EVENTOS 2009

GERENCIAMENTO, PLANEJAMENTO E CONTROLE DE OBRAS

Gerenciamento, Planejamento e Controle de Obras Internalizao dos processos de planejamento e ferramentas de controle

Prof. Dr. Jos Francisco Pontes Assumpo Eng. Edvaldo Rodrigues Ferreira

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Histrico:
EZTEC Empresa de Empreendimentos Imobilirios (uma das 21 empresas que abriram o capital IPO): Foco de atuao: Empreendimentos de mdio e mdio alto padro. Poucos empreendimentos no segmento econmico; Atuao hoje limitada Regio Metropolitana da Grande So Paulo + 1 empreendimento em Jundia e 1 em Mogi das Cruzes (ambos em parceria); Funcionrios: Escritrio Central: 122 (Administrao, Financeiro, Incorporao, Jurdico, Suprimentos, Coordenao de Projetos, Oramento e Planejamentos); Administrao das obras: 44 colaboradores, sendo 25 engenheiros; Mo de obra prpria (produo): 900 operrios (estruturas, revestimentos argamassados, assentamentos cermicos (pisos e paredes) Terceirizao para os demais servios e tambm para atender a picos de demanda dos servio com executados com m.o. prpria;

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Incio da internalizao:
Em dezembro/07 a EZTEC adquiriu a Analisys, empresa prestadora de servios de Gerenciamento e Planejamento de Empreendimentos, com forte insero no mercado de So Paulo e de outros Estados; Foram incorporados pela EZTEC, 14 profissionais entre Engenheiros e Arquitetos com forte formao em Oramento, Planejamento e Controle de Obras e em Planejamento de Empreendimentos (Estudo de Viabilidade, Planejamento da Incorporao e do Processo de Projetos); Estes profissionais se infiltraram na empresa ocupando posies na Diretoria Financeira, Desenvolvimento Organizacional, rea de Suprimentos e de Incorporao (Anlise de Viabilidade) e, alm disso, foram criadas as estruturas internas para as Gerencias de Oramento e de Planejamento e Controle de Obras iniciando-se a INTERNALLZAO DO PLANEJAMENTO

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Estrutura interna: Gerencia de Oramentos : 1 Engenheira Senior; 1 Arquiteta Pleno 1 Estagiria de Engenharia 3 Estagirias (em fase de contratao) Gerencia de Planejamento e Controles: 2 Engenheiros (as) Senior 2 Engenheiros (as) Pleno 2 Estagirias (em fase de contratao)

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Capacidade operacional da Gerencia de Oramentos :

Oramento paramtrico (suporte Incorporao nos estudos de massa e compra de terrenos) mdia 35 ORAMENTOS PARAMTRICOS POR MS;
MASSA.xls

Oramento Preliminar (suporte Incorporao para balizar lanamentos e caracterizar o produto) 1 ORAMENTO PRELIMINAR POR MS Oramento Executivo (base para controle de custos e suprimentos) 1 ORAMENTO EXECUTIVO A CADA 3 MESES; Estudos de alternativas de construo / acabamentos (suporte para incorporao para a definio de produtos) conforme necessidades

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Capacidade operacional da Gerencia de Planejamento:

Planejamento Inicial (baseline) com distribuio de custos mdia 1 POR MS; Controle MENSAL de obras (fsico e de suprimentos) - mdia 19 POR MS (14 empreendimentos prprios e 5 empreendimentos de parceiros); Controle MENSAL de custos (orado no ms x realizado no ms) mdia 16 POR MS (11 prprios e 5 de parceiros); Controle MENSAL do processo de projetos executivos 4 EMPREENDIMENTOS POR MS;
Crono banco 1 / ms

Reunies MENSAIS de avaliao (com Coordenadores e Engenheiros) - 3 POR MS (uma com cada Coordenador e equipe de Engenheiros); Vistorias de entrega de obras - 1 A CADA 4 (quatro) MESES; Painel Gerencial (Consolidado de Informaes da Empresa) 1 POR MS
INCOPORACAO.mpp

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Outras dimenses do trabalho das equipes:

So 19 EMPREENDIMENTOS, que totalizam 51 TORRES; Para cada um dos 19 empreendimentos, elaboramse CRONOGRAMAS POR TORRE, que so consolidados com o CRONOGRAMA DA PERIFERIA, caracterizando o cronograma da obra do empreendimento; Os servios so programados por pavimentos e trechos de periferia. O cronograma de OBRA COM UMA TORRE COM 3 SUBSOLOS + 23 PAVIMENTOS TIPO tm aproximadamente 4.500 ATIVIDADADES Curup0609\Curup0609.mpp; Estes empreendimentos totalizam 650.000 m2 de rea de construo simultnea que so orados, planejados e controlados pelas equipes.

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Caractersticas dos trabalhos de Planejamento: Nveis de atuao

Atua nos nveis ESTRATGICOS e TTICOS da produo; NO atua o nvel OPERACIONAL (dia-a-dia da obra): - Dimensionamento e alocao de equipes, nivelamento, negociao de tarefas, cronograma de mo de obra, contato e negociaes com fornecedores (empreiteiros), controle dos empreiteiros, etc. - O PLANEJAMENTO OPERACIONAL (dia-a-dia) feito pelo Engenheiro da Obra, com base nas necessidades apontadas pelos cronogramas (nvel estratgico e ttico)

Periodicidade dos Controles: mensal

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Processo de planejamento e controle:

Utilizam- se templetes (MODELOS) de: EAP, de Lista de Atividades, de Seqenciamento de Atividades e estimam-se duraes por analogia, (a EZTEC trabalha com obras que utilizam um mesmo sistema construtivo, com Procedimento de Servios padronizados pela empresa); O Plano de Ataque da Obra (Setorizao da periferia, localizao do canteiro, posicionamento, montagem e desmontagem de equipamentos, inverso ou no dos servios na torre, Apartamento modelo, rtmos de produo) definido em reunio conjunta (Coordenador / Eng. Responsvel e Equipe de Planejamento)

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Processo de planejamento e controle:

A EAP e Lista de Atividades so desdobradas at o nvel dos servios executados nos PAVIMENTOS ou TRECHOS DE PERIFERIA caracterizando as ATIVIDADES que iro compor o cronograma . P. ex: ESTRUTURAS: Desdobra-se por pavimento (Estrutura no Pavimento Tipo 1, 2 , 3...) No desdobra-se para o nvel de servios de formas, armao e concretagens no pavimento (pilares, vigas e lajes); ALVENARIAS: Desdobra-se at Alvenaria no Pavimento . NO desdobra-se em Alvenaria de 8 cm, de 15 cm ou de 20 cm ou elevao da parede de Alvenaria etc; As ATIVIDADES so dimensionadas por CICLOS raramente inferiores a 1 DIA de durao

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Processo de planejamento e controle:

Aps o desenvolvimento do cronograma e validao pelo Engenheiro e Coordenador crava-se o CRONOGRAMA BASELINE. que passa a ser a referencia para o CONTROLE DE PRAZO; Com o ORAMENTO EXECUTIVO, agregam-se custos s atividades do cronograma gerando-se o CRONOGRAMA FINANCEIRO e o BASELINE DE CUSTOS da obra; que utilizado como base de referncia para o CONTROLE DE CUSTOS medida em que so definidos os EMPREITEIROS, agregam-se estas informaes ao cronograma, gerando-se CRONOGRAMAS e PLANO DE METAS DE EMPREITEIROS; A AGENDA DE CONTRATAES tambm gerada atravs de exportao de dados para Planilha Eletrnica, levando-se em conta os prazos internos do processo de Suprimentos; O CRONOGRAMA DE BANCO gerado com base na primeira verso do Cronograma da Obra e do Oramento Preliminar

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Processo de Oramento:
Oramento Paramtrico:
Desenvolvido a partir dos ESTUDOS DE MASSA e da caracterizao inicial do PRODUTO; Parmetros de custo referidos a REA EQUIVALENTE DE CONSTRUO , e definidos por tipologia e padro de produto (Banco de dados da EZTEC) .MASSA.xls REA EQUIVALENTE, calculada por Coeficientes de Equivalncia obtidos historicamente (Banco de dados da EZTEC) ;CTE_ficha.doc

Oramento Preliminar: Desenvolvido a partir dos Ante-Projetos de Arquitetura e do

Projetos de Pr Forma do Tipo e, quando disponvel, dos Estudos de Fundaes: - Quantificam-se os servios do Pavimento Tipo, inclusive estruturas (ao por taxa) - Ora-se o Pavimento Tipo, obtendo-se o Custo/ m2 de rea Eq. de Construo; - Os demais ambientes ou mdulos (Trreo, Sub solos, Cobertura etc) , so orados pelas reas Equivalentes destes Ambientes / Mdulos

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Processo oramentos:
Oramento Executivo:
- Desenvolvido a partir de quantificao de ELEMENTOS da construo (Panos de paredes, Pilares, Vigas, Caixilhos etc). Estes elementos so nomeados nas plantas com total aderncia as Planilhas de levantamentos;ELEMENTO PARA QUANTITATIVOS.pdf TOMAS
CARVALHAL_ALV-OSSO_R03.xls

Elaborado por MDULOS ou AMBIENTES (Tipo, Trreo Interno, Trreo Externo , Subsolos, Cobertura, etc) , com os servio e insumos quantificados e valorados, caracterizando sub-oramentos ou ORAMENTOS POR MDULOS DA OBRA;
--

- Neste momento obtm-se a REAS EQUIVALENTES reais , at ento obtidas por coeficientes de equivalncia OS ORAMENTOS POR MDULOS PERMITEM A AFERIO DOS COEFICIENTES DE EQUIVALENCIA DE REAS E; PERMITEM UMA MELHOR ANLISE DOS CUSTOS QUE COMPEM A OBRA COMO UM TODO

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Tcnicas e Sistemas Utilizados :

PLANEJAMENTO:
Desenvolvimento do Cronograma: Diagramas de Rede (CPM) & Grfico de Gantt Anlise de desempenho (andamento fsico e de custos): EVA (Anlise do Valor Agregado): Uso intensivo de Templetes (modelos) de EAP, de Lista de Atividades, de Seqnciamento de Atividades (usos facilitado pela padronizao de processos executivos e tipologia de obras) Aplicativos: MSProject em uso conjugado com Planilha Excel e demais softwares do pacote Office para gerao de Relatrios; ERP: Sistema Mega (usos limitado) para informaes de custos incorridos

No se utilizam: Linha de Balano e nem Ferramentas Lean

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Tcnicas e Sistemas Utilizados : Tcnicas:

- Estimativas paramtricas (tanto para quantidades com para custso) - Valorao de insumos e servios; - Proposta de Fornecedores; - Estimativa por analogia; - Anlise de reservas (contingncias);

Moeda do Oramento:
- INCC - Reais

Referencias
- Custos / m2 de AEC rea equivalente de Construo
- Custos / m2 de AP rea Privativa - Custos / m2 de AC rea de Construo (Prefeitura) - Custos / m2 de AT rea Total

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Exemplo de Relatrios:
Relatrios de obra : Cronograma Macro (Plano diretor) Cronograma trimestral Plano de Metas (global e por empreiteiro) Agenda de suprimentos Curva de evoluo fsica (ndices) Performance de empreiteiros Relatrios gerenciais (Obra e Coordenao): Cronograma consolidado de obras; Cronograma de projetos executivos Agenda de suprimentos consolidadas por comprador; Vistorias pr entrega de obras Painel Gerencial Relatrios de oramentos Oramento Paramtrico Oramento Preliminar Oramento Executivo

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OBRIGADO PELA ATENO ! Prof. Dr. Jos Francisco Pontes Assumpo francisco.assumpcao@eztec.com.br Eng. Edvaldo Rodrigues Ferreira edavaldo.ferrerira@eztec.com.br (..11) 5056 8300