PELAPORAN MANAJEMEN STRATEGI

(PT Modernland Realty Tbk)

Disusun Oleh:

Nama : Indah Sapira

Nim : 1810552033

PROGRAM STUDI MANAJEMEN KAMPUS II PAYAKUMBUH

UNIVERSITAS ANDALAS
2020
 KATA PENGANTAR

Pertama-tama saya ucapkan Puji dan Syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa karena
berkat Rahmat-Nyalah laporan ini dapat terselesaikan. Tujuan penulisan laporan ini adalah
untuk menyelesaikan tugas Manajemen Strategi, Selain itu juga untuk meningkatkan
pemahaman saya mengenai materi.
Dengan membaca laporan ini penulis berharap dapat membantu teman-teman serta
pembaca dapat memahami materi ini dan dapat memperkaya wawasan pembaca. Walaupun
penulis telah berusaha sesuai kemampuan penulis, namun penulis yakin bahwa manusia itu
tak ada yang sempurna. Seandainya dalam penulisan laporan ini ada yang kurang, maka itulah
bagian dari kelemahan penulis. Mudah-mudahan melalui kelemahan itulah yang akan
membawa kesadaran kita akan kebesaran Tuhan Yang Maha Esa.
Pada kesempatan ini penulis mengucapkan terimakasih kepada semua pihak yang
telah membantu dalam penyusunan laporan ini dan kepada pembaca yang telah meluangkan
waktunya untuk membaca laporan ini. Untuk itu penulis selalu menantikan kritik dan saran
yang membangun dari pembaca demi perbaikan penyusunan laporan ini.

Payakumbuh, 22 Oktober 2020

Penulis

1
 DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR............................................................................................................................1
DAFTAR ISI..........................................................................................................................................2
DAFTAR TABEL..................................................................................................................................4
DAFTAR GAMBAR.............................................................................................................................5
BAB I.....................................................................................................................................................6
PENDAHULUAN..................................................................................................................................6
A. Latar Belakang...........................................................................................................................6
B. Deskripsi Organisasi...................................................................................................................6
BAB II....................................................................................................................................................8
PERUMUSAN STRATEGI...................................................................................................................8
A. Visi dan Misi Perusahaan...........................................................................................................8
A.1. Pernyataan Visi dan Misi Perusahaan.....................................................................................8
A.3. Analisis Karakteristik Pernyataan Misi...................................................................................9
A.4. Analisis Komponen-Komponen Pernyataan Misi...................................................................9
B. Penilaian Eksternal...................................................................................................................11
B.1. Analisis Model Lima Kekuatan Porter..................................................................................11
B.2. Analisis Tahap Input: Matriks Evaluasi Faktor Eksternal (EFE)...........................................13
B.3. Analisis Tahap Input: Matriks Profil Kompetitif (CPM).......................................................14
C. Penilaian Internal......................................................................................................................15
C.1. Analisis Tahap Input: Analisis Matriks Evaluasi Faktor Internal (IFE)................................15
D. PIlihan Strategi.........................................................................................................................17
D.1. Identifikasi Strategi Yang Digunakan (11 Strategi)..............................................................17
D.2. Analisis Lima Strategi Generik Michael Porter....................................................................20
D.3. Identifikasi Sarana-Sarana untuk Menggapai Strategi..........................................................21
E. Analisis Pilihan Strategi...........................................................................................................22
E.1. Analisis Tahap Pencocokan: Matriks Kekuatan-Kelemahan-Peluang-..................................23
Ancaman (SWOT)........................................................................................................................23
E.2. Analisis Tahap Pencocokan: Matriks Posisi Strategis dan Evaluasi.....................................25
Tindakan (SPACE).......................................................................................................................25
Gambar 2. 1 Evaluasi Tindakan (SPACE)....................................................................................28
E.3. Analisis Tahap Pencocokan: Matriks Boston Consulting Group (BCG)..............................29
E.4. Analisis Tahap Pencocokan: Matriks Internal-Eksternal (IE)...............................................31

2
 E.5. Analisis Tahap Pencocokan: Matriks Strategi Besar............................................................32
E.6. Analisis Tahap Keputusan: Matriks Perencanaan Strategis Kuantitatif................................34
(QSPM)........................................................................................................................................34
BAB III................................................................................................................................................37
PENERAPAN STRATEGI..................................................................................................................37
A. Menerapkan Strategi pada Isu-isu Manajemen dan Operasi.....................................................37
A.1. Analisis Penerapan Strategi pada Isu Manajemen.................................................................37
A.2. Analisis Penerapan Strategi pada Isu Operasi.......................................................................48
B. Menerapkan Strategi pada Isu-isu Pemasaran, Keuangan/Akuntansi, Litbang, dan SIM..........48
B.1. Analisis Penerapan Strategi pada Isu Pemasaran..................................................................49
B.2. Analisis Penerapan Strategi pada Isu Keuangan/Akuntansi..................................................52
B.3. Analisis Penerapan Strategi pada Isu Penelitian dan Pengembangan....................................58
B.4. Analisis Penerapan Strategi pada Isu Human Resource Management (SDM).......................60
BAB IV................................................................................................................................................63
PENGEVALUASIAN STRATEGI......................................................................................................63
A. Analisis Matriks Penilaian Evaluasi Strategi............................................................................63
B. Analisis Balanced Scorecard....................................................................................................64
BAB V.................................................................................................................................................68
PENUTUP............................................................................................................................................68
A. Kesimpulan...............................................................................................................................68
B. Saran Untuk Perusahaan...........................................................................................................69
DAFTAR PUSTAKA...........................................................................................................................70

3
 DAFTAR TABEL

Table 2. 1 Matriks Evaluasi Faktor Eksternal PT Modernland Realty Tbk....................13

Table 2. 2 Matriks Profil Kompetitif (CPM) PT Modernland Realty Tbk.......................14
Table 2. 3 Matriks Evaluasi Faktor Internal PT Modernland Realty Tbk.......................15
Table 2. 4 Matriks SWOT PT Modernland Realty Tbk.....................................................24
Table 2. 5 Matriks SWOT PT Modernland Realty Tbk.....................................................26
Table 2. 6 Matriks IE PT Modernland Realty Tbk.............................................................32
Table 2. 7 Matriks QSPM PT Modernland Realty Tbk......................................................34
Table 4. 1 Matriks Penilaian Evaluasi Strategi PT Modernland Realty Tbk...................64
Table 4. 2 Analisis Balanced Scorecard PT Modernland Realty Tbk...............................65

4
 DAFTAR GAMBAR

Gambar 2. 1 Evaluasi Tindakan (SPACE)...........................................................................28

Gambar 2. 2 matriks BCG.....................................................................................................30
Gambar 2. 3 kuadran matriks strategi besar.......................................................................33
Gambar 3. 1 Struktur Organisasi PT Modernland Realty Tbk.........................................44

5
 BAB I
PENDAHULUAN

A. Latar Belakang
Dalam sebuah organisasi baik skala kecil maupun besar pasti memiliki tujuan yang
ingin dicapai dan langkah yang diperlukan untuk mencapai tujuan tersebut. Dari situlah
kita membutuhkan manajemen strategis untuk membantu organisasi merumuskan
strategi-strategi yang lebih baik melalui penggunaan pendekatan terhadap pilihan strategi
yang lebih sistematis, logis, dan rasional.

Strategi yang dirumuskan dan diterapkan dengan cara terbaik sekalipun akan
mengalami banyak hambatan manakala lingkungan internal dan eksternal perusahaan
berubah. Oleh karena itu merupakan hal yang penting bagi para penyusun strategi untuk
secara sistematis mengkaji ulang, mengevaluasi, dan mengendalikan pelaksanaan strategi.
Dalam materi yang akan dibahas nantinya, strategi apa yang digunakan perusahaan yang
dapat menuntun upaya manajer dalam mengevaluasi aktivitas manajemen strategi,
memastikan bahwa mereka bekerja dan membuat berbagai perubahan secara tepat waktu.

B. Deskripsi Organisasi
PT Modernland Realty Tbk (Modernland) didirikan pada tahun 1983 dengan nama PT
Modernland Realty Ltd. berdasarkan Akta No.15 tanggal 8 Agustus 1983 yang dibuat di
hadapan Hendra Karyadi, S.H., notaris di Jakarta, dan telah disahkan oleh Menteri
Kehakiman dalam Keputusan No.C2-7390.HT.01.01 Tahun 1983 tanggal 12 November
1983.

Perseroan bergerak dalam bidang usaha pembangunan perumahan, pembangunan

kawasan industri dan pergudangan, rumah susun/apartemen, pengelolaan hotel,
perkantoran, industri pembuatan panel, jasa dan pengelolaan lapangan golf, serta
melakukan usaha sebagai perusahaan investasi yang berkaitan dengan properti, sarana
dan prasarana.

Pada tahun 1993, Perseroan mencatatkan 74.800.000 lembar sahamnya di Bursa Efek
Jakarta (sekarang Bursa Efek Indonesia) dengan kode MDLN. Sejak saat itu, Perseroan
menjadi perusahaan terbuka dengan nama PT Modernland Realty Tbk.

Anggaran Dasar Perseroan mengalami perubahan seluruhnya sehubungan dengan

penyesuaian terhadap Undang-Undang Perseroan Terbatas sebagaimana termaktub dalam

6
Akta Pernyataan Keputusan Rapat Perubahan Anggaran Dasar PT Modernland Realty
Tbk. No. 32 tanggal 27 Juni 2008, yang dibuat dihadapan Wahyu Nurani, S.H., Notaris di
Jakarta dan telah memperoleh Persetujuan dari Menkumham melalui Surat Keputusan
No. AHU-69149.AH.01.02.Tahun 2008 tanggal 24 September 2008 dan telah didaftarkan
dalam Daftar Perseroan No. AHU-0091269.AH.01.09.Tahun 2008 tanggal 24 September
2008.

Perubahan terakhir Anggaran Dasar Perseroan adalah sehubungan dengan pemecahan

nilai nominal saham (stock split) pada modal ditempatkan dan disetor penuh Perseroan
dengan rasio 1 banding 2, sehingga selanjutnya Saham Seri A dan Saham Seri B
memiliki nominal berturut-turut Rp250,00 dan Rp125,00 sebagaimana termaktub dalam
akta Pernyataan Keputusan Rapat Perseroan Terbatas PT Modernland Realty Tbk. No. 94
tanggal 27 September 2013, yang dibuat di hadapan FX. Budi Santoso Isbandi, S.H.,
Notaris di Jakarta yang telah memperoleh Persetujuan dari Menkumham melalui Surat
Keputusan Nomor: AHU-59557.AH.01.02.Tahun 2013 tanggal 19 November 2013 serta
telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0108815.AH.01.09.Tahun 2013
tanggal 19 November 2013.

Dalam rentang waktu lebih dari tiga puluh tahun, Modernland telah memantapkan
posisinya sebagai pengembang properti terdepan di Indonesia. Brand Modernland telah
dikenal dan melekat pada berbagai proyek residensial, kota mandiri, kawasan industri dan
komersial terkemuka seperti Kota Modern, Modernpark, Modernhill, Jakarta Garden
City, Modern Industrial Estat, Novotel Gajah Mada, Padang Golf Modern, Lowcost
Housing dan Modern Panel Indonesia.

7
 BAB II
PERUMUSAN STRATEGI

A. Visi dan Misi Perusahaan

A.1. Pernyataan Visi dan Misi Perusahaan

Visi dan Misi PT Modernland Realty Tbk

Visi :

Memberikan kontribusi kepada masyarakat dengan menciptakan pembangunan

perkotaan dan industri yang ideal. Pelaksanaan visi Modernland
diimplementasikan melalui 3 tahapan pertumbuhan yaitu:

1. Penanaman bibit
2. Memperkuat inti
3. Mengambil lompatan jauh ke depan.

Misi :

Menyediakan rumah hunian dan lahan industry yang berkualitas bagi pelanggan
kami dengan nilai properti yang terus meningkat melalui pengembangan
infrastruktur dan pengelolaan kelas dunia:

1. Menyiapkan cadangan lahan yang mendukung pertumbuhan jangka panjang

2. Aksi korporasi
3. Memulai dari bawah untuk membangun sesuatu yang besar; dan
4. Memilih human capital terbaik.

A.2. Analisis Nilai Pernyataan Visi dan Misi Perusahaan

Analisis Pernyataan Visi

Pernyataan visi harus pendek, sebaiknya satu kalimat. Visi PT Modernland

Realty Tbk sudah sesuai dengan aturan penulisan yang seharusnya. Di dalam
pernyataan visi juga harus menjawab pertanyaan dasar “Kita ingin menjadi apa?’,
dalam Visi perusahaan tersebut juga sudah menyatakan “menciptakan
pembangunan perkotaan dan industri yang ideal” pernyataan ini tentunya sudah
menjawab perusahaan tersebut ingin menjadi perusahaan yang bagaimana.

8
 Analisis Pernyataan Misi

Pernyataan misi mengungkapkan apa yang diinginkan perusahaan dan penting

untuk menetapkan tujuan secara efektif dan merumuskan strategi. Pernyataan misi
PT Modernland Realty Tbk menyebutkan “Menyediakan rumah hunian dan lahan
industry yang berkualitas bagi pelanggan kami dengan nilai properti yang terus
meningkat melalui pengembangan infrastruktur dan pengelolaan kelas dunia”
pernyataan ini mengungkapkan apa yang diinginkan oleh perusahan untuk
pelanggan nya. Perusahaan tersebut juga sudah merumuskan tahapan strategi
untuk mencapai tujuan Perseroan, dan juga sudah menyatakan apa yang
diinginkan perusahaan untuk kedepan nya.a

A.3. Analisis Karakteristik Pernyataan Misi

 Pertama, pernyataan misi yang baik memungkinkan untuk menghasilkan dan
mempertimbangkan berbagai tujuan dan strategi alternative yang layak tanpa
terlalu mencekik kreativitas manajemen.
 Kedua, pernyataan misi harus luas untuk mendamaikan perbedaan secara
efektif dan menarik diantara beragam pemangku kepentingan organisasi.

Di dalam misi PT Modernland Realty Tbk sudah bisa dikatakan memenuhi

karakteristik dengan konsep perusahaan yang memiliki tujuan untuk menyediakan
rumah hunian dan lahan industry yang berkualitas bagi pelanggan dengan nilai
properti yang terus meningkat melalui pengembangan infrastruktur dan
pengelolaan kelas dunia. Untuk mencapai tujuan tersebut perusahaan telah
membuat strategi seperti menyiapkan cadangan lahan yang mendukung
pertumbuhan jangka panjang, aksi korporasi, memulai dari bawah untuk
membangun sesuatu yang besar, dan memilih human capital terbaik.

A.4. Analisis Komponen-Komponen Pernyataan Misi

1. Customer
Siapa pelanggan perusahaan? Pelanggan pada PT Modernland Realty Tbk
tidak disebutkan dalam pernyataan misi perusahaan tersebut. Tetapi bisa
disimpulkan pelanggan atau customer perusahaan tersebut adalah kalangan
kelas atas.

9
2. Product
Apa product baik barang atau jasa utama yang dihasilkan perusahaan. Pada
pernyataan misi PT Modernland Realty Tbk menyediakan rumah hunian dan
lahan industry.
3. Market
Secara geografis dimana perusahaan berkompetisi. Dalam pernyataan misi
perusahaan dinyatakan nilai properti yang terus meningkat melalui
pengembangan infrastruktur dan pengelolaan kelas dunia, disini disimpulkan
perusahaan berkompetisi di kelas dunia.
4. Technology
Apakah perusahaan menerapkan teknologi terbaru, tercanggih? Atau
teknologi apa yang digunakan. PT Modernland Realty Tbk tentunya
menggunakan teknologi karena disebutkan di dalam misi perusahaan terus
mengembangkan infrastruktur. Namun dalam pernyataan misi pada
perusahaan tersebut tidak disebutkan perusahaan menerapkan teknologi
terbaru atau tidak.
5. Perhatian akan keberlangsungan, pertumbuhan, dan profabilitas.
Apakah perusahaan memiliki komitmen untuk keberlangsungan hidup,
pertumbuhan dan keuangan yang baik? Dalam pernyataan misi PT
Modernland Realty Tbk perusahaan memiliki komitmen untuk pertumbuhan
dengan strategi menyiapkan cadangan lahan yang mendukung pertumbuhan
jangka panjang. Dan memiliki keuangan yang baik dengan memakai strategi
aksi korporasi.
6. Filosofi
Apa dasar-dasar kepercayaan, nilai, aspirasi, dan prioritas etika? Dasar-dasar
kepercayaan dapat dilihat dari pernyataan misi, menyediakan rumah hunian
dan lahan industry yang berkualitas bagi pelanggan kami dengan nilai
properti yang terus meningkat melalui pengembangan infrastruktur dan
pengelolaan kelas dunia.
7. Konsep diri
Apa kemampuan khusus atau keunggulan perusahaan yang dimiliki
perusahaan? Keunggulan perusahaan ini adalah mereka selalu meningkatkan
nilai properti produk mereka melalui pengembangan infrastruktur dan
pengelolaan kelas dunia.

10
 8. Perhatian pada citra
Apakah perusahaan responsive terhadap pemikiran social, masyarakat dan
lingkungan? Dalam pernyataan misi dari perusahaan ini tidak dijelaskan
responsive terhadap pemikiran social, masyarakat dan lingkungan.
9. Perhatian akan karyawan
Apakah karyawan dianggap dan diperlakukan sebagai asset yang berharga
bagi perusahaan? Dalam pernyataan misi dari PT Modernland Realty Tbk
karyawan dianggap dan diperlakukan sebagai asset yang berharga bagi
perusahaan ini dilihat dari perusahaan menetapkan strategi memilih human
capital terbaik.

B. Penilaian Eksternal

B.1. Analisis Model Lima Kekuatan Porter

Analisis Lima Kekuatan Porter atau dalam bahasa Inggris disebut dengan
Portes’s Five Forces Analysis adalah suatu alat yang sederhana namun sangat
berguna untuk memahami dimana letak kekuatan perusahaan kita dalam
menghadapi situasi persaingan di dunia bisnis. Dengan mengunakan Analisis
Lima Kekuatan ini, kita dapat memahami kekuatan posisi persaingan saat ini dan
kekuatan posisi persaingan pada bisnis yang sedang direncanakan. Berikut ini
adalah analisis Lima Kekuatan Porter PT Modernland Realty Tbk :

1. Hambatan bagi Pendatang Baru (Threat of new entrants)

Hambatan bagi pendatang baru dapat dilihat dari dana atau modal yang tinggi
untuk masuk ke dalam bidang usaha ini. Pesaing yang bisa masuk ke dalam
industri properti memiliki hambatan karena industri ini membutuhkan biaya
yang besar dalam pengembangannya, sehingga pendatang baru cenderung
sulit dalam memasuki industri properti. Hambatan selanjutnya dapat dilihat
dari brand perusahaan. Brand Modernland telah dikenal dan melekat pada
berbagai proyek residensial, kota mandiri, kawasan industri dan komersial
terkemuka seperti Kota Modern, Modernpark, Modernhill, Jakarta Garden
City, Modern Industrial Estat, Novotel Gajah Mada, Padang Golf Modern,
Lowcost Housing dan Modern Panel Indonesia. Ketika Brand sebuah
perusahaan sudah melekat di masyarakat tentunya sulit bagi para pendatang
baru untuk bersaing.

11
2. Daya Tawar Pemasok (Bargaining power of suppliers)
Perusahaan memperoleh bahan baku dengan perjanjian yang telah ditentukan
sebelumnya sehingga jika terjadi perubahan kebijakan pemerintah yang dapat
mempengaruhi harga bahan baku secara umum, tingkat profitabilitas
perusahaan tidak akan terlalu terpengaruh karena perusahaan telah membuat
perjanjian pembelian dimuka. Namun, kenaikan bahan baku akan
mempengaruhi harga penjualan perusahaan pada penjualan berikutnya. Posisi
tawar menawar PT Modernland Realty Tbk terhadap pemasoknya dinilai
cukup rendah karena telah melakukan perjanjian terlebih dahulu.
3. Daya Tawar Pembeli (Bargaining power of buyers)
Daya tawar konsumen dapat mempengaruhi industri berdasarkan kekuatan
daya belinya. Hal ini disebabkan karena adanya tingkatan-tingkatan ekonomi
antara konsumen tingkat bawah, konsumen tingkat menengah kebawah,
konsumen menengah keatas dan konsumen high class. Dalam industri
properti, konsumen memiliki banyak pilihan untuk pemilihan jasa dalam
memenuhi kebutuhannya untuk berinvestasi, tempat tinggal, rekreasi dan
tempat perbelanjaannya berdasarkan tingkatan ekonominya. Banyaknya
pesaing di bidang industri sejenis misalkan PT Alam Sutera Property Tbk, PT
Ciputra Property Tbk, dan PT Lippo Cikarang Tbk menyebabkan tingginya
kekuatan tawar konsumen.
4. Hambatan bagi Produk Pengganti (Threat of substitutes)
Produk pengganti adalah produk produk yang mirip dan memiliki fungsi yang
sama dengan produk dalam yang telah ada dalam industri. Dalam hal industri
properti, PT Modernland Realty Tbk berkompetisi ketat dengan perusahaan-
perusahaan sejenis karena ancaman dari produk pengganti sangat tinggi. Ini
menyebabkan banyaknya produk serupa yang di produksi oleh perusahaan
pesaing. Misalnya: Hunian berupa rumah digantikan dengan apartemen yang
praktis.
5. Tingkat Persaingan dengan Kompetitor (Rivalry among existing competitors)
Persaingan antar industri sejenis PT Modernland Realty Tbk merupakan
perusahaan yang bergerak dalam bidang industri properti. Perusahaan ini
banyak memiliki perusahaan pesaing yang bergerak di bidang industri yang
sejenis.

12
B.2. Analisis Tahap Input: Matriks Evaluasi Faktor Eksternal (EFE)
Matriks Evaluasi Faktor Eksternal (External Factor Evaluation-EFE Matrix)
membantu para penyusun strategi untuk mengidentfikasi serta mengevaluasi
faktor-faktor eksternal yang memberikan pengaruh pada kinerja perusahaan.
Matriks ini disusun untuk menentukan seberapa baik perusahaan dalam merespon
peluang dan ancaman yang dihadapi.

Table 2. 1 Matriks Evaluasi Faktor Eksternal PT Modernland Realty Tbk

Faktor-faktor Eksternal utama Bobot Peringkat Skor

bobot

Peluang

Apresiasi tanah yang melaju cepat 0,10 4 0,4

Mayoritas warga berpenghasilan tetap 0,10 4 0,4

diatas rata-rata

Perkembangan teknologi yang cukup pesat 0,10 4 0,4

Tingginya permintaan lahan industri 0,12 4 0,48

Pembangunan yang sedang berkembang 0,09 3 0,27

Ancaman

Competitor perumahan menerapkan 0,09 3 0,27

subsidi untuk pengelolaan lingkungan

Peningkatan suku bunga dapat 0,10 3 0,3

menghambat pertumbuhan perusahaan.
Munculnya pesaing baru 0,10 2 0,2

Meningkatnya harga material 0,05 3 0,15

Persaingan produk property yang semakin 0,15 3 0,15

ketat

Total 1.00 3,02

Perusahaan telah menerima total skor 3,02, yang mengindikasikan bahwa

strategi perusahaan telah cukup efektif. Perusahaan sudah optimal dalam

13
 memanfaatkan peluang yang ada dan menghindari ancaman yang menghadang
perusahaan.

B.3. Analisis Tahap Input: Matriks Profil Kompetitif (CPM)

The Competitive Profile Matrix (CPM) adalah alat yang membandingkan
perusahaan dan para pesaingnya dan mengungkapkan kekuatan dan kelemahan
relatif mereka. Untuk lebih memahami lingkungan eksternal dan persaingan
dalam industri tertentu, perusahaan sering menggunakan CPM. Matriks ini
mengidentifikasi pesaing utama perusahaan dan membandingkannya
menggunakan faktor penentu keberhasilan industri. Analisis ini juga
mengungkapkan kekuatan dan kelemahan relatif perusahaan terhadap pesaingnya,
sehingga perusahaan akan tahu, area mana yang harus ditingkatkan dan, area
mana yang harus dilindungi.

Penulis memutuskan 2 perusahaan lainnya yang bergerak dalam bidang

property juga untuk membuat CPM yaitu PT Lippo Karawaci Tbk dan PT Agung
Podomoro Land Tbk.

Table 2. 2 Matriks Profil Kompetitif (CPM) PT Modernland Realty Tbk

Modernland Realty Lippo Karawaci Agung Moro Group

Faktor-faktor Bobot Peringkat Skor Peringkat Skor Peringkat Skor

Keberhasilan Penting

Iklan 0,14 2 0,28 2 0,28 4 0,56

Kualitas Produk 0,14 4 0,56 4 0,56 3 0,42

Daya Saing Harga 0,05 3 0,15 3 0,15 4 0,20

Struktur Organisasi 0,10 4 0,4 3 0,3 3 0,3

Manajemen 0,09 4 0,36 4 0,36 4 0,36

Kapasitas Produksi 0,10 3 0,3 3 0,3 2 0,2

Posisi Keuangan 0,15 3 0,45 4 0,60 3 0,45

Loyalitas Konsumen 0,09 3 0,27 3 0,27 3 0,27

Ekspansi Global 0,07 4 0,28 4 0,28 1 0,07

14
 Pangsa Pasar 0,07 3 0,21 2 0,14 3 0,21

Total 1,00 3,26 3,24 3,04

Dari data di atas, kita dapat melihat bahwa total skor Competive Profile Matrix
PT Modernland Realty Tbk lebih tiggi dibandingkan dengan pesaingnya PT Lippo
Karawaci Tbk dan PT Agung Podomoro Land Tbk. PT Modernland Realty Tbk
memperoleh total skor 3,26 sementara PT Lippo Karawaci Tbk memperoleh 3,24
dan PT. Agung Moro Group memperoleh 3,04. Dari total tersebut kita dapat
menyimpulkan bahwa PT Modernland Realty merupakan salah satu Badan usaha
yang sukses di bidang property dan mengalahkan beberapa pesaingnya seperti PT
Lippo Karawaci Tbk dan PT. Agung Moro Group. Dari tabel CPM ini pula kita
dapat mengetahui apa kelebihan pesaing yang belum dimiliki atau dilakukan oleh
badan usaha.

C. Penilaian Internal

C.1. Analisis Tahap Input: Analisis Matriks Evaluasi Faktor Internal (IFE)
Matriks Evaluasi Faktor Internal (IFE) adalah alat yang digunakan untuk
mengevaluasi lingkungan internal perusahaan dan untuk mengungkapkan
kekuatan serta kelemahannya.

Table 2. 3 Matriks Evaluasi Faktor Internal PT Modernland Realty Tbk

Faktor-Faktor Internal Utama Bobot Peringkat Skor Bobot

Kekuatan

Memiliki pengalaman lebih dari satu 0,15 4 0,6

dekade di sektor properti

Terjalinnya kerjasama yang baik 0,15 4 0,6

dengan Bank yang ditunjuk sebagai
penyimpanan iuaran pengelolaan
lingkungan

Fokus mengembangkan produk 0,15 3 0,45

berkualitas tinggi

15
 Memiliki land bank di lokasi strategis 0,10 3 0,3

Mendapatkan penghargaan 0,10 3 0,3

Kelemahan

Harga yang cukup mahal 0,05 3 0,15

Semakin sempitnya lahan 0,10 2 0,2

Pengeluaran biaya tambahan 0,10 2 0,2

sehubungan dengan masalah
lingkungan

Rentan fluktuasi ekonomi global 0,10 2 0,2

Total 1,00 3,00

Berdasarkan hasil perhitungan pada tabel matriks IFE diatas, diperoleh bahwa
total nilai skor terbobot sebesar 3,00. Dari total skor terbobot tersebut dapat
disimpulkan bahwa PT Modernland Realty Tbk memiliki posisi internal yang
kuat karena berada di diatas nilai 2,50. Hal ini menunjukkan bahwa perusahan
ini sudah mampu dalam memanfaatkan kekuatan yang dimiliki dan mampu
mengatasi kelemahan yang ada. Kekuatan utama perusahaan ini adalah
terjalinnya kerjasama yang baik dengan Bank yang ditunjuk sebagai
penyimpanan iuaran pengelolaan lingkungan, SDM dengan kualifikasi bidang
informasi dan komunikasi yang cukup baik , dengan skor sebesar 0,6 . Walaupun
menjadi kekuatan yang memiliki bobot yang tinggi perusahaan ini tetap menjaga
kekuatan internal yang perusahaan miliki. Sedangkan kelemahan utama
perusahaan ini yaitu Pengeluaran biaya tambahan sehubungan dengan masalah
lingkungan Pilihan Strategi, Rentan fluktuasi ekonomi global, Semakin
sempitnya lahan.

D. PIlihan Strategi

D.1. Identifikasi Strategi Yang Digunakan (11 Strategi)

1. Integration Strategies

16
 Yaitu strategi integrasi vertikal yang memberikan izin kepada perusahaan
untuk mendapatkan kendali atas distributor, pemasok dan pesaing. Dalam
strategi ini ada 3 tipe strateginya yaitu :
 Forward Integration, strategi kedepan yang menghendaki peusahaan
mempunyai kemampuan yang besar terhadap pengendalian para
distributor .

 Backward Integration, strategi kebelakang perusahaan untuk mencari

kepemilikan atau meningkatkan pengendalian terhadap perusahaan
supplier . strategi perusahaan ini agar pengawasan terhadap bahan baku
dapat ditingkatkan, apalagi para pemasok sudah dinilai tidak lagi
menguntungkan perusahaan, seperti keterlambatan dalam pengadaan
bahan, kualitas bahan yang menurun, biaya yang meningkat sehingga
tidak lagi dapat diandalkan.

 Horizontal Integration, strategi perusahaan untuk mencari kepemilikan

atau meningkatkan pengendalian atas pesaingnya. Strategi integrasi
horizontal mengarah pada strategi yang memperoleh kepemilikan atau
meningkatkan kendali atas perusahaan pesaing. Merupakan strategi yang
paling tren digunakan secara signifikan dalam strategi pertumbuhan.

Berdasarkan strategi ini, PT Modernland memakai strategi Forward Integration

dan Horizontal Integration. PT Modernland Realty Tbk telah mengambil
langkah-langkah strategis mendayagunakan asset bernilai tinggi untuk
mendorong pendapatan dan mengukuhkan struktur keuangan demi mencapai
pertumbuhan jangka panjang. Perseroan ini juga menjalin kerjasama strategis
yang berorientasi jangka panjang untuk mempertahankan keberlanjutan
usahanya. Pada tahun 2018 perseroan bekerja sama dengan PT Wakita Karya
Realty untuk mendirikan perusahaan patungan bernama PT Waskita Modern
Realti demi mewujudkan Kawasan Industrial Estate (MCIE), juga
menandatangani memorandum of understanding dengan Badan Penyelenggara
Jaminan Produk Halal, Kementrian Agama RI, sebagai bagian dari rencana untuk
membangun kawasan industry halal pertama di Indonesia yang berlokasi di
kawasan MCIE.

2. Intensive strategies

17
 Membutuhkan usaha yang intensif untuk meningkatkan posisi persaingan
perusahaan dengan produk yang ada.
 Market penetration, adalah suatu strategi perusahaan untuk mencari
peningkatan pangsa pasar dalam produk dan jasa yang ditawarkan didalam
pasar saat ini melalui upaya pemasaran yang lebih besar. Strategi ini
dilaksanakan diantaranya dengan mempengaruhi pelanggan agar loyal
terhadap produk ini. Usaha ini dapat dilakukan melalui program komunikasi
pemasaran .
 Market development, yaitu Memperkenalkan produk yang ada pada saat ini
pada pasar baru . Strategi ini dijalankan dengan memperluas area geografi
baru, menambah segmen baru, mengubah dari bukan pemakai menjadi
pemakai, menarik pelanggannya dari pesaing.
 Product development, adalah strategi perusahaan untuk pencarian peningkatan
penjualan dengan meningkatkan produk dan jasa yang disediakan atau dengan
pengembangan produk baru. Strategi ini dijalankan untuk menaikkan
penjualan dengan memperbaiki yang ada saat ini. Yang mana melibatkan
pengeluaran biaya penelitian dan pengembangan yang besar

Pada strategi ini PT Modernland Realty Tbk melakukan Product Development

dengan mengembangakan pabrik ModernPrecast melalui Entitas anak usaha
yang bernama PT Modern Panel Indonesia. Perseroan ini juga akan
mengembangkan proyek residensial terbarunya bertajuk Modernland Cilejit
dengan luas pengembangan mencapai 1.000 hektar yang berlokasi di kawasan
Cilejit, Serang, Banten. Persereoan ini juga akan mengembangkan sebuah
kawasan bernama Central Park seluas 20 hektar yang akan menjadi sebuah
Quality Living bagi para penghuninya.

3. Strategi Divesifikasi
 Concentric diversification / related diversification yaitu pada tahap ini
dijalankan dengan menambah produk baru yang masih terkait dengan
produk yang ada pada saat ini.
 Conglomerate diversification / unrelated diversification yaitu melakukan
penambahan produk baru dan dipasarkan pada pasar baru yang tak terkait
dengan yang ada saat pada saat ini.

18
 Pada strategi diversifikasi yang digunakan oleh PT Modernland Realty Tbk ini
yaitu related diversification dan unrelated diversification. Pada strategi related
diversification yang mana menambah produk baru yang masih terkait dengan
produk yang ada pada saat ini seperti menambah properti yang baru untuk rumah
hunia,menambah apartemen dan sarana prasarana lainnya. Pada strategi
Unrelated diversification yang mana melakukan penambahan produk baru yang
tidak terkait pada produk yang ada seperti pembangunan kawasan industry.

4. Strategi difensif
 Retrenchment, merupakan strategi perusahaan dalam mengelompokan ulang
terhadap unit bisnisnya melalui pengurangan biaya dan aset untuk
memperbaiki penjualan dan keuntungan yang menurun.
 Divestiture, merupakan strategi perusahaan untuk menjual unit bisnis (divisi
atau bagian) dari suatu perusahaan.
 Liquidation, keadaan dimana perusahaan menjual seluruh aset perusahaan,
tetapi secara terpisah ketika perusahaan tidak bisa bangkit lagi atau untuk
tetap bisa bertahan.

Pada Strategi difensif ini PT Modernland Realty Tbk menggunakan strategi

Retrenchment. Perusahaan MDLN kerap mendapatkan peringkat utang yang
termasuk ke dalam kategori non-investment grade dari lembaga pemeringkat
kredit di dunia seperti Moody's, S&P, dan Fitch. Per 7 Juli 2020 kemarin, MDLN
menyatakan bahwa perusahaan tidak bisa membayar utang obligasi perusahaan
sebesar Rp 150 miliar dan pada akhirnya perusahaan mendapatkan kesepakatan
investor untuk melakukan restrukturisasi utang.
Skema restrukturisasi utangnya adalah adanya perubahan suku bunga
menjadi 10% per tahun (sebelumnya 12.5% per tahun), dan perubahan tanggal
jatuh tempo menjadi 7 Juli 2021 (dari 7 Juli 2020). Serta perubahan nilai jaminan
menjadi 200%, dari jumlah pokok obligasi dengan tambahan atas jaminan
bidang-bidang tanah milik perseroan yang berlokasi di kota Modern. Termasuk
juga dengan penambahan ketentuan tentang pembayaran dipercepat dalam hal
saldo kas dan setara kas emiten, minimal 2 kali dari nilai pokok obligasi.
Sebelumnya, perusahaan juga mencatatkan penurunan kinerja pendapatan
sampai laba bersih di tahun 2020 karena Pandemi Covid-19. Dan saham

19
 perusahaan juga sampai disuspensi atau diberhentikan perdagangannya oleh
Bursa Efek Indonesia (BEI).

D.2. Analisis Lima Strategi Generik Michael Porter

Menurut (Porter, 1994), strategi memungkinkan organisasi untuk memperoleh
keunggulan kompetitif dari tiga landasan yang berbeda, yaitu kepemimpinan
biaya, diferensiasi dan fokus. Porter menamakan strategi ini strategi generic
(generic strategic).

Keunggulan atau kepemimpinan biaya (cost leadership) menekankan

pemroduksian produk-produk yang distandardisasi dengan biaya per unit yang
sangat rendah untuk para konsumen yang peka terhadap harga. Terdapat dua tipe
alternatif kepemimpinan biaya:

Tipe 1 adalah strategi biaya rendah (low-cost) yang menawarkan produk atau
jasa kepada konsumen pada harga terendah yang tersedia di pasar. Tipe 2 adalah
strategi nilai terbaik (best-value) yang menawarkan produk atau jasa kepada
konsumen pada nilai harga terbaik yang tersedia di pasar. Strategi ini bertujuan
untuk menawarkan serangkaian produk atau jasa pada harga yang serendah
mungkin dibandingkan dengan produk pesaing dengan atribut serupa. Sasaran
(target) dari strategi tipe 1 maupun strategi tipe 2 adalah pasar yang besar.

Tipe 3 strategi generik Porter adalah diferensiasi. Pembedaan atau diferensiasi

(differentiation) adalah sebuah strategi yang bertujuan menghasilkan produk atau
jasa yang dianggap unik di industri dan diarahkan kepada konsumen yang relatif
peka terhadap harga.

Fokus (focus) berarti memproduksi produk dan jasa yang memenuhi kebutuhan
sekelompok kecil konsumen. Dua tipe alternatif strategi fokus adalah Tipe 4 dan
Tipe 5: Tipe 4 adalah strategi fokus biaya rendah (low-cost focus) yang
menawarkan produk atau jasa kepada sekelompok kecil (kelompok ceruk)
konsumen pada harga terendah yang tersedia di pasar. Tipe 5 adalah strategi fokus
nilai terbaik (best-value focus) yang menawarkan produk atau jasa kepada
sejumlah kecil konsumen dengan nilai harga terbaik yang tersedia di pasar.
Strategi ini juga disebut "diferensiasi terfokus” yang bertujuan untuk menawarkan
kepada ceruk konsumen tertentu produk atau jasa yang dengan lebih baik
memenuhi selera dan permintaan mereka dibandingkan produk pesaing. Sasaran

20
 (target) dari strategi Tipe 4 dan Tipe 5 adalah pasar yang kecil. Namun
perbedaannya adalah bahwa Tipe 4 menawarkan produk atau jasa kepada ceruk
konsumen tertentu pada harga terendah, sedangkan Tipe 5 menawarkan produk
atau jasa kepada ceruk konsumen tertentu pada harga yang lebih tinggi namun
dengan fitur tambahan yang cukup banyak sehingga tawaran tersebut dianggap
memiliki nilai terbaik.

Berdasarkan 5 strategi generik porter yang sudah dijelaskan di atas, maka

dapat diidentifikasi type dari strategi generik porter yang digunakan oleh
perusahaan ini yaitu kepemimpinan biaya (cost leadership) Tipe 2 adalah strategi
nilai terbaik (best-value) yang menawarkan produk atau jasa kepada konsumen
pada nilai harga terbaik yang tersedia di pasar. Karena bidang usaha real estate
adalah bidang yang banyak dilakukan oleh pengembang lian, maka perseroan
menghadapi resiko perssaingan pasar yang ketat yang dapat mengakibatkan
menurunnya pendapatan perseroan. Untuk mengatasi resiko ini, pereroan selalu
berenovasi menciptakan produk-produk perumahan baru dengan harga yang
bersaing dari perusahaan lain tentunya yang sesuai dengan kualitas produk agar
konsumen senantiasa tertarik.

D.3. Identifikasi Sarana-Sarana untuk Menggapai Strategi

Pada tahap ini merupakan tahap dimana perusahaan mengidentifikasi alat atau
cara bagaimana perusahaan dapat menjalankan strategi di dalam bisnisnya. Ada
terdapat 4 cara perusahaan bisa menggapai strateginya :
1. Usaha patungan atau kemitraan, disebut juga dengan joint venture yang
merupakan terdapatnya dua perusahaan atau lebih yang membentuk
persekutuan.

2. Merger atau akuisisi, merger merupakan dua organisasi atau perusahaan yang
memiliki ukuran sama besar bersatu untuk membangun suatu unit usaha,
dimana nantinya nama yang digunakan untuk usahanya merupakan gabungan
dari nama dua perusahaan yang bersatu. Sedangkan akuisisi merupakan
keadaan dimana perusahaan besar membeli perusahaan kecil atau sebaliknya,
yang mana nama yang digunakan adalah nama baru yang dibuat oleh
perusahaan yang mengakuisisi.

21
 3. Outsourcing atau pengalih kontrakan, yaitu bisnis baru yang berkembang
dengan pesat yang melibatkan tindakan suatu perusahaan untuk mengambil
alih operasi-operasi fungsional, seperti SDM, sistem informasi, pengajian,
akutansi, layanan konsumen dan bahkan pemasaran dari perusahaan lain.

4. First mover advantage atau keuntungan pelaku utama, yaitu manfaat yang
diraih perusahaan dengan masuk kepasar baru atau mengembangkan produk
baru sebelum perusahaan pesaing melakukannya.

Berdasarkan 4 cara di atas, maka dapat dilihat atau diidentifikasi cara PT

Modernland Realty Tbk perusahaan ini dalam menggapai strateginya yaitu dengan
Usaha patungan dimana perseroan tersebut bekerja sama dengan PT Wakita Karya
Realty untuk mendirikan perusahaan patungan bernama PT Waskita Modern Realti
demi mewujudkan Kawasan Industrial Estate (MCIE).

E. Analisis Pilihan Strategi

Pemilihan strategi merupakan salah satu proses dalam manajemen strategi. Proses
ini juga terdiri dari proses-proses. Orang-orang yang terlibat pemilihan strategi perlu
mempunyai orang orang yang lengkap mengenai perusahaan dari sisi internal maupun
eksternal. Ruang lingkup perusahaan besar akan semakin kompleks sehingga banyak
orang yang perlu dilibatkan. Departemen-departemen dalam perusahaan perlu
mewakilkan orangnya dlam proses pemilihan strategi. Orang yang bekerja di
departemen masing-masing yang pastinya paham mengeai apa yang terjadi di dalam
departemennya.

Strategi harus dirumuskan tertulis, tidak hanya sekedar dibicarakan atau malah
dibayangkan saja. Strategi-strategi. Yang diajukan dan terkumpul perlu diketahui oleh
semua partisipan, strategi-strategi tersebut kemudian dapat dirangking bedasarkan
kemungkinannya untuk dilaksanakan. Misalnya saja pemberian rangking 1 untuk
strategi yang tidak boleh dilaksanakan, rangking 2 untuk strategi yang bisa
dilaksanankan, rangking 3 untuk yang mungkin dilaksanakan, dan rangking 4 untuk
yang harus dilaksanakan.

Setiap perusahaan memiliki caranya masing-masing dalam menerapkan maupun

menentukan strategi apa yang harus dilaksanankan oleh perusahaannya. Ada yang
memberikan kewenangan pada tingkatan fungsional untuk menentukan strateginya

22
masing-masing. Ada pula yang langsung memberikan komando dari atas, sehingga
strategi untuk semua bidang dalam perusahaan ditentukan langsung di tingkat atas.

Analisis internal maupun analisis eksternal, kedua analisis tersebut merupakan

bagian dari proses pemilihan strategi perusahaan. Informasi-informasi yang didapat
dan sudah diolah dalam matrik EFI, EFE, dan CPM berguna dalam proses selanjutnya
dalam pemilihan strategi.

E.1. Analisis Tahap Pencocokan: Matriks Kekuatan-Kelemahan-Peluang-

Ancaman (SWOT)
Matriks Kekuatan – Kelemahan – Peluang - Ancaman (Strengths-Weakness-
Opportunities-Threats — SWOT Matrix) adalah alat yang dapat membantu
manajer mengembangkan empat tipe strategi: SO (kekuatan-peluang — strengths-
opportunities), WO (kelemahan-peluang — weaknesses-opportunities), ST
(kekuatan-ancaman — strengths-threats), WT (kelemahan-ancaman —
weaknesses-threats). Mencocokkan faktor eksternal dan internal kunci adalah
bagian yang paling sulit dalam mengembangkan Matriks SWOT dan
membutuhkan penilaian yang baik — dan tidak ada pencocokan yang terbaik.

Analisis kasus yang akan dilakukan pada analisis tahapan pencocokan

menggunakan analisis SWOT adalah pada PT Modernland Realty Tbk yang dapat
dilihat pada matriks berikut :

Table 2. 4 Matriks SWOT PT Modernland Realty Tbk

Strengths (S) Weaknesses (W)

1. Memiliki pengalaman 1. Harga yang cukup

23
 lebih dari satu dekade mahal
di sektor properti 2. Semakin sempitnya
2. Terjalinnya lahan
kerjasama yang baik 3. Pengeluaran biaya
dengan Bank yang tambahan
ditunjuk sebagai sehubungan dengan
INTERNAL
penyimpanan iuaran masalah lingkungan
pengelolaan 4. Rentan fluktuasi
lingkungan ekonomi global
3. Fokus
mengembangkan
produk berkualitas
tinggi
4. Memiliki land bank
EKSTERNAL
di lokasi strategis
5. Mendapatkan
penghargaan

Opportunities (O) Strategi SO Strategi WO

1. Apresiasi tanah yang 1. Mempertahankan 1. Terus melakukan

melaju cepat Kualitas produk efisiensi biaya
2. Mayoritas warga 2. Mening katkan produksi
berpenghasilan tetap kapasitas produksi 2. Bekerja sama
diatas rata-rata 3. Menjaga hubungan dengan anak
3. Perkembangan teknologi yang baik dengan perusahaan untuk
yang cukup pesat warga dan Bank menambah kapasitas
4. Tingginya permintaan yang bekerjasama produksi
lahan industry dengan perusahaan 3. Selalu menjaga
5. Pembangunan yang 4. Memanfaatkan lingkungan agar
sedang berkembang teknologi untuk tidak terjadi
pembangunan penambahan biaya

Threats (T) Strategi ST Strategi WT

24
 1. Competitor perumahan 1. Melakukan 1. Mencari supplier
menerapkan subsidi penelitian-penelitian material yang murah
untuk pengelolaan untuk menambah dan berkualitas
lingkungan inovasi 2. Terus meningkatkan
2. Peningkatan suku bunga 2. Meningkatkan profit perusahaan
dapat menghambat kualitas produk baik sehingga investor
pertumbuhan dalam tingkat harga makin tertarik
perusahaan. maupun dalam
3. Munculnya pesaing baru produksi
4. Meningkatnya harga 3. Meningkatkan
material pelayanan dan
5. Persaingan produk meminimalkan biaya
property yang semakin
ketat

E.2. Analisis Tahap Pencocokan: Matriks Posisi Strategis dan Evaluasi

Tindakan (SPACE)
Matrik SPACE terlihat lebih kompleks daripada matrik SWOT. Matrik ini
terdiri dari 4 kuadran. Masing-masing kuadran memiliki nama sendiri-sendiri.
Keempatnya yaitu strategi agresif, konservatif, defensif, dan kompetitif. Di antara
kuadran tersebut ada 4 garis sumbu yang memisahkan. Garis-garis tersebut juga
merepresentasikan beberapa faktor perusahaan yaitu:

a. FS = Financial Strenght ( Kekuatan Keuangan )

b. CA = Competitive Advebtages ( Keunggulan Kompetitif )
c. ES = Enviromental Stability (Stabilitas Lingkungan )
d. IS = Industry Strenght ( Kekuatan Industri )

Menurut (David, 2009), terdapat langkah- langkah yang dibutuhkan untuk

mengembangkan matriks SPACE tersebut yang diantaranya adalah :

25
1. Pilih serangkaian variabel untuk menentukan kekuatan finansial (FS),
Keunggulan Kompetitif (CA), Stabilitas Lingkungan (ES), dan Kekuatan
Industri (IS).
2. Nilai variabel- variabel tersebut menggunakan skala 1 (paling buruk) sampai 7
(paling baik) untuk FS dan IS. Dan nilai variabel- variabel tersebut
menggunakan skala -7 (paling buruk) sampai -1 (paling baik) untuk ES dan
CA. Pada sumbu FS dan CA, buatlah perbandingan dengan peraingan pada
sumbu IS dan ES, buatlah perbandingan dengan industry lain.
3. Hitunglah rata- rata dari FS, CA, IS dan ES dengan menjumlahkan nilai yang
anda berikan pada variabel dari setiap dimensi dan kemudian membaginya
dengan jumlah variabel dalam dimensi yang bersangkutan.
4. Petakan nilai rata- rata untuk FS,IS,ES dan CA pada sumbu yang sesuai dalam
matriks SPACE.
5. Jumlahkan nilai rata- rata pada sumbu x (CA,IS) dan petakan hasilnya pada
sumbu X. Jumlahkan nilai rata-rata pada sumbu y (FS, ES) dan petakan
hasilnya pada sumbu Y.
6. Gambar vektor arah dari titik asal Matriks SPACE melalui titik perpotongan
yang baru. Vektor ini mengungkapkan tipe strategi yang direkomendasikan
untuk organisasi: agresif, kompetitif, defensif, atau konservatif.

Table 2. 5 Matriks SWOT PT Modernland Realty Tbk

FINANCIAL STRENGHT (FS) RATINGS

1. Tahun 2019, total asset PT 6
Modernland Realty Tbk meningkat
dari Rp. 15.227.479.982.230 menjadi
Rp. 15.739.881.399.432
2. Tahun 2019, laba bersih PT
Modernland Realty Tbk meningkat 6
dari Rp. 111.864.827.472 menjadi Rp.
318.173.429.707

JUMLAH 12

26
 INDUSTRY STRENGHT (IS) RATINGS

1. Anak perusahaan yang membantu 6

pendapatan perusahaan

2. Proyek-proyek yang tersebar hampir 5

di seluruh Indonesia

3. Pemanfaatan Sumber Daya 6

4. Potensi Laba 6

JUMLAH 23

ENVIROMENTAL STABILITY ( ES ) RATINGS

1. Dampak perubahan nilai tukar -3

2. Peraturan dan perijinan pemerintah -1

3. Fluktuasi biaya konstruksi dan bahan -3

baku
4. Perubahan Teknologi -1

JUMLAH -8

COMPETITIVE ADVANTAGE (CA) RATINGS

1. Memiliki landbank yang luas, -1

terdiversifikasi, dan strategis
2. Loyalitas Konsumen -1

3. Kualitas Layanan -1

4. Kontrol Pemasok/Distributor -3

JUMLAH -6

KESIMPULAN
Rata-rata FS adalah 12 : 2 = 6
Rata-rata ES adalah -8 : 4 = -2
Rata-rata CA adalah -6 : 4 = -1,5

27
 Rata-rata IS adalah 23 : 4 = 5,75
Sumbu X = CA + IS = -1,5 + 5,75 = 4,25
Sumbu Y = ES + FS = -2 + 6 = 4

FS

4,2
Strategi Strategi
Konservatif Agresif

CA IS
4

Strategi Strategi
Defensif Kompetitif

ES

Gambar 2. 1 Evaluasi Tindakan (SPACE)

PT Modernland Realty Tbk berada pada kuadran 1 (4,25 ; 4), dimana kuadran
1 menyatakan bahwa perusahaan menggunakan strategi agresif. Pada kuadran ini,
PT Modernland Realty Tbk sudah sangat bagus memanfaatkan kekuatan yang
dimiliki dan mengatasi ancaman yang ada. Pada kuadran ini strategi yang
digunakan adalah :
- Integrasi ke depan, belakang dan horizontal
- Penetrasi pasar
- Pengembangan pasar
- Pengembangan produk
- Diversifikasi (terkait atau tidak terkait)

E.3. Analisis Tahap Pencocokan: Matriks Boston Consulting Group (BCG)

Matrik BCG yang biasa disebut Matrik Portofolio secara khusus dirancang
untuk membantu upaya-upaya perusahaan multidimensional dalam merumuskan

28
strategi perusahaan. BCG matriks dapat digunakan untuk multi bisnis yaitu
perusahaan yang memiliki banyak bisnis di dalam satu induk kepemimpinan.
BCG matriks menggambarkan perbedaan antara divisi dalam hal posisi pangsa
pasar relatif dengan tingkat pertumbuhan industry.Yang mana manfaat terbesar
dari Matrik BCG yaitu dapat menarik perhatian kita pada arus kas, karakteristik
investasi dan kebutuhan berbagai divisi dalam perusahaan PT Modernland Realty
Tbk.

Terdapat 4 kuadrant di dalam matriks ini, yaitu:

 Question marks, yaitu memiliki posisi pangsa pasar relatif yang rendah, tetapi
mereka bersaing dalam industri yang bertumbuh pesat. Biasanya kebutuhan
kas perusahaan ini tinggi dan pendapatan kasnya rendah. Bisnis ini biasa
disebut tanda Tanya karena perusahaan harus memutuskan apakah ia akan
memperkuat divisi ini dengan menjalankan strategi intensif (penetrasi pasar,
pengembangan pasar, atau pengembangan produk) atau akan menjualnya.
 Stars, yaitu posisi peluang pertumbuhan dan portopolio jangka panjang
terbaik dalam organisasi. Dimana divisi pangsa pasar tinggi dan tingkat
pertumbuhan industry tinggi, butuh investasi.
 Cash cows, memiliki pangsa pasar yang tinggi, namun bersaing tingkat
pertumbuhan industry yang rendah, dimana divisi memiliki kelebihan namun
harus dikelola untuk pengembangan produk atau diversification.
 Dogs, divisi-divisi yang memiliki pangsa pasar rendah dan bersaing dengan
pertumbuhan industry yang lambat atau tidak tumbuh.

Berikut adalah analisis matriks BCG PT Modernland Realty Tbk :

29
 Gambar 2. 2 matriks BCG

Dikarenakan PT Modernland Realty Tbk merupakan perusahaan yang

memiliki unit bisnis berbagai macam mulai dari properti, hotel dan kawasan
industri dll, maka pangsa pasar nya berbeda – beda tiap unit bisnis. Sehingga
dalam BCG matrix setiap unit bisnis bisa mendapatkan hasil yang berbeda. Oleh
karena itu kami mengelompokan unit bisnis yang ada kedalam BCG matrix yang
sesuai.
Setelah melakukan analisa menggunakan matrik BCG, kami
merekomendasikan PT Ciputra untuk melakukan beberapa strategi sesuai dengan
masing-masing kuadran, seperti :
a. Star (Pembangunan Perumahan dan Kawasan Industri)
Agar produk perumahan dan kawasan industri tetap berada pada kuadran
star atau unggulan maka Modernland perlu menerapkan strategi pertahanan
posisi, yaitu dengan mempertahankan pangsa pasar dan melakukan
pengembangan produk. Contohnya seperti pengembangan desain yang sesuai
dengan selera konsumen.
b. Question Mark (Apartemen dan Property)
Produk apartemen dan property sebenarnya masih dapat berkembang
seperti produk perumahan. Namun tentu saja memerlukan upaya untuk
mewujudkannya, yaitu dengan melakukan pengembangan pasar melalui
peningkatan promosi, pengiklanan produk, dan program CSR.
c. Cash Cow (Hotel, pengelolaan lapangan golf)

30
 Meskipun pangsa pasar yang dimiliki cukup luas, namun produk ini
mengalami pertumbuhan yang lambat. Strategi yang dapat dilakukan untuk
meningkatkan pertumbuhan produk tersebut bisa berupa pemilihan lokasi
geografis yang terbaik dan potensial serta melakukan pengembangan fasilitas-
fasilitas yang dimiliki oleh masing-masing produk.
d. Dog
Dalam kuadran ini portofolio atau unit bisnis mengalami pertumbuham
pasar yang kecil dan pangsa pasar yang juga kecil. Dengan kata lain produk
berada dalam masa kritis dan membutuhkan penanangan khusus dengan
segera agar tidak mengalami kebangkrutan. Maka kebanyakan corporate
memilih untuk menghindari atau mengeliminasi produk yang berda di fase
dogs untuk menggantinya dengan bisnis baru.
Berdasarkan analisis, tidak ditemukan sub unit maupun produk dari PT
Modernland Realty Tbk yang berada pada kuadran ini. Artinya umunya
portofolio Modernland Realty masih memiliki potensi dan market share yang
bisa dieksplorasi. Hal ini tentu dikarenakan adanya langkah perhitungan
maupun prediksi (forecasting) yang dilakukan oleh jajaran manajer investasi
Modernland sebelum memutuskan untuk berinvestasi maupun memulai
sebuah unit bisnis dan portofolio baru, sehingga tidak akan ada sumber daya
yang sia-sia dalam portofolio perusahaan.

E.4. Analisis Tahap Pencocokan: Matriks Internal-Eksternal (IE)

Matriks IE disusun berdasarkan kondisi lingkungan internal dan eksternal PT.
Modernland Realty Tbk yang digabungkan dari matriks IFE dan EFE.
Berdasarkan hasil analisis faktor internal menggunakan matriks IFE diperoleh
skor terbobot sebesar 3,00. Sedangkan hasil analisis faktor eksternal
menggunakan matriks EFE diperoleh skor terbobot sebesar 3,02. Adapun IE
Matrix sebagai berikut :
Table 2. 6 Matriks IE PT Modernland Realty Tbk
Strongth 3.0-4.0 Average 2.0-2.99 Weak 1.0-1.99

4.0 3.0 2.0 1.0

High I II III

31
 3.0 – 4.0
Medium IV V VI

2.0 – 2.99
Low VII VIII IX

1.0 – 1.99

Berdasarkan IE Matriks , PT Modernland Realty Tbk menempati posisi pada

sel I. Strategi yang dapat diambil dari posisi sel adalah Strategi Growth and
Build berupa strategi intensif (market penetration, market development dan
product development) dan strategi integrasi (backward integration, forward
integration dan horizontal integration).

E.5. Analisis Tahap Pencocokan: Matriks Strategi Besar

Matriks strategi besar didasarkan atas dua dimensi penilaian: posisi persaingan
dan pertumbuhan pasar. Strategi yang sesuai untuk sebuah organisasi dituangkan
dalm urutan daya tarik di masing-masing kuadran matrik

 Kuadran 1: posisi strategik yang bagus, konsentrasi pada pasar atau industri
saat ini, ambil risiko secara agresif jika perlu, strategi: intensif, integrasi,
diversifikasi konsentris
 Kuadran 2: evaluasi kondisi saat ini, perbaiki daya saing, strategi: intensif,
integrasi horizontal, divestasi, likuidasi
 Kuadran 3: bersaing pada industri yang pertumbuhan lemah, posisi kompetitif
lemah, perlu perubahan drastis secara cepat, pengurangan cost dan asset,
strategi: defensive, diversifikasi
 Kuadran 4: posisi kompetitif kuat, pertumbuhan industri lambat, cash flow
kuat, strategi: diversifikasi

Grand Strategy Matrix disusun berdasarkan kondisi lingkungan internal dan

eksternal PT Modernland Realty Tbk yang digabungkan dari matriks IFE dan
EFE. Berdasarkan hasil analisis faktor internal menggunakan matriks IFE
diperoleh skor terbobot sebesar 3,00. Sedangkan hasil analisis faktor eksternal
menggunakan matriks EFE diperoleh skor terbobot sebesar 3,02.

32
 Gambar kuadran matriks strategi besar :

Kuadran I

Kuadran II
(3,02 , 3,00)

Kuadran III Kuadran IV

Gambar 2. 3 kuadran matriks strategi besar

Berdasarkan analisis yang telah dilakukan pada matrik IFE dan EFE pada
tahap yang telah dilakukan sebelumya pada PT Modernland Realty Tbk, maka
perusahaan ini berada pada posisi kuadran I, yang artinya perusahaan memiliki
posisi strategis yang sempurna yaitu pada pasar (penetrasi pasar dan
pengembangan pasar) dan produk (pengembangan produk) pada strategi yang
sesuai. Berarti perusahaan ini memiliki sumber daya yang memadai untuk
mengambil suatu keuntungan dari berbagai peluang eksternal yang muncul di
banyak bidang.

E.6. Analisis Tahap Keputusan: Matriks Perencanaan Strategis Kuantitatif

(QSPM)
Quantitative Strategic Planning Matrix (QSPM) merupakan matriks tahap
akhir dari tahapan yang dilakukan dalam melakukan analisis formulasi strategi
yang akan menghasilkan alternatif strategi terbaik untuk dijalankan pada suatu
perusahaan. Matriks ini dapat dijadikan sebagai alat yang memungkinkan
penyusun strategi untuk mengevaluasi berbagai strategi secara objektif
berdasarkan faktor-faktor penting dari keberhasilan internal dan eksternal yang
diidentifikasi sebelumnya . Perumusan ini dapat dihasilkan berdasarkan hasil
perhitungan yang dilakukan dengan nilai AS dan TAS. Nilai AS menunjukkan
adanya daya tarik masing-masing strategi terhadap faktor kunci yang dimiliki.

33
 Analisis pada matriks QSPM akan menggunakan input dari analisis stage 1 dan
hasil pencocokan pada stage 2 untuk menjalankan tujuan dalam alternatif strategi
yang akan dijalankan. Untuk menganalisis matriks QSPM pada perusahaan ini,
terdapat beberapa langkah, yaitu:
1. Membuat daftar peluang/ ancaman (eksternal) dan kekuatan/ kelemahan
(internal) di kolom kiri matriks QSPM.
2. Memberikan bobot untuk setiap faktor kunci eksternal dan internal (dengan
total 1 untuk masing-masing faktor kunci).
3. Cermati matriks yang ada di Stage 2, identifikasi strategi alternatif yang akan
dipertimbangkan organisasi.
4. Menentukan skor daya tarik (AS) yang berentang dari 1-4.
5. Menjumlahkan total skor daya tarik (TAS).
6. Hitung jumlah total skor daya tarik (STAS).

Table 2. 7 Matriks QSPM PT Modernland Realty Tbk

Faktor Utama Bobot Market Martket

Penetration Development

AS TAS AS TAS

Peluang

Apresiasi tanah yang melaju cepat 0,10 3 0,3 4 0,4

Mayoritas warga berpenghasilan 0,10

tetap diatas rata-rata

Perkembangan teknologi yang 0,10 3 0,3 3 0,3

cukup pesat

Tingginya permintaan lahan 0,12 3 0,36 3 0,36

industry

Pembangunan yang sedang 0,09 2 0,18 3 0,27

berkembang

Ancaman

34
Competitor perumahan 0,09
menerapkan subsidi untuk
pengelolaan lingkungan

Peningkatan suku bunga dapat 0,10

menghambat pertumbuhan
perusahaan.
Munculnya pesaing baru 0,10 3 0,3 3 0,3

Meningkatnya harga material 0,05 3 0,15 2 0,1

Persaingan produk property yang 0,15 4 0,6 2 0,3

semakin ketat

Kekuatan

Memiliki pengalaman lebih dari 0,15 4 0,6 3 0,45

satu
dekade di sektor property

Terjalinnya kerjasama yang baik 0,15

dengan Bank yang ditunjuk sebagai
penyimpanan iuaran pengelolaan
lingkungan

Fokus mengembangkan produk 0,15 3 0,45 4 0,6

berkualitas tinggi

Memiliki land bank di lokasi 0,10

strategis
Mendapatkan pengharaan 0,10

Kelemahan

Harga yang cukup mahal 0,05 2 0,1 2 0,1

Semakin sempitnya lahan 0,10 1 0,1 4 0,4

Pengeluaran biaya tambahan 0,10

sehubungan dengan masalah

35
 lingkungan

Rentan fluktuasi ekonomi global 0,10

Total STAS 3,44 3,58

Berdasarkan analisis matriks QSPM yang sudah dilakukan diatas, maka

strategi yang paling baik digunakan oleh PT Modernland Realty Tbk yaitu strategi
intensif market development, yang artinya untuk mendorong, menjalankan dan
mempertahankan keunggulan kompetitif perusahaan dengan melakukan perluasan
pasar dengan cara memperkenalkan produk kepada area geografis baru serta
menemukan prospek baru kepada lebih banyak pelanggan.

BAB III
PENERAPAN STRATEGI

A. Menerapkan Strategi pada Isu-isu Manajemen dan Operasi

Perumusan strategi yang berhasil tidak menjamin penerapan strategi yang juga
berhasil. Walaupun terkait erat, secara mendasar penerapan strategi berbeda dari
perumusan strategi. Perumusan dan penerapan strategi berbeda dalam hal-hal berikut :

 Perumusan strategi memosisikan kekuatan sebelum tindakan

 Penerapan strategi mengelola kekuatan selama tindakan
 Perumusan strategi berfokus pada keefektifan
 Penerapan strategi berfokus pada keefisienan
 Perumusan strategi terutama merupakan proses intelektual
 Penerapan strategi terutama merupakan proses operasional

36
  Perumusan strategi membutuhkan keterampilan intuitif dan analitis yang bagus
 Penerapan strategi membutuhkan keterampilan motivasi dan kepemimpinan
yang khusus
 Perumusan strategi membutuhkan koordinasi antar beberapa individu
 Penerapan strategi membutuhkan koordinasi antar banyak individu

Di semua organisasi, kecuali yang paling kecil, transisi dari perumusan ke

penerapan strategi membutuhkan peralihan tanggung jawab dari para penyusun
strategi kepada para manajer divisional dan fungsional.

Persoalan-persoalan penerapan bisa muncul karena peralihan tanggung jawab ini,

terutama bila keputusan perumusan strategi diterima secara tiba-tiba oleh manajer
tingkat menengah dan bawah.

Oleh karena itu, sangat penting bahwa para manajer divisional dan fungsional
dilibatkan sejauh mungkin di dalam aktivitas perumusan strategi. Hal yang juga sama
pentingnya adalah para penyusun strategi harus sebisa mungkin dilibatkan di dalam
aktivitas penerapan strategi.

A.1. Analisis Penerapan Strategi pada Isu Manajemen

Penerapan strategi pada isu manajemen di PT Modernland Realty Tbk. Isu-isu
utama manajemen bagi penerapan strategi meliputi :

1. Tujuan Tahunan
Penetapan tujuan tahunan merupakan sebuah aktivitas terdesentralisasi
yang secara langsung melibatkan seluruh manajer dalam suatu organisasi.
Waktu dan tenaga yang besar perlu diluangkan untuk memastikan bahwa
tujuan tahunan direncanakan dengan baik, sejalan dengan tujuan jangka
panjang, dan mendukung strategi yang hendak diterapkan.
Tujuan tahunan PT Modernland Realty Tbk adalah untuk menghasilkan,
mempersiapkan dan mengembangkan perumahan, apartemen, bungalow serta
fasilitas olahraga dan rekreasi, rumah sakit, sekolah dan pusat perbelanjaan.
Untuk mendiversifikasi portofolio produknya dengan mulai mengincar
segmen-segmen bisnis baru di industri property dan memperkuat bisnisnya
pada basis-basis yang telah ada kawasan hunian, lahan industri, dan
hospitality. Tujuan selanjutnya adalah memperkuat sinergi antar unit bisnis,

37
 menjaga komitmen kualitas produk dan penyelesaian tepat waktu, serta
mengelola investasi secara berhati-hati dan efisien.
PT Modernland Realty Tbk menciptakan produk dengan nilai tambah
tinggi pada proyek residensial, mengoptimalkan peluang pasar di segmen
industrial, serta menerapkan strategi pemasaran yang kreatif dan inovatif.
Semuanya perusahaan lakukan untuk menjaga pertumbuhan demi mencapai
keberlanjutan usaha jangka panjang.

2. Kebijakan
Dalam kenyataan sehari-hari, kebijakan dibutuhkan untuk membuat suatu
strategi berjalan. Kebijakan memfasilitasi pemecahan masalah yang berulang
kali muncul dan memandu penerapan strategi. Apa pun cakupan dan
bentuknya, kebijakan berfungsi sebagai mekanisme untuk menerapkan strategi
dan mencapai tujuan. Sebisa mungkin, kebijakan harus dinyatakan dalam
bentuk tulisan. Kebijakan merepresentasikan sarana untuk menjalankan
keputusan strategis.
Berikut adalah kebijakan-kebijakan yang diterapkan oleh PT Modernland
Realty Tbk yaitu :
a. Kebijakan Manajemen Strategis
Kebijakan Manajemen Strategis Perseroan dilandaskan pada
kepentingan untuk mamastikan bahwa Perseroan memiliki definisi kondisi
strategis di masa depan yang benar dan sesuai aspirasi para Pemegang
Saham dan harapan para Pemangku Kepentingan serta untuk memastikan
bahwa Perseroan memiliki rencana yang jelas menuju tercapainya kondisi
strategis tersebut.
b. Kebijakan Etika Bisnis
Perseroan memiliki komitmen untuk mengedepankan etika bisnis yang
tinggi dalam mengelola semua aktivitas yang dilakukan serta pada setiap
jenjang organisasi Perseroan. Pedoman perilaku mengatur standar perilaku
yang diharapkan Perseroan terhadap karyawan dalam mewujudkan etika
bisnis tersebut.
c. Kebijakan Pengendalian Internal
Kebijakan Pengendalian Internal ditujukan untuk sedini mungkin
melakukan pencegahan penyimpangan dan tindakan korektif yang

38
 diperlukan guna memastikan bahwa seluruh proses dan fungsi manajemen
dapat dikendalikan sesuai tujuan Perseroan. Kebijakan Pengendalian
Internal mencakup aspek Operasional dan Keuangan, pengelolaan Audit
Internal, Manajemen Risiko dan mekanisme hubungan dengan Audit
Eksternal.
d. Kebijakan Manajemen Risiko
Pengendalian risiko dilakukan dengan pendekatan terstruktur mulai
dari penilaian risiko, pengembangan strategis untuk mengelolanya dan
mitigasi risiko, dengan menggunakan sumber daya yang dimiliki.
e. Kebijakan Hukum
Dalam rangka melegalformalkan seluruh aktivitas, proses serta segala
bentuk dokumentasi tertulis yang memenuhi kaidah peraturan dan
perundang-undangan yang berlaku serta untuk memitigasi risiko hukum,
proses legal Perseroan harus dilakukan mengacu kepada peraturan
perundang-undangan yang dikeluarkan oleh Pemerintah maupun regulator
lainnya baik yang berlaku di wilayah hukum Republik Indonesia maupun
Internasional.
f. Kebijakan Pengadaan Barang dan Jasa
Perseroan mengadakan pengadaan barang dan jasa yang efisien, efektif,
bersaing, transparan, bertanggung jawab, adil dan tidak diskriminatif serta
akuntabel dengan merujuk kepada ketentuan dan peraturan perundang-
undangan serta kebijakan Perseroan yang berlaku.
g. Kebijakan Operasi
Perseroan menjalankan operasi selaras dengan visi dan misi yang
diemban oleh Perseroan dan memastikan bahwa operasi yang dijalankan
senantiasa memperhatikan aspek lingkungan dan keselamatan kerja dari
karyawan.
h. Kebijakan Keuangan, Akuntansi, Anggaran, dan Pajak
Keuangan, akuntansi, anggaran dan pajak Perseroan harus dikelola
secara professional, terbuka, dan berdasarkan prinsip konservatif dan
kehati-hatian. Prosedur, kebijakan, serta peraturan yang berhubungan
dengan pengelolaan keuangan disusun dan dievaluasi secara periodik
dengan memperhatikan standar akuntansi dan peraturan perundang-
undangan yang berlaku. Perseroan menciptakan sistem pengendalian

39
 internal yang baik untuk terciptanya pengelolaan keuangan yang optimal
termasuk diantaranya akuntansi, anggaran dan pajak.
i. Kebijakan Teknologi Informasi
Pengembangan teknologi informasi memiliki nilai yang strategis dalam
mendukung terciptanya produk dan jasa Perseroan, serta dalam rangka
mencapai efisiensi.
j. Kebijakan Administrasi Umum
Pengelolaan administrasi umum ditujukan untuk menyajikan
informasi/data yang benar, cepat, tepat dan akurat melalui administrasi
yang tertib dan terencana serta dapat dipertanggungjawabkan, memberi
kemudahan dalam proses pengambilan keputusan bagi manajemen
Perseroan serta tertatanya dokumen/arsip Perseroan dengan baik, rapi dan
teratur.
k. Kebijakan Manajemen Mutu
Manajemen mutu produk dan jasa mencakup proses rancangan produk
dan jasa yang dilaksanakan berdasar pada peraturan internal dan eksternal
serta harus memperhatikan kondisi lingkungan saat ini dan masa datang.

3. Alokasi Sumber Daya

Alokasi sumber daya merupakan aktivitas (kegiatan) utama manajemen
yang memungkinkan pelaksanaan strategi. Manajemen strategis memampukan
sumber daya dialokasikan berdasarkan prioritas yang ditetapkan dalam tujuan
tahunan.
Tidak ada yang lebih menghambat manajemen strategis dan keberhasilan
organisasi melebihi sumber daya yang dialokasikan secara tidak konsisten
dengan prioritas yang ditetapkan dalam tujuan tahunan. Berikut adalah analisis
alokasi sumber daya dari PT Modernland Realty Tbk :
a. Sumber Daya Keuangan
Pemanfaatan sumber daya keuangan yang ada pada perusahaan ini
dipergunakan untuk melakukan pembiayaan proyek secara jangka panjang,
pembiayaan pengembangan pada perumahan, apartemen, bungalow serta
fasilitas olahraga dan rekreasi, rumah sakit, sekolah dan pusat

40
 perbelanjaan. Dan dimanfaatkan untuk membayar hutang perusahaan,
pembagian untuk tenaga kerja yang terlibat, investasi, dan pembagian
deviden.
b. Sumber Daya Manusia
Sebagai aset penting dalam perjalanan usaha Perseroan, sumber daya
manusia (SDM) perlu memiliki kualitas dan kompetensi yang sesuai
dengan tuntutan Perseroan. Untuk memperolehnya, maka pengelolaan
SDM yang terencana perlu dilakukan mulai dari proses rekrutmen,
pengembangan, sampai masa akhir menjabat di Perseroan. Selain itu,
Perseroan menjadikan nilai-nilai perusahaan sebagai dasar strategi
pengembangan SDM dalam upaya membangun kesadaran bagi seluruh
karyawan untuk berperilaku sesuai dengan budaya dan nilai-nilai yang
dijunjung tinggi Perseroan.
Perseroan berupaya untuk menjaga kualitas SDM dengan memberikan
kesempatan yang sama bagi seluruh karyawan untuk mengikuti program
pengembangan kompetensi yang dilaksanakan setiap tahun secara berkala.
Dalam memperhatikan keselarasan pelatihan dengan kebutuhan dan jalur
karir, karyawan diberi kesempatan untuk mendapatkan pelatihan
berdasarkan permintaan dari masing-masing karyawan. Pengembangan
kompetensi dapat dilakukan dalam bentuk pendidikan dan pelatihan,
management trainee, coaching, dan knowledge sharing. Agar
pengembangan kompetensi terarah dan berkesinambungan, maka Training
& Organisation Development Department menyusun kurikulum
pendidikan yang terstruktur dan berbasis kompetensi.
c. Sumber Daya Teknologi
Perseroan telah melakukan transisi bisnis ke dalam system Enterprise
Resource Planning (ERP) yang efektif, lebih komprehensif, dan lebih
cepat dengan mengembangkan dan melengkapi infrastruktur dan sistem TI
yang telah ada dengan modul-modul yang baru dan mutakhir.
Pengembangan ini mencakup 3 aspek penting terkait TI, yaitu
infrastruktur, sistem, dan tenaga kerja professional yang dapat memberikan
keunggulan kompetitif bagi Perseroan dalam hal kinerja yang lebih efektif
dan efisien, produktivitas yang meningkat, kecepatan dalam menjalankan
proses bisnis, dan pemahaman yang lebih luas terkait pasar potensial untuk

41
 produk-produk property Perseroan. Terkait infrastruktur, selain
menggunakan teknologi virtualisasi melalui VMware, Departemen TI.
Perseroan juga menggunakan opsi virtualisasi lain, yaitu oracle VM, yang
dilengkapi dengan peremajaan dan media penyimpanan.

4. Manajemen Konflik
Interdependensi tujuan dan kompetisi untuk sumber daya yang terbatas
seringkali mengakibatkan konflik. Konflik dapat didefinisikan sebagai
perselisihan kedua belah pihak atau lebih mengenai satu atau beberapa isu atau
masalah. Manajemen konflik yang diterapkan oleh PT Modernland Realty Tbk
adalah konflik yang terjadi diidentifikasi terlebih dahulu, hasil identifikasi ini
kemudian dipetakan untuk diklasifikasikan beserta dengan langkah mitigasinya
sehingga dapat diambil keputusan apa yang digunakan untuk menyelesaikan
konflik tersebut.
Contohnya Perseroan membeli tanah dari penduduk setempat atau dari
pihak-pihak lain berdasarkan surat ijin lokasi atau SIPPT. Karena pembebasan
tanah di Indonesia menerapkan sistem pasif, proses pembebasan tanah
memungkinkan sering terjadi gugatan hukum dari pihak ketiga. Dalam hal ini,
tidak tertutup kemungkinan bahwa setelah tanah dibel i dari penduduk atau
pihak yang menguasai tanah, maka akan muncul gugatan dari pihak ketiga
yang mengaku ikut memiliki hak atas tanah tersebut. Untuk mengatasi konflik
ini, Perseroan akan lebih memperketat pemeriksaan keabsahan surat-surat yang
diperlukan serta mengunakan alat bantu ukur tanah yang dilengkapi dengan
GPS untuk mengurangi terjadinya overlap dalam pembelian tanah.

5. Mencocokan Struktur dengan Strategi

Pertama, struktur sangat menentukan bagaimana tujuan dan kebijakan
diterapkan. Alasan kedua mengapa perubahan dalam strategi sering kali
mengharuskan adanya perubahan dalam struktur adalah karena struktur
mendikte bagaimana sumber daya akan dialokasikan. Kita mencermati isu ini
dengan cara berfokus pada jenis struktur organisasi dasar yaitu :
a. Struktur Fungsional
Struktur yang paling luas digunakan adalah jenis fungsional atau
tersentralisasi karena struktur ini yang paling sederhana dan paling murah

42
 dari tujuh alternatif yang ada. Struktur ini mengelompokkan tugas dan
aktivitas berdasarkan fungsi bisnis, seperti produksi/operasi, pemasaran,
keuangan, penelitian dan pengembangan, dan sistem informasi
manajemen.
b. Struktur Divisional
Struktur divisional atau terdesentralisasi merupakan jenis kedua yang
paling lazim digunakan oleh bisnis di AS. Beberapa bentuk struktur
divisional menjadi penting untuk memotivasi karyawan,mengendalikan
operasi, dan bersaing dengan baik di lokasi yang berbeda beda
c. Struktur Unit Bisnis
Strategi Struktur SBU mengelompokan divisi-divisi yang sama ke dalam
unit bisnis strategis serta mendelegasikan wewenang dan tanggung jawab
untuk setiap unit kepada seorang kepala divisi yang secara langsung
melapor kepada direktur eksekutif
d. Struktur Matriks
Struktur matriks adalah yang paling kompleks dari semua rancangan sebab
bergantung baik pada alur otoritas dan komunikasi vertikal maupun
horizontal.

43
 Gambar 3. 1 Struktur Organisasi PT Modernland Realty Tbk
PT Modernland Realty Tbk menerapkan strategi dengan struktur
fungsional dilihat dari struktur ini mengelompokkan tugas dan aktivitas
berdasarkan fungsi bisnis, seperti keuangan, pemasaran, operasional, umum.

6. Hubungan kinerja dengan kompensasi strategi

Kompensasi merupakan sesuatu yang diterima baik berupa fisik maupun
non fisik atau imbalan yang diterima oleh seorang pekerja/karyawan atas jasa
atau hasil dari pekerjaannya dalam sebuah perusahaan. Kompensasi yang
diterima dapat berupa uang, barang, secara langsung maupun tidak langsung.
PT Modernland Realty Tbk dalam pemberian kompensasi yang bersifat
tetap (fixed pay) berbasis jabatan, Perseroan mempertimbangkan beberapa hal,
seperti:
1. Internal equity yang merupakan keseimbangan antar beban jabatan,
jenjang jabatan dan pangkat;
2. External competitiveness, yakni besaran upah di perusahaan-perusahaan
kompetitor/setara; dan

44
 3. Company affordability, yaitu kemampuan finansial Perseroan.
Sedangkan pemberian kompensasi yang bersifat tidak tetap (variable pay),
khususnya insentif kinerja, diberikan Perseroan dengan mempertimbangkan
pencapaian kinerja yang tercermin dalam pencapaian manajemen, laba, key
performance indicator (KPI), dan nilai kinerja individu.
Pengaruh kompensasi terhadap kinerja karyawan sangatlah besar untuk
mencapai semangat kerja yang tinggi, keresahan dan loyalitas karyawan
banyak dipengaruhi oleh besarnya kompensansi.

7. Mengelola resistensi terhadap perubahan

Resistensi terhadap perubahan bisa dianggap sebagai ancaman terbesar
bagi penerapan strategi yang berhasil. Resistensi terhadap perubahan bisa
muncul di tahap atau di tingkat manapun dari proses penerapan strategi.
Resistensi terhadap perubahan (resistance to change) bisa dianggap sebagai
ancaman terbesar bagi penerapan strategi yang berhasil. Biasanya, resistensi
yang terjadi dalam organisasi berupa sabotase mesin produksi, mangkir kerja,
menyampaikan keluhan yang berlebihan, dan keengganan untuk bekerja sama.

8. Mengelola lingkungan
Perseroan berupaya untuk mengelola lingkungan hidup secara
berkelanjutan dengan berpedoman pada Peraturan Pemerintah No. 47 Tahun
2012 tentang Tanggung Jawab Sosial dan Lingkungan Perseroan Terbatas,
Pedoman CSR Bidang Lingkungan dari Kementerian Lingkungan Hidup, serta
Pedoman Pelaksanaan Tanggung Jawab Sosial Perseroan.
Melalui pelaksanaan tanggung jawab terhadap lingkungan hidup,
Perseroan menargetkan kelestarian lingkungan hidup, khususnya pada proyek-
proyek atau property yang dimiliki, sehingga dapat menjaga ekosistem di
wilayah daratan dan menjaga kehidupan yang sehat bagi pelanggan dan
masyarakat.
Kegiatan kepedulian terhadap lingkungan hidup yang telah dilakukan
Perseroan meliputi:
1. Aktivitas Operasional Ramah Lingkungan
Perseroan mengurangi emisi dan dampak negative di lingkungan wilayah
operasional melalui efisiensi penggunaan sumber daya, seperti:

45
 a. Penghematan energi air dan listrik di kantor:
 Mematikan perangkat dan peralatan listrik jika telah selesai
digunakan dalam aktivitas kerja; dan
 Membatasi dan memastikan keran air dalam keadaan mati, jika
telah selesai digunakan.
b. Penghematan kertas:
 Melakukan surat menyurat dan pengarsipan dokumen secara
elektronik.
2. Arsitektur Hijau
Perseroan memiliki peran dalam menghasilkan produk yang ramah
lingkungan melalui arsitektur hijau dalam perencanaan desain dan
pembangunan properti. Hal ini dilakukan melalui:
a. Desain
Konsep desain properti yang ramah lingkungan diwujudkan melalui
perencanaan ruang terbuka hijau, serta desain properti yang lebih
banyak menggunakan pencahayaan alami dan mampu memberikan
sirkulasi udara yang baik, sekalipun tanpa penyejuk ruangan.
b. Material
Penggunaan material yang ramah lingkungan dan mudah diperbaharui
menjadi dasar pertimbangan dalam pembangunan proyek-proyek dan
property yang dimiliki.
c. Water Treatment Plant
Dalam memastikan ketersediaan pasokan air bersih yang layak
digunakan serta efisien dari segi biaya pengelolaan, Perseroan telah
membangun water treatment plant. Melalui penggunaan water
treatment plant ini, Perseroan dapat mengubah kualitas air baku untuk
dimanfaatkan kembali menjadi air yang berkualitas sehingga layak
dikonsumsi. Saat ini, water treatment plant telah diterapkan di
ModernCikande Industrial Estate.
3. Berpartisipasi dalam Gerakan Peduli Lingkungan
Perseroan dan Entitas Anak ikut serta secara aktif dalam gerakan peduli
lingkungan yang dilaksanakan berbagai pihak, seperti:
a. Terlibat dalam pembersihan daerah aliran sungai (DAS) Cikambuy
yang melintasi wilayah Kampung Kemuning, Desa Cijeruk dan
46
 Kecamatan Kibin di Kawasan Industri Cikande (melalui PT Modern
Industrial Estate); dan
b. Kerja bakti bersama dengan berbagai pihak di lingkungan sekitar
kawasan Jakarta Garden City.
4. Sarana dan Prasaran Pengaduan Masalah Lingkungan
Perseroan telah menyediakan kantor khusus untuk menerima segala bentuk
pengaduan terkait masalah atau kerusakan lingkungan yang timbul dari
aktivitas pembangunan proyek-proyek yang sedang dijalankan. Selain itu,
Perseroan juga membentuk tim estate management untuk menerima
pengaduan terkait masalah atau kerusakan lingkungan yang ditimbulkan
oleh setiap properti perusahaan.
5. Partisipasi dalam Pelestarian Budaya
Bentuk kepedulian Perseroan terhadap pelestarian budaya di Indonesia
ditunjukkan melalui partisipasi dalam kegiatan pemeliharaan salah satu
cagar budaya yang berada di Jakarta, yakni Candra Naya. Candra Naya
merupakan warisan rumah kuno bergaya Cina yang menjadi saksi sejarah
hadirnya masyarakat Tionghoa di Indonesia.

9. Menciptakan strategi untuk mendukung budaya

PT Modernland Realty Tbk telah menetapkan budaya perusahaan dari
nilai-nilai perusahaan yang menjadi landasan dalam menjalankan usaha dan
menjadi panduan bagi setiap anggota Perseroan dalam menjalankan tugas dan
tanggung jawabnya untuk mencapai tujuan yang telah ditetapkan. Budaya
perusahaan yang dimiliki oleh Perseroan terangkum dalam “TIKED”, meliputi:
 Tanggung Jawab – Responsibility
Setiap karyawan senantiasa bertanggung jawab dalam menjaga dan
menjalankan komitmen tugas hingga tuntas.
 Inisiatif – Initiative
Proaktif dalam menjalankan fungsi jabatan dan tugas, serta kreatif
mengembangkan pemikiran maupun gagasan positif untuk mencapai hasil
yang terbaik.
 Kerja Sama – Teamwork

47
 Dapat menumbuhkan kepercayaan serta bersikap memberi dan menerima
(take and give) dalam membangun kekompakan tim.
 Etika – Ethics
Berperilaku sopan, ramah, dan bermartabat sesuai dengan aturan, pedoman
dan norma yang berlaku.
 Disiplin – Discipline
Patuh dalam menjalankan aturan yang telah ditetapkan Perseroan.

A.2. Analisis Penerapan Strategi pada Isu Operasi

Penerapan strategi pada isu operasi maksudnya adalah bagaimana perusahan
menerapkan operasi yang sesuai dengan strategi yang telah direncanakan. Isu
pada operasi ini dapat berupa pengendalian perusahaan yaitu dari segi kualitas ,
teknologi , inovasi dan lainnya.
Analisis penerapan strategi pada isu operasi PT Modernland Realty Tbk adalah
dengan menggunakan strategi untuk berinovasi menggunakan teknologi untuk
terus menghasilkan pembangunan dan property yang berkualitas, beberapa
langkah telah dilakukan Modernland, diantaranya dengan berinvestasi server
oracle database dan juga mengadopsi teknologi block chain guna
mengimplementasikan konsep high availability (HA). Oracle merupakan database
relasional yang terdiri dari kumpulan data dalam suatu system manajemen basis
data RDBMS. Sementara, Blockchain adalah sebuah system penyimpanan data
digital yang terdiri dari banyak server (multiserver). Dengan teknologi pekerjaan
kita dapat dengan mudah dilakukan, mulai dari pembebasan lahan, marketing,
konstruksi dan database customer. Keefesienan operasi ini mampu mengendalikan
masalah atau kendala yang timbul pada suatu ketika . Dengan menganalisis isu
operasi ini perusahaan juga dapat menganalisis apakah strategi yang dijalankan
perusahaan dapat meningkatkan keunggulan bersaing.
Untuk dapat mengatasi isu operasi pada perusahaan ini mulai dari kendala
proses penjualan yang rendah di beberapa segmen operasi, perusahaan membuat
kegiatan operasi berupa suatu kebijakan-kebijakan dengan memperhatikan minat
konsumen dan keunggulan dari produk yang kreatif dan berinovasi agar dapat
bersaing dengan perusahaan lainnya.

48
B. Menerapkan Strategi pada Isu-isu Pemasaran, Keuangan/Akuntansi, Litbang,
dan SIM
Strategi hanya berpeluang berhasil (berpeluang, bukan pasti) diterapkan di sebuah
perusahaan dengan kualifikasi sebagai berikut:

 Produk yang dihasilkan bermutu baik

 Pemasaran produk baik
 Mampu menggalang modal kerja dengan baik
 Sistem manajemen informasi (SIM) nya baik

Keempat hal di atas (produk, pemasaran, teknik mobilisasi, dan SIM) mutlak dimiliki
oleh perusahaan, agar dapat menerapkan strategi secara efektif. Bab ini akan
membahas isu-isu seputar pemasaran, keuangan/akuntasi, litbang, dan SIM yang
penting bagi penerapan strategi secara efektif.

B.1. Analisis Penerapan Strategi pada Isu Pemasaran

Beberapa isu pemasaran PT Modernland Realty Tbk :

1. Di tengah pandemi Covid-19, pengembang properti dituntut semakin kreatif

dan inovatif dalam memasarkan produk properti. Untuk itu PT Modernland
Realty Tbk., meluncurkan marketing channel untuk pemasaran semua produk
properti yang sedang dikembangkan. Antara lain proyek township Jakarta
Garden City di Jakarta Timur, Modernland Cilejit di Tangerang, Kota Modern
di Kota Tangerang, ModernHill di Pondok Cabe, dan ModernCikande
Industrial Estate (MCIE) di Cikande, Banten.
Marketing Channel menambah saluran pemasaran yang dipakai PT
Modernland Realty Tbk. untuk menjangkau calon konsumennya. Seperti agen
properti dan penjualan berbasis online, mulai dari Website, Facebook, Twitter,
Youtube, Instagram, Virtual Realty, Chatbot, dan aplikasi di Playstore.
2. Anak usaha Modernland Realty raih 2 penghargaan PIA 2019.

Dua variabel penting dalam pemasaran adalah segmentasi pasar dan

pemosisian produk. Segmentasi pasar bertujuan untuk menjangkau kelompok
konsumen tertentu. Segmentasi pasar penting karena:

 Dibutuhkan bagi pengembangan pasar & produk, penetrasi dan diversifikasi

 Perusahaan dapat beroperasi dengan sumber daya terbatas

49
 Memaksimalkan laba per unit dan penjualan per segmen

1. Segmentasi Pasar
Segmentasi pasar dapat dimaksudkan sebagai pembagian pasar yang berbeda-
beda (heterogen) menjadi kelompok-kelompok pasar yang homogen, dimana
setiap kelompoknya bisa ditargetkan untuk memasarkan suatu produk sesuai
dengan kebutuhan, keinginan, ataupun karakteristik pembeli yang ada di
pasar tersebut. Dalam pengadaan segmentasi pasar, pembagiannya dibagi
berdasarkan beberapa kategori:
a. Segmentasi Pasar berdasarkan Geografi
Pada segmentasi ini, pasar dibagi ke dalam beberapa bagian geografi
seperti negara, wilayah, kota, dan desa. Daerah geografi yang dipandang
potensial dan menguntungkan akan menjadi target operasi perusahaan.
Pada PT Modernland Realty Tbk memilih lokasi di pusat kota dan
produk nya terbagi di beberapa wilayah seperti kota modern berada di
pusat Kota Tangerang, Jakarta Garden City berlokasi di Kawasan
Cakung Jakarta Timur, ModernHill berada di Selatan Jakarta, dll.
Perusahaan ini memilih lokasi yang strategis tentunya dapat memberi
keuntungan bagi perusahaan dan mempertimbangkan akses yang dapat
digunakan oleh pelanggan seperti dekat dengan akses tol, dekat dengan
bandara, akses transportasi yang mudah, dsb.
b. Segmentasi Pasar berdasarkan Demografi
Pada segmentasi ini pasar dibagi menjadi kelompok-kelompok dengan
dasar pembagian usia, jenis kelamin, tingkat ekonomi, dan tingkat
pendidikan. Pada segmentasi pasar berdasarkan demografi ini PT
Modernland Realty Tbk dalam membagi pasar berdasarkan pembagian
berdasarkan tingkat ekonomi menengah dan keatas. Tetapi tidak
menentunya kondisi bisnis properti saat ini akhirnya membuat
pengembang kini mulai melakukan diversifikasi segmentasi dengan
membidik pasar kelas menengah dan menengah bawah pada tahun 2020.
Hal ini dilakukan karena memang pasar untuk di segmen menengah dan
bawah dianggap memiliki potensi yang cukup menggiurkan, berbeda
50
 dengan kelas atas yang sangat rentan terhadap isu politik dan ekonomi.
Salah satu developer yang membidik pasar bawah ada PT Modernland
Realty Tbk, saat ini mereka mengembangkan proyek Modernland Cilejit
di kawasan Tenjo, Tangerang. Proyek yang dibangun dengan konsep kota
mandiri tersebut dikembangkan di atas lahan seluas 1000 hektar. Di sana
nantinya pihak pengembang akan membangun berbagai proyek properti,
mulai dari perumahan, ruko, pusat perbelanjaan hingga pusat pendidikan.
Menariknya perumahan di Modernland Cilejit ini dijual mulai dari Rp
180 juta, harga ini terhitung sangat murah jika dibandingkan dengan
harga rumah di proyek Modernland lainnya, contohnya seperti Jakarta
Garden City yang menjual rumah hingga Rp 1 miliar.
c. Segmentasi Pasar berdasarkan Psikografi
Segmentasi pasar ini adalah cara pemasar memposisikan produk mereka
sehingga menemukan kecocokan pelanggan yang tepat berdasarkan sikap
dan gaya hidup pembeli atau pelanggan. Pada PT Modernland Realty
Tbk memposisikan produk mereka seperti menyediakan perumahan dan
hotel yang tentunya untuk tempat tinggal atau untuk beristirahat yang
sesuai dengan gaya hidup pembeli atau pelanggan.

2. Positioning Produk
Setelah segmentasi pasar, langkah berikutnya adalah pemosisian produk,
yaitu mencari tahu apa yang diinginkan dan diharapkan konsumen. Kuncinya
adalah mencari tahu sudut pandang konsumen, bukan produsen. Apa yang
dianggap konsumen sebagai produk/layanan yang baik, rasa yang enak, dan
lain-lain.
Pada positioning produk PT Modernland memiliki PT.Modern Panel
Indonesia (MPI) dibentuk untuk memenuhi kebutuhan material bangunan
yang digunakan pada pembangunan proyek perumahan dan gedung
komersial Perseroan. Produk MPI adalah EPS panel dengan merek dagang
Mpanel yang berfungsi sebagai panel dinding, plat lantai, dan tangga. Mpanel
digunakan sebagai pengganti material bangunan konvensional seperti
batubata, beton, batu, pasir dan sebagainya. Tujuannya untuk mengurangi
ketergantungan terhadap material bangunan yang berasal dari alam seperti
tanah dan kayu. Dengan kemampuannya menjaga kestabilan suhu di dalam

51
 ruangan, Mpanel mampu mengurangi konsumsi energi pendingin ruangan
hingga 40%. Bangunan yang menggunakan Mpanel tahan gempa hingga 8,5
SR, mempunyai thermal insulation, noise reduction (-51dB), fire retardant,
disamping pemasangannya yang mudah dan cepat. Dengan positioning
produk Mpanel sebagai material bangunan premium, Mpanel dapat
menciptakan pasar tersendiri di pasar material bangunan sebagai produk
inovatif untuk berbagai bentuk bangunan yang inkonvensional

B.2. Analisis Penerapan Strategi pada Isu Keuangan/Akuntansi

Beberapa hal yang penting dalam bagian keuangan/akuntansi seperti:

1. Penggalangan modal
Implementasi strategi yang tepat perusahaan memerlukan tambahan modal.
disamping laba bersih dari operasi dan penjualan asset, dua sumber dasar
perolehan modal bagi suatu perusahaan adalah pinjaman dan setoran modal.
Menentukan kombinasi yang tepat antara pinjaman dengan modal disetor
dalam struktur modal perusahaan adalah tepat bagi kesuksesan implementasi
strategi. Sumber-sumber modal bagi PT Modernland Realty Tbk yaitu :
a. Penjualan saham

52
Pergerakan harga saham tertinggi, terendah, penutupan dan volume
transaksi per Triwulan selama dua tahun terakhir dengan jumlah saham
yang beredar sebanyak 12,533,067,322 lembar saham.

53
b. Ekuitas

Jumlah ekuitas Perseroan pada tanggal 31 Maret 2019 meningkat

sebesar Rp 7.150.904.539.679 jika dibandingkan dengan tanggal 31
Desember 2018 sebesar Rp 6.829.798.424.211, peningkatan ini terutama

54
 disebabkan oleh performa perseroan selama tahun 2019 yang tercermin
dalam saldo laba sebesar Rp 318.173.429.707.

2. Proyeksi Laporan Keuangan

Analisis proyeksi laporan keuangan (projected financial statement
analysis) adalah teknik utama dalam implementasi strategi karena
memungkinkan organisasi untuk memeriksa hasil yang diharapkan dari
berbagai tindakan dan pendekatan.

55
56
(sumber : PT Modernland Realty Tbk-laporan keuangan)

57
3. Anggaran Keuangan
Anggaran keuangan adalah suatu dokumen yang memperlihatkan
secara detail bagaimana suatu keuangan dan bisa diperoleh dan dibelanjakan
untuk suatu periode tertentu, biasanya anggaran yang dipakai adalah anggaran
tahunan. Ada beberapa bentuk anggaran yang dipakai oleh perusahaan PT
Modernland Realty Tbk ini seperti : anggaran kas, anggaran operasi, anggaran
penjualan, anggaran laba , anggaran modal, anggaran pengeluaran, anggaran
divisi, dll.
Kinerja operasi tahun 2019

Operating profit Laba operasi 442.768.874.578

margin
Penjualan 905.170.320.154

Net profit margin Laba bersih 318.173.429.707

Penjualan 905.170.320.154

(sumber : PT Modernland Realty Tbk-laporan keuangan)

4. Mengevaluasi Nilai Dari Suatu Bisnis

Mengevaluasi nilai dari suatu bisnis (worth of a business) merupakan
suatu hal yang penting bagi perusahaan saat melakukan implementasi strategi
karena strategi yang integrative, intensif, dan diverifikasi biasanya diterapkan
dengan mengambil alih lain. Strategi lainnya, seperti pengunduran diri, atau
divestasi, mungkin bisa mengakibatkan terjualnya satu divisi dalam
perusahaan itu sendiri. Untuk menentukan nilai bisnis dari perusahaan ini
dapat dikelompokkan kedalam 3 pendekatan utama : apa saja yang dimiliki PT
Modernland Realty Tbk ini, atau apa yang diberikan perusahaan ke pasar atau
konsumen. Pendekatan pertama adalah menentukan nilai bersih atau modal
pemegang saham. Pendekatan kedua dengan mengukur nilai suatu perusahaan
muncul dari keyakinan bahwa nilai dari bisnis apapun harus didasarkan pada
manfaat masa depan yang bisa diperoleh pemiliknya berupa laba bersih. Dan
pendekatan ketiga yaitu membiarkan pasar menentukan nilai bisnis
berdasarkan nilai harga jual, metode rasio harga terhadap laba, dan metode
saham yang beredar.

58
 Pada perusahaan PT Modernland Realty Tbk menggunakan
pendekatan kedua, pendekatan kedua ini melihat tujuan masa depan dari
perusahaan yaitu mengembangkan perusahaan dengan tujuan untuk
meningkatkan citra merek dari perusahaan untuk meningkatkan pendapatan
perusahaan. Yang mana pendekatan ini melihat bahwa nilai dari bisnis PT
Modernland Realty Tbk ini harus didasarkan pada manfaat masa depan yang
bisa diperoleh pemiliknya berupa laba bersih dalam mengevaluasai nilai suatu
bisnis perusahaan ini.

5. Menentukan Apakah Perlu Go Public

Menjadi perusahaan publik, berarti menjual sebagian kepemilikan
perusahaan ke orang lain dengan tujuan untuk memperoleh tambahan modal,
konsekuensinya, hal tersebut mengurangi kendali pemilik atau perusahaan.
Menjadi perusahaan publik tidak disarankan bagi perusahaan yang
penjualannya kurang dari $10 juta karena biaya awal untuk melakukannya
sangat tinggi.
Pada perusahaan ini berdasarkan laporan keuangan yang dimiliki
perusahaan ini memiliki penjualan yang lebih dari 10jta dolar pertahunnya
sehingga perusahaan ini bisa menerapkan strategi go public yang mana akan
menjual sebagian kepemilikan ke orang lain untuk memperoleh tambahan
dalam mengembangkan perusahaan dengan tujuan meningkatkan nilai dan
citra perusahaan serta mempertahankan kelangsungan usaha.

B.3. Analisis Penerapan Strategi pada Isu Penelitian dan Pengembangan

Penelitian dan Pengembangan merupakan suatu bentuk implementasi strategi
yang dilakukan oleh perusahaan dalam menemukan produk baru dan melakukan
peningkatan dengan pengembangan terhadap produk yang sudah ada agar
pengimplementasian strategi dapat berjalan secara efektif.

Pekerja litbang atau penelitian dan pengembangan bertanggung jawab atas

pengembangan produk baru dan perbaikuan terus menerus atas produk yang sudah
ada. Dengan kata lain, tujuan umum atas litbang adalah agar produk baru sukses
dikembangkan dan produk yang sudah ada dapat dipercantik secara signifikan.

59
Terdapat 3 pendekatan utama untuk mengimplementasikan strategi pada isu R&D,
yaitu:

1. Menjadi perusahaan pertama yang memasarkan suatu produk dengan

teknologi baru.
2. Menjadi peniru yang inovatif dari produk-produk yang sudah sukses
sebelumnya.
3. Menjadi produsen berbiaya rendah dengan cara memproduksi produk serupa
namun lebih murah dari produk yang sudah ditawarkan sebelumnya.

Dalam penerapannya terdapat beberapa kendala di dalam isu R&D ini, yaitu:

1. Tingkat dukungan yang terbatas oleh ketersedian sumber daya

2. Perkembangan dan perubahan teknologi yang mempersingkat siklus hidup
produk

Selama puluhan tahun, Modernland Realty telah membuktikan dedikasi dan

partisipasinya dalam mengembangkan berbagai properti terbaik di Indonesia,
terutama di kawasan Jabodetabek, seiring meningkatnya kesadaran terhadap
lingkungan dan produk hunian berkualitas tertinggi. Kala itu, bisnis inti
Perseroan adalah pengembangan real estat, lapangan golf dan pengoperasian
country club, kontraktor umum, serta perdagangan.

Perseroan sendiri kini lebih memfokuskan diri pada upaya memperkuat

cadangan lahan di lokasi-lokasi strategis untuk mendukung rencana
pengembangan, membangun brand awareness yang kuat melalui strategi
pemasaran yang inovatif, serta memperkuat akses ke instrumen keuangan untuk
mendapatkan kepercayaan dan dukungan finansial dengan skema terbaik. Salah
satu strategi tersebut adalah dengan berekspansi ke segmen-segmen bisnis baru di
industri properti. Pengembangan bangunan highrise dan kawasan industry
bersertifikasi halal menjadi dua target strategis yang akan segera direalisasikan.
Pengembangan bangunan high-rise dan kawasan industri bersertifikasi halal
menjadi dua target strategis yang akan segera direalisasikan

Isu penelitian dan pengembangan selanjutnya kawasan Industri

ModernCikande menggandeng Lembaga Pengkajian Pangan Obat-obatan dan
Kosmetika Majelis Ulama Indonesia (LPPOM MUI) untuk bekerjasama dalam

60
 pengembangan laboratorium halal. Pengembangan laboratorium halal ini juga
menjadi hal yang strategis, karena sesuai dengan prinsip pelayanan halal yang
komprehensif, cepat dan efisien, laboratorium halal ini diharapkan semakin
meningkatkan minat perusahaan dalam menggunakan jasa laboratorium,
utamanya dalam pemeriksaan kehalalan produk.

Selanjutnya PT Modern Panel Indonesia merupakan salah satu produsen

material yang terus berupaya untuk menghadirkan berbagai inovasi baru guna
mendukung pengerjaan proyek konstruksi modern yang dinamis dan terus
uberkembang di Indonesia. Salah satunya, bekerjasama dengan produsen Ebawe
untuk pengembangan mesin otomatis Precast Concrete yang meliputi material
dinding dan plat lantai. General Manager Operasional PT Modern Panel
Indonesia, Hendy Wijaya, mengatakan, pengembangan teknologi precast
bertujuan untuk meningkatkan kualitas bangunan dengan harga yang terjangkau,
serta mempercepat proses pembangunan untuk meningkatkan persediaan unit.

Pendekatan implementasi strategi pada isu R&D yang digunakan oleh PT

Modernland Realty Tbk yaitu pendekatan yang pertama dengan menjadi
perusahaan pertama yang memasarkan suatu produk dengan teknologi baru. PT
Modernland selalu mencari inovasi-inovasi baru dengan menggunakan teknologi-
teknologi yang canggih untuk kepuasan pelanggan.

B.4. Analisis Penerapan Strategi pada Isu Human Resource Management (SDM)
Sumber daya manusia yang berkualitas diperlukan oleh setiap perusahaan.
Semakin berkembang perusahaan dan banyak sumber daya manusia yang
dimilikinya, maka akan membutuhkan usaha lebih untuk mengaturnya. Oleh
sebab itu, diperlukan manajemen SDM perusahaan yang bisa menjaga
keseimbangan dan memanfaatkannya secara maksimal untuk menunjang
produktivitas perusahaan.

Permasalahan yang biasanya ditemukan dalam isu human resource

management adalah:

1. Menilai kebutuhan dan biaya karyawan.

2. Metode seleksi karyawan.
3. Pelatihan karyawan.
4. Memotivasi karyawan.
61
 5. Memilih gaya kepemimpinan yang tepat.

PT Modernland Realty Tbk terus menerapkan berbagai modul pelatihan dan

pengembangan untuk meningkatkan kemampuan karyawan dalam hal budaya
perusahaan, kemampuan teknis, fungsi manajemen dan kepemimpinan.

Rekrutmen dan pengembangan karir

Rekrutmen Modernland dilaksanakan sesuai perencanaan yang baik dengan

standar dan indikator yang terukur agar mendapatkan SDM yang berkualitas.
Jumlah SDM yang akan direkrut disesuaikan dengan man power planning yang
telah disusun berdasarkan laporan dari seluruh unit kerja. Proses rekrutmen
dilakukan melalui iklan lowongan kerja di website Perseroan, job fair, hingga
kerjasama dengan berbagai universitas terkemuka dan situs pencari kerja.
Perseroan senantiasa memberikan kesempatan yang setara bagi para kandidat,
tanpa mendiskriminasi mereka berdasarkan latar belakang apapun. Perseroan juga
mengupayakan penggunaan tenaga kerja lokal, di sekitar wilayah proyek
pengembangan yang sedang dijalankan, sebagai tenaga pendukung.

Pengembangan karir karyawan dilakukan berdasarkan kriteria penilaian yang

jelas dan terukur, serta secara adil, transparan, dan bertanggung jawab.
Pengembangan karir disesuaikan dengan kompetensi individu dalam memenuhi
kualifikasi jabatan, serta jabatan yang tersedia di perusahaan.

Pelatihan Karyawan

Perseroan berupaya untuk menjaga kualitas SDM dengan memberikan

kesempatan yang sama bagi seluruh karyawan untuk mengikuti program
pengembangan kompetensi yang dilaksanakan setiap tahun secara berkala. Dalam
memperhatikan keselarasan pelatihan dengan kebutuhan dan jalur karir, karyawan
diberi kesempatan untuk mendapatkan pelatihan berdasarkan permintaan dari
masing-masing karyawan.

Pengembangan kompetensi dapat dilakukan dalam bentuk pendidikan dan

pelatihan, management trainee, coaching, dan knowledge sharing. Agar
pengembangan kompetensi terarah dan berkesinambungan, maka Training &
Organisation Development Department menyusun kurikulum pendidikan yang
terstruktur dan berbasis kompetensi.

62
Motivasi Karyawan

Untuk memotivasi karyawan PT Modernland Realty Tbk memberikan serta

menyediakan kehidupan kerja yang baik untuk karyawan, seperti memberikan
fasilitas tambahan untuk karyawan, memberikan aspirasi bagi karyawan serta
hasil penilaian kinerja akan menjadi dasar bagi Perseroan untuk memberikan
bonus dan mengembangkan karir masing-masing SDM dengan tujuan sebagai
motivasi karyawan untuk tetap memiliki kinerja yang baik dalam mencapai tujuan
perusahaan.

63
 BAB IV
PENGEVALUASIAN STRATEGI

Evaluasi strategi adalah cara bagi pelaku bisnis untuk mengevaluasi posisi perusahaan
dalam upaya mencapai tujuan strategis. Evaluasi ini memberikan metode obyektif untuk
menguji efisiensi dan efektivitas strategi bisnis, serta cara untuk menentukan apakah strategi
yang sedang dilaksanakan adalah menggerakkan bisnis ke arah tujuan strategis yang
dimaksudkan. Tak hanya itu saja, evaluasi strategis juga dapat membantu mengidentifikasi
kapan dan tindakan korektif apa yang diperlukan untuk membawa kinerja kembali sejalan
dengan tujuan bisnis yang Anda lakukan.

Dalam menganalisis evaluasi strategi pada PT Modernland Realty Tbk, maka dapat
dilakukan dengan menggunakan analisis matriks penilaian evaluasi strategi dan analisis
balance scorecard.

A. Analisis Matriks Penilaian Evaluasi Strategi

Evaluasi strategi adalah suatu tahap akhir dalam pelaksanaan manajemen
strategis. Seorang manejer sangat perlu mengetahui kapan startegi tertentu tidak
berfungsi dengan baik, evaluasi strategi berarti usaha untuk memperoleh informasi ini.
Evaluasi strategi penting dilakukan untuk setiap perusahaan, karena suatu strategi
yang telah dirumuskan dan di implementasikan tidak lagi sejalan dengan tujuan
perusahaan yang diakibatkan oleh adanya perubahan faktor internal dan eksternal
perusahaan. Oleh karena itu, dengan adanya evaluasi strategi, perusahaan dapat
melakukan review atau kajian ulang mengenai faktor internal dan eksternal
perusahaan untuk terus dapat mencapai tujuan yang telah ditetapkan perusahaan atau
untuk menyesuaikan strategi yang telah ditetapkan dengan perubahan lingkungan yang
terjadi. Dalam melakukan analisis matrik penilaian evaluasi strategi pada PT
Modernland Realty Tbk terdapat beberapa hal yang harus dilakukan, yaitu melakukan
pengembangan revisi IFE dan melakukan pengembangan revisi EFE.

64
 Dari pernyataan diatas matriks penilaian evaluasi strategi PT Modernland Realty
Tbk dapat dilihat pada tabel dibawah ini:

Table 4. 1 Matriks Penilaian Evaluasi Strategi PT Modernland Realty Tbk

Apakah terjadi Apakah telah Apakah perusahaan

perubahan besar terjadi peubahan telah bergerak maju
dalam posisi besar dalam posisi ke arah tujuan yang
strategis internal strategis eksternal dinyatakan dengan Hasil

perusahaan perusahaan memuaskan

Tidak Tidak Sudah Perusahaan dapat

meneruskan strategi
yang di pakai
sebelumnya.

Dengan melihat hasil tabel diatas dapat disimpulkan bahwa tidak ada perubahan besar
dalam posisi strategis internal dan eksternal dari perusahaan PT Modernland Realty
Tbk, serta perusahaan telah maju ke arah tercapainya tujuan yang telah ditetapkan
perusahaan serta tercapai secara optimal dan akan dilakukan evaluasi lanjutan.

B. Analisis Balanced Scorecard

Balanced Scorecard merupakan suatu alat pengukur kinerja perusahaan yang
mengukur kinerja perusahaan secara keseluruhan, baik secara keuangan maupun
nonkeuangan dengan menggunakan empat perspektif yaitu, perspektif keuangan,
perspektif pelanggan, perspektif bisnis internal, dan perspektif pertumbuhan dan
pembelajaran. Pendekatan Balance Scorecard dimaksudkan untuk menjawab
pertanyaan pokok, yaitu (Kaplan dan Norton, 1996):

1. Bagaimana penampilan perusahaan dimata para pemegang saham? (perspektif

keuangan)

65
 2. Bagaimana pandangan para pelanggan terhadap perusahaan? (perspektif
pelanggan)
3. Apa yang menjadi keunggulan perusahaan? (perspektif bisnis internal)
4. Apa perusahaan harus terus menerus melakukan perbaikan dan menciptakan nilai
secara berkesinambungan? (perspektif pertumbuhan dan pembelajaran)

Selain itu, Balanced Scorecard juga memberikan kerangka berpikir untuk

menjabarkan strategi perusahaan ke dalam segi operasional. Kaplan dan Norton (1996)
mengatakan bahwa perusahaan menggunakan focus pengukuran scorecard untuk
menghasilkan berbagai proses manajemen, meliputi :

1. Memperjelas dan menerjemahkan visi dan strategi

2. Mengkomunikasikan dan mengaitkan berbagai tujuan dan ukuran strategis
3. Merencanakan, menetapkan sasaran, dan menyelaraskan berbagai inisiatif
strategis
4. Meningkatkan umpan balik dan pembelajaran strategis

Berikut adalah analisis balanced scorecard terhadap PT Modernland Realty Tbk :

Table 4. 2 Analisis Balanced Scorecard PT Modernland Realty Tbk

Strategic Objectives Strategic Measurements Time Expectation Primary Responbility

Financial
1. Menciptakan 1. ROE 1. Perkiraan 1. Memberikan
nilai tambah 2. Meningkatnya dalam efisiensi
bagi para 3. Persentase return waktu tindakan
pemegang on investment tertentu (1 terhadap
saham 4. Meningkatnya tahun) pengalokasian
2. Mengurangi persentase return sumber biaya
resiko keuangan on investment dan modal ke
3. Meningkatkan dalam bagian
laba perusahaan perusahaan
2. Mencari target
konsumen baru
3. Menambah
investor
Customer

66
 1. Harga yang 1. Perbandingan 1. Perkiraan 1. Meningkatkan
bersaing harga dengan dalam pelayanan
2. Meningkatkan pesaing waktu 2. Menciptakan
citra perusahaan 2. Customer survey tertentu (1 produk yang
3. Menjaga 3. Jumlah complain tahun) bervariasi dan
kualitas produk yang diterima selalu
akibat pelayanan melakukan
yang tidak sesuai inovasi sesuai
ekspektasi dengan yang
dinginkan
konsumen
Internal Business
Process 1. Beban 1. Perkiraan 1. Menetapkan
1. Efisiensi biaya Operasional dalam anggaran
perusahaan 2. Persentase dari waktu perusahaan
2. Meningkatkan proyek atau tertentu (1 secara efektif
inovasi property terbaru tahun) dan efisien
3. Meningkatkan 3. Persentase
kualitas Standar compliance on
Operation standard
Procedures operation
procedures
Learning & Growth
1. Human 1. Rata-rata 1. Perkiraan 1. Memberikan
Resources persentase actual dalam pelatihan
Development tingkat waktu kepada
(Remunerasi & kapabilitas tertentu (1 karyawan
Penghargaan karyawan tahun)
berbasis 2. Rata-rata
kinerja) persentase actual
2. Pelatihan untuk tingkat
meningkatka kapabilitas
kapabilitas karyawan
karyawan 3. Persentase

67
 3. Pengembangan pelatihan
Leadership kepemimpinan
4. Menginvestasik 4. Rata-rata
an teknologi & presentase actual
sistem kepuasan atas
informasi teknologi
informasi

Dari uraian diatas melalui analisis Balanced Scorecard PT Modernland Realty

Tbk dalam penerapan strategi perusahaan, PT Modernland Realty Tbk dapat
mengidentifikasi, mengembangkan, dan meningkatkan, serta mengukur fungsi internal
dan eksternal lingkungan perusahaan untuk mencapai tujuan perusahaan.

68
 BAB V
PENUTUP

A. Kesimpulan
Kesimpulan dari analisis yang dilakukan pada PT Modernland Realty Tbk adalah
di dalam menetapkan suatu strategi perusahaan terdapat beberapa analisis dan pilihan
strategi yang harus dilakukan dengan menggunakan tiga tahapan yaitu tahap input.
Pada tahap input semua informasi yang telah di dapat dari analisis matriks IFE, EFE
dan CPM akan disimpulkan menjadi informasi dasar, yang nantinya diperlukan untuk
melakukan evaluasi strategi. Analisis matriks IFE, EFE dan CPM diperlukan untuk
mengukur subjektivitas dalam membuat keputusan-keputusan kecil yang dalam
menentukan faktor kunci dari analisis matrik IFE, EFE dan CPM perlu adanya
penilaian intuitif untuk memberikan peringkat terhadap faktor internal dan eksternal
apa saja yang memiliki potensi pengaruh terbesar di dalam perusahaan. Dari total skor
matriks IFE Hal ini menunjukkan bahwa perusahan ini sudah mampu dalam
memanfaatkan kekuatan yang dimiliki dan mampu mengatasi kelemahan yang ada.
Dari total skor matriks EFE Perusahaan sudah optimal dalam memanfaatkan peluang
yang ada dan menghindari ancaman yang menghadang perusahaan. Dan dari total skor
matriks CPM kita dapat menyimpulkan bahwa PT Modernland Realty merupakan
salah satu Badan usaha yang sukses di bidang property dan mengalahkan beberapa
pesaingnya seperti PT Lippo Karawaci Tbk dan PT. Agung Moro Group. Dari tabel
CPM ini pula kita dapat mengetahui apa kelebihan pesaing yang belum dimiliki atau
dilakukan oleh badan usaha

Tahap kedua adalah tahap pencocokan. Tahap pencocokan ini merupakan

kerangka perumusan strategi menggunakan 5 teknik yaitu: analisis SWOT, yang
merupakan tahap pencocokan faktor internal dan eksternal perusahaan untuk formulasi
alternatif strategi. Analisis matriks SPACE, yang merupakan kerangka 4 kuadran yang
menunjukan strategi yang cocok digunakan perusahaan. Analisis matriks BCG,
merupakan matriks yang menunjukan posisi pangsa pasar relative dan tingkat
pertumbuhan industry dari setiap devisi yang dimiliki perusahaan. Analisis matriks IE,
69
 merupakan analisis yang menggunakan data yang telah diperoleh dari IFE dan EFE
untuk memperoleh strategi perusahaan. Analisis matriks Strategi Besar, merupakan
matriks yang menganalisis dua dimensi yaitu posisi kompetitif dan pertumbuhan pasar
yang cepat.

Tahap ketiga adalah tahap keputusan (decision stage). Tahap ini merupakan tahap
analisis dengan menggunakan matriks QSPM untuk menghasilkan strategi terbaik
perusahaan. pada matriks QSPM diperoleh bahwa strategi terbaik yang dapat
digunakan oleh perusahaan ini adalah strategi intensif market development, yang
artinya untuk mendorong, menjalankan dan mempertahankan keunggulan kompetitif
perusahaan dengan melakukan perluasan pasar dengan cara memperkenalkan produk
kepada area geografis baru serta menemukan prospek baru kepada lebih banyak
pelanggan. Yang mana setelah dilakukan implementasi terhadap strategi market
development dan dilakukannya evaluasi, maka diperoleh hasil bahwa strategi ini
masih menjadi strategi terbaik perusahaan dalam mencapai keunngulan kompetitif dan
tujuan perusahaan.

B. Saran Untuk Perusahaan

Saran untuk perusahaan mempertahankan keunggulan bersaing yang dimiliki dan
selalu memberikan pelayanan terbaik. Terus mengembangkan produk-produk yang
sudah ada, Selalu menciptakan inovasi-inovasi baru yang berkualitas dan tentunya
sesuai dengan selera konsumen di masa yang akan datang. Mempertahankan dan
mengembangkan kualitas sumber daya manusia dengan menggunakan strategi-strategi
yang akhirnya dapat mencapai tujuan perusahaan. Dan selalu memanfaatkan teknologi
yang berkembang dan berkualitas mengikuti perkembangan zaman.

70
 DAFTAR PUSTAKA

(2017). Retrieved 2020, from Matriks SPACE Beserta Cara Penyusunan dan Contoh
Perhitungannya: https://artikell-saya.blogspot.com/2017/05/matriks-space-beserta-
cara-penyusunan.html
(2018). Laporan Tahunan PT Modernland Realty Tbk. Jakarta Barat.
David, F. R. (2009). Manajemen Strategis. Jakarta: Salemba Empat.
Febianty, R. E. (2013). 07. Menerapkan Strategi : Isu-Isu Manajemen dan Operasi. Retrieved
2020, from Manajemen Telekomunikasi:
http://www.manajementelekomunikasi.org/2013/04/07-menerapkan-strategi-isu-
isu.html
Jejen. (2017). Retrieved 2020, from Analisis Pemilihan Strategi:
https://bangtan7suga.blogspot.com/2017/04/v-behaviorurldefaultvmlo.html
Kho, B. (2017). Analisis Lima Kekuatan Porter (Porter's Five Forces Analysis). Retrieved
2020, from Ilmu Manajemen Industri: https://ilmumanajemenindustri.com/analisis-
lima-kekuatan-porter-porters-five-forces-analysis/
Porter, M. (1994). Keunggulan Bersaing. Jakarta: Bina Rupa Aksara.
Sari, I. D. (n.d.). Analisis Faktor Eksternal Dan Internal Sebagai Dasar Perumusan Strategi
Bisnis UD Sekar Jati Star Jombang. Jurnal Mahasiswa Universitas Negeri Surabaya.

71