ABMH - Associao Brasileira dos Muturios da Habitao - CARTILHA DO MUTURIO -

APRESENTAO

Ao longo de vrios anos ouvimos os reclamos dos candidatos casa prpria, tanto daqueles que j adquiriram seu imvel e sofrem com as constantes mudanas de regras do sistema financeiro, como daqueles que ainda inflam os nmeros do dficit habitacional no pas. A ABMH Associao Brasileira dos Muturios da Habitao, entidade de defesa dos muturios e consumidores, surgiu com o intuito de encontrar uma soluo para esses problemas, e no deixar que o sonho da casa prpria se torne um pesadelo. Ao sabor da mudana dos tempos, e muitas vezes com a esperana depositada no Judicirio por falta de interesse dos governantes, a entidade atua em todo territrio nacional, e completa uma dcada na luta por um financiamento justo e na defesa do consumidor.

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NDICE
1. A HISTRIA DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO SFH NO PAS...................................................................................04 2. A CASA PRPRIA FINANCIADA VISO GERAL.....................05 3. FORMAS DE AQUISIO DA CASA PRPRIA...........................06 4. DOCUMENTOS INDISPENSVEIS NA HORA DE EFETUAR A COMPRA............................................................................................08 5. IMVEIS NA PLANTA / EM CONSTRUO.............................09 6. SEGURO HABITACIONAL POR QU E PARA QU?................11 6.1. A Importncia do Seguro..........................................................11 6.2. Da Escolha da Seguradora.........................................................13 7. FGTS COMO E QUANDO UTILIZ-LO....................................13 8. ENTENDA O CONTRATO DE GAVETA.....................................14 9. FCVS FUNDO DE COMPENSAO DE VARIAES SALARIAIS.........................................................................................16 10. ACORDO OU JUSTIA................................................................18 11. CONTRATOS QUE SE ENCERRAM. 100 MIL VTIMAS..........19 11.1. Uma Sada Judicial...................................................................20 12. MINHA CASA MINHA VIDA.......................................................20 ANOTAES.....................................................................................24

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1. A HISTRIA DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO SFH NO PAS. O Sistema Financeiro da Habitao SFH foi criado em 21 de agosto de 1964, pela Lei n 4.380 (alterada pelos Decretos-leis n 2.164/84 e n 2.291/86). Posteriormente, em 19 de junho de 1968 foi criado o Banco Nacional da Habitao (BNH) rgo pblico gestor do Sistema Financeiro de Habitao (Lei n 5.455/68). Inicialmente, os financiamentos habitacionais atendiam finalidade social. Em primeiro lugar havia a garantia do PES/CP Plano de Equivalncia Salarial por Categoria Profissional, onde as prestaes mensais do financiamento so reajustadas no mesmo percentual e na mesma periodicidade do reajuste obtido pela categoria profissional do muturio. O muturio ainda contava com o chamado FCVS Fundo de Compensao de Variaes Salariais1, que era uma taxa de 3% paga a vista ou durante o financiamento, destinado a cobrir o saldo devedor porventura existente no final dos 120, 180, 240 ou 300 meses do financiamento. Com estes fatores, o SFH Sistema Financeiro da Habitao atendia finalidade social para o qual fora criado. O muturio tinha a certeza de que pagaria uma prestao durante 10, 15, 20 ou 25 anos que nunca seria maior que o seu comprometimento prestao/renda inicial, nunca aumentaria mais do que o salrio-base de sua categoria profissional e, ao final do contrato, o saldo devedor seria quitado pelo FCVS sem pagamento de nenhum resduo. Com a extino do BNH em 1986, o SFH passou por uma profunda transformao. Em 1993 o FCVS deixou de ser aplicado nos novos contratos, por determinao expressa da Lei 8.692/93. E em seguida houve a proibio da aplicao do PES/CP ou da limitao da comprovao de renda prestao mensal (Medida Provisria n 2.223, convertida na Lei 10.931/04). A partir da emergiu o problema do saldo residual2 e das prestaes impagveis, que levaram milhares de muturios Justia, problema que foi minimizado, em parte, com a criao da Emgea (Empresa Gestora de Ativos)3, em 2001.
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A Emgea uma empresa pblica federal, de natureza no-financeira, vinculada ao Ministrio da Fazenda, instituda pelo Decreto n 3.848, de 26.6.2001, com base na autorizao contida na Medida Provisria n 2.155, de 26.6.2001 atual MP n 2.196-3, de 24.8.2001, responsvel por aproximadamente 1,3 milho de contratos de financiamento habitacional (www.emgea.gov.br). - 04 -

2 Veja ainda o tpico 12. Contratos que se Encerram 100 vtimas. 3

Maiores detalhes do tpico 10. FCVS Fundo de Compensao de Variaes Salariais.

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No incio da dcada o Direito Moradia foi erigido a Direito Social pela Emenda Constitucional 26/2000, num pas com 40 milhes de pessoas sem acesso a moradia, este um tema que merece cuidado especial. 2. A CASA PRPRIA FINANCIADA VISO GERAL. A vivncia nos atendimentos aos muturios detentores de financiamentos em andamento e ao futuro muturio (compradores da casa prpria) aliada experincia adquirida durante esses anos estudando o sistema e acompanhando de perto a realidade dos contratos de adeso impostos pelos agentes financeiros e construtores, faz com que a ABMH seja uma das mais respeitadas instituies na rea habitacional. importante estabelecer e programar a compra da casa prpria, essa programao requer alguns cuidados que seguidos atentamente podem amenizar futuros problemas. 1 Passo: Aprovao do crdito junto ao Agente Financeiro, para verificar o valor do imvel que poder ser adquirido. importante ter conscincia de que a realidade financeira que vai definir o padro de imvel a ser adquirido. 2 Passo: Procurar um imvel dentro de suas necessidades reais. Por exemplo, se voc casado e tem um filho, ento no compre um imvel de trs quartos. s vezes ser necessrio adequar o sonho realidade. 3 Passo: Conhea bem o imvel antes de assinar o contrato, visitando-o em horrios diferentes do dia, para conhecer a realidade do local, tais como a segurana e a vizinhana; pergunte sobre odores, desapropriaes, vazamentos, desabamentos e inundaes. Considere tambm a valorizao futura, valor de revenda, posio do imvel em relao ao sol, e como voc se sentiu nele. 4 Passo: Verifique se tudo que foi prometido em folhetos e prospectos foi cumprido, principalmente no que se refere a material, metragem e acabamento.
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5 Passo: Consulte tambm o Cadastro de Reclamaes Fundamentadas ou o Banco de Dados do PROCON para tomar conhecimento da existncia de reclamaes contra a entidade incorporadora, construtora ou vendedora. 6 Passo: Verificao da documentao do imvel a ser financiado. No momento em que o financiamento encontra-se pr-aprovado e a unidade habitacional foi encontrada, o elo de ligao, entre o contrato e o imvel passa pela documentao, que se no estiver em conformidade com o exigido pelo Agente Financeiro, impede a concretizao da aquisio. 7 e ltimo Passo: O acompanhamento de um especialista que dever analisar toda a documentao e em especial o contrato de financiamento para esclarecimentos de dvidas. 3. FORMAS DE AQUISIO DA CASA PRPRIA. Existem diversas formas de aquisio da casa prpria. Vejamos: 1 Embora parea bvia, a compra vista. Para realizar tal hiptese, a pessoa deve procurar fazer uma poupana durante alguns anos, e ento us-la para a compra do imvel. A complementao da poupana pode ser obtida com o saque de eventual conta do FGTS Fundo de Garantia por Tempo de Servio, cujas hipteses trataremos a frente. 2 Aquisio de imvel na planta, atravs de construtoras. Nesta modalidade firmado um contrato de promessa de compra e venda onde o preo do imvel dividido em parcelas durante a construo at a entrega do habitese, normalmente em prazos de at 60 meses, ou vista (veja maiores detalhes no tpico 6. Imveis na Planta / Em Construo). 3 Construo de casas, ou prdios de apartamentos, no sistema de mutiro. O sistema de mutiro aquele normalmente adotado pelas classes menos abastadas, onde a Prefeitura doa os lotes e material de construo, e os prprios interessados constroem suas casas. 4 Sistema de condomnio, onde um grupo, por exemplo, de funcionrios pblicos, se rene para comprar um terreno e contratar uma construtora para erguer um prdio. A obra neste caso vai ser tocada conforme as disponibilidades de caixa do condomnio, podendo ser paralisada caso haja algum revs econmico.
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5 Consrcio habitacional. Nesta modalidade as pessoas pagam parcelas mensais por um prazo pr-determinado e so contemplados (por lance e/ou sorteio) mensalmente, para receber um valor pr-determinado (atravs de uma carta de crdito) que seja suficiente para a compra da casa prpria. 6 PAR Programa de Arrendamento Residencial, semelhante a um leasing de automvel, o banco lhe arrenda (aluga) um imvel por 15 anos com opo de compra no fim do prazo contratual pagando um valor de cerca de 20% do preo do imvel, corrigido e vista. Alterao importante se deu por meio da Lei n 11.474, de 15 de maio de 2007, que trouxe a possibilidade de antecipao da compra do imvel, inclusive atravs do FGTS. 7 Atravs do que sobrou do SFH Sistema Financeiro da Habitao. Dizemos do que sobrou porque efetivamente s o nome o mesmo de quando foi criado, em1964. Hoje, as taxas de juros so de at 12% ao ano, e a forma de reajuste das prestaes pode ser mensal e vinculada ao ndice de correo do saldo devedor. proibida a vinculao dos reajustes das parcelas mensais aos aumentos salariais da categoria profissional do muturio ou sua renda familiar, nos termos da Medida Provisria 2.223, de 04.09.2001, convertida na Lei n 10.931/04. Nos contratos que preveem prestaes pr-fixadas, as taxas podem chegar a mais de 14% ao ano. Em todas as modalidades, a evoluo do saldo devedor feita pelo SAC (sistema de amortizao constante), SACRE (sistema de amortizao crescente) ou pela Tabela Price. Existem linhas de financiamento com recursos do FGTS (fundo de garantia por tempo de servio), com taxas de juros de 5 a 8,66% ao ano, ou do SBPE (sistema brasileiro de poupana e emprstimo), com taxas de juros que ficam entre 8 e 12% ao ano. A possibilidade de optar por uma ou outra linha de crdito depender do valor do imvel e da renda do muturio, o prazo para pagamento pode ser de at 30 anos, e a correo monetria feita pela TR (taxa referencial). 8 SFI Sistema Financeiro Imobilirio, regulamentado pela lei 9.514/97, seus recursos so oriundos do mercado financeiro como um todo e permitida a capitalizao de juros. Trata-se de um contrato de alienao fiduciria, onde a propriedade do imvel consolidada em nome do comprador somente aps a quitao da dvida. Voltado para o financiamento de imveis de maior valor, o muturio jamais deve atrasar qualquer prestao mensal, eis que, nesse sistema, basta o no pagamento de uma parcela para que o banco possa retomar o bem.
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Por fim, esclarecemos que existem outros projetos destinados aquisio da casa prpria, criados pela Unio, pelos Estados e pelos Municpios, destinados baixa renda, com o intuito de diminuir o dficit habitacional no pas, cada qual com suas regras e exigncias especficas. Como exemplo citamos as COHAB's (Companhias de Habitao) nos Estados e o programa Minha Casa, Minha Vida4, do Governo Federal. 4. DOCUMENTOS INDISPENSVEIS NA HORA DE EFETUAR A COMPRA. A compra de um imvel talvez o mais importante negcio que a pessoa far durante sua vida, provavelmente estar dispondo de vrios anos de trabalho e vrias privaes para conseguir realizar um sonho. Assim, alm dos cuidados destacados para todas as modalidades possveis para aquisio da casa prpria, a assinatura do contrato requer ateno especial. A assessoria de um advogado indispensvel, pois s ele ter condies de analisar os documentos e as variveis envolvidas no negcio, protegendo os interesses do comprador e evitando que ele venha a perder o dinheiro investido. Conclui-se que a regra fundamental nesta hora a CALMA. Voc j escolheu o imvel, j tratou a forma de pagamento, j verificou as despesas de cartrio, j analisou a possibilidade de financiamento, ento agora falta cumprir uma viasacra burocrtica indispensvel. preciso que o vendedor lhe fornea os seguintes documentos: a) certido negativa de aes cveis, fiscais e criminais junto Justia Comum e junto Justia Federal; b) certido negativa de aes trabalhistas, junto Justia do Trabalho; c) certido de casamento, caso o vendedor seja casado; d) certido de matrcula e de nus e aes do imvel, obtida junto ao cartrio onde ele est registrado;
4 Todos os detalhes do programa no tpico 13. Minha Casa Minha Vida

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e) certido negativa de dbitos junto ao Municpio (principalmente IPTU), obtida junto Secretaria Municipal de Tributao; f) declarao de inexistncia de dbitos condominiais, quando o imvel for o caso, expedida pelo sndico do prdio; g) declarao de inexistncia de dbitos junto s companhias de gs, energia e gua. Alm disto, para quem vai financiar o imvel, essencial exigir do vendedor o Habite-se, que comprova a regularidade da construo. Outros documentos podero ser solicitados pelo advogado, conforme as peculiaridades de cada negcio. Lembre-se que tais documentos podem atrasar um negcio, mas evitar um prejuzo que pode lhe custar uma vida de trabalho e sacrifcio. Fazer um bom negcio difcil, mas fazer maus negcios muito fcil. Portanto no custa repetir: muita calma nesta hora. 5. IMVEIS NA PLANTA / EM CONSTRUO. Como j discorremos no tpico Formas de Aquisio da Casa Prpria, uma das opes do comprador adquirir um imvel na planta ou em construo, a vista ou parcelado (financiado). Nessas modalidades, firmado um contrato de promessa de compra e venda, entre o comprador (promissrio comprador) e o construtor (promitente vendedor). ideal que se tome alguns cuidados: a) informe-se sobre a idoneidade do construtor, o que pode ser conseguido atravs de uma pesquisa no Procon, por exemplo; problemas como atraso na entrega da obra e/ou vcios de construo so um mau sinal; b) visite outros empreendimentos do construtor para verificar o material / acabamento utilizado; c) como nesses casos ainda no existe o habite-se (documento expedido pela Prefeitura ao final da obra com o OK acerca da construo, liberando o registro do empreendimento no Cartrio de Registro de Imveis para que possa ser lavrada a escritura da unidade habitacional), interessante verificar os
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documentos relativos ao imvel (terreno), os quais ficam arquivados no Cartrio de Registro de Imveis, e apresentam dados acerca da metragem, o registro da incorporao, alm informaes sobre a situao jurdica; d) exija do vendedor cpia do projeto arquitetnico aprovado pela Prefeitura (alvar de construo); e) visite a obra periodicamente; f) verifique o memorial descritivo e leia atentamente todas as informaes contidas nele; localizao, material e equipamento utilizados tambm devero estar relacionados; g) certifique-se de que o que consta nos folhetos e prospectos condiz com a planta apresentada; h) leia a minuta do contrato do imvel e, se sentir necessidade, leve-a para um advogado especializado na rea ou procure o PROCON da sua cidade; i) guarde todos os documentos relacionados ao empreendimento, como propostas e panfletos de propaganda, isso garante o comprador em caso de no cumprimento do prometido; j) em caso de vcio de construo ou no cumprimento do contrato, procure um advogado, o Cdigo de Defesa do Consumidor prev que o prazo para acionar o construtor de 5 anos, contados a partir da data em que o proprietrio tomou cincia do problema. Em caso de compra que no seja vista, e como ainda no existe o habite-se, comum que o comprador opte pelo financiamento direto com o construtor, nesse caso: a) fuja desses contratos, os juros que em mdia ficam em torno de 6 e 8% ao ano, para imveis at R$ 130 mil, so de 12% nos contratos de promessa de compra e venda (diretos com o construtor), proibida, em qualquer hiptese, a capitalizao (cobrana de juros sobre juros); b) a correo monetria feita por ndices como INPC, IGP-M, CUB, entre outros, enquanto que a correo no SFH (sistema financeiro da habitao) feita pela TR, que nos ltimos anos tem ficado em torno de 2% ao ano, praticamente 1/3 do INPC, por exemplo;
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c) ainda com relao correo monetria, importante lembrar que, por lei, durante a construo do imvel, a construtora s pode corrigir os valores das parcelas mensais pelo INCC ndice Nacional da Construo Civil, os demais ndices so considerados ilegais; d) nos contratos do SFH feitos pelo plano SACRE ou SAC, as prestaes tendem a diminuir no decorrer dos anos, enquanto as prestaes do construtor chega a dobrar a cada 5 (cinco) anos; e) no SFH obrigatrio o seguro da dvida por morte ou invalidez permanente do muturio, garantia que no existe na promessa de compra e venda; f) dessa forma, to logo seja concluda a obra, transfira o financiamento para uma instituio financeira vinculada ao SFH, utilizando o FGTS como entrada (se houver); h) so abusivas clusulas que estabeleam a perda dos valores pagos em favor da construtora, em caso de resciso do contrato, ou a cobrana de multa em percentual superior a 2% sobre cada parcela vencida, em caso de inadimplncia; i) a quebra de contrato no tocante a qualidade da obra e ao prazo de entrega tambm so comuns, cabendo ao comprador lesado optar por rescindir o contrato e receber os valores pagos de volta, obter abatimento do preo, ou obrigar a construtora a cumprir o contratado, alm de ser indenizado pelos danos morais e materiais que sofrer, independentemente da medida tomada; j) lembre-se que at a entrega das chaves o promissrio comprador no ter a posse do imvel, ou seja, continuar arcando com eventual aluguel e a prestao do financiamento. 6. SEGURO HABITACIONAL POR QU E PARA QU? 6.1. A Importncia do Seguro. Quando se trata do Sistema Financeiro da Habitao, existem duas principais espcies de coberturas securitrias, obrigatrias por fora do art. 20 do Decreto-lei n 73, de 21 de novembro de 1966, so elas: a) MIP (morte e invalidez permanente): visa
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liquidar o saldo devedor do contrato nos casos de ocorrncia dos eventos morte ou invalidez permanente. calculada no incio do contrato, por meio de coeficientes fornecidos pela SUSEP (Superintendncia de Seguros Privados) e tem como base o valor do financiamento. Quando a composio de renda derivada da soma da receita de, por exemplo, um casal, o seguro quita apenas o percentual correspondente participao do cnjuge falecido ou permanentemente invlido. b) DFI (danos fsicos no imvel): objetiva repor o imvel condio anterior aos danos descritos na aplice. Tambm calculada no incio do contrato, por meio dos coeficientes fornecidos pela SUSEP e tem como base o valor de avaliao do imvel, adotado pelo Agente Financeiro. Entretanto, caso o financiamento seja para a construo do imvel, durante a fase de construo, o clculo ser realizado em funo do valor do financiamento. O seguro de danos fsicos de um imvel em financiamento exigido pelo Sistema Financeiro da Habitao. A razo simples. Alm de garantir a integridade do imvel, que a prpria garantia do emprstimo, assegura, quando necessrio, que, em uma eventual retomada do imvel pelo agente financeiro, o bem sofra a menor depreciao possvel. As regras de reajuste de valor dos prmios so diferentes daquelas impostas s prestaes do financiamento. A frequncia de reajuste semestral e a reavaliao leva em conta o valor de mercado do imvel, a idade dos muturios, dentre outros. Quem tem o SEGURO HABITACIONAL, conta com coberturas tanto para o segurado, quanto para seu imvel: - Incndio e exploso; - Inundao e Alagamento; - Desmoronamento e ameaa de desmoronamento; - Destelhamento; - Outros, desde que decorrentes de causa externa; - Falecimento do(s) Titular(es); - Invalidez Total e Permanente do(s) Titular(es); - Outros, analisadas as especificidades do caso. Veja que, com exceo dos riscos de incndio e exploso, a garantia do seguro por DFI somente se aplica aos riscos decorrentes de eventos de causa externa, assim entendidos os causados por foras que, atuando de fora para dentro sobre o prdio, ou sobre o solo ou subsolo em que o mesmo se acha edificado, lhe causem danos. Ficam excludos de cobertura todo e qualquer dano sofrido
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pelo prdio ou benfeitorias que seja causado por seus prprios componentes, sem que sobre eles atue qualquer fora anormal; nessas hipteses a responsabilidade do construtor.5 Em caso de negativa de cobertura securitria pela seguradora, poder ser proposta uma ao judicial no prazo mximo de 3 anos a partir da cincia de negativa de cobertura informada pelo Agente Financeiro (art. 206, 3, IX, do Cdigo Civil c/c art. 20, do Decreto-lei 73/66). 6.2. Da Escolha da Seguradora. Um assunto que gera polmica entre os muturios e as instituies financeiras a total ausncia de participao dos primeiros na contratao da seguradora, sendo-lhes impossvel optar por outra empresa ou outro plano que lhes d a mesma cobertura com custos menores. Da forma como realizada a contratao do seguro, inserida no contrato de financiamento habitacional (contrato de adeso), h um flagrante desrespeito a vrios dispositivos do Cdigo de Defesa do Consumidor, entre eles o art. 39, inciso I, que trata exatamente da venda casada. Tanto o CDC quanto a Lei n 8.884/94 (Lei antitruste) probem que o fornecedor tire proveito de sua superioridade econmica e tcnica para estabelecer condies desfavorveis ao consumidor. Ou seja, possvel pleitear em Juzo a substituio da Seguradora do financiamento habitacional, cabe ao muturio verificar se existe melhor alternativa para o seu caso e fazer valer os seus direitos. 7. FGTS COMO E QUANDO UTILIZ-LO. No mbito do Sistema Financeiro da Habitao, segundo a Lei n 8.036/90, o Fundo de Garantia por Tempo de Servio pode ser utilizado para: a) pagamento de parte das prestaes vincendas, desde que: - o muturio conte com o mnimo de 3 (trs) anos de trabalho sob o regime do FGTS, na mesma empresa ou em empresas diferentes; - o valor bloqueado seja utilizado, no mnimo, durante o prazo de 12 (doze) meses; - o valor do abatimento atinja, no mximo, 80 (oitenta) por cento do montante da prestao;
5 Maiores detalhes no tpico 6. Imveis na Planta / Em Construo.

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b) liquidao ou amortizao extraordinria do saldo devedor, observadas as condies estabelecidas pelo Conselho Curador, dentre elas a de que haja intervalo mnimo de 2 (dois) anos para cada movimentao; c) pagamento total ou parcial do preo da aquisio do imvel, desde que o muturio conte com o mnimo de 3 (trs) anos de trabalho sob o regime do FGTS, na mesma empresa ou empresas diferentes. possvel, ainda, utilizar o FGTS como lance em consrcio habitacional, alm da possibilidade de pleitear judicialmente sua utilizao para quitao de prestaes em atrasos e at mesmo de financiamento de material de construo, hipteses aceitas por diversos tribunais brasileiros. Quem j recebeu um extrato da Caixa Econmica Federal, relativo ao acordo de pagamento dos expurgos dos Planos Bresser, Vero, Collor I e II, pode tambm pedir o abatimento da dvida com os crditos que receber. O fundo tem rendimento para o trabalhador de 3% ao ano, enquanto que no financiamento habitacional a taxa cobrada pode chegar a 8,66% ao ano, portanto, o muturio deve utilizar seu saldo de FGTS sempre que a lei o permitir, e caso o Agente Financeiro crie empecilhos, a sada a via judicial. 8. ENTENDA O CONTRATO DE GAVETA. O contrato de cesso de direitos e obrigaes, comumente conhecido como contrato de gaveta, um negcio jurdico pelo qual o comprador adquire um imvel e assume a dvida de um contrato de financiamento, de promessa de compra e venda, de consrcio, ou equivalente, sendo que a transferncia da propriedade junto ao Cartrio de Registro de Imveis feita somente aps a quitao da dvida. Em geral, utilizado por pessoas impossibilitadas pelo Agente Financeiro de transferir o financiamento nas mesmas condies do contrato original, ou que tenham restries para adquiri-lo, tais como insuficincia de renda, inscrio em cadastros de restrio ao crdito, dentre outras. A operao pode ser realizada por instrumento pblico ou particular e normalmente, para eficcia do negcio jurdico pretendido, o titular do
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financiamento outorga uma procurao por instrumento pblico ao adquirente, com a qual o novo proprietrio pode negociar com agente financeiro, represent-lo frente aos cartrios e rgos pblicos. Historicamente o contrato de gaveta foi criado e se tornou usual durante a dcada de 80, em funo das arbitrariedades impostas pelos agentes financeiros, exigindo que o saldo devedor e a prestao aumentassem drasticamente quando da transferncia. O negcio plenamente vlido entre as partes, vendedor (cedente) e comprador (cessionrio), e obriga tanto os contratantes como seus herdeiros e sucessores, entretanto, existe uma controvrsia sobre a validade perante os agentes financeiros. A ABMH, seguindo a interpretao dada Lei 10.150/00, entende que os contratos de gaveta firmados antes de 25/10/1996, com firma reconhecida ou algum documento pblico que prove a data de sua pactuao, podem ser validados em juzo, reconhecendo-se o direito transferncia mediante simples sub-rogao da dvida pelo novo muturio, aproveitando-se o prazo decorrido e as parcelas pagas, mas este no o entendimento majoritrio. Dessa forma, o ideal que, alm do contrato de gaveta, seja outorgada procurao por instrumento pblico com clusula ad judicia 6 pelo vendedor/cedente para que o novo proprietrio possa exercer todos os direitos sobre o imvel, mesmo que em nome do vendedor. Em linhas gerais, quem recorrer ao contrato de gaveta deve observar os seguintes pontos: a) Comprador/Cessionrio: - exija do vendedor/cedente todos os documentos enumerados no tpico 5. Documentos Indispensveis na Hora de Efetuar a Compra, alm da cpia do contrato de financiamento (ou equivalente) e da planilha de evoluo do financiamento (ou equivalente)7; - contrate ou pea ajuda de um profissional da rea para a elaborao do contrato; - obrigatria a assinatura de todos os titulares do contrato de financiamento (ou equivalente), e de seus cnjuges; - reconhea firma das assinaturas (quando se tratar de instrumento particular); - exija do vendedor/cedente a outorga de procurao pblica com clusula ad 2 judicia ;
6 Possibilita a nomeao de advogado para resolver eventual problema envolvendo o imvel. 7 Atravs da planilha possvel saber qual o valor da dvida e se as prestaes esto em dia. - 15 -

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- mantenha contato com o vendedor/cedente at a quitao da dvida e transferncia do imvel8; - possvel a utilizao do FGTS para liquidar o contrato; b) vendedor/cedente: - exija garantias para o pagamento da dvida9 ; - certifique-se da idoneidade do comprador/cessionrio10; - mantenha contato com o comprador/cessionrio at a quitao da dvida e transferncia do imvel; - consulte um especialista antes de assinar o contrato. Dentre os pontos negativos do contrato de gaveta, os mais relevantes so que o comprador/cessionrio no conta com o seguro por morte e invalidez permanente, embora tenha direito ao seguro por danos fsicos, e no pode utilizar o seu FGTS, exceto para liquidao do contrato. 9. FCVS FUNDO DE COMPENSAO DE VARIAES SALARIAIS. O Fundo de Compensao de Variaes Salariais FCVS foi criado por intermdio da Resoluo n 25, de 16.06.1967, do Conselho de Administrao do extinto Banco Nacional da Habitao BNH, e tinha por finalidade garantir a quitao dos saldos devedores remanescentes (saldos residuais) de contratos de financiamento habitacional.11 Est presente em praticamente todos os contratos firmados at o ano de 1987 e em alguns (poucos) contratos assinados entre os anos de 1988 e 1993, quando foi extinto. Nos contratos mais antigos, regidos pelo PES (plano de equivalncia salarial), era comum a existncia do chamado saldo residual no final do prazo contratual estipulado (exemplo: 240 meses), mesmo aps o pagamento de todas as parcelas do financiamento.
8 Alm da eventual necessidade de assinar algum novo documento, em caso de morte ou invalidez permanente do vendedor/cedente o saldo

devedor ser quitado pelo seguro. 9 O contrato pode prever multa em caso de atraso no pagamento das prestaes ou a retomada do imvel, com a perda de parte ou todo o valor pago; pode ser includa, tambm, clusula estipulando limite de prazo para a quitao total da dvida e transferncia de propriedade do imvel. 10 Em caso de inadimplncia o nome do vendedor/cedente que para cadastros de proteo ao crdito, como SPC, SERASA etc. 11 www.tesouro.fazenda.gov.br. - 16 -

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Nesses contratos, os reajustes das prestaes e do saldo devedor seguiam ndices diversos, as prestaes eram reajustadas com base no aumento salarial do muturio e na mesma proporo, ou seja, a parcela s aumentaria se houvesse aumento salarial. O saldo devedor, por sua vez, era remunerado pela taxa de juros contratada e atualizado pelo ndice de correo das cadernetas de poupana (atualmente a TR). Como era de se esperar, os aumentos salariais do muturio no acompanhavam a evoluo do saldo devedor. Em determinados meses a prestao no era suficiente para quitar sequer os juros e correo monetria apurados, de forma que mesmo pagando a parcela em dia o saldo devedor ao invs de diminuir, aumentava, criando uma bola de neve que vinha a tona no 12 final do contrato (o saldo residual). A funo do FCVS justamente quitar 13 esse saldo residual. Insta esclarecer que nos contratos feitos com base no SACRE (sistema de e/ou no SAC (sistema de amortizao constante), via de regra assinados a partir de 1999, no existe risco de existir saldo residual no fim do prazo contratado, isso porque saldo devedor e prestaes so atualizados pelo 14 mesmo ndice.
amortizao crescente)

Voltando questo do FCVS, so duas as maiores controvrsias acerca do tema. A primeira diz respeito quitao antecipada (em Dezembro de 2000) dos financiamentos feitos at 31.12.1987, a segunda se refere quitao do saldo devedor do segundo financiamento do mesmo muturio, em contratos que tm a cobertura do Fundo. Ambas as questes encontram resposta na Lei 10.150, de 21.12.2000. No primeiro caso, todos os muturios que firmaram contrato de financiamento habitacional no mbito do SFH at 31.12.1987 com a cobertura do FCVS, tm direito quitao antecipada do contrato a partir da data em que entrou em vigor a referida Lei 10.150, inclusive com a possibilidade de devoluo dos 15 valores pagos a partir da. No que tange liquidao do saldo devedor do segundo contrato, em regra, a Caixa Econmica Federal, gestora do FCVS, nega-se a faz-lo sob argumento de que o Fundo quitar somente um saldo residual por muturio.
12 Mais detalhes no tpico 12. Contratos que se Encerram. 100 mil Vtimas. 13 Para contratos que no possuem o FCVS e tm saldo residual, uma sada pode ser a via judicial, vide tpico 12.1. Uma Sada Judicial. 14 Embora tambm no exista garantia de que o muturio continuar em condies de arcar com as prestaes, eis que como visto os reajustes 15

independem dos aumentos salariais. Art. 2, 3, da Lei 10.150/00. - 17 -

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Todavia, a Lei 8.100/90, em seu artigo 3, com as alteraes trazidas pela Lei 10.150/00, dispe que Art. 3 O Fundo de Compensao de Variaes Salariais - FCVS quitar somente um saldo devedor remanescente por muturio ao final do contrato, exceto aqueles relativos aos contratos firmados at 5 de dezembro de 1990, ao amparo da legislao do SFH, independentemente da data de ocorrncia do evento caracterizador da obrigao do FCVS. Ou seja, a limitao de um saldo devedor por muturio se restringe aos contratos firmados aps 05.12.1990, data em que entrou em vigor a referida Lei 8.100. 10. ACORDO OU JUSTIA. Em se tratando do tema casa prpria, todos os recursos necessrios na tentativa de solucionar os problemas existentes so validos. Porm, importante destacar que, em todos os casos, a esfera administrativa deve ser o primeiro passo. A via judicial passa a ser uma alternativa somente a partir da negativa ou da inrcia do responsvel na soluo da questo. Lembrando sempre que a inrcia do responsvel (agente financeiro, seguradora, construtor etc) em solucionar o seu problema pode ser um artifcio que poder prejudicar a soluo jurdica, pois, quando a mesma for intentada pode ser tarde demais. Lembrese: a justia no socorre aos que dormem. O prejuzo gerado pela demora na via administrativa ocorre de vrias maneiras. Como exemplo, destacamos os pedidos de cobertura de aplice de seguro habitacional, cujo requerimento deve ser feito no prazo de 1 (um) ano a partir da data do sinistro (embora o Cdigo Civil seja claro em quanto ao prazo de 3 anos, quando de se trata de seguro obrigatrio), e as renegociaes de prestaes em atraso. Nesta ltima hiptese, enquanto o agente financeiro no apresenta qualquer alternativa para o muturio, em paralelo, inicia o procedimento de execuo extrajudicial do contrato (a partir da 3 parcela vencida e no paga nos contratos do SFH [sistema financeiro da habitao] e a partir da 1 parcela em contratos do SFI [sistema financeiro imobilirio]), levando o imvel a leilo em poucos dias.
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11. CONTRATOS QUE SE ENCERRAM. 100 MIL VTIMAS. Pelo menos 100 (cem) mil muturios do SFH (Sistema Financeiro da Habitao) chegaro neste ano ao final do contrato de compra da casa prpria sem conseguir quitar o imvel. Esto nessa situao muturios que, h 20 (vinte) anos atrs, assinaram contratos com este mesmo prazo, e no tm a cobertura do FCVS (Fundo de Compensao de Variaes Salariais).16 Como j esclarecemos no tpico 10. FCVS, a diferena na forma de correo das prestaes e da dvida (saldo devedor) provocou distores nos contratos. Enquanto as parcelas foram corrigidas por equivalncia salarial (com reajustes que acompanham os aumentos de salrios) e aumentaram, em mdia, 5% ao ano, o saldo devedor foi reajustado pela variao da caderneta de poupana, subindo 15% a cada 12 meses. Nesses casos, o banco se utiliza de dois pesos e duas medidas no momento de reajustar as prestaes e saldo devedor dos financiamentos, teoricamente h a garantia de que a prestao sempre estar dentro do oramento, j que est atrelada a sua renda, todavia, como o saldo devedor atualizado com juros e correo monetria, no final do prazo contratual comum o muturio se deparar com um saldo residual que chega a superar o valor do imvel. Some-se, ainda, as correes indevidas17 aplicadas nos saldos devedores dos contratos de financiamento habitacional durantes os planos econmicos do final dos anos 80 e incio da dcada de 90. A Caixa Econmica Federal, que concentra 70% dos financiamentos imobilirios do pas, informou que a administrao dos contratos sem a cobertura do FCVS assinados at 1994 passou para a Emgea (Empresa Gestora de Ativos)3. Por meio de comunicado, a Emgea argumenta que h quase quatro anos tem renegociado as dvidas de muturios que no conseguem quitar o imvel ao fim do contrato. De acordo com a empresa, de julho de 2005 at o final de janeiro, mais de 88 mil muturios aderiram a uma das condies de renegociao propostas pela empresa. O suposto devedor pode pagar o saldo devedor com prazo correspondente at a metade do contrato original e descontos que podem ser ampliados quanto menor for o nmero de parcelas do refinanciamento.
16 Vide o tpico 10. FCVS Fundo de Compensao de Variaes Salariais. 17 O assunto ainda no foi pacificado nos Tribunais.

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A ajuda, no entanto, s vale para quem financiou o imvel nos bancos pblicos. Quem recorreu aos bancos privados para pagar a casa prpria no tem o mesmo amparo. 11.1. Uma Sada Judicial. O Tribunal Regional Federal da 5 Regio abre mais um precedente em favor dos muturios, em especial aos titulares de contratos de financiamento mais antigos, firmados atravs do plano de equivalncia salarial (PES) ou do plano de comprometimento de renda (PCR). (AC n 2003.83.00.007271-1; Rel. Petrucio Ferreira; TRF da 5 Regio). No julgamento, o Desembargador Federal foi categrico em afirmar que o Cdigo de Defesa do Consumidor se aplica s instituies financeiras, no caso concreto o muturio j pagou todas as 180 parcelas oriundas do contrato de financiamento, restando ainda um saldo devedor em torno de R$ 270.000,00, por fora da clusula 39 do contrato, e continua no caso sub judice cabe a aplicao do art. 6, V, do CDC, que prev como direito bsico do consumidor a modificao das clusulas contratuais que estabeleam prestaes desproporcionais ou a sua reviso em razo de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas', em seguida declarou a nulidade da referida clusula contratual e determinou Caixa a quitao do contrato. bom lembrar que no cabem mais recursos, e o banco ter que entregar a carta de baixa da hipoteca ao muturio. 12. MINHA CASA MINHA VIDA Lanado oficialmente no dia 13 de abril de 2009, o Programa Minha Casa Minha Vida deixa claro que muito mais uma resposta crise econmica que ao problema do dficit habitacional no pas, que segundo o prprio Governo Federal gira em torno de 8 milhes de unidades, sendo que 90% do total est entre aqueles que ganham at 3 (trs) salriosmnimos. O presidente afirmou que no haver prazo para concluso do programa, se limitou a dizer que os recursos existem, mas que dependem dos projetos, principalmente das prefeituras e governos estaduais para serem liberados. A regio mais beneficiada ser a Sudeste, com 37% dos recursos, em seguida a regio Nordeste, com 34%, regio Norte 10%, regio Sul com 12% e os ltimos 7% destinados Regio Centro-Oeste do pas.
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O valor dos imveis ser definido de acordo com a renda e a cidade onde esto localizados (veja o quadro a seguir), e tero sistema de captao de energia solar. Segundo o Ministro Carlo Minc, as famlias economizaro entre R$ 300 e R$ 500, por ano. A grande novidade fica em torno da criao do Fundo Garantidor e subsdio pela Unio dos seguros habitacionais. O Fundo Garantidor, com aporte de 1 bilho de reais, tem como finalidade arcar com as prestaes do financiamento por um perodo em que o muturio porventura venha ficar desempregado ou tenha perca de renda. Nesses casos, ser obrigatria a comprovao do problema financeiro, e o muturio dever ter pago no mnimo 6 prestaes. Os seguros por morte, invalidez permanente (obrigatrios nos financiamentos habitacionais) e danos fsicos ao imvel ficaro sob a responsabilidade do prprio Governo Federal, sendo que sero integralmente subsidiados para todos os muturios do programa. Segundo informaes da Caixa Econmica Federal , existe um divisor de guas dentro do programa, para pessoas com renda de R$ 500 at 3 salriosmnimos haver um subsidio maior por parte do Governo e previso de construo de 400 mil unidades, somente nas capitais e regies metropolitanas, municpios com mais de 100 mil habitantes, e em condies especiais municpios com populao acima de 50 mil habitantes. Em linhas gerais, para renda de R$ 500 at 3 salrios-mnimos, traz as seguintes caractersticas: a) 400 mil unidades a serem construdas; b) recursos da Unio; c) capitais, regies metropolitanas, cidades com mais de 50 mil habitantes; d) cadastramento e triagem dos provveis beneficiados pelos estados e municpios; e) casas com rea de 35 m2 e apartamentos de 42 m2 ; f) conjuntos com at 500 unidades, ou condomnios segmentados em 250 unidades;
18 www.caixa.gov.br 19 Casa trrea composta de sala, cozinha, banheiro, 2 dormitrios, rea externa com tanque e aquecimento solar. 20 Apartamento composto de sala, cozinha, banheiro, 2 dormitrios, rea de servio e aquecimento solar, prdios com at 5 pavimentos e 20 19 20 18

unidades (4 aptos por andar). - 21 -

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g) com acesso ao Fundo Garantidor; - contribuio para o fundo de 0,5% do valor da prestao; - possibilidade de utilizao a partir da 6 prestao paga; - pagamento de 5% da prestao durante a eventual utilizao, que ser devolvida como bnus de adimplncia quando do pagamento do refinanciamento; - comprovao de perda de renda ou desemprego. h) documentos necessrios: - RG, CPF e comprovante de endereo; - comprovao de renda (formal ou informal); i)condies: - no ter sido beneficiado anteriormente em programas de habitao social do governo; - no possuir casa prpria ou financiamento; - consulta ao CADMUT e ao CADNICO; - sem consulta a rgos de proteo ao crdito; - prazo para pagamento de 10 (dez) anos; - sem entrada e sem pagamento durante a obra; - sem cobrana de seguro por morte, invalidez permanente e danos fsicos ao imvel; - registro da propriedade em nome da mulher; - prestaes que comprometam no mximo 10% da renda familiar; - taxa de juros de 5%; - correo pela TR. As outras 600 mil unidades, destinadas a pessoas com renda entre 3 e 10 salrios-mnimos, a serem construdas em municpios com a mesma populao, trazem como principais pontos: a) 600 mil unidades a serem construdas; b) recursos do FGTS e da Unio; c) capitais, regies metropolitanas, cidades com mais de 50 mil habitantes; d) cadastramento e triagem pela CEF ou diretamente com a Construtora; e) s e m e s p e c i f i c a e s p a d r o n i z a d a s d o s i m v e i s o u d o s conjuntos/condomnios, mas com valor dos imveis limitados:
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- R$ 130 mil para regies metropolitanas de So Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal; - R$ 100 mil para capitais, cidades com mais de 500 mil habitantes (e respectivas regies metropolitanas) e RIDE (regio integrada de desenvolvimento econmico do DF); - R$ 80 mil para demais municpios; f)documentos necessrios: - RG, CPF e comprovante de endereo; - ficha de cadastro habitacional; - comprovao de renda (formal ou informal); g) condies: - no ter sido beneficiado anteriormente em programas de habitao social do governo; - no possuir casa prpria ou financiamento no local onde reside; - no ter recebido desconto pelo FGTS na concesso de financiamento habitacional a partir de 01.05.2005; - consulta ao CADMUT e rgos de proteo ao crdito (SPC, SERASA, BACEN, CADIN); - sistema de amortizao Tabela Price ou SAC (sistema de amortizao constante); - prazo para pagamento de at 30 (trinta) anos; - entrada opcional (com possibilidade de utilizao do FGTS); - incio dos pagamento durante as obras; - taxa de juros de 5% aa para faixa de renda de 3 a 5 salrios-mnimos; - taxa de juros de 6% aa para faixa de renda de 5 a 6 salrios-mnimos; - taxa de juros de 8,16% aa para faixas de renda de 6 a 10 salrios-mnimos; - correo pela TR; h) Fundo Garantidor: - contribuio para o fundo de 0,5% do valor da prestao; - possibilidade de utilizao a partir da 6 prestao paga; - pagamento de 5% da prestao durante a eventual utilizao, que ser devolvida como bnus de adimplncia quando do pagamento do refinanciamento; - comprovao de perda de renda ou desemprego; - at 36 prestaes para faixa de renda de 3 a 5 salrios-mnimos; - at 24 prestaes para faixa de renda de 5 a 8 salrios-mnimos; - at 12 prestaes para faixas de renda de 8 a 10 salrios-mnimos.
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Em que pese todo o alvoroo ao redor do novo programa, a ABMH cobra uma sada para os contratos que esto em andamento, no qual o muturio j adquiriu o imvel mas enfrenta dificuldade no pagamento das prestaes por problemas financeiros, muitos deles oriundos da crise econmica mundial. Uma sada seria estender o acesso ao Fundo Garantidor para os contratos em curso, e, ainda, possibilitar a utilizao do FGTS para quitao de prestaes em atraso, o que j possvel, mas somente pela via judicial.

ANOTAES _____________________________________________________ _____________________________________________________ _____________________________________________________ _____________________________________________________ _____________________________________________________ _____________________________________________________ _____________________________________________________ _____________________________________________________ _____________________________________________________ _____________________________________________________ _____________________________________________________ _____________________________________________________ _____________________________________________________ _____________________________________________________ _____________________________________________________ _____________________________________________________ _____________________________________________________ _____________________________________________________ _____________________________________________________
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EXPEDIENTE
Presidente da ABMH

Dr. Richarde Neviton Mamede

Vice-presidente da ABMH

Dr. Lisando Calir Biacchi Adames

Diretor Administrativo da ABMH

Dr. Lcio de Queiroz Delfino

Diretora de Relaes Pblicas da ABMH

Dra. Sonlia Cristina Henriques

Diretor Social da ABMH

Dr. Thiago de Souza Brasil Borges

Jornalista Responsvel

Ricardo Camargos (3630/MG FENAJ) ABMH na WEB

www.abmh.com.br www.abmh.org e-mail: abmh.bh@terra.com.br

DISK-MUTURIO
(31) 3337-8846 e (31) 3291-0133

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