O Compromisso de Compra e Venda na Jurisprudncia do STJ (Flvio Tartuce)

Os contratos de financiamento so extorsivos. Smula 308 do STJ. Compromisso de Compra e Venda e depois a feitura da escritura. O objetivo do compromisso evitar mudanas no preo por valorizaoe garantida . Boa f e funo social do contrato. Arts. 1417 e 1418 do CC. 462 a 466 do CC. Decreto lei 58 Lei 6766\57 Relao de consumo - Resp 950473-MG (publicado em 2011). Os vcios redibitrios so mais existentes em imveis novos. Ex: canos, crianas, cachorro, taxas. Nos imveis usados os vcios j foram sanados. Cobrana de juros em p ou no p cobrana de juros antes da entrega da obra. (Resp 670117-PB) clausula nula por abusividade nos termos do art. 51 do CDC). Compromisso de compra e venda de imveis: -Compromisso de compra e venda de imveis no registrado na matrcula existncia de contrato preliminar com efeitos obrigacionais obrigao de fazer. -Compromisso de compra e venda de imvel registrado na matrcula art. 462 466 do CC havendo direito real de aquisio do promitente comprador. Efeitos reais erga omnes, no gerando uma obrigao de fazer, h obrigao de dar a coisa. (1417 e 1418 do CC). O contrato preliminar exceto quanto a forma ter as mesmas formalidades dos contratos definitivos. 1225, inciso VII promitente vendedor ou promitente comprador. Sequncia para ajuizamento: 1-Art. 463 do cc a ao a de obrigao de fazer, desde que no haja clausula de arrependimento e haja depsito do valor.

2-Art. 464 do cc Adjudicao compulsria (inter partes). Smula 239 do STJ. 3-Art. 465 do cc perdas e danos.

Sequncia para ajuizamento (registrado): 1-Adjudicao compulsria. possvel clausula de arrependimento no compromisso de compra e venda? Resposta: S possvel no compromisso no registrado. No compromisso registrado no admite clausula de arrependimento (irretratvel) nos termos da smula 166 do STF e do art. 25 da lei 6766/79. Smulas do STJ respeito da matria: S. 308 do STJ a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro anterior ou posterior ao compromisso de compra e venda no tem eficcia perante o adquirente do imvel. (boa f, funo social do contrato (proteo do mais fraco) e d efeitos inter partes). S. 239 do STJ O direito da adjudicao compulsria no se condiciona ao registro de compromisso de compra e venda no cartrio de imveis. Enunciado 30 da 1 Jornada de Direito Civil. S. 84 do STJ admissvel a oposio de embargos de terceiros em alegao de posse advinda do compromisso de compra e venda no registrado. (efeitos erga omnes). S. 76 do STJ A falta de registro do compromisso de compra de imvel no dispensa a prvia interpelao para constituir em mora o devedor. O que acontece no inadimplemento do compromissrio comprador? -jurisprudncia do STJ o prprio devedor pode pleitear a resoluo do contrato. RESP.1056704/MA. -0 promitente devedor ingressa com uma ao de resciso com reintegrao de posse. Clausula de decaimento nula por fora do art. 53 do CDC. Perda de todas as prestaes pagas. O abatimento varia entre 10% 25% do valor pago RESP 702787/SC. Teoria do Adimplemento Substancial para o Compromisso de Compra e Venda (TJ/SP)- Boa f objetivo e funo social do contrato quando o contrato for

quase totalmente cumprindo, sendo a mora insignificante, no caber extino do negcio jurdico, mas cobrana. Qual o percentual adimplido para aplicao dessa teoria? Diz-se que de 70%. Contrato de Gaveta Julgado 769418/PR. Lei 10.150/2000

Locao Imobiliria: Principais inovaes da lei n 12.112/2009 (Jos Fernando Simo). Professorsimao.com.br Entrou em vigor em 2010. As modificaes foram benficas para o locador. Foi justa para o fiador e dura para os locatrios. A locao imobiliria decaiu em razo da maior oferta de crdito imobilirio. Art. 4 da lei (proporcionalmente ao perodo de cumprimento do contrato ou na falta do cumprimento do contrato). Priorizou-se a proporo a equidade. Art. 12 (concubinato (direito das obrigaes) e unio estvel (direito sucessrio)). Sub-rogao. No comunica a separao e sada de um dos cnjuges do imvel permanece a fiana. Se comunica a separao extingue a fiana. (ningum afiana por subrogao). O sub-rogado deve comunicar o fiador e ao locatrio. (a notificao pode ser feita quem fica ou quem sai do imvel). Fiador notificado e locador no notificado (continua o contrato normalmente). Fiador no notificado e locador notificado (o fiador ser automaticamente extinta, h obrigao de comunicao do locador ao fiador). Art. 13 Art. 39 (prorrogao por prazo indeterminado) Art. 40, X

Fiana: Questes Atuais (Fernando Sartori).

Garantias reias Garantias pessoais Art. 618 do CC Diferenas da Fiana do aval: Fiana (contratos em geral, obrigao sempre subsidiria) Aval (ttulos de crdito, obrigao sempre solidria) Contrato de Fiana - Contrato unilateral, contrato gratuito, contrato personalssimo, contrato formal 819, CC. Fiana pelo mandatrio Fiana pela pessoa jurdica Obs: A fiana sem anuncia de cnjuge ato anulvel. Para o STJ diz que ato nulo. Smula 332, STJ. Casamento celebrados na vigncia do cdigo de 1916 a anuncia obrigatria. Extino da fiana (morte de uma das partes (fiador ou afianado), denncia art 835 do CC ?, (compensao ou novao).
Art. 12. Em casos de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da unio estvel, a locao residencial prosseguir automaticamente com o cnjuge ou companheiro que permanecer no imvel. (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009) 1o Nas hipteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogao ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatcia. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009) 2o O fiador poder exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicao oferecida pelo sub-rogado, ficando responsvel pelos efeitos da fiana durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009)

Art. 40. O locador poder exigir novo fiador ou a substituio da modalidade de garantia, nos seguintes casos: I - morte do fiador; II - ausncia, interdio, falncia ou insolvncia do fiador, declaradas judicialmente;

II ausncia, interdio, recuperao judicial, falncia ou insolvncia do fiador, declaradas judicialmente; (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009) III - alienao ou gravao de todos os bens imveis do fiador ou sua mudana de residncia sem comunicao ao locador; IV - exonerao do fiador; V - prorrogao da locao por prazo indeterminado, sendo a fiana ajustada por prazo certo; VI - desaparecimento dos bens mveis; VII - desapropriao ou alienao do imvel. VIII - exonerao de garantia constituda por quotas de fundo de investimento; (Includo pela Lei n 11.196, de 2005) IX - liquidao ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Includo pela Lei n 11.196, de 2005) X prorrogao da locao por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua inteno de desonerao, ficando obrigado por todos os efeitos da fiana, durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009) Pargrafo nico. O locador poder notificar o locatrio para apresentar nova garantia locatcia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locao. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009) Art. 41. O seguro de fiana locatcia abranger a totalidade das obrigaes do locatrio. Art. 42. No estando a locao garantida por qualquer das modalidades, o locador poder exigir do locatrio o pagamento do aluguel e encargos at o sexto dia til do ms vincendo.

Obs: ateno para a prorrogao da fiana, podendo o fiador se exonerar, notificando o credor, no prazo de 30 dias, ficando 120 dias responsvel pelas obrigaes. Cauo um bem garante. (h benefcio de impenhorabilidade do imvel entendimento do STJ). Fiana a totalidade do patrimnio responde pela dvida

Alienao Fiduciria controvertidos

em

garantia

de

bens

Imveis:

aspectos

Alienao fiduciria na opinio do palestrante nada mais que um contrato.

A partir do momento do registro que surge a propriedade fiduciria, um contrato de direito das coisas. Direito real em garantia (ex: usar o direito real como a propriedade como garantia). Trusth existente no direito anglo-saxo. (pluralidade de garantia). Teoria subjetiva Teoria objetiva Fiduciante garantidor (no sendo necessariamente o devedor) Fiducirio credor Patrimnio de afetao. Ciso da posse. Obs: a obra est sendo construdo por patrimnio de afetao. Lei 9.514/19 Contrato de alienao fiduciria (qualquer pessoa pode contratar, no um negcio apenas de bancos). O cdigo Civil d a fundamentao. No pode ser institudo a alienao fiduciria em bem de famlia voluntrio constitudo nos termos do cdigo civil. J no bem de famlia involuntrio da lei 8009. Forma Art. 24 Pode ser celebrado por instrumento particular. Quitao Inadimplncia contratual - purgao da mora. Obrigatoriedade do procedimento