MTODO COMPARATIVO

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O MTODO COMPARATIVO
1 REGRA DE OURO OS IMVEIS NO VALEM APENAS EM FUNO DA SUA REA
RUY FIGUEIREDO 2008 2

O MTODO COMPARATIVO
2 REGRA DE OURO QUANTO MENOR FOR A REA 2 MAIOR O PREO POR M
loja

20 m2 200 m2 loja 2.000 m2

5.000 /m2 100.000 Euros 1.500 /m2 300.000 Euros 750 /m2 1.500.000 Euros
3

loja

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MTODO COMPARATIVO
VARIVEIS EXPLICATIVAS DE VALOR complexo explicativo das variveis subjectivas complexo explicativo das variveis intrnsecas complexo explicativo das variveis de localizao complexo explicativo das variveis ambientais complexo explicativo das variveis econmicas complexo explicativo das variveis regulamentares

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MTODO COMPARATIVO
VARIVEIS EXPLICATIVAS INTRNSECAS
Grupo Explicativo - Ano de Construo e Conservao
ano de construo do edifcio da fraco estado de conservao do edifcio da fraco estado de conservao da fraco

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MTODO COMPARATIVO
VARIVEIS EXPLICATIVAS INTRNSECAS
Grupo Explicativo - Capacidade/Operacionalidade
rea til nmero de compartimentos rea da sala e dos restantes espaos rea da arrecadao nmero e performance das instalaes sanitrias tipo de garagem inexistente, box ou parqueamento, nmero de lugares tipo de varandas (abertas ou fechadas) e sua rea equipamento de cozinha nmero de roupeiros rea de jardim ou quintal se integrada em edifcio com piscina e outras comodidades

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MTODO COMPARATIVO
VARIVEIS EXPLICATIVAS INTRNSECAS
Grupo Explicativo - Segurana
porta exterior dos fogos blindada porteira ou servio de portaria sistema digital de segurana colectiva sistema de deteco e extino de incndios portas corta-fogo nos acessos escada principal e estacionamentos equipamento de deteco de monxido de carbono sistema de iluminao de emergncia sistema de videotelefone porta principal

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MTODO COMPARATIVO
VARIVEIS EXPLICATIVAS INTRNSECAS
Grupo Explicativo - Qualidade do Projecto e Construo estilo arquitectnico nvel de qualidade dos revestimentos desempenho (performance) da cozinha desempenho trmico, acstico da construo qualidade da execuo dos trabalhos

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MTODO COMPARATIVO
VARIVEIS EXPLICATIVAS DE LOCALIZAO Grupo Explicativo - Qualidade da Localizao
localizao geogrfica (cidade, vila, rua) localizao da habitao no edifcio (cave, rs/cho e andar) nvel social do local da habitao qualidade da exposio solar qualidade da vista ou panormica (pinhal, mar, etc.) proximidade de espaos verdes densidade populacional densidade da urbanizao disponibilidade de servios distncia casa-trabalho acessibilidade fcil ao trabalho distncia praia (para habitaes situadas nessas zonas) proximidade de centros comerciais e de outro comrcio proximidade e variedade de meios de transporte proximidade e tipo de escolas proximidade de lugares de culto proximidade de lugares de diverso e de lazer proximidade de pistas de atletismo

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MTODO COMPARATIVO
VARIVEIS EXPLICATIVAS DE LOCALIZAO Aspectos Positivos de Valorizao
mar ria natureza rio serra

Aspectos Negativos de Valorizao

Etar Lixeira Cemitrio Auto-estrada Linhas frreas Aeroportos Locais de venda de droga Locais de prostituio Subestaes elctricas Igrejas, locais de culto diverso Estdios de Futebol outros

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MTODO COMPARATIVO
TIPO DE VARIVEIS EXPLICATIVAS a) Variveis realizadas
rea de avaliao e estado de conservao

b) Variveis emergentes
1) inexistncia de estacionamento 2) orientao solar predominante a Norte 3) poluio sonora nocturna 4) fraco habitacional situada no ltimo piso 5) proximidade de cabos de alta tenso

c) Variveis imergentes
1) nvel de Feng Shui 2) classificao trmica

d) Variveis intuitivas

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MTODO COMPARATIVO
O Mtodo Comparativo fundamenta-se sobretudo no conhecimento do mercado local e dos valores pelos quais se tm vindo a transaccionar as propriedades anlogas que se pretende avaliar
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MTODO COMPARATIVO
NATUREZA DO VALOR
corrente univalente o valor de um determinado bem nico num dado momento, qualquer que seja a finalidade da avaliao. Certos fins exigiro abordagens particulares, mas no constituem uma excepo ao princpio do valor nico. corrente plurivalente o valor pode mudar em funo da finalidade da avaliao Segundo Famularo (1977): O valor dos bens econmicos no um atributo nico, fixo e permanente deles e no depende s da sua qualidade intrnseca; o valor, em sentido econmico, um facto do homem e no uma propriedade objectiva dos bens Para um mesmo bem econmico no mesmo tempo e lugar, se podem ter vrias espcies ou tipos de valores, cada um deles, porm, determinado quando seja conhecido o motivo, ou seja a razo prtica, ou ainda o fim que se quer alcanar com o juzo pedido...
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MTODO COMPARATIVO
i) ii) iii) iv) v) vi) PERSPECTIVAS DE VALOR avaliaes no mbito da actividade creditcia avaliaes no mbito das expropriaes por utilidade pblica avaliaes de mbito fiscal avaliaes no mbito da actividade seguradora avaliaes no mbito do processo civil avaliaes no mbito das transaces
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MTODO COMPARATIVO
TIPOS DE VALOR
i) Valor venal ou de capital ii) Valor efectivo actual iii) Valor potencial ptimo iv) Valor de rendimento ou locativo v) Valor residual vi) Valor de garantia vii) Valor intrnseco viii)Valor econmico ix) Valor de mercado x) Outros tipos de valor (valor de reposio, valor de uso alternativo, valor patrimonial, valor contabilstico, valor de troca, valor histrico, valor cultural, valor para seguro, valor de expropriao, valor em uso continuado, valor sentimental, valor de liquidao imediata, etc.)
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MTODO COMPARATIVO
VALOR DE MERCADO
Designado tambm por: Presumvel Valor de Transaco (PVT) Presumvel Valor Comercial (PVC) Presumvel Valor Venal (PVV) A palavra presumvel utilizada na qualificao do Valor de Mercado reflecte o facto de o acto de avaliar ou de atribuir valor ser uma estimao e no uma determinao
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MTODO COMPARATIVO
Valor de Mercado
o montante pelo qual se estima que uma propriedade adequadamente publicitada seja transaccionada data da avaliao entre um comprador e um vendedor interessados cada um dos quais actuando independentemente um do outro, com prudncia, sem coaco e com pleno conhecimento do mercado
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MTODO COMPARATIVO
A IMPORTNCIA DA INFORMAO
Sem informao no h avaliao
A informao a recolher para suporte ou apoio das avaliaes imobilirias tem de necessariamente obedecer aos seguintes dois requisitos:

i) QUANTIDADE
isto , dever ser suficientemente volumosa, sob o risco de no se obter uma caracterizao correcta e credvel do mercado

ii) QUALIDADE
isto , dever ser recolhida com prudncia para poder ser utilizada de forma adequada
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MTODO COMPARATIVO
A IMPORTNCIA DA INFORMAO

i) QUANTIDADE
Dever-se- apostar na criao de bases de dados imobilirios

ii)

QUALIDADE

Dever-se- normalizar a actividade de avaliao, angariao e mediao imobiliria

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MTODO COMPARATIVO
A IMPORTNCIA DA QUANTIDADE DA INFORMAO
AVALIADOR 1 Armazm 01 325.00 m2 500 / m2 Armazm 02 575.00 m2 500 / m2 Armazm 03 750.00 m2 500 / m2

40.00

5.0

25.005.0

AVALIADOR 2 Armazm 01 325.00 m2 Armazm 02 575.00 m2 Armazm 03 750.00 m2 Armazm 04 1.250.00 m2 Armazm 05 1.475.00 m2 Armazm 06 1.700.00 m2
Armazm 01 Armazm 02 Armazm 03 Armazm 04 Armazm 05 Armazm 06 Armazm 07 Armazm 08 Armazm 09 AVALIADOR 3 325.00 m2 575.00 m2 750.00 m2 1.250.00 m2 1.475.00 m2 1.700.00 m2 1.800.00 m2 1.900.00 m2 2.000.00 m2

500 / m2 500 / m2 500 / m2 475 / m2 475 / m2 350 / m2

500 / m2 500 / m2 500 / m2 475 / m2 475 / m2 350 / m2 450 / m2 450 / m2 425 / m2

PLANTA

CORTE
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MTODO COMPARATIVO
A IMPORTNCIA DA QUALIDADE DA INFORMAO
INTERVENIENTE 1 medio efectuada pelo permetro exterior das paredes rea = 1000.00 x 2 = 2.000.00 m2 INTERVENIENTE 2 medio efectuada pelo permetro interior das paredes exteriores Espessura das paredes exteriores = 0.20 m rea de Paredes = 2 x 2 x 0.20 x (40.0 + 24.6) = 52.00 m2 rea = 2000.00 - 52.00 = 1.948.00 m2 INTERVENIENTE 3 medio pelo exterior e no considerando a rea da rampa rea da Rampa = 6.0 x 15.0 = 90.00 m2 rea = 2000.00 - 90.00 =1.910.00 m2 INTERVENIENTE 4 medio pelo interior e no considerando a rea da rampa rea de Paredes = 2 x 2 x 0.20 x (40.0 + 24.6) = 52.00 m2 rea da Rampa = 6.0 x 15.0 = 90.00 m2 rea = 2000.00 - (52.00+90.00) = 1.858.00 m2 uv = 850.000 : 2.000 m2 = 425 / m2

uv = 850.000 : 1.948 m2 = 436 / m2

uv = 850.000 : 1.910 m2 = 445 / m2

uv = 850.000 : 1.858 m2 = 457 / m2

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MTODO COMPARATIVO
REAS DEFINIDAS PELO RGEU A rea de avaliao, em termos operativos, substancialmente diferente das reas legais estabelecidas pelo Dec.Lei n38 382 de 7 de Agosto de 1951 que aprova o RGEU Regulamento Geral das Edificaes Urbanas
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MTODO COMPARATIVO
REAS DEFINIDAS PELO RGEU

rea bruta
a superfcie total do fogo, medida pelo permetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandas privativas, locais acessrios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulaes comuns do edifcio

rea til
a soma das reas de todos os compartimentos, arrumos, outros compartimentos de funo similar e armrios nas paredes que limitam o fogo, descontando encalos at 30 cm, paredes interiores, divisrias e condutas
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MTODO COMPARATIVO
TIPOLOGIA T1 REA 90 m2 PREO (oferta) 80.000 uv = PREO / REA 889 / m2 T2 80 m2 110.000 1.375 / m2

Fogo

50 m2

75.000 1.500 / m2 5.000 ----------80.000

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Terrao 40 m2

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MTODO COMPARATIVO
REA TRIBUTRIA
Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
A = Aa + Ab + Ac + Ad = 0,300 = 0,025 = 0,005

Aa rea bruta privativa Superfcie total, medida pelo permetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadoras do edifcio ou da fraco , inclui varandas privativas, caves e stos privativos com utilizao idntica do edifcio ou da fraco Ab reas brutas dependentes
So as reas cobertas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifcio ou da fraco, cujas utilizaes so acessrias relativamente ao uso a que se destina o edifcio ou fraco, considerando-se, para esse efeito locais acessrios, as garagens e parqueamentos, as arrecadaes, as instalaes para animais, os stos ou caves acessveis, desde que no integrados na rea bruta privativa, e ainda outros locais privativos de funo distinta das anteriores

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MTODO COMPARATIVO
rea de avaliao A rea bruta privativa no integra a rea de varandas nem a quota parte da rea comum ao nvel do piso

RUY FIGUEIREDO 2008

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MTODO COMPARATIVO
A rea Bruta Privativa de Avaliao - ABP
no inclui a quota parte dos acessos comuns no piso no inclui a rea de varandas no inclui a rea de nenhuma outra rea acessria

ABP (rea Bruta Privativa) = AFogo = APR (rea Principal)

RUY FIGUEIREDO 2008

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MTODO COMPARATIVO
EM TERMOS MATRICIAIS FRACO = Fogo + reas acessrias FRACO = APR + reas acessrias
rea Principal

FRACO = ABP + reas acessrias

rea Bruta Privativa
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MTODO COMPARATIVO
EM TERMOS MONETRIOS VFRACO = VFogo + Vreas acessrias VFRACO = VAPR + Vreas acessrias VFRACO = VABP + Vreas acessrias
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MTODO COMPARATIVO
NO FAZ SENTIDO

PFRACO = VFRACO : ABP PFRACO = VFRACO : APr PFRACO = VFRACO : AFOGO

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MTODO COMPARATIVO
FAZ SENTIDO

PFogo = VFogo : AFogo PAPr = VAPR : APr PABP = VABP : ABP

sendo:

PFogo = PAPr = PABP = PMERCADO

RUY FIGUEIREDO 2008

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MTODO COMPARATIVO
FAZ TAMBM SENTIDO Pvar = Vvar : Avar Parr = Varr : Aarr

Pterr = Vterr : Aterr Pestendal = Vest : Aest Pgar = Vgar : Agar Poutr = Voutr : Aoutr
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MTODO COMPARATIVO
REAS ACESSRIAS VARANDAS ARRECADAES TERRAOS PARQUEAMENTOS / GARAGENS OUTRAS (ESTENDAIS, ETC.)
RUY FIGUEIREDO 2008 33

MTODO COMPARATIVO
CORRELAO ENTRE PULSARES LAPA ARROIOS
PMERCADO = 4.000 /m2 PMERCADO = 1.500 /m2

2.000 /m2 a 4.000 /m2 parqueamento = 20.000 arrecadao = 5.000

RUY FIGUEIREDO 2008

750 /m2 a 1.500 /m2

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MTODO COMPARATIVO
VARANDAS no tm valor de mercado O pulsar das varandas est correlacionado com o pulsar do fogo ou do mercado = Pvar : PApr
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MTODO COMPARATIVO

0.50 aberta

0.50 1.0 mal fechada

= 1.0
bem fechada

RUY FIGUEIREDO 2008

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MTODO COMPARATIVO
VARANDAS
Dado que: Vvar : Avar = (VApr : Apr) ento: Aequi = Apr + Avar = Apr+
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MTODO COMPARATIVO
VARANDAS
O coeficiente depende dos trs aspectos seguintes:
i) nvel de integrao da varanda com o fogo ii) magnitude e distribuio da rea de varanda iii) situao da legalizao camarria, se fechada Nvel de integrao da varanda com o fogo i) abertas 0.50 ii) fechadas de forma inadequada ao espao contguo 0.50 < < 1.00 iii) fechadas mas com perfeita adequao ao espao contguo = 1.00

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MTODO COMPARATIVO
ARRECADAES No tm valor de mercado (no geral) O seu valor subjectivo (terico) O pulsar da arrecadao no est correlacionado com o pulsar do fogo ou do mercado = Parr : PApr
RUY FIGUEIREDO 2008 39

MTODO COMPARATIVO
AVALIAO DE ARRECADAES
i) Configurao Volumtrica a) sotada b) normal Localizao no Edifcio a) em caves b) no sto c) ao nvel dos andares (acessos comuns) Nvel de Comunicao Fsica com o Fogo a) no contgua ao fogo b) contgua ao fogo na horizontal e no acessvel directamente ao fogo c) contgua ao fogo na vertical e no acessvel directamente ao fogo d) contgua ao fogo na horizontal e acessvel directamente ao fogo e) contgua ao fogo na vertical e acessvel directamente ao fogo Afectao Actual e Estatuto Legal face Reverso de Uso a) arrecadao pura b) arrecadao revertida ao uso habitacional (ilegal ou legal)

ii)

iii)

iv)

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40

MTODO COMPARATIVO
AVALIAO DE ARRECADAES
contgua ao fogo na horizontal e no acessvel directamente ao fogo

cave esquerda

cave direita

T0

T0

ANTES
arrecadao da cave esquerda arrecadao da cave direita

RUY FIGUEIREDO 2008

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MTODO COMPARATIVO
AVALIAO DE ARRECADAES
contgua ao fogo na horizontal e acessvel directamente ao fogo

cave esquerda

cave direita

T2

T2

DEPOIS
quarto quarto quarto quarto

RUY FIGUEIREDO 2008

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MTODO COMPARATIVO
AVALIAO DE ARRECADAES
contgua ao fogo na horizontal e acessvel directamente ao fogo

andares elevados rs/cho cave

T0 (103 ) 65 60 50

T2 (103 ) 100 90 85

Valor financiado (T0 cave + arrecadao) = 50 + 5 = 55 Valor de mercado (T2 cave - ilegal) = 70
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MTODO COMPARATIVO
TERRAOS No tm valor de mercado O seu valor subjectivo (terico) O pulsar do terrao no est correlacionado com o pulsar do fogo ou do mercado = Pterr : PApr
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MTODO COMPARATIVO
AVALIAO DE TERRAOS
i) Localizao em relao ao Edifcio a) terrao de fogo ao nvel trreo b) terrao de fogo situado num piso intermdio c) terrao de fogo situado no ltimo piso ii) Tipo de Afectao da Fraco a que pertence a) habitacional b) tercirio comercial c) tercirio (servios) iii) Magnitude da rea iv) Qualidade da Vista que permite desfrutar
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MTODO COMPARATIVO
PARQUEAMENTOS/GARAGENS tm valor de mercado O seu valor objectivo O pulsar do parqueamento ou da garagem no est correlacionado com o pulsar do fogo ou do mercado = Pgar : PApr
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MTODO COMPARATIVO
PARQUEAMENTOS / GARAGENS
i) Localizao em relao ao Edifcio a) no logradouro, ao ar livre b) no logradouro, em edificado coberto c) no edifcio

ii) Localizao dentro do Edifcio a) na 1 cave b) na 2 cave c) noutra cave d) no rs/cho

iii) Tipo de Acesso a) por rampa b) por elevador

RUY FIGUEIREDO 2008

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MTODO COMPARATIVO
PARQUEAMENTOS / GARAGENS
iv) Manobras de Circulao e Parqueamento a) sem problemas b) facilitadas c) complicadas v) Tipologia a) LI - 1 lugar individual (parqueamento) b) LDsr - 2 lugares individuais sem restries c) LDcr - 2 lugares individuais com restries d) BI - 1 garagem (box) para 1 veculo e) BD - 1 garagem (box) dupla (2 veculos) f) BT - 1 garagem (box) tripla (3 veculos)

vi) rea a) rea til b) rea bruta RUY FIGUEIREDO 2008 48

MTODO COMPARATIVO
REA EQUIVALENTE OU HOMOGENEIZADA
Atotal = Apr + Avar + Aarr + Aterr + Aest + Agar + Aoutr

Aequi = Apr + Avar + Aarr + Aterr + Aest + Agar + Aoutr = Pvar : PApr = Parr : PApr = Pterr : PApr = Pest : PApr = Pgar : PApr = Poutr: PApr

V = Aequi x PApr

RUY FIGUEIREDO 2008

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MTODO COMPARATIVO
PROBLEMA Determine a rea Equivalente da seguinte moradia Acave Ars/cho A1 andar Asto Avarandas Aterrao Agaragem Abarbecue Alogradouro = 50 m2 = 110 m2 = 100 m2 = 60 m2 = 16 m2 = 25 m2 = 15 m2 = 40 m2 = 360 m2 ------------= 776 m2 50 % 100 % 100 % 40 % 50 % 20 % 40 % 10 % 5 % 25 m2 110 m2 100 m2 24 m2 8 m2 5 m2 6 m2 4 m2 18 m2 --------AEQUIVALENTE = 300 m2
50

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MTODO COMPARATIVO
A REA EQUIVALENTE UMA REA ARTIFICIAL DE GRANDE UTILIDADE
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MTODO COMPARATIVO
REA EQUIVALENTE DE LOJAS 1.000 /m2 (tero profundo) 1.500 /m2 (tero central) 2.000 /m2 (tero junto da rua)
Aequi = 0,33 A x 1 + 0,33 A x 0,75 + 0,33 A x 0,5 = 0,75A

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MTODO COMPARATIVO
AVALIAO DA LOJA
V = 60 m2 x 1.500 /m2 = 90.000 (desadequada) V = 20 m2 x 2.000 /m2 + + 20 m2 x 1.500 /m2 + + 20 m2 x 1.000 /m2 = 90.000 (adequada) V = (20 m2 x 100% + 20 m2 x 75% + 20 m2 x 50%) x x 2.000 /m2 = 90.000 (adequada)
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MTODO COMPARATIVO
REA EQUIVALENTE DE LOJAS 1.500 /m2 (galeria) 2.000 /m2 (rs/cho) 1.000 /m2 (cave)
Aequi = Ars/cho x 1 + Agaleria x 0,75 + Acave x 0,2 RUY FIGUEIREDO 2008 54

MTODO COMPARATIVO
AVALIAO DA LOJA
V = 150 m2 x 1.333,33 /m2 = 200.000 (desadequada) V = 60 m2 x 2.000 /m2 (rs/cho) + + 40 m2 x 1.500 /m2 (galeria) + + 50 m2 x 400 /m2 = 200.000

(adequada)

V = (60 m2 x 100% + 40 m2 x 75% + 50 m2 x 20%) x x 2.000 / m2 = 200.000 (adequada)

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MTODO COMPARATIVO
REA EQUIVALENTE NO CLCULO VALOR PATRIMONIAL TRIBUTRIO Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
A = Aa + Ab + Ac + Ad = 0,300 = 0,025 = 0,005

Aequi = Apr + Avar + Aarr + Aterr + Aest + Agar + Aoutr

RUY FIGUEIREDO 2008

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MTODO COMPARATIVO
REA EQUIVALENTE TRIBUTRIA
A = Aa + Ab + Ac + Ad = 0,300 = 0,025 = 0,005

Aa rea bruta privativa Superfcie total, medida pelo permetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadoras do edifcio ou da fraco , inclui varandas privativas, caves e stos privativos com utilizao idntica do edifcio ou da fraco Ab reas brutas dependentes
So as reas cobertas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifcio ou da fraco, cujas utilizaes so acessrias relativamente ao uso a que se destina o edifcio ou fraco, considerando-se, para esse efeito locais acessrios, as garagens e parqueamentos, as arrecadaes, as instalaes para animais, os stos ou caves acessveis, desde que no integrados na rea bruta privativa, e ainda outros locais privativos de funo distinta das anteriores

RUY FIGUEIREDO 2008

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MTODO COMPARATIVO
REA EQUIVALENTE TRIBUTRIA
A = Aa + Ab + Ac + Ad = 0,300 = 0,025 = 0,005

Ac rea do terreno livre at ao limite de duas vezes a rea de implantao Diferena entre a rea total do terreno e a rea de implantao da construo ou construes e integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros at ao limite de duas vezes a rea de implantao Ad rea do terreno livre que excede o limite anterior rea excedente rea anterior
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MTODO COMPARATIVO
rea Equivalente de avaliao e tributria da seguinte moradia
Acave Ars/cho A1 andar Asto Avarandas Aterrao Agaragem Abarbecue Alogradouro = 50 m2 = 110 m2 = 100 m2 = 60 m2 = 16 m2 = 40 m2 = 20 m2 = 20 m2 = 300 m2 ------------= 716 m2 50 % 100 % 100 % 40 % 50 % 20 % 40 % 10 % 5% (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) ( 30%) ( 30%) ( 30%) ( 2,5%) 25 m2 110 m2 100 m2 24 m2 8 m2 8 m2 8 m2 2 m2 15 m2 --------Aequi = 300 m2 ( 50 m2) (110 m2) (100 m2) ( 60 m2) ( 16 m2) ( 12 m2) ( 6 m2) ( 6 m2) ( 8 m2) ----------(368 m2)

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MTODO COMPARATIVO
PROBLEMAS NA MEDIO DE REAS
Por um lado, no existe um entendimento nico no tocante definio e determinao da rea de avaliao Por outro lado, podem acontecer erros de contas e nas medies E tambm, por vezes, o avaliador tem de determinar reas com base em plantas distorcidas
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MTODO COMPARATIVO
PROBLEMAS NA MEDIO DE REAS
Assim na determinao das reas podem surgir uma das seguintes trs situaes:
i) A planta apresenta um conjunto aprecivel de cotas numricas ii) A planta no apresenta um conjunto aprecivel de cotas numricas mas verifica-se que no existem distores iii) A planta no apresenta um conjunto aprecivel de cotas numricas mas verifica-se que existem distores
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MTODO COMPARATIVO
PROBLEMAS NA MEDIO DE REAS
i) A planta apresenta um conjunto aprecivel de cotas numricas

Neste caso, a rea pode ser determinada com recurso s cotas expressas, mesmo se a planta apresentar distores e/ou a sua escala no estiver explicitada
RUY FIGUEIREDO 2008 62

MTODO COMPARATIVO
PROBLEMAS NA MEDIO DE REAS
ii) A planta no apresenta um conjunto aprecivel de cotas numricas mas verifica-se que no existem distores
Neste caso, no se consideram as cotas expressas, e dado no haver distores, a rea determinada na planta com recurso a uma rgua normal, sendo depois, o valor encontrado Argua ajustado em funo da escala, para se obter a rea real Areal Areal = Argua x fe x fe = Argua x fe2 Escala 1:100 Argua = 9 cm2 fe = 1 fe2 = 1 Areal = 9x1 = 9 m2 Escala 1:200 Argua = 9 cm2 fe = 2 fe2 = 4 Areal = 9x4 = 36 m2 sendo fe o factor de escala Escala 1:50 Argua = 9 cm2 fe = 0,5 fe2 = 0,25 Areal = 9x0,25 = 2,25 m2

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MTODO COMPARATIVO
PROBLEMAS NA MEDIO DE REAS
iii) A planta no apresenta um conjunto aprecivel de cotas numricas mas verifica-se que existem distores
Neste caso, no se consideram as cotas expressas

Areal = Argua x fdv x fdh

fdv - factor de distoro vertical fdh - factor de distoro horizontal fdv = (rv1 + rv2) : 2
rv1 = cota vertical 1 : medio com base na rgua da cota vertical 1 rv2 = cota vertical 2 : medio com base na rgua da cota vertical 2
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MTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE PROSPECO
REFERNCIA N 1 Localizao: 8 Esq do prdio contguo Tipologia : T2 Idade : 24 anos (+ 2 anos do que a fraco em apreo) rea : da ordem de grandeza da fraco em apreo ( 90.00 m2) Garagem : no Conservao: algumas obras feitas Contacto: 21 01010101 (Sr Joaquim Menezes) Valor de oferta de venda : 85.000 Valor negocial provvel : 95% x 85.000 81.000 ndice unitrio de venda : 81.000 : 90.00 m2 = 900 /m2

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MTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAO A informao recolhida pelos avaliadores no trabalho de prospeco e/ou disponibilizada por outros meios nem sempre imediatamente comparvel com a propriedade que se analisa. E isto porque, como bvio, s muito dificilmente os imveis de referncia so iguais ao que objecto de avaliao
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MTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAO Para que seja possvel comparar necessrio que o avaliador efectue os ajustamentos que resultam das diferenas entre as propriedades de referncia e a propriedade em apreo. Este trabalho de ajustamento ( homogeneizao) consiste afinal, num tratamento a que os elementos de referncia devem ser submetidos de modo a torn-los homogneos, isto a torn-los comparveis ao imvel em apreo
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MTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAO
* Por um lado temos o objecto de avaliao OA, e por outro, temos as diversas referncias Ri * Homogeneizar corresponde a transformar alhos em bogalhos * O que se homogeneza so os pulsares das referncias
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MTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAO
R1 OA ????? R2

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MTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAO
R1
T3, 120 m2, 15 anos, 3 andar s/ elevador, fracos acabamentos, Pulsar = 900 / m2

OA ?????
T2, 80 m2, novo, rs/cho, bons acabamentos, Pulsar = ????

R2

T1, 50 m2, 25 anos, cave, bons acabamentos, Pulsar = 1.100 / m2

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MTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAO
CARACTERIZAO EM TERMOS DE REAS

OA R1 R2 R3 R4

Tip T2 T2 T3 T3 T2

Apr
105 92 116 118 111

Avar
8 6 14 8 4

Aarr
6 5 8 0 5

Aterr
0 41 0 0 0

Agar
LI / 25 LI / 25 LDsr /50 LDsr /50 LI / 25

Apr+
109 95 123 122 113
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MTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAO
CARACTERIZAO EM TERMOS MONETRIOS
Apr +
V (103 )
Tipo de valor

Varr (103 )

Vterr (103 )

Vgar (103 )

VApr+ (103 )

PApr+Rn
( /m2)

OA R1 R2 R3 R4

109 95 123 122 113

??? 178 180 175 115

V V V OV OV

2,5 2,5 3,0 0,0 2,5

0,0 10,0 0,0 0,0 0,0

10,0 10,0 20,0 20,0 10,0

? 155,5 157,0 155,0 102,5

????? 1.637 1.276 1.270 995

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MTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAO
CARACTERSTICAS COMPARATIVAS

c1 c2 c3
tipo de valor Apr + (m2) tipologia

c4
idade

c5
localizao

c6
Qual. das vistas

c7
Exp. Solar

c8
Localiz. no Prdio

c9 c10
Nivel Acab Nivel Equip

c11
Nvel Poluio sonora

OA R1 R2 R3 R4

V 109 V
95

T2 T2 T3 T3 T2

2anos novo novo novo novo

loc.1 loc.2 loc.2 loc.2 loc.3

boas boas boas boas raz.

boa boa boa boa raz.

3c/elev. 6c/elev. 3c/elev. 3c/elev. 2c/elev.

raz. pt. pt. pt. bons

md. bons bons bons md.

bom bom raz. raz. Bom

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V 123 OV 122 OV 113

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MTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAO
CARACTERSTICAS COMPARATIVAS

fn1 fn2 fn3 fn4 fn5 fn6 fn7 fn8 fn9 fn10 fn11
tipo de valor Apr+ (m2) tipologia idade localizao Qual. das vistas Exp. Solar Localiz no Prdio Nivel Acab Nivel Equip Nvel Poluio sonora

OA R1 R2 R3 R4
1,00 1,00 0,95 0,95 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,15 1,15 1,00 0,98 0,98 0,98 0,98 1,05 1,05 1,05 1,10 1,00 1,00 1,00 1,15 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 0,95 1,00 1,00 0,85 0,85 0,85 0,90 0,90 0,90 0,90 1,00 1,00 1,05 1,05 1,00

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MTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAO
PApr+R1H = PApr+R1 x f11 x f12 x f13 x f14 x f15 x f16 x f1m PApr+R2H = PApr+R2 x f21 x f22 x f23 x f24 x f25 x f26 x f2m PApr+R3H = PApr+R3 x f31 x f32 x f33 x f34 x f35 x f36 x f3m PApr+R4H = PApr+R4 x f41 x f42 x f43 x f44 x f45 x f46 x f4m

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MTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAO
PApr+R1H =1.637 x x 1 x 0,9 x 1 x 0,98 x 1,05 x 1 x 1 x 1 x 0,85 x 0,9 x 1 = PApr+R2H = 1.276 x
x 1 x 1 x 1,15 x 0,98 x 1,05 x 1 x 1 x 0,95 x 0,85 x 0,9 x 1,05 = 1.152 1.160

PApr+R3H = 1.270 x x 0,95 x 1 x 1,15 x 0,98 x 1,05 x 1 x 1 x 1 x 0,85 x 0,9 x 1,05 = PApr+R4H = 995 x x 0,95 x 1 x 1 x 0,98 x 1,1 x 1,15 x 1,1 x 1 x 0,9 x 1 x 1 =
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1.147

1.160

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MTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAO
PApr+=(PApr+R1H + PApr+R2H + PApr+R3H + PApr+R4H):4= = (1.160 + 1.152 + 1.147 + 1.160) : 4 = 1.155 /m2 VApr+= Apr+ x PApr+ = 109.00 m2 x 1.155 /m2 = 125.895 V = VApr+ + Varr + Vterr + Vest + Vgar +Voutr = =125.895+2.500+0+ 0 + 10.000 + 0 =138.395 = 138.000
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MTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAO
O pulsar de avaliao pode ser obtido pela: i) mdia aritmtica de todos os pulsares referenciais homogeneizados ii) mdia aritmtica dos pulsares referenciais homogeneizados com excluso dos valores entendidos como anmalos (por exemplo, o valor mais baixo e/ou o valor mais alto) iii) mdia estatstica dos pulsares homogeneizados. Com base na anlise estatstica so determinados certos parmetros estatsticos (mdia, desvio padro, limites de confiana e outros) e pesquisados quais os pulsares que devero ser mantidos ou rejeitados da amostra a que pertencem. Deste modo, faz-se uma mdia (ponderada) mas apenas com os pulsares no rejeitados
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MTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAO

O que que se deve fazer ao pulsar de uma referncia para que traduza o pulsar do imvel em avaliao? i) Se a referncia tiver, em relao a determinada caracterstica de comparao, um pulsar superior do objecto de avaliao, o seu pulsar dever ser comprimido, para reflectir o pulsar do imvel em apreo, relativamente a essa caracterstica
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MTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAO

O que que se deve fazer ao pulsar de uma referncia para que traduza o pulsar do imvel em avaliao? ii) Se a referncia tiver, em relao a determinada caracterstica de comparao, um pulsar inferior do objecto de avaliao, o seu pulsar dever ser expandido, para reflectir o pulsar do imvel em apreo, relativamente a essa caracterstica.
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MTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAO

O que que se deve fazer ao pulsar de uma referncia para que traduza o pulsar do imvel em avaliao? iii) Se a referncia tiver, em relao a determinada caracterstica de comparao, um pulsar igual ao do objecto de avaliao, o seu pulsar dever ser mantido, para reflectir o pulsar do imvel em apreo, relativamente a essa caracterstica.
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MTODO COMPARATIVO
O TRABALHO DE HOMOGENEIZAO

Caractersticas de Comparao
tipo de valor idade data da transaco posio da fraco arquitectura da fraco orientao solar nvel de acabamentos desconforto da envolvente tipologia e rea principal estado de conservao localizao geogrfica qualidade das vistas arquitectura do edifcio nvel de poluio sonora nvel de equipamentos outras

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MTODO COMPARATIVO
BIBLIOGRAFIA
Associao Brasileira de Normas Tcnicas (1977). Norma Brasileira NB-502 da ABTN. Editions Eyrolles (1979). LExpertise Immobilire. Paris. Figueiredo, R.; (2004). Manual de avaliao Imobiliria. Editora Vislis. L Expertise Immobilire (1979), Editions Eyrolles, Paris. Moreira, A.L. (1984). Princpios de Engenharia de Avaliaes. So Paulo. Brasil. Ordem dos Engenheiros (1989).Cursos Sobre Avaliao de Bens Imobilirios. Lisboa. Pirla, S.F.(1992). Valoracin de Bienes Inmuebles. Madrid.

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