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[pagina para insero da ficha catalogrfica]

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[pagina para insero da Folha de aprovao da banca]

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Agradecimentos
Ao professor Wilson Cano, com admirao, pela rigorosa e constante orientao. Aos professores Carlos Antonio Brando e Simone Deos, pelos comentrios valiosos na qualificao; Ana Lucia Gonalves da Silva, Jos Carlos Braga e Plnio de Arruda Sampaio Jr. pelas conversas, comentrios e sugestes; Eugnia Leone, Maria Alejandra Madi, Fernando Czar de Macedo Mota, Rui Affonso, Cludio Maciel, Bastiaan Reydon, Clio Hiratuka, Fernando Sarti, e novamente Simone, Braga e Brando pelos excelentes cursos no Instituto de Economia. Ao Jos Antonio e a toda equipe do Massa Crtica, imprescindveis. Aos colegas do IE pelas discusses nos seminrios de pesquisa. A Cida, Ftima, Alex, Alberto, Marinete e Mirian, e outros funcionrios do IE, pelo apoio sempre tranquilo e generoso. Aos professores Ermnia Maricato, Flvio Villaa, Francisco de Oliveira, Leda Paulani e Odette Seabra, fundamentais, como sempre. Ao professor David Harvey, pela breve, porm importante estadia na CUNY University, pelos comentrios e sugestes; ao professor Peter Marcuse pela oportunidade de pesquisar nas bibliotecas da Columbia University e por compartilhar suas reflexes sobre o tema. A Gavin Adams, Daniela Sandler e Karina Leito pelo apoio e grande ajuda no ingls, e a Maria Eugnia pela reviso do portugus. A Mrcio Valena pelos textos e conversas, e Mariana Bonates pela gentileza de ceder imagens do seu arquivo. A Evaniza, Dito, Geg e Kohara, aos defensores pblicos e aos alunos-professores dos cursos de formao pelas questes que motivaram muito do que apresento aqui. A Ethel e Srgio pela generosidade em compartilhar seus escritrios comigo e pelo apoio constante. A Raquel Rolnik, Brittany Scott, Suzana Pasternak e todos os professores e amigos que contriburam com observaes ou sugestes. A todos os entrevistados, pela contribuio. Aos amigos Ana Carolina Maciel, ngela Amaral, Beatriz Tone, Carlos Alberto, Chico Barros, Kazuo Nakano, Karina Calife, Jade Percassi, Lincoln Secco, Mozart Costa, Patryck Carvalho, Roberta Asse, Tiaraju DAndrea e Thomas Jensen, e muitos outros. s amigas Beatriz Kara-Jos e Luciana Royer e Roberta Menezes pela presena constante, comentrios e pelo alento nas piores horas. Aos assistentes de pesquisa Higor Rafael e Carolina Laiate pela persistncia e seriedade com a qual enfrentaram as dificuldades encontradas no caminho. A Dalva e Dbora, pelo apoio. Ao Joo Mota pela pacincia na hora da impresso. E, especialmente, a todos os amigos do grupo de estudos

da FAU Maranho, do LabHab e da Nossa Amrica. No menos importante minha gratido a todos os amigos que no citei, mas que com certeza sabem da importncia do seu apoio. famlia, mais uma vez fundamental, em especial a Dora, por compartilhar os saberes acadmicos e pela torcida; Paulo e Otlia e meus irmos e cunhada, por sempre contar com eles; e, sobretudo, aos meus pais, pelo apoio incondicional de toda hora, inclusive nos minutos finais da tese. Ao Pedro, pelo dilogo, leituras e comentrios, sempre generosamente crticos. E aos pequenos, que aprenderam cedo a palavra tese em dose dupla e souberam conviver bem com ela em seus primeiros anos. Agradeo imensamente banca examinadora pelos comentrios e sugestes que, embora j considerados na breve reviso realizada para esta verso, por sua dimenso e importncia permanecem como desafios. Conocer es resolver, resumiu o professor Plnio, tomando de emprstimo a expresso de Jos Mart, em Nuestra Amrica.

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Resumo
A onda de despejos que marcou a crise financeira mundial, iniciada em 2007, atingiu mais de 4,5 milhes de famlias e deixou bairros inteiros praticamente abandonados nas cidades norte-americanas. A crise evidenciou a extenso dos vnculos entre o imobilirio e o financeiro, intensificados nos anos 1980 em diversos pases. O crescimento dos emprstimos de tipo subprime (de segunda linha) fez parte do salto ocorrido na massa de capital fictcio nesse perodo, o que, combinado a formas antigas de espoliao, caracteriza a globalizao. As famlias recorreram ao endividamento em um contexto de estagnao de salrios, de liquidez propiciada, parcial e paradoxalmente, pelo financiamento da China ao enorme dficit comercial dos EUA, de falta de poltica pblica ampla de educao e sade e de uma histria repleta de esforos para manter a habitao como frente de acumulao capitalista e no direito social: a homeownership society. A mundializao financeira incide, no Brasil, sobre um circuito imobilirio que se configurou de modo muito diferenciado em relao ao norte-americano. O circuito imobilirio no segue necessariamente o movimento geral das transformaes econmicas e sociais e, assim como outros setores, exige um esforo de compreenso especfico. A retrospectiva de diversos arranjos que o circuito imobilirio assumiu no Brasil ao longo do tempo, desde a constituio do mercado de terras at o pacote habitacional Minha Casa Minha Vida, passando pelo BNH, contribuiu para identificar como a financeirizao atinge essa trajetria. Os fluxos de capitais alterados pela lgica financeira impulsionam transformaes na concorrncia e na estrutura de propriedade das empresas, em suas estratgias territoriais e de mercado, no canteiro de obras e na forma imobiliria. Superam ou contornam barreiras para alargar o campo de ao do circuito imobilirio historicamente restrito a uma parcela minoritria da populao e voltam a encontr-las quando os limites e as contradies se manifestam. Amplas parcelas da populao continuam sujeitas aos ciclos de despejo, assentamento precrio e irregular, e expulso. As transformaes identificadas colocam novos problemas para o pensamento crtico sobre o urbano e para os estudos sobre financeirizao. Sugerem, ainda, que a luta pelo direito cidade enfrenta novos desafios com o aumento da capacidade do capital de impor seus requerimentos e das dificuldades para que a paisagem urbana responda a critrios no mercantis e universais, no campo dos direitos sociais.

Palavras-chaves: Globalizao, mercado imobilirio, urbanizao, hipotecas, bolha imobiliria, poltica habitacional, direito cidade.

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Abstract

The wave of evictions in the wake of the worldwide financial crisis, that began in 2007, hit over 4,5 million American families, and left whole neighborhoods to their own devices in American cities. The crisis has revealed the extent of the links between real estate and finance, which, in several countries, intensified during the 1980s. The growth of subprime loans was part of the increase in the mass of fictitious capital in this period, which, combined with early forms dispossession, characterizes globalization. Families resorted to debt in a context of wage stagnation, of liquidity partially and paradoxically propitiated by Chinas funding of the USAs enormous trade deficit, of a lack of a wide-ranging public policy on education and health, and of a history of efforts to keep housing as a site for capital accumulation and not as a social right. In Brazil, the financial globalization has impacted a real estate market that had been configured very distinctively from the American case. Besides, the real estate market does not necessarily follow the general movement of economic and social transformations. Thus, along the lines of other sectors, such a market demands a specific comprehension effort, to which this thesis contributes. The retrospective look at the diverse arrangements that the real estate circuit has taken up in Brazil over time, since the constitution of the land market up to the housing set of policies My Home, My Life, as well as those of the National Housing Bank, has contributed to identify how financialization has impacted this trajectory. The flows of capital changed by financial logic have driven transformations in competition and in the enterprises property structure, in their territorial and market strategies, in the building site, and in the real estate form. They overcome or circumvent barriers in order to widen the field of action of the real estate market, and find them again when the limits and contradictions are manifested. The identified transformations pose fresh problems for critical thinking about urban issues and for studies on financialization. They suggest, further, that the struggle for the right to the city faces new challenges - such as the increase of the capitals capacity to impose its requirements, and of the difficulties for the urban landscape to respond not to mercantile criteria, but instead, to universal social rights.

Key words: Globalization, real estate market, homeownership society, subprime mortgages, housing bubble, housing policies, homebuilders, right to the city, urbanization

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Lista de ilustraes
Figura 1 Rio Vista, Califrnia (esquerda) e So Jos do Rio Preto (direita) ....................................................... xxv Figura 2 Empreendimento interrompido na crise de 2008, em Rio Vista, Califrnia ...........................................6 Figura 3 Casa em execuo hipotecria .........................................................................................................................6 Figura 4 Campanha Make her happier: Build a home first de difuso da casa prpria, nos EUA, anos 1920 .................................................................................................................................................................................................8 Figura 5 Anncios das empresas D.R.Horton, KB Home e Pulte Homes .......................................................... 14 Figura 6 Novos subrbios em escala industrial-financeira ...................................................................................... 16 Figura 7 Porcentagem de execues hipotecrias por regio, em 2008. Grfico demonstra relao entre despejos e reas em que preo da casa se distanciou do salrio................................................................................. 30 Figura 8 Escala de proporo entre preo de casas e salrios por regio metropolitana nos EUA. Nas

manchas avermelhadas o preo da moradia se distanciou mais dos salrios ........................................................... 30 Figura 9 Campanha Living Richly do Citibank para venda de crdito, na modalidade home equity, que procura persuadir o morador a liberar a riqueza imobilizada na casa contraindo um emprstimo hipotecrio: transforme o seu lugar de vida em dinheiro vivo. .................................................................................................... 32 Figura 10 Execuo hipotecria e despejos em bairros de trabalhadores ............................................................. 38 Figura 11 Livro de David Lereah, economista chefe da Associao Nacional de Corretores, lanado em 2006, afirma que o boom imobilirio no ir acabar e que hora de lucrar. ........................................................... 43 Figura 12 Sem-teto e manifestao de moradores ameados de despejo ............................................................. 50 Figura 13 Matria de capa sobre a derrubada do Cabea de Porco e foto do cortio ........................................ 62 Figura 14 Planta geral do bairro de Higienpolis. Chcaras do lugar aos novos bairros da elite e seus palacetes. ............................................................................................................................................................................. 65 Figura 15 Palacete em So Paulo, incio do sc. XX ................................................................................................ 65 Figura 16 Vila Economizadora, exemplo da nova moradia operria..................................................................... 70 Figura 17 Anncio de conjunto do IAP na Moca, So Paulo .............................................................................. 77 Figura 18 Exemplos de incorporao imobiliria nos anos 1930-40 ..................................................................... 83 Figura 19 Exemplo de conjuntos habitacionais do BNH ..................................................................................... 102 Figura 20 Periferias autoconstrudas em So Paulo................................................................................................ 107 Figura 21 Conjuntos habitacionais da CDHU ........................................................................................................ 116

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Figura 22 Empreendimentos do PAR para populao de 5 a 10 salrios mnimos .......................................... 124 Figura 23 Empreendimentos do PAR, 2 fase, para populao de renda entre 1 e 3 salrios mnimos ........ 124 Figura 24 O programa habitacional j vem com logo e slogan ............................................................................ 142 Figura 25 Organograma da estrutura societria da Even publicado no Prospecto de emisso pblica de debntures, em novembro de 2007 .............................................................................................................................. 166 Figura 26 Organograma dos acionistas da Companhia, identificando todos os controladores diretos e indiretos, bem como os acionistas com participao igual ou superior a 5%, publicado no Prospecto preliminar de oferta pblica e distribuio de aes, em abril de 2010 .................................................................. 166 Figura 27 Empreendimento habitacional no Mxico ............................................................................................. 170 Figura 28 Alvo e segmento potencial da MRV: em direo ao segmento econmico ..................................... 187 Figura 29 Empreendimento da Haus em So Jos do Rio Preto, Parque Residencial Nova Esperana, Minha Casa, Minha Vida, at 3 salrios mnimos ................................................................................................................... 189 Figura 30 Insero dos empreendimentos Terra Nova Belvedere e Garden Village, do Minha Casa, Minha Vida, para faixa de 3 a 10 salrios mnimos de renda familiar, fora da mancha urbana de So Jos do Rio Preto. ............................................................................................................................................................................................ 190 Figura 31 Anncio de joint venture entre Rossi e GMS............................................................................................ 197 Figura 32 Imagens do Empreendimento Parque Cidade Jardim.......................................................................... 204 Figura 33 Empreendimento Terra Nova So Jos, da Rodobens, em So Jos dos Campos, para 5 a 10 salrios mnimos de renda familiar. .............................................................................................................................. 209 Figura 34 Imagens publicitrias, com destaque para o prtico e a rea condominial. As casas aparecem longe, sem que se note a escala do empreendimento. ............................................................................................... 209 Figura 35 Planta e Fachada da Casa A do empreendimento Terra Nova So Jos (46m2). ............................ 210

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Fontes das ilustraes

Figura 1 Vistas areas extradas de Google Earth Pro, verso 4.2, jul. 2011. Figura 2 Justin Sullivan, Getty Images, nov. 2008. Figura 3 ZUHL, Joanne. Life after foreclosure: Organizers seek answers, solutions through the fogPortland, mar.2011. Disponvel em: <http://streetroots.files.wordpress.com/2011/03/foreclosure-1.jpg> Figura 4 JACKSON, Kenneth T. Crabgrass Frontier: The Suburbanization of the United States. Nova York: Oxford University Press, 1985. Figura 5 Ending of tax credit jolts KB Home orders. The Press-Enterprise, abr. 2011. Disponvel em: <http://www.pe.com/business/business-headlines/20110405-ending-of-tax-credit-jolts-kb-homeorders.ece> OOSTING, Jonathan. Survey: Detroit is most affordable major housing market in six countries. Mlive, Michigan, fev. 2010. Disponvel em: <http://media.mlive.com/business/detroit_impact/photo/8111528large.jpg> Figura 6 Photo Courtesy of USDA-NRCS. BROOS, Maaike J, DAY, Rick. Measuring Urban Sprawl and Predicting Land Use Change using Geospatial Technologies. Geospatial Technology Program (GTP), Penn State, mai. 2009. Disponvel em: <http://lal.cas.psu.edu/Research/Images/sprawlComp.jpg> CHEN, Adrian. Are you ready for the next housing bubble? Gawker, Nova Iorque, maio de 2010. Disponvel em: <HTTP://GAWKER.COM/5539859/ARE-YOU-READY-FOR-THE-NEXT-HOUSING-BUBBLE> The Wall Street Journal. Disponvel em: <http://si.wsj.net/public/resources/images/NA-BC976_MIGRAT_G_20091223182309.jpg> Figura 7 Mapa de Scott Pennington. Martin Prosperity Institute. Disponvel em: <http://3.bp.blogspot.com/-7ApuVEE8jf0/TbXJe8SHe4I/AAAAAAAAAVo/JDzZ1kR86E/s1600/housing+bubble+map+US.jpg> Figura 8 Realty Trac. Disponvel em: <http://www.realtytrac.com/images/news/q4-us-foreclosureheatmap-959x648.jpg> Figura 9 Anncio publicitrio disponvel em diversos stios da Internet. Figura 10 NYDaily News, out. 2010. Disponvel em: <http://www.nydailynews.com/img/2010/10/06/450x323-alg_foreclosure.jpg> American Pastoral #11. Jon Josts Weblog, mai. 2010. Disponvel em: <http://jonjost.files.wordpress.com/2010/05/milwaukee-eviction.jpg> Figura 11 GOPAL, Prashant. Former housing industry economist who famously said there was no housing bubble now admits he was wrong. Businessweek, jan. 2010. Disponvel em: <http://www.businessweek.com/the_thread/hotproperty/archives/2009/01/former_housing_industry_eco nomist_who_famously_said_there_was_no_housing_bubble_now_admits_he_was_wr.html> Figura 12 Voice of Detroit: The city's independent newspaper, unbossed and unbought. Julho de 2011. Disponvel em: <http://voiceofdetroit.net/wp-content/uploads/2011/06/March_on_Lansing_foreclosures-2-21.jpg> Depressed as a Nation? 80 Percent of Americans Believe That We Are in a Recession Right Now. ANU News, set. 2011. Disponvel em: < http://www.anunews.net/blog/wp-content/uploads/2010/03/aa-foreclosure-Deeshomeless-man-who-took-out-mortgage.jpg> Figura 13 Capa da revista Ilustrada, n 656, fevereiro de 1893. CHALHOUB, Sidney, Cidade febril, So Paulo: Cia. das Letras, 1996. Figura 14 MACEDO, Silvio S. Vila Penteado: significados paisagsticos, p. 109. In: Sampaio, Maria Ruth Amaral; Maricato, Ermnia (Ed.). Vila Penteado 100 anos. FAUUSP, 2002.

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Correio Paulistano, 24/07/1890. NOZOE, Nelson. Vida econmica e finanas municipais da capital paulista na poca imperial, p. 135. In: PORTA, Paula (org.). Histria da Cidade de So Paulo: A cidade no imprio 18231889, vol2. So Paulo: Paz e Terra, 2004. Figura 15 TOLEDO, Benedito Lima de. lbum iconogrfico Avenida Paulista. So Paulo: Ex Libris, 1987. Figura 16 GUNN, Philip; CORREIA, Telma de Barros. Vilas Operrias: o mundo fabril penetra a cidade, p. 89. In: So Paulo, metrpole em trnsito: percursos urbanos e culturais. Cndido Malta Campos, Lcia Helena Gama, Vladimir Sacchetta (organizadores). So Paulo: SENAC-SP, 2004. Figura 17 Disponvel em: <http://vereadorjuscelinogadelha.blogspot.com/2011/04/iapi-e-um-parque-paramooca.html>. Figura 18 ATIQUE, Fernando. Memria moderna a trajetria do edifcio Esther. So Carlos: RiMa, Fapesp, 2004. ARTIGAS, Vilanova, KAMITA, Joo Masao. Espaos da arte brasileira. Cosac Naif, 2000. p. 53. SOUZA, Maria Adlia A. de. Metrpole e paisagem: caminhos e descaminhos da urbanizao, pg 549. IN: PORTA, Paula (org). Histria da Cidade de So Paulo: A cidade no imprio 1823-1889, vol3. So Paulo: Paz e Terra, 2004. Figura 19 BNH, projetos sociais. Rio de Janeiro: BNH, 1979, pginas 72 e 54, respectivamente. ROLNIK, Raquel. So Paulo, novo sculo: uma nova geografia? In: Campos, Candido Malta; GAMA, Lcia Helena; SACCHETTA, Vladimir (orgs). So Paulo, metrpole em trnsito: percursos urbanos e culturais. So Paulo: SENAC-SP, 2004, p. 177. Figura 20 OPPIDO, Gal. So Paulo 2000. So Paulo: editora Imagens/Construo, 1999. Figura 21 Folhetos da CDHU, arquivo de Luciana Royer. Figura 22 Acervo de Mariana Fialho Bonates. Figura 23 Acervo de Mariana Fialho Bonates. Publicada em O Programa de Arrendamento Residencial PAR: acesso diferenciado moradia e cidade, Revista Risco, EESC-USP, n.7, 2008. Figura 24 Material de divulgao do Minha Casa Minha Vida, disponvel no stio da CEF e de vrias empresas imobilirias. Figura 25 Prospecto Definitivo do primeiro programa de emisso pblica de debntures de emisso da Even, jan. 2008. Figura 26 Prospecto preliminar de oferta pblica e distribuio primria e secundria de aes ordinrias de emisso da Even, abr. 2010. Figura 27 Livia Corona. Disponvel em: <http://www.liviacorona.com/#S7,222,Two_Million_Homes_for_Mexico> Homex coatzacoalcos. Mxico. Disponvel em: <http://homexcoatzacoalcos.wordpress.com/2008/08/10/paraiso-las-dunas/> Figura 28 Merril Lynch, 17/10/2007. Figura 29 Vista area extrada de Google Earth Pro, verso 4.2, 2011. Figura 30 Rodobens Figura 31 Comunicado da Rossi ao mercado. Figura 32 OLX. Disponveis em: <http://www.cidadesaopaulo.olx.com.br > Francisco Arago. Disponvel em: <http://www.flickr.com/photos/aragao/4691385822/> (foto inferior esquerda) Figura 33 Rodobens Figura 34 Material publicitrio do empreendimento. Figura 35 Rodobens. Disponvel em: <http://www.rodobens-rni.com.br/Empreendimentos/empreendimento-terra-nova-sao-josedos-campos.aspx#fotos>

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Lista de tabelas
Quadro 1 Nmero de unidades contratadas pelas maiores empresas homebuilders em 2006, 2008 e 2010 ..... 17 Quadro 2 Percentual do mercado das maiores empresas homebuilders (marked share)........................................... 18 Quadro 3 Moradias iniciadas por ano em milhares de unidades. ........................................................................... 21 Quadro 4 Dvidas prioritrias por tipo ....................................................................................................................... 31 Quadro 5 Ofertas pblicas em 2009 ......................................................................................................................... 137 Quadro 6 Empresas listadas na Bolsa, classificadas como construo de edifcios residenciais e empreendimentos imobilirios, por valor de mercado, em 5 de novembro de 2010, em milhares de reais.... 149 Quadro 7 Evoluo histrica do patrimnio lquido e do capital social realizado da MRV entre 2006 e 2009 ............................................................................................................................................................................................ 156 Quadro 8 MRV: Faturamento trimensal em R$ 1000 corrigido........................................................................... 156 Quadro 9 Dados finais de distribuio da oferta da MRV, em 2009 .................................................................. 157 Quadro 10 Ranking dos gestores de fundos detentores de aes em empresas do setor imobilirio, por valor de mercado das aes, em milhares de reais, em final de 2009 ................................................................................ 164 Quadro 11 Lista das principais empresas nas quais o fundo Carmignac Investment A investe, na qual figura a brasileira Cyrela ............................................................................................................................................................. 173 Quadro 12 Percentual de participao dos cinco maiores acionistas das empresas listadas na Bolsa de Valores, na categoria construo, em 2010. ................................................................................................................ 174 Quadro 13 Participao acionria em empresas de construo civil brasileiras listadas na Bolsa de Valores, na categoria construo, de 2005 a 2010 (por fundo de investimento) .................................................................. 175 Quadro 14 Participao acionria em empresas de construo civil brasileiras listadas na Bolsa de Valores, na categoria construo, de 2005 a 2010 (por administrador).................................................................................. 176 Quadro 15 Adminstradores dos fundos de investimentos em empresas do setor imobilirio de capital aberto ............................................................................................................................................................................................ 177 Quadro 16 Fundos de investimento que detm ou detiveram participao em empresas do setor imobilirio de capital aberto ............................................................................................................................................................... 178 Quadro 17 Alternativas de funding para empreendimentos imobilirios ............................................................. 184 Quadro 18 Unidades residenciais da PDG no banco de terras (excluindo loteamentos) ................................ 196 Quadro 19 Evoluo histrica da populao brasileira e de municpios selecionados ..................................... 255

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Quadro 20 Evoluo histrica do mercado imobilirio residencial: lanamentos e vendas em algumas capitais brasileiras ............................................................................................................................................................ 256 Quadro 21 Empresas do setor da construo civil listadas na Bovespa ............................................................. 257 Quadro 22 Maiores empresas de construo da Amrica por valor de mercado .............................................. 258 Quadro 23 Ranking das incorporadoras, ano base 2009 ....................................................................................... 259 Quadro 24 Ranking nacional da indstria imobiliria 2009: metragem entregue em 2008 .............................. 260 Quadro 25 50 maiores construtoras (inclui empresas de construo pesada).................................................... 261 Quadro 26 Balano da MRV ...................................................................................................................................... 262

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Lista de grficos
Grfico 1 Moradias iniciadas por ano em milhares de unidades ............................................................................ 20 Grfico 2 Preos medianos de vendas das moradias novas e usadas em milhares de dlares .......................... 28 Grfico 3 Execues hipotecrias de maro de 1990 a maro de 2010 nos EUA .............................................. 35 Grfico 4 Inadimplncia hipotecria nos mercados de primeira linha (prime) e segunda linha (subprime), de 1998 a 2010, nos EUA...................................................................................................................................................... 36 Grfico 5 Inadimplncia hipotecria nos mercados de primeira linha (prime) e segunda linha (subprime), taxa fixa e taxa flutuante, de 2002 a maro de 2010, nos EUA .......................................................................................... 36 Grfico 6 Unidades de obras residenciais iniciadas (housing starts) e recesses ..................................................... 40 Grfico 7 Bolha imobiliria: vendas de casas novas e existentes e tendncia linear de vendas ......................... 47 Grfico 8 Renda mdia do topo 0,01% e da base 90% nos EUA, 1978-2006..................................................... 49 Grfico 9 Populao do Municpio de So Paulo entre 1872 e 1890: crescimento acelerado ........................... 64 Grfico 10 Populao presente, recenseada, residente, por situao de domiclio (rural/urbano), de 1950 a 2010 ..................................................................................................................................................................................... 89 Grfico 11 Evoluo do salrio mnimo e do PIB per capita no Brasil 1940-1999............................................. 107 Grfico 12 Populao por faixa de renda (Censo de 2000) e abrangncia do mercado residencial privado e dficit de moradias nas faixas de 0 a 5 e 0 a 3 SM ..................................................................................................... 133 Grfico 13 Financiamentos imobilirios, segundo o valor e o nmero de unidades financiadas. Brasil, 20032008, em bilhes de reais................................................................................................................................................ 135 Grfico 14 Mudanas programadas na estratgia dos LPs para seus Private Equities nos pases emergentes nos prximos 1 a 2 anos ................................................................................................................................................ 169 Grfico 15 Performance das empresas MRV, Gafisa, Rossi e Cyrela desde o lanamento do MCMV ........ 171 Grfico 16 Performance do preo das aes da Cyrela ......................................................................................... 172 Grfico 17 Percentual do portflio do Janus Global Real Estate Fund, por pas ............................................. 172 Grfico 18 Evoluo histrica da participao do segmento econmico nos lanamentos da PDG Realty 187 Grfico 19 Banco de Terras por empresa (bilhes de R$). ................................................................................... 194 Grfico 20 Banco de terras da Cyrela ....................................................................................................................... 194 Grfico 21 Aumento da participao do interior paulista nos lanamentos da PDG Realty .......................... 196 Grfico 22 Distribuio geogrfica do VGV da PDG .......................................................................................... 197

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Grfico 23 Rentabilidade mensal das aes da MRV (vermelho) comparadas ao Ibovespa (cinza), entre agosto de 2007 e outubro de 2010 ................................................................................................................................ 263 Grfico 24 Rentabilidade mensal das aes da Inpar (vermelho) comparadas ao Ibovespa (cinza), entre agosto de 2007 e outubro de 2010 ................................................................................................................................ 263

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Lista de Siglas
Abecip Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio e Poupana Abrapp Associao Brasileira das Empresas de Previdncia Privada Ademi Associao de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobilirio APE Associao de Poupana e Emprstimo ASPI Aliana de Solidariedade e Proteo aos Inquilinos Bacen Banco Central do Brasil Bancoop Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo BB Banco do Brasil BID Banco Interamericano de Desenvolvimento BM Banco Mundial BM&FBovespa - Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros de So Paulo BNDES Banco Nacional de Desenvolvimento Econmico e Social BNH Banco Nacional de Habitao Bovespa Bolsa de Valores de So Paulo CARPS Comisso de Aplicao das Reservas da Previdncia Social Cbic Cmara Brasileira da Indstria da Construo CCFGTS Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Servio - p.149 CCI Cdula de Crdito Imobilirio CDHU Companhia de Desenvolvimento Habitacional Urbano CEF Caixa Econmica Federal Cepac Certificado de Potencial Adicional de Construo CMN Conselho Monetrio Nacional Cohab Companhia de Habitao Cohab-GB Companhia de Habitao da Guanabara Coopermetro Cooperativa pro-habitao dos Metrovirios CRI Certificado de Recebveis Imobilirios CVM Comisso de Valores Mobilirios Fannie Mae (FNMA) Federal National Mortgage Association FAR Fundo de Arrendamento Residencial FAT Fundo de Amparo ao Trabalhador FCP Fundao da Casa Popular FCVS Fundo de Compensao de Variaes Salariais FDS Fundo de Desenvolvimento Social Febraban Federao Brasileira dos Bancos FED Federal Reserve System (Banco Central Norte-americano) FGTS Fundo de Garantia do Tempo de Servio FGV Fundao Getulio Vargas FHA Federal Housing Association FHC Fernando Henrique Cardoso

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FHLB Federal Home Loan Bank FIDC Fundo de Investimento em Direitos Creditrios FIESP Federao das Indstrias do Estado de So Paulo FII Fundo de Investimento Imobilirio Fimaco Financiamento de Materiais de Construo FIP Fundo de Investimento em Participaes FNHIS Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social Freddie Mac (FHLMC) Federal Home Loan Mortgage Corporation FSLIC Federal Savings and Loan Insurance Corporation HIS Habitao de Interesse Social HOLC Home Owners Loan Corporation HUD Department of Housing and Urban Development (Departamento de Habitao e Desenvolvimento Urbano) IAB Instituto dos Arquitetos do Brasil IAP Instituto de Aposentadorias e Penses IAPI Instituto de Aposentadorias e Penses dos Industririos IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica ICMS Imposto sobre Circulao de Mercadorias e Servios Inocoop Instituto de Orientao s Cooperativas IPO Initial Public Offering (Oferta Pblica Inicial) LCI Letra de Crdito Imobilirio LH Letras Hipotecrias MBS Mortgage Backed Securities (Titulos baseados em hipotecas) MCMV Minha Casa Minha Vida NAHB National Association of Home Builders (Associacao Nacional dos Construtores de Casas) NAICS Sistema de Classificao da Indstria Norte-Americana Nasdaq National Association of Securities Dealers Automated Quotations (Bolsa de Valores Eletrnica) ON Ordinria Normativa (ao) PAIH Programa de Ao Integrada em Habitao PAR Programa de Arrendamento Residencial PBQP-H Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat PC Partido Comunista PEP Programa Empresrio Popular Petros Fundo de Penso da Petrobras PIB Produto Interno Bruto Planhab Plano Nacional de Habitao Planhap Plano Nacional de Habitao Popular PND Plano Nacional de Desenvolvimento Previ Fundo de Penso do Banco do Brasil Proer Programa de Estmulo Reestruturao e ao Fortalecimento do Sistema Financeiro Nacional Prohap Programa de Habitao Popular

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S&L Saving and Loan Association (Associao de Poupana e Crdito) SBPE Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo SCI Sociedade de Crdito Imobilirio Secovi-SP Sindicato da Habitao de So Paulo Seplan Secretaria de Economia e Planejamento Serfhau Servio Federal de Habitao e Urbanismo SFH Sistema Financeiro de Habitao SFI Sistema Financeiro Imobilirio SH1 Sistema de Habitao 1 SH3 Sistema de Habitao 3 SH4 Sistema de Habitao 4 SHS Sistema de Habitao Social SICCEGB Sindicato das Indstrias de Construo Civil do Estado da Guanabara SPE Sociedade de Propsito Especfico TVM Ttulos e Valores Mobilirios UDN Unio Democrtica Nacional UPC Unidade Padro de Capital Valia Fundo de Penso da Companhia Vale do Rio Doce VGV Volume Geral de Vendas

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Sumrio
Introduo ............................................................................................................................................... 1 Captulo 1 A sociedade da casa prpria na globalizao financeira: o caso norte-americano ............. 7 1.1 Ideologia da casa prpria e a constituio do sistema de hipotecas nos EUA ...............................................7 1.2 Estrutura do setor habitacional e as principais empresas de produo residencial ..................................... 12 1.3 Reconfigurao do financiamento habitacional e a criao das hipotecas prime e subprime ........................ 22 1.4 O estopim da crise ................................................................................................................................................. 26 1.5 A bolha imobiliria e a crise financeira mundial ............................................................................................... 38 Captulo 2 O surgimento e a configurao do circuito imobilirio no Brasil ...................................... 51 2.1 Do cho de terra ao lote: mercantilizao da terra e produo rentista da casa.............................................. 57 2.2 Formao do complexo da construo e o surgimento das primeiras invenes da incorporao imobiliria ...................................................................................................................................................................... 74 2.3 Construo habitacional e o circuito imobilirio ps golpe de 1964 ............................................................. 90 2.4 Colapso e desarticulao do sistema de financiamento habitacional: autofinanciamento, autoconstruo e ajuste urbano depois da crise da dvida, nos anos 1980 ............................................................................... 109 2.4.1 O modelo norte-americano e a verso local ................................................................................................. 128 2.5 As polticas pblicas de ampliao da oferta habitacional privada............................................................... 132 2.5.1 Do inferno ao cu: o pacote habitacional Minha Casa Minha Vida ..................................................... 139 Captulo 3 Transformaes no circuito imobilirio no Brasil: notas sobre o quadro contemporneo ... 147 3.1 Novos e velhos personagens: transformaes na concorrncia e na organizao das empresas ............ 148 3.2 Inovaes financeiras: verses brasileiras dos ttulos lastreados em imveis ............................................. 179 3.3 Segmento econmico: uma inveno poltico-imobiliria......................................................................... 185 3.4 Novas fronteiras imobilirias: expanso territorial ......................................................................................... 191 3.5 Inovaes na produo: o canteiro de obras ................................................................................................... 200 3.6. A forma dos novos produtos imobilirio-financeiros: arquitetura e cidade? ............................................ 204 Concluses .......................................................................................................................................... 211 Referncia bibliogrficas ..................................................................................................................... 225 Anexos ................................................................................................................................................. 239 Artigos consultados em peridicos brasileiros....................................................................................................... 239 Artigos consultados em peridicos estrangeiros ................................................................................................... 245 Outros quadros e grficos ......................................................................................................................................... 253

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xxiv

Figura 1 Rio Vista, Califrnia (esquerda) e So Jos do Rio Preto (direita)

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Introduo

A terra precisa ser tratada como um campo aberto para a circulao do capital portador de juros. Apenas sob tal condio a aparente contradio entre a lei do valor e a existncia da renda desaparecem. At que ponto as formaes sociais capitalistas avanaram nesse caminho um problema para investigaes histricas. Que a lei do valor no modo de produo engendra tal processo de transformao incontroverso.
David Harvey, Limits to capital

A onda de despejos que marcou a crise financeira mundial, iniciada em 2007, deixou bairros inteiros praticamente abandonados nos EUA. Mais de 2 milhes de famlias foram despejadas em poucos anos e outras saram de suas casas por no conseguir pagar as dvidas hipotecrias. Como os despejos foram concentrados em pontos diversos do territrio, o efeito espiral derrubou ainda mais os preos a ponto de alguns dos imveis no terem valor de mercado e serem anunciados venda por 40 ou 50 dlares. Empreendimentos em obras foram interrompidos e permanecem, ainda hoje, vazios. Com a base de arrecadao atingida, prefeituras se viram com poucos recursos para dar conta dos servios urbanos. Ao mesmo tempo, loteamentos horizontais gigantescos comearam a ser construdos nas periferias das grandes cidades brasileiras, nas cidades mdias, na fronteira entre o rural e o urbano. Uma parte dos empreendimentos, batizados pelo setor de segmento econmico, repete a formacondomnio antes insistentemente oferecida apenas ao topo da pirmide. Bairros novos, supostamente planejados, so na verdade inteiramente desenhados por uma empresa segundo a sua lgica de negcio. As fachadas aparentemente individualizadas, mostradas nas perspectivas de divulgao dos empreendimentos, dissolvem-se na disposio mecnica das edificaes e na monotonia da paisagem reveladas nas vistas areas. Por motivos diferentes, bairros devastados e novos loteamentos ou condomnios so, ambos, lugares propcios para se observar a financeirizao do urbano neste incio do sculo XXI. Formas visveis de um processo contraditrio que precisa ser decifrado. A devastao de bairros e a

urbanizao sem cidade so manifestaes de uma mesma lgica que, no entanto, desdobra-se de modos muito distintos no centro e na periferia do capitalismo. A crise financeira mundial evidenciou o alcance dos vnculos entre o imobilirio e o financeiro que, em diversos pases, intensificaram-se a partir dos anos 1980. O crescimento dos emprstimos de tipo subprime considerados estopim da crise atual fez parte do salto ocorrido na massa de capital fictcio nesse perodo. Entre 1980 e 2010, o valor dos ativos financeiros mundiais aes, debntures, ttulos de dvida pblicos e privados, e aplicaes bancrias cresceu 16,2 vezes enquanto o PIB mundial aumentou pouco menos do que 5 vezes no mesmo perodo1. Embora paream ao investidor um ttulo como qualquer outro so assim tratados quando a securitizao se generaliza os imveis apresentam particularidades que precisam ser investigadas. A relevncia dupla: para a compreenso da forma que o urbano assume hoje e da lgica de acumulao financeirizada da qual os imveis (e o meio ambiente construdo, de um modo mais geral) participam como um momento ativo importante e no mero reflexo. As polticas de abertura comercial, estabilidade monetria, reformas estruturais, privatizaes e desregulamentao financeira, iniciadas no final dos anos 1980, nos governos Sarney e Collor e, em grande medida, continuadas nos governos FHC e Lula2 inseriram o Brasil na mundializao financeira3. Aqui, transformaes foram identificadas e documentadas por diversos autores em vrias frentes: sistema financeiro e mercado de capitais; oramento pblico; previdncia complementar privada; propriedade e gesto das empresas em vrios setores industriais, entre outras4. O circuito imobilirio, entretanto, no necessariamente segue o movimento geral das transformaes econmicas e sociais e, assim como outros setores, exige um esforo especfico de compreenso. O elevado grau de variao histrica diferencia a experincia de um pas ou mesmo entre uma regio da outra. Essas diferenciaes podem ser atribudas em parte herana histrica, mas tambm ao desenvolvimento desigual das relaes capitalistas. As circunstncias histricas mostram variaes e gradaes que demandam estudos empricos cuidadosos.

L. M. Paulani, O Brasil na crise da acumulao financeirizada, pp. 4-5. O clculo no inclui derivativos, como explica a autora. PRN, 1990-1992, PSDB, 1994-2001, PT, 2002-2010, respectivamente. 3 Cf. J. Braga, L. G. Belluzzo, F. Chesnais, L. Paulani; R. Marques, R. Carneiro, R. Gonalves, entre outros. Antes disso o Brasil j participava da histria da financeirizao, na primeira metade da dcada de 1980, como parte expressiva da demanda por crdito que ensejou a bolha global de ativos (L. Paulani, O Brasil na crise..., p. 8). 4 Cf. R. M. Marques e M. R. J. Ferreira, O Brasil sob a nova ordem; entre outros.
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Mecanismos jurdicos, financeiros e urbansticos e novos produtos imobilirios, embora parcialmente inspirados pelo mesmo modelo, recaem sobre estruturas sociais e institucionais muito diferentes, e padres de acumulao distintos, alimentando circuitos locais mais ou menos articulados internacionalmente. Produzem, assim, conseqncias diferentes em cada pas. A correspondncia entre a constituio de ativos financeiros de todos os tipos e a transformao dos imveis em ativos mais lquidos encontra seu caso paradigmtico nos EUA, com mudanas na estrutura de oferta e de demanda; na concepo, produo e, particularmente, na esfera da circulao. Seu estudo passa a ser, portanto, estratgico. A sociedade da casa prpria havia se convertido em um castelo de cartas, como ficaria evidente com os despejos em massa nas cidades norte-americanas. Paradoxalmente, as inovaes financeiras como as hipotecas lastreadas em imveis (mortage backed securities) eram justificadas na literatura e na poltica como mecanismos capazes de aumentar o acesso moradia e dissipar o risco financeiro. Ganhavam pouco destaque os trabalhos de pesquisadores e militantes que apontavam o carter predatrio de boa parte dos emprstimos e previam os despejos antes da crise5. No final, mais pessoas perderam suas casas do que conseguiram moradias e os riscos revelaram-se maiores do que eram admitidos. O sistema foi capaz, na verdade, de liberar um conjunto de ativos a um custo muito baixo, para circular na forma de ttulos financeiros. Para isso, estabeleceu vnculos entre mercados de terra, usos da terra, e a organizao espacial em um processo geral de circulao de capital. Modificou, assim, a estrutura do conflito e os termos da disputa pela riqueza social. A vinculao do mercado de terras ao mercado de capitais uma caracterstica do capitalismo avanado em vrios pases. O certificado de propriedade da terra potencialmente uma forma de capital fictcio, um ttulo jurdico que d direito a seu detentor de se apropriar de uma parte da riqueza social. A diferena entre o preo de um lote ou imvel antes ou depois da realizao de uma obra pblica, custeada socialmente, capturada pelo proprietrio na forma de renda da terra, por exemplo. O aluguel, por sua vez, propicia um fluxo de rendimentos a quem detm o ttulo de propriedade. A renda da terra condiciona, assim, as cidades a uma lgica especulativa e constitui a base para formas de controle sobre a organizao social e o desenvolvimento espacial do capitalismo,

Em 2006, o relatrio Loosing Ground, do Center for Responsible Lending, previa a execuo hipotecria de mais de 2,2 milhes de imveis.
5

que se modificam ao longo da histria6. H presses permanentes para libertar a terra para a circulao de capital portador de juros e ampliar os vinculos com outros circuitos de acumulao que permitam a livre movimentao do capital7. Essas presses manifestam-se em diversos perodos da histria, como no sistema de hipotecas gestado a partir dos anos 1930, nos governos Hoover e Roosevelt, nos EUA. Mas a financeirizao da economia aprofunda esses vnculos e cria novos problemas. A desregulamentao realizada principalmente a partir da dcada de 1980 coloca essa aproximao do imobilirio com o mercado de capitais em outro patamar de especulao, e com outra temporalidade, como veremos no primeiro captulo. Acentua o fenmeno dos booms e das bolhas no imobilirio. Ao criar fluxos de rendimentos, por meio do pagamento de prestaes ou aluguel, o imvel pode ser transformado em um ttulo financeiro, ou seja, securitizado. O capital fictcio introduz critrios de valorizao do capital necessariamente especulativos, apoiados na avaliao do curso esperado do preo dos ativos8. No caso dos imveis nos EUA, os incrementos no preo passam a ser obrigatrios uma vez que a depreciao pode levar a uma reverso do ciclo especulativo e, consequentemente, exploso da bolha. Fatores importantes para compreender a formao do mercado subprime, bem menos discutidos do que a desregulamentao so, como veremos, a falta de poltica habitacional, a debilidade do sistema de educao e sade pblicos, e o carter privado da previdncia social. A populao foi empurrada para a soluo do crdito subprime de modo a tentar manter o padro de consumo e o acesso a servios, no contexto da compresso do salrio que ocorreu em boa parte das ltimas dcadas; e de liquidez propriciada parcial, e paradoxalmente, pelo financiamento da China ao enorme dficit comercial dos EUA. Recebe tambm menos ateno a produo imobiliria alimentada por esse processo que no se restringe esfera financeira: os interesses das empresas especializadas na produo de moradia, o seu crescimento, as mudanas de estrutura patrimonial e de concorrncia no setor e as conseqncias da intensificao das conexes entre as estruturais mais locais da mquina imobiliria de crescimento9 e a circulao mundial de ativos financeiros.

D. Harvey, The urban experience, p. 91. Ibidem. 8 L. G. Belluzzo, Sistema de crdito, capital e crise.. 9 O termo foi utilizado por dois socilogos norte-americanos para se referir a um conjunto de agentes relacionados produo do edifcio e do espao urbano promotores urbanos e seus parceiros institucionais, financeiros e do setor pblico que faz da cidade uma espcie de mquina de crescimento, uma organizao de tipo empresarial voltada a aumentar o volume de renda agregada por meio da intensificao da utilizao da terra. Cf. H. Molotch e J. Logan, em Urban fortunes.
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Pouco discutido tambm o fato de que esse sistema norte-americano de securitizao imobiliria vinha sendo apresentado no Brasil como modelo desde os anos 199010, com resultados concretos como a implantao de um novo marco regulatrio capaz de introduzir nas polticas habitacionais a lgica financeirizada. Imveis comerciais passaram tambm nessa poca a ser construdos j como ativos financeiros mais lquidos, para compor a carteira de investimentos de entidades como fundos de penso. O modelo no encontra aqui, contudo, as mesmas condies que propiciaram sua generalizao nos EUA e incide sobre uma estrutura diferenciada11. A retrospectiva dos diversos arranjos que o circuito imobilirio assumiu ao longo do tempo com foco na produo capitalista da casa contribuiu para identificar como a financeirizao incide sobre essa trajetria no Brasil, no segundo captulo. A expanso da lgica financeira no urbano no um movimento automtico e depende de condies favorveis. Diversos agentes pressionam para que esse contexto seja criado redefinindo os marcos nos quais so elaboradas a poltica macroeconmica, as polticas setoriais (habitao e infra-estrutura) e a regulamentao dos setores imobilirio e financeiro. Os fluxos de capitais, modificados pela lgica financeirizada, impulsionam transformaes na concorrncia e na estrutura de propriedade das empresas; em suas estratgias territoriais e de mercado; no canteiro de obras; e na forma imobiliria. Superam ou contornam barreiras para alargar o campo de acumulao do circuito imobilirio e voltam a encontr-las quando os limites e as contradies se manifestam. Essas transformaes colocam novos problemas para o pensamento crtico sobre o urbano e para os estudos sobre a financeirizao. Sugerem, ainda, que o aumento da capacidade do capital impor seus requerimentos coloca novos desafios luta pelo direito cidade, ou seja, para que a paisagem urbana responda a critrios no mercantis, universais, no campo dos direitos sociais.

Na sua verso anterior securitizao o sistema de hipotecas j tinha sido utilizado como modelo no Brasil nos anos 1960, no Banco Nacional de Habitao (BNH). 11 Cf. Fix, M. So Paulo Cidade Global: Fundamentos financeiros de uma miragem.
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Figura 2 Empreendimento interrompido na crise de 2008, em Rio Vista, Califrnia

Figura 3 Casa em execuo hipotecria

Captulo 1 A sociedade da casa prpria na globalizao financeira: o caso norte-americano

O sistema nacional de mercado secundrio de hipotecas cresceu de tal modo nos EUA que, nos anos 1980, vendia-se a maior parte dos emprstimos no mercado secundrio logo aps serem originados. A dvida, no mais paga diretamente ao credor, passa a ser convertida em ttulos negociados. Os investidores, no lugar de imveis, passam a deter papis e a negociar com eles como qualquer outro ttulo financeiro. Esse sistema constituiu-se sobre um mercado de capitais estruturado e um sistema de hipotecas montado desde os anos 1930 nos Estados Unidos. Desenvolveu-se em funo de um novo marco regulatrio que desmontara o padro anterior e de uma estrutura social em crescente desigualdade. A casa prpria , ainda, parte importante do Sonho Americano, o American Dream, a ponto de dar nome a uma ideologia muito difundida, a homeownership society, apoiada pelos dois principais partidos polticos do pas. Neste captulo, retomaremos em linhas gerais a constituio e trajetria desse sistema com o objetivo de, em seguida, discutir as transformaes que levaram formao da bolha imobiliria que estourou em 2007 e foi estopim da crise financeira.

1.1 Ideologia da casa prpria e a constituio do sistema de hipotecas nos EUA

A propriedade da casa tem sido um elemento essencial do Sonho Americano por dcadas e continua a ser ainda hoje (...). Talvez os proprietrios das casas sejam mais felizes justamente por terem adquirido o chamado Sonho Americano um senso de realizao, um marco.12
Social benefits of homeownership and stable housing, NAR, agosto de 2010

Homeownership has been an essential element of the American Dream for decades and continues to be so even today. () Perhaps, homeowners are happier just from having achieved the so-called American Dream a sense of accomplishment, a milestone.
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At os anos 1920 a interferncia do governo federal na habitao era reduzida. A ideologia da casa prpria comeou a ser difundida no perodo por meio de aes combinadas dos agentes imobilirios (os chamados realtors) e do governo. Campanhas nacionais propagavam a ideologia da casa prpria e combatiam abertamente as alternativas, como habitao multifamiliar e conjuntos habitacionais produzidos pelo Estado. A campanha Make her happier. Build a home first um dos exemplos (ver figuras abaixo). Era o perodo de profissionalizao dos Realtors. Essa ideologia ser dominante nos dois principais partidos, Democrata e Republicano, ao longo da histria, e ainda hoje divulgada pelos Realtors, como vemos no texto divulgado em 2010, reproduzido na epgrafe acima, e por muitos autores13.
Figura 4 Campanha Make her happier: Build a home first de difuso da casa prpria, nos EUA, anos 1920

Anteriormente, as construes eram feitas principalmente por encomenda. Indivduos compravam um lote e contratavam um construtor14. Os compradores financiavam a operao utilizando alguma forma de poupana e emprstimos pessoais. Os construtores geralmente comeavam como carpinteiros e operavam como pequenos empreiteiros, coordenando as compras e servios especializados. Havia um nmero grande de pequenas empresas de construo residencial e era fcil entrar no ramo, visto que no requeria conhecimentos muito avanados nem maquinaria de alto custo. Apenas uma minoria produzia casas prontas para vender e ainda assim eram empresas que trabalhavam em pequena escala. Em 1931, quando da realizao da Conferncia Nacional sobre Construo Habitacional e Propriedade da Moradia, o presidente Hoover declara:

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Cf. R. Shiller, por exemplo. G. Radford. Modern housing for America. pp. 9-10.

Estou confiante que o sentimento pela casa prpria est to incorporado no corao norte-americano que milhes de pessoas que moram em cortios, apartamentos, quartos alugados... tm a aspirao de maiores oportunidades de propriedade de suas casas.15

O relatrio final do comit sobre operaes de grandes projetos da Conferncia afirma que:
Esta comisso tem a convico de que a iniciativa privada assumida pelo capital privado essencial, atualmente, para sucesso do planejamento e da implantao de projetos de grande escala. No entanto, se no aceitarmos esse desafio, a alternativa pode ser habitao pblica.16

A National Association of Home Builders advogava, simultaneamente, o apoio do governo como condio necessria para a produo de habitao de baixo custo e a liberdade para construir as casas como quisessem. No ano seguinte Conferncia Hoover promulgou o Federal Home Loan Bank Act para criar uma reserva de crdito para os credores (mortgage lenders), de modo a aumentar a oferta de capital no mercado habitacional, e o Emergency Relief and Construction Act. Ambos tiveram poucas consequncias, segundo Kenneth Jackson. O governo Roosevelt lanou o Greenbelt Town Program, inspirado nas teorias de Ebenezer Howard, como parte do New Deal, programa que sofreu ataques da oposio conservadora e teve poucos desdobramentos. A Federal Housing Association (FHA) e a Home Owners Loan Corporation (HOLC) foram duas inovaes mais duradouras, tambm do New Deal. A HOLC introduziu, aperfeioou e provou na prtica a viabilidade de hipotecas de longo prazo, autoamortizveis com pagamentos uniformes distribudos ao longo de toda a durao da dvida17. No boom de construo de moradia nos anos 1920, que antecedeu a crise, uma hipoteca tpica durava entre cinco e dez anos e, ao final desse perodo, restava ainda uma dvida a quitar. O muturio ficava merc das foras arbitrrias e imprevisveis do mercado de dinheiro, e a renovao da dvida era incerta. No programa da HOLC os emprstimos eram totalmente amortizados e o pagamento estendido por cerca de 20 anos. A habitao torna-se altamente dependente de crdito. Alm disso, a HOLC sistematiza os mtodos de avaliao no pas. A viso positiva de que ajudou a melhorar os mtodos. A viso crtica, contudo, que desse modo se iniciou a prtica da
Citado em K. T. Jackson. Crabgrass frontier: the suburbanization of the United States, p. 194. This committee is firmly of opinion that private initiative taken by private capital is essencial, at the present time, for the successfulplanning and operation of large scale projects. Still, if we do not accept this challenge, the alternative may have to be government housing, ibidem, p.194. 17 K. T. Jackson. Crabgrass frontier: the suburbanization of the United States. p. 196.
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linha de excluso, o chamado red lining. A HOLC definiu um sistema de ranqueamento (rating) que criou quatro categorias de qualidade e as caracterizou como:
A (Verde) reas homogneas, novas, localizaes residenciais nos tempos bons e ruins B (Azul) reas ainda desejveis que haviam alcanado seu pico, mas que provavelmente permaneceriam estveis por muitos anos C (Amarela) reas definitivamente em declnio D (Vermelha) reas nas quais os processos que esto ocorrendo nas reas C j aconteceram

rea homognea destinava-se, segundo Jackson, a homens de negcios e profissionais norte-americanos. Bairros judeus ou mesmo com infiltrao de judeus no seriam considerados os melhores e tampouco americanos 18. A utilizao de raa e etnia como critrios na avaliao de imveis era antiga e difundida nos EUA, como explica Jackson. Mas a HOLC aplicou essas noes numa escala sem precedente19 e traduziu as informaes nos secretos Mapas residenciais de segurana. Entre os vrios exemplos oferecidos por Jackson acerca da preocupao da HOLC com a presena de afro-americanos est uma pesquisa sobre a rea metropolitana de St. Louis, cujo relatrio confidencial repetidamente comentava o rpido crescimento da populao negra e o problema resultante para a manuteno dos preos dos imveis. H evidncias de que a HOLC no chegou a utilizar esses mapas para negar a concesso de crdito, segundo o autor. Entretanto, h tambm indcios de que os novos mtodos influenciaram o sistema de avaliao de outras instituies financeiras. Mais do que isso, banqueiros e promotores imobilirios (realtors) teriam ajudado a desenhar os mapas20. Segundo o autor, o Federal Home Loan Bank Board praticou um padro de discriminao contnuo ao menos at 1970, por meio da linha vermelha (red lining) traada rotineiramente nos permetros das vizinhanas (delimitadas pelos cdigos postais) nas quais se observavam sintomas de mudanas raciais e queda de preos. A Federal Housing Association foi instituda no governo Roosevelt, em 1934, para estimular a construo sem gastos do governo contando, ao contrrio, com empresas privadas. Mas principal objetivo, diz Jackson, seria o combate ao desemprego, que atingira cerca de 25% do total da fora de trabalho, e estava particularmente alto na indstria da construo. O papel da FHA, que no constri casas e no concede emprstimos, induzir investidores a aplicar no crdito imobilirio, ao criar garantias contra perdas, com o peso do Tesouro Americano no contrato21, aumentando
K. T. Jackson. Crabgrass frontier: the suburbanization of the United States. p. 197. Ibidem, p. 199. 20 Ibidem, p. 363. 21 Ibidem, p. 204.
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assim substancialmente o nmero de famlias norte-americanas que poderiam ter expectativas de comprar uma casa. Consequentemente, a construo habitacional tambm se acelerou. Passou a ser mais barato comprar do que alugar, especialmente uma casa no subrbio. A famlia suburbana de classe mdia, no por acaso, torna-se o smbolo (ou esteretipo) do modo de vida norte-americano, o American way of life. O subrbio teria sido, segundo Jackson, o maior beneficirio dos U$ 119 bilhes de garantia de hipotecas emitidas nas quatro primeiras dcadas de operao da FHA. Embora a expanso para a periferia tivesse se iniciado muito antes, foi acentuada por esse sistema. A produo em massa de habitao estava articulada, destaca Marcus Andr de Melo, suburbanizao, processo espacial que teve um papel macroeconmico singular no longo ciclo expansivo do ps-guerra associado ao fordismo nos EUA22. Ao mesmo tempo, a FHA refletia a tradio racista dos Estados Unidos ao se preocupar com grupos raciais no harmnicos: uma rea inteira poderia perder seu valor se a separao rgida entre negros e brancos no fosse mantida23. A taxa de casa prpria (homenownership rate) aumentou de 44 para 62% de 1940 a 1960, de modo que a forma predominante de acesso moradia passou do aluguel para a propriedade privada24. Na dcada de 1980, a taxa declinou discretamente e voltou a crescer, atingindo o pico de 69,2% em 200425. Essa mdia, no entanto, no revela as disparidades do ponto de vista tnico: 75% entre brancos, 26 pontos superior taxa entre hispnicos e 28% maior do que entre negros26. A indstria da construo, nesse perodo, expandiu-se consideravelmente, diversificando-se, porm sem apresentar graus significativos de concentrao. Emergem e se consolidam capitais de incorporao investidos na produo de habitaes para o mercado e capitais investidos na produo por encomenda (os merchant builders)27. At os anos 1960, a concesso de emprstimos nos EUA era dominada por bancos e instituies locais de poupana, que operavam em um sistema regulamentado quanto a extenso espacial, leque de produtos e custos dos fundos disponveis para emprstimos28. No final dos anos 1960 e incio dos anos 1970 comearam as mudanas que discutiremos adiante.

Marcus Andr B. C. de Melo. Estruturao intraurbana, regimes de acumulao e Sistemas Financeiros de Habitao: Brasil em perspectiva comparada. p. 40. 23 Kenneth T. Jackson. Crabgrass Frontier: the suburbanization of the United States. p. 206. 24 Alex F. Schwartz. Housing policy in the United States, p. 19. 25 Ibidem. 26 Ibidem. 27 Marcus Andr B. C. de Melo. Estruturao intraurbana, regimes de acumulao e Sistemas Financeiros de Habitao: Brasil em perspectiva comparada. p. 40. 28 E. K. Wyly, M. Atia e D. J. Hammel. Has Mortgage Capital Found an Inner-City Spatial Fix?
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1.2 Estrutura do setor habitacional e as principais empresas de produo residencial Ainda que o fenmeno do subprime e a bolha imobiliria tenham se desenrolado na esfera financeira, a demanda especulativa alimentou o setor da construo civil, j tradicionalmente um dos mais importantes da economia do ponto de vista da participao no PIB e no emprego. A participao no PIB norte-americano de aproximadamente 4%, se considerarmos apenas as empresas classificadas como construo, pelo sistema NAICS (Sistema de Classificao da Indstria Norte-Americana), com o cdigo 23. Aumenta bastante, se incluirmos aquelas atividades classificadas como real estate, cdigo 531, que atualmente participam com cerca de 12% do PIB 29. Alguns autores consideram ainda outros itens da cadeia relacionada construo e tambm gastos vinculados moradia, como mobilirio e eletrodomsticos que aumentam junto com o nmero de casas. Entre 1990 e 2006, antes da crise, a indstria da habitao produziu em mdia 1,5 milhes de novas unidades por ano (ver Quadro 3). A relevncia no nosso caso tambm qualitativa. A indstria da construo interfere diretamente nos processos de urbanizao, por meio de influncias diretas nas polticas pblicas e tambm por conta dos resultados concretos de sua produo. Interfere, ainda, na dimenso simblica, por meio da imagem que a cidade e a moradia assumem, e de sua organizao espacial. O exame das estratgias de construtores, incorporadores, agentes de venda e outros profissionais do ramo , pois, crucial para a compreenso da forma urbana. Os construtores comandam diretamente ou por meio de empreiteiros subcontratados ou empresas terceirizadas uma parcela significativa da fora de trabalho. Muitos procuram influenciar os governos (nas vrias esferas de poder, nacional e local) para a ampliao de seu mercado. As empreiteiras pressionam para a realizao de grandes obras, os construtores para novas edificaes, independentemente da localizao, e os incorporadores procuram influenciar a criao de novas localizaes, valorizao de antigas centralidades, etc. Integram, todos, a mquina imobiliria de crescimento, mencionada na introduo desta tese. Os promotores imobilirios exercem, via de regra, grande presso sobre a definio das polticas pblicas e sua implantao.

A dificuldade em dimensionar a participao do setor no PIB discutida por vrios autores. Conferir Les Ruddok (2007), entre outros. Ruddok discute em detalhes as diferenas entre uma concepo estreita ou ampliada do setor da construo. A definio varia conforme o pas e o autor, apesar de alguns esforos de padronizao, como o da ONU, segundo Ruddok. Mesmo documentos oficiais de governos afirmam que difcil estimar a contribuio exata do setor ao PIB porque aparece de modo disperso e desagregado nas estatsticas das contas nacionais.
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Encontram-se em posio privilegiada, em comparao com outros grupos sociais, para impor ao urbano os seus requerimentos, que fazem da cidade um negcio30. A indstria da construo residencial nos EUA (homebuilding31), historicamente dominada por grande nmero de pequenas empresas, passou por um processo de consolidao concentrao e centralizao de capital iniciado nos anos 199032, aumentando a parcela das grandes empresas no mercado. Como as empresas subcontratam a maior parte das obras, difcil precisar a fatia de mercado que de fato controlam. Formalmente, grande parte das novas moradias continua sendo produzida por pequenas construtoras ou empreiteiros, mas esse dado precisa ser relativizado porque o Censo Econmico divulga informaes dos estabelecimentos, definidos como uma unidade de negcios em uma nica localizao. Como um grande nmero de construtoras pode ter vrios estabelecimentos a anlise do grau de concentrao do setor fica prejudicada33. Outra dificuldade reside no fato de algumas estatsticas federais considerarem apenas os estabelecimentos com empregados, quando empreiteiros sem funcionrios so muito comuns no setor da construo. De todo modo, estudos indicam que as grandes empresas aumentaram significativamente sua parcela. Esse crescimento se deu, principalmente, por meio de fuses e aquisies. Apenas a D.R. Horton adquiriu 17 empresas entre 1994 e 200234; a Pulte, 7 empresas e a Lennar, 19, no mesmo perodo. A maior parte das grandes empresas comeou como construtor local nos anos 1950 e 1960. Depois se transformaram em empresas regionais e nos anos 1980 e incio dos anos 1990 abriram capital na bolsa. Emergiram como empresas nacionais poderosas no final da dcada de 1990 e assumiram, ao longo do tempo, crescente poder na definio da paisagem urbana, na medida em que se tornaram mais capitalizadas e que o acesso para produtos de financiamento imobilirio ampliou-se35. A parceria com empresas de crdito, como aquela entre a KB Homes e a Countrywide, ampliou tambm o poder das construtoras. Os compradores em potencial da KB Homes, no caso,

A literatura sobre as empresas de construo de moradia comparativamente muito menor do que sobre os outros temas discutidos neste captulo. Trata-se de assunto pouco abordado pelos planejadores urbanos, gegrafos e economistas, embora relevante para cada uma dessas reas. Textos sobre poltica habitacional (housing), por exemplo, dificilmente mencionam as principais empresas construtoras de moradia, apesar do domnio do setor privado nesse campo nos EUA. 31 No encontramos uma traduo exata para o termo. Muitas das empresas atuam tambm como incorporadoras (developers). 32 Cf. Ahluwalia, apud C. T. Koebel. Innovation in Homebuilding and the future of Housing ; Elaine F. Frey. Building industry consolidation. 33 Ibidem. 34 E. F. Frey. Building industry consolidation. 35 J. D. De Lara. Remapping Inland Southern California: Global Comodity Distribution, Land Speculation and Politics in the Inland Empire. p. 45.
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passaram a assumir os emprstimos no mesmo escritrio de seus agentes de vendas, o que levou a empresa a ganhar os contratos de financiamento de 90% deles.

Figura 5 Anncios das empresas D.R.Horton, KB Home e Pulte Homes

Com o crescimento, as construtoras ganham poder de definio na estrutura de preos, conforme depoimentos citados por De Lara36. O valor das casas era inflado e a dvida contrada maior do que em outras condies, caso o poder das empresas fosse menor. Assim, as homebuilders assumem papel ativo na ampliao do acesso a fluxos maiores de capital financeiro, que discutiremos mais adiante. Um quarto do valor total de construo de residncias unifamiliares subcontratado, segundo o censo econmico de 200737. No caso das habitaes multifamiliares, 50% foram subcontratadas. Os resultados do Censo so confirmados por uma pesquisa da NAHB feita diretamente com as empresas. Entre os construtores de habitao unifamiliar, 40% disseram subcontratar 100% dos trabalhos; 39% subcontratavam de 76% a 99% da construo. Ou seja, muitas das pequenas firmas esto subordinadas s grandes, de modo semelhante ao que acontece no Brasil, como veremos adiante.
36 37

J. D. De Lara. Remapping Inland Southern California: Global Comodity Distribution S. Melman. Structure of the home building industry.

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A constatao de que as dez maiores empresas aumentaram significativamente seu percentual de mercado ao longo das ltimas dcadas parece ser consensual, apesar das dificuldades mencionadas referentes aos dados38. A tendncia de crescimento da sua fatia de mercado (market share) foi maior entre as dez empresas no topo do ranking, durante 1989 e 2004, segundo Ahluwalia. As dez maiores passaram de 10,7% em 1994 para 18,7% em 2000 e chegaram a um pico de 28,1% em 2006; mantiveram-se com 27% em 2007 e 2008 e declinaram para 23,9% do mercado em 2009, com a crise39. A diferena de porte entre as primeiras dez ou 20 empresas do ranking e as demais muito grande, como indica o quadro 1. As dez maiores empresas venderam 8.763 unidades em mdia, em 2010, e as 20 primeiras 5.556 unidades. Enquanto isso, aquelas entre a 20. e a 40. posio venderam em mdia 959 mil unidades. A mdia de unidades vendidas pelas empresas situadas entre a 91 e a 100 posio, no mesmo perodo, foi de 283 unidades; ou seja, as ltimas dez venderam o equivalente a 3% do montante vendido pelas dez primeiras. Os motivos apontados por Ahluwalia para a consolidao do setor ou concentrao e centralizao de capitais so: diversificao geogrfica como proteo para declnios regionais; diversificao e expanso de produtos; aquisio e controle da oferta de terra; ganho de talento gerencial; conquista de mercados locais e reputao; ganhos de escala. Uma ltima razo apontada a preferncia de Wall Street por tamanho e crescimento, ou seja, um motivo prprio da lgica de empresas com capital aberto. Embora a maior parte das 100 maiores empresas seja de capital fechado, as 15 maiores tm capital aberto (public o termo utilizado em ingls), exceto uma: a organizao no governamental Habitat for Humanity International, que afirma atuar em 16 pases da Amrica Latina40. Um olhar regionalizado indica tambm domnio das empresas de capital aberto. Entre as dez maiores empresas da Califrnia do Sul, 8 so empresas negociadas na bolsa, por exemplo41. A KB Homes detinha 7,8% do mercado dessa regio em 2009, segundo ranking elaborado por uma empresa de consultoria42. A previso de Koebel que crescentemente, alguns poucos construtores dominaro os maiores mercados de habitao dos EUA. Alguns deles so grandes empresas nacionais, outras regionais43. As pequenas empresas continuaro a operar, mas principalmente em trabalhos sob
C. T. Koebel. Innovation in Homebuilding and the future of Housing ; E. F. Frey. Building industry consolidation; Revista Builders, entre outros. Ibidem. 40 Segundo dados fornecidos pela revista Builders. 41 S. Carr. Public Builders...Headed to Market Dominance? 42 Ibidem. 43 C. T. Koebel. Innovation in Homebuilding and the future of Housing, p. 48. O autor conduziu duas pesquisas no U.S. Department of Housing and Urban Development Partnership to Advance Technology in Housing (HUD-PATH) em colaborao com o Virginia Institute of Technology e o National Association of Home Builders Research Center.
38 39

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encomenda (custom builders). Exceto algumas empresas de alta qualidade, a maior parte das pequenas firmas ter dificuldade para competir com as grandes em qualidade e custo, afirma ainda Koebel. As empresas grandes teriam mais facilidade para adquirir rea para empreendimentos, j que as informaes pblicas e digitalizadas eliminam a vantagem que poderiam ter as empresas pequenas nos mercados locais. Em 2010, as dez maiores empresas foram responsveis por mais da metade das vendas realizadas pelo conjunto das 100 empresas que fazem parte do ranking da revista Builders. Considerando as 20 maiores, o percentual chega a 72%.
Figura 6 Novos subrbios em escala industrial-financeira

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Quadro 1 Nmero de unidades contratadas pelas maiores empresas homebuilders em 2006, 2008 e 2010

Fonte: elaborado pela autora a partir de dados divulgados pela revista Builders

Empresa Ano D.R. Horton (p) Pulte Group (p) Lennar Corp. (p) NVR (p) KB Home (p) Habitat for Humanity International Hovnanian Enterprises (p) The Ryland Group (p) A Beazer Homes US (p) Meritage Homes Corp. (p) M.D.C. Holdings (p) tandard Pacific Corp. (p) S Toll Brothers (p) Taylor Morrison M/I Homes (p) umter The Villages of Lake-S W eyerhaeuser Real Estate Co. (p) hea Homes S David W eekley Homes Highland Homes 10 Maiores empresas em 2010 20 Maiores empresas em 2010

Variao em Posio 2006 Vendas 2006 Posio 2008 Vendas 2008 Posio 2010 Vendas 2010 unidades 2006 1 3 2 9 5 16 6 8 7 12 10 11 14 19 21 23 15 17 18 31 n.a. n.a. 2006 53.410 41.487 49.568 15.139 32.124 5.820 20.201 15.392 17.500 10.487 13.123 10.763 8.601 2.900 4.109 3.963 5.836 5.755 5.360 2.951 261.128 324.489 2008 1 2 4 7 5 11 6 8 9 10 15 13 14 12 21 19 18 16 17 23 n.a. n.a. 2008 23.915 21.022 15.735 10.741 12.438 5.459 11.281 7.352 6.624 5.627 4.488 5.025 4.743 5.421 2.061 2.238 3.188 3.225 3.213 1.944 120.194 155.740 2010 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 n.a. n.a. 2010 18.983 17.095 10.955 10.030 7.346 6.032 5.009 4.245 4.233 3.700 3.245 2.700 2.642 2.570 2.434 2.208 2.125 2.002 1.857 1.704 87.628 111.115 2010/2006 -34.427 -24.392 -38.613 -5.109 -24.778 212 -15.192 -11.147 -13.267 -6.787 -9.878 -8.063 -5.959 -330 -1.675 -1.755 -3.711 -3.753 -3.503 -1.247 -173.500 -213.374

Variao em % 2010/2007 -64% -59% -78% -34% -77% 4% -75% -72% -76% -65% -75% -75% -69% -11% -41% -44% -64% -65% -65% -42% -66% -66%

Variao em unidades 2008/2006 -29.495 -20.465 -33.833 -4.398 -19.686 -361 -8.920 -8.040 -10.876 -4.860 -8.635 -5.738 -3.858 2.521 -2.048 -1.725 -2.648 -2.530 -2.147 -1.007 -140.934 -168.749

Variao em % 2008/2007 -55% -49% -68% -29% -61% -6% -44% -52% -62% -46% -66% -53% -45% 87% -50% -44% -45% -44% -40% -34% -54% -52%

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Quadro 2 Percentual do mercado das maiores empresas homebuilders (marked share)

Homebuilders (empresas) Total 100 maiores 2010 Total top 20 maiores 2010 Total top 10 maiores 2010

Vendas 2010 (unidades) Percentual 153.455 100% 111.115 72% 87628 57%

Fonte: elaborado pela autora a partir de dados divulgados pela revista Builders

A situao do setor e sua relao com o restante da economia modificaram-se substantivamente com a crise. Construo e mercado imobilirio estiverem entre os grupos industriais que mais contriburam para a queda do PIB, que decresceu 2,4% em 200944. Foi a quinta queda consecutiva do grupo de construo: -0,5 % (2005), -4,1% (2006), -11,2% (2007), -5,6% (2008) e -9,9% (2009). O crescimento dos preos de valor adicionado (value-added prices) do grupo construo, que era de 12,8% em 2005, caiu ano a ano: 11,3 (2006), 6,6 (2007), 0,6 (2008), 2,1 (2009) e em 2010 foi pela primeira vez negativo: -2,3. O valor real adicionado caiu pela sexta vez consecutiva: -5,3 (2007), -5,7 (2008), -15,6 (2009) e -3,7 (2010)45. O share of current-dollar GDP caiu para 3,4%, o nvel mais baixo desde 1947, ano a partir do qual essas estatsticas esto disponveis. No foram atingidas as previses anteriores crise, sobre o surgimento de mega builders. Em 2006, quando D.R. Horton vendeu cerca de 53 mil casas, seu fundador previa que a barreira da produo de 100 mil casas por ano seria rompida at 2010. Com a crise, a empresa vendeu apenas um quinto do que gostaria: 19 mil casas, em 2010. O nmero de unidades vendidas foi 64% menor do que o volume de 2006. Desde 2007, perdeu mais de 3,9 bilhes de dlares e demitiu 53% dos seus trabalhadores46. Em 2010, as 20 maiores venderam, em conjunto, pouco mais de 111 unidades. Ou seja, praticamente o volume que a D.R. Horton pretendia produzir sozinha (ver Quadros 1 e 2). A Hovnanian despediu 60% dos trabalhadores entre 2007 e 2009, e perdeu 2,47 bilhes no perodo. Nesse contexto, suas aes caram de 73,40 dlares em julho de 2005 para apenas 0,52 dlares em maro de 200947. A Lennar teve uma queda de 78% e a KB Home, de 77%. Em mdia, a queda das maiores foi de 66%, entre 2010 e 2006 (ver Quadro 1).

M. Donahoe, E. Morgan, K. Muck e R. Stewart, Annual Industry Accounts: Advance Statistics on GDP by Industry for 2009, Revised Statistics for 1998-2008, Comprehensive Revision. 45 Bureau of Economics Analisis, Annual Industry Accounts, maio de 2011. 46 Special report Bailed out homebuilders collect fat paychecks, Reuters Limited, 6/5/2010. 47 Special Report, Reuters, 2010.
44

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Sem o apoio do governo muito provavelmente teramos visto mais falncias entre os construtores, afirmou o analista Mark Zandi, economista chefe da Moodys Economy.com. at difcil listar todas as medidas que foram tomadas de apoio construo (homebuilding), diretamente ou indiretamente48. A iseno de impostos, que gerou at 8 mil dlares por comprador, custou cerca de 25 milhes de dlares, segundo Zandi; e o tax refund totalizou um colcho de recursos de 5 bilhes de dlares no balano dos grandes construtores49. Ou seja, a construo foi fortemente subsidiada depois da crise. Esse apoio no impediu os CEOs (diretores) das grandes empresas de continuarem a receber bnus milionrios, embora inferiores aos que recebiam em 2005, quando, por exemplo, dois executivos da D.R. Horton (um deles o fundador Horton) ganharam bnus de quase 13 milhes de dlares. O relatrio especial da Reuters chama a ateno para o fato de os CEOs das empresas do ramo ganharem 4 ou 5 vezes mais do que seus colegas em outras empresas do setor de consumo durvel. Uma explicao seria o envolvimento dos fundadores e seus filhos em empresas como Horton, Toll Brothers, MDC Holdings, Lennar Corp e Hovnanian Enterprises, segundo a Reuters. Ainda cedo para avaliar se a tendncia de concentrao e centralizao de capitais ser mantida. No meio da crise, a Pulte comprou a Centex, por 1,3 bilho. As duas estavam j entre as primeiras do ranking, de modo que a juno formou a maior companhia do setor. No entanto, as 13 maiores construtoras haviam perdido 81% do seu valor desde o pico de 2005, segundo a Standard & Poors50. Os analistas, assim, compreenderam a fuso como uma estratgia de sobrevivncia. Os dados sobre incio de novas construes (housing starts) mostram que o ritmo vem caindo desde 2006 a percentuais que no se observavam desde o incio da srie de dados localizados, em 1959. O grfico e o quadro reproduzidos nas prximas pginas (1 e 3, respectivamente) registram a queda de 39% entre 2008 e 2009, ndice bastante superior quele das crises anteriores. Em sntese, o conjunto dos dados examinados evidencia que a bolha de preos no apenas um movimento que ocorre na esfera financeira, mas que tem efeitos significativos na esfera da produo e, portanto, apresenta repercusses na estrutura de oferta habitacional, no emprego na indstria da construo e na paisagem fsica das cidades norte-americanas. As empresas passaram a competir com as execues hipotecrias os imveis resgatados pelos credores vendidos a custos bastante inferiores queles dos equivalentes novos51. A competio ocorre em momento difcil, no qual dzias de pequenos construtores esto falindo, enquanto algumas
Ibidem. The federal homebuilder tax credit, which has provided up to $8,000 for homebuyers, cost taxpayers about $25 billion; tax refund amounted to a $ 5 billion cash cushing for big builders balance sheets (Special report, op. cit). 50 B. Ivry e B. Louis. Pulte to Buy Centex for $1.3 Billion in Survival Bid (Update4). 51 M.Corkery e D. Wotapka. Foreclosed Houses Haunt Home Builders. Wall Street Journal, 2009, entre outros.
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empresas grandes esto sobrevivendo por meio de cortes de despesas e fazendo de tudo para reestruturar dvidas52. O interesse por casas novas reduz-se, porque alm dos efeitos da crise no oramento das famlias, cresceu a expectativa de conseguir uma barganha no mercado das casas retomadas53.

Grfico 1 Moradias iniciadas por ano em milhares de unidades

Moradias iniciadas

2500

2000

1500

1000

500

Fonte: elaborado pela autora a partir de dados do Census Bureau

52 53

Ibidem. D. Oppenheim, analista do Credit Suisse, citado por Michael Corkery e Dawn Wotapka. Ibidem.

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Quadro 3 Moradias iniciadas por ano em milhares de unidades. Destacadas em cinza quedas por trs anos ou mais meses consecutivos.

Ano 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Lanamentos Variao (unidades) 1.517,0 n.d. n.d. 1.252,1 -265 -17% 1.313,0 61 5% 1.462,8 150 11% 1.603,1 140 10% 1.528,9 -74 -5% 1.472,9 -56 -4% 1.164,9 -308 -21% 1.291,6 127 11% 1.507,4 216 17% 1.466,8 -41 -3% 1.433,6 -33 -2% 2.052,2 619 43% 2.356,5 304 15% 2.045,2 -311 -13% 1.337,7 -708 -35% 1.160,4 -177 -13% 1.537,3 377 32% 1.987,1 450 29% 2.020,3 33 2% 1.745,0 -275 -14% 1.292,2 -453 -26% 1.084,1 -208 -16% 1.062,2 -22 -2% 1.703,0 641 60% 1.749,4 46 3% 1.741,7 -8 0% 1.805,4 64 4% 1.620,6 -185 -10% 1.488,0 -133 -8% 1.376,1 -112 -8% 1.192,6 -184 -13% 1.014,0 -179 -15% 1.199,6 186 18% 1.287,7 88 7% 1.457,0 169 13% 1.354,2 -103 -7% 1.476,9 123 9% 1.474,0 -3 0% 1.617,0 143 10% 1.641,2 24 1% 1.568,6 -73 -4% 1.602,9 34 2% 1.705,0 102 6% 1.847,7 143 8% 1.955,6 108 6% 2.068,1 113 6% 1.800,9 -267 -13% 1.355,1 -446 -25% 905,5 -450 -33% 553,9 -352 -39%

Fonte: Elaborado pela autora a partir de dados do Census Bureau

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1.3 Reconfigurao do financiamento habitacional e a criao das hipotecas

prime e subprime
Antes de analisar a crise financeira atual, importante retomar em linhas gerais o sistema de financiamento habitacional e as caractersticas da estrutura social nas quais os eventos recentes, considerados estopins, incidiram. O sistema de crdito passou por mudanas significativas desde o incio da dcada de 1980. A regulao do sistema de crdito foi sendo sucessivamente modificada 54 por uma srie de medidas que contriburam para dar origem a uma nova era no financiamento habitacional, dominada pelo mercado secundrio de hipotecas e suas instituies lderes, um sistema integrado nos mercados financeiros mundiais. Essas medidas acabaram por tornar possvel a linha chamada subprime, oferecida para muturios que no se qualificavam para o sistema principal, em condies que anteriormente seriam consideradas ilegais. At o incio dos anos 1980, o crdito habitacional era concedido principalmente por empresas de poupana locais, as chamadas saving and loans associations (S&L) ou thrifts. O sistema entrou em crise nos anos 1970, no contexto da estagflao e de altas taxas de juros. As associaes perderam clientes para outros instrumentos financeiros, que ofereciam remunerao maior55. As associaes eram particularmente vulnerveis aos aumentos da taxa de juros, por conta de sua dependncia dos depsitos de curto prazo com taxas de juros reguladas e de seus investimentos predominantemente de longo prazo, com taxas de juros fixas56. Entre 1980 e 2003 o nmero de thrifts declinou mais de 66%57. As unidades produzidas por ano foram reduzidas de mais de 2 milhes para menos de 1 milho, e o desemprego na indstria de construo se elevou a 25% 58. A crise das saving and loans associations teria impulsionado a desmontagem da antiga regulao, por meio de leis aprovadas no incio da dcada de 198059. A nova legislao federal de 1980 (Deposit Institutions-Derregulation and Monetary Control Act) e de 1982 (Garn-St Germain

Diversos autores contestam o uso do termo desregulamentao para descrever esse processo, porque transmitiria a idia de que houve uma reduo do papel do Estado. Martijn Konigs, por exemplo, afirma que a capacidade institucional do Estado norteamericano no foi reduzida e sim reforada pelas reconfiguraes da era neoliberal (...) de modo que as elites financeiras aumentaram sua capacidade de controle sobre as dinmicas da vida social (pp. 5-7). 55 G. Dymski, p. 75. 56 Ibidem. Segundo Meyerson, a maioria dos analistas financeiros que analisaram o assunto assumiram que a desregulamentao era necessria para salvar a indstria de servios financeiros e para beneficiar a populao. Defendiam a idia de que o interesse pblico seria favorecido pela mudana para uma abordagem de livre mercado, e o sistema ganharia eficincia. A autora, diferentemente, afirma que as mudanas resolveram o problema em benefcio das instituies financeiras e no da proviso de habitao de baixo custo (ver p. 156). 57 Office of Thrift Supervision, 2004, apud Alex F. Schwartz. Housing policy in the United States. 58 R. Florida. The Political Economy of Financial deregulation and the reorganization of housing finance in United States. Apud Marcus Andr B. C. de Melo. Estruturao intraurbana, regimes de acumulao e Sistemas Financeiros da Habitao: Brasil em perspectiva comparada. p. 41. 59 G. Dymsky, p. 73, e A. Meyerson, The changing structure of housing finance in the U.S.
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Depository Institutions Act), junto com mudanas regulatrias nos estados e governo locais, reestruturou significativamente o sistema60. Com isso, o financiamento habitacional perdeu seu carter insular61 e comearam a aumentar os vnculos com outros setores. Em 1981, o relatrio final de uma comisso instituda pelo presidente Ronald Reagan, do partido Republicano, assinalava o sentido da virada que se pretendia promover:
A Comisso sobre Habitao Urbana [Kaiser] desenvolveu seu trabalho em um perodo de muito otimismo sobre o que o governo conseguiria fazer...[e] refletiu uma crena generalizada de que os problemas poderiam ser resolvidos se o governo estabelecesse os objetivos corretos e aplicasse as polticas certas. A legislao de 1968 ... gerou um boom de habitao instvel que posteriormente entraria em colapso. Logo ficou claro que tais programas estavam contribuindo para a deteriorao mais do que para a renovao, para a misria mais do que para o conforto... A Comisso sobre Habitao do Presidente Reagan abordou sua tarefa com otimismo baseado em uma crena totalmente diferente: que o genius da economia de mercado, liberto das distores geradas pelas polticas habitacionais do governo e regulamentaes (...) pode trazer para a habitao muito mais do que os programas federais.
Comisso do Presidente sobre habitao, 1982, p. xvii, citada em Galster, 2008, p. 9

A comisso sugeria ainda um estmulo casa prpria por meio da reduo de muitas regulaes locais de densidade, zoneamento e crescimento, agilizando os processos de aprovao de projeto62. Recomendava tambm: a reduo da dependncia em relao aos credores especializados, oferecendo um nico instrumento financeiro, a reestruturao da indstria da poupana (thrift), a utilizao de hipotecas com taxas ajustveis, a reduo das restries em relao aos ttulos lastreados em hipotecas (MBS) e crescente nfase no mercado secundrio de hipotecas. O Alternative Mortgage Transactions Parity Act, de 1982, legalizou as hipotecas com taxas flutuantes, pagamentos tipo balo, e vrias outras transaes que anteriormente violavam as leis estaduais de usura. Em 1996, as associaes nacionais deixam de sujeitar-se s restries estaduais. Em 1999, eliminam-se as restries que separavam os bancos de investimento dos comerciais. O uso das taxas de juros variveis foi utilizado como instrumento para lidar com o problema da acessibilidade (affordabilility o termo utilizado em ingls)63, no lugar de outras possibilidades de polticas de promoo do acesso

A. Meyerson, The changing structure of housing finance in the U.S., p. 155. Ibidem, loc. cit. 62 Galster, George C. U.S. Housing Scholarship, Planning, and Policy Since 1968: An Introduction to the Special Issue. p. 9. 63 A. Meyerson, The changing structure of housing finance in the U.S., p. 182.
60 61

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moradia, rejeitadas pelos grupos econmicos, como a habitao pblica e a locao social, largamente experimentadas na Europa, durante o estado do bem-estar social64. A nova regulamentao cria oportunidades de investimento e abre caminho para que o poder social do dinheiro prevalea sobre o poder da terra. Ao mesmo tempo, reduz a possibilidade dos muturios de conseguirem pagar a prestao ao longo dos anos, a no ser enquanto o preo da casa estiver em constante ascenso, como no perodo que antecedeu a crise. A reduo das distines entre as thrifts e os bancos torna a estrutura financeira mais vulnervel um alerta de anlises que precedem em muito a crise financeira iniciada em 2007. As dificuldades de uma nica instituio financeira ameaam desencadear uma reao em cadeia, previa Bevis Longstreth, da comisso de Securities e Exchange, entre outros65. justamente esse o perodo no qual as crises so sistmicas e recorrentes, mostra Jos Carlos Braga ao analisar a financeirizao. A competio gerada com as mudanas d lugar a estratgias de investimento mais arriscadas 66. Os bancos tambm enfrentaram problemas no incio dos anos 1980, com a crise da dvida da Amrica Latina, entre outros67. Entre as diversas reaes, os bancos mudaram sua estratgia de ganhos baseados na margem de juros para ganhos baseados em taxas que poderiam aplicar oferecendo servios. De incio, o foco foi criar um menu de produtos financeiros para os clientes de mais alto padro e para o atacado. Os bancos eram tambm responsveis pela emisso de boa parcela das hipotecas (eram os chamados originadores). A necessidade dos bancos de encontrarem novas fontes de ganhos correspondeu reduzida capacidade dos thrifts de oferecer novos emprstimos hipotecrios68 e, ainda, passagem do financiamento habitacional de um sistema baseado na intermediao para um sistema baseado no mercado secundrio. Antes, os credores mantinham as hipotecas no seu balano e, consequentemente, assumiam o risco da inadimplncia e o risco de liquidez. No novo sistema, analisa Dymski, os credores geram as hipotecas j para vend-las. Com isso, aumenta a importncia das operaes baseadas em taxas e em grandes volumes. O processo de originar, administrar e manter (originating, servicing e holding) as hipotecas foi separado em suas partes constitutivas, cada uma delas precificada e operada separadamente.

Cf. Gail Radford. Modern housing for America. Heineman, 1983, apud A. Meyerson, The changing structure of housing finance in the U.S., p. 183. 66 Bennett, 1985, apud A. Meyerson, The changing structure of housing finance in the U.S., p. 183. 67 Sigo aqui a reconstituio oferecida por Gary Dymski, p. 75. 68 Gary Dymsky, p. 75.
64 65

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Em meados dos anos 1990 os bancos comearam suas atividades no mercado de baixa renda69: compraram subsidirias e desenharam instrumentos voltados para aqueles que eram anteriormente excludos do crdito. Esse mercado explode em poucos anos, passando de US$ 65 bilhes em 1995 para US$ 332 bilhes em 200370, e para US$ 625 bilhes em 200671. Originalmente, os emprstimos subprime eram utilizados principalmente para o refinanciamento de hipotecas existentes. Entre 1993 e 1999, 80% do subprime foi para essa finalidade e apenas 22% para financiamento de compra de moradias72. No comeo dos anos 2000 o percentual subiu para 30% e em 2005 e 2006 mais de 40% dos emprstimos subprime eram para compra de moradias73. Se o mercado de hipotecas foi inicialmente criado em 1930, passou por mudanas significativas at se tornar dominante e mais complexo no setor habitacional. Nas suas primeiras formas as instituies do mercado secundrio apenas compravam as hipotecas originadas por bancos hipotecrios e outro credores, e as mantinham em seus prprios portflios. A partir de 1960, mas de modo mais acelerado na dcada de 1980, essas instituies tambm passaram a constituir vrios tipos de ttulos baseados na reunio de muitas hipotecas individuais74. A habitao pblica continuou a ser combatida nos EUA. Embora o controle de aluguis e as cooperativas habitacionais ainda existam, a ideologia idealista que os criou praticamente se extinguiu, afirmou Robert Shiller, acentuando o carter da divergncia, a seu ver, ideolgica75. Recentemente, um grupo de alunos e professores da Columbia University, em Nova Iorque, lanou um folheto provocativamente intitulado Public Housing: a new conversation76. Os autores afirmam que, diferentemente do senso comum, toda habitao habitao pblica. Embora public housing seja uma expresso costumeiramente associada proviso direta de moradia pelo governo para aqueles com maior necessidade, todas as habitaes nos EUA so em algum grau subsidiadas pelo Estado. Paralelamente s mudanas no sistema de crdito, a poltica macroeconmica utilizada para conter os efeitos da exploso da bolha da chamada nova tecnologia tornou os investimentos imobilirios mais atrativos e ampliou o acesso ao crdito moradia77. Desse modo, a bolha da
G. Dymski, 2010, p. 78. Souphala Chomsisengphet; Anthony Pennington-Cross. The Evolution of Subprime Mortgage Market. p. 37. 71 E. Andrews. Fed and Regulators Shrugged as the Subprime Crisis Spread, apud E. Wyly, M. Moos, E. Kabahizi, Cartographies of race and class: mapping the class-monoply rents of American subprime mortgage capital, p.2. 72 Immergluck, 2009, apud Alex F. Schwartz. Housing policy in the United States, p. 67. 73 Ibidem, loc. cit. 74 A. F. Schwartz. Housing policy in the United States, p.62. 75 R. Schiller. 76 Produo coletiva do Temple Hoyne Buell Center for Study of American Architecture, dirigido por Reinhold Martin. 77 H amplas evidncias de que os bancos de Wall Street deliberadamente planejaram uma bolha de preos imobilirios (house-price bubble) e gastaram bilhes de dlares em campanhas para persuadir os americanos a aumentarem suas dvidas em hipotecas, segundo
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chamada nova tecnologia tambm conhecida como bolha da Nasdaq78 foi, em certa medida, substituda por uma bolha de preos imobilirios, como veremos adiante. Assim, a bolha parte intrnseca da histria desse perodo, e no um acidente de percurso devido falta da capacidade de percepo do FED, como veremos.

1.4 O estopim da crise No sistema subprime a populao pobre aparece como beneficiria do processo, com a reduo do piso de renda exigido para a concesso de emprstimos, incluindo aqueles antes deixados de fora pela linha de corte de crdito (redlining). Mas um olhar para o modo como foi constitudo esse sistema revelador de uma realidade muito diferente. Uma srie de estudos j mostrava aquilo que se tornou mais visvel apenas quando a crise se alastrou e atingiu tambm outros setores da populao e, principalmente, o sistema financeiro79. Entre os novos produtos financeiros estavam emprstimos que, devido s taxas excessivas de juros e s condies de pagamento, vinham sendo criticados e combatidos por militantes e pesquisadores muito antes de a crise atual se manifestar. O Center for Responsible Lending publicou um relatrio intitulado Loosing Ground, em 2006, no qual examinava j o crescimento das execues hipotecrias: (...) estimamos que 2,2 milhes de muturios perdero suas casas e at $164 bilhes de dlares de riqueza no processo. Mais do que isso, constatamos que muitas caractersticas tpicas dos emprstimos subprime aumentam substantivamente o risco de execuo hipotecria, independentemente da histria de crdito do muturio. O problema j era grave antes da chamada crise do subprime, mas enquanto os riscos e os prejuzos estiveram restritos aos mais pobres tinham pouca visibilidade. Anlises de pesquisadores acadmicos, antes da crise, tambm sugeriam que as mudanas exacerbavam a segmentao social no lugar de reduzir as desigualdades da excluso por recusa de crdito. A linguagem tcnica acoberta os abusos. Mais do que abusos individualizados, a suposta sofisticao dos mecanismos financeiros, que promoveriam benefcios para todos, encobre um
Peter Gowan. Um exemplo a campanha de 1 bilho de dlares com o tema live richly, promovida pelo Citygroup nos anos 1990 (ver figura 9). A bolha no se apoia apenas, contudo, ou mesmo principalmente, no mercado de habitao, mas sim no prprio sistema financeiro. 78 A Nasdaq (National Association of Securities Dealers Automated Quotations) uma bolsa de valores eletrnica. 79 Em Subprime Mortgage Segmentation in the American Urban System, Wyly, Moos, Foxcroft e Kabahizii citam alguns dos textos que j discutiam os emprstimos predatrios antes da crise: Ambrose and Pennington-Cross, 2000; Calem et al., 2004; Chomsisengphet and Pennington-Cross, 2006; Collins et al., 2005; Durkin and Staten, 2002; Dymski, 1999; Engel and McCoy, 2002; Howell, 2006; Immergluck, 2004; Li et al., 2006; Renuart, 2004; Squires, 2004).

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sistema que acaba por extrair renda justamente da populao mais pobre dos EUA, com claro vis tnico-racial80. A prpria nomenclatura que divide a sociedade entre prime e subprime , por si mesma, sinal da segmentao social que se acentuava. O caso de uma senhora que conseguiu comprovar o carter predatrio do emprstimo foi relatado em um desses estudos81. Beatriz, uma senhora afro-americana, viveu por 50 anos na mesma casa, em um bairro negro de New Jersey e a certa altura recebeu o telefonema de um agente prometendo-lhe financiamento para uma reforma na parte externa. As taxas de juros eram ajustveis, um emprstimo tipo balo, contrado por meio de um contrato confuso. Como o preo dos imveis em alta possibilita o refinanciamento da dvida Gary, o corretor, explica a Beatriz que ela provavelmente nunca precisar quit-la. Na prtica, a corretora local East Coast Mortgage transfere o emprstimo para a Associates Home Equity Services e ganha 2.325 dlares como prmio pela operao, este calculado em montante proporcional taxa de juros obtida. Ou seja, quanto piores as condies para a muturia, maior o prmio recebido pelo corretor. Como os riscos so transferidos a terceiros, o corretor os desconsidera. A desregulao do mercado impeliu as savings and loans a prticas agressivas de captao de recursos em sua competio com as novas instituies financeiras no bancrias82. Por ser considerada uma populao de risco, paga juros elevados, maiores do que aqueles exigidos dos segmentos considerados prime. No se pedem comprovaes ou garantias. Os emprstimos podem ser usados para a compra de um imvel ou assumidos em dinheiro, oferecendose o imvel como garantia. Ao mesmo tempo, os emprstimos so contrados no contexto da precarizao das relaes trabalhistas, com o fim do pacto fordista. No caso de Beatriz, o servio ainda feito de modo precrio. Em determinado momento, a famlia no mais consegue fazer o pagamento, e em maio de 1998 despejada. O caso no anedtico, segundo os autores do estudo, mas exemplar de um processo mais amplo, que se intensificava, do qual fazem parte: o corretor, o banco, o banco de investimentos, as agncias de rating, as seguradoras, os investidores (companhias de seguros, bancos, schoolboards, fundos de penso, etc.), companhias nas ilhas de Cayman e outros parasos fiscais.
Cf. artigos diversos de Elvin Wyly, Gregory Squires, Gary Dymski, Michael Stone, entre outros. Elvin Wyly, Holly Foxcroft, Daniel Hammel e Kelly Phillips-Watts. American home: predatory mortgage capital and spaces of race and class exploitation in the United States. 82 Marcus Andr B. C. de Melo. Estruturao intraurbana, regimes de acumulao e Sistemas Financeiros de Habitao: Brasil em perspectiva comparada. p. 41.
80 81

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Como as taxas de juros so ajustveis, tornam-se sensveis s mudanas na poltica econmica. Um aumento na taxa de juros pode comprometer a capacidade de pagamento mesmo de muturios com rendimentos um pouco maiores. elevao dos juros em 2007, oficialmente motivada pelo risco inflacionrio gerado pelo sucesso da poltica anterior do FED, seguiu-se uma queda no preo das casas. Enquanto os preos eram crescentes, os muturios conseguiam obter novos emprstimos lastreados em um imvel mais valioso e com isso continuar pagando a dvida anterior. A queda dos preos interrompe esse mecanismo e inverte o jogo (ver Grfico 2). A possibilidade de refinanciamento se reduz e a inadimplncia aumenta. Trs mensalidades em atraso j permitem aos credores iniciar processos de execuo hipotecria que podem levar ao despejo. Essa rapidez exigida para que a casa funcione como garantia de hipoteca e como lastro de ativos financeiros. O aumento da inadimplncia gerou desconfiana por parte dos detentores dos ttulos que circulavam no mercado secundrio, derrubando os preos dos papis e, junto, dos imveis. A queda dos preos impede a continuidade do esquema de refinanciamento que permitia ao muturio pagar a dvida mediante contratao de novos emprstimos.
Grfico 2 Preos medianos de vendas das moradias novas e usadas em milhares de dlares
250
270

230

Preo mediano de vendas das unidades usadas Preo mediano de vendas das unidades novas

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210

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210

170

190

150

170

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jan/01

jan/02

jan/03

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jan/07

jan/08

jan/09

jan/10

jan/11

Fonte: Elaborado com dados do Bloomberg

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Como os emprstimos subprime so concentrados em alguns distritos das cidades, naqueles com percentual maior de moradores negros ou de minorias tnicas, os efeitos so ainda mais devastadores. So quarteires ou mesmo bairros inteiros com casas vazias, o que gera um efeito espiral de queda de preos e atinge mesmo aqueles que antes conseguiam pagar suas parcelas.83 Alguns autores procuram atribuir a responsabilidade pela crise a leis como o Fair Housing Act e os Equal Credit Opportunity Act, de 1968 e 1974 que, respectivamente, estenderam os princpios da legislao de Direitos Civis para os mercados de crdito e habitao. O Home Mortgage Disclosure Act (HMDA) e o Community Reinvestment Act (CRA), de 1975 e 1977, criaram meios de monitoramento dos emprstimos bancrios e combateram o sistema redlining. Peter Wallison responsabiliza mais diretamente a HUD por ter encorajado agncias Fannie Mae e Freddie Mac a ampliar o volume de crdito84. Embora reconheam que a ampliao do acesso casa prpria faa parte do processo sustentado pela ideologia da homeownership society suas teses so refutadas no mnimo como parciais, por diversos autores. Outra tentativa complementar foi aquela de atribuir aos prprios muturios subprime a responsabilidade pela crise. Boa parte dos infogrficos publicados em jornais contava a histria de uma pessoa que no tinha condies de assumir a dvida ao solicitar um emprstimo. Vrios estudos sugerem, como vimos, que essa populao foi fortemente encorajada a ingressar nesse sistema por meio de tcnicas agressivas de vendas motivadas pelo ganho de taxas pelo servio. Alm disso, no contexto de estagnao dos salrios, essa estratgia foi direcionada para uma populao com poucas alternativas para entrar no mundo do consumo, dos servios cada vez mais privatizados (educao e sade) e da propriedade imobiliria que desde os anos 1930 integram campanhas que associam o Sonho Americano casa prpria. O sistema de securitizao de ativos imobilirios cresceu em um contexto de enriquecimento dos extratos mais altos (1% dos mais ricos apropriam-se de um quinto da riqueza), ao mesmo tempo em que o salrio mdio seguiu quase estagnado entre 2000 e 2007 (crescimento anual de 0,1%). No foi propriamente o consumo que aumentou, segundo a jornalista Martine Bulard, nesse perodo, mas sim as tarifas, sobretudo nas reas da sade, educao e habitao85.

Elvin Wyly, entre outros. Peter Wallison, The Financial Crisis Inquiry Commission, entre outros. 85 Sobre o aumento da desigualdade nos EUA ver C. Tilly, The economic environment of housing.
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Figura 8 Escala de proporo entre preo de casas e salrios por regio metropolitana nos EUA. Nas manchas avermelhadas o preo da moradia se distanciou mais dos salrios

Figura 7 Porcentagem de execues hipotecrias por regio, em 2008. Grfico demonstra relao entre despejos e reas em que preo da casa se distanciou do salrio

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Os emprstimos tipo suprime no so desenhados de modo a aumentar o acesso ao crdito ou moradia. Como vimos, tais emprstimos comearam no contexto das mudanas no marco regulatrio, tambm j discutidas, do acirramento da competio entre os bancos e da criao do shadow banking system. Segundo o estudo Loosing Ground, aumentam o risco para os muturios. Portanto, a meu ver, a inadimplncia e os despejos no devem, nesse contexto, ser utilizados para avaliar se aquela populao deveria ou no ter recebido crdito. Essa questo, to repetida durante a crise, tem um carter perverso, se considerarmos que a ampliao do acesso moradia no era, em ltima instncia, o objetivo central dos novos mecanismos. Polticas alternativas nesse sentido foram formuladas e derrotadas politicamente, como a oferta pblica de moradia e o aluguel social. A populao teria sido empurrada para a soluo do crdito subprime de modo a tentar manter o padro de consumo e o acesso a servios, no contexto da compresso da falta de poltica habitacional, da debilidade do sistema de educao e sade e o carter privado da previdncia (seguridade social), da compresso salarial que ocorreu em boa parte das ltimas dcadas e da liquidez propiciada pelos investimentos da China nos EUA: mais um captulo da histria da poltica habitacional norte-americana, repleta de esforos para supostamente resolver o problema ao mesmo tempo preservando a dominncia do mercado privado de habitao86.
Quadro 4 Dvidas prioritrias por tipo
Entre os vrios tipos de dvidas, qual aquele que voc mais tentaria pagar se estiver sem recursos? Total % Hipoteca de primeira moradia Contas (utility bills) Crdito para automvel Carto de crdito Emprstimos para estudos Segunda hipoteca ou linha de crdito home equity Celular TV a cabo Internet

50 23 5 5 3 4 2 1 1

Fonte: National Housing Survey, Fannie Mae, 23/11/2010

Peter Marcuse, A (radical) approach to the subprime crisis:.Marcuse afirma que a crise da habitao (affordable housing) era conhecida ao menos desde o Housing Act de 1937, cujo objetivo era prover habitao adequada por todos os meios para todos os norte-americanos. Essa promessa nunca foi cumprida, e a histria da poltica habitacional nos EUA repleta de esforos, um aps o outro, para solucionar o problema preservando a dominncia do mercado privado de habitao (traduo nossa).
86

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Figura 9 Campanha Living Richly do Citibank para venda de crdito, na modalidade home equity, que procura persuadir o morador a liberar a riqueza imobilizada na casa contraindo um emprstimo hipotecrio: transforme o seu lugar de vida em dinheiro vivo.

Embora as hipotecas sejam apenas um dos itens de um processo mais amplo de endividamento das famlias norte-americanas, importante notar as especificidades deste tipo de dvida. Uma pesquisa da Fannie Mae indica que entre os vrios tipos de dvida, a hipoteca para moradia aquela que o muturio mais se esforaria para pagar, em caso de falta de recursos. Esse mercado rene formas tpicas da acumulao primitiva com a sofisticao do sistema financeiro, numa combinao que Harvey chamou de acumulao por espoliao (ou despossesso) no seu livro O novo imperialismo. Fora, fraude, opresso, pilhagem so exibidas abertamente, de modo recorrente. Uma parcela importante da riqueza acumulada pelas elites viria desse tipo de ganhos, e no do crescimento econmico, segundo Harvey. O sistema de crdito ter-se-ia tornado a ponta de lana da acumulao por espoliao. As execues hipotecrias concentradas tnica, social e geograficamente representam um processo de espoliao em larga escala87. O aumento da busca por moradia e a especulao levam a aumento de preos o qual, por sua vez, sustenta o sistema, ao permitir, como vimos, o refinanciamento dos emprstimos. Milhares de corretores so contratados para utilizar tcnicas agressivas de concesso de emprstimos e ganham prmios maiores se conseguem piores condies para os muturios. Ainda no incio da crise a Countrywide contratou mil corretores para tentar compensar as perdas com novos muturios. Taxas elevadas correspondem s rentabilidades elevadas exigidas pelos fundos de investimento. Mostram-se assim os vnculos entre explorao e acumulao. Mais um indcio de que a forte onda de financeirizao da economia que se estabeleceu a partir de 1973 em tudo espetacular
Reading Marxs Capital Aula 12, Captulo 26-33, disponvel em: http://davidharvey.org/2008/09/capital-class-12/. Acesso em 18/1/2011. O termo em ingls aqui traduzido como ponta de lana cutting edge.
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por seu estilo especulativo e predatrio. O que a acumulao por espoliao faz liberar um conjunto de ativos (e a fora de trabalho) a custo muito baixo (e, em alguns casos, zero). Ou seja, o efeito a liberao da terra para a circulao de capital portador de juros, com vinculao entre mercados de terra, usos da terra e organizao espacial em um processo geral de circulao de capital. A espoliao j se anunciava quando a populao aderiu ao sistema de crdito e securitizao. Embora os indivduos continuassem nominalmente proprietrios dos seus imveis, estes, de fato, j estavam libertos para circular na forma de ttulos financeiros, e na hora da crise passam s mos dos seus verdadeiros donos. O capital pode, dessa forma, apossar-se desses ativos e dar-lhes um uso lucrativo. No caso da acumulao primitiva, transferia-se a terra para a corrente principal de acumulao do capital. Com o subprime, famlias que moravam h vrias geraes num imvel foram convidadas a inseri-lo no sistema, transformando o que era moradia (ou melhor, mercadoria) num ativo mais lquido, que entra no jogo da especulao. O capital que no encontra outras oportunidades mais lucrativas no contexto da crise de sobreacumulao recorre a expedientes prprios da acumulao por espoliao. A bolha imobiliria parece encobrir uma transferncia real de recursos. Alm da transferncia entre setor produtivo e financeiro, como reconhece parte da literatura , tambm h transferncia entre diferentes classes sociais, aspecto menos discutido, apesar da grande relevncia. No caso, por meio da incorporao do patrimnio imobilirio que nada mais do que o trabalho de geraes acumulado aos circuitos centrais de acumulao de riqueza, na forma financeira; e pelo aumento da transferncia de parte dos rendimentos do trabalhador obtidos na esfera produtiva, por meio do pagamento das prestaes das hipotecas (alm de outras dvidas com cartes de crdito, automveis, estudos, etc.). Ou seja, esse sistema compromete a um s tempo trabalho passado (cristalizado nos imveis) e futuro (forando o trabalhador a se submeter a formas ainda mais brutais de explorao). Observadas de perto, as supostas virtudes da chamada securitizao que, de um lado, permitiria a ampliao do acesso moradia e do consumo s famlias norte-americanas e, de outro, retornos financeiros vantajosos para os investidores, revelam-se uma gigantesca mquina de extrair renda e riqueza. O atalho para o consumo e para a casa prpria mostra-se uma iluso, aumentando ainda mais a vulnerabilidade de uma populao j fragilizada pela precarizao das relaes de trabalho, desde a reestruturao produtiva iniciada nos anos 1970. A excluso financeira e a recusa em conceder crdito metamorfosearam-se em explorao financeira88. A interao perversa entre o
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Gary Dminsky, 2010.

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legado de discriminao racial e desigualdade social dos EUA e seu setor financeiro hipercompetitivo foi um dos gatilhos da crise do subprime89. O antigo proprietrio local de imveis (landlord, proprietrio do cortio ou do imvel alugado) progressivamente substitudo por outras figuras: por um agente de crdito, que capta recursos em Wall Street e nos mercados financeiros globalizados ou, melhor, por um conjunto de agentes financeiros, que inclui corretores, companhias especializadas em hipotecas, advogados, bancos, bancos de investimentos, fundos de investimento internacionais, agncias de rating, seguradoras, etc. So estes que ocupam e modernizam a posio do rentista tradicional. O capital passa a ser o landlord90. O subprime parece repor e acentuar, sobre bases mais sofisticadas, antigas formas de explorao91. A fragilidade da condio dos proprietrios em relao aos imveis, sempre sob ameaa de despejo, pode ser ainda maior do que aquela dos antigos inquilinos. Alm disso, o perfil dos muturios subprime caracteriza um perodo que, alm de no garantir mais o pleno emprego, flexibiliza e precariza as relaes de trabalho, segmenta a sociedade entre prime e subprime, quase como se fossem duas novas categorias sociolgicas. Nossa hiptese que a luta de classes ganha novos contornos, a estrutura do conflito se modifica. Como os emprstimos so ancorados em imveis, os impactos de processos como esses sobre o territrio a produo e consumo do espao urbano so grandes. Essas conexes entre o financeiro e o imobilirio interferem, assim, nas relaes entre a escala local (estados e municpios), na qual costumava se movimentar o mercado imobilirio, e internacional, na qual se movimentam os fluxos comerciais, produtivos e, sobretudo, financeiros. O acesso terra condicionado lgica financeirizada. Antigas formas de excluso ao acesso terra so recriadas e aprofundadas, inserindo e retirando os trabalhadores das conexes financeiras, segundo a temporalidade do movimento das ondas da especulao (vocs no deveriam estar aqui, na verso cnica de quem antes os aconselhou a usar o atalho do subprime). A crise parece confirmar essa hiptese: mais de quatro milhes de imveis j tiveram a hipoteca executada e h previso de que o processo continue (ver Grfico 3).

Ibidem, 2010, p. 73. Elvin Wyly, Daniel Hammel e Mona Atia, Capital is the landlord: class-monopoly rend and new geographies of subprime and predatory mortgage lending. Esse interessante estudo um daqueles publicado antes da crise, em 2004 91 Elvin Wyly, 2006 e outros.
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Grfico 3 Execues hipotecrias de maro de 1990 a maro de 2010 nos EUA

5,0

4,5

4,6

4,0

3,5

3,0

2,5

2,0

1,5

1,0

0,5
mar/90 mar/92 mar/94 mar/96 mar/98 mar/00 mar/02 mar/04 mar/06 mar/08 mar/10

Fonte: Elaborado com dados do Bloomberg

O problema, contudo, no se restringe ao mercado subprime. Uma anlise mais detida do crescimento da inadimplncia, separando os emprstimos feitos com taxas fixas daqueles reajustados por taxas flutuantes, reveladora, como mostram os Grficos 4 e 5. O Grfico 4 separa os emprstimos entre prime e suprime, e parece indicar que esse o principal corte analtico. O Grfico 5, contudo, indica que a curva de crescimento da inadimplncia prime com taxas flutuantes tem uma inclinao ascendente prxima daquela do subprime. Mostra que os emprstimos contrados com taxa flutuante, sejam eles prime ou subprime, apresentam trajetria crescente semelhante. Ou seja, mesmo os bons pagadores, na avaliao dos credores, no conseguiram manter as parcelas em dia e tornaram-se inadimplentes quando as prestaes comearam a subir por conta das condies nas quais os emprstimos foram contratados, da elevao dos juros e da interrupo do ciclo de preos dos imveis, que dificultou os refinanciamentos e os novos emprstimos na modalidade home equity.

35

Grfico 4 Inadimplncia hipotecria nos mercados de primeira linha (prime) e segunda linha (subprime), de 1998 a 2010, nos EUA
30 27 24 21 18 15 12
9 6 3 0 S ubprime

Prime

Total

mar/1998

mar/1999

mar/2000

mar/2001

mar/2002

mar/2003

mar/2004

mar/2005

mar/2006

mar/2007

mar/2008

mar/2009

mar/2010

Fonte: Bloomberg

Grfico 5 Inadimplncia hipotecria nos mercados de primeira linha (prime) e segunda linha (subprime), taxa fixa e taxa flutuante, de 2002 a maro de 2010, nos EUA

Fonte: Elaborado com dados do Bloomberg

mar/2011

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s vsperas da crise, em setembro de 2006, possvel notar como o crescimento da inadimplncia subprime com taxas flutuantes mais acentuado do que aquele de taxas fixas. As trajetrias praticamente se igualam depois que as execues hipotecrias em massa geraram um efeito espiral descendente sobre os preos, que comprometeram completamente os muturios tambm com emprstimos de taxas fixas, como vimos. Estudos regionalizados indicam que esse efeito espiral foi muito mais grave nos bairros de maioria de negros e latinos, justamente os alvos da discriminao racial que caracterizou o sistema subprime92. As consequncias do ponto de vista prtico de desconsiderar esses aspectos so grandes. Muitos passam a advogar como suposta lio da crise a excluso financeira dos trabalhadores de renda mais baixa. Foi nessa linha a concluso apresentada por brasileiros em um seminrio recente do mercado imobilirio, aps a fala de um especialista norte-americano sobre a crise. O que era visto como grande virtude, a sofisticao dos instrumentos financeiros e o boom imobilirio, em pouco tempo passa a ser considerado irracionalidade. Ao mesmo tempo em que o aumento dos nexos entre imobilirio e financeiro prolongam a vida do capitalismo geram tambm novas contradies. Contribui com o aumento da produo de imveis, ao mesmo tempo em que amplifica a especulao imobiliria e seus efeitos, impondo novos obstculos para o acesso dos trabalhadores terra. A securitizao do mercado de hipotecas foi desenhada, embora no exclusivamente, de modo a facilitar o deslocamento do capital para a esfera financeira, segundo o pesquisador Manuel Aalbers93. Se originalmente os mercados de hipotecas facilitavam a passagem do capital para a indstria da construo, teriam passado com as inovaes financeiras a um novo estgio, no qual os vnculos com o mercado financeiro se ampliam. Aquilo que apareceu como um expediente para superar as barreiras ao capital, transforma-se na principal alavanca da superproduo e da superespeculao: As formas insanas de capital fictcio entram em cena possibilitando, junto ao sistema de crdito, o auge das distores94. Em certas cidades, como Phoenix e Las Vegas, entre outras, os preos chegaram a cair mais de 50% em relao ao pico. Mais da metade dos muturios em algumas regies esto com negative equity, ou seja, devem um montante maior do que o preo atual do imvel. Essa condio,

Cf. E. Wyly e G. Dymski, entre outros. Manuel Aalbers. The Financialization of Home and the Mortgage Market Crisis, p. 150. 94 D. Harvey, apud Leda Paulani. A autonomizao das formas verdadeiramente sociais na teoria de Marx: comentrios sobre o dinheiro no capitalismo contemporneo, p. 18.
92 93

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denominada submersa (underwater), passou de 5% a 19,8%95, chegando a quase 30% das hipotecas, no incio de 2011. Quando o pagamento da dvida se torna invivel, parte desses moradores decide simplesmente deixar a casa, fenmeno que ficou conhecido como walk away e que podemos traduzir livremente como sair de fininho.

Figura 10 Execuo hipotecria e despejos em bairros de trabalhadores

1.5 A bolha imobiliria e a crise financeira mundial A formao e o crescimento do sistema de hipotecas subprime so parte constitutiva do processo de financeirizao da economia expressa pelo crescimento exponencial da riqueza financeira e por sua dominncia, quando disseminada entre os agentes. A criao sem precedentes de capital fictcio e meios de crdito para ampliar uma demanda insuficiente no centro do sistema foi a grande novidade desde meados dos anos 1990, segundo Chesnais. Crdito s empresas, s famlias, ao consumo e, sobretudo, crdito hipotecrio so alguns dos mecanismos de criao desses papis. O crescimento do suprime faz parte, portanto, do salto na massa de capital fictcio ocorrido nesse perodo. A novidade da crise atual , segundo alguns economistas, o fato de ser uma crise das finanas desregulamentadas96. Isso explicaria por que uma crise em um subsegmento do setor imobilirio norte-americano acaba resultando em uma crise financeira de grandes propores. A crise das instituies de poupana (saving and loans) nos anos 1980, diferentemente, embora profunda, no
Bloomberg, apud Barclays. F. F. Filho e L. F. de Paula, Dossi da crise. Essa a nfase da maioria dos textos do Dossi da crise, publicado pela Associao Keynesiana Brasileira, em novembro de 2008. Disponvel em www.ppge.ufgs.br/akb.
95 96

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contagiou o resto do sistema da mesma forma, segundo os autores. O sistema financeiro na poca caracterizava-se pela segmentao e a especializao das instituies. Quantitativamente, o subprime tem pouca expresso e no se pode atribuir a seu colapso a crise financeira mundial da qual foi estopim97. So inmeros os outros mecanismos de endividamento da populao. Qualitativamente, ocupa papel importante na vinculao entre o imobilirio e o financeiro, que permitiu, como vimos, a passagem de riqueza de uma esfera a outra. Ocupa ainda papel significativo no aumento do efeito riqueza e, consequentemente, na superao (provisria) da crise de 2001. O termo efeito riqueza diz respeito relao entre a riqueza financeira das famlias e seus gastos em consumo. Antes do estouro da bolha da nova tecnologia o efeito riqueza era basicamente criado pelo preo das aes. Com as aes em alta, as famlias tendiam a aumentar os gastos. Posteriormente, produziu-se resultado semelhante com a alta do preo dos imveis. Estudos indicam que o fenmeno ainda exacerbado no caso de imveis, cuja propriedade mais disseminada na sociedade do que a de aes. A criao de capital fictcio em larga escala justamente um dos meios a que se recorreu para superar os limites imanentes do capital, nas ltimas dcadas98. Outros meios seriam: 1) o processo de liberalizao das finanas, do comrcio e do investimento e 2) a reincorporao da antiga URSS e seus satlites e da China como elementos plenos do sistema capitalista mundial, ou seja, um espao livre de restries para as operaes do capital, para produzir e realizar mais-valia, como base e processo de centralizao de lucros a escala verdadeiramente internacional99. A China adicionou em curto perodo de tempo imensas capacidades de produo, inserindo milhes de trabalhadores na produo incessante de mercadorias a baixo custo, que inundaram o mercado mundial. Com isso, o problema da sobreacumulao aumenta em dimenso, segundo Harvey. Esta crise a primeira que no nasceu no centro, mas sim na periferia, de acordo com Francisco de Oliveira: Da a dificuldade de trat-la. Ela nasceu da revoluo que a China e a ndia imprimiram ao capitalismo. Esses pases colocaram no mercado uma fora de trabalho que o Ocidente em toda a sua histria no conseguiu botar100.

P. Gowan. Crisis in the heartland, entre outros. F. Chesnais. A Fisionomia das Crises no Regime de Acumulao sob Dominncia Financeira. Essa dependncia em relao ao capital fictcio tambm analisada, sob diferentes perspectivas, por outros autores, como P. Gowan, R. Brenner e Jos Carlos de Souza Braga, como veremos. 99 Ibidem. 100 Claudia Antunes. a primeira crise que nasceu na periferia, diz Francisco de Oliveira. Folha de S. Paulo, 18/08/2011.
97 98

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O crescimento dos preos do mercado imobilirio foi detonado quando os acionistas acumularam riqueza por meio do rpido crescimento do mercado de aes, na segunda metade dos anos 1990, segundo Brenner. A demanda por casas teria crescido mais do que a produo, gerando o aumento de preos. Como os preos das casas subiram, os proprietrios podiam pagar somas crescentes, na expectativa de que os preos continuariam a subir, do mesmo modo como ocorria com as aes. Quando o mercado de aes quebrou e o boom da Nova Economia terminou, ocorreu uma transferncia macia de fundos de aes para o mercado imobilirio, fazendo com que o jogo continuasse. Diferentemente de outras recesses, a de 2001 no foi seguida de uma queda no nmero de unidades de obras residenciais iniciadas; ao contrrio, o ritmo seguiu acelerado, como mostra o grfico abaixo.
Grfico 6 Unidades de obras residenciais iniciadas (housing starts) e recesses

2 .850 2 .650 2 .450 2 .250 2 .050 1 .850 1 .650 1 .450 1 .250

Milhares de Unid ades (volume anu alizado)

1 .050 850 650 450 jan/60 jan/65 jan/70 jan/75 jan/80 jan/85 jan/90 jan/95 jan/00 jan/05 jan/10

reas sombreadas indicam perodos de recesso na economia americana.

Fonte: Bloomberg

Com as taxas de juros das hipotecas baixas e o valor das casas em elevao, as famlias aumentaram seu nvel de endividamento e, desse modo, o consumo101. O mercado aquecido da

101

Robert Brenner, The Economics of global turbulence: the advanced capitalist Economies from long boom to long downturn, 1945-2005. p. 315.

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habitao substituiu o mercado de aes e as famlias desempenharam o papel das grandes empresas como geradores de negcios, segundo o autor. Graas em grande parte s aes do FED, os custos de emprstimos de longo prazo de fato caram e os preos das casas subiram vertiginosamente. De modo anlogo ao ocorrido com a bolha de aes, a bolha imobiliria alimentou-se a si mesma, ainda segundo Brenner. Cresceu junto com a bolha das aes e continuou a crescer quando esta explodiu. Somente entre 2000 e 2004 a riqueza imobiliria das famlias cresceu mais de 50% e em meados de 2005 era mais do que 80% superior riqueza das famlias na forma de aes. Entre os modos de extrair fundos estavam102: a) Vender a casa por preos maiores do que a dvida hipotecria, comprar casa nova e ficar com o diferencial em dinheiro; b) Refinanciar o valor das hipotecas vigentes, aumentando os valores (com base no novo preo do imvel, que segue em trajetria ascendente) de modo a extrair um montante em dinheiro no processo; c) Contrair novos emprstimos na forma de segunda hipoteca ou linhas de crdito. Somando essas trs formas, as famlias conseguiram levantar as somas de 492, 693 e 734 bilhes de dlares, respectivamente nos anos de 2002, 2003, 2004, crescimento que ultrapassou aquele dos salrios (excluindo benefcios) em 321 bilhes. A diferena se explica justamente pelo fato de que as famlias recorreram a esses mecanismos em um contexto de estagnao dos salrios, para continuar a pagar os custos de educao, sade, alimentao e consumo, de modo geral. A parte da riqueza que tem importncia na evoluo do consumo e da demanda agregada em geral a riqueza imobiliria, segundo Serrano103. A valorizao dos preos dos imveis estimula o crescimento especulativo de investimento residencial, e permite a realizao de ganhos de capital e/ou a obteno de crdito para consumo, por meio do refinanciamento de hipotecas j existentes. Por isso, segundo o autor, haveria consenso sobre importncia da grande valorizao dos preos dos imveis na economia americana (para a moderao do perodo recessivo de 2001 e para o crescimento ao longo da dcada). Devido contribuio da moradia entre 2000 e 2005, o crescimento do PIB, que teria sido de 1,7, atingiu 2,4%. Uma espcie de subsdio da moradia expanso econmica que,

102 Cf. 103

R. Brenner, ibidem e P. Woodall (The Economist), House of cards. F. Serrano. A economia americana, o padro dlar-flexvel e a expanso mundial nos anos 2000.

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contudo, no pode ser sustentvel trata-se de uma trajetria autolimitadora, segundo Brenner, que alertava antes da crise que a bolha mais cedo ou tarde explodiria. Entre 1950 e 1995 o crescimento dos preos teve aproximadamente a mesma taxa que a inflao (correspondente ao ndice de preos ao consumidor). Entre 1995 e meados de 2005, diferentemente, os preos subiram mais do que 45% acima da inflao. Esse crescimento historicamente sem precedentes gerou U$ 5 trilhes em riqueza imobiliria a mais do que teria sido criado se os preos tivessem subido de acordo com o ndice de preos ao consumidor, calcula Brenner. Deve-se considerar, portanto, que uma parte importante do crescimento foi gerada por bolha e, portanto, sujeita a desaparecer via correo de preos104. O risco da formao de uma bolha foi notado por economistas desde os primeiros anos do processo. Em 2002, a revista The Economist j publicava com destaque a pergunta: O boom no preo das moradias nos EUA, na Inglaterra e em outros lugares terminar em exploso?105 Assim como Brenner, a matria apontava o mercado de habitao como o principal fator que salvou naquela ocasio a economia mundial de uma recesso profunda. O efeito riqueza decorrente de mudanas no preo dos imveis tem impacto ao menos duas vezes maior nos gastos dos consumidores do que as mudanas nos preos das aes106. No artigo, The Economist anuncia o lanamento de um conjunto de ndices globais de preo da moradia elaborado pela revista, justamente por conta da importncia que reconhecem no imobilirio. A revista passa a coletar dados anuais sobre os preos, inicialmente em 13 pases centrais, e produz uma srie histrica, retroativa a 1980. Em 2003, The Economist volta ao tema com uma pesquisa sobre o assunto, que deu origem a um conjunto de artigos intitulado House of cards. Em muitos pases a bolha do mercado de aes foi substituda por uma bolha de preo de imveis (property-price). Mais cedo ou mais tarde vai explodir, afirma a editora de economia da revista, Pam Woodall, em declarao polmica publicada logo na abertura. Mais adiante afirma:
Esta pesquisa concluir que o ltimo boom na moradia tem inflado bolhas em vrios pases, particularmente Estados Unidos, Austrlia, Inglaterra, Irlanda, Holanda e Espanha. No prximo ano, aproximadamente, essas bolhas so susceptveis de exploso, levando a quedas na mdia real de preos de 15 a 20% nos EUA e 30% ou mais, em outros lugares, nos prximos anos, de modo semelhante ao declnio de preos durante as ltimas exploses no mercado habitacional 107.
Cf. Dean Baker, The housing bubble fact sheet, 2005 e 2006. Will the housing booms in America, Britain and elsewhere end in bust?, The Economist, House prices: going through the roof. 106 Segundo o estudo Comparing wealth effects: the stockmarket versus the housing market, de K. Case, J. Quilery e R. Shiller, NBER (working paper 8606), citado no artigo. 107 The Economist, 29/5/2003. Esse relatrio especial da revista foi coordenado pela editora e economista Pam Woodall.
104 105

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A pesquisa avalia as tendncias no preo dos imveis e considera diferentes mtodos para avaliar se existe uma bolha imobiliria. Segundo a reportagem, essa pode ser a questo mais importante hoje sobre a economia mundial. Dada a fragilidade de muitas economias, a exploso de uma bolha da moradia poderia facilmente arrast-las para uma recesso, alerta a revista. O mercado imobilirio provavelmente o maior negcio do mundo: construo, venda e aluguel de imveis e os benefcios para os ocupantes-proprietrios seriam responsveis por cerca de 15% do PIB dos pases ricos. Mais importante, os imveis so de longe a maior classe de ativos do mundo. Curiosamente, atestavam, havia muito menos pesquisa sobre o mercado imobilirio do que de aes, ttulos da dvida ou cmbio. O motivo: at recentemente a maior parte das pessoas via a casa simplesmente como um lugar para viver108. Para as empresas, os imveis comerciais eram parte relativamente pouco importante de sua infraestrutura e compunham uma pequena parcela dos portflios da maioria dos investidores institucionais. A revista assinala uma virada: agora, muitas pessoas, tendo perdido a f nas aes, vem suas casas como um investimento que vai se valorizar rapidamente. As instituies financeiras tambm estavam aumentando sua parcela no portflio em imveis.
Figura 11 Livro de David Lereah, economista chefe da Associao Nacional de Corretores, lanado em 2006, afirma que o boom imobilirio no ir acabar e que hora de lucrar.

108

Ibidem.

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Investir em moradia teria, de fato, oferecido um retorno maior do que em aes no passado, segundo a revista, por dois motivos: a maior parte das casas nos EUA comprada com emprstimo, de modo que a alavancagem pode aumentar significativamente o ganho (ou a perda) do investimento inicial; a compra de casas tende a receber iseno de impostos ou condies mais favorveis do que as aes. Contudo, o artigo coloca em questo a possibilidade de a festa se prolongar indefinidamente. The Economist fornece vrios indcios de que havia j a formao de uma bolha e refuta os argumentos de economistas que procuravam desvincular a alta de preos da formao dessa bolha. O primeiro argumento refutado: como as taxas de juros estavam baixas, as pessoas podiam assumir emprstimos maiores e, consequentemente, pagar mais por uma habitao. Desse modo, os compradores de primeira moradia, que antes no tinham condies de contrair um emprstimo, passavam a aumentar a demanda efetiva. The Economist, diferentemente, contesta a percepo de que as taxas de juros estariam baixas e que isso tornaria mais econmico comprar uma casa. As taxas de juros reais considerada a inflao no estariam baixas em vrios pases. Outro argumento contestado pela revista: o crescimento continuado nos preos, especialmente em grandes cidades como Londres e Nova Iorque, combinava o crescente nmero de famlias com uma oferta limitada de casas. A oferta no poderia acompanhar a demanda, segundo a tese, por conta da escassez fsica de terras, de modo que os preos continuariam subindo. Segundo o estudo da revista The Economist esse fenmeno de fato ajuda a entender por que o preo nas grandes cidades tende a ser maior do que nas reas rurais, mas no motivo para supor que os preos subiro indefinidamente. O caso da reduo dos preos em 65%, em apenas cinco anos, em Hong Kong, onde a oferta de casas bastante limitada, mostraria que esse no um impeditivo para a queda dos preos. Esses dois fatores, portanto, no justificariam o boom de preos, segundo o estudo. Em contraposio, a revista apresenta dois modos de avaliar se os preos esto sustentveis. O primeiro avaliar se o preo do ativo reflete os fluxos de renda futura, de modo anlogo ao preo de uma ao. Assim como na bolha das aes das empresas de nova tecnologia os investidores comportaram-se como se o lucro no importasse mais, agora as pessoas estariam ignorando a relao entre o preo das casas e os aluguis. O fato de os preos subirem muito mais rapidamente que o aluguel sugeriria que as casas esto sendo compradas na expectativa de ganhos com o incremento de preo. Essa a definio de uma bolha, conclui o estudo.

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A revista recomenda a anlise do p/e ratio109, por ser este um modo de avaliar a casa "como os outros ativos. Contudo, as sries histricas confiveis so difceis de obter, por isso o estudo oferece outras medidas para avaliar a formao de bolhas de preos, entre elas, o preo da casa comparado aos rendimentos medianos das famlias, ndice que mediria a affordability das casas. A insistncia de Alan Geenspan, na poca presidente do Banco Central norte-americano, em negar a existncia de uma bolha imobiliria em escala nacional nos Estados Unidos questionada pela revista. Muitos economistas do campo hegemnico afirmam que impossvel formar bolhas de preo de aes porque os mercados financeiros so eficientes, no sentido de que os preos refletem todas as informaes pblicas sobre um ativo. Mesmo esses economistas, segundo Pam Woodall, deveriam reconhecer que os mercados de imveis so ineficientes, porque so mercados ilquidos, com trocas pouco frequentes, ativos heterogneos (na localizao e no tipo), com altos custos de transao e informaes imperfeitas uma vez que no h um sistema de trocas centralizado. As bolhas no imobilirio tenderiam a ser mais frequentes, e no menos, como afirmara Greenspan. O estudo da The Economist lana prognsticos sombrios caso a bolha imobiliria explodisse. As perdas em casos de exploso de bolhas imobilirias em pases ricos foram, na mdia, duas vezes maiores do que os crashes no mercado de aes, de acordo com um estudo do FMI110. As elevaes de preo em termos reais, acentuadas no mercado imobilirio residencial, so muito mais suscetveis de serem seguidas por uma bolha do que no caso das aes. Alm disso, a exploso tende a trazer mais danos, pelos seguintes motivos: 1) o efeito riqueza maior sobre os gastos em consumo, principalmente porque h mais pessoas que tm casa prpria do que pessoas que possuem aes; 2) como as pessoas so mais propensas a assumir emprstimos para comprar uma casa, algumas assumem dvidas muito grandes e posteriormente precisam reduzir muito seus gastos; 3) um declnio nos preos das propriedades deixa muitas famlias em casas com preo menor do que o valor do emprstimo que contrataram, de modo que o estouro da bolha tem um efeito grande nos bancos, tipicamente muito expostos ao mercado imobilirio; a capacidade de emprstimos dos bancos diminui. Outro economista que alertou sobre a existncia de uma bolha imobiliria foi Dean Baker, co-diretor do Center for Economic and Policy Research. Em 2005, Baker publicou o texto
Price-to-ernaings ratio o preo de um ativo dividido pelos ganhos anuais desse ativo. No caso da moradia, o preo de venda do imvel e os rendimentos que poderiam ser obtidos em um ms de aluguel. Geralmente os custos de manuteno so subtrados dos rendimentos. 110 When bubbles burst. World Economic Outlook, abril de 2003.
109

45

The housing bubble fact sheet no qual comparava a bolha de preos das casas com a bolha de preos das aes no final dos anos 1990. Assim como The Economist, previa que o impacto do estouro da bolha teria consequncias devastadoras. Baker observava que mesmo sem um aumento considervel na taxa de juros a bolha poderia comear a deflacionar, porque estavam sendo construdas 2 milhes de novas casas por ano, enquanto a demanda para compra de novas moradias ou segundo imvel estaria, provavelmente, em torno de 1,5 milho. O excesso de oferta estaria sendo absorvido por especuladores, convencidos de que os preos subiriam no futuro. No ano seguinte o economista publica um relatrio intitulado: Is the housing bubble collapsing? 10 economic indicators to watch. Os riscos de exploso da bolha eram bastante conhecidos, inclusive pelo FMI, e tornados pblicos por uma revista de grande circulao. Contudo, a previso era tambm negada por outros autores. Robert Shiller, por exemplo: No entanto, avaliando de uma perspectiva histrica, uma queda nacional nos preos reais das casas improvvel, e a queda em vrias cidades dificilmente ser sincronizada: algumas provavelmente no ocorrero nos prximos anos. Tal falta de sincronia amorteceria o impacto sobre a economia do estouro das bolhas imobilirias111. Posteriormente, Schiller modifica sua anlise na segunda edio do seu Irrational exuberance, em 2005. A partir de ento passa a ser reconhecido com um economista alertou sobre a bolha imobiliria. Em 2008, Robert Schiller procura explicar como Alan Greenspan no percebeu a formao da bolha imobiliria, em matria intitulada How a bubble stayed under the radar. Eu posso afirmar a todos que no estamos diante de uma bolha, mas de uma marola (froth foi o termo utilizado em ingls) de muitas pequenas bolhas locais que nunca crescem a ponto de colocar em risco a sade da economia de um modo geral, teria dito o presidente do FED. O artigo procura racionalizar essa percepo com teorias econmicas.

However, judging from the historical record, a nationwide drop in real housing prices is unlikely, and the drops in different cities are not likely to be synchronous: some will probably not occur for a number of years. Such a lack of synchrony would blunt the impact on the aggregate economy of the bursting of housing bubbles, Shiller, 2003.
111

46

Grfico 7 Bolha imobiliria: vendas de casas novas e existentes e tendncia linear de vendas
9,0

8,0
Vendas unidades novas e usadas Linear (Vendas unidades novas e usadas)

7,0
milhes de unidades

6,0

5,0

4,0

3,0

2,0
mar/76 mar/79 mar/82 mar/85 mar/88 mar/91 mar/94 mar/97 mar/00 mar/03 mar/06 mar/09

Fonte: NAR e US Bureau

Brenner tambm alertava para as consequncias da exploso da bolha. O ajuste entre preo e aluguel destacado pela revista teria que ocorrer numa das duas direes. Se o aluguel subisse teria que se elevar em 1/3, o que levaria a um aumento da inflao. Se os preos das casas cassem, o valor do mercado imobilirio residencial teria que cair 25%, ou seja, 6 trilhes. Isso implicaria um declnio de 325 bilhes em consumo, o que corresponderia a uma queda no PIB de 2,6%. A propenso dos proprietrios a se endividar cairia em qualquer circunstncia. Durante o boom de preos o ndice de poupana das famlias caiu muito, porque parecia desnecessrio poupar. Uma reverso na tendncia dos preos das casas, previa Brenner, dever levar as famlias a rapidamente reduzirem seu consumo para compensar. Nesse caso a taxa de poupana deve aumentar, causando um efeito devastador sobre a demanda agregada esse o alerta formulado por Baker, em The housing bubble fact sheet, em 2005. As taxas de juros baixas teriam resultado de uma ao deliberada do FED para empurrar a economia por meio do efeito riqueza112. Mesmo depois da elevao da taxa de juros por Alan Greenspan, as taxas das hipotecas teriam permanecido baixas por conta das intervenes dos bancos
Dean Baker, The housing bubble fact sheet. Cf. a respeito C. Paiva, A dispora do capital imobilirio, sua dinmica de valorizao e a cidade no capitalismo contemporneo: a irracionalidade em processo.
112

47

centrais do Japo e da China no mercado de ttulos do tesouro americano. Ao comprar trilhes de dlares de ttulos da dvida de longo prazo (long-term bonds) eles contrabalanaram as aes do FED e anularam seu efeito sobre o mercado de hipotecas. Brenner analisa como, ao mesmo tempo, o governo George W. Bush corta impostos e aumenta gastos militares. So medidas menos potentes do que parecem porque beneficiam os ricos. O efeito acaba sendo o aumento na compra de ativos financeiros, mais do que no consumo ou na demanda agregada. Polticas voltadas na verdade a redistribuir renda em favor dos ricos, que provam ter pouco efeito para reativar a economia. O resultado uma trajetria em duas pistas, distorcida e paradoxal, explica Brenner: a) o setor manufatureiro e as indstrias relacionadas passam por uma profunda contrao, uma vez que os estmulos para consumo e investimento dados entre 1995 e 2000 pelo efeito riqueza da bolha de aes deixou de se contrapor ao efeito da queda da taxa de lucro na manufatura; b) em contraste, devido ao aumento no preo das casas, boa parte da economia fora da manufatura continuou a ir bem. Isso era especialmente verdadeiro para algumas indstrias, entre elas a construo civil, que se beneficiou da ascenso sem precedentes da demanda por casas, e continuou a ter um boom recorde. A indstria da construo e setores como comrcio (retail trade), hotis e restaurantes e servios de sade foram os maiores responsveis pelo crescimento do emprego, produto e lucros na economia real desde a recuperao no final de 2001. Esse aspecto geralmente pouco discutido: a mais-valia continua sendo produzida e tem o canteiro de obras como campo privilegiado de extrao. Essa produo de riqueza alimenta o jogo especulativo e camuflada pela aparncia do dinheiro que gera dinheiro, prpria da valorizao financeira. Voltarei a esse ponto na concluso. Franklin Serrano reconhece a relao entre as taxas de juros e o ciclo do investimento residencial e identifica outro fator central na formao da bolha imobiliria. O crescimento acelerado do crdito e dos preos dos imveis resultou diretamente da nova fase de desregulamentao financeira nos Estados Unidos, a partir da extino da lei de Glass-Steagall, em 1999, no governo Clinton. Para Serrano, no havia propriamente uma tendncia natural do mercado a transitar para estruturas financeiras menos lquidas e mais arriscadas ao longo do ciclo, mas sim crescente quantidade de emprstimos, de antemo sabidamente insolventes e que s podiam ser rolados enquanto a bolha continuasse. A desregulamentao no foi o principal determinante, segundo vrios autores, mas sim o contexto no qual incidiu e que combina financeirizaco da economia, estagnao dos salrios, 48

aumento da desigualdade e reduo dos servios pblicos, com a liquidez propiciada pelos investimentos da China. A parcela da renda nacional dos 1% mais ricos da populao norte-americana passou de 8,9% a 22,8% ou de 8% a 18%, se os ganhos de capital forem excludos desde 1979, quando Paul Volcker foi nomeado para o Federal Reserve e Ronald Reagan eleito, um ano depois, segundo Gabriel Palma113. O grande processo de concentrao de renda seria uma das razes da crise.
Grfico 8 Renda mdia do topo 0,01% e da base 90% nos EUA, 1978-2006.

Fonte: Gabriel Palma, em The revenge of the markets on the rentiers, p. 843. Observao: Os percentuais so taxas reais anuais mdias em seus respectivos perodos (19942000 e 200206). Incluem ganhos de capital.

Palma afirma que o neoliberalismo no um conjunto de polticas econmicas, mas sim uma nova tecnologia de poder. A macroeconomia do perodo posterior a 1980 s faz sentido analtico quando examinada no contexto dos arranjos polticos e dos resultados distributivos no qual opera. Isto , quando analisada da perspectiva de que o que emergiu de fato foi um novo tipo de capitalismo no apenas extremamente desigual (ainda que politicamente estvel) e altamente baseado na renda (rent based), mas tambm com grandes segmentos da elite capitalista desejando obter todos os benefcios que o capitalismo possa oferecer sem que tivessem que passar pelas lutas competitivas que geralmente vm com esses benefcios.114

113 114

Gabriel Palma. The revenge of the market on the rentiers, p. 836. Traduo livre, trecho na pgina 862.

49

A ideologia neoliberal (talvez no em teoria, mas certamente na prtica) forneceu a legitimao necessria a grupos financeiros e segmentos do capital produtivo para bloquear as transformaes necessrias e para identificar e explorar todas as novas fontes imaginveis de rendimentos. Forneceu ainda a fachada de modernidade, acrescenta o autor115. A ideologia da casa prpria continua, por isso mesmo, a ser fomentada. Em texto recente, publicado no New York Times, Karl Case aconselha:
Considere algumas outras vantagens de comprar uma casa hoje. Voc pode deduzir os juros que voc paga da hipoteca. As taxas de juros so as mais baixas que voc pode obter. E, no esquea, os preos das casas esto reduzidos em 30% na mdia em relao ao pico.

Como atrativo, o autor menciona a deduo e a iseno de impostos, que custam ao governo ao menos 200 bilhes de dlares por ano. Durante a recesso, o governo ofereceu ainda tax credit de 8 mil dlares para compradores da primeira casa, e depois 6.500 para outros compradores. Alm de manter a taxa de juros de curto prazo baixa essencialmente a zero, ressalta Case comprou 1,4 trilho em ttulos lastreados em hipotecas, de modo que os credores pudessem manter a taxa das hipotecas baixa116. Um reconhecimento, portanto, daquilo que, em outra chave, os professores da Columbia explicitaram: todas as habitaes nos EUA so pblicas.
Figura 12 Sem-teto e manifestao de moradores ameados de despejo

115 116

Cf. a respeito David Harvey, O Neoliberalismo: histria e implicaes. Karl Case, A dream house after all.

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Captulo 2 O surgimento e a configurao do circuito imobilirio no Brasil

A mundializao financeira incide, no Brasil, sobre um circuito imobilirio que se configurou de modo muito diferenciado em relao ao norte-americano, discutido no captulo anterior. O objetivo deste captulo reconstituir alguns elementos da formao desse circuito para, em seguida, examinar mudanas em sua trajetria nas ltimas dcadas. Veremos como o sistema norte-americano ser utilizado como modelo na constituio do Banco Nacional de Habitao (BNH) e, posteriormente, na constituio do Sistema Financeiro Imobilirio (SFI) e na criao de inovaes financeiras, produzindo aqui consequncias distintas daquelas verificadas no pas de origem; e como esse modelo continua em voga mesmo depois da crise financeira mundial iniciada em 2007. Nosso retrospecto histrico ser mais amplo, contudo, com o objetivo de compreender como o urbano se constitui, progressivamente, em frente de valorizao do capital, e de identificar alguns dos arranjos que se promovem, ao longo do tempo, e suas mltiplas determinaes. A urbanizao brasileira sempre contou com solues acomodatcias para o problema habitacional. Este se configurou, porm, com a intensificao da urbanizao e a formao de um mercado de trabalho urbano, a partir de meados do sculo XIX. De outro lado, o crescimento das cidades e a diversificao econmica abriram uma nova frente de investimentos: casas de cmodos, vilas de empresas, vilas operrias, servios e obras urbanas, etc. sero produtos do capital mercantil urbano. Do ponto de vista poltico predominaram, inicialmente, respostas evasivas, no tendo o governo assumido a habitao como algo a ser enfrentado pelo Estado continuou, a existir, portanto, apenas acomodao. A produo estatal e as regulamentaes eram descritas pelo pensamento hegemnico como inibidoras da promoo privada. Quando houve regulamentao, esta foi implementada em favor do capital mercantil. As grandes intervenes se deram no modelo arrasa-quarteiro das operaes de embelezamento urbano, acompanhadas da ideologia higienista, como a abertura da Avenida Rio Branco, no Rio de Janeiro, e da articulao entre as companhias City e Light, que transformou uma regio pantanosa em bairros que estariam entre os mais valorizados de So Paulo. 51

Apenas a partir dos anos 1930, no governo Vargas, a habitao passou a ser compreendida como um problema que no poderia ser equacionado exclusivamente pela iniciativa privada. No se chegou a organizar, na poca, um sistema de financiamento habitacional como aquele que surgia nos EUA. O consumo e a produo de moradias no se tornaram centrais no projeto poltico e econmico do governo. Ainda assim, algumas polticas sociais tiveram desdobramentos importantes na habitao, particularmente os Institutos de Aposentadorias e Penses (IAPs). A casa de aluguel confirmou-se como uma das principais formas de acesso moradia urbana e como frente de investimento do excedente produzido em outras esferas. As mudanas na economia brasileira seriam acompanhadas da formao de um complexo da construo. O trabalhador do setor, que desfrutou de certo prestgio no incio, seria progressivamente desqualificado e empregado em sistemas precrios de agenciamento por subempreiteiros. A produo para aluguel entrou em colapso depois dos controles sobre os pagamentos introduzidos pela Lei do Inquilinato, que reduziram a rentabilidade dos imveis nessa modalidade. Surgiram, na poca, as primeiras invenes da incorporao imobiliria, que deram origem, por exemplo, ao modelo Copacabana, no Rio de Janeiro. Nos anos 1950, a escala da urbanizao implicou a impossibilidade de continuar a acomodar o problema nos mesmos moldes. O aumento da demanda, entretanto, no tem como resposta a elaborao de uma poltica habitacional e tambm no se traduz, automaticamente, na estruturao de um circuito imobilirio. A indstria pesada foi impulsionada pelo Plano de Metas e o setor de edificaes, ainda que no recebesse o mesmo estmulo, conduziu operaes um pouco mais complexas, excluindo uma frao do pequeno capital mercantil. Parcelas significativas da populao, sem acesso promoo imobiliria formal, recorreram produo da prpria casa (autoconstruo), reduzindo os custos de reproduo da fora de trabalho, inclusive da parcela mobilizada pelas fbricas das multinacionais. Lutas sociais pressionaram por reformas de vrios tipos, entre elas as reformas agrria e urbana. O golpe de 1964, porm, interrompeu o processo e recolocou as reformas em seus termos do Estado e do capital, ou melhor, dos grupos polticos no poder e de fraes de capital com expresso poltica. A criao do BNH alou a questo habitacional escala nacional, porm sob a tica das relaes de poder nas quais o Estado sustentou sua estratgia desenvolvimentista de industrializao. A poltica habitacional combinou elementos de legitimao social e acumulao, e se 52

desenvolveu ao mesmo tempo em que direitos civis foram cassados e trabalhadores e militantes de esquerda, reprimidos e torturados. A criao de fluxos contnuos por meio do Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimos (SBPE), este ltimo inspirado no modelo norte-americano, ampliou a escala das operaes do setor da construo e forneceu as bases financeiras para a constituio do circuito imobilirio. O sistema de crdito trouxe para um marco comum as intrincadas mediaes de vrios agentes econmicos, que se apropriaram de diversos tipos de rendimentos, funcionando, assim, como uma espcie de sistema nervoso do circuito imobilirio. A incorporao imobiliria se consolidou com o duplo papel de capturar terra e capital para alimentar o circuito imobilirio. Com o aumento da sua liquidez, o imvel ser tratado no s pelo valor de uso, mas tambm como reserva de valor, particularmente em perodos de alta inflao. O capital incorporador constituiu uma frao diferenciada em relao atividade da construo, ampliando a diviso social do trabalho no setor. Obteve ganhos por meio de operaes que lhe permitiram capturar riqueza na forma de renda da terra, ganhos que se combinavam, em boa medida, com a extrao de mais-valia absoluta no canteiro de obras. As empresas de construo propriamente ditas evitam, em parte dos casos, assumir diretamente a execuo das obras e frequentemente recorrem a subempreitada. Ou seja, nem sempre centralizam todo o trabalho sob seu comando. O modelo BNH alimentou o circuito imobilirio, que passou a funcionar como um sistema paralelo de acumulao, com regras prprias. Quando a produo do meio ambiente construdo se cristaliza em um sistema especializado, a paisagem social e fsica do capitalismo urbanizado assume lgica prpria e formas especficas de contradio117. Enquanto o capital internacional ganhava participao na indstria, o circuito imobilirio continuava como rbita reservada das elites brasileiras118 e mantinha seu carter eminentemente mercantil119, encontrando paralelo no setor bancrio e na agricultura, at a abertura econmica nos anos 1990 e 2000. Os fluxos do setor imobilirio continuavam a passar ao largo da produo de parcela significativa das moradias, que ainda eram feitas sob encomenda ou pelas mos dos prprios trabalhadores, em loteamentos perifricos clandestinos e nas favelas, constituindo sistemas imobilirios informais.

D. Harvey, Limits to capital. C. Lessa, A crise urbana e o circuito imobilirio. 119 W. Cano. Reflexes sobre o papel do capital mercantil na questo regional e urbana do Brasil (no prelo).
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O padro de financiamento das cidades caracterstico do BNH, porm, ser interrompido com a crise da dvida, nos anos 1980, enquanto a urbanizao seguir adiante, por outros meios. O crescimento das favelas ser expressivo: entre 1980 e 1991, os domiclios em favelas cresceram 8,18% ao ano, enquanto os domiclios totais no pas cresceram 3,08% ao ano120. O circuito imobilirio se reconfigurou e adotou solues variadas diante da queda abrupta dos financiamentos no Sistema Financeiro de Habitao (SFH), que permanecer em ritmo lento por muitos anos: a retomada do autofinanciamento pelas incorporadoras, o financiamento pblico estadual (no caso de So Paulo com a Companhia de Desenvolvimento Habitacional Urbano (CDHU), apenas para Habitao de Interesse Social, a diversificao de atividades. Para as lutas sociais urbanas a Constituinte ser um marco importante na democratizao poltica, com a incluso dos artigos relativos funo social da propriedade na Constituio Federal de 1988 e, posteriormente, da emenda que incluiu o direito moradia entre os direitos sociais. A lei federal que regulamentaria tais artigos, denominada Estatuto da Cidade, ser aprovada apenas aps mais de uma dcada de mobilizao do Frum Nacional da Reforma Urbana, j em contexto poltico e econmico bastante diferente. A extino do BNH, em 1986, desarticulou e fragmentou a poltica habitacional, que permaneceu errtica nos anos do ajuste estrutural e, posteriormente, nos primeiros movimentos da poltica neoliberal da dcada seguinte. O sistema de crdito e o alargamento do circuito imobilirio no tiveram aqui, portanto, a mesma continuidade que se observou nos EUA, de modo que a financeirizao da economia incidir sobre uma base muito distinta daquela que a securitizao imobiliria encontrou no pas de origem do modelo. O Plano Real, as polticas de abertura comercial, privatizaes e desregulamentao financeira, ainda assim, criaram algumas das condies para que essa lgica pudesse se impor sobre o urbano. Diferentemente dos EUA, onde a securitizao incidiu sobre um sistema de hipotecas estruturado nos anos 1930 e que teve continuidade ao longo do sculo, como vimos no primeiro captulo, a financeirizao incidiu no Brasil sobre o um circuito imobilirio ainda sob os efeitos da interrupo no desenvolvimento do sistema de crdito, com a extino do BNH. Mesmo assim, o Banco Mundial e as agncias Fannie Mae e Freddie Mac, entre outros, divulgaro por aqui o modelo norte-americano de hipotecas. No final dos anos 1990 ser criado o Sistema Financeiro Imobilirio que, embora objetivasse integrar o crdito imobilirio com o mercado
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S. Pasternak. So Paulo e suas favelas, p.185.

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de capitais, ainda tinha a caderneta de poupana e o FGTS como base importante para suas operaes121. O modelo advoga a captao de recursos no mercado de capitais, mas, na prtica, propicia novas modalidades de captura dos fundos pblicos. O reconhecimento do tamanho das carncias urbanas e do montante de recursos necessrios para enfrent-las, combinado ao discurso do Estado mnimo, fortaleceu um modelo de planejamento urbano que aproxima o Estado do promotor imobilirio, na famosa observao de Peter Hall122. No Brasil, o pensamento nico das cidades tomaria a forma de instrumentos urbansticos como as operaes urbanas consorciadas, os projetos de revitalizao das reas centrais e, de modo geral, o receiturio do planejamento estratgico de cidades e das cidades globais. No incio do governo Lula o tamanho do problema urbano exigiu uma resposta complexa e coordenada, que motivou a criao do Ministrio das Cidades. As medidas adotadas pelo Ministrio ampliaram o mercado e abaixaram a linha de excluso ao crdito habitacional e moradia. Ao mesmo tempo, repercutiram sobre a estrutura de propriedade das empresas e suas estratgias: abertura de capital na Bolsa, ingresso de capital estrangeiro por meio de private equity e compra de aes, concentrao e centralizao de capital, como veremos neste captulo e, em maior profundidade, no prximo. Em pouco tempo, porm, esse movimento esbarrou em limites que so, em certa medida, intrnsecos ao modo como o setor se reproduz no Brasil, acentuados com a repercusso da crise financeira mundial e, possivelmente, com a resistncia dos agentes econmicos a alguns dos instrumentos do Estatuto da Cidade. O Estatuto transferira aos municpios a possibilidade de colocar em prtica os princpios da funo social da propriedade. O domnio da mquina imobiliria de crescimento, na expresso de Logan e Molotch123, contudo, prevaleceu. Continuaram a destacar-se instrumentos tambm includos no Estatuto que j vinham sendo utilizados mesmo antes de sua aprovao, desde a dcada de 1990 que favorecem a expanso da base de circulao do capital no meio ambiente construdo, como as operaes urbanas, mas no aqueles que poderiam eventualmente interferir nos interesses imobilirios, como as Zonas Especiais de Interesse Social. A situao de crise, em 2008, ser o pretexto para que o problema da habitao seja recolocado nos termos propostos pelo setor imobilirio em negociao direta com a Casa Civil, com

L. Royer. Financeirizao da poltica habitacional: limites e perspectivas, p. 127. P. Hall, Cidades do amanh. 123 J. Logan e H. Molotch, Urban fortunes.
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o pacote Minha Casa Minha Vida, de 2009. O paralelo com o BNH claro, mas as diferenas precisam ser tambm examinadas. O circuito imobilirio alargou seu espao em vrios sentidos, como veremos ao longo deste captulo e do prximo. O aumento da escala de produo habitacional ocorreu por meio de aes do Estado e utilizao do fundo pblico, em diversos momentos histricos. Mudanas de patamar significativas ocorreram, particularmente, com o BNH e o MCMV, e geraram transformaes qualitativas com repercusses importantes para as lutas sociais urbanas. Procuro investigar se o capital mercantil permanece comandando a urbanizao ou se a dominncia financeira, caracterstica de outros setores, se impe tambm no imobilirio, e suas repercusses sobre a estrutura do conflito. No se trata da sucesso das formas mais simples s mais complexas, mas de um movimento de mercantilizao da terra urbana dependente de estruturas de financiamento e de fluxos de capitais que so instveis. Os arranjos que se constituem combinam elementos novos e antigos de extrao de renda fundiria (incorporao imobiliria), mais-valia (lucro da construo) e fundo pblico em suas estratgias de expanso ao longo do tempo. A estrutura do setor imobilirio, alm de bastante dispersa e atomizada, especialmente antes dos anos 1960, apresenta diferenciaes regionais importantes, cujo exame ultrapassa os limites desta pesquisa e que exigiriam, possivelmente, um esforo coletivo em escala nacional. A segmentao em setores (pesada, industrial e de edificaes), a descontinuidade do processo produtivo inerente ao setor, o desdobramento da produo de edificaes em atividades de incorporao, construo, vendas, etc. so algumas das especificidades que adicionam complicaes ao estudo. Em sntese, trata-se da trajetria histrica de um capital de difcil conceituao.124

A realizao de um histrico propriamente dito ultrapassa os limites desta tese, e demandaria recorrer a mais dados primrios para cada um dos perodos abordados. Em resenha sobre a literatura existente, elaborada no incio dos anos 1980, Lcia Valladares afirmava serem raras as anlises do mercado habitacional e do processo de produo da habitao relativa aos empreendimentos imobilirios. A autora apontava a falta de estudos que analisem o processo de produo da mercadoria habitao no mbito do SFH, sobretudo na faixa do SBPE, que atende aos grupos de renda mdia e alta. Desconhece-se, por exemplo, o circuito do capital imobilirio: a articulao existente entre as atividades de incorporao, construo e comercializao de imveis, o fenmeno da especulao imobiliria, seu impacto na expanso urbana e suas consequncias sobre o mercado habitacional. Felizmente, alguns trabalhos contriburam nesse sentido, depois dessa reviso. Ainda assim, contudo, procuramos suprir algumas das lacunas recorrendo a textos cujo foco central no era esse, mas que trazem contribuies importantes nessa frente. Outra reviso importante da bibliografia sobre indstria da construo, acompanhada de uma reflexo crtica, aquela empreendia por Jorge Oseki, Paulo Cesar Xavier Pereira, Ermnia Maricato e Yvonne Mautner (1991), autores eles prprios de diversos estudos sobre o tema. Sobre a dificuldade de trabalhar o tema e a importncia de considerar as vrias determinaes da urbanizao, ver o artigo: Por um novo enfoque terico na pesquisa sobre habitao, de Ermnia Maricato.
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2.1 Do cho de terra ao lote: mercantilizao da terra e produo rentista da casa A Lei de Terras de 1850 um marco no processo de mercantilizao da terra no Brasil. Antes disso, o senhor de escravos e o fazendeiro obtinham a terra mediante concesso, no regime de sesmarias125, e o pequeno lavrador ocupava terras presumidamente devolutas126. A terra urbana era cedida como data da terra ou cho de terra. A primeira podia ser obtida por ato do rei ou de seu representante, com a condio de explorao e livre de foro, ao menos at final do sculo XVII; a segunda era cedida pela Cmara, instncia de poder local, com autoridade para conceder terra para moradias e explorao gratuitamente ou atravs do foro 127. Nos dois casos o concessionrio no era exatamente um proprietrio, como entendemos hoje, mas um beneficirio das terras da Coroa, sob determinadas condies128. O fato de a Lei de Terras ter sido promulgada no mesmo ano da proibio do trfico negreiro a Lei Euzbio de Queirs, tambm de 1850 foi comentado por vrios autores. A proibio do trfico negreiro era um prenncio da abolio, que viria em 1888. A terra passava a ser comprada e vendida a preos dificilmente acessveis aos trabalhadores livres e aos escravos que conseguissem sua liberdade. Essa declarao de Estado de 1842 elucidativa:
Como a profuso de datas de terras tem, mais que outras causas, contribudo para a dificuldade que hoje se sente de obter trabalhadores livres, seu parecer que dora em diante sejam as terras vendidas sem exceo alguma. Aumentando-se, assim, o valor das terras e dificultando-se, consequentemente, a sua aquisio, de esperar que o imigrante pobre alugue o seu trabalho efetivamente por algum tempo, antes de obter meios de se fazer proprietrio129.

Desse modo, a subsistncia por conta prpria seria dificultada e se veriam obrigados a vender sua fora de trabalho em terra alheia no campo ou na cidade. Essa impossibilidade de ocupao legtima, sem pagamento, das terras devolutas recriaria, assim, as condies de sujeio do
O sistema sesmarial correspondeu ordenao jurdica da apropriao territorial que a metrpole imps colnia. Foi criado em Portugal, no final do sculo XIV, com objetivo de acabar com a ociosidade das terras, obrigando ao cultivo para solucionar uma crise de abastecimento (L. O. Silva. Terras devolutas e latifndio, p. 37). O sistema adquiriu significado distinto ao ser transplantado e foi adaptado s condies da colnia. 126 J. de S. Martins, Cativeiro da terra. Uma resoluo de 1822 havia j suspendido o sistema de sesmarias, mas no havia ainda instaurado outro. Sua suspenso quase simultaneamente declarao de independncia no coincidncia, mas sinal de que seu ocaso confunde-se com o processo de emancipao da colnia, segundo L. O. Silva, op. cit., p. 75. 127 R. Glezer, Cho de terra e outros ensaios sobre So Paulo, p. 58. 128 M. Marx, Cidade no Brasil: terra de quem? Alm das sesmarias, a posse foi uma forma de apropriao importante, particularmente na regio de pecuria, por falta de preocupao de demandar sesmarias, possivelmente devido ao temor de no poderem comprovar serem homens de posse. Foi tambm a forma de ocupao do pequeno lavrador sem condies de solicitar uma sesmaria (L. O. Silva, op. cit., p. 60). 129 M. M. Albuquerque registra em sua Pequena histria da formao social brasileira.
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trabalho que desapareceriam com o fim do cativeiro130. A regulamentao da terra, contudo, demandava uma soluo por si mesma e no foi apenas efeito da Lei Euzbio de Queirs, segundo Lgia Osrio Silva131. A aplicao de dinheiro na compra de terra rural, que antes envolvia um grande risco por falta de mercado imobilirio, como observa Martins, passa a contar com a determinao de que a terra devoluta poder ser ocupada apenas mediante a compra. Contudo, o fazendeiro enfrentava ainda outro problema. Como a terra tinha valor venal praticamente nulo, durante o regime de concesses, o crdito hipotecrio era concedido com o escravo como garantia. Progressivamente, o escravo foi substitudo pela fazenda como garantia das hipotecas. No necessariamente o imvel, propriamente dito, visto que os credores preferiam no lugar de receber terra, cafezal, instalaes e mquinas o que os obrigaria a lidar com um negcio que no era o seu a penhora do fruto pendente e do fruto colhido como garantia do emprstimo132. Com isso, a renda, at ento capitalizada no escravo, tornava-se renda territorial capitalizada. Se no regime sesmarial, o da terra livre, o trabalho tivera que ser cativo; num regime de trabalho livre a terra tinha que ser cativa133. Disso decorre a especificidade da renda territorial em relao aos casos pioneiros de instituio da propriedade privada, como aquele da Inglaterra na passagem do feudalismo para o capitalismo. Difere tambm do caso norte-americano, no qual a propriedade da terra pelo colono no era de tal modo dificultada. No Brasil, tal como discute Martins, a renda territorial capitalizada engendrada no bojo da crise do trabalho escravo como meio para garantir a sujeio do trabalho ao capital, como substituto da expropriao territorial do campons que, no advento do capitalismo, criou a massa de deserdados apta a entrar no mercado de trabalho da nova sociedade. A renda da terra surge, assim, da metamorfose da renda capitalizada na pessoa do escravo. Desse modo, a terra alcana um preo, base para o funcionamento de um mercado de terras. Um preo elevado, cujo principal componente passou a ser um conjunto de atividades lcitas e ilcitas para que o fazendeiro recebesse a terra livre e desembaraada, de forma que a propriedade no fosse contestada judicialmente: despesas com subornos, demarcaes, tocaias a posseiros intransigentes, pagamentos a topgrafos e jagunos, segundo Martins134.

J. de S. Martins, O cativeiro da terra, p. 45. Cf. L. O. Silva, op. cit. 132 Ibidem, p. 46. 133 J. de S. Martins, op. Cit, p. 47. 134 Ibidem, p.61.
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O modo como essa generalizao crescente da propriedade privada da terra ocorre influenciar fortemente a urbanizao brasileira, segundo Ermnia Maricato 135. No rossio (terras de uso comum) as Cmaras podiam conceder o domnio til de terrenos e de sesmarias menores as chcaras e, no termo, sesmarias maiores stios de fazendas136. A Lei de Terras no incidiu imediatamente nas reas urbanas, mas sim por meio de uma srie de medidas tomadas nas dcadas seguintes. A venda dos terrenos devolutos do rossio foi autorizada em So Paulo em 1881, por exemplo, e s se efetivou na prtica na Primeira Repblica quando o processo de transformao da terra urbana em mercadoria avanou137. Quando a terra assume valor de troca, a demarcao dos limites passa ser mais precisa. O costume dos fazendeiros de doarem parte de suas terras para criar patrimnios e capelas persistiu. Mas surgiu ento a oportunidade do negcio: a venda dos lotes138. As aglomeraes urbanas se expandiro agora por meio do loteamento. Lote, lotear, loteamento e loteiro so termos que vo surgir e se tornar mais frequentes somente no final dos oitocentos, como registrou Murilo Marx. O municpio deixa de ser o nico fornecedor de terra para os lotes urbanos e as chcaras e surge o particular como possvel cedente. Essa a passagem da idia de domnio relativo para a propriedade absoluta, ou seja, a sua posse e domnio integrais e a iseno de quaisquer obrigaes que no os impostos139. A paisagem ser agora desenhada por meio de fraes mais regulares, apertadas e claramente definidas entre si: no sobra uma nesga, um sobejo; no se perde um metro quadrado, um vintm. Os novos conjuntos denotam, imediatamente e de forma simplria, serem produtos de um ordenamento prvio e primrio, de uma medio e demarcao rigorosas140. A legislao definia que imveis rurais e urbanos poderiam ser hipotecados, sendo que os ltimos permitiam a obteno de um percentual maior do seu valor. Eram ainda preferidos pelos credores pela maior facilidade de comercializao ou administrao em caso de execuo da dvida141. O empenho em valorizar a propriedade imobiliria, especialmente aps a Proclamao da Repblica, era
E. Maricato, Brasil, cidades: alternativas para a crise urbana, p. 18. Conferir tambm, da autora, os livros Metrpole na periferia do capitalismo, pp. 31-39; e Habitao e cidade. 136 B. P. S. Bueno, A cidade como negcio: mercado imobilirio em So Paulo no sculo XIX, p. 151. 137 Cf. a respeito da Lei de Terras e da urbanizao, E. Maricato, Brasil, cidades: alternativas para a crise urbana e Metrpole da periferia do capitalismo: ilegalidade, desigualdade, violncia; B. P. S. Bueno, A cidade como negcio: mercado imobilirio em So Paulo no sculo XIX; M. Marx, Cidade no Brasil: terra de quem?; N. G. Reis Filho, Algumas experincias urbansticas no incio da Repblica ; R. Glezer, Cho de Terra e outros ensaios sobre So Paulo ; M. S. Brito, Modernizao e tradio: urbanizao, propriedade da terra e crdito hipotecrio em So Paulo, na segunda metade do sculo XIX; entre outros. 138 M. Marx, Cidade no Brasil: terra de quem?, p. 105. 139 Ibidem, p. 108 e 120. Isso no significa que as concesses de datas de terras tenham imediatamente desaparecido, visto que procedimentos do antigo sistema de distribuio de terras persistiram nas dcadas seguintes, como mostra o autor (op. cit., p. 120). 140 Ibidem, p. 117. 141 M. S. Brito, Propriedade da Terra, crdito hipotecrio e mercado imobilirio em So Paulo, p. 129.
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declarado como importante condio para o financiamento da lavoura, segundo Mnica Britto. Embora o objetivo da organizao do sistema de crdito hipotecrio tivesse sido primordialmente a captao de recursos financeiros estrangeiros, os impactos sobre as pequenas e mdias poupanas e sobre o mercado imobilirio foram importantes. O crdito lastreado por imveis urbanos teve papel significativo no processo de acumulao pela mobilizao e centralizao de capitais que representou, de acordo com a autora. Uma parte dos emprstimos, ainda que modesta, teve impacto direto no mercado imobilirio por ter sido dirigida construo de moradias destinadas, sobretudo, ao aluguel142. De outro lado, a criao de um mercado de trabalho urbano e a ampliao das atividades comerciais e financeiras originam uma demanda crescente por habitaes e servios urbanos, apenas em parte respondida pelos prprios fazendeiros, comerciantes, industriais e trabalhadores. Configura-se, assim, um campo de investimentos de capitais excedentes, nacionais e internacionais143. O meio ambiente construdo comea a se constituir como uma fronteira de valorizao dos lucros e dos excedentes obtidos em outras atividades pelo capital agrrio, comercial e, futuramente, industrial144. Servios de transportes, iluminao pblica e gs, construo de vilas operrias e cortios, abertura de loteamentos, edificao de palacetes, etc. sero, progressivamente, produtos da urbanizao do capital mercantil urbano. Isso no significa, contudo, que a atividade construtora assuma, desde logo, caractersticas de uma atividade autnoma, uma vez que se apresenta ainda destituda de estrutura e dinmica prprias145. Apenas mais adiante, como veremos, a construo constituir um complexo econmico. O Rio de Janeiro foi a primeira grande cidade brasileira nos marcos de um mercado capitalista de significado moderno e em expanso, expresso da formao de uma economia capitalista nos trpicos146. Passaria a ser, ento, lugar de processos econmicos, culturais e polticos que ocorreriam, em seguida, em ritmos diferentes, em outras cidades brasileiras. O Rio de Janeiro, que ultrapassou

Ibidem, p. 130. Terras e propriedades urbanas eram compradas e vendidas desde o sculo XVI e podiam ser negociadas livremente (R. Glezer, Cho de Terra e outros ensaios sobre So Paulo, p. 91). Os imveis urbanos j eram anteriormente passveis de compra, venda e aluguel, o que permite falar em mercado imobilirio desde muito antes, segundo Beatriz Bueno (Mercado Imobilirio em perspectiva histrica - 18091950), ainda que sem a complexidade que viria a ter mais tarde. Ordens religiosas e comerciais eram os principais agentes a investir em imveis, segundo levantamento realizado para So Paulo em 1809, e obtinham bons rendimentos. Metade dos imveis registrados era alugada e 36,4% de uso prprio. Apenas 3% dos 748 proprietrios de imveis urbanos cadastrados na Dcima Urbana de 1809 (o primeiro imposto predial da cidade) detinham 25% dos imveis, sugerindo elevado grau de concentrao (B. Bueno, Mercado Imobilirio em perspectiva histrica - 1809-1950, p. 96). A atividade imobiliria, contudo, se intensificar somente depois da Lei de Terras e, particularmente, com o crescimento urbano no final do sculo XIX. 144 Ver, a respeito, Carlos Lessa, A crise urbana e o circuito imobilirio; D. Harvey, Limits to capital; entre outros. 145 S. Grandi, Desenvolvimento da indstria da construo no Brasil: mobilidade e acumulao do capital e da fora de trabalho. 146 F. Fernandes, prefcio. In: Paul Singer. Desenvolvimento econmico e evoluo urbana, p. 2.
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Salvador por volta de 1810 e tornou-se sede de uma corte europia passando a ter uma elite de dimenses significativas era, em 1870, a maior metrpole da Amrica Latina, com 235 mil habitantes147. A criao e explorao dos servios pblicos urbanos por meio das concesses monopolistas do Estado; as obras pblicas de remodelao da cidade148; a transformao de antigos imveis no centro da cidade em casas de cmodos e a construo de moradias precrias em terrenos vagos, tambm no centro, sero algumas das frentes de expanso dessa acumulao urbana de capital mercantil149. A demanda para essa produo aumentou com a exploso demogrfica verificada no fim do sculo XIX, resultado da libertao dos escravos e da imigrao estrangeira. O Rio de Janeiro tornou-se o primeiro centro comercial e financeiro do pas por intermediar os fluxos da economia cafeeira; e o principal centro da poltica nacional, pelo fato de ser sede de governo150. At 1889 concentrava 57% do capital industrial brasileiro (excluindo-se o acar). Contudo, perderia participao e, em 1907, j tinha sido reduzida a 29%, enquanto o centro dinmico da economia deslocava-se para So Paulo151. A crise cafeeira fluminense e a dependncia externa de alimentos e matria-prima levariam a regio a apresentar o menor crescimento demogrfico entre todos os estados entre 1900 e 1920, excludo Sergipe152. Do ponto de vista da oferta, a explorao de cortios, estalagens e casas de cmodos, nessas circunstncias, exigia prtica desptica por parte do senhorio, com vista cobrana do aluguel e mudana do locatrio quando este no honrar o compromisso. O fato, segundo Luiz Cesar Queiroz Ribeiro, adapta-se perfeitamente experincia do pequeno capital mercantil e torna invivel o surgimento de uma produo capitalista de moradia. A precariedade dos transportes na cidade obriga, ainda, essa populao a se localizar perto dos locais de emprego, o que confere aos donos de cortio uma situao de monoplio muito favorvel produo rentista153. A proliferao dos cortios na cidade do Rio se deu a partir de 1850 e 1860, segundo Sidney Chalhoub, e esteve relacionada ao incremento no fluxo de imigrantes portugueses e ao aumento das alforrias obtidas pelos escravos. Tornava-se mais comum que os cativos conseguissem

F. Villaa, Espao intraurbano no Brasil, p. 158. Em 1890, entre as 114 empresas que possuem ttulos colocados na Bolsa de Valores, cinco pertencem ao ramo da construo civil, oito so concessionrias de servios pblicos e 22 de transportes, ao lado de 43 bancos e 10 indstrias de fiao e tecidos, segundo Eullia Lobo (em trabalho citado por L. Ribeiro, Dos cortios aos condomnios fechados: as formas de produo da moradia na cidade do Rio de Janeiro, p. 204). 149 L. Ribeiro, Dos cortios aos condomnios fechados: as formas de produo da moradia na cidade do Rio de Janeiro. 150 W. Cano, Razes da concentrao industrial em So Paulo, p. 260. 151 Ibidem, p. 261. 152 Ibidem, p. 205. 153 L. Ribeiro, Dos cortios aos condomnios fechados: as formas de produo da moradia na cidade do Rio de Janeiro, p. 211
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autorizao de seus senhores para viverem sobre si154. O arranjo era muitas vezes visto como vantajoso pelo senhor, que se via desobrigado das despesas do sustento e moradia e arrancava do escravo mais trabalho; e pelo escravo, que tentava com jornadas extras comprar sua liberdade. Os cortios foram, porm, alvo da poltica higienista no final do sculo XIX. Um dos casos mais emblemticos foi aquele da demolio do Cabea de Porco, no Rio de Janeiro, em 1893. Na tentativa de compreender o porqu de o Cabea de Porco ter sido demolido de forma to abrupta e violenta, e sem que providncia alguma fosse tomada para acomodar as centenas de moradores envolvidos, Sidney Chalhoub analisa duas crenas da poca: a construo da noo de que classes pobres e classes perigosas so expresses que descrevem a mesma realidade; e o surgimento da idia de que uma cidade pode ser apenas administrada, isto , gerida de acordo com critrios unicamente tcnicos ou cientficos155.
Figura 13 Matria de capa sobre a derrubada do Cabea de Porco e foto do cortio

Esse foi possivelmente o caso mais famoso de demolio, mas fez parte de um processo sistemtico de perseguio aos cortios que vinha se intensificando pelo menos desde meados da dcada de 1870, segundo o autor, e que se ampliou nas primeiras administraes republicanas. A deciso poltica de expulsar as classes populares das reas centrais podia estar associada a uma
154 155

Ibidem, p.26. S. Chalhoub, Cidade febril- cortios e epidemias na corte imperial, p. 19-20.

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tentativa de desarticulao da memria recente das lutas sociais urbanas, ainda segundo Chalhoub. O discurso higienista contra as habitaes coletivas tornou-se senso comum dos administradores. Por fim, o cerco ao Cabea de Porco e a destruio dos cortios estariam ligados a interesses imobilirios, pelo fato de utilizarem, muitos deles, terrenos bem localizados e integrados malha urbana 156.A abertura da Avenida Central no Rio de Janeiro, iniciada em 1904, um caso representativo do conjunto de obras de renovao urbana realizadas no incio da Repblica. O engenheiro Pereira Passos conheceu a remodelao de Paris empreendida por Haussmann antes de assumir a prefeitura e implementar um conjunto de obras no modelo arrasa-quarteiro. A Avenida Central passaria a ser a sede de vrios rgos pblicos e entidades privadas157. A promoo fundiria, que se intensifica a partir de 1890, cria a separao entre o capital imobilirio e a propriedade fundiria, dando origem ao mercado de terras urbanas no Rio de Janeiro. O surgimento da promoo fundiria deveu-se, segundo Luiz Cesar, aos seguintes fatores: o encilhamento, por conta do aumento da quantidade de papel-moeda em circulao, em parte transferida para o imobilirio; o desenvolvimento dos transportes coletivos, que condicionam o processo de urbanizao; a existncia de uma extensa rea agrcola na periferia da cidade, em situao de estagnao econmica, que ser parcialmente loteada; o desenvolvimento do servio de esgotamento sanitrio da cidade; e o surgimento de camadas mdias compostas por operrios da indstria, trabalhadores do setor de transporte, profissionais liberais e funcionrios pblicos, entre outros que aumentam a demanda por moradia158. Se a promoo fundiria gerou enorme impulso produo imobiliria, no foi suficiente para o surgimento de empresas capitalistas organizadas para construrem moradias159. So Paulo recebeu tambm um fluxo migratrio significativo e cresceu de 31 mil habitantes, em 1872, para quase 240 mil, em 1900 multiplicando-se por mais de sete vezes em menos de vinte anos , e para 579 mil em 1920. Aos comerciantes, que moravam nos sobrados, vieram a se somar, progressivamente, proprietrios de fazendas de caf, imigrantes trabalhadores cuja entrada foi subvencionada, industriais estrangeiros, escravos libertos, etc. A indstria paulista daria um grande salto qualitativo por volta de 1905/1907 e cresceria 8,5 vezes entre 1907 e 1919, aumentando sua participao no total da indstria brasileira de 15,9% para 31,5%160.

Ibidem, p. 54. Cf. a respeito J. Needell, Belle poque tropical, N. G. Reis Filho, Algumas experincias urbansticas no incio da Repblica, entre outros. 158 L. Ribeiro, Dos cortios aos condomnios fechados: as formas de produo da moradia na cidade do Rio de Janeiro, p. 222-231. 159 Ibidem, p. 232. 160 W. Cano, Raizes da concentrao industrial em So Paulo, p. 244.
156 157

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Grfico 9 Populao do Municpio de So Paulo entre 1872 e 1890: crescimento acelerado

700000

600000
500000 400000 300000 200000 239820

579033

Populao

100000
0 31385

64934

1872

1890

1900

1920

Fonte: Elaborado pela autora com dados do IBGE

A receita paulistana j havia crescido significativamente, em funo da produo cafeeira: aumentou 300% entre 1871 e 1886161. Isso permitiu expandir os servios pblicos, como iluminao, telefonia, gua e esgoto, calamento, bondes, energia eltrica, etc. Parte desses servios era explorada pelo capital internacional que, assim, interferiu diretamente nas relaes de produo brasileira, complementando os efeitos exercidos pelo comrcio na criao das condies sociais da industrializao162. O fazendeiro do caf um empresrio comercial, ao contrrio do baro do acar, que comandava uma unidade fundamentada em economia de subsistncia (o acar era vendido como excedente de produo). Apesar de o comrcio se localizar sobretudo em Santos, os estabelecimentos bancrios vo se situar em So Paulo. O fato de fazendeiros residirem na Capital ter tambm consequncias para a construo civil e a organizao espacial da cidade. Chcaras deram lugar a loteamentos, como aqueles do bairro de Higienpolis, e inmeros palacetes foram construdos ao longo da Avenida Paulista, at hoje smbolo da cidade. A Avenida Paulista foi precursora da criao de dispositivos, sugeridos pelos prprios empreendedores e garantidos por leis elaboradas pela Prefeitura, que garantiam a exclusividade dos palacetes163.

P. Singer, Desenvolvimento econmico e evoluo urbana, p. 39. F. Saes; A. Gremaud; R. Toneto Jr. Formao Econmica do Brasil, p. 64. 163 M. Homem, O palacete paulistano, p. 123.
161 162

64

Figura 14 Planta geral do bairro de Higienpolis. Chcaras do lugar aos novos bairros da elite e seus palacetes.

Figura 15 Palacete em So Paulo, incio do sc. XX

Os antigos sobrados no Centro, construdos em lotes estreitos e alongados, no alinhamento da rua, em conformidade com a tradio portuguesa, foram aos poucos abandonados e transformados em hotis ou escritrios. As famlias seguiam rumo s chcaras loteadas, somando-se 65

a outras que continuavam a vir do interior ou de outras regies164. Em poucos anos, chcaras rurais eram loteadas e transformadas em zona urbana, fortemente ocupada. Surgiram dessa forma os primeiros bairros exclusivos da elite165. O palacete tornou-se o elemento base de constituio morfolgica dos novos bairros que surgiam e substituiu o edifcio geminado que caracterizou o perodo colonial166. Os bairros foram inicialmente inspirados nos boulevards franceses, com avenidas e caladas largas, construes em estilo ecltico e, geralmente, implantao em malhas de xadrez. Construes unifamiliares das mais luxuosas da poca, os palacetes apresentavam um ou mais andares, com poro, afastadas das divisas do lote, em meio a jardins, com rea de servios e edculas nos fundos. A distribuio era feita, a partir de um hall, para espaos diferenciados pela funo. O seu programa arquitetnico resultava da transposio do morar francesa, ao qual se incorporaram elementos da casa paulistana preexistente, nos sobrados e nas chcaras167. Os palacetes influenciaram a casa das camadas de renda mdia, que tambm apresentava subdiviso de funes e jardins. A existncia de sala de visitas e do quarto da criada eram funes que a diferenciavam da casa operria168. Essa populao passou a gastar na cidade parte dos ganhos obtidos com o caf. A produo cafeeira era o ncleo do complexo econmico que se configurou em So Paulo169. A expresso diferencia esse processo de outros, como aquele da economia mineradora de tipo enclave e o de uma agricultura camponesa autossuficiente, com tnues ligaes com o resto do sistema no qual est inserida, por exemplo170. O complexo integrado tem como especificidade a possibilidade de desencadear um processo dinmico de acumulao ao prprio sistema no qual est inserido, incluindo o desenvolvimento de atividades criadoras de infraestrutura e aquelas inerentes prpria urbanizao171. medida que a atividade nuclear do complexo cafeeiro se ampliou, passou a induzir o surgimento de uma srie de atividades tipicamente urbanas: indstrias, bancos, escritrios, armazns e oficinas de estradas de ferro, comrcio atacadista, comrcio de exportao e de importao, etc172. O crescimento dessas atividades foi acompanhado pelo de outras mais vinculadas ao processo de urbanizao: comrcio
Ibidem. F. Villaa, Espao intraurbano no Brasil. 166 S. Macedo, Vila penteado: significados paisagsticos. 167 M. Homem, op. cit., p. 14. 168 Ibidem. 169 W. Cano, Razes da concentrao industrial em So Paulo, p. 29. 170 Ibidem, loc. cit. 171 A partir desse conceito e de pesquisa prpria especfica sobre o tema Maria Lucia Gitahy e Paulo Cesar Xavier argumentam que se formar, mais adiante, a partir dos anos 1930, um complexo industrial da construo civil. 172 W. Cano, op. cit.p, 40.
164 165

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varejista, transportes urbanos, comunicaes, energia eltrica, construo civil, equipamentos urbanos, etc. Essas atividades, com a intensificao desse processo, tornaram-se mais interdependentes, gerando uma intrincada rede de conexes econmicas e de servios173. A criao de um mercado de trabalho e a mercantilizao da terra, aliadas ao crescimento das atividades urbanas, criaram as condies para que o complexo da construo civil comeasse a se configurar. O mercado de residncias de luxo abriu oportunidades para a organizao da atividade construtora em bases empresariais, com diviso de atribuies: escritrios de arquitetura e engenharia, construtoras, comrcio de importao de materiais de construo, indstria e comrcio locais de materiais de construo174. Essa diviso social do trabalho se acentuaria nos anos 1920, quando a urbanizao ter papel crucial para as atividades econmicas que se desenvolvero na cidade. Ainda assim, a consolidao do setor como um complexo industrial ser lenta e difcil, porque cada uma das atividades ligadas construo tem seu rimo de formao e caractersticas especficas, e ocorrer mais adiante, por volta dos anos 1930175. A indstria cimenteira teve papel de destaque nesse processo, segundo Maria Lucia Gitahy e Paulo Cesar Xavier Pereira. O Escritrio Tcnico Ramos de Azevedo (1907-1928) foi a primeira grande firma construtora de destaque no estado de So Paulo. Alm de arquiteto e organizador do escritrio, Francisco de Paula Ramos de Azevedo atuou como empresrio em vrias atividades, como proprietrio ou scio: venda de casas e terrenos, hipotecas, emprstimos e corretagens (Cia. Melhoramentos de So Paulo, 1889); Cermica Vila Prudente (1910); venda de lotes, casas de campo, zona industrial (Cia. Suburbana Paulista, 1913); esquadrias e fornecimento de madeiras (Serralheria Central)176. A articulao entre essas investidas e a construo civil fazia de Ramos de Azevedo um agente destacado do mercado imobilirio, capaz de promover a urbanizao de reas ainda no ocupadas; facilitar o acesso a materiais e equipamentos at ento disponveis apenas em centros mais sofisticados e (...) obter um avano qualitativo na construo das edificaes177. Esse escritrio era, contudo, uma exceo e outras firmas, na poca, tinham frente engenheiros178. O escritrio Ramos de Azevedo desenvolveu alguns dos principais edifcios pblicos da capital e, ao mesmo tempo, diversos palacetes da elite cafeeira. Nos dois casos o escritrio se projetou como empresa construtora capaz de responder, do ponto de vista material e simblico, aos
Ibidem. M. Gitahy e P. Pereira, A construo habitacional em So Paulo na dcada de 1930, p. 26. 175 Ibidem. 176 J. Watanabe, Origens do empresariamento da construo civil em So Paulo, p. 54. 177 Carvalho, apud J. Watanabe, op. cit., p. 55. 178 J. Watanabe, op. cit., p. 56.
173 174

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novos requerimentos do capital mercantil, colocados pelo lugar que So Paulo passava a assumir na diviso nacional e internacional do trabalho. A histria da Cia. City e dos loteamentos dos bairros-jardins, em So Paulo, os primeiros do gnero na Amrica do Sul, exemplar da articulao estratgica que se produziu entre capital financeiro internacional, mercado de terras, legislao urbanstica e redes de infraestrutura 179. Em poucos anos uma regio alagadia tornou-se o loteamento residencial mais valorizado da cidade. A City tornou-se proprietria de um tero da mancha urbana da cidade, em 1911, por meio da emisso de debntures no mercado londrino, adquiridas por investidores ingleses, franceses, belgas e russos, todos com experincia em negcios coloniais180. Os diretores da City eram diretamente vinculados ao capital financeiro, s concessionrias estrangeiras de servios pblicos que atuavam no Brasil como a Light & Power e ao prprio Estado brasileiro181. O contrato com a Light garantia a instalao de infraestrutura e linhas de bonde, criando um padro de urbanizao elevado em relao ao restante da cidade. A concentrao mxima de recursos pblicos numa regio da cidade era o modo de produzir bairros com padres de infraestrutura equiparveis aos dos pases centrais. Eram os nicos bairros da cidade incorporados rede de gua e esgoto entre 1918 e 1928, por exemplo. A produo de uma legislao urbanstica especial completava o quadro ao garantir exclusividade residencial e padres urbansticos destinados populao de renda mais alta. Esse arranjo conferia empresa a capacidade de obter ganhos no s por meio da construo dos empreendimentos, mas principalmente da renda da terra. A instabilidade da atividade agrcola do fazendeiro de caf o convidava a aplicar seus lucros em atividades diversas182. Os industriais tambm sofriam os percalos da poltica cambial, monetria e fiscal, alm da concorrncia dos produtos estrangeiros, segundo a autora. A existncia de excedentes econmicos nas mos de investidores de diversos portes, a restrita capacidade de aplicao no setor industrial, a expanso e retrao cclica da cafeicultura, a valorizao imobiliria e a grande demanda por habitaes em So Paulo, os incentivos fiscais e a inexistncia de controles estatais dos valores dos aluguis so fatores que tornaram o investimento em moradias de aluguel bastante atraente durante a Primeira Repblica, resume Nabil Bonduki183.

M. Fix, So Paulo cidade global: fundamentos financeiros de uma miragem, p. 29. R. Rolnik, A cidade e a lei. 181 M. Souza, Governo urbano, p.61. 182 M. Sampaio, O papel da iniciativa privada na formao da periferia paulistana. 183 N. Bonduki, Origens da habitao social no Brasil, p. 45.
179 180

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Essa espcie de rentier urbano produz uma variedade de solues habitacionais de aluguel para diferentes segmentos sociais e faixas de renda. A forma dominante de morar da populao de So Paulo era o aluguel: apenas 19,2% dos habitantes viviam em casas prprias em 1920184 e inexistia qualquer mecanismo para aquisio da moradia185. O perodo marcado pela construo dos palacetes, das casas operrias e dos cortios. As vilas operrias foram construdas em duas modalidades diferentes: a) vilas de empresas, ou seja, aplicao de recursos diretamente feita pelos empresrios industriais; b) vilas construdas como investimento, para aluguel. Na primeira etapa de implantao industrial, no incio de sculo XX, diversas vilas foram construdas por empresas, como aquelas de Matarazzo, Crespi e Street, em So Paulo. Essas so vilas que vinculam o operrio-inquilino ao trabalho, ampliando o poder da indstria sobre salrio, extenso da jornada, emprego de crianas, etc.186. A moradia era, nesse caso, um problema assumido diretamente pelo capitalista industrial. Mas as vilas foram tambm objeto de investimento de profissionais liberais, donos de pequeno comrcio, de oficinas, industriais, fazendeiros, vivas herdeiras, etc.187 A maior parte das vilas, em So Paulo, no foi construda com o intuito de atrair trabalhadores para a cidade, salvo, talvez, os mais especializados, segundo Nabil Bonduki. Isso porque a economia cafeeira promoveu imigrao intensiva, ocasionando concentrao operria, mercado de trabalho e um dinamismo urbano que, em certa medida, antecede a industrializao188. Excetuados os casos em que era essencial a proximidade constante e o controle dos trabalhadores, as outras vilas em So Paulo, mesmo algumas de empresas, eram edificadas por serem uma alternativa segura de investimento189. O investidor chegava a receber ganhos de 12% a 18% ao ano, em perodos de inflao baixa190. Ou seja, os ganhos com os aluguis teriam tido importncia maior do que as tentativas de controlar o trabalhador ou de reduzir o custo de reproduo da fora de trabalho, na produo das vilas paulistanas, segundo o autor.

S. Pasternak, 1992, apud M. Sampaio, p. 20. N. Bonduki, Origens da habitao social no Brasil, p. 713. 186 E. Blay, Eu no tenho onde morar, p. 144. 187 Ibidem, p. 88. 188 N. Bonduki, Crise de habitao e luta por moradia no ps-guerra, p. 48. 189 Ibidem, p. 49 190 Ibidem, p. 242
184 185

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Figura 16 Vila Economizadora, exemplo da nova moradia operria

Casas de aluguel eram ainda construdas pelas Mtuas, empresas de capital aberto que reuniam acionistas para esse propsito191. As companhias muturias eram sociedades de economia privada que administravam depsitos de poupadores interessados em receber no futuro uma aposentadoria. Eram dirigidas por banqueiros, industriais, profissionais liberais ou cafeicultores e concentravam grande volume de recursos, na falta de um sistema previdencirio estatal192. Um estudo sobre a Vila Economizadora, construda por uma dessas mtuas, mostrou que a classe dominante, responsvel por elaborar as leis que previam isenes e incentivos para construo de casas

191 192

E. Blay, Eu no tenho onde morar. N. Bonduki, Crise de habitao e luta por moradia no ps-guerra, p. 52.

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populares destinadas ao aluguel, era a mesma que dirigia as mtuas193. As mtuas adquiriam terrenos distantes do centro por preos irrisrios, construam casas e alugavam aos operrios especializados, com poder aquisitivo maior194. As companhias construtoras receberam algum impulso de medidas tomadas pelo governo como resultado de comisses instauradas na Cmara Municipal de So Paulo para fazer um levantamento das condies habitacionais e sanitrias das residncias operrias195. Entre elas, facilitar a organizao de companhias construtoras de vilas e casas operrias mediante favores que o Congresso do Estado conceder. As medidas incluem a realizao de concursos para a construo de habitaes em terrenos municipais ou para esse fim desapropriados, com uma srie de benefcios definidos para os ganhadores196. O relatrio de uma comisso que inspecionou as habitaes e cortios no Distrito de Santa Ifignia sugeria que os terrenos situados em torno da cidade de So Paulo, num raio de 10 a 15 km, eram adequados para alojar a populao que se aglomerava nas habitaes (...) dos bairros mais centrais197. O relatrio indicava as regies cujos terrenos eram perfeitamente aproveitveis para a construo de vilas operrias. Ou seja, o documento pressionava j pela extenso da cidade em direo periferia e aos municpios vizinhos e induzia expulso da populao trabalhadora da regio central, sua segregao espacial em reas mais distantes do ncleo central da cidade (....)198. Foram esses os primrdios da interveno estatal na questo da habitao199. Embora no se saiba quais construtores receberam tais benefcios, essa forma de interveno possivelmente redundou no fortalecimento do setor nascente de edificaes, como conjectura Sonia Grandi. Alm disso, tudo indica que o setor j nasce, em termos de organizao empresarial e propriedade de capital, predominantemente nacional200. Nasce tambm, portanto, com carter predominantemente rentista201 em lgica prpria de capital de tipo mercantil, conforme discutiremos mais adiante, na qual predomina, por enquanto, a construo por encomenda.

V. Ferraz. Vila Economizadora. Projeto de conservao e revitalizao. So Paulo, outubro, 1978. Citado por M. R. Sampaio, O papel da iniciativa privada na formao da periferia paulistana, p. 21. 194 M. Sampaio, O papel da iniciativa privada na formao da periferia paulistana, p. 21. 195 E. Blay, Eu no tenho onde morar, p. 90. 196 Relatrio da Comisso..., de 1893, citado por Blay, em Eu no tenho onde morar. 197 M. Sampaio, O papel da iniciativa privada na periferia paulistana, p. 20. 198 Ibidem, idem. 199 N. Bonduki, Origens da habitao social no Brasil, p. 43. 200 S. Grandi, Desenvolvimento da indstria da construo no Brasil: mobilidade e acumulao do capital e da fora de trabalho. 201 Nabil Bonduki caracteriza essa produo de casas para locao como produo rentista. Cf. Origens da habitao social no Brasil, p. 46.
193

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Para a numerosa parcela dos trabalhadores que no tinha acesso s casas de aluguel, contudo, restavam os cortios, que se tornam a forma tpica de moradia da classe trabalhadora:
Para aqueles de seus membros que no moravam na tradicional choa de pau a pique, a moradia padro era o cortio, unidade predial que abrigava muitas famlias e que assim fazia aumentar a densidade demogrfica dos terrenos agora valorizados da cidade202.

O pice da escassez de moradia em So Paulo ocorreria em 1912, segundo Maura Bicudo Veras, em artigo no qual reproduz trecho de um manifesto do jornal La Battaglia203:
Cidados! Um grupo de exploradores, parasitas e sanguessugas do povo, sob o pretexto de embelezar a cidade de So Paulo, demolindo uma imensidade de casas velhas, deu um valor artificial aos terrenos e s casas velhas, para melhor explorar o povo trabalhador [...] elevaram fabulosamente os preos dos aluguis.

A vila operria , segundo a autora, contraponto ao cortio, pois as vilas disciplinariam totalmente o cotidiano fora da fbrica, enquanto o cortio aparecia como fronteira da clandestinidade, misria perigosa e espao da desordem204. Do ponto de vista da produo, contudo, o empresariamento da construo e a promoo imobiliria rentista esto presentes nessas duas tipologias, emblemticas do perodo. Luiz Cesar chama a produo de palacetes e das modestas casas de parede-e-meia no Rio de Janeiro de pequeno-burguesa, para evidenciar dois aspectos: a existncia de um investimento na compra de materiais de construo e de terreno, por conta de exigncias definidas na legislao; e o fato de o capital imobilirio, na condio de capital de circulao, organizar a produo (compra terreno e contrata empreiteiro, a quem encomenda a construo). Embora guarde relao estreita com a produo rentista, pois as duas so fundadas na lgica da apropriao de uma renda, a principal diferena seria o fato de a produo pequenoburguesa exigir a realizao de investimentos, de modo que apenas a propriedade privada da terra no suficiente. O esquema antecede a produo propriamente capitalista, que vir com o surgimento do capital de incorporao a partir dos anos 1940, segundo o autor205. Nessa poca, tentativas de formao de empresas de construo de moradias foram frustradas, embora contassem com benefcios e incentivos governamentais. O fracasso deveu-se aos baixos salrios e instabilidade do mercado de trabalho; s exigncias da legislao urbanstica e dos
Trecho de artigo publicado no jornal operrio da poca, o Fanfulla, citado por Richard Morse, apud M. P. B. Vras, Cortios no Brs: velhas e novas formas da habitao popular na So Paulo industrial, p. 616. 203 M. Veras, Cortios no Brs: velhas e novas formas da habitao popular na So Paulo industrial. 204 Ibidem, p. 622. 205 Ibidem, p. 233.
202

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padres construtivos impostos pelas concesses, que acentuavam as limitaes de demanda; necessidade de grandes reas para a realizao dos projetos, minimamente conectadas malha urbana, o que implicava imobilizao de recursos na compra de terrenos206. O predomnio do pequeno capital se explicaria, por estar este menos sujeito a essas limitaes: facilita a construo de casas em pequenos conjuntos, cada um deles fornecendo fundos para os subsequentes; no est sujeito a muitas das exigncias impostas pela legislao, diminuindo a necessidade de imobilizao de capital, segundo Luiz Cesar207. Os caminhos encontrados para superar os obstculos expanso do circuito imobilirio no pela via da concentrao e centralizao de capitais, mas pela persistncia do pequeno capital ajudam a compreender a configurao que o circuito comeou a assumir na poca. Quanto participao do Estado, salvo poucas excees, como a Fundao A Casa Operria, em Pernambuco, lembrada por Bonduki, a promoo pblica de habitao era rechaada208. O relatrio de comisso constituda na gesto do prefeito Jos Pires do Rio (19261930), em So Paulo, exemplifica a defesa do afastamento do Estado:
A Comisso julga dever aconselhar a mxima circunspeo na ao direta do poder pblico na construo de casas populares, procurando incentivar por todos os meios ao seu alcance a iniciativa privada (...). No haja iluses. No estado atual de nossa organizao social, poltica e econmica, a construo de habitaes populares pelo poder pblico diretamente ou por intermdio de empresas, longe de ser uma soluo, ser uma causa do agravamento da crise atual. O simples anncio de que o poder pblico ir construir alguns milhares de casas que sero oferecidas por preos e aluguis fixos ser o bastante para afastar automaticamente os capitais particulares que anualmente se empregam em construes209.

A reserva da produo habitacional pelo setor privado , portanto, garantida por meio de poder poltico.

L. Ribeiro, Dos cortios aos condomnios fechados: as formas de produo da moradia na cidade do Rio de Janeiro. A partir de 1915, contudo, Luiz Cesar identifica outro agente da produo do espao: empresas imobilirias de maior porte. Essas empresas criam outras regies da cidade por meio de grandes loteamentos, produzindo uma nova paisagem: a periferia, as casas autoconstrudas e os vazios urbanos. Segundo levantamento realizado na Bolsa de Valores, na Junta Comercial e na Prefeitura do Rio de Janeiro, o autor identifica empresas que so, na maioria dos casos, organizadas pelo grande capital industrial. Em algumas encontra o capital estrangeiro e o bancrio (Ibidem, p. 237). 208 M. A. Melo. 209 Cintra, 1926, apud N. Bonduki, Origens da habitao social no Brasil, p. 715.
206 207

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2.2 Formao do complexo da construo e o surgimento das primeiras invenes da incorporao imobiliria Ao longo da dcada de 1930, o centro dinmico da economia desloca-se do setor exportador para a produo direcionada ao mercado interno, particularmente a manufatura210. A crise de 1929 foi o ponto crtico da ruptura com o modelo primrio exportador no Brasil, assim como em vrios pases da Amrica Latina211. A presena estatal na economia e na poltica amplia-se com o governo Vargas. O governo promove a reviso das legislaes que regiam tanto as relaes sociais como as econmicas e cria novos rgos que tinham por objetivo planejar e concretizar as polticas pblicas de planejamento da produo e distribuio. Agindo assim, criavam-se as to necessrias instituies que azeitariam as engrenagens sociais para o desenvolvimento econmico do Brasil (....)212. Essa regulao das relaes capital-trabalho , segundo Francisco de Oliveira, o fato mais crucial da relao entre Estado e urbano no Brasil no perodo. O urbano essa interveno do Estado nas relaes capital-trabalho, criando, com isso, pela primeira vez, um mercado de trabalho ou um mercado de fora de trabalho213. A mudana na orientao poltica, combinada acelerao da urbanizao, com o avano da industrializao, far com que a questo da habitao passe a ser vista de outro modo. Dissemina-se a viso de que a iniciativa privada era incapaz de enfrentar o problema, tornando inevitvel a interveno do Estado:
Defendemos no governo provisrio o princpio de que este assunto [a construo de casas para operrios] deveria sempre ser da alada do Estado, tal sua magnitude e relevncia (...) tais os encargos financeiros que exige, indispensveis para sua realizao. certo que, at 1930, nada havia sido feito nesse setor214

A imprensa repercutir essa mudana, como mostra o trecho a seguir, de artigo publicado posteriormente:

C. Furtado, Formao econmica do Brasil. M. da C. Tavares, Da substituio de importaes ao capitalismo financeiro, entre outros. A literatura sobre o perodo extensa e no ser aqui examinada por ultrapassar os limites desta tese. 212 P. Fonseca e A. Carraro, O desenvolvimento econmico no primeiro Governo de Vargas (1930-1945), p. 14. 213 F. Oliveira, O Estado e o urbano no Brasil, p. 45. 214 Discurso do deputado Salgado Filho, ex-ministro do Trabalho do governo provisrio, apud Boletim do Ministrio do Trabalho, Indstria e Comrcio, 1937, citado por N. Bonduki, Origens da habitao social no Brasil, p. 79.
210 211

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(...) Dentro do laissez-faire cada um que se arrumasse como pudesse. Isso, porm, coisa que passou, absolutamente no se compreende que nesta poca, em que o socialismo ganha terreno dia a dia, que se abandone sua prpria sorte quase a populao inteira de um pas como se faz hoje no Brasil215

Esse consenso respaldou a criao ou fortalecimento dos rgos governamentais encarregados de produzir ou financiar a produo de habitaes, como mostra Bonduki 216. Para a ideologia do governo Vargas era, ainda, essencial romper a identificao entre os proprietrios e os ricos, uma herana do perodo colonial. Desse modo, era necessrio promover o acesso do povo propriedade, sem afetar os interesses das oligarquias217. Os trabalhadores deixando de ser uma ameaa teriam na casa prpria um objetivo capaz de compensar todos os sacrifcios; j o morador do cortio ou da moradia infecta estava condenado a ser revoltado, pronto para embarcar em aventuras esquerdistas para desestabilizar a ordem poltica e social218. A urbanizao acelerada inviabilizar a construo em bases tcnicas artesanais. Vrias inovaes nesse sentido ocorreriam: difuso dos tijolos cermicos de seis e oito furos; aparecimento de lajes mistas, utilizadas inicialmente em sobrados e, por volta de 1940, em edifcios de vrios pavimentos; nacionalizao do ao para a construo a partir de 1946, por conta do desenvolvimento siderrgico.219 Ainda no final dos anos 1920 e incio dos anos 1930, alguns edifcios em altura eram j construdos no Rio, como o Edifcio A Noite (1929), e em So Paulo, o Edifcio Martinelli (1930). A verticalizao contribuir para separar e delimitar o campo profissional entre arquitetura e engenharia, entre responsabilidade tcnica pela obra no canteiro e concepo do edifcio220. O trabalhador nacional afirma-se como mo-de-obra da indstria da construo, at ento dominada por italianos, em So Paulo, e portugueses, no Rio de Janeiro. Os novos mtodos e processos de construo qualificavam os trabalhos tcnicos e gerenciais ao mesmo tempo em que desqualificavam o trabalho manual no canteiro de obras. A atuao do mestre de obras foi reduzida e as antigas possibilidades de ascenso social que alguns deles vislumbravam reduziram-se221. As novas tecnologias foram utilizadas em resposta aos sindicatos combativos do incio do sculo XX222.
Jornal Hoje, 18/10/1945, apud Bonduki, op. cit. N. Bonduki, Crise de habitao e luta por moradia no ps-guerra, p. 80. 217 Ibidem, p. 84. 218 Ibidem. 219 S. Grandi, Desenvolvimento da indstria da construo no Brasil: mobilidade e acumulao do capital e da fora de trabalho, p. 123. Marilena Chaves e Sonia Grandi so autoras de dissertaes e teses sobre indstria da construo no Brasil, aqui referidas. Ambas participaram da equipe da Fundao Joo Pinheiro, que elaborou extenso estudo sobre o assunto, publicado em 1984, em vinte volumes, sob o ttulo: Diagnstico Nacional da Indstria da Construo. 220 M. Gitahy e P. C. Pereira, Arquitetura moderna e construo habitacional em So Paulo, p. 28. 221 Ibidem, pp. 28-29. 222 Cf. P. F. Arantes, Arquitetura Nova.
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A principal poltica para a habitao, contudo, viria com as medidas do governo Vargas para regulamentar as condies de reproduo da fora de trabalho: a criao dos Institutos de Aposentadoria e Penses para cada categoria profissional, nos anos 1930. Os IAPs foram as primeiras instituies pblicas de importncia a tratar da questo habitacional, embora essa fosse uma atividade secundria em relao a seus propsitos centrais. O sistema era fragmentado e atendia apenas a associados. Ainda assim, uma experincia importante do ponto de vista da histria da habitao social, do pacto de poder da Era Vargas (paz social) e do setor da construo, mesmo que insuficiente em cada uma dessas frentes223. Os trs planos gradativamente adotados pelos institutos que no tiveram um padro uniforme de atuao foram: a) Locao ou venda de unidades em conjuntos residenciais adquiridos ou construdos pelos Institutos; b) financiamento aos associados para aquisio da moradia ou construo em terreno prprio; c) emprstimos hipotecrios feitos a qualquer pessoa fsica ou jurdica, assim como outras operaes imobilirias que o instituto julgasse conveniente, no sentido de obter uma constante e mais elevada remunerao de suas reservas224. Os dois primeiros planos tinham objetivos sociais, como destaca Bonduki, ainda que tenham atendido por vezes associados de mdia ou alta renda. J o terceiro financiava construes de todo tipo, predominantemente aquelas voltadas para classes mdia e alta (atingem 80% do total do IAPI)225. A contribuio dos IAPs para a consolidao do capital de incorporao voltado para a produo e venda de apartamentos foi essencial, ocorrendo simultaneamente desestruturao do mercado de locao e do setor rentista226. Os IAPs foram a primeira medida efetiva de suporte estatal ao setor da construo no pas, por meio da constituio de um setor pblico de construo habitacional, do financiamento da atividade construtiva e da ampliao da demanda, pela concesso de crdito aos trabalhadores227. Embora importante para o setor da construo, a experincia dos IAPs foi insuficiente tambm nessa rea, uma vez que a expanso era limitada pelos prprios constrangimentos

Os IAPs foram objeto de estudos de autores como Nabil Bonduki, que considera essa uma experincia estatal indita de produo de moradia, mais significativa do que geralmente se considera, principalmente no perodo de 1945 a 1954 (cf. tambm os importantes estudos de Melo, Farah, Azevedo e Andrade, Varon, entre outros, que sero aqui referidos). 224 Bonduki, op. cit.. N. Bonduki reconstitui esses trs planos a partir dos estudos de C. de M. Varon, E se a histria se repete, e M. Farah, 1983. 225 M. Farah, 1983, apud N. Bonduki, Crise de habitao e luta por moradia no ps-guerra. 226 L. Ribeiro, Dos cortios aos condomnios fechados: as formas de produo da moradia na cidade do Rio de Janeiro, apud N. Bonduki Crise de habitao e luta por moradia no ps-guerra, p. 105. 227 M. Farah, Estado e habitao no Brasil: o caso dos Institutos de Previdncia, p. 80.
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intrnsecos a essa poltica, segundo Farah228. Entre os fatores que limitavam a expanso estava a Legislao do Inquilinato e o sistema de prestaes fixas no reajustveis conforme as taxas de inflao229 e, sobretudo, a expresso quantitativa reduzida230. Como o atendimento se concentrou em Rio de Janeiro, So Paulo, Minas Gerais e Braslia, o impacto deve ser avaliado regionalmente. No Rio de Janeiro, capital da Repblica poca, os IAPs produziram cerca de 26% do total das novas moradias aprovadas pela prefeitura 231. Essa concentrao refletiu a influncia do setor da construo civil carioca e, ao mesmo tempo, a resposta do governo crise da moradia no centro de maior visibilidade do pas, de modo a combater as foras de esquerda232.
Figura 17 Anncio de conjunto do IAP na Moca, So Paulo

Os financiamentos do Plano C aplicaram 90% de suas reservas aos investimentos rentveis no Rio de Janeiro. Os investimentos eram vistos como tambm relevantes para manuteno da paz social: Hoje em dia, ningum pe em dvida o fato de que a aplicao da reserva da Previdncia Social na construo de unidades destinadas a moradias das classes menos

Ibidem, p. 80. Ibidem, loc. cit. 230 Ibidem, loc. cit. Bonduki tambm considera a produo pequena perto do problema, em termos absolutos. Avalia, ainda assim, que a magnitude relativamente expressiva, se comparada total inexistncia de produo estatal no perodo anterior. O autor calcula que a atividade dos IAPs e da Fundao Casa Popular beneficiou cerca de 10% da populao que vivia em cidades com mais de 50 mil habitantes. Essa atividade financiou, ainda, parte da produo imobiliria privada destinada para a classe mdia, de difcil mensurao. 231 Varon, 1988, p. 250 e M. Farah, 1983, apud N. Bonduki, Origens da habitao social no Brasil, p. 129. 232 N. Bonduki, Origens da habitao social no Brasil, p. 129.
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favorecidas constitui aprecivel fator de ajustamento social233 argumento que se repete para justificar os incentivos para construo das vilas operrias, para os IAPs, Fundao da Casa Popular e, futuramente, no caso do Banco Nacional de Habitao (BNH). Essa primeira poltica habitacional importante funcionou j como suporte ao circuito imobilirio, mais do que como resposta formulada ao problema da falta de habitao ou dos direitos sociais. Formaram-se fundos dos prprios trabalhadores, disputados pelo circuito imobilirio, como no caso das mtuas, dos IAPs, e outros que veremos adiante. Esses financiamentos dos IAPs foram importantes para a viabilizao das incorporaes imobilirias, especialmente no Rio de Janeiro, onde possibilitaram o intenso processo de verticalizao e especulao imobiliria234. Houve uma disputa por recursos pblicos entre os que lutavam por uma poltica social de habitao e os incorporadores imobilirios privados, interessados na construo e venda de apartamentos de luxo: disputa que, na verdade, nunca mais deixou de existir235. Outra disputa pelos recursos da Previdncia ocorreu por conta dos interesses relacionados a setores estratgicos ao projeto desenvolvimentista. Entre os exemplos esto a construo de Volta Redonda, da Companhia Hidreltrica de So Francisco e dos blocos residenciais de Braslia, praticamente sem nenhum retorno236. So disputas que remetem contradio bsica da terra urbana nas cidades capitalistas, ao mesmo tempo valor de uso e valor de troca237, lugar da reproduo da fora de trabalho e da urbanizao do capital. Disputas que tendem a se acirrar quando a produo do meio ambiente construdo se cristaliza em um circuito imobilirio configurando diversas fraes de capital. Outra contradio recorrente aquela entre a necessidade de realizar aplicaes com retornos compatveis com as metas dos fundos dos trabalhadores, condizentes com os interesses dos seus muturios (aposentadoria, entre outros), e a importncia de oferecer condies para ampliar o acesso moradia.

M. Farah, Estado e habitao no Brasil: o caso dos Institutos de Previdncia, p. 78. M. Melo, O Estado, o boom do sculo e a crise da habitao: Rio de Janeiro e Recife (1937-1946), apud N. Bonduki, Crise de habitao e luta por moradia no ps-guerra, p. 105. 235 N. Bonduki, Crise de habitao e luta por moradia no ps-guerra. 236 M. Farah, Estado e habitao no Brasil: o caso dos Institutos de Previdncia, p. 78. Sobre a destinao dos recursos da Previdncia a setores estratgicos ao projeto desenvolvimentista a autora recomenda os trabalhos: J. Oliveira. Poltica social, acumulao e legitimidade: contribuio histria da previdncia social no Brasil (1923-1960), dissertao de mestrado apresentada ao Instituto de Medicina Social da UERJ, Rio de Janeiro, 1980; e J. C. de S. e P. Braga, Srgio Ges de. Sade e previdncia: estudos de poltica social, So Paulo, CEBES/Hucitec, 1981. 237 Cf. J. Logan e H. Molotch, Urban Fortunes.
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queles envolvidos em atividades dos IAPs no setor habitacional restava, segundo Marta Farah, o esforo de viabilizar os programas existentes dentro desses limites, por exemplo, por meio da opo pelo aluguel e da busca do barateamento da construo. O aluguel tinha, a um s tempo, o propsito de viabilizar o acesso de trabalhadores de menor renda moradia e de no dilapidar as reservas da previdncia238, sistema que, entretanto, entrou em colapso a partir de 1950 por conta do congelamento dos aluguis, como mostra a autora, quando o ritmo das novas construes caiu significativamente. No caso dos IAPs, a definio dos beneficirios se dava pelo seu pertencimento a uma corporao, excluindo-se todos os demais, como lembra Bonduki, situao que mudar nos outros sistemas. No se confundam os operrios, os trabalhadores, com esses indivduos que habitam as favelas dos nossos morros, explicita o Boletim do Ministrio do Trabalho, Indstria e Comrcio, de 1937 239. A apropriao de recursos da Previdncia Social para empreendimentos caros havia sido de tal ordem que o presidente Vargas criou uma comisso para estud-las: o clamor contra este esbulho era to forte e vinha de to longe que o prprio ditador mistificou a opinio pblica com a criao da famosa Comisso de Aplicao das Reservas da Previdncia Social (CARPS), segundo editorial do Correio da Manh, de 15 de fevereiro de 1947, citado por Marcus Andr Melo 240. Da teria surgido uma proposta de centralizao da poltica habitacional e urbana em uma superagncia federal, que antecipou a idia do BNH, criado vinte anos depois. Essa primeira tentativa de constituio de um sistema federal na rea de habitao se deu com a Fundao Casa Popular (FCP). A proposta possivelmente surgiu do conhecimento que Juscelino Kubitschek, ento deputado, teve da construo de casas populares por um empresrio mineiro, atravs do IAPI241. JK teria levado a proposta ao futuro presidente Eurico Dutra. O setor imobilirio, que na poca passava por um boom sem paralelo na histria brasileira, ofereceu resistncia criao da FCP, segundo Marcus Andr242. Interessava mais ao setor continuar com os IAPs no modelo descentralizado. A crise habitacional, contudo, no era solucionada pelo boom, que gerava aumento de preos e dificultava o acesso de boa parte da
M. Farah, Estado e habitao no Brasil: o caso dos Institutos de Previdncia, p. 79. Apud N. Bonduki, Crise de habitao e luta por moradia no ps-guerra, p. 110. Essa a regra geral, embora os estudos indiquem a existncia de apadrinhamento poltico e clientelismo na definio da demanda. 240 M. A. Melo. 241 S. Azevedo; L. Andrade, Habitao e Poder: da fundao da casa popular ao Banco Nacional de Habitao, p. 19. 242 M. A. Melo, Regimes de Acumulao, Estado e articulao de interesses na produo do espao construdo (Brasil, 1940-1988).
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populao. Os recursos da previdncia eram disputados pelos incorporadores imobilirios e tambm para a implantao dos grandes projetos desenvolvimentistas, como vimos. A FCP enfrentou ainda resistncia de grupos ligados estrutura dos IAPs, porque o enfraquecimento dos Institutos iria reduzir seu poder, romper laos clientelsticos e retirar de suas mos o controle na distribuio dos benefcios previdencirios243. Setores da esquerda tambm se opuseram. O Partido Comunista considerava a FCP um meio de o governo reconquistar o prestgio no meio dos trabalhadores e era, ainda, contrrio casa prpria como modalidade principal de acesso moradia244. O tema da habitao repercutiu na campanha eleitoral, da qual saiu vitorioso Eurico Dutra (1946-1951), e a FCP foi criada em 1946. A Casa teria entre os motivos expostos para sua criao, em 1945, opor-se s influncias dissolventes245. A ascenso do Partido Comunista (PC) foi, assim, combatida por meio de polticas sociais, mas tambm com medidas repressivas, que culminariam com a declarao de ilegalidade do partido246. A Fundao Casa Popular construa principalmente por empreitada, com licitao, embora algumas experincias na modalidade administrao direta tenham ocorrido, no incio. A prpria Fundao desenvolvia os projetos. Os conjuntos concentraram-se em Minas Gerais e no antigo Distrito Federal (em 1960 convertido em Estado da Guanabara e depois incorporado ao Rio de Janeiro); nenhuma unidade residencial foi construda em So Paulo, Porto Alegre e Salvador por meio da FCP247. Entre as tentativas de transformao da poltica habitacional vale destacar a proposta de criao de um banco hipotecrio, em 1953. A forma de captao dos recursos poderia ter constitudo um embrio de soluo de mercado, antecipando em certos aspectos o arranjo que se faria na dcada seguinte com o Banco Nacional de Habitao, segundo Andrade e Azevedo. A proposta das letras hipotecrias tinha como referncia experincias internacionais, porm tinha-se conscincia da precariedade do sistema financeiro do Brasil e da necessidade de o poder pblico sustent-las. A iniciativa no teve, contudo, viabilidade poltica, segundo os autores. A FCP no construiu mais do que 17 mil unidades em todo o pas, da fundao at 1960, nmero irrisrio e ainda menor do que aquele produzido pelos IAPs, cujo objetivo central no era a

N. Bonduki, Origens da habitao social no Brasil, p. 119. N. Bonduki, Origens da habitao social no Brasil, p. 120. 245 M. Melo, Regimes de Acumulao, Estado e articulao de interesses na produo do espao construdo (Brasil, 1940-1988). 246 S. Azevedo; L. Andrade, Habitao e Poder: da fundao da casa popular ao Banco Nacional de Habitao, p. 20. 247 Ibidem.
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questo da moradia, e ainda assim viabilizaram a construo de 124.025 unidades, mais alguns milhares de apartamentos voltados classe mdia alta248. A lei do inquilinato publicada em diversas verses entre 1942 e 1964249 foi, segundo Bonduki, possivelmente a medida de maior impacto tomada pelo Estado no setor habitacional no perodo. Trata-se de medida de interpretao difcil e controversa, devido a seu papel ambguo, mas considerada um marco na histria da promoo imobiliria. A restrio livre negociao dos aluguis foi anunciada pelo governo como um benefcio aos trabalhadores e teve, inclusive, apoio do empresariado. De um lado, serviu como instrumento de defesa dos inquilinos j instalados a nica medida bem-sucedida de controle de preos durante a guerra. De outro, gerou escassez e uma espcie de cmbio negro nas poucas moradias desocupadas, criando dificuldades considerveis para os no-proprietrios e no-inquilinos at 1942. A lei afetou, ainda, a rentabilidade dos proprietrios rentistas. Os grandes beneficirios foram, segundo Nabil, os empregadores urbanos que passaram a contar com a reduo do custo de vida de parte de seus funcionrios250. Desse modo, a Lei do Inquilinato operou transferindo a renda entre os vrios setores sociais251. A medida serviu, ainda, de desincentivo produo de novas unidades para aluguel 252. Os dados indicam que a parcela de moradias de aluguel no estoque se reduziu de 80%, em 1930, para 58%, em 1950253. Ao mesmo tempo, surgiam algumas das principais invenes da incorporao imobiliria, como a zona sul (inveno Copacabana) no Rio de Janeiro, entre 1940 e 1960. O pequeno capital imobilirio ser, num primeiro momento, marginalizado e, posteriormente, afastado na medida em que a incorporao se desenvolve254. As condies para a emergncia dessas experincias de incorporao imobiliria foram, segundo o autor: 1) A mudana no regime de propriedade imobiliria, representada pelo condomnio de apartamentos instituda por um decreto legislativo de 1928. 2) O surgimento de um capital de emprstimo que se especializar no financiamento imobilirio, por intermdio de um sistema de
N. Bonduki, Crise de habitao e luta por moradia no ps-guerra, p. 115. Nabil Bonduki identifica um tmido incio das restries ao domnio absoluto sobre o imvel objeto de locao no decreto 4.403, de 1921 que teve, contudo, pouco impacto sobre o funcionamento do mercado de casas para aluguel. Para uma lista completa dos vrios decretos entre 1942 e 1963, bem como uma anlise sobre o tema, ver Bonduki, (1998, pp. 212-218. 250 N. Bonduki, Origens da habitao social no Brasil, p. 226. 251 Ibidem. 252 Bonduki, op. cit., entre outros. 253 Censos Demogrficos FIBGE, apud C. Castro, A exploso do autofinanciamento na produo da moradia em So Paulo nos anos 90, p. 57. 254 L. Ribeiro, Dos cortios aos condomnios fechados: as formas de produo da moradia na cidade do Rio de Janeiro, p. 258.
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hipotecas. O cliente de um escritrio de arquitetura como o Rino Levi, em So Paulo, por exemplo, era o indivduo ou uma famlia que aplicava recursos em um edifcio como investimento255. Os edifcios assumiam, inclusive, o nome das famlias. A queda do interesse na produo rentista do edifcio foi acompanhada pelo crescimento da incorporao imobiliria para venda, segundo Maria Adlia Souza256. As primeiras incorporaes em So Paulo teriam ocorrido no final dos anos 1940, com a produo de nmero significativo de prdios de apartamentos residenciais257. Vrios deles filiam-se ou so influenciados pelo Movimento Moderno, como o Edifcio Columbus, projetado pelo Escritrio Rino Levi (1932), o Edifcio Esther, projeto de lvaro Vital Brazil e Adhemar Marinho (1935), o Edifcio Santarm, do arquiteto Henrique Mindlin (1940), o Edifcio Louveira, projetado por Vilanova Artigas e Carlos Cascaldi (1946) e o Edifcio Prudncia, projetado pelo Escritrio Rino Levi (1948)258. Outro conjunto de edifcios, costumeiramente identificados como de tipo comercial, apresentavam tambm elementos caractersticos do modernismo, vrios deles encobertos por ornamentos. Entre estes, os edifcios construdos pela Construtora e Imobiliria Mones, que fazia a apologia do apartamento em condomnio como a mais engenhosa das formas associativas da vida moderna259. Prdios que anteriormente pertenciam a famlias tambm foram vendidos e transformados em condomnios260. No havia ainda, naquela poca, um sistema financeiro habitacional desenvolvido. O financiamento contava com as Caixas Econmicas e os IAPs; algumas poucas organizaes privadas atuando no setor bancrio e financeiro, alm de particulares. O crdito hipotecrio comea a decrescer a partir de 1946, segundo Luiz Cesar, pelas seguintes razes: 1) Desvio de recursos utilizados pelos IAPs e caixas econmicas para a implantao do parque industrial; 2) Poltica restritiva de combate inflao no governo Vargas e, posteriormente, de modo mais acentuado, no governo Dutra, com a conteno do crdito; 3) Instituio de medidas que restringem a aplicao pelas empresas de seguros de suas reservas tcnicas no financiamento imobilirio.

Segundo depoimento do arquiteto Roberto de Cerqueira Cesar, que trabalhou no escritrio, citado por M. A. Souza, Identidade da metrpole, p. 200. 256 M. A. Souza, Identidade da metrpole, p. 200. 257 A verticalizao havia j se iniciara nas dcadas de 1910, em So Paulo, e 1920, no Rio de Janeiro, e se multiplicaria nas dcadas de 1930 e 1940, assumindo propores significativas depois dos anos 1940 (N. Somekh, A cidade vertical e o urbanismo modernizador). A Lei do Inquilinato teria aberto espao para a figura do incorporador em 1942, segundo a autora (Ibidem, p. 144). 258 A. Xavier; C. Lemos; E. Corona, Arquitetura moderna paulistana. R. Meyer, Metrpole e urbanismo: So Paulo anos 50, pp. 36-37. 259 Relatrio Anual de 1953 da empresa, citado por R. Meyer, ibidem, p. 38. 260 M. A. Souza, Identidade da metrpole, p. 201.
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Figura 18 Exemplos de incorporao imobiliria nos anos 1930-40

Luiz Cesar atribuiu o conjunto de medidas que bloqueiam a construo habitacional realizadas pelas empresas incorporadoras disputa por recursos, que ocorre no interior do Estado, nos anos 1950, com outros interesses, mais voltados montagem do parque industrial brasileiro. A disputa se evidenciaria, por exemplo, no seguinte trecho do documento produzido, na poca, pela Comisso Mista Brasil-Estados Unidos:
Uma segunda dificuldade consiste na forte atrao da propriedade imobiliria como campo de investimento dos lucros da indstria, comrcio e exportao agrcola. Esta atrao tem sido de longa durao, mas tornou-se particularmente evidente durante o ps-guerra (...)261

O mesmo documento estima, segundo Luiz Cesar, que 7,5 bilhes de cruzeiros, o equivalente a 7,5% da renda nacional, tenham sido aplicados em construes em 1947. O processo de urbanizao assumiu a partir dos anos 50 nova intensidade, com a expanso da populao assalariada e o surgimento de grandes metrpoles. A populao paulistana aumentou 74% na dcada de 1950. Como o pessoal ocupado na indstria cresceu 55% no perodo pode parecer que a economia teria se tornado menos industrial no perodo. Contudo, o que ocorre, como explica Paul Singer262 que o desenvolvimento da indstria acarreta forte expanso do setor tercirio da economia.

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L. C. Ribeiro, Dos cortios aos condomnios fechados, p. 276. Desenvolvimento Econmico e evoluo urbana, p. 368.

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Os assalariados industriais, segundo o autor, gastam grande parte do seu rendimento em servios pessoais, como educao, sade, recreao e esportes. Alm disso, a indstria demanda servios especializados, a exemplo de transporte, seguros, financeiros, propaganda e marketing, etc. Conclui Singer: apesar de o setor secundrio absorver uma parcela cada vez menor da populao ativa, ele o fator principal do crescimento urbano. Ou seja, a indstria que constituiu o elemento dinmico na expanso urbana263. Quando a industrializao comea a ser o motor da expanso capitalista no Brasil, ela tem que ser simultaneamente urbana, e tem que ser fundamentalmente urbana porque no pode apoiar-se em nenhuma pretrita diviso social do trabalho no interior das unidades agrcolas, diferentemente da histria europia264. Esse o maior determinante do fato de que nossa industrializao vai gerar taxas de urbanizao muito acima do prprio crescimento da fora de trabalho empregada nas atividades industriais. A industrializao foi tambm o elemento dinmico na expanso urbana em outras cidades analisadas por Singer, como Recife, Porto Alegre e Blumenau. Cresce o mercado de trabalho, a populao urbana aumenta, e assim tambm a demanda por produtos industriais na prpria cidade, provocando nova expanso industrial. A partir de certo momento, conclui o autor, a industrializao se realimenta, acelerando seu ritmo, e tem por nica limitao as disponibilidades de produtos agrcolas para alimentar a crescente populao urbana e abastecer de matrias-primas a indstria. Wilson Cano salienta, contudo, que o capital mercantil particularmente o comrcio urbano e a construo civil um dos principais responsveis pela expanso do emprego urbano, tanto no plo quanto na periferia nacional265. O circuito imobilirio , em hiptese apresentada por Carlos Lessa, o maior determinante da renda e do emprego. O capital industrial que existe no mbito de metrpoles no industrializadas estaria colado ao emprego e renda urbanos, ou seja, dependente do circuito imobilirio. Isso explicaria que cidades como Belm e Fortaleza viessem a assumir caractersticas semelhantes do ponto de vista imobilirio266. Os anos 1950 iniciam uma fase qualitativamente distinta da economia brasileira. O Estado forado pelas prprias necessidades de reproduo ampliada do capital a penetrar em espaos produtivos que antes no estavam sob seu controle e nem seu comando e no por
Ibidem, p. 367. F. de Oliveira, O Estado e o urbano no Brasil, p. 42. 265 W. Cano, Razes da concentrao industrial em So Paulo, p.9. 266 C. Lessa, A crise urbana e o circuito imobilirio.
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inspirao doutrinria. As vias de financiamento internacional estiveram em vrios momentos bloqueadas para a industrializao perifrica, como na briga de Kubitschek com o Fundo Monetrio Internacional267. O Plano de Metas, nos anos 1950, ser decisivo para o futuro da indstria da construo, principalmente a construo pesada. Enquanto vrios ramos da indstria da transformao se internacionalizaram, na atividade construtora aumentou a dominao do capital privado nacional, com a ampliao sobre projetos de grande infraestrutura que contavam, antes, com a presena estrangeira. Assim, o circuito imobilirio permaneceu como rbita reservada das elites brasileiras 268. concesso ao capital estrangeiro da hegemonia do circuito industrial corresponde reserva para o capital privado nacional do circuito imobilirio como grande fronteira de valorizao269, alm da agricultura e do sistema financeiro. Isso no significa, porm, que internamente no tenham ocorrido disputas entre essa frao do capital e a elite brasileira voltada a outros setores, como a indstria e o sistema bancrio. Em vrios momentos houve, ainda, disputa interna ao prprio setor, entre edificaes e construo pesada, particularmente. O Plano de Metas abriu um gigantesco mercado para a indstria da construo, destaca o estudo da Fundao Joo Pinheiro sobre o assunto. Se as grandes empreiteiras de obras pblicas no surgiram nesse perodo vrias j atuavam no setor, principalmente na construo de estradas certo que nele se desenvolveram. O crescimento das empreiteiras de obras pblicas teve origem no intenso desenvolvimento do setor rodovirio durante o Programa de Metas, segundo Marilena Chaves e Sonia Grandi270. Vrios fatores explicam a trajetria diferenciada entre a construo pesada e outros ramos. Na indstria de transformao, o desenvolvimento do capitalismo mundial teria imposto a necessidade de a empresa j nascer grande o que, muitas vezes alija, desde logo, o capital privado nacional271. Algumas empresas construtoras brasileiras, diferentemente, puderam nascer pequenas e crescer. O principal fator, como vimos, foram as articulaes estabelecidas com o Estado. A oligopolizao do setor, de acordo com estudo elaborado pela Serplan, parece ser determinada mais pela sua profunda imbricao com o Estado e menos pelo carter endgeno do seu prprio processo de acumulao. Um conjunto pequeno de grandes empresas, em aliana com o
F. de Oliveira, op. cit., p. 47. C. Lessa, A crise urbana e o circuito imobilirio. 269 Ibidem. 270 Cf. estudo Fundao Joo Pinheiro, Diagnstico nacional da indstria da construo. 271 Ferraz Filho, apud S. Grandi, Desenvolvimento da indstria da construo no Brasil, p. 145.
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Estado e dependendo dele, fixa o preo das obras pblicas onde fica imperceptvel, vista dos dados que se pode manusear, o limite entre custos reais de produo e, portanto, a produo do valor e ganhos de monoplio272. As empresas de construo pesada reuniram, por conta do crescimento propiciado por essa conjuntura, condies para participarem do setor energtico, que foi acompanhado pelo processo de internalizao da engenharia. Nessas obras a engenharia nacional deu seu grande salto, segundo Grandi. O fator decisivo foi a retirada do Estado do papel de executor de obras reservando, extraoficialmente, este mercado para a iniciativa privada nacional, segundo a autora. Outras especificidades tambm foram importantes, como a possibilidade, prpria do setor, de a mobilizao do capital acontecer posteriormente assinatura do contrato, utilizando o pagamento de parcelas na aquisio dos equipamentos. O convvio com as empreiteiras estrangeiras, na fase inicial, que possibilitou um processo de aprendizagem na rea de construo de barragens, por exemplo, seria mais um fator a considerar. Nesse processo, a interveno pblica na infraestrutura permitiu notvel centralizao e concentrao de capital no setor da construo pesada, possibilitando a emergncia de uma frao de classe que se torna nesse movimento um dos componentes centrais do bloco de poder273. A partir de certo momento, os critrios de licitao das grandes obras pblicas passam a dificultar a entrada de novos competidores, uma vez que o fato de ter realizado uma grande obra passa a ser requisito para concorrer a outra274, criando uma barreira para a entrada. O setor de edificaes, por sua vez, no recebeu ateno especfica do Plano de Metas e no teve o mesmo impulso no perodo, a no ser pela construo de Braslia, que acabou se constituindo em trampolim para algumas empresas passarem a ocupar um lugar de destaque no setor, segundo Sonia Grandi. A hegemonia do capital privado nacional neste segmento no chegou, em nenhum momento, a ser abalada, possivelmente por mostrar-se pouco atrativo ao capital estrangeiro e por no constituir uma frente de expanso do capital internacional, quela poca ligado s novas bases da industrializao brasileira, voltadas para a expanso dos setores da indstria de transformao relativos produo de bens durveis e atividades bsicas de apoio275. Ou seja, segue

Seplan, Aspectos estruturais do desenvolvimento da economia paulista: construo civil, p. 26-27. J. Gomes de Almeida e O. Ferraz Filho, apud M. A. Melo, Estruturao intraurbana, regimes de acumulao e Sistemas Financeiros de Habitao, pp. 171-172. 274 Seplan, Aspectos estruturais do desenvolvimento da economia paulista: construo civil, p. 32. 275 S. Grandi Desenvolvimento da indstria da construo no Brasil, p. 162.
272 273

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como rbita reservada, observao que valer para as dcadas seguintes, at o incio do sculo XXI, como veremos no captulo 3. Alm de no receber o mesmo impulso que o subsetor de construo pesada, o setor de edificaes enfrentava, tambm, os constrangimentos gerados pelo tamanho do mercado interno, reduzido por conta da concentrao de renda. No caso da habitao, particularmente, na ausncia de uma estrutura de crdito uma deciso deliberada dos decisores econmicos a estrutura de proviso tomava a forma de produo contratista em pequena escala para uma clientela de rentistas ou para o consumo das camadas afluentes, como vimos 276. Em contraposio ao perodo anterior, contudo, o processo de proviso habitacional j era fortemente controlado pelo Estado, analisa Marta Arretche, mediante legislaes sobre os fluxos de crdito para a indstria da construo, o consumo do parque privado de imveis para locao e a produo de moradia para baixa renda. A base ideolgica das presses dos grupos organizados era estatizante, no sentido de que tinham como interlocutor o Estado, para o qual se dirigiam demandando sua interveno (...). As propostas tinham em comum a demanda por interveno estatal nos mercados fundirio e imobilirio, diferentemente dos EUA, onde segmentos organizados teriam rejeitado a interferncia do Estado277. Para Marta Arretche, essa demanda viria reiterar o papel da relativa autonomia conferido burocracia na formulao das polticas e, portanto, na organizao do mercado habitacional. A convergncia com relao necessidade da soluo estatizada teria fornecido a base de sustentao para o modelo de poltica a ser implementado no ps-64, isto , um modelo marcado pela interveno estatal em todos os momentos da proviso habitacional, na interpretao de Arretche278. A direo da ao do governo, porm, viria das foras hegemnicas no novo regime que, no caso do setor habitacional, eram compostas por empresrios da indstria da construo articulados em torno do SICCEGB (Sindicato das Indstrias de Construo Civil do Estado da Guanabara) e da CBIC (Cmara Brasileira da Indstria da Construo)279.

Cf. N. Bonduki, Origens da habitao social no Brasil e L. C. Q. Ribeiro, Dos cortios aos condomnios fechados. M. Arretche, Interveno do Estado e setor privado: o modelo brasileiro de poltica habitacional, p. 24. 278 Ibidem, idem. 279 Ibidem.
276 277

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A Associao dos Dirigentes Cristos de Empresas e setores da Unio Democrtica Nacional (UDN) carioca compuseram ainda a coalizo entre polticos conservadores e a indstria da construo280, forjada ainda antes do golpe militar, e que mais adiante ser rompida, como veremos. A urbanizao ocorrida em So Paulo at meados da dcada de 1950 estava atrelada expanso da industrializao restringida, alimentada ainda pelo xodo rural e pelo crescimento vegetativo da populao metropolitana281. A partir da instalao da indstria pesada (1956-61) e do perodo que veremos em seguida, particularmente o chamado milagre econmico (1967-74), o padro de urbanizao passaria por transformaes substanciais282: acelerao do xodo rural; aumento das migraes inter-regionais em direo a So Paulo, com crescimento do tercirio; avano da industrializao e modernizao da agricultura paulista, que intensificou as relaes entre agricultura e indstria, e principalmente destas com o setor tercirio; diversificao dos servios283. No entanto, como a estrutura industrial no se completa, no se criam as condies para um aprofundamento tcnico maior do setor de servios, segundo o autor. nesse perodo que aumenta significativamente o percentual da populao urbana no pas. O Estado de So Paulo, particularmente, passa por um abrupto processo de urbanizao da Grande So Paulo em 1960 e, na dcada seguinte, do interior paulista, processo que Wilson Cano caracteriza como arrebentao urbana. O termo exploso utilizado pelo autor para se referir no apenas questo demogrfica, mas principalmente econmica:
Entre 1960 e 1980, a populao total do Brasil aumentou em 49 milhes de pessoas (ou + 70%), mas a urbana foi acrescida de 50,7 milhes (ou + 160%); mas o PIB em 1980 era 4,2 vezes maior (ou + 320%). Se tomarmos o perodo 1960-2000, as cifras seriam de: mais 99,2 milhes para a populao total (+ 142%); para a urbana, mais 106,7 milhes (+ 341%) e o PIB era 6,2 vezes maior do que o de 1960! O efeito combinado entre essas variveis acelera tambm os conhecidos fenmenos da concentrao e centralizao de capital, alterando para mais as escalas de produo e de consumo, possibilitando o surgimento, em muitos setores produtivos de bens ou servios, da grande empresa, seja uma nova ou a transformao de outras j existentes. Mas causa tambm efeitos de notvel diversificao produtiva e de consumo, mesmo em setores menos sensveis s economias de escala. desnecessrio se estender sobre os efeitos de escala que se manifestam na demanda de servios pblicos (como saneamento, transporte coletivo, educao e sade) e por habitaes, o que vai ampliar a voracidade do capital mercantil urbano e da especulao e degradao do padro urbano que era vigente284.
M. A. Melo, Classe, Burocracia e Intermediao de Interesse na Formao da Poltica de Habitao, p.75. W. Cano, Razes da concentrao Industrial em So Paulo. 282 Ibidem. 283 Ibidem, loc. cit. 284 W. Cano, Reflexes sobre o papel do capital mercantil na questo regional e urbana do Brasil.
280 281

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Grfico 10 Populao presente, recenseada, residente, por situao de domiclio (rural/urbano), de 1950 a 2010
Populao presente, recenceada, residente, por situao de domiclio (rural/urbana), de 1950 a 2010

90,00%

80,00%
75,47% 70,00% 67,70%

81,23%

84,36%

60,00% 50,00%

63,84%

54,92% 45,08%
40,00%

55,98%

44,02% 32,30% 24,53% 18,77%

15,64%

Rural Urbana

36,16%

30,00%
20,00%

10,00% 0,00% 1950 1960 1970 1980 1991 2000 2010

Fonte: elaborado pela autora a partir de dados do IBGE

A expanso industrial comandada a partir do centro dominante de So Paulo exerceria, na dcada de 1960, efeitos regionais diferenciados. Rio de Janeiro e Minas Gerais, segundo Wilson Cano, receberam maiores incentivos do avano industrial, de modo que sua urbanizao assumiu maior mpeto e suas capitais se metropolizaram. Nas demais regies, apesar do crescimento industrial, a lenta modernizao rural conteve o ritmo da urbanizao 285. Recife, Salvador e Porto Alegre, embora ampliassem sua economia urbana, ainda no se tornam metrpoles, graas ao aumento considervel dos fluxos emigratrios dos seus respectivos estados, segundo o autor. Esse processo foi acompanhado de intensa mobilizao da sociedade civil e de debates das grandes reformas sociais nacionais286. Em 1963, nesse contexto, foi realizado o Seminrio Nacional de Habitao e Reforma Urbana promovido, principalmente, pelo Instituto dos Arquitetos do Brasil. Pouco depois, o presidente Joo Goulart declarou ao Congresso Nacional:
No desconhecemos que somente o desenvolvimento do Pas, aumentando a riqueza nacional, poder elevar o nvel de vida do povo, proporcionando-lhe adequadas condies de residncia. Mas tambm no ignoramos que a falta de uma legislao reguladora tem permitido que a indstria de construo se transforme em presa favorita de especuladores, impedindo o acesso residncia prpria das camadas mais pobres de nossa populao287. (Joo Goulart, 1963)
W. Cano, Urbanizao: sua Crise e Reviso de seu Planejamento. E. Maricato, Brasil, cidades: alternativas para a crise urbana, p. 97. 287 Citado por F. C. Dias, Habitao social uma anlise histrica das polticas pblicas habitacionais, p. 37.
285 286

89

Com o golpe militar de 31 de maro de 1964, o regime militar apropria-se do documento resultante do seminrio da Reforma Urbana como base para a criao do Servio Federal de Habitao e Urbanismo288, colocando-o a servio de seu projeto poltico.

2.3 Construo habitacional e o circuito imobilirio ps golpe de 1964 A questo da habitao se politizara e adquirira visibilidade com o aprofundamento da crise de habitao e com a mobilizao na sociedade civil para a reforma urbana liderada pelo IAB e pela Aliana de Solidariedade e Proteo aos Inquilinos (ASPI) 289. Com o golpe de 1964, contudo, o problema se recolocou em outros termos. O modelo ter como nica opo a oferta da casa prpria. Do ponto de vista poltico, interessa justamente que a casa seja propriedade do seu morador, em prol da estabilidade social e da ordem: O proprietrio da casa prpria pensa duas vezes antes de se meter em arruaas ou depredar propriedades alheias e torna-se um aliado da ordem, dizia o ministro do Planejamento por ocasio da instituio do Banco Nacional de Habitao (BNH), Roberto Campos
290

. O crdito hipotecrio

dificultaria ainda mais a participao dos muturios em movimentos grevistas ou polticos. O fato de a poltica habitacional ter emergido com o intuito de contribuir para a ordem social no quer dizer que tenham sido estes os nicos efeitos perseguidos, segundo Trindade, que mais adiante viria a assumir a presidncia do BNH:
No quadro de desenvolvimento urbano brasileiro, o problema mais importante no era a casa, era a abertura de oportunidades de emprego para absorvermos as massas de trabalhadores semiespecializados, de oportunidades para mobilizarmos os escritrios de engenharia, de planejamento, de projetos, de arquitetura e dar trabalho s firmas de construo civil e indstria de construo, foras paralisadas na economia brasileira 291.

Independentemente das motivaes que mudam inclusive ao longo do tempo a montagem de um sistema de financiamento habitacional, e posteriormente de infraestrutura urbana e nacional, por meio do Banco Nacional de Habitao (BNH), do Servio Federal de Habitao e Urbanismo (SERFHAU), e do Sistema Financeiro de Habitao (SFH), iniciou uma nova fase na articulao entre Estado e indstria da construo, particularmente para o subsetor de edificaes.

J. A. da Silva, Direito urbanstico brasileiro, apud E. Maricato, Brasil, cidades: alternativas para a crise urbana, p.99. M. A. Melo, loc. cit. 290 S. Azevedo e L. Andrade, apud D. Peruzzo, Habitao: controle e espoliao, p. 40. 291 Trindade, apud S. Azevedo e L. Andrade, Habitao e Poder: da fundao da casa popular ao Banco Nacional de Habitao, p. 60.
288 289

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Desde sua constituio, a orientao que inspirou as operaes do BNH foi a de transmitir todas as suas funes para a iniciativa privada292. O banco mobiliza recursos e os transfere a uma variedade de agentes. O BNH se transforma em um funil por meio do qual os recursos do FGTS so drenados para o setor privado, a fim de alimentar os mecanismos de acumulao, segundo Bolaffi 293. O financiamento de 4,4 milhes de unidades por meio desse arranjo mudaria a estrutura do mercado imobilirio privado, transformando a paisagem construda das grandes cidades brasileiras294. No o caso de reconstituir aqui toda a montagem e implantao do sistema, mas apenas de retomar alguns aspectos que nos permitam analisar as articulaes entre poltica habitacional e circuito imobilirio, e as configuraes que este viria a assumir. Nesse sentido, vrios estudos ajudam a compreender os interesses envolvidos na formao da poltica de habitao e as estratgias que se expressam no aparato burocrtico do Estado e nos desenhos, aparentemente tcnicos, dos programas do governo295. As transformaes desse perodo redefiniram as alianas e as bases materiais da produo do espao construdo, ao mesmo tempo em que a instituio do SFH e do Sistema Financeiro de Saneamento permitiu expanso sem paralelo da interveno pblica nas cidades296. O perodo de vigncia do BNH no pode ser compreendido como um perodo homogneo297. Os conflitos internos e as mudanas de rumo so reveladores das diversas lgicas e interesses envolvidos. O ncleo organizado da coalizo de interesses que articulou o Plano de Habitao foi a UDN do Estado da Guanabara, como vimos. O Plano se originou da experincia da Cohab-GB (Companhia de Habitao da Guanabara), que seria ampliada nacionalmente. Antes do golpe, o Goverrnador Carlos Lacerda j assumira o compromisso pblico de instituir um Banco Nacional de Habitao Popular para a construo de milhares de casas populares no Brasil inteiro, para fazer de cada trabalhador um proprietrio e para dar s classes mdias um lugar ao sol298. Um projeto nacional para o setor j estaria pronto como parte da plataforma

G. Bolaffi, Aspectos socioeconmicos do plano nacional de habitao, p. 139. Ibidem. 294 E. Maricato, Poltica Urbana e de Habitao Social. 295 Cf. Melo, 1998, p. 75. 296 M. A. Melo, Regimes de Acumulao, Estado e articulao de interesses na produo do espao construdo (Brasil, 1940-1988), p. 174. 297 L. O. Royer, Financeirizao da poltica habitacional: limites e perspectivas. p. 47. 298 O Estado de S. Paulo, 13/6/1964, apud M. A. Melo, Classe, burocracia e intermediao de interesse na formao da poltica de habitao, p. 76.
292 293

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presidencial do governador carioca, segundo carta enviada por sua autora, Sandra Cavalcanti, ao presidente Castelo Branco, pouco antes de sua posse299:
Aqui vai o trabalho sobre o qual estivemos conversando. Estava destinado Campanha Presidencial de Carlos, mas ns achamos que a Revoluo vai necessitar de agir vigorosamente junto s massas. Elas esto rfs e magoadas, de modo que vamos ter de nos esforar para devolver a elas certa alegria. Penso que a soluo dos problemas de moradia, pelo menos nos grandes centros, atuar de forma amenizadora e balsmica sobre suas feridas cvicas.

O esboo do Plano apresentado pelo grupo lacerdista ao presidente Castelo Branco sofreu alteraes com base nas demandas do empresariado da construo civil e nas propostas do Ministrio do Planejamento, segundo Melo. A gesto de Sandra Cavalcanti, no ncleo lacerdista, implementou exclusivamente o segmento formulado pelo grupo: o programa Cohab e o programa Cooperativas. Em pouco tempo foram criadas empresas municipais e estaduais (Cohab) em todo o pas. O governo instituiu ainda o Plano de Financiamento de Cooperativas Operrias, que seria regulamentado pelo BNH. O Banco ficou encarregado da assistncia tcnica dessas entidades, por meio de uma rede de Institutos de Orientao s Cooperativas, os Inocoops. Nos dois casos, a construo dos conjuntos habitacionais seria contratada com empresas privadas, selecionadas mediante licitao pblica, e as unidades deveriam ser alienadas a preo de custo 300. A diferena estava na aquisio da terra: as Cohabs frequentemente recebiam os terrenos como doao das prefeituras e boa parte da urbanizao era custeada pelo Estado; as Cooperativas compravam os terrenos e os custos da infraestrutura incidiam no preo da habitao, destinada, em princpio, a um muturio com poder aquisitivo um pouco maior301. O programa da Cohab contava, portanto, com a participao das empresas construtoras na condio de contratistas de obras pblicas, ou seja, empresas cujos ganhos advm do lucro no canteiro de obras, na esfera da produo, como assinala Marcus Andr Melo. Essa era uma modalidade pouco atraente para empresas cujos ganhos so formados em operaes de apropriao de renda fundiria, na esfera da circulao das mercadorias, segundo o autor302.

B. Souza, O BNH e a poltica do governo [mestrado], p. 157, apud J. M. Arago, Sistema financeiro da habitao, p. 78. J. M. Arago, Sistema financeiro da habitao, p. 97. Cf. tambm sobre o assunto o captulo O Inocoop alm da aparncia, D. Peruzzo, pp. 51-67. 301 Ibidem, loc. cit. 302 Veremos mais adiante, contudo, como incorporadoras participaram das obras da Cohab-SP por meio da pesquisa de Maria Tavares. Embora atuasse como incorporadora para outros segmentos, a mesma empresa diversificou as suas atividades, obtendo ganhos nas obras dos conjuntos habitacionais. No localizei at o momento uma listagem completa das empresas contratadas pela Cohab, que permitiria investigar em que medida e em quais circunstncias (por exemplo, projetos de grande porte) houve participao das incorporadoras nas obras.
299 300

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As Cohabs foram pensadas como sociedades de economia mista, sob controle acionrio do municpio ou estado que as sediasse. Na prtica so integralmente controladas pelo poder pblico devido ao desinteresse do setor privado, segundo Marta Arretche. A nfase inicial nas Cohabs, contudo, motivou conflitos entre a primeira gesto do BNH e os promotores imobilirios, at a ruptura da coalizo. O segmento de edificaes considerava-se marginalizado pelos programas do governo em relao ao setor de construo pesada, que se expandira durante o Plano de Metas, segundo Melo, e reivindicava recursos pblicos, semelhana do setor automobilstico. Para as grandes firmas que operavam no segmento de alta renda do mercado, a estratgia de operar no segmento de mdia e baixa renda era, segundo um grande empresrio [o fundador da Cbic], a tbua de salvao para contrabalanar os efeitos de afunilamento do mercado gerado pela crise, assinala Marcus de Melo. A fala de Joo Fortes, fundador de uma construtora, na poca vicepresidente do SICCE-GB e diretor do BNH, reproduzida por Melo, elucidativa:
Neste momento, os construtores do Setor de Habitao tm uma perspectiva que aqueles que participam do setor de obras pblicas vm tendo h alguns anos, e pela qual, muitos deles, hoje so verdadeiras potncias econmicas (...). Esta vitria que foi conseguida neste setor de obras pblicas e pavimentao, hoje se abre para os construtores de obras residenciais, graas a um grande plano de Habitao, para o qual as construtoras deram contribuio valiosa e, particularmente, este Sindicato.

A primeira verso do projeto refletia a experincia da Guanabara: prioridade para a habitao de baixa renda, desfavelamento, financiamento originrio fundamentalmente de recursos pblicos e autonomia financeira e administrativa303. A mudana viria com duas fontes de recursos que alimentariam o sistema. A primeira delas resultou da criao do Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS), institudo em 1966, como garantia de recursos para a manuteno do trabalhador em tempos de desemprego. O FGTS teria importncia decisiva para o setor da construo. Foi constitudo com base na arrecadao de 8% dos salrios; os recursos eram captados a custos mais baixos, de modo a oferecer financiamentos a taxas de juros menores. Sem esse fundo, a experincia do BNH poderia ter sido limitada, como aquela da Fundao Casa Popular, em comparao feita por Arago304. O autor destaca que, j no primeiro ano de arrecadao, os recursos manejados pelo BNH cresceriam 483% em termos reais e mais 119% e 59% nos anos subsequentes. A segunda fonte de recursos veio com o incio de funcionamento do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimos
303 304

J. M. Arago, Sistema financeiro da habitao, p. 78. J. M. Arago, Sistema financeiro da habitao, p. 100.

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(SBPE). O Sistema rene as entidades pblicas e privadas encarregadas de captar poupanas voluntrias do pblico e canaliz-las para o setor habitacional (Caixas Econmicas federais e estaduais, Sociedades de Crdito Imobilirio (SCI) e Associao de Poupana e Emprstimos (APE). Com o SBPE, a mdia anual de habitaes financiadas pelo SFH como um todo passou de 27.047, no binio 1965/1966, para 134.940, no perodo entre 1967 e 1970 aumento de 399%305. Vale lembrar que a instituio do mercado de hipotecas e a ampliao de mecanismos de captao de recursos, com a criao do Fundo de Garantia (FGTS), foram medidas reclamadas no Simpsio Nacional da Indstria da Construo, de 1965, como assinala Marcus Andr Melo. A constituio das Sociedades de Crdito Imobilirio (SCIs) foi demanda especfica da construo civil que, em conjunto com as Caixas Econmicas, constituiriam as instituies voltadas para a produo de habitaes para classe mdia. A proposta do novo subsistema especializado de crdito, no entanto, motivou resistncia do setor financeiro em crise, particularmente das Sociedades de Crdito, Investimento e Financiamento, que temiam a concorrncia, segundo Melo. O conflito foi resolvido com a autorizao dada s financeiras para emitirem letras imobilirias, a extenso da correo monetria a outros papis financeiros, e a limitao imposta ao nmero de SCIs306. Os bancos comerciais integraram-se estrutura do Plano s a partir de 1967, quando o princpio de especializao funcional da lei de mercado de capitais foi descartado, na gesto de Delfim Neto, que passou a incentivar a conglomerao financeira307. Os bancos comearam a acreditar no sucesso do SFH com o aumento dos aportes mediante a criao do FGTS cujos recursos eram retidos nos bancos por mais de 30 dias, propiciando lucros. A integrao viria a se ampliar com a criao da Fimaco (Financiamento de Materiais de Construo), em 1967, e a expanso das cadernetas de poupana, a partir desse ano308. A gnese da frao de classe do capital financeiro operando na rea do crdito imobilirio pode ser localizada nesse perodo, segundo o autor. Se nos primeiros anos de funcionamento do SBPE as sociedades de crdito imobilirio independentes e as associaes de poupana e emprstimo eram os principais agentes do sistema, muitas delas foram liquidadas ao longo da dcada de 1970, restando cada vez mais as SCIs vinculadas aos grandes bancos comerciais e a bancos pblicos309. Essa mudana teve como benefcio, segundo
J. M. Arago, Sistema financeiro da habitao, p. 101. M. A. Melo. 307 M. A. Melo, Classe, Burocracia e Intermediao de Interesse na Formao da Poltica de Habitao, p. 80. 308 Ibidem, loc. cit. 309 L. Royer, Financeirizao da poltica habitacional: limites e perspectivas, pp.57-58; J. M. Arago, Sistema financeiro da habitao, pp. 178-181.
305 306

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Arago, o crescimento dos volumes de recursos captados; mas, como custo, a preferncia dos grandes agentes por aplicaes mais vantajosas em termos de rapidez no retorno e na rentabilidade310. A destinao dessa captao da poupana voluntria foi cada vez mais objeto de disputa entre o BNH e os grandes bancos comerciais, que pressionavam o Banco Central por mudanas nas regras do sistema311, tais como direcionar recursos para outros usos, diferentes do habitacional, aumentar limites unitrios de financiamento, eliminar restries ao financiamento de imveis usados e administrar maiores taxas efetivas de juros, por meio do aumento das comisses de abertura de crdito312. O grupo lacerdista sairia em pouco tempo do BNH, em meio a um conflito interno. Melo cita um relatrio interno do Conselho Nacional de Economia, que reclamava que o Banco no teria cumprido o papel de promover a absoro da mo-de-obra que, previa-se, ficaria desempregada em funo do impacto recessivo da poltica monetria de combate inflao. Em sntese, essa poltica respondeu a um movimento combinado: acumulao, por meio da injeo de recursos no circuito imobilirio (construo de edificaes e construo pesada, indstria de materiais e componentes, mercado de terras); e legitimao, ao responder presso das lutas sociais do ponto de vista da demanda por habitao e por emprego 313. Isso no significa, contudo, que esses sejam objetivos conciliveis. A lgica empresarial do modelo tornar ainda mais difcil o acesso dos trabalhadores casa prpria314. Nesses primeiros anos estruturou-se a base da poltica de financiamento que continua funcionando ainda hoje, por meio da criao do Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE), os quais compunham o Sistema Financeiro de Habitao (SFH). Ainda nesse perodo os bancos comerciais integraram-se ao sistema e os recursos passaram a ser disputados segundo parmetros financeiros de rentabilidade e liquidez. O conjunto de reformas realizadas entre 1964 e 1966 atribuiu ao BNH, ao Banco Nacional de Desenvolvimento Econmico e Social (BNDES) e ao Banco do Brasil (BB) a responsabilidade de administrar a poupana compulsria e proporcionar crdito a taxas favorecidas

J. M. Arago, Sistema financeiro da habitao, p. 182. L. Royer, Financeirizao da poltica habitacional: limites e perspectivas, p. 58. 312 J. M. Arago, Sistema financeiro da habitao, p. 199. 313 M. Tavares, Processo de trabalho na produo da habitao popular estudo de caso: conjunto habitacional Itaquera II/III [mestrado], p. 71-72; S. Azevedo e L. Andrade; entre outros. 314 S. Azevedo e L. Andrade; E. Maricato; entre outros.
310 311

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para a acumulao de capital315. Constituram, assim, as bases para o financiamento interno de longo prazo. O setor bancrio privado domstico participou desse processo como ator secundrio316. As leis que instituram a Reforma Bancria (1964) e o Mercado de Capitais (1965) criaram um sistema especializado e compartimentado, como, na poca, o norte-americano. O BNH foi criado semelhana do Federal Home Loan Bank (FHLB), como banco central (rgo regulador e de redesconto) das sociedades de crdito imobilirio (SCIs) e associaes de poupana e emprstimos (APEs)317. O BNH detm tambm, no entanto, o monoplio do seguro dos depsitos que nos EUA est a cargo de outra instituio, a Federal Savings and Loan Insurance Corporation (FSLIC). As SCIs e a APEs foram criadas, por sua vez, com base nas savings and loans e nas mutual savings, respectivamente318. Assim como no modelo norte-americano, essas instituies s podem operar na rea de sua especializao. O estmulo realizao de depsitos em cadernetas de poupana, que acabou consagrado como um hbito nacional, foi resultado dos mecanismos institudos pelo BNH, como garantia e correo monetria plena e alto grau de liquidez, entre outros319. Desse modo, o estado criou as condies de existncia de um fluxo de crdito para a indstria da construo civil320. Marta Arretche tambm aponta as semelhanas com o modelo norte-americano da constituio de um sistema especializado no crdito habitacional, cuja fonte de recursos a poupana voluntria. Uma das diferenas estaria no modo como esses recursos seriam canalizados para promotores e construtores, e para os adquirentes do produto final. O BNH interferia diretamente regulamentando os programas de investimentos, a diversificao das aplicaes, as taxas de juros que regeriam as operaes financeiras, os limites de emprstimos, os prazos e condies de pagamento, os encaixes obrigatrios junto ao Banco Central, etc. Foram definidos, por exemplo, percentuais que poderiam ser aplicados segundo o preo das construes. Esses limites mudaram ao longo da histria, como veremos adiante, e atualmente so regidos pelo Conselho Monetrio Nacional (CMN). O atendimento era diferenciado por trs faixas de rendimento, cada uma delas a cargo de um agente especfico: popular, econmico e mdio. O segmento popular, atendido pelas Companhias de Habitao (Cohabs), era constitudo inicialmente por famlias com at 3 salrios
Carneiro, 2002, p. 84. Ibidem. 317 M. A. Melo. 318 M. A. Melo, Regimes de Acumulao, Estado e articulao de interesses na produo do espao construdo (Brasil, 1940-1988), p. 45. Cf. tambm C. M. P. Castro, A exploso do autofinanciamento na produo da moradia em So Paulo nos anos 90. 319 M. Arretche, Interveno do Estado e setor privado: o modelo brasileiro de poltica habitacional, p. 25. 320 Ibidem, p. 26.
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mnimos, mas foi posteriormente ampliado para 5 e, na prtica, atingiu famlias com rendimentos ainda um pouco maiores. O mercado econmico, atendido pelas cooperativas habitacionais, era voltado a famlias com renda de 3 e 6 salrios mnimos, limite tambm ampliado depois. O mercado mdio deveria atingir famlias com renda maior que 6 salrios, atendido pelos incorporadores, operava por meio dos agentes financeiros que compunham o SBPE, as Sociedades de Crdito Imobilirio (SCIs), as Associaes de Poupana e Emprstimo (APEs) e as Caixas Econmicas. A construo, nos trs segmentos, ficava a cargo de empresas privadas contratadas pelo agente promotor, mediante licitao, no caso das Cohabs. O mercado da casa prpria foi segmentado em dois grandes subsetores, operados por agentes distintos e dirigidos a pblicos diferentes: um voltado aos setores de renda mdia e alta, objeto de operao dos agentes privados do sistema (agentes financeiros, promotores e construtores); o outro, voltado aos setores de renda mais baixa, operado por agncias estatais especialmente constitudas para essa finalidade, na qualidade de agentes promotores, associadas a empresas privadas de construo321. No primeiro mercado, o Estado interferiu por meio de atividades regulatrias; no segundo, teve atuao mais direta, porm associada, visto que tambm neste no construiu diretamente os empreendimentos. Essa segmentao uma especificidade do modelo brasileiro, segundo Arretche. Os dois subsistemas, SBPE e FGTS, operavam segundo a lgica empresarial e em nenhum deles havia subsdio direto moradia, com recursos do oramento322. O SFH tratou a habitao como mercadoria a ser produzida e comercializada em moldes estritamente capitalistas323. Alm disso, o modelo BNH, ao ter como centro o sistema financeiro, criou um grupo de presso fortssimo, composto por construtores, bancos, financeiras, associaes de poupana e crdito imobilirio, que dificilmente embarcariam numa poltica que lhes contrariasse os interesses324. Alimentou, assim, o circuito imobilirio, que passou a funcionar como uma espcie de sistema paralelo de acumulao. A construo de habitaes populares teria ficado a cargo das pequenas empresas de edificaes que sem possibilidades de obter ganhos de economia de escala foram obrigadas a
M. Arretche, Interveno do Estado e setor privado: o modelo brasileiro de poltica habitacional, p. 23. Os subsdios foram concentrados no momento da comercializao, por meio de juros subsidiados (captao de recursos a custos mais baixos pelo FGTS), da poltica de reajuste das prestaes e de condies facilitadas de amortizao do crdito oferecidas aos muturios (Arretche, 1990, p. 31). 323 E. Maricato, Indstria da Construo e Poltica Habitacional, pp.101-102. 324 E. Maricato, Indstria da Construo e Poltica Habitacional.
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reduzir seus custos com a utilizao de matrias-primas de baixa qualidade325. As grandes empresas de edificaes tiveram menos interesse em participar dos planos oficiais de habitao popular, segundo estudo da Serplan, porque a produo de imveis de luxo possibilitaria maiores margens de lucro, maior liquidez (circulao do capital mais rpida, devido aos prazos de financiamento mais curtos) e menores riscos326. Como o segmento de luxo restrito e sofisticado, a padronizao e as economias de escala perdem importncia, de modo que haveria menos incentivo para a modernizao das tcnicas utilizadas nas edificaes. As modificaes arquitetnicas seriam superficiais, mantendo-se inalteradas as tcnicas de produo, ainda segundo o estudo citado. Um artesanato de luxo, na conhecida definio de Nilton Vargas327. Ainda assim, para a indstria da construo civil, a criao do BNH inicia um novo perodo de desenvolvimento. Se a construo pesada se beneficiara com os investimentos pblicos, o subsetor de edificaes entrava agora em nova fase328. A ampliao do mercado criou as condies necessrias produo residencial em escala e propiciou o aparecimento de inmeras empresas329. De uma taxa atual de crescimento de 1,9%, entre 1959 e 1965, o subsetor passou a uma taxa de 10,6%, entre 1965 e 1970, ligeiramente superior taxa de crescimento da indstria de transformao no perodo330. A expanso foi acompanhada pela consolidao da hegemonia de empresas de capital nacional, caracterizadas por uma grande heterogeneidade em termos de porte e por uma estrutura tradicional de administrao, centrada na figura do proprietrio (em geral, engenheiro civil)331. A estrutura competitiva do mercado de edificaes teria sido um dos fatores responsveis pelo predomnio do capital nacional. O capital internacional teria maior interesse nos ramos com maior grau de concentrao de capital, segundo Prochnik332, como a indstria de materiais e componentes, a qual combina segmentos caracterizados pelo predomnio da pequena e mdia empresa nacional com outros controlados por grandes empresas, em mercados oligopolizados. Em alguns desses segmentos houve entrada significativa de capital estrangeiro333.

Seplan, Aspectos estruturais do desenvolvimento da economia paulista: construo civil, p. 189. Ibidem, loc. cit. 327 N. Vargas, Construo habitacional: um artesanato de luxo. 328 E. Maricato, Indstria da Construo e Poltica Habitacional, p. 96. 329 M. Arretche, Interveno do Estado e setor privado: o modelo brasileiro de poltica habitacional. 330 E. Ferreira, Construo civil e criao de empregos, apud M. Farah, Processso de trabalho na construo habitacional: tradio e mudana, p. 176. 331 M. Farah, Proceso de trabalho na construo habitacional: tradio e mudana, loc. cit. 332 V. Prochnik, O macrocomplexo da construo civil, apud M. Farah, op. cit. 333 M. Farah, Processso de trabalho na construo habitacional: tradio e mudana. A respeito deste aspecto a autora faz referncia aos textos de V. Prochnik, O macrocomplexo da construo civil e L. Mascaro e J. Mascaro, A construo na economia nacional.
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Esse perodo, entre final dos anos 1960 e incio dos anos 1970, foi fundamental para que a indstria da construo assumisse as seguintes caractersticas: forte vnculo e dependncia em relao ao Estado; hegemonia do capital nacional de origem privada; maturidade tecnolgica; grande heterogeneidade em termos da estrutura do mercado em que convivem empresas gigantescas com aquelas de precria organizao empresarial; e relevncia na gerao de emprego e renda para um contingente expressivo da populao economicamente ativa334. A expanso se deu, de acordo com Marta Farah, de modo geral, sobre as bases j estabelecidas para a produo habitacional no pas, reiterando o processo de construo convencional, baseado no uso intensivo de mo-de-obra e numa organizao do trabalho centrada na estrutura de ofcios, que se consolidara ao longo do desenvolvimento do setor335. O canteiro de obra dito atrasado , segundo Srgio Ferro, o lugar por excelncia da extrao de mais-valia absoluta no chamado milagre econmico brasileiro336. Isso no significa que no tenham ocorrido alteraes no processo de trabalho, como a simplificao do produto, visvel na falta de qualidade arquitetnica; a repetitividade, possibilitada pela verticalizao, que permitiu a simplificao do trabalho no canteiro; o consequente incremento no grau de desqualificao do trabalho; a introduo de novos materiais e componentes, com o deslocamento de parte do processo de trabalho para fora do canteiro de obras; o aumento da padronizao do produto, acompanhado de maior fragmentao de trabalho; aumento do controle do ritmo de trabalho pela direo da obra; simplificao de parte das atividades no canteiro, aliada a outras que ainda exigiam habilidades e conhecimentos tradicionais; relativa racionalizao da organizao do trabalho no canteiro337. A tcnica de produo , simultaneamente, tcnica de dominao338. Os aspectos novos combinam-se persistncia do saber de ofcio e habilidade tradicional no canteiro e convivem, ainda segundo Marta Farah, com a subcontratao da mo-deobra no qualificada e a precariedade da absoro de mo-de-obra em alguns segmentos da fora de trabalho, combinao caracterstica da forma-canteiro. A participao do migrante foi expressiva. A construo foi e continua sendo fator importante na dinmica de migraes regionais. Como esse trabalhador era, em geral, egresso da
S. Grandi, Desenvolvimento da indstria da construo no Brasil: mobilidade e acumulao do capital e da fora de trabalho , p. 215. M. Farah, Processso de trabalho na construo habitacional: tradio e mudana. 336 S. Ferro. Arquitetua e trabalho livre. 337 M. Farah, Processso de trabalho na construo habitacional: tradio e mudana, pp. 180-201. 338 A. Gorz, Tcnica, tcnicos e luta de classe e H. Marcuse, Algumas implicaes da tecnologia moderna, apud P. Arantes, Arquitetura Nova, p. 116.
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agricultura339, as migraes aumentam a demanda por moradia e servios urbanos. A desigualdade regional, combinada ao carter intermitente do trabalho na construo, possibilita s empresas contratar imigrantes e dispens-los ao final da obra, repetindo a operao sempre que necessrio, mecanismo utilizado para rebaixar ainda mais os salrios. De um lado, porque o trabalhador compara o salrio queles da sua cidade de origem e os ganhos com o custo de vida de sua famlia, que l permanece. De outro, porque alojado no prprio canteiro, em barraces precrios, reduzindo a durao e o custo do seu tempo livre. Paradoxalmente, o custo da reproduo da fora de trabalho no inclui a casa. A construo exige para se reproduzir como circuito de valorizao a contnua chegada de nova fora de trabalho ao mercado urbano, segundo Lessa. assim que o circuito imobilirio recria o chamado problema habitacional340: O espao urbano, como espao de valorizao, marcado e comandado pelo capital imobilirio, o espao de recriao contnua das carncias sociais. O uso intensivo de trabalho a baixos salrios nos canteiros de obra , diz Lessa, no apenas a frmula para a criao de empregos como no discurso oficial mas tambm a frmula para recriar o drama social no espao metropolitano341. Os fluxos propiciados pelo financiamento contribuem para que o capital de promoo volte a atuar. A legislao que criou o BNH reforou a posio do incorporador no mercado habitacional, cuja funo era vista como essencial para a retomada e expanso das atividades imobilirias342. A atividade de incorporao foi regulamentada em 1964 por uma lei que tratava da propriedade condominial, regime utilizado nas construes incorporadas, da alienao da moradia e dos regimes da construo343. A promoo imobiliria atrai pequenos e mdios capitais, que se reproduzem na produo de habitaes para o mercado, por oposio produo por encomenda, segundo Melo. Ao mesmo tempo, a produo por encomenda tambm se expandiu com a viabilizao do crdito imobilirio para a classe mdia em vrias formas344. Os financiamentos habitacionais do Sistema Financeiro de Habitao (SFH) e as carteiras hipotecrias cumprem papel central na especulao imobiliria, de acordo com estudo

M. Farah, Processso de trabalho na construo habitacional: tradio e mudana, p. 176. C. Lessa, A crise urbana e o circuito imobilirio. 341 Ibidem. 342 C. M. P. Castro, A exploso do autofinanciamento na produo da moradia em So Paulo nos anos 90 , p. 83. 343 Ibidem, loc. cit. 344 M. A. Melo, Regimes de Acumulao, Estado e articulao de interesses na produo do espao construdo (Brasil, 1940-1988), p. 175.
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realizado pela Seplan, na medida em que garantem liquidez quase imediata para compradores e vendedores, porque tudo se passa como se os negcios fossem fechados vista345. O BNH afastou-se dos financiamentos ao mercado popular entre 1969 e 1974346. Construir para a populao de renda familiar entre 1 e 3 salrios mnimos era muito difcil dentro dos limites colocados. A Cohab-SP ficou paralisada por trs anos pela impossibilidade de atender s regras do jogo do BNH347. O aumento do crdito e da escala de produo, no caso da habitao, pode gerar a elevao do custo unitrio, diferentemente de outros setores. O encarecimento dos terrenos dificultou a aquisio de terras com condies mnimas de aproveitamento. A estrutura de custos inviabilizava a produo, segundo o ento presidente da Cohab348. Os financiamentos do SFH passaram a privilegiar as obras urbanas e a produo de edifcios de apartamentos para populao de renda mdia alta. O Plano Nacional de Habitao Popular (PLANHAP) procurou reafirmar os objetivos iniciais declarados pelo BNH, em 1973. Uma srie de medidas viria a fortalecer as Cohabs e levar ao aumento na participao dos investimentos do BNH na rea de interesse social349. As faixas de atendimento foram ampliadas para a faixa de renda entre 3 e 5 salrios mnimos, como vimos, de modo a incorporar aqueles que conseguiam entrar no sistema tal como estava estruturado. Entre 1965 e 1986 foram produzidas cerca de 95 mil unidades pela Cohab-SP, a grande maioria financiada entre 1975 e 1978, total expressivo se comparado a outras experincias de produo habitacional, ainda que insuficiente diante da demanda. Esse crescimento da produo deveu-se, entre outros aspectos, concentrao no atendimento da populao nas faixas de rendimentos mais altas que os limites permitidos, ou mesmo para muturios com rendimentos maiores do que 5 salrios mnimos de renda familiar. Conjuntos habitacionais numa escala sem precedentes no pas foram construdos nessa poca nas periferias paulistanas. O banco de terras comprado pela Cohab indica o impacto que a produo teria na cidade, particularmente na Zona Leste. O total de terras compradas pela Cohab entre 1967 e 1985 no Municpio de So Paulo e na Grande So Paulo chegou a 36,1 milhes de metros quadrados. A Cohab utilizou uma legislao que lhe permitia produzir conjuntos habitacionais em zona rural para a concentrar cerca de 60% das compras de terras no quadrante
Seplan, Aspectos estruturais do desenvolvimento da economia paulista: construo civil, p. 191. E. Maricato, A poltica habitacional no regime militar: do milagre brasileiro crise econmica, p.46. 347 Ibidem. 348 Apud Maricato, op. cit., p. 44. 349 Apud Maricato, op. cit., p. 48.
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Leste do Municpio de So Paulo, somando 21,7 milhes de metros quadrados350. Alm da localizao em zona rural e/ou de proteo de mananciais, com zoneamento de uso restritivo, os custos dessas terras eram mais baixos, por conta da alta declividade, baixa coeso do solo e frequentes desbarrancamento, difcil acessibilidade e falta de infra-estrutura351. Os terrenos exigiram grandes operaes de cortes e aterros para acomodar os projetos desenvolvidos.
Figura 19 Exemplo de conjuntos habitacionais do BNH

O conjunto habitacional Jos Bonifcio (Itaquera II e III), executado entre 1978 e 1982, foi o maior produzido pela Cohab de So Paulo: 19.600 unidades em uma gleba de mais de um milho de metros quadrados construdos e populao estimada em 76.800 habitantes em 1983352. As unidades construdas correspondem a 21,6% do total produzido pela Cohab-SP entre 1976 e 1986353. O conjunto Jos Bonifcio foi dividido em 27 obras habitacionais, das quais participaram 15 construtoras, contratadas por licitao. O aumento da escala viabilizou a presena de construtoras de maior porte. Ao mesmo tempo, a licitao dividida por obras (ou glebas) permitiu a participao de empresas menores. A disperso em glebas reduziu o efeito da grande escala e provocou

Tavares, 1988, p. 110 Ibidem. 352 Barro Branco e Santa Etelvina, que so contguos, somados representam um nmero ainda maior de unidades, segundo M. Tavares, Processo de trabalho na produo da habitao popular estudo de caso: conjunto habitacional Itaquera II/III [mestrado]. 353 A partir sobretudo dos dados produzidos e coletados pela pesquisadora Maria Tavares, e das anlises apresentadas em sua dissertao de mestrado, possvel observar algumas caractersticas relacionadas indstria da construo que no foram aprofundadas nos estudos mais gerais consultados (O processo de trabalho na produo da habitao popular. Estudo de caso Conjunto Habitacional Itaquera II/II Cohab-SP.)
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deseconomias, alm de transtornos nos canteiros, agravados por irracionalidades de projeto, segundo a pesquisadora Maria Sampaio Tavares354. Entre as empresas que mais unidades produziram nesse conjunto estiveram a Arajo, que construiu 39% dos apartamentos, e a Mtodo, com 31,2% da casas355. Entre aquelas que foram contratadas para a construo de um nmero reduzido de unidades estavam a Betumarco (660 unidades) e a Opus (510 unidades). Ao longo dos anos, houve falncias, transferncias de contrato, associao entre as empresas, uma espcie de seleo natural das construtoras que se adequaram melhor aos modos de operao da Cohab, segundo Maria Tavares356. A Farid Surugi, uma das maiores construtoras do Paran, a Engeral, a Loyo e a Sudeste, por exemplo, requereram falncia. A Arajo empresa que construiu o maior nmero de unidades pertencia a um grupo originrio da construo, mas que participou tambm do setor agropecurio at 1981. Atuava como subempreiteira da construo pesada e produzia edificaes pblicas. Diferentemente, a Schain Cury era financiadora e incorporadora e atuava tambm em outros subsetores. No incio da dcada de 1980 cadastrou-se em atividades ligadas prospeco de petrleo, nas quais viria a atuar. Em 1978, quando assinou o primeiro contrato com a Cohab, a empresa ocupava o 47 lugar no ranking das empresas por patrimnio lquido e o 41 por pessoal contratado. Em 1983, um ano depois do trmino das obras, ocupava o 3 lugar no ranking de patrimnio lquido e a 14 posio em relao quantidade de pessoal. O patrimnio lquido aumentou no mesmo perodo 2,8 vezes357. Os dados sugerem que os casos so exemplares do crescimento de empresas do setor graas ao sistema institudo pelo BNH. As obras da Schain Cury no mercado da habitao e da Arajo em construo pesada direcionaram, em certa medida, suas escolhas da tecnologia utilizada no canteiro de obras: a primeira optou por um sistema construtivo com uso intensivo de mo-de-obra, a alvenaria estrutural; e a

M. Tavares, Processo de trabalho na produo da habitao popular estudo de caso: conjunto habitacional Itaquera II/III [mestrado], As principais construtoras foram Arajo, Schain Cury, Plnio e Mtodo, responsveis por, respectivamente, 476 casas e 4.570 apartamentos (total de 5,046 unidades); 3.590 apartamentos; 2.310 apartamentos e 556 casas. O total geral de unidades construdas no conjunto habitacional foi 19.600, distribudas entre 17.240 apartamentos, 1.782 casas, 578 embries e 233 unidades comerciais. 356 Cf. M. Tavares, op cit. 357 Clculos baseados na Tabela 20 Dados econmicos da empresa, reproduzida no volume II de Tavares (1988). A estimativa de aumento do patrimnio lquido foi realizada a partir do estudo da autora, com valores corrigidos na poca. Um exame especfico sobre o assunto poderia nos informar o percentual do crescimento relativo ao SFH e s obras da Cohab, especificamente. Entre 1978 e 1984 a Schain Cury construiu um total de 6.780 apartamentos e 703 embries na Cohab. A Arajo construiu 6.886 apartamentos, 476 casas e 98 embries, no mesmo perodo, no sistema Outinord. A produo total da Arajo incluindo apartamentos construdos em outros sistemas e/ou com outras construtoras foi de 9.320 unidades.
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segunda, pelo capital intensivo, com uso de equipamentos mais pesados, o sistema Outinord segmento de edificaes quando h ganhos de escala.

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Tcnicas mais industrializadas e tradicionais parecem, portanto, possibilidades concomitantes no As duas empresas trabalharam com uma combinao de equipes prprias e subempreitada, em propores que variavam em cada obra, ao longo do tempo. O contingente de trabalhadores contratados diretamente pela empresa e de trabalhadores agenciados pelos gatos (subempreiteiros) chegou a ser igual em alguns momentos. Em outros, esteve na proporo de 80% e 20%, respectivamente. Segundo depoimento de ex-tcnico da Cohab, concedido a Maria Tavares, a Companhia nunca teve preocupao alguma com relao a esse problema da mo-de-obra, no tinha poltica definida (...). Ela (Cohab) fechava os olhos com as formas, as relaes de trabalho, a explorao do trabalho das subempreiteiras, o no registro. Havia, portanto, uma poltica oficiosa de mo-de-obra aplicada pelos fiscais, segundo a autora. O ritmo da obra e o volume das construes foram algumas das justificativas mencionadas pelo entrevistado para que os fiscais no impusessem muitas exigncias s empreiteiras: normalmente a empreiteira ia tirar o pessoal do canteiro, ia alegar que havia atraso na obra por causa disso359. O procedimento favorece os ganhos do capital sobre o trabalho, confirmando a anlise de Srgio Ferro, que identifica o canteiro de obras como manancial de extrao de mais-valia absoluta. O aumento relativo da produo para baixa renda foi possvel devido a vrios fatores, como o aumento real de produtividade na indstria da construo, a adequao dos financiamentos (incentivos) e o esforo de cooperao entre os vrios entes federativos. Contudo, o BNH foi compelido a esse caminho em certa medida pelo esgotamento do mercado residencial imobilirio de renda mdia alta aps o boom que atingiu vrias cidades do pas entre 1969 e 1974, segundo Maricato360. As empresas de edificaes e, com maior fora, as empresas de material e equipamentos para construo pressionaram o BNH para a produo em massa de habitaes361. Alm disso, Ermnia Maricato destaca a importncia das lutas sociais urbanas. Posteriormente, o segmento de edificaes passaria a ocupar papel secundrio, com o II Plano Nacional de Desenvolvimento (II PND), centrado na substituio de importaes nos setores
M. Tavares, Processo de trabalho na produo da habitao popular estudo de caso: conjunto habitacional Itaquera II/III [mestrado], p. 181. Para detalhamento e anlise dos sistemas construtivos utilizados, estrutura de custos, entre outros aspectos, consultar a dissertao de Maria Sampaio Tavares. 359 M. Tavares, op. cit. 360 E. Maricato, A poltica habitacional no regime militar: do milagre brasileiro crise econmica 361 E. Maricato, op.cCit., p. 56.
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de bens de capital e insumos bsicos. Lanado aps o primeiro choque do petrleo, em 1974, em resposta crise internacional, o II PND consistiu de amplo programa de investimentos cujos objetivos eram transformar a estrutura produtiva e superar os desequilbrios externos, conduzindo o Brasil a uma posio de potncia intermediria362. O projeto do governo contou com o apoio de um setor restrito da grande empresa internacional, de uma frao da mecnica pesada nacional e do bloco das grandes firmas de engenharia de construo363: Ficam fora do pacto todos os demais setores empresariais a quem a demanda da indstria pesada no favorece. O BNH se consolida como principal agente nacional da poltica urbana. Uma das explicaes para o direcionamento dos investimentos nessa direo, sugerida por Ermnia Maricato, foi a prpria natureza do banco: a necessidade de investir de forma rentvel forou o BNH a buscar clientes com capacidade de fazer frente s dvidas corrigidas com juros e correo monetria fixados pelo Banco364. A poltica de habitao popular enfrentava o descompasso entre os rendimentos da populao e as dvidas, expresso no aumento da inadimplncia. A soluo anterior, de voltar os financiamentos para setores de renda mais alta que sustentaram uma produo imobiliria residencial intensa entre 1969 e 1972 teria encontrado seus limites e o mercado se estreita novamente. A trilha das grandes obras, segundo Ermnia Maricato, foi coerente com a poltica econmica do perodo e, em particular, com os interesses das grandes empresas nacionais de construo pesada. Esse setor teria maior influncia no governo devido a seu carter oligopolizado, constitudo por empresas nacionais poderosas, em contraposio ao segmento de edificaes, formado por empresas menores. Vale lembrar que a poltica de arrocho dos salrios do prprio regime militar levaria na poca ao contnuo afastamento das trajetrias entre o PIB per capita e o valor real do salrio mnimo, aumentando as disparidades na distribuio de renda do pas. A alta concentrao de renda dificultaria o segmento residencial365, por conta da reduzida massa salarial. Diferentemente, as obras pesadas dependeriam de recursos pblicos, e no seriam diretamente afetadas pela poltica salarial, que no modificava a evoluo de sua demanda366. A poltica de arrocho salarial era vista como decisiva para a conteno da inflao.
R. Carneiro, Desenvolvimento em crise. p. 55. M. Tavares e L. Belluzzo, Notas sobre o processo de industrializao recente no Brasil, p. 133. 364 E. Maricato. A poltica habitacional no regime militar: do milagre brasileiro crise econmica, p. 56. 365 E. Maricato, Indstria da Construo e Poltica Habitacional, p. 119. 366 Do ponto de vista da evoluo da demanda, a conteno salarial prejudicava a indstria de bens-salrios, que s viria a se recuperar com o crescimento da massa de salrios, promovido pela expanso da indstria de bens durveis de consumo, como explicam Joo
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Os empresrios organizados em torno da Associao de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobilirio (Ademi), da Cmara Brasileira da Indstria da Construo (Cbic) e da Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio e Poupana (Abecip), j insatisfeitos com os rumos do BNH, afirmavam que a meta de proviso da casa prpria para a populao de baixa renda era uma histeria habitacional, um mito a exorcizar367. O presidente da ADEMI questionava contorcionismos legislativos e financeiros que visariam compatibilizar a inexistncia de renda das classes pobres com o vulto necessrio amortizao da casa prpria368. Essa tentativa de compatibilizao sem sair dos moldes de uma produo que tratava a habitao como mercadoria, fez com que a proviso para a maioria da populao ocorresse fora do sistema formal. Aos excludos do mercado imobilirio formal restavam alternativas como a autoconstruo que, embora no estritamente capitalista na produo, era compatvel com o nosso tipo de industrializao, com baixos salrios. principalmente atravs da autoconstruo que a maioria da populao trabalhadora resolve o problema da habitao, trabalhando nos fins de semana, ou nas horas de folga, contando com a ajuda de amigos ou parentes, ou contando apenas a prpria fora de trabalho (marido, mulher e filhos), analisou Ermnia Maricato369. O fato de o Estado fazer vistas grossas ocupao irregular de terra urbana atravs de invases, grilagens ou loteamentos clandestinos uma forma de oferecer uma vlvula de escape para as necessidades objetivas e concretas que a massa de trabalhadores urbanos, muitos dos quais recmchegados do campo, tem de habitao370. A tolerncia desaparece quando os terrenos ocupados localizam-se em reas ditas valorizadas, de interesse imobilirio. Nesses casos a resposta , frequentemente, a expulso.

Manuel Cardoso de Mello e Luiz Gonzaga Belluzzo, Reflexes sobre a crise atual, p. 147. Contudo, advertem os autores, essa poltica em nada afetava a indstria de bens de consumo durveis e a indstria de bens de capital. Ou seja, o arrocho contemplava diferencialmente os vrios interesses capitalistas, porm, de modo geral, era compatvel com todos eles, inclusive com os do prprio governo, empenhado em comprimir seus gastos correntes. 367 M. A. Melo, Classe, Burocracia e Intermediao de Interesse na Formao da Poltica de Habitao, p. 82. 368 Citado em Melo, op. cit., loc. cit. 369 O texto sobre autoconstruo integra uma coletnea organizada por Ermnia Maricato e publicada em 1979, intitulada A produo capitalista da casa (e da cidade) no Brasil industrial. 370 E. Maricato, Indstria da Construo e Poltica Habitacional, p. 110.

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Figura 20 Periferias autoconstrudas em So Paulo

A autoconstruo ainda, segundo a autora, uma forma de viabilizar o corte entre a proviso capitalista de habitaes e a no capitalista, assegurando para a primeira os recursos financeiros disponveis. A informalidade frequentemente utilizada como pretexto para o Estado se desobrigar de prover infraestrutura e realizar a manuteno dos espaos dos diferentes grupos sociais no mesmo padro. A autoconstruo da moradia contribui tambm para rebaixar o custo da fora de trabalho no contexto de urbanizao acelerada, como analisou Francisco de Oliveira em Crtica razo dualista.
Grfico 11 Evoluo do salrio mnimo e do PIB per capita no Brasil 1940-1999

Fonte: Dieese

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O superaquecimento do mercado imobilirio viria ainda a ser identificado como um dos principais focos inflacionrios, o que motivou o ministro da Fazenda a restringir fortemente o crdito imobilirio, gerando uma recesso no setor, exacerbada pela crise econmica a partir do final da dcada de 1970. Em sntese, a habitao popular foi eleita pelo governo federal como problema fundamental, embora formulado falsamente, como tantos outros do pas: no a partir das suas caractersticas intrnsecas, mas sim das necessidades da estratgia de poder371. Ao transferir para a iniciativa privada todas as decises sobre a localizao e a construo das habitaes que financia, o BNH gerou, segundo Bolaffi, uma cadeia de negociatas. Mais do que isso, com essa orientao o banco se transformou em um funil por meio do qual os recursos do FGTS so drenados para o setor privado, a fim de alimentar o mecanismo da acumulao e da concentrao de renda. A ao do BNH se desloca da pretensa intencionalidade de resolver a questo da casa popular, para transformar-se num mecanismo de acumulao poderoso, como observou Francisco de Oliveira372. Os seus mecanismos de instrumentalizao, particularmente o Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS), so uma tributao do Estado sobre as classes trabalhadoras que vai, percorrendo vrios caminhos, (...) somar-se ao capital em geral, que, articulado pelo Estado, a forma mais abstrata de capital. A realizao da mercadoria casa, no entanto, nesse modelo, somente poderia ser feita encontrando em outras classes sociais de rendas mais altas o seu mercado373. O BNH complementou o circuito imobilirio ao introduzir fluxos de financiamento inditos para a construo, que permitiram alargar seu campo de atuao para a renda mdia alta, de um lado, e baixa renda, do outro. Porm, mesmo no auge do seu funcionamento, o sistema instvel e encontra limites que no so superados. A estreiteza do mercado de renda mais alta, de um lado, e os baixos salrios, do outro, so apenas contornados mediante mudanas no grupo social beneficiado a cada momento. A combinao de uma poltica de habitao privatista com uma poltica econmica que gerou aumento na desigualdade de renda torna-se incompatvel com o enfrentamento do problema da moradia no Brasil.

G. Bollafi: Habitao e urbanismo: o problema e o falso problema, p. 41. Observaes formuladas pelo autor na apresentao do livro A produo capitalista da casa, referentes ao famoso artigo de G. Bollafi: Habitao e urbanismo: o problema e o falso problema (Maricato (org.), 1979). 373 F. Oliveira, apresentao, A produo capitalista da casa (e da cidade) no Brasil industrial, org. E. Maricato, p. 17.
371 372

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Os avanos relativos nas tcnicas construtivas repem e acentuam a dominao do trabalho no canteiro. A simplificao do trabalho no canteiro de obras e a desqualificao do trabalho encontram correspondncia na simplificao do projeto arquitetnico e na desqualificao dos espaos pblicos, reduzidos a interstcios entre os edifcios. Forma-canteiro e forma-condomnio recolocam o trabalhador em sua condio subordinada no mundo do trabalho e no meio ambiente construdo.

2.4 Colapso e desarticulao do sistema de financiamento habitacional: autofinanciamento, autoconstruo e ajuste urbano depois da crise da dvida, nos anos 1980 O setor de edificaes acompanhou, nos anos 1980, o esgotamento do dinamismo da indstria de transformao. A drstica reduo do crescimento, a estagnao do produto per capita, a regresso do investimento e a transferncia de recursos reais ao exterior caracterizaram a dcada374. A obrigatoriedade de transferir recursos reais para o exterior para servir a dvida externa, a partir de 1983, criou um constrangimento ao desenvolvimento da economia nacional. Sem encontrar um novo padro de crescimento sustentado, a instabilidade da economia se expressa na curta durao dos ciclos econmicos caracterizados por breves perodos de expanso e retrao375. As contrataes no Sistema de Financiamento Habitacional caram significativamente. Desenhado para operar numa economia em crescimento, o SFH viu todas as suas fontes sofrerem com o desemprego e o achatamento salarial. A crise do SFH levou virtual paralisao do sistema376. O ciclo de expanso das atividades do subsetor edificaes, iniciado em 1964, chegou ao fim377. A construo formal declinou de modo acentuado no pas: uma queda de 57% na rea licenciada residencial, nas capitais378. O nmero de empresas de edificaes caiu em 3,8% entre 1980 e 1985 e o nmero de trabalhadores, no mesmo perodo, 39,7%379. O governo criou um grupo de trabalho para tentar reformular o Sistema Financeiro de Habitao, que contou com a participao do vice-presidente do Unibanco, economistas,

R. Carneiro, Desenvolvimento em crise, p. 140. Ibidem. 376 M. Valena, Globabitao: sistemas habitacionais no Brasil, Gr- Bretanha e Portugal. 377 M. Farah, Processso de trabalho na construo habitacional: tradio e mudana, p. 205. 378 Ibidem, p. 208. 379 Ibidem, p. 210.
374 375

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representantes de entidades de agentes financeiros, muturios, Cohabs, indstria da construo, Secovi, IAB, entre outros380. Segundo o relatrio, a intermediao com recursos do setor permitiu uma acumulao financeira indita por parte dos agentes financeiros do sistema, os quais teriam sido, em ltima instncia, os maiores beneficiados381. A centralizao decisria da poltica era vista no s como causa de sua ineficincia sistmica, mas tambm como requisito para o acesso privilegiado de interesses empresariais arena decisria382. As concluses do Grupo de Trabalho (GT), por isso, foram favorveis descentralizao do sistema, como forma de aumentar a eficincia e a transparncia. A burocracia do BNH formulou uma proposta para habitao e reforma urbana seguindo recomendaes do GT e de debates organizados pelo Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB), rejeitada pelo ministro do Desenvolvimento Urbano, segundo Melo. O ministro alegou que as sugestes requeriam mudanas constitucionais e solicitou um projeto mais restrito sobre o SFH. O projeto recusado retomava alguns pontos da Lei de Desenvolvimento Urbano383, encaminhada ao Congresso em 1983, formulada por setores reformistas do Ministrio do Planejamento, mas que sofreu oposio de associaes empresariais (como a Cmara Brasileira da Indstria da Construo CBIC), e no foi aprovada. Entre os pontos que motivaram a recusa estavam: a desapropriao de terras urbanas com indenizao paga em ttulos da dvida urbana; o princpio legal do uso social da propriedade; a habitao como direito constitucional; direitos de preempo para os municpios em caso de venda de terra urbana; uso do solo criado; taxao diferencial para terra urbana ociosa e participao popular na administrao local384, itens que seriam retomados mais adiante no projeto de lei do Estatuto da Cidade. O novo projeto elaborado propunha a criao de um Banco Nacional de Desenvolvimento Urbano regionalizado e descentralizado, com atribuies amplas na rea do desenvolvimento urbano. O novo banco estaria encarregado das contas do FGTS e de parcela dos ativos no monetrios do sistema financeiro. Segundo Melo, o controle sobre os recursos do FGTS era tido como fundamental no s pelos setores reformistas como pelas associaes de empresrios da construo civil. Estas denunciaram, durante as reunies do GT, um suposto conluio entre interesses do sistema bancrio e das agncias regulatrias, principalmente o Banco Central.
M. A. Melo, Anatomia do Fracasso: Intermediao de Interesses e a Reforma das Polticas sociais na Nova Repblica, p. 155. Ibidem, p. 123. 382 Ibidem. 383 Cf. a respeito Maricato, 1987, pp. 74-79; Maricato, 2001, p. 99. 384 M. A. Melo, Anatomia do Fracasso: Intermediao de Interesses e a Reforma das Polticas Sociais na Nova Repblica, p. 127.
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Entretanto, dias depois de o anteprojeto de lei de criao do novo banco ser entregue ao ministro, o presidente Sarney anunciou a extino do BNH. No o caso aqui de reconstituir esse captulo polmico da histria, que assumiu forte carga simblica. O BNH convertera-se em um dos smbolos do regime militar e de seus desmandos385 mas os motivos de sua extino vo alm disso e so discutidos por vrios autores386. O colapso do BNH foi seguido por um perodo de fragmentao institucional das polticas urbanas, com sucessivas transferncias de responsabilidades entre ministrios e secretarias387. O controle das cadernetas de poupana mudou, alguns meses antes da extino do BNH, para o Banco Central, que assumiu a regulamentao do crdito habitacional, por meio do Conselho Monetrio Nacional (CMN). O agente operador do FGTS passou a ser a Caixa Econmica Federal, responsvel por gerir os recursos do Fundo de Garantia por Tempo Social e administrar os contratos ativos e passivos, os bens mveis e imveis e o quadro de pessoal do BNH388. A formulao da poltica habitacional e de desenvolvimento urbano ficou a cargo do Ministrio de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente. A passagem da regulamentao da poupana do BNH para o CMN teve significado importante, como destaca Luciana Royer. O CVM determinou que as SCIs e as APEs recolhessem ao Banco Central 25% dos depsitos de poupana, reduzindo os recursos para financiamentos imobilirios. O direcionamento dos recursos em financiamentos habitacionais tambm passou a ser definido pela CMN O Conselho determinou que dos 65% que deveriam ser investidos em financiamentos habitacionais (a chamada exigibilidade), 20% deveriam ser aplicados a taxas do mercado, 10% em operaes de financiamento do SFH, com valor de at 2.500 OTNs (equivalente a cerca de R$ 40 mil, em 2009) e 35% na faixa entre 25 mil a 50 mil OTNs (entre R$ 40 mil e R$ 80 mil,
Ibidem, p. 126. Arago a associa extino a medidas tomadas no contexto dos planos Cruzado I e II, na Nova Repblica, alm de lobbies de grupos financeiramente interessados no processo (Arago, pp.598-613). De acordo com Arago, a eliminao na correo monetria requereria um perodo de ajustes em um sistema construdo com base na indexao de ativos e passivos. O crescimento dos saques nas poupanas, depois de decretado o Plano, com a queda de seus rendimentos nominais, ter-se-ia refletido na queda do fluxo de recursos do SBPE. Os contratos em curso foram afetados por serem celebrados em Unidade Padro de Capital (UPC), o que levou ao adiamento do incio de muitos dos projetos. Os interesses dos agentes financeiros privados de liberar o SFH do estrito controle do BNH teriam sido tambm um movimento importante. Isso tornaria mais fcil desviar os recursos para outras reas mais lucrativas e lquidas (Valena, 2001, p. 33). Cf. tambm, especificamente sobre a crise do BNH, o artigo de Valena (1992). 387 C. M. P. Castro, A exploso do autofinanciamento na produo da moradia em So Paulo nos anos 90, p. 100; M. Valena, M. Bonates, The trajectory of social housing policy in Brazil: from the National Housing Bank to the Ministry of the Cities. 388 L. Royer, Financeirizao da poltica habitacional: limites e perspectivas, p. 60.
385 386

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aproximadamente)389. Nas duas faixas de valores mais baixos as instituies financeiras poderiam apresentar ao Banco Central crditos junto a fundos criados ainda no BNH para habitao popular, e tambm crditos junto ao Fundo de Compensao de Variaes Salariais (FCVS). Na prtica, houve uma queda substancial de operaes no mbito do SBPE destinadas s faixas de renda mdia e mdia baixa e a utilizao de seus recursos como instrumento da poltica monetria e da poltica de estabilizao econmica (...)390. A crise da economia brasileira e, consequentemente, do financiamento pblico da habitao, recolocou a necessidade de utilizao de recursos prprios das empresas na promoo imobiliria, obtidos em grande parte pela antecipao da captao junto ao comprador. A participao de financiamentos contratados no total de habitao de qualquer natureza construda no pas se reduziu de 47,8% no perodo de 1979-1980 a apenas 8% nos anos 1984-1986391. H, desse modo, um retorno ao padro de construo residencial tpico das dcadas de 1930 e 1950 de corte contratista e em pequena escala (incorporao a preo de custo) para um segmento de alta renda392. Entre 1980 e 1985 houve uma reduo de 39,75% no pessoal ocupado pelo subsetor393. No mesmo perodo, 258 empresas de edificaes saram do mercado, o que corresponde a 3,8% das empresas em atividade em 1980. Marta Farah chama a ateno para o fato de que uma parte das empresas no chega, portanto, a desaparecer em perodos de crise, limitando-se a uma existncia formal (...). Essas empresas reduzem o ritmo das obras ou param de construir. Embora o nmero de empresas construtoras e incorporadoras fosse grande, as 0,43% maiores (por valor bruto de produo) eram responsveis por 26,58% do valor bruto da produo. Diferentemente do subsetor de obras pesadas, no qual as barreiras de entrada eram j significativas, as empresas de edificaes incluem firmas pequenas. Quase 67% das empresas tinham menos do que 19 pessoas ocupadas. No entanto, eram responsveis por apenas cerca de 10% dos empregos. De outro lado, as empresas com mais de 500 pessoas empregavam 32,16% dos trabalhadores do segmento394.

Ibidem, p. 61. Ibidem, idem. 391 M. A. Melo, Estruturao intraurbana, regimes de acumulao e Sistemas Financeiros de Habitao: Brasil em perspectiva comparada, p. 47. 392 Ibidem, loc. cit. 393 M. Farah, Processo de trabalho na construo habitacional: tradio e mudana, p. 64. 394 Cf. Quadros 9 e 10 de M. Farah, Processso de trabalho na construo habitacional: tradio e mudana, pp. 72-73.
389 390

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As empresas de edificaes ganharam a concorrncia de cinco grandes empresas de construo pesada, que passaram a disputar obras pblicas nessa rea, devido ao declnio das grandes obras395. O caso da construtora Encol revelador sobre o perodo que se seguiu ao BNH. O interesse deve-se ao ineditismo de algumas solues e da escala que assumiu, mas tambm por evidenciar algumas das contradies e das condies estruturais do perodo. A empresa se organizou de modo a funcionar segundo as limitaes de financiamento da poca. Essas limitaes pautavam todas as suas decises: o desenho dos edifcios, as cidades nas quais se inseriram, a tecnologia a ser desenvolvida, a utilizao da fora de trabalho, etc. O elemento que talvez expresse melhor essa situao o ritmo da obra. A velocidade da construo no era determinada pelo grau de desenvolvimento tecnolgico. No eram as mquinas nem os trabalhadores que ditavam o ritmo, mas sim o arranjo delicado que combinava financiamento bancrio com o pagamento das prestaes pelos clientes. O crdito no estava disponvel para o setor de modo contnuo, que permitisse descolar a temporalidade da produo com aquela da realizao da mercadoria.
Ento eu fazia o prdio em 36 meses. Eu tinha tecnologia para fazer em 12, 15, 18 meses. Eu podia desenvolver tecnologia para isso. Mas nosso objetivo no era esse, era como ser produtivo em 30 meses, pois o cliente dava conta de pagar isso396

O financiamento parcial era obtido em bancos privados, a uma taxa de juros de 27% ao ano (2% ao ms), a serem pagos em 3 a 4 meses, de modo a garantir um custo financeiro do empreendimento restrito a 3%, em mdia397. Dos financiamentos concedidos em 1989 e 1990 em So Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro, 21% foram provenientes de instituies pblicas; 25% de clientes privados; 44% de recursos prprios, de acordo com pesquisa realizada junto a empresas de edificaes desses estados398.

Ibidem, p. 64. Depoimento a A. D. Moura, Novas solues, velhas contradies: a dinmica cclica da industrializao em sua forma canteiro, p. 104. 397 Ibidem, p. 104. 398 Fundao Instituto de Administrao, 1991, apud M. Farah, Processso de trabalho na construo habitacional: tradio e mudana, p. 103.
395 396

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O cronograma financeiro da Encol era, aproximadamente:

Tempo (meses) 0 06 737 3844

Durao (meses) 0 6 30 6

Etapa Lanamento Vendas antecipadas Obra bruta Obra fina (acabamento)

Custos

Receitas

Ritmo da obra

Capitalizao da empresa 42,2 % do custo da obra 27,5% (obra fina) 7,5% (terreno)

Parcelas antecipadas 4,5% 37% (pagamento de 15% da entrada + parcelas 0,7%) Autofinanciamento (6x0,7%=2,1%) Financiamento bancrio (32,9%) Lento Acelerado

Fonte: Drummond (2011) e Ceotto (2010)

Outra limitao importante era a debilidade da cadeia produtiva. A escassez de fornecedores de materiais e componentes adequados levou a empresa a internalizar funes e assumir uma estrutural vertical. A empresa chegou a montar fbricas prprias de componentes. No Estado de So Paulo, extino do BNH seguiu-se o aumento dos recursos estaduais como fonte para a execuo de programas habitacionais399. Os fatores decisivos teriam sido, segundo Marta Arretche e Sonia Nahas Dias, duas resolues de 1988, que implicaram um corte de cerca de 90% dos recursos federais destinados a programas habitacionais em todo o pas. Dada a dependncia da construo civil dos recursos estatais, tal corte no teria impacto apenas sobre o financiamento produo habitacional para a baixa renda, mas veio somar-se s dificuldades financeiras do setor, determinando sua virtual paralisia400. A lei estadual de So Paulo 6.556, de 1989, que aumentava a alquota do ICMS de 17 para 18% e vinculava a diferena a financiamentos de programas habitacionais destinados populao de renda inferior a 5 salrios mnimos viria no sentido de buscar uma soluo a este problema, como uma das alternativas aos estrangulamentos financeiros, segundo as autoras. Os recursos seriam geridos pela Caixa Econmica Estadual do Estado de So Paulo e os programas, implementados pela CDHU.

M. Arretche, S. Carvalho, Processso de trabalho na construo habitacional: tradio e mudana. Agradeo a Luciana Royer, autora de dissertao de mestrado sobre a CDHU, as observaes sobre a importncia dessa passagem. 400 Ibidem, p. 48, grifos nossos.
399

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Um acordo entre o governador Qurcia e Mario Amato, ento presidente da Federao das Indstrias do Estado de So Paulo (FIESP), teria levado aprovao da legislao que destinava o montante equivalente ao aumento de um ponto percentual no ICMS produo habitacional paulista, segundo o pesquisador Itaqu Barbosa401. Itaqu afirma que a aproximao com a indstria da construo civil era anterior: A partir do argumento de que o problema de escala do dficit habitacional no havia sido enfrentado por gestes anteriores, a administrao Qurcia focou a atuao da CDHU na produo em larga escala de conjuntos habitacionais. Entre os programas lanados nessa gesto, o SH1 teria sido criado para atender famlias que promoveram uma onda de ocupaes de terra, ligadas s Comunidades Eclesiais de Base, segundo a histria oficial da CDHU, referida por Itaqu. A maior quantidade de unidades habitacionais foi produzida no programa SH3. As prefeituras deveriam solicitar a construo dos conjuntos. Se aprovada, deveriam doar a terra, selecionar as famlias, prover a infraestrutura e os equipamentos sociais, habilitar as famlias junto ao programa e entregar as chaves. O projeto, a produo do conjunto e a comercializao ficavam a cargo da CDHU. Para as construes, a Companhia promovia licitaes dentro da modalidade chamada Empreitada Global. O programa SH4, semelhante ao anterior, introduziu a modalidade Chamamento Empresarial, que previa a licitao de um empreendimento habitacional completo. No preo, a empresa deveria incluir custo do terreno, infraestrutura, urbanizao, edificao, projeto e melhoramentos. O sistema era melhor para as empresas do que aquele do SBPE, no SFH, uma vez que a vencedora receberia todo o valor necessrio realizao da operao, de acordo com o andamento da obra, sem risco de no conseguir comercializar a mercadoria, j que a demanda estava garantida402. Retomando a escala nacional, o confisco das cadernetas de poupana, em 1990, como parte do Plano Collor de estabilizao monetria, geraria ainda mais problemas para o SFH, no governo Collor403. O bloqueio atingiu um funding fundamental para que o sistema operasse. O saldo que lastreava o SBPE caiu de 30 bilhes para 7 bilhes404. Alm disso, a recesso atingiu o FGTS, deixando o programa habitacional sem recursos. As poucas unidades comercializadas tiveram ainda problema de inadimplncia, por conta da frmula utilizada para a correo monetria. Ou seja, os dois principais fundos que alimentam o setor so atingidos.

I. Barbosa, Impactos do Movimento de Moradia na poltica e produo habitacional do Estado de So Paulo, p.8. Ibidem, p.10 e L. Royer, 2003, pp. 66-70. 403 M. Valena, Globabitao: sistemas habitacionais no Brasil, Gr- Bretanha e Portugal. 404 Abecip, 2007, apud L. Royer, Financeirizao da poltica habitacional: limites e perspectivas, p. 61.
401 402

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Figura 21 Conjuntos habitacionais da CDHU

Fonte: Folhetos da CHDH (arquivo de L. Royer)

O volume de recursos e a quantidade de financiamento concedido expressam uma poltica habitacional errtica e tratada de modo clientelista e assistencialista 405, a dissoluo das estruturas institucionais e a ausncia de uma reestruturao do sistema406. As propostas de poltica habitacional eram pr-mercado, mediante a criao de condies favorveis para que as empresas privadas promovessem habitao social. O governo reconhecia em documentos a necessidade de concesso de subsdios aos mais pobres, mas nenhuma proposta ou ao foi feita nesse sentido, ao menos no mbito nacional407. Em resumo, alguns dos caminhos para direcionar fluxos de capital para o circuito imobilirio, depois da interrupo gerada pela crise do BNH, foram: o autofinanciamento das empresas imobilirias (pagamento das mensalidades pelos proprietrios a incorporadoras ou cooperativas); o crescimento do segmento de alta renda (luxo), que depende pouco de
C. M. P. Castro, A exploso do autofinanciamento na produo da moradia em So Paulo nos anos 90. L. Royer, Financeirizao da poltica habitacional: limites e perspectivas, p. 65. 407 M. Valena, M. Bonates, The trajectory of social housing policy in Brazil: from the National Housing Bank to the Ministry of the Cities.
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financiamento; a diversificao de atividades de algumas empresas e a destinao de 1% do ICMS para a CDHU (no caso de So Paulo)408. O projeto de lei n. 8.036, escrito no governo Sarney, deu origem, logo no incio do governo, aprovao de um sistema de promoo de habitao social baseado no FGTS. Cerca de 500 mil moradias foram produzidas por meio de programas que utilizaram recursos do FGTS: PAIH, PROHAP (Programa de Habitao Popular), PEP (Programa Empresrio Popular) e Cooperativa409, dos quais as empresas privadas eram convidadas a participar. Esse esquema teria mantido as construtoras durante a crise, segundo o Secretrio de Habitao da poca410. Quando Itamar Franco assumiu o governo, depois do impeachment de Collor, encontrou j o sistema beira do abismo. As novas contrataes tinham sido canceladas desde o final de 1991 por dois motivos: as aprovaes superaram a capacidade de o pas construir utilizando recursos do FGTS e a recesso que se seguiu ao lanamento e falncia do Plano Collor 411. Alm disso, o governo tinha que encontrar fundos para completar as 260 mil casas iniciadas no governo anterior412. O governo Itamar lanou ainda dois programas, o Habitar Brasil e o Morar Municpio, fora do SFH. Valena e Bonates chamam a ateno para esses programas porque, embora tenham recebido poucos recursos, introduziram alguns aspectos que mais tarde caracterizariam o Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social: para ter acesso aos fundos do programa, os governos locais tinham que criar um conselho e um fundo, e contribuir com parte do investimento. O Habitar Brasil originou-se de um emprstimo contratado com o Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID). A estagnao econmica e os impactos sociais negativos do ajuste estrutural promovido nos pases latino-americanos foram reconhecidos pelo BID e pelo Banco Mundial, que passavam a promover um conjunto de propostas de ajuste estrutural das cidades, nos anos 1980. Os emprstimos eram acompanhados de condicionalidades de reformas pr-mercado, com aumento da interferncia direta do Banco Mundial na gesto de cada pas413. Ao ajuste estrutural correspondia um ajuste das cidades, que consistia em estabelecer mecanismos financeiros de captao de recursos
Seria importante verificar: os arranjos utilizados pelas empresas para sobreviverem crise; o surgimento e fechamento de empresas nesse perodo; as mudanas na estrutura de propriedade das empresas, etc.. A literatura que conseguimos localizar, contudo, fornece poucas pistas nesse sentido, de modo que seria provavelmente necessrio um levantamento de dados primrios, o que ultrapassa os limites desta pesquisa. Um estudo desse tipo ser apresentado no prximo captulo, porm para o perodo posterior. 409 M. Valena, 2007. 410 Boletim Habitao, agosto de 1991, apud M. Valena, M. Bonates, The trajectory of social housing policy in Brazil: from the National Housing Bank to the Ministry of the Cities. 411 M. Valena, M. Bonates, op cit. 412 Marinho, 2008, apud M. Valena, M. Bonates, op cit. Para uma descrio mais completa dos problemas enfrentados nessa poca cf. o artigo de Mrcio Valena e Mariana Bonates aqui referido. 413 P. F. Arantes, O ajuste urbano: as polticas do Banco Mundial e do BID para as cidades latino-americanas, p. 52.
408

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e mobilizao de recursos privados locais; realizar reforma no sistema financeiro habitacional; reduzir o papel pblico no fornecimento de servios urbanos; fortalecer a manuteno da infraestrutura urbana; estabelecer sistemas regulatrios que promovam incentivos ao mercado ao invs de restries; aplicar conceitos de gesto corporativa gesto urbana414. O ajuste fiscal proposto baseava-se no modelo de autossuficincia das contas municipais, no momento em que diversos pases descentralizavam seus modelos de polticas pblicas415. Os bancos multilaterais defendiam a teoria do federalismo competitivo, no qual estados e municpios competem pelos consumidores e contribuintes. A indisciplina fiscal das polticas urbanas e habitacionais teria sido, para o Banco Mundial, uma das grandes causas da crise latino-americana dos anos 1980416. Vrios acordos foram feitos pelo governo brasileiro junto ao BM nos anos 1980 e 1990, relativos ao modelo de gesto de financiamento do saneamento e reestruturao do sistema de transportes. Contudo, a reforma do sistema habitacional brasileiro no chegou a se efetivar nessa poca, realizando-se inicialmente apenas o saneamento financeiro do FGTS na Caixa Econmica Federal e a reduo drstica do volume de emprstimos. O banco pretendia implantar no Brasil um modelo semelhante ao sistema chileno de financiamento habitacional, que estava sendo transplantado para o Mxico com apoio do prprio BM. Um acordo esteve prximo de ser fechado no governo FHC, mas no se consumou417. A reforma do setor habitacional chileno, iniciada em 1977, foi apoiada e financiada pelo BM e pelo BID, quando o pas se constituiu como laboratrio das polticas neoliberais na Amrica Latina, no governo Pinochet. As reformas dos sistemas financeiro e previdencirio contriburam para criar fundos privados de investimentos do novo mercado de hipotecas. A proviso para baixa renda no foi resolvida pelo sistema e era atendida exclusivamente pelo Estado, com a produo de bairros perifricos segregados. O BM questionou essa proviso por conta das altas taxas de inadimplncia e deixou de financiar o setor de moradia, a no ser na modalidade de sistemas financeiros habitacionais. Passou a defender, diferentemente, que essa populao fosse atendida por programas

BM, 1990, p. 28, apud ibidem, p. 53. Ibidem, p. 53. 416 Ibidem, p. 54. 417 Ibidem, p. 56.
414 415

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de titulao em massa dos assentamentos irregulares, como no programa peruano, que distribuiu um milho de ttulos em quatro anos418. Assim, o banco promoveu uma separao crescente das polticas habitacionais da sua funo social, em favor de uma gesto de mercado, cada vez mais financeirizada419: Os governos esto cada vez mais entendendo que o setor habitacional dirigido por uma variedade de foras de mercado, por oferta e demanda, e que essas foras so poderosas420. Enquanto isso, a presso habitacional gerada pelas migraes internas foi acompanhada pela proliferao das favelas e moradias precrias em todas as grandes cidades do pas, a taxas muito superiores s do crescimento demogrfico das cidades fenmeno em verdade mundial, como registra o livro Planeta Favelas, de Mike Davis. Se do ponto de vista do capital industrial e do setor bancrio h poucos incentivos para que fluxos de capital sejam dirigidos ao imobilirio, a frao especializada na produo da cidade continuar pressionando por modos de fortalecer o circuito imobilirio e alargar seu campo. Da o surgimento de mecanismos para trazer esses fluxos, crescentemente, via mercado de capitais, os quais sero mais adiante novamente propostos e apoiados pelo Banco Mundial.

2.4 As polticas pblicas depois do Plano Real e a financerizao da poltica habitacional

A reduo da participao do Estado no financiamento habitacional fez, como vimos, com que os capitais que permaneceram no setor da habitao procurassem desenvolver novas formas de atuar. Essa reduo tornou a produo mais dependente do capital financeiro privado. As empresas do imobilirio passaram a lanar planos de autofinanciamento por meio dos quais o promotor centralizava e integrava os recursos financeiros dos usurios antecipados produo, independentes do SFH421. Havia escassez de unidades disponveis, em funo das dificuldades geradas pela instabilidade econmica e poltica; dos altos custos do solo urbano; da queda do poder aquisitivo da

P. F. Arantes, O ajuste urbano: as polticas do Banco Mundial e do BID para as cidades latino-americanas. Ibidem, p. 58. 420 BM, 1993, p. 13, apud P. F. Arantes, op. cit., p. 58. 421 C. M. P. Castro, A exploso do autofinanciamento na produo da moradia em So Paulo nos anos 90, p. 136.
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classe mdia, devida desvalorizao da poupana e elevada inflao; da queda do preo dos imveis pela baixa liquidez, que desestimulava a produo422. A estabilizao monetria com o Plano Real, lanado em 1994, combinou-se a esse quadro produzindo algumas modificaes. A partir de ento, os planos de autofinanciamento permitiram que os segmentos de renda mdia e mdia baixa financiassem com recursos prprios o boom da produo habitacional de mercado, particularmente por meio de cooperativas habitacionais organizadas por empresas de assessoria tcnica. Essa modalidade teve participao expressiva na oferta de novas moradias, particularmente em 1996 e 1997 (34,7% e 43,2% do total de lanamentos, respectivamente), como mostra Carolina Pozzi de Castro, a partir de dados divulgados pela Embraesp. A participao teria sido ainda maior do que esses dados indicam, segundo a autora, porque os percentuais incluem apenas os lanamentos de cooperativas habitacionais geridas por empresas de assessoria. Esto excludos da contagem, portanto, incorporadoras que no assumiram a forma de cooperativas e os empreendimentos das cooperativas classistas, ou de outros grupos autnomos, ainda segundo a autora O autofinanciamento da produo foi a soluo para atingir segmentos que o setor no alcanava, em especial a populao com renda entre 8 e 15 salrios mnimos, com condies de investir parte de sua renda mensal em uma casa prpria. O prprio comprador antecipa os recursos, dispensando a intermediao financeira423. Em 1998, os incorporadores financiaram cerca de 68% das unidades vendidas424. Construtoras e incorporadoras imobilirias j utilizavam recursos dos consumidores de alta renda na produo desde os anos 1940, com a venda na planta. Nos anos 1990, contudo, a oferta de moradia nesses moldes estendeu-se populao de renda mdia e mdia baixa, segundo Carolina Castro425. A pesquisadora analisou os trs diferentes promotores da habitao autofinanciada em So Paulo, nos anos 1990: construtoras, sindicatos e empresas de assessoria tcnica do setor imobilirio, que renem e associam os interessados em participar dos empreendimentos. Entre as construtoras, a autora pesquisou a empresa Rossi, que lanou o Plano 100, em 1992, nos moldes do autofinanciamento, desenvolvido para funcionar sem financiamento bancrio.

Ibidem. Ibidem, p. 135. 424 D. Carneiro, I. Goldfajn, A securitizao de hipotecas no Brasil. 425 C. M. P. Castro, A exploso do autofinanciamento na produo da moradia em So Paulo nos anos 90, p. 148.
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Entre as cooperativas de sindicatos, estudou a Coopermetro, que atendia os funcionrios do Metr e da Secretaria de Transporte Urbano, entre outros, e a Bancoop, dos bancrios. Por fim, a pesquisadora estudou as empresas de assessoria tcnica, como a Paulicoop, formada por trs corretores imobilirios que atuavam como prestadores de servios aos Inocoops, entre outras. O ponto de partida para essas empresas de assessoria foi justamente a experincia dos Inocoopss com a organizao de cooperativas habitacionais entre 1966 e 1986426. Nesse arranjo o assessor organiza os pretendentes em cooperativas, assumindo a centralizao do processo e dos recursos, que distribui aos capitalistas envolvidos427. Carolina distingue, entre as formas de autofinanciamento, aquelas que visam lucros, promovidas por empresas construtoras, incorporadoras ou de assessorias, e aquelas sem fins lucrativos, vinculadas a sindicatos ou outras associaes civis. Entre essas cooperativas habitacionais associadas a empresas h aquelas que no exercem a gesto dos empreendimentos, nas quais a participao dos associados nas decises limitada e o controle pelos conselhos fiscais formal 428., as chamadas pseudo-cooperativas, segundo a autora. A busca da reduo de custos levou as incorporadoras a introduzirem inovaes tcnicas, a estabelecerem uma padronizao dos produtos e produo massificada. As cooperativas, diferentemente, teriam priorizado a qualidade da moradia. As empresas de assessoria, por fim, promoveram produtos tipificados, com pequena viabilidade tcnica ou construtiva429. As construtoras eram contratadas por preo fechado ou preo de custo, e tinham experincia na construo de conjuntos habitacionais de INOCOOPs, Cohabs ou CDHU. Conheciam j as especificidades da produo de baixo custo, segundo Carolina Pozzi de Castro. Outras foram criadas pelas empresas de assessoria, que eram a fonte de conhecimento sobre o processo construtivo e seus custos430. Nesse processo, a autora identificou avanos significativos nas indstrias de materiais, que retiram parte do processo do canteiro de obras. O Plano Real ter ainda outras implicaes importantes para o circuito imobilirio, por sua poltica de estabilidade dos preos, abertura comercial, privatizaes e liberalizao cambial. Ao se expandir para os pases perifricos, o capital internacional adquire empresas existentes e ajusta sua gesto a uma estratgia global, formulada nos centros de decises das empresas, que permanecem concentrados
C. M. P. Castro, A exploso do autofinanciamento na produo da moradia em So Paulo nos anos 90, p. 219. Ibidem, p. 216. 428 Ibidem, p. 166. 429 Ibidem, p. 224. 430 Ibidem, loc. cit.
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sobretudo nos pases da trade Estados Unidos, Japo e Europa. Esse novo padro de investimentos estrangeiros, que assume movimentos caractersticos de lgica financeira, atingir o setor de modo desigual em cada subsetor e com mudanas importantes ao longo das dcadas seguintes. O setor imobilirio no acompanhou de incio o salto de desnacionalizao pelo qual passou a economia brasileira, a partir de 1995431. No entanto, o capital internacional432 demandou, para se instalar na cidade, uma base hospedeira com caractersticas similares quelas encontradas nos pases de origem. O resultado foi uma articulao entre promotores imobilirios locais e investidores nacionais tpica do funcionamento de uma mquina imobiliria de crescimento433 para a construo de novas torres de escritrio e complexos multiuso, que seriam alugados por empresas multinacionais. A mobilidade de capitais caracterstica da globalizao foi, assim, acompanhada pela cristalizao de uma frao de capital que circula no meio ambiente construdo, fenmeno diferente, portanto, daquele que caracterizou a globalizao do imobilirio nos Estados Unidos, quando investidores estrangeiros passaram a comprar edifcios em cidades como Los Angeles, alm de recebveis imobilirios com a securitizao da moradia, como vimos no primeiro captulo. Esse segmento recuou com a exploso da bolha da nova economia, em 2000, quando o principal novo plo empresarial de So Paulo chegou a ter 70% dos edifcios de alto padro vazios por alguns anos.434 O corte das despesas pblicas, ainda no Plano Real, levou desacelerao das obras, atingindo o subsetor de construo pesada435, o qual buscou mecanismos como a Lei de Concesso nos Servios Pblicos, afinada com o receiturio neoliberal. As grandes obras seguem, majoritariamente, como reserva das empreiteiras brasileiras. A estabilizao monetria teve tambm impacto no modo como os edifcios comerciais passaram a ser ofertados: mais como investimento do que como reserva de valor. Isso porque se inflao alta motivava a classe mdia a manter imveis como mecanismos de defesa, com a estabilidade os rendimentos na esfera financeira ganham importncia como parmetro. A poltica macroeconmica teve repercusso ainda no mbito das polticas pblicas. Entre 1995 e 2000, doze das 44 Companhias de Habitao (Cohabs) declararam falncia ou
R. Gonalves, Globalizao e desnacionalizao. Capital que ingressou no pas na forma de Investimento Estrangeiro Direto. As empresas estrangeiras responderam por 59,9% do capital que participou das privatizaes das empresas estatais. 433 H. L. Molotch, J. R. Logan, Urban fortunes: the political economy of place. 434 M. Fix, So Paulo Cidade Global: fundamentos financeiros de uma miragem. 435 Cbic, 1995.
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diversificaram suas atividades, passando a operar como institutos de desenvolvimento urbano e no mais como agncias de promoo pblica de habitaes para baixa renda. Esse teria sido o resultado de uma estratgia deliberada do governo federal, segundo Marta Arretche. Dada a relativa autonomia poltica dos governos locais, que controlavam as Cohabs, por exemplo, o governo teria driblado a necessidade de adeso destes. Uma estratgia de desfinanciamento das empresas pblicas, via gesto seletiva dos financiamentos habitacionais436. O Programa Pr-Moradia, voltado para populao de at 3 salrios mnimos, foi uma continuao do modelo anterior, por contar com a intermediao de agentes promotores pblicos. Uma nova linha de financiamento rompe, no entanto, com o paradigma anterior, segundo Arretche437: o Programa Carta de Crdito Individual, o qual, dirigido populao de at 12 salrios mnimos, concedia o financiamento diretamente ao muturio final, para que este adquirisse moradia nova ou usada, construsse ou reformasse sua casa. Entre 1995 e 1998, a rede de empresas pblicas de habitao recebeu 28% dos recursos do FGTS por meio do Programa Pr-Moradia e Carta de Crdito Associativo e os outros 76% foram destinados majoritariamente aquisio de imveis usados438. Desse modo ... via gesto seletiva das linhas de crdito, ocorreu uma inflexo significativa na poltica habitacional: de um modelo centrado no financiamento produo de habitaes novas, e assentado em uma rede de prestadoras pblicas, para um modelo centrado no financiamento ao muturio final e, particularmente, destinado aquisio de imveis usados439. O desfinanciamento teria feito parte de uma estratgia cujo objetivo central era introduzir mecanismos de mercado na gesto das polticas de desenvolvimento urbano, tal como definido na resoluo do Conselho Curador do FGTS n. 246, em 1996440 mais um esforo para preservar a dominncia do mercado privado de habitao. A gesto FHC ampliou o leque de programas existentes, que incluram ainda: Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat (PBQP-H); Habitar Brasil; Programa de Arrendamento Residencial (PAR); PSH. Do nosso ponto de vista, o PAR particularmente significativo, pois aparentemente contraria a tendncia de concesso de crdito direto demanda
M. Arretche, Federalismo e relaes intergovernamentais no Brasil, p. 440. Ibidem. 438 Cf. quadros em ibidem, pp. 440-441. 439 Ibidem, p. 440. 440 Ibidem, p. 442. Enquanto a soluo de mercado ganhava espao, a luta pela aprovao do Estatuto da Cidade prosseguia ainda sem sucesso.
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para aquisio no mercado. No PAR, o arrendatrio paga parcelas mensais por 15 anos e s ao final se torna proprietrio, mediante o pagamento (ou financiamento) da dvida remanescente (resduo). Desse modo o governo tem maior controle dos custos da construo e da qualidade441. O programa direcionava-se populao com renda baixa, entre 3 e 6 salrios mnimos. Impunha como condio a localizao do terreno em reas j servidas de infraestrutura, o que contribuiu para forar a ocupao de vazios urbanos ou impulsionar a produo de infraestrutura pelos governos locais. O agente financeiro era a Caixa Econmica Federal, mas os promotores continuavam a ser as empresas privadas ou os governos municipais. Nesse arranjo o imvel era ofertado e produzido por uma construtora, fiscalizado e adquirido pela Caixa, com opo de compra ao final.
Figura 22 Empreendimentos do PAR para populao de 5 a 10 salrios mnimos

Figura 23 Empreendimentos do PAR, 2 fase, para populao de renda entre 1 e 3 salrios mnimos

Fonte: Mariana Bonates

441

Valena e Bonates.

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Trata-se de uma poltica hbrida, com elementos de desmercantilizao e mercantilizao combinados (e por vezes contraditrios), como discute Pedro Arantes em resenha do livro de Mariana Bonates442. Nessa modalidade foram produzidas 88.539 unidades habitacionais.443 Outro efeito da poltica macroeconmica foi o contingenciamento do setor pblico. A poltica de ajuste fiscal empreendida a partir do Plano Real teria tornado a realizao dos oramentos iniciais do FGTS ,e mesmo do Oramento Geral da Unio, apenas boas intenes444. Isso levou o governo a concentrar esforos no remanejo dos recursos onerosos existentes, reduzindo a poltica habitacional a uma questo financeira e de mercado445, o que se expressa na reduo do nmero de contrataes. A poltica econmica se explicita, ainda, no direcionamento dos recursos do SBPE. Uma resoluo do Conselho Monetrio Nacional (CMN), de 18 de dezembro de 1997, definiu que dos 70% destinados obrigatoriamente ao financiamento habitacional, apenas 30% deveriam ser aplicados em operaes no mbito do SFH446, o restante poderia ser utilizado na faixa especial e na faixa de mercado. Alm disso, os crditos junto ao FCVS poderiam ser apresentados pelas instituies integrantes do SBPE para efeito de comprovao da exibilidade, o que as eximia, na prtica, de investir em novos financiamentos no montante exigido pela resoluo (Ibidem, loc. cit.)447. Assim, com os recursos do SBPE destinados a aplicaes mais rentveis, a promoo de unidades pelo SFH no foi significativa nos anos 1990. (...) A poupana, inicialmente voltada para financiamento produo e aquisio de habitao, estava contribuindo com o financiamento do dficit pblico brasileiro e com o enriquecimento das instituies financeiras, visto que captavam os recursos na poupana (6%) e o aplicavam com a remunerao da taxa bsica de juros da economia448, que se situava entre as mais altas do mundo.

P. Arantes, Ideologia da casa prpria... sem casa prpria (resenha), p. 277. M. Bonates, Ideologia da casa prpria... sem casa prpria. 444 L. Royer, loc. cit. 445 E. Maricato, Poltica urbana e habitao social, p. 76, apud L. Royer, Financeirizao da poltica habitacional, p. 70. 446 L. Royer, op. cit., p. 70. 447 A partir de 1995, com a edio do Proer, algumas instituies financeiras foram autorizadas a vender seus crditos do FCVS junto Unio, com um desgio de 50% para bancos em liquidao, que com isso conseguiram resultados financeiros melhores em seus balanos. Por terem aceitado vender seus crditos com esse desgio de 50%, os bancos que participaram desse acordo tiveram autorizao para continuar contabilizando integralmente os crditos do FGTS que detinham antes da venda para fins de clculo de exibilidade de poupana (...). Esse mecanismo contbil ficou conhecido como FCVS virtual e desde 1995 ocupou espao considervel no direcionamento de recursos da poupana. Em 2002, uma resoluo CMN mudar essa regra. (L. Royer, Financeirizao da poltica habitacional, p. 81). 448 L. Royer, op. cit., p. 84.
442 443

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Embora j estivessem legalmente institudos desde a aprovao de uma lei em 1993 449, os Fundos de Investimento Imobilirio (FII) ganharam impulso no governo FHC, e inseriram-se no conjunto de tentativas de aproximao do imobilirio e do mercado de capitais, que se desdobrariam mais adiante de modo mais amplo com o Sistema de Financiamento Imobilirio. A vantagem dos FII do ponto de vista do circuito imobilirio que os fundos permitem reunir recursos para investimentos, sem fragmentar a propriedade do imvel. Algo particularmente vantajoso para torres de escritrio que, no padro anterior, exigiam a reunio de um nmero grande de investidores, que repartiriam as salas ou andares do edifcio. A criao de um FII permite que cada um deles se torne proprietrio de certo nmero de cotas. Ainda para o setor imobilirio, isso permitia atrair investidores que no tinham necessariamente interesse em utilizar o imvel. Ou seja, facilitando a desvinculao entre uso e propriedade, o empreendimento poderia ser tratado de fato como um negcio, ou melhor, como um ativo financeiro com maior liquidez, colocado ao lado de outros no portflio de um investidor. A preferncia era pelos fundos de penso, disputados pelos incorporadores por conta dos enormes recursos que mobilizam e da necessidade que enfrentam de cumprir metas atuariais para garantir a aposentaria de seus muturios. Grandes operaes imobilirias que alm do lucro propiciassem ganhos significativos na incorporao imobiliria seriam, em tese, capazes de contribuir para essa misso. No por acaso os fundos davam preferncia aos edifcios comerciais classificados como triplo A pelas consultorias imobilirias, de alto padro, aos grandes resorts e aos shopping centers. A localizao na cidade era determinante. Sempre que possvel o imvel deveria estar em um eixo de valorizao imobiliria450 A vantagem para o investidor em relao compra de um imvel no modo convencional seria a liquidez dos fundos, ou seja, a facilidade para vender as cotas rapidamente sem perder valor. A proposta era atrair tambm os pequenos investidores, mesmo aqueles que no teriam condies de comprar um imvel inteiro nos moldes tradicionais. A vantagem da liquidez, contudo, nem sempre se materializa. Os primeiros fundos eram constitudos por apenas um ou por poucos edifcios, o que prejudicava bastante a liquidez. Um dos primeiros, o Fundo de Investimento Imobilirio Projeto gua Branca, motivou reticncias em relao ao sistema devido demora na ocupao das lajes das torres comerciais. O empreendimento era
449 450

Lei 8.668 de 25/06/93. Cf. M. Fix, So Paulo cidade global: fundamentos financeiros de uma miragem.

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justamente uma aposta imobiliria na criao de nova fronteira de expanso, por meio de uma operao urbana451. Com ocupao baixa, ficava difcil negociar na Bolsa de Valores, de modo que o mercado secundrio tambm demorou a se constituir. Formalmente, o problema foi resolvido e era possvel colocar os fundos na Bolsa. Na prtica, para que o sistema funcione preciso que exista um mercado que, ao transacionar as cotas com certa frequncia, determine seu preo. Caso isso no ocorra o que existe, na prtica, um mercado de balco452. O modelo norte-americano, diferentemente, preconizava a formao de um mix, de modo que o fracasso de um empreendimento no prejudicasse a rentabilidade do fundo. O interesse no Brasil, contudo, era ainda limitado, por conta das altssimas taxas de juros. Os investidores preferiam ttulos pblicos, que fixavam nas alturas os parmetros de rentabilidade almejados, algo difcil de obter em investimentos imobilirios, a no ser os mais vantajosos. Entre os poucos empreendimentos residenciais estruturados nesses moldes h o conhecido caso do Panamby, um dos maiores conjuntos de edifcios de alto padro construdos na poca em So Paulo453. Os principais compradores das cotas foram os fundos de penso das estatais: Valia, da Vale do Rio Doce (posteriormente privatizada), Previ, do Banco do Brasil e Petros, da Petrobras. Os primeiros fundos imobilirios para varejo foram constitudos apenas em 1999, como o Shopping Ptio Higienpolis e o JK Financial Center. A oferta para varejo estava relacionada ao saturamento do mercado de flats que ocorreu na poca. Os pequenos investidores, os mesmos que participam da incorporao de flats, poderiam ser atrados pelos fundos, de acordo com depoimentos de agentes econmicos envolvidos. Os FII, contudo, no devem sua existncia somente aos impulsos da financeirizao imobiliria. Entre os motivos apontados pelos fundos de penso esto questes tributrias e a possibilidade de investir mais do que o permitido pela regulamentao da previdncia social. Ao longo do tempo, estabeleceram-se diferentes limites do percentual que os fundos de penso poderiam aplicar em imveis. As cotas de fundos, entretanto, no so contabilizadas do mesmo modo que os imveis propriamente ditos. O mesmo mecanismo seria utilizado depois com os Certificados de Recebveis Imobilirios e outros mecanismos semelhantes, a ponto de os fundos poderem investir todo seu patrimnio em imveis, ao combinar as diferentes modalidades, como veremos.

Sobre as operaes urbanas ver Fix, Mariana. A frmula mgica da parceria pblico-privada. M. Fix, So Paulo cidade global: fundamentos financeiros de uma miragem, p. 68. 453 Cf. M. Fix, Parceiros da Excluso; A. Botelho, O urbano em fragmentos.
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2.4.1 O modelo norte-americano e a verso local Enquanto nos EUA a securitizao incidiu sobre o sistema de hipotecas estruturado nos anos 1930 e que teve continuidade ao longo do sculo, no Brasil a extino do BNH gerou uma interrupo no desenvolvimento do sistema de crdito. A retomada, nos anos 1990, priorizou no a articulao do sistema nos moldes do SFH, mas sim a sua reconfigurao, j nos moldes preconizados pelo modelo norte-americano. Medidas de estmulo ao desenvolvimento dos mercados hipotecrios em pases ditos emergentes foram sugeridas em documentos produzidos em diversas instituies, tais como: Banco Mundial, Fanny Mae e Freddie Mac, Fundao Getlio Vargas e associaes empresariais brasileiras. A criao do um novo marco regulatrio para o financiamento habitacional, inspirado nesse modelo, em 1997, foi saudada pelo presidente da Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio e Poupana (Abecip):
O Brasil lanou em novembro de 1995 as bases de uma revoluo no seu sistema de financiamento hipotecrio. Est deixando para trs o velho Sistema Financeiro da Habitao, vitimado por subsdios bilionrios suportados no pelo Tesouro mas pelas instituies financeiras pblicas e privadas, que agora vendem seus crditos com substancial desgio. O SFH d lugar ao Sistema Financeiro Imobilirio (SFI), que pretende a criao de um amplo mercado de hipotecas, adequado internacionalizao das operaes454.

A carta fazia referncia proposta apresentada no VIII Congresso da Abecip, realizado em Braslia, em 1995, de substituir o SFH por dois sistemas: um de mercado, o SFI, e um de cunho social, o Sistema da Habitao Social (SHS), com recursos oramentrios, doaes ou fontes no inflacionrias, como o FGTS455. O texto defende um financiamento imobilirio desregulado, no qual essencial que o SFI opere com a menor regulamentao possvel, no sendo obrigado a conceder emprstimos de alto risco. O documento bastante explcito em relao ao iderio ao qual se filia:
O Sistema Financeiro Habitacional pretende nascer desregulado. Ele quer distncia de subsdios e incentivos, que j no cabem em oramentos enxutos de Estados pressionados pelo paternalismo passado. O SFI se destina a empresas e indivduos deste final de sculo, em que os contratos so cada vez mais livres, para que possam ser feitos. um sistema contra a fila para comprar casa prpria, e a favor da concorrncia para construir e empregar, onde houver retorno456.

Abecip, SFI: um novo modelo habitacional, p. 6. Ibidem. 456 Ibidem.

454 455

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 tambm claro quanto ao principal modelo:

Isto se faz com a securitizao de dbitos por empresas securitizadoras e, a seguir, dando liquidez a esses crditos via uma (ou mais de uma) companhia hipotecria de largo espectro. o que fazem os Estados Unidos com a Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), com administrao privada, aes negociadas em Bolsa e capacidade financeira para dar liquidez s operaes457.

Mais adiante o modelo ser novamente referido:

Em 1995, foi iniciado um intenso trabalho de anlise dos sistemas mundiais, com a finalidade de se buscar a melhor alternativa para ser adaptada realidade brasileira. Dentre os trabalhos desenvolvidos, merece ser destacada a comitiva formada por representantes do sistema financeiro privado e pblico, do Banco Central, do Ministrio da Fazenda e de vrios empresrios que, em maro de 1995, foi aos Estados Unidos para conhecer o modelo de financiamento americano centrado na securitizao458.

O modelo norte-americano ter-se-ia revelado o mais apropriado para o Brasil por no ter nenhuma dependncia de funding direto ou de direcionamento obrigatrio459, diferentemente do Sistema Financeiro de Habitao, que define percentuais a serem destinados a cada tipo de financiamento. O suposto fracasso do SFH e a crise do financiamento pblico so as justificativas mais recorrentes, encontradas em vrios documentos da poca: com a falncia do Estado, que h muito perdeu sua capacidade de investir, recai sobre o sistema de financiamento privado a responsabilidade de prover, alternativamente, os recursos necessrios para viabilizar financiamentos de longo prazo ao setor460. O SFH, contudo, continuar operando simultaneamente ao novo sistema. A anlise de sua gestao e dos mecanismos colocados em funcionamento pelo SFI exige, assim, o exame dos agentes que fazem parte do seu processo e de seus interesses. H muitos indcios da distncia entre o discurso que acompanha o SFI e sua implantao no Brasil. A proposta foi enviada ao Congresso com pedido de regime de urgncia feito pelo Ministro do Planejamento. O empenho do governo FHC em aprov-la contrasta com a falta de interesse no Estatuto da Cidade, que tramitava poca461. A grande novidade do Sistema Financeiro Imobilirio sua busca por captar fundos junto ao mercado de capitais. Da viriam os recursos, diferentemente do SFH que, como vimos, baseava-se em funding cativo, expresso utilizada em

Ibidem. Abecip, 2005, p. 26, apud L. Royer, Financeirizao da poltica habitacional, pp. 146-147. 459 Ibidem. 460 Cbic, 1996, p. 20, apud L. Royer, op. cit., p. 129. 461 E. Maricato, Poltica urbana e de habitao social.
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estudo da Fundao Getlio Vargas sobre o assunto462. Alm disso, no lugar do direcionamento dos recursos (a exigibilidade), a alocao seria definida por mecanismos de mercado. Esse vnculo entre mercado imobilirio e mercado de capitais ser decisivo no debate para a formulao do SFI e seguir importante at hoje, razo pela qual tem sido tema de vrios seminrios organizados pelo setor imobilirio. Para seu estabelecimento no suficiente o novo arranjo institucional. Ser necessrio criar um mercado secundrio de ttulos e crditos de recebveis imobilirios. A filiao do SFI chamada nova economia institucional pode ser identificada nas manifestaes da equipe econmica do governo justificando sua criao463, nas anlises tcnicas das entidades de classe que o apoiaram, nos textos acadmicos e, principalmente, nos documentos do Banco Mundial464. Nessa concepo terica o SFI deveria incidir sobre os custos e transao do mercado imobilirio, organizando um ambiente de negcios seguro ao investimento privado, que mitigasse as chamadas falhas do mercado465. Alm dos documentos e seminrios no mbito do capacity bulding dos governos, as agncias multilaterais Banco Mundial (BM) e Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) apoiaram diretamente firmas brasileiras de securitizao como a Brazilian Securities e a Cibrasec, segundo as prprias empresas466. Alguns instrumentos foram especialmente desenhados nesse contexto, como os Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs) (criados pela mesma lei que instituiu o SFI), as Cdulas de Crdito Imobilirio (CCI) e as Letras de Crdito Imobilirio (LCI), institudas pela Lei de Patrimnio e Afetao, de 2004, conforme ressalta Luciana Royer. Outros, j existentes, foram reformulados com a criao do SFI, como as Debntures, as Letras Hipotecrias e as Cdulas de Crdito Bancrios467. Os CRIs so apresentados pela prpria norma tcnica da CMN como um instrumento assemelhado aos mortgage backed securities (MBS) norte-americanos, emitidos por empresas como Fannie Mae e Freddie Mac, que conta com liquidez e volume de negcios bastante elevados, comparveis aos dos ttulos do tesouro dos EUA468. O CMN, que atualmente regulamenta o SBPE,
FGV, O crdito imobilirio no Brasil. Nota tcnica do BACEN relativa Resoluo CMN n. 30.005 e Exposio de Motivos da Lei n. 9.514/1997. 464 L. Royer, Financeirizao da poltica habitacional, pp. 135-136. 465 Ibidem, p. 135. 466 Ibidem, pp. 147-148. 467 Para uma descrio mais completa desses instrumentos ver L. Royer, op. cit., pp. 100-101 e C. Paiva, A dispora do capital imobilirio, sua dinmica de valorizao e a cidade no capitalismo contemporneo: a irracionalidade em processo. 468 L. Royer, op. cit., p. 125.
462 463

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como vimos, emite uma sequncia de resolues, analisada por Luciana Royer, que indica o sentido geral das mudanas no marco regulatrio. Editadas praticamente ano a ano desde 1998, essa resolues indicam que os CRI e outros ttulos semelhantes foram ganhando espao no mercado de capitais, ampliando sua participao e ampliando a participao na captao de recursos que seriam destinados inicialmente para o atendimento baixa renda, como o FGTS469. Inicialmente, o CMN reconheceu os CRI como valores imobilirios em 1998, ou seja, como um ttulo financeiro como qualquer outro, tal como previsto na lei que instituiu o SFI. Em seguida, facultou a aplicao de recursos das entidades abertas e fechadas da previdncia privada, sociedades reguladoras e sociedades de capitalizao em CRI, ou seja, visou os fundos de penso. Alm disso, autorizou o cmputo de ttulos de companhias de securitizao no clculo da exigibilidade, ainda que com limite para essa aplicao, permitindo a drenagem de recursos do SBPE. Na mesma linha, a Resoluo 3.792 de 2009 permite que 100% do portflio dos fundos sejam aplicados em imveis, desde que via mercado de capitais. Os papis e os respectivos limites incluem: CRI (20%), CCI (20%), TVM de emisso de Companhias Securitizadoras (20%), CEPAC (3%), SPE (20%), aes (35, 45, 50 ou 70%, dependendo do nvel de governana adotado pelas empresas de capital aberto), Fundo Imobilirio (10%), entre outros. Pouco depois, em 2001, o CMN permitiu s seguradoras, sociedades de capitalizao e entidades abertas de previdncia complementar aplicarem at 80% dos recursos das reservas, das provises e de seus fundos em CRI. Em 2002, o CMN permitiu s entidades fechadas de previdncia complementar adquirirem at 100% de uma mesma srie de CRI, se esta fosse classificada como de baixo risco. No mesmo ano, o Conselho Curador do FGTS autorizou a aquisio de CRIs, ainda que com certas condies. Essa srie de resolues do CMN e do CCFGTS, editadas praticamente ano a ano, mostram que os CRI e outros ttulos da mesma natureza foram ganhando espao (...)470. O mercado de CRI beneficiou-se ainda da iseno de imposto de renda para pessoas fsicas, instituda por uma medida provisria, posteriormente convertida na Lei 11.033/2004. O expediente anlogo ao utilizado nos EUA, que tambm isentam de imposto de renda os MBS. Desse modo, capturam recursos dos SBPE e abocanham inclusive aqueles que seriam destinados inicialmente ao atendimento baixa renda, como o FGTS. O grande comprador desses papis ainda so os grandes bancos, que precisam de CRI para cumprimento da exibilidade de
469 470

Ibidem. L. Royer, Financeirizao da poltica habitacional, p. 124.

131

crdito imobilirio do Banco Central, segundo matria publicada no Valor Econmico, citada pela autora471. Assim, a liquidez necessria para o funcionamento dos CRI teve como base, ao menos inicialmente, os recursos captados na poupana a baixo custo, no SBPE. A utilizao do FGTS completa o quadro: no lugar de fontes novas, prometidas pelo SFI, capturam-se recursos dos dois fundos que eram a base do BNH e que continuam sendo primordiais para a poltica habitacional472. Por esse financiamento a baixa renda continua sem acesso casa. Mas poder ajudar a constru-la, disse um representante do Secovi a respeito do SFI, segundo reportagem da revista Obra473. O SFI avanou mais no financiamento de edificaes comerciais do que no segmento residencial. Por isso, ao estudar a captao de recursos para implementao da Poltica Nacional de Habitao, os autores do PLANHAB no consideram recursos do SFI para aplicao na rea habitacional474. Pelo contrrio, os recursos alocados na aquisio de ttulos [recebveis imobilirios] concorrem com as aplicaes em novos financiamentos 475. A qualificao do Sistema Financeiro Imobilirio como adequado para financiar a poltica habitacional , segundo Luciana Royer, uma operao ideolgica que visa justamente o seu contrrio: a captura do sistema de crdito subvencionado e a concentrao de recursos do sistema em detrimento dos grupos de menor poder aquisitivo476.

2.5 As polticas pblicas de ampliao da oferta habitacional privada A construo da poltica habitacional do incio do governo Lula foi inspirada no Projeto Moradia, documento elaborado em 2000, no Instituto Cidadania, quando o PT era oposio ao governo FHC. O Projeto Moradia previa a criao do Ministrio das Cidades e a elaborao de uma poltica urbana com as propostas setoriais de saneamento, transporte e planejamento territorial, alm da habitao477. A estrutura da tese relativamente simples e bvia apesar de original: ampliar o mercado privado (restrito ao segmento de luxo) para que este atenda a classe mdia e concentrar os
Ibidem. Cf. L. Financeirizao da poltica habitacional, op. cit., pp. 126-127. 473 Apud E. Maricato, Poltica urbana e de habitao social. 474 L. Royer, op. cit., p. 130. 475 Planhab, 2008, item 2.6, p. 84, apud L. Royer, op. cit., p. 130. 476 L. Royer, op. cit., p. 134. 477 E. Maricato, A nova poltica nacional de habitao.
471 472

132

recursos financeiros que esto sob gesto federal nas faixas de renda situadas abaixo dos 5 salrios mnimos onde se concentra 92% do dficit habitacional e a grande maioria da populao brasileira, explica Ermnia Maricato, que coordenou a poltica habitacional de desenvolvimento urbano no Ministrio, entre 2003 e 2004. A ampliao do mercado privado, restrito a cerca de 20% dos brasileiros apenas, seria um dos meios de evitar que a produo para baixa renda fosse apropriada pela classe mdia. Assim, a classe mdia deixaria de disputar com os mais pobres os recursos da poltica pblica de habitao, particularmente os subsdios, como ocorreu no caso do BNH. A imagem abaixo sintetiza esse diagnstico.
Grfico 12 Populao por faixa de renda (Censo de 2000) e abrangncia do mercado residencial privado e dficit de moradias nas faixas de 0 a 5 e 0 a 3 SM

Fonte: Ermnia Maricato, O ministrio das cidades e a poltica nacional de desenvolvimento urbano, p. 217.

Com esse propsito, a oferta de financiamento habitacional foi reorganizada a partir de 2004 e 2005, com a liderana do Ministrio das Cidades478. O novo arranjo, combinado a maior entrada de fluxos de capital nacional e estrangeiro, teve efeitos significativos.

N. Bonduki, Poltica habitacional e incluso social no Brasil; E. Maricato, A nova poltica nacional de habitao e Ministrio das cidades e a poltica nacional de desenvolvimento urbano; entre outros. Cf. J. da R. Lima Jr e C. A. G. Gregrio, Valuation e investimento nas aes das empresas de Real Estate no Brasil;
478

133

Entre as medidas para estimular o crdito imobilirio, aprovadas no perodo, encontra-se a regulamentao da Alienao Fiduciria, Lei Federal n. 10.391, de 2004, que permite ao credor manter a posse do imvel at o devedor quitar a dvida. Essa medida teria como finalidade a segurana jurdica e econmica, em funo da histrica de inadimplncia no setor. No mesmo ano, a Resoluo do Banco Central n. 3.259 obrigou os bancos a aplicarem porcentagem do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE) e do Fundo de Compensao das Variaes Salariais (FCVS) em emprstimos imobilirios. At ento, parte dessa obrigatoriedade poderia ser atestada com a apresentao de crditos de antigos financiamentos imobilirios no mbito do FCVS. Algumas normativas do Banco Central introduziram mudanas a partir de 2002, visando minimizar a utilizao do FCVS virtual no cmputo da exigibilidade de direcionamento dos recursos do SBPE479. Com as alteraes, as aplicaes com recursos do SBPE passaram de menos de R$ 2 bilhes em 2002 para cerca de R$ 18 bilhes em 2007480. Outras medidas objetivaram ampliar os recursos e subsdios para a Habitao de Interesse Social, o que enfrentava resistncias da poltica macroeconmica, que exigia conteno de gastos pblicos por conta da meta de supervit primrio. Um marco fundamental foi a Resoluo 460 do Conselho Gestor do FGTS, de 2005, que permitiu ampliar os subsdios oferecidos pelo governo federal e praticamente dobrar o oramento da rea de habitao para 2005481. A aprovao, em 2005, do Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social (FNHIS), outro fato importante. O fundo resultou de um Projeto de Lei de Iniciativa Popular, proposto inicialmente pela Unio dos Movimentos de Moradia da Grande So Paulo482, que levou quase 13 anos para ser aprovado pelo Congresso Nacional. O FNHIS recebe aportes do oramento geral da unio e gerido mediante um Conselho Gestor. Em sntese, o volume de recursos cresceu significativamente combinando diversas fontes, como o Oramento Geral da Unio, o Fundo de Amparo ao Trabalhador (FAT), o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), o Fundo de Desenvolvimento Socia l (FDS), o Tesouro Nacional e, principalmente, o FGTS. Os recursos foram acrescidos com o FNHIS em cerca de R$ 1,3 bilho por ano.

L. Royer, Financeirizao da poltica habitacional. N. Bonduki, Poltica habitacional e incluso social no Brasil. 481 E. Maricato, A nova poltica nacional de habitao. 482 Cf. a respeito Rosangela Paz, Fundo Nacional de Moradia popular: marco histrico de participao da Unio dos Movimentos de Moradia de So Paulo; entre outros.
479 480

134

Uma srie de outras medidas contribuiu para aumentar os financiamentos pelo FGTS e estabelecer metas em relao destinao483, resultando no aumento de recursos s faixas de renda de at 3 salrios mnimos. Esses financiamentos incluem o programa Carta de Crdito Individual, com modalidades que permitem aquisio de imvel novo, usado e at mesmo materiais de construo. Os dados no permitem distinguir o modo como essa populao est sendo atendida, estimar o impacto sobre o dficit habitacional e de que forma os gastos repercutiro sobre as cidades484. Metade dos financiamentos para famlias de baixa renda foram para a compra de materiais de construo, ou seja, para a autoconstruo, segundo estimativa de Raquel Rolnik e Kazuo Nakano485.
Grfico 13 Financiamentos imobilirios, segundo o valor e o nmero de unidades financiadas. Brasil, 2003-2008, em bilhes de reais

O conjunto de mudanas institucionais e o aumento correspondente do fluxo de recursos repercutiram sobre as estratgias das empresas:

L. Royer, op. cit., p. 87. Ibidem, p. 89. 485 R. Rolnik e K. Nakano, As armadilhas do pacote habitacional.
483 484

135

a. Lanaram marcas especializadas no chamado segmento econmico e novos tipos de produto (FIT, Mais, Living, Bairro Novo, etc.), associaram-se a empresas regionais (ex: parceria da Cyrela com a Goldstein) e compraram empresas que j trabalhavam com habitao popular (ex: compra da Tenda pela Gafisa). b. Abriram capital na bolsa de valores (IPOs). c. Expandiram seu alcance geogrfico na direo das cidades mdias e de outros estados. A abertura de capital na bolsa foi um meio de captar recursos para a expanso, um total de R$ 8 bilhes para as empresas (ofertas primrias) e cerca de R$ 3 bilhes para acionistas controladores (em ofertas secundrias), nos primeiros anos, entre 2005 e 2008486. A participao de investidores estrangeiros correspondeu a mais de 75% desse volume, segundo dados das CVM. O percentual, porm, difcil de averiguar, uma vez que os fundos de investimento no revelam a nacionalidade de seus participantes, como veremos adiante. Alm disso, seria preciso investigar qual a parcela dos investidores declarados como estrangeiros que corresponde repatriao de recursos de brasileiros em contas no exterior. Do lado do crdito ao consumidor, o sistema avanou menos na aproximao com o mercado de capitais. No se criou at o momento um mercado de securitizao dos emprstimos imobilirios, semelhante ao que vimos no primeiro captulo, para edificaes residenciais. Os mecanismos em funcionamento, como Fundos de Investimento Imobilirio (FII) e Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI), entre outros, tm alcance restrito no segmento residencial. Um empecilho importante para o desenvolvimento da securitizao do mercado imobilirio no Brasil era, segundo representantes do setor, a segurana em relao posse do imvel, considerada excessiva, por isso a importncia da alienao fiduciria para resolver o problema da dificuldade do credor em retomar o imvel. A fragilidade em relao posse da moradia, que se revelou um desastre nos Estados Unidos, quando mais de 2 milhes sofreram aes de execuo hipotecria, era apresentada, portanto, como uma necessidade do sistema. Mesmo sem a criao do sistema de hipotecas, algumas das empresas especializadas no segmento popular adotaram estratgias bastante agressivas de crescimento, anlogas ao subprime, como a reduo da anlise da capacidade de pagamento do muturio. O objetivo era aumentar os

486

J. da R. Lima Jr. e C. A. G. Gregrio, Valuation e investimento nas aes das empresas de Real Estate no Brasil.

136

resultados (Valor Geral de Vendas) nas prestaes de contas com os acionistas, estratgias que, de acordo com depoimentos de agentes do prprio mercado, no poderiam ser sustentveis.
Quadro 5 Ofertas pblicas em 2009
INFORMAES DA OFERTA
INCIO DE NEGOCIAO

PARTICIPAO VOLUME TOTAL (R$) ESTRANGEIROS 2212895370 722137500 8397208920 835857045 772091520 793500000 5290000000 1.505.104.892 574566690 792350000 928.125.000 1.058.400.000 13.182.457.728 1.026.135.000 664.700.000 1.263.735.000 410.400.000 772.991.934 1.182.500.000 1.501.760.000 273.999.999 441.750.000 750.375.000 548.028.800 87% 70% 57% 79% 47% 80% 32% 59% 85% 74% 73% 73% 80% 49% 43% 69% 48% 84% 72% 48% 64% 58% 79% N/D

COMPANHIA REDECARD MRV*** VISANET BR MALLS PAR LIGHT S/A HYPERMARCAS BRF FOODS NATURA TIVIT MULTIPLAN ROSSI RESID8*** PDG REALT*** SANTANDER BR GOL BROOKFIELD*** CCR RODOVIAS IGUATEMI CETIP CYRELA REALT*** MARFRIG DIRECIONAL*** ENERGIAS BR ANHANGUERA FLEURY

CLASSIFICAO FOLLOW ON FOLLOW ON IPO FOLLOW ON FOLLOW ON FOLLOW ON FOLLOW ON FOLLOW ON IPO FOLLOW ON FOLLOW ON FOLLOW ON IPO FOLLOW ON FOLLOW ON FOLLOW ON FOLLOW ON IPO FOLLOW ON FOLLOW ON IPO FOLLOW ON FOLLOW ON IPO

26/03/2009 25/06/2009 29/06/2009 03/07/2009 15/07/2009 16/07/2009 23/07/2009 03/08/2009 28/09/2009 28/09/2009 05/10/2009 05/10/2009 07/10/2009 13/10/2009 22/10/2009 23/10/2009 26/10/2009 28/10/2009 29/10/2009 12/11/2009 19/11/2009 26/11/2009 10/12/2009 17/12/2009

Dados referentes somente "Oferta Brasileira", at 04/01/2010. Dados preliminares (empresas que no publicaram o 'Anncio de Encerramento').

Empresas do setor imobilirio pesquisadas assinaladas com *** Fonte: Bovespa, com acrscimo da autora

Do ponto de vista da ocupao do territrio o modelo tambm problemtico: empreendimentos enormes construdos em reas sem infraestrutura e ligados malha urbana ou aos centros de oferta de emprego por vias estreitas de transporte. A Camargo Corra Desenvolvimento Imobilirio (CCDI) comprou um terreno com rea maior do que o bairro da Mooca para a 137

construo de 20 mil unidades do tipo segmento econmico na cidade de Caieiras, na Grande So Paulo, em 2007, por exemplo. O acrscimo populacional previsto corresponde a dobrar o nmero de habitantes do municpio. A empresa anunciou como modelo para desenvolvimento do projeto o caso mexicano, conhecido pelos gigantescos empreendimentos com pouca infraestrutura. As empresas que pretendiam abrir capital e aquelas j listadas na bolsa passaram a aumentar significativamente o estoque de terras, em parte como modo de convencer os investidores de que seria possvel conseguir o Valor Geral de Vendas (VGV) prometido nas ofertas de aes. Em consequncia, a competio entre as empresas gerou o aumento do preo do solo, motivando a busca por terrenos mais distantes dos principais centros urbanos ou em outros municpios e estados. A expanso em direo s periferias (ou, inclusive, reas rurais), s cidades mdias e s fronteiras agrcolas parece estar promovendo mudanas importantes na rede de cidades brasileiras. O mercado residencial formal parecia, desse modo, seguir uma tendncia de ampliao para alm da marca dos 30% mais ricos da populao. Aos poucos, contudo, a ampliao mostrou tambm seus limites: em 2007, apenas 2% dos lanamentos imobilirios em So Paulo foram de unidades de valor abaixo de R$ 60 mil, enquanto 53% estavam na faixa superior a 180 mil487. Ainda assim, comparativamente, houve ampliao significativa da parcela que passou a acessar o crdito imobilirio. Antes da crise, contudo, a via de captao de recursos na bolsa tambm j mostrava limites, pois muitas empresas enfrentavam dificuldades. O nmero excessivo de empresas, entre outros aspectos, indicava que as ofertas primrias de aes (IPOs) apresentavam forte vis especulativo, sem que as metas prometidas pelas empresas pudessem ser cumpridas. Assim como a financeirizao, a crise incide no Brasil por via distinta daquela dos Estados Unidos. Na queda da Bovespa, com o incio da crise financeira, as empresas do setor da construo foram as que apresentaram os piores resultados. Nossa hiptese, porm, que parte dessa queda refere-se aos problemas j apresentados, que teriam desdobramentos de qualquer modo. Quanto repercusso, no h aqui, como vimos, um mercado privado de crdito constitudo, muito menos um sistema de securitizao do porte daquele visto nos EUA. Desse modo, a interconexo restrita, e crises relacionadas ao crdito imobilirio e produo de imveis no se propagam to rapidamente para outros setores da economia. A construo civil, contudo, conhecida como grande empregadora, argumento que ser utilizado pelo setor e pelo governo na articulao do pacote a ser apresentado como medida contra a crise.
487

N. Bonduki, Poltica habitacional e organizao social no Brasil.

138

2.5.1 Do inferno ao cu: o pacote habitacional Minha Casa Minha Vida

Do inferno ao cu em menos de dois meses. No exagero dizer que o pacote do governo para estimular a habitao popular funcionou como mgica para as aes de empresas de construo civil as mais castigadas da bolsa no ano passado. Algumas companhias j dobraram de preo em 2009. A disparada concentrou-se no ms passado depois do anncio das medidas de estmulo pelo Ministrio da Fazenda, em 25 de maro.
Daniela D'Ambrosio e Tatiana Bautzer, Valor Econmico, 6 de maio

Uma das principais respostas do governo crise foi o lanamento do pacote habitacional Minha Casa Minha Vida, em abril de 2009, com a meta de produo de um milho de moradias. O pacote teria o papel de reduzir os possveis efeitos da crise financeira de 2008 no Brasil, por seu carter supostamente anticclico e, ao mesmo tempo, ampliar o acesso moradia488. A situao de crise foi, justamente, a alegao utilizada para o lanamento do pacote Minha Casa Minha Vida no momento em que um plano nacional para a habitao encomendado pelo prprio governo em 2007 estava praticamente pronto: o Planhab. Vale lembrar que o governo chegou a propor outra resposta ao problema da crise das empresas do setor, antes do MCMV. A Medida Provisria 443, de 2008, autorizou o governo, em especial a Caixa Econmica Federal, por meio da criao da uma subsidiria (Caixa Participaes), a comprar aes de empresas da construo civil construtoras e incorporadoras. O setor imobilirio se ops fortemente medida e a Cbic acusou o governo de tentar estatizar o setor489. Assim, o setor advogava apoio do governo como condio necessria para produo de habitao de baixo custo e, simultaneamente, liberdade para a construo das casas nos seus termos, de modo semelhante ao de seus colegas norte-americanos, como vimos no primeiro captulo.

O Ministrio das Cidades no estava mais sob o comando de Olvio Dutra, ex-governador do Rio Grande do Sul e um dos fundadores do PT, mas sim de Marcio Fortes, indicado por Severino Cavalcanti, do PP (Partido Progressista), em 2005. A equipe do Ministrio saiu progressivamente do governo. Ainda assim, o Plano Nacional de Habitao Popular (Planhab) continuou a ser coordenado pela Secretaria Nacional de Habitao do Ministrio das Cidades. O Plano estava previsto na lei que estruturou o Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social (SNHIS), n. 11.124/05. O Ministrio promoveu seminrios em cada regio do pas, a partir de 2007, em intenso processo de participao. 489 Revista Notcias da Construo, Economistas criticam estatizao das construtoras, 27/10/2008. Desculpe-me quem admira o ministro Guido Mantega, mas ele agiu errado e vai ter que voltar atrs. No se estatiza construtora. uma medida descabvel", afirmou um economista e especialista em contas pblicas, segundo a mesma reportagem. Disponvel em: < http://www.ademial.org.br/noticias/?vCod=1499 80 ENIC analisa Medida Provisria 443>
488

139

Entre seminrios, oficinas e reunies tcnicas realizaram-se mais de 60 atividades participativas, que reuniram governos estaduais e municipais, movimentos populares e profissionais, para a elaborao do Planhab. O MCMV, entretanto, foi elaborado sob liderana da Casa Civil e do Ministrio da Fazenda, em dilogo direto com representantes da construo, e sem participao popular. A estrutura operacional do Ministrio das Cidades, que articula as polticas de habitao, saneamento, transportes e desenvolvimento urbano, no foi mobilizada na concepo do pacote. O Conselho das Cidades, rgo deliberativo do Mistrio, no foi consultado. O Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social, que deveria concentrar todos os recursos da poltica habitacional de modo a uniformizar os critrios de acesso, ficou tambm fora do MCMV, exceto na modalidade Entidades, restrita a 1,5% do subsdio pblico. Diferentemente, o pacote direciona os recursos para um fundo pblico secundrio e sem conselho, o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), mais malevel e desregulado490, utilizado para a faixa de 0 a 3 salrios mnimos. O volume de subsdios que o pacote ofereceu na sua primeira edio, 34 bilhes de reais, era de fato indito na histria do pas: nem mesmo o BNH dirigiu tantos recursos baixa renda numa nica operao491. O objetivo declarado do governo era dirigir o setor imobilirio para atender demanda habitacional de baixa renda, que o mercado imobilirio, restrito ao topo da pirmide de rendimentos, no alcanava por conta prpria. Essa ampliao poderia incorporar as chamadas classes C e D, j descobertas por outros ramos da economia nos ltimos anos, dos alimentos aos eletrodomsticos e automveis. O Fundo de Garantia (FGTS) foi novamente mobilizado como fonte de financiamento, acrescido de recursos do Oramento da Unio, para a concesso de subsdios. A grande maioria do fluxo (97%) era destinada oferta e produo direta por construtoras privadas e apenas 3% a entidades sem fins lucrativos, cooperativas e movimentos sociais, para produo de habitao rural e urbana por autogesto na definio inicial do pacote habitacional492. O MCMV no inclui a promoo estatal projetos e licitaes comandados por rgos pblicos que segue dependendo das linhas existentes, com fundos menores e muito concorridos. O FAR fundo utilizado para os empreendimentos voltados faixa de 0 a 3 salrios mnimos, todo destinado promoo das construtoras, que direcionam as unidades para uma demanda organizada
P. Arantes e M. Fix, Como o governo Lula pretende resolver o problema da habitao. Esse o desenho inicial do pacote, que vem sendo modificado ao longo do tempo. 491 Ibidem. 492 O montante pode ser ainda menor, uma vez que as entidades podem contratar empresas e o financiamento habitao rural quase no saiu do papel
490

140

pelas Prefeituras. O FGTS direcionado para a faixa de 3 a 10 salrios, com produtos ofertados no mercado pelas empresas, geralmente incorporadoras, como veremos no prximo captulo. O nome do programa festejado por muitos pelo seu aspecto de slogan publicitrio indica j o tipo de imaginrio que se pretendia produzir em torno, mais uma vez, da ideologia da casa prpria. Essa ideologia que tem um campo material amplo para prosperar no Brasil, diante da escassez de alternativas, das ameaas de despejos nas favelas e cortios, da instabilidade econmica, da insegurana no emprego, da debilidade das redes de proteo social foi requisitada como parte de um arranjo que ajudou as empresas no enfrentamento a problemas do setor, anteriores crise, como reconheceram os prprios agentes econmicos. O Minha Casa Minha Vida alou a habitao a problema nacional de primeira ordem, mas o definiu segundo critrios do capital, ou da frao do capital representada pelo circuito imobilirio, e do poder, mais especificamente, da poltica eleitoral493. O programa articula um problema social real e importante, a falta de moradias dignas, mobilizao conformista do imaginrio popular e aos interesses capitalistas494. Responde, a um s tempo, a problemas de acumulao, por meio da injeo de recursos no circuito imobilirio (construo de edificaes e construo pesada, indstria de materiais e componentes, mercado de terras) e legitimao, ao responder presso das lutas sociais do ponto de vista da demanda por habitao e por emprego. Guardadas as diferenas sem dvida significativas e importantes so claros os paralelos com a histria do BNH. Aps o anncio do pacote Minha Casa Minha Vida mesmo antes de as obras se iniciarem o setor da construo liderou a alta na Bolsa, com destaque para as empresas voltadas ao segmento econmico. Boa parte dos primeiros empreendimentos utilizou estoque de terras das empresas, rea de grande extenso que, de outro modo, estaria sem destinao. Com o pacote aumentaram tambm os anncios de compra de aes de empresas brasileiras do ramo imobilirio por investidores estrangeiros, como o americano Gary Garrabant e o bilionrio Sam Zell, fundadores da empresa de investimentos imobilirios Equity International, o espanhol Enrique Bauelos, conhecido por ter feito fortuna em seu pas e depois pelos processos sofridos na justia por

Impossvel no lembrar o famoso artigo de Gabriel Bolaffi sobre o BNH, j referido: assim como seu antecessor o MCMV formula o problema da habitao no a partir das caractersticas intrnsecas ao problema, mas sim das necessidades impostas pelas estratgias de poder, dos negcios e das ideologias dominantes. 494 Sigo aqui os argumentos do artigo escrito com Pedro Arantes, intitulado Como o governo Lula pretende resolver o problema da habitao.
493

141

administrao desleal e manipulao das aes e por inmeros investidores annimos, cotistas dos fundos de investimentos, como veremos mais detidamente no prximo captulo.
Figura 24 O programa habitacional j vem com logo e slogan

O Minha Casa Minha Vida no se props a enfrentar a questo fundiria, apesar do consenso entre movimentos populares, militantes e pesquisadores da rea de que no h como desenvolver uma poltica habitacional sem enfrentar o n da terra495. Essa viso motivou a incluso dos artigos referentes funo social da terra, na Constituio de 1988, e a aprovao do Estatuto da Cidade, em 2001 no por acaso apenas depois de muitos anos de luta dos militantes da Reforma Urbana. O modelo de proviso mercantil de moradia resiste, no Brasil, implementao dos instrumentos de democratizao do acesso terra. Ao contrrio, procura maximizar os ganhos por meio de operaes especulativas com a terra, ou seja, busca a valorizao de modo dissociado ou prevalente em relao ao circuito de reproduo produtiva do capital. A tendncia que parte do fluxo de capitais viabilizado com o aumento do crdito seja capturado na forma de renda da terra. O

Expresso utilizada por Ermnia Maricato e ttulo de texto da urbanista sobre o assunto. A literatura sobre o tema extensa. Cf. entre outros. L. M. Osrio (org.). Estatuto da Cidade e Reforma Urbana; Ermnia Maricato, Brasil cidades; Adauto Lcio Cardoso; Luiz Cesar de Queiroz Ribeiro. (org.). Reforma e Urbana e Gesto Democrtica: promessas e desafios do Estatuto da Cidade; B. Alfonsin e E. Fernandes (org.), Direito e poltica urbana no Brasil: o Estatuto da Cidade: diretrizes, instrumentos e processos de gesto, R. Bassul, Estatuto da Cidade: Quem Ganhou? Quem Perdeu?, R. Rolnik, R. Cymbalista, K. Nakano, Solo urbano e habitao de interesse social, Instituto Plis, Estatuto da cidade: guia para implementao pelos municpios e cidados. Uma bibliografia mais completa pode ser encontrada nessas publicaes.
495

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problema j reconhecido pelos prprios agentes do mercado, como o scio-proprietrio da imobiliria Ato496:
O programa no est conseguindo atender com preferncia os que mais precisam, que so os moradores das grandes cidades que esto indo hoje adensar favelas e construir nas lajes () Toda essa disponibilidade de crdito est indo para o preo do terreno e, com isso, muito difcil produzir uma unidade de R$ 50 mil, R$ 60 mil, que o valor total da unidade fixado para a faixa de renda mais baixa.

O modelo favorece, no caso da proviso de 0 a 3 salrios, principalmente a produo de casas trreas em grandes conjuntos nas periferias urbanas ou em reas rurais que sero transformadas em urbanas. A operao depende da mudana nos limites do permetro urbano autorizada pelas Cmaras Municipais que, frequentemente, representam os interesses dos proprietrios de terra. Apenas essa mudana da venda da terra de hectares (rea rural) para metros quadrados (rea urbana) mecanismo poderoso de apropriao de renda. O espraiamento resultante desse modelo tem alto custo para o poder pblico, uma vez que a rede de infraestrutura (sistema virio, gua, saneamento, energia, etc.), transportes e servios (escola, cultura, lazer, etc.) ter que ser estendida. O pacote foi inicialmente lanado sem estmulo ocupao de imveis construdos vagos, apesar dos inmeros edifcios vazios existentes nos centros urbanos e das polticas urbanas j elaboradas para favorecer seu uso. Prevalece, assim, a lgica de produo que interessa ao setor da construo. Ao mesmo tempo, j se fala novamente em implantar o modelo norte-americano de securitizao imobiliria. Em junho de 2010, o Secovi (Sindicato da Habitao do Estado de So Paulo) organizou um seminrio sobre o tema, que props maior aproximao entre mercado imobilirio e mercado de capitais. Pouco antes, a Segunda Conferncia Internacional de Crdito Imobilirio, organizada pelo Banco Central, no Cear, discutiu a securitizao no ps-crise, com destaque para o mecanismo dos covered bonds, discutido por analistas das empresa Standard & Poors e Naxitis, dos EUA e da Frana, respectivamente. Difcil imaginar que o processo possa se completar nos moldes norte-americanos, uma vez que por maior que seja o esforo de importar modelos estes acabam por esbarrar em limites prprios da formao social brasileira, como o padro de acumulao mais baixo e as enormes disparidades sociais e regionais.
De acordo com a reportagem Construtoras tm dificuldade na produo, publicada no Jornal Correio do Estado/BR, em 06/5/2011.
496

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Vrias empresas indicaram o MCMV como motivo para ampliao de seu mercado. A Rossi, por exemplo, divulgou ter aumentado de 29% para 48% o total de seus lanamentos em 2009, devido aos incentivos do programa habitacional do governo federal Minha Casa Minha Vida, que trouxeram ao setor uma classe de consumidores at ento sem acesso casa prpria 497. A empresa criou a Rossi Ideal, marca voltada ao segmento econmico (at 160 mil reais, na definio oferecida pela Rossi498). Mais adiante, explica: A crise foi real, mas fomos eficientes na retomada do crescimento; acreditamos possuir as ferramentas necessrias para acompanharmos e aproveitarmos as oportunidades existentes. O setor imobilirio nunca teve tantos incentivos, e isso nos permite projetar crescimento sustentvel para os prximos anos. Temos estrutura operacional e banco de terrenos para avanar ainda mais no segmento econmico e continuar respondendo s demandas dos demais nichos e perfis de empreendimento. Um paralelo entre o Banco Nacional de Habitao (1964-1986) e o Minha Casa Minha Vida (2009-), aqui apenas esboado499, pode contribuir para identificar permanncias e descontinuidades nessa histria, com a ressalva de que o primeiro um sistema bastante mais complexo do que o segundo, restrito produo habitacional500. Enquanto o BNH fez parte da tentativa de garantir emprego na recesso de 1964-67, o MCMV foi lanado sob a alegao de assumir um carter anticclico, diante da crise financeira mundial. As mudanas no financiamento foram mais significativas nos anos 1960, com a criao do FGTS e do SBPE. O SFH criou as condies de existncia de um fluxo de crdito para a indstria da construo civil, que duraria at a crise dos anos 1980. Sem essa fonte permanente de recursos, o BNH poderia ter permanecido restrito tentativa que o antecedeu, de uma poltica habitacional centralizada, a Fundao Casa Popular. Esses dois fundos esto at hoje entre as principais fontes de recursos, inclusive no MCMV. A diferena, aqui, viria com o subsdio direto com recursos do oramento, que assume dimenso importante. As medidas do Ministrio da Cidade que antecederam o MCMV recompuseram os fluxos de financiamento em nveis comparveis queles da poca do BNH. O atendimento seguiu diferenciado por trs faixas de rendimentos da populao. O segmento mais popular, contudo, atendido pelas Cohabs, que
Demonstraes Contbeis da Controladora e Consolidadas, Referentes aos Exerccios Findos em 31 de dezembro de 2009 e de 2008. 498 A definio varia conforme a empresa. Mesmo a Rossi definiu de modo diferente o segmento no terceiro relatrio de resultados trimestrais de 2010: "Linha de produtos padronizados com foco na primeira moradia com at 85m 2". 499 Um paralelo mais detalhado exigiria uma pesquisa especfica, que ultrapassa as possibilidades desta tese. 500 A parte de infraestrutura segue sob outro pacote, o PAC, como vimos. Ver, a respeito, a tese de K. Leito, A dimenso territorial do Programa de Acelerao do Crescimento.
497

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licitavam as obras entre as construtoras (encomenda pblica), agora atendido diretamente por construtoras (oferta privada), no MCMV, com a demanda cadastrada pela prefeitura501. Em ambos, o governo respondeu, ainda que em parte, a presses de lutas sociais urbanas e alou um problema real a questo nacional relevante, mas formulou e implementou a poltica a partir de estratgias de poder e dos negcios. Nos dois casos o imaginrio popular foi mobilizado em torno do ideal da casa prpria, de modo anlogo ao da homeownership society norte-americana. Os promotores imobilirios novamente participaram da formulao da poltica pblica, por meio dos sindicatos patronais e dos representantes diretos das grandes empresas, como ocorrera no BNH. O MCMV, no entanto, foi formulado com um lder do Partido dos Trabalhadores na presidncia, quando as expectativas em relao ao enfrentamento da pauta da luta da Reforma Urbana eram significativas. Contudo, o MCMV no resultou de um processo participativo como aquele desenvolvido em algumas cidades governadas pelo PT ou daquele que vinha sendo experimentado no Conselho das Cidades e na elaborao do Planhab. O MCMV no se props a enfrentar a questo fundiria, tema central da reforma urbana, e no mobilizou os instrumentos do Estatuto da Cidade. Ao contrrio, d espao para que as empresas procurem maximizar os ganhos por meio de operaes especulativas com a terra. A tendncia que parte do fluxo de capitais viabilizado com o aumento do crdito inclusive os subsdios oferecidos com verba do oramento pblico seja capturada na forma de renda da terra. O impacto de marketing do pacote depende da velocidade da construo, assim como os resultados financeiros da empresa dependem do valor geral de vendas (VGV). A temporalidade poltico-eleitoral do MCMV parece se ajustar melhor ao ritmo do capital financeiro que promete atropelar resistncias de todos os tipos do que quele das lutas urbanas e dos direitos sociais. Tanto o BNH como MCMV tratam a habitao como mercadoria a ser produzida em moldes capitalistas. No MCMV, no entanto, os subsdios diretos ao comprador podem ser vistos como um reconhecimento de que a habitao um direito. Esse reconhecimento do direito tem carter ambguo, uma vez que justifica a injeo de recursos pblicos em um sistema que, de resto, tem lgica privatista na definio dos espaos, inteiramente formulados segundo os critrios de um empreendimento imobilirio.

501

Empreitada global do CDHU e PAR j utilizava o modelo.

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O BNH criou as condies para a produo residencial em escala e o aparecimento de inmeras empresas. O setor cresceu taxa de 10,6% bastante superior aos 1,9% do perodo anterior. Conservou-se a hegemonia de empresas de capital nacional, de grande heterogeneidade em relao ao porte, caracterizada pela estrutura familiar de propriedade, centrada no dono, geralmente um engenheiro civil. As 4,4 milhes de unidades financiadas pelo SFH mudaram a paisagem das cidades brasileiras. Conjuntos habitacionais gigantescos foram construdos pela Cohab nas periferias paulistanas. Mais de 30 anos depois, o MCMV j enfrenta dificuldades maiores para a aquisio de terras no municpio e empurra os empreendimentos para reas como as periferias das grandes cidades, ultrapassando os limites entre rural e urbano das cidades mdias. As duas polticas tm em comum o uso de grandes glebas com infraestrutura precria. Nos dois casos o circuito imobilirio pressionou pela elevao do teto dos financiamentos. No primeiro, os resultados so conhecidos: o sistema alternou entre fases com financiamentos mais voltados para a renda mdia alta e outras na qual h relativa popularizao dos investimentos. No MCMV, subsdios pblicos maiores na camada de 0 a 3 salrios mnimos garantem uma parcela da produo destinada de fato baixa renda. Os incorporadores voltados para a faixa de 3 a 10, contudo, conseguiram j elevar os limites de financiamento de modo a atingir uma populao com rendimentos maiores. O preo da terra torna cada vez mais difcil a produo para renda mais baixa. No perodo de funcionamento do BNH, a desigualdade de renda se aprofundou, com o arrocho salarial. O MCMV surge num perodo em que h relativa reduo da desigualdade nos rendimentos do trabalho (massa salrial) e aumento do consumo das camadas que o mercado denomina classes C e D; porm sem uma reduo na desigualdade de renda (distribuio funcional da renda entre lucro e salrio). Nos dois casos, as empresas combinam equipes prprias com mo-de-obra subcontratada. A subcontratao permanece como recurso para burlar a legislao trabalhista, sem que isso tenha relao direta com o MCMV. A utilizao de sistemas construtivos mais industrializados, j ensaiada no BNH, volta a ser experimentada, atualizada com tecnologias testadas em outros pases, como o Mxico. *** Encerrado este exame parcial da trajetria do circuito imobilirio, passo aos resultados da pesquisa sobre as transformaes recentes. O registro agora no ser histrico, mas voltado compreenso de algumas dessas transformaes no quadro contemporneo. 146

Captulo 3 Transformaes no circuito imobilirio no Brasil: notas sobre o quadro contemporneo

Nos anos 1990, quando as polticas de estabilidade monetria, abertura econmica, privatizaes e desregulamentao inseriam o Brasil na mundializao financeira, o carter estreito, segmentado e estratificado do circuito imobilirio o mantinha como rbita reservada das elites brasileiras. Foi assim nos anos 1950, quando as multinacionais assumiram o comando da industrializao, e parecia ser novamente o caso nos anos 1990, quando o setor imobilirio no acompanhava a internacionalizao de outros setores e continuava comandado pelo capital nacional mercantil. Em duas circunstncias histricas fluxos contnuos de financiamento contornaram o problema da instabilidade econmica e possibilitaram certo alargamento do circuito imobilirio no Brasil. A primeira delas, a trajetria do BNH, foi discutida no captulo dois, no qual vimos como os arranjos que alimentaram o setor reverteram-se com a crise da dvida e a incorporao imobiliria voltou a enfrentar os limites impostos pelo autofinanciamento. Examinaremos neste captulo a segunda circunstncia : as transformaes recentes no circuito imobilirio. O exame da estrutura patrimonial de todas as empresas do setor imobilirio de capital aberto, ao longo dos anos, permitiu identificar os fluxos de investimento que ingressaram no circuito imobilirio e suas diferentes modalidades: fundos pblicos, fundos de participao acionria (private equity) e oferta primria de aes (IPOs). Foi possvel, ainda, uma aproximao quantitativa do problema, estimando-se o percentual das empresas que continua sob o comando do dono-fundador (empresa familiar) e a parcela que passou, progressivamente, para as mos de investidores financeiros de vrios tipos. A anlise das dez maiores incorporadoras por produto total e rea lanada em 2010 e das empresas com maior participao no programa habitacional Minha Casa Minha Vida (MCMV), estenderam o estudo tambm a empresas de capital fechado, ampliando seu alcance.

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3.1 Novos e velhos personagens: transformaes na concorrncia e na organizao das empresas

Se a abertura de capital um fenmeno antigo no capitalismo, bastante conhecido, no setor imobilirio brasileiro algo recente. A partir de 2004 muitas empresas, de diversos ramos da economia, abriram capital no Brasil, quando o volume de recursos investidos em novas firmas aumentava em diversas partes do mundo. A possibilidade de captar recursos por meio da oferta de aes na Bolsa de Valores passou a motivar vrias incorporadoras brasileiras a seguirem o caminho. Em curto perodo de tempo, a maior parte das grandes empresas imobilirias fez suas ofertas primrias de aes na Bovespa. Os efeitos complexos decorrentes desse passo diferem, no circuito imobilirio, daqueles de outros setores. Atualmente, 17 empresas esto listadas na Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros (BM&F Bovespa), no segmento Novo Mercado, na categoria Construo e Transporte, subsetor Construo e Engenharia, segmento Construo de Edificaes Residenciais alm de duas classificadas como de intermediao imobiliria (vendas), cinco de construo pesada e seis de materiais de construo, que no estaro no foco deste estudo. Esse movimento, portanto, precisa ser compreendido, investigando-se seu impacto em cada empresa e no conjunto delas. necessrio avaliar quanto a escala financeira volume dos fluxos de capitais mudou com a captao no mercado de capitais e em que medida esse incremento se relaciona com as outras transformaes que discutiremos adiante, ou seja, observar os impactos de um aumento de escala dessa ordem sobre a concorrncia e a estrutura de propriedade, as estratgias de mercado, o padro de expanso territorial, o desenho e o canteiro, a forma arquitetnica e urbana. Vrias empresas ampliaram muito seu tamanho, em curto perodo de tempo. A MRV, por exemplo, multiplicou o faturamento trimensal quase dez vezes, entre 2007 e 2010.

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Quadro 6 Empresas listadas na Bolsa, classificadas como construo de edifcios residenciais e empreendimentos imobilirios, por valor de mercado, em 5 de novembro de 2010, em milhares de reais Valor de mercado da empresa 12.458.001,00 9.608.538,00 8.277.933,00 6.341.183,00 4.550.688,00 4.041.689,00 2.304.935,00 1.852.138,00 1.770.972,00 1.432.097,00 1.337.743,00 1.275.000,00 1.039.508,00 998.582,00 893.294,00 638.032,00 304.498,00 59.124.831,00 Patrimnio lquido do ltimo balano 5.613.164,00 4.201.735,00 2.663.320,00 3.545.413,00 2.455.742,00 2.605.116,00 1.303.155,00 782.851,00 1.093.630,00 960.239,00 647.243,00 316.895,00 765.995,00 1.072.325,00 668.410,00 509.897,00 395.157,00 29.600.287,00

Nome 1 PDG Realt 2 Cyrela Realty 3 MRV 4 Gafisa 5 Rossi Resid 6 Brookfield 7 Even 8 Direcional 9 Eztec 10 JHSF Part 11 Helbor 12 Joao Fortes 13 CC Des Imob 14 Inpar S/A 15 Rodobensimob 16 Trisul 17 Cr2 Total

Fonte: elaborado pela autora com dados da Economtica

As transformaes na estrutura de propriedade so um aspecto decisivo, a meu ver. As mudanas quantitativas assumem aspectos qualitativos, com desdobramentos importantes. Por isso, identifico os acionistas das empresas, sempre que possvel localizando os donos ltimos das aes502. Esse exame sugere que distines sumrias, como entre empresa nacional e estrangeira, no do conta das novas modalidades de organizao empresarial. Se a escala de acumulao mundial, os vnculos dos fluxos financeiros internacionais com os diferentes espaos nacionais se do de modo diferenciado em cada pas e setor. Exigiram, por isso, extensa pesquisa emprica.

Entre os acionistas constam, muitas vezes, nomes de empresas de participao ou de fundos de investimentos, cuja identidade difcil de precisar da a dificuldade. No primeiro caso, porque o nome da empresa no revela imediatamente seus proprietrios e, no segundo, porque as empresas gestoras de recursos de terceiros mantm em sigilo a identidade dos investidores. O dono ltimo das firmas o proprietrio que est no final da cadeia acionria (cf. Capitalismo de laos, de Srgio Lazzarini).
502

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Examinamos as diferentes trajetrias dos fundadores das empresas para verificar se perderam ou no participao acionria relativa e, ao mesmo tempo, poder de deciso503. Vimos que o setor difcil de ser inteiramente capturado por capital internacional, ao menos em um primeiro momento. Os conhecimentos locais, a presso sobre o poder pblico (executivo, legislativo e judicirio), a falta de articulao com a economia mundial, a pouca proximidade entre os mercados de capitais e o mercado imobilirio so alguns dos fatores que dificultam a metamorfose completa. A desigualdade de renda no Brasil uma das maiores do mundo ainda um obstculo maior, especialmente a um setor cuja mercadoria tem preos elevados como a casa. Esse problema ser apenas contornado pelo Minha Casa Minha Vida, e ainda assim parcialmente. O pacote habitacional mobilizou 34 bilhes de reais em subsdios na sua primeira edio, mas no atinge a maior parte do dficit habitacional, situado na faixa de rendimento de 0 a 3 salrios. A desnacionalizao a que assistimos em outros setores da economia tem maior dificuldade de se impor nesse ramo. Algumas dessas caractersticas so intrnsecas ao negcio imobilirio aspectos relativos concepo, ao desenvolvimento, produo e comercializao de imveis; outras so prprias dos Brasil, como a trajetria histrica do setor, que permanece nacional enquanto outros se internacionalizam, como vimos no captulo anterior. Temos, ainda, caractersticas peculiares ao setor, porm exacerbadas pelo carter patrimonialista da formao social brasileira. Investigo tambm o grau de concentrao da propriedade da empresa, estimado por meio de duas medidas: o percentual detido pelos fundadores da empresa (famlias, em vrios casos) e o percentual detido por acionistas com mais de 5% das aes. A primeira medida nos informa sobre a manuteno ou a perda de participao relativa dos fundadores das empresas ao longo dos anos, ou seja, um indicador que nos aproxima das questes apontadas acima sobre o lugar que ocupam os antigos donos aps a abertura de capital. A segunda ajuda a analisar se a empresa passou de fato por um processo de pulverizao da propriedade, caracterstico do mercado de aes, ou se continua concentrada nas mos de alguns acionistas, sejam eles os fundadores ou novos controladores.
Essas questes implicaram desafios do ponto de vista metodolgico. Quando o projeto de pesquisa que deu origem a esta tese foi elaborado, essas mudanas apenas se esboavam. Embora fosse possvel, a meu ver, perceber certas tendncias de transformao que tentei analisar em trabalhos anteriores era ainda difcil mensur-las no caso da habitao. O perodo estudado nos permitiu, posteriormente, uma primeira avaliao das mudanas que de fato se concretizaram e dos seus impactos. Para isso, foram necessrios vrios procedimentos de pesquisa e acesso a inmeras fontes de dados, de difcil localizao. Esbarramos com grande volume de informaes sigilosas ou vendidas a alto custo, por conta da natureza dos fenmenos investigados. Analisei a composio acionria de todas as empresas, ano a ano a partir da abertura de capital na Bolsa, e identifiquei o perfil de cada um desses acionistas (dono fundador, private equity, fundos de investimento etc).
503

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A seguir, apresento traos de algumas das empresas analisadas com foco na estrutura de propriedade, visto que outros aspectos sero observados mais adiante para retornar em seguida ao conjunto delas, observando recorrncias e especificidades. Analisaremos, mais adiante, novos personagens que surgiro desses pequenos fragmentos. *** Elie Horn fundou a Cyrela em 1978 e ainda se mantm no controle da empresa. Em 1996, a Brazil Realty realizou a oferta primria de aes (IPO). Em 2005, a Cyrela Vancouver foi incorporada pela Brazil Realty e assumiu o nome Cyrela Brazil Realty. No mesmo ano realizou oferta primria de aes, que ingressou no Novo Mercado da BM&F Bovespa. A participao relativa de Horn na propriedade das aes oscilou bastante ao longo da histria (somando as aes em seu nome com aquelas da Eirenor e de duas outras empresas de participao, controladas pelo empresrio). Reduziu-se de cerca de 80% (entre 2002 e 2003) para 32% (em 2010). Horn teve como scio na fundao da Brazil Realty o conhecido megainvestidor George Soros com a empresa Irsa que saiu da sociedade em 2001, durante a crise argentina. A partir de 2006, a Cyrela passou a contar entre seus acionistas com fundos de investimento geridos por empresas como Janus (2006), Sloane Robinson (2007) e Carmignac Gestion (2009). Mais recentemente, a empresa de gesto de recursos norte-americana BlackRock comprou participao na empresa correspondente a 6%, por meio do BlackRock Global Funds e do Latin American Fund. Capitalizada, a incorporadora se expandiu territorialmente mediante parcerias regionais e aquisies de empresas, como a Goldsztein, em Porto Alegre. A Cyrela adquiriu metade da empresa gacha em 2006 e o restante em 2009. Ainda em 2006, criou a marca Living, para imveis destinados ao segmento econmico, inicialmente um departamento. Em 2009, a marca tornou-se empresa e ganhou gesto independente, contando com sua prpria plataforma de construo, segundo o relatrio anual da empresa. A maior parte dos canteiros de obra era conduzida em parceria com empresas menores, modelo comum no mercado. Em 2010, quando a empresa registrou resultados negativos, as cobranas dos analistas financeiros receberam a explicao de que teriam ocorrido estouros de obras em diversas regies do pas, majoritariamente onde a produo era terceirizada . Embora algumas das parcerias tenham funcionado, em vrios casos as empresas no conseguiram acompanhar a escala exigida pelas grandes incorporadoras quando tiveram que duplicar ou triplicar as obras.

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A Cyrela comprou participao em outras empresas, como a Plano & Plano, que atualmente controla, e fez uma joint-venture com a Cury, voltada ao chamado segmento econmico, na qual detm 50% das aes. Esse seria o caminho para uma participao significativa no Minha Casa Minha Vida, como veremos. A Cyrela um exemplo de empresa ainda controlada pelo fundador e fortemente identificada com sua personalidade. Ao abrir capital, contudo, o antigo dono passa a ser cobrado por um conjunto de agentes financeiros e obrigado a dar satisfaes com regularidade, por meio de conference calls, informes de rendimentos e outras obrigaes caractersticas de empresas listadas no Novo Mercado da Bovespa. Em certa ocasio, at o semblante do orador foi observado por analistas e jornalistas, que comentaram o abatimento de Horn quando explicava o revs sofrido pela empresa em 2010. *** A Even originou-se da fuso entre a construtora Terepins e a incorporadora ABC Investimob, em 2002. Os proprietrios justificaram a juno como necessria para a sobrevivncia das duas empresas em um mercado que se tornava mais competitivo (e concentrado) com a parceria entre Cyrela e Brazil Realty e a compra de parte da Gafisa pela GP investimentos um contexto de concentrao e centralizao de capital que tende a expulsar quem no faz parte desse movimento. A Terepins no crescia. Ela no tinha capital para comprar terrenos. Faltavam tambm gesto e tecnologia (...). Sem isso, ningum conseguiria sobreviver dali em diante, porque o mercado ficaria mais competitivo.504 A juno, contudo, foi dificultada pela estrutura familiar das empresas, segundo um dos proprietrios: Ficamos uma colcha de retalhos505. Por isso, a Even teria sido profissionalizada e boa parte dos acionistas, afastada. A empresa Spinnaker Capital Group, com sede em Londres, comprou parte da incorporadora, realizou aportes ainda antes da abertura de capital e subscreveu aes, em seguida, na Oferta Primria (IPO). Seu veculo de investimentos, o Genoa, tornou-se assim o principal acionista, com 41% da empresa, e um dos controladores. Em 2008, o fundo fez mais um aporte de capital. No mesmo ano, a Paladin Realty Partners subscreveu 6% das aes em nome de investidores institucionais e indivduos de alta renda. A empresa norte-americana, mas tem escritrio no Brasil, como outras desse tipo que captam recursos em vrios pases.
504 505

Depoimentos dos proprietrios citados na reportagem de Patrcia Canado, Da crise ao topo em quatro anos. Ibidem.

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A Polo Capital Management, gestora brasileira, carioca, figura entre os acionistas desde abril de 2009, com participao inicial de 3% e atualmente com 5%. A paulista Fama assumiu uma posio de 5% em julho de 2010, e o Credit Suisse Hedging-Griffo ingressou em 2010 e hoje detm 10% da empresa. Em 2010, a Spinnaker fez a primeira venda significativa de aes e a participao caiu de 40 para 21%, movimento caracterstico dos fundos de private equity que investem na empresa antes da abertura de capital e procuram realizar os ganhos em poucos anos. Algo semelhante ocorre com a participao da International Equity na Gafisa, como descreverei adiante. A Even ocupou o segundo lugar no ranking das construtoras elaborado pela Embraesp, no quesito produto total lanado, e o segundo no ranking geral das construtoras, de 2010, caso tpico de empresas pequenas de estrutura familiar que passaram por um processo de concentrao e centralizao de capitais. A unificao da colcha de retalhos viria, assim, pela via financeira voltaremos a esse ponto nas concluses. Um dos scios fundadores recentemente saiu da empresa e fundou outra, de porte mdio, a You, Inc. Os outros ainda se mantm como acionistas minoritrios, e como controladores da empresa, ao lado do grupo ingls Spinnaker. O percentual que as famlias detinham, de 58% na abertura de capital, caiu progressivamente e hoje se resume a 11% da empresa. Em 2006, 93% das aes estavam em mos de acionistas detentores de 5% ou mais do volume total. Hoje esse nmero de 48%, indicando um grau de pulverizao maior da propriedade da empresa. Apesar dessa pulverizao trata-se, como vimos, de capital concentrado em poucos gestores, atualmente o FIP Genoa e membros da famlia Terepins. *** A Gafisa tem origem na Gomes de Almeida Fernandes, empresa de estrutura familiar fundada no Rio de Janeiro em 1954. Em 1997, a GP Investimentos, da GP Wealth Management, adquiriu parte do capital da empresa. A GP uma empresa de gesto de recursos de terceiros que participou de diversas outras firmas que abriram capital no Brasil. A GP progressivamente vendeu sua participao at sair da Gafisa, em 2006. Investiu US$ 78 milhes e, ao sair, arrecadou US$ 500 milhes, em vrias etapas de venda de aes, multiplicando vrias vezes, portanto, a aplicao 506, movimento semelhante ao que fez em outras empresas brasileiras, como a BRMalls e a Hypermarcas: a empresa investe por alguns anos na
506

GP deixa Gafisa aps elevar por 6 investimento inicial.

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empresa e vende sua participao como modo de obter rendimentos, multiplicando em pouco tempo, se possvel, o capital investido, numa lgica de curto ou mdio prazo, caracte rstica de private equity507. Em 2006, a Equity Internacional Properties, parte do Equity Group Investments, tornou-se a principal acionista, a convite da GP. A empresa foi fundada em 1999, por Sam Zell e Gary Garrabant, com foco em mercado imobilirio fora dos Estados Unidos. A EI preparou a abertura de capital da Gafisa, que ocorreria no ano seguinte. Em seguida, a empresa teve acionistas como a Marsico Capital Management, o Morgan Stanley & Co e o Ita. Juntos, os trs gestores controlam hoje 20% do capital social da empresa. A EI progressivamente diminuiu sua participao ao longo dos anos, passando de 24% (2006) a 11% e 7,5% (2010)508. Garry Garrabant, que continuou na presidncia do conselho da Gafisa, justificou as vendas como parte do curso normal da atividade de gerenciamento do portflio da Equity International 509. A Gafisa a nica empresa brasileira no setor listada tambm na Bolsa de Nova York. O caso difere daquele de boa parte das concorrentes, visto que deixou de ser uma empresa de estrutura familiar bem antes da abertura de capital, mas passou por processo semelhante ao de concorrentes como a Even: o ingresso de um grande investidor estrangeiro, que prepara a abertura de capital na Bolsa, e depois diminui sua participao. A Gafisa ingressou no segmento econmico por meio da criao da marca FIT, de modo anlogo ao que fez a Cyrela com a Living. Em 2009, a Gafisa assumiu o controle da Tenda numa operao controversa quando esta passava por forte crise, com queda acentuada das aes. A Tenda se notabilizara por direcionar os empreendimentos para baixa renda por meio de estratgias agressivas de expanso. Um de seus proprietrios, Henrique Alves Pinto, ficou conhecido por dizer que gostaria de fazer da empresa o Habibs da construo, um fast food de casas no lugar de esfihas. O antigo controlador participou da gesto na nova empresa, no incio, para depois deixar definitivamente o negcio da construo.

A GP Investments uma das maiores empresas no mercado de private equity na Amrica Latina e informa ter captado aproximadamente US$ 5 bilhes de investidores internacionais e adquirido 48 companhias em quinze setores diferentes, desde sua fundao. Em maio de 2006, concluiu sua Oferta Pblica Inicial (IPO), tornando-se a primeira companhia de private equity listada em bolsa no Brasil. 508 Equity International confirma mais uma venda de participao na Gafisa. 509 Sam Zell's Equity International Sells Shares of Brazil Gafisa, 19-8-2010.
507

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*** A CCDI uma incorporadora e construtora do Grupo Camargo Corra. Fundada em 1939, como pequena empresa de construo, a Camargo Corra expandiu-se para reas como cimento, construo, concesso ferroviria, concesses de energia e rodovias. A CCDI foi criada em 2003 e atua em diversos segmentos imobilirios, como as lajes para escritrio no padro que as empresas de consultoria imobiliria classificam como triplo A, o mais elevado. Entre 2006 e 2007, quando comeava o boom imobilirio, registrou aumento de 180% no seu patrimnio, que passou de 131 milhes para 240 milhes de reais. Em 2006, a CCDI abriu capital na Bolsa de Valores. A Camargo Corra permanece como principal proprietria da empresa, detendo aproximadamente 66% das aes. Opera, assim, como uma empresa do Grupo e sob seu controle. Em 2008, pouco antes do lanamento do MCMV, a CCDI assumiu o controle da HM Engenharia, empresa fundada em 1977, na cidade de Barretos (SP), com experincia no segmento de unidades at R$ 170 mil. A HM uma das empresas com maior contratao no MCMV. *** Em 1998, o fundador da empresa, Adolpho Lindenberg, bastante conhecido pela disseminao do estilo dito neoclssico em So Paulo, detinha 78% do capital social. Seu filho esteve entre os acionistas entre 2000 (24%) e 2003 (44,1%). Vrias outras pessoas da famlia e um esplio detiveram participao acionria ao longo dos anos 2000. Em 2007 a holding Lindencorp comprou aes para assumir o controle da empresa, com participao de 82,6% A Lindencorp controlada pela LDI, uma holding que atua em incorporao, urbanismo, centros comerciais e construo e que detm as marcas: Lindencorp (incorporao), Cipasa (loteamentos), REP (incorporao e construo de pequenos centros comerciais), Adolpho Lindenberg (construo de empreendimentos de alto padro) e Mais Casa (incorporao de produtos econmicos). A LDI uma sociedade limitada, que rene entre seus acionistas inmeras empresas de participao, pessoas fsicas, a PDG e um Fundo de Investimentos em Participaes. A empresa apresentada pela PDG como sua subsidiria. Atualmente, o antigo fundador permanece na empresa, na condio de presidente do conselho da LDI.

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*** Em dezembro de 2006, antes de abrir capital na Bolsa, a MRV vendeu 16,7% do seu capital para o fundo de investimento Autonomy Capital Research LLP, do britnico Charles Gibbins510. Um movimento caracterstico, portanto, de private equity, semelhante quele feito por Sam Zell na Gafisa, entre outros. No ano seguinte, quando fez sua oferta de aes na Bolsa, 42,2% foram subscritas pelo seu fundador e presidente, e mais 10,3% por scios, na forma de participaes. A receita lquida aumentou quase 174% com essa operao, e 178% com a captao realizada em 2008. O faturamento trimensal corrigido passou de 71,6 milhes de reais no incio de 2007 para 714 milhes de reais no segundo trimestre de 2010. Ou seja, um crescimento de dez vezes em poucos anos.
Quadro 7 Evoluo histrica do patrimnio lquido e do capital social realizado da MRV entre 2006 e 2009
2009/Dez - LS Patrimnio Lquido Capital Social Realizado
2.392.920 1.917.434

2008/Dez - LS 2007/Dez - LS
1.551.761 1.321.910 1.372.983 1.321.146

2006/Dez - LS
90.637 78.337

Fonte: Lafis Quadro 8 MRV: Faturamento trimensal em R$ 1000 corrigido

Ano T1-2007 T2-2007 T3-2007 T4-2007 T1-2008 T2-2008 T3-2008 T4-2008 T1-2009 T2-2009 T3-2009 T4-2009 T1-2010 T2-2010
Fonte: Lafis

Faturamento Trimestral 71.666 92.792 128.747 143.794 202.342 301.689 339.734 351.311 285.899 406.825 465.884 552.150 580.580 714.313

Charles Gibbins tornou-se membro do conselho de diretores da empresa, de modo semelhante ao de Gary Garrabant, parceiro de Zell, que tambm ocupa posto no conselho da Gafisa.

510

N. Flach, A MRV vai construir 40 mil casas em 2010.

156

Atualmente, o Autonomy Capital Two Sarl detm 11,6%, em fundos com sede nas ilhas Cayman e em Delaware. Em 2009, a Janus Capital Management adquiriu 5,7% da empresa e reduziu sua posio para 4,99% em 2011511. Tal participao, inferior a 5%, no mais qualifica a Janus como acionista relevante da empresa, o que significa que seu nome deixa de ser divulgado na composio acionria da MRV, empresa subsidiria do Janus Capital Group, fundado em 1969, nos Estados Unidos, que tem (ou teve) vrios fundos de investimentos com fatias em empresas imobilirias brasileiras, como a Cyrela, a Rossi e a Rodobens. A MRV relacionada com destaque pelos analistas financeiros por conta do posicionamento favorvel para se beneficiar do programa do governo federal Minha Casa Minha Vida. De fato, a empresa lder em contratos no MCMV, superando de longe as concorrentes, com participao estimada em 12% no volume total do programa. O perfil do comprador de aes exibido nos anncios de encerramento de distribuio de aes, como vemos no Quadro 9, o qual indica que um volume expressivo de aes foi adquirido por investidores estrangeiros. Seria importante, contudo, obter perfil mais especfico desses investidores para assegurar que no se trata de capital de origem local repatriado.
Quadro 9 Dados finais de distribuio da oferta da MRV, em 2009

Fonte: Anncio de encerramento de distribuio pblica primria e secundria de aes ordinrias de emisso da MRV.

MRV, Comunicado ao mercado de 22 de junho de 2011. Disponvel em: < http://ri.mrv.com.br/upload/destaque/20110622060915_Janus%20POR.pdf.> Acesso em 10/7/2011.
511

157

*** A JHSF uma incorporadora conhecida pelos empreendimentos de alto padro, especialmente de uso misto e alto valor geral de vendas. Entre os mais emblemticos, o Parque Cidade Jardim oferece unidades residenciais que variam de 1,8 a 16 milhes de reais 512, conjugadas a torres de escritrio padro triplo A e shopping center de luxo. Por isso, embora ocupe a 15 posio no ranking de produto total elaborado pela Embraesp, est apenas na 120. posio no que diz respeito ao nmero de unidades. Os scios fundadores, pai e filho, mantm a mesma participao relativa desde a abertura de capital na Bolsa, em 2007, de 82%. Nos trs primeiros anos a Lazard Asset Management manteve de 7 a 9% das aes, mas atualmente no figura entre os acionistas com montante superior a 5%. As aes da JHSF, que chegaram a ser negociadas acima de R$10,00, durante a crise (fim de 2008 e o primeiro semestre de 2009) foram negociadas at mesmo abaixo de impressionantes R$1,40, conforme comenta o analista Anderson Luenders. O analista aponta a volatilidade como um dos aspectos negativos da empresa, em artigo na maior parte favorvel a investir na JHSF 513. *** A PDG se coloca como primeira empresa corporate do Brasil, ou seja, guiada pelos princpios da governana corporativa, anttese das empresas de estrutura familiar, centradas na figura do dono e, frequentemente, de seus filhos. Embora fundada em 2003, a PDG apresenta-se como uma empresa com 40 anos de experincia, justamente porque resulta de uma sequncia de aquisies de empresas antigamente de estrutura familiar. A PDG comprou a Agre, por sua vez constituda mediante fuso entre Agra, Abyara e Klabin Segall. Em 2007, a empresa abriu capital na Bolsa e comprou parte da paulista Goldfarb e da carioca CHL. Em 2009, comprou os 20% restantes da Goldfarb e passou a ser sua nica controladora. Os fundadores da PDG e da Goldfarb passaram a integrar o comit operacional da PDG. A Abyara, originalmente uma imobiliria, com atividades de intermediao e venda, era conhecida pelas habilidades do fundador, Celso Tokuda, na rea de consultoria para compra de terrenos e concepo de projetos. Com o boom imobilirio, ingressou na atividade de incorporao e passou a concorrer com seus antigos clientes. Em 2007, abriu capital na Bolsa e suas aes ficaram
512 513

Valores divulgados poca do lanamento do empreendimento. Tijolo por tijolo.

158

inicialmente nas mos dos scios fundadores (40,1%) e de fundos de investimento (22%), na maior parte geridos pelo Morgan Stanley Real Estate, na primeira participao deste banco de investimentos no setor imobilirio brasileiro. Em 2009, a participao dos scios fundadores (62,1%) foi adquirida pelo empresrio espanhol Henrique Bauelos (70% deste montante) e pela Agra (30%), por meio da empresa Ipu Participaes514. Enrique Bauelos foi processado pela justia em seu pas por administrao desleal e manipulao das aes da sua empresa, a Astroc, que entrou em concordata, gerando, pois, desconfianas no Brasil. Uma reportagem publicada no jornal espanhol El Mundo afirma que a estratgia de negcio de Bauelos foi especular com terreno comprar barato para vender caro. Utilizando informao privilegiada, adquiriu milhes de metros quadrados de solo rstico que se requalificaram".515 Assim, numa lgica caracterstica do capital mercantil, a Astroc foi construda do nada, como definiu reportagem publicada no Estado516. Em 2009, outros fundos passaram a investir na empresa, administrados pelo Credit Suisse e pela Polo Capital Management, empresas que gerenciam recursos de terceiros, com sede na Sua e no Brasil, respectivamente. Discutiremos adiante, em conjunto, as estratgias dos gestores desses fundos, que participam tambm de outras empresas, como Even, Tecnisa e Trisul, menos observadas do que outras, como Gafisa, Cyrela, MRV e PDG. Em sntese, os antigos fundadores da Abyara passaram a compartilhar a propriedade da empresa com fundos de investimento, depois da abertura, em 2007. Em 2009 foram substitudos na composio acionria por um investidor estrangeiro em private equity, cuja forma de operar caracterstica de capital de tipo mercantil, imbricada na lgica financeira da empresa de capital aberto. Bauelos passou a ser o nico acionista a figurar na lista dos que detm mais de 5% do capital social da empresa. A Agre, como vimos, originou-se da fuso entre a Abyara, a Agra e a Klabin Segall, realizada em setembro de 2009. O controlador, e principal acionista, era Henrique Bauelos. Os antigos fundadores da Agra permaneceram como acionistas minoritrios (com menos de 4% cada um) e como membros dos conselhos da nova empresa. Em 2010, quando a PDG adquiriu a Agre,
A Ipu tem como nicos acionistas a Kove Participaes (70%) e a Agra Empreendimentos Imobilirios (30%). A Kove controlada pela Veremonte Participaes, a qual, por sua vez, tem como beneficirio final o empresrio Enrique Bauelos.
514

515
516

Apud Empresrio espanhol e Agra compram a Abyara, op. cit.

Chiara Quinto e Patrcia Canado, Empresrio espanhol e Agra compram a Abyara, O Estado de S.Paulo, 19-2-2009.

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Bauelos passou a ser um dos maiores acionistas, mas deixou de ser o controlador da empresa. Assim, em poucos anos o investidor espanhol tornou-se acionista importante da maior empresa do setor, aparentemente com pouco aporte prprio de capital nas operaes que desenvolveu no pas. O caso exemplar de um dos modos de entrada de capital internacional no setor assumindo o controle da empresa. Mas no se trata da vinda de uma empresa estrangeira propriamente dita: aparentemente, a estratgia coerente com as anteriores de Bauelos entrar com poucos recursos, comprar barato e vender caro. A PDG tem origem bastante diferente das outras: nasceu de um fundo de participaes de um grupo de ex-scios do Banco Pactual S.A, criado em 2006, por ocasio da venda do Banco Pactual S.A. para o banco suo UBS A.G., de forma a permitir o investimento dos recursos de tais cotistas em participaes societrias517, ou seja, uma transio dos scios do setor bancrio para o imobilirio. Em 2008, na oferta primria realizada pela empresa, o fundo subscreveu 44,1% das aes e o restante ficou nas mos de acionistas minoritrios (com menos de 5% e, portanto, no listados nos relatrios da empresa). Em 2010, o fundo fez a oferta secundria de um lote correspondente totalidade das aes que detinha, com valor estimado de cerca de R$1,9 bilhes518. Em documento apresentado CVM, a empresa afirmou estar se preparando para se tornar uma full corporation no mercado de valores mobilirios brasileiro, solidificando, desta maneira, sua disperso acionria, o processo de aumento da liquidez de suas aes e base acionria, bem como o comprometimento com os mais elevados nveis de governana corporativa existentes. A oferta integrava o processo de reestruturao dos Fundos de Investimentos e Participaes PCP, e continha a garantia de que os acionistas da Vinci Partners, que tambm so quotistas do FIC PCP, iro adquirir um mnimo de 10% da totalidade das aes ofertadas (considerando-se o lote suplementar). O documento apresentado terminava com a seguinte afirmao:
Por fim, Gilberto Sayo da Silva e Vinci Partners compartilham da viso que o mercado imobilirio brasileiro ainda est em sua fase inicial de desenvolvimento. Acreditam tambm que este mercado continua sendo altamente fragmentado e que existe grande espao de consolidao, gerando ganhos de escala e melhorias operacionais para a Companhia, inclusive, que o programa Minha Casa Minha Vida representa uma grande oportunidade de expanso para a PDG Realty e suas subsidirias devido aos seus posicionamentos no mercado imobilirio voltado para baixa renda.

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PDG, Fato relevante, 4 de janeiro de 2010.

518

A partir da cotao de fechamento de R$17,35 por ao da Companhia, de 30 de dezembro de 2009.

160

A empresa de private equity Blackrock subscreveu 5,7% das aes, o Banco Ita 5,4% e a empresa de gesto de recursos de terceiros Marsico, 5,5%. Os 88,8 % restantes foram adquiridos por acionistas minoritrios, aparentemente confirmando a estratgia de pulverizao da empresa. De uma fatia de 44,1% detidos por acionistas com mais de 5%, agora so apenas 16,4, distribudos entre os trs novos investidores mencionados. Contudo, no h como ter certeza sobre a real pulverizao do restante das aes, uma vez que sua propriedade no informao pblica. A PDG anuncia-se como empresa financeira e aquela que mais abertamente adota o modelo das finanas corporativas519. Ao comprar a Agra, manteve trs scios executivos na rea comercial: "Eles vo cuidar da rea comercial, porque fazem bem essa parte. J a PDG vai cuidar das reas financeira e de backoffice", explicava Grabowsky, segundo reportagem de Patrcia Canado publicada no jornal O Estado de S. Paulo520. A reportagem afirma, ainda, que Bauelos estaria insatisfeito com a gesto financeira da Agra. Queria mais agressividade, exatamente nos moldes do que faz a PDG, uma empresa com olhar financeiro e no de engenheiros, teria dito um executivo prximo empresa. Assim, nesse processo foram expulsos da propriedade direta de suas empresas Goldfarb, Chor, Tokuda, entre outros, o que pode significar perdas ou ganhos do ponto de vista pessoal. Alguns permaneceram nas empresas como acionistas e em conselhos, ainda que temporariamente, outros dedicaram-se a atividades diferentes. O que interessa aqui assinalar a passagem, que vai se tornando mais clara, de empresas de estrutura familiar para outras nas quais os antigos donos so expulsos ou compartilham a gesto com financistas. O prprio nome da empresa emblemtico. Diferentemente de outras empresas, nomeadas com o sobrenome da famlia, ou cuja sigla guarda a memria dos proprietrios ou antigos fundadores, PDG so as iniciais de Poder de Garantir, que remetem, assim, diretamente, ao capital, na sua forma mais abstrata.

519 520

Nos moldes do conhecido manual Principles of Corporate Finance, de Brealy Myers. Incorporadora PDG compra a Agre, 4/5/2010.

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*** A Rodobens Negcios Imobilirios faz parte de um grupo com origem no setor de transportes, fundado em 1949, na cidade de So Jos do Rio Preto, interior paulista. A empresa, de origem familiar, fundada por Waldemar Verdi Junior, passou por um processo de profissionalizao da gesto em 1996, quando o fundador e seu filho se deslocaram para o conselho de administrao. Em 2007, quando abriu capital na Bolsa, 48% das aes foram subscritas pela famlia. Outros 5% foram adquiridos por seu diretor-presidente. No ano seguinte, a empresa passou a contar com vrios investidores, por meio de fundos da gestora brasileira de recursos de terceiros, a Fama Investimentos, do Credit Suisse Hedgin-Griffo, das norte-americanas Legg Mason, Blackrock e Janus Capital Management. Em 2009 o Janus deixou de constar como acionista da empresa. A Rodobens continua atuando no interior paulista, mas expandiu suas atividades para outras regies do pas e ampliou o ritmo das construes, aps a abertura de capital. Entre seus produtos destacam-se os condomnios residenciais de grande escala, semelhantes ao modelo mexicano, com algum grau de racionalizao da obra e uso de tecnologias mais industrializadas, produzindo unidades de baixo custo, repetidas em srie.

Novos e antigos donos e seus vnculos com o territrio As empresas que abriram capital na Bolsa passaram por mudana patrimonial significativa. Vrias delas receberam novos fluxos de investimentos ainda antes da abertura de capital, por meio dos fundos de private equity, termo utilizado para designar investimento em empresas e ativos cujas aes ou cotas no so negociadas publicamente em um mercado organizado, como o da Bolsa de Valores, por exemplo521. Empresas gestoras captam recursos financeiros de investidores e compram a participao minoritria de uma empresa ou assumem controle do negcio. Depois de algum tempo a gestora procura sair do investimento por meio de venda da participao, pela abertura de capital em Bolsa de Valores, pelo repasse das cotas e aes para os investidores ou mesmo pela assuno do prejuzo ou falncia ou fechamento da empresa522. Vrios fundos desse tipo compraram participaes em empresas do setor, participaram da preparao para a oferta primria inicial, e depois desmobilizaram seus ativos ao longo do ano.

521 522

Especial venture capital: indstria de empreendimentos, GV executivo, vol. 6, n. 2, mar/abr de 2007. Idem.

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A indstria de private equity cresceu bastante no Brasil, como indicam os censos elaborados pela Fundao Getlio Vargas (FGV). Entre 2005 e 2008, o incremento da indstria de private equity no segmento construo civil e mercado imobilirio foi da ordem de 13%, ocupando a segunda posio na categoria523. Embora o investidor de private equity possa se retirar do negcio, depois da oferta primria de aes, seus ativos so comprados, em vrios casos, por outros fundos de investimento ou investidores institucionais e pessoas fsicas. A abertura de capital o processo pelo qual a mudana patrimonial se verificou de modo mais amplo. Em vrias empresas, como Cyrela, MRV, Rodobens e Rossi os antigos proprietrios (ou suas famlias) so ainda o maior acionista, caso de Elie Horn, Rubens Souza, Waldemar Verdi e Rossi, respectivamente. Outras, como a Gafisa, j tinham deixado de ter estrutura familiar antes da abertura na Bolsa. Diferentemente, a PDG apresenta-se como a primeira empresa corporate, sem controladores, no segmento da construo civil residencial. Os resultados da pesquisa indicam que o capital internacional ingressou por meio de fundos de investimento geridos por empresas de asset management e private equity, na terminologia empregada pelo mercado para designar as diversas modalidades de gerenciamento de recursos de terceiros. A composio desses fundos no informao pblica, o que dificulta a anlise do perfil dos donos do dinheiro na ponta final. Sabemos que so compostos por investidores brasileiros e estrangeiros, institucionais e pessoas fsicas, mas no possvel obter a proporo exata. Algumas das gestoras de fundos so empresas brasileiras, mas captam tambm recursos no exterior, como a Fama. Outras so gestoras estrangeiras, mas com escritrios no Brasil e clientes locais, caso da Legg Mason. Os resultados indicam a presena do capital internacional na propriedade das aes. A internacionalizao no ocorre pela compra de empresas inteiras como aconteceu noutros setores da economia brasileira, a partir da dcada de 1990 mas em certa medida pela entrada do capital internacional na forma financeira, com maior mobilidade524. Para Caio Prado Jr., a expresso capital internacional qualifica a falta de nexo do capital com o espao econmico nacional e a nacionalidade da pessoa jurdica que controla o capital. Um capital de origem nativa poderia ser enquadrado na categoria de capital internacional caso seu horizonte de acumulao extrapolasse as fronteiras do espao econmico nacional. Fundos de investimento, fundos de participao, private equity so algumas das modalidades de ingresso de capital internacional que figuram entre os acionistas das grandes empresas.
523 524

Segundo Censo da Indstria Brasileira de Private Equity e Venture Capital, apresentado em 1/12/2010. P. de A. Sampaio Jr., Entre a nao e a barbrie: os dilemas do capitalismo dependente, p. 10.

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Quadro 10 Ranking dos gestores de fundos detentores de aes em empresas do setor imobilirio, por valor de mercado das aes, em milhares de reais, em final de 2009
Administrador Banco Pactual EIP Brookfield Asset Management Carmignac Gestion Janus Capital Management Spinnaker Capital Group Tarpon Investimentos S.A. Fama Investimentos Credit Suisse Newton Invest. (Subsid. The Bank of New York Mellon Co.) Polo Capital Management Vinson Paladin Realty Partners, LLC Crdit Agricole Asset Managment LeggMason Merrill Lynch & Co., Inc. Tarpon (controlada por Silver King Participaes Ltda) Lazard Asset Managment Total * valor de mercado (somatria das aes do fundo de cada administrador) Pas Brasil EUA EUA/Brasil Europa EUA Inglaterra Brasil Brasil Suia EUA Brasil n.d. EUA Frana EUA EUA Brasil EUA Valor* Tipo 3.687.568 Fundo controlador da PDG 2.409.650 Private Equity 1.721.760 Controlador da Brookfield 1.127.666 Gesto de Ativos de Terceiros 1.013.451 Gesto de Ativos de Terceiros 921.974 Private Equity 409.322 Private Equity 306.731 Gesto de Ativos de Terceiros 270.141 Gesto de Ativos de Terceiros 227.534 Gesto de Ativos de Terceiros 116.506 Gesto de Ativos de Terceiros 99.255 Gesto de Ativos de Terceiros 92.197 Gesto de Ativos de Terceiros 95.290 Gesto de Ativos de Terceiros 53.598 Gesto de Ativos de Terceiros 53.598 Gesto de Ativos de Terceiros 27.782 Private Equity 14.321 Gesto de Ativos de Terceiros 12.648.344

Fonte: elaborado pela autora.

Os dados reunidos indicam que, embora o imobilirio siga uma rbita privilegiada da elite brasileira, deixou de ser espao exclusivo de valorizao do capital nacional. Estimamos a participao dos fundos de investimentos em aes em cerca de 12,6 bilhes de reais. O valor foi calculado a partir da soma do percentual detido em cada empresa sobre seu valor de mercado, considerados os informes de final de 2009 (Quadro 10), e corresponde a cerca de 20% do valor de mercado total das empresas listadas na Bolsa525. O ranking dos gestores de fundos (Quadro 10) tem como primeiro colocado o Pactual, por conta da empresa fundada pelos scios do banco, a PDG. O banco j vendeu a maior parte das suas aes e, portanto, no ocupar o mesmo lugar no ranking futuramente. Mudanas de posio com essa so justamente caractersticas das modalidades de propriedade em questo. O segundo colocado rene vrios fundos controlados pela Equity International Properties, dos norte-americanos Sam Zell e Gary Garrabant. Em terceiro est o fundo controlador da antiga Brascan, que assumiu
Nesse percentual no esto includos os investimentos em private equity e as participaes estrangeiras em empreendimentos especficos, nas SPEs.
525

164

recentemente o nome mundial da empresa Brookfield. Trata-se de uma empresa estrangeira que atua no Brasil desde 1899 antigamente com o nome Brascan portanto um caso parte. Na quarta e quinta posies esto gestores de recursos de terceiros, mais conhecidos como asset management. Entre os administradores predominam aqueles oriundos dos EUA. Alguns dos administradores estrangeiros possuem escritrio no Brasil e, portanto, provavelmente captam recursos de investidores nacionais tambm. Muitas das empresas contam ainda com participao significativa dos antigos fundadores. Os resultados da pesquisa indicam, assim, uma espcie de aliana entre o capital local que anteriormente comandava sozinho as empresas de estrutura familiar e os novos investidores526. O organograma da estrutura societria da Even, reproduzido a seguir, representativo dessa configurao particular que assumem as empresas hoje. Na verso de 2007 ainda contava com todos os scios fundadores, aliados a recursos captados no mercado e seus proprietrios, particularmente na forma de um Fundo de Participaes. Na verso de 2010, j visualizamos a sada de um dos fundadores e sua famlia (um dos familiares ainda se mantm na administrao da empresa) e a entrada de fundos de investimento geridos por trs empresas estrangeiras. H indcios de que alguns fundos de private equity, inclusive, preferem investir em empresas de pequeno e mdio porte, com o objetivo de em poucos anos obter ganhos significativos com a venda de sua participao. A GP Investments, por exemplo, que teve participao importante na Gafisa entre 1997 e 2006, e investiu em inmeras grandes empresas no pas, concentra hoje o portflio em empresas com faturamento anual mdio de R$ 500 milhes. O que mudou que, hoje, os administradores de fundo precisam correr atrs de ativos menores com expectativa de alto retorno a curto prazo. E ficar atentos o tempo todo, declarou Keyler Carvalho Rocha, professor da Faculdade de Economia e Administrao da USP, em artigo publicado na revista Isto Dinheiro527. Na lgica do mercado, quanto menor o investimento, maior a chance de o retorno ser mais rpido da a preferncia pelos mdios e pequenos, completa a jornalista Adriana Mattos. Um dos principais focos de ateno estaria no seu brao imobilirio, com interesse em adquirir construtoras menores, em especial aquelas que atendem o segmento dito econmico.

526 527

Trata-se de um retrato de um fenmeno em movimento. Para onde vai a GP?, 6/12/2010, grifo nosso.

165

Figura 25 Organograma da estrutura societria da Even publicado no Prospecto de emisso pblica de debntures, em novembro de 2007

Figura 26 Organograma dos acionistas da Companhia, identificando todos os controladores diretos e indiretos, bem como os acionistas com participao igual ou superior a 5%, publicado no Prospecto preliminar de oferta pblica e distribuio de aes, em abril de 2010

A participao estrangeira ocorre, em muitos casos, apenas para empreendimentos especficos, cuja contabilidade separada da empresa por conta da legislao de Patrimnio de Afetao (Lei n. 10.931/2004) em Sociedades de Propsito Especfico (SPE). Nesse caso, pode no figurar entre os acionistas. 166

Novos personagens entram em cena Os gestores dos fundos de investimento so figuras relativamente novas no circuito imobilirio. Por isso, alm do perfil dos investidores propriamente ditos, preciso investigar o papel que os gestores exercem ao centralizar e disponibilizar capital para as empresas. Entram em cena, ainda, as consultorias e os analistas que acompanham o setor e aconselham seus clientes a investirem ou no em determinadas empresas conforme suas avaliaes. Os fundos de investimentos se distinguem segundo tipologia divulgada pelas empresas de gesto de recursos de terceiros entre fundamentalistas e grafistas. O primeiro tipo faria uma anlise mais profunda de cada empresa, estudando balanos e dados sobre o setor, e teria uma perspectiva de prazo mais alongada. O segundo tipo analisaria em ltima instncia o comportamento do preo das aes. O primeiro tende a participar mais ativamente da gesto da empresa, interferindo nas estratgias e cobrando resultados. Analisamos os fundos e gestores separadamente, por empresa, e sintetizamos os dados levantados nos quadros 13 e 14 (pginas 175 e 176). Os resultados indicam que algumas gestoras so responsveis por fundos com participao em diversas empresas ao mesmo tempo. esse o caso da Credit Suisse (Sua, com escritrio no Brasil), da BlackRock (junto com Merril Lynch), da Fama (brasileira, de So Paulo), da Janus (norte-americana) e da Polo Capital Management (brasileira, do Rio de Janeiro). A Janus, por exemplo, investiu simultaneamente na Cyrela, Rodobens, MRV e Rossi, nunca com participao superior a 8% em cada empresa. A mobilidade do capital aumenta, portanto, desde que as empresas tenham liquidez no mercado ou seja, de que exista um mercado secundrio para suas aes. Mesmo quando no participam diretamente da gesto das empresas nas quais tm participao, as gestoras acompanham os resultados de cada uma delas. A avaliao dos rendimentos obtidos em curto prazo fundamental para a deciso de permanecer ou no no pas. Comentrios publicados pela Janus em seu site, por exemplo, apontam como lado negativo a posio excessiva no Brasil, que teria tido impacto ruim, possivelmente por ampliar os riscos em caso de revs na economia brasileira. O gestor de um dos fundos da Janus Patryck Brophy, residente na Irlanda. Desse modo, a participao dos fundos nas empresas introduz essa progressiva dissociao entre os centros de tomada de decises e os territrios financeiros e fsicos sobre os quais estas incidem concretamente. Outra empresa, a Fama, tambm participa, por meio de seus fundos de investimento, de trs companhias do ramo: Even, Rossi e Rodobens. Assim, empresas independentes entre elas e com 167

caractersticas muito distintas passam a ter em comum alguns gestores de fundo entre seus acionistas, um aspecto novo no mercado imobilirio que pode ter impactos na estrutura de poder do setor, conforme a presso que os fundos forem capazes de exercer. A carioca Polo Capital Management capta recursos por meio de fundos que investem na Abyara, Even e Trisul. A estratgia descrita pelo fundador da empresa representativa do novo arranjo que se constitui:
(...) Tambm sempre olhamos empresas em dificuldade em que achamos que h possibilidade de recuperao. No exatamente uma filosofia de ir contra o mercado, mas uma filosofia de tentar entender o preo que o mercado d a um ativo e seu real valor. Revista Exame - Voc poderia dar um exemplo? No final de 2008, as construtoras estavam indo para o vinagre, sendo negociadas a uma frao do valor patrimonial. S que ns percebemos que esse setor tinha todos os ingredientes para funcionar. A taxa de crdito imobilirio em relao ao PIB era baixssima. Se o pas desse medianamente certo, essa taxa iria aumentar. H um dficit habitacional gigante. Tem crdito em longo prazo e instrumentos para garantir contratos. O que fizemos foi juntar um portflio de 10 empresas diferentes e comprar esses papis como se fosse uma companhia fictcia, juntando todos os balanos. Consideramos no nosso modelo que uma ou duas pudessem realmente quebrar, mas, mesmo assim, quem sobrevivesse compensaria o investimento. Demos muita sorte porque nenhuma quebrou. O governo ajudou baixando os juros e com o programa Minha Casa Minha Vida. Acho que nesse caso geramos valor a partir de um pessimismo extremo. 528

Desse modo, sobre as empresas imobilirias j modificadas pela abertura de capital, sobrepem-se empresas fictcias puramente financeiras, na verdade um portflio de participaes de fundos geridos por uma nica gestora, com seus parmetros de rentabilidade e liquidez almejada. A Marsico Capital Management, outra gestora de recursos de terceiros, figura entre as proprietrias da Gafisa e da PDG, as duas maiores empresas do setor. Pouco conhecida no Brasil, tem sede em Denver, Colorado. Embora no site apresente-se como propriedade dos funcionrios, no documento fato relevante publicado por ocasio da compra das aes da Gafisa aparece como brao financeiro do Bank of America. A Carmignac, mais uma gestora de ativos europia, figura como uma das principais acionistas da Cyrela. Empresas de private equity, diferentemente, costumam adquirir parte das empresas antes da abertura de capital, assumir participao acionria maior e depois vender as aes, como vimos. o caso da participao da International Equity, do empresrio norte-americano Sam Zell, na Gafisa.
Joo Sandrini, "Invisto no que outros tm preconceito", diz fundador da Polo Capital Management, revista Exame, 17/2/2010. Grifo nosso.
528

168

Seu scio, Gary Garrabant, tem participao aparentemente importante no conselho administrativo da Gafisa. Outro caso emblemtico o de Henrique Bauelos: o investidor espanhol teve participao ativa importante na centralizao de capitais no setor, por meio das aquisies que deram origem Agre, depois ainda incorporada PDG. O fundo ingls Spinnaker, por sua vez, comprou parte da Even antes da abertura e subscreveu depois 41% na oferta primria de aes (IPO). Pesquisa conduzida pela The Emerging Markets Private Equity Association (EMPEA) coloca o Brasil em segundo lugar na preferncia dos gerentes de fundos de private equity no prximo ano. O Grfico 14 indica a possibilidade de atrao de novos investidores nos prximos anos.
Grfico 14 Mudanas programadas na estratgia dos LPs para seus Private Equities nos pases emergentes nos prximos 1 a 2 anos

Fonte: Emerging Markets Private Equity Survey 2009

O caso da empresa Homex tambm representa as transformaes recentes, por ser esta a nica grande empresa estrangeira que entrou no pas para a construo residencial em escala. A vinda da empresa de desenvolvimento imobilirio mexicana foi viabilizada pelo programa Minha Casa Minha Vida. A Homex uma das maiores construtoras mexicanas, pas que produziu em 2009 cerca de 600 mil novas unidades, nmero bastante superior mdia brasileira antes do Minha Casa Minha Vida. 169

A Homex tem origem em empresa familiar, fundada em 1989. Em 2002, a Equity International, de Sam Zell, adquiriu parte dela e articulou a abertura de capital dois anos depois, aparentemente de modo semelhante ao que fez na Gafisa. A presena de Sam Zell ajudou muito a empresa e atraiu muitos investidores americanos, que no conheciam o mercado mexicano, para a empresa, segundo declarao de Vanessa Quiroga, analista do Credit Suisse no Mxico 529. Em 2008, Zell vendeu os 3,4% que ainda detinha para os scios fundadores, ainda segundo a reportagem. A Homex trouxe o modelo que a notabilizou no Mxico, mas enfrentou dificuldades no Brasil. A primeira experincia, em So Jos dos Campos, motivou desconfianas por conta dos atrasos e da baixa qualidade dos imveis. As dificuldades teriam origem no desconhecimento do mercado brasileiro: mecanismos de crdito, perfil dos clientes e at os critrios para escolher um terreno530. A representante da empresa no pas, quando chegou, conhecia pouco do mercado e teria declarado: Sabia basicamente que era a terra do carnaval, do futebol e de gente feliz, segundo reportagem publicada no Estado de S. Paulo. Outro problema seria a falta de afinidade com o mercado local, expressa na dificuldade da empresa em se associar a um scio local. Entre as diferenas em relao s concorrentes brasileiras, a Homex no terceiriza e tem 1.050 funcionrios na folha de pagamentos, que inclui desde a equipe administrativa at pintores e corretores, ainda segundo a reportagem: um esforo para reduzir custos e aumentar a rentabilidade dos imveis para baixa renda. At mesmo a linguagem utilizada no site da empresa estranha para ouvidos locais, e fala na construo de comunidades, termo aqui associado a favelas ou empregado pelo terceiro setor.
Figura 27 Empreendimento habitacional no Mxico

529 530

Reproduzidas na reportagem O megainvestidor Sam Zell fez a diferena. Naiana Oscar, A mexicana Homex tropea no Brasil, O Estado de S. Paulo,

170

Por fim, importante observar como as empresas de gerenciamento de recursos de terceiros, de consultoria e pesquisa monitoram o setor. O Grfico 15, elaborado por uma corretora, compara o desempenho de algumas empresas de capital aberto. O seguinte, as oscilaes do preo das aes da Cyrela. Grficos como esses pretendem orientar a deciso dos investidores e podem motivar compra, manuteno ou venda de aes. De outro lado, as empresas do setor imobilirio tomam suas decises levando em considerao (com maior ou menor peso, a depender do caso) os impactos sobre os ndices que sero avaliados pelos analistas. O nervosismo caracterstico do setor financeiro se transmite ao imobilirio, como nos disse um consultor531.
Grfico 15 Performance das empresas MRV, Gafisa, Rossi e Cyrela desde o lanamento do MCMV

Fonte: Votorantim Corretora.

531

Em entrevista autora.

171

Grfico 16 Performance do preo das aes da Cyrela

Fonte: JPMorgan Latin American Equity Research, 20-/5/2010

Em sntese, o capital internacional ingressa pela via financeira. Isso no significa, contudo, que assuma sozinho o comando do setor imobilirio. De um lado, encontra barreiras prprias da formao social brasileira. Algumas destas foram parcialmente dribladas, como a desigualdade que exclui a maior parte da populao brasileira do acesso ao mercado imobilirio formal por meio da injeo de fundo pblico (voltaremos a esse ponto). De outro, a mobilidade desejada no recomenda um grau de participao tal que implique vnculo mais forte do capital internacional com o territrio brasileiro.
Grfico 17 Percentual do portflio do Janus Global Real Estate Fund, por pas

Fonte: Janus

172

A participao dos fundos colocou as empresas sob o olhar das consultorias financeiras, que passam a avali-las segundo seus critrios, ou seja, com a temporalidade e os parmetros de rentabilidade prprios do setor financeiro e do atual padro de acumulao de capital. Com isso, colocam novas presses e requerimentos sobre as cidades, o que tende a mudar, ainda que parcialmente, o padro de urbanizao. Essa presso exercida indiretamente, por meio da ao dos scios locais, que ainda mantm peso significativo no setor
Quadro 11 Lista das principais empresas nas quais o fundo Carmignac Investment A investe, na qual figura a brasileira Cyrela

Fonte: Mornigstar Research Report.

173

Quadro 12 Percentual de participao dos cinco maiores acionistas das empresas listadas na Bolsa de Valores, na categoria construo, em 2010.
Quinto maior Nome Classe Setor NAICS|Nivel 2 Construo e empreendimentos Brookfield ON imobiliarios Construo e empreendimentos CC Des Imob ON imobiliarios Construo e empreendimentos Cimob Partic ON imobiliarios Construo e empreendimentos Const A Lind ON imobiliarios Construo e empreendimentos Cr2 ON imobiliarios Construo e empreendimentos Cyrela Realty ON imobiliarios Construo e empreendimentos Direcional ON imobiliarios Construo e empreendimentos Even ON imobiliarios Construo e empreendimentos Eztec ON imobiliarios Construo e empreendimentos Gafisa ON imobiliarios Construo e empreendimentos Helbor ON imobiliarios Construo e empreendimentos Iguatemi ON imobiliarios Construo e empreendimentos Inpar S/A ON imobiliarios Construo e empreendimentos JHSF Part ON imobiliarios Construo e empreendimentos Joao Fortes ON imobiliarios Construo e empreendimentos MRV ON imobiliarios Construo e empreendimentos PDG Realt ON imobiliarios Construo e empreendimentos Rodobensimob ON imobiliarios Construo e empreendimentos Rossi Resid ON imobiliarios Construo e empreendimentos Tecnisa ON imobiliarios Construo e empreendimentos Trisul Azevedo ON PN imobiliarios Construo pesada Trisul Participacoes S/A Bonsucex Holding Ltda Jar Participacoes Ltda Gv Holding S/A Oficinalis Adm. e Participacoes Ltda 25,2 Waldemar Verdi Junior Er Adm. e Participacoes 18,1 Ltda Credit Suisse Hedging55 Griffo C.V.S/A Polo Capital Gestao de 57,9 Recursos Ltda 37 Helber S/A Part e Adm 13,8 Meyer Joseph Nigri Credit Agricole Asset 10,9 Management Luiz Teotonio Pimentel 22,2 Mendes 5,7 3,7 Spm Empreendimentos Const Beter Lix da Cunha Mendes Jr PNB PN PNB Construo pesada Construo pesada Construo pesada Hbfl7 Participacoes Ltda Felix Administr. e Participacoes S. Edificadora S/A Sergio Gomes de Sergen PN Construo pesada Vasconcellos 25,1 Hbbk3 Participacoes Ltda 26,3 Fama Investimentos Ltda 95,4 Antonio de Padua 36,1 Coinmbra Tavares P Portella Nunes Sultepa PN Construo pesada Sultepa Participacoes Ltda 36,2 Participacoes SA 16,2 Investnorte Cvmc Ltda 20,1 Has Participacoes Ltda 7,7 Fausto da Cunha Penteado Anfa - Empreendimentos e 25,7 Engenharia 15,5 Ltda Moacir da Cunha 6 Penteado Atp Engenharia e 22,6 Empreendimentos SA Luiz Sergio Graca de 15,5 Araujo 3,4 BNY Mellon Serv. 5,8 Financ. Distrib.Tits SA 2,1 75,9 87,9 Carlos Augusto A 8,5 Paes Barros David Rodolpho 5,5 Navegantes Neto 3,8 5,1 73 50,6 95,4 74,6 63 17,9 Carmignac Gestion 7 Newton Investment Lilian Raquel Czeresnia 6,3 Nigri 0,4 Joseph Meyer Nigri 0 75,5 Blackrock, Inc 5,7 Banco Itau S.A. JHSF Par S/A Sobrapar Soc Bras Org Part Ltda Rubens Menin Teixeira de Souza 59,9 Maxima Asset Janus Capital Management 34,7 Llc 5,7 Marsico Capital 5,4 Management Llc Credit Suisse Hedging11,2 Griffo C.V.S/A 5,3 Giuliano Finimundi 9,1 Verdi Fama Investimentos 7 Ltda Acionistas 5,2 Controladores 1,2 49,5 5,5 58 16,4 40,4 24 83,9 Jereissati Participacoes S/A Paladin P. R. Investors (Brazil), Llc Eip Brazil Holdings Llc Helio Borenstein S/A Adm. Part. e C 7 Morgan Stanley & Co. Dynamo Administracao de 44,6 Recursos Lt Petros - Fund. Petrobras 52,9 de Seg. Social Polo Capital Gestao de 40,7 Recursos Ltda Fabio Roberto Chimenti 63,7 Auriemo 8,8 Jose Auriemo Neto 8,8 Acoes em Tesouraria 081,3 10,5 Henrique Borenstein Fidelity Investments Llc 10,3 (Administrador) Isa Incorporacao e 11,1 Construcao S.A. 5,6 La Fonte Telecom Credit Suisse Hedging10,7 Griffo C.V.S/A 0,9 Ascet I - Fundo de Inv. 3,6 em Part. 1,2 67,4 69,7 5,6 Membros de Diretoria 0,7 Acoes em Tesouraria Credit Suisse Hedging8,6 Griffo C.V.S/A 669,7 Ez Participacoes Ltda 31,6 Smm Participacoes Ltda 6,5 Gar Participacoes Ltda 5,6 Hpc Participacoes Ltda Elie Horn Filadelphia Participacoes S.A. Genoa Fundo de Investimento em Part 60,5 Tarpon Investimentos S.A. Credit Suisse Hedging20,8 Griffo C.V.S/A 9,8 Carlos Luis Terepins 23,4 Polo Capital Internac Gestao de Recursos 7,1 Ltda Fama Investimentos 5,2 Ltda Mapeca Participacoes 5,3 Ltda Conselho de 0,1 Administracao 0 13,5 4,4 53,3 5,2 48,1 83,9 25,4 Carmignac Gestion 7,8 Blackrock, Inc 5,6 Eirenor S/A Raul Leite Luna Lindencorp Desenvolv. Imobiliario S.A. Unibanco Uniao de Bancos Brasileiro 44,9 Marcos Ribeiro Simon Carlos Antonio Guedes 20,6 Valente 16,8 Claudio Coutinho Mendes 25,1 Claudio Abel Ribeiro Camargo Correa S/A Brookfield Brasil Ltda Principal Acionista % Segundo maior acionista Company Adm. e 42,6 Participacoes Ltda Credit Agricole Asset 66,1 Management 5,3 Paulo Henrique D. 17,4 Azambuja Espolio Dethereza C. 27,5 Oliveira Lindenberg 2,9 The Bank Of New 13,9 York - Adr Autonomy Luxembourg One Sarl 10,9 Bradesco Eh Capital 5,2 Management 1,8 45,8 10,6 72,8 75,4 Acp Alves da Cunha 10 Participacoes Lt 9,9 Ivo Alves da Cunha 7,4 69,8 71,5 5,6 Alliance Bernstein L.P. % Terceiro maior acionista % Quarto maior acionista % Walter Francisco 5,5 Lafemina 1,4 Acoes em Tesouraria 1 56,2 acionista % %5 maiores

Famlias, pessoa fsica ou holding Fundos (private equity, asset management, fundos de penso, bancos, etc)

174

Quadro 13 Participao acionria em empresas de construo civil brasileiras listadas na Bolsa de Valores, na categoria construo, de 2005 a 2010 (por fundo de investimento)
PERCENTUAL DETIDO PELOS FUNDOS EM CADA EMPRESA Administrador Credit Suisse Credit Suisse Credit Suisse Polo Capital Management Credit Suisse Polo Capital Management Santander Fama Investimentos Brookfield Brasil Ltda Credit Agricole Asset Management Sloane Robinson Janus Capital Management Carmignac Gestion Silver King Participaes Ltda. Tarpon Investimentos S.A. Polo Capital Management Polo Capital Management Vinson Spinnaker Capital Group Polo Capital Management Paladin Realty Partners, LLC Vinson Itau Unibanco Participaoes S/A EIP / Marsico Capital Management Equity Group Investments EIP / Fidelity Morgan Stanley & Co. Banco Maxima S.A. Lazard Asset Managment Janus Capital Management Banco Pactual Fama Investimentos LeggMason Merrill Lynch & Co., Inc. Janus Capital Management Newton (Subs.The Bank of New York Mellon Corp.) Carmignac Gestion Janus Capital Management Credit Suisse Credit Agricole Asset Management Polo Capital Management Credit Suisse Alliance Bernestein Autonomy Capital Tow Sarl Banco Maxima S.A. Banif S.A. Capital Research and Management Company Credit Suisse Fama Investimentos Itau Unibanco Participaoes S/A Marsico Capital Management Merrill Lynch & Co., Inc. Merrill Lynch & Co., Inc. Morgan Stanley & Co. Morgan Stanley & Co. Morgan Stanley & Co. Sloane Robinson LEGENDA: faixa de percentual de aes detidas pelo fundo Elaborado pela autora 0a2 3a5 5a7 7 a 10 10 a 15 15 a 20 20a 30 30 a 45 Brookfield (5,1) Abyara (14,1) Abyara (3,2) Abyara (4,7) Abyara (14,1) Abyara (3,2) Abyara (4,7) Cyrela (5) Even (6-10) Even (5) PDG (0-5,4) PDG (5,3) Cyrela (6) PDG (5,7) N.D N.D N.D MRV (11,6) J. Fortes (9,10) J.Fortes (05,2) Trisul (05,2) Trisul (08,4) Tecnisa (10,3) PDG (44,1) Rodobens (11) Rodobens (6) Rodobens (6) Rodobens (6) JHSF (7) JHSF (9) Gafisa (0-9) Gafisa (24) Gafisa (0-8) Gafisa (14) Even (0-6) Even (41) Even (37) Even (40) Direcional (25) Cyrela (6) Cyrela (5) Cyrela (6) Cyrela (5) Cyrela (5) Abyara (4,1) Abyara (5,3) Abyara (2,3) 2005 2006 2007 2008 Abyara (0,1) Abyara (1,11) Abyara (1,71,4) Abyara (2,4) Abyara (3,73,4) Abyara (4) Abyara (5,34,6) Brookfield (5,6) Brookfield (59,9) Brookfield (59,) Brookfield (50,2) Brookfield (51,142,6) Brookfield (42,6) Camargo (5,3) Cyrela (50) Cyrela (585) Cyrela (7) Direcional (1,61,5) Direcional (2522,1) Even (1) Even (2) Even (3) Even (40) Even (5) Even (6) Eztec (1,7) Gafisa (0-5) Gafisa (10-10) Gafisa (14) Gafisa (6-5) Gafisa (9) J. Fortes (024) JHSF (80) MRV (05,7) PDG (43,829,6) Rodobens (119) Rodobens (6) Rodobens (6) Rodobens (6?) Rossi (05) Rossi (107) Rossi (60) Tecnisa (13,3) Trisul (06,3) Trisul (5,26,7) Trisul (8,40)
N.D N.D N.D

2009 N.D N.D N.D N.D N.D N.D N.D

2010

Camargo (5,3)

Cyrela (7) Direcional (23,4)

Even (38-21) Even (5) Even (4) Gafisa (6-5) Gafisa (11-9) Gafisa (11) Gafisa (6-5) N.D MRV (5,7) PDG (28,6)0 Rodobens (5,5) Rodobens (5,5)

Tecnisa (13,8) Trisul (5,7) Trisul (10,9) Trisul (1,6) Brookfield (5,5)

175

Quadro 14 Participao acionria em empresas de construo civil brasileiras listadas na Bolsa de Valores, na categoria construo, de 2005 a 2010 (por administrador)
PERCENTUAL DETIDO PELOS FUNDOS EM CADA EMPRESA Administrador Alliance Bernestein Autonomy Capital Tow Sarl Banco Maxima S.A. Banco Maxima S.A. Banco Pactual Banif S.A. Capital Research and Management Company Carmignac Gestion Carmignac Gestion Credit Suisse Credit Suisse Credit Suisse Credit Suisse Credit Suisse Credit Suisse Credit Suisse EIP / Fidelity EIP / Marsico Capital Management Equity Group Investments Morgan Stanley & Co. Fama Investimentos Fama Investimentos Fama Investimentos Itau Unibanco Participaoes S/A Itau Unibanco Participaoes S/A Janus Capital Management Janus Capital Management Janus Capital Management Janus Capital Management Lazard Asset Managment LeggMason Marsico Capital Management Merrill Lynch & Co., Inc. Merrill Lynch & Co., Inc. Merrill Lynch & Co., Inc. Morgan Stanley & Co. Morgan Stanley & Co. Morgan Stanley & Co. Paladin Realty Partners, LLC Polo Capital Management Polo Capital Management Polo Capital Management Polo Capital Management Polo Capital Management Polo Capital Management Santander Silver King Participaes Ltda. Sloane Robinson Sloane Robinson Spinnaker Capital Group Brookfield Brasil Ltda Credit Agricole Asset Management Credit Agricole Asset Management Newton (Subs.The Bank of New York Mellon Corp.) Tarpon Investimentos S.A. Vinson Vinson LEGENDA: faixa de percentual de aes detidas pelo fundo Elaborado pela autora 0a2 3a5 5a7 7 a 10 10 a 15 15 a 20 20a 30 30 a 45 Direcional (25) Even (41) Brookfield (5,1) Cyrela (5) Even (37) Cyrela (5) Even (40) Cyrela (50) Even (40) Camargo (5,3) Trisul (06,3) Rossi (05) Direcional (2522,1) Even (3) Eztec (1,7) Even (38-21) Camargo (5,3) Trisul (5,7)
N.D

2005

2006

2007 MRV (11,6)

2008

2009

2010 Brookfield (5,5)

J. Fortes (024) J. Fortes (9,10) PDG (44,1) J.Fortes (05,2) Cyrela (5) Cyrela (7) Rossi (107) Trisul (08,4) Tecnisa (10,3) Trisul (8,40) Tecnisa (13,3) Abyara (1,11) Abyara (0,1) Abyara (3,73,4) Abyara (1,71,4) Gafisa (6-5) Gafisa (0-8) Gafisa (24) Gafisa (14) Gafisa (0-9) Gafisa (10-10) Gafisa (14) Gafisa (9) Brookfield (5,6) Even (5) Rodobens (11) Rodobens (119) Gafisa (0-5) Cyrela (6) Cyrela (6) Cyrela (5) Rodobens (6) JHSF (7) JHSF (9) Rodobens (6) Cyrela (585) MRV (05,7) Rodobens (6?) Rossi (60) JHSF (80) Rodobens (6)
N.D

PDG (43,829,6)

PDG (28,6)0

Cyrela (7)
N.D

Even (6-10) Trisul (1,6) Tecnisa (13,8) N.D N.D N.D N.D Gafisa (11-9) Gafisa (11) Gafisa (6-5)

Rodobens (5,5) Gafisa (6-5) PDG (0-5,4) MRV (5,7)

N.D Rodobens (5,5) PDG (5,3) Cyrela (6) PDG (5,7)

Rodobens (6) Abyara (14,1) Abyara (3,2) Abyara (4,7) Abyara (14,1) Abyara (3,2) Abyara (4,7) Even (0-6) Trisul (05,2) Abyara (4,1) Abyara (2,3) Abyara (5,3)

Rodobens (6) N.D N.D N.D Even (6) Trisul (5,26,7) Even (5) Abyara (4) Even (2) Abyara (2,4) Even (1) Abyara (5,34,6) Direcional (1,61,5) N.D Direcional (23,4) N.D Even (4) Trisul (10,9) Even (5) N.D

Brookfield (59,9) Brookfield (59,) Brookfield (50,2) Brookfield (51,142,6) Brookfield (42,6)

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Quadro 15 Adminstradores dos fundos de investimentos em empresas do setor imobilirio de capital aberto

Administrador Alliance Bernestein Autonomy Capital Tow Sarl Banco Maxima S.A. Banco Pactual Banif S.A. Capital Research and Management Company Carmignac Gestion Credit Suisse EIP / Fidelity EIP / Marsico Capital Management Equity Group Investments Morgan Stanley & Co. Fama Investimentos Itau Unibanco Participaoes S/A Janus Capital Management Lazard Asset Managment Legg Mason Marsico Capital Management Merrill Lynch & Co., Inc. Morgan Stanley & Co. Paladin Realty Partners, LLC Polo Capital Management Santander Silver King Participaes Ltda.* Sloane Robinson Spinnaker Capital Group Brookfield Brasil Ltda (subsidiria da Brookfield Asset Management) Credit Agricole Asset Management Newton (subsidiria do The Bank of New York Mellon Corp.) Tarpon Investimentos S.A. Vinson** * acionista majoritrio da Tarpon ** representado legalmente pelo Santander, no Brasil

Nacionalidade de origem norte-americana inglesa brasileira brasileira portuguesa norte-americana francesa sua norte-americana norte-americana norte-americana norte-americana brasileira brasileira norte-americana norte-americana norte-americana norte-americana norte-americana norte-americana norte-americana brasileira espanhola brasileira britnica inglesa brasileira francesa norte-americana brasileira n.d.

177

Quadro 16 Fundos de investimento que detm ou detiveram participao em empresas do setor imobilirio de capital aberto
Fundos Alliance Bernstein L.P. Autonomy Capital Two Sarl Maxima Asset Maxima Participacoes Institucional FIA FIP Pactual Desenvolvimento e Gestao I M258 Fim(Fundo Adm Banif S.A) Capital Research & Mngmt Co Carmignac Gestion Carmignac Gestion Credit Suisse Hedging-Griffo C.V.S/A Credit Suisse Hedging-Griffo C.V.S/A Credit Suisse Hedging-Griffo C.V.S/A Cshedging Griffo Verde Equity Master FIA CSHG Cart Administrada Real FI Mult CSHG Verde Master Fim Green HG Fund Llc Rmr LLc Marsico Capital Management Llc Eip Brazil Holdings Llc Morgan Stanley & Co. Fama Investimentos Ltda Fama Investimentos Ltda Fama Investimentos Ltda Banco Itau S.A. Banco Itau S.A. Janus Capital Management Llc Janus Capital Management Llc Janus Capital Management Llc Janus Capital Management Llc Lazard Asset Management Llc LeggMason Marsico Capital Management Llc Blackrock, Inc Blackrock, Inc Blackrock, Inc Ssf III Azul One Holdings LP Ssf III Azul Subsidiary 2, LP Ssf III Azul Subsidiary, LP Paladin Latam III Investors Brazil Llc Polo Capital Gestao de Recursos Ltda Polo FIA Polo FIA Polo Norte FI Mult Polo Norte FI Mult Vinson Fund, Llc Tarpon Investimentos S.A. Sloane Robinson Llp Sloane Robinson Llp Genoa Fundo de Investimento em Part Brookfield Brasil Ltda Credit Agricole Asset Management Credit Agricole Asset Management Newton Investment Tarpon Real Estate Fund, Llc Vinson Fund, Llc Vinson Fund, Llc Tipo Gesto de recursos de terceiros Private Equity Gesto de recursos de terceiros Fundo de investimento Fundo de Inv.em participaes Fundo de investimento Gesto de recursos de terceiros Gesto de recursos de terceiros Fundo de investimento Gesto de recursos de terceiros Gesto de recursos de terceiros Gesto de recursos de terceiros Fundo de Investimento Fundo de Investimento Fundo de Investimento Fundo de Investimento N.D. Gesto de recursos de terceiros Private Equity Fundos Gesto de recursos de terceiros Gesto de recursos de terceiros Gesto de recursos de terceiros Fundo de investimento Fundo de investimento Gesto de recursos de terceiros Gesto de recursos de terceiros
Gesto de recursos de terceiros

Administrador Alliance Bernestein Autonomy Capital Tow Sarl Banco Maxima S.A. Banco Maxima S.A. Banco Pactual Banif S.A. Capital Research and Management Company Carmignac Gestion Carmignac Gestion Credit Suisse Credit Suisse Credit Suisse Credit Suisse Credit Suisse Credit Suisse Credit Suisse EIP / Fidelity EIP / Marsico Capital Management Equity Group Investments Morgan Stanley & Co. Fama Investimentos Fama Investimentos Fama Investimentos Itau Unibanco Participaoes S/A Itau Unibanco Participaoes S/A Janus Capital Management Janus Capital Management Janus Capital Management Janus Capital Management Lazard Asset Managment LeggMason Marsico Capital Management Merrill Lynch & Co., Inc. Merrill Lynch & Co., Inc. Merrill Lynch & Co., Inc. Morgan Stanley & Co. Morgan Stanley & Co. Morgan Stanley & Co. Paladin Realty Partners, LLC Polo Capital Management Polo Capital Management Polo Capital Management Polo Capital Management Polo Capital Management Polo Capital Management Santander Silver King Participaes Ltda. Sloane Robinson Sloane Robinson Spinnaker Capital Group Brookfield Brasil Ltda Credit Agricole Asset Management Credit Agricole Asset Management Newton (Subs.The Bank of New York Mellon Corp.) Tarpon Investimentos S.A. Vinson Vinson

Gesto de recursos de terceiros Gesto de recursos de terceiros Gesto de recursos de terceiros Gesto de recursos de terceiros Private Equity Private Equity Private Equity Fundo de Investimento Fundo de investimento Fundo de investimento Fundos de Investimento Gesto de recursos de terceiros Fundo de Investimento Fundo de Investimento Fundo de Investimento Fundo de Investimento Fundo de Investimento Fundo de investimento Gesto de recursos de terceiros Gesto de recursos de terceiros Fundos Investimentos em Participaes (private equity) Controladora Gesto de recursos de terceiros Gesto de recursos de terceiros Fundo de investimento coletivo Fundo de investimento Fundo de Investimento Fundo de Investimento

Polo Capital Internac Gestao de Recursos Ltda Gesto de recursos de terceiros

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3.2 Inovaes financeiras: verses brasileiras dos ttulos lastreados em imveis O marco regulatrio est totalmente pronto para o crescimento da securitizao do mercado imobilirio no Brasil, segundo agentes do setor. Contudo, trata-se ainda de um mercado restrito, se comparado importncia que assumiu em outros pases. Uma das estratgias dos defensores da securitizao atrair os fundos de penso, porque as entidades centralizam, no Brasil, um volume de 502 bilhes de reais, o equivalente a 17% do Produto Interno Bruto (PIB) do pas, recursos suficientes para alimentar todo o sistema de securitizao de imveis, de acordo com o anunciado em um seminrio do setor532. Os fundos foram os principais investidores do segmento de escritrios de alto padro, shopping centers e resorts, a partir de meados na dcada de 1990. Funcionaram, ento, como uma espcie de substituto do crdito imobilirio na destinao de fluxos de capital para o imobilirio. A Abrapp, associao das entidades de previdncia privada, publicou a reportagem de capa de sua revista com o ttulo: A avenida dos fundos, referindo-se Avenida Luis Carlos Berrini, um dos principais eixos de escritrios de So Paulo. Alguns dos fundos chegaram a investir mais de 20% do seu patrimnio em imveis, um fluxo de capitais significativo e que teve consequncias importantes para a estrutura do setor imobilirio na poca533. Contudo, o rgo que regulamenta os fundos foi progressivamente diminuindo o percentual do portflio que as entidades poderiam investir no imobilirio, at atingir o limite atual de 8%. Passaram a investir, na prtica, menos do que isso. As novas regulamentaes permitem aos fundos de penso investirem at 100% do seu patrimnio em imveis via mercado de capitais. Novos ttulos financeiros so oferecidos com insistncia aos fundos, no lugar dos tijolos de empreendimentos imobilirios comuns. Vrios desses papis foram criados ou modificados com o Sistema Financeiro Imobilirio, institudo em 1997 como um novo marco regulatrio. O Sistema Financeiro de Habitao continuou operando com recursos de origem definida o Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE) e o Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS) destinao que deve obedecer a certas regras, as quais direcionam parte dos recursos para habitao de interesse social.

532 533

Mercado de Capitais & Mercado Imobilirio oportunidades de investimentos, 31/5/2010, Secovi-SP. Cf. Fix, Mariana. Parceiros da excluso e So Paulo Cidade Global.

179

O SFI, diferentemente, capta fundos em um mercado secundrio de ttulos de crditos e recebveis imobilirios534. Por isso, exige instrumentos financeiros que faam a conexo entre o setor imobilirio e o mercado de capitais. Alguns foram institudos com o SFI, como os Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI), as Cdulas de Crdito Imobilirio (CCI) e as Letras de Crdito Imobilirio (LCI). Outros foram modificados, como as Debntures, as Letras Hipotecrias e as Cdulas de Crdito Bancrio. O objetivo do SFI, segundo Carneiro e Valpassos, seria justamente ligar os maiores poupadores da nossa economia, que so os fundos de penso, seguradoras e outras instituies que demandam ativos de longo prazo aos indivduos demandantes de crditos imobilirio (...) (2003, p. 68, apud Royer, p. 162). Desse modo, assim como a abertura de capital de empresas do setor imobilirio, a criao de ativos financeiros de base imobiliria um fenmeno recente no Brasil. Atualmente, os Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI) so provavelmente os que mais chamam ateno no mercado financeiro. Os CRI so definidos no artigo 6 da lei que instituiu o SFI como: Ttulo de crdito nominativo, de livre negociao, lastreado em crditos imobilirios e constitui promessa de pagamento em dinheiro. Os CRI so geralmente comparados aos Mortgage Backed Securities norteamericanos, embora apresentem diferenas. Esses certificados s podem ser emitidos por Companhias Securitizadoras. A primeira empresa do tipo surgiu no Brasil em 1997, simultaneamente instituio do SFI, a Sibrasec, que define securitizao como:
um processo estruturado e coordenado por uma instituio especializada (companhia securitizadora), por meio do qual os crditos imobilirios so empacotados e convertidos em ttulos imobilirios (Certificados de Recebveis Imobilirios CRI), passveis de negociao no mercado financeiro e de capitais. Os CRI, adquiridos pelos investidores, permitem que os recursos sejam direcionados para os originadores (incorporadoras, construtoras) de maneira a que permita a recomposio de seu capital de giro e subsidie novos lanamentos imobilirios. Trata-se, portanto, de uma mudana no modelo clssico de intermediao financeira.

As empresas securitizadoras utilizaram vrias estratgias para popularizar esses papis, que se beneficiaram de algumas mudanas no marco regulatrio. O debate se d, principalmente, dentro dos marcos da nova economia institucional, como identificou Luciana Royer. Criou-se uma espcie de senso comum sobre economia e finanas de que o desenvolvimento de um mercado
Ver a respeito da criao do SFI, das suas caractersticas e relao com o SFH, entre outros aspectos, A financeirizao da poltica habitacional, de Luciana Royer, que utilizo aqui como referncia.
534

180

secundrio de letras hipotecrias no Brasil essencial para atrair capitais para a construo e gerar eficincia alocativa de recursos no setor.535 Em 2009, o investidor norte-americano Sam Zell o mesmo que investiu na Gafisa, BRMalls, Bracor e AGV comprou 8,52% da Brazilian Finance & Real Estate (BRRE), uma das principais securitizadoras brasileiras, por meio da Coyote Trail, LLC, empresa do grupo Equity International. No ano seguinte, a Coyote ampliou a participao para 20,7% e abriu capital na Bolsa. A ao remete entrada de Sam Zell na Gafisa, tambm como private equity, parte da preparao da abertura de capital da empresa. A BRFE possui quatro subsidirias operacionais, que atuam nas reas de crdito imobilirio para pessoas fsicas, financiamento produo de incorporadoras e construtoras, estruturao de fundos de investimento imobilirio, emisso de Certificados de Recebveis imobilirios e gesto de portflios para clientes locais e internacionais. A entrada do investidor estrangeiro gera expectativas de aumento da emisso de certificados e de sua negociao fora do pas. Vale lembrar que a Gafisa a nica empresa brasileira do setor, at o momento, listada na bolsa de valores de Nova York. A criao desses mecanismos modifica a forma jurdica da propriedade imobiliria e, consequentemente, as modalidades de apropriao da renda da terra. As formas renda e juros aproximam-se em um nico ativo financeiro de base imobiliria. Um sistema que, com vimos, ano a ano vai sendo ajustado (aperfeioado, nos termos dos seus defensores) de modo a libertar os imveis para a circulao do capital portador de juros e vincular os mercados de terra e imveis, os usos do solo, e a organizao espacial em um processo geral de circulao de capital, como mencionamos na introduo. Essa tendncia, identificada por David Harvey (a partir da leitura de Marx), apenas estudos empricos podem desvendar de que modo se desenvolvem, ou no, em cada formao social. Outro tipo de ttulo financeiro de base imobiliria oferecido aos investidores foi o Cepac. Os Certificados de Potencial Construtivo Adicional so emitidos pelo poder municipal e correspondem a um determinado volume de metros quadrados. Seu detentor ganha o direito de construir alm do permitido pela legislao de uso e ocupao do solo em determinadas reas da cidade, definidas por lei. Os certificados so leiloados e depois podem ser negociados no mercado secundrio pela BM&F Bovespa. Os Cepacs so considerados ativos de renda varivel, uma vez que sua rentabilidade est associada valorizao dos espaos urbanos, explica a Bovespa. Os Cepacs
535

Carneiro e Valpassos, 2003, p. 35, apud Royer, p. 103.

181

estavam previstos no Estatuto da Cidade, de 2001, mas foram regulamentados em So Paulo, em 2004, na gesto Marta Suplicy (PT, 2001-2004)536. Assim como os CRI, os Cepacs so ttulos financeiros relacionados com imveis. Contudo, diferentemente dos Certificados de Recebveis Imobilirios, no esto lastreados em imveis e no tm relao com o pagamento de hipotecas. Correspondem, na verdade, a um sistema de venda de solo criado que j existia no Brasil desde a Operao Urbana Faria Lima, em meados dos anos 1990, modelo posteriormente repetido em vrias cidades no pas537. As Operaes Urbanas permitem a venda de potencial construtivo adicional, dentro de determinado permetro. Inicialmente, a transao era feita diretamente entre a prefeitura e o proprietrio do lote, com a chamada outorga onerosa do direito de construir. Com a criao dos Cepacs, a transao passou a ser feita no mercado de capitais. Qualquer um pode adquirir esses ttulos, para utilizar diretamente em um empreendimento, ou para tentar obter ganhos no mercado secundrio, retendo-os at que a regio se valorize mais, por exemplo. Os certificados podem tambm ser utilizados pela prefeitura para pagar as empreiteiras pela realizao de obras previstas na lei da Operao. As operaes urbanas foram criadas no contexto da crise da dvida, na dcada de 1980, sob a justificativa de que o antigo padro de financiamento, liderado pelo Estado, estava inviabilizado. As parcerias pblico-privadas, privatizaes e concesses de servios pblicos, passaram a ser defendidos, quase unanimemente, e constituram parte significativa da poltica urbana dos governos que se seguiram, fossem eles de esquerda ou de direita. O impasse se deu, como vimos, concomitantemente extino das polticas nacionais de saneamento e habitao e descentralizao das polticas sociais.538. Como comum em grandes projetos urbanos desse tipo, a prefeitura realizou investimentos prvios para iniciar o processo de valorizao (imobiliria) da regio a fim de construir o que os planejadores urbanos costumam chamar de ncoras da operao. Os defensores dos Cepacs, no lugar da venda convencional em balco da outorga onerosa, alegavam que o Certificado cria a possibilidade de antecipar a arrecadao. Assim, no seria mais necessrio aguardar a realizao das obras pblicas para que o interesse por lanamentos imobilirios surgisse. importante observar,

Decreto n. 44.844. Na Operao Urbana Faria Lima solo criado a permisso onerosa para construir metros quadrados adicionais ao permitido na Lei de Zoneamento da cidade. 538 No o caso de reconstituir aqui as crticas feitas a esse instrumento, no meu caso apresentadas nos artigos Frmula mgica da parceria pblico-privada e Uma ponte para a especulao e no livro Parceiros da excluso.
536 537

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contudo, que o preo dos Cepacs determinado em leiles e passa, depois, a ser negociado no mercado secundrio, ou seja, oscila conforme o interesse do mercado, caracterstica tpica de ttulos financeiros. A especificidade dos Certificados que essa oscilao dever ocorrer em funo da expectativa dos investidores em relao s possibilidades de valorizao (e desvalorizao) de uma regio da cidade: passa a ser desejvel, portanto, que essa valorizao acontea. Na definio da Bovespa, os Cepacs so justamente ativos de renda varivel, uma vez que sua rentabilidade est associada valorizao dos espaos urbanos. Com isso, cria-se a possibilidade de um novo tipo de especulao imobiliria financeirizada, com os investimentos feitos segundo os parmetros e as expectativas prprios de uma lgica de valorizao de tipo financeiro. Outra consequncia que a prefeitura, ao emitir os Cepacs, precisa garantir as condies para que esses ativos se valorizem, ou corre o risco de criar uma espcie de moeda podre539. Parece razovel, pois, que seja mobilizada para promover essa valorizao, por exemplo, por meio da concentrao ainda maior de investimentos pblicos. Os Certificados representam, portanto, um salto na escala especulativa, que passa do edifcio a trechos urbanos; envolvem, ainda, polticas pblicas, valorizao de bairros inteiros, e acentuam os mecanismos de competio intraurbana.

539

Retomo aqui argumentos que apresentei mais detalhadamente no texto Uma ponte para a especulao.

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Quadro 17 Alternativas de funding para empreendimentos imobilirios

Alternativas de funding para empreendimentos imobilirios Funding Tipos Capital Social dos incorporadores (prprio / via SCP) Abertura de Capital (IPO) Base Legal Caractersticas Foco Tributao

Fundos de Investimento em Participaes

Instruo CVM n. 391/2003

Condomnio fechado, administrador por Instituio financeira, auditoria externa, divulgaao de informaes

Participar no capital de sociedades annimas, abertas ou fechadas, com efetiva participao no processo decisrio

No nvel da companhia investida

Recursos de capital (equity)

Fundos de Investimento Imobilirio FII

Lei 8.668/93 e Instruo CVM n. 472/2008

Condomnio fechado, administrador por Instituio financeira Ttulo privativo de emissao de Companhia Securitizadora Imobiliria, com lastro em c'reditos imobilirios, registrados como patrimnio em separado na Securitizadora, com Agente Fiducirio e Auditoria Externa Condomnio fechado ou aberto, adminstrador por instituio financeira, com outras instituio financeiras como custodiante, auditoria externa e rating obrigatrio para distribuio pblica Ttulo representativo de um crdito imobilirio, averbado na matrcula do imvel e registrada na Cetip ou na DBLC atravs de uma instituio custodiante

Investir em bens e direitos imobilirios, alm de ttulos e valores mobilirios de lastro imobilirio, como CRI, CEPAC, Quotas de FIP, Fundo isento. Distribuio de Aoes das companhias, Quotas de FII, rendimentos e ganho de capital Quotas de FIDC, LH e LCI tributados.

Certificados de Recebveis Imobilirios

Instrues CVM n. 443 e 446/2006

Investidores em renda fixa, preferencialmente com recebimentos peridicos Isento para investidores pessoa fsica

Fundo de Investimento em Direitos Creditrios FIDC

Instruo CVM n. 356/2003

Aquisio de direitos creditrios, conforme regulamento

IR de 15% a 22%, em funo do prazo

Estrutura de securitizao Estrutura de mezanino Emprstimos bancrios

Recursos de dvida (Debt)

Cdulas de Crdito Imobilirio - CCI's FIP Debnture Plano Empresrio

Lei 10931 de 4/8/2004

Investidores em renda fixa, preferencialmente com recebimentos peridicos Aplicvel renda fixa

Elaborado a partir de apresentao de Pedro Klumb e Srgio Belleza Filho

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3.3 Segmento econmico: uma inveno poltico-imobiliria

Essa a expresso que gringo mais sabe falar [Minha Casa Minha Vida]. Todo mundo sabe o que o plano, acompanha nos detalhes. Pela primeira vez o Brasil tem um plano realmente consistente. O Pas tambm est numa situao macroeconmica que permite fazer esse tipo de gasto pblico. O FGTS nunca esteve com tanto dinheiro, por causa de criao de emprego, da caracterstica demogrfica da populao. No comeo, a gente estava muito ctico, achava que ia ser uma coisa eleitoreira.
Presidente da PDG, 17/11/2009540

J estvamos estudando o mercado brasileiro h mais de um ano. O pacote habitacional do governo veio para viabilizar os nossos planos no Pas.
Clvis Massuda, gerente de construo e projetos da Homex Brasil. 541

As maiores transformaes recentes no setor vieram da combinao entre fundos pblicos e capital financeiro internacional, e no dos mecanismos da securitizao imobiliria que comearam a ser introduzidos no Brasil. A ampliao do circuito imobilirio ocorreu, principalmente, em direo ao chamado segmento econmico542. A necessidade do setor de inventar um nome , por si s, indcio da criao de um novo mercado, uma inveno que , ao mesmo tempo, poltica e imobiliria.

Patrcia Canado Em Mexicana Homex chega o Brasil. 542 A expresso corrente no setor, utilizada para referir-se ao mercado para imveis residenciais com valores de aproximadamente R$ 200 mil reais, destinados geralmente a famlias com rendimento mensal entre 3 e 10 salrios mnimos. Lucia Shimbo denomina a inveno habitao social de mercado para enfatizar a juno de nomes que anteriormente poderiam corresponder a sistemas de financiamento diferentes, o social e o mercado (Habitao social, habitao de mercado, p. 24).
540 541

185

Ao mudarem de patamar pela via da abertura de capital as empresas precisam se expandir. O mercado de luxo, por mais que se reinvente a cada temporada com os estilos da moda do neoclssico ao contemporneo revela-se estreito diante das expectativas do investidor financeiro e, em algumas cidades, da escassez de terrenos bem localizados. Algumas empresas, j voltadas a produtos de preo menor, cresceram significativamente ou foram incorporadas por outras maiores, como mencionado. Outras migraram para o popular, com estratgias diferentes. As vendas da Gafisa eram, por exemplo, totalmente voltadas para imveis de mdio e alto padro. Para entrar no novo mercado a empresa criou a FIT, uma marca para dissociar o seu nome do novo produto. Em 2008, assumiu o controle da Tenda, que tinha j experincia nesse segmento, e no ano seguinte incorporou a empresa. Ao longo de 20 anos, tentamos inmeras vezes entrar na baixa renda, mas nunca funcionou, disse o presidente da Gafisa, segundo reportagem do Estado543. Entre as diferenas est a estratgia de vendas. No lugar dos estandes no local da obra, a Tenda tinha lojas e funcionava de modo mais prximo ao das Casas Bahia do que das antigas concorrentes. A tentativa era trazer para o circuito imobilirio a experincia do comrcio varejista de avanar sobre os consumidores de mais baixa renda. Os subsdios do Minha Casa Minha Vida garantiram ainda uma queda na prestao, o que beneficiou empresas direcionadas ao produto popular, onde a grande maioria dos imveis estava dentro dos limites estabelecidos pelo programa. A Tenda passou a atuar tambm no segmento entre 0 e 3 salrios mnimos, no qual no tinha empreendimentos antes do programa. Nessa faixa, as casas so subsidiadas pelo governo e os moradores pagam 10% de sua renda mensal ou, no mnimo, 50 reais por ms, ao longo de 10 anos. As margens de lucro so menores, mas os ganhos ocorrem na escala; no h risco de inadimplncia para a empresa e a demanda garantida, organizada pelos governos municipais. Os terrenos so comprados pelas construtoras ou doados pelas prefeituras e governos estaduais544. A PDG comprou a Goldfarb, empresa que tradicionalmente atuava no segmento popular. A Cyrela criou a marca Living em 2006, no comeo do boom imobilirio, que ganharia gesto independente aps o lanamento do MCMV. A marca fez parte da ampliao para o segmento econmico. O antigo sonho da casa prpria est cada vez mais prximo dos brasileiros e estamos preparados para aproveitar esse momento nico, declarou a Cyrela no informe anual de 2009.
543 544

Landim, Raquel. Grandes incorporadoras se adaptam para a baixa renda. Cf. Arantes e Fix 2009. Ver tambm Sandrini, Joo. Tenda planeja lanar 5.000 imveis para baixssima renda.

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As empresas procuram se expandir na base da pirmide ainda que a maior parte da populao continue fora do mercado como ilustra a figura abaixo, extrada de um relatrio da empresa norte-americana Merril Lynch:
Figura 28 Alvo e segmento potencial da MRV: em direo ao segmento econmico

Fonte: Merrill Lynch, 16/10/2007 (Fontes do relatrio: Relatrios da empresa, IBGE, Fundao Joo Pinheiro. No considera 2.8% das outras residncias. O salrio mnimo era de R$350,00.)

Grfico 18 Evoluo histrica da participao do segmento econmico nos lanamentos da PDG Realty

Fonte: Fonte: PDG Realty resultados 1T10, 6/5/2010

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A Merrill Lynch uma entre as vrias empresas de gesto de recursos de terceiros que, como vimos, passam a observar as movimentaes do circuito imobilirio. As empresas so avaliadas, particularmente, em relao a seu posicionamento para se beneficiar do crescimento do segmento econmico. O estoque de terras, mostraremos adiante, um dos itens cuja avaliao financeira tem repercusses bastante reais nas cidades brasileiras. O pacote habitacional Minha Casa Minha Vida, lanado em abril de 2009 discutido no captulo anterior viabiliza a continuidade da expanso do circuito imobilirio. As empresas de capital aberto, como MRV, Rodobens e Rossi, tm participao expressiva no MCMV. A MRV responsvel por 12% do total das contrataes no programa, na faixa de 3 a 10 salrios mnimos. Outras com destaque, como Goldfarb, Cury, H.M., Tenda, Plano & Plano e Living, embora no sejam listadas na Bolsa, esto fortemente conectadas a empresas de capital aberto. A Goldfarb foi adquirida pela PDG em 2007. A Cury, propriedade ainda de dois irmos, fez uma joint-venture com a Cyrela em 2007, que passou a deter metade da nova empresa. A H.M. foi comprada pela CCDI, empresa listada na Bolsa que integra o grupo da conhecida empreiteira Camargo Corra, e que passou a deter 100% do capital social da empresa em outubro 2008. A Tenda foi incorporada pela Gafisa em 2009, um ano depois de ter seu controle assumido pela empresa. Essas aquisies fizeram parte da estratgia de expanso para o chamado segmento econmico. A Living era originalmente uma marca fantasia da Cyrela, inventada para atuar nesse mercado, de modo a dissociar os empreendimentos mais econmicos da sua bandeira principal; tornou-se depois uma empresa controlada por sua criadora545. A Plano & Plano, fundada em 1997, passou a ser controlad aem 2006 pela Cyrela, atualmente principal proprietria da empresa. Essa incorporadora tem um grande empreendimento em Guarulhos, no MCMV, o Sport Faria Lima, com quase mil apartamentos de 2 e 3 dormitrios, na faixa de 3 a 10 salrios. Faleiros e Haus, duas empresas de destaque no Minha Casa Minha Vida, so construtoras voltadas para o segmento de 0 a 3 salrios mnimos. A Faleiros nasceu h cerca de seis anos como ciso de uma empresa mais antiga, a L. Castelo, j voltada para habitao popular. A Faleiros fez vrios empreendimentos nos programas da CDHU e no PAR, do Governo Federal, e tambm contratada pelas incorporadoras Tenda (Gafisa) e Banif Real Estate. Tem cerca de 500 funcionrios prprios e 1.000 subcontratados, segundo um dos proprietrios. A Haus, que tem cerca

545

Assim como a Gafisa criou a FIT.

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de 2.800 unidades contratadas em So Jos do Rio Preto, na faixa de 0 a 3 salrios mnimos, foi recentemente adquirida pela Fyp, criada em 2010 por funcionrios da W. Torre546. As empresas no listadas na Bolsa que participam com expresso do MCVM aparentemente podem ser dividas em: a) incorporadoras atualmente subordinadas a empresas grandes de capital aberto; b) construtoras voltadas para o segmento de 0 a 3 salrios mnimos, contratadas diretamente com as prefeituras. Algumas delas tiveram aumento expressivo no porte. A Cury, por exemplo, registrou crescimento lquido do lucro de 735% em 2010, em relao ao ano anterior, impulsionado pelas vendas feitas no programa Minha Casa Minha Vida547. Outras, como a Faleiros, direcionaram a antiga produo contratada no programa PAR para o MCMV. Embora um primeiro olhar possa sugerir disperso na participao das empresas no MCMV, o grau de concentrao relativamente elevado, com boa parte dos contratos assinados pelas maiores empresas ou outras menores, a elas subordinadas. Estimamos que cerca de metade das unidades do MCMV foram, at o presente, contratadas por 15 empresas em So Paulo. De modo semelhante, algumas empresas menores aliam-se s grandes para ampliar sua participao em um mercado regional, como o caso da Petram, que se uniu a empresas como Tecnisa, Joo Fortes, Brookfield e Agre na Bahia.
Figura 29 Empreendimento da Haus em So Jos do Rio Preto, Parque Residencial Nova Esperana, Minha Casa Minha Vida, at 3 salrios mnimos

546 547

Segundo a assessoria de imprensa da empresa. Com Minha Casa Minha Vida, lucro da Cury sobre 735% 2010, FSP, 28/4/2011.

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H uma diferena importante entre a lgica dos empreendimentos voltados para na faixa de 0 a 3 salrios mnimos e aquela dos projetos de 3 a 10. No primeiro caso, as empresas so contratadas pela CEF, remuneradas pela construo e tm a demanda organizada e cadastrada pelas prefeituras. No segundo, encarregam-se da incorporao do empreendimento que lanam no mercado e assumem os riscos, caso no consigam vend-lo. Essa diferena reflete-se no perfil de empresas que participam de cada um desses segmentos e na forma dos empreendimentos Os empreendimentos de 0 a 3 so, geralmente, assumidos por construtoras ou empreiteiras que j tm experincia de contratos com o governo, como nos programas da CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de So Paulo) ou do PAR (Programa de Arrendamento Residencial) ou em grandes obras de infraestrutura. Pequenas empresas como a Faleiros e gigantes como a Odebrecht por meio de sua subsidiria Bairro Novo so alguns exemplos. A compra do terreno a preo baixo fundamental, ou a obteno da terra mediante doao da prefeitura, modalidade estimulada pelo Governo Federal. As boas relaes com o setor pblico so, assim, atributo importante para essas empresas. Muitas pressionam as prefeituras para mudar a legislao urbanstica de modo a viabilizar o projeto ou ampliar seus ganhos.
Figura 30 Insero dos empreendimentos Terra Nova Belvedere e Garden Village, do Minha Casa Minha Vida, para faixa de 3 a 10 salrios mnimos de renda familiar, fora da mancha urbana de So Jos do Rio Preto.

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Nos empreendimentos para a faixa acima de 3 salrios mnimos, que interessam mais s incorporadoras, a deciso de compra do terreno considera no apenas o preo, mas os atrativos que podero anunciar e oferecer aos clientes. Entra no clculo, portanto, o potencial de se apropriarem de um diferencial de renda. O relacionamento com o governo tambm importante, pela possibilidade de a prefeitura complementar a infraestrutura urbana. A interao mais importante , possivelmente, aquela com a Caixa Econmica Federal, o Ministrio das Cidades e a Casa Civil. As incorporadoras sofrem, por vezes, presso do governo local para construrem tambm empreendimentos de 0 a 3 salrios mnimos, que rendem aos governantes maiores dividendos polticos, em municpios nos quais desejam atuar548. Independentemente do possvel interesse eleitoral, a nfase se justifica tecnicamente, visto que, nessa faixa, concentra-se 90% do dficit habitacional.

3.4 Novas fronteiras imobilirias: expanso territorial Do ponto de vista territorial, o mercado imobilirio era tambm mais segmentado. Empresas especializavam-se em produzir em poucas cidades e, muitas vezes, em regies da cidade. Muitas se restringiam ao eixo Rio de Janeiro-So Paulo. Assim, alm de restrito e estratificado socialmente, o mercado era territorialmente segmentado. Na escala da cidade a segmentao tambm se manifestava, com empresas especializadas em determinados bairros. Empresas do valorizado setor sudoeste, por exemplo, procuravam dominar regies como a Faria Lima e os Jardins, e dificilmente se arriscavam na Zona Leste de So Paulo. Outro conjunto de empresas e pequenos empreiteiros atuava na ZL, regio na qual inventaram produtos imobilirios como o padro Jardim Anlia Franco e Tatuap. Cada regio era considerada quase como uma cidade dentro da cidade. O segmento de escritrios era ainda mais segmentado, com algumas poucas regies consideradas adequadas, destacadas nos mapas das consultorias imobilirias como Richard Ellis e Jones Lang Lassale549. Esse arranjo no se desfez totalmente e o circuito guarda essa herana. Contudo, possvel identificar mudana significativa no padro de localizao dos empreendimentos das grandes empresas. O horizonte espacial ampliou-se e a estratgia passou a assumir carter nacional.

548 549

Segundo um consultor imobilirio, em entrevista autora. Cf. M. Fix, So Paulo cidade global; J. S. W. Ferreira, O mito da cidade global.

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Novamente, um movimento antigo em outros setores de unificao do mercado ocorre nesse momento no circuito imobilirio. Pudemos fazer um plano de mercado mais consistente, prevendo at uma grande expanso geogrfica, explica o diretor de Planejamento Corporativo da imobiliria Lopes. Foi assim que passamos de uma empresa familiar para uma estrutura de controle que abrange 12 mercados, liderando inclusive em outros Estados, completa.550 A Lopes uma das poucas empresas de vendas de imveis que abriu capital na Bolsa, seguindo o movimento de expanso financeira e territorial realizado por vrias de suas clientes do ramo da incorporao. A atuao no segmento econmico implicou aumento de escala para obter valor geral de venda elevado com custo unitrio mais baixo e a busca de terras mais baratas. As empresas que atuavam no segmento de luxo estavam habituadas a vender exclusividade, ou seja, viviam em grande medida de oferecer um diferencial em relao ao restante da cidade. Grosso modo, quanto maiores fossem as diferenas entre as regies da cidade, maiores os ganhos. Desde os tempos da Companhia City, com os primeiros bairros Jardins, as disparidades de qualidade no espao urbano so mantidas custa de concentrar os investimentos de infraestrutura em poucos distritos. Foi assim no arranjo constitudo entre a City e a Companhia Light, responsvel pelo sistema de bondes, no incio do sculo XX. Esse mecanismo no funciona, no entanto, no chamado segmento econmico. Ou melhor, funciona ao revs. As empresas passam a procurar terras que antes no apresentavam interesse, justamente pela precariedade da infraestrutura e pela distncia em relao aos centros de dinheiro e poder. Comeam mesmo a disputar terras com os movimentos populares e as Cohabs, que antes viam nessas terras as nicas passveis de serem adquiridas para a implantao de conjuntos habitacionais. Alm disso, as empresas beneficiam-se de uma diminuio da desigualdade entre os rendimentos dos trabalhadores (mas no na distribuio funcional da renda entre lucro e salrio). Embora pequena e restrita, essa reduo contribui para incluir, via consumo, uma parcela da populao na clientela das empresas. Os recursos captados no mercado de capitais, como vimos, foram em parte gastos na compra de terras. A procura simultnea de tantas empresas capitalizadas gerou forte disputa, inicialmente ainda concentrada em poucas cidades. O resultado foi a elevao significativa do preo da terra em algumas regies, dificultando a realizao de novos empreendimentos para o segmento
550

G. Conte. O que mudou nas incorporadoras que entraram no mercado de capitais: Capital aberto, vida nova, Construo Mercado.

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econmico. Diferentemente de outros ramos econmicos, o aumento na escala nem sempre se traduz em reduo do preo unitrio dos produtos, no caso da construo civil. A lgica de expanso gera, assim, suas prprias barreiras. As tentativas de enfrentar o problema por meio de uma poltica fundiria que contenha a especulao, contudo, so costumeiramente vetadas pelos promotores imobilirios. Possivelmente porque esse tipo de instrumento pode abrir caminho para outros critrios para a destinao das terras que no os meramente econmicos, da lgica de acumulao de capital. Alm disso, no se verifica na prtica a suposta separao entre um setor produtivo, que ganha nos lucros da construo, e seria beneficiado pela conteno do preo da terra, e um setor especulativo, rentista, que ganharia nas vrias modalidades de captura de renda da terra. A no ser, talvez, no segmento de mais baixa renda, quando o preo da terra entra como custo das construtoras e no como oportunidade de ganhos por meio de apropriao do diferencial de renda que se manifesta nas elevaes de preo. O capital imobilirio procura contornar as barreiras que se colocam sua expanso, mas veta uma das principais respostas produzidas pelos movimentos sociais e militantes da reforma urbana: os instrumentos do Estatuto da Cidade, que supostamente combateriam a especulao com a terra urbana. Diferentemente, pressiona pela elevao do volume de subsdios e dos limites estabelecidos pelo governo para sua concesso, e apia a aplicao de instrumentos tambm includos no Estatuto, como as Operaes Urbanas. O grfico a seguir indica o poder das grandes incorporadoras de impor seu modelo de empreendimentos. Em cidades menores, particularmente, confere a essas empresas grande capacidade de presso por mudanas de ndices de construo, direcionamento da infraestrutura, definio dos eixos de expanso da cidade, etc. O fenmeno coloca novos problemas para a poltica fundiria, uma vez que amplia a desproporo de poder entre empresas e outros agentes sociais, como poder pblico, movimentos populares, moradores, etc. A Cyrela aparece no relatrio da Votorantim Corretora como a maior proprietria de terras entre as empresas pesquisadas. A empresa anunciou a compra de terras em seu comunicado (fact sheet), vinculado a um aumento do Volume Geral de Vendas Adicional (ver Grfico 19). Aps a abertura de capital na Bolsa essa tem sido uma estratgia das empresas, porque no h como oferecer aos acionistas bons prognsticos sem apresentar dados sobre o estoque de terras.

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Grfico 19 Banco de Terras por empresa (bilhes de R$).

Fonte: Votorantim Corretora, 10/4/2010

Grfico 20 Banco de terras da Cyrela

Fonte: Cyrela Brazil Realty Fact Sheet, 1. semestre de 2010

194

A CCDI, por exemplo, anunciou publicamente a aquisio de rea com VGV de R$ 2,5 bilhes a 3 R$ bilhes, direcionada ao segmento econmico, em 2007. A gleba tem 5,2 milhes de m2 e localiza-se em Caieira, na Regio Metropolitana de So Paulo. Embora tenha considerado esse VGV nas suas estimativas, o projeto no chegou sequer a ser aprovado e o empreendimento ainda no foi realizado. A promessa de renda futura geradividendos mesmo sem que nenhum tijolo seja assentado. Trata-se de um procedimento, entretanto, questionado pelo ncleo de Real Estate da Poli. Internar recursos em estoques de terrenos, ou seja, formar landbanks, estratgia de especulador, inadequada aos negcios das empresas, segundo afirmam os pesquisadores do ncleo no artigo O cenrio ps-abertura de capital, publicado na Construo Mercado. A estratgia, fomentada pela percepo de valor imposta pelo mercado (analistas e investidores), teria levado as empresas a amargarem prejuzo e incorrerem em endividamentos. Disso decorreria, inclusive, o processo de compras e fuses que se seguiu ao primeiro ciclo de abertura de capital na Bolsa (IPO). O estoque de terrenos funciona como base para a criao de capital fictcio, .uma promessa de ganhos futuros antecipando o que poder ser construdo nos terrenos adquiridos. Embora o Ncleo de Real Estate da Poli aponte certa irracionalidade na operao, uma vez que a estratgia pode minar a capacidade da empresa de sancionar essas expectativas ao imobilizar capital o monoplio sobre uma parte do territrio o modo que as empresas encontram de garantir aos investidores que sero capazes de se apropriar de lucro, na construo, e de incrementos de renda da terra, na incorporao. A composio do banco de terras um aspecto discutido com relevo pelas corretoras. Seus relatrios fornecem algumas informaes sobre como esses bancos so formados e de que modo o mercado financeiro os percebem. O predomnio do estoque em So Paulo reflete a expanso das grandes empresas para o interior paulista. O relatrio da Votorantim Corretora elogia a estratgia da Gafisa de incluir terras no Nordeste pelo potencial de produo habitacional no pacote Minha Casa Minha Vida na regio. Pelo mesmo motivo, critica a distribuio geogrfica das terras da MRV. Os critrios de seleo dos terrenos, segundo a Rossi, respeitam a estratgia de ampla distribuio geogrfica e diversificao por segmento de renda. Ou seja, a expanso territorial e a expanso rumo baixa renda esto intimamente relacionadas. Ainda de acordo com a empresa, essa seleo deve oferecer um horizonte de lanamentos futuros de 2 a 3 anos. Essa diversificao nos permite otimizar a escolha de projetos e regies que apresentem potencial maior de demanda.

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A relao da ampliao do banco de terras com a escala do programa Minha Casa Minha Vida se evidencia no quadro abaixo, no qual as unidades abaixo de 130 mil correspondem a aproximadamente 51% do banco de terras.
Quadro 18 Unidades residenciais da PDG no banco de terras (excluindo loteamentos)

Os grficos abaixo, extrados dos informes das empresas, so emblemticos da expanso territorial das atividades das empresas. A PDG, por exemplo, amplia a participao no interior, em comparao com a Capital. Ainda concentra cerca de 70% do volume geral de vendas (VGV) no Rio de Janeiro e em So Paulo, mas atua em vrios outros estados.
Grfico 21 Aumento da participao do interior paulista nos lanamentos da PDG Realty

Fonte: PDG Realty resultados 1T10, 6/5/2010

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Grfico 22 Distribuio geogrfica do VGV da PDG

Fonte: PDG Realty resultados 1T10, 6/5/2010

Essa expanso ocorre por meio de estratgias distintas empregadas pelas empresas: abertura de escritrios regionais, aquisies de empresas ou realizao de parcerias com empresas locais. A figura abaixo reproduz um trecho de fato relevante no qual a Rossi comunica a joint venture com uma empresa de construo civil do Mato Grosso.
Figura 31 Anncio de joint venture entre Rossi e GMS

Fonte: Comunicado da empresa ao mercado

A empresa expandiu tambm para o Norte do Brasil, por meio de joint venture com a Capital Construtora. A estratgia utilizada por vrias empresas ao entrar em mercados novos, por motivos 197

variados: conhecimento do mercado local de compra de moradia (hbitos, localizaes privilegiadas); conhecimento da legislao local e influncia sobre a poltica; conhecimento do mercado de trabalho e de fornecedores de materiais para as obras; carteira de clientes da empresa, etc. Ao fazer o movimento de expanso territorial as grandes empresas muitas vezes entram em conflito com as firmas de carter mais local, com as pequenas mquinas imobilirias locais resqucios do capital mercantil. So construtoras e incorporadoras da elite local, s vezes ligadas s famlias do prefeito, de proprietrios de terra com assento na cmara municipal, e assim por diante. So promotores imobilirios que conhecem bem a cidade e, se no ocupam diretamente postos polticos, exercem influncia sobre o poder local (executivo e legislativo). Entre os exemplos de conflitos est a entrada da Cyrela em Santos. De acordo com o representante do Secovi na regio, os jovens analistas da empresa teriam recomendado a aquisio de um terreno com vista para o mar. Feito o empreendimento, a empresa teria descoberto que no havia interesse pela regio, por conta dos transtornos causados pelo escoamento da soja para o porto, que s ocorria em uma determinada poca do ano. A falta de conhecimento local teria feito com que o empreendimento tivesse resultados ruins. Essas frentes de expanso representam um movimento de homogeneizao ou de igualao que, ao mesmo tempo, s pode ser realizado por aguda diferenciao e por contnua rediferenciao do espao relativo, tanto entre as escalas como dentro delas551. O capital transforma os espaos que encontra em espaos de produo e acumulao. Precisa estabelecer-se em toda parte, criar vnculos em toda parte552. prprio deste modo de produo criar, destruir e recriar novas bases, espaos e condies para sua expanso, construindo e alargando mercados e horizontes ampliados para a valorizao, afirma Carlos Brando.
O processo homogeneizador atinente: imposio pelo capital, em qualquer espao, de seus pressupostos imanentes, capacidade do mesmo em incorporar massas humanas sua dinmica, atrao de todos os entes rbita de seu mercado; subordinao a si de todas as unidades societrias, busca de construo de um espao uno de acumulao e destruio de quaisquer barreiras espaciais e temporais que possam gerar atritos e frices ao seu movimento geral.553

C. Brando, Territrio e desenvolvimento: as mltiplas escalas entre o local e o global. Marx e Engels, apud N.Smith, Desenvolvimento desigual p. 169. 553 Economia poltica e dimenso territorial do desenvolvimento. Disponvel em http://www.sep.org.br/artigo/vcongresso12.pdf
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Esse processo homogeneizador (de relaes), alerta Brando, cria e recria estruturas heterogneas constantemente:
Sem o adequado entendimento desta fora dissolvente e preparadora de terreno adequado valorizao ampliada fica impossvel analisar a origem das prprias assimetrias geradas pelo processo de acumulao do capital em seu avano espacial.

Entre as assimetrias, como vimos, est o aumento da desproporo entre o poder das empresas e dos governos locais. E, mais do que isso, o aumento do poder do capital (ou dos promotores imobilirios) para impor seus requerimentos nos processos de reordenamento do territrio, em comparao ao poder do trabalho (ou dos trabalhadores organizados) de expandir os parmetros no mercantis, como o direito cidade. O poder de compra de terras das empresas atinge tambm os movimentos de moradia. Muitos grupos, nos ltimos anos, reduziram a ocupao de terras como modo de conquistar terrenos e passaram a compr-los dentro do mercado. Esses movimentos sentiram ento a concorrncia das empresas que expandiram sua atuao para as periferias urbanas, como explica Evaniza Rodrigues, da Unio dos Movimentos de Moradia e do Frum da Reforma Urbana
A gente brincava que a Jacu-pssego era o limite do mercado imobilirio, eles nunca atravessavam para o outro lado, que para o lado da Cidade Tiradentes. E agora j temos trs empreendimentos lanados l554.

O movimento de moradia geralmente assina uma carta de compromisso de compra do terreno e, com isso, ganha um prazo para aprovar o projeto e conseguir o financiamento. O processo lento e muitas vezes o prazo precisa ser renovado, o que no costumava ser problema at que a disputa com as construtoras se acirrasse. Uma das questes que as empresas tm departamentos jurdicos capazes de resolver imbrglios que geralmente caracterizam os terrenos mais baratos na cidade. Com isso, conseguem comprar a preos baixos, resolver as pendncias jurdicas e vender depois com sobrepreo. Os movimentos, diferentemente, passam por uma via crucis e muitas vezes no conseguem viabilizar o projeto.

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Evaniza Rodrigues, em depoimento autora, 2010.

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3.5 Inovaes na produo: o canteiro de obras As novas movimentaes financeiras provocam alteraes tambm no canteiro de obras. A produo de algumas empresas chegou a crescer 30 vezes, caso da Rodobens, que passou de 600 unidades por ano para 18 mil. Sem o fluxo contnuo propiciado pelo crdito, a racionalizao da obra e os ganhos de produtividade poderiam se tornar paradoxalmente irracionais, pelo risco de atropelarem o cronograma de ingresso de recursos na obra, tpico do autofinanciamento. O andamento da obra deve acompanhar a capacidade de pagamento dos clientes. Encol e Rossi ficaram conhecidas justamente por conseguir arranjos que permitiram, dentro dessas limitaes, produzir em larga escala. A Encol, particularmente, avanou bastante na combinao entre racionalizao da obra e esquema de financiamento. O autofinanciamento era tambm o sistema utilizado pelas cooperativas habitacionais nos anos 1990, como vimos no captulo anterior. A relao entre capitalizao das empresas e mudanas nos processos produtivos tem particularidades intrnsecas ao produto, como a variabilidade, e intrnsecas produo, como a subdiviso manufatureira de tarefas. Mesmo uma empresa que se denomina corporate para ressaltar a aproximao da estrutura de capital e da gesto com empresas de outros setores ter que enfrentar adversidades como variaes topogrficas e climticas, fragmentao da produo em lotes ou glebas, diferenas de legislao e zoneamento, etc555. Algumas delas, como veremos, parecem estar sendo contornadas pelas empresas, ainda que no superadas. As decises passam, ainda, por caractersticas histricas do setor, como baixo investimento em capital fixo e uso extensivo do trabalho no canteiro de obras. O capital busca, na construo, formas eficientes de apropriao de mais-valia absoluta sem, necessariamente, promover a racionalizao da obra, ao menos na concepo do termo daqueles que analisam o canteiro imaginando um desenvolvimento tecnolgico linear, que levaria industrializao da construo nos moldes fordistas. A ampliao do crdito e da escala de produo deram novo flego ao antigo debate sobre o carter manufatureiro ou industrial da construo civil556. O canteiro de obras era costumeiramente retratado como atrasado ou retardatrio, em oposio indstria fordista, visto
Cf. a respeito das caractersticas especficas da construo civil: Ermnia Maricato, Por um novo enfoque terico na pesquisa sobre habitao, pp. 40-41. 556 O problema tem motivado pesquisadores a revisitarem a extensa literatura produzida sobre o problema e analisarem os canteiros de obra das grandes empresas, particularmente daquelas que abriram capital na Bolsa de Valores. Cf. os trabalhos recentes de Isadora Guerreiro, Beatriz Tone, Lucia Shimbo, Andr Drummond, Tais Tsukumo, entre outros.
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como um espao refratrio adoo dos mtodos tayloristas e mecanizao. Autores como Srgio Ferro, Michael Ball e Benjamin Coriat propuseram, a partir dos anos 1960, uma interpretao diferente. Evitam o etapismo de considerar o progresso tcnico como um processo linear e evidenciam o que singular produo de edificaes no lugar de contrast-la, sem mediaes, produo fabril557. Srgio Ferro evidencia o carter manufatureiro do canteiro de obras e localiza na construo um campo de produo extraordinria de mais-valia. Para evitar a impresso de estgios progressivos Coriat prope a denominao forma-canteiro e evita a polaridade manufatura e grande indstria558. A no repetitividade das tarefas e a extrema variabilidade dos tipos de obras torna improvvel o estabelecimento de sries estveis de postos de trabalho taylorizados. As formas de racionalizao e organizao da produo solicitadas pela variabilidade da forma-canteiro requerem sistemas de gesto flexveis, segundo Coriat. Essa a estratgia do capital para comandar a acumulao em um campo no qual a racionalidade fabril clssica fracassa559. Quanto aos canteiros de obra atuais, irrigados pelos novos fluxos financeiros, observamos respostas distintas aos problemas que se colocam no campo da produo. Vrias empresas avaliam que possvel seguir com solues tradicionais do ponto de vista das tcnicas construtivas, sob a justificativa de que as novas tecnologias no garantem ganhos de produtividade. O pedreirinho com a colher ainda mais efetivo, segundo depoimento de engenheiro de uma grande empresa560. Para outras empresas torna-se necessrio buscar tecnologias que permitam a construo de grandes conjuntos horizontais em pouco tempo, e adotam solues como o concreto aerado com formas deslizantes, reutilizveis. O salto financeiro precisa, neste caso, ser acompanhado de modificaes no canteiro de obras. Ou seja, as tcnicas tradicionais constituem, em algumas situaes, barreiras para a acumulao capitalista financeirizada. Nos dois casos os canteiros continuam expressando a diviso tcnica e social do trabalho. O desenho do arquiteto, contudo, ganha a companhia de novos sistemas de gesto das obras, com a implantao da Tecnologia da Informao e Conhecimento nas empresas. O sistema de acompanhamento on-line permite que o conhecimento coletivo dos profissionais da produo transforme-se em informaes padronizadas, sistematizadas e transferidas para uma rotina de
Sigo aqui a reconstituio do pensamento desses autores realizada por Pedro Fiori Arantes, Arquitetura na era digitalfinanceira: desenho, canteiro e renda da forma, pp. 147-151. 558 Cf. de Srgio Ferro a coletnea Trabalho livre, organizada por Pedro Fiori Arantes; e particularmente o famoso ensaio O canteiro e o desenho que faz parte desse volume. 559P. F. Arantes, Arquitetura na era digital-financeira: desenho, canteiro e renda da forma, p. 150. 560 B. Tone, Notas sobre a valorizao imobiliria em So Paulo na era do capital fictcio.
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procedimentos561. Os sistemas informatizados permitem, crescente padronizao dos produtos e processos, mesmo para canteiros de obra espacialmente separados562 e possibilitam a comparao de diferentes obras, o estabelecimento de metas e o controle sobre o ritmo do trabalho. Aumenta, assim, o grau de controle do capital sobre o trabalho, sob a aparncia da racionalizao do canteiro de obras, embora ainda mais prximo da subsuno formal do trabalho ao capital do que real (via mquinas). As grandes empresas combinam modalidades de subcontratao com equipes prprias, em propores variadas, e que podem mudar ao longo da obra. As duas modalidades mais comuns so a subempreitada, com empreiteiros de mo-de-obra, e a terceirizao, com empresas especializadas. Os novos sistemas de gesto informatizada facilitam o controle das diversas equipes, que podem trabalhar em sequncia ou simultaneamente na mesma obra. A subcontratao justificada com argumentos tcnicos, como a sequncia de etapas da obra, que exige a presena de equipes especializadas em momentos diferentes; a dificuldade de manter equipes prprias ao final da obra; as mudanas de cidade ou estado entre uma obra e outra, etc. Contudo, h outra razo que, embora no admitida oficialmente, bastante conhecida: as empreiteiras de mo-de-obra tm maior facilidade em desrespeitar a legislao trabalhista, estendendo a jornada de trabalho sem o pagamento de horas extras, por exemplo. Esse expediente passou a ser ainda mais importante para as empresas de capital aberto, que so mais controladas, confirma o engenheiro de uma grande empresa:
A empreiteira [de mo-de-obra] menos visada, entendeu? Ele paga as 8 horas por dia, tudo certinho, as 240, 220 horas mensais e tal, pelo piso normal; e d o por fora. Eu no posso ter o dinheiro por fora para poder pagar, ento tem que pagar a hora extra, o sbado 90%, se feriado ela dobra 100%, domingo, e eles conseguem trabalhar. L em BH [em outra obra da empresa na qual utilizaram equipe prpria] eu tinha que trabalhar com hora extra a o custo do metro quadrado ficava invivel563.

Engenheiros e arquitetos passam a ocupar um lugar diferente na diviso tcnica do trabalho. Os engenheiros perderam parte das funes relacionadas execuo da obra propriamente dita e ganharam outras, de gerenciamento financeiro da operao. No canteiro, seu comando crescentemente mediado por manuais detalhados de procedimentos, reduzindo a liberdade de utilizar

B. Tone, ibidem, p. 128. Ibidem; L. Shimbo, 2010. 563 Em depoimento a Andr Drummond, 2010.
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seus prprios conhecimentos para dirigir a obra. Agora necessrio que esteja imbudo das determinaes financeiras da operao564. O arquiteto aproxima-se do profissional de marketing. Em alguns projetos a fachada, por exemplo, assunto de marketing imobilirio e no de arquitetura. O protagonismo transferido do arquiteto para o profissional de marketing. Trata-se de uma fuso entre arquitetura e marketing no qual o ltimo prevalece565. O prejuzo no parece ser notado no canteiro de obras, particularmente naqueles do segmento econmico no qual a regra simplificar. A arquitetura como obra de arte fica restrita queles projetos que recebero o prmio de exclusividade, a ser confirmado no estande de vendas566, prmio aferido por conta de localizao ou carter excepcionais que permitem ao incorporador a apropriao da renda monopolista da terra. Os canteiros de obras no Estado de So Paulo, no qual o dinamismo imobilirio grande, so, tradicionalmente, sustentados por trabalhadores migrantes. As empresas enviam nibus ou fazem chamados em determinadas cidades, algumas das quais so consideradas celeiros de mode-obra, explica um engenheiro: Quem construiu So Paulo foram os nordestinos, ainda est sendo assim. A hora que acabar isso da, eu no sei como vai fazer, porque aqui no Estado de So Paulo difcil567. Trabalho migrante, precarizado, terceirizado e sub-remunerado so expedientes comuns nos canteiros de obra nos EUA e no Brasil, guardadas as diferenas. As desigualdades regionais serviram, e ainda servem, ao rebaixamento dos salrios. O mecanismo, contudo, parece mais limitado na ampliao atual do mercado. A falta de mo-de-obra foi fartamente noticiada e os engenheiros reclamam da perda de equipes para concorrentes e da dificuldade em atrair trabalhadores de outros estados mediante os antigos expedientes. Jovens apontam os baixos salrios oferecidos como um dos motivos para optar por outras ocupaes. Ainda parece cedo para determinar se a presso ser forte o suficiente para que o problema seja enfrentado ou contornado e quais estratgias do capital prevalecero.

L. Shimbo, 2010, B. Tone, 2010. B. Tone, 2010. Cf. filme de Andr Costa a respeito do marketing imobilirio, FAUUSP, 2000. 566 As expresses foram extradas do depoimento de um engenheiro de grande empresa entrevistado por Beatriz Tone (2010, p. 122) 567 Em entrevista concedida a Beatriz Tone (2010, p. 105).
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3.6. A forma dos novos produtos imobilirio-financeiros: arquitetura e cidade? Os aspectos discutidos neste captulo encontram-se, de algum modo, condensados nos novos produtos imobilirio-financeiros. Os imveis mais do que mero produto ou expresso da lgica atual de acumulao so um momento ativo do processo, com consequncias significativas do ponto de vista material e simblico. Um condomnio superluxo vertical e os grandes condomnios econmicos horizontais so representativos de segmentos da incorporao imobiliria situados em pontas distantes na escala da desigualdade social.
Figura 32 Imagens do Empreendimento Parque Cidade Jardim

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O Parque Cidade Jardim leva ao extremo uma tipologia que j vinha se disseminando em So Paulo: empreendimentos tudo includo (all included) ou clube para a classe mdia alta. Emprega tambm, em maior escala, a esttica que o marketing imobilirio apelidou estilo neoclssico568. O empreendimento mescla edifcios residenciais, de escritrios e shopping center em um terreno murado de 72 mil metros quadrados, na Marginal do rio Pinheiros, em So Paulo. Os apartamentos foram vendidos na poca do lanamento por preos entre 1,6 e 18 milhes de reais, com valor geral de venda de 1,5 bilhes. Os edifcios so interligados no subterrneo pelo shopping center de luxo, com requintes e servios superiores aos de seus concorrentes569. Inspirado no Bal Harbour, de Miami, o Cidade Jardim ficou mais conhecido depois de uma sequncia de assaltos a grifes famosas, como Tiffany e Rolex. O complexo apresenta-se, no material de divulgao, como uma espcie de mundo completo, um espao total, substituto de um convvio urbano perdido: Mais do que perspectivas arquitetnicas, ele nos traz perspectivas de vida que a cidade nos roubou, como caminhar depois do jantar, andar com segurana ou fazer compras a p sinal do reconhecimento de uma cidade cindida, que no aceita essa convivncia nos espaos pblicos e acentua ainda mais o fenmeno identificado anteriormente por Teresa Caldeira, no livro Cidade de muros. Os enclaves analisados pela antroploga eram parte de um novo padro de segregao espacial que acentua as diferenas de classe e as estratgicas de separao. Os casos estudados eram ainda, contudo, distantes do que viriam a ser os enclaves do sculo XXI. A antroploga parece ter localizado o incio de um processo que depois se aprofundou, com a enxurrada de produtos importados que se segue abertura econmica iniciada no final do governo Sarney e intensificada na presidncia de Collor. O carter ostentatrio do Parque Cidade Jardim desproporcional, por exemplo, em relao ao condomnio fechado Portal do Morumbi, analisado pela autora. Como espao total, o Cidade Jardim impe-se sobre a paisagem urbana e se comunica com a rua principalmente por meio de um acesso de carros situado numa via expressa. Essas so algumas das novas tcnicas desenvolvidas, que alm do mais acentuam, a iluso de autossuficincia que os enclaves criam. O empreendimento s pode atingir aquele porte, contudo, por conta da compra de Cepacs. Os recursos arrecadados, em lugar de ser redistribudos na cidade ou utilizados para a produo de habitao social, como previa originalmente a operao urbana gua Espraiada foram
Sigo aqui, em parte, anlise que apresentei no texto Uma ponte para a especulao. Eliane Trindade, em reportagem publicada na Folha de S. Paulo, acompanha o passeio de trs meninas de 16 anos que circulam pelo shopping center com bolsas que custam de 3.800 a 12 mil reais.
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aplicados quase integralmente na construo da Ponte Estaiada, o novo carto postal da cidade de So Paulo. Tal ciclo vicioso inerente a esse instrumento urbanstico, como reconhece a Prefeitura em prospecto preparado por ocasio da emisso dos Certificados:
(...) Oferece-se ao mercado imobilirio a oportunidade de adquirir Direitos Urbansticos Adicionais para atendimento de suas necessidades antes mesmo da realizao das Intervenes que, em tese, geraro uma valorizao dos imveis do permetro respectivo e, consequentemente, desses prprios direitos.

Mediante a compra de Cepacs, portanto, a incorporadora pode construir mais do que seria permitido pela legislao. Os metros adicionais so vendidos a preo altssimo, e uma parcela dos ganhos utilizada para pagar os Certificados. Utilizam-se esses recursos, acrescidos de dinheiro do oramento, para construir uma ponte que funcionar como chamariz para o mercado imobilirio, segundo a prpria prefeitura. A ponte contribuir para valorizar ainda mais o empreendimento imobilirio, fechando o ciclo. A JHSF est entre as poucas empresas que abriram capital na Bolsa, mas seguiram com atuao estratificada, sem ampliar para o padro popular. , tambm, provavelmente, a empresa que menos aporte de capital internacional recebeu e continua, majoritariamente, propriedade do fundador e de seu filho. Para o Shopping Cidade Jardim, implantado dentro do empreendimento de mesmo nome, a JHSF conseguiu um financiamento de 74,3 milhes do BNDES570. O Terra Nova, da Rodobens, lembra os grandes condomnios horizontais caractersticos do modelo mexicano. A adoo desse modelo tem relao com a mudana de escala financeira que ocorreu aps a abertura de capital da empresa, segundo seu presidente (CEO)571. O aumento da produo em cerca de 30 vezes segundo engenheiro da empresa leva a diferenas qualitativas do ponto de vista de logstica e do processo produtivo. Condomnios fechados so ofertados para uma populao que antes no podia acessar esse tipo de produto. A Rodobens comeou sua atividade em 1983, com empreendimentos de altssimo padro, de um apartamento por andar572. Em 1990, ns enxergamos que o conceito do alto padro ns podamos trazer para a classe mdia, mdia alta. Lanaram ento um produto chamado Sistema Fcil, um sistema de autofinanciamento, porque na poca no havia financiamento

BNDES financia R$ 74,3 milhes para o Shopping Cidade Jardim, notcia publicada na pgina do BNDES em 2007: http://www.bndes.gov.br/SiteBNDES/bndes/bndes_pt/Institucional/Sala_de_Imprensa/Noticias/2007/20070606_no t129_07.html> 571 Entrevista concedida autora, 2010. 572 Ibidem.
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bancrio. A proposta era produzir produtos com o conceito de alto padro para a classe mdia. Em 2002, perceberam que o mesmo conceito de condomnios fechados para a classe mdia e mdia alta poderia ser utilizado para a classe mdia baixa. Foi quando lanaram os produtos Terra Nova, em 2006, e Moradas, em 2008. Pouco depois, em 2009, ambos receberiam forte impulso com o pacote Minha Casa Minha Vida. O Moradas voltado para famlias com rendimentos mensais entre 0 e 3 salrios e o Terra Nova para aquelas que recebem mais de 5 salrios e situam-se, portanto, na camada superior da faixa atendida pelo MCMV. O Terra Nova um produto voltado para famlias com rendimento acima de 5 salrios mnimos. O Morada estendeu o modelo para a faixa acima de 3 salrios mnimos. Minha nova casa est cercada de qualidade de vida e Prepare-se: voc vai morar no condomnio fechado que sempre sonhou, so frases utilizadas no material de divulgao dos empreendimentos. As imagens oferecidas aos possveis compradores so geralmente vistas da altura do usurio, privilegiando a aparente singularidade de cada casa e as reas sociais, mas no oferecem uma viso da escala do empreendimento (ver figuras 34 e 35). O conjunto aparece como uma espcie de condomnio fechado de classe mdia simplificado, status que o prtico de entrada procura completar. Na divulgao dentro do prprio setor imobilirio, diferentemente, as fotos areas impressionam pela dimenso dos condomnios. Revelam, porm, seu carter popular, a repetio exaustiva de poucas tipologias, a monotonia da paisagem, a distncia da mancha urbana. As casas so anunciadas por preos a partir de 60 ou 65 mil reais, com rea de 46 metros quadrados. So construdas em concreto aerado com formas deslizantes, reutilizveis. As formas permitem algumas variaes nas fachadas, cuja imagem vem acompanhada da frase: Minha cada tem minha personalidade. Assim, embora o padro no seja muito distante daquele de um conjunto habitacional do tipo conhecido como Cohab ou BNH, pela vinculao com os rgos pblicos, o projeto das fachadas e as tcnicas de marketing disfaram o carter popular. Aproximam unidades de pequena metragem produzidas em alta escala do imaginrio da vida em condomnio fechado, antes restrito a uma faixa da populao com rendimentos maiores. Esse imaginrio tem entre suas referncias os subrbios americanos (ver a respeito o captulo 1), tropicalizado no Mxico e vendidos, agora, no padro popular no Brasil, bem distante do original. Os condomnios localizam-se fora da mancha urbana, geralmente na rea rural. A estratgia comprar a terra barata, com preo de terra rural, colocar a infraestrutura e vender como terra urbana. Transformar terras em bairros, na definio do CEO da empresa. Um exemplo: Se 207

eu quero criar um condomnio l na periferia, eu tenho que dar gua, luz, esgoto, asfalto; em contrapartida, vou pagar a terra muito mais barato. Em vez de eu pagar 300 reais o m 2 eu vou pagar 10 reais o m2. E vou gastar mais 150 reais para levar [a infraestrutura]. No final, vai ficar mais barato do que se comprasse um terreno urbanizado. A transformao da terra rural em urbana depende da aprovao da Cmara Municipal da cidade, ou seja, de relaes polticas. Os limites urbanos precisam ser modificados para que se possa lotear uma rea para fins urbanos. No meio do caminho a empresa encontra s vezes a expectativa do proprietrio de se apropriar de parte desse diferencial, a renda da terra.
Teve uma passagem muito engraada com um proprietrio em que ns estvamos comprando a terra dele por R$10 o m numa rea rural que custa R$2 o m, a ele falou mas isso vai virar, vai valorizar quando voc construir, a eu falei o senhor quer ver como o sonho do senhor cai em 2 minutos? No vou mais comprar sua rea. Tudo isso que o senhor falou acabou. Porque precisa ter algum que tem o esforo de fazer o investimento, de acreditar, de levar, depois que tiver isso que a sua rea vai valer573.

O depoimento deixa claro que a renda da terra uma relao social. O direito de se apropriar da renda diferencial pelo fato de deter o ttulo de propriedade precisa ser confirmado numa relao de poder, com outros agentes econmicos. Em sntese, Parque Cidade Jardim e Terra Nova so produtos que guardam, paradoxalmente, semelhanas. Vendem, cada um a seu modo, a forma-condomnio para os grupos sociais mais dspares. De um lado, a ostentao exacerbada que se seguiu abertura comercial, nos anos 1990, no governo Collor, aumentando o padro de consumo das chamadas classes A e B; de outro, a expanso do consumo popular para as classes C e D, na era Lula574, indcios de que a restaurao do poder de classe caracterstica do neoliberalismo avanou e manifesta-se em produtos imobilirios que acentuam a mercadificao da experincia urbana.

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Entrevista autora. Essa a nomenclatura do marketing para representar ou constituir os nichos de consumo de uma sociedade estratificada.

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Figura 33 Empreendimento Terra Nova So Jos, da Rodobens, em So Jos dos Campos, para 5 a 10 salrios mnimos de renda familiar.

Figura 34 Imagens publicitrias, com destaque para o prtico e a rea condominial. As casas aparecem longe, sem que se note a escala do empreendimento.

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Figura 35 Planta e Fachada da Casa A do empreendimento Terra Nova So Jos (46m2).

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Concluses

Os bairros abandonados nos EUA e os grandes condomnios horizontais no Brasil, ponto de partida desta tese, no so paisagens urbanas inteiramente novas. Ao contrrio, lembram os despejos que se seguiram crise de 1929, nos EUA, e os to criticados conjuntos habitacionais produzidos no mundo todo e no Brasil, nos tempos do BNH. Vistas de perto, contudo, essas duas paisagens revelam alguns aspectos novos dos vnculos estabelecidos entre organizao espacial e o processo geral de circulao de capital, desenvolvidos ao longo do sculo XX e acentuados nas ltimas dcadas. Evidenciam a expanso de um padro de acumulao que tem consequncias importantes na organizao espacial das cidades, na disputa pela riqueza social e na condio urbana. A instituio da propriedade privada capitalista e a criao do mercado de terras inauguram esse processo. Quando o capital encontra situaes nas quais a propriedade privada da terra no existe, procura cri-la de modo a garantir a produo de fora de trabalho, como explicitado no parecer do Estado de 1842 e confirmado na Lei de Terras de 1850, discutidos no captulo 2. A renda da terra vincula o uso do solo urbano competio e acumulao de capital 575. A constituio do meio ambiente construdo como fronteira de valorizao dos lucros e dos excedentes obtidos em outras atividades, pelo capital agrrio, comercial e depois industrial o ponto de partida do capital mercantil urbano, que se metamorfoseia diversas vezes ao longo da histria. Prossegue e desdobra-se em formas mais abstratas de riqueza. O imobilirio depender de diversas modalidades de complementao estatal, algumas delas admitidas apenas depois da crise de 1929, para comear a se configurar como circuito de produo, circulao e consumo de moradias. O sistema de hipotecas nos anos 1930, nos EUA, viria a ser a base da securitizao de ativos imobilirios dos anos 1980. Aes combinadas dos agentes imobilirios e do governo, como a campanha norte-americana make her happier, ainda nos anos 1920, deram sustentao ideolgica ao processo. O desejo da casa prpria, longe de ser um trao cultural,
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David Harvey, Limits to capital.

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como diz o senso comum, fruto de um esforo consciente de expanso da forma mercadoria e de suas salvaguardas simblicas. O Estado garantir as condies para a expanso do capital no meio ambiente construdo. Polticas pblicas fazem com que passe a ser mais barato comprar do que alugar, especialmente se a casa for comprada nos subrbios norte-americanos. Desse modo, o aluguel cede progressivamente lugar casa prpria como principal modalidade de acesso moradia. A produo em massa da habitao esteve intimamente articulada suburbanizao, processo espacial importante no ciclo de expanso fordista no ps-guerra576. A famlia suburbana de classe mdia torna-se o smbolo ou esteretipo do Sonho Americano. Os projetos de promoo pblica da moradia em outros moldes so, por sua vez, derrotados, o que no significa ausncia de interveno do Estado, ao contrrio. A associao das empresas de construo de moradia nos EUA advoga o apoio do governo como condio necessria para produo de habitao de baixo custo e, simultaneamente, liberdade para a construo das casas. Essa combinao ser uma constante ao longo da histria norte-americana e tambm no Brasil, embora os graus e as modalidades de participao estatal sejam diferenciados. A passagem da produo rentista para a promoo imobiliria, centrada no incorporador, a expresso desse processo de configurao do circuito pelo lado da oferta da moradia. A estrutura de oferta no ser concentrada poucas empresas com uma fatia grande do mercado como em outros ramos da economia, que deram origem s grandes corporaes, ao menos at os anos 1990, quando as fuses e aquisies fazem avanar o processo de concentrao e centralizao de capital. Ser, porm, dominada pela mquina imobiliria do crescimento, expresso utilizada por dois socilogos norteamericanos, Logan e Molotch, para descrever as coalizes inicialmente locais entre incorporadores e seus parceiros no governo, na mdia e no setor financeiro. As disputas por recursos pblicos sero tambm permanentes e remetem condio bsica da terra urbana nas cidades capitalistas, ao mesmo tempo valor de uso e valor de troca, lugar da reproduo da fora de trabalho e da acumulao do capital. O aumento do preo da terra precisa ser realizado mediante apropriaes de renda que dependem do trabalho passado cristalizado no patrimnio imobilirio e na infraestrutura urbana e da produo de riqueza, ou seja, de trabalho futuro. A renda da terra uma relao social, de modo que o proprietrio e o promotor imobilirio precisam confirmar, na prtica, seu direito de se apropriarem da riqueza social. Aquilo que nebuloso na distino entre renda da terra e lucro do capitalista em um mesmo
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Marcus Andr Melo, Estruturao intraurbana, regimes de acumulao e Sistemas Financeiros de Habitao: Brasil em perspectiva comparada, p. 40.

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empreendimento que frao deve ser apropriada por qual agente ser definido conforme o poder social e a capacidade de cada um deles de articular o sistema a seu favor577. Quando a produo do meio ambiente construdo d origem a um sistema especializado e o circuito imobilirio se completa, configurando diversas fraes de capital, as disputas tendem a se acirrar e a se tornarem mais complexas. Promotores imobilirios assumem papel ativo em criar as condies que permitem a apropriao de renda futura578. As contradies se aguam, ainda, quando, alm de valor de uso e de troca, o imvel passa a ser um dos lastros da valorizao financeira, nos moldes do sistema de securitizao norte-americano. E adquire novos atributos quando o mercado de terras, predominante local, passa a estabelecer vnculos nas vrias escalas. A propriedade da terra urbana tratada como ativo financeiro puro e reduzida a um campo especial de circulao do capital portador de juros. Apenas sob essa condio a contradio aparente entre lei do valor e existncia da renda da terra desaparece, como afirma Harvey. A propriedade da terra chega, assim, forma verdadeiramente capitalista. O imvel passa a circular como um ttulo e precificado no mercado secundrio. Define-se o preo, como o de qualquer ativo, pelo valor presente do rendimento futuro esperado. A garantia de ter onde morar entra em contradio com a condio imposta pelos agentes financeiros: os imveis precisam ser rapidamente retomados em caso de inadimplncia, ou no cumprem sua funo de lastro da valorizao financeira. Em ltima instncia, a habitao no poder ser reconhecida como um direito:579 a funo financeira se sobrepe funo social. A crise coloca em evidncia algumas das dificuldades que a renda da terra introduz no processo de reproduo do capitalismo. O que aparece como mecanismo de racionalizao para coordenao do investimento torna-se fonte de contradio, confuso e irracionalidade. A luta entre proprietrios e capitalistas surge para, de algum modo, corrigir o que se tornou opaco do ponto de vista das relaes sociais de produo580. A frao apropriada menos o resultado de um conflito entre agentes sociais quase independentes do que a internalizao de uma mesma lgica, quando o imvel tratado como um ativo financeiro por todos eles, do morador ao proprietrio do ttulo financeiro. Era essa a situao s vsperas do estouro da bolha imobiliria norte-americana.
A negociao entre um proprietrio de terras no limite entre urbano e rural de um municpio e um incorporador, mencionada no terceiro captulo, ilustra o problema. 578 David Harvey, Limits to capital, p. 368; Logan e Molotch, Urban Fortunes. 579 Nos encontros da Habitat-ONU os EUA foram o principal pas a rechaar o reconhecimento do direito moradia como um direito fundamental. 580 Cf. D. Harvey em The theory of rent.
577

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A securitizao dos ativos imobilirios e a abertura de capital das empresas imobilirias s podem ser compreendidas como parte do gigantesco salto na produo de capital fictcio, combinado com antigas formas de acumulao primitiva, que caracterizam a mundializao financeira. A populao empurrada para a soluo do subprime no contexto da estagnao dos salrios, da liquidez propiciada pelos investimentos da China, da falta de uma poltica pblica de habitao, sade e educao. O arranjo montado consegue inserir no jogo da especulao financeira at mesmo os (antigamente) imveis.581 A posio do rentista tradicional caracterstica do capital mercantil arenovou-se e modernizou-se. A relao direta entre proprietrio (landlord) e inquilino (ou encortiado) foi transformada e passou a ser mediada por um conjunto de agentes: corretor, banco, banco de investimentos, agncias de rating, seguradoras, investidores (companhia de seguros, bancos, conselhos de escolas (schoolboards), fundos de penso etc.), companhias nas ilhas Cayman e outros parasos fiscais. O capital passou a ser, nas suas formas mais abstratas, o proprietrio do imvel: capital is landlord582. Para que isso ocorresse foram necessrias medidas nomeadas desregulamentao por sua aparncia, mas no pelo que cumprem que tornaram aquilo que era considerado ilegal uma forma importante do crdito: o sistema subprime, como vimos no captulo 1. A sequncia de modificaes na regulamentao acompanha o avano da poltica neoliberal, como explicita essa declarao oficial:
A Comisso sobre Habitao do Presidente Reagan abordou sua tarefa com otimismo baseado em uma crena totalmente diferente: o genius da economia de mercado, liberto das distores geradas pelas polticas habitacionais do governo e regulamentaes, pode trazer para a habitao muito mais do que os programas federais583.

A remoo de entraves584 plena mercantilizao da terra que se completa pela via financeira permite e estimula que o padro de acumulao de riqueza se imponha. A terra liberada e transformada em campo aberto para as operaes (urbanas) do capital. Retirados os obstculos, os ativos imobilirios so liberados ou autonomizados por vezes a baixo custo, e inseridos na lgica geral de acumulao. Algo semelhante ao que Marx se referia como acumulao primitiva e que David Harvey prefere denominar acumulao por espoliao para enfatizar sua
Essa a expresso utilizada por Francisco de Oliveira em referncia ao meu livro So Paulo: Cidade Global. E. K. Wyly, D. J. Hammel e M. Atia, Capital is landlord. 583 Comisso do Presidente sobre habitao, 1982, p. xvii, citada em Galster, 2008, p. 9. 584 Os obstculos mercantilizao so descritos pelas teorias econmicas hegemnicas como distores ao livre funcionamento do mercado.
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manifestao recorrente na histria, e no restrita temporalmente aos processos originrios do capitalismo. Se o sistema de hipotecas facilitava a passagem de riqueza social para o circuito secundrio, a securitizao facilita a passagem para a esfera financeira585, esse um dos caminhos do capital sobreacumulado. Do lado da oferta de moradia, entre o servente de pedreiro e o dono empresa imobiliria (homebuilder) interpem-se tambm outros agentes, como os analistas financeiros, os gestores de recursos de terceiros e as empresas de private equity. As empresas de construo habitacional abrem capital tardiamente nos EUA em relao a outros setores, nos anos 1990. A forma-empresa sociedade por aes amplia as possibilidades de concentrao e centralizao de capitais, como exemplifica a aquisio de 17 empresas pela D.R. Horton, entre 1994 e 2002. A diversificao geogrfica como proteo de declnios regionais, a diversificao dos produtos, o aumento da capacidade de aquisio e controle da oferta da terra, e os ganhos de escala so alguns dos fatores apontados como explicao, dentre os quais a preferncia de Wall Street por tamanho e crescimento talvez seja o mais significativo. A unificao de um setor estratificado e segmentado operada, assim, pelo capital financeiro. A riqueza necessria para satisfazer os parmetros desejados de rentabilidade entra em contradio com a estagnao dos salrios e a precarizao do trabalho, no contexto da reestruturao produtiva e do fim do pacto fordista. O trabalhador endividado precisar aceitar condies de trabalho ainda piores, sob risco de perder o imvel. Entre as inmeras dvidas assumidas pelas famlias norte-americanas nas ltimas dcadas a hipoteca habitacional aquela que mais motiva esforos de pagamento, como vimos no captulo 1. A elevao constante dos preos passa a ser condio da continuidade do ciclo na esfera financeira. A especulao alimenta a produo real de moradias e a lgica financeirizada acompanhada por mudanas no mundo da produo. O processo de concentrao e centralizao das empresas de construo (homebuilders) acentua-se a ponto de uma s empresa quase superar a marca de 100 mil moradias por ano; contudo, em 2009 demitiu metade dos trabalhadores e vendeu apenas 16.703 casas. As migraes internacionais de trabalhadores para a construo civil mecanismo recorrente de rebaixamento dos salrios atingiram tambm nveis elevados, sugerindo que os vnculos entre trabalho precarizado no canteiro de obras e o rentismo financerizado, embora cada
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Como observa M. Aalbers.

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vez menos visveis, continuam importantes. A securitizao generalizada opera a mistificao do capital, que atinge sua forma mais alienada e fetichista: toda a complexidade das relaes sociais que constitui a trama capitalista e produz o crescimento efetivo da riqueza material fica plasmada num objeto que se relaciona consigo mesmo e que carrega consigo o milagre da valorizao586. A lgica especulativa alarga o circuito imobilirio do lado da produo e do consumo para, no momento da crise, devolver os ativos aos seus verdadeiros donos. A crise evidencia que o poder social do dinheiro se mostrou destinado a dominar o poder da terra, como j discutia Harvey em Limits to Capital. O uso da terra para adquirir dinheiro disseminara-se e era objetivo da maioria dos segmentos. Juros e renda da terra que j tinham em comum o fato de serem ambos conceitualmente rendas aproximam-se quando o ativo imobilirio lastro da valorizao financeira587. No longo prazo isso significou a fuso da propriedade fundiria com rentiers de todo tipo, internalizando o conflito. A relao com o mundo concreto da produo material, da produo de valor ancorado em trabalho tnue e dbil, quando no inexistente, o que escancara as portas para todas as formas de especulao e de formao de bolhas.588 Em sntese, o caso norte-americano exemplar da tendncia de transformao da terra em ativo financeiro puro; foi (e continua sendo) modelo para novos arranjos institucionais no Brasil, como comprovam vrios documentos e depoimentos589, revelando-se mais importante na compreenso da financeirizao da economia do que parte da literatura considerava. No Brasil, os cortios foram as primeiras moradias dos trabalhadores depois que a Lei de Terras tornou ilegtima a ocupao de terras e recriou as condies de sujeio trabalho que desapareceriam com o fim do cativeiro, como vimos no captulo 2. A habitao passou a ser compreendida como um problema que no poderia ser equacionado exclusivamente pela iniciativa privada nos anos 1930, como nos EUA. A crise de 1929 foi o ponto de ruptura com o modelo primrio exportador, mas o aumento da interveno estatal caracterstico da Era Vargas no foi acompanhado pela estruturao de um sistema de financiamento imobilirio como aquele que surgia nos EUA. A produo habitacional dos Institutos de Aposentadorias e Penses (IAPs) era, na
L. Paulani, A autonomizao das formas verdadeiramente sociais na teoria de Marx. A capitalizao onipresente em todas as transaes, de modo que qualquer soma de dinheiro, provenha ou no de um capital, aparece como juro de um capital e faz surgir o capital fictcio, seja ele dvida pblica, aes ou letras sobre o vento (Leda Paulani, A autonomizao das formas verdadeiramente sociais na teoria de Marx). 588 L. Paulani, op. cit. 589 O modelo foi vendido em escala mundial por meio de instituies como o Banco Mundial, e norte-americanas, como a Fannie Mae e a Freddie Mac, que frequentaram as periferias asiticas e latino-americanas. O caso chileno ficou conhecido como experincia pioneira na Amrica Latina.
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verdade, parte da poltica de seguridade social. O objetivo primordial dos Institutos era a aposentadoria dos seus muturios; portanto, suas estratgias estavam necessariamente vinculadas aos rendimentos que os imveis permitiam capturar. A maior parte dos recursos foi, assim, destinada incorporao imobiliria para uma populao de renda mais alta. A primeira iniciativa centralizada e de fato dirigida para habitao, a Fundao Casa Popular, manteve-se restrita e no produziu fluxos significativos voltados para o imobilirio. O circuito imobilirio viria a se completar com o Sistema Financeiro de Habitao (SFH), nos anos 1960, que estruturou os dois principais fundos que alimentariam o setor: o Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS) e o Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE). O primeiro, um fundo dos trabalhadores assim como no caso dos IAPs o segundo, constitudo pela poupana das famlias das camadas mdias da populao. A especulao com a terra e o arrocho salarial entram em contradio com o atendimento da populao de baixa renda pelo Banco Nacional de Habitao (BNH), como vimos no segundo captulo. Volumes expressivos de financiamento so destinados s camadas de renda mdia e alta. Resolvido o problema da realizao da mercadoria disso que se trata, embora no exclusivamente essa poltica respondeu a um movimento combinado: acumulao por meio de injeo de recursos no circuito imobilirio, e amortecimento das tenses sociais. A insero do Brasil na globalizao ocorre tardiamente, em relao a outros pases da Amrica Latina, porm de modo acelerado, a partir dos anos 1990. A expanso para o urbano no automtica; ao contrrio, encontra resistncias, superadas ou contornadas por mecanismos distintos daqueles observados nos EUA. Requer, por isso, pesquisa emprica cuidadosa em cada formao nacional. O circuito imobilirio no acompanhou com a mesma intensidade outros setores da economia quando as polticas de abertura comercial, desregulamentao financeira, privatizaes e estabilidade monetria produziram mudanas importantes. O capital portador de juros enfrentou barreiras para libertar a terra urbana para circular na forma de ttulos financeiros. O imobilirio seguiu predominantemente como rbita reservada das empresas brasileiras, de estrutura familiar, sem passar pelo salto de desnacionalizao que caracterizou a economia brasileira na poca. Exerceram-se presses em diversas frentes, no contexto da crise fiscal do Estado e do ajuste estrutural dos anos 1980 e 1990. As teses que advogavam a adequao de todos os pases s necessidades da globalizao e a reestruturao do Estado foram acompanhadas, no urbano, pelo 217

discurso da Cidade Global (Global City) e pelo receiturio do Planejamento Estratgico de Cidades. Alguns de seus principais ingredientes, como revitalizao de centros histricos, renovao de antigas reas desativadas (porturias, industriais, orla ferroviria, etc.), abertura de novas centralidades podem ser compreendidos, em parte, como frentes de expanso da base de circulao no meio ambiente construdo. Operaes Urbanas e Concesses Urbansticas esto entre os instrumentos mobilizados para tentar contornar as barreiras encontradas pelo capital e pelos governos. Fluxos de capital financeiro especulativo direcionados s periferias asitica e latinoamericana mesmo aqueles que no vieram diretamente para o circuito imobilirio reverberaram sobre a produo social do espao urbano, em algumas frentes. A lgica financeira passou a condicionar a ao tambm de agentes que participam da construo e do uso dos edifcios de escritrio de alto padro, shopping centers e resorts; uma espcie de ponta de lana da valorizao financeira no imobilirio590. Imveis passaram a ser tratados como um ativo financeiro mais lquido e a impor novos requerimentos ao urbano. Fundos de penso funcionaram como substitutos do crdito ao inserirem os imveis em seus portflios de investimento. Personagens importantes da financeirizao nos pases centrais, os fundos de penso concentram massas de capital significativas e modernizam a figura do rentista na relao com os ocupantes dos edifcios. A mquina imobiliria de crescimento local mobilizou -se para a produo de bases hospedeiras para o capital financeiro e pressionou o Estado a capturar fundos pblicos nas chamadas parcerias pblico-privadas. A combinao entre fundo pblico e massas de capital concentradas transformou, ainda que parcialmente, o padro de urbanizao brasileiro nas ltimas dcadas. A poltica habitacional ganhou contornos financeirizados com a implementao do Sistema Financeiro Imobilirio e a criao de algumas inovaes financeiras inspiradas no modelo norte-americano, como os Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI) 591. Vale lembrar que a liquidez necessria para o funcionamento dos CRI teve como base, ao menos inicialmente, os recursos captados na poupana a baixo custo, no SBPE. Fundos de investimento imobilirio foram criados com a promessa de aumentar a liquidez do imobilirio. O mercado de hipotecas, contudo, era irrelevante aqui, enquanto nos Estados Unidos j se disseminara amplamente e a casa havia se convertido em um ativo financeiro lquido.
Discuto o assunto em So Paulo Cidade Global: Fundamentos financeiros de uma miragem e no artigo Uma ponte para a especulao. Cf. sobre o capital financeiro imobilirio a tese de C. Paiva, A dispora do capital imobilirio, sua dinmica de valorizao e a cidade no capitalismo contemporneo: a irracionalidade em processo.
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As vias de comunicao entre as diversas atividades imobilirias eram restritas por conta da estratificao e segmentao do setor, da desigualdade de renda e da taxa de juros elevadas, entre outros obstculos. Identificamos vrios indcios de que esses canais ampliaram-se nos anos seguintes, tal como exposto no captulo 3. A ampliao do crdito nos primeiros anos do governo Lula, somada s mudanas no marco regulatrio, sustentaram o boom imobilirio ocorrido a partir de 2006. A intensificao dos fluxos que alimentavam o circuito imobilirio modificou quantitativa e qualitativamente o setor contornando alguns dos obstculos, sem necessariamente super-los. A abertura de capital das empresas mais de vinte em poucos anos abriu caminho para a concentrao e centralizao de capitais e ampliou os canais de entrada do capital estrangeiro nas suas formas mais abstratas. A transformao em sociedades por aes um processo conhecido na histria do capitalismo e antigo em outros setores e pases. A abertura de capital, entretanto, bastante recente no circuito imobilirio brasileiro e apresenta complicaes e consequncias especficas a serem investigadas. O MCMV e as medidas que o antecederam recolocam as condies para a produo em escala, como fizera o BNH. O MCMV incide, contudo, em uma estrutura de oferta tamanho das firmas, concorrncia, mercado de terras, etc. diferente daquela dos anos 1960, o que modifica os resultados e as consequncias obtidos. O MCMV impulsionou um conjunto de empresas que estavam j em processo de concentrao e centralizao de capital pela via financeira. Um circuito que responde, diferentemente, portanto, aos estmulos dos fluxos de crdito, s polticas urbanas e s lutas sociais. O capital financeiro abriu as vias de comunicao entre os vrios estratos e segmentos do imobilirio. Praticamente todas as grandes empresas passaram a atuar no chamado segmento econmico, mesmo aquelas especializadas no alto luxo. Trata-se de uma inveno poltico-imobiliria de vulto, que impe com seu aparente triunfo a derrota de lutas sociais por uma produo da cidade nomercantil, com a qualidade arquitetnica e urbana definidas segundo outros parmetros. O movimento duplo. As empresas brasileiras se capitalizaram recorrendo ao mercado de capitais. Visto de outra perspectiva, a nuvem de capital financeiro internacional encontrou um canal de conexo com um circuito imobilirio antes reservado s elites locais. Capitalizado, o setor encontrou barreiras prprias da formao social brasileira que procurou contornar por meio de inovaes de vrios tipos: na organizao da empresa, nos instrumentos financeiros e urbansticos, nos produtos imobilirios e no canteiro de obras. Em todos esses campos as transformaes seguem 219

mescladas ao antigo padro de promoo imobiliria justamente pela impossibilidade da metamorfose completa se realizar. A principal barreira a desigualdade de renda apenas parcialmente contornada, mediante a reduo da desigualdade nos rendimentos do trabalho (massa salarial), mas no na distribuio funcional da renda entre lucro e salrio, e o lanamento do pacote Minha Casa Minha Vida, que concedeu subsdios em escala indita. Ao articular um problema social real e importante, a falta de moradias dignas, mobilizao conformista do imaginrio popular e aos interesses capitalistas o pacote no s no resolve o problema como inviabiliza seu enfrentamento dentro da ordem atual592. O capital financeiro internacional se apresenta na forma de fundos de participao acionria (private equity) ou fundos de investimentos, que passam a deter parcelas das empresas de capital fechado e aberto, respectivamente, como aqueles expostos no captulo 3. Vrios dos antigos donos da empresa abrem mo de seu poder direto na empresa para se situarem de modo privilegiado na disputa pela riqueza social. Cabe ainda a estes, na maior parte dos casos, o comando do cotidiano da empresa, o conhecimento do territrio e dos hbitos da populao. E, em grande medida, a influncia sobre o poder local nas escalas federal, estadual e municipal. Se alguns dos antigos proprietrios de empresas mudam de ramo, a maioria combina-se com o capital financeiro, nacional e estrangeiro, e permanece na empresa como acionista. Alguns continuam com o controle da firma, outros seguem como scios minoritrios e sem controle acionrio. A constituio de grandes empresas de capital aberto e propriedade relativamente pulverizada, por meio de uma sequncia de fuses e aquisies de antigas empresas de estrutura familiar, emblemtica das mudanas em curso. Donos do dinheiro, por sua vez, entregam aos especialistas das finanas a administrao de suas poupanas e dependem de seus critrios para a obteno de rendimentos. 593 As empresas de gesto de ativos de terceiros (asset management) so os administradores dos fundos financeiros coletivizados. A cada investidor, o processo aparece como valor que valoriza a si mesmo, dinheiro que gera dinheiro, sem trazer nenhuma marca do seu nascimento no canteiro de obras e nos outros campos da produo.

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Agradeo aqui a sugesto de Plnio de Arruda Sampaio Jr. Cf. L. G. Belluzzo, Sistema de crdito, capital e crise.

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Poucas empresas estrangeiras se instalam aqui e no se observa a mesma disputa pelo controle de empresas pela qual passa atualmente o setor varejista no Brasil594. Ao contrrio, fundos e investidores estrangeiros na maior parte dos casos s detm percentual grande da empresa em operaes de private equity compram, alimentam, participam da abertura de capital, vendem suas aes e realizam os ganhos. Fundos das gestoras de recursos de terceiros, nacionais ou internacionais, geralmente detm posies pequenas, de fcil desmobilizao. Alguns gestores compem uma carteira com fundos de vrias empresas, como se criassem uma empresa fictcia, na expresso de um financista. Sobrepem assim gesto da empresa uma segunda administrao, comandada pelo capital financeiro. A tendncia de ampliao da lgica de curto prazo, caracterstica da dominncia financeira, porm com consequncias duradouras na paisagem urbana. O capital financeiro se apodera da gesto empresarial ou se alia aos antigos donos. Desse modo, no precisa assumir o comando direto do trabalho no canteiro de obras, algo que nem mesmo muitas das empresas locais fazem, utilizando ainda o recurso da subempreitada e as relaes polticas com o governo. A subcontratao continua facilitando fraudes, mesmo que formalmente os trabalhadores estejam regularmente contratados, com carteira assinada, por exemplo mediante pagamento de hora extra por fora. Algumas das novas empresas imobilirias combinam, assim, formas sofisticadas e abstratas da financeirizao com a extrao de mais-valia absoluta e relativa nos canteiros de obras. O incremento na escala dos canteiros no acompanhado por aumento na fiscalizao, o que favorece a degradao das condies de trabalho. Quando continua minoritrio, o investidor no exerce controle direto da fora de trabalho, mas o faz por meio de relatrios financeiros. Ritmo e escala da obra so alterados pelas expectativas de rendimentos financeiros. Os parmetros gerais para a prtica dos agentes envolvidos no circuito imobilirio passam a ser definidos por um conjunto de financistas. Acirra-se a concorrncia entre as empresas na busca de ganhos especulativos em curto prazo, enquanto a liquidez dos mercados permite a constante reestruturao das carteiras.595 Os ganhos de escala pressionam por inovaes no canteiro de obras que, contudo, demoram a ocorrer, por conta do baixo custo da fora de trabalho brasileira, alm das caractersticas especficas da construo civil. A presso do lado do trabalho reconhecida pelos engenheiros das empresas atualmente como escassez de mo de obra amortecida pelo baixo grau de
O confronto aberto entre as empresas do comrcio varejista Po de Acar e Cassino contrasta com as modalidades de ingresso de capital internacional no imobilirio. 595 L. G. Belluzzo, Sistema de crdito, capital e crise.
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organizao do trabalho, que passou por processos desagregadores o que torna a experincia de classe ainda mais rarefeita, na observao de Francisco de Oliveira596. Se o canteiro de obras ainda pouco pressionado pelo trabalho, algumas mudanas tecnolgicas j ocorrem, impulsionadas pelo lado financeiro: o capital financeiro (alimentado por polticas e fundos pblicos, vale lembrar) procura impor sua temporalidade. Em alguns casos, a velocidade da obra compatvel com aquela dos fluxos de capital, e as tcnicas construtivas so mantidas. Em outros, estas tcnicas constituem-se como barreiras e so modificadas, especialmente quando a escala do empreendimento favorece a adoo de formas reutilizveis, por exemplo. Devido possibilidade de combinar a capacidade de se apropriar de mais-valia no canteiro (trabalho vivo) e capturar riqueza social por meio da valorizao imobiliria decorrente de aumentos da renda da terra (trabalho morto), o setor da construo tende a se beneficiar tanto da modernizao, como do atraso das tcnicas de construir597. Assim, no se deve esperar no setor uma evoluo tecnolgica linear. O aumento da escala de produo, embora possa gerar avanos no canteiro de obras no sentido da racionalizao de tipo fabril, fortalece ao mesmo tempo a figura do incorporador. esse o agente que busca comandar o processo. O elemento central passa a ser o comando sobre o preo da terra e o uso do solo urbano: criao de novas fronteiras imobilirias e de novos produtos, que mobilizam o ideal de vida das famlias do ponto de vista da tipologia dos empreendimentos, das fachadas, da localizao. A presso se impe, assim, sobre a organizao espacial: nas decises de localizao (novas fronteiras nas periferias das grandes metrpoles, no interior, em outros estados), de escala (grandes empreendimentos), de forma arquitetnica e urbana (grandes loteamentos, condomnioclube, bairros-condomnios, etc.). Instrumentos urbansticos do Estatuto da Cidade, que auxiliam o incorporador a desbloquear os entraves para a circulao do capital, como as operaes urbanas, so difundidos e aplicados, enquanto outros, eventualmente favorveis democratizao do acesso terra, so interditados. O enfrentamento da questo da terra, que mobilizou o debate e as lutas sociais urbanas desde os anos 1960, perde centralidade, como tem observado Ermnia Maricato 598.

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Em entrevista autora, em junho de 2011. J.Oseki, P. C. X. Pereira, E. Maricato e Y. Mautner, Bibliografia sobre a indstria da construo. 598 Cf. As tragdias urbanas: desconhecimento, ignorncia ou cinismo?, Minha Cidade, v. 11, p. 1-4, 2011, entre outros.

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O Minha Casa Minha Vida formula uma resposta para a questo urbana no a partir das caractersticas intrnsecas ao problema, mas sim das necessidades impostas pelas estratgias do poder e dos negcios. Alou a habitao a um problema nacional, mas o definiu segundo os critrios de uma frao do capital, o circuito imobilirio, e do poder. O MCMV injeta fundo pblico em um sistema no qual os novos espaos so formulados predominantemente segundo os atuais critrios e parmetros dos negcios imobilirios599. O MCMV foi um golao que o setor imobilirio est comemorando at hoje, na metfora utilizada pelo diretor executivo Sindicado das empresas imobilirias de habitao, em um debate na Casa da Cidade, ao confirmar que o pacote funcionou como uma espcie de tbua de salvao para as empresas600. Em resposta, no mesmo debate, vrios militantes da reforma definiram o MCMV como um gol contra. Em sntese, a remoo de entraves plena mercantilizao da terra que se completa pela via financeira permite e estimula que a lgica financeira se imponha nos Estados Unidos at encontrar seus limites, evidenciados pela crise de 2008. A bolha financeira acentua a desigualdade no centro do capitalismo. Aqui, a pssima distribuio de renda obstculo para que a metamorfose se complete e a financeirizao segue trajetria prpria. O movimento de unificao de um setor tradicionalmente segmentado e estratificado ocorre por caminhos diferenciados ainda que impulsionados pela lgica financeira que permitiram contornar apenas parcialmente as barreiras sua expanso. Nos dois casos, os mecanismos de coordenao que alimentam o circuito imobilirio na mundializao financeira e permitem seu alargamento tornam-se, ao mesmo tempo, fontes de contradio e irracionalidade. A desmercantilizao da terra, que poderia sugerir outras condies de vida urbana , em grande medida, derrotada em favor da expanso de um padro de acumulao de riqueza que impe, ao urbano, seu projeto.

Como definiu Florestan Fernandes, constituem problemas nacionais aqueles desajustamentos que em um momento histrico determinado so identificados e reconhecidos como situaes problemticas por aqueles grupos que possuem poder de deciso. Problemas reais so transformados em 'falsos problemas, explica Gabriel Bolaffi, cuja soluo pensada para assegurar a manuteno das estruturas de poder e de produo mercantil. Assim, formulam-se problemas que no se pretende, no se espera e nem seria possvel resolver, para legitimar o poder, e para justificar medidas destinadas a satisfazer outros propsitos. M. Fix e P. Arantes. Como o governo Lula pretende resolver o problema da habitao. 600 Pedro Fiori Arantes. Pacote habitacional veio para desovar imveis encalhados, diz empresrio. So Paulo, Correio da Cidadania, 8/9/2009.
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252

Outros quadros e grficos

253

254

Quadro 19 Evoluo histrica da populao brasileira e de municpios selecionados

250000000

200000000

Belem - PA Sao Luis - MA

150000000

Recife - PE Salvador - BA Belo Horizonte - MG Rio de Janeiro - RJ

100000000

Sao Paulo - SP Porto Alegre - RS Goiania - GO

Brasil
50000000

0 1872 1890 1900 1920 1940 1950 1960 1970 1980 1991 2000 2010

Fonte: Elaborao a partir de dados do IBGE

255

Quadro 20 Evoluo histrica do mercado imobilirio residencial: lanamentos e vendas em algumas capitais brasileiras
SO PAULO - SP Unidades Lanadas N.D.

RIO DE JANEIRO RJ RIO DE JANEIRO - -RJ

Variao Unidades Vendidas (%) N.D. Variao Unidades Lanadas (%) N.D. Populao Populao Unidades Unidades Lanadas Lanadas Unidades Unidades Vendidas Vendidas Variao Variao Unidades Unidades Lanadas Lanadas N.D. N.D. Variao Variao Unidades Unidades Vendidas Vendidas N.D. N.D.

ANO Populao 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 9.927.868,00 9.968.485,00 10.434.252,00 10.499.133,00 10.600.060,00 10.677.019,00 10.838.581,00 10.927.985,00 11.016.703,00 10.886.518,00 10.990.249,00 11.037.593,00 11.244.369,00

Unidades Vendidas Resid./Apt N.D.

N.D. N.D. 20.183 23.810 28.324 36.615 32.847 35.832 35.869

N.D. N.D 22.550 24.915 25.689 38.990 34.475 30.128 37.304

RECIFE - PE Unidades Vendidas
2.011 2.638 3.179 2.482

N.D. N.D N.D 18,0 19,0 29,3 -10,3 9,1 0,1

N.D. N.D N.D 10,5 3,1 51,8 -11,6 -12,6 23,8

5.584.067,00 5.584.067,00 5.598.953,00 5.598.953,00 5.857.904,00 5.857.904,00 5.897.485,00 5.897.485,00 5.937.253,00 5.937.253,00 5.974.081,00 5.974.081,00 6.051.399,00 6.051.399,00 6.094.183,00 6.094.183,00 6.136.652,00 6.136.652,00 6.093.472,00 6.093.472,00 6.161.047,00 6.161.047,00 6.186.710,00 6.186.710,00 6.323.037,00 6.323.037,00

N.D. N.D.

N.D. N.D.

N.D. N.D. 6.275 6.275 5.365 5.365 8.899 8.899 8.453 8.453 13.531 13.531 12.072 12.072 14.036 14.036 N.D. N.D.

N.D. N.D. 1.600 1.600 3.690 3.690 3.352 3.352 4.625 4.625 7.565 7.565 7.047 7.047 6.746 6.746 N.D N.D

N.D. N.D. N.D. N.D. -14,5 -14,5 65,9 65,9 -5,0 -5,0 60,1 60,1 -10,8 -10,8 16,3 16,3 N.D. N.D.

N.D. N.D. N.D. N.D. 130,6 130,6 -9,2 -9,2 38,0 38,0 63,6 63,6 -6,8 -6,8 -4,3 -4,3 N.D. N.D.

ANO

Populao
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Unidades Lanadas 1.158 3.163 2.775 2.445 3.513 2.328 1.766 2.720 1.710 2.290 6.098 4.898 5.350

Variao Unidades lanadas N.D. -12,3 -11,9 43,7 -33,7 -24,1 54,0 -37,1 33,9 166,3 -19,7 9,2

Variao unidades vendidas N.D. 20,5 -21,9 43,7 -37,4 -15,0 22,1 -5,8 34,0 54,2 31,2 43,1

Populao 1.306.195,00 1.314.032,00 1.360.590,00 1.373.313,00 1.383.454,00 1.394.085,00 1.416.363,00 1.428.696,00 1.440.939,00 1.420.667,00 1.430.220,00 1.436.123,00 1.409.939,00

Unidades vendidas
2.000 1.883 2.111 1.825

PORTO ALEGRE - POA Unidades Variao Lanadas Unidades vendidas

1.303 2.160 2.744 2.545

Variao unidades lanadas

1.368.029,00 1.378.087,00 1.422.905,00 1.437.190,00 1.449.135,00 1.461.320,00 1.486.869,00 1.501.008,00 1.515.052,00 1.533.580,00 1.549.980,00 1.561.659,00 1.536.934,00

3.566 2.231 1.896 2.315 2.180 2.922 4.507 5.912 8.458

2.078 1.601 1.746 1.755 2.204 4.409 5.581 4.870 5.722

2.555 2.197 2.333 1.305 2.116 4.567 5.062 5.290 4.796

N.D. -23,0 9,1 0,5 25,6 100,0 26,6 -12,7 17,5

N.D. -14,0 6,2 -44,1 62,1 115,8 10,8 4,5 -9,3

Fonte: Elaborao prpria a partir de informaes do Banco de Dados-CBIC. Obs: os dados para cada cidade foram coletados por entidades locais do Secovi ou Ademi e por isso a comparao entre elas no pode ser feita com rigor.

256

Quadro 21 Empresas do setor da construo civil listadas na Bovespa

Setor de atuao: Construo Civil
Razo Social Nome de Prego Segmento NM NM

AGRE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS S.A. BROOKFIELD INCORPORAES S.A. BROOKFIELD SO PAULO EMPREEND IMOBILIRIOS S.A. CAMARGO CORREA DESENV. IMOBILIARIO S.A. CIMOB PARTICIPACOES S.A. CONSTRUTORA ADOLPHO LINDENBERG S.A. CONSTRUTORA TENDA S.A. CR2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. CYRELA BRAZIL REALTY S.A.EMPREEND E PART DIRECIONAL ENGENHARIA S.A. EVEN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A. EZ TEC EMPREEND. E PARTICIPACOES S.A. GAFISA S.A. HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A. INPAR S.A. JHSF PARTICIPACOES S.A. JOAO FORTES ENGENHARIA S.A. KLABIN SEGALL S.A. MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S.A. PDG REALTY S.A. EMPREEND E PARTICIPACOES RODOBENS NEGOCIOS IMOBILIARIOS S.A. ROSSI RESIDENCIAL S.A. SERGEN SERVICOS GERAIS DE ENG S.A. TECNISA S.A. TRISUL S.A. Fonte: BM&F Setor de atuao: Intermediao Imobiliria
Razo Social

AGRE EMP IMO BROOKFIELD COMPANY CC DES IMOB CIMOB PART CONST A LIND TENDA CR2 CYRELA REALT DIRECIONAL EVEN EZTEC GAFISA HELBOR INPAR S/A JHSF PART JOAO FORTES KLABINSEGALL MRV PDG REALT RODOBENSIMOB ROSSI RESID SERGEN TECNISA TRISUL

NM NM NM NM NM NM NM NM NM

NM NM NM NM NM NM

Nome de Prego

Segmento

BRASIL BROKERS PARTICIPACOES S.A. LPS BRASIL - CONSULTORIA DE IMOVEIS S.A.

Fonte BM&F Bovespa

BR BROKERS LOPES BRASIL

NM NM

257

Quadro 22 Maiores empresas de construo da Amrica por valor de mercado

Posio Empresa 1 Fluor Corp 2 Jacobs Engineering 3 Cyrela Realty 4 Horton DR 5 NVR 6 Foster Wheeler 7 Toll Brothers 8 Pulte Homes 9 MRV 10 ST.Joe Elaborado por: Economtica

Pas EUA EUA Brasil EUA EUA EUA EUA EUA Brasil EUA

Valor de mercado em 27/8/09 US$ 9,72 bi US$ 5,55 bi US$ 4,89 bi US$ 4,29 bi US$ 4,01 bi US$ 3,72 bi US$ 3,68 bi US$ 3,39 bi US$ 3,12 bi US$ 3,01 bi

258

Quadro 23 Ranking das incorporadoras, ano base 2009

Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 30 Empresa CYRELA BRAZIL REALTY * GOLDFARB * EVEN * MRV MAC * HELBOR * TRISUL * GAFISA BROOKFIELD * EZ TEC * YUNY * PLANO & PLANO CURY * TECNISA * MAXCASA CAMARGO CORREA PDG REALTY * TENDA AGRA * ODEBRECHT EXTO * DIALOGO * CARVAL * ROSSI * HERNANDEZ BUENO NETTO * TINER * FORTENGE * JHS F INPAR * TISHMAN SPEYER * rea Total 648.050,67 464.750,06 323.870,32 277.968,53 256.060,52 251.144,83 242.538,81 232.912,03 220.883,64 206.406,72 188.992,26 158.880,79 139.365,54 136.810,89 132.190,78 111.707,02 98.686,00 93.385,66 80.105,91 78.919,88 68.880,58 65.454,36 64.310,98 62.405,08 61.545,12 59.930,77 56.448,04 53.613,12 52.760,00 52.203,42 52.203,42 % do Mercado 8,02% 5,75% 4,01% 3,44% 3,17% 3,11% 3,00% 2,88% 2,73% 2,55% 2,34% 1,97% 1,72% 1,69% 1,64% 1,38% 1,22% 1,16% 0,99% 0,98% 0,85% 0,81% 0,80% 0,77% 0,76% 0,74% 0,70% 0,66% 0,65% 0,65% 0,65% BMF&Bovespa sim sim sim sim no sim sim sim sim sim no no no sim no sim sim sim sim sim no no no sim no no no no sim sim no

OBS: cooperativas no so computadas para efeitos do ranking de incorporadoras.

Total de 280 empresas 10 primeiras empresas 30 primeiras empresas 250 outras construtodas

8.082.491,59 3.124.586,13 4.993.385,74 4.957.905,46

100,00% 38,66% 61,78% 38,22% 9 18

Fonte: Embraesp, com acrscimos da autora elaborados a partir dos dados da Embrasp

259

Quadro 24 Ranking nacional da indstria imobiliria 2009: metragem entregue em 2008

Ranking 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 Empresa MRV Gafisa Cyrela Rossi Residencial Via Empreendimentos Goldsztein Even Trisul Camargo Correa Schahin Norcon Dominus FMM Lider Plano & Plano Gabriel Bacelar Emccamp Tarjab Marques Plaenge GNO Asacorp Joo Fortes Patrimar Habitare Th Fortenge Tedesco A. Yoshi Zita Pernambuco M. Bigucci Melnick Dilogo Contracta Vanguard Home Andrade Ribeiro Gercon rea Total Construda (m)
638.286 558.690 431.330 359.993 202.442 163.094 161.197 152.003 124.281 117.471 93.844 75.471 69.268 64.043 63.578 62.796 58.048 57.778 52.659 51.541 50.755 48.865 47.727 45.100 41.060 40.631 33.415 28.182 18.777 17.740 17.559 16.785 15.357 13.136 10.744 9.614 7.958 6.024

Total das Unidades

5.648 3.187 ... 2.929 454 717 916 1.491 ... 663 930 566 1.094 163 203 338 1.199 418 380 380 683 925 395 372 234 423 570 140 88 108 134 220 ... 60 64 108 151 60

Estado MG SP SP SP DF RS SP SP SP SP SE RJ PR MG SP PE MG SP SP PR SP MG RJ MG MG PR SP RS PR SC PE SP RS SP SP PR PR RJ

Qtde. de Empreendimentos 81 23 11 29 10 7 6 15 5 3 10 3 9 3 2 6 5 3 3 5 5 6 5 5 7 5 5 1 1 1 2 5 3 1 1 1 1 1

260

Quadro 25 50 maiores construtoras (inclui empresas de construo pesada)

FATURAMENTO % CONTRATOS % CONTRATOS FATURAMENTO EM PATRIMNIO EM EM US$ x 1.000 / PBLICOS* / % OF PRIVADOS* / % OF R$ x 1.000 / GROSS R$ x 1.000 / ASSETS
REVENUE R$ x 1,000 GROSS REVENUE US$ x 1,000 R$ x 1,000 REVENUE FROM GOVERNMENT* REVENUE FROM PRIVATE SECTOR*

Ranking 2009
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

EMPRESA / COMPANY

Estado/ State RJ SP MG RJ SP RJ RJ SP SP SP CE MG SP SP SP PR MG SP MG SP SP SP MG DF MG SP SP SP MG MG RJ SP MG SP SP GO RS SP MG SP Estado/ State MG MG MG SP PR SP SP MG MG SP

% INCORPORAES PRPRIAS* / % OF
REVENUE FROM REAL STATE PROJECTS*

Ranking 2008
1 2 3 4 5 6 9 10 20 8 14 23 19 22 11 16 17 21 24 15 18 13 ... 12 33 29 27 7 40 31 ... 35 25 28 39 45 63 50 56 30

SEGMENTO DE ATUAO** / ACTIVITY

ABCDEFGHIJKMNO ABCDEFHIJKLMNO ABCDEFHIJKLMNOTUV ABCDEGHIJKMNO ABCDEHIJKMNO ABCIJO ABCDEHIJKMO ABCDEIJK DPQRSTUV PQRSUV ABCDEIJKMOP ABCDEGHIJKMNO ABCDEHIJKLMNOPQRTUV DHIJKMPQRSTUV QTUV ABCDEIJKMO ABCDEIJKOPQRST ABCDEIJKMNO PQRS BLNOPQRSTUV PQRSV PQRSTUV PQRS ACIJMO ABCEIJKMNO ABCDEIJO RS BCHJLMNOPQRSTUV ABHIOQTU AOPQRT PQRS QTU ABEIJKNO PQRS ABCDEIJKO ABCEIJKMNO ABCEIJMO ABCEIJKMO ABDEJO ABCDEIJKMNO

Norberto Odebrecht Camargo Corra Andrade Gutierrez Queiroz Galvo Construtora OAS Delta Construes Carioca Christiani-Nielsen Galvo Engenharia WTorre1 Gafisa EIT Mendes Jnior Trading Construcap CCPS1 ICEC Racional1 C.R. Almeida A.R.G Serveng-Civilsan MRV Schahin Tecnisa Mtodo1 Tenda Via Engenharia Barbosa Melo S. A. Paulista Rossi Residencial Hochtief do Brasil1 Mascarenhas Barbosa Roscoe1 Santa Brbara CHL Serpal1 Egesa Trisul Triunfo EMSA Toniolo, Busnello Azevedo & Travassos U&M Minerao e Construo Constran

4.892.786 4.468.974 3.718.288 2.806.885 1.892.841 1.342.110 1.149.947 1.034.824 972.362 934.545 808.264 752.710 736.027 668.071 620.106 599.490 597.326 577.172 564.017 519.263 514.069 488.500 488.050 479.098 465.086 438.189 436.927 429.542 403.369 368.038 346.362 344.593 328.513 326.984 309.078 304.052 303.319 299.791 292.138 271.075

2,043,429 1,866,427 1,552,910 1,172,271 790,528 560,520 480,265 432,185 406,098 390,304 337,564 314,363 307,395 279,014 258,982 250,372 249,468 241,051 235,557 216,866 214,696 204,018 203,830 200,091 194,239 183,006 182,479 179,394 168,464 153,708 144,655 143,916 137,201 136,562 129,084 126,984 126,679 125,205 122,009 113,212

2.510.191 1.556.643 2.788.212 1.593.595 727.379 575.080 264.282 256.616 -18.249 1.612.419 579.004 251.941 344.475 79.784 93.211 346.482 468.597 998.681 1.551.761 743.032 794.827 90.118 1.062.214 273.962 262.076 274.056 1.238.372 32.563 84.510 129.899 248.870 20.471 352.212 420.780 204.178 267.729 41.826 18.729 101.398 753.901

67 39 46 100 55 50 40 56 89 15 92 73 75 41 37 70 45 100 67 13 100

33 61 54 45 50 60 100 44 10 85 100 8 27 25 25 63 30 100 55 100 100 33 87 100 100 -

100 1 100 100 34 100 100 % INCORPORAES PRPRIAS* / % OF

REVENUE FROM REAL STATE PROJECTS*

Ranking 2009
41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

EMPRESA / COMPANY

FATURAMENTO % CONTRATOS % CONTRATOS FATURAMENTO EM PATRIMNIO EM EM US$ x 1.000 / PBLICOS* / % OF PRIVADOS* / % OF R$ x 1.000 / GROSS R$ x 1.000 / ASSETS
REVENUE R$ x 1,000 GROSS REVENUE US$ x 1,000 R$ x 1,000 REVENUE FROM GOVERNMENT* REVENUE FROM PRIVATE SECTOR*

Ranking 2008
58 61 26 38 47 52 ... 49 60 37

SEGMENTO DE ATUAO** / ACTIVITY

ABEIJNOST PQ ABCEIJO ABIJO ABCEHIJOPQRSTUV ACIJOPQRST ACDEIO CDHIJNOPQRSTUV ABCDEIO PQRSUV

Camter Direcional Fidens Leo Engenharia Cesbe Jofege Construbase Paranasa Integral Company

269.161 263.554 252.661 250.946 231.696 224.196 222.656 219.936 212.835 210.823
(1) Receita Equivalente Auditada.

112,413 110,071 105,522 104,806 96,766 93,633 92,990 91,854 88,888 88,048

104.490 307.537 195.849 58.290 73.423 87.360 100.986 96.364 60.727 218.712

37 25 24 74 100 30 -

63 75 76 26 100 70 -

100 100

(*) Distribuio percentual do faturamento total.

(**) Segmentos de atuao

Shopping Centers / Shopping Malls Hotis / Hotels

Obras Rodovirias/Highways Usinas Hidreltricas/ Barragens/Hydroeletric Plants-dams

Usinas Nucleares/ Nuclear Power Plants Plataformas Offshore/ Offshore Platforms Instalaes Petrolferas/ Petroqumicas/ Petroleum and Petrochemical Plants Pontes e Viadutos/ Bridges & Viaducts Aeroportos/ Airports

Oleodutos/ Gasodutos/ Pipelines Telecomunicaes/ Telecommunications Obras Metrovirias/ Subway Linhas de Transmisso/ Power Transmission Lines Obras de Saneamento/ Water & Sewerage

Edifcios Residenciais/ Residential Buildings Edifcios Comerciais/ Office Buildings Condomnios Horizontais/ Horizontal Condos Incorporaes/ Real State Projects Edificaes para Fbricas/ Industrial Plants

Tneis/Tunnels

Obras Porturias / Ports

Obras Ferrovirias / Railways

Fonte: Revista "O Empreiteiro" - Julho de 2009. Elaborao: Banco de Dados-CBIC. (...) Dado no disponvel.

261

Quadro 26 Balano da MRV

2009/Dez - LS Balanos ATIVO CIRCULANTE Dispon. + Aplic.Fin. Clientes Estoques Outros Ativos Circs. REALIZVEL LP Crd. Control.Colig. Contas a Receber LP Outros Realiz. LP ATIVO PERMANENTE Imobilizado Bruto (-) Deprec., Exaust. Acum. Imobilizado Lquido Intangvel ATIVO TOTAL PASSIVO CIRCULANTE Passivo Oneroso CP Financiamentos Ttulos e Obrigaes Adiant. Clientes CP Impostos a Recolher Salrios e Encargos Dividendos a Pagar Outros Passivos Circs. EXIGVEL LP Passivo Oneroso LP Financiamentos LP Ttulos e Obrigaes LP Imp. Renda Diferido Adiant. Clientes LP Outros Exigveis LP NO EXIGVEL Patrimnio Lquido Capital Social Realizado Res. Lucros e Lucros Acum Particip. Minorit. PASSIVO TOTAL --- Ativo Operacional ---- Inv. Opercl. em Giro ---- Dvida Onerosa Total
3.167.665 713.950 1.449.373 946.613 57.729 1.120.653 84.786 605.089 430.778 70.647 68.908 19.371 49.537 21.110 4.358.965 1.194.473 303.592 241.560 62.032 140.450 10.995 34.222 82.513 526.187 647.968 482.865 142.933 339.932 0 2.206 162.897 2.516.524 2.392.920 1.917.434 463.711 123.604 4.358.965 3.870.458 2.716.688 786.457 1.896.163 150.098 701.481 985.649 58.935 712.613 51.826 449.432 211.355 73.644 60.652 10.919 49.733 13.073 2.682.420 535.383 67.721 64.045 3.676 68.261 63.245 29.489 51.322 205.922 511.910 359.210 61.117 298.093 0 13.836 138.864 1.635.127 1.551.761 1.321.910 198.802 83.366 2.682.420 2.412.130 1.912.308 426.931 1.904.603 432.124 15.460 15.347 113 41.500 35.708 14.386 10.166 285.767 91.100 7.092 7.092 0 13.079 8.157 62.772 1.381.379 1.372.983 1.321.146 33.283 8.396 1.904.603 1.669.916 905.794 22.552 380.093 180.803 0 0 0 17.918 2.174 4.297 613 120.019 108.653 17.388 17.388 0 2.005 9.887 79.373 90.637 90.637 78.337 12.300 0 380.093 316.403 234.841 17.388 1.469.277 605.232 210.148 640.989 12.908 416.937 14.117 183.545 219.275 18.389 12.343 1.004 11.339 255.307 9.372 66.818 175.958 3.159 122.678 24 62.123 60.531 2.108 2.546 438 2.108

2008/Dez - LS

2007/Dez - LS

2006/Dez - LS

Fonte: Lafis

262

Grfico 23 Rentabilidade mensal das aes da MRV (vermelho) comparadas ao Ibovespa (cinza), entre agosto de 2007 e outubro de 2010

Fonte: Lafis

Grfico 24 Rentabilidade mensal das aes da Inpar (vermelho) comparadas ao Ibovespa (cinza), entre agosto de 2007 e outubro de 2010

Fonte: Lafis

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