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Produo Habitacional na Regio Metropolitana de Fortaleza na dcada de 2000: Avanos e Retrocessos.

Clarissa Figueiredo Sampaio Freitas clarissafs@yahoo.com Universidade Federal do Cear, Departamento de Arquitetura e Urbanismo Professora Doutora Adjunto I

Luis Renato Bezerra Pequeno renatopequeno@gmail.com Universidade Federal do Cear, Departamento de Arquitetura e Urbanismo Professor Doutor Adjunto IV

RESUMO Historicamente, as dificuldades de acesso moradia por parte da populao urbana brasileira foram atribudas falta de polticas e programas habitacionais com volume de recursos compatvel com a escala do problema. Na falta de atuao do Estado, o mercado imobilirio atende apenas as camadas de renda superior, deixando para os mais pobres a alternativa da ilegalidade urbana, alternativa esta que apresenta um enorme crescimento nas dcadas de 1980 e 1990. Nos anos 2000, o cenrio de ausncia do Estado no setor sofre significativas alteraes que culmina com um aumento considervel de investimentos em produo habitacional a partir de 2007 desde o lanamento do PAC, e posteriormente do programa Minha Casa, Minha Vida. O artigo pretende avaliar os avanos e retrocessos no acesso ao espao urbano da Regio Metropolitana de Fortaleza tendo como base a produo habitacional na dcada de 2000, resultante das alteraes no cenrio institucional nacional do setor urbano habitacional. Como metodologia, faz uso de um sistema de informaes geogrficas a partir de dados das empresas atuantes no mercado imobilirio, da Caixa Econmica Federal do Cear. Utiliza ainda entrevistas semi-estruturadas com atores chaves e dados secundrios.

Introduo
Desde o incio da dcada de 2000, o cenrio macroeconmico brasileiro favorvel e a ascenso de um governo federal comprometido com a bandeira da reforma urbana favoreceram mudanas no processo de produo do espao urbano. O jogo urbano passa a ter novas regras oriundas de novas polticas federais de efeitos diretos sobre a forma de produo da cidade. Dentre estas regras, destaca-se o Estatuto da Cidade (lei 10257 de 2001), o Sistema Nacional de Habitao (lei 11.124 de 2005). Outra importante mudana de cenrio refere-se ao aumento no volume de recursos destinados produo habitacional de baixa renda, em particular devido ao PAC e o programa Minha Casa, Minha Vida. O fato de que grande parte dos recursos disponveis para a produo habitacional no passa pelo crivo do Sistema Nacional de Habitao e da Poltica Nacional de Desenvolvimento Urbano tem provocado questionamentos da academia sobre a eficcia da aplicao destes investimentos no que se refere ao combate ao dficit habitacional (Rolnik e Nakano, 2009; Brasil/Ministrio das Cidades, 2009). O argumento central desta linha de anlise que os programas governamentais com grande volume de recursos como o Minha Casa, Minha Vida pressupem que os municpios se fortaleam institucionalmente para exercer o papel de formulador e executor da poltica fundiria e urbana, determinando os locais destinados prioritariamente habitao de interesse social. No entanto, eles no requerem esta capacidade institucional como condio para a realizao do investimento. Por causa desta fragilidade do programa, os interesses dos agentes ligados ao mercado imobilirio acabam prevalecendo sobre o interesse coletivo da induo de um processo de produo do espao urbano acessvel a todas as camadas da populao. Dentro desta linha de anlise, o artigo traz o caso da produo habitacional na Regio Metropolitana de Fortaleza na ltima dcada, com particular nfase no andamento do programa Minha Casa, Minha Vida, de forma a identificar os avanos e retrocessos das mudanas descritas. A seguir, temos uma breve descrio da forma como o artigo est estruturado. A primeira parte sistematiza uma pesquisa bibliogrfica a respeito das polticas habitacionais urbanas brasileiras e seus impactos sobre a forma de organizao espacial das metrpoles. Durante esta pesquisa identifica-se se um questionamento da poltica habitacional vigente que se refere falta de articulao dos programas de produo de habitao de interesse social com o objetivo da poltica urbana de incluso scio-espacial atravs do combate ao aumento especulativo de preos da terra urbana infra-estruturada. A segunda parte passa a verificar em que medida a critica procede no processo de produo do espao urbano da Regio Metropolitana de Fortaleza (RMF). Para conduzir tal questo construiu-se um sistema de informaes geogrficas para o territrio estudado, utilizando-se de dados da produo imobiliria na dcada de 2000 de diversas fontes (i.e. Caixa Econmica Federal,

IBGE, SINDUSCON). Tal sistema permitiu avaliar a localizao dos produtos imobilirios por faixa de renda. De forma complementar aos mapeamentos produzidos atravs deste sistema, foram realizadas algumas entrevistas com atores-chave no processo de implementao dos programas. Uma terceira fonte de dados constitui um levantamento na impressa local sobre o andamento do programa Minha Casa, Minha Vida.

1.0 Mudanas recentes na poltica habitacional e urbana no contexto brasileiro


1.1 Poltica habitacional e segregao scio-espacial at a dcada de 2000 Ao longo das dcadas de 1970 e 1980, as grandes metrpoles brasileiras tinham em comum a existncia de uma periferia cuja populao vivia em condies de vida visivelmente inferiores quelas oferecidas nos bairros mais centrais, o que produziu o conhecido modelo de segregao scio-espacial centro-periferia. A poltica habitacional vigente neste perodo que corresponde vigncia do BNH (Banco Nacional de Habitao) frequentemente apontada como um importante fator de induo desta forma de organizao espacial. Isto porque os programas habitacionais transferiam os moradores de assentamentos precrios da rea efetivamente urbanizada para grandes conjuntos habitacionais localizados alm das fronteiras da cidade e, portanto em reas desprovidas de servios urbanos. Tal prtica, no apenas induzia um modelo de segregao centro-periferia, mas tambm expandia demasiadamente o tecido urbano, gerando altos custos para a gesto do territrio. As crticas expanso excessiva do tecido urbano se deram particularmente pelas dificuldades em racionalizar os investimentos em infra-estrutura urbana. Tal modelo de produo de cidade tambm descrito como urbanizao em saltos devido grande incidncia de reas desocupadas situadas entre o centro rico e a periferia pobre. Estender as redes de servios urbanos, e particularmente transportes, para os grandes conjuntos habitacionais perifricos implicava necessariamente beneficiar os proprietrios das reas intermedirias. Estes eram grandes proprietrios imobilirios que se apropriavam de investimentos pblicos num processo conhecido como reteno especulativa de terrenos (Bonduki, 1998). A partir da dcada de 90 o modelo de segregao centro-periferia previamente descrito apresenta sinais de enfraquecimento. A literatura nacional e internacional aponta importantes mudanas no padro de desigualdade e segregao na metrpole contempornea, caracterizado pela complexificao do padro de distribuio da qualidade ambiental urbana, e por uma maior fragmentao do tecido urbano (i.e Ribeiro e Lago, 1994). Tais mudanas revelam-se de duas formas. Em primeiro lugar temos uma maior diversificao social em reas perifricas, at ento exclusivas das camadas de baixa renda, devido emergncia de novas formas de segregao das camadas mdias, os

condomnios fechados. Em segundo lugar verifica-se a difuso da pobreza por todo o tecido urbano e particularmente a exploso populacional das favelas em reas providas de acessibilidade, mas situadas sob terrenos imprprios ocupao urbana como alagados, encostas, trilhos de trem dentre outros. Vale ressaltar que a alternativa da ilegalidade urbana no atingiu apenas as classes baixas (at 3 salrios mnimos), mas afetou tambm a classe mdia (3 a 10 salrios mnimos). O fim do Sistema Financeiro de Habitao na dcada de 80 contribuiu para um processo de elitizao da produo imobiliria formal privada o que resultou na reduo de oferta de imveis urbanos para a classe mdia. Deste ento, esta passou a ocupar de forma crescente alguns loteamentos irregulares, e at mesmo favelas urbanizadas. Esta falta de atendimento ao mercado habitacional da classe mdia tem sido apontada como um fator que inviabilizou o atendimento do dficit habitacional de baixa renda (Maricato, 2005). A drstica reduo da produo habitacional de larga escala a partir da dcada de 80 e o cenrio macroeconmico desfavorvel estimularam o processo de favelizao e a crescente ilegalidade apresentados neste perodo. No entanto, o cenrio macroeconmico negativo modifica-se a partir do ano 2000, o que ser acompanhado por mudanas na conduo das polticas habitacionais e urbanas brasileiras.

1.2 A atual poltica habitacional brasileira A partir da dcada de 2000 os fatores que atuavam sobre o processo de produo da informalidade urbana brasileira vigente durante as dcadas de 80 e 90 sofrem significativas alteraes. Aps a estruturao do Ministrio das Cidades e a instituio do Conselho das Cidades em 2003, tem-se incio um processo de construo de uma nova poltica habitacional aprovada em 2004, e seguida pela instituio de um Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social (SNHIS) em 2005. Dentre os quatro eixos de atuao da Poltica Nacional de Habitao (PNH), destaca-se o eixo da habitao de mercado, que tinha como principal objetivo gerar estmulos para que o mercado imobilirio privado aumentasse a atuao na produo habitacional para a classe mdia e mdia-baixa, combatendo um processo de elitizao intensa da produo imobiliria formal vigente nas dcadas anteriores. Como exemplos de medidas nesta direo destacam-se a edio das Leis Federais 10.391/2004, 11.033/2004 e 11.196/2005, que conferiram maior segurana jurdica ao financiamento e produo de habitao de mercado, e a Resoluo do Conselho Monetrio Nacional (CMN), em 2005, que obrigou os bancos a investirem em financiamento habitacional uma porcentagem de recursos captados por meio do SBPE, revogando resolues anteriores que permitiam que elas aplicassem tais recursos em ttulos

da dvida pblica depositados junto ao Banco Central (Maricato, 2005). Como resultado desta nova poltica habitacional, percebe-se um aumento de financiamentos imobilirios para aquisio, reforma ou construo de novas moradias.
Grfico 01: evoluo dos financiamentos FAR/FGTS/SUBSDIOS/FDS R$ bilhes
11,0 8,7 6,6 4,0 4,6 4,2 8,6 8,6 9,7

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

ago/09

Previso 2009

Fonte: Chaves, 2009.

Tais medidas visam estimular a produo imobiliria formal para camadas de renda intermedirias que antes tinham dificuldade de acesso ao mercado imobilirio formal. Este esforo possui estreita relao com o problema do dficit habitacional de baixa renda, pois a falta de alternativa habitacional para a classe mdia inflaciona o preo dos produtos disponveis para a classe baixa, alimentando processos de gentrificao. No Brasil utiliza-se tambm os termos expulso de mercado ou expulso branca ao processo de substituio da populao-alvo dos programas de habitao de interesse social ou urbanizao de assentamentos precrios por uma camada de renda imediatamente superior. Ou seja, se o mercado imobilirio formal no produzir empreendimentos para a classe C, esta se v atrada pelas opes de moradia destinadas s classes inferiores, produzidas no mbito de programas habitacionais para a baixa renda. O mercado informal se encarrega de transformar tal interesse em um aumento dos preos destes produtos que se tornam, portanto indisponveis para a populao-alvo dos programas habitacionais. Um dos objetivos da poltica habitacional aprovada em 2004 criar condies favorveis ao mercado imobilirio formal para produzir para a classe C, combatendo este processo de gentrificao nas favelas urbanizadas. Alm das medidas adotadas no mbito da poltica habitacional, outro aspecto que contribuiu positivamente para a ampliao da oferta imobiliria para a classe C, foi o cenrio macroeconmico favorvel no perodo, se comparado ao das dcadas anteriores.

1.3 Crtica poltica habitacional: a questo fundiria Contradizendo o cenrio positivo descrito at aqui, a literatura em estudos urbanos brasileiros tem apontado alguns fatores que podem vir a comprometer os efeitos positivos

esperados da nova poltica habitacional (Maricato 2009, Rolnik e Nakano, 2009). Destaca-se em particular a timidez no enfrentamento da questo fundiria urbana que pode vir a representar um fator de risco para o sucesso da poltica habitacional vigente. Para explicar esta questo necessrio voltar s origens da atual poltica urbana brasileira. A poltica urbana brasileira sofre uma importante mudana de rumos no incio da dcada de 2000. Com a aprovao do Estatuto da Cidade em 2001 inicia-se um processo de renovao no marco legal urbano buscando contrapor-se aos efeitos de excluso scioespacial da legislao urbana vigente. Esta renovao atua basicamente em trs campos: (1) A regularizao fundiria que assegura o direito moradia dos habitantes de assentamentos consolidados (2) a induo do desenvolvimento urbano includente que visa combater a valorizao imobiliria especulativa enfrentando uma das maiores deficincias da poltica urbana brasileira (3) e a democratizao da gesto territorial que permite um controle social sobre as decises de planejamento. O Estatuto da Cidade estabelece instrumentos de viabilizao de cada uma das trs estratgias de atuao que podem ser utilizados pelos municpios a partir da renovao dos planos diretores municipais. Durante os ltimos 10 anos de atualizao das polticas urbanas municipais, percebe-se que dentre os instrumentos do Estatuto, aqueles de mais difcil implantao so justamente os que visam combater a valorizao imobiliria, como o IPTU Progressivo, as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) de vazios. O IPTU progressivo torna desvantajoso para o proprietrio a reteno especulativa de terra infraestruturada e incentiva o aumento da oferta de terrenos no mercado imobilirio o que induz ao rebaixamento do preo da terra urbana. As ZEIS de vazios atuam no mbito das regulaes edilcias, proibindo o estabelecimento de padres arquitetnicos e urbansticos caractersticos de classes mdias e altas. O pouco avano na implementao destes instrumentos de combate ao aumento especulativo do valor dos terrenos urbanos infraestruturados leva a uma enorme contradio: o poder pblico investe esforos e um enorme volume de recursos para reduzir o passivo urbanstico criado por uma lgica de produo de cidade excludente sem que esta lgica seja alterada. Por lgica de produo de cidade excludente entenda-se o modo de urbanizao que no d alternativa de acesso moradia para as classes mdia e baixa. Ou seja, a urbanizao dos atuais assentamentos precrios representa um custo altssimo, que poderia ter sido evitado se a poltica urbana das dcadas anteriores tivesse sido capaz de incluir a populao de baixa renda na cidade que estava sendo produzida pelo mercado imobilirio formal. As polticas de regularizao tornam-se assim ineficazes, se o poder pblico no atuar na principal causa da informalidade: a impossibilidade de produzir imveis a preos acessveis em bairros dotados de servios bsicos e prximos s zonas

concentradoras de empregos. Tal impossibilidade possui relao direta com o aumento especulativo do preo dos terrenos nos bairros bem localizados, pois o preo dos terrenos inviabiliza a construo da habitao de interesse social em bairros adequados. Infelizmente, na conjuntura poltica atual - quando o mercado imobilirio dispe de condies favorveis para ampliar-se na direo das classes intermedirias - desconfia-se que as polticas urbanas locais no tm sido capazes de atuar na questo fundiria, de forma a viabilizar a produo imobiliria para esse mercado no espao efetivamente urbanizado. Abdicar de regular o mercado fundirio urbano significa deixar para o mercado resolver a localizao dos novos empreendimentos habitacionais para as faixas de renda mais baixas. Corremos o risco de reviver um modelo de expulso da populao para bairros perifricos e desprovidos de servios que foi aplicado pela poltica do BNH at a dcada de 1980. Para Rolnik e Nakano este risco fato. Eles descrevem o pacote habitacional federal Minha Casa, Minha Vida, lanado em 2008, como um exemplo de uma ao contraditria do governo federal ao induzir o aumento da demanda por terrenos infra-estruturados sem requerer o uso dos mecanismos de ampliao do acesso terra para a baixa renda (Rolnik e Nakano,2009). As mudanas recentes descritas at aqui apontam para um cenrio positivo devido ao estmulo produo de mercado para classes intermedirias, atravs de financiamentos ao comprador e aos empreendimentos habitacionais para faixas de rendas intermedirias. No entanto as mudanas tambm fazem ascender um sinal de alerta. Isto porque - no atual cenrio poltico nacional - no existem garantias de que a poltica habitacional ser implementada em concordncia com a poltica urbana. Desenha-se um cenrio onde a questo fundiria urbana pode, mais uma vez, ser deixada de lado. Neste cenrio, o simples aumento da demanda por terrenos infra-estruturados promovido pelo lanamento do pacote habitacional, inviabilizaria a produo para as classes C e D nos bairros providos de servios urbanos. Como resultado, os investimentos da poltica habitacional se dariam em reas desconectadas dos servios urbanos bsicos, o que acarretaria a valorizao dos vazios urbanos e na transferncia da mais-valia fundiria urbana (gerada por investimentos pblicos) para seus proprietrios privados. Ou seja, a poltica pblica de habitao corre o risco de alimentar um ciclo vicioso de valorizao imobiliria e excluso social ao invs de combat-lo. Tendo como pano de fundo esta relao entre a poltica habitacional e a questo fundiria descrita at aqui, interessa-nos investigar em que sentido a nova poltica habitacional federal proporciona avanos na disseminao do acesso cidade tomando como estudo de caso a Regio Metropolitana de Fortaleza (RMF). Ao investigar tal questo, espera-se no apenas constatar um aumento da oferta habitacional produzida pelo mercado imobilirio

formal para classes de renda intermediria, mas particularmente investigar a questo espacial.

2.0 A produo habitacional na Regio Metropolitana de Fortaleza na dcada de 2000


2.1 A Regio Metropolitana de Fortaleza A Regio Metropolitana de Fortaleza formada por 13i municpios e possui uma populao de 2.984.689 habitantes correspondendo a 723.192 domiclios (IBGE/metrodata 2000). Dentre estes 13 municpios, Fortaleza possui um significativo peso econmico e concentra ainda 72% da populao. No existe zona rural no municpio central, o que produz a falsa impresso de inexistncia de terra disponvel para produo habitacional de baixa renda tradicionalmente localizada nas franjas do tecido urbano. Esta impresso pode ser questionada se levarmos em considerao a existncia de vazios urbanos. Como na maior parte das grandes cidades brasileiras, o nmero de domiclios vagos em Fortaleza (70mil) aproxima-se ao seu dficit habitacional (77mil) (Pequeno, 2009). Dos 13 municpios que compem a Regio Metropolitana, apenas 5 so atingidos pela mancha efetivamente urbanizada: Fortaleza, Caucaia (a oeste), Maracana (a sul), Eusbio (a sudeste) e Aquiraz (a sudeste). Na realidade, os processos de conurbao na direo sul e oeste foram induzidos por grandes conjuntos habitacionais nos municpios limtrofes ainda na dcada de 1970. Ou seja, o povoamento dos bairros de Fortaleza na direo sul e oeste por uma faixa de renda mdiabaixa foi incentivado pela extenso das redes urbanas para atender tais conjuntos. Na dcada de 2000, a ampliao da malha viria na direo lestesudeste viabilizou a construo de condomnios de classe alta possibilitando o fenmeno da disperso urbana das classes mdias e altas nesta direo. Os mapas de evoluo urbana revelam que o tecido urbano contnuo apenas extrapola os limites administrativos do municpio de Fortaleza a partir da dcada de 80, na direo sul e oeste, e a partir da dcada de 2000 na direo leste-sudeste. Existem, no entanto diferenas no modo de produo do espao urbano nestas duas direes. Enquanto no vetor sudoeste a expanso urbana foi induzida pela construo de grandes conjuntos habitacionais ou loteamentos clandestinos e autoconstruo na direo dos municpios de Maracana e Caucaia, o crescimento da malha urbana no vetor sudeste est sendo induzido pela expanso da malha viria regional, o que incentivou uma maior atuao do mercado imobilirio formal nesta direo.

Figura 01 Regio Metropolitana de Fortaleza: diviso poltico-administrativa e evoluo da mancha urbana.

Fonte: Observatrio das Metrpoles, 2010 Organizado pelos autores.

Figura 02:Famlias com renda per capita acima de 3 S.M. RMF 2000 (%)

Fonte IBGE: Metrodata 2000 in Pequeno,2009

2.2 A produo imobiliria formal A partir dos dados dos relatrios mensais de velocidade de vendas do Sinduscon-CE podese inferir que o mercado imobilirio formal corresponde a uma parcela muito pequena da produo imobiliria da Regio Metropolitana de Fortaleza, possuindo uma forte concentrao espacial nos bairros onde esto localizadas as faixas de renda superiores (classes A e B). Por outro lado, os mesmos dados revelam que a produo imobiliria da RMF tem apresentado um movimento de expanso nos anos mais recentes na dcada de 2000. Os grficos abaixo nos permitem perceber um aumento no nmero total de lanamentos imobilirios nos ltimos 3 anos.
Grfico 02 Evoluo do nmero de lanamentos imobilirios na Regio Metropolitana de Fortaleza (dados amostrais de empresas afiliadas ao Sinduscon-CE)

Fonte: IEL-FIEC / Sinduscon. ndice de velocidade de vendas 2000-2010. Sistematizado pelos autores.

Os dados das empresas afiliadas ao Sinduscon nos revelam ainda que a partir de meados da dcada de 2000, a produo imobiliria para a classe C volta a crescer, salvo a exceo do ano de crise econmica em 2009. Esta impresso confirmada por entrevistas realizadas a empreendedores que atuam neste mercado e agentes da Caixa Econmica Federalii. O aumento da oferta de financiamentos imobilirios e a segurana jurdica para as empresas produtoras so apontados como o principal fator de estmulo para esse movimento de deselitizao do mercado imobilirio local, confirmando uma afirmao encontrada na literatura nacional (Maricato, 2005). Tanto a expanso do mercado imobilirio formal para todas as faixas de renda, como em particular o aumento da produo imobiliria para a classe C so aspectos extremamente positivos no cenrio de excluso territorial existente na RMF. Se confirmadas tais tendncias elas podem indicar um aumento relativo da produo imobiliria formal com relao ao total

da produo imobiliria da RMF, o que acarretaria uma possvel diminuio relativa da informalidade urbana. Entretanto este cenrio positivo comea a ficar menos evidente quando analisamos a questo da distribuio espacial dos empreendimentos destinados s faixas de renda inferiores. Tradicionalmente o mercado imobilirio tem atuado numa poro relativamente restrita do territrio urbanizado, concentrando suas atividades nos bairros adjacentes zona central, no vetor leste-sudeste, e no espao litorneo, onde a atividade turstica e a demanda das classes altas por segunda residncia fomentam a produo de mercado nesta rea. A produo imobiliria para o pblico-alvo de 5 a 10 salrios mnimos no tem acontecido nestes bairros onde o mercado elitizado tradicionalmente atua. O material coletado sugere que o aumento da produo imobiliria para este mercado tem se dado em bairros menos tradicionais, fora do eixo leste-sudeste. Uma reportagem no jornal local em novembro de 2009iii destaca o aumento da produo imobiliria para esta faixa em bairros fora do eixo tradicional e cita como exemplos os bairros de Messejana, Passar, Castelo, Modumbim e Maraponga que apresentam empreendimentos na faixa de 90 a 130 mil reais na forma de condomnios fechados. Ainda de acordo com a reportagem, a procura por esses bairros, classificados na reportagem como bairros emergentes, deve-se dificuldade de adquirir terrenos nos bairros tradicionais da zona leste-sudeste. Nesta rea mais valorizada o preo dos terrenos vagos inviabiliza a produo para o mercado da classe C, e somente se torna vantajoso para a produo de unidades luxuosas vendidas para as faixas de renda superiores. Diante da dificuldade de mapear as informaes sobre a produo imobiliria coletada das empresas afiliadas ao Sinduscon, partiu-se para avaliar os dados referentes aos financiamentos produo imobiliria do escritrio de negcios da Caixa Econmica Federal em Fortaleza. A espacializao dos empreendimentos aptos a receber financiamentos habitacionais na RMF na dcada de 2000 revela a tendncia de periferizao dos locais de moradia das classes de renda inferiores. O mapeamento destes dados na figura 03 no deixa dvidas quanto ao padro de localizao espacial dos empreendimentos por faixa de renda: quanto menor o pblico-alvo do empreendimento, mais perifrico sua localizao.

Figura 03 - Empreendimentos aptos a receber financiamentos habitacionais na RMF na dcada de 2000.

Fonte: Caixa Econmica Federal, GIDUR-CE.Sistematizado pelos autores.

O mapeamento dos dados da CAIXA legitima o cenrio descrito pela reportagem: a reserva de terrenos em bairros nobres para uma faixa de renda acima de 10 s.m. faz com que a produo imobiliria para as faixas de 3 a 10 s.m. se d em bairros emergentes. Como conseqncia, a produo para a faixa abaixo de 3 s.m. enfrenta dificuldades de acontecer dentro dos limites administrativos do municpio de Fortaleza, e acabam sendo empurrados para os municpios vizinhos. A anlise do andamento do programa Minha Casa, Minha Vida na prxima seco ilustrar este fenmeno.

2.3 O MCMV e a produo para a faixa de 0 a 3 sm Com o lanamento do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida em 2009, a falta de alternativa para a produo de moradia de baixa renda em bairros dotados de infra-estrutura ficou bastante evidente e passou a ocupar as pginas dos jornais locais no inicio de 2010. Isto porque a execuo do programa para a faixa de 0 a 3 salrios mnimos no municpio de Fortaleza ficou muito abaixo do esperado. A explicao para tal dificuldade era clara: os terrenos dotados dos servios urbanos requeridos pelo programa localizavam-se apenas nas reas muito valorizadas, cujo preo inviabilizava a produo de uma unidade habitacional de at 45 mil reais, como previa o programaiv.

Figura 04: Empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida na faixa de 0 a 3 s.m. aprovados ou em anlise pela Caixa Gidur-CE em Agosto de 2010.

. Fonte: Caixa Gidur CE, 2010. Sistematizado pelos autores.

A figura 04 traz a localizao dos empreendimentos aprovados, ou em anlise, pela Caixa para a faixa de renda de at 3 salrios mnimos at agosto de 2010. Percebe-se uma concentrao de empreendimentos na direo sul/oeste onde a terra mais barata e a acessibilidade ao centro pior do que na zona leste. O mapa revela ainda que a maior parte dos empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida para a faixa de renda inferior localiza-se nos limites da mancha efetivamente urbanizada o que pode sinalizar para um processo de disperso urbana induzida por conjuntos habitacionais de baixa renda, muito semelhante ao que aconteceu no perodo de vigncia do BNH. A pequena concentrao de empreendimentos nos bairros dotados de infra-estrutura e servios do municpio de Fortaleza pode ser atribuda ao alto preo da terra. Nos outros bairros - aqueles de localizao perifrica - a quase inexistncia de empreendimentos devese tambm a uma restrio da legislao ambiental municipal. Tal restrio impedia a instalao de conjuntos de habitao de interesse social em reas no dotadas de redes de esgotamento sanitrio, e sem previso do servio no prazo de 5 anos. Em maro de 2010 a alterao na resoluo do COEMA que tratava deste aspecto, flexibilizou tal norma, em resposta presso poltica dos atores interessados no andamento do programa habitacional em Fortalezav. A soluo de abaixar os requerimentos de infra-estrutura foi aprovada por todos os setores envolvidos no programa, inclusive por atores ligados aos movimentos sociais de moradia que no viam sentido na exigncia. Para eles a exigncia do programa parecia demasiada e sem sentido, e representava um obstculo ao andamento do programa, e no uma forma de garantir a insero urbana dos empreendimentos de baixa renda. sintomtico perceber que no debate acerca da execuo do programa em Fortaleza, todos os atores entendem o alto preo dos terrenos como um entrave ao andamento do programa, sem que nenhum deles mencione os instrumentos de combate especulao imobiliria como uma possvel soluo. Um representante da Caixa Econmica Federal, em entrevista radio universitriavi para discutir o andamento do MCMV chegou a falar em um aumento de preo de cerca de 30% no preo dos terrenos em Fortaleza como resultado do aumento da demanda por terrenos provocado pelo lanamento do programa. Tal informao, apesar de no ter sido embasada em nenhum levantamento sistematizado, aparece tambm em algumas reportagens na impressa local. Ainda em novembro de 2009 um jornal local de grande circulao afirma que Os aproximadamente 313km2 de Fortaleza parecem poucos para abrigar os anseios gerados pelo bom momento do setor imobilirio. Bairros que eram apenas de periferia ganham nichos populacionais organizados vii. Outra reportagem, em novembro de 2010, traz no seu titulo: Preo dos terrenos sobem at 50% na RMF O

incremento dos preos dos terrenos na RMF est elevando os custos da construo civil e dos imveisviii. Este fenmeno de aumento no preo dos terrenos como resultado da maior demanda por terrenos dotados de infra-estrutura, devido ao aumento do crdito imobilirio no surpresa para nenhum dos atores envolvidos. Ele poderia ter sido minimizado com a aplicao dos instrumentos de combate especulao imobiliria. Em janeiro de 2009 o Plano Diretor de Fortaleza criou os instrumentos das ZEIS vazias e do IPTU progressivo. As ZEIS vazias j esto delimitadas e so definidas como permetros onde a habitao de interesse social deve ser o uso predominante. Entretanto a falta de regulamentao deste instrumento faz com que os terrenos localizados dentro destes polgonos ainda possuam preos inacessveis para a construo de HIS. O resultado que no temos nenhum empreendimento de HIS do MCMV localizado em rea destinada pelo plano diretor para este uso.
Figura 05 Polgonos definidos como ZEIS vazias pelo plano diretor de 2009.

Fonte: Plano Diretor Participativo de Fortaleza, Lei Complementar 062 de 02 de fevereiro de 2009. Sistematizado pelos autores.

O Instrumento do IPTU progressivo tambm teria o potencial de combater o aumento do preo dos terrenos descrito anteriormente. A localizao perifrica dos empreendimentos da faixa de 0 a 3 SM do programa MCMV contrasta com a realidade de vrios bairros tido como nobres ou emergentes que acumulam vazios h dcadas. Um exemplo o bairro Cidade dos Funcionrios na zona leste de Fortaleza que possui 16,3% de sua rea loteada completamente vaziaix o que corresponde a aproximadamente 35 hectares de lotes vazios. Isto particularmente grave se considerarmos que este bairro foi loteado em sua maioria na dcada de 1950, portanto h cerca de 60 anos. Esta rea permanece vazia a espera da ampliao do mercado das classes A e B que muito restrito se comparado ao total da populao urbana. Se aplicado neste bairro o IPTU Progressivo poderia acarretar o aumento da oferta de terreno dotado de infra-estrutura, e por conseqncia o rebaixamento de seus preos, tornando-os financeiramente acessveis a faixas de rendas mais baixas. A noadoo de tais instrumentos alimenta um processo perverso de super-oferta de terrenos para o mercado imobilirio de alta-renda em contraposio falta de terrenos para Habitao de Interesse Social.

3.0 Consideraes Finais


O acompanhamento da produo habitacional na dcada de 2000 na Regio Metropolitana de Fortaleza nos permite concluir que o simples aumento da produo imobiliria para faixa de renda intermediria no suficiente para combater processos de excluso urbana das camadas menos favorecidas. Nos ltimos dois anos do perodo analisado, o andamento do programa MCMV em Fortaleza revela um processo de periferizao da moradia destinada s faixas de renda mais baixa, e uma presso por rebaixamento dos padres de servios urbanos para esta faixa de renda, sem que sejam cogitados mecanismos de insero da populao de baixa renda no tecido urbano dotado de melhores servios. O fato de que o programa deixa a questo da identificao dos terrenos por conta do mercado imobilirio, aliado ao aumento da demanda por terrenos devido ao volume de recursos disponveis, tem inviabilizado a produo de mercado para a populao de baixa renda em reas dotadas de servios urbanos e acessibilidade. Uma avaliao dos posicionamentos sobre o programa dos atores envolvidos revela ainda um processo de naturalizao do aumento de preos de terrenos bem localizados, pois o fenmeno sempre descrito como inevitvel, e fora do alcance das polticas pblicas municipais. Em ltima instncia, o processo de produo habitacional na Regio Metropolitana de Fortaleza na ltima dcada exemplifica, de forma evidente, o descolamento entre os

investimentos em habitao e os objetivos da poltica urbana descrito pela literatura nacional. Por um lado a poltica habitacional tem sido bem sucedida na ampliao do mercado imobilirio formal, at mesmo para as camadas de renda mais baixa. Por outro lado, o no enfrentamento da questo fundiria atravs do combate especulao imobiliria pe em risco o objetivo da conteno da proliferao de assentamentos informais em espaos inseridos na cidade.

Referncias Bibliogrficas
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Notas de fim
i

Na realidade em novembro de 2009 o governo do estado incluiu mais dois municpios (Cascavel e Pindoretama). No entanto este trabalho trata apenas os 13 municpios anteriores mudana tendo em vista que a incluso ainda no est consolidada, tendo sido inclusive questionada por setores dentro da prpria administrao estadual.
ii

Entrevista realizada com o Sr Andr Montenegro proprietrio da Construtora More Fcil em 22-04-

2010.
iii

Procura por Vazios Estruturados. Jornal OPOVO 8-11-2009. Ver, por exemplo, a reportagem de 17-04-2010 no Jornal OPOVO intitulada Cear o penltimo no

iv

Minha Casa.
v

A esse respeito ver reportagem no portal da Secretaria das Cidades do estado do Cear em 21-04-

2010. www.cidades.ce.gov.br
vi

Entrevista realizada ao programa Rdio Debate, na Rdio Universitria do dia 07-04-2010. Procura por vazios Estruturados. Jornal O POVO. 08-11-2009. Mercado Imobilirio: Preos de terrenos sobem at 50% na RMF. Dirio do Nordeste. 29-11-2010. As informaes sobre o bairro tm como fonte estudos no publicados conduzidos na disciplina de

vii

viii

ix

EEAU-2 do curso de Arquitetura e Urbanismo da UFC,em 2010-2.