XVI COBREAP CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAES E PERCIAS IBAPE/AM 2011

TRABALHO DE AVALIAO

RESUMO: O presente trabalho tem por finalidade contribuir com o estado da tcnica da engenharia de avaliaes, especificamente quanto ao mtodo evolutivo, quando o valor do terreno no pode ser apurado nem por comparao direta nem por involuo, atravs da reviso de metodologia emprica largamente utilizada por profissionais de avaliao. A formulao proposta foi apurada no mbito das atividades de auditoria de laudos de avaliao e resulta em diferenas significativas entre os resultados alcanados pelo autor e pela referida metodologia emprica, pelo que se entende importante a divulgao desta reviso para o conjunto dos engenheiros de avaliaes brasileiros. PALAVRAS CHAVE: Avaliao, Evolutivo, Formulao, Emprica.

RESUMO O presente trabalho tem por finalidade contribuir com o estado da tcnica da engenharia de avaliaes, especificamente quanto ao mtodo evolutivo, quando o valor do terreno no pode ser apurado nem por comparao direta nem por involuo, atravs da reviso de metodologia emprica largamente utilizada por profissionais de avaliao. A formulao proposta foi apurada no mbito das atividades de auditoria de laudos de avaliao e resulta em diferenas significativas entre os resultados alcanados pelo autor e pela referida metodologia emprica, pelo que se entende importante a divulgao desta reviso para o conjunto dos engenheiros de avaliaes brasileiros. EXPOSIO O engenheiro Manuel Orlando da Silva Moreira obteve, em dezembro de 2010, dois resultados diferentes para o valor de um imvel: 1) R$ 371 mil, quando os clculos avaliatrios foram feitos atravs de frmulas compatveis com o mtodo evolutivo, previsto no item 8.2.4 da NBR 14653-2 e 2) R$ 339 mil, quando estes clculos seguiram o Modelo de Mandelblatt, que se baseia no mesmo mtodo evolutivo, pelo que se esperava o mesmo resultado para os dois clculos. O caso segue: A rea equivalente: 451,00 m C custo unitrio: R$ 1.204,09/m D depreciao: 50% (arbitrada) x 80% (parcela deprecivel) = 0,40 R quota do terreno: 20% = 0,20 FC fator de comercializao: 0,85 A) Clculo atravs do Modelo de Mandelblatt: Vi = Vi = A x C x [FC D x (1 R x FC)] 1 R x FC

451 x 1.204,09 x [0,85 0,40 x (1 0,20 x 0,85)] 1 0,20 x 0,85

Vi = R$ 338.912,17 B) Clculo atravs de frmulas compatveis com o mtodo evolutivo: Vi = (VB + VT ) x FC Vin = (VBn + VT) x FC VB = A x C x (1 D) VBn = A x C VT = R x Vin Onde: A rea equivalente

C custo unitrio D depreciao Vi preo do imvel usado Vin preo do imvel novo VT preo do terreno VB custo das benfeitorias usadas VBn custo das benfeitorias novas FC fator de comercializao R percentual relativo quota do terreno no preo do imvel novo Desenvolvimento: VBn = 451 m x R$ 1.204,09/m = R$ 543.044,59 VB = 451 m x R$ 1.204,09/m x (1 0,40) = R$ 325.826,75 VT = 0,20 x Vin Vin = (R$ 543.044,59 + 0,20 x Vin) x 0,85 Vin = R$ 461.587,90 + 0,17 x Vin 0,83 x Vin = R$ 461.587,90 Vin = R$ 461.587,90 0,83 Vin = R$ 556.130,00 Vi = (R$ 325.826,75 + 0,20 x Vin) x 0,85 Vi = (R$ 325.826,75 + 0,20 x R$ 556.130,00) x 0,85 Vi = 371.494,84 A diferena entre os resultados de aproximadamente 10%. A partir desta observao feita por Manuel Orlando, este autor desenvolveu a anlise das formulaes envolvidas na questo, para a identificao dos motivos da discrepncia entre os resultados. O Modelo de Mandelblatt, constante da obra Curso bsico de engenharia legal e de avaliaes, de Sergio Antonio Abunahman (Pini, 1999, p. 149-151) e da apostila Avaliao de imveis urbanos de Milton Jacob Mandelblatt (1992), est presente nas ementas de diversos cursos de avaliao de imveis no Brasil e tambm em vrias pginas da internet do Brasil e do exterior. Trata-se de um modelo matemtico utilizado para o clculo do valor de imveis urbanos, desenvolvido pelo engenheiro civil Milton Jacob Mandelblatt a partir de formulao semelhante do Mtodo Evolutivo (item 8.2.4 da NBR 14653-2) e que utiliza apenas trs elementos como base do clculo: 1) Custo de reedio das benfeitorias (benfeitorias novas menos depreciao fsica) 2) Percentual relativo quota do terreno no preo do imvel novo 3) Fator de comercializao (ou coeficiente de mercado) Diz-se aqui que a formulao do Modelo de Mandelblatt semelhante formulao do Mtodo Evolutivo, pois em ambas as formulaes o valor do imvel 3

igual multiplicao entre o fator de comercializao (ou coeficiente de mercado) e a soma do preo de mercado do terreno e dos custos das benfeitorias. A frmula do mtodo evolutivo (1) e a frmula utilizada por Mandelblatt no desenvolvimento de seu modelo (2) so a seguir transcritas, demonstrando sua semelhana: (1) (2) Vi = (VT + VB) x FC Vin = (VT + VBn) x FC

Onde: Vi preo do imvel usado Vin preo do imvel novo VT preo do terreno VB custo das benfeitorias usadas VBn custo das benfeitorias novas FC fator de comercializao A equao (1) a frmula do Mtodo Evolutivo, consta do item 8.2.4.1 da NBR 14653-2 e de uso geral: serve tanto para imveis novos, como para usados. J a frmula adotada por Mandelblatt (2) um caso particular da equao (1), pois refere-se apenas a imveis novos. A partir destas equaes, tem-se: (Vin) (Vi) = (VT x FC + VBn x FC) (VT x FC VB x FC) Vin Vi = VT x FC + VBn x FC VT x FC VB x FC Vin Vi = VBn x FC VB x FC Vin Vi = (VBn VB) x FC

(3)

Em contraste com esta expresso, Mandelblatt assume, no desenvolvimento de seu modelo, que o preo do imvel usado (Vi) igual ao preo do imvel novo (Vin) menos a depreciao das benfeitorias, segundo a seguinte frmula, encontrada em Abunahman e na apostila de Mandelblatt referida: (4) Vi = Vin VBn x D

Onde: Vi preo do imvel usado Vin preo do imvel novo VBn custo das benfeitorias novas D fator de depreciao (VBn x D) depreciao das benfeitorias Esta formulao de Mandelblatt, a equao (4), ser o objeto da crtica deste trabalho por no prever a multiplicao da parcela (VBn x D) por FC, como se observa na equao (3), esta deduzida atravs de equaes sem contestao,

presentes na NBR 14653-2 e tambm deduzvel da NBR 5676:1990 (a antiga norma de avaliao de imveis urbanos) alm dos livros de Srgio Abunahman, Rubens Dantas, Jos Fiker, , Monica DAmato e Nelson Alonso, Alberto Llio Moreira e do IBAPE-SP. A equao (1) consta da norma brasileira em vigor, de modo que para adequar o Modelo de Mandelblatt, referente s equaes (2) e (4), faz-se a seguir a substituio de Vi (1) e Vin (2) na equao (4) criticada, obtendo-se a equao (5): (4) Vi = Vin VBn x D (2) (1) VBn x D = [Vin] [Vi] (2) (1) VBn x D = [(VT + VBn) x FC] [(VT + VB) x FC] VBn x D = VT x FC + VBn x FC VT x FC VB x FC VBn x D = VT x FC + VBn x FC VT x FC VB x FC VBn x D = VBn x FC VB x FC (5) VBn x D = (VBn VB) x FC A equao (5) indica que a depreciao das benfeitorias (VBn x D) igual multiplicao entre o FC e a diferena entre o custo das benfeitorias novas e o custo das benfeitorias usadas [FC x (VBn VB)], o que no compatvel com os conceitos de custo de reproduo e de custo de reedio da NBR 14653-1, a seguir expostos em itlico e depois analisados no contexto da adequao aqui pretendida 3.9.4 custo de reproduo: Gasto necessrio para reproduzir um bem, sem considerar eventual depreciao. Sendo o custo de reproduo o gasto para reproduzir um bem como se fosse novo, o custo de reproduo igual a VBn, que o custo das benfeitorias novas. 3.9.3 custo de reedio: Custo de reproduo, descontada a depreciao do bem, tendo em vista o estado em que se encontra. Sendo o custo de reedio igual ao custo de reproduo menos a depreciao, o custo de reedio igual a VB, que o custo das benfeitorias usadas. A diferena entre eles (VBn VB) e tambm a prpria depreciao das benfeitorias, que igual a (VBn x D), ou seja: (6) VBn x D = VBn VB

Com esta igualdade, pode-se substituir em (3) a parcela (VBn VB) por (VBn x D), chegando-se seguinte equao: (7) Vin Vi = (VBn x D) x FC A equao (7), que decorre de formulaes compatveis com o mtodo evolutivo, apresenta-se incompatvel com a equao (4) de Mandelblatt, exceto para FC igual a 1,0. Outro aspecto da anlise se d no confronto da equao (6) com a equao (5), quando se nota que a equao (5) [VBn x D = (VBn VB) x FC] somente pode ser verdadeira para FC igual a 1,0, pois a depreciao (VBn x D) igual ao custo das benfeitorias novas (VBn) menos o custo das benfeitorias depreciadas (VB), como consta na equao (6). Como o item 8.2.4.c da NBR 14653-2 dispe que o FC deve ser considerado e que pode ser maior ou menor que a unidade, em funo da conjuntura do mercado na poca da avaliao, o FC no pode se limitar a 1,0, de modo que a limitao da equao (5) deve ser superada. Pode-se superar esta questo com a multiplicao de FC no apenas pela parcela (VBn VB), como ocorre na equao em (5), mas tambm pela parcela (VBn x D), tornando a equao compatvel com (6), como segue: (6) VBn x D = VBn VB (8) (VBn x D) x FC = (VBn VB) x FC Como (5) decorre de (4), para dar continuidade adequao do Modelo de Mandelblatt NBR 14653-2, deve-se modificar a equao (4) como se modificou (5): com a multiplicao da parcela (VBn x D) por FC, o que torna a expresso idntica equao (7), j deduzida anteriormente, o que mostra a adequao do procedimento: (4) Vi = Vin VBn x D (7) Vi = Vin VBn x D x FC Na seqncia do desenvolvimento do modelo, como se observa em Abunahman (1999, p. 150) e na apostila de Mandelblatt, toma-se a seguinte frmula, relativa ao preo do terreno, que tambm decorre das disposies do item 9.7.5 do documento de 2006 do Instituto de Engenharia Legal complementar NBR 14653-2: (9) VT = R x Vin Onde: VT preo do terreno Vin preo do imvel novo R percentual relativo quota do terreno no preo do imvel novo

A ttulo de informao, este autor destaca que em tabela constante do item 9.7.5 referido, o percentual relativo quota do terreno varia de 20% a 70% do preo do imvel residencial novo. Em Abunahman e Mandelblatt, o desenvolvimento do modelo se d com a utilizao da frmula do custo de reproduo das benfeitorias de Abunahman (1999, p. 150), que semelhante observada na literatura tcnica especializada, como em Fiker (2005, p. 41), em Sampaio (1992, p. 91) e em AsBEA (1992, p. 70): (10) VBn = A x C Onde: VBn custo das benfeitorias novas A rea equivalente das benfeitorias C custo do CUB semelhante + BDI Substituindo-se (9) e (10) em (2), tem-se: (9) (10) Vin = (VT + VBn) x FC (9) (10) Vin = [(R x Vin) + (A x C)] x FC Vin (R x Vin x FC) = (A x C x FC) Vin x (1 R x FC) = (A x C x FC) (11) Vin = A x C x FC 1 R x FC

Substituindo-se agora (10) e (11) em (7), tem-se: (7) Vi = Vin VBn x D x FC Vi = A x C x FC 1 R x FC A x C x D x FC

Reduzindo-se ao mesmo denominador: Vi = A x C x FC [A x C x D x FC x (1 R x FC)] 1 R x FC

Colocando-se em evidncia os termos A x C x FC, vem, finalmente, a adequao do modelo: (12) Vi = A x C x FC x [1 D x (1 R x FC)] 1 R x FC

A seguir transcrita a equao do Modelo de Mandelblatt observada na literatura tcnica: (13) Vi = A x C x [FC D x (1 R x FC)] 1 R x FC

Em (12) se tem FC multiplicando a parcela [D x (1 R x FC)], mas em (13) no, o que consiste na diferena entre as duas formulaes. Esta diferena se refere considerao da influncia do FC sobre o valor da depreciao das benfeitorias, que se v em (7), em contraste com (4), quando da formulao da diferena entre o valor do imvel novo e o valor do imvel usado. A seguir feita a aplicao da adequao do modelo (12) no caso apresentado no incio do presente trabalho: A rea equivalente: 451,00 m C custo unitrio: R$ 1.204,09/m D depreciao: 50% (arbitrada) x 80% (parcela deprecivel) = 0,40 R quota do terreno: 0,20 FC Fator de comercializao: 0,85 Com a aplicao do modelo modificado: (12) Vi = A x C x FC x [1 D x (1 R x FC)] 1 R x FC

Vi =

451 x 1.204,09 x 0,85 x [1 0,40 x (1 0,20 x 0,85)] 1 0,20 x 0,85

Vi = R$ 371.494,84 Este valor idntico ao calculado atravs das frmulas compatveis com o mtodo evolutivo, apresentado no incio do presente trabalho, o que valida a equao da adequao do modelo (12). CONCLUSES E RECOMENDAES O mtodo da quantificao de custo, adotado por Mandelblatt em seu modelo e tambm no Mtodo Evolutivo, indica o custo das benfeitorias, mas no seu preo de mercado. O que transforma o custo das benfeitorias em preo de mercado, na formulao do mtodo evolutivo, o fator de comercializao. O Modelo de Mandelblatt estabelece uma igualdade entre preo e custo: Vin Vi = VBn x D Diz-se aqui igualdade entre preo e custo, pois o valor da parcela VBn x D, que representa o custo das benfeitoras (apurado pelo mtodo da quantificao de custo), no est transformado em preo, pois no est multiplicado por FC.

Por outro lado, o mtodo evolutivo da NBR 14653-2 adota uma igualdade entre preo e preo: Vi = (VT + VB) x FC Diz-se aqui igualdade entre preo e preo, pois o custo das benfeitorias (apurado pelo mtodo da quantificao de custo), transforma-se em preo por estar multiplicado por FC. Os preos do imvel novo (Vin) e do imvel usado (Vi) j incluem o fator de comercializao, o que no se d com os custos das benfeitorias novas (VBn) ou com os custos das benfeitorias usadas (VB). A diferena entre estes custos igual ao custo da depreciao fsica, ou: (6) VBn VB = VBn x D Com esta igualdade, pode-se substituir em (3) a parcela (VBn VB) por (VBn x D), como segue: Como e chega-se a (6) (VBn VB) = (VBn x D) (3) Vin Vi = (VBn VB) x FC, (7) Vin Vi = (VBn x D) x FC,

o que difere da equao (4) adotada por Modelo de Mandelblatt, onde falta o FC: (4) Vin Vi = (VBn x D) Fazendo-se a modificao da equao (4) para (7), o desenvolvimento analtico conduz seguinte equao para a adequao do modelo: (12) Vi = A x C x FC x [1 D x (1 R x FC)] 1 R x FC

Esta formulao est validada pela igualdade entre os resultados obtidos atravs de seu uso e os obtidos atravs de formulaes compatveis com o Mtodo Evolutivo da NBR 14653-2, como no caso apresentado no presente trabalho. O Modelo de Mandelblatt, alm de presente na literatura tcnica especializada, em cursos de avaliao de imveis e em pginas da internet do Brasil e do exterior, um mtodo bastante adotado no Estado do Rio de Janeiro para casos de imveis sui generis, que por isto tm a comparao direta prejudicada. Assim, a adequao proposta para o Modelo de Mandelblatt tem importncia no s do ponto de vista terico, promovendo a adequao do modelo NBR 14653-2:2011, mas tambm tem importncia prtica, tendo em vista o vasto uso deste modelo que se observa no cotidiano da engenharia de avaliaes. Como homenagem aos engenheiros envolvidos no desenvolvimento da presente anlise, este autor sugere para a formulao ora deduzida a denominao Modelo de Mandelblatt-Orlando.

BIBLIOGRAFIA CONSULTADA: 1) ABNT NBR 5676:1990 2) ABNT NBR 14653-1:2001 3) ABNT NBR 14653-2:2004 4) ABNT NBR 14653-2:2011 5) ABUNAHMAN, Srgio Antonio. Curso bsico de engenharia legal e de avaliaes. So Paulo: 1999, PINI. 6) AsBEA. Manual de contratao dos servios de arquitetura e urbanismo. So Paulo: Pini, 1992. 7) DAMATO, Mnica; ALONSO, Nelson Roberto Pereira. Imveis urbanos: avaliao de aluguis. So Paulo: Leud, 2 ed., 2009. 8) DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de avaliaes: uma introduo metodologia cientfica. So Paulo: Pini, 1998. 9) FIKER, Jos. Manual de avaliaes e percias em imveis urbanos. So Paulo: Pini, 2 ed., 2005. 10) IBAPE-SP. Engenharia de avaliaes. So Paulo: Pini, 2007. 11) MANDELBLATT, Milton Jacob. Avaliao de imveis urbanos. Rio de Janeiro, 1992. 12) MOREIRA, Alberto Llio. Princpios de engenharia de avaliaes. So Paulo: Pini, 4 ed., 1997. 13) SAMPAIO, Fernando Morethson. Oramento e custo da construo. So Paulo: Hemus, 1992.

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