ARRENDAMIENTO ANTECEDENTES: En los albores de la humanidad los hombres vivan en comunidad y no tenan necesidad del contrato en mencin, por

eso su origen hay que buscarla en la poca en que aparece la propiedad privada y con ella la desigualdad entre poseedores y desposedos. El arrendamiento de cosas resulta as un desprendimiento y una consecuencia del derecho de propiedad al permitirse a personas que no eran propietarias pudieran obtener el uso y disfrute de la cosa, primero en forma de comodato (gratuito) y, posteriormente, a cambio de una contraprestacin en servicios, especies o dinero. Desde luego, en el Derecho antiguo, especialmente en el Derecho romano, refiere Aguilar Gorrondona, el arrendamiento era concebido en forma amplia que comprenda tres figuras jurdicas: a) La locatio conductio rerum por el cual una parte obligaba a hacer gozar a la otra de una cosa a cambio de una remuneracin. b) La locatio conductio operis faciendi, que tena por objeto la ejecucin remunerada de una obra. c) La locatio conductio operarum, que consista en la prestacin remunerada de servicios. Pero, se trataba de un tipo contractual nico, porque ni Gayo en las escasas letras dedicadas a la locatio conductio, ni Ulpiano y Paulo, en sus comentarios sistemticos dedicados a la materia, trataban separadamente los casos de arrendamiento que los intrpretes modernos agrupan en tres categoras. Es ms, en Roma el arrendamiento no tuvo notable desarrollo; sin embrago, aparece con nitidez, como efecto de su expansin y conquistas, por el desarrollo del comercio y el aumento de la poblacin. La incorporacin de extranjeros en la vida de las urbes y la emancipacin de los esclavos sintieron la necesidad de contar con un techo, dndose las condiciones para una regulacin ordenada e inmediata sobre la materia. Ya en el Derecho medioeval los arrendamientos de fincas urbanas y rsticas tuvieron como finalidad la vivienda, la explotacin agrcola y forestal. El nacimiento del feudo implicaba que el seor se reservaba el dominio absoluto del suelo, entregando los terrenos a siervos y colonos para que los cultivaran bajo condicin de dividirse los frutos y productos agrcolas (colonia parcelaria), luego lo hacen por una anualidad en dinero (censos precarios y enfituticos) a cambio de una prestacin militar o personal. Los Mazeud afirman que el sistema feudal se caracteriz por la perpetuidad de las relaciones entre el propietario y el terrazguero, perpetuidad que le confera al explotado el dominio til, es decir, un derecho real y directo sobre la cosa. Los terrazgos perpetuos subsistieron hasta la Revolucin Francesa. En el Derecho moderno, la perpetuidad del arrendamiento fue condenada por revolucionarios franceses y tambin por los redactores del Cdigo Civil; igualmente qued prohibida la perpetuidad del arrendamiento de servicios por temor a un retorno de la reglas feudales. El aumento posterior de la poblacin marca el nacimientode la gran urbe y las ciudades industriales, con el problema comn a los tiempos antiguos y modernos como es el de la escasez de vivienda, pero con rezagos feudales lo que se evidencia con la existencia de diferentes contratos agrarios con sus formas de arrendamiento propio, aparecera, arrendamiento forestal, ganadera, de buques y de otra ndole.

Por ltimo, en el Derecho contemporneo, se desarrollan tipos contractuales tan diversos como el arrendamiento de casas-habitacin, departamentos, locales comerciales, industriales y profesionales. Es ms, aparece el arrendamiento aeronaves, de derechos, el arrendamiento financiero o leasing y otros de compleja estructura. En cuanto a su regulacin se dan dos orientaciones: a) Legislaciones que todava regulan el arrendamiento dentro de la locacin y conduccin (cosas, servicios y obra) a la manera del Derecho romano y el Cdigo Civil francs, confundindose algunas veces con el contrato de trabajo. b) Legislaciones que gobiernan el arrendamiento como un contrato autnomo e independiente de la locacin de servicios y de la locacin de obra. as, el BGB alemn descompuso la locatio conductio romana en tres tipos contractuales. El Cdigo Civil para el Estado de Parna modifica notablemente algunos aspectos del Cdigo Civil francs tratndolos separadamente en tres tipos de contratos. El Cdigo brasileo ha sido muy encomiado por tratar los diversos contratos en su individualidad jurdica. Finalmente, resta decir, que el Cdigo Civil peruano de 1852 y de 1936 adoptan la primera orientacin, advirtiendo que en este contrato se ha manifestado con fuerza el fenmeno del dirigismo contractual e intervencionismo estatal, as lo evidencia la legislacin del inquilino y el Decreto Ley 21938; en cambio, el Cdigo actual acoge la segunda. Con relacin al nomen juris, los cdigos derogados denominaron locacin y conduccin de cosas, mientras que el vigente lo redenomina arrendamiento, que obedece a una necesaria separacin de la locacin de servicios y de la locacin de obra. Est disciplinado en el Libro VII: Fuente de las Obligaciones y, particularmente, en los artculos 1666 al 1712. CONCEPTO Y DEFINICIN Dentro de la concepcin clsica algunos autores, consideran que el nombre del contrato ha sido recogido del trmino latino locatio conductio derivado del principio contractual romano locatio conductio rerum (locacin de cosas). No obstante ello se denomina contrato de alquiler y ms tcnicamente de contrato de arrendamiento. En sentido amplio, se dice que es un contrato en el que dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa o a ejecutar una obra o prestar un servicio y, la otra, a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. De este concepto se desprende que existen tres categoras de arrendamiento: de cosas, de servicios y de confeccin de una obra. en ese sentido, Guillermo Borda, refirindose al primero conceptualiza manifestando: Hay locacin de cosas cuando uan persona (locador) se obliga a entregar el uso y goce de uan cosa durante un cierto tiempo a otra (locatario) que a su vez se obliga a pagar el precio en dinero. La conceptualizacin precedente es susceptible de algunas observaciones. En caunto a su denominacin no compatibiliza con la doctrina mas reciente que prefiere el de arrendamiento. Se refiere al uso y goce de la cosa, el primero, describe la utilizacin de la cosa misma y, el segundo, el aprovechamiento de los frutos que no contempla nuestro Cdigo. Tambin, el arrendamiento se

circunscribe slo a las cosas, mas no a los derechos. Por ltimo, destaca el precio, pero no la renta convenida. Por su parte, Josseran dice: el arrendamiento de cosas es un contrato en virtud del cual una persona, llamada arrendador, se compromete a procurar a otra persona, llamada arrendatario, el goce temporal de una cosa mediante un precio (alquiler o renta) que el arrendatario se compromete a pagarle. El nico defecto de esta definicin es no haber incluido a los derechos como objeto de la prestacin en el contrato de arrendamiento. Luego, nosotros decimos que el arrendamiento es un contrato en virtud del cual el arrendador se obliga a ceder temporalmente a favor del arrendatario el uso del bien a cambio de una renta convenida. Desde el punto de vista legal, el artculo 1490 del Cdigo derogado estableca: por la locacin conduccin uan persona cede a otra el uso de alguna cosa, o se obliga a prestarse su servicio o trabajo personal durante un plazo y por cierta renta convenida. En contraste, el numeral 1666 del Cdigo actual prescribe: por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida. Aqu, se destacan algunos elementos como: a) los sujetos de la relacin obligatoria contractual, b) la cesin temporal del bien }(cosas y derechos), c) la renta convenida y d) no se incluye en la definicin el disfrute de bien, puesto que el trmino uso implcitamente comprende el goce o disfrute. AFINIDADES Y DIFERENCIAS: EL ARRENDAMIENTO GUARDA SIMILITUDES Y DIFERENCIAS CON VARIOS CONTRATOS. Estos son: a) Arrendamiento y compraventa: Pothier deca que el contrato de locacin no es sino una venta del uso y goce de la cosa locada; pero son notorias sus diferencias: El arrendamiento es un acto simple administracin por el que una parte se obliga a transferir un derecho personal como es el de usar el bien por tiempo limitado, mientras que la compraventa es un acto de disposicin ya que una parte se obliga a transferir la propiedad del bien. El arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recprocos del uso del bien y el pago de la renta durante un tiempo, la compraventa en cambio es uno de ejecucin instantnea que se concluye con la entrega del bien y el pago del precio, an cuando ste se realice por plazos. b) Arrendamiento y permuta: Su afinidad resulta en razn de sus caracteres comunes, pues, son contratos consensuales, de prestaciones recprocas, onerosos y conmutativos, pero sus diferencias son bastante notorias. En el primer contrato se da un elemento que no es comn, que consiste en la cesin temporal del uso de un bien; mientras que, en el segundo, no existe este elemento y ms bien una recproca transmisin de bienes objeto de permuta. En el arrendamiento se cede el uso de un bien para ser devuelto a su propietario despus de un tiempo de duracin; en la permuta, contrariamente, se da la transmisin de la propiedad en forma definitiva. c) Arrendamiento y suministro: Entre uno y otro contrato, sin duda, existen analogas por tratarse de contratos consensuales, de prestaciones recprocas, de tracto sucesivo y de duracin. No obstante ello sus diferencias son significativas. As en el arrendamiento una parte se obliga a ceder temporalmente al otro el uso de un bien; en tanto que el

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suministro se obliga a ejecutar a favor de otras, prestaciones peridicas y continuadas de bienes. El primero es un contrato oneroso; mientras que el segundo puede ser a ttulo oneroso y tambin gratuito. El arrendamiento es un acto de simple administracin; el suministro uno de disposicin de bienes. Arrendamiento y mutuo: Slo existe similitud entre el contrato de arrendamiento y el de mutuo con intereses, desde que en uno y otro se obligan a entregar bienes y tambin dinero. Se distinguen porque en el primero el objeto de la prestacin consiste en bienes no consumibles, mientras que en el mutuo se trata de una cantidad de dinero o de bienes consumibles. En el arrendamiento se transfiere slo el uso del bien para ser devuelto despus de cierto tiempo, en el mutuo, existe obligacin de transferir el bien con la sola obligacin de devolver otros bienes de la misma especie, calidad o cantidad. Por ltimo, en el primero, la contraprestacin viene a ser la renta convenida y, en el segundo, los intereses pactados. Arrendamiento y hospedaje: Ambos contratos presentan similitudes respecto al uso del bien por tiempo determinado y el pago de una suma de dinero. Es imposible confundirlos puesto que existe entre ellos significativas diferencias, as en el arrendamiento una de las partes se obliga ceder temporalmente el uso de un bien determinado, en el hospedaje, aqulla parte se obliga a prestar al husped albergue y, adicionalmente, alimentos y otros servicios. En el primero, se puede arrendar bienes muebles e inmuebles, en el segundo, slo prestar albergue, alimentacin, asistencia, limpieza, depsito y otros servicios. Es ms, el arrendamiento genera la obligacin de pagar la renta convenida, en el hospedaje una retribucin que puede ser fijada en forma de tarifas. Arrendamiento y comodato: Si bien existe semejanza derivada del derecho del uso de la cosa, pero al lado encontramos las diferencias siguientes: el arrendamiento es un contrato a ttulo oneroso, porque la renta debe pagarse en dinero, no existiendo posibilidad de que sea gratuito, el comodato, en contraste, es a ttulo gratuito. No existe pues posibilidad de confusin, pero cabe aclarar que el Cdigo derogado consideraba el comodato como un contrato real, pero ahora en el Cdigo actual es consensual como el contrato de arrendamiento. Arrendamiento y contrato de obra: Se asemejan porque en ambos contratos existe entrega de un bien y de una suma de dinero como contraprestacin. En el primer contrato, una de las partes se obliga a entregar un bien para el uso de la otra a cambio de una renta convenida, en el segundo, una parte se obliga a prestaciones recprocas consistentes en hacer una obra determinada y la otra a pagar una retribucin convenida. En el arrendamiento se produce la cesin temporal de un bien que no debe ser alterada en su sustancia, en tanto que en el de obra el factor decisivo es la transformacin de la materia para lograr la obra sealada. Arrendamiento y depsito: Sus semejanzas son obvias en razn de que tanto el arrendatario como el depositario tienen la posesin de un bien que no les pertenece, pero ambos contratos se distinguen en uno del otro. En el primer contrato, el arrendatario tiene derecho para usar temporalmente el bien arrendado, en el segundo, el depositario se obliga a recepcionar el bien para custodiarlo y devolverlo cuando lo solicite el

depositante. El arrendamiento es un contrato oneroso, mientras que el depsito, gratuito por presuncin, lo cual significa que puede ser oneroso por pacto. Es ms, las obligaciones y responsabilidades del arrendatario son ms severas que las del depositario. CARACTERES JURDICOS El arrendamiento rene ciertas notas distintivas que los distinguen de los dems contratos, siendo las principales las siguientes: a) Tpico: El arrendamiento es un contrato que est disciplinado en el ordenamiento jurdico civil, por consiguiente, su rgimen, naturaleza, efectos y conclusin las podemos encontrar en el Cdigo Civil a partir del numeral 1666. b) Principal: Tambin es un contrato autnomo e independiente, en primer lugar, porque ya no constituye una modalidad de la locacin y conduccin junto a la locacin de servicios y el contrato de obra como se consider en el Cdigo derogado y, luego, porque para su existencia y validez no depende de otro contrato. c) Con prestaciones recprocas: El arrendamiento es igualmente un contrato con prestaciones correspectivas en razn de que el arrendador es al mismo tiempo acreedor de la renta que ha convenido y deudor del bien que debe ceder temporalmente para su uso. De similar forma el arrendatario es acreedor del bien materia de arrendamiento y deudor de la merced conductiva, esto es, que las partes deben cumplir prestaciones mutuas. d) Oneroso: El arrendamiento es un contrato susceptible de cuantificarse econmicamente, por mediar una prestacin y contraprestacin de valor patrimonial, por tanto, existen sacrificios que se compensan con una ventaja determinada, como cuando el arrendador pierde el uso del bien que se compensa con el canon conductivo que percibe. e) Conmutativo: El arrendamiento es adems un contrato conmutativo porque desde el momento de su celebracin las partes contratantes conocen los sacrificios y ventajas econmicas que pretenden lograr. f) De tracto sucesivo: En razn del tiempo es un contrato de duracin ya que la obligacin del arrendador de proporcionar al arrendatario el uso del bien se cumple a cada instante en forma continuada, as como recprocamente el arrendatario cumple con pagar la merced conductiva por cada instante del uso del bien en forma proporcional. Estos actos repetidos y recprocos de concesin del uso del bien y el pago de los alquileres se sirven mutuamente de causa y la falta de uno de ellos significa la cesin del otro de pleno derecho. g) Consensual: Porque las obligaciones que nacen del mismo no dependen de la observancia de formalidad alguna ni de la entrega del bien. En este sentido se perfecciona con el solo consensus de las partes sobre el bien materia de arrendamiento y la renta convenida, as como el tiempo de la duracin. Excepcionalmente, en la legislacin comparada se han dado casos de contratos de arrendamiento forzoso. h) Sujeto a la libertad de forma: Finalmente, el arrendamiento es un contrato que se peculiariza porque predomina el principio de la libertad de forma, lo cual significa que las partes pueden escoger la forma o formalidad que ms se ajuste a sus intereses, an

cuando se recomienda su celebracin escrita. Los contratos de arrendamiento sujetos a las leyes de excepcin requieren de alguna formalidad. SUJETOS Y CAPACIDAD A. Nociones previas: Los sujetos del contrato de arrendamiento son: a) el arrendador o locador que generalmente es el dueo del bien o persona con facultades para dar en arrendamiento y, b) el arrendatario, locatario o inquilino que no es ms que la persona que toma posesin del bien arrendado, que lo usa o disfruta en forma temporal a cambio de una merced conductiva o renta convenida. A fin de establecer cual es la capacidad requerida para dar o tomar en arrendamiento un bien se hace necesario tomar en cuenta la naturaleza del arrendamiento. Segn la doctrina general, es un acto de administracin, ms no de disposicin en la medida que se realiza para llevar a cabo la normal explotacin de los bienes o la normal obtencin de rendimientos peridicos de los mismos. Luego, para dar o tomar en arrendamiento un bien, basta que las partes posean capacidad plena para administrar que se alcanza a los dieciocho aos, aun cuando excepcionalmente pueden hacerlo los representantes legales si fueran incapaces como se ver luego. B. Personas facultadas para arrendar: El artculo 1667 establece, que puede dar en arrendamiento todas las personas que tengan esta facultad respecto de los bienes que administran. Entonces, estn facultadas para arrendar las personas siguientes: a) El propietario del bien (dominus), desde que tiene facultades para disponer, usar y percibir frutos, por eso no es discutible su capacidad para arrendar. b) El administrador judicial del bien o persona encargada de una administracin con facultades generales y especiales de mandato. c) Los menores capacitados por matrimonio o por obtener ttulo oficial que los autorice para ejercer una profesin u oficio. d) Los padres que ejercen la patria potestad de sus menores hijos, por tres aos sin autorizacin judicial y, por ms de tres, si cuentan con dicha autorizacin. (448, 1688, 533) e) Los autores necesitan de autorizacin judicial concedida previa audiencia del consejo de familia para arrendar los bienes del menor por ms de tres aos y con limitaciones legales. (532, 1688) f) El curador de bienes, slo podr arrendar los bines del incapaz, si justifica su necesidad o utilidad, lo autoriza el juez, previa audiencia del consejo de familia. (602, 1667) C. Capacidad para tomar en arrendamiento: por regla general no existe limitacin o impedimento alguno respecto a la capacidad de las personas para tomar en arrendamiento un bien determinado o un conjunto de ellos, excepto si se tratara de personas absolutamente incapacitadas para ello. Inclusive, los incapaces no privados de

discernimiento, pueden tomar en alquiler una bicicleta u otros bienes anlogos que se estiman como necesidades ordinarias de la vida diaria (1358). Sin embargo, algunas personas estn impedidas de tomar en arrendamiento determinados bienes en funcin a la relacin que tienen con los mismos, por eso el numeral 1668 seala, que no pueden tomar en arrendamiento: a) El administrador respecto de los bienes que administra: En este sentido, no pueden tener calidad de arrendatarios los padres, tutores, curadores y albaceas respecto de los bienes que administran. El fundamento se halla en la necesidad de proteger los bienes de menores, incapaces, ausentes y herederos. b) Las personas que estan impedidas por ley: Se refieren propiamente a los funcionarios estatales taxativamente sealados en el artculo 1366 y siguientes, a quienes la ley expresamente impide adquirir derechos directa o indirectamente o por interpsitas personas, an cuando creemos que no solamente se refiere a los derechos reales, sino tambin a los personales como el arrendamiento del que se derivan algunos efectos de carcter real. D. Arrendamiento de bien indiviso: Por mandato de la ley el copropietario de un bien indiviso no puede arrendarlo sin el consentimiento de los dems copartcipes; pero, si lo hiciera, el arrendamiento es slo vlido si los dems copropietarios lo ratifican expresa o tcitamente, por la sencilla razn, de que ningn condueo tiene derecho exclusivo para entregar en arrendamiento un bien que pertenece a varias personas por cuotas ideales. El artculo 1669 se refiere a este caso. La primera parte tiene antecedentes en el Cdigo derogado, con la diferencia de que un solo copropietario no poda arrendar un bien indiviso ni an en la parte alcuota que le pertenece. Todo esto en razn a que obra las decisiones sobre un bien en copropiedad, se adoptan por unanimidad cuando se trata de disponer, gravar o arrendarlos. Sin embargo, se desprende de la segunda parte, que el arrendamiento se reputar vlido si los dems copropietarios lo ratifican expresa o tcitamente. En la ratificacin expresa no existe problema alguno, porque pueden hacerlo adhiriendo su firma al contrato suscrito o emitiendo otro instrumento en este sentido. La ratificacin tcita en cambio crea un margen de duda, pues la ratificacin deviene en algo meramente subjetivo de difcil probanza. Por ltimo, dice Muiz Ziches, otro problema que puede suscitar este artculo (1669) en su interpretacin se refiere a si la prohibicin se extiende a la posibilidad que el copropietario alquile el bien para l, pues el artculo no diferencia entre dar o tomar en arrendamiento. Debe entenderse que la prohibicin es para tomar en arrendamiento el bien, pues de lo contrario sera redundante el artculo 971 inciso 1 del Cdigo Civil. E. Prelacin en caso de concurrencia de arrendamientos: El Cdigo regula el arrendamiento de un mismo bien a dos o ms personas, estableciendo las preferencias a que da lugar. En efecto, cuando se arrienda un mismo bien a dos o ms personas, se prefiere al arrendatario de buena fe cuyo ttulo ha sido primeramente inscrito o, en defecto de

inscripcin, al que ha empezado a poseerlo; pero, si ninguno ha empezado a poseerlo, ser preferido el arrendatario cuyo ttulo sea de fecha anterior, salvo que el de alguno conste de documento de fecha cierta. En este sentido, el artculo 1670 determina el orden de preferencias que ser el siguiente: a) En primer lugar, el arrendatario que de buena fe haya inscrito primeramente su ttulo en los registro pblicos, lo que obliga a celebrarlo por escritura pblica. b) Luego, en defecto de inscripcin, la preferencia lo tiene el arrendatario que haya empezado a poseer el bien, lo que supone tambin la buena fe. c) Por ltimo, si ninguno ha empezado todava a poseerlo, tiene preferencia en primer trmino el arrendatario cuyo ttulo conste de fecha cierta y, luego, el arrendatario cuyo ttulo sea de fecha anterior. El Cdigo actual le el mismo tratamiento que el Cdigo derogado aadiendo el concepto de buena fe, calificando de esta manera no solamente el elemento objetivo de la primera inscripcin, sino adems la necesidad de que exista buena fe de parte del arrendatario como elemento subjetivo, segn se expone en la Exposicin de Motivos y Comentarios. OBJETO DE LA PRESTACIN A. Nociones Previas: El bien materia de arrendamiento es uno de los elementos propios y esenciales del contrato de arrendamiento, sin el cual, el contrato no podra existir o simplemente no tendra validez. Viene a ser la prestacin que debe cumplir el arrendador a favor del arrendatario y que recae sobre toda clase de bienes (con algunas limitaciones) que sern cadidas para su uso temporal. En este sentido, el bien objeto de arrendamiento debe reunir los requisitos siguientes: a) tener existencia actual o posibilidad de existencia futura y b) estar determinado o ser susceptible de determinacin. En algunas legislaciones, puede ser objeto de arrendamiento las cosas indeterminadas, pero debe entenderse que se refiere slo a la indeterminacin relativa, como alquilar un caballo de paso, una bicicleta, etc.; en cambio, arrendar cosas genricas resultara un contrato absurdo, por lo que es conveniente determinarlo cuando menos por su especie y, c) hallarse en el comercio de los hombres, esto es, que el bien que se arrienda no sea contrario a las leyes que interesan al orden pblico nia las buenas costumbres. B. Bienes que pueden arrendarse: Arias Schreiber expresa que puede ser objeto de la prestacin materia de la obligacin que surge del contrato de arrendamiento, todo tipo de bienes muebles e inmuebles que se encuentren en el comercio y que no sean consumibles, ya que es de la esencia de este contrato, la obligacin por que no sena consumibles, ya que es de la esencia de este contrato, la obligacin por parte del arrendatario de devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato, en el estado en que la recibi y sin ms deterioro que el de su uso ordinario.