Pengertian kepemilikan hak atas tanah dalam rumah susun tidak sepenuhnya sesuai dengan

asas pemisahan horizontal. Sebab, sebagaimana dijelaskan dalam asas horizontal UUPA,
kepemilikan tanah dalam suatu unit rumah merupakan milik bersama dari seluruh pemegang
hak atas unit rumah susun tersebut dan bukan milik perseorangan.(1)

Mekanisme Hak Milik Satuan Rumah Susun diatur secara terpisah dengan sistem
kepemilikan rumah lainnya Kepemilikan rumah susun dicirikan oleh hak milik yang dimiliki
oleh orang perseorangan dan badan hukum yang ditunjuk pemerintah.Namun jenis
kepemilikan tidak dapat dipisahkan dari kepemilikan bersama.

Undang-undang Rumah Susun mengatur dalam Pasal 46 Ayat 1 bahwa hak milik atas rumah
susun merupakan hak milik tersendiri yang terpisah dari hak milik bersama atas, hak milik
bersama, dan tanah bersama. Hak atas bagian-bersama, benda-bersama, dan hak atas tanah
bersama didasarkan atas luas atau nilai satuan rumah susun yang bersangkutan pada waktu
satuan tersebut diperoleh pemiliknya yang pertama.2

Pendaftaran tanah adalah serangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus
menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan,
tampilan dan pengumpulan data fisik dan hukum dalam bentuk peta dan daftar, termasuk
pemeliharaan.

Pasal 3 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia tentang Pendaftaran Tanah Nomor 24

Tahun 1997 Pendaftaran Tanah sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah
Republik Indonesia tentang Kekuasaan hak pengelolaan Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak
Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (selanjutnya
disebut PP No 24 Tahun 1997 ) menyatakan:

Tujuan pendaftaran tanah :

A. Memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah,
satuan rumah susun, dan hak-hak lain yang terdaftar, sehingga dengan mudah dapat
membuktikan kepemilikannya atas hak yang bersangkutan.

B. untuk memberikan informasi kepada pemangku kepentingan, termasuk pemerintah, dan

menyediakan data yang diperlukan untuk melaksanakan tindakan hukum terkait dengan
bidang tanah dan satuan rumah susun yang terdaftar.

C. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

Untuk menjamin kepastian hukum, orang pemegang hak atas tanah akan diberikan sertifikat
hak atas tanah, sedangkan orang yang melakukan penyuluhan akan diberikan dokumentasi
fisik dan hukum atas bidang tanah yang terdaftar. asas publisitas, dalam rangka pengelolaan
tanah yang baik, maka setiap bidang tanah suatu satuan rumah susun harus didaftarkan,
termasuk peralihan, penggadaian, dan pembatalan hak atas tanah dan hak milik atas satuan
rumah susun.3

Penerbitan HMSRS didasarkan pada Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah. Oleh karena itu, tidak ada perbedaan khusus antara proses pemberian
HMSRS dengan proses pemberian hak atas tanah pada umumnya. Namun, dalam peninjauan
dokumen, ditemukan bahwa proses pembuatan pendaftaran tanah dan penerbitan sertifikat
kepemilikan unit rumah melalui proses yang sedikit berbeda dibandingkan dengan
pendaftaran tanah pada umumnya. Sebelum dapat diterbitkan sertifikat hak milik satuan
rumah susun atas nama pemilik perseorangan, terlebih dahulu harus diterbitkan HMSRS
atas nama pengembang yang merupakan pemilik pertama, kemudian atas penjualan unit
rumah susun tersebut bahwa hal itu bisa dilakukan.
Penerbitan HMSRS pertama kali diterbitkan atas nama pengembang. Untuk menerbitkan
HMSRS , pengembang harus menyiapkan dokumen-dokumen yang dipersyaratkan oleh
Badan Pertanahan Nasional, yaitu :
a) surat permohonan yang memuat usulan pembangunan bangunan tempat tinggal;
b) Identitas pemohon (perseorangan/badan hukum).
c) Sertifikat Hak Atas Tanah asli.
d) Izin tinggal.
e) Saran perencanaan.
f) Perbandingan dengan akta pemisahan pemilik rumah susun, foto terlampir dan uraian
horizontal dan vertikal serta nilai perbandingan proporsional. Akta pemisahan tersebut
disertai dengan gambar dan teks penjelasan yang disetujui oleh pejabat yang berwenang
(Bupati/Walikota).(2)
Setelah dokumen-dokumen tersebut lengkap, langkah selanjutnya adalah dilegalisir oleh
Notaris dan/atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Kemudian didaftarkan kepada Bupati
dan ditandatangani oleh yang berwenang agar proses verifikasi dapat dilakukan. Terdaftar
pada otoritas publik dan terdaftar di Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk menerbitkan
sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
SHM Dalam proses kepemilikan suatu rumah susun, hak pemilik rumah susun juga
mencakup hak atas harta bersama, sehingga rumah susun itu hanya dapat dimiliki oleh orang
perseorangan atau badan hukum yang memenuhi syarat-syarat sebagai pemegang hak
tersebut. Hak pengelolaan bersama menentukan apakah suatu apartemen dapat dimiliki oleh
perorangan atau badan hukum. Pada tingkat SHM, pemilik rumah susun harus memenuhi
syarat menjadi pemilik tanah yang diatur dalam UUPA.(1)