Pendaftaran tanah

Pertemuan ke-1

UTS  Teori

 Uraian 23, 24, 25 buku Hukum Agraria Prof Boedi Harsono

Apa itu pendaftaran tanah ?

Rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah yang dilakukan secara terus menerus,
berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan
penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar,
mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun , termasuk pemberian surat
tanda bukti bahwa haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik
atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

Rangkaian kegiatan ang dilakukan oleh pemerintah secara teratur dan terus menerus yang
meliputi pengumpulan pengolahan penyimpanan dan penyajian serta pemeliharaan data
sebidang tanah

Tujuan pendaftaran tanah

1. Menjamin kepastian hukum dan kepastian hak atas tanah (legal cadaster);
2. Untuk memungut pajak tanah untuk kepentingan pemerintah atau negara (Fiscal
Cadaster).

Legal Cadaster yang merupakan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan yang
meliputi hukum yang tertulis yang lengkap, jelas dan pelaksanaannya yang konsisten, serta
kegiatan pendaftaran tanah.

Kenapa didalam tidak hanya cukup tersedianya hukum yang tertulis lengkap, jelas dan
pelaksanaannya yang konsisten dan masih diperlukan kegiatan pendaftaran tanah ?
dalam menghadapi kasus kasus yang konkrit mengenai tanah misalnya pada kasus jual beli
tanah kita harus mengetahui dimana letak tanah tersebut, luasmya, batas-batasnya, atau
apakah ada bangunan yang berdiri di atas tersebut, pemegang haknya, atau adanya hak-hak
dari pihak lain.

Dasar Hukum Legal Cadaster Pasal 19 UUPA dan PP 24 Tahun 1997

Objek Pendaftaran tanah

 a. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna
bangunan, dan hak pakai.
b. Tanah hak pengelolaan :
 Tanah wakaf;
 Hak milik atas satuan rumah susun;
 Hak tanggungan;
 Tanah negara.

Pelaksana pendaftaran tanah ? Kantor pertanahan ATR/BPN

Penyelenggara pendaftaran tanah ? Badan Pertanahan Nasional (BPN)

Jaminan Kepastian Hukum

Pemberian jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan memerlukan :

1. Tersedianya perangkat hukum tertulis, yang lengkap dan jelas serta dilaksanakan
secara konsisten;
2. Penyelenggaraan pendaftaran tanah yang efektif

Tahapan pendaftaran tanah

 Pendaftaran tanah untuk pertama kali

 Pemeliharaan data

Cara Pendaftaran tanah

 Sporadik
 Sistematik

Pendaftaran tanah pertama kali melalui tiga bidang kegiatan :

1. Pengumpulan, pengolahan, pemyimpanan, penyajian data fisik

2. Pengumpulan, pengolahan, penyimpanan, penyajian data yuridis
3. Penerbitan surat tanda bukti hak  SERTIPIKAT
 Tergantung dari sistem pendaftaran yang dianut oleh suatu negara, dimana
kalau akta yang telah dibubuhi tanda pendaftaran dan surat ukur merupakan
tanda bukti bagi negara yang menganut sistem pendaftaran akta. (Registration
of deeds)
  Jika tanda bukti hak nya alat buktinya sertipikat maka negara tersebut
menganut sistem pendaftaran hak  Indonesia (Registration of titles)

Kegiatan Pendaftaran Tanah :

1. Data fisik : Letak, Batas, Luas, ada tidaknya bangunan/tanaman keras diatas tanah
tersebut  SURAT UKUR
 Menentukan letas tanah;
 Menentukan batas-batas tanah dengan cara delimitasi contradictoir, yaitu
menentukan batas dengan tetangga yang bersebelahan agar tidak terjadi
sengketa di kemudian hari;
 Pemasangan tanda batas
 Pengukuran tanah
 Pemetaan/pembuatan peta, menentukan batas-batas tiap sudut  Peta
pendaftaran (peta semua bidang) dan surat ukur
2. Data Yuridis : status tanah (HM, HGU, HGB, HP), pemegang hak, ada/tidaknya hak
pihak lain diatas tanah tersebut  BUKU TANAH
 Diperlukannya dokumen-dokumen antara lain : surat atau bukti tertulis
(Sertifikat, akta jual beli, surat asli jual beli), keterangan saksi (tetangga, lurah
atau kades) dan pernyataan.

Sertipikat terdiri dari :

 Salinan Buku Tanah.

 Surat Ukur;

Pendaftaran pertemuan ke-4 Selasa, 26 September 2023

Permasalahan dalam sistem pendaftaran tanah

a) Apa yang didaftarkan?

b) Bagaimana cara penyimoanan dan penyajian data yuridis;
c) Apa bentuk tanda bukti haknya?
d) mengapa

Sistem pendaftaran hak :

1. Sistem pendaftaran akta (registration of deeds)

  Setiap perbuatan hukum mengenai sebidang tanah selalu dibuat dengan akta
secara tertulis di kantor pertanahan;
 Pengumpulan, pengolahan, penyimpanan, penyajian dalam bentuk akta.
Sehingga alat buktinya (STBH) adalah akta yang dibubuhi tanda tangan.

Kelemahan sistem pendaftaran akta yaitu :

 Semakin sering kita melakukan perbuatan hukum terhadap sebidang tanah

maka semakin banyak juga surat tanda bukti hak. Sehingga pemegang hak
yang terakhir memegang setumpuk akta;
 Sulit untuk mengtahui data yuridis sebidang tanah. Maka perbuatan hukum
setelahnya;
 Harus melakukan penelitian TITLE SEARCH

2. Sistem pendaftaran hak menurut Robert Richard Torrens (Sistem Torrens)

 Setiap perbuatan hukum mengenai sebidang tanah wajib dibuat aktanya secara
tertulis. Yang didaftarkan ke kantor pertanahan adalah perbuatan hukumnya.
 Pengumpulan data yuridis melalui akta
 Pengolahan data yuridis melalui akta
 Cara penyimpanannya melalui buku tanah
 Cara penyajiannya melalui buku tanah
 Surat tanda bukti hak nya adalah sertifikat

Kelebihan sistem pendaftaran hak

 Lebih praktis, karena jika ingin mengetahui tentang data yuridis sebidang
tanah hanya cukup melihat dalam buku tanah dan sertifikat tanah tersebut;
 Tidak memerlukan penelitian atau title search, karena penelitian terhadap data
fisik maupun data yuridis mengenai sebidang tanah sudah dilakukan oleh
pejabat pendaftaran tanah

Sistem Publikasi

Permasalahan :

a. Apakah orang boleh memercayai kebenaran data yang disajikan?

 b. Bagaimanakah perlindungan hukum yang diberikan oleh negara kepada orang yang
telah melakukan perbuatan hukum berdasarkan data yang disajikan dan ternyata
dikemudian hari terbukti data tersebut tidak benar?

Dua macam sistem publikasi

1. Sistem publikasi negatif

 Negara tidak menjamin kebenaran data yang disajikan;
 Orang tidak boleh begitu saja memercayai kebenaran data yang disajikan;
 Berlaku asas Nemo Plus Juris (seseorang tidak dapat menyerahkan atau
memindahkan haknya melebihi apa yang ia miliki);
 Beralihnya hak ditentukan oleh sah atau tidaknya perbuatan hukum yang
dilakukan sebelumnya sah atau tidak;
 Orang yang sebenarnya berhak atas tanah tersebut tidak kehilangan haknya
dan dapat menuntut pengembalian tanahnya;
 Pejabat pendaftaran tanahnya bersikap pasif.

Kelemahan sistem publikasi negative

 Pemegang hak atas tanah yang terakhir selalu menghadapi kemungkinan

gugatan dari pihak lain yang dapat membuktikan bahwa ialah pemegang hak
sebenarnya.

Cara mengatasi kelemahan sistem publikasi negatif melalui Hk Barat diatasi dengan
lembaga “Acquisitieve Verjaring” (Jangka waktu 30 tahun) dan melalui Hk Adat
diatasi dengan lembaga Revhtsverwerking.

 Acquisitieve Verjaring  karena lampaunya waktu orang mendapatkan

haknya
 Rechtsverwerking  karena lampaunya waktu orang kehilangan haknya
2. Sistem publikasi positif
 Negara menjamin kebenaran data yang disajikan;
 Orang boleh mempercayai data yang disajikan;
 Berlaku asas indefeasible title (hak yang tak dapat diganggu gugat) dengan
didaftarkannya nama seseorang buku tanah maka ia memperoleh hak yang
tidak dapat diganggu gugat;
 Beralihnya hak ditentukan oleh pendaftaran;
  Dengan pendaftaran, orang yang sebenarnya berhak atas tanah tersebut
menjadi kehilangan haknya dan tidak dapat menuntut pengembalian tanahnya,
pemegang tanah aslinya dapat menuntut ganti kerugian.
 Pejabat pendaftaran tanahnya bersikap aktif.

Kelemahan sistem publikasi positif

 Dengan pendaftaran, orang yang sebenarnya berhak atas tanah tersebut

menjadi kehilangan haknya

Sistem publikasi yang dianut di Indonesia adalah campuran yaitu sistem

publikasi negatif yang mengandung unsur-unsur positif dapat dilihat dalam pasal
19 ayat (2) 23 ayat (2), 32 ayat (2) dan 38 ayat (2).

 Unsur positif pada alat bukti yang kuat, maksudnya adalah sepanjang tidak ada
pembuktian sebaliknya yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap maka,
data yang terdapat di sertipikat adalah data yang benar
 Didalam penjelasan menyebutkan bahwa sistem publikasi bukan positif
melainkan negative, dimana di Indonesia Sistem publikasinya negative dengan
unsur positif, pejabat Pendaftaran tanahnya bersifat aktif.
 Didalam PP 24/97 Pasal 32 (1) ada syarat kuat, data fisik dan data yuridis
harus sesuai dengan data yang ada di kantor pertanahan. Arti kuatnya
sepanjang tidak ada pembuktian sebaliknya yang telah memperoleh kekuatan
hukum tetap maka data yang terdapat dalam sertipikat termasuk data yang
benar

Syarat Acquisitieve Verjaring

 Dikuasai selama 20 tahun atau dikuasai 30 tahun dengan memperoleh hak milik;
 Tanah dikuasai dengan itikad baik
 Dikuasai sekian lama secara terbuka
 Tidak ada pihak yang menggugat

Syarat Rechtsverwerking

 Dikuasai secara itikad baik selama 30 Tahun

 Dikuasai secara terbuka
  Tidak ada pihak yang menggugat

Hubungan Sistem Pendaftaran Tanah dengan Sistem Publikasi

Sistem Publikasi Positif  Sistem Pendaftaran Hak  Dibagi menjadi dua :

 Sistem Publikasi Positif

 Sistem Publikasi Negatif

Sistem Pendaftaran Akta  Sistem Publikasi Negatif  Dibagi menjadi dua :

 Sistem pendaftaran akta
 Sistem pendaftaran hak

Contoh sistem pendaftaran akta (Belanda, sebagian besar negara di USA)

Contoh Sistem pendaftaran hak (Indonesia, Inggris, Singapura, Malaysia, Hongkong

FISCAL CADASTRE

Pendaftaran Tanah yang berfungsi untuk memungut pajak atas tanah untuk kepentingan
pemerintah dan/atau negara.

 Sebelum Tahun 1961

1) Verponding Eropa (Dikenakan atas tanah hak barat contohnya erpacht,
Opstal, Eigendom¸dan sebagainya);
2) Verponding Indonesia (Dikenakan diatas tanah hak milik adat didalam
Gementee/Perkotaan, pada zaman itu yang dimaksud perkotaan adalah
Kawasan Gambir dan Menteng);
3) Landrante/Pajak Bumi (Dikenakan diatas tanah Hak Milik adat diluar
Gementee diluar Gambir dan Menteng).
 Diantara tahun 1961-1985
1) IPEDA
 Tahun 1985
1) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Dasar Pengenaan Pajak, dibagi menjadi dua yaitu :

 Tahun 1961 sejak berlakunya PP 10 Tahun 1961.

1) Status tanah (Hak Barat atau Hak Milik Adat);
2) Subyek (Pemilik Tanah)
 Tahun 1985
1) Tidak berdasarkan status tanah  semua tanah dikenakan pajak;
2) Subyek (Pemegang hak dan orang yang memperoleh manfaat atas tanah dan
bangunan)

Dalam rangka pendaftaran tanah Untuk Pertama kali

 Seputar Tahun 1961

 Petuk pajak bisa dijadikan petunjuk yang kuat tentang Status tanahnya dan
siapa pemiliknya;
 Seputar Tahun 1985
 Petuk pajak atau SPPT tidak dapat dijadikan petunjuk yang kuat dikarenakan
dua alasan yaitu :
a) Tidak dicantumkan status tanahnya;
b) Yang membayar belum tentu pemegang haknya, bisa saja orang yang
memperoleh manfaat atas tanah dan bangunan tersebut;

Latihan Soal

1. Tanah adalah…
2. Bidang Tanah adalah bagian permukaan bumi yang merupakan satuan bidang yang
terbatas
3. Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran tanah yang
dilakukan terhadap obyek tanah yang belum didaftar berdasarkkan PP No 10 Tahun
1961 tentang Pendaftaran Tanah atau Peraturan Pemerintah ini
4. PT meliputi 3 kegiatan yaitu :
a) Pengumpulan, pengolahan, pemyimpanan, penyajian yang dituangkan
dalam bentuk data fisik;
b) Pengumpulan, pengolahan, pemyimpanan, penyajian yang dituangkan
dalam bentuk data yuridis;
 c) Pengumpulan, pengolahan, pemyimpanan, penyajian yang dituangkan
dalam bentuk penerbitan surat tanda bukti hak
5. Cara Pendaftaran Tanah :
a) Pendaftaran Tanah Sistematis yang dilaksanakan atas Prakarsa pemerintah
atau otoritas yang berwenang secara aktif
b) Pendaftaran Tanah Sporadik yang dilaksanakan atas Prakarsa individu atau
pihak yang memiliki kepentingan dalam sebuah transaksi atau kepemilikan
tertentu.
6. Pendaftaran tanah tidak diakhiri dengan pendaftaran untuk pertama kali karena…
7. Pendaftaran tanah diselenggarakan bagi kepentingan :
8. Data Fisik meliputi keterangan Letak; Batas; Luas; dan ada tidaknya
bangunan/tanaman keras diatas tanah tersebut dimana sumber datanya adalah …
yang kemudian disimpan dan disajikan dalam bentuk Surat Ukur
9. Data Yuridis meliputi keterangan status tanah (HM, HGU, HGB, HP), pemegang
hak, ada/tidaknya hak pihak lain diatas tanah tersebut, dimana sumber datanya
adalah surat atau bukti tertulis (Sertifikat, akta jual beli, surat asli jual beli),
keterangan saksi (tetangga, lurah atau kades) dan pernyataan.
10. Sistem Pendaftaran Tanah mempermasalahkan :
a) Apa yang di daftar?
b) Bentuk penyimpanan dan penyajian data yuridisnya?
c) Apa bentuk tanda bukti haknya?
11. …
12. Indonesia menggunakan sistem pendaftaran hak , hal tersebut tampak dengan adanya
Sertipikat dan …
13. Yang dipermasalahkan dalam sistem publikasi adalah
a) Sejauh mana orang boleh mempercayai kebenaran data yang disajikan itu ?
b) Sejauh mana hukum melindungi kepentingan orang yang melakukan
perbuatan hukum mengenai tanah yang haknya sudah didaftar, berdasarkan
data yang disajikan di kantor PPT atau yang tercantum dalam surat tanda-bukti
hak yang diterbitkan atau didaftar oleh PPT, jika kemudian ternyata data
tersebut tidak benar ?
14. Sistem Publikas Negatif adalah sistem publikasi yang semula dikenal, dimana sikap
negara dalam