PRAKTEK HUKUM PADA

PEMBIAYAAN

Oleh: dulhadi

1
 AGENDA

1
Perjanjian Pembiayaan

2
Status Hukum Tanah

3
Pengikatan

4
Compliance Review

2
 DEFINISI PEMBIAYAAN

Penyediaan barang dan jasa, berdasarkan persetujuan

atau kesepakatan antara bank dengan pihak lain
secara angsuran yang mewajibkan pihak peminjam
untuk melunasi kewajiban pembiayaannya setelah
jangka waktu tertentu dengan pemberian margin.

3
 PERJANJIAN PEMBIAYAAN

PERJANJIAN PEMBIAYAAN /PERJANJIAN POKOK :

 Persetujuan pembiayaan
 Tertulis
 Bank sanggup membiayai kebutuhan nasabah pembiayaan
 Nasabah dapat memenuhi kebutuhannya
 Syarat syarat yang ditentukan Bank dan disetujui oleh nasabah

PERJANJIAN ACCESOIR Undang Undang mengenai

‘Kebebasan Berkontrak’
• Hak Tanggungan sepanjang tidak ber tentangan
• Fidusia dengan UU, ketertiban umum
• Cessie Piutang dan kesusilaan
• Gadai
• Hipotik
• Borgtoch (Personal/Company guarantee)
4
SYARAT SAHNYA PERJANJIAN PEMBIAYAAN

1. Kesepakatan

2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan

3. Suatu hal yang tertentu

4. Suatu sebab yang halal

5
 PENANDATANGANAN PERJANJIAN PEMBIAYAAN

• Dibuat secara tertulis

• Ditandatangani Pejabat Bank yang berwenang
selaku shahibul maal (pemilik dana)
• Ditandatangani nasabah sendiri selaku nasabah
pembiayaan atau sebagai wakil yang berwenang
mewakili perusahaan

Bukti tertulis bahwa bank Ketentuan yang mengikat

telah memberikan pembiayaan bagi pihak bank dan nasabah
pembiayaan

6
 PERJANJIAN PEMBIAYAAN BANK SYARIAH MANDIRI

I. SYARAT SYARAT UMUM PERJANJIAN PEMBIAYAAN

- Isi dan materi adalah rangkuman ketentuan hukum yang
mendasari aspek pembiayaan Bank Syariah Mandiri secara
keseluruhan
- Bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian Pembiayaan
- Salinannya dapat diberkan kepada Nasabah Pembiayaan

II. ADDENDUM PERJANJIAN PEMBIAYAAN

- Perubahan limit pembiayaan
- Perubahan valuta pembiayaan
- Perubahan jangka waktu pembiayaan
- Perubahan syarat dan perubahan agunan pembiayaan
- Perubahan persyaratan didalam perjanjian pembiayaan lainnya

7
 ESSENSIALIA PERJANJIAN PEMBIAYAAN

Essensialia (hal hal penting) didalam perjanjian PEMBIAYAAN :

1. Tujuan penggunaan pembiayaan
2. Jumlah pembiayaan
3. MARGIN DAN BAGI HASIL
4. Syarat penarikan
5. Jangka waktu pembiayaan
6. Tempat pembayaran pembiayaan kembali
7. Hal hal yang menyebabkan pembiayaan harus dibayar sekaligus
walau jangka waktu belum berakhir
8. Agunan pembiayaan

8
 ESSENSIALIA PERJANJIAN PEMBIAYAAN
I. CONDITIONS PRECEDENT :
1. Syarat penandatanganan akad pembiayaan
2. Syarat pencairan pembiayaan

II. COVENANTS
1. Affirmative covenants contoh : penyerahan laporan keuangan, agunan harus
diasuransikan, hutang (pinjaman) harus di subordinasikan
2. Negative covenants Contoh : tidak boleh membayar dividen, penggantian
manajemen, memasuki bisnis baru, mengambil pembiayaan dari bank lain
3. Financial Covenants Contoh : memelihara DSCR < 100%

III. EVENT OF DEFAULT :

1. Pelanggaran terhadap kondisi kondisi yang telah disepakati bersama merupakan
event of defaults dan mengakibatkan pembatalan pembiayaan yang diberikan
2. Cross default clause apabila terjadi default pada perusahaan lain yang masih satu
group.

9
 BENTUK AKTA PERJANJIAN PEMBIAYAAN

AKTA PERJANJIAN PEMBIAYAAN NOTARIAL

AKTA PERJANJIAN PEMBIAYAAN DIBAWAH TANGAN :

10
 AKTA OTENTIK
Akta adalah suatu tulisan yang ditandatangani dan diperuntukkan
membuktikan kebenaran apa yang tertera didalamnya , dibuat oleh atau
dihadapan seorang pejabat umum dan dalam bentuk yang ditentukan
Undang Undang
1. AKTA NOTARIAL :
● Akta dilegalisasi Notaris
● Akta yang disalin Notaris
● Akta yang didaftarkan
● Akta in originally

2. AKTA PARTIJ :
Orang orang yang hadir telah menyatakan kehendaknya tertentu sebagaimana
dicantumkan dalam akta

3. AKTA RELAAS :
Tidak menjadi soal apakah orang2 yang hadir bersedia atau menolak menanda
tangani akte tersebut.

11
 KEKUATAN PEMBUKTIAN AKTA OTENTIK
Akta otentik mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna (volledig
bewijs)
Akta otentik dibebankan 3 (tiga) kekuatan pembuktian :
1. Pembuktian lahiriah
Kata katanya yang berasal dari seorang pejabat umum

2. Pembuktian formal
dilihat, didengar,dilakukan oleh notaris dalam menjalankan jabatannya :
- Kebenaran tanggal akta
- Kebenaran tandatangan
- Kebenaran identitas
- Kebenaran dimana akte tersebut dibuat

3. Kekuatan pembuatan materiil

Isi dari akta tersebut dianggap sebagai yang benar terhadap setiap orang dan sah
digunakan sebagai alat pembuktian di pengadilan.

12
 AKTA DIBAWAH TANGAN

1. Pasal 1874 ayat 1 KUH Perdata

2. Dibuat dan ditandatangani oleh pihak pihak yang berkepentingan

sendiri

1. Akta dibawah tangan biasa

2. Akta dibawah tangan yang dilegalisasi oleh notaris

3. Akta dibawah tangan yang di waarmerkan / didaftarkan

pada notaris

13
KEKUATAN / KELEMAHAN PEMBUKTIAN AKTA DIBAWAH TANGAN

1. Pasal 1875 KUH Perdata, kekuatan pembuktian adalah sempurna

sepanjang para pihak tidak menginginkari kebenarannya
2. Kelemahan bila salah satu pihak mengingkari kebenarannya
3. Kelemahan :
a. Tidak mempunyai kekuatan pembuktian sempurna
b. Tidak mempunyai kepastian tentang tanggal dan tandatangan
c. Tidak mempunyai kekuatan eksekutorial seperti putusan
pengadilan negeri/agama.

14
STATUS HUKUM TANAH

15
 MACAM MACAM HAK ATAS TANAH

STATUS HUKUM MASA LAKU PENGIKATAN

Hak Milik Hak turun temurun Hak Tanggungan

Hak Guna Usaha 35 tahun amd 25 thn Hak Tanggungan

Hak Guna Bangunan 30 tahun amd 20 thn Hak Tangungan

Hak Pakai Atas Tanah Negara Hak Tanggungan

 Diatas tanah tanah yang langsung dikuasai negara

 Karena ketentuan perundang-undangan harus didaftar
 Karena sifatnya harus dapat dipindahtangankan
 Pengikatan dilakukan dengan Hak Tanggungan

16
 PENGIKATAN AGUNAN BENDA TIDAK BERGERAK
CARA MENGADAKAN HAK TANGGUNGAN : SHM, SHGB, SHGU , SHP

AKTA PEMBERIAN
PERJANJIAN Pembiayaan
HAK TANGGUNGAN

Apabila nasabah/pemilik agunan

Tidak dapat hadir dihadapan PPAT Didaftar di BPN
Untuk membuat APHT
Pencatatan pada buku tanah yaitu
kesanggupan BPN adalah hari ke-7 setelah
data lengkap  Hak Tanggungan
SKMHT lahir

-Bukan suatu jenis pengikatan

-Hanya sarana ke APHT
-Berlaku 1 bulan (tanah sertifikat)
-Berlaku 3 bulan (tanah belum bersertifikat) SERTIFIKAT
-Dibuat Notariil dan tidak boleh bercampur
dengan surat kuasa jual dan tdk dapat HAK TANGGUNGAN
di substitusikan
Salinan Buku Tanah + Salinan APHT dan diberi
Cover ‘salinan Sertifikat Hak Tanggungan’
17
 MACAM MACAM HAK ATAS TANAH LAINNYA

Tanah tanah yang belum dikonversikan sesuai UU Pokok agraria,

petunjuk bukti kepemilikan tanah adalah
GIRIK  Bukti pembayaran pajak dan surat
LETTER C surat tanah dikuasai Bank
KOHIR  Diikat dengan ‘Perjanjian Pengikatan
PETUK PAJAK Jaminan’ , sebaiknya secara Notarial atau
Dibawah Tangan (Penyerahan Jaminan
KETITIR
dan Kuasa Jual) dan dilaporkan tertulis
RIWAYAT TANAH
kepada Kelurahan untuk dicatat
 Pengikatan jaminan tersebut sifatnya
hanya terobosan bisnis dan tidak diatur
dalam UU.

18
 PENGIKATAN AGUNAN BENDA TIDAK BERGERAK
CARA MENGADAKAN HAK TANGGUNGAN BILA SERTIFIKAT
KEPEMILIKAN MASIH DALAM PROSES

AKTA PEMBERIAN
PERJANJIAN Pembiayaan
HAK TANGGUNGAN
Apabila nasabah/pemilik agunan
tidak dapat hadir dihadapan PPAT
untuk membuat APHT Setelah Sertifikat
Didaftar di BPN Tanah terbit, maka
Pencatatan pada buku tanah yaitu Pendaftaran APHT
kesanggupan BPN adalah hari ke-7 Di BPN serta
SKMHT setelah data lengkap  Hak Pembuatan SHT di
Tanggungan lahir laksanakan bersa-
-Bukan suatu jenis pengikatan maan
-Hanya sarana ke APHT
-Berlaku 1 bulan (tanah sertifikat)*
-Berlaku 3 bulan (tanah belum bersertifikat)
-Dibuat Notariil dan tidak boleh bercampur SERTIFIKAT
dengan surat kuasa jual dan tidak dapat HAK TANGGUNGAN
disubstitusikan
-Diyakini telah ada keputusan pejabat Salinan Buku Tanah + Salinan APHT dan diberi
pemberi Hak Atas Tanah + Setoran biaya
Cover ‘salinan Sertifikat Hak Tanggungan’

19
 PENGIKATAN AGUNAN BENDA TIDAK BERGERAK

CARA MENGADAKAN HAK TANGGUNGAN UNTUK KIOS/LAPAK

AKAD PEMBIAYAAN

Lapak Kios
AKTA FIDUSIA
Sertifikat Hak Penggunaan
Notarial
Tempat Usaha (SHPTU)

20
PENGIKATAN AGUNAN BENDA TIDAK BERGERAK

CASE STUDY

21
 PENGIKATAN AGUNAN BENDA BERGERAK
Hak Preferent melalui pengikatan :
1. GADAI atau PAND :
a. Hanya dapat diadakan atas benda benda bergerak / surat2 berharga
b. Benda harus dikuasai bank
c. Dilaksanakan dengan persetujuan antara bank vs nasabah
d. Untuk menjamin pelunasan pembiayaan oleh nasabah pembiayaan
e. Harus di asuransikan
2. JAMINAN FIDUSIA
a. Adalah penyimpangan dari GADAI/PAND agar barang yang dijaminkan
dapat dikuasai dan dipergunakan oleh nasabah
b. Adalah pengalihan hak kepemilikan atas dasar kepercayaan dengan
ketentuan bahwa benda tersebut tetap dalam penguasaan pemilik benda
c. Dibuat secara notaris / Akta Jaminan Fidusia (Notariil)
3. HIPOTIK :
a. Kapal Laut
b. Kapal Terbang

22
 PENGIKATAN CESSIE SEBAGAI AGUNAN
Cessie adalah penyerahan piutang atas nama dan kebendaan tak
bertubuh lainnya yang dilakukan dengan cara cessie piutang atas nama
dengan maksud sebagai agunan

‘A’ NASABAH BANK BANK Syariah

Cedent 1. Dialihkan dengan Akte Cessionaris
atau Dibawah tangan
2. Akte notaril perjanjian
penyelesaian hutang
antar bank dengan
nasabah ‘A’
Pinjam meminjan Uang

memberitahukan

Hasilnya baru diperhitungkan untuk menyelesaikan

hutang Nasabah ‘A’ apabila tagihan tersebut benar benar
SDR. ‘B’ telah secara efektif masuk dalam rekening
Cessus Bank Syariah

23
 KETENTUAN PENCAIRAN PEMBIAYAAN

SEBELUM AKAD PEMBIAYAAN : AGUNAN UTAMA & TAMBAHAN TELAH DIPERIKSA FISIK
(DI OTS) DAN KEBENARAN NILAI DAN DOKUMENTASINYA

1. ASLI BUKTI KEPEMILIKAN AGUNAN TELAH DIKUASAI OLEH

BANK
2. AGUNAN TELAH DIIKAT
3. AGUNAN UTAMA & TAMBAHAN TELAH DIPERIKSA FISIK
(DI OTS) DAN KEBENARAN NILAI DAN DOKUMENTASINYA

KHUSUS KREDIT INVESTASI :

1. YAKINI SELF FINANCING
2. PENCAIRAN PRINSIP ‘PAYMENTS AGAINST DOCUMENTS’

COVER NOTE NOTARIS :

1. Agunan masih dalam proses pengikatan secara notariil
2. Batas waktu penyelesaian s.d terbitnya SHT – SH
3. Apabila telah selesai pengikatan, diserahkan kepada Bank.

24
25