Manual Reg Lament Ode Pro Pie Dad Horizontal

MANUAL DE REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
MANUAL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Direccin de Sistemas de Informacin y Catastro

1 Direccin de Sistemas de Informacin y Catastro
Documento elaborado por Equipo de funcionarios De La Direccin de Sistemas de informacin y Catastro
Se agradece la participacin y colaboracin de: funcionarios de la Direccin de Sistemas de Informacin y Catastro
INTRODUCCIN
El manual se presenta como un medio de consulta y estudio, con la finalidad de contribuir a la calidad, productividad y competitividad de las personas interesadas o involucradas con los temas y procesos catastrales. El propsito del presente manual es la realizacin de un documento escrito necesario en los procesos y procedimientos de la Direccin de Sistemas de Informacin y Catastro, adems de las oficinas municipales; con la finalidad que sirva como herramienta que contribuya al tratamiento catastral de los predios con reglamento de propiedad horizontal. La construccin del manual de reglamento de propiedad horizontal es la recopilacin de la teora y ejemplos necesarios con la finalidad de normalizar la informacin, asesorar tanto a los funcionarios departamentales y municipales; orientar a los funcionarios en el desempeo de sus funciones catastrales y ser un documento gua en los temas catastrales. La importancia de este manual, reside en ser un instrumento de informacin necesario para la interaccin de la Direccin de Sistemas de Informacin y Catastro con los funcionarios de los municipios del departamento de Antioquia, ya que con su existencia se espera involucrar personas conscientes en el tema del tratamiento de los predios con la caracterstica de reglamento de propiedad horizontal con el objetivo de lograr la eficiencia y efectividad en las funciones catastrales.
CONTENIDO Pg 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.3 2.4 2.5 2.6 TRATAMIENTO CATASTRAL DE PREDIOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL CARACTERSTICA 2 R.P.H EDIFICIO CARACTERSTICA 3 R.P.H PARCELACIN CARACTERSTICA 4 R.P.H CONDOMINIO NORMAS Y PAUTAS PARA TENER EN CUENTA AL REALIZAR LA FICHA RESUMEN MATRCULAS PARA LAS REAS COMUNES ZONAS GEOECONMICAS Caracterstica Normal Caracterstica 2 RPH Edificio Caracterstica 3 Parcelacin Caracterstica 4 Condominio ESPACIOS PBLICOS COEFICIENTES DESTINO ECONMICO PARA LAS UNIDADES PREDIALES CASOS PARA URBANIZACIONES QUE PRESENTAN ETAPAS TERMINADAS Y PROYECTADAS SIN CONSTRUIR REGLAMENTADAS CLCULO DEL AVALO PARA CARACTERSTICAS RPH PREDIOS CON CARACTERSTICA CONDOMINIO PREDIOS CON CARACTERSTICA RPH SIN REAS PRIVADAS PREDIOS CON CARACTERSTICA RPH CON REAS PRIVADAS PREDIOS CON CARACTERSTICA PARCELACIN APROBACIN 07 08 11 12 14 14 14 14 15 15 15 16 16 16 17 18 18 27 32 37 43 44
3 3.1 3.2 3.3 3.4 4
BIBLIOGRAFA
1. TRATAMIENTO CATASTRAL DE PREDIOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL El rgimen de propiedad horizontal se encuentra reglamentado por la Ley 675 del 2001, que establece las normas bsicas para su constitucin. La propiedad horizontal es una forma de posesin que hace objeto de propiedad exclusiva o particular para determinadas partes de un inmueble y de propiedad comn, donde ciertas reas son destinadas a uso o servicio comn de todos los propietarios. Tambin se puede presentar el caso en una casa de un piso, donde las partes en que se divida dicha casa pertenezcan a varios propietarios independientemente cada uno del dominio del otro. Para efectos catastrales a los predios reglamentados en propiedad horizontal se les diligencia la ficha predial y tambin la ficha resumen que contendr la informacin general del predio con las debidas anotaciones, para los bienes de uso comn. Para cada unidad particular de dominio pleno se abrirn fichas prediales independientes, relacionadas con la cdula catastral del predio y edificio al que pertenecen tanto para sealar su procedencia, como para indicar el coeficiente que a cada propietario individual corresponde en los bienes comunes. Para la inscripcin catastral de los predios en rgimen de propiedad horizontal se debe tener en cuenta las siguientes indicaciones: Identificar en la escritura de RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL las siguientes apreciaciones: Identificar el predio sobre el cual se est levantando la propiedad horizontal. Verificar el modo de adquisicin y matrcula o matrculas inmobiliarias que lo conforman. Identificar las reas comunes y privadas. Identificar las reas pblicas cedidas al municipio. Identificar coeficientes para las reas comunes internas del edificio. Identificar coeficientes para las reas comunes externas de los edificios.
Una vez identificados los datos anteriores ubicar el predio dentro de una de stas caractersticas. 1.1 CARACTERSTICA 2 (R.P.H) EDIFICIO Predio sometido al reglamento de propiedad horizontal, contenido en escritura pblica "Artculo 1 ley 182 de 1948 los diversos pisos de un edificio, y los departamentos en que se divida cada piso, as como los departamentos de la casa de un solo piso, cuando sean independientes y tengan salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn, podrn pertenecer a distintos propietarios, de acuerdo con la disposiciones de esta ley," pero que cuenta con un slo edificio. Se incluyen aqu los reglamentos de propiedad horizontal correspondientes a unifamiliares. Para las propiedades horizontales no reglamentadas con unidades prediales con diferentes matrculas se aplicar la caracterstica R.P.H en los procesos de formacin o actualizacin. Cuando en el proceso de conservacin se presenta esta caracterstica se devuelve la escritura al usuario para su correccin. Dentro de ste podemos encontrar los siguientes casos:
1. 1 2 Todo el terreno es comn. Este predio puede ser propiedad horizontal reglamentada o no.
2P
2. 1 2 Se debe verificar si el rea libre es comn o privada. Este predio puede ser propiedad horizontal reglamentada o no.
2P
3. 1 5
TODO EL TERRENO ES COMN
4. 1P portera 1 12 1P 01 1P 02
TERRENO COMN Y PRIVADO
1P 03 piscina 1P 04
saln comunal
05 1P
012 1P
011 1P
010 1P
09 1P
08 1P
07 1P
06 1P
A las unidades prediales con diferentes poseedores con terreno comn se les aplicar el mismo concepto. Su coeficiente de copropiedad (coeficiente edificio) establecido en la escritura, debe ser del ciento por ciento al realizar la suma de todas sus unidades. El coeficiente tiene como fin primordial permitir que se calcule las reas comunes para cada unidad predial. En procesos de formacin y actualizacin cuando no se tenga el coeficiente, se debe calcular haciendo uso de una regla de tres, para la cual se tiene en cuenta la relacin entre sumatoria de las reas construidas privadas de las unidades y el rea construida privada de cada unidad. Las unidades prediales con esta caracterstica deben estar pegadas al correspondiente edificio, y debe elaborarse una ficha resumen para el mismo, que contenga la informacin general, y sus reas de terreno y construccin comunes; con el fin de que el sistema las tome con el coeficiente y las calcule para cada unidad predial.
1.2 CARACTERSTICA 3 R.P.H PARCELACIN Porcin pequea de terreno con diferentes dueos para el cual debe existir una escritura de rgimen de propiedad horizontal. Tener presente que en sta caracterstica el rea privada es mayor que el rea comn y se puede encontrar ms de una construccin en las unidades prediales, lo que se reglamenta es el rea de terreno, por lo tanto, la manera de proceder es igual a como se reglamenta un edificio.
1 9 01 caseta 09 02 03 04 05
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07
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Ro la miel
Por tener las caractersticas de una propiedad horizontal debe trabajarse igual que el caso anterior, con la diferencia que el predio en general de una manera ficticia se considera como un edificio; por tanto, en los procesos de formacin y de actualizacin cuando no se tenga el coeficiente, y se vaya a calcular por regla de tres se tiene en cuenta la relacin: Sumatoria de las reas privadas de lote y el rea privada de lote de cada unidad predial.
1.3 CARACTERSTICA 4 R.P.H CONDOMINIO Como los anteriores tambin poseen caractersticas de propiedad horizontal, se trabaja como tal, pero presenta dos o ms edificios o bloques. Cada edificio individualmente considerado se trabaja como ya se dijo en el R.P.H. (2); pero para el total de edificios se debe contar con otro coeficiente (coeficiente predio), que permite el clculo de las reas comunes que corresponden a cada uno de ellos. Este coeficiente predio debe de estar estipulado en la escritura que establece el reglamento; pero en formaciones y actualizaciones es posible que no se tenga, entonces, igual por regla de tres se procede a su clculo teniendo presente la relacin entre sumatoria de las reas construidas privadas de todas las unidades y el rea construida privada de cada unidad. Se debe diligenciar la ficha resumen para el condominio, diferente de la que se hace por cada edificio; y como se dijo anteriormente debe contener los aspectos generales, totales de reas, pero con respecto al predio en general. En la caracterstica Condominio se tiene en la cuenta dos coeficientes, uno para el edificio que calcula las reas comunes al interior de ste denominado COEFICIENTE EDIFICIO; otro para calcularlas al exterior de los dos o ms edificios que se establezcan dentro del correspondiente reglamento de propiedad horizontal denominado COEFICIENTE PREDIO.
NOTA: Los predios que presenten dos o ms edificios o bloques de edificios y la escritura slo mencione un coeficiente el funcionario calcular el otro de acuerdo al procedimiento preestablecido.
Una vez identificada la caracterstica del predio de acuerdo a la escritura de rgimen de propiedad horizontal se procede a cancelar el predio que se someti a R.P.H. y se diligencia la ficha predial para tantas unidades prediales como lo diga el R.P.H., y se elabora la ficha resumen correspondiente.
2. NORMAS Y PAUTAS PARA TENER EN CUENTA AL REALIZAR LA FICHA RESUMEN 2.1 MATRCULAS PARA LAS REAS COMUNES En los casos en que se haya asignado distintas matrculas inmobiliarias a las reas comunes de unidades inmobiliarias cerradas o no, cuando se haya presentado anteriormente un reloteo al Reglamento de Propiedad Horizontal y en el momento de diligenciarse este se citan las reas comunes dentro de ste, se tendr en cuenta lo siguiente: No se crearn nuevas cdulas catastrales, estas reas se incluirn en la ficha resumen correspondiente, dejando constancia en las observaciones de la misma sobre las matrculas inmobiliarias incluidas en las reas comunes del respectivo predio, con el fin que se repartan con el coeficiente de cada unidad predial. En consecuencia, aunque las reas comunes se les hayan asignado matrculas inmobiliarias, stas no se tratarn como predios aparte sino como lo que son, reas comunes. 2.2 ZONAS GEOECONMICAS Para la determinacin del avalo catastral de un predio, la investigacin econmica de valores de la construccin involucra las reas comunes; por lo tanto, se debe tener en la cuenta, que las zonas geoeconmicas para las reas comunes y privadas no construidas, no es igual al valor de las zonas geoeconmicas de reas construidas comunes, privadas o superficie ocupada. Lectura de zonas neoeconmicas de acuerdo a la caracterstica del predio para identificar reas privadas y comunes: 2.2.1 Caracterstica 1 Normal: Para los predios ubicados en esta caracterstica se presentan los siguientes movimientos: Cancelacin de predios por RPH, loteos, englobes, ventas parciales de uno o varios lotes. Los predios que se cancelan por RPH en urbanismo comn, tanto para las unidades prediales como en la ficha resumen se debe asumir la zona en la cual se encontraba ubicado el predio cancelado; para los reglamentos que se
determinan como conjunto adquieren la nueva zona econmica y fsica para informar las reas comunes y privadas. En el caso de loteo y ventas parciales, los predios nuevos deben estar en alguna de las zonas geoeconmicas del predio que se cancela. Cuando se presenta un englobe, el predio que se crea debe contener todas las zonas de los predios que se retiran para realizar el movimiento. 2.2.2 Caracterstica 2 RPH Edificio: Es utilizado para reglamentos en urbanismo comn y conjunto, para los RPH de conjunto para realizar la lectura de zonas se debe tener en cuenta que cuando el reglamento no posee reas privadas se informa las zonas que identifica las reas comunes y privadas de acuerdo a un porcentaje que ocupa la construccin en lote determinando las zonas privadas y comunes tanto en las unidades prediales como en la ficha resumen 2. Cuando el reglamento posee reas privadas se realiza el procedimiento de igual manera que la caracterstica Parcelacin. 2.2.3 Caracterstica 3 Parcelacin: Se debe informar la zona en la ficha predial la cual corresponde al rea privada, diligencindola al 100% realizando la anotacin que puede contener otras zonas pero no se relacionan con la zona comn. Para la ficha resumen 2 anotar la zona que identifica la zona comn al 100% teniendo en cuenta que el predio puede poseer otras zonas no relacionadas con las reas privadas de lote. 2.2.4 Caracterstica 4 Condominio: Tanto en las unidades prediales como en la ficha resumen 2 se identifican las reas privadas de lote diligencindolos al 100% teniendo en cuenta que pueden tener otras zonas que no se relacionan con las reas comunes. La ficha resumen 1 se debe informar con las zonas que estn relacionadas con las reas comunes en un 100% teniendo presente que el predio puede poseer otras zonas no relacionadas informndolas en las unidades prediales y en la ficha resumen 2.
Los Condominios deben tener zonas de conjunto residenciales para la identificacin de reas comunes y privadas. 2.3 ESPACIOS PBLICOS Son aquellas zonas cedidas al municipio como las vas o zonas verdes que formaron parte del predio sometido a R.P.H debern segregarse del predio al cual se halle inscrito y para ello se asignar nueva cdula catastral con su respectiva ficha predial a nombre del dueo del predio; o al municipio si ya existe la escritura de cesin debidamente registrada. Esto siempre y cuando se halle claramente determinado en la respectiva escritura y con su matrcula inmobiliaria independiente. 2.4 COEFICIENTES "La determinacin de los coeficientes de copropiedad, o de los porcentajes de participacin en la persona jurdica, en su caso se har teniendo en la cuenta el valor de las unidades privadas; deber fijarse considerando el rea de la misma, el estimativo de utilizacin de los bienes de uso comn y los dems factores de evaluacin que incidan en el valor de la unidad. Tales coeficientes, o porcentajes de participacin as determinados, servirn de base para fijar el monte de los aportes o cuotas a cargo de cada una de las unidades de dominio privado que debern cancelar sus propietarios para contribuir a las expensas necesarias a la administracin, mantenimiento, reparacin y conservacin de los bienes, rea y servicios de uso comn. Todas y cada una de las unidades de dominio privado debern tener un coeficiente de copropiedad, o porcentaje de participacin en su caso" Artculo 13 Decreto 1365 de 1986. 2.5 DESTINO ECONMICO PARA LAS UNIDADES PREDIALES. Para cada una de las unidades prediales se coloca el destino econmico enunciado en la escritura de R.P.H excluyendo los siguientes casos: Cuando se presenten predios con caracterstica de propiedad horizontal o condominio que sern construidos por etapas y hacen parte de un mismo
reglamento pero en el momento de la visita a terreno no est construido en su totalidad se procede de la siguiente manera:
Diligenciar las fichas para cada una de las unidades prediales contempladas en el reglamento de propiedad horizontal debidamente registrado en la oficina de instrumentos pblicos, colocando las unidades que no se encuentran construidas y que tiene matrcula inmobiliaria destino econmico 16. Cuando se presenten predios en propiedad horizontal que en el momento de la visita a terreno no est construido se proceder de la siguiente manera: Realizar las fichas para cada una de las unidades prediales contempladas en el reglamento de propiedad horizontal debidamente registrado en la oficina de instrumentos pblicos, colocando a las unidades prediales que tienen matrcula inmobiliaria destino econmico 12. Cuando se presenten unidades prediales correspondientes a parqueaderos descubiertos se debe colocar a las unidades prediales correspondientes destino econmico 16 2.6 CASOS PARA URBANIZACIONES QUE PRESENTAN ETAPAS TERMINADAS Y PROYECTADAS SIN CONSTRUIR REGLAMENTADAS Se realiza el procedimiento establecido tanto para la etapa construida como para la etapa o etapas proyectadas de la siguiente manera: 1) Abrir ficha resumen 2 con el rea lote de la etapa y el rea comn de la misma etapa. 2) Hacer la ficha predial para la respectiva unidad a nombre de la persona propietaria donde constar la informacin jurdica, rea privada, coeficiente predio que debe ser la diferencia de los coeficientes de las unidades prediales de las etapas ya terminadas, coeficiente edificio que debe corresponder a un 100%, adems de la informacin que debe llevar toda ficha predial.
3 CLCULO DEL AVALO PARA CARACTERSTICAS R.P.H 3.1 PREDIOS CON CARACTERSTICA CONDOMINIO Se trabajan las fichas resumen No. 1 y No. 2 Abreviaturas: FR1 = Ficha Resumen No. 1 FR2 = Ficha Resumen No. 2 Ejemplo: rea Condominio = 500m Edif. 1 50 m Edif. 2 50 m Edif. 3 50 m Edif. 4 50 m
C3 C
C2
C1
Coeficiente Predio = 6.25 % Cada edificio tiene 4 unidades prediales y un Coeficiente Edificio = 25% rea Comn Ficha Resumen No.1 = rea Comn Ficha Resumen No.2 = rea Cond Area Edif 500 m 200m = 300 m
50 m x 4unid.pred = 200m
El condominio tiene ms de un edificio y cada edificio lleva una ficha resumen No 2.
Reporte Zonas Geoeconmicas Unid. Predio Edificio Predial 42 0 0 42 1 0 42 2 0 42 3 0 42 4 0 42 1 1 No. Zona Geoecon. 4 3 3 3 3 3 No. Zona % Geoecon. 80 5
% 20 100 100 100 100 100
Predio Edificio Comn Edificio Comn Edificio Comn Edificio Comn Unid Pred Privado
Zonas Geoeconmicas
Nmero 5 4 3 2
Valor 250 500 2000 1000
a. Valor Lote rea Comn Ficha Resumen No. 1 Cuando el edificio es cero y la unidad predial es cero, se calcula el valor lote rea comn teniendo en la cuenta las diferentes zonas geoeconmicas en que est ubicado. Para el ejemplo el predio est ubicado en las zonas 4 y 5. Valor Lote rea Comn = rea Comn FR1 * % Zona Geoec * Vlr Adoptado Predio Lote Zona Geoeconmica Valor Lote rea Comn = 300 m * ( 20% * 500 + 80% * 250) Predio Valor Lote rea Comn = 90000
Predio Aplicando coeficiente predio: Valor Lote rea Comn = Valor Lote rea Comn * Coeficiente Predio (Ficha Predial) Predio Predio Coeficiente predio Valor Lote rea Comn = 90000 * 6.25% = 5625 Predio Coeficiente predio b. Valor Lote rea Comn Ficha Resumen No. 2 Se hace para cada uno de los edificios, teniendo en la cuenta las diferentes zonas en que estn ubicados. Ejemplo: Edificio No. 1 el cual est ubicado solo en la zona No. 3 Valor Lote rea Comn Edificio = rea Comn * Valor adoptado * % Zona Geoecon. FR2 Valor Lote rea Comn Edificio = 50m * 2000 * 100% = 100000
Aplicando coeficiente edificio: Valor Lote rea Comn Edificio = Valor Lote rea Comn Edificio * Coeficiente Edificio Coeficiente Edificio Valor Lote rea Comn Edificio = 100000 * 25% = 25000 Coeficiente edificio
Calculamos el Valor Total Lote rea Comn: Valor Total Lote Valor Lote Valor Lote rea Comn = rea Comn Predio + rea Comn Edificio Coeficiente Predio Coeficiente Edificio Valor Total Lote rea Comn =
5625 + 25000 = 30625
c. rea Comn Ficha Resumen No. 1 rea Comn Predio = Coeficiente predio rea Comn Predio Coeficiente predio rea Comn * Coeficiente Predio FR1
300
6.25%
= 18.75
d. rea Comn Ficha Resumen No. 2 rea Comn Edificio = Coeficiente edificio rea Comn * Coeficiente Edificio FR2
rea Comn Edificio Coeficiente edificio rea Comn Total = rea Comn Total =
50
25%
= 12.5
rea Comn Predio + rea Comn Edificio Coeficiente Predio Coeficiente Edificio 18.75 + 12.5 = 31.25
20
e. rea Privada (Ficha Predial) El rea de terreno equivale al rea privada. Ejemplo: patios internos. Es opcional. Algunas unidades prediales las traen y otras no. rea Privada Lote = 7 m Valor Lote rea Privada = rea Privada Lote * Valor Adoptado * % ZonaGeo. Valor Lote rea Privada = 7 * 2000 * 100% = 14000 f. rea Total La suma del rea Comn total ms el rea Privada.
rea Total = [rea Comn Total + rea Privada Lote] * %descto. por rea de Lote rea Total = [31.25 + 7] * 100% = 38.25
No tiene descuento porque el rea Total es igual a 38.25 g. Valor Lote Condominio Valor Lote Condominio = Valor Total Lote Comn + Valor Lote rea Privada
Valor Lote Condominio = 30625 + 14000 Valor Lote Condominio = 44625
h. Valor Construccin FR1 Tenemos 3 construcciones comunes para FR1 (Ver grfica, son C1, C2 y C3). Tablas de Construcciones
PUNTOS 20 35 50 60 20
IDENTIFICADOR 1 1 20 3 3
VALOR 15000 35000 5420 48000 12000
En la FR1 se encuentran las construcciones comunes: rea Construccin 30 300 60
Nmero 1 2 3
Identificador 1 1 20
Total Puntos 20 35 50
Valor Construccin = rea Construida * Valor segn Tabla de Construccin. Para cada una de las construcciones sera: Valor C1 = 30 * 15000 = 450000 Valor C2 = 300 * 35000 = 10500000 Valor C3 = 60 * 5420 = 325200 Total Valor Construccin = Valor Construccin Total Valor Construccin = 450000 + 1050000 + 325200 = 11275200
Aplicando coeficiente predio: Total Valor Construccin = Total Valor Construccin * Coeficiente Predio Coeficiente Predio Total Valor Construccin = 11275200 * 6.25% = 704700 Coeficiente Predio Total rea Construida = reas Construidas Total rea Construida = 30 + 300 + 60 = 390 m Aplicamos Coeficiente Predio: Total rea Construida Coeficiente Predio = Total rea * Coeficiente Predio (Ficha Predial) Construida
Total rea Construida = Coeficiente Predio
390 * 6.25% = 24.375
i. Valor Construccin Comn FR2 Ejemplo: Escalas, circulacin. En la FR2 se encuentran la construccin: Nmero 1 Identificador 3 Total Puntos 20 rea Construccin 150
Valor Construccin = rea Construida * Valor segn tabla de construccin.
Para la construccin sera: Valor C1 = 150 * 12000 = 1800000 Total Valor Construccin = Valor Construccin Total Valor Construccin = 1800000 Aplicando coeficiente edificio: Total Valor Construccin = Total Valor Construccin * Coeficiente Edificio Coeficiente Edificio Total Valor Construccin = 1800000 * 25% = 450000 Coeficiente Edificio Total rea Construida = reas Construidas Total rea Construida = 150 m Aplicamos Coeficiente Edificio: Total rea Construida Coeficiente Edificio = Total rea * Coeficiente Edificio (FR2) Construida
Total rea Construida = Coef. Edificio
150 * 25% = 37.5
Total rea Construcc. = Total rea Construida + Total rea Construida Comunes Coeficiente Predio Coeficiente Edificio Total rea Construcciones = 24.375 + 37.5 = 61.875 Comunes
Total Valor Construcc. = Construccin Comunes
Total Valor Construccin + Total Valor Coeficiente Predio Coeficiente edificio 1154700
Total Valor Construcciones = 704700 + 450000 = Comunes j. Valor Construcciones Privadas (Ficha Predial) Se calcula igual que para los predios normales.
Nmero 1
Identificador 3
Total Puntos 60
rea Construccin 90
Valor Construccin = rea Construida * Valor segn tabla de construccin. Para la construccin sera: Valor C1 = 90 * 48000 = 4320000 Total Valor Construccin = Valor Construccin Privada Total Valor Construccin = 4320000 Privada k. Total Valor de la Construccin tanto Comunes como Privadas
Total Valor Construccin = Total Valor Construcc. + Total Valor Construcc. Comunes Privada Total Valor Construccin = 1154700 + 4320000 = 5474700
l. Generar Avalo para la Unidad Predial AVALO UNIDAD PREDIAL AVALO UNIDAD PREDIAL = VALOR LOTE + TOTAL VALOR CONDOMINIO CONSTRUCCIN 44625 + 5474700 = 5519325
NOTA: Solo se ha calculado el avalo para una unidad predial de un solo edificio. Recordar que para el ejemplo son 4 unidades prediales por cada edificio, y en total son 4 edificios. 3.2 PREDIOS CON CARACTERSTICA RPH SIN REAS PRIVADAS Se trabaja la FR2. Ejemplo: rea RPH = 50m
El edificio tiene 4 unidades prediales y un Coeficiente Edificio = 25% rea Comn Lote FR2 = 50m rea Total = 50m No hay reas comunes externas, ni reas privadas.
Reporte Zonas Geoeconmicas Unid. Predio Edificio Predial 45 1 0 45 1 1 % 50 50 No. Zona Geoecon. 3 3 % 50 50 No. Zona Geoecon. 2 2
Edificio Unid Predial
Zonas Geoeconmicas
NMERO 5 4 3 2
VALOR 250 500 2000 1000
a. Valor Lote rea Comn Edificio Valor Lote rea Comn = rea Comn * Vlr Adoptado * % Zona Geoeconmica Edificio Zona Geoeconmica Valor Lote rea Comn Edificio = 50m * (2000 * 50% + 1000 * 50%) = 75000
Aplicando coeficiente edificio: Valor Lote rea Comn Edificio Coeficiente Edificio Valor Lote rea Comn Edificio Coeficiente edificio = Valor Lote rea Comn Edificio * Coeficiente Edificio (FR2)
= 75000 * 25% = 18750
b. rea Comn FR2 rea Comn Edificio = Coeficiente edificio rea Comn Edificio = Coeficiente edificio c. rea Privada (Ficha Predial) Para este caso no se cuenta con rea privada de lote. rea Privada Lote = 0 Valor Lote rea Privada = rea Privada Lote * Valor Adoptado * % ZonaGeo. Valor Lote rea Privada = 0 d. rea Total La suma del rea Comn total ms el rea Privada. rea Total = (rea Comn Total + rea Privada Lote) * %dscto. por rea de Lote Urb. o Rural rea Total = (12.5 + 0 ) * 100% = 12.5 m rea Comn * Coeficiente Edificio FR2
50
25%
= 12.5
No tiene descuento porque el rea Total es igual a 12.5 m
e. Valor Lote RPH Valor Lote RPH Valor Lote + = rea Comn Edificio Coeficiente. Edif. Valor Lote rea Privada
Valor Lote RPH= 18750 + 0 = 18750
f. Valor Construccin Comn FR2 En la FR2 se encuentran la construccin: Nmero 1 Identificador 3 Total Puntos 20 rea Construccin 150
Valor Construccin = rea Construida * Valor segn tabla de construccin. Para la construccin sera: Valor C1 = 150 * 12000 = 1800000 Total Valor Construccin = Valor Construccin Total Valor Construccin = 1800000 Aplicando coeficiente edificio: Total Valor Construccin = Total Valor Construccin * Coeficiente Edificio Coeficiente Edificio Total Valor Construccin = 1800000 * 25% = 450000 Coeficiente Edificio
Total rea Construida = reas Construidas Total rea Construida = 150 m Aplicamos Coeficiente Edificio: Total rea Construida Coef. Edificio Total rea Construida = Coeficiente Edificio = Total rea * Coeficiente Edificio (FR2) Construida 150 * 25% = 37.5
g. Valor Construcciones Privadas (Ficha Predial) No hay reas privadas. Total Valor de la construccin tanto las comunes como privadas. Total Valor Construccin = Total Valor Construcc. + Total Valor Construcc. Comunes Privada Total Valor Construccin = 450000 + 0 = 450000 h. Generar avalo para la unidad predial AVALO UNIDAD PREDIAL AVALO UNIDAD PREDIAL = VALOR LOTE + RPH TOTAL VALOR CONSTRUCCION
18750 + 450000 = 468750
3.3 PREDIOS CON CARACTERSTICA RPH CON REAS PRIVADAS Se trabaja la FR2. Predio es igual a edificio para RPH y Parcelacin. Ejemplo: rea RPH = 3000 m
C1 C3 C2
10 9 8 7
Cada unidad predial tiene de rea 100m y un coeficiente edificio = 10% rea Total Lote = 3000 m rea Comn Lote FR2 = 2000 m ( 3000 - 1000) Reporte Zonas Geoeconmicas Unid. Predio Edificio Predial 5 1 0 5 1 1 No. Zona Geoecon. 5 2 No. Zona Geoecon. Edificio Unidad Predial Comn Privado
% 100 100
Zonas Geoeconmicas
NMERO 5 2
VALOR 2000000 1000000

31
a. Valor Lote rea Comn Edificio Valor Lote rea Comn = Edificio Valor Lote rea Comn Edificio rea Comn * % Zona Geoec * Vlr Adoptado Zona Geoec.
= 2000 * 100% * 2000000 = 4000000000
Aplicando coeficiente edificio: Valor Lote rea Comn Edificio Coeficiente Edificio Valor Lote rea Comn Edificio Coeficiente Edificio b. rea Comn FR2 rea Comn Edificio = Coeficiente edif rea Comn Edificio Coeficiente Edificio rea Comn * FR2 Coeficiente Edificio = Valor Lote * rea Comn Edificio Coeficiente Edificio (FR2)
= 4000000000 * 10% = 400000000
2000
10%
= 200 m
i. rea Privada (Ficha Predial) rea Privada Lote = 100 m Valor Lote rea Privada = rea Privada Lote * % ZonaGeo * Valor Adoptado. Valor Lote rea Privada = 100 * 100%* 10000000 = 1000000000
j. rea Total La suma del rea Comn total ms el rea Privada. rea Total = (rea Comn Total + rea Privada Lote) * Dscto por rea de Lote Urb o Rural rea Total = (200 + 100) * 100% = 300 m
No tiene descuento porque el rea Total es igual a 300 m. k. Valor Lote RPH Valor Lote RPH Valor Lote + Valor Lote rea Comn rea Privada Edificio Coeficiente Edificio
Valor Lote RPH = 400000000 + 1000000000 Valor Lote RPH = 1400000000 l. Valor Construccin Comn FR2 En la FR2 se encuentran la construccin: rea Construccin 30 300 60
Nmero 1 2 3
Identificador 1 1 20
Total Puntos 20 35 50
Valor Construccin = rea Construida * Valor segn Tabla de Construccin. Para cada una de las construcciones sera: Valor C1 = 30 * 15000 = 450000 Valor C2 = 300 * 35000 = 1050000 Valor C3 = 60 * 5420 = 325200
Total Valor Construccin = Valor Construccin Total Valor Construccin = 450000 + 10500000 + 325200 = 11275200 Aplicando coeficiente edificio: Total Valor Construccin = Total Valor Construccin * Coeficiente Edificio Coeficiente Edificio Total Valor Construccin = 11275200 * 10% = 1127520 Coeficiente Edificio Total rea Construida = reas Construidas Total rea Construida = 30 + 300 + 60 = 390 m Aplicamos Coeficiente Edificio: Total rea Construida Coef. Edificio Total rea Construida = Coef. Edificio = Total rea * Coeficiente Edificio (FR2) Construida 390 * 10% = 39
m. Valor Construccin Unidad Predial (Ficha Predial)
Nmero 1
Identificador 2
Total Puntos 60
rea Construccin 250
Valor Construccin = rea Construida * Valor segn tabla de construccin. Para la construccin sera: Valor C1 = 250 * 50000 = 12500000 Total Valor Construccin = Valor Construccin Unidad Predial Total Valor Construccin = 12500000 Unidad Predial Total Valor = Total Valor Construccin + Total Valor Construccin Construccin Coeficiente Edificio Unidad Predial
Total Valor Construccin
= 1127520 + 12500000 =
13627520
n. Generar Avalo para la Unidad Predial AVALO UNIDAD PREDIAL AVALO UNIDAD PREDIAL = VALOR LOTE + TOTAL VALOR RPH CONSTRUCCION 1400000000 + 13627520 = 1413627520
3.4 PREDIOS CON CARACTERSTICA PARCELACIN
ZONA 01
14 13
COMUN
15
16
17
12
11 6
10
18
ZONA 02
7 5
8
COMUN
19
20 4 3 2 1
COMUN
Un predio con 20 parcelas rea Total Lote = 50 has rea Comn = 0.9 ha (vas, piscina, portera) En parcelacin predio = edificio Una unidad predial tiene como coeficiente edificio = 5%
Reporte Zonas Geoeconmicas Unid. Predio Edificio Predial 80 1 0 80 1 4 No. Zona Geoecon. 5 1 No. Zona Geoecon. 2 Edificio Unid Predial Comn Privado
% 100 50
% 50
Zonas Geoeconmicas
NMERO 1 2 5
VALOR 2000000 1000000 150000
c. Valor Lote rea Comn Edificio Valor Lote rea Comn = Edificio Valor Lote rea Comn Edificio rea Comn * % Zona Geoec * Vlr Adoptado Zona Geoec.
= 0.9 * 100% * 150000 = 135000
Aplicando coeficiente edificio: Valor Lote rea Comn Edificio Coeficiente Edificio Valor Lote rea Comn Edificio Coeficiente Edificio
= Valor Lote rea Comn Edificio
Coeficiente Edificio (FR2)
= 135000 * 5% = 6750
d. rea Comn FR2 rea Comn Edificio = Coeficiente Edificio rea Comn Edificio Coeficiente Edificio rea Comn * Coeficiente Edificio FR2
0.9
5%
= 0.045 ha
e. rea Privada (Ficha Predial) rea Privada Unidad Predial = 2.4550 ha (est en la ficha predial en rea de terreno) Valor Lote rea Privada = rea Privada * % ZonaGeo. * Unidad predial Valor Adoptado
Valor Lote rea Privada = 2.4550 * (50% *2000000 + 50% * 1000000 ) Valor Lote rea Privada = 3682500 f. rea Total La suma del rea Comn total ms el rea Privada.
rea Total = (rea Comn Total + rea Privada Lote) * %dscto. por rea Lote Urb. o Rural rea Total = (0.045 + 2.4550) * 100% = 2.5 ha
No tiene descuento porque el rea Total de la unidad predial es de 2.5 ha
Valor Lote Parcelacin Valor Lote Parcelacin = Valor Lote rea Comn Edificio Coeficiente Edif. + Valor Lote rea Privada
Valor Lote Parcelacin = 6750 + 3682500 Valor Lote Parcelacin = 3689250
g. Valor Construccin FR2 En la FR2 se encuentran la construccin: Nmero 1 2 3 Identificador 1 1 20 Total Puntos 20 35 50 rea Construccin 30 300 60
Valor Construccin = rea Construida * Valor segn tabla de construccin. Para cada una de las construcciones sera: Valor C1 = 30 * 15000 = 450000 Valor C2 = 300 * 35000 = 1050000 Valor C3 = 60 * 5420 = 325200 Total Valor Construccin = Valor Construccin Total Valor Construccin = 450000 + 10500000 + 325200 = 11275200
Aplicando coeficiente edificio: Total Valor Construccin = Total Valor Construccin * Coeficiente Edificio Coeficiente Edificio Total Valor Construccin = 11275200 * 10% = 1127520 Coeficiente Edificio Total rea Construida = reas Construidas Total rea Construida = 30 + 300 + 60 = 390 m Aplicamos Coeficiente Edificio: Total rea Construida Coeficiente Edificio = Total rea * Coeficiente Edificio (FR2) Construida
Total rea Construida = Coef. Edificio
390 * 10% = 39
h. Valor Construccin Unidad Predial (Ficha Predial)
Nmero 1
Identificador 2
Total Puntos 60
rea Construccin 250
Valor Construccin = rea Construida * Valor segn tabla de construccin. Para la construccin sera: Valor C1 = 250 * 50000 = 12500000
Total Valor Construccin = Valor Construccin Unidad Predial Total Valor Construccin = 12500000 Unidad Predial Total Valor = Total Valor Construccin + Total Valor Construccin Construccin Coeficiente Edificio Unidad Predial
Total Valor Construccin
= 1127520 + 12500000 =
13627520
i. Generar Avalo para la Unidad Predial
AVALO UNIDAD PREDIAL AVALO UNIDAD PREDIAL
VALOR LOTE + TOTAL VALOR PARCELACION CONSTRUCCION 3689250 + 13627520 = 17316770
Nota: Los descuentos por rea para RPH, Condominio y Parcelacin, se sacan sobre todo el rea que le corresponde a cada unidad predial (lo comn ms lo privado).
4. APROBACIN El presente manual ha sido aprobado por la Direccin de Sistemas de Informacin y Catastro para ser utilizado y aplicado en los municipios del departamento de Antioquia que se encuentran bajo su autoridad catastral.
BIBLIOGRAFA
Ley 14 de 1983 del Congreso de la Repblica. Resolucin 2555 de 1988 del Instituto Geogrfico Agustn Codazzi. Ley 675 de 2001 del Congreso de la Repblica.
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIN DIRECCIN DE SISTEMAS DE INFORMACIN Y CATASTRO MEDELLN 2010

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