Analiza pieei imobiliare din Cehia

Cuprins
I. Consideraii generale i date istorice....................................................................................3 II. Piaa imobiliar rezidenial................................................................................................7 III. Piaa imobiliar comercial..............................................................................................14 ................................................................................................................................................20 Concluzii................................................................................................................................20 Bibliografie / Webografie.......................................................................................................21

I. Consideraii generale i date istorice

Piaa imobiliar ceh a continuat s se stabilizeze pe parcursul ultimilor ani i, de la intrarea Republicii Cehe n UE a luat amploare spre un model complet occidental. Similar cu creterea de imobiliare din Italia, Spania, Irlanda i Portugalia, odat cu aderarea la UE cnd proprietile au crescut n unele cazuri cu 500% ntr-un interval de 8 ani, acest fenomen este prezent i n Republica Ceh. De la deschiderea pieei imobiliare dup 1989, standardele de dezvoltare au fost apropiate de cele din alte ri din Europa de Vest i n plus, mediul legislativ prietenos, fac piaa ceh imobiliar foarte interesant pentru strini cumprtori de case sau investitori n proprietate. De asemenea, maturitatea pieei creditelor ipotecare deschide calea pentru potenialul cumprtor s achiziioneze, mai degrab dect s nchirieze casele i apartamentele. Aceast cretere pe piaa creditelor ipotecare se adaug la calitatea construciilor i gama de preuri , i concurena dintre bncile cehe care ofer finanare pentru apartamente alimenteaz piaa rezidenial i mai mult. Unele date istorice cu privire la piaa imobiliar ceh Cea mai bun dezvoltare a calitii construciilor, cu excepia ultimilor 5 pn la 7 ani, a fost n perioada de dinaintea celui de-al doilea rzboi mondial, perioad n care calitatea construciilor a fost mult mai bun dect cea de dup rzboi i de fapt, construciile de dinainte de rzboi sunt cele mai cutate de ctre investitori. Dup al doilea rzboi mondial a urmat perioada comunist, iar ntre 1950-1990 construciile de locuine au fost finanate, supravegheate i controlate de ctre stat. O form cooperativ de dezvoltare de locuine i de proprietate a fost introdus n 1959 de ctre stat i cerea fonduri de la membrii cooperativi i astfel a fost reintrodus participarea privat n dezvoltarea de locuine n Republica Ceh. n aceast perioad (1950-1990) , aproximativ 50% din construciile prezente au fost construite, dar dezvoltarea imobiliar din aceti ani s-a referit n cea mai mare parte la cldiri nalte cu mai multe uniti, cunoscute ca 'panelaky' sau panou i blocuri panou.

Acestea au fost rapid asamblate din materiale care se presupuneau s dureze pentru mai multe generaii, dar n realitate, unele din materiale, n principal, din beton, au disprut n timpul construciei. Betonul pierdut a fost recuperat prin utilizarea de mai mult ap i prin urmare, produse de calitate inferioar au fost realizate. Dimensiunea structurii acestor cutii a fost, de obicei, destul de mic i niciodat nu a ntrunit cu adevrat nevoile unei familii cu copii. Dar ntr-un regim n care toat lumea a avut dreptul de a avea un acoperi deasupra capului, cui i mai psa ( din punct de vedere al regimului ) c triau n uniti mici de beton. 2100000 uniti de astfel de locuine au fost construite ntre 1945 i 1990, aproximativ 58% din numrul total de uniti ocupate din 1991. Aceste cldiri, inclusiv unele dintre cele noi, se deterioreaz ntr-un ritm rapid, nu numai din cauza calitii construciei, dar i din cauza lipsei de ntreinere sau a lipsei de fonduri pentru ntreinere. Aproximativ 43% din populaia din Praga locuiete n aceste uniti n prezent i procentul tinde s fie mai mic n alte orae cehe unde densitatea populaiei este sensibil mai mic. n prezent, blocurile panelaky sau apartamentele panou gzduiesc n principal segmentul mai puin bogat al populaiei cehe i se vnd la preuri foarte mici. Muli investitori strini au gsit oportuniti n cumprarea de mai multe apartamente la ultimul etaj ntr-un bloc panou, renovarea lor ntr-un apartament mansard mai mare i apoi nchirierea sau revinderea cu un profit substanial. Datorit faptului c pereii de beton sunt destul de subiri i permite s auzi un chiria de la 4 etaje mai jos, singura opiune viabil pentru un cumprtor este etajul de sus. nainte de Revoluia din 1989, aproape toate imobilele aparineau statului i n medie, un cuplu de tineri cstorii trebuia s atepte pn la 10 ani pentru un apartament propriu n Praga i pn la 3 ani alte mari orae din Cehia. n prezent, ateptarea este de 5 ani pentru un apartament deinut de stat n Praga i mult mai puin n alte orae. Revoluia a adus schimbri majore n viaa politic i economic n Republica Ceh i aceste modificri au schimbat semnificativ sectorul imobiliarelor, dezvoltarea imobiliarelor finanate n principal de stat fiind complet eliminat pn n 1992, fr a furniza o alternativ.

Extinderea locuinelor a revenit prin urmare, municipalitilor individuale i pieei, n general, dar rmnnd n acelai timp foarte reglementate de stat. Din primii ani de reform economic i politic, pieele de nchirieri i vnzri au suferit o metamorfoz constant care este n favoarea investitorului strin.

Diferene ntre preurile din Praga i restul Republicii Cehe Praga ar trebui s fie considerat o insul n interiorul Republicii Cehe, unde salariile sunt de 150% din salariul mediu pe ar i omajul este practic inexistent. Acest lucru apare ca urmare a 2 factori. Unul este reprezentat de companiile strine cu sediul central sau birouri mari n Praga i fora de munc masiv strin care lucreaz i locuiete n Praga. La urma urmei, Praga este centrul Europei i acest lucru este de valoare strategic pentru multe companii internaionale. Al doilea factor este sectorul turismului. Amndoi factorii influeneaz preurile de imobiliare, att rezideniale, ct i comerciale, care sunt incomparabil mai mari n Praga dect n majoritatea celorlalte orae i regiuni cehe unde preurile sunt mult mai sensibile. n alt parte n Republica Ceh, situaia este aproape inversat. Construirea de blocuri panou a fost fcut n principal n oraele mari i n regiunile industriale, dar cea mai mare parte din restul Republicii Cehe a fost lsat cu case mici n rnd , case pentru familii detaate , cooperative agricole i loturi de teren libere. Acest lucru a dus la preuri foarte accesibile pentru imobiliare n cele mai multe orae mici din Republica Ceh i mai ales la sate. Cele mai multe dintre aceste "oferte" sunt case foarte vechi care se destram n buci, dar afacerea real, n sine, este c unul cumpr att structura cldirii, cu posibilitatea de a renovare sau drmarea pentru a construi de la zero, plus terenurile din jur alocate. Acest lucru este mai profitabil dect cumprarea de terenuri goale cu avizul de construcie deoarece vechile case i terenurile sunt relativ ieftine i cel mai important, sunt conectate la reelele de canalizare, energie i ap ale oraului sau satului, plus c au acces rutier.

Proprietatea rural mai ieftin dect cea urban Tinerii cehi pleac din satele mici, optnd pentru oportuniti mai bune de joburi n marile orae, deci exist posibilitatea de a gsi oferte bune pentru imobiliare n satele mici dect n centrele oraelor. Muli pensionari cumpr proprieti n aceste sate, dar n acelai timp multe vile sau case din sate rmn nenchiriate sau nevndute pentru c din nefericire (sau din fericire pentru cumprtorii strini) cei mai muli cehi nu au banii pentru a le nchiria sau cumpra i pentru ei este mai avantajos s se mute ntr-un ora mare, s plteasc o chirie mai mare, dar s aib un salariu mai mare. Deci dac unii pensionari i permit s cumpere aceste case i vile i ncet ncet s le renoveze, cumprtorii din rile din vestul Europei consider preurile foarte accesibile. ntr-o regiune cu preuri ntre 8000 i 20000 de euro, preurile de materiale pentru construcii i renovare sunt foarte ieftine i costul forei de munc profesionale ( zidar, electrician, instalator ) este de aproximativ 1,2 euro pe or. Salariul mediu pentru muncitori poate fi mai mic de 1 euro pe or n provincii. Piaa imobiliar din Republica Ceh se structureaz n : 1. piaa imobiliar rezidenial, care conine : apartamente, blocuri de apartamente, case i terenuri de construcii. 2. piaa imobiliar comercial, care conine : spaii de birouri, spaii comerciale, imobile industriale, depozite, spaii pentru logistic .a Agenii imobiliari nu trebuie s fie certificai n Republica Ceh. n ceea ce privete liderul pe piaa proprietilor comerciale, acesta este agenia Cushman & Wakefield. n 2001, 2003, 2005, 2006 i 2007, Cushman& Wakefield a fost votat cea mai bun agenie imobiliar de ctre cititorii revistei CiJ, cea mai citit revist de imobiliare din Centrul i Estul Europei. La nivelul oraului Praga se regsesc agenii imobiliare ( precum Apollo, Aramis Bohemia , Maxima , EHS s.a), dar i agenii specializate, doar n proprieti comerciale ( precum CB Richard Ellis ) sau n cldiri mari (Cinzovni Domy) .

Soutok, Bydleni se ncadreaz n categoria ageniilor regionale care activeaz n centrul Republicii Cehe. Printre dezvoltatori se gsete compani Charnwood, nfiinat n 2001, cu scopul de a achiziiona i dezvolta proprieti imobiliare instituionale din Republica Ceh i este activ mai ales n sectorul industrial- logistice. De exemplu, Charwood a achiziionat n 2008 dou depozite situate n locaii strategice n oraele Praga i Brno. Cele dou depozite, msurnd n total 45000 mp, au fost nchiriate pe termen lung. Strategia const n sporirea valorii prin investiii suplimentare. Compania are un record n dobndirea, renovarea i apoi revnzarea de depozite de clasa B din Republica Ceh. Este responsabil pentru achiziionarea unui depozit de clasa B de 60000 mp n Praga, care a fost redenumit ulterior Westpoint Distribution Park.

II. Piaa imobiliar rezidenial

Piea imobiliar rezidenial a Republicii este mprit n dou segmente principale : 1 Investitorul, cumprtorul de case ceh n aceste cazuri, n interesul dezvoltrii de locuine de mari dimensiuni, exist spaiu i oportunitate , mai ales n afara oraului Praga. 2 Investitorul, cumprtor de proprieti strin n acest al doilea caz, investitorul strin este fie n cutare pentru nchiriere sau revnzare ctre un alt investitor strin, sau investirea pentru propriile nevoi personale precum o cas pentru pensionare, o a doua cas sau o cas de vacan. n general nu exist destule proprieti de calitate disponibile n Republica Ceh i chiar cele de calitate rezonabil sunt prea scumpe pentru cehi. Dar pentru strinii care vor s cumpere sau s nchirieze, fie o cas pentru pensionare, sau fie c vor s cumpere, s renoveze i apoi s nchirieze sau s revnd, piaa imobiliar din Cehia este foarte favorabil.

Preurile pe piaa imobiliar rezidenial au sczut n 2009. ntre 2005 i 2008 preurile au crescut practic continuu n toate segmentele, dar din 2009 au fost n declin. Acest declin se refer n principal la preurile apartamentelor care, potrivit unor estimri preliminare bazate pe preurile de transfer de proprietate, au sczut cu aproximativ 14% pe an, la sfritul anului 2009, dup cum se poate observa i n graficul nr 1. Grafic nr1
Evoluii pe piaa imobiliar rezidenial 1999-2009
400.0 350.0 300.0 250.0 200.0 150.0 100.0 50.0 0.0
II I I/0 0 II I I/0 7 II I I/0 9 III I/0 1 III I/0 2 III I/ 0 3 III I/0 4 III I/ 0 5 III I/0 6 III I/ 0 8 I/9 III 9

Case pentru familii

Apartamente

Blocuri de apartamente

parcele de teren

Index, total

Sursa : CNB Banca Naional a Cehiei Din 1999 pn n 2003, indicele total al preurilor a crescut cu 65%. Blocurile de apartamente au nregistrat cele mai mari creteri de preuri n decursul aceste perioade 117%, urmate de apartamentele individuale 97%. Preul de case unifamiliale a crescut cu 58%, n timp ce preurile terenurilor pentru construcii au crescut doar cu 29,8%. Achiziionarea de locuine a crescut n 2007, deoarece populaia se temea de o cretere brusc a preurilor odat ce TVA ul pe lucrrile de construcii va crete de la 5% la 19% ncepnd cu 1 ianuarie 2008. Preul apartamentelor a crescut cu o medie de 7.9% (4,8% n termeni reali ) n 2007. Cu toate acestea, limita de proprietate strin nu a fost total ridicat. Dup lungii i intense discuii pralamentare, s-a decis ca cetenii din UE fr permis de edere ceh s fie restricionai de la cumprarea unei proprieti pentru o perioad de tranziie de 7 ani, adic pn n 2009. n practic, lucrurile au devenit mai puin restrictive. Cetenii statelor membre i cei ai naiunilor favorizate, precum Islanda, Norvegia, Liechtenstein i SUA pot obine permisiunea de a locui n Republica Ceh la cerere, rapid, fr a furniza niciun 8

motiv special. Procesul pentru cetenii non UE i non SUA este mai complicat. Ei trebuie s aib viz, s rmn Republica Ceh timp de 7 ani ( sau s se cstoreasc cu un cetean ceh ) , pentru a obine cartea verde care s le permit s cumpere proprieti. Alternativ, ei pot cumpra proprieti printr-o societate cu rspundere limitat. Dar numai un cetean al UE poate controla societatea fr participare ceh. Un cetean non UE trebuie s recruteze o persoan ceh, un cetean UE sau o persoan care deine o viz pe termen lung pentru a fi director executiv al companiei. n ceea ce privete scderea, preurile nu au rspuns att de puternic n segmentele pieei imobiliare unde preurile au crescut mai moderat n perioada 2006 2008. Preurile pentru casele de familii au fost aproximativ constante n 2008 i 2009 i estimrile preurilor terenurilor indic chiar o cretere modest ( de aproximativ 5% ). Cele mai recente date disponibile privind preurile de apartamente de bloc de la sfritul anului 2008 indic o cretere continu , cu menionarea numrului relativ mic de transferuri n acest segment al pieei imobiliare. Scderea preurilor de proprietate n 2009 a fost legat n principal de situaia economic general nrutit. Potrivit unei analize a bncii centrale, preurile imobiliarelor erau determinate de cerere, n special de factori demografici ( creterea natural a populaiei i migraie ) i factorii de pia (rata omajului, numrul de posturi vacante i creterea salariilor). Mai mult dect att, conform modelelor standard de comportament economic, o parte a cererii a fost determinat de speculaiile asupra creterii preurilor imobilelor n viitor. Cei mai muli dintre aceti factori au nregistrat o scdere semnificativ n 2009. Nivelul de cretere natural a populaiei a sczut cu un sfert fa de nivelul nalt din 2008, n timp ce migraia a sczut cu dou treimi n comparaie cu nivelurile observate in 2007, nregistrnd cea mai mic valoare din ultimii 5 ani. Rata omajului a crescut cu 3.3% pe an, ajungnd la aproape 10%, n timp ce numrul posturilor vacante a sczut cu dou treimi. O deteriorare att de rapid n piaa muncii este fr precedent. Deteriorarea acestor factori de cerere explic cea mai mare parte a scderii preurilor la apartamente. De asemenea, conform modelelor econometrice, preurile apartamentelor sunt aproape de preurile de echilibru. Prin urmare, dac factorii menionai mai sus nu

nregistreaz o alt deteriorare semnificativ, preurile ar trebui s rmn constante n viitor. Cel mai probabil scenariu arat o cretere a preurilor la mijlocul anului 2011. Un scenariu mai puin probabil, agravarea crizei i pierderea ncrederii, arat o scdere a preurilor apartamentelor cu aproximativ 8%, respectiv 16% la an ca rspuns la condiiile macroeconomice nrutite. Scderea preurilor imobilelor n Republica Ceh din 2009 a urmat scderea preurilor din strintate, care a nceput n 2008, cnd preurile apartamentelor erau nc n cretere n Republica Ceh. De exemplu, preurile n SUA au sczut cu pn la 33% fa de vrfurile din 2006, n Marea Britanie au sczut cu pn la 19% n comparaie cu nivelurile record i cele din Spania i Frana au sczut cu aproximativ 10% . Unele ri au nregistrat o uoar recuperare n 2009, cu aproximativ 5 % n SUA i Marea Britanie i 2,4% n Frana. Dei creterea global a preurilor de proprietate n Republica Ceh n ultimul deceniu a fost mai mare dect n alte ri, scderea preurilor din 2009 ar putea fi fost suficient, deoarece creterea preurilor din perioada 2006 2008 poate fi atribuit parial de natura convergent a economiei cehe i efectului de convergen a preurilor fa de cele ce predomin n alte state. Pe de alt parte, n comparaie cu rile vecine avansate, precum Germania i Austria, care sunt partenerii comerciali ai Republicii Cehe i unde preurile au fost n general stabile n ultimul deceniu, creterea preurilor din Republica Ceh pare destul de mare, n special n raport cu salariul mediu. Evoluia preurile internaionale este prezentat n graficul nr 2.

Grafic nr 2

10

Preuri imobiliare - comparaii internaionale

350.0 300.0 250.0 200.0 150.0 100.0 50.0 0.0 III III III III III III III III III III I/99 I/01 I/02 I/03 I/08 I/09 I/00 I/04 I/05 I/06 I/07 III

CZ

UK

FR

IE

US

ES

GER

AT

Sursa : CNB Banca Naional a Cehiei Creterea continu a preurilor de apartamente n Republica Ceh n 2008 a dus la deteriorarea semnificativ a indicatorilor de sustenabilitate a acestor preuri, ajungnd la cele mai proaste valori, n timp ce n 2009, att rentabilitatea nchirierilor, ct i raportul pre-venit au artat o uoar mbuntire. Rentabilitatea nchirierilor n Praga, Brno i Ostrava au crescut cu 0.3 0.8 p.p la sfritul anului 2009, n comparaie cu valorile de la mijlocul anului 2008. Rentabiliti mbuntite se nregistreaz i n alte regiuni, cea mai mare cretere fiind n Olomouc (1 %). O scdere a rentabilitii s-a nregistrat n Karlovz Varz (-0.8%). Rentabilitatea nchirierilor a crescut dei ratele dobnzilor la mprumuturile pentru achiziionarea de case au fost n general constante i dobnzile pe termen lung erau n scdere. Rentabilitatea nchirierilor n perioada 2000-2009 este redat n graficul nr 3.

11

Grafic nr 3
Rentabilitatea nchirierilor %
14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0
IV IV I/ 0 7 II / 07 I/ 0 8 II / 08 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 I/ 0 9 II / 09 IV II I II I II I

Prague Ostrava Liberec obligaiuni guvernamentale de 10 ani

Brno esk Budjovice st nad Labem dobnda la mrumuturil pentru achiziionarea de case

Sursa : CNB Banca Naional a Cehiei n ceea ce privete oraul Praga, ctigurile, randamentele, beneficiile sunt n general neatractive, dup cum se poate observa i n tabelul nr 1. Tabel nr 1 Apartamente n Praga 35 m.p 129,010 60 m.p 223,980 85 m.p 284,835 120 m.p 451,560 200 m.p 877,800 Sursa : Global Property Guide Cost () Cumprare Rentabilitate Chirie lunar 481 796 915 1,430 2,212 p.a 4.48% 4.27% 3.85% 3.80% 3.02% Pre m.p () Cumprare Chirie lunar 3,686 3,733 3,351 3,763 4,389 13.75 13.27 10.76 11.92 11.06

Randamentele brute de nchirieri pe apartamente n Praga, capitala Republicii Cehe, sunt destul de sczute. Doar pentru apartamentele foarte mici este posibil un randament atractiv. Pentru un apartament de 120 m.p se obine un randament de aproximativ 3.8%, ceea ce majoritatea oamenilor nu consider un profit rezonabil al investiiei lor. 12

n 2008, Business Weekly a raportat c dezvoltatorii au nceput s ofere discounturi, variind ntre 10% i 30%. Unele proiecte includ mobilier gratuit sau loc de parcare. Valoarea articolelor gratuite poate varia de la 50 000 CZK pentru faciliti de buctrie la 300 000 CZK pentru un loc de parcare. Raportul estimat pre- venit s-a mbuntit considerabil pentru toate regiunile cehe (scderi de 10-20% fa de valorile din trimestrele 2 i 3 2008 ). Praga pare a fi cea mai riscant regiune, dei are valori mult mai bune pentru ali indicatori relevani i a fost pn acum mai puin afectat de recesiunea economic dect alte regiuni cehe. Evoluia ratei pentru Republica Ceh, ct i pe unele regiuni este prezentat n graficul nr 4. Grafic nr 4

Rata pre - venit (preul unui apartament de 68 m2 la salariul din ultimele 4 trimestre)
12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0
II I II I I/ 0 7 II I I/ 0 9 II I III I/ 0 2 II I III I/ 0 4 II I I/ 0 6 II I I/ 0 1 I/ 0 3 I/ 0 5 I/ 0 0 I/ 0 8 II I

CZ

Prague

st nad Labem

Hradec Krlov

Brno

Ostrava

Sursa : CNB Banca Naional a Cehiei Construcia de locuine a sczut i timpul pentru a vinde noi apartamente a crescut. Scderea preurilor apartamentelor s-a reflectat ntr-un declin a nceperii de noi construcii

13

de locuine, ncepnd cu trimestrul 4 2008. A existat o scdere accentuat anual ( de 14%) n numrul de noi construcii, n timp ce numrul de locuine terminate a fost constant, la fel i numrul de construcii n derulare. Cea mai mare scdere se observ la nceperile de construcii de blocuri de apartamente ( -20% n 6 ani ), ceea ce sugereaz o scdere a activitii de ctre dezvoltatori. n paralel cu scderea numrului nceperilor de construcii, timpul pentru a vinde este mai mare. n trecut, dezvoltatorii au putut s i vnd aproape 80% din apartamentele din proiecte nainte de finalizarea construciei, iar n 2009 au reuit s vnd doar 68%. n combinaie cu nsprirea standardelor de creditare de ctre bnci, astfel de ntrzieri n vnzarea de apartamente poate duce la costuri suplimentare neateptate suportate de dezvoltator, care, la rndul lor, n unele cazuri, pot conduce la insolvabilitate. Construcia de case, detaliat pe lucrri ncepute, terminate i n curs de desfurare este prezentat n graficul nr 5. Grafic nr 5
Construcia de case
200.0 150.0 100.0 50.0 0.0 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 Terminri nceperi n construcie

Sursa : CNB Banca Naional a Cehiei

III. Piaa imobiliar comercial

Piaa imobiliarelor comerciale se confrunt cu o lips de lichiditate. Riscurile sectorului dezvoltator au crescut n continuare n 2009, ca urmare a unei situaii

14

nefavorabile pe piaa imobilelor comerciale, care s-a confruntat cu o lips de lichiditate n primele trei trimestre. Volumul tranzaciilor investiionale a cunoscut o scdere considerabil de 80% fa de vrful atins n 2007 spre nivelurile de la nceputul mileniului, cnd piaa nc se dezvolta. Investiiile pe piaa imobilelor din Cehia au fost practic abandonate de ctre investitorii strini (doar un singur fond imobiliar german a fost activ ), care s-au retras pe pieele lor naionale. Piaa a fost dominat de investitorii din Cehia i Slovacia n 2009, reprezentnd 15 din cele 20 de tranzacii i 52% din pia. Dezvoltatorii au rspuns cu un decalaj la declinul de lichiditate de pe pia din 2009, cu un declin la fel de puternic n construciile planificate, de 40-50%, n funcie de tipul de proprietate. Acest declin a nceput n 2009, cnd , de exemplu, nu a fost lansat nici un proiect de construcii de birouri. Aceasta s-a reflectat ntr-o cretere a randamentelor cerute. Numrul tranzaciilor pe piaa imobiliar comercial a fost att de sczut n 2009 nct a fost practic imposibil s se stabileasc preurile i randamentele conexe ( un randament mai mare nseamn c investitorul cere un pre mai mic pentru orice chirie ). n ciuda acestui fapt, se poate spune c scderea cererii s-a reflectat ntr-o scdere n continuare a preurilor i o cretere a randamentelor. ncepnd din 2007, acestea din urm au crescut cu 1.8% pentru cldiri de birouri, 2% pentru imobiliarele industriale i 2.1% pentru proprietile din retail. Randamentele au crescut n ciuda unui declin n randamentele investiiilor alternative n titluri de stat pe termen lung (0.4% de la an la an), ceea ce nseamn c investiiile n proprieti comerciale au devenit relativ atractive, lucru care reiese i din graficul nr 6. Piaa i-a revenit oarecum la sfritul anului 2009, cnd volumul tranzaciilor din trimestrul 4 a fost de 3 ori mai mare dect n toate celelalte trimestre la un loc. Grafic nr 6

15

Rentabilitatea proprietilor comerciale %

12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0
IV I/ 0 8 IV II I II I 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 I/ 1 0 I/ 0 9 II II

Birouri

Industriale

Retail

Rentabilitatea obligaiunilor guvernamentale de 10 ani

Sursa : CNB Banca Naional a Cehiei A crescut, de asemenea, rata de neocupare. Criza economic s-a reflectat de asemenea i n piaa imobiliar comercial printr-o cretere semnificativ n rata de neocupare att pentru piaa de birouri, ct i piaa industrial. Rata de neocupare pe piaa de birouri s-a dublat n ultimii doi ani, de la 5,8% la 11,8% la sfritul anului 2009, n ciuda unei scderi de 10% de la an la an la chiriile din centrul oraului Praga. Rata de neocupare pentru birourile puse pe pia n perioada 2008-2009 a fost chiar de 31% la sfritul anului 2009. Rata de neocupare pe piaa imobiliarelor industriale a crescut n ultimii doi ani de la aproximativ 10% la 17,6%.

16

Rata de neocupare birouri

18.0 16.0 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Sursa : CNB Banca Naional a Cehiei Cu referire la chiriile de birouri (EUR/m2/lun), cele mai mari sunt , n mod normal, n centrul oraului Praga, unde se pltete n jur de 18.50-21.00 euro la metrul ptrat . Treptat, cu apropierea de perifierie chiriile scad, iar cele din alte orae sunt asemntoare celor de la periferia Praga sau mai mici, conform tabelului nr 2.

Tabel nr 2 Locaie Chirie medie Eur- Locaie mp/ lun Praga Centrul Praga 18.50 21.00 n ora 14.50 17.50 n afara oraului 12.50 14.00 Periferie 9.00 12.00 South Moravia 10.50 14.50 Sursa :DTZ Consulting & Research, 2010 Moravia-Silesia Plzen Liberec Hradec Kralove Pardubice Zlin Chirie medie Eurmp/ lun 9.50 12.00 9.50 12.00 9.50 11.00 9.50 11.50 9.00 11.50 7.00 9.00

17

Centrul oraului Praga Proiecte de birou din zona Praga 1 n ora Proiecte de birou n zonele Praga 2, 3, 4- Pankrac, 5- Andel, 8- Karlin n afara oraului Proiecte de birou din restul zonei 4, restul zonei 5, zona 6,zona 7 , restul zonei 8 i zonele 9 i 10 Piaa proprietilor industriale destinate produciei prezint anumite caracteristici specifice, spre deosebire de proprietile destinate depozitrii sau pentru logistic. Recent, cererea pentru hale de producie cu chirie este n cretere i depete cererea de parcele de construcie pe deplin pregtite n zonele industriale. Un aspect important care influeneaz creterea cererii pentru proprieti industriale este locul 14 n indexul global al atractivitii investiionale realizat de Ernst& Young (2009), plasnd Republica Ceh alturi de mari puteri, precum Marea Britanie, Frana i China. Piaa proprietilor de afaceri n Republica Ceh ofer constant potenial semnificativ n domeniul instalaiilor de producie ( n general proprieti de nchiriere), astfel nct o firm strin poate lansa producia n cel mai scurt timp posibil. Aceasta necesit ca dezvoltatorii s construiasc fie pe o baz speculativ, sau cel puin s pregteasc proiecte pn la stadiul de aprobare de construcie. Insuficiena latent de astfel de proprieti apare n principal n regiunile care au o rat ridicat de omaj, dar n acelai timp pot oferi o for de munc suficient i sunt de interes n special pentru investitorii strini. Exemple de astfel de regiuni sunt Boemia de sud vest, Moravia de Nord i Moravia de Sud. Dimensiunile cele mai des solicitate pentru hale de producie n rndul investitorilor din industria prelucrtoare este ntre 2000 i 5000 mp. Tipul de relaie de proprietate depinde de obiectivele investitorului i tipul de producie. n ceea ce privete dimensiuea cerut de parcele pregtite pentru industrie, cererea cea mai frecvent este pentru locuri care acoper pn la 5 ha. Un segment interesant este format din investitori de producie la scar larg, care necesit 20, pn la 40 de hectare de teren pregtit. CzechInvest administreaz o baz de date extins de proprieti de afaceri, care este cea mai cuprinztoare de acest gen n Republica Ceh. Prin intermediul bazei de date, municipiile i entitile de afaceri pot oferi spaii potrivite pentru afaceri.

18

Proprietile de afaceri sunt: parcele de construcii destinate industriei i serviciilor hale industriale destinate produciei spaii pentru tiin i cercetare spaii de birouri brownfields terenuri anterior utilizate pentru scopuri industriale sau comerciale Criterii pentru includerea n baza de date de proprietate: Parcele pentru scopuri de uz industrial ( producia din industria preucrtoare ): mrime de cel puin 1 ha (10000 mp) drepturi de proprietate stabilite ( documentate cu un extras din registrul de cadastru ) documentaia aprobat pentru utlizarea terenului ( pentru terenuri destinate produciei industriale) situate n afara terenului de lunc sau terenurilor instabile stare tehnic excelent, posibil s se utilizeze imediat sau dup mici modificri ( construcii noi sau renovate, nu mai vechi de 20 de ani) mrime de cel puin 500 mp spaiu de producie drepturi de proprietate stabilite ( documentate cu un extras din registrul de cadastru ) n ceea ce privete chiriile n proprietile industriale/logistice , acestea sunt n jur de 2.75-4.75 eur / mp/ lun, conform tabelului nr 3. Tabel nr 3 Regiue Central Bohemia Hradec Kralove Karlovy Vary Liberec Hale industriale

Chirie Eur Mp/lun 3.00 - 4.50 3.50 - 4.00 3.75 - 4.25 3.50 - 4.00

Regiune Plzen Prague South Bohemia South Moravia

Chirie Eur Mp/lun 2.75 - 4.25 3.50 - 4.50 3.50 - 4.50 3.75 - 4.75

19

Moravia-Silesia 3.00 - 4.50 Olomouc 3.75 - 4.25 Pardubice 3.50 - 4.00 Surs: CzechInvest, 2010

Usti Vysocina Zlin

3.75 - 4.25 3.75 - 4.25 3.75 - 4.25

n 2009, piaa industrial a fost dominat de VGP, ProLogis i CTP. VGP a generat cel mai mare volum de contracte noi ( 67700 mp) i Prologis a rennoit/ renegociat contractele, depind 50000 mp n total. Ceilali mari dezvoltatori, precum Point Park Properties, Orco/ Heitman, Valad, Goodman, Segro i Amesbury s-au concentrat pe renegocierea contractelor existente.

Concluzii
Republica Ceh rmne printre cele mai bine poziionate ri n centrul i estul Europei pentru a beneficia de orice recuperare. Cu toate acestea, condiiile n sectorul imobiliarelor au sczut ca urmare a scderii investiiilor, n special din afara rii. Preurile n capitala rii, Praga, sunt mult mai mari comparativ cu preurile din restul oraelor. De asemenea, preurile din zona urban sunt mai mari dect cele din zona rural. Referitor la accesibilitatea preurilor, acestea par mult mai favorabil pentru investitorii strini dect cei autohtoni. Pe piaa ceh a proprietilor rezideniale s-a nregistrat un declin n preurile apartamentelor cu aproximativ 14% n 2009. Aceast scdere a fost determinat n principal de ncetinirea creterii economice i deteriorarea pe piaa forei de munc n Republica Ceh. Dei scderea preurilor n Republica Ceh a fost mai mic dect n alte

20

economii, preurile apartamentelor, se apropie de nivelurile lor de echilibru. Acest lucru este indicat, de asemenea, prin raportul preurilor apartamentelor la salarii i rentabilitile de nchiriere. Numrul de ncepere de locuine a sczut, ca rspuns la scderea preurilor. Cu toate acestea, rata ridicat de apartamente n construcie persist , n timp ce perioada de a vinde apartamente este mai lung. Situaia dezvoltatorilor este de asemenea agravat din cauza scderii n continuare a cererii pentru proprieti comerciale, combinat cu o cretere a ratei de neocupare. Pentru anul 2011 se ateapt o cretere lent a preurilor proprietilor comerciale, o cerere mai mare i o scdere a ratei de neocupare. Piaa imobilelor industriale a nceput s i revin nc din 2010, dar creterea nu a fost destul de puternic pentru a influena dezvoltarea speculativ. Cel mai probabil scenariu, realizat de banca central, arat o cretere a preurilor la mijlocul anului 2011.

Bibliografie / Webografie
1. www. cnb.cz - Raport de stabilitate financiar a Bncii Naionale a Cehiei 2. www.colliers.com 3. http://www.czech-real-estate.com/czech-real-estate-market.html 4. http://www.czechinvest.org/en/real-estate-market 5. http://www.globalpropertyguide.com 6. http://www.kingsturge.cz 7. http://www.globalpropertyguide.com

21