PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Registro: 2012.0000037426 ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 910295952.2007.8.26.0000, da Comarca de So Paulo, em que so apelantes FLAVIO ROBERTO TORRES LOPES e ISABEL CECILIA MEIRA CEREJA LOPES sendo apelados COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS EM SAO PAULO BANCOOP e COOPERATIVA HABITACIONAL DOS TRABALHADORES DE SAO PAULO CHT. ACORDAM, em 2 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores LUS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (Presidente) e ALVARO PASSOS. So Paulo, 7 de fevereiro de 2012. Jos Joaquim dos Santos RELATOR Assinatura Eletrnica

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO Voto n 7848 Apelao Cvel n 9102959-52.2007.8.26.0000 Apelante: FLAVIO ROBERTO TORRES E OUTRA Apelados: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP E OUTRA Comarca: 24 Vara Cvel do Foro Central da Comarca da Capital Juiz: Dr. Wagner Roby Gidaro

Apelao. Cooperativa. Compromisso de Compra e Venda. Revelia. Ocorrncia. Todavia, inaplicabilidade dos artigos 319 e 330, ambos do CPC. A presuno de veracidade dos fatos alegados pelo autor em face revelia do ru relativa, podendo ceder a outras circunstncias constantes dos autos, de acordo com o princpio do livre convencimento do juiz. Declaratria de inexigibilidade de dbito. Cooperativa que no tem a natureza jurdica das tradicionais, no passando de forma encontrada para a comercializao de imveis em construo, incidindo, por isso, o Cdigo de Defesa do Consumidor. Omisso na realizao das assemblias pertinentes e obrigatrias. Cobrana de saldo residual sem respaldo legal. Clculo produzido unilateralmente sem a necessria prestao de contas documentada. Consumidor em desvantagem excessiva. Cooperativa que deve proceder o registro da incorporao imobiliria. Obrigatoriedade da outorga de escritura definitiva. Sentena reformada. Recurso provido.

Trata-se de ao de conhecimento de rito ordinrio, proposta pelos compromissrios-compradores, que foi julgada improcedente pela r. sentena de fls. 388/392. A r. sentena condenou os autores ainda ao pagamento das custas, despesas processuais, bem como honorrios advocatcios do patrono dos requeridos, que foram arbitrados em 10% sobre o valor da causa.

Opostos embargos de declarao pelos autores

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(fls. 403/405), foram rejeitados (fls. 406).

Inconformados, apelam

os autores as fls.

412/429, alegando em suma, que o juiz formou seu convencimento baseando-se em provas juntadas com a contestao. Todavia, aduzem que a contestao foi apresentada intempestivamente pelos rus, motivo pelo qual, os efeitos da revelia deveriam ser aplicados. Alegam que a cobrana, que se pretende declarar ilegal, decorre de m gesto exercida pelas apeladas, fatos estes que deveriam ser presumidos verdadeiros. Ademais, negam a existncia de regular convocao para as assembleias, bem como alegam a ausncia de prvia discusso e concordncia da cobrana referente taxa residual. Sustentam ainda, que as parcelas pagas incluem a aquisio do terreno, no havendo que se falar em dficit em virtude de sua aquisio, uma vez que este j se encontrava previsto por ocasio do valor estimado do imvel.

No mais, aduzem que a adoo de regime corporativista no passa de um artifcio para justificar a cobrana abusiva que vm efetuando, eximindo-as da responsabilidade por seu alegado dficit. Isto porque, o seu funcionamento e objetivos destoam dos princpios corporativistas, uma vez que exercem a sua atividade visando auferir lucro.

Pugna para que seja descaracterizado o regime cooperativista das apeladas, bem como pela aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor a espcie.

Sustentam ainda, ser indevida a cobrana do rateio final, a ttulo de diferena de custo de obra, no pela recusa de
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cumprimento das obrigaes contratuais, mas porque no h prova alguma da existncia, modo de apurao e aprovao pela assembleia.

Ao final, pede para que seja analisado o pleito relacionado ao registro da incorporao imobiliria, bem como da propriedade da unidade autnoma.

O recurso foi recebido em ambos os efeitos as fls. 436.

Contrarrazes as fls. 437/462.

o relatrio.

A princpio, de se consignar que a lide deve ser observada como um meio de, plena e efetiva, pacificao de interesses controvertidos pelo Estado na figura do Juiz, agente poltico este dotado dos poderes atinentes jurisdio.

Quando da pacificao da lide, em aplicabilidade e exerccio dos poderes atribudos pela jurisdio, o Julgador deve buscar a verdade dos fatos em sua plenitude, formando sua convico ntima, de forma fundamentada, por meio dos elementos contidos nos autos. Elementos estes traduzidos pelas provas, lcitas, em suas diversas espcies, trazidas e produzidas no processo pelas partes ou, se for o caso, em busca da verdade, como dito acima, pelo Julgador.
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Todos os participantes do processo devem contribuir para a verificao da verdade, ou seja, devem apresentar aos autos elementos capazes de permitir ao Julgador dizer o direito ao caso concreto, ou seja, a possibilidade de aplicao dos efeitos decorrentes da jurisdio.

No basta a ausncia de defesa, pois, na realidade, eventual presuno decorrente da falta de impugnao especfica relativa. Assim, os fatos necessitam estar comprovados nos autos, pois, como dito, sua presuno relativa, no se sobrepondo s provas, j que tal presuno relativa no estende seus efeitos sobre os direitos dos demandantes.

Nesse sentido, a orientao da jurisprudncia a seguinte, a saber:

A presuno de veracidade dos fatos alegados pelo autor em face revelia do ru relativa, podendo ceder a outras circunstncias constantes dos autos, de acordo com o princpio do livre convencimento do juiz (STJ- 4 T.: RSTJ 100/183).1

Os efeitos da revelia (art. 319, CPC) no incidem sobre o direito da parte, mas to-somente quanto matria de fato (RSTJ 5/363. A revelia somente alcana os fatos e no o direito a que se

Theotonio Negro Cdigo de Processo Civil e legislao processual em vigor Editora Saraiva - 38 edio So Paulo 2007 pg. 58.

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PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO ostula (STJ-3 T.: RT 792/225).2

A presuno de veracidade dos fatos alegados pelo autor em face revelia do ru relativa, podendo ceder a outras circunstncias constantes dos autos, de acordo com o princpio do livre convencimento do juiz (RSTJ 20/252, no conheceram, maioria).3

Tambm nestes temos, quanto possibilidade de improcedncia de pedido em processo que correu revelia do ru, a jurisprudncia tem a seguinte orientao, a saber:

O juiz no est obrigado a reputar os fatos alegados pelo autor como verdadeiros; trata-se de presuno relativa. Acima da norma do art. 319 do CPC est o livre convencimento do juiz.4

No absoluta a presuno de veracidade dos fatos afirmados pelo autor e no contestados pelo ru, devendo ela ser excluda quando, luz dos prprios elementos trazidos ao processo pelo autor, ou da notoriedade, se verifique a evidente inveracidade das informaes.5

Ademais, o juiz, no direito processual civil moderno, deve buscar a verdade real, no se atendo ou sendo mero
2 2 3

Idem nota 1. Idem nota 1. Idem nota 1.

4 5

TJMS Apel. 178/80 Rel. Des. Gerval Bernardino de Souza - RJTJMS 8/88. TJMS - Apel. 283/83 Rel. Des. Nlson Mendes Fontoura; Adcoas 1984, n. 97.800.

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apreciador ou espectador das provas j contidas nos autos, ainda mais, nos tempos atuais, quando o reclamo da sociedade a busca da resoluo pacfica, verdadeira e justa das contendas. Assim, ao julgador, para a formao da sua convico, no s pode, como deve determinar a produo das provas que entender convenientes para a pacificao da lide.

Por conseqncia, os efeitos da revelia no acarretam a presuno de veracidade dos fatos, ou seja, no implicam em aceitao de toda a matria ventilada na inicial da ao principal, uma vez que cabe ao magistrado analisar as provas existentes.

Os

fundamentos

ora

adotados

esto

cristalizados em acrdo deste Tribunal, que tem a ementa a seguir transcrita:

AGRAVO

DE

INSTRUMENTO REVELIA

AO

DECLARATRIA

OCORRNCIA

TODAVIA, INAPLICABILIDADE DOS ARTIGOS 319 E 330, AMBOS DO CPC A presuno de

veracidade dos fatos alegados pelo autor em face revelia do ru relativa, podendo ceder a outras circunstncias constantes dos autos, de acordo com o princpio do livre convencimento do juiz Recurso no provido. (Agravo de

instrumento n: 642.878-4/2-00, Voto n: 5063, Comarca: Ribeiro Preto; Relator Roberto Mac Cracken, 22 Cmara de Direito Privado).

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Analisada a questo da revelia, passa-se a anlise do mrito recursal.

A ao de declarao de inexigibilidade do saldo residual cobrado pela r a ttulo de diferena de custo de obra relacionado ao empreendimento Morada Inglesa.

Argumentam os autores que celebraram contrato com a primeira r, em que se obrigaram a pagar o valor de R$ 87.200,00 pelo imvel. Aduzem que aps algum tempo tomaram conhecimento de que a segunda r teria passado a administrar o empreendimento, sendo que os valores deveriam ser pagos diretamente a ela. Promoveram o pagamento em dia de todas as parcelas. O imvel foi entregue em agosto de 2006, com mais de 25 meses de atraso. Aduzem ainda que, no ms de outubro de 2005, a corr Bancoop enviou circular noticiando que para a entrega das chaves seria necessrio o pagamento da quantia de R$ 5.288,40, a ttulo de resduo referente ao trmino da obra, valor este que foi pago pelos autores em 36 prestaes. Todavia, logo aps, os autores receberam nova circular informando que a outorga da escritura definitiva estaria

condicionada ao pagamento da quantia de R$ 41.481,60.

Sendo assim, propuseram a presente ao, buscando a declarao de ilegalidade da cobrana dos valores

mencionados, bem como para impelir a r a proceder a regularizao do empreendimento Morada Inglesa junto ao Cartrio de Registro de Imveis competente, visando a garantia da outorga da escritura.

Pois bem.

Em

que

pese

entendimento

do

ilustre
8

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magistrado a quo o recurso est em caso de ser provido.

Primeiramente, de rigor a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor a espcie.

E isto porque as cooperativas colocadas no plo passivo da demanda so daquelas em que um grupo de pessoas, de forma disfarada, promove a venda de unidades condominiais. Os compradores, que no tinham a menor inteno de ser cooperados de nada, aderem com o fim exclusivo de comprar o imvel.

No

se

trata,

portanto,

de

cooperativa

propriamente dita, mas de incorporao e construo de empreendimento imobilirio sob a constituio de cooperativa com o fim de evitar a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor e demais disposies que regem a matria ligada resciso do contrato imobilirio e suas conseqncias. O regime jurdico das cooperativas tradicionais, tal como o seu modo de operar, foge por completo das caractersticas das cooperativas formadas para a construo e venda de imveis em construo.

Aplica-se ao caso, portanto, o Cdigo de Defesa do Consumidor, sendo de rigor, a procedncia da demanda.

Isto porque, a cobrana de saldo devedor ao final da obra, embora possvel em tese por se tratar de construo a preo de custo real, inadmissvel no caso. Isso porque no h prova alguma da apurao dessa nova diferena de custo da obra, bem como de sua
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especificao e forma de rateio, com a aprovao pela assemblia geral.

Como j decidiu a 4 Cmara de Direito Privado, em julgado relatado pelo DESEMBARGADOR FRANCISCO LOUREIRO, em caso anlogo: " certo que no regime cooperativo o preo cobrado pelo imvel calculado com base no custeio da construo do empreendimento, somado a outras despesas administrativas, inclusive de inadimplemento de outros cooperados, todos partcipes de um contrato relacional. No obstante, no dado cooperativa prever em um primeiro momento um valor total estimado no Quadro Resumo do termo de adeso, plenamente quitado pelos adquirentes em dezembro de 2002, momento em que receberam as chaves e a posse precria de suas unidades. Naquele momento, encerrado o empreendimento ou uma fase dele, deveria ocorrer a realizao de assemblia de apurao de eventual saldo devedor e cobrado o resduo dos adquirentes. O que no se admite aps o pagamento de tudo o que foi exigido dos adquirentes, um ano ou mais aps a entrega das chaves, ser apurado um segundo saldo devedor, para novo rateio de resduos, sem apresentao de qualquer documento hbil demonstrando a origem e a certeza dos valores (vide fs. 54/55). Tal conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preo, sem nunca obter a to desejada quitao da unidade adquirida. Ainda que o contrato entre as partes contemple na clusula 16 (fs. 45) a possibilidade de cobrana de eventual saldo residual, isso no significa possa faz-lo a conta-gotas, ou a qualquer tempo, ou sem prvia demonstrao objetiva da composio do crdito." (Apelao Cvel n 632.429.4/6 - Santo Andr - julgado em 16.04.09).

Alm disso, no prospera a alegao da r, contida na contestao, de que houve a aprovao de todas as contas pelos cooperados (fl. 203/204) e apto a demonstrar a legalidade da
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cobrana. Tal circunstncia no implica aprovao da apurao do resduo nem tampouco da forma de rateio entre os compradores, assuntos em relao aos quais, alis, a assemblia foi absolutamente omissa.

Salienta-se que

a r responsvel por

diversos, at inmeros, empreendimentos, mostrando-se imprescindvel a apurao especfica do saldo final de cada obra e ao seu trmino, assim como a forma de rateio entre seus adquirentes, tudo com a devida aprovao pela assemblia geral, requisitos sem os quais a cobrana por ela praticada no se revestir de legalidade.

Assim, ante a ausncia de prova no sentido da existncia da convocao dos autores para a assembleia, bem como sobre a prvia discusso e concordncia da cobrana referente a taxa residual, a procedncia da demanda se impe.

Sobre a questo, confira-se, deste Egrgio Tribunal de Justia:

"Cooperativa habitacional - Contrato de compromisso de compra e venda Declaratria de inexigibilidade de dbito - Omisso na realizao das assemblias pertinentes e obrigatrias - Cobrana de saldo residual sem respaldo legal - Clculo produzido unilateralmente sem a necessria prestao de contas documentada - Consumidor em desvantagem excessiva - Obrigatoriedade da outorga de escritura definitiva - Recurso improvido" (Apelao Cvel n 582.881-4/0 - So Paulo - 8 Cmara de Direito Privado - Rei. Des. Joaquim Garcia - julgado em 05.11.08).

"COMPROMISSO COMPRA E VENDA - Monitoria

Cobrana de saldo

devedor pela cooperativa a ttulo de despesas remanescentes apuradas no final da obra - Ausncia de demonstrao de exigibilidade do dbito - nus

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da prova da autora do qual no se desincumbiu - Aplicao do art. 333, inciso I do Cdigo Civil Sentena mantida - RECURSO NO PROVIDO." 7 Cmara de Direito

(Apelao Cvel n 602.257-4/6 - Santo Andr

Privado - Rel. Des. Elcio Trujillo - julgado em 17.06.09).

Declaratoria de inexigibilidade de dbito. Preliminares afastadas. Novo saldo de diferena de custo de obra que s pode ser cobrado pela vendedora mediante prova de sua apurao ao trmino da obra, especificada a forma de sua distribuio entre os adquirentes do empreendimento, tudo com a aprovao da assemblia geral. Absoluta ausncia de prova. Recente aprovao das contas pelos cooperados da Bancoop que no se presta a tanto porque no implica aprovao do resduo e do modo de rateio, assuntos dos quais a assemblia foi absolutamente omissa, alm de ter sido realizada anos aps a cobrana dirigida contra os autores. Jurisprudncia deste TJSP e desta 4 Cmara de Direito Privado. Ao que procedente. Sucumbncia invertida. Recurso provido para tanto. (AP n 0291658-15.2009.8.26.0000, Relator): Maia da Cunha; Comarca: So Paulo; rgo julgador: 4 Cmara de Direito Privado; Data do julgamento: 26/11/2009; Data de registro: 14/12/2009)

Apelao Cvel Cooperativa (BANCOOP) Inadmissibilidade de cobrana de resduos do comprador, aps integral quitao do preo O fato de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei n. 5.764/71, para proteger seus interesses, no significa que os cooperados estejam desamparados, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporao imobiliria, atuam como referncias de que, nos negcios onerosos, os saldos residuais somente so exigveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados Abuso do exerccio de controlar a evoluo dos gastos da incorporao Precedentes da Corte No provimento. (AP n 0104907-14.2009.8.26.0001; Relator(a): Enio Zuliani; Comarca: So Paulo; Orgo julgador: 4 Cmara de Direito

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Privado; Data do julgamento: 12/05/2011; Data de registro: 12/05/2011).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Cobrana de saldo devedor de resduo de imvel adquirido em regime cooperativo - Ao julgada procedente em Primeiro Grau - Recurso provido, para o fim de reconhecer a inexigibilidade do saldo residual apurado sem assemblia especfica daquele empreendimento imobilirio, nem demonstrao objetiva de custos adicionais Recurso provido. (AP n 0110580-79.2009.8.26.0100;

Relator(a): Natan Zelinschi de Arruda; Comarca: So Paulo; rgo julgador: 4 Cmara de Direito Privado; Data do julgamento: 24/02/2011)

Cooperativa (Bancoop) - Inadmissibilidade de impor condio potestativa pura para que o comprador obtenha o domnio, aps quitao do preo Exigibilidade de saldo residual sem correspondncia com o custo comprovado da obra - Abuso do exerccio de controlar a evoluo dos gastos da incorporao - Provimento. (AP n 0318995-76.2009.8.26.0000; Relator(a): Natan Zelinschi de Arruda; Comarca: So Paulo; rgo julgador: 4 Cmara de Direito Privado; Data do julgamento: 25/11/2010).

MONITORIA - Cooperativa - Pleito objetivando a cobrana de saldo residual, denominado "custo adicional da obra" - Equiparao, no caso, a uma relao de consumo Saldo residual no demonstrado

adequadamente, mxime porque o regime adotado para a incorporao foi pelo sistema de administrao ou de preo de custo - Apelo desprovido. (AP n 9247725-67.2008.8.26.0000; Relator(a): Sebastio Carlos Garcia; Comarca: Santo Andr; rgo julgador: 6 Cmara de Direito Privado; Data do julgamento: 11/11/2010; Data de registro: 03/12/2010)

COOPERATIVA HABITACIONAL Cobrana de apurao final do custo do empreendimento Inadmissibilidade Aderentes que no participaram da realizao do rateio final de responsabilidade Assemblia omissa quanto ao

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valor do saldo residual Valores calculados de forma unilateral - Embora exista a previso de cobrana do resduo relacionado ao custo final da obra, no houve demonstrao dos gastos Sentena de improcedncia incorretamente prolatada, apelo provido em parte para declarar a quitao dos valores pagos, determinar a outorga dos instrumentos definitivos de transmisso da propriedade Invertidos os nus do sucumbimento, mantida apenas a no obrigatoriedade de registro da incorporao, j que esta juridicamente no existe Cabendo averbao da construo no Registro Imobilirio, assim que finalizada. (AP n 9143706-44.2007.8.26.0000; Relator(a): Luiz Ambra; Comarca: So Paulo; rgo julgador: 8 Cmara de Direito Privado; Data do julgamento: 29/09/2011; Data de registro: 03/10/2011)

Quanto ao fator do registro da incorporao, em julgamento de outro caso similar (Ap. Cvel 994.09.318995-8) o eminente Relato nio Santarelli Zuliani obrigou a Bancoop a proceder ao registro, nos termos dos arts. 32 e 44, da Lei 4591/64, sob pena de multa diria. No h motivo para isentar a Bancoop desse dever imperativo.

No mais, deve ser determinada a outorga do instrumento definitivo de aquisio aos autores, que j quitaram os seus dbitos.

Isso posto, d-se provimento ao recurso para julgar procedente a ao para obrigar a Bancoop a registrar a incorporao, em 30 dias, sob pena de multa diria de R$ 1.000,00 at o limite de R$ 50.000,00; bem como, para determinar a outorga do instrumento definitivo de aquisio aos autores e para declarar inexigvel o valor cobrado a ttulo de apurao de diferena de custo da obra, invertida a sucumbncia.

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PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO JOS JOAQUIM DOS SANTOS Relator

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