SECRETARIA DE DESARROLLO URBANO PLAN DIRECTOR CORDOBA 2020

PROGRAMA DE DENSIFICACION URBANA

DOCUMENTO PRELIMINAR

Elaboracin: Arq. Oscar A. Daz - Asesor - Secretara de Desarrollo Urbano. Equipo Tcnico: Direccin de Planeamiento Urbano. Direccin de Habitat. Direccin de Obras Privadas y Uso del Suelo. Agosto 2010

INDICE

Fundamentos ................................................................................................................................... 3 Objetivo ........................................................................................................................................... 5 Estrategia General ........................................................................................................................... 6 Acciones e Instrumentos del Programa de Densificacin .................................................................. 6 1.-Consolidacin de corredores.................................................................................................... 6 Propuesta de actuacin ........................................................................................................... 8 2.-Densificacin de reas ........................................................................................................... 14 Criterios de seleccin de reas a densificar............................................................................ 14 Anlisis de la normativa de ocupacin del suelo .................................................................... 15 Tabla N 1 .......................................................................................................................... 15 Tabla N 2 .......................................................................................................................... 15 Zona F1 ............................................................................................................................. 16 Zona F2 ............................................................................................................................. 17 Zona F3 ............................................................................................................................. 18 Zona F ............................................................................................................................... 19 Zona F5 ............................................................................................................................. 20 Ordenanza 11.201 ............................................................................................................. 21 Zona G1............................................................................................................................. 26 Zona G2............................................................................................................................. 27 Zona G3............................................................................................................................. 28 Zona J2 .............................................................................................................................. 32 Zona H1 ............................................................................................................................. 29 ZonaH2.............................................................................................................................. 29 Zona I ................................................................................................................................ 31 Zona K ............................................................................................................................... 32 Areas Especiales Ord. 10.006 ............................................................................................. 34 Conclusiones preliminares ............................................................................................................. 35

PROGRAMA DENSIFICACION URBANA Documento Preliminar-Agosto 2010

Fundamentos
Las caractersticas adoptadas por la Ciudad de Crdoba a lo largo de su desarrollo, obligan a un debate sobre su futuro. Tales caractersticas se dan en cuanto a la relacin entre el espacio ocupado y su medio natural, as como a la habitabilidad del medio urbano resultante. Ante esta realidad, las diferentes etapas por las que atraves la concepcin del ordenamiento territorial requieren una revisin que permita replantear un nuevo modelo de ciudad. En los ltimos 40 aos se ha verificado un crecimiento de la trama urbana, motorizado por el rol creciente de Crdoba a nivel regional, y como consecuencia de la atraccin de la poblacin en busca de oportunidades laborales, y en funcin de consolidarse como centro de servicios. Se ha generado as una dinmica de crecimiento, impulsada hacia la periferia principalmente por los sectores de mayor y menor ingreso de la poblacin, los primeros en busca de caractersticas de seguridad, condiciones ambientales y paisajsticas; y los segundos que no pueden acceder a localizaciones en el centro y las reas intermedias por el incremento del valor de los inmuebles. A lo largo del tiempo, el Municipio ha intervenido mediante un conjunto de normativas, buscando ordenar el territorio de manera ms racional y efectiva para evitar las fricciones de uso y garantizar los niveles mnimos de urbanizacin en nuevas reas que se incorporen entre otros objetivos.

PLANO SINTESIS NORMATIVA

Las Ordenanzas 8060, 8256 y 8133 y sus modificatorias, prevean un modelo de ciudad que 25 aos despus se verifica slo de forma parcial, ya que si bien en sectores del rea Central y el Barrio de Nueva Crdoba se pueden ver hoy consolidados con los perfiles establecidos oportunamente, otras reas no han tenido igual resultado. El aumento del precio del suelo, sumado a ello, un cambio paulatino en los valores culturales de la poblacin con una progresiva aceptacin del modelo de habitar colectivo, ha comenzado el proceso de renovacin urbana, con tendencia a la media y alta densidad en zonas residenciales prximas al rea Central. An as, pueden
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verificarse numerosos bolsones de tierra sin urbanizar en la mancha urbana, as cmo extensas zonas ya urbanizadas que sin embargo no logran consolidarse aumentando su densidad fundiaria.

IMAGEN SATELITAL B NUEVA CORDOBA

INGRESO AL AREA CENTRAL POR BVARD. ILLIA- SAN JUAN.

SECTOR OESTE

BARRIOS CIUDAD SECTOR SUDESTE

En trminos comparativos, Crdoba tiene aproximadamente la misma poblacin que la ciudad de Rosario, y un rea urbanizada equivalente al doble de sta. Si consideramos al rea urbanizada como rea de prestacin de servicios, fcilmente se advierte el desequilibrio de costos generado

Superficie: 576 km2 Poblacin aprox.:1.300.000 hab .

Superficie: 202 km2 Poblacin aprox.:3.400.000 hab.

Superficie: 178 km2 Poblacin aprox.:1.100.000 hab.

La ciudad de Crdoba presenta una relacin superficie/ habitante que da como resultado una densidad promedio menor a los 60 hab. / ha, que pone en evidencia la excesiva extensin del rea urbanizada en barrios conformados en gran medida por viviendas unifamiliares. A su vez, debe advertirse que esa extensin incluye una importante masa crtica de marginalidad social y territorial. Como consecuencia de esa baja densidad general resultan deseconomas urbanas en la provisin de infraestructuras, equipamiento, transporte pblico y, asimismo, una permanente amenaza de consumo inadecuado del suelo natural, tanto rural de valor productivo, como de valor paisajstico-ambiental. El requerimiento de alojar un incremento de poblacin de ms de 200.000 habitantes en los prximos 20 aos, implica asumir el control del manejo de los procesos de extensin de la mancha urbana y especialmente la concentracin poblacional, para lo cual se hace indispensable un estudio de la oferta de suelo urbano, de extensin de infraestructura, y mejoramiento de las condiciones de movilidad a los fines de posibilitar la poblacin estimada, tendiendo a promover la densificacin y contener la extensin. 1 Desde el Plan Director Crdoba 2020 se pretende que los diferentes ejes de desarrollo territorial tendientes a definir acciones (planes, programas, proyectos) se enmarquen en una visin integradora que considere la inclusin, la sustentabilidad y la institucionalidad como un imperativo tico y poltico insoslayable en la gestin urbana local. Las premisas bsicas de Sustentabilidad y Habitabilidad Urbana se enmarcan en trminos tanto econmicos como ambientales y sociales. En cuanto a la Sustentabilidad entendida desde lo ambiental, tiene adems de la variable cuantitativa, una cuestin cualitativa que hace referencia al uso que se le da al espacio natural, la provisin de espacios verdes adecuados y la mitigacin de la degradacin del ambiente derivada de la accin del hombre sobre el territorio. En lo que hace a Habitabilidad Urbana, las caractersticas de extensin, junto con el creciente fenmeno de fragmentacin, conllevan un dficit en la calidad de los servicios y la infraestructura, cuyo costo a repartir entre el conjunto de la poblacin va en aumento sumado a que el Municipio cuenta con recursos cada vez ms escasos a distribuir en un rea cada vez mayor. Es por esto que el Programa de Densificacin Urbana, junto con otras acciones previstas en el marco del Plan Director, intenta paliar este dficit en base a una serie de instrumentos normativos y de gestin que favorecern, un mejor aprovechamiento del suelo urbano existente y la capacidad urbana instalada, a travs del nfasis en la consolidacin del tejido urbano, la renovacin de reas intermedias, el mejoramiento de la movilidad urbana y el acceso a tierra y vivienda de sectores socio-econmicos medios y bajos.

Objetivo
Promover la densificacin sobre la base de la estructura de conectividad existente y futura, mejorando las condiciones de sustentabilidad y habitabilidad urbana con una visin de la planificacin fundamentada en la bsqueda del mximo aprovechamiento de las oportunidades que ofrece la ciudad actual.

Bases para el Plan Director de la Ciudad de Crdoba. Lineamientos y Estrategia general para el reordenamiento del Territorio. Diciembre 2008.

Estrategia General
El programa de densificacin se asienta sobre tres pilares fundamentales: Infraestructura, Movilidad y Espacio Pblico. Desde una perspectiva espacial, la Estrategia del Plan Director se estructura en tres componentes fsico-territoriales: Ejes, Nodos y reas, espacios sobre los que se verifica el desarrollo de las Dimensiones Temticas antes planteadas, con los planes, programas y proyectos que las mismas articulan. En funcin de un anlisis pormenorizado y para esta instancia del Plan se propone la intervencin en: Ejes (correspondientes a los corredores urbanos), y reas de la ciudad (correspondientes a la zonificacin de la normativa actual) que se consideren aptas para su promocin de acuerdo a una serie de criterios preestablecidos.

Acciones e Instrumentos del Programa de Densificacin

Las acciones del Programa, sumados a las propuestas de nuevos instrumentos respecto del crecimiento y concentracin de la mancha urbana, fomentan la revisin de sectores urbanos que, por sus condiciones ambientales, fsicas y/o de localizacin, son aptos para renovar, densificar y concentrar un nmero importante de poblacin, impulsando modificaciones en la normativa que simplifiquen y agilicen los procesos de urbanizacin, existentes y futuros. En ese sentido se avanzo en la creacin de instrumentos normativos como as tambin en la revisin de los existentes a fin de que posibiliten la aplicacin de estos criterios de intervencin sobre la estructura urbana existente.

1.-Consolidacin de corredores
Al avanzar sobre la problemtica se pueden hacer consideraciones que tienen que ver con la manera en que se fueron consolidando los corredores previstos y definidos por las ordenanzas vigentes como espacios de conformacin lineal, destinados fundamentalmente al asentamiento de actividades de servicio y orientativamente a otros usos vinculados a la poblacin asentada en las mismas y en zonas urbanizables residenciales ligadas o no espacial y funcionalmente a ellas. Se diferencian entre s en funcin de la intensidad y formas de ocupacin del suelo y del espacio y de la tipologa de vivienda.(Art. 3.0rd 8256). En la prctica y a lo largo de los aos se observa la tendencia a la mxima ocupacin del perfil normativo con estndares mnimos de habitabilidad en los edificios. Esta especulacin trae como consecuencia la falta de innovacin tipolgica y de propuestas urbanas que a la vez generan grandes medianeras que pueden permanecer en el tiempo por la discontinuidad del proceso de consolidacin que manifiestan algunos corredores.

AVENIDA COLN ALTO ALBERDI.

AVENIDA VELEZ SARSFIELD

Por otra parte este proceso no estuvo acompaado de las previsiones de infraestructura, particularmente lo referido al mejoramiento de las condiciones de movilidad y de calidad del espacio pblico de las vas generando situaciones de friccin en gran medida provocadas por la carga de transito, la falta de estacionamiento y el exiguo espacio destinado a los peatones, entre otros factores.

PASARELA PEATONAL AV. SABATTINI

AV. RAFAEL NUEZ CERRO DE LAS ROSAS.

En referencia a los aspectos normativos se observa que la zonificacin de corredores entra en conflicto en determinados sectores por superposicin con las reas de Proteccin Histrica creadas por la Ordenanza 11.190 de proteccin del Patrimonio Arquitectnico Urbanstico y de reas de valor cultural de la Ciudad de Crdoba, situacin que se deber resolver a partir de estudios particularizados.

ANEXO GRFICO ORD. 11.190.

Otro factor que deber corregirse es la existencia de dos o ms perfiles que afecten a una misma manzana, situacin que genera desequilibrio en la masa construida y dificulta su aplicacin por parte de los profesionales y tcnicos.
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Propuesta de actuacin
Del anlisis preliminar surgen algunas premisas de actuacin que debern apoyarse en los tres pilares fundamentales sobre los que se basa la propuesta de densificacin: Infraestructura, movilidad y espacio pblico. En ese sentido se puede mencionar las siguientes pudiendo ampliarse las mismas a partir de los estudios especficos de cada corredor: 1-Mayor edificabilidad asociada al mejoramiento de estndares mnimos de habitabilidad. 2-Seleccin de reas en corredores para desarrollos singulares. 3-Estudiar la posibilidad de extender la condicin de corredor en determinadas reas a la totalidad de la manzana afectada. 4-Reconocer situaciones particulares antes no contempladas para la generacin de nuevos corredores. 5-Promover el estacionamiento subterrneo en nuevos proyectos. Con respecto a la mayor edificabilidad se seleccionaron dos corredores para su estudio en funcin del perfil que actualmente tienen asignado, de menor altura con respecto a los dems corredores del rea: la Av. Vlez Sarsfield, que est afectada por dos ordenanzas la 8057 en el tramo que va desde plaza Vlez Sarsfield hasta Pueyrredn y la ordenanza 8256 desde Pueyrredn en adelante. Y la Av. Ambrosio Olmos afectada por la ordenanza 8256 desde inmediaciones de plaza Espaa hasta Plaza de las Amricas.

ANEXO GRAFICO ORD. 8057 - 8256 ORD 8256- PERFIL XXI GRAF. 13 ORD 8256 - PERFIL XXII GRAF. 14
2,50

ORD 8057- PERFIL XXVI GRAF. 12

LINEA DE EDIFICACION VIGENTE

FACHADA DE FRENTE INTERNO O DE FONDO MATERIALIZADA

LINEA DE EDIFICACION VIGENTE

FACHADA DE FRENTE INTERNO O DE FONDO MATERIALIZADA

1/5h

LINEA DIVISORIA DE FONDO

LINEA DE EDIFICACION VIGENTE

FACHADA DE FRENTE INTERNO O DE FONDO MATERIALIZADA

1/5h

MATERIALIZACION CON MAYOR RETIRO

1/5h

45

45

L.F.I. 21,00

L.M.

LOCALES HABITABLES O NO
45

LINEA DE EDIFICACION VIGENTE

3,00

LINEA DE FRENTE INTERNO

LINEA DIVISORIA DE FONDO

21,00

36,00

2,70

2,70

1/5h

1/5h

45

2,50

2,50

2,50

d < 3,00

PERFIL ENTRE MEDIANERAS

PERFIL EN PERIMETRO LIBRE

PERFIL ENTRE MEDIANERAS

IMAGEN SATELITAL DE AMBOS CORREDORES

Vlez Sarsfield Relevamiento

Ambrosio Olmos Relevamiento

1- Incremento de Edificabilidad por modificacin de perfiles. Alturas: Para viabilizar la propuesta de incremento de edificabilidad se diseo un nuevo instrumento normativo que permitir la modificacin de perfiles para sobrepasar la altura de 21 m hasta alcanzar la altura mxima de 36 m mediante la aplicacin de derechos de edificacin diferenciados sobre la superficie que exceda el perfil normativo original. Los ingresos generados a partir de este diferencial de superficie sern destinados a obras de mejoramiento del espacio pblico o de infraestructura segn se determine. Ensanches: Por otra parte se propone crea un instrumento que significa un valioso aporte para la materializacin de los ensanches de los corredores que fueron afectados por retiros de lnea de edificacin hace ms de 25 aos y que su concrecin depende de un proceso expropiatorio con grandes erogaciones de capital por parte del Municipio. Esto permitir al estado incorporar la superficie afectada para el ensanche y/ prolongacin de calles mediante el reconocimiento de la edificabilidad de esa superficie para ser redistribuida en propia parcela o en parcelas colindantes o bien, mediante la emisin de certificados de edificabilidad potencial transferibles, colocar esa superficie en otras parcelas. Estas trasferencias de edificabilidad pueden estar asociadas al completamiento de perfiles como los previstos en el proyecto de normativa anterior a efectos de evitar las variaciones de altura en corredores consolidados. En ambos casos su aplicacin estar ligada al Plan de Movilidad Urbana a efectos de ejecutar acciones coordinadas sobre la red vial que faciliten el acceso-egreso del rea central y sectores ms comprometidos desde el punto de vista del trnsito, siempre favoreciendo los recorridos del transporte pblico.
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2- Seleccin de reas en corredores para desarrollos singulares. Como parte de una estrategia de consolidacin y reconocimiento de la estructura urbana se han seleccionado algunos sectores ligados a los corredores de acceso al rea central para su tratamiento diferenciado para posibilitar el desarrollo de proyectos urbanos singulares.

SECTOR AV. CARAFFA - COSTANERA

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Estos sectores presentan adems un avanzado grado de obsolescencia del tejido, o estn ocupados por grandes superficies dedicadas a depsitos o actividades ligadas al rubro automotor. Su conformacin de caracterstica insular, admitira tipologas de un gran desarrollo vertical con liberacin de suelo logrando de esta manera permeabilidad visual.

SECTOR AVENIDA SABATTINI

SECTOR BAJADA JULIO A. ROCA

3-Estudiar la posibilidad de extender la condicin de corredor en determinadas reas a la totalidad de la manzana afectada. El criterio actualmente vigente en la ordenanza de afectar en algunos corredores a las parcelas frentistas provoca distorsiones en la masa edificada de la manzana generando contra frentes muy desiguales o altas medianeras en muchos casos al no existir la obligatoriedad de liberar el centro de manzana.
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Por ello se propone el estudio particularizado de la zonificacin a fin de evitar esta problemtica afectando la totalidad de la manzana al perfil de corredor.

4- Reconocer situaciones particulares antes no contempladas para la generacin de nuevos corredores. Siguiendo con el anlisis de los criterios de zonificacin que afecta a los corredores se hace necesario revisar algunas situaciones que no fueron contempladas y que pueden merecer su recategorizacin con el objetivo de dinamizar su renovacin.

CORREDOR PROPUESTO- BVARD. ZIPOLI

BAJO PORCENTAJE DE RENOVACION DE TEJIDO

5- Promover el estacionamiento subterrneo en nuevos proyectos. Con respecto a este punto se aborda la problemtica a partir de la modificacin de la normativa vigente para posibilitar el tratamiento integral del uso del subsuelo en el rea Central, Nueva Crdoba y las reas intermedias que actualmente se encuentran en pleno proceso de reconversin edilicia.
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2.-Densificacin de reas
En esta instancia del Plan y como Primera Etapa del Programa se analizaran las posibilidades de densificacin de las reas urbanizables previstas en la ordenanza 8256 y sus modificatorias. El objetivo es lograr un mejor aprovechamiento de los recursos naturales y econmicos de la ciudad y su entorno, de la infraestructura instalada, la disponibilidad de servicios y equipamientos pblicos tendiendo al mismo tiempo a garantizar el acceso a suelo y vivienda de distintos sectores socio-econmicos. En este sentido deberemos propiciar un cambio en los paradigmas edilicios incorporando herramientas normativas que posibiliten la incorporacin de: Viviendas Colectivas en Urbanizaciones Residenciales Especiales Construccin Sustentable: por medio de incentivos que favorezcan tcnicas y formas constructivas amigables con el medioambiente. Aumento de unidades de vivienda admitidas por parcela, que permitir una mayor utilizacin del suelo optimizando el uso del rgimen de Propiedad Horizontal. El incremento del Factor de Ocupacin Total, promover la densificacin edilicia por el aumento de la superficie construible por parcela, en reas preparadas para recibir nueva poblacin. Incentivo a la liberacin del suelo: Mediante instrumentos normativos y mecanismos de concertacin, buscar promover la reduccin en la ocupacin del suelo a cambio de incremento en altura o superficie edificable, mejorando las condiciones ambientales y paisajsticas del rea Incentivo a la unificacin de las parcelas: promover la unin de parcelas, a fin de optimizar las condiciones para el desarrollo de vivienda colectiva, mejorando el aprovechamiento y la rentabilidad del suelo ya urbanizado. Incorporacin de tipologas de vivienda Colectiva en reas con disponibilidad de infraestructura, transporte, servicios, etc., que no alteren las caractersticas urbanoambientales del sector donde se inserten

Criterios de seleccin de reas a densificar

En relacin a sus Posibilidades, considerando niveles actuales y previstos de cobertura de infraestructura, condiciones de accesibilidad vial y transporte pblico, cercana a equipamientos comunitarios, as como superficie y calidad del espacio pblico. Considerando Potencialidades: factibilidad de extensin de redes de infraestructura, particularidades del trazado, grado de ocupacin, niveles de renovacin y caractersticas del entorno natural. Aspectos Estructurales del Territorio: vinculacin con nodos de referencia urbana, presencia de singularidades de la trama urbana, vas de ferrocarril, cauces de agua, subdivisin del suelo y preexistencias formales y tejido. Caractersticas culturales e histricas: considerando patrimonio natural, urbanstico y arquitectnico, y teniendo en cuenta la identidad colectiva de cada sector.

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Anlisis de la normativa de ocupacin del suelo

Referirnos a la densificacin nos conduce directamente al estudio de las posibilidades ocupacin con tipologa de vivienda colectiva que tiene prevista la Ordenanza 8256 y sus modificatorias. El anlisis de los parmetros de ocupacin, su distribucin en el territorio mediante el diseo de la zonificacin efectuada y los resultados obtenidos desde su implementacin nos permitir elaborar algunos conceptos que servirn de base para proponer los instrumentos necesarios para lograr los objetivos buscados. Se analizaron la zonas donde se posibilita la construccin de tipologas en propiedad horizontal de vivienda sujeta a la aplicacin de la tabla de nmero mximo de unidades del artculo 42, siendo estas las siguientes:F,F1,F2,F3,F4,F5,G1,G2,G3,H1,H2,I,J2,E,EO,EP,EQ,ES,ET,EU.
Art. 42.- EL nmero mximo admitido de unidades de vivienda por parcela, de acuerdo a la superficie de la misma y segn Zonas, ser el que se establece a continuacin:

Tabla N 1
NMERO MXIMO DE UNIDADES DE VIVIENDA POR PARCELA

A partir de 10 unidades de vivienda se agregar una unidad por cada 300 m2 (trescientos metros cuadrados) de superficie de parcela para Zonas F1, J2, F2 y F4 y por cada 250 m2 (doscientos cincuenta metros cuadrados) para Zona F3 y cada 175 m2 (ciento setenta y cinco) metros cuadrados para Zona K. En los casos en que la superficie de la parcela, no alcanzase los mnimos establecidos para admitir dos (2) unidades de vivienda y siempre que aquella superficie se encuadre en las dimensiones mnimas fijadas para la zona por Ordenanza N 8060/85 se admitir la construccin de una (1) unidad de vivienda principal y una (1) con carcter de accesoria (tal como vivienda de encargado o casero), como mximo.

Tabla N 2
NMERO MXIMO DE UNIDADES DE VIVIENDA POR PARCELA

A partir de 10 unidades de vivienda se agregar 1 cada 120 m2 (ciento veinte) metros cuadrados de superficie.

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A continuacin y a efectos de una mejor comprensin de la normativa se presenta el anlisis individual de cada zona en relacin al resto de la planta urbana. Tiene por objetivo visualizar su complejidad y las necesidades de actualizacin que sobre la misma se plantean teniendo en cuenta su vigencia, resultados obtenidos y los cambios producidos por la dinmica urbana.

Zona F1

VIVIENDAS AGRUPADAS Y LOCALES COMERCIALES- RECTA MARTINOLLI

Se restringe el nmero de unidades de vivienda autorizndose solo tipologa agrupada, por lo tanto el FOT se completa con actividades comerciales o de servicios en planta baja y oficinas en plantas superiores. Esta prctica resulta contraria al carcter de la zona cuando se trata de parcelas localizadas en entornos netamente residenciales alejadas de los corredores principales.

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Zona F2

COMPLEJOS DE OFICINAS Y SERVICIOS EN CALLE TEJEDA

Esta zona incluye al B Cerro de las Rosas y Valle del Cerro, no permite tipologa colectiva de viviendas. Actualmente se encuentra en un proceso acelerado de sustitucin de las residencias de alto valor por edificios de uso mixto predominantemente dedicados a servicios y actividades comerciales. De esta manera el sector expulsa poblacin residente y se est transformando paulatinamente en un rea comercial y de servicios, cambiando el carcter que la misma normativa pretenda tutelar.

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Zona F3

PROCESO DE RENOVACION-B PASO DE LOS ANDES AREA DE RECIENTE CONSOLIDACION COST. URCA

Engloba sectores urbanos de distinto origen y grado de consolidacin del tejido. Estn bajo esta zonificacin barrios cercanos al rea Central como Quintas de Santa Ana, Cofico, Paso de los Andes entre otros y barrios perifricos como Autdromo, Guiaz, Don Bosco etc. Actualmente los barrios pericentrales se encuentran en proceso de renovacin motivados por el alto valor del suelo y la demanda de unidades habitacionales. Se deber revisar los parmetros urbansticos en relacin a sus cualidades, infraestructura, ubicacin, caractersticas socio-econmicas de la poblacin y dems indicadores que incidan para establecer criterios razonables de densificacin.
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Zona F

UBICACIN EN COSTA NORTE DEL RIO SUQUIA B VILLA BELGRANO

DISPONIBILIDAD DE GRANDES PARCELAS

PROYECTOS DE VIVIENDAS COLECTIVAS CON BAJA OCUPACION DEL SUELO EN COMPLEJOS CERRADOS.

Esta normativa plantea la posibilidad de ejecucin de tipologas colectivas en bloques de hasta 10.50 m de altura. No significa un aumento en la densidad del rea en que se inserta pues mantiene la misma relacin de unidades por metro cuadrado de terreno. Sus posibilidades estn asociadas a la disponibilidad de tratamiento de los lquidos cloacales. Se debera integrar la zonificacin con el rea Especial Rio Suqua y la Ordenanza 11.201 para su mejor interpretacin y aplicacin.
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Zona F5

COSTA NORTE DEL RIO ENTRE SAGRADA FLIA Y TABLADA

EDIFICIOS DE DEPARTAMENTOS DE HASTA 7 PLANTAS.

EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS.

CASONAS DEL NORTE-TIPOLOGIACOLECTIVA.

IMAGEN SATELITAL DEL SECTOR

Sector de conformacin lineal frentista al rio margen norte tramo entre los puentes Sagrada Familia y Tablada. Con existencia de parcelas de gran tamao en la parte oeste, sin posibilidades de aplicacin en el sector este en cercanas del puente Tablada donde la tierra fue fraccionada en parcelas menores. Esta dentro del rea servida por la planta de tratamiento de lquidos de Bajo Grande.
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Ordenanza 11.201 Condiciones para Vivienda Colectiva Zona Norte

CORREDORES EN ZONA F1- SECTOR NOROESTE

IMAGEN SATELITAL H. MARTINEZ

COMPLEJOS RESIDENCIALES DE TIPOLOGIAS COLECTIVAS

TIPOLOGIA MIXTA COMERCIAL - OFICINAS EN RECTA MARTINOLLI

Sobre los corredores propuestos existen pocas posibilidades de contar con lotes de 5.000 m2 de superficie. Esta situacin es crtica en las calles Heriberto Martnez, Gauss y Recta Martinoli. Este cambio tipolgico no constituye un aumento de densidad pues mantiene los valores de la tabla 1. En lotes que menores la edificabilidad se consolida con usos comerciales en planta baja y servicios u oficinas en los pisos superiores. Sus posibilidades de densificacin estn asociadas a la disponibilidad de tratamiento de los lquidos cloacales en forma individual.
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CORREDORES EN ZONA F3- SECTOR NOROESTE

AVENIDA ARTURO CAPDEVILA.

CALLES MENENDEZ PIDAL Y ROQUE FUNES

AVENIDA LA CORDILLERA

En los corredores donde se permite tipologa de vivienda colectiva no existen parcelas de 5000 m2 con 20 m de frente siendo remota la posibilidad de unin de lotes porque el tejido est consolidado con vivienda individual predominantemente en lotes de poca superficie. De este anlisis surge que se deberan revisar algunos parmetros si se pretende iniciar un proceso de densificacin. Excepto la Cordillera los dems corredores se encuentran en el rea servida por la planta de tratamiento de lquidos de bajo grande.

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CORREDORES EN ZONA F4- SECTOR NOROESTE

LOCALIZACION DE GRANDES MARCAS

COMPLEJO RESIDENCIAL - COMERCIAL EN NUDO VIAL 14

EDIFICIO MIXTO COMERCIAL OFICINAS, AV. SGDA. FAMILIA

Estos corredores tienen mayor significacin urbana en cuanto a su demanda para usos comerciales. La alternativa localizacin de tipologa de vivienda colectiva puede ser vlida por la posibilidad de unin de lotes. Sin embargo la baja densidad planteada no resulta atractiva para las inversiones y cuando se producen se valen del recurso de incorporar otras actividades para utilizar la edificabilidad remanente. La alta solicitacin sobre estos corredores est provocando un acelerado proceso de sustitucin tipolgica con expulsin de la poblacin residente. Excepto Rafael Nez los dems corredores se encuentran en el rea servida por la planta de tratamiento de lquidos de Bajo Grande.

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CORREDORES EN ZONA F3- SECTOR SUR

AV. VELEZ SARSFIELD

AVENIDA CELSO BARRIOS

CALLE BAIGORRIA B PARQUE VELEZ SARSFIELD

Se da la misma situacin que los corredores en F3 de la zona norte. Solo en Rio Negro, Armada Argentina y San Antonio existen parcelas de 5000 m2 con 20 m de frente, en el resto se dificulta la unin de lotes porque son pequeos y estn ocupados con vivienda individual. Sobre Vlez Sarsfield no existen parcelas privadas.

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CORREDORES EN ZONA F4 SECTOR SUR

AVENIDA SABATTINI

CONSOLIDADO CON BAJA DENSIDAD Y ACTIVIDADES COMERCIALES

La avenida Sabattini cuya apertura data de la dcada del 70 posee infraestructura vial de excelente nivel. Actualmente sirve de ingreso y egreso de buses de larga distancia que sern derivados, cuando sea habilitada la ampliacin de la terminal de mnibus, al nuevo ingreso por costanera. La alternativa localizacin de tipologa de vivienda colectiva permitida por la normativa en anlisis no puede en la prctica realizarse por la falta de parcelas que cumplan con los requerimientos de medidas y superficie. El rea tiene cobertura del servicio de la planta de tratamiento de lquidos de Bajo Grande.

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Zona G1

PLAN DE VIVENDAS EN BARRIO TRANVIARIOS

Al igual que la zona F3 esta zona engloba sectores urbanos de distinto origen y grado de consolidacin del tejido. Esta distribuida espacialmente dentro y fuera de la avenida de circunvalacin y abarca algunos barrios con servicio de cloacas. El requerimiento normativo general para todas las Zonas G de contar con una parcela mayor a 10.000 m2 para superar las dos plantas con tipologas de vivienda colectiva en planes de vivienda y el bajo FOT para parcelas menores, nos da como resultado muy pocas intervenciones con este tipo de viviendas resultando en general bajo el nivel de consolidacin y densificacin. La alternativa de revisar los parmetros urbansticos podra darse en sectores con la dotacin de servicios completa promoviendo un cambio de parmetros que posibilite la generacin de unidades de vivienda a valores accesibles para la mayora de la poblacin.
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Zona G2

AVENIDA SANTA ANA

CONJUNTO HABITACIONAL EN CALLE FELIX PAZ

Comprende sectores urbanos pericentrales internos a la avenida de circunvalacin. Estn incluidos en el permetro servido por la planta de bajo grande de tratamiento de lquidos cloacales. Abarca sectores similares en grado de consolidacin y estado edilicio que permitira una adecuacin normativa conjunta en funcin de las disponibilidades de infraestructura particular de cada barrio. No se observa en los mismos un proceso de renovacin acorde a sus potencialidades particularmente de localizacin en la planta urbana.
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Zona G3

CASONAS DEL SUR II AV. VELEZ SARSFIELD

COMPLEJO MIXTO CASIOPEA AV. M.P. CABRERA

Esta zona agrupa las extensiones de los corredores del rea central hacia la periferia. Sobre los mismos existen importantes localizaciones comerciales e institucionales y ltimamente se produce la incorporacin de conjuntos habitacionales de tipologas colectivas en lotes de gran superficie. Se deber revisar los indicadores urbansticos en lotes menores a fin de propiciar una consolidacin homognea de los corredores.
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Zona H1

TIPOLOGIA COLECTIVA EN URBANIZACION JARDINES DE CLARET

TIPOLOGIA COLECTIVA EN URB. MANANTIALES

URBANIZACION ALECYT EN AV. CARCANO

Sobre esta zona se asientan la mayora de las urbanizaciones privadas con incorporacin de tipologas colectivas. La norma beneficia a los planes de gran magnitud con menores requerimientos de terreno para este tipo de viviendas. La mayora posee planta de tratamiento de lquidos cloacales.
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Zona H2

AVENIDA PUEYRREDON

AVENIDA DUARTE QUIROS

TIPOLOGIA MIXTA COMERCIO- VIVIENDAS. AV. DUARTE QUIROS

Esta zonificacin incluye sectores de la avenida Pueyrredn que aun no fueron ensanchados. Comprende por lo general a terrenos de poca superficie donde el FOT 2 resulta insuficiente para la consolidacin de un perfil acorde a la importancia de ambos corredores.
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Zona I

IMAGEN SATELITAL AVENIDA CELSO BARRIOS

IMAGEN SATELITAL AVENIDA PUEYRREDON

Esta zonificacin afecta a dos sectores de diferentes caractersticas y grado de consolidacin. La normativa permite viviendas colectivas y los parmetros de ocupacin es variable dependiendo del tamao del lote por lo que el resultado no consolidara un perfil homogneo.
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Zona J2

TIPOLOGIA MIXTA EN AVENIDA BODEREAU

Esta norma permite la ejecucin de vivienda colectiva en lotes a partir de los 1600 m2 de superficie. Su aplicacin es escasa en relacin a la vigencia de la misma. La densidad que plantea es idntica al resto de las reas perifricas.

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Zona K

COMPLEJO PRIVADO BARDAS. VIVIENDAS COLECTIVAS

BARRIO CIUDAD. VIVIENDA INDIVIDUAL .BAJA DENSIDAD

Se trata de sectores perifricos prximos a la avenida de circunvalacin que permite la localizacin de planes de vivienda con tipologas colectivas. La mayora de las intervenciones en este sector las realizo el estado con urbanizaciones de muy baja densidad destinada a poblacin de escasos recursos. Las pocas actuaciones privadas implantan complejos residenciales colectivos cerrados destinados a clases sociales de mayor poder adquisitivo.
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reas Especiales Ord. 10.006

AREA ESPECIAL COLON- DUARTE QUIROS- SAGRADA FAMILIA

COMPLEJO RESIDENCIAL EN EL TROPEZON

PLANO DEL AREA ESPECIAL DUARE QUIROS COLON-SAGRADA FAMILIA

SECTOR DE GRAN DESARROLLO COMERCIAL EN AVENIDA COLON

COMPLEJO RESIDENCIAL EN SAGRADA FAMILIA

Corredores donde se instalaron grandes superficies comerciales tipo hipermercado y que actualmente tiene gran demanda para localizar concesionarias de automviles. La residencia se emplaza en grandes predios tomando la configuracin de complejo de torres. Se deber revisar la normativa para posibilitar una mayor densificacin en lotes de menor tamao afectos de producir la renovacin del tejido, mixtura de actividades y la ocupacin de lotes vacantes.
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AREA ESPECIAL TRANSITO CACERES

COMPLEJO MIRACIELOS

Conclusiones preliminares
Desde el punto de vista de las posibilidades de densificacin a partir de la normativa actual se observa que la misma, al solicitar como insumo bsico grandes superficies de suelo, deja sin alternativa a operaciones de menor intensidad en las grandes reas que fueron zonificadas como residenciales y que actualmente se encuentran dentro del permetro de servicio de la planta de lquidos cloacales de Bajo Grande. Los intentos de cambios tipolgicos efectuados en la ltima dcada no significaron mayores densidades ni posibilitaron soluciones habitacionales accesibles para una segmento de poblacin particularmente la clase media- que ve como nica alternativa de vivienda el lote en el rea metropolitana. Las acciones de correccin sobre la normativa debern incluir necesariamente la adecuacin de los requerimientos mnimos de suelo, cantidad de unidades, cambios tipolgicos y de gestin de los emprendimientos, particularmente aquellos que puedan ser motorizados por el Estado dentro de programas de reconversin del parque edilicio de sectores barriales con alto grado de obsolescencia o ejecucin de nuevas propuestas de vivienda pblica. Tambin se hace necesario una revisin de los lmites de zonificacin y tratamiento unificado de algunos corredores para mejorar la gestin sobre los mismos. El proceso de densificacin que se propone para las reas analizadas deber entenderse como un proceso de baja intensidad, donde convivan las acciones de magnitud con aquellas al alcance de pequeos y medianos productores de viviendas, promoviendo las lgicas operaciones de renovacin, sustitucin e intensificacin de los usos que naturalmente debieran darse en las reas urbanas.

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