Anda di halaman 1dari 62

DIKLATTEKNISSUBSTANTIFSPESIALISASI

PENILAIANPROPERTIDASAR

MODUL

PenilaianPendekatanDataPasar

DEPARTEMENKEUANGANREPUBLIKINDONESIA BADANPENDIDIKANDANPELATIHANKEUANGAN PUSDIKLATKEUANGANUMUM 2008

IDENTITASMODUL

Judul Penulis Penilai Edisi

:PenilaianPendekatanDataPasar :BayuFirdaus,SE,Msi :NurJ.Harahap,SST.,M.Ec.Dev :Tahun2008

DikeluarkanolehPusatPendidikandanPelatihanKeuanganUmum BadanPendidikandanPelatihanKeuangan untukDTSSPenilaianPropertiDasar.

Dilarangkerasmengutip,menjiplak,ataumenggandakansebagianatauseluruhisi modulini,sertamemperjualbelikantanpaizintertulisdariPusatPendidikandan PelatihanKeuanganUmumBPPK.

LEMBARPERSETUJUANPENILAI

MODUL PenilaianPendekatanDataPasar DTSSPenilaianPropertiDasar

Modul init elahd inilaidan la yakunt ukdigandakan

Disetujui:

Padatanggal :..2008

Penilai,

NurJ.Harahap,SST.,M.Ec.Dev NIP

theresDocument1

KATAPENGANTAR
Proses pendidikan dan pelatihan merupakan salah satu sarana yang senantiasadiperlukanolehsetiaporang,termasukmerekayangtengahbekerjadalam rangka meningkatkan karir kerja dalam kehidupannya, karena proses pembelajaran pada hakekatnya adalah salah satu cara untuk terjadinya peningkatan dan pengembangansumberdayamanusiadalamrangkamengantisipasipermasalahandan pemenuhankebutuhankerjadimasadepan. Modul Penilaian Pendekatan Data Pasar yangditulis olehBayu FirdausSE, Msi ini disusun dan digunakan dalam Diklat Teknis Substantif Spesialisasi (DTSS) Penilaian Properti Dasar yang diselenggarakan oleh Pusdiklat Keuangan Umum bagi pegawaidariDirektoratJenderalKekayaanNegara(DJKN)DepartemenKeuangan,dan dirancang untuk memberi bekal pengetahuan dan keterampilan yang diperlukan bagi pegawai DJKN dalam bidang kekayaan negara guna meningkatkan kualitas sumber dayamanusiauntukmemperlancarpelaksanaantugasdilingkungankerjaDJKN. Modul ini sudah mendapatkan masukanmasukan dari berbagai pihak, diantaranyaSaudariNurJ.HarahapSST.,M.Ec.Dev(dariDJKN). Kamimenghargaidanberterimakasihatasupayapenulisdanpereviewdalam mempersiapkan dan menyusun modul ini sehingga turut membantu memberikan kemudahan bagi peserta pendidikan dan pelatihan di lingkungan Pusdiklat Keuangan UmumBadanPendidikandanPelatihanKeuanganDepartemenKeuangan.

Jakarta, Desember2008 Pj.KepalaPusdiklatKeuanganUmum,

AryWahyuni NIP060078951

DAFTARISI
Halaman HALAMANJUDUL .................................................................................... i HALAMANDEPAN ................................................................................... ii LEMBARIDENTITASPERSETUJUANMODUL ..................................... iii LEMBARPERSETUJUANMODUL .......................................................... KATA PENGANTAR.................................................................................. DAFTARISI................................................................................................ KegiatanBelajar1:Pendahuluan............................................................. A. TujuanInstruksionalUmum danKhusus............... B. PengertianNilai ..................................................... C. Properti.................................................................. D. RealEstat, PropertidanAset.................................. E. Harga,BiayadanNilai........................................... F. PengertianPenilaian .............................................. G. FaktorfaktoryangMempengaruhiNilaiProperti... H. Rangkuman ........................................................... I. Latihan1 ............................................................... J. UmpanBalikdanTindakLanjut ............................ KegiatanBelajar2:ProsesPenilaian....................................................... A. TujuanInstruksionalUmum danKhusus............... B. IdentifikasiPermasalahan ..................................... C. SurveyPendahuluan .............................................. D. PengumpulandanAnalisisData............................. E. PenerapanMetodePenilaian .................................. F. RekonsiliasiNilai .................................................. G. KesimpulanNilaidanLaporanPenilaian ............... H. Rangkuman ........................................................... I. Latihan2 ............................................................... J. UmpanBalikdanTindakLanjut ............................ KegiatanBelajar3: MetodePendekatanDataPasar.............................. A. TujuanInstruksionalUmumdanKhusus............... B. AsumsiDasar ........................................................ C. PrinsipprinsipyangBerkaitan............................... iv v vi 1 1 1 3 4 6 7 9 12 13 13 15 15 17 18 20 21 22 23 23 24 24 25 25 29 29

vi

D. PenerapandanBatasanbatasan................................ E.FaktorfaktorPentingdidalamPendekatan PerbandinganDataPasar......................................... F. ProsedurPenerapan.................................................. G. ElemenelemenPerbandingan .................................. H.Rangkuman.............................................................. I. Latihan3.................................................................. J. UmpanBalikdanTindakLanjut .............................. KegiatanBelajar4:PenerapanPendekatanPerbandinganDataPasar. A. TujuanInstruksionalUmumdanKhusus.................. B. TahapantahapanyangPerludilakukanpada PendekatanPerbandinganDataPasar ....................... C. MarketDataGrid .................................................... D. PemeringkatanMutu(QualityRating)...................... E. Rangkuman.............................................................. F. Latihan4.................................................................. G. UmpanBalikdanTindakLanjut .............................. DAFTARPUSTAKA ................................................................................ LAMPIRANLAMPIRAN .........................................................................

30 30 32 32 33 34 34 35 35 35 38 39 43 44 44 45 46

vii

Kegiatan Belajar :

Pendahuluan
A. Tujuan

A.1.TujuanInstruksionalUmum Setelahselesaimempelajarimodulini,pesertadiklatmampumemahamitentang pendekatandatapasar.

A.2.TujuanInstruksionalKhusus Setelahselesaimempelajarimodulinipesertamampu: 1. menjelaskan pengertian nilai dan membedakan Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar 2. menjelaskanpengertianpropertidankategorinya 3. menjelaskanperbedaanrealestat,properti,danaset 4. menjelaskanperbedaanharga,biaya,dannilai 5. menjelaskanpengertianpenilaian 6. menjelaskantujuanpenilaian 7. menjelaskanfaktorfaktoryangmempengaruhinilaiproperti

B. PengertianNilai Nilai merupakan sebuah kata yang mempunyai arti yang sangat luas dan sangat tergantung dari kata yang mengikutinya. Perkataan nilai dapat ditafsirkan sebagai makna atau arti (worth) suatu barang atau benda. Hal ini mempunyai pengertian bahwa sesuatu barang/benda akan mempunyai nilai bagi seseorang jika barang/benda tersebut memberi makna atau arti bagi seseorang tersebut. Dengan demikian, kata nilai sering digunakan untuk mengungkapkan atau menggambarkan kemaknaan dari sesuatu. Dalam perkembangannya, istilah nilai ini biasanya tidak berdirisendiritetapmenyatudalamsuatuistilahyanglebihspesifik. Standar Penilaian Indonesia 2007 menyatakan bahwa nilai adalah konsep ekonomiyangmerujukpadahubunganfinansialantarabarangdanjasayangtersedia untuk dibeli dan mereka yang bersedia untuk membeli dan menjualnya. Nilai bukan

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

merupakan fakta tetapi lebih merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas barang danjasapadasuatuwaktutertentudalamhubungannyadengandefinisinilaitertentu. Nilai suatu properti dapat pula ditafsirkan sebagai suatu harga yang dibayar oleh pembeli yang mampu, bersedia, dan berkelayakan membeli dari penjual yang bersedia, berkelayakan dan mempunyai hakuntuk menjualnya. Jadi dalam hal ini di antarapenjual dan pembeli harus mengetahui keadaan pasar yangsebenarnyaatau kedua belah pihak telah mendapat nasihat dari pihak profesional yang telah mahir dalampasarproperti. Dibidangpenilaianproperti,nilaidibedakanmenjadiduayaituNilaiPasardan Selain Nilai Pasar. Konsep Nilai Pasar mencerminkan persepsi dan perilaku kolektif pasar serta merupakan dasar dalam penilaian sebagian besar sumber daya dalam ekonomiberbasispasar.Pemilihanjenisnilaiinibergantungpastujuanpenilaiandan spesifikasi properti. Namun Nilai Pasar merupakan jenis nilai yang paling umum dipergunakandalampenilaianproperti. Nilaipasardapatdidefinisikansebagaiberikut: MenurutWebster:

apriceatwhichbothbuyerandsellerarewillingtodobusiness
(Suatu harga di mana baik pembeli maupun penjual berkehendak melakukan transaksi)

MenurutAmericanInstituteofRealEstateAppraisers: Themostprobableprice,asaspecifieddate,incash,orintermsequivalenttocash, orinotherpreciselyrevealedterms,forwhichthespecifiedpropertyrightsshouldsell afterreasonableexposureinacompetitivemarketunderallconditionrequisitetofair sale,withbuyerandsellereachactingprudently,knowledgeablyandforselfinterest, andassumingthatneitherisunderduress (Harga yang paling memungkinkan, pada suatu waktu tertentu, dalam bentuk uang atau yang dapat disamakan dengan uang, di mana penjualan properti tersebut dilakukan melalui suatu penawaran dalam waktu yang mencukupi pada suatu pasar

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

kompetitifyangmemungkinkanterjadinyatransaksipasarwajar,dimanapenjualdan pembelimelakukantransaksidenganhatihati/bijaksana,sertakeduanyatidakdalam paksaandalammelakukantransaksi). Dari definisi di atas dapat disimpulkan bahwa nilai pasar adalah harga dari suatu transaksiyangmemenuhiunsurunsursebagaiberikut: Pembelidanpenjualberkehendakmelakukantransaksi Dalamkeadaanpasarterbuka Penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan, pengalaman, dan informasi yang mencukupimengenaiobjekyangditransaksikan Jangkawaktupenawaranmencukupi Pembelian/penjualanistimewadiabaikan.

C. Properti Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak, dan keuntungan yangberkaitandengansuatukepemilikan.Propertiterdiriatashakkepemilikan,yang memberikan hakkepadapemilikuntuk suatu kepentingan tertentu (specificinterest) atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Oleh karena itu, kita wajib memperhatikan konsep hukum dari properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda atau bukan, berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memilikinilaitukaratauyangdapatmembentukkekayaan. JenisProperti Jenis poperti menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2007 dibagi menjadi empat kategori, yaitu real properti, personal properti, perusahaan/badan usaha(bussiness), dab hak kepemilikan finansial (finacial interest). Namun seringkali kata properti merujuk padaistilah real propertikarenareal properti mewakili jumlah yangbesar darikekayaandunia. Real poperti adalah kepemilikan atas kepentingan hukum yang melkeat pada real estat atau hubungan hukum pernguasaan yuridis oleh pemilik atas real estat. Penggunaan isilah realty kadang digunakan untuk membedakan real properti atau real estat dari kategori properti atau referensi disebut sebagai personality. PendekatanDataPasar,Biaya,danPendapatansertametodemetodeyangberkaitan denganpendekataniniumumnyaditerapkanterhadappenilainrealproperti. Personal properti merujuk pada kepemilikan atas kpentingan hujum yang melekat pada benda selain real estat. Benda ini dapat berwujud, seperti perabotan, benda
Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

benda kolekdi (collectibles), dan peralatan, atau tidak berwujud, seperti paten. Berbagaiteknikyangdigunakandalamketigapendekatanpenilaiandapatditerapkan puladalampenilainpersonalproperti. Perusahaan/badan usaha (bussiness) adalah entitas komersial, industri, jasa atau investasi yang menjalankan kegiatan ekonomi. Penilaian bisnis dilakukan untuk berbagaitujuan,termasukakuisisidanpenjualandarisuatuusaha/bisnisperorangan, penggabungan usaha (merger), atau estimasi nilai saham yang dimiliki oleh pemegang saham suatu usaha. Penilaian bisnis menggunakan tifa pendekatan penilaian, dimana Penilai biasanya merekonsiliasikan indikasi nilai yang didapatkan dari2(dua)ataulebihpendekatandanmetodeyangdigunakan. Hakkepemilikanfinansial(financialinterest)adalahasettidakberwujudyangdapat mencakup: (i) hak yang melekat pada badan usaha atau porpperti, (ii) hak yang melekatpadasuatukontrakyangmemberikanopsiuntukmembeliataukontraksewa menyewa yang berisi opsi untuk membeli, (iii) hak yang melekat pada kepemilikan atassuatusuratsuratberharga(misalnyauntukmeneruskankepemilikanataubadan usaha atau menjual properti, dan dari pembelian secara kontraktual hak opsi untuk membeliataumenjualproperti(misalnyatanahdanbangunan,sahamatauinstrumen keuanganlainnya).

D. RealEstat,Properti,danAset Real estat dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Real estat memiliki karakteristikunikyangmembedakannyadenganinstrumeninvestasilain,yaitu: Lokasitidakmungkinberubah:realestattidakdapatdibawabawadantidakdapat dialihkankelokasilain. Membutuhkan pengembangan: real estat membutuhkan sumber daya lain, yaitu bangunan,agarmenjadilebihproduktif. Membutuhkan keahlian: beberapa keahlian khusus mungkin dibutuhkan agar investasirealestatdapatberoperasidenganbenar.

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

Tidak ada data formal: sulit untuk mengetahui halhal yang ingin kita ketahui tanpamencaritahukeberbagailokasirealestatyangberbeda.

Tidakmemilik pasar resmi:tidakadaBursaReal Estat Jakarta seperti layaknya BursaEfekJakarta(salahsatupasar/tempatjualbelisuratberhargadiIndonesia). Jikakitainginmembeliataumenjualrealestat,makakitaharuspergikeberbagai lokasi, baik untuk melihat properti ataupun untuk mengetahui hargapasar suatu properti.

Pengetahuantentangpasarrealestatrelatifsedikit:kebanyakanorangtidaktahu harga jual suatu properti dan hanya sedikit yang tahu mengenai teknik bernegosiasidipasarproperti.

Melibatkanjumlahuangyangbesardalamjualbeli:suaturealestattidakmungkin semurah harga saham yang harganya sekitar Rp 1.000,00 hingga Rp 10.000,00 perlembar.Hargasebuahrealestatribuanataujutaankalidariitu.

Berjangkapanjang:untukmemasarkanrealestat,dibutuhkanjangkawaktuyang lebihlamaagarmencapaihargayangmerepresentasikannilaipasarnya.

Relatif sulit dibagi: ketika kita membeli suatu unit real estat, sulit memperoleh jumlah tepat sesuai yang diinginkan. Kadangkadang pembeli membeli lebih banyak daripada yang dibutuhkan atau membeli lebih sedikit daripada yang dibutuhkan atas pertimbangan tertentu. Ketika pembeli membeli lebih banyak daripadayangdibutuhkan,realestatbiasanyatidakdapatdibagi begitusajadan membiarkansisanyauntukhallain. Real estat juga merupakan benda fisik berwujud yang dapat dilihat dan

disentuh, bersamasama dengan segala sesuatu yang didirikan pada tanah yang bersangkutan, di atas atau di bawah tanah. Di Indonesia, Ketentuan mengenai hak hak atas tanah dan segala sesuatu yang menjadi satu kesatuan dengan tanah tersebut diatur dengan UndangUndang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan DasarPokokPokokAgraria(UUPA)danperaturanperaturanpelaksanaannya. Real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan(interest),danmanfaat(benefit)yangberkaitandengankepemilikanreal estat. Real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau suratsurat lain) yang terpisah dari fisik real estat. Oleh karena itu, real properti adalah suatu konsep hukum yang merupakan konsep nonfisik Dalam konsep real

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

properti, untuk membedakan antara real estat yang merupakan entitas fisik berupa tanah dan pengembangan di atasnya, dengan kepemilikannya yang merupakan konsep hukum, kepemilikan dari suatu real estat disebut real properti, yang dapat dinyatakandenganpersamaansebagaiberikut:

RealProperti=Fisik +Legalitas

Dengandemikian,pengertianrealpropertiadalahhakperseoranganataubadanuntuk memiliki, dalam arti menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah, misalnya hak milikatauhakgunabangunanberikutpengembanganyangmelekatpadanya. Dalam terminologi (istilah) akuntansi, aset adalah sumber daya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu badan usaha atau Pemerintah secara historis dan dari mana manfaat ekonomi dan/atau sosial dimasa depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang. Hak kepemilikan dari aset bersifat tidak berwujud, namun aset yang dimiliki dapat merupakan aset berwujud dan aset tidak berwujud.

E. Harga,Biaya,danNilai Harga, biaya, dan nilai adalah suatu istilah yang saling berkaitan antarasatu denganyanglainnya,olehkarenaituseringkaliterjadiorangsalahmenafsirkanketiga istilah tersebut. Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan untuk mendapatkan atau mengadakan sesuatu. Sebagai contoh untuk mewujudkan sebuah rumah, sejumlah uang perlu dikeluarkan untukmembeli tanah, membeli material bangunan, upah buruh, izin, dan lain sebagainya. Sejumlah uang yang dikeluarkan itulah yang disebut sebagai biaya (cost). Harga dapat diartikan sebagai sejumlah uang yang dibayardalamsebuahtransaksiuntukmendapatkanhakmilikdarisesuatubenda.

Harga=Biaya+FaktorKepentingandanPasaran

Nilaiadalahapayangsepatutnyadibayarolehseorangpembeliatauditerima oleh penjual dalamsebuah transaksi, danhargaadalah apayangakhirnyadisetujui. Nilai dan harga adalah berbeda, tetapi keduanya dapat pula sama. Faktor yang menyebabkan perbedaan dan persamaan antara nilai dan harga adalah faktor kewajaran,yaitu:

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

a. Penjualyangberkelayakandanmempunyaihakbersediamenjualhartanya b. Pembeliyangmampudanberkelayakanbersediamembelihartatersebut c. Adawaktuyangcukupuntuktawarmenawar d. Adawaktuyangcukupuntukmenunjukkanhartayangdijualkepadapasaran e. Hargatidakberubahataumengalamifluktuasidalamjangkawaktutertentu f. Tidak mempertimbangkan penawaranpenawaran istimewa (misalnya antara bapak dan anak, antar induk perusahaan dengan anak perusahaan dan sebagainya).

F. PengertianPenilaian Penilaianadalahgabunganantarailmupengetahuandanseni(scienceandart)dalam mengestimasikan nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti bagi tujuan tertentu pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada properti tersebut termasuk jenisjenisinvestasiyangadadipasar.

G. TujuanPenilaian Penilaian adalah sebuah penganggaran/estimasi nilai dari sesuatu kepentingan atas sebuah properti/harta untuk sesuatu tujuan tertentu. Ada beberapa keperluan yang menyebabkan penilaian terhadap sesuatu properti diperlukan. Keadaan ini menyebabkan terdapat lebih dari satu jenis nilai untuk sebuah properti (tanah dan bangunan)yaitutergantungkepadatujuanpenilaiantersebutdibuat. Setiappenilaiyangmenerimatugaspenilaianwajibterlebihdahulumengertidan memahami tujuan penilaian. Hal ni penting mengingat tujuan yang berbeda, maka memerlukan macam dan metode penilaian yang berbeda pula. Penilai juga harus mengetahui dan mampu mengidentifikasikan problem atau masalah yang akan dipecahkandenganmenggunakanhasilpenilaiantersebut. Beberapatujuanpenilaiandanfaktorfaktoryangperluuntukdipertimbangkanuntuk mendapatkansebuahnilaiadalahsebagaiberikut: a. PenentuanNilaiPasaranTerbuka(OpenMarketValue) Apabila seorang penilai menggunakan perkataan nilai, pada umumnya yang dimaksudkan nilai tersebut adalah nilai pasaran terbuka. Nilai pasaran terbuka yang dimaksudkan adalah harga terbaik yang didapat dari sebuah kepentingan harta melalui perjanjian invidu (private treaty) pada tanggal penilaian dengan andaian:

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

Penjualdanpembeliyangsanggup,berkelayakandanrela Ada cukup waktu untuk melihat dan berunding (negosiasi) penjualan dengan mempertimbangkanjenisdankarakteristikharta Nilaitidakberubahdalamjangkawaktutersebut Ada waktu yang cukup dan tidak ada batasan untuk memperlihatkan harta padapasar Tidak mempertimbangkan tawaran tambahan atau tawaran istimewa dari pembeli. b. PenilaianuntuktujuanPenjualan Dalam melakukan penilaian untuk tujuan penjualan, seorang penilai haruslah mengidentifikasi: Semuacalonpembeliyangadadipasaranpadawaktutertentu Alternatifhartayangadadipasaran Memperkirakan harga yang didapat dari persaingan di antara caloncalon pembeli Mengidentifikasi keuntungan atau kerugian seandainya dilakukan perbaikan ataurenovasisebelumditawarkandipasaranuntumendapatkanhargaterbaik c. Penilaianuntuktujuanpembelian Perkara pokok yang perlu dipertimbangkan dalam membuat penilaian adalah mengetahui keperluan dari pelanggan. Penilaian untuk tujuan pembelian disini adalah berlawanan dengan penilaian tujuan penjualan, di mana penilai sebagai wakil dari pihak pembeli perlu menganalisis serta mengidentifikasi dari harta/properti yang akan dibeli, mengestimasi harga dan mempertimbangkan keuntungan/kerugiandaripembeliantersebut d. Penilaianuntuktujuanpenyewaan Untuk tujuan penilaian sewa, seorang penilai diminta oleh pemilik untuk menguruskanpenyewaanhartanyaataupunolehpenyewauntukmenentukannilai atashakyangdimilikidaripenyewaanhartatersebutdalambatastempotertentu yangdisetujui. e. Penilaianuntukjaminanmendapatkanpinjaman Dalam melakukan penilaian untuk maksud jaminan mendapatkan pinjaman. Seorangpenilaiperlumempertimbangkannilaijikahartatersebutterpaksadijual, yaitu dilelang. Apabila terjadi penjualan secaralelang, makaharta tersebut tidak dipasarkan dalam waktu yang cukup (jangka waktu singkat). Oleh karena itu

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

seorang penilai perlu memperkirakan beberapa keadaan yang kurang baik yang mungkinmempengaruhinilaiharganyananti. f. Penilaianuntuktujuanasuransi Dalam penilaian bagi tujuan asuransi, penilaian adalah berdasarkan pada prinsip

indemnity (nilai dari harta yang diasuransikan adalah nilai seperti pada waktu
sebelum musibah terjadi),reinstatement (nilai asuransi dari sebuah harta adalah nilaipenggantianbarudarihartatersebutdenganfungsi,ukuran,dandesainyang samatanpamemperhatikanapakahbangunanitubaruatausudahberumur),dan

replacement (disebut juga prinsip penggantian) di mana digunakan untuk


bangunan kuno yang material bangunannya tidak tersedia di pasaran atau pemerintah menghendaki perubahan lain untuk lebih disesuaikan dengan kebijaksanaanperencanaankota.

H. FaktorFaktoryangMempengaruhiNilaiProperti Nilaiproperti,samasepertinilaibarangbarangyanglainadalahditentukanolehsifat sifatfisikyangterdapatpadapropertiitusendiridanbeberapafaktorfaktorluaryang mempunyai dampak atau pengaruh terhadap nilai properti mengikut waktu dan keadaan. Secara garis besar faktorfaktor yang mempengaruhi nilai suatu properti dibedakankedalam4faktor,yaitu: 1. Faktorpermintaandanpenawaran Faktor ini dianggap sebagai satu faktor yang sangat luas dan menyeluruh dampaknya karena faktor ini meliputi faktorfaktor lainnya juga. Jika penawaran properti dipasaran tetap sedangkan permintaan bertambah, maka nilai properti akan naik. Begitu pula sebaliknya, jika permintaan adalah tetap sedangkan penawaran bertambah, maka nilai properti dapat menjadi turun. Tetapi apakah penyebabnaikturunnyapermintaandanpenawaranpropertidipasaran? Ada beberapa sebab yang dapat mengubah permintaan dan penawaran properti dipasaran,yaitu: a) Faktorfaktorkependudukan Bertambahnyajumlahpendudukmerupakanfaktorutamayangmenyebabkan bertambahnya permintaan properti. Dengan bertambahnya jumlah penduduk pada suatu kota atau wilayah tertentu secara otomatis akan menyebabkan lebih banyak rumah kediaman, ruang kantor, industri dan lainlain saranan diperlukan. Singkatnya, sekiranya penawaran dan properti dipasaran tidak

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

bertambah seiring dengan pertambahan jumlah penduduk maka akan menyebabkankenaikannilaipropertidiberbagaisektor. Selain jumlah penduduk, perubahan struktur penduduk serta perubahan penyebaran penduduk jugadapat mempengaruhi penawaran dan permintaan sertaseterusnyaakanmempengaruhinilaiproperti.Halinidapatdilihatdalam konteks sebuah masyarakat, di mana jika struktur penduduknya sebagian besar adalah orangorang yang belum berkeluarga maka jumlah tempat tinggalsertajenispropertiyangakandiperlukandipasaranadalahberbedajika dibandingkan dengan masyarakat yang sebagian besar penduduknya adalah berkeluarga. b) Perubahancitarasa Perubahan citarasa penyewa, pembeli atau para investor juga memberi dampakyangkelihatanterhadappermintaanjenisjenispropertiyangberbeda. Sekiranya pada suatu masa tertentu minat para penyewa atau pembeli berubah dari jenis rumah satu tingkat kepada jenis rumah bertingkat seperti apartemen dan kondominium, maka akan kita dapati bahwa sektorsektor ini akan mengalami perubahan dalam nilai sekiranya tidak disesuaikan dengan sewajarnya. c) Perubahanteknologipembangunan Dengan munculnya teknologiteknologi baru dalam pembangunan properti, makapenawaranpropertidipasarandapatditambahdengankadaryanglebih cepat. Hal ini banyak melibatkan sektor rumah tinggal dan apabila kadar pertambahan ini dapat menandingi permintaan, maka nilai rumah tinggal dapatditurunkanataudistabilkan. 2. Faktorfisikproperti a) Jenisdankegunaanproperti Jenis dan kegunaan properti akan menentukan lingkup pasaran bagi properti yangberkenaan.Sebagaicontohpropertipertanianmempunyaipasaranyang lebihterbatasdibandingdenganpropertiindustriyanglebihbercoraknasional atau internasional. Tetap walau bagaimanapun potensi penggunaan perlu dipertimbangkan karena disuatu waktu nanti kegunaan akan dapat ditukar kepadakegunaanyanglebihbaik,sehingganilaipropertidapatmeningkat. b) Ukurandanbentuk Lebihluassesuatutanahmakaakanlebihmudahdanekonomissuatuaktivitas dapatdijalankandiatasnyadanolehsebabitupropertitersebutakanmenjadi

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

10

lebih menarik. Namun, jika terlalu luas, misalnya tanah pertanian, nilai per meterperseginyaakanturunhalinidikarenakanjikaterlaluluasmakasemakin banyak masalah dalam pengurusannya. Keadaan ini menjadikan semakin berkurangnyapermintaantehadaptanahtanahyangluas. Tanahtanahyangmempunyailuasyangsamamungkinakanmempunyainilai yangberbedajikabentuktanahnyaberlainan.Misalnyasebuahmemanjangke belakang dan sebuah lagi mungkin mempunyai bentuk melebar pada bagian depan. Oleh karena faktor tersebut maka akan menyebabkan nilai yang berbeda. c) Desaindankonstruksibangunan Desain dan konstruksi bangunan adalah faktor penting dalam mempengaruhi nilai sebuah bangunan. Desain bangunan adalah lebih ditentukan oleh jenis kegunaan bangunan dan selera dari masyarakat yang menggunakan. Ketidaksesuaian dengan kegunaan dan selera ini akan menyebabkan nilai sebuah bangunan akan menjadi turun, demikian juga sebaliknya apabila sebuahbangunanmempunyaidesainyangbaik,sesuaidengankegunaandan mengikutitrenpadamasaitumakanilainyaakannaik. Demikian halnya dengan konstruksi bangunan. Baik tidaknya konstruksi bangunan adalah ditentukan oleh pemilihan material yang baik, cara pemasangan dan kesesuaiannya dengan lingkungan. Pada tahap selanjutnya konstruksi bangunan ini menentukan kualitas bangunan dan pada akhirnya adalahnilaibangunanitusendiri. 3. Faktorperletakandanlokasiproperti a) Perletakan Perletakan disini adalah meliputi apakah properti tersebut terletak ditempat yang tinggi atau rendah, dilereng bukit atau ditepi sungai, ditengah atau dipojokblokperumahandansebagainya.Propertiyangterletakditempatyang rendah misalnya adalah rawan terhadap banjir dan bila akan dibangun diperlukanpengurukantanah,daninitentunyamemerlukanbiayayangtinggi. Kedudukan seperti dilerenglereng bukit atau di tepi sungai menyebabkan sebuahpropertimempunyaipemandanganyanglebihmenarik,olehkarenaitu nilainyamungkinakanlebihtinggidaripadapropertidisekitarnya. b) Lokasi Faktor lokasi dapat dianggap sebagai faktor terkuat pengaruhnya terhadap nilaisuatuproperti.Adasuatupendapatyangmenyatakanbahwafaktoryang

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

11

menentukannilaisebuahpropertiadalahpertama:lokasi...,kedua:lokasi...., ketiga : lokasi.... Pernyataan di atas menunjukkan betapa pentingnya faktor lokasi dalam menentukan nilai sebuah properti. Dua buah properti yang mempunyai bentuk fisik sama tetapi bila lokasinya berbeda, maka nilainya tentuakanberbeda.SecaraumumTeoriLokasimenyatakanbahwasemakin jauh dari pusat kota makanilainya akansemakin rendah. Halini dikarenakan kotamerupakanpusatsegalaaktivitashidupmanusia. Faktorlokasiseterusnyamenentukanapakahsebuahpropertitersebutmudah atau sulit dicapai. Properti yang mempunyai lokasi dikawasan kota dapat dicapai dengan mudah karena terdapat sistem pengangkutan dan perhubungan yang baik dibanding dengan kawasan luar kota. Selain itu propertiyangmempunyailokasidikawasankotamempunyaiinfrastrukturdan saranayanglebihbaikdanlengkapdibandingdengankawasanluarkota. 4. Faktorpolitikdankenegaraan Faktorkenegaraanyangdimaksuddisiniadalahfaktorekonomi,sosialdanpolitik negara,dimanasecaratidaklangsungakanmempengaruhinilaiproperti.Sebagai contoh sistem perundangan suatu negara tidak dapat dipungkiri lagi akan berpengaruh terhadap nilai properti. Sistem perundangan yang terlalu ketat mungkin akan menyebabkan permintaan turun dan selanjutnya akan mempengaruhinilaitanah.Zoningdanfaktorperencanaankotamerupakanfaktor yang kerap kali kita dengar yang mana mempunyai dampak yang cukup besar terhadap nilai properti. Keadaan ekonomi negara, perubahan suku bunga pinjaman di bank juga merupakan penyebab semakin tertarik atau semakin enggannya para investor. Ini tentunya akan mempunyai dampak terhadap nilai properti.

I. Rangkuman Dalam Standar Penilaian Indonesia 2007 dinyatakan bahwa nilai adalah konsep ekonomiyangmerujukpadahubunganfinansialantarabarangdanjasayangtersedia untuk dibeli dan mereka yang bersedia untuk membeli dan menjualnya. Perkataan nilai dapatditafsirkansebagaimaknaatauarti(worth)suatubarangataubenda. Hal ini mempunyai pengertian bahwa sesuatu barang/benda akan mempunyai nilai bagi seseorang jika barang/benda tersebut memberi makna atau arti bagi seseorang tersebut. Nilai pasar adalah harga dari suatu transaksi yang memenuhi unsurunsur pembelidanpenjualberkehendakmelakukantransaksi,dalamkeadaanpasarterbuka,

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

12

penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan, pengalaman, dan informasi yang mencukupimengenaiobjekyangditransaksikan,jangkawaktupenawaranmencukupi, dan pembelian/penjualan istimewa diabaikan. Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Real estat dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangunolehmanusiayangmenjadisatukesatuandengantanahnya.Pengertianreal properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real estat, real propertibiasanyadibuktikandenganbukukepemilikan(sertifikatatausuratsuratlain) yangterpisahdarifisikrealestat.Biayaadalahsejumlahuangyangdikeluarkanuntuk mendapatkanataumengadakansesuatu.Hargadapatdiartikansebagaisejumlahuang yang dibayar dalam sebuah transaksi untuk mendapatkan hak milik dari sesuatu benda.Nilai adalah apayangsepatutnyadibayar oleh seorang pembeli atau diterima oleh penjual dalam sebuah transaksi, dan harga adalah apa yang akhirnya disetujui. Penilaianadalahgabunganantarailmupengetahuandanseni(scienceandart)dalam mengestimasikan nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti bagi tujuan tertentu dan padawaktu yangterdapat dalam suatu properti bagi tujuan tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada properti tersebut termasuk jenisjenis investasi yangadadipasar.

J. Latihan1 1. Jelaskanpemahamanandatentangnilai,nilaipasar,nilaiwajardanpenilaian! 2. Apakahyangmembedakanrealestat,realpropertidanproperti? 3. Jelaskanfungsipermintaandanpenawaranatastanah? 4. Jelaskansecarasingkatfaktorfaktoryangmempengaruhinilaiproperti!

K. UmpanBalikdanTindakLanjut CocokkanhasiljawabanSaudaradengankuncijawabanLatihan1.Hitunglahjawaban Saudarayangbenar,kemudiangunakanrumusdibawahiniuntukmengetahuitingkat penguasaanSaudaraterhadapmateriKegiatanBelajar1. Rumus: Tingkatpenguasaan=jumlahjawabanyangbenarx100% Jumlahsoal

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

13

ArtitingkatpenguasaanyangSaudaracapai: 90%100%=baiksekali 80%89%=baik 70%79%=sedang/cukup 60%69%=kurang Kalau tingkat penguasaan Saudara mencapai 80% ke atas, Saudara dapat melanjutkan ke Kegiatan Belajar berikutnya, tetapi bila tingkat penguasaan Saudara masihdibawah80%,SaudaraharusmengulangKegiatanBelajar1,terutamabagian yangbelumSaudarakuasai.

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

14

Kegiatan Belajar :

Proses Penilaian
A. Tujuan

A.1.TujuanInstruksionalUmum Setelahselesaimempelajarimodulini,pesertadiklatmampumemahamitentang pendekatandatapasar.

A.2.TujuanInstruksionalKhusus Setelahselesaimempelajarimodulinipesertamampu: 1. mengidentifikasipermasalahan 2. melaksanakansurveipendahuluan 3. melaksanakanpengumpulandananalisisdata 4. menerapanmetodepenilaian 5. melaksanakanrekonsiliasinilai 6. membuatkesimpulannilaidanlaporanpenilaian

Nilai properti sangat dipengaruhi oleh banyak faktor. Oleh karena itu penilaian properti merupakan suatu proses pemecahan masalah dengan mempertimbangkan dan menganalisis semua faktor yang berpengaruh terhadap nilai properti tersebut. Adapun faktor yang mempengaruhi tersebut dapat berupa faktor internal (yang terkait dengan karakteristikfisikpropertiitusendiri)maupunfaktoreksternal. IstilahNilaiPasaryangterdapatdalamStandarPenilaianIndonesia(SPI)danNilai Wajar yang biasa digunakan dalam standar akuntansi secara umum adalah sama (compatible) atau memiliki konsep yang sama. Nilai Wajar dalam konsep akuntansi, didefinisikandalamInternationalFinancialReportingStandards(IFRS)danPSAKsebagai jumlahuntuksuatuaktivayangdapatditukar,ataupenyelesaiankewajiban,antarapihak yangmemahamidanberkeinginanuntukmelakukantransaksibebasikatan(armslength

transaction). Nilai Wajar pada umumnya digunakan untuk pelaporan, baik Nilai Pasar
maupunselainNilaiPasardalamlaporankeuangan.Apabilanilaipasardarisuatuproperti dapatdiberikan,nilaiinisamadenganNilaiWajar.

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

15

Proses penilaian merupakan tahapantahapan penentuan nilai properti yang didasarkan pada tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan halhal yang perlu dilakukan dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan data, mengklasifikasikan data, menganalisis, menginterpretasi, dan selanjutnya

mengekspresikannyadalamsuatuestimasinilai.Alurdariprosespenilaiantersebutdapat dilihatdalamdiagram1berikuttahapantahapandariprosespenilaian.

IDENTIFIKASIPERMASALAHAN Identitasproperti TanggalPenilaian TujuanPenilaian JenisNilai

SURVEYPENDAHULUAN Datayangdiperlukan Sumberdata Personel dan waktu Perencanaan pelaksanaan kerja

PENGUMPULANDANANALISISDATA DATAUMUM Lokasional o Regional o Kota o Lingkungan Ekonomi o Trenekonomi o Proyeksi permintaan DATAKHUSUS PropertiSubjek o Dokumen kepemilikan o Tapak(site) o Bangunan o Highest&bestuse Pembanding o Jual o sewa

PENERAPANMETODEPENILAIAN

CostApproach

IncomeApproach

MarketDataApproach Danlainlain

REKONSILIASINILAI

KESIMPULANNILAIDANLAPORANPENILAIAN

Diagram1:ProsesPenilaian

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

16

B. IdentifikasiPermasalahan Langkahpertamadariprosespenilaianadalahmengidentifikasipermasalahan.Halini sangat penting untuk menghindari terjadinya kerancuan pemahaman objektif penilaian tersebut dilaksanakan. Terdapat empat masalah yang harus diidentifikasi, yaitu (a) identifikasi properti yang akan dinilai (b) penentuan tanggal penilaian (c) tujuanpenilaiantersebutdilaksanakandan(d)jenisnilaiyangsesuai. a. Identifikasipropertiyangakandinilai Identifikasipropertiinimeliputiduahalyaitu:identifikasirealestatdanidentifikasi realproperti. 1) Identifikasirealestat Identifikasi awal suatu properti secara fisik adalah dengan mengetahui alamatnyasecaralengkap,yangdenganalamattersebutmemungkinkansetiap orang dapat mengetahui di mana lokasi properti tersebut berada, lokasi dan data deskriptif lain yang dapat menerangkan lokasinya atau merujuk pada

landmarkyangdikenali.
Contoh: GedungDirektoratJenderalKekayaanNegara JalanLapanganBantengTimurNo.24,JakartaPusat,Indonesia GedungPerkantoran12Lantai, BerdiridiatastanahHakGunaBangunan(HGB)No.25/Kel.Pasar Senen

Pada contoh di atas, selain menyebutkan lokasi properti secara fisik, juga dilengkapi dengan menyebutkan keterangan properti dari segi legalitasnya, misalnya dengan menyatakan nomor hak kepemilikan. Keterangan seperti ini sangatpentingdanbergunauntukmenghindarikesalahanidentifikasi,karena beberapakasus di Indonesiamenunjukkan kemungkinan adanya duaproperti beradapadaalamatyangsama. 2) IdentifikasiRealProperti Penilaianterhadapsuaturealpropertiadalahmeliputibaikfisiktanahdan/atau bangunan (real estat) maupun hakhak yang melekat pada pemilikan tanah dan/atau bangunan oleh pemilik individual maupun kolektif. Dalam hal ini identifikasi dimaksudkan untuk mengetahui siapa pemilik/penguasa yang berhak atas properti tersebut. Penilai harus mengetahui status kepemilikan

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

17

propertitersebutsecarajelas,apakahdibawahkuasapemilikaslinya,dikuasai pihakbank,dalamstatussengketa,dansebagainya. b. Penentuantanggalpenilaian Produkakhirdarisuatupenilaianpropertiadalahestimasinilaipadasuatubatasan waktutertentu.Nilaisuatupropertimempunyaikemungkinanberubahdariwaktu ke waktu. Oleh karena itu identifikasi tanggal penilaian menjadi sangat penting. Penilai harus mengetahui dengan jelas tanggal penilaian yang dikehendaki oleh pemberi tugas. Tanggal penilaian ini sangat penting untuk menerangkan kapan dasarpenilaianitudiambil.Sebagaicontohuntukpenentuanpajakwarisan,maka tanggalyangdijadikandasarpenilaianadalahtanggalkematiansipewarisuntuk Pajak bumi dan Bangunan, digunakan tanggal penilaian per 1 Januari untuk penentuan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, penentuan tanggal penilaianadalahpadasaatdilakukanpemindahanhak. c. TujuanPenilaian Masalah ketiga yang harus diidentifikasi adalah tujuan penilaian tersebut dilakukan. Apakah untuk tujuan jual beli, sewa, asuransi, agunan, pembebasan tanah, lelang,untuk penetapan pajak dan sebagainya. Tujuan penilaian ini perlu dinyatakan secara jelas dan spesifik dalam laporan penilaian dan menentukan estimasinilaiapayangperluditentukan,misalnyauntukmenentukan: Hargajual/pembelianyangsepatutnya Jumlahpinjaman Dasarpenetapanpajak Tempokontrak Dasarpemberiankompensasi,dansebagainya. d. Jenisnilaiyangdikehendaki Masalah keempat yang harus diidentifikasi ini sangat berkaitan dengan tujuan penilaian. Tujuan penilaian yang berbeda mungkin menghendaki jenis nilai yang berbedapula.Misalnyadalam penilaianuntuk tujuan jual beli, produk akhir jenis nilai yang dikehendaki adalah nilai pasar wajar (fair market value), untuk lelang (auction), jenisnilaiyangdikehendaki adalahnilai jual paksa (forcedsalevalue), dansebagainya.

C. SurveyPendahuluan Setelahmenentukantujuandanmerumuskanmasalah,makapadatahapselanjutnya seorang penilai siap untuk melakukan analisis pendahuluan mengenai karakteristik

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

18

dan data apa yang hendak dikumpulkan. Data dan informasi yang diperoleh pada survei pendahuluan ini akan sangat menentukan tahapantahapan selanjutnya dari prosespenilaian. a) Datayangdiperlukan Berdasarkan identifikasi permasalahanyangtelah dilakukan padatahap pertama, penilai dapat memperkirakan datadan informasiapasajayangdiperlukan dalam rangka penilaian properti tersebut. Terdapat dua jenis data yang harus dikumpulkanolehseorangpenilai,yaitudataumumdandatakhusus.Dataumum inimeliputiinformasiberkenaandenganprinsipprinsip,kekuatan/keunggulandan faktorfaktor yang mempengaruhi nilai properti, yaitu informasiinformasi berkenaan dengan tren sosial, ekonomi, pemerintahan dan kekuatan lingkungan yang berpengaruh terhadap nilai properti. Sedangkan data khusus adalah data yangberkaitanlangsungdenganpropertiyangakandinilaisertapropertiproperti pembandingnya. Data khusus ini meliputi data secara detail mengenai fisik, data lokasional, data biaya, data pendapatan dan pembelanjaan, sebagaimana yang terdapatjugapadapropertipembanding.Kaitanantaratahappertamadantahap keduasangaterat:jenispropertiyangberbedamemerlukandatapendukungyang berbedatanggalpenilaianyangberbedamemerlukandatayangberbedatujuan penilaianyangberbedamemerlukandatayangberbeda,danseterusnya. b) Sumberdata Jenisdatayangdiperlukan,baikdataprimermaupundatasekunder,selanjutnya berpengaruh secara langsung terhadap sumber datanya. Sumber data ini sangat bervariatif dari berbagai sektor. Di Indonesia, secara garis besar sumber data tersebutdapatdiklasifikasikansebagaiberikut:

Instansional Pemerintah BadanPertanahan Nasional DitjenPajak PemerintahDaerah Camat Lurah DJKN c) Personeldanwaktuyangdiperlukan
Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

NonPemerintah Broker,estatagen Perusahaanpenilai Notaris/PPAT Pengembang (developer)

NonInstansional Penjual Pembeli Iklan Mediamassa

19

Personel dan waktu yang diperlukan ditentukan oleh jangka waktu yang dikehendaki oleh pemberi tugas dan kompleksitas properti yang dinilai. Jumlah personel dan waktu yang diperlukan ini biasanya tergantung pada beban kerja penilaian yang akan dilakukan, di mana beban ini tergantung pada tipe properti yangdinilai, skalaproperti, tujuan penilaian, tingkat kesulitan dalam pengukuran di lapangan serta instrumen yang diperlukan. Sebagai contoh, pada penilaian pabrikbaja,misalnyamemerlukanwaktudanpersonelyangcukupbanyakkarena biasanya pabrik semen menempati areal yang luas dan terdiri dari ratusan unit bangunan. d) Perencanaankerja Suatu perencanaan kerja yang matang akan sangat membantu kelancaran dan efisiensi pelaksanaan penilaian. Perencanaan kerja ini meliputi: pembagian tugas dan tanggung jawab tiap personel, perencanaan biaya, sarana pendukung (peralatan,saranatransportasi,dansebagainya),jadualkegiatandanlainlain.

D. PengumpulandanAnalisisData Datayangperludikumpulkandandianalisisharuslahdatayangmempunyaihubungan danpengaruhterhadapestimasinilaipropertisubjek(propertiyangdinilai).Datayang tidak mempunyai korelasi langsung terhadap nilai properti subjek tidak perlu dicantumkandalamlaporanpenilaian.Datayangdikumpulkandandianalisisinisecara garisbesardiklasifikasikanmenjadidataumumdandatakhusus. a) Dataumum Meliputi data dalam skala nasional, propinsi, kabupaten, kota dan lingkungan sekitar. Data ini meliputi faktorfaktor eksternal (sosial, ekonomi, peraturan pemerintahdanlainnya)yangmempengaruhinilai. Lokasional Data mengenai kecenderungan populasi, peraturan pemerintah, tata guna tanah, kepadatan, transportasi, masalah lingkungan, fasilitas umum, dan sebagainya yang berpengaruh terhadap nilai properti subjek mungkin dicantumkandalamlaporanpenilaian. Ekonomi Trenekonomibaiksecaranasional,regionalmaupundalamlingkupyanglebih sempit (lingkungan sekitar) biasanya sangat berpengaruh terhadap nilai properti subjek. Data tersebut seperti tingkat upah buruh, bahanbahan material,tingkatsewa,tingkathunian(occupancyrate)dansebagainya.Data

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

20

penting lainnya yang juga harus dianalisis adalah studi tentang minat konsumenterhadaplokasi,tipe,harga,kualitasdantingkatpermintaandalam suatusegmenpasartertentu. b) DataKhusus Data yang lebih spesifik adalah berkaitan dengan properti subjek dan properti pembanding. c) DataPropertiSubjek Data tentang properti subjek ini meliputi: tapak (site), bangunan (improvement) dandokumenkepemilikan(title). Tapak(site) Bangunan(improvement) Dokumenkepemilikan

(title)
Luasdanukuran Bentuk Kontur Jenistanah Elevasi Letak(sudut, tengah,tusuk sate) Zoning Bangunanutama:luasdan ukuran, desain, layout, konstruksi, material, atap, bahan langit Aktajualbeli Sertifikattanah IMB Izinlokasidll.

langit,dinding,kusen,dll.

Other land improvement:


pagar, pos keamanan, jalan internal, halaman, taman,saluranairdll.

d) DataPembanding Properti pembanding adalah properti yang mempunyai kegunaan sama/serupa, berlokasi pada kawasan yang sama, dan telah diketahui nilainya. Data pembandinginidapatberupadatafisiktanahdanbangunan,datahargajualbeli, datasewauntukberbagaijenisproperti.

E. PenerapanMetodePenilaian Secara garis besar, pendekatan penilaian yang lazim digunakan adalah pendekatan datapasar,pendekatanbiaya,danpendekatanpendapatan. 1. Pendekatan Data Pasar. Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses (objek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalamtahappenawaranpenjualandarisuatuprosesjualbeli.

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

21

2. Pendekatan Biaya. Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa, sebagai substitusi dari pembelian suatu properti, seseorang dapat membuat properti yang lain baik berupa replika dari properti asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan yang sebanding. Dalam konteks real estat, seseorang biasanyadianggaptidakwajaruntukmembelisuatupropertilebihdaripadabiaya untuk membeli tanah yang sebanding dan membuat suatu pengembangan alternatif, kecuali akan melibatkan jangka waktu yang lebih panjang, ketidaknyamanan dan risiko yanglebih tinggi. Dalam prakteknya, pendekatan ini juga melibatkan estimasi depresiasi untuk properti yang lebih tua dan/atau memiliki keusangan fungsional di mana estimasi biaya baru secara tidak wajar melampauihargayangmungkindibayarkanuntukpropertiyangdinilai. 3. Pendekatan Pendapatan. Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (biasanya merupakan pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini mungkin menggunakan kapitalisasi langsung (dikenal dengan tingkat kapitalisasi), yield atau tingkat diskonto (menggambarkan tingkat pengembalian investasi), atau keduanya. Pada umumnya, prinsip substitusi mengandung pengertian bahwa arus pendapatan yang menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi adalah sebanding dengan tingkat risiko yang diambil dan akan menghasilkan nilai yang paling mungkin terjadi. Ketiga pendekatan diatas dapat diterapkan juga untuk penilain tidak berbasis pasar yang tujuan penilainnya tidak untuk mempeloleh Nilai Pasar. Misalnya, pemilik properti akan membeli properti/tanah yang bersebelahan. Ketika menerapkan pendekatan Perbandingan Data Pasar untuk menentukan harga tertinggi yang mungkin dibayarkan, nilai yang diperoleh dari hasil penlaian mungkin berada di atas Nilai Pasar. Estimasi nilai ini di beberapa negara disebut NilaiuntukPembeliKhusus(SpecialPurchaseValue).

F. RekonsiliasiNilai Rekonsiliasi indikasi nilai adalah suatu analisis terhadap berbagai kesimpulan nilai untuk mendapatkan suatu estimasi nilai akhir. Penerapan satu atau lebih metode penilaian biasanya menghasilkan kesimpulan nilai yang berbdea. Jika penilai

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

22

menerapkan tiga metode penilaian, maka mungkin akan diperoleh tiga kesimpulan nilaiyangberbeda. Tahapan kerjadalamrekonsiliasinilai dalam halini terdiri dari dari tahap yaitume review atau mengkaji ulang data dan tehnik penilaian dan yang kedua mengkaji perbedaanperbedaan indikasi nilai dari setiap pendekatan penilaian dan dikaitkan dengantujuan/kegunaanpenilaian. Terhadap5kriteriapentingdalammelakukanrekonsiliasiindikasinilai,yaitu: Kesesuaian, yaitu kesesuaian pendekatan, kesesuaian properti pembanding yang digunakandankesesuaiananalisisyangdilakukan Keakuratantiappendekatanyangdigunakan Kuantitasdankualitasbuktibukti/datapembanding Estimasinilaiakhir(dalambentukrangenilaiatauindikasinilaitunggal) Pembulatannilaiakhir.

G. KesimpulanNilaidanLaporanPenilaian Akhir dari seluruh proses penilaian adalah sebuah keputusan (judgement) tentang kesimpulan nilai yang harus dibuat oleh penilai sebagai jawaban atas tugas yang dibebankan kepadanya oleh klien. Didalam membuat keputusan ini penilai harus mampu bersikap jujur, tidak berat sebelah dan adil. Penilai harus mampu mempertanggungjawabkan keputusan (judgement) yang telah dibuatnya tersebut. Pertanggungjawabantersebuttidakhanyatemporer,tetapipenilaimempunyaibeban untukmempertanggungjawabkankeputusannyatersebutseumurhidupnya.

H. Rangkuman Nilaipropertisangatdipengaruhiolehbanyakfaktor.Istilahnilaipasaryangterdapat dalamStandarPenilaianIndonesia(SPI)danNilaiWajaryangbiasadigunakandalam standar akuntansi secaraumumadalahsama(compatible)ataumemilikikonsepyang sama. Proses penilaian merupakan tahapantahapan penentuan nilai properti yang didasarkan pada tujuan untuk: memahami permasalahan, merencanakan halhal yang perlu dilakukan dalam rangka pemecahan masalah tersebut mendapatkan data mengklasifikasikan data, menganalisis, menginterpretasi dan selanjutnya mengekspresikannyadalamsuatuestimasinilai.

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

23

I. Latihan2 1. Jelaskansecarasingkattahapandalamprosespenilaian! 2. Mengapatanggalpenilaianitupentingdalamsuatuprosespenilaian? 3. Jelaskansecarasingkatlangkahlangkahpentingdalampengumpulandananalisis data! 4. Jelaskanfaktorfaktorpentingdalammelakukanrekonsiliasinilai!

J. UmpanBalikdanTindakLanjut CocokkanhasiljawabanSaudaradengankuncijawabanLatihan2.Hitunglahjawaban Saudarayangbenar,kemudiangunakanrumusdibawahiniuntukmengetahuitingkat penguasaanSaudaraterhadapmateriKegiatanBelajar2.

Rumus: Tingkatpenguasaan=jumlahjawabanyangbenarx100% Jumlahsoal

ArtitingkatpenguasaanyangSaudaracapai: 90%100%=baiksekali 80%89%=baik 70%79%=sedang/cukup 60%69%=kurang

KalautingkatpenguasaanSaudaramencapai80%keatas,Saudaradapatmelanjutkanke KegiatanBelajarberikutnya,tetapibilatingkatpenguasaanSaudaramasihdibawah80%, Saudara harus mengulang Kegiatan Belajar 2, terutama bagian yang belum Saudara kuasai.

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

24

Kegiatan Belajar :

METODE PENDEKATAN DATA PASAR


A. Tujuan

A.1.TujuanInstruksionalUmum Setelah selesai mempelajari modul ini, peserta diklat mampu memahami tentangpendekatandatapasar.

A.2.TujuanInstruksionalKhusus Setelahselesaimempelajarimodulinipesertamampu: 1. menyusunasumsidasar 2. menjelaskan prinsipprinsip yang berkaitan dengan pendekatan

perbandingandatapasar 3. menjelaskan penerapan dan batasanbatasan yang menjadi syarat pendekatandatapasardapatdiaplikasikan 4. menjelaskanfaktorfaktorpentingdidalampendekatanperbandingandata pasar 5. menjelaskanprosedurpenerapanpendekatandatapasar 6. menjelaskanelemenperbandinganpendekatandatapasar

Pendekatanperbandingandatapasaratauyanglebihdikenaldenganpendekatan penjualan(salescomparisonmethod)menetapkanbatasbataspadanilaipasaruntukreal properti dengan mengkaji data pasar berupa harga yang biasanya dibayarkan oleh pembeli untuk properti sejenis. Penilai perlu meyakini bahwa transaksi jual beli terjadi antara pihakpihak yang memiliki motivasi yang umum. Harga jual yang merefleksikan motivasi yang tidak umum dari pelaku pasar, misalnya transaksi dari penjual atau pembelikhususyangbersediamenerimaataumembayarhargatransaksidiatasataudi bawah harga pasar untuk properti tertentu, harus dikecualikan. Dasar pemikiran utama dari pendekatanini adalah bahwa nilai pasar dari properti pembanding padapasar yang kompetitif.Analisisperbandingandalampendekataniniadalahterfokuspadaperbedaan perbedaandalamhallegalitas,fisik,lokasionaldankarakteristikekonomiantaraproperti subjek (properti yang dinilai) dengan properti pembandingnya yang serupa atau sejenis

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

25

serta atas perbedaan dalam hal hakhak yang terkandung dalam properti, tanggal penjualan,motivasipenjualdanpembeli,dansistempendanaan/pembiayaandarimasing masingtransaksipenjualan. Nilai Pasar berdasarkan SPI 2007 didefinisikan sebagai representasi nilai tukar atau sejumlah uang yang dapat diperoleh, atas suatu properti jika properti tersebut ditawarkanuntukdijualdipasar(terbuka)padatanggalpenilaiandandalamkondisiyang sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Nilai pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlahuangpadatanggalpenilaian,yangdapatdiperolehdaritransaksijualbeliatau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masingmasing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehatihatian dan tanpa paksaan. Definisi Nilai Pasar ini memilikikerangkapengertianmasingmasing: estimasi sejumlah uang merujuk pada harga yang dinyatakan dalam satuan uang (biasanyadalamRupiah),yangdapatdibayarkansecaratunaipadatanggalpenilainatas suatupropertidalamtransaksipasarbebasikatan.NilaiPasardiukursebagaihargayang paling memungkinkan diperoleh secara wajar di pasar pada tanggal penilaian, dengan memenuhi definisi Nilai Pasar. Ini merupakan harga terbaik yang dapat diperoleh oleh penjual secara wajar dan harga yang paling menguntungkan yang dapat diperoleh oleh pembelisecarawajarpula.Estimasiini,dalampenilaianrealproperti,secarakhusustidak memperhitungkan kenaikan atau penurunan harga akibat persyaratan atau keadaan khusus seperti pembiayaan khusus, perjanjian jual dan sewa kembali (sale and

leaseback), pertimbangan khusus atau konsesikonsesi yang diberikan oleh orang yang
terkaitdenganpenjualan,atauunsurelaindariNilaiKhusus. pada tanggal penilaian mensyaratkan bahwa estimasi Nilai Pasar berlaku hanya untuk tanggal tertentu saja. Karena pasar dan kondisi pasar dapat berubah, maka estimasi nilai dapat saja tidak benar atau tidak tepat pada waktu yang lain. Nilai Pasar hasilpenilaianakanmencerminkankeadaandankondisipasaraktualpadatanggalefektif penilaiandanbukanpadatanggalsebelumnyaatautanggalyangakandatang.Definisiini juga mengasumsikan bahwa transaksi dan kontrak penjualan diselesaikan bersamaan tanpaadanyaperbedaanhargayangmungkinterjadididalamtransaksiberdasarkanNilai Pasar. dapatdiperolehdaritransaksijualbeliatauhasilpenukaransuatupropertimerujuk pada fakta bahwa nilai suatu properti lebih merupakan estimasi jumlah uang daripada harga yang ditetapkan sebelumnya atau harga jual sebenarnya. Nilai Pasar tersebut

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

26

merupakan harga di mana pasar mengharapkan suatu transaksi yang memenuhi semua unsurelaindaridefinisiNilaiPasarpadatanggalpenilaian. antara pembeli yang berminat membeli merujuk pada seseorang yang memiliki motivasi, namun tidak dipaksa untuk membeli. Pembeli dimaksud tidak sangat ingin membeli maupun bersedia membeli dengan harga berapapun. Pembeli dimaksud juga membelisesuaidengankeadaanpasaryangberlaku,dandenganharapanpasarsaatini, serta bukan pasar hipotesis yang tidak dapat diharapkan terjadi. Pembeli dimaksud diasumsikan tidak akan membeli di atas harga pasar. Pemilik properti saat ini adalah termasuk bagian pelaku ekonomi yang membentuk pasar. Penilai tidak seharusnya membuat asumsiasumsi yang tidak realistis mengenai kondisi pasar maupun membuat asumsitingkatNilaiPasardiatasyangdapatdiperolehsecarawajar. penjualyangberminatmenjualadalahpenjualyangtidakterlaluberminatatautidak terpaksamenjualpadasembaranghargaataupuntidakbertahanpadatingkathargayang dianggap tidak layak dalam kondisi pasar pada saat penilaian. Penjual yang berminat menjual berkeinginan untuk menjual propertinya pada kondisi pasar dan pada tingkat harga terbaik yang mungkin dicapai di pasar (terbuka), setelah melakukan upaya pemasaran yang layak, berapapun harga yang mungkin dapat dicapai. Keadaan sesungguhnyapemilikpropertitidaktermasukdalampertimbangan,sebabpenjualyang berminatmenjualiniadalahpemilikhipotesis. dalamsuatutransaksibebasikatan adalahtransaksi antarapihakpihakyangtidak memiliki hubungan tertentu atau hubungan istimewa (misalnya, induk perusahaan dengan anak perusahaan atau pemilik bangunan dengan penyewaannya) yang dapat membentuk tingkat harga yang bukan merupakan keadaan sebenarnya di pasar atau menaikkanhargaakibatadanyaunsurNilaiKhusus.TransaksiNilaiPasardianggapterjadi antarapihakpihakyangtidakberkepentingan,danmasingmasingbertindakindependen. yang pemasarannya dilakukan secara layak berarti properti akan dipasarkan ke pasardalamcarayanglayakagarpenjualandapatterjadipadatingkathargaterbaikyang dapatdiperolehsecarawajarsesuaidengandefinisiNilaiPasar.Jangkawaktupemasaran properti dapat bervariasi sesuai dengan kondisi pasar, namun harus cukup waktu sehingga properti dapat menarik perhatian pembeli potensial dalam jumlah yang memadai.Waktupemasaraninidianggapterjadisebelumtanggalpenilaian. di mana kedua pihak masingmasing bertindak atas dasar pemahaman yang

dimilikinya, kehatihatian menganggap bahwa pembeli yang berminat membeli dan


penjual yang berminat menjual masingmasing memiliki informasi yang cukup tentang keadaandankarakteristikproperti,penggunaanyangada(aktual)danpotensialnya,serta

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

27

keadaan pasar pada tanggal penilaian. Selain itu masingmasing bertindak untuk kepentingannya sendiri dengan pemahaman yang dimilikinya, dan secara hatihati menentukanhargaterbaikuntukposisinyamasingmasingdalamtransaksitersebut. Prinsip kehatihatian ditunjukkan dengan menganalisis keadaan pasar pada tanggal penilaian,danbukanpadakeuntungannyaatauramalanpadawaktusetelahitu.Seorang penjual yang menjual propertinya pada tingkat harga di bawah harga pasar saat itu memangdalamkondisimenurun.Dalamkondisidemikian,sebagaimanadidalamsituasi pembeliandanpenjualanlainnyayangterjadidalamkondisipasardengantingkatharga yang berfluktuasi, pembeli atau penjual yang berhatihati akan selalu bertindak sesuai denganinformasipasarterbaikyangtersediasaatitu. dan tanpa paksaan menyatakan bahwa masingmasing pihak terdorong untuk melakukantransaksi,tetapijugatidakadapaksaanuntukmenyetujuinya. Untuk mengestimasi Nilai Pasar, seorang Penilai harus terlebih dahulu menentukan Penggunaan yangTertinggi dan Terbaik(HBU).Penggunaan yangTertinggi dan Terbaik tersebut dapat berupa kelanjutan dari penggunaan properti yang ada atau alternatif penggunaan lain. Penentuan penggunaan penggunaan yang tertinggi dan terbaik ini ditentukanberdasarkandatapasar.NilaiPasardiestimasimelaluipenerapanpendekatan dan prosedur penilaian sesuai dengan karakteristik properti, situasi dan kondisi paling memungkinkandimanapropertitersebutdiperjualbelikandipasartanpamemperhatikan biaya penjualan atau pembelian dan tanpa dikaitkan dengan setiap pengenaan pajak pengalihanyangterkait. Berdasarkan prinsip penggantian, pendekatan perbandingan data pasar menilai propertiberdasarkanperbandingandenganpropertilainyangsejenisyangtelahdiketahui harga jualnya. Karakteristik dari properti yang terjual (properti pembanding) dianalisis berdasarkan kemiripannya dengan properti subjek. Karena tidak ada dua properti yang persis mirip, maka harga dari properti pembanding yang telah terjual harus disesuaikan pada setiap perbedaan antara properti subjek dengan properti pembanding. Nilai yang diperolehdenganmetodeinibiasanyasesuaidenganhargayangterbentukdariinteraksi antarapenjualdanpembelipadapasarproperti.Metodeperbandingandatapasardapat digunakan pada setiap properti, baik tanah kosong maupun yang sudah dikembangkan sepanjangpropertitersebutdiperjualbelikansecaraperiodikdipasar.

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

28

B.

AsumsiDasar Pendekatanperbandingandatapasardidasarkanpadatigaasumsi,yaitu: 1. Sering terjadi transaksi atas properti yang sejenis dan sebanding dengan propertiyangakandinilai. 2. Pembeli maupun penjual cukup pengetahuannya terhadap properti yang akan dinilaitersebutsertakondisipasar. 3. Propertiyangakandinilaitersebutmempunyaihargayangkonstandipasaran untukjangkawaktuyangcukuppanjang

C.

PrinsipPrinsipyangBerkaitan Beberapa prinsipprinsip penilaian properti yang terkait dengan penerapan pendekatanperbandingandatapasarantaralain: 1. Penawarandanpermintaan Harga properti adalah ditentukan oleh pasar, yakni dihasilkan dari negosiasi antara penjual dan pembeli. Untuk mengestimasi permintaan, penilai mempertimbangkan jumlah pengguna potensial dari suatu properti tertentu, kekuatanbeli,seleradanpreferensinya.Untukmenganalisispenawaran,penilai fokuspadapropertipropertiyangtersediayangbelumterjualataukosongbaik yangmasihdalamkonstruksimaupundalamperencanaan. 2. Substitusi Prinsipsubstitusimenyatakanbahwanilaidarisuatuproperticenderunguntuk ditentukan oleh harga yang seharusnya dibayar untuk mendapatkan properti pengganti/substitusi dengan utilitas yang serupa. Jika berdasarkan prinsip ini, bila terdapat dua properti yang serupa dan sejenis dari segi ukuran, desain, kegunaan dan lokasi, maka properti yang mempunyai harga penawaran yang palingmurahyangakandipilihterlebihdahulu. 3. Keseimbangan Kekuatanpenawarandanpermintaancenderungmenujukeseimbangandalam pasar, tetapi keseimbangan absolut hampir tidak pernah terpenuhi. Berkait dengan perubahan populasi, daya beli dan selera serta preferensi konsumen, permintaan selalu lebih besar setiap waktu, dan penawaran dipenuhi dari pembangunanbarudanperubahanbangunanlama. 4. Eksternalitas Eksternalitas disini menunjukkan bahwa properti sangat dipengaruhi oleh faktorfaktorlaindiluarproperti,sepertifaktorlingkungan,peraturandanhal

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

29

hal khususlainnya. Pengaruh eksternal tersebutdapat bersifat positif ataupun negatifdalammempengaruhinilaiproperti. Contoh: Pembangunan ekonomi atau krisis global dapat mempengaruhi pasar properti danselanjutnyaakanberpengaruhpadanilaiproperti.

D.

PenerapandanBatasanBatasan Sebagaimana dinyatakan dalam pembahasan pada bahasan sebelumnya, pendekatan perbandingan penjualan adalah metode penilaian tanah yang paling baik dan paling mencerminkan keadaan pasar. Namun dalam penerapan pendekatan ini terdapat juga kondisi dan batasanbatasan tertentu yang menjadi syaratbahwapendekatantersebutdapatdiaplikasikansecaraakurat.Beberapahal berkaitandenganpenerapandanbatasanbatasanpenerapanpendekataniniadalah sebagaiberikut:

1. Pendekatan ini dapat diterapkan untuk semua tipe kepentingan riil properti
ketika terdapat data transaksitransaksi terkini yang cukup mengindikasikan polanilaidipasar

2. Ketika jumlah transaksi pasar tidak mencukupi, penerapan pendekatan ini


mungkinterbatas,terutamauntukpropertikhususyangjarangdiperjualbelikan di pasar seperti pelabuhan, lapangan udara, museum, bangunan sekolah/kampusdanpropertilainsejenisnya.

3. Ketika kondisi ekonomi berubah secara cepat, kegunaan dari pendekatan ini
mungkinterbatas. Contoh:perubahantentangpajakpendapatandanzoning 4. Pendekatan perbandingan data pasar mempunyai dayapenerapan yangtinggi danmeyakinkanketikadatayangtersediamencukupi.

E.

FaktorFaktorPentingdidalamPendekatanPerbandinganDataPasar Pada waktu penerapan pendekatan perbandingan data pasar untuk kebutuhan penilaian,diperlukananalisishargadanpasardaripropertiyangsebanding.Faktor faktoryangmempengaruhianalisishargadanpasardiantaranyaadalah: 1. Penggunaan Penggunaan adalah faktor penentu nilai yang bersifat mendasar, karena nilai pasar cenderung diukur berdasarkan penggunaan yang optimal. Jenis penggunaanpropertidapatdibedakansebagaiberikut:

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

30

a. Penggunaan yangsah menurut hukum (legal):apakah suatu penggunaan sudahmemperolehijinresmi. b. Penggunaan yang tepat: apakah secara fisik penggunaan tersebut tepat untuk lokasi atau propertiyangdimaksud, dalam arti ukuran, bentuk, dan lainsebagainya. c. Penggunaan yang cocok/sesuai: apakah fasilitasfasilitas penunjang yang diperlukan(sepertiperalatan,jalanmasuk,penggunaanpenggunaanyang terkait)sudahtersedia. d. Penggunaan yang layak (feasible use): apakah penggunaan seperti itu akanmemberikankeuntungan. e. Penggunaan yang optimal: penggunaan yang manakah yang paling menguntungkan dari sekian banyak alternatif pilihan yang tersedia pada saatkeputusandibuat. Jadi dalam mencari properti pembanding, selain dicari bentuk fisiknya yang mendekati kesamaan, harus juga dilihat kesamaan maupun perbedaan dari penggunaannya,karenasecaraumumtidakadaduapropertiyangpersissama, oleh sebab itu untuk membuat perbandingan diperlukan analisis dan kajian penelitiantersendiriyangmenuntutanalisisspesifik. 2. Lokasi Faktor kondisi dari masingmasing lokasi properti yang akan dinilai maupun properti pembanding, sangat mempengaruhi penentuan harga pasar suatu properti, karena penggunaan yang sesuai dan menguntungkan dari properti tergantung padalokasi sertalingkungan tempat properti itu berada,termasuk fasilitasfasilitaspenunjangyangditempatkanpadalokasiyangbaikdansesuai, oleh karena itu jasajasa yang mungkin dihasilkan baik berupa kenyamanan maupun penghasilan dari properti yang bersangkutan akan terus menerus mengalamiperubahansejalandenganperubahanperubahanyangdialamioleh lingkungannyaitu.Makadariitustabilitaslingkunganadalahfaktorutamayang harusdianalisispadasaatmengadakanevaluasilokasi. 3. KondisiPasarProperti Karena properti bersifat tidak bergerak dan menghasilkan jasa yang tersedia pada suatu lokasi yang tetap, maka dianggap penting untuk memahami kekuatankekuatan eksternal pasar yang mempengaruhi nilai dari properti tersebut. Identifikasi, analisis serta evaluasi fakta dan kecenderungan yang terdapat dalam pasar properti yang mempengaruhi nilai properti yang

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

31

bersangkutan adalah bagian dari analisis pasar dan lingkungan. Pasar khusus properti yang perlu mendapat perhatian oleh Penilai adalah pasar penjualan dan sewa serta pasar hipotek. Struktur dan fungsi yang dijalankannya serta karakteristik khusus dari pasarpasar tersebut sebaiknya dipahami betul agar untuk selanjutnya para penilai dapat melaksanakan analisis pasar (lokasi dan lingkungan) dalam setiap tugasnya, kemudian perilaku pembeli dan penjual, penyewa dan pemilik atau peminjam dan yang meminjamkan dapat dikenali danditerjemahkankedalambentukdatapasar.

F.

ProsedurPenerapan Untuk menerapkan pendekatan perbandingan data pasar (penjualan), seorang penilaibiasanyamengikutisistematikaatauprosedursebagaiberikut:

1. Meneliti pasar untuk mendapatkan informasi transaksi penjualan dan


mendapatkan daftar propertiproperti sejenis dengan properti subjek yang sedangditawarkanatauditransaksikan

2. Melakukanverifikasiinformasidenganmengkonfirmasidataapakahmemenuhi
keakuratan dan sesuai dengan kenyataan serta memastikan apakah data transaksiyangdiperolehmencerminkankeadaansebagaimanadisyaratkanoleh kriteriapasarwajar

3. Memilih unit pembanding yang sesuai (seperti rupiah per meter, per meter
persegi, per meter kubik dan sebagainya) dan mengembangkan analisis perbandinganuntuktiapunit

4. Membandingkan properti subjek dan properti pembanding dengan


menggunakan elemenelemen pembanding yang sesuai dan mengadakan penyesuaianterhadaphargapenjualandaripropertipembanding

5. Melakukan rekonsiliasi berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari analisis


pernbandingan ke dalam indikasi nilai tunggal (single value indication) atau dalamrangenilai(untukkondisipasaryangkurangpasti).

G.

ElemenElemenPerbandingan Elemenelemen perbandingan adalah karakteristik dari properti dan transaksi yang menyebabkan harga yang dibayar untuk suatu properti tersebut bervariasi. Penilai perlu mempertimbangkan dan membandingkan semua elemen perbedaan antara properti pembanding dan properti subjek yang dapat mempengaruhi nilainya. Penyesuaianpenyesuaian terhadap perbedaan dilakukan terhadap nilai dari setiap

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

32

properti pembanding untuk menjadikan pembandingpembanding tersebut sama denganpropertisubjekpadatanggalpenilaian. Terdapat enam elemen perbandingan yang seharusnya dipertimbangkan dalam analisisperbandingandatapasar,yaitu:

1. hakhakyangterkandungdalamkepemilikanproperti 2. halhalpendanaan 3. kondisipenjualan 4. tanggalpenjualan/kondisipasar 5. lokasi 6. karakteristikfisik.


H. Rangkuman Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) atau Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Sales Comparison Approach) disebut juga Perbandingan Langsung. Konsep dasar dari pendekatan penilaian ini adalah pada prinsip permintaan dan penawaran (Supply and Demand), yaitu keseimbangan antara penawaran dan permintaan serta prinsip pengganti (Subtitusion) , yaitu adanya kecenderungan minat yang tinggi pada properti/properti yang ditawarkan lebih murah dibanding properti/propertisejenis(tipikal)yanglebihmahal. Perhitungan Data Pasar ini dilakukan dengan membandingkan data pasar berupa penawaran atau transaksi yangterjadi atas beberapapropertiproperti sejenis dan kemudian melakukan analisis hubungan korelasi dari faktorfaktor yang berpengaruh untuk menentukan nilai properti yang menjadi objek penilaian. Apabila properti/properti yang dinilai mempunyai faktor yang lebih baik dari data, maka penyesuaiannya berupa penambahan nilai (positif), sebaliknya bila properti/properti yang dinilai mempunyai faktor yang kurang dari data, maka penyesuaiannyaadalahpengurangannilai(negatif).Besarnyapenyesuaiantersebut akansangattergantungpadajenisproperti,dandatapembandingyangtersedia. Dengan pendekatan ini, penilaian atas suatu properti dilakukan dengan membandingkan secara langsung dengan properti lain yang sejenis atau hampir sama yang terdapat di pasar. Pendekatan ini akan menghasilkan penilaian yang akurat apabila properti yang dinilai dengan properti yang menjadi pembanding mempunyai perbedaan yang relatif kecil atau masih dalam toleransi yang wajar. Varian dari pendekatanini dapat menggunakan teknik perhitungan tambah kurang baik dalam bentuk prosentase maupun dalam bentuk satuan jumlah uang atau
Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

33

dengan teknik perhitungan pasangan berganda dalam bentuk penyelesaian persamaansimultan.

I.

Latihan3 1. Apayangdimaksuddenganpendekatanperbandingandatapasar? 2. Jelaskan secara singkat prinsipprinsip yang berkaitan dengan pendekatan perbandingandatapasar! 3. Jelaskan secara singkat faktorfaktor penting yang berkaitan dengan pendekatanperbandingandatapasar! 4. Jelaskansecarasingkatprosedurpenerapanperbandingandatapasar! 5. Uraikan secara singkat elemenelemen perbandingan dalam pendekatan perbandingandatapasar!

J.

UmpanBalikdanTindakLanjut Cocokkan hasil jawaban Saudara dengan kunci jawaban Latihan 3. Hitunglah jawaban Saudara yang benar, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahuitingkatpenguasaanSaudaraterhadapmateriKegiatanBelajar3.

Rumus: Tingkatpenguasaan=jumlahjawabanyangbenarx100% Jumlahsoal

ArtitingkatpenguasaanyangSaudaracapai: 90%100%=baiksekali 80%89%=baik 70%79%=sedang/cukup 60%69%=kurang

Kalau tingkat penguasaan Saudara mencapai 80% ke atas, Saudara dapat melanjutkankeKegiatanBelajarberikutnya,tetapibilatingkatpenguasaanSaudara masih di bawah 80%, Saudara harus mengulang Kegiatan Belajar 3, terutama bagianyangbelumSaudarakuasai.

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

34

Kegiatan Belajar :

Latihan

PENERAPAN PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA PASAR

A. Tujuan

A.1.TujuanInstruksionalUmum Setelahselesaimempelajarimodulini,pesertadiklatmampumemahamitentang pendekatandatapasar.

A.2.TujuanInstruksionalKhusus Setelahselesaimempelajarimodulinipesertamampu: 1. menjelaskan tahapantahapan yang perlu dilakukan pada pendekatan perbandinganpenjualan 2. menjelaskanmarketdatagrid 3. menjelaskanpemeringkatanmutu(qualityrating) 4. menjelaskankelebihandankekuranganpendekatanperbandingandatapasar 5. menjelaskankondisipenilaiandiindonesia

B. Tahapantahapan yang Perlu Dilakukan pada Pendekatan Perbandingan Penjualan 1. PengumpulanDataPropertiPembandingyangMiripdanVerifikasiData Untukituperludiselidiki: a. Lingkungan di mana properti yang akan dinilai itu berada, maka penilai mencari properti pembanding di lingkungan tersebut. Perluasan penyelidikan ke luar lingkungan tersebut hanya dilakukan jika data dari properti pembandingkuranglengkap. b. Waktuterjadinyatransaksijualbelidaripropertipembanding.Prosesjualbeli yang waktunya berdekatan dengan saat ini (saat penilai akan menilai suatu properti) c. Sumbersumberuntukmencaridatatentangpropertipembandingadalah: Penjual Pembeli Notaris Perantara(makelar)

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

35

Lurah/Camat Iklandandaftarhargadarisuratkabar Pada beberapa negara yang memberikan informasi resmi mengenai penjualanyangterjadidimasyarakat,informasitersebutdapatdilihatpada balaikotaatauyangberkaitandenganmasalahkota. d. Jumlahpropertipembandingtergantungdari: Kemiripanantarapropertipembandingdanpropertiyangakandinilai TujuandiadakannyaPenilaian.

2. MembuatRingkasandanMenyusunInformasiPropertiPembanding Jika telah didapat properti pembanding, maka penilai mulai membuat ringkasan dan menyusun tentang seluruh informasi dari properti pembanding itu selengkap mungkin,sehinggadenganjelasdapatdiketahuifaktorfaktorberikut: a. Penjual b. Pembeli c. Waktupenjualan/pembelian d. Lokasi e. Sifatsifatfisikantaralain:luastanah,bangunan,prasarana,danlainlain f. Syaratpembayaran g. Motivasidariterjadinyapenjualan/pembelian

3. AnalisisTerhadapPropertiPembanding Dilakukandengancara: a. Menganalisis pasar untuk memperoleh unit pembanding dan atribut yang diperlukanpadafaktorfaktorpenyesuaian. b. Memperolehpenyesuaianpenyesuaianyangberalasan. c. Melakukan penyesuaian pada properti pembanding berdasarkan pada faktor faktorpenyesuaianyangtelahdiperoleh. Analisis terhadap properti pembanding dilakukan dengan mempergunakan informasiyangtelahdisusun,termasukperbedaandanpersamaanantaraproperti yang akan dinilai dengan properti pembanding, yang dapat mempengaruhi nilai dari properti yang sedang dinilai. Biasanya perbedaanperbedaan yang perlu diperhatikanadalah: a. Faktor Waktu yaitu kemungkinan perbedaan harga antara waktu penawaran/transaksidenganindikasihargapadasaatpenilaian.

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

36

b. Faktor Lokasi yang meliputi pertimbangan pada aksesibilitas, fasilitas infrastruktur,prospekpengembangan,tingkathuniandankeadaanlingkungan secarakeseluruhan. c. FaktorLuassehubungandenganliquiditas(tingkatkemudahan)penjualan. d. FaktorLetakyangmeliputiposisiproperti. e. FaktorKondisiFisikyangmeliputikeadaanfisikgedungsecarakeseluruhan. f. Faktor Status Kepemilikan dengan perbandingan antara Hak Milik, Hak Guna Bangunan,Girikataulainlainnya. g. Dan lainlain faktor yang dapat mempengaruhi nilai, seperti adanya keterpaksaanatassuatutransaksidanlainlain.

4. MengukurPerbedaanPerbedaan Pada tahap ini dilakukan pengukuran perbedaanperbedaan antara properti yang akan dinilai dengan pembandingnya, kemudian mewujudkannya dalam nilai masingmasing perbedaan tersebut. Ada beberapa cara dalam mengukur perbedaanperbedaandalampembandingantersebut,yaitu: a. Metodejumlahbulat(lumpsum) Metode ini adalah kemungkinan yang terbanyak untuk pencocokan properti tersebutdibandingkandenganunitunitlengkap. Contoh: Sebuah properti pembanding telah terjual belum lama ini sebesar Rp. 100.000.000,. Setelah mempertimbangkan bermacammacam aspek dari masingmasingpropertisecaramenyeluruh,dapatdibuatdasarpropertiyang dinilai yaitu akan mencapai nilai lebih besar sehingga menjadi Rp. 105.000.000, b. MetodeKomponenRupiah MetodeKomponen Rupiah adalah perbaikan dari metodejumlah bulat (lump

sum). Perbedaanperbedaan penting antara properti yang dinilai dengan


properti pembanding adalah ditandai dengan pencocokan per bagian yang dibuatuntukperbedaanmasingmasingbagianapakahtambahataukurang.

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

37

Contoh:
Penyesuaian Lokasi SifatFisik Waktu Jmlpencocokan Nilaiyg diusulkan Pembanding1 Rp.50.000.000, +Rp.2.000.000, Rp.1.000.000, +Rp.1.000.000, +Rp.2.000.000 Rp.52.000.000 Pembanding2 Rp.55.000.000, Rp.2.500.000, Rp.1.000.000, Rp.3.500.000, Rp.51.000.000, Pembanding3 Rp.48.000.000, +Rp.2.500.000, +Rp.2.000.000, +Rp. 4.500.000, Rp.52.500.000,

c. MetodePersentase Metodeiniadalahsepertimetode(b)diatastetapipencocokandigambarkan dalampersentase.


Penyesuaian Lokasi SifatFisik Waktu Jmlpencocokan Nilaiyg diusulkan Pembanding1 Rp.50.000.000, +4% 2% +2% +4% Rp.52.000.000, Pembanding2 Rp.55.000.000, 4% 2% 6% Rp.51.700.000, Pembanding3 Rp.48.000.000, +5% +4% +9% Rp.52.300.000,

C. MarketDataGrid Marketdatagridadalahsebuahtabelstandaryangdigunakanuntukmengumpulkan
dan membandingkan data properti subjek dan data properti pembanding. Penggunaan market data grid ini adalah untuk menyatakan konsistensi dari penyesuaianpenyesuaian yang dibuat oleh penilai dalam melakukan analisis perbandingan. Dalam market data grid meliputi pula bagian untuk melakukan rekonsiliasi terhadap beberapa indikasi nilai, yang dihasilkan dalam pendekatan perbandingandatapasar.

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

38

Marketdatagridsecaralengkapdapatdicontohkansebagaiberikut:

ElemenPerbandingan

Properti Subjek

Pembanding1 Pembanding2 Pembanding3

HargaJual Penyesuaianterhadaphak dalamproperti Hargatersesuaikan Penyesuaianfinancial Penyesuaianuntukkondisi penjualan Hargatersesuaikan Penyesuaianuntuktanggal transaksi Hargatersesuaikan Danlainlain Hargajualakhiryang tersesuaikan Untuktujuanrekonsiliasi nilai: Totalpenyesuaian Totalpenyesuaian sebagaipersendari hargajual

D. PemeringkatanMutu(QualityRating) Dalam menggunakan pendekatan data pasar (sales comparison approach), faktor subjektivitas penilai sering mempengaruhi hasil penilaian. Hal tersebut dapat dimengerti karena sebagian besar karakteristik properti maupun faktorfaktor lain yang mempengaruhi nilai properti menunjukkan suatu nilai kualitas dan bukan kuantitas (misalkan atap, dinding, lantai, lokasi dan sebagainya). Sehubungan hal tersebut, dalam penilaian yang menggunakan pendekatan data pasar, penilai perlu mengukurdanmenyesuaikankualitaskarakteristikpropertidanfaktorlainnyadengan konsisten.AnalisisQualityRatingdapatdigunakanuntukkepentinganini.

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

39

QualityRating(ataudisebutjugaQualityRatingValueEstimation/QRVE)adalahsuatu
teknik penilaian yang sederhana dengan menggunakan perhitungan ratarata tertimbang serta memungkinkan para penilai menentukan faktorfaktor apa dan seberapa besar peranannya untuk mempengaruhi nilai jual properti dalam suatu pasar (sub market) tertentu. Dengan teknik ini,penilai dapat menentukan sejumlah variabel (karakteristik properti dan faktor 1ainnya) yang dipilih dan diberikan angka tertimbangnya.Selanjutnya,baikpropertisubjek(propertiyangakandinilai)maupun properti pembanding diberikan skor pada setiap variabel atau atribut properti yang diduga mempengaruhi nilai jualnya. Nilai skor setiap properti pembanding dikalikan dengan angka tertimbangnya (weighted) untuk menghasilkan suatu total nilai tingkatankualitas(qualityscores)padasetiapproperti.

MetodeQualityRatingini pertama kali diuraikanolehseorang penilai dan akademisi Amerika,RichardU.Ratcliffdalambukunya,ValuationForRealEstateDecisions,dan memungkinkan kita menghitung proxy dari kegunan yang diperoleh dari prosedur yangcukupsederhanauntukmenghasilkannilaimututertimbangkeseluruhanuntuk suatu properti. Relativitas hasilnya dapat diuji, tetapi pengetahuan tentang pasar tidakbanyakbertambahdalamanalisisnya,danasumsiasumsiyangdigunakantidak dapatdiuji.Asumsiasumsiutamatersebutadalahsebagaiberikut:

1. Menyediakan data sejumlah transaksi jual beli properti berikut atributnya,


biasanya6(enam)ataulebihpropertiyangsebandingdenganpropertisubjek 2. adanyafaktorfaktortertentuyangmempengaruhinilaisecarasistematis 3. adanya pengaruh kuantitatif yang proporsional dengan mutu yang nyata dari faktorfaktortersebut 4. skala pengukuran subjektif linear sederhana dapat digunakan untuk mencatat pengaruhdarifaktorfaktortersebut 5. diasumsikan bahwa skala yang telah diperoleh tersebut dapat merefleksikan keinginan dari pembeli paling mungkin dalam pertimbangannya untuk membeli propertitersebut. Poin terakhir di atas biasanya merupakan faktor penting karena merupakan asumsi bahwa kebanyakan orang yang bermaksud membeli properti tidak akan memperhatikan detail properti yang kecilkecil tetapi cenderung memperhatikan propertidalamskalaluas,padaumumnya. Contoh: pembeli lebih suka memperhatikan luasan dan pemanfaatan areal dari bangunanketimbangketepatanluasbangunan/luastanahdalammeterperseginya.

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

40

Langkahlangkahuntukmengaplikasikanmetodeiniadalahsebagaiberikut: 1. mengidentifikasitipepembelitipikalyangdianggapmenjadipembeliyangpaling mungkindaripropertiyangdinilai 2. memilih faktorfaktor yang dianggap mempengaruhi nilai (biasanya 3 sampai 5 faktor) 3. Memberikanbobotdalampersenuntuktiapfaktorsehinggajumlahbobotsecara seluruhfaktorsamadengan100% 4. Memberikanskordalamskalasubjektiftetapisistematis(misal0sampai9)untuk tiappropertipembanding,untukmenunjukkanperingkatdaritiapfaktor 5. menjumlahkan hasil perkalian dari tiap skor dan bobotnya untuk tiap properti untukmemperolehtotalskorkualitas(QualityScore)daripropertidimaksud.

QualityRatingdapatdigunakanuntuk:
1. Penilaian individu suatu sub market, beberapa properti subjek dengan transaksi jualbeli yang terbatas, seperti ruang pamer (showroom), bengkel pemeliharaan (servicestation),toko,ruko,dansebagainya 2. Sebagaialatuntuksalingmelengkapidanmengujihasilpenilaianmassalmaupun denganpendekatanlainnya 3. Untukkeperluankhusus,sepertipeninjauankembalinilaisuatuproperti.

Metode Quality Rating juga memiliki kelemahan. Walaupun formalitas prosesnya tampak jelas, ada kelemahan pada tahaptahap awal dari metode ini. Kita harus mengasumsikan dua hal penting, yaitu faktor apa yang mempengaruhi nilai dan berapa bobot yang harus kita berikan untuk faktorfaktor tersebut. Jika kita melakukan kesalahan padatahap ini,makaseluruh prosesmenjadi salah, dan tidak ada cara untuk mengetahui apakah kita melakukan kesalahan pada tahap awal, karenakesalahanyangterjadidibalikprosespenghitungansulituntukdikenali.Halitu semuaberartibahwakehatihatiandalampemberianskorsesuaiprosedursistematis danterstandardisasisangatpentingdilakukandanpenerapanalurpikirrasionalperlu diterapkansecarahatihatidalamsetiappenilaian. Hal yang utama dalam teknik ini adalah bahwa penilai harus mempunyai pengetahuan yang cukup baik terhadap pasar properti di daerah tugasnya. Jika pengetahuan dan pengalamannyaterhadap pasar properti tidakcukup atau kurang, penilai dapat menggunakan beberapa metode statistik sederhana yang dapat membantu tugastugasnya. Penjelasan lebih lanjut mengenai Quality Rating,

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

41

penggunaanmetodestatistikdananalisisregresidalampenilaianakandibahasdalam ModulPenilaianLanjutan.

E. Kelebihandankekuranganpendekatanperbandingandatapasar Kelebihan/keuntungandaripendekatanperbandingandatapasaradalah: 1. Sederhanauntukdigunakan. 2. Pendekatan dapat dipercaya terutama jika properti pembanding benarbenar miripdenganpropertiyangakandinilai. 3. Sangatpentingpadasetiappenilaiantanahkosong.

Kekurangandaripendekatandatapasar:

1. Karenatidakadaduapropertiyangpersissama,makasemuaperbedaanharus
dipertimbangkan, apakah perbedaan itu mempengaruhi nilai dari properti tersebutatautidak,dimanakadangkadangpertimbanganitucukupsulit.

2. Jika salah satu pihak (penjual/pembeli) kurang mengetahui harga pasar, maka
kemungkinan harga yang mereka terima tidak mencerminkan nilai yang sebenarnya.

3. Pendekatan perbandingan penjualan hanya sedikit berguna dalam menilai


properti yang menghasilkan pendapatan (investment property), seperti hotel, apartemen,danlainlain.

4. Subjektivitas memegang peranan penting. Penilai yang belum berpengalaman


dapatmemberikanpenyesuaianyangsalah.

F. KondisidiIndonesia Cooper(2002)pernahmelakukanobservasimengenaikondisipenilaiandiIndonesia. Hasilobservasitersebutdiantaranyaadalah: Pasarrealestatbelumstabil Institusipendukungyangtelahdibentukbelummencukupi Profesipenilaianbarubertumbuh Edukasimengenairealestatmasihsangatinformal Penelitianmengenairealestatmasihlangka Investasi Pemerintah dalam penyediaan informasi yang berkenaan dengan real estatmasihsangatrendah Akibat dari kondisi penilaian yang demikian, Cooper menyatakan bahwa penilaian dengan menggunakan data pasar di Indonesia menjadi lebih sulit dibandingkan
Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

42

penilaian dengan menggunakan data pasar di negaranegara lain seperti Malaysia dan Singapura yang telah mempunyai pasar real estat yang terstruktur dan sederhanasehinggalebihmudahdalaminterpretasipenilaian. Bagaimana,setujukahAndadenganpernyataanCooper?

G. Rangkuman Dalam melakukan perbandingan langsung data penjualan, teknik yang lebih sering dipakai dan efektif adalah dengan melibatkan penggunaanserangkaianuruturutan langkah.Pertama,temukandatapenjualanpropertiyangmemilikikemiripandengan subjek properti dengan waktu transaksi relatif dekat dengan tanggal penilaian, dan begitu pula dengan syarat penjualan sebaiknya serupa dengan subjek properti. Kemudian, susun daftar data pembanding tersebut berdasarkan tingkat daya tarik yang dimiliki masingmasing. Artinya, properti yang terlihat paling menarik bagi pembeli diberi tempat paling teratas, dan properti yangpaling sedikit memiliki daya tarik diletakkan di akhir. Setelah daftar properti pembanding dibuat, penilai membandingkansubjekpropertiterhadapmasingmasingitemdalamdaftartersebut. Properti yang dinilai lebih menarik daripada subjek properti dapat dikategorikan sebagaiLebihBaik,yangkurangmenarikdikategorikanLebihBurukdanbilatidak dapatditentukandiidentifikasiRaguragu. Langkah pertama yang dipakai dalam melakukan penyesuaian terhadap data pembanding yang memiliki karakteristik yang berbeda adalah perbandingan atau analisisdatapembanding.Langkahinimeliputiidentifikasiperbedaanyangmencolok di antara data penjualan yang ada, dan kemudian pada gilirannya mengidentifikasi perbedaan antara data penjualan dan subjek properti. Faktorfaktor yang mempengaruhi harga dapat diidentifikasi oleh pengetahuan penilai tentang pasar setempatataubertanyapadabrokerdanoranglainyangmengetahuipasar. Langkah kedua dalam proses perbandingan dan penyesuaian adalah penyesuaian data penjualan. Ketika diketahui bagian properti mana yang mempunyai perbedaan signifikan, penilai dapat mengestimasi jumlah rupiah yang diperlukan untuk meyesuaikan data penjualan agar tampak sama dengan subjek properti. Ada beberapa tindakan pencegahan dalam melakukan penyesuaian agar hasil nilai yang didapatdaripenyesuaianbernilaibaik.

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

43

H. Latihan4 1. Jelaskan tahapantahapan yang harus dilakukan dalam penilaian dengan menggunakanpenilaianperbandingandatapasar! 2. Uraikan faktorfaktor yang perlu diperhatikan dalam melakukan penyesuaian (adjustment)terhadapsuatuproperti! 3. Jelaskandenganmemberikancontohapayangdimaksuddenganmetodejumlah bulat(lumpsum)dalampenilaianperbandingandatapasar? 4. Jelaskan dengan memberikan contoh apa yang dimaksud dengan metode komponenrupiahdalampenilaianperbandingandatapasar? 5. Jelaskan dengan memberikan contoh apa yang dimaksud dengan metode persentasedalampenilaianperbandingandatapasar?

I. UmpanBalikdanTindakLanjut CocokkanhasiljawabanSaudaradengankuncijawabanLatihan4.Hitunglahjawaban Saudarayangbenar,kemudiangunakanrumusdibawahiniuntukmengetahuitingkat penguasaanSaudaraterhadapmateriKegiatanBelajar4.

Rumus: Tingkatpenguasaan=jumlahjawabanyangbenarx100% Jumlahsoal

ArtitingkatpenguasaanyangSaudaracapai: 90%100%=baiksekali 80%89%=baik 70%79%=sedang/cukup 60%69%=kurang

Kalau tingkat penguasaan Saudara mencapai 80% ke atas, Saudara dapat melanjutkan keKegiatan Belajar berikutnya, tetapi bilatingkat penguasaanSaudara masihdibawah80%,SaudaraharusmengulangKegiatanBelajar4,terutamabagian yangbelumSaudarakuasai.

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

44

DAFTARPUSTAKA

Appraisal Institute, 2001, The Appraisal of Real Estate, Twelfth Edition, Appraisal Institute,Illinois,USA.

Cooper,John(2002),AssetAppraisal/ValuationforFinancialRestructuring,Surabaya.

Hidayati, Wahyu, dan Harjanto, Budi, 2003, Konsep Dasar Penilaian Properti, edisi pertama,BPFEYogyakarta.

Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia(2007), Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2007,Jakarta.

Whipple,R.T.M.,1995,PropertyValuationandAnalysis,TheLawBookCompanyLimited, Australia.

,KumpulanModulPenilaianPerbandinganDataPasar.

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

45

LAMPIRANLAMPIRAN

1. CONTOHPERHITUNGANPENDEKATANDATAPASAR A. IDENTIFIKASIPROPERTI 1. PropertiSubjek a. DataTanah


2 Properti Subjek merupakan sebidang tanah seluas 400 m berikut 2 bangunanpermanendiatasnyaseluas325m yangterletakdiKomplek

Depok Jaya D.14 RT. 016 RW. 52 Kelurahan Depok Utara, Kecamatan Beji, Kota Depok dengan jenis kepemilikan adalah Sertifikat Hak Milik Nomor:232atasnamaBuyung.Sedangkanbatasbataspropertisubjek adalahsebagaiberikut: SebelahBarat SebelahTimur SebelahSelatan SebelahUtara :JalanKomplek :TanahHakMilik :JalanKomplek :TanahHakMilik

Lokasitanahberadadihoekdengantopografitanahrata,elevasitanah lebih tinggi dari jalan kurang lebih 25 cm, bentuk tanah segi empat beraturandenganfrontage20m. b. DataBangunan Bangunan atas properti subjek adalah bangunan permanen satu lantai
2 seluas325m dengankomponenpenyusunbangunansebagaiberikut:

KomponenStruktur o o Strukturatas :Batubataplestercathalus

Strukturbawah :Batukali

KomponenPenutup o o o o Atap Dinding Lantai Langitlangit :Gentingbeton :Batamerahplestercathalus :Keramik :Eternit

Fasilitas a. Pagar b. Perkerasan c. Telepon d. Air :Tembok,panjangkeliling25m2 :Conblok :1(satu)saluran :Sumurbor

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

46

e. Listrik

:2000VA

Bangunan dibangun pada tahun 1981, saat ini dalam kedaan baik dan terawatdansebagianbangunandigunakansebagaitempatkosdengan jumlahkamarsebanyak6(enam)kamar. c. KondisiLingkungandanaksebilitas Lingkungansekitarpropertisubjekadalahkompleksperumahandengan kategorikawasanmenengah.Fasilitaspublikyangtersediaadalahlistrik, PDAM,saluran teleponsedangkan untukfasilitas sosial tersediatempat ibadahdansekolah. Akses jalan menuju lokasi properti cukup baik dengan konstruksi jalan conblokselebarlimameter.Propertisubjekberjarakkirakira200mdari JalanRayaMargonda. Kemudahan transportasi umum, belanja, dan rekreasi cukup baik. Keamanan dan ketertiban cukup baik, dan keamanan terhadap banjir cukupbaik. 2. PropertiPembandingI a. DataTanah
2 PropertiPembandingImerupakansebidangtanahseluas500m berikut 2 bangunanpermanendiatasnyaseluas462m yangterletakdiKomplek

Depok Jaya B3 Kelurahan Depok Utara, Kecamatan Beji, kota Depok denganjeniskepemilikanadalahSertifikatHakMilik. Sedangkanbatasbatasadalahsebagaiberikut: SebelahBarat SebelahTimur SebelahSelatan SebelahUtara :TanahHakMilik :TanahHakMilik :TanahHakMilik :JalanKomplek

Topografi tanah rata, elevasi tanah sama dengan jalan, bentuk tanah segiempatberaturandenganfrontage20m. b. DataBangunan BangunanataspropertipembandingIadalahbangunanpermanensatu
2 lantai seluas 462 m dengan komponen penyusun bangunan sebagai

berikut: KomponenStruktur o o Strukturatas :BatubataplesterCathalus

Strukturbawah :Batukali

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

47

KomponenPenutup o o o o Atap Dinding Lantai Langitlangit :Gentingbeton :Batamerahplestercathalus :Keramik :Tripleks/Kayu


2 :Tembok,panjangkeliling20m

Fasilitas a. Pagar b. Perkerasan c. Telepon d. Air e. Listrik

:Conblok :1(satu)saluran :Sumurbor :2000VA

Bangunandibangunpadatahun1999,saatinidalamkeadaanbaikdan terawatdansebagianbangunandigunakansebagaitempatkosdengan jumlahkamarsebanyak17(tujuhbelas)kamar. c. KondisiLingkungandanaksebilitas Lingkungan sekitar properti pembanding I adalah komplek perumahan dengan kategori kawasan menengah. Fasilitas publik yang tersedia adalah listrik, PDAM, saluran telepon sedangkan untuk fasilitas sosial tersediatempatibadahdansekolah. Akses jalan menuju lokasi properti cukup baik dengan konstruksi jalan conblok selebar 5 m. Properti pembanding I berjarak kirakira 150 m darijalanRayaMargonda. Kemudahan transportasi umum, belanja, dan rekreasi cukup baik. Keamanan dan ketertiban cukup baik, dan keamanan terhadap banjir cukupbaik. 3. PropertiPembandingII a. DataTanah
2 Properti Pembanding II merupakan sebidang tanah seluas 560 m 2 berikut bangunan permanen di atasnya seluas 224 m yang terletak di

Desa Rawa Bebek 35A, Kecamatan Beji, Kota Depok dengan jenis kepemilikanadalahSertifikatHakMilik. Sedangkanbatasbatasadalahsebagaiberikut: SebelahBarat SebelahTimur SebelahSelatan :Jalandesa :TanahHakMilik :TanahHakMilik

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

48

SebelahUtara

:TanahHakMilik

Topografitanahrata,elevasitanahsamadenganjalan,bentuktanah segiempattidakberaturandenganfrontage12m. b. DataBangunan BangunanataspropertipembandingIIadalahbangunanpermanensatu


2 lantai seluas 224 m dengan komponen penyusun bangunan sebagai

berikut: KomponenStruktur o o Strukturatas :BatubataplesterCathalus

Strukturbawah :Batukali

KomponenPenutup o o o o Atap Dinding Lantai Langitlangit :GentingTanahLiat :Batamerahplestercathalus :Teraso :Tripleks


2 :Tembok,panjangkeliling12m

Fasilitas a. Pagar b. Perkerasan c. Telepon d. Air e. Listrik

:Betoncor :1(satu)saluran :Sumurbor :2000VA

Bangunan dibangun pada tahun 1981, saat ini dalam kedaan baik dan terawatdansebagianbangunandigunakansebagaitempatkosdengan jumlahkamarsebanyak30(tigapuluh)kamar. c. KondisiLingkungandanaksebilitas Lingkungan sekitar properti pembanding II adalah daerah kawasan padat penduduk dengan kategori kawasan menengah. Fasilitas publik yang tersedia adalah listrik, PDAM, saluran telepon sedangkan untuk fasilitas sosial tersediatempat ibadah dan sekolah. Akses jalanmenuju lokasi properti cukup baik dengan konstruksi jalan aspal selebar 4 m dengan kondisi agak rusak. Properti pembanding II berjarak kirakira 500 m dari jalan raya. Kemudahan transportasi umum, belanja, dan rekreasi cukup baik. Keamanan dan ketertiban cukup baik, dan keamananterhadapbanjircukupbaik.

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

49

4. PropertiPembandingIII a. DataTanah
2 Properti Pembanding III merupakan sebidang tanah seluas 483 m 2 berikut bangunan permanen di atasnya seluas 327 m yang terletak di

Swakarya4AdenganjeniskepemilikanadalahSertifikatHakMilik. Sedangkanbatasbatasadalahsebagaiberikut: SebelahBarat SebelahTimur SebelahSelatan SebelahUtara :TanahHakMilik :TanahHakMilik :TanahHakMilik :Jalandesa

Topografitanahrata,elevasitanahlebihtinggidarijalan,bentuktanah segiempatberaturandenganfrontage14m. b. DataBangunan Bangunan atas properti pembanding III adalah bangunan permanen
2 satu lantai seluas 327 m dengan komponen penyusun bangunan

sebagaiberikut: KomponenStruktur o o Strukturatas :Beton

Strukturbawah :Batukali

KomponenPentup o o o o Atap Dinding Lantai Langitlangit :Gentingkeramikberglasur :Batamerahplestercathalus :Keramik :Gypsum


2 :Kayu,panjangkeliling6m

Fasilitas a. Pagar b. Perkerasan c. Telepon d. Air e. Listrik

:Conblok :1(satu)saluran :PDAM :2000VA

Bangunan dibangun pada tahun 2005, saat ini dalam keadaan sangat baikdanterawatdansebagianbangunandigunakansebagaitempatkos denganjumlahkamarsebanyak14(empatbelas)kamar.

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

50

B. ZONING Sesuai dengan Rencana Umum Tata Ruang Kota menyatakan bahwa daerah properti subjek yang berlokasi di Komplek Depok Jaya D.14 RT. 016 RW. 52 Kelurahan Depok Utara, Kecamatan Beji, Kota Depok, merupakan daerah pemukimanpenduduk.

C. PENILAIANDENGANMETODEPERBANDINGANDATAPASAR Dengan menggunakan metode pendekatan perbandingan data pasar, perlu dilakukan sejumlah penyesuaian antara properti subjek dengan properti pembandingsebagaiberikut: a. Lokasi Penyesuaian terhadap lokasi dilakukan dengan memperhatikan posisi letak propertiterhadapjalandanfasilitasfasilitasumum.Propertisubjekberadadi hoek sehingga dirasa lebih baik dalam hal aksesibilitas dan view dibandingkan dengan properti pembanding I, II yang berada di deretan tengah. Tetapi dalam hal ini, properti pembanding III mempunyai lokasi yang lebih baik dari properti subjek karena lebih dekat dengan jalan raya sehingga memiliki aksesebilitas yang sangat baik, disamping itu properti pembanding III memiliki fasilitas publik dan sosial yang lebih lengkap dibandingkandenganpropertisubjek.Denganpertimbangantersebutdiatas maka penyesuaian yang dilakukan dalam faktor lokasi anatara properti subjekdanpropertipembandingdapatdisimpulkansebagaiberikut: PenyesuaianterhadappropertipembandingIdisarankan(+)3 PenyesuaianterhadappropertipembandingIIdisarankan(+)4 PenyesuaianterhadappropertipembandingIIIdisarankan()5

b. PenyesuaianKarakteristikTanah Penyesuaianterhadaptanahmeliputi: JenisKepemilikan Properti subjek memiliki jenis kepemilikan yang sama dengan properti pembandingI,II,danIII,sehinggatidakperludilakukanpenyesuaian. Luas Properti subjek mempunyai luas tanah yang lebih kecil dibandingkan seluruhpropertipembanding. PenyesuaianluastanahuntukpropertipembandingIdisarankan()2

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

51

PenyesuaianluastanahuntukpropertipembandingIIdisarankan() 3 PenyesuaianluastanahuntukpropertipembandingIIIdisarankan() 2 Bentuk Penyesuaian untuk bentuk dilakukan terhadap properti pembanding II yang memiliki bentuk segi empat tidak beraturan, sehingga disarankan sebesarnya(+)1persen. Kontur Seluruh properti pembanding, baik pembanding I, II, maupun III memiliki kontur yang sama dengan Properti Subjek, sehingga penyesuaiantidakperludilakukan. Elevasi Properti subjek yang posisinya lebih tinggi dari jalan sama dengan properti pembanding III, sehingga tidak dilakukan penyesuaian. SedangkanuntukpropertipembandingIdanIIdilakukanpenyesuaian masingmasing sebesar (+) 2 persen, karena posisinya yang rata denganjalan.

c. KarakteristikBangunan Beberapa indikator yang digunakan dalam melakukan penyesuaian karakteristikbangunan,yaitu,sebagaiberikut: LuasBangunan Berdasarkan perbandingan luas bangunan antara properti subjek dan properti pembanding I, ditentukan angka penyesuaian sebesar () 3 mengingat properti pembanding I lebih luas dibandingkan dengan properti subjek. Sedangkan angka penyesuaian terhadap pembanding II ditentukansebesar(+) 5, karenaluas bangunan properti pembanding II
2 lebihkecildaripropertisubjeksebesar101m .

UntukPropertiPembandingIII,penyesuaiantidakperludilakukankarena
2 sielisihnyadenganpropertisubjekhanyasebesar2m

KomponenBangunan Penyesuaian masingmasing komponen properti subjek dan properti pembandingditetapkansebagaiberikut:

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

52

Properti pembanding I mempunyai spesifikasi material yang lebih jelek dibandingkan properti subjek dalam hal material langitlangit sehinggadilakukanpenyesuaiansebesar(+)2 Properti pembanding II mempunyai spesifikasi material yang lebih jelek dibandingkan properti subjek dalam hal material lantai dan komponenatapsehinggadilakukanpenyesuaiansebesar(+)2 Properti pembanding III mempunyai spesifikasi material yang lebih bagus dibandingkan properti subjek dalam hal material kerangka bangunan, langitlangit dan atap sehingga dilakukan penyesuaian sebesar()5 Fasilitas BaikpropertipembandingI,II,maupunpropertipembandingIIImemiliki fasilitas yang sama dengan properti subjek, sehingga penyesuaian tidak perludilakukan. TahunDibangun Atas dasar pertimbangan perbedaan umur bangunan antara properti subjekdenganpropertipembandingmakapenyesuaianterhadapproperti pembanding I disarankan () 9 dan untuk properti pembanding III disarankan() 12,yangdiperoleh dengan caramenghitung selisih tahun dibangunantaraPropertiSubjekdenganpropertipembanding,kemudian dilakukanpenyesuaiansebesar0.5%pertahun.

d. TanggalTransaksi Data tanggal transaksi atas properti pembanding pada saat dilaksanakan penilaianadalahsebagaiberikut: Properti pembanding I pelaksanaan transaksi pada tanggal 20 Oktober 2005sehinggadilakukanpenyesuaiansebesar(+)1. Properti pembanding II pelaksanaan transaksi pada tanggal 04 Juli 2004sehinggadilakukanpenyesuaiansebesar(+)2. PropertipembandingIIIpelaksanaantransaksipadatanggal15Januari 2006sehinggadilakukanpenyesuaiansebesar(+)1.

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

53

D. MethodePerbandinganPenjualan

No ElemenPerbandingan 1 2 Lokasi KarakteristikTanah LuasTanah BentukTanah Kontur Elevasitanah Kepemilikan 3 KarakteristikBangunan Luas KomponenBangunan Fasilitas TahunDibangun 4 5 6 7 8 TanggalTransaksi JumlahPenyesuaian IndikasiNilaiProperti Ratarata RekonsiliasiNilai

PS

PP1 3

PP2 +4

PP3 5

2 0 0 +2 0

3 +1 0 +2 0

2 0 0 0 0

3 2 0 9 1 6 Rp1.351.720.000 Rp1.248.983.333 Rp1.350.000.000

+5 +2 0 0 +2 13

0 5 0 12 +1 23

Rp1.159.380.000 Rp1.235.850.000

Catatan:RekonsiliasiNilaididasarkanpadaakumulasitingkatpenyesuaianyang palingsedikit.

ANALISISPENYESUAIAN (Adjustment) 1 Lokasi PP1:Terletakditengahkomplek,sedangkanPSterletakdipojokjalan perempatan. PP2:Terletakdiperkampungan,lingkungansekitarkurangtertatarapih dibandingPS. PP3:LetaknyalebihdekatkefasilitaspublikdanCBD.

2 Karakteristiktanah Luas PP1:mempunyailuastanahyanglebihbesardariPS,sebesar100M2

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

54

PP2:mempunyailuastanahyanglebihbesardariPS,sebesar160M2 PP3:mempunyailuastanahyanglebihbesardariPS,sebesar83M2

Bentuk PP1:mempunyaibentukempatpersegipanjangyangsamadenganPS PP2:mempunyaibentuksedikittidakberaturan PP3:mempunyaibentukempatpersegipanjangyangsamadenganPS

Kontur BaikPP1,PP2,PP3mempunyaikonturtanahyangsamadenganpropertisubjek

Elevasi PP1:posisitanahdatarratadenganjalan PP2:posisitanahdatarratadenganjalan PP3:mempunyaielevasiyangsamadenganPSlebihtinggidarijalan BaikPP1,PP2,PP3mempunyaijenistanahyangsamadenganpropertisubjek Kepemilikan BaikPP1,PP2,PP3mempunyaidokumenkepemilikanyangsamadenganproperti subjek

3 KarakteristikBangunan Luas PP1:mempunyailuasyanglebihbesardariPS,sebesar137M2 PP2:mempunyailuasyanglebihkecildariPS,denganselisih101M2 PP3:mempunyailuasyanghampirsamadenganPS,denganselisihhanya2M2

KomponenBangunan PP1:KomponenpembuatanbangunansamadenganPS PP2:KomponenpembuatanbangunanmempunyaispesifikasidibawahPS PP3:Komponenpembuatanbangunanmempunyaispesifikasilebihbagusdari PS

Fasilitas BaikPP1,PP2,PP3mempunyaifasilitasyangsamadenganPS

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

55

TahunDibangun PP1:mempunyaiselisihwaktu18tahundenganPS PP2:samadenganPS PP3:mempunyaiselisihwaktu24tahundenganPS

4 TanggalTransaksi PP1:tenggangwaktudenganpelaksanaanpenilaian1tahun PP2:tenggangwaktudenganpelaksanaanpenilaian2tahun PP3:tenggangwaktudenganpelaksanaanpenilaian3tahun

TabelPenyesuaian:MetodePerbandinganPenjualan(salescomparison)

NO

ELEMEN PERBANDINGAN NilaiJual

PP1

PP2

PP3

Rp.1.438.000.000,00 Rp.1.026.000.000,00 Rp.1.605.000.000,00 +3 +4 5

1 2

Lokasi KarakteristikTanah LuasTanah BentukTanah Kontur Elevasitanah Kepemilikan

2 0 0 +2 0

3 +1 0 +2 0

2 0 0 0 0

KarakteristikBangunan Luas KomponenBangunan Fasilitas TahunDibangun 3 +2 0 9 +1 6 Rp1.351.720.000 Rp1.248.983.333 Rp1.350.000.000 +5 +2 0 0 +2 +13 Rp1.159.380.000 0 5 0 12 +1 23 Rp1.232.000.000

4 5 6 7 8

TanggalTransaksi JumlahPenyesuaian IndikasiNilaiProperti Ratarata RekonsiliasiNilai

Keterangan : Rekonsiliasi nilai mengacu pada properti pembanding I karena lebih

mendekatipropertisubjek(penyesuaiannyalebihkecil).

Modul:PenilaianPendekatanDataPasar

56