BAB II

LANDASAN TEORI

2.1 Dasar Hukum

Dalam UUD Pasal 1 Ayat 3 dijelaskan bahwa Negara Indonesia merupakan

negara hukum. Pernyataan ini menjelaskan bahwa segala sesuatu yang dilakukan di

Negara Indonesia mengacu pada segala bentuk produk perundang-undangan.

Manajemen bangunan kantor juga merupakan salah satu hal yang dilaksanakan

berdasarkan peraturan. Peraturan terkait pelaksanaan manajemen bangunan kantor

pemerintah, antara lain:

1. Undang- Undang Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan

Gedung.

2. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 2021 tentang

Peraturan Pelaksanaan Undang- Undang Nomor 28 Tahun 2022 Tentang

Bangunan Gedung

3. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 27 Tahun 2014

tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah.

7
 8

4. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 24/PRT/M/2008 tentang Pedoman

Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung.

5. Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 172/PMK.06/2020

tentang Standar Barang dan Standar Kebutuhan Barang Milik Negara

6. Peraturan Daerah Kota Sukabumi No. 9 Tahun 2012 tentang Bangunan Gedung.

2.2 Pengertian Manajemen

Kata manajemen secara etimologis berasal dari bahasa Perancis Kuno dan

bahasa Italia. Dalam bahasa Perancis kuno “management” yang artinya seni

mengatur dan melaksanakan, sedangkan dalam bahasa Italia “meneggiare” yang

artinya mengendalikan (Aditama, 2020). Adapun definisi manajemen yang

dikemukakan para ahli adalah sebagai berikut.

Manajemen menurut Handoko (1998) adalah proses yang dimulai dari

merencanakan, mengorganisasikan, mengerahkan, hingga mengawas jalannya

usaha pada anggota organisasi dan sumber daya yang digunakan dalam organisasi

agar mencapai tujuan organisasi yang telah ditetapkan.

Menurut George R. Terry dalam Aditama (2020), manajemen adalah proses

yang terdiri dari kegiatan perencanaan, pengorganisasian, pengarahan, dan

pengendalian yang dilakukan guna mencapai tujuan yang ditetapkan melalui

pemanfaatan SDM dan sumber lainnya.

Menurut John F. Mee dalam Aditama (2020), manajemen adalah seni mencapai

hasil yang maksimal dengan usaha yang minimal agar tercapai kesejahteraan baik

bagi pimpinan maupun pekerja juga masyarakat.

 9

Menurut Terry dalam Nawawi (2011), manajemen adalah pencapaian sesuatu

yang diinginkan oleh perusahaan atau organisasi dengan menggunakan tangan

orang lain.

Menurut Ricky W. Griffin (2004), manajemen adalah serangkaian tindakan

yang terdiri dari perencanaan, pengorganisasian, pengaturan, dan pemantauan

untuk mencapai goals atau sasaran secara efisien dan efektif.

2.3 Definisi Manajemen Properti

Secara etimologis, properti berasal dari Bahasa Inggris yaitu “property” yang

berartikan suatu benda yang dapat dimiliki oleh seseorang (Harjono, 2016).

Pengertian properti dengan merujuk kepada Kamus Besar Bahasa Indonesia adalah

aset berupa tanah dan bangunan serta elemen seperti sarana dan prasarana yang

melekat dan tidak dapat terpisahkan dari tanah dan/atau bangunan. Pandangan lain

menurut Robert C. Kyle dan Floyd M. Baird (1991), properti adalah bangunan

menjulang yang berada diatas permukaan bumi yang melekat secara permanen baik

alamiah maupun buatan manusia.

Beberapa pengertian manajemen properti menurut beberapa pakar sebagai

berikut.

a. Hadi

Manajemen properti menurut Hadi (2019) adalah aktivitas pengaturan

hubungan kegiatan pengembangan, manajemen fasilitas, manajemen proyek,

manajemen portofolio, manajemen SDM, dan manajemen investasi mengenai

properti.

b. Kyle dan Braid

 10

Menurut pandangan Kyle dan Baird (1995), manajemen properti adalah menata,

memelihara, dan melaksanakan rencana dari real properti dari pemilik properti.

c. Douglas Scarret

Douglass Scarret (1995) berpendapat bahwa manajemen properti adalah upaya

pemilik properti dalam mengelola properti agar mencapai tujuan baik tujuan jangka

panjang maupun tujuan jangka pendek. Properti dapat dipertahankan keberadaan

dan kelangsungannya dengan adanya manajemen properti. Manajemen properti

juga dapat memantau kebijakan agar terealisasi dengan baik.

Manajemen properti dibagi menjadi dua kategori berdasarkan tujuannya dan

diuraikan sebagai berikut.

a. Mengelola Properti sebagai Investasi/Bisnis

Secara umum, tujuan utama dari investor dalam mengelola properti sebagai

bisnis adalah untuk memaksimalkan pendapatan yang dapat dihasilkan serta

mengoptimalkan modal yang disediakan investor. Manajer properti perlu memiliki

keahlian khusus dalam mengelola properti sebagai investasi ini. Seorang manajer

properti akan menghadapi beberapa masalah terkait dengan faktor eksternal seperti

analisis pasar terkait demand and supply (permintaan/penawaran), preferensi pasar,

peraturan pemerintah, dan beberapa aspek lainnya.

b. Mengelola dan Melaksanakan Aspek Fisik Lingkungan Properti

Tujuan dari pengelolaan dan pelaksanaan aspek lingkungan properti adalah

untuk mencapai target yang ditetapkan secara optimal. Selain itu, bertujuan untuk

memperlambat penyusutan bangunan dan kerusakan dari properti serta lingkungan

yang berada di sekitar properti. Dengan ini dapat disimpulkan bahwa tujuan utama
 11

dalam manajemen properti agar tercapainya sistem organisasi yang efektif dengan

memperkuat pembinaan, koordinasi, dan pengawasan. Selain sistem organisasi

yang efektif, pendapatan properti tersebut juga akan meningkat. Manajemen

properti juga berdampak positif pada terlindunginya properti, fasilitas, dan

peralatan dari kerusakan, serta terkelolanya pemeliharaan limbah dengan baik dan

benar.

2.4 Pengertian Manajemen Properti Bangunan Kantor

Jika ditilik dari Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002, bangunan

gedung adalah bentuk fisik hasil proyek konstruksi yang menyatu dengan tempat

kedudukannya yang sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam

tanah dan/atau air, yang digunakan untuk tempat manusia melakukan aktivitasnya,

baik untuk hunian, aktivitas keagamaan, usaha, sosial dan budaya, maupun aktivitas

khusus. Maka dapat diinterpretasikan bahwa bangunan adalah wujud fisik hasil

pekerjaan konstruksi yang melekat sebagian atau seluruhnya pada tanah.

Kata ‘kantor’ berasal dari bahasa Belanda “kantoor”. Merujuk kepada Kamus

Besar Bahasa Indonesia, kantor adalah ruang yang digunakan untuk mengurus suatu

pekerjaan. Kantor juga sering diartikan sebagai sarana pemusatan kegiatan yang

bersifat administratif atau tepatnya kegiatan yang bersifat manajerial dan fasilitatif

(Asriel, Armiati, & Frista, 2016). Menurut Nuraida dalam buku yang berjudul

Manajemen Administrasi Perkantoran, kantor adalah tempat yang

menyelenggarakan kegiatan tata usaha, dimana terdapat ketergantungan antara

orang dan sistem juga prosedur dalam kegiatan yang dinaunginya.

 12

Definisi kantor juga dijabarkan oleh para ahli. Menurut Prajudi Atmosudirjo

(1982), kantor adalah bentuk organisasi yang terdiri dari tempat, pegawai atau staf

pekerja dan kegiatan operasi untuk membantu pimpinan. Maka, manajemen

bangunan kantor dapat diartikan sebagai kegiatan perencanaan, pengorganisasian,

pengarahan, dan pengendalian yang dilakukan terhadap konstruksi berupa kantor

sebagai tempat kegiatan operasional.

Lokasi kantor juga berkaitan dengan fungsi kantor sebagai tempat kegiatan

operasional. Salah satu faktor keberhasilan suatu usaha adalah lokasi yang strategis

(Saepul, Mulyatini, & Prabowo, 2019). Menurut Tjiptono (2014), faktor penetapan

lokasi strategis adalah:

1. Aksesibilitas

2. Visibilitas

3. Lalu lintas

4. Tempat parkir

5. Ekspansi

6. Lingkungan

7. Persaingan

8. Peraturan pemerintah

2.5 Manajemen Properti Bangunan Kantor Pemerintah

Dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45 Tahun 2007 mengartikan

bangunan gedung negara adalah konstruksi gedung untuk kepentingan dinas yang

menjadi/akan menjadi aset milik Negara seperti: gedung kantor, gedung sekolah,
 13

gedung rumah sakit, gudang, dan rumah negara, dan dibiayai dari dana APBN,

dan/atau perolehan lainnya yang sah.

Menurut Moekijat (1997), kantor adalah setiap tempat dengan suatu nama

tertentu yang biasanya dimanfaatkan guna menyelenggarakan kegiatan operasi atau

ketatausahaan. Merujuk dari pendapat Manasseh & Cunliffe (1962), kantor dapat

dibedakan menjadi 4 jenis yaitu sebagai berikut:

1. Commercial Office

Perkantoran jenis ini merupakan kantor untuk tujuan komersial contohnya

adalah perkantoran (untuk toko atau bangunan lain yang disewakan), perusahaan

(trading company), asuransi dan transportasi.

2. Industrial Office

Jenis perkantoran ini memiliki hubungan antara fisik kantor dan pabriknya.

3. Professional Office

Perkantoran jenis ini merupakan perkantoran dengan jumlah modal relatif kecil

dan tidak dipakai dalam periode yang panjang.

4. Institutional/Governmental Office

Perkantoran ini bersifat usaha sistematis dalam suatu lembaga yang digunakan

dalam jangka waktu yang panjang.

Bangunan gedung kantor pemerintah termasuk dalam Barang Milik Negara

(BMN). Terdapat peraturan yang mengatur mengenai pengelolaan BMN yaitu

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 27 Tahun 2014

tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah. Selain peraturan tersebut,

barang milik negara juga diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Republik
 14

Indonesia Nomor 172/PMK.06/2020 tentang Standar Barang dan Standar

Kebutuhan BMN yang menjadi pedoman dalam pemeliharaan BMN berupa tanah

dan/atau bangunan.

Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor

172/PMK.06/2020 tentang Standar Barang dan Standar Kebutuhan BMN

mensyaratkan bangunan yang termasuk dalam barang milik negara harus memiliki

standar sesuai dengan PMK tersebut. Standar yang diatur dalam PMK ini antara

lain standar ketinggian bangunan, standar kebutuhan unit, standar luas bangunan,

standar luas ruang kerja, dan standar luas tanah. Selain diatur mengenai standarnya,

barang milik negara juga perlu dilakukan pemeliharaan.

Menurut Widiasanti (2021) pada buku yang berjudul Pemeliharaan dan

Perawatan Gedung Muhammad Syafei, perawatan dan pemeliharaan bangunan

adalah suatu aktivitas yang dilakukan agar menjaga bangunan selalu dalam kondisi

siap pakai, atau tindakan melakukan pemugaran sampai keadaan bangunan dapat

dipakai. Menurut pandangan Sari & Triwuyanto (2021), pemeliharaan bangunan

adalah tindakan menjaga keandalan bangunan agar berfungsi secara layak.

Pemeliharaan bangunan membuat usia bangunan menjadi lebih lama ditilik dari

aspek kekuatan, keselamatan, performa, dan penampilan bangunan (Widiasanti,

2021). Berhasil atau tidaknya pendirian bangunan dapat dilihat dari usia pemakaian

bangunan sesuai dengan rancangan dan tata cara pemeliharaan terhadap bangunan

tersebut.

Merujuk dari British Standard Institute (1984), pemeliharaan bangunan dapat

dibagi menjadi sebagai berikut:

 15

1. Pemeliharaan yang dilakukan dengan perencanaan (Planned Maintenance)

Pemeliharaan jenis ini merupakan pekerjaan rutin dan dilakukan dengan analisa

yang ditentukan sebelumnya. Terdapat dua kategori pemeliharaan dalam planned

maintenance, yaitu:

a. Pemeliharaan pencegahan (preventive)

Pemeliharaan pencegahan merupakan pemeliharaan atas suatu kondisi yang

dapat diperkirakan dengan tujuan untuk mempertahankan keutuhan fisik dan

meminimalkan biaya pemeliharaan korektif. Pemeliharaan ini bersifat proaktif.

b. Pemeliharaan korektif (corrective)

Pemeliharaan ini melakukan perbaikan agar pertahanan fungsi bangunan,

utilitas, dan peralatan tetap terjaga. Pemeliharaan jenis ini bersifat reaktif.

2. Pemeliharaan yang dilakukan tanpa perencanaan (Unplanned Maintenance)

Pemeliharaan tanpa rencana dilakukan untuk mencegah kerusakan yang lebih

besar. Pemeliharaan ini dibagi menjadi tiga kategori, yaitu:

a. Servis (Servicing)

Pemeliharaan dilakukan secara teratur dalam kurun waktu yang telah ditentukan

misalnya pemeliharaan yang dilakukan secara harian.

b. Perbaikan (Rectification)

Perbaikan yang dilakukan berupa kesalahan konstruksi dan umumnya

dilakukan pada awal usia bangunan. Contoh dari perbaikan jenis ini adalah

ketidaksesuaian komponen, kerusakan instalasi, dan kesalahan desain.

c. Penggantian (Replacement)

Kegiatan mengganti material bangunan karena fungsinya yang menurun.