CAPITOLO TERZO

La progettazione integrata

Pi volte abbiamo ribadito la necessit di identificare ed utilizzare un metodo corretto per lideazione e la progettazione dei centri benessere a prescindere dalle loro specifiche esigenze tecniche, dimensionali o tipologiche. La progettazione integrata un metodo di lavoro piuttosto raro ma indubbiamente utilizzato quando gli elementi in gioco (design, sostenibilit, impiantistica, normative, marketing, specifiche tecniche, ecc) sono diversi o numerosi e necessitano di essere coordinati per garantire buone prestazioni. Ladozione di questo metodo richiede unottima capacit di relazione e tecniche che si rifanno al Project Management. La progettazione integrata gode di alcuni fondamentali vantaggi rispetto ad una gestione autonoma delle diverse fasi progettuali: garantisce una qualit progettuale uniforme relativa ai diversi aspetti; semplifica il processo progettuale; determina un maggior controllo dei costi di progettazione e realizzazione; accorcia i tempi di progettazione; assicura la qualit del progetto esecutivo. ampiamente dimostrato che un buon project management, associato alla progettazione integrata, si traduce in un risparmio quantificabile sino ed oltre al 30% dei costi di progettazione e realizzazione. Per far comprendere meglio la complessit legata al progetto di un centro benessere elenchiamo le diverse figure professionali che potrebbero essere chiamate in gioco e le loro diverse specificit: 1. Project Manager (capo progetto: normalmente un architetto esperto di centri benessere in grado di dirigere la progettazione affinch siano risolte le aspettative creative/artistiche, tecniche e tecnologiche). 2. progettista del layout (progettista che deve conoscere i flussi dei clienti, del personale, le problematiche relative alle manutenzioni e alla ottimizzazione della gestione, il corretto dimensionamento proporzionale degli spazi in riferimento alla tipologia del centro e alla qualit del servizio ecc.); 3. ingegnere strutturista (se il progetto prevede interventi strutturali importanti o soprattutto se il centro costruito ex novo); 4. progettista termotecnico (impianto CSZ, trattamento aria, sanitario, idraulico ecc); 5. progettista impianto elettrico; 6. Coordinatore progetto esecutivo (figura particolare che deve integrare allinterno del processo progettuale anche le diverse soluzioni selezionate dai fornitori); 7. programmatore e consulenti per la parte domotica (o di automazione);
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8. light designer (ruolo che non pu essere svolto dalle aziende fornitrici di corpi illuminanti); 9. graphic designer; 10. consulente pratiche tecnico/amministrative (permessi sanitari, pratica edilizia, pratica ambientale o paesaggistica, parere sovraintendenza, parete vigili del fuoco, ecc.) 11. progettista piano di sicurezza; 12. interior designer; 13. direttore lavori. Di seguito un possibile organigramma relativo alla progettazione integrata di un centro benessere di medie dimensioni.

Project Manager

Gestore

Committente imprenditore

SPA Manager

Responsabile Comunicazione e Marketing Resp. Business Plan Responsabile Pratiche Tecnico Amministrative Consulente progettazione Piscine Coordinatore Progetto Esecutivo

Progettista Capo

Responsabile MEP Progettista Impianto Elettrico

Direttore Lavori

Interior Designer

Termotecnico

General Contractor

Computista

Lighting Designer

Consulente Automazioni

Strutturista

Graphic Designer

Lo schema evidenzia come il Project Manager coordini le figure responsabili delle principali criticit del progetto: gestione, rapporti con la committenza, progettazioni, aspetti tecnici legati agli impianti, problematiche tecniche e amministrative, direzione lavori. Il Project Manager responsabile della corretta valutazione dei costi di realizzo.
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Studio di fattibilit Tecnica ed Economica Uno degli errori macroscopici a cui spesso si assiste in qualsiasi progettazione la mancanza di un serio studio di fattibilit, vale a dire una chiara ed estesa panoramica dei diversi aspetti progettuali, economici, gestionali e tecnico/amministrativi. Questo studio rappresenta il punto di partenza necessario sulla base del quale attuare ogni fase successiva del progetto, si tratta, purtroppo di uno strumento spesso sottovalutato e gestito in maniera approssimativa in quanto, erroneamente, ritenuto superfluo o privo di contenuti reali e attendibili dal punto di vista generale e specifico. Un bravo imprenditore dovrebbe invece considerare lo studio di fattibilit come il momento fondamentale per una corretta valutazione del progetto, sulla base del quale prendere decisioni circa il finanziamento dellopera, la relativa tempistica, la necessit di avvalersi di partner qualificati; in definitiva il momento in cui individuare le future problematiche e le possibili soluzioni. Nel caso specifico dei centri benessere un corretto studio di fattibilit dovrebbe contenere almeno i seguenti capitoli, in forma pi o meno dettagliata in base al concept generale e alle dimensioni della struttura: 1. STATO ATTUALE IMMOBILE - descrizione dello stato attuale dellarea o dellimmobile (impianti, strutture portanti, terreno, risorse energetiche, gestione del cantiere, foto ecc.); 2. ANALISI TERRITORIO panoramica culturale generale, peculiarit costruttive, materiali da costruzione e artigianalit specifiche, situazione ambientale e paesaggistica, riferimenti storici ed artistici; 3. CONCEPT - concept dellopera dal punto di vista imprenditoriale e progettuale; 4. POSIZIONAMENTO - posizionamento commerciale, identificazione di una strategia di marketing e commerciale adeguata al posizionamento; 5. COMPETITOR ED ORIGINE CLIENTI - analisi delle strutture vicine, dei potenziali competitor, origine della possibile clientela; 6. GESTIONE - idea di gestione (esterna, interna, cooperativa, divisa per business unit ecc); 7. SPECIFICHE TECNICHE DELLOPERA - specifiche generali delle funzioni e delle principali destinazioni dei singoli spazi, degli impianti, dei materiali prevalenti, layout zone o planimetria generale dellopera ecc.; 8. BUDGET E COSTI - identificazione budget di spesa per la realizzazione dellopera finita iniziale (con dettaglio dei costi di progettazione), considerazioni sui costi fissi di gestione, delle utenze, dei consumi energetici/idrici, delle manutenzioni, dei costi promozionali e pubblicitari, delle risorse finanziarie (necessit ad esempio di finanziamenti pubblici regionali, nazionali o europei) ecc. 9. RICAVI identificazione di un possibile scenario dei ricavi distinto per aree (o business unit); 10. ITER TECNICO/AMMINISTRATIVO panoramica delle pratiche tecnico amministrative e dei permessi necessari; 11. TEAM GROUP identificazione di tutti gli attori in gioco (progettisti, contractor e fornitori, gestore/i, manutentore/i, SPA manager, agenzia di comunicazione, PR, ecc).
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La redazione dello studio di fattibilit dovrebbe essere un lavoro di squadra portato avanti principalmente dal progettista assieme al gestore e alla propriet ma, in qualche caso specifico - e se esperto della materia - il solo progettista pu essere sufficiente. Questo studio non va interpretato come una mera definizione di decisioni aprioristiche o subordinate agli eventi futuri quanto piuttosto un momento di aperta comprensione e dialogo tra le parti, al fine di semplificare liter successivo e le scelte future. Nellambito dei lavori pubblici e dellarchitettura in genere, lo studio di fattibilit uno strumento essenziale e previsto dalla legge ma, in ambito privato, spesso ritenuto un costo evitabile e si tende ad affidare ogni scelta ad una collegialit che difficilmente trover una sintesi ottimale. Lo studio di fattibilit, inoltre, ritenuto imprescindibile quando linvestimento finalizzato solo alla creazione di reddito e nel caso limprenditore non costituisca parte attiva ed operativa nella realizzazione dellopera e nella sua gestione. Definizione del budget di spesa Sebbene sembri incredibile, nella maggior parte dei casi si assiste a progetti gestiti in assenza di un preciso ed articolato budget di spesa generale che sappia non tanto identificare un costo medio di realizzazione a metro quadro, (cosa, tutto sommato, abbastanza facile da fare se si a conoscenza della reale situazione della location, della logistica generale, del target client di riferimento) quanto piuttosto assegnare capitoli di spesa coerenti con la tipologia di centro, il target di riferimento e il suo stile. Se, ad esempio, si realizza un centro benessere in un territorio in cui possibile utilizzare pietre locali di pregio ed adatte al nostro progetto, tale voce assumer particolare importanza perch diviene parte integrante del concept design, dellidentit ed unicit della struttura. possibile individuare alcune macro voci ricorrenti da tenere in considerazione fin dallinizio del progetto e che incidono considerevolmente sullimporto generale dellopera finita. Per la parte costruttiva sono: 1. Opere edili o strutturali (demolizioni, nuove costruzioni, consolidamenti, vasche, isolamenti o coibentazioni, assistenze edili agli impianti); 2. Opere in cartongesso verticali ed orizzontali, 3. Rivestimenti verticali e orizzontali; 4. Impianto meccanico, idro termico e sanitario; 5. Impianto elettrico e/o automazioni; 6. Illuminazione; 7. Arredo fisso e mobile (comprese le eventuali compartimentazioni in vetro o cristallo); 8. Porte e serramenti (interne ed esterne); 9. Grafica e comunicazione; 10. Attrezzature tecniche specifiche (saune, hammam, docce emozionali, cabine sale, piscine, vasche idromassaggio, lettini ed attrezzature cabine estetiche o trattamenti, attrezzature fitness); 11. Progettazioni (architettonica, impiantistica, tecnico/amministrativa, strutturale, comunicazione/grafica);
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Un aspetto non standardizzabile riguarda lassegnazione dellimporto relativo alle varie opere, sia esso stabilito in assoluto o in percentuale, poich si basa sulle reali condizioni della location o dello stabile in genere. Va sottolineata, per, la necessit di un sistematico e costante monitoraggio di tali costi lungo tutto il percorso progettuale, onde evitare eccessive consuntivazioni o reindirizzare (sulla base degli obiettivi progettuali) alcuni importi. Imprenditori e progettisti dovrebbero aver chiaro, sin da subito, che la struttura che si sta realizzando un oggetto architettonico che, per sua natura, implica una forte sovrapposizione di opere differenti in grado di determinare altrettanti aumenti di costo, talvolta generati dallincomprensione dei singoli fornitori sul da farsi. Lesatto importo delle opere, dunque, dovrebbe essere determinato solo sulla base del progetto esecutivo e dopo una reale supervisione in cantiere del lavoro svolto dai principali fornitori. Progettazione Edile e Strutturale Molti progettisti e imprenditori erroneamente sottovalutano lincidenza dei costi delle opere edili e di consolidamento strutturale nella realizzazione di un centro benessere: si tratta di un grave errore perch tali costi, e la loro scarsa stimabilit, possono causare il superamento del budget preventivato. La maggioranza dei produttori e delle aziende che si propongono come contractor nel settore li sottovalutano o addirittura evitano di stimarli. Il primo fattore da considerare lo stato di fatto dellimmobile (ad es. se il centro allinterno di un edificio parzialmente gi realizzato anche se al grezzo) ma una seria valutazione dovrebbe chiarire alcuni aspetti fondamentali quali: - la vicinanza degli scarichi idrici e la possibilit di realizzare una pendenza sufficienti dei sottofondi; - la qualit in termini di isolamento termico ed acustico dei pacchetti muro perimetrali o dei solai; - la presenza o meno di infiltrazioni dacqua dal pavimento o dalle pareti; - la necessit di consolidamenti strutturali soprattutto quando realizziamo piscine o vasche ai piani superiori; - il livello ed incidenza delle assistenze edili agli impianti in aree in cui, magari, troviamo solamente pareti in cemento armato (come spesso accade negli interrati); - la foratura di solai o muri perimetrali al fine di collegare parte degli impianti in copertura. Lincidenza dei costi di tali opere si aggira mediamente intorno ai 500 euro/mq comprese anche le opere in cartongesso (pareti e controsoffitti), le impermeabilizzazioni, gli isolamenti termici e/o acustici, i cementi armati per vasche e piscine, scavi in opera, consolidamenti strutturali, demolizioni, nuove murature ecc. Le opere in cartongesso (e per esteso qualsiasi sistema costruttivo a secco) permettono di realizzare quasi tutte le partizioni verticali ed orizzontali del centro benessere, tenendo conto, ovviamente delle caratteristiche peculiari degli ambienti. Per le aree umide, ad esempio, necessario impiegare lastre a base
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di cemento e non a base di gesso. Limpiego di cemento armato (o calcestruzzo armato c.a.) per la realizzazione di centri benessere spesso marginale se non in edificazioni ex novo o ristrutturazioni incisive. Lutilizzo di questo materiale pu risolvere problematiche importanti in termini strutturali, ad esempio in caso di presenza di falde molto alte, una situazione tipica in vicinanza al mare, a laghi o fiumi. Per utilizzare questo materiale necessario prestare attenzione alleventuale presenza di umidit, situazione che spesso si verifica in ambienti ricavati da interrati o in aderenza a declivi del terreno. In questo caso possibile intervenire con varie soluzioni: realizzare unottima impermeabilizzazione, una contro-parete che funga da intercapedine tecnica (che potrebbe rivelarsi fondamentale e ottimale per la canalizzazione dellimpianto meccanico) o utilizzare del cemento osmotico, una particolare malta cementizia capace di rendere le pareti impermeabili, con un buon isolamento termico. Lutilizzo di cemento osmotico rappresenta una barriera allumidit di ottimo livello qualitativo ma, se non applicato correttamente, pu condizionare negativamente la traspirabilit delle strutture. In presenza di un simile inconveniente, leventuale umidit presente finirebbe per espandersi fino a raggiungere zone non sigillate col trattamento di cemento osmotico, creando antiestetici rigonfiamenti difficili da rimuovere. Per evitare il problema, anche se in qualche misura le strutture trattate rimangono permeabili al vapore, le pareti impermeabilizzate con cemento osmotico devono essere intonacate con malte deumidificanti. Limpermeabilizzazione dellinvolucro edilizio che ospiter il centro benessere di sostanziale importanza se si considera lelevata presenza di acqua in diverse forme e temperature (liquida, vaporizzata, nebulizzata, ghiacciata, calda), elemento che tende a infiltrarsi ovunque non si sia opportunamente intervenuto. Limpermeabilizzazione, dunque, deve essere pensata e progettata sin da subito, tenendo in debita considerazione le caratteristiche della location, gli aspetti architettonici, impiantistici o specifici (ad esempio la presenza di piscine o vasche). In casi particolari necessario ricorrere a sistemi di drenaggio specifici, ad esempio in centri posti ai piani superiori di abitazioni civili, alberghi o strutture commerciali. In questi casi, infatti, una non adeguata impermeabilizzazioni o lassenza di un sistema di drenaggio pu danneggiare non solo il centro ma causare infiltrazioni o allagamenti ai locali adiacenti o sottostanti. La presenza di vasche o piscine impone necessariamente adeguate opere di impermeabilizzazione poich risulta estremamente difficile rilevare eventuali infiltrazioni ad opera conclusa. Il consiglio di affrontare il tema con le dovute precauzioni e attenzioni soprattutto in fase di progettazione esecutiva e di cantierizzazione avvalendosi di aziende qualificate. Anche in questo caso le aziende in grado di assisterci nella progettazione sono diverse e devono sempre essere interpellate nel momento in cui lesperienza del progettista, nel caso specifico, sia carente. Se dal punto di vista teorico la realizzazione di un centro benessere in un locale interrato o seminterrato un controsenso in termini sensoriali, emozionali e tecnici, una buona percentuale proprio realizzata in queste aree soprattutto in strutture alberghiere o sportive gi esistenti. Le controindicazioni a tale scelta
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(ovviamente se non obbligata dalle preesistenze o dallobiettiva possibilit di reperire spazi fuori terra) sono molte anche se quasi tutte tecnicamente risolvibili con costi variabili, in gran parte determinati dalla capacit del team progettuale di comprenderne i problemi intervenire con soluzioni adeguate. Tra le varie problematiche che si possono riscontrare possiamo elencare: a) scarsa altezza dei locali (questo determina non solo un problema estetico e psicologico per le persone che lo devono vivere ma potrebbe causare problemi di tipo tecnico/amministrativo e soprattutto sanitario); b) scarso isolamento termico ed acustico (nella maggioranza dei casi gli interrati sono realizzati con murature in cemento armato o lastre prefabbricate poste direttamente contro terra); c) difficolt di alloggiamento dei macchinari esterni (gruppi frigo, UTA, caldaie, pompe ecc) d) poca illuminazione naturale (problema alcune volte risolvibile attraverso lucernari tubolari solari in grado di convogliare la luce esterna verso linterno del nostro locale); e) problematiche generate dalla difficolt di ottenimento dei permessi necessari alla realizzazione del centro (normative locali o regionali); f) fondazioni particolari che spesso non permettono la realizzazione di vasche, piscine a filo pavimento, oppure la realizzazione di canalizzazioni interrate necessarie (in alcuni casi) per meglio trattare problemi di condensazioni su vetrate o su muri pregiati preesistenti o ex novo (in pietra, mosaico, affreschi, encausti, marmorini ecc.). Questultimo aspetto aggravato, spesso, dallimpossibilit di reperire con esattezza i disegni esecutivi delle fondazioni (in particolare nelle strutture storiche o realizzate per fasi successive) o dalla consistenza del terreno su cui insiste ledificio. Prima di pensare qualsiasi invaso, piscina, vasca o canalizzazione interrata opportuno verificare le fondazioni e accertarsi della consistenza sia del sottofondo attuale che del terreno sottostante. Sottovalutare tali aspetti pu implicare sia un aggravio dei costi di realizzazione sia la necessit di modificare sostanzialmente il layout del centro se non, addirittura, limpossibilit di realizzare opere a filo pavimento (vasche a sfioro, percorsi dacqua, invasi ecc.). La progettazione impiantistica Nella realizzazione di un centro benessere, di qualunque tipologia e dimensione, la progettazione degli impianti rappresenta una tra le voci di spesa di maggior importanza e criticit. necessario, dunque, che essa venga integrata sin da subito nel progetto architettonico generale, inclusa la progettazione degli interni, senza alcuna deroga. Nellipotesi di un centro benessere di media grandezza, possiamo identificare la presenza dei seguenti impianti: - impianto elettrico (impianto forza motrice, impianto elettrico generale, automazioni e/o domotica integrata parziale o generale, rivelazione incendi, allar39