Bagi sebagian besar rakyat Indonesia, tanah merupakan sumber hidup satu-satunya.

Mengingat pentingnya tanah di dalam kehidupan manusia, maka setiap orang berusaha
memiliki dan memanfaatkan tanah itu semaksimal mungkin guna kelangsungan
hidupnya. Untuk memiliki tanah dapat dilakukan dengan berbagai cara seperti mewaris,
hibah, tukar menukar, maupun dengan cara jual-beli.

Pertanyaan :

Menurut analisis saudara, bagaimana cara jual beli tanah menurut hukum adat, hukum
perdata barat dan UUPA ?

Jawab:

1. Cara jual beli tanah menurut hukum adat

Jual beli tanah menurut Hukum Tanah Adat dinamakan jual beli lepas dan bersifat
tunai. Artinya pemindahan hak atas tanah dari penjual kepada pemilik terjadi serentak
dan secara bersamaan dengan pembayaran harga dari pembeli kepada penjual.
Dengan kata lain begitu terjadi jual beli maka saat bersamaan terjadilah peralihan hak
atas tanah dan pembayaran lunas, sehingga sejak saat itu terputus hubungan antara
pemilik lama dengan tanahnya untuk selama-lamanya.

Selain bersifat tunai juga harus terang yang artinya harus dilakukan di hadapan kepala
adat atau kepala Desa. Sebagai bukti telah terjadi jual beli dan selesai pemindahan
hak tersebut, dibuatlah Surat Jual Beli Tanah yang ditandatangani oleh pihak penjual
dan pihak pembeli dengan disaksikan oleh kepala Desa. Fungsinya adalah untuk:

1) Menjamin kebenaran tentang:

a. Status tanahnya
b. Pemegang haknya
c. Keabsahan bahwa telah dilaksanakan dengan hukum yang berlaku
(bersifat terang)

2) Mewakili warga desa (unsur publisitas)

 Dalam hukum adat, jual beli tanah dapat melibatkan proses yang berbeda-beda
tergantung pada adat istiadat suatu daerah. Setiap komunitas adat memiliki sistem
norma dan aturan yang mengatur kepemilikan dan peralihan tanah.
Biasanya, jual beli tanah dalam hukum adat melibatkan proses musyawarah,
pengakuan dari pemimpin adat atau tokoh masyarakat, serta pemenuhan
persyaratan adat yang berlaku.

2. Cara jual beli tanah menurut hukum perdata barat

Hukum perdata barat adalah sistem hukum yang berasal dari Eropa Barat dan
diterapkan di Indonesia sejak masa kolonial Belanda. Hukum perdata barat mengatur
berbagai hal yang berkaitan dengan hubungan antara orang-orang sipil, termasuk jual
beli tanah.

Menurut hukum perdata barat, jual beli tanah merupakan suatu perjanjian yang
mengikat para pihak untuk melaksanakan kewajiban-kewajiban yang ditetapkan dalam
perjanjian tersebut. Jual beli tanah menurut hukum perdata barat sah jika memenuhi
syarat-syarat berikut:

 Adanya kesepakatan antara penjual dan pembeli mengenai objek dan harga
tanah yang dijual beli.
 Adanya kecakapan para pihak untuk membuat perjanjian jual beli tanah.
 Adanya sebab yang halal dan tidak bertentangan dengan undang-undang,
kesusilaan, dan ketertiban umum.

Jika syarat-syarat tersebut terpenuhi, maka jual beli tanah menurut hukum perdata
barat menghasilkan akibat hukum sebagai berikut:

 Penjual berkewajiban untuk menyerahkan tanah yang dijual kepada pembeli

dan menjamin bahwa tanah tersebut bebas dari segala hak orang lain.
 Pembeli berkewajiban untuk membayar harga yang disepakati kepada penjual
dan menanggung biaya-biaya yang timbul dari jual beli tanah.
  Pembeli menjadi pemilik baru atas tanah yang dibeli dan berhak menguasai
dan memanfaatkannya sesuai dengan ketentuan undang-undang.

3. Cara jual beli tanah menurut hukum UUPA

UUPA adalah Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-
Pokok Agraria. UUPA merupakan undang-undang yang mengatur tentang pengaturan,
pemberian, pemakaian, pengusahaan, dan pemeliharaan hak-hak atas tanah di
Indonesia. UUPA mengakui dan menghormati keberadaan hukum adat, tetapi juga
memberikan ketentuan-ketentuan yang bersifat nasional dan umum.

Menurut UUPA, jual beli tanah merupakan salah satu cara peralihan hak atas tanah
dari satu orang kepada orang lain. Jual beli tanah menurut UUPA sah jika memenuhi
syarat-syarat berikut:

 Adanya perjanjian jual beli yang dibuat secara tertulis dan ditandatangani oleh
para pihak di hadapan PPAT.
 Adanya pendaftaran peralihan hak atas tanah pada kantor pertanahan
setempat dengan melampirkan dokumen-dokumen yang diperlukan.
 Adanya penerbitan sertifikat hak atas tanah baru atas nama pembeli oleh
kantor pertanahan setempat.

Jika syarat-syarat tersebut terpenuhi, maka jual beli tanah menurut UUPA
menghasilkan akibat hukum sebagai berikut:

 Pembeli menjadi pemegang hak atas tanah baru yang dibuktikan dengan
sertifikat hak atas tanah yang diterbitkan oleh kantor pertanahan setempat.
 Penjual melepaskan hak atas tanah yang dijual dan tidak boleh mengganggu
atau merugikan hak pembeli.
 Pembeli berhak mendapatkan perlindungan hukum dari negara jika terjadi
sengketa atau gugatan atas tanah yang dibeli.