Universitatea Tehnic a Moldovei

Facultatea Cadastru,Geodezie i Construcii Catedra Evaluarea i Managementul Imobilului

ANALIZA FACTORIAL A VALORII DE PIA A IMOBILULUI REZIDENIAL

Monografie

CHIINU U.T.M. 2007

CZU 332.6+330.131 A33

n prezenta lucrare snt examinate principiile i noiunile conceptuale ale evalurii valorii de pia, factorii de influen i metodele de evaluare a imobilului rezidenial n baza datelor despre locuine tipizate (apartamente) n mun. Chiinu. Monografia este destinat studenilor facultilor Inginerie Economic i Business, Cadastru, Geodezie i Construcii i tuturor specialitilor cointeresai n evaluarea proprietilor imobiliare. Recenzent: doctor habilitat n economie, profesor universitar, ef de catedr Finane, U.S.M Galina Ulian Redactor responsabil: N. urcanu Recomandat spre publicare de Senatul Universitii Tehnice a Moldovei. Descrierea CIP a Camerei Naionale a Crii Albu, Ion Analiza factorial a valorii de pia a imobilului rezedenial: monogr./ Ion Albu, Svetlana Albu, Nicolae urcanu( red. resp.).-Ch.:UTM, 2007.-128p. Bibliogr. p. 95 ( 119tit.) ISBN 978-9975-9888-5-8 200 ex.

ISBN 978-9975-9888-5-8 U.T.M.,2007

O adnc plecciune prinilor notri, fr ajutorul crora prezenta lucrare nu ar fi avut sori de izbnd.

NTRODUCERE
Economia Republicii Moldova conform, Constituiei [6] este economie de pia. Crearea i dezvoltarea unei economii de pia funcionale, inclusiv a pieei imobiliare, este un proces de durat i necesit studii sistematice i aprofundate. Constituirea pieii imobiliare ncepe n anul 1989, cnd a fost adoptat hotrrea prin care se permitea vnzarea i cumprarea spaiului locativ de stat i obtesc. ns, procesul de formare a pieei imobiliare a luat amploare doar n 1992, cnd s-au creat condiiile obiective pentru tranzaciile imobiliare. Actualmente piaa imobilului locativ s-a transformat ntr-o form integr, o pia aparte cu o infrastructur bine dezvoltat i o puternic influen asupra stabilitii economice a R. Moldova. Dezvoltarea acestei piee n continuare depinde i de elaborarea i implementarea n practic a unui sistem de evaluare a bunurilor imobiliare bazat pe valoarea de pia. Problema evalurii imobilului locativ a fost i este pe larg dezvluit n literatura de specialitate din strintate [110119]. Problema indicat a fost abordat i de savanii din Republica Moldova [56, 59-63, 85, 86, 92], care subliniaz c ntr-o economie de pia anume valoarea de pia eficientizeaz dezvoltarea imobilului, anume ea este baz echitabil pentru impozitare, anume ea permite o evaluare justificat a imobilului. Cu toate acestea, abia n prezent valoarea de pia i ocup locul cuvenit, dei pentru unele categorii de imobil condiiile necesare de implementare au fost create de civa ani, mai ales la imobilul locativ tipizat. O alt problem, care apare n acest context, este netransparena preurilor la tranzaciile imobiliare. n contractul de vnzarecumprare se indic, de regul, valoarea de inventar a apartamentului care constituie n unele cazuri doar circa 10% din valoarea de pia. Astfel, din lipsa unui mecanism 4

oficializat de evaluare statul pierde venituri fiscale considerabile. Plus la aceasta, n cazul impozitului regulat (anual) pe imobil, pentru valori de pia diferite (apartamente n centrul oraului, n suburbie sau provincie) se pltesc aceleai impozite, deci se ignoreaz echitatea social i principiul fundamental al impozitrii - ncasrile trebuie s fie proporionale valorii; cei mai nstrii trebuie s plteasc mai mult dect cei cu venituri mai modeste. Aa dar, evaluarea obiectiv a valorii de pia a imobilelor prezint o problem economic, social i metodologic. Abordrile de evaluare a valorii de pia sunt bine studiate i implementate n practica rilor cu economie de pia dezvoltat. Ele pot fi ajustate i la condiiile R.Moldova [86]. Aplicarea n practic a metodelor de evaluare n diferite scopuri necesit analiza factorilor ce influeneaz valoarea de pia. Aceti factori (amplasamentul, caracteristicile fizice, seria etc.) au caracter dinamic i complex. Determinarea mrimii influenei lor asupra valorii de pia pe o pia concret, de exemplu a mun. Chiinu, la data evalurii permite utilizarea fundamentat a metodelor de evaluare, ajustarea lor la condiiile R.Moldova. Acest studiu este consacrat factorilor i determinrii influenei lor asupra valorii de pia a imobilului rezidenial n baza datelor despre apartamente i ajustarea lor la condiiile R. Moldova. n acest scop au fost puse i soluionate urmtoarele sarcini: tratarea tiinific a valorii de pia a imobilului n baza sintezei bibliografice; analiza principiilor de evaluare acceptate n practica european i mondial; identificarea i clasificarea factorilor de influen asupra valorii de pia; determinarea i ajustarea modelelor economice, a metodelor statistice i econometrice de evaluare a imobilului locativ n scopul elaborrii unui model de evaluare automatizat i adecvat condiiilor actuale ale pieei imobiliare din mun. Chiinu; formarea bazei de date proprii; analiza 5

macroeconomic a preurilor imobilului locativ tipizat i dimensionarea mrimii factorilor ce influeneaz valoarea de pia; verificarea i adaptarea modelului la condiiile dinamice ale pieei. Autorii au demonstrat c modelele de evaluare utilizate de alte state pot fi ajustate la condiiile Republicii Moldova, au elaborat algoritmul de calcul al influenei factorilor asupra valorii de pia a imobilului locativ tipizat, au elaborat modelul automatizat de evaluare a valorii de pia a imobilului, adaptabil la condiiile dinamice a pieei, au elaborat modelul i au creat baza de date pentru evaluarea imobilului locativ tipizat. Rezultatele obinute pot fi utilizate n evaluarea masiv a imobilului locativ tipizat pentru impozitare, la evaluarea imobilului locativ tipizat n scop de nstrinare a dreptului de proprietate i alte scopuri (arendare, asigurare etc.). Capitolele I, III snt scrise de Ion Albu, capitolul II Ion Albu n colaborare cu Svetlana Albu, introducerea, ncheierea, coordonarea i redactarea tiinific Nicolae urcanu. Ateptm sugestii i propuneri pe adresa: Facultatea Inginerie Economic i Business, bd. Dacia nr.41, Chiinu, MD 2060; e-mail: emi_cgc@yahoo.com

CAPITOLUL I ASPECTE METODOLOGICE ALE EVALURII BUNURILOR IMOBILE 1.1. Principiile i noiunile conceptuale ale evalurii
Conceptul de valoare a suportat modificri considerabile dea lungul istoriei. Iniial teoria obiectiv a valorii a fost propus de A. Smit i D. Ricardo [ 81, 84]. Conform acestei teorii la baza valorii se afl munca necesar pentru producerea mrfii respective, iar mrimea valorii apare doar pe pia n procesul schimbului dintre dou mrfuri. Preul, spun ei, reprezint exprimarea bneasc a valorii. Cu un secol mai trziu marginalitii, S. Djevons, L. Valiras, K. Menger, au respins aceast teorie nlocuind-o cu teoria utilitii marginale. Valoarea, n corespundere cu aceast teorie, nu se bazeaz pe munc, ci depinde de aprecierea subiectiv a individului, de utilitatea marginal a mrfii. n conformitate cu acest punct de vedere, la formarea valorii ia parte nu numai productorul, ci i cumprtorul. n secolul XX att urmaii lui D. Keins, ct i monetaritii (M. Friedman) se rentorc la teoria valorii propus de D. Ricardo, respingnd teoria utilitii marginale. Actualmente teoria economic prezint multiple alternative privind elementele care stau la baza valorii bunurilor: munca ncorporat, raritatea, moda, momentul schimbului etc. n teoria evalurii ntlnim elemente specifice, care in de obiectivele vnztorului i cumprtorului, dar i de aspecte teoretice specifice, care stau la baza fundamentrii metodelor de evaluare. Economia de pia are la baz acumularea, dezvoltarea continu i micarea liber a capitalurilor. Exist multiple alternative de utilizare a capitalurilor. Alegerea celei mai bune alternative va depinde de evaluarea corect a anselor. Prin evaluarea economic se stabilesc nu preuri ale elementelor patrimoniale, ci valori. Distincia este nu numai de natur 7

semantic, ci i metodologic i are la baz att coninutul, ct i modalitile diferite de determinare. Preul poate fi considerat un fapt istoric, care reflect ct s-a cheltuit n afaceri asemntoare deja ncheiate. Termenul de pre se mai folosete pentru a indica preul ofertei. Nici preul istoric, nici cel al vnztorului nu prezint o mrime argumentat pentru evaluarea obiectului. Valoarea prezint suma de bani sau echivalentul bnesc pe care cumprtorul l ofer n schimbul unui obiect. Ea de obicei se analizeaz din punctul de vedere al cumprtorului ipotetic. Prin urmare am putea defini valoarea drept suma care va fi pltit de un cumprtor ipotetic pentru proprietatea evaluat (tab.1). Att n teorie, ct i n practic se folosesc diferite tipuri de valori. De exemplu: valoare de mprumut, valoare de asigurare, valoare de pia, valoare de bilan, valoare de lichidare, valoare investiional etc. n mod general, ns, valoarea poate fi divizat n dou categorii mari: valoarea obiectiv (valoarea de schimb) i valoarea subiectiv (valoarea de utilizare). Tabelul 1 Deosebirea noiunilor valoare i pre Valoare Pre Sum presupus n prealabil Sum real, achitat n cadrul afacerii Reflect prerea evaluatorului Reflect acordul prilor n afacere Se determin naintea afacerii Se determin n procesul afacerii Exprimarea bneasc a utilitii Exprimarea bneasc a curente, a veniturilor viitoare nivelului preului i profitului Rezultatele evalurii difer Rezultatul este strict, concret n dependen de scopul evalurii, prezena sau lipsa dreptului asupra proprietii, exist diferite moduri de determinare a valorii, care pot fi grupate n valoare de folosire i n valoare de schimb 8

[67]. Valoarea de utilizare poart un caracter subiectiv i ntotdeauna reflect inteniile proprietarului, arendaului, care nu sunt legate de vnzarea-cumprarea obiectului, darea n arend i alte operaii de acest fel. Valorii de utilizare, n practica mondial, i se altur valoarea de investiie, valoarea de bilan i valoarea pentru import. Valoarea de schimb cuprinde valoarea de pia, valoarea de lichidare, valoarea de asigurare, valoarea de arend etc. Determinarea valorii de schimb, de regul, are sens contrar valorii de utilizare, ea poart un caracter obiectiv i servete la efectuarea operaiilor pe piaa imobilului: cumprare, vnzare, transmiterea n calitate de gaj pentru primirea creditelor, darea n arend i altele. Valoarea de utilizare se bazeaz pe un ir de principii de importan economic: principiul ateptrii, folosirii, nlocuirii. Valoarea de schimb se bazeaz pe principiile cererii i ofertei, schimbului i concurenei. Exist unele principii ce stau la baza tuturor tipurilor de valori ale imobilului. La acestea se refer principiul preului restant i principiul celei mai eficiente utilizri. (tab.2). n Europa principiul celei mai bune utilizri este nlocuit prin noiunea valoare de utilizare alternativ. Conceptul de Cea mai bun utilizare este folosit pe larg n America de Nord, sinonim cu valoarea de pia. La definiia, menionat mai sus, vom concretiza: este evident c o utilizare, care nu este permis din punct de vedere legal sau imposibil din punct de vedere fizic, nu poate fi considerat ca cea mai bun utilizare. O utilizare care este permis legal i posibil fizic poate, totui, s necesite o explicaie care s-i justifice adoptarea ntr-o asemenea utilizare, care, va fi, probabil rezonabil sau justificat corespunztor. Dup ce analiza a stabilit c una sau mai multe utilizri sunt probabil rezonabile, concluzia poate fi validat printr-un studiu de fezabilitate. Utilizarea care conduce la cea mai mare valoare ar trebui s fie considerat ca cea mai bun utilizare i va fi analog cu definiia valorii de pia.

Tabelul 2 Principii ce stau la baza valorii imobilului

Principiul 1 Caracteristica 2 Corespunde legii cererii i ofertei. Adic, cu ct mai mare va fi oferta pe piaa bunurilor imobiliare, cu att mai mic va fi preul. i viceversa, preul va scdea odat cu creterea cererii. n punctul de echilibru (cererea egal cu oferta) preul de pia are tendina de a exprima cheltuielile sociale de prim importan. Dar, deoarece, pieele imobilu lui sunt imperfecte, cererea i oferta rareori dicteaz preul conform cruia se ncheie afacerile imobiliare. Capacitatea de a negocia, numrul i posibilitatea participanilor, metodele de finanare, emoiile i ali factori joac un rol considerabil la formarea preurilor reale de vnzare. Bunurile imobiliare, asemenea mediului ambiant, economic i social, sunt supuse schimbrii. nsi bunurile imobiliare se uzeaz n procesul de exploatare. Utilizarea terenurilor de pmnt se schimb n rezultatul activitii umane. Condiiile economice i demografice sunt n permanent schimbare, formnd premise pentru creterea sau micorarea cererii pentru bunurile imobiliare. Acetia i ali factori pot schimba eficacitatea unui bun imobil ntr-un loc stabilit.Expertul n evaluri trebuie s presimt apariia schimbrilor i s determine reacia pieei la schimbarea aprut. Apariia beneficiului, ce depete unele norme stabilite, atrage o concuren enorm pe piaa imobilului, care, de regul, decurge cu creterea ofertei. Creterea ofertei, dup cum s-a menionat, micoreaz preurile i corespunztor, veniturile n urma tranzaciilor imobiliare. O astfel de concuren poate declana procesul de micorare a veniturilor pn la nivelul normal, sau i mai jos, pn la dispariia lor. Valoarea maxim al proprietii imobiliare prezint cel mai mic pre, sau valoarea, conform creia poate fi procurat un alt obiect cu o utilizare echivalent. Acest principiu st la baza fiecreia din cele trei metode tradiionale de evaluare a imobilului. Costul restant prezint venitul net pe care-l aduce terenul, dup ce au fost achitate plile pentru cheltuielile de

Principiul cererii i ofertei

Principiul schimbului

Principiul concurenei

Principiul substituirii Principiul costului restant

10

munc, capital i activitatea de antreprenoriat.

Tabelul.2 (continuare)
2 Acest principiu e determinat de probabila utilizare a bunului din punct de vedere fizic, rezonabil justificat i legal realizabil, i din punct de vedere financiar, n rezultatul creia valoarea proprietii evaluate va fi maximal. Realizarea acestui principiu este posibil n Principiul celei cazul cnd valoarea obiectului const din suma valorii mai eficiente pmntului i a construciei cu evidena uzurii. n unele utilizri cazuri se evalueaz aparte preul de pia a lotului de pmnt i a construciei, cum ar fi pentru determinarea bazei de impozitare, a loturilor constructive i neconstructive, evaluarea preurilor de pia a drumurilor i comunicailor inginereti, a plii de arend i a. Stilul arhitectural, nivelul condiiilor i serviciilor propuse de construcie trebuie s corespund necesitilor i ateptrilor pieei. valoarea maxim apare atunci cnd Principiul exist o arhitectur omogen cu caracter compatibil corespunderii utilizrii pmntului. Corespunderea conform utilitii, ateptrilor reprezint n cea mai mare msur elementul dorit de proprietar. Corespunderea la optim asigur venitul maximal deintorului proprietii imobiliare. Reflect opinia cumprtorului privind ctigurile Principiul viitoare i valoarea lor actual. La baza acestui principiu anticiprii st teoria schimbrii valorii banilor n timp. Sursa: ntocmit de autori n baza sintezei bibliografice 1

Valoarea de utilizare alternativ poate fi definit, prin referire la definiiile de baz ale TEGOVA, ca fiind valoarea cu cea mai bun utilizare, alta dect cea prezent, respectiv cea intenionat sau cea care ar corespunde unei redezvoltri de ctre proprietarul activului, de societatea de dezvoltare imobiliar, sau de ctre ocupantul presupus. Evalurile pe baza utilizrii alternative sunt solicitate n cazul evalurii pentru garanii, sau ca parte a analizei privind cea mai bun utilizare, atunci cnd se decide amplasarea economic a activelor sau calcularea randamentului real al capitalului utilizat de companie. Valoarea de utilizare alternativ poate fi negativ. Aceast valoare negativ apare n mod tipic 11

pentru terenurile nchiriate sau cnd valoarea de utilizare actual este mrit datorit unor drepturi specifice i/sau unor considerente privind continuarea afacerii sau limitrilor asupra responsabilitilor legale stricte, care s-ar aplica, totui, la vnzarea pe piaa liber. Prin urmare, conceptul celei mai bune utilizri include valoarea alternativ ca parte component. Cea mai frecvent form a valorii obiective, att n practic, ct i n teorie, este valoarea de pia. Definirea corect a valorii de pia este necesar pentru a clarifica mai multe puncte de discuie: exist o diversitate de opinii ntre profesionitii din domeniul imobiliar privind nelesul valorii de pia utilizabile n ramur; conceptul valoare de pia nu este bine neles i perceput de cei ce nu se ocup n mod curent cu evaluarea activelor imobiliare; exist necesitatea de educare i a clienilor din ramur privind existena, nivelul i modul de evaluare a valorii de pia n ramur; necesitatea de a se gsi o definiie general acceptat, capabil s reflecte toate condiiile determinante ale valorii de pia, ca prim etap n stabilirea unor standarde de evaluare n R.Moldova. Legislaia Uniunii Europene, n Articolul 49(2) al Directivei Consiliului, privind conturile anuale i consolidate ale Companiilor de Asigurri (91/674/EEC), propune urmtoarea definiie a valorii de pia: Valoarea de pia va nsemna preul la care terenul i cldirile ar putea fi vndute n cadrul unui contract privat, ntre un vnztor decis s vnd i un cumprtor independent, la data evalurii, considerndu-se c proprietatea este expus public pe pia, iar condiiile de pia permit o vnzare ordonat i c, innd seama de natura proprietii, este disponibil o perioad normal pentru negocierea vnzrii [42]. Comitetul Internaional pentru Standarde de Evaluare a propus o alt definiie, care a fost adoptat de Grupul European al Asociaiilor de Evaluatori (TEGOVA): valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data 12

evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber (neprtinitoare), dup un marketing adecvat n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. n America de Nord se folosete pe larg definiia, potrivit creia valoarea de pia se echivaleaz cu conceptul celei mai bune utilizri: Utilizarea cea mai probabil a unui activ, care este posibil din punct de vedere fizic, permis din punct de vedere legal, fezabil din punct de vedere financiar, justificat n mod corespunztor i din care rezult cea mai mare valoare a activului supus evalurii [42]. Grupul European al Asociaiilor de Evaluatori consider c aplicarea oricreia dintre primele dou definiii va conduce la aceeai estimare a valorii, iar ideea de cea mai bun utilizare (aplicat de specialitii americani) este inclus implicit n definiia valorii de pia alternative propuse de TEGOVA. Legea cu privire la activitatea de evaluare aprobat prin Hotrrea Guvernului R.Moldova nr. 989 XV la 18.04.2002 definete valoarea de pia drept suma estimat pentru care un obiect al evalurii poate fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, dup un marketing adecvat, ntr-o tranzacie liber, n care fiecare parte va aciona competent, cu prudena necesar i neconstrns [26]. Din 01.12.2004 a intrat n vigoare standardul SM 249:2004 [40] Sistem unic de evaluare a patrimoniului: termeni i definiii, care standardizeaz termenul valoare de pia, definiia fiind similar celei nominalizate n Legea cu privire la activitatea de evaluare. Standardul menionat definete noiunile fundamentale privind evaluarea patrimoniului. Conform legislaiei standardul naional de evaluare se aplic de ctre evaluatori n mod obligatoriu, indiferent de scopul i obiectul evalurii. Dac, cu privire la valoarea de pia s-a ajuns la o definiie 13

unanim acceptat, apoi procesul de apreciere a acestei valori trezete mai multe semne de ntrebare. Spre exemplu, metodele aplicate n procesul evalurii sunt incluse n una din trei grupri posibile. Gruprile difer prin modul de evaluare a patrimoniului, astfel ele au fost denumite abordri. Conform dicionarului explicativ a aborda nseamn a ncepe studiul sau tratarea unei probleme, a ncepe o discuie [69, p.4], explicaie ce corespunde ntocmai situaiei examinate. Metodele prin intermediul crora este evaluat patrimoniul n baza costurilor necesare pentru crearea, modificarea i utilizarea obiectului evalurii, innd cont de deprecierea acumulat formeaz una din abordri. Alt abordare cuprinde metodele care permit evaluarea patrimoniului n baza analizei pieei, a vnzrilor obiectelor comparabile cu cel evaluat. Abordarea a treia presupune metodele cu ajutorul crora se apreciaz valoarea patrimoniului n baza valorii veniturilor viitoare ce ar putea fi obinute ca rezultat al utilizrii bunului. Studiind patru acte normative: Legea cu privire la activitatea de evaluare [26], Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectual [10], Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile [18] i Standardul Moldovean SM 249:2004 [40], observm trei modaliti de tratare a abordrilor sus-numite. Legea cu privire la activitatea de evaluare i Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile numesc abordrile respective metode: Metoda analizei comparative a vnzrilor, metoda veniturilor, metoda cheltuielilor. Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectual definete abordarea din punctul de vedere al cheltuielilor, abordarea din punctul de vedere al pieei i abordarea din punctul de vedere al venitului.

14

Standardul Moldovean SM 249:2004 definete abordarea prin metoda costului, abordarea prin analiza vnzrilor comparabile, abordarea prin metoda venitului.

15

Tabelul 3 Compararea noiunilor conceptuale

Legea cu privire la activitatea de evaluare Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectual Abordarea din punctul de vedere al cheltuielilor SM 249:2004

Metoda cheltuielilor Se bazeaz pe estimarea cheltuielilor pentru crearea unui obiect analogic celui de evaluat sau a cheltuielilor pentru nlocuirea obiectului supus evalurii. Const n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui n starea curent sau reproducerea calitilor lui de consum. Presupune estimarea valorii de pia a bunului imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul evalurii.

Abordarea prin metoda costului Modul de evaluare a Reprezint calculul iniial al patrimoniului n baza valorii obiectelor de proprietate costurilor necesare intelectual, efectuat, de regul, pentru crearea, de ctre agenii economici i modificarea i utilizarea care constituie valoarea minim obiectului evalurii, a acestor obiecte. innd cont de deprecierea acumulat.

Se bazeaz pe estimarea valorii obiectului prin compararea lui cu alte obiecte similare, vndute sau propuse spre vnzare

15

Abordarea din punctul de vedere al venitului Care sintetizeaz metodologia tuturor abordrilor de calculare a valorii obiectelor de proprietate intelectual, ia n consideraie att cheltuielile Se bazeaz pe estimarea Presupune estimarea efective, ct i tipurile de viitoarelor venituri i valorii bunului imobil n venituri, canalele de ncasri cheltuieli, legate de baza venitului operaional financiare, prognoza utilizarea obiectului net ce poate fi generat de dezvoltrii ramurii, a evalurii acest bun n viitor. capacitilor de producie i a conjuncturii pieei concureniale, prevede prognozarea veniturilor, raportarea lor la valoarea curent. Sursa: completat de autori n baza actelor legislative ale R. Moldova Metoda veniturilor

Abordarea prin metoda venitului

Modul de evaluare a patrimoniului n baza valorii veniturilor viitoare ce ar pute fi obinute ca rezultat al utilizrii bunului.

16

Este evident c n actele legislative ce trateaz acelai domeniu de activitate nu pot fi diferite puncte de vedere (tab.3). Dup prerea noastr modurile respective de evaluare ar putea fi numite: abordarea costurilor adic studiul costurilor, tratarea problemei (valorii) costurilor, abordarea veniturilor studiul veniturilor, tratarea problemei veniturilor i abordarea comparativ studiu comparativ, tratarea comparativ a valorii.

1.2. Evoluia metodelor de evaluare n Republica Moldova

Metodele de evaluare a bunurilor imobile n R. Moldova pe parcursul ultimilor ani au suportat mai multe modificri i transformri conceptuale. Prima metodologie de evaluare a spaiului locativ a fost formulat ca rspuns la necesitatea aprut n procesul privatizrii. Metodologia de evaluare a locuinelor care urmeaz a fi privatizate [24] stabilit prin Legea nr.1324-XII din 10 martie 1993 cu privire la privatizarea fondului de locuine (anexa nr.2 la lege) prevede urmtoarele momente caracteristice: 1. Ca unitate pentru evaluarea locuinei care urmeaz s fie privatizat se ia 1m2 de suprafaa total echivalent. Suprafaa total echivalent a locuinei reprezint suma suprafeelor ncperilor locuibile i a dependenelor, a verandelor, a dulapurilor ncorporate, lojilor, balcoanelor i a teraselor care se ia n considerare cu urmtorii coeficieni: lojii 0,5, pentru balcoane cu paravane laterale i pentru terase 0,35, pentru balcoane ordinare proeminente 0,25. m 2. Preul locuinei care urmeaz s fie privatizat se determin pornindu-se de la valoarea iniial de balan (de reconstituire) al construciei. Din preurile de deviz curente, sczndu-se mrimea uzurii fizice (la data evalurii), preul reelelor i a instalaiilor exterioare care se determin dup culegerea Indicii comasai ai valorii de reconstituire a construciei locative, edificiilor publice i a 17

comunicaiilor comunale de importan vital [20] cu folosirea coeficienilor de indexare a valorii iniiale a fondului de locuine. 3. Preul 1m2 al imobilului se determin prin mprirea preului determinat (calculat n preuri de deviz curente), la suprafaa lui total echivalent. 4. Preul locuinei se determin n baza datelor de inventariere a fondului de locuine nregistrate la biroul teritorial de inventariere tehnic, la organizaia de exploatare a locuinelor i la unitile care au la balan fond de locuin, la momentul efecturii calculelor, lundu-se n considerare coeficientul de reglementare a modificrii nivelului preurilor. 5. La determinarea preului real al unui 1m2 de suprafa total echivalent a locuinei ce urmeaz s fie privatizat, se va considera nivelul real al calitilor de consum ale locuinei Pr = Vd * K m 1.1. unde: Pr preul real al 1m2 de suprafa total echivalent. Vd valoarea de bilan (de deviz) al 1m2 de suprafa total echivalent n preurile curente ale construciei la momentul efecturii calculelor care se fac n conformitate cu p.2. Km coeficientul mediu ce exprim calitile de consum ale locuinei determinat prin nmulirea tuturor coeficienilor aplicai pentru locuina dat. 6. Pentru exprimarea calitilor de consum ale locuinei se stabilesc coeficienii prezentai n tabelul 4. 7. Suprafaa total echivalent a apartamentului ce revine unui membru de familie, se determin prin mprirea suprafeei totale (So) la numrul de membri totali ai familiei (M). S Sm = o 1.2. M

18

Tabelul 4
Caliti de consum Coecvcoeficientul Ale cartierului 0,95-1,05 Starea ecologic Ale imobilului Materialul pereilor 0,97-1,04 Existena conductei de gunoi 0,98-1,02 Tipul imobilului a. Proiect individual cu sistematizare 1,6 mbuntit b. Proiect n serie cu sistematizare mbuntit 1,2 c. Cas cu 1 sau 2 nivele pentru 1 sau 1,5 2 familii Ale apartamentului Etajul nti i ultimul 0,97 Suprafaa buctriei (mai mic sau 0,96-1,04 mai mare de 7 m2)

8. Prin compararea lui Sm cu normativele existente se determin suprafaa locuinei n limitele normative (Sn), suprafaa care urmeaz s fie cumprat la preuri de stat, precum i suprafaa supranormativ (Sa) care urmeaz s fie cumprat la preuri comerciale, respectiv preul locuinei n limitele normative (Qn) i valoarea la preuri comerciale(Qc)
S n = (20 * M ) + (10 * N f )

Sc = Sa Sn Qn = S n * Ps Oc = S c * Pc

1.3 1.4 1.5 1.6

unde: Sn suprafaa total normativ M numrul total de membri Nf numrul de familii care locuiesc n locuin Ps pre de stat 1m2 19

Pc pre comercial 1m2 determinat de Guvern la data privatizrii, ns care s nu depeasc preurile curente pentru construcia locuinei de stat 9. Valoarea total a locuinei care urmeaz s fie privatizat se calculeaz n modul urmtor: Q = Qn + Qc 1.7 unde: Qn preul locuinei n limitele normative Qc valoarea la preuri comerciale Q valoarea total a locuinei care urmeaz s fie privatizat, i servete drept baz la calculul impozitului pentru proprietatea privat i a taxei notariale. n cazurile cnd imobilul se transfer din proprietatea de stat n proprietatea privat, evaluarea are un rol hotrtor. Valoarea proprietii are o mare importan pentru toate prile interesate att pentru stat, ct i pentru fotii deintori sau pentru viitorii deintori. Metodologia propus de evaluare a bunurilor imobiliare n scop de privatizare nu prevede determinarea valorii de pia. S-a presupus c valoarea de pia a imobilelor se va stabili n rezultatul licitaiilor de privatizare deschise i a crerii pieei reale. Preurile reale de privatizare au fost i sunt diferite fa de preurile de pia a imobilelor din urmtoarele considerente: - privatizarea a avut loc n lipsa unei piee de imobil dezvoltate i cu lipsa investitorilor strategici; - cumprtorii (fondurile de investiii i privatizare, companiile financiare i persoanele fizice) nu s-au aflat n condiii de concuren liber; - majoritatea absolut a obiectelor de privatizare s-au vndut pe bonuri patrimoniale, valoarea real a crora nu s-a pstrat pe parcursul privatizrii; - obiectele pentru privatizare s-au aflat n sfera circulaiei o perioad de timp dictat de programul privatizrii i nu de cerinele oportune ale pieei imobiliare; 20

- au fost privatizate preponderent cldirile, construciile i

edificiile, iar terenurile au fost incluse n circuit cu mare ntrziere; - au lipsit vnzrile n credit, n baza unor business planuri ntemeiate. Prin urmare, preurile, care s-au stabilit n procesul de privatizare, nu pot reflecta valoarea de pia a imobilelor. Primii pai n elaborarea metodologiei de evaluare a valorii de pia n R. Moldova au fost ntreprini de N. urcanu i O. Buzu [86]. Lund n consideraie lacunele anterioare i experiena rilor dezvoltate, metodologia respectiv propune urmtoarele abordri: - analiza comparativ a vnzrilor; - calcularea cheltuielilor; - analiza veniturilor; Nici o abordare din cele indicate nu este universal. n practica evalurii se utilizeaz doua sau chiar toate trei metode pentru unul i acelai bun imobil. Utilizarea abordrilor concrete depinde de scopul evalurii [63]. Analiza comparativ a vnzrilor. Se utilizeaz n cazurile de evaluare a obiectelor de imobil tipice din sfera productiv i neproductiv, a caselor cu multe apartamente i individuale. Aceast abordare const n analiza comparativ a bunului, cu alte obiecte vndute sau scoase de vnzare. Punctul iniial aici este comportamentul raional al cumprtorului sau al investitorului (care niciodat nu va plti mai scump pentru un bun imobil dect pe unul similar). Analiza comparativ a vnzrilor este o metod simpl. Ea mai este numit metoda informaiei de pia sau metoda de pia. Cmpul de utilizare a acestei metode este limitat. Ea nu se recomand n condiiile cu grad sporit de inflaie sau atunci, cnd informaia despre vnzare este nesatisfctoare din punct de vedere cantitativ i calitativ. n Republica Moldova condiiile necesare pentru utilizarea metodei n cauz abia se formeaz. Mai ales lipsesc fluxurile 21

informaionale cu privire la datele precise, reale ale preurilor bunurilor imobiliare. Calcularea cheltuielilor. Aceast abordare se ntemeiaz pe determinarea costului reproducerii totale a bunului imobil sau nlocuirii complete a obiectului evaluat, innd cont de mrimea uzurii. La rezultatul obinut se adaug valoarea de pia a terenului ca i cum ar fi disponibil pentru construcii. Astfel se apreciaz valoarea integral a bunului imobil. Abordarea Calcularea cheltuielilor" n practic se ntrebuineaz prin dou variante. O variant prevede calcularea costului reproducerii bunului imobil (reproduction cost new), alta - calcularea costului de nlocuire (replacement cost new) n majoritatea cazurilor se apeleaz la calcularea costului total de reproducere, fiindc la nlocuire, de fapt, se construiete un obiect deosebit de cel evaluat. Din punct de vedere teoretic este mai avantajoas a doua variant, deoarece este puin probabil c cineva s doreasc reproducerea cldirii de 3-5 ani. Aadar, aplicarea metodei Calcularea cheltuielilor depinde de alegerea ntre dou variante. Apar probleme i atunci cnd e necesar de apreciat gradul de uzur a unor elemente de construcii i a cldirii integral. Aceast abordare nu corespunde deplin principiului utilizrii potrivite i intensive. Prin urmare, aceast modalitate se utilizeaz la fezabilitatea construciilor noi, determinarea variantei intensive de folosire a pmntului, la evaluarea cldirilor cu destinaie special (netipice), la evaluarea n scopuri de impozitare pe elemente a proprietii imobiliare, n cazul impozitrii veniturilor i pentru evidena contabil. Aceast abordare se aplic la asigurarea proprietii imobiliare, pentru evaluarea valorii imobiliare pe piee pasive. De aceea aceast modalitate este foarte rspndit n Republica Moldova. Analiza veniturilor. Analiza veniturilor ca metod de evaluare se folosete pentru obiectele care aduc venit. Esena acestei metode const n faptul c valoarea bunului imobil n care se 22

investete reflect cantitatea i calitatea venitului scontat de la acest obiect pe toat perioada de exploatare. Valoarea obiectului care aduce venit, este egal cu suma veniturilor viitoare, actualizate la momentul evalurii. n cadrul utilizrii acestei metode trebuie neaprat s se in cont de condiiile de finanare i investire n imobil, s se analizeze veniturile i cheltuielile cu ajutorul diferitor tehnici. Abordarea "Analiza veniturilor" presupune ca n procesul de evaluare s se foloseasc, dup caz, una din urmtoarele metode: a) metoda potenialului comercial; b) metoda fructificrii fluxului financiar; c) metoda diferenei sau a rezultatului valoric; d) metoda investiional; A. Metoda potenialului comercial. Presupune determinarea venitului scontat care este legat de posesia i utilizarea bunului imobil. Pentru aceasta se folosete una din urmtoarele tehnici: - tehnica determinrii venitului net (potenial i real) - capitalizarea direct (pornete de la ideea c preul imobilului este direct proporional valorii curente a veniturilor nete viitoare. Se utilizeaz cnd bunul imobil are o sarcin de exploatare stabil i permanent. Neajunsul acestei metode const n faptul c se ia n consideraie doar venitul obinut numai n primul an de utilizare). Pentru determinarea coeficientului de capitalizare se apeleaz la: 1) metoda de pia, care presupune analiza coeficienilor de capitalizare a obiectelor asemntoare. Se folosete pe larg, fiindc n aa mod se reflect obiectiv situaia pieei imobiliare; 2) metoda cumulativ. Esena ei const n determinarea sumei procentelor: asigurat fr risc (procentul bancar), pentru gestiunea investiiei, de lichiditate. Se calcul i coeficientul de eficien al investiiei n imobil. 3) metoda acoperirii datoriei; 4) metoda analizei ipotecar - investiionale. 23

Metodele 3 i 4 practic nu se folosesc n rile cu economia n faza de tranziie din motive de dezvoltare insuficient a infrastructurii de pia. B. Metoda fructificrii fluxului financiar. Prin aplicarea acestei metode se poate actualiza mrimea veniturilor anuale, viitoare la momentul curent a1 evalurii. La finele perioadei de investiie sumele alocate se ntorc investitorului. Valoarea total a investiiei const din suma veniturilor actualizate i a celui fructificat din ultima perioad de investiie. La utilizarea acestei metode, se folosesc ca instrumente procentul compus i factorul de fructificare. Descrierea acestui mecanism nu reprezint obiectul studiului. C. Metoda diferenei sau a rezultatului valoric. Se utilizeaz n cazul cnd se cunoate valoarea i cerinele fa de venitul la unul din elementele bunului imobil - construciei sau terenului. Suma venitului rmas dup satisfacerea cerinelor fa de venitul unuia din elementele imobilului se atribuie elementului, valoarea cruia este recunoscut. Aceast metod se utilizeaz la evaluarea obiectelor care aduc venit. Exist trei variante a acestei metode: pentru cldiri, pmnt i bunul imobil integral. Metoda diferenei se aplic la: a) evaluarea terenurilor pentru dezvoltare; b) evaluarea terenurilor cu construcii care trebuie demolate i construite din nou (redevelopment); c) pentru terenul cu construcii care trebuie reconstruit; D. Metoda investiional. Are drept scop formularea opiniei despre valoarea dreptului de a cpta venit anual. Se poate utiliza la compararea fluxurilor plilor de arend i a fluxurilor de venituri. n alte cazuri n baza metodei se afl algoritmul folosit la analiza comparativ i alte metode, cu ajutorul crora se capitalizeaz fluxurile de venituri. Aceast metod permite evaluarea imobilului cu asigurarea mpotriva inflaiei, lundu-se n consideraie concomitent plata de arend i creterea cererii. 24

n prezent n rile cu economia n tranziie se utilizeaz numai o variant a metodei diferenei - calcularea plii marginale pentru pmnt n scopul realizrii proiectului investiional. Metodologia respectiv generalizeaz teoria evalurii, cuprinde principii fundamentale de evaluare aprobate de practica mondial, metode de evaluare a valorii de pia adaptate la condiiile specifice ale Republicii Moldova, unele particulariti de evaluare a terenurilor de destinaie agricol, reglementeaz procesul evalurii. Se cere ns ca metodologia dat s fie dezvoltat prin elaborarea metodelor i instruciunilor de evaluare pe categorii concrete de imobil, precum i n scopuri concrete. Procesul actual de evaluare a imobilului n Republica Moldova este reglementat prin Legea R.Moldova cu privire la activitatea de evaluare [26, 18]. Documentul respectiv legifereaz definiia valorii de pia acceptat de TEGOVA, precum i principalele metode propuse de Standardele Europene de Evaluare: a) metoda analizei comparative a vnzrilor, care se bazeaz pe estimarea valorii obiectului prin compararea lui cu alte obiecte similare, vndute sau propuse spre vnzare; b) metoda veniturilor, care se bazeaz pe estimarea viitoarelor venituri i cheltuieli, legate de utilizarea obiectului evalurii; c) metoda cheltuielilor, care se bazeaz pe estimarea cheltuielilor pentru crearea unui obiect analogic celui evaluat sau a cheltuielilor pentru nlocuirea obiectului supus evalurii [26]. Condiiile i modul de aplicare a metodelor de evaluare menionate se prevede a fi stabilite de standardele naionale de evaluare. n august 2003 prin Hotrrea Guvernului a fost aprobat Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile [18]. Regulamentul i-a propus drept scop stabilirea procedurii de determinare a valorii bunurilor imobile, indiferent de tipul acestora i forma de proprietate asupra lor. Pentru determinarea valorii bunului imobil se recomand aplicarea urmtoarelor metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vnzrilor i 25

metoda veniturilor. n cazul n care utilizarea uneia din metodele menionate nu este posibila, evaluatorul va argumenta n raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. n cazul evalurii diferitor tipuri de bunuri imobile, metodele de evaluare se vor aplica n urmtoarea consecutivitate: a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie locativ: metoda analizei comparative a vnzrilor i metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie locativ care sunt date n arend poate fi aplicat metoda veniturilor; b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinaie agricol: metoda analizei comparative a vnzrilor i metoda veniturilor; c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie comercial metoda analizei comparative a vnzrilor, metoda veniturilor i metoda cheltuielilor; d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie industrial: - n cazul unei piee dezvoltate metoda analizei comparative a vnzrilor, metoda veniturilor i metoda cheltuielilor; - n cazul unei piee slab dezvoltate sau inexistenei acesteia metoda cheltuielilor; e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice i specializate metoda cheltuielilor. Metoda cheltuielilor Procesul de determinare a valorii de pia prin metoda cheltuielilor este constituit din urmtoarele etape: a) determinarea valorii de pia a terenului fiind considerat liber i disponibil pentru cea mai bun i eficient utilizare; b) determinarea valorii construciei considerate noi (valoarea de reconstituire sau de nlocuire). n valoarea construciei considerate noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcie, costurile indirecte i beneficiul investitorului;

26

c) estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice

(recuperabil i nerecuperabil); deprecierii funcionale (recuperabil i nerecuperabil) i deprecierii economice. valorii de reconstituire sau de nlocuire, innd cont de mrimea deprecierii acumulate; e) estimarea valorii de pia a bunului imobil ca fiind suma valorii de pia a terenului i valorii de reconstituire sau de nlocuire a construciilor. Astfel, valoarea imobilului este compus din valoarea terenului i valoarea construciei. Regulamentul indic metodele de apreciere a fiecrui element, spre exemplu valoarea de reconstituire sau de nlocuire a cldirii sau edificiului evaluat cuprinde urmtoarele elemente: a) preul construciei; b) cheltuieli indirecte; c) beneficiul investitorului. Valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire se estimeaz prin aplicarea urmtoarelor metode: a) metoda comparaiilor unitare; b) metoda costurilor segregate; c) metoda cantitativ. De asemenea, este definit metoda respectiv i descris prin modalitatea de aplicare a ei. Metoda analizei comparative a vnzrilor Metoda respectiv se utilizeaz n cazurile n care exist suficient informaie despre vnzrile bunurilor imobile similare obiectului evalurii. Bunurile imobile comparabile trebuie s fie similare obiectului evalurii din punct de vedere al caracteristicilor funcionale i fizice. n scopul aplicrii metodei analizei comparative a vnzrilor evaluatorul trebuie s dispun de informaia privind preurile de vnzare sau preurile de ofert pentru aceste bunuri. Se indic urmtoarea consecutivitate de aplicare a metodei: a.Colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii bunurilor imobile comparabile; b. identificarea unitilor i elementelor de comparaie; c. determinarea mrimii ajustrilor; 27

d) estimarea

a) b)

d.comparaia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, n scopul ajustrii preurilor de vnzare; e.analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de pia a obiectului evalurii. n procesul analizei obiectelor comparabile se vor examina urmtoarele elemente: drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise; condiiile de finanare; condiiile tranzaciei; condiiile pieei; amplasarea; caracteristicile fizice; caracteristicile economice; modul de folosin; componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil. Metoda veniturilor Aplicarea metodei veniturilor se indic a fi efectuat n dou etape: prognozarea veniturilor viitoare; determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare. Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaz plata de arend. n cadrul metodei veniturilor sunt aplicate dou metode de estimare a valorii: a) capitalizarea directa; b) actualizarea fluxurilor de numerar. n funcie de metoda aleas se apreciaz fie rata de capitalizare, fie rata de actualizare. Pentru determinarea mrimii fiecrei rate sunt indicate un ir de metode, care pot fi aplicate n funcie de condiiile n care se afl obiectul concret de evaluare. n cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar se va ine cont i de reversie. Reversia reprezint preul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vndut la sfritul perioadei de calcul. Metodele de evaluare a terenurilor n procesul evalurii terenurilor se indic a aplica urmtoarele abordri: abordarea comparativ, care include: metoda comparaiei directe, metoda alocaiei, metoda extragerii; i abordarea veniturilor, care include: metoda capitalizrii directe, metoda rezidual i metoda parcelrii. Metodele se aplic n funcie de situaia concret, de starea i posibilitile obiectului evalurii. Metoda comparaiei directe este utilizat pentru determinarea 28

valorii terenurilor cu construcii i terenurilor fr construcii prin compararea preurilor de vnzare a terenurilor similare obiectului evalurii. Metoda alocaiei este utilizat pentru determinarea valorii terenurilor cu construcii. Metoda extraciei se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor cu construcii, cu condiia existenei informaiei despre preurile de vnzare a bunurilor imobile n componena crora intr terenuri similare terenului evaluat. Metoda capitalizrii directe se utilizeaz pentru estimarea valorii terenurilor care pot genera venituri pe parcursul perioadei de exploatare. Metoda rezidual se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor cu construcii i terenurilor destinate construciilor. Metoda parcelrii este utilizat la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezint cea mai bun i eficient utilizare. Regulamentul provizoriu actual privind evaluarea bunurilor imobile este actul normativ cel mai adecvat, amplu i concret, care reglementeaz activitatea de evaluare a bunurilor imobile. Cu toate acestea el cere o redactare pentru a-l aduce n conformitate cu primul standard naional, precum i unele concretizri n funcie de tipul imobilului. Spre exemplu, conform acestui regulament evaluarea imobilului tipizat trebuie s cuprind aplicarea a trei metode n conformitate cu abordrile de baz. n cadrul abordrii prin metoda costurilor se cere aprecierea nu numai a valorii construciei, ci i a terenului considerat liber. Acest lucru, n practic, s-a adeverit inutil, deoarece n urma comercializrii imobilului locativ tipizat se transmite doar dreptul de folosin a terenului, iar valoarea acestuia (n caz de determinare) constituie o mrime foarte mic 0,1-0,5 %. Considerm c n cazul evalurii imobilului locativ tipizat nu este necesar evaluarea terenului, iar concretizarea respectiv trebuie inclus n regulamentul cu privire la evaluarea bunurilor imobile. Vom meniona la acest capitol i lipsa standardelor naionale care ar indica condiiile i modul de aplicare a abordrilor i metodelor de evaluare n R. Moldova.

29

1.3. Caracteristica preului imobilului locativ

Dup proclamarea independenei rii n economie, n ce privete condiiile sociale i modul de via al populaiei s-au produs transformri majore. Ca urmare a procesului de privatizare, un numr mare de ntreprinderi i circa 95 la sut din fondul de locuine aparin actualmente sectorului privat. La 1 ianuarie 1998 91% din locuine erau proprietate privat, iar proprietate public 8%. La finele anului 2004 n proprietatea privat se aflau 94,88% din fondul locativ i n proprietate public 4,81% (tab.5). Conform situaiei de la 1 ianuarie 1999, fondul naional de locuine constituia circa 1,3 mln uniti, dintre care 37% sunt situate n localiti urbane [14, p.53]. La finele anului 2000 fondul locativ a cuprins 75,6 mln m2 spaiu total, iar la finele a.2004 deja 76,83 mln m2 (tab.5), fapt ce denot tendina de dezvoltare a fondului locativ din R. Moldova. Tabelul 5

Fondul locativ n R. Moldova

(la sfritul anului, mln. m2 de suprafa total) 1998 Fondul locativ total din care: P ublic Mixt 74,5 1999 75,4 2000 75,6 2001 75,9 2002 76,2 2003
1998** 2003** 2004*

76,8 76,83 100 100

5,9 0,7

5,3 0,5

4,7 0,4

4,4 0,3

4,0 0,2

3,9 0,1

3,7
0,23 72,9

7,9 4, 4,81 0,9 0, 0,29

91,2 9

P 68,0 69,5 70,5 71,2 71,9 72,7 rivat Suprafaa total 0,5298 0,4367 0,3885 0,3612 0,2973 0,3574 privatizat

94,88 -

30

Sursa: [55] * departamentul de statistic, scr.nr.12-13/38 din 23.06.2005 ** calculele autorului

Anterior privatizrii, fondul de locuine era constituit din locuine de stat, locuine departamentale, aflate la balana ntreprinderilor, organizaiilor de stat i sindicatelor, altor formaiuni obteti, locuine n case cooperatiste i case particulare. Codul cu privire la locuine [2] al Republicii Moldova determin urmtoarele tipuri de locuine: 1. fond locativ de stat, adic spaiul locativ din cldirile aflate n proprietatea de stat; 2. fond locativ obtesc - spaiul locativ ce aparine organizaiilor obteti, cooperatiste, sindicatelor; 3. fond locativ cooperatist - spaiul locativ ce aparine cooperativelor de construcii locative; 4. fondul locativ individual, privat - spaiile locative ce aparin persoanelor fizice. ncepnd cu anul 1990 structura fondului locativ a nceput s se schimbe considerabil. Dac n 1990 fondul locativ de stat, conform anuarului statistic [55], constituia n republic 24 mln.m2 i cel privat 53,9 mln.m2, atunci ctre sfritul anului 1995 fondul de stat constituia doar 11 mln.m2 i cel privat 60,8 mln.m2. Pentru municipiul Chiinu aceste date constituie: n 1992 fondul de stat -10,55 mln.m2, fondul individual -1,55 mln.m2, iar n 1995 deja 5,92 mln.m2 - fondul de stat i 6,89 mln.m2 - fondul individual [55]. Concomitent, putem observa c fondul locativ total din 1995 pn n 2004 s-a micorat de la 77,9mln.m2 la 76,83 mln.m2, ns pentru mun.Chiinu s-a nregistrat o cretere de la 10,64 mln.m2 la 14,8 mln.m2 (tab.6). La nceputul anului 2003 fondul locativ din mun. Chiinu cuprindea 113 320 apartamente, la finele anului 112 893, iar la nceputul anului 2005 111 531 apartamente (tab.7).

31

32

Tabelul 6 Fondul locativ al R. Moldova pe anii 1990-2004

Fondul Locativ (la sfritul anului, mln.m2 de suprafa total) Moldova Fondul locativ total n medie la un locuitor, m2 Localiti urbane Fondul locativ total n medie la un locuitor, m2 Localiti rurale Fondul locativ total n medie la un locuitor, m2 ChiChinu Fondul locativ total n medie la un locuitor, m2 Sursa: [55] 1990 1995 2000 2001 2002 2003 2004

77,9 x 29,5 x 48,4 x 10,64 x

71,8 x 26,0 x 45,8 x 12,77 x

75,6 20,8 28,1 18,8 47,5 22,3 x x

75,9 20,9 28,4 18,9 47,5 22,3 x x

76,2 21,0 28,5 19,0 47,7 22,5 x x

76,8 21,3 28,5 19,1 48,3 22,9 14,8 18,9

76,83 21,3 28,4 19,1 48,4 22,9 14,8 18,7

Tabelul 7 Fondul locativ n municipiul Chiinu

Numrul apartamentelor Botanica Centru Buiucani 1 2 3 4 garsoniere 8196 4429 5564 cu 2 odi 17990 9602 10365 cu 3 odi 11388 4697 6530 cu 4 odi 867 542 670 cu 5 odi 150 60 51 Total la 03.02.2003 38591 19330 23180 Total la 01.01.2004* 112 893 Total la 01.01.2005* 111 531 Sursa: Primria Municipiului Chiinu (manuscris) Rcani 5 8936 14440 7878 905 60 32219

33

* calculul autorului n baza datelor din Monitorul Oficial al R.Moldova nr.17-19 din 28.01.2005 [73, p.68]

Fondul de locuine din localitile urbane s-a format n temei din blocurile construite din panouri mari de beton, piatr i blocuri monolit, conform unor proiecte tipice, purtnd denumirea de imobil locativ tipizat. n majoritate acestea sunt seriile 111-143, 135, 1-464 MC, 102, 83, 90 n diverse modificri de proiect, n funcie de numrul de apartamente (tab.8). Tabelul 8 Imobil locativ tipizat Numrul Numrul de Spaiul Spaiul Seria de nivele apartamente total locativ
111 - 143 135 9 9 9 9 9 5 5 5 9 9 9 5 5 5 5 5 5 5 5 144 105 70 72 54 36 30 24 90 72 54 60 60 30 30 25 39 39 20 7861,1 5738,9 3650,2 3860,6 3259,3 1928,3 1805,3 1454,9 4290,2 3781,0 2885,4 3291,6 2859,2 1467,4 1335,64 1350,40 2261 2124 1351 4394,2 3192,8 1991,5 2308,0 2016,2 1154,0 1078,9 878,2 2487,4 2298,7 1755,5 2100,5 1715,8 872,9 753,76 812,71 1283 1069 885

1 - 464 MC 102 90 83

Sursa: extras din catalogul proiectelor tip a cldirilor locative i industriale din R. Moldova

Evaluatorii practicienii, ce activeaz pe piaa mun. Chiinu, adesea clasific fondul locativ ca garsoniere, de-a lui Hrusciov, lumnri, apartamente cu planificare nou, apartamente34

planificare nou cu cerere sporit, apartamente cu confort sporit, apartamente la pmnt, case la pmnt i case la pmnt cu confort sporit. n acest mod sunt evideniate deosebirile, care determin valoarea imobilului, ca: numrul de nivele, materialul pereilor cldirii, nlimea ncperii, suprafaa buctriei, existena ascensorului, anul construciei. Lund n consideraie faptul, c majoritatea locuitorilor municipiului nu cunosc clasificarea specific, menionat n tab.8, piaa locativ poate fi caracterizat i din acest punct de vedere (tab.9). Tabelul 9 Descrierea pieei locative din mun. Chiinu
Tipul imobilului locativ 1 garsoniere Descrierea Parametri Caracteristica 2 3 Numrul de nivele min / 1 / 16 max Materialul pereilor Panou / bloc de calcar cldirii nlimea ncperii, m 2,3 / 2,75 Suprafaa buctriei, m2 -/7 Prezena ascensorului + Perioada construciei min 1950 / 1980 / max Numrul de nivele min / 4/5 max Materialul pereilor Panou / bloc de calcar cldirii nlimea ncperii, m 2,3 / 2,75 Suprafaa buctriei, m2 6-7 Prezena ascensorului Perioada construciei min 1950 / 1980 / max Numrul de nivele min / 12 / 20 max Materialul pereilor Monolit cldirii nlimea ncperii, m 2,5 / 3 Suprafaa buctriei, m2 7 12 Prezena ascensorului +

din perioada Hrusciov

lumnri

35

apartamente cu planificare nou

apartamenteplanificare nou cu cerere sporit

apartamente cu confort sporit

apartamente la pmnt

case la pmnt

Perioada construciei min / max Numrul de nivele min / max Materialul pereilor cldirii nlimea ncperii, m Suprafaa buctriei, m2 Prezena ascensorului Perioada construciei min / max Numrul de nivele min / max Materialul pereilor cldirii nlimea ncperii, m Suprafaa buctriei, m2 Prezena ascensorului Perioada construciei min / max Numrul de nivele min / max Materialul pereilor cldirii nlimea ncperii, m Suprafaa buctriei, m2 Prezena ascensorului Perioada construciei min / max Numrul de nivele min / max Materialul pereilor cldirii nlimea ncperii, m Suprafaa buctriei, m2 Prezena ascensorului Perioada construciei min / max Numrul de nivele min / max

1970 / 1980 7 / 12 Panou 2,5 / 3 7 12 + 1980 / 1995 5/ 7 Bloc de calcar 2,5 / 3 7 12 + 1980 / 1995 5/9 Panou / bloc de calcar 2,5 / 5 10 -/+ 1980 / 1999 1/2 Bloc de calcar / lut / piatr 2 / 2,5 4 10 - / 1970 1/2

36

Materialul pereilor Bloc de calcar / lut cldirii 1 nlimea ncperii, m 2,5 / 5 Suprafaa buctriei, m2 12 2 3 Prezena ascensorului Perioada construciei min - / prezent / max case la pmnt Numrul de nivele min / 1 / 3,5 cu confort sporit max Materialul pereilor Bloc de calcar cldirii nlimea ncperii, m 2,5 / 5 Suprafaa buctriei, m2 12 Prezena ascensorului Perioada construciei min 1990 / prezent / max Sursa: raport de evaluare elaborat de GOFMA - Consulting S.R.L.

n Republica Moldova funcioneaz astzi vechiul sistem de repartizare a locuinelor, conform cruia suprafaa locuibil stabilit pentru o persoan este de 9 m2., iar raportul dintre suprafaa locuibil i cea total este de 0,55 - 0,6. Aceste cifre sunt ns ireale pentru majoritatea populaiei. Conform sondajelor indicatorii privind spaiul locativ arat suprapopularea camerelor 1,6 persoane la o camer. Conform datelor sondajelor efectuate [14, pag.53], populaia n ansamblu nu este satisfcut de starea fondului de locuine. Numai 25% din intervievai sunt satisfcui de calitatea locuinelor i a infrastructurii aferente. Dup tipul cldirii cele mai puin solicitate sunt blocurile de locuit monolit cu 16 nivele, construite recent, n timp ce locuinele de piatr i case individuale sunt cele preferate. Cu privire la tipul de comoditi cele mai importante elemente menionate de locatari sunt nclzirea, izolarea i umiditatea. Rating-ul acordat spaiilor de uz comun din blocurile de locuit este mic din cauza iluminrii slabe i insalubritii, iar o jumtate din respondeni au afirmat c blocul lor de locuit are nevoie de renovare total i /sau reparaie general. n ce privete vecintatea cel mai mult se atrage atenia la accesul spre transportul public i magazine. Populaia este nemulumit de nivelul asigurrii 37

securitii locuinelor, locurilor de joac a copiilor, de iluminatul strzilor, terenurilor adiacente, de starea sanitar i de ntreinerea spaiilor de folosin comun. n anul 1989 a fost adoptat hotrrea prin care li se permitea cetenilor s cumpere i s vnd liber, fr restricii spaiul locativ de stat i obtesc. n realitate ns aceast hotrre a fost anulat n 1990, ca apoi n 1992 s se permit din nou tranzaciile imobiliare. n acelai an au fost vndute 4.000 apartamente. Odat cu adoptarea legii despre privatizare, n anul 1993 au fost vndute 3.522 apartamente i privatizate 5.755 apartamente. Pn n 1996 au fost privatizate 104.654 apartamente [55]. n perioada 1999-2002 au fost privatizate 33 mii de apartamente cu o suprafa total de 1483,7 mii m2. n anii 20032004 au fost privatizate 2.789 apartamente [73, p.68]. Concomitent cu creterea numrului de apartamente privatizate a sporit i numrul apartamentelor vndute, care n anul 1996 atinge un numr de 26.476, iar n 2001-2004 au fost nregistrate 63.994 tranzacii.Dup cum putem observa, din 1994 vnzarea de locuine a crescut brusc. Pn n 1995 s-a desfurat activ procesul de privatizare a locuinelor, iar din 1996 predomin vnzarea lor. Acest lucru se explic prin capacitatea de cumprare joas a populaiei, care este influenat n primul rnd de creterea lent a veniturilor. De exemplu, salariul nominal mediu a crescut n anii 1991-1998 de 643 ori, iar indicele general al preurilor de consum de 7386 ori, depind de 17 ori nivelul de cretere a salariului. Imposibilitatea cumprrii locuinelor se explic i prin creterea vertiginoas a costurilor construciilor noi, care s-au mrit n anii 1991-1998 de 4788 ori, depind creterea veniturilor populaiei de 7,5 ori, precum i prin majorarea plilor pentru serviciile comunale. Preurile nominale n aceast perioad ncep s creasc vertiginos (diagrama 1). Numai n perioada 1995-1996 ele au crescut cu 205% - 500% n funcie de locul amplasrii.

38

Diagrama 1 Dinamica modificrii preurilor la imobilul locativ n perioada 19952006 (costul 1 m2 de spaiu total (USD))

S ursa: [90]

38

n prezent o cerere sporit de locuine se nregistreaz doar pe piaa locuinelor existente, la care preurile sunt mai joase fa de preurile la locuinele noi. Dup anul 2002 s-a mrit considerabil numrul tranzaciilor pe piaa imobilului locativ din mun. Chiinu (tab.10), fapt care a dus la creterea preurilor pentru spaiul locativ [73, p. 68]. Tabelul 10

Dinamica tranzaciilor pe perioada anilor 2001-2006

N r Denumire a Tranzacii lor Vnzarecumprare 2 Donaie 1 3 Tranza cii n a. 2001 % Tranza cii n a. 2002 % Tranza cii n a. 2003 % Tranza cii n a. 2004 % Tranz acii n a. 2005* % Tranza cii n a. 2006* %

16049 1962

80, 1 9,8

16073 2382

Moteni 493 2,5 663 re 4 Schimb 580 2,9 576 5 Privatizar 564 2,8 955 e 6 Divizare 384 1,9 399 7 Altele 0 0,0 18 Total 20032 100 21066 Sursa: [ 73, p. 68] * calculat n baza [90]

76, 3 11, 3 3,2 2,7 4,5 1,9 0,1 100

16177 2693 1261 412 427 730 1569 23269

69, 5 11, 6 5,4 1,8 1,8 3,1 6,7 100

15695 3112 2565 385 1362 1469 1500 26088

60, 2 11, 9 9,8 1,5 5,2 5,6 5,7 100

26982 3934 6871 5633 43420

62,1 9,1 15,8 13 100

23470 4353 6027 10 278 44128

53,2 9,9 13,7 23,2 100

39

Diagrama 2. Dinamica modificrii preurilor la imobilul locativ n a.2006 (costul 1m2 spaiu total (USD))

Septembrie

Sursa: [90]

40

Decembrie

Octombrie

Noiembrie

Februarie

Ianuarie

August

Aprilie

Martie

Iunie

Iulie

Mai

Acest lucru se datoreaz faptului c mun. Chiinu este capitala i centrul economic al Moldovei. Concomitent evaluatorii practicieni explic aceast cretere a cererii n felul urmtor: persoanele plecate n strintate se ntorc cu sume considerabile i procur imobil locativ, de obicei n Chiinu, datorit unei infrastructuri mai dezvoltate comparativ cu alte regiuni ale republicii. Potrivit studiilor preliminare, circa 20% din mijloacele bneti transferate de peste hotare n republic sunt investite n imobil. Prinii, ce-i trimit copiii la studii n Chiinu, prefer s procurare locuine pentru a nu plti chiria pe toat durata nvturii; iar cu introducerea EURO la 1.01.02, USD i-a pierdut stabilitatea de odinioar, prin urmare persoanele ce pstrau acumulrile n dolari au preferat plasarea mijloacelor bneti n imobilul locativ [90]. Actualmente investiiile n imobil sunt cele mai atractive i accesibile, fiindc poate fi obinut att un venit direct, n urma mririi preului la imobil, ct i un venit indirect, n urma chiriei. Din cele enunate, observm o dezvoltare continu a pieei imobilului locativ n mun. Chiinu. Se ncheie tot mai multe tranzacii n pofida faptului c preurile n ultima perioad cresc. Cu toate c, potrivit legii cererii, sporirea preului duce la scderea cererii, faptul dat confirm nc o dat imprevizibilitatea pieei imobilului locativ din R.Moldova. O asemenea situaie se explic prin teama cumprtorilor de o eventual cretere enorm a preurilor la apartamente. Fapt ce-i determin s fac cumprtura acum, dar nu mai trziu, pentru a minimiza riscul pierderilor. Analiza pieei imobilului locativ tipizat a demonstrat o ciclicitate de doi ani a creterii efective a preurilor (anexa 1). Conform datelor publicate periodic de Bursa Lara [90] preurile nominale de pia medii la garsoniere n perioada anilor 1995-2004 s-au modificat conform tabelului 11.

41

Tabelul 11

Preurile nominale medii la garsoniere n perioada 1995 2006

SECTORUL Buiucani Centru Botanica Rcani ANII 1997 8500 10500 9500 9000 1998 7500 8500 7750 7250 1999 5500 7250 6000 6250 2000 3625 4000 3250 3750 2001 4590 4940 4720 4360 2002 5900 6450 6600 5700 2003 10300 11200 10600 10350 2004 17750 18600 18350 16987 17558 2005 20250 22080 18580 19580 18420 USD 2006 25750 28130 24130 25380 24250

Ciocana 6750 4000 4400 5500 9800 8500 5500 Sursa: ntocmit de autor n baza datelor www.Lara.md pe perioada analizat

Preurile respective nu pot fi comparate fiind valori difereniate n timp. Pentru a le aduce ntro situaie comparabil s-a decis a aplica rata de refinanare bancar (tab.12), ca fiind valoarea ce reflect nu numai modificarea inflaionist, ci i politica statului n perioada analizat, ns nu nainte de a transforma preurile n moned naional.

42

Tabelul 12

Cursul mediu anual al dolarului i rata de refinanare bancar n perioada anilor 1995-2006
1995 Anul Cursul mediu 4,29 anual al dolarului Rata 27,3 medie de 4 refinanar e Sursa: [89] 1996 4,52 1997 4,65 1998 4,67 1999 8,34 2000 11,65 2001 12,41 2002 13,09 2003 13,88 2004 13,22 2005 12,6 2006 13,13

20,1 5

19,0 3

22,4 2

31,8 2

29,2 8

17,7 1

11,2 9

11,2 5

14,1 7

12,9

12,8

n rezultat cptm valori comparabile, preuri actualizate la acelai moment de timp finele anului 2006 (tab.13).

43

Tabelul 13 Preurile actualizate la garsoniere n mun. Chiinu

SECTORUL Buiucani Centru Botanica Rcani ANI 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 lei 2005 2006

174728 126478 125656 89487 102541 124924 207865 298836 287809 338098 215840 143342 165638 98744 110360 136570 226028 313146 313819 369347 195284 130694 137080 80229 105445 139746 213919 308937 264074 316827 185006 122262 142791 92572 97402 120690 208874 285990 278287 333239 98296 116455 197775 295603 261800 318403

Ciocana 174728 113830 125656 98744 Sursa: Calculul autorului

Cercetnd dinamica preurilor s-a observat o ciclicitate (diagrama 3). Pentru a confirma corectitudinea concluziilor am determinat abaterea valorilor consecutive. Adic, cu cte procente difer, spre exemplu, creterea preurilor din 2001, 2002 i cea din 2003. Vom observa c dac n 2001 aceast abatere a constituit +43,37% (pentru sectorul Buiucani), apoi n 2002 doar +7,24%, dup care crete cu +44,56% i iari o micorare brusc la -22,63%, un an continu micorarea (-47,45%) dup care o cretere de 21,16% (tab.14).

44

Diagrama 3. Dinamica preturilor in perioada 1996-2006 B uiucani C entru 300 B otanica 200 R cani C iocana 100
400 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 -100 anii

Sursa: calculul autorului

45

Tabelul 14 Abaterea creterii (scderii) efective a preurilor n perioade consecutive % perioada

1999/ 1998 2000/ 1999 2001/ 2000 43.37 52.15 72.90 40.39 20.96 2002/ 2001 7.24 11.99 1.10 18.69 18.93 2003/ 2002 2004/ 2003 2005/ 2006/ 2005 2004 21.16 17.48 34.50 22.44 33.06 26.96 -28.13 49.14 -55.94 37.96 -46.36 50.71 -51.96 44.56 -22.63 -47.45 41.75 -26.96 -38.33 20.55 -8.66 -58.94 49.16 -36.15 -39.61 51.36 -20.36 -60.90

SECTORUL

Buiucani Centru Botanica Rcani Ciocana

45.24 -31.81 Sursa: calculul autorului

Forma grafic este mai explicit pentru a elucida ciclicitatea menionat (diagrama 4). Dac e s presupunem c periodicitatea se va menine n continuare, atunci n 2007 abaterea creterii efective a preurilor fa de 2006 va primi valori pozitive: (2007-2006) 0, atunci
P2007 P2006 P P2005 * 100 2006 * 100 0 P2006 P2005

46

Diagrama 4. Abaterea creterii (scderii) efective a preurilor n perioade consecutive

100 0
19 97 /1 19 996 98 /1 19 997 99 /1 20 998 00 /1 20 999 01 /2 20 000 02 /2 20 001 03 /2 20 002 04 /2 20 003 05 /2 20 004 06 /2 00 5

-100 -200 -300 -400

Buiucani Centru Botanica Rcani Ciocana

perioada

Sursa: calculul autorului

n urma unor transformri matematice i nlocuirii valorilor actualizate obinem limita inferioar a preurilor medii anuale posibile pentru anul 2007: n sectorul Buiucani 31 283 $, Centru 34 239 $, Botanica 29 940 $, Rcani 31 430 $, Ciocana 30 501 $.

47

Cercetarea efectuat a scos n eviden aspecte specifice ale problemei studiate i a permis formularea unor concluzii: 1. Actele legislative ale R. Moldova definesc n mod diferit noiunile conceptuale ale activitii de evaluare. n opinia noastr modurile de evaluare trebuie denumite: abordarea costurilor adic studiul costurilor, tratarea problemei (valorii) costurilor, abordarea veniturilor studiul veniturilor, tratarea problemei veniturilor i abordarea comparativ studiul comparativ, tratarea comparativ a valorii. 2. Metodologia evalurii bunurilor imobiliare n scop de privatizare nu prevede determinarea valorii de pia, iar preurile stabilite n procesul privatizrii nu reflect valoarea de pia a imobilului. 3. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile prezint actualmente actul normativ cel mai adecvat, amplu i concret, care reglementeaz activitatea de evaluare a bunurilor imobile. Cu toate acestea el cere o redactare pentru a-l aduce n conformitate cu primul standard naional, corectarea unor erori precum i introducerea unor concretizri n funcie de tipul imobilului. 4. Considerm c n cazul evalurii imobilului locativ tipizat evaluarea terenului nu este necesar, iar concretizarea respectiv trebuie inclus n Regulamentul cu privire la evaluarea bunurilor imobile. 5. n anul 2004 a fost adoptat primul Standard moldovenesc n domeniul evalurii, care definete noiunile de baz, ns vom meniona lipsa standardelor naionale care ar indica condiiile i modul de aplicare a abordrilor i metodelor de evaluare n R. Moldova. 6. Cercetarea pieei imobilului locativ tipizat a evideniat dezvoltarea continu a acesteia n mun. Chiinu. n pofida faptului c preurile sunt n continu cretere, se ncheie tot mai multe tranzacii. 7. Analiza pieei imobilului locativ tipizat a demonstrat o ciclicitate de doi ani a creterii efective a preurilor, fapt care a permite pronosticarea limitei inferioare sau superioare a preurilor medii anuale 48

CAPITOLUL II
ELEMENTE DE ECONOMETRIE APLICATE LA DETERMINAREA MRIMII INFLUENEI FACTORILOR ASUPRA VALORII DE PIA A IMOBILULUI LOCATIV

2.1. Clasificarea i caracteristica factorilor ce influeneaz valoarea de pia

Procesul evalurii imobilului locativ poate fi divizat n cteva etape (des.1): problema evalurii; studiul i analiza preventiv a pieei; culegerea informaiei i analiza pieei; elaborarea i calibrarea modelului de evaluare; testarea, controlul calitii i concretizarea rezultatelor. Formularea problemei de evaluare const n identificarea obiectului evalurii (determinarea adresei), determinarea drepturilor asupra proprietii evaluate, stabilirea scopului evalurii i datei evalurii. Culegerea informaiei i analiza pieei n scopul evalurii presupune depistarea i selectarea factorilor ce influeneaz cererea i oferta, care, la rndul lor, stabilesc valoarea imobilului pe pia. Factorii respectivi pot fi grupai (clasificai) n diferite moduri.

49

P R O C E S U L

Problema evalurii Studiul i analiza preventiv

Cu le ger ea i nf orma i ei i an al iz a pi e ei Date cu privire la cerere i ofert g generaleconcretecomparativeEconomice Sociale Ale mediului ambiant Administrative Sectorul mprejurimile Cldirea Apartamentul Costuri Vnzri V Venituri i cheltuieli Elaborarea i calibrarea modelului

Testarea, controlul calitii i concretizarea rezultatelor

Des.1Procesul evalurii

E V A L U R I

50

D. Ekkert [119]: 1. 2. 3. 4.

propune analiza a patru grupuri de factori

factori economici (nivelul veniturilor, dobnda bancar, politica bancar i accesibilitatea creditelor, investiii n construcii, costul chiriei, preurile pentru locuine); factori sociali (densitatea populaiei, mrimea familiei, nivelul educaional, nivelul infraciunilor, grupare dup vrst); factori administrativi (zonarea, norme i reguli constructive, servicii municipale, cota impozitului local); factorii mediului ambiant (topografia, forma lotului de pmnt, solul, accesul liber spre parc, magazin, coal, edificii de cult, locul de lucru, staiile de transport n comun, ntreprinderile sferei de deservire).

Doamnele A.Greaznova i M. Fedotova [110, p.118] grupeaz factorii n informaie extern i informaie intern (des.2

51

Masivul informaional

Informaia extern

Informaia intern

Analiza macroeconomic
Sursa: [110, p. 118]

Analiza strii pieei imobilului

Analiza microeconomic

Des. 2 Informaia necesar n procesul evalurii

52

La informaia extern se refer factorii economici i social politici, iar la informaia intern se refer factorii ce caracterizeaz amplasamentul, lotul de pmnt, cldirea i ncperea (tab.15). Factorii economici cuprind ritmul creterii economiei, nivelul inflaiei, indicele afacerilor, climatul investiional, modificarea dobnzii i cursului valutar, nivelul veniturilor populaiei, etc. Factorii politici i sociali cuprind stabilitatea i prognozele situaiei politice, ncrederea acordat guvernului, apropierea alegerilor i prognoza rezultatelor, etc. Lotul de pmnt este descris la parametrii: dimensiune, form, relief i tipul solului, utilizarea. Factorii ce caracterizeaz cldirea sunt anul construciei, ultima reparaie capital, numrul nivelelor, serviciile comunale i mbuntirile. Factorii ce caracterizeaz ncperea: amplasarea n cldire, finisarea, intrarea n ncpere, privelitea, numrul liniilor telefonice. Factorii ce caracterizeaz amplasarea obiectului: timpul necesar pentru deplasarea pn n centru cu transportul n comun, timpul de deplasare pn n centru cu transportul propriu, distana pn la staiile de transport n comun, distana pn la automagistral, distana pn la gara feroviar, vecintatea (tipul construciilor, calitatea, utilizarea, infrastructura social, amenajarea teritoriului).

53

Tabelul 15 Clasificarea factorilor ce influeneaz valoarea imobilului

Informaia extern Informaia intern

1 2 1) factorii economici 1) sectorul / raionul amplasrii ritmul creterii 2) lotul de pmnt economiei dimensiunile nivelul inflaiei forma indicele afacerilor relieful i tipul solului climatul investiional utilizarea modificarea dobnzii i 3) cldirea cursului valutar anul construciei nivelul veniturilor ultima reparaie capital populaiei numrul nivelelor etc. serviciile comunale mbuntiri 2) factorii politici i sociali 4) ncperea stabilitatea i amplasarea n cldire prognozele situaiei politice finisarea ncrederea acordat intrarea n ncpere guvernului privelitea apropierea alegerilor i numrul liniilor telefonice prognoza rezultatelor 5) amplasarea obiectului etc. timpul pn n centru cu transportul n comun timpul pn n centru cu transportul propriu distana pn la staiile de transport n comun distana pn la automagistral distana pn la gara feroviar vecintatea (tipul construciilor, calitatea, utilizarea, infrastructura social, amenajarea teritoriului).
Sursa: ntocmit n baza [110, p.129 ]

54

L. Tpman [115, p.134] grupeaz factorii n patru categorii: n sociali, economici, ecologici i cadrul legal, cei economici fiind divizai n factori ce determin cererea i factori ce determin oferta (tab.16). La factorii sociali se refer componena geografic, numrul cstoriilor i divorurilor, numrul mediu al copiilor, divizarea populaiei pe grupe de vrst. Factorii ecologici cuprind poluarea chimic, poluarea fonic, poluarea termic i gradul de iluminare. Cadrul legal include limitarea circuitului imobiliar, norme constructive, servicii comunale, poliia fiscal, norme speciale de drept (plata de arend normativ, limitarea drepturilor de proprietate, legea cu privire la protecia mediului ambiant, investiii de stat n construcii capitale). Factorii ce determin cererea nglobeaz omajul, salariul mediu, nivelul de dezvoltare economic a regiunii, nivelul preurilor, accesibilitatea mprumuturilor, iar cei ce determin oferta: loturi libere, ncperi libere, construcie nou, plata de arend, preurile pentru obiectele noi, cheltuieli pentru construcie. Tabelul 16 Clasificarea factorilor ce determin valoarea imobilului Factorii ce determin valoarea bunului imobil
Sociali Componena demografic Numrul cstoriilor i divorurilor Numrul mediu al copiilor Divizarea populaiei pe grupe de vrst Economici Factorii ce Factorii ce determin cererea determin oferta omajul Loturi libere Salariu mediu Nivelul de dezvoltare economic a regiunii ncperi libere Construcie nou Plata de arend Preurile pentru obiectele noi Gradul de iluminare Ecologici Poluarea chimic Poluarea fonic Poluarea termic

Nivelul preurilor Accesibilitatea mprumuturilor Cheltuieli pentru pentru procurarea construcie locuinei Sursa: ntocmit n baza [ 115, p.134 ]

55

S. Blednh [94, p.232] mparte factorii n subiectivi i obiectivi, cei obiectivi fiind mprii n factori macroeconomici i factori microeconomici (des.3). Cei macroeconomici cuprind impozite, taxe, inflaia, cererea nalt pentru imobil, cursul dolarului SUA, nivelul i condiiile de remunerare a muncii, nivelul omajului, operaiunile import-export, etc., iar microeconomici: amplasamentul, soluiile arhitectural-constructive, planificarea, serviciile comunale, prezena mainilor i utilajelor ce se evalueaz cu imobilul, starea cldirii, factorii seismici, factorii ecologici, factorii cererii i ofertei, drepturile patrimoniale. Factorii ce influeneaz valoarea imobilului

Subiectivi

Obiectivi

Macroeconomici
Impozite, taxe Inflaia Cererea iniial pentru imobil Cursul dolarului SUA Nivelul i condiiile de remunerare a muncii Nivelul omajului Operaiunile import-export
Sursa: ntocmit n baza [ 94, p.232 ]

Microeconomici
Amplasament Soluiile arhitectural-constructive Planificarea Serviciile comunale Prezena mainilor i utilajelor ce se evalueaz cu imobilul Starea cldirii Factorii seismici Factorii ecologici Factorii cererii i ofertei Drepturi patrimoniale Etc.

Des. 3 Clasificarea factorilor ce influeneaz valoarea imobilului

56

Utilizarea unei sau altei clasificri depinde de tipul imobilului evaluat i de nivelul de dezvoltare al rii, a pieei imobiliare. Adic, factorii indicai n clasificrile sus-numite nu acioneaz n aceeai msur asupra valorii unui imobilul amplasat n Chiinu, Moscova sau Bucureti. De asemenea, va fi diferit influena fiecrui factor asupra imobilului locativ tipizat sau a celui individualizat. Prin urmare, pentru a evidenia factorii ce influeneaz valoarea unui anume grup de obiecte ale evalurii, este necesar analiza implicaiilor fiecruia asupra valorii obiectului evaluat. n tabelul 17 putem observa analiza propus de dl Ekkert [119] a influenei factorilor asupra cererii i ofertei imobilului locativ, care nu se nchiriaz. n tabelul dat s-a presupus c schimbarea unui factor concret are loc n condiii stabile ai celorlali factori. Se observ, c atunci cnd un factor concret influeneaz concomitent i cererea, i oferta, influena final asupra preului poart un caracter compensatoriu. n mod analogic, modificarea concomitent a ctorva factori va accentua sau diminua influena total asupra preului. Tabelul 17
Aciunea factorilor cu caracter social, economic, administrativ i ai medului ambiant asupra preului de pia al imobilului locativ
Nr. crt. 1 1 Factorii 2 Nivelul veniturilor Crete Scade Dobnda bancar Crete Scade Politica creditar i accesibilitatea creditelor Limitat Liberal Oferta Aciunea asupra preului 3 4 Factori economici Cererea 5 x Crete Scade x Crete Scade x Crete Scade x Scade Crete x Scade Crete Aciunea asupra preului 6

57

Investiii n construcii Cretere Micorare Costul chiriei Crete Scade Preurile pentru locuine Cresc Scad Densitatea populaiei Cretere Descretere Mrimea familiei Cretere Descretere Nivelul educaional Cretere Scdere Nivelul infraciunilor Crete 2 Descrete Grupare dup vrst Tendine de ntinerire Tendine de mbtrnire Zonarea Limitat Liberal Norme i constructive Limitate Liberale

x Crete Scade x Crete Scade x Crete Scade Factori sociali x Crete Scade x Crete Scade x Crete Scade x Scade 3 4 5 Crete x Crete Scade x Scade Crete 6

4 1 5

Factori administrativi x Crete Scade reguli x Crete Scade

Serviciile municipale Mai multe

x Crete

58

Mai puine Cota impozitului local Mai mare de nivelul mediu Mai mic de nivelul mediu Factorii mediului ambiant 1 Topografia Rea Bun 2 Forma lotului de pmnt Standard Neregulat 3 Solul x Standard Scade Neroditor Crete 4 Accesul liber spre: Parc Magazin coal Edificii de cult Locul de lucru Staiile transportului n comun ntreprinderile sferei de deservire Sursa: [119] 4

Scade x Scade Crete x Scade Crete x Crete Scade x Crete Scade x x x x x x x Crete Crete Crete Crete Crete Crete Crete

Metodele de analiz a informaiei, de exemplu analiza de regresie, ajut la determinarea valorii preului n funcie de modificarea simultan a ctorva factori. La fel, pentru estimarea valorii imobilului pot fi aplicate metode statistice de analiz a factorilor cu caracter social, economic i administrativ, raportul dintre cerere i ofert, precum i relaiile reciproce cu valoarea imobilului. Metodele uzuale de prelucrare a datelor n acest scop sunt analiza uni-, bi- i trifactorial, la fel analiza de corelaie i multifactorial (mai detaliat n 2.2) 59

Referindu-ne la imobilul locativ, cel mai important rol, n opinia majoritii specialitilor, l joac amplasarea, caracteristicile fizice, condiiile de finanare, vnzare i exploatare. Amplasarea. Analiza tradiional a preului spaiului locativ n sectoarele administrative ale oraului nu este obiectiv. Stabilirea suficient de clar a influenei sectorului dat asupra preului cldirii nu e posibil totalmente. De obicei specialitii iau n consideraie datele statistice medii, dar ele, din cauza legturilor reciproce ntre diferii factori, nu ntotdeauna corespund necesitilor obiectivelor. n centrul oraului apropierea liniilor de transport nu are mare influen asupra preului spaiului locativ, ns pentru periferii situaia este absolut invers: deprtarea de la linia principal de transport i valoarea sunt n dependen invers proporional. ns n cazul dat se mai ia n consideraie intensitatea circulaiei transportului public. Un alt moment de baz este suprapunerea mrimii terenului cu mrimea cldirii i stabilirea ndeplinirii cerinelor fa de terenul respectiv. Un anumit sector al oraului sau o strad oarecare are reputaia unui loc unde se manifest un anumit gen de activitate, n dependen de prestigiul creia se adaug un nou indicator la formula preului spaiului locativ. Un alt factor ce influeneaz preul spaiului locativ n direcia creterii este existena n apropierea acestuia a parcrilor pentru automobile, grdinielor, colilor, centrelor de distracii, a parcurilor publice, a magazinelor i a altor bunuri de necesitate public. Amplasarea cldirii ntr-o zon ndeprtat, n apropierea unor uzine, fabrici, unde zgomotul depete limitele normale i exist riscul polurii mediului ambiant, va orienta preul spaiului locativ n direcia descreterii. O alt particularitate la capitolul dat este poziia spaiului locativ fa de reelele de electricitate, conductele de gaze i ap, asigurarea calitii acestor servicii fiind un factor primordial n cerinele populaiei. n dependen de unii factori sociali accentul se pune, n majoritatea cazurilor, pe prestigiul cartierului sau sectorului dat. Dac ntr-un cartier prestigios cu locuine moderne se construiete o 60

cas cu un nivel arhitectural foarte sczut, adic cu un aspect foarte srccios, din materiale necalitative, fr comoditi tehnicosanitare, atunci aceste lucruri se vor rsfrnge asupra locurilor din mprejurimi, stimulnd scderea preului acestora. Pe piaa spaiului locativ are loc i procesul invers celui anterior, anume c construirea unei locuine ce corespunde standardelor Europene ntr-un cartier mai puin prestigios, o s influeneze automat asupra preului spaiului locativ n direcia creterii acestuia. Caracteristicile fizice ale spaiului locativ. n timpul efecturii unei tranzacii pe piaa spaiului locativ, rolul de baz n stabilirea valorii acestuia l are analiza caracteristicilor fizice, la care se refer: Parametrii fizici; Calitatea construciei i exploatrii; Serviciile comunale i dotarea tehnic; Exteriorul plcut i confortul. n timpul analizei parametrilor fizici ai spaiului locativ n procesul de evaluare se ia n consideraie: Suprafaa celei mai mici camere; Suprafaa celei mai mari camere; Suprafaa salonului, coridorului. n general e mai bine de efectuat analiza dependenei preului de suprafaa total n cazul calculrii cheltuielilor pentru achitarea serviciilor comunale, apoi se stabilete preul unui metru ptrat. De asemenea, are importan etajul la care este situat locuina. Se va atrage atenia la determinarea tipului construciei, perioada anilor n care aceasta a fost construit i dat n exploatare, precum i starea cldirii i locuinei, adic dac necesit sau nu reparaii i n ce msur. O mare importan n procesul de evaluare o are dotarea tehnic a locuinei. Existena conductei de ap, a nclzirii, a conductei pentru evacuarea deeurilor, a ascensorului vor duce la creterea preului locuinei. De obicei aceste comoditi sunt evaluate mpreun, deoarece fiind luate separat, ele practic nu au nici o influen asupra valorii. Tipurile de instalaii - servicii ale cldirii includ n principal: Electricitatea - sub forma cablurilor pentru surse de baz, transformatoare, ntreruptor, generator, reea de cabluri instalat pentru scopuri neproductive; 61

Gaze - ncorporeaz conductele de baz spre i dinspre cas, a contoarelor i conductelor instalate pentru scopuri neproductive. Ap rezervoare, pompe, tratarea apei, conducte de distribuie, ape de suprafa, ci de drenaj; nclzire i aer condiionat - cazane i instalaiile acestora, rezervoare de combustibil, staii de aer condiionat. n prezent telefonul este considerat o comoditate, n timp ce el a devenit de mult timp o necesitate, de care n-ar trebui s fie lipsit nici o locuin. Lipsa telefonului duce la scderea din preul locuinei a cheltuielilor necesare pentru instalarea lui. Aceste cheltuieli difer de la un sector la altul n dependen de suprancrcarea liniilor telefonice. Exteriorul plcut i confortul sunt factori care orienteaz preul n direcia creterii. Drept exemplu poate servi dotarea apartamentului cu parchet sau cu alte tipuri de pardoseli moderne. De asemenea trebuie s fie bine planificat structura spaial a apartamentelor, inclusiv existena balcoanelor. Arhitectura cldirii. Soluiile arhitectural-constructive au o mare importan pentru evaluare. Cldirile destinate locuinelor trebuie s corespund condiiilor climaterice, s fie bine proiectate, adic s aib o bun iluminaie natural. Planificarea i distribuirea obiectelor imobiliare sunt foarte importante pentru locuitori, deoarece ele influeneaz n mod direct eficacitatea exploatrii spaiului locativ. Analiza ce ine de arhitectura cldirii va lua n consideraie urmtorii factori: Suprafaa construciei raportat la suprafaa terenului pe care este amplasat; Aspect exterior nestandard, original planificat i stilizat; Materialele de calitate superioar folosite pentru finisarea faadelor; ndeplinirea sarcinilor arhitecturale la cel mai nalt nivel. Condiiile de vnzare cumprare. La acest capitol import mult posibilitatea ipotecrii, existena unei politici de creditare. Este foarte important s fie analizate motivele vnztorului i ale cumprtorului, precum i termenele de realizare a tranzaciei pe care le solicit un participant sau altul. O urgen a vnztorului va favoriza mult cumprtorul, care poate negocia un pre mai sczut pentru locuin. 62

Analiznd att factorii luai n consideraie n rile dezvoltate, ct i specificul condiiilor noastre, situaia economic i social a majoritii populaiei, am selectat factorii ce pot influena valoarea imobilului locativ n mun. Chiinu. Acetia au fost grupai n trei categorii: amplasarea, caracteristicile fizice i condiiile tranzaciei (tab.18). La factorii ce caracterizeaz amplasamentul am menionat sectorul i cartierul, apropierea fa de liniile de transport i intensitatea circulaiei transportului n comun; raportul dintre aria cldirii i a terenului aferent; reputaia sau prestigiul sectorului; prezena n apropiere a parcrii, colii, grdiniei, centrului de distracii, parcului public, magazinului; specificarea zonei drept centru, periferie sau zon industrial; nivelul de zgomot; amplasarea cldirii fa de reelele inginereti, planul de construcie / reconstrucie a zonei. Caracteristicile fizice au fost divizate n parametrii fizici ai cldirii, ai apartamentului i uzura. Pentru cumprtori cei mai importani sunt parametrii fizici. Ei includ: iluminaia natural care presupune calitatea iluminaiei naturale n funcie de amplasarea apartamentului fa de razele solare pe parcursul zilei, tipul construciei (seria constructiv), materialul pereilor, anul construciei, numrul de nivele a cldirii, prezena conductei de gunoi, a ascensorului, suprafaa total, suprafaa locuibil, dimensiunile buctriei, dimensiunile odilor i coridorului, nivelul locuinei, necesitatea reparaiei capitale n apartament, tipul nodului sanitar, prezena reelelor inginereti, utilajelor suplimentare, prezena i numrul balcoanelor / lojelor. Uzura, fiind specificat n fizic i funcional, se refer la starea cldiri

63

Tabelul 18 Clasificarea factorilor de influen asupra valorii imobilului locativ

Amplasarea 1 Sectorul / cartierul Liniile de transport Intensitatea circulaiei transportului n comun Grdini coal Centru de distracii Parc public Magazin Parcare n apropiere Raportul Scldirii /Sterenului Prestigiul sectorului Caracteristici fizice 2 Parametrii fizici Iluminaia natural Tipul construciei Materialul pereilor Anul construciei Nr. de nivele Conducta de gunoi Ascensor Etajul Suprafaa total Suprafaa locuibil Suprafaa buctriei Dimensiunile odilor i coridorului Numrul odilor Izolarea odilor nlimea ncperii Tipul nodului sanitar Utilaje adugtoare Condiiile tranzaciei 3 Motivele vnztorului i cumprtorului Termenii de realizare a tranzaciei Politica de creditare sau finanare Tipul de proprietate asupra imobilului

Economico sociali
4 Economici Nivelul veniturilor Dobnda bancar Investiii n construcii Mrimea chiriei Sociali Densitatea populaiei Mrimea familiei Nivelul educaional Nivelul infraciunilor Vrsta medie a populaiei

64

 Centru /periferie /zon industrial Nivelul de zgomot Amplasarea cldirii fa de reelele inginereti Planul de construcie (reconstrucie) a zonei

(boiler .a.) Reelele inginereti n locuin Confortul / exterior plcut. (parchet) Necesitatea reparaiei capitale Balcon / loje Uzura Fizic Funcional

Printre condiiile tranzaciei am menionat motivele vnztorului i ale cumprtorului, termenii de realizare a tranzaciei, politica de creditare i finanare, tipul de proprietate asupra imobilului. n categoria factorilor economico-sociali au fost inclui: nivelul veniturilor, dobnda bancar, investiiile n construcii, mrimea chiriei, densitatea populaiei, mrimea familiei, nivelul educaional, nivelul infracional i vrsta medie a populaiei.

65

2.2. Metode statistice aplicate pentru determinarea influenei factorilor principali asupra valorii de pia
n procesul de evaluare a imobilului adesea se folosesc diverse metode statistice de analiz a tendinei schimbrilor factorilor de ordin economic, social, administrativ, a cererii i ofertei, precum i analiza inter-legturii lor cu valoarea imobilului. Metodele statistice propuse de teoreticieni i aplicate n tiinele sociale sunt: [79, 83, 99]: corelaia i regresia simpl liniar aprecierea dependenei liniare dintre dou variabile cantitative; regresia multiliniar aprecierea dependenei liniare dintre dou variabile de interval; regresie non-liniar aprecierea dependenei neliniare dintre dou variabile; analiza path o form extins a analizei de regresie liniar, care permite formalizarea unei teorii cauzale, specificnd logica interaciunilor i determinrilor dintre variabile i fenomene, i care produce estimri empirice ale efectelor variabilelor ce constituie un sistem cauzal; Analiza logliniar metod de analiz categorial, adic de analiz a variabilelor categoriale, variabile a cror scar const ntr-un set de categorii, indiferent de modul cum s-au constituit acele categorii (spre exemplu: orientarea politic socialist, liberal, naionalist, sau materialul constructiv al cldirii crmid, piatr tiat, bloc din beton); Metode de reducere a datelor: modelul aditiv, modelul cumulativ al lui Guttman, modelul cumulativ al lui Mokken, analiza factorial, analiza cluster, modelul de scalare multidimensional i modelul unifolding, etc; 66

 Analiza cluster o metod prin care elementele unei mulimi sunt grupate n submulimi, pornind de la una sau mai multe nsuiri ale acestor elemente; Analiza factorial metod de reducere a efectivului de variabile propuse pentru descrierea unui domeniu, prin construcia unor noi variabile (numite factori), n numr mult mai mic, i prin determinarea unor relaii matematice care s precizeze legtura dintre variabilele iniiale i factori, astfel nct prin aceste noi variabile s se reproduc, n cea mai mare msur, informaia dat de variabilele iniiale. n urma cercetrii posibilitilor de aplicare a acestor metode au fost evideniate cele ce se aplic cel mai des n practic. n procesul de analiz a factorilor de influen a valorii de pia a imobilului sunt aplicate analizele uni-, bi-, tri - factoriale, la fel analiza de corelaie i multifactorial [79, 83, 88, 99, 119]. Anume aceste metode permit aprecierea influenei unui factor asupra celui rezultat i permit cptarea unor rezultate aproximative fa de cele formate de pia i de analiza ulterioar. Prin urmare, n cadrul evalurii imobilului locativ vor fi aplicate, n caz de necesitate, la etape concrete de analiz, urmtoarele metode: Analiza unifactorial este cea mai simpl metod de analiz a unor date ordonate. Aici se determin astfel de indicatori ca media, mediana, valorile minim i maxim, coeficientul de determinare, dispersia, etc. Coeficientul de determinare (R2) este utilizat pentru evaluarea imobilelor ale cror caracteristici fizice nu sunt cunoscute sau se cunosc doar parial. Coeficientul dat reflect procentul dispersiei preurilor de vnzare determinat prin modelul de regresie. Pentru obiectivele ale cror pre de vnzare se cunoate suma abaterilor ptratice n evaluarea dat va fi: SAP = (Si Sm) (2.1) n care: Si preul de vnzare al obiectului i; Sm preul de vnzare mediu; i=1n, n- numrul de vnzri. Coeficientul de determinare se bazeaz pe acest raport: 67

R2= (Sip Sm)2/ (Si Sm)2

(2.2)

n care: Sip valoarea de prognoz. Pentru a corecta mrimea R2 n funcie de numrul variabilelor independente se aplic formula:

R2= 1- (n - 1)(Si Sip)2 / (n p - 1) ((Sip Sm)2+(Si Sip)2 ) (2.3)

n care: n numrul valorilor analizate; p numrul variabilelor n formula de regresie. Eroarea medie ptratic a evalurii reprezint mrimea abaterii preurilor reale fa de cele de prognoz. Ea se determin:

EMP = [(Si Sip)2 / (n p - 1)]1/2

(2.4)

n care: n numrul evenimentelor (vnzrilor); p numrul variabilelor independente. Coeficientul de variaie n analiza de regresie prezint AMP n form procentual raportat la preul mediu al vnzrilor. CV = 100 * AMP / Sm (2.5) Abaterea medie procentual prezint diferena medie absolut (exprimat n procente) dintre preul de vnzare real i cel de prognoz.

AMP = (100 x |Si Sip| / Si ) / n

(2.6) Analiza bifactorial. Analiza unifactorial nu permite studiul tendinelor de schimbare a factorului dat, nu permite determinarea factorilor necesari de a fi inclui n modelul de baz pentru a determina valoarea de pia a imobilului. Analiza bifactorial permite studierea comportrii unui factor n dependen de altul. De exemplu, dependena 68

preului mediu de amplasarea locuinei sau cum se va schimba cererea pentru locuine n funcie de densitatea populaiei. n cadrul analizei bifactoriale putem folosi: Criteriul Student (t statistic) prezint mrimea influenei (greutatea specific) variabilei de regresie asupra variabilei dependente (pre de vnzare). Ea se determin prin raportarea coeficientului de regresie bj ctre eroarea sa medie ptratic sj: tj = bj / sj (2.7) Eroarea medie ptratic sj a coeficientului de regresie bj este analogul abaterii medii ptratice; ea msoar eroarea n utilizarea bj n calitate de caracteristic statistic prezent, ns cu caracter nedeterminat. Criteriul Student determin limita de influen a unei variabile asupra valorii prognozate, celelalte variabile fiind fixe (se ignor). Criteriul Fisher (F statistic) la fel ca i Student se utilizeaz la determinarea importanei (influenei) unei variabile pentru prognozarea celei dependente. F statistic se determin prin raportul: Dispersia suplimentar, produs de variabila dat / dispersia inexplicabil Dispersia suplimentar prezint diferena dintre abaterea determinat, fr a include variabila dat i abaterea determinat, cu includerea n model a variabilei. Criteriul Fisher determin limita de influen a unei variabile asupra valorii prognozate, celelalte variabile fiind considerate prin includerea lor n relaia de regresie. Analiza trifactorial. n prezent exist procedee grafice i statistice de analiz a dependenei unui factor de ali doi sau trei. Unul din ele este programul tabelelor ncruciate, care permite compararea a dou variabile n funcie de media unei a treia variabile. nlesnete analiza trifactorial i posibilitatea construciei graficelor tridimensionale. La analiza trifactorial putem referi i coeficienii beta care sunt nite coeficieni normai de regresie i determin importana unei variabile independente fa de o alt variabil independent n cadrul determinrii celei dependente. Cu alte cuvinte, care dintre cele dou variabile analizate 69

au un aport mai mare n valoarea imobilului evaluat. Coeficienii beta se determin prin transformarea variabilelor dependent i independent n aa mod, nct s capete valori medii nule i abateri medii ptratice unitare. Pentru fiecare variabil acest lucru se atinge prin diferena fa de medie, raportat ctre abaterea medie ptratic. Cu ajutorul coeficienilor beta se determin impactul crei variabile este mai mare asupra valorii prognozate, cu condiia invariabilitii celorlali indicatori. Analiza de corelare. Gradul dependenei liniare dintre doi factori poate fi determinat prin coeficientul de corelaie (r). O dependen liniar cert se caracterizeaz printr-un coeficient de corelaie +1 sau 1, iar lipsa dependenei liniare prin coeficientul 0. Analiza multifactorial. Analiza informaiei cu folosirea bazelor de date i metodelor grafice se limiteaz la studiul a trei sau patru variabile concomitent. Elaborarea modelelor de evaluare n mas necesit aplicarea metodelor statistice de analiz multidimensional, de exemplu analiza de regresie multiliniar sau analiza legturii inverse. Analiza de regresie multiliniar poate fi aplicat, n special, la calibrarea modelului de comparare a vnzrilor n cazul evalurii individuale a imobilului. n scopul calibrrii modelului de pia pot fi folosite modele liniare aditive. Acest proces permite determinarea gradului de importan a fiecrei variabile i arat ct de bine funcioneaz nsui modelul ca instrument de evaluare. ns, coreciile determinate n acest mod, reflect limita fix a modificrilor valorii i nu reflect interaciunea dintre variabile. Modelele neliniare, n acest caz, sunt mai indicate, deoarece permit cptarea unor rezultate mult mai exacte, reflectnd interaciunea dintre variabile i lund n consideraie, c schimbarea valorii depinde de schimbarea factorului concret. Analiza legturii inverse sau metoda evalurii adaptive. n cazul aplicrii acestei analize, iniial se clasific factorii ce se refer la teren sau construcii; sunt calitativi sau cantitativi. Analiza permite determinarea modificrii fiecrui coeficient (factor) prin micorarea erorii (analiza de regresie aplic metoda minimizrii). 70

Spre deosebire de regresie, legtura invers nu presupune calculul criteriilor statistice de apreciere a calitii coeficienilor.

71

Metodele menionate au fost aplicate cu succes, de ctre autor, n procesul analizei factorilor ce influeneaz valoarea imobilului locativ, precum i n procesul elaborrii modelului matematic de evaluare a imobilului locativ tipizat.

2.3. Modele economice aplicate pentru determinarea valorii de pia

Un model economic const dintr-o variabil dependent (valoarea imobilului) i mai multe variabile independente. Cele mai simple structuri le conin modelele aditiv i multiplicativ [79, 82, 116, 119]. Modelul aditiv are forma:

S = b 0 + b 1 X 1 + b 2 X 2 +...+ b n X n

(2.8)

Variabilele dependent i independente se determin n procesul specificrii modelului, iar b0 , b1, ..., bn se determin n procesul calibrrii modelului. Modelul multiplicativ are forma:
b S = b0 X 1b1 X 2 2 ... X p p b p +p1+1 b p +p2+ 2 ... bnX n b X X

(2.9)

unde:

X p + 1 , X p + 2 ,..., X n iau valori 1 sau 0 Modelele multiplicative reflect nemijlocit ntregul tablou al aciunii tuturor factorilor de pe pia, ns ele nu iau n consideraie factorii aditivi i nu permit calculul separat al valorii terenului i al construciei. Modelul conine att elemente aditive, ct i multiplicative.

72

S = [ b0 + b1 X 1 + b2 X 2 ... + ( b p b p X p )]
+ [ b p +p1+1 b p +p2 2 ... bnX n ]

( 2.10)

La elaborarea modelelor hibride exist o mai mare libertate de aciune. Modelele de acest tip au un coninut mai vast i mai calitativ. ns modelele hibride nu pot fi calibrate nemijlocit, iar soluiile cptate pot s difere de la caz la caz. Calibrarea se execut prin ncercri i erori. La metodele statistice aplicate pentru elaborarea i calibrarea modelelor hibride se refer analiza de regresie multipl, analiza de regresie neliniar i metoda evalurii adaptive (legturii inverse). Anterior au fost menionate trei abordri de evaluare a valorii de pia a imobilului: din punctul de vedere al costurilor, al veniturilor i al preurilor de pia. Pentru fiecare abordare poate fi elaborat un model specific. Evaluarea din punctul de vedere al costurilor se bazeaz pe principiul nlocuirii: cumprtorul nu va plti mai mult dect cost lotul de pmnt i cheltuielile de construcie a mbuntirilor (cldirii). Structura modelului general va fi urmtoarea: VI = VC + VP (2.11) unde: VI valoarea de pia evaluat a imobilului; VC valoarea construciei (mbuntirilor); VP valoarea lotului de pmnt. Modelul respectiv poate fi lrgit, transformat n model hibrid de pia.
VI = QC (FQ CA ) + (QP PA ) + SA

(2.12)

unde: QC produsul componentelor calitative generale; FQ produsul caracteristicilor calitative ale cldirii (inclusiv uzura); QP produsul caracteristicilor calitative a pmntului; CA 73

suma caracteristicilor aditive ale cldirii; PA suma caracteristicilor aditive ale pmntului; SA suma caracteristicilor aditive ale construciilor (mbuntirilor) suplimentare. Componentele, ce se refer la cldire i mbuntiri suplimentare, fr evidena uzuri (FQ, CA i SA), reprezint piaa din punctul de vedere al ofertei. Ele se calibreaz cu ajutorul valorilor ce exprim costurile de construcii. Uzura i celelalte componente reflect cererea i se calibreaz cu ajutorul valorilor pieei. Evaluarea din punctul de vedere al veniturilor se bazeaz pe principiul ateptrii: valoarea curent este funcie a veniturilor viitoare ateptate. Cu alte cuvinte, valoarea imobilului ce aduce venit va fi egal cu suma veniturilor ateptate discontate la data evalurii. Modelul va avea forma:

VI = VB x MVB
brut.

(2.13)

unde: VB venitul brut; MVB multiplicatorul venitului Cea mai rspndit problem, n cazul aplicrii abordrii n baza veniturilor, este insuficiena datelor cu privire la venituri i costuri. De aceea, n calitate de variabil dependent se recomand un anume indicator (de exemplu venitul brut de la un apartament, sau de pe un metru ptrat). Aplicarea unei astfel de variabile normate permite excluderea influenei dominante a cldirilor mari asupra modelului. Prin urmare, trebuie alese acele variabile independente care acioneaz asupra variabilei normate, spre exemplu calitatea construciei, starea fizic, amplasarea i calitile cldirii. Modelul, n acest caz, poate fi aditiv:

74

b 0 + b 1 CAL + b 2 OD 2 + b 3 OD 3 + b 4 ANI + b 5 COST + B 6 SECT 1 + b 7 SECT 2 + b 8 SECT 3 +...+ b n SECT n (2.14)

unde: VB/AP venitul brut la un apartament, CAL variabila ce specific calitatea imobilului, OD numrul de odi n apartament, ANI specific vrsta cldirii, COST variabil ce indic costul de nlocuire, SECT variabila ce determin sectorul n care se afl cldirea. Astfel, pentru determinarea venitului brut ateptat va fi suficient s aflm produsul ntre valoarea determinat i numrul apartamentelor din cldire. Multiplicatorul MVB reprezint raportul dintre valoarea imobilului i mrimea venitului brut. Teoretic, MVB reprezint funcia factorilor ce determin, ct ar plti investitorii pentru un leu de venit curent. La aceti factori se refer: norma necesar de venit sau rata de capitalizare (discontare) adecvat, care variaz n funcie de nivelul de risc; prognoza veniturilor (stabile, vor crete n timp, vor descrete); durata ateptat a fluxului de venit; procentul din venit necesar acoperirii costurilor operaionale. Din punctul de vedere al practicii, aceti factori se refer la tipul, amplasarea, starea fizic .a. factori ce caracterizeaz imobilul. Prin urmare, MVB poate fi modelat aplicnd modelele aditiv sau multiplicativ. De exemplu:
SECT MVB = b0 CALb1 FIZ b2 Snorm b3 b4SECT1 b5SECT2 ... b p n

VB/AP =

(2.15) unde: FIZ variabila ce determin starea fizic a imobilului; Snorm variabila ce prezint suprafaa total normat, adic, suprafaa total real raportat la suprafaa total medie. Modelele MVB au un ir de prioriti. Ele permit utilizarea mult mai efectiv a informaiei cu privire la vnzri, n procesul 75

calibrrii modelului sunt necesare mai puine date n comparaie cu alte metode; modelele MVB permit aplicarea unor modificri mult mai corecte n privina deosebirilor ntre obiecte. O alt problem a evalurii n baza veniturilor, care ultima perioad devine central, mai important dect aprecierea veniturilor i costurilor, este aplicarea capitalizrii sau actualizrii. n literatura de specialitate problema dat este discutat intens i se propun diverse soluii. Autorul consider c, n cazul imobilului locativ tipizat, mult mai comod va fi aplicarea metodei de capitalizare. Mrimea cotei venitului din investiii se va determina prin metoda cumulativ, nsumarea celor patru elemente: cota de lichiditate, prima pentru lichiditatea joas, prima pentru managementul investiional i prima pentru risc i incertitudinea cptrii fluxului de venit i ncasrii din revnzare. Avnd n vedere starea fondului locativ n mun. Chiinu, precum i condiiile de arend a spaiului locativ, consider c rata de capitalizare trebuie determinat prin metoda Inwood. Condiiile de aplicare a acestei metode corespund celor ce apar n relaiile de nchiriere a imobilului locativ. Metoda comparrii vnzrilor reflect principiile cererii, ofertei i nlocuirii. n cazul evalurii individuale modelul va lua forma:

VPi = Vc + Dc

(2.16)

unde: VPi valoarea de pia individual, Vc preul obiectului de comparare, Dc deosebirile calitative i cantitative ntre obiectul evaluat i cel pentru comparare. n cazul evalurii n mas, modelul comparrii vnzrilor se va baza pe structura modelului de baz: valoarea imobilului este egal cu suma valorilor pmntului i mbuntirilor. Dup cum am menionat, acest model poate fi transformat (lrgit) n felul urmtor:
VI = QC (FQ CA ) + (QP PA ) + SA (2.17)

76

unde: variabilele corespund formulei 2.12 De obicei metoda comparrii vnzrilor permite cptarea unor rezultate bune la evaluarea imobilului locativ. ns, succesul depinde de volumul informaiei referitoare la imobilele asemntoare. De obicei, modelul se elaboreaz pe baza a cel puin 50 de obiecte analog. Imobilul locativ tipizat reprezint unul din cele mai simple obiecte de modelare. Acest tip de imobil se modeleaz reieind din caracteristicile unui apartament. Modelul aditiv va avea forma:

b 0 + (b 1 * CAL * Sloc) + (b 2 * OD)+ (b 3 * ANI) + (b 4 * NIV) + (B 5 * SECT 1 ) +

( b6 * SECT2) + (b7 * SECT3 )+...+ (bn * SECTp ) (2.18) unde: CAL variabila calitii imobilului; Sloc aria spaiului locativ; OD numrul de odi; ANI vrsta cldirii; NIV nivelul la care se afl apartamentul; SECT sectorul respectiv. Modelul hibrid va avea forma:

VP/AP =

VP / AP = ( b1SECT1 b2SECT2 b3SECT3 ) {( ANI b4 CALb5 )

[( b6 Stot ) + ( b7 OD )] + AMPb [( b9 CENTR) + ( b10 LGS )] + ( b11 SUPL)}

8

(2.19) unde: AMP variabil ce caracterizeaz lotul, zona verde; CENTR variabil ce caracterizeaz distana de la centrul localitii; LGS logaritmul natural al ariei lotului de pmnt; SUPL variabila ce caracterizeaz mbuntirile suplimentare. Pentru o calibrare corect a unui astfel de model sunt necesare aproximativ 44 de vnzri pentru comparare (11 variabile x 4). Analiza modelelor menionate, utilizate n scopul evalurii imobilului locativ tipizat, ne-a condus spre concluzia, c cel mai 77

indicat model ar fi cel hibrid, aplicat n cadrul metodei analizei comparative a vnzrilor. Cercetarea efectuat n capitolul doi ne-a permis: 1. a clasifica factorii de influen asupra valorii de pia a imobilului locativ din mun. Chiinu, divizndu-i n patru grupri: factorii ce caracterizeaz amplasarea, factorii ce caracterizeaz aspectul fizic, factorii ce reflect condiiile tranzaciei i factorii economico - sociali; 2. a determina metodele statistice, care pot i trebuie aplicate n procesul evalurii bunurilor imobile n cadrul analizei influenei factorilor concrei asupra valorii de pia: analiza uni-, bi-, trifactorial, analiza de corelare, analiza de regresie multiliniar, analiza legturii inverse sau evalurii adaptive; 3. a determina modelele economice ce pot fi aplicate pentru determinarea valorii de pia. Astfel, au fost evideniate trei modele de baz: aditiv, multiplicativ i hibrid, modele care pot fi utilizate drept baz pentru formularea modelelor de evaluare conform celor trei abordri de baz ale evalurii; 4. analiza modelelor menionate, folosite n scopul evalurii imobilului locativ tipizat ne-a condus spre concluzia, c cel mai indicat model ar fi cel hibrid, aplicat n cadrul metodei analizei comparative a vnzrilor.

78

CAPITOLUL III DETERMINAREA INFLUENEI PRINCIPALILOR FACTORI ASUPRA VALORII DE PIA A IMOBILULUI LOCATIV TIPIZAT 3.1. Selectarea factorilor cu o influen maxim asupra valorii de pia a imobilului locativ

Procesul de selectare a factorilor cu o influen maxim asupra valorii de pia a imobilului locativ a cuprins mai multe etape. Algoritmul procesului de selectare a factorilor (des.4) a cuprins metoda Expert i analiza statistic a bazei de date ntocmite de autor.

78

Determinarea factorilor ce au o anumit influen asupra valorii de pia a imobilului locativ (tab.18) Anchetarea locuitorilor mun.Chiinu cu privire la preferinele locative (anexa 2) Anchetarea experilor (evaluatorilor practicieni)cu privire la gradul de influen (nalt, mediu, jos) a factorilor asupra valorii de pia (anexa 3)

Prelucrarea datelor i aprecierea prerii majoritare (tab.19) Selectarea factorilor cu gradul de influen nalt i mediu Anchetarea experilor cu privire la gradul de importan a grupului de factori n procesul determinrii valorii de pia, precum i importana factorilor n cadrul gruprilor respective (anexa 3). Prelucrarea datelor i determinarea diapazonului de preri (tab.20). Selectarea factorilor cu o influen maxim asupra valorii de pia a imobilului locativ n mun. Chiinu Evidenierea factorilor cu caracteristici cantitative Prin analiza stratelor a bazei de date s-au evideniat obiectele cu caracteristici similare pentru fiecare factor analizat Calculul t-statistic, F-statistic i a coeficientului de corelaie dintre factorii respectivi i preul obiectului (tab.21)

79

Des. 4 Procesul de selectare a factorilor cu o influen maxim asupra valorii de pia a imobilului locativ

Pentru a determina factorii cu o influen maxim asupra valorii de pia a imobilului locativ tipizat din mun. Chiinu, pornim de la gruparea tuturor factorilor ce execut o anumit influen asupra valorii imobilului locativ. n conformitate cu prerea majoritar a evaluatorilor practicieni intervievai (anexa 3), situaia economic i social existent la moment n ar, specificm gradul de influen a factorilor respectivi ca fiind nalt, mediu sau jos (tab.19). Tabelul 19 Gruparea factorilor cu specificarea gradului de influen asupra valorii de pia a imobilului locativ
Grupul de factori 1 Factori economici Factorii 2 Nivelul veniturilor Dobnda bancar Investiii n construcii Mrimea chiriei Densitatea populaiei Mrimea familiei Nivelul educaional Nivelul infraciunilor Vrsta medie a populaiei Sectorul / cartierul Accesul liber spre: parc, magazin, coal, biserici, locul de lucru, transportul n comun, ntreprinderile de deservire Parcare n apropiere Raportul Scldirii /Sterenului Prestigiul sectorului Centru / periferie /zon industrial Nivelul de zgomot Amplasarea cldirii fa de reelele inginereti Planul de construcie Gradul de influen 3 nalt Jos Jos nalt Mediu nalt Mediu Mediu Jos nalt nalt

Factori sociali

Factorii de amplasament

Mediu Jos Mediu nalt Mediu Jos Mediu

80

Factorii fizici

Factorii fizici

(reconstrucie) a zonei Tipul construciei Materialul pereilor Anul construciei Nr. de nivele Conducta de gunoi Ascensor 2 Iluminaia natural Etajul Suprafaa total Suprafaa locuibil Suprafaa buctriei Dimensiunile odilor i coridorului Numrul odilor Izolarea odilor nlimea ncperii Confortul (parchet) Tipul nodului sanitar Utilaje adugtoare (boiler .a.) Balcon / loje Reelele inginereti n locuin (electricitate, gaz, telefon) Necesitatea reparaiei capitale

nalt Mediu Mediu Mediu nalt nalt 3 Mediu Mediu nalt nalt nalt nalt Mediu Mediu Mediu Mediu nalt Mediu nalt nalt

Mediu nalt Jos nalt nalt Mediu Mediu

Factorii de uzur

Fizic Funcional Motivele vnztorului i Condiiile cumprtorul tran ui zaci Termenii de realizare a ei tranzaciei Politica de creditare sau finanare Tipul de proprietate asupra imobilului

81

Sursa: completat de autor

Dup cum putem observa din tabelul 19, nu toi factorii enumrai sunt considerai n procesul tranzaciilor cu imobil locativ, dup cum nu toi execut aceeai influen asupra valorii de pia a imobilului. Prin urmare, selectnd factorii ce exercit o influen nalt sau medie asupra valorii de pia am propus experilor s aprecieze care grup de factori este mai important n procesul determinrii valorii de pia i care factor este mai important n cadrul grupului concret. Dup prelucrarea datelor a fost determinat diapazonul prerilor (tab.20), n conformitate cu care s-a ntocmit lista intermediar a factorilor ce influeneaz puternic valoarea de pia a imobilului locativ n mun. Chiinu. Selectnd factorii cu o importan mai mare s-a pus accent pe prerea experilor practicieni. Ei susin c, printre sectoarele de locuit de o cerere mai mare se bucur apartamentele situate n sectoarele Botanica, Rcani i Ciocana [73, p.67]. Interesul pentru apartamentele din sectorul Ciocana este n permanent cretere, fapt determinat de o infrastructur ce se dezvolt activ i de prezena unui fond locativ relativ nou. n timpul apropiat prestigiul acestuia va ajunge sectoarele Botanica i Rcani. n prezent deferena de preuri dintre aceste sectoare nu depete 10%. Cererea pentru apartamentele din sectorul Buiucani scade pe parcursul ctorva ani consecutiv. Preul apartamentelor n casele din piatr este n mediu cu 10-20% mai mare dect n cele din panouri i monolite. Cererea pentru casele din piatr depete ntotdeauna oferta. Apartamentele dotate cu aragaz par a fi mai preferabile i cost cu 5-10% mai mult dect apartamentele n case negazificate, deoarece ntreinerea lor este mai costisitoare i lipsesc perspective de montare a sistemelor de nclzire autonom pe gaz. Printre apartamentele n casele din panouri de o cerere mai mare se bucur n ordine descresctoare apartamentele tip de planificare nou, seria 143, MC, MCB i seria 135 [ 73, p. 67].

82

Tabelul 20 Gradul de importan a factorilor cu o influen mare asupra valorii de pia a imobilului locativ
Grupul de f a c t o r i 1 Factori economici Gradul de importan Factorii Gradul de importan

2 7-10

3 Nivelul veniturilor Dobnda bancar Investiii n construcii Mrimea chiriei Densitatea populaiei Mrimea familiei Nivelul educaional Nivelul infraciunilor Vrsta medie a populaiei Sectorul / cartierul Accesul liber spre: parc, magazin, coal, biserici, locul de lucru, transportul n comun, ntreprinderile de deservire Parcare n apropiere Raportul Scldirii /Steren
ului

4 45 - 50 15 - 20 3-5 30 - 32 10 - 20 50 - 60 5 - 10 20 - 30 5 - 10 40-50 20-30

Factori sociali

1-5

Factorii de amplasament

15-25

7-15 1-5 3-7 20-30 5-15

Prestigiul sectorului Centru / periferie /zon industrial Nivelul de zgomot

83

Factorii fizici

40-50

Amplasarea cldirii fa de reelele inginereti Planul de construcie (reconstrucie) a zonei Tipul construciei Materialul pereilor Anul construciei Nr. de nivele Conducta de gunoi Ascensor Iluminaia natural Etajul Suprafaa total 3 Suprafaa locuibil Suprafaa buctriei Dimensiunile odilor i corid orulu i Numrul odilor Izolarea odilor nlimea ncperii Confortul (materialul pard osele i) Tipul nodului sanitar Utilaje adugtoare (boiler .a.) Balcon / loje

1-3 1-5 10-12 5-10 4-8 4-6 4-7 4-7 3-4 3-7 8-10 4 7-10 5-10 5-10

5-7 2-4 2-6 3-8

3-5 4-6 4-5

84

Reelele inginereti n locui n (elec tricit ate, gaz, telef on) Necesitatea repar aiei capit ale Factorii de u z u r Condiiile t r a n z a c i e i 7-10 Fizic Funcional

4-6

3-6

60-70 30-40

Motivele vnz 50-60 toru lui i cum prt orulu i Termenii de realizare 20-35 a tranz acie i Politica de creditare 5-15 sau finanare Tipul de proprietate 10-15 asupra imobilului Sursa: calculele autorului n baza rezultatelor cptate prin metoda Expert 5-20

85

Paralel s-a analizat corelaia factorilor cu caracteristici cantitative cu preul ofertei (tab.21). Astfel s-a determinat c, coreleaz considerabil cu preul doar urmtorii factori: Nivelul la care se afl apartamentul r = -1 cu o probabilitate de t = 32% (criteriul Student) Numrul odilor n apartament r = 0,73 cu F = 92,4% (criteriul Fisher) Aria total a locuinei coeficientul de corelare r = 0,72 cu F = 91% Aria buctriei r = 0,53 cu F = 58,6% Tabelul 21 Analiza de corelaie a unor factori cu preul ofertei pentru imobilul locativ n mun. Chiinu
Factorul Coeficientul de corelaie Valoarea t statistic % 95,5 31,9 47,2 59,9 68,6 80,1 / 71,7 87,9 46,7 85,9 Valoarea F statistic % 5,6 90,9 58,6 43,0 25,8 / 37,9 15,3 92,4 17,9 -

Numrul de nivele 0,06 Nivelul -1 Suprafaa total 0,72 Suprafaa buctriei 0,53 Suprafaa locuibil 0,40 Balcon / loj 0,25/0,36 Telefon 0,15 Numrul de odi 0,73 Seria 0,18 Materialul pereilor -0,01 Sursa: calculele autorului

o o o

n rezultatul analizelor efectuate s-au selectat urmtoarele grupri de factori ce exercit o influen maxim asupra valorii imobilului locativ tipizat n mun. Chiinu la momentul de fa: Factorii economici Nivelul veniturilor Mrimea chiriei Factorii amplasrii teritoriale Sectorul / cartierul 86

o o o o o o o o o o o o o o o o o o o

Centru / periferie / zon industrial Accesul la transport urban Distana pn la coal, grdini Caracteristica fizic Tipul cldirii / seria Vrsta cldirii Existena conductei de gunoi Existena ascensorului Nivelul apartamentului Numrul odilor Suprafaa total Suprafaa locuibil nlimea ncperii Mrimea buctriei Materialul pardoselii Tipul nodului sanitar Gazificare Telefon Balcon / loj Factorii de uzur Uzura fizic

87

3.2. Determinarea mrimii factorilor cu o influen maxim asupra valorii de pia a imobilului locativ
Procesul de determinare a coeficienilor n modelul de evaluare a imobilului poart denumirea de calibrare a modelului. Determinarea corect a valorilor iniiale ale coeficienilor permite ajustarea rapid i corect a modelului de baz. Practicienii afirm, c pentru stabilizarea modelului, n cadrul evalurii adaptive, sunt de ajuns de patru ori mai multe vnzri dect numrul factorilor inclui n model. Factorii determinai n 3.1 sunt inclui, supunndu-se unor transformri, n tabelul 22. Iniial se separ factorii cu caracteristici cantitative de cei cu caracteristici calitative. n procesul de transformare a factorilor cu caracteristici calitative n coeficieni a fost aplicat analiza bifactorial sau trifactorial precum i analiza stratelor. Tabelul 22 Clasificarea specific a factorilor
Factorul Nivelul veniturilor populaiei Mrimea chiriei Sectorul / cartierul Aria total a apartamentului Prezena telefonului Balcon / loj Acces la transport urban Distana pn la coal, grdini Amplasarea la centru / periferie / zon industrial Numrul odilor / spaiul locativ Tipul cldirii (seria) Vrsta cldirii Conducta de gunoi; ascensor Nivelul apartamentului nlimea ncperii Mrimea buctriei Materialul pardoselii Tipul nodului sanitar Gazificarea cldirii Uzura fizic a locuinei i cldirii Sursa: ntocmit de autori Tipul Calitativ general Calitativ general Calitativ general Aditiv al cldirii Aditiv al cldirii Aditiv al cldirii Calitativ al cldirii Calitativ al cldirii Calitativ al cldirii Calitativ al cldirii Calitativ al cldirii Calitativ al cldirii Calitativ al cldirii Calitativ al cldirii Calitativ al cldirii Calitativ al cldirii Calitativ al cldirii Calitativ al cldirii Calitativ al cldirii Calitativ al cldirii

88

A. Calculul coeficienilor teritoriali: n scopul determinrii gradului de influen a amplasamentului asupra valorii de pia a imobilului locativ ne vom conduce iniial de zonarea teritorial-administrativ n municipiu. Astfel, vom studia separat tranzaciile efectuate n sectorul Centru, Buiucani, Botanica, Rcani i Ciocana. ntocmim baza de date a tranzaciilor pe piaa locativ din mun. Chiinu conform modelului indicat n tabelul 23. Tabelul 23 Extras din baza de date a tranzaciilor spaiului locativ n mun. Chiinu, perioada anilor 1999 2004
Nr . d/ o Nr. de eta je 5 S t o t 4 6 5 3 4 6 5 6 8 7 4 4 5 4 6 7 5 6 S b u c 6 S l o c 2 8 2 7 3 0 3 9 5 0 3 3 3 5 4 0 3 0 B a l c o n 1 T e l e f o n 1 N r. o d i

Sect orul

Adresa

Eta jul

L o je

Nod sani tar

Pre ul $

1 Tele centr u 2 Tele centr u 3 Tele centr u 4 Tele centr u 5 Tele centr u 6 Centr u 7 Centr u 8 Centr u 9 Centr u

Sprnce noaea 6/3 Hncest i 55/3 Hncest i 62a Sprnce noaea 6/1 G. Asachi 11/1 Al. cel Bun 55 Bernard azzi 97 Bulgar 41 Budi 2/3

0 comu n 1 separ at 1

2 10200

122 40 122 40 100 00 255 00 163 20 350 00 326 40 122 00

10

2 1 3 10

2 1 1 3

5, 6 6, 3 6, 5 9

0 0 0 0

0 0 0 1

0 0 1 0

1 0 1 0

2 2 2 2

89

Nr . d/ o

Sect orul

Adresa

Nr. de eta je 1

Eta jul

S t o t 3 7

S b u c 9

S l o c 1 8

B a l c o n 0

L o je

Nod sani tar

T e l e f o n 0

N r. o d i 2

Pre ul $

10 Centr u

Koglni ceanu 16

112 20

Sursa: ntocmit de autori

Selectm tranzaciile n funcie de sectorul de amplasare a locuinei (tab.24). Tabelul 24 Gruparea tranzaciilor pe sectoare (extras)
Sectorul Telecentru Telecentru Telecentru Telecentru Centru Telecentru Telecentru Centru Centru Centru Centru Centru Centru Centru Centru Centru Centru stl stl stl hrs Seria hrs ind hrs hrs 143 143 143 Nr. de odi 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 S loc 28 28 21 32 23 31 28 28 28 23 40 33 36 43 33 Preul $ 8000 6500 6900 12000 9200 5900 8500 8500 7000 5200 12500 16440 11220 10750 12750

90

Sectorul Centru Centru Centru Ciocana Ciocana Ciocana Ciocana Botanica Botanica Botanica Aeroport Botanica de jos Botanica Botanica Botanica Botanica de jos Botanica Botanica Botanica Botanica Aeroport Buiucani Buiucani Buiucani Buiucani Buiucani Rcani Rcani Rcani Rcani Rcani

Seria stl stl stl 143 143 143 hrs hrs hrs 143 hrs

Nr. de odi 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

S loc 32 37 37 28 29 28 28 28 28 21 30 25 28 30 28 23 28 29 28 28 28 26 8 6 28 27 28

Preul $ 15300 10000 15000 9200 7500 6600 8500 6000 7000 5500 5900 7900 10800 6500 7500 4000 11220 8500 6000 7700 7500 8000 6500 7000 6500 7200 7200

hrs hrs hrs 135 hrs hrs hrs

2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

91

Sectorul Pota veche Pota veche Telecentru Centru Telecentru Telecentru

Seria 102 ind 102 143

Nr. de odi 2 2 2 2 2

S loc 26 29 33 28 31

Preul $ 5900 8200 9000 8200 6000

Sursa: ntocmit de autori

S-a observat un decalaj mare a costurilor n interiorul fiecrei grupri, prin urmare am mprit fiecare sector n zone teritoriale mai mici. Sectorul Centru a fost mprit n Centru i Telecentru; sectorul Botanica n Botanica, Botanica de jos i Aeroport; sectorul Buiucani n Buiucani, Buiucanii Noi, Sculeanca; sectorul Rcani n Rcani, Rcanii de Jos, Pota Veche, Albioara; sectorul Ciocana n Ciocanii Noi, Otovasca. Apoi am omis i influena seriei cldirilor prin gruparea cldirilor de aceiai serie (tab.25).

Tabelul 25 Gruparea tranzaciilor n scopul determinrii influenei amplasamentului asupra preului (extras)
Sectorul Buiucani Buiucani Buiucani Telecentru Centru Centru seria S tot 71 70 70 72 72 72 S buc 9 8 8 8 8 8 Nr. de odi 1 1 1 1 1 1 Preul $ 11220 10000 10500 10700 11000 12700

92

Sectorul Botanica Botanica Botanica Rcani Rcani Rcani Rcani

seria

S tot 72 72 70 71 72 72

S buc 8 9 9 8 9 9 8

Nr. de odi 1 1 1 1 1 1 1

Preul $ 11730 12000 10200 11200 10850 10000 9500

70 Sursa: calculul autorului

Ordonm sectoarele oraului n ordinea cresctoare a preurilor. n cazul lipsei unei baze de date suficiente putem folosi valorile medii corectate n baza celor publicate n ediii periodice precum Logos press sau sit-ul Lara.md i Statistica.md. Dup cum putem observa, cele mai scumpe locuine sunt amplasate n sectorul Centru, apoi n funcie de mrimea locuinei (numrul de odi) poziiile sectoarelor variaz. Poziie constant (n a.2000) a ocupat sectorul Rcani, prin urmare n modelul iniial coeficienii au fost determinai fa de preurile locuinelor amplasate n acest sector (tab.26). Sectorul Centru nu s-a considerat reper pentru a evita erorile de calcul (n Centru preurile sunt maximale).

93

Tabelul 26 Calibrarea general a coeficienilor teritoriali inclui n modelul evalurii imobilului locativ
Valoarea coeficientului Valoarea Eroa- Valoarea Corecta Valoarea Ponderea teritorial n a.2000 Valoateoretic a rea teoretic -rea coeficiensectoruSectorul rea coeficien- valorii a coefici- valorii tului Valoalui n Garso Ap.2 Ap.3 Ap.4 medie tului n teore- entului teore- teritorial rea medie -nier od. od. od 2000 tice n 2001 tice n 2001 medie 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 Sectorul Botanica x 0,70 x 0,81 13% 1,00 0,87 x Botanica de Jos 0,78 0,60 0,58 0,62 0,64 x 91,68 x x x x 0,79 Aeroport 0,56 0,47 0,47 0,52 0,50 x 71,89 x x x x 0,62 Botanica 1,00 0,93 0,95 0,95 0,96 x 136,43 x x x x 1,18 Sectorul Centru x 1,11 x 1,00 -11% 1,46 1,62 x Telecentru 1,00 0,87 0,89 0,90 0,92 x 82,56 x x x x 1,34 Centru 1,33 1,33 1,26 1,29 1,30 x 117,44 x x x x 1,90 Sectorul Rcani x 0,83 x 0,94 12% 1,18 1,04 x Rcanii de Jos 0,89 0,80 0,79 0,81 0,82 x 99,24 x x x x 1,03 Pota Veche 0,78 0,60 0,63 0,67 0,67 x 80,77 x x x x 0,84 Rcani 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 x 120,74 x x x x 1,26 Albioara 0,89 0,80 0,79 0,81 0,82 x 99,24 x x x x 1,03

92

Sectorul Buiucani Buiucanii Noi 0,89 0,73 0,74 Sculeanca 0,89 0,80 0,79 Buiucani 0,89 0,80 0,79 Sectorul Ciocana Ciocana Nou 0,89 0,80 0,79 Otovasca 0,67 0,53 0,53 Sursa: calculul autorului

0,76 0,81 0,81 0,81 0,57

0,78 0,82 0,82 0,82 0,57

0,81 x x x 0,70 x x

x 96,56 101,72 101,72 117,73 82,27

0,91 x x x 1,00 x x

11% x x x 30% x x

1,17 x x x 1,00 x x

1,04 x x x 0,70 x x

x 1,00 1,06 1,06 x 0,82 0,57

Valorile teoretice ale coeficienilor teritoriali au fost determinate n urma analizei dinamicii evolurii preurilor n ultimii opt ani (tab.10). Analiza se efectueaz n valori relative pentru a exclude impactul factorilor macroeconomici (inflaia, devalorizarea monetar i a.). Deoarece, n perioada analizat frecvena maxim a ocuprii aceleiai poziii a revenit sectorului Rcani (6 din 8), l vom considera reper i-i vom atribui coeficientul 1,00. Fa de valorile respective calculm coeficienii pentru celelalte sectoare pe fiecare an (tab.27).

93

Tabelul 27 Calculul valorilor teoretice a coeficienilor teritoriali

ANII Sectorul Buiucani Centru Botanica Rcani Ciocana Buiucani Centru Botanica Rcani 1995 3 2 5 4 1 1,37 1,08 2,29 2,26 1996 2 1 5 3 4 0,92 0,58 1,14 0,93 1,00 1997 1 4 3 2 1 1,00 1,24 1,12 1,06 1,00 1998 3 5 4 2 1 1,11 1,26 1,15 1,07 1,00 1999 1 4 2 3 1 1,00 1,32 1,09 1,14 1,00 2000 2 4 1 3 4 0,91 1,00 0,81 0,94 1,00 2001 3 4 5 2 1 1,17 1,46 1,00 1,18 1,00 2002 3 2 5 4 1 1,07 1,17 1,20 1,04 1,00

Coeficienii teritoriali

Ciocana 1,00 Sursa: calculele autorului

94

Coeficienii teritoriali au fost inclui n modelul aplicat n anul 2001, modificndu-se la fiecare tranzacie nou inclus n baza de date. La nceputul anului 2002 modelul a suportat o recalibrare general n urma creia coeficienii teritoriali au cptat valorile indicate n tabelul 28. Tabelul 28 Valoarea coeficienilor teritoriali inclus n modelul anului 2002 dup recalibrare Sectorul Valoarea coeficientului
Sectorul Botanica Botanica de Jos Aeroport Botanica Sectorul Centru Telecentru Centru Sectorul Rcani Rcanii de Jos Pota Veche Rcani Albioara Sectorul Buiucani Buiucanii Noi Sculeanca Buiucani Sectorul Ciocana Ciocana Nou Otovasca Sursa: calculul autorului 0,84 0,77 0,60 1,15 1,14 0,95 1,34 0,82 0,82 0,62 1,00 0,82 0,76 0,73 0,77 0,77 0,78 0,92 0,64

n anul 2003 modelul n-a suportat o recalibrare general, aplicndu-se valorile modificate instantaneu n procesul includerii noilor tranzacii n baza de date pe parcursul perioadei 2002-2003. ns, lund n consideraie modificrile considerabile a preurilor, s-a decis recalibrarea general a modelului pentru perioada anului 2004 (calculul se propune n anexa 4). La finele anului 2004 putem observa o diferen vdit a preurilor n funcie de amplasament (diagramele 6 - 9).

95

D iag ram a 6. P reu rile m ed ii la g ars o n iere, n fu n c ie d e am p las are, s tab ilite la fin ele an u lu i 2004
B o ta nic a de J o s 250 00 O to va s c a A e ro po rt 200 00 C io c a na N o u 150 00 B o ta nic a 100 00 B uiu c a ni S c ule a nc a B u iuc a nii N o i A lbi o a ra R c a ni 50 00 0 T e le c e ntru C e ntru R c a nii de J o s P o ta V e c he

96

D iag rama 7. P re u rile m e d ii, la ap artame n te c u d o u o d i n fu n c ie d e amp las are , s tab ilite la fin e le an u lu i 2004

B o ta n ic a d e J o s 30000 O to v a s c a A e ro p o rt 2 C io c a n a N o u 0 0 0 0 B u iu c a n i S c u le a n c a B u iu c a n ii N o i A lb i o a ra R cani 10000 0 C e n tru R c a n ii d e J o s P o ta V e c h e B o ta n ic a T e le c e n tru

97

Dia gra m a 8. P re urile m e dii, la a pa rta m e nte c u tre i od i n funcie de a m pla sa re , sta bilite la fine le a nu lui 2004 B otanic a de J os 50000 O tovas c a A eroport 40000 C ioc ana N ou 30000 B otanic a B uiuc ani S c uleanc a B uiuc anii N oi A lbi oara R c ani 20000 10000 0 Telec entru C entru R c anii de J os P o ta V ec he

98

D iag ram a 9. P reu rile m ed ii la ap artam en te c u p atru o d i n fu n c ie d e am p las are, s tab ilite la fin ele an u lu i 2004 B o ta nica de J o s O to va s8 0 00 0 ca A e ro p o rt 6 0 00 0 C io c a na N o u B o ta nica 4 0 00 0 B uiuca ni S c ule a nc a B uiuc a nii N o i 2 0 00 0 0 C e ntru R ca nii d e J o s T e le ce ntru

A lb i o a ra P o ta V e c he R ca ni

99

Tabelul 29 Valoarea coeficienilor teritoriali inclus n modelul anului 2004 dup recalibrare
Sectorul 1 Sectorul Botanica Botanica de Jos Aeroport Botanica Sectorul Centru Telecentru Centru Sectorul Rcani Rcanii de Jos Pota Veche Rcani Albioara Sectorul Buiucani Buiucanii Noi Sculeanca Buiucani Sectorul Ciocana Ciocana Nou Otovasca Sursa: calculul autorului Valoarea coeficientului 2 0,91 0,86 1,00 1,01 1,18 0,93 0,88 1,04 0,94 0,92 0,88 0,98 0,94 0,76

Vom meniona, c valorile respective se modific la fiecare tranzacie nou inclus n model. B. Calculul coeficienilor calitativi ai cldirii Coeficienii ce caracterizeaz tipul cldirii au fost determinai n urma analizei valorilor selectate. Tranzaciile evideniate corespund condiiilor: 1. Apartamentele sunt amplasate n acelai sector 2. Cldirile au aceeai serie constructiv 3. Apartamentele au acelai numr de odi 4. Aria total a apartamentelor difer puin 5. Apartamentele au acelai numr de balcoane / loje

100

Tabelul 30 Preul apartamentelor cu o odaie n funcie de tipul cldirii i amplasare (anul 2002) Valoarea medie Preul $ 3350 6000 5625 4541 5975 4900 5750 5471 7000 Botanica 3350 6000 5000 4650 5833 x x 5850 7000 Buiucani x x 5500 5200 x 4500 x 4900 x Ciocan a x x x 4000 x x x 5000 x Centru x x 6000 5800 x x 6500 x x Dobr u-ja x x x 2500 x x x x x Rcani x x x 4983 6400 x 5000 x x Telecentru x x x 3733 x 5300 x x x

Seria

102 143 hrs ind mon stl

Sursa: ntocmit de autor

101

Tabelul 31 Preul apartamentelor cu dou odi n funcie de tipul cldirii i amplasare (anul 2002) Valoarea medie Preul $ 7362,5 7450 6500 8412,5 6915,7 10100 13665 Botanica 7500 x x 9650 5816,7 x x Buiucani x x 102 135 143 hrs ind stl x x 6500 x 8000 x x x 7900 x x x 102 x 8000 1122 0 x 1366 5 x x x 8200 x x x 6900 x x x 8200 7333 12000 x x 5900 x 9000 Cio cana Centru 7975 Pota veche x Rcani x Telecentru 6000

Seria

Seria

Valoarea medie Preul $ 7475 8020

Botanica 7900 8573

Buiucani x 7600

Cio cana 7500 x

Centru x x

Pota veche x x

Rcani x 7200

Telecentru 7250 x

Sursa: ntocmit de autor

Tabelul 32 Preul apartamentelor cu trei odi n funcie de tipul cldirii i amplasare (anul 2002)
Seria Valoarea medie Preul $ Bota nica Buiu cani Cio cana Cen tru Pota veche R cani Scu leanca Tele centru

6500 102 135 143 11067 9333 10959

x x 9500 10000

6500 x x x x 9500 9973 1050 0

x x x 1650 0 103

x 8000 x x

x x x x

x x 9000 x

x 12600 x x

Seria

Valoarea medie Preul $

Bota nica

Buiu cani

Cio cana

Cen tru

Pota veche

R cani

Scu leanca

Tele centru

hrs ind mon stl

10239 14800 11863 12760 10544 10167

8267 14500 12833 x 10965 11250

9033 21600 x x 10610 x x x

x x x x

1370 0 1600 0 1250 0 1276 0 1035 0 x

x x x x x x

1290 0 1020 0 1156 7 x 1050 0 8000

9000 11000 9200 x x x

7500 9000 x x 10000 x

Sursa: ntocmit de autor

104

Dup cum putem observa, variaiile de pre sunt considerabile n cadrul aceluiai sector teritorial. Pentru a depista influena separat a tipului cldirii asupra preului trebuie comparate apartamente similare, care au fost obiect al tranzaciei n aceiai perioad de timp i care difer doar prin seria constructiv a cldirii. Respectarea acestei condiii este aproape imposibil deoarece, n primul rnd, nu exist sector n Chiinu, care s cuprind absolut toate seriile constructive, n al doilea rnd selectarea tranzaciilor concomitente cu imobil identic n cldiri diferite este foarte dificil. De aceea, valoarea coeficienilor a fost determinat prin comparri pariale. De exemplu, coeficienii pentru seriile hrs, ind, mon, 143, au putut fi grupate (tab.33) doar cu unele admiteri cum ar fi: - nu difer preul la apartamentele amplasate la nivelul 2 i 3; - nu difer preul n funcie de numrul de nivele a cldirii; - import numrul de odi i nu spaiul total al apartamentului. Tabelul 33 Selectarea tranzaciilor n scopul evidenierii influenei tipului cldirii asupra preului (extras)
Sectorul Telecentru Telecentru Telecentru Telecentru Telecentru Telecentru Telecentru Telecentru Telecentru Telecentru seri a 143 hrs ind hrs hrs hrs mo n hrs Nr. de odi 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 S tot 53 48 48 30 60 36 48 30 40 20 Preul $ 8200 8000 6500 6900 12000 9200 5900 4700 5300 3500 Nr. de etaje 9 9 9 4 9 5 2 4 16 5 Etajul 3 2 2 2 3 2 2 2 2 3

104

Sectorul Telecentru

seri a hrs

Nr. de odi 1

S tot 22

Preul $ 3000

Nr. de etaje 5

Etajul 3

Sursa: completat de autor

S-au efectuat grupri similare pentru a cuprinde toate seriile constructive existente n mun. Chiinu. Dup care, valorile cptate au fost supuse unei analize i excluse tranzaciile netipice (care au fost ncheiate la pre minim sau maxim fa de media pieei, s-au presupus condiii specifice ale tranzaciei). Prin compararea valorilor rmase au fost determinai urmtorii coeficieni (tab.34). Valorile indicate corespund situaiei a.2004, fiind determinate dup recalibrare. Tabelul 34 Valoarea coeficienilor ce caracterizeaz tipul cldirii Seria
102 135 143 Hrs Ind mon Stl Sursa: calculul autorului

Coeficientul
1,00 0,96 1,02 0,87 1,21 0,83 1,27 0,99 1,01

Dispersia
0,00 0,00 0,01 0,01 0,04 0,31 0,21 0,00 0,02

Vrsta cldirii. Prin anchetare am determinat faptul, c nici o persoan nu dorete s locuiasc n cldiri construite cu mai mult de 15 ani n urm, iar majoritatea prefer vrsta de 5 - 10 ani (anexa 2). n urma analizei preurilor pentru apartamentele din cldiri cu vrst diferit am determinat urmtorii coeficieni: 105

Tabelul 35 Valoarea coeficienilor ce caracterizeaz vrsta cldirii Vrsta cldirii Pn la 5 ani 5 - 10 ani Mai mult de 10 ani Coeficientul 1,13 1,00 0,96

Sursa: calculul autorului

B. Calculul coeficienilor calitativi ai locuinei. Nivelul apartamentului. Algoritmul de calcul aplicat n scopul determinrii valorii coeficientului ce caracterizeaz nivelul amplasrii apartamentului este urmtorul: - a fost ntocmit baza de date pentru 1100 apartamente puse n vnzare pe parcursul anilor 1999-2004; - au fost anchetate 150 persoane, locuitori ai Chiinului, n scopul determinrii preferinelor locative - au fost selectate apartamentele ce corespund concomitent ctorva criterii: acelai sector, aceeai serie; acelai numr de nivele a cldirii; acelai numr de odi n apartament (tab.36, 37); Tabelul 36 Selectarea tranzaciilor cu scopul evidenierii influenei nivelului, la care se afl apartamentul, asupra preului su (extras a.2004) Sectorul
Botanica Botanica Botanica

Nivelul
8 9 7

Seria
143 143 143

S tot
70 71 72

Nr. de odi
3 3 3

Preul $
32600 30600 34500

106

Sectorul
Botanica Botanica Botanica

Nivelul
6 9

Seria
143 143

S tot
70 72

Nr. de odi
3 3

Preul $
34850 29800 35000

6 143 73 3 Sursa: calculul autorului (baza de date 2004)

Tabelul 37 Selectarea tranzaciilor cu scopul evidenierii influenei nivelului, la care se afl apartamentul, asupra preului su (extras) Nr. Nr. de Etaj S Preul Sectorul Adresa de etaj ul tot $ odi e
Telecentru Telecentru Telecentru Telecentru Sprncenoaea 6/3 Sprncenoaea 10/1 Sprncenoaea 10/3 Sprncenoaia 10/2 5 5 5 5 4 2 2 2 46 36 46 36 2 2 2 2 18200 18500 19000 17900

Sursa: calculul autorului (baza de date 2004)

pentru valorile cptate s-a stabilit nivel de referin preul mediu al apartamentelor de la al doilea nivel; - am determinat coeficienii respectivi pentru fiecare nivel i tip de cldire; - am determinat coeficientul mediu pentru fiecare nivel. Deoarece valorile coeficienilor corespunztori nivelelor mai mari de patru difer foarte puin iar n procesul anchetrii nici o persoan n-a 107

preferat nivel mai nalt de 4, s-a hotrt aplicarea unui singur coeficient (tab.38). Tabelul 38 Valoarea coeficienilor ce caracterizeaz nivelul amplasrii apartamentului Nivelul 1 2 3 4 i mai sus Ultimul Coeficientul 1,05 1,00 1,13 1,08 0,98

Sursa: calculul autorului

Lund n consideraie diferena dintre tarifele pentru gaz i electricitate, precum i preferinele populaiei (diagrama 10), determinm coeficientul pentru apartamentele negazificate 0,96.
Diagrama 10. PREFERINTE EXISTENA GAZULUI SI TELEFONULUI (in %)

84

84

CU FARA

16 GAZ

16 TELEFON

Sursa: calculul autorului

Pentru a determina coeficienii n funcie de mrimea buctriei aplicm algoritmul menionat anterior, selectnd 108

apartamentele cu caracteristici similare n ce privete sectorul amplasrii, numrul de nivele ale cldirii, numrul de odi (tab.39).

Tabelul 39 Selectarea tranzaciilor cu scopul evidenierii influenei dimensiunilor buctriei asupra preului (extras) S Nr. de Nr. de Etaju Preul Sectorul Seria buc odi etaje l $
Botanica Botanica Botanica Botanica Botanica Botanica Botanica Botanica Botanica Botanica Botanica Botanica 9 9 9 8 7 8 7 9 9 9 8,5 8 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 9 mon 9 143 9 143 9 mon 9 9 9 9 135 9 143 9 143 9 143 9 ind 8 8 9 3 4 1 5 8 7 6 9 6 31000 29800 27200 32500 30500 31730 32000 29500 38000 33000 29000 33000

109

Sectorul
Botanica Botanica

S buc
9 9

Nr. de odi
3 3

Nr. de etaje

Seria
9 143 9

Etaju l
6 9

Preul $
35800 30200

Sursa: calculul autorului

n urma gruprii apartamentelor dup dimensiunile buctriei determinm valoarea coeficientului n raport cu a doua categorie (tab.40). Tabelul 40 Valoarea coeficientului ce caracterizeaz mrimea buctriei Mrimea buctriei Coeficientul 2 Pn la 6m inclusiv 0,97 De la 6m2 pn la 9m2 inclusiv 1,00 2 2 De la 9m pn la 12m inclusiv 1,02 Mai mult de 12m2 1,06
Sursa: calculul autorului

Dup cum putem observa n diagrama 11, preurile apartamentelor difer considerabil i n funcie de numrul de odi. n condiiile specifice pentru mun. Chiinu (densitatea mare a populaiei la un metru ptrat de spaiu locativ, lipsa spaiului locativ) numrul odilor are o importan sporit. Prin urmare, putem observa, c apartamentele cu aceiai suprafa total sunt vndute la preuri diferite n funcie de suprafaa locuibil medie pentru o odaie (tab.41).

110

Diagrama 11. Fluctuaia preurilor n funcie de numrul de odi

45000,00 40000,00 35000,00 30000,00 25000,00 20000,00 15000,00 10000,00 5000,00 0,00 garsoniera ap.3od

preturile in anul 1999 preturile in anul 2000 preurile n anul 2002

Sursa: ntocmit de autor

111

Tabelul 41 Gruparea obiectelor n funcie de suprafaa total i numrul de odi (extras) Nr. de Nr. de Sectorul etaje Etajul Seria S tot S buc odi Preul $
1 Telecentru Centru Botanica Buiucani Botanica Telecentru Telecentru Buiucani Rscani Telecentru Botanica Botanica Buiucani Buiucani 2 16 9 5 5 4 4 5 16 12 9 5 5 9 9 3 2 9 1 1 3 2 2 4 6 3 2 4 9 7 4 mon 143 hrs hrs hrs hrs hrs mon ind ind hrs hrs ind 135 5 40 40 40 40 30 30 36 36 36 60 60 63 79 78 6 9 9 6 6 6 6 6 9 8 9 6 6 11 8 7 1 1 2 2 1 2 2 1 1 2 3 3 3 4 8 5300 6000 4000 8000 5200 6900 9200 4500 6400 12000 8700 7200 8200 11000

111

1 Centru Buiucani Centru Rscani

2 16 9 9 5

3 9 7 4 1 2 11

4 mon 135 143 hrs stl mon

5 77 77 88 88 80 80

6 10 8 9 12 8,3 10

7 3 4 4 3 3 4

8 12500 11500 14280 25000 13000 15000

Centru 2 Rscani 16 Sursa: calculul autorului

Excludem influena amplasrii, seriei cldirii, nivelului apartamentului i dimensiunii buctriei prin corectarea preului cu ajutorul coeficienilor determinai anterior (tab.42). Putem observa, c apartamentele cu spaiu total identic, dar cu un numr diferit de odi cost diferit. Apartamentele cu un numr mai mic de odi au un pre mai mare, precum i apartamentele al cror coeficient nr. odilor / spaiul locativ este mai mic, au preul mai mare. n urma analizei preurilor mai multor tranzacii am putut determina valoarea coeficientului respectiv (tab.43).

112

Tabelul 42 Nr. de odi

1 2 2 1 2 3 3 4 3 4

Ajustarea preului Ajustare la Preul $ sector

5300 4000 9200 4500 12000 7200 8200 11000 12500 11500 5088,00 3680,00 8832,00 9000,00 11520,00 6624,00 7954,00 10670,00 8375,00 11155,00 9567,60 23000,00

S loc
19 23 23 19 32 54 46 54 42 53

etaj
5088,00 3312,00 8832,00 6750,00 8064,00 4968,00 7158,60 8002,50 6281,25 8366,25 7175,70 20700,00

serie
6970,56 3742,56 9980,16 9247,50 6209,28 5613,84 5512,12 9122,85 8605,31 9537,53 7032,19 23391,00

Dimensiunea Nr.od/Sloc buctriei

6970,56 3742,56 9180,16 9247,50 6209,28 5613,84 4740,42 9122,85 8605,31 8202,27 7032,19 20116,26 0,05 0,08 0,09 0,05 0,06 0,07 0,07 0,07 0,07 0,08 0,07 0,05

56 4 14280 60 3 25000 Sursa: calculul autorului

113

Tabelul 43 Valoarea coeficientului ce caracterizeaz utilizarea raional a spaiului locativ Raportul numrul de odi / suprafaa locuibil 0,05 0,06 0,07 0,08
Sursa: calculul autorului

Coeficientul 1,03 1,01 1,00 0,98

n mod analogic au fost determinai coeficienii ce caracterizeaz: nlimea ncperii, materialul pardoselii, tipul nodului sanitar i prezena balconului sau lojei. (tab.44). Tabelul 44 Mrimea coeficienilor ce influeneaz valoarea de pia a imobilului locativ tipizat Factorul nlimea ncperii Materialul pardoselii Tipul nodului sanitar Balcon / loj
Sursa: calculul autorului

Specificare Pn la 2,5 m 2,5 2,8 m 2,8 3,0 m Linoleum Parchet Separat Combinat Un element Dou i mai multe Nu sunt

Coeficientul 0,98 1,00 1,03 1,00 1,03 1,00 0,98 1,00 1,03 0,97

114

Starea fizic a locuinei i cldirii o vom clasifica drept: excelent, bun, destul de satisfctoare, satisfctoare, nesatisfctoare, destul de nesatisfctoare, rea, foarte rea. Gradul de uzur a locuinei n conformitate cu aceast specificare este propus n literatura de specialitate [63, p.121]. Astfel, reieind din gradul uzurii, proporional (la fiecare 10% de uzur 0,03 din valoarea coeficientului) determinm valoarea coeficienilor respectivi (tab.45). Tabelul 45 Determinarea valorii coeficienilor ce caracterizeaz starea fizic a locuinei Nr./o Starea locuinei Uzura*, % Coeficientul**
1 2 3 4

1 2 3 4 5 6 7 8

Excelent Bun Destul de satisfctoare Satisfctoare Nesatisfctoare Destul de nesatisfctoare Rea Foarte rea

5-10 10-20 20-30 30-40 40-60 60-80 80-90

1,05 1,02 1,00 0,97 0,94 0,88 0,82 0,80

Sursa: * [63, p.121] ** calculul autorului

C. Calculul coeficienilor calitativi ai lotului / cartierului Valoarea coeficienilor respectivi o determinm pa baza preferinelor populaiei (diagrama 12 i 13). n corespundere cu datele primite determinm urmtorii coeficieni:

115

Tabelul 46 Valoarea coeficienilor ce caracterizeaz cartierul Caracteristici zonale Pn la transportul n Pn la 200m comun Mai mult de 200m Amplasare la centru / Centru periferie/zon Periferie industrial Zon industrial Distana pn la Pn la 300m grdini, coal 300m - 500m mai mult de 500m
Sursa: calculele autorului
Diagrama 12. Preferine amplasament (in% )
4

Coeficientul 1,00 0,96 1,00 0,89 0,85 1,02 0,96 0,94

52 92

68 96

NU DORESC LA
28 8
PERIFERIE AUTOSTRADA STATII AUTO TROLEU ZONA VERDE

32

DORESC ALATURI DE

Sursa: ntocmit de autor

116

Diagrama 13. Amplasarea colii, grdiniei

20 pana la 300m 24 56 300m - 500m m m de 500m ai ult

Sursa: ntocmit de autor

D. Calculul coeficienilor aditivi Prezena telefonului a fost inclus n model ca factor aditiv. Preul apartamentelor cu telefon va fi mai mare cu aproximativ 120$ - preul comercial pentru instalarea telefonului (diagrama 10), valoarea dat se va modifica odat cu modi ficarea preului respectiv.Un alt factor aditiv este aria total a locuinei. Valoarea acestui factor se exprim n m 2 , iar n calitate de coeficient se aplic preurile medii de pia pentru 1m 2 spaiu total n sectorul / cartierul respectiv. Valorile anului 2004 le putem observa n tabelul 47. n model au mai fost inclui doi factori economici calitativi: nivelul veniturilor populaiei i mrimea chiriei. Noi propunem a considera
modificrile sezoniere ale preurilor pentru imobil n cadrul coeficientului ce va exprima nivelul veniturilor. ns acest factor poate fi inclus aparte n mod aditiv. Ambii coeficieni au fost considerai ca fiind n cretere, descretere sau stagnare. Iar valorile coeficienilor se vor stabili la nivelul celor determinai oficial i publicai n presa periodic. Coeficienii determinai iniial se includ n modelul de baz i se determin valoarea teoretic a imobilului. Determinm eroarea de calcul i corectm respectiv coeficienii. Procedura se repet pn cnd eroarea de calcul devine minim acceptabil. Valoarea satisfctoare a coeficienilor este inclus n modelul final. Recalibrarea total a modelului se recomand anual, lundu sen consideraie c modelul se modific la fiecare vnzare nou.. - Algoritmul modelului este propus n des.5.

117

Nr/oSectorulAdresaNr. de etajeEtajulS totS bucS locBal conLojeNod sanitarTele fonNr odaiPreul $1TelecentruSprncenoaea 6/3544662810012102002TelecentruHncesti 55/39853927101 12122403TelecentruHncesti 62a52466301011212240

Completarea bazei de date

nu
Calcululcoefici enilor Corespunde valoarea cu preul vnzrii?

Aprecierea valorii de pia

da

end

Des. 5 Schema - logic a modelului de evaluare a valorii de pia 118

Calculele efectuate permit ordonarea factorilor conform gradului de influen asupra valorii de pia a imobilului locativ tipizat n mun. Chiinu. Studiind grupurile de factori au fost evideniate seriile cldirilor care are o influen considerabil asupra valorii de pia. Hotarele influenei grupurilor de factori asupra valorii de pia a imobilului locativ tipizat din mun. Chiinu sunt: factorii caracteristicii fizice 15 - 46%, seria cldirii 16 44%, factorii de amplasament 8 -32%, factorii de uzur 8 28%, factorii economici 6 9% (anexa 5). Ordonarea categoriilor de factori n ordinea descresctoare a influenei sale conform hotarului superior i celui inferior difer: Conform hotarului superior: 1. Factorii caracteristicii fizice 2. Seria constructiv a cldirii 3. Factorii de amplasament 4. Factorii de uzur 5. Factorii macroeconomici Conform hotarului inferior: 1. Seria constructiv a cldirii 2. Factorii caracteristicii fizice 3. Factorii de amplasament 4. Factorii de uzur 5. Factorii macroeconomici

119

3.3. Aprecierea valorii de pia a imobilului locativ

Procesul de evaluare a imobilului conform modelului elaborat de autor cuprinde mai multe etape consecutive. Sursele informative, metodele sau programele aplicate n procesul realizrii etapei concrete, precum i scopul etapei respective sunt propuse n tabelul urmtor. Tabelul 47 Etapele evalurii conform modelului elaborat Etapa Sursa Metoda / Scopul program
1. Culegerea informaiei cu privire la tranzacii 2. Selectarea i sistematizarea informaiei 3. Formarea bazei de date 4. Clasificarea factorilor de influen asupra valorii imobilului locativ tipizat 5. Formarea stratelor de date 6. Analiza stratelor de date 7. Elaborarea modelului de evaluare 8. Evaluarea imobilului Oferta publicat n periodice Burse de imobil Oferta publicat n periodice Burse de imobil Informaia acumulat Literatura de specialitate, Burse de imobil Baza de date Baza de date Formular Crearea bazei de date Crearea bazei de date Analiza informaiei Sistematizarea informaiei, aprecierea factorilor cu o influen maxim Determinarea influenei fiecrui factor determinarea mrimii influenei factorilor Evaluarea imobilului Determinarea valorii de pia a imobilului Actualizarea modelului

Selectare Sistematizare Access Grupare, analiza de corelaie

Access Access Excel Excel Excel Formular Access Excel

Cercetrile autorului Baza de date Modelul elaborat Caracteristica obiectului evaluat 9. Recalibrarea Baza de date periodic a Cercetrile modelului autorului Sursa: completat de autor

120

Dup cum a fost menionat n capitolul II, cele mai bune rezultare le putem cpta aplicnd metoda hibrid de evaluare. n domeniul evalurii n mas a imobilelor locative tipizate aceast metod, dup prerea noastr, este cea mai indicat. Prin urmare, modelul propus are o structur hibrid axat pe analiza comparativ a vnzrilor. Deoarece pmntul nu reprezint obiect de vnzarecumprare n cadrul tranzaciilor imobilului locativ tipizat, fiind acordat doar dreptul de folosin asupra lui, valoarea acestuia cu s-a considerat n procesul evalurii. Modelul propus are urmtoarea structur: VI = CG * (Pmed * S * CC + AC) (3.1) unde: VI valoarea imobilului; CG produsul variabilelor calitative generale; Pmed preul mediu la 1 m2 suprafa total pe sectoare; S suprafaa total a imobilului evaluat; CC produsul variabilelor calitative ale cldirii (locuinei); AC suma variabilelor aditive ale cldirii (locuinei) valoarea mbuntirilor (telefon, boiler, nclzire autonom, subsol). Valoarea imobilului se va determina aplicnd procedeul legturii inverse (evaluarea adaptiv). Factorii determinai n 3.1 au fost transformai n variabile aditive (factori cantitativi) i multiplicative (factori calitativi). Dup cum urmeaz din tabelul 21, au fost calculate mrimile influenei acestora asupra valorii de pia a imobilului locativ (n 3.2). Evaluarea comparativ a dou apartamente tipice prin procedura legturii inverse o propunem n tabelul 48.

121

Tabelul 48 Evaluarea apartamentului de pe bd. Cuza-Vod 9/2 i bd. Mircea cel Btrn 18 str. str. Nr / Facto Tipul Codificare Coefi Cuza Mircea Nr rul cient Vod cel o 9/2 Btrn 1 2
Nivelul venitur ilor popula iei Mrim ea chiriei Sector ul / cartier ul

3
Calitativ general

4
1= Crete 2= Scade 3= Neschimbat 1= Crete 2= Scade 3= Neschimbat 1=Botanica de Jos 2=Aeroport 3=Botanica 4=Telecentru 5=Centru 1,03 0,97 1,00 1,05 0,95 1,00

6 3

18 7 3

2 3

Calitativ general Calitativ general

0,91 0,86 1,00 1,01 3 13

1,18 6=Rcanii de jos 0,93 0,88 7=Pota veche 8=Rcani 9=Albioara 10=Buiucanii Noi 11=Sculeanca 12=Buiucani 13=Ciocana nou 14=Otovasca 1,04 0,94 0,92 0,88 0,98 0,94 0,76

122

Tabelul 48(continuare)
4 Aria total a apartamentu lui Aditiv cldirii al 1=Botanica de Jos 2=Aeroport 3=Botanica 4=Telecentru 5=Centru 6=Rcanii de jos 7=Pota veche m2 8=Rcani 9=Albioara 10=Buiucanii Noi 11=Sculeanca 12=Buiucani 13=Ciocana nou 14=Otovasca $SUA 120 1=pn la 200m 2=mai mult 200m 1=pn la 300m 2=300-500m 3=mai mult 500m 1=centru 2=periferie 3=zon industrial 1=este 1 element 2=sunt mai multe 3=nu sunt 1=0,05 2=0,06 3=0,07 4=0,08 1=102 2=135 1,00 0,83 1,10 0,96 0,90 1,00 0,70 0,54 1,00 1,10 0,95 1,03 1,01 1,00 0,98 1,00 0,86

56

54,4

5 6 7

9 10

Prezena telefonului Acces la transport urban Distana pn la coal, grdini Amplasarea la centru / periferie / zon industrial Balcon / loj Numrul odilor spaiul locativ Tipul cldirii

Aditiv al cldirii Calitativ al pmntului Calitativ al pmntului Calitativ al pmntului

120 1

120 1

2 1

2 1

Calitativ cldirii Calitativ cldirii Calitativ cldirii

al al

2 3

2 3

11

al

123

(seria)

3=143 4=hrs 5=ind 6=mon 7=stl 8= 9= 10=cmin 1=pn la 5 ani 2= 5-10 ani 3=mai mult 10 ani

1,02 0,87 1,23 0,63 1,32 0,96 1,05 0,63 1,27 1,00 0,80

12

Vrsta cldirii

Calitativ al cldirii

Tabelul 48 (continuare)
13 Conducta de gunoi; ascensor Calitativ al cldirii 1=este n cldiri pn la 5 nivele 2=nu este (5niv) este(mai mult 5niv) 3=lips n cldiri peste 5 nivele 1=1 2=2 3=3 4=4 i mai sus 5=ultimil 1,02 1,00 0,97 2 2

14

Nivelul apartamentului

Calitativ al cldirii

1,10 1,00 1,30 1,25 0,91

124

15 16

nlimea ncperii Mrimea buctriei

Calitativ al cldirii Calitativ al cldirii

17 18 19 20

Materialul pardoselii Tipul nodului sanitar Gazificarea cldirii Starea fizic a locuinei i cldirii

Calitativ al cldirii Calitativ al cldirii Calitativ al cldirii Calitativ al cldirii

1=pn la 2,5 m 2=2,5-2,8 m 3=2,8-3,0 m 1=pn la 6 mp 2=6-9 mp 3=9-12 mp 4=mai mult 12 mp 1=linoleum 2=parchet 1=separat 2=combinat 1=da 2=nu 1=foarte bun 2=bun 3=satisfctoare 4=nesatisfcto are

0,98 1,00 1,20 0,85 1,00 1,14 1,18 1,00 1,03 1,00 0,82 1,00 0,96 1,10 1,00 0,98 0,75

2 3

2 3

1 1 1 2

2 1 1 2

Sursa: calculul autorulu

Botanica
CG = 1,00 CC = 1,1573 AC = 29 003 Valoarea locuinei 33 566 $ SUA

Rezultatele evalurii Ciocana

CG = 0,9356 CC = 1,1857 AC = 26 372 VC = Valoarea locuinei 29 257 $ SUA

VC =

Presupunem c imobilele respective a fost vndute la un pre de 33.500 $SUA i 33.300 $SUA. n acest caz, se aplic procedura de corecie. Coeficienii variabilelor calitative se corecteaz prin nmulirea cu (1+C). Unde C reprezint corecia i se determin ca raportul: (S - S/ ) / S/ x DF / n (3.2) unde: S - preul n urma vnzrii; S/ - valoarea evaluat; DF - damping factors, parametru stabilit de evaluator, care limiteaz modificarea 125

coeficientului n procesul analizei vnzrilor; n numrul variabilelor calitative incluse n model. Corectarea variabilelor aditive se execut n acelai mod cu deosebire n determinarea coeficientului de corecie, care se calculeaz:

(S - S/ ) / S/ x DF x valoarea elementului / media exponenial (3.3)

unde: valoarea elementului reprezint valoarea de facto a factorului respectiv; media exponenial se determin:

(SEMNIFICAIA% x X) + (1 SEMNIFICAIA% x Xmed) (3.4)

unde: SEMNIFICAIA% - o mrime determinat de evaluator din diapazonul 0 1, care reguleaz semnificaia factorului dat n model; X valoarea variabilei; Xmed media aritmetic a tuturor variabilelor incluse n model. Modelul se va corecta la fiecare vnzare nou inclus n sistem.

Indicator

Tabelul 49 Studiu comparativ Evaluarea (exclusiv examinarea obiectului) Variante de conform evaluare manual modelului propus
a) bd. Cuza Vod b) bd. Mircea cel Btrn a) bd. Cuza 39 000 38 860 (29 000 EUR) 40 50 39 175 38 324 8 17

Valoarea de pia, $ USD Cheltuielile de

126

Vod b) bd. Mircea cel 40 50 8 17 Btrn a) bd. Cuza 480 40 Vod Cheltuielile de timp, min b) bd. Mircea cel 480 40 Btrn a) bd. Cuza 30 0 Vod Gradul de subiectivitate, % b) bd. Mircea cel 30 0 Btrn Sursa: ntocmit de autor n urma analizei comparative a pieei serviciilor de evaluare evaluare i perfectare, $ USD

Evaluarea imobilului locativ tipizat cu ajutorul modelului respectiv asigur o precizie suficient, permite micorarea considerabil a cheltuielilor de evaluare i perfectare, reducerea cheltuielilor de timp i diminuarea gradului de subiectivitate (tab.49). SINTEZA REZULTATELOR OBINUTE Cercetrile efectuate au scos n eviden aspectele specifice problemei studiate i anume: 1. Actele legislative ale R. Moldova definesc n mod diferit noiunile conceptuale ale activitii de evaluare. Astfel, n virtutea adoptrii primului Standard Moldovean n domeniul evalurii sunt necesare ajustri i modificri n Legea cu privire la activitatea de evaluare, Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, precum i n Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectual. n opinia noastr modurile de evaluare ar trebui denumite: abordarea costurilor adic studiul costurilor, tratarea problemei (valorii) costurilor, abordarea veniturilor studiul veniturilor, tratarea problemei veniturilor i abordarea comparativ studiu comparativ, tratare comparativ a 127

valorii, modificrile fiind incluse inclusiv i n standardul SM 249:2004. 2. Sinteza metodelor de evaluare ne-a condus spre urmtoarele concluzii: metodologia evalurii bunurilor imobiliare n scop de privatizare nu prevede determinarea valorii de pia, iar preurile stabilite n procesul privatizrii nu reflect valoarea de pia a imobilului. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile actualmente prezint actul normativ cel mai adecvat, amplu i concret, care reglementeaz activitatea de evaluare a bunurilor imobile. Cu toate acestea se cere o redactare a Regulamentului pentru a-l aduce n conformitate cu primul standard naional, corectarea unor erori, precum i introducerea unor concretizri n funcie de tipul imobilului. Considerm c n cazul evalurii imobilului locativ tipizat evaluarea terenului nu este necesar, iar concretizarea respectiv trebuie inclus n regulamentul cu privire la evaluarea bunurilor imobile. 3. n anul 2004 a fost adoptat primul Standard Moldovean n domeniul evalurii, care definete noiunile de baz, ns menionm c lipsesc standardele naionale care ar indica condiiile i modul de aplicare a abordrilor i metodelor de evaluare n R. Moldova. 4. Cercetarea pieei imobilului locativ tipizat a evideniat dezvoltarea continu a acesteia n mun. Chiinu. n pofida faptului c preurile sunt n continu cretere, se ncheie tot mai multe tranzacii. Analiza pieei imobilului locativ tipizat a demonstrat o ciclicitate de doi ani a creterii efective a preurilor, fapt care permite pronosticarea limitei inferioare sau superioare a preurilor medii anuale. 5. Studiind clasificrile factorilor de influen asupra valorii de pia a imobilului propunem o nou clasificare specific imobilului locativ. Astfel, se propune divizarea n patru grupri: factorii ce caracterizeaz amplasarea, factorii ce caracterizeaz aspectul fizic, factorii ce reflect condiiile tranzaciei i factorii economico sociali (tab.18).

128

Tabelul 18 Clasificarea factorilor de influen asupra valorii imobilului locativ Caracteristici Condiiile Economico Amplasarea fizice tranzaciei sociali
1 Sectorul / cartierul Liniile de transport Intensitat ea circulaiei transportului n comun Grdini coal Centru de distracii Parc public Magazin Parcare n apropiere Raportul Scldirii /Sterenului Prestigiu l sectorului Centru /periferie /zon industrial Nivelul de zgomot Amplasa rea cldirii fa de reelele inginereti Planul de 2 Parametrii fizici Iluminaia natural Tipul cldirii Materialul pereilor Anul construciei Nr. de nivele Conducta de gunoi Ascensor Etajul Suprafaa total Suprafaa locuibil Suprafaa buctriei Dimensiunile odilor i coridorului Numrul odilor Izolarea odilor nlimea ncperii Tipul nodului sanitar Utilaje adugtoare (boiler .a.) Reelele 3 Motivel e vnztorului i ale cumprtorul ui Termeni i de realizare a tranzaciei Politica de creditare sau finanare Tipul de proprietate asupra imobilului 4 Econom ici Nivelul veniturilor Dobnda bancar Investiii n construcii Mrimea chiriei Sociali Densitatea populaiei Mrimea familiei Nivelul educaional Nivelul infraciunilor Vrsta medie a populaiei

129

construcie (reconstrucie ) a zonei

inginereti n locuin Confortul / exterior plcut (parchet) Necesitatea reparaiei capitale Balcon / loje Uzura Fizic Funcional

Sursa: completat de autor

6. Studiul efectuat ne-a permis s determinm metodele statistice, care pot i trebuie aplicate n procesul evalurii bunurilor imobile n cadrul analizei influenei factorilor concrei asupra valorii de pia, acestea sunt: analiza uni-, bi-, trifactorial, analiza de corelare, analiza de regresie multiliniar, analiza legturii inverse sau evalurii adaptive. Metodele statistice, fiind aplicate n combinaie cu metoda expert, au permis selectarea urmtoarelor grupri de factori ce exercit actualmente o influen maxim asupra valorii imobilului locativ tipizat n mun. Chiinu i determinarea influenei acestora asupra valorii de pia: Factorii economici (Nivelul veniturilor, Mrimea chiriei); Factorii amplasrii teritoriale (Sectorul / cartierul, Centru / periferie / zon industrial, Accesul la transport urban, Distana pn la coal, grdini), Caracteristica fizic (Tipul cldirii / seria, Vrsta cldirii, Existena conductei de gunoi, Existena ascensorului, Nivelul apartamentului, Numrul odilor, Suprafaa total, Suprafaa locuibil, nlimea ncperii, Mrimea buctriei, Materialul pardoselii, Tipul nodului sanitar, Gazificare, Telefon, Balcon / loj), Factorii de uzur (Uzura fizic). 130

7. n prezenta lucrare au fost studiate modelele economice ce pot fi aplicate pentru determinarea valorii de pia. Astfel, au fost evideniate trei modele de baz: aditiv, multiplicativ i hibrid, modele care pot fi utilizate drept baz pentru formularea modelelor de evaluare conform celor trei abordri de baz ale evalurii. Analiza modelelor menionate n scopul evalurii imobilului locativ tipizat ne-a condus spre concluzia c cel mai indicat model ar fi cel hibrid aplicat n cadrul metodei analizei comparative a vnzrilor. Prin urmare, a fost elaborat un model de evaluare a valorii de pia a imobilului tipizat. Modelul propus are urmtoarea structur: (3.1) unde: VI valoarea imobilului; CG produsul variabilelor calitative generale; Pmed preul mediu la 1 m2 suprafa total pe sectoare; S suprafaa total a imobilului evaluat; CC produsul variabilelor calitative ale cldirii (locuinei); AC suma variabilelor aditive ale cldirii (locuinei), valoarea mbuntirilor (telefon, boiler, nclzire autonom, subsol). Valoarea imobilului se determin aplicnd procedeul legturii inverse (evaluarea adaptiv). 8. Modelul elaborat permite efectuarea unor calcule n urma crora a devenit posibil ordonarea factorilor conform gradului de influen asupra valorii de pia a imobilului locativ tipizat n mun. Chiinu. Studiind grupurile de factori a fost evideniat i separat factorul - seria cldirii, care are o influen considerabil asupra valorii de pia. Hotarele influenei grupurilor de factori asupra valorii de pia a imobilului locativ tipizat din mun. Chiinu sunt: factorii caracteristicii fizice 15 - 46%, seria cldirii 16 44%, factorii de amplasament 8 -32%, factorii de uzur 8 28%, factorii economici 6 9% (anexa 3). Ordonarea categoriilor de factori n ordinea descresctoare a influenei sale conform hotarului superior i celui inferior difer: Conform hotarului superior: Conform hotarului inferior:

VI = CG * (Pmed * S * CC + AC)

131

1. Factorii caracteristicii fizice 2. Seria constructiv a cldirii 3. Factorii de amplasament 4. Factorii de uzur 5. Factorii macroeconomici

1. Seria constructiv a cldirii 2. Factorii caracteristicii fizice 3. Factorii de amplasament 4. Factorii de uzur 5. Factorii macroeconomici

132

NCHEIERE Piaa imobilului locativ tipizat este un segment cu cele mai multe tranzacii i n continu cretere. n ultimii cinci ani au fost nregistrate circa 158 mii de tranzacii. Dac n 2002 au fost nregistrate circa 21 mii de tranzacii, apoi n anul 2006 au fost efectuate de 2 ori mai multe. La baza tranzaciilor se afl valoarea de pia, care este puternic influenat de amplasament, raportul cerere - ofert, caracteristicile concrete ale imobilului i ali factori care nc nu sunt studiai i analizai. Evaluarea imobilelor n baza costurilor conduce la rezultate economic nejustificate. Astfel, mrimea cheltuielilor pentru construcia unui apartament n centrul municipiului, fr preul terenului, este comparabil sau aceeai ca i pentru un apartament amplasat n suburbie. Studiile efectuate demonstreaz c diferena dintre valoarea de pia a acestor apartamente este de 1,2 - 5 ori. Practica european i mondial n evaluarea imobilului se sprijin pe conceptul valorii de pia, care conduce la efecte economice i sociale importante. Implementarea valorii de pia n analiza economic i impozitare eficientizeaz utilizarea teritoriului i construciilor, reduce voluntarismul" la amplasarea imobilelor, creeaz condiii echitabile contribuabililor, sporete veniturile statului i ale organelor publice locale provenite din impozitarea proprietilor. Aceste venituri n rile dezvoltate constituie 30 40% din buget, n Republica Moldova - 2-7%. Implementarea valorii de pia este indicat de legislaia Republicii Moldova, de hotrrile Guvernului. Lipsa bazei informaionale referitoare la preurile de pia i a metodologiilor de evaluare ajustate la condiiile R.Moldova constituie piedici serioase n utilizarea pe larg a valorii de pia. Analiza factorial a valorii de pia a imobilului locativ tipizat permite crearea metodologiei de evaluare, bazate pe valoarea de pia, confirmat de date statistice. Aprecierea gradului de influen a amplasamentului, soluiilor arhitectural - constructive 133

i ai altor factori permite automatizarea lucrrilor de evaluare, sporirea gradului de obiectivitate i precizie a estimrilor. Valoarea de pia este considerabil influenat de mai muli factori. Un decalaj considerabil al influenei asupra valorii de pia au demonstrat: - amplasamentul; - tipul cldirii; - vrsta construciei; - nlimea ncperilor locative; - izolarea odilor; mrimea buctriei. Hotarele influenei grupurilor de factori asupra valorii de pia a imobilului locativ tipizat din mun. Chiinu sunt: pentru factorii caracteristicii fizice 15 - 46%, seria cldirii 16 44%, factorii de amplasament 8 -32%, factorii de uzur 8 28%, factorii economici 6 9%. Cele expuse anterior conduc spre formularea unor propuneri, care dup prerea noastr ar fi utile nu numai teoreticienilor ci i practicienilor. n virtutea adoptrii primului Standard Moldovean n domeniul evalurii, sunt necesare ajustri i modificri n: Legea cu privire la activitatea de evaluare, Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, precum i n Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectual, pentru a exclude utilizarea diferitor noiuni n denumirea metodelor de evaluare, care propunem s fie denumite: abordarea costurilor, abordarea veniturilor i abordarea comparativ. Modificrile respective trebuiesc reflectate i n standardul SM 249:2004. Considerm, c n cazul evalurii imobilului locativ tipizat evaluarea terenului nu este necesar, iar concretizarea respectiv trebuie inclus n Regulamentul cu privire la evaluarea bunurilor imobile. Transparena preurilor de pia poate fi obinut prin crearea condiiilor de neconvenabilitate a participanilor la tranzacii n cazul diminurii intenionate a preurilor. Impozitarea dubl, dup datele evalurii n mas, va impune indirect cumprtorul s indice preul real n contractul de vindere - cumprare. Rezultatele prezentului studiu se propun a fi utilizate la determinarea zonelor valorice ale municipiului Chiinu. Modelul 134

automatizat de evaluare este util i pentru evaluarea n scop de vindere - cumprare, ipotecare i arendare. Evaluarea valorii de pia n baza datelor despre vnzri, susinut de modelele statistico matematice, se recomand a fi utilizat n analiza investiionar ipotecar i fundamentarea proiectelor investiionale n imobilul locativ. Rezultatele obinute n acest studiu i dezvoltarea bazei de date permit aprofundarea cercetrilor n urmtoarele direcii: determinarea influenei factorilor asupra valorii de pia n cadrul sectoarelor i cartierelor, determinarea tipului de influen - liniar, neliniar, combinat - al amplasamentului imobilului fa de centru, estimarea termenului rezonabil de expunere a bunului imobil pe pia pentru obinerea veniturilor suplimentare n urma tranzaciilor. Baza de date i modelul de evaluare automatizat pot fi recomandate pentru implementare n procesul didactic.

135

BIBLIOGRAFIE 1. Codul Civil al Republicii Moldova, nr. 1107-XV din 06.06.2002. M.O. al R.M., nr. 82-86 din 22.06.2002. 2. Codul cu privire la locuine al Republicii Moldova, nr.2718x din 03.06.83. Chiinu, 2004 3. Codul fiscal al Republicii Moldova (Titlul IV), nr. 1055XIII din 16.06.00. M.O. al R.M., nr. 127-129, p.884, 2000. 4. Concepia Cadastrului Naional. M.O. al R.M., nr. 2-4, 15.01.1998. 5. Concepia Evalurii Bunurilor Imobile. M.O. al R.M., nr. 68, 15.02.2000. 6. Constituia Republicii Moldova. 7. Culegerea indicilor comasai ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare pentru calcularea taxei de stat la efectuarea tranzaciilor gen cumprare, vnzare, schimb, donaie, gaj, motenire. Aprobat 15 iunie 1997. M.O. al R.M., nr. 43-44 din 3 iulie 1997. 8. Culegerea indicilor comasai ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare pentru impozitare. Aprobat 15 iunie 1997. M.O. al R.M., nr.41-42 din 26 iunie 1997. 9. Hotrrea Guvernului privind aprobarea Regulamentului privind modul de evaluare a bunurilor imobiliare impozabile, nr. 638 din 07.07.1999. Contabilitate i audit, nr.9, 1999. 10. Hotrrea Guvernului R.M. cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectual, nr.783 din 30.06.2003. MO al RM nr.138-140 din 8.07.2003. 11. Hotrrea Guvernului R.M. cu privire la unele msuri pentru urgentarea procesului de mproprietrire, nr. 984 din 21.09.1998. 12. Hotrrea Guvernului R.M. Indicaii metodice privind determinarea valorii estimative a complexului patrimonial al ntreprinderii i stabilirea preului de vnzare a 136

patrimoniului (aciunilor) statului, nr. 1056 din 12.11.1997, Anexa nr.6. M.O. al R.M., nr.2-4 din 15.01.1998. 13. Hotrrea Guvernului R.M. Regulamentul cu privire la vnzare-cumprarea terenurilor aferente obiectelor privatizate sau care se privatizeaz, nr. 562 din 23.10.1996. M.O. al R.M., nr. 12/47 din 20.12.96. 14. Hotrrea Guvernului R.M. Strategia pieei spaiului locativ i altor bunuri imobiliare, nr. 416 din 10.05.1999, anexa nr.1. M.O. al R.M., nr. 50-52 din 20.05.1999. 15. Hotrrea Guvernului R.Moldova cu privire la metodele de evaluare a mijloacelor fixe n procesul de privatizare, nr.1056. M.O. al R.M., nr. 14/62 din 07.03.1995. 16. Hotrrea Guvernului R.Moldova pentru aprobarea Regulamentului cu privire la coninutul documentaiei cadastrului funciar, nr.24 din 11.01.1995. M.O. al R.M,. nr. 14/62 din 07.03.1995. 17. Hotrrea Guvernului R.Moldova. Regulamentul despre ordinea de organizare a lucrrilor de evaluare a bunurilor imobiliare impozabile, nr. 1405 din 19.09.1996. M.O. al R.M., nr. 12/47 din 20.12.1996. 18. Hotrrea Guvernului R.Moldova. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, nr. 958 din 04.08.2003. 19. Indicaii cu privire la adaptarea legislaiei imobiliare n rile Europei Centrale i de Vest, inclusiv problemele deinerii, evalurii, asigurrii, restituirii, gestiunii proprietii i operaiunilor de schimb cu ea. Comisia Economic European ONU, 1998. 20. Indicii comasai ai valorii de reconstituire a construciei locative, edificiilor publice i a comunicaiilor comunale de importan vital. M.O. al R.M., nr. 49-50, 25 iulie 1996 21. Internaional Valiation Standards. International Valuation Standards Committee, 2001. 22. Legea pentru modificarea i completarea Legii privatizrii fondului de locuine, nr. 1068-XIV din 22.06.2000. M.O. al R.M., nr. 109-111 din 31.08.00. 137

23. Legea pentru punerea n aplicare a Titlului IV al Codului Fiscal, nr. 1056- XIV din 16.06.00. Contabilitate i audit, nr.10, 2000. 24. Legea privatizrii fondului de locuine nr.1324-XII din 10.03.93, republicat M.O. al R.M., nr.5-7, 2000. 25. Legea R.M. Codul funciar. Modificat, republicat n temeiul Hotrrii Parlamentului, nr. 1546-XIII din 25.02.98. M.O. al R.M., nr.107 din 4.09.01. 26. Legea R.M. cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989-XV din 18.04.2002. M.O. al R.M., nr.102 din 16.07.2002. 27. Legea R.M. Cu privire la arend nr. 861-XIII din 14.01.92. Acte normative cu privire la problemele economice i bugetare (1990-1992), Chiinu, Universitas, 1992. 28. Legea R.M. cu privire la cadastrul bunurilor imobile, nr.1543-XIII din 25.02.1998. ***Cadastru. Chiinu 1998. 29. Legea R.M. cu privire la faliment, nr. 768-XIII din 36.03.96. M.O., nr. 58 din 03.04.96. 30. Legea R.M. Cu privire la gaj, nr. 838 din 23.05.96. M.O. al R.M., nr. 61-62/601 din 20.09.1996. 31. Legea R.M. cu privire la proprietate, nr. 459-XII din 22.01.1991. Acte normative cu privire la problemele economice i bugetare (1990-1992), Chiinu, Universitas, 1992. 32. Legea R.M. Privind preul normativ i ordinea vnzriicumprrii pmntului, nr. 1403-XIV din 7.12.2000, , nr.1 din 12.01.2001. 33. Legea R.M. Privind preul normativ i ordinea vnzriicumprrii pmntului, nr. 1308-XIII de la 25.07.1997. M.O. al R.M., nr.57-58 din 4.09.1997. 34. Legea R.M., Codul Funciar, nr. 828-XII, din 25.12.1991. M.O. al R.M., nr. 107 din 04.09.2001. 35. Metodologia evalurii imobilului n Romnia. Monitorul oficial al Romniei, nr. 16, 1996. 36. Ministerul Mediului i Amenajrii Teritoriului al R.M., ordin nr. 30 din 24.01.2000. Instruciuni metodologice 138

privind modul de ntocmire a devizului centralizator pentru realizarea obiectivelor de investiii innd cont de preurile curente. Monitorul construciilor, volumul 1, 2000. 37. Regulament cu privire la gajarea (ipotecarea) terenurilor i a obiectelor imobile aferente acestora. Anex la Hotrrea Guvernului R.M. nr. 374 din 6.04.1998. M.O. al R.M., nr. 56-59 din 25.06. 1998. 38. Regulament cu privire la modul de eviden i calculare a uzurii mijloacelor fixe n scopul impozitrii. M.O. al R.M., nr. 21-24 din 27 februarie 2001. 39. Scrisoarea Ministerului Finanelor al R.M. nr. 04/3-9 din 7 octombrie 1997. Despre evaluarea construciilor ce aparin persoanelor fizice i juridice. 40. Standard Moldovean 249:2004 Sistem unic de evaluare a patrimoniului: termeni i definiii. Chiinu. Departamentul Moldova - Standard, 2004. 41. Standardul Naional de Contabilitate 11 Contractele de construcie, 1999. 42. TEGOVA: Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietilor Imobiliare, Ediia romn, 1998. Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia ANEVAR, Institutul Romn de Cercetri n Evaluare IROVAL. 43. , 119 29.03.1982. . , , 1982. 44. Albu I., Albu S., Evaluatorul i activitatea de evaluare n Republica Moldova. Conferina tehnico-tiinific Jubiliar a Colaboratorilor, Doctoranzilor i Studenilor U.T.M., 8-9 octombrie 2004, vol.1, p. 160-161. 45. Albu I., Analiza factorilor ce influeneaz valoarea de pia a imobilului locativ din mun. Chiinu. Monitorul construciilor, volumul 1 (28), 2004, p.88-93. 139

46. Albu I., Chiria i preul spaiului locativ, Conferina tiinific Academia Internaional de Drept Economic. Seciunea: Economie. 25-27 mai 1999, p.37-39. 47. Albu I., Determinarea factorilor de influen asupra valorii n funcie de tipul imobilului. Revista economic, Chiinu Sibiu, 2004, nr.6 (19), p.127-140. 48. Albu I., Determinarea factorilor de influen asupra valorilor proprietilor imobiliare, Conferina tiinific Academia Internaional de Drept Economic. Seciunea: Economie. Aprilie 2002, p.41-43. 49. Albu I., Dezvoltarea pieei imobilului locativ n mun. Chiinu. Meridian ingineresc, nr.2. Chiinu: Editura U.T.M., 2004, p. 55-59. 50. Albu I., Elemente de statistic n procesul estimrii valorii de pia a imobilului locativ. Meridian ingineresc, nr.3. Chiinu: Editura U.T.M., 2004, p. 34-38. 51. Albu I., Evaluarea valorii de pia a imobilului locativ tipizat n mun. Chiinu. Monitorul construciilor, volumul 1 (28), 2004, p.93-98. 52. Albu I., Principii de evaluare a bunurilor imobiliare, Conferina tiinific Academia Internaional de Drept Economic. Seciunea: Economie. 25-27 mai 1999, p.33-37. 53. Albu S., Albu I., Problemele temporale de evaluare a valorii de pia. Conferina tehnico-tiinific Jubiliar a Colaboratorilor, Doctoranzilor i Studenilor U.T.M., 8-9 octombrie 2004, vol.1, p. 162-163. 54. Analiza pieei imobilului n R. Moldova. , nr.1, 12.01.2001. 55. Anuarul statistic pe anul 2004. Chiinu. Departamentul statistic i sociologie, 2004. 56. Bajura T., Aplicri metodice i metodologice de evaluare a imobilului. Chiinu, 2000. 57. Bolocan G. Dicionar rus romn. Chiinu. Redacia Principal a Enciclopediei i ME-P Logos, 1992, 763 p. 58. Buletinul ofertei la zi al bursei "Lara" pe anul 2000. 140

59. Buzu O., Dezvoltarea pieei serviciilor de evaluare a bunurilor imobiliare n Republica Moldova. Rezumatele lucrrilor. Conferina tehnico-tiinific jubiliar Tehnologii moderne n construcii, Chiinu, 2000, p.1115. 60. Buzu O. .a., Metodologia evalurii terenurilor cu destinaie agricol. Chiinu, 2000. 61. Buzu O., Aspecte social-economice ale evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii. Conferina tehnico-tiinific Jubiliar a Colaboratorilor, Doctoranzilor i Studenilor U.T.M., 8-9 octombrie 2004, vol.1, p. 286-287. 62. Buzu O., Evaluarea imobilului ca partea component a cadastrului bunurilor imobile. Conferina tehnico-tiinific Jubiliar a Colaboratorilor, Doctoranzilor i Studenilor U.T.M., 8-9 octombrie 2004, vol.1, p. 288-289. 63. Buzu O., Matcov A., Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie i practic, Chiinu, 2003. 64. Diamond D.B., Tolley G.S., The economics of urban amenities. New York, 1982 65. Didilic V., Particulariti i probleme ale evalurii n mas a imobilelor. Conferina tehnico-tiinific jubiliar Tehnologii moderne n construcii, Chiinu, 2000, p.4953. 66. Friedman J.P., Dictionary of real estate, 4th ed. Barron Educational Series, Inc., 1997. 67. Friedman J.P., Ordway N. Income proprety appraisal and analysis, . . "", 1995, 480 p. 68. Herison G., Evaluarea imobilului. CPb, New York, 1997. 69. Hncu D. Dicionar explicativ colar. Chiinu, tiina, 2002, 508 p. 70. Kairaitiene R., Problems of Real Proprety Mass Appraisal in Lituania. Stockholm, 2000, 85p. 71. Matcov A., Sisteme automatizate utilizate n evaluarea bunurilor imobiliare. Conferina tehnico-tiinific jubiliar 141

Tehnologii moderne n construcii, Chiinu, 2000, p.2226. 72. Moldovanu D., Istoria doctrinelor economice. Chiinu, 1993, 178p. 73. Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 17-19 (16161618), din 28.01.2005. 74. Oxford dictionary of business. Second edition. Oxford New York, Oxford University Press, 1996. 75. Plattner R.H., Real estate investment. Analysis and management, 1993, 245p. 76. Price nr.4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 21, 22, 24, 25, 31, 34, 36, 38, 40 din anul 1999. 77. Price nr.4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 16, 17, 18, 19, 21, 22, 24, 31, 34, 38, 40 din anul 2000. 78. PROMO plus, nr.1 din 12 aprilie 2005. 79. Raiu-Suciu C., Modelarea i simularea proceselor economice. Bucureti, 1995, 267p. 80. Real Estate Appraisal for Taxation Purposes. Experience of Republic of Moldova. Stockholm, 2001, 51p. 81. Ricardo D., Opere alese, Ch.: Universitas, 1993, vol.II., 336 p. 82. Roca P., Previziune economic, Chiinu, 1998, 272p. 83. Schatteles T.S., Metode econometrice moderne, Chiinu 1992, 301p. 84. Smith Adam, Avuia naiunilor: cercetare asupra naturii i cauzelor ei. n dou volume, trad.din l.engl. de Al. Hallunga. Ch.: Universitas, 1992, vol.II. p. 243-259. 85. urcanu N., Metode de determinare a normei de capitalizare a veniturilor pentru evaluarea proprietii imobiliare. Conferina tiinific Academia Internaional de Drept Economic. Seciunea: Economie. Aprilie 2002, p.13-14. 86. urcanu N., Buzu O., Metodologia evalurii bunurilor imobiliare. Informaie expres a Ministerului economiei i reformelor al R.M. Institutul de cercetri tiinifice n domeniul informaiei tehnico-economice,1997, 12p. 142

87. Umane V., Economie politic. Chiinu:USM, 2001, 416p. 88. Viinoiu N., Statistica, Bucureti, 1992, 154p. 89. www.bnm.md 90. www. Lara md., pentru anii 2001 2005. 91. ., . ,1999, 305c. 92. ., , 1998. 93. .., . : , 2003, 368. 94. .., . : , 2002, 271. 95. ., . Conferina tehnico-tiinific U.T.M. Tehnologii moderne n construcii. Seciunea: Evaluarea i managementul imobilului, 24-26 mai 2000, p.41-44. 96. .., . .: , - , 2004, 848. 97. .., . : , 2001, 256. 98. , . ., . . .: , 1996, 224. 99. ., ., . . . .: , 2004, 368. 100. . ., , M: "", 1996, 120c. 101. .., . . , 1998, 257. 102. . . , 2000. 103. .., . . .: , 1998, 320c. 143

104. , . . .: , 1987, 400 . 105. .., .., .., . : , 2004, 521. 106. 29.05.98, 05.06.98, 17.08.98, 25.08.98, 04.09.98, 27.11.98, 31.12.98. 107. .., . : , 2000, 272. 108. 4,6,9,10,24 2001 . 109. 2002 . 110. . .. .. : , 2004, 496. 111. : . . .. , 1998, 156c. 112. ., . : , 1998, 350c. 113. . ., , , . 1997, 156c. 114. ., . . , 1999, 285c. 115. .., . .. .. : - , 2002, 303. 116. ., . ., . . , 2000, 345c. 117. . , . .., , 1999, 527p. 118. . , . .. , 1999, 310c. 119. ., . . , 1997, 2 . 144

ANNOTATION
The process of transition to the market economy predetermined the creation and development of the real estate market. The object of the most deals is the dwelling market, and the main question has become its evaluation. Namely at the dwelling market, in nowadays, are created the preconditions for introducing the market value, which is the catalyst of real estate development. The investigations aim is the factors studying and the appreciation of these influence on the market value of typify real estate. The tasks consist in the following: the determination and classification of the factors which influence on the market value; the determination of statistical and econometric methods with the aim of analysis of factors which influence on the market value of dwelling property and the determination of the size of the influence of the main factors; the determination of economical models of the dwelling property with the aim of creation of the adapted model to update, real conditions of Chisinau market. The work has the following structure: the first chapter is dedicates to the analysis of theoretical and practical aspects of evaluation, the studying of the market real estate, its value and the problems of evaluation of Chisinau dwelling property. In the second chapter are defined and classified the factors which influence on the value, the statistical methods of determination the size of influence, the economical models are analyzed which are used in the process of individual and mass evaluation of property. In the third chapter are determined the factors which exert maximum influence on the market value of Chisinau dwelling property. Also, the size influence is calculated and is given a model (algorithm) of evaluation of the dwelling property in Chisinau.

145


. , . , , , . . : ; ; ; , ; ; . : , , ., , . , ; ; 146

 , . , . , () .

147

Cuvintele cheie
romna Algoritm Bun imobil Evaluare englez Algorithm Real estate Appraisal, valuation Imobil locativ Residential real estate, dwelling property Metode de Valuation evaluare methods Metode Econometrical econometrice methods Metode statistice Statistical methods Model economic Economical model Piaa imobiliar Real estate market Piaa imobilului Residential real locativ estate market, dwelling market Pre Price Proces de Appraisal process evaluare Proprietate Property Proprietate Real property imobiliar Tranzacie Real estate imobiliar transaction Uzur Depreciation Valoare de pia Market value Vnzare Comparable sale comparabil 148 rus

Lista abrevierilor
a. m. p. m3 m2 nr. or. etc. mln. Anul Metru Pagina Metru cub Metru ptrat numrul Oraul i altele Milion mun. niv. tab. ap.2 od. M.O. O.C.T. O.N.U. R.M. S.U.A. Municipiul Nivele Tabel Apartament cu dou odi Monitorul oficial Oficiul cadastral teritorial Organizaia Naiunilor Unite Republica Moldova Statele Unite ale Americii

149

ANEXA 1

Analiza dinamicii preurilor la garsoniere n mun. Chiinu

Conform datelor publicate periodic de Bursa Lara [83] preurile nominale de pia medii la garsoniere pe perioada anilor 1995-2004 s-au modificat conform tabelului Tabelul 1

Preurile nominale medii la garsoniere pe anii 1995 2006

USD

SECTORUL

ANI
1997 1998 1999
15067 19861 16436 17121

2000
7681 8476 6887 7946

2001
8263

2002
9543

2003

2004

2005

lei 2006

37576 24375 15067 8476 7921 8896 Sursa: ntocmit de autor n baza datelor www.Lara.md pe perioada analizat

Buiucani Centru Botanica Rcani Ciocana

37576 27083 46417 30694 41997 27986 39786 26180

14976 22605 22842 25750 16284 23687 24906 28130 15412 23369 20958 24130 15049 21633 22086 25380 14249 22360 20778 24250

8893 10433 8497 10676 7849 9220

Transformm preurile din dolari n lei cu ajutorul cursului valutar mediu anual. Tabelul 2 150

Cursul mediu anual al dolarului i rata de refinanare bancar n perioada anilor 1995-2006
Anul Cursul mediu anual al dolarului Rata medie de refinana re 1995 4,29 1996 4,52 1997 4,65 1998 4,67 1999 8,34 2000 11,65 2001 12,41 2002 13,09 2003 13,88 2004 13,22 2005 12,6 2006 13,13

27,3 4

20,1 5

19,0 3

22,4 2

31,8 2

29,2 8

17,7 1

11,2 9

11,2 5

14,1 7

12,9

12,8

Sursa: www.bnm.md

151

Tabelul 3
SECTORUL

Preurile nominale medii la garsoniere pe anii 1997 2006 ANII , lei

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
39525 35025 45870 42231 60465 46600 50040 37863 52125 43688 45870 46600 56962 77231 142964 234655 255150 338098 61305 84431 155456 245892 278208 369346 58575 86394 147128 242587 234108 316827 54108 74613 143658 224568 246708 333239 54604 71995 136024 232117 232092 318403

48825 39695 36192. Botanica 44175 5 33857. Rcani 41850 5 31522. Ciocana 39525 5 Sursa: Calculul autorului

Buiucani Centru

Preurile calculate nu pot fi comparate fiind valori difereniate n timp. Pentru a le aduce ntr-o situaie comparabil s-a decis a aplica rata de refinanare bancar, ca fiind valoarea ce reflect nu numai modificarea inflaionist, ci i politica statului n perioada analizat.

152

Tabelul 4
SECTORUL

Preurile actualizate la garsoniere n mun. Chiinu ANI

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

lei
2006

174728 113830 125656 98744 Sursa: Calculul autorului

Buiucani Centru Botanica Rcani Ciocana

174728 126478 125656 89487 102541 124924 207865 298836 287809 338098 215840 143342 165638 98744 110360 136570 226028 313146 313819 369347 195284 130694 137080 80229 105445 139746 213919 308937 264074 316827 185006 122262 142791 92572 97402 120690 208874 285990 278287 333239 98296 116455 197775 295603 261800 318403

Dinamica preurilor ne indic o anumit ciclicitate: o cretere i scdere ritmic a preurilor efective dintr-o perioad n alta.

153

Tabelul 5

Dinamica preurilor la garsoniere n perioada 1998 - 2006

SECTORUL

ANII, %
1998
-27.61 -33.59 -33.07 -33.91 -34.85

1999

2000

2001
14.59 11.76 31.43 5.22 -0.45

2002
21.83 23.75 32.53 23.91 18.47

2003
66.39 65.50 53.08 73.07 69.83

2004
43.76 38.54 36.92

2005
-3.69 0.21 -2.69

2006
17.47 17.69 19.98 19.75 21.62

Buiucani Centru Botanica Rcani Ciocana

-0.65 -28.78 15.55 -40.39 4.89 -41.47 16.79 -35.17 10.39 -21.42

44.42 -14.52 49.46 -11.44

n form grafic ciclicitatea menionat iese n eviden (diagrama 3).

154

Diagrama 3. Dinamica preturilor in perioada 1996-2006 Buiucani Centru 300 Botanica 200 Rcani Ciocana 100
400 0 1996 -100 anii 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Pentru a confirma corectitudinea concluziilor am determinat abaterea valorilor consecutive. Adic, cu cte procente difer, spre exemplu, creterea preurilor din 2001, 2002 i cea din 2003. Vom observa c dac n 2001 aceast abatere a constituit +43,37% (pentru sectorul Buiucani), apoi n 2002 doar +7,24%, dup care crete cu +44,56% i iari o micorare brusc la -22,63%, un an continu micorarea (-47,45%) dup care o cretere de 21,16%.

155

Tabelul 6

Abaterea creterii (scderii) efective a preurilor n perioade consecutive

%
SECTORUL

Perioada
1999/1998 2000/1999 2001/2000 2002/2001 2003/2002 2004/2003 2005/2004 2006/2005 26.96 49.14 37.96 50.71 45.24 -28.13 -55.94 -46.36 -51.96 -31.81 43.37 52.15 72.90 40.39 20.96 7.24 11.99 1.10 18.69 18.93 44.56 41.75 20.55 49.16 51.36 -22.63 -26.96 -8.66 -36.15 -20.36 -47.45 -38.33 -58.94 -39.61 -60.90 21.16 17.48 34.50 22.44 33.06

Buiucani Centru Botanica Rcani Ciocana

Forma grafic este mai explicit pentru a elucida ciclicitatea menionat (diagrama 4). Dac e s presupunem c periodicitatea se va menine n continuare, atunci n 2007 abaterea creterii efective a preurilor fa de 2006 va primi valori pozitive: (2007-2006) 0, atunci P2007 P2006 P P2005 * 100 2006 * 100 0 P2006 P2005

156

Diagrama 4. Abaterea creterii (scderii) efective a preurilor n perioade consecutive

100 0
19 97 /1 19 996 98 /1 19 997 99 /1 20 998 00 /1 20 999 01 /2 20 000 02 /2 20 001 03 /2 20 002 04 /2 20 003 05 /2 20 004 06 /2 00 5

-100 -200 -300 -400

Buiucani Centru Botanica Rcani Ciocana

perioada

P2006 P2005 * P2006 + P2006 P2005 Conform formulei respective determinm limita minim a preurilor pe sectoare.

Prin simple operaii matematice cptm P2007

157

Tabelul 7

Prognoza preurilor medii pe sectoare la garsoniere

ANII, lei
SECTORUL

2005
287809 313819 264074 278287 261800

2006
338098 369347 316827 333239 318403

minim pentru 2007

397172.6 434700.6 380118.3 399043.6 387243.1

Buiucani Centru Botanica Rcani Ciocana

Valorile respective reprezint limita inferioar a preurilor medii anuale posibile pentru anul 2007. Considernd cursul valutar mediu pentru un dolar SUA, n perioada ianuarie mai 2007 12,6961 lei cptm urmtoarele valori: n sectorul Buiucani 31 283 $, Centru 34 239 $, Botanica 29940 $, Rcani 31 430 $, Ciocana 30 501 $.

158

ANEXA 2 Aprecierea prin sondaj a factorilor prefereniali pentru un cumprtor potenial

Aprecierea prin sondaj a factorilor prefereniali pentru un cumprtor potenial a cuprins urmtoarele etape: Elaborarea anchetei 1. Anchetarea unui eantion de 100 persoane, locuitori ai mun. Chiinu. 2. Prelucrarea datelor. 3. Elaborarea concluziilor. Rezultatele anchetei au fost utilizate pentru a rspunde la dou ntrebri: a) Ce factori / caracteristici determin cumprtorul potenial n alegerea imobilului locativ. b) Care sunt preferinele unui cumprtor potenial cu privire la imobilul locativ tipizat.

Coninutul anchetei 1 V rugm s rspundei la urmtoarele ntrebri: V mulumim anticipat

1. Vrsta D-tr: a) 18-25 ani b) 25-40 ani c) mai mult de 40 ani 2. Sexul: a) feminin b) masculin 3. Studiile: a) medii incomplete d) superioare incomplete b) medii e) superioare c) medii speciale 4. Starea familiar: a) celibatar () c) vduv () b) cstorit () d) divorat () 5. Avei copii: a) nu b) da 159

Dac da ci? _______ 6. a) b) c) 7. a) b) 8. 1. a) b) 2. a) b) c) 3. 4. 5. 6.

inclusiv: Fete _____ Biei_____

Locuii n: cmin d) apartament cu 3 odi garsonier e) cas pe pmnt apartament cu 2 odi n prezent suntei: student c) avei serviciu provizoriu omer d) avei serviciu permanent Dorii s v mbuntii sau schimbai situaia locativ: a) da b) nu Dac da, v rugm s rspundei la urmtoarele ntrebri: Dvs dorii: apartament cu 2 odi c) apartament cu 4-5 odi apartament cu 3 odi d) cas pe pmnt Preferai sectorul: Centru d) Buiucani Botanica e) Rcani Ciocana Ce nivel preferai: parter nivelul 5 nivelul 1 nivelul 6 nivelul 2 nivelul 7 nivelul 3 nivelul 8 i mai sus nivelul 4 Ai accepta locuin n cldire negazificat: a) da b) nu Ai procura apartament fr telefon: a) da b) nu Preferai amplasarea blocului locativ: la marginea oraului a) da b) nu n apropierea autostrzilor a) da b) nu n apropierea staiilor de troleu (auto) a) da b) nu 160

 n apropierea zonelor verzi a) da b) nu 7. La ce deprtare de bloc ai prefera grdinia, coala: a) pn la 300 m b) 300-500 m c) mai mult de 500m 8. Dorii locuin n cldire de vrst: a) pn la 5 ani d) 20-30 ani b) 5-10 ani e) mai mult de 30 ani c) 10-20 ani 9. Ai prefera procurarea locuinei prin: a) sisteme de ipotec (n credit) b) plata imediat n rezultatul prelucrrii datelor au fost formate mai multe portrete prefereniale ale unor cumprtori poteniali, fapt care a permis specificarea factorilor ce influeneaz valoarea de pia. De exemplu: o doamn cu vrsta ntre 25 i 40 ani, cu studii superioare prefer: cas pe pmnt (ca excepia a trei odi la parter, de dorit cu subsol) n cldire de pn la 5 ani, n sectorul Botanica ns nu la periferie, nu lng autostrad i nu lng staia auto, ns lng zon verde, iar pn la coal, grdini s fie o distan nu mai mare de 300 m, cldire gazificat, telefonizat i este dorit procurarea prin ipotec. Un domn cu vrsta cuprins ntre 18 i 25 ani cu studii medii speciale prefer apartament cu 2 odi la etajul 2 al unei cldiri de pn la 5 ani, n sectorul Botanica, nchiriat sau procurat prin ipotec. Se dorete gaz, telefon, cldirea s nu se afle la periferie, nici lng autostrad, ci lng o zon verde i staie auto, distana pn la coal sau grdini nu import.

161

Analiza procentual a rezultatelor anchetei 1

n % la Nr. crt. Caracteristica anchetailor Nr. anchetail Doresc or Ap 2 od
100,00 72,00 44,00 44,00 36,00 32,00 32,00 28,00 20,00 16,00 4,00 8,00 11,11 9,09 9,09 11,11 0,00 0,00 0,00 0,00 25,00 0,00 Doresc Ap 3 od 20,00 22,22 9,09 18,18 22,22 25,00 25,00 14,29 20,00 25,00 100,00

Total
Doresc Ap 4 od 4,00 5,56 0,00 9,09 0,00 0,00 12,50 0,00 0,00 0,00 0,00

1 TOTAL ANCHETAI 2 Sex feminin 3 Studii superioare 4 Vrsta 18-25 5 Vrsta 25-40 6 Nu am copii Studii superioare 7 incomplete 8 Sex masculin 9 Vrsta mai mult de 40 10 Studii medii speciale 11 Studii medii

162

Nr. Doresc cas crt. pe pmnt

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 72,00 66,67 81,82 63,64 77,78 75,00 62,50 85,71 80,00 50,00 100,00

Prefer Centru
20,00 16,67 18,18 27,27 22,22 0,00 25,00 28,57 0,00 0,00 100,00

Prefer Botanica
52,00 55,56 36,36 9,09 55,56 75,00 62,50 42,86 60,00 75,00 0,00

Prefer Ciocana
8,00 11,11 9,09 45,45 11,11 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 100,00

Prefer Buiucani 12,00 11,11 9,09 9,09 22,22 12,50 12,50 14,29 0,00 25,00 0,00

Nr. Prefer Prefer Prefer Prefer Prefer Prefer crt. Rcani Parter Niv.1 Niv.2 Niv.3 Niv.4-11 1 0,00 16,00 72,00 4,00 20,00 8,00 2 0,00 16,67 66,67 5,56 22,22 11,11 3 0,00 36,36 81,82 0,00 18,18 0,00 4 0,00 9,09 63,64 0,00 18,18 18,18 5 0,00 11,11 77,78 0,00 22,22 0,00 6 0,00 12,50 75,00 12,50 25,00 0,00 7 0,00 0,00 62,50 0,00 12,50 25,00 8 0,00 14,29 85,71 0,00 14,29 0,00 9 0,00 40,00 80,00 20,00 20,00 0,00 10 0,00 50,00 25,00 50,00 0,00 0,00 11 0,00 100,00 0,00 0,00 0,00 0,00 163

Nr. Fr Fr crt. gaz Cu gaz tel.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 16,00 16,67 0,00 36,36 0,00 0,00 25,00 14,29 0,00 25,00 0,00 84,00 83,33 100,00 63,64 100,00 100,00 75,00 85,71 100,00 75,00 100,00 16,00 11,11 18,18 18,18 22,22 12,50 12,50 28,57 0,00 25,00 0,00

Nu Lng Doresc doresc autostrad Cu tel. Periferie Periferie

84,00 88,89 81,82 81,82 77,78 87,50 87,50 71,43 100,00 75,00 100,00 28,00 27,78 27,27 18,18 44,44 50,00 37,50 28,57 20,00 25,00 0,00 52,00 55,56 36,36 81,82 33,33 25,00 62,50 42,86 20,00 75,00 0,00

8,00 11,11 0,00 0,00 22,22 12,50 12,50 0,00 0,00 25,00 0,00

164

Nu lng Lng Nr. autostra staie crt. d auto

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 92,00 88,89 100,00 100,00 77,78 87,50 87,50 100,00 100,00 75,00 100,00 32,00 33,33 18,18 45,45 33,33 25,00 50,00 28,57 0,00 50,00 0,00

Nu lng staie auto

68,00 66,67 81,82 54,55 66,67 75,00 50,00 71,43 100,00 50,00 100,00

Lng zona verde

96,00 94,44 90,91 100,00 88,89 87,50 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Nu lng zona verde

4,00 5,56 9,09 0,00 11,11 12,50 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Grd. Grd. coal coal la pan la 300m300m 500m

56,00 61,11 63,64 63,64 44,44 37,50 50,00 42,86 60,00 24,00 16,67 18,18 27,27 22,22 12,50 12,50 42,86 20,00

75,00 25,00 0,00 100,00

165

Grd. coal Cldire Nr. mai mult pn la 5 crt. de 500 m ani

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 20,00 22,22 18,18 9,09 33,33 50,00 37,50 14,29 20,00 0,00 0,00 56,00 66,67 45,45 45,45 77,78 62,50 50,00 28,57 40,00 100,00 100,00

Cldire Cldire Procurar Procurar de 5-10 mai mult e e ani de 10 ani ipotec imediat
44,00 33,33 54,55 54,55 22,22 37,50 50,00 71,43 60,00 0,00 0,00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 68,00 72,22 81,82 54,55 77,78 100,00 62,50 57,14 100,00 50,00 0,00 32,00 27,78 18,18 0,00 22,22 0,00 37,50 42,86 0,00 50,00 100,00

166

Analiza grafic a rezultatelor anchetei 1

PREFERINE LOCUINE (n%)

dorescAp2od dorescAp3od dorescAp4-5od dorescCasaPamant 72 4 8 20

167

PREFERINE IPOTEC (n%)

procurareIpoteca
3 2

procurareImediat

6 8

PREFERINE TERITORIALE (n% )

16 12

20

8 52

preferCentru preferCiocana preferRascani

preferBotanica preferBuiucani

168

ANEXA 3

Aprecierea factorilor cu o influen considerabil asupra valorii de pia a imobilului locativ tipizat din mun. Chiinu prin metoda expert
Procesul de selectare a factorilor cu o influen maxim asupra valorii de pia a imobilului locativ a cuprins mai multe etape. Algoritmul procesului de selectare a factorilor a cuprins metoda Expert i analiza statistic a bazei de date ntocmite de autor. Metoda expert a presupus anchetarea experilor (evaluatorilor practicieni) cu privire la gradul de influen (nalt, mediu, jos) a factorilor asupra valorii de pia. n tabelul rezultat au fost incluse soluiile propuse de majoritatea simpl a intervievailor. Abaterea standard a prerilor difer n funcie de grupul de factori. Cu privire la factorii economici, sociali i condiiile tranzaciei majoritatea (87%) intervievailor au fost de aceiai prere. Celelalte grupuri (factorii de amplasament, fizici i de uzur) au trezit controverse. Uzura funcional a fost considerat de 52% din intervievai cu un grad de influen jos (sczut), 45% - mediu, iar 3% - nalt. Amplasarea cldirii fa de reelele inginereti a fost considerat de ctre 68% din intervievai cu un grad de influen jos, iar 32% - mediu. Rezultatele sunt propuse n tabelul ce urmeaz. Gruparea factorilor cu specificarea gradului de influen asupra valorii de pia a imobilului locativ Grupul de Factorii Gradul de fa influen ct ori
1 Factori economici 2 Nivelul veniturilor Dobnda bancar Investiii n construcii Mrimea chiriei Densitatea populaiei Mrimea familiei Nivelul educaional 3 nalt Jos Jos nalt Mediu nalt Mediu

Factori sociali

169

Nivelul infraciunilor Vrsta medie a populaiei

Mediu Jos

2
Sectorul / cartierul Accesul liber spre: parc, magazin, coal, biserici, locul de lucru, transportul n comun, ntreprinderile de deservire Parcare n apropiere Raportul Scldirii /Sterenului Prestigiul sectorului Centru / periferie /zon industrial Nivelul de zgomot Amplasarea cldirii fa de reelele inginereti Planul de construcie (reconstrucie) a zonei Tipul construciei Materialul pereilor Anul construciei Nr. de nivele Conducta de gunoi Ascensor Iluminaia natural Etajul Suprafaa total Suprafaa locuibil Suprafaa buctriei Dimensiunile odilor i coridorului Numrul odilor Izolarea odilor nlimea ncperii Confortul (parchet) Tipul nodului sanitar Utilaje adugtoare (boiler .a.)

3
nalt nalt

Factorii de amplasament

Mediu Jos Mediu nalt Mediu Jos Mediu nalt Mediu Mediu Mediu nalt nalt Mediu Mediu nalt nalt nalt nalt Mediu Mediu Mediu Mediu nalt Mediu

Factorii fizici

170

Balcon / loje Reelele inginereti n locuin (electricitate , gaz, telefon) Necesitatea reparaiei capitale

nalt nalt

Mediu

1
Factorii de uzur

3
nalt Jos nalt nalt Mediu Mediu

Fizic Funcional Motivele vnztorului i ale Condiiile cumprtorulu tran i zac Termenii de realizare a iei tranzaciei Politica de creditare sau finanare Tipul de proprietate asupra imobilului Sursa: completat de autor

Dup cum putem observa din tabel, nu toi factorii enumerai sunt considerai n procesul tranzaciilor cu imobil locativ, dup cum nu toi execut aceiai influen asupra valorii de pia a imobilului. Prin urmare, selectnd factorii ce exercit o influen nalt sau medie asupra valorii de pia, am propus experilor s aprecieze care grup de factori este mai important n procesul determinrii valorii de pia i care factor este mai important n cadrul grupului concret. Dup prelucrarea datelor a fost determinat diapazonul prerilor n conformitate cu care s-a ntocmit lista intermediar a factorilor ce influeneaz puternic valoarea de pia a imobilului locativ n mun. Chiinu. Diapazonul valorilor incluse n tabelul generalizator este format n corespundere cu prerea persoanelor intervievate. n procesul analizei prerilor au fost excluse extremele, iar valorile rmase s-au ncadrat n urmtoarele limite: 171

Gradul de importan a factorilor cu o influen mare asupra valorii de pia a imobilului locativ Grupul de Gradul de Factorii Gradul de importan importan
1 Factori economici 2 7-10 3 Nivelul veniturilor Dobnda bancar Investiii n construcii Mrimea chiriei Densitatea populaiei Mrimea familiei Nivelul educaional Nivelul infraciunilor Vrsta medie a populaiei Sectorul / cartierul Accesul liber spre: parc, magazin, coal, biserici, locul de lucru, transportul n comun, ntreprinderile de deservire Parcare n apropiere Raportul Scldirii /Ster
enului

4 45 - 50 15 - 20 3-5 30 - 32 10 - 20 50 - 60 5 - 10 20 - 30 5 - 10 40-50 20-30

1-5 Factori sociali

Factorii de amplasament

15-25

7-15 1-5 3-7 20-30 5-15

Prestigiul sectorului Centru / periferie /zon industrial Nivelul de zgomot

172

Factorii fizici

40-50

Amplasarea cldirii fa de reelele inginereti Planul de construcie (reconstrucie) a zonei Tipul construciei Materialul pereilor Anul construciei Nr. de nivele Conducta de gunoi Ascensor Iluminaia natural Etajul Suprafaa total Suprafaa locuibil Suprafaa buctriei Dimensiunile od ilor i cori dor ului Numrul odilor Izolarea odilor nlimea ncperii Confortul (ma teri alul par dos elei ) Tipul nodului san itar Utilaje adugtoare (boiler .a.)

1-3 1-5

10-12 5-10 4-8 4-6 4-7 4-7 3-4 3-7 8-10 7-10 5-10 5-10

5-7 2-4 2-6 3-8

3-5 4-6

173

Balcon / loje Reelele inginereti n loc uin (ele ctri cita te, gaz , tele fon ) Necesitatea rep ara iei cap ital e Factorii de Condiiile 5-20 7-10 Fizic Funcional Motivele vn zt oru lui i ale cu mp rt oru lui Termenii de real izar ea tran

4-5 4-6

3-6

60-70 30-40 50-60

20-35

174

zac iei Politica de creditare 5-15 sau finanare Tipul de proprietate 10-15 asupra imobilului Sursa: calculele autorului n baza rezultatelor cptate prin metoda Expert

175

ANEXA 4 Aprecierea valorii coeficienilor teritoriali pentru anul 2004

Garsonier Sectorul 1 m2 2 pre 3 la 1m2 4 media 5 Ap.2 od. m2 pre la 1m2 6 7 8 Sectorul Botanica 46 48 44 51 51 46 1 1 453,1 3 1 50 50 1 1 53 23000 21500 24500 19500 22400 23400 1 1 1 23400 26500 1 1 27540 500,00 447,92 556,82 382,35 439,22 508,70 1,00 1,00 1,00 468,00 530,00 1,00 1,00 519,62 499,0 0 521,2 5 472,5 0 media 9 m2 10 Ap.3 od. pre 11 3060 0 3360 0 2750 0 2500 0 2750 0 2700 0 2750 0 2700 0 2244 0 2800 0 3200 0 2480 0 2500 0 3162 0 la 1m2 12 media 13 m2 14 pre 15 Ap.4 od la 1m2 16 505,2 1 500,0 0 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 433,3 3 403,6 7 1,00 1,00 585,7 1 418,5 0 456,9 3 441,76 515,76 0,86 1,00 502,6 0 470,05 0,91 media 17 Valoare a medie USD 18 coefici entul teritori al 19

33 38 40 1 1 Botanica de Jos 1 1 1 1 35 1 Aeroport Botanica 1 1 35

14500 19000 16800 1 1 1 1 1 1 16300 1 1 1 18360

439,39 500,00 420,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 465,71 1,00 1,00 1,00 524,57

64 67 55 65 60 55 60 65 59 70 71 60 66,2 73

478,13 501,49 500,00 384,62 458,33 490,91 458,33 415,38 380,34 400,00 450,70 413,33 377,64 433,15 410,4 2 464,6 5 451,9 5

96 90 1 1 1 1 1 1 1 90 109 1 1 140

48500 45000 1 1 1 1 1 1 1 39000 44000 1 1 82000

530,4 6

176

36 30 41 35 34 1

18360 18700 20400 16500 18900 1

510,00 623,33 497,56 471,43 555,88 1,00

50 53 50 53 1 1

26300 26000 26560 28560 1

526,00 490,57 531,20 538,87 1,00

140 72 73 70 68 70

1 1,00 Sectorul Centru 25000 25460 20400 19380 18000 7 23460 27900 26520 26000 23800 22360 40800 35000 555,56 519,59 485,71 484,50 486,49 8 451,15 558,00 530,40 520,00 553,49 638,86 680,00 648,15

5700 0 3585 0 3400 0 3300 0 3672 0 3060 0 3200 0 3560 0 2990 0 1 1 11 3366 0 4600 0 4590 0 4500 0 1 1 1 1

407,14 497,92 465,75 471,43 540,00 437,14

97 120 87 140 107 1

36100 55900 36720 77000 37000 1

372,1 6 465,8 3 422,0 7 550,0 0 345,7 9 1,00 508,8 5 571,4 3 1,00 1,00 1,00 16 571,4 3 579,5 5 571,2 0 611,9 4 494,1 2 454,5 5 410,8 2 550,0 0

25 32 Telecentr u 33,7 30 34 2 36 39 47 20 38 30 30 1

14500 15500 16500 18200 19000 3 27000 18360 20400 13770 34680 21000 25500 1

580,00 484,38 489,61 606,67 558,82 4 750,00 470,77 434,04 688,50 912,63 700,00 850,00 1,00

45 49 42 40 37 6 52 50 50 50 43 35 60 54

72 73 68 1 1 10 72 70 54 70 1 1 1 1

444,44 487,67 439,71 1,00 1,00 12 467,50 657,14 850,00 642,86 1,00 1,00 1,00 1,00

90,4 105 1 1 1 14 105 88 125 134 85 220 97 100

46000 60000 1 1 1 15 60000 51000 71400 82000 42000 10000 0 39850 55000

1 Centru

543,9 0 5 686,5 6

506,3 7 9 567,9 9

457,2 7 13 654,3 8

540,1 4 17 530,4 5

522,21 18 609,84

1,01 19 1,18

177

1 1 1

1 1 1

1,00 1,00 1,00

45 42 47

25500 566,67 23460 558,57 25500 542,55 Sectorul Rcani 22700 20000 20800 25000 1 1 1 20400 21500 18000 24000 20800 27000 25500 25500 26520 25000 540,48 434,78 480,37 609,76 1,00 1,00 1,00 443,48 477,78 580,65 428,57 483,72 574,47 607,14 593,02 500,38 462,96 498,1 1 577,9 4 516,3 5

1 1 1

1 1 1 3200 0 2500 0 3570 0 2800 0 2560 0 2130 0 2850 0 2800 0 3100 0 3470 0 2960 0 2900 0 3500 0 3200 0 3500 0 3700 0 3450 0

1,00 1,00 1,00

1 1 1

1 1 1

1,00 1,00 1,00 432,3 5 321,7 8 401,1 6 384,0 0 366,2 8 1,00 1,00 317,3 1 428,5 7 355,8 1 480,0 0 317,3 1 1,00 474,4 2 448,2 8 676,4 7 398,6 2 381,1 2 479,95 0,93

36 26 32 28 Rcanii de Jos 31 35 1 32 25 26,8 Pota Veche 37 32 1 Rcani 37 33 37 32

19000 14500 16000 16000 17900 17500 1 19000 12000 14200 12000 16500 1 20000 17500 16500 19000

527,78 557,69 500,00 571,43 577,42 500,00 1,00 593,75 480,00 529,85 324,32 515,63 1,00 540,54 530,30 445,95 593,75 488,7 1 557,2 5 539,0 5

42 46 43,3 41 1 1 1 46 45 31 56 43 47 42 43 53 54

72 57 63 54 44 54 65 68 80 71 72 65 71 70 70 80 73

444,44 438,60 566,67 518,52 581,82 394,44 438,46 411,76 387,50 488,73 411,11 446,15 492,96 457,14 500,00 462,50 472,60 439,7 0 524,1 7 483,2 8

85 101 86 85 86 1 1 104 105 86 85 104 1 129 87 170 87

36750 32500 34500 32640 31500 1 1 33000 45000 30600 40800 33000 1 61200 39000 11500 0 34680

379,8 0 485,4 3

451,58 536,20

0,88 1,04

178

31 31 26 31,2 2 32 34 39 1 1 1 Albioara 1 1 1 Buiucanii Noi

17500 18500 17340 16200 3 20600 16200 15400 1 1 1 1 1 1

564,52 596,77 666,92 519,23 4 643,75 476,47 394,87 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 505,0 3 472,3 5

42 45 44,5 48 6 54 50 52 1 1 1 1 1 1

23460 22440 36000 28500 7 27000 28500 19500 1 1 1 1 1 1

558,57 498,67 808,99 593,75 8 500,00 570,00 375,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

66 70 70 1 10 67 69 71 70 64 64 73

4100 0 3500 0 4590 0 1 11 2750 0 6500 0 2990 0 3200 0 4725 0 3090 0 3770 0 3100 0 3366 0

621,21 500,00 655,71 1,00 12 410,45 942,03 421,13 457,14 738,28 482,81 516,44 476,92 542,90 554,2 3 527,3 1

120 87 85 110 14 97 97 97 122 1 1 1 1 1

70000 42500 36720 42000 15 39850 37850 37000 45900 1 1 1 1 1

13

583,3 3 488,5 1 432,0 0 381,8 2 16 410,8 2 390,2 1 381,4 4 376,2 3 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 445,4 5 357,8 0 388,8 9 357,8 0 430,2 3

17

18

19

29 31 33 34 31

18600 18360 18500 16500 16700

641,38 592,26 560,61 485,29 538,71

54 46 34 46 72

28500 20000 23560 28000 24500

65 481,6 1,00 7 62 Sectorul Buiucani 508,8 4500 527,78 0 73 0 3400 434,78 71 0 2550 692,94 58 0 3650 608,70 72 0 340,28 72 3500 0

389,6 8 394,1 3

482,65 475,65

0,94 0,92

616,44 478,87 439,66 506,94 486,11

110 109 90 109 86

49000 39000 35000 39000 37000

179

39 1 1 32 19 32 33 Sculeanca 1 1 25 40 29 30 39 Buiucani 31 34

19000 1 1 15800 9000 17000 19000 1 1 12500 16830 17500 16600 14000 17000 16800

487,18 1,00 1,00 493,75 473,68 531,25 575,76 1,00 1,00 500,00 420,75 603,45 553,33 358,97 548,39 494,12 497,0 0 518,6 1

54 70 47 44 50 46 52 58 1 53 29 68 47 46 40 49 1

30000 25000 26000 22000 22000 25000 26000 24000 1 28000 12500 32900 26500 28000 16830 26800 1

555,56 357,14 553,19 500,00 440,00 543,48 500,00 413,79 1,00 528,30 431,03 483,82 563,83 608,70 420,75 546,94 1,00 511,9 1 399,7 1

75 70 70 67 57 56 70

4000 0 4200 0 3900 0 3400 0 2860 0 3400 0 2800 0

533,33 600,00 557,14 507,46 501,75 607,14 400,00

104 1 1 105 120 88 108 87

40000 1 1 37600 62500 40000 32000 38000 38000 39000 35000 37500 50000 1 1 1 1

384,6 2 1,00 1,00 358,1 0 520,8 3 454,5 5 296,3 0 436,7 8 345,4 5 453,4 9 416,6 7 436,0 5 462,9 6 1,00 1,00 1,00 1,00 442,2 9 503,87 0,98

68 73 59 72 62 70 72 65 59

3460 0 3550 0 2856 0 3100 0 4500 0 7000 0 3150 0 3200 0 2700 0

508,82 486,30 484,07 430,56 725,81 1000,0 0 437,50 492,31 457,63

505,0 4

110 86 84 86 108 1 1 1

402,0 0

456,34

0,88

564,2 7

9 10 Sectorul Ciocana

11

12

13

14

15

16

17

18

19

180

34 40 31 33,5 39 42 Ciocana Nou 36 40 31 32 31 21 28 Otovasca 25 1

16300 20400 17500 14500 22000 15900 16500 20500 17500 18400 13700 8200 14000 14000 1

479,41 510,00 564,52 432,84 564,10 378,57 458,33 512,50 564,52 575,00 441,94 390,48 500,00 560,00 1,00 473,1 0 503,9 8

50 55 47 39 53 53,6 46 44 53 53 57 38 47 1 1

28000 26000 17000 16500 27800 28000 27500 24500 30000 24000 20000 16000 17500 1 1

560,00 472,73 361,70 423,08 524,53 522,39 597,83 556,82 566,04 452,83 350,88 421,05 372,34 1,00 1,00 381,4 2 503,7 9

74 71 69 72 67 120 85 77 65 67 65 64 77 73 64

3550 0 3672 0 3570 0 3470 0 3264 0 4200 0 3300 0 3400 0 3555 0 3000 0 2500 0 2660 0 2000 0 2400 0 2266 0

479,73 517,18 517,39 481,94 487,16 350,00 388,24 441,56 546,92 447,76 384,62 415,63 259,74 328,77 354,06 348,5 6 465,7 9

84 84 84 84 89 90 96 78 86 85 86 85 90 104 85,6

41200 40800 40000 38500 45000 46000 43000 30000 34500 34500 34500 33000 32000 33000 30800

490,4 8 485,7 1 476,1 9 458,3 3 505,6 2 511,1 1 447,9 2 384,6 2 401,1 6 405,8 8 401,1 6 388,2 4 355,5 6 317,3 1 359,8 1

456,7 0

482,57

0,94

364,4 1

391,88

0,76

181

182

ANEXA 5

Determinarea hotarelor influenei grupurilor de factori asupra valorii de pia

Pentru a determina hotarele influenei factorilor asupra valorii de pia au fost studiate variantele limit. Procedura a cuprins urmtorul algoritm: 1. Determinarea preului mediu de pia pentru un metru ptrat de spaiu total al imobilului tipizat din mun. Chiinu. 2. Determinarea valorii imobilului conform formulei: VI=Pmed*S*K1, unde VI - valoarea imobilului, Pmed preul mediu la 1m2 de spaiu total, K1 factorii economici de influen asupra imobilului. 3. Determinarea valorii imobilului modificnd valoarea K (K2 factorii ce caracterizeaz amplasamentul, K3 factorii caracteristicii fizice, K4 factorii de uzur, K5 seria cldirii). Seria cldirii a fost separat din componena factorilor ce caracterizeaz aspectul fizic al locuinei, deoarece n procesul analizei s-a determinat o influen net superioar fa de unele categorii de factori. 4. Determinarea abaterii fiecrei valorii determinate a imobilului fa de preul mediu de pia a acestuia. 5. Calculul modificrilor sumare. 6. Calculul modificrilor relative pentru fiecare categorie de valoare determinat (n form procentual). 7. n algoritmul de determinare a valorii de pia a imobilului au fost modificai toi coeficienii prin atribuire a valorilor maxime. 8. Determinarea modificrilor relative pe categorii de factori. 9. n algoritmul de determinare a valorii se modific consecutiv valoarea fiecrei categorii de factori prin atribuirea valorii minime. 10. Includerea cifrelor cptate n tabel i elaborarea concluziilor. 183

Determinarea influenei categoriilor de factori asupra valorii de pia a imobilului tipizat din mun. Chiinu
Factorii Limi ta Valo area, % 7,36 Limi ta min. max. max. max. max. Valoa rea,% 7,1 18,7 46,1 9,1 19,0 100 Limi ta max. min. max. max. max. Valoa rea,% 6,16 31,67 38,63 7,59 15,95 100 Limi ta max. max. min. max. max. Valoa rea,% 8,54 21,52 20,9 10,44 38,6 100 Limi ta max. max. max. min. max. Valoa rea,% 6,49 16,4 40,49 19,9 16,72 100 Limit a max. max. max. max. min. Valoa rea,% 6,44 16,27 40,18 7,89 29,22 100

Macro max. economici Amplas max. 18,68 ament Caracteris max. 45,97 ticii fizice De uzur max. 9,01 Seria cldirii max. 18,98 Total 100 Sursa: calculul autorului

184

(continuare)
Factorii Limi ta Valo area, % 5,96 Limi ta max. min. min. min. min. Valoa rea,% 6,18 31,63 15,18 18,96 28,05 100 Limi ta min. max. min. min. min. Valoa rea,% 7,11 18,65 18,12 22,63 33,49 100 Limi ta min. min. max. min. min. Valoa rea,% 6,48 7,68 34,71 20,62 30,52 100 Limi ta min. min. min. max. min. Valoa rea,% 9,33 11,05 23,78 11,88 43,96 100 Limi ta min. min. min. min. max. Valoa rea,% 8,80 10,43 22,45 28,04 30,28 100

Macro min. economici Amplas min. 31,72 ament Caracteris min. 15,22 ticii fizice De uzur min. 18,99 Seria cldirii min. 28,11 Total 100 Sursa: calculul autorului

n urma analizei cifrelor cptate s-au determinat hotarele de influen a categoriilor de factori asupra valorii de pia. Ordonarea categoriilor de factori n ordinea descresctoare a influenei lor conform hotarului superior i celui inferior difer: Conform limitei superioare: Conform limitei inferioare: 6. Factorii caracteristicii fizice 6. Seria constructiv a cldirii 7. Seria constructiv a cldirii 7. Factorii caracteristicii fizice 8. Factorii de amplasament 8. Factorii de amplasament 9. Factorii de uzur 9. Factorii de uzur 10. Factorii macroeconomici 10. Factorii macroeconomici 185

186

Cuprins
.NTRODUCERE..4
1. CAPITOLUL I ASPECTE METODOLOGICE ALE EVALURII BUNURILOR IMOBILE .7

1.1. Principiile i noiunile conceptuale ale evalurii7 1.2. Evoluia metodelor de evaluare n Republica Moldova...17 1.3. Caracteristica preului imobilului locativ 30 2. CAPITOLUL II ELEMENTE DE ECONOMETRIE APLICATE LA DETERMINAREA MRIMII INFLUENEI FACTORILOR ASUPRA VALORII DE PIA A IMOBILULUI LOCATIV.49 2.1. Clasificarea i caracteristica factorilor ce influeneaz valoarea de pia49
2.2. Metode statistice aplicate pentru determinarea influenei factorilor principali asupra valorii de pia.66

2.3. Modele economice aplicate pentru determinarea valorii de pia..71 3. CAPITOLUL III DETERMINAREA INFLUENEI PRINCIPALILOR FACTORI ASUPRA VALORII DE PIA A IMOBILULUI LOCATIV TIPIZAT78 3.1.Selectarea factorilor cu o influen maxim asupra valorii de pia a imobilului locativ78 3.2 .Determinarea mrimii factorilor cu o influen maxim asupra valorii de pia a imobilului locativ...87 3.3. Aprecierea valorii de pia a imobilului locativ.....................120 4.SINTEZA REZULTATELOR OBINUTE..128 5. NCHEIERE .133 6. BIBLIOGRAFIE...136 7.Cuvintele cheie ...148 8. Lista abrevierilor...149 9.Anexe.150

187

ANALIZA FACTORIAL A VALORII DE PIA A IMOBILULUI REZIDENIAL

Monografie

Autori: Ion ALBU Svetlana ALBU Nicolae URCANU

Redactor : Enache Irina Bun de tipar 19.06.07. Formatul hrtiei 60x84 1/16. Hrtie ofset. Tipar Riso. Tirajul 100 ex. Coli de tipar 11,5 Comanda nr.104 U.T.M., 2004, Chiinu, bd. tefan cel Mare, 168. Secia Redactare i Editare a U.T.M. 2068,Chiinu, str. Studenilor, 9/9.

188

Universitatea Tehnic a Moldovei

Ion ALBU Svetlana ALBU Nicolae URCANU

ANALIZA FACTORIAL A VALORII DE PIA A IMOBILULUI REZIDENIAL

Monografie

CHIINU 2007 189