut selanjutnya akan
diuraikan satu-persatu agar dapat diberikan gambaran secara jelas.
a. Sepakat mereka mengikatkan dirinya. Yang dimaksud dengan sepakat
adalah seiya sekata antara pihak-pihak mengenai pokok perjanjian
yang dibuat itu. Titik pokok perjanjian itu berupa objek perjanjian dan
syarat-syarat perjanjian apa yang dikehendaki oleh pihak yang satu
juga dikehendaki oleh pihak yang lain. Mereka menghendaki sesuatu
yang sama secara timbal balik sehingga persetujuan ini mempunyai
sifat atau sifatnya sudah mantap tidak lagi dalam perundingan
persetujuan kehendak, ini sifatnya bebas artinya betul-betul atas
45
Prof. Subekti, 1979, Hukum Perjanjian Cetakan ke XII, PT Intermasa Indonesia, hal.
20.
60
kemauan sukarela pihak-pihak tidak ada paksaan sama sekali dari
pihak manapun dan tidak ada kekhilafan dan tidak ada penipuan (Pasal
1321, 1322 dan 1328 KUHPer). Persetujuan itu harus bebas tidak ada
paksaan, dikatakan tidak ada paksaan apabila orang melakukan
perbuatan itu tidak berada di bawah ancaman baik dengan kekerasan
jasmani maupun dengan upaya yang bersifat menakut-nakuti dikatakan
tidak ada kekhilafan atau kekeliruan atau kesesatan. Apabila salah satu
pihak tidak khilaf tentang hal yang pokok yang diperjanjikan atau
tentang sifat-sifat penting barang yang menjadi objek perjanjian atau
mengenai orang dengan siapa diadakan perjanjian itu tidak ada
penipuan, dikatakan tidak ada penipuan apabila tidak ada tindakan
menipu menurut arti undang-undang (Pasal 378 KUHP) dikatakan
menipu menurut pengertian undang-undang adalah dengan sengaja
melakukan tipu muslihat dengan memberikan keterangan palsu dan
tidak benar untuk membujuk pihak lawannya supaya menyetujui (Pasal
1328 KUHP) menurut yurisprudensi tidak cukup dikatakan ada
penipuan, apabila hanya berupa kebohongan belakang mengenai suatu
hal baru, ada penipuan kalau di situ ada tipu muslihat yang
memperdayakan, apabila hukum tidak ada persetujuan kehendak
(karena paksaan kekhilafan, penipuan) ialah bahwa perjanjian itu dapat
dimintakan pembatalan kepada hakim. Menurut ketentuan Pasal 1454
KUHPer, pembatalan dapat dimintakan dalam tenggang waktu 5 tahun.
Dalam hal paksaan dihitung sejak hari paksaan itu berhenti; dalam hal
61
kekhilafan dan penipuan dihitung sejak hari di ketahuinya kekhilafan
dan penipuan itu. Percakapan pihak-pihak pada umumnya.
b. Adanya kecakapan untuk membuat suatu perjanjian. Pada umumnya
orang dikatakan cakap melakukan perbuatan hukum, apabila ia sudah
dewasa, artinya sudah mencapai umur 21 tahun atau sudah kawin
walaupun belum berumur 21 tahun. Menurut ketentuan pasal 1330
KUHPer dikatakan tidak cakap membuat perjanjian ialah orang yang
belum dewasa, orang yang ditaruh dibawah pengampuan,dan wanita
bersuami mereka ini apabila melakukan perbuatan hukum harus
diwakili oleh Wali mereka dan bagi istri harus ada izin dari suaminya
selain kecakapan adalah yang disebut kewenangan melakukan
perbuatan hukum kewenangan membuat perjanjian.
c. Suatu hal tertentu. Suatu hal tertentu merupakan pokok perjanjian,
merupakan prestasi yang perlu dipenuhi dalam suatu perjanjian,
merupakan objek perjanjian prestasi yang harus tertentu atau sekurang-
kurangnya dapat ditentukan apa yang diperjanjikan harus cukup jelas,
ditentukan jenisnya, jumlahnya boleh tidak disebutkan, asal dapat
dihitung atau ditetapkan syarat, bahwa prestasi itu harus tertentu atau
dapat ditentukan gunanya untuk menetapkan hak dan kewajiban kedua
belah pihak jika timbul perselisihan dalam pelaksanaan perjanjian, jika
prestasi itu kabur sehingga perjanjian itu tidak dapat dilaksanakan
maka dianggap tidak ada objek perjanjian, akibat tidak dipenuhi syarat
ini perjanjian ini batal demi hukum.

62
d. Suatu sebab yang halal (causa). Kata causa berasal dari bahasa latin
artinya sebab, sebab adalah suatu yang menyebabkan orang membuat
perjanjian yang mendorong orang membuat perjanjian tetapi yang
dimaksud dengan causa yang halal dalam Pasal 1320 KUHP itu
bukanlah sebab dalam arti yang menyebabkan atau yang mendorong
orang membuat perjanjian, melainkan sebab dalam arti isi perjanjian
itu sendiri, yang menggambarkan tujuan yang akan dicapai oleh pihak-
pihak. Undang-undang tidak mempedulikan apa yang menjadi sebab
orang mengadakan perjanjian. Akibat hukum perjanjian yang berisi
causa yang tidak halal adalah bahwa perjanjian itu batal demi hukum.
Dengan demikian tidak ada dasar untuk menuntut pemenuhan
perjanjian dimuka hakim, karena sejak semula dianggap tidak pernah
ada perjanjian. Untuk menghindarkan pembatalan perjanjian itu perlu
dimintakan penguatan, Penguatan ini dapat diberikan oleh orang tua
bagi anak dibawah umur, wali bagi yang berada di bawah perwalian,
pengampu bagi yang berada di bawah pengampuan, dan dengan
pernyataan menerima bagi yang dipaksa khilaf, ditipu. Penguatan itu
dapat diberikan secara tegas artinya mengakui dan menaati perjanjian
yang telah dibuat itu, dan dapat pula secara diam-diam artinya
memenuhi perjanjian yang telah dibuat itu.46
46
89-96.
63
5. Pihak-Pihak dalam Perjanjian dan Subyek dan Obyek Perjanjian,
Hak dan Kewajiban serta Akibat Hukum Perjanjian Yang Sah
Pihak-pihak dalam perjanjian diatur secara sporadis di dalam KUHPer
yaitu, Pasal 1315, Pasal 1340, Pasal 1317, Pasal 1318. Mengingat bahwa
hukum harus dipelajari sebagai 1 (satu) sistem, maka adalah penting untuk
mencari kaitan-kaitan di antara pasal-pasal tersebut. Yang dimaksud dengan
subjek perjanjian ialah pihak-pihak yang terikat dengan diadakannya suatu
perjanjian. KUHPer membedakan menjadi 3 (tiga) golongan yang tersangkut
pada perjanjian yaitu :
a. Para pihak yang mengadakan perjanjian itu sendiri
b. Para ahli waris mereka dan mereka yang mendapat hak dari padanya
c. Pihak ketiga
Pasal 1315:“Pada umumnya tak dapat mengikatkan perjanjian diri

atas nama sendiri atau minta ditetapkan suatu janji daripada untuk dirinya
sendiri”.
Pasal 1340 :“Persetujuan-persetujuan hanya berlaku antara pihak-
pihak yang membuatnya”. Persetujuan-persetujuan itu tidak dapat membawa
rugi kepada pihak-pihak ketiga. Selain itu, tidak dapat pula pihak ketiga
mendapatkan manfaat karenanya selain dalam hal yang diatur dalam pasal
1317.”
Pasal 1317 :“Lagi pun diperbolehkan juga untuk meminta
ditetapkannya suatu janji guna kepentingan seseorang pihak ketiga, apabila
suatu penetapan janji, yang dibuat oleh seseorang untuk dirinya sendiri, atau
suatu pemberian yang dilakukan kepada orang kepada seseorang lain,
membuat suatu janji: yang seperti itu”..
Pasal 1318:“Jika seseorang minta di perjanjian suatu hal, maka
dianggap bahwa itu adalah untuk ahli waris-ahli warisnya dan orang-orang,
yang memperoleh hak daripadanya, kecuali jika dengan tegas ditetapkan atau
dapat disimpulkan dari sifat persetujuan tidak sedemikian maksudnya”. Pada
asasnya suatu perjanjian yang berlaku bagi pihak yang mengadakan perjanjian
itu sendiri. Asas ini merupakan asas pribadi yang diatur dalam (pasal 1335
64
jo.1340 KUHPer). Para pihak tidak dapat mengadakan perjanjian yang

mengikat pihak ketiga, kecuali dalam apa yang disebut janji guna pihak ketiga
Pasal 1317 KUHPer.
Apabila seseorang membuat suatu perjanjian, maka orang itu dianggap
mengadakan perjanjian bagi ahli warisnya dan orang-orang yang memperoleh
hak daripadanya (Pasal 1318 KUHPer). Beralihnya hak kepada ahli waris
tersebut adalah akibat peralihan dengan alas hak umum yang terjadi pada ahli
warisnya. Beralihnya perjanjian kepada orang-orang yang memperoleh hak
berdasarkan atas alas-alas hak khusus, misalnya orang yang menggantikan
pembeli, mendapatkan haknya sebagai pemilik. Hak yang terikat kepada suatu
kualitas itu dinamakan hak kualitatif.
Menurut Pasal 1266 KUHPerdata mengatur bahwa dalam hal
wanprestasi pembatalan perjanjian harus dimintakan ke pengadilan dan hakim
melalui putusan pengadilan dapat menentukan jenis-jenis ganti rugi bagi para
pihak.
Menurut Pasal 1340 ayat terakhir KUHPer, persetujuan-persetujuan
tidak dapat membawa rugi kepada pihak ketiga, tidak dapat pihak ketiga,
mendapat manfaat karenanya, selain dari yang diatur dalam Pasal 1317
KUHPer. Dengan demikian asas seseorang tidak dapat mengikat diri selain
atas nama sendiri mempunyai suatu kekecualian, yaitu dalam bentuk yang
dinamakan janji untuk pihak ketiga.
Pasal 1317 KUHPer menyebutkan bahwa lagipun diperbolehkan juga
untuk meminta ditetapkan sesuatu janji guna kepentingan pihak ketiga,
apabila suatu penerapan janji yang dibuat oleh untuk dirinya sendiri atau,
65
suatu pemberian yang dilakukan kepada lain membuat suatu janji yang seperti
itu. Siapa yang telah memperjanjikan seperti itu tidak boleh menariknya
kembali, apabila pihak ketiga itu merupakan suatu penawaran yang dilakukan
oleh pihak yang meminta diperjanjikan hak kepada mitranya agar melakukan
prestasi kepada pihak ketiga. Pihak yang meminta diperjanjikan hak tadi tidak
dapat menarik kembali perjanjian itu apabila pihak ketiga telah menyatakan
kehendaknya menerima perjanjian itu.47
Jika undang-undang telah menetapkan subjek perjanjian yaitu pihak
kreditur yang berhak atas prestasi dan pihak debitur yang wajib melaksanakan
prestasi, maka intisari atau objek dari perjanjian adalah prestasi itu sendiri 48.
Itulah sebabnya pasal 1320 (3) B.W. menentukan bahwa objek atau prestasi
perjanjian harus memenuhi syarat yaitu objeknya harus tertentu atau
sekurang-kurangnya objek itu mempunyai jenis tertentu seperti yang
dirumuskan dalam pasal 1333 B.W.49 Suatu perjanjian hanya meletakkan hak-
hak dan kewajiban-kewajiban antara para pihak yang membuatnya.
Orang-orang lain adalah pihak ketiga yang tidak mempunyai sangkut-
paut dengan perjanjian tersebut. Suatu perikatan hukum dilahirkan oleh suatu
perjanjian, mempunyai dua sudut :
a. Sudut kewajiban (obligations) yang dipikul oleh suatu pihak, perikatan
mengikatkan diri ditujukan pada sudut kewajiban, juga dapat dinamakan
sudut pasif.
47
Prof. Dr. Mariam Darus Badrul Zaman, Dkk, 2001, Kompilasi Hukum Perikatan,
PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 69-72.
48
M. Yahya Harahap, 1986, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, hal. 15.
49
Ibid, hal. 10.
66
b. Sudut hak-hak atau manfaat, yang diperoleh oleh lain pihak yaitu hak
untuk menuntut dilaksanakannya suatu yang disanggupi dalam perjanjian
itu. Perkataan minta ditetapkan suatu janji ditujukan pada sudut hak yang
diperoleh dari perjanjian itu, sudut penuntutan ini dinamakan sudut aktif.50
Menurut Pasal 1338 KUHPer, perjanjian yang dibuat secara sah yaitu
yang memenuhi syarat-syarat pasal 1320 KUHPer berlaku undang-undang
bagi mereka yang membuatnya tidak dapat ditarik kembali tanpa persetujuan
kedua belah pihak atau karena alasan - alasan yang cukup menurut undang-
undang dan harus dilaksanakan dengan itikad baik. Pelaksanaan dengan itikad
baik dalam pasal 1338 ayat 3 KUHPerdata adalah ukuran objektif untuk
menilai pelaksanaan perjanjian itu artinya pelaksanaan perjanjian itu harus
berjalan diatas rel yang benar yaitu harus mengindahkan norma-norma
kepatutan dan kesusilaan.51
6. Wanprestasi dan Hapusnya Perjanjian

Seseorang yang tidak memenuhi prestasinya yang merupakan
kewajibannya di dalam suatu perjanjian disebut melakukan wanprestasi.
Kapan seseorang itu melakukan wanprestasi :
a. Tidak memenuhi kewajibannya;
b. Terlambat memenuhi kewajibannya;
c. Memenuhi tetapi tidak seperti yang diperjanjikan.
50
Subekti, 1979, Hukum Perjanjian Cetakan ke XII, PT Intermasa, Indonesia, hal. 29.
51
96-99.
67
Perihal wanprestasi itu dari pihak debitur itu harus dinyatakan terlebih
dahulu secara resmi, yaitu dengan memperingatkan kepada si debitur itu
bahwa pihak kreditur menginginkan pembayaran seketika atau dalam jangka
waktu singkat.52 Tidak terpenuhinya kewajiban ada 2 (dua) kemungkinan,
yaitu:
a. Karena kesalahan debitur, baik karena kesengajaan maupun karena
kelalaian yang disebut wanprestasi.
b. Karena keadaan memaksa (overmacht),jadi di luar kemampuan manusia.
Syarat/unsur apakah debitur melakukan wanprestasi perlu ditentukan
dalam keadaan bagaimana debitur itu dikatakan sengaja atau lalai tidak
memenuhi salah satu dari 4 (empat) macam wanprestasi, yaitu :
a. Debitur tidak memenuhi prestasi sama sekali, artinya debitur tidak
memenuhi kewajiban yang telah disanggupinya untuk dipenuhi dalam
suatu perjanjian.
b. Debitur memenuhi prestasi,tetapi tidak sebagaimana yang diperjanjikan.
c. Debitur memenuhi prestasi, tetapi tidak tepat waktunya.
d. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan.
Untuk mengetahui sejak kapan debitur itu dalam keadaan wanprestasi,
perlu diperhatikan apakah dalam perikatan itu ditentukan tenggang waktu
pelaksanaan pemenuhan prestasi atau tidak. Dalam perjanjian untuk
memberikan sesuatu atau untuk melakukan sesuatu,dimana tenggang waktu
pelaksanaan pemenuhan prestasi tidak ditentukan, dipandang perlu untuk
52
Djohari Santoso, Achmad Ali, 1989, Hukum Perjanjian Indonesia, Perpustakaan
Fakultas Hukum Universitas Islam Indonesia, hal. 57.
68
memperingatkan debitur guna memenuhi prestasi. Dalam hal tenggang waktu
pelaksanaan pemenuhan prestasi telah ditentukan, maka menurut ketentuan
Pasal 1238 Kitab Undang-undang Hukum Perdata, debitur dianggap lalai
dengan lewatnya waktu yang ditentukan.
Cara memperingatkan debitur supaya ia memenuhi prestasinya apabila
tenggang waktu pelaksanaan pemenuhan prestasi tidak ditentukan dalam
perjanjian adalah, debitur perlu diperingatkan secara tertulis dengan surat
perintah atau akta sejenis itu, jika tidak dipenuhi ia telah dinyatakan lalai atau
wanprestasi.
Peringatan tertulis dalam Pasal 1238 Kitab Undang-undang Hukum
Perdata adalah surat peringatan resmi dari pengadilan. Biasanya peringatan itu
dilakukan oleh juru sita dari pengadilan. Peringatan tertulis dapat juga cukup
dengan surat tercatat/surat kawat, asal saja jangan sampai mudah dipungkiri
oleh si berhutang.
Menurut ketentuan Pasal 1238 Kitab Undang-undang Hukum Perdata,
peringatan tersebut harus dilakukan secara tertulis. Hakim tidak akan
menganggap sah suatu peringatan lisan. Ada kalanya dalam kontrak itu sendiri
sudah ditetapkan kapan debitur dapat dianggap lalai, di sini tidak diperlukan
suatu peringatan.
Perikatan untuk tidak berbuat sesuatu,prestasi adalah tidak berbuat
sesuatu yang telah ditetapkan oleh perjanjian itu. Dalam hal ini tidak
dipersoalkan apakah ditentukan jangka waktu tertentu atau tidak. Sejak
perikatan itu berlaku atau selama perikatan itu berlaku, kemudian debitur
69
melakukan perbuatan yang dalam perjanjian telah ditetapkan untuk tidak
dilakukan, ia dinyatakan telah lalai (wanprestasi).
Akibat hukum bagi debitur yang telah melakukan wanprestasi adalah
hukuman atau sanksi sebagai berikut :
a. Debitur membayar ganti kerugian yang telah ditetapkan oleh kreditur.
b. Dalam perjanjian timbal balik, wanprestasi dari satu pihak
memberikan hak kepada pihak lainnya untuk membatalkan atau
memutuskan perjanjian lewat hakim.
c. Risiko beralih kepada debitur sejak terjadinya wanprestasi, ketentuan
ini hanya berlaku bagi perikatan untuk memberikan sesuatu.
d. Membayar biaya perkara apabila ia diperkarakan dimuka hakim.
e. Memenuhi perjanjian jika masih dapat dilakukan,atau pembatalan
perjanjian disertai dengan pembayaran ganti rugi.
Alasan kedua tidak dipenuhinya kewajiban adalah keadaan memaksa
(overmacht, force majeur). Dalam keadaan memaksa ini debitur tidak dapat
dipersalahkan,karena keadaan ini timbul di luar kemampuan pihak debitur.
Keadaan memaksa ini dapat bersifat sementara maupun bersifat tetap.
“Keadaan memaksa adalah keadaan tidak dapat dipenuhinya prestasi oleh
debitur karena telah terjadi sesuatu peristiwa bukan karena kesalahannya
peristiwa mana tidak dapat diketahui atau tidak dapat diduga akan terjadi pada
waktu membuat perikatan", unsur-unsur yang terdapat dalam keadaan
memaksa yaitu :
a. Tidak dipenuhi prestasi karena suatu peristiwa yang membinasakan

70
atau memusnahkan benda yang menjadi objek perikatan.
b. Tidak dapat dipenuhi prestasi karena suatu peristiwa yang
menghalangi perbuatan debitur untuk berprestasi, ini dapat bersifat
tetap atau sementara.
c. Peristiwa tidak dapat diketahui atau diduga akan terjadi pada waktu
membuat perikatan baik oleh debitur maupun oleh kreditur. Jadi bukan
kesalahan para pihak,khususnya debitur.53
Hapusnya Persetujuan sebagai hubungan hukum antara debitur dan
kreditur dengan sendirinya akan menghapuskan seluruh perjanjian. Akan
tetapi sebaliknya dengan hapusnya perjanjian belum tentu dengan sendirinya
mengakibatkan hapusnya perjanjian, Hanya saja dengan hapusnya perjanjian,
persetujuan yang bersangkutan tidak lagi mempunyai kekuatan pelaksanaan.
Sebab dengan hapusnya perjanjian berarti pelaksanaan persetujuan telah
dipenuhi debitur.
Adapun cara-cara penghapusan perjanjian telah diatur dalam pasal
1381 B.W. Cara-cara hapusnya suatu perikatan pasal 1381 Kitab undang-
undang hukum perdata menyebutkan 10 Cara hapusnya suatu perikatan, cara-
cara tersebut adalah:
a. Pembayaran;
b. Penawaran pembayaran tunai diikuti dengan penyimpanan atau
penitipan;
c. Pembaharuan utang;
53
Abdulkadir Muhammad,1992, Hukum Perikatan, PT Citra Aditya Bakti, Bandung, hal.
20-28.
71
d. Perjumpaan utang atau kompensasi;
e. Percampuran utang;
f. Pembebasan utang;
g. Musnahnya barang yang terutang;
h. Batal atau pembatalan;
i. Berlakunya suatu syarat batal dan
j. Lewatnya waktu.
Cara-cara hapusnya perikatan itu, akan kita bicarakan satu persatu
a. Karena pembayaran. Yang dimaksud dengan pembayaran di sini
adalah pembayaran dalam arti luas yaitu meliputi tidak saja
pembayaran berupa uang, melainkan juga penyerahan barang yang
dijual oleh penjualnya dengan kata lain pelaksanaan perjanjian.
Menurut ketentuan Pasal 1382 KUHPer, yang berkewajiban membayar
hutang bukan saja debitur, melainkan juga orang yang turut berhutang
dan penanggung hutang, bahkan pihak ketiga, asal saja ia bertindak
atas nama dan untuk melunasi hutang debitur. Apabila ia bertindak
atas nama sendiri ia tidak menghentikan hak debitur.
b. Karena penawaran pembayaran tunai diikuti penitipan. Dalam soal
pembayaran bisa terjadi konsinyasi apabila debitur telah melakukan
penawaran pembayaran dengan perantara notaris atau jurusita,
kemudian kreditur menolak penawaran tersebut. Atas penolakan
kreditur itu kemudian debitur menitipkan pembayaran itu kepada
panitera Pengadilan Negeri untuk disimpankan. Dengan demikian

72
perikatan menjadi hapus karenanya (Pasal 1404 KUHPer). Prosedur
konsinyasi itu diatur dalam Pasal 1405 KUHPer sampai dengan 1407
KUHPer Akibat hukum konsinyasi ialah debitur sudah dianggap
melakukan kewajibannya untuk berprestasi, sesudah tanggal itu ia
bebas dari pembayaran bunga.
c. Karena pembaharuan hutang. Pembaharuan hutang terjadi dengan
jalan mengganti hutang lama dengan hutang baru, debitur lama dengan
debitur baru dan kreditur lama dan kreditur baru. Dalam hal hutang
lama ganti dengan hutang baru terjadilah penggantian objek perjanjian
yang disebut dengan novasi objektif. Di sini hutang lama menjadi
lenyap. Dalam hal terjadi pengganti orangnya (subjeknya) maka jika
yang diganti itu debiturnya, pembaharuan semacam ini disebut novasi
subjektif pasif, jika yang diganti itu krediturnya disebut novasi
subjektif aktif.
d. Karena perjumpaan utang atau kompensasi. Perjumpaan utang sering
disebut dengan perhitungan hutang. Dikatakan adanya perjumpaan
hutang apabila hutang piutang debitur dan kreditur secara timbal balik
dilakukan perhitungan, dengan perhitungan ini hutang piutang lama
lenyap. Setiap hutang apapun sebabnya dapat diperjumpakan kecuali
dalam tiga hal yang disebabkan dalam pasal 1429 KUHPer :
1) Apabila dituntut pengembalian suatu barang yang secara melawan
hukum dirampas dari pemiliknya, misalnya dengan pencurian;
2) Apabila dituntut pengembalian barang sesuatu yang dititipkan atau

73
dipinjamkan;
3) Terhadap suatu hutang yang bersumber pada tunjangan nafkah
yang telah dinyatakan tidak dapat disita.
4) Karena percampuran hutang.
Menurut ketentuan Pasal 1436 KUH Per, percampuran hutang itu
terjadi apabila kedudukan kreditur dan debitur itu menjadi satu artinya
berada dalam tangan satu orang. Percampuran hutang tersebut terjadi
demi hukum, atau secara otomatis. Dalam percampuran hutan ini
hutang piutang menjadi lenyap. Selanjutnya dalam Pasal 1437
KUHPer ditentukan bahwa percampuran hutang yang terjadi pada
debitur utama, berlaku juga untuk keuntungan para penjamin
hutangnya. Sebaliknya percampuran yang terjadi pada penjamin
hutang tidak sekali-kali mengakibatkan hapusnya utang pokok. Jadi
apabila penjamin menjadi ahli waris percampuran hutang tidak terjadi
dan hutang tetap ada, hanya saja sekarang penjamin berubah menjadi
kreditur.
e. Karena pembebasan utang. Pembebasan hutang dapat terjadi apabila
kreditur dengan tegas menyatakan tidak menghendaki lagi prestasi dari
debitur dan melepaskan haknya atas pembayaran atau pemenuhan
perjanjian. Dengan pembebasan ini berikatan menjadi lenyap atau
hapus. Menurut ketentuan Pasal 1438 KUH Per, pembebasan tidak
boleh berdasarkan persangkaan, melainkan harus dibuktikan. Bukti
tersebut dapat dipergunakan misalnya dengan pengembalian surat

74
piutang asli oleh kreditur kepada debitur secara sukarela dalam (Pasal
1439 KUHPer. Jika ada beberapa debitur yang saling menanggung
maka pembebasan debitur membebaskan pula debitur-debitur yang
lainnya. Pembebasan debitur utama membebaskan pula penjamin
penjaminnya. Tetapi pembebasan penjamin tidak dapat membebaskan
debitur utama Pasal 1440 dan 1442 KUHPer.
f. Karena musnahnya barang yang terutang. Menurut ketentuan Pasal
1444 KUHPer, apabila barang tertentu yang menjadi objek perikatan
itu musnah, tidak dapat lagi diperdagangkan atau hilang di luar
kesalahan debitur, sebelum ia lalai menyerahkannya pada waktu yang
telah ditentukan, maka perikatannya menjadi lenyap atau hapus. Dari
ketentuan pasal ini dapat diketahui bahwa musnahnya atau hilangnya
barang itu di luar kesalahan debitur. Dalam pengertian di luar
kesalahan debitur ini tersimpul usaha-usaha yang telah dilakukan oleh
debitur untuk mencegah hilang atau musnahnya barang yang menjadi
objek perikatan itu.
g. Karena pembatalan. Jika dibaca Pasal 1446 KUHPer ternyata yang
dimaksud di sini hanyalah mengenai soal pembatalan saja, tidak
mengenai kebatalan, syarat-syarat untuk pembatalan yang disebutkan
itu adalah syarat-syarat subjektif yang ditentukan dalam Pasal 1320
KUHPer, demikian juga dalam pasal-pasal berikutnya disebutkan
alasan-alasan pembatalan seperti yang terdapat dalam Pasal 1321
KUHPer, juga merupakan syarat-syarat subjektif. Jika syarat-syarat

75
subjektif tidak dipenuhi maka perikatan itu tidak batal melainkan dapat
dibatalkan. Perikatan yang tidak memenuhi syarat-syarat subjektif
dapat dimintakan pembatalan kepada hakim dengan dua cara yaitu :
1) Dengan cara aktif yaitu menuntut pembatalan kepada hakim yang
mengajukan gugatan;
2) Dengan cara pembelaan yaitu menunggu sampai digugat dimuka
hakim untuk memenuhi perikatan dan baru diajukan alasan tentang
kekurangan perikatan itu.
h. Karena berlakunya suatu syarat batal. Yang dimaksud di sini adalah
ketentuan isi perjanjian yang disetujui oleh kedua belah pihak, syarat
mana jika dipenuhi mengakibatkan perikatan itu batal sehingga
berikatan itu menjadi lenyap, syarat yang demikian ini disebut syarat
batal, syarat batal ini dapat dibaca dalam perikatan bersyarat yang
telah dibicarakan lebih dahulu, syarat batal itu pada asasnya selalu
berlaku surut yaitu sejak perikatan itu dilahirkan, perikatan yang batal
dipulihkan dalam keadaan semula seolah-olah tidak pernah terjadi
adanya perikatan.
i. Karena lewatnya waktu. Menurut ketentuan Pasal 1946 KUHPer,
daluwarsa atau lewatnya waktu adalah suatu upaya untuk memperoleh
sesuatu atau untuk dibebaskan dari suatu perikatan dengan lewatnya
suatu waktu tertentu dan atas syarat-syarat yang ditentukan oleh
undang-undang. Dari ketentuan pasal tersebut di atas dapat diketahui
adanya dua macam lampau waktu yaitu:

76
1) Lampau waktu untuk memperoleh hak milik atas suatu barang
disebut acquisitive prescription;
2) Lampau waktu untuk dibebaskan dari suatu perikatan atau
dibebaskan dari tuntutan disebut extinctive prescription.
Daluwarsa untuk dibebaskan dari suatu perikatan, dalam Pasal 1967
KUHPer, ditentukan bahwa segala tuntutan baik yang bersifat
kebendaan maupun yang bersifat perorangan hapus karena daluwarsa,
dengan lewat waktu 30 tahun, sedangkan orang yang menunjukkan
adanya daluwarsa itu tidak usah menunjukkan alas hak, dan tidak
dapat diajukan terhadapnya tangkisan yang berdasarkan itikad buruk.
Daluwarsa dapat dicegah apabila kenikmatan atas benda itu selama
lebih dari satu tahun, diambil kembali dari tangan orang yang
menguasai benda itu, baik oleh pemiliknya maupun oleh pihak ketiga
(Pasal 1978 KUHPer), pencegahan daluwarsa itu dilakukan dengan
peringatan atau teguran suatu gugatan atau perbuatan hukum lainnya
yang diberitahukan oleh pejabat yang berwenang kepada pihak yang
hendak dicegah daluwarsa itu (pasal 1979 KUHPer). Tetapi daluwarsa
itu tidak tercegah jika peringatan atau gugatan itu ditarik kembali atau
dinyatakan batal atau digugurkan atau ditolak oleh hakim (pasal 1981
KUHPer). Dengan lewatnya waktu tersebut hapuslah setiap perikatan
hukum dan tinggallah suatu perikatan bebas, artinya kalau dibayar
boleh tetapi tidak dapat dituntut di depan hakim54.
54
Subekti, 1979, Hukum Perjanjian catatan ke XII, PT Intermasa, hal. 64-78.
77
B. Tinjauan Umum Tentang Waralaba
1. Waralaba pada umumnya dan dasar hukumnya
Secara bebas dan sederhana, waralaba didefinisikan sebagai hak
istimewa yang terjalin dan diberikan oleh pemberi waralaba kepada penerima
waralaba dengan sejumlah kewajiban atau pembayaran. Dalam format bisnis
pengertian waralaba adalah pengaturan bisnis dengan sistem pemberian hak
pemakaian nama dagang oleh pemberi waralaba kepada penerima waralaba
untuk menjual produk atau jasa sesuai dengan kesepakatan.55
Menurut Peraturan Pemerintah Pasal 1 Nomor 42 Tahun 2007,
waralaba adalah Hak khusus yang dimiliki oleh orang perseorangan atau
badan usaha terhadap sistem bisnis dengan ciri khas usaha dalam rangka
memasarkan barang dan/atau jasa yang telah terbukti berhasil dan dapat
dimanfaatkan dan/atau digunakan oleh pihak lain berdasarkan perjanjian
waralaba. Menurut Peraturan Pemerintah Pasal 2 Nomor 42 Tahun 2007,
Pemberi waralaba adalah orang perseorangan atau badan usaha yang
memberikan hak untuk memanfaatkan dan atau menggunakan waralaba yang
dimilikinya kepada penerima waralaba. Menurut Peraturan Pemerintah Pasal 3
Nomor 42 Tahun 2007, Penerima waralaba adalah orang perseorangan atau
badan usaha yang diberikan hak oleh pemberi waralaba Untuk memanfaatkan
dan/atau menggunakan waralaba yang dimiliki pemberi waralaba.
Waralaba di Indonesia juga diatur dengan Permendag 71 tahun 2019
tentang Penyelenggaraan Waralaba, penyelenggaraan waralaba harus
didasarkan pada Perjanjian Waralaba yang dibuat antara para pihak yang
55
Adrian Sutedi, 2008, Hukum Waralaba, Ghalia Indonesia, hal. 6.
78
mempunyai kedudukan hukum yang setara dan terhadap mereka berlaku
hukum Indonesia. Dalam Pasal 1 angka 1 Permendag No. 71 Tahun 2019
tentang penyelenggaraan waralaba, waralaba adalah hak khusus yang dimiliki
oleh orang perseorangan atau badan usaha terhadap sistem bisnis dengan ciri
khas usaha dalam rangka memasarkan barang dan/atau jasa yang telah terbukti
berhasil dan dapat dimanfaatkan dan/atau digunakan oleh pihak lain
berdasarkan perjanjian waralaba. Menurut PP NO.42 Tahun 2007, ciri khas
usaha adalah suatu usaha yang memiliki keunggulan atau perbedaan yang
tidak mudah ditiru dibandingkan dengan usaha lain sejenisnya dan membuat
konsumen selalu mencari ciri khas dimaksud. Contohnya sistem manajemen,
cara penjualan dan pelayanan atau penataan atau cara distribusi yang
merupakan karakteristik khusus dari pemberi waralaba.
Permendag No. 71 Tahun 2019 juga menentukan bahwa waralaba
dilaksanakan berdasarkan suatu kontrak waralaba yang harus didaftarkan pada
instansi pemerintah yang berwenang. Kontrak waralaba setidak-tidaknya juga
akan mengatur mengenai izin untuk menggunakan merek dagang dan/atau
jasa, dan izin untuk menerapkan sistem bisnis yang dilindungi sebagai rahasia
dagang, milik pemberi waralaba oleh penerima waralaba. Baik pemberi
waralaba maupun penerima waralaba pada praktik di dunia bisnis di Indonesia
hingga saat ini masih jarang yang mengajukan permohonan pencatatan dan
pendaftaran kontrak waralabanya kepada instansi pemerintah. Hal ini
disebabkan karena adanya suatu persoalan hukum yaitu aturan hukum di
bidang waralaba yang kabur. Persoalan hukum yang kabur berupa aturan
79
hukum yang kabur sangat nampak pada ketentuan Pasal 2 angka 2 Permendag
No. 71 Tahun 2019 , Waralaba harus memenuhi kriteria sebagai berikut :
a. Memiliki ciri khas usaha;
b. Terbukti sudah memberikan keuntungan;
c. Memiliki standar atas pelayanan dan barang dan/atau jasa yang ditawarkan
yang dibuat secara tertulis;
d. Mudah diajarkan dan diaplikasikan;
e. Adanya dukungan yang berkesinambungan; dan
f. Hak kekayaan intelektual yang terdaftar.
Sedangkan dalam Penjelasan Pasal 2 angka 6 Permendag No. 71
Tahun 2019 diatur: Yang dimaksud dengan “Hak kekayaan Intelektual yang
telah terdaftar” adalah Hak Kekayaan Intelektual yang terkait dengan usaha
seperti merek dan/atau hak cipta dan/atau paten dan/atau lisensi dan/atau
rahasia dagang sudah didaftarkan dan mempunyai sertifikat atau sedang dalam
proses pendaftaran di instansi yang berwenang.
Berdasarkan ketentuan Pasal 2 angka 6 Permendag No. 71 Tahun
2019 dan penjelasannya tersebut, semua jenis HKI yang merupakan salah satu
kriteria dari waralaba harus sudah didaftarkan dan mempunyai sertifikat atau
sedang dalam proses pendaftaran di instansi yang berwenang. Hal ini tidak
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang HKI,
karena lahirnya semua jenis HAKI kecuali Hak Cipta dan Rahasia Dagang
adalah pada saat HKI tersebut telah didaftarkan dan mempunyai
sertifikat.Sedangkan lahirnya Hak Cipta dan Rahasia Dagang bukan karena

80
suatu pendaftaran melainkan secara otomatis tanpa adanya suatu pendaftaran.
Begitu pula dengan kontrak lisensi yang tidak mengenal proses pendaftaran
melainkan pencatatan.56
Menurut Pasal 1 angka 8 Permendag No.71 Tahun 2019, Perjanjian
waralaba adalah perjanjian tertulis antara pemberi waralaba dengan penerima
waralaba atau pemberi waralaba lanjutan dengan penerima waralaba lanjutan.
Perjanjian waralaba memuat kumpulan persyaratan, ketentuan dan komitmen
yang dibuat dan dikehendaki pemberi waralaba bagi para penerima
waralabanya.57
Menurut Pasal 6 Permendag No. 71 Tahun 2019 menyebutkan bahwa
perjanjian waralaba yang akan di perjanjian harus memenuhi beberapa kriteria
(1) Penyelenggaraan Waralaba harus didasarkan pada Perjanjian Waralaba
yang dibuat antara para pihak yang mempunyai kedudukan hukum yang setara
dan terhadap mereka berlaku hukum Indonesia. (2) Perjanjian Waralaba
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dibuat berdasarkan hukum Indonesia dan
memuat paling sedikit materi atau klausula sebagaimana tercantum dalam
Lampiran II yang merupakan bagian tidak terpisahkan dan Peraturan Menteri
ini. (3) Perjanjian Waralaba sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus
disampaikan kepada calon Penerima Waralaba atau Penerima Waralaba
Lanjutan paling lambat 2 (dua) minggu sebelum penandatanganan Perjanjian
Waralaba. (4) Perjanjian Waralaba sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus
ditulis menggunakan Bahasa Indonesia.

56
Kevin Kogin, 2014, Aspek Hukum Kontrak Waralaba Pada Kegiatan Usaha Jasa
Makanan dan Minuman, PT.Tatanusa, Jakarta, Indonesia, hal. 4-6.
57
Adrian Sutedi, 2008, Hukum Waralaba, Ghalia Indonesia, hal. 79.
81
Menurut Pasal 24 Permendag No.71 Tahun 2019 menyebutkan bahwa
(1) Pemberi Waralaba dan Pemberi Waralaba Lanjutan wajib memberikan
pembinaan kepada Penerima Waralaba dan Penerima Waralaba Lanjutan. (2)
Pembinaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi antara lain: a.
pendidikan dan pelatihan mengenai sistem manajemen pengelolaan Waralaba
yang dikerjasamakan, sehingga Penerima Waralaba dapat menjalankan
kegiatan usaha Waralaba dengan baik dan menguntungkan; b. secara rutin
memberikan bimbingan operasional manajemen, sehingga apabila ditemukan
kesalahan operasional dapat diatasi dengan segera; c. membantu
pengembangan pasar melalui promosi, seperti melalui iklan, leaflet/ katalog/
brosur atau pameran; dan d. penelitian dan pengembangan pasar dan produk
yang dipasarkan, sehingga sesuai dengan kebutuhan dan dapat diterima pasar
dengan baik.
(1) Penyelenggara Waralaba yang melanggar ketentuan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 13, Pasal 14 ayat (1), Pasal 24 ayat (1), Pasal 27 ayat
(1) dan ayat (2) dikenai sanksi administratif berupa peringatan tertulis oleh
Direktur Bina Usaha dan Pelaku Distribusi. (2) Peringatan tertulis
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberikan paling banyak 3 (tiga) kali
dengan masa tenggang waktu antara masing-masing peringatan paling lama
14 (empat belas) hari.
Apabila dalam jangka waktu 14 (empat belas) hari setelah diberikan

82
peringatan tertulis sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30, penyelenggara
Waralaba tetap tidak melaksanakan kewajiban sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 13, Pasal 14 ayat (1), Pasal 24 ayat (1), Pasal 27 ayat (1) dan ayat (2),
dikenai sanksi administratif berupa pencabutan STPW oleh pejabat penerbit
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Orang perseorangan atau badan usaha yang melanggar ketentuan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 3 dan Pasal 17 dikenai sanksi administratif berupa
rekomendasi pencabutan izin usaha dan/atau izin operasional/komersial
kepada pejabat penerbit sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.58
Keberadaan aturan hukum di bidang waralaba yang kabur tersebut
menyebabkan para pelaku usaha tidak memahami esensi dari pengaturan di
bidang waralaba yang pada gilirannya juga dapat merugikan para pihak di
dalam kontrak waralaba itu sendiri pada khususnya Penerima Waralaba dan
juga masyarakat. Penerima Waralaba juga cenderung pasrah dan takut untuk
mengajukan gugatan berdasarkan wanprestasi kepada Pemberi Waralaba
melalui lembaga peradilan yang berwenang manakala Pemberi Waralaba
melakukan pelanggaran-pelanggaran terhadap isi kontrak waralaba, karena
Penerima Waralaba tidak ingin bila kontrak waralaba tersebut dinyatakan
batal demi hukum oleh lembaga peradilan yang berwenang tersebut.
Oleh karena itu, Penerima Waralaba sebagai pihak yang lemah
58
Peraturan Menteri Perdagangan Republik Indonesia Nomor 71 Tahun 2019 Tentang
Penyelenggaraan Waralaba
83
memerlukan perlindungan hukum yang memadai agar Penerima Waralaba
dapat melaksanakan kontrak waralaba dengan tepat, seimbang, dan terhindar
dari ancaman sanksi di dalam undang-undang nomor 5 tahun 1999. 59 Secara
khusus belum ada aturan yang mengaturnya, namun peraturan perundang-
undangan yang memiliki hubungan dengan waralaba adalah :
a. Pasal 1320 dan Pasal 1338 KUHPerdata;
b. Undang-Undang No. 30 Tahun 2000 tentang Rahasia Dagang;
c. Undang-Undang No. 14 Tahun 2001 tentang Paten;
d. Undang-Undang No. 15 Tahun 2001 tentang Merek;
e. Peraturan Pemerintah Nomor 42 Tahun 2007 tentang Waralaba;
f. Peraturan Menteri Perdagangan Republik Indonesia Nomor 71 Tahun
2019 Tentang Penyelenggaraan Waralaba;
2. Asas Kebebasan Berkontrak Dalam Perjanjian Waralaba
Kebebasan berkontrak berlatar belakang pada paham individualisme
yang secara embrional lahir dalam zaman Yunani, diteruskan oleh kaum
Epicuristen dan berkembang pesat dalam zaman renaissance melalui antara
lain ajaran-ajaran Hugo de Groot, Thomas Hobbes, John Locke, dan
Rousseau. Puncak perkembangannya tercapai dalam periode setelah revolusi
Perancis. Menurut paham individualisme, setiap orang bebas untuk
memperoleh apa yang dikehendakinya.
Pada akhir abad ke-19, akibat desakan paham etis dan sosialis, paham
individualisme mulai pudar, terlebih-lebih sejak berakhirnya Perang Dunia II.

59
Kevin Kogin, 2014, Aspek Hukum Kontrak Waralaba pada Kegiatan Usaha Jasa
Makanan dan Minuman, PT.Tatanusa, Jakarta, Indonesia, hal. 9.
84
faham ini dinilai tidak mencerminkan keadilan. Masyarakat ingin lebih
banyak perlindungan. Oleh karena itu kehendak bebas tidak lagi diberi arti
mutlak, akan tetapi lebih diberi arti relatif dikaitkan selalu dengan
kepentingan umum.60
Asas kebebasan berkontrak merupakan asas yang menduduki posisi
sentral di dalam hukum kontrak, meskipun asas ini tidak dituangkan menjadi
aturan hukum namun mempunyai pengaruh yang sangat kuat dalam hubungan
kontraktual para pihak.61 Asas kebebasan berkontrak mengandung pengertian
bahwa orang bebas membuat atau tidak membuat perjanjian, bebas
menentukan isi berlakunya dan syarat-syarat perjanjian dengan bentuk tertentu
atau tidak dan bebas memilih undang-undang mana yang akan dipakainya
untuk perjanjian itu. Asas Ini dapat disimpulkan dari ketentuan Pasal 1338
KUHPer yang menyatakan bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah
akan mengikat sebagai undang-undang bagi para pembuatnya.
3. Jenis-Jenis Waralaba
Pada umumnya waralaba dibedakan menjadi tiga jenis yaitu sebagai
berikut:
a. Distributorships (Produk franchise). Dalam waralaba ini Pemberi
Waralaba memberikan lisensi kepada Penerima Waralaba untuk
menjual barang-barang hasil produksinya. Pemberian lisensi ini bisa
bersifat eksklusif ataupun non eksklusif. Sering kali terjadi Penerima
60
Prof. Dr. Mariam Darus Badrul Zaman, Dkk, 2001, Kompilasi Hukum Perikatan, PT.
Citra Aditya Bakti, Bandung, hal. 84-85.
61
Prof. Dr. Agus Yudha Hernoko, 2010, Hukum Perjanjian Asas Proposionalitas Dalam
Kontrak Komersial, Kencana Prenada Media Group, hal. 108.
85
Waralaba diberi hak eksklusif untuk memasarkan di suatu wilayah
tertentu.
b. Chain Style Business. Jenis waralaba inilah yang paling banyak
dikenali masyarakat. Dalam jenis ini Penerima Waralaba
mengoperasikan suatu kegiatan bisnis dengan memakai nama dari
Pemberi Waralaba. Sebagai imbalan dari penggunaan nama Pemberi
Waralaba, maka Penerima waralaba harus mengikuti model-model
standar pengoperasian dan berada dibawah pengawasan Pemberi
waralaba dalam hal bahan-bahan yang digunakan, pemilihan tempat
usaha, desain tempat usaha, jam penjualan, persyaratan para karyawan,
dan lain-lain.
c. Manufacturing atau Processing Plants. Dalam waralaba jenis ini,
Pemberi Waralaba memberitahukan bahan-bahan serta tata cara
pembuatan suatu produk, termasuk di dalamnya terdapat formula-
formula rahasianya. Penerima waralaba memproduksi kemudian
memasarkan barang-barang itu secara standar yang diterapkan oleh
Pemberi Waralaba. Sedangkan model bisnis waralaba ada tiga macam
yaitu waralaba jasa, waralaba barang dan waralaba distribusi. Tiga
bentuk waralaba ini ditemukan di dalam kategorisasi waralaba yang
dibuat oleh European Court of Justice pada putusannya dalam kasus
“Pronuptia”. Kombinasi ketiga bentuk waralaba tersebut terdapat di
Indonesia yang umumnya dapat ditemui pada usaha restoran cepat saji,
seperti Mcdonald dan KFC. Di Indonesia sistem waralaba setidaknya

86
dibagi menjadi empat jenis yaitu sebagai berikut:
1) Waralaba dengan sistem format bisnis.
2) waralaba bagi keuntungan.
3) waralaba kerjasama investasi.
4) waralaba produk dan merek dagang.
Dari keempat sistem waralaba tersebut, sistem yang berkembang di
Indonesia saat ini adalah waralaba produk dan merek dagang serta waralaba
sistem format bisnis. Waralaba produk dan merek dagang merupakan bentuk
waralaba yang paling sederhana. Dalam waralaba produk dan merek dagang,
Pemberi waralaba memberikan hak kepada Penerima Waralaba untuk menjual
produk yang dikembangkan oleh Pemberi Waralaba yang disertai dengan
pemberian izin untuk dikembangkan oleh pemberi waralaba yang disertai
dengan pemberian izin menggunakan merek dagang milik pemberi waralaba
atas pemberian izin penggunaan merk dagang tersebut. Biasanya Pemilik
Waralaba mendapatkan bentuk pembayaran royalti dimuka dan selanjutnya
Pemberi Waralaba memperoleh keuntungan melalui penjualan produk yang di
waralabakan kepada Penerima Waralaba.
Dalam bentuknya yang sangat sederhana ini, waralaba produk dan
merek dagang sering kali mengambil bentuk keagenan, distributor atau lisensi
penjualan. Dalam bentuk waralaba ini, Pemberi Waralaba membantu
Penerima Waralaba untuk memilih lokasi yang tepat serta menyediakan jasa
orang untuk membantu mengambil keputusan. Contoh waralaba bentuk ini
adalah dealer mobil auto auto 2000 dari Toyota dan stasiun pompa bensin atau
87
Pertamina.
Sedangkan waralaba format bisnis adalah sistem waralaba yang tidak
hanya menawarkan merek dagang dan logo, tetapi juga menawarkan sistem
yang komplit dan komprehensif mengenai tata cara menjalankan bisnis,
termasuk di dalamnya pelatihan dan konsultasi usaha dalam hal pemasaran,
penjualan, pengelolaan stok, akunting, personalia, pemeliharaan dan
pembangunan bisnis. Dengan kata lain, waralaba format bisnis adalah
pemberian sebuah lisensi oleh Pemberi Waralaba kepada Penerima Waralaba.
Lisensi tersebut memberikan hak kepada Penerima Waralaba untuk berusaha
dengan menggunakan merek dagang atau nama dagang Pemberi Waralaba dan
menggunakan keseluruhan paket yang terdiri dari seluruh elemen, yang
diperlukan untuk membuat seseorang yang sebelumnya belum terlatih dalam
bisnis dan untuk menjalankannya dengan bantuan yang terus-menerus atas
dasar-dasar yang telah ditentukan. Martin Mendelson menyimpulkan bahwa
dalam waralaba format bisnis terdapat ciri-ciri sebagai berikut :
a. Konsep bisnis yang menyeluruh dari Pemberi Waralaba. Konsep ini
berhubungan dengan pengembangan cara untuk menjalankan bisnis
secara sukses yang seluruh aspeknya berasal dari Pemberi Waralaba.
Pemberi Waralaba akan mengembangkan suatu “cetak biru” sebagai
dasar pengelolaan waralaba format bisnis tersebut.
b. Adanya proses permulaan dan pelatihan atas seluruh aspek
penggolongan bisnis yang sesuai dengan konsep Pemberi Waralaba.
Penerima Waralaba akan diberikan pelatihan mengenai metode bisnis

88
yang diperlukan untuk mengelola bisnis sesuai dengan cetak biru yang
telah dibuat oleh Pemberi Waralaba. Pelatihan ini biasanya
menyangkut pelatihan penggunaan peralatan khusus, metode
pemasaran, penyiapan produk, dan penerapan proses. Dalam pelatihan
ini diharapkan Penerima Waralaba menjadi ahli pada seluruh bidang
yang diperlukan untuk menjalankan bisnis yang khusus tersebut.
c. Proses bantuan dan bimbingan yang terus-menerus dari pihak Pemberi
Waralaba, Penerima Waralaba akan terus-menerus memberikan
berbagai jenis pelayanan, tergantung pada tipe format bisnis yang
diwaralabakan. Secara umum, proses ini dapat dikatakan sebagai
proses pemberian bantuan dan bimbingan yang terus-menerus yang
meliputi :
1) Kunjungan berkala Pemberi Waralaba kepada staf di lapangan
guna membantu memperbaiki atau mencegah penyimpangan-
penyimpangan pelaksanaan cetak biru yang diperkirakan dapat
menyebabkan kesulitan dagang bagi Penerima Waralaba;
2) Menghubungkan antara Pemberi Waralaba dan seluruh Penerima
Waralaba secara bersama-sama untuk saling bertukar pikiran dan
pengalaman;
3) Inovasi produk atau konsep, termasuk penelitian mengenai
kemungkinan-kemungkinan pasar serta kesesuaiannya dengan
bisnis yang ada;
4) Pelatihan dan fasilitas pelatihan kembali untuk Penerima Waralaba

89
dan stafnya;Melakukan riset pasar;
5) Iklan dan promosi pada tingkat lokal dan nasional;
6) Peluang-peluang pembelian secara besar-besaran;
7) Nasihat dan jasa manajemen dan akunting;
8) Penerbitan newsletter;
9) Riset mengenai materi, proses dan metode bisnis.62
4. Karakteristik Waralaba
Karakteristik bisnis waralaba tidak lain adalah penggunaan merek
dagang dan identitas suatu perusahaan atau Usahawan oleh perusahaan atau
usahawan lainnya yang disertai dengan pendampingan dan pengawasan yang
berkelanjutan dari pihak Pemberi Waralaba dan kewajiban pembayaran biaya
atau Fee oleh pihak Penerima Waralaba yang disertai dengan ketaatan
terhadap ketentuan-ketentuan dalam perjanjian waralaba yang telah
disepakati. Dari segi yuridis dapat dikemukakan beberapa karakteristik yuridis
dari suatu bisnis waralaba yaitu sebagai berikut.
a. Unsur dasar. Dalam setiap waralaba terdapat tiga unsur dasar yang
harus selalu ada yaitu :
1) Ada pihak pemberi waralaba;
2) Ada pihak penerima waralaba;
3) Bisnis waralaba itu sendiri
b. Keunikan produk.
c. Konsep bisnis total.
62
Adrian Sutedi, 2008, Hukum Waralaba, Ghalia Indonesia, hal. 14-17
90
d. Penerima waralaba memakai atau menjual produk.
e. Penerima waralaba menerima fee dan royalti.
f. Adanya pelatihan manajemen dan keterampilan khusus.
g. Pendaftaran merek dagang, paten atau hak cipta.
h. Bantuan pendanaan dari pihak Penerima Waralaba dari pihak Pemberi
Waralaba atau lembaga keuangan.
i. Pembelian produk langsung dari Pemberi Waralaba.
j. Bantuan promosi dan periklanan dari Pemberi Waralaba.
k. Pelayanan pemilihan lokasi dari Pemberi Waralaba.
l. Daerah pemasaran yang eksklusif.
m. Pengendalian dan penyeragaman mutu.
n. Mengandung unsur merek dan bisnis tertentu.
Karakteristik lain dari waralaba ialah pihak-pihak yang terkait dalam
waralaba sifatnya berdiri sendiri. Penerima Waralaba berada di dalam posisi
independen terhadap pihak dari Pemberi Waralaba, maksudnya ialah pihak
dari Penerima Waralaba berhak atas laba dari usaha yang telah dijalankannya
serta bertanggung jawab atas beban-beban usaha waralabanya sendiri
misalnya pajak dan gaji pegawai. Di luar itu pihak dari Penerima Waralaba
terikat pada aturan dan perjanjian dengan pihak Pemberi Waralaba sesuai
dengan kontrak yang telah disepakati secara bersama.63
5. Hak dan Kewajiban penerima dan pemberi waralaba
Hak dan kewajiban Pemberi Waralaba atau Pemberi Waralaba

63
Ibid, hal. 50-51.
91
Lanjutan dan Penerima Waralaba atau Penerima Waralaba Lanjutan, yaitu hak
dan kewajiban yang meliputi:
a. Pemberi Waralaba atau Pemberi Waralaba Lanjutan, hak untuk
menerima fee atau royalty dari Penerima Waralaba atau Penerima
Waralaba Lanjutan; dan kewajiban untuk memberikan pembinaan
secara berkesinambungan kepada Penerima Waralaba dan Penerima
Waralaba Lanjutan.
b. Penerima Waralaba atau Penerima Waralaba Lanjutan, hak untuk
menggunakan Hak Kekayaan Intelektual atau Ciri Khas Usaha yang
dimiliki Pemberi Waralaba; dan kewajiban untuk menjaga kode
etik/kerahasiaan Hak Kekayaan Intelektual atau Ciri Khas Usaha yang
diberikan Pemberi Waralaba.64
6. Hal-Hal Yang Perlu Diperhatikan Penerima Waralaba
Waralaba merupakan cara jitu bagi seseorang yang memasuki usaha
namun calon dari Penerima Waralaba harus secara cermat meneliti industri
dan menyelidiki waralaba yang akan dipilihnya untuk menentukan apakah
waralaba yang dipilihnya bernilai dibandingkan pengorbanan yang telah
dikeluarkan. Komponen yang harus dijadikan dasar pemilihan bisnis waralaba
yaitu sebagai berikut:
a. Berapa lama usaha tersebut telah berjalan dan berapa lama usaha
tersebut telah di waralabakan.
b. Kesehatan keuangan track record yang baik oleh karena itu calon
64
Peraturan Menteri Perdagangan Republik Indonesia Nomor 71 Tahun 2019 Tentang
Penyelenggaraan Waralaba.
92
Penerima Waralaba perlu banyak membaca majalah ataupun tabloid
yang berhubungan dengan usaha dan bisnis serta menyimak rubrik
opini dan pernyataan dari pembaca karena seringkali dapat diperoleh
informasi yang bermanfaat mengenai sebuah bisnis waralaba yang
sedang ditelaah.
c. Berapa banyak jumlah unit waralaba yang telah berjalan.
d. Nilai dari produk yang ditawarkan bisnis waralaba dalam
hubungannya dengan kemampuan bertahan dalam jangka panjang
e. Keharusan untuk membeli bahan baku dari pihak Pemberi Waralaba.
f. Jenis promosi yang dilakukan oleh pihak Pemberi Waralaba .
g. Ada baiknya bila calon Penerima Waralaba dapat melihat terlebih
dahulu contoh kontrak perjanjian yang akan disetujui.
h. Estimasi profit atau keuntungan dan bahkan estimasi kerugian yang
diproyeksikan dengan realistis.
i. Batasan-batasan yang diberlakukan oleh pihak dari Pemberi Waralaba
untuk kegiatan operasional dan keuangan.
j. Adanya target penjualan ataupun omset yang diterapkan atau
ditetapkan oleh pihak dari Pemberi Waralaba.
k. Batasan-batasan untuk melakukan penyesuaian atau modifikasi
terhadap sistem yang berlaku ataupun modifikasi terhadap jenis
layanan produk.
l. Kebijakan akan pelatihan yang diberlakukan, periode, dan
frekuensinya.
93
m. Seberapa besar dukungan yang dapat diberikan oleh pihak Pemberi
Waralaba dalam mendukung kegiatan operasional rutin dari bisnis
waralaba tersebut.
n. Adakah keperluan investasi tambahan yang signifikan untuk
mengupdate fasilitas ataupun peralatan di masa mendatang.
o. Adanya biaya-biaya tambahan yang diperlukan untuk mendapatkan
fasilitas dan dukungan bagi operasional usaha waralaba di masa
mendatang.
p. Pengalaman dan keahlian utama dari Pemberi Waralaba di bidang
usaha yang diwaralabakan.
q. Apakah lisensi waralaba dapat ditransfer atau dijual kembali kepada
pihak lain.
r. Persyaratan ataupun kondisi untuk mengakhiri sebuah kontrak
waralaba.
s. Keuntungan mengenai ahli waris apabila pihak dari Penerima
Waralaba tidak mampu menjalankan usahanya.
t. Perhitungan pembayaran atau pembagian keuntungan yang rinci dan
detail.
u. Kebijakan dari pihak Pemberi Waralaba mengenai berapa banyak unit
waralaba yang diperkenankan di dalam suatu wilayah untuk
menghindarkan persaingan antara mitra usahanya atau pihak Penerima
Waralaba.
v. Apakah jenis waralaba memerlukan dan telah tercover oleh

94
perlindungan hukum dan asuransi tertentu.
Sebelum calon Penerima Waralaba sampai pada tahap memilih bisnis
di antara beberapa pilihan peluang waralaba mendefinisikan tujuan bisnis
merupakan hal yang sangat penting. Hal ini dapat membantu calon Penerima
Waralaba tidak salah dalam memilih bisnis waralaba yang sesuai dengan
tujuan bisnisnya. Selain itu hal ini juga bisa dijadikan pedoman untuk
menyusun master plan bisnis yang akan dijalankan dan dikembangkan.
Selain tujuan bisnis selera masyarakat dapat dijadikan penyaring yang
cukup tindakan untuk memilih suatu usaha yang memang benar-benar layak
disebut sebagai waralaba bukan hanya sekedar peluang bisnis. Selain itu
walaupun jumlahnya sangat sedikit dan tidak signifikan tetapi terdapat
beberapa kasus waralaba yang dapat dijadikan pelajaran untuk membantu
calon penerima waralaba menentukan bisnis waralaba yang akan digelutinya
kasus tersebut biasanya bersumber dari ketidakmampuan dari pihak Pemberi
Waralaba untuk memenuhi permintaan suplai barang yang membludak atau
overload sehingga distribusi stop ditempat atau berhenti kasus lain yang juga
sering terjadi adalah kurangnya pengawasan terhadap kualitas kontrol dan
manajemen mutu, oleh pihak Pemberi Waralaba sehingga produk yang dibeli
tidak sama antara satu tempat dan tempat lainnya, Penerima Waralaba yang
sukses umumnya ialah mereka benar-benar menaruh minat pada jenis usaha
yang dibeli, Jadi bukan hanyalah sekedar investasi belakang, tetapi juga
memperhitungkan faktor motivasi. Dalam bisnis waralaba pihak Penerima
Waralaba berkewajiban menyediakan tempat usaha dan modal sejumlah

95
tertentu tergantung pada jenis waralaba yang akan dibeli, biaya pembelian
atau penyewaan tempat usaha secara otomatis bukan menjadi tanggung jawab
pihak Pemberi waralaba. Terkait dengan biaya-biaya yang timbul akibat bisnis
waralaba pada umumnya seseorang dari pihak Penerima Waralaba
berkewajiban menanggung beberapa macam biaya yang timbul dari
pelaksanaan perjanjian waralaba tersebut antara lain sebagai berikut:
a. Franchise fee. Jumlah yang harus dibayarkan sebagai imbalan atas
pemberian hak intelektual Pemberi Waralaba, yang harus dibayar
untuk satu kali yaitu pada saat bisnis waralaba akan dimulai atau pada
saat penandatanganan akta perjanjian waralaba. Nilai dari franchise
fee Ini sangatlah bervariasi tergantung pada jenis waralabanya.
1) Royalty fee, jumlah uang yang harus dibayarkan Secara periodik
oleh Penerima Waralaba kepada pemberi waralaba sebagai
imbalan dari hak waralaba oleh pihak Penerima Waralaba yang
merupakan persentase dari omset penjualan sama seperti franchise
fee nilai royalty fee ini sangat bervariatif, tergantung pada jenis
waralabanya.
2) Direct expenses, merupakan biaya langsung yang harus
dikeluarkan oleh pihak Penerima Waralaba sehubungan dengan
pengoperasian suatu usaha waralaba misalnya terhadap biaya
pelatihan dari manajemen dan keterampilan tertentu.
b. Marketing dan advertising fess, Sebagian dari pihak Pemberi
Waralaba juga memperlakukan biaya periklanan untuk membiayai pos

96
pengeluaran atau biaya iklan dari pihak Pemberi Waralaba yang
disebarluaskan secara nasional maupun internasional, biaya
periklanan maksimum 3% dari penjualan.
c. Assignment fee, merupakan biaya yang harus dibayarkan oleh pihak
Penerima Waralaba kepada pihak Pemberi Waralaba jika pihak
Penerima Waralaba mengalihkan bisnisnya kepada pihak lain,
termasuk yang merupakan objek dari Penerima Waralaba. Oleh
Pemberi Waralaba biaya tersebut biasanya dimanfaatkan untuk
kepentingan penetapan pembuatan perjanjian penyerahan, pelatihan
pihak Penerima Waralaba baru dan sebagainya.
Selain kewajiban finansial Penerima Waralaba juga mempunyai
kewajiban non finansial yang sangat esensial, yaitu menjaga image produk
waralaba pihak Penerima Waralaba diuntungkan dengan adanya standarisasi
dan pengoperasian yang jelas yang dituangkan di dalam SOP. Dari segi
finansial dalam memilih waralaba calon Penerima Waralaba juga harus
memikirkan margin keuntungan yang akan diperolehnya margin keuntungan
normal biasanya didapatkan oleh Penerima Waralaba minimum tingkat
pengembalian 15% bila hanya mengembalikan pengembalian 10% lebih baik
seseorang berinvestasi pada instrumen keuangan yang aman di tingkat
pengembalian 10%, misalnya obligasi pemerintahan. artinya investor harus
mendapatkan premium bila melakukan investasi pada industri yang beresiko.
Resiko premium tersebut minimum sekitar 5% dan jumlah tersebut sudah

97
paling minimum.65
7. Hal-Hal Yang Perlu Diperhatikan Pemberi Waralaba
Hal-hal yang harus diperhatikan oleh pihak dari Pemberi Waralaba
pada bagian awal akan diuraikan tahap-tahap yang harus diperhatikan oleh
pihak dari Pemberi Waralaba sebelum memberikan hak kepada Penerima
Waralaba:
a. Tahap audit internal yaitu tahap di mana pihak dari Pemberi Waralaba
mengaudit semua laporan penjualan, personalia maupun keuangan
khususnya dua tahun terakhir. Pihak dari Pemberi Waralaba juga harus
menyediakan perhitungan keuangan yang dapat yang mencakup BEP
(break event point) dan ROI (return on investment). Pada tahap ini
diperlakukan auditor independen untuk. menganalisis profitabilitas
likuiditas dan solvabilitas keuangan perusahaan, memprediksi
permintaan pasar, melakukan marketing intelligence serta
menganalisis kekuatan dan kelemahan pesaing di mata pasar dan
konsumen, melakukan analisis untuk mengetahui apakah konsep bisnis
dapat diterapkan di dalam situasi pasar yang berbeda-beda.
b. Tahap menyusun dan mengembangkan sistem yang memiliki standar
dan dapat diimplementasikan di setiap pihak Penerima Waralaba.
Tahap ini sering disebut sistem adjustment dan grading.
c. Tahap pengembangan waralaba, pada tahap ini dilakukan sistem
simulasi perhitungan perkiraan pembiayaan dan pendapatan,
65
Adrian Sutedi, 2008, Hukum Waralaba, Ghalia Indonesia, hal. 56-74.
98
penyusunan konsep-konsep teori, serta wilayah pemasaran. Selain itu
juga dilakukan penyusunan manual sistem teknologi informasi yang
digunakan untuk manual pembukuan atau laporan, manual quality
control, manual pemasaran atau periklanan, manual latihan atau
training, manual bantuan lapangan, rancangan organisasi, perencanaan
strategis, brosur untuk penawaran, persiapan dokumen hukum.
d. Tahap franchise implementation pada tahap ini dipersiapkan kriteria
Penyeleksian pihak penerima waralaba termasuk seleksi lokasi
prosedur pembukuan operasi usaha pengembangan bisnis waralaba
dan strategi pemasaran. pada tahap ini ada beberapa hal yang harus
dilakukan oleh pihak pemberi Waralaba yaitu membuat prosedur
legalitas MOU atau perjanjian kerjasama waralaba, mendaftarkan
pihak penerima waralaba ke Departemen perdagangan, melakukan
pelatihan atau training bagi penerima waralaba, melakukan monitoring
dan evaluasi.
Untuk mendukung kesuksesan waralaba pihak dari Pemberi Waralaba
harus melakukan beberapa hal antara lain sebagai berikut: pemilihan lokasi
usaha waralaba, rancangan outlet dan layout lokasi usaha waralaba, mencari
supplier bahan baku dan peralatan, pelatihan sumber daya manusia,
pemasaran usaha waralaba, manajemen outlet usaha waralaba, pelatihan
meningkatkan penjualan.66
8. Keuntungan dan Kerugian Waralaba
66
Ibid, hal.75-76.
99
Bisnis waralaba memiliki beberapa keunggulan yaitu dapat
memperluas jaringan usaha dengan cepat, menciptakan kemitraan yang saling
menguntungkan Meningkatkan lapangan kerja baru, mampu mempercepat alih
teknologi dan meningkatkan peluang berusaha bagi Usaha Kecil dan
Menengah (UMKM), serta merupakan pilihan berwiraswasta dengan risiko
yang kecil. Waralaba pada hakikatnya merupakan sebuah konsep pemasaran
dalam rangka memperluas jaringan usaha dengan cepat. Dengan kata lain
pengusaha yang memiliki modal terbatas bisa bergabung dengan sistem
waralaba yang memberikan jaminan usaha. Bagi para pemula, bisnis waralaba
merupakan pilihan untuk berwirausaha dan berekspansi dengan resiko yang
paling kecil. Risiko bisnis kegagalan waralaba jauh lebih kecil dibandingkan
dengan konsep bisnis yang lainnya, dari uraian ini secara umum bisnis
waralaba merupakan alternatif jalan keluar yang relatif lebih aman bagi:
a. Orang-orang untuk terjun memiliki bisnis sendiri;
b. Perusahaan-perusahaan untuk melakukan ekspansi atau pembukaan
cabang secara efektif tanpa memunculkan overhead yang tinggi dan
kerumitan manajemen yang biasanya berkaitan dengan pendirian
sebuah cabang;
c. Perusahaan untuk mengubah sistem cabang atau agensinya menjadi
mesin pemasaran yang ramping dan tangguh;
Seperti yang telah dikemukakan, sistem waralaba yang berkembang di
Indonesia saat ini ialah waralaba produk dan merek dagang serta waralaba
sistem format bisnis. Menurut Mendelson, ada beberapa keuntungan dan

100
kerugian usaha waralaba format bisnis yaitu sebagai berikut.
a. Keuntungan usaha waralaba format bisnis
1) Penerima waralaba tidak memerlukan pengetahuan dasar dan
pengetahuan khusus.
2) Penerima waralaba mendapat insentif dengan memiliki bisnis
sendiri sehingga mendapatkan keuntungan tambahan.
3) Penerima waralaba akan menerima apabila perlu bantuan sebagai
berikut:
a) Penyelesaian tempat.
b) Mempersiapkan rencana untuk memperbaiki model outlet
termasuk rencana tata kota yang harus diperlukan atau
persyaratan-persyaratan hukum yang diperlukan.
c) Mendapatkan dana untuk sebagian biaya akuisisi dari bisnis
yang diwaralabakan.
d) Pelatihan staf Penerima Waralaba.
e) Bantuan pembelian peralatan.
f) Membantu membuka bisnis dan menjalankan dengan lancar.
4) Penerima Waralaba mendapatkan keuntungan dari aktivitas iklan
dan promosi dari pihak pemilik waralaba pada tingkat nasional.
5) Penerima Waralaba mendapatkan keuntungan dari daya beli yang
besar dan kemampuan negosiasi yang dilakukan oleh pihak
Pemberi Waralaba.
6) Penerima Waralaba mendapatkan pengetahuan khusus serta
pengalaman dari organisasi dan manajemen kantor pusat Pemberi
Waralaba, walaupun ia tetap mandiri.

101
7) Risiko bisnis Penerima Waralaba berkurang sangat besar.
8) Penerima Waralaba mengambil keuntungan dari program riset dan
pengembangan pihak Pemberi Waralaba yang terus-menerus
dilakukan untuk memperbaiki bisnis dan membuat tetap up to date
dan kompetitif.
9) Pemberi Waralaba mengumpulkan informasi dan pengalaman yang
tersedia sebanyak-banyaknya untuk dibagi kepada seluruh
Penerima Waralaba dalam sistemnya.
b. Kerugian usaha waralaba format bisnis
1) Tidak dapat dihindari bahwa hubungan antara Pemberi Waralaba
dengan Penerima Waralaba pasti melibatkan penekanan kontrol,
artinya kontrol tersebut akan mengatur kualitas jasa dan produk
yang akan diberikan kepada masyarakat melalui Penerima
Waralaba.
2) Penerima Waralaba harus membayar Pemberi Waralaba untuk
jasa-jasa yang didapatkannya untuk penggunaan sistem.
3) Kesukaran dalam menilai kualitas Pemberi Waralaba.
4) Kontrak waralaba akan berisi beberapa pembatasan terhadap bisnis
yang diwaralabakan.
5) Penerima Waralaba mungkin menjadi terlalu bergantung terhadap
Pemberi Waralaba. Kebijakan-kebijakan Pemberi Waralaba
mungkin mempengaruhi keuntungan Penerima Waralaba.
Agar niat mencari untung tidak berubah menjadi kerugian haruslah

102
memperhatikan hal-hal berikut ini, seperti yang diingatkan oleh ketua Asosiasi
Franchise Indonesia atau (AFI).
a. Menjaga mutu secara konsisten, penampilan bersih, rapi,
menyenangkan, dan bergengsi.
b. Memiliki konsep bisnis yang jelas berpengalaman dalam mengatasi
berbagai persoalan yang muncul dan telah terbukti keberhasilannya.
c. Mempunyai keunikan tersendiri yang tidak dimiliki oleh pesaing
lainnya.
d. Keunggulan yang telah dimiliki telah dibekukan secara tertulis mulai
dari pemilihan lokasi, perizinan serta analisis bisnis seperti jam
operasional dan sistem manajemen.
e. Pemasaran, pelatihan, dan pengawasan harus jelas agar mutu tetap
terjaga itu sebagai bukti dukungan dari pihak pemberi waralaba
kepada Mitra usahanya.
f. Dengan standar operasional yang ada, ilmu bisa diajarkan dan mudah
dipelajari oleh orang lain dengan baik dan benar.
g. Mencari potensi pasar yang benar.
h. Keuntungan pasti diperoleh bila bisnis yang dijalankan dalam kurun
waktu yang telah ditetapkan keuntungan itu bukan sesaat melainkan
dengan jangka waktu yang panjang.
i. Perjanjian bisnis yang jelas setara antara pihak yang terlibat saling
menguntungkan, dan memiliki dasar hukum yang kuat.67
67
Ibid, hal. 127-134.
103
C. Sekilas Tentang PT Mister Burger Pelita Harapan Indonesia
1. Sejarah Waralaba PT Mister Burger Pelita Harapan Indonesia
Mister Burger merupakan salah satu contoh merek lokal yang
menjual produk asing, namun mampu bersaing dengan merek waralaba burger
dari luar negeri, Mister Burger didirikan oleh Dr. Drs. FX. Y. KIATANTO
pada tanggal 12 Januari 1980 di Yogyakarta. Dengan pembukaan perdana di
JI. Jendral Sudirman No. 48c Yogyakarta, dan Mister Burger mengalami
perkembangan pesat di Yogyakarta pada akhir tahun 1995, dan mendapat
sambutan yang luar biasa pada tahun 2000an, sehingga Mister Burger
melakukan ekspansi ke kota-kota besar di Jawa Tengah seperti Yogyakarta,
Semarang, Salatiga, Magelang, Klaten, Solo.
Menurut Eunike Juni Suprihatin selaku direktur, Mister Burger
ekspansi ke luar kota ini dilakukan dengan sistem kerjasama. Pihak Mister
Burger menyediakan peralatan atau booth, bahan baku atau produk,
sementara pihak mitra cukup menyediakan modal, sumber daya manusia dan
tempat berusaha saja. Harga jual Mister Burger dibandrol dengan harga yang
sangat terjangkau, mulai dari Rp. 16.000,- sampai dengan Rp. 20.000,-,
dengan berbagai jenis variasi.
Eunike Juni Suprihatin mengatakan bahwa ada beberapa produk yang
menjadi unggulan Mister Burger yaitu: Mister Beef, Mister Cheese, Mister
Rings On Cheese, Hot Sosis Cheese Jumbo, dan masih banyak lagi pilihannya.
Sandwich Chicken Olala merupakan salah satu produk unik yang memiliki
jenis roti berukuran panjang (menyerupai hot sosis) dengan isian fillet
104
chicken fillet, lalu Mister Sunny merupakan burger yang menggunakan
isian telur. Big Bang merupakan produk terbaru yang diproduksi oleh Mister
Burger, yang memiliki ukuran tiga kali lebih besar dari burger reguler,
menggunakan daging premium. Terkait dengan kualitas, ibu Eunike Juni
Suprihatin mengatakan bahwa pemilik Mister Burger memberikan perhatian
khusus mengenai masalah pengembangan produk, yang dimana pemilik
sendiri yang turun tangan langsung oleh karena pemilik mempunyai hobi dan
imajinasi yang cukup tinggi.
Perjanjian waralaba Mister Burger mengatur penerima waralaba
menyelenggarakan usaha berdasarkan sistem dan prosedur yang
ditentukan oleh pemberi waralaba. Contohnya, dalam menggoreng daging
burgernya, sesuai prosedur yang ditentukan oleh pemberi waralaba, daging
burger digoreng tidak boleh lebih dari 1 menit supaya daging betul-betul
matang dan tidak gosong dan tetap juicy, tetapi sistem dan prosedur ini tidak
dijalankan oleh pihak penerima waralaba, penerima waralaba beralasan sistem
dan prosedur dari pemberi waralaba tidak praktis dan pihak pemberi waralaba
tidak mungkin mengontrol sistem dan prosedur yang sudah ditetapkan.68
Munculnya jenis usaha yang sama, yaitu burger, apabila menggunakan
merek usaha Mister Burger, dapat memberikan peluang usaha dan keuntungan
yang menjanjikan, dengan penawaran menarik dalam bisnis waralaba
burger, yaitu menawarkan paket waralaba Outlet Small Rp. 5.000.000,00 dan
Outlet Medium Rp.20.000.000,00.
68
Hasil Wawancara Dengan Ibu Eunike Juni Suprihatin selaku direktur dari PT Mister
Burger Pelita Harapan Indonesia pada tanggal 1-10 maret 2023
105
2. Fasilitas Paket Waralaba Mister Burger
Berikut merupakan fasilitas paket "Mister Burger" :
Outlet small Rp. 5.000.000,00 :
a. Stand burger untuk penjualan ukuran 120 cm x 60 cm;
b. Meja magic jar satu dan magic jar kecil 1 buah;
c. Gastronorm Pans 1/2 x 100 dan Flat Cover GP 1/2x 100 masing-
masing satu, Perforated GP 1/2 x 40 satu;
d. Gastronorm Pans 1/4 x 100 dan Flat Cover GP 1/4 x 100 masing-
masing tiga;
e. Daftar Menu Burger dua;
f. Teflon satu, penjepit roti satu, penjepit daging, botol saus tiga;
g. Talenan tanggung satu, pisau roti satu dan nampan satu;
Outlet medium Rp. 20.000.000,00 :
1. Stand burger untuk penjualan ukuran 120 cm x 60 cm;
2. Stand sosis panggang untuk penjualan ukuran 90 cm x 60 cm;
3. Stand kebab kadir untuk penjualan ukuran 90 cm x 60 cm;
4. Meja samping ukuran 90 cm x 60 cm dua;
5. Gastronorm Pans 1/2 x 100 dan Flat Cover GP 1/2 x 100 masing-
masing satu;
6. Perforated GP 1/2x 40 satu, buat tempat daging burger habis
digoreng;
7. Gastronorm Pans 1/2 x 100 dan Flat Cover GP 1/2x 100 masing-
masing satu, buat tempat sosis yang habis direbus;

106
b. Gastronorm Pans 1/4 x 100 dan Flat Cover GP 1/4 x 100 masing-
masing tiga. Buat burger;
c. Gastronorm Pans 1/4 x 100 dan Flat Cover GP 1/4 x 100 masing-
masing tiga. Buat kebab kadir;
d. Toples Stainless tiga, buat tempat pasta, sendok pasta tiga;
e. Daftar menu burger dua, daftar menu sosis panggang dua, daftar
menu kebab kadir dua;
f. Teflon burger satu, penjepit roti satu, penjepit daging, botol saus
tiga, penjepit sosis satu, teflon kebab satu, penjepit kebab satu, serok
kebab satu, botol saus tiga, botol mini dua;
g. Talenan tanggung dua buat burger dan sosis panggang, pisau roti satu;
h. Banner harga burger, banner harga sosis panggang, banner harga
kebab
Sampai saat ini telah tercatat sebanyak 50 stand Mister Burger yang
tersebar di Daerah Istimewa Yogyakarta Dan Jawa Tengah. Produk yang telah
dihasilkan oleh Mister Burger antara lain roti burger, daging burger, keju,
onion ring, telur atau sunny, nanas, daging olala, daging angry,sosis jumbo,
mayonaise, saus sambal, saus tomat, tortilla, daging kebab, mustard, pasta
barbeque, pasta black pepper, pasta bolognaise, saus keju, bumbu bakaran
untuk sosis panggang.
3. Daya tarik Waralaba Mister Burger
Berikut ini merupakan daya tarik waralaba dari Mister Burger:
1. Memiliki peluang untuk mendapat untung lebih besar. Keuntungan

107
dari bisnis waralaba adalah mendapatkan keuntungan lebih besar
karena brand telah dikenal banyak orang. Dengan modal tidak terlalu
besar sehingga masih terjangkau bagi mereka yang ingin membuka
usaha;
2. Kerjasama bisnis telah terbangun. Orang yang membeli waralaba bisa
mendapatkan keuntungan kerjasama yang telah terbangun
sebelumnya oleh pemilik waralaba. Contohnya kerjasama dengan
pemasok bahan baku, pihak periklanan dan juga pemasaran;
3. Bahan baku produk sudah disediakan oleh Mister Burger sehingga
penerima waralaba tidak perlu mencari bahan baku produk;
b. Dukungan dan keamanan yang lebih kuat. Pemilik waralaba akan
memberikan pelatihan seperti manajemen finansial, pemasaran,
periklanan dan lain lain. Termasuk training karyawan (cara meracik
dan melayani konsumen) tanpa tambahan biaya;
c. Manajemen finansial yang lebih mudah. Investor cenderung lebih
suka untuk memberikan modal pada bisnis yang telah kokoh dari
segi finansial dan jaringan pemasaran. Dengan berbisnis waralaba,
sistem manajemen finansial telah ditetapkan oleh pemilik waralaba
utama, sehingga tidak perlu dipusingkan lagi dengan manajemen
finansial seperti membangun bisnis baru, sehingga kembali modal
cepatnya cepat;
d. Burger merupakan makanan untuk anak-anak hingga orang dewasa
sehingga pasarnya luas. Harga produk cukup murah sehingga dapat

108
terjangkau oleh kalangan manapun;
e. Mereknya telah banyak dikenal oleh khalayak luas, sehingga tidak
perlu biaya lebih untuk memasarkan produknya. Pemasaran bisnis
waralaba Mister Burger cenderung lebih mudah, karena bisnis
sebelumnya lebih terdahulu di kenal masyarakat. Dengan kata lain,
biaya dan tenaga yang diperlukan untuk membangun reputasi bisnis
tersebut jauh lebih sedikit dibandingkan dengan membangun bisnis
baru;
f. Manajemen bisnis telah terbangun, bisnis waralaba Mister Burger
memberikan keuntungan untuk berbisnis di bawah bendera bisnis
Mister Burger yang sudah memiliki reputasi yang bagus.69
D. Hasil dan Analisa Penelitian
1. Perlindungan Hukum dalam Pelaksanaan Perjanjian antara Pemberi
dan Penerima Waralaba
Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan, perjanjian waralaba
antara PT Mister Burger Pelita Harapan Indonesia dengan penerima waralaba,
PT Mister Burger Pelita Harapan Indonesia memberikan jaminan kepada
pihak penerima waralaba, demikian juga pihak penerima waralaba
memberikan jaminan kepada PT Mister Burger Pelita Harapan Indonesia
yang isinya sebagai berikut: PT Mister Burger Pelita Harapan Indonesia
menjamin penerima waralaba, bahwa perusahaan adalah pihak yang berhak
69
109
dan berwenang, menunjuk dan memberikan hak kepada penerima waralaba
untuk membuka stand Mister Burger menggunakan merek dagang di lokasi
yang sudah disetujui dan apabila ada permasalahan dan tuntutan sehubungan
penunjukan dan pemberian hak dimaksud adalah menjadi beban dan tanggung
jawab sepenuhnya. Penerima waralaba menjamin bahwa bahan-bahan, resep,
atau metode produksi tidak akan disebarluaskan, Selama berlangsungnya
perjanjian, penerima waralaba berjanji baik langsung maupun tidak langsung,
tidak akan membuka, mengelola, memiliki, mengurus atau menyelenggarakan,
dan melakukan kegiatan atau usaha yang sejenis yang bukan berasal dari PT
Mister Burger Pelita Harapan Indonesia
Berdasarkan hasil dari penelitian yang dilakukan ditemukan bahwa
akar dari permasalahan yang ada yaitu terdapat beberapa kewajiban penerima
waralaba yang tidak dipenuhi, yaitu penerima waralaba tidak menjalankan
usahanya sesuai dengan prosedur dan sistem yang ditetapkan pihak pemberi
waralaba. Selain itu penerima waralaba juga tidak melaksanakan kewajiban
untuk mengikuti pelatihan yang diadakan pemberi waralaba setiap ada
karyawan baru, berdasarkan Pasal 1234 KUHPer, prestasi yang dituntut
umumnya berupa tiga hal, yakni memberikan sesuatu, berbuat sesuatu, dan
untuk tidak berbuat sesuatu. Seperti yang sudah disebutkan, kegagalan dalam
memenuhi prestasi disebut wanprestasi. Kemudian, ketentuan atau dasar
hukum wanprestasi dimuat dalam KUHPer. Wanprestasi sebagaimana
diterangkan Pasal 1238 KUHPer adalah kondisi di mana debitur dinyatakan
lalai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan
110
kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur
harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan. Berdasarkan
pasal-pasal yang telah disebutkan diatas kejadian yang terjadi ini merupakan
tindakan wanprestasi karena tidak dipenuhinya prestasi atau kewajiban oleh
penerima waralaba dalam suatu perjanjian yang telah dibuat. Diperlukan
perlindungan hukum preventif dan represif. Perlindungan hukum preventif ini
bertujuan untuk mencegah terjadinya suatu sengketa yang dilakukan para
pihak, yang dilakukan dengan maksud untuk mencegah suatu pelanggaran,
juga memberikan rambu-rambu atau batasan-batasan dalam melakukan suatu
kewajiban dalam melakukan waralaba. Di Indonesia sendiri belum ada
pengaturan khusus mengenai perlindungan hukum preventif ini. Sedangkan
perlindungan hukum represif bertujuan untuk menyelesaikan suatu sengketa
dari para pihak. Penanganan perlindungan hukum dalam menyelesaikan
sengketa ini dilakukan oleh Pengadilan Umum dan Peradilan Administrasi di
Indonesia.
Perlindungan ini merupakan perlindungan akhir yang dapat berupa
sanksi kepada para pihak seperti denda, penjara, dan hukuman tambahan yang
diberikan apabila terjadi suatu sengketa. Dan perlindungan hukum terhadap
para pihak juga diatur dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor
42 Tahun 2007 tentang Waralaba dan diatur lebih spesifik oleh Peraturan
Menteri Perdagangan No 71 Tahun 2019 tentang Penyelenggaraan Waralaba.70
70
111
a. Bentuk Perjanjian Waralaba
Sebagaimana perjanjian pada umumnya, perjanjian waralaba
menjunjung tinggi asas kebebasan berkontrak, namun dalam prakteknya
perjanjian waralaba berbentuk perjanjian standar, demikian juga dalam
perjanjian waralaba Mister Burger. Perjanjian waralaba merupakan
perjanjian yang memiliki banyak rincian di dalamnya, oleh karena itu
perjanjian waralaba dibuat secara tertulis guna menjamin hak dan
kewajiban masing-masing pihak dan memudahkan dalam pembuktian jika
terjadi sengketa di kemudian hari. Perjanjian waralaba pada Mister Burger
memuat klausul mengenai:
1) Nama dan alamat kedudukan masing-masing pihak;
2) Nama dan jabatan masing-masing pihak yang berwenang
menandatangani perjanjian;
3) Hak dan kewajiban masing-masing pihak;
4) Jangka waktu perjanjian dan tata cara perpanjangan perjanjian serta
syarat-syarat perpanjangan perjanjian;
5) Cara penyelesaian perselisihan;
6) Ketentuan pokok yang dapat mengakibatkan pemutusan
perjanjian atau berakhirnya perjanjian;
7) Biaya waralaba dan cara pembayarannya;
8) Pembinaan pembimbingan dan pelatihan penerima waralaba.71
b. Syarat dan Prosedur Waralaba Di PT Mister Burger Pelita Harapan
71
112
Indonesia Yang Berkedudukan Di Wilayah Kabupaten Sleman
Calon penerima waralaba Mister Burger harus memenuhi syarat-
syarat yang ditetapkan oleh pemilik waralaba, yaitu :
1) Calon penerima waralaba harus mempunyai komitmen yang kuat
dalam menjalankan usaha;
2) Bersedia kerjasama atas dasar saling percaya dan saling
menghormati serta memiliki komitmen pada sistem baku yang
sudah ada;
3) Bersedia menyetujui ketentuan-ketentuan yang tertuang dalam
klausul- klausul perjanjian;
4) Memiliki beberapa tempat alternatif untuk disurvey oleh pemilik
waralaba;
5) Menyiapkan sumber daya manusia;
6) Bersedia membayar biaya survey tempat yang ditanggung oleh
calon penerima waralaba sebesar sepuluh persen dari nilai
investasinya;
7) Membayar pelunasan biaya waralaba/paket waralaba yang dipilih
sebelum pengiriman barang;
8) Harus satu visi dan misi dengan Mister Burger.
Berdasarkan syarat-syarat yang ditentukan pemilik waralaba, calon
penerima waralaba apabila berminat membuka stand Mister Burger, tidak
dimungkinkan untuk melakukan negosiasi terhadap klausul perjanjian

113
waralaba, calon penerima waralaba yang berminat membuka stand Mister
Burger tinggal menyetujui perjanjian yang ditetapkan secara baku oleh
pemilik waralaba. Calon penerima waralaba apabila benar-benar sudah
berminat menjadi penerima waralaba Mister burger, hal pertama yang harus
dilakukan adalah membayar biaya survey tempat sebesar 10 % (sepuluh
persen) dari total nilai investasi waralaba sesuai dengan paket waralaba yang
dipilih. Setelah melakukan survei lokasi dan mendapat persetujuan oleh pihak
Mister Burger, maka penerima waralaba wajib melakukan pelunasan biaya
investasi, dan dalam pembayaran ini sekaligus diikuti dengan perjanjian
waralaba. Setelah mendapatkan lokasi yang dianggap cocok untuk usaha dan
disetujui oleh Mister Burger, maka lokasi yang dituju segera direnovasi sesuai
dengan design khas dan ciri khusus dari Mister Burger. Selain persyaratan
diatas, Mister Burger juga memiliki Visi dan Misi guna mengembangkan
bisnis kuliner dan waralabanya. Visi dari Mister burger antara lain :
a. Menjadi merek nasional yang menjadi pemimpin pasar bisnis bidang
makanan yang lebih khususnya makanan burger di Negara Republik
Indonesia, melalui jaringan waralaba yang menyediakan ragam aneka
menu burger;
b. Menjadi merek nasional kebanggaan dari bangsa Indonesia yang
menjadi berkat dan bermanfaat bagi masyarakat, semua karyawan-
karyawati dan pemilik;
c. Menyediakan pilihan menu burger yang komplit, setiap saat, dengan
harga yang terjangkau;

114
d. Menyediakan kualitas pelayanan yang prima: Mister Burger senantiasa
mempelajari hal-hal yang baru dan mengusahakan peningkatan
kualitas dalam pelayanan supaya dapat memaksimalkan tingkat
kepuasan dari para pelanggan setia dari Mister Burger dan penerima
waralaba.
Misi dari Mister Burger antara lain :
a. Menyediakan pilihan dari menu burger yang komplit, setiap saat,
dengan yang harga terjangkau;
b. Mister Burger menyediakan kualitas pelayanan yang prima;
Mister Burger senantiasa mempelajari hal-hal yang baru dan
mengusahakan peningkatan kualitas dalam pelayanan supaya dapat
memaksimalkan tingkat kepuasan dari para pelanggan setia dari Mister Burger
dan penerima waralaba.
2. Pemberi Waralaba Dari Pt Mister Burger Pelita Harapan Indonesia
Wilayah Kabupaten Sleman Dapatkah Memutuskan Perjanjian
Secara Sepihak Dengan Penerima Waralaba
Pemutusan perjanjian secara sepihak oleh pihak pemberi waralaba
tidak bisa dilakukan karena dianggap melakukan wanprestasi terhadap
penerima waralaba, yang menimbulkan kerugian bagi penerima waralaba.
Sebagaimana diatur dalam Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata,
sehingga setiap pemutusan perjanjian tersebut haruslah sesuai dengan
perjanjian waralaba yang sudah disepakati oleh para pihak. Dalam perjanjian
115
waralaba PT Mister Burger Pelita Harapan Indonesia telah mengatur
mengenai hak pemberi waralaba, apabila pihak penerima waralaba tidak
melakukan kewajibannya sesuai dengan perjanjian, maka penerima waralaba
akan diberikan peringatan secara tertulis sebanyak tiga kali dan musyawarah
mufakat, setelah tiga kali peringatan tertulis dan musyawarah mufakat masih
melakukan kesalahan yang sama maka pemberi waralaba baru dapat memutus
perjanjian secara sepihak meskipun jangka waktu perjanjian belum berakhir.72
a. Hak Dan Kewajiban Para Pihak Dalam Perjanjian Waralaba di PT
Mister Burger Pelita Harapan Indonesia yang Berkedudukan di
Wilayah Kabupaten Sleman
Perjanjian antara pemilik waralaba Mister Burger dengan penerima
waralaba merupakan perjanjian timbal balik, oleh karena itu hak dan
kewajiban para pihak yang terlibat di dalamnya bertimbal balik.
1) Hak Pemberi Waralaba, hak pemberi waralaba berdasarkan hasil
penelitian sebagai berikut:
a) Mengatur dan menetapkan sistem dan metode penjualan;
b) Berhak atas seluruh pembayaran kerjasama kemitraan yang
menjadi kewajiban penerima waralaba, serta hak-hak lain yang
timbul berdasarkan perjanjian ini;
c) Sebagai satu-satunya pihak yang berhak memproduksi,
memperbanyak, menyalurkan, memasarkan dan menjual bahan
atau metode produksi kepada pihak penerima waralaba;
72
116
d) Berhak memutuskan perjanjian dengan penerima waralaba
secara sepihak apabila penerima waralaba terbukti melanggar
perjanjian kerjasama kemitraan yang sudah dibuat dan
disepakati, dengan adanya peringatan tertulis dari pemberi
waralaba terlebih dahulu dan apabila dirasa stand tersebut tidak
layak, mutu produk di stand penjualan tidak terjamin/merusak
Merek Dagang Mister Burger, maka pemberi waralaba berhak
melakukan tindakan berupa pengambilan stand penjualan
beserta atributnya dan mencabut atau menarik kembali Merek
Dagang Mister Burger yang digunakan oleh penerima
waralaba, dan penerima waralaba membebaskan pemberi
waralaba dari segala tuntutan gugatan, ganti rugi apapun;
e) Tim Surveyor Mister Burger berhak mengecek secara
keseluruhan semua yang ada kaitannya dengan Merek Dagang
Mister Burger (stand penjualan, depo logistik, produk yang
dijual);
f) Berhak memberi masukan kepada penerima waralaba agar
penjualan lebih maksimal;
g) Berhak melarang Pihak Mitra melakukan segala sesuatu yang
bisa merusak Merek Dagang;
h) Berhak merubah harga jual distand dan harga pembelian di
pabrik sewaktu-waktu sesuai situasi pasar yang terjadi;
i) Berhak membuka stand dimana saja walaupun di daerah

117
tersebut telah ada Mitra yang mendirikan stand Mister Burger
(syarat dan ketentuan berlaku);
j) Berhak menerima biaya Perpanjangan kerjasama kemitraan
sesuai harga yang sudah ditentukan oleh Mister Burger;
k) Sebelum menyetujui perpanjangan kemitraan Mister Burger
berhak melakukan inventori global baik inventori stand beserta
alat penjualan, atribut maupun depo logistik;
l) Melarang terhadap kebijakan pihak penerima waralaba dalam
menjalankan bisnis waralaba Mister Burger, apabila dirasa
kebijakan tersebut merugikan pemberi waralaba;
m) Menerima pembayaran dari pihak penerima waralaba atas
bahan baku yang dipesan oleh penerima waralaba yang
digunakan dalam bisnis waralaba Mister Burger.
b. Hak Penerima Waralaba, hak penerima waralaba berdasarkan hasil
penelitian sebagai berikut:
1) Menerima peralatan dan perlengkapan sesuai paket yang dipilih
pihak penerima waralaba.
2) Menerima penjelasan mengenai sistem, management dan
operasional dari pihak pemberi waralaba.
3) Mendapatkan keuntungan dari selisih harga penjualan dengan
harga pembelian di pabrik.
4) Berhak memakai nama Mister Burger untuk berjualan produk
Mister Burger selama Perjanjian Kemitraan masih berlaku.

118
5) Mendapatkan support system berupa standar operasional prosedur.
6) Memesan bahan baku produk kepada pihak pemberi waralaba
dengan membayar sejumlah uang sesuai pesanan.
7) Berhak konsultasi dengan tim surveyor dari Mister Burger apabila
ada hal-hal yang kurang dimengerti dan bila ada masalah.
8) Berhak bertanya kepada Mister Burger apabila pada waktu
membeli produk dijumpai produk yang rusak atau tidak layak.
9) Berhak menjual minuman dengan seizin Mister Burger.
10) Berhak di training terlebih dahulu (cara meracik burger dan
melayani konsumen).
c. Kewajiban Pemberi Waralaba, kewajiban pemberi waralaba
berdasarkan hasil penelitian sebagai berikut:
1) Menyediakan stand beserta perlengkapannya sesuai dengan paket
yang dipilih oleh penerima waralaba;
2) Memberikan penjelasan mengenai sistem, management dan
operasional.
3) Menjamin adanya stok logistik I stok bahan baku dan mengirimkan
pesanan bahan baku kepada pihak penerima waralaba secara
periodik sesuai pesanan dengan biaya pengiriman dan biaya bahan
balm ditanggung oleh pihak penerima waralaba;
4) Menyediakan trainer dan tempat training;
5) Menyediakan tim surveyor untuk berikan bantuan kepada penerima
waralaba saran untuk mengatasi masalah dan saran untuk

119
memajukan bisnis waralaba Mister Burger;
6) Mensurvei lokasi penjualan dan depo transit logistik I tempat
penyimpanan bahan baku produk yang dijual;
7) Menyediakan SOP untuk crew penjualan, dan cara penyimpanan
bahan baku;
8) Menyediakan seragam untuk operasional (crew di lapangan).
d. Kewajiban Penerima Waralaba, Kewajiban penerima waralaba
berdasarkan hasil penelitian sebagai berikut:
1) Membayar biaya kemitraan, perpanjang kemitraan, dan pembelian
produk Mister Burger;
2) Penerima waralaba wajib menyediakan area untuk berjualan
dengan persetujuan dari Mister Burger. Menempatkan stand Mister
Burger di tempat keramaian, seperti dekat kampus, pusat
perbelanjaan, minimarket. Renovasi dan pembangunan area
penjualan menjadi tanggung jawab penerima waralaba dengan
persetujuan Mister Burger. Dan barang-barang yang sudah
diserahkan menjadi tanggung jawab penerima waralaba dan
penggantiannya harus sesuai standarisasi dari Mister Burger
(apabila ada yang rusak);
3) Wajib menjaga Merek Dagang Mister Burger, reputasi dan nama
baik, serta standarisasi mutu produk dan servis. Dan menjalankan
usaha sesuai dengan prosedur dan system yang ditetapkan pihak
pemberi waralaba;
120
4) Wajib membeli dan menjualkan bahan baku dari pihak pemberi
waralaba dan tidak boleh membeli ataupun menjual produk selain
produk Mister Burger, meliputi: roti/randon beef, roti/randon
chick, roti/ randon hot dog, roti/daging kids, roti/randon angry,
roti/randon olala, daging beef, daging chick, daging burger kids,
daging angry, daging olala, sosis reguler, keju, onion ring, telur,
mayones, saos sambal, saos tomat, margarine, pasta bolognese,
pasta black pepper, pasta bbq, french-fries, tortilla kebab, daging
kebab, acar kebab, mustard. Semua produk yang dijual harus
berlabel Mister Burger;
5) Membeli bahan baku dari pihak pemberi waralaba, bisa diambil
sendiri atau diantar dan dikenakan ongkos kirim. Barang akan
dikirim atau diambil setelah penerima waralaba membayar kepada
pemberi waralaba sesuai dengan tagihan pembelian bahan atau
produk yang ditagihkan. Pembelian produk pabrik minimal senilai
Rp.1000.000,00 (satu juta rupiah) pembelian belum termasuk
ongkos kirim apabila minta dikirim dan tidak diperkenankan untuk
menjual produk makanan lain selain produk dari Mister Burger.
Besaran ongkos kirim berbeda-beda tergantung jarak tempuhnya;
6) Menyediakan Karyawan dan penggajiannya ditanggung oleh
penerima waralaba (yang menentukan besar kecilnya gaji adalah
penerima waralaba). Seluruh karyawan wajib mengikuti training di
kantor pusat dan pembiayaan training ditanggung oleh penerima

121
waralaba. Tempat tinggal dan makan selama training di tanggung
penerima waralaba;
7) Seluruh karyawan penjualan wajib mengikuti pelatihan yang
dilakukan oleh pemberi waralaba dan mengunakan seragam
berlogo Mister Burger sesuai standarisasi. Seragam, atribut, stand,
atau semua yang berbau dengan merek Mister Burger yang sudah
diserahkan kepada penerima waralaba tidak boleh dipindah
tangankan ke pihak ketiga, apabila seragam, atribut, stand, atau
semua yang berbau dengan merek tidak sesuai standarisasi boleh
dikembalikan dan meminta ganti yang baru dengan pembiayaan
lagi;h.Sampah di stand dikelola penerima waralaba;
8) Harga jual di stand harus sesuai dengan ketentuan yang sudah
disepakati, dan apabila dijumpai harga jual yang tidak sesuai
kesepakatan maka pemberi waralaba berhak untuk melakukan
tindakan tegas atau pemutusan kerjasama kemitraan secara sepihak
dan penerima waralaba membebaskan pemberi waralaba dari
segala tuntutan gugatan, ganti rugi apapun;
9) Stand tidak boleh tutup (Senin-Minggu) kecuali mendapatkan izin
tertulis dan resmi dari management Mister Burger. Setiap stand
yang dimiliki oleh penerima waralaba wajib mencapai target,sesuai
kesepakatan bersama. Apabila stand yang dikerjakan oleh
penerima waralaba tidak layak atau selesai kontrak kerjasama,stand
beserta atributnya akan dikembalikan oleh Mister Burger dengan

122
syarat dan ketentuan yang berlaku;
10) Penerima waralaba wajib mematuhi tata tertib, aturan hukum dan
perundang-undangan yang berlaku baik sekarang maupun di
kemudian hari yang berlaku di Negara Republik Indonesia, dan
mentaati semua peraturan dalam melakukan kegiatan usaha
sebagaimana telah ditetapkan oleh Mister Burger;
11) Penerima waralaba wajib melakukan renovasi / pembaharuan
dekorasi atau tampilan interior maupun eksterior stand dan "Area"
maksimal 1 (satu) tahun sekali, atau menurut pihak dari Mister
Burger dipandang perlu untuk dilakukannya renovasi/pembaharuan
dengan pemberitahuan tertulis terlebih dahulu;
12) Penerima waralaba wajib menjaga kebersihan seluruh stand
penjualan beserta atributnya dan seluruh "Area" penjualan, namun
tidak terbatas pada perawatan kebersihan stand dan "Area" dan
perkakas-perkakas membebaskan pemberi waralaba dari segala
tuntutan gugatan, ganti rugi apapun;
13) Stand tidak boleh tutup (Senin-Minggu) kecuali mendapatkan izin
tertulis dan resmi dari management Mister Burger. Setiap stand
yang dimiliki oleh penerima waralaba wajib mencapai target,
sesuai kesepakatan bersama. Apabila stand yang dikerjakan oleh
penerima waralaba tidak layak atau selesai kontrak kerjasama,
stand beserta atributnya akan dikembalikan oleh kepada Mister
Burger dengan syarat dan ketentuan yang berlaku;

123
14) Penerima waralaba wajib mematuhi tata tertib, aturan hukum dan
perundang-undangan yang berlaku baik sekarang maupun di
kemudian hari yang berlaku di Negara Republik Indonesia, dan
mentaati semua peraturan dalam melakukan kegiatan usaha
sebagaimana telah ditetapkan oleh Mister Burger;
15) Penerima waralaba wajib melakukan renovasi / pembaharuan
dekorasi atau tampilan interior maupun eksterior stand dan "Area"
maksimal 1 (satu) tahun sekali, atau menurut pihak dari Mister
Burger dipandang perlu untuk dilakukannya renovasi/pembaharuan
dengan pemberitahuan tertulis terlebih dahulu;
16) Penerima waralaba wajib menjaga kebersihan seluruh stand
penjualan beserta atributnya dan seluruh "Area" penjualan, namun
tidak terbatas pada perawatan kebersihan stand dan "Area" dan
perkakas-perkakas milik penerima waralaba yang berpotensi
menimbulkan gangguan penyakit;
17) Penerima waralaba wajib mengizinkan Mister Burger maupun
orang-orang yang diberi kuasa dan memiliki wewenang penuh
untuk setiap saat memasuki "Area" baik untuk memeriksa maupun
melakukan perbaikan-perbaikan yang diperlukan;
18) Permohonan perpanjangan jangka waktu perjanjian harus diajukan
selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sebelum berakhirnya jangka
waktu Perjanjian dan dikenakan biaya perpanjangan, belum
termasuk biaya notaris;

124
19) Bekerja keras dalam membangun merek Mister Burger dan
memiliki semangat, komitmen dan penuh tanggung jawab dalam
menjalankan usaha Mister Burger.73
e. Kewajiban Yang Tidak Dipenuhi Penerima Waralaba Di Pt Mister
Burger Pelita Harapan Indonesia Wilayah Kabupaten Sleman Dan
Cara Penyelesaiannya.
Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan terhadap penerima
waralaba Mister Burger milik Tuan Ahsanal Hazar yang berlokasi di
depan Griya Belanja Lestari Jalan Jenderal Sudirman Bantul Yogyakarta,
terdapat beberapa kewajiban penerima waralaba yang tidak dipenuhi atau
dilanggar, yaitu tidak menjalankan usahanya sesuai dengan SOP / prosedur
dan sistem yang ditetapkan pihak pemberi waralaba. Selain itu penerima
waralaba juga tidak melaksanakan kewajiban untuk mengikuti pelatihan
atau training yang diadakan pemberi waralaba setiap ada karyawan baru
dan tidak membeli produk atau bahan dagangan di pabrik Mister Burger.
Terhadap kewajiban-kewajiban yang dilanggar penerima waralaba,
yaitu membeli bahan baku dari pihak lain, ada karyawan baru yang
langsung dipekerjakan tanpa mengikuti training di kantor pusat Mister
Burger dan menggoreng atau meracik produk tidak sesuai prosedur atau
SOP yang berlaku, penerima waralaba langsung mendapat sanksi /
larangan untuk membuka stand atau kedainya selama satu minggu, tanpa
adanya peringatan yang diberikan sesuai dengan perjanjian.
73
125
Terhadap terjadinya pelanggaran-pelanggaran tersebut, cara
penyelesaian sesuai dengan perjanjian adalah dengan musyawarah dan
diberi peringatan secara tertulis sebanyak 3 (tiga) kali oleh pemberi
waralaba, apabila penerima waralaba tetap melakukan kesalahan atau
pelanggaran yang sama, maka pemberi waralaba dapat memutuskan
perjanjian waralaba secara sepihak meskipun jangka waktu perjanjian
belum berakhir.
Dilihat dari hasil proses penelitian ini, cara penyelesaian yang
dilakukan oleh pemberi waralaba, tidaklah seperti dalam perjanjian
melainkan penerima waralaba tidak pernah diajak untuk musyawarah dan
diberi peringatan secara tertulis sebanyak 3 (tiga) kali, tetapi pemberi
waralaba langsung menghentikan penjualan bahan baku produk secara
sepihak, yang mengakibatkan penerima waralaba tidak dapat membuka
stand atau kedainya karena tidak ada bahan baku yang akan dijual.
Terhadap kewajiban yang tidak dipenuhi atau pelanggaran –
pelanggaran yang dilakukan oleh penerima waralaba seharusnya cara
penyelesaiannya sesuai dengan perjanjian, yaitu dengan musyawarah dan
diberi peringatan secara tertulis sebanyak 3 (tiga) kali, yang apabila
pelanggaran tersebut diulangi lagi oleh penerima waralaba maka pemberi
waralaba dapat memutus perjanjian secara sepihak meskipun jangka waktu
perjanjian belum berakhir.
Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan, dapat dilihat bahwa
perlindungan hukum terhadap penerima waralaba Mister Burger dalam

126
perjanjian waralaba ini dikatakan cukup lemah dimana penerima waralaba
yang tidak memenuhi kewajiban dalam perjanjian waralaba atau
melakukan pelanggaran dan pemberi waralaba dalam menyelesaikan
masalahnya, cara penyelesaian yang dilakukan tidak berdasarkan
ketentuan yang ada dalam perjanjian waralaba.
Dalam prakteknya pemberi waralaba langsung melakukan
penghentian pembelian bahan baku produk secara sepihak yang
mengakibatkan penerima waralaba tidak dapat membuka stand atau
kedainya selama waktu tertentu, tindakan ini merugikan penerima
waralaba karena tidak mendapatkan keuntungan akibat tidak berjualan
burger.74
74
BAB III
PENUTUP
A. Kesimpulan
Dalam suatu perjanjian waralaba sebaiknya harus ada klausula-klausula
minimal yang harus dicantumkan dan diatur di dalam perjanjian waralaba. Fungsi
dari adanya pengaturan tersebut tidak lain adalah agar perjanjian tersebut jelas dan
para pihak mengerti apa saja yang diatur dan diperjanjikan bagi para pihak, dan
apa saja yang menjadi hak dan tanggung jawab para pihak. Selain itu untuk
meminimalisir permasalahan. Berdasarkan atas permasalahan dan pembahasan
yang telah dijabarkan oleh penulis, maka dapat diambil kesimpulan sebagai
berikut:
1. Dari hasil penelitian penulis karena tidak ada klausul yang mencantumkan
tentang ketentuan Pasal 1266 KUHPer dan tidak dapat mengesampingkan
klausul tersebut maka pemberi waralaba dapat semena-mena memutuskan
perjanjian secara sepihak. Dimana hasil penelitian, pihak dari penerima
waralaba tidak pernah diundang untuk bermusyawarah agar tidak
mengulangi kesalahan dan penerima waralaba tidak diberikan peringatan
terlebih dahulu sebanyak 3 (tiga) kali baik lisan maupun tertulis tetapi
pemberi waralaba langsung menghentikan penjualan bahan baku produk
terhadap penerima waralaba, sehingga penerima waralaba dirugikan.
127
128
Dapat disimpulkan bahwa perlindungan hukum terhadap penerima
waralaba Mister Burger dalam perjanjian waralaba ini dikatakan cukup
lemah karena penerima waralaba yang tidak memenuhi kewajibannya
langsung mendapatkan sanksi dengan pemutusan perjanjian secara sepihak
dari pihak Mister Burger dan cara penyelesaian yang dilakukan pemberi
waralaba tidak sesuai dengan perjanjian waralaba, yang mana dalam
perjanjian apabila penerima waralaba melakukan pelanggaran maka akan
diberikan peringatan terlebih dahulu dengan cara musyawarah dan
memberikan peringatan sebanyak 3 (tiga) kali baik lisan maupun tertulis,
tetapi dalam prakteknya pihak dari Mister Burger tidak melakukan
musyawarah dan memberi peringatan sebanyak 3 (tiga) kali baik lisan
maupun tertulis, akan tetapi langsung melakukan penghentian penjualan
bahan baku produk yang berakibat penerima waralaba tidak dapat
membuka stand atau kedainya selama waktu tertentu, tindakan ini
merugikan bagi pihak penerima waralaba.
2. Untuk menjawab permasalahan yang kedua, Meskipun dalam perjanjian
waralaba tersebut mengacu pada Pasal 1338 ayat (1) dan (2) KUHPer
yang berbunyi semua persetujuan yang dibuat secara sah oleh para pihak
berlaku sebagai Undang Undang bagi yang membuatnya, maksudnya
adalah bahwa setiap orang berhak mengadakan kontrak apa saja baik yang
telah diatur maupun yang belum diatur dalam Undang Undang asalkan
tidak bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum dan norma
kesusilaan. Dan Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata,

129
sehingga setiap pemutusan perjanjian tersebut haruslah sesuai dengan
perjanjian waralaba yang sudah disepakati oleh para pihak. Dalam kasus
diatas pemberi waralaba memutuskan perjanjian secara sepihak karena
pelanggaran yang dilakukan oleh penerima waralaba, dan penerima
waralaba tidak pernah diundang untuk bermusyawarah agar tidak
mengulangi kesalahan dan penerima waralaba tidak diberikan peringatan
terlebih dahulu sebanyak 3 (tiga) kali baik lisan maupun tertulis tetapi
pemberi waralaba langsung menghentikan penjualan bahan baku produk
terhadap penerima waralaba, sehingga penerima waralaba tidak dapat
membuka kedai usahanya. Sedangkan dalam perjanjian waralaba di PT
Mister Burger Pelita Harapan Indonesia cara penyelesaian sesuai dengan
perjanjian adalah dengan musyawarah dan diberi peringatan secara tertulis
sebanyak 3 (tiga) kali oleh pemberi waralaba, apabila penerima waralaba
tetap melakukan kesalahan atau pelanggaran yang sama, maka pemberi
waralaba baru dapat memutuskan perjanjian waralaba secara sepihak
meskipun jangka waktu perjanjian belum berakhir. Pemberi waralaba
dapat dikatakan wanprestasi karena tidak sesuai dengan isi perjanjian
dalam memutus suatu perjanjian atas pelanggaran yang dilakukan oleh
penerima waralaba. Karena dalam perjanjian tersebut tidak ditulis klausul
mengesampingkan ketentuan Pasal 1266 KUHPerdata, maka dalam hal
terjadinya wanprestasi atau pembatalan perjanjian perlu melalui proses
permohonan batal kepengadilan dan hakim.

130
B. Saran
Berdasarkan kesimpulan Yang telah diuraikan diatas maka penulis dapat
memberikan saran yang disesuaikan dengan perumusan masalah :
1. Dalam permasalahan yang pertama, harus ada klausul yang
mencantumkan tentang ketentuan Pasal 1266 KUHPer dan tidak dapat
mengesampingkan klausula tersebut yang mana fungsinya adalah agar
pemberi waralaba tidak bisa semena-mena memutuskan perjanjian secara
sepihak.
2. Untuk permasalahan yang kedua, dalam perjanjian waralaba tersebut
seharusnya ada klausul yang mencantumkan mengesampingkan ketentuan
Pasal 1266 KUHPerdata, maka dalam hal terjadinya wanprestasi atau
pembatalan perjanjian tidak perlu melalui proses permohonan batal ke
pengadilan dan hakim. Karena dalam Pasal 1338 ayat (1) dan (2) KUHPer
berbunyi semua persetujuan yang dibuat secara sah oleh para pihak
berlaku sebagai Undang Undang bagi yang membuatnya. Berdasarkan
ketentuan Pasal 1338 ayat (1) dan (2) KUHPer tersebut dapat diketahui
bahwa ketentuan-ketentuan yang telah disepakati oleh para pihak akan
mempunyai kekuatan mengikat yang sama besarnya bagi kedua belah
pihak. Sebagaimana diatur juga dalam Pasal 1243 Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata, sehingga setiap pemutusan perjanjian tersebut haruslah
sesuai dengan perjanjian waralaba yang sudah disepakati.

DAFTAR PUSTAKA
Ali, D. S. (1989). Hukum Perjanjian Indonesia. Yogyakarta: Perpustakaan Fak

Hukum Universitas Islam Indonesia Yogyakarta.
Harahap, M. Y. (1986). Segi-Segi Hukum Perjanjian. Bandung: Alumni Bandung.
Harnoko, A. Y. (2010). Hukum Perjanjian Asas Proporsionalitas Dalam Kontrak
Komersial. Jakarta: Kencana Prenada Media Group.
Hernoko, A. Y. (2010). Hukum Perjanjian Asas Proporsionalitas Dalam Kontrak
Komersial . Jakarta: Kencana.
Kogin, k. (2014). Aspek Hukum Kontrak Waralaba Pada Kegiatan Usaha Jasa
Makanan Dan Minuman. Jakarta: PT Tatanusa.
Mariam Darus Badrulzaman, d. (2001). Kompilasi Hukum Perikatan . Bandung:
PT Citra Aditya Bakti Bandung.
Mertokusumo, S. (2010). Mengenal Hukum Suatu Pengantar (edisi REVISI) .
Yogyakarta: Cahaya Atma Pustaka.
Muhammad, A. (1992). Hukum Perikatan . Bandung: PT Citra Aditya Bakti.
Prodjodikoro, R. W. (1981). Azaz-Azaz Hukum Perdata. jakarta: Sumur Bandung.
Setiawan, R. (1977). Pokok-Pokok Hukum Perikatan . Bandung: Bina cipta.
Sofwan, N. S. (1980). Hukum Perutangan Bagian A. Yogyakarta: Seksi Hukum
Perdata Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada Yogyakarta.
Subekti. (1979). Hukum Perjanjian. Jakarta: PT Intermasa.
Suharnoko. (2004). Hukum Perjanjian Teori Dan Analisa kasus. Jakarta: Prenada
Media.
Suryodiningrat, R. M. (1991). Perikatan-Perikatan Bersumber Perjanjian.
Bandung: Tarsito.
Sutedi, A. (2008). Hukum Waralaba. Bogor: Ghalia Indonesia.
131

Revisi Skripsi - 190513387 - Bima Romero

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Revisi Skripsi - 190513387 - Bima Romero

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

PENULISAN SKRIPSI

PERLINDUNGAN HUKUM DALAM PELAKSANAAN PERJANJIAN

Romero Bima Mahardika Yanuarto

Program Studi : Ilmu Hukum

Program Kekhususan : Hukum Ekonomi dan Bisnis

UNIVERSITAS ATMA JAYA YOGYAKARTA

Romero Bima Mahardika Yanuarto

Program Studi : Ilmu Hukum

Program Kekhususan : Hukum Ekonomi dan Bisnis

Telah Disetujui Untuk Ujian

N. Budi Arianto Wijaya,SH.,M.Hum.

Skripsi ini telah dipertahankan dihadapan Tim Penguji Fakultas Hukum

Tanggal: 09 Agustus 2023

Tempat: Ruang Dekanat Lt. 1

Susunan Tim Penguji : Tanda

Ketua : Dr. Y. Sari Murti Widiyastuti., S.H., M.Hum.

Sekretaris : N. Budi Arianto Wijaya., SH., M.Hum.

Anggota : Dr. E. Imma Indra Dewi W., SH., M.Hum.

Mengesahkan Dekan Fakultas Hukum

Penulisan hukum ini penulis persembahkan kepada orang tua tercinta

Dalam proses penyelesaiannya, penulis melibatkan berbagai pihak yang

Demikian penulis mengucapkan banyak terima kasih kepada seluruh pihak

Sleman, 31 Juli 2023

Franchise practices sometimes still experience problems even though an

Keywords: Legal Protection, Implementation, Franchise Agreement

HALAMAN PERSETUJUAN DOSEN PEMBIMBING SKRIPSI..................ii

hukum yang berlaku.

Sleman, 31 Juli 2023

(Romero Bima Mahardika Yanuarto)

Di era globalisasi saat ini, pertumbuhan ekonomi meningkat sangat pesat.

Dunia bisnis selalu dinamis dan selalu menciptakan terobosan-terobosan baru

dalam perkembangan perusahaan. Para pelaku usaha yang ingin meningkatkan

usahanya akan memunculkan ide-ide usaha yang dapat langsung

diimplementasikan dalam usaha yang ditekuninya. Semuanya dilakukan agar

perusahaan mereka mulai berkembang pesat dan menjangkau dunia. Keterampilan

inovatif dapat menawarkan manfaat dari keterampilan perusahaan. Identifikasi

pengembangan usaha adalah bentuk perizinan komprehensif yang kita kenal

Indonesia masuk dalam 5 besar negara yang memiliki perkembangan

mengembangkan usahanya. Bagi masyarakat yang hanya mempunyai modal yang

Waralaba sendiri merupakan format bisnis baru yang sedang booming di

Indonesia. Fenomena ini dibuktikan dengan semakin banyaknya waralaba di

seharusnya menjadi nilai positif bagi pertumbuhan ekonomi Indonesia karena

dianggap menguntungkan. untuk Jaringan pemasaran dan omset dapat

masyarakat terhadap citra bisnis waralabanya tanpa harus mengeluarkan modal

Keinginan tersebut telah ditangkap oleh pelaku bisnis yang telah

kecil atau terbatas dengan mendapatkan keuntungan yang besar. Dengan

menjalankan usaha tersebut ditambah dengan modal yang kecil justru

memberikan peluang usaha yang menjanjikan Alasan konsep franchising

kekurangan modal untuk mengembangkan bisnis yang lebih besar.

Waralaba adalah kontrak timbal balik karena pemberi waralaba dan

penerima waralaba memiliki kewajiban untuk dilakukan. Kontrak menetapkan

hak dan kewajiban masing-masing pihak yang membuat perjanjian.

Suatu kontrak (perjanjian) harus memenuhi syarat sahnya perjanjian yaitu

dinyatakan dalam pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Dengan

dipenuhinya empat syarat sahnya perjanjian tersebut, maka suatu perjanjian

melakukan perbuatan hukum seperti melakukan perbuatan melawan hukum yaitu

mereka mengenai jangka waktu kontrak bisnis yang dirundingkan.

Kehendak para pihak yang diwujudkan dalam kesepakatan adalah

merupakan dasar mengikatnya suatu perjanjian dalam suatu hukum kontrak.

1338 ayat 3 menyebutkan bahwa setiap perjanjian harus dilaksanakan dengan

itikad baik. Dalam melaksanakan haknya seorang kreditur harus memperhatikan

kontrak tidak dengan itikad baik.

Pertanggungjawaban tertulis dalam Permendag No.71 Tahun 2019 diatur