Frum Central Civel Joo Mendes Jnior - Processo n: 583.00.2006.

158529-2 parte(s) do processo local fsico incidentes andamentos Processo CVEL Comarca/Frum Frum Central Civel Joo Mendes Jnior Processo N 583.00.2006.158529-2 Cartrio/Vara 25. Vara Cvel Competncia Cvel N de 817/2006 Ordem/Controle Grupo Cvel Ao Ao Civil Pblica Tipo de Livre Distribuio Distribudo em 31/05/2006 s 17h 39m 49s Moeda Real Valor da Causa 100.000,00 Qtde. Autor(s) 1 Qtde. Ru(s) 1 smulas e sentenas

PARTE(S) DO PROCESSO
Requerente ASSOCIAO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO CONDOMNIO RESIDENCIAL JARDIM ANLIA FRANCO

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Requerido

COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP Advogado: 54771/SP JOO ROBERTO EGYDIO DE PIZA FONTES

So Paulo, 16 de julho de 2009. GILSON DELGADO MIRANDA Juiz de Direito

Autos n. 583.00.2006.158529-2 25 Vara Cvel do Frum Central da Capital V. I. Cuida-se de ao coletiva com pedido de tutela antecipada ajuizada pela ASSOCIAO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO CONDOMNIO RESIDENCIAL JARDIM ANLIA FRANCO em face da COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP. Segundo a autora, a r iniciou, em meados de fevereiro de 2001, na qualidade de incorporadora, a comercializao de apartamentos em quatro torres inerentes ao Empreendimento Jardim Anlia Franco. As unidades foram comercializadas pela Cooperativa por meio dos contratos de adeso e compromisso de participao. A primeira torre foi entregue em janeiro de 2004 e segunda em maio de 2005. O prazo contratual de entrega da terceira torre era novembro de 2005 (j considerado os seis meses de carncia do contrato); e o prazo de entrega da quarta torre era setembro de 2006. Diante do no cumprimento do prazo para a entrega das unidades e considerando basicamente a exigncia de pagamento extraordinrio, com o apoio em clusula que prev rateio de perdas ou sobras, a autora ingressou com a presente demanda. Pede a concesso de tutela antecipada para que a r, em trinta dias, promova o REGISTRO DA INCORPORAO IMOBILIRIA, alm de multa contratual e determinao de publicao de edital para a divulgao das informaes quanto presente demanda (fls. 1768/1771). Quanto ao mrito fez nove pedidos: 1) desconsiderao da

personalidade jurdica da cooperativa; 2) reconhecimento da relao de consumo; 3) inverso do nus da prova; 4) declarao de dolo na relao contratual; 5) reviso dos contratos para afastar a aplicao da tabela price, adotando-se o ndice CUB-SINDUSCON; 6) condenao da r em restituio em dobro de qualquer valor pago a maior; 7) reviso do contrato e declarao de nulidade da clusula que prev a apurao final ou, sucessivamente, prestao de contas; 8) condenao da r a adotar todas e quaisquer providncias para garantir a outorga de escritura, em definitivo, dos imveis aos cooperados; 9) condenao ao pagamento de multa de 50% sobre a quantia que a r tiver efetivamente recebido, devidamente corrigida a partir do ajuizamento da demanda, em relao aplicao do artigo 35 da Lei n. 4591/64. O Juzo indeferiu, de plano, o pedido de desconsiderao da personalidade jurdica. Manteve no polo passivo apenas a BANCOOP. A tutela antecipada foi concedida em parte. A r agravou e a Colenda Quarta Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia, nos autos do agravo de instrumento n. 471.689.4/9-00, j. 07-12-2006, rel. Des. FRANCISCO LOUREIRO, deu provimento ao recurso. A r, devidamente citada, contestou a fls. 1872/1933. Em preliminares defendeu: a) ilegitimidade ativa; b) falta de interesse processual quanto ao pedido de imposio de obrigao de outorgar a escritura definitiva; c) falta de interesse processual quanto ao pedido alternativo de prestao de contas; d) pedido juridicamente impossvel quanto ao reconhecimento de dolo na relao contratual e de anulao da clusula 16 do Termo de Adeso. No mrito, outrossim, aguarda a improcedncia da demanda. Primeiro, defende o reconhecimento da prescrio quanto aos pedidos de dolo na relao jurdica contratual e anulao da clusula 16 do termo do contrato. Depois, consigna a legalidade do contrato firmado. As obras esto paralisadas por conta do dficit do empreendimento, e no por opo da r. Nesse passo, torna-se impossvel retomar a construo sem o pagamento gradual do reforo de caixa. Infrutfera a tentativa de conciliao. As preliminares foram rejeitadas e o processo saneado, com o deferimento da produo de prova pericial (ver fls. 2528/2535). A r no depositou os honorrios do perito e, preclusa a prova, designou-se audincia de instruo. Na audincia foram ouvidas trs testemunhas: a) Eldio Tavares Lanna (fls. 2688/2689); b) Helena de Campos Malachias (fls. 2690/2691); c) Isabel Francisca Braga dos Santos (fls. 2692/2693). Deferida a apresentao de memoriais, a autora reiterou a procedncia da ao, na forma exposta na inicial (fls. 2739/2749); b) a r, por sua vez, propugnou pela rejeio dos pedidos (fls. 2755/2792). o relatrio. DECIDO. II. 1. DA INCIDNCIA DO CDC. A relao com os associados da autora, chamados de cooperados pela r, de consumo, sem dvida, conforme firme orientao do Tribunal de Justia de So Paulo (TJSP, Apelao n. 554.925.4/1-00, 4 Cmara de Direito Privado, j. 27-032008, rel. Des. MAIA DA CUNHA; TJSP, Apelao n. 557.572.4/1-00, 4 Cmara de Direito Privado, j. 27-03-2008, rel. Des. MAIA DA CUNHA; TJSP, Apelao n. 303.498-4/5, 4 Cmara de Direito Privado, j. 23-04-2008, rel. Des. JACOBINA RABELO; TJSP, Apelao n. 413.104.4/600, 4 Cmara de Direito Privado, j. 10-04-2008, rel. Des. FRANCISCO LOUREIRO). Realmente, o fato de estarmos diante de um instrumento de adeso e participao em regime corporativo [ver, por exemplo, o termo de fls. 537/546] no dispensa, como dito, a sujeio s normas do Cdigo de Defesa do Consumidor. Vale dizer, no importa o rtulo que se d. Deve-se distinguir uma autntica cooperativa de uma pessoa jurdica que assume essa forma sem qualquer propsito cooperativo. No julgamento da Apelao n. 166.154.4/9-00, da E. Terceira Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia, o Desembargador OLAVO SILVEIRA, com preciso, verberou que essa formao enquadra "um tipo de associao que muito mais se aproxima dos consrcios do que propriamente de cooperativa, at porque, via de regra, nem sempre o efetivo esprito cooperativo que predomina nessas entidades". Em outras palavras, "o associado que a ela adere apenas para o efeito de conseguir a aquisio da casa prpria, dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construo". De fato, "o que se pode observar que a adeso a cooperativa um disfarce de contrato de compromisso que melhor define a relao entre as partes. Ou seja, o autor pretendia a casa prpria e no necessariamente a participao na cooperativa" (TJSP, Apelao n. 299.540-4/600). Repita-se: a contratao questionada, embora celebrada pelo sistema de cooperativa, submete-

se s regras do Cdigo de Defesa do Consumidor, ao contrrio do que afirma a r: "COOPERATIVA - Empreendimento habitacional - Relaes jurdicas com cooperados Incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor - Artigos 2 e 3 do referido diploma legal Preliminar rejeitada" (JTJ 157/61). 2. DA APURAO FINAL PROPOSTA DE VENDA QUE INDICA A EFETIVA QUITAO APS O PAGAMENTO DAS PARCELAS MATERIAL PUBLICITRIO QUE VINCULA A PREPONENTE QUITAO DA UNIDADE APS O ADIMPLEMENTO DAS PARTES ABUSIVIDADE DA CLUSULA 16 DO INSTRUMENTO DE ADESO INTERPRETAO MAIS FAVORVEL AO CONSUMIDOR, LUZ DO ART. 47 DO CDC. A clusula 16 do contrato de adeso tratou da questionada apurao final: Ao final do empreendimento, com a obra concluda e tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a COOPERATIVA, cada um deles dever, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, Regimento Interno, neste instrumento, ou por deciso de diretoria, ou de assemblia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuda, considerando ainda os reajustes previstos no presente Termo, bem como aqueles previstos na clusula 4.1 e seu pargrafo nico. Essa clusula, se bem analisada, no d o direito de a r cobrar qualquer valor que no esteja previsto expressamente no contrato. E por qu? O Plano Geral de Pagamentos est previsto na clusula quarta do contrato. Se tomarmos como exemplo o instrumento firmado pelo associado Alessandro Fabrcio Reche [ver documento de fls. 537/546], o consumidor neste caso comprometeu-se a pagar pelo apartamento de trs dormitrios a importncia de R$ 91.500,00 (valores calculados em 1-4-2001), com a seguinte diviso: a) valor da parcela de entrada R$ 5.700,00; b) parcelas mensais a partir de 25-6-2001 no valor de R$ 968,00; c) parcelas anuais a partir de 25-10-2001 de R$ 5.700,00; d) parcela das chaves de R$ 6.964,00; e) mensalidade do FGQ de R$ 25,62. Esse Plano Geral detalhado no contrato de adeso est, guardadas as devidas propores, sintonizado com a publicidade que a r divulgou para vender as unidades do Empreendimento. A propsito, a ttulo de exemplo, muito sugestivo o informe publicitrio juntado a fls. 433: QUALIDADE E CONFORTO POR UM PREO SEM IGUAL. 3 DORMITRIOS (4 Opcional). 1 Sute. Terrao. A partir de R$ 96.500,00. Voc quita seu Imvel em at 54 meses sem burocracia. Como se v, sem maiores esforos, nesse informe publicitrio no existe qualquer indicativo sobre eventual resduo final. Tambm no indica que se tratava de construo a preo de custo e que o preo enquadrava mera estimativa de valores. Com isso, fora concluir que, sem dvida, a clusula 16 do contrato deve ser interpretada em conjunto com o pactuado na clusula 4. E, nesse particular, como entendeu a Colenda 10 Cmara do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, nos autos da apelao n. 599.558-4/5-00, j. 16-12-2008, rel. Des. OCTAVIO HELENE, tanto na clusula 4 quanto no Quadro Resumo, o preo total do empreendimento vem acompanhado da palavra estimado. Mas esse adjetivo, por certo, no se refere quela questionada apurao final do preo, como vem explicitado pela clusula seguinte, a 5, que trata do reajuste anual das parcelas pr-determinadas, com base em ndice geral do custo da construo civil a ser apurado pelo ndice SINDUSCON. Ento, em nada se confunde com a questionada apurao final do preo, porque parcela no conhecida previamente com aquela correo de valor. Se assim, a clusula que sustenta a ao de cobrana para esse fim no pode vir tida como vlida. Em primeiro, no se mostra clara para esse fim; em segundo, se a ela se emprestasse alguma validade deveria ser sustentada a cobrana depois de deciso em assemblia dos cooperados, o que no ocorreu, no se sabendo nem mesmo da exatido da cobrana, e ainda, se devida. Com efeito, em contrato de adeso, como ocorre no presente caso, tanto a coisa objeto da compra como o preo devem vir claramente determinados. Ocultar parcela de preo estipulada em clusula confusa e no constante na disciplina geral dos pagamentos, questo que afronta a boa-f contratual. Bem a propsito, merece, no caso, referncia ao art. 489 do Cdigo Civil, que repete disposio anterior, segundo a qual nulo contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbtrio exclusivo de uma das partes a fixao do preo. Tal disposio reafirma o princpio de que a estipulao arbitrria do preo por um dos contratantes fere a consensualidade do contrato, que o aperfeioa por disposio comum de

vontades recprocas. Esse acordo de vontades quanto ao preo elemento essencial na forma do art. 481, do mesmo Estatuto Civil (TJSP, Apelao n. 599.558-4/5-00, j. 16-12-2008, rel. Des. OCTAVIO HELENE), o que gera, por bvio, a nulidade da clusula 16. Como se sabe, os contratos que regulam as relaes de consumo no obrigam os consumidores, se no lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prvio de seu contedo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreenso do seu sentido e alcance (art. 46 do CDC), lembrando que as clusulas contratuais devem ser interpretadas de maneira mais favorvel ao consumidor (art. 47 do CDC). Da, em complemento: so nulas de pleno direito as clusulas contratuais que estabeleam obrigaes inquas, abusivas, colocando o consumidor, assim, em desvantagem exagerada ou sejam incompatveis com a boa f ou a eqidade (art. 51, IV, do CDC). Lembre-se, ainda, visando proteo do consumidor, de que o CDC, tratando das clusulas contratuais, foi incisivo: 1) os contratos de adeso escritos sero redigidos em termos claros e com caracteres ostensivos e legveis, de modo a facilitar sua compreenso pelo consumidor (art. 54, 3, CDC); 2) as clusulas que implicarem limitao de direito do consumidor devero ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fcil compreenso (art. 54, 4, do CDC). A dvida que se formou quanto aplicao da clusula 16, notadamente aps a anlise da clusula 4 e os informes publicitrios, forte o necessrio para gerar o acolhimento da pretenso inicial. Vale a advertncia de Cludia Lima Marques, Antnio Herman V. Benjamin e Bruno Miragem (Comentrios ao Cdigo de Defesa do Consumidor [Comentrios aos arts. 1 a 74 aspectos materiais], So Paulo, Revista dos Tribunais, 2004, p. 578): o art. 47 do CDC representa uma evoluo, pois beneficiar a todos os consumidores, em todos os contratos, de adeso ou individualmente negociados, em todas as clusulas, mesmo as claras e no contraditrias, sendo que agora a vontade interna, a inteno no declarada, nem sempre prevalecer. Em outras palavras, da interpretao ativa do Magistrado a favor do consumidor que vir a clareza da clusula que ser estabelecido se a clusula, assim interpretada a favor do consumidor, ou no contraditria com outras clusulas do contrato. Por tudo, a r deve lavrar as escrituras pblicas para todos os consumidores que tenham adimplido os valores previstos nos contratos de adeso, afastada a incidncia da clusula 16 do contrato. 3. DA AVERBAO DA INCORPORAO INTELIGNCIA DO ARTIGO 44 DA LEI n. 4.591/64. O artigo 44 da Lei n. 4.591/64 expresso quando trata da obrigatoriedade da averbao da construo das edificaes para efeito de individualizao e discriminao das unidades, a saber: Art. 44. Aps a concesso do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador dever requerer a averbao da construo das edificaes, para efeito de individualizao e discriminao das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigao. 1 Se o incorporador no requerer a averbao o construtor requer-la-, sob pena de ficar solidariamente responsvel com o incorporador perante os adquirentes. 2 Na omisso do incorporador e do construtor, a averbao poder ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade. A obrigao da r est bem delineada na lei. O fato de estarmos diante de uma cooperativa no a impede, como tem decidido o TJSP (a respeito, ver o precioso precedente da 4 Cmara de Direito Privado, AI n. 436.081-4/8-00, j. 27-4-2006, rel. Des. TEIXEIRA LEITE), por s isso, de assumir o papel de incorporadora. No caso, a r vendeu as quatro torres do empreendimento e assumiu a responsabilidade de constru-las. Duas torres j foram entregues e esto habitadas. Nessa senda, calha anotar que somente com a inscrio da promessa de compra e venda que os consumidores podero exercer o indigitado direito real. Vale dizer, a inscrio da promessa com averbao das cesses que gera o direito real (Caio Mrio da Silva Pereira, Condomnio e Incorporaes, 4 edio, Rio de Janeiro, Forense, 1981, p. 254). Em outros termos, como bem escreveu o representante do Ministrio Pblico: advirta-se que os associados da autora esto em situao de risco em relao aos imveis adquiridos, visto que a ausncia da incorporao impede que os adquirentes possam inscrever o negcio no registro pblico, com todas as consequncias da decorrentes, sobretudo a impossibilidade de serem titulares de direito real sobre os imveis e a

possibilidade de o terreno onde os prdios foram edificados ser objeto de negociao, penhora ou qualquer outra restrio ou constrio judicial ou extrajudicial (parecer de fls. 1792). Na mesma esteira j decidiu a 3 Cmara de Direito Privado nos autos da apelao n. 570.199.4/4-00, j. 24-62008, rel. Des. BERETTA DA SILVA), in verbis: REGISTRO DE IMVEIS Incorporao imobiliria Determinao de que a cooperativa promova tal registro Alegao desta de no obrigatoriedade em razo de sua atividade Inadmissibilidade Iseno no prevista na Lei de Incorporaes Imobilirias, nem de qualquer outro estatuto Necessidade de registro sob pena de burla lei Recurso no provido. No mesmo sentido foi o julgamento proferido pela 1 Cmara de Direito Privado nos autos da apelao n. 355.587-4/7-00, j. 23-06-2009, rel. Des. DE SANTI RIBEIRO. Assim, o pedido inicial deve ser acolhido para condenar r ao cumprimento da obrigao de fazer averbao da incorporao no prazo de 30 dias do trnsito em julgado desta sentena. 4. DA APLICAO DA MULTA PREVISTA NO ART. 35 DA LEI n. 4.591/64. Caracterizada a desdia da r quanto ao registro da incorporao, desde que decorrido o prazo de 30 dias concedido no tpico anterior da sentena, excepcionalmente considerado diante das particularidades do caso, entende-se perfeitamente vivel a incidncia da multa prevista no 5 do art. 35 da Lei de Incorporaes Imobilirias. Com efeito, o art. 32 da Lei n. 4.591/64 dispe que a incorporadora somente poder negociar as unidades autnomas aps ter arquivado, no cartrio competente de Registro de Imveis, a respectiva incorporao. Assim, o descumprimento da obrigao que incumbe incorporadora de proceder outorga vlida do contrato de compra e venda de frao ideal de terreno no prazo fixado em lei, impe a aplicao da multa prevista no art. 35, 5 da Lei n. 4.591/64 (STJ, REsp n. 325.876-PB, 3 Turma, j. 8-4-2002, rel. Min. CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO). Em outro precedente, o Ministro Ruy Rosado deixou assentado (STJ, REsp n. 96.841-SP, 4 Turma, j. 25-2-1997): Como se v, tem sido decidido que o fato determinante da aplicao da multa o descumprimento, pelo incorporador, da sua obrigao de outorgar os contratos nos prazos fixados, sendo devida independentemente do fato de o adquirente optar pelo adimplemento ou pela extino do contrato. Trata-se de sano relativamente grave que a lei impe ao incorporador no porque tenha em vista a economia do contrato, no seu aspecto puramente patrimonial, mas atendendo ao interesse social na regularidade de empreendimentos dessa natureza. A respeito: 1) STJ, REsp n. 678.498-PB, 3 Turma, j. 25-9-2006, rel. Min. NANCY ANDRIGHI; 2) STJ, REsp n. 147.826-DF, 4 Turma, j. 29-3-2004, rel. Min. BARROS MONTEIRO; 3) STJ, RESp n. 192.182-MG, 4 Turma, j. 20-11-2001, rel. Min. SLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA. 5. DA ILEGALIDADE DA INCIDNCIA DA TABELA PRICE. REVISO DOS CONTRATOS E CONDENAO DEVOLUO DOS VALORES PAGOS A MAIOR. O critrio adotado para o clculo dos juros pela TABELA PRICE, apesar de usual, infringe, por certo, o disposto na Smula 121 do STF. Com efeito, os juros CAPITALIZADOS no decorrem especificamente da aplicao da TABELA PRICE, mas sim de qualquer sistema de pagamento antecipado ou peridico dos juros, pois tanto vale capitalizar os juros, como descontlos do pagamento do capital (TRF-2, Apelao n. 275.272, 6 Turma, j. 26-09-03, Juiz Paul Erik Dyrlund). Realmente, este sistema de amortizao, na escrita do Prof. Mrio Geraldo Pereira, em sua tese de doutoramento defendida na USP, foi criado no sculo XVIII pelo filsofo, telogo e matemtico ingls Richard Price, incorporando a teoria de juros compostos nos emprstimos de pagamentos iguais e sucessivos. Segundo este mesmo estudioso a denominao Tabela Price utilizada somente no Brasil, visto que em outros pases conhecido por Sistema Francs de Amortizao, devido ao fato de ter se desenvolvido efetivamente na Frana, no sculo XIX. A Tabela Price nada mais que uma tbua de fatores atravs dos quais se pode calcular, mediante simples operaes matemticas de multiplicao, o valor da prestao, assim como o valor de cada parcela de juros e amortizao e o saldo devedor (estado da dvida) a qualquer momento durante a evoluo da srie de pagamentos. Convm deixar claro que os fatores embutem, quando do clculo do valor da prestao inicial, os juros contratados, com o critrio de capitalizao composta. J quanto correo monetria, geralmente h a previso de um indexador a ser aplicado para a

preservao do poder aquisitivo da moeda. Importante ainda salientar que na poca em que foi criada a Tabela Price, no sculo XVIII, no existiam nem mesmo calculadoras, sendo os clculos realizados por instrumentos rudimentares que no permitiriam o clculo exponencial dos juros compostos. Esta tbua de fatores chamada Tabela Price veio possibilitar que os clculos fossem feitos com simples operaes matemticas, adequadas aos instrumentos disponveis poca, caso contrrio seriam necessrias calculadoras cientficas que no existiam quele tempo. Vale dizer, com a elaborao da Tabela Price de fatores para diferentes situaes de taxas e de prazos possibilitou-se ao leigo o acesso evoluo de sua operao de crdito ou arrendamento mercantil. Em 1970 o Prof. Abelardo de Lima Puccini publicou um livro intitulado Tabela Price Impressa em Computador, onde apresentou fatores para taxas de juros variando de 5% a 36% ao ano e prazos de financiamento de um a vinte anos. At ento e ainda por algum tempo consultava-se na Tabela Price os fatores necessrios para se fazer os clculos de financiamentos ou arrendamento mercantil neste sistema. Com a grande disponibilidade, a custos acessveis, de calculadoras financeiras e computadores pessoais, deixou-se de consultar os referidos fatores e passou-se a usar estes equipamentos, onde se entra com os parmetros necessrios e se obtm imediatamente os valores procurados. Mas, continua a dvida: na TABELA PRICE, repita os juros so -se, compostos ou simples? Com efeito, vrias argumentaes so colocadas contra a interpretao de que a Tabela Price contempla capitalizao composta, juros sobre juros, anatocismo. Argumenta-se que no razovel guerrear a Tabela Price, visto que um sistema mundialmente utilizado e que a utilizao de juros compostos comum no mercado financeiro, que seria um absurdo tentar mudar todo o clculo de juros no sistema financeiro para juros simples. Alega-se, ainda, que se os juros no mercado financeiro passarem a ser simples isto certamente vai causar reflexo no aumento das taxas de juros, de tal forma a preservar o lucro lquido dos agentes financeiros. Nesta linha de abordagem reputa-se como mais importante o vulto da taxa de juros aplicada e no se so simples ou compostos. Primeiramente h que se ressaltar que o mercado pode sim influenciar os procedimentos nas operaes financeiras, mas somente atravs de Lei. Entenda-se, portanto, que enquanto uma Lei estiver em vigor, mesmo que contrarie toda a prtica do mercado e o bom senso, esta lei tem que ser cumprida, sob pena de no ser possvel manter a ordem jurdica no Pas. As leis que vedam o anatocismo so o Cdigo Comercial, Lei 556 de 25/06/1850 (art. 253) e a Lei da Usura (Decreto 22.626/33, art. 4), ocasio em que a realidade do Brasil era completamente diferente da atual, mas as leis citadas ainda continuam em vigor e devem ser cumpridas. Para a manuteno do Estado de Direito preciso que as regras sejam claras e sejam cumpridas, pois do contrrio se instalaria a anarquia. Se as leis no foram mudadas, o sistema financeiro tem que se adequar a elas, mesmo que com reflexo no aumento das taxas nominais de juros, os quais, alis, so livremente estipulados pelas instituies financeiras. Examinando-se no sentido contrrio, poderamos concluir que se o sistema adotado fosse o de juros simples e depois a lei mudasse para juros compostos, seria de se esperar que houvesse a respectiva reduo nas taxas nominais. Insistimos mais uma vez: necessrio que as regras sejam claras e respeitadas, o que no significa que elas no possam ser mudadas, atravs de leis que o faam. por isso que nesta linha de abordagem os defensores da tese de que no se contemplam juros compostos na Tabela Price alegam que neste sistema os juros so lanados ms a ms sobre o saldo devedor e que a diferena entre o pagamento e os juros lanada como amortizao, no ocorrendo a incidncia de juros sobre juros. Ora, os juros so lanados a dbito mensal na planilha financeira da operao de crdito apenas atravs de conveno utilizada pelo criador do sistema. Convencionou-se que a cada ms so calculados os juros e s a diferena pode ser lanada a ttulo de amortizao do principal. Na linguagem da matemtica financeira, entretanto, esta conveno absolutamente irrelevante, pois dento dos princpios matemticos s faz sentido raciocinar em termos de um valor presente que obtido numa data zero e cujos pagamentos so feitos sucessivamente atravs de vrias parcelas futuras. A nica forma de se aferir os efeitos financeiros na operao de crdito ou arrendamento mercantil trazer todos os pagamentos a valor presente, utilizar-se o que se chama fluxo de caixa descontado. Como

premissa da matemtica financeira s interessa que foi transferida uma importncia numa data inicial e so feitos vrios pagamentos para retornar o capital, no interessando se a ttulo de juros ou de amortizao. Como os juros so frutos do capital, so tratados na mesma unidade do capital e no faz a menor diferena de como se convencionou lan-los contabilmente. De fato, h que se frisar que em todas as operaes de crdito e arrendamento mercantil de prazo de pagamento sucessivo de dois meses ou mais, em havendo lanamento mensal de juros ocorre incidncia de juros sobre juros, ou seja, o simples fato de que os juros incidem sobre o saldo devedor no significa que so juros simples. muito importante ressaltar, outrossim, que a aplicao da frmula da Tabela Price para o clculo da prestao j insere imediatamente em si os efeitos da capitalizao composta na operao. A tentativa de se deslocar a discusso para o sistema de amortizao, de como so lanados juros e amortizao do principal , via de conseqncia, totalmente incua, pois o efeito da capitalizao composta j se faz presente quando se utiliza a frmula abaixo e se calcula o valor da prestao: R = P x [ i (1 + i)n ] : [ (1 + i) n 1] Onde: R = Prestao P = Principal I = Taxa N = Nmero de parcelas. Assim, a alegao de alguns de que a diviso de uma expresso exponencial por outra expresso exponencial suprimiria os efeitos da capitalizao composta uma aberrao matemtica que nem merece comentrios. Argumenta-se tambm que tomando-se apenas uma parcela de pagamento no sistema Price constata-se que os juros so simples. A afirmao destituda de fundamento, pois como se trata de um sistema de financiamento, no se concebe matematicamente que seja comparado apenas um ms, h que se considerar todo o sistema em seu contexto geral e no em partes. Outras motivaes para atacar a hiptese dos juros compostos na Tabela Price abordam a Teoria Geral do Conhecimento Contbil e a correta interpretao da origem do fenmeno patrimonial. Nesta linha de trabalho considera-se cada parcela de pagamento isoladamente, sem a anlise do sistema em seu contexto geral, o que no permitido, conforme expusemos no final do item anterior. Obviamente que as empresas obrigadas a elaborar demonstraes contbeis tm que apropriar separadamente os valores a ttulo de juros e a ttulo de amortizao do principal. A inteno do legislador e a funo jurisdicional do Judicirio, porm, a anlise em termos financeiros e no contbeis, abrangendo tanto empresas como pessoas fsicas. Como j afirmamos linhas atrs a matemtica financeira analisa todas as operaes como um fluxo de caixa descontado, onde se transfere uma quantia inicialmente, a qual retorna atravs de vrios pagamentos. No importa, para os efeitos que a Lei intenta prevenir, o valor individual dos juros e da amortizao, mas sim os efetivos pagamentos realizados que, levados a valor presente, sero confrontados com o principal, aferindo os demais parmetros da operao. H alegaes de que os juros sobre juros no so a mesma coisa que capitalizao composta, pois se os juros foram vencidos e no pagos incorporam-se ao capital, desaparecendo a figura dos juros sobre juros. Este argumento procede nos casos em que o vencimento dos juros ocorre em perodos menores que o perodo da operao de crdito. Mas o sistema Price tem a abordagem muito mais ampla e diferenciada. um sistema que tem por objetivo determinar prestaes iguais e sucessivas para retornar um capital cedido, no se falando de vencimento de juros durante o financiamento, mas apenas da forma de apropri-los contabilmente. Esta argumentao tambm falece de fundamento, tendo em vista que a matemtica financeira, atravs de conceitos e frmulas, s admite duas formas de aplicao de juros: simples ou compostos. Se no so simples, s podem ser compostos. Pela simples utilizao da frmula j se embutem os juros compostos nas prestaes a serem pagas. Matematicamente s se consegue retornar o mesmo capital se as prestaes forem retornadas a valor presente pela frmula de juros compostos. Ademais, entendemos que a inteno do legislador foi de fixar o critrio de juros simples, vedando qualquer outra forma mais onerosa. Em pesquisa bibliogrfica que realizamos s encontramos textos que identificam entre si e no diferenciam os efeitos de capitalizao composta, juros sobre juros e anatocismo. Como se v, se os juros so compostos, evidncia, a TABELA PRICE no pode ser aplicada. Reconhece-se, assim, a abusividade na formao do saldo devedor, a par da legalidade da taxa de 1% (um por cento) de juros ao ms. Pelo reconhecimento da ilegalidade da TABELA PRICE em contratos de compra e

venda de imvel: 1) TJSP, Apelao n. 7.296.872-8, 20 Cmara de Direito Privado, j. 22-6-2009, rel. Des. LVARO TORRES JUNIOR; 2) TJSP, Apelao n. 411.684.4/7-00, 9 Cmara de Direito Privado, rel. Des. JOS LUIZ GAVIO DE ALMEIDA; 3) TJSP, Apelao n. 7.305.318-0, 23 Cmara de Direito Privado, rel. Des. RIZZATTO NUNES; 4) TJSP, Apelao n. 7.350.055-3, 14 Cmara de Direito Privado, rel. Des. MELO COLUMBI; 5) TJSP, Apelao n. 1.301.403-2, 14 Cmara de Direito Privado, j. 8-8-2007, rel. Des. VIRGLIO DE OLIVEIRA JUNIOR; 6) TJSP, Apelao n. 976.250-3, 23 Cmara de Direito Privado, j. 19-9-2007, rel. Des. OSAS DAVI VIANA; 7) TJSP, Apelao n. 7.034.459-5, 24 Cmara de Direito Privado, j. 4-10-2007, rel. Des. ROBERTO MAC CRACKEN. 6. REJEIO DO PEDIDO DE APLICAO DO ARTIGO 42 DO CDC. A COBRANA DOS VALORES QUESTIONADOS NOS TEM PREVISO NO CONTRATO. ISSO, AINDA QUE SE RECONHEA O DIREITO DO CONSUMIDOR, NA ESPCIE, AFASTA O PEDIDO DE CONDENAO DA R DEVOLUO EM DOBRO DOS VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE. O pleito visando devoluo em dobro do que foi cobrado a mais no tem a mnima chance de prosperar. As discusses aqui travadas decorreram da interpretao do contrato e das normas legais e administrativas incidentes espcie. Basicamente, todos os temas aqui discutidos encontram alguma divergncia de interpretao e, por isso, impossvel defender a incidncia do artigo 42 do CDC. Em outras palavras: O art. 42 do CDC no se aplica hiptese dos autos, porque, como se depreende da ressalva posta na parte final do seu pargrafo nico, a imposio da penalidade de restituio em dobro depende da existncia, pelo menos, de culpa por parte daquele que exige valores indevidos. Ora, no se pode considerar culposa a conduta da Caixa na aplicao de normas em torno das quais se estabeleceu intensa controvrsia jurisprudencial, como o caso daquelas disciplinadoras dos contratos firmados no mbito do SFH (STJ, REsp n. 710.183-PR, 1 Turma, j. 6-4-2006, rel. p/ o acrdo Min. TEORI ALBINO ZAVASCHI). 7. COISA JULGADA ERGA OMNES Reforce-se o que constou s expressas da deciso saneadora que o Juzo entende aplicvel, mesmo diante da afirmao de que a ao civil pblica foi ajuizada para a proteo dos direitos individuais dos associados, o disposto no artigo 16 da Lei da Ao Civil Pblica e do artigo 103 do CDC que trata da coisa julgada erga omnes. E por qu? Porque a inconstitucionalidade da restrio prevista no artigo 2 da Lei n. 9494/97 manifesta. A coisa julgada erga omnes da essncia da ao civil pblica. Desta feita, no caso, impertinente falar em a) autorizao assemblear para a associao mover a ao; b) indicao nominal e de endereos dos associados, porquanto essas exigncias so prprios do instituto da representao (pressuposto processual), da CF 5, XXI, mas no de legitimado ativo para a conduo do processo, sendo dispensveis a autorizao e a relao nominal com endereos (Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery, Constituio Federal Comentada e legislao constitucional, So Paulo, Revista dos Tribunais, 2006, p. 516). Nessa esteira tambm se manifesta Gregrio Assagra de Almeida, a saber: alm da inconstitucionalidade formal da MP 2180-35, que acrescentou o art. 2-A a Lei n. 9494/97, em decorrncia da falta de relevncia e urgncia, ela tambm materialmente inconstitucional por ferir os princpios da proporcionalidade e da razoabilidade ao dificultar a atuao das associaes civis e impedir-lhes o exerccio do direito de ao, na sua dimenso do direito constitucional, a uma tutela jurisdicional adequada (art. 5, XXXV, da CF) (Manual das aes constitucionais, Belo Horizonte, Del Rey, 2007, p. 128). No mesmo sentido: Pedro Lenza, Teoria geral da ao civil pblica, 2 edio, So Paulo, Revista dos Tribunais, 2005, p. 288-292; Resumo da pera, se a coisa julga se opera erga omnes, como dito, esta evidentemente ir beneficiar todas as vtimas, independentemente de serem ou no associadas autora. A respeito: STJ, REsp n. 157.713-RS, 3 Turma, 06-06-2009, rel. Min. EDUARDO RIBEIRO; STJ, REsp n. 879.733-RS, 3 Turma, j. 24-3-2008, rel. Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS; STJ, AgRg no REsp n. 651.118-PR, 3 Turma, j. 28-10-2004, rel. Min. NANCY ANDRIGHI, cuja ementa restou lanada da seguinte forma: Processo civil. Agravo no recurso especial. Recurso especial. Prequestionamento. Ausncia. Sentena proferida em ao civil pblica contra empresa pblica, favoravelmente aos poupadores do Estado. Extenso da coisa julgada. Smula 83/ STJ. - O

prequestionamento do dispositivo legal tido como violado constitui requisito de admissibilidade do recurso especial. - Porquanto a sentena proferida na ao civil pblica estendeu os seus efeitos a todos os poupadores do Estado do Paran que mantiveram contas de caderneta de poupana iniciadas ou renovadas at 15/6/87 e 15/1/89, a eles devem ser estendidos os efeitos da coisa julgada, e no somente aos poupadores vinculados associao proponente da ao. vista destas consideraes, a procedncia parcial da demanda medida de rigorosa justia. III. Posto isso e considerando o mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos apresentados na presente ao civil pblica ajuizada pela ASSOCIAO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO CONDOMNIO RESIDENCIAL JARDIM ANLIA FRANCO em face da COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP para: a) DECLARAR a existncia da relao de consumo entre os adquirentes das unidades do Condomnio Residencial Jardim Anlia Franco e a r; b) DECLARAR a abusividade da clusula 16 do contrato de adeso que trata da apurao final; c) DECLARAR a abusividade da clusula 4 do contrato de adeso no que toca incidncia da TABELA PRICE no clculo dos juros aps a entrega das chaves, com a condenao da r a devolver os valores cobrados a maior; d) CONDENAR a r ao cumprimento de obrigao de fazer consistente na averbao da incorporao imobiliria, nos termos do artigo 44 da Lei n. 4.591/64, no prazo de 30 dias do trnsito em julgado desta sentena; e) CONDENAR a r ao pagamento da multa prevista no artigo 35 da Lei n. 4.591/64, caso decorrido o prazo previsto na letra f; f) REJEITAR o pedido de condenao ao pagamento em dobro dos valores cobrados a mais pela r, pois inaplicvel ao caso o artigo 42 do CDC; g) CONDENAR a r ao cumprimento de obrigao de fazer consistente na lavratura das escrituras pblicas para todos os consumidores que j tenham adimplido os valores previstos no contrato de adeso, afastada a incidncia da clusula 16 do instrumento e da TABELA PRICE; Decaindo a autora de parte mnima do pedido, condeno a r ao pagamento das custas, das despesas processuais e dos honorrios advocatcios, arbitrados em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), com atualizao a partir do ajuizamento da ao, em ateno ao disposto no 4 do art. 20 do CPC. P.R.I. So Paulo, 16 de julho de 2009. GILSON DELGADO MIRANDA Juiz de Direito