KeadilaN Jurnal Fakultas Hukum Universitas Tulang Bawang Volume 18/No 1/Februari/2020

PEMBERIAN HAK GUNA BANGUNAN

DI ATAS BAGIAN TANAH HAK PENGELOLAAN

Granting The Buiding Rights Title Over A Part Of The Land

Management Rights

Triadi Kurniawan
Notaris Kota Bandar Lampung
Triadikurniawanmkn3@yahoo.com

Abstrak

Pemberian Hak Guna Bangunan diatas tanah Hak Pengelolaan pada pembangunan Metro
Mega Mall di Kota Metro Lampung menimbulkan permasalahan yaitu adanya akibat hukum
yang muncul dalam perjanjian kerjasama yang dibuat oleh pihak Pemerintah Daerah Kota
Metro dan PT. Nolimax Jaya. Fokus utama penelitian adalah akibat hukum yang muncul
terhadap pelaksanaan pemberian hak guna bangunan di atas tanah hak pengelolaan dan
konsep dan penerapan hukum yang tepat dan adil dalam rangka melakukan penyelenggaraan
peralihan hak pengelolaan Pemerintah Daerah kepada pihak ketiga dengan memberikan
sertifikat Hak Guna Bangunan. Penelitian ini menggunakan metode non doctrinal. Hasil
penelitian menunjukkan bahwa akibat hukum yang muncul dalam pemberian HGB diatas
HPL adalah adanya peralihan kepemilikan sementara terhadap tanah dan bangunan yang ada
yang mengakibatkan PT. Nolimax Jaya sebagai perusahaan yang ingin mendapatkan
keuntungan, selain itu merugikan pedagang yang ingin membuka usaha dikawasan tersebut.

Kata Kunci : Hak Pengelolaan, Hak Guna Bangunan, Perjanjian

Abstract
The granting of Building Utilization Rights above the Management Rights land in the
construction of Metro Mega Mall in Metro Lampung City raises problems, namely the legal
consequences that arise in the cooperation agreement made by the Regional Government of
Metro City and PT. Nolimax Jaya. The main focus of the research is the legal consequences
that arise on the implementation of granting rights to build on land with management rights
and the concept and application of appropriate and fair laws in the context of carrying out
the transfer of management rights of the Regional Government to third parties by providing
Building Use Rights certificates. This research uses non doctrinal method. The results
showed that the legal effect that emerged in the granting of HGB over HPL was a temporary
transfer of ownership to existing land and buildings which resulted in PT. Nolimax Jaya as a
company that wants to make a profit, in addition to harming traders who want to open a
business in the area.

Keywords : Land Management Rights, Building Rights, Agreement.

70
KeadilaN Jurnal Fakultas Hukum Universitas Tulang Bawang Volume 18/No 1/Februari/2020

A. Pendahuluan 3. Menentukan dan mengatur hubungan-

hubungan hukum antara orang-orang
Bumi, air, dan ruang angkasa
dengan perbuatan-perbuatan hukum
termasuk kekayaan alam yang terkandung
mengenai tanah.
didalamnya dikuasai oleh negara sebagai
Untuk dapat memenuhi berbagai
organisasi kekuasaan seluruh rakyat,
kebutuhan penduduk akan tanah terhadap
demikian ditentukan dalam Pasal 2 ayat
tanah yang bersifat tetap, maka pemerintah
(1) UUPA sebagai penjabaran Pasal 33
berupaya mengoptimalkan peruntukkan
ayat (3) UUD 1945. Frase dikuasai oleh
dan penggunaan tanah dengan berbagai
Negara inilah yang melahirkan konsep
cara, diantaranya dengan mengeluarkan
Hak Menguasai Negara atas sumber daya
peraturan pertanahan seperti peraturan
agraria tersebut adalah untuk mencapai
penyediaan tanah untuk kepentingan
sebesar-besar kemakmuran rakyat dalam
perorangan dan Badan Hukum atas tanah-
arti kebangsaan, kesejahteraan dan
tanah negara dan/atau tanah-tanah hak.
kemerdekaan dalam masyarakat dan
Tanah-tanah Negara dimaksud adalah
negara hukum Indonesia yang merdeka,
tanah-tanah yang langsung dikuasai oleh
bersatu, berdaulat, adil dan makmur.
negara, termasuk tanah-tanah hak ulayat
Pengertian dikuasai dalam Pasal 2
dari masyarakat hukum adat. Tanah-tanah
ayat (1) bukan dalam arti memiliki, sebab
hak adalah tanah-tanah yang sudah
negara menurut konsepsi hukum tanah
dipunyai oleh perorangan dan Badan
tidak bertindak sebagai pemilik tanah.1
Hukum dengan sesuatu hak atas tanah
Pengertian menurut Pasal 2 ayat (1)
yang dapat berupa Hak Milik, Hak Guna
tersebut adalah pengertian yang memberi
Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak
wewenang kepada negara untuk :
Pakai.
1. Mengatur dan menyelenggarakan
Mengetahui perkembangan
peruntukkan, penggunaan, persediaan
pengaturan Hak pengelolaan yang lahir
dan pemeliharaan tanah;
dari Hak Menguasai Negara sangat
2. Menentukan dan mengatur hubungan-
diperlukan baik pada saat sebelum dan
hubungan hukum antara orang-orang
sesudah berlakunya Undang-Undang
dengan tanah;
Pokok Agraria, dalam kaitannya dengan

1
pemberian hak pengelolaan dan peralihan
AP.Parlindungan, Komentar atas Undang-
Undang Pokok Agraria, (Bandung: Mandar sebagian dari hak pengelolaan dari
Maju, 1998), hlm. 43.
Pemerintah Daerah kepada Pihak Ketiga
71
KeadilaN Jurnal Fakultas Hukum Universitas Tulang Bawang Volume 18/No 1/Februari/2020

dengan memberikan Hak Guna Bangunan Bangsa adalah semacam Hak Ulayat
hak tersebut dalam pembangunan pasar berarti bahwa dalam konsepsi Hukum
dan selanjutnya di pecah-pecah menjadi Tanah Nasional hak tersebut merupakan
HGB-HGB pertokoan. hak penguasaan atas tanah yang tertinggi.
Konsepsi yang mendasari hukum Ini berarti bahwa hak-hak penguasaan atas
tanah nasional adalah konsepsi hukum tanah yang lain, termasuk hak ulayat dan
adat, yaitu konsepsi yang komunalistis hak-hak individual atas tanah yang lain
religius, yang memungkinkan penguasaan langsung ataupun tidak semuanya
tanah secara individual, dengan hak-hak bersumber pada hak bangsa.
atas tanah yang bersifat pribadi, sekaligus Kalimat dikuasai tidak sama dengan
mengandung unsur kebersamaan. Sifat dimiliki, akan tetapi adalah pengertian
komunalistik religius dari konsepsi hukum yang memberi wewenang kepada negara
tanah nasional ditunjukkan oleh Pasal 1 untuk pada tingkatan yang tertinggi
ayat (2) UUPA yang mengatur bahwa : mengatur, menyelenggarakan, menentukan
Seluruh bumi, air dan ruang angkasa, mengenai penggunaan dan pemeliharaan
termasuk kekayaan alam yang terkandung hak-hak atas sumber daya agraria,
didalamnya dalam wilayah Republik hubungan-hubungan hukum dan
Indonesia sebagai Karunia Tuhan Yang perbuatan-perbuatan hukum, yang
Maha Esa, adalah bumi, air dan ruang berkaitan dengan sumber daya agraria,
angkasa Bangsa Indonesia dan merupakan dengan tujuan untuk mencapai sebesar-
kekayaan nasional. besarnya bagi kemakmuran rakyat dan
Pembangunan hukum tanah nasional keadilan sosial bagi seluruh rakyat
dilandasi hukum adat. Dalam hukum adat Indonesia.
tanah ulayat merupakan tanah bersama Permasalahan hukum yang timbul
para warga masyarakat hukum adat yang adalah asumsi perkembangan makna
bersangkutan, maka dalam rangka ketentuan Pasal 2 ayat (4) UUPA dengan
Penertiban Hukum Tanah Nasional semua penjelasan pasal tersebut. Perkembangan
tanah dalam wilayah Negara kita adalah dimaksud adalah mengenai subyek atau
tanah bersama seluruh Rakyat Indonesia, pelaksana dari Hak Menguasai Negara.
yang telah bersatu menjadi bangsa Dalam Pasal 2 ayat (4) dituliskan bahwa
Indonesia. Pernyataan ini menunjukkan hak menguasai negara tersebut
sifat komunalistik konsepsi Hukum Tanah pelaksanaannya dapat diserahkan kepada
Nasional kita. Pernyataan bahwa Hak daerah swatantra dan masyarakat hukum
72
KeadilaN Jurnal Fakultas Hukum Universitas Tulang Bawang Volume 18/No 1/Februari/2020

adat, namun dalam Penjelasan Umum II merencanakan penggunaan tanah yang

angka 2 UUPA tersebut kemudian disebut bersangkutan dan menunjuk Badan
sebagai badan penguasa yang terdiri dari Hukum atau orang yang diberi hak untuk
departemen, jawatan, dan daerah menggunakannya dengan sesuatu hak atas
Swatantra. tanah tertentu sesuai UUPA, misalnya Hak
Peraturan Menteri Negara Guna Bangunan. Dalam hal demikian,
Agraria/Kepala Badan Pertanahan maka semua ketentuan mengenai Hak
Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Guna Bangunan pada umumnya berlaku
Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak pula bagi Hak Guna Bangunan atas tanah
Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan, Hak Pengelolaan dengan ketentuan bahwa
Pasal 67 mengatur bahwa subyek yang sepanjang mengenai penggunaannya setiap
dapat melaksanakan hak menguasai negara pemegang Hak Guna Bangunan, baik
selain Instansi Pemerintah adalah Badan pemegang Hak Guna Bangunan Pertama
Usaha Milik Negara (BUMN), Badan yang memperolehnya berdasarkan
Usaha Milik Daerah (BUMD), PT.Persero, perjanjian pemberian penggunaan tanah
Badan Otorita dan badan-badan hukum dari pemegang Hak Pengelolaan maupun
pemerintah lainnya yang ditunjuk yang kemudian memperoleh Hak Guna
pemerintah dapat diberikan Hak Bangunan tersebut dari pemegang Hak
Pengelolaan sepanjang sesuai dengan Guna Bangunan pertama, terikat oleh
tugas pokok dan fungsinya berkaitan syarat penggunaan yang ditentukan dalam
dengan pengelolaan tanah. perjanjian pemberian penggunaan tanah
Surat Menteri Negara Agraria/Kepala antara pemegang Hak Pengelolaan dengan
Badan Pertanahan Nasional tanggal 17 pemegang Hak Guna Bangunan pertama.
September 1998 No.630.1.3433 Perihal Fakta ini menunjukkan bahwa
Agunan sertifikat diatas tanah Hak pemberian Hak Pengelolaan telah bergeser
Pengelolaan dikatakan bahwa Hak dari sifat publik yang dikandung oleh Hak
Pengelolaan pada dasarnya adalah Menguasai Negara ke sifat privat yang
kewenangan untuk melaksanakan sebagian lebih mengutamakan bisnis/komersial,
dari hak menguasai negara atas tanah yang sedangkan konsepsi Hukum Tanah
dilimpahkan kepada Instansi Pemerintah Nasional yang kita dambakan adalah
atau Badan Hukum Pemegang Hak berdasarkan konsepsi hukum adat yang
Pengelolaan. Kewenangan yang bersifat komunalistik religius, dimana
dilimpahkan itu adalah kewenangan untuk
73
KeadilaN Jurnal Fakultas Hukum Universitas Tulang Bawang Volume 18/No 1/Februari/2020

dalam penguasaan privat masih ada unsur daerah dan akan dialihkan kepada pihak
kebersamaan. ketiga dengan memberikan Sertifikat Hak
Pemerintah Kota Metro telah Guna Bangunan yakni akibat hukum yang
melaksanakan pemanfaatan asset Tanah muncul terhadap pelaksanaan pemberian
berupa lahan seluas 2,5 hektar di atas Hak Guna Bangunan di atas tanah hak
bagian Tanah Hak Pengelolaan 05 atas pengelolaan dan konsep dan penerapan
nama Pemerintah Kota Metro. Tanah hukum yang tepat dan adil dalam rangka
tersebut di pergunakan untuk melakukan penyelenggaraan Peralihan
pembangunan Metro Mega Mall melalui HPL Pemerintah Daerah kepada Pihak
perjanjian Bangun Guna Serah antara Ketiga dengan memberikan Sertifikat Hak
Pemerintah Kota Metro dengan Guna Bangunan.
PT.Nolimax Jaya.
B. Metode Penelitian (Times New
Konstruksi hukum yang terjadi adalah
Roman 12, Bold)
diatas bagian tanah Hak Pengelolaan 05
Penelitian ini menggunakan
tersebut akan di bangun ruko tiga lantai
metode non doktrinal, yang diawali
yang pada tiap-tiap ruko akan di terbitkan
dengan melakukan telaah terhadap aspek
sertifikat Hak Guna Bangunan selama 30
norma hukum tentang pemberian hak guna
Tahun.
bangunan diatas bagian tanah hak
Permasalahan yang muncul adalah
pengelolaan dalam pembangunan metro
Sertifikat yang akan di berikan kepada
mega mall memberikan sertifikat hak guna
pemilik ruko adalah HGB diatas tanah
bangunan.
HPL dimana si pemegang Hak hanya
mempunyai kekuasaan memiliki bangunan
C. Pembahasan
tersebut selama 30 Tahun. Walaupun
1. Akibat Hukum Pemberian HGB
HGB dapat di perpanjang maupun di
diatas HPL Pemda Kota Metro
perbaharui namun apabila si pemilik HPL
Istilah dan pengertian Hak
yaitu Pemerintah Kota Metro akan
Pengelolaan pertama kali dapat dilihat
menggunakan lahan tersebut maka
dalam Pasal 2 Peraturan Menteri Agraria
otomatis tanah tersebut akan menjadi Hak
Nomor 9 Tahun 1965 tentang Pelaksanaan
milik Pemegang HPL.
Konversi Hak Pengelolaan Atas Tanah
Fokus studi penelitian ini akan
Negara dan Ketentuan tentang
mengkaji tentang Hak Pengelolaan atas
Kebijaksanaan selanjutnya.
tanah negara yang di kuasai Pemerintah
74
KeadilaN Jurnal Fakultas Hukum Universitas Tulang Bawang
Hak pengelolaan sendiri tidak secara
tegas diatur dalam pasal-pasal UUPA
seperti hak-hak atas tanah lainnya. Secara
tersirat ketentuan mengenai Hak
Pengelolaan ditemukan dalam penjelasan
umum angka II UUPA yang menerangkan
bahwa negara dapat memberikan tanah-
tanah yang tidak dipunyai dengan sesuatu
hak oleh seseorang atau pihak lainnya
dengan sesuatu hak atas tanah atau
memberikannya dalam pengelolaan kepada
sesuatu badan penguasa.2
UUPA memberikan rumusan yang
bersifat antisipatif terhadap kemungkinan
diadakannya hak-hak lain menurut
undang-undang dikelak kemudian hari
sebagaimana tertuang dalam rumusan
Pasal 16 ayat (1) huruf h yang mengatur
Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam
hak-hak tersebut diatas yang akan
ditetapkan dengan undang-undang.3
Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1
Tahun 1977 ini kemudian dicabut dengan
Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor
9 Tahun 1999 tentang tata cara pemberian
dan pembatalan Hak Atas Tanah Negara
dan Hak Pengelolaan. Dalam peraturan ini
2
Efendi Perangin, Hukum Agraria
Indonesia Suatu Telaah dari Sudut Pandang
Praktisi Hukum, (Yogyakarta : Rajawali Press,
1986), hlm.311.
3
Sudargo Gautama, Tafsiran Undang-
Undang Pokok Agraria, (Bandung : Alumni,
1990), hlm. 116.
Volume 18/No 1/Februari/2020
pemegang Hak Pengelolaan yang
menyerahkan bagian tanah Hak
Pengelolaan kepada pihak ketiga tetap
diwajibkan untuk membuat perjanjian
tertulis, akan tetapi berdasarkan ketentuan
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 3
Tahun 1999 tentang pelimpahan
Kewenangan Pemberian dan Pembatalan
Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah
Negara, maka hak atas tanah yang dapat
diberikan kepada pihak ketiga diatas Hak
Pengelolaan adalah Hak Guna Bangunan
dan Hak Pakai.
Berdasarkan hal tersebut bahwa hak
pengelolaan landasan hukumnya pasal 2
ayat (4) UUPA yang menegaskan bahwa
hak menguasai dari negara tersebut diatas
pelaksanaannya dapat dikuasakan kepada
daerah-daerah swatantra dan masyarakat-
masyarakat hukum adat, sekedar
diperlukan dan tidak bertentangan dengan
kepentingan nasional, menurut ketentuan-
ketentuan Peraturan Pemerintah.
Sadangkan golongan hak-hak atas tanah
landasan hukumnya Pasal 4 ayat (1) dan
Pasal 16 ayat (1) UUPA. Dalam Pasal 4
ayat (1) di sebutkan, atas dasar hak
menguasai dari negara sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya
macam-macam hak atas permukaan bumi
yang disebut tanah, yang dapat diberikan
kepada dan dipunyai oleh orang-orang,
75
KeadilaN Jurnal Fakultas Hukum Universitas Tulang Bawang Volume 18/No 1/Februari/2020

baik sendiri maupun bersama-sama dengan Hak Pengelolaan tetap menjadi

orang lain serta badan-badan hukum.
Pasal 16 ayat (1) menyebutkan hak-hak
atas tanah sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 4 ayat (1) antara lain 4 hak milik, hak
guna usaha, hak guna bangunan, hak
pakai, hak sewa, hak membuka tanah, hak
memungut hasil hutan, hak-hak lain yang
tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di
atas yang akan ditetapkan dengan undang-
undang serta hak-hak yang sifatnya
sementara sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 53.
Bidang tanah yang diberikan dengan
hak atas tanah adalah tanah negara,
termasuk tanah negara yang sebagian
kewenangan hak menguasainya telah
dilimpahkan kepada instansi atau badan
lain dengan Hak Pengelolaan. Dalam
Peraturan Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 3 Tahun 1999 tentang
Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan
Pembatalan Keputusan Pemberian Hak
Atas Tanah Negara, kewenangan untuk
memberikan Hak Pengelolaan itu sendiri
tidak diatur dalam peraturan tersebut,
karena Hak Pengelolaan bukanlah Hak
Atas Tanah sebagaimana dimaksud dalam
pasal 4 juncto Pasal 16 UUPA. Dengan
demikian keputusan untuk memberikan
4
Ramli Zein, Hak Pengelolaan Dalam
Sistem UUPA, (Jakarta : Rineka Cipta, 1995),
hlm.45
kewenangan Kepala Badan Pertanahan
Nasional RI.
Grand theory yang dipakai adalah
Teori Negara Hukum. Tujuan Negara
Indonesia sudah diperoleh.5 Dalam filsafat
hukum, hukum bertujuan untuk
mendapatkan keadilan yang berujung pada
kesejahteraan, sebagai teori dasar, konsep
Negara Hukum menjadi landasan konsep
dan kebijakan hukum dasar bagi Proses
peralihan hak pengelolaan atas tanah oleh
Pemerintah Daerah kepada Pihak Ketiga
dengan memberikan sertifikat Hak Guna
Bangunan. Teori Negara Hukum
merupakan salah satu konsekuensi dari
dipilihnya asas negara yang berdasarkan
atas hukum sebagaimana tersirat dalam
jiwa atau filosofi bangsa Indonesia yang
terkandung dalam sila kelima Pancasila
dan Alenia Keempat Pembukaan Undang-
Undang Dasar 1945 tentang Tujuan
Negara Hukum Indonesia.6
5
Dominikus Rato, Filsafat Hukum: Mencari,
Menemukan, dan Memahami Hukum,
(Surabaya: Laksbang Justitia, 2010), hlm. 70
6
Bunyi Alinea ke-4 Pembukaan UUD 1945
adalah (1) Melindungi segenap bangsa
Indonesia (2) memajukan kesejahteraan
umum, (3) Mencerdaskan kehidupan bangsa,
(4) ikut serta melaksanakan ketertiban dunia
berdasarkan perdamaian abadi dan keadilan
sosial.

76
KeadilaN Jurnal Fakultas Hukum Universitas Tulang Bawang Volume 18/No 1/Februari/2020

Meskipun jiwa atau filosofi dari keseimbangan antara apa yang diperoleh
Negara hukum tidak sama disetiap Negara, seseorang (he gets) dengan apa yang patut
tetapi hakikatnya tidak berbeda, yaitu didapatkannya (he deserves). Keadilan
bahwa setiap pemegang kekuasaan (tugas korektif adalah keadilan yang bertujuan
dan wewenang) di suatu Negara, dalam untuk mengoreksi kejadian yang tidak adil
menjalankan tugas dan wewenangnya dalam hubungan antara satu orang dengan
harus mendasarkan diri pada norma-norma orang lain. Keadilan disini berarti
hukum yang berlaku, baik yang tertulis keseimbangan antara apa yang diberikan
maupun yang tidak tertulis. (what is given) dengan apa yang
Penelitian ini menggunakan Teori diterimanya (what is received).8
Keadilan sebagai middle theory. Menurut Applied Theory dalam penelitian ini
Aristoteles, keadilan adalah memberikan memakai teorihak menguasai negara atas
kepada setiap orang sesuatu yang tanah. Di dalam hukum pertanahan
menjadi haknya (unicuique suum tribuere) nasional sekarang ini UUPA berperan
dan tidak merugikan orang lain (neminem sebagai jiwa, landasan, asas dan konsepsi
laedere). Kant merumuskan keadilan bagi pembangunan hukum tanah nasional
dengan honeste vivere, neminem laedere, tidak bisa dikesampingkan. Karena UUPA
suum quique tribuere/tribuendi (hiduplah merupakan penjabaran dari Pancasila dan
dengan jujur, jangan merugikan orang lain, Undang-Undang Dasar 1945 khususnya
berikan kepada orang lain apa yang Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 yang
menjadi haknya).7 berbunyi bumi, air dan kekayaan alam
Dalam bukunya yang berjudul ³HWLND´ yang terkandung di dalamnya dikuasai
Aristoteles menggolongkan keadilan oleh Negara untuk sebesar-besarnya
menjadi dua macam, yakni keadilan kemakmuran rakyat.
distributif dan keadilan korektif. Keadilan Rumusan Pasal 33 ayat (3) UUD 1945
distributif adalah keadilan dalam hal tersebut merupakan hukum tanah
pendistribusian kekayaan atau kepemilikan administratif dan menjadi dasar politik
lainnya pada masing-masing anggota pertanahan Indonesia. Sebagai suatu dasar
masyarakat. Keadilan distributif yang atau sebagai suatu undang-undang pokok,
ditekankan Aristoteles adalah maka isi yang terkandung dalam UUPA

7
Ibid, hlm.59. 8
Munir Fuady, Dinamika Teori Hukum,
(Jakarta : Ghalia Indonesia, 2007), hlm.109.

77
KeadilaN Jurnal Fakultas Hukum Universitas Tulang Bawang Volume 18/No 1/Februari/2020

hanyalah asas-asas serta soal-soal pokok jika Bangsa Indonesia ataupun negara
dalam garis besarnya saja. Adapun bertindak sebagai pemilik tanah.Lebih
pelaksanaannya akan diatur lebih lanjut di tepat jika negara sebagai organisasi
dalam berbagai undang-undang, peraturan kekuasaan seluruh rakyat dan bangsa
pemerintah dan peraturan perundangan bertindak selaku Badan Penguasa.9
lainnya. Hubungan hukum tersebut dalam UUD
Selayaknya undang-undang lainnya 1945 dirumuskan dengan istilah di kuasai
yang diundangkan dalam rangka mencapai dan ditegaskan sifatnya sebagai hubungan
tujuan tertentu, maka UUPA pun hukum publik oleh Pasal 2 ayat (2)
diundangkan dalam rangka mencapai UUPA.Negara tidak dalam pengertian
tujuan tertentu, maka UUPA pun memiliki, tetapi cukup dengan hak
diundangkan dalam rangka mencapai menguasai yang berarti memberikan
tujuan tertentu yang tercantum dalam wewenang guna mengatur dan
Penjelasan Umum I yaitu: menyelenggarakan pengelolaan fungsi
a. Meletakkan dasar-dasar bagi bumi, air dan ruang angkasa beserta
penyusunan hukum agraria nasional kekayaan alam yang terkandung di
yang merupakan alat untuk dalamnya dalam rangka mencapai sebesar-
membawakan kemakmuran, besarnya kemakmuran seluruh rakyat
kebahagiaan dan keadilan bagi Negara Indonesia. Negara bukan bertindak
dan rakyat, terutama rakyat tani, sebagai pemilik tanah, akan tetapi negara
dalam rangka masyarakat adil dan sebagai organisasi kekuasaan dari seluruh
makmur; rakyat yang bertindak selaku Badan
b. Meletakkan dasar-dasar untuk Penguasa.
mengadakan kesatuan dan Atas dasar Hak Menguasai dari
kesederhanaan hukum dalam hukum Negara ini, maka Negara mempunyai
pertanahan; wewenang selaku organisasi Kekuasaan
c. Meletakkan dasar-dasar untuk dari seluruh Rakyat Indonesia pada
memberikan kepastian hukum tingkatan tertinggi untuk :
mengenai hak-hak atas tanah bagi a. Mengatur dan menyelenggarakan
rakyat seluruhnya. peruntukkan, penggunaan, persediaan
Dalam menjalankan fungsinya
9
Penjelasan II UUPA
dibidang pertanahan, maka UUPA
mempunyai pendirian bahwa tidaklah tepat
78
KeadilaN Jurnal Fakultas Hukum Universitas Tulang Bawang Volume 18/No 1/Februari/2020

dan pemeliharaan bumi, air dan ruang yang disebut tanah yang dapat
angkasa. diberikan kepada dan dipunyai oleh
b. Menentukan dan mengatur hubungan- orang-orang, baik sendiri maupun
hubungan hukum antara orang-orang bersama-sama dengan orang-orang
dengan bumi dan ruang angkasa. lain serta badan-badan hukum.
c. Menentukan dan mengatur hubungan- c. Mengesahkan suatu perjanjian yang
hubungan hukum antara orang-orang diperbuat antara seseorang pemegang
dan perbuatan-perbuatan hukum yang hak milik dengan orang lain untuk
mengenai bumi, air dan ruang menimbulkan suatu hak lain
angkasa. diatasnya, pemindahan hak-hak atas
Kecuali yang dikemukakan diatas, tanah serta pembebanannya.
dalam pengertian politis Hak Menguasai Hak Pengelolaan 05 atas nama
Negara memberikan pula wewenang Pemerintah Kota Metro adalah Hak
10
kepada negara untuk: Pengelolaan yang diperoleh melalui tata
a. Konstatasi hak yang telah ada cara sebagai berikut:
sebelum ditetapkan UUPA, baik hak- a. Keterangan mengenai pemohon:
hak yang dipunyai oleh seseorang atau Pemerintah Kota Metro mengajukan
badan hukum berdasarkan kepada permohonan kepada Badan
ketentuan KUH Perdata, maupun Pertanahan Nasional.
berdasarkan kepada ketentuan hukum b. Nama badan hukum, tempat
adat. Hak-hak tersebut dikonstantir kedudukan, akta atau peraturan
melalui lembaga konversi yang pendiriannya sesuai dengan ketentuan
ditetapkan oleh UUPA dengan yang berlaku.
ketentuan-ketentuan pelaksanaannya. c. Keterangan mengenai tanahnya yang
b. Memberikan hak-hak baru yang meliputi data yuridis dan data fisik:
ditetapkan oleh UUPA. Pasal 4 ayat d. Bukti pemilikan tanah berupa
(1) UUPA dengan jelas menyatakan sertifikat, penunjukkan atau
bahwa atas dasar Hak Menguasai dari penyerahan dari pemerintah serta
Negara sebagaimana dimaksud dalam bukti perolehan tanah lainnya.
Pasal 2 ditentukan adanya macam- e. Letak, batas-batas dan luas.
macam hak atas permukaan bumi, f. Jenis tanah (pertanian/non pertanian).
g. Rencana penggunaan tanah.
10
Ramli Zein, Op. Cit, hlm.45-46

79
KeadilaN Jurnal Fakultas Hukum Universitas Tulang Bawang Volume 18/No 1/Februari/2020

h. Status tanahnya (tanah hak atau tanah Sertifikat induk Hak Guna Bangunan
negara). untuk digunakan selama 30 Tahun dan
Permohonan Hak Pengelolaan setelah berakhir semua asset baik tanah
Pemerintah Daerah Kota Metro dilampiri maupun bangunan dikembalikan lagi
dengan : kepada Pemerintah Daerah Kota Metro.
a. Identitas pemohon atau akta pendirian Proses pemberian HGB diatas HPL
perusahaan. Pemerintah dalam Pembangunan Metro
b. Rencana pengusahaan tanah jangka Mega Mall memperhatikan hal-hal sebagai
pendek dan jangka panjang. berikut:
c. Izin lokasi atau ijin penunjukkan a. Jangka waktunya terbatas, artinya
penggunaan tanah. pada suatu waktu pasti berakhir. HGB
d. Bukti pemilikan tanah berupa diberikan untuk jangka waktu paling
sertipikat, penunjukkan atau lama 30 Tahun dan atas permintaan
penyerahan dari pemerintah serta pemegang hak serta mengingat
bukti perolehan tanah lainnya. keperluan dan keadaan bangunan-
e. Surat persetujuan atau rekomendasi bangunannya, HGB dapat
dari instansi terkait. diperpanjang dengan jangka waktu
f. Surat ukur. paling lama 20 Tahun.
g. Surat pernyataan atau bukti bahwa b. HGB dapat beralih dan dialihkan
seluruh modalnya dimiliki oleh kepada pihak lain sepanjang jangka
pemerintah. waktunya belum habis. Sepanjang
Pemberian HGB diatas tanah HPL Jangka Waktu belum berakhir maka si
Pemerintah Daerah Kota Metro membawa pemilik HGB diatas HPL dapat
akibat hukum berupa peralihan menjual kepada pihak lain.
kepemilikan berupa penyerahan tanah c. HGB dapat dijadikan jaminan hutang
kepada PT. Nolimax Jaya selama 30 dengan dibebani hak tanggungan
Tahun. Dalam peraturan perundangan sepanjang jangka waktu berlakunya
perjanjian ini disebut perjanjian bangun belum habis. Pihak Bank dapat
guna serah. Pemerintah Daerah Kota memberikan kredit kepada si Pemilik
Metro memberikan kesempatan kepada HGB diatas HPL dengan
PT. Nolimax Jaya untuk membangun dan memperhatikan jangka waktu
menggunakan Tanah dengan mendirikan berakhirnya HGB.
Bangunan Mega Mall disertai pemberian
80
KeadilaN Jurnal Fakultas Hukum Universitas Tulang Bawang Volume 18/No 1/Februari/2020

d. HGB termasuk salah satu hak yang dilakukan dengan pembuatan perjanjian
wajib didaftar. tertulis antara pihak pemegang Hak
Pengelolaan dan pihak ketiga yang
2. Konsep Hukum Yang Ideal Dalam bersangkutan.
Penyelenggaraan Pemberian HGB Pembangunan Metro Mega Mall di
Diatas HPL kota Metro melibatkan tiga pihak
Konstruksi Hukum dalam didalamnya yang secara langsung
Penyelenggaraan Pemberian Hak Guna berkepentingan dalam mengelola kawasan
Bangunan diatas Hak Pengelolaan tersebut yaitu Pemerintah Daerah Kota
Pemerintah Daerah Kota Metro terjadi Metro, PT. Nolimax Jaya dan Para
karena adanya peraturan perundang- Pedagang baik yang membeli atau
undangan yang membolehkan bahwa menyewa Ruko, Kios atau Hamparan
diatas tanah Hak Pengelolaan dapat dalam kawasan tersebut. PT. Nolimax Jaya
tumbuh Hak Guna Bangunan. mendapatkan HGB induk diatas HPL
Bagian-bagian tanah Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Metro. Selanjutnya HGB
yang diberikan kepada pemerintah daerah, induk tersebut akan di pecah-pecah
lembaga, instansi dan atau badan/badan sebanyak ruko yang ada dalam kawasan.
hukum (milik) pemerintah untuk Para pedagang mendapatkan HGB
pembangunan wilayah pemukiman, dapat pecahan sebagaimana masa berlaku yang
diberikan kepada pihak ketiga dan tercantum dalam sertifikat HGB tersebut.
diusulkan kepada Menteri dalam Negeri Pemerintah Daerah Kota Metro
atau Gubernur Kepala Daerah yang sebagai pemegang HPL 05 tidak
bersangkutan untuk diberikan dengan hak melakukan pemindahtanganan asset
milik, hak guna bangunan atau hak pakai, kepada PT. Nolimax Jaya. Bentuk hukum
sesuai dengan rencana peruntukkan dan yang dilakukan adalah melakukan
penggunaan tanah yang telah dipersiapkan pemanfaatan berupa perjanjian bangun
oleh pemegang Hak Pengelolaan yang guna serah. Pemanfaatan asset tersebut
bersangkutan. sudah sesuai dengan peraturan perundang-
Setiap penyerahan penggunaan tanah undangan yang ada. PT. Nolimax Jaya
yang merupakan bagian dari tanah Hak selaku pengembang yang mempunyai
Pengelolaan kepada pihak ketiga, baik modal berupa bangunan hanya mempunyai
yang disertai ataupun tidak disertai hak kepemilikan bangunan sebagaimana
pendirian bangunan diatasnya, wajib tertulis dalam Hak Guna Bangunan yaitu
81
KeadilaN Jurnal Fakultas Hukum Universitas Tulang Bawang Volume 18/No 1/Februari/2020

selama 30 Tahun. Kepemilikan berupa kepada pihak ketiga/pihak lain. Beberapa

Hak Guna Bangunan tersebut harus kelemahan yang dipunyainya antara lain
dijelaskan kepada para pedagang sehingga tidak mendapatkan informasi tertulis
setelah berakhir perjanjian tidak mengenai biaya rekomendasi untuk
menimbulkan masalah dikemudian hari. pemasangan hak tanggungan dan biaya
Sosialisasi yang baik terus dilakukan rekomendasi dalam kondisi HGB sedang
dalam upaya untuk terjadi kesepahaman dibebankan hak tanggungan hendak
hukum antara pengembang dan para dialihkan kepada pihak ketiga/pihak lain,
pedagang. tetapi hanya mendapatkan informasi
Harga yang ditawarkan dalam menjual mengenai biaya rekomendasi untuk
atau menyewakan tempat bagi para pengalihan hak saja, jika melihat substansi
pedagang seharusnya terjangkau perjanjian pengikatan. Kemudian,
mengingat pedagang yang akan kesulitan untuk mengalihkan haknya
menempati Kawasan Metro Mega Mall kepada pihak ketiga/pihak lain.
mayoritas adalah pedagang lama yang Berdasarkan sulitnya mengalihkan hak
telah berdagang sebelum dibangunnya kepada pihak ketiga/pihak lain atau sulit
kawasan tersebut. melakukan eksekusi atas hak tanggungan
Para pedagang baik itu pemilik Ruko, mengakibatkan Bank sulit untuk
Kios atau Hamparan hanya dapat memberikan pinjaman/kredit kepada
menempati dan menggunakan tempat pemegang HGB dengan jaminan HGB
dagangnya dalam kurun waktu yang berdiri diatas tanah HPL 05. Dengan
sebagaimana tertuang dalam perjanjian kata lain, sulit memperoleh
kerjasama antara Pemda Kota Metro pinjaman/kredit bank dengan jaminan
dengan PT. Nolimax Jaya. Apabila berupa HGB yang berdiri diatas tanah
jangka waktu perjanjian berakhir maka HPL 05 karena jaminan tersebut sulit
pengelolaan yang dilakukan otomatis akan untuk dieksekusi serta harus tetap
berakhir juga. membayar biaya rekomendasi untuk
Para pedagang selaku pemilik ruko perpanjangan hak dan biaya perpanjangan
yang memiliki HGB mempunyai beberapa hak apabila jangka waktu HGB tersebut
kelemahan jika haknya dibebankan dengan berakhir karena HGB diatas HPL 05 tidak
hak tanggungan dan dalam kondisi HGB dapat ditingkatkan haknya menjadi hak
sedang dibebankan dengan hak milik. Berdasarkan beberapa kelemahan
tanggungan hendak dialihkan haknya yang dipunyainya, maka dalam kondisi
82
KeadilaN Jurnal Fakultas Hukum Universitas Tulang Bawang Volume 18/No 1/Februari/2020

tersebut pemegang HGB yang berdiri Tahun 2004 tentang Perbendaharaan

diatas tanah HPL 05, perlu mendapat Negara.
perlindungan hukum berupa informasi d. Pemanfaatan barang milik negara
yang benar, jujur atas atas barang atau jasa harus diikat dengan satu perjanjian.
selaku konsumen. e. Pemanfaatan tanah dibatasi dengan
Tatanan hukum keuangan negara jangka waktu 30 tahun, terhitung sejak
menggariskan beberapa prinsip penting, tanggal perjanjian ditandatangani (psl
yang mempengaruhi tingkat keleluasaan 29 ayat (1) PP No. 6 Tahun 2006.
pemanfaatan barang milik negara,
khususnya pemanfaatan tanah. Prinsip- D. Kesimpulan
prinsip tersebut adalah sebagai berikut: Berdasarkan hasil analisis terhadap
a. Pemanfaatan tanah harus permasalahan dalam penelitian ini, dapat
mengikutsertakan pengelola barang diajukan kesimpulan sebagai berikut
(Pemerintah Daerah). Keikutsertaan bahwa konsep hukum yang ideal bagi tiga
Pemerintah Daerah berbentuk pihak dalam penyelenggaraan pemberian
pemberian rekomendasi. Rekomendasi HGB diatas tanah HPL 05 adalah
Pemerintah Daerah terdiri atas dua dihapuskannya konsep hukum Hak
hal, yaitu rekomendasi yang bersifat Pengelolaan dalam praktek penguasaan
menyetujui pengguna barang negara atas tanah karena menimbulkan
menggunakan tanah, (pasal 19 ayat (3) fungsi ganda. Secara keperdataan
PP No. 6 Tahun 2006), dan dilakukan perjanjian dengan pihak ketiga
rekomendasi mengenai besaran dan secara administrasi negara
kontribusi dan keuntungan. menimbulkan hak menguasai negara atas
b. Pemanfaatan hanya dapat dilakukan asset tanah. Pemerintah Daerah selaku
dengan memilih salah satu dari empat pemegang otoritas Induk tidak akan
bentuk pemanfaatan, (i) Sewa, (ii) melakukan pemindahtanganan asset
pinjam pakai, (iii) kerjasama kepada pihak ketiga karena pada
pemanfaatan, dan (iv) bangun guna hakekatnya HPL adalah tanah negara yang
serah dan bangun serah guna (pasal 20 tidak boleh dijual kepada siapapun. Hak
PP No. 6 Tahun 2006). menguasai tanah tersebut harus digunakan
c. Barang milik Negara tidak dapat untuk kesejahteraan warga masyarakat
dijadikan jaminan utang oleh pihak Kota Metro.
ketiga. (psl 49 ayat (5) UU No. 1
83
KeadilaN Jurnal Fakultas Hukum Universitas Tulang Bawang Volume 18/No 1/Februari/2020

Akibat hukum yang muncul dalam

Dominikus Rato, Filsafat Hukum:
penyelenggaraan pemberian HGB diatas
Mencari, Menemukan, dan
tanah HPL 05 adalah beralihnya Memahami Hukum, Surabaya:
Laksbang Justitia, 2010.
kepemilikan asset tanah Pemerintah
Daerah Kota Metro selama 30 Tahun Munir Fuady, Dinamika Teori Hukum,
Jakarta : Ghalia Indonesia, 2007.
untuk dikelola oleh PT. Nolimax Jaya
dengan bukti sertifikat HGB. Pemegang Ramli Zein, Hak Pengelolaan Dalam
Sistem UUPA, Jakarta : Rineka
HGB diatas tanah HPL 05 yaitu PT.
Cipta, 1995.
Nolimax Jaya dan para pedagang yang
Sudargo Gautama, Tafsiran Undang-
membeli Ruko dikawasan Metro Mega
Undang Pokok Agraria, Bandung:
Mall. Tanah HPL yang dikuasai oleh Alumni, 1990.
Pemda Kota Metro beralih sementara
kepada pihak ketiga selama 30 Tahun. PT. Peraturan Perundang-Undangan
Nolimax Jaya mengelola Asset Tanah
Undang-Undang Dasar 1945
tersebut dengan bukti HGB diatas HPl
Undang-Undang RI Nomor 5 Tahun 1960
untuk di jual atau disewakan kepada para
tentang Peraturan Dasar Pokok-
pedagang. Sebagai perusahaan swasta Pokok Agraria (Lembaran Negara
Republik Indonesia Tahun 1960
PT.Nolimax jaya ingin mendapatkan
Nomor 104, Tambahan Lembaran
keuntungan dalam usahanya sehingga Negara republic Indonesia Nomor
2013)
harga jual dan sewa yang ditawarkan
kepada pedagang menjadi lebih mahal dan
sulit dijangkau oleh pedagang bermodal
kecil.

Daftar Pustaka

Buku

AP.Parlindungan, Komentar atas Undang-

Undang Pokok Agraria, Bandung:
Mandar Maju, 1998.

Efendi Perangin, Hukum Agraria

Indonesia Suatu Telaah dari Sudut
Pandang Praktisi Hukum,
Yogyakarta: Rajawali Press, 1986
84