DROIT DES OBLIGATIONS I DROIT DU CONTRAT LICENCE 2 2011-2012

Cours de C. LE GALLOU, matre de confrences Chargs de travaux dirigs : M.-C.LACOSTE, L. RICA, M. POULIQUEN et P. TRACOL

SEANCE 3 : LA FORMATION DU CONTRAT : LOFFRE ET LES AVANT-CONTRATS

Cette fiche est une uvre de lesprit, protge par les dispositions du code de la proprit intellectuelle Objectifs de la sance : - Connatre le rgime des notions tudies Acquis de la sance 2 : A lissue de la sance, ltudiant doit savoir : - Rdiger une fiche darrt - Elaborer un plan - Connatre les notions doffre, acceptation, pourparlers, promesse unilatrale, promesse synallagmatique, pacte de prfrence Exercices : - Veuillez commenter larrt Cass. 3e civ., 8 sept. 2010, n 09-13345, P+B (p. 4, 4) Lire les documents suivants

I-) loffre et lacceptation Cass. 3e civ., 25 mai 2005, n 03-19.411, P+B Attendu, selon l'arrt attaqu (Aix-en-Provence, 27 mai 2003) que M. Grimaud a donn le 3 fvrier 1999 la socit Sogetrim un mandat de vente de sa proprit ; que la socit Les Ciseaux d'Argent ayant accept par lettre en date du 16 juin 1999 l'offre de M. Grimaud reue le 14 mai 1999, celui-ci a refus de donner suite la vente ; que la socit Les Ciseaux d'Argent et la socit Sogetrim l'ont assign en ralisation force de la vente et en paiement des honoraires du mandataire ; Sur les deux moyens, runis : tendu que M. Grimaud fait grief l'arrt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen : 1/ qu'une personne ne peut tre engage sur le fondement d'un mandat apparent que si sa croyance l'tendue des pouvoirs du mandataire est lgitime, ce caractre supposant que les circonstances autorisaient le tiers ne pas vrifier les limites exactes de ces pouvoirs ; qu'en
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dduisant l'existence d'un mandat apparent du seul fait que nonobstant la nullit du mandat la socit Les Ciseaux d'Argent avait pu croire lgitimement aux pouvoirs de la socit Sogetrim, sans constater les circonstances autorisant l'acheteur ne pas vrifier la prennit des pouvoirs de l'agence, la cour d'appel a priv son arrt de base lgale au regard des articles 1984 et 1998 du Code Civil ; 2/ que l'offre est caduque si elle n'a pas t accepte dans le dlai fix par le pollicitant, lequel ne doit pas ncessairement tre chiffr ; qu'ainsi en l'espce o M. Grimaud avait indiqu dans sa tlcopie du 10 mai 1999 qu'il souhaitait une rponse immdiate son offre d'acquisition au prix de 4 000 000 francs net, la cour d'appel en considrant que cette offre avait t faite sans stipulation de terme et avait t accepte le 17 juin 1999 dans un dlai raisonnable, a viol les articles 1108, 1134 et 1589 du Code civil; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relev que si le mandat simple donn la socit Sogetrim tait nul faute d'indication d'une dure dtermine, la socit Les Ciseaux d'Argent avait pu lgitimement croire aux pouvoirs de l'agence, la cour d'appel, qui n'tait pas tenue d'effectuer une recherche qui ne lui tait pas demande sur la vrification de leur prennit, a pu retenir l'existence d'un mandat apparent, et a lgalement justifi sa dcision de ce chef ; Attendu, d'autre part, qu'ayant constat que l'offre faite par M. Grimaud le 10 mai 1999 mentionnait "rponse immdiate souhaite", la cour d'appel qui, par une interprtation souveraine que l'imprcision de ces termes rendait ncessaire, en a dduit que l'offre avait t faite sans stipulation de terme et qu'elle devait tre accepte dans un dlai raisonnable, et qui a souverainement retenu que compte tenu de la nature du bien et de la qualit de l'acqureur qui devait consulter son conseil d'administration pour obtenir le consentement l'acquisition, le dlai de cinq semaines dans lequel tait intervenue l'acceptation de la socit Les Ciseaux d'Argent n'tait pas draisonnable, a pu retenir qu'il y avait eu vente ; D'o il suit que le moyen n'est pas fond ; PAR CES MOTIFS : REJETTE () II-) les pourparlers Cass. 3e civ., 28 juin 2006, n 04-20.040, P+B Attendu, selon l'arrt attaqu (Nouma, 29 juillet 2004), que la socit Antineas a men des ngociations avec la socit civile immobilire Longson (la SCI) et les consorts X... Y... pour la vente d'un terrain destin la construction d'un immeuble ; qu'un projet de "protocole" de vente n'ayant pu tre sign et la socit Antineas ayant vendu le bien un tiers, la SCI et M. Phiet X... Y... l'ont assigne en paiement de dommages-intrts pour rupture abusive des pourparlers ; Sur le second moyen : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu que pour condamner la socit Antineas payer des dommages-intrts la SCI l'arrt retient que la cour dispose d'lments suffisants pour valuer le prjudice de celle-ci consistant en la perte d'une chance sur le manque gagner rsultant de la disparition du programme immobilier envisag ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'une faute commise dans l'exercice du droit de rupture unilatrale des pourparlers pr-contractuels n'est pas la cause du prjudice consistant dans la perte d'une
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chance de raliser les gains que permettait d'esprer la conclusion du contrat, la cour d'appel a viol le texte susvis ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la socit Antineas payer la SCI Longson la somme de six millions de francs FCFP, () III-) les avant-contrats Promesse unilatrale 1) Cass. 3e civ., 15 dcembre 1993, n 91-10199, P+B Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrt attaqu (Paris, 8 novembre 1990), que Mme Y..., qui avait consenti, le 22 mai 1987, aux consorts X... une promesse de vente d'un immeuble, valable jusqu'au 1er septembre 1987, a notifi aux bnficiaires, le 26 mai 1987, sa dcision de ne plus vendre ; que les consorts X..., ayant lev l'option le 10 juin 1987, ont assign la promettante en ralisation force de la vente ; Attendu que les consorts X... font grief l'arrt de les dbouter de cette demande, alors, selon le moyen, que, dans une promesse de vente, l'obligation du promettant constitue une obligation de donner ; qu'en rejetant la demande des bnficiaires en ralisation force de la vente au motif qu'il s'agit d'une obligation de faire, la cour d'appel a ainsi viol les articles 1134 et 1589 du Code civil ; Mais attendu que la cour d'appel, ayant exactement retenu que tant que les bnficiaires n'avaient pas dclar acqurir, l'obligation de la promettante ne constituait qu'une obligation de faire et que la leve d'option, postrieure la rtractation de la promettante, excluait toute rencontre des volonts rciproques de vendre et d'acqurir, le moyen n'est pas fond ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi. 2) Cass. 3e civ., 25 mars 2009, n 08-12.237 Sur le moyen unique : Vu les articles 1101 et 1134 du code civil ; Attendu, selon l'arrt attaqu (Colmar, 29 novembre 2007), que les poux X... ont consenti le 20 aot 2004 la Socit d'amnagement foncier et d'tablissement rural d'Alsace (SAFER) une promesse unilatrale de vente de diverses parcelles de terre, enregistre l'initiative de la SAFER le 23 aot 2004 ; qu'ils ont retir cette promesse le 25 aot 2004 ; que la SAFER a lev l'option par lettre recommande du 7 septembre 2004 ; que la SAFER a assign les poux X... en ralisation force de la vente ; Attendu que pour accueillir la demande, l'arrt retient qu'en l'absence de dlai imparti la SAFER pour lever l'option, il appartenait aux poux X..., qui souhaitaient revenir sur leurs engagements, de mettre pralablement en demeure le bnficiaire de la promesse d'accepter ou de refuser celle-ci ; qu'en l'absence de cette formalit leur "dnonciation" de leur promesse tait sans effet sur l'acceptation de la bnficiaire, rgulirement intervenue le 7 septembre 2004 ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'il le lui tait demand, si le retrait par les poux X... de leur promesse unilatrale de vente n'avait pas t notifi la SAFER avant que celle-ci
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ne dclare l'accepter, la cour d'appel n'a pas donn de base lgale sa dcision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, 3) Cass. ass. pln., 24 fvr. 2006, n 04-20525 Sur le moyen unique : Vu l'article 1840 A du Code gnral des impts, applicable la cause, et les articles 2044 et 2052 du Code civil ; Attendu, selon l'arrt attaqu, rendu sur renvoi aprs cassation (3e Civ., 26 mars 2003, Bull. 2003, III, n 71), que la commune de Luon et la Socit de participation et de conseil (Soparco), qui taient en litige au sujet d'une vente immobilire conclue en 1993, ont sign le 21 avril 1995 un protocole d'accord aux termes duquel la commune de Luon s'est engage cder la Soparco divers terrains et btiments sous condition suspensive de la construction d'un htel, les parties se dsistant des instances en cours et la Soparco reconnaissant la caducit de la vente de 1993 et s'engageant formaliser cette reconnaissance par acte authentique ; que la commune de Luon soutenant que la promesse unilatrale de vente tait nulle, faute d'avoir t enregistre dans les dix jours de son acceptation par son bnficiaire, la Soparco a engag une action en justice afin de faire constater le caractre synallagmatique de l'accord ; Attendu que pour dclarer nulle la promesse de vente, l'arrt retient que le protocole d'accord ne comporte pas, en contrepartie de l'engagement de la commune de Luon de vendre, un engagement corrlatif d'acheter la charge de la Soparco, que la circonstance que la promesse est incluse dans une transaction ne peut avoir pour effet de remettre en cause son caractre unilatral et n'implique nullement pour le bnficiaire l'obligation d'acheter et que, s'agissant d'une promesse unilatrale, la commune de Luon est bien fonde opposer la Soparco les dispositions de l'article 1840 A du Code gnral des impts ; Qu'en statuant ainsi, alors que la transaction est une convention ayant entre les parties autorit de la chose juge, stipulant des engagements rciproques interdpendants, dont la promesse de vente n'est qu'un lment, de sorte que l'article 1840 A du Code gnral des impts est sans application, la cour d'appel a viol les textes susviss ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, 4) Cass. 3e civ., 8 sept. 2010, n 09-13345, P+B (dcision commenter) Attendu, selon les arrts attaqus (Pau, 21 octobre 2008 et 3 fvrier 2009), que par acte sous seing priv du 30 mai 2005, M. et Mme X... ont consenti la socit Francelot, avec facult de substitution, une promesse unilatrale de vente d'un terrain ; que la promesse tait valable jusqu'au 22 avril 2006 et prorogeable ensuite deux fois par priodes d'un an dfaut de dnonciation par le promettant trois mois avant l'expiration de chaque dlai ; que M. X... est dcd le 31 juillet 2006, laissant notamment pour lui succder un hritier mineur, plac sous le rgime de l'administration lgale sous contrle judiciaire ; que la socit Conseil en btiment, substitue dans le bnfice de la promesse, a lev l'option le 18 dcembre 2007 ; que les consorts X... ayant refus de rgulariser la vente, la socit Conseil en btiment les a assigns pour faire dclarer celle-ci parfaite ;
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Sur le premier moyen, pris en ses trois premires branches : () Mais sur le premier moyen, pris en sa cinquime branche : Vu l'article 1589 du code civil ; Attendu que pour dire irrecevable la demande de la socit de Conseil en btiment, l'arrt retient que l'excution force de la vente n'tant que la consquence de la reconnaissance par jugement de sa validit, il est ncessaire au pralable de statuer sur l'existence ou non de cette vente, qu'une promesse unilatrale de vente n'a pas pour effet de transmettre celui qui en est bnficiaire la proprit ou des droits immobiliers sur le bien qui en est l'objet, que l'obligation du promettant quoique relative un immeuble constitue tant que le bnficiaire n'a pas dclar acqurir non pas une obligation de donner mais une obligation de faire, qu'en l'espce, lors du dcs de M. Edouard X... avant la leve de l'option, la vente n'tait pas ralise et que, par voie de consquence, l'autorisation du juge des tutelles tait ncessaire cette ralisation ; Qu'en statuant ainsi, alors que le promettant avait dfinitivement consenti vendre et que l'option pouvait tre valablement leve, aprs son dcs, contre ses hritiers tenus de la dette contracte par leur auteur, sans qu'il y et lieu d'obtenir l'autorisation du juge des tutelles, la cour d'appel a viol le texte susvis ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la quatrime branche du premier moyen : REJETTE le pourvoi form contre l'arrt du 21 octobre 2008 ; CASSE ET ANNULE Promesse synallagmatique Cass. 3e civ., 11 juin 1992, n 90-12415 Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrt attaqu, (Douai, 11 octobre 1989), que, le 11 dcembre 1981, M. A... est convenu avec les poux Z... de rsilier le bail rural qu'il leur avait consenti et s'est engag leur cder, ou leur faire cder, partie d'une parcelle de terrain, pour un prix au mtre carr prcis dans l'acte ; que, le 29 janvier 1982, il a vendu cette parcelle M. B... qui, le mme jour, s'est engag cder aux poux Z... partie de celle-ci ; qu'aprs que les bnficiaires aient refus cette offre, au motif qu'elle n'tait pas conforme aux engagements pris leur gard par M. A... quant la superficie cde, la parcelle litigieuse a t lotie par M. B..., qui en a vendu deux lots, respectivement, aux poux X... et aux poux Y... ; Attendu que M. B... fait grief l'arrt d'accueillir la demande des poux Z... en revendication de la partie de parcelle, objet de l'engagement de M. A..., alors, selon le moyen, d'une part, que lorsque la facult d'option est relle, la promesse, acte conventionnel naissant de la concordance d'une offre et d'une acceptation, reste unilatrale et soumise, ce titre, aux exigences de l'article 1840 du Code gnral des impts, mme si elle est contenue dans un contrat synallagmatique ; qu'en dcidant le contraire, la cour d'appel a viol l'article 1134 du Code civil, ainsi que, par refus d'application, le texte prcit ; d'autre part, que la cour d'appel,
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qui a constat que M. A..., qui s'engageait, non pas simplement " cder ", mais " cder ou faire cder " la parcelle de terre litigieuse, de sorte qu'il assumait en ralit une obligation alternative, ne pouvait, sans violer derechef l'article 1134 du Code civil, dcider que la promesse de vente conclue le 11 dcembre 1981 valait vente ; Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que les bnficiaires de la promesse du 11 dcembre 1981 avaient accept l'offre le jour mme de son mission et qu'il y avait accord des parties sur la chose et sur le prix, la cour d'appel en a dduit, bon droit, que la promesse prsentait un caractre synallagmatique, ce qui cartait l'application des dispositions de l'article 1840 A du Code gnral des impts, et qu'elle valait vente, mme si la ralisation par acte authentique en tait reporte une date ultrieure ou mise la charge d'un acqureur intermdiaire ; D'o il suit que le moyen n'est pas fond ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi