1101 SituacionInmobiliariaMexico 19 tcm346-243477

Mxico
Situacin Inmobiliaria
Enero 2011
Anlisis Econmico
2011, un mejor ao para la construccin y la vivienda; pueden crecer por encima del promedio de la economa La plena normalizacin del crdito puente facilitar la reactivacin de la vivienda Mejores perspectivas para ventas de vivienda en segmentos PHGLR \ UHVLGHQFLDO FRQDQ]D GHO FRQVXPLGRU FODYH Pese a la recuperacin se mantendrn las diferencias regionales
Situacin Inmobiliaria Mxico

Enero 2011
ndice
1. En Resumen .......................................................................................................................... 1 2. Coyuntura
2a. Cmo se est comportando el ciclo de la construccin?, su recuperacin es ms lenta y rezagada que en ocasiones previas? .......................................... 2 2b. Vivienda: tras dos aos de ajuste, condiciones para retomar un crecimiento ms generalizado entre los diversos segmentos .............................................................................. 6 F )LQDQFLDPLHQWR UHJUHVD JUDGXDOPHQWH OD HVWDELOLGDG \ ORV UHFXUVRV X\HQ QXHYDPHQWH ........ 11 Recuadro 1: El futuro de las sofoles hipotecarias ........................................................................... 15
3. Temas especiales
3a. El impacto de los subsidios en el mercado de vivienda* .......................................................... 17 3b. Las implicaciones para la industria de la vivienda del Plan Financiero 2011-2015 de Infonavit** ................................................................................. 23 3c. Poltica de suelo: el impuesto predial como instrumento de desarrollo urbano*** .................... 32 Recuadro 2: Algunos casos de modernizacin catastral en Mxico ............................................... 35 Recuadro 3: Diagnstico de los catastros y su entorno legal ......................................................... 42
4. Anexo estadstico ............................................................................................................ 44
5. Temas especiales incluidos en nmeros anteriores ........................... 48
* Se agradece la participacin de Alejandro Morales de Hipotecaria Nacional; as como de Alberto Azamar y Rafael Prez de Conavi ** Se agradece la aportacin y comentarios de Rodrigo Barrera y Jos de Jess Gmez del Infonavit *** Se agradece la colaboracin de Paulina Campos Villaseor del Infonavit
Fecha de cierre: 31 de diciembre de 2010
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1. En resumen
La industria de la construccin retomar el crecimiento en 2011, a un ritmo superior al de la economa, impulsado en buena medida por vivienda
La industria de la construccin registr una profunda cada en 2009 y parte de 2010, como resultado de la recesin por la que atraves la economa en ese periodo. En trminos de la magnitud y duracin del ajuste, la evolucin de la industria de la construccin durante este ciclo comparte similitudes con los episodios recesivos ms recientes. Sin embargo, cuenta tambin con mejores soportes que le permitirn retomar el crecimiento. La perspectiva para la industria de la construccin es de un crecimiento de 4.6% en 2011 (vs. 4.3% para la economa en su conjunto), en la que el impulso provendr de las obras de infraestructura y la HGLFDFLyQ GH YLYLHQGD
Tras un proceso de ajuste en 2009 y 2010, la colocacin de crdito hipotecario inicia su recuperacin
Aunque con diferencias regionales y por segmentos, el crdito hipotecario comenz a mostrar signos de recuperacin desde el segundo semestre de 2010 y existen las condiciones para que esta tendencia contine en 2011, cuando podran colocarse 600 mil crditos, que implicarn un crecimiento cercano al 7% y de 10% real en el monto de crdito. Hacia delante, para garantizar un nuevo periodo de crecimiento sostenido, la industria deber mejorar la capacidad de ajustarse oportunamente a los cambios en las tendencias del mercado y atender en forma integral las necesidades de vivienda.
A pesar de la menor participacin de las sofoles y sofomes en la industria, VH PDQWXYR HO XMR GH QDQFLDPLHQWR D OD YLYLHQGD HQ \
(Q WpUPLQRV JHQHUDOHV ORV FDQDOHV GH QDQFLDPLHQWR VH KDQ PDQWHQLGR GHVGH HO FUpGLWR SXHQWH KDVWD OD FRORFDFLyQ GH KLSRWHFDV 'H PHGLDQR SOD]R ORV UHWRV HQ PDWHULD GH QDQFLDPLHQWR consisten en mejorar la regulacin y supervisin de los agentes que participan en la industria \ GHVDUUROODU D WUDYpV GH OD EDQFD \ ORV LQVWLWXWRV S~EOLFRV GH YLYLHQGD LQVWUXPHQWRV QDQFLHURV que amplen y profundicen las fuentes de fondeo de largo plazo para el sector.
El impuesto predial puede convertirse en una herramienta til para orientar la poltica de vivienda y desarrollo urbano
Entre las distintas fuentes de recaudacin, el impuesto predial posee caractersticas que lo colocan en una posicin ventajosa frente a otros gravmenes, dado que su aplicacin es simple, difcil de eludir, y no altera las decisiones econmicas de los agentes. Pese a que se utiliza poco, este impuesto ofrece un alto potencial tanto en trminos de recaudacin como para guiar la poltica de suelo y desarrollo urbano.
El Plan Financiero del Infonavit 2011-2015 podra tener un impacto VLJQLFDWLYR HQ OD LQGXVWULD
En el diagnstico que el instituto lleva a cabo anualmente para determinar sus estrategias y polticas del siguiente quinquenio, destaca la revisin que realiza en cuanto a las estimaciones sobre necesidades de vivienda, que apuntan a una reduccin pero sobre todo, a un cambio en el tipo de soluciones que se requerirn en el mediano plazo ante el gradual agotamiento del mercado tradicional. En ausencia de nuevos productos de crdito, los ingresos del instituto SRGUtDQ FUHFHU D XQ ULWPR VLJQLFDWLYDPHQWH VXSHULRU D ORV JDVWRV D OR ODUJR GH OD VLJXLHQWH dcada. Por ltimo, destaca la necesidad de contar con mejores instrumentos para elevar los estndares de construccin y la calidad de vida y el patrimonio de los acreditados.
PGINA 1

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2a. Cmo se est comportando el ciclo de la construccin?, su recuperacin es ms lenta y rezagada que en ocasiones previas?
Luego de ser uno de los principales motores de la actividad econmica durante una buena parte de la dcada pasada, la industria de la construccin registr una profunda cada en 2009 y parte del 2010; de la cual, apenas se aprecian seales incipientes de recuperacin. El ciclo actual comparte algunas similitudes con episodios recesivos previos, aunque tambin presenta diferencias importantes. Por ejemplo, en esta ocasin la contraccin de la construccin fue menos profunda, similar a la observada en el conjunto de la economa (PIB). En este artculo de Situacin Inmobiliaria Mxico se presenta un anlisis de las recesiones observadas a lo largo de los ltimos cincuenta aos, que ofrece elementos para evaluar la recesin en la industria de la construccin en cuanto a su magnitud, intensidad y duracin, y tambin permite analizar la velocidad de su salida. Se mencionan las transformaciones estructurales que han contribuido a amortiguar la crisis y facilitarn la recuperacin. Por ltimo, se detallan para la economa y la construccin los datos estimados de cierre para el 2010 y las perspectivas para el 2011.
El ciclo actual en perspectiva: una recesin menos profunda

A lo largo de los ltimos 50 aos, entre 1960 y 2010, la economa mexicana y la industria de la construccin han experimentado un total de ocho recesiones1. Comparados con el ciclo actual, se aprecian algunas caractersticas comunes en el comportamiento de la construccin, aunque tambin hay diferencias importantes. En primer lugar, es evidente la fuerte sensibilidad, o elevada elasticidad ingreso de esta industria al ciclo econmico. En los aos sesenta y setenta, bastaba una desaceleracin en el ritmo de expansin de la economa para observar una fuerte cada en la construccin; en las recesiones de los aos ochenta y noventa, la cada en construccin se multiplic, en promedio, en 7 veces con respecto al conjunto de la economa. En parte el comportamiento de la construccin durante ese periodo VH PDJQLFDED WDQWR DO DO]D FRPR D OD EDMD SRU ODV SROtWLFDV PDFURHFRQyPLFDV TXH VH KDQ llamado de arranque y parada, impulsadas por un comportamiento pro-cclico del gasto pblico. En el ciclo reciente aparece una diferencia importante en este punto, toda vez que en 2009, el ao de recesin, tanto el PIB como la industria de la construccin cayeron a tasas similares, 6.1% y 6.4% respectivamente2. La explicacin para esta diferencia, analizada y documentada en detalle en ediciones anteriores de Situacin Inmobiliaria Mxico (ver nmeros de octubre 2008 y enero 2009), tiene que YHU FRQ ORV DYDQFHV HQ OD HVWDELOLGDG PDFURHFRQyPLFD EDODQFH VFDO EDMR DXWRQRPtD GH Banxico, avance en la credibilidad de la poltica monetaria, que han permitido bajos niveles de LQDFLyQ HWF DVt FRPR FDPELRV HVWUXFWXUDOHV HQ ORV SURJUDPDV GH LQIUDHVWUXFWXUD \ YLYLHQGD 3RU HMHPSOR QDQFLDPLHQWR KLSRWHFDULR D ODUJR SOD]R D WDVD GH LQWHUpV MD HQ SHVRV FRQ diversos seguros; como desempleo, vida, etc., mejores procesos de apertura de crditos por SDUWH GH ODV LQVWLWXFLRQHV QDQFLHUDV DVt FRPR XQ PHMRU PDUFR GH VXSHUYLVLyQ \ UHJXODFLyQ bancaria, entre otros.
3DUD VX FODVLFDFLyQ VH FRQVLGHUD OD GHQLFLyQ WUDGLFLRQDO TXH FRQVLGHUD D XQD UHFHVLyQ FXDQGR VH SUHVHQWDQ DO PHQRV GRV trimestres consecutivos de cada en la actividad, y que por tanto se puede interpretar como un declive generalizado de la economa y el empleo. 2 6H HVWLPD TXH HO FKRTXH SRU HO EURWH GH LQXHQ]D GH DFHQWXy OD FDtGD GHO 3,% HQ
PGINA 2

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Cuadro 1
*UiFD
Comparacin de los ciclos de crecimiento del PIB y la construccin

Cada promedio del ciclo Total Const. 2009 2001 1995 1986 1981 1973 (a) 1966 Prom. -0.5 1.1 -5.8 -2.1 -1.7 3.4 3.4 -0.3 -2.0 -0.2 -17.6 -3.9 -9.3 -5.3 -4.5 -6.1 Contraccin mxima (Trimestral) -8.6 -1.6 -7.7 -4.3 -4.9 n.d n.d -5.4 -6.7 -5.6 -29.7 -12.1 -23.8 n.d n.d -15.6 3.3 2.3 3.3 3.5 6.0 4.0 3.7 2.5 4.0 5.5 12.5 8.0 7.0 6.6 Duracin del ciclo (aos)*
PIB total y PIB construccin Var % anual

17 12 7 2 -4 -9 -14 -19 -24
Total Const. Total Const.
*Tiempo requerido para alcanzar el nivel previo a la crisis (a) Se considera la tasa anual por falta de datos trimestrales Fuente: BBVA Bancomer con datos de Banco de Mxico
Fuente: BBVA Research con datos del INEGI
Segundo, en trminos de la intensidad, el ciclo recesivo reciente ha sido similar al anterior, pues en ambos la cada en el volumen de produccin, desde el punto mximo hasta el mnimo, fue del orden de 15%, y se alcanz al cabo de un ao y medio. En contraste, en las recesiones de los aos ochenta y noventa, la magnitud de la contraccin fue mucho ms severa y se alcanz en menos tiempo (en promedio, cada de 22 % entre el punto mximo y el mnimo, DO FXDO VH OOHJy HQ WULPHVWUHV (VWR VLPSOHPHQWH HV UHHMR GH ORV FDPELRV HVWUXFWXUDOHV GH la economa (privatizaciones, apertura econmica, menor dependencia del petrleo, etc.) y que le permiten absorber de mejor manera los choques de oferta y de demanda, con polticas macroeconmicas que han sido ms responsables y que han venido ganando gradualmente libertad para absorber de mejor manera esos choques.
*UiFD *UiFD
Construccin en ciclos recesivos Indice T=100 en trim. de prod. mxima

105 100 95 90 85 80 75 70 65 T
PIB construccin y PIB total Var. % anual real series AE*

20 10 0 -10 -20
T+10
T+12
T+14
T+16
T+2
T+4
T+6
T+8
-30 1T93 1T94 1T95 1T96 1T97 1T98 1T99 1T00 1T01 1T02 1T03 1T04 1T05 1T06 1T07 1T08 1T09 1T10 PIB construccin PIB total
*Ajustadas estacionalmente Fuente: BBVA Research con datos del INEGI
PGINA 3
Trimestres 1995 2001 2009 1986 1981
Tercero, en cuanto a la duracin del ciclo, medido desde el punto en que la produccin comienza a caer hasta que recupera el nivel previo a la crisis, el actual sigue una trayectoria similar a la de los dos anteriores, de cuatro aos. Es decir, que ser hacia mediados de 2012 cuando la industria recupere el nivel de 2008, que implica tasas de crecimiento del orden de 4.6% en 2011 y 6.1% en 2012, de acuerdo a la trayectoria sealada en nuestro escenario base.
1961 1963 1965 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009
PIB Total Construccin

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Qu actividades han sido las ms afectadas?

Si bien la cada en la construccin fue generalizada, algunas actividades lo hicieron ms que RWUDV /D HGLFDFLyQ HO SULQFLSDO HOHPHQWR GH LPSXOVR HQWUH \ IXH OD GH PD\RU contribucin a la cada entre 2008 y 2010. A su interior, el mayor impacto se regist en vivienda y la actividad comercial y de servicios (aqu se incluye la construccin de plantas industriales, RFLQDV \ FHQWURV FRPHUFLDOHV HVWR HV ODV DFWLYLGDGHV TXH OOHYD D FDER HO VHFWRU SULYDGR A diferencia de lo ocurrido con la actividad del sector privado, las obras relacionadas con HO VHFWRU HGXFDWLYR \ GH OD VDOXG DPRUWLJXDURQ OD FDtGD HQ HGLFDFLyQ GH LJXDO IRUPD RWUDV obras de construccin, especialmente el transporte, compensaron parcialmente la cada de OD SURGXFFLyQ HQ OD LQGXVWULD (VWR FRQUPD HO HVIXHU]R UHDOL]DGR SRU HO JRELHUQR IHGHUDO SDUD contrarrestar los efectos de la recesin a travs de un mayor gasto pblico de inversin para la ampliacin o mantenimiento de infraestructura. Claro que estos esfuerzos fueron limitados, en parte porque la ejecucin del presupuesto no avanz a la velocidad prevista (debido a algunos cuellos de botella en la ejecucin del Programa Nacional de Infraestructura), y en parte tambin porque la participacin del sector pblico en el valor de la obra construida es PHQRU TXH OD GHO VHFWRU SULYDGR HVWR PXHVWUD TXH ORV HVIXHU]RV VFDOHV WDQWR D QLYHO IHGHUDO como estatal sirvieron para mitigar la cada, pero no la evitaron.
*UiFD *UiFD
Construccin: valor produccin Var. real y contribuciones, % y pp

10 5 0 -5 -10 -15 1T01 3T01 1T02 3T02 1T03 3T03 1T04 3T04 1T05 3T05 1T06 3T06 1T07 3T07 1T08 3T08 1T09 3T09 1T10 3T10
Componentes de la construccin Var. % anual real, series AE*

13 8 3 -2 -7 -12 -17
1T06 3T06 1T07 3T07 1T08 3T08 1T09 3T09
Obra Civil (31%)
Trabajos especializados (8%)
Edificacin (61%)
1T10 3T10
Resto
Transp.
Edif.
Total
Total Construccin Obra Civil
Trabajos esp. Edificacin
PIB
Seales de recuperacin, consistentes con el resto de la economa

Al cierre de 2010, la industria de la construccin mostraba ya seales claras de recuperacin. El crecimiento, medido en trminos anuales, comenz a registrarse desde el tercer trimestre. El empleo en la construccin, que en 2009 aport el 25% de la prdida a nivel nacional (105 mil de 440 mil, en promedio anual), comenz a repuntar (en tasa anual) desde el segundo trimestre de 2010, y para el tercero avanzaba ms rpido que el resto de las actividades productivas. Otros indicadores, como las ventas de cemento, muestran igualmente una trayectoria clara de recuperacin.
Qu esperar para 2011?

Con base en lo ocurrido en ciclos recesivos previos, as como en las tendencias de corto plazo, puede anticiparse para 2011 en nuestro escenario base un crecimiento de la industria de la construccin, a un ritmo ligeramente superior al del resto de la economa. Por una parte, la vivienda, que a lo largo de los ltimos cinco aos ha aportado alrededor de 27% al valor de produccin de la industria, deber retomar de nuevo el crecimiento, de la mano con el empleo,
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OD HVWDELOLGDG QDQFLHUD ORV VDODULRV UHDOHV \ OD FRQDQ]D GHO FRQVXPLGRU YHU VHFFLyQ E Actividad en la vivienda). Por la parte del sector pblico, el Presupuesto de Egresos de la Federacin seala un incremento real de 11.6% en el gasto de inversin3, relacionado con obras de infraestructura; y aunque ello en s mismo no garantiza mayor crecimiento4, el LQFHQWLYR SRU HQWUHJDU REUDV WHUPLQDGDV DQWHV GH TXH QDOLFH OD DGPLQLVWUDFLyQ VHUi LPSRUWDQWH para que dicho presupuesto se ejerza en su totalidad. As, la perspectiva para la industria de la construccin es de un crecimiento de 4.6% en 2011, en el que la obra civil ser la principal IXHQWH GH LPSXOVR FRQ XQ FUHFLPLHQWR GH OD HGLFDFLyQ SRU VX SDUWH SRGUtD UHJLVWUDU XQ aumento de 4.2%.
*UiFD *UiFD
Empleo: total vs. construccin, var. % anual

15 10
Construccin vs. indicadores de actividad, Indice Ene-08=100, series AE*

102 100 98 96 94 92
5 0
-5 -10
ene-01 jul-01 ene-02 jul-02 ene-03 jul-03 ene-04 jul-04 ene-05 jul-05 ene-06 jul-06 ene-07 jul-07 ene-08 jul-08 ene-09 jul-09 ene-10 jul-10
-15
1T08
2T08
3T08
4T08
1T09
2T09
3T09
4T09
1T10
2T10
Empleo total
Empleo en construccin
Total Construccin IGAE
Cemento Confianza productor
Conclusiones: un mejor ciclo para la construccin; con una cada menos pronunciada, y una recuperacin similar a ocasiones anteriores
Si bien la cada reciente de la construccin fue intensa, no es muy diferente a la observada HQ ORV SHULRGRV UHFHVLYRV GHO SDVDGR UHFLHQWH /D FRQVWUXFFLyQ PXHVWUD VtQWRPDV UPHV GH recuperacin despus de un largo periodo de contraccin, que se extendi por cerca de dos aos, su recuperacin como es habitual es rezagada con respecto a la economa; aunque a diferencia de aqullos, cuenta con mejores soportes para una salida vigorosa y sostenida. La construccin puede crecer por encima del promedio de la economa durante el 2011 y 2012. En particular, la vivienda jugar un papel clave, aunque no ser lo nico, ya que tambin por OD SDUWH GHO VHFWRU SULYDGR OD H[SDQVLyQ GH OD GHPDQGD LPSXOVDUi OD HGLFDFLyQ HQ RFLQDV centros comerciales y plantas industriales; asimismo, por la parte del sector pblico, el gasto en infraestructura seguir aportando al crecimiento.
3 4
A precios de noviembre de 2010 Al mes de octubre, el gasto de inversin en la Secretara de Comunicaciones y Trasnportes y en la Comisin Federal de Electricidad registraban un subejercicio mayor al 40% respecto a lo aprobado en el ao, y para Pemex, de 30%.
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2b. Vivienda: tras dos aos de ajuste, condiciones para retomar un crecimiento ms generalizado entre los diversos segmentos
Despus de un periodo de fuerte crecimiento durante la mayor parte de la dcada pasada, la industria de la vivienda enfrent en 2009 y 2010 un profundo y necesario ajuste. El detonante fue sin duda la recesin econmica, aunque la magnitud de dicho ajuste se explica por la combinacin de diversos factores, tanto de oferta como de demanda. En esta seccin de Situacin Inmobiliaria Mxico se analizan los elementos detrs de la evolucin de la industria de la vivienda en los ltimos tiempos y las perspectivas hacia el 2011, que apunta a ser un ao de recuperacin. Hacia delante, para garantizar un nuevo periodo de crecimiento sostenido, la industria deber mejorar su capacidad para ajustarse oportunamente a los cambios en las tendencias del mercado, as como el adoptar una visin ms integral de las necesidades de vivienda.
El ajuste en la industria de la vivienda era inminente

La industria de la vivienda experiment un acelerado crecimiento durante la mayor parte de la dcada pasada. Entre 2000 y 2008 el nmero de crditos hipotecarios anuales para vivienda completa (nueva y usada) pas de aproximadamente 250 mil en 2000 a 640 mil en 2008. Este proceso sin embargo, gener algunas complicaciones. Desde 2008 comenzaron a aparecer seales aisladas de exceso de oferta en algunas plazas y segmentos de vivienda (ver Situacin Inmobiliaria Mxico septiembre 2008). En 2009 la recesin provoc una fuerte FRQWUDFFLyQ HQ OD GHPDQGD SRU SpUGLGD GH HPSOHR LQJUHVR UHDO \ GHWHULRUR HQ OD FRQDQ]D GH ORV FRQVXPLGRUHV 3RU OD SDUWH GHO QDQFLDPLHQWR OD FULVLV WDPELpQ UHVWULQJLy OD OLTXLGH] \ OD FDSDFLGDG GH RWRUJDU FUpGLWR D ODV VRIROHV \ VRIRPHV KLSRWHFDULDV TXH QDQFLDEDQ WDQWR a constructores como a compradores de vivienda de segmentos de ingreso medio y bajo. 3RU ~OWLPR ORV FRQMXQWRV KDELWDFLRQDOHV QR VLHPSUH KDQ ORJUDGR DWHQGHU HFD]PHQWH ODV QHFHVLGDGHV GH ORV FRQVXPLGRUHV OR FXDO GLFXOWD VX FRPHUFLDOL]DFLyQ GH DFXHUGR FRQ HO ,QIRQDYLW FHUFD GHO GH OD YLYLHQGD QDQFLDGD HQWUH \ FRQ FUpGLWRV GH GLFKD institucin se encuentra deshabitada, en su mayora por problemas de ubicacin y entorno urbano asociado al conjunto habitacional (ver artculo 3b. Las implicaciones para la industria de la vivienda del Plan Financiero 2011-2015 de Infonavit). En 2009 el gobierno federal busc mantener el dinamismo en la industria a travs de la vivienda para los segmentos de poblacin de bajos ingresos, que reciben apoyo de subsidios (tanto HQ PRQWR FRPR HQ WDVD GH LQWHUpV 0HGLGR D SUHFLRV FRQVWDQWHV HO PRQWR GH QDQFLDPLHQWR provisto por los institutos pblicos de vivienda se mantuvo prcticamente al mismo nivel entre 2008 y 2010, en torno de los 150 mil millones de pesos; en cambio, para los intermediarios SULYDGRV FX\R QLYHO Pi[LPR GH QDQFLDPLHQWR VH KDEtD DOFDQ]DGR HQ FRQ FHUFD GH mil millones de pesos, para 2010 se haba reducido a cerca de 60 mil millones, es decir, una cada de ms de 50% en trminos reales. /D UHGXFFLyQ HQ HO QDQFLDPLHQWR SULYDGR UHHMD SRU XQD SDUWH XQD PHQRU SDUWLFLSDFLyQ GH ODV sofoles, que de aportar 30 mil millones de pesos en 2007, para 2010 apenas superaron los dos PLO PLOORQHV 6LQ HPEDUJR WDPELpQ UHHMD TXH OD PD\RU SDUWH GH OD FRQWUDFFLyQ GHO PHUFDGR correspondi a los segmentos de ingreso medio y alto, que son a quienes mayoritariamente atiende la banca comercial.
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*UiFD
*UiFD
Crdito hipotecario 2000-2010 Miles de crditos

700 600 529 500 400 300 274 235 200 100 2010e* 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2011 296 382 473 597 647 644 587 561 600
Crdito hipotecario 2000-2010 por organismo, mmp a precios de 2010

300 250 200 150 100 50 2010*e 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2011
-4.0 -1.4 0.7 -40.2 -5.1 5.8 -29.0
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Sofoles
Bancos
Fovissste Infonavit
e/ Estimado a partir de esta fecha *Con cifras a octubre Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit, Fovissste, ABM y AHM
e/ Estimado a partir de esta fecha *Con cifras a octubre Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit, Fovissste, ABM y AHM
2010, ao de estabilizacin y recuperacin gradual

Aunque la mayor parte del ajuste del mercado ocurri en 2009, todava en 2010 se sintieron DOJXQRV GH VXV HIHFWRV /DV FLIUDV GH FRORFDFLyQ GH FUpGLWRV SRU VHJPHQWR FRQUPDQ TXH HO impacto de la recesin fue ms modesto en las viviendas para la poblacin de bajos ingresos: por ejemplo, comparadas respecto a los niveles de 2008, las viviendas que se consideran como de inters social, o los segmentos Econmica, Popular y Tradicional, segn la FODVLFDFLyQ GH OD $VRFLDFLyQ +LSRWHFDULD 0H[LFDQD $+0 TXH UHSUHVHQWDQ FHUFD GHO de los crditos del Infonavit, registraron en 2010 una cada cercana al 11%, en tanto que las viviendas del segmento Residencial y Residencial Plus, lo hicieron en 22%; para el mercado en su conjunto, la contraccin durante estos dos aos fue cercana al 13%.
Cuadro 2 Cuadro 3
Crditos hipotecarios por segmentos de vivienda, (Miles)

Miles de crditos 2008 2009 2010* Total Eco. + Pop. (350 mil) Trad. (610 mil) Media (1.3 mill.) Residencial (2.6 mill.) Res. Plus (+2.6 mill.) 644 347 184 78 27 8 587 310 178 72 21 6 561 308 163 63 21 6 Var. % 09 vs 08 10 vs 09 10 vs 08 -8.9 -10.7 -3.5 -7.5 -21.2 -23.3 -4.5 -0.6 -8.5 -12.7 -2.1 2.5 -13.0 -11.3 -11.7 -19.2 -22.8 -21.4
Mercado hipotecario 2010, (Miles de crditos y miles de millones de pesos)

Nm. crd. (Miles) Monto de crdito 2009 2010* Var. % 2009 2010* Var. % real Total Interm. Priv. Bancos Sofoles/ Sofomes Institutos pb. Infonavit Fovissste 3 548 447 100 1 547 473* 74 -64.3 -0.1 5.7 -26.1 3 151 104 47 2 149 114 35 587 39 36 561 14 13 -4.4 -64.2 -64.2 216 64 61 215 66 64
Nota: las cifras pueden no coincidir con las reportadas en otras IXHQWHV $+0 &RQDYL GHELGR D OD FODVLFDFLyQ Fuente: BBVA Research con datos de Infonavit, Fovissste, ABM y AMFE
1RWD ORV FRQDQFLDPLHQWRV VH FRQWDELOL]DQ HQ ORV FUpGLWRV otorgados por institutos pblicos *Estimado con cifras a octubre Fuente: BBVA Research con datos de AHM
Lo destacable sin embargo, es que a partir del segundo semestre de 2010 la colocacin de crdito en los segmentos de ingresos medio y alto comenzaron a repuntar, que es consistente FRQ RWURV LQGLFDGRUHV GH OD HFRQRPtD SRU HMHPSOR ORV UHODFLRQDGRV FRQ OD FRQDQ]D GHO consumidor, el empleo y la produccin en general, que anticipan una recuperacin gradual y ms generalizada de la industria de la vivienda en el 2011.

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*UiFD
*UiFD
Crditos hipotecarios segmentos de bajos ingresos (Miles)

700 600 500 400 300 200 100 4T10* 1T10 2T10 3T10 2007 2008 2009 0 400 350 300 250 200 150 100 50 0
Crditos hipotecarios segmentos de ingresos medio y alto (Miles)

700 600 500 400 300 200 100 4T10* 1T10 2T10 3T10 2007 2008 2009 0 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
Total (izq.)
Econmica + Popular (350 mil)
Tradicional (610 mil)
Total (izq.) Residencial Plus (ms de 2.6 mill.)
Media (hasta 1.3 mill.) Residencial (hasta 2.6 mill.)
Nota: para 2010, cifras anualizadas. Cifras en parntesis denoWDQ SUHFLR Pi[LPR HQ VHJ~Q FODVLFDFLyQ $+0 * Con datos a octubre para Fovissste y Sofoles, y noviembre para Infonavit y Bancos Fuente: BBVA Research con datos de Infonavit, Fovissste, ABM y AMFE
Nota: para 2010, cifras anualizadas. Cifras en parntesis denoWDQ SUHFLR Pi[LPR HQ VHJ~Q FODVLFDFLyQ $+0 * Con datos a octubre para Fovissste y Sofoles, y noviembre para Infonavit y Bancos Fuente: BBVA Research con datos de Infonavit, Fovissste, ABM y AMFE
'HVGH XQD SHUVSHFWLYD UHJLRQDO OD FRORFDFLyQ GH FUpGLWRV KLSRWHFDULRV FRQUPD TXH OD PD\RU parte de la contraccin del mercado se registr en los segmentos de ingresos medios. Los crditos otorgados por los institutos pblicos, considerando slo los que implican recursos propios (crditos para trabajadores de hasta seis salarios mnimos) tuvieron un desempeo VLJQLFDWLYDPHQWH PiV IDYRUDEOH DO GH ORV RWRUJDGRV SRU ORV LQWHUPHGLDULRV SULYDGRV \ TXH van sobre todo a vivienda media y residencial. Los indicadores de inventarios de vivienda, medidos a travs del tiempo requerido por los constructores para vender la totalidad del desarrollo, son consistentes con la gradual estabilizacin del mercado en 2010: aunque ms altos que en 2009 se mantuvieron prcticamente sin cambio durante la mayor parte del ao.
*UiFD *UiFD
Crditos individuales por organismo y regin 2010*, Var. % anual

50 25 0
Inventarios de vivienda por segmentos Meses*

40
30
20
-25
1T10
2T10
Institutos pblicos (slo recursos propios) Intermediarios privados (recursos propios + cofinanciamientos)
*Enero-octubre Fuente: BBVA Research con datos de AHM
Col Mx Chis Gro Nay Mor Pue Qro Yuc BCS Zac Ver Sin Ags Jal Tab Son Cam Gto SLP Mich BC Hgo NL Coah Dgo Tlax QR Tam Oax Chih DF
Total
Segmentos de ingreso bajo Segmentos de ingreso medio y alto Total

* Meses para agotar el desarrollo al ritmo de ventas actual Fuente: BBVA Research con datos de Softec
3T10
PGINA 8
2007
2008
2009
-50
10

Enero 2011
Los inicios de obra ofrecen una perspectiva de la magnitud del ajuste de la industria por el lado de la oferta. De acuerdo con los proyectos registrados en Registro nico de Vivienda (RUV1), mientras que en 2008 se construyeron (o al menos se iniciaron) alrededor de 630 mil viviendas, en 2009 la cantidad fue de 450 mil, es decir una contraccin de casi 30%. En 2010 (al tercer trimestre), marcaban una ligera recuperacin (hacia 470 mil viviendas anuales), DXQTXH FDXWHORVD SRU SDUWH GH ORV GHVDUUROODGRUHV \ TXH SUREDEOHPHQWH HVSHUHQ D FRQUPDU seales ms claras de reactivacin de la demanda, antes de iniciar nuevos proyectos. Debe decirse tambin que a nivel regional existen diferencias importantes en esta materia, pues mientras que en algunas entidades como Guerrero, el registro de proyectos creci en 2010 (a septiembre) en 144% anual en Nayarit se redujo 42% (Infonavit, 2010). Tambin, en parte, la tendencia hacia un crecimiento ms moderado en los inicios de obra SXHGH HVWDU UHHMDQGR HQ DOJXQRV FDVRV DOJ~Q VtQWRPD GH VDWXUDFLyQ HQ HO PHUFDGR \ TXH hacia delante el crecimiento de la oferta podr ser mediante proyectos de menor tamao, con un nmero ms reducido de viviendas, pero probablemente cuidando mejor los atributos.
*UiFD *UiFD
,QLFLRV GH REUD HGLFDFLyQ GH YLYLHQGD Miles, RUV

650 600 550 500 450 400 Prom. 2010:470
Constructores registrados en el Infonavit (segn tamao del conjunto habitacional)

1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
2006
2007
2008
2009
1T10
2T10
3T10
2008
2009
Hasta 50 500 a 999
50 a 99 100 a 499 1000 o ms
Fuente: BBVA Research con datos de AHM
Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit
Consolidacin de la industria un resultado de la crisis

Como parte del proceso de ajuste de la industria, los constructores con una base de capital y tecnologa ms slida lograron fortalecer su posicin en el mercado, tanto por la va de DEVRUEHU SUR\HFWRV TXH VH TXHGDURQ VLQ IXHQWHV GH QDQFLDPLHQWR SDUD FRPSOHWDUVH FRPR por el hecho de que el dinamismo del mercado se apoy principalmente en la vivienda de inters social, donde el precio obliga a los constructores a generar economas de escala para ser competitivos. De acuerdo con los registros del Infonavit, 2007 fue el ao con mayor nmero de constructores con proyectos inscritos, con 1,762, y a partir de ah se ha venido reduciendo, hasta 1,106 en 2010 (enero-septiembre). La consolidacin provino sobre todo entre empresas de tamao medio y grande: entre 2008 y 2010, el nmero de constructoras que registraron ms de mil viviendas pasaron del 14% al 3%; asimismo, las empresas que registraron entre 100 y 500 pasaron de 29% a 22% en el mismo periodo. Las empresas de mayor tamao han aprovechado las ventajas de este ajuste. La cada en sus ventas, 4.4% en 2009 y 2.3% 2010 (al tercer trimestre), fue apenas de la mitad respecto al resto del mercado. El resultado ha sido un aumento en su participacin de mercado: las ventas realizadas por las constructoras que cotizan en el mercado accionario (ARA, Homex, Sare, Urbi, Geo y Consorcio Hogar) pasaron de representar el 29% de los crditos de Infonavit en 2008 a 33% en 2010 (Infonavit, 2010).
1
Cuya principal limitacin (para efectos de medir los inicios de obra) es que slo contiene las viviendas que se comercializa a travs de crditos de Infonavit y Fovissste; aunque por su tamao es una muestra bastante representativa de las tendencias generales de la industria.
PGINA 9
2010

Enero 2011
La vivienda usada, cada vez ms importante

Una tendencia importante en los ltimos aos en el mercado de vivienda ha sido el aumento en la participacin de la vivienda usada en el total de crditos hipotecarios. Tomando como referencia al Infonavit, dicha participacin pas de niveles de 17% en 2007, a 27% en 2010. Ms an, se trata de una tendencia que se observa en todos los segmentos. Puede haber diversas explicaciones para ello, aunque diversos indicadores, como el ndice de Calidad de la Vivienda (Icavi) de Infonavit, y encuestas a compradores, sealan que la vivienda usada posee mejores atributos (de materiales, espacios, ubicacin y entorno) que la vivienda nueva2. Otros factores que pueden explicar una mayor compra de vivienda usada, puede ser el precio y el propio incremento en la oferta, por la cantidad de conjuntos habitacionales nuevos que se han construido en los ltimos aos.
*UiFD *UiFD
Infonavit: vivienda usada, % de crditos totales

30
Infonavit: vivienda usada por segmento, % de crditos totales

60 50
25
40
20
30 20 10
15
1T10
2T10
3T10
2007
2008
2009
10
2008 Popular Residencial
2009 Tradicional Resid. Plus
2010 Media
Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit,
Conclusiones: 2011 ser un mejor ao para la vivienda, aunque la industria tiene retos pendientes
La industria de la vivienda experiment en 2009 y parte de 2010 un ajuste importante, detonado por el entorno econmico pero que en parte era necesario para corregir algunos desequilibrios TXH VH KDEtDQ JHQHUDGR WUDV XQ ODUJR SHULRGR GH IXHUWH FUHFLPLHQWR VH SHUOD SDUD VHU XQ ao de recuperacin, si bien no a los niveles alcanzados en 2007 y 2008. Nuestros pronsticos apuntan a que en 2011, el nmero de crditos hipotecarios podra crecer alrededor de 7%, que implicara un aumento de 10% real en el monto de crdito. Cifras que debern ser valoradas positivamente. Mirando hacia delante, puede decirse que algunos de los cambios en la industria de la vivienda han sido coyunturales, pero otros responden a tendencias que podran consolidarse en el mediano plazo como estructurales del sector. El mercado se ha vuelto ms exigente y demanda soluciones mejor adaptadas tanto para el sector formal como el informal: conjuntos ms pequeos, mejor ubicados y planeados, as como vivienda vertical, podran ser la base del desarrollo de la industria en las prximas dcadas. El reto ser desarrollar productos para atender a estos mercados, que en forma conjunta ofrecen un potencial mucho ms amplio que el de la vivienda tradicional.
Referencias
Infonavit, (2010). Plan Financiero 2011-2015. Instituto del Fondo Nacional de Vivienda para los Trabajadores. Diciembre www.Infonavit.org.mx www.ahm.org.mx
2
sta debe ser una referencia para los constructores, de privilegiar en los proyectos de obra, las necesidades y preferencias de los posibles compradores.
PGINA 10

Enero 2011
2c. Financiamiento: regresa gradualmente la estabilidad y los UHFXUVRV X\HQ QXHYDPHQWH

(Q PDWHULD GH QDQFLDPLHQWR IXH XQ DxR GH HVWDELOL]DFLyQ \ UHWRUQR JUDGXDO GH ORV XMRV a la industria de la vivienda. En lnea con el mejor desempeo de la actividad econmica, el crdito puente comenz a recuperar parte del dinamismo mostrado antes del inicio de la crisis. Por su parte, los saldos de cartera crediticia continuaron en aumento; si bien a un ritmo modesto, lograron compensar la disminucin en el crdito otorgado por las sofoles y VRIRPHV /D FDUWHUD YHQFLGD D VX YH] FRPHQ]y D HVWDELOL]DUVH UHHMR GH OD PHMRUtD HQ ODV FRQGLFLRQHV GHO HPSOHR 3RU ~OWLPR HQ OR TXH VH UHHUH DO PHUFDGR GH HPLVLRQHV HO LPSXOVR provino, al igual que en 2009, de los institutos pblicos, destacadamente el Fovissste, que ha incursionado de manera exitosa en este mercado. En esta seccin de Situacin Inmobiliaria Mxico, hacemos una revisin a las principales tendencias recientes que se han registrado a OR ODUJR GH OD FDGHQD GH QDQFLDPLHQWR GH OD LQGXVWULD GH OD YLYLHQGD
El crdito puente comienza a restablecerse

(Q HO QDQFLDPLHQWR D WUDYpV GH FUpGLWR SXHQWH SUHVHQWy XQD FDtGD GHO RUGHQ GH HQ trminos reales, de 57 mil millones de pesos a 37 mil millones (medidos a precios constantes de 2010). En 2010 comenz a revertirse esta tendencia negativa, y las cifras a octubre DSXQWDEDQ KDFLD XQ FUHFLPLHQWR DQXDO FHUFDQR DO UHDO TXH LPSOLFD XQ XMR FHUFDQR D ORV PLO PLOORQHV GH SHVRV (O Q~PHUR GH YLYLHQGDV QDQFLDGDV YtD FUpGLWR SXHQWH DO PHV GH octubre de 2010 present un aumento de 21% respecto al mismo periodo de 2009 (de 120 mil a 146 mil). Dado que el crecimiento en el saldo del crdito es menor al del nmero de viviendas construidas, implica un monto promedio de crdito menor por cada vivienda construida (475 mil vs. 253 mil pesos), o que aument la participacin de la vivienda para poblacin de bajos ingresos1. Esto es consistente con las tendencias registradas por el lado de la colocacin de crditos hipotecarios, y tambin con la evolucin del crdito puente a nivel regional. El PD\RU FUHFLPLHQWR HQ HVWH WLSR GH QDQFLDPLHQWR VH UHJLVWUy HQ HQWLGDGHV GRQGH OD YLYLHQGD de inters social, o la orientada a segmentos de poblacin de menores ingresos, tiene un peso mayor que en otras entidades del pas, como por ejemplo: Chiapas, Veracruz e Hidalgo. Sin embargo, stas no fueron las nicas en registrar tasas altas de crecimiento en el crdito puente, pues cerca de la mitad de las entidades del pas registr tasas de aumento de dos dgitos. Claro que esto vino compensado con cadas importantes en otras entidades, como algunas de la regin fronteriza (Baja California, Tamaulipas, Chihuahua) y otras orientadas fuertemente al turismo extranjero (Quintana Roo, Baja California Sur). Esto muestra que el proceso de recuperacin de la industria presenta fuertes asimetras a nivel regional. Al mes de octubre de 2010, el saldo de la cartera de crdito puente ascenda a 65 mil millones de pesos, de la cual, dos tercios correspondi a bancos y el resto a sofoles y sofomes hipotecarias.
$XQTXH HO UHVXOWDGR SXGR WDPELpQ KDEHU UHHMDGR HQ SDUWH XQD SROtWLFD PiV FRQVHUYDGRUD HQ HO RWRUJDPLHQWR GH ORV FUpGLWRV SRU SDUWH GH ORV LQWHUPHGLDULRV QDQFLHURV
PGINA 11

Enero 2011
*UiFD
*UiFD
Financiamiento va crdito puente mmp, precios constantes de 2010

60 50 40 30 20 10 2008 0 37.5 28.2 8.4 19.4
Crdito puente: evolucin regional 2009-2010 mmp, precios de 2010

4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 200 150 100 50 0 -50
Chis Tab Ver Hgo Col Dgo Sin Mor Nay Son Qro Qro Gro Jal Mich Coah Pue Ags DF Gto BC QR Mx SLP Chih Tam Yuc Zac Cam BCS Oax Tlax
Promedio 2010: 40 7.1 7.0 7.6
6.5
30.5
32.1
34.3
35.0
4T10*
-100
1T10
2T10
3T10
2009
Sofoles
Bancos
2009
2010
Var. % anual real (der.)
El saldo de la cartera hipotecaria contina en aumento

Durante la dcada pasada, el saldo de la cartera hipotecaria creci cerca de 70% en trminos UHDOHV PiV TXH RWURV VHJPHQWRV GH QDQFLDPLHQWR \ WDPELpQ D XQ ULWPR VXSHULRU DO GHO SURPHGLR GH OD HFRQRPtD PHGLGD FRPR SURSRUFLyQ GHO QDQFLDPLHQWR WRWDO DO VHFWRU SULYDGR entre 2000 y 2010 su participacin pas del 22 al 25%, en tanto que como proporcin del PIB pas del 6.5% al 10%. En el ciclo actual, a pesar de la cada en la actividad durante 2009 y 2010, el saldo la cartera de crdito hipotecario considerando tanto a intermediarios privados como institutos pblicosQR VH GHWXYR H LQFOXVR PRVWUy WDVDV SRVLWLYDV GH DXPHQWR HQ WRGR HO SHULRGR 6LJQLFD TXH VH logr compensar la menor participacin de las sofoles en la industria; en 2008, el saldo de la cartera hipotecaria de estas ltimas era cercano a noventa mil millones de pesos, pero para 2010 apenas superaba los 20 mil millones de pesos. En su origen, estas instituciones se vieron favorecidas por la poltica gubernamental de canalizar mayores recursos a la vivienda para la poblacin de bajos ingresos, aunque con el tiempo lograron consolidar con xito este nicho de mercado, que requiere de conocimientos \ XQ PRGHOR GH QHJRFLR HVSHFtFR SDUD DWHQGHUOR /D LQGXVWULD HQIUHQWD DKRUD HO UHWR GH GHVDUUROODU SURGXFWRV GH QDQFLDPLHQWR DGHFXDGRV \ H[SHULHQFLD SDUD DWHQGHU HO PHUFDGR que han dejado vacante las sofoles y sofomes.
*UiFD *UiFD
Saldos de cartera crdito hipotecario mmp precios constantes de 2010

1250 1000 750 500 250 2010* 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 0
Saldos de cartera crdito hipotecario Var % anual real

80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Infonavit/Fovissste
Sofoles/Sofomes
Banca
Total Banca
Sofoles/ Sofomes
Infonavit/ Fovissste
Fuente: BBVA Research con datos de Banxico
Fuente: BBVA Research con datos de Banxico
PGINA 12
2010

Enero 2011
La cartera vencida se ha estabilizado para la banca

La recesin econmica de 2009 trajo consigo un deterioro en la cartera de crdito, aunque en este proceso, las instituciones ms afectadas fueron las sofoles y sofomes, para las cuales los ndices de morosidad se multiplicaron por cuatro entre 2007 y 2010: en el crdito hipotecario, de 4% a 16%, en tanto que en el crdito puente, de 10% a 40%; en cambio, para la industria en VX FRQMXQWR OD PRURVLGDG UHJLVWUy QLYHOHV PiV PDQHMDEOHV TXH D QDOHV GH QR OOHJDEDQ al 6% en el caso del crdito hipotecario, y al 10% en el caso del crdito puente. Aunque la morosidad se mantuvo en ascenso en 2010, lo hizo a tasas ms moderadas que el ao previo, y en particular en el caso de la banca, dicha tasa se mantuvo estable durante el ao. Las razones para el fuerte aumento en la morosidad de las sofoles y sofomes tiene que ver, como se ha documentado en ediciones anteriores de Situacin Inmobiliaria Mxico (ver nmero de enero 2010) en parte con su propio modelo de negocios2 y en parte por el relajamiento que se registr en los ltimos aos en cuanto a sus prcticas de otorgamiento de crdito (ver recuadro 1. El futuro de las sofoles)
*UiFD *UiFD
Cartera vencida crdito hipotecario %

18 16 14 12 10 8 6 4 2 0
Cartera vencida crdito puente %

40 30 20 10
2010*
2007
2008
2009
Sofoles/ Sofomes
Banca Infonavit
Total
Sofoles/Sofomes
Banca
El mercado de emisiones ha perdido operatividad

En cuanto a las emisiones de deuda y colocaciones de cartera, que al tercer trimestre de 2010 registraban un saldo de 159 mil millones de pesos, debe resaltarse la creciente importancia TXH KDQ DGTXLULGR HVWRV LQVWUXPHQWRV FRPR IXHQWH GH QDQFLDPLHQWR &RPR SURSRUFLyQ del mercado de deuda corporativo, las emisiones de ttulos respaldados por hipotecas han SDVDGR GH D QDOHV GH D FHUFD GHO HQ /D FRPSRVLFLyQ GHO PHUFDGR KD LGR FDPELDQGR HQ IRUPD VLJQLFDWLYD HQ ORV ~OWLPRV DxRV HQ ODV FRORFDFLRQHV SULYDGDV llegaron a representar el 75% del total emitido, pero sta participacin se redujo a cerca del 10% en 2009, y en 2010 no hubo colocaciones por parte de intermediarios privados. El dinamismo de este mercado vino por la parte de los institutos pblicos, destacadamente el Fovissste, que en 2009 incursion en este tipo de instrumentos, y en este periodo el monto en circulacin de los ttulos que ha colocado asciende a cerca de 40 mil millones de pesos, o una cuarta parte del total vigente. El mercado de emisiones se ha mantenido prcticamente inactivo para los intermediarios SULYDGRV OXHJR GH OD FULVLV QDQFLHUD JOREDO (OOR REHGHFH HQ SDUWH D XQD SRVWXUD PiV conservadora por la parte de los inversionistas que adquieren estos ttulos; no obstante, tambin tiene que ver con el universo relativamente pequeo de inversionistas que adquieren estos instrumentos (50% del monto en circulacin se encuentran en posesin de administradoras de fondos para el retiro, o Afores) y las disposiciones que marca la regulacin
2
/DV DPRUWL]DFLRQHV GH ORV FUpGLWRV OHV RWRUJDQ OLTXLGH] SDUD LU QDQFLDQGR HQ SDUFLDOLGDGHV ORV FUpGLWRV SXHQWH &XDQGR OD OLTXLGH] se agota, no hay recursos para los crditos puente y por consiguiente las obras se quedan inconclusas, las viviendas no se individualizan y los crditos no se liquidan.
2010*
PGINA 13
2007
2008
2009

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en cuanto a la composicin de sus portafolios (Infonavit, 2010). Ser importante restablecer los mecanismos para reactivar las emisiones de ttulos respaldados por hipotecas realizados por intermediarios privados. Entre otras cosas, ello requerir el diseo de nuevos instrumentos, con menor riesgo y mayor atractivo en trminos de rendimiento, como los bonos cubiertos (en ingls conocidos como Covered Bonds) o cdulas hipotecarias, emisiones que a diferencia de las bursatilizaciones tradicionales, permanecen en el balance del emisor. En ediciones anteriores de Situacin Inmobiliaria Mxico (ver nmero de octubre 2009) hemos analizado las caractersticas de stos y otros instrumentos similares)
&RQFOXVLRQHV HQ FRQWLQXDUi HO UHVWDEOHFLPLHQWR GHO QDQFLDPLHQWR a la industria

(Q WpUPLQRV GHO QDQFLDPLHQWR D OD LQGXVWULD HO SULQFLSDO DMXVWH VH KD GDGR SRU OD SDUWH GH las sofoles y sofomes, ya que para la banca y los institutos pblicos de vivienda el ciclo de QDQFLDPLHQWR QR VH KD GHWHQLGR \ HVWD WHQGHQFLD VH PDQWHQGUi HQ +DFLD GHODQWH VLQ HPEDUJR OD LQGXVWULD HQIUHQWD GRV UHWRV LPSRUWDQWHV SRU XQ ODGR GHQLU HO SDSHO \ ORV instrumentos con que dispondr la banca de desarrollo para atender al sector (que de FRUWR SOD]R LPSOLFDUi GHQLFLRQHV VREUH OD QDWXUDOH]D \ PRQWR GH ORV DSR\RV D ODV VRIROHV \ VRIRPHV SRU RWUR DYDQ]DU HQ HO GHVDUUROOR GH LQVWUXPHQWRV QDQFLHURV TXH SHUPLWDQ DPSOLDU el abanico de posibilidades que pueden utilizar los participantes de la industria para obtener QDQFLDPLHQWR GH ODUJR SOD]R
Referencias
,QIRQDYLW 3ODQ QDQFLHUR ,QVWLWXWR GHO )RQGR 1DFLRQDO GH OD 9LYLHQGD SDUD los Trabajadores. Diciembre www.ahm.org.mx www.shf.gob.mx
PGINA 14

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Recuadro 1: El futuro de las sofoles hipotecarias

(QWUH ODV LQVWLWXFLRQHV GHO VHFWRU QDQFLHUR ODV VRIROHV \ sofomes hipotecarias han sido las ms afectadas durante el proceso de ajuste de la industria de la vivienda. Los problemas de solvencia por los niveles crecientes de su cartera vencida, en particular las provenientes del crdito SXHQWH \ ODV GLFXOWDGHV SDUD IRQGHDUVH FRQ WtWXORV GH deuda o colocaciones de cartera, tambin conocidas como bursatilizaciones, provocaron que las fuentes de QDQFLDPLHQWR SDUD HVWRV LQWHUPHGLDULRV VH KD\DQ UHGXFLGR VLJQLFDWLYDPHQWH1. En este recuadro se describen algunas caractersticas de su situacin actual y se plantean algunos escenarios sobre su futuro.
Las propuestas de regulacin por parte de la CNBV

Corresponde a la Secretara de Hacienda, a travs de la Comisin Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) establecer la regulacin aplicable a las instituciones QDQFLHUDV (Q HO GLDJQyVWLFR TXH pVWD KD UHDOL]DGR VREUH SUiFWLFDV GH FUpGLWR LGHQWLFD DOJXQRV HOHPHQWRV clave que pueden marcar diferencias importantes en el comportamiento de la cartera. Por ejemplo, que la cartera vencida tiende a ser menor mientras menores sean los niveles de aforo del crdito, o la relacin prstamo a valor; WDPELpQ LQX\HQ SRVLWLYDPHQWH ORV SURFHVRV HVWDEOHFLGRV para recuperacin de cartera y la calidad de los avalos (CNBV, 2010). En general, se concluye que las polticas de crdito conservadoras, con mecanismos de supervisin en todos los procesos, son la mejor frmula, no slo para reducir riesgos, sino para garantizar la viabilidad de las LQVWLWXFLRQHV QDQFLHUDV As, la CNBV plantea incorporar a las sofoles y sofomes HQ OD UHJXODFLyQ JHQHUDO GH ODV LQVWLWXFLRQHV QDQFLHUDV H incluir dentro de sta algunas disposiciones consensadas a nivel internacional, en el marco de Basilea III, que podran incluirse gradualmente en la legislacin mexicana. Entre ellas destacan: Primero, el buscar instituciones mejor capitalizadas y con menor nivel de apalancamiento. Se buscara fortalecer la base de capital, del 2% actual al 4.5%, ms un margen de conservacin equivalente a otro 2.5%, con lo que el nivel efectivo de capitalizacin podra llegar al 7%; por su parte, se buscara establecer un lmite al nivel de apalancamiento de las instituciones, tal que la razn de capital a activos no supere el 2.5%. Segundo, el contar con una supervisin ms estricta en cuanto a la valuacin de riesgos, as como para las bursatilizaciones, a travs de escenarios ms astringentes HQ OD GHQLFLyQ GH ULHVJRV GH PHUFDGR \ HVWDEOHFHU FRQ claridad en los contratos de emisiones de cartera, clusulas que incorporen el riesgo de contraparte, o la posibilidad de que la institucin emisora no logre cumplir con sus obligaciones.
Un vistazo a la situacin de las sofoles

$ QDOHV GH OD FDUWHUD GH FUpGLWR GH ODV VRIROHV \ sofomes hipotecarias representaba la mitad de la de la banca comercial (146 mil millones vs. 296 mil millones de SHVRV VLQ HPEDUJR SDUD QDOHV GH RFWXEUH HUD GH slo el 24% (88 mil millones vs. 369 mil millones de pesos). Ms an, del total de la cartera neta (vigente ms vencida), el 44% (38 mil millones) corresponde a dos entidades2 que han enfrentado procesos de concurso mercantil y su operacin futura no est plenamente garantizada. $VLPLVPR GRFH GH ODV TXLQFH HQWLGDGHV QDQFLHUDV TXH reportan sus resultados ante la Asociacin Mexicana de Entidades Financieras Especializadas (AMFE) mostraban un resultado neto negativo en su operacin durante 2010. En buena medida, el acelerado deterioro de las condiciones QDQFLHUDV GH ODV VRIROHV \ VRIRPHV WLHQH TXH YHU FRQ HO relajamiento en sus prcticas de otorgamiento de crditos y de valuacin de riesgos, y ello a su vez se explica por la falta de una regulacin adecuada para estas instituciones. /D HYROXFLyQ GH VX FDUWHUD YHQFLGD UHHMD FRQ FODULGDG esta situacin. Al enfocarse en segmentos de poblacin de bajos ingresos, sus niveles de morosidad eran tradicionalmente mayores que los de la banca comercial; sin embargo, aun dentro de sta, se hizo ms alta en OD FDUWHUD UHODWLYDPHQWH QXHYD TXH GH IRQGR UHHMD XQ relajamiento en los estndares de autorizacin de los crditos (Banxico, 2010).
Desde 2009 las sofoles y sofomes no han logrado hacer colocaciones de cartera. Por otra parte, a diferencia de la banca, estas entidades no estn autorizadas a captar recursos a travs de depsitos. 2 6X &DVLWD \ 0HWURQDQFLHUD
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Por ltimo, se buscara garantizar la estabilidad en las fuentes de fondeo de las instituciones al requerir que la relacin entre monto disponible y monto requerido de fondeo estable sea superior al 100%. Es decir, con este UHTXHULPLHQWR VH HOLPLQDUtD OD SRVLELOLGDG GH QDQFLDU prstamos de largo plazo con recursos de corto plazo. Esto podra ser particularmente importante para las sofoles \ VRIRPHV GDGR TXH GHVGH KDQ WHQLGR GLFXOWDGHV SDUD DFFHGHU DO PHUFDGR GH GHXGD \ HO QDQFLDPLHQWR TXH han recibido ha sido a travs del apoyo de la Sociedad +LSRWHFDULD )HGHUDO 6+) SDUD UHQDQFLDU GHXGD GH FRUWR plazo, garantizando el 65% del valor de sus ttulos. De hecho, la Junta de Estabilidad Financiera (FSB, por sus siglas en ingls), un panel internacional de expertos creado D UDt] GH OD FULVLV QDQFLHUD JOREDO SDUD JHQHUDU FRQVHQVRV y emitir recomendaciones en materia de regulacin y VXSHUYLVLyQ QDQFLHUD FRQFOX\y TXH 0p[LFR GHEHUtD FUHDU mecanismos para reducir la dependencia de las sofoles del QDQFLDPLHQWR GH OD 6+)
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surgimiento, a mediados de la dcada de los noventa y durante la mayor parte de la dcada pasada. Sin embargo, OD FULVLV QDQFLHUD KL]R HYLGHQWHV WDPELpQ DOJXQDV GH sus limitaciones, y su futuro depender de su capacidad de adaptarse a los cambios que les impondr tanto la regulacin como el propio mercado. Por lo pronto es claro que debern fortalecer su base de capital y someterse a una supervisin estricta. As, entre las alternativas ms viables que se vislumbran para las sofoles y sofomes HVWiQ SRU XQ ODGR IXVLRQDUVH FRQ RWURV JUXSRV QDQFLHURV por otro, fusionarse entre s para formar bancos de nicho, que les permita elevar su nivel de capitalizacin y generar sinergias. Estas alternativas se incluyen tambin entre las recomendaciones del FSB, que sugiere la consolidacin o el cambio de modelo de negocio. Lo que es indudable es que seguirn operando en alguna forma, ya que han generado experiencia en atender a un nicho de mercado con caractersticas muy particulares.
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Sofoles hipotecarias: cartera total 2010* (Miles de millones de pesos)

100 80 60 40 20 0 Total Su Casita Metrofinanciera Resto de entidades
Sofoles/sofomes hipotecarias: resultado de operacin 2010* (Millones de pesos)

200 0 -200 -400 -600 -800 -1000 -1200 -1400 -1600 -1800
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*Cifras a octubre Fuente: BBVA Research con datos de AMFE
*A octubre. Fuente: BBVA Research con datos de AMFE
En sntesis, las consideraciones de la CNBV apuntan, por un lado, hacia una regulacin uniforme para las instituciones QDQFLHUDV TXH RWRUJDQ FUpGLWR \ SRU RWUR KDFLD IRUWDOHFHU las actividades de supervisin y regulacin. Si bien no hay IHFKDV HVSHFtFDV SDUD LQFRUSRUDU HVWDV GLVSRVLFLRQHV HV de suponer que su adopcin podra ser gradual.
Referencias
%DQ[LFR 5HSRUWH VREUH HO VLVWHPD QDQFLHUR %DQFR de Mxico. Noviembre. Comisin Nacional Bancaria y de Valores (2010). Presentacin en Simposio Internacional 2010 de la Asociacin Hipotecaria Mexicana. Septiembre. Report. Financial Stability Board. Septiembre. www.cnbv.gob.mx
Conclusiones: Hacia dnde evolucionarn FSB (2010). Country Review of Mexico. Peer Review las sofoles y sofomes?
Las sofoles y sofomes han jugado un papel importante en HO QDQFLDPLHQWR D OD LQGXVWULD GH OD YLYLHQGD GHVGH VX
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3a. El impacto de los subsidios en el mercado de vivienda

Introduccin
El gobierno federal cuenta con diversos programas de apoyo a la vivienda, algunos HVSHFtFDPHQWH RULHQWDGRV DO RWRUJDPLHQWR GH VXEVLGLRV (VWRV SURJUDPDV LQFLGHQ GH PDQHUD VLJQLFDWLYD HQ HO PHUFDGR GH OD YLYLHQGD TXH VH UHHMDQ WDQWR HQ ORV DWULEXWRV GH OD YLYLHQGD como en su precio. En este artculo de Situacin Inmobiliaria Mxico se analizan algunas de las distorsiones que incorporan al mercado los programas de subsidios y se plantean HVTXHPDV TXH SRGUtDQ KDFHUORV PiV HFLHQWHV (O DUWtFXOR FRQWLHQH WUHV DSDUWDGRV HQ HO primero se presenta una revisin a los distintos programas de subsidios a la vivienda en Mxico SURYHQLHQWHV GHO JRELHUQR IHGHUDO HO VHJXQGR VH HQIRFD HQ HVSHFtFR D ORV VXEVLGLRV SDUD OD adquisicin de vivienda; por ltimo, en el tercero se propone un cambio en la instrumentacin GHO SURJUDPD GH VXEVLGLRV SDUD OD DGTXLVLFLyQ GH YLYLHQGD GH PRQWR MR HQ OD DFWXDOLGDG hacia uno basado en puntajes sobre los atributos de la vivienda.
Programas federales de subsidios a la vivienda

El gobierno federal cuenta actualmente con cuatro programas de subsidio a la vivienda, que opera a travs de la Secretaria de Desarrollo Social (Sedesol) y la Comision Nacional de Vivienda (Conavi). La Sedesol es responsable de tres de ellos: el Programa para el Desarrollo de Zonas Prioritarias (PDZP), el Programa Tu Casa, y el Programa Vivienda Rural; los dos ltimos se aplican a travs del Fideicomiso denominado Fondo de Habitaciones Populares (Fonhapo). Por su parte, CONAVI administra el programa sta es tu casa. En trminos generales, los tres programas operados por Sedesol se orientan a la poblacin no asalariada y no sujeta a un crdito hipotecario, que en su mayora se ubica en la economa informal, aunque no exclusivamente. El PDZP opera dentro de los 125 municipios con mayor marginacin y pobreza del pas, as como en los municipios predominantemente indgenas. Los programas Tu Casa y Vivienda Rural, estn dirigidos a la poblacin con ingresos familiares de hasta 4 salarios mnimos, en zonas marginadas y comunidades rurales (hasta 5 mil habitantes). Por su parte, el programa sta es tu casa se orienta a la poblacin que habita en el mbito urbano, laborando dentro o fuera del sector formal, con ingresos de hasta 5 VDODULRV PtQLPRV \ TXH FXHQWHQ FRQ XQ QDQFLDPLHQWR SRU SDUWH GH DOJXQD HQWLGDG QDQFLHUD u organismo de vivienda. En conjunto, los cuatro programas manejaron en 2009 recursos por un total de 11,500 millones GH SHVRV TXH HTXLYDOHQ D GHO QDQFLDPLHQWR D WUDYpV GH ,QIRQDYLW \ )RYLVVVWH PLO millones de pesos), y 16.4% del otorgado por los intermediarios privados, banca y sofoles y sofomes (70 mil millones) en el mismo periodo. Si bien en principio cada programa se dise para atender necesidades y poblacin objetivo diferenciada, en algunos casos presentan caractersticas comunes: por ejemplo, los tres programas de Sedesol se dirigen a zonas de alta y muy alta marginacin, contemplan acciones de mejoras a la vivienda, adems, la gestin y administracin de los recursos se realiza a travs de los municipios. En el caso del PDZP, adems de las mejoras, hay apoyos disponibles para infraestructura de servicios, en tanto que en los administrados por Fonhapo se contempla la autoconstruccin R DGTXLVLFLyQ GH YLYLHQGD FRPSOHWD ([LVWH WDPELpQ FLHUWD H[LELOLGDG HQ OD IRUPD GH gestionar los recursos, por ejemplo, en los programas Tu Casa y Vivienda Rural, se exige DO EHQHFLDULR XQ DKRUUR SUHYLR VL ELHQ pVWH VH SXHGH VXVWLWXLU FRQ WUDEDMR HV GHFLU HO
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EHQHFLDULR SRQH OD PDQR GH REUD WDPELpQ VH H[LJH XQD DSRUWDFLyQ GHO PXQLFLSLR TXH puede ser en especie, a travs de reservas territoriales. Asimismo, dependiendo del nivel de rezago social1 en que se encuentre la comunidad, que no la vivienda, la participacin de la federacin en el monto total del subsidio (que debera ser a partes iguales con el estado o el municipio) puede duplicarse, del 45 al 90%. Existen marcadas diferencias en el alcance de los programas: mientras que el PDZP busca la mayor cobertura, con cerca de 600 mil subsidios otorgados en 2009, los programas Tu Casa y Vivienda Rural distribuyen en forma conjunta menos de 200 mil; sin embargo, en todos los FDVRV ODV VROXFLRQHV SURYLVWDV VRQ PDUJLQDOHV SXHV ORV PRQWRV SURPHGLR XFW~DQ HQWUH \ 15 mil pesos. En el caso del programa sta es tu casa, el nmero de subsidios otorgados es menor, alrededor de 150 mil, con montos promedio del orden de 30 mil pesos. En total, el nmero de subsidios otorgados en 2009 a travs de los cuatro programas fue de 900 mil, con un monto promedio de 11,800 pesos cada uno. Realizar un anlisis detallado del impacto que ha tenido cada uno de estos programas en mejorar las condiciones de las viviendas para la poblacin de menores ingresos (as como la que habita en comunidades rurales, indgenas y de alta marginacin) no es propiamente el REMHWLYR GH HVWH HVWXGLR VL ELHQ HQ DOJ~Q PRPHQWR KDEUi TXH UHH[LRQDU REMHWLYDPHQWH VREUH su efectividad; muy poco se puede hacer a nivel individual con los montos de subsidio que se otorgan actualmente. Algo indudable sin embargo, y muy positivo, es el amplio nivel de cobertura que alcanzan estos programas: si se tiene la capacidad de llegar a 800 mil familias FDGD DxR VH SRGUtD SHQVDU HQ TXH FRQ REMHWLYRV ELHQ GHQLGRV \ UHFXUVRV VXFLHQWHV VH SXHGH LPSOHPHQWDU HQ IRUPD FUHtEOH XQD SROtWLFD RULHQWDGD D UHGXFLU GH PDQHUD VLJQLFDWLYD el rezago habitacional que existe en el pas en el transcurso de una dcada. Diversas estimaciones apuntan a que dicho rezago se sita entre los 9 y 10 millones de hogares, de los cuales cerca de 7 millones requieren soluciones de remodelacin y ampliacin de vivienda2, y la mayor parte se ubica en comunidades de menos de 15 mil habitantes, justo donde llegan los programas de Sedesol.
Cuadro 4
Programas de subsidio a la vivienda del gobierno federal

Dependencia Sedesol Programa Programa de desarrollo de Zonas Prioritarias (PDZP) Tu casa Poblacin objetivo 125 municipios de mayor marginacin Municipios indgenas Hogares con ingresos de hasta 3 VSM** Municipios marginados, zonas de riesgo, zonas rurales Habitantes en municipios de alta marginacin Hogares con ingresos de hasta 5 VSM** Con capacidad de obtener crdito hipotecario Sector formal e informal Tipos de subsidio Infraestructura de servicios Mejoras Adquisicin Mejoras Ampliacin (GLFDFLyQ Mejoras Ampliacin Adquisicin de vivienda (nueva o usada) o lote con servicios Mejoras Autoconstruccin
Sedesol*
Sedesol*
Vivienda Rural
Conavi
sta es tu casa
* A travs del Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares **Veces salario mnimo. 1 SM equivale a ingresos mensuales de 1,540 pesos, aprox. Fuente: BBVA Resarch con datos de Sedesol y Conavi
1 2
Segn criterios establecidos por la Comisin Nacional de Evaluacin (Coneval) En la edicin de julio 2010 de Situacin Inmobiliaria Mxico VH GHGLFD XQ DUWtFXOR DO DQiOLVLV \ FXDQWLFDFLyQ GHO UH]DUJR KDELWDcional.
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Total de subsidios y monto promedio (2009, miles)

35 30 25 20 15 10 5 0 PDZP Tu casa Vivienda rural sta es tu casa 700 600 500 400 300 200 100 0
Monto promedio en pesos (izquierda)

Fuente: BBVA Research con datos de Sedesol y Conavi
Nmero de subsidios (derecha)
Los subsidios a la vivienda nueva (programa sta es tu casa)

El programa sta es tu casa, de Conavi, tiene un fuerte impacto en el mercado de la vivienda orientado a la poblacin de menores ingresos, ya que se vincula con los programas GH QDQFLDPLHQWR TXH H[LVWHQ SRU SDUWH GH ORV LQVWLWXWRV S~EOLFRV GH YLYLHQGD ,QIRQDYLW \ Fovissste), organismos de apoyo (SHF) e intermediarios privados (bancos y sofoles y sofomes). Para el caso de adquisicin de vivienda nueva, las reglas de operacin del programa HVWDEOHFHQ XQ VXEVLGLR GH PRQWR MR TXH VH FRPSOHPHQWD FRQ HO QDQFLDPLHQWR SURYLVWR SRU XQD HQWLGDG QDQFLHUD R LQVWLWXWR GH YLYLHQGD \ XQD SURSRUFLyQ GH DKRUUR LQGLYLGXDO HO VDOGR en la subcuenta de vivienda para los derechohabientes del Infonavit o el Fovissste). El monto mximo del subsidio requiere que el valor de la vivienda sea de hasta 128 veces el salario mnimo mensual vigente en el Distrito Federal (VSM), equivalentes actualmente a 224 mil pesos; pueden alcanzarse niveles de subsidio menores a medida que el precio de la vivienda rebasa ese nivel, hasta un mximo de 158 VSM, o sea 276 mil pesos. El programa tiene un peso importante en el mercado de vivienda nacional: considerando slo al Infonavit, la participacin de las viviendas de hasta 128 VSM representan el 13% del total de crditos colocados, y cuando se incluyen las de 158 VSM la proporcin alcanza casi el 20% de subsidio 128 VSM en el total. Es conveniente mencionar tambin que, del total de viviendas colocadas por el Infonavit, aproximadamente el 50% se ubica en el rango de precios que podran alcanzar subsidios, y aunque evidentemente no todas lo hacen, es indicativo del efecto potencial que tiene el programa en el mercado de vivienda. Desde que inici el programa a inicios de 2007, las reglas de operacin han tenido algunas PRGLFDFLRQHV DOJXQDV GH FDUiFWHU RSHUDWLYR3 y otras para garantizar cierto nivel de equipamiento en las viviendas, especialmente en materia de sustentabilidad ambiental. En particular, a partir de septiembre de 2008, se exige a todas las viviendas incluir un paquete
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Al parecer hubo algunas disposiciones originales que, aunque bien intencionadas y dirigidas, no pudieron concretarse y se opt por eliminarlas; por ejemplo, el requisito de que las entidades participantes contaran con una legislacin que permitiera la bursatilizacin de los crditos, y adems, que estuvieran inscritos en el programa de modernizacin del Registro Pblico de la Propiedad y VH DGRSWDUD HO &yGLJR GH (GLFDFLyQ GH 9LYLHQGD VH PDQWXYR KDVWD SHUR VH HOLPLQy HQ ODV PRGLFDFLRQHV GHO
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bsico de ecotecnias4, y a cambio de eso, el valor de la vivienda sujeta a subsidio se increment en 10 VSM (desde los 118 VSM originalmente, hasta los 128 VSM actuales). (O HIHFWR GH HVWH FDPELR HQ ODV UHJODV DXQTXH WDPELpQ LQX\y HO IXHUWH SRGHU GH PHUFDGR SRU la parte de los constructores en este segmento) contribuy a que los precios de la vivienda sujeta a recibir el monto de subsidio mximo, denominada como econmica, registrara LQFUHPHQWRV HQ ORV SUHFLRV SRU HQFLPD GH OD WHQGHQFLD JHQHUDO GHO PHUFDGR (VWR VH FRQUPD al comparar el precio promedio al que se ha comercializado la vivienda econmica, o de hasta 128 VSM, con el ndice de precios de la vivienda SHF: mientras que para este ltimo el incremento (nominal) entre el primer trimestre de 2008 y el segundo trimestre de 2010 fue del orden de 10%, para aqul fue de 15%. Por otra parte, cabe hacer mencin que el comportamiento de los acreditados no es muy distinto entre quienes recibieron subsidio y aquellos que no. Cifras de Infonavit muestran que la cartera vencida en 2010 para el caso de los primeros fue de 3.15%, en tanto que para los VHJXQGRV GH (V GHFLU HO RWRUJDPLHQWR GHO VXEVLGLR QR DOWHUD HQ IRUPD VLJQLFDWLYD HO comportamiento de los acreditados ni el riesgo de impago.
*UiFD *UiFD
Participacin de la vivienda sujeta a subsidio en crditos Infonavit (%)

50 40 30
Precios de vivienda: general vs. econmica (Indice 1T08=100 nominal)

120 115 110 105
20 10 0 2007 2008 2009 Hasta 128 VSM 2010 Hasta 158 VSM
100 95
1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 3T09 4T09 1T10 2T10
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Vivienda econmica
Indice SHF
Nota: los niveles de precios consideran los cambios en las reglas de operacin del programa de subsidios a partir del 2008 Fuente: BBVA Research con datos de INEGI y Conavi
Fuente: BBVA Research con datos de Infonavit, Conavi y SHF
Es meritorio de la poltica de vivienda el incorporar elementos de cuidado ambiental en los programas que lleva a cabo, en este caso, el de subsidios a la vivienda. Sin embargo, es igualmente importante cuidar que las viviendas mantengan estndares de calidad en OD FRQVWUXFFLyQ \ HQ ORV DFDEDGRV (O SURJUDPD eVWD HV WX FDVD FHUWLFD TXH WRGDV ODV viviendas con subsidio cuenten con el paquete de ecotecnias, pero no hay un criterio similar que aplique a la vivienda en su conjunto. &RPSDUDQGR ODV FDUDFWHUtVWLFDV GH ODV YLYLHQGDV HQ ORV GLVWLQWRV VHJPHQWRV FODVLFDGDV segn su precio5, se puede apreciar que la vivienda sujeta a subsidios (econmica o de hasta 128 VSM y popular de hasta 158 VSM), es la que ms atributos ha perdido entre 2007 y 2010: tiene menos espacio, una mayor proporcin se vende sin cocina y el precio por metro cuadrado ha crecido ms que en el resto de los segmentos6. Para la vivienda que no est sujeta a subsidios, los atributos de las viviendas se han mantenido prcticamente constantes y en algunos casos se aprecia una reduccin en los precios (vivienda media y residencial).
4 5
Consistente en calentadores solares, llaves ahorradoras de agua, excusados con bajo consumo de agua, entre otros. &RQ EDVH HQ OD FODVLFDFLyQ GH VHJPHQWRV GH YLYLHQGD DFRUGDGD SRU 6+) &RQDYL ,QIRQDYLW )RYLVVVWH \ $+0 HQ DEULO GH (Q HO VHJPHQWR GH YLYLHQGD HFRQyPLFD VH FRQVLGHUD HO OtPLWH VXSHULRU KDVWD 960 \ QR ORV TXH PDUFD OD FODVLFDFLyQ FRQ HO objeto de considerar los cambios en las reglas de operacin del programa de subsidios de Conavi. 6 ([FHSWR SRU HO FDVR GH OD YLYLHQGD GH PiV DOWR YDORU TXH GHELGR D TXH VH FRPHUFLDOL]D HQ GyODUHV LQX\H OD GHSUHFLDFLyQ GHO SHVR

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&LHUWR TXH PHQRV PHWURV QR VLJQLFDQ PHQRU FDOLGDG7, pero cuando stos se combinan con menores acabados y mayores precios, en un segmento de vivienda donde el comprador no tiene mucha capacidad de eleccin, y donde otros criterios, como la ubicacin o el desarrollo urbano al interior de los conjuntos habitacionales, no han sido prioritarios, puede asumirse que los compradores en este segmento enfrentan condiciones de competencia ms desfavorables que el resto del mercado.
Cuadro 5
Caractersticas de la vivienda segn segmento 2010 vs. 2007

Econmica 2007 2010 Valor mximo (miles de pesos) ** 209.5 223.7 Caractersticas Area (M2) 42.1 40.6 Precio por M2 (miles de pesos) ** 5.0 5.3 Var. % real 7.5 Baos 1.0 1.0 Recmaras 1.5 1.5 Acabados*** (%): Pisos concreto 66.1 66.7 Paredes en yeso 53.2 52.6 Cocina: tarja 66.0 54.8 Sin cocina 33.0 44.4 Popular c/ subsidio* 2007 262.7 43.8 5.6 1.0 1.5 51.5 53.2 59.0 39.8 2010 276.1 42.6 6.0 6.6 1.0 1.5 62.9 39.7 63.5 35.2 Popular s/ subsidio 2007 355.0 54.3 5.8 1.1 2.0 26.9 34.8 68.9 27.2 2010 349.5 52.2 6.2 6.4 1.1 2.0 30.3 30.3 71.7 25.8 Tradicional 2007 621.3 70.9 7.1 1.4 2.3 11.1 25.4 55.0 24.6 2010 611.7 71.0 7.1 0.3 1.4 2.3 10.7 25.7 56.9 24.5 Media 2007 1331.3 103.1 9.9 2.0 2.6 4.0 18.8 20.3 14.5 2010 1310.8 102.7 9.8 -0.8 2.0 2.6 3.0 20.3 17.9 16.1 Residencial 2007 2,662.6 138.8 15.0 2.4 2.6 2.6 18.3 2.6 7.9 2010 2,621.6 142.9 14.7 -2.3 2.4 2.6 2.3 18.5 2.1 8.7 Residencial Plus 2007 >2,662.6 240.0 24.2 3.0 2.8 11.1 22.4 0.6 6.9 2010 >2,621.6 228.9 26.5 9.4 2.8 2.7 8.6 22.9 1.2 5.8
* Hasta 148 VSM (Veces salario mnimo) en 2007 y 158 VSM en 2010 ** Pesos constantes de 2010 &RQVLGHUD HO SRUFHQWDMH GH YLYLHQGDV FRQ HO DWULEXWR HVSHFLFDGR Fuente: BBVA Resarch con datos de Conavi
La necesidad de un cambio en la poltica de subsidios

En su diseo actual, el programa sta es tu casa, enfrenta restricciones para cumplir de PDQHUD HFLHQWH FRQ VX REMHWLYR GH FRQWULEXLU D IDFLOLWDU HO DFFHVR D OD YLYLHQGD D OD SREODFLyQ de bajos ingresos. Es conocido que la vivienda construida en los ltimos aos para este segmento de la poblacin carece, en un buen nmero de casos, de infraestructura y servicios urbanos adecuados, y por su ubicacin, alejada de los centros de actividad productiva y comercial, representa altos costos para sus ocupantes. Tampoco se cumple el propsito de incrementar el patrimonio de las familias al ofrecerles viviendas de rpido deterioro y que no generan plusvala. Los incentivos que tienen los constructores de vivienda por ofrecer mejores viviendas en un PHUFDGR TXH QR HV VHOHFWLYR VRQ PX\ EDMRV \ OD SROtWLFD GH VXEVLGLRV GH PRQWR MR WDPSRFR D\XGD VLQ PHFDQLVPRV SDUD FDOLFDU D OD YLYLHQGD VLQR VyOR SDUD LGHQWLFDU DO EHQHFLDULR HV irrelevante el tipo de vivienda que se ofrece (siempre que tenga ecotecnias); en cambio, los compradores, y la sociedad, terminan pagando un costo social y econmico. Los resultados obtenidos hasta ahora con los programas de subsidios muestran que stos no deben ser al individuo sino a la vivienda, y deberan centrarse en los atributos y servicios que ofrece, a travs de un esquema de puntaje o de niveles de cumplimiento de estndares. 6LQ GXGD TXH OR SULPHUR HV MXVWDPHQWH GHQLU HVRV HVWiQGDUHV \ OD IRUPD FRPR GHEHUtDQ aplicarse a las viviendas. Hasta ahora, los esfuerzos que se han realizado en cuanto a recabar en forma estandarizada y consistente indicadores relativos a la calidad de la vivienda y sus servicios, han sido escasos y desarticulados. Por fortuna, ello podra comenzar a cambiar pronto, a partir de dos elementos: el Registro nico de Vivienda (RUV), que obliga a todos los constructores interesados en comercializar sus viviendas a travs de crditos de Infonavit,
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De hecho, hay quienes argumentan que limitar a la baja el nmero de metros construidos puede ser un error, pues lo importante es que atienda a las necesidades de sus ocupantes.
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Fovissste y la SHF, a registrar las caractersticas del proyecto (materiales, acabados, etc.) y los servicios que ofrece (ubicacin del conjunto, servicios urbanos, vialidades, etc.); integrar el RUV fue el primer paso, sistematizar su informacin para crear indicadores paramtricos ser lo siguiente. En segundo lugar, algo ms novedoso, son los indicadores que ha desarrollado el Infonavit para evaluar la calidad de las viviendas y la calidad de vida que le aportan a sus ocupantes, a travs de la Encuesta Cualitativa de la Vivienda y su Entorno (ECUVE) y el ndice de Calidad de Vida Vinculado a la Vivienda (ICVV). La primera se integra a partir de indicadores ya creados y que miden la calidad de la vivienda, pero sobre todo al entorno urbano en donde se HQFXHQWUD HV GHFLU PLGH ODV FDUDFWHUtVWLFDV ItVLFDV FRPR PDWHULDOHV DFDEDGRV \ VXSHUFLH pero tambin aspectos como la ubicacin, el entorno urbano, la gestin municipal, e incluso ORV HOHPHQWRV GH HFLHQFLD HQHUJpWLFD (Q OR TXH WRFD DO ,&99 VX XWLOL]DFLyQ SHUPLWLUi YLQFXODU ODV FDUDFWHUtVWLFDV GH OD YLYLHQGD FRQ HO SHUO GH VXV RFXSDQWHV \ FRQ EDVH HQ HOOR HYDOXDU VL contribuye a mejorar su calidad de vida a lo largo del tiempo (ver artculo 3b Las implicaciones para la industria de la vivienda del Plan Financiero 2011-2010 de Infonavit). ,JXDOPHQWH UHOHYDQWH DFHUFD GH HVWRV LQGLFDGRUHV HV TXH UHHMDQ XQD PD\RU FRRUGLQDFLyQ entre los organismos pblicos responsables de la poltica y el fomento a la vivienda. La ECUVE es el resultado de un esfuerzo conjunto entre SHF, Conavi e Infonavit por contar con mejores herramientas para evaluar los programas de apoyo a la vivienda.
Conclusiones: Hacia la necesidad de formular nuevos esquemas en la aplicacin de subsidios a la vivienda

El gobierno federal opera diversos programas de subsidio a la vivienda, si bien algunos con caractersticas similares en cuanto a operacin y poblacin objetivo. Cuantiosos en nmero y cobertura, aunque su efectividad habr que medirla en trminos del objetivo de reducir el rezago habitacional entre la poblacin de menores ingresos. El rezago se ha reducido en cuanto a las necesidades de vivienda nueva, pero ha aumentado en lo que hace a remodelaciones y ampliaciones, que es lo que atienden este tipo de subsidios; bajo este criterio, el resultado de estos programas ha tenido un xito muy modesto, por decir lo menos. En lo que toca particularmente a los subsidios para la adquisicin de vivienda, mediante el programa sta es tu casa, stos tienen un impacto importante en el mercado de vivienda. En primer lugar, los precios crecen de acuerdo con las reglas de operacin del programa, y lo hacen a un ritmo superior al resto del mercado. Segundo, las caractersticas de las viviendas sujetas a subsidio presentan, en general, un deterioro en cuanto a sus atributos cuando se les compara a lo largo del tiempo y respecto de otros segmentos. Tercero, con el esquema actual, FHQWUDGR HQ VXEVLGLRV GH PRQWR MR H LQGHSHQGLHQWH GH ORV DWULEXWRV GH OD YLYLHQGD PiV DOOi GH que cumplan con tener un paquete bsico de ecotecnias), en un mercado condicionado por la oferta, existen pocos incentivos a mejorar las caractersticas de la vivienda en este segmento. La segmentacin de la vivienda con base en los precios, como fue adoptada por parte de los principales agentes pblicos y privados, requiere actualizarse al menos con la misma frecuencia que lo hagan las reglas de operacin del programa de subsidios sta es tu casa, pues stas MDQ HO SUHFLR PtQLPR SDUD HO VHJPHQWR FRQRFLGR FRPR YLYLHQGD HFRQyPLFD HQ OD DFWXDOLGDG el monto establecido para esta vivienda es de 118 VSM, cuando debera ser de 128 VSM. Por ltimo, la prxima adopcin de nuevos indicadores sobre las caractersticas fsicas de las viviendas y su entorno, ser un elemento muy positivo, y fundamental, para lograr mayor efectividad en los programas de apoyo a la vivienda, al contribuir al desarrollo de soluciones y elevar la calidad de vida y el patrimonio.
Referencias
Conavi. Reglas de operacin del programa de subsidios sta es tu casa. www.sedesol.gob.mx www.infonavit.org.mx
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3b. Las implicaciones para la industria de la vivienda del Plan Financiero 2011-2015 del Infonavit
En el Plan Financiero del Infonavit 2011-15, se realiza como es costumbre un diagnstico sobre el mercado de la vivienda y plantea los lineamientos que habrn de guiar sus polticas en los prximos aos. Si bien este es un proceso que se realiza continuamente (los planes QDQFLHURV VH SXEOLFDQ DQXDOPHQWH OD SURIXQGLGDG \ HO GHWDOOH FRQ TXH VH DQDOL]DQ ORV WHPDV en esta ocasin, as como la claridad en el diagnstico, marcan una diferencia importante respecto a las ediciones previas de este documento. En esta seccin de Situacin Inmobiliaria Mxico se analizan tres aspectos que por su trascendencia, tendrn implicaciones importantes para la industria de la vivienda, de corto y mediano plazo. Primero, la actualizacin en las estimaciones de necesidades de vivienda, actuales y futuras, y el reconocimiento en cuanto a la urgencia de contar con productos de QDQFLDPLHQWR DGHFXDGRV SDUD DWHQGHUOD 6HJXQGR ODV SUR\HFFLRQHV QDQFLHUDV GHO LQVWLWXWR que muestran que, en ausencia de nuevos productos de crdito, los ingresos del Infonavit FUHFHUiQ D XQ ULWPR VLJQLFDWLYDPHQWH VXSHULRU D ORV JDVWRV FRQ OR TXH HO QLYHO GH FDSLWDOL]DFLyQ podra alcanzar niveles de hasta 24% en menos de una dcada. Por ltimo, el diagnstico sobre la calidad de la vivienda y el nivel de satisfaccin de sus ocupantes, de donde se desprende la necesidad de contar con mejores instrumentos para mejorar los estndares de construccin y garantizar que la vivienda no cumpla slo con su funcin primaria habitacional, sino que contribuya a elevar la calidad de vida y el patrimonio de los acreditados.
I. Cambian las estimaciones de necesidades de vivienda

(Q OD FXDQWLFDFLyQ GH ODV QHFHVLGDGHV GH YLYLHQGD ,QIRQDYLW GLYLGH HQWUH DFWXDOHV \ IXWXUDV Las primeras se componen del rezago habitacional y la poblacin que aspira a ser propietaria GH XQD YLYLHQGD (Q HO UH]DJR KDELWDFLRQDO VH PRGLFy OD PHWRGRORJtD SDUD HO FiOFXOR FRQ OR FXDO OD HVWLPDFLyQ VyOR HQWUH DOLDGRV DO LQVWLWXWR SDVy GH PLOORQHV D PLOORQHV1.
Cuadro 6 Cuadro 7
Necesidades actuales de vivienda: estimacin Infonavit (Mills. de hogares)

$OLDGRV Infonavit 2009 Rezago total Bsico Ampliado 2010 Total Rezago total Bsico Ampliado Aspiracin de propiedad 2.5 2.0 0.4 3.2 1.4 0.7 0.7 1.9 Nacional 9.7 3.4 6.3 13.8 8.6 3.8 4.8 5.2 $ODGRV Nal (%)
Necesidades de vivienda (Millones de crditos)

Total Total 55.8 15.9 3.2 12.7 39.9 10.6 29.3 Atendible 49.7 10.3 1.2 9.1 39.4 10.1 29.3 Flujos 2010-2050 1.2 0.3 0.0 0.2 1.0 0.2 0.7
25.7 59.0 7.5 23.2 16.3 18.4 14.6 36.5
Infonavit Actual Futura Resto Actual Futura
El rezago habitacional comprende a las viviendas que por sus materiales, condicin de uso, servicios o espacio habitable, no VDWLVIDFH ODV QHFHVLGDGHV EiVLFDV GH VXV RFXSDQWHV 3DUD PHGLUOR VH XWLOL]DQ LQGLFDGRUHV FRPR HO KDFLQDPLHQWR GHQLGR FRPR XQD razn de ocupantes a dormitorios), edad de la vivienda, calidad de los materiales, caractersticas fsicas y los servicios. Los criterios que utiliz el Infonavit en algunos casos son demasiado laxos (en el hacinamiento se consideran cuatro ocupantes por dormitorio cuando la recomendacin internacional es de dos), otros requieren de actualizacin (como la durabilidad de los materiales), y algunos ms no se contemplan (caractersticas de la vivienda y servicios).
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Sin embargo al integrarse el componente aspiracional (para el cual se consider a toda la poblacin derechohabiente que paga renta por la vivienda que habita)2, el total de necesidades DFWXDOHV GHQWUR GH ORV DOLDGRV DO LQVWLWXWR OOHJD D PLOORQHV GH KRJDUHV HQ WDQWR TXH D QLYHO nacional, se estima en 13.8 millones. En el Plan Financiero 2010-2014 no se haba incluido el componente de aspiracin, sino slo el UH]DJR TXH VH KDEtD FXDQWLFDGR HQ PLOORQHV GH KRJDUHV D QLYHO QDFLRQDO $Vt ORV FDPELRV HQ ODV HVWLPDFLRQHV LPSOLFDQ GLIHUHQFLDV VLJQLFDWLYDV HQ OD FXDQWLFDFLyQ GH QHFHVLGDGHV \ HQ OD IRUPD GH DWHQGHUODV $XQTXH HQ HO DJUHJDGR ODV FLIUDV QR FDPELDQ GH PDQHUD VLJQLFDWLYD HO DMXVWH HQ OD PHWRGRORJtD \ GHQLFLRQHV Vt SXHGHQ LPSOLFDU GLIHUHQFLDV HQ ORV SURJUDPDV GDGR TXH HO UH]DJR OOHYD LPSOtFLWD OD QHFHVLGDG GH QDQFLDU UHPRGHODFLRQHV \ DPSOLDFLRQHV PLHQWUDV TXH OD DVSLUDFLyQ GH SURSLHGDG LQFUHPHQWD VREUH WRGR HO QDQFLDPLHQWR GH YLYLHQGD completa. En cuanto a necesidades futuras, el Infonavit contempla tanto la formacin de hogares como la vivienda de usos secundarios (es decir, la que se adquiere para uso temporal, para renta, e incluso la vivienda deshabitada); ambos podran implicar, para el periodo 2010-2050, alrededor GH PLOORQHV GH QDQFLDPLHQWRV HQWUH VXV DOLDGRV \ GH PLOORQHV D QLYHO QDFLRQDO Se destaca en el documento que cerca del 20% de la poblacin derechohabiente con QHFHVLGDGHV GH YLYLHQGD FXHQWD DFWXDOPHQWH FRQ XQ FUpGLWR GH ,QIRQDYLW (VWR VLJQLFD TXH o bien la vivienda que adquiri ha dejado de responder a sus necesidades, o bien presenta un alto nivel de deterioro y/o no la ha ocupado. Esta ltima parece ser la situacin en un elevado Q~PHUR GH FDVRV GH DFXHUGR FRQ HO LQVWLWXWR KDVWD XQ GH OD YLYLHQGD QDQFLDGD FRQ crdito durante el periodo 2006-2009 se encuentra deshabitada, y prcticamente la mitad de sta presenta condiciones de deterioro. Una encuesta aplicada a derechohabientes que no han ocupado su vivienda (un total de 188 encuestas a nivel nacional), muestra que en la mayora de los casos (90% de las respuestas) ello se debe a problemas de ubicacin, materiales y servicios.
(O PRGHOR DFWXDO HV LQVXFLHQWH

(O LQVWLWXWR HVWLPD TXH FRQ ORV SURGXFWRV GH QDQFLDPLHQWR GLVSRQLEOHV VyOR HV FDSD] GH atender al 37% de las necesidades actuales (1.2 de 3.2 millones); se excluye de los posibles acreditados a quienes perciben menos de tres salarios mnimos (SM), quienes habitan en localidades de menos de 15 mil habitantes, quienes tienen ms de 44 aos y a los eventuales3. Se calcula que la demanda atendible por este concepto podra cubrirse en cinco aos, a razn de 240 mil crditos por ao. En cuanto a las necesidades futuras, se estima que stas UHTXHULUtDQ XQ XMR GH QDQFLDPLHQWRV GHO RUGHQ GH PLO SRU DxR 6XPDGRV DUURMDQ XQD demanda anual de 550 mil crditos hasta 2015, y de 310 mil a partir de 2016. /D GHPDQGD WRWDO GH QDQFLDPLHQWRV D OD YLYLHQGD WDQWR GH DOLDGRV FRPR GH QR DOLDGRV ya descontada la proporcin que no es atendible, asciende a alrededor de 1.2 millones por ao entre 2010 y 2050. As, entre necesidades actuales y futuras, se calcula que, en todo el horizonte de proyeccin (2011-2050), la demanda total de crditos para vivienda a nivel nacional podra ascender a cerca de 56 millones, de los cuales, el 28.5% (15.9 millones) FRUUHVSRQGHUtD D DOLDGRV DO ,QIRQDYLW OR TXH VHUtD HTXLYDOHQWH D XQD GHPDQGD DQXDO GH mil crditos.
Si bien con la Encuesta de Ingreso Gasto de los Hogares se puede obtener la proporcin de la poblacin que renta la vivienda TXH KDELWD QR VH HVSHFLFD OD IRUPD FRPR VH UHDOL]y OD HVWLPDFLyQ SDUD ORV WUDEDMDGRUHV DOLDGRV DO ,QIRQDYLW 3RU RWUD SDUWH HO supuesto de que toda la gente que renta aspira a ser propietaria de su vivienda podra ser cuestionable; implica que la poblacin en JHQHUDO HTXLSDUD HO SDJR GH UHQWD D XQ XVR LQHFLHQWH GH ORV UHFXUVRV FXDQGR HQ UHDOLGDG VLPSOHPHQWH HV HO SDJR GH XQ VHUYLFLR 3 Los supuestos bajo los cuales se hacen estas exclusiones podran resultar un tanto restrictivos; o en todo caso, habra que ver OD MXVWLFDFLyQ SDUD DVXPLU TXH ORV KDELWDQWHV GH FRPXQLGDGHV GH KDVWD PLO KDELWDQWHV QR HVWiQ HQ FRQGLFLRQHV GH DGTXLULU XQ crdito, y que a los mayores de 45 aos ya no les interesa adquirir una vivienda.
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II. El Infonavit tendr excedentes en el mediano plazo

&RQ EDVH HQ ODV SUR\HFFLRQHV HO ,QIRQDYLW HVWLPD TXH HO XMR GH QDQFLDPLHQWRV DQXDOHV alcanzar su mximo en 2015, con algo entre 555 mil y 590 mil crditos; a partir de entonces, HO XMR VH UHGXFLUi D PLO SRU DxR $ VX LQWHULRU HO VH GHVWLQDUi D OD SREODFLyQ FRQ ingresos por debajo de 4 SM; 20% para segmentos de entre 4 y 11 SM, y el restante 15% ser para la poblacin de ms de 11 SM. Dado que las amortizaciones de crditos y las cuotas de trabajadores sin crdito mantendrn VX WHQGHQFLD OD PHQRU QHFHVLGDG GH QDQFLDPLHQWR HQ XQ HQWRUQR GH HVWDELOLGDG HFRQyPLFD \ QDQFLHUD VLJQLFD XQ FUHFLPLHQWR GH ORV LQJUHVRV SRU HQFLPD GH ORV JDVWRV /DV SUR\HFFLRQHV del instituto apuntan a que, entre 2011 y 2020, los primeros lo harn a una tasa de 9.2%, en tanto que los segundos lo harn a ritmo de 7.7%. Este escenario lleva implcita tambin la disminucin en las necesidades de fuentes externas GH QDQFLDPLHQWR &HGHYLV TXH DOFDQ]DUtDQ VX Pi[LPR QLYHO HQ \ D SDUWLU GH DKt VH eliminaran. %DMR HVWH FRQWH[WR ODV QDQ]DV GHO ,QIRQDYLW VH LUiQ IRUWDOHFLHQGR HQ HO WUDQVFXUVR GH ORV prximos aos. Sus excedentes de efectivo podran llegar a cerca de 450 mil millones de pesos en 20204. Asimismo, plantea otorgar un rendimiento positivo a la subcuenta de vivienda que podra incluso alcanzar el 3% real5. Con ello, el nivel de capitalizacin del instituto se duplicara en menos de una dcada (razn de patrimonio a activos totales): de 11.3% esperado para 2011, a 22.3% en 2020.
III. Nuevos indicadores para medir el impacto social vinculado a la vivienda

El tercer elemento novedoso que se incluye en el Plan Financiero 2011-2015 de Infonavit tiene que ver con el esfuerzo que se ha venido realizando desde el gobierno federal y los institutos pblicos de vivienda para contar con herramientas que permitan medir de mejor manera los efectos asociados a la adquisicin de vivienda, en trminos de la calidad de vida y el patrimonio de las personas, a partir de aspectos que van desde la calidad de los materiales de construccin, hasta lo relacionado al entorno urbano y la plusvala de la vivienda. En particular,
*UiFD *UiFD
,QIRQDYLW PHWD GH QDQFLDPLHQWRV 2011-2020 (miles de crditos anuales)

600 500 400 100 300 200 50 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 0 250 200 150
Infonavit: ndice de capitalizacin 2011-2020 (%)

25 20 15 10 5 0
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
* Meta potencial sujeta a emisin de Cedevis. ** Incluye aportaciones de intermediarios privados Fuente: BBVA Research con datos de Infonavit
Fuente: BBVA Research con datos de Infonavit
4 4XH UHSUHVHQWDQ DOUHGHGRU GH FXDWUR DxRV GH QDQFLDPLHQWR D ORV ULWPRV UHJLVWUDGRV HQ \ GHO RUGHQ GH PLO PLOORnes de pesos. 5 Las proyecciones consideran un rendimiento de 3% por encima del salario mnimo, para el cual se asume a su vez un incremento LJXDO DO GH OD LQDFLyQ WDPELpQ GH (V SUREDEOH TXH DO PHQRV HQ ORV SULPHURV DxRV GH OD SUR\HFFLyQ OD LQDFLyQ UHVXOWH PiV elevada a lo estimado.
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Monto de recursos (der.)** Nmero de crditos (izq.)*

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se describen tres nuevas referencias: la Evaluacin Cualitativa de la Vivienda y su Entorno (ECUVE), el ndice de Calidad de Vida Vinculado a la Vivienda (ICVV), as como el ndice de Valor Patrimonial (IVP). Por la importancia que revisten, conviene analizar con detalle las caractersticas de cada uno, el valor aadido que ofrecen, as como una valoracin cualitativa y recomendaciones para potenciar su uso y convertirlos en referentes de la industria.
La poltica de vivienda requiere mejores instrumentos

Es indudable el apoyo que el gobierno ha dado a los programas de vivienda en la ltima dcada. Entre 2001 y 2010 los institutos pblicos y los intermediarios privados (banca y sofoles) han otorgado ms de 4.5 millones de crditos hipotecarios6, que sin duda representa un gran logro de la poltica de vivienda. Sin embargo, se han abierto tambin algunas brechas. Las viviendas no siempre responden a las necesidades de quienes las habitan, o su ocupacin puede traer aparejados diversos costos: conjuntos alejados de las zonas urbanas y de los centros de trabajo, sin servicios ni infraestructura adecuados (recoleccin de basura, seguridad pblica, reas verdes, zona comercial, escuelas, hospitales, etc.), que termina generando un costo social importante. Cuando la vivienda termina abandonada por problemas de ubicacin, calidad de materiales, espacio o entorno urbano7, el resultado es un deterioro en el precio de la vivienda, prdida de atractivo en el mercado, que reduce las posibilidades de ser revendida y tambin puede llegar a convertirse en algunos casos en cartera vencida y en largos procesos de adjudicacin de ORV LQPXHEOHV OR TXH WHUPLQD SRU DIHFWDU ODV QDQ]DV GH ORV DFUHGLWDGRV \ GH ODV LQVWLWXFLRQHV que otorgaron el crdito. Ese potencial deterioro de la cartera implica requerimientos de SURYLVLRQHV GH FDSLWDO SDUD ODV LQVWLWXFLRQHV QDQFLHUDV \ JHQHUD XQ VSUHDG R SUHPLR TXH evita reducciones adicionales a las tasas de inters hipotecarias. Est tambin la prdida de productividad por los tiempos de traslado, adems de otros costos no econmicos, como la desintegracin familiar derivada de la falta de tiempo para la convivencia, etc. Es claro entonces que el costo de tener mala calidad en las viviendas no es slo para las familias que las habitan sino para el conjunto de la sociedad. En el gobierno, los institutos pblicos de vivienda y otros actores de la industria hay una clara conciencia de esta situacin y se han impulsado distintos esfuerzos por contar con LQGLFDGRUHV TXH D\XGHQ D PHGLU HO LPSDFWR GH OD DGTXLVLFLyQ GH XQD YLYLHQGD QDQFLDGD D travs de estas entidades) en las personas, y que tiene que ver con atributos, plusvala y el tipo de necesidades que logra satisfacer. El ms reciente es la construccin de dos nuevos indicadores para medir la calidad de la vivienda, el ECUVE y el ICVV, as como para medir el cambio en el valor patrimonial que generan, a travs del IVP. En parte, estos indicadores son resultado de un trabajo coordinado entre Infonavit, Sedesol y Conavi buscando que la vivienda colocada al amparo de sus programas, se encuentre alineada con las disposiciones reglamentarias ms exigentes que se han establecido en materia de desarrollo urbano y HVWiQGDUHV GH HGLFDFLyQ FRPR SRU HMHPSOR HQ HO &yGLJR GH (GLFDFLyQ OD /H\ GH 9LYLHQGD SDUWLFXODUPHQWH HO $UWtFXOR DVt FRPR OD *XtD GH 'HQVLFDFLyQ HVWD ~OWLPD GH &RQDYL
1) La Evaluacin Cualitativa de la Vivienda y su Entorno (ECUVE)

/D (&89( FDOLFD D ODV YLYLHQGDV FRQ EDVH HQ OD YDORUDFLyQ TXH GH DFXHUGR D HQFXHVWDV aplicadas a nivel nacional8, hacen los ocupantes respecto de sus atributos, considerados en
6
Para obtener una dimensin de su importancia, basta con mencionar que, de acuerdo con los censos de poblacin de 2000 y 2010, el parque habitacional (viviendas ocupadas) del pas aument en cerca de 6.5 millones en la dcada, de 22 a 28.6 millones; es decir, considerando que algo entre 15 y 20% de los crditos otorgados fueron para vivienda usada y otros destinos, se obtiene TXH DOUHGHGRU GH XQ GH OD YLYLHQGD TXH VH LQFRUSRUy DO SDUTXH KDELWDFLRQDO GHO SDtV GXUDQWH HVWH SHULRGR IXH QDQFLDGD SRU Infonavit. 7 En los prximos meses se conocer a travs del Censo de Poblacin y Vivienda publicado por el INEGI el nmero de viviendas desocupadas y su localizacin; en 2005 esta cifra representaba el 14% del total del parque habitacional. 8 La encuesta se aplic no slo entre usuarios de la vivienda (derechohabientes y acreditados) sino tambin entre expertos y funcionarios encargados de la poltica de vivienda. Esto ltimo resulta importante para explicar la composicin del indicador y el peso relativo de cada componente.
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un sentido amplio. En dicha valoracin se incorporan trece conceptos que abarcan elementos FRPR XELFDFLyQ VXSHUFLH KDELWDEOH GLVHxR \ PDWHULDOHV GH OD YLYLHQGD H LQFOXVR JHVWLyQ municipal. Cabe mencionar que la ubicacin, en sus distintas formas de medirla, tiene un peso de ms del 50% en la escala de valoracin de los encuestados. En forma comparativa, la calidad de la vivienda, en trminos de materiales y acabados, tiene un peso relativamente bajo, de apenas 4%9 Otros aspectos tambin importantes son, por un lado, que la ponderacin de cada elemento de la ECUVE tiene diferencias regionales; asimismo, que los indicadores que la integran se obtienen de fuentes disponibles, con lo que no implica nuevas variables sino la integracin de informacin de avalos y de otros indicadores10. Con los avances que se tienen hasta DKRUD HV SRVLEOH HYDOXDU \D HQ IRUPD DXWRPiWLFD WRGD OD YLYLHQGD VXMHWD D VHU QDQFLDGD R D recibir subsidio. No obstante, dado que el indicador se encuentra en su fase inicial, an est sujeto a ajustes en cuanto a categoras y ponderacin; asimismo, en la actualidad se cuenta
*UiFD *UiFD
Componentes ECUVE, part %

100 75 50 25 0 10 7 7 6 5 4 4 3 2 1
&DOLFDFLyQ GH OD YLYLHQGD VHJ~Q (&89( UHVSHFWR D OD Pi[LPD FDOLFDFLyQ

150 75 70 Nivel mximo
17 20
14
Superficie hab.
Diversidad (social y de vivienda)
Ubicacin - equip. urbano
Ubicacin - emp. exis. y aledao
Ubicacin - vialidad y trans. pb.
Servicios y gestin mun.
Uso eficiente del agua
Calidad com. (org. vecinal)
Calidad de vivienda (dis. y mat.)
Mant. de la vivienda y su entorno
Accs. peatonal adecuada
Uso eficiente de energa
Conectividad dig.
65 60 Vivienda nueva Vivienda < 4 SM Vivienda usada Promedio nacional

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55
Calificacin ECUVE
/DV FLIUDV GH OD JUiFD HVWiQ UHIHULGDV FRPR SURSRUFLyQ GHO nivel mximo. Fuente: BBVA Research con datos de Infonavit
con informacin estandarizada para medir el 75% de la informacin que contiene, y en el transcurso de 2011 se espera tener parmetros para medirlo al 100%11. Muy interesantes los resultados preliminares que arroja la ECUVE. Con base en la evaluacin UHDOL]DGD GXUDQWH OD FDOLFDFLyQ SURPHGLR D QLYHO QDFLRQDO SDUD ODV YLYLHQGDV TXH VH comercializan a travs de crditos Infonavit) fue de 66 puntos; la vivienda para trabajadores FRQ LQJUHVRV GH KDVWD FXDWUR VDODULRV PtQLPRV REWLHQH XQD FDOLFDFLyQ SURPHGLR GH SXQWRV la vivienda nueva de 64 puntos, y la vivienda usada de 73 puntos. Debe mencionarse que OD FDOLFDFLyQ SXHGH FDPELDU GHSHQGLHQGR GH OD SRQGHUDFLyQ TXH VH DVLJQH D ORV GLVWLQWRV FRPSRQHQWHV HQ FDGD UHJLyQ DXQTXH HV PX\ LQWHUHVDQWH TXH OD PHMRU FDOLFDFLyQ FRUUHVSRQGD a la vivienda usada; la explicacin, muy simple, es que esta ltima posee mejores atributos respecto a la nueva en aspectos que tienen una ponderacin relativamente alta dentro de la encuesta (ubicacin, dimensiones, etc.).
Aqu cabe hacer mencin que se dieron por descontados algunos elementos que pueden considerarse como elementales en la YLYLHQGD \ VLQ ORV FXDOHV QR HQWUDUtDQ VLTXLHUD HQWUH HO XQLYHUVR TXH FDOLFD OD (&89( FRPR SRU HMHPSOR HVWDU VLWXDGDV HQ ]RQDV libres de riesgo y disponibilidad de servicios bsicos (agua, drenaje, electricidad) 10 Se incluyen entre otros, el ndice de Satisfaccin del Acreditado (ISA), el ndice de Calidad de la Vivienda (Icavi), as como el Grado Bsico de Sustentabilidad (GBS) del Programa de Competitividad Municipal en materia de Vivienda. 11 $~Q QR KD LQIRUPDFLyQ VXFLHQWH SDUD PHGLU \ DQDOL]DU HQ VX WRWDOLGDG ORV FRPSRQHQWHV GH GLYHUVLGDG DFFHVLELOLGDG SHDWRQDO \ mantenimiento.

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Este indicador constituye en s mismo un avance importante para la industria. Representa un esfuerzo ambicioso y coordinado entre entidades de pblicas por contar con mejor informacin sobre los elementos de la vivienda y su entorno que ms inciden en la satisfaccin o calidad de vida de quienes la ocupan. esta informacin debe orientar de mejor manera las decisiones de los participantes del sector, no nicamente de los acreditados, sino de las autoridades y QDQFLDGRUHV GH YLYLHQGD 0iV D~Q HO LQGLFDGRU SRGUtD ORJUDU XQ LPSDFWR VLJQLFDWLYR HQ ORV HVWiQGDUHV GH FRQVWUXFFLyQ GH vivienda en la medida que existan los mecanismos adecuados para asociarlo a los programas de apoyo al sector, como los subsidios que otorga el gobierno federal para la adquisicin de YLYLHQGD HQ HO SURJUDPD eVWD HV WX FDVD \ ODV FRQGLFLRQHV GH QDQFLDPLHQWR TXH RIUHFHQ los institutos pblicos de vivienda. La implementacin podra ser relativamente sencilla, y VLQ QHFHVLGDG GH PRGLFDFLRQHV GH RUGHQ MXUtGLFR HVSHFLDOPHQWH HQ HO FDVR GHO ,QIRQDYLW que aplica tasas de inters diferenciadas en sus crditos, donde el criterio actualmente es VyOR HO LQJUHVR GHO WUDEDMDGRU VXEVLGLRV FUX]DGRV SHUR HV SRVLEOH PRGLFDUOR SDUD UHHMDU en mayor o menor medida el riesgo crediticio de las viviendas con determinados atributos (o FDOLFDFLyQ GH OD (&89(13. De hecho, en 2011 la Conavi utilizar una estrategia similar, pues ha anunciado que, en su programa de subsidios, dar prioridad en el pago a la vivienda vertical14.
2) El ndice de Calidad de Vida Vinculado a la Vivienda (ICVV)

El ICVV busca establecer el grado de compatibilidad de la vivienda con sus ocupantes, y darle seguimiento para saber cmo evoluciona su calidad de vida a partir de la compra, no slo por lo que hace a la vivienda sino tambin al entorno y a la comunidad. Este indicador es consistente con la ECUVE, aunque su caracterstica es que busca conocer en qu medida la vivienda cumple con las expectativas del individuo y el nivel de satisfaccin que ste tendr a partir de adquirirla. La construccin de este indicador se apoy en la revisin a diversas experiencias internacionales (Unin Europea y EEUU). 3DUD OD GHQLFLyQ GH FDOLGDG GH YLGD VH UHDOL]DURQ FRQVXOWDV D DFDGpPLFRV 8$0 81$0 Colegio Mexiquense), funcionarios pblicos (Conavi, SHF, Sedesol, Infonavit), empresas FRQVWUXFWRUDV \ HPSUHVDV GH FRQVXOWRUtD (VWDV GHQLFLRQHV VH LQFRUSRUDURQ HQ XQD HQFXHVWD (5,400 participantes), aplicada a nivel nacional con representatividad para ocho regiones y para dos segmentos de derechohabientes (con ingresos mayores y menores a cuatro salarios mnimos). Los atributos a incluir en el ICVV se integran mediante cuatro subndices: vivienda, entorno, comunidad y personal15. En el primero se incluyen variables como materiales, espacio habitable, seguridad jurdica, plusvala y privacidad, entre otros. El subndice de entorno incluye variables como la cercana al empleo, equipamiento y servicios urbanos, espacios pblicos, transporte y vialidades, accesibilidad peatonal y seguridad. El subndice de comunidad abarca indicadores como la organizacin vecinal, condiciones de respeto y convivencia, mantenimiento de la vivienda y diversidad de viviendas. Por ltimo, en el subndice personal se incorporan elementos como salud, educacin, ingreso, relaciones interpersonales y expectativas. Los primeros resultados de este indicador muestran que la valoracin que hacen los individuos sobre los conceptos puramente relacionados a la vivienda (privacidad, caractersticas fsicas, calidad de materiales y valor patrimonial) tiene un peso del 40% en la calidad de vida. Los
Aunque para institucionalizar la poltica, tal vez hacia el mediano plazo sera importante contar con indicadores duros del historial de los acreditados, para demostrar por ejemplo, que una mejor valoracin de la vivienda por parte de sus ocupantes (a travs de ORV FULWHULRV HVWDEOHFLGRV SRU OD (&89( VH UHHMD HQ PD\RU FRPSURPLVR GH SDJR R PHQRU ULHVJR GH PRURVLGDG 7DO YH] UHVXOWH QHFHVDULR FRQWDU FRQ HYLGHQFLD KLVWyULFD VXFLHQWH TXH DSXQWH HQ HVWH VHQWLGR \ VH SXHGD FRQVLGHUDU FRPR XQ UHVXOWDGR VLJQLFDWLYR \ FRQDEOH 14 1R REVWDQWH WDPELpQ HV FODUR TXH GH PHGLDQR SOD]R VH UHTXHULUtD PRGLFDU ODV UHJODV GH RSHUDFLyQ GH HVWH SURJUDPD DXWRUL]DQGR ORV VXEVLGLRV VyOR D ODV YLYLHQGDV TXH FXHQWHQ XQD FDOLFDFLyQ PtQLPD SUHYLDPHQWH GHQLGD HQ OD (&89( 15 Al igual que en el caso de la ECUVE, el ICVV cuenta con indicadores provenientes de avalos e indicadores ya creados. La excepcin en este caso es para el componente personal, que se construye de percepciones subjetivas.
13
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elementos asociados al entorno (accesibilidad peatonal, municipio, ubicacin del conjunto y seguridad) son ms importantes, con una valoracin del 57%; por ltimo, la comunidad tiene un peso del 3% en la calidad de vida, de acuerdo con los encuestados. Para la construccin del ICVV se separ entre derechohabientes con y sin crdito hipotecario SDUD LGHQWLFDU GLIHUHQFLDV HQ ORV DWULEXWRV GH VXV YLYLHQGDV $XQTXH QR VRUSUHQGH OD comparacin es de llamar la atencin: las caractersticas de la vivienda, ubicacin y servicios, son, en todos los casos mejor valorados por quienes no han adquirido un crdito. Resultados muy consistentes con lo que marca la ECUVE en torno a la preferencia por la vivienda usada. No hay duda de que tanto la ECUVE como el ICVV constituyen avances importantes en cuanto a generar un mejor conocimiento de las variables que ms se valoran en una vivienda y que inciden con mayor fuerza en la calidad de vida. Su efectividad depender de los instrumentos que se apliquen para incorporarlos a los programas y polticas de vivienda.
*UiFD *UiFD
Ponderacin ICVV: vivienda, entorno y comunidad*, %

Comunidad 3% Vivienda 40% Entorno 57% - Caractersticas de la vivienda - Ecotecnologas - Propiedad y privacidad - Conectividad - Calidad (ISA) - Valor patrimonial
Apreciacin de la vivienda: IVP Viviendas adquiridas en 2007

1.25 1.20 1.15 1.10 1.05 1.00 2007 2008 2009 Econmica (hasta 182) Popular (hasta 308) Tradicional (hasta 538) Media (hasta 1.154) ndice SHF
Nota: cifras en parntesis denotan valor mximo de la vivienda HQ VHJ~Q FODVLFDFLyQ $+0 HQ PLOHV GH SHVRV Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit
- Municipio - Ubicacin - Diversidad - Conectividad
6H UHHUH D ORV UHVXOWDGRV REWHQLGRV GH OD (QFXHVWD 1DFLRQDO de Calidiad de Vida. En los cuadros aparecen los elementos que se incluyen en cada concepto; el concepto de comunidad slo incluy una pregunta. Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit
3) El ndice de Valor Patrimonial (IVP)

Est por ltimo el Indicador de Valor Patrimonial, con el que se busca hacer un seguimiento a ORV FDPELRV HQ HO YDORU GH OD YLYLHQGD QDQFLDGD D WUDYpV GH FUpGLWR ,QIRQDYLW /D FRQVWUXFFLyQ de este indicador requiere informacin de viviendas que se adquieren en un periodo determinado y se comercializan tiempo despus, es decir, a travs de las ventas repetidas de una misma vivienda16. Puede decirse que el indicador es semejante en propsito, aunque un poco distinto en sus caractersticas, respecto al ndice de Precios de la Vivienda elaborado por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). En ambos casos se busca medir los cambios en el valor de la vivienda a lo largo del tiempo, con detalle a nivel regional17; sin embargo, probablemente la diferencia ms importante entre ellos sea la aproximacin metodolgica. La SHF calcula el ndice basado en un modelo hednico (integrado por los atributos de la vivienda) que, de acuerdo a los avalos (que mayoritariamente comprenden vivienda nueva), permite conocer su valor a lo largo del tiempo18; por su parte, el IVP pretende medir la apreciacin o depreciacin de la vivienda, a travs de ventas de vivienda usada (que puede ser mediante ventas repetidas de la misma vivienda o de otra con caractersticas similares en cuanto a edad y atributos).
16
Algo equivalente (aunque no necesariamente sencillo), sera tener un conjunto de viviendas con caractersticas similares a las comercializadas por primera vez en algn ao de referencia, y medir la evolucin de sus precios a lo largo del tiempo. 17 La SHF calcula el ndice para 35 municipios, en tanto que el IVP se ha calculado para 40. 18 En la edicin de enero de 2010 de Situacin Inmobiliaria Mxico se revisa con detalle las referencias internacionales para medir precios de la vivienda como el muy conocido CaseSchiller de EEUU y tambin se describe la forma en la cual la SHF estableci la metodologa para medir estos precios y su cobertura.
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El Infonavit est trabajando para ampliar la cobertura de la informacin en sus bases de datos y poder construir indicadores de alcance nacional, aunque los resultados preliminares arrojan WHQGHQFLDV LQWHUHVDQWHV 7RPDQGR FRPR UHIHUHQFLD OD FODVLFDFLyQ GH SUHFLRV GH YLYLHQGD adoptada por AHM en 2009 y viviendas colocadas inicialmente en 2007 (y para las cuales hay informacin de ventas en periodos posteriores), el incremento (en trminos nominales) a 2009 se ubic entre 3 y 6% para las viviendas con precios por debajo de los 550 mil pesos; en cambio, dentro de esta muestra, las viviendas con mayor crecimiento han sido las del VHJPHQWR FODVLFDGR FRPR YLYLHQGD PHGLD R FRQ YDORU GH KDVWD PLOORQHV GH SHVRV HQ 2007)19. Estos resultados son consistentes con diversos indicadores que apuntan a la falta GH RUGHQ HQ OD LQGXVWULD \ TXH VH UHHMDQ HQ DVSHFWRV FRPR XQD SURGXFFLyQ H[FHVLYD HQ DOJXQRV VHJPHQWRV \ UHJLRQHV DVt FRPR XQD GHFLHQWH FDOLGDG GH ODV YLYLHQGDV GLULJLGDV D los segmentos de bajos ingresos.
Cuadro 8
$WULEXWRV GH OD YLYLHQGD HQWUH DOLDGRV ,QIRQDYLW FRQ \ VLQ FUpGLWR

Derecho hab. sin crdito Nmero de cuartos en la vivienda Valoracin de los materiales (1:Malo, 7: Excelente) Servicios de luz, gas y agua (%) Distancia al empleo (ida y vuelta, minutos) Escuelas, clnicas y comercios cercanos (1 Km, %) Calidad de servicios urbanos* (1:Malo, 7: Excelente) Seguridad en la vivienda (1:Baja, 7: Alta)
Fuente: BBVA Research con datos de Infonavit
Acred. 1.96 5.16 99.1 122.56 61.73 5.17 4.78
2.56 5.88 100 120.75 70.83 5.26 4.95
Conclusiones: el Plan Financiero 2011-2015 contiene aportaciones valiosas de diagnstico de la industria de la vivienda y anticipa los cambios que sta tendr en el mediano plazo
El diagnstico que hace el Infonavit sobre las condiciones actuales y las tendencias de mediano plazo que caracterizarn a la industria de la vivienda en el mediano plazo debe leerse con atencin, ya que podra constituir una referencia para la poltica de vivienda en los prximos aos. En cuanto a las necesidades de vivienda, el instituto coincide con otros estudios en sealar que la poltica de vivienda de la dcada pasada contribuy a reducir el nivel de rezago KDELWDFLRQDO HQ HO SDtV \ VL ELHQ OR TXH TXHGD HV D~Q VLJQLFDWLYR OD PD\RU SDUWH FRUUHVSRQGH a personas que no cuentan con seguridad social, y/o que requieren soluciones distintas a la vivienda completa. Se presentan algunas estimaciones sobre necesidades actuales y futuras, que ms all de su precisin20, destaca el hecho de que el mercado formal que quiere o puede adquirir una vivienda completa, nueva o usada, es slo una fraccin de todo el mercado GH YLYLHQGD SDUD HO UHVWR QR VH FXHQWD FRQ SURGXFWRV GH QDQFLDPLHQWR DGHFXDGRV D VXV necesidades. Es decir, por el lado de la demanda, el mercado de vivienda est cambiando UiSLGDPHQWH DXQTXH SRU HO ODGR GH OD RIHUWD \ GHO QDQFLDPLHQWR ORV SURGXFWRV SDUD DWHQGHUOR siguen siendo en lo general los mismos. Tambin, parece inminente el hecho de que Infonavit contar con recursos disponibles en el transcurso de la dcada para buscar atender nuevos PHUFDGRV QDQFLDPLHQWR D OD FRQVWUXFFLyQ DPSOLDFLRQHV \ UHPRGHODFLRQHV HWF \ DO PLVPR tiempo ofrecer mejores rendimientos a la subcuenta de vivienda (a la cual hasta ahora no se le ha dado prioridad).
19
Medidos en trminos reales, la variacin para el primer grupo (viendas de hasta 550 mil pesos) fue entre -5 y -8%; para la vivienda media se obtiene un incremento real de 10%. 20 Es evidente que con las cifras del censo de 2010 debern hacerse nuevas estimaciones de rezago habitacional (probablemente FRQ DOJXQDV PRGLFDFLRQHV HQ OD PHWRGRORJtD \ HQ ODV SUR\HFFLRQHV GH IRUPDFLyQ GH KRJDUHV
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Por otra parte, es indudable y digno de reconocimiento el esfuerzo del gobierno, en este caso liderado por Infonavit (aunque no es el nico ente pblico que participa), por contar con herramientas que apoyen un mejor desarrollo de la industria de la vivienda, y que al mismo tiempo que favorecen un desarrollo habitacional y urbano mejor planeado, contribuyen a elevar los niveles de vida de la poblacin. Quedan algunas dudas sin embargo en cuanto a OD RSHUDWLYLGDG \ TXH SRGUtDQ UHVXOWDU IXQGDPHQWDOHV SDUD GHQLU HO LPSDFWR GH OD (&89( HO ICVV y el IVP. El organismo encargado de publicar estos indicadores debe ser absolutamente LPSDUFLDO SDUD HYLWDU FXDOTXLHU SRVLEOH FRQLFWR GH LQWHUpV WDO YH] HO 589 R FRPR DOJXQRV comienzan a plantearlo, un bur de informacin especializado en vivienda podra llevar a cabo esta actividad. Asimismo, la transparencia en cuanto a la construccin y calidad de los indicadores ser importante para recibir la aceptacin de los agentes involucrados; en este tema, las labores de cabildeo tampoco deben pasarse por alto. Tal vez lo ms importante, ser contar con los instrumentos jurdicos adecuados para garantizar la incorporacin de estos nuevos indicadores a los programas y polticas pblicas vivienda; as lo muestra la experiencia con los intentos que se han llevado a cabo en el pasado.
Referencias
Infonavit (2010). Plan Financiero 2011-2015. Diciembre.
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3c. Poltica de suelo: el impuesto predial como instrumento de desarrollo urbano

Entre las distintas fuentes de recaudacin, el impuesto predial posee caractersticas que lo colocan en una posicin ventajosa frente a otros gravmenes, dado que su aplicacin es simple, difcil de eludir, y no altera las decisiones econmicas de los agentes. La teora HFRQyPLFD LQFOXVR OR UHFRQRFH FRPR XQR GH ORV LPSXHVWRV PiV HFLHQWHV \ TXH PHQRU JUDGR de distorsin genera en la actividad econmica. Pero hay ms: bien aplicado, constituye una poderosa herramienta para el desarrollo y la planeacin urbana. En este artculo de Situacin Inmobiliaria Mxico se analiza al impuesto predial como fuente de recaudacin SDUD ODV QDQ]DV S~EOLFDV VREUH WRGR HVWDWDOHV \ PXQLFLSDOHV \ FRPR XQ LQVWUXPHQWR GH desarrollo urbano. En la primera seccin, desde un punto de vista econmico se revisan las principales caractersticas del impuesto predial, as como sus principales modalidades. En la segunda se presenta un panorama sobre la experiencia internacional en cuanto al cobro de este impuesto; asimismo, se analiza su aplicacin al caso de Mxico, de la mano con las PRGLFDFLRQHV DO PDUFR MXUtGLFR TXH OR UHJXOD 3RU ~OWLPR HQ OD WHUFHUD VHFFLyQ VH SODQWHDQ XQD VHULH GH UHFRPHQGDFLRQHV \ SURSXHVWDV SDUD LQFUHPHQWDU OD HFLHQFLD HQ OD UHFDXGDFLyQ y a la vez incorporar criterios para incentivar un mejor desarrollo urbano.
1) Caractersticas del impuesto predial

Comparacin con respecto a otras fuentes de recaudacin Por su naturaleza, el impuesto predial ofrece ventajas sobre otras fuentes de recaudacin. En esencia, constituye un gravamen compuesto por dos elementos, cada uno con sus particularidades: el que se aplica al suelo, y el que se aplica a la construccin o al valor aadido que se encuentra sobre ste. Las principales ventajas vienen asociadas al primer componente, al gravamen del suelo. Primero, el impuesto al suelo posee lo que en la teora econmica se conoce como neutralidad, TXH VLJQLFD TXH VX DSOLFDFLyQ QR DOWHUD ODV GHFLVLRQHV GH SURGXFFLyQ GH ORV DJHQWHV1, ya que pVWRV QR SXHGHQ PRGLFDU HO XVR GHO VXHOR QL FDPELDU VX XELFDFLyQ \ SRU WDQWR QR SXHGHQ evitar el pago, ni disminuirlo. En cambio, con el impuesto a la construccin o al valor aadido (no necesariamente es lo mismo), los individuos pueden basar sus decisiones de inversin segn la tasa impositiva aplicable. Segundo, el impuesto al suelo contribuye tambin a un mejor aprovechamiento de la infraestructura existente y puede ser una herramienta de poltica pblica hacia un crecimiento ordenado de las ciudades. Con tasas bajas en zonas con dotacin de servicios e infraestructura \D LQVWDODGD VH LQFHQWLYD VX PHMRU DSURYHFKDPLHQWR \ OD GHQVLFDFLyQ XUEDQD D VX YH] WDVDV altas de impuesto en zonas de difcil acceso o bien incluso de difcil provisin de servicios pblicos y diferenciadas segn el uso del suelo, sirven de gua al mercado para el tipo de HGLFDFLyQ TXH VH WLHQH TXH UHDOL]DU Tercero, el impuesto al suelo puede ayudar a eliminar algunas distorsiones en el mercado, si se constituye como una herramienta de aplicacin con fundamentos econmicos. Por ejemplo, en zonas de rpido crecimiento y/o con inversin en infraestructura que impulsar su desarrollo en el mediano plazo, el libre mercado puede dar lugar a especulacin y generar burbujas en los precios de los activos inmobiliarios. Tasas diferenciadas al suelo pueden ayudar a corregir estas distorsiones. En el mismo sentido, el impuesto al suelo puede contribuir a corregir externalidades negativas, por ejemplo las asociadas al impacto ambiental de la actividad econmica2.
1 2
6LHPSUH TXH HQ FDGD iPELWR JHRJUiFR HO LPSXHVWR VH DSOLTXH SRU LJXDO HV GHFLU D WRGRV \ D OD PLVPD WDVD VHJ~Q HO WLSR GH DFWLYLGDG HFRQyPLFD Aunque esta ventaja no es exclusiva del impuesto al suelo, ya que la legislacin juega tambin un papel importante en esta materia
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Por ltimo, el impuesto predial tiene la ventaja de que puede administrarse en forma relativamente sencilla desde el mbito local y tiene el potencial de ser una importante fuente de recursos para las administraciones tributarias a nivel estatal y municipal. Entre las economas industrializadas, el impuesto predial representa alrededor del 35% de los ingresos tributarios captados localmente (OCDE, 2009).
2.a) Experiencia internacional

En este apartado se presenta un panorama de las modalidades ms comunes que adopta el impuesto predial de acuerdo a la prctica internacional, as como el xito que tiene en cuanto a su capacidad de recaudacin.
Cuadro 9 *UiFD
Impuesto predial en Latinoamrica, part % en PIB, pases seleccionados, 2003

Pases Latinoamrica, Impuesto predial, 2003 Uruguay Colombia Chile Argentina Brasil Panam Costa Rica Mxico Repblica Dominicana Honduras Nicaragua 1.12 0.71 0.69 0.58 0.52 0.35 0.24 0.21 0.05 0.02 0.00 % del PIB
Impuesto predial en la OCDE, part % en PIB, 2007

R. U. Luxemburgo Francia Corea Canad EEU Espaa Australia Japn Irlanda Islandia Suiza Blgica Italia N. Zelanda Dinamarca Portugal Grecia Holanda Noruega Polonia Suecia Finlandia Alemania Turqua Hungra Austria R. Checa R. Eslovaca Mxico
Promedio 1.9%
Fuente: BBVA Research con datos de Indetec (Instituto para el desarrollo tcnico de las haciendas pblicas) y OCDE
Fuente: BBVA Research con datos de OCDE
En los pases de Europa, lo ms comn es gravar tanto el suelo como las construcciones, si bien en algunos casos (Italia en la zona rural, y Rusia), slo se aplica el impuesto al suelo. La periodicidad con que se actualizan los valores de los inmuebles, o los valores de catastro3 (fundamental en el potencial de recaudacin de este impuesto) es de tres aos en Alemania y Francia, aunque en algunos casos, como Espaa, llega a ocho (ver cuadro 10). En la regin de Amrica del Norte, la recaudacin del predial en EEUU y Canad es del orden de 3% del PIB, entre las ms altas a nivel mundial. En el caso de EEUU, el predial representa hasta el 70% de la recaudacin tributaria de los gobiernos locales (Gravelle, 2007). El estado de Pensilvania mantiene en algunas ciudades una tasa de impuesto diferenciada entre tierra y construccin, siendo la primera ms alta que la segunda para favorecer la inversin en HGLFDFLyQ 2WURV HVWDGRV FRPR 1XHYD <RUN &RQQHFWLFXW 0DU\ODQG \ :DVKLQJWRQ '& tambin permiten este esquema de tributacin diferenciada (Common Ground USA, 2009) En la regin de Asia, destaca el caso de Hong Kong, donde el impuesto predial representa cerca de 40% de los ingresos tributarios. El modelo que han adoptado es el de arrendar (por periodos de hasta 75 aos) tierras urbanizadas a particulares, para que stos se encarguen del desarrollo inmobiliario (sobre todo vivienda vertical) y urbano (construccin de centros
3
6H HQWLHQGH SRU FDWDVWUR DO VLVWHPD GH LQIRUPDFLyQ TXH FRQWLHQH HO LQYHQWDULR GH LQPXHEOHV LGHQWLFDFLyQ GHVFULSFLyQ FDUWRJUDItD \ YDOXDFLyQ DVt FRPR OD LQIUDHVWUXFWXUD \ HTXLSDPLHQWR XUEDQR GH XQ iUHD JHRJUiFD GHWHUPLQDGD
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Cuadro 10
Principales caractersticas de los Sistemas de Gravamen al Suelo en Europa. Ao de 2001

Pas Tipo de gravamen Suelo y Plusvala Espaa Inglaterra Italia Rusia Resto de Europa (a) (b) Suelo Sistema de Avalos Federal (c) Local y Federal Vigencia del catastro (aos) 8 4 5 N.D. 3-5 aos Tasas de gravamen Fija (d) (e) Intervalo de tasas
a) Zonas urbanas b) Zonas rurales c) Adicionalmente se cobran cuotas a los propietarios d) Fijada por el gobierno central e) Fijada por los consejos locales Fuente: Federal Land Cadastre Service of Russia
FRPHUFLDOHV \ RFLQDV FRQ EDVH HQ XQ UpJLPHQ TXH LQFHQWLYD D WUDYpV GH H[HQFLRQHV VFDOHV la inversin en desarrollo urbano e infraestructura. De esta manera, el gobierno obtiene de los FRQVWUXFWRUHV UHFXUVRV VXFLHQWHV SDUD LQIUDHVWUXFWXUD S~EOLFD \ VHUYLFLRV+DUULVRQ En Latinoamrica se cuenta tambin con diversas experiencias interesantes en la aplicacin del impuesto predial. Por ejemplo, en Colombia se aprob en 1997 la Ley de Desarrollo Territorial, con el propsito de fortalecer los derechos de los municipios sobre el valor de la WLHUUD 0HGLDQWH UHFODVLFDFLRQHV DO XVR GH VXHOR GH UXUDO D XUEDQR \ DFWXDOL]DFLRQHV DO YDORU los municipios tuvieron incentivos a la actualizacin de los valores ya que se adjudicaron una parte del incremento en el impuesto asociado a estas medidas4. Se estableci asimismo XQD GLVSRVLFLyQ SDUD LQFHQWLYDU OD HGLFDFLyQ HQ ]RQDV XUEDQDV DO DSOLFDU WDVDV PiV DOWDV D WHUUHQRV VLQ FRQVWUXFFLyQ XELFDGRV HQ ]RQDV XUEDQDV 6PROND (Q %UDVLO D SDUWLU GH XQD OH\ SURPXOJDGD D QDOHV GH OD FLXGDG GH 3RUWR $OOHJUH KD SRGLGR HMHUFHU DFFLRQHV SDUD XQ FRQWURO PiV DGHFXDGR \ UDFLRQDO GHO VXHOR 6H GHQLHURQ reas urbanas prioritarias en funcin de su ubicacin y calidad de infraestructura, nivel de equipamiento y servicios. Para estas reas se dispuso en la legislacin local establecer tiempos de desarrollo de las propiedades, que de no cumplirse, seran objeto de un impuesto progresivo5. Las autoridades municipales facilitaron los trmites necesarios con procesos PiV iJLOHV HQ SHUPLVRV GH SODQLFDFLyQ \ GDQGR SULRULGDG D ORV SUR\HFWRV GH FRQVWUXFFLyQ Por ltimo, en Uruguay, el pas con mayor recaudacin de impuesto predial en la regin de Latinoamrica (1.1% del PIB), el gobierno central coordina las funciones de valuacin catastral de los inmuebles, que se actualizan cada tres aos. $Vt GH OD UHYLVLyQ D ORV HVTXHPDV GH LPSXHVWR SUHGLDO HQ HO PXQGR SXHGHQ LGHQWLFDUVH DOJXQRV HOHPHQWRV TXH GHWHUPLQDQ OD HFLHQFLD HQ VX UHFDXGDFLyQ 3ULPHUR XQD DFWXDOL]DFLyQ frecuente de los valores catastrales; en los pases con ms alta recaudacin dicho proceso de actualizacin se presenta cada tres aos. Segundo, separar el impuesto al suelo del impuesto a la construccin; aunque se integren en un solo gravamen, tener tasas diferenciadas para cada componente del impuesto predial (suelo y construccin), ayuda no slo a la recaudacin VLQR WDPELpQ D HVWDEOHFHU LQFHQWLYRV 7HUFHUR OD DGPLQLVWUDFLyQ GHO LPSXHVWR HV PiV HFLHQWH cuando el cobro y administracin de los recursos se lleva a cabo a nivel local, ya que tambin se generan incentivos para su actualizacin y cobro.
4 5
&DOFXODQGR HO YDORU GHO LPSXHVWR DQWHV \ GHVSXpV GH OD UHFODVLFDFLyQ \ DFWXDOL]DFLyQ GHO YDORU FDWDVWUDO La tasa aumentara en intervalos de 20% anualmente hasta alcanzar una tasa mxima de 30 por ciento. Las tasas ms bajas para tierras vacantes varan entre el 5 y el 6% del valor de la propiedad en el mercado.
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Recuadro 2: Algunos casos de modernizacin catastral en Mxico

En este recuadro de Situacin Inmobiliaria Mxico se presentan los resultados de algunas experiencias en Mxico en materia de modernizacin catastral, tanto a nivel de entidades federativas (Sonora y Distrito Federal) como municipal (Mexicali, Baja California), donde se aprecia que la rentabilidad de la inversin en modernizacin del FDWDVWUR HV DOWD \ ORV EHQHFLRV SDUD ORV GLIHUHQWHV DFWRUHV del sector pueden presentarse rpidamente. Tambin se muestra la importancia de que exista transparencia en el uso de los recursos generados a partir de la recaudacin del impuesto, ya que la respuesta de la poblacin es ms favorable hacia su aprobacin y pago consistente. los municipios, permiti que el estado incrementara su recaudacin en ms de dos veces durante este perodo.
Sonora
En 1991 fue creado el Instituto Catastral y Registral del Estado de Sonora (Icreson). Entre los aspectos ms importantes de la reforma implementada destacan: la creacin de un grupo de presidentes municipales; la participacin de organismos UHODFLRQDGRV FRQ HO PHUFDGR LQPRELOLDULR SDUD OD GHQLFLyQ \ actualizacin de valores unitarios de terreno y construccin, y, tal vez lo ms importante; la automatizacin del proceso tcnico y administrativo. El Icreson otorga asistencia a los 72 municipios de la entidad en trminos de capacitacin administrativa, operativa, tcnica e informtica. Otra de las funciones del organismo es emitir dictmenes tcnicos de los planos y valores unitarios de suelo y construccin por zona, regin y subregin catastral de terrenos; as como tablas de construccin en zonas urbanas. Esto ltimo busca que los valores catastrales sean anlogos a los valores comerciales que rigen en el momento de elaborarse y que deben revisarse cada ao. Como resultado, la recaudacin creci a un ritmo promedio de 8.5% real por ao entre 1990 y 2008, lo que representa tres veces ms en trminos reales. Para coordinar funciones y establecer mecanismos de evaluacin del gasto se cre el Consejo Tcnico Catastral, formado por el secretario de Finanzas (presidente del
*UiFD
Municipio de Mexicali
En 1989, el municipio dej el sistema impositivo de base mixta (construcciones y suelo) y adopt uno basado exclusivamente en el valor de suelo, diseado a partir de un modelo matemtico para calcular los precios unitarios. Asimismo, se integr un Comit Municipal de Catastro, integrado por organizaciones de bienes races, organizaciones profesionales y representantes ciudadanos. Como resultado, los ingresos tributarios en materia de propiedad inmobiliaria y bienes races aumentaron considerablemente, lo que permiti al municipio poner en marcha un programa ms amplio de servicios pblicos. Hasta 2001, se continu con el proceso de modernizacin catastral, lo que se tradujo en un crecimiento promedio anual real de 7.3% entre 1990 y 2008. Este proceso, que se extendi al resto de
*UiFD
Recaudacin de impuesto predial, Baja California y Sonora (mp a precios de Octubre 2010)
800 700 600 500 400 300 200 100 0 Programas exitosos de largo plazo
Recaudacin del impuesto predial en el D.F. (mp a precios de Octubre 2010)

9000 8500 8000 7500 7000 6500 6000 Efecto de la reforma de 1999
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009(p)
5500
BC
Sonora
Fuente: BBVA Research con datos de INEGI
Fuente: BBVA Research con datos de INEGI
PGINA 35
2009(p)
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008

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consejo), el secretario de Planeacin del Desarrollo y Gasto Pblico, el secretario de Infraestructura Urbana y Ecologa, as como una muestra de presidentes municipales y la participacin del Colegio de Notarios, promotores inmobiliarios y peritos valuadores.
Distrito Federal
(O 'LVWULWR )HGHUDO LQLFLy D QDOHV GH OD GpFDGD GH ORV QRYHQWD un programa de modernizacin del catastro que gener un incremento en la recaudacin del orden de 25% real en slo dos aos. En 2002 se decidi incorporar en la base para el cobro del impuesto el valor de rentas, o los valores esperados de ingresos derivados del arrendamiento de los inmuebles. El esquema, si bien atractivo durante su proceso de elaboracin y diseo, trajo mltiples complicaciones a la hora de implementarse. Comenzando por las referencias tomadas para el clculo de los ingresos esperados, y luego las tasas de impuesto aplicables. El esquema no tuvo mucha aceptacin (algo siempre importante), y s en cambio gener un reclamo generalizado por la parte de los contribuyentes, que argumentaron un trato inequitativo con el impuesto (dado que los inmuebles en arrendamiento se
*UiFD
gravaban a tasas ms altas que los de uso particular). El esquema no ayud a incrementar la recaudacin, que en 2008 mostraba una reduccin de 20% en trminos reales respecto a los niveles mximos alcanzados en 2001. El esquema de base rentas se elimin en 2008, y la estrategia de recaudacin cambi hacia una actualizacin ms frecuente de los valores catastrales, tanto por el avalo de los inmuebles como por los valores unitarios de suelo. El esfuerzo que se ha realizado en los ltimos aos en el Distrito Federal para diferenciar entre valores de suelo y de construccin ha sido muy importante. Para cada delegacin se cuenta con valores de suelo y construccin diferenciados segn la ubicacin del predio (por colonia e incluso dentro de la manzana); tambin se tienen diferenciados los valores segn si se trata de zonas habitacionales, comerciales y/o por corredores viales. As por ejemplo, la delegacin que ms alto valor de suelo registra es la Miguel Hidalgo (en zonas habitacionales como en corredores viales). Tambin es notoria la disparidad en los valores de suelo, tanto al LQWHULRU GH ODV GHOHJDFLRQHV FRPR HQWUH HOODV OR FXDO UHHMD diferencias en el grado de desarrollo econmico y el sentido redistributivo de este impuesto, aunque los incentivos a la HFLHQFLD HFRQyPLFD TXHGDQ XQ WDQWR GH ODGR Si bien es cierto que cada una de las experiencias mostradas tiene sus particularidades, se pueden destacar elementos comunes, que estn alineados con las experiencias de xito a nivel internacional de diferenciar el impuesto predial, tanto en suelo como en construccin, en zonas dependiendo su valor y caractersticas urbanas, actualizacin peridica del impuesto, modernizacin del catastro y buscar generar una mejora en la infraestructura urbana; si bien, debe reconocerse que en este ltimo aspecto an falta mucho por hacer a nivel nacional. Aunque modesto, el resultado GH HVWRV HVIXHU]RV VH UHHMD HQ PD\RU SURSRUFLyQ GH ORV ingresos propios en el PIB estatal (Baja California 1.1%; Sonora 0.8% y Distrito Federal 1.1%), cuando otras entidades apenas llegan al 0.3%1 (Prez, 2007).
Valor por m2 en zonas comerciales y habitacionales en el DF (miles de pesos corrientes)

Corredor Avenida Mxima Mnima 1) 2.7 2.3 2) 3.4 1.7 3) 13.2 2.9 4) 10.2 3.3 5) 3.9 1.7 6) 8.6 2.6 7) 2.4 2.2 8) 8.8 2.2 9) 10 3.6 10) 6 2.3 11) 2.9 1.2 12) 4.2 4.2 13) 7.7 2.6 14) 2.6 2.4 15) 1.2 1.2 16) 0.7 0.4 Habitacin Manzana Mxima Mnima 1) 3.2 1.04 2) 3.2 0.03 3) 12.0 0.98 4) 7.9 2.49 5) 3.5 1.31 6) 7.2 1.72 7) 2.2 1.16 8) 7.9 0.14 9) 9.1 0.14 10) 5.5 0.93 11) 2.6 0.17 12) 3.7 0.06 13) 7.2 0.04 14) 2.5 0.05 15) 1.2 0.05 16) 0.6 0.12
1 3 6 8 9 10 4
2 5 7 11
15 12 14 13 16
Referencias
1) Azcapotzalco 2) G. A. Madero 3) M. Hidalgo 4) Cuauhtmoc 5) V. Carranza 6) B. Jurez 7) Iztacalco 8) Cuajimalpa 9) A. Obregn 10) Coyoacn 11) Iztapalapa 12) M. Contreras 13) Tlalpan 14) Xochimilco 15) Tlahuac 16) Milpa Alta
El mapa representa, los valores mximos y mnimos de valor de suelo en zonas comerciales y habitacionales. Cifras vigentes a 2010. Fuente: BBVA Research con datos de la Secretara de Finanzas del DF
Bustamante, N. (2001) Impuesto predial en Hermosillo 6RQRUD (VWXGLRV 'HPRJUiFRV \ 8UEDQRV 9RO 1R Colegio de Mxico. Prez J. (2007). Modernizacin catastral y optimizacin del impuesto predial. Instituto para el desarrollo tcnico de las haciendas pblicas. Presentacin. http://www.indetec.gob.mx
La muestra recopilada por el Instituto para el Desarrollo Tcnico de las Haciendas Pblicas (Indetec, 2010) incluye: Aguascalientes, Baja California, Campeche, Colima, Chiapas, Chihuahua, Distrito Federal, Durango, Guanajuato, Jalisco, Edo. de Mxico, Morelos, Nuevo Len, Puebla, Quertaro, San Luis Potos, Sinaloa, Sonora, TabasFR 7DPDXOLSDV 7OD[FDOD 9HUDFUX] <XFDWiQ \ =DFDWHFDV
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Enero 2011
2.b) La experiencia en Mxico

En Mxico, la recaudacin actual del impuesto predial representa alrededor de 0.2% del PIB, y se ha mantenido alrededor de esa proporcin (con ligera tendencia descendente), al menos desde 1980. La cifra representa la proporcin ms baja entre los pases miembro de la OCDE, donde el promedio es de 2%, y tambin con una buena parte de las economas de la regin de Latinoamrica; Uruguay, Colombia, Chile, Argentina, Brasil, Panam y Costa Rica, tienen ingresos por predial superiores a los de Mxico.
*UiFD *UiFD
Participacin del impuesto predial en el PIB, %

0,28
Relacin impuesto predial / ingresos del sector pblico, %

10 9
0,22
8 7
0,16
6 5
0,1 1980 1990 2000 2008 2009 (p)

En Mxico, la recaudacin por predial se encuentra muy por debajo de otras fuentes de recaudacin. De lo ingresos que reciben las entidades federativas, los obtenidos de la recaudacin local suman apenas un 13%. De este porcentaje, los impuestos aportan 5.8 puntos porcentuales (es decir, menos de la mitad); dentro de estos ltimos se encuentra el predial, que en combinacin con el impuesto al traslado de dominio (incorporado en todas las transacciones de compra-venta de inmuebles) contribuye con 2.3 puntos. Por hacer una comparacin con otros impuestos, tan slo el impuesto sobre tenencia de vehculos equivale a 1.5 veces, el IEPS es tres veces ms importante, mientras que el IVA lo supera en 3000%. 8QD UHYLVLyQ D ODV SULQFLSDOHV PRGLFDFLRQHV DO PDUFR MXUtGLFR TXH UHJXOD HO LPSXHVWR SUHGLDO ayuda a explicar su evolucin en las ltimas dcadas. Hasta 1983 el impuesto predial se recaudaba a travs de los tres niveles de gobierno. El impuesto sobre adquisicin de inmuebles corresponda al gobierno federal; los gobiernos estatales perciban la mayor parte de la recaudacin del predial; en tanto, los municipios perciban los derechos por permisos de construccin. En ese ao, con la reforma al artculo 115 constitucional se consolid la DXWRQRPtD QDQFLHUD GH ORV PXQLFLSLRV &RQ pVWD DGTXLULHURQ HO FRQWURO GH VXV SURSLHGDGHV inmobiliarias a travs de fraccionamiento, divisin, consolidacin, traslacin y mejoras; tambin se le facult al municipio la determinacin de las tablas de valor de gravamen. Sin embargo, la ausencia de programas de asesoramiento en la materia impidieron que los recursos fueran administrados desde un inicio por las cabeceras municipales, por lo que en muchos casos hicieron efectiva la clusula del artculo que permita que los gobiernos locales celebraran convenios con los gobiernos estatales, a cambio de un porcentaje (entre 30 y 50%) de la recaudacin por el servicio proporcionado. (Q OD UHFDXGDFLyQ GHO LPSXHVWR SUHGLDO KD LQXLGR HQ IRUPD LPSRUWDQWH OD SROtWLFD GH descentralizacin del gasto por parte del gobierno federal, que desde mediados de la dcada de los noventa, a travs de los llamados recursos federalizados (participaciones y aportaciones) ha transmitido a las entidades y los municipios mayor potestad sobre la administracin y ejecucin de los recursos pblicos. Para efectos de la administracin
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2009 (p)
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007

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*UiFD
*UiFD
Distribucin porcentual de los ingresos al 2T de 2010

100% Derechos, 90% productos y contribuciones 80% 4.2% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
Fuente: BBVA Research con datos de Indetec
3.7% Aprovechamientos
Rendimiento del predial con respecto a otras fuentes de recaudacin, 2009

Fondo de Fomento Municipal Impuesto sobre automviles nuevos Impuesto sobre tenencia Impuesto especial sobre prod. y serv. Impuesto al Valor agregado 0 5 0.14 0.36 1.46 3.93 33.94 10 15 20 25 30 35 Nmero de veces*
4.7% Otros ingresos 5.8% Impuestos Impuesto 8.1% Otros predial y Ingresos Fed
35.8 % Participaciones Federales
traslado de dominio de bienes 2.32%
37.6 % Aportaciones Federales
* Nmero de veces el impuesto predial contenido en otros impuestos Fuente: BBVA Research con datos de la Ley de Ingresos de la Federacin 2009
tributaria local, simplemente hay menos incentivos para hacer un esfuerzo de recaudacin de impuestos. En 2008 se busc revertir este efecto, con la incorporacin de criterios de HFLHQFLD HFRQyPLFD FUHFLPLHQWR HFRQyPLFR \ UHFDXGDFLyQ ORFDO HQ OD IyUPXOD GH GLVWULEXFLyQ de los ingresos participables a las entidades, aunque la respuesta no ha sido tan clara6. Ahora bien, debe mencionarse que las experiencias en cuanto a modernizacin del catastro han dado resultados muy favorables. Por ejemplo, con los cambios en la legislacin agraria a principios de los noventa7 se llev a cabo una actualizacin de valores catastrales que permiti incrementar las tasas de gravamen hasta en 75% en terrenos y construcciones. Con ello, la recaudacin por predial pas de representar el 6% de los ingresos del sector pblico en 1989, al 10% en 1994. No obstante, la poltica de federalizacin del gasto, hizo regresar la participacin del predial a sus niveles previos a esta reforma, y se ha mantenido ah desde hace ms de una dcada. En 1999 se reform la legislacin para transferir por completo al municipio la recaudacin del predial y administrar localmente esos recursos.As, ha sido slo en la ltima dcada cuando los gobiernos estatales y municipales han tenido el incentivo para incrementar la recaudacin del impuesto predial, aunque ello ha implicado retos de modernizacin y actualizacin catastral HQ ORV TXH DOJXQDV HQWLGDGHV KDQ WHQLGR PHMRUHV UHVXOWDGRV TXH RWUDV < HV TXH DXQTXH D nivel de entidades federativas, entre 2000 y 2008 el cobro del impuesto creci en trminos reales en 29 de las 32 entidades del pas (en Chiapas, Puebla y Tamaulipas la recaudacin decreci), en algunas lo hizo sensiblemente por encima del ritmo de crecimiento del PIB (de la entidad) y de otros impuestos recaudados localmente. Entre los casos donde se aprecia el mayor esfuerzo est Jalisco, donde el crecimiento del predial cuadruplic al crecimiento de la economa del estado; en cambio, en entidades como el Distrito Federal, donde tambin se ha realizado un esfuerzo importante de actualizacin de valores catastrales (ver recuadro 2 Algunos casos de modernizacin catastral en Mxico), el crecimiento ha sido ms modesto. En parte esto puede obedecer al nivel de desarrollo con que cuenta cada entidad en trminos de capacidad de captacin de este impuesto; el Distrito Federal es la segunda entidad con la mayor participacin del predial en la economa, cerca del 0.4%, el doble del promedio nacional.
6
+D LQXLGR TXH ORV SUHFLRV HOHYDGRV GHO SHWUyOHR FRQWLQ~DQ JHQHUDQGR XQD EROVD UHODWLYDPHQWH JUDQGH GH UHFXUVRV D UHSDUWLU \ TXH HQ las ltimas negociaciones del presupuesto, los recursos destinados a las entidades (antes de aplicar los criterios de distribucin) han sido GH ORV PiV EHQHFLDGRV (V GHFLU ORV PHFDQLVPRV GH HFLHQFLD DXQTXH HQ YLJRU QR KDQ FRQVWLWXLGR HQ UHDOLGDG XQ HOHPHQWR GH SHVR 7 En conjunto con otras medidas, como el programa 100 Ciudades de Sedesol, impulsado en 1992, con el que se buscaba ofrecer suelo urbano a la poblacin de escasos recursos para atender sus necesidades de vivienda, estructurar sistemas viales y de transporte pblico, mantener el equilibrio ecolgico de los procesos urbanos y promover la revitalizacin de los centros de las ciudades
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*UiFD
*UiFD
PIB estatal vs impuesto predial, var % promedio 2003-2008

Crecimiento econmico 7 6 Pue 5 Tamps 4 3 Chis 2 1 0 -1 -2 -10 -5 0 5 -3 Cam 10 15 20 BCS QR Hgo Nay NL Tab Zac Ags Son Mex Yuc SLP Sin Ver Chih Jal BC CoahGto Mich Gue Col Oax Dgo DF Tlax Mor Que
Participacin del impuesto predial en el PIB estatal, %, 2009

QR DF BCS Chih Sin Mex BC Jal Mor Que Gto Col Son Nay Dgo NL Mich Gue Zac Hgo Ver Yuc Coah Tamps SLP Ags Oax Tlax Tab Pue Chis Cam
Participacin Nacional 0.18% 0 0.05 0.1 0.15 0.2 0.25 0.3 0.35 0.4
Impuesto predial
Promedio Nacional Fuente: BBVA Research con datos del Inegi
Fuente: BBVA Research con datos del Inegi
Una mirada ms detallada, a nivel local, permite observar que de los 2,456 municipios del pas, 522 de ellos (cerca del 20%) no cobran el predial, y en cambio, el 90% de la recaudacin se lleva a cabo en slo 150 municipios. En stos habita el 60% de la poblacin, de modo que el restante 40% prcticamente no contribuye con este gravamen. Por los requerimientos tcnicos y humanos que requiere su administracin, es claro que slo unos cuantos municipios tienen en realidad la capacidad para recaudar el predial. Si se mira a quienes han logrado incrementar esta recaudacin por encima del promedio nacional (8.5% real en el periodo 1998-2008) se observa, primero, que el crecimiento se concentra en quienes ya tienen una participacin relativamente importante en la recaudacin de este impuesto dentro de la entidad (principalmente capitales y una o dos ciudades adicionales); y segundo, que este universo no llega ni siguiera al 2% de los municipios del pas8.
*UiFD *UiFD
Municipios que recaudan predial y participacin en el total, %

90% de la recaudacin Recaudan predial 150
Crecimiento en recaudacin de predial segn tamao de ciudades, 1998-2008

10,0 9,5 26 8 40 30 20 8,5 8,0 149 86 30 10 0 50 a 100 100 a 250 250 a 500 500 a 1000 Ms de 1000
Municipios (Total = 2456)
60% 1784
10% de la recaudacin
9,0
1934
40%
No recaudan 522
7,5
Total municipios
Participacin en recaudacin
Participacin en poblacin
Part. % prom. recaudacin predial por endidad (der.) Crecimiento en recaudacin 1998-2008 (izq.)
En cursivas: nmero de municipios Fuente: BBVA Research con datos del Inegi y SHCP
Fuente: BBVA Research con datos del Inegi y Conapo
A partir de la transferencia a los municipios del cobro del impuesto predial se han realizado diversos esfuerzos desde el gobierno federal por avanzar en la modernizacin y actualizacin GH ORV UHJLVWURV S~EOLFRV \ GH ORV FDWDVWURV PXQLFLSDOHV SXHV VRQ pVWRV ORV TXH D QDO GH cuentas permiten el cobro de impuestos. Si bien en algunos casos se han logrado avances, el
8
Las 36 ciudades que en el periodo tuvieron un crecimiento en la recaudacin del predial por encima del promedio nacional, tienen ms de 500 mil habitantes.
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EDODQFH JHQHUDO DSXQWD D UHVXOWDGRV PiV ELHQ PRGHVWRV FRPR OR FRQUPD HO HVWDQFDPLHQWR en la recaudacin de este impuesto a lo largo de la ltima dcada. ([LVWHQ GLYHUVDV UD]RQHV TXH H[SOLFDQ OD GHFLHQFLD HQ OD DSOLFDFLyQ GHO LPSXHVWR SUHGLDO 3DUD comenzar, los valores catastrales no se actualizan con regularidad, con lo que la base para el cobro del impuesto representa slo una fraccin del valor de mercado de los inmuebles, toda vez que, salvo por casos excepcionales, la legislacin estatal no lo exige. Por otra parte, tampoco se cuenta con criterios normativos de aplicacin generalizada, ni capacidad tcnica VXFLHQWH TXH SHUPLWD HVWDEOHFHU FRQ SUHFLVLyQ ORV YDORUHV FDWDVWUDOHV R LQFOXVR PHFDQLVPRV iJLOHV GH UHFWLFDFLyQ HQ FDVR GH HUURUHV 'HVGH OXHJR LQX\H WDPELpQ HO UH]DJR WHFQROyJLFR en los gobiernos municipales e incluso los intereses polticos (Prez, 2007). Pese a todo, algunas prcticas recientes a nivel local resultan innovadoras y muy promisorias. Por ejemplo, en 2009 el Infonavit inici un proyecto piloto con el municipio de Tijuana en Baja California, para incluir el cobro del impuesto predial en el pago de la hipoteca; operativamente la medida comenz a aplicar en 2010, con resultados muy satisfactorios: la aceptacin es de ms de 90% (este cobro requiere autorizacin del acreditado) y en el transcurso del ao se incorporaron alrededor de 10 mil crditos bajo esta modalidad. En las siguientes HWDSDV GHO SUR\HFWR VH EXVFD FDOLFDU SUHYLDPHQWH D ORV PXQLFLSLRV TXH SXHGDQ SDUWLFLSDU en el programa9 VH KDQ HYDOXDGR \D D PXQLFLSLRV GH ORV FXDOHV FDOLFDQ \ SRGUtDQ LQFRUSRUDUVH HQ EUHYH < HV TXH ODV YHQWDMDV VRQ PXFKDV SRU PHQFLRQDU ODV PiV LPSRUWDQWHV SULPHUR DXPHQWDQ ORV LQJUHVRV GH OD KDFLHQGD PXQLFLSDO VHJXQGR FRQ PD\RU HFLHQFLD en la recaudacin10, se incrementa el monto recibido va participaciones federales; tercero, FRQ OD FHUWLGXPEUH GH ORV LQJUHVRV HV SRVLEOH HPLWLU GHXGD EDVDGD HQ ORV XMRV GH LQJUHVRV esperados11. Un ejemplo ms es el que se est impulsando en los DUIS (Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables), donde se propone que el municipio devuelva al desarrollo una fraccin de la recaudacin del predial para las obras de mantenimiento y desarrollo urbano del propio conjunto. Otras experiencias positivas, si bien aisladas, son las que involucran a la comunidad en el manejo de los recursos captados por el impuesto. Por ejemplo en Santa F, en el Distrito )HGHUDO \ HQ 3XHUWR 3HxDVFR HQ 6RQRUD $TXt KD LQXLGR WDQWR OD RUJDQL]DFLyQ YHFLQDO FRPR la buena disposicin de las autoridades locales. Aunque replicable, este modelo de rendicin de cuentas tendra algunas restricciones para su aplicacin generalizada en el pas12.
3) Conclusiones: la importancia de utilizar el impuesto predial en forma adecuada, como un incentivo para un mejor desarrollo urbano y como fuente de recaudacin
(O LPSXHVWR SUHGLDO SRVHH FXDOLGDGHV TXH OR KDFHQ PiV DWUDFWLYR HQ WpUPLQRV GH HFLHQFLD econmica, cuando se le compara con otras fuentes de recaudacin. Tiene adems el potencial de alinear las decisiones de los individuos a las polticas de desarrollo urbano. En Mxico, la aplicacin de este impuesto se encuentra lejos de su potencial, con niveles de recaudacin inferiores a los de economas con grado de desarrollo similar o incluso menor. El hecho de que la mayor parte de los ingresos de los municipios provenga todava de aportaciones federales ha agudizado la inequidad y poca infraestructura y servicios pblicos
9
Una especie de rendicin de cuentas adelantada sobre el uso de los recursos. $ QLYHO QDFLRQDO OD HFLHQFLD HQ OD UHFDXGDFLyQ GHO LPSXHVWR SUHGLDO HV GHO RUGHQ GH PLHQWUDV TXH FRQ HO FREUR DXWRPiWLFR se incrementa al 90%. 11 Dichas las ventajas, tambin hay que comentar que la implementacin masiva de un esquema de este tipo no es cosa fcil. De entrada requiere la estandarizacin de la informacin entre cuentas de predial y acreditados, algo que puede ser bastante complicado cuando, como es el caso, no hay uniformidad (porque no hay ordenamiento jurdico que lo reglamente) a estandarizar la informaFLyQ D QLYHO PXQLFLSDO /D GHQLFLyQ VREUH OD UHVSRQVDELOLGDG OHJDO HQ FDVR GH HUURUHV X RPLVLRQHV HV XQ WHPD QR PHQRV LPSRUWDQWH Para garantizar un control adecuado de estas actividades se requiere de la participacin de empresas especializadas en la materia. 12 /HJDOPHQWH QR KD\ PHFDQLVPRV SDUD OLJDU OD UHFDXGDFLyQ GH XQ LPSXHVWR D XQ GHVWLQR HVSHFtFR (VWR UHTXHULUtD PRGLFDFLRQHV DO PDUFR FRQVWLWXFLRQDO GH FDGD HQWLGDG /D GLFXOWDG FRPLHQ]D HQ OD SURSLD QDWXUDOH]D GH ORV LPSXHVWRV TXH WLHQHQ XQ SURSyVLWR redistributivo.
10
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en zonas con potencial crecimiento. Mucho es lo que se tiene que avanzar para aprovechar mejor este impuesto. Algunas de las acciones a realizar resultan ineludibles: modernizacin de los catastros municipales y diseo de esquemas para una actualizacin peridica de los YDORUHV FDWDVWUDOHV DSOLFDU WDVDV GLIHUHQFLDGDV DO VXHOR UHVSHFWR D OD HGLFDFLyQ VLHQGR pVWDV ms altas donde no hay infraestructura o condiciones adecuadas para la urbanizacin13; por ltimo, disear mejores incentivos para alinear los planes de desarrollo municipal a los estatales y stos a su vez a los lineamientos establecidos por el gobierno federal en materia GH GHVDUUROOR XUEDQR $GHPiV GH HQFRQWUDU PHFDQLVPRV PiV HFLHQWHV WDQWR SDUD HO FREUR del impuesto predial como de una mayor canalizacin de recursos hacia el desarrollo urbano, desde la creacin de infraestructura bsica hasta su ampliacin y mantenimiento. Todo ello LPSOLFD UHWRV LPSRUWDQWHV SHUR TXH GH ORJUDUVH RIUHFHQ HO GREOH EHQHFLR GH IRUWDOHFHU ODV QDQ]DV S~EOLFDV PXQLFLSDOHV VH IDFLOLWH OD H[SDQVLyQ GH LQIUDHVWUXFWXUD XUEDQD \ FRQWDU FRQ una poltica de vivienda mejor planeada, y sostenible en el mediano plazo.
Referencias
'\H ) 5LFKDUG \ 5LFKDUG : (QJODQG /DQG 9DOXH 7D[DWLRQ 7KHRU\ (YLGHQFH DQG Practice. Lincoln Institute of Land Policy. Cambridge, Massachusetts European Environment Agency (2010). Land in Europe: Prices, taxes and use patterns. Technical Report. No. 4. Federal Land Cadastre Service of Russia (2001). Land (Real Estate) Mass Valuation Systems for Taxation Purposes in Europe. United Nations Economic Commission for Europe. *UDYHOOH - \ 6DOO\ : ,QWURGXFWLRQ DQG 2YHUYLHZ (URVLRQ RI WKH 3URSHUW\ 7D[ %DVH 7UHQGV FDXVHV &RQVHTXHQFHV *HRUJLD 6WDWH 8QLYHUVLW\ :RUNLQJ 3DSHU Harrison, F. (2010). Land Value Taxation: Lessons for Europe. Forum: Environmental Tax Reform, Learning from the past and inventing the future. Presentacin. Dublin. INEGI (2009). Catastro estatal y municipal. Diagnostico del marco legal catastral. Direccin General de Geografa y Medio Ambiente. Diciembre Instituto Mexicano del Catastro, A.C. (2007). Modernizacin Catastral y optimizacin del impuesto predial: retos y perspectivas. [En lnea]. http://mapserver.inegi.gob.mx/ JHRJUDDHVSDQROHYHQWRVFQJUHVXPHQ6LWLR1HZGFWRVFDWDVWURFRQYHQFLRQLQHJL presjavierpereztorres.pdf Kuns B. A. (2007). Fin a la base renta del predial en DF. Asociacin mexicana de promotores inmobiliarios.[Enlnea]. http://www.ampidf.com.mx/FINIMPTOPREDIAL.doc Larios F. (2007). La reforma el impuesto predial en Mxico. X Seminario sobre Catastro Inmobiliario. Presentacin. Mayer, J. Christopher y T. Somerville (2000). Land use regulation and new construction. Regional Science and Urban Economics. Vol.30, No. 6. p.p. 639-662. Rea A. Elas (2009). rgano Autnomo para Mejorar el Predial. Hacienda Municipal. No. 110, p.p. 9-15. 2(&' 1HWZRUN RQ )LVFDO 5HODWLRQV $FURVV /HYHOV RI *RYHUQPHQW 7D[HV DQG *UDQWV 2Q WKH UHYHQXH PL[ RI VXEFHQWUDO *RYHUQPHQWV :RUNLQJ SDSHU 1R Prez J. (2007). Modernizacin catastral y optimizacin del impuesto predial. Instituto para el desarrollo tcnico de las haciendas pblicas. Presentacin. http://www.indetec.gob.mx Secretara de Desarrollo Social Modernizacin catastral en el Programa de 100 Ciudades, en: Federalismo y Desarrollo, ao 10, nm. 58, abril-mayo-junio de 1997. Distrito Federal, Mxico, Secretara de Desarrollo Urbano y Vivienda, BANOBRAS, 1997, p. 21. 6PROND 2 0DUWtQ \ /DXUD 0 3HUVSHFWLYDV XUEDQDV 7HPDV FUtWLFRV HQ SROtWLFDV GH suelo en Amrica Latina. Lincoln Institute of Land Policy. Cambridge, Massachusets.
13
El esquema aplicado en Mxico consiste en integrar el valor del suelo y de la construccin, a partir de tablas de valores unitarios para cada uno, y a aplicar a ello una sola tasa de impuesto.
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Recuadro 3: Diagnstico de los catastros y su entorno legal

En este recuadro de Situacin Inmobiliaria Mxico se describen los resultados del diagnstico realizado por el ,QVWLWXWR 1DFLRQDO GH (VWDGLVWLFD *HRJUiFD H ,QIRUPiWLFD (Inegi) sobre los catastros del pas; se revisa la forma como operan, la informacin que recaban e incluso su grado de modernizacin, medido en trminos de su capacidad para integrar, actualizar y almacenar la informacin que manejan. slo el 40% cuenta con bases de datos de la informacin catastral1. La informacin que recaban los catastros puede dividirse en cuatro grandes categoras: ubicacin y caractersticas de los predios, construcciones y propietarios2. Para cada categora se incluyen diversos campos de informacin, con lo que una referencia para conocer el detalle o la profundidad de la informacin catastral es medir el nmero de campos que se capturan respecto al total posible3. As por ejemplo, en materia de ubicacin, el 85% de los municipios recaba toda la informacin relacionada con este tema; para las caractersticas del predio y sus construcciones, el 60% de los municipios captura toda la informacin disponible; en contraste, en lo que hace a los propietarios, slo 20% de los municipios capturan toda la informacin. En sntesis, lo que se desprende de la caracterizacin de la informacin es que el objetivo primario de los catastros se ha centrado en determinar la ubicacin de los predios; conocer sus caractersticas (incluyendo construcciones) ocupa el segundo nivel en las prioridades, y en un plano muy alejado est el conocer a los propietarios.
La informacin catastral
El estudio sobre las condiciones actuales de los catastros abarc al 70% de los municipios que registran ingresos por predial (1,361 de 1,934) y comprende tres grandes elementos: el tipo de informacin que recaban; la forma como administran la informacin, y; el uso que hacen de la tecnologa. En materia de informacin, un primer resultado es la necesidad de ampliar la cobertura y profundidad del registro para mejorar la recaudacin, pero tambin (y primordialmente) para contar con datos precisos sobre los predios y sus ocupantes. Slo diez de las entidades federativas tiene informacin catastral en todos los municipios; en tanto, en el extremo opuesto, en tres entidades el nmero de municipios con informacin catastral no representan ni el 5% del total. Tambin resulta interesante observar que, entre los municipios analizados,
*UiFD
El marco legal
En temas de orden jurdico, la revisin que realiza el
*UiFD
Catastros: Municipios con informacin registrada*

100 90-99 80-89 70-79 60-69 50-59 40-49 30-39 20-29 10-19 0-9 Oax SLP Chis Tab Ags BCS Cam Gro QR BC Hgo Jal Ver Pue Yuc Gto Col DF Coah Mich Dgo Son Mx Zac NL Mor Tam Nay Sin Qro Tlax
Cobertura de la informacin catastral*

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Ubicacin Caractersticas Construccin Propietario
6H UHHUH DO Q~P GH PXQLFLSLRV TXH FDSWXUDQ LQIRUPDFLyQ WRGD OD GLVSRQLEOH UHVpecto al total que respondi la encuesta. Se promedia el porcentaje de cobertura en todos los indicadores, ponderado por el nmero de respuestas en cada categora. Fuente: BBVA Research con datos del INEGI
Chih
*Cifras en parntesis denotan la relacin entre los municipios para los que existe informacin y municipios totales en la entidad Fuente: BBVA Research con datos del INEGI
1 2 3
Si se toma como referencia a todos los municipios del pas la proporcin llega a 22% (552 de 2,456). (O HVWXGLR GHO ,QHJL DJUHJD D HVWDV FXDWUR FDWHJRUtDV XQD DGLFLRQDO DVRFLDGD D ODV KHUUDPLHQWDV GH tQGROH JHRJUiFD SDUD UHJLVWUDU OD LQIRUPDFLyQ &DEH QRWDU TXH HVWR VLPSOHPHQWH KDFH UHIHUHQFLD D OD FREHUWXUD QR D OD FDOLGDG (O HVWXGLR GHO ,QHJL QR SUHVHQWD LQIRUPDFLyQ VREUH OD FRQDELOLGDG GH OD LQIRUPDFLyQ sino slo si la captura.
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Cuadro 11
Objetivos del catastro en legislacin estatal*

7LSR GH Q Fiscal Econmico Fsico 0XOWLQDOLWDULR Jurdico Estadstico Socioeconmico Urbanstico Histrico Tcnico Planeacin Social Administrativo *HRJUiFR Otros (a) 1R HVSHFLFD No. de entidades que lo aplican 10 3 1 8 6 11 7 1 3 6 6 1 6 4 1 15
(25 de 28), la legislacin incorpora al gobernador como autoridad responsable. En cuanto a la profesionalizacin del catastro, slo 11 entidades cuentan con un instituto de catastro dentro de la administracin pblica estatal (sea desconcentrado o descentralizado). Entre las variables que integran el padrn catastral, slo HQ HQWLGDGHV VH LGHQWLFD HO YDORU GHO SUHGLR \ VyOR XQD presenta en forma separada el valor unitario del suelo y de la construccin (Estado de Mxico).
Cuadro 12
Normatividad tcnica catastral en legislacion estatal*

Tema Levantamiento Procesamiento Cartografa Servicios catastrales Inv. de bienes inmuebles Difusin de informacin Disposiciones adm. Formacin, mejoramiento y conservacin de registros Otros (a) 1R HVSHFLFD No. de entidades que lo implementan 16 9 13 5 4 4 10 5 5 6
*Cuaquier otra modalidad de servicios catastrales Fuente: BBVA Resarch con datos del Inegi
Inegi de la legislacin catastral a nivel de entidades federativas ofrece un buen marco de referencia para hacer comparativos sobre su estructura, objetivos y alcance. En la mayora de los casos, el fundamento de esta legislacin HV VLPSOHPHQWH GH UHJLVWUR ORV HOHPHQWRV GH VFDOL]DFLyQ no tienen an mucha presencia. La legislacin catastral ms antigua en el pas corresponde al estado de Morelos, que la estableci en 1880; desde entonces, otras 27 entidades han incorporado esta legislacin. Las entidades que an no lo hacen son el Distrito Federal4, Chiapas, Puebla y Oaxaca. Un total de 23 entidades han incorporado en su constitucin las facultades que les permite desde 1999 que sean los municipios quienes propongan a las entidades las cuotas y tarifas aplicables a impuestos y dems contribuciones locales. Por su parte, 11 entidades han incorporado tambin la facultad de los congresos locales de actualizar (en coordinacin con los municipios) el valor catastral con el valor de mercado de los bienes inmuebles. Pese a que exista una legislacin catastral, no en todos los FDVRV VH WLHQHQ GHQLGRV VXV REMHWLYRV GH KHFKR pVWRV slo se establecen en 17 entidades. Dentro de stas, slo 10 incluyen como un objetivo de la actividad catastral el SURSyVLWR GH VFDOL]DFLyQ Por otra parte, si bien se reconoce que la actividad catastral debe llevarse a nivel local, en la mayora de los casos
(MHPSORV GH RWURV YDOXDFLyQ IRUPDWRV WDEOD GH FRHFLHQWHV IXQFLyQ FDWDVWUDO integracin de catastro, tablas de valores y actualizaciones Fuente: BBVA Resarch con datos del Inegi
Conclusiones
La revisin a la informacin generada por los catastros, as como su mbito jurdico muestra las disparidades que existen en el pas, no slo en trminos de la disponibilidad de informacin sino incluso, de los objetivos, atribuciones y nivel de detalle que deben alcanzar los catastros. Lograr PD\RUHV QLYHOHV GH HFLHQFLD HQ HVWD DFWLYLGDG UHTXHULUi de la implementacin de estrategias en diversos mbitos, que debern incluir la capacitacin de funcionarios, pero sobre todo, mejores esquemas de incentivos para que los gobiernos estatales impulsen los cambios que se requieren (jurdicos, administrativos, etc.) para ampliar y profundizar en la informacin que manejan los catastros, tanto con QHV GH UHJLVWUR FRPR GH VFDOL]DFLyQ
Referencias
Inegi (2009). Catastro estatal y municipal. Diagnsticos del marco legal catastral. Diciembre. Inegi (2010). Catastro municipal. Diagnstico de la situacin actual. Abril
4 En el Distrito Federal la actividad catastral se regula a travs de los ordenamientos jurdicos (estatutos, ley orgnica y reglamento interior) de la administracin pblica ORFDO DVt FRPR SRU HO FyGLJR QDQFLHUR ORFDO
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4. Anexo estadstico
Cuadro 13
Indicadores Anuales Macroeconmicos

2002 PIB Real1 Variacin % anual Consumo Privado Real Variacin % anual Consumo del Gobierno Real Variacin % anual Inversin en Construccin Real Residencial No residencial Empleo Formal Privado Total (IMSS)2 Variacin % anual Salario Med. de Cot. (IMSS Pesos diarios nom. prom.) Variacin % anual real Masa Salarial Real (IMSS Variacin % anual) Salario Mnimo General (diario, pesos nominales) Variacin % anual real Precios Consumidor (promedio, Var. % anual) TIIE 28 promedio (%) Tasa de inters 10 aos B. Gub. (M10) 0.8 1.5 -0.2 3.5 2003 1.3 2.2 0.8 3.2 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010p 2011 4.3 4.1 1.8 5.3 5.0 5.5 15,070 4.7 4.0 3.2 5.2 3.2 1.5 -6.1 5.3 5.6 4.8 5.7 4.0 1.8 -7.1 4.6 -2.8 2.5 1.9 3.1 1.1 3.5 2.1 5.1 4.1 7.9 4.9 4.2 -5.2 1.3 3.7 2.5 8.9 3.5 0.5 -16.1 -1.1 6.1 5.2 7.2 5.9 6.8 2.0 2.7 12,506 12,893 13,486 14,046 14,326 13,891 14,387 1.1 3.1 4.6 4.2 2.0 -3.0 3.6 178.6 188.9 198.5 209.2 220.3 229.6 236.7 1.3 1.7 1.4 1.4 0.2 -1.0 -1.5 2.5 4.8 6.1 5.6 2.2 -4.0 2.1 43.30 45.24 47.05 48.88 50.84 53.20 55.77 -0.4 0.5 0.4 -0.1 -1.1 -0.6 0.2 4.7 4.0 3.6 4.0 5.1 5.3 4.2 7.1 9.2 7.1 7.3 7.9 5.1 4.5 9.5 9.7 9.8 9.9 10.0 8.0 6.8
12,279 12,369 -0.8 -0.7 158.0 168.4 2.9 1.9 2.1 2.6 39.74 41.53 0.7 0.0 5.0 4.5 8.2 6.8 10.1 9.0
3.7 4.5 6.3
p pronstico a partir de la fecha que se indica. Componentes del PIB, precios al consumidor y tasas de inters en revisin 1 (O ,1(*, PRGLFy VX PHWRGRORJtD GH UHJLVWUR HQ HO 6&1 EDVH /RV GDWRV DQWHULRUHV HVWiQ HQ UHYLVLyQ SRU HO ,1(*, SRU OR TXH VH SUHVHQWDQ ORV GDWRV FRQ EDVH D 6HULH DMXVWDGD HVWDFLRQDOPHQWH 2 Miles de personas promedio. Serie ajustada estacionalmente Fuente: BBVA Bancomer con datos de Banco de Mxico, Conasami, Inegi e IMSS
Cuadro 14
Indicadores Anuales de Construccin y Vivienda

2002 PIB Construccin real1 var. % anual (GLFDFLyQ Construccin de obras ing. civil u obra pesada Trabajos especializados para la construccin Empleo Const. Total (IMSS miles de personas prom.) Variacin % anual Prod.Cemento Hidrulico (tons. Var. % anual) Consumo Nal. de Cemento (tons. Var % anual) Emp. Consts.2 (Valor real de prod.,Var. % anual) (GLFDFLyQ Obra pblicas agua, riego y saneamiento HOHFWULF < FRPXQLFDFLRQHV transporte petroleo y petroqumica Otras Precios de Const. Residencial Gral. (var. % anual) Mat. de Construccin (variacin % anual) Mano de obra (variacin % anual) Crditos hipotecarios otorgados (miles)3 2.0 2.6 1.0 0.7 937.5 0.4 2.4 1.2 2003 3.3 3.3 3.3 3.3 945.5 0.8 0.8 -0.3 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010p 2011 5.2 3.8 7.8 4.3 3.1 -6.4 -0.2 4.6 3.5 0.6 9.5 3.5 0.0 -13.1 -0.4 4.2 7.7 12.2 5.5 6.1 10.3 7.0 0.5 5.2 10.4 -0.6 2.6 4.1 -0.5 -10.5 4.3 5.2 969.4 1,020.1 1,133.1 1,203.8 1,209.5 1,103.6 1,145.5 1,210.7 2.5 5.2 11.1 6.2 0.5 -8.8 3.8 5.7 4.0 11.1 7.7 2.0 -3.1 -3.8 2.9 10.1 6.7 1.1 -4.0 1.4 1.7 4.2 7.5 2.8 -0.8 -10.1 16.2 9.0 9.5 9.2 -0.9 -20.2 -6.0 0.2 8.7 -3.2 -0.2 8.7 31.2 -1.3 -18.5 -22.0 4.9 -1.3 -15.3 -28.4 12.5 -15.2 19.6 32.4 -16.8 6.9 6.9 7.8 13.7 9.4 -0.2 5.7 26.3 -5.6 -26.3 1.4 -16.4 -0.8 -6.9 -5.8 -3.3 -36.4 14.5 0.6 11.8 2.9 13.1 -1.0 17.7 -0.2 14.1 2.6 15.5 -1.8 4.5 3.8 3.8 4.4 3.5 3.1 472.8 529.4 597.1 646.5 643.9 586.8 561.4 600.0
3.5 2.7 7.6 295.8
6.9 7.2 5.4 381.8
p pronstico a partir de la fecha que se indica 1 Serie ajustada estacionalmente 2 &RQVLGHUD D ODV HPSUHVDV DOLDGDV \ QR DOLDGDV D OD &iPDUD 0H[LFDQD GH OD ,QGXVWULD GH OD &RQVWUXFFLyQ 3 ,QFOX\H YLYLHQGDV QXHYDV \ XVDGDV ,1)21$9,7 )29,6667( %DQFD \ 6RIROHV FRQVLGHUD UHGXFFLyQ SRU FRQDQFLDPLHQWRV Fuente: BBVA Bancomer con datos de Banco de Mxico, Conasami, Inegi, IMSS y AHM
PGINA 44

Enero 2011
Cuadro 15
Indicadores Anuales del Mercado de Vivienda (a)

2000 Ventas de Viviendas (miles de unidades) Total Segmento A Segmento B Segmento C Segmento D Segmento E Precio Vivienda (miles de pesos*, promedio) Total** Segmento A Segmento B Segmento C Segmento D Segmento E Precio Vivienda por M2 (pesos*, promedio) Total** Segmento A Segmento B Segmento C Segmento D Segmento E Indice SHF de Precios de la Vivienda en Mxico (var. % anual)
* Al mes de septiembre 2010, ** precio ponderado por volumen de ventas (a) Esta muestra considera nicamente 40 plazas del pas Fuente: BBVA Bancomer con datos de Banco de Mxico, Softec Cuadro 16
2001 253.2 63.4 162.2 21.3 3.7 2.6 515.6 300.2 425.1 992.6 2,229.8 5,051.3 6,896 5,940 6,688 9,150 12,292 17,059
2002 343.6 75.6 223.8 34.3 6.4 3.6 545.3 286.7 444.3 990.9 2,218.1 5,028.1 6,963 5,566 6,706 9,612 12,356 17,354
2003 400.5 83.2 259.5 44.2 9.1 4.4 544.7 266.2 435.3 981.8 2,151.4 4,508.0 7,345 5,770 7,109 9,415 13,225 17,980
2004 418.6 94.2 246.4 54.8 13.8 9.4 350.9 249.5 40.0 892.6 1,541.1 4,622.8 7,087 5,548 6,595 8,838 12,157 17,818
2005 554.9 105.3 363.2 58.8 18.9 8.8 559.4 252.5 421.9 881.7 2,006.5 4,670.3 7,305 5,939 6,873 8,950 12,781 18,806
2006 538.9 137.0 275.0 85.0 23.5 18.4 633.1 245.2 397.3 823.6
2007 512.1 120.0 250.0 90.0 31.2 20.9 722.6 250.6 408.0 851.3
2008 490.2 193.8 181.8 76.4 26.7 11.5 575.9 233.4 389.0 807.0 1,847.1 4,808.8 7,231 5,738 6,700 8,580 12,548 19,465 5.0
2009 401.2 153.1 147.3 70.3 21.9 8.6 595.8 242.0 394.1 817.3 2,003.6 4,933.2 7,699 6,104 6,856 9,040 14,398 22,435 3.2
2010* 271.7 104.3 99.3 46.5 15.7 5.9 599.2 243.6 398.8 822.4 1953.1 4880.8 7,752 6,142 6,931 9,115 14,206 22,075 5.5
282.2 93.1 172.1 12.0 2.8 2.1 461.8 292.5 434.1 976.7 2,231.2 5,034.4 6,660 5,673 6,817 8,879 12,237 17,702
1,985.1 1,944.8 4,436.3 4,816.1 7,368 5,816 6,635 8,508 12,288 18,314 6.7 7,919 5,978 6,907 8,758 12,805 20,269 7.6
Indicadores Anuales de Financiamiento de la Vivienda

2000 Nmero de Crditos Otorgados (miles) Total Infonavit Fovissste Banca comercial y Sofoles Reduccin*** Equivalencia Adquisicin Flujo de Financiamiento (mmp, precios de oct. 2010 ) Total Infonavit Fovissste Banca comercial y Sofoles Cartera de Crdito Vigente Banca Comercial 6DOGRV Q GH SHUtRGR PLOHV GH PLOORQHV GH SHVRV Indice de Morosidad (%) 87.0 13.7 82.5 12.6 211.3 11.2 179.4 8.4 165.8 6.1 226.1 3.2 275.8 2.7 319.9 3.1 353.3 3.6 367.3 376.1 1 4.6 4.6 70.0 63.9 5.2 1.0 63.3 52.8 7.1 3.4 81.9 68.9 4.9 8.1 108.6 71.9 22.5 14.3 153.9 73.0 21.0 60.0 192.6 93.1 18.1 81.3 242.6 105.7 28.5 108.5 259.3 98.6 24.7 135.9 246.9 113.3 32.7 100.9 209.1 99.9 48.3 60.9 214.8 113.5 35.2 66.1 274.5 235.4 295.8 381.8 472.8 274.5 250.1 23.3 1.1 235.4 205.3 26.4 3.7 295.8 275.0 11.1 9.7 381.8 297.7 66.4 17.6 476.0 306.0 59.4 110.6 567.5 376.4 48.7 142.4 -38.1 529.4 670.8 421.7 76.6 172.5 -73.7 597.1 725.7 458.7 68.4 198.6 -79.2 646.5 747.4 494.1 86.9 166.4 -103.5 643.9 678.2 447.5 100.3 130.5 -91.5 586.8 645.8 475.0 75.0 95.8 -84.4 561.4 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010*
Nota:Rangos de precio expresados en veces salario mnimo mensual (vsmm); Segmento A (61-160 vsmm); B (161-300); C (301-750); D (751-1,670) y E (1,671 y ms). 600 SHVRV HQ HQ OD ]RQD $ (VWLPDGR 3UHFLR SRQGHUDGR SRU YROXPHQ GH YHQWDV 6H UHHUH D ORV QDQFLDPLHQWRV FUpGLWRV \ VXEVLGLRV TXH HVWiQ considerados en dos o ms instituciones 1 Al tercer trimestre Fuente: BBVA Bancomer con datos de Banco de Mxico, CNBV, Conavi, Asociacin Hipotecaria Mexicana (AHM)
PGINA 45

Enero 2011
Cuadro 17
Indicadores Trimestrales Macroeconmicos

PIB Real (var. % anual) Consumo privado real (var. % anual) Consumo del gobierno real (var. % anual) Inversin en construccin real (var. % anual) Residencial No residencial
Fuente: BBVA Bancomer con datos de Inegi, Banxico Cuadro 18
07III 3.5 2.9 4.0 4.3 2.7 5.5
IV 3.7 3.9 4.1 5.9 4.2 7.1
08I 2.3 2.8 1.4 4.9 3.6 5.9
II 2.8 3.4 1.6 7.2 5.5 8.3
III 1.7 2.1 0.3 4.9 0.1 8.2
IV -0.8 -1.2 1.0 0.0 -6.9 4.8
09I -7.2 -9.1 5.5 -3.3 -13.8 3.9
II -9.6 -11.0 2.1 -5.8 -17.9 2.5
III -5.5 -5.3 3.7 -5.1 -16.9 2.6
IV -2.0 -3.0 2.7 -6.6 -15.6 -1.0
10I 4.6 3.9 1.1 -1.7 -7.3 1.5
II 7.6 7.8 5.3 -0.1 -2.7 1.3
III 5.3 5.0 2.5 2.3 2.0 2.4
Indicadores Trimestrales de Construccin y Vivienda

PIB Construccin real (var. % anual) (GLFDFLyQ Ingeniera civil y obra pesada Trabajos especializados Empresas Constructoras1 (var. % anual real) (GLFDFLyQ Obra pblicas Agua, riego y saneamiento Electric. y comunicaciones Transporte Petrleo y petroqumica Otras
Fuente: BBVA Bancomer con datos de Inegi, Banxico Cuadro 19
07III 3.7 2.6 6.1 3.1 2.3 8.6 -3.5 -16.1 -10.1 17.3 -20.2 -6.3
IV 5.2 3.5 8.5 6.9 2.8 8.6 -2.8 -16.8 -12.0 4.4 -4.4 -3.6
08I 3.9 2.4 7.2 3.5 0.4 5.2 -5.0 5.6 3.2 12.0 -29.2 -4.4
II 6.1 4.3 10.6 3.1 1.9 3.1 0.3 28.5 31.7 14.9 -32.1 1.9
III 3.1 -0.4 11.8 -2.2 -1.8 -4.0 1.1 3.4 8.5 14.2 -22.7 -1.7
IV -0.8 -6.2 11.7 -6.6 -3.2 -6.7 2.3 -9.5 32.5 13.4 -20.5 -7.9
09I -5.3 -11.6 9.2 -13.3 -5.0 -18.6 18.1 -2.6 58.0 30.0 -7.4 -21.5
II -7.6 -14.8 7.9 -13.4 -6.3 -19.4 18.4 6.0 34.7 19.1 14.7 -37.9
III -6.1 -13.5 7.9 -8.1 -7.5 -13.5 7.1 7.3 26.3 4.9 4.3 -40.3
IV -6.7 -12.5 3.0 -6.5 -6.5 -8.3 1.5 15.2 19.5 -6.9 6.0 -35.4
10I -3.4 -6.1 0.1 0.4 -4.0 -5.5 -1.5 10.6 4.5 -5.8 0.1 -12.5
II -1.7 -2.5 -1.4 4.0 -2.5 -4.0 -0.9 12.1 0.8 -0.1 -9.0 -4.2
III 0.9 1.5 -0.8 5.2 0.9 -5.0 6.7 4.6 10.7 5.5 8.5 4.8
Indicadores Trimestrales del Mercado de la Vivienda

07III IV 3UHFLR 0HGLR GH 9LYLHQGD PLOHV GH SHVRV Q GH SHULRGR Segmento A 246 250 Segmento B 412 418 Segmento C 866 858 Segmento D 1,953 1,953 Segmento E 4,914 5,058 3UHFLR 0HGLR 9LYLHQGD SRU 0 SHVRV Q GH SHULRGR Segmento A 5,997 6,033 Segmento B 7,064 7,133 Segmento C 8,887 8,900 Segmento D 13,129 13,019 Segmento E 20,602 21,134 Indice SHF de Precios de la Vivienda en Mxico Variacin % anual 7.4 6.1
Fuente: BBVA Bancomer con datos de Inegi, Softec, Banxico Cuadro 20
08I 242 410 849 1,896 4,958
II 233 388 800 1,837 4,800
III 229 382 793 1,825 4,718
IV 229 376 787 1,832 4,770
09I 236 385 808 1,986 4,821
II 240 392 805 2,007 4,862
III 245 397 825 2,010 5,036
IV 245 400 830 2,010 5,014
10I 244 406 821 1,974 4,935
II 243 399 819 1,949 4,875
III 244 393 830 1,940 4,845
5,951 5,713 5,675 5,627 5,879 5,976 6,258 6,309 6,208 6,063 6,170 7,034 6,696 6,637 6,464 6,769 6,836 6,847 6,970 6,941 6,930 6,939 8,896 8,605 8,428 8,422 8,869 8,885 9,216 9,192 8,967 8,962 9,433 12,806 12,596 12,323 12,487 14,146 14,264 14,552 14,631 14,265 14,189 14,197 20,299 19,559 18,541 19,532 22,335 21,950 22,543 22,913 22,358 21,982 21,942 4.5 4.7 5.3 5.7 4.9 2.4 2.0 3.6 3.1 6.1 7.4
Indicadores Trimestrales de Financiamiento a la Vivienda

Cartera de Crdito Vigente Banca Comercial Indice de Morosidad (%) 3.1 3.1 2.9 3.1 3.3 3.6 3.8 4.3 4.6 4.6 4.6 4.3 4.2
&RQVLGHUD HO YDORU GH OD SURGXFFLyQ GH ODV HPSUHVDV DOLDGDV \ QR DOLDGDV D OD &iPDUD 0H[LFDQD GH OD ,QGXVWULD GH OD &RQVWUXFFLyQ Nota: Rangos de precio expresados en veces salario mnimo mensual (vsmm); Segmento A (61-160 vsmm); B (161-300); C (301-750); D (751-1,670) y E (1,671 y ms). 600 SHVRV HQ HQ OD ]RQD $ 3HVRV GH RFWXEUH GH Fuente: BBVA Bancomer con datos de Inegi, Softec, Banxico
PGINA 46

Enero 2011
Cuadro 21
Indicadores Mensuales Macroeconmicos

J.09 IGAE (var. % anual) Vol. de construccin real (var. % anual) (GLFDFLyQ Ingeniera civil y obra pesada Trabajos especializados Empleo formal privado total (IMSS) Variacin % Anual Salario medio de cotizacin2 Variacin % Anual Real Masa salarial real (IMSS var. % anual) Salario mn. gral. (diario pesos nom.) ,13& Q GH SHUtRGR YDU TIIE 28 promedio (%) Tasa de inters 10 aos (M10)
1
A -6.9 -7.3
S -5.2 -7.6
O -4.9 -8.5
N -2.1 -5.6
D 0.6 -5.4
E.10 3.6 -4.8 -8.2 0.4 -1.7 14.1 0.0
F 4.0 -4.1 -6.8 -0.5 0.9 14.2 1.3
M 6.7 -0.4 -2.3 1.2 1.7 14.3 2.1
A 6.9 -2.1 -3.5 -1.2 6.5 14.4 3.1
M 9.2 0.4 -0.4 0.9 4.2 14.4 4.1
J 6.7 -4.6 -5.1 -4.8 1.5 14.5 4.4
J 5.3 -2.5 -2.6 -3.7 2.5 14.5 4.5
A 6.4 1.4 2.0 -0.4 7.1 14.6 4.9
S 5.0 4.4 5.8 2.0 7.8 14.7 5.1
-6.6 -4.2
3.9 5.1 1.4 9.3 14.8 5.4
-11.7 -14.4 -14.6 -14.9 -11.8 -10.3 10.8

1
6.1
5.2 -8.6 14.0 -3.7
2.0 -9.9 14.1 -3.4
5.3 -5.3 14.2 -2.2
2.6 -3.3 14.0 -1.2
-7.8 -10.0 13.9 -4.1 13.9 -3.7
231.5 230.9 229.4 227.9 227.2 227.3 237.2 237.7 234.3 234.0 237.6 237.1 239.0 238.2 236.1 235.2 -1.3 -5.3 53.2 5.4 4.9 8.1 -1.1 -9.3 53.2 5.1 4.9 8.1 -0.9 -8.5 53.2 4.9 4.9 8.0 -0.8 -7.8 53.2 4.5 4.9 8.1 -1.2 -6.6 53.2 3.9 4.9 8.1 -1.2 -5.3 53.2 3.6 4.9 7.8 -1.4 -3.3 55.8 4.5 4.9 7.9 -2.2 -2.3 55.8 4.8 4.9 7.7 -2.4 -0.9 55.8 5.0 4.9 7.7 -1.8 0.3 55.8 4.3 4.9 7.4 -1.1 1.3 55.8 3.9 4.9 7.4 -0.9 1.8 55.8 3.7 4.9 6.9 -0.4 2.7 55.8 3.6 4.9 6.7 -0.5 8.2 55.8 3.7 4.9 6.3 -0.7 8.1 55.8 3.7 4.9 6.3 -0.8 8.7 55.8 4.0 4.9 6.1
DQXDO
Millones de personas 2 3HVRV GLDULRV QRPLQDOHV FRUUHVSRQGLHQWH DO Q~PHUR GH DOLDGRV GHO ,QVWLWXWR 0H[LFDQR GHO 6HJXUR 6RFLDO Fuente: BBVA Bancomer con datos de Banco de Mxico, Inegi, IMSS Cuadro 22
Indicadores Mensuales de Construccin y Vivienda

J.09 Empleo const.Total (IMSS miles) Variacin % anual Prod. de cemento (tons. var. % anual) Cons. cemento (hab. var. % anual)
3
E.10
1,120 1,121 1,110 1,119 1,120 1,043 1,062 1,085 1,102 1,128 1,141 1,158 1,157 1,178 1,189 1,207 -9.9 -10.1 -10.5 0.1 -8.4 -5.2 -9.5 -9.4 -7.2 -7.0 -11.7 -2.8 -4.1 3.1 2.4 -5.2 -4.3 -3.5 -11.7 -0.8 -6.7 -11.1 2.3 2.0 4.2 1.0 0.0 -7.4 -11.5 2.7 2.5 3.8 -0.2 2.4 -3.0 -7.3 3.1 3.1 3.5 1.0 3.8 -4.9 -9.1 4.1 4.3 3.5 1.8 4.0 -7.4 -7.4 5.3 5.7 3.5 1.8 3.3 -7.8 -7.8 5.2 5.6 3.4 2.6 5.0 1.8 1.8 4.5 4.8 3.4 3.4 7.2 3.3 3.3 4.0 4.2 3.3 3.2 7.9 5.7 4.8 4.7 5.1 3.3 2.9
-4.9 -13.0 -10.0 -14.0 -1.6 -2.9 3.8 7.0 -1.4 -2.7 3.8 6.7 -0.9 -2.0 3.7 6.5 -1.6 -2.8 3.5 3.5
-8.7 -15.7 -1.0 -1.8 3.1 1.8 1.3 0.8 3.8 1.5
Precios construccin (var. % anual) Materiales (var.% anual) Mano de obra (var. % anual) Alquiler de maq. (vari. % anual)
3
Se utiliz el volumen de produccin de cemento como proxi de consumo Fuente: BBVA Bancomer con datos de Banco de Mxico, Inegi, IMSS
Cuadro 23
Indicadores Mensuales de Financiamiento a la Vivienda

J.09 Crd. Vig. B. Com. (saldos m.m.p*) Variacin % anual Crd. Vig. Sofoles (saldos m.m.p*) Variacin % anual &$7 SURP SHVRV WDVD MD A S O N D E.10 F M A M J J A S O 319.7 313.8 316.5 318.4 333.3 337.9 338.6 338.7 338.7 342.1 346.7 349.7 352.6 353.2 353.7 354.3 4.2 54.2 3.0 53.8 3.5 53.1 2.9 52.7 -6.9 7.3 52.5 10.6 19.9 9.7 19.7 9.2 19.8 8.3 19.6 9.4 19.7 9.6 19.6 10.0 19.5 10.3 19.3 12.6 19.1 11.8 19.0 11.3 18.8
-34.9 -36.2 -37.1
-6.3 -64.6 -65.1 -65.0 -65.0 -64.9 -64.5 -64.4 -64.4 -64.4 -64.3 -64.3
14.74 14.79 14.77 14.80 14.89 14.74 14.75 14.75 14.75 14.73 14.22 14.17 14.11 14.11 14.14 14.05
* pesos de octubre de 2010 Fuente: BBVA Bancomer con datos de Banco de Mxico, Inegi, CNBV
PGINA 47

Enero 2011
5. Temas especiales incluidos en nmeros anteriores

Julio 2010
Diez aos de poltica de vivienda: los grandes nmeros Se ha abatido el rezago habitacional? El impacto de la poltica de vivienda en las ciudades
Enero 2010
Crdito puente: Nuevamente un cuello de botella para el sector inmobiliario en 2010? Qu ha determinado el comportamiento de los precios de la vivienda en Mxico?
Octubre 2009
La constitucin del suelo urbano en Mxico Financiamiento de largo plazo: los Covered Bonds
Enero 2009
Macro-desarrollos urbanos y vivienda social sustentable El mercado de bonos de carbono
Septiembre 2008
Subsidios gubernamentales a la vivienda Costos indirectos a la adquisicin
Enero 2008
El seguro de crdito a la vivienda Exceso de oferta de vivienda?...Es tan slo eso?
Septiembre 2007
Mercado inmobiliario para Baby-Boomers Ley Nacional de Vivienda
Enero 2007
Demanda de vivienda Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Races (FIBRAS)
Agosto 2006
Una mirada al II Conteo de Poblacin y Vivienda 2005 ndice Hbita
Enero 2006
Sofoles hipotecarias, evolucin e importacia /D YLYLHQGD HQ 0p[LFR \ VX QDQFLDPLHQWR
Julio 2005
Valuacin inmobiliaria, sacndole provecho a un avalo Empresas desarrolladoras de vivienda en Mxico Disponibles en www.bbvaresearch.com en espaol y en ingls
PGINA 48

Enero 2011
AVISO LEGAL Este documento, as como los datos, opiniones, estimaciones, previsiones y recomendaciones contenidas en el mismo, han sido elaborados por Banco Bilbao 9L]FD\D $UJHQWDULD 6$ HQ DGHODQWH %%9$ FRQ OD QDOLGDG GH SURSRUFLRQDU D VXV FOLHQWHV LQIRUPDFLyQ JHQHUDO D OD IHFKD GH HPLVLyQ GHO LQIRUPH \ HVWiQ sujetas a cambio sin previo aviso. BBVA no asume compromiso alguno de comunicar dichos cambios ni de actualizar el contenido del presente documento. Ni el presente documento, ni su contenido, constituyen una oferta, invitacin o solicitud de compra o suscripcin de valores o de otros instrumentos o de realizacin o cancelacin de inversiones, ni pueden servir de base para ningn contrato, compromiso o decisin de ningn tipo. (O LQYHUVRU TXH WHQJD DFFHVR DO SUHVHQWH GRFXPHQWR GHEH VHU FRQVFLHQWH GH TXH ORV YDORUHV LQVWUXPHQWRV R LQYHUVLRQHV D TXH HO PLVPR VH UHHUH SXHGHQ QR VHU DGHFXDGRV SDUD VXV REMHWLYRV HVSHFtFRV GH LQYHUVLyQ VX SRVLFLyQ QDQFLHUD R VX SHUO GH ULHVJR \D TXH QR KDQ VLGR WRPDGDV en consideracin para la elaboracin del presente informe, por lo que debe adoptar sus propias decisiones de inversin teniendo en cuenta dichas FLUFXQVWDQFLDV \ SURFXUiQGRVH HO DVHVRUDPLHQWR HVSHFtFR \ HVSHFLDOL]DGR TXH SXHGD VHU QHFHVDULR (O FRQWHQLGR GHO SUHVHQWH GRFXPHQWR VH EDVD HQ LQIRUPDFLRQHV TXH VH HVWLPDQ GLVSRQLEOHV SDUD HO S~EOLFR REWHQLGDV GH IXHQWHV TXH VH FRQVLGHUDQ DEOHV SHUR GLFKDV LQIRUPDFLRQHV QR KDQ VLGR REMHWR GH YHULFDFLyQ LQGHSHQGLHQWH SRU %%9$ SRU OR TXH QR VH RIUHFH QLQJXQD JDUDQWtD H[SUHVD R LPSOtFLWD HQ FXDQWR D VX SUHFLVLyQ LQWHJULGDG R FRUUHFFLyQ %%9$ QR asume responsabilidad alguna por cualquier prdida, directa o indirecta, que pudiera resultar del uso de este documento o de su contenido. El inversor debe tener en cuenta que la evolucin pasada de los valores o instrumentos o los resultados histricos de las inversiones, no garantizan la evolucin o resultados futuros. (O SUHFLR GH ORV YDORUHV R LQVWUXPHQWRV R ORV UHVXOWDGRV GH ODV LQYHUVLRQHV SXHGHQ XFWXDU HQ FRQWUD GHO LQWHUpV GHO LQYHUVRU H LQFOXVR VXSRQHUOH OD prdida de la inversin inicial. Las transacciones en futuros, opciones y valores o instrumentos de alta rentabilidad (high yield securities) pueden implicar grandes riesgos y no son adecuados para todos los inversores. De hecho, en ciertas inversiones, las prdidas pueden ser superiores a la inversin inicial, siendo necesario en estos casos hacer aportaciones adicionales para cubrir la totalidad de dichas prdidas. Por ello, con carcter previo a realizar transacciones en estos instrumentos, los inversores deben ser conscientes de su funcionamiento, de los derechos, obligaciones y riesgos que incorporan, as como los propios de los valores subyacentes a los mismos. Podra no existir mercado secundario para dichos instrumentos. BBVA o cualquier otra entidad del Grupo BBVA, as como sus respectivos directores o empleados, pueden tener una posicin en cualquiera de los valores R LQVWUXPHQWRV D ORV TXH VH UHHUH HO SUHVHQWH GRFXPHQWR GLUHFWD R LQGLUHFWDPHQWH R HQ FXDOHVTXLHUD RWURV UHODFLRQDGRV FRQ ORV PLVPRV SXHGHQ QHJRFLDU con dichos valores o instrumentos, por cuenta propia o ajena, proporcionar servicios de asesoramiento u otros servicios al emisor de dichos valores o instrumentos, a empresas relacionadas con los mismos o a sus accionistas, directivos o empleados y pueden tener intereses o llevar a cabo cualesquiera transacciones en dichos valores o instrumentos o inversiones relacionadas con los mismos, con carcter previo o posterior a la publicacin del presente informe, en la medida permitida por la ley aplicable. Los empleados de los departamentos de ventas u otros departamentos de BBVA u otra entidad del Grupo BBVA pueden proporcionar comentarios de mercado, YHUEDOPHQWH R SRU HVFULWR R HVWUDWHJLDV GH LQYHUVLyQ D ORV FOLHQWHV TXH UHHMHQ RSLQLRQHV FRQWUDULDV D ODV H[SUHVDGDV HQ HO SUHVHQWH GRFXPHQWR DVLPLVPR BBVA o cualquier otra entidad del Grupo BBVA puede adoptar decisiones de inversin por cuenta propia que sean inconsistentes con las recomendaciones contenidas en el presente documento. Ninguna parte de este documento puede ser (i) copiada, fotocopiada o duplicada en ningn modo, forma o medio (ii) redistribuida o (iii) citada, sin el permiso previo por escrito de BBVA. Ninguna parte de este informe podr reproducirse, llevarse o transmitirse a aquellos Pases (o personas o entidades de los mismos) en los que su distribucin pudiera estar prohibida por la normativa aplicable. El incumplimiento de estas restricciones podr constituir infraccin de la legislacin de la jurisdiccin relevante. Este documento se proporciona en el Reino Unido nicamente a aquellas personas a quienes puede dirigirse de acuerdo con la Financial Services and 0DUNHWV $FW )LQDQFLDO 3URPRWLRQ 2UGHU \ QR HV SDUD VX HQWUHJD R GLVWULEXFLyQ GLUHFWD R LQGLUHFWD D QLQJXQD RWUD FODVH GH SHUVRQDV R HQWLGDGHV En particular el presente documento nicamente se dirige y puede ser entregado a las siguientes personas o entidades (i) aquellas que estn fuera del Reino Unido (ii) aquellas que tienen una experiencia profesional en materia de inversiones citadas en el artculo 19(5) de la Order 2001, (iii) a aquellas con alto patrimonio neto (High net worth entities) y a aquellas otras a quienes su contenido puede ser legalmente comunicado, incluidas en el artculo 49(1) de la Order 2001. Ninguna parte de este informe podr reproducirse, llevarse o transmitirse a los Estados Unidos de Amrica ni a personas o entidades americanas. El incumplimiento de estas restricciones podr constituir infraccin de la legislacin de los Estados Unidos de Amrica. (O VLVWHPD UHWULEXWLYR GHOORV DQDOLVWDV DXWRUHV GHO SUHVHQWH LQIRUPH VH EDVD HQ XQD PXOWLSOLFLGDG GH FULWHULRV HQWUH ORV FXDOHV JXUDQ ORV LQJUHVRV REWHQLGRV en el ejercicio econmico por BBVA e, indirectamente, los resultados del Grupo BBVA, incluyendo los generados por la actividad de banca de inversiones, DXQTXH pVWRV QR UHFLEHQ FRPSHQVDFLyQ EDVDGD HQ ORV LQJUHVRV GH QLQJXQD WUDQVDFFLyQ HVSHFtFD GH EDQFD GH LQYHUVLRQHV %%9$ \ HO UHVWR GH HQWLGDGHV GHO *UXSR %%9$ TXH QR VRQ PLHPEURV GH OD 1HZ <RUN 6WRFN ([FKDQJH R GH OD 1DWLRQDO $VVRFLDWLRQ RI 6HFXULWLHV 'HDOHUV ,QF no estn sujetas a las normas de revelacin previstas para dichos miembros. BBVA est sometido al cdigo de conducta de los Mercados de Valores del Grupo BBVA, el cual incluye, entre otras, normas de conducta HVWDEOHFLGDV SDUD SUHYHQLU \ HYLWDU FRQLFWRV GH LQWHUpV FRQ UHVSHFWR D ODV UHFRPHQGDFLRQHV LQFOXLGDV EDUUHUDV D OD LQIRUPDFLyQ (O &yGLJR GH Conducta en los Mercados de Valores del Grupo BBVA est disponible para su consulta en la direccin Web siguiente: www.bbva.com / Gobierno Corporativo.

Enero 2011
Consejo Editorial
Adolfo Albo Eduardo Osuna Isidoro Snchez Jorge Sicilia Eduardo Torres
Han elaborado esta publicacin

Editor Adolfo Albo a.albo@bbva.bancomer.com Eduardo Torres e.torres@bbva.bancomer.com Fernando Balbuena fernando.balbuena@bbva.bancomer.com
BBVA Research
Economista Jefe del Grupo Jos Luis Escriv
Economistas Jefe y Estrategas Jefe de las Unidades:

Escenarios Econmicos y Financieros y Regulacin: Mayte Ledo teresa.ledo@grupobbva.com Escenarios Financieros Sonsoles Castillo s.castillo@grupobbva.com Sistemas Financieros Ana Rubio arubiog@grupobbva.com Escenarios Econmicos Juan Ruiz juan.ruiz@grupobbva.com Regulacin y Polticas Pblicas Mara Abascal maria.abascal@grupobbva.com Market & Client Strategy: Antonio Pulido ant.pulido@grupobbva.com Equity y Crdito Ana Munera ana.munera@grupobbva.com Tipos de Inters, Divisas y Materias Primas Luis Enrique Rodrguez luisen.rodriguez@grupobbva.com Asset Management Henrik Lumholdt KHQULNOXPKROGW#JUXSREEYDFRP Estados Unidos y Mxico: Jorge Sicilia j.sicilia@bbva.bancomer.com Estados Unidos Nathaniel Karp QDWKDQLHONDUS#EEYDFRPSDVVFRP Mxico Adolfo Albo a.albo@bbva.bancomer.com Anlisis Macro Mxico Julin Cubero juan.cubero@bbva.bancomer.com Espaa y Europa: Rafael Domnech r.domenech@grupobbva.com Espaa Miguel Cardoso miguel.cardoso@grupobbva.com Europa Miguel Jimnez mjimenezg@grupobbva.com Economas Emergentes: Alicia Garca-Herrero DOLFLDJDUFLDKHUUHUR#EEYDFRPKN Anlisis Transversal Economas Emergentes Daniel Navia daniel.navia@grupobbva.com Pensiones David Tuesta david.tuesta@grupobbva.com Asia Stephen Schwartz VWHSKHQVFKZDUW]#EEYDFRPKN Sudamrica Joaqun Vial jvial@bbvaprovida.cl Argentina Gloria Sorensen gsorensen@bancofrances.com.ar Chile Alejandro Puente apuente@grupobbva.cl Colombia Juana Tllez juana.tellez@bbva.com.co Per Hugo Perea hperea@grupobbva.com.pe Venezuela Oswaldo Lpez oswaldo_lopez@provincial.com
Interesados dirigirse a:
BBVA Research Mexico Avda. Universidad 1200 Colonia Xoco C.P. 03339 Mxico D.F. Telfono: + 52 55 56216620 E-mail: researchmexico@bbva.bancomer.com
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Mxico

Situacin Inmobiliaria Mxico

4. Anexo estadstico ............................................................................................................ 44

5. Temas especiales incluidos en nmeros anteriores ........................... 48

Fecha de cierre: 31 de diciembre de 2010

VER INFORMACIN IMPORTANTE EN LA PGINA 49 DE ESTE DOCUMENTO

Situacin Inmobiliaria Mxico

Situacin Inmobiliaria Mxico

El ciclo actual en perspectiva: una recesin menos profunda

Situacin Inmobiliaria Mxico

Comparacin de los ciclos de crecimiento del PIB y la construccin

PIB total y PIB construccin Var % anual

Total Const. Total Const.

Fuente: BBVA Research con datos del INEGI

Construccin en ciclos recesivos Indice T=100 en trim. de prod. mxima

PIB construccin y PIB total Var. % anual real series AE*

Trimestres 1995 2001 2009 1986 1981

Fuente: BBVA Research con datos del INEGI

Situacin Inmobiliaria Mxico

Qu actividades han sido las ms afectadas?

Construccin: valor produccin Var. real y contribuciones, % y pp

Componentes de la construccin Var. % anual real, series AE*

Obra Civil (31%)

Trabajos especializados (8%)

Total Construccin Obra Civil

Trabajos esp. Edificacin

Fuente: BBVA Research con datos del INEGI

*Ajustadas estacionalmente Fuente: BBVA Research con datos del INEGI

Seales de recuperacin, consistentes con el resto de la economa

Qu esperar para 2011?

Situacin Inmobiliaria Mxico

Empleo: total vs. construccin, var. % anual

Construccin vs. indicadores de actividad, Indice Ene-08=100, series AE*

Total Construccin IGAE

Cemento Confianza productor

Fuente: BBVA Research con datos del INEGI

*Ajustadas estacionalmente Fuente: BBVA Research con datos del INEGI

Situacin Inmobiliaria Mxico

El ajuste en la industria de la vivienda era inminente

Situacin Inmobiliaria Mxico

Crdito hipotecario 2000-2010 Miles de crditos

Crdito hipotecario 2000-2010 por organismo, mmp a precios de 2010

2010, ao de estabilizacin y recuperacin gradual

Crditos hipotecarios por segmentos de vivienda, (Miles)

Mercado hipotecario 2010, (Miles de crditos y miles de millones de pesos)

Situacin Inmobiliaria Mxico

Crditos hipotecarios segmentos de bajos ingresos (Miles)

Crditos hipotecarios segmentos de ingresos medio y alto (Miles)

Econmica + Popular (350 mil)

Tradicional (610 mil)

Total (izq.) Residencial Plus (ms de 2.6 mill.)

Media (hasta 1.3 mill.) Residencial (hasta 2.6 mill.)

Crditos individuales por organismo y regin 2010*, Var. % anual

Inventarios de vivienda por segmentos Meses*

Segmentos de ingreso bajo Segmentos de ingreso medio y alto Total

Situacin Inmobiliaria Mxico

,QLFLRV GH REUD HGLFDFLyQ GH YLYLHQGD Miles, RUV

Constructores registrados en el Infonavit (segn tamao del conjunto habitacional)

Hasta 50 500 a 999

50 a 99 100 a 499 1000 o ms

Fuente: BBVA Research con datos de AHM

Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit

Consolidacin de la industria un resultado de la crisis

,QLFLRV GH REUD HGLFDFLyQ GH YLYLHQGD Miles, RUV

&RQFOXVLRQHV HQ FRQWLQXDUi HO UHVWDEOHFLPLHQWR GHO QDQFLDPLHQWR a la industria