DEL ARRENDAMIENTO DE COSAS El arrendamiento no se inicio como una figura propia, desde el derecho romano se confunda con la compraventa

en el sentido que se entregaba una cosa a manera de venta pero por un tiempo determinado, por la necesidad de vivienda de las personas de escasos recursos se daba una casa para el uso con la obligacin para el usuario de pagar una renta. El arrendamiento es un contrato donde dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa LOCATIO CONDUCTIO REI o a ejecutar una obra LOCATIO CONDUCTIO OPERARIS o prestar un servicio LOCATIO CONDUCTIO OPERARUM y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. En la actualidad la locatio conductio operaris se separa del contrato de arrendamiento y toma su propia figura, contrato de obra. El arrendamiento de cosas sirve indiscutiblemente para satisfacer una necesidad, las cuales han servido para que los pases socialistas y no socialistas legislen con criterio de proteccin hacia el arrendamiento. Todas estas leyes permiten al arrendatario el uso y goce de la cosa arrendada a pesar de la expiracin del plazo pactado por las partes y como se fijan obligatoriamente los precios o rentas de los arrendamientos de los inmuebles. En Colombia as mismo se tienen reglas el decreto 1070 de 1956l proceso de proteccin o defensa de los arrendatarios de inmuebles con ms de 50.000 habitantes en ciudades capitales o departamentos, as mismo leyes agrarias donde se regulan de manera especial la relacin entre arrendador y arrendatario de predios rurales. CARACTERISTICAS El contrato de arrendamiento participa de casi todas las caractersticas de la compraventa, salvo los casos de solemnidad y por la forma de cumplirse las obligaciones; a) Bilateral: Ambas partes se ven obligadas, una a proporcionar uso y goce y la otra a pagar un precio o renta determinada. b) Consensual: Se perfecciona con el acuerdo de las partes sobre la cosa y el precio, no requiere que la voluntad se deje prevista por alguna solemnidad en especial para que se repute perfecto el contrato.

c) Oneroso: Las partes persiguen utilidades uno a tener en uso o goce y la otra a recibir el precio determinado. Al miso tiempo es Conmutativo porque precisan los alcances de las prestaciones; en ocasiones por excepcin es Aleatorio cuando el precio consiste de una cuota de los frutos de cada cosecha de la cosa arrendada, como lo habla el cdigo civil articulo 1975. d) Ejecucin sucesiva: El contrato se realiza peridicamente y consiguientemente las obligaciones se cumplen de manera sucesiva y pesan durante todo el trascurso del arrendamiento. Con base en esta caracterstica no se habla de resolucin sino de terminacin o resiliacin cuando ha comenzado a ejecutarse. e) Principal: tiene existencia propia f) Nominado: El cdigo civil se encarga de calificarlo y desarrollarlo

IMPLICA ACTOS DE ADMINISTRACIN El contrato de arrendamiento conlleva actos de administracin por cuanto la parte que arrienda no sustrae de su patrimonio la cosa objeto del y uso y goce. Subsiste en cabeza del propietario el carcter de dueo, solo se confiere la tenencia de la cosa, no existe por parte del arrendador la intencin de traspasar el derecho de dominio. Por tal razn el arrendamiento no encierra actos de disposicin, la tenencia protege el contrato. DISTINCIN ENTRE EL ARRENDAMIENTO Y OTROS ACTOS JURIDICOS Es importante hacer diferencia entre el arrendamiento y otros actos jurdicos con los cuales mantienen aspectos comunes pero sustancialmente se distinguen: a) Con el comodato: En comn tiene el uso y el goce de una cosa donde solo se concede la tenencia, se diferencian por cuanto en el arrendamiento el uso y goce es mediando una contraprestacin en dinero o en frutos de la misma cosa en el comodato se proporciona el disfrute sin contraprestacin por parte de quien recibe la cosa. Arrendamiento es oneroso, consensual y el Comodato es gratuito y real. b) Con el usufructo: El derecho de usufructo conlleva la facultad de gozar de una cosa a cargo de conservar su forma y sustancia Art 853 C.C en el arrendamiento se concede ventajas como est previsto en el Art 2020, el usufructo se extingue por causa de muerte del usufructuario en el arrendamiento pasa a los herederos que constituyen la continuidad patrimonial del causante; el usufructo puede ser

gratuito u oneroso, solemne se constituye con escritura pblica el arrendamiento es siempre oneroso y consensual cuando se trata de arrendamiento privad. c) Con la anticresis: La anticresis es un contrato donde se entrega un bien raz para que se pague con frutos, supone la existencia de una obligacin a cargo de la persona que entrega el inmueble, lo cual no se presenta en el arrendamiento ya que solo es pertinente en finca raz. El uso que se da tiene como finalidad la explotacin del bien para pagar con frutos el crdito. En el arrendamiento el uso se limita al disfrute de la cosa de acuerdo con el contrato, la naturaleza del objeto o a la costumbre del lugar o como se rodee el contrato. d) Con el uso y la habitacin: El derecho del uso es la facultad de gozar da parte limitada de las utilidades y productos de una cosa, es real y consensual, cuando esa utilidad se refiere a una casa se llama habitacin, en el arrendamiento el uso como la habitacin conceden o permiten el goce de una cosa, es personal, es solemne. REQUISITOS Los requisitos del contrato de arrendamiento son los mismos de todo contrato, capacidad, consentimiento, objeto y causa licita, tal como lo establece el artculo 1502 del cdigo civil. Adems de esto requiere del precio o renta porque si este falta degenera el uso y goce en otro negocio jurdico. REQUISITOS DEL PRECIO a) Que consista en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada: El precio puede constituirse en dinero, en frutos naturales de la cosa arrendada y en este segundo caso puede fijarse en una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha. b) Que el precio sea determinado o determinable: El medio ms frecuente para la determinacin del precio es la voluntad de arrendador y arrendatario en cuanto a la cosa y el precio. Sin embargo puede hacer la fijacin un tercero quien es mandatario de los contratantes, dicha determinacin obliga a las partes. El precio no puede ser determinado por arbitrio de uno de los contratantes, como lo estipula el C.C en el artculo 1865. c) Que el precio sea real: La contraprestacin a cargo del arrendatario debe existir y ser real, si se seala un precio pero la intencin de las partes no es pagar ni recibir hay que entender que este elemento del contrato no se cumple y degenera el contrato en otra figura jurdica.

d) Que el precio sea serio: En este caso si se paga un precio pero no se guarda relacin con el disfrute que se proporciona hay un desequilibrio extraordinario en las prestaciones. Cuando el precio no es serio no hay contrato de arrendamiento. REQUISITOS DE LA COSA ARRENDADA a) Que la cosa sea corporal o incorporal excluyendo las consumibles por cuanto se oponen a la naturaleza del contrato: Teniendo en cuenta que en el arrendamiento se procura un goce o uso de la cosa obligndose el arrendatario a conservarla en las mismas condiciones en que la recibe, con el uso y goce de la cosa esta se consuma desaparece el objeto y la vigencia del contrato. b) Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el contrato o se espere llegue a existir: Sobre la cosa vendida el artculo 1870 del C.C cuando se emiten declaraciones de voluntades para arrendar es sobre la consideracin de que la cosa exista. Pero as mismo puede expresarse sobre una cosa que no existe pero se supone que llegue a existir. c) Que la cosa no est prohibida por la ley para ser arrendada: Casi todas las cosas que se pueden vender son susceptibles de arrendarse, en cambio no todas las cosas que se pueden arrendar son susceptibles de venderse un bien embargado o secuestrado no se pueden arrendar: El derecho de servidumbre separado del precio en cuyo beneficio se ha constituido, el derecho de alimento, los derechos estrictamente personales como el uso y habitacin, las cosa comunes etc. ARRENDAMIENTO DE COSA AJENA Segn el inciso final del artculo 1974 del C.C el arrendamiento de cosa ajena es vlido, pero facultando el arrendamiento de buena fe a pedir saneamiento contra el arrendador en caso de eviccin. La validez del arrendamiento de cosa ajena es sin perjuicio de los derechos del verdadero dueo, quien podr obviamente demandar la restitucin y as surge el verdadero saneamiento por eviccin. ARRENDAMIENTO DE COSA PROPIA Esto ocurrira cuando la posesin material est en cabeza de otra persona o se ha convertido en nudo propietario, como es el caso del usufructo, que el usufructuario de en arriendo la cosa al propietario durante el termino del usufructo, as mismo se puede producir en los contratos de administracin de fiducia. Si el dueo por el contrario es poseedor de la cosa, no es vlido el arrendamiento por cuanto el uso y goce que se pretende conceder va incorporado esencialmente en el hecho de la posesin.

ARRENDAMIENTO DE BIENES DE ENTIDADES DE DERECHO PBLICO Los bienes de la unin cuando se traten de una entidad de derecho pblico celebre un contrato de arrendamiento, obra como una persona de derecho privado sometindose las disposiciones del arrendamiento en general, salvo aquellas exigencias que normas o cdigos especiales impongan. El arrendamiento de bienes de entidades de derecho pblico esta preceptuado por el artculo 1981 del C.C. Si se hablara de arrendamiento de muebles se requerira la licitacin pblica, deber constar por escrito lo que nos indica que es siempre solemne. El tiempo del contrato seria el que pactaran las partes expresamente, pero cuando el arrendador fuere una entidad pblica el contrato no podra exceder de dos aos si se trata de muebles, siendo el caso de inmuebles el tiempo seria de cinco aos sin que hubiere lugar a prorrogas; con la excepcin de zonas francas, industriales y comerciales los cuales pueden pactarse un trmino superior a cinco pero sin exceder de treinta aos, pudindose prorrogar por el mismo lapso de tiempo siempre y cuando se pactare antes de su vencimiento. EXCLUSIN DE LA LESION ENORME EN EL ARRENDAMIENTO La lesin enorme puede darse en caso de que el precio no sea el justo, cuando no guarde proporcin en las prestaciones, la accin rescisoria no es viable para la lesin enorme porque la ley no lo autoriza ya que taxativamente la regula para determinados actos jurdicos entre los cuales no est incluido el arrendamiento. DENOMINACIN DEL PRECIO Segn el artculo 1975 del C.C cuando el precio se paga peridicamente se llama renta, que es el vocablo ms acorde con la significacin. Ordinariamente el precio en el arrendamiento se pacta por periodos definidos o determinados en el tiempo, lo que significa que sealar el precio al contado, el uso y el goce no pueden ser perpetuo, sino limitado en el tiempo ya que no se puede proporcionar un disfrute perpetuo. El pago peridico del precio del arrendamiento tambin es denominado canon, el cual es el ms utilizado en la actualidad est definido en el artculo 101 de la ley 153 de 1887 como el rdito que se paga en el censo.