INCENTIVOS PARA LA CONSTRUCCIN SOSTENIBLE EN COLOMBIA: CMO ATENDER LAS PARTICULARIDADES DEL CONTEXTO LOCAL

Germn Pineda Ochoa1 RESUMEN

Colombia tiene un dficit habitacional que supera un milln de viviendas, que sumado a altas expectativas de crecimiento de la construccin del sector terciario y al aumento de consumos energticos, hdricos y de recursos naturales, hace necesario adoptar la sostenibilidad el sector constructor de forma acelerada para enfrentar problemas locales como la escasez de suelo, la disminucin de fuentes de materiales y la vulnerabilidad al cambio climtico. Para este propsito los incentivos al constructor, entendidos como instrumentos de poltica pblica, se presentan como un mecanismo favorecedor. El objetivo principal de esta fase de la investigacin es formular una metodologa de investigacin para identificar las barreras que tiene el sector de la construccin para aplicar la sostenibilidad y formular una estrategia que le permita abordar sistemas de incentivos. Respecto al rol del desarrollador y constructor, se analizan incentivos de zonificacin e instrumentos de informacin como los ms influyentes. La metodologa propuesta deber precisar cmo se lograra mayor eficacia de implementacin y sinergias entre sectores involucrando la eficiencia hdrica, la calidad del aire y del entorno urbano. Tambin deber abordar la capacidad institucional y del mercado para evolucionar hacia incentivos de mayor integralidad. Para esta etapa la metodologa ser la revisin bibliogrfica, basada en la comparacin de casos internacionales para determinar el enfoque apropiado para la formulacin de la metodologa.

ABSTRACT
Colombia faces a housing deficit exceeding a million dwellings, in addition to high growth expectation in the commercial building sector and the increase in energy, water and natural resources consumption; its mandatory a fast adoption of sustainability in the building sector to meet local problems such as land scarcity, the depletion of material sources and climate change vulnerability. Government intervention through public policy instruments would help to incentivize this practice in the construction business. The main objective of this research stage is to develop a research methodology to identify the barriers that prevent the construction industry from adopting green building procedures, and develop a strategy to address incentive instruments. Regarding the role of the project developer and builder, incentive zoning and information instruments are the most influential incentives analyzed in this paper. The proposed methodology should guide a more effective implementation and synergies between sectors involving water efficiency, air quality and urban environment. It should also address institutional and market capacity building to move towards incentive integration. Literature review was the methodology used in this paper, based on international case comparisons to find the appropriate approach to advance in the research methodology proposal.

KEYWORDS: CONSTRUCCIN SOSTENIBLE, INCENTIVOS, ZONIFICACIN INCENTIVADA

Universidad de Los Andes, Carrera 1 Este No. 19A-40, ML Piso 6 /Bogot, Colombia - Tel: (57-1) 3324312/14/15; Fax: (57-1) 3324313, e-mail: ga.pineda56@uniandes.edu.co
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INTRODUCCIN
Las estimaciones de desarrollo econmico y la necesidad de cubrir dficits habitacionales superiores a un milln de viviendas en los prximos 4 aos (DNP, 2011) sitan al sector de la construccin colombiana en un punto de altas proyecciones de crecimiento que propician la necesidad de adoptar la construccin sostenible como estrategia para controlar su impacto en el medio ambiente. Se observan esfuerzos institucionales, entre los cuales est la ley 697 de 2001 de Uso Racional y Eficiente de la Energa - URE con mandatos sobre la sostenibilidad en la edificacin, as como el desarrollo del Sello Ambiental Colombiano para Edificaciones Sostenibles. Igualmente, la participacin privada en la creacin del Consejo Colombiano de Construccin Sostenible y el desarrollo de proyectos con calificacin LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) que suman 3 edificaciones certificadas y 41 en proceso (USGBC, 2011). Sin embargo, al igual que en la situacin global la sostenibilidad no se adopta rpidamente, debido a las caractersticas de los mercados, tecnologas, y los usuarios finales que inhiben decisiones racionales de eficiencia en consumos y la consideracin del ciclo de vida del edificio (UNEP SBCI CEU, 2007). Para favorecer el desarrollo acelerado de la edificacin verde se pueden plantear incentivos, que funcionaran como instrumentos de poltica para estimular a los actores del mercado de la construccin (UNEP, 2011). Casos de incentivos se observan en el mbito internacional, pero comparados con Colombia se diferencian en la prevalencia de medidas energticas para reducir emisiones de gases de efecto invernadero GEI. En Colombia las emisiones de las edificaciones son sustancialmente menores que en el promedio mundial (MAVDT & IDEAM, 2010), si bien es preciso mitigar la intensidad de las emisiones futuras, esto hace pensar que otros aspectos podran ser relevantes para la accin inmediata. Ms all de los temas energticos, el caso colombiano evidencia problemas en la falta de suelo urbanizable (CAMACOL, 2010), en las recientes inundaciones de zonas urbanas que afectaron la mayor parte del territorio nacional entre 2010 y 2011, la limitacin de recursos para materias primas y en la gestin de residuos, y la alta dependencia de sistemas hidroelctricos vulnerables a la sequa (Price, y otros, 2006 2.1). El enfoque integral de la construccin sostenible brinda soluciones para estos problemas, como son el manejo eficiente del agua, del sitio y huella de ocupacin del edificio, la gestin de materiales y recursos, y la prioridad regional. Al abordar al sector de la construccin se debe considerar el papel de los constructores y desarrolladores de proyectos de edificacin que toman las decisiones sobre diseos sostenibles. En ese sentido, las barreras que afrontan y la forma de superarlas se alejan de los casos internacionales de consumos energticos mientras se acercan ms a la percepcin del constructor sobre el costo-beneficio de la sostenibilidad. Vista esta situacin como consecuencia de fallas en el mercado y de la presencia de externalidades, podra plantearse un sistema de subsidios, sin embargo la limitacin del recurso pblico hara inviable esta propuesta. Entonces las soluciones deben orientarse a superar barreras de costos e informacin por otros medios, resultando tiles la zonificacin incentivada y la interaccin con instrumentos de informacin al usuario. El objetivo principal de sta fase preliminar de la investigacin y cuyos resultados se consignan en ste artculo es formular una metodologa de investigacin para identificar las barreras que tiene el sector de la construccin para aplicar la sostenibilidad y formular una estrategia que le permita abordar los sistemas de incentivos como la zonificacin incentivada e instrumentos de informacin al usuario. La metodologa propuesta deber abordar herramientas que permitan precisar cmo se podra lograr mayor eficacia de implementacin y sinergias entre sectores que involucran la eficiencia hdrica, la calidad del aire y del entorno urbano. Tambin deber abordar la capacidad institucional y del mercado para evolucionar hacia incentivos de mayor integralidad. Este artculo hace parte de una investigacin para tesis de maestra cuyo objetivo general es identificar los posibles incentivos que aceleren la adopcin de prcticas de construccin sostenible, especialmente dirigidos hacia el constructor y desarrollador de proyectos, dentro de las limitaciones legales y de mercado. Siendo la base de los incentivos la superacin de barreras, los resultados aqu presentados asisten al progreso de la tesis en la definicin de barreras, el anlisis de esas barreras en la percepcin de costos del constructor y el efecto que podra tener un sistema de incentivos.

Hasta ahora en Colombia la definicin de incentivos para construccin sostenible existe nicamente en la ley URE, con orientacin energtica y limitada a incentivos tributarios. Este enfoque involucra actores como distribuidores de energa, productores de aparatos y al consumidor final, pero no atae al constructor. Adems se trata con metodologas de anlisis basadas en emisiones GEI que se alejan de las necesidades expuestas. De aqu se hace necesario un anlisis sistemtico desde la ptica del constructor, en su percepcin de barreras y en la forma de superarlas para ofrecer soluciones sostenibles integrales que cooperen en el manejo eficiente de recursos, suelos y residuos.

METODOLOGA
La metodologa de esta etapa de la investigacin es la revisin bibliogrfica. La revisin cubre la investigacin documental de polticas de impulso de la construccin sostenible en experiencias internacionales que incluyen incentivos para superacin de barreras. Las fuentes de informacin abarcan las investigaciones e informes de organismos multilaterales, la informacin primaria de entidades gubernamentales para profundizacin del funcionamiento de los instrumentos, y publicaciones sobre investigaciones especficas. Se establece un paralelo con la situacin colombiana para fundamentar una metodologa de anlisis de barreras y de planteamiento de incentivos.

REVISIN BIBLIOGRFICA CONDICIONES DEL MERCADO COLOMBIANO

La edificacin en Colombia enfrenta una situacin de altas proyecciones de crecimiento y de saturacin de la disponibilidad de suelo y de infraestructuras que hace necesario buscar soluciones sostenibles, de forma que se optimice el consumo de recursos y la transformacin del capital natural hacia el capital construido. Respecto al crecimiento, el sector residencial con mediciones del 2005 acumulaba un dficit cuantitativo de 1.3 millones de viviendas (CENAC, 2008), que difcilmente han sido atendidos con el promedio anual de produccin de 95,000 unidades entre 1992 y 2009 (CAMACOL, 2010b) y que se estima causar la construccin de un milln de viviendas en el prximo cuatrienio de acuerdo con el Plan Nacional de Desarrollo 2010-2014. Al ver el impacto en la demanda energtica, sumando los sectores residencial y terciario se tienen proyecciones que se duplicarn entre los aos 2000 y 2030 segn las estimaciones de la UPME (2010 Cap. 7). De forma similar ocurre con las proyecciones de uso del agua hasta el ao 2019 con aumentos estimados del 13% para residencial y 51% para el sector servicios (IDEAM, 2010). Desde el punto de vista de impactos en el medio ambiente, el pas presenta bajas emisiones de gases de efecto invernadero -GEI que cuentan por el 0.37% del total mundial, de los que el 2.68% corresponde a emisiones originadas en edificaciones residenciales y comerciales institucional (MAVDT & IDEAM, 2010 Cap.2.3.5). Pero las proyecciones sobre las condiciones de desarrollo de la regin plantean que las tasas de generacin de emisiones en edificios podran incrementar hasta el 6% anual en estimaciones hasta el 2030 (Price, y otros, 2006). Aunado a lo anterior, la escasez de suelo urbanizable restringe la oferta de vivienda (CAMACOL, 2010) y presiona la saturacin de los servicios pblicos y dotaciones, otorgndole importancia a las medidas de eficiencia para permitir mayor cobertura habitacional y de servicios de energa y agua sobre las redes existentes. Al respecto, el PNUMA seala para los pases en desarrollo que la construccin sostenible puede ser parte de una serie de estrategias que mejoren el acceso a los servicios bsicos y reduzcan la vulnerabilidad al cambio climtico y, en general, contribuir a mejores condiciones de vida (UNEP, 2011).

BARRERAS
La descripcin de barreras para adoptar la construccin verde se podra resumir en fallas del mercado para reconocer el valor del desarrollo sostenible. El programa SBCI del PNUMA clasifica seis tipos de barreras principales que se resumen en la Tabla 1, si bien estas barreras estn referidas principalmente al mbito energtico, se pueden extender al contexto general de la construccin.

Tabla 1 Barreras principales a la construccin sostenible, modificado de Tabla 1(UNEP SBCI CEU, 2007) Categora Definicin y ejemplos Ejemplos Rata entre costos de inversin y Mayores costos iniciales de prcticas ms Barreras eficientes. Falta de acceso a la financiacin. econmicas y ahorros de consumos. Subsidios a la energa. financieras Falta de internalizacin de beneficios ambientales. Costos y Costos o riesgos (reales o Costos y riesgos derivados de incompatibilidades, beneficios percibidas) que se cuentan en los nuevas tecnologas, riesgos de ejecucin, costos de ocultos flujos financieros. transaccin, etc. Mala calidad de la energa. Fallas del Estructuras de mercado y Limitaciones del proceso de diseo convencional. mercado restricciones que impiden el Estructura fragmentada del mercado. equilibrio consistente entre Divisin de incentivos (constructor/ocupante). inversiones en eficiencia y Informacin imperfecta. beneficios de ahorro en consumo Falta de disponibilidad de equipos y tecnologa. Barreras de Caractersticas del Tendencia a ignorar las pequeas oportunidades de comportamiento comportamiento de individuos y ahorro de consumos. La falta de pago y el robo de y de la empresas que impiden prcticas y electricidad. Tradicin, el comportamiento y estilo organizacin tecnologas sostenibles. de vida, la corrupcin. Fallas de Falta de datos sobre potencial de Falta de sensibilizacin de los consumidores, informacin ahorro en consumos y beneficios administradores de edificaciones, empresas ambientales. constructoras, polticos, etc. Barreras Caractersticas estructurales de los polticas y sistemas polticos, econmicos y estructurales de redes de servicios pblicos, que dificultan las inversiones en eficiencia Adaptacin de legislacin local lenta. Diferencias entre las regiones de nivel econmico diferente. Observancia insuficiente de las normas. Falta de directrices detalladas, herramientas y expertos. Falta de certificaciones de aparatos y materiales.

De la descripcin de barreras se puede inferir que pueden tener consecuencias en costos, especialmente en los iniciales de construccin al relacionar las consecuencias de las barreras econmico-financieras, la percepcin de mayores riesgos y la necesidad de sobrepasar las fallas polticas y de mercado. La literatura no muestran claros resultados acerca de si se presentan mayores costos iniciales de construccin en edificaciones sostenibles que en las convencionales. Para citar ejemplos en la regin, el Programa de Actividades de la Comisin de Vivienda Sustentable Mexicana (Mexican Housing Commission Sustainable Housing Program of Activities- MHCSHPoA) estima que la inversin inicial de construccin se incrementa entre el 8% y el 12% respecto a la vivienda tradicional, y al incorporar sistemas fotovolticos sube hasta el 30% (UNFCCC, Conavi, Sigea, 2010). El proyecto Casa Alvorada en Porto Alegre fue evaluada con costos 12% ms altos respecto a soluciones de vivienda estatales de similar tamao, pero 18% por debajo de otros modelos de vivienda de menor rea (Sattler, 2007). En Colombia se han cuantificado edificaciones comerciales con costos del 3.83% sobre el valor inicial para lograr certificacin LEED (Vera, 2010). En un paralelo del anlisis del MHCSHPoA, teniendo en cuenta el reto del mercado de la vivienda adems de la demanda muy baja para la vivienda sostenible, estos costos adicionales representan un alto riesgo al que los agentes del mercado no podran estar expuestos, especialmente en las condiciones altamente competitivas del mercado (UNFCCC, Conavi, Sigea, 2010).
De las barreras expuestas la divisin de incentivos es probablemente la mayor dificultad, que ocurre al no incorporar la informacin de los beneficios de la construccin sostenible en las decisiones de oferta y demanda. Por ejemplo, entre los constructores que pagaran el mayor costo de la eficiencia pero son los ocupantes los que perciben los beneficios. De forma similar, las externalidades no consideradas en los precios resultan en seales contradictorias, como el caso colombiano las tarifas de energa y acueducto subvencionadas para favorecer el acceso pero que estimulan mayor consumo (UNEP SBCI CEU, 2007 Cap6.4).

En cuanto a las barreras polticas y estructurales en Colombia se deben observar las normativas especficas que relacionen la construccin con sus efectos ambientales. Se encuentra la poltica de Uso Eficiente y Racional de la Energa - URE (Ley 697 de 2001), el marco normativo del ordenamiento territorial y la

vivienda de inters social (Ley 388 de 1997) y el marco general ambiental de proteccin de los recursos naturales (Ley 99 de 1993), por citar las principales. La ley URE aborda la construccin sostenible pero el enfoque es primordialmente hacia la industria energtica y la asocia con incentivos tributarios ambientales de difcil acceso. En cuanto a la promocin de vivienda de inters social, existe un sistema de precios tope de venta que puede profundizar an ms la divisin de incentivos entre la inversin del constructor y los beneficios de vida til del ocupante. Para el constructor la escasez de suelo urbanizable y su aumento en costos lo obliga a disminuir el costo de construccin para compensar el lmite de precio de venta (CAMACOL, 2010), esto frecuentemente se traduce en viviendas sin terminar (obra gris obras sin acabados completos y sin dotaciones de aparatos), situacin que aumenta la percepcin de riesgos en las transacciones as como la dificultad de adoptar diseos sostenibles.

INCENTIVOS PARA LA SUPERACIN DE BARRERAS

Las barreras a la adopcin de la construccin sostenible resumidas en la Tabla 1 actan como la justificacin para la intervencin de los gobiernos en la promocin de la construccin verde (UNEP SBCI CEU, 2007). Dicha intervencin sucede a travs de instrumentos de poltica que buscan superar las barreras y de los cuales se encuentran numerosos ejemplos en diversos pases. El IPCC define una clasificacin de instrumentos de poltica orientados a la reduccin de GEI en edificaciones, pero que se pueden extender para el caso general de la construccin sostenible desde el punto de vista de incentivos en el siguiente resumen (Gupta, y otros, 2007): Impuestos y tasas: Son tasas impuestas a cada unidad de actividades no deseadas por fuente, como es el caso de las tasas retributivas en uso del agua o tasas por contaminantes en el marco legal colombiano que actan como incentivo negativo (Ley 99 de 1993). Cuotas permitidas negociables: Tambin son conocidos como los sistemas de cuotas topes negociables o su nombre en ingls Cap and Trade. Este instrumento establece un lmite a las emisiones agregadas por fuente y requiere que cada fuente sea titular de un permiso equivalente a la cantidad de las emisiones permitidas. Cuando las emisiones reales estn por debajo de las permitidas es posible el comercio de las cuotas excedentes con otras fuentes. En edificaciones este instrumento es usado en cuotas de eficiencia energtica y en cuotas de energas renovables. Subsidios y precios garantizados: Son pagos directos, reducciones impositivas o subsidios a los precios, que premian la aplicacin de una prctica deseable. Los subsidios pueden ayudar en hipotecas para construccin verde, refacciones o reposicin de aparatos de mejores eficiencias. Tambin existen sistemas de precios garantizados que favorecen las inversiones en nuevas tecnologas, por lo general utilizados en energas renovables y generacin distribuida. Instrumentos de informacin: Es la divulgacin de informacin relacionada con el medio ambiente, por lo general desde la industria hacia los consumidores. Estos incluyen los programas de etiquetado (sellos verdes) y clasificacin y sistemas de certificacin, aplicables tanto a construcciones como a sus componentes, aparatos, materiales y servicios de apoyo como la logstica de transporte. Zonificacin: Schaffner & Waxman (2009) los definen incluyendo las licencias de construccin aceleradas, reducciones en pagos relacionados con los permisos de construccin y derechos de propiedad raz, y la zonificacin incentivada traducida en el aumento de la intensidad o densidad de construccin permitida cuando se demuestra el diseo sostenible. Este documento se enfoca en las medidas que influyen al constructor, por lo tanto el anlisis se hace sobre los instrumentos de informacin y los incentivos de zonificacin. Los instrumentos de informacin le facilitan al constructor demostrar los beneficios de la construccin sostenible en su proceso de ventas, los de zonificacin le permiten compensar los costos en los que incurre al adoptar diseos sostenibles y que no podra trasladar en mayores precios de ventas. La descripcin a continuacin pretende mostrar los puntos principales para comparar con la formulacin de una estrategia local. Instrumentos de informacin La falta de informacin sobre el ciclo de vida al momento de las decisiones de compra causa mayores costos de transaccin para el usuario. De una parte son costos de investigacin al buscar las opciones de mejor eficiencia, y de otra parte costos de riesgos asumidos cuando la seleccin no se desempea como se esperaba. La informacin ayuda a los usuarios a eliminar esos costos al proveer datos confiables y

verificados de desempeo de la edificacin. De esta forma se estimula la demanda a invertir considerando los beneficios del ciclo de vida, que no se reflejan en los precios de compra (UNEP SBCI CEU, 2007). Un caso de ejemplo es el sistema de certificados de desempeo de edificaciones (EPC-Energy Performance Certificate) del Reino Unido, que hace parte del marco normativo de la Unin Europea. El objetivo de la certificacin es informar al usuario sobre el desempeo del edificio y exponer opciones para mejorarlo, adems dispone requisitos de visibilidad en edificaciones pblicas. Es mandatorio para transacciones de venta o renta de los inmuebles, es por tanto obligacin del constructor o vendedor su expedicin (Department for Communities and Local Government, 2008). Existen otros certificados voluntarios energticos para edificaciones como Procel en Brasil, EnergyStar en Estados Unidos y EnerGuide en Canad. En Colombia el programa de certificacin CONOCE del URE establece el etiquetado de eficiencia energtica en dos niveles, uno para transformadores y generadores de energa elctrica y otro para productos de uso final, que incluir aparatos electrodomsticos, viviendas de inters social y dotaciones pblicas de alumbrado y semaforizacin. El sistema de etiquetado est actualmente en desarrollo y se planea alineado con sistemas internacionales (Decreto 2501 de 2007 Ministerio de Minas). En los casos expuestos, al tratarse de edificaciones nuevas el constructor asume el costo de la certificacin o etiquetado. Este instrumento puede generalizarse hacia las certificaciones voluntarias como las calificaciones LEED o el Sello Ambiental Colombiano en implementacin. En este sentido debe analizarse la propensin del constructor a asumir los costos de trmite, as como aprovechar el certificado como herramienta de benchmarking y mercadeo. Zonificacin Los incentivos de zonificacin y la expedicin de licencias aceleradas para edificaciones sostenibles son estrategias atractivas para el sector constructor. La zonificacin puede premiar mediante la adjudicacin de mayores ndices de construccin o de densidad, o mediante deducciones de reas y de valor de las obligaciones tributarias, ligadas a un medio de verificacin como la certificacin LEED u otros sistemas voluntarios. Esta estrategia se ha implementado en otros casos para proveer beneficios pblicos como el espacio pblico y la vivienda de bajo costo (Schaffner & Waxman, 2009). Desde una perspectiva regional, los beneficios de una poltica de bonos de densidad dependen en gran medida la ubicacin. Cerca del ncleo urbano o dentro de los anillos suburbanos reduce las presiones del desarrollo en la periferia, lo que disminuye la necesidad de desarrollo de infraestructura y conserva espacios verdes. Si bien puede aumentar los costos de mantenimiento de la infraestructura, estos costos adicionales son probablemente menores que el coste aadido de la ampliacin y el posterior mantenimiento de una red mayor. Se obtienen adems beneficios por la disminucin de transportes al densificar la ciudad (Schaffner & Waxman, 2009). Las bonificaciones, ejemplificada con la de Seattle permite incluso duplicar el rea construible al demostrar una certificacin sostenible LEED Silver o BuiltGreen. La expedicin de los permisos se hace bajo el compromiso de presentar el certificado de calificacin 90 das despus de la ocupacin y el incumplimiento se castiga con multas diarias (Seattle Department of Planning and Development, 2006). Se encuentran ms casos de bonos de densidad en los Estados Unidos, de funcionamiento similar al de Seattle y frecuentemente relacionados con licencias aceleradas y ayudas tcnicas (Schaffner & Waxman, 2009). En Europa se repiten casos, con variaciones en bonificacin del factor de ocupacin del suelo, por delegacin de zonas verdes, exclusiones del factor volumtrico de construccin de estructuras de masa trmica y aislamientos tipo invernadero, exceso de alturas para instalar dispositivos de aislamiento o para la instalacin de mecanismos de energa renovable. En forma anloga a los bonos de densidad expuestos, existen sistemas que premian la construccin de superficies verdes. El beneficio de estas medidas est principalmente en la detencin, o infiltracin, de aguas de escorrenta que disminuyen las cargas de los alcantarillados, las mejoras en calidad del aire por retencin de material particulado, y mejoras paisajsticas y ecolgicas (Ngan, 2004).

Los techos verdes igualmente son medida compensatoria como bono de densidad y licencias aceleradas, ejemplo de ello son los planes de Chicago y Portland. La revisin de los techos verdes para incentivos se hace sobre especificaciones determinadas, tanto en diseo como una vez construidos (Taylor, 2007). El Factor Biotopo (BiotopFlchenFaktor - BFF) en Berln, es un ndice de zonificacin definido como la proporcin entre el rea verde ecolgicamente efectiva y el rea total del predio. El rea ecolgicamente efectiva se determina ponderando la medicin de superficie por un factor de efectividad segn el mtodo de cobertura verde. El factor de efectividad ms alto y preferible de 1 es del suelo nativo con vegetacin y el ms bajo de 0 es para las superficies impermeables. Las coberturas como techos verdes tienen factor de efectividad de 0,7. El resultado de la suma ponderada debe cumplir con el valor mnimo del ndice BFF establecido en el ordenamiento territorial y es susceptible de bonificaciones por reas de infiltracin y superficies vegetadas verticales (Ngan, 2004). El Factor Verde (Green Factor) es un ndice similar y est implementado en Seattle. En Colombia el ordenamiento territorial por el sistema de cargas y beneficios permite la bonificacin de densidad por la cesin de espacio pblico. Este mecanismo funciona compensando la menor ocupacin del suelo con el equivalente en rea construible sin generar mayor densidad que la situacin inicial ni plusvala. No existen sistemas de bonificacin relacionados con edificacin sostenible ni techos verdes, excepto medidas locales de promocin en edificios pblicos.

EFECTIVIDAD DE LOS INCENTIVOS DIRIGIDOS AL CONSTRUCTOR

En la literatura se encuentran anlisis de efectividad de polticas de promocin de la construccin sostenible comnmente ligadas al potencial de reduccin de emisiones GEI (UNEP SBCI CEU, 2007 Tabla 30). Pero la influencia de las decisiones del constructor no se encuentra tan frecuentemente analizada, posiblemente porque el punto de vista energtico prioriza las acciones de los productoresdistribuidores de energa, de aparatos y de los usuarios finales por encima del rol del constructor. Sauer & Siddiqi (2009) estudiaron la correlacin entre el nmero de construcciones multi-habitacionales certificadas LEED en Estados Unidos y la disponibilidad de bonos de densidad, licencias aceleradas e incentivos de subsidios. Encontraron la prevalencia de los bonos de densidad en las municipalidades con ms edificaciones certificadas, muy por encima de las licencias aceleradas y de los subsidios. Si bien se obtiene informacin de correlaciones, no se analiza especficamente la percepcin del constructor. NAIOP condujo un anlisis por encuestas a desarrolladores en Estados Unidos, encontrando que las preferencias en incentivos para edificaciones comerciales son las licencias aceleradas, las reducciones de impuestos, los bonos de densidad y la revisin acelerada de planos. Tambin determina como la principal barrera a la percepcin de mayores costos en la construccin. (NAIOP, 2007) En el contexto ms general, la zonificacin incentivada se ha usado a nivel internacional con otros objetivos como la inclusin de viviendas de inters social. En esa rea, Seyfried (1991) desarroll una metodologa de evaluacin del bono de densidad a partir de la sensibilidad de la tasa interna de retorno del desarrollador. La bonificacin al permitir una mayor intensidad de uso por la altura del edificio adicional y/o ocupacin del suelo, se traduce en mayores rendimientos a escala de la inversin, es decir, la tasa de aumento de ingresos supera la tasa de aumento de los costos, limitada por la demanda del mercado, la tecnologa de construccin y costos, incluyendo el costo del beneficio pblico (Seyfried, 1991). El beneficio pblico sera en nuestro caso el costo de adoptar diseos sostenibles. De las citas anteriores se concluye que s existe influencia de incentivos en el constructor/desarrollador para adoptar edificaciones sostenibles, y las decisiones estn determinadas por la percepcin de beneficios en las expectativas de rentabilidad. En el caso colombiano anlisis similares no se podran realizar por cuanto no existen antecedentes de proyectos sostenibles en vivienda que permitan comparaciones, sin embargo s existen las bases de propuestas normativas y el desarrollo de proyectos comerciales sostenibles que permiten estimar los costos y la percepcin de beneficios del lado del constructor. Partiendo de la hiptesis que la edificacin sostenible es ms costosa en su etapa de desarrollo y construccin que la edificacin convencional, es necesario analizar si los incentivos pueden lograr cubrir esa percepcin de mayor costo. La situacin de costos y riesgos asociados fluctan entre reales y percibidos al imponerse como barrera en las decisiones sostenibles (UNEP SBCI CEU, 2007). El

sobrecosto puede presentarse transitoriamente mientras evoluciona el mercado (Levine, y otros, 2007), pero tratado como la principal barrera percibida por el constructor (NAIOP, 2007) es necesario plantear una metodologa que analice tanto los sobrecostos como la percepcin y si el beneficio obtenido por el incentivo logra compensar esa divisin. Las limitaciones de accin del incentivo estarn determinadas por el contexto regulatorio de la ley colombiana.

FORMULACIN DE LA METODOLOGA
La metodologa propuesta pretende detectar las barreras en la industria para formular estrategias de incentivos que permitan superarlas. Comprende tres etapas principales, la primera de anlisis normativo para identificar las potencialidades de aplicacin de incentivos en el marco legal colombiano. La segunda parte de aproximacin de costos, basado en la recopilacin de informacin de proyectos existentes y la estimacin de los mayores costos de inversin en diseos sostenibles. Esta segunda parte debe servir de base para comparar la compensacin de costos si se beneficia con sistemas de incentivos. La tercera parte sobre la percepcin de actores involucrados en el desarrollo de proyectos sostenibles, de una parte para encontrar barreras de mercado ms all de las normativas y de otra para validar las estrategias de superacin por incentivos y las apreciaciones de costos. Este ciclo se resume en la Figura 1.
Leyes colombianas Estudios de normatividad Comparacin de marcos internacionales Entrevistas instituciones constructores Revisin normativa: La ley permite aplicar incentivos? Existen limitaciones legales? Existen limitaciones institucionales? Existen costos emergentes de incentivos?

Input

Input

Aproximacin de costos: Rango de sobrecostos de una CS integral? Rango de sobrecostos de una construccin verde (Biotopo)? Rango de costos de acceder a incentivos? El beneficio del incentivos compensa el sobrecosto, por cuanto?

Estudios de encuestas existentes Encuesta a constructores Entrevista a constructores Percepcin de costos Cules son las barreras percibidas para la CS? Cules son los sobrecostos percibidos en la CS? El beneficio de los incentivos es suficiente? Est dispuesto a acceder a incentivos?

Input

Costos de proyectos de CS existentes Estimados de costos sobre normativa sostenible nacional e internacional Costos de acceso al incentivo Percepcin de costos-beneficios del constructor

Figura 1 Ciclo de la metodologa de anlisis. CS: Construccin Sostenible

Revisin normativa: Esta parte debe responder si la ley permite implementar incentivos y cules seran sus limitaciones. Igualmente debe identificar las barreras institucionales, tales como la necesidad de trmites y si estos representan costos para el gobierno. Como resultado relaciona el contexto jurdico que permite y limita los incentivos y recomendaciones de ajuste o de anlisis posterior si son necesarios. El contexto internacional permite responder algunos casos de cules cambios mejoraran el marco legal colombiano como podran ser el tratamiento de las plusvalas y las revisiones ex post de la construccin. Aproximacin de costos: El anlisis de costos busca inicialmente determinar el sobrecosto de asumir diseos sostenibles, como porcentaje en exceso a los costos tpicos de construcciones convencionales. La informacin de proyectos existentes es predominantemente de edificaciones comerciales, lo cual plantea la necesidad en el sector residencial de estimar costos a partir de la reglamentacin de eficiencia energtica existente (mandatos RETE VIS o similares) y trasladar especificaciones extranjeras como la mexicana. Los rangos obtenidos se compararn con resultados internacionales. Por tratarse de una funcin de beneficios-costos, el anlisis se puede simplificar a una relacin de utilidades de la siguiente forma:
UtilidadCS = BConstruccin-CConstruccinSostenible+Bincentivo-Cincentivo Ecuacin 1

La hiptesis bsica es entonces definir que la funcin de Utilidad costumbre del desarrollador puede igualar la funcin de UtilidadCS de construccin sostenible de la Ecuacin 1, teniendo como restriccin que los precios de venta no pueden aumentar fuera del mercado competitivo comparados con construcciones convencionales. En la Ecuacin 1, BConstruccin es el ingreso obtenido del proyecto de construccin sin incentivos, CConstruccinSostenible es el costo de la construccin incluido el mayor costo de

inversin por diseos sostenibles, Bincentivo es el ingreso adicional obtenido por los incentivos y Cincentivo es el costo de obtencin del incentivo. Los ingresos adicionales obtenidos por los incentivos en este caso seran los provenientes de las mayores reas construibles otorgados por los bonos de densidad. Los costos de obtencin del incentivo contienen varias componentes, incluyen los costos de construir el rea adicional bonificada, la transaccin de la certificacin o etiqueta, la revisin del diseo sostenible y otros costos emergentes del incentivo como sera el caso de generacin de plusvala. De acuerdo con la metodologa de Seyfried (1991), el costo de la bonificacin podra compararse con el costo del suelo equivalente para obtener el rea construible bonificada, caso que permite analizar la percepcin de beneficios del desarrollador. Los mecanismos de bonificacin de zonas y techos verdes deben incluir en la variable CConstruccinSostenible el costo de las medidas especficas de superficies verdes acordes con los modelos descritos en la descripcin bibliogrfica. Adicionalmente, las variables Bincentivo y Cincentivo pueden involucrar mecanismos como descuentos tributarios, si estos se encuentran factibles desde el anlisis normativo. Percepcin de actores: La tercera etapa de la metodologa sondea mediante encuestas con desarrolladores de proyectos de construccin los valores de las variables de la Ecuacin 1. Paralelamente incluye preguntas sobre las barreras del mercado, los posibles mecanismos de superacin mediante incentivos y la voluntad de acceder a esos incentivos. El cuestionario se obtendra a partir de una adaptacin del anlisis de NAIOP (2007), dentro del que resaltan las siguientes preguntas: Cul es la barrera ms importante para el rpido crecimiento de los edificios verdes? En su experiencia, cul es el mtodo ms convincente para considerar la construccin verde, aparte de requerimientos del cliente? Cul incentivo sera el ms importante, en su eleccin para desarrollar proyectos verdes? Cul es la barrera ms importante para el rpido crecimiento de los edificios verdes?

Las respuestas se resumirn con herramientas de comparacin y estadstica. Las variaciones de variables respecto a la segunda etapa de aproximacin de costos se tendrn en cuenta para escenarios de anlisis que permitan validar los costos obtenidos y balances entre las UtilidadCS y la utilidad costumbre. De acuerdo con los resultados obtenidos se podrn formular recomendaciones para estrategias de incentivos, si se encuentran factibles, y sugerencias de implementacin. Igualmente consideraciones para fortalecer las relaciones y sinergias entre sectores que funcionaran entre el incentivo privado para la construccin sostenible y el beneficio pblico que esto puede lograr.

CONCLUSIONES
Los incentivos de zonificacin e informacin pueden influir en el rol del constructor en la decisin de asumir la construccin sostenible, principalmente en su funcin de costo-beneficio, tanto real como percibida. En tal sentido se formul una metodologa para identificar barreras y las formas de superarlas sobre la hiptesis que el principal obstculo es el sobrecosto de un diseo sostenible durante la construccin y que ese sobrecosto no es un riesgo que los actores del mercado inmobiliario asuman fcilmente. As se integra una aproximacin de costos con las percepciones de la industria, en la bsqueda de la frmula que permita compensar esa percepcin de sobrecosto con un beneficio incentivado, esto dentro de las limitaciones legales del estado Colombiano. Con la implementacin de esta metodologa mejoraran las primeras aproximaciones de incentivos nacionales, que estn dirigidos al sector energtico y con beneficios tributarios de difcil acceso, y permitira redundar directamente en el mercado constructor para acelerar la adopcin de la construccin sostenible.

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