AVALUOS
1. Conceptos Generales, Sobre la Valoracin de Un Inmueble 2. Herramientas del Avaluador. 3. Variables que se tienene en la valoracin de un Inmueble
B = variables de sectorizacin Estado de las Vas(buenas, Regulares, Malas, Pavimentas, Destapadas) Clasificacin de Las Vas (Principales, Secundarias, arteria, peatonal, otras) Transporte Niveles per capital (Ingreso Persona) Distancia a los Centros de consumo Obras de infraestructura
Disponibilidad de medios culturales, Recreativos, y deportivos Estrato social Valorizacin Seguridad vecindario POT
Artculos 67,68,69 resolucin 255/88 (Resolucin 70/2011) Estado de los usos del suelo Tierra irrigada o no irrigada Tierra tecnificada o no tecnificada Tierra mecanizada o no mecanizada Tierra susceptible a mecanizacin o tecnificacin Cultivos fijos y estado Aguas Clases de tierra Construcciones
VARIABLES EXOGENAS De mercado Distancia a los centros de mercado y consumo Transporte Vas: 1 = Orden Regional 2 = Orden municipales 3 = Orden veredales (terciarias) 4 = Orden Privadas 5 = orden senderos y caminos Precio de los Productos: Pasados Actuales Tendenciales Costo Produccin: Precio de insumos Impuestos Costo de mano de obra Estado de proteccin de las cuencas hidrogrficas (ley de aguas 2010) Precio de Venta de las Propiedades Registradas Y no ofrecidas Precio arrendamientos Documentados Existentes no documentados ofertas Servicios pblicos Agrcolas Salud Educacin Energa Acueducto Vas Asistencia tcnica Proyectos de la regin En desarrollo En estudio Por desarrollar Seguridad y orden publico
Objetivos:
Fotografas areas, ampliaciones. Boletines (impuestos y compraventas) Nivel abney. Cartografia (esquema, ordenamiento territorial). Planos Agrologicos ( Estudio de Suelos). Libreta de Direcciones. Escala Triangular. Calculadora Brujula.
Averiguar sobre cifras de impuestos. Valores de venta de otras propiedades. Historia de la venta del predio. Zonificacin del area donde esta la propiedad. Xxxx costo del avaluo Emplear el mtodo de clasificacin de tierras para jsutificar y sustentar los precios de las zonas agrcolas.
2) Inspeccion del predio: Recorrer el vecindario (estudio de variables exgenas). Evaluacin de vecindario (investigacin de Transacciones Comerciales) Demarcar el plano del avaluo. Inventario de los componentes del avaluo. Entrecista con el Propietario o Poseedores. Objetivos: Anaizar las caractersticas de la zona. Factores de seguridad. Servicios. Civilizacin del terreno (avances tecnolgicos) Desarrollo y comercializacin de la zona. Distancia a los principales sitios de mercado. Tenencia de la tierra
3) Anlisis de la valoracin (valor del predio) se pueden dividir : Valoracin del ingreso (renta) Estimacin del valor del mercado (encuestas)
Comparacion ( apreciar valores de hectreas, propiedades, recientemente valoradas o vendidas +/- iguales ala valorada) 4) Informe de ingeniera (el avaluo) Oficio de revisin del avalu. Contenido del informe: Descripcin del propietario y del predio. Objetivo del avaluo (fsico jurdico, econmicos) Decision de construcciones, reas y anexos. Resumen de valores. Valor del avaluo en nmeros redondos.
AVALUO CONSTRUCCIONES
Estructura:
Materiales Acabados (Regular, Bueno, Excelentes) Conservacion Armazon Vetustez ( Aos de Cosntruccion) Fachadas (pobre, Sencilla, Regular, Buena, Lujos)
En todas estad variables se tienen encuenta los materiales,acabados, Conservacion y vetustez Nota 1: El terreno se avalua con investigacin aparte de precio de m2 (encuestas) Nota 2: La construccin Analizadas las variables anteriores, se avalua tambin por investigacin, econmica correspondiente a encuesta decorados a saber el precio de m2 de construccin.
METODO DE MERCADO
Encuesta $/m Residente $/m Si No
Nombre y Apellido
cc
Observaciones Profesin
Calculo de Coeficientes de Variacion Se expresa en porcentaje y nos da la idea en trminos relativos del error del valor que se esta cometiendo en la estimacin del precio unitario de las encuestas. FORMULAS: a) Media Muestral: b) Varianza Muestral:
( ) c) Desviacin Estandar:
( )
d) Coefeicientes de Variacion:
Norma
Aceptable
Donde: V = Valor de La Cosntruccion. R = Renta Bruta anual. G = Gastos de Operacin i0 = Interes de oportunidad (dado para cada Sector) T = Valor de terreno. Caso Rural ( ) V = Valor de la tierra por hectare. R = Renta anual por hectrea. Tr = Tasa de rentabilidad anual (3% mensual igual 36% anual) Ejemplo para caso Urbano El arriendo mensual de una casa es de $ 450.000; los gastos de operacin son de 1300.000 (servicios, Administracion, impuestos, valorizacin, seguros y Arresos Locativos) El Interes de propiedad del sector es del 8%, el terreno tiene un rea de 48 m2 cuyo valor por el mtodo de resistibilidad se halla que era de 1600.000 el m2. Calcular el Valor de la propiedad R = 450.000 * 12 (meses) = 5400.000 G= 1300.000 i0 = 0.08 = 8% T = 1600.000 * 48 m2 = 76800.000 V = 128500.000
METODO DE REPRODUCCION
(URBANO) (RURAL) R = costo de reproduccion (materiales y acabados) D = Depresiacion Acumulada VT = Valor Terreno VP = Valor Propiedad R= 18000.000 (Encuestas Valor de Mercado) D = 4320.000 (Metodo de resistibilidad)
Donde: R0 = Resistibilidad PM = Valor de terreno (precio Mayor Esquina) Pm = Valor del terreno (precio Menor Esquina) Lc = Distancia Entre M y m 2) Precio al frente de el lote (objeto del avaluo)
Donde: Pf = Precio en un punto (precio al frente del lote) Lf = Longitud de un punto medio de el lote tomado desde el punto de menor valor.
AVALU DE UNA FINCA RURAL POR EL MTODO DE MERCADO Y CLASIFICACION DE TIERRAS(STUDIO DE SUELOS Y VALOR POTENCIAL VPI) O ZONAS AGROLOGICAS
VPI: es un valor convesional representado por la capacidad de produccin del suelo proveniente de las condiciones naturales y sus caractersticas fsicas consideradas desde el punto de vista de la fertilidad del mismo Esta dado por las siguientes variables: 1) 2) 3) 4) Condiciones Agronmicas Condiciones Climatolgicas Condiciones de Explotacin Condiciones topogrficas (3%) Las anteriores Variables suman 80 puntos haciendo la salvedad que todos los estudios generales de suelos en el pas estn hecho en pendiente 3%, con lo cual se clasifican catastralmente las tierras as: Escala de valores Potenciales Apreciacin Puntos Exelente 68 a 80 Muy Buenas 56 a 67 Buenas 47 a 55 Medianas 38 a 46 Regulares 29 a 37 Malas 20 a 28 Muy Malas 9 a 19 Improductivas 1a8 Para efectuar un avalu por clasificacin de tierras es necesario calcular el VPR (valor potencial Real) y Sumarle 20 puntos que corresponden a las condiciones de explotacin del predio que estamos avaluando. Se calcula en funcin de las pendientes que tenga el predio las cuales determinan las llamadas zonas agrologicas. Un predio tiene tantas zonas
agrologicas como diversas pendientes tenga el predio 20 puntos del predio corresponden a las siguientes Variables: 1) Aprovechamiento y uso de aguas. 2) Vas internas. 3) Forma Geomtricas. 4) Discontinuidad. Lo anterior nos da otra tabla de clasificacin de tierras :
Clasificacion Catastral de las Tierras Clase Unidades Productividad Primera: R 95 a 100 S 90 a 94 T 86 a 89 Segunda: R 81 a 85 S 77 a 80 T 73 a 76 Tercera: R 69 a 72 S 65 a 68 T 62 a 64 Cuarta: R 58 a 61 S 55 a 57 T 52 a 54 Quinta : R 49 a 51 S 46 a 48 T 42 a 45 Sexta : R 39 a 41 S 35 a 38 T 31 a 34 Septima :R 27 a 30 S 23 a 26 T 18 a22 Octava : R 13 a 17 S 7 a 12 T 1a6
Las variables 1 y 4 se clasifican en funcin de cada zona agrologica y 2, 3 se clasifican en funcin de todo el predio.
h 1= pendiente a=100
Ejemplo: en un estudio general de suelos el vpi= 47, la pendiente de un predio es a: 12 % b: 18% Calcular el VPR
h 12 a=100
18
a=100
25
a=100
Pozo
1
cVP60 (40%)
Rio
Zona Agrologica (1,2,3): Misma pendiente y misma clase de tierra. La variable A(aguas) y D (Discontinuidad) se califica en funcin de cada zona agrologica. La Variable B (vas internas) y C (forma geomtrica) se califica en funcin de todo el predio.
ANALISIS DE LOS DIFERENTES ESTADOS DE LA SUPERFICIE DEL SUELO PARA EFECTUAR EL AVALUO
I. SUPERFICIES PRODUCTIVAS Irrigada Tecnificada No irrigada No tecnificada Relieve Mecanizable Suceptible de mecanizar Clases de Tierra Cultivos: Tierras de Labor, permanentes, Semipermanentes, Asociados, Bosques. II. Superficies Improductivas Materiales Extractivos Incultivos (no es productiva Por ningun Punto de Vista III. Superficies incultivas Productivas Incultivas Productivas Abiertas Selvas Virgenes
AVALUO DE CULTIVOS
1) Curva de Ajustes (cafetales Tradicionales) 3) Coeficientes (Cafetales con vida til 0-12 aos) ( ) 2) Renta (cualquier Cultivo Inlcuidos los Transitorios) 4) Formulas Establecidas
1) 2) 3) 4)
Curva de Ajuste: Caf tradicional y variables( tpica, borbon, pajarito). Condiciones de cultivo (bueno, regular, malo). Estado sanitario (bueno, regular,malo) Sombrio (Densamente sombreado (-), Bien Sombreado (+), Mal sombreado (-), sin sombrio (-)
Contenido
AVALUOS ............................................................................................................................................. 0 VARIABLES QUE INTERVIENEN EN LA VALUACION DE PREDIOS URBANOS Y RURALES ...................... 2 ETAPAS BASICAS PARA EFECTUAR UN AVALUO ................................................................................ 3 HERRAMIENTAS DEL AVALUADOR ...................................................................................................... 5 AVALUO CONSTRUCCION METODOS .................................................................................................. 6 METODO DE MERCADO ...................................................................................................................... 7 AVALUO POR EL METODO RESIDUAL (VALOR DE OPORTUNIDAD)..................................................... 8 AVALUO POR RENTABILIDAD .............................................................................................................. 9 METODO DE REPRODUCCION ........................................................................................................... 10 AVALUO DE UN TERRENO (LOTE URBANO) METODO DE RESISTIBILIDAD........................................ 10 AVALU DE UNA FINCA RURAL POR EL MTODO DE MERCADO Y CLASIFICACION DE TIERRAS(STUDIO DE SUELOS Y VALOR POTENCIAL VPI) O ZONAS AGROLOGICAS ........................... 11 AVALUO DE UNA FINCA RURAL POR EL MTODO DE CLASIFICACION DE TIERRAS .......................... 15 ANALISIS DE LOS DIFERENTES ESTADOS DE LA SUPERFICIE DEL SUELO PARA EFECTUAR EL AVALUO ........................................................................................................................................................... 16 AVALUO DE CULTIVOS ....................................................................................................................... 16