Ad Do Ha 1

DOUJA PROMOTION GROUPE ADDOHA S.A.
NOTE DINFORMATION
INTRODUCTION EN BOURSE PAR CESSION DE 35% DU CAPITAL
NOMBRE DACTIONS OFFERTES : 4 725 000 ACTIONS PRIX DE LACTION : 585 DIRHAMS MONTANT GLOBAL DE LOPERATION : 2 764 125 000 DIRHAMS PERIODE DE SOUSCRIPTION : DU 12 AU 20 JUIN 2006
Organisme Conseil et Coordinateur Global
Chef de file
Organismes chargs du placement Membres du syndicat de placement
BMCE CAPITAL BOURSE BMCI BOURSE CREDIT DU MAROC CAPITAL ICF AL WASSIT SAFABOURSE SOGEBOURSE UPLINE SECURITIES
VISA DU CONSEIL DEONTOLOGIQUE DES VALEURS MOBILIERES Conformment aux dispositions de la circulaire du CDVM n03/04 du 19 novembre 2004, prise en application de larticle 14 du Dahir portant loi n 1-93-212 du 21 septembre 1993 relatif au Conseil Dontologique des Valeurs Mobilires (CDVM) et aux informations exiges des personnes morales faisant appel public lpargne, loriginal de la prsente note dinformation a t vis par le CDVM le 29 mai 2006 sous la rfrence VI/EM/016/2006.
ABREVIATIONS ET DEFINITIONS
ABREVIATIONS AFD AGE AGO ANHI AO BAM BCP BET BFR BIRD BMCE BANK BTP CA CAF CCG CDG CDVM CIH CIMR CMPC CPC CNSS DAT DCF DEPP Dh DRHU DPHU E EBIT EBITDA ENSI ERAC ESG EV FCP FSH GPBM Ha HAO HBM HT IDE IR IS Kdh Kg LPEE LYDEC MAED Mdh M M MTND MEDA MHU MLT MOS Mrds Dh MRE N Nd Ns OIP ONE OPF OST PA PARHI Agence Franaise de Dveloppement Assemble Gnrale Extraordinaire Assemble Gnrale Ordinaire Agence Nationale de lutte contre lHabitat Insalubre Avis dopr Bank Al-Maghrib Banque Centrale Populaire Bureau dEtudes Techniques Besoin en Fonds de Roulement Banque Internationale pour la Reconstruction et le Dveloppement Banque Marocaine du Commerce Extrieur Btiment et Travaux Publics Chiffre daffaires Capacit dautofinancement Caisse Centrale de Garantie Caisse de Dpt et de Gestion Conseil Dontologique des Valeurs Mobilires Crdit Immobilier et Htelier Caisse Interprofessionnelle Marocaine de Retraite Cot Moyen Pondr du Capital Comptes de Produits et Charges Caisse Nationale de la Scurit Sociale Dpts A Terme Discounted Cash-Flows Direction des Entreprises Publiques et de la Privatisation Dirham/ Dirhams Direction Rgionale de lHabitat et de lUrbanisme Dlgation Prfectorale de lHabitat et de lUrbanisme Estim Earnings Before Interests and Taxes Earnings Before Interests, Taxes and Amortization Ecole Nationale Suprieure dIngnieurs Etablissements Rgionaux dAmnagement et de Construction Etat des Soldes de Gestion Entreprise Value Fonds Commun de Placement Fonds de Solidarit Habitat Groupement Professionnel des Banques du Maroc Hectare(s) Holding dAmnagement Al Omrane Habitations Bon March Hors Taxes Investissements Directs Etrangers Impt sur le Revenu Impt sur les Socits Milliers de dirhams Kilogramme Laboratoire Public dEssais et dEtudes Lyonnaise des Eaux de Casablanca Millions de dirhams miratis Millions de dirhams Millions deuros Millions de livres sterling Millions de dirhams tunisiens Acronyme de Mesures DAjustement (Programme ) Ministre de lHabitat et de lUrbanisme Moyen et Long Terme Matrise dOuvrage Sociale Milliards de dirhams Marocains Rsidents lEtranger Numro Non disponible Non significatif Omnium dIndustries et de la Promotion Office National de lElectricit Offre Prix Ferme Organisme Sous Tutelle Plan dAssainissement Plan dAction pour la Rsorption de lHabitat Insalubre
Note dinformation Introduction en Bourse de Douja Promotion Groupe Addoha
P/B PDG PDU PER ou P/E PH PHG PLHDU PLV PMB ROA ROE RPS SA SDAU SGMB SICAV SITS SMIG SMS SNEC TCAM TVA ULPIM USAID Var. VEFA VIT VRD Vs VSB ZAP ZUN > < + DEFINITIONS Bidonville Cellules embryonnaires
Price to Book (capitalisation boursire / fonds propres) Prsident Directeur Gnral Programme de Dveloppement Urbain Price Earning Ratio (capitalisation boursire / rsultat net) Permis dHabiter Program Housing Garantee Plans Locaux dHabitat et de Dveloppement Urbains Publicit sur les Lieux de Ventes Programme de petits et moyens bidonvilles Return on Assets (rsultat net de lexercice n / total bilan moyen des exercices n, n-1) Return On Equity (rsultat net de lexercice n / fonds propres moyens des exercices n, n-1) Rglement de Construction Parasismique (RPS 2000) Socit Anonyme Schma Directeur dAmnagement et dUrbanisme Socit Gnrale Marocaine de Banques Socit dInvestissement Capital Variable Socit Immobilire Tuniso-Soudienne Salaire Minimum Interprofessionnel Garanti Short Message System Socit Nationale dEquipement et de Construction Taux de Croissance Annuel Moyen Taxe sur la Valeur Ajoute Union des Lotisseurs et Promoteurs du Maroc United States Agency for International Development Variation Vente en Etat Futur dAchvement (Loi ) Valeur Immobilire Totale Voiries et Rseaux Divers (chausses, trottoirs, rseaux deau potable, dassainissement) Versus Villes sans Bidonvilles (Programme ) Zones dAmnagement Progressif Zones dUrbanisation Nouvelles Suprieur Infrieur Plus Moins
Quartier dhabitat prcaire regroupant des baraques construites en matriaux htroclites et situ, notamment, la priphrie des villes, le long des voies ferres ou des axes routiers. Construites dans le cadre du programme social prvu par le plan quinquennal 1981-85, ces cellules consistent en des logements quipement minimal susceptibles dtre amliors par les propritaires. Fonds de Garantie (Logement, Education et Formation) destin aux fonctionnaires de lenseignement. Fonds de Garantie pour la couverture des prts octroys aux fonctionnaires, agents de lEtat, et employs du secteur public en vue dacqurir ou de construire des logements sociaux. Fonds de Garantie pour la couverture des prts octroys aux populations Revenus Irrguliers et/ou Modestes en vue dacqurir ou construire des logements sociaux
FOGALEF FOGALOGE FOGARIM
Fonds de Solidarit Habitat (FSH) Fonds dot dune enveloppe annuelle contribuant au financement et au renforcement des programmes de logements dans le cadre de la stratgie de dveloppement de lhabitat social et de rsorption de lhabitat insalubre. Son financement est issu de la taxe sur le ciment fixe 0,10 Dh/Kg. La dotation annuelle est estime prs de 1 Mrd Dh. Habitat insalubre Habitat non rglementaire Lhabitat insalubre se compose gnralement de trois types dhabitat : les bidonvilles, lhabitat non rglementaire ou clandestin et les tissus anciens. Construit en dur, sans plan densemble, ni autorisation et reprsentant, aujourdhui, la forme la plus rpandue et la plus dynamique du tissu urbain dont il trouble lorganisation et la gestion. Normes internationales dfinies en matire dassurance qualit et sanctionnes par une certification dlivre en France par lAFAQ. La norme ISO 9001 concerne les activits de conception et de recherche-dveloppement. Locaux usage exclusif dhabitation dont la superficie couverte et la valeur immobilire totale par unit de logement, nexcdent pas respectivement 100 m2 et 200 000 Dh (TVA comprise). Locaux usage exclusif dhabitation dont la valeur immobilire totale par unit de logement nexcde pas 120 000 Dh (TVA comprise).
ISO 9001
Logement dit conomique ou social Logement dit social faible VIT
Poches dinsalubrit dissmines Prquation
Forme de logements situs dans des constructions non destines originellement lhabitation. Formule adopte par le dpartement de lHabitat (fin des annes 80) au sein des montages financiers des oprations de lutte contre lhabitat insalubre, en affectant le surplus gnr par le produit de la vente des lots dhabitat collectif, de villas ou usage commercial afin de rquilibrer le prix rduit de vente des units destines aux couches sociales les plus dmunies. Programmes cres par lUnion Europenne ayant pour objectif de soutenir des mesures financires et techniques daccompagnement des rformes des structures conomiques et sociales dans la rgion mditerranenne et dattnuer les ventuels effets ngatifs du processus dajustement sur le plan social et conomique, en particulier pour les populations les plus dfavorises. Reconstitution du monde rural au sein de la ville.
Programmes MEDA
Rurbanisation
Scurit doccupation rsidentielle Elle repose sur le droit de toute personne ou groupe daccs la terre, notamment pour les femmes et les personnes vivant dans la pauvret. La SOR exprime galement le droit une (SOR) protection effective de la part de lEtat et de la Collectivit, contre les expulsions illgales, sur la base de documents formels et de preuves de leur statut (contrat de proprit, contrat formel de bail). Surface (de) plancher Tissus anciens Titrisation Surface couverte du rez-de-chausse plus celle de tous les tages constituant une mme construction. Habitations ancienne en tat dinsalubrit et/ou menaant ruine. Technique permettant le refinancement des tablissements bancaires qui cdent leurs crances hypothcaires des organismes tiers en mettant en contrepartie des titres ngociables. Au Maroc, le rglement juridique relatif la titrisation des crances hypothcaires a t institu par la loi du 25 aot 1999.
SOMMAIRE
ABREVIATIONS ET DEFINITIONS ........................................................................................................................................ 2 SOMMAIRE ................................................................................................................................................................... 5
AVERTISSEMENT ............................................................................................................................................................... 7 PREAMBULE ................................................................................................................................................................... 8 PARTIE I ATTESTATIONS ET COORDONNEES ............................................................................................................ 9 I. Le Prsident du Conseil dAdministration....................................................................................................... 10 II. Les Commissaires aux Comptes...................................................................................................................... 10 III. La Banque Conseil .......................................................................................................................................... 11 IV. Le Conseil Juridique........................................................................................................................................ 12 V. Le responsable de linformation et de la communication financire ............................................................... 12 I. Cadre de lopration ........................................................................................................................................ 14 II. Objectifs de lopration ................................................................................................................................... 14 III. Intentions des actionnaires .............................................................................................................................. 15 IV. Structure de loffre .......................................................................................................................................... 16 V. Renseignements relatifs aux titres cder ....................................................................................................... 17 VI. Elments dapprciation du prix...................................................................................................................... 18 VII. Cotation en bourse........................................................................................................................................... 24 VIII.Syndicat de placement..................................................................................................................................... 26 IX. Modalits de souscription................................................................................................................................ 26 X. Modalits de traitement des ordres .................................................................................................................. 31 XI. Modalits de reglement et de livraison des titres............................................................................................. 32 XII. Fiscalit ........................................................................................................................................................... 33 XIII.Charges relatives lopration ........................................................................................................................ 35 PRESENTATION GENERALE DE DOUJA PROMOTION GROUPE ADDOHA .................................................. 36 PARTIE III I. Renseignements caractre gnral ................................................................................................................ 37 II. Renseignements sur le capital de Douja Promotion Groupe Addoha .............................................................. 38 III. Marchs des titres du cdant............................................................................................................................ 42 IV. Notation........................................................................................................................................................... 42 V. Assemble dactionnaires................................................................................................................................ 42 VI. Organes dadministration ................................................................................................................................ 43 VII. Organes de direction........................................................................................................................................ 45 VIII.Gouvernement dentreprise ............................................................................................................................. 47 ACTIVITE DE DOUJA PROMOTION GROUPE ADDOHA ............................................................................. 52 PARTIE IV I. Historique........................................................................................................................................................ 53 II. Contexte des conventions conclues avec le gouvernement.............................................................................. 54 III. Appartenance de Douja Promotion Groupe Addoha un groupe.................................................................... 59 IV. Filiales de Douja Promotion Groupe Addoha.................................................................................................. 59 V. Activit............................................................................................................................................................ 61 VI. Organisation .................................................................................................................................................. 106 VII. Stratgie de dveloppement........................................................................................................................... 124 SITUATION FINANCIERE DE DOUJA PROMOTION GROUPE ADDOHA ..................................................... 129 PARTIE V I. Analyse de ltat des soldes de gestion.......................................................................................................... 130 II. Analyse bilantielle......................................................................................................................................... 140 PARTIE VI PERSPECTIVES ....................................................................................................................................... 150 I. Orientations stratgiques ............................................................................................................................... 151 II. Evolution de lactivit de Douja Promotion Groupe Addoha........................................................................ 152 PARTIE VII FACTEURS DE RISQUES .......................................................................................................................... 164 I. Larticle 19 relatif aux conventions signes avec letat ................................................................................. 165 II. La hausse des taux dinterts appliqus aux acqureurs ................................................................................ 165 III. Le renchrissement du cout du foncier .......................................................................................................... 166 IV. Le choix des entreprises de BTP ................................................................................................................... 166 V. La rduction de la demande........................................................................................................................... 167 PARTIE VIII FAITS EXCEPTIONNELS .......................................................................................................................... 168 PARTIE IX PARTIE X LITIGES ET AFFAIRES CONTENTIEUSES ................................................................................................. 170 ANNEXES ............................................................................................................................................... 172
ANNEXE 1 DONNEES COMPTABLES ET FINANCIERES .............................................................................................. 173 I. Rapports gnraux des commissaires aux comptes des trois derniers exercices............................................ 174 II. Principes et mthodes comptables ................................................................................................................. 180 III. Etats de synthse de Douja Promotion Groupe Addoha sur les trois derniers exercices................................ 181 ANNEXE 2 ANNEXE 3 ANNEXE 4 ANNEXE 5 ANNEXE 6 MODELE DE CONVENTION SIGNEE ENTRE DOUJA PROMOTION GROUPE ADDOHA ET LETAT.............. 211 EXTRAIT DU DISCOURS DU PREMIER MINISTRE LORS DE LA PRESENTATION DU PROGAMME DU GOUVERNEMENT EN MATIERE DHABITAT SOCIAL DEVANT LE PARLEMENT ......................................... 216 SYNTHESE DES LOIS ET PROJETS DE LOIS LIEES A LA SECURITE DOCCUPATION RESIDENTIELLE ......... 218 FISCALITE APPLICABLE A LA SOCIETE .................................................................................................. 221 MODELES DE BULLETIN DE SOUSCRIPTION ........................................................................................... 226
AVERTISSEMENT
Le visa du CDVM nimplique ni approbation de lopportunit de lopration ni authentification des informations prsentes. Il a t attribu aprs examen de la pertinence et de la cohrence de linformation donne dans la perspective de lopration propose aux investisseurs. Lattention des investisseurs potentiels est attire sur le fait quun investissement en titres de capital comporte des risques et que la valeur de linvestissement est susceptible dvoluer la hausse comme la baisse sous linfluence de facteurs internes ou externes au cdant. Les dividendes distribus par le pass ne constituent pas une garantie de revenus futurs. Ceux-l sont fonction des rsultats et de la politique de distribution des dividendes du cdant. La prsente note dinformation ne sadresse pas aux personnes dont les lois du lieu de rsidence nautorisent pas la souscription ou lacquisition de titres de capital, objet de la dite note dinformation. Les personnes en la possession desquelles ladite note viendrait se trouver, sont invites sinformer et respecter la rglementation dont elles dpendent en matire de participation ce type dopration. Chaque tablissement membre du syndicat de placement ne proposera les titres de capital, objet de la prsente note dinformation, quen conformit avec les lois et rglements en vigueur dans tout le pays o il fera une telle offre. Ni le Conseil Dontologique des Valeurs Mobilires (CDVM) ni Douja Promotion Groupe Addoha ni Attijari Finances Corp. nencourent de responsabilit du fait du non-respect de ces lois ou rglements par un ou des membres du syndicat de placement.
PREAMBULE
En application des dispositions de larticle 14 du Dahir portant loi n 1-93-212 du 21 septembre 1993 relatif au CDVM et aux informations exiges des personnes morales faisant appel public lpargne tel que modifi et complt, la prsente note dinformation porte, notamment, sur lorganisation du cdant, sa situation financire et lvolution de son activit, ainsi que sur les caractristiques et lobjet de lopration envisage. Ladite note dinformation a t prpare par Attijari Finances Corp. conformment aux modalits fixes par la circulaire du CDVM n 03/04 du 19/11/04 prise en application des dispositions de larticle prcit. Le contenu de cette note dinformation a t tabli sur la base dinformations recueillies, sauf mention spcifique, des sources suivantes :
commentaires, analyses et statistiques fournis par la Direction Gnrale de Douja Promotion Groupe Addoha, notamment lors des due diligences effectues auprs de la socit selon les standards de la profession ; liasses comptables de Douja Promotion Groupe Addoha pour les exercices clos aux 31 dcembre 2003, 2004 et 2005 ; procs-verbaux des Conseils dAdministration, des Assembles Gnrales Ordinaires, des Assembles Gnrales Extraordinaires et rapports de gestion pour les exercices clos au 31 dcembre 2003, 2004 et 2005 ; rapports des commissaires aux comptes pour les exercices clos au 31 dcembre 2003, 2004 et 2005 ; tudes et donnes recueillies auprs du Ministre Dlgu charg de lHabitat et de lUrbanisme.
En application des dispositions de larticle 13 du Dahir portant loi n 1-93-212 du 21 septembre 1993 relatif au Conseil Dontologique des Valeurs Mobilires et aux informations exiges des personnes morales faisant appel public lpargne tel que modifi et complt, cette note d'information doit tre :
remise ou adresse sans frais toute personne dont la souscription est sollicite, ou qui en fait la demande ; tenue la disposition du public au sige de Douja Promotion Groupe Addoha et dans les tablissements chargs de recueillir les souscriptions selon les modalits suivantes : elle est disponible tout moment au sige social de Douja Promotion Groupe Addoha ; elle est disponible sur demande dans un dlai maximum de 48h auprs des points de collecte du rseau de placement ; elle est disponible sur le site du CDVM (www.cdvm.gov.ma).
tenue la disposition du public au sige de la Bourse de Casablanca.
PARTIE I
ATTESTATIONS ET COORDONNEES
Avertissement : dans la prsente note dinformation, lexpression Groupe Addoha ou la Socit dsigne la socit Douja Promotion Groupe Addoha et lexpression Groupe dsigne le groupe de socits constitu par la Socit et sa(ses) filiale(s) telles quexposes la partie III.
I. LE PRESIDENT DU CONSEIL DADMINISTRATION

Identit Dnomination ou raison sociale Reprsentant lgal Fonction Adresse Numro de tlphone Numro de fax Adresse lectronique Douja Promotion Groupe Addoha M. Anas SEFRIOUI Prsident du Conseil dAdministration Km 7, Route de Rabat Ain Seba (212) 022.67.99.00 (212) 022.35.17.63 pdg@addoha.ma
Attestation Le Prsident du Conseil dAdministration atteste que, sa connaissance, les donnes de la prsente note dinformation dont il assume la responsabilit, sont conformes la ralit. Elles comprennent toutes les informations ncessaires aux investisseurs potentiels pour fonder leur jugement sur le patrimoine, l'activit, la situation financire, les rsultats et les perspectives de Douja Promotion Groupe Addoha ainsi que sur les droits rattachs aux titres proposs. Elles ne comportent pas d'omissions de nature en altrer la porte. Anas SEFRIOUI Prsident du Conseil dAdministration
II. LES COMMISSAIRES AUX COMPTES

Prnoms et noms Dnomination ou raison sociale Adresse Numro de tlphone Numro de fax Adresse lectronique Date du 1er exercice soumis au contrle Date dexpiration du mandat actuel Mohamed EL JERARI A. Saaidi et Associs 4, Place Marchal, Casablanca (212) 022.27.99.16 (212) 022.20.58.90 Eljerari@saaidi-associs.ma 2000 2005
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Attestation des commissaires aux comptes relative aux comptes sociaux pour les exercices clos les 31 dcembre 2003, 2004 et 2005 Nous avons procd la vrification des informations comptables et financires contenues dans la prsente note dinformation en effectuant les diligences ncessaires et compte-tenu des dispositions lgales et rglementaires en vigueur. Nos diligences ont consist nous assurer de la concordance desdites informations avec les tats de synthse audits. Les tats de synthse sociaux de la socit Douja Promotion Groupe Addoha pour les exercices clos les 31 dcembre 2003, 2004 et 2005 ont fait lobjet dun audit de notre part. Nous avons effectu notre audit selon les normes de la Profession. Ces normes requirent quun tel audit soit planifi et excut de manire obtenir une assurance raisonnable que les tats de synthse ne comportent pas danomalie significative. Un audit comprend lexamen, sur la base de sondages, des documents justifiant les montants et informations contenus dans les tats de synthse. Un audit comprend galement une apprciation des principes comptables utiliss, des estimations significatives faites par la Direction Gnrale ainsi que la prsentation gnrale des comptes. Nous estimons que notre audit fournit un fondement raisonnable de notre opinion. Nous certifions que les tats de synthse arrts au 31 dcembre 2003, 2004 et 2005 sont rguliers et sincres et donnent, dans tous leurs aspects significatifs, une image fidle du patrimoine, de la situation financire de la socit Douja Promotion Groupe Addoha ainsi que des rsultats de ses oprations et de lvolution de ses flux de trsorerie pour les exercices clos ces dates, conformment aux principes comptables admis au Maroc. Sur la base des diligences ci-dessus, nous navons pas dobservation formuler sur la concordance des informations comptables et financires, donnes dans la prsente note dinformation, avec les tats de synthse de la socit Douja Promotion Groupe Addoha tels que audits par nos soins.
III. LA BANQUE CONSEIL

Identit Dnomination ou raison sociale Reprsentants lgaux Fonctions respectives Adresse Numro de tlphone Numro de fax Adresse lectronique Attijari Finances Corp. M. Mohamed EL HAMIDI EL KETTANI M. Anas BERRADA Prsident Directeur Gnral Adjoint 15, bis Bd Moulay Youssef-Casablanca (212) 022.47.64.35/36 (212) 022.47.64.32 afin@attijari.ma
Attestation La prsente note dinformation a t prpare par nos soins et sous notre responsabilit. Nous attestons avoir effectu les diligences ncessaires pour nous assurer de la sincrit des informations quelle contient. Ces diligences ont notamment concern lanalyse de lenvironnement conomique et financier de Douja Promotion Groupe Addoha travers : ! les requtes dinformations et dlments de comprhension auprs de la Direction Gnrale de Douja Promotion Groupe Addoha ;
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lanalyse des comptes sociaux, des rapports dactivit des exercices 2003, 2004 et 2005 et la lecture des procs verbaux des organes de direction et des assembles dactionnaires de Douja Promotion Groupe Addoha.
La prparation de cette note dinformation a t effectue conformment aux rgles et usages internes en vigueur au sein de la socit.
IV. LE CONSEIL JURIDIQUE

Identit Dnomination ou raison sociale Reprsentant lgal Fonction Adresse Numro de tlphone Numro de fax Adresse lectronique Cabinet Azzedine KETTANI Matre Nadia KETTANI Avocat 8, rue Lahcen El Basri (212) 022.43.89.00 (212) 022.27.26.17 k.nadia@kettanilawfirm.com
Attestation Lopration, objet de la prsente note dinformation, est conforme aux dispositions statutaires de Douja Promotion Groupe Addoha et la lgislation marocaine en matire de droit des socits.
V. LE RESPONSABLE DE LINFORMATION ET DE LA COMMUNICATION FINANCIERE

Identit Responsable Fonction Adresse Numro de tlphone Numro de fax Adresse lectronique M. Noraddine El AYOUBI Directeur Gnral Km 7, Route de Rabat Ain Seba (212) 022.67.99.00 (212) 022.35.17.63 elayoubi@addoha.ma
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PARTIE II
PRESENTATION DE LOPERATION
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I. CADRE DE LOPERATION
Le Conseil dAdministration du 20 mars 2006, aprs avoir pris connaissance du projet dintroduction de la socit Douja Promotion Groupe Addoha la Bourse de Casablanca, a autoris cette opration et a dcid louverture du capital social de la socit concurrence de 35% par voie de cession dactions. Par consquent, il a donn tous pouvoirs au Prsident pour accomplir toutes les dmarches et formalits lgales ncessaires cet effet. LAssemble Gnrale Extraordinaire tenue en date du 20 avril 2006 a pris acte et a ratifi la dcision du Conseil dAdministration tenu en date du 20 mars 2006, dintroduire la socit Douja Promotion Groupe Addoha la Bourse de Casablanca par voie de cession de 35%. Par consquent, elle a dcid de modifier les statuts afin de les harmoniser avec les dispositions lgales relatives aux socits faisant appel public lpargne, notamment le Dahir portant loi 1-93-212 relatif au Conseil Dontologique des Valeurs Mobilires et aux informations exiges des personnes morales faisant appel public lpargne tel que modifi et complt par la loi 23-01.
II. OBJECTIFS DE LOPERATION

II.1. OBJECTIFS DE LOPERATION
Dans une perspective de croissance et de dveloppement, lintroduction en Bourse de la socit Douja Promotion Groupe Addoha sinscrit dans une stratgie douverture, de transparence et de proximit vis--vis de ses clients et de ses partenaires. Le projet dintroduction en Bourse de Douja Promotion Groupe Addoha, linitiative des actionnaires cdants, permettra lassociation dactionnaires marocains et trangers (grand public et institutionnels) au sein du capital du Groupe, par la cession en Bourse dune fraction de leur participation. Ainsi, les objectifs recherchs par les dirigeants de Douja Promotion Groupe Addoha, travers la prsente opration dintroduction en Bourse sont les suivants :
institutionnaliser la Socit et son capital en ouvrant lactionnariat au grand public, aux investisseurs institutionnels ainsi quaux salaris et partenaires de la socit ; accrotre la notorit de lentreprise auprs de la communaut financire et du grand public en dveloppant une identit forte et cohrente ; poursuivre et renforcer la logique de transparence et de performance dans laquelle sinscrit la Socit en se soumettant aux jugements du march ; accrotre la proximit de lentreprise vis--vis des clients en leur proposant de participer son capital ; motiver et fidliser ses collaborateurs en associant les salaris au capital de la socit ; amliorer la performance oprationnelle et financire de la socit ; faciliter le recours des financements externes grce un accs direct aux marchs financiers.
Ainsi, en offrant la possibilit de sassocier au capital de la socit Douja Promotion Groupe Addoha, les actionnaires cdants proposent aux nouveaux actionnaires de participer au financement de la ralisation de grands programmes immobiliers structurants pour lconomie nationale et au dveloppement de la dynamique du Groupe dans le secteur de la promotion immobilire et plus particulirement de lhabitat conomique.
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Lintroduction en Bourse est ralise par voie de cession dactions existantes, la structure de financement actuelle de lentreprise ne ncessitant pas dinjection de fonds propres supplmentaires. II.2. ACTIONNAIRES CEDANTS
Les actionnaires souhaitant cder une part de leur capital sont les suivants :
Famille SEFRIOUI reprsente par Monsieur Anas SEFRIOUI, Prsident Directeur Gnral de Douja Promotion Groupe Addoha : 95% du capital ; Monsieur Noraddine El AYOUBI, Directeur Gnral du Groupe Addoha : 5% du capital.
Actionnaires Avant opration1 Nombre de % du capital titres 12 825 000 12 823 650 270 270 270 270 270 675 000 675 000 13 500 000 95,00% 94,99% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 5,00% 5,00% 100,00% Aprs opration Nombre de % du capital titres 8 336 250 8 334 910 268 268 268 268 268 438 750 438 750 4 725 000 13 500 000 61,75% 61,74% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 38,25% 3,25% 35,00% 100,00%
Famille SEFRIOUI M. Anas SEFRIOUI Mme Mounia BENZEKRI Mlle Alia SEFRIOUI Mlle Kenza SEFRIOUI M. Malik SEFRIOUI O.I.P.2 Autres actionnaires M. Noraddine EL AYOUBI Flottant Total
III. INTENTIONS DES ACTIONNAIRES

A la connaissance de la socit, les actionnaires de Douja Promotion Groupe Addoha dtenant au moins 5% du capital de la socit nont pas lintention de souscrire la prsente opration. Par ailleurs, certains dirigeants de Douja Promotion Groupe Addoha envisagent de participer la prsente opration dans le cadre de la tranche rserve au personnel de la socit.
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La socit a procd, le 20 avril 2006, une augmentation de capital par incorporation de rserves dun montant de 1 340 Mdh. Omnium des Industries et de la Promotion (O.I.P.) : socit reprsente par Monsieur Anas SEFRIOUI et regroupant certaines de ses participations.
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IV. STRUCTURE DE LOFFRE

IV.1. MONTANT GLOBAL DE LOPERATION
Le montant global de lopration est de 2 764 125 000 dirhams. IV.2. PLACE DE COTATION
Les actions de Douja Promotion Groupe Addoha seront cotes la Bourse de Casablanca. IV.3. REPARTITION DE LOFFRE
Loffre est structure en trois types dordre : Type dordre I Type dordre II Rserv aux salaris de Douja Promotion Groupe Addoha ; Rserv aux personnes physiques rsidentes ou non rsidentes de nationalit marocaine ou trangre et aux personnes morales de droit marocain exprimant des ordres infrieurs ou gaux 30 000 actions ; Rserv :
Type dordre III

IV.4.
aux personnes morales de droit marocain exprimant des ordres strictement suprieurs 30 000 actions ; aux institutionnels3 marocains ; aux institutionnels et personnes morales de droit tranger.
CLAUSE DE TRANSVASEMENT
Si le nombre de titres demands par type dordre demeure infrieur loffre correspondante, le chef de file du syndicat de placement en collaboration avec le conseiller et le coordinateur global et Douja Promotion Groupe Addoha attribuera la diffrence aux autres types dordres. Les modalits de transvasement sont dfinies dans la Partie II X.3.
Sont dsigns comme investisseurs institutionnels tout investisseur qualifi par nature selon larticle 12-3 du Dahir portant loi n1-93-212, tout professionnel de linvestissement agr ou rglement en tant que tel, toute personne morale dont lobjet social prvoit comme activit rgulire linvestissement en valeurs mobilires.
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V. RENSEIGNEMENTS RELATIFS AUX TITRES A CEDER

Nature des titres Actions Douja Promotion Groupe Addoha toutes de mme catgorie Les actions sont au porteur. Les actions Douja Promotion Groupe Addoha seront entirement dmatrialises et inscrites en compte chez Maroclear Nombre de titres Prix de cession Valeur nominale Libration des titres 4 725 000 Le prix de souscription est fix 585 Dh par action 100 Dh Les actions cdes sont entirement libres et libres de tout engagement 1er janvier 20064 1re ligne Nant Les actions, objet de la prsente opration, sont librement ngociables. Aucune clause statutaire ne restreint la libre ngociation des actions composant le capital de la socit Douja Promotion Groupe Addoha. Droits attachs Toutes les actions bnficient des mmes droits tant dans la rpartition des bnfices que dans la rpartition du boni de liquidation. Chaque action donne droit un droit de vote lors de la tenue des assembles.
Forme des titres
Date de jouissance Ligne de cotation Droits prfrentiels de souscription Ngociabilit des titres
droit aux dividendes qui seront distribus en 2007 au titre de lexercice clos au 31 dcembre 2006.
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VI. ELEMENTS DAPPRECIATION DU PRIX

Le Conseil dAdministration du 20 mars 2006 a donn tous pouvoirs au Prsident pour accomplir toutes les dmarches et formalits lgales ncessaires lintroduction en Bourse. A cet effet, le prix de cession des actions, objet de la prsente note dinformation, a t fix par le Prsident du Conseil dAdministration. Dans le cadre de la prsente opration, deux approches ont t utilises pour la valorisation des titres Douja Promotion Groupe Addoha :
la mthode des comparables boursiers ; la mthode dactualisation des cash-flows futurs (DCF).
Il est toutefois prciser que la pertinence de la mthode des comparables est relativise par la difficult de constituer un chantillon de socits prsentant de fortes similitudes avec Douja Promotion Groupe Addoha. Les principales divergences rsident dans les facteurs suivants :
rglementation de lactivit et fiscalit ; volume et structure du chiffre daffaires ; diffrences entre le march marocain et les marchs trangers dans le secteur de la promotion immobilire en termes de besoins et de cots.
En revanche, la pertinence de la mthode DCF est argumente par la cohrence du plan daffaires prvisionnel de la socit en raison de sa visibilit sur son activit et sur ses projections financires. Ainsi, la mthode de rfrence retenue pour la valorisation de Douja Promotion Groupe Addoha est la mthode DCF. La mthode des comparables boursiers nest par consquent prsente qu titre indicatif. VI.1. METHODE DES COMPARABLES BOURSIERS
VI.1.1. Rappel mthodologique Cette mthode consiste composer un chantillon de socits cotes qui prsentent les mmes caractristiques sectorielles que Douja Promotion Groupe Addoha. Les multiples retenus refltent la capacit bnficiaire dexploitation (Ebitda, Ebit), ainsi que la capitalisation des bnfices (P/E) des socits retenues. Ces multiples sont rputs reprsentatifs de la profession.
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VI.1.2. Composition de lchantillon Les socits retenues pour les besoins de la prsente mthode dclinent, avec comme base de comparaison lexercice 2005, les caractristiques suivantes :
Socits Nexity Kaufmann & Broad Maisons France Urbis Place de cotation Euronext Paris Euronext Paris Euronext Paris Madrid Capitalisation boursire au 05.05.06 1 645 M5 Chiffre Structure du CA daffaires / activit 2005 1 578 M 80% Logements 16% Bureaux 4% Services EV*/Ebitda EV*/Ebit 7,8x 9,1x 8,2x 9,3x P/E 12,8x 16,9x
1 003 M 412,8 M
2 424 M
1 049 M 90% Logements 10% Bureaux 327 M 100% Logements

889 M 80% Logements 12% Ventes de terrains nus 8% services 2 513 M 100% Logements dont 20% Logements sociaux 781 M 100% Logements 8 361 MAED 70% Logements 30% Autres 1 388 MAED 60% Logements 20% Ventes de terrains nus 20% services 25 MTND 100% Projets immobiliers -
15,3x 14,1x
16,5x 14,8x
27,3x 16,4x
Barrat Developme nts Redrow Emaar Union Properties SITS Moyenne Mdiane Multiples pondrs9
Londres
2 433 M6
6,3 x
6,3 x
8,5x
Londres Duba Duba
851 M 6 156 MAED7 553 MAED
6,7x 30,5x 17,9x
6,7x 31,5x 18,9 x
9,2x 27,8x 18,4 x
Tunis -
2,4 MTND8 -
17,0x 13,9x 14,1x 13,2x
16,9x 14,3x 14,8x 13,7x
20,9x 17,6x 16,9x 17,3x
Source : Attijari Finances Corp. * Correspond la capitalisation boursire laquelle est ajoute lendettement net.
En raison de linexistence de socits comparables Douja Promotion Groupe Addoha cotes la Bourse de Casablanca, les socits composant lchantillon sont slectionnes sur les marchs boursiers europens, du Moyen-Orient et du Maghreb. Par ailleurs, le nombre rduit de socits oprant majoritairement sur le segment de logements et particulirement du logement conomique, dans le march de la promotion immobilire, contraint pondrer les multiples retenus par la part de ce segment dans le chiffre daffaires global des socits.
5 6 7 8 9
1 =11,055 MAD au 25.05.06 1 =16,179 MAD au 25.05.06 1 AED=2,353 MAD au 25.05.06 1 TND=6,569 MAD au 25.05.06 Correspondent aux multiples moyens pondrs par la part du chiffre daffaires Logements ou Logements sociaux dans le chiffre daffaires global de chaque socit.
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VI.1.3. Synthse des valorisations par les comparables boursiers La valorisation de Douja Promotion Groupe Addoha par les comparables boursiers ressort comme suit :
EV/Ebitda Multiples pondrs Valorisation de Douja Promotion Groupe Addoha (Mdh) Prix par action Douja Promotion Groupe Addoha (Dh/action) 13,2x 9 028 669 EV/Ebit 13,7x 9 071 672 P/E 17,3x 10 574 783
La valeur des fonds propres est obtenue par multiplication du multiple retenu par lagrgat de la socit lui correspondant (Ebitda, Ebit ou Rsultat net). Lutilisation des ratios EV/Ebitda et EV/Ebit permet dobtenir la valeur dentreprise de laquelle est soustrait lendettement net10 de la socit afin dobtenir la valeur des fonds propres. La valeur des fonds propres de Douja Promotion Groupe Addoha sur la base des multiples pondrs, sinscrit dans une fourchette comprise entre 9,0 et 10,5 Mrds Dh, soit une valeur moyenne de 9,6 Mrds Dh. VI.2. METHODE DES DISCOUNTED CASH FLOWS (DCF)
VI.2.1. Rappel mthodologique La mthode dactualisation des flux de trsorerie futurs (ou mthode DCF des Discounted Cash Flows) mesure la capacit dune entreprise crer de la valeur. La cration de valeur rsulte de la diffrence entre la rentabilit des capitaux investis et lexigence de rmunration des actionnaires et des cranciers. Cette mthode dvaluation donne une vision dynamique de la valeur dune activit puisquelle se base sur des projections de rsultats et prend en considration les principaux facteurs qui influent sur la valeur de lactivit, tels que lvolution de sa rentabilit, sa cyclicit, sa structure financire et le risque propre. La valeur dentreprise (VE) est estime en actualisant les flux de trsorerie futurs et comprend :
la valeur actualise des flux de lhorizon explicite 2006E-2015P ; la valeur terminale (VT) reprsentant la valeur de lentreprise au terme de lhorizon explicite. Elle est gnralement dtermine sur la base de la mthode de Gordon Shapiro par actualisation linfini dun flux de trsorerie normatif croissant un taux g :
VT =
Flux normatif CMPC g
g CMPC
taux de croissance linfini taux dactualisation
La valeur des fonds propres (Vfp) est estime en soustrayant la dette nette (au sens large) de la valeur dentreprise.
10
Endettement net au 31 dcembre 2005 (506 Mdh) incluant des DAT.
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VI.2.2. Plan daffaires prvisionnel La stratgie adopte par le management de Douja Promotion Groupe Addoha sappuie sur un plan daffaires prvisionnel confort par les principes suivants :
planification des programmes prvisionnels de logements conomiques dans le cadre de conventions existantes ; planification de lensemble des programmes entre 2006E et 2010P base sur : - un stock de terrains acquis au 15 mai 2006 ; - des terrains en cours dacquisition : terrains identifis faisant actuellement lobjet de ngociations devant aboutir court terme leur acquisition. individualisation de la structure des cots des diffrents programmes : les cots de ralisation sont en gnral dfinis par le management de la socit en amont de lacquisition du foncier et dpendent de la localisation gographique du projet ; stabilisation des ralisations partir de 2010P un rythme normatif de commercialisation de logements.
Le plan daffaires prvisionnel est dtaill dans le volet Perspectives de la prsente note dinformation, Partie VI. VI.2.3. Calcul du taux dactualisation Le cot moyen pondr du capital (CMPC) correspond la rentabilit exige par lensemble des pourvoyeurs de fonds de lentreprise. Le cot du capital est ainsi reconstitu partir de lvaluation des diffrents titres financiers de lentreprise (cot des fonds propres et cot de la dette) suivant la formule suivante : CMPC = ke x Ve/(Ve+Vd) + kd x (1-IS) x Vd/(Ve+Vd)
O : ke Vd Ve kd IS cot des fonds propres valeur de march de la dette valeur de march des fonds propres cot de la dette avant impts taux dimposition thorique
Lendettement de la socit tant nul, le taux dactualisation correspond la pondration maximale du cot des fonds propres, soit : CMPC = ke Le cot des fonds propres est calcul de la manire suivante : ke = rf + e x (ra + rs)
O : rf taux sans risque (BDT 10 ans), soit 4,7%11 bta dsendett prime de risque Actions, soit 6,0%12 prime de risque Socit
e ra
rs
11 12
Source : Bank Al-Maghrib Source : Attijari Intermdiation
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Dtermination du bta Le bta utilis correspond au bta dsendett moyen dun chantillon de socits cotes, pondr par la part dans leur chiffre daffaires de lactivit comparable celle de Douja Promotion Groupe Addoha :
Socits Nexity Barrat Developments Redrow e pondr Place de cotation Euronext Paris Londres Londres Capitalisation Chiffre Structure du CA / activit boursire au daffaires 05 05.05.06 1 645 M 1 578 M 80% Logements 16% Bureaux 4% Services 2 433 M 2 513 M 100% Logements dont 20% Logements sociaux 851 M 781 M 100% Logements e 0,73 1,09 0,88 0,91
Source : Attijari Finances Corp.
Prime de risque Socit Une prime additionnelle de 2% a t incluse dans le calcul du cot des fonds propres, et reflte le risque li lvolution de la Socit dans un environnement sectoriel caractris notamment par lapprciation du prix du foncier et sa raret dans les grands centres urbains. Sur la base des donnes prcites, le taux dactualisation stablit 12%. VI.2.4. Synthse des valorisations par les DCF La valorisation par la mthode DCF est labore partir dun plan daffaires prvisionnel sur un horizon de 10 ans, et tenant compte dun taux de croissance linfini prudent de 1%. Sur la base dun taux dactualisation de 12%, la valeur des fonds propres de Douja Promotion Groupe Addoha stablit 9,31 milliards de dirhams. VI.3. SYNTHESE DES METHODES DE VALORISATION
La synthse des mthodes de valorisation se prsente comme suit :

Mthodologie Comparables boursiers (Fourchette basse) Valeurs de 100% des fonds propres 9 028 (Mdh) Valeur par action (Dh/action) 669 Comparables boursiers (Fourchette haute) 10 574 783 DCF 9 311 690
Source : Attijari Finances Corp.
VI.4.
DETERMINATION DU PRIX DE CESSION
La valorisation de Douja Promotion Groupe Addoha, sur la base de la mthode DCF, stablit 9,31 Mrds Dh, soit une valeur par action de 690 dirhams. Le prix de cession des actions Douja Promotion Groupe Addoha, dans le cadre de lintroduction en bourse, tient compte dune dcote de minoritaires de 15,2%. Le prix de cession de Douja Promotion Groupe Addoha 7 897 500 000 dirhams, soit une valeur par action de 585 dirhams. stablit ainsi
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VI.5.
AUTRES ELEMENTS DAPPRECIATION DU PRIX DE CESSION
Sur la base dun prix de cession de 585 dirhams par action, les multiples de valorisation rapports aux donnes financires relatives aux exercices 2005 2008P stablissent comme suit :
En Mdh, sinon prcis Fonds propres Rsultat net Ebitda Ebit Bnfice par action (Dh) Dividende par action (Dh) Rendement par action (%) P/E VE*/Ebitda VE*/Ebit ROE 2005 1 760 611 645 627 45,26 27,15 4,6% 12,9x 11,5x 11,8x 41,0% 2006E 1862 469 504 491 34,74 20,84 3,6% 16,8x 14,7x 15,0x 25,9% 2007P 2 384 803 845 843 59,51 35,71 6,1% 9,8x 8,7x 8,8x 37,8% 2008P 3 244 1 342 1 442 1 440 99,38 59,63 10,2% 5,9x 5,1x 5,1x 47,7%
Source : Attijari Finances Corp. * La valeur dentreprise correspond la valeur des fonds propres sur la base du prix de cession, laquelle est ajoute lendettement net.
23
VII.
COTATION EN BOURSE
VII.1. CALENDRIER INDICATIF DE LOPERATION

Ordre 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Etapes Avis dapprobation de la Bourse de Casablanca Rception par la Bourse de Casablanca de la note dinformation vise par le CDVM Publication au Bulletin de la Cote de lavis relatif lopration dintroduction en Bourse de la socit Douja Promotion Groupe Addoha Ouverture de la priode de souscription Clture de la priode de souscription Rception des souscriptions par la Bourse de Casablanca via les membres du syndicat de placement Centralisation et consolidation des souscriptions par la Bourse de Casablanca Remise des allocations de titres aux membres du syndicat de placement Premire cotation des actions Douja Promotion Addoha et enregistrement de lopration Annonce officielle des rsultats de lopration par la Bourse de Casablanca au Bulletin de la Cote Rglement et livraison Au plus tard 29 mai 2006 30 mai 2006 31 mai 2006 12 juin 2006 20 juin 2006 26 juin 2006 avant 12h00 26 au 28 juin 2006 29 juin 2006 6 juillet 2006
10
11 juillet 2006
VII.2. LIBELLE DES ACTIONS, SECTEUR DACTIVITE ET CODE

Libell Compartiment Secteur dactivit Mode de cotation Code Ticker Date de 1re cotation DOUJA PROM ADDOHA March principal (1er compartiment) Immobilier Continu13 9 000 ADH 6 juillet 2006
13
Cotation au multi-fixing pendant les 5 premires sances.
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VII.3. SOCIETES DE BOURSE CHARGEES DENREGISTRER LOPERATION Lenregistrement de lensemble des transactions compos dune part, des titres cds et dautre part, des allocations relatives aux ordres de type I, II et III la Bourse de Casablanca se fera par lentremise des socits de bourse le 6 juillet 2006. Le dnouement de ces transactions seffectuera selon les procdures en vigueur la Bourse de Casablanca, le 11 juillet 2006. Les souscriptions au type dordre I seront enregistres par Attijari Intermdiation. Les souscriptions au type dordre II seront enregistres par Attijari Intermdiation, BMCE Capital Bourse, BMCI Bourse, Crdit du Maroc Capital, ICF Al Wassit, Safabourse, Sogbourse et Upline Securities. Il est souligner que les membres du syndicat de placement non socit de bourse sont libres de dsigner la socit de bourse membre du syndicat de placement de leur choix afin denregistrer leur souscription auprs de la Bourse de Casablanca (dans le cadre des types dordre qui leur sont rservs). Ils devront informer la Bourse de Casablanca (ainsi que la socit de bourse membre du syndicat concern) de leur choix par crit, et ce, avant le dbut de la priode de souscription. Cet crit devra en parallle tre adress la Bourse de Casablanca et la socit de bourse membre du syndicat de placement concern. Les souscriptions au type dordre III effectues par les institutionnels et personnes morales de droit marocain seront enregistres par Attijari Intermdiation et Safabourse. Les souscriptions au type dordre III effectues par les institutionnels et personnes morales de droit tranger seront enregistres par Attijari Intermdiation et BMCE Capital Bourse. Du ct vendeur, Attijari Intermdiation procdera lenregistrement de la transaction auprs de la Bourse de Casablanca. VII.4. PROCEDURE DE CONTROLE ET DENREGISTREMENT PAR LA BOURSE DE CASABLANCA Le membre du syndicat de placement devra remettre la Bourse de Casablanca en sa qualit de centralisateur de la prsente opration, sous forme de cls USB, et au plus tard le 26 juin 2006 avant 12h pour les Ordres I, II et III, le fichier des souscripteurs ayant particip la prsente opration. Faute de quoi les souscriptions seront rejetes. La Bourse de Casablanca procdera la consolidation des diffrents fichiers de souscripteurs et aux rejets des souscriptions ne respectant pas les conditions de souscription prdfinies. Le 29 juin 2006, la Bourse de Casablanca communiquera aux membres du syndicat de placement les rsultats de lallocation. Lors de la sance officielle du 6 juillet 2006 sera prononce lintroduction de Douja Promotion Groupe Addoha et son inscription la cote de la Bourse de Casablanca. Sur la base des rsultats de lallocation, il sera procd lenregistrement en bourse des transactions correspondantes lopration, au rglement et la livraison des titres selon les procdures en vigueur la Bourse de Casablanca. En particulier, il sera procd, sur la base des rsultats de lallocation, la validation des Avis dOpr, configurs conformment aux procdures en vigueur la Bourse de Casablanca, par les socits de bourse et les tablissements dpositaires et ce, pralablement au rglement des transactions. Lenregistrement de lopration se fera un seul cours, tant donn que le cdant supportera la dcote propose aux salaris.
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VIII. SYNDICAT DE PLACEMENT

Type dintermdiaires financiers Coordinateur global Chef de file Membre du syndicat de placement Membre du syndicat de placement Membre du syndicat de placement Membre du syndicat de placement Membre du syndicat de placement Membre du syndicat de placement Membre du syndicat de placement Membre du syndicat de placement Membre du syndicat de placement Membre du syndicat de placement Membre du syndicat de placement Membre du syndicat de placement Membre du syndicat de placement Dnomination Attijari Finances Corp. Attijari Intermdiation Attijariwafa bank Banque Centrale Populaire (BCP) ICF Al Wassit BMCE BANK BMCE CAPITAL BOURSE Banque Marocaine pour le Commerce et lIndustrie (BMCI) BMCI BOURSE Crdit du Maroc Crdit du Maroc Capital Socit Gnrale Marocaine de Banques (SGMB) Sogbourse Upline Securities Safabourse Adresse 15 bis, avenue Moulay Youssef Casablanca 15 bis, avenue Moulay Youssef Casablanca 2, boulevard Moulay Youssef Casablanca 101, boulevard Zerktouni Casablanca 29, rue Bab Mansour-Espace Porte dAnfa Casablanca 140, avenue Hassan II Casablanca 140, avenue Hassan II Tour BMCE Casablanca 26, place des Nations Unies Casablanca boulevard Bir Anzarane Immeuble Romandie II Casablanca boulevard Mohamed V Casablanca 8, rue Ibnou Hilal Casablanca 55, boulevard Abdelmoumen Casablanca 55, boulevard Abdelmoumen Casablanca 37, angle boulevard Abdellatif Benkaddour Casablanca 181, boulevard Massira El Khadra Casablanca Type dordre I, II et III II II II II II et III14 II II II II II II II II et III15
Les services titres du cdant (tenue de registre des actions nominatives, versement des dividendes) sont assurs par le groupe Attijariwafa bank (2, Boulevard Moulay Youssef Casablanca).
IX. MODALITES DE SOUSCRIPTION

IX.1. PERIODE DE SOUSCRIPTION
Les actions, objet de la prsente note dinformation, pourront tre souscrites du 12 au 20 juin 2006 inclus. IX.2. DESCRIPTIF DES TYPES DORDRE
IX.2.1. Type dordre I Ce type dordre est rserv lensemble des personnes salaries de Douja Promotion Groupe Addoha, disposant dun Contrat Dure Indtermine.
14 15
Pour les souscriptions effectues par les institutionnels et personnes morales de droit tranger. Pour les souscriptions effectues par les institutionnels et personnes morales de droit marocain.
26
Le nombre dactions alloues ce type dordre est de 19 709 actions (soit 0,4% du nombre total dactions offertes et 0,1% du capital). Les salaris de Douja Promotion Groupe Addoha bnficieront dans le cadre de cette opration dune dcote de 10 % par rapport au prix de loffre, sous condition de conserver au minimum les titres 3 annes dater de lintroduction en Bourse. Aucun nombre de titres minimum nest prvu pour ce type dordre. Le montant individuel de souscription est plafonn lquivalent de 6 mois de salaire brut calcul sur la base dun prix de souscription par action aprs la dcote offerte ce type dordre. Toutefois, les souscripteurs ont la possibilit de cder leurs actions dans les cas ci-aprs :
accession la proprit immobilire pour la premire fois ; mariage ou divorce avec garde denfants ; invalidit du souscripteur ; dcs du salari ; dmission du salari, licenciement ou dpart en retraite.
La dcote propose aux salaris sera supporte par la socit Douja Promotion Groupe Addoha. Un financement par Attijariwafa bank sera propos aux salaris qui en mettent le souhait. Le financement accord aux salaris tiendra compte de leur capacit dendettement et pourra tre rembours par anticipation. Les actions acquises dans le cadre de la prsente opration, par le biais dun prt, seront nanties au profit dAttijariwafa bank, jusqu remboursement du principal et des intrts affrents au prt. Les actions acquises par les souscripteurs sans avoir recours un financement bancaire ne seront pas nanties. Les salaris ont galement la possibilit de souscrire aux types dordre II en tant que personnes physiques. Cependant, ils ne bnficieront pas au titre des actions souscrites au type dordre II de lensemble des avantages lis aux ordres I cits prcdemment. IX.2.2. Type dordre II Le nombre dactions alloues ce type dordre est de 1 870 291 actions (soit 39,6% du nombre total dactions offertes et 13,9% du capital). Ce type dordre est rserv :
aux personnes physiques marocaines et trangres rsidentes ou non rsidentes disposant dun compte ouvert auprs dun dpositaire affili Maroclear exprimant des ordres infrieurs ou gaux 30 000 titres ; aux personnes morales de droit marocain exprimant des ordres infrieurs ou gaux 30 000 titres.
Aucun nombre de titres minimum nest prvu pour ce type dordre. IX.2.3. Type dordre III Le nombre dactions alloues ce type dordre est de 2 835 000 actions (soit 60,0% du nombre total dactions offertes et 21,0% du capital). Le type dordre III est rserv :
aux personnes morales de droit marocain exprimant des ordres strictement suprieurs 30 000 actions ;
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aux investisseurs institutionnels de droit marocain ; aux investisseurs institutionnels de droit tranger ; aux personnes morales de droit tranger.
Aucun nombre minimum de titres nest prvu pour les souscriptions rserves aux investisseurs institutionnels de droit marocain et aux investisseurs institutionnels et personnes morales de droit tranger. Le nombre maximum dactions pouvant tre demand par un souscripteur au type dordre III est de 472 500 actions, soit 10% du montant global de lopration. IX.3. CONDITIONS DE SOUSCRIPTION
IX.3.1. Ouverture de compte
Les oprations de souscription sont enregistres dans un compte titres et espces au nom du souscripteur. Toute personne dsirant souscrire auprs dun membre du syndicat de placement devra obligatoirement disposer ou ouvrir un compte auprs de lun des membres du syndicat de placement. Le membre du syndicat de placement demandera au souscripteur les pices suivantes pour louverture du compte : - copie du document didentification du client (carte didentit nationale, carte de sjour, registre de commerce, passeport,) ; - contrat douverture de compte dment sign par le souscripteur. Les ouvertures de comptes ne peuvent tre ralises que par le dtenteur mme du compte. Une procuration pour une souscription ne peut en aucun cas permettre louverture dun compte pour le mandant. Louverture de compte pour enfants mineurs ne peut tre ralise auprs des membres du syndicat de placement que par le pre, la mre, le tuteur ou le reprsentant lgal de lenfant mineur.
IX.3.2. Modalits de souscription
Les souscriptions peuvent tre ralises par le souscripteur lui-mme ou par son mandataire. Les souscriptions aux types dordre I, II, III sont exprimer en nombre de titres. Toutes les souscriptions se font en numraire. Tout bulletin doit tre sign par le souscripteur ou son mandataire. Les membres du syndicat de placement doivent sassurer, pralablement lacceptation dune souscription, que le souscripteur a la capacit financire dhonorer ses engagements. Le membre du syndicat de placement est tenu daccepter toute souscription de toute personne remplissant les conditions prvues dans la note dinformation, sous rserve que celle-ci fournisse les garanties financires ncessaires pour raliser la transaction. Le membre du syndicat de placement sengage exiger de son client (autres que les institutionnels compte-tenu des contraintes qui leurs sont propres) la couverture de ses souscriptions. Les instruments et produits financiers suivants peuvent tre pris en compte pour cette couverture hauteur des proportions suivantes :
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Espces, Parts dOPCVM, Certificat de Dpts, Dpts Terme, Obligations dEtat, Bons de caisse : 100% ; Valeurs cotes, Bons de Socits de Financement, Billets de Trsorerie : 80%.
La somme des garanties financires fournies parmi les lments ci-dessus devra reprsenter au moins 30% de la souscription. Les 70% restants devront tre couverts par un engagement bancaire et/ou un crdit levier par signature. Il convient de rappeler que larticle 1.2.8 du rglement gnral de la Bourse de Casablanca prvoit que : En cas de demande excessive de nature entraner une attribution inquitable de titres, la socit gestionnaire peut exiger que les socits de bourse membres du syndicat de placement lui versent, le jour de clture des souscriptions, les fonds correspondant la couverture des ordres de souscriptions, sur un compte de la socit gestionnaire ouvert Bank Al-Maghrib. Elle fixe le pourcentage de couverture requis et le dlai pendant lequel les fonds devront rester bloqus. Dans tous les cas, ce dlai ne peut dpasser le jour de lattribution des titres. Le membre du syndicat de placement non socit de bourse sengage verser la socit de bourse quil aura dsign premire demande et immdiatement les fonds requis par la Bourse de Casablanca. IX.3.3. Souscription pour compte de tiers
Les souscriptions pour le compte denfants mineurs dont lge est infrieur ou gal 18 ans sont autorises condition dtre effectues par le pre, la mre, le tuteur ou le reprsentant lgal de lenfant mineur. Les membres du syndicat de placement sont tenus dobtenir une copie de la page du livret de famille faisant ressortir la date de naissance de lenfant mineur et de la joindre au bulletin de souscription. Les mouvements pourront tre ports dans ce cas soit sur un compte ouvert au nom de lenfant mineur, soit sur le compte espces ou titres ouvert au nom du pre, de la mre, du tuteur ou du reprsentant lgal. Les souscriptions pour le compte denfants doivent tre effectues auprs du mme intermdiaire. Les souscriptions pour le compte de tiers sont autorises condition de prsenter une procuration dment signe et lgalise par son mandant. Les membres du syndicat de placement sont tenus den obtenir une copie et de la joindre au bulletin de souscription. Le mandataire doit prciser les rfrences des comptes titres et espces du mandant dans lesquels seront inscrits respectivement les mouvements sur titres ou sur espces lis aux actions, objet de la prsente opration.
IX.3.4. Souscriptions multiples
Un souscripteur ne peut transmettre quun seul ordre pour son propre compte lexception des souscripteurs de type dordre I. Par consquent : - les salaris de Douja Promotion Groupe Addoha ont la possibilit de souscrire au type dordre II un nombre de titres infrieur ou gal 30 000 actions ; - une mme personne ne peut souscrire quune seule fois au type dordre II ; - une mme personne ne peut souscrire quune seule fois au type dordre III ;
une mme personne ne peut souscrire la fois au type dordre II et III.
Les souscriptions, y compris celles effectues pour le compte denfants, auprs de plusieurs intermdiaires sont interdites.
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Les souscriptions par les membres du syndicat de placement ou leurs collaborateurs pour leur compte propre ne doivent pas tre effectues les 2 derniers jours de la priode de souscription.
Tous les ordres de souscription ne respectant pas les conditions ci-dessus seront frapps de nullit. IX.4. IDENTIFICATION DES SOUSCRIPTEURS
Les membres du syndicat de placement doivent sassurer de lappartenance du souscripteur lune des catgories dfinies ci-dessus. A ce titre, ils doivent obtenir copie du document qui atteste de lappartenance du souscripteur la catgorie et la joindre au bulletin de souscription en ce qui concerne les ordres I, II et III. IX.4.1. Type dordre I
Catgorie de souscripteur Salaris de Douja Promotion Groupe Addoha Document joindre Photocopie de la carte didentit nationale
Une liste dtaille du personnel de Douja Promotion Groupe Addoha, intgrant les numros de carte didentit nationale, qualifi souscrire au type dordre I sera transmise au chef de file du syndicat de placement et la Bourse de Casablanca. IX.4.2. Type dordre II
Catgorie de souscripteur Personnes physiques marocaines rsidentes Personnes physiques marocaines Rsidentes lEtranger Personnes physiques rsidentes non marocaines Personnes physiques non rsidentes et non marocaines Personnes morales de droit marocain Enfant mineur Document joindre Photocopie de la carte didentit nationale Photocopie de la carte didentit nationale Photocopie de la carte de rsident Photocopie du passeport contenant lidentit de la personne ainsi que les dates dmission et dchance du document Photocopie du registre de commerce Photocopie de la page du livret de famille attestant de la date de naissance de lenfant
IX.4.3. Type dordre III

Catgorie de souscripteur Personnes morales de droit marocain Associations marocaines OPCVM de droit marocain Document joindre Photocopie du registre de commerce Photocopie de statuts et photocopie du rcpiss du dpt du dossier Photocopie de la dcision dagrment. Pour les Fonds Communs de Placement FCP, le certificat de dpt au greffe du tribunal, pour les Socits dInvestissement Capital Variable SICAV, le modle des inscriptions au registre de commerce Photocopie du registre de commerce Tout document faisant foi dans le pays dorigine et attestant de lappartenance la catgorie, ou tout autre moyen jug acceptable par le coordinateur global concern
Investisseurs institutionnels nationaux (hors OPCVM) Investisseurs institutionnels et personnes morales de droit tranger
Toutes les souscriptions qui ne respectent pas les conditions ci-dessus seront frappes de nullit. Les modles de bulletin de souscription (salaris, non salaris) joints en annexe 6 sont ceux qui seront utiliss imprativement par lensemble des membres du syndicat de placement pour les ordres I, II et III.
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X. MODALITES DE TRAITEMENT DES ORDRES

X.1. REGLES DATTRIBUTION
X.1.1. Type dordre I Le nombre de titres offerts ce type dordre est de 19 709 actions. Le type dordre I sera satisfait jusqu hauteur du nombre dactions maximum alloues ce type dordre tel que dfini larticle IX.2.1. Dans le cas o le nombre de titres global demands par les salaris de Douja Promotion Groupe Addoha serait infrieur loffre, la demande sera servie intgralement. Les rompus seront allous par pallier dune action par souscripteur, avec priorit aux demandes les plus fortes. X.1.2. Type dordre II Le nombre de titres offerts ce type dordre est de 1 870 291 actions. Si le nombre de titres demands excde le nombre de titres offerts, les titres offerts seront servis au prorata des demandes de souscription. Dans le cas contraire, la demande sera entirement servie. Dans le cas o le nombre de titres calcul en rapportant le nombre de titres demands par le souscripteur au ratio de sursouscription du type dordre II ne serait pas un nombre entier, ce nombre de titres sera arrondi lunit infrieure. Les rompus seront allous par pallier dune action par souscripteur, avec priorit aux demandes les plus fortes. X.1.3. Type dordre III Le nombre de titres offerts ces types dordre est de 2 835 000 actions. Si le nombre de titres demands excde le nombre de titres offerts, les titres seront servis au prorata des demandes de souscription. Dans le cas contraire, la demande sera servie entirement. Dans le cas o le nombre de titres calcul en rapportant le nombre de titres demands par le souscripteur au ratio de sursouscription du type dordre III ne serait pas un nombre entier, ce nombre de titres sera arrondi lunit infrieure. Les rompus seront allous par pallier dune action par souscripteur, avec priorit aux demandes les plus fortes. X.2. REGLES DE TRANSVASEMENT
Les rgles de transvasement se prsentent comme suit :
si le nombre de titres souscrits au type dordre I demeure infrieur loffre correspondante, le reliquat est attribu au type dordre II ; si le nombre de titres souscrits au type dordre II natteint pas loffre correspondante, le reliquat est attribu au type dordre III ; si le nombre de titres souscrits au type dordre III natteint pas loffre correspondante, le reliquat est attribu au type dordre II.
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XI. MODALITES DE REGLEMENT ET DE LIVRAISON DES TITRES

XI.1. MODALITES DE REGLEMENT ET DE LIVRAISON DES TITRES
Le rglement et la livraison des titres interviendront le 11 juillet 2006. Attijari Intermdiation est mandat par le cdant pour linscription des titres en compte. Sur instruction des avis dopr (AO) et conformment aux procdures en vigueur la Bourse de Casablanca, les comptes Bank Al-Maghrib des Etablissements Dpositaires seront dbits des fonds correspondants la valeur des actions attribues chaque membre du syndicat de placement, majore des commissions. Le rglement et la livraison des titres Douja Promotion Groupe Addoha seffectueront selon les procdures en vigueur la Bourse de Casablanca. La socit Douja Promotion Groupe Addoha a par ailleurs dsign Attijariwafa bank comme dpositaire exclusif des titres Douja Promotion Groupe Addoha mis en vente dans le cadre de la prsente opration. XI.2. MODALITES DE PUBLICATION DES RESULTATS DE LOPERATION
Les rsultats de la prsente opration seront publis au Bulletin de la Cote de Casablanca et communiqus par voie de presse dans lEconomiste du 6 juillet 2006.
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XII.
FISCALITE
Lattention des investisseurs est attire sur le fait que le rgime fiscal marocain est prsent ci-dessous titre indicatif et ne constitue pas lexhaustivit des situations fiscales applicables chaque investisseur. Ainsi, les personnes physiques ou morales dsireuses de participer la prsente opration sont invites sassurer auprs de leur conseiller fiscal de la fiscalit qui sapplique leur cas particulier. Sous rserve de modifications lgales ou rglementaires, le rgime actuellement en vigueur est le suivant : XII.1. ACTIONNAIRES PERSONNES PHYSIQUES RESIDENTES Imposition des profits de cession Conformment aux dispositions de larticle 75 du livre dassiette et de recouvrement, les profits de cession des actions sont soumis lIR au taux de 10%. Pour les actions cotes, limpt est retenu la source et vers au Trsor par lintermdiaire financier habilit teneur de comptes titres. Selon les dispositions de larticle 70 du livre dassiette et de recouvrement, sont exonrs de limpt :
les profits ou la fraction des profits sur cession dactions correspondant au montant des cessions, ralises au cours dune anne civile, nexcdant pas le seuil de 20 000 Dh ; la donation des actions effectue entre ascendants et descendants, entre poux et entre frres et surs. la cession, titre onreux ou gratuit lexclusion de la donation entre ascendants et descendants et entre poux, frres et surs ; lchange, considr comme une double vente sauf en cas de fusion ; lapport en socit. dune part, le prix de cession diminu, le cas chant, des frais supports loccasion de cette cession, notamment les frais de courtage et de commission ; et dautre part, le prix dacquisition major, le cas chant, des frais supports loccasion de ladite acquisition, tels que les frais de courtage et de commission.
Le fait gnrateur de limpt est constitu par la ralisation des oprations ci-aprs :
Le profit net de cession est constitu par la diffrence entre :
Les moins-values subies au cours dune anne sont imputables sur les plus-values des annes suivantes jusqu lexpiration de la 4me anne qui suit celle de la ralisation des moins-values. Imposition des dividendes Les dividendes distribus des personnes physiques rsidentes sont soumis une retenue la source de 10%. XII.2. ACTIONNAIRES PERSONNES MORALES RESIDENTES Imposition des profits de cession Les profits nets rsultant de la cession, en cours ou en fin dexploitation, dactions cotes la Bourse de Casablanca sont imposables en totalit. Par drogation aux dispositions de larticle 163-I du livre dassiette et de recouvrement institu par larticle 6 de la loi de finances n 35-05 pour lanne 2006, les personnes morales soumises
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lImpt sur les Socits (IS) qui, procdent des cessions de titres de participation bnficient, pour une priode de deux ans allant du 1er janvier 2006 au 31 dcembre 2007, dun abattement appliqu sur le profit net global des cessions, obtenu aprs imputation des pertes rsultant des cessions. Le taux de labattement est de :
25% si le dlai coul entre lanne dacquisition et lanne de cession est suprieur 2 ans et infrieur ou gal 4 ans ; 50% si le dlai coul entre lanne dacquisition et lanne de cession est suprieur 4 ans.
Imposition des dividendes XII.2.1.Personnes morales rsidentes passibles de lIS Les dividendes distribus des contribuables relevant de lIS sont soumis une retenue la source de 10% libratoire de lIS. Cependant, les revenus prcits ne sont pas soumis audit impt si la socit bnficiaire fournit la socit distributrice une attestation de proprit des titres comportant son numro dimposition lIS. XII.2.2.Personnes morales rsidentes passibles de lIR Les dividendes distribus des personnes morales rsidentes passibles de lIR sont soumis une retenue la source au taux de 10%. XII.3. ACTIONNAIRES PERSONNES PHYSIQUES NON RESIDENTES Imposition des profits de cession Les profits de cession dactions raliss par des personnes physiques non rsidentes sont imposables sous rserve de lapplication des dispositions des conventions internationales de non double imposition. Imposition des dividendes Les dividendes dactions sont soumis une retenue la source au taux de 10%. XII.4. ACTIONNAIRES PERSONNES MORALES NON RESIDENTES Imposition des profits de cession Les profits de cession dactions cotes la bourse des valeurs raliss par des personnes morales non rsidentes sont exonrs de limpt sur les socits. Toutefois, cette exonration ne sapplique pas aux profits rsultant de la cession des titres des socits prpondrance immobilire. Imposition des dividendes Les dividendes sont soumis une retenue la source au taux de 10%.
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XIII. CHARGES RELATIVES A LOPERATION

Le cdant supportera les frais des coordinateurs globaux, du placement de lopration et de la communication (1,07% HT du montant de lopration). Les autres frais et commissions sont galement la charge du cdant et concernent :
le conseiller juridique ; la Bourse de Casablanca ; le dpositaire des titres ; le Conseil Dontologique des Valeurs Mobilires ; et le Dpositaire Central, Maroclear.
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PARTIE III
PRESENTATION GENERALE DE DOUJA PROMOTION GROUPE ADDOHA
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I. RENSEIGNEMENTS A CARACTERE GENERAL

Dnomination sociale La socit a la dnomination sociale : DOUJA PROMOTION GROUPE ADDOHA S.A. . Elle utilise galement le nom commercial GROUPE ADDOHA . Km 7, Route de Rabat Ain Seba, Casablanca (212) 022.67.99.00 (212) 022.35.17.63 www.addoha.ma Douja.promotion@addoha.ma Socit anonyme rgie par les dispositions de la loi n17-95 promulgue par le Dahir n1-96-124 du 30 aot 1996 relative aux socits anonymes 18 avril 1988 La dure de la socit est fixe 99 ans, sauf dissolution anticipe ou prorogation prvue par les statuts ou par la loi La socit est immatricule au Registre du Commerce de Casablanca sous le numro 52 405 Du 1er janvier au 31 dcembre 1 350 000 000 Dh divis en 13 500 000 actions de 100 Dh chacune, toutes de mme catgorie et entirement libres Les statuts, procs-verbaux des Assembles Gnrales, les rapports des commissaires aux comptes peuvent tre consults au sige de Douja Promotion Groupe Addoha : Km 7, Route de Rabat Ain Seba Selon larticle 5 des statuts, la socit a pour objet : Directement, soit pour elle-mme, soit en participation, soit pour un tiers au Maroc ou dans tout autre pays :
Sige social Tl Fax Site Internet Adresse lectronique Forme juridique Date de constitution Dure de vie N du registre du commerce Exercice social Capital social (au 15 mai 2006) Consultation des documents juridiques Objet social
toutes oprations de promotion immobilire telles que dfinies par le dahir n 1.85.100 du 17 aot 1985 portant promulgation de la loi n15-85 instituant des mesures dencouragement aux investissements immobiliers et, plus particulirement, lacquisition de tous terrains, btis ou non btis, ainsi que de toute proprit sise au Maroc ; lexploitation et la mise en valeur desdits terrains au moyen notamment doprations de lotissement, viabilisation, amnagement, quipement et de ldification de construction usage dhabitation, commercial, professionnel, industriel ou autre ; la transformation des biens immeubles, leur vente en coproprit par lot ou unit ; la rdaction dactes constatant la mutation de tout bien immobilier ; la constitution et la gestion de syndicat de tout immeuble conformment la rglementation des immeubles en coproprit et toute opration y affrentes, y compris lexercice de la fonction de syndic ; et, plus gnralement, toutes oprations mobilires ou immobilires qui pourraient se rattacher directement ou indirectement lobjet de la socit.
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Textes lgislatifs
De par sa cotation la Bourse de Casablanca, la socit Douja Promotion Groupe Addoha est soumise aux dispositions lgales et rglementaires relatives aux marchs financiers suivantes :
loi n25-90 promulgue par le Dahir n1-92-7 du 17 juin 1992 relative aux lotissements, groupes dhabitation et morcellements ; loi n17-95 promulgue par le Dahir n1-96-124 du 30 aot 1996 relative aux socits anonymes ; dahir du 12 aot 1913 formant code des obligations et contrats, complt par la loi n44-00 du 3 octobre 2002 relative la vente en tat futur dachvement ; loi n18-00 du 3 octobre 2002 relative au statut de la coproprit des immeubles btis ; article 19 de la loi de Finances 1999-2000 instituant des exonrations fiscales au profit des promoteurs immobiliers, tel quil a t modifi et complt par larticle 16 bis de la loi de Finances pour lanne 2001 ; dahir portant loi n1-93-211 du 21 septembre 1993 relatif la Bourse de Casablanca modifi et complt par les lois 24-96, 29-00 et 52-01 ; rglement Gnral de la Bourse de Casablanca approuv par larrt du Ministre de lEconomie et des Finances n499-98 du 27 juillet 1998 et amend par lArrt du Ministre de lEconomie, des Finances, de la Privatisation et du Tourisme n1960-01 du 30 octobre 2001. Celui-ci a t modifi par lamendement de juin 2004 entr en vigueur en novembre 2004 ; dahir portant loi n1-93-212 du 21 septembre 1993 relatif au Conseil Dontologique des Valeurs Mobilires et aux informations exiges des personnes morales faisant appel public lpargne tel que modifi et complt par la loi n23-01 ; dahir n1-96-246 du 9 janvier 1997 portant promulgation de la loi n3596 relative la cration dun dpositaire central et linstitution dun rgime gnral de linscription en compte de certaines valeurs (modifi et complt par la loi n43-02) ; rglement gnral du dpositaire central approuv par larrt du Ministre de lEconomie, des Finances, de la Privatisation et du Tourisme n1961-01 du 30 octobre 2001 ; dahir n1-04-21 du 21 avril 2004 portant promulgation de la loi n26-03 relative aux offres publiques sur le march boursier marocain.
II. RENSEIGNEMENTS SUR LE CAPITAL DE DOUJA PROMOTION GROUPE ADDOHA

II.1. RENSEIGNEMENTS A CARACTERE GENERAL
A la veille de la prsente opration, le capital social de la socit Douja Promotion Groupe Addoha stablit 1 350 000 000 Dh, intgralement libr. Il se compose de 13.500.000 actions de valeur nominale de 100 Dh chacune.
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II.2.
HISTORIQUE DU CAPITAL ET DE LACTIONNARIAT
II.2.1. Historique du capital social Depuis la date de constitution de la socit en 1988, le capital social a volu comme suit :
Date Nature de lopration Nombre dactions cres 100 20 000 29 900 50 000 13 400 000 Nominal (Dh) 100 100 100 100 100 Montant de lopration (Kdh) 10 2 000 2 990 5 000 1 340 000 Nombre total dactions 100 20 000 50 000 100 000 13 500 000 Capital social (post oprations) (Kdh) 10 2 010 5 000 10 000 1 350 000
18/04/88 17/10/97 23/09/98 01/11/00 20/04/06
Capital de cration Augmentation de capital par apport en nature* Augmentation de capital par apport en nature* Augmentation de capital en numraire Augmentation de capital par incorporation de rserves
Source : Douja Promotion Groupe Addoha * Modalits des augmentations de capital : prix par action la valeur nominale (100 Dh), apports de terrains au bnfice de M. Anas SEFRIOUI.
II.2.2. Historique de lactionnariat sur les 3 derniers exercices Lactionnariat de la socit Douja Promotion Groupe Addoha sur les 3 derniers exercices se prsente comme suit :
Actionnaires Famille SEFRIOUI M. Anas SEFRIOUI Mme Mounia BENZEKRI M. Khalid SEFRIOUI Mlle Alia SEFRIOUI Mlle Kenza SEFRIOUI M. Malik SEFRIOUI O.I.P. Autres actionnaires M. Noraddine EL AYOUBI Total
Source : Douja Promotion Groupe Addoha
31/12/2003 31/12/2004 Nombre % du Nombre % du dactions capital dactions capital 95 000 94 988 2 2 2 2 2 2 5 000 5 000 100 000 95,00% 94,99% 5,00% 5,00% 100,00% 95 000 94 990 2 2 2 2 2 5 000 5 000 100 000 95,00% 94,99% 5,00% 5,00% 100,00%
31/12/2005 Nombre % du dactions capital 95 000 94 990 2 2 2 2 2 5 000 5 000 100 000 95,00% 94,99% 5,00% 5,00% 100,00%
Douja Promotion Groupe Addoha dispose dun actionnariat familial reprsent par son actionnaire fondateur, Monsieur Anas SEFRIOUI. La structure de lactionnariat de Douja Promotion Groupe Addoha na pas connu de changement majeur au cours des 3 dernires annes.
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II.3.
STRUCTURE DE LACTIONNARIAT
II.3.1. Rpartition du capital

Actionnaires Avant opration16 Nombre % du % de de titres capital droits de vote 12 825 000 12 823 650 270 270 270 270 270 675 000 675 000 13 500 000 95,00% 94,99% 5,00% 5,00% 100,00% 95,00% 94,99% 5,00% 5,00% 100,00% Nombre de titres 8 336 250 8 334 910 268 268 268 268 268 438 750 438 750 4 725 000 13 500 000 Aprs opration % du % de capital droits de vote 61,75% 61,74% 38,25% 3,25% 35,00% 100,00% 61,75% 61,74% 38,25% 3,25% 35,00% 100,00%
Famille SEFRIOUI M. Anas SEFRIOUI Mme Mounia BENZEKRI Mlle Alia SEFRIOUI Mlle Kenza SEFRIOUI M. Malik SEFRIOUI O.I.P. Autres actionnaires M. Noraddine EL AYOUBI Flottant en Bourse Total
A la veille de la prsente opration, la majorit du capital social de Douja Promotion Groupe Addoha est dtenue par la famille SEFRIOUI. M. Anas SEFRIOUI, fondateur de la Socit et Prsident du Conseil dAdministration dtient 94,99% du capital. A lissue de la prsente opration dintroduction en Bourse, M. Anas SEFRIOUI dtiendra 61,74% du capital et des droits de vote de Douja Promotion Groupe Addoha. Le reliquat du capital (5%), la veille de lintroduction en Bourse, est dtenu par M. Noraddine EL AYOUBI, administrateur et Directeur Gnral de Douja Promotion Groupe Addoha. A lissue de la prsente opration, M. EL AYOUBI dtiendra 3,25% du capital et des droits de vote de la Socit. La Socit ne dtient aucune de ses propres actions et aucune action de Douja Promotion Groupe Addoha nest directement ou indirectement dtenue par une entreprise quelle contrle majoritairement. II.3.2. Prsentation de lactionnaire de rfrence M. Anas SEFRIOUI a dbut sa carrire professionnelle au dbut des annes 80 dans le secteur de la fabrication et la transformation de papier avec la cration de plusieurs units industrielles Casablanca, Tanger, Fs et Agadir. Il a galement, en partenariat avec deux groupes internationaux, cr une socit industrielle de fabrication de carbonate Casablanca dont il est actuellement le Prsident du Conseil dAdministration. Paralllement ses activits industrielles, M. Anas SEFRIOUI a fond en 1988 la socit Douja Promotion Groupe Addoha dont il est lactionnaire majoritaire et le Prsident Directeur Gnral. Il est galement membre du Comit de Soutien Permanent de la Fondation Mohammed V pour la Solidarit, du Conseil de Surveillance de la Banque Centrale Populaire de Casablanca et du Conseil dAdministration de Maroc Assistance. M. Anas SEFRIOUI est galement vice-prsident de lULPIM. M. Anas SEFRIOUI a t dcor, en sa qualit dhomme daffaires et de promoteur immobilier dans le secteur du logement conomique, par Sa Majest le Roi Mohammed VI, en date du 30 juillet 2005, tmoignant ainsi des efforts entrepris par Douja Promotion Groupe Addoha dans le cadre de la politique de lutte contre lhabitat insalubre adopte par le Gouvernement. M. Anas SEFRIOUI est mari et pre de 3 enfants.
16
La socit a procd, le 20 avril 2006, une augmentation de capital par incorporation de rserves dun montant de 1 340 Mdh.
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II.4.
PACTE DACTIONNAIRES
A ce jour, aucun pacte dactionnaires nexiste entre les actionnaires de Douja Promotion Groupe Addoha. II.5. INTENTION DES ACTIONNAIRES
Ni M. Anas SEFRIOUI ni M. Noraddine EL AYOUBI nenvisagent la cession des actions Douja Promotion Groupe Addoha dans les 12 mois qui suivent la prsente opration. II.6. RESTRICTIONS EN MATIERE DE NEGOCIABILITE
La prsente opration est destine au 1er compartiment de la Bourse de Casablanca. Il nexiste ds lors aucune restriction en matire de ngociabilit visant les actions Douja Promotion Groupe Addoha conformment au Dahir portant loi n1-93-211 du 21 septembre 1993 relatif la Bourse de Casablanca. II.7. DECLARATION DE FRANCHISSEMENT DE SEUILS
Conformment aux dispositions lgales et rglementaires en vigueur en matire de franchissement de seuil, toute personne physique ou morale, venant possder, plus du vingtime, du dixime, du cinquime, du tiers, de la moiti ou des deux tiers du capital ou des droits de vote de la Socit, doit informer la Socit ainsi que le Conseil Dontologique des Valeurs Mobilires et la socit gestionnaire dans un dlai de 5 jours ouvrables compter de la date de franchissement de lun de ses seuils de participation, du nombre total des actions de la Socit quelle possde ainsi que du nombre des titres donnant terme accs au capital et des droits de vote qui y sont rattachs. II.8. POLITIQUE DE DISTRIBUTION DE DIVIDENDES
II.8.1. Dispositions statutaires Larticle 22 des Statuts de Douja Promotion Groupe Addoha prvoit qu aprs approbation des tats de synthse de lexercice, lassemble ordinaire dtermine, conformment aux lois en vigueur, la rpartition du rsultat net de lexercice . II.8.2. Dividendes pays au cours des 3 derniers exercices Le tableau ci-dessous indique le montant des dividendes distribus par la Socit sur les 3 derniers exercices :
2003 n 343,9 20,0 5,8% 100 000 3 438,9 200,0 2004 n 437,0 70,0 16,0% 100 000 4 369,9 700,0 2005 n 611,0 366,5 60,0% 100 000 6 109,9 3 665,0
Rsultat net - Mdh Dividendes distribus en n+1 - Mdh Taux de distribution (%)* Nombre dactions ajust Rsultat net par action (Dh) Dividendes par action (Dh)
Source : Douja Promotion Groupe Addoha * Taux de distribution (Pay out) : dividendes distribus en n+1 (au titre de lanne n)/ rsultat net (n)
La politique de distribution de dividendes adopte par Douja Promotion Groupe Addoha sur les 3 derniers exercices sest inscrite dans une stratgie de renforcement et doptimisation des fonds propres de la Socit afin de financer lacquisition de terrains et la ralisation de ses programmes immobiliers.
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Nanmoins, dans le cadre de la prsente opration marquant une tape nouvelle pour la Socit et dans un souci de rmunration satisfaisante de ses actionnaires, Douja Promotion Groupe Addoha souhaite mettre en place, ds 2006, une politique de distribution de dividendes rgulire et adapte en fonction de la conjoncture, de ses rsultats bnficiaires et de ses besoins de financement. Dans ce contexte et comme en tmoigne le tableau ci-dessus, la Socit a procd la distribution de dividendes de 366,5 Mdh, dont 50 Mdh verss en mars 2006 et 316,5 Mdh verss en mai 2006 (soit un pay out global de 60%) au titre de lexercice clos au 31 dcembre 2005. Toutefois, le montant des dividendes qui sera mis en distribution sera dtermin en prenant en considration les besoins en capitaux de la Socit, le rendement des capitaux, et la rentabilit actuelle et future de la Socit. La Socit ne peut garantir aux actionnaires un tel niveau de distribution tous les ans. Cet objectif ne constitue pas donc un engagement de la Socit.
III. MARCHES DES TITRES DU CEDANT

A ce jour, la socit Douja Promotion Groupe Addoha na procd aucune mission de titre de capital ou de crance sur les marchs marocain et tranger.
IV. NOTATION
La socit Douja Promotion Groupe Addoha na pas fait lobjet dune notation.
V. ASSEMBLEE DACTIONNAIRES
Les modes de convocations, les conditions dadmission, les quorums et les conditions dexercice des droits de vote des Assembles Gnrales Ordinaires et Extraordinaires de la socit Douja Promotion Groupe Addoha sont conformes la loi n17-95 relative aux Socits Anonymes. V.1. MODE DE CONVOCATION
Assemble des actionnaires Larticle 19 des Statuts de la socit Douja Promotion Groupe Addoha stipule en matire dAssemble des actionnaires que les actionnaires de la Socit se runissent en Assembles Gnrales, Ordinaires ou Extraordinaires, et en assembles spciales dans les conditions fixes par la loi (). LAssemble Gnrale est prside par le Prsident du Conseil dAdministration ou, dfaut, par un autre administrateur dlgu par le Conseil . V.2. CONDITIONS DADMISSION
Larticle 19 des Statuts de la socit Douja Promotion Groupe Addoha prvoit que seuls les titulaires dactions qui justifient de la proprit de leurs actions dans les cinq jours qui prcdent lAssemble, peuvent y assister. Pour pouvoir participer aux assembles ordinaires, tout actionnaire doit justifier de la proprit ou de la reprsentation dau moins dix (10) actions. V.3. CONDITIONS DEXERCICE DU DROIT DE VOTE
Les conditions dexercice du droit de vote des Assembles Gnrales Ordinaires et Extraordinaires de la socit Douja Promotion Groupe Addoha sont conformes la loi n17-95 relative aux Socits Anonymes.
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V.4.
CONDITIONS DE DELIBERATION
Les conditions de dlibration des Assembles Gnrales Ordinaires et Extraordinaires de la socit Douja Promotion Groupe Addoha sont conformes la loi n17-95 relative aux Socits Anonymes.
VI. ORGANES DADMINISTRATION

Les articles 10 17 des Statuts de la socit Douja Promotion Groupe Addoha relatifs la composition, aux modes de convocations, aux attributions, aux fonctionnements et aux quorums du Conseil dAdministration de la socit Douja Promotion Groupe Addoha sont conformes la loi n17-95 relative aux Socits Anonymes. VI.1. COMPOSITION DU CONSEIL DADMINISTRATION
Administration Larticle 10 des Statuts de la socit Douja Promotion Groupe Addoha stipule les lments suivants en matire dadministration de la Socit : 1.- La Socit est administre par un Conseil dAdministration. 2.- Le Conseil dAdministration nomme parmi ses membres un Prsident, personne physique, et fixe la dure de sa fonctions, qui ne peut toutefois excder celle de son mandat dadministrateur. 3.- Le Conseil dsigne aussi la personne devant remplir les fonctions de secrtaire et qui peut tre prise mme en dehors de ses membres et des actionnaires. La prsidence du Conseil dAdministration de Douja Promotion Groupe Addoha est assure par M. Anas SEFRIOUI, Prsident Directeur Gnral, dont le mandat fut renouvel par le Conseil dAdministration de la Socit en date du 20 dcembre 2005. La composition du Conseil dAdministration de Douja Promotion Groupe Addoha se dcline de la manire suivante :
Membres du Conseil dAdministration M. Anas SEFRIOUI Prsident Directeur Gnral M. Noraddine EL AYOUBI Directeur Gnral O.I.P. Reprsente par M. Anas SEFRIOUI - Prsident Directeur Gnral
Fonction actuelle Prsident Administrateur Administrateur
Date de nomination 2005 2005 2005
Expiration du mandat 2011 2011 2011
Autres mandats 9 -
Lien de parent avec le Prsident Lui-mme Beau-frre -
Messieurs Anas SEFRIOUI et Noraddine EL AYOUBI, respectivement Prsident Directeur Gnral et Directeur Gnral de Douja Promotion Groupe Addoha sont, ce jour, les seuls administrateurs de la Socit.
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VI.2.
FONCTIONNEMENT DU CONSEIL DADMINISTRATION
Actions de garantie Le nombre des actions de garantie prvues par la loi et que doit dtenir chaque administrateur dans la socit est fix dix (10) actions. Dure des fonctions des administrateurs La dure des fonctions des administrateurs est de six (6) annes. Allocations du Conseil Les administrateurs pourront recevoir toutes rmunrations autorises et dans les conditions fixes par la loi. Runions de Conseil Le Conseil dAdministration se runit aussi souvent que la loi ou lintrt de la socit lexigent. Quorum, majorit et procs-verbaux Le Conseil dAdministration se runit et dlibre dans les conditions prvues par la loi. Les pouvoirs de reprsentation dun administrateur par un autre administrateur devront tre donns par lettre, ou sous rserve de confirmation par lettre par la suite, par tlcopie ou par courrier lectronique. En cas de partage des voix, celle du Prsident est prpondrante. Pouvoirs du Conseil Dans les limites et conditions fixes par la loi, le Conseil dAdministration est investi des pouvoirs les plus tendus pour prendre en toutes circonstances toutes dcisions ncessaires la ralisation de lobjet social au nom de la Socit. VI.3. MANDATS DADMINISTRATEURS DU PRESIDENT
M. Anas SEFRIOUI, Prsident Directeur Gnral de la socit Douja Promotion Groupe Addoha est galement administrateur dans les socits suivantes :
Socits O.I.P Embal Sac Ensachage Moderne Pap Sac Marina Blanca Union Finances Corp. EAT Banque Centrale Populaire Maroc Assistance Activits Holding Industrie de transformation de sacs de ciment Industrie de transformation de sacs de ciment Industrie de transformation de sacs de ciment Complexe balnaire Socit de participations Importations Banque Commerciale Assurances Fonction Grant Grant Grant Prsident du Conseil dAdministration Grant Grant Grant Membre du Conseil de Surveillance Membre du Conseil dAdministration
44
VII.
ORGANES DE DIRECTION
VII.1. ORGANES DE DIRECTION Direction de la Socit Larticle 17 des Statuts de la socit Douja Promotion Groupe Addoha stipule que le Prsident du Conseil assure la direction gnrale de la Socit et reprsente cette dernire dans ses rapports avec les tiers dans les conditions fixes par la loi. Il peut tre assist par un ou plusieurs directeurs gnraux conformment aux dispositions lgales en vigueur . VII.2. LISTE DES PRINCIPAUX DIRIGEANTS AU 15 MAI 2006 La liste des principaux dirigeants de Douja Promotion Groupe Addoha se dcline comme suit :
Prnom, Nom M. Anas SEFRIOUI M. Noraddine EL AYOUBI M. Hassan BEN BACHIR M. Abdarrazak WALI-ALLAH
Fonction Prsident Directeur Gnral Administrateur Directeur Gnral Conseiller du Prsident Directeur Gnral Adjoint
Date dentre en fonction 1988 1995 2002 1999
VII.3. CV DES PRINCIPAUX DIRIGEANTS AU 15 MAI 2006 M. Anas SEFRIOUI 49 ans, mari, 3 enfants M. Anas SEFRIOUI a dbut sa carrire professionnelle au dbut des annes 80 dans le secteur de la fabrication et la transformation de papier avec la cration de plusieurs units industrielles Casablanca, Tanger, Fs et Agadir. Il a galement, en partenariat avec deux groupes internationaux, cr une socit industrielle de fabrication de carbonate Casablanca dont il est le Prsident du Conseil dAdministration. Paralllement ses activits industrielles, M. SEFRIOUI a fond en 1988 la socit Douja Promotion Groupe Addoha dont il assure depuis la fonction de Prsident Directeur Gnral. M. Noraddine EL AYOUBI 56 ans, mari, 3 enfants M. El AYOUBI est titulaire dun doctorat de 3me cycle de lInstitut de Gestion de Rennes. Il a exerc les fonctions de Directeur Financier des Ciments de lOriental (actuellement Holcim) de 1976 1992. Dans le cadre de ses responsabilits, il a particip la ngociation dimportants emprunts auprs de diverses institutions financires internationales (Banque Mondiale, FADES, BID). Il a galement pris part aux ngociations de lensemble des contrats relatifs au gnie civil et aux quipements des deux usines de la socit. En 1993, M. EL AYOUBI a intgr la socit REP (fabrication darticles de classement) en qualit dAdministrateur Directeur Gnral. En 1995, il rejoint la socit Douja Promotion Groupe Addoha o il exerce depuis les fonctions dAdministrateur Directeur Gnral.
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M. Hassan BEN BACHIR 57 ans, mari, 3 enfants M. BEN BACHIR est diplm de la Facult de Droit et des Sciences Economiques de Casablanca et a galement suivi des tudes au Cycle Suprieur de Gestion de lISCAE. Il a intgr, en janvier 1972, le Groupe Banques Populaires au sein duquel il a exerc diverses responsabilits en qualit de Directeur notamment dans les domaines des engagements, du dveloppement et de lexploitation bancaire. Aprs avoir occup de 1992 1997 le poste de Directeur Central des Activits Bancaires la BCP, M. BEN BACHIR a t nomm Directeur Gnral de la Banque Populaire de Casablanca en 1997. Il rejoint la BCP en 2001 en qualit de Directeur Gnral Adjoint. En septembre 2002, M. BEN BACHIR intgre la socit Douja Promotion Groupe Addoha en tant que Conseiller du Prsident. M. Abdarrazak WALI-ALLAH 56 ans, mari, 2 enfants M. WALI-ALLAH est titulaire dune licence es sciences juridiques. Il a intgr, en dcembre 1972, le Crdit Immobilier et Htelier (CIH) au sein duquel il a assum diffrentes responsabilits notamment dans les domaines du service juridique, du service contentieux, du conseil juridique auprs de la Direction Gnrale, de la direction informatique et de la division codes et rglements. Aprs avoir occup de 1988 1990, le poste de Directeur adjoint du rseau, M. WALI-ALLAH est nomm Directeur rgional de Casablanca de 1991 1992 puis Directeur de la tenue des comptes de 1992 1994. En 1995, il occupe le poste de Directeur Central charg du rseau Nord et Est jusquen 1998 o il est nomm Directeur Central charg de la gestion des garanties. En juillet 1999, M. WALI-ALLAH rejoint la socit Douja Promotion Groupe Addoha en qualit de Directeur charg du contrle de gestion. En septembre 1999, il est nomm Directeur Gnral Adjoint. VII.4. REMUNERATION ATTRIBUEE AUX MEMBRES DU CONSEIL DADMINISTRATION ET
DES DIRIGEANTS
VII.4.1.Membres du Conseil dAdministration Conformment la loi n17-95 relative aux Socit Anonymes, lAssemble Gnrale peut allouer des jetons de prsence aux administrateurs. Nanmoins, ce jour, les membres du Conseil dAdministration ne peroivent aucun jeton de prsence ni rmunration exceptionnelle. Toutefois, lissue de la prsente opration, il devrait tre propos une prochaine assemble lallocation de jetons de prsence qui seront rpartis entre les membre du Conseil dAdministration selon les modalits quil dterminera. VII.4.2.Dirigeants Les dirigeants de Douja Promotion Groupe Addoha peroivent un salaire au titre de leur contrat de travail. Les 6 premiers salaires 17 verss au titre de lexercice 2005 ont reprsent une enveloppe annuelle brute de 6 385 000 Dh.
17
Hors Prsident du Conseil dadministration.
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VIII. GOUVERNEMENT DENTREPRISE

Dans une optique doptimisation et de ralisation de ses objectifs, la socit Douja Promotion Groupe Addoha dispose de huit comits internes :
le Comit Direction Gnrale ; le Comit Technique ; le Comit Commercial ; le Comit Formalisation ; le Comit Communication ; le Comit Ressources Humaines et Formation ; le Comit Systme dInformation ; le Comit de Suivi des Performances.
VIII.1. COMITES INTERNES DE DOUJA PROMOTION GROUPE ADDOHA VIII.1.1. Comit Direction Gnrale Synoptique
Intitul Comit Direction Gnrale Priodicit Hebdomadaire Membres Le Prsident Le Directeur Gnral Le Conseiller du Prsident Le Directeur Gnral Adjoint
Objet Ce comit se runit de manire hebdomadaire en vue dassurer notamment les missions suivantes :
la fixation des objectifs annuels notamment en termes de volume des ventes, de chiffre daffaires et de rentabilit ; la dtermination des nouveaux programmes ; la dfinition de lorganigramme et des dfinitions de fonctions ; les dcisions relatives aux recrutements et au plan de formation ; lanalyse de lenvironnement juridique et fiscal et suivi des projets y affrents ; le suivi des projets stratgiques du Groupe ; le suivi global des ralisations commerciales ; le suivi global de la formalisation des contrats ; le suivi des contrats dfinitifs ; le suivi de lactivit des notaires ; le suivi du recouvrement clientle ; le suivi de lendettement bancaire de la socit (dcouverts et emprunts terme bancaires, leasing ) et des soldes de trsorerie par rapport aux prvisions mensuelles ; lexamen des tats financiers du Groupe ; le suivi du recouvrement de la TVA.
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VIII.1.2. Comit Technique Synoptique

Intitul Comit Technique
Priodicit Hebdomadaire
Membres Le Directeur Gnral Le Directeur Technique Le Directeur de la Production
Objet Le comit technique est pilot par le Directeur Gnral et sadresse la Direction technique et la Direction de la Production du Groupe. Ce comit se runit de manire hebdomadaire et vise les principaux objectifs suivants :
la validation des cahiers des charges ; louverture des plis et passation des marchs ; le choix des prestataires (architecte, BET, Gomtre, Bureau de contrle..) ; llaboration des plannings et des budgets de construction des programmes ; le suivi des ralisations des budgets par rapport aux objectifs prvisionnels.
VIII.1.3. Comit Commercial Synoptique

Intitul Comit Commercial Priodicit Bi-mensuelle Membres Le Prsident Le Directeur Gnral Le Conseiller du Prsident Le Directeur Gnral Adjoint Le Directeur Commercial
Objet Le comit commercial est pilot par le Prsident et sadresse la Direction Gnrale et la Direction Commerciale du Groupe. Ce comit se runit de manire bi-mensuelle et vise les principaux objectifs suivants :
le suivi par programme des ventes par rapport aux objectifs ; llaboration des offres relatives aux campagnes promotionnelles ; le suivi des grandes tendances du march et de la concurrence ; la prise de dcision sur le barme du commissionnement des agents commerciaux.
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VIII.1.4. Comit Formalisation Synoptique

Intitul Comit Formalisation
Priodicit Bi-mensuelle
Membres Le Directeur Gnral Adjoint La Direction Commerciale
Objet Le comit Formalisation est pilot par le Directeur Gnral Adjoint et sadresse la Direction Commerciale du Groupe. Ce comit se runit de manire bi-mensuelle et vise les principaux objectifs suivants :
le suivi des ralisations en terme des contrats dfinitifs et analyse par rapport aux objectifs ; lanalyse des propositions visant rduire les dlais de signature des contrats (clientle, Administrations, Banques, Ministre des Finances ) ; lagrment des modles des compromis de ventes et des contrats acqureurs en vigueur au niveau du Groupe ; le suivi du recouvrement.
VIII.1.5. Comit Communication Synoptique

Intitul Comit Communication Priodicit Mensuel Membres Le Prsident Le Directeur Gnral Le Conseiller du Prsident Le Directeur Gnral Adjoint La Direction Commerciale Le Dpartement Communication
Objet Le comit Communication est pilot par le Prsident et sadresse la Direction Gnrale, la Direction Commerciale ainsi quau Dpartement Communication. Ce comit se runit mensuellement et vise les principaux objectifs suivants :
lagrment des budgets et des plans annuels de communication mdias et hors mdias proposs par le Service Communication ; le suivi des actions et des budgets de communication dfinis dans le cadre des plans annuels.
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VIII.1.6. Comit Ressources Humaines et Formation Synoptique

Intitul Comit Ressources Humaines et Formation
Priodicit Semestrielle
Membres Le Prsident Le Directeur Gnral Le Conseiller du Prsident
Objet Le comit Ressources Humaines et formation est pilot par le Prsident du Groupe. Ce comit se runit de manire semestrielle en vue de dterminer principalement la politique salariale et les augmentations promotionnelles des employs du Groupe. VIII.1.7. Comit Systme dInformation Synoptique
Intitul Comit Systme dInformation
Priodicit Semestrielle
Membres Le Conseiller du Prsident Le Directeur Gnral Adjoint Le Dpartement Informatique et Qualit
Objet Le comit Systme dInformation et Qualit est pilot par le Conseiller du Prsident et sadresse la Direction Gnrale et au Dpartement Informatique et Qualit du Groupe. Ce comit se runit de manire semestrielle et vise les principaux objectifs suivants :
le suivi et le dveloppement de la scurit informatique ; les prises de dcision en matire de dveloppement du systme dinformation.
VIII.1.8. Comit de Suivi des Performances Synoptique

Intitul Comit de Suivi des Performances Priodicit Mensuel Membres Le Prsident Le Directeur Gnral Le Conseiller du Prsident Le Directeur Gnral Adjoint Les responsables des Directions et Dpartements
Objet Le comit de Suivi des Performances est pilot par le Prsident du Groupe et sadresse la Direction Gnrale ainsi qu lensemble des Directions et Dpartements du Groupe. Ce comit se runit mensuellement en vue de procder la mise au point gnrale des ralisations du mois prcdent.
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VIII.2. CONVENTIONS ENTRE DOUJA PROMOTION GROUPE ADDOHA, SES

ADMINISTRATEURS ET SES PRINCIPAUX DIRIGEANTS
A la veille de la prsente opration, il nexiste pas de convention(s) signe(s) entre la socit Douja Promotion Groupe Addoha, ses administrateurs et ses principaux dirigeants. VIII.3. PRETS ACCORDES AUX MEMBRES DU CONSEIL DADMINISTRATION A ce jour, aucun prt na t accord un des membres du Conseil dAdministration de la socit Douja Promotion Groupe Addoha. VIII.4. INTERESSEMENT ET PARTICIPATION DU PERSONNEL A la veille de la prsente opration, il nexiste pas de schma dintressement et de participation du personnel appliqu au sein de la socit Douja Promotion Groupe Addoha.
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PARTIE IV
ACTIVITE DE DOUJA PROMOTION GROUPE ADDOHA
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I. HISTORIQUE
La socit Douja Promotion Groupe Addoha a t fonde en 1988 linitiative de M. Anas SEFRIOUI. Bien que positionne sur le secteur de la promotion immobilire dans son ensemble, son cur de mtier rside dans la ralisation, le financement et la commercialisation de programmes de logements conomiques et ce, dans un contexte urbanistique local marqu par limportance de lhabitat insalubre. Ainsi, en une dcennie, soit de 1995 2005, la socit Douja Promotion Groupe Addoha plus connue sous le nom de Groupe Addoha18 sest hisse au rang de leader national du secteur des logements conomiques avec la cl respectivement la signature de 6 conventions avec lEtat dans le cadre de larticle 19 de la loi de Finances 1999-2000, et en dcembre 2005 la signature dune convention cadre avec le Ministre Dlgu charg de lHabitat dans le cadre de la politique de promotion de partenariat entre le secteur public et le secteur priv. Dates cls de lhistoire de Douja Promotion Groupe Addoha 1988 1995 Cration de la socit Douja Promotion S.A. La socit na exerc aucune activit entre 1988 et 1995. Dmarrage effectif de lactivit dans le domaine de lhabitat conomique, sous limpulsion du programme national des 200 000 logements avec la ralisation du 1er programme denvergure sous la dnomination Addoha portant sur la ralisation de 2 371 logements. A compter de cette date et suite au succs rencontr par ce programme, Douja Promotion S.A. sera ds lors troitement associe au nom Addoha. Obtention de la certification ISO 9001 version 2000 couvrant les domaines de la conception, du dveloppement, de la production et de la commercialisation. Signature de la 1re convention avec lEtat dans le cadre de larticle 19 de la loi de Finances 1999-2000, portant sur un nombre minimum de 3 500 logements.
Octobre 2000
Aot 2000
Dcembre 2001 Signature de la 2me convention avec lEtat dans le cadre de larticle 19 de la loi de Finances 1999-2000, portant sur un nombre minimum de 2 500 logements. Septembre 2002 Signature de la 3me convention avec lEtat dans le cadre de larticle 19 de la loi de Finances 1999-2000, portant sur un nombre minimum de 2 500 logements. Dcembre 2002 Acquisition du sige situ Casablanca, Km 7 Route de Rabat (An Seba). Novembre 2003 Mise en place du guichet unique au sige de la Socit regroupant les banques, les notaires ainsi que les services de lEnregistrement, de la Conservation Foncire, de la lgalisation des signatures et de la Lydec. 2003 - 2004 2004 Signature des conventions de partenariat avec la Banque Populaire, le CIH et la BMCE Bank au titre du financement des acqureurs. Refonte gnrale du systme dinformation.
Novembre 2004 Signature de la 4me convention avec lEtat dans le cadre de larticle 19 de la loi de Finances 1999-2000, portant sur un nombre minimum de 2 500 logements. Dcembre 2004 Remboursement par la Socit de lintgralit de lendettement bancaire. Janvier 2005 Dmarrage du nouveau systme dinformation.
18
Groupe Addoha est une marque dpose par la socit Douja Promotion Groupe Addoha.
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Octobre 2005
Signature de la 5me convention avec lEtat dans le cadre de larticle 19 de la loi de Finances 1999-2000, portant sur un nombre minimum de 2 500 logements. Cration de la filiale Immolog dont lintgralit du capital est dtenu par Douja Promotion Groupe Addoha.
Dcembre 2005 Signature dune convention cadre avec le Ministre Dlgu charg de lHabitat dans le cadre de la politique de promotion de partenariat public/priv. Douja Promotion Groupe Addoha sengage prendre en charge la ralisation, le financement et la commercialisation de 50 000 logements dans les villes de Casablanca, Tanger, Rabat-Sal, Marrakech, Agadir et Tamesna. Lenveloppe de cet investissement dont la ralisation sera tale sur la priode 2006-2010 est estime 10 Mrds Dh. Signature par la filiale Immolog de la 1re convention avec lEtat dans le cadre de larticle 19 de la loi de Finances 1999-2000, portant sur un nombre minimum de 2 500 logements. Janvier 2006 Fvrier 2006 Mai 2006 Signature dune convention de partenariat avec Wafa Immobilier du Groupe Attijariwafa bank au titre du financement des acqureurs. Obtention des premires autorisations de construire en dehors de la ville de Casablanca. Changement de dnomination : Douja Promotion S.A. devient Douja Promotion Groupe Addoha S.A.
II. CONTEXTE DES CONVENTIONS CONCLUES AVEC LE GOUVERNEMENT

II.1. CONVENTIONS CONCLUES AVEC LETAT DANS LE CADRE DE LARTICLE 19 DE LA LOI DE FINANCES 1999-2000
La socit joue aujourdhui un rle prpondrant dans le secteur de la promotion immobilire et plus particulirement de lhabitat conomique comme en tmoigne le nombre de conventions signes avec lEtat depuis lanne 2000, date laquelle fut conclue la 1re convention. Lactivit exerce par la Socit travers la ralisation, le financement et la commercialisation de logements conomiques sinscrit dans le cadre desdites conventions conclues avec lEtat, reprsent par le Ministre des Finances et de la Privatisation et le Ministre dlgu auprs du Premier Ministre, charg de lHabitat et de lUrbanisme. Le schma ci-dessous synthtise, ce jour, le nombre de conventions conclues entre Douja Promotion Groupe Addoha et lEtat :
Synoptique des conventions conclues avec lEtat au 15 mai 2006
Douja Promotion
99,9%
Immolog
1 re convention P rogramme min. de 3.500 logements Aot 2000
2 me convention P rogramme min. de 2.500 logements Dc. 2001
3 me convention P rogramme min. de 2.500 logements Sep. 2002
4 me convention P rogramme min. de 2.500 logements Nov. 2004
5 me convention P rogramme min. de 2.500 logements Oct. 2005
1 re convention P rogramme 1re conven tion min. de 2.500 logements Dc. 2005
Infographie : Attijari Finances Corp.
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II.1.1. Matrice chronologique des conventions conclues avec lEtat Le tableau ci-dessous dtaille au 15 mai 2006, le nombre de logements conomiques ralis, en cours de ralisation ou raliser par Douja Promotion Groupe Addoha compar au nombre minimum de logements requis par chacune des conventions conclues avec lEtat :
Conventions conclues avec lEtat dans le cadre de larticle 19 de la Loi de Finances 19992000 1re convention** Signe en Aot 2000 2re convention** Signe en Dcembre 2001 3re convention ** Signe en Septembre 2002 Total au 31 dcembre 2003 4re convention** Signe en Novembre 2004 Total au 31 dcembre 2004 5re convention** Signe en Octobre 2005 6me convention*** Signe en Dcembre 2005 Total - au 31 dcembre 2005 7me convention** En cours de signature Total - au 15 mai 2006 Nombre de logements requis par les conventions* 3 500 2 500 2 500 8 500 2 500 11 000 2 500 2 500 16 000 2 500 16 000 23 833 Nombre de logements raliss Nombre de logements en cours de ralisation ou raliser Total Enveloppe dinvestissement (Mdh)
7 060 11 128 5 645 23 833 -
7 060 11 128
1 215 1 900 1 500 4 615 460 5 075 1 650 750 7 475 450 7 925
3 209 3 209 3 000 6 209 9 900 4 750 20 859 3 000 23 859
8 854 27 042 3 000 30 042 9 900 4 750 44 692 3 000 47 692
Source : Douja Promotion Groupe Addoha * Nombre minimum de logements raliser par le Groupe sur 5 ans compter de la date de la 1re autorisation de construire du 1er programme inscrit dans chaque convention. ** Convention conclue entre Douja Promotion Groupe Addoha et lEtat. *** Convention conclue entre Immolog, filiale 99,9% de Douja Promotion Groupe Addoha et lEtat.
Au 15 mai 2006, les programmes de Douja Promotion Groupe Addoha dans le cadre des conventions conclues avec lEtat portent sur 47 692 logements 19 dont 23 833 ont t effectivement raliss et ce, pour une enveloppe dinvestissement cumul de prs de 8 Mrds Dh.
Chronologie des programmes du Groupe dans le cadre des conventions conclues avec lEtat
Programmes achevs Programmes en cours de ralisation 6 me convention (3 programmes) 4 750 logements 5 me convention (3 programmes) 9 900 logements 4 me convention (2 programmes) 3 000 logements 3 me convention (2 programmes) 8 854 logements 2 me convention 1 re convention (7 programmes) 11 128 logements (5 programmes) 7 060 logements 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Anne 2012
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Uniquement dans le cadre des conventions signes avec lEtat, car lensemble des programmes (achevs, en cours ou raliser) de la Socit, y compris les hors conventions, porte sur plus de 100 000 logements (103 273) au 15 mai 2006.
55
II.1.2. Principales clauses des conventions signes avec lEtat Les principales clauses ou dispositions tablies dans les conventions signes avec lEtat, dans le cadre de larticle 19 de la loi de Finances 1999-2000 tel quil a t modifi et complt conformment aux dispositions de larticle 16 bis de la loi de finances 2001 relatif la construction de logements sociaux sont exposes ci-aprs : Avantages fiscaux procurs par larticle 19 Dans le cadre de la politique mise en uvre par le Gouvernement du Royaume du Maroc en vue de rduire le dficit dans le secteur de lhabitat et de promouvoir lhabitat social, larticle 19 de la loi de Finances n26-99 pour lanne budgtaire 1999-2000, promulgue par dahir n1-99-184 du 16 rabii I 1420 (30 juin 1999), modifi et complt par larticle 16 bis de la loi de Finances n5500 pour lanne budgtaire 2001 promulgue par dahir n1-00-351 du 29 ramadan 1421 (26 dcembre 2000) a prvu un certain nombre davantages fiscaux au profit de promoteurs immobiliers . Ces avantages consistent en lexonration des impts et taxes suivants :
les droits denregistrement et de timbre ; les droits dinscription sur les livres fonciers ; limpt des patentes ; la taxe sur la valeur ajoute (TVA) ; limpt sur les socits (IS) ; limpt gnral sur le revenu (IGR) ; la participation la solidarit nationale sur les terrains non btis ; la taxe urbaine ; et, tous impts, taxes, redevances et contributions perus en faveur des collectivits locales et de leurs groupements.
Les exonrations susmentionnes sappliquent aux promoteurs immobiliers qui sengagent raliser un programme de construction dau moins 2 50020 logements sociaux sur une priode nexcdant pas 5 ans. Ces exonrations sont applicables aux conditions gnrales prvues par larticle 19 de la loi n 26-99 et par larticle 16 bis de la loi n55-00 prcites et, en outre, aux conditions particulires prvues par la convention conclue avec lEtat et par le ou les cahiers des charges qui la compltent. Autres principales clauses de la convention tablies dans le cadre de larticle 1921 Article premier Le promoteur immobilier sengage raliser un programme de construction dau moins 2 500 logements sociaux, tels que dfinis larticle 8, 13 de la loi n30 85 relative la TVA. Aux termes des dispositions prcites, est considr comme logement social toute unit dhabitation dont la superficie couverte et la valeur immobilire totale nexcdent pas, respectivement, 100 m2 et 200 000 dirhams .
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21
Le programme minimum requis par les conventions tablies dans le cadre de larticle 19 est fix 2 500 logements conomiques contre 3 500 arrts initialement dans le cadre de la loi de Finances 1999 - 2000. A titre dinformation, lintgralit du modle de la 5me convention conclue entre Douja Promotion Groupe Addoha et lEtat en date du 27 octobre 2005 figure en annexe 2 de la prsente note dinformation.
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Article 3 Le promoteur immobilier a la charge de raliser, par ses soins ou par le biais dentreprises de travaux ou de prestataires de services, les tudes et les travaux damnagement, dquipement et de construction de logements sociaux, conformment aux cahiers des charges correspondants, dans le but de faciliter laccession la proprit des locaux construits . Article 4 Pour la ralisation des tudes et le suivi des travaux, le promoteur sengage avoir recours aux hommes de lart dment autoriss exercer au Maroc et en situation rgulire vis--vis des textes rglementaires rgissant lexercice de leurs professions respectives . Article 5 Le lancement de chaque projet entrant dans le cadre du programme de construction, objet de la convention conclue avec lEtat donnera lieu ltablissement dun cahier des charges dfinissant le cadre dintervention, les modalits et les prestations architecturales et techniques spcifiques. Article 6 En cas de ralisation du programme vis ci-dessus en plusieurs projets, la dure de construction est tale sur une priode maximum de 5 ans courant compter de la date de dlivrance de lautorisation de construire relative au premier projet, jusqu la date dobtention du permis dhabiter affrent au dernier projet ralis . Article 7 Le promoteur produira priodiquement au dpartement charg de lHabitat, un document relatant ltat davancement des travaux de construction raliss et les indications relatives aux conditions et aux prix de commercialisation des logements sociaux . Article 8 Pour que le promoteur bnficie de faon dfinitive des avantages prvus par larticle 19 de la loi n26-99 et larticle 16 bis de la loi n55-00 prcites, il doit, ds rception provisoire de chaque projet, demander au Dpartement charg de lHabitat la dlivrance dun certificat de conformit dudit projet la convention conclue avec lEtat et aux prescriptions du cahier des charges correspondant . Article 13 Dans le cas o le promoteur ne parviendrait pas raliser au moins 2 500 logements sociaux dans les dlais et conditions prvus par la loi, la prsente convention et les cahiers des charges y annexs, les impts, droits et taxes exigibles seront mis en recouvrement sans prjudice des amendes, pnalits et majorations y affrentes . Article 14 Dans le cas o le programme porte sur la construction la fois de logements sociaux et de locaux dune autre nature, lexonration nest acquise que pour la partie rserve aux logements sociaux (). Article 1722 Le promoteur sengage dposer auprs des Services comptents une demande dautorisation de construire dans un dlai ne dpassant pas 6 mois compter de la date de signature de la convention conclue avec lEtat. Pass ce dlai, la convention est dclare nulle et sans effet .
22
Depuis 2003, cet article figure au sein de la convention tablie dans le cadre de larticle 19 de la Loi de Finances 1999-2000 relatif la construction de logements sociaux.
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II.2.
CONVENTIONS CONCLUES AVEC LE MINISTERE CHARGE DE LHABITAT ET DE LURBANISME
II.2.1. La convention cadre du 7 dcembre 2005 En sus des conventions conclues avec lEtat dans le cadre de larticle 19 de la Loi de Finances 1999-2000, la socit Douja Promotion Groupe Addoha a sign le 7 dcembre 2005 une convention cadre avec le Ministre Dlgu charg de lHabitat et de lUrbanisme dans le cadre de la politique de promotion de partenariat entre le secteur public et le secteur priv. A travers cette convention, le Groupe Addoha sengage prendre en charge la ralisation, le financement et la commercialisation de 50 000 logements dans les villes de Casablanca, Tanger, Rabat-Sal, Marrakech, Agadir et Tamesna23 et ce, sur une priode de 5 ans pour une enveloppe dinvestissement estime 10 milliards de dirhams.
Convention cadre conclue avec le Ministre de lHabitat et de lUrbanisme (M.H.U.)
Douja Promotion
Convention cadre P rogramme min. de 50.000 logements Dc. 2005

Mobilisation du foncier public dans le cadre de la convention
Le partenariat conclu entre Douja Promotion Groupe Addoha et le M.H.U. travers la convention cadre porte essentiellement sur les axes suivants :
mobilisation du foncier public au profit de Douja Promotion Groupe Addoha tant entendu que celle-ci sengage prendre en charge la ralisation, le financement et la commercialisation des projets ; facilitation des dmarches administratives ; dfinition dun commun accord du cahier des charges ainsi que des dlais de ralisation des programmes.
II.2.2. Projets entrant dans le cadre du partenariat Public/Priv A ce jour, la socit Douja Promotion Groupe Addoha a conclu avec le Holding dAmnagement Al Omrane (HAO) 24 plusieurs conventions portant sur la ralisation de 24 300 logements, notamment Agadir, Tanger, Fs et Tamesna dont le dtail figure en page suivante.
23 24
Ce partenariat peut tre largi dun commun accord dautres villes du Royaume. Le HAO est un holding capitaux publics, prsid par le Premier Ministre, issu de la fusion en 2004 de trois socits (lAgence Nationale de lutte contre lHabitat Insalubre - ANHI -, la Socit Nationale dEquipement et de Construction - SNEC - et Attacharouk), et qui terme devrait intgrer les 7 Etablissements Rgionaux dAmnagement et de Construction Actuels - ERAC en vue de constituer un oprateur public majeur dans la mise en uvre de la politique gouvernementale en matire dhabitat social.
58
Ltat davancement, au 15 mai 2006, des programmes en cours de ralisation dans le cadre du partenariat public/priv conclu avec le HAO se dclinent comme suit :
Villes Projets Date de signature de la convention Nombre de logements en cours de ralisation Agadir Mail Adrare Central 7/02/2006 6 800 07/02/2006 2 250 Tanger Al Irfane 04/05/2006 7 500 Fs Dalila 07/02/2206 2 750 Tamesna Tamesna 19/04/2006 5 000 24 300 Total
A ce jour, Douja Promotion Groupe Addoha a sign avec le Holding Al Omrane 5 conventions portant sur la ralisation de 24 300 logements au titre des programmes mentionns ci-dessus.
III. APPARTENANCE DE DOUJA PROMOTION GROUPE ADDOHA A UN GROUPE

La socit Douja Promotion Groupe Addoha est dtenue en majorit par la famille SEFRIOUI (personnes physiques uniquement), reprsente par M. Anas SEFRIOUI, actionnaire majoritaire et Prsident Directeur Gnral de la Socit. A ce jour, Douja Promotion Groupe Addoha ne fait partie daucun groupe.
IV. FILIALES DE DOUJA PROMOTION GROUPE ADDOHA

IV.1. ORGANIGRAMME JURIDIQUE
Lorganigramme juridique de Douja Promotion Groupe Addoha au 15 mai 2006 se prsente comme suit :
Participations de Douja Promotion Groupe Addoha au 15 mai 2006
99,9% Promolog 99,9% Promif 99,9% Dar Jawda

Douja Promotion
99,9% Immolog
IV.2.
PRESENTATION DE IMMOLOG
IV.2.1. Prsentation gnrale

Dnomination sociale Sige social Domaine dactivit IMMOLOG Km 7, Route de Rabat Ain Seba Promotion immobilire
Cre en octobre 2005, Immolog est une Socit Anonyme au capital de 300 000 Dh dont lintgralit du capital est dtenue par la socit Douja Promotion Groupe Addoha. Cette filiale a pour objet principal, lacquisition de terrains ainsi que la ralisation, le financement et la commercialisation de logements de type conomiques et de standing, et de manire plus gnrale des oprations de promotion immobilire en partenariat avec la Caisse de Dpt et de Gestion (CDG).
59
Ce partenariat porte en particulier sur lassociation entre lexprience de Douja Promotion Groupe Addoha en matire de promotion immobilire et la capacit de la CDG mobiliser du foncier pour la ralisation de projets immobiliers. IV.2.2. Capital social
Capital (Dh) 300 000 300 000 31/12/2005 Nombre de % du % de droits titres capital de vote 3 000 99,9% 99,9% 3 000 99,9% 99,9%
Douja Promotion Groupe Addoha Total

IV.2.3. Elments financiers

Extrait des derniers tats de synthse (En milliers de dirhams) Capital social Fonds propres Dette financire Chiffre daffaires Dividendes perus Rsultat net
2005 300 294 (6)
La filiale Immolog ayant t cre en octobre 2005, aucune activit na t enregistre au titre de lexercice 2005. Le stock de marchandises dune valeur de 97,7 Mdh inscrit dans les comptes de Immolog concerne des terrains acquis par la socit Immolog. Pacte dactionnaires Il nexiste aucun pacte dactionnaires liant les actionnaires de Immolog. Conventions de financement Immolog et Douja Promotion Groupe Addoha ne sont lies par aucune convention de financement lexception de lavance en comptes dassocis mentionne ci-dessous. Flux financiers Les relations donnant lieu des flux financiers entre la Socit et sa filiale concernent :
lenregistrement en comptes dassocis de 14 Mdh verss par Douja Promotion Groupe Addoha sa filiale Immolog travers une avance en compte courant consentie au taux de refinancement de Douja Promotion Groupe Addoha (4,50%) afin de permettre sa filiale lacquisition dun terrain Tanger ; la remonte de dividendes potentielle que versera la filiale Immolog Douja Promotion Groupe Addoha compter de lanne 2006. Aucun dividende na encore t vers par Immolog Douja Promotion Groupe Addoha en raison de sa rcente cration en octobre 2005. PRESENTATION DES AUTRES FILIALES
IV.3.
Le seul actif des 3 autres filiales Promolog (initialement Jalobya), Promif (initialement Lahab) et Dar Jawda (initialement Daplan) acquises en dcembre 2005 est constitu de terrains sur lesquels seront raliss des programmes de logements. Le prix dacquisition de ces socits est bas sur la valeur du terrain.
60
V. ACTIVITE
V.1. LE SECTEUR DACTIVITE DE DOUJA PROMOTION GROUPE ADDOHA
V.1.1. Le march marocain de lhabitat V.1.1.1 Contribution du secteur lconomie nationale Le secteur de lhabitat occupe une place avre dans le processus de dveloppement du pays et constitue lun des vecteurs privilgis de lactivit conomique en tant que catalyseur des secteurs industriels et des services et comme crateur demplois aux niveaux national, rgional et local. Secteur phare de lconomie nationale, ce secteur dvoile les indicateurs suivants25 :
le march du BTP a contribu hauteur de 5% du Produit Intrieur Brut sur les 3 dernires annes ; le secteur du BTP occupe le 3me rang en matire demplois : il draine prs de 10% de la population active urbaine et a enregistr en 2004 une augmentation de 5,2% du nombre demplois. A fin 2002, le secteur du BTP a employ prs de 650 000 personnes26 dont prs de 70% en milieu urbain ; Le secteur BTP contribue pour prs de la moiti dans la FBCF et la branche btiment contribue elle seule pour prs de 28,2% pour un volume dinvestissement de prs de 30,8 Mrds Dh en 2004 ; fin dcembre 2005, lencours des crdits limmobilier a enregistr une progression de prs de 25% par rapport lanne prcdente pour stablir 57,9 Mrds Dh, pesant prs de 20% du concours lconomie dont le montant slve 292,1 Mrds Dh ; une consommation de ciment en volution constante : fin dcembre 2005, les ventes de ciment ont enregistr une hausse de 5,02% par rapport lexercice prcdent, stablissant 10,3 millions de tonnes en 2005 contre 9,8 millions de tonnes en 2004 ; enfin selon les statistiques de la Direction de la Promotion Immobilire publies en 2001, le secteur de lHabitat compte 793 promoteurs immobiliers pour un chiffre daffaires cumul de 6,5 Mrds Dh.
Evolution de la valeur ajoute du BTP (en prix courants en Mdh)

20 000 19 500 19 000 4,9% 18 500 18 000 17 500 2000 2001 PIB du secteur BT P 2002 2003 BT P/PIB T otal (%) 18 300 4,7% 4,8% 4,6% 4,4% Mdh 5,2% 19 641 19 372 5,1% 5,0% 19 314 5,4% 5,2%
Source : Direction de la statistique
25 26
Source : ULPIM Incluant 11 100 personnes employes au sein de la branche promotion immobilire au titre de la mme priode.
61
V.1.1.2 Une nouvelle dynamique de croissance Progression soutenue des IDE Eu gard aux lments prcits, le secteur de limmobilier reprsente un pilier majeur de lconomie nationale et, ce titre, a su attirer ces dernires annes, des Investissements Directs Etrangers (IDE) en hausse grce aux rformes et mesures engages par les pouvoirs publics notamment en matire dincitation linvestissement et dallgement des procdures dinvestissement. En effet, le secteur de limmobilier au Maroc est celui qui draine le plus dIDE sur lensemble des secteurs de lconomie. Sur la priode 1996-2005, le volume en matire dIDE visant le secteur de limmobilier a enregistr un TCAM de 21,8% contre des TCAM respectifs de 6,8% et de 8,2% concernant le secteur de lIndustrie et lensemble des IDE. Sur la priode 2003-2005, le volume des IDE dans limmobilier sest tabli 1 775 Mrds Dh contre prs de 418 Mrds Dh sur la priode 1996-1998. Tenant compte de cette hausse en matire dIDE, le secteur de limmobilier prcde mme dsormais certains secteurs tels que le Tourisme, les Tlcommunications ou encore le Commerce et devrait en 2010 enregistrer un volume dIDE de prs de 3 500 Mrds Dh dans lhypothse du maintien de ce niveau de croissance. En sus de lindicateur relatif aux IDE, le secteur de limmobilier tmoigne dune relance sur la scne nationale travers les paramtres principaux tels que la consommation de ciment, la dynamique dmographique et la production de logements. Hausse de la consommation nationale de ciment Lvolution de la consommation nationale de ciment sur la priode 2003-2005 se prsente comme suit, lchelle nationale et rgionale :
Rgions 1er ensemble Grand Casablanca Souss -Massa-Dra Marrakech -Tensift - Al Haouz Tanger Ttouan 2me ensemble Oriental Rabat - Sal Zemmour - Zars Doukkala Abda Mekns - Tafilalet 3me ensemble Fs Boulemane Tadla Azilal Gharb Cherarda Beni Hssen Total Consommation annuelle moyenne sur la priode 2003-2005 (en milliers de tonnes) 1 550 1 000 975 1 082 874 824 651 630 405 184 422 8 597 TCAM 2000-2005 Poids en terme de consommation de ciment (2003-2005) 15,8% 10,2% 10,0% 11,1% 8,9% 8,4% 6,7% 6,4% 4,1% 1,9% 4,3% 87,8%
5,3% 6,2% 12,7% 10,9% 6,3% 2,2% 7,5% 10,0% -2,0% 8,4% 2,8% 6,4%*
Source : Etude publie dans la presse locale en 2006 * Moyenne de lensemble des TCAM sur la priode 2000-2005 tenant compte de 3 ensembles rgionaux traits sur 4.
Les donnes chiffres ci-dessus annoncent le dmarrage dune nouvelle dynamique lchelle du secteur national de la construction. En effet, ces chiffres rvlent dune part, une volution du march du ciment dont le volume excde pour la 1re fois le seuil des 8,5 millions de tonnes avec une croissance annuelle moyenne sur la priode 2000-2005 de 6,4% et dautre part, la distinction de 4 rgions conomiques (1er ensemble) par rapport lensemble des rgions du Royaume.
62
En effet, ces 4 rgions se distinguent nettement par rapport au reste des rgions du Royaume, du fait des lments suivants :
en terme de consommation nationale de ciment, chacune delle dispose dun poids suprieur ou gal 10,0% ; elles reprsentent prs de 47% de la consommation nationale de ciment.
Ces 4 rgions concernent respectivement la rgion du Grand Casablanca avec une consommation annuelle moyenne de ciment sur la priode 2003-2005 de 15,8%, la rgion de Tanger-Ttouan avec une consommation moyenne de 11,1%, la rgion du Souss-Massa-Dra avec une consommation annuelle de 10,2% et enfin, la rgion de Marrakech-Tensift-Al Haouz avec une consommation annuelle de 10,0%. Le dynamisme dune rgion en matire de consommation de ciment est indique travers le critre du TCAM de vente de ciment sur la priode 2000-2005. Ainsi, au cours des cinq dernires annes, il est respectivement de 12,7% pour la rgion de Marrakech-Tensift-Al Haouz, de 10,9% pour la rgion de Tanger-Ttouan, de 6,2% pour la rgion du Souss-Massa-Dra et de 5,3% pour la rgion du Grand Casablanca. Ces donns chiffres conduisent aux analyses suivantes :
rgion du Grand Casablanca : recul significatif en terme de poids dans la consommation nationale de ciment. Cette rgion nincarne plus dsormais la rgion dominante du march du ciment lchelle nationale. En 2003-2005, le poids de cette rgion est de 15,8% vs 16,5% sur la priode 1997-1999 (-4,2% entre les deux priodes) ; rgion du Souss-Massa-Dra : dclin en terme de poids dans la consommation nationale de ciment. En 2003-2005, le poids de cette rgion est de 10,2% vs 17,7% sur la priode 19971999 (-5,5% entre les deux priodes) ; rgions de Tanger-Ttouan et de Marrakech-Tensift-Al Haouz : illustration dun fort dynamisme sur le secteur de la construction travers une forte hausse du TCAM de ciment enregistr sur la priode 2000-2005 mais galement du poids dans la consommation nationale de ciment. En effet, concernant cet indicateur, ces 2 rgions ont enregistr respectivement des progressions de 43,8% et de 29,3% entre les priodes 1997-1999 et 2003-2005. Sauf ralentissement ou rupture de cette tendance, ces 2 rgions risquent de rejoindre la rgion du Grand Casablanca en terme de consommation de ciment au cours des 10 prochaines annes.
En rsum, sur les 4 rgions les plus dynamiques du Royaume appeles reprsenter, dans un proche avenir, des centres de comptitivit o seront dfinis les grands enjeux du dveloppement du pays, 2 rgions fort potentiel (Marrakech-Tensift-Al Haouz et Tanger) semblent dsormais se distinguer en terme de construction en enregistrant les plus fortes croissances annuelles moyennes en terme de consommation de ciment depuis les cinq dernires annes (TCAM respectifs de 12,7% et 10,9%). Poids dmographique urbain des rgions conomiques Lvolution du poids dmographique par rgion entre 1994 et 2004 se prsente comme suit :
Rgions Grand Casablanca Souss Massa - Dra Marrakech -Tensift - Al Haouz Tanger Ttouan Total
Source : Etude publie dans la presse locale en 2006
1994 21,4% 6,8% 7,0% 8,8% 40,0%
2004 20,4% 7,7% 7,3% 9,0% 44,3%
Variation 2004/1994 (%) -5,1% 13,5% 4,3% 2,3% 0,7%
63
Comme lillustre le tableau ci-dessus, les donnes dmographiques de ces 10 dernires annes rvlent un poids dmographique urbain voluant comme suit par rgion :
rgion du Grand Casablanca : recul de 5% sur la priode considre ; rgion du Souss-Massa-Dra : progression de 13,5% sur la priode considre. Il convient de souligner que lvolution du poids de la consommation de ciment ne suit pas celle du poids dmographique de la rgion en raison du ralentissement des grands chantiers de construction non lis lhabitat ; rgions de Tanger-Ttouan et de Marrakech-Tensift-Al Haouz : progressions respectives de 2,3% et 4,3% en ligne avec celles de la consommation de ciment dans ces rgions, tmoignant ainsi de leur dynamisme.
Evolution de loffre urbaine en matire de logements Lvolution de loffre urbaine en matire de logements par rgion conomique se prsente comme suit sur la priode 2000-2004 :
Rgions Grand Casablanca Poids (en %) Souss Massa - Dra Poids (en %) Marrakech -Tensift - Al Haouz Poids (en %) Tanger - Ttouan Poids (en %) Total 4 rgions Total national Poids des 4 rgions 2000 14 259 17,5% 6 298 7,7% 4 347 5,3% 7 031 8,6% 31 935 81 670 39,1% 2001 17 014 20,5% 5 157 6,2% 4 693 5,6% 7 477 9,0% 34 341 83 161 41,4% 2002 17 354 19,4% 7 035 7,9% 4 908 5,5% 6 413 7,2% 35 710 89 467 39,9% 2003 19 536 18,1% 8 199 7,6% 5 036 4,7% 11 643 10,8% 44 414 107 910 41,2% 2004 16 063 15,2% 8 455 8,0% 9 068 8,6% 6 335 6,0% 39 921 105 584 37,8% TCAM 2000/2004 3,0% 7,6% 20,2% -2,6% 5,7% 6,6%
Source : Etude publie dans la presse locale en 2006
Comme lillustre le tableau ci-dessus, les donnes chiffres relatives au march immobilier urbain rvlent une offre en logement sur le plan national qui progresse un taux de croissance annuel moyen de prs de 7% sur la priode 2000-2004, excdant le niveau des 100 000 logements compter de lanne 2003. Les 4 rgions les plus dynamiques en matire de dmographie et de consommation de ciment psent en moyenne, sur la priode 2000-2004, pour prs de 40% en terme doffre de logement sur le plan national :
rgion du Grand Casablanca : la rgion enregistre un faible taux de croissance annuel moyen (TCAM de 3,0%) en terme de construction de logements sur la priode 2000-2004, conduisant un recul progressif depuis 2002 de son poids dans la production nationale de logements (15,2% en 2004 vs 20,5% en 2001) ; rgion de Tanger-Ttouan : au titre de lexercice 2004, cette rgion voit galement son poids nettement reculer par rapport aux exercices prcdents en raison dune faible progression du taux de croissance de la construction de logements. Son poids stablit en 2004 6,0% de la production nationale de logements ; rgion du Souss-Massa-Dra : cette rgion se situe la 2me position avec un taux de croissance en terme de construction de logements de 7,6% et un poids dans la production nationale de logements de 8% en 2004 ; rgion du Marrakech-Tensift-Al Haouz : cette rgion reprsente la rgion la plus dynamique en terme de construction de logements (TCAM de 20,2% sur la priode 2000-2004) avec un poids dans la production nationale de logements slevant 8,6% en 2004 vs 5,3% en 2000.
64
V.1.1.3 Les intervenants du secteur de lhabitat Les acteurs de la production du logement sont composs des mnages et des promoteurs immobiliers. La production en auto-promotion faisant appel aux filires traditionnelles et informelles demeure dominante, cependant on assiste depuis quelques annes une relle dynamisation et transformation du secteur soutenue par laction de lEtat marocain en matire dhabitat social. En effet, compte-tenu des besoins en logements sociaux et de la dynamique du secteur enclenche par lEtat marocain en matire de promotion de lhabitat social, le secteur de la promotion immobilire se structure et sorganise pour investir le crneau de la production de lhabitat grande chelle. Catgorie dintervenants du secteur formel Le secteur de lhabitat fait appel diverses catgories dintervenants oprant dans des activits dpendantes de diverses branches dactivits conomiques. Ces activits, dans leur ensemble, interviennent directement ou indirectement, en amont ou en aval la production de lhabitat. Le promoteur immobilier a pour mission dassurer la gestion des diffrents changes sectoriels et de coordonner lensemble de ces intervenants. Il peut reprsenter une personne morale ou une personne physique : entreprise, cooprative ou auto-promoteur (mnages). Le rle du promoteur immobilier se rsume principalement comme suit :
assurer la responsabilit de la coordination des oprations ncessaires ltude ; mobilisation du foncier et financement ; excution et commercialisation des projets immobiliers.
Comme lillustre le tableau ci-dessous, le secteur de la promotion immobilire fait appel huit ples dintervenants :
Catgorie dintervenants 1. Matrise duvre et ingnierie 2. Matres douvrage 3. Producteurs et distributeurs de matriaux de construction 4. Entreprises de travaux 5. Maintenance et rparation 6. Services Publics 7. Conseil juridique et Gestion immobilire 8. Systme bancaire Professions/Domaine dactivit Architectes, Bureaux dtudes techniques, Topographes Promoteurs publics, Promoteurs privs, coopratives, Associations et Amicales Entreprises organises et Entreprises informelles Services, Electricit, Plomberie, Administrations publiques concernes, Conservation foncire et cadastre, Agences urbaines, Collectivits locales Agences immobilires, Administration des biens immobiliers, Notaires , Adouls Organismes bancaires (CIH, BCP,)
Source : Direction de la Promotion Immobilire (Observatoire de lHabitat)
En 2001, le nombre dintervenants dans le secteur de la promotion immobilire est estim prs de 10 500 entits selon une tude ralise par le Ministre de lHabitat et de lUrbanisme. Ce chiffre se compose quasiment de toutes les entits structures et non structures localises oprant principalement dans le secteur de la production rglementaire du logement.
65
Principales grandeurs du secteur de la promotion immobilire Sur les 8 catgories dintervenants noncs en page prcdente, 6 interviennent essentiellement dans le domaine de la promotion immobilire et reprsentent 6 951 acteurs en 2001. En 2001, les principales grandeurs du secteur de la promotion immobilire se prsentent comme suit :
Catgorie dintervenants Bureaux dtudes techniques Architectes Entreprises de construction Producteurs de m.c.* Distributeurs de m.c.* Promoteurs immobiliers Total Effectif des entreprises Nombre % 368 1 409 1 333 1 064 1 984 793 6 951 5,3% 20,3% 19,2% 15,3% 28,5% 11,4% 100,0 Chiffre daffaires (en Mdh) % 780 815 13 900 17 400 1 428 6 500 40 823 1,9% 2,0% 34,0% 42,6% 3,5% 15,9% 100,0 Emplois Effectif 3 000 7 000 146 500 63 500 63 400 11 100 294 500 % 1,0% 2,4% 49,7% 21,6% 21,5% 3,8% 100,0
Source : Monographie du secteur de la promotion immobilire * Matriaux de construction
Comme lillustre le tableau ci-dessus, le secteur de la promotion immobilire compte, pour lanne 2001, 79327 promoteurs immobiliers sur prs de 7 000 intervenants. Les ventes du secteur pour la mme anne se sont tablies prs de 41 Mrds Dh dont lessentiel est gnr respectivement par les producteurs de matriaux de construction (43%), les entreprises de construction (34%) et les promoteurs immobiliers (16%). De mme, en matire demploi, ce sont galement les entreprises de construction, les producteurs ainsi que les distributeurs de matriaux de construction qui figurent au 1er rang des pourvoyeurs demplois avec prs de 93% de leffectif global du secteur. Activit relative aux exercices 2004 et 2005
Promoteurs publics et privs Mises en chantier Oprations sociales et conomiques dont oprateurs privs Units de restructuration Autres* Total units Achvements Oprations sociales et conomiques 28 dont oprateurs privs Units de restructuration Autres* Total units 2004 2005 Var. 05/04
131 082 93 440 41 539 45 175 217 796 76 471 53 623 27 089 24 476 128 036
204 556 32 067 73 864 37 192 315 612 113 223 23 468 31 533 23 020 167 776
56,1% -65,7% 77,8% -17,7% 44,9% 48,1% -56,2% 16,4% -5,9% 31,0%
Source : DEPP, DRHU, DPHU et communes * Se compose des villas ainsi que des units dquipement et dactivit.
Au titre de lexercice 2005, le nombre total de ralisations des oprateurs publics et privs a port sur 113 223 units conomiques et sociales contre 76 471 au titre de lexercice 2004.
27 28
Composs de 779 promoteurs privs et de 14 publics selon les donnes de la Direction de la Promotion Immobilire pour 2001. Incluant des lots sociaux.
66
La contribution des oprateurs privs et publics en terme dunits sociales et conomiques acheves se prsente comme suit en 2005 :
Contribution des oprateurs privs et publics en terme dunits conomiques acheves en 2005
120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0
45 793 4 413 19 055
Units conomiques et sociales 113 223
69 261 43 962
36 346 7 616
Oprateurs privs Logements sociaux Source : DEPP, DRHU, DPHU et communes
Oprateurs publics Lots sociaux
Total
Auto construction
En 2005, les oprateurs privs ont contribu, avec prs de 70 000 units conomiques ralises, pour 61% de lensemble des oprations conomiques et sociales de lexercice contre prs de 40% pour les oprateurs publics. Intervenants dans le secteur informel Bien que le secteur de la promotion immobilire soit en pleine restructuration, sous limpulsion de la politique du gouvernement en matire de promotion de lhabitat social, les intervenants oprant titre informel demeurent encore une composante dominante. Le tableau ci-dessous prsente le nombre et la structure selon le statut des units de production informelle dans la construction pour lanne 2000 :
Caractristiques Nombre dunits de production informelles % de lensemble Structure selon le statut Proprit individuelle En association
Source : ENSI 1999/2000
Urbain 59 225 77%
Rural 17 690 23%
Total des UPI 76 915 100% 93,9% 6,1%
Dont sans local 72 395 94,1%
Ainsi, sur prs de 80 000 units de production informelles dnombres en 2000, prs de 80% se situent en milieu urbain et la majorit (94%) ne disposent pas de local. Au titre de la mme anne, ces units de production informelles ont gnr un chiffre daffaires de 6,4 Mrds Dh pour un effectif de prs de 133 000 personnes, soit lquivalent du chiffre daffaires produit par la branche Promotion immobilire en 2001, avec un nombre demplois pesant prs dun tiers (31%) de leffectif global du secteur de la promotion immobilire.
67
V.1.1.4 Principaux atouts du secteur Les promoteurs immobiliers disposent dun certain nombre davantages notamment fiscaux lis aux diverses exonrations fiscales entrant dans le cadre de larticle 19 de la loi de Finances n2699 pour lanne budgtaire 1999-2000, modifi et complt par larticle 16 bis de la loi de Finances n55-00 pour lanne budgtaire 2001. Ces avantages consistent en lexonration des impts et taxes tels que figurant au sein desdites conventions29. De mme, il convient de souligner la signature dun contrat programme 2004-2007 en date du 28 juin 2004 entre le Gouvernement et les oprateurs du BTP dont les principaux axes se rsument comme suit :
amlioration de la structure de lentreprise et de la modernisation de sa gestion ; dveloppement de la performance de lentreprise et de la modernisation de sa gestion ; renforcement du partenariat entre ladministration et les entreprises ; amlioration de la visibilit de lentreprise via la mise en place dun observatoire des BTP.
V.1.2. Contexte du secteur de lhabitat au Maroc La situation du secteur de lhabitat demeure caractrise par une forte croissance de la population urbaine, par un lourd dficit et des besoins additionnels excdant le rythme actuel de production de logements et enfin par diverses contraintes et dysfonctionnements de lappareil de production de logements. A ce jour, le secteur doit faire face de nombreux obstacles dordre rglementaire, foncier et financier et ce, en dpit des efforts dploys. Ainsi, eu gard dune part, des besoins importants en logements et dautre part, une srie de srieuses contraintes, les pouvoirs publics ont dtermin de nouvelles orientations pour le dveloppement du secteur dans le cadre dune dynamique de dveloppement socio-conomique durable. Ces orientations sarticulent autour de 3 principaux axes :
redfinition des rles des diffrents acteurs (Etat, collectivits locales, secteur public et secteur priv, socit civile) ; dveloppement de nouvelles formules dintervention et de partenariat visant la lutte contre lhabitat insalubre, et renforcement de laction du secteur priv dans lhabitat social ; modernisation de ladministration en particulier et du secteur du logement en gnral.
Ds lors, les pouvoirs publics ont dfini des objectifs moyen et long termes dont le plus important concerne laccroissement du rythme de production pour faire face la demande additionnelle produite par laccroissement dmographique dans une optique de rsorption du dficit actuel (1,2 million de logements) lhorizon 2012. La ralisation de cet objectif requiert des investissements importants, la mise en place et la poursuite de rformes importantes dont les principaux chantiers ont t engags.
29
Cf. Modle type de convention en annexe 2.
68
V.1.2.1 Urbanisation croissante Sous la pression dmographique et la pousse de lexode rural cause par des scheresses rcurrentes depuis les annes 80, lurbanisation au Maroc a connu un dveloppement rapide de 1960 2004.
Evolution de la population marocaine
34 30 26,1 26 22 18 14 1971 1982 1994 2004 20,4 Millions 29,6
Evolution de la population urbaine

Millions 35 30 25 20 15 10 8,7 3,4 5,4 13,4 17,8 20,4 29,0 25,5
15,4
5 0
1960
1971
1982
1994
2004
2010
2020
2030
Source : Ministre de lHabitat et de lUrbanisme
Ainsi, entre 1960-1982 et 1982-2000, la part de la population urbaine est passe respectivement de 29% 43% et de 43% 55%. Cette part doit reprsenter 60% actuellement et stablira prs des 2/3 en 2010. Cette croissance est lorigine de la multiplication du nombre de villes et de centres urbains, pass de 128 en 1960 prs de 500 actuellement. Entre 1971 et 2004, la population totale a plus que doubl alors que la population urbaine a tripl sur la mme priode. Elle est de 17,8 millions en 2004 contre respectivement 13,4 millions, 8,7 millions, 5,4 millions et 3,4 millions en 1982, 1971 et 1960, soit un taux daccroissement annuel moyen de 3,7% par an. Certaines villes ont dailleurs enregistr un taux annuel moyen de leur population de 7,5% et ont vu leur population doubler en moins de 10 ans. De mme, la population rurale est passe de 11,7 millions en 1982 (soit 57,3% de la population totale), 12,7 millions en 1994 (soit 48% de la population totale enregistrant ainsi un taux daccroissement annuel moyen de 0,7%). Compte-tenu de cette volution, le Maroc est aujourdhui pass dune population dominance rurale une population prpondrance urbaine. Ce dclin de la proportion de la population rurale est la rsultante dun exode rural massif et continu que connat le pays. Cependant, il convient de souligner que cette urbanisation acclre sest accompagne dun dveloppement anarchique des villes li un manque de prparation consquente des structures daccueil. En effet, la population urbaine se concentre dans les 20 grandes villes de plus de 100 000 habitants ne disposant pas de structures daccueil adquates, ce qui entrave laccs un logement ou un lot constructible pour une large tranche de la population. De plus, cette croissance urbaine a conduit au dveloppement de larges secteurs dhabitat insalubre, notamment dans les quartiers pri-urbains permis par des mutations socio-conomiques et culturelles profondes imposant de profonds changements dans lorganisation sociale et spatiale des agglomrations.
69
Ainsi, cette urbanisation rapide, incontrle et la dmographie galopante des villes cause par leur croissance interne et lexode rural ont conduit aux contraintes suivantes :
une augmentation exponentielle de la demande : le secteur de lhabitat se caractrise aujourdhui par un lourd dficit et des besoins additionnels suprieurs au rythme de production de logements. Ce dficit total en logements est estim aujourdhui 1,2 million dunits dont la consquence est la prolifration de lhabitat sous-quip et non rglementaire au rythme de 25 000 logements par an ; la prolifration de lhabitat non rglementaire dans le milieu urbain concernant 740.00030 mnages vivant dans des habitations insalubres et segments selon 3 catgories principales : les bidonvilles ; les quartiers non rglementaires ; lhabitat menaant ruine.
Face ces difficults, les actions publiques dans le secteur de lhabitat ont pour objectif de doubler le rythme de la production annuelle en vue de rsorber le dficit total prvisionnel 900 000 units lhorizon 2007 et 570 000 en 2012. Il sagira moyen terme de porter la production annuelle du logement social 100.000 units sous forme de lots quips, ou semiquips pour lhabitat individuel, de logements finis ou semi-finis et travers la restructuration des quartiers non structurs. V.1.2.2 Une offre en terme de logements inadapte la demande Une offre et une demande inadquates Actuellement, la production rglementaire usage dhabitation nest que de 60 000 80 000 units pour une demande de lordre de 125 000 mnages qui se forment annuellement. Lhabitat non rglementaire usage dhabitation (habitat anarchique, bidonvilles, habitat insalubre dispers) abrite annuellement prs de 40 000 mnages. Par ailleurs, il ressort selon une enqute nationale sur les niveaux de vie des mnages durant la priode 1998-1999, que pour plus de la moiti des mnages urbains, les dpenses de consommation demeurent infrieures 3 500 Dirhams par mois. Or un mnage dont le revenu mensuel est de 3 500 Dirhams doit consacrer le revenu complet de cinq annes dans le cadre de lacquisition dun logement cotant 200 000 Dirhams31. De mme, pour 30% du total des mnages dont le revenu est infrieur 1,5 fois le SMIG32, le logement rglementaire demeure inaccessible. Dficit croissant en logements Le dficit actuel en logements estim aujourdhui 1 240 000 units, se dcompose comme suit :
populations rsidentes dans les bidonvilles : 270 000 ; mnages habitant les quartiers non rglementaires sous-quips : 540 000 ; mnages vivant dans la cohabitation et la promiscuit : 240 000 ; mnages habitant des logements dlabrs et menaant ruine : 90 000.
La vtust et linsalubrit des tissus anciens reprsentent galement une menace pour la sant, la scurit et la vie des populations. Ces dsquilibres notables affectent aujourdhui le tissu urbain, la qualit de vie des populations urbaines, la scurit doccupation rsidentielle et humaine plus gnralement. La persistance des formes dhabitat prcaire, bidonvilles et logements clandestins,
30 31 32
Source : Projet de Loi de Finances pour lanne budgtaire 2005. Montant plafond des logements dit conomiques destins aux populations faible revenu. 2 010 Dirhams par mois.
70
rvle un lourd dficit rsorber et la difficult rencontre par les pouvoirs publics satisfaire cette augmentation soutenue de la demande. Le tableau ci-dessous illustre lestimation des besoins cumuls lhorizon 2012 :
Nature des besoins Besoins pour la rsorption du dficit initial Besoins dus la croissance dmographique Besoins dus au renouvellement du parc Total (en units)
Source : Ministre Dlgu charg de lHabitat et de lUrbanisme
2012 700 000 1 580 000 90 000 2 370 000
Il ressort du tableau ci-dessus que les besoins globaux estims lhorizon 2012 slvent prs de 2,4 millions dunits pour une production actuelle de prs de 80 000 units par an lchelle nationale. Dans le cas o lon prend en compte les ralisations des oprateurs publics en matire de restructuration, le niveau de production actuelle ressort 167 000 units33.
33
Incluant les lots sociaux.
71
V.1.2.3 Principales contraintes historiques du secteur En dpit des efforts dploys par les pouvoirs publics ces dernires annes, le secteur de lhabitat fait face aujourdhui de nombreux obstacles structurels tant aux niveaux rglementaires, foncier, financier et fiscal quau niveau administratif. Rglementation de lurbanisme contraignante Le Maroc dispose de nombreux textes juridiques relatifs la planification et lamnagement des villes. Lappareil juridique rgissant le secteur de limmobilier a t renforc, en 1992, par deux lois sur lurbanisme et sur les lotissements et morcellements et plus rcemment, en 2002, par la loi sur la coproprit et un second texte sur la Vente en Etat Futur dAchvement (VEFA). Toutefois, ces lois sont juges contraignantes car elles engendrent des difficults telles que linsuffisance des ressources des collectivits locales pour la mise en uvre de linfrastructure principale et hors site projete par les Plans dAmnagement ainsi que la multiplicit des acteurs intervenant dans la procdure dinstruction des dossiers damnagement urbain. Des mesures transitoires ont t mises en place dans un souci de simplification des procdures et dencouragement de linvestissement immobilier dans lattente de la rforme des textes de lurbanisme. Epuisement des rserves foncires publiques dans les primtres urbains La production de logements est entrave par le renchrissement du prix des terrains, lpuisement des rserves foncires de lEtat et des Collectivits locales dans les priphries urbaines et le dveloppement de filires irrgulires de production, doccupation et de gestion des terrains de lhabitat. Sinscrivant dans une dmarche de renforcement du partenariat entre Priv et Public, les rcentes conventions cadre conclues en 2005 et 2006 entre les pouvoirs publics (M.H.U., Holding Al Omrane) et les promoteurs immobiliers dans le cadre de la production de logements conomiques rpondent dsormais ce problme et ce, travers la mobilisation du foncier public au profit des promoteurs un prix attractif. Implication modeste du systme bancaire au financement de lhabitat Le systme bancaire marocain a contribu par le pass de manire trs faible au dveloppement du secteur de lhabitat : les crdits lhabitat ne constituant que 10 15% des crdits lconomie contre prs de 30% dans les pays industrialiss. Nanmoins, il convient de rappeler tout de mme que depuis la dcision par lEtat en 2001 dtablir la lutte contre lhabitat insalubre comme une priorit nationale, les banques commerciales se sont davantage orientes vers ce type de financement. En outre, lattrait que prsente aujourdhui pour les banques cette catgorie de crdit (risque peu lev, produit de fidlisation sur une trs longue priode de la clientle) est confirm par :
la forte concurrence par les prix releve au niveau du systme bancaire national, du fait de la tendance baissire des taux dintrts et du prolongement de la maturit du crdit allant jusqu 25 ans ; laugmentation remarquable enregistre rgulirement au cours de ces dernires annes de lencours des prts immobiliers, comme lindique le tableau ci-aprs :
2001 32 045 2002 36 404 2003 41 341 2004 46 317 2005 57 979
34
En Mdh Crdits immobiliers

Source : Bank Al-Maghrib
34
Source : GPBM
72
En plus de la modeste participation historique du systme bancaire au financement de lhabitat, les besoins ncessaires au dveloppement des infrastructures de logements excdent de loin les capacits financires des institutions tatiques et locales. A ces problmatiques, il convient dajouter la mauvaise rpartition des crdits entre les tranches de revenu. Ainsi, le systme de financement de lhabitat conomique profite principalement aux familles revenus compris dans la tranche de 2 000 3 600 Dirhams par mois, alors que les revenus infrieurs 2 000 Dirhams par mois sont quasiment exclus du fait des conditions dligibilit non runies. Ladoption de mesures il y a quelques annes visant llargissement de laccs au crdit travers limplication des banques commerciales et linstitution dun march hypothcaire secondaire devrait conduire laccroissement des ressources financires destines au logement social. Non adquation des rgimes fiscaux en vigueur Bien que le secteur de limmobilier bnficie davantages fiscaux au profit des promoteurs immobiliers, le secteur demeure nanmoins soumis une srie dimpts et taxes dont certains sont rendement incertain et dautres pays double reprise en raison de lapplication de deux rgimes central et local 35 . En effet, ces impts et taxes ne sont point ngligeables puisquils constituent entre 15% et 20% du cot de revient dune opration de promotion immobilire. Stagnation du secteur locatif Le dveloppement du secteur de limmobilier demeure frein notamment par la lourdeur rencontre en matire de procdure administrative et de bureaucratie. Les retards dans la dlivrance des autorisations de lotir, de morceler, de construire, de modifier, des permis dhabiter, pouvant aller jusqu un an, contraignent la ralisation de logements et se traduisent par une hausse de prix du mtre carr loti. Le secteur locatif souffre galement du manque dinvestissement depuis une dcennie. Ce marasme est caus principalement par la dtrioration des relations entre les propritaires et les locataires, la chert du loyer, linadaptation de la lgislation relative au secteur locatif ou encore labsence dun dispositif incitatif linvestissement dans ce domaine. Une rvision de la loi sur le locatif a t effectue il y a quelques annes en vue doptimiser les rapports entre bailleurs et locataires. Cependant, des incitations notamment fiscales doivent tre mises en place afin de relancer linvestissement dans ce secteur qui satisfait les besoins de plus de 35%36 des mnages urbains. Lconomie informelle comme composante dominante Lconomie informelle reprsente toujours une composante dominante du secteur de lhabitat et de la promotion immobilire. En effet, dans lanarchie la plus complte, les petits commerants ont ainsi la possibilit de procder lacquisition de lots de terrains, leur construction ainsi qu la vente au dtail des appartements et des locaux commerciaux.
35 36
Cf. Fiscalit applicable la socit Douja Promotion Groupe Addoha en annexe 5 de la prsente note. Donnes Ministre de lHabitat (1999/2000).
73
V.1.3. Politique de rsorption de lhabitat insalubre au Maroc V.1.3.1 Contexte gnral La structure actuelle des villes marocaines illustre une constance et parfois mme un dveloppement des formes dhabitat non rglementaire. En dpit des efforts dploys par les pouvoirs publics depuis une cinquantaine dannes, le bidonville et lhabitat clandestin constituent dsormais deux lments fondamentaux du paysage urbain en abritant respectivement 270 000 mnages et plus du quart de la population des villes. Apparu pour la premire fois au sein du paysage urbain en 1920, le bidonville a pris progressivement place travers les espaces et les formes de construction et sest considrablement dvelopp dans les annes 30 paralllement lexpansion dimportants regroupements de baraques aux priphries des villes. Le bidonville mane de la conjonction de plusieurs facteurs :
processus intensif durbanisation ; dominance de linstance conomique ; spculations foncire et immobilire ; arrive massive de ruraux dracins de diverses origines ethno-sociales.
Lensemble de ces lments susmentionns reconstitue le monde rural au sein de la ville, travers le phnomne dit de rurbanisation. Par ailleurs, bien que les bidonvillois soient souvent dots dinstances informelles reprsentatives, en charge du bon ordre social et des dmarches auprs des autorits municipales pour lobtention des quipements et des services, ceux-ci doivent faire face des besoins croissant en matire de services de proximit (transport, sant, enseignement, administration). A cela sajoutent les besoins en infrastructures conomiques et en investissements pour la cration demploi. Ainsi, dans ce contexte de mutation urbanistique, les pouvoirs publics tentent de mettre en place de nouvelles approches plus ralistes en vue de rpondre aux besoins des populations urbaines en matire de logements et de services, en particulier :
llargissement de laccs la proprit aux couches les plus dmunies, travers la promotion de logements sociaux faible cot ; la mise en uvre dune nouvelle approche de lutte contre lhabitat insalubre travers limplication de lensemble des intervenants et des parties en prsence et renforcer la dimension prventive, fonde essentiellement sur la mise profit du foncier public, travers la ralisation de zones durbanisation nouvelles (ZUN) et de zones damnagement progressif (ZAP).
Formes de lhabitat insalubre Lhabitat insalubre peut revtir diffrentes formes :
le bidonville : quartier dhabitat prcaire regroupant des baraques construites en matriaux htroclites et situ, notamment, la priphrie des villes, le long des voies ferres ou des axes routiers ; lhabitat non rglementaire : construit en dur, sans plan densemble, ni autorisation et reprsentant, aujourdhui, la forme la plus rpandue et la plus dynamique du tissu urbain dont il trouble lorganisation et la gestion ;
74
Lhabitat clandestin fait partie de lhabitat non rglementaire. Cette forme dhabitat insalubre est apparue entre la fin du Protectorat et le dbut de lIndpendance travers lclosion dun certain nombre de petits lotissements illgaux o srigrent clandestinement des constructions prcaires difies rapidement. Dans les annes 60, lhabitat clandestin sest considrablement dvelopp et amplifi, soutenu par un exode rural massif. Laggravation de la crise du logement travers lensemble des villes du Royaume a entretenu le phnomne et a contribu son expansion.
les mdinas anciennes et nouvelles : elles concentrent un mouvement de densification significatif37 ayant conduit dans certaines situations des cas dinsalubrit plus inquitantes que celles observes dans les deux formes mentionnes prcdemment. Elles peuvent tre segmentes gnralement selon 2 types : - des maisons en ruine abandonnes, reprsentant des dpotoirs et constituant un danger pour la qualit de lenvironnement et la stabilit des constructions mitoyennes ; - des constructions indiquant des signes avancs de fragilit menaant ruine mais occups et ncessitant des travaux de confortement ou de dmolition. Les poches dinsalubrit dissmines : cette forme dhabitat insalubre est prsente travers le tissu urbain sous forme de logements situs dans des constructions non destines originellement lhabitation (garages, arrires boutiques, caves, baraques,).
Une situation actuelle complexe Au Maroc, prs de 1,4 million dindividus vivent dans prs de 1 000 bidonvilles dont le tiers se situe sur laxe Kenitra-Casablanca et lon estime, aujourdhui, que sur cet axe, un urbain sur cinq vit dans un bidonville. Depuis une dcennie, le phnomne sest considrablement amplifi li des facteurs structurels et socio-dmographiques puisquil se construit prs de 4 000 baraques par an. Ce constat vient saggraver par une offre en logements peu adapts une partie de la population, souvent la plus dmunie. Ainsi, linsuffisance du march locatif destin aux mnages faibles revenus, leur impossibilit financire acqurir des parcelles dans les programmes de rsorption mis en place par lEtat et linadquation des produits livrs avec des modles et des ralits sociales, laissent apparatre aujourdhui un parc vacant enregistr de prs de 50 000 lots et logements publics. Jusquen 2001, les modes dintervention se caractrisaient par une production de logements ou par la mise en vente de parcelles aprs viabilisation. De plus, une mconnaissance des mnages, labsence de dispositif de concertation et daccompagnement social des bnficiaires du projet, le manque de travail partenarial entre acteurs locaux ont pnalis les oprations de rsorption. Nouvelles orientations Depuis 2001, la lutte contre lhabitat insalubre est rige comme priorit nationale par lEtat marocain. Les pouvoirs publics ont dfini de nouvelles formes dintervention afin dintervenir de manire plus efficace dans les bidonvilles, de faciliter la gestion des difficults techniques et financires et permettre aux plus dmunis une meilleure accessibilit au logement, en tenant compte des dlais et du cot. Par ailleurs, au-del de lamlioration du logement, les pouvoirs publics privilgient dsormais galement sinon davantage le facteur social. Ainsi, ceux-ci orientent les projets vers des programmes de dveloppement social, travers une intervention globale auprs des mnages qui intgrerait une amlioration des conditions dhabitabilit, daccs la ville, et de participation du tissu associatif (PARHI, MOS,).
37
Pouvant excder 2 000 habitants lhectare.
75
V.1.3.2 Politiques adoptes en terme de rsorption de lhabitat insalubre Au cours du 20me sicle, la mise en place dactions prventives de lutte ou de rsorption de lhabitat insalubre par les pouvoirs publics au Maroc a connu 4 phases principales : Stratgies adoptes au cours du 20me sicle Jusquen 1980
Mode dintervention : politique (annes 50 et 60) de dmolition des implantations et de transfert des mnages dans des cits de recasement la priphrie des villes. Mesures adoptes : cration en 1972 du Ministre de lHabitat et de lUrbanisme pour faire face la crise du logement ; mise en place du 1er quinquennat 1973-1977 dont la stratgie38 porte sur les radications des bidonvilles, lquipement des quartiers insalubres en infrastructure et la cration de nouveaux instruments de gestion et de mise en uvre. 1re formule : lots de 80 100 m2 livrs avec un quipement sommaire, assainissement, eau potable et clairage public, puis lectricit domicile et voirie avec paiement sur 5 ans et un apport initial de 1 500 Dirhams, incluent galement une formule de prt avec facilit de paiement sur 20 ans pour les travaux de construction ; 2me formule : ralisation de logements sociaux, financs sur les crdits budgtaires de lEtat, en ville ou dans des centres urbains et dots dune superficie de 40m2 sur des lots R+1 de prs de 100 m2.
Formules proposes : -
Annes 80
Mode dintervention : vaste programme de restructuration des grands bidonvilles. Mesures adoptes : 1re mesure : plan triennal 1978-1980 dont les crdits destins la ralisation de logements de recasement des bidonvillois tait insuffisants ; 2me mesure : plan de restructuration dit in-site . Projets de Dveloppement Urbain (PDU)39 : oprations intgres lchelle de la ville visant la ralisation des quipements de base et dquipements socio-collectifs ; Programme des petits et moyens bidonvilles (PMB) : ralisation des quipements dinfrastructure et damnagement ncessaires (voirie, assainissement, rseaux deau et dlectricit) en vue de maintenir les populations sur place ; Program Housing Garantee (PHG) : politique visant laccs la proprit, la viabilisation du bidonville en le dotant des quipements de base et la cration ou loptimisation des quipements socio-collectifs.
Programmes adopts dans le cadre de la restructuration in-site : -
38
39
Cration notamment des ERAC en 1974 travers 7 rgions conomiques en vue de promouvoir le secteur immobilier par la ralisation doprations de lotissements et de construction de logements avec des moyens financiers extra-budgtaires. Plusieurs oprations concernant les grands bidonvilles (plus de 4000 habitants) ont fait appel au concours financier de la BIRD.
76
Politique Conventionnelle : mise en place par le Ministre de lHabitat en vue de permettre aux ERAC et lANHI dintervenir en matrise douvrage dlgue pour le compte des dlgations. Par ailleurs, dautres instruments ont t mis en place, notamment : # cration en 1984 du Fonds Social de lHabitat destin recueillir les produits de la vente des logements construits dans le cadre du programme social et de lhabitat rural, en vue de leur raffectation la ralisation doprations similaires ; # cration en 1984 de lANHI, comme oprateur spcialis en matire de rsorption des bidonvilles et dintervention dans lhabitat sous quip et non rglementaire ; # cration en 1987 de la socit Attacharouk, en tant quinstrument autonome dintervention destin lachvement du projet Ben MSick Casablanca. Systme de prquation : formule adopte, par le dpartement de lHabitat au sein des montages financiers des oprations de lutte contre lhabitat insalubre. Ce mode dintervention a incit ladoption de projets intgrs permettant le brassage social ainsi que le relogement des bidonvillois dans des lots quips ou des logements construits, moyennant une participation financire en de du prix de revient des produits raliss.
Formules proposes : - PMB : adoption de normes de densit et dhabitabilit (pas plus de 400 habitants/ha et pas de parcelles de moins de 40 m2). Ainsi, 38 bidonvilles ont t retenus sur 160 recenss et les projets ont t financs par le Budget Gnral de lEtat ; - PHG : intervention dans 75 petits et moyens bidonvilles et construction de 5 000 cellules embryonnaires dans le programme social (Plan Quinquennal 1981-85).
Annes 90
Mesures adoptes : programme spcial de lutte contre lhabitat insalubre40 : mise en place, en 1991, dune politique conventionnelle, associant les moyens de lEtat ceux des organismes publics et des populations concernes. Son objectif est de faciliter lexcution dun important programme intgrant 2 composantes essentielles : la rsorption des bidonvilles et la restructuration de lhabitat sous-quip ; - nouvelles mthodes dintervention : dfinies par le dpartement ministriel de lhabitat la fin des annes 90, ces mthodes consistent en limplication des diffrents partenaires. Elles visent une meilleure adaptation aux possibilits dpargne des mnages revenus faibles et le dveloppement de nouvelles synergies en matire de lutte contre lhabitat insalubre, en impliquant lensemble des acteurs concerns (Etat, collectivits locales, agences urbaines, rgies et offices deau, dlectricit et dassainissement, populations concernes, OST, tissu associatif,). Programmes adopts : programme spcial de lutte contre lhabitat insalubre : ce programme vise le recasement de prs de 100 000 mnages dont le cot slve 5,3 Mrds Dh et pour lequel une subvention dquilibre de 1,5 Mrds Dh a t alloue par le Budget Gnral de lEtat ; programme national des 200 000 logements sociaux (1995) ;
Il convient, par ailleurs, de souligner que le Maroc sest vu dcerner plusieurs prix41 dans le domaine des tablissements humains en matire de lutte contre lhabitat insalubre.
40
41
Ce programme bnficie en majorit des crdits dinvestissement allous au Secrtariat dEtat lHabitat, ainsi que de concours auprs des bailleurs de fonds extrieurs : USAID, AFD, MEDA. Ex : projet Ibn Khaldoun Agadir (ERAC-Sud, 1996), programme de rsorption de lhabitat insalubre Agadir (ANHI, 1996)
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Orientations stratgiques actuelles Les nouvelles mthodes et outils dintervention mis en place par les pouvoirs publics en matire de lutte contre lhabitat insalubre se prsentent comme suit :
Plans Locaux dHabitat et de Dveloppement Urbains (PLHDU) : bass sur une programmation, moyen terme, des actions lancer en tenant compte de ceux des autres intervenants locaux, avant denclencher la concertation avec lensemble des partenaires et dtablir des conventions qui dfinissent les conditions de ralisation de programmes dhabitat social et de rsorption de lhabitat insalubre ; Programme des Zones dAmnagement Progressif (ZAP) : bas sur le principe de lamnagement progressif des lotissements, ce programme reprsente un outil dintervention adapt financirement aux possibilits et au rythme dpargne des mnages faible revenus notamment aux mnages bidonvillois ; Amnagement de Nouvelles Zones dUrbanisation (ZUN) : ce programme vise louverture lurbanisation dimportantes rserves foncires publiques et leur quipement en infrastructure hors site et primaire en vue de promouvoir lhabitat social dans les villes disposant dun lourd dficit en logements.
De mme, les pouvoirs publics ont procd ladoption de mesures suivantes notamment sur le plan financier et managrial :
sur le plan financier : une enveloppe de plus de 1 Mrd Dh (Fonds de Solidarit Habitat) a t alloue la rsorption de lhabitat insalubre dans le cadre du Plan Quinquennal 2000-2004. A cela sajoute, des financements complmentaires dans le cadre du Fonds Hassan II de Dveloppement Economique et Social pour la rsorption des bidonvilles de Casablanca, Rabat, Sal et Fs ; sur le plan managrial : mise en place dun dispositif de management dincitation et de suivi des ralisations en terme dhabitat aux niveaux rgional et local. V.1.3.3 Bilan et incidences du programme 200 000 logements
Dans le cadre de la poursuite de la lutte contre lhabitat insalubre, et dans un contexte durbanisation croissante, de dmographie galopante ainsi que de lourd dficit en logements, le Gouvernement lance, en 1995, le programme national de construction des 200 000 logements destin aux couches les moins favorises. Ce programme a t concrtis dune part, grce une collaboration troite entre les pouvoirs publics concerns (Ministres de lIntrieur, des Finances, autorits et collectivits locales) et dautre part, la participation effective du secteur priv et bancaire. Dans ce cadre, plusieurs mesures incitatives en matire financire et fiscale ont t mises en place :
relvement de la valeur immobilire totale (VIT) du logement HBM de 150 000 Dirhams 200 000 Dirhams avec une superficie couverte maximale de 100 m2 ; relvement de la ristourne dintrt prise en charge par lEtat de 5 points 6 points sur les taux des prts accords aux acqureurs des logements HBM ayant un revenu mensuel infrieur 3 600 Dirhams ; remboursement de la TVA pour les promoteurs et le prt subventionn pour lacqureur ; mobilisation dune enveloppe de dpart de 6,3 Mrds Dh pour le financement de prts promoteurs et des prts acqureurs des logements sociaux ; gnralisation de lagrment aux tablissements de crdit agres ; cession des terrains domaniaux au profit des promoteurs publics et privs avec un abattement sinscrivant dans une fourchette de 30 50% du prix dexpertise.
78
Bilan du programme Le programme des 200 000 logements a concern prs de 3 500 projets immobiliers reprsentant un total de plus de 240 000 logements 42 . Lvolution du nombre de logements agres par catgorie de promoteur, sur la priode 1995-2003, se prsente comme suit :
Evolution du nombre de logements agres (Public/Priv)
100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 21 509 13 456 1996 1997 1998 Priv 1999 2000 Public 2001 2002 28 697 6 391 2003 81 373
Sala Al Jadida
4 678 846 1995
Source : Direction de la Promotion Immobilire, Observatoire de lHabitat (M.H.U.)
Comme lillustre le graphique ci-dessus, le secteur priv a contribu massivement la ralisation de ce programme, sur la priode 1995-2003, en construisant plus des (69%) de lensemble des logements agres vs 31% seulement pour le secteur public. En effet, le secteur priv a enregistr une croissance exponentielle en matire de construction de logements dont lorigine est intimement lie la ralisation de programmes dune certaine envergure, voire des quartiers nouveaux, du type de Sala Al Jadida (16 760 logements, soit prs de la moiti des logements agres en 1997) qui ont progressivement mergs Casablanca. Par ailleurs, bien que le programme ait concern plus de soixante villes, il convient toutefois de souligner que Casablanca regroupe elle seule plus de 50% des logements agres. Incidences du programme 1er programme de logements conomiques grande chelle Le programme national de 200 000 logements a gnr une dynamique certaine au sein de lconomie nationale 43 notamment en terme de cration demplois dans le secteur de la construction. Il a galement conduit la modernisation et la structuration de la profession des promoteurs immobiliers et facilit laccs la proprit pour les mnages faible et moyen revenu. De plus, il a t particulirement lorigine des rflexions portant sur un ensemble de mesures destines rpondre aux diverses contraintes rencontres dans ce secteur. Ces mesures ont concern notamment :
llaboration et/ou lamendement de textes juridiques relatifs la Coproprit, la VEFA et la location/accession ; la cration dun march hypothcaire secondaire pour le refinancement des programmes des tablissements de crdits ; la cration de produits financiers adapts aux diffrents mnages concerns (prts taux zro, allongement de la dure de prt, support dune part de taux dintrt par les promoteurs dans le cadre de partenariat avec les Banques,) ;
42 43
Prcisment 243 762 logements dont plus du quart a t ralis par Douja Promotion Groupe Addoha et le Groupe Anassi. La commercialisation de lensemble des logements agres ont port sur un total de plus de 48 Mrds Dh (source : Ministre Dlgu charg de lHabitat et de lUrbanisme).
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linstitution de lavance tatique taux zro de 25 000 Dh pour les fonctionnaires et agents de lEtat et des collectivits locales ; linstauration dun systme de financement du logement (Fonds de garantie) en vue dtendre laccs la proprit prs de 1/3 des mnages exclus du systme bancaire.
Modernisation et structuration des professionnels du secteur Ce programme a galement jou un rle notable dans la reconfiguration du paysage de la promotion immobilire ces dernires annes. En effet, il a contribu lmergence de groupes nationaux, mobilisant dimportants capitaux privs en vue de faire face des projets de grande envergure. Disposant dune solide exprience acquise dans le secteur de lhabitat et plus rcemment travers la ralisation de logements conomiques, ces structures prives essentiellement familiales nexcdent pas une dizaine au Maroc. Ainsi, parmi ces groupes privs lon peut citer notamment :
Dnomination Groupe Addoha Douja Promotion SCI Anassi Groupe Chaabi Lil Iskane Groupe Chaima Prsence gographique Casablanca, Marrakech, Tanger, Agadir, Sal et Fs Casablanca Casablanca, Essaouira, Marrakech, Kenitra, Casablanca, Oujda, Fs, Marrakech,
Source : Direction de la Promotion Immobilire, Observatoire de lHabitat (M.H.U.)
De mme, la dynamique gnre par ce programme a conduit au dveloppement et la modernisation du secteur par le biais des actions suivantes :
une distinction entre promoteurs et constructeurs ; une spcialisation progressive des promoteurs dans un souci de satisfaction de la clientle ; linstallation dun march concurrentiel conduisant les promoteurs optimiser la qualit de leurs prestations en matire de logements conomiques, compte-tenu dun prix de vente plafonn de 200 000 Dirhams ; une meilleure organisation des intervenants du secteur travers : - la mise en place initiale dassociations professionnelles rgionales ; - la cration, en 1999, de la fdration nationale de limmobilier (FNI) 44 ; - la mise en place, en mars 2004, de lULPIM45 regroupant les plus importants promoteurs immobiliers du Maroc. la constitution dun partenariat entre les entreprises marocaines et trangres contribuant un transfert de technologie et une industrialisation lgre du secteur par la mise en place de nouveaux procds de construction et linnovation dans la fabrication des matriaux de construction ; une rduction des cots de construction du logement permise dune part, par une optimisation des cots toutes les tapes du processus de production et dautre part, par des conomies dchelle induites par des programmes de grandes envergures.
44
45
Regroupe lensemble des promoteurs et des professionnels du secteur (associations professionnelles, topographes, architectes, notaires..) afin de dfendre les intrts du secteur. Elle vise notamment dfendre auprs du Gouvernement et des autorits locales les intrts de lensemble des promoteurs de programmes immobiliers (logements sociaux et de standing, immobilier usage professionnel et de loisir, lotissements), contribuer la rdaction des textes lgislatifs du secteur et veiller lthique professionnelle de ses adhrents.
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V.1.3.4 Contraintes en matire dhabitat insalubre Bien que les expriences menes dans le cadre de la rsorption des bidonvilles aient permis de contenir le dveloppement de ce type dhabitat, il nen demeure par moins quelles rvlent encore un certain nombre de difficults dont les principales concernent :
la mobilisation de supports fonciers et de moyens financiers ; limplication des communes et leur relation avec le tissu associatif ; la coordination entre les acteurs concerns ; lencadrement technique et social des projets.
Ainsi, en matire de lutte contre lhabitat insalubre, les contraintes rencontres sont notamment celles qui caractrisent le secteur de lHabitat (cf. Principales contraintes du secteur) sur les plans foncier, rglementaire et financier :
contraintes foncires : elles portent essentiellement sur le renchrissement des terrains et lpuisement des rserves foncires publiques dans les primtres urbains, le dveloppement du secteur informel en matire de production, doccupation et de gestion des terrains pour lhabitat ; contraintes rglementaires : elles se caractrisent par une complexit des procdures ne facilitant pas louverture lurbanisation de nouvelles zones ainsi que par linadquation de certains plans damnagement aux objectifs de lutte contre lhabitat insalubre. contraintes financires : les fonds requis en matire de fourniture des infrastructures, des logements et des services sont de loin suprieurs aux ressources financires du secteur public et des institutions locales. - En matire dquipement et daccs aux rseaux de base, le cot de ralisation des quipements hors site est jug lev par les oprateurs publics et privs. Ceci affecte considrablement le dveloppement de lespace urbain dont lamnagement est plus que ncessaire la ralisation des programmes dhabitat social (conomique) et notamment ceux destins aux programmes de rsorption. - En matire de production de logements, les difficults rencontres concernent essentiellement la faible mobilisation des terrains publics, le renchrissement des terrains privs et linadaptation du systme de financement bancaire aux capacits financires des mnages ressources limites.
Face ces difficults, dautres modes dintervention ont t ds lors projets travers ladoption rcente de mesures46 plus adaptes aux capacits dpargne des mnages faible revenu. Ces nouvelles actions concernent principalement :
la promotion dune politique foncire axe sur une gestion plus dynamique du patrimoine public et sur des oprations de partenariat avec les collectivits locales et le secteur priv (cas des conventions cadre conclues entre les promoteurs privs et publics) ; le dveloppement de nouvelles synergies entre les diffrentes parties concernes en matire de lutte contre lhabitat insalubre ; lajustement du mode et du moyen dintervention selon le type dopration de rsorption et du contexte socio-conomique ; linstauration dun systme de financement adapt la nature et la capacit financire des populations par linstitution de micro-crdit, de garantie hypothcaire.
46
Sinscrivant dans la stratgie du Gouvernement datteindre lobjectif de 100 000 logements conomiques par an dans le cadre de sa nouvelle stratgie de promotion de lhabitat social et de rsorption de lhabitat insalubre.
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V.1.4. Nouvelle approche gouvernementale de soutien au secteur de lhabitat social En vue de pallier lensemble des contraintes prcites et sinscrivant dans le cadre du Discours Royal du 20 aot 2001, rigeant lhabitat social parmi les 4 priorits nationales, le programme gouvernemental a dfini de nouvelles approches et actions innovantes. Ces dernires visent augmenter le rythme de production en vue datteindre lobjectif de 100 000 logements conomiques par an dans le cadre de la promotion de lhabitat conomique/social et de lradication progressive de lhabitat insalubre (cf. Annexe 3). Cette nouvelle approche consiste intervenir conjointement sur loffre et sur la demande. V.1.4.1 Mesures adoptes en terme doffre Les actions engages afin de relancer loffre de logements sociaux portent sur deux axes principaux : Actions la charge du secteur public Mobilisation des terrains publics Elle consiste en la mise disposition des promoteurs immobiliers, publics et privs, de terrains quips, libres de toute contrainte des prix prfrentiels. A ce titre, lEtat a mobilis son patrimoine foncier47 et interviendra, par le biais du Fonds de solidarit habitat la ralisation des quipements dinfrastructures de base. Cette mesure permettra, court terme, daugmenter loffre en logements conomiques et de rduire le prix de cession. Dans le cadre dune gestion rationnelle des ressources foncires publiques, des modalits de cession ont t dfinies en fonction des programmes arrts et des surfaces requises et conformment aux conditions susceptibles de garantir la ralisation des units sociales faible VIT, destines au logement des couches sociales les moins favorises.
Type de terrains Terrains destins la restructuration des bidonvilles ou de lhabitat non rglementaire et aux lotissements de recasement des mnages bidonvillois Terrains supports des bidonvilles Terrains vacants Promoteurs Publics Prix de cession Prix prfrentiels Mode de cession Gr gr
Publics Publics
Dh symbolique 50% de la valeur du terrain Meilleure offre Prix prfrentiels Meilleure offre
Appel Manifestation dIntrt48 sur la base dun cahier des charges49 Gr gr Appel Manifestation dIntrt
Terrains de moins de 10 ha destins aux Publics/Privs logements sociaux Terrains de plus de 10 ha rservs aux projets damnagement foncier50 Terrains destins la ralisation dunits dhabitat de moyen et haut standing Publics Privs
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3 400 ha domaniaux dans une premire tape, sur une assiette foncire totale de 6 700 ha identifie cet effet. Slection en fonction de la meilleure proposition sur la base dun cahier des charges dfinissant le prix dacquisition du terrain, le nombre, la surface plancher et le prix de cession des units dhabitat social ainsi que les dlais de ralisation. Il dfinit la rpartition suivante du programme : logements sociaux VIT plafonne 120 000 Dh (au moins 60%), units sociales VIT comprise entre 120 000 Dh et 200 000 Dh (30%) et 10% demeurant libre. Ces terrains seront quips en rseaux hors-site et primaire et morcels en units nexcdant pas 10 ha pouvant tre cdes des promoteurs privs ou publics selon le mode de cession prcit.
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Equipement des terrains destins lhabitat social La prise en charge de lquipement des terrains destins la ralisation de programme des logements conomiques sera effectue par lEtat ou par des organismes publics spcialiss. Lancement de nouveaux programmes Le Gouvernement a mis en place de nouveaux programmes dhabitat, dans une optique de promotion de lhabitat social et dradication, terme, de lhabitat insalubre dont les bidonvilles constituent la priorit, travers une allocation denveloppes budgtaires significatives. Ainsi, en 2003, le Gouvernement a procd au lancement de nombreux chantiers en matire de rvision des modes de production de logement social et de matrise des cots de production dont lobjectif vise :
llargissement, par le dveloppement dune nouvelle offre de lhabitat social cot rduit, des possibilits daccs la proprit destine aux couches sociales les moins favorises ; ladoption dune nouvelle approche en matire de rsorption par la mise en uvre de programmes et mesures comptitifs compars aux conditions de loffre de lhabitat insalubre et par lengagement dune politique de proximit fonde sur la rgionalisation de la programmation en terme de rsorption de lhabitat insalubre.
Plan dAction pour la Rsorption de lHabitat Insalubre (PARHI) Ce programme51 comporte 2 volets :
un programme de rsorption de lhabitat insalubre existant, privilgiant lapproche participative et la collaboration entre institutions ; un programme dhabitat social de prvention.
Les axes dintervention du PARHI concernent les diffrentes formes dhabitat insalubre (bidonvilles, quartiers non rglementaires, habitat menaant ruine, habitat rural). Une des tapes prioritaires de ce plan concerne la mise en place dune Matrise dOuvrage Sociale (MOS) dfinie par une plus grande prise en compte dune ralit sociale des mnages. Ce mode dintervention ncessite la mise en place dun rseau dacteurs sociaux et la promotion de nouveaux professionnels et acteurs urbains en vue dorganiser des structures relais entre la population et les partenaires institutionnels. Il requiert un savoir-faire spcifique et des comptences en termes daccompagnement social, de gestion de projet, de mobilisation dacteurs locaux : animateurs sociaux, collectivits locales, associations, organismes publics, secteur privetc Programme Villes sans bidonvilles (VSB) Ce programme initi en 2004 et devant tre ralis en 3 tranches au cours de la priode 20042010, vise, en partenariat avec les autorits rgionales et locales, lradication de lensemble des bidonvilles identifis dans 70 villes et communes urbaines totalisant plus de 212 000 mnages. Ce programme est principalement destin aux villes de Knitra, Rabat, Casablanca, Marrakech, et Agadir qui regroupent elles seules plus de 70% des mnages bidonvillois. Le programme VSB portera sur lacquisition et lquipement de prs de 5 193 hectares dici 2010, avec une enveloppe financire de 17 Mrds Dh 52 dont 5,4 Mrds Dh au titre de la contribution de lEtat travers le Fonds Solidarit Habitat (FSH).
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Il porte sur la ralisation en partenariat avec le secteur priv de logements sociaux faible VIT et de lots dhabitat conomique en vue datteindre 100 000 logements par an moyen terme, destins aux mnages dont les revenus nexcdent pas 1,5 SMIG. Source : Loi de Finances pour lanne budgtaire 2006.
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Programme de restructuration de lhabitat non rglementaire* En 2005, une enveloppe budgtaire de lordre de 87 Mdh a t prvue pour lachvement de 6 oprations de restructuration de lhabitat insalubre inities en 2004 concernant prs de 36 000 mnages ainsi que pour le lancement de nouvelles oprations. Le cot total de ces oprations stablit 252 Mdh dont les sont financs par le dpartement charg de lHabitat. En 2006, une enveloppe budgtaire de lordre de 139,4 Mdh est prvue au titre de ce programme dont 109,4 Mdh pour lachvement des oprations en cours et 30 Mdh destin au lancement de nouveaux projets. Programme de rhabilitation du tissu ancien* En 2005, une enveloppe budgtaire de lordre de 6,5 Mdh a t prvue au titre de ce programme. Elle porte sur lachvement de lopration de rhabilitation du Ksar Goulmima Errachidia pour un montant de 1,5 Mdh et sur de nouvelles oprations identifies par les oprateurs publics concerns. En 2006, une enveloppe budgtaire de 27 Mdh est envisage au titre de ce programme. Programme des zones damnagement progressif* En 2005, une enveloppe budgtaire de lordre de 11 Mdh a t alloue ce programme dont 1 Mdh est destin lachvement de lopration At Benhaddou (Ouarzazate) initie en 2004 et concernant 250 mnages. En 2006, lenveloppe alloue ce programme slve 16,5 Mdh dont 6,5 Mdh concerne lachvement des projets engags prcdemment. Nouveau programme de lutte contre lhabitat insalubre et de mise niveau urbaine dans les provinces du Sud Ce programme porte sur lamnagement de 12 887 lots, la construction de 7 434 logements et la ralisation ou lachvement des quipements en VRD des quartiers non rglementaires et sousquips au profit de 43 000 mnages. Lenveloppe financire globale de ce programme qui sera ralis sur la priode 2005-2009 stablit 1,4 Mrds Dh et sera financ par le budget dinvestissement du dpartement de lHabitat hauteur de 794 Mdh et par le Fonds de Solidarit Habitat (FSH) hauteur de 620 Mdh. Rformes juridique, rglementaire et fiscale Une srie de rformes sont en cours dapplication concernant lactualisation (cf. Annexe 4) dun ensemble de textes juridiques rgissant le secteur de lhabitat et de lurbanisme. Dans ce cadre, le gouvernement a lanc notamment les chantiers suivants :
llaboration du projet de dcret53 sur le Rglement de construction applicable lhabitat social dfinissant les caractristiques ainsi que les normes doccupation des sols, de construction et dquipement de lhabitat social ; la gnralisation des agences urbaines lensemble du territoire travers la cration de nouvelles agences urbaines dont le rle consistera promouvoir le dveloppement de linvestissement en sus de leurs missions traditionnelles ; la simplification en milieu rural des procdures doctroi de lautorisation de construire et llaboration de plan-types mis gratuitement la disposition des citoyens souhaitant construire leur logement. Ceux-ci disposent galement dune assistance technique de la part des agences urbaines ; ltude de la possibilit de rforme du rgime fiscal appliqu la promotion de lhabitat social, en vue dinciter la promotion immobilire et plus particulirement le logement social.
Ce texte en cours dadoption (cf. Annexe 4) a pour objectif de rduire les cots des logements sociaux et de les rendre plus accessibles aux mnages concerns. * Source : Loi de Finances pour les annes budgtaires 2005 et 2006.
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Actions la charge des promoteurs Incidence sur le prix de vente Compte-tenu des avantages consentis par lEtat sur le plan foncier au profit des promoteurs, ces derniers devront ainsi les rpercuter sur le prix de vente des logements dans un souci doptimisation de loffre destine aux mnages faible revenu. Mise en place de critres techniques et urbanistiques Dans le cadre du renforcement du rendement et de matrise des cots de production des programmes de logements sociaux, le Gouvernement a adopt les mesures suivantes :
mise en place de critres techniques et urbanistiques innovants ; rvision des normes dquipement et de construction, sinscrivant dans la nouvelle vision du logement social (coefficients doccupation du sol, superficies des lots constructibles, normes architecturales) ;
Ladoption de ces nouvelles techniques architecturales et de construction a pour objectif de rduire le cot de revient des logements construits en vue de les rendre plus accessibles aux mnages les plus dmunis. Lancement de nouvelles offres cot rduit En rponse une demande sociale importante et en vue datteindre les objectifs stratgiques mis par le Gouvernement en matire dhabitat social, le dpartement de lHabitat et de lUrbanisme a mis en place des offres cot rduit destines rendre accessibles les programmes de logements conomiques aux mnages faible revenu. Ces offres concernent :
une nouvelle offre concernant soit le logement social cot variant de 80 000 120 000 Dh, soit des logements semi-finis et volutifs, soit des lots de terrains partiellement et progressivement viabiliss un prix concurrenant les tarifs pratiqus dans les zones et quartiers non rglementaires ; le lancement rcent du concept de la villa conomique destine la classe moyenne dont le prix de commercialisation est compris entre 600 000 et 700 000 Dh. En effet dans un souci de segmentation du march immobilier de diversification de loffre, le dpartement de lHabitat et de lUrbanisme vise les objectifs ci-aprs : rduction de la pression exerce sur le parc de logements sociaux54 ; incitation une meilleure mobilit de lhabitat ; rgulation du march de lhabitat.
Dans ce cadre, le Ministre Dlgu charg de lHabitat et de lUrbanisme a lanc rcemment, travers ses oprateurs, un programme pilote portant sur prs de 9 300 units de villa co rparties sur lensemble du territoire national. Ce programme, caractre dmonstratif, a pour objectif dinciter le secteur priv dvelopper, moyen terme, ce type de produit dhabitat pour satisfaire la demande.
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Une partie de la classe moyenne se tourne souvent vers des logements sociaux destins initialement aux couches sociales plus dfavorises, du fait dun manque de produits adapts ses besoins comme ses moyens.
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V.1.4.2 Mesures adoptes en terme de demande Les actions engages afin de relancer la demande de logements sociaux portent sur deux axes principaux :
lamlioration des revenus des couches modestes et moyennes de la population par le biais notamment de la politique de dveloppement solidaire adopte et aux dcisions convenues dans le cadre du dialogue social ; la rforme du systme des aides publiques au logement social travers la mise en place de mesures relatives notamment la rvision des modes doctroi des crdits bancaires et au dveloppement et la simplification des modes de financement dans un souci de faciliter laccs des mnages faibles revenus aux programmes de logements sociaux.
Par ailleurs, il convient de souligner que la loi sur le micro-crdit a t largie au logement social et aux oprations de restauration et rhabilitation de lhabitat. Suppression de lancien systme daides au logement social La suppression de lancien systme daides sexplique principalement par les raisons suivantes :
il cible les mnages aux revenus salariaux proches du plafond de 3 600 Dh par mois ; il ne rpond pas son fondement mme de soutien aux couches sociales les plus dfavorises puisquil exclut les mnages revenus mensuels infrieurs 2 000 Dh.
De ce fait, la rforme du systme des aides publiques au logement social, intervenue en 2003, a concern notamment la suppression des ristournes dintrt et leur substitution par les Fonds de Garantie. Ces derniers permettent dune part, de garantir laccs au crdit des mnages qui en sont exclus des conditions incitatives :
taux dintrt optimis et quotit pouvant couvrir lintgralit du cot du logement ; dure de remboursement pouvant atteindre 25 ans.
Et dautre part, ces fonds permettent dattnuer le risque de crdit pour les banques en vue de renforcer leur implication dans le financement du logement social. Cration de fonds de garantie Dfinition des fonds En 2003, trois Fonds de Garantie ont ainsi t mis en place travers la signature de conventions Etat-CCG et CCG-Banques :
FOGARIM : Fonds de Garantie pour la couverture des prts octroys aux populations Revenus Irrguliers et/ou Modestes en vue dacqurir ou construire des logements sociaux ; FOGALOGE public : Fonds de Garantie pour la couverture des prts octroys aux fonctionnaires, agents de lEtat, et employs du secteur public en vue dacqurir ou de construire des logements sociaux ; FOGALEF : Fonds de garantie supplmentaire (Fonds de Garantie Logement, Education et Formation) destin aux fonctionnaires de lenseignement.
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Critres dligibilit la garantie de ces fonds

Critre Bnficiaires FOGARIM Mnages revenus irrguliers et modestes. Les bnficiaires ne doivent tre ni fonctionnaires, ni employs titulariss du secteur public, ni salaris dune entreprise prive affilie la CNSS ayant plus de 7 ans danciennet. Ils doivent exercer une activit gnratrice de revenus et tre non propritaires dun logement dans la Wilaya. Lacquisition ou la construction doit tre infrieur ou gal 200 000 Dh et la mensualit ne doit pas excder 1 500 Dh. Couverture hauteur de 70% du remboursement du principal du prt accord par ltablissement de crdit, major des intrts normaux et des intrts de retards. Le risque relatif aux 30% restant est support par les banques.
Cot dacquisition Garantie
Critre Bnficiaires
FOGALOGE Fonctionnaires et agents de lEtat et employs du secteur public55. Les bnficiaires doivent tre non propritaires dun logement usage dhabitation dans la wilaya dans la province du lieu de travail. Le salaire annuel net dimpts et des charges sociales doit tre infrieur 72 000 Dh, soit 6 000 Dh par mois. Le cot dacquisition ou de construction (en cas dauto construction) ne doit pas dpasser 350 000 Dh. Couverture du remboursement du principal du prt accord par ltablissement de crdit, major des intrts normaux et des intrts de retards et ce, hauteur de 20% si la dure contractuelle du prt est < 10 ans, 40% si la dure est <> entre 11 et 20 ans et 60% si la dure excde 20 ans.
Cot dacquisition Garantie
Critre Bnficiaires
FOGALEF
Fonctionnaires de lenseignement. Les bnficiaires doivent tre non propritaires dun logement usage dhabitation dans la wilaya dans la province du lieu de travail. La charge globale de remboursement de tous les crdits contracts par lacqureur doit tre infrieure ou gale 45% du salaire net figurant sur ltat dengagement la date de la demande , non compris les allocations familiales et autres revenus que le salaire net. Montant et dure des Le montant maximum du crdit subventionn est de 200 000 Dh. Les crdits subventionns sont accords sur une dure maximale de 20 ans . Nanmoins, les bnficiaires peuvent, si crdits leurs revenus le leur permettent, faire appel un prt complmentaire nexcdant pas 300 000 Dh. Garantie hauteur de 70% du FOGALEF Garantie
55
Pour les enseignants du secteur public, un fonds de garantie spcifique (FOGALEF) a t mis en place en 2004.
87
V.1.4.3 Mesures de soutien la stratgie gouvernementale En vue daccompagner efficacement la nouvelle stratgie du Gouvernement en matire dhabitat social, certains instruments spcifiques on t mis en place : Instruments spcifiques de soutien Cration du Fonds de Solidarit Habitat (FSH) Ce fonds dune dotation annuelle de 1 Mrds Dh est destin financer les programmes dhabitat ainsi qu couvrir la garantie des prts contracts par les personnes revenu faible ou irrgulier. Restructuration des tablissements sous tutelle du ministre (OST) Les tablissements publics de lHabitat sous Tutelle (OST) ont t regroups, en 2004, travers le Holding Al Omrane (HAO) compos de socits rgionales dotes de la personnalit morale et de lautonomie financire. Il convient, par ailleurs, de souligner, la cration en 2006 par le HAO de sa filiale Al Boughaz en charge de la ralisation des actions damnagement et de lotissements de terrains destins la promotion de lhabitat social en partenariat avec le secteur priv, de la rsorption des bidonvilles et de lhabitat insalubre et du dveloppement de la matrise douvrage urbaine et sociale dans la rgion de Tanger et Ttouan. Base Tanger, cette filiale aura pour mission de reprendre les programmes de lERAC/Nord Ouest portant sur la ralisation de plus de 2 200 lots et lots destins la rsorption de lhabitat insalubre pour un investissement de 118 Mdh en plus du programme56 propre du HAO dans la rgion. Mise en place dun cadre conventionnel La mise en place dun cadre conventionnel a pour objectif de grer le partenariat devant stablir entre les diffrents intervenants publics et privs dans le domaine de la promotion immobilire, soit titre collectif au niveau de la Fdration Nationale du BTP, soit titre individuel au niveau des entreprises.
56
Programme sur 3 ans compter de 2005 portant sur 20 300 lots et 450 logements de relogement pour une enveloppe dinvestissement de 2 Mrds Dh.
88
V.2.
ACTIVITE DE DOUJA PROMOTION GROUPE ADDOHA
V.2.1. Prsentation gnrale Cre en 1988, la socit Douja Promotion Groupe Addoha occupe aujourdhui la place de leader sur le march national des logements conomiques et de moyen standing. Son activit principale consiste en la promotion immobilire et plus particulirement en la ralisation de programmes de logements conomiques. En effet, de 2003 2005, la part des logements conomiques reprsente en moyenne 90% du chiffre daffaires de la socit. Au titre de lexercice 2005, la socit Douja Promotion Groupe Addoha a ralis un chiffre daffaires de plus 2 milliards de dirhams et ses ralisations cumules au 15 mai 2006 ont port sur 42 programmes, soit plus de 100 000 logements (livrs, en cours de ralisation et en cours dautorisation) dont le dtail se prsente comme suit :
Ralisations de Douja Promotion Groupe Addoha au 15 mai 2006
120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 Raliss En cours En cours d'autorisation (16 programmes) Total 32 785 8 498 61 990 Nombre de logements 103 273
(21 programmes) (5 programmes)

Depuis la cration de la socit, et en dpit de la concurrence du secteur, Douja Promotion Groupe Addoha sest hisse la 1re place sur le segment de lhabitat conomique, en sappuyant notamment sur :
une solide expertise en matire de promotion immobilire travers la ralisation de nombreux programmes de logements et, dont la grande majorit se situe Casablanca ; une troite collaboration avec le Ministre charg de lHabitat et de lUrbanisme afin de proposer de meilleures conditions daccs la proprit (rglementes par les conventions signes avec lEtat dans le cadre de larticle 19 de la Loi de Finances 1999-2000 fixant un prix plafonn 200 000 dirhams par logement) et adaptes aux attentes de la clientle ; une troite collaboration avec les banques permettant la mise en place de conditions avantageuses au profit de la clientle ; la mise en place en 2004 dun guichet unique au sein mme du sige de la socit en vue daccomplir, titre gratuit, lensemble des formalits lies lacquisition des logements ; un rel partenariat avec des prestataires de premier rang de la place de Casablanca ; une dmarche qualit optimale tant au niveau des prestations que de la scurit des logements faisant de Douja Promotion Groupe Addoha le 1er promoteur immobilier lchelle araboafricaine bnficier de la norme ISO 9001 version 2000 ; une marque forte bnficiant dune grande notorit auprs du public marocain confirme par le succs rencontr auprs de sa clientle des divers programmes de logements conomiques raliss jusqu ce jour.
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Politique dacquisition des terrains Les acquisitions des terrains sont ralises par Douja Promotion Groupe Addoha sur la base des tudes ci-aprs :
localisation du terrain ; note de renseignements de lAgence Urbaine ; tude par larchitecte du nombre de logements pouvant tre raliss ; tude de la concurrence ; tude de rentabilit financire prvisionnelle du programme.
La socit a par ailleurs mis en place une organisation et des structures ad-hoc charges didentifier de manire permanente les terrains en vue de constituer la rserve foncire ncessaire la prennisation de lactivit. Processus de droulement dun programme Les principales tapes rsumant le droulement dun programme se schmatisent comme suit :
Processus de droulement dun programme
Etapes Timing indicatif
Achat de terrains
1 2 mois
CHOIX DES SOUS-TRAITANTS
Choix des intervenants
1 semaine
GEOMTRES
Demande dautorisation de construire
2 6 mois
ARCHITECTES BUREAUX DTUDES LABORATOIRES DANALYSES
Choix des entreprises des VRD et de construction
1 semaine
BUREAUX DE CONTROLE
Construction et viabilisation des logements
18 mois* 48 mois**
Permis dhabiter par tranches
1 mois
Obtention des titres fonciers parcellaires
1 semaine
Contrats dfinitifs par devant notaire
2 jours
Source : Douja Promotion Groupe Addoha * (programmes de 2 000 logements) ** (programmes de 9 000 logements)
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Prsentation des produits : programmes immobiliers de Groupe Addoha Au 31 dcembre 2005, 21 programmes de logements ont t raliss Casablanca par Douja Promotion Groupe Addoha sur un ensemble de 42 programmes (livrs, en cours de ralisation et en cours dautorisation) et dont la liste se prsente comme suit :
Programmes Projets raliss Addoha I Addoha 2 Al Kawtar Al Abrar Al Hamd Assalam Annaim Annakhil Annour Al Karam Al Baraka Al Houda Al Firdaous Al Assil Addamane Al Farah Al Amal Annasr Al Yakine Al Mabrouka Al Moustakbal I Total Projets en cours de ralisation Al Moustakbal II Al Badr Assaada Al Wafaa Abraj Koutoubia Total Projets autorisations en cours Al Wifak (Dar Jawda) Al Amane M. M Oulfa Promolog-Promif Lotissements villas Al Ikhlass Al Irfane Val fleuri Annam Al Khayr Tamesna Prs vert La Porte de Marrakech Adrare Mail Central Dalila Total Total Gnral
Localisation
Type
57
Nombre de logements 2 371 846 1 210 513 243 1 370 909 688 232 1 074 3 763 1 309 5 337 1 220 1 858 220 379 609 1 293 841 6 500 32 785 2 365 2 000 1 700 1 233 1 200 8 498 2 000 7 500 1 000 1 000 140 2 500 7 500 2 000 750 1 500 5 000 3 000 16 300 2 250 6 800 2 750 61 990 103 273
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42
Casablanca Casablanca Casablanca Casablanca Casablanca Casablanca Casablanca Casablanca Casablanca Casablanca Casablanca Casablanca Casablanca Casablanca Casablanca Casablanca Casablanca Casablanca Casablanca Casablanca Casablanca Casablanca Casablanca Agadir Tanger Marrakech Casablanca Casablanca Casablanca Casablanca Casablanca Tanger Tanger Tanger Sal Sal Tamesna Marrakech Marrakech Agadir Agadir Fs
Moyen standing 58 Economique Economique Moyen standing Moyen standing Economique Economique Economique Economique Economique Economique Economique Economique Economique Economique Economique Economique Moyen standing Economique Economique Economique Economique Economique Economique Economique Economique Economique Economique Economique Economique Lots Economique Economique Moyen standing Economique Economique Economique Economique Divers Economique Moyen standing Economique
57 58
Programme dont le prix de commercialisation des logements est suprieur 200 000 Dh. Programme dont le prix de commercialisation des logements nexcde pas 200 000 Dh.
91
Rpartition des programmes concerns par les conventions de larticle 19 de la Loi de Finances 1999-2000 Au 15 mai 2006, lensemble des programmes de Douja Promotion Groupe Addoha (livrs, en cours de ralisation et en cours dautorisation) se prsente comme suit :
Conventions conclues avec lEtat 1re convention 5 programmes Programmes Projets concerns Annakhil Al Karam Al Houda Al Baraka Annour Projets concerns Al Firdaous Al Mabrouka Al Amal Al Farah Al Assil Addamane Al Yakine Projets concerns Al Moustakbal Al Moustakbal II Projets concerns Al Badr M. M Oulfa Projets concerns Abraj Koutoubia Al Wafaa Al Amane Projets concerns Annam Al Khayr Al Ikhlass Projets concerns Addoha I Addoha II Al Kawtar Al Abrar Al Hamd Assalam Annaim Annasr Assaada Al Wifak Promolog-Promif Lotissements villas Val fleuri Prs vert La Porte de Marrakech Projets concerns Al Irfane Tamesna Adrare Mail Central Dalila Nombre de logements 688 1 074 1 309 3 763 232 11/12/2001 5 337 841 379 220 1 220 1 858 1 293 10/09/2002 6 500 2 365 01/11/2004 2 000 1 000 27/10/2005 1 200 1 233 7 500 09/12/2005 750 1 500 2 500 2 371 846 1 210 513 243 1 370 909 609 1 700 2 000 1 000 140 2 000 3 000 16 300 7 500 5 000 2 250 6 800 2 750 103 273 19/05/2006 18/05/2011 01/03/2006 28/02/2011 22/07/2005 21/07/2010 25/08/2003 24/08/2008 02/07/2002 01/07/2007 Date de signature 18/08/2000 Dbut convention 10/05/2001 Achvement convention 09/05/2006
2me convention 7 programmes
3me convention 2 programmes 4me convention 2 programmes 5me convention 3 programmes
6me convention 3 programmes
Hors conventions 15 programmes
Convention cadre HAO 5 programmes
Total
92
Localisation gographique des projets de Douja Promotion Groupe Addoha Les programmes de logements raliss par Douja Promotion Groupe Addoha sont essentiellement situs au centre de lensemble des grands quartiers de la ville de Casablanca comme en tmoigne le tableau en page prcdente :
Positionnement gographique des projets Addoha fin 2005
Jusquen 2005, lactivit de Douja Promotion Groupe Addoha sest entirement concentre sur la ville de Casablanca comme lillustre la carte ci-dessus. A compter de la fin de lanne 2005, le Groupe a redploy son expertise sur plusieurs autres villes du Royaume fort potentiel de croissance linstar de Tanger, Marrakech, Agadir, Fs, Sal et Tamesna. A ce titre, le Groupe Addoha envisage dans ces villes les projets de logements conomiques et de moyen standing suivants :
Tanger : 4 projets (Al Wafaa, Al Irfane, Al Ikhlass et Val fleuri) portant en cumul sur plus de 13 000 logements ; Marrakech : 3 projets (Abraj, Prs vert et la Porte de Marrakech) portant en cumul sur 20 500 logements ; Agadir : 3 projets (Assaada, Mail Central et Adrare) portant en cumul sur 10 750 logements ; Fs : 1 projet (Dalila) portant sur 2 750 logements ; Sal : 2 projets (Annam et Al Khayr) portant en cumul sur 2 250 logements ; Tamesna : 1 projet (Tamesna) portant sur 5 000 logements.
Il est noter que le Groupe continue consolider sa rserve foncire dans les villes prcites. Autres ralisations de Douja Promotion Groupe Addoha En sus des projets mentionns prcdemment, le groupe Addoha a ralis un lotissement Casablanca (Californie) sur un terrain de 10 hectares destin des villas de haut standing.
93
Rappel des conventions signes avec lEtat dans le cadre de larticle 19 de la Loi de Finances 1999-2000 depuis 2004 Lensemble des conventions signes depuis 2004 porte sur 2 500 logements ncessitant une dure de ralisation de 5 ans maximum compter de la date de la 1re autorisation de construire du 1er programme inscrit dans chaque convention. On entend par avancement du programme, lune des phases suivantes :
terrains acquis ; autorisations de construction obtenues ; construction ; commercialisation.
Le tableau ci-dessous prsente, au 15 mai 2006, ltat davancement des programmes en cours de ralisation dans le cadre de la 4me, 5me et 6me convention conclue avec lEtat :
N de la convention
4me convention Date de signature Date limite de ralisation Programmes
Projets
Villes
Avancement du programme
Nombre de logements raliss
Nombre de logements en cours de ralisation
Priode prvue de commercialisation*
01/11/2004 21/07/2010 Al Badr Casablanca 30% en construction Autorisation de Al Oulfa Casablanca construire en cours 2 000 1 000 3 000 27/10/2005 28/02/2011 Abraj Koutoubia Al Wafaa Marrakech Tanger 10% en construction 5% en construction Autorisation de construire en cours 1 200 1 200 7 500 9 900 09/12/2005 18/05/2011 Annam Al Khayr Al Ikhlass Sal Sal Tanger Autorisation de construire en cours Dmarrage des travaux en cours Autorisation de construire en cours 750 1 500 2 500 4 750 Septembre 06Septembre 07 Juin 06-Juin 08 Aot 06-Juin 09 Avril 06Dcembre 06 Mai 06-Dcembre 06 Septembre 06-Juin 09 Juin 06-Octobre 06 Septembre 06Mars 07
Total 5me convention Date de signature Date limite de ralisation Programmes
Al Amane Casablanca Total 6me convention Date de signature Date limite de ralisation Programmes
Total 7me convention (en cours) Date de signature Date limite de ralisation Programmes
En cours Sidi Abdellah Sal Convention en cours de signature En attente de signature
Total Total global

Source : Douja Promotion Groupe Addoha - * Sur la base des compromis de vente
17 650
94
Au 15 mai 2006, les projets inscrits dans le cadre de la 4me, 5me et 6me convention portent sur 17 650 logements. Rappel du partenariat Public/Priv illustr par la convention cadre Le tableau ci-dessous illustre, au 15 mai 2006, la convention cadre signe avec le Ministre Dlgu charg de lHabitat et de lUrbanisme en date du 7 dcembre 2005 :
Conventions conclues avec le M.H.U. 1re convention cadre* Total - au 15 mai 2006 Nombre minimum de logements requis par la convention 50 000 50 000 Cot des investissements (Mdh) 10 000 10 000 Nombre de logements en cours de ralisation 24 300 24 300
Source : Douja Promotion Groupe Addoha * Conventions conclues entre Douja Promotion Groupe Addoha et le M.H.U.
Au 15 mai 2006, les projets en cours de ralisation de Douja Promotion Groupe Addoha au titre de la convention cadre signe avec le Ministre Dlgu charg de lHabitat et de lUrbanisme a port sur plus de 24 000 logements. Le tableau ci-aprs regroupe lensemble des programmes, les superficies ainsi que les prix dacquisition des terrains dans le cadre de la convention cadre :
Villes Projets Nombre de logements Superficie du terrain (en m2) Prix dacquisition (Mdh) Agadir Mail Central Adrare 6 800 460 000 242,5 2 250 100 000 45,0 Tanger Al Irfane 7 500 300 000 90,3 Fs Dalila 2 750 92 000 46,0 Tamesna Tamesna 5 000 385 770 138,8
Partenariat avec les banques Dans le cadre du financement de lacquisition des logements, la socit Douja Promotion Groupe Addoha a tabli un solide partenariat avec les organismes bancaires afin de rpondre au mieux aux attentes de sa clientle. Les principaux critres de loffre propose par les banques, au travers de cette collaboration, sont les suivants :
financement du logement concurrence de 100% du prix de vente, aux termes de conventions conclues avec le CIH, la Banque Populaire, la BMCE Bank et Wafa immobilier (Groupe Attijariwafa bank) ; application dun taux dintrt fixe compris entre 3,45% et 4,00% lan dans le cadre des crdits consentis la clientle du Groupe Addoha, compte-tenu de la ristourne de 3,5% accorde et prise en charge par lEtat sur les programmes. Il est souligner que celle-ci nest plus attribue aux programmes non agres la date du 16 fvrier 2004. Cependant, les acqureurs de logements sociaux entrant dans le cadre des programmes agres avant le 16 fvier 2004 continuent de bnficier de ladite ristourne ; dure maximum du crdit pouvant atteindre 25 ans.
95
Mise en place dun Guichet Unique En 2004, la socit Douja Promotion Groupe Addoha a procd la mise en place, en son sige, dun Guichet Unique charg, gracieusement, de laccomplissement de lensemble des formalits juridiques, administratives et bancaires lies lacquisition dun logement. Ladoption dune telle structure sur le site mme du Groupe sinscrit dans une dmarche dassistance sa clientle, en vue dune part, de dvelopper et de maintenir une relation de proximit avec celle-ci, et dautre part, de lui procurer les principaux avantages suivants :
une conomie en terme de frais et de temps ; une connexion de lensemble des services aux units centrales assurant ainsi un traitement des dossiers en temps rel.
La structure du Guichet Unique au sige du Groupe se schmatise comme suit :

Structure du Guichet Unique
B ANQUES
NOTAIRES
LEG ALISATION DES SIG NATURES
Douja Promotion
LYDEC LYDEC ENREG ISTREMENT CONSERVATION FONCIERE
Ce Guichet Unique comprend 4 agences bancaires (Banque Populaire, CIH, BMCE Bank et Wafa immobilier du groupe Attijariwafa bank), 5 notaires, la Lydec ainsi que les services relevant de plusieurs administrations telles que ceux de lEnregistrement et de timbres, de la Conservation Foncire ou encore de la lgalisation des signatures.
96
Ainsi, ce Guichet, spcifique au Groupe Addoha, permet la clientle de raliser aisment et rapidement lensemble des formalits juridiques, administratives et bancaires suivantes :
Service Banques Formalits
Notaires
Lgalisation des signatures Enregistrement Conservation Foncire Lydec
Ouverture des comptes Instruction des demandes de prts Edition et signature des contrats Dblocage des prts Etablissement des actes de vente notaris Perception de la taxe notariale Honoraires prfrentiels ngocis avec le Groupe Lgalisation des signatures (le cas chant) Rglement des droits denregistrement Inscription du logement au nom des acqureurs Inscription des hypothques en faveur des banques Etablissement et signature du contrat dabonnement eau et lectricit Paiement des frais dabonnement et de compteur
A ce jour, le Groupe Addoha est le seul promoteur immobilier sur la scne nationale proposer ce type de prestations la clientle. Par ailleurs, le Groupe envisage de dupliquer le concept du Guichet Unique lors de son installation prochaine dans les villes de Tanger, Marrakech, Agadir, Fs et Sal, en vue de garantir le mme niveau de prestations dans lensemble des villes du Royaume. Synthse des avantages proposs la clientle du Groupe Addoha Par la mise en place dun Guichet Unique, dun rel partenariat avec les banques et dune dmarche commerciale active, le Groupe Addoha a dvelopp une relation de proximit avec sa clientle pour se hisser au rang de leader national en matire de logements conomiques. Son souci permanent doptimisation des prestations en faveur des mnages faible revenu, composant le cur de cible de sa clientle, sinscrit dans la politique adopte par le Gouvernement visant lutter contre lhabitat insalubre et assurer ces mnages un logement dcent. En outre, le Groupe Addoha propose une solution globale sa clientle en lassistant dans laccomplissement de lensemble des formalits administratives, juridiques et bancaires lies toute transaction immobilire, ce qui par ailleurs constitue un vritable argument commercial de vente. Ainsi, les principaux avantages offerts par le Douja Promotion Groupe Addoha sa clientle se prsente comme suit : En matire de financement :
mise en place de crdits sur 25 ans au taux fixe annuel compris entre 3,45% de 4,00%, compte-tenu de la ristourne de 3,5% accorde par lEtat sur les programmes ; financement par les banques partenaires du logement concurrence de 100% du prix de vente ; ajustement des avances en fonction du revenu des acqureurs ; transparence totale : le prix de vente correspond exactement celui figurant sur le contrat ; assistance multiforme travers les services proposs par le Guichet Unique.
97
En matire de logement :
implantation des projets au cur de lensemble des principaux axes de Casablanca ; attribution lacqureur du logement quil a effectivement rserv ; strict respect des dlais de livraison.
En matire de qualit et de scurit :
certificat ISO 9001 (version 2000) ; assurance dcennale titre gratuit. Cette garantie offerte aux acqureurs couvre une stabilit des ouvrages sur une dure de 10 ans, et ce conformment aux dispositions de larticle 769 du Dahir des Obligations et Contrats.
V.2.2. Evolution de lactivit Evolution des programmes raliss et en cours Lvolution des programmes raliss et en cours par Douja Promotion Groupe Addoha se prsente comme suit sur la priode 2004-2005 :
Programmes Projets raliss (en nombre) Projets raliss (en nombre de logements) Projets en cours (en nombre) Projets en cours (en nombre de logements) Projets autorisations en cours (en nombre) Projets autorisations en cours (en nombre de logements) Nombre de projets total Nombre de logements total
Source : Douja Promotion Groupe Addoha * Chiffres en constante volution et arrts au 15 mai 2006.
2004 21 32 785 1 2 365 22 35 150
2005 21 32 785 5 8 498* 16 61 990* 42 103 273
Var. 05/04 >100% >100% Ns Ns 90,9% >100%
A fin 2005, le nombre total de logements (projets raliss, en cours et en cours dautorisation) stablit 103 273 logements contre 35 150 logements au titre de lexercice prcdent justifi principalement par :
une stabilisation en terme de nombre de logements raliss, de 2004 2005, cause par les lments suivants : - un manque dopportunit li lacquisition de terrain en 2004 ; - une dcision de diversification adopte quen 2005 et dont les effets sur lactivit de la socit ne sera perue quen 2007. la prise en compte de 16 projets dont les autorisations sont en cours et portant sur 61 990 logements.
Ainsi, depuis 1995, date cl marque par la ralisation du 1er programme59 de grande envergure de Douja Promotion Groupe Addoha, celle-ci a effectivement ralis fin 2005, 21 programmes, soit prs de 40 000 logements.
59
Programme Addoha I
98
Evolution des compromis de vente Sur la priode 2003-2005, lvolution des compromis de vente traits par le Groupe Addoha se prsente comme suit :
Evolution des compromis de vente
10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 2003 2004 2005 nombre de logements 8 217 6 889
+19,3% -36,0%
5 255
A fin 2005, le nombre de compromis de vente a concern 5 255 logements contre respectivement 8 217 et 6 889 logements en 2004 et 2003. La baisse enregistre en 2005 trouve son origine dans les retards enregistrs au titre des autorisations de construire. Il convient de souligner que le Groupe sest fix pour objectif un nombre de compromis de vente de 10 000 units au titre de lexercice 2006. Signature des compromis de vente Les signatures des compromis de vente interviennent ds lobtention de lautorisation de construction des projets et suite au versement par lacqureur dun acompte constitu de la diffrence entre le prix de vente du logement et le prt auquel lacqureur est ligible. Engagement sur un dlai de ralisation et un type de prestation Par rapport lEtat : La socit sengage respecter les prestations figurant sur le cahier des charges annex aux conventions conclues avec lEtat dans le cadre de larticle 19. Par rapport au client :
la socit sengage sur la conformit des prestations avec celles de lappartement tmoin ; sagissant du dlai, il est communiqu au client titre indicatif.
Il est souligner que le dlai de livraison est communiqu au client avec une marge de scurit de 3 mois. En cas de retard, le client a le choix entre, soit disposer dun logement dans le mme programme, soit sil le dsire, recouvrer lintgralit de son avance. Recouvrement, relation avec les syndics et rclamations
la remise des cls aux acqureurs est soumise au rglement pralable de la totalit du prix de vente du logement ; la socit prend en charge les frais de syndic pendant les 12 mois suivant la livraison des logements ; sagissant des ventuelles rclamations des clients, lentreprise charge des travaux met en place gratuitement, pour une dure de 6 mois aprs livraison, une quipe charge de rpondre toute requte formule par les clients.
99
Evolution des contrats dfinitifs avec remise des cls Sur la priode 2003-2005, lvolution des contrats dfinitifs60 avec remise des cls conclus par le Groupe Addoha se prsente comme suit :
Evolution des contrats dfinitifs (avec remise des cls)
nombre de logements
+30,2%
10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0
9 166 7 039
+33,5%
5 273
2003
2004
2005
Sur la priode 2003-2005, le nombre de contrats dfinitifs a concern respectivement 5 273, 7 039 et 9 166 logements en 2003, 2004 et 2005 avec des progressions respectives 2 chiffres sur les deux derniers exercices (+33,5% en 2004 et +30,2% en 2005). Cette progression est principalement le fruit dune stratgie de commercialisation axe sur le client, dont la mise en place du Guichet Unique en 2004 constitue llment phare.
60
Reprsente le chiffre daffaires en volume du Groupe.
100
Evolution, segmentation et synthse du chiffre daffaires Lvolution et la structure du chiffre daffaires du Groupe Addoha se prsente comme suit sur les 3 derniers exercices :
2003 Nombre de contrats dfinitifs Hors conventions 1re convention 2me convention 3me convention Total Surface (m2) Hors conventions 1re convention 2me convention 3me convention Total Chiffre daffaires (Kdh) Hors conventions 1re convention 2me convention 3me convention Revenu accessoire* Total 2004 2005 Var. 04/03 Var. 05/04
804 3 902 567 5 273 46 310 213 119 30 381 289 810 179 800 770 735 113 131 396 1 064 062
210 1 992 4 539 298 7 039 13 815 107 202 239 638 14 215 374 870 56 782 408 438 905 062 56 275 500 1 427 058
398 270 5 751 2 747 9 166 54 904 13 838 304 126 131 303 504 171 399 164 50 292 1 144 101 538 480 2 132 037
-73,9% -48,9% > 100% 33,5% -70,2% -49,7% >100%% 29,4% -68,4% -47,0% >100% 26,3% 34,1%
89,5% -86,4% 26,7% >100% 30,2% >100% -87,1% 26,9% >100% 34,5% >100% -87,7% 26,4% >100% 49,4%
Source : Douja Promotion Groupe Addoha * Loyers facturs la Banque Centrale Populaire qui occupait des locaux au sein du sige du Groupe Addoha jusqu son dpart au cours de lanne 2005.
Comme lillustre le tableau ci-dessus, Douja Promotion Groupe Addoha a ralis fin 2005 un chiffre daffaires de plus de 2,1 Mrds Dh contre respectivement 1,4 Mrds Dh et 1,1 Mrds Dh au titre des exercices 2004 et 2003 (+34,1% en 2004 et +49,4% en 2005). Le cur de mtier de la socit rside dans la ralisation de logements conomiques comme en tmoigne la part du chiffre daffaires Conventions qui reprsente 90% de son chiffre daffaires global. Lvolution graphique du chiffre daffaires se prsente comme suit sur les 3 derniers exercices :
Evolution du chiffre daffaires et du nombre de contrats sur la priode 2003-2005
2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 2003 Chiffre d'affaires 2004 2005 Nombre de contrats dfinitifs 5 273 1 427,1 1 064,1 Mdh Nombre 9 166 7 039 2 132,0 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0
101
V.2.3. Positionnement La socit Douja Promotion Groupe Addoha exerce son activit dans le domaine de la promotion immobilire, sur la scne nationale, sur le segment spcifique de lhabitat conomique. Avec prs de 40 000 logements conomiques raliss fin 2005, le Groupe confirme et consolide sa position de leader national du secteur des logements conomiques et souhaite poursuivre ses efforts dans le cadre de la politique de lutte contre lhabitat insalubre adopte par le Gouvernement. Units acheves pour lanne 2005
Oprateurs Oprateurs publics de lHabitat 41 241 35 407 7 246 5 812 31 533 1 523 81 543 41 219 72 752 Oprateurs publics autres que les OPH 1 199 939 1 859 1 804 3 058 2 743 2 743 Oprateurs privs Auto construction Total Units
Lots dont lots sociaux (1) Logements dont logements sociaux (2) Units de restructuration Units de commerce et autres quipements Total units dont units sociales et conomiques sans units de restructuration (1)+(2) dont units sociales et conomiques incluant les units de restructuration
Source : DEPP, DRHU, DPHU et communes
8 090 4 413 29 292 19 055 37 382 23 468 23 468
45 793 45 793 45 793 45 793 45 793
50 530 40 759 84 190 72 464 31 533 1 523 167 776 113 223 144 756
A fin 2005, sur les 113 223 units sociales et conomiques acheves, la part effectue par les oprateurs privs stablit 23 468 units. Le Groupe Addoha dispose dune part de march estime plus de 46%61 du nombre de logements construits et livrs par les oprateurs privs exerant sur le march national. Sur lensemble des units conomiques acheves fin 2005, la rpartition par type doprateurs se prsente comme suit :
Rpartition des units sociale et conomiques* acheves par type doprateurs fin 2005
Oprateurs publics de lHabitat 36%
Auto construction 41%
Oprateurs publics autres que Oprateurs privs 21% les OPH 2%
Source : DEPP, DRHU, DPHU et communes * Units de restructuration non incluses.
Les oprateurs publics de lhabitat ainsi que les oprateurs privs constituent en 2005 prs de 60% de lensemble des logements conomiques et sociaux achevs.
61
Tenant compte de 8 768 logements conomiques livrs (contrats dfinitifs) par le Groupe au titre de lexercice 2005 sur la base de 19 055 logements conomiques raliss par le secteur priv.
102
Synthse de lactivit 2005

Units sociales et conomiques 2005 Promoteurs publics et privs Douja Promotion Groupe Addoha
Achvements Oprations sociales et conomiques dont oprateurs privs hors lots sociaux dont oprateurs publics hors lots sociaux Units de restructuration Autres* Total units
Source : DEPP, DRHU, DPHU et communes * Se compose des villas ainsi que des units dquipement et dactivit.
113 223 19 055 7 616 31 533 23 020 167 776
8 768 8 768
Comme lillustre le tableau ci-dessus, Douja Promotion Groupe Addoha a ralis 8 768 logements conomiques en 2005, soit prs de la moiti (46%) des logements raliss par le secteur priv qui enregistre 19 055 logements conomiques achevs au titre de lexercice. Ainsi, en 2005, la part de march de Douja Promotion Groupe Addoha, en terme de logements conomiques, se prsente comme suit :
Part de march en 2005 (sur la base des oprateurs privs) Part de march en 2005 (sur la base des oprateurs privs et publics)
Groupe Addoha 46%
Groupe Addoha 33%
Op rateurs privs 54%
Op rateurs privs et publics 67%
Source : Ministre de lHabitat et de lUrbanisme
V.2.4. Principaux clients, fournisseurs et prestataires de services Depuis sa cration, Douja Promotion Groupe Addoha cherche fournir sa clientle des prestations optimales en terme de qualit et de scurit. Ainsi, le Groupe sest entour, dans le cadre dun partenariat, dun ensemble de prestataires locaux disposant dune solide expertise :
Prestataire Gomtre Architectes Bureau dtudes Laboratoire danalyses Bureaux de contrle Bureau dtudes Marketing Communication et publicit
Dnomination / Nom ETAFAT Y. Lahlou, S. Lahlou et H. Berrada INGEBAT et IDOM INGENIERIE LPEE et NBR VERITAS et TECHNICAS CREARGIE SHEMS
103
Concernant les entreprises de BTP, il convient de souligner que lensemble des travaux de construction tous corps dtat ont toujours t confis des socits structures, nationales ou trangres, slectionnes dans le cadre dune consultation et dun cahier des charges tabli par larchitecte et le Bureau dEtudes tenant compte de toutes les spcifications rglementaires. Les principales entreprises de construction auxquelles fait appel la socit Douja Promotion Groupe Addoha sont les suivantes :
Dnomination ABU EISHEH AMALIL CERS FIRST BUILDING MODERN CONTRACTING MOHCINE STRAGEC Nationalit Jordanienne Marocaine Marocaine Marocaine Jordanienne Marocaine Marocaine Programmes raliss ou en cours de ralisation Al Moustakbal, Assaada, Mail Central Addamane, AL Firdaous, Al Karam, Abraj Koutoubia Addoha II, Al Kawtar, Annam, Annakhil, Al Assil, Al Yakine, Al Firdaous, Assalam Al Firdaous, Annour, Al Amal, Al Farah Addamane, Al Mabrouka, Annasr, Al Badr Al Houda, Addoha I, Al Abrar, Al Hamd Al Firdaous, Al Khayr
Le montant des honoraires verss par Douja Promotion Groupe Addoha ses prestataires dans le cadre de la ralisation de ses programmes se prsente comme suit sur la priode 2003-2005 :
Prestataires Architectes Bureau dtudes Laboratoire danalyses
En % du cot TTC de linvestissement 2,5% 0,8% 0,2%
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V.2.5. Processus de commercialisation Dans le cadre dune stratgie axe sur les attentes et les besoins de la clientle, le Groupe Addoha a mis en place une dmarche commerciale active depuis la visite dun appartement tmoin la remise des cls aux acqureurs. Ce processus de commercialisation dynamique et structur fait appel un ensemble dintervenants (Direction Commerciale, Direction Technique, Service Crdits, Notaires, Banques,) ayant pour objectif doptimiser en permanence leurs prestations au profit de la clientle. La description des phases essentielles du processus de commercialisation adopt par le Groupe se schmatise comme suit :
Phases du processus de commercialisation de Douja Promotion Groupe Addoha
CLIENTS ACQUEREURS
Site 1
Site 2
Site 3
Site n
AGENTS CO MMERCIAUX Accueil Argumentaire commercial Visite de lappartement tmoin Simulation du crdit bancaire Dtermination du montant de lavance
P H A S E 1
DIRECTIO N COMMERCIALE Enregistrement de la rservation Vrification du versement de lavance Signature des effets ventuels Etablissement et signature du compromis de vente Alimentation de la base informatique COMPTABILITE Interface informatique Imputation comptable des versements Suivi de lencaissement des effets (ventuels)
P H A S E 2
DIRECTIO N TECHNIQUE Suivi achvement des travaux Rceptions Obtention des PH Eclatement des titres
SERVICE CREDITS Constitution du dossier de prt Suivi des dcisions des Banques
NO TAIRES Etablissement des actes de ventes et dinscription hypothcaire Signature des actes par client, Douja Promotion et Banque Enregistrement Conservation Foncire
BANQUES Dblocage des prts
COMPTABILITE Contrle de lencaissement de la totalit du prix de vente
P H A S E 3
SERVICE REMISE DES CLES Remise des cls aux acqureurs
Ainsi, comme lillustre le schma ci-dessus, le processus de commercialisation du Groupe Addoha peut se structurer en 3 grandes phases se rsumant de la manire suivante :
Phase 1 : prsentation du produit et dtermination du montant de lavance aux acqureurs ; Phase 2 : enregistrement de la rservation et signature du compromis de vente ; Phase 3 : excution de lensemble des formalits juridiques, administratives et bancaires compter de lclatement des titres fonciers jusqu la remise des cls (Crdits, Notaires, Banques).
105
VI. ORGANISATION
VI.1. ORGANIGRAMME ACTUEL DE LA SOCIETE
Lorganigramme de Douja Promotion Groupe Addoha, au 15 mai 2006, se prsente comme suit :
Organigramme oprationnel au 15 mai 2006
Prsident Directeur Gnral Anas SEFRIOUI Conseiller du Prsident Hassan BEN BACHIR Directeur Gnral Noureddine El AYOUBI
Directeur Gnral Adjoint Abdarrazak WALI-ALLAH
Direction Technique Mhamed KHALIL
Direction Production Houria LAKTATI
Direction Commerciale Saloua BENBRAHIM
Dp. Comptabilit Mohamed M OUSLIK
Dp. Financier Chakib TAZI
Dp. Communication Abdelilah HOUARI
Dep. Informatique & Qualit Abdesselam ALAOUI
Lorganisation du Groupe Addoha est actuellement articule autour de 7 ples dactivits : la Direction Technique, la Direction Production, la Direction Commerciale, le Dpartement Comptabilit, le Dpartement Financier et Trsorerie, le Dpartement Communication ainsi que le Dpartement Informatique & Qualit. VI.1.1. Directeur Gnral Adjoint Synoptique de la mission Le Directeur Gnral adjoint du Groupe est en charge notamment des fonctions ci-aprs :
le suivi des objectifs annuels des contrats de vente dfinitifs ; la prise en charge des procdures relatives lagrment des dossiers par le Ministre des Finances et ltablissement des fiches type ; la mise en place de procdures appropries pour la formalisation rapide des contrats dfinitifs de vente et le suivi de son application ; la dfinition avec les organismes bancaires de la procdure adquate pour procder dans les meilleurs dlais loctroi et la mise en force des crdits aux acqureurs. le suivi du respect des dlais convenus avec les banques au titre du dblocage des crdits ; le suivi des dlais pris par la formalisation des actes tablis par les notaires ; le contrle, travers le service Pilotage , de la fiabilit des saisies informatiques opres chaque tape du processus suivi par les dossiers des acqureurs et la mise en place, cet effet, des procdures de contrle appropries ; la mise en place et le suivi de lapplication des procdures rgissant les relations du Groupe avec les antennes constituant le Guichet Unique (Banques, Enregistrement, Conservation Foncire, les services de la lgalisation des signatures, la Lydec) ; le suivi du recouvrement, au besoin par voie judiciaire, des crances clientle impayes.
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VI.1.2. Direction Technique Synoptique de la mission Sous la supervision de la Direction Gnrale, la Direction Technique est en charge de la coordination et du suivi de lactivit de lensemble des intervenants internes et externes pour la ralisation des programmes du Groupe dans le cadre des dlais et des budgets fixs. De mme, elle assure la prise en charge, dans ce cadre, des relations avec lensemble des prestataires participant la ralisation des projets du Groupe, dont notamment :
Entreprises de construction et de VRD ; Architectes ; BET ; Gomtres ; Bureaux de contrle ; Assurances (assurance dcennale) ; ONE ; Lydec ; Ministre charg de lHabitat (Rabat et Casablanca).
VI.1.3. Direction Production Synoptique de la mission Sous la supervision de la Direction Gnrale, la Direction Production est en charge au sein du Groupe notamment des fonctions ci-aprs :
la prise en charge de lensemble des formalits dobtention de lautorisation de construire ; ltablissement, en concertation avec la Direction Technique, du planning prvisionnel de ralisation des programmes et le suivi de leur excution dans la limite des dlais fixs au niveau des Conventions signes avec lEtat ; la prise en charge des formalits dclatement du titre mre ; le suivi des plannings relatifs aux permis dhabiter et aux dossiers cadastraux ; la prise en charge de toutes les procdures relatives lobtention des certificats de conformit ; le respect des chanciers des Conventions ; la gestion des relations avec les syndics ; lexcution dans les meilleures conditions du service aprs vente.
VI.1.4. Direction Commerciale Synoptique de la mission La Direction Commerciale est en charge de la commercialisation des logements au sein du Groupe et reprsente un ple stratgique puisquelle intervient tous les maillons de la chane depuis la 1re visite de lappartement tmoin jusqu la remise des cls. Sous la supervision de la Direction Gnrale, le rle de la Direction Commerciale au sein du Groupe peut se rsumer notamment comme suit :
ltablissement et la proposition la Direction Gnrale des objectifs annuels de la force de vente et ralisation du suivi desdits objectifs ;
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la proposition dune politique de ventes auprs du march des entreprises identifies au pralable ; le suivi du traitement des rclamations de la clientle ; la formulation de toute proposition de nature promouvoir les ventes et ltablissement, dans ce cadre, dun partenariat avec les principaux organismes de financement de lhabitat ; le suivi de la formation de la force de vente ; ladaptation permanente du dploiement et du systme de motivation des agents commerciaux ; la proposition et mise en place de lorganisation interne approprie pour la commercialisation des programmes hors Casablanca (objectifs de vente, encaissement des avances, compromis de vente, financement bancaire, dblocage des prts ) ; lidentification des besoins en moyens humains et la ralisation des recrutements ncessaires pour les programmes hors Casablanca ; la mise en place des solutions informatiques ncessaires pour la gestion et le suivi des programmes hors Casablanca.
VI.1.5. Dpartement de la Comptabilit Synoptique de la mission Le Dpartement de la Comptabilit reporte directement la Direction Gnrale. Le Dpartement de la Comptabilit est en charge des fonctions administratives et comptables au sein du Groupe et sa mission peut se rsumer notamment comme suit :
la coordination des travaux de comptabilit pour ltablissement des bilans et comptes de rsultat trimestriels en veillant leur conformit aux exigences lgales ; la tenue de la comptabilit conformment aux engagements pris dans le cadre des Conventions signes avec lEtat et au Plan Comptable du Secteur Immobilier ; la prise en charge des relations avec les commissaires aux comptes ; le suivi de la comptabilit clients ; la prise en charge des relations avec lAdministration fiscale (Rabat et Casablanca) ; le suivi du remboursement de la TVA ; la gestion optimale du Portefeuille effets.
Par ailleurs, en sus des contrles lgaux oprs dans le cadre du commissariat aux comptes, le Groupe Addoha procde annuellement laudit de ses comptes en faisant appel des cabinets de renomme internationale. VI.1.6. Dpartement Financier et Trsorerie Synoptique de la mission Sous la supervision de la Direction Gnrale, le Dpartement Financier et Trsorerie est en charge au sein du Groupe notamment des fonctions suivantes :
la ngociation avec les Banques dans le cadre de recherche de financement du Groupe ; la ralisation des analyses financires du Groupe, usage interne ou destination des Banques ; la gestion de la trsorerie sur la base des budgets prvisionnels ; la ralisation de contrles rguliers des conditions bancaires (taux, dates de valeur ).
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VI.1.7. Dpartement Communication Synoptique de la mission Sous la supervision de la Direction Gnrale, le Dpartement Communication est en charge au sein du Groupe notamment des fonctions suivantes :
ltablissement et la validation par la Direction Gnrale dun plan et dun budget annuels de communication du Groupe ; la proposition et la supervision de la ralisation des plans de communication et des campagnes promotionnelles ; la gestion des relations avec la presse ; la ralisation dtudes de march en recourant, au besoin, des cabinets externes. le contrle, pralablement ltablissement des ordres de paiement, des factures mises par les prestataires (agence(s) de communication, presse, fournisseurs des bches murales ). le suivi permanent du budget de communication.
VI.1.8. Dpartement Informatique & Qualit Synoptique de la mission Sous la supervision de la Direction Gnrale, le Dpartement Informatique & Qualit est en charge au sein du Groupe notamment des fonctions ci-aprs :
le pilotage pour le compte de la Direction Gnrale des projets lis aux systmes dinformation et de la gestion de la structure informatique ; la prise en charge du suivi de la mise en place des nouveaux systmes dinformation ; le maintien de lintgrit, de lhomognit, de la fiabilit, de la scurit et de laccessibilit au systme dinformation ; la conception et la mise en place de solutions informatiques ncessaires pour la gestion et le suivi des programmes implants Casablanca et hors Casablanca ; la mise en place et proposition la Prsidence des budgets, des plans dinvestissement informatique et des contrats de maintenance informatique dans le cadre du renouvellement du matriel et des logiciels ; la dfinition et la mise en oeuvre dune politique de formation du personnel dans les domaines de linformatique ; la formalisation des procdures de support informatique, maintenance informatique, dveloppement informatique, exploitation informatique etc. la gestion des ressources informatiques et la veille technologique ; la ralisation des audits Qualit ; le suivi de la fonction Qualit visant ladoption de dispositions ncessaires pour sassurer que la politique Qualit est comprise, mise en uvre et entretenue tous les niveaux de lorganisation.
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VI.2.
ORGANIGRAMME CIBLE DE LA SOCIETE
VI.2.1. Prsentation de la structure oprationnelle cible A la veille de la prsente opration, lorganigramme oprationnel de Douja Promotion Groupe Addoha est en cours de restructuration dont les principaux axes concernent :
la mise en place de 5 Directions Rgionales pilotes par une Direction de coordination ; la mise en place dune Direction Etudes et Dveloppement ; la cration dune Direction Inspection, Audit Interne et Contrle de Gestion ; le regroupement du Dpartement Comptabilit et du dpartement Financier et Trsorerie au sein dune Direction Administrative et Financire.
Ainsi, lorganigramme cible de Douja Promotion Groupe Addoha lissue de cette rorganisation se prsentera comme suit :
Organigramme cible de Douja Promotion Groupe Addoha
Prsident Directeur Gnral Anas SEFRIOUI Conseiller du Prsident Hassan BEN BACHIR Directeur Gnral Noureddine El AYOUBI Direction Etudes et Dveloppement Direction de Coordination Directeur Gnral Adjoint Abdarrazak WALI-ALLAH
Direction Inspection, Audit Interne et Contrle de Gestion
Direction Technique Mhamed KHALIL
Direction Production Houria LAKTATI
Direction Commerciale Saloua BENBRAHIM Direction Rgionale Tanger Direction Rgionale Marrakech Direction Rgionale Agadir Direction Rgionale Fs Direction Rgionale Sal
Direction Administrative et Financire* Dp. Comptabilit M ohamed MOUSLIK Dp. Financier Chakib TAZI
Dp. Communication Abdelilah HOUARI
Dep. Informatique & Qualit Abdesselam ALAOUI
Source : Douja Promotion Groupe Addoha * Direction assure par intrim par le Directeur Gnral, M. Noraddine El AYOUBI jusqu la nomination dun responsable.
A lissue de cette rorganisation, leffectif global de Douja Promotion Groupe Addoha devrait stablir prs de 250 collaborateurs contre 140 actuellement, hiss principalement par la mise en place des Directions Rgionales dont le besoin est estim plus de 100 personnes.
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VI.2.2. Objet des futures entits Directions Rgionales Douja Promotion Groupe Addoha envisage le renforcement de son effectif travers la mise en place de 5 Directions Rgionales, concernant les villes de Tanger, Marrakech, Agadir, Fs et Sal o il a dcid de dupliquer son exprience casablancaise en terme de ralisation de programmes de logements. Les Directions Rgionales seront rattaches une Direction de coordination et seront composes pour chacune delle dun Directeur Rgional et dune quipe de 20 25 personnes. Direction Etudes et Dveloppement Le Groupe Addoha envisage la mise en place dune Direction Etudes et Dveloppement dans le cadre de sa vision rgionale travers le Royaume. Cette entit aura notamment pour missions :
la prospection et lidentification au niveau des villes fixes par le Groupe (Casablanca, Marrakech, Agadir, Tanger,) des terrains publics et privs susceptibles dtre acquis pour la ralisation de nouveaux programmes ; la prise en charge des relations avec les agents immobiliers. lidentification des appels doffres et appels manifestation dintrt manant de lEtat ou des organismes publics et ltude des conditions de participation du Groupe aux dites offres ; le regroupement de lensemble des renseignements ncessaires aux prises de dcisions ; ltude sur site des terrains (publics et privs) identifis ; llaboration des tudes de faisabilit des projets comprenant notamment : - ltude de march, ralise directement ou en collaboration avec des cabinets externes ; - les budgets de ralisation ; - le planning de ralisation ; - le business plan. la ralisation de lensemble des formalits administratives et juridiques lies lacquisition des terrains ; lidentification des architectes, les BET et la signature avec ces derniers des contrats pour la conception des projets ; lintroduction des demandes dautorisations de construire, lexcution du suivi ncessaire auprs des administrations concernes ainsi que ltablissement des cahiers des charges ncessaires la consultation et au choix des entreprises ; le suivi de la ralisation des projets afin dassurer le respect des plannings et des budgets et la programmation de mises au point priodiques pour valuer les carts avec les prvisions initiales ; lexcution des contrles de la qualit des logements livrs la clientle.
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Direction Inspection, Audit interne et Contrle de Gestion La mise en place dune Direction Inspection, Audit interne et Contrle de Gestion au sein du Groupe sinscrit dans le cadre dun renforcement des procdures de contrle et de prvention des risques poursuivant ainsi la politique de gestion transparente adopte par le management et ce, dans une optique de dveloppement significatif de la taille du Groupe dans un avenir proche. Cette Direction aura pour objet de fournir au Groupe Addoha :
une assurance sur le degr de matrise de ses oprations et sur la qualit du contrle interne chaque niveau de son organisation ; une assistance dans la ralisation de ses objectifs en valuant les processus de management des risques, de contrle et de gouvernement dentreprise.
En outre, cette entit sera directement rattache la Direction Gnrale qui assurera notamment les fonctions suivantes :
le dveloppement des procdures de calcul des cots et de gestion prvisionnelle au sein du Groupe ; la production danalyses de cots ; le suivi des ralisations pour chaque programme en comparaison avec les objectifs, et lanalyse, le cas chant, des carts pour en identifier les causes et proposer les mesures correctives ; la ralisation des travaux dAudit Interne ; la prise en charge des relations avec les auditeurs externes.
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VI.3.
MOYENS HUMAINS
VI.3.1. Effectifs Evolution rcente Lvolution rcente du personnel de Douja Promotion Groupe Addoha se prsente comme suit sur la priode 2003-2005 :
2003 Effectif global 120 2004 128 2005 140 Var. 04/03 6,7% Var. 05/04 9,4%
Source : Douja Promotion Groupe Addoha Effectif fin dcembre
Leffectif de Douja Promotion Groupe Addoha stablit fin 2005 140 personnes, en hausse annuelle moyenne de 8% sur la priode 2003-2005. Structure de leffectif La structure de leffectif de Douja Promotion Groupe Addoha selon la Catgorie Socioprofessionnelle (CSP), sur les 3 derniers exercices, se prsente comme suit :
2003 Cadres dirigeants Cadres suprieurs Cadres Employs Total 4 6 22 88 120 2004 4 6 26 92 128 2005 4 6 29 101 140 Var. 04/03 18,2% 4,5% 6,7% Var. 05/04 11,5% 9,8% 9,4%
Source : Douja Promotion Groupe Addoha Effectif fin dcembre
De 2003 2005, lvolution de leffectif du Groupe est principalement hisse par la progression du nombre demploys qui stablit 101 personnes fin 2005 vs 88 fin 2003. Les employs reprsentent, par ailleurs, la catgorie socioprofessionnelle, la plus importante en pesant en moyenne prs de 72% de leffectif global sur la priode 2003-2005. Le taux dencadrement du Groupe stablit prs de 28% sur la priode 2003-2005. Le graphique ci-dessous illustre lvolution de la rpartition de leffectif de Groupe Addoha par CSP sur la priode 2003-2005 :
Rpartition de leffectif par CSP de 2003 2005
100% 80% 60% 40% 20% 0% 2003 Cadres dirigeants 18,3% 20,3% 4,7% 3,1% 2004 Cadres suprieurs Cadres 2005 Employs 20,7% 4,3% 2,9% 73,3% 71,9% 72,1%
5,0% 3,3%
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La rpartition de leffectif du Groupe par mtiers et par tranche dge se dcline comme suit fin 2005 :
Service/Dpartement/Direction Direction Gnrale Commercial Communication Comptabilit Financier Informatique Qualit Logistique Prospection Technique Total
20 30 ans 16 3 2 1 3 1 26
30 40 ans 2 36 3 3 4 10 4 62
40 50 ans 7 2 3 4 11 1 6 34
50 60 ans 5 4 1 5 2 1 18
Total 7 59 2 13 10 5 29 3 12 140
La structure de leffectif de Douja Promotion Groupe Addoha en terme de rpartition par mtiers, au 31 dcembre 2005, se prsente comme suit :
Rpartition de leffectif par mtiers en 2005
Prospection 2% T echnique 9% Logistique 21% Informatique Qualit 4% Financier D. Gnrale 7% 5%
Commercial 42%
Communication 1% Comptabilit 9%
Source : Douja Promotion Groupe Addoha Effectif fin dcembre.
Les agents commerciaux constituent 42% de leffectif global et reprsentent ainsi la majorit du capital humain du Groupe eu gard au caractre stratgique du Dpartement Commercial. La rpartition de leffectif du Groupe, fin 2005, par tranche dge se dcline comme suit :
Rpartition de leffectif par tranche dge fin 2005
ans 50-60 40-50 30-40 20-30 0 10 20 26 30 40 50 60 70 18 34 62
50-60 13%
20-30 19%
40-50 24% 30-40 44%
Comme lillustrent les graphiques ci-dessus, le Groupe Addoha bnficie dun effectif relativement jeune o les moins de 40 ans reprsentent prs des 2/3 (63%) de leffectif global.
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Lvolution de la rpartition de leffectif du Groupe par sexe se dcline comme suit sur la priode 2003-2005 :
2003 Hommes Femmes Total 40 80 120 2004 42 86 128 2005 50 90 140 Var. 04/03 5,0% 7,5% 6,7% Var. 05/04 19,0% 4,7% 9,4%
Source : Douja Promotion Groupe Addoha Effectif fin dcembre.
Le Groupe Addoha dispose dun effectif compos en majorit de femmes comme lillustre le tableau ci-dessus. Celles-ci reprsentent en moyenne prs des 2/3 de leffectif global sur la priode 2003-2005. La rpartition de leffectif du Groupe, fin 2005, par sexe se prsente comme suit :
Rpartition de leffectif par sexe fin 2005
80,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0% 2003 2004 Hommes
66,7% 33,3%
67,2% 35,7%
64,3%
32,8%
2005 Femmes
Turnover Le turnover du Groupe enregistre un faible niveau, sur les 3 dernires annes, et se prsente comme suit :
2003 Recrutements (1) Dparts (2) Solde (1) (2)
2004 8 19 -11
2005 11 7 4
Var. 04/03 -63,6% 18,8% Ns
Var. 05/04 37,5% -63,2% Ns
22 16 6
Sur la priode 2003-2005, le nombre de recrutements opr par le Groupe permet de couvrir les dparts observs sur ladite priode (41 recrutements pour 42 dparts).
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VI.3.2. Formation du personnel Depuis sa cration, la formation du personnel de la socit Douja Promotion Groupe Addoha sinscrit dans la politique de dveloppement de ses ressources humaines. Les cycles de formation destins aux employs et dispenss sur lanne 2005 ont port sur les thmes suivants :
Thmatique Domaine Finance et comptabilit Informatique Formation technique sur MS Navision Techniques de ventes (argumentaire) Commercial Relances clientle et recouvrement Gestion des quipes Gestion des achats ISO 9001 version 2000 & Audits internes Pratique des opratrices dans un call center Total
Entit Dp. Financier et Trsorerie Direction Technique Direction Informatique Commerciaux Service Recouvrement Middle Management Service des achats Service Qualit Call center
Perfectionnement en gestion de la trsorerie MS - Project
Organisme de formation Cabinet Mesnaoui Formatec CapInfo Formatec Formatec Formatec CapInfo SGS Formatec
Effectif concern 1 4 4 26 6 6 3 4 5 59
Ressources Humaines Gestion des stocks Qualit Communication
Ainsi, au titre de lexercice 2005, 59 employs du Groupe ont bnfici de cycles de formation. VI.3.3. Politique sociale Climat social La socit Douja Promotion Groupe Addoha veille maintenir une politique sociale favorable au profit de ses employs. Ces derniers bnficient de la couverture sociale telle que rglemente par le Code du Travail, savoir :
Couverture CNSS ; CIMR.
En outre, le Groupe place la motivation et limplication de ses employs comme une de ses priorits travers la mise en place dune relle culture des objectifs. Cette culture dentreprise partage tous les niveaux de lorganisation oprationnelle du Groupe et prsente travers lensemble des comits tenus par ses organes de gestion, sinscrit dans une dmarche qualit permanente en vue de rpondre au mieux aux attentes de la clientle. Rmunration du personnel Dans le cadre de leur contrat de travail et selon le niveau de ralisation de leurs objectifs, les agents commerciaux peroivent, en sus de leur salaire, une prime pouvant atteindre jusqu 100% de celui-ci. Cette forme de rmunration, o la part variable peut tre consquente constitue un des moyens de motiver la force de vente dans la ralisation des objectifs qui lui sont assigns.
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VI.4.
MOYENS TECHNIQUES
NB : Comme nonc prcdemment, le Groupe Addoha dlgue les travaux de constructions tous corps dtat des entreprises structures, slectionnes dans le cadre dune consultation et dun cahier des charges tabli par larchitecte et le Bureau dEtudes en tenant compte de toutes les spcifications rglementaires. De ce fait, la Socit ne dispose pas dentreprises de construction dans le cadre de son activit de promotion immobilire. Nanmoins, le Groupe Addoha dispose dans le domaine technique de plusieurs ingnieurs de haut niveau, en charge du suivi permanent des programmes, et dune organisation oprationnelle articule, tous les niveaux, autour dune dmarche Qualit soucieuse de fournir une prestation optimale sa clientle. Cest la raison pour laquelle la qualit et la scurit ont toujours reprsent une proccupation majeure dans la politique du Groupe Addoha. VI.4.1. Dmarche Qualit Historique Compte-tenu de laccroissement significatif du niveau dactivit du Groupe et des nouvelles opportunits dinvestissement dans le secteur des logements conomiques, les dirigeants du Groupe Addoha ont, ds 2001, entrepris de mettre en place une dmarche Qualit au sein de lentreprise. Cette prise de conscience sexplique notamment par les raisons suivantes :
la ncessit dassurer la matrise et la prennit du dveloppement par la mise en place dune organisation permettant la fois le contrle des oprations mais galement la responsabilisation des diffrents acteurs intervenant dans lensemble des processus ; la ferme volont de proposer une offre singulire, dmarque de la concurrence travers une offre de qualit tant au niveau des prestations que de la scurit des logements.
Cette prise de conscience nest pas reste vaine puisque la dmarche Qualit adopte par le Groupe Addoha fut rcompense par lobtention en septembre 2001 de la certification ISO 9001 (version 2000) dlivre par la SGS European Quality Certification Institute. Cette certification fait depuis, lobjet dun contrle semestriel et a t confirme au terme de deux audits semestriels. Cette certification couvre les domaines suivants :
la conception ; le dveloppement ; la production ; la commercialisation de logements.
Cette certification a t reconduite sur une nouvelle priode triennale (juin 2004 - juin 2007). De plus, cette reconnaissance internationale est le fruit dune dmarche oprationnelle partage par lensemble des collaborateurs du Groupe Addoha depuis plusieurs annes afin dentretenir une relation clientle optimale visant la satisfaction de ses attentes tant au niveau de la qualit des logements que du strict respect des dlais de livraison. Par ailleurs, il convient de souligner que parmi lensemble des oprateurs arabo-africains du secteur de la promotion immobilire, le Groupe Addoha est le 1er avoir obtenu la certification ISO 9001 version 2000. En terme de structure oprationnelle, la responsabilit de la Qualit au sein du Groupe est confie au Directeur Gnral Adjoint assist par un ingnieur informatique.
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Organisation et procdures Sur le plan organisationnel, le Groupe Addoha a eu recours au service de consultants externes dans une optique de simplification et de scurisation des process de plusieurs fonctions telles que la trsorerie, linformatique, le commercial ou encore le juridique. Dans ce contexte, le Groupe a galement mis en place 8 comits internes de gestion tels que dfinis prcdemment au sein de la prsente note dinformation (cf. Partie III, chapitre VIII. Gouvernement dentreprise en page 47), savoir le comit Direction Gnrale, le comit Technique, le comit Commercial, le comit Formalisation, le comit Communication, le comit Ressources Humaines et Formation, le comit Systme dInformation et le comit de Suivi des Performances. En outre, un service aprs vente est assur la clientle travers la prsence des entreprises dans les chantiers aprs les achvements, sur une dure de 6 mois, pour rpondre aux demandes justifies formules par les acqureurs. Prestations En terme de qualit de logements, le Groupe Addoha a dvelopp en permanence ses prestations proposes la clientle. Pour preuve, le Groupe soblige ne dbuter la commercialisation des logements quaprs avoir systmatiquement achev la ralisation de lappartement tmoin. Lappartement tmoin constituant le rfrentiel au niveau des compromis de vente conclus entre le Groupe et les acqureurs, celui-ci na dailleurs, ce jour, enregistr aucune contestation de la part de sa clientle. Equipements et relogement des bidonvillois Dans le cadre de la ralisation de ses programmes, le Groupe Addoha a toujours veill au respect du schma directeur en ralisant lensemble des quipements (mosques, crches, maisons de jeunes, dispensaires) y figurant. Dans le cadre de la politique gouvernementale visant assurer un logement aux mnages faible revenu, le Groupe a procd au relogement des bidonvillois moyennant un prix de vente prfrentiel (reprsentant 50% du prix de vente62, soit 100 000 dirhams) pour lacquisition de leur logement. Le relogement des bidonvillois par le Groupe Addoha fut rparti comme suit :
Programme existant Programme Al Kawtar Programme Annakhil Programme Al Yakine Programme Al Mabrouka Programme Al Moustakbal Programme Al Baraka Bidonville Taddert Programme Bled El Az Opration Lahjajma63 Total
Nombre de mnages relogs 35 mnages 48 mnages 90 mnages 20 mnages 300 mnages 20 mnages 5 mnages 35 mnages 90 mnages 643 mnages
Contribution par mnage 100 000 Dh 100 000 Dh 100 000 Dh 100 000 Dh 100 000 Dh 100 000 Dh 100 000 Dh 100 000 Dh 20 000 Dh 53 600 000 Dh
Comme lillustre le tableau ci-dessus, la contribution du Groupe Addoha dans le cadre du relogement des bidonvillois (643 mnages) sest lev prs de 54 millions de dirhams.
62 63
Sur la base dun prix de vente de 200 000 dirhams tel que plafonn par lEtat au sein de la convention relative larticle 19. Contribution de 20 000 dirhams par mnage.
118
En outre, en matire damnagement et dquipement, le Groupe Addoha, la demande du Conseil de la Commune Urbaine de Casablanca, entreprend la ralisation dune voie damnagement et dun pont reliant Sidi Marouf lavenue de la Mecque (Quartier Californie Casablanca) dont le cot est estim plus de 10 millions de dirhams. Indicateurs de gestion et tableaux de bord Dans une dmarche visant maintenir lefficacit de son systme Qualit et dans un souci doptimisation permanent de ses objectifs, lensemble des fonctions du Groupe Addoha au terme de lexercice n se voit attribuer des objectifs mensualiss au titre de lexercice n+1. Les principaux indicateurs portent notamment et titre dexemple sur :
le respect des dlais de livraison des logements la clientle travers un suivi hebdomadaire, au niveau de la Direction Gnrale, de lavancement des travaux rapport aux plannings prvisionnels tablis au titre de la ralisation de ses programmes de constructions et de lobtention des permis dhabiter et des certificats de conformit dlivrs par le Ministre Dlgu charg de lHabitat et de lUrbanisme ; les performances commerciales en terme de rservations de logements et de nombre de logements livrs la clientle, par rapports aux objectifs, travers un suivi quotidien assur par la Direction Gnrale ; les dlais pris par les formalits dtablissement par les notaires des actes de ventes et de dblocage des prts par les banques en faveur des acqureurs, travers un suivi quotidien assur par le Directeur Gnral Adjoint ; la position des comptes bancaires du Groupe travers une liaison informatise permettant le rapatriement, tout moment, de lensemble des oprations imputes audits comptes ; le contrle de la force de vente (agents commerciaux), travers des clients mystres , en terme daccueil de la clientle, de la tenue et du comportement des commerciaux lgard des prospects, de gestion des files dattente, de ltat des appartements tmoin Un cabinet dtude marketing externe de renomme nationale est en charge de ce contrle qui donne lieu un programme de formation ax sur les insuffisances identifies et les mesures adopter pour les corriger.
Lensemble de ces indicateurs donne lieu la mise en place, en interne, de supports de gestion et/ou tableaux de bord tels que :
une revue mensuelle dans le cadre de la tenue du Comit de Suivi des Performances du Groupe en prsence du Prsident Directeur gnral, de la Direction Gnrale et de lensemble des cadres dirigeants ; un tableau de bord (reporting) destin exclusivement la Direction Gnrale et disponible instantanment et ce, depuis la refonte du systme dinformation en 2004. Ce tableau de bord synthtise lensemble des indicateurs prcits et jugs pertinents afin doptimiser les prestations du Groupe tous les maillons stratgiques de la chane : de lacquisition des terrains par le Groupe jusqu la remise des cls au propritaire.
119
VI.4.2. Dispositif de contrle de la scurit des constructions Avant le lancement des constructions Le schma rsumant la procdure et les dispositions adoptes par le Groupe Addoha dans le cadre du contrle de la scurit avant le lancement des constructions se prsente comme suit :
Dispositif de contrle avant le lancement des constructions
Laboratoires tude de sol 1 Bureaux dtudes te chniques Plans et calcul du dimensionnement des fe rraillages Bureaux de contrle Veritas ou T chnicas e Approbation des plans du BET 3 Entre prises de construction
Archite ctes Plan dexcution
Ex cution des plans de larchitecte et du BET
Ds leur tablissement par larchitecte, les plans sont transmis au Bureau dEtudes Techniques (BET) en vue de llaboration des plans et du calcul du dimensionnement des ferraillages. Les plans du BET sont par la suite soumis pour examen et ventuelles observations au Bureau de Contrle (Veritas ou Technicas). Les plans du BET ainsi que les plans de larchitecte ne sont remis lentreprise de construction pour excution quaprs leur approbation par le Bureau de Contrle. Pendant les travaux de construction Le schma rsumant la procdure et les dispositions adoptes par le Groupe Addoha dans le cadre du contrle de la scurit pendant les travaux de constructions se prsente comme suit :
Dispositif de contrle pendant les travaux de constructions
Laboratoires danalyses (LPEE, NBR) Prlvements et contrle de rsistance du bton Contrle de la stricte conformit par rapport aux normes rglementaires (RPS 2000)
Utilisation exclusive de bton prt lemploi fabriqu par des socits cimeti res de renom Suivi permanent par les bureaux de contrle Vertitas ou Te chnicas pendant toutes les tapes de construction
Du dbut lachvement des constructions, le laboratoire danalyses (LPEE, NBP) opre des prlvements rguliers du bton prt lemploi, et procde aux calculs de rsistance (7 jours et 28 jours) afin de contrler leur stricte conformit par rapport aux normes rglementaires.
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Le bton prt lemploi utilis par le Groupe Addoha est labor par des cimentiers de renom tels que, titre dexemple, les Ciments du Maroc, Holcim, ou encore Lafarge. Aucun coulage de bton ne peut tre opr sans laccord crit du laboratoire danalyses sous la forme dun Bon de coulage vis par ses soins. En matire de contrle, chaque projet fait lobjet dun suivi rigoureux de la part des ingnieurs du Groupe travers ltablissement dun rapport quotidien. Enfin, le strict respect des lois et rglementations en vigueur, dont notamment le Rglement de Construction Parasismique (RPS 2000), a permis au Groupe Addoha, dobtenir, depuis 1995, au profit des acqureurs, une garantie dcennale de leurs logements. Contrle de lAdministration dans le cadre des conventions conclues avec lEtat Le schma rsumant les procdures qui sappliquent au Groupe Addoha dans le cadre du respect du cahier des charges au titre des conventions signes avec lEtat, se prsente comme suit :
Contrle de ladministration
Envoi mensuel dun dossier technique pour contrle 1
2 Dlivrance dun certificat de conformit
Comme nonc prcdemment au sein de la prsente note dinformation, le Groupe Addoha, en tant que promoteur immobilier signataire des conventions avec lEtat, est tenu au respect des cahiers des charges tablis par le Ministre Dlgu charg de lHabitat et de lUrbanisme. Ainsi, tel que cela est illustr dans le schma ci-dessus, le Groupe est tenu mensuellement de lenvoi dun dossier technique au Ministre pour vrification. A ce jour, le Ministre Dlgu charg de lHabitat et de lUrbanisme na mis aucune remarque au titre des projets raliss par le Groupe. Par ailleurs, tous les avantages institus par larticle 19 sont subordonns, sans aucune exception, lobtention des certificats de conformit dlivrs par le Ministre Dlgu charg de lHabitat et de lUrbanisme suite au contrle du respect des engagements souscrits par le promoteur. A ce jour, le Groupe Addoha a obtenu du Ministre lensemble des certificats de conformit au titre de ses projets.
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VI.4.3. Systme dinformation Jusquen 2004, Douja Promotion Groupe Addoha disposait dun systme dinformation adapt son niveau dactivit et rpondant au mieux ses exigences. Le service informatique a ainsi dvelopp en interne des applications de gestion couvrant la majeure partie commerciale tout en sintgrant au systme comptable Editeur Externe . Cependant, eu gard aux nouvelles exigences du Groupe dans un contexte de croissance rapide et de dveloppement significatif du niveau dactivit, la fin de lanne 2004 aura-t-elle marqu labandon du systme dinformation Prologue devenu ds lors dsuet et inadapt. Ainsi, le Groupe Addoha a procd la refonte totale de son systme dinformation en vue doptimiser ses prestations et de rpondre au mieux aux besoins de sa clientle. Cette initiative sinscrit dans une dmarche Qualit et dans loptique de matrise et de reconfiguration des processus de lentreprise. Ds 2005, le nouveau systme dinformation est oprationnel et se caractrise par :
une rvolution dans les interfaces Hommes/Machines ; une rapidit dexcution ; des outils de scurit et douverture aux nouvelles technologies.
Composition du Systme dinformation Le systme dinformation est articul autour de 4 produits :
la Suite UpManager OPERIS en charge de toute la gestion immobilire. Elle couvre lensemble du cycle de vie dun projet depuis son tude de faisabilit jusqu sa commercialisation ; la solution NAVISION (Microsoft Business Solution) en charge de la comptabilit, des achats et des immobilisations ; AGIRH, en charge des ressources humaines ; SAGE 500, en charge de la gestion de la trsorerie et du rapatriement des mouvements bancaires.
Ces Progiciels se trouvent au sein dune mme architecture base sur SQL Server comme SGBD et Microsoft 2003 Server comme systme dexploitation facilitant ainsi lchange dinformations entre eux. (cf. Cartographie et Architecture Rseau en page suivante) Ressources du Systme dinformation Les ressources du systme dinformation se composent comme suit :
Ressources Humaines : - 1 Chef de Dpartement ; - 1 Adjoint & Responsable de Qualit ; - 1 Assistante aux Utilisateurs ; - 1 Technicien (Dveloppements et Maintenance). Ressources Matrielles : - 5 Serveurs (dont 1 pour Sauvegardes) ; - Firewall ; - Solution Antivirale (Symantec Entreprise) ; - OS Windows 2003 Pro / 2003 Server; - SGBD : SQL Server Entreprise.
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Dfis et objectifs du nouveau systme dinformation Dans le cadre de lextension du Groupe Addoha vers dautres villes du Maroc, le nouveau systme dinformation devra rpondre de nouveaux dfis et besoins :
une liaison des sites avec le sige pour le dploiement des applications et change dinformations (projet dclench en 2006). La solution adopte sappuie sur les technologies suivantes : - la technologie VPN par Lignes Spcialises comme plate-forme ; - la technologie CITRIX64 comme outil de communication et de diffusion, dont lapplication sera particulirement utile aux projets rgionaux du Groupe. une mise en place doutils dcisionnels plus performants (projet prvu pour 2007).
Cartographie et architecture rseau Larchitecture rseau du systme dinformation du Groupe Addoha se schmatise comme suit :
Schma de larchitecture du systme dinformation
64
Les solutions Citrix fournissent un accs scuris et ais aux informations et applications, en simplifiant leur dploiement et leur administration, quel que soit la complexit de lenvironnement informatique de lentreprise.
123
VII.
STRATEGIE DE DEVELOPPEMENT
VII.1. VISION STRATEGIQUE DE DOUJA PROMOTION GROUPE ADDOHA La vision stratgique adopte par la socit Douja Promotion Groupe Addoha sarticule autour de cinq axes majeurs et peut se rsumer comme suit :
une slection adapte en terme de foncier ; la politique adopte dans les domaines de la qualit et de la scurit ; le financement des acqureurs ; lassistance aux acqureurs ; les actions de communication.
Une slection adapte en terme de foncier Dans le cadre de la ralisation de ses programmes, le Groupe Addoha a toujours opt pour des terrains situs dans les principaux quartiers disposant des quipements et des commodits ncessaires une vie de famille de qualit : coles, transport public, centres mdicaux, commerces Si un tel choix renchrit le cot dacquisition du foncier, il en rsulte en contrepartie une acclration du rythme de commercialisation des logements et, de ce fait, laugmentation du volume de la production de la socit. La qualit et la scurit au cur des objectifs stratgiques Politique Qualit Depuis 2001, la dmarche Qualit adopte par le Groupe Addoha bnficie de la certification ISO 9001 (version 2000) dont la couverture porte sur les domaines de la conception, du dveloppement, de la production et de la commercialisation des logements. Cette reconnaissance internationale est le fruit dune dmarche oprationnelle partage par lensemble des collaborateurs du Groupe Addoha depuis plusieurs annes afin dentretenir avec sa clientle une relation de confiance optimale visant la satisfaction de ses attentes tant au niveau de la qualit des logements que du strict respect des dlais de livraison. Dispositif de contrle de la scurit des constructions Dans le cadre de la ralisation de ses programmes, le Groupe Addoha est soumis une procdure et un ensemble de dispositions rigoureux en termes de contrle et de scurit toutes les tapes de la construction (cf. VI 4.2 Dispositif de contrle et de scurit des constructions en page 120) du fait des lments suivants :
une dmarche Qualit en matire de normes et de scurit de construction ; le respect des cahiers des charges dans le cadre des conventions conclues avec lEtat.
Par ailleurs, lensemble de ces contrles en matire de normes et de rglementation a permis au Groupe Addoha, au titre de tous les projets raliss compter de 1995, dobtenir, au profit des acqureurs, une garantie dcennale auprs dune grande compagnie nationale.
124
Un financement accessible aux acqureurs La facilitation de laccs des acqureurs au financement de leur logement constitue une des proccupations majeures du Groupe Addoha. Car bien que le march se caractrise par lexistence dune demande accrue compte-tenu du dficit actuel, le cur de cible du Groupe demeure nanmoins essentiellement compos par des mnages dont lchelle de revenus ne leur confrent pas un pouvoir de ngociation suffisant en terme de conditions de financement face aux tablissement de crdit. Cest la raison pour laquelle, Douja Promotion Groupe Addoha, fort du partenariat dont il dispose avec les Banques, se substitue rgulirement aux acqureurs en vue de bnficier de meilleures conditions de crdit en termes de taux dintrt, de quotit de financement, de dure, de frais de dossiers En effet, compte-tenu du nombre important de demandes de crdits formuls par les clients acqureurs auprs des banques, la socit a conclu avec ces dernires des protocoles daccord fixant notamment des taux dintrts trs avantageux par rapport ceux en vigueur sur le march. Ces taux sont rgulirement rengocis la baisse par la socit avec les banques concernes. Ainsi, lvolution des crdits aux acqureurs sur la priode 2003-2005 se prsente comme suit :
Evolution des crdits aux acqureurs de 2003 2005
1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 2003
+40,5%
Mdh 1 149,6 828,4

+38,8%
589,8
2004
2005
Par ailleurs, la socit Douja Promotion Groupe Addoha a ngoci pour sa clientle des taux dintrts dont lvolution se prsente comme suit sur les 3 derniers exercices :
Taux dintrts HBM Logements Rgime Gnral FOGARIM FOGALEF Hors Ristourne
2003 5,00% 5,50% 8,25% 4,25% 8,25%
2004 4,00% 5,00% 7,00% 4,25% 7,00%
2005 3,45% 4,95% 6,57% 4,25% 6,57%
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Une assistance multiforme aux acqureurs Dans le cadre de sa stratgie commerciale, le Groupe Addoha propose un package comprenant des appartements auxquels est systmatiquement associe une assistance la clientle dans la prise en charge de lensemble des dmarches lies lacquisition dun logement. A cet effet, le Groupe a parachev en 2004 la mise en place au sein de son sige dun Guichet Unique charg, titre gratuit, de laccomplissement de lensemble des formalits juridiques, administratives et bancaires. La politique de communication La politique de communication adopte par le Groupe lui a permis de se doter dune personnalit forte notorit, aisment reconnaissable par le grand public. Ce rsultat est le fruit dune stratgie de communication tenant compte en permanence de la typologie de la clientle cur de cible pour llaboration des messages et le choix des supports. Conformment aux valeurs de transparence auxquelles est fortement attach le Groupe, les axes essentiels de communication portent sur les critres suivants : les prestations et les prix rels proposs la clientle.
126
VII.2. POLITIQUE DINVESTISSEMENT NB : Le Groupe Addoha, en tant que promoteur immobilier, procde rgulirement lacquisition de terrains dans le cadre de son activit. A ce titre, lacquisition des terrains au titre de la ralisation de ses programmes de logements ne constituent pas un investissement au sens propre du terme, mais plutt un achat important entrant dans le cadre de lexploitation et ne figure donc pas au sein des immobilisations. VII.2.1.Investissements raliss de 2003 2005 Au cours de la priode 2003-2005, le Groupe Addoha a men sa politique dinvestissement en privilgiant en priorit les champs dintervention suivants :
acquisition de solutions informatiques et progiciels, dans le cadre de la refonte complte de son systme dinformation dont lobjectif principal est de : - se doter des outils performants, rcents et aux meilleurs standards ; - rpondre des nouveaux besoins plus spcifiques. lextension du sige actuel du Groupe, dont les travaux ont dbut compter de septembre 2005, avec une enveloppe globale dinvestissement estime 20 Mdh.
Ainsi, lvolution des acquisitions en immobilisations par Douja Promotion Groupe Addoha durant les trois dernires annes volue comme suit :
Investissements raliss (Mdh) Immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles Terrains Constructions Installations techniques mat. et outil. Matriel de transport Mobilier et matriel de bureau Autres immobilisations corporelles dexploitation Immobilisations corporelles en cours Total
2003 1,2 6,3 0,2 2,3 3,1 0,7 7,5
2004 1,2 1,3 0,1 0,4 0,8 2,5
2005 1,7 9,4 0,1 2,7 0,3 0,1 6,3 11,1
Var. 04/03 0,0% -79,4% -50,0% -87,1% 14,3% -66,7%
Var. 05/04 41,7% >100% 0,0% -25,0% -87,5% >100%
En 2003, les investissements stablissent 7,5 Mdh. Ils ont principalement concern les immobilisations corporelles hisses principalement par les dpenses dacquisition de mobilier et de matriel de bureau (3,1 Mdh) dans le cadre du transfert du sige de la socit Ain Seba. Au titre de lexercice 2004, lensemble des investissements sest tabli 2,5 Mdh, en repli de -66,7% par rapport lexercice prcdent imputable essentiellement la rduction des dpenses dacquisition en immobilisations corporelles. A fin 2005, lensemble des investissements slve 11,1 Mdh et a principalement concern les immobilisations corporelles (9,4 Mdh) soutenues essentiellement par les immobilisations corporelles en cours (6,3 Mdh) relatives aux frais dextension du sige social de Ain Seba.
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VII.2.2.Investissements prvisionnels
Investissements prvisionnels (Mdh) Acquisition dimmeubles65 Constructions66 Amnagements, agencements, installations Mobilier Matriel Informatique Total
Budget 2006 6,5 17,5 0,5 1,0 0,5 26,0
Le budget 2006 du Groupe Addoha en matire dinvestissements stablit prs de 26 Mdh, en progression de 73% par rapport aux dpenses effectues en 2005. Ainsi, les investissements prvisionnels pour lanne 2006, concernent principalement les travaux de construction lis lextension du sige de Ain Seba (Casablanca) et la construction du sige de la Direction Rgionale de Tanger dont les enveloppes dinvestissement respectives sont estimes 20 Mdh et 15 Mdh. VII.3. POLITIQUE DE COMMUNICATION ET MARKETING Le Groupe Addoha a mis en place une vaste politique de communication de ses programmes dont la cible se compose principalement de mnages faible revenu. Cette politique active en matire de marketing et de communication transparat avec le lancement, chaque anne, dimportantes campagnes de publicit travers diffrents supports mdia tels que :
la tlvision ; laffichage urbain ; la radio ; la presse ; ou encore, le mailing destine aux Marocains Rsidents lEtranger (MRE) et la clientle locale.
La stratgie marketing et de communication adopte par le Groupe privilgie essentiellement les axes portant sur les prestations offertes ainsi que sur les prix rels proposs la clientle. En effet, lun des arguments phare de commercialisation ne reprsente pas tant le prix mais plutt la solution complte offerte par le Groupe ses clients, en les assistant et en leur facilitant lensemble des dmarches administratives grce son guichet unique. Par ailleurs, en sus de ces supports mdia, le Groupe Addoha dispose dun site Internet (www.addoha.ma) o les internautes ont la possibilit de consulter notamment ses ralisations ainsi que ses projets en cours.
65 66
Dont Tanger (4,5 Mdh) et Agadir (2 Mdh) au titre de lexercice 2006. Dont Casablanca (15 Mdh) et Tanger (2,5 Mdh) au titre de lexercice 2006.
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PARTIE V
SITUATION FINANCIERE DE DOUJA PROMOTION GROUPE ADDOHA
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I. ANALYSE DE LETAT DES SOLDES DE GESTION

AVERTISSEMENT Les achats revendus de marchandises figurant dans le CPC ont t retraits au niveau de lESG en les transfrant au poste Achats consomms de matires et fournitures. En effet, lexception de lexercice 2005, durant lequel un terrain situ Marrakech a t revendu en ltat, la socit ne ralise que la vente de biens et services produits. Pour le calcul des ratios des principaux indicateurs de gestion par rapport au chiffre daffaires, il est souligner quen 2005 les agrgats utiliss sont retraits pour liminer limpact de lopration de cession du terrain de Marrakech en raison de son caractre exceptionnel et non rcurrent.
Le tableau suivant reprend les donnes historiques de ltat des soldes de gestion de Douja Promotion Groupe Addoha pour les exercices 2003, 2004 et 2005 :
En milliers de dirhams Ventes de marchandises en l'tat Achats revendus de marchandises Marge brute sur ventes en l'tat (1) Ventes de biens et services produits Variation de stocks de produits Immob. produites par lentreprise pour elle mme Production (2) - Achats consomms de matires et fournitures - Autres charges externes Consommations de l'exercice (3) Valeur ajoute (1)+(2)-(3) VA/CA + Subventions dexploitation - Impts et taxes - Charges de personnel Excdent Brut d'Exploitation (EBE) EBE/CA +Autres produits d'exploitation -Autres charges d'exploitation + Reprises d'exploitation, transfert de charges - Dotation d'exploitation Rsultat dexploitation REX/CA Produits financiers Charges financires Rsultat financier Rsultat courant avant impts Rsultat non courant Rsultat avant impt Impt sur les bnfices Rsultat net de l'exercice RN/CA 2003 1 064 062 107 263 179 1 171 504 728 643 21 782 750 424 421 080 39,6% 2 238 19 001 399 841 37,6% 2004 1 427 058 175 826 1 602 883 1 064 815 42 340 1 107 156 495 727 34,7% 3 030 23 087 469 610 32,9% 2005 Var. 04/03 245 000 235 307 9 693 1 887 037 -529 866 1 357 170 644 051 49 931 693 982 672 882 35,1%* 10 561 24 061 638 260 33,3%* 34,1% 63,9% 36,8% 46,1% 94,4% 47,5% 17,7% 35,4% 21,5% 17,4% 13,8% -23,1% 18,6% >100% -55,7% -59,2% 24,8% Ns 26,9% 22,9% 27,1% Var 05/04 Ns Ns Ns 32,2% Ns -15,3% -39,5% 17,9% -37,3% 35,7% >100% 4,2% 35,9% >100% 108,1% 35,9% >100% -91,9% Ns 40,5% -62,2% 38,9% 18,6% 39,8%
289 10 982 389 148 36,6% 110 28 964 -28 854 360 294 -165 360 129 16 235 343 894 32,3%
329 8 449 461 489 32,3% 1 070 12 835 -11 765 449 724 7 221 456 945 19 953 436 991 30,6%
6 485 17 585 627 160 32,7%* 5 796 1 043 4 753 631 913 2 730 634 643 23 657 610 986 31,9%*
Source : Douja Promotion Groupe Addoha * Retraitement du chiffre daffaires des ventes de marchandises en ltat (245 000 Kdh) et de la marge brute sur ventes en ltat (9 693 Kdh) en raison du caractre exceptionnel de lopration au titre de lexercice 2005.
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Lanalyse ci-aprs prsente les principaux postes de ltat des soldes de gestion sur les trois derniers exercices, de 2003 2005. I.1. LE CHIFFRE DAFFAIRES
Le tableau suivant dtaille la structure ainsi que lvolution du chiffre daffaires sur la priode 2003-2005 :
En milliers de dirhams Chiffre daffaires - Hors conventions** dont vente en ltat de terrains Chiffre daffaires Conventions*** dont 1re convention dont 2me convention dont 3me convention Chiffre daffaires global 2003 179 800 883 865 770 735 113 131 1 064 062* 2004 56 782 1 369 775 408 438 905 062 56 275 1 427 058* 2005 399 164 245 000 1 732 873 50 292 1 144 101 538 480 2 132 037 Var. 04/03 -68,4% 55,0% -47,0% >100% 34,1% Var. 05/04 >100% 26,5% -87,7% 26,4% >100% 49,4%
Source : Douja Promotion Groupe Addoha * Incluant respectivement en 2003 et 2004 des revenus de 396 et 500 Kdh au titre de loyers facturs la BCP qui occupait des locaux au sein du sige du Groupe Addoha jusqu son dpart au cours de lanne 2005. ** Concerne en majorit les programmes moyen et haut standing (commerces, parking, quipements vendables inclus). *** Concerne en majorit les programmes de logements sociaux (commerces, parking, quipements vendables inclus).
Le chiffre daffaires de Douja Promotion Groupe Addoha enregistre une croissance annuelle moyenne de 42% sur la priode 2003-2005 pour stablir 2,1 milliards de dirhams au titre de lexercice 2005 avec prs de 9 200 contrats dfinitifs la cl contre un peu plus de 7 000 au titre de lexercice prcdent (+30,2%). Le graphique ci-aprs illustre lvolution et la segmentation du chiffre daffaires au titre des trois derniers exercices :
Evolution du chiffre daffaires sur la priode 2003 - 2005
2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 2003 CA Hors Conventions 2004 CA Conventions 2005 CA Global 1 064 062 884 261 399 164 56 782 1 370 275 1 427 058 Kdh 2 132 037 1 732 873
CA Hors Conventions
19%
Structure du CA 2005 (en%)
179 800
CA Conventions 81%
Il ressort des graphiques ci-dessus, que lactivit prdominante de Douja Promotion Groupe Addoha rside dans la ralisation de logements sociaux dans le cadre des conventions signes avec lEtat, comme en tmoigne le chiffre daffaires Conventions qui reprsente prs de 81% du chiffre daffaires global au titre de lexercice 2005. Il stablit 1,7 Mrds Dh en 2005 vs 0,9 Mrds Dh en 2003. Le chiffre daffaires hors conventions stablit 399,2 Mdh en 2005 vs 179,8 Mdh en 2003. Au titre de lexercice 2005, ce chiffre daffaires inclut la vente pour 245 Mdh dun terrain situ Marrakech car il reprsente un produit de cession li au dsengagement de la socit de ce projet en vue de se positionner sur dautres programmes.
131
Evolution du chiffre daffaires entre 2003 et 2004 Conventions : Programmes de Logements Sociaux Lexercice 2004 a t marqu par les vnements suivants :
lacquisition dun terrain en date du 4 novembre 2004 An Seba dune superficie de 10 hectares pour 94 Mdh. Ce terrain a t inscrit, avec dautres terrains, au sein de la 4me convention signe le 1er novembre 2004 pour la ralisation dau moins 2 500 logements. Le programme de logements sociaux qui sera construit sous le nom de Al Badr portera, lui seul, sur prs de 2 000 logements ; le suivi de ralisation des programmes inscrits dans la 1re convention, de 3 500 logements minimum, signe le 18 aot 2000 (entre en vigueur en mai 2001), date de lautorisation de construire du projet Annakhil. Cette convention couvre 5 programmes (Annakhil Al Karam Al Baraka Al Haouda Annour) totalisant 7 060 logements. Dans le cadre de la 1re convention, le nombre de contrats dfinitifs raliss par la socit en 2003 et 2004 slve respectivement 3 902 et 1 992 contrats pour un chiffre daffaires respectif de 770,7 Mdh et 408,4 Mdh. le suivi de la ralisation des programmes inscrits dans la 2me convention de 2 500 logements minimum signe le 11 dcembre 2001 (entre en vigueur en mai 2002), date de lautorisation du plan de masse du programme Al Firdaous. Cette convention porte sur la ralisation de 11 128 logements dont la date limite dachvement est fixe mai 2007 et concerne les projets suivants : Al Firdaous Al Assil Al Yakine Al Mabrouka Addamane Al Farah et Al Amal) ; Dans le cadre de la 2me convention, le nombre de contrats dfinitifs raliss par la socit en 2003 et 2004 slve respectivement 567 et 4 539 contrats pour un chiffre daffaires respectif de 113,1 Mdh et 905,1 Mdh. le suivi de la ralisation du programme inscrit dans la 3me convention dau moins 2 500 logements sign le 10 septembre 2002 (entre en vigueur en aot 2003). Cette convention concerne uniquement le programme Al Moustakbal qui porte sur prs de 9 000 logements. Dans le cadre de la 3me convention, le nombre de contrats dfinitifs raliss par la socit en 2004 slve respectivement 298 contrats pour un chiffre daffaires de 56,3Mdh.
En 2004, le chiffre daffaires gnr en matire de programmes de logements sociaux stablit 1,4 Mrds Dh contre 884 Mdh au titre de lexercice 2003, enregistrant une progression de 55% lie au nombre de contrats dfinitifs concrtiss durant lexercice, soit 6 829 contrats (dont 29 parkings) en 2004 contre 4 469 au titre de lexercice prcdent. Hors Conventions : Programmes de Logements Moyen Standing En 2004, le chiffre daffaires ralis en matire de programmes de moyen standing slve 56,8 Mdh, en recul de -68,4% par rapport lexercice prcdent du fait que le Groupe na pas eu dopportunit pour acqurir des terrains destins la ralisation de projets de moyen standing en 2003 pour leur commercialisation en 2004.
132
Evolution du chiffre daffaires entre 2004 et 2005 Conventions : Programmes de Logements Sociaux Lexercice 2005 a t marqu par les vnements suivants :
lacquisition de plusieurs terrains pour un montant de plus de 420 Mdh en vue de constituer une importante rserve foncire pour la ralisation dimportants programmes immobiliers dont la ralisation commencera en 2006 pour tre achev au plus tard en 2010 ; le suivi de ralisation des programmes inscrits dans la 1re convention. Dans le cadre de la 1re convention, le nombre de contrats dfinitifs raliss par la socit en 2005 slve 270 contrats pour un chiffre daffaires de 50,3 Mdh ; le suivi de la ralisation des programmes inscrits dans la 2me convention. Dans le cadre de la 2me convention, le nombre de contrats dfinitifs raliss par la socit en 2005 slve 5 751 contrats pour un chiffre daffaires de 1,1 Mrds Dh ; le suivi de la ralisation des programmes inscrits dans la 3me convention. Dans le cadre de la 3me convention, le nombre de contrats dfinitifs raliss par la socit en 2005 slve 2 747 contrats pour un chiffre daffaires de 538,5 Mdh ; le suivi de la ralisation du programme inscrit dans la 4me convention dau moins 2 500 logements signe le 1er novembre 2004 entre en vigueur le 22 juillet 2005, date dobtention de lautorisation de construire du projet Al Badr. Cette convention arrivera chance le 21 juillet 2010 ; le suivi des programmes inscrits dans la 5me convention signe le 27 octobre 2005 concerne 3 programmes qui reprsenteront prs de 10 000 logements. Cette convention prend effet compter du 1er mars 2006, date dautorisation du programme Al Wafaa Tanger. La date limite de cette convention se situe au 28 fvrier 2011.
En 2005, le chiffre daffaires gnr en matire de programmes de logements sociaux stablit 1,7 Mrds Dh contre 1,4 Mrds Dh au titre de lexercice 2004, enregistrant une progression de 26,5%. Cette progression sexplique principalement par la hausse de 30% du nombre de contrats dfinitifs (8 768 en 2005 vs 6 829 en 2004) soutenue particulirement par le nombre de contrats signs respectivement dans le cadre de la 2me convention (5 751) et de la 3me convention (2 747). Hors Conventions : Programmes de Logements Moyen Standing En 2005, le chiffre daffaires ralis en matire de programmes de moyen standing slve 399,1 Mdh, en forte hausse de 2004 2005 (>100%) imputable essentiellement la revente en ltat dun terrain Marrakech et au lancement des ventes dfinitives sur le projet Annasr. En effet, le terrain situ Marrakech a t acquis sur la base dune dcision de la commission adhoc prvoyant un nombre limit de ryads et des lots de terrains construire par les acqureurs. A loccasion de lexamen de lautorisation de construire, lagence urbaine exiger la ralisation dun programme intgr incluant un golf. La socit a prfr, de ce fait, se dsengager de ce projet, avec une plus-value, et cder le terrain pour se positionner sur dautres programmes.
133
I.2.
LA VALEUR AJOUTEE
Le tableau ci-dessous dtaille lvolution de la valeur ajoute au cours de la priode 2003-2005 :

En milliers de dirhams Vente de marchandises (en ltat) Achats revendus de marchandises Marge brute sur ventes en ltat (1) Ventes de biens et services produits Variation des stocks de produits Immobilisations produites par lentreprise pour elle-mme Production (2) Achats consomms de matires et fournitures Autres charges externes Consommation (3) Valeur ajoute (1)+(2) (3) VA/CA 2003 1 064 062 107 263 179 1 171 504 728 643 21 782 750 424 421 080 39,6% 2004 1 427 058 175 826 1 602 883 1 064 815 42 340 1 107 156 495 727 34,7% 2005 245 000 235 307 9 693 1 887 037 -529 866 1 357 170 644 051 49 931 693 882 672 882 35,1%* Var.04/03 34,1% 63,9% 36,8% 46,1% 94,4% 47,5% 17,7% Var.05/04 Ns Ns Ns 32,2% Ns -15,3% -39,5% 17,9% -37,3% 35,7%
Evolution de la valeur ajoute entre 2003 et 2004 La valeur ajoute enregistre une progression de 17,7% en 2004 justifie par les lments suivants : Achats consomms et autres charges externes La consommation de lexercice 2004 enregistre une hausse de 47,5% pour stablir 1,1 Mrd Dh vs 750 Mdh au titre de lexercice prcdent. Les achats consomms et les autres charges externes progressent, en effet, respectivement de 46,1% et de 94,4% en 2004. Ces hausses sont dues aux facteurs suivants :
une augmentation significative des achats consomms cause exclusivement par celle du poste achats de travaux, tudes et prestations de services. De 2003 2004, ce poste reprsente en moyenne prs de 87% des achats consomms et concerne les frais engags par le Groupe destins aux prestataires slectionns dans le cadre de la ralisation des programmes sur la priode. Ils stablissent 952,7 Mdh en 2004 vs 614,7 Mdh en 2003 ; une forte progression des autres charges externes en raison notamment de : - la progression des redevances de crdit-bail (+78,6%) qui slvent 6,4 Mdh en 2004 vs 3,6 Mdh en 2003 ; - laugmentation des revenus dintermdiaires et dhonoraires (+61,0%) qui stablissent 8,9 Mdh en 2004 vs 5,5 Mdh en 2003 ; - la hausse importante du reste des autres charges externes (>100%) qui stablissent 19,9 Mdh en 2004 vs 4,1 Mdh en 2003. Celles-ci sont essentiellement composes des charges de publicit.
134
Evolution de la valeur ajoute entre 2004 et 2005 La valeur ajoute enregistre une hausse significative de 35,7% en 2005 justifie par les lments suivants : Achats consomms et autres charges externes La consommation de lexercice 2005 accuse un repli (-37,3%) pour stablir 694 Mdh vs 1,1 Mrd Dh au titre de lexercice prcdent. Ce recul sexplique notamment par la baisse des achats consomms (-39,5%) qui reprsentent 644 Mdh en 2005 vs 1,1 Mrd Dh en 2004. Cette baisse est due principalement une rduction du poste achats de travaux, tudes et prestations de services (-33%) qui stablit 638 Mdh en 2005 vs 952,7 Mdh au titre de lexercice prcdent lie la prise en compte dune variation de stocks de matires ngative de -326,7 Mdh ; En revanche, les autres charges externes enregistrent une progression de 17,9% au cours de lexercice pour stablir 49,9 Mdh en 2005 vs 42,3 Mdh en 2004, hisse principalement par : - la hausse des redevances de crdit-bail (+82%) qui slvent 11,6 Mdh en 2005 vs 6,4 Mdh en 2004 ; - laugmentation des frais dintermdiaires et dhonoraires (+53,9%) qui stablissent 13,6 Mdh en 2005 vs 8,9 Mdh en 2004 ; - la baisse du reste du poste des autres charges externes (-27,3%) qui slvent 14,5 Mdh en 2005 vs 19,9 Mdh en 2004 lie principalement au repli des charges de publicit qui reprsentent 70,8% de ce poste. Lvolution graphique du chiffre daffaires ainsi que de la valeur ajoute se prsente comme suit sur les 3 derniers exercices :
Evolution du chiffre daffaires et de la valeur ajoute de 2003 2005
2 000 000 1 600 000 1 200 000 800 000 400 000 0 2003 Chiffre d'affaires
Source : Douja Promotion Groupe Addoha * Chiffre daffaires retrait des ventes de marchandises en ltat (245 000 Kdh).
Kdh 1 427 058 1 064 062
1 887 037 *
672 882 421 080 495 727
2004
2005 Valeur ajoute
135
I.3.
LEXCEDENT BRUT DEXPLOITATION (EBE)
Lvolution de lExcdent Brut dExploitation au cours de la priode 2003-2005 se prsente comme suit :
En milliers de dirhams Valeur ajoute Impts et taxes Charges de personnel Excdent Brut dExploitation (EBE) EBE/CA 2003 421 080 2 238 19 001 399 841 37,6% 2004 495 727 3 030 23 087 469 610 32,9% 2005 672 882 10 561 24 061 638 260 33,3%* Var.04/03 17,7% 35,4% 21,5% 17,4% Var.05/04 35,7% >100% 4,2% 35,9%
Evolution de lExcdent Brut dExploitation entre 2003 et 2004 LExcdent Brut dExploitation sinscrit en hausse de 17,4% et stablit en 2004 469,6 Mdh vs 399,8 Mdh au titre de lexercice 2003. Cette volution sexplique essentiellement par la croissance de la valeur ajoute de 17,7% sur la priode qui reprsente 495,7 Mdh en 2004 vs 421 Mdh en 2003. En pourcentage du chiffre daffaires, lExcdent Brut dExploitation est en recul 32,9% en 2004 contre 37,6% en 2003. Ce repli est li lvolution de la valeur ajoute un niveau infrieur celui du chiffre daffaires. Concernant les charges de personnel, celles-ci enregistrent une progression de 21,5% sur la priode pour stablir 23,1 Mdh en 2004 vs 19 Mdh en 2003 lie des recrutements et des dparts ngocis. Evolution de lExcdent Brut dExploitation entre 2004 et 2005 LExcdent Brut dExploitation enregistre une croissance significative de 35,9% et slve en 2005 638,3 Mdh vs 469,6 Mdh au titre de lexercice 2004. Cette augmentation est justifie principalement par la croissance de la valeur ajoute de 35,7% sur la priode qui stablit 672,9 Mdh en 2005 vs 495,7 Mdh en 2004. A linstar de lexercice 2004, lExcdent Brut dExploitation en pourcentage du chiffre daffaires, est affect par lvolution de la valeur ajoute un niveau infrieur celui du chiffre daffaires. En 2005, le ratio EBE/CA est de 33,3% vs 32,9% au titre de lexercice prcdent. Concernant les charges de personnel, celles-ci enregistrent une progression de 4,2% sur la priode pour stablir 24,1 Mdh en 2005 vs 23,1 Mdh en 2004. Laugmentation des impts et taxes (+10,5%) sexplique par les frais de conservation foncire (6 Mdh) relatifs lclatement des titres fonciers. Lvolution graphique de lEBE, sur les 3 derniers exercices, se prsente comme suit :
Evolution de lExcdent Brut dExploitation sur la priode 2003 - 2005
800 000 600 000 399 841 400 000 200 000 0 2003 2004 Excdent Brut dExploitation (EBE)
Kdh 37,6% 469 610 32,9% 33,3% 638 260
40,0% 36,0% 32,0% 28,0%
2005 EBE/CA
136
I.4.
LE RESULTAT DEXPLOITATION
Le tableau ci-aprs dcrit lvolution du rsultat dexploitation sur la priode 2003-2005 :

En milliers de dirhams Excdent Brut dExploitation (EBE) Autres produits dexploitation Autres charges dexploitation Reprises dexploitation ; transfert de charges Dotations dexploitation Rsultat dexploitation REX/CA 2003 399 841 289 10 982 389 148 36,6% 2004 469 610 329 8 449 461 489 32,3% 2005 638 260 6 485 17 585 627 160 32,7%* Var.04/03 17,4% 13,8% -23,1% 18,6% Var.05/04 35,9% >100% >100% 35,9%
Evolution du rsultat dexploitation entre 2003 et 2004 La progression du rsultat dexploitation de 18,6% 461,5 Mdh sexplique essentiellement par les facteurs suivants :
une croissance de 17,4% de lExcdent Brut dExploitation sur la priode ; une rduction des dotations dexploitation au titre de lexercice 2004 (-23,1%) qui slvent 8,5 Mdh en 2004 vs 10,9 Mdh en 2003.
De 2003 2004, le repli enregistr par le ratio REX/CA est imputable la forte croissance (34,1%) du chiffre daffaires compare celle de lEBE sur la priode (17,4%). Evolution du rsultat dexploitation entre 2004 et 2005 La hausse du rsultat dexploitation de 35,9% 627,2 Mdh repose principalement sur la progression significative de 35,9% de lExcdent Brut dExploitation sur la priode. Par ailleurs, laugmentation des reprises dexploitation, transfert de charges entre 2004 et 2005 est due lactivation en immobilisations en cours des frais de construction de lextension du sige de Ain Seba pour 6,3 Mdh. En 2005, la hausse significative (>100%) enregistre au niveau des dotations dexploitation sexplique principalement par la constatation de provisions sur le stock pour environ 8,5 Mdh. Lvolution graphique du rsultat dexploitation, sur les 3 derniers exercices, se prsente comme suit :
Evolution du rsultat dexploitation sur la priode 2003 - 2005
Kdh 800 000 600 000 400 000 200 000 0 2003 2004 2005 REX/CA Rsultat dexploitation
36,6% 389 147 461 490 32,3%
38,0% 627 160 36,0% 34,0% 32,7% 32,0% 30,0%
137
I.5.
LE RESULTAT NET
Le tableau ci-aprs dcrit lvolution du rsultat net sur la priode 2003-2005 :

En milliers de dirhams Rsultat dexploitation Rsultat financier Rsultat non courant IS Rsultat net RN/CA 2003 389 148 -28 854 -165 16 235 343 894 32,3% 2004 461 489 -11 765 7 221 19 953 436 991 30,6% 2005 627 160 4 753 2 730 23 657 610 986 31,9%* Var.04/03 18,6% 59,2% Ns 22,9% 27,1% Var.05/04 35,9% >100% -62,2% 18,6% 39,8%
Source : Douja Promotion Groupe Addoha * Retraitement du chiffre daffaires des ventes de marchandises en ltat (245 000 Kdh) et de son cot dacquisition (235 307 Kdh) en raison du caractre exceptionnel de lopration au titre de lexercice 2005.
Evolution du rsultat net entre 2003 et 2004 Le rsultat net progresse de 27,1% sur la priode pour stablir 437 Mdh en 2004 contre 343,9 Mdh en 2003. Cette volution est imputable essentiellement aux lments suivants :
une progression de 18,6% du rsultat dexploitation sur la priode qui slve 461,5 Mdh en 2004 vs 389,1 Mdh en 2003 ; une amlioration du rsultat financier (+59,2%) qui stablit -11,8 Mdh en 2004 contre -28,9 Mdh au titre de lexercice prcdent en raison de la diminution de lendettement net de la socit (10 Mdh en 2004 vs 340,1 en 2003). Le rsultat financier est compos : - de charges dintrts de 12,8 Mdh en 2004 contre 28,9 Mdh en 2003 ; - de produits dintrts de 1,1 Mdh en 2004 contre 0,1 Mdh en 2003. une hausse significative (>100%) du rsultat non courant sur la priode qui slve 7,2 Mdh en 2004 vs -165 Kdh en 2003 qui sexplique par la reprise dans les produits non courants de la retenue de garantie envers 2 entrepreneurs. Cette reprise est intervenue loccasion du changement du taux de la retenue de garantie de 10% 7% en 2004.
Evolution du rsultat net entre 2004 et 2005 Le rsultat net enregistre une forte croissance de 39,8% sur la priode pour stablir 611 Mdh en 2005 contre 437 Mdh en 2004. Cette volution est justifie notamment par les facteurs ciaprs :
une augmentation significative de 35,9% du rsultat dexploitation sur la priode qui slve 627,2 Mdh en 2005 vs 461,5 Mdh en 2004 ; une amlioration du rsultat financier (>100%) qui stablit 4,8 Mdh en 2005 contre -11,8 Mdh au titre de lexercice prcdent du fait des lments suivants : - une rduction des charges dintrts (1,0 Mdh en 2005 vs 12,8 Mdh en 2004) lie un dsendettement total de la socit compter du dbut de lexercice 2005 ; - au placement de lexcdent de trsorerie sous forme de DAT (467,5 Mdh fin 2005 inscrits en Titres et Valeurs de Placement) des taux compris entre 3,50% et 3,80% pour une priode de 3 mois. une baisse (-62,2%) du rsultat non courant sur la priode qui slve 2,7 Mdh en 2005 vs 7,2 Mdh en 2004 lie au niveau exceptionnel du rsultat non courant enregistr en 2004. Le dtail du rsultat non courant en 2005 se prsente comme suit : - produits non courants : ils comprennent les produits de cession des vhicules pour 3,2 Mdh des ddits reus des clients pour 4,8 Mdh et une reprise de provisions pour 0,6 Mdh.
138
charges non courantes : elles comprennent la valeur nette damortissement des immobilisations cdes pour 2,8 Mdh et divers comptes dactifs qui ont t apurs en 2005.
Lvolution graphique du rsultat net sur les 3 derniers exercices, se prsente comme suit :
Evolution du rsultat net sur la priode 2003 - 2005
Kdh 800 000 32,3% 600 000 400 000 200 000 0 2003 Rsultat net
30,6% 436 991
610 986
40,0% 31,9% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0%
343 894
2004
2005 RN/CA
139
II. ANALYSE BILANTIELLE

Le tableau suivant reprend les donnes historiques du bilan de Douja Promotion Groupe Addoha pour les exercices 2003, 2004 et 2005 :
En milliers de dirhams ACTIF Actif Immobilis Immobilisations en non valeurs Immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles Immobilisations financires Actif Circulant Stocks Crances de lactif circulant Titres et valeurs de placement Ecart de conversion actif Trsorerie - Actif Total Actif PASSIF Capitaux permanents Capitaux propres Dettes de financement Provisions pour risques et charges Passif Circulant Dettes du passif circulant Autres provisions pour risques et charges Ecart de conversion passif Trsorerie - Passif Total
2003
2004
2005
Var.04/03
Var.05/04
29 722 21 539 1 268 6 409 505 1 631 566 1 234 726 396 840 100 964 1 762 252
23 475 14 943 1 190 6 593 750 1 825 659 1 410 552 415 107 477 717 2 326 852
126 652 8 075 3 684 11 314 103 578 2 040 171 1 198 834 373 837 467 500 560 098 2 726 921
-21,0% -30,6% -6,2% 2,9% 48,5% 11,9% 14,2% 4,6% >100% 32,0%
>100% -46,0% >100% 71,6% >100% 11,7% -15,0% -9,9% Ns 17,2% 17,2%
1 084 369 801 584 282 785 519 637 519 061 576 158 246 1 762 252
1 228 575 1 218 575 10 000 620 583 620 007 576 477 694 2 326 852
1 759 562 1 759 562 445 704 445 210 494 521 655 2 726 921
13,3% 52,0% -96,5% 19,4% 19,4% 0,0% >100% 32,0%
43,2% 44,4% -28,2% -28,2% -14,2% 9,2% 17,2%
II.1.
ACTIF IMMOBILISE
Le tableau ci-aprs dcrit lvolution de lactif immobilis sur les 3 derniers exercices, de 2003 2005 :
En milliers de dirhams Immobilisations en non valeur Immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles Immobilisations financires Actif immobilis net
2003 21 539 1 268 6 409 505 29 722
2004 14 943 1 190 6 593 750 23 475
2005 8 075 3 684 11 314 103 578 126 652
Var.04/03 -30,6% -6,2% 2,9% 48,4% -21,0%
Var.05/04 -46,0% >100% 71,6% >100% >100%
Evolution des immobilisations entre 2003 et 2004 Lactif immobilis net stablit en 2004 23,4 Mdh en diminution de 21% par rapport lexercice prcdent en raison de la diminution des immobilisations en non valeurs, elle-mme due essentiellement au mode de comptabilisation des frais de publicit qui sont ports en charges rpartir en 2003 et directement en charges compter de 2004.
140
En revanche, les immobilisations corporelles enregistrent une progression de 2,9% de 2003 2004 en consquence dun faible niveau dinvestissement et de lamortissement de lactif existant. Il est rappeler que lacquisition des terrains, ayant pour objectif la ralisation de projets immobiliers, est comptabilise dans le poste stock lactif du bilan et napparat pas en consquence dans lactif immobilis. En 2004, la socit a procd linscription des charges de publicit au niveau du stock en conformit avec le nouveau plan comptable immobilier. Le poste des immobilisations en non valeur correspond aux frais de publicit antrieurs 2004 et qui ne sont pas encore totalement amortis. Evolution des immobilisations entre 2004 et 2005 Lactif immobilis net stablit en 2005 126,7 Mdh en forte croissance (>100%) par rapport lexercice prcdent justifi principalement par laugmentation des immobilisations financires (103,6 Mdh en 2005 vs 750 Kdh en 2004). La socit Douja Promotion Groupe Addoha a en effet procd dune part, lacquisition en 2005 de terrains dans le cadre de ralisation de nouveaux programmes et dautre part, la constitution de sa filiale Immolog. Une partie des acquisitions (environ 15%) a t ralise indirectement travers lachat de socits immobilires propritaires des terrains (Promolog, Promif et Dar Jawda), ce qui explique lessentiel des titres de participation inscrits au bilan. En outre, les immobilisations corporelles ont progress de 71,6% hisses principalement par les immobilisations corporelles en cours (6,3 Mdh), concernant les frais dextension du sige de Ain Seba. Les immobilisations incorporelles, composes essentiellement des frais de logiciels, stablissent 3,7 Mdh en 2005 vs 1,2 Mdh en 2004. Concernant les immobilisations en non valeurs, celles-ci ont poursuivi leur baisse (-46%) pour stablir 8,1 Mdh contre 14,9 Mdh en 2004 par le biais des amortissements constats de 6,9 Mdh au titre de lexercice 2005. II.2. LES FONDS PROPRES
Le tableau ci-aprs dtaille lvolution des capitaux propres sur la priode 2003-2005 :
En milliers de dirhams Capital social Prime dmission, de fusion, dapport Rserve lgale Autres rserves Report nouveau Rsultat net Capitaux propres
2003 10 000 1 000 446 690 343 894 801 584
2004 10 000 1 000 770 584 436 991 1 218 575
2005 10 000 1 000 1 137 575 610 986 1 759 561
Var.04/03 72,5% 27,1% 52,0%
Var.05/04 47,6% 39,8% 44,4%
Le tableau suivant dtaille la politique de dividendes opre par Douja Promotion Groupe Addoha au cours des 3 derniers exercices :
En milliers de dirhams Rsultat net Distribution de dividendes en n Pay-Out* 2003 343 894 25 000 15,7% 2004 436 991 20 000 5,8% 2005 610 986 70 000 16,0% Var.04/03 27,1% -20,0% -63,0% Var.05/04 39,8% >100% >100%
Source : Douja Promotion Groupe Addoha Taux de distribution (Pay out) : dividendes distribus en n (au titre de lanne n-1)/ rsultat net (n-1)
141
Evolution des fonds propres entre 2003 et 2004 Les fonds propres de Douja Promotion Groupe Addoha progressent de 52% en 2004 pour stablir 1,2 Mrd Dh contre 801,6 Mdh en 2003. Cette volution repose principalement sur :
la hausse du rsultat net sur la priode (+27,1%) qui slve 437 Mdh en 2004 vs 343,9 Mdh au titre de lexercice antrieur ; la croissance du report nouveau (72,5%) lie une distribution de dividendes en 2004 au titre de 2003 lgrement plus rduite que celle ralise au titre de lexercice prcdent (20 Mdh distribus en 2004 vs 25 Mdh en 2003) sinscrivant dans la politique du Groupe de renforcement des fonds propres dans le cadre de lacquisition de nouveaux terrains pour la constitution de sa rserve foncire.
Evolution des fonds propres entre 2004 et 2005 Douja Promotion Groupe Addoha enregistre une hausse de ses fonds propres de 44,4% en 2005 pour stablir 1,8 Mrds Dh contre 1,2 Mdh en 2004. A linstar de lexercice 2004, le renforcement des fonds propres du Groupe sappuie sur :
une capacit bnficiaire conduisant une progression du rsultat net de 39,8% sur la priode ; la croissance du report nouveau (47,6%) lie un taux de distribution de dividendes de 16% en forte croissance par rapport lexercice prcdent, mais qui demeure nanmoins en ligne avec celui enregistr en 2003 au titre de lexercice 2002. LENDETTEMENT NET
II.3.
Le tableau ci-aprs dtaille lvolution de lendettement net sur la priode 2003-2005 :

En milliers de dirhams Emprunt obligataire Autres dettes de financement Trsorerie - passif Trsorerie - actif Endettement net
2003 282 785 158 246 100 964 340 067
2004 10 000 477 694 477 717 9 976
2005 521 655 1 027 598 (505 943)
Var.04/03 -96,50% >100% >100% -97,1%
Var.05/04 Ns 9,20% >100% Ns
Evolution de lendettement net entre 2003 et 2004 Les autres dettes de financement sont constitues hauteur de 96% de dettes bancaires dont lintgralit a t rembourse en 2004. Le reliquat est compos dun emprunt de 10 Mdh67 consenti par Marina Blanca68 au profit de Douja Promotion Groupe Addoha. La forte progression de lactivit et des revenus gnrs contribuent au renforcement des fonds propres et du fonds de roulement et permet de financer le BFR sans dgradation de la trsorerie nette. Celle-ci stablit 24 Kdh en 2004 contre -57 Mdh en 2003. Evolution de lendettement net entre 2004 et 2005 En 2005, Douja Promotion Groupe Addoha procde au remboursement complet de la dette contracte auprs de Marina Blanca.
67 68
Emprunt consenti le 22/11/2004 rmunr au taux de 3,5% et rembours en totalit en 2005. Socit dtenue par M. Anas SEFRIOUI et destine la ralisation dun complexe balnaire de trs haut standing Dar Bouaaza (Casablanca).
142
Dans le mme temps, la trsorerie nette poursuit son amlioration corrlativement la croissance des revenus et au renforcement des fonds propres qui attnuent laugmentation du BFR.
En milliers de dirhams Fonds propres Endettement net Endettement net/ Fonds propres
2003 801 584 340 067 42,4%
2004 1 218 575 9 976 0,8%
2005 1 759 561 (505 943) Ns
Var.04/03 52,0% -97,1% -98,1%
Var.05/04 44,4% Ns Ns
Comme lillustre le tableau ci-dessus, le ratio endettement net/Fonds propres samliore significativement sur la priode 2003-2005. En 2005, Douja Promotion Groupe Addoha est totalement dsendette. II.4. LE BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT (BFR)
Lvolution du Besoin en Fonds de Roulement de Douja Promotion Groupe Addoha sur la priode 2003-2005 se prsente comme suit :
En milliers de dirhams Stocks Crances de lactif circulant Dettes du Passif circulant Autres provisions pour risques et charges Besoin en Fonds de Roulement
2003 1 234 726 396 840 519 061 576 1 111 929
2004 1 410 552 415 107 620 007 576 1 205 076
2005 1 198 834 373 837 445 210 494 1 126 967
Var.04/03 14,2% 4,6% 19,4% 8,4%
Var.05/04 -15,0% -9,9% -28,2% -14,3% -6,5%
Le dtail des stocks se prsente comme suit :

En milliers de dirhams Stock Approvisionnement (Terrains nus) Produits en cours (Logements en cours) Produits finis (Logements finis) Stock
2003 660 798 303 277 270 650 1 234 726
2004 532 789 611 242 266 521 1 410 552
2005 502 829 200 144 495 860 1 198 834
Var.04/03 -19,4% 101,5% -1,5% 14,2%
Var.05/04 -5,7% -67,3% 86,0% -15,0%
Les terrains acquis sont inscrits dans le poste Stock Approvisionnement leur valeur dacquisition. Les produits en cours (Logements en cours de ralisation) et produits finis (Logements raliss en cours de commercialisation) incluent la quote-part des terrains utilise pour leur ralisation. Cette quote-part est ainsi dduite du poste Stock Approvisionnement sa valeur dacquisition.
143
Lvolution du poste Stock Approvisionnement (terrains nus) entre 2004 et 2005 se prsente comme suit :
En milliers de dirhams Lotissements Terrain Promotion* Terrain logements sociaux Autres terrains Total Stock initial 130 036 42 496 473 408 2004 Achats Utilisation Stock final 8 217 120 101 067 11 735 212 190 138 254 30 881 362 284 Stock initial 138 254 30 881 362 284 2005 Achats Utilisation Stock final 326 734 138 254 30 881 187 842 501 175
14 858 660 798
109 404
13 488 223 926
1 370 532 789
1 370 532 789
284 327 017
356 977
1 654 502 829
Source : Douja Promotion Groupe Addoha * Terrains destins aux logements non sociaux
Le tableau ci-dessus ne tient pas compte des terrains en cours dacquisition ou des rservations dont les contrats dfinitifs sont en cours de finalisation. Il ne tient pas compte galement des acquisitions de terrains travers les filiales de Douja Promotion Groupe Addoha. Le dtail des crances de lactif circulant se prsente comme suit :
En milliers de dirhams Fournisseurs dbiteurs, avances et acomptes Clients et comptes rattachs Personnel Etat Comptes dassocis Autres dbiteurs Comptes de rgularisation - actif Crances de lactif circulant
2003 21 862 233 850 763 136 866 2 818 681 396 840
2004 29 099 152 131 698 227 261 2 410 3 508 415 107
2005 36 554 75 979 178 195 396 17 136 48 594 373 837
Var.04/03 33,1% -34,9% -8,6% 66,0% -14,5% >100% 4,6%
Var.05/04 25,6% -50,1% -74,5% -14,0% >100% >100% -9,9%
Le dtail des dettes du passif circulant se prsente comme suit :

En milliers de dirhams Fournisseurs et comptes rattachs Clients crditeurs, avances et acomptes Personnel Organismes sociaux Etat Comptes dassocis Autres cranciers Comptes de rgularisation - passif Dettes du passif circulant
2003 139 117 364 280 77 505 1 097 192 6 622 7 172 519 061
2004 252 149 358 645 40 603 5 283 164 512 2 611 620 007
2005 250 459 182 700 1 902 803 4 250 139 2 748 2 210 445 210
Var.04/03 81,3% -1,5% -48,0% 19,5% >100% -14,9% -92,3% -63,6% 19,4%
Var.05/04 -0,7% -49,1% >100% 33,1% -19,5% -15,3% >100% -15,4% -28,2%
Evolution du Besoin en Fonds de Roulement entre 2003 et 2004 En 2004, le BFR stablit 1,2 Mrd Dh en hausse de 8,4% par rapport lexercice prcdent. Cette variation est imputable aux facteurs suivants :
une hausse des stocks (14,2%) en raison notamment dune politique de renforcement de la rserve foncire dans le cadre des programmes en cours et futurs envisags par le Groupe ;
144
une relative progression des crances de lactif circulant (+4,6%) sous leffet de la forte croissance du compte Etat elle-mme due au crdit de TVA correspondant principalement aux demandes de remboursements de TVA auprs de ladministration fiscale ; une progression des dettes du passif circulant (+19,4%) suite lamlioration des dlais fournisseurs et au maintien un niveau lev des avances et acomptes clientle.
Evolution du Besoin en Fonds de Roulement entre 2004 et 2005 En 2005, le BFR stablit 1,1 Mrds en baisse de 6,5% par rapport lexercice prcdent, justifi notamment par les lments suivants :
une diminution des stocks (-15%) lie laugmentation du chiffre daffaires et la consommation corrlative des terrains ainsi que la vente des logements construits (produits finis) figurant dans le stock de 2004 ; une diminution du compte Etat lactif (-14%) due aux remboursements de TVA obtenus au cours de lexercice 2005, tant entendu que le compte Etat lactif du bilan correspond principalement la TVA rcuprable et au crdit de TVA ;
une baisse des avances et acomptes clients au passif (-49,1%) due lacclration des contrats de ventes dfinitifs en 2005 et la baisse des comptes clients en parallle au niveau de lactif (-50,1%) due la cadence de dblocage des crdits accords aux clients par les banques. Etant entendu que le compte client lactif comporte principalement la quote-part desdits crdits non encore dbloqus par les banques la fin de lexercice. Le compte de rgularisation actif en 2005 correspond des charges relatives des factures davances sur des travaux non encore excuts par les prestataires la fin de lexercice.
145
II.5.
RATIOS DE GESTION
Les ratios de liquidit de Douja Promotion Groupe Addoha se prsentent comme suit sur les 3 derniers exercices :
2003 Ratio de rotation des stocks (jours dachats) 70 Dlais de paiement des fournisseurs (jours dachats) 71 Dlais de rglement des clients (jours de CA)*
69
2004 476,9 72,2 38,0
2005 Var.04/03 Var.05/04 670,1 79,3 14,3 -21,8% 20,8% -50,8% 40,5% 9,8% -62,3%
610,0 59,7 77,2
Source : Douja Promotion Groupe Addoha * Non significatif compte-tenu des avances reues des clients largement suprieures au montant des crances.
Lamlioration des dlais de rglement clients sur les 3 derniers exercices sexplique principalement par les outils mis en place par le Groupe ayant permis de rduire significativement les dlais de formalisation des contrats, les dlais denregistrement et daccomplissement des formalits auprs de la Conservation Foncire et enfin les dlais lis aux dblocage des prts. II.6. TRESORERIE
Le tableau ci-aprs prsente lvolution de la trsorerie nette de Douja Promotion Groupe Addoha sur les 3 derniers exercices :
En milliers de dirhams Trsorerie - actif Trsorerie - passif Trsorerie nette
2003 100 964 158 246 (57 282)
2004 477 717 477 694 24
2005 Var.04/03 Var.05/04 1 027 598 521 655 505 943 >100% >100% -100,0% >100% 9,2% Ns
Evolution de la trsorerie nette entre 2003 et 2004 Lamlioration de la trsorerie nette compter de 2004 traduit le renforcement de lautofinancement du Groupe et par consquent sa capacit financer son dveloppement et notamment son BFR. Evolution de la trsorerie nette entre 2004 et 2005 En 2005, la trsorerie nette poursuit son amlioration en raison de la baisse du BFR et enregistre en consquence des niveaux excdentaires denviron 506 Mdh. La trsorerie nette inclut les DAT reprsentant en 2005 un montant de 467 Mdh.
69 70 71
Stocks*360/(Achats consomms) Fournisseurs et Comptes rattachs*360/(Achats TTC + charges externes TTC) Clients et Comptes rattachs*360/(Chiffre daffaires retrait TTC)
146
II.7.
ETUDE DE LEQUILIBRE FINANCIER
Lquilibre financier en terme demplois et ressources de 2003 2005 se prsente comme suit :
En milliers de dirhams Ressources Autofinancement CAF Distribution de dividendes Cessions d'actif Augmentation des dettes de financement Variation de BFR Total Emplois Acquisition d'immobilisations Remboursement des dettes Emplois en non valeurs Variation de BFR Total Variation de trsorerie Trsorerie finale
2003
2004
2005
Var.04/03
Var.05/04
326 344 351 344 25 000 10 191 137 456 473 991 7 950 13 394 261 931 283 275 190 715 (57 282)
425 218 445 218 20 000 240 425 458 1 801 272 785 419 93 147 368 152 57 306 24
548 910 618 910 70 000 3 232 78 109 630 251 114 333 10 000 124 333 505 919 505 943
30,3% 26,7% -20,0% -97,6% -10,2% -77,3% -96,9% -64,4% 30,0% -70,0% -100,0%
29,1% 39,0% >100% >100% Ns 48,1% >100% -96,3% Ns Ns -66,2% >100% >100%
Lvolution de lquilibre financier de Douja Promotion Groupe Addoha sur la priode 20032005 se prsente comme suit :
En milliers de dirhams Financement permanent Moins actif immobilis Fonds de roulement Actif circulant Moins passif circulant Besoin de financement global FR/BFG* Trsorerie nette 2003 1 084 369 29 722 1 054 647 1 631 566 519 637 1 111 929 94,8% (57 282) 2004 1 228 575 23 475 1 205 100 1 825 659 620 583 1 205 076 100,0% 24 2005 1 759 561 126 652 1 632 909 1 572 671 445 704 1 126 967 144,9% 505 943 Var.04/03 13,3% -21,0% 14,3% 11,9% 19,4% 8,4% 5,4% -100,0% Var.05/04 43,2% >100% 35,5% -13,9% -28,2% -6,5% 44,9% >100%
Source : Douja Promotion Groupe Addoha * Fonds de roulement/ Besoin de financement global
Evolution de lquilibre financier entre 2003 et 2004 Le fonds de roulement du Groupe se situe des niveaux levs en raison de limportance des fonds propres par rapport lactif immobilis. Toutefois, lactivit du Groupe induit par ailleurs un niveau lev de BFR. En 2004, le fonds de roulement est en quilibre par rapport au besoin de financement global (100%) en amlioration par rapport 2003 (94,8%). Evolution de lquilibre financier entre 2004 et 2005 En 2005, le rapport FR/BFG est invers, gnrant ainsi une trsorerie positive. Cette tendance sexplique par leffet conjugu de la croissance des ressources et du recul du BFR.
147
Lvolution graphique du Fonds de Roulement, du Besoin en Fonds de Roulement et de la trsorerie nette, sur les 3 derniers exercices, se prsente comme suit :
Evolution de lquilibre financier sur la priode 2003 2005
2 000 000 1 600 000 1 200 000 800 000 400 000 0 2003 Fonds de roulement
Kdh 1 632 909 1 054 647 1 111 929 1 205 100 1 205 076
Kdh 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 -100 000
505 943 1 126 967
-57 282
24 2004 Besoin de financement global 2005
T rsorerie nette
148
II.8.
ANALYSE DU TABLEAU DE FLUX DE TRESORERIE
Le tableau suivant financier de Douja Promotion Groupe Addoha sur la priode 2003-2005 se prsente comme suit :
En milliers de dirhams Rsultat net + dotations dexploitation (1) + dotations financires (1) + dotations non courantes (1) - reprises dexploitation (2) - reprises financires (2) - reprises non courantes (2) (3) - produits des cessions dimmobilisations + valeur nette damortissement des immob. cdes Capacit dautofinancement - distribution de dividendes Autofinancement + Augmentation des fonds propres Augmentation de capital, apport Subvention dinvestissement + Augmentation des dettes de financement + Cession et rduction dimmobilisations Ressources - Acquisitions et augmentations dimmobilisations - Remboursement des capitaux propres - Remboursement des dettes de financement - Emplois en non valeurs Emplois Variation du BFR Variation de la trsorerie Trsorerie dbut dexercice Trsorerie fin dexercice 2003 343 894 8 071 10 191 9 569 351 344 25 000 326 344 137 456 10 191 473 991 7 950 13 394 213 443 261 931 190 715 (247 997) (57 282) 2004 436 991 8 449 240 17 445 218 20 000 425 218 240 425 458 1 801 272 785 419 275 005 93 147 57 306 (57 282) 24 2005 610 986 8 364 3 167 2 826 618 910 70 000 548 910 3 232 552 142 114 333 10 000 124 333 (78 109)* 505 919 24 505 943
Source : Douja Promotion Groupe Addoha * Hors trsorerie place sous forme de DAT auprs des banques pour 467,5 Mdh au titre de lexercice 2005. (1) A l'exclusion des dotations relatives aux actifs et passifs circulants et la trsorerie. (2) A lexclusion des reprises relatives aux actifs circulants et la trsorerie. (3) Y compris reprises sur subventions dinvestissements.
La capacit bnficiaire de Douja Promotion Groupe Addoha a permis au Groupe daccrotre sa capacit dautofinancement de 32,8% en moyenne annuelle entre 2003 et 2005 pour stablir 618,9 Mdh en 2005. Une politique de dividendes relativement contenue a permis au Groupe de renforcer ses fonds propres et scuriser le financement de son dveloppement.
149
PARTIE VI
PERSPECTIVES
150
AVERTISSEMENT
Les prvisions ci-aprs sont fondes sur des hypothses dont la ralisation prsente par nature un caractre incertain. Les rsultats et les besoins de financement rels peuvent diffrer de manire significative des informations prsentes. Ces prvisions ne sont fournies qu titre indicatif, et ne peuvent tre considres comme un engagement ferme ou implicite de la part du cdant. Aucune garantie ne peut tre cependant donne quant leur ralisation effective. Attijari Finances Corp. a effectu une revue globale de cohrence des prvisions mais ne garantit pas, de manire expresse ou implicite, leur exactitude ou leur caractre complet. Attijari Finances Corp. dgage expressment sa responsabilit en rapport avec ces renseignements, avec des erreurs quils contiendraient ou pour toute omission.
I. ORIENTATIONS STRATEGIQUES
I.1. EVOLUTION PREVISIONNELLE DU SEGMENT DE LHABITAT SOCIAL
A fin 2005, les achvements raliss par les promoteurs publics et privs en matire doprations sociales et conomiques ont enregistr une volution de 48,1% et ont port sur 113 223 units72. Dans les prochaines annes, la croissance du secteur de lhabitat social, devrait se poursuivre un rythme au moins similaire soutenue principalement par les facteurs suivants :
une urbanisation croissante sous la pression de la dmographie et de lexode rural conduisant une population urbaine estime 20,4 millions dhabitant en 2010 vs 17,8 millions dhabitants en 2004 ; une forte augmentation de la demande : en effet, le dficit total en logements est aujourdhui estim 1,2 million dunits dont la consquence est la prolifration de lhabitat sous-quip et non rglementaire au rythme de 25 000 logements par an ; la prolifration de lhabitat non rglementaire dans le milieu urbain concernant plus de 700 000 mnages vivant dans des habitations insalubres ; la poursuite de la politique de lutte contre lhabitat insalubre initie par le Gouvernement et les pouvoirs publics travers notamment le dveloppement dactions publiques dans le secteur de lhabitat.
Ces mesures ont pour objectif de doubler le rythme de la production annuelle en vue de rsorber le dficit total prvisionnel 900 000 units lhorizon 2007 et 570 000 en 2012 (sur la base dune production annuelle moyen terme de 100 000 logements sociaux par an). Cet objectif ne saurait tre atteint qu travers la poursuite de leffort entrepris jusqu maintenant par les pouvoirs publics et les promoteurs privs travers : la signature de futures conventions entre les promoteurs privs et lEtat dans le cadre de larticle 19 de la loi de finances 1999-2000 ; le renforcement du partenariat entre les secteurs public et priv travers le dveloppement de nouvelles conventions destines la ralisation de programmes de logements sociaux.
72
Source : DEPP, DRHU, DPHU et communes.
151
I.2.
VISION STRATEGIQUE DE DOUJA PROMOTION GROUPE ADDOHA
Douja Promotion Groupe Addoha est positionn en tant que leader national de la promotion immobilire spcialise sur le segment du logement conomique. Le groupe entend consolider et dvelopper son positionnement travers trois grands axes stratgiques :
dveloppement du partenariat public/priv : mise en place de partenariats avec des organismes publics dans le cadre desquels ces derniers sengagent mobiliser du foncier et le cder Douja Promotion Groupe Addoha ; Il est rappeler que le contexte de la promotion immobilire dans son ensemble fait actuellement face un renchrissement du foncier caus par la diminution des rserves foncires dans la rgion de Casablanca. La multiplication des partenariats permet dattnuer cette contrainte. rgionalisation de lactivit : poursuite de son cur de mtier dans la capitale conomique et extension de son champ dinterventions travers la ralisation de plusieurs programmes Tanger, Agadir, Marrakech, Rabat-Sal, Fs, Tamesna; Ce second grand axe stratgique, permet au groupe de dupliquer son expertise lchelle des grands centres urbains du Royaume. A cet effet, Douja Promotion Groupe Addoha envisage, dans le cadre de son organisation prochaine, la mise en place de 5 Directions Rgionales (Tanger, Marrakech, Agadir, Fs et Sal) mme de grer des projets de grande envergure dans les meilleures conditions, notamment de proximit. diversification des programmes : mise en chantier de programmes de logements / villas moyen et haut standing et de complexes logements / bureaux / commerces. En effet, Douja Promotion Groupe Addoha projette dlargir son offre travers des programmes de logements diversifis bnficiant dune forte demande et caractriss par des marges drgules concernant les logement non conomiques dans une optique de profitabilit de sa structure de rentabilit.
II. EVOLUTION DE LACTIVITE DE DOUJA PROMOTION GROUPE ADDOHA

La stratgie adopte par le management de Douja Promotion Groupe Addoha sappuie sur un plan daffaires prvisionnel stalant sur la priode 2006E-2010P et confort par les principes suivants :
planification des programmes prvisionnels de logements conomiques dans le cadre de conventions existantes ; planification de lensemble des programmes base sur : - un stock de terrains acquis au 15 mai 2006 (cf. tableau en page suivante) ; - des terrains en cours dacquisition : terrains identifis faisant actuellement lobjet de ngociations devant aboutir court terme leur acquisition. individualisation de la structure des cots des diffrents programmes : les cots de ralisation sont en gnral dfinis par le management de la socit en amont de lacquisition du foncier et dpendent de la localisation gographique du projet.
Potentiel non considr Le plan daffaires prvisionnel est labor sur des bases de ralisation ralistes tenant compte dun patrimoine foncier conservateur. En effet, la socit est susceptible daugmenter la cadence de ralisation des projets en fonction des terrains quelle serait amene acqurir sur la priode prvisionnelle considre.
152
II.1.
PROGRAMMES PREVISIONNELS
II.1.1. Programmes de logements conomiques sur la base des terrains acquis Le planning de ralisation de programmes de logements conomiques sur la priode 2006E2010P sur la base du stock de terrains acquis, se dcline comme suit :
Projets Superficie des terrains (m2) Nombre Logements 2006E Planning de commercialisation 2007P 2008P 2009P 2010P
Projets en cours dachvement Casablanca (2 programmes) Total Projets en cours de ralisation Casablanca (4 programmes) Tanger (3 programmes) Rabat (2 programmes) Tmara (1 programme) Marrakech (2 programmes) Fs (1 programme) Agadir (2 programmes) Total Total global
9 250 9 250 560 000 480 000 81 000 385 770 177 000 92 000 148 100 1 923 870 1 923 870 11 500 11 233 2 250 5 000 4 200 2 750 3 950 40 883 50 133
6 000 6 000 500 200 100 200 1 000 7 000
3 250 3 250 2 500 1 750 800 500 600 500 1 000 7 650 10 900 3 000 2 583 800 1 000 1 500 750 1 500 11 133 11 133 3 000 3 250 450 1 500 1 000 750 500 10 450 10 450 3 000 3 150 2 000 1 000 750 750 10 650 10 650
Compte-tenu des 11 500 logements conomiques figurant dans les programmes diversifis (cf. tableau II.1.3), le nombre global de logements conomiques raliser au cours de la priode 2006E-2010P stablit plus de 61 000 units. Sur la base des terrains acquis au 15 mai 2006 dune superficie totale de 192 hectares, Douja Promotion Groupe Addoha envisage sur la priode 2006E-2010P, la ralisation de 17 programmes portant sur plus de 50 000 logements dont le tableau ci-dessus illustre le squencement de commercialisation. La socit prvoit deffectuer 6 programmes Casablanca portant sur la ralisation de 20 750 logements (soit 41% du nombre total de logements prvisionnel) et 11 programmes rgionaux portant sur la ralisation de 29 383 logements (soit 59% du nombre total de logements prvisionnel). Cette rpartition entre programmes casablancais et rgionaux sinscrit dans la vision stratgique de la socit en illustrant :
une prennit de son activit en terme de ralisation de programmes de logements conomiques destins la ville de Casablanca dont la demande demeurera significative sur les 5 prochaines annes ; une stratgie de prsence dans dautres villes du Royaume en raison de lexistence dune demande potentielle importante notamment en matire de logements conomiques.
A compter de 2008P, la rpartition des programmes entre Casablanca et les Rgions, en terme de nombre de logements conomiques raliser, est inverse au profit des Rgions qui reprsenteront en moyenne 72% compter de 2008P contre respectivement 14% et 47% en 2006E et 2007P.
153
II.1.2. Programmes de logements conomiques sur la base de terrains en cours dacquisition Le planning de ralisation de programmes de logements conomiques sur la priode 2006E-2010P sur la base du stock de terrains en cours dacquisition, se dcline comme suit :
Projets Casablanca (2 programmes) Tanger (2 programmes) Sal (1 programme) Agadir (1 programme) Total global
Superficie (m2) 280 000 347 500 200 000 100 000 927 500
Nombre logements 5 600 8 000 4 000 2 000 19 600
2006E -
Planning de commercialisation 2007P 2008P 2009P 500 500 1 000 1 500 2 000 1 000 500 5 000 2 000 2 500 1 000 750 6 250
2010P 2 100 3 000 1 500 750 7 350
Sur la base des terrains en cours dacquisition dune superficie globale de 93 hectares, Douja Promotion Groupe Addoha envisage sur la priode 2006E-2010P, la ralisation de 6 programmes de logements conomiques portant sur prs de 20 000 logements dont le tableau ci-dessus illustre le squencement de commercialisation. Dans une optique de perce rgionale, la socit prvoit de raliser 4 programmes Tanger, Sal et Agadir portant sur la ralisation de 14 000 logements, soit plus du double du nombre de logements envisags dans le cadre des 2 programmes situs Casablanca. II.1.3. Programmes de logements diversifis sur la base de terrains acquis En matire de programmes de logements diversifis, Douja Promotion Groupe Addoha prvoit 4 programmes dont les caractristiques se prsentent comme suit :
Projets Superficie (m2) Nombre logements Planning de commercialisation Dbut Fin 2007P 2007P na na na na 2007P 2007P Na 2008P 2010P na na na na 2010P 2010P Na
Casablanca (1 programme) Villas isoles Marrakech (1 programme) Moyen standing Economique Villas isoles Villas conomiques Total Marrakech Agadir (1 programme) Moyen standing Tanger (1 programme) Moyen standing Total global
78 971 1 560 000
140 3 500 11 500 900 400 16 300 6 800 2 000 25 240
1 560 000 460 000 64 000 2 162 971
Sur la base des terrains dune superficie totale de 216 hectares, Douja Promotion Groupe Addoha envisage sur la priode 2006E-2010P, la ralisation de 4 programmes portant sur plus de 25 000 logements dont la majorit concerne respectivement 12 300 logements de standing (Agadir, Marrakech et Tanger) et 11 500 logements conomiques (Marrakech).
154
II.2.
COMPTES DE RESULTAT PREVISIONNELS
Le tableau suivant prsente lvolution attendue sur les 5 prochaines annes, des principaux agrgats des comptes de rsultat de Douja Promotion Groupe Addoha :
En milliers de dirhams Ventes de marchandises en l'tat Achats revendus de marchandises Marge brute sur ventes en l'tat (1) 2005 245 000 235 307 9 693 2006E 2007P 2008P 2009P 2010P -
Ventes de biens et services produits 1 887 037 1 500 000 2 731 000 4 501 000 5 220 000 5 635 000 Variation de stocks de produits -529 866 Immob. produites par lentreprise pour elle-mme Production (2) 1 357 170 1 500 000 2 731 000 4 501 000 5 220 000 5 635 000 - Achats consomms de matires et fournitures - Autres charges externes Consommations de l'exercice (3) Valeur ajoute (1)+(2)-(3) VA/CA + Subventions dexploitation - Impts et taxes - Charges de personnel Excdent Brut d'Exploitation (EBE) EBE/CA +Autres produits d'exploitation -Autres charges d'exploitation + Reprises d'exploitation ; transfert de charges - Dotation d'exploitation Rsultat dexploitation REX/CA Produits financiers Charges financires Rsultat financier Rsultat courant avant impts Rsultat non courant Rsultat avant impt Impt sur les bnfices Rsultat net de l'exercice RN/CA 644 051 49 931 693 982 672 882 35,1%* 10 561 24 061 638 260 33,3%* 6 485 17 585 627 160 32,7%* 5 796 1 043 4 753 631 913 2 730 634 643 23 657 610 986 31,9%* 927 800 1 786 000 2 936 000 3 430 000 3 744 000 35 766 54 067 73 307 83 867 92 367 963 566 1 840 067 3 009 307 3 513 867 3 836 367 536 434 35,8% 6 280 26 006 504 148 33,6% 12 648 491 500 32,8% 1 000 -1 000 490 500 490 500 21 500 469 000 31,3% 890 933 1 491 693 1 706 133 1 798 633 32,6% 33,1% 32,7% 31,9% 7 200 7 200 7 800 8 400 38 400 42 600 44 940 46 590 845 333 1 441 893 1 653 393 1 743 643 31,0% 32,0% 31,7% 30,9% 2 333 2 333 2 333 2 333 843 000 1 439 560 1 651 060 1 741 310 30,9% 32,0% 31,6% 30,9% 1 000 1 560 1 560 1 560 -1 000 -1 560 -1 560 -1 560 842 000 1 438 000 1 649 500 1 739 750 -
842 000 1 438 000 1 649 500 1 739 750 38 550 96 350 120 900 164 557 803 450 1 341 650 1 528 600 1 575 193 29,4% 29,8% 29,3% 28,0%
155
II.2.1. Evolution du chiffre daffaires prvisionnel Le chiffre daffaires prvisionnel de Douja Promotion Groupe Addoha se structure de la manire suivante sur la priode 2006E-2010P :
2010P TCAM (%) Programmes conomiques 1 732 873 1 500 000 2 360 000 3 186 000 3 290 000 3 530 000 23,9% Croissance (%) 57,3% 57,3% 35,0% 3,3% 7,3% Prvisions s/ la base de terrains - 1 500 000 2 170 000 2 206 000 2 060 000 2 090 000 8,6% acquis Croissance (%) 44,7% 1,7% -6,6% 1,5% Prvisions s/ la base de terrains 190 000 980 000 1 230 000 1 440 000 96,4% en cours dacquisition Croissance (%) Ns >100% 25,5% 17,1% Programmes diversifis 399 164 371 000 1 315 000 1 930 000 2 105 000 78,4% Croissance (%) Ns Ns >100% 46,8% 9,1% Chiffre daffaires global 2 132 037 1 500 000 2 731 000 4 501 000 5 220 000 5 635 000 39,2% Croissance (%) -29,6% 82,1% 64,8% 16,0% 8,0% En milliers de dirhams 2005
2006E
2007P
2008P
2009P
Il est rappeler que la socit a ralis au terme de lexercice 2005, un chiffre daffaires de 2,1 Mrds Dh. Le repli du chiffre daffaires prvu en 2006E sexplique par la cadence de lobtention des autorisations de construire (autorisations demandes en 2004) et la baisse de la rserve foncire vite rattrape par le nombre significatif dacquisition de terrains en 2005 et 2006. Sur la base des terrains acquis au 15 mai 2006 et de ceux qui demeurent en cours dacquisition, lvolution du chiffre daffaires prvisionnel enregistre un TCAM de 39,2% sur la priode 2006E-2010P pour stablir 5,6 Mrds Dh en 2010 vs 1,5 Mrds Dh en 2006. Le chiffre daffaires gnr par la commercialisation de logements conomiques est bas sur un prix de vente unitaire de 200 Kdh sur la priode prvisionnelle. La structure du chiffre daffaires prvisionnel sur les 5 prochaines annes illustre une prdominance de lactivit programmes conomiques (71% du chiffre daffaires cumul de la priode 2006E-2010P) et une monte en force de lactivit programmes diversifis puisquelle reprsente prs du tiers du chiffre daffaires (29% du chiffre daffaires cumul de la priode 2006E-2010P) et ce, ds lanne 2008. En 2009P et 2010P, le chiffre daffaires relatif la commercialisation de logements diversifis reprsente 37% du chiffre daffaires cumul de cette priode illustrant la stratgie de diversification souhaite par Douja Promotion Groupe Addoha pour les prochaines annes.
Evolution du chiffre daffaires prvisionnel
TCAM : 39,2%
5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2005 2006E 2007P 2008P 2009P 2010P 2 731 2 132 1 500 Mdh 5 220 4 501 5 635
Structure du chiffre daffaires cumul de la priode 2006E-2010P

Programmes diversifis 29%
Programmes conomiques 71%
156
II.2.2. Evolution prvisionnelle des cots de ralisation Les frais de ralisation prvisionnels de Douja Promotion Groupe Addoha se composent du prix dacquisition des terrains, des frais de viabilisation, des frais de construction et des frais financiers affrant au financement des acquisitions de terrains. Selon le type dactivit, ils voluent comme suit sur la priode prvisionnelle 2006E-2010P :
En milliers de dirhams Programmes conomiques Croissance (%) Prvisions s/ la base de terrains i Croissance (%) Prvisions s/ la base de terrains en cours dacquisition Croissance (%) Programmes diversifis Croissance (%) 73 Cots de ralisation Croissance (%) En % du CA
2006E 927 800 927 800 927 800 61,9%
2007P 1 475 000 59,0% 1 350 000 45,5% 125 000 Ns 311 000 Ns 1 786 000 92,5% 65,4%
2008P 1 958 000 32,7% 1 302 000 -3,6% 656 000 424,8% 978 000 214,5% 2 936 000 64,4% 65,2%
2009P 2 095 000 7,0% 1 250 000 -4,0% 845 000 28,8% 1 335 000 36,5% 3 430 000 16,8% 65,7%
2010P 2 275 000 8,6% 1 280 000 2,4% 995 000 17,8% 1 469 000 10,0% 3 744 000 9,2% 66,4%
TCAM (%) 25,1% 8,4% 99,7%
67,8% 41,7%
Comme en tmoigne le tableau ci-dessus, lvolution des cots de ralisation prvisionnels enregistre un TCAM de 41,7% sur la priode 2006E-2010P pour stablir 3,7 Mrds Dh en 2010 contre 0,9 Mrds Dh en 2006. Lvolution de la marge brute sur la priode prvisionnelle 2006E-2010P se prsente comme suit :
Evolution du taux de marge brute sur la priode 2006E-2010P
5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2006E 2007P 2008P 2009P 2010P T aux de marge brute 1 500 928 2 731 1 786 Mdh 38,1% 34,6% 4 501 5 220 34,8% 2 936 34,3% 3 430 5 635 33,6% 3 744 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% -10,0%
Chiffre daffaires global

Cots de ralisation
Le graphique ci-dessus illustre une baisse du taux de marge brute gnre par une progression des cots de ralisation suprieure celle du chiffre daffaires sur toute la priode prvisionnelle. Cette hausse continue des cots de ralisation est justifie par :
la prise en compte du renchrissement du foncier constituant lessentiel des frais de ralisation et notamment concernant les terrains situs Casablanca et Marrakech ; la prvision de croissance des frais de construction sur les prochaines annes.
73
Dans le cadre de financements chelonns selon chaque programme de logements, la socit fait appel des moyens de financement court terme (crdits spots) dont les frais financiers sont compris au sein des cots de ralisation des programmes engags.
157
II.2.3. Evolution prvisionnelle des frais gnraux Lensemble des frais gnraux prvisionnels de Douja Promotion Groupe Addoha se composent des lments suivants : autres charges externes ;
impts et taxes ; frais de personnel ; dotations dexploitation ; charges financires.
Selon le type dactivit, ils voluent comme suit sur la priode prvisionnelle 2006E-2010P :
En milliers de dirhams Programmes conomiques Croissance (%) Prvisions s/ la base de terrains acquis Croissance (%) Prvisions s/ la base de terrains en cours dacquisition Croissance (%) Programmes diversifis Croissance (%) Frais gnraux Croissance (%) En % du CA
2006E 81 700 81 700 81 700 5,4%
2007P 98 000 20,0% 93 000 13,8% 5 000 Ns 5 000 Ns 103 000 26,1% 3,8%
2008P 108 000 10,2% 98 000 5,4% 10 000 100,00% 19 000 >100% 127 000 23,3% 2,8%
2009P 115 000 6,5% 103 000 5,1% 12 000 20,00% 25 500 34,21% 140 500 10,6% 2,7%
2010P 123 000 7,0% 108 000 4,9% 15 000 25,00% 28 250 10,78% 151 250 7,7% 2,7%
TCAM (%) 10,8% 7,2% 44,2%
78,1% 16,6%
Comme lillustre le tableau ci-dessus, lvolution des frais gnraux enregistre un TCAM de 16,6% sur la priode 2006E-2010P pour stablir 151,3 Mdh en 2010 contre 81,7 Mdh en 2006. Lvolution des frais gnraux ainsi que leur structure, sur la priode prvisionnelle 2006E-2010P, se prsente comme suit :
Evolution des frais gnraux
Mdh
Structure des frais gnraux cumuls de la priode 2006E-2010P

141 151
TCAM : 16,6%
127 103 82
160 140 120 100 80 60 40 20 0
Dotations d'exploitation 4% Charges de personnel 33%
Charges financires 1%
Autres charges externes 56%
2006E
2007P
2008P
2009P
2010P
Impts et taxes 6%
Les principaux postes des frais gnraux se dtaillent comme suit : autres charges externes (56% des frais gnraux cumuls sur la priode 2006E-2010P) : elles sont constitues en majorit par les frais de communication et les charges de crdit-bail relatif au sige de Ain Seba. Elles stablissent 92 Mdh en 2010 vs 36 Mdh en 2006 ;
158
charges de personnel (33% des frais gnraux cumuls sur la priode 2006E-2010P) : elles tiennent compte dune forte volution (x2) de leffectif envisag par la socit dans le cadre de sa rgionalisation. Elles stablissent 47 Mdh en 2010 vs 26 Mdh en 2006.
II.2.4. Evolution prvisionnelle du rsultat dexploitation Lvolution du rsultat dexploitation sur la priode prvisionnelle 2005-2010P, se prsente comme suit :
Evolution du rsultat dexploitation sur la priode 2005- 2010P
2 000 1 600 1 200 843 800 400 0 2005 2006E 2007P 2008P 2009P REX/CA 2010P 627 492 20% 10% 0% Mdh
TCAM: 37,2%
32,7%
32,8%
30,9%
1 440 32,0%
1 651 31,6%
1 741 30,9%
50% 40% 30%
Rsultat d'exploitation
Comme lillustre graphique ci-dessus, lvolution du rsultat dexploitation enregistre un TCAM de 37,2% sur la priode 2006E-2010P pour stablir 1,7 Mrds Dh en 2010 contre 0,5 Mrds Dh en 2006. Lvolution du rsultat dexploitation est troitement lie celle du chiffre daffaires sur la priode prvisionnelle considre. II.2.5. Evolution prvisionnelle du rsultat net Lvolution du rsultat net sur la priode prvisionnelle 2005-2010P, se prsente comme suit :
Evolution du rsultat net sur la priode 2005- 2010P
1 600 1 200 800 400 0 2005 2006E 2007P Rsultat net
Mdh
TCAM: 35,4%
1 529 1 342 29,4% 803 29,8%
1 575
40% 30%
31,9% 611
31,3%
29,3%
28,0% 20% 10% 0%
469
2008P
2009P RN/CA
2010P
Comme lillustre le graphique ci-dessus, lvolution du rsultat net enregistre un TCAM de 35,4% sur la priode 2006E-2010P pour stablir 1,6 Mrds Dh en 2010 contre 0,5 Mrds Dh en 2006. Le taux de marge nette enregistre un lger repli de 2008P 2010P li principalement lapprciation conscutive du prix du foncier et des cots de ralisation.
159
II.3.
BILANS PREVISIONNELS
Le tableau suivant prsente lvolution attendue sur les 5 prochaines annes, des principaux agrgats du bilan de Douja Promotion Groupe Addoha :
En milliers de dirhams ACTIF Actif Immobilis Actif Circulant Stocks Crances de lactif circulant Titres et valeurs de placement Ecart de conversion actif Trsorerie - Actif Total Actif PASSIF Capitaux Permanents Capitaux propres Dettes de financement Provisions pour risques et charges Passif Circulant Dettes du passif circulant Autres provisions pour risques et charges Ecart de conversion passif Trsorerie - Passif Total
2005
2006E
2007P
2008P
2009P
2010P
126 652 2 040 171 1 198 834 373 837 467 500 560 098 2 726 921
134 004 2 909 443 2 491 202 418 241 3 043 447
146 671 3 900 359 3 120 978 779 380 4 047 029
144 337 4 383 423 3 106 714 1 276 709 4 527 760
142 004 5 312 090 3 826 270 1 485 820 5 454 094
139 671 5 957 612 4 343 676 1 613 936 79 931 6 177 214
1 759 562 1 759 562 445 704 445 210 494 521 655 2 726 921
1 861 970 1 861 970 539 294 538 801 494 642 183 3 043 447
2 384 020 2 384 020 939 589 939 095 494 723 421 4 047 029
3 243 600 3 243 600 1 272 506 1 272 012 494 11 655 4 527 760
3 967 210 3 967 210 1 429 134 1 428 640 494 57 750 5 454 094
4 625 243 4 625 243 1 551 971 1 551 477 494 6 177 214
Lvolution des actifs de Douja Promotion Groupe Addoha rsulte essentiellement des investissements de respectivement 20 et 15 Mdh dans le cadre des travaux dextension du sige de Casablanca et de construction du sige de Tanger. Lvolution positive des capitaux permanents de Douja Promotion Groupe Addoha rsulte essentiellement de la progression sensible du rsultat net sur la priode prvisionnelle. Cet effet est toutefois modr par la distribution de dividendes qui correspond un pay out de 60% compter de 2006. II.3.1. Evolution du besoin en fonds de roulement Le BFR 2005 (retrait des titres et valeurs de placement) reprsente 53% du chiffre daffaires contre 84% du chiffre daffaires en 2004. Il stablit 1,1 Mrds en baisse de 6,5% par rapport lexercice prcdent, justifi essentiellement par :
une diminution des stocks (-15%) lie laugmentation du chiffre daffaires et la cession corrlative des terrains et des produits finis mis en stocks ; une diminution du compte Etat lactif (-14%) due aux remboursements de TVA obtenus au cours de lexercice 2005 ; une baisse des avances et comptes clients au passif (-49,1%) due lacclration des contrats de ventes dfinitifs en 2005 et la baisse galement conscutive des comptes clients lactif (-50,1%).
160
Le BFR prvisionnel reprsente en moyenne 98% du chiffre daffaires sur la priode 2006E-2010P hiss principalement par les annes 2006E et 2007P o le BFR augmente significativement (>100%) du fait de la croissance des stocks (>100%) dans le cadre de lacquisition de nouveaux terrains. Lvolution graphique du BFR prvisionnel se prsente comme suit sur la priode 2005-2010P :
Evolution du BFR sur la priode 2005- 2010P
4 000 3 000 2 000 1 000 0 2005 2006E 2007P BFR
Mdh 158,0% 2 370 1 127 52,9% 2008P BFR/CA 108,4% 69,1% 2 961 3 111
3 883
4 406
200% 160% 120%
74,4%
78,2%
80% 40% 0%
2009P
2010P
En volume, le BFR prvisionnel est croissant et sinscrit dans une fourchette comprise entre 2,4 Mrds Dh et 4,4 Mrds Dh sur la priode prvisionnelle considre. Cette volution est imputable dune part, laugmentation des stocks lie lacquisition de nouveaux terrains et sa compensation par une lgre croissance des avances et acomptes clients au passif li lvolution croissante de programmes de logements commercialiser. II.3.2. Evolution de lquilibre financier Lquilibre financier en terme demplois et ressources se prsente comme suit sur la priode 2005-2010P :
En milliers de dirhams Ressources Autofinancement CAF Distribution de dividendes Cessions d'actif Augmentation des dettes de financement Variation de BFR Total Emplois Acquisition d'immobilisations Remboursement des dettes Emplois en non valeurs Variation de BFR Total Variation de trsorerie Trsorerie finale 2005 2006E 2007P 2008P 2009P 2010P
548 910 618 910 (70 000) 3 232 78 109 630 251 114 333 10 000 124 333 505 919 505 943
115 056 481 648 (366 592) 115 056 20 000 1 243 181 1 263 181 (1 148 125) (642 182)
524 383 805 783 (281 400) 524 383 15 000 590 621 605 621 (81 238) (723 420)
861 913 1 343 983 (482 070) 861 913 150 147 150 147 711 766 (11 654)
725 943 1 530 933 (804 990) 725 943 772 039 772 039 (46 096) (57 750)
660 366 1 577 526 (917 160) 660 366 522 684 522 685 137 682 79 932
161
Le tableau ci-dessous prsente lvolution de lquilibre financier au cours de la priode prvisionnelle 2006E-2010P :
En milliers de dirhams Financement permanent Moins actif immobilis Fonds de roulement Actif circulant Moins passif circulant Besoin de financement global FR/BFG Trsorerie nette
2005 1 759 561 126 652 1 632 909 1 572 671 445 704 1 126 967 144,9% 505 943
2006E 1 861 970 134 004 1 727 966 2 909 443 539 294 2 370 148 72,9% (642 183)
2007P 2 384 020 146 671 2 237 349 3 900 359 939 589 2 960 770 75,6% (723 421)
2008P 3 243 600 144 337 3 099 262 4 383 423 1 272 506 3 110 917 99,6% (11 655)
2009P 3 967 210 142 004 3 825 206 5 312 090 1 429 134 3 882 956 98,5% (57 750)
2010P 4 625 243 139 671 4 485 572 5 957 612 1 551 971 4 405 641 101,8% 79 931
La trsorerie nette prvisionnelle est excdentaire compter de 2010P lie une forte progression des fonds propres et du financement permanent sur la priode. La trsorerie nette stablit 80 Mdh en 2010 vs (642 Mdh) en 2006. Cette volution est imputable essentiellement aux facteurs suivants :
une croissance des fonds propres et du financement permanent conduisant une progression maintenue du fonds de roulement sur la priode prvisionnelle ; une hausse continue de lactif circulant (essentiellement sous leffet des stocks) entranant un niveau de BFR suprieur au fonds de roulement jusquen 2010P. LES TABLEAUX PREVISIONNELS DE FLUX DE TRESORERIE
II.4.
Le tableau figurant en page suivante prsente lvolution des flux de trsorerie de Douja Promotion Groupe Addoha sur la priode :
162
En milliers de dirhams Rsultat net + dotations dexploitation + dotations financires + dotations non courantes - reprises dexploitation - reprises financires - reprises non courantes - produits des cessions dimmobilisations + valeur nette damortissement des immob. cdes Capacit dautofinancement - distribution de dividendes Autofinancement + Augmentation des fonds propres + Augmentation des dettes de financement + Cession et rduction dimmobilisations Ressources - Acquisitions et augmentations dimmobilisations - Remboursement des capitaux propres - Remboursement des dettes de financement - Emplois en non valeurs Emplois Variation du BFR Variation de la trsorerie Trsorerie dbut dexercice Trsorerie fin dexercice
2005 610 986 8 364 3 167 2 826 618 910 70 000 548 910
2006E 469 000 12 648 481 648 366 592 115 056
2007P 803 450 2 333 805 783 281 400 524 383
2008P 1 341 650 2 333 1 343 983 482 070 861 913
2009P 1 528 600 2 333 1 530 933 804 990 725 943
2010P 1 575 193 2 333 1 577 526 917 160 660 366
3 232
552 142 114 333
115 056 20 000
524 383 15 000
861 913 -
725 943 -
660 366 -
10 000 124 333 (78 109)*
20 000 1 243 181
15 000 590 621 (81 238) (642 183) (723 421)
150 147 711 766 (723 421) (11 655)
772 039 (46 096) (11 655) (57 750)
522 685 137 682 (57 750) 79 931
505 919 (1 148 125) 24 505 943 505 943 (642 183)
Source : Douja Promotion Groupe Addoha SA * Hors trsorerie place sous forme de DAT auprs des banques pour 467,5 Mdh au titre de lexercice 2005.
La capacit dautofinancement de Douja Promotion Groupe Addoha enregistre un TCAM de 34,5% sur la priode 2006E-2010P pour stablir 1,6 Mrds Dh en 2010. Une politique de dividendes avec un pay-out de 60% sur la priode considre a t mise en place en vue de permettre aux nouveaux actionnaires entrant un partage satisfaisant de la valeur cre par la socit. Les investissements envisags par Douja Promotion Groupe Addoha sur la priode 2006E2010P slvent 35 Mdh rpartis comme suit :
2006 : frais dextension du sige de Casablanca (Ain Seba) pour une enveloppe de 20 Mdh ; 2007 : construction du sige de Tanger pour une enveloppe de 15 Mdh.
163
PARTIE VII
FACTEURS DE RISQUES
164
I. LARTICLE 19 RELATIF AUX CONVENTIONS SIGNEES AVEC LETAT

Dans le cadre de la politique visant la promotion des investissements privs dans le secteur du logement conomique, lEtat, travers larticle 19 de la Loi de Finances 1999-2000 (complt et modifi par l'article 16 bis de la loi des finances 2001) a mis en place des mesures fiscales incitatives sous la forme de diverses exonrations, dont notamment limpt sur les socits. Ces exonrations sont acquises aux promoteurs immobiliers la condition notamment quils ralisent un programme de construction dau moins 2 500 logements sociaux (nombre initialement fix 3 500 logements en 1999) sur une priode nexcdant pas 5 ans. Dans le cas o le promoteur ne parviendrait pas raliser au moins 2 500 logements sociaux dans les dlais et conditions prvus par la loi, les impts, droits et taxes exigibles seront mis en recouvrement sans prjudice des amendes, pnalits et majorations y affrentes. Sagissant de Douja Promotion Groupe Addoha, il ressort de la situation actuelle des conventions conclues avec lEtat que les programmes effectivement raliss, dans un dlai infrieur 5 ans, portent sur un nombre de logements (23 833 logements 74 ) largement suprieur au minimum auquel sest engag la socit (8 500 logements). La structure financire de la socit, les moyens techniques et humains dont elle dispose de mme que lorganisation mise en place, permettent daffirmer sans risque derreur quil en sera de mme pour lavenir.
II. LA HAUSSE DES TAUX DINTERETS APPLIQUES AUX ACQUEREURS

Bien que la demande de logements sociaux soit importante compte-tenu du dficit accumul depuis plusieurs annes, une hausse significative des taux dintrt appliqus aux crdits acqureurs constituerait un facteur limitatif par rapport laccs la proprit des mnages faible revenu. Il en rsulterait un ralentissement du rythme des ventes ralises par Douja Promotion Groupe Addoha. Cependant, il est peu probable que les taux dintrt connaissent au cours des prochaines annes une augmentation significative. Ce risque est, en effet, trs fortement attnu compte-tenu notamment des lments suivants :
matrise de linflation des niveaux acceptables ; baisse continue des taux des diffrentes catgories des bons de Trsor ; baisse du cot des ressources bancaires rsultant notamment de la rduction des taux crditeurs ; situation de surliquidit des banques nationales.
Par ailleurs, et sagissant plus particulirement des prts immobiliers, le risque de contrepartie demeure relativement faible compte-tenu des garanties hypothcaires qui leur sont assorties (outre la caution de la CCG pour les crdits relevant du Fogarim) et de lattachement particulirement fort des mnages marocains leur logement. Le cot du risque, constituant une des composantes de la tarification bancaire, sen trouve de ce fait minor. En outre, lattrait que prsente pour les banques cette catgorie de crdit (risque peu lev, produit de fidlisation sur une trs longue priode de la clientle) est confirm par :
dune part, la forte concurrence par les prix releve au niveau du systme bancaire national ; dautre part, laugmentation remarquable enregistre rgulirement au cours de ces dernires annes de lencours des prts immobiliers, comme lindique le tableau en page suivante :
74
Cf. matrice des conventions conclues lEtat figurant en page 55.
165
En Mdh Crdits immobiliers

Source : Bank Al-Maghrib * Source : GPBM
2001 32 045
2002 36 404
2003 41 341
2004 46 317
2005 57 979*
Enfin, il convient de relever que la Socit a, depuis plusieurs annes, et compte-tenu du nombre important de dossiers de prt quelle leur soumet (8 10 000 par an), ngoci avec les banques des taux avantageux pour le compte de sa clientle.
III. LE RENCHERISSEMENT DU COUT DU FONCIER

Le renchrissement du foncier est de nature impacter ngativement la marge bnficiaire. La rpercussion de cet enchrissement par la socit sur le prix de vente des logements ne serait pas compatible avec lengagement pris par cette dernire dans le cadre des conventions conclues avec lEtat de plafonner le prix de cession des logements un maximum de 200 000 Dh. Face ce risque, Douja Promotion Groupe Addoha a adopt les mesures suivantes :
mise en place de partenariats avec des organismes publics dans le cadre desquels ces derniers sengagent mobiliser du foncier et le cder la Socit ; dcision dextension de son champ dinterventions travers la ralisation de plusieurs programmes Casablanca, mais galement Tanger, Agadir, Marrakech, Rabat-Sal, Fs, Tamesna diversification de ses programmes en engageant galement des projets de logements de moyen standing non soumis un prix plafonn par lAdministration.
Il est souligner galement que les pouvoirs publics envisagent actuellement llargissement du primtre urbain de plusieurs villes du Royaume, notamment Casablanca.
IV. LE CHOIX DES ENTREPRISES DE BTP

La socit Douja Promotion Groupe Addoha sous-traite cl en mains la construction des logements des entreprises de BTP externes au Groupe sur la base de cahiers de charges indiquant notamment le prix, la qualit des prestations, mais galement les dlais de ralisation des travaux. La non disponibilit en nombre suffisant dentreprises qualifies en mesure de rpondre aux exigences des cahiers des charges pourrait constituer un facteur de risque de nature impacter les dlais de ralisation et/ou la qualit des prestations. Il pourrait galement en dcouler, faute de concurrence, des offres de prix plus leves. Pour contrecarrer ce risque, la socit, ds lanne 2002, a prospect le march international et identifi des entreprises trangres disposant dexcellentes rfrences dans le domaine des BTP et de structures organisationnelles leur permettant de raliser les travaux des prix et dans des dlais conformes aux exigences des cahiers des charges. Ces entreprises ont dj ralis pour le compte de Douja Promotion Groupa Addoha plusieurs milliers de logements dans le cadre dun strict respect des conditions fixes par la socit (dlais, qualit, scurit ) et des prix comptitifs compte-tenu du volume important des programmes de construction qui leur est confi. Par ailleurs, en contrepartie de lexclusivit dont bnficie Douja Promotion Groupe Addoha auprs de ces entreprises, cette dernire leur assure la pleine utilisation de leur capacit de production. Il est enfin noter que pour faire face au nombre important des nouveaux programmes lancs par la socit, celle-ci ngocie actuellement des accords avec dautres entreprises internationales.
166
V. LA REDUCTION DE LA DEMANDE
Le risque dune baisse de la demande est ngligeable compte-tenu du dficit actuel en logements (entre 800 000 et 1 200 000) face une production annuelle de lordre de 80 000 units lchelle nationale.
167
PARTIE VIII
FAITS EXCEPTIONNELS
168
Il nexiste pas de faits exceptionnels susceptibles davoir ou ayant eu dans le pass rcent une incidence significative sur la situation financire, le rsultat, lactivit et le patrimoine de la socit Douja Promotion Groupe Addoha.
169
PARTIE IX
LITIGES ET AFFAIRES CONTENTIEUSES
170
Il nexiste pas de litiges et affaires contentieuses susceptibles davoir ou ayant eu dans le pass rcent une incidence significative sur la situation financire, le rsultat, lactivit et le patrimoine de la socit Douja Promotion Groupe Addoha.
171
PARTIE X
ANNEXES
172
ANNEXE 1
DONNEES COMPTABLES ET FINANCIERES
173
I. RAPPORTS GENERAUX DES COMMISSAIRES AUX COMPTES DES TROIS DERNIERS

EXERCICES
I.1.
RAPPORT GENERAL DES COMMISSAIRES AUX COMPTES DE LEXERCICE 2005
Aux Actionnaires de la Socit Douja Promotion S.A. Km 7, Route de Rabat, An Seba Casablanca Messieurs, RAPPORT GENERAL DU COMMISSAIRE AUX COMPTES EXERCICE DU 1ER JANVIER 2005 AU 31 DECEMBRE 2005 Conformment la mission qui nous a t confie par votre assemble gnrale, nous avons procd laudit des tats de synthse ci-joints, de la socit Douja Promotion S.A. au 31 dcembre 2005, lesquels comprennent le bilan, le compte de produits et charges, ltat des soldes de gestion, le tableau de financement, et ltat des informations complmentaires (ETIC). Ces tats de synthse qui font ressortir un montant de capitaux propres et assimils de DH 1 759 561 467,11 dont un bnfice net de lexercice de DH 610 986 149,99 sont de la responsabilit des organes de gestion de la Socit. Notre responsabilit a consist mettre une opinion sur ces tats de synthse sur la base de notre audit. Nous avons effectu notre audit selon les normes de la profession au Maroc. Ces normes requirent quun tel audit soit planifi et excut de manire obtenir une assurance raisonnable que les tats de synthse ne comportent pas danomalie significative. Un audit comprend lexamen, sur la base de sondages, des documents justifiant les montants et informations contenus dans les tats de synthse. Un audit comprend galement une apprciation des principes comptables utiliss, des estimations significatives faites par la Direction Gnrale ainsi que de la prsentation gnrale des comptes. Nous estimons que notre audit fournit un fondement raisonnable de notre opinion. Opinion sur les tats de synthse A notre avis, les tats de synthse cits au premier paragraphe donnent, dans tous leurs aspects significatifs, une image fidle du patrimoine et de la situation financire de la Socit Douja Promotion S.A. au 31 dcembre 2005 ainsi que du rsultat de ses oprations et de lvolution de ses flux de trsorerie pour lexercice clos cette date, conformment aux principes comptables admis au Maroc.
174
Vrifications et informations spcifiques Nous avons procd galement aux vrifications spcifiques prvues par la loi et nous nous sommes assurs notamment de la concordance des informations donnes dans le rapport de gestion du Conseil dAdministration destin aux actionnaires avec les tats de synthse de la Socit. Par ailleurs, nous portons votre connaissance que la socit a acquis au cours de cet exercice les titres de capital des socits Immolog S.A, Lahab S.A.R.L, Jalobya S.A.R.L et Daplan S.C.I pour respectivement KDH 300, KDH 21 616, KDH 21 446 et KDH 59 708. La participation au niveau du capital stablit ainsi respectivement 99,87%, 99,95%, 99,95% et 99,99%. Casablanca, le 3 avril 2006 A. Saaidi & Associs Commissaire aux Comptes M. El Jerari Expert Comptable
175
I.2.
Aux Actionnaires de la Socit Douja Promotion S.A. Km 7, Route de Rabat, An Seba Casablanca Messieurs, RAPPORT GENERAL DU COMMISSAIRE AUX COMPTES EXERCICE DU 1ER JANVIER 2004 AU 31 DECEMBRE 2004 Conformment la mission qui nous a t confie par votre assemble gnrale, nous avons procd laudit des tats de synthse ci-joints, de la socit Douja Promotion S.A. au 31 dcembre 2004, lesquels comprennent le bilan, le compte de produits et charges, ltat des soldes de gestion, le tableau de financement, et ltat des informations complmentaires (ETIC). Ces tats de synthse qui font ressortir un montant de capitaux propres et assimils de DH 1 218 575 317,12 dont un bnfice net de lexercice de DH 436 991 425,82 sont de la responsabilit des organes de gestion de la Socit. Notre responsabilit a consist mettre une opinion sur ces tats de synthse sur la base de notre audit. Nous avons effectu notre audit selon les normes de la profession au Maroc. Ces normes requirent quun tel audit soit planifi et excut de manire obtenir une assurance raisonnable que les tats de synthse ne comportent pas danomalie significative. Un audit comprend lexamen, sur la base de sondages, des documents justifiant les montants et informations contenus dans les tats de synthse. Un audit comprend galement une apprciation des principes comptables utiliss, des estimations significatives faites par la Direction Gnrale ainsi que de la prsentation gnrale des comptes. Nous estimons que notre audit fournit un fondement raisonnable de notre opinion. Opinion sur les tats de synthse A notre avis, les tats de synthse cits au premier paragraphe donnent, dans tous leurs aspects significatifs, une image fidle du patrimoine et de la situation financire de la Socit Douja Promotion S.A. au 31 dcembre 2004 ainsi que du rsultat de ses oprations et de lvolution de ses flux de trsorerie pour lexercice clos cette date, conformment aux principes comptables admis au Maroc.
176
Vrifications et informations spcifiques Nous avons procd galement aux vrifications spcifiques prvues par la loi et nous nous sommes assurs notamment de la concordance des informations donnes dans le rapport de gestion du Conseil dAdministration destin aux actionnaires avec les tats de synthse de la Socit. Casablanca, le 20 mai 2005 A. Saaidi & Associs Commissaire aux Comptes M. El Jerari Expert Comptable
177
I.3.
Aux Actionnaires de la Socit Douja Promotion S.A. Km 7, Route de Rabat, An Seba Casablanca Messieurs, RAPPORT GENERAL DU COMMISSAIRE AUX COMPTES EXERCICE DU 1ER JANVIER 2003 AU 31 DECEMBRE 2003 Conformment la mission qui nous a t confie par votre assemble gnrale, nous avons procd laudit des tats de synthse ci-joints, de la socit Douja Promotion S.A. au 31 dcembre 2003, lesquels comprennent le bilan, le compte de produits et charges, ltat des soldes de gestion, le tableau de financement, et ltat des informations complmentaires (ETIC). Ces tats de synthse qui font ressortir un montant de capitaux propres et assimils de DH 801 583 891,30 dont un bnfice net de lexercice de DH 343 894 246,24 sont de la responsabilit des organes de gestion de la Socit. Notre responsabilit a consist mettre une opinion sur ces tats de synthse sur la base de notre audit. Nous avons effectu notre audit selon les normes de la profession au Maroc. Ces normes requirent quun tel audit soit planifi et excut de manire obtenir une assurance raisonnable que les tats de synthse ne comportent pas danomalie significative. Un audit comprend lexamen, sur la base de sondages, des documents justifiant les montants et informations contenus dans les tats de synthse. Un audit comprend galement une apprciation des principes comptables utiliss, des estimations significatives faites par la Direction Gnrale ainsi que de la prsentation gnrale des comptes. Nous estimons que notre audit fournit un fondement raisonnable de notre opinion.
Opinion sur les tats de synthse A notre avis, les tats de synthse cits au premier paragraphe donnent, dans tous leurs aspects significatifs, une image fidle du patrimoine et de la situation financire de la Socit Douja Promotion S.A. au 31 dcembre 2004 ainsi que du rsultat de ses oprations et de lvolution de ses flux de trsorerie pour lexercice clos cette date, conformment aux principes comptables admis au Maroc.
178
Vrifications et informations spcifiques Nous avons procd galement aux vrifications spcifiques prvues par la loi et nous nous sommes assurs notamment de la concordance des informations donnes dans le rapport de gestion du Conseil dAdministration destin aux actionnaires avec les tats de synthse de la Socit. Casablanca, le 10 mai 2004 A. Saaidi & Associs Commissaire aux Comptes M. El Jerari Expert Comptable
179
II. PRINCIPES ET METHODES COMPTABLES

II.1. METHODES DEVALUATION
Le groupe Addoha a mis en application le nouveau plan comptable immobilier entr en vigueur en 2004. II.1.1. Actif immobilis Cot dacquisition Valeur dentre qui correspond au cot dacquisition des immobilisations. Corrections de valeur Amortissements des non valeurs, des immobilisations corporelles et incorporelles. 1) Pour la correction des valeurs, cest "lamortissement linaire" qui est appliqu en ce qui concerne les immobilisations corporelles. 2) Pour les non-valeurs, ils sont amortissables sur 5 ans ou en totalit si le rsultat du 1er exercice le permet. II.1.2. Actif circulant (hors trsorerie) Cot de production des en cours = Cot des travaux raliss au 31 Dcembre Nominal des crances
180
III. ETATS DE SYNTHESE DE DOUJA PROMOTION GROUPE ADDOHA SUR LES TROIS
DERNIERS EXERCICES
III.1.
BILANS DES TROIS DERNIERS EXERCICES
III.1.1. Bilan de lexercice 2005

ACTIF En Dirhams IMMOBILISATIONS EN NON VALEUR (A) Frais prliminaires Charges rpartir sur plusieurs exercices Primes de remboursement des obligations IMMOBILISATIONS INCORPORELLES (B) Immobilisations en recherche et dveloppement Brevets, marques, droits et valeurs similaires Fonds commercial Autres immobilisations incorporelles IMMOBILISATIONS CORPORELLES (C) Terrains Constructions Installations techniques, matriel et outillage Matriel de transport Mobiliers, matriel de bureau et amnagements divers Autres immobilisations corporelles Immobilisations corporelles en cours IMMOBILISATIONS FINANCIERES (D) Prts immobiliss Autres crances financires Titres de participation Autres titres immobiliss ECARTS DE CONVERSION - ACTIF (E) Diminution des crances immobilises Augmentation des dettes de financement TOTAL I ( A+B+C+D+E) STOCKS (F) Marchandises Matires et fournitures consommables Produits en cours Produits intermdiaires et produits rsiduels Produits finis CREANCES DE L'ACTIF CIRCULANT (G) Fournis. dbiteurs, avances et acomptes Clients et comptes rattachs Personnel Etat Comptes d'associs Autres dbiteurs Compte de rgularisation actif TITRES ET VALEUR DE PLACEMENT (H) ECART DE CONVERSION - ACTIF (I) ( Elments circulants ) TOTAL II ( F+G+H+I) TRESORERIE - ACTIF Chques et valeurs encaisser Banques, T.G & CP Caisses, rgies d'avances et accrditifs TOTAL III TOTAL GENERAL I+II+III 2 051 809 276,87 560 097 804,85 7 524 028,78 552 357 538,99 216 237,08 560 097 804,85 2 769 359 336,17 11 638 254,30 2 040 171 022,57 560 097 804,85 7 524 028,78 552 357 538,99 216 237,08 560 097 804,85 2 726 920 475,62 1 825 659 072,68 477 717 291,06 1 110 725,00 476 359 866,06 246 700,00 477 717 291,06 2 326 851 729,57 Brut 34 339 430,28 Exercice Amort & Prov 26 264 568,56 Net 8 074 861,72 Exercice prcdent Net 14 942 747,76
34 339 430,28
4 321 130,25
26 264 568,56
636 835,40
8 074 861,72
3 684 294,85
14 942 747,76
1 189 728,50
1 040,00 4 320 090,25 15 213 555,15 636 835,40 3 899 202,29
1 040,00 3 683 254,85 11 314 352,86
1 040,00 1 188 688,50 6 593 165,84
2 174 724,46 308 195,58 5 360 324,26 1 069 281,62 6 301 029,23 103 578 138,77 112 330,73 103 069 608,04 396 200,00
1 035 898,97 293 550,37 2 051 918,46 517 834,49
1 138 825,49 14 645,21 3 308 405,80 551 447,13 6 301 029,23 103 578 138,77 112 330,73 103 069 608,04 396 200,00
1 286 442,81 54 204,58 3 726 307,48 1 526 210,97

749 723,73
174 887,73 574 836,00
157 452 254,45 1 210 237 280,79 502 829 192,85
30 800 606,25 11 403 294,30
126 651 648,20 1 198 833 986,49 502 829 192,85
23 475 365,83 1 410 551 691,31 532 788 983,90
200 144 362,81 507 263 725,13

374 071 996,08 36 553 583,46 76 214 321,81 177 914,91 195 396 204,91
200 144 362,81 11 403 294,30 234 960,00 234 960,00 495 860 430,83
373 837 036,08 36 553 583,46 75 979 361,81 177 914,91 195 396 204,91
611 241 622,24 266 521 085,17

415 107 381,37 29 099 332,76 152 130 973,98 697 570,00 227 261 177,64
17 136 213,42 48 593 757,57 467 500 000
17 136 213,42 48 593 757,57 467 500 000
2 410 129,98 3 508 197,01
42 438 860,55
181
PASSIF Exercice En Dirhams CAPITAUX PROPRES Capital social ou personnel (1) moins: Actionnaires, capital souscrit non appel dont vers Prime d'mission, de fusion, d'apport Ecarts de rvaluation Rserve lgale Autres rserves Report nouveau (2) Rsultat net en instance d'affectation (2) Rsultat net de l'exercice (2) TOTAL DES CAPITAUX PROPRES (A) CAPITAUX PROPRES ASSIMILES (B) Subventions d'investissement Provisions rglementes DETTES DE FINANCEMENT (C) Emprunts obligataires Autres dettes de financement PROVISIONS DURABLES POUR RISQUES ET CHARGES (D) Provisions pour charges Provisions pour risques ECARTS DE CONVERSION - PASSIF (E) Augmentation des crances immobilises Diminution des dettes de financement TOTAL I ( A+B+C+D+E ) DETTES DU PASSIF CIRCULANT (F) Fournisseurs et comptes rattachs Clients crditeurs, avances et acomptes Personnel Organismes sociaux Etat Comptes d'associs Autres cranciers Comptes de rgularisation - passif AUTRES PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES (G) ECARTS DE CONVERSION - PASSIF (H)( Elments circulants ) TOTAL II ( F+G+H ) TRESORERIE PASSIF Crdits d'escompte Crdit de trsorerie Banques ( soldes crditeurs ) TOTAL III TOTAL I+II+III
(1) (2)
Exercice prcdent
10 000 000,00
10 000 000,00
1 000 000,00 1 137 575 317,12 610 986 149,99 1 759 561 467,11
1 000 000,00 770 583 891,30 436 991 425,82 1 218 575 317,12
10 000 000,00
10 000 000,00
1 759 561 467,11 445 210 296,11 250 458 876,22 182 700 226,84 1 902 329,29 802 790,84 4 250 110,71 138 590,16 2 747 540,68 2 209 831,37 493 800,00
1 228 575 317,12 620 006 778,73 252 149 020,55 358 644 760,35 39 852,77 603 226,30 5 282 846,83 163 744,05 511 942,32 2 611 385,56 576 000,00
445 704 096,11 521 654 912,40
620 582 778,73 477 693 633,72
521 654 912,40 521 654 912,40 2 726 920 475,62
100 000 000,00 377 693 633,72 477 693 633,72 2 326 851 729,57
Capital personnel dbiteur. Bnfice (+) dficitaire (-).
182

ACTIF En Dirhams IMMOBILISATIONS EN NON VALEUR (A) Frais prliminaires Charges rpartir sur plusieurs exercices Primes de remboursement des obligations IMMOBILISATIONS INCORPORELLES (B) Immobilisations en recherche et dveloppement Brevets, marques, droits et valeurs similaires Fonds commercial Autres immobilisations incorporelles IMMOBILISATIONS CORPORELLES (C) Terrains Constructions Installations techniques, matriel et outillage Matriel de transport Mobiliers, matriel de bureau et amnagements divers Autres immobilisations corporelles Immobilisations corporelles en cours IMMOBILISATIONS FINANCIERES (D) Prts immobiliss Autres crances financires Titres de participation Autres titres immobiliss ECARTS DE CONVERSION - ACTIF (E) Diminution des crances immobilises Augmentation des dettes de financement TOTAL I ( A+B+C+D+E) STOCKS (F) Marchandises Matires et fournitures consommables Produits en cours Produits intermdiaires et produits rsiduels Produits finis CREANCES DE L'ACTIF CIRCULANT (G) Fournis. dbiteurs, avances et acomptes Clients et comptes rattachs Personnel Etat Comptes d'associs Autres dbiteurs Compte de rgularisation actif TITRES ET VALEUR DE PLACEMENT (H) ECART DE CONVERSION - ACTIF (I) ( Elments circulants ) TOTAL II ( F+G+H+I) TRESORERIE - ACTIF Chques et valeurs encaisser Banques, T.G & CP Caisses, rgies d'avances et accrditifs TOTAL III TOTAL GENERAL I+II+III Brut 34 543 045,97 Exercice Amort & Prov 19 600 298,21 Net 14 942 747,76 Exercice prcdent Net 21 539 401,97
34 543 045,97
2 043 769,92
19 600 298,21
854 041,42
14 942 747,76
1 189 728,50
21 539 401,97
1 268 189,66 1 018 683,00 1 040,00
1 040,00 2 042 729,92

9 640 170,61
1 040,00 854 041,42

3 047 004,77
1 188 688,50 6 593 165,84
248 466,66
6 409 232,25
2 081 083,06 500 379,47 5 060 014,81 1 998 693,27

749 723,73
794 640,25 446 174,89 1 333 707,33 472 482,30
1 286 442,81 54 204,58 3 726 307,48 1 526 210,97

749 723,73
1 419 600,03 109 502,67 3 958 488,74 921 640,81

505 163,73
174 887,73 574 836
174 887,73 574 836,00
108 963,73 396 200,00
46 976 710,23 1 413 462 909,79 532 788 983,90
23 501 344,40 2 911 218,48
23 475 365,83 1 410 551 691,31 532 788 983,90
29 721 987,61 1 234 726 191,03 660 798 371,16
611 241 622,24 269 432 303,65 415 107 381,37 29 099 332,76 152 130 973,98 697 570,00 227 261 177,64 2 410 129,98 3 508 197,01 2 911 218,48
611 241 622,24 266 521 085,17 415 107 381,37 29 099 332,76 152 130 973,98 697 570,00 227 261 177,64 2 410 129,98 3 508 197,01
303 277 355,27 270 650 464,60 396 839 673,21 21 861 582,61 233 850 417,37 763 219,37 136 865 478,17 2 817 791,81 681 183,88
1 828 570 291,16 477 717 291,06 1 110 725,00 476 359 866,06 246 700,00 477 717 291,06 2 353 264 292,45
2 911 218,48
1 825 659 072,68 477 717 291,06 1 110 725,00 476 359 866,06 246 700,00 477 717 291,06 2 326 851 729,57
1 631 565 864,24 100 963 928,68 5 933 739,80 91 110 102,48 3 920 086,40 100 963 928,68 1 762 251 780,53
26 412 562,88
183
PASSIF Exercice En Dirhams CAPITAUX PROPRES Capital social ou personnel (1) moins: Actionnaires, capital souscrit non appel dont vers Prime d'mission, de fusion, d'apport Ecarts de rvaluation Rserve lgale Autres rserves Report nouveau (2) Rsultat net en instance d'affectation (2) Rsultat net de l'exercice (2) TOTAL DES CAPITAUX PROPRES (A) CAPITAUX PROPRES ASSIMILES (B) Subventions d'investissement Provisions rglementes DETTES DE FINANCEMENT (C) Emprunts obligataires Autres dettes de financement PROVISIONS DURABLES POUR RISQUES ET CHARGES (D) Provisions pour charges Provisions pour risques ECARTS DE CONVERSION - PASSIF (E) Augmentation des crances immobilises Diminution des dettes de financement TOTAL I ( A+B+C+D+E ) DETTES DU PASSIF CIRCULANT (F) Fournisseurs et comptes rattachs Clients crditeurs, avances et acomptes Personnel Organismes sociaux Etat Comptes d'associs Autres cranciers Comptes de rgularisation - passif AUTRES PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES (G) ECARTS DE CONVERSION - PASSIF (H)( Elments circulants ) TOTAL II ( F+G+H ) TRESORERIE PASSIF Crdits d'escompte Crdit de trsorerie Banques ( soldes crditeurs ) TOTAL III TOTAL I+II+III
(1) (2)
Exercice prcdent
10 000 000,00
10 000 000,00
1 000 000,00 770 583 891,30 436 991 425,82

1 218 575 317,12
1 000 000,00 446 689 645,06 343 894 246,24

801 583 891,30
10 000 000,00
282 784 798,03
10 000 000,00
282 784 798,03
1 228 575 317,12 620 006 778,73 252 149 020,55 358 644 760,35 39 852,77 603 226,30 5 282 846,83 163 744,05 511 942,32 2 611 385,56 576 000,00
1 084 368 689,33 519 060 845,68 139 116 474,60 364 280 042,18 76 720,23 504 647,57 1 097 376,93 192 361,46 6 621 486,75 7 171 735,96 576 000,00
620 582 778,73 477 693 633,72
519 636 845,68 158 246 245,52
100 000 000,00 377 693 633,72 477 693 633,72 2 326 851 729,57
158 246 245,52 158 246 245,52 1 762 251 780,53
184

ACTIF En Dirhams IMMOBILISATIONS EN NON VALEUR (A) Frais prliminaires Charges rpartir sur plusieurs exercices Primes de remboursement des obligations IMMOBILISATIONS INCORPORELLES (B) Immobilisations en recherche et dveloppement Brevets, marques, droits et valeurs similaires Fonds commercial Autres immobilisations incorporelles IMMOBILISATIONS CORPORELLES (C) Terrains Constructions Installations techniques, matriel et outillage Matriel de transport Mobiliers, matriel de bureau et amnagements divers Autres immobilisations corporelles Immobilisations corporelles en cours IMMOBILISATIONS FINANCIERES (D) Prts immobiliss Autres crances financires Titres de participation Autres titres immobiliss ECARTS DE CONVERSION - ACTIF (E) Diminution des crances immobilises Augmentation des dettes de financement TOTAL I ( A+B+C+D+E) STOCKS (F) Marchandises Matires et fournitures consommables Produits en cours Produits intermdiaires et produits rsiduels Produits finis CREANCES DE L'ACTIF CIRCULANT (G) Fournis. dbiteurs, avances et acomptes Clients et comptes rattachs Personnel Etat Comptes d'associs Autres dbiteurs Compte de rgularisation actif TITRES ET VALEUR DE PLACEMENT (H) ECART DE CONVERSION - ACTIF (I) ( Elments circulants ) TOTAL II ( F+G+H+I) TRESORERIE - ACTIF Chques et valeurs encaisser Banques, T.G & CP Caisses, rgies d'avances et accrditifs TOTAL III TOTAL GENERAL I+II+III Brut 34 124 069,56 Exercice Amort & Prov 12 584 667,59 Net 21 539 401,97 Exercice prcdent Net 14 969 928,87
34 124 069,56
1 840 069,92 1 018 683,00 1 040,00
12 584 667,59
571 880,26
21 539 401,97
1 268 189,66 1 018 683,00 1 040,00 0,00 248 466,66 6 409 232,25
14 969 928,87
555 216,60
820 346,92
8 320 403,72
571 880,26
1 911 171,47
555 216,60
10 268 845,36 5 839 703,39 1 496 624,95 1 371 392,91 94 418,50 1 146 301,26 320 404,35 224 252,73
1 986 092,18 505 606,45 4 638 102,15 1 190 602,94

505 163,73
566 492,15 396 103,78 679 613,41 268 962,13
1 419 600,03 109 502,67 3 958 488,74 921 640,81

505 163,73
108 963,73 396 200,00
108 963,73 396 200,00
79 552,73 144 700,00
44 789 706,93 1 237 637 409,51 660 798 371,16
15 067 719,32 2 911 218,48
29 721 987,61 1 234 726 191,03 660 798 371,16
26 018 243,56 1 130 374 152,08 656 698 119,92
303 277 355,27 273 561 683,08 396 839 673,21 21 861 582,61 233 850 417,37 763 219,37 136 865 478,17 2 817 791,81 681 183,88 2 911 218,48
303 277 355,27 270 650 464,60 396 839 673,21 21 861 582,61 233 850 417,37 763 219,37 136 865 478,17 2 817 791,81 681 183,88
284 515 517,33 189 160 514,83 165 885 949,89 5 762 849,15 94 303 224,75 746 338,83 60 979 495,91 3 702 432,82 391 608,43
1 634 477 082,72 100 963 928,68 5 933 739,80 91 110 102,48 3 920 086,40 100 963 928,68 1 780 230 718,33
2 911 218,48
1 631 565 864,24 100 963 928,68 5 933 739,80 91 110 102,48 3 920 086,40 100 963 928,68 1 762 251 780,53
1 296 260 101,97 53 909 493,58 1 962 430,00 50 669 328,09 1 277 735,49 53 909 493,58 1 376 187 839,11
17 978 937,80
185
PASSIF Exercice En Dirhams CAPITAUX PROPRES Capital social ou personnel (1) moins: Actionnaires, capital souscrit non appel dont vers Prime d'mission, de fusion, d'apport Ecarts de rvaluation Rserve lgale Autres rserves Report nouveau (2) Rsultat net en instance d'affectation (2) Rsultat net de l'exercice (2) TOTAL DES CAPITAUX PROPRES (A) CAPITAUX PROPRES ASSIMILES (B) Subventions d'investissement Provisions rglementes DETTES DE FINANCEMENT (C) Emprunts obligataires Autres dettes de financement PROVISIONS DURABLES POUR RISQUES ET CHARGES (D) Provisions pour charges Provisions pour risques ECARTS DE CONVERSION - PASSIF (E) Augmentation des crances immobilises Diminution des dettes de financement TOTAL I ( A+B+C+D+E ) DETTES DU PASSIF CIRCULANT (F) Fournisseurs et comptes rattachs Clients crditeurs, avances et acomptes Personnel Organismes sociaux Etat Comptes d'associs Autres cranciers Comptes de rgularisation - passif AUTRES PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES (G) ECARTS DE CONVERSION - PASSIF (H)( Elments circulants ) TOTAL II (F+G+H ) TRESORERIE PASSIF Crdits d'escompte Crdit de trsorerie Banques ( soldes crditeurs ) TOTAL III TOTAL I+II+III
(1) (2)
Exercice prcdent
10 000 000,00
10 000 000,00
1 000 000,00
1 000 000,00
446 689 645,06 343 894 246,24 801 583 891,30
312 427 631,74 159 262 013,32 482 689 645,06
282 784 798,03
145 329 220,72
282 784 798,03
145 329 220,72
1 084 368 689,33 519 060 845,68 139 116 474,60 364 280 042,18 76 720,23 504 647,57 1 097 376,93 192 361,46 6 621 486,75 7 171 735,96 576 000,00
628 018 865,78 445 686 285,33 130 584 745,02 261 345 825,95 49 497,22 383 454,11 41 194 728,78 192 361,46 6 590 237,49 5 345 435,30 576 000,00
519 636 845,68 158 246 245,52
446 262 285,33 301 906 688,00 2 288 453,00
158 246 245,52

158 246 245,52 1 762 251 780,53
299 618 235,00

301 906 688,00 1 376 187 839,11
186
III.2.
COMPTES DE PRODUITS ET CHARGES DES TROIS DERNIERS EXERCICES
III.2.1. Comptes de produits et charges de lexercice 2005

NATURES OPERATIONS Propres lexercice Concernant lexercice prcdent TOTAUX DE LEXERCICE TOTAUX DE LEXERCICE PRECEDENT
II
III IV
VI VII VII VIII
PRODUITS D'EXPLOITATION Ventes de marchandises Ventes de biens et services produits Chiffre d'affaires Variation de stock de produits Immobilisations produites par l'entreprise pour ellemme Subvention d'exploitation Autres produits d'exploitation Reprises d'exploitation; transfert de charges TOTAL I CHARGES D'EXPLOITATION Achats revendus de marchandises Achats consomms de matires et de fournitures Autres charges externes Impts et taxes Charges de personnel Autres charges d'exploitation Dotations d'exploitation TOTAL II RESULTAT D'EXPLOITATION ( I - II ) PRODUITS FINANCIERS Produits des titres de participation et autres titres immobiliss Gains de change Intrts et autres produits financiers Reprises financires; transferts de charges TOTAL IV CHARGES FINANCIERES Charges d'intrts Pertes de change Autres charges financires Dotations financires TOTAL V RESULTAT FINANCIER ( IV - V ) RESULTAT COURANT ( VI + III) RESULTAT COURANT Reports PRODUITS NON COURANTS Produits des cessions d'immobilisations Subventions d'quilibre Reprises sur subventions d'investissement Autres produits non courants Reprises non courantes; transferts de charges TOTAL VIII CHARGES NON COURANTES Valeurs nettes d'amortissements des immobilisations cdes Subventions accordes Autres charges non courantes Dotations non courantes aux amortiss. et provision TOTAL IX RESULTAT NON COURANT( VIII - IX ) RESULTAT AVANT IMPOT ( VII + X ) IMPOT SUR LES RESULTAT RESULTAT NET ( XI XII )
2 132 036 600,94 -529 866 275,25
2 132 036 600,94 -529 866 275,25
1 427 057 532,73 175 825 500,28
6 484 648,00
1 608 654 973,69
6 484 648,00
1 608 654 973,69
328 670,50
1 603 211 703,51
568 023 369,06 312 805 742,86 49 927 592,68 10 560 497,33 24 046 649,24 17 584 879,15 982 948 730,32 625 706 243,37
-695 737,00 -775 718,17 3 294,01 14 313,44
567 327 632,06 312 030 024,69 49 930 886,69 10 560 497,33 24 060 962,68 17 584 879,15 981 494 882,60 627 160 091,09
110 127 406,92 954 687 926,42 42 340 644,36 3 030 439,00 23 087 004,04 8 449 362,29 1 141 722 783,03 461 488 920,48
-1 453 847,72 1 453 847,72
5 795 748,39
5 795 748,39
5 795 748,39 0,00 5 795 748,39 -66 838,14 1 043 255,71
11 044,71 1 058 849,34 1 069 894,05 12 834 776,22
1 110 093,85
1 110 093,85 4 685 654,54 630 391 897,91 630 391 897,91
-66 838,14 66 838,14 1 520 685,86 1 520 685,86
1 043 255,71 4 752 492,68 631 912 583,77 631 912 583,77
12 834 776,22 -11 764 882,17 449 724 038,31 449 724 038,31
3 167 160,21
3 167 160,21
240 000,00
4 758 655,31 576 000,00 8 501 815,52 2 825 526,42 2 935 731,92
5 761 258,34 2 740 557,18 633 132 455,09 23 656 763,00 609 475 692,09
1 083,18
1 083,18
4 759 738,49 576 000,00 8 502 898,70 2 825 526,42
7 883 691,79 225 499,48 8 349 191,27 17 490,92 1 111 011,84

1 128 502,76 7 220 688,51 456 944 726,82 19 953 301,00 436 991 425,82
IX
11 311,14
11 311,14 -10 227,96 1 510 457,90 1 510 457,90
2 947 043,06
5 772 569,48 2 730 329,22 634 642 912,99 23 656 763,00 610 986 149,99
X XI XII XIII
187
XIV XV XVI
TOTAL DES PRODUITS ( I + IV + VIII ) TOTAL DES CHARGES ( II + V + IX + XII ) RESULTAT NET ( XIV XV )
1 622 953 620,78 1 011 967 470,79 610 986 149,99
1 612 630 788,83 1 175 639 363,01 436 991 425,82
188

II
III IV
VI VII VII VIII
1 427 057 532,73 175 825 500,28
1 427 057 532,73 175 825 500,28
1 064 061 619,88 107 263 257,43 179 464,80
328 670,50 1 603 211 703,51 110 127 406,92 954 687 541,92 41 878 548,70 2 941 318,00 23 025 558,41 8 449 362,29
1 141 109 736,24 613 046,79
328 670,50 1 603 211 703,51 110 127 406,92 954 687 926,42 42 340 644,36 3 030 439,00 23 087 004,04 8 449 362,29
1 141 722 783,03 461 488 920,48
288 797,40 1 171 793 139,51 112 371 637,00 616 270 908,31 21 781 780,63 2 237 489,75 19 001 291,59 10 982 374,89 782 645 482,17 389 147 657,34
384,50 462 095,66 89 121,00 61 445,63
11 044,71 1 058 849,34 1 069 894,05 12 834 776,22
11 044,71 1 058 849,34 1 069 894,05 12 834 776,22
110 426,39
110 426,39
28 963 937,38
12 834 776,22
12 834 776,22 -11 764 882,17 449 724 038,31 449 724 038,31
28 963 937,38 -28 853 510,99 360 294 146,35 360 294 146,35
240 000,00
240 000,00
10 190 678,24
2 559 317,81
2 799 317,81
5 324 373,98 225 499,48 5 549 873,46
7 883 691,79 225 499,48 8 349 191,27 17 490,92
586 457,04
10 777 135,28
IX
17 490,92 888 912,79 222 099,05
9 789 791,85 1 152 342,54

10 942 134,39 -164 999,11 360 129 147,24 16 234 901,00 343 894 246,24
1 111 011,84
1 128 502,76 7 220 688,51 456 944 726,82 19 953 301,00 436 991 425,82
X XI XII XIII
19 953 301,00
XIV XV XVI
1 612 630 788,83 1 175 639 363,01 436 991 425,82
1 182 680 701,18 838 786 454,94 343 894 246,24
189

II
III IV
VI VII VII VIII
1 064 061 619,88 107 263 257,43 179 464,80
1 064 061 619,88 107 263 257,43 179 464,80
565 378 211,17 512 138 798,73
286 097,40 1 171 790 439,51 112 371 637,00 616 269 108,31 21 522 028,13 2 237 489,75 18 974 042,64 10 982 374,89
782 356 680,72
2 700,00
288 797,40 1 171 793 139,51 112 371 637,00 616 270 908,31 21 781 780,63 2 237 489,75 19 001 291,59 10 982 374,89
1 198 281,72 1 078 715 291,62 301 966 360,47 530 860 096,79 13 164 091,86 3 953 368,75 11 950 686,36 4 670 749,85
866 565 354,08 212 149 937,54
1 800,00 259 752,50 27 248,95
288 801,45
782 645 482,17 389 147 657,34
25 745,22
25 745,22
84 681,17
110 426,39
110 426,39
537 451,82
537 451,82
27 955 528,17
1 008 409,21
28 963 937,38
16 266 369,51
27 955 528,17
1 008 409,21
28 963 937,38 -28 853 510,99 360 294 146,35 360 294 146,35
16 266 369,51 -15 728 917,69 196 421 019,85 196 421 019,85
10 190 678,24
10 190 678,24
4 496 912,35
434 039,36
10 624 717,60
152 417,68
152 417,68
586 457,04
10 777 135,28
2 815 766,57
7 312 678,92
IX
9 789 791,85 70 813,36 1 081 529,18
9 789 791,85 1 152 342,54

10 942 134,39 -164 999,11 360 129 147,24 16 234 901,00 343 894 246,24
3 748 220,34 94 083,11

3 842 303,45 3 470 375,47 199 891 395,32 40 629 382,00 159 262 013,32
X XI XII XIII
16 234 901,00
XIV XV XVI
1 182 680 701,18 838 786 454,94 343 894 246,24
1 086 565 422,36 927 303 409,04 159 262 013,32
190
III.3.
TABLEAUX DE FINANCEMENT DES TROIS DERNIERS EXERCICES
III.3.1. Tableaux de financement de lexercice 2005

MASSES 31/12/2005 A 31/12/2004 B Variation A -B Emplois C Ressources D
Financement permanent Moins actif immobilis

= FONDS DE ROULEMENT FONCTIONNEL (1-2) (A)
1 759 561 467,11 126 651 648,20

1 632 909 818,91
1 228 575 317,12 23 475 365,83

1 205 099 951,29
530 986 149,99 103 176 282,37

427 809 867,62
Actif circulant Moins passif circulant

= BESOIN DE FINANCEMENT GLOBAL (4-5) (B) TRESORERIE NETTE (ACTIF - PASSIF) = A - B
2 040 171 022,57 445 704 096,11

1 594 466 926,46 38 442 892,45
1 825 659 072,68 620 582 778,73

1 205 076 293,95 23 657,34
214 511 949,89 174 878 682,62

389 390 632,51 38 419 235,11 31/12/2004 Emplois Ressources 425 218 279,03
31/12/2005 Emplois I. RESSOURCES STABLES DE L'EXERCICE (FLUX) AUTOFINANCEMENT (A) 548 910 014,48 Ressources
Capacit d'autofinancement - Distributions de bnfices

CESSIONS ET REDUCTIONS D'IMMOBILISATIONS (B)
618 910 014,48 70 000 000,00

3 232 491,21
445 218 279,03 20 000 000,00

240 000,00
Cessions d'immob. incorporelles Cessions d'immob. corporelles Cessions d'immob. financires Rcupration sur crances immobilises
AUGMENTATIONS DES CAPITAUX PROPRES ET ASSIMILES (C) Augmentation de capital, Apports
2 974 324,21 192 836,00 65 331,00
240 000,00
Subventions d'investissement
AUGMENTATION DES DETTES DE FINANCEMENT (D)
(nette de primes de remboursement)

TOTAL I - RESSOURCES STABLES (A+B+C+D) II. EMPLOIS STABLES DE L'EXERCICE (FLUX) ACQUISITIONS ET AUGMENTATIONS D'IMMOBILISATION (E) Acquisition d'immob. incorporelles 552 142 505,69 425 458 279,03
114 332 638,07
1 801 255,02
1 736 080,25 9 524 175,78 103 069 608,04 2 774,00
203 700,00 1 352 995,02 178 636,00 65 924,00
Augmentation d'immob. corporelles Acquisition d'immob. financires Augmentation des crances immobilises
REMBOURSEMENT DES CAPITAUX PROPRES (F) REMBOURSEMENT DES DETTES DE FINANCEMENT (G) EMPLOIS EN NON-VALEURS (H) TOTAL II - EMPLOIS STABLES (E+F+G+H)
10 000 000,00
272 784 798,03 418 976,41
124 332 638,07
275 005 029,46
III. VARIATION DU BESOIN DE FINANCEMENT GLOBAL (B.F.G.) IV. VARIATION DE LA TRESORERIE

TOTAL GENERAL
389 390 632,51 38 419 235,11

552 142 505,69 552 142 505,69
93 147 275,39 57 305 974,18

425 458 279,03 425 458 279,03
191


1 228 575 317,12 23 475 365,83

1 205 099 951,29
1 084 368 689,33 29 721 987,61

1 054 646 701,72
144 206 627,79 6 246 621,78

150 453 249,57

1 825 659 072,68 620 582 778,73

1 205 076 293,95 23 657,34
1 631 565 864,24 519 636 845,68

1 111 929 018,56 -57 282 316,84
194 093 208,44

93 147 275,39 57 305 974,18 31/12/2003 Emplois Ressources
100 945 933,05
326 343 836,26

445 218 279,03 20 000 000,00

240 000,00
351 343 836,26 25 000 000,00

10 190 678,24
AUGMENTATIONS DES CAPITAUX PROPRES ET ASSIMILES (C) Augmentation de capital, Apports
240 000,00
10 190 678,24
AUGMENTATION DES DETTES DE FINANCEMENT (D) 137 455 577,31

1 801 255,02
7 949 725,31
203 700,00 1 352 995,02 178 636,00 65 924,00
1 239 363,00 6 429 451,31 251 500,00 29 411,00
272 784 798,03 418 976,41 275 005 029,46 13 394 287,00 21 344 012,31

TOTAL GENERAL
93 147 275,39 57 305 974,18

425 458 279,03 425 458 279,03
261 931 201,92 190 714 877,58

473 990 091,81 473 990 091,81
192


1 084 368 689,33 29 721 987,61

1 054 646 701,72
628 018 865,78 26 018 243,56

602 000 622,22
3 703 744,05
-
456 349 823,55 452 646 079,50

1 631 565 864,24 519 636 845,68

1 111 929 018,56 -57 282 316,84
1 296 260 101,97 446 262 285,33

849 997 816,64 -247 997 194,42
335 305 762,27 261 931 201,92 190 714 877,58 31/12/2002 Emplois Ressources
73 374 560,35
-
158 184 071,16

351 343 836,26 25 000 000,00

10 190 678,24
163 184 071,16 5 000 000,00

4 496 912,35
AUGMENTATIONS DES CAPITAUX PROPRES ET ASSIMILES (C) Augmentation de capital, Apports 0,00
10 190 678,24
4 496 912,35
AUGMENTATION DES DETTES DE FINANCEMENT (D) 137 455 577,31 140 329 220,72

7 949 725,31
9 302 051,74
1 239 363,00 6 429 451,31 251 500,00 29 411,00
586 831,92 8 706 885,82 8 334,00
13 394 287,00 21 344 012,31
12 494 787,08 21 796 838,82

TOTAL GENERAL
261 931 201,92 190 714 877,58

473 990 091,81 473 990 091,81
463 642 238,57 182 428 873,16

485 439 077,39 485 439 077,39
193
III.4.
ETAT DES SOLDES DE GESTION DES TROIS DERNIERS EXERCICES
III.4.1. Etat des soldes de gestion de lexercice 2005

I- TABLEAU DE FORMATION DU RESULTAT (TFR) Exercice Exercice prcdent
1 2 I II 3 4 5 III 6 7 IV V 8 9 10
= + = + + = +
Ventes de marchandises ( en l'tat ) Achats revendus de marchandises MARGE BRUTE SUR VENTES EN L'ETAT
PRODUCTION DE L'EXERCICE (3+4+5) Ventes de biens et services produits Variation de stocks de produits Immobilisations produites par lentreprise pour elle mme CONSOMMATION DE L'EXERCICE (6+7) Achats consomms de matires et fournitures Autres charges externes VALEUR AJOUTEE ( I+II-III ) Subventions d'exploitation Impts et taxes Charges de personnel EXCEDENT BRUT D'EXPLOITATION ( E.B.E ) INSUFFISANCE BRUT D'EXPLOITATION ( I.B.E ) Autres produits d'exploitation Autres charges d'exploitation Reprises d'exploitation: transfert de charges Dotations d'exploitation RESULTAT D'EXPLOITATION ( + ou - ) RESULTAT FINANCIER
567 327 632,06 -567 327 632,06

1 602 170 325,69 2 132 036 600,94 -529 866 275,25 361 960 911,38 312 030 024,69 49 930 886,69 672 881 782,25
110 127 406,92 -110 127 406,92

1 602 883 033,01 1 427 057 532,73 175 825 500,28 997 028 570,78 954 687 926,42 42 340 644,36 495 727 055,31
10 560 497,33 24 060 962,68

638 260 322,24
3 030 439,00 23 087 004,04

469 609 612,27
11 12 13 14 VI VII VIII IX 15 X
6 484 648,00 17 584 879,15

627 160 091,09 4 752 492,68 631 912 583,77 2 730 329,22 23 656 763,00 610 986 149,99
328 670,50 8 449 362,29

461 488 920,48 -11 764 882,17 449 724 038,31 7 220 688,51 19 953 301,00 436 991 425,82
= =
RESULTAT COURANT ( + ou - ) RESULTAT NON COURANT ( + ou - ) Impts sur les rsultats RESULTAT NET DE L'EXERCICE ( + ou - )
II- CAPACITE DAUTOFINANCEMENT (C.A.F) - AUTOFINANCEMENT
Exercice 610 986 149,99
Exercice prcdent 436 991 425,82
2 3 4 5 6 7 8 9 I 10
+ + + + -
RESULTAT NET DE L'EXERCICE ( + ou - ) Bnfice + Perte Dotations d'exploitation (1) Dotations financires (1) Dotations non courantes (1) Reprises d'exploitation (2) Reprises financires (2) Reprises non courantes (2) (3) Produits des cessions des immobilisations Valeurs nettes des immobilisations cdes
8 364 043,33
8 449 362,29
98 545,05 3 167 160,21 2 825 526,42 618 910 014,48 70 000 000,00 548 910 014,48 240 000,00 17 490,92 445 218 279,03 20 000 000,00 425 218 279,03
CAPACITE D'AUTOFINANCEMENT ( C.A.F ) Distributions de bnfices II AUTOFINANCEMENT (1) A lexclusion des dotations relatives aux actifs et passifs circulants et la trsorerie. (2) A lexclusion des reprises relatives aux actifs circulants et la trsorerie. (3) Y compris reprises sur subventions dinvestissement.
194

1 2 I II 3 4 5 III 6 7 IV V 8 9 10
= + = + + = +
110 127 406,92

-110 127 406,92 1 602 883 033,01 1 427 057 532,73 175 825 500,28 997 028 570,78 954 687 926,42 42 340 644,36 495 727 055,31
112 371 637,00

-112 371 637,00 1 171 504 342,11 1 064 061 619,88 107 263 257,43 179 464,80 638 052 688,94 616 270 908,31 21 781 780,63 421 080 016,17
3 030 439,00 23 087 004,04

469 609 612,27
2 237 489,75 19 001 291,59

399 841 234,83
11 12 13 14 VI VII VIII IX 15 X
328 670,50 8 449 362,29

461 488 920,48 -11 764 882,17 449 724 038,31 7 220 688,51 19 953 301,00 436 991 425,82
288 797,40 10 982 374,89

389 147 657,34 -28 853 510,99 360 294 146,35 -164 999,11 16 234 901,00 343 894 246,24
= =
II- CAPACITE DAUTOFINANCEMENT (C.A.F) - AUTOFINANCEMENT RESULTAT NET DE L'EXERCICE ( + ou - ) Bnfice + Perte 2 + Dotations d'exploitation 3 + Dotations financires 4 + Dotations non courantes 5 - Reprises d'exploitation 6 - Reprises financires 7 - Reprises non courantes 8 - Produits des cessions des immobilisations 9 + Valeurs nettes des immobilisations cdes I CAPACITE D'AUTOFINANCEMENT ( C.A.F ) 10 - Distributions de bnfices II AUTOFINANCEMENT (1) A lexclusion des dotations relatives aux actifs et passifs circulants et la trsorerie. (2) A lexclusion des reprises relatives aux actifs circulants et la trsorerie. (3) Y compris reprises sur subventions dinvestissement.
Exercice 436 991 425,82
8 449 362,29
8 071 156,41
240 000,00 17 490,92 445 218 279,03 20 000 000,00 425 218 279,03
10 190 678,24 9 569 111,85 351 343 836,26 25 000 000,00 326 343 836,26
195

1 2 I II 3 4 5 III 6 7 IV V 8 9 10
= + = + + = +
112 371 637,00

-112 371 637,00 1 171 504 342,11 1 064 061 619,88 107 263 257,43 179 464,80 638 052 688,94 616 270 908,31 21 781 780,63 421 080 016,17
301 966 360,47

-301 966 360,47 1 077 517 009,90 565 378 211,17 512 138 798,73 544 024 188,65 530 860 096,79 13 164 091,86 231 526 460,78
2 237 489,75 19 001 291,59

399 841 234,83
3 953 368,75 11 950 686,36

215 622 405,67
11 12 13 14 VI VII VIII IX 15 X
288 797,40 10 982 374,89

389 147 657,34 -28 853 510,99 360 294 146,35 -164 999,11 16 234 901,00 343 894 246,24
1 198 281,72 4 670 749,85

212 149 937,54 -15 728 917,69 196 421 019,85 3 470 375,47 40 629 382,00 159 262 013,32
= =
II- CAPACITE DAUTOFINANCEMENT (C.A.F) - AUTOFINANCEMENT RESULTAT NET DE L'EXERCICE ( + ou - ) Bnfice + Perte 2 + Dotations d'exploitation 3 + Dotations financires 4 + Dotations non courantes 5 - Reprises d'exploitation 6 - Reprises financires 7 - Reprises non courantes 8 - Produits des cessions des immobilisations 9 + Valeurs nettes des immobilisations cdes I CAPACITE D'AUTOFINANCEMENT ( C.A.F ) 10 - Distributions de bnfices II AUTOFINANCEMENT (1) A lexclusion des dotations relatives aux actifs et passifs circulants et la trsorerie. (2) A lexclusion des reprises relatives aux actifs circulants et la trsorerie. (3) Y compris reprises sur subventions dinvestissement.
Exercice 343 894 246,24
8 071 156,41
4 670 749,85
1 198 281,72
10 190 678,24 9 569 111,85 351 343 836,26 25 000 000,00 326 343 836,26
4 496 912,35 3 748 220,34 161 985 789,44 30 000 000,00 131 985 789,44
196
III.5.
INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES
III.5.1. Principales mthodes dvaluation spcifiques lentreprise (A1) Le groupe Addoha a mis en application le nouveau plan comptable immobilier entr en vigueur en 2004. 1. Actif immobilis Cot dacquisition Valeur dentre qui correspond au cot dacquisition des immobilisations. Corrections de valeur Amortissements des non valeurs, des immobilisations corporelles et incorporelles. 1) Pour la correction des valeurs, cest "lamortissement linaire" qui est appliqu en ce qui concerne les immobilisations corporelles. 2) Pour les non-valeurs, ils sont amortissables sur 5 ans ou en totalit si le rsultat du 1er exercice le permet. 2. Actif circulant (hors trsorerie) Cot de production des en cours = Cot des travaux raliss au 31 Dcembre Nominal des crances
197
III.5.2. Etat des drogations (A2)

Douja Promotion Groupe Addoha S.A. Exercice du 01/01/2005 au 31/12/2005 ETAT A2 : ETAT DES DEROGATIONS INFLUENCE DES DEROGATIONS SUR LE PATRIMOINE, LA SITUATION FINANCIERE ET LES RESULTATS
INDICATION DES DEROGATIONS
JUSTIFICATION DES DEROGATIONS
I. Drogations aux principes comptables fondamentaux
NEANT
NEANT
II. Drogations aux mthodes d'valuation III. Drogations aux rgles d'tablissement et de prsentation des tats de synthse
NEANT
NEANT
NEANT
NEANT
III.5.3. Etat des changements de mthodes (A3)

Douja Promotion Groupe Addoha S.A. Exercice du 01/01/2005 au 31/12/2005 ETAT A3 : ETAT DES CHANGEMENTS DE METHODES INFLUENCE DES DEROGATIONS SUR LE PATRIMOINE, LA SITUATION FINANCIERE ET LES RESULTATS
INDICATION DES DEROGATIONS
JUSTIFICATION DES DEROGATIONS
I. Drogations aux principes comptables fondamentaux
NEANT
NEANT
II. Drogations aux mthodes d'valuation III. Drogations aux rgles d'tablissement et de prsentation des tats de synthse
NEANT
NEANT
NEANT
NEANT
198
III.5.4. Tableau des immobilisations (B2)

Douja Promotion Groupe Addoha S.A. Exercice du 01/01/2005 au 31/12/2005 ETAT B2 :TABLEAU DES IMMOBILISATIONS AUTRES QUE FINANCIERES En Dirhams
MONTANT BRUT DEBUT D'EXERCICE 34 543 045,97 34 543 045,97 1 040,00 1 077 350,00 1 077 350,00 3 950 791,24 536 069,92 536 069,92 4 321 130,25 1 040,00 4 320 090,25 15 213 555,15 2 174 724,46 308 195,58 5 360 324,26 1 069 281,62 6 301 029,23 203 615,69 AUGMENTATION Production par Acquisition l'entreprise Virement pour elle mme DIMINUTION MONTANT BRUT FIN D'EXERCICE 34 339 430,28 34 339 430,28
NATURE
Cession
Retrait
Virement
IMMOBILISATIONS EN NON VALEURS (A) Frais Prliminaires Charges rpartir sur plusieurs exercices Primes de remboursement des obligations IMMOBILISATIONS INCORPORELLES (B) Immobilisations en recherche & dveloppement Brevets, marques, droits & valeurs assimiles Fonds commercial Autres immobilisations incorporelles IMMOBILISATIONS CORPORELLES (C) Terrains Constructions Installations techniques, matriel et outillage Matriel de transport Mobilier, matriel de bureau et amnagements Autres immobilisations corporelles Immobilisations corporelles en cours
203 615,69
2 043 769,92 1 736 080,25
2 042 729,92 1 736 080,25 9 640 170,61 9 524 175,78 2 081 083,06 93 641,40
500 379,47 2 681 257,35 5 060 014,81 1 998 693,27 300 309,45 147 938,35
- 2 873 441,24 -
- 1 077 350,00 -
- 6 301 029,23
III.5.5. Tableau des amortissements (B2 bis)

Douja Promotion Groupe Addoha S.A. Exercice du 01/01/2005 au 31/12/2005 ETAT B2 bis : TABLEAU DES AMORTISSEMENTS En Dirhams
NATURE Cumul dbut exercice Dotation de l'exercice Amortissements sur immobilisations sorties 203 615,69 203 615,69 536 069,92 536 069,92 325 095,87 226 550,82 98 545,05 Cumul d'amortissement fin exercice 26 264 568,56 26 264 568,56 636 835,40 636 835,40 3 899 202,29 1 035 898,97 293 550,37 2 051 918,46 517 834,49
IMMOBILISATIONS EN NON VALEURS (A) Frais Prliminaires Charges rpartir sur plusieurs exercices Primes de remboursement des obligations IMMOBILISATIONS INCORPORELLES (B) Immobilisations en recherche & dveloppement Brevets, marques, droits & valeurs assimiles Fonds commercial Autres immobilisations incorporelles IMMOBILISATIONS CORPORELLES (C) Terrains Constructions Installations techniques, matriel et outillage Matriel de transport Mobilier, matriel de bureau et amnagements Autres immobilisations corporelles Immobilisations corporelles en cours
19 600 298,21 19 600 298,21 854 041,42 854 041,42 3 047 004,77 794 640,25 446 174,89 1 333 707,33 472 482,30
6 867 886,04 6 867 886,04 318 863,00 318 863,00 1 177 293,39 241 258,72 73 926,30 718 211,13 143 897,24
199
III.5.6. Tableau des plus ou moins values sur cessions ou retraits dimmobilisations (B3)
Douja Promotion Groupe Addoha S.A. Exercice du 01/01/2005 au 31/12/2005 ETAT B3 : TABLEAU DES PLUS OU MOINS VALUES SUR CESSIONS OU RETRAITS D'IMMOBILISATION En Dirhams
Date de cession ou retrait 05/09/2005 16/05/2005 31/12/2005 30/12/2005 12/08/2005 30/12/2005 06/07/2005 02/06/1999 02/06/1999 13/09/1997 25/07/2005 31/12/2005 TOTAL Compte principal 2340 2340 2340 2340 2340 2340 2340 2340 2340 2340 2588 2280 Montant brut 2 681 257,35 25 340,24 5 000,00 21 015,17 92 287,33 20 541,15 7 000,00 7 000,00 7 000,00 7 000,00 178 636,00 536 069,92 3 588 147,16 536 069,92 762 620,74 2 825 526,42 3 167 160,21 341 633,79 Amortissements cumules 47 666,80 17 546,55 5 000,00 21 015,17 92 287,33 15 034,98 7 000,00 7 000,00 7 000,00 7 000,00 178 636,00 5 506,17 Valeur nette d'amortissement 2 633 590,55 7 793,69 Produit de cession 2 669 324,21 180 000,00 3 000,00 25 000,00 40 000,00 50 000,00 1 750,00 1 750,00 1 750,00 1 750,00 192 836,00 Plus values 35 733,66 172 206,31 3 000,00 25 000,00 40 000,00 44 493,83 1 750,00 1 750,00 1 750,00 1 750,00 14 200,00 Moins values
III.5.7. Tableau des titres de participation (B4) des trois derniers exercices
Douja Promotion Groupe Addoha S.A. Exercice du 01/01/2005 au 31/12/2005 ETAT B4 : TABLEAU DES TITRES DE PARTICIPATION En Dirhams
Raison sociale de la socit mettrice Secteur d'activit Capital Social Participation au Capital en % Prix d'acquisition globale 5 299 600,00 21 615 868,50 21 446 217,34 59 707 922,20 396 200,00 Valeur comptable nette Extrait des derniers tats de synthse de la socit mettrice Date de clture Situation nette Produit inscrit au C. P. C de l'exercice 10
Rsultat net
1 IMMOLOG S.A. LAHAB SARL JALOBYA SARL DEPLAN SCI B.P. (Parts sociales)
2 Immobilier Immobilier Immobilier Immobilier Bancaire
3 300 000,00 200 000,00 200 000,00 17 500 000,00
4 99,87 99,95 99,95 99,99
6 299 600,00 21 615 868,50 21 446 217,34 59 707 922,20 396 200,00
7 8 9 31/12/05 294 232,68 - 5 767,32 31/12/05 - 421 790,00 - 517 050,00 31/12/05 - 407 948,60 - 514 440,00 31/12/05 16 067 934,28 -12 290,01
30 334,50
TOTAL
18 200 000,00
103 465 808,04
103 465 808,04
30 334,50
200
Raison sociale de la socit mettrice Secteur d'activit Capital Social Participation au Capital en % Prix d'acquisition globale 5 Valeur comptable nette Extrait des derniers tats de synthse de la socit mettrice Date de clture 7 Situation nette 8 Produit inscrit au C. P. C de l'exercice 10 -
Rsultat net 9
3 -
TOTAL
Raison sociale de la socit mettrice Secteur d'activit Capital Social Participation au Capital en % Prix d'acquisition globale 5 Valeur comptable nette Extrait des derniers tats de synthse de la socit mettrice Date de clture 7 Situation nette 8 Produit inscrit au C. P. C de l'exercice 10 -
Rsultat net 9
3 -
TOTAL
201
III.5.8. Tableau des provisions (B5) des trois derniers exercices

Douja Promotion Groupe Addoha S.A. Exercice du 01/01/2005 au 31/12/2005 ETAT B5 : TABLEAU DES PROVISIONS En Dirhams
Nature Montant dbut d'exercice DOTATIONS D'exploitation Financires Non courantes D'exploitation REPRISES Financires Non courantes Montant fin d'exercice
1. Provision pour dprciation de l'actif immobilis 2. Provisions rglementes 3. Provisions durables pour risques et charges SOUS TOTAL ( A ) 4. Provision pour dprciation de l'actif Circulant (Hors Trsorerie) 5. Autres Provisions pour risques et charges 6. Provisions pour dprciation des comptes de trsorerie SOUS TOTAL ( B ) TOTAL ( A+ B ) 3 487 218,48 3 487 218,48 9 220 835,82 9 220 835,82 576 000,00 576 000,00 12 132 054,30 12 132 054,30 2 911 218,48 576 000,00 8 727 035,82 493 800,00 576 000,00 11 638 254,30 493 800,00
Nature Montant dbut d'exercice DOTATIONS D'exploitation Financires Non courantes D'exploitation REPRISES Financires Non courantes Montant fin d'exercice -
1. Provision pour dprciation de l'actif immobilis 2. Provisions rglementes 3. Provisions durables pour risques et charges SOUS TOTAL ( A ) 4. Provision pour dprciation de l'actif Circulant (Hors Trsorerie) 5. Autres Provisions pour risques et charges 6. Provisions pour dprciation des comptes de trsorerie SOUS TOTAL ( B ) TOTAL ( A+ B )
2 911 218,48 576 000,00 3 487 218,48 3 487 218,48
2 911 218,48 576 000,00
- 3 487 218,48 - 3 487 218,48
202
Nature Montant dbut d'exercice DOTATIONS D'exploitation Financires Non courantes D'exploitation REPRISES Financires Non courantes Montant fin d'exercice -
1. Provision pour dprciation de l'actif immobilis 2. Provisions rglementes 3. Provisions durables pour risques et charges SOUS TOTAL ( A ) 4. Provision pour dprciation de l'actif Circulant (Hors Trsorerie) 5. Autres Provisions pour risques et charges 6. Provisions pour dprciation des comptes de trsorerie SOUS TOTAL ( B ) TOTAL ( A+ B )
576 000,00 576 000,00 576 000,00
2 911 218,48 -
2 911 218,48 576 000,00
2 911 218,48 2 911 218,48
- 3 487 218,48 - 3 487 218,48
III.5.9. Tableau des crances (B6) des trois derniers exercices

Douja Promotion Groupe Addoha S.A. Exercice du 01/01/2005 au 31/12/2005 ETAT B6 : TABLEAU DES CREANCES En Dirhams
CREANCES TOTAL ANALYSE PAR ECHEANCE Plus d'un an Moins d'un an Echues et non recouvres AUTRES ANALYSES Montants en devises Montants vis--vis Montants vis--vis Montants de l'Etat et Org. des entreprises lies reprsents par publics effets
DE L'ACTIF IMMOBILISE
112 330,73
112 330, 73
* Prts immobiliss * Autres crances financires 112 330,73 374 071 996,08 112 330,73 2 792 844,12 371 279 151,96
DE L'ACTIF CIRCULANT * Fournisseurs dbiteurs, avances et acomptes * Clients et comptes rattachs * Personnel * Etat * Compte d'associs * Autres dbiteurs * Comptes de rgularisation - Actif
36 553 583,46 76 214 321,81 177 914,91 195 396 204,91
123 647,40 1 732 526,00
36 429 936,06 74 481 795,81 177 914,91
343 218,00
195 052 986,91
195 396 204,91
17 136 213,42 48 593 757,57
593 452,72
16 542 760,70 48 593 757,57
16 647 262,83
203
CREANCES TOTAL ANALYSE PAR ECHEANCE Plus d'un an Moins d'un an Echues et non recouvres AUTRES ANALYSES Montants en devises Montants vis--vis Montants vis--vis Montants de l'Etat et Org. des entreprises lies reprsents par publics effets
174 887,73
108 963,73
65 924,00
* Prts immobiliss * Autres crances financires 174 887,73 108 963,73 65 924,00
415 107 381,37
20 910 707,37
394 196 674,00
29 099332,76 152 130973,98 697 570,00 227 261177,64 2 410 129,98 3 508 197 ,01
14 411 756,46 3 575 738,94 603 852,69 343 218,00 1 976 141,28 -
14 687 576,30 148 555 235,04 93 717,31 226 917 959,64 433 988,70 3 508 197,01 692 288,67 227 261 177,64
CREANCES TOTAL ANALYSE PAR ECHEANCE Plus d'un an Moins d'un an Echues et non recouvres AUTRES ANALYSES Montants en devises Montants vis--vis Montants vis--vis Montants de l'Etat et Org. des entreprises lies reprsents publics
par effets
108 963,70
108 963,70
* Prts immobiliss * Autres crances financires 108 963,70 108 963,70
396 839 673,21
42 477 250,46
354 362 422,75
21 861 582,61 233 850417,37 763 219,37 136 865 478,17 2 817 791,81 681 183,88
2 747 015,90 2 666 338,58 594 675,13 35 065 712,97 1 403 507,88 -
19 114 566,71 231 184 078,79 168 544,24 101 799 765,20 1 414 283,93 681 183,88 1 231 650,53 136 865 478,17
204
III.5.10. Tableau des dettes (B7) des trois derniers exercices

Douja Promotion Groupe Addoha S.A. Exercice du 01/01/2005 au 31/12/2005 ETAT B7 : TABLEAU DES DETTES En Dirhams
DETTES TOTAL ANALYSE PAR ECHEANCE Plus d'un an Moins d'un an Echues et non recouvres AUTRES ANALYSES Montants en devises Montants vis--vis Montants vis--vis Montants de l'Etat et Org. des entreprises lies reprsents publics
par effets
DE FINANCEMENT
* Emprunts obligataires * Autres dettes de financement
DU PASSIF CIRCULANT 250 458 876,22 182 700 226,84 1 902 329,29 802 790,84 4 250 110,71 138 590,16 2 747 540,68 2 209 831,37 680,00 138 590,16 2 747 540,68 2 209 151,37 231 377,16 18 000,00 2 800 000,00 39 852,79 250 440 876,22 179 900 226,84 1 862 476,50 802 790,84 4 250 110,71 4 250 110,71 45 641 803,05
* Fournisseurs et comptes rattachs * Clients crditeurs, avances et acomptes * Personnel * Organismes sociaux * Etat * Compte d'associs * Autres cranciers * Comptes de rgularisation - Passif
par effets
DE FINANCEMENT
10 000 000,00
10 000 000,00
10 000 000,00
* Emprunts obligataires * Autres dettes de financement 10 000 000,00 10 000 0000,00 10 000 000,00
DU PASSIF CIRCULANT
620 006 778,53 252 149 020,35 358 644 760,35 39 852,77 603 226,30 5 282 846,83 163 744,05 511 942,32 2 611 385,56
193 157 881,10 32 380 029,92 160 574 254,40 39 852,73 163 744,05 -
426 848 897,39 219 768 990,43 198 070 505,95 603 226,30 5 282 846,83 511 942,32 2 611 385,56 -
5 282 846,83 -
16 203,37 -
93 204 761,08 93 204 761,08
5 282 846,83
16 203,37
205
par effets
DE FINANCEMENT
282 784 798,03
71 323 131,32
211 461 666,71
7 000 000,00
* Emprunts obligataires * Autres dettes de financement 282 784 798,03 71 323 131,32 211 461 666,71 7 000 000,00
DU PASSIF CIRCULANT
519 060 845,68 139 116 474,60 364 280 042,18 76 720,23 504 647,57 1 097 376,93 192 361,46 6 621 486,75 7 171 735,96
28 944 064,96 17 297 621,70 5 732 592,93 39 852,73 192 361,46 5 681 636,14 -
490 116 780,72 121 818 852,90 358 547 449,25 36 867,50 504 647,57 1 097 376,93 939 850,61 7 171 735,96 -
1 097 376,93 -
6 611 486,75 -
22 242 369,91 22 242 369,91
1 097 376,93
6 611 486,75
III.5.11. Tableau des srets relles donnes ou reues (B8)

Douja Promotion Groupe Addoha S.A. Exercice du 01/01/2005 au 31/12/2005 ETAT B8 : TABLEAU DES SURETES REELLES DONNEES OU RECUES En Dirhams
TIERS CREDITEURS OU TIERS DEBITEURS Montant couvert par la sret Nature (1) Date et lieu d'inscription Objet (2) (3) Valeur comptable nette de la sret donne la date de clture
Srets donnes :
N
Srets reues :
Gage : 1- Hypothque : 2- Nantissement : 3- Warrant : 4- Autres : 5- ( prciser). Prciser si la sret est donne au profit dentreprises ou de personnes tierces (srets donnes) (entreprises lies, associs, membres du personnel). (3) Prciser si la sret reue par lentreprise provient de personnes tierces autres que le dbiteur (srets reues).
(2)
(1)
206
III.5.12. Tableau des engagements financiers reus ou donns hors oprations de crditbail (B9)
Douja Promotion Groupe Addoha S.A. Exercice du 01/01/2005 au 31/12/2005 ETAT B9 : ENGAGEMENTS FINANCIERS RECUS OU DONNES HORS OPERATIONS DE CREDIT-BAIL En Dirhams
ENGAGEMENTS DONNES Montants Exercice Montants Exercice Prcdent 10 000 000,00 5 174 210,00 10 000 000,00
* Avals et cautions * engagements en matire de pensions de retraites et obligations similaires * autres engagements donns
TOTAL (1) (1) Dont engagements l'gard d'entreprises lies
15 174 210,00
10 000 000,00
Montants ENGAGEMENTS RECUS Exercice
Montants Exercice Prcdent
* Avals et cautions BFO * Autres Avals et cautions (donns par M. SEFRIOUI au profit de diverses banques) * Autres engagements reus TOTAL 312 500 000,00 312 500 000,00 312 500 000,00 312 500 000,00
207
III.5.13. Etat de rpartition du capital social (C1)

Douja Promotion Groupe Addoha S.A. Exercice du 01/01/2005 au 31/12/2005 Montant du Capital : 10.000.000,00 DH ETAT C1 : ETAT DE REPARTITION DU CAPITAL SOCIAL
Nombre de titres Adresse 2 Exercice prcdent 3 94 990 2 2 2 2 2 Valeur nominale de chaque action ou Exercice actuel part sociale 4 5 94 990 2 2 2 2 2 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 Montant du capital
Nom, prnom ou raison sociale des principaux associs (1) 1
Souscrit 6 9 499 000,00 200,00 200,00 200,00 200,00 200,00
Appel 7 -
Libr 8 9 499 000,00 200,00 200,00 200,00 200,00 200,00
SEFRIOUI Anas BENZEKRI Mounia SEFRIOUI Alia SEFRIOUI Kenza SEFRIOUI Malik O.I.P.
13, Rue Souleimane El Farissi - Casa 13, Rue Souleimane El Farissi - Casa 13, Rue Souleimane El Farissi - Casa 13, Rue Souleimane El Farissi - Casa 13, Rue Souleimane El Farissi - Casa Km 7, Route de Rabat - Ain Seba (Casa) Rue Balafrej N6 - Souissi - Rabat
EL AYOUBI Noraddine
5 000
5 000
100,00
500 000,00
500 000,00
10 000 000,00
10 000 000,00
(1) Quand le nombre des associs est infrieur ou gal 10, lentreprise doit dclarer tous les participants au capital. Dans les autres cas, il y a lieu de ne mentionner que les 10 principaux associs par ordre dimportance dcroissante.
208
III.5.14. Tableau daffectation des rsultats intervenue au cours des trois derniers exercices (C2)
Douja Promotion Groupe Addoha S.A. Exercice du 01/01/2005 au 31/12/2005 ETAT C2 : ETAT D'AFFECTATION DES RESULTATS INTERVENUE AU COURS DE L'EXERCICE
A. ORIGINE DES RESULTATS A AFFECTER ( Dcision de Avril & Septembre 2005) Report nouveau Rsultats nets en instance d'affectation Rsultat net de l'exercice Prlvements sur les rserves Autres rserves TOTAL A 1 207 575 317,12 436 991 425,82 770 583 891,30 B. AFFECTATION DES RESULTATS Rserve lgale Autres rserves Tantimes Dividendes Autres affectations Report nouveau TOTAL B 1 137 575 317,12 1 207 575 317,12 70 000 000,00
A. ORIGINE DES RESULTATS A AFFECTER ( Dcision du 10/05/2004 ) Report nouveau Rsultats nets en instance d'affectation Rsultat net de l'exercice Prlvements sur les rserves Autres rserves TOTAL A 790 583 891,30 343 894 246,24 446 689 645,06 B. AFFECTATION DES RESULTATS Rserve lgale Autres rserves Tantimes Dividendes Autres affectations Report nouveau TOTAL B 770 583 891,30 790 583 891,30 20 000 000,00
209
A. ORIGINE DES RESULTATS A AFFECTER ( Dcision du 02/05/2003 ) Report nouveau Rsultats nets en instance d'affectation Rsultat net de l'exercice Prlvements sur les rserves Autres rserves TOTAL A 471 689 645,06 159 262 013,32 312 427 631,74 B. AFFECTATION DES RESULTATS Rserve lgale Autres rserves Tantimes Dividendes Autres affectations Report nouveau TOTAL B 446 689 645,06 471 689 645,06 25 000 000,00
III.5.15. Datation et vnements postrieurs (C5) au dernier exercice clos

Douja Promotion Groupe Addoha S.A. Exercice du 01/01/2005 au 31/12/2005 ETAT C5 : DATATION DES EVENEMENTS POSTERIEURS
I. Datation
Date de clture (1) Date d'tablissement des tats de synthse (2)
Le 31 Dcembre 2005 Avant le 20 Mars 2006
(1) (2)
Justification en cas de changement de la date de clture de l'exercice Justification en cas de dpassement du dlai rglementaire de trois mois prvu pour l'laboration des tats de synthse
II. EVENEMENTS NES POSTERIEUREMENT A LA CLOTURE DE L'EXERCICE NON RATTACHABLES A CET EXERCICE ET CONNUS AVANT LA PREMIERE COMMUNICATION EXTERNE DES ETATS DE SYNTHESE
DATES * Favorables
INDICATION DES EVENEMENTS

NEANT
* Dfavorables
NEANT
210
ANNEXE 2
MODELE DE CONVENTION SIGNEE ENTRE DOUJA PROMOTION GROUPE ADDOHA ET LETAT
211
Convention tablie dans le cadre de larticle 19 de la loi de finances 1999-2000 tel quil a t modifi et complt conformment aux dispositions de larticle 16 bis de la loi de finances 2001 relatif la construction de logements sociaux Entre les soussigns : LEtat marocain, reprsent par : Le Ministre des Finances et de la Privatisation ; Le Ministre dlgu auprs du Premier Ministre, charg de lHabitat et de lUrbanisme. ci-aprs dnomm lEtat, dune part, et La Socit Douja Promotion, socit anonyme au capital de 10.000.000,00 Dh, dont le sige social est Casablanca, Km 7 Route de Rabat, An-Seba reprsente par des mandataires habilits. ci-aprs dnomm immobilier, dautre part. pralablement ltablissement de la prsente convention, il est expos ce qui suit : Dans le cadre de la politique mise en uvre par le Gouvernement de SA MAJESTE LE ROI en vue de rduire le dficit dans le secteur de lhabitat et de promouvoir lhabitat social, larticle 19 de la loi de finances n 26-99 pour lanne budgtaire 1999-2000, promulgue par dahir n 1-99184 du 16 rabii I 1420 (30 juin 1999), modifi et complt par larticle 16 bis de la loi de finances n 55-00 pour lanne budgtaire 2001 promulgue par dahir n 1-00-351 du 29 ramadan 1421 (26 dcembre 2000) a prvu un certain nombre davantages fiscaux au profit de promoteurs immobiliers. Ces avantages consistent en lexonration des impts et taxes suivants : Les droits denregistrement et de timbre ; Les droits dinscription sur les livres fonciers ; Limpt des patentes ; La taxe sur la valeur ajoute ; Limpt sur les socits ; Limpt gnral sur le revenu ; La participation la solidarit nationale sur les terrains non btis ; La taxe urbaine ; Et tous impts, taxes, redevances et contributions perus en faveur des collectivits locales et de leurs groupements. Les exonrations prvues par le texte prcit profitent aux promoteurs immobiliers qui sengagent raliser un programme de construction dau moins 2500 logements sociaux sur une priode nexcdant pas 5 ans. le promoteur
212
Ces exonrations sont applicables aux conditions gnrales prvues par larticle 19 de la loi n 26-99 et par larticle 16 bis de la loi n 55-00 prcites et, en outre, aux conditions particulires prvues par la prsente convention et par le ou les cahiers des charges qui la compltent. Ceci rappel, il a t arrt et convenu ce qui suit : Article premier Le promoteur immobilier sengage raliser un programme de construction dau moins 2 500 logements sociaux, tels que dfinis larticle 8, 13 de la loi n 30-85 relative la T.V.A. Aux termes des dispositions prcites, est considr comme logement social toute unit dhabitation dont la superficie couverte et la valeur immobilire totale nexcdent pas, respectivement, 100 m2 et 200.000 dirhams. Article 2 Le programme de construction objet de la prsente convention ou les projets qui le constituent seront dfinis et dcrits dans le ou les cahiers des charges correspondants viss larticle 5 ci-aprs. Article 3 Le promoteur immobilier a la charge de raliser, par ses soins ou par le biais dentreprise de travaux ou de prestataires de services, les tudes et les travaux damnagement, dquipement et de construction de logements sociaux, conformment aux cahiers des charges correspondants, dans le but de faciliter laccession la proprit des locaux construits. Article 4 Pour la ralisation des tudes et le suivi des travaux, le Promoteur sengage avoir recours aux hommes de lart dment autoriss exercer au Maroc et en situation rgulire vis vis des textes rglementaires rgissant lexercice de leurs professions respectives. Il doit par ailleurs recourir pour la ralisation des travaux aux entreprises patentes et en situation rgulire vis--vis de la CNSS. Article 5 Le lancement de chaque projet entrant dans le cadre du programme de construction objet de la prsente convention donnera lieu ltablissement dun cahier des charges dfinissant le cadre dintervention, les modalits et les prestations architecturales et techniques spcifiques. Article 6 En cas de ralisation du programme vis ci-dessus en plusieurs projets, la dure de construction est tale sur une priode maximum de 5 ans courant compter de la date de dlivrance de lautorisation de construire relative au premier projet, jusqu la date dobtention du permis dhabiter affrent au dernier projet ralis. Article 7 Le promoteur produira priodiquement au dpartement charg de lHabitat un document relatant ltat davancement des travaux de construction raliss et les indications relatives aux conditions et aux prix de commercialisation des logements sociaux.
213
Article 8 Pour que le promoteur bnficie de faon dfinitive des avantages prvus par larticle 19 de la loi n 26-99 et larticle 16 bis de la loi n 55-00 prcites, il doit, ds rception provisoire de chaque projet, demander au Dpartement charg de lHabitat la dlivrance dun certificat de conformit dudit projet la prsente convention et aux prescriptions du cahier des charges correspondant. Article 9 Le promoteur bnficiera pour lensemble de ses actes, activits et oprations, ainsi que pour les revenus affrents la ralisation des logements sociaux objet de cette convention, des exonrations des droits, taxes et impts prvus par larticle 19 de la loi de finances N26-99 et larticle 16 bis de la loi n 55-00 prcites. Article 10 Le promoteur procdera la tenue dune comptabilit spare pour le programme et, le cas chant, pour chaque projet du programme global objet de la prsente convention. Il joindra sa dclaration du rsultat fiscal et du chiffre daffaires, vise larticle 19 de la loi de finances susvise, toutes les pices et tous les documents et informations prvus par la loi et, notamment :
un exemplaire de la convention et du cahier des charges en ce qui concerne la premire anne ; un tat du nombre de logements raliss dans le cadre de chaque projet, ainsi que le chiffre daffaires y affrent.
Article 11 Le prix de cession des logements sociaux raliss conformment aux cahiers des charges cits larticle 2 doit tenir compte des avantages fiscaux dont aura bnfici le promoteur dans le cadre de la prsente convention. A cet effet, le cot des units de logements prcits ne doit inclure aucun lment fiscal couvert par lexonration prvue par la loi en faveur du promoteur pour la ralisation du programme objet de la prsente convention, notamment la T.V.A ayant grev les intrants, sujette remboursement. Article 12 Le Promoteur sengage afficher dans les bureaux de vente et sur les sites supports des programmes de construction les prix de cession maximaux de chaque type de logements sociaux objets de la convention et linformation indiquant que le programme bnficie dune aide de la part de lEtat.
214
Article 13 Dans le cas o le promoteur ne parviendrait pas raliser au moins 2 500 logements sociaux dans les dlais et conditions prvus par la loi, la prsente convention et les cahiers des charges y annexs, les impts, droits et taxes exigibles seront mis en recouvrement sans prjudice des amendes, pnalits et majorations y affrentes. Article 14 Dans le cas o le programme porte sur la construction la fois de logements sociaux et de locaux dune autre nature, lexonration nest acquise que pour la partie rserve aux logements sociaux. A cet effet, le Promoteur immobilier doit procder la ventilation du prix dacquisition du terrain au prorata de la superficie du plancher de chaque catgorie de constructions du programme ou des projets du programme et sengager acquitter, dans le dlai lgal, les droits denregistrement dus sur le prix dacquisition correspondant la quote-part du terrain devant supporter les locaux autres que les logements sociaux. Article 15 La prsente convention ne dispense pas le promoteur immobilier du respect des dispositions lgislatives et rglementaires en vigueur et de lobtention des autorisations exigibles y affrentes. Article 16 Le promoteur bnficiera des avantages prvus par larticle 19 de la loi de finances pour lanne 1999-2000 et larticle 16 bis de la loi de finances pour lanne 2001 pour les oprations, activits et actes raliss ou accomplis compter de la date de signature de la prsente convention par toutes les parties. Article 17 Le promoteur sengage dposer auprs des Services comptents une demande dautorisation de construire dans un dlai ne dpassant pas 6 mois compter de la date de signature de la prsente convention. Pass ce dlai, la prsente convention est dclare nulle et sans effet. Article 18 Les contestations nes de lexcution de la prsente convention seront de la comptence des tribunaux des Provinces ou Prfectures, lieux de ralisation des projets constituant le programme objet de la convention.
215
ANNEXE 3
EXTRAIT DU DISCOURS DU PREMIER MINISTRE LORS DE LA PRESENTATION DU PROGAMME DU GOUVERNEMENT EN MATIERE DHABITAT SOCIAL DEVANT LE PARLEMENT
216
Extrait du discours du Premier Ministre lors de la prsentation du programme du Gouvernement devant le Parlement Plus de 760.000 familles, soit 4.000.000 de citoyens, vivent en effet dans un habitat insalubre, de mme une famille sur cinq en milieu urbain vit dans une situation similaire. Cette situation na pas seulement entran une dtrioration du tissu urbain et port prjudice lharmonie du bti et lesthtique des villes, elle a galement donn lieu, en particulier lexacerbation des diffrentes formes de marginalisation et laggravation des disparits sociales, faisant le lit du dsespoir et des comportement dviants au sein des familles et dans les milieux de la jeunesse. Il est patent que le rythme actuel de production de lhabitat de faon gnrale, et de lhabitat social en particulier, les modes de production publique, les systmes et procdures rgissant le secteur foncier, ainsi que les modes de financement et les mcanismes de soutien la promotion immobilire, ne sont pas suffisamment efficients pour accompagner la demande et plus forte raison contenir le dficit accumul. Le gouvernement a donc dcid de revoir lensemble des mthodes et moyens de production de lhabitat, de combattre les constructions clandestines et de restructurer le tissu urbain non organis. Le gouvernement oeuvrera, dans de ce sens, atteindre moyen terme une production de 100.000 units dhabitat social chaque anne, soit sous forme de lots quips pour lhabit individuel et de logements finis ou semi-finis, soit travers la restructuration des quartiers non organiss. De par ses avantages, ce programme permettra de donner une forte impulsion au march de lemploi en gnrant des dizaines de milliers de postes demploi. Cet objectif sera ralis, grce Dieu, travers la prise dune srie de mesures comportant la rvision de la politique de production publique de lhabitat, la dlgation de comptences en matire dhabitat social aux responsables rgionaux, la mise contribution du patrimoine foncier relevant de lEtat et des collectivits locales, la prise en charge des cots de raccordement au rseau dinfrastructures, la rduction du cot des facteurs de production de lhabitat social, lamlioration des rgimes dincitation des promoteurs immobiliers privs et la rvision du rgime des crdits pour lhabitat social. Outre ces dispositions, nous allons nous atteler lexamen de la possibilit de rduire le taux des avances fournies par les bnficiaires et la rvision du rgime des prts rservs lhabitat social, en particulier travers le prolongement de lchance de remboursement et la cration de fonds de garantie en vue de permettre aux agents des secteurs public et priv dacqurir un habitat, de faon rendre lhabitat social accessible aux citoyens revenu limit.
217
ANNEXE 4
SYNTHESE DES LOIS ET PROJETS DE LOIS LIEES A LA SECURITE DOCCUPATION RESIDENTIELLE
218
Lois ou projets de lois Projet de loi 42-00 relatif la mise niveau des tablissements humains Loi n 63-99 modifiant la loi n 6-79 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux dhabitation ou usage professionnel (B.O n 4732 du 7/10/1999) Loi n 64-99 relative au recouvrement des loyers (B.O n 4732 du 7/10/1999)
Objectifs Rgles observer en matire dlaboration des tudes et des documents durbanisme pour une meilleure scurit de la population. Rtablissement de lquilibre entre les droits et les obligations du propritaire et du locataire ; Possibilit donne au bailleur de saisir le juge des rfrs pour lviction des lieux, en cas doccupation sans titre ni droit.
Situation davancement Projet labor, en cours dtude. Dispositions en cours dapplication. Application des deux lois : problme de lexcution des jugements rendus.
Instauration dune procdure rapide pour le paiement du loyer. Difficults de rvision des loyers surtout pour le bailleur, conditionne par lamlioration des locaux lous, do le trs faible taux de rendement du locatif et dsintressement de la part des investisseurs. Instauration des rgles de transparence et de moralit dans les transactions immobilires ; Possibilit offerte aux acqureurs pour sapproprier un logement par le biais du paiement temprament. Rtablissement de ltat de droit au niveau de la coproprit ; Dfinir avec prcision les critres de dmarcation entre les parties communes et les parties individuelles ; Assurer lentretien et la gestion de limmeuble dans de bonnes conditions ; Prciser les modalits de prises de dcisions par lassemble gnrale et les rendre excutoires ; Renforcement du rle du syndic et possibilit donne au syndicat de recourir un syndic professionnel. Faciliter laccs la proprit aux mnages faible et moyen revenus ne disposant pas dun apport personnel suffisant ; Permettre laccdant de sacquitter temprament des redevances sans supporter de lourdes charges financires ; Libr le vendeur de certaines charges de gestion et dentretien de limmeuble en coproprit ; Permettre la rotation du parc de logements invendus aussi bien public que priv. Projets de dcrets et darrts relatifs la liste et aux conditions dinscription des professionnels habilits rdiger les actes date certaine ; Projet de dcret relatif au rglement de coproprit type ; Arrt relatif la tarification de la rdaction des actes. Loi en application. Elle pose plusieurs difficults assainir.
Loi n 44-00 relative la vente dimmeubles en ltat futur dachvement VEFA- (B.O n 5054 du 7/11/2002) Loi n 18.00 relative au statut de la coproprit des immeubles btis (B.O n 5054 du 7/11/2002)
En application.
Loi n 51.00 relative la location-accession (B.O n 5172 du 25/12/2003)
En application.
Application des lois n 4400, n 18.00 et n 51.00
Les textes dapplication desdites lois sont en cours dadoption.
Source : Direction de la Promotion Immobilire, Ministre Dlgu charg de lHabitat et de lUrbanisme
219
Lois ou projets de lois Dcret n 2-02-177 du 22 fvrier 2002 approuvant le rglement de Construction parasismique (R.P. S2000) applicable aux btiments, fixant les rgles parasismiques et instituant le Comit National du Gnie Parasismique (B.O n4988 du 21/03/2002) Projet de loi relatif la rgularisation et lintgration des quartiers insalubres et non rglementaires Projet de dcret approuvant le rglement gnral de construction applicable lhabitat social Loi n 04-04 dictant diverses dispositions en matire dhabitat et durbanisme
Objectifs Protger et sauvegarder la vie et les biens ; Rduire les pertes en cas de sisme ; Mise en uvre de dispositions techniques et rglementaires qui permettent lingnierie dintgrer des dispositifs conceptuels et techniques pralablement arrts.
Situation davancement En application.
Permettre la rgularisation des quartiers insalubres et non rglementaires ; Appliquer, dans les primtres concerns par ces types dhabitat, des dispositions particulires en matire durbanisme et de normes de construction Rvision de ces normes pour quelles soient adaptables au contexte actuel ; Rentabilisation des amnagements des terrains affects lHabitat Social et augmentation de la densit rsidentielle. Elargir les infractions et introduire les sanctions privatives de libert ; Gnraliser lobligation du permis de construire et lintervention des professionnels ; Consolider lobligation de lapplication des rgles de calcul parasismique ; Redfinir les missions et les responsabilits. Imposer limmatriculation foncire ; Etendre lobligation de lintervention des professionnels ; Renforcer les sanctions ; Introduire la notion de restructuration des lotissements irrguliers ; Imposer la ralisation dquipements lourds. Gnralise le champ dapplication du SDAU lensemble du territoire national ; Confie llaboration et lapprobation ladministration et sa mise en uvre aux conseils communaux.
Ce projet de texte est transmis pour examen au Secrtariat Gnral du Gouvernement. En cours dadoption.
En discussion au Parlement.
Loi n 25-90 relative aux lotissements, groupes dhabitations et morcellements
En application.
Loi n 12-90 relative lurbanisme Renforcement du rle de la puissance publique et introduction de la planification stratgique
En application, rviser et adapter lvolution sociourbaine du Maroc.
Source : Direction de la Promotion Immobilire, Ministre Dlgu charg de lHabitat et de lUrbanisme
220
ANNEXE 5
FISCALITE APPLICABLE A LA SOCIETE
221
FISCALITE APPLICABLE A LA SOCIETE La Socit Douja Promotion Groupe Addoha, en tant que socit anonyme tablie au Maroc est soumise aux dispositions fiscales de droit commun en matire dImpt sur les socits, la TVA, limpt des patentes, la taxe urbaine, la taxe ddilit. Elle est galement tenue de prlever la source lImpt sur le Revenu sur les salaires quelle paie ses salaris. En tant que socit de promotion immobilire, elle est galement concerne par les dispositions de la fiscalit locale applicables aux oprations de construction et de lotissement. Elle bnficie par ailleurs dans le cadre des conventions signes avec lEtat des avantages fiscaux prvus pour les entreprises qui construisent des logements sociaux. Sont rappeles ci-aprs, les principales dispositions concernant la fiscalit locale et les avantages fiscaux dont bnficie la socit au titre des conventions signes avec lEtat. FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES Les principales taxes prvues par la loi rgissant la fiscalit des collectivits locales et concernant le secteur immobilier sont numres ci-aprs : 1- TAXE SUR LES OPERATIONS DE CONSTRUCTION Champ d'application La taxe sur les oprations de construction porte sur la construction, la reconstruction et l'agrandissement de toute nature ainsi que les oprations de restauration dont la ralisation doit faire l'objet d'une autorisation de construire. A noter que les logements conomiques sont exonrs de la taxe. Calcul de la taxe La taxe est calcule sur la superficie au mtre carr couvert, chaque fraction de mtre carr tant compte pour un mtre carr entier. Le montant maximum de la taxe est fix au mtre carr couvert comme suit :
immeubles collectifs de logements ou ensembles immobiliers : 20 dirhams par mtre carr couvert ; immeubles usage industriel, commercial, professionnel ou administratif : 20 dirhams par mtre carr couvert ; logements individuels : 30 dirhams par mtre carr couvert.
En ce qui concerne les constructions comportant des saillies (balcons) situes sur le domaine public communal, la superficie desdites saillies compte pour double pour le calcul de la taxe. Redevable de la taxe Le redevable de la taxe est le bnficiaire de l'autorisation de construire. Exigibilit de la taxe Les redevables de la taxe sont tenus d'acquitter le montant de ladite taxe exigible au moment de la dlivrance de l'autorisation de construire.
222
2- TAXE SUR LES OPERATIONS DE MORCELLEMENT Champ dapplication La taxe sur les oprations de morcellement est institue l'occasion de toute opration de morcellement. Calcul de la taxe Le taux maximum de la taxe est fix 5% de la valeur vnale du terrain dclare au moment du dpt de la demande de lautorisation de morceler. Redevable de la taxe Le redevable de la taxe est le bnficiaire des autorisations de morceler. Exigibilit de la taxe Elle est exigible six mois aprs la date de la dlivrance par la commune du certificat attestant l'excution des travaux. La taxe est acquitte au moment de la dlivrance de l'autorisation de morceler. 3- TAXE SUR LES OPERATIONS DE LOTISSEMENT Champ dapplication La taxe sur les oprations de lotissement est institue l'occasion de toute opration de lotissement. Calcul de la taxe Le taux maximum de la taxe est fix 5% du cot total des travaux de viabilisation, d'assainissement et d'lectrification du lotissement. Redevable de la taxe Le redevable de la taxe est le bnficiaire de l'autorisation de lotir. Liquidation de la taxe Les redevables de la taxe sont tenus d'acquitter, la caisse du rgisseur de la commune du lieu de situation du lotissement :
un acompte de 75% du montant de la taxe exigible, liquid sur la base du cot total estimatif des travaux de viabilisation, d'assainissement et d'lectrification du lotissement, au moment de la dlivrance de l'autorisation de lotir ; et le solde du montant de la taxe exigible, liquid sur la base du cot total rel desdits travaux, au moment de la dlivrance du permis de conformit.
223
3- REDEVANCE DOCCUPATION TEMPORAIRE DU COMMUNAL POUR LUSAGE LIE A LA CONSTRUCTION Champ dapplication
DOMAINE
PUBLIC
La redevance d'occupation temporaire du domaine public communal pour usage li la construction est due la suite de l'occupation temporaire du domaine public communal, notamment, par des dpts de matriels et de matriaux, par des cltures ou par des saillies dues aux chafaudages. Calcul de la taxe Le taux maximum de la redevance est fix 40 dirhams par mtre carr. Redevable de la taxe Le redevable de la redevance est le bnficiaire de l'autorisation de l'occupation temporaire du domaine public communal. Liquidation de la taxe La redevance d'occupation temporaire du domaine public communal pour usage li la construction est liquide et verse trimestriellement la caisse du rgisseur communal. 5- TAXE SUR LES TERRAINS URBAINS NON BATIS Champ dapplication La taxe sur les terrains non btis porte sur les terrains urbains non btis situs l'intrieur des primtres des communes urbaines. Calcul de la taxe La taxe est assise sur la superficie du terrain au mtre carr. Les taux maximums de la taxe sur les terrains urbains non btis sont fixs pour :
les terrains situs dans une zone villa 2 dirhams le mtre carr ; pour les terrains situs dans une zone immeuble, 4 dirhams le mtre carr.
Les cotes infrieures ou gales 200 dirhams ne sont pas mises en recouvrement. Redevable de la taxe La taxe est due par le propritaire et, dfaut de propritaire connu, par le possesseur. Mode dtablissement de la taxe La taxe sur les terrains urbains non btis est tablie et due pour l'anne entire raison des faits existants au 1er janvier de l'anne d'imposition. Lorsqu'un terrain a t construit, la taxe n'est plus due partir du 1er janvier de l'anne qui suit celle de la dlivrance du permis de construire.
224
6- TAXE DEDILITE Champ dapplication Les biens construits et donns en location sont passible de la taxe ddilit. Calcul de la taxe La taxe est assise sur la valeur locative desdits biens qui correspond au montant du loyer sans tre infrieur 3% du prix de revient. Le taux de la taxe d'dilit est fix :
10% de la valeur ou du montant de la valeur locative, pour les immeubles situs dans les primtres des communes urbaines et des centres dlimits ; 6% de ladite valeur ou dudit montant pour les immeubles situs dans les zones priphriques des communes urbaines.
Le montant de la taxe est major de la taxe additionnelle au profit de la rgion dont le taux varie de 5% 10% (gnralement 10%). Redevable de la taxe La taxe est due par le propritaire et, dfaut de propritaire connu, par le possesseur. Mode dtablissement de la taxe La taxe ddilit est tablie annuellement par voie de rle. NB : Tous les projets rentrant dans le cadre de la convention signe avec lEtat pour la ralisation de 2 500 logements sont exonrs de tous les impts, redevances et taxes ci-dessus prvus par la fiscalit locale.
225
ANNEXE 6
MODELES DE BULLETIN DE SOUSCRIPTION
226
Numro de bulletin :
Participation des Salaris BULLETIN DE SOUSCRIPTION A lOffre Prix Ferme (OPF) Douja Promotion Groupe Addoha Type dordre I
Matricule .. Nom :Prnom :.. Date de naissance :Lieu de Naissance : Marocain Etranger : : Carte didentit nationale n . Carte de rsident n ..
Adresse : ... Tl : Fax : .. Profession : Salari .
Teneur de compte : . N de compte : Premire participation une introduction en Bourse sur le march marocain : oui non
Ayant pris connaissance de la Note dInformation vise par le Conseil Dontologique des Valeurs Mobilires (CDVM) disponible au Sige de DOUJA PROMOTION GROUPE ADDOHA, je vous prie de bien vouloir souscrire pour mon compte, titre irrvocable, des actions Douja Promotion Groupe Addoha. Nombre dactions souscrites actions*
Ma souscription sera finance par crdit bancaire, sur mon compte sus-indiqu. Je dclare avoir t inform que DOUJA PROMOTION GROUPE ADDOHA accorde aux salaris qui garderont leurs titres pendant les trois annes suivant lintroduction, une dcote de 10 %. Cette dcote devra lui tre rembourse en cas de cession desdits titres par les salaris avant le terme des 3 ans, ou en cas de dpart avant lexpiration des trois ans vers une entit non apparente Douja Promotion Groupe Addoha.
*Nombre dactions autoris : correspond un montant maximum de 6 mois de salaire brut. Entendus hors toutes commissions et taxes.
Signature du Salari Le ..2006 Important :
Visa Douja Promotion Groupe Addoha
lattention du souscripteur est attire sur le fait que tout investissement en valeurs mobilires comporte des risques et que la valeur de linvestissement est susceptible dvoluer la hausse comme la baisse, sous linfluence de facteurs internes ou externes au cdant. Une note dinformation vise par le CDVM est disponible, sans frais, au sige social du cdant, auprs des tablissements chargs de recueillir les demandes de souscription et la Bourse de Casablanca
227
Numro de bulletin
Casablanca, ...
BULLETIN DE SOUSCRIPTION A lOffre Prix Ferme (OPF) Douja Promotion Groupe Addoha autres que les salaris
Nom ou raison sociale : . Prnom : Date de naissance : .Lieu de naissance : Nationalit : Code identit : Numro didentit : Code qualit de lactionnaire : ... Adresse : . Profession : . Tl : . Mobile : ... Fax : ... E-mail : Teneur de compte :Numro de compte RIB :. Premire participation une introduction en Bourse sur le march marocain : oui non
Ayant pris connaissance de la Note dinformation vise par le Conseil Dontologique des Valeurs Mobilires (CDVM) et disponible auprs de mon agence, je vous prie de bien vouloir souscrire pour mon compte titre irrvocable : Type dordre II
Nombre dactions souscrites Commentaires Une et une seule souscription, dont le nombre dactions< ou gal 30 000
Type dordre III

Nombre dactions souscrites Commentaires Une et une seule souscription
Je vous prie de bien vouloir, ds lallocation des titres et au plus tard le 19/07/2006, transfrer gratuitement ces titres sur le compte et au nom de ..auprs du teneur de compte sous le n .. Portant : Les commissions relatives cette OPF se dclinent comme suit : une commission dintermdiation de 0,6% HT ; une commission bourse de 0,1% HT ; la commission de rglement et de livraison de 0,2% HT.
La TVA est au taux de 10%.
228
Lattention du souscripteur est attire sur le fait que tout investissement en valeurs mobilires comporte des risques et que la valeur de linvestissement est susceptible dvoluer la hausse comme la baisse, sous linfluence de facteurs internes ou externes au cdant. Une note dinformation vise par le CDVM est disponible, sans frais, au sige social du cdant, auprs des tablissements chargs de recueillir les demandes de souscription et la Bourse de Casablanca. Casablanca, le ... Signature prcde de la mention lu et approuv
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DOUJA PROMOTION GROUPE ADDOHA S.A.

Organisme Conseil et Coordinateur Global

Organismes chargs du placement Membres du syndicat de placement

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FOGALEF FOGALOGE FOGARIM

Logement dit conomique ou social Logement dit social faible VIT

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Poches dinsalubrit dissmines Prquation

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tenue la disposition du public au sige de la Bourse de Casablanca.

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I. LE PRESIDENT DU CONSEIL DADMINISTRATION

II. LES COMMISSAIRES AUX COMPTES

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III. LA BANQUE CONSEIL

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IV. LE CONSEIL JURIDIQUE

V. LE RESPONSABLE DE LINFORMATION ET DE LA COMMUNICATION FINANCIERE

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II. OBJECTIFS DE LOPERATION

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III. INTENTIONS DES ACTIONNAIRES

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IV. STRUCTURE DE LOFFRE

Type dordre III

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V. RENSEIGNEMENTS RELATIFS AUX TITRES A CEDER

Forme des titres

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VI. ELEMENTS DAPPRECIATION DU PRIX

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1 049 M 90% Logements 10% Bureaux 327 M 100% Logements

Londres Duba Duba

851 M 6 156 MAED7 553 MAED

6,7x 30,5x 17,9x

6,7x 31,5x 18,9 x

9,2x 27,8x 18,4 x

17,0x 13,9x 14,1x 13,2x

16,9x 14,3x 14,8x 13,7x

20,9x 17,6x 16,9x 17,3x

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Flux normatif CMPC g

taux de croissance linfini taux dactualisation

Endettement net au 31 dcembre 2005 (506 Mdh) incluant des DAT.

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Source : Bank Al-Maghrib Source : Attijari Intermdiation

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Source : Attijari Finances Corp.

La synthse des mthodes de valorisation se prsente comme suit :

Source : Attijari Finances Corp.

DETERMINATION DU PRIX DE CESSION

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AUTRES ELEMENTS DAPPRECIATION DU PRIX DE CESSION

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VII.1. CALENDRIER INDICATIF DE LOPERATION

VII.2. LIBELLE DES ACTIONS, SECTEUR DACTIVITE ET CODE

Cotation au multi-fixing pendant les 5 premires sances.

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