compilaes doutrinais VERBOJURIDICO

O (NOVO) REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO

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DR. RICARDO NASCIMENTO

ADVOGADO

verbojuridico

______________ AGOSTO 2006

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VERBOJURIDICO

Ttulo: Autor:

O (NOVO) REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO BREVES APONTAMENTOS Dr. Ricardo Nascimento Advogado Agosto de 2006. Verbo Jurdico - www.verbojuridico.pt | .eu | .net | .org | .com. Respeite os direitos de autor. permitida a reproduo exclusivamente para fins pessoais ou acadmicos. proibida a reproduo ou difuso com efeitos comerciais, assim como a eliminao da formatao, das referncias autoria e publicao. Exceptua-se a transcrio de curtas passagens, desde que mencionado o ttulo da obra, o nome do autor e da referncia de publicao.
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O (NOVO) REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO Breves Apontamentos (*) Por Dr. Ricardo Nascimento
ADVOGADO

I. Como vo poder ser actualizadas as rendas?

Com o presente estudo e de forma muito simples, no querendo o autor subir para alm dos chinelos (1), pretende-se dar notcia, de uma forma crtica, de algumas das inovaes do Novo Regime do Arrendamento Urbano (2). A nova lei entra em vigor no dia 28 de Junho de 2006 sendo aplicvel a todos os contratos de arrendamento, quer aos contratos que se celebrarem aps esta data, como aos contratos actualmente em vigor. O arrendamento deixou de ter diploma autnomo, reintroduzindo-se este regime no Cdigo Civil, dos arts. 1022 ao 1113, constituindo um esforo de codificao e de integrao que parece ser de saudar. No obstante, apontado a este novo regime, a crtica de que o mesmo padece de m redaco e deficiente conceptualizao, pois para regular o Arrendamento Urbano teremos normas substantivas no CC, normas adjectivas no CPC, normas de ndole registal e fiscal nos diplomas respectivos e, mais normas substantivas e adjectivas regulando as comunicaes e notificaes, o justo impedimento, as associaes, a aco de despejo (e o ttulo executivo), a consignao em depsito e a determinao da renda, em Lei avulsa - o prprio NRAU e legislao de regulamentao. Isto porque este regime legal complexo fica dependente da concretizao de conceitos que esto apenas esboados (regime jurdico das obras coercivas, conceito fiscal de prdio devoluto, regime de determinao do rendimento anual bruto corrigido, regime de determinao e verificao do coeficiente de conservao e o regime de atribuio do subsdio de renda), que ser decidido futuramente em legislao complementar a publicar, nos termos dos arts. 63 e 64 do NRAU. Reala-se que a grande novidade legislativa reside na introduo de critrios objectivos e justos (3) para a definio do montante de actualizao das rendas. O principal objectivo do NRAU a actualizao das rendas antigas e desactualizadas, para valores de
Os trs artigos aqui compilados foram publicados na Revista "O Advogado", n. 24 de 17/04/06, n. 25 de 08/05/2006 e n. 26 de 19/06/06 e facultados para publicao no Verbo Jurdico pelo seu Autor. (1) Expresso retirada da fbula de Fedro que falava de um pintor que exps a sua obra num local pblico para escutar as crticas de quem passasse. De entre muitos que teceram apreciaes obra, passou um sapateiro que comeou, como era seu mister, por criticar a feira dos chinelos de uma figura de um dos quadros. O artista apreciou a crtica incisiva do sapateiro. Este porm, entusiasmou-se e passou a tecer comentrios depreciativos sobre outros pormenores acima dos chinelos. O autor no gostou e encolerizado, afastou o nosso crtico com esta enftica frase: No suba o sapateiro para alm dos chinelos, traduzido no brocardo latino ne, sutor, ultra crepidam. (2) NRAU, aprovado pela Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro. (3) Como dizia Montesquieu: Uma coisa no justa porque Lei. Mas ela deve ser Lei porque justa.
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mercado, atendendo ao valor do imvel, num perodo faseado de cinco anos, regra geral, perodo que poder ser alargado para 10 anos ou reduzido para dois anos, em determinados casos que abaixo analisaremos. Neste sentido, como afirmou o advogado Joo Torroaes Valente (4) parece correcta a concluso de que a nova lei ataca mais a renda e menos o contrato, constituindo, uma nova lei das rendas. Assim, vo poder ser actualizadas as rendas dos contratos de arrendamento para habitao celebrados antes da entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n. 321-B/90, de 15 de Outubro, bem como as rendas dos contratos de arrendamento para fins no habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n. 257/95, de 30 de Setembro (5). O apuramento da renda est limitado por lei e dependente da avaliao do imvel, nos mesmos termos do que se prev no CIMI (6), bem como de um coeficiente de conservao, a definir por um arquitecto ou engenheiro inscrito na respectiva ordem profissional, que poder ir de pssimo a excelente, numa escala de cinco nveis, sendo certo que s poder aumentar-se a renda a partir da classificao suficiente (7). A renda actualizada resultar assim da avaliao fiscal do imvel e do seu nvel de conservao. O valor fiscal multiplicado pelo coeficiente de conservao, e a renda anual actualizada corresponder a 4% do valor obtido. Por exemplo, para um imvel avaliado em 100.000 euros e em estado de conservao mdio (a que corresponde um coeficiente de conservao de 0,9) (8), a renda anual ser de 3.600 euros, este total divide-se por 12, chegando-se ento ao valor da renda mensal de 300 euros. Ou seja: 100.000 x 0,9 x 0,04 = 3.600 3.600 : 12 = 300 Em considerao estaro tambm as obras de melhoramento feitas no imvel pelo arrendatrio, ao longo dos anos, aplicando-se ao locado o coeficiente imediatamente inferior ao correspondente ao seu estado de conservao (9). Recapitulando, para actualizar a renda o senhorio necessita, cumulativamente, de dois elementos: a avaliao do imvel por parte das Finanas, realizada h menos de trs anos, e a determinao do nvel de conservao, que no pode ser inferior ao nvel 3 suficiente. Na posse destes elementos, o senhorio deve ento comunicar ao inquilino a inteno de actualizar a renda. Essa comunicao pode ser feita por carta registada com aviso de recepo ou ser entregue em mo, devendo neste caso o inquilino apor na cpia a sua assinatura, valendo como nota de recepo. Como se explicou, a actualizao da renda ser feita de modo gradual (10), com a fixao de tectos mximos anuais. A regra geral a da progressividade do aumento das rendas em 5 anos, nos termos seguintes:
(4) O Novo Regime do Arrendamento Urbano - uma nova lei das rendas? in Dirio Econmico, 14/03/2003. (5) J em relao aos contratos de arrendamento para habitao celebrados aps a entrada em vigor do RAU, bem como aos contratos de arrendamento para fins no habitacionais celebrados aps a entrada em vigor do Decreto-Lei n. 257/95, de 30 de Setembro, apenas haver lugar actualizao anual da renda nos termos hoje em vigor, os quais se mantero com a nova lei. Assim, a actualizao feita em funo da inflao, e o seu coeficiente publicado anualmente. (6) Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis, aprovado pelo Decreto-Lei n. 287/2003, de 12 de Novembro. (7) Vd. art. 35., al. b), do NRAU. (8) Cfr. tabela do art. 33., do NRAU. (9) Vd. art. 33., n. 4, do NRAU.

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a) Primeiro ano: renda vigente aquando da comunicao do senhorio acresce um quarto da diferena entre esta e a renda calculada; b) Segundo ano: renda vigente aquando da comunicao do senhorio acrescem dois quartos da diferena entre esta e a renda calculada; c) Terceiro ano: renda vigente aquando da comunicao do senhorio acrescem trs quartos da diferena entre esta e a renda calculada; d) Quarto ano: aplica-se a renda calculada; e) Quinto ano: a renda devida a inicialmente calculada, actualizada de acordo com os coeficientes de actualizao que entretanto tenham vigorado. Refira-se que a actualizao da renda tem como limite mximo 50 euros mensais no 1 ano e de 75 euros, nos 2. a 4. anos (11). O valor correspondente primeira actualizao devido no terceiro ms seguinte ao da comunicao do senhorio (12). No entanto, aplicar-se- um perodo de 10 anos de transio aos arrendamentos para habitao, sempre que os arrendatrios comprovem auferir um rendimento anual bruto corrigido inferior a cinco retribuies mnimas nacionais anuais (RMNA), ou tenham mais de 65 anos, e tambm nos casos em que o arrendatrio seja portador de deficincia, com incapacidade superior a 60% (13). H, contudo, a possibilidade de reduzir esse tempo de transio a dois anos, se o senhorio demonstrar que o inquilino aufere rendimentos superiores a 15 RMNA. O arrendatrio tem 40 dias para responder comunicao do senhorio (14), invocando as circunstncias que lhe permitam um prazo de faseamento mais longo, mas, como o valor da renda actualizada depende da lei, no pode o inquilino recus-lo. Quando muito, o arrendatrio caso entenda que a avaliao fiscal do prdio lhe atribuiu um valor demasiado elevado, o que se repercutir na renda, poder solicitar uma nova avaliao fiscal, dando disso conhecimento ao senhorio. Em alternativa, o arrendatrio pode optar no mesmo prazo de 40 dias, por denunciar o contrato, devendo desocupar o imvel no prazo de seis meses, no existindo ento alterao da renda. Tal como se prev para o arrendamento habitacional, a actualizao das rendas comerciais tambm feita de forma faseada, podendo decorrer durante 5 ou 10 anos, nos termos j referidos. A actualizao feita em 10 anos, quando o arrendatrio seja uma micro-empresa (15) ou pessoa singular; quando o arrendatrio tenha adquirido o estabelecimento por trespasse h menos de 5 anos; quando exista no locado um estabelecimento aberto ao pblico, em reas em recuperao ou reconverso urbanstica ACRRU (16); ou, por ltimo, quando esteja inserido em rea declarada de interesse nacional ou municipal (17). Porm, tambm se admite a hiptese da actualizao imediata da renda para o seu valor mximo, no havendo faseamento da actualizao da renda, sempre que: o arrendatrio conserve o local encerrado ou sem actividade regular h mais de um ano, salvo caso de fora maior ou ausncia forada; ocorra trespasse ou locao do estabelecimento aps a entrada em vigor da presente lei; ou, sendo o arrendatrio uma
(10) Vd. arts. 38. a 41., do NRAU. (11) Vd. art. 40., n 2, do NRAU. (12) Vd. art. 43., do NRAU. (13) Tambm aqui a actualizao da renda tem como limite mximo 50 mensais no 1 ano e de 75 nos 2. a 9. anos, cfr. n. 2, do art. 41., do NRAU. (14) Vd. art. 37., do NRAU. (15) Definida no n. 3 do art. 53., do NRAU, como uma empresa com menos de 10 trabalhadores e cujos volumes de negcios e balano total no ultrapassam 2.000.000 cada. (16) So ACRRU as assim declaradas nos termos do art. 41., da Lei dos Solos, aprovada pelo Decreto-Lei n. 794/76, de 5 de Novembro. (17) Vd. art. 53., n. 2, do NRAU.

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sociedade, ocorra transmisso inter vivos de posio ou posies sociais que determine a alterao da titularidade em mais de 50% face situao existente aquando da entrada em vigor da presente lei (18). Sublinhe-se que no arrendamento comercial haver sempre actualizao das rendas independentemente do nvel de conservao (19). Conclumos assim a parte correspondente actualizao das rendas, destacando de forma simplificada as principais disposies legais, sem prejuzo da necessria certeza jurdica. O presente estudo continuar na prxima edio da Revista O Advogado, onde trataremos o problema das obras coercivas e dos imveis devolutos, nomeadamente, a nova norma totalmente inovadora que, seguramente, suscitar uma calorosa discusso jurdica, do arrendatrio poder exercer a opo de compra do locado pelo valor da avaliao feita nos termos do CIMI, com obrigao de realizao das obras, sob pena de reverso. Gostaramos ainda de tratar a desburocratizao da aco de despejo e a criao de Comisses Arbitrais e Municipais e outras inovaes desta reforma que procurou dotar os senhorios de mecanismos de correco das injustias acumuladas durante as ltimas dcadas, relanando-se o mercado do arrendamento urbano e requalificando o parque habitacional existente.

(18) Vd. art. 56., alneas a), b) e c), do NRAU. (19) Vd. art. 52., do NRAU.

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II Como sero realizadas as obras coercivas e qual a situao dos imveis devolutos?

No anterior nmero da revista O Advogado vimos que o novo regime do arrendamento urbano parte da ideia fundamental de que o principal problema a atacar o da actualizao das rendas, pelo que explicmos nesse estudo, os critrios objectivos para esta actualizao, introduzidos pelo NRAU (20). Com efeito, quem senhorio tem o legtimo direito de receber uma renda justa, que possibilite a exigncia do cumprimento dos deveres de manuteno do prdio, contrapondo-se o direito estabilidade da habitao por parte do arrendatrio. Como salientmos, as obras de conservao e beneficiao so condio prvia e imperativa para que o senhorio proceda actualizao da renda. Nos casos em que o senhorio no solicite a actualizao, o art. 48. do NRAU estabelece que o arrendatrio pode tomar a iniciativa de pedir comisso arbitral municipal (CAM) (21) que promova a determinao do coeficiente de conservao do locado e, caso o nvel de conservao seja inferior a 3, correspondendo ao nvel 4 (mau) ou nvel 5 (pssimo), nos termos do art. 33. do NRAU, este pode intimar o senhorio realizao de obras (22). No dando o senhorio incio s obras, o arrendatrio pode tomar a iniciativa de realizao das obras, dando disso conhecimento ao senhorio e CAM; pode solicitar Cmara Municipal a realizao de obras coercivas ou comprar o locado pelo valor da avaliao fiscal, feita nos termos do CIMI (23), ficando ento onerado de fazer obrigatoriamente as obras, sob pena de reverso da aquisio (24). Esta ltima hiptese, do arrendatrio habitacional poder tornar-se proprietrio do bem locado, contra a vontade do senhorio, atravs de uma aquisio forada por aplicao das regras do IMI, ou seja, por um preo que ser sempre inferior ao do valor de mercado, trata-se de uma verdadeira expropriao por utilidade particular, dos senhorios que no realizem obras ou impeam que o inquilino as realize. Parece-nos que esta norma foi introduzida, para evitar a especulao imobiliria e para forar a reparao de prdios degradados, implicitamente reconhecendo a incapacidade das entidades pblicas em realizar as obras coercivas. Mas a anlise desta disposio, suscita diversos problemas, desde logo de constitucionalidade, porquanto, representa uma violao do direito de propriedade consagrado na lei fundamental. Com efeito, parece-nos que esta norma viola o art. 62 da Constituio da Repblica Portuguesa, constituindo uma sobreposio dos direitos
(20) Novo Regime do Arrendamento Urbano aprovado pela Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro que entra em vigor no dia 28 de Junho de 2006 e vai aplicar-se a todos os contratos de arrendamento, tanto os contratos que se celebrarem no futuro como os contratos actualmente em vigor. (21) Vd. art. 49., do NRAU, o funcionamento e as competncias da comisso arbitral municipal sero reguladas em diploma prprio. Assim, est ainda que definir quem paga s comisses arbitrais municipais. Os proprietrios? Os inquilinos? O Estado? (22) Nos termos do art. 48., n. 3, do NRAU, o direito de intimao bem como as consequncias do no acatamento da mesma so regulados em diploma prprio. (23) Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis. (24) Tambm as obras coercivas ou realizadas pelo arrendatrio, bem como a possibilidade de este adquirir o locado sero reguladas em diploma prprio art. 48., n. 6, do NRAU.

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obrigacionais aos direitos reais. Sabemos que o n. 2, do citado art. 62 da CRP, admite, naturalmente, a requisio e a expropriao por utilidade pblica, com base na lei e mediante justa indemnizao. Sucede que a utilidade pblica, estando presente, no o primeiro escopo do art. 48, n. 4, al. c) da NRAU. Por conseguinte, estranho que se atribua a particulares, no mbito de direito privado, a possibilidade de exercerem medidas prprias do direito pblico, fazendo depender da sua vontade a prossecuo da tal utilidade pblica. Deste modo, h quem entenda que no se trata de uma expropriao, mas sim de um verdadeiro confisco ou espoliao. Por outro lado, do ponto de vista prtico tm sido formuladas por diversos autores, representantes de senhorios ou arrendatrios, as seguintes questes, que seguem sem resposta por parte do legislador, que remeteu as explicaes para legislao especial a publicar, assim: - Se o prdio, em que o locado est integrado, no estiver constitudo em propriedade horizontal, ser que o arrendatrio poder exercer esse direito de compra? Como, se o seu locado no est autonomizado? Ser obrigatrio constituir a propriedade horizontal? Neste caso, parece que se volta a enfrentar um problema de constitucionalidade. - Ou ficar o inquilino como comproprietrio do prdio do senhorio, sendo-lhe atribuda uma quota ideal? - Ou ser que o arrendatrio pode comprar todo o prdio mesmo que haja outras partes do prdio arrendadas? - E se houver vrios arrendatrios no mesmo prdio, o senhorio assistir perda do seu direito de propriedade (sobre todo o prdio) por meio de licitao a ser realizada entre todos os arrendatrios? Esta licitao permitir que um dos arrendatrios, depois de comprar ao senhorio, passe a ser senhorio de outros arrendatrios do mesmo prdio? - E se o arrendatrio, que tendo adquirido o bem nos termos anteriormente referidos, no efectuar obras? Ser que o legislador atribuir ao senhorio desapropriado a faculdade de uma recompra hostil? Por que meio? Com direito a alguma indemnizao em que se exera a compensao com o preo a pagar? preciso precisar os termos da anunciada reverso. Como bem refere o Desembargador Francisco Bruto da Costa (25): certo que o Cdigo das Expropriaes tem algumas disposies que podero ajudar nesta construo, mas h que reconhecer que enquanto neste esto em causa direitos pblicos e o interesse colectivo ou a utilidade pblica, no campo da relao locativa estamos em presena de normas puras de Direito Privado, que so tributrias de uma diferente lgica. Acrescentando: por outro lado, sabido que h alguns senhorios que so bem mais pobres que os seus inquilinos, no ser de uma exagerada violncia obrig-los a fazer obras com dinheiro que ultrapassa em muito as rendas recebidas, levando-os a um inevitvel e perigoso endividamento? Repare-se que h jurisprudncia no sentido de isentar o senhorio da obrigao de realizao de obras em certos casos. Veja-se, por exemplo, o acrdo do Supremo Tribunal de Justia de 16.12.2004 (Relator: Oliveira Barros) acessvel via Internet na base de dados do Tribunal alojada no endereo www.dgsi.pt/: No tendo o arrendatrio, durante anos, providenciado no sentido de evitar o agravamento das deficincias e do custo das obras por fim pretendidas, e acentuada a desproporo entre o custo das mesmas e a exiguidade da renda paga, a falta de equivalncia das atribuies patrimoniais das partes torna ilegtima a reivindicao da
(25) O sistema de actualizao de rendas no Novo Regime do Arrendamento Urbano, artigo efectuado em Maro de 2006, divulgado na lista de debates Ciberjus (www.ciberjus.net/).

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realizao dessas obras, por constituir excesso manifesto dos limites impostos pela boa f e pelo fim econmico-social desse direito, proibido pelo art. 334 C.Civ.. Ora se isso acontecia no domnio da legislao anterior, que no tinha nenhuma previso to gravosa como a da actual venda forada de fogos, previsvel que as reservas colocadas pela jurisprudncia se avolumem no temos dvidas de que na primeira oportunidade ser suscitada a fiscalizao da constitucionalidade da norma relativa venda nas aludidas condies. No se compreende que o mesmo legislador que teve em conta as condies econmicas e as circunstncias de vida do arrendatrio, para efeitos de actualizao da renda, no tenha agora em conta a situao econmica dos senhorios, penalizando-os com esta venda forada do imvel ao inquilino, nos casos em que os senhorios no realizem as necessrias obras de conservao. Neste NRAU apontada como omisso relevante, a falta de um prembulo, de crucial importncia para se compreender o alcance das suas disposies concretas, mas recordamos que constava da extensa exposio de motivos da proposta de lei (26), que a necessidade de reviso do regime do arrendamento urbano, tinha como cerne o problema que os arrendamentos anteriores a 1990, tm por regra valores de renda muito baixos. Como sabemos, isto levou os senhorios a desinteressarem-se da manuteno dos prdios, ou, mesmo quando estivessem nela interessados, comprova-se que estes no tm meios para a realizar. Por isso, no se assimila muito bem a venda forada do art. 48., n. 4, al. c), do NRAU, que ainda vai dar muito que falar e a maior crtica prende-se precisamente com a justeza de tal medida face a dcadas de empobrecimento dos senhorios que, em alguns casos, na vigncia do regime anterior, foram isentos de proceder a obras por mesmas constiturem excesso manifesto dos limites impostos pela boa-f e pelo fim econmico-social , segundo o citado Acrdo do Supremo Tribunal de Justia de 16 de Dezembro de 2004. Refira-se que a nova Lei, anunciou tambm uma penalizao fiscal, em sede de IMI, a aplicar a todos os proprietrios de prdios que se encontrem devolutos h mais de um ano. Assim, todos os prdios que no possuam infra-estruturas de gua, gs e electricidade ou que, tendo, no apresentem qualquer facturao, sero considerados devolutos. A ideia estabelecerem-se parmetros mnimos de consumo, a partir dos quais se considera que a casa no devoluta. Isto obriga a que os contribuintes tero de fazer uma escolha entre pagarem um consumo de gua e electricidade desnecessrio, ou pagarem a penalizao do IMI. Com efeito, em sede de tributao fiscal sobre o imvel, se o mesmo for considerado devoluto, poder ter um agravamento para o dobro do IMI, pretendendo-se combater a opo dos proprietrios de deixar degradar os imveis at runa, na expectativa da lucrativa substituio por novo edifcio. Assim, com esta penalizao, pretende-se estimular os proprietrios a realizar obras nos prdios degradados e a colocar o imvel no mercado de arrendamento, ou de aquisio prpria. Refira-se que a presuno de que determinado contribuinte proprietrio de uma casa devoluta poder, no entanto, ser rebatida, como esclareceu o secretrio de Estado Adjunto e da Administrao Local, Eduardo Cabrita, em entrevista ao Dirio de Notcias, de 17/02/2006: "Cabe ao proprietrio, quando confrontado com essa classificao, provar que h uma ocupao efectiva e h um conjunto de indicadores de ocupao que pode demonstrar".
(26) Exposio de motivos que pode ser consultada on-line no Portal do Governo http://www.portugal.gov.pt, que no se compreende no foi adaptada para prembulo do novo NRAU.

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O mesmo responsvel do Governo esclareceu que este modelo permitir que: "uma residncia de habitao sazonal, destinada a frias, uma residncia de fim-de-semana ou ocupada por estudantes no seja considerada devoluta". Com estas medidas, o Governo, segundo Eduardo Cabrita, pretende recolocar no mercado, casas que, neste momento esto desocupadas. "Temos meio milho de fogos devolutos no Pas e, na ltima dcada, tem-se assistido a um fenmeno de perda de populao significativa, quer em Lisboa, quer no Porto, e at nas zonas centrais de algumas cidades mdias", sublinha o Exmo. Senhor Secretrio de Estado. Por conseguinte, parece-nos que depois das obras coercivas, estamos agora perante um arrendamento coercivo ou compulsivo. Como bem refere Martins Alfaro (27): "O direito de propriedade do proprietrio de um imvel d-lhe o direito a gozar o bem, mas no lhe concede igualmente o direito a no o gozar. A Constituio no impe aos cidados o dever de usar os imveis e muito menos de os arrendar, caso no os habitem". Com efeito, diz o mesmo autor: "os cidados no podem ser castigados apenas por exercerem o seu direito de propriedade dentro dos limites normais desse direito". Alertando para o facto de o IMI ser um imposto sobre o patrimnio e no um imposto sobre o modo como se utiliza o patrimnio. Em sua opinio, com a qual concordamos inteiramente, o Estado deve levar os prdios desocupados a entrarem no mercado de arrendamento atravs de estmulos fiscais e no de sanes, ou seja, beneficiar quem arrendar imveis. Concluindo, o mesmo autor satiriza: "Os imveis vm sofrendo vrios ataques por via fiscal, todos eles mediante penalizaes. No futuro, talvez Portugal possa vir a ter, a par do estatuto dos benefcios riscais, o estatuto das penalizaes fiscais. Acresce que, Diogo Leite Campos, conhecido fiscalista e autor material da Lei Geral Tributria, considera que o aumento da taxa do imposto municipal sobre imveis, como forma de se combater a existncia de inmeros prdios devolutos ou de florestas abandonadas pelos proprietrios considerado inconstitucional. Este autor referiu em declaraes ao Dirio de Notcias de 04/04/2006, que o que est em causa o chamado "princpio da capacidade contributiva, que implica que as taxas de um imposto s possam ser aplicadas em funo do rendimento, do patrimnio ou da despesa de uma pessoa". Esclarecendo: "Por muito que se considere que socialmente til que se tente trazer para o mercado de arrendamento uma srie de casas que ano aps ano esto devolutas, o certo que isso no pode ser feito atravs do aumento de uma taxa", isto, porque se a casa est devoluta nunca se poder considerar que esteja a dar um rendimento ao seu proprietrio. Diogo Leite Campos deixa bem claro que teria sempre que ser atravs da aplicao de uma coima que se poderia efectivamente penalizar quem tem imveis fechados apostando apenas na sua valorizao tendo em vista uma posterior venda. Face ao exposto, sabemos que a reforma do arrendamento urbano assenta numa estratgia concertada, com vrias frentes, interdependentes, e que visam os mesmos objectivos: dinamizar, renovar e requalificar o mercado do arrendamento urbano, mas somos de opinio que a nova Lei ao pretender corrigir as injustias do passado, pode estar a criar novas injustias para os senhorios. Por conseguinte, vai merecer especial ateno, a publicao da legislao complementar e a futura aplicao prtica das medidas ora anunciadas, para que se possa fazer um juzo de valor completo sobre a eficcia das mesmas. No prximo nmero do O Advogado iremos analisar a matria da resoluo do contrato de arrendamento, nomeadamente, a agilizao e desburocratizao da aco de despejo.

(27) No seu site: http://www.impostos.net e citado em artigo no Dirio de Notcias, de 20/02/2006.

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III. O que muda na aco de despejo?

Nos anteriores nmeros da revista O Advogado explicmos os critrios objectivos para a actualizao das rendas introduzidos pelo NRAU (28) e vimos como sero realizadas as obras coercivas e a situao dos imveis devolutos. Importa agora analisar a agilizao e desburocratizao da actual aco de despejo. Trata-se de uma alterao legislativa com grande impacto ao nvel da prtica forense, pelo que se justificam estes breves apontamentos sobre o alcance das novas disposies legais, bem como dos problemas que a sua aplicao pode suscitar. com o propsito de contribuir para a compreenso destas questes que se publica o presente artigo. Como afirma Miguel Teixeira de Sousa (29): a aco de despejo destina-se a fazer cessar a situao jurdica do arrendamento quando essa cessao decorre da resoluo ou da denncia do contrato de arrendamento () ou quando o arrendatrio no aceita ou no executa o despedimento resultante de qualquer outra causa de cessao do contrato de arrendamento. O regime do arrendamento foi reintroduzido no Cdigo Civil, pelo que o novo n. 2 do artigo 1083. do C.C. prev o elenco de situaes que, uma vez verificadas, permitem ao senhorio recorrer aco de despejo em tribunal. Este artigo, tem alguma correspondncia com o revogado art. 64. do RAU, mas eliminou-se a taxatividade das causas de resoluo do contrato por parte do senhorio. Actualmente, o elenco das causas de resoluo exemplificativo, veja-se que o referido n. 2 do art. 1083. do C.C. usa a expresso designadamente. Note-se que para alm das habituais causas de resoluo referidas neste artigo (falta de pagamento das rendas; a no residncia permanente no local arrendado; o subarrendamento no autorizado; a realizao de obras sem consentimento do senhorio; entre outras), merece ainda referncia a hiptese de o senhorio poder resolver o contrato nos termos do artigo 36., n. 3, do NRAU, ou seja, quando o arrendatrio no permita o acesso ao interior do imvel, opondo-se assim realizao de actos necessrios avaliao fiscal ou determinao do estado de conservao do local arrendado. Por conseguinte, diferentemente do que acontecia com o RAU (30), o qual previa a possibilidade de o arrendatrio resolver o contrato com fundamento em incumprimento do senhorio e de o senhorio apenas poder resolver o contrato nos casos legalmente tipificados - o NRAU abre a possibilidade de qualquer das partes resolver o contrato de arrendamento com base em incumprimento pela contraparte do contrato. Reitera-se que, se entende haver fundamento para resoluo, quando se verifique uma situao de incumprimento contratual que pela sua gravidade ou consequncias, torne inexigvel outra parte a manuteno do arrendamento.
(28) Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro que entra em vigor no dia 28 de Junho de 2006 e vai aplicar-se a todos os contratos de arrendamento, tanto os contratos que se celebrarem no futuro como os contratos actualmente em vigor. (29) A Aco de Despejo, Lex, Lisboa, 1995, pg. 14. (30) Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n. 321-B/90, de 15 de Outubro.

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Como salienta Maria Olinda Garcia (31): Merece particular ateno o alcance da clusula geral constante do n. 2 do artigo 1083. (que parece inspirada em normas de Direito do Trabalho). Assim, se, por um lado, qualquer tipo de incumprimento (no expressamente referido nas suas alneas) pode fundamentar a resoluo, desde que pela sua gravidade ou consequncias torne inexigvel outra parte a manuteno do arrendamento; por outro lado, todos os fundamentos tipificados nessas alneas tero de preencher essa clusula, ou seja, tero de atingir um nvel de gravidade e gerar consequncias tais que no seja razoavelmente exigvel quele senhorio (de um ponto de vista objectivo) a manuteno do contrato com aquele arrendatrio. Todavia, pessoalmente, temos algumas reservas quanto a esta soluo, pois a enumerao taxativa das causas de resoluo, j tinha doutrina e jurisprudncia assente. Uma tipologia fechada das causas de resoluo oferecia maior segurana jurdica. Caber agora aos Tribunais decidir quais so os incumprimentos que, pela sua gravidade ou consequncias, tornam inexigvel outra parte a manuteno do arrendamento. Isto porque, nas palavras do jurista Miguel Reale, a jurisprudncia possui uma funo reveladora do Direito que produz uma norma que vem a completar o seu sistema objectivo (32). Sublinhe-se que o NRAU mantm a absoluta impossibilidade de livre denncia pelo senhorio, ou seja, no permite o despejo sem restries. A grande novidade reside na tentativa de acelerar a tramitao dos processos de despejo. Neste particular, os objectivos da reforma resumem-se, em sntese: - Previso de novos procedimentos judiciais, no sentido de minorar os prejuzos decorrentes da morosidade das aces declarativas, por via da alterao da forma de execuo para entrega de coisa certa. - Previso expressa da admisso de recurso de apelao para o Tribunal da Relao, com efeito suspensivo, afastando definitivamente a actual dvida quanto admissibilidade de recurso e fixao do seu efeito (nova redaco do art. 678., n. 5 do CPC), e, - Criao de novos ttulos executivos (art. 15. NRAU), atribuindo essa natureza aos documentos que comprovam a cessao do contrato de arrendamento em directa articulao com as causas que originam tal cessao. Neste sentido, facilita-se a obteno de ttulos executivos, nas seguintes situaes: a) Contrato de arrendamento, acompanhado do acordo de revogao do mesmo, nos casos de cessao por acordo entre as partes Revogao por acordo das partes (novo art. 1082., do Cdigo Civil e art. 15., n. 1, alnea a), do NRAU); b) Em caso de caducidade pelo decurso do prazo, no sendo o contrato renovvel por ter sido celebrado para habitao permanente ou para fim especial transitrio, o contrato escrito donde conste a fixao desse prazo Caducidade (nova redaco do art. 1051., do Cdigo Civil e art. 15., n. 1, alnea b), do NRAU); c) Contrato de arrendamento, acompanhado da carta registada com aviso de recepo, pela qual o senhorio manifesta a sua oposio renovao automtica do contrato Oposio renovao automtica (novos art.s 1097. e 1098. do Cdigo Civil e art. 15., n. 1, alnea c), do NRAU); d) Contrato de arrendamento de durao indeterminada, acompanhado das cartas de denncia do contrato, sendo que, uma deve ser remetida com a antecedncia no inferior a cinco anos sobre a data em que se pretende a cessao, e outra, com a antecedncia mxima de quinze meses e mnima de um ano relativamente data da sua efectivao, e ainda de documento comprovativo do pagamento do valor correspondente a um ano de
(31) A Nova Disciplina do Arrendamento Urbano, Coimbra Editora, Coimbra, 2006, pg. 23. (32) Lies Preliminares de Direito, Coimbra, 1982, p. 171.

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renda Denncia para o termo do prazo (novos art.s 1101. e 1104. do Cdigo Civil e art. 15., n. 1, alnea d), do NRAU); e) Contrato de arrendamento, acompanhado de notificao judicial avulsa, quando esteja em causa a mora no pagamento da renda por perodo superior a trs meses Resoluo com fundamento em mora no pagamento da renda (novos art.s 1083. e 1084. do Cdigo Civil e art. 15., n. 1, alnea e), do NRAU); f) Contrato de arrendamento, acompanhado de notificao judicial avulsa e de comprovativo de autoridade competente, no caso de oposio, pelo arrendatrio, realizao de obras ordenadas por autoridade pblica Resoluo com fundamento em Oposio realizao de obra coerciva (novos art.s 1083. e 1084. do Cdigo Civil e art. 15., n. 1, alnea f), do NRAU); g) Contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo de comunicao ao arrendatrio do montante em dvida nas situaes de falta de pagamento de renda (art. 15., n. 2, do NRAU) Ttulo executivo especial para uma aco executiva para pagamento de quantia certa. h) Certido do processo judicial de despejo, a qual constitui ttulo executivo especial para efeitos de despejo, na forma de processo executivo comum para entrega de coisa certa, nos casos de falta de pagamento ou depsito de rendas vencidas na pendncia da aco por um perodo superior a trs meses Certido obtida em aco de despejo (art. 14., n. 5 do NRAU). Porm, nos termos dos novos artigos 930.-B e 930.-C do Cdigo de Processo Civil (33) prev-se a suspenso da execuo, sempre que o executado se opuser execuo baseada em ttulo executivo extrajudicial, se a execuo colocar em risco de vida a pessoa que se encontra no local arrendado, por motivos de doena aguda, ou quando o arrendatrio por razes sociais, pedir o diferimento da desocupao, designadamente, no caso de resoluo do contrato de arrendamento por no pagamento de rendas, se a falta do mesmo se dever a carncia de meios do executado, nomeadamente, por ser beneficirio de subsdio de desemprego ou de rendimento social de insero, e quando o executado portador de deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60%. Esta suspenso das diligncias executivas vale apenas para o arrendamento de habitao permanente do executado e corresponde ao diferimento de desocupao do imvel por razes sociais imperiosas atinentes vida do arrendatrio. O pedido de diferimento da desocupao deve ser apresentado dentro do prazo da oposio execuo, podendo ou no cumular-se com esta oposio. Por conseguinte, se o executado tiver algum fundamento para se opor execuo e tem ao mesmo tempo, alguma razo que possa justificar o diferimento de desocupao do imvel, dever formular as suas pretenses em simultneo. No caso de ser apresentada a oposio execuo e requerido simultaneamente o deferimento da desocupao, coloca-se o problema de saber como conjugar os prazos de suspenso decorrentes desses diferentes pedidos. Como resposta a esta questo concordase com a posio de Maria Olinda Garcia (34): dado que a execuo fica suspensa por fora do recebimento da oposio execuo, o prazo de diferimento a que respeita o n. 5 do artigo 930.-D (que no pode exceder 10 meses) s dever a contar-se depois da deciso (desfavorvel) sobre a oposio execuo. De contrrio, corria-se o risco do prazo do deferimento ser consumido pelo prazo de suspenso (decorrente da oposio execuo), perdendo, assim, o seu efeito til.

(33) Os artigos 930.-C e 930.-D do C.P.C. correspondem, no essencial, aos revogados artigos 102. a 106. do RAU que tratavam do diferimento das desocupaes. (34) Obra citada, pgs. 86 e 87.

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Em resumo, poder intentar-se uma aco declarativa, sob a forma de processo comum, ordinrio ou sumrio, consoante o valor da causa, permitindo-se a cumulao de pedidos e a coligao, nos termos gerais da lei de processo. O NRAU faz a separao entre a fase declarativa e executiva, atravs da alterao de algumas normas do Cdigo de Processo Civil, tendo em vista esclarecer questes levantadas durante os 15 anos de vigncia do RAU, cujas solues j se encontravam desfasadas relativamente ao actual regime processual civil. Pretendeu-se tambm agilizar o prprio processo executivo e penalizar quem pretenda executar um despejo sem fundamento para tal (35). No que respeita aos recursos, a presente lei dirimiu a dvida doutrinria e jurisprudencial relativa admissibilidade da interposio de recurso e fixao do seu efeito, assegurando-se a possibilidade de recurso para a Relao, independentemente do valor da aco, e o efeito suspensivo do recurso de apelao. Esperamos que estes apontamentos tenham servido para que se discuta esta importante matria do arrendamento, que para alm do interesse legal, tem um significativo interesse humano e social. Ficamos a aguardar a publicao de obras a tratar o assunto, com o relevo que ele exige e merece.

RICARDO NASCIMENTO ADVOGADO

(35) A presente iniciativa legislativa no poderia deixar de ter em conta que, relativamente ao processo executivo em geral, a pendncia processual no ano de 2000 ascendia a 394.843 execues, e duplicou no ano de 2003 para 623.646 aces executivas. Quanto s aces de despejo, no ano de 2003, a durao mdia das aces declarativas foi de 17 meses, e das aces executivas de 24 meses. Retirado do Parecer 21/05, do Gabinete de Estudos da Ordem dos Advogados.