Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

MATA KULIAH PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN!

Disusun Oleh :

Dimas Pradita M.
3608 - 071
Raditya Dwi Indrawan
3609 004
Aliana Hadian R.
3609 012
Sisca Henlita

3609 013
Hesti Martadwiprani
3609 041
Ainun Dita Febriyanti
3609 019
M Emil W.P.

3609 021

Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya 2012

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

KATA PENGANTAR
Puji syukur kami panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa karena atas berkah dan rahmat-Nyalah Tugas Pembiayaan Pembangunan Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping ini dapat terselesaikan tepat pada waktunya. Adapun tujuan dari laporan ini adalah sebagai pemenuhan tugas mata kuliah Pembiayaan Pembangunan. Di dalam laporan ini, kami memaparkan mengenai strategi pembiayaan pembangunan kawasan ekowisata Jurang uping serta menganalisis sumber pembiayaan apa yang paling cocok untuk membiayai pembangunan kawasan ekowisata Jurang Kuping. Tidak lupa kami mengucapkan terimakasih kepada pihak-pihak yang telah membantu dalam penyusunan laporan ini: 1. Bapak Putu Gde Ariastita, ST, MT, Ibu Dian Rahmawati, ST, MT, serta Ibu Ketut Dewi Martha Erly H, ST, MT sebagai dosen mata kuliah Pembiayaan Pembangunan 2. Bapak Putu Gde Ariastita, ST, MT sebagai dosen pembimbing kelompok mata kuliah Pembiayaan Pembangunan yang telah membimbing kami dalam menyelesaikan laporan ini 3. Rekan-rekan Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota angkatan 2009 4. Pihak-pihak yang telah membantu dalam proses penyusunan laporan ini Kami menyadari bahwa dalam penyusunan laporan ini masih jauh dari sempurna. Untuk itu, kami mengharapkan saran dan kritik dari pembaca. Semoga laporan ini bermanfaat bagi kita semua.

Surabaya, Januari 2012

Penyusun

ii

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR ................................................................................................ ii DAFTAR ISI........................................................................................................... iii DAFTAR DIAGRAM................................................................................................ v DAFTAR TABEL...................................................................................................... vi DAFTAR GAMBAR ................................................................................................. vii BAB I PENDAHULUAN ...................................................................................... 1 1.1 Latar Belakang ................................................................................................... 1 1.2 Rumusan Masalah .............................................................................................. 2 1.3 Tujuan Penulisan ................................................................................................ 2 1.4 Metode Penulisan ............................................................................................... 2 1.5 Ruang Lingkup ................................................................................................... 3 BAB II KAJIAN PUSTAKA.................................................................................. 4 2.1 Sumber Pembiayaan ........................................................................................... 4 2.1.1 Pembiayaan Konvensional .......................................................................... 4 2.1.1.1 Struktur Anggaran Dana Pusat ........................................................ 4 2.1.1.2 Struktur Anggaran Dana Daerah ..................................................... 5 2.1.2 Pembiayaan Non-Konvensional ................................................................... 6 BAB III PEMBAHASAN...................................................................................... 7 3.1 Gambaran Umum ............................................................................................... 7 3.1.1 Pengembangan dan Pengelolaan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping ............. 7 3.1.2 Komponen biaya ....................................................................................... 7 3.1.3 Analisa Kriteria Investasi ............................................................................12 3.1.4 Sumber Pembiayaan ..................................................................................15 3.1.5 Strategi Pembiayaan ..................................................................................15 3.1.6 Simpulan Isu Pembiayaan (critical review ) ..................................................16 3.2 Instrumen Pembiayaan Pembangunan Dan Pengelolaan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping ...................................................................................................17 3.2.1 Kajian Struktur Anggaran Pembiayaan Pe mbangunan dan Pengelolaan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping..............................................................17 3.2.2 Sumber Pembiayaan ..................................................................................17 3.2.2.1 Konvensional.................................................................................17

iii

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping 3.2.2.2 Non-konvensional ..........................................................................18 BAB IV SKEMA PENANGANAN KASUS............................................................... 25 4.1 Analisis Finansial Sederhana ................................................................................25 4.2 Strategi Peng-Implementasian Sumber Pembiayaan Terpilih ..................................26 4.2.1 Strategi Implementasi Non Konvensional melalui Prinsip BOT ........................26 4.2.2 Strategi Implementasi Non Konvensional-Konvensional melalui Prinsip Join Venture ............................................................................................27 BAB V PENUTUP ............................................................................................... 29 5.1 Kesimpulan ........................................................................................................29 5.1 Rekomendasi .....................................................................................................29 DAFTAR PUSTAKA ................................................................................................30

iv

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

DAFTAR DIAGRAM
Diagram 3.1 Analisa Kriteria Investasi ..................................................................... 12 Diagram 3.2 Struktur Anggaran Sumber Pembiayaan Pembangunan dan Pengelolaan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping .................................... 17

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

DAFTAR TABEL
Tabel 3.1 Rencana Anggaran Biaya Kawasan Ekowisata Jurang Kuping...................... 8

Tabel 3.2 Biaya Manfaat Kawasan Ekowisata Jurang Kuping ..................................... 10 Tabel 3.3 Biaya Pengeluaran Kawasan Ekowisata Jurang Kuping ............................... 11 Tabel 3.4 Analisa Biaya NPV Kawasan Ekowisata Jurang Kuping ................................ 14 Tabel 3.5 Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping ...... 16

vi

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

DAFTAR GAMBAR
Gambar 4.1 Bagan Sumber Pembiayaan BOT .......................................................... 27 Gambar 4.1 Bagan Sumber Pembiayaan Join Venture .............................................. 28

vii

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Ekowisata merupakan suatu model pengembangan wisata alam yang bertanggung jawab di daerah yang masih alami atau daerah-daerah yang dikelola secara ualami dimana tujuannya selain untuk menikmati keindahan alam juga melibatkan usaha konservasi serta peningkatan pendapatan masyarakat setempat. Pada dasarnya ekowisata merupakan perpaduan dari berbagai minat yang tumbuh dari keprihatinan lingkungan, ekonomi, dan sosial. Secara ekonomi pengembangan ekowisata harus dapat memberi keuntungan bagi penyelenggaranya bagi setiap wilayah yang memiliki dan mengembangkan ekowisata. Dalam pengelolaan yang terpadu, ekowisata berpotensi untuk menggerakkan ekonomi wilayah dan mensejahterakan rakyat di sekitar kawasan yang dikembangkan sebagai pariwisata alam, dengan mekanisme pembiayaan dana untuk kegiatan konservasi sumberdaya alam dan secara ekonomis akan memberdayakan masyarakat lokal. Keterlibatan masyarakat dan seluruh stakeholder dalam menjamin keamanan dan keberadayaan sumberdaya alam sangat membantu dalam memajukan potensi alam yang dimiliki pada setiap wilayah. Kawasan konservasi Kota Surabaya diarahkan di wilayah timur dan wilayah barat. Pengembangan kawasan konservasi di wilayah barat diarahkan di Kecamatan Benowo yaitu berupa konservasi tambak. Kawasan ini pembatas perkembangan kawasan industri dan pergudangan dengan daerah terbangun lainnya. Kawasan Wisata Jurang Kuping di Kelurahan Benowo, UD Babat Jerawat, merupakan salah satu kawasan yang berada dengan akses jalan yang besar menuju Gresik. Bedasarkan arahan UD. Pakal, Kawasan Jurang Kuping termasuk kawasan yang akan dikembangkan menjadi kawasan ekowisata yang berskala lokal. Kawasan ini memiliki potensi untuk dikembangkan, utamanya adalah adanya daerah resapan air dan juga pariwisata. Selama dua puluh lima tahun terakhir, kawasan yang telah menjadi aset pemerintah Kota Surabaya tersebut mengalami penurunan fungsinya sebagai kawasan wisata. Kawasan tersebut justru dimanfaatkan menjadi tempat semi prostitusi. Hal itu dikarenakan kurangnya aspek-aspek pendukung kegiatan wisata itu sendiri. Akses menuju tempat itu juga tergolong sulit dan tidak berskala seperti kawasan wisata lainnya. Namun kawasan Jurang Kuping sampai saat ini

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

belum jelas dalam rencana pengelolaannya untuk itu dalam laporan ini di akan di bahas studi kelayakannya dalam pembiayaan pembangunan dan pengelolaan kawasan ekowisata Jurang Kuping 1.2 Rumusan Masalah Adapun rumusan masalah dalam penyususan laporan ini adalah sebagai berikut : a. Bagaimana strategi pembiayaan pembangunan yang relevan dalam proses pembangunan ekowisata Jurang Kuping di Kelurahan Benowo? b. Dari manakah sumber dana untuk biaya pembangunan dan pengelolaan kawasan ekowisata Jurang Kuping? 1.3 Tujuan Penulisan Adapun tujuan penulisan dalam penyususan laporan ini adalah sebagai berikut : a. Merumuskan strategi pembiayaan pembangunan yang relevan dalam proses pembangunan ekowisata Jurang Kuping di Kelurahan Benowo. b. Mengidentifikasi sumber-sumber dana pembiayaan yang relevan untuk biaya pembangunan dan pengelolaan kawasan ekowisata Jurang Kuping 1.4 Metode Penulisan Metode penulisan dalam studi kasus pembiayaan pembangunan dan pengelolaan kawasan wisata Jurang Kuping terbagi dalam 5 ( lima ) bab sebagai berikut : BAB I PENDAHULUAN Berisi mengenai latar belakang, rumusan masalah, tujuan penulisan, metode penulisan dan ruang lingkup. BAB II KAJIAN PUSTAKA Pada bab ini berisi mengenai struktur anggaran pusat, struktur anggaran daerah, sumber pembiayaan konvensional dan non-konvensional. BAB III PEMBAHASAN Pada bab pembahasan berisi mengenai gambaran umum yang meliputi komponen biaya, analisa kriteria investasi, sumber pembiayaan, strategi pembiayaan, simpulan isu pembiayaan / critical review. Berisi mengenai eksplorasi instrumen pembiayaan yang meliputi kajian struktur anggaran daerah dan pusat, sumber pembiayaan konvensional dan non-konvensional.

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

BAB IV SKEMA PENANGANAN KASUS Berisi mengenai analisa finansial sederhana, sumber pembiayaan, dan strategi implementasi pembiayaan. BAB V PENUTUP Dalam bab ini berisi mengenai kesimpulan dan rekomendasi. 1.5 RUANG LINGKUP Laporan studi kelayakan ini mengambil studi pembiayaan pembangunan kawasan ekowisata Jurang Kuping. Dalama makalah ini mengulas pembiaayan pembangunan kawasan ekowisata Jurang Kuping di Surabaya.

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

BAB II KAJIAN PUSTAKA

2.1 Sumber Pembiayaan Sumber pembiayaan pembangunan terdiri dari dua jenis, yakni sumber pembiayaan konvensional dan non-konvensional. Secara teoritis, modal bagi pembiayaan pembangunan perkotaan dapat diperoleh dari 3 sumber dasar: 1. pemerintah/publik 2. swasta/private 3. gabungan antara pemerintah dengan swasta 2.1.1 Pembiayaan Konvensional 2.1.1.1 Struktur Anggaran Dana Pusat Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN), adalah rencana keuangan tahunan pemerintahan negara Indonesia yang disetujui oleh Dewan Perwakilan Rakyat. APBN berisi daftar sistematis dan terperinci yang memuat rencana penerimaan dan pengeluaran negara selama satu tahun anggaran (1 Januari - 31 Desember). APBN, perubahan APBN, dan pertanggungjawaban APBN setiap tahun ditetapkan dengan Undang-Undang. APBN merupakan wujud pengelolaan keuangan negara yang ditetapkan tiap tahun dengan undang-undang. Struktur APBN yang sekarang dilaksanakan oleh pemerintah Indonesia secara garis besar adalah sebagai berikut: a. Pendapatan Negara dan Hibah b. Belanja Negara c. Keseimbangan Primer d. Surplus/Defisit Anggaran e. Pembiayaan Struktur Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara saat ini adalah: 1. Belanja Negara. Belanja terdiri atas dua jenis:

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

a. Belanja Pemerintah Pusat, adalah belanja yang digunakan untuk membiayai kegiatan pembangunan Pemerintah Pusat, baik yang dilaksanakan di pusat maupun di daerah (dekonsentrasi dan tugas pembantuan). Belanja Pemerintah Pusat dapat dikelompokkan menjadi: Belanja Pegawai, Belanja Barang, Belanja Modal, Pembiayaan Bunga Utang, Subsidi BBM dan Subsidi Non-BBM, Belanja Hibah, Belanja Sosial (termasuk Penanggulangan Bencana), dan Belanja Lainnya. b. Belanja Daerah, adalah belanja yang dibagi-bagi ke Pemerintah Daerah, untuk kemudian masuk dalam pendapatan APBD daerah yang bersangkutan. Belanja Daerah meliputi: 1) 2) 3) 4) 2. Dana Bagi Hasil Dana Alokasi Umum Dana Alokasi Khusus Dana Otonomi Khusus

Pembiayaan. Pembiayaan meliputi: a. Pembiayaan Dalam Negeri, meliputi Pembiayaan Perbankan, Privatisasi, Surat Utang Negara, serta penyertaan modal negara. b. Pembiayaan Luar Negeri, meliputi: 1) Penarikan Pinjaman Luar Negeri, terdiri atas Pinjaman Program dan Pinjaman Proyek. 2) Pembayaran Cicilan Pokok Utang Luar Negeri, terdiri atas Jatuh Tempo dan Moratorium.

2.1.1.2 Struktur Anggaran Dana Daerah Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD), adalah rencana keuangan tahunan pemerintah daerah di Indonesia yang disetujui oleh Dewan Perwakilan Rakyat Daerah. APBD ditetapkan dengan Peraturan Daerah. Tahun anggaran APBD meliputi masa satu tahun, mulai dari tanggal 1 Januari sampai dengan tanggal 31 Desember. Ada pun APBD terdiri atas: 1. Anggaran pendapatan, terdiri atas :

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

a. Pendapatan Asli Daerah (PAD), yang meliputi pajak daerah, retribusi daerah, hasil pengelolaan kekayaan daerah, dan penerimaan lain-lain. b. c. Bagian dana perimbangan, yang meliputi Dana Bagi Hasil, Dana Alokasi Umum (DAU) dan Dana Alokasi Khusus Lain-lain pendapatan yang sah seperti dana hibah atau dana darurat. 2. Anggaran

belanja,

yang

digunakan

untuk

keperluan

penyelenggaraan tugas pemerintahan di daerah. 3. Pembiayaan, yaitu setiap penerimaan yang perlu dibayar kembali dan/atau pengeluaran yang akan diterima kembali, baik pada tahun anggaran yang bersangkutan maupun tahun-tahun anggaran berikutnya. 2.1.2 Pembiayaan Non-Konvensional Sumber pembiayaan non-konvesional merupakan sumber-sumber pembiayaan yang diperoleh dari kolaborasi antara pemerintah, swasta, dan masyarakat. Strategi Pembiayaan Non-Konvensional : 1. Kemitraan pemerintah swasta 2. Kewajiban Paksa 3. Peningkatan invenstasi swasta murni 4. Peningkatan pembiayaan dari masyarakat

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

BAB III PEMBAHASAN

3.1 Gambaran Umum 3.1.1 Pengembangan dan Pengelolaan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping Kawasan Wisata Jurang Kuping di Kelurahan Benowo. UD. Pakal. merupakan salah satu kawasan yang berada dengan akses jalan yang besar menuju Gresik. Kawasan ini memiliki potensi untuk dikembangkan. utamanya adalah adanya daerah resapan air dan juga pariwisata. Mengingat Jurang Kuping ini berpotensi untuk daerah resapan air. rencana pengembangan kawasan ini ke depannya yaitu difungsikan sebagai kawasan ekowisata melalui eksplorasi potensi alam lokal berbasis pemberdayaan masyarakat. 3.1.2 Komponen Biaya Komponen biaya merupakan bagian yang penting dalam menentukan seberapa besar biaya yang harus dikeluarkan dalam pembangunan dan pengelolaan kawasan ekowisata Jurang Kuping. Di dalam suatu pembangunan secara menyeluruh. pembiayaan tentunya tidak hanya sebatas pada biaya konstruksi fisik saja melainkan pembiayaan secara komprehensif meliputi pekerjaan eksternal dan juga pekerjaan khusus. Namun. sebelum mengetahui secara detail biaya pada masing masing sub komponen pembangunan. maka penting untuk mengetahui bagaimana konsep pembangunan dan pengelolaan kawasan ekowisata Jurang Kuping yang akan dilaksanakan yaitu : 1. Biaya Persiapan Biaya yang mencakup seluruh biaya yang digunakan dalam proses penyiapan dokumen pengembangan fasilitas ini yang meliputi biaya untuk perijinan dan studi studi perencanaa yang dilakukan, 2. Biaya Pembangunan Infrastruktur Pelaksanaan utilitas 3. Biaya Operasional dan Managemen Biaya yang termasuk dalam penyediaan peralatan dan interior gedung pembangunan infrastruktur mencakup biaya pekerjaan pematangan tanah, fasilitas utama, fasilitas penunjang, dan; landscape dan

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

Untuk mengetahui secara spesifik seberapa besar jumlah biaya pada masing-masing sub komponen pembangunan dan pengelolaan kawasan ekowisata Jurang Kuping dapat dilihat pada tabel di bawah ini.
Tabel 3.1 Rencana Anggaran Biaya Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

No

Uraian Kegiatan

Satuan

Volume

Harga Satuan (Rp)

Jumlah Harga

Jumlah keseluruhan

BIAYA PERSIAPAN

10,000,000,000 10,000,000,000

II, 2a

PEKERJAAN PERSIAPAN/PEMATANG AN TANAH 01, Pengurugan/Pematangan Tanah 02,Rivetment/Tembok Penahan Tanah 03, Pembangunan Fasilitas Jalan 10,200,000,000 7,000,000,000 M 400 1,250,000 500,000,000 m3 30,000 90,000 2,700,000,000

II, 2b

FASILITAS UTAMA m2 m2 m2 m2 m2 m2 m
2

01, Wisata Air (Sepeda Air dan Kano) 02, Arena Wisata Keluarga 03, Jogging Track 04, Camping Ground 05, Area Pemancingan 06, Pondok Penginapan 07, Kantor Pengelola 08, Gerbang/Gate 09, Musholla 10, Masjid

300

2,500,000

750,000,000

200 150 150 200 300 100 1 1 50

2,500,000 3,000,000 2,000,000 2,000,000 1,500,000 2,000,000 100,000,000 10,000,000 4,000,000

500,000,000 450,000,000 300,000,000 400,000,000 450,000,000 200,000,000 100,000,000 10,000,000 200,000,000

m2 buah m2

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

11, Pujasera 08, Ruko (termasuk toko m2 m2 50 10 4,000,000 5,000,000 200,000,000 50,000,000

souvenir)
09, Toiet 10, Parkir buah m2 5 50 2,500,000 1,000,000 12,500,000 50,000,000 3,672,500,000 III BIAYA OPERASIONAL 500,000,000 500,000,000 TOTAL 24,372,500,000

Sumber: Hasil Analisa, 2011

Berdasarkan ketiga komponen biaya yaitu biaya persiapan, pembangunan infrastruktur dan biaya operasional maka total biaya investasi dalam membangun dan mengelola kawasan ekowisata Jurang Kuping secara langsung sebesar Rp 14,372,500,000, Sedangkan modal kerja yang dihitung berdasarkan biaya operasional eksisting membutuhkan investasi sebesar Rp, 10,000,000,000,

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

Tabel 3.2 Biaya Manfaat Kawasan Ekowisata Jurang Kuping
Tahun Jumlah Pengunjung per Tahun 20,000 23,000 26,450 30,418 34,981 40,228 46,262 53,201 61,181 70,358 80,912 93,049 107,006 123,057 141,516 162,743 187,155 215,228 247,513 284,640 Pendapatan Sewa Lahan 400,000,000 400,000,000 400,000,000 400,000,000 400,000,000 500,000,000 500,000,000 500,000,000 500,000,000 500,000,000 600,000,000 600,000,000 600,000,000 600,000,000 600,000,000 700,000,000 700,000,000 700,000,000 700,000,000 700,000,000 Sewa Bangunan 200,000,000 200,000,000 200,000,000 200,000,000 200,000,000 400,000,000 400,000,000 400,000,000 400,000,000 400,000,000 600,000,000 600,000,000 600,000,000 600,000,000 600,000,000 800,000,000 800,000,000 800,000,000 800,000,000 800,000,000 Parkir 100,000,000 110,000,000 121,000,000 133,100,000 146,410,000 161,051,000 177,156,100 194,871,710 214,358,881 235,794,769 259,374,246 285,311,671 313,842,838 345,227,122 379,749,834 417,724,817 459,497,299 505,447,029 555,991,732 611,590,905 TOTAL Iklan 100,000,000 100,000,000 100,000,000 100,000,000 100,000,000 150,000,000 150,000,000 150,000,000 150,000,000 150,000,000 200,000,000 200,000,000 200,000,000 200,000,000 200,000,000 250,000,000 250,000,000 250,000,000 250,000,000 250,000,000 Tiket Masuk 120,000,000 138,000,000 158,700,000 182,505,000 209,880,750 241,362,863 277,567,292 319,202,386 367,082,744 422,145,156 485,466,929 558,286,968 642,030,013 738,334,515 849,084,692 976,447,396 1,122,914,505 1,291,351,681 1,485,054,433 1,707,812,598 Penginapan 500,000,000 575,000,000 661,250,000 760,437,500 874,503,125 1,005,678,594 1,156,530,383 1,330,009,940 1,529,511,431 1,758,938,146 2,814,301,043 3,236,446,199 3,721,913,129 4,280,200,098 4,922,230,113 5,660,564,630 6,509,649,324 7,486,096,723 8,609,011,232 9,900,362,916 Jumlah

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031

1,420,000,000 1,523,000,000 1,640,950,000 1,776,042,500 1,930,793,875 2,458,092,457 2,661,253,775 2,894,084,036 3,160,953,056 3,466,878,071 4,959,142,218 5,480,044,838 6,077,785,980 6,763,761,735 7,551,064,639 8,804,736,843 9,842,061,128 11,032,895,433 12,400,057,397 13,969,766,419
109,813,364,400

Sumber: Hasil Analisa. 2011

10

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

Tabel 3.3 Biaya Pengeluaran Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

Tahun

Gaji Pegawai

Pengeluaran Perawatan Sosialisasi Fasilitas (Promosi) 7,500,000 7,500,000 7,500,000 7,500,000 7,500,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 12,500,000 12,500,000 12,500,000 12,500,000 12,500,000 15,000,000 15,000,000 15,000,000 15,000,000 15,000,000

Jumlah

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031

50,000,000 20,000,000 50,000,000 20,000,000 50,000,000 20,000,000 50,000,000 20,000,000 50,000,000 20,000,000 55,000,000 21,000,000 55,000,000 21,000,000 55,000,000 21,000,000 55,000,000 21,000,000 55,000,000 21,000,000 60,000,000 21,050,000 60,000,000 21,050,000 60,000,000 21,050,000 60,000,000 21,050,000 60,000,000 21,050,000 65,000,000 22,102,500 65,000,000 22,102,500 65,000,000 22,102,500 65,000,000 22,102,500 65,000,000 22,102,500 Total

77,500,000 77,500,000 77,500,000 77,500,000 77,500,000 86,000,000 86,000,000 86,000,000 86,000,000 86,000,000 93,550,000 93,550,000 93,550,000 93,550,000 93,550,000 102,102,500 102,102,500 102,102,500 102,102,500 102,102,500 1,795,762,500

Sumber: Hasil Analisa. 2011

11

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

3.1.3 Analisia Kriteria Investasi Analisa kriteria investasi merupakan salah satu analisa yang digunakan untuk mengukur manfaat yang diperoleh dari biaya yang dikeluarkan dari suatu proyek. lalu kelayakan ekonomi yang berhubungan dengan return on investment. kemanfaatan investasi yang dilakukan. serta penilaian terhadap kelayakan ekonominya. Pada hakikatnya pembiayaan pada proyek membutuhkan suatu penilaian. pertama melalui evaluasi proyek dapat menentukan benefit netto suatu proyek yang lebih besar atau lebih kecil dari benefit netto suatu peluang investasi marginal. Jika suatu proyek menghasilkan benefit netto yang lebih besar daripada benefit netto marginal. pelakasanaannya dapat disetujui. jika lebih kecil. pelaksanaannya harus ditolak. Adapun cara/ metode untuk mengetahui kriteria tersebut. digunakan analisa finansial. Analisa finansial adalah suatu analisa yang membandingkan antara biaya manfaat untuk menentukan apakah suatu proyek akan menguntungkan selama umur proyek (Husnan & Muhammad. 2005). Ada beberapa metode pada analisa finansial untuk menilai perlu tidaknya suatu investasi atau untuk memilih berbagai macam alternatif investasi yang digambarkan pada bagan 3.1. Diagram 3.1 Analisa Kriteria Investasi

NPV (Net Present Value) Pay Back Period

Modified Internal Rate of Return (MIRR) Analisa Kriteria Investasi Metode Analisa Average Return on Investment Discounted cash flow (Internal Rate of Return)
Sumber : Aini. 2009

Profitability Index (PI) 12

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

Berdasarkan banyaknya metode dalam menganalisa kriteria. maka metode yang digunakan untuk menentukan apakah kawasan wisata Jurang Kuping feasible/ go atau no go project adalah NPV (net present value). Teknik net present value (NPV) merupakan teknik yang didasarkan pada arus kas yang didiskontokan. Ini merupakan ukuran dari laba dalam bentuk rupiah yang diperoleh dari suatu investasi dalam bentuk nilai sekarang. NPV dari suatu proyek ditentukan dengan menhitung nilai sekarang dari arus kas yang diperoleh dari operasi dengan menggunakan tingkat keuntungan yang dikehendaki dan kemudian menguranginya dengan pengeluaran kas neto awal.

Net Present Value juga memiliki pengertian sebagai manfaat yang

diperoleh pada suatu masa proyek yang diukur pada tingkat suku bunga tertentu. Dalam penghitungan NPV ini perlu kiranya ditentukan dengan tingkat suku bunga saat ini yang relevan. Selain itu. NPV juga bisa diartikan sebagai nilai saat ini dari suatu cash flow yang diperoleh dari suatu investasi yang dilakukan. Adapun rumus dan ketentuan pada NPV sebagai berikut :

Keterangan : Bt = benefit sosial bruto pada th t Ct = biaya sosial bruto pada th n = umur ekonomis proyek i = social opportunity cost of capital

Interpretasi hasil : NPV > 0 (positif) maka proyek layak/ go untuk dilaksanakan NPV < 0 (negative) maka proyek tidak layak/ go untuk dilaksanakan

13

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

Tabel 3.4 Analisa Biaya NPV Kawasan Ekowisata Jurang Kuping
Tahun Ke 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Tahun 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 Investasi 24.372.500.000 77,500,000 77,500,000 77,500,000 77,500,000 77,500,000 86,000,000 86,000,000 86,000,000 86,000,000 86,000,000 93,550,000 93,550,000 93,550,000 93,550,000 93,550,000 102,102,500 102,102,500 102,102,500 102,102,500 102,102,500 TOTAL 1,420,000,000 1,523,000,000 1,640,950,000 1,776,042,500 1,930,793,875 2,458,092,457 2,661,253,775 2,894,084,036 3,160,953,056 3,466,878,071 4,959,142,218 5,480,044,838 6,077,785,980 6,763,761,735 7,551,064,639 8,804,736,843 9,842,061,128 11,032,895,433 12,400,057,397 13,969,766,419 Biaya Operasi Benefit DF 10% 10% 1 0,909 0,826 0,751 0,683 0,621 0,564 0,513 0,467 0,424 0,386 0,350 0,319 0,290 0,263 0,239 0,218 0,198 0,180 0,164 0,149 Bi 0 12.90.780.000 1.257.998.000 1.232.353.450 1.213.037.028 1.199.022.996 1.386.364.146 1.365.223.187 1.351.537.245 1.340.244.096 1.338.214.935 1.735.699.776 1.748.134.303 1.762.557.934 1.778.869.336 1.804.704.449 1.919.432.632 1.948.728.103 1.985.921.178 2.033.609.413 2.081.495.196 31773927404 Ci 24.372.500.000 70.447.500 64.015.000 58.202.500 52.932.500 48.127.500 48.504.000 44.118.000 40.162.000 36.464.000 33.196.000 32.742.500 29.842.450 27.129.500 24.603.650 22.358.450 22.258.345 20.216.295 18.378.450 16.744.810 15.213.273 25,098,156,723

Sumber: Hasil Analisa, 2011

NPV = Present Value =6,675,770,681> 0 (go project)

14

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

3.1.4 Sumber Pembiayaan Sumber pembiayaan pada pembangunan daerah ekowisata Jurang Kuping, Surabaya sepenuhnya menggunakan sumber pembiayaan yang bersifat yang konvensional dan berskala lokal. non konvensional. pembiayaan Bedasarkan yang arahan dari pemerintah kota, kawasan ekowisata Jurang Kuping termasuk kawasan wisata Sumber digunakan dalam pengembangan kawasan ini diperoleh dari Pendapatan Asli Daerah (PAD) Kota Surabaya. Dalam pelaksanaanya, tidak menutup kemungkinan sumber pembiayaaan ini masih belum bisa memenuhi kebutuhan biaya pembangunan tersebut, maka dari itu perlu adanya sumber pembiayaan lainya baik itu sumber pembiayaan konvensional maupun non-konvensional. Selain pembiayaan konvensional dan non konvensional dapat juga pembiayaan dan pengelolaan berasal dari masyarakat sekitar yang ikut langsung mendapat manfaat dari pembangunan ekowisata tersebut. 3.1.5 Strategi Pembiayaan Strategi pembiayaan pada pembangunan kawasan ekowisata Jurang Kuping ini merupakan strategi pembiayaan non konvensional yaitu berupa kemitraan pemerintah dan swasta. Pemerintah daerah sebagai pemilik kawasan ekowisata memberikan kesempatan pada swasta untuk membiayai sepenuhnya pembangunan baik pada pembangunan fisik, penyediaan alat dan fasilitas serta modal kerja pada saat pelaksanaan. Pembiayaan yang cocok untuk dibangun di kawasan ekowisata Jurang Kuping yaitu Build, Operate and Transfer (BOT). BOT digunakan untuk melibatkan investasi swasta pada pembangunan konstruksi infrastruktur baru. Di bawah prinsip BOT, pendanaan pihak swasta akan digunakan untuk membangun dan mengoperasikan fasilitas atau sistem infrastruktur berdasarkan standar-standar performance yang disusun oleh pemerintah.Adapun bentuk kerjasama akan digambarkan pada tabel dibawah:

15

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

Tabel 3.5 Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

Objek Pembangunan

Komponen Pembangunan Biaya pembangunan fisik

Pembiayaan

Kawasan Ekowisata Jurang Kuping, Surabaya Provisional sums Modal kerja

B.O.T (Build operate transfer)

Sumber : Hasil Analisa, 2011

3.1.6 Simpulan Isu Pembiayaan (critical review) Pada dasarnya pembangunan yang menggunakan metode BOT, membebankan semua pembiayaan pada mitra kerjasama pemerintah yaitu pihak swasta. Pihak swasta harus menyediakan sendiri dana untuk pembangunan tersebut serta menanggung pengadaan material, peralatan, ataupun jasa lain yang keluar akibat dari pembangunan. Setelah masa kontrak yang telah ditentukan habis, fasilitas yang telah dibangun akan dikembalikan kepada pemerintah untuk kemudian dikelola secara mandiri oleh pemerintah. Peran pemerintah dalam prinsip kerjasama ini adalah sebagai regulator dan sebagai pengguna. Prinsip kerjasama BOT merupakan cara yang baik untuk pembangunan infrastruktur baru dengan keterbatasan dana pemerintah. Dalam struktur pembiayaan BOT, pihak swasta berperan untuk menyediakan modal untuk membangun fasilitas baru. Sebagai gantinya pihak swasta sebagai mitra pemerintah diberikan hak untuk mengelola sarana (bangunan) yang didirikannya tadi, pihak swasta berhak mengambil keuntungan ekonomi (profit

oriented) sebagai ganti atas pembangunan yang telah dilakukan, dalam jangka
waktu tertentu. Adanya pelibatan pihak swasta terhadap pembangunan kawasan ekowisata Jurang Kuping, menyebabkan adanya penyesuaian dalam penentuan biaya pelayanan, karena swasta memiliki prisnsip profit oriented yang berbeda dengan pemerintah yang memberikan manfaat sebesar-besarnya kepada masyarakat.

16

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

3.2 Instrumen Pembiayaan Pembangunan Dan Pengelolaan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping 3.2.1 Kajian Struktur Anggaran Pembiayaan Pembangunan dan Pengelolaan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping Adapun kajian struktur anggaran pembiayaan pembangunan dan pengelolaan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping adalah sebagai berikut:
Diagram 3.2 Struktur Anggaran Sumber Pembiayaan Pembangunan dan Pengelolaan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

Pemerintah Daerah/Kot a
Sumber : Hasil Analisa. 2011

PAD

Pembiayaan Pembangunan dan Pengelolaan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

Bedasarkan arahan UD. Pakal, Kawasan Jurang Kuping termasuk kawasan yang akan dikembangkan menjadi kawasan ekowisata yang berskala lokal. Sumber pembiayaan yang digunakan dalam pengembangan kawasan ini masih diperoleh dari Pendapatan Asli Daerah (PAD) Kota Surabaya. Dalam pelaksanaanya, tidak menutup kemungkinan bahwa sumber pembiayaaan ini masih belum bisa memenuhi kebutuhan biaya pembangunan tersebut, maka dari itu perlu adanya sumber pembiayaan lainya baik itu sumber pembiayaan konvensional maupun non-konvensional. 3.2.2 Sumber Pembiayaan 3.2.2.1 Konvensional Sumber pembiayaan konvensional merupakan sumber-sumber penerimaan yang diperoleh oleh pemerintah (pembiayaan publik). Secara umum sumber-sumber penerimaan pemerintah dikelompokkan menjadi dua, yaitu: Sumber penerimaan yang berasal dari bukan pajak, misalnya penerimaan pemerintah yang berasal dari pinjaman daerah, retribusi daerah, dana perimbangan, DAK (Dana Alokasi Khusus), DAU (Dana Alokasi Umum), hibah dll.

17

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

Sumber penerimaan yang berasal dari pajak, misalnya Pajak Penghasilan, Pajak Pertambahan Nilai, Pajak Bumi dan Bangunan, dan pajak-pajak daerah lainnya. Setelah dibedakan menurut jenisnya, dapat diketahui bahwa dalam pembangunan dan pengelolaan kawasan Ekowisata Jurang Kuping hanya menggunakan satu sumber penerimaan konvensional yang berasal PAD Kota Surabaya. Sementara itu, sumber pembiayaan konvesional lain yang belum digunakan antara lain Dana Alokasi Umum (DAU), Daerah Alokasi Khusus (DAK), dana bagi hasil dan pinjaman daerah/kota, baik itu pinjaman kepada bank, pinjaman kepada pemerintah pusat, pinjaman kepada BUMN, mapun pinjaman dari sumber lainnya. 3.2.2.2 Non-Konvensional Sumber pembiayaan non-konvensional pada dasarnya merupakan inovasi sumber-sumber penerimaan yang tidak hanya dibatasi oleh sumber penerimaan pajak dan bukan pajak yang dilakukan oleh pemerintah. Pengenalan sumber pembiayaan nonkonvensional dilakukan karena sebenarnya masih terdapat potensi sumber pembiayaan diluar kedua sumber konvensional yang nilainya bisa jauh lebih besar. Sumber pembiayaan non-konvensional tidak terfokus pada sumber pembiayaan dari pemerintah, namun dapat digali dari stakeholders pembangunan lainnya, yaitu swasta dan masyarakat, maupun kolaborasi diantara ketiga stakeholders tersebut. Melihat adanya potensi sumber pembiayaan lain ini, maka ada baiknya apabila dilakukan eksplorasi terkait jenis-jenis kerjasama antara pemerintah kota dengan stakeholder terkait (swasta maupun masyarakat), sehingga bisa didapatkan sumber-sumber pembiayaan alternatif yang dapat digunakan untuk pengembangan ekowisata. Dengan menyerahkan pengelolaan fasilitas umum kepada sektor swasta, infrastruktur dapat lebih berkembang dan memberikan pelayanan lebih berkualitas. Menurut Miller, et al (2000), hal ni karena: Organisasi dalam sektor swasta tidak serumit birokrasi dalam pemerintahan dan lebih efisien dalam setiap pengambilan

18

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

keputusan untuk mengalokasikan dan menggunakan sumber daya dan modal yang tersedia. Suntikan dana dari investor mampu memberikan solusi begi keterbatasan anggaran belanja pemerintah. Sektor swasta memilik keahlian, manajemen, dan inovasi teknologi yang lebih baik. keterlibatan sektor swasta akan mengurangi monopoli pemerintah dan meningkatkan persaingan dalam pelayanan kepada masyarakat. Beberapa jenis kerjasama yang dapat dilakukan oleh pemerintah kota dengan stakeholder lainnya (swasta dan masyarakat) adalah sebagai berikut :

1.

Prinsip Build Operate Transfer (BOT)

Kontrak Bangun, Operasikan dan Transfer (Build, Operate and Transfer) digunakan untuk melibatkan investasi swasta pada pembangunan konstruksi infrastruktur baru. Di bawah prinsip BOT, pendanaan dan pihak swasta akan digunakan atau untuk sistem membangun mengoperasikan fasilitas

infrastruktur berdasarkan standar-standar performance yang disusun oleh pemerintah. Masa periode yang diberikan memiliki waktu yang cukup panjang untuk perusahaan swasta untuk mendapatkan kembali biaya yang telah dikeluarkan guna membangun konstruksi beserta keuntungan yang akan didapat yaitu sekitar 10 sampai 20 tahun. Setelah masa kontrak yang telah ditentukan habis, fasilitas yang telah dibangun akan dikembalikan kepada pemerintah untuk kemudian dikelola secara mandiri oleh pemerintah. Peran pemerintah dalam prinsip kerjasama ini adalah sebagai regulator dan sebagai pengguna. Prinsip kerjasama BOT merupakan cara yang baik untuk pembangunan infrastruktur baru dengan keterbatasan dana pemerintah. Dalam struktur pembiayaan BOT, pihak swasta berperan untuk menyediakan modal untuk membangun fasilitas baru. Pemerintah akan menyetujui untuk mengeluarkan tingkat produksi yang minimum untuk memastikan bahwa operator swasta dapat menutupi biayanya selama pengoperasian, hal ini

19

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

dilakukan untuk mengantisipasi kegagalan proyek di tahun yang akan datang. Konsep pembiayaan seperti ini mampu memobilisasi dengan cepat seluruh modal untuk digunakan dalam pembangunan fasilitas atau infrastruktur baru. Konsep ini mampu memfasilitasi penyediaan paket insentif dana untuk proyek besar yang sulit ditangani oleh pembiayaan proyek konvensional. Tanpa harus menambah membangun kebutuhan beban lebih anggaran banyak belanja, infrastuktur et al, pemerintah untuk 2007, dapat melayani

masyarakat

(Algarni,

dalam

Dodiikhsan.Wordpress.com).
Hal yang krusial dalam pelaksanaannya, para pemilik dana atau pemberi pinjaman akan mencermati/ mengontrol dengan ketat arus anggaran (cashflow) dan aset-aset proyek yang dimiliki sebagai bentuk jaminan pengembalian atas pinjaman mereka. Berbeda dengan sistem pembiayaan konvensional, pemilik dana tidak melihat seluruh aset dijaminkan untuk membayar hutang, tetapi hanya yang berkaitan dengan proyek yang didanainya saja. Pihak swasta akan menolak mekanisme BOT apabila pemerintah tidak memberikan jaminan bahwa investasi swasta akan kembali. Dalam pembangunan dan pengelolaan kawasan Ekowisata Jurang Kuping, kontrak ini dapat dilakukan dengan pihak swasta sebagai pihak yang membangun fasilitas-fasilitas utama ekowisata seperti wisata air, jogging track, dan lain-lain. Selain itu pihak swasta juga dapat menjadi pihak yang membangun fasilitas-fasilitas pendukung ekowisata seperti pembangunan ruko, sentra PKL dan lain-lain. Disisi lain pemerintah di sini berperan sebagai pengelola dana, baik dana yang dikeluarkan untuk pembangunan maupun dana yang didapat dari hasil pembangunan. Pengembalian modal pihak swasta bisa didapat dari uang sewa gedung, ruko, maupun dari tiket masuk ekowisata.

20

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

2. Prinsip Konsesi
Dalam Konsesi, Pemerintah memberikan tanggung jawab dan pengelolaan penuh kepada kontraktor/ pihak swasta untuk menyediakan fasilitas dalam suatu area tertentu, termasuk dalam hal pembangunan, pengoperasian, perawatan hingga proses manajemennya. Tugas pemerintah dalam prinsip ini adalah sebagai penyedia lahan bagi fasilitas yang akan dibangun. Tidak seperti BOT, dalam prinsip konsesi ini pihak swasta berhak memiliki fasilitas yang mereka bangun asalkan mereka mampu membayar pajak yang telah ditentukan oleh pemerintah. Sedangkan pihak swasta/ developer sendiri akan mendapatkan keuntungan dari retribusi kegiatan yang ada di fasilitas tersebut. Contoh prinsip konsesi adalah pembangunan bandar udara, dimana pemerintah akan menyediakan lahan bagi pembangunan bandara dan pihak swasta akan melakukan pembangunan dan pengelolaan bandara tersebut. Pihak pemerintah akan mendapat pemasukan dari pajak yang dikenakan kepada pihak swasta yang bertanggung jawab, dan pihak swasta akan mendapatkan keuntungan dari retribusi kegiatan di bandara seperti penyewaan kavling untuk perdagangan dan jasa di bandara.

3.

Prinsip Kontrak Pelayanan, Operasi dan Perawatan (Operation, Maintance and Service Contract)
Dalam kerjasama ini pemerintah memberikan wewenang kepada swasta atau masyarakat dalam kegiatan operasional, perawatan dan kontrak pelayanan pada infrastruktur yang disediakan oleh pemerintah. Pihak swasta harus membuat suatu pelayanan dengan harga yang telah disetujui dan harus sesuai dengan standar performance yang telah ditentukan oleh pemerintah. Salah satu contoh dari kerjasama ini dalam pembangunan ekowisata seperti pengelolaan area bumi perkemahan oleh masyarakat setempat. Dalam kerjasama ini, pemerintah menyediakan lahan yang digunakan sebagai bumi perkemahan lalu memberikan wewenang kepada masyarakat untuk kemudian dikelola dan dirawat. Keuntungan yang

21

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

diperoleh dari pengelolaan tersebut dapat dirasakan langsung oleh masyarakat yang mengelola, namun apabila dalam pengelolaan tersebut membutuhkan biaya, maka biaya tersebut ditanggung oleh pihak pengelola, yaitu masyarakat.

4.

Prinsip Joint Venture

Kerja sama Joint venture merupakan kerja sama pemerintah dan swasta dimana tanggung jawab dan kepemilikan ditanggung bersama dalam hal penyediaan pelayanan infrastruktur. Dalam kerja sama ini masing-masing pihak mempunyai posisi yang seimbang dalam perusahaan. Kerja sama ini bertujuan untuk memadukan keuggulan sektor swasta seperti modal, teknologi, kemampuan manejemen, dengan keunggulan pemerintah yakni kewenangan dan kepercayaan masyarakat. Perlu diperhatikan pemegang saham mayoritas dan minoritas karena hal ini berkaitan dengan kekuasaan menjalankan perusahaan dan menentukan kebijaksanaan perusahaan karena prinsip kerja sama ini satu saham satu suara. Di bawah joint venture, pemerintah dan swasta dapat membentuk perusahaan baru atau menggunakan perusahaan penyedia infrastruktur yang ada (misal perusahaan pemerintah menjual sebagian modal kepada swasta). Adapun perusahaan yang ada memiliki fungsi yang independen terhadap pemerintah. Joint venture dapat digunakan secara kombinasi dari beberapa tipe kerja sama pemerintah dan swasta yang lain. Misal, pemerintah membuka modal secara bersama, khususnya dalam hal pelayanan, BOT, atau konsesi untuk penyediaan infrastruktur. Kerja sama Joint venture merupakan suatu alternatif yang dapat dikatakan "benar-benar" bentuk public-private partnership yaitu antara pemerintah, swasta, lembaga bukan pemerintah, dan lembaga lainnya yang dapat menyumbangkan sumber daya mereka yang bisa saling "share" dalam menyelesaikan masalah infrastruktur lokal. Di bawah joint venture pemerintah selain memiliki peran sebagai pemberi aturan, juga berperan sebagai shareholder yang aktif dalam menjalankan suatu perusahaan bersama. Dibawah joint venture, pemerintah dan swasta harus bekerja

22

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

sama dari tahap awal, pembentukan lembaga, sampai pada pembangunan proyek. Dalam hal struktur pembiayaan di bawah model kerja sama joint venture ini, pihak pemerintah dan swasta harus berkontribusi dalam pembiayaan dari sejak awal, mulai dari pembiayaan studi kelayakan proyek sampai mempersiapkan investasi pada perusahaan baru ketika telah terbentuk. Modalbersama sama. ini memerlukan kata lain, kesepakatan sebelumnya harus untuk menanggung resiko dan membagi keuntungan secara bersamaDengan masing-masing memiliki kontribusi melalui proyek pembangunan dan implementasinya. Secara optimal, perusahaan seharusnya membiayai secara independen. Tapi bagaimanapun tidak menutup kemungkinan pemerintah memberikan subsidi pada perusahaan atau pada penggunaanya namun hal ini dilakukan jika sangat mendesak dan diusahakan agar dihindari. Pada prinsip joint venture ini, kelebihannya adalah antara pihak-pihak terkait yaitu pemerintah, swasta, lembaga bukan pemerintah, dan lembaga lainnya dapat berkerja sama dengan segala potensi yang diunggulkan dari masing-masing pihak tersebut sehingga proyek yang ditangani dapat direncanakan secara maksimal dengan berbagai pandangan ahli yang ada. Sedangkan kelemahan dari prinsip ini adalah kemungkinan terjadinya koordinasi yang tidak baik antara pihak-pihak terkait tersebut. Misalnya adalah munculnya keinginan salah satu pihak untuk menggunakan pendapatnya, sebagai contoh pemerintah yang awalnya hanya bertugas dalam hal memberikan wewenang kepada masyarakat ternyata juga ingin ikut campur dalam hal memenejemen proyek tersebut, padahal menejemen proyek adalah hak prerogatif dari pihak swasta. Hal tersebut jelas tidak sesuai dengan kesepakatan awal, sehingga memunculkan perdebatan dan tidak menutup kemungkinan proyek tersebut akan tertunda bahkan terhenti apabila masalah tersebut terjadi terus menerus dan berkepanjangan serta tidak dapat diselesaikan antara pihak-pihak tersebut.

23

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

Dalam pembangunan dan pengelolaan kawasan Ekowisata Jurang Kuping, prinsip ini dapat dilakukan dengan pihak swasta sebagai pihak yang memiliki modal dan membangun fasilitasfasilitas ekowisata, Pemerintah berperan sebagai regulator baik dalam memberikan strandart performance maupun kemudahan pembangunan berperan ekow`isata. penyedia Sementara SDM. masyarakat dapat ini, sebagai Dalam kerjasama

pembagian hasil setiap stakeholder dapat diperoleh dari pajak (pemerintah), hasil pengelolaan ekowisata (pihak swasta) dan upah (masyarakat).

24

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

BAB IV SKEMA PENANGANAN KASUS

4.1 Analisis Finansial Sederhana Analisis finansial sederhana adalah suatu analisa yang membandingkan antara biaya manfaat untuk menentukan apakah suatu proyek akan menguntungkan selama umur proyek (Husnan & Muhammad, 2005). Dalam kasus ini, akan dianalisa 4 prinsip pembiayaan terlebih dahulu guna mendapatkan prinsip pembiayaan yang relevan terhadap Pengembangan Ekowisata Jurang Kuping ini. Antara lain BOT, Konsesi, Kontrak Pelayanan, Operasi dan Perawatan, serta Join Venture. Analisa prinsip pembiayaan tersebut akan dijabarkan sebagai berikut : Prinsip BOT Penggunaan prinsip ini diperbolehkan karena pihak swasta di sini sangat berpeluang untuk memperkuat branding Jurang Kuping sebagai kawasan ekowisata. lainnya. Prinsip Konsesi Pada prinsip konsesi ini, peran swasta terlalu dominan. Dalam Ekowisata Jurang Kuping, masyarakat diharapkan bisa berpartisipasi aktif di dalam prosesnya. Oleh karena itu konsesi tidak dianjurkan sebagai alternatif metode pembiayaan. Prinsip Kontrak Pelayanan, Operasi dan Pelayanan Prinsip ini pada operasional dan perawatannya memang melibatkan peran serta masyarakat. Namun, pada akhirnya membebankan masyarakat dalam biaya pengelolaannya. Sehingga prinsip ini dikhawatirkan akan berhenti di tengah jalan. Prinsip Join Venture Dengan proporsi kerjasama yang seimbang antara pemerintah, masyarakat, dan juga swasta, prinsip Join Venture ini dinilai akan memberikan peluang yang lebih baik dalam pengembangan ekowisata di Jurang Kuping. Di samping itu, sinergi antar tiap-tiap Baik dari segi peningkatan performa fasilitas pendukung pariwisata, maupun penyedia layanan jasa pariwisata serta fasilitas utama

stakeholder

dalam

memberikan

25

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

sumbangsihnya terhadapa proses pembiayaan Jurang Kuping, akan lebih tereksplor. Berdasarkan analisa di atas, didapatkan sumber pembiayaan yang sekiranya sesuai untuk digunakan dalam kasus ini, yaitu pembiayaan non konvensional dengan prinsip BOT dan Join Venture. Melalui sumber dan prinsip pembiayaan tersebut, akan didapatkan biaya manfaat yang lebih sesuai dengan kebutuhan dari Pengembangan Ekowisata Jurang Kuping. Pada penghitungan NPV dalam bab sebelumnya, didapatkan nilai NPV sebesar Rp 6.675.770.681,00. Mengingat nilai investasi yang sebesar Rp 24.372.500.000,00 maka dilakukan perhitungan dengan membagi nilai investasi tersebut dengan NPV yang telah diperoleh. Diperolehlah waktu selama 3,65 periode guna mengembalikan nilai investasi seperti semula. Dimana dalam 1 periode, berjangka waktu 20 tahun. Dengan begitu, nilai BEP yang ditemukan adalah 3,65 x 20 tahun = 73 tahun. Secara logika, nilai BEP yang didapatkan ini terlalu lama jika mempertimbangkan umur proyek. Oleh karena itu, perlu ditambahkan kegiatan atau fasilitas yang bisa menarik investor dalam berinvestasi. Sehingga BEP tidak terlalu lama diperoleh. 4.2 Strategi Peng-implementasian Sumber Pembiayaan Terpilih Berdasarkan analisis finansial sederhana, didapatkan dua prinsip sumber pembiayaan yang relevan terhadap studi kasus. Yaitu, non konvensional dengan prinsip BOT, dan gabungan non konvensional konvensional dengan prinsip Join Venture. Berikut strategi peng-implementasian dari sumber pembiayaan yang terpilih. 4.2.1 Strategi Implementasi Non Konvensional melalui Prinsip BOT Dalam hal ini, pemerintah Kota Surabaya menyerahkan sepenuhnya tanggungan biaya pembangunan hingga pengoperasian kepada pihak swasta, yaitu sebesar Rp. 24.372.500.000,00 . Hal ini memacu pemasaran ekowisata Jurang Kuping ini sehingga tercipta brand image yang lebih kuat. Pemerintah berperan sebagai penentu standar performa ekowisata Jurang Kuping, yang akan menjadi acuan bagi pihak swasta dalam mengembangkan kawasan ekowisata Jurang Kuping. Standar performa dari pemerintah ini tertuang dalam bentuk RDTR Kawasan Ekowisata Jurang Kuping. Dengan begitu,

26

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

pengembangan yang dilakukan oleh pihak swasta ini tidak terlepas dari arahan yang telah ditetapkan pemerintah.

Adapun untuk lebih jelasnya, sumber pembiayaan BOT ini dapat dilihata pada bagan berikut.
Gambar 4.1 Bagan Sumber Pembiayaan BOT
Menanggung seluruh biaya pengembangan ekowisata jurang kuping sebesar

SWASTA

Rp. 24.372.500.000,00

B.O.T
(Build Operate Transfer)

TERINTEGRASI Menentukan standar performa sebagai acuan pengembangan berupa RDTR Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

Terwujudnya Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

PEMERINTAH

Sumber : Hasil Analisa, 2011

4.2.2

Strategi Implementasi Non Konvensional-Konvensional melalui Prinsip Join Venture

Pada strategi ini, kedudukan antar stakeholder seimbang. Di mana masing-masing stakeholder memiliki proporsi tanggung jawab yang sama. Pemerintah berperan sebagai regulator baik dalam memberikan strandar performa maupun kemudahan pembangunan ekowisata. Sementara swasta bertanggungjawab terhadap pembiayaan pembangunan fasilitas wisata serta infrastruktur jalan (aksesibilitas), dan masyarakat yang berperan sebagai penyedia SDM. Dalam kerjasama ini, pembagian hasil setiap stakeholder dapat diperoleh dari pajak (pemerintah), hasil pengelolaan ekowisata (pihak swasta) dan upah (masyarakat). Karena dalam join venture ini keunggulan tiap-tiap stakeholder yang diutamakan, maka untuk biaya persiapan sebesar Rp 10.000.000.000,00 tanggungan biayanya dibagi rata untuk masingmasing stakeholder (Swasta, Pemerintah, dan Masyarakat). Selain itu, Pemerintah bertanggung jawab atas pendanaan pekerjaan persiapan/pematangan tanah yang meliputi pengurugan dan rivetmen

27

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping sebesar Rp. 3.200.000.000,00. Hal ini jika dilihat dari Anggaran Pengeluaran Belanja Daerah (APBD) Surabaya untuk sektor Pariwisata pada tahun 2010 yaitu sebesar Rp. 20.200.000.000,00 , maka nilai investasi ini memakan sekitar 15% dari yang dianggarkan. Oleh karena itu, investasi dari pemerintah ini masih memungkinkan untuk dilakukan. Sementara itu, pihak swasta berperan dalam pengadaan infrastruktur jalan sebesar Rp 7.000.000.000,00 juga pendanaan fasilitas utama untuk kawasan wisata Jurang Kuping, yaitu sebesar Rp 3.672.500.000,00. Investasi pihak swasta yang mencapai lebih dari 50% total investasi ini dimaksudkan untuk mempercepat perkembangan kawasan ekowisata Jurang Kuping tersebut. Masyarakat sendiri berperan dalam menanggung biaya operasional dan juga perawatan, yaitu sebesar Rp 500.000.000,00. Modal investasi masyarakat ini didapatkan dari hasil home industry pengolahan buah siwalan yang dilakukan oleh masyarakat jurang Kuping. Hal ini selain memberdayakan produk lokal, juga memberikan kesempatan kepada masyarakat untuk berperan serta langsung dalam pengembangan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping. Untuk lebh jelasnya dapat dilihat pada bagan berikut :
Gambar 4.2 Bagan Sumber Pembiayaan Join Venture
TERINTEGRASI Pengadaan infrastruktur jalan & pendanaan fasilitas utama, sebesar Rp 10.672.500,00

SWASTA

Biaya Persiapan Rp. 10.000.000.000,00

Joint Venture

PEMERINTAH

Persiapan/pematangan tanah yang meliputi pengurugan, rivetmen sebesar Rp. 3.200.000.000,00

Terwujudnya Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

MASYARAKAT

Menanggung biaya operasional dan juga perawatan, sebesar Rp 500.000.000,00

Sumber : Hasil Analisa. 2011

28

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

BAB V PENUTUP
5.1 Kesimpulan Kawasan Jurang Kuping merupakan kawasan yang direncanakan untuk dijadikan kawasan ekowisata. Dalam pengembangan kawasan waduk Jurang Kuping menjadi kawasan wisata, dibutuhkan biaya pembangunan yang berasal dari dana non-konvensional. Dana investasi yang dibutuhkan adalah Rp 24.372.500.000,00. pengeluaran, yang Kemudian, dilakukan nilai alokasi biaya biaya pemasukan sebesar dan Rp didapatkan pemasukan

31.773.927.404,00. Sementara total biaya pengeluarannya didapat sebesar Rp 25.098.156.723,00. Dari penghitungan NPV, didapatkan nilai sebesar Rp 6.675.770.681,00. Dibutuhkan 3,65 periode guna mengembalikan nilai investasi. Dimana nilai 1 periode adalah 20 tahun, maka nilai BEP yang ditemukan adalah 3,65 x 20 tahun = 73 tahun. Dengan nilai BEP seperti ini maka akan terlalu lama jika mempertimbangkan umur proyek. Oleh karena itu, perlu ditambahkan kegiatan atau fasilitas yang bisa menarik investor dalam berinvestasi. Sehingga BEP tidak terlalu lama diperoleh. Strategi pembiayaan yang relevan dalam kasus ini adalah gabungan antara konvensional dan non konvensional. Yaitu, non konvensional dengan prinsip BOT, sementara gabungan konvensional dan non konvensional melalui prinsip Join Venture. 5.2 Rekomendasi 1. Perlu adanya penambahan manfaat dari kawasan wisata waduk Jurang Kuping yang dapat menarik minat pengunjung untuk datang lebih banyak. Misalnya dengan melakukan penambahan fasilitas rekreasi dan pengembangan program wisata. Dengan semakin beragamnya kegiatan wisata yang dapat dilakukan pengunjung pada kawasan tersebut, maka peluang untuk terjadinya penambahan pengunjung akan semakin besar. Hal ini akan meningkatkan pendapatan dari penjualan tiket masuk, dengan begitu dapat mempersingkat waktu pengembalian dana investasi.

29

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping 2. Agar memacu perolehan sumber dana yang lebih tinggi diperlukan brand

image kawasan yang lebih baik. Peningkatan brand image ini perlu didahului
dengan peningkatan penyediaan fasilitas dan utilitas di sekitar kawasan wisata waduk itu sendiri. Misalnya dengan cara meningkatkan kelas jalan yang menuju ke kawasan wisata waduk Jurang Kuping. Peningkatan kelas jalan ini nantinya akan menarik aktivitas di kawasan sekitar Jurang Kuping yang diharapkan mampu menarik investasi dari luar.

30

Strategi Pembiayaan Pembangunan Kawasan Ekowisata Jurang Kuping

DAFTAR PUSTAKA
________, BOT . Diunduh dari http://www.binus.web.id/index.php?topic=489.02009 pada tanggal 2 Januari 2011 pukul 15.36 ________,
Joint Venture Cara Untuk Mengembangkan Usaha.

Diunduh

dari

http://kayadaribisnisinternet.com/ pada tanggal 2 Januari 2011 pukul 16.05 Ariastita, Putu Gde. 2011. Bahan Ajar Mata Kuliah Pembiayaan Pembangunan,

Perencanaan Wilayah dan Kota, ITS.

31