Guia FII2

edio
GUIA DO INVESTIDOR
fundo de investimento imobilirio
Caro leitor, O mercado de Fundos de Investimento Imobilirio (FII) tem protagonizado uma das principais transformaes no mercado de capitais brasileiro nos ltimos tempos. Uma das caractersticas marcantes deste processo a pulverizao dos recursos captados pelos fundos. Dezenas de milhares de investidores pessoa fsica se tornaram cotistas destes veculos, viabilizando aquisies e financiamentos de empreendimentos imobilirios e, consequentemente, diversificando e melhorando o perfil de risco de suas carteiras de investimento. Este Guia foi concebido para o usufruto de todos os participantes do mercado de FII, mas principalmente para este imprescindvel player do mercado que o investidor pessoa fsica. H dois anos a Uqbar lanou a primeira edio do Guia do Investidor Fundo de Investimento Imobilirio. Naquele momento, uma conjuno de fatores macroeconmicos, regulamentares e setoriais apontavam para um ponto de inflexo na evoluo do mercado de FII. O realizado at ento era bastante incipiente, mas o estimado para o futuro iminente era auspicioso. Apostando nesta sequncia de cenrios, a Uqbar produziu naquela poca o primeiro Guia do mercado direcionado ao investidor de FII e, como comprovao desta viso, recebeu um entusiasmado retorno do mercado no s pela tempestividade da publicao como pela qualidade da mesma. No final de 2009, ao se analisar mais depuradamente as condies de mercado, era possvel prever que o setor de FII iria crescer bastante, que uma classificao de fundos por tipo de ativo, de imvel e de finalidade era pertinente, apesar de ainda distante de estar consolidada na prtica, que fundos de renda fixa iriam brotar, que o mercado primrio e principalmente o secundrio iriam deslanchar e que novos tipos de carteira ou de estrutura de passivo passariam a existir. Foi baseado neste racional que o primeiro Guia foi elaborado. Passados dois anos, esta segunda edio do Guia do Investidor Fundo de Investimento Imobilirio vem corroborar a evoluo de mercado prevista na primeira edio. Agora, com um histrico recente mais rico em dados empricos, esta publicao tem um olhar que pode se dar ao luxo de contemplar o
formar n informar n transformar
retrovisor, at os dias de hoje. Assim, as classificaes apresentadas so melhor preenchidas, os grficos e rankings incluem escalas mais altas e a anlise desenvolvida tem menos aspectos histricos e mais dados de carteira e de desempenho de cotas.
GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO | 2a edio
O Guia est dividido em oito captulos. Aps a introduo e a descrio dos termos e condies, o Captulo 3 traz uma classificao dos Fundos e o Captulo 4 faz uma ampla anlise de mercado, bastante focada na evoluo nos ltimos dois anos e contendo uma tabela com informaes relativas aos imveis nas carteiras dos fundos listados e um quadro explicativo dos indicadores de rentabilidade. Em seguida, o Captulo 5 apresenta algumas consideraes fundamentais sobre risco. Na sequncia, vem um captulo abordando aspectos tributrios e contbeis, especialmente escrito por Joo Santos, Alvaro Taiar, Thais Romano e Ana Luiza da PricewaterhouseCoopers. O Captulo 7 dedicado aos rankings de desempenho e de participantes no mercado. Finalmente, no ltimo captulo produzida uma tabela com todos os FII listados na BM&FBOVESPA, contendo dados e informaes financeiras principais de cada fundo. A Uqbar tem a convico de que o momento pelo qual o mercado de FII atravessa neste final de 2011 clama por uma nova publicao com o contedo e o enfoque deste Guia. O mercado imobilirio brasileiro continua oferecendo amplas oportunidades para empreendedores e investidores e o veculo Fundo de Investimento Imobilirio vai assumindo um papel de destaque na consolidao do elo com o mercado de capitais. Atravs da propagao da educao especializada e da divulgao da informao qualitativa, a Uqbar busca contribuir para que o investidor tenha as melhores ferramentas para suas decises. Formar, Informar e Transformar, este o nosso lema. Como sempre, criticas e sugestes sero entusiasticamente recebidas. Tenham todos uma boa leitura.
Equipe Uqbar
2011 Uqbar - A Uqbar Educao e Informao Financeira Avanada Ltda. empregou seus melhores esforos na obteno e verificao dos dados apresentados neste documento. Entretanto, a Uqbar Educao e Informao Financeira Avanada Ltda. no se responsabiliza por quaisquer perdas ou prejuzos que possam advir de erros, omisses ou opinio expressa. Todos os direitos autorais inerentes ao presente documento so de propriedade da Uqbar Educao e Informao Financeira Avanada Ltda. Nenhuma das informaes desta publicao pode ser copiada, reproduzida, divulgada ou transmitida, no todo ou em partes, em qualquer formato, por qualquer razo, ou por qualquer pessoa, sem citao da fonte.
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Criada em 1999, a Brazilian Mortgages foi a primeira companhia hipotecria independente no Brasil. Com seu pioneirismo, inovou o mercado financeiro brasileiro ao criar o primeiro Fundo de Investimento Imobilirio (FII) voltado para o varejo: o Shopping Ptio Higienpolis. lder no segmento de estruturao e administrao de FII com 27% de market share e R$ 5,6 bilhes de ativos administrados. (Set/2011) www.brazilianmortgages.com.br
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Criada em 2003, a rea de Investimentos Imobilirios da Credit Suisse Hedging-Griffo estruturou o primeiro Fundo de Investimento em Participaes do Brasil. Atualmente, tem como foco a estruturao de FII genricos e com gesto ativa, sendo pioneira na estruturao deste tipo de produto. A instituio uma das lderes no mercado de FII administrando R$ 1,7 bilhes na BMF&Bovespa (Fonte: BMF&BovEspA Nov.2011). www.cshg.com.br
O BNY Mellon um dos lderes em servios financeiros para gestores independentes e investidores institucionais, prestando servios de administrao e controladoria fiduciria para diversos tipos de fundos e estruturas de investimento. Possumos uma equipe experiente, especializada em fundos estruturados, que est pronta para se tornar parceira de seus negcios. www.bnymellon.com.br
ndice de contedo
1 2 3 4 5 6 7 8
Introduo Cronologia Histrica Resumo dos termos e condies Classificao dos fundos Por classe de ativos Por classe de imveis Por finalidade Anlise do Mercado Mercado Primrio Mercado Secundrio Consideraes sobre Risco Aspectos tributrios e contbeis dos FII Aspectos Tributrios Aspectos Contbeis
6 12 14 18 19 21 24 28 31 33 44 48 49 50 55 57 62 67
Rankings Rankings de cotas Rankings de Prestadores de Servio

Fundos Listados na BM&FBOVESPA
Os dados de grficos e tabelas desta publicao tm como data base 31 de outubro de 2011. Para acompanhamento contnuo de dados e notcias sobre fundos de investimento imobilirio, acesse www.uqbar.com.br ou utilize o Orbis.
Introduo
O setor de Fundos de Investimento Imobilirio (FII) j apresenta um histrico de quase vinte anos no mercado de capitais brasileiro. Porm, esta evoluo se deu de forma no linear. O veculo FII sofreu transformaes regulatrias ao longo deste perodo que refletiram objetivos variados, mas que em ltima anlise visavam, cada qual a seu tempo, fortalecer o elo que este veculo representa entre o mercado imobilirio e o mercado de capitais. Criados por lei (n 8.668) em 1993, os FII passaram a existir a partir de 1994 com a publicao da Instruo de n 205 da Comisso de Valores Mobilirios (ICVM 205), que regulamentou a constituio, o funcionamento e a administrao destes fundos. Caracterizados como uma comunho de recursos captados atravs de sistema de distribuio de valores mobilirios para aplicao em empreendimentos imobilirios, os FII vm constituindo um segmento parte dentro do mercado de capitais, apresentando um crescimento robusto e consistente nos ltimos anos. Nos primeiros anos, boa parte dos FII estruturados tinham uma razo de ser que desvirtuava a inteno original do legislador e do regulador. Ao invs de se fundamentarem em empreendimentos imobilirios, muitos destes primeiros fundos funcionavam mais como ferramenta de planejamento fiscal e tributrio. Na tentativa de se corrigir essa finalidade no desejada, em 1999 a Lei n 9.779 determinou que as aplicaes financeiras destes fundos passassem a ser tributadas na fonte. A partir dessa data, os FII passam a ser os nicos fundos de investimento no pas que tm seus investimentos tributados, realidade que persiste at os dias de hoje. Por outro lado, esta mesma lei estabelece critrios para a distribuio de rendimentos e ganhos de capital para os cotistas de FII. Assim, a indstria de FII comea a se transformar e a ganhar uma nova cara, mais consistente com os objetivos de fomento ao mercado imobilirio inicialmente desejados. Surgem, na virada do sculo, os primeiros FII que captam recursos de forma pulverizada junto ao pequeno investidor. As duas operaes pioneiras neste sentido so as do FII Shopping Ptio Higienpolis, que inicia oferta pblica de R$ 40,0 milhes para aquisio de participao de 25,0% em empreendimento homnimo na cidade de So Paulo, e do FII Financial Center (atual Rio Bravo
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Introduo
Renda Corporativa), que capta R$ 38,8 milhes para aquisio de seis andares em lajes corporativas para locao. Buscando expandir significativamente a demanda por investimentos em cotas de FII, aprovou-se em novembro de 2005 a Lei n 11.196. Esta estabelece a iseno fiscal de imposto de renda sobre os rendimentos de cotas de FII distribudos para investidores pessoas fsicas, condicionado existncia de um mnimo de cinquenta cotistas por fundo e negociabilidade destas cotas
em ambiente de bolsa ou balco organizado. Consequentemente, crescem fortemente os incentivos para se estruturar fundos e distribuir suas cotas junto a este tipo de investidor. Nos anos seguintes a taxa de crescimento de montante de emisses de cotas de FII alta e a participao relativa aos fundos listados para negociao nestes ambientes aumenta para acima de 80,0% do total. Em 2007, o montante emitido por este grupo de fundos atingiu R$ 822,5 milhes de reais, mais de quatro vezes qualquer ano precedente.
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Introduo
Observao: Em 2011, a emisso do FII Porto Maravilha, de R$ 3,50 bilhes em cotas adquiridas pelo FGTS, aumentou substancialmente o valor consolidado. O FII Porto Maravilha adquiriu Certificados de Potencial Adicional de Construo (CEPACs) e pode adquirir imveis na Regio do Porto do Rio de Janeiro. Foi estruturado para financiar operao consorciada naquela regio.
O mercado de FII, ao acumular alguns anos seguidos de crescimento e adquirir dimenses no mais irrelevantes enquanto setor parte, passa a ter um desempenho mensurvel que altamente correlacionado com o setor imobilirio. Assim, a crise financeira de 2008/2009, que interrompeu um perodo indito de alto volume de captao atravs de emisso de aes por parte das empresas do setor de construo, tambm diminuiu o momentum de expanso que os fundos imobilirios comeavam a usufruir. Apesar de dois
impulsionadores eventos, um de natureza jurdica e outro regulamentar, que ocorreram neste perodo, o mercado de FII s retoma trajetria ascendente a partir do final de 2009, quando o setor entra em uma fase de crescimento acelerado.
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Introduo
Em outubro de 2008 a CVM emite a Instruo n 472 (ICVM 472), um verdadeiro divisor de guas na evoluo histrica do setor. A ICVM 472 substituiu a ICVM 205, de quatorze anos antes, e praticamente redefine os FII, ao ampliar consideravelmente o escopo de investimentos possveis vinculados ao setor imobilirio por estes fundos. O destaque fica por conta da permisso expressa de investimentos em valores mobilirios, entre eles o Certificado de Recebveis Imobilirios (CRI), como tambm as Letras de Crdito Imobilirio (LCI) e as Letras Hipotecrias (LH). Ao permitir a existncia de FII dedicados exclusivamente a investimentos em ttulos de lastro imobilirio como o CRI, esta instruo transforma o FII em um veculo que pode investir em uma carteira composta por ativos de renda-fixa, em contraposio s carteiras de imveis (fundos de tijolo) de caractersticas de renda varivel (equity). Os FII de CRI, neste sentido, se assemelham bastante a outros fundos que possuem carteiras de crdito privado, inclusive os fundos de recebveis, ou Fundos de Investimento em Direitos Creditrios. Este tipo de fundo, no entanto, s passa a efetivamente existir a partir da promulgao da Lei n 12.024, em agosto de 2009, que isenta na fonte os rendimentos auferidos em investimentos realizados por FII em CRI, LCI,
LH e cotas de FII. Desta forma, o benefcio da iseno fiscal referente a investimentos, por parte de pessoas fsicas, em CRI, LCI e LH devidamente transmitido para o caso quando estes investimentos se do de forma indireta, atravs da aquisio de cotas de FII que, por sua vez, investem nestes ttulos. Cria-se assim um eficiente mecanismo de acesso, por parte da pessoa fsica, a investimentos em ttulos estruturados, uma vez que gestores independentes e especializados passam agora a oferecer investimentos em carteiras com risco pulverizado em diferentes ttulos.
Tanto em relao aos tipos de ativos que compem as carteiras dos FII, como tambm no que diz respeito prpria estrutura possvel do seu passivo, muito se evoluiu ao longo do tempo, particularmente depois de 2008 com a emisso da ICVM 472. Nos ltimos trs anos o mercado destes fundos se multiplicou, tendo consequentemente alargado o escopo das carteiras de investimentos, do perfil de investidores e da atuao de terceiros envolvidos, como por exemplo, a entrada de grandes bancos comerciais. Varivel fundamental neste processo, estas instituies com suas grandes redes de varejo, passaram a alocar esforos de distribuio de cotas de FII junto ao vasto universo de seus clientes pessoas fsicas. O mercado secundrio, ainda relativamente menor se comparado ao mercado de aes, saltou de patamar em termos de liquidez. Os nveis de capitalizao de mercado dos fundos passou a ser mais elevado, tendo rompido a marca individual de R$ 1,0 bilho no caso do maior fundo. A rentabilidade mdia do setor vem superando outros mercados h mais de dois anos. Sob a perspectiva de anlise de risco, surgiu a primeira cesta de casos reais diversos de desempenho afetado negativamente que oferecem lies a serem aprendidas. Abaixo, a figura 3 mostra a evoluo da capitalizao de mercado e do nmero de fundos consolidados do conjunto de FII negociado no mercado secundrio.
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Introduo
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Porm, apesar da maior amplitude e do forte crescimento do mercado, importante registrar que quando considerados os investimentos feitos por estes fundos em imveis, nota-se uma forte concentrao em dois tipos: escritrios e shopping centers. Importantes segmentos como o habitacional, o de hospedagem e o de logstica ainda representam na indstria participaes pequenas quando comparado s necessidades do pas no presente e futuro prximo, incluindo, por exemplo, o financiamento de infraestrutura para os prximos eventos esportivos mundiais que sero realizados no pas. Ao longo deste Guia ser apresentada uma completa cobertura dos aspectos relevantes do mercado de FII para investidores potenciais e existentes. Boa parte do contedo focado na leitura dos desdobramentos mais recentes no setor e reflete as transformaes qualitativas e quantitativas que ocorreram desde 2008. Uma avaliao mais centrada neste perodo tem o benefcio de usufruir, assim, de um rico material emprico e didtico para se melhor compreender as opes de investimento que o mercado de FII oferece nos dias de hoje. Cr
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Introduo
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Cronologia Histrica
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Introduo
1993
25 | Junho Lei n 8.668 Instituio dos fundos de investimento imobilirio (FII). Determina que a Comisso de Valores Mobilirios (CVM) autorize, discipline e fiscalize a constituio, o funcionamento e a administrao destes fundos.
1994
14 | Janeiro Instruo CVM n 205 Dispe sobre a constituio, o funcionamento e a administrao de FII. 14 janeiro Instruo CVM n 206 Dispe sobre normas contbeis aplicveis s demonstraes financeiras dos FII.
1997
20 | Novembro Lei n 9.514 Cria o Sistema de Financiamento Imobilirio, institui a alienao fiduciria de coisa imvel, as companhias securitizadoras de crdito imobilirio e os certificados de recebveis imobilirios (CRI).
1999
19 | Janeiro Lei n 9.779 Institui condies para critrios relativos distribuio de rendimentos e ganhos de capital de FII e estabelece que os rendimentos e ganhos lquidos auferidos por estes fundos, em aplicaes financeiras de renda fixa ou de renda varivel, sujeitam-se incidncia do imposto de renda na fonte.
2001
06 | Abril Resoluo CMN n 2.829
Estabelece cronograma de reduo, atravs de limites mximos decrescentes, do total de recursos aplicados nas diversas carteiras que compem o segmento de imveis das entidades fechadas de previdncia privada.
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2004
21 | Dezembro Lei n 11.033 Isenta do imposto de renda na fonte e na declarao de ajuste anual das pessoas fsicas, a remunerao produzida por CRI, letras hipotecrias (LH) e letras de crdito imobilirio (LCI).
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Introduo
2005
21 | Novembro - Lei n 11.196 Isenta do imposto de renda na fonte e na declarao de ajuste anual das pessoas fsicas, os rendimentos distribudos pelos FII: (i) cujas cotas sejam admitidas negociao exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balco organizado; e (ii) que apresentem, no mnimo, 50 cotistas. Este benefcio no ser concedido a cotistas pessoa fsica que representem 10,0% ou mais da totalidade das cotas emitidas pelo FII ou cujas cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10,0% do total de rendimentos auferidos pelo fundo.
2008
31 | Outubro Instruo CVM n 472 Cria nova regulamentao para FII. Destaque para permisso expressa de investimentos em valores mobilirios e outros ativos ligados ao setor imobilirio.
2009
27 | Agosto Lei n 12.024 Isenta do imposto de renda na fonte os rendimentos auferidos em aplicaes efetuadas pelos FII em CRI, LH, LCI e cotas de FII. 24 | Setembro Resoluo CMN n 3.792 Aprova novas diretrizes para as Entidades Fechadas de Previdncia Complementar (EFPC), aumentando os limites permitidos de investimento e criando novos segmentos com seus limites prprios.
Destaque para os FII que na nova classificao no fazem mais parte do segmento de imveis, tendo sido deslocados para o segmento de investimentos estruturados.
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Resumo dos termos e condies
Fundo de investimento imobilirio

Descrio Comunho de recursos captados por meio do sistema de distribuio de valores mobilirios e destinados aplicao em empreendimentos imobilirios. Forma e Registro Constitudos sob a forma de condomnio fechado, podem ter prazo de durao indeterminado. A constituio e funcionamento dos FII dependem de registro prvio na Comisso de Valores Mobilirios (CVM), que concedido automaticamente mediante entrega de conjunto de documentos e informaes. Tipos de Ativos Podem investir em empreendimentos imobilirios representados por quaisquer direitos reais sobre bens imveis e ttulos de renda fixa e varivel. Limites (a) de Investimento: Fundos que invistam preponderantemente em valores mobilirios devem respeitar certos limites de aplicao por emissor e por modalidade de ativos financeiros. No existem limites para investimentos em cotas de Fundos de Investimento em Participaes (FIP), cotas de FII e Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI). (b) de Distribuio: Devero distribuir a seus cotistas, no mnimo, 95,0% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balano ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. Administrao Compreende o conjunto de servios relacionados ao funcionamento e manuteno do fundo. Administradores de FII devem prover ao fundo, direta ou indiretamente, os seguintes servios: (i) manuteno de departamento tcnico habilitado a prestar servios de anlise e acompanhamento de projetos imobilirios; (ii) atividades de tesouraria, de controle e processamento dos ttulos e valores mobilirios; (iii) escriturao de cotas; (iv) custdia de ativos financeiros; (v) auditoria independente; e (vi) gesto dos valores mobilirios integrantes da carteira do fundo.
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Administrador
Somente podem ser administradores de FII as seguintes instituies: bancos comerciais, bancos mltiplos com carteira de investimento ou carteira de crdito imobilirio, bancos de investimento, sociedades corretoras ou sociedades distribuidoras de valores mobilirios, sociedades de crdito imobilirio, caixas econmicas e companhias hipotecrias.
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Custdia
Custdia dos ativos financeiros dos FII necessria sempre que estes ativos representem mais que 5,0% do patrimnio lquido do fundo.
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Tipo de Investidor
No existe limitao quanto ao tipo de investidor. Porm, permitida a constituio de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, que podem contar com condies e caractersticas especficas.
cota de Fundos de investimento imobilirio

Descrio Emissor Frao ideal de patrimnio do Emissor. Fundos de Investimento Imobilirio (FII), uma comunho de recursos captados por meio do sistema de distribuio de valores mobilirios e destinados aplicao em (a) direitos reais sobre bens imveis, (b) ttulos imobilirios de renda fixa, (c) aes, debntures, notas promissrias e outros valores mobilirios de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII, (d) aes de companhias de capital fechado ou sociedades limitadas cujo nico propsito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII, (e) certificados de potencial adicional de construo, e (f) cotas de outros FII ou de Fundos de Investimento em Participaes (FIP) e Fundos de Investimento em Direitos Creditrios (FIDC) que tenham como poltica de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII. Os FII so constitudos sob a forma de condomnio fechado e podem ter prazo de durao indeterminado. Forma e Registro Classe Escritural e nominativa. Classe nica no caso de fundos para investidores em geral. Fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados podem emitir cotas com direitos ou caractersticas especiais quanto ordem de preferncia no pagamento dos
rendimentos peridicos, no reembolso de seu valor ou no pagamento do saldo de liquidao do fundo. Srie Emisso de cotas pode ser dividida em sries, com o fim especfico de estabelecer, para cada srie, datas diversas de integralizao, sem prejuzo da igualdade dos demais direitos conferidos aos cotistas.
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Distribuio
Oferta pblica de cotas depende de prvio registro na CVM e deve ser realizada por instituies intermedirias integrantes do sistema de distribuio de valores mobilirios. Uma nova distribuio no pode ser iniciada antes de totalmente subscrita ou cancelada a anterior.
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Subscrio
Subscrio parcial e cancelamento de saldo no colocado permitido, desde que um montante mnimo a ser subscrito seja estipulado inicialmente e alcanado.
Integralizao
Integralizao pode ser vista ou em prazo determinado no compromisso de investimento. Pode ser feita em dinheiro, imveis, direitos relativos a imveis e, no caso de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, ttulos e valores mobilirios.
Amortizaes
Cotas podem ser amortizadas: (i) em datas preestabelecidas no regulamento do fundo; ou (ii) em virtude de deciso da assembleia geral de cotistas.
Resgate
No permitido.
Retorno Capital investido Capital investido em cotas de FII retornado atravs (i) da distribuio de resultados; (ii) da amortizao das cotas; (iii) da venda das cotas no mercado secundrio; ou (iv) da dissoluo do fundo, com a venda dos seus ativos e a distribuio proporcional do patrimnio aos seus cotistas. Transferncia As cotas podem ser transferidas mediante termo de cesso e transferncia, assinado pelo cedente e pelo cessionrio, e registrado em cartrio de ttulos e documentos, ou atravs de bolsa de valores ou entidade de mercado de balco organizado onde as cotas do fundo forem registradas para negociao. Ambiente de Negociao BM&FBOVESPA (bolsa e balco). Liquidao Financeira
BM&FBOVESPA e CETIP.
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Classificao dos fundos
O arcabouo regulamentar para fundos imobilirios define, de forma bastante abrangente, os ativos passveis de serem adquiridos por um FII. Levando em considerao a variedade permitida, a prtica do mercado observada atualmente e a proliferao esperada para estes fundos, a Uqbar classificou os fundos imobilirios listados para negociao na BM&FBOVESPA de acordo com trs critrios diferentes: por classe de ativos, por classe de imveis e por finalidade. O objetivo desta classificao agrupar os fundos com polticas de investimento semelhantes para facilitar a anlise comparativa. As figuras deste captulo consideram somente os fundos imobilirios com capitalizao de mercado em 31 de outubro de 2011. A capitalizao de mercado calculada pela multiplicao do preo mdio ponderado mensal das negociaes de outubro (por montante negociado) pelo nmero de cotas. O nmero de cotas o do final de outubro enquanto que o preo mdio ponderado mensal o do ms de outubro, ou o do ms mais recente em que houve negociao, dentro de um perodo de seis meses, caso no tenha havido negociao em outubro.
3
Por classe de ativos

Classifica os fundos de acordo com a classe de ativo predominante em cada fundo.
n
Imvel Fundos cuja poltica de investimento prioriza direitos reais sobre bens imveis. Estes incluem projetos em fase de desenvolvimento, incorporao ou construo, ou imveis acabados, sendo ou no ocupados, e em funcionamento pleno ou parcial. Inclui tambm investimentos em Sociedades de Propsito Especfico que so proprietrias ou detentoras de direitos reais ou direitos aquisitivos sobre Imveis.
Renda Fixa Fundos cuja poltica de investimento prioriza instrumentos de renda fixa, que incluem: (i) ttulos registrados na CVM, tais como debntures, certificados de desdobramentos, certificados de depsito de valores mobilirios, cdulas de debntures e notas promissrias; (ii) certificados de recebveis imobilirios; (iii) letras
hipotecrias; e (iv) letras de crdito imobilirio. Em todos os casos, as atividades preponderantes dos emissores tm que ser necessariamente aquelas permitidas aos FII.
n
Renda Varivel Fundos cuja poltica de investimento prioriza instrumentos de renda varivel, que incluem: (i) ttulos registrados na CVM, tais como aes, bnus de subscrio, seus cupons, direitos, recibos de subscrio e cotas de fundos de investimento; (ii)
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aes ou cotas de Sociedades de Propsito Especfico; (iii) cotas de Fundos de Investimento em Participaes (FIP); (iv) cotas de fundos de investimento em aes que sejam setoriais e que invistam exclusivamente em construo civil ou no mercado imobilirio; (v) cotas de outros FII; e (vi) cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditrios (FIDC). Em todos os casos, as atividades preponderantes dos emissores tm que ser necessariamente aquelas permitidas aos FII.
n
3
Multiclasse Fundos cuja poltica de investimento combina duas ou mais das classes de ativos mencionadas acima.
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Em 31 de outubro de 2011, dos 55 FII cujas cotas eram negociadas na BM&FBOVESPA, 49 pertenciam classe Imvel. Dos seis FII restantes, quatro pertenciam classe Renda Fixa e um pertencia a cada uma das classes restantes. Vale observar que os dois maiores FII de Renda Fixa, cujo patrimnio lquido conjunto em outubro de 2011 era de R$ 1,10 bilho, no tm suas cotas negociadas na BM&FBOVESPA e portanto no esto includos nesta distribuio. Em outubro de 2011, os FII da classe Imvel representavam 95,3% e 89,1% respectivamente da capitalizao de mercado e do nmero de fundos negociados na BM&FBOVESPA.
3
Por classe de imveis

Classifica os fundos da classe de ativos Imvel por classe predominante de empreendimento imobilirio adquirido ou passvel de aquisio pelo FII.
n
Logstica Prdios e galpes, ou projetos para a construo destes, utilizados para apoiar a atividade industrial ou comercial como o armazenamento e distribuio de bens. Um investimento nesta categoria tipicamente inclui espaos e estruturas para estacionamento, carregamento e descarregamento de caminhes.
Hospitalar Hospitais e o equipamento mdico necessrio para seu funcionamento, ou projetos para a construo destes. Dependendo do equipamento envolvido, este poderia ser o maior componente de valor do investimento. Neste caso, a caracterizao do investimento como imobilirio poderia ser questionada pela CVM e pelo mercado. A Uqbar entende que o componente imobilirio do investimento deveria ser o predominante para ser elegvel para uma carteira de FII. Investimentos hospitalares tipicamente incluem espaos para estacionamento nos imveis.
Hospedagem Prdios e outras estruturas usadas para a acomodao de pessoas fsicas, locadas com base temporria ou prolongada, frequentemente na forma de hotis, resorts e servios de flat, ou um projeto para a construo destes. Investimentos em hospedagem podem incluir uma infraestrutura variada, desde estacionamento,
restaurante e piscina at campo de golfe, quadras de tnis e praia.

n
Industrial Prdios e outras estruturas usadas para a acomodao de fbricas, parques industriais, unidades fabris e outras atividades industriais, ou projetos para a construo destes. Investimentos industriais podem incluir espaos e estruturas de apoio atividade industrial principal, tais como estacionamento e uma rea gerencial.
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Residencial Prdios e outras estruturas residenciais, normalmente casas ou apartamentos, ou projetos para a construo destes. Escritrios Prdios e outras estruturas usadas para a acomodao de pessoas enquanto exercem uma atividade profissional que no seja a industrial, ou projetos de construo destes. Um exemplo um prdio de salas comerciais alugadas por pessoas jurdicas ou profissionais liberais. Estes empreendimentos poderiam incluir espaos de estacionamento e reas de apoio ao funcionamento e manuteno do imvel.
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Educacional Imveis destinados a instituies de ensino e o equipamento necessrio para a realizao da atividade de ensino, ou projetos para a construo destes. Investimentos nesta categoria podem incluir a explorao comercial de outros espaos associados a estes imveis como pequenas lojas, restaurantes e estacionamento.
Varejo Esta categoria est dividida em trs sub-categorias, conforme descrito abaixo. Shopping Centers Complexos imobilirios encobertos para um conjunto de lojas de varejo, ancoradas por duas ou mais lojas de departamento de grande escala e marca reconhecida, ou projetos para a construo destes. O nmero de lojas normalmente excede 150 e a variedade grande, frequentemente incluindo restaurantes e cinemas. Shopping Centers tipicamente incluem espaos para estacionamento e reas de apoio gerencial e de manuteno. Galerias Um conjunto de lojas encoberto, que normalmente conta com menos de 150 lojas e sem a presena de ncoras, ou projetos para a construo destes. A variedade normalmente no inclui cinemas, mas poderia incluir restaurantes. Galerias podem ou no ter espaos para estacionamento e normalmente tem reas de apoio gerencial e de manuteno. Lojas Individuais Prdios, espaos no andar trreo de edifcios e outras estruturas para uma ou mais lojas comerciais individuais, ou projetos para a construo destas.
Diversificado Complexos imobilirios que hospedam duas ou mais das outras categorias aqui apresentadas, ou projetos para a construo destes. Um exemplo seria um imvel com um shopping center numa rea especfica e salas comerciais numa outra rea.
Indeterminado Investimentos imobilirios que no se enquadram em nenhuma das outras categorias.
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Em 31 de outubro de 2011, trs classes de empreendimentos imobilirios dominavam o mercado de FII dentro da classe de ativos Imvel: Escritrios, Varejo (Shopping Centers) e Diversificado. Juntos, os fundos destas classes de
empreendimentos imobilirios representavam 90,6% e 73,5% respectivamente do total da capitalizao de mercado e do nmero de fundos negociados da classe de ativos Imvel na BM&FBOVESPA.
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Por Finalidade
Classifica os fundos de acordo com a principal finalidade de existncia do fundo.
n
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Renda Regular Fundos cuja principal finalidade a gerao de renda regular para seus cotistas. A regularidade alcanada pela composio da carteira que poderia ser, no caso de FII da classe Imvel, o pagamento sistemtico de aluguel, ou, no caso de FII da classe Renda Fixa, o pagamento de juros dos ttulos investidos.
Ganho de Capital Fundos cuja principal finalidade o aumento do valor patrimonial e de mercado da cota atravs da valorizao dos bens e direitos investidos e/ou de sua negociao no mercado secundrio.
Investimentos Gerais Fundos cuja finalidade definida amplamente. Estes fundos geram resultados para seus cotistas com investimentos em ativos que produzem aluguel, juros, dividendos e tambm atravs de ganhos de capital realizados pela compra e venda de ativos. Incluise tambm nesta classe fundos que tem como principal objetivo a gesto patrimonial de imveis.
Securitizao Fundos cuja principal finalidade viabilizar uma operao de securitizao. O fundo participa destas operaes como cedente de uma carteira de ativos, geralmente um fluxo de caixa proveniente do pagamento de aluguis ou equivalentes de um imvel adquirido pelo fundo. Ver box Fundos Imobilirios e securitizao na pgina 26 para maior detalhamento.
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Em 31 de outubro de 2011, trs categorias da classificao dos fundos por finalidade estavam presentes entre os fundos com capitalizao de mercado para aquela data: Renda Regular, Ganho de Capital e Investimentos Gerais. A categoria Renda Regular era predominante, com uma participao de 87,2% e de 87,3% respectivamente da capitalizao de mercado e do nmero de fundos negociados de todo o conjunto de FII listados na BM&FBOVESPA.
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Fundos Imobilirios e Securitizao

Dois tipos de estruturas relacionadas a processos de securitizao de ativos muitas vezes contam com a participao de um fundo de investimento imobilirio (FII). O fundo participa destas operaes como cedente de uma carteira de ativos, geralmente um fluxo de caixa proveniente do pagamento de aluguis ou equivalentes de um imvel adquirido pelo fundo. Abaixo uma descrio resumida destas estruturas. Build-to-suit Neste tipo de estrutura, os crditos que lastreiam a emisso dos ttulos so provenientes de um contrato build-to-suit entre uma construtora ou incorporadora/FII e uma ou mais empresas de um mesmo grupo econmico. Nestas operaes, uma empresa que busca financiamento para aquisio e construo de uma nova propriedade contrata um terceiro, geralmente um FII, para: (i) comprar o terreno; (ii) definir um projeto que atenda s necessidades do inquilino; (iii) desenvolver e construir o prdio; e (iv) alugar o prdio para a prpria empresa, de acordo com termos e condies previamente definidos. Estes contratos geram, portanto, recebveis ao FII, decorrentes dos pagamentos de aluguel pela empresa (que passa a ser inquilino do FII), os quais so vendidos para uma Companhia Securitizadora de Crditos Imobilirios (Securitizadora Imobiliria), que financia esta aquisio com a emisso de certificados de recebveis imobilirios (CRI). A figura abaixo exibe uma representao esquemtica deste tipo de estrutura.
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Build-to-suit
Incorporadora
Securitizadora Imobiliria
Vendedor (FII)
Recebveis de Aluguel
Contrato Build to suit
Empresa
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Reforos de crdito nestas estruturas podem incluir: (i) alienao fiduciria ou hipoteca do terreno; e (ii) garantias cobrindo os riscos de desempenho da construtora ou incorporadora e o penhor das cotas do FII. A documentao geralmente restringe mudanas no regulamento do fundo. O inquilino tambm pode ter uma opo de compra da propriedade a um preo prdeterminado no final do prazo do contrato de aluguel. Sale and lease-back Devido similaridade das estruturas, este tipo de operao toma emprestado o nome de uma estrutura conhecida no mercado como sale and lease-back. Nestas operaes uma empresa vende um imvel a um veculo, geralmente um FII, o qual concede, por prazo determinado e mediante pagamento a prazo de preo, o direito de uso da superfcie do imvel para a empresa vendedora. O fundo financia a compra da propriedade com a cesso dos crditos de concesso do direito real de superfcie para uma Securitizadora Imobiliria que, por sua vez, financia a compra com a emisso de CRI lastreados nestes ativos. A figura a seguir exibe a representao esquemtica desta estrutura.
Sale and lease-back
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Securitizadora Imobiliria
Crditos da Concesso do Direito de Uso de Superfcie FII Cesso De nitiva R$
Crditos da Concesso do Direito de Uso de Superfcie
CRI
CRI R$
Investidores
Contrato de Direito de Uso de Superfcie
Empresa
Pagamentos pelo Direito de Uso de Superfcie R$
Outros tipos de reforo de crdito que poderiam ser incorporados neste tipo de operaes incluem: (i) alienao fiduciria ou hipoteca do terreno; e (ii) direito de regresso contra a empresa vendedora do imvel. Se construo ou incorporao forem necessrias, garantias para estes riscos, bem como penhor das cotas do fundo, podero fazer parte da operao.
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Anlise do Mercado
Nos ltimos dois anos o setor de Fundos de Investimento Imobilirio (FII) vem expandindo em nmero, contedo e forma. Cresceram de forma substancial as emisses de cotas destes fundos no mercado primrio e as negociaes destas no mercado secundrio realizadas atravs de bolsa de valores e balco organizado. Ao mesmo tempo, novos tipos de ativos e carteiras foram adquiridos e formados por fundos inovadores. E do lado do passivo, chegou-se s primeiras operaes com diferenciao de classe de cotas. Em setembro de 2009, depois de quinze anos do nascimento do marco regulatrio deste setor, existiam 75 FII em funcionamento no pas. Porm, apenas 23 destes fundos tinham suas cotas negociadas em ambientes de bolsa e balco da BM&FBOVESPA (fundos listados). Dois anos depois, em setembro de 2011, eram 123 FII em operao, dos quais 55 tinham suas cotas negociadas naquela casa. Analisado sob o prisma do ritmo da evoluo histrica do montante consolidado de emisso de cotas de FII, em um espao de seis anos, que compreende o perodo do ano de 2003 ao de 2008, um montante total de R$ 2,53 bilhes foi emitido, sendo R$ 1,75 bilho em cotas de fundos listados, enquanto que em um prazo de apenas um ano e nove meses, que vai do comeo de 2010 at setembro de 2011, um montante total de R$ 11,26 bilhes foi emitido, sendo R$ 4,39 bilhes em cotas de fundos listados. A concluso imediata a de que 2009 representou um ponto de inflexo na taxa de crescimento do mercado de FII. No nvel individual, destaque para o aparecimento, em dezembro de 2010, do primeiro fundo listado cujo valor de capitalizao de mercado superou a marca de R$ 1,0 bilho. A tendncia recente de surgimento de um maior nmero de fundos de tamanho mais significativo e de base pulverizada de cotistas contribui para gerao de mais liquidez no mercado secundrio. Em outubro de 2011 existiam cinco fundos listados com valor individual de capitalizao de mercado superior a R$ 500,0 milhes e oito fundos com valor acima de R$ 400,0 milhes. Este crescimento nas cifras de alguns dos principais indicadores relacionados ao tamanho do mercado consolidado e dos fundos tomados
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Anlise do Mercado
individualmente mostra, em uma primeira anlise, o grau de transformao do setor nos ltimos anos do ponto de vista quantitativo. A partir do advento da ICVM 472, novos tipos de FII que a partir de ento puderam tambm ter como objeto de investimento valores mobilirios, foram estruturados. Dentre eles, se destacam os fundos que compuseram suas carteiras preponderantemente com Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI) e o primeiro fundo que investe em cotas de FII. Alm disto, com a
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evoluo geral do setor e o aumento de operaes, fundos com mais de um imvel, baseados na capacidade de gesto imobiliria de uma determinada instituio, passaram a ser mais frequentes. Carteiras alternativas foram montadas, como por exemplo, carteiras de participaes em Sociedades de Propsito Especfico (SPE) responsveis por empreendimentos imobilirios residenciais. O avano de carteiras de FII formadas por ttulos de lastro imobilirio ou por ativos mltiplos e alternativos um testemunho da transformao do setor do ponto de vista de contedo. Mais recentemente foram estruturados os primeiros FII que emitiram cotas de classes diferentes: snior e subordinada1. A ICVM 472 permite a estruturao de passivo de FII com classes diferentes de cotas, sendo a distribuio restrita a investidores qualificados. Esta possibilidade aproxima os FII, enquanto veculos, dos Fundos de Investimento em Direitos Creditrios, nico tipo de fundo, at ento, do qual era possvel a emisso de classes diferentes de cotas. A estruturao de FII com classes diferentes de cotas representa uma evoluo do setor do ponto de vista de forma. A evoluo do mercado de FII nos ltimos anos inquestionvel. Porm, a velocidade com que as transformaes vem ocorrendo no permitiu que o regime informacional aplicado para esses fundos evolusse da mesma forma. Relatrios como o Informe Mensal, submetido pelos administradores de FII todos os meses, ainda seguem um modelo da poca anterior ICVM 472. Idem em relao s prticas contbeis ainda vigentes para estes fundos. A boa notcia que regulador e participantes de mercado esto cientes da necessidade de aprimoramento neste campo. Como exemplo, pode-se citar a iniciativa liderada pela Comisso de Valores Mobilirios, e que contou com participantes de diversos segmentos do mercado, visando consolidar as normas e procedimentos contbeis e padronizar as demonstraes financeiras para estes fundos. O resultado deste trabalho resultou em uma minuta de instruo, a qual j passou por audincia pblica, e que deve ser a base de uma nova norma para FII, esperada para muito em breve.
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Anlise do Mercado
A seguir uma anlise mais detalhada dos mercados primrio e secundrio de cotas de FII. Exceto quando expressamente mencionado, as estatsticas apresentadas referem-se apenas a fundos listados para negociaes de suas cotas em bolsa de valores e ambiente de balco organizado.
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Em 31/10/2011, os dois FII listados que tinham emitido cotas de classe snior e subordinada eram o FII RB Capital Agre e o FII RB prime Realty I.
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mercado Primrio
O montante consolidado de emisses de cotas de FII deu um salto em 2010, passando de um nvel de R$ 866,8 milhes no ano anterior para R$ 2,59 bilhes naquele ano. Nos primeiros dez meses de 2011, o montante atingiu R$ 1,80 bilho, projetando um valor anual comparvel ao de 2010. Impulsionado por uma conjuno de fatores construtivos, dentre os quais se destacam o advento da ICVM 472, o boom imobilirio no pas, a expectativa de queda a longo prazo das taxas de juros e as evolues institucional e estrutural do setor, o mercado de FII comeou a decolar e a atrair cada vez mais participantes de peso, principalmente aqueles com grande capacidade de distribuio junto ao investidor pessoa fsica. Aps a vinda ao mercado dos primeiros fundos dedicados a ttulos de crdito, os FII que investem em imveis deixaram de representar 100,0% do setor. Porm, esta reduo da preponderncia absoluta do segmento de imveis por enquanto se deu de forma moderada. As emisses dos fundos pertencentes s duas maiores categorias por tipo de imvel, a de escritrios e a de shopping centers, ainda tem representado, nos ltimos dois anos, mais de 65,0% do total de emisses de todos os FII. Se somadas s emisses de todos os outros fundos que investem em imveis, esta participao tem sido maior que 85,0 %. Os fundos dedicados a investimentos em ttulos de renda fixa com lastro imobilirio, principalmente CRI, os chamados FII de Renda Fixa, emitiram R$ 203,3 milhes nos primeiros dez meses de 2011, representando 11,3% do total do setor2.
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Anlise do Mercado
os dados referentes aos dois maiores FII de Renda Fixa atuais no esto inclusos nos grficos apresentados nesta publicao pelo fato de no terem suas cotas negociadas na BM&FBovEspA. Eles so o FII votorantim securities I e FII votorantim securities II, com valor de patrimnio lquido em 31/10/2011 de R$ 604,7 milhes e R$ 493,7 milhes respectivamente.
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Devido ao foco no mercado investidor pessoa fsica, os bancos comerciais de varejo se tornaram protagonistas, atravs de seus canais de distribuio, do alcance crescente demanda por cotas de FII emitidas no mercado primrio. O rendimento lquido competitivo para o investidor pessoa fsica, proporcionado pela iseno fiscal em relao aos rendimentos das cotas dos fundos, contribuiu de forma determinante para a atratividade destes ttulos junto extensa base destes clientes dos bancos comerciais de varejo. Por sua vez, as corretoras independentes tambm intensificaram seu foco de atuao junto a este tipo de investidor visando a distribuio de cotas destes fundos. O resultado desta participao crescente dos bancos e corretoras no mercado primrio de emisso de cotas de FII tem sido a colocao destes ttulos perante dezenas de milhares de investidores pessoas fsicas, caracterizando este tipo de investidor, por larga margem, como o mais relevante. At o final de outubro, a classe de investidor pessoa fsica adquiriu 79,7% de tudo o que foi emitido no ano.
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Anlise do Mercado
A expectativa de forte crescimento do mercado de FII resultou em um grande nmero de pedidos de registro de ofertas junto CVM. Apesar do seu registro concedido, algumas destas ofertas no se materializaram, ou
vieram a existir com montantes reduzidos, refletindo na maior parte das vezes uma dificuldade do lado da oferta por conta do esforo de originao. Este fenmeno ocorreu de forma geral em relao ao tipo de ativo a ser originado, mas com maior proeminncia no caso de tentativas de se originar carteiras compostas por CRI, os quais se tornaram muito demandados a partir da ICVM 472.
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mercado secundrio
Uma mudana marcante que caracterizou a evoluo do mercado de FII, particularmente a partir do segundo trimestre de 2010, foi a alta taxa de crescimento da liquidez consolidada no mercado secundrio de cotas na BM&FBOVESPA, seja qual for a medida utilizada para capturar este movimento. O montante negociado total pulou de um patamar que raramente era superior aos R$ 50,0 milhes trimestrais at o comeo de 2010, para um nvel mdio acima dos R$ 200,0 milhes nos ltimos quatro trimestres, sendo que no trimestre mais recente, finalizado em setembro de 2011, atingiu um valor acima de R$ 250,0 milhes. A categoria de FII que investe em imveis destinados a escritrios tem sido historicamente a que representa a maior fatia da liquidez do mercado por montante negociado, tendo alcanado um valor de R$ 126,5 milhes no terceiro trimestre de 2011. A mesma tendncia, que aponta para um aumento substancial de liquidez nos ltimos dois anos quando se avalia os nmeros de montante negociado, pode ser detectada atravs do histrico de nmero de negcios trimestral. No terceiro trimestre de 2011 houve quase dez vezes mais negcios com cotas de FII no mercado secundrio do que no ltimo trimestre de 2009. A ascendncia no perodo foi ininterrupta e de alta inclinao. A categoria de FII que investe em escritrios tambm tem sido historicamente a que representa a maior fatia da liquidez do mercado por nmero de negcios, tendo alcanado 9.764 no terceiro trimestre de 2011.
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Anlise do Mercado
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O crescimento da liquidez das cotas de FII pode ser registrado via outras formas de acompanhamento. Por exemplo, atravs do nmero de fundos que consistentemente atingem mensalmente os patamares de R$ 1,0 milho em montante de cotas negociado e de 100 em nmero de negcios. Para um perodo de seis meses precedentes, o nmero de fundos que atingiu ambos estes critrios saiu de zero em setembro de 2009 para nove em setembro de 2011. Ou alternativamente, atravs do nmero de fundos que consistentemente atingem mensalmente o patamar de 90,0% em frequncia de participao em negociaes nos preges do respectivo ms. Para um perodo de seis meses precedentes, o nmero de fundos que atingiu este critrio aumentou de um fundo em setembro de 2009 para onze em setembro de 2011. Passando para uma anlise de desempenho mdio da liquidez de FII, mesmo com o crescimento do nmero de fundos negociados no secundrio nos ltimos dois anos, houve um ligeiro aumento do float mensal mdio por fundo no mesmo perodo. O float mensal definido como a porcentagem do valor de capitalizao de mercado de um fundo, em um determinado ms, em termos de montante total negociado de sua cota no mercado secundrio ao longo daquele ms. Anteriormente, quando existiam muito poucos fundos listados, e depois, entre o final de 2005 e o primeiro semestre de 2006, quando o setor comeou a crescer em funo da iseno fiscal para o investidor pessoa fsica que tinha sido recm-regulamentada naquela poca, o float mensal mdio por fundo chegou a superar 1,0%, ou at 2,0%, em alguns meses. Porm, com o aumento inicial do nmero de fundos, seguido por um perodo de atividade reduzida no mercado secundrio que antecedeu a ICVM 472 e o boom imobilirio, o float mensal mdio passou a apresentar tendncia de retrao se aproximando de 0,5%. A partir do comeo de 2010, quando as condies de mercado se alteraram e o setor comeou a adquirir relevncia crescente como opo real de alocao e diversificao de investimentos para o investidor pessoa fsica, o float mensal mdio voltou a subir em direo ao 1,0%. Isto, mesmo com o lanamento ininterrupto, no perodo recente, de novos fundos. Ou seja, a atividade consolidada do mercado secundrio de FII tem crescido mais
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Anlise do Mercado
rapidamente ainda do que o nmero de FII que fazem parte do mercado. A figura 13 traz a evoluo da mdia mensal por trimestre do float mdio mensal do mercado secundrio de FII, segregado por tipo de ativo, na BM&FBOVESPA. Os FII de Renda Fixa, aqueles que investem predominantemente em CRI, so os nicos que, em conjunto, tem apresentado float mdio mensal acima de 1,0% em quase todos dos ltimos seis trimestres.
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Anlise do Mercado
A capitalizao de mercado consolidada do conjunto de FII cujas cotas so negociadas na BM&FBOVESPA cresceu sistematicamente, em uma base mensal, de setembro de 2008, quando era de R$ 2,14 bilhes, at setembro de 2011, quando atingiu R$ 11,00 bilhes, um crescimento equivalente a 412,7% em um perodo de trs anos. Somente no ltimo ano deste perodo, entre setembro de 2010, quando a capitalizao de mercado era de R$ 5,08 bilhes, e setembro de 2011, o crescimento foi de 116,3%. A acentuada taxa de crescimento do valor consolidado de capitalizao de mercado do setor de FII nos ltimos anos ocorreu no s em funo do nmero de fundos, mas tambm como consequncia do tamanho mdio por fundo. Em setembro de 2008 existiam 16 FII, com valor mdio de capitalizao de mercado por fundo de R$ 134,0 milhes. Em setembro de 2011 o nmero de FII subiu para 55, com valor mdio de capitalizao de mercado por fundo de R$ 199,8 milhes. A classe de fundos que investem em escritrios domina o setor na evoluo histrica quando analisada em termos de capitalizao de mercado. Em setembro de 2011, os FII de escritrios tinham uma capitalizao de mercado consolidada de R$ 5,85 bilhes, equivalente a 53,3% de todos os fundos. Este domnio foi reforado em dezembro de 2010, com a oferta
pblica secundria de cotas do FII Brazilian Capital Real Estate Fund I (FII BC Real Estate Fund I), primeiro fundo a superar o valor de R$ 1,0 bilho em capitalizao de mercado. Naquele ms, devido principalmente ao incio das negociaes de cotas do FII BC Real Estate Fund I no mercado secundrio na BM&FBOVESPA, a classe de fundos que investem em escritrios, da qual este fundo faz parte, saltou de um valor de capitalizao de mercado de R$ 2,41 bilhes para R$ 4,09 bilhes.
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Anlise do Mercado
O rendimento mensal mdio por fundo, ponderado pela capitalizao de mercado, apresentou uma tendncia de queda sutil ao longo dos ltimos dois anos. O rendimento mensal definido como a razo entre o rendimento distribudo por um fundo em um determinado ms e o valor de mercado do fundo naquele ms, em termos percentuais. No final de 2009 e comeo de 2010, o rendimento mensal mdio por fundo, para todo o setor, chegou a ficar acima de 0,90% em alguns meses e apresentou uma mdia temporria perto de 0,80%. De maro at outubro de 2010, esta mdia caiu para a faixa entre 0,65% e 0,70%, e, a partir do final de 2010, caiu para baixo de 0,65%, chegando a se aproximar de 0,60%. Devido s taxas de vacncia bastante reduzidas em imveis alugados, o crescimento nominal dos rendimentos da maioria dos fundos, que seria capturado pelo desempenho de um rendimento mensal que fosse calculado com base no valor fixo (denominador) de emisso das cotas, esteve acima do IGP-M, principal ndice de reajuste dos contratos de aluguel de grande parte dos imveis que compem as carteiras dos fundos. (ver box Algumas Estatsticas sobre Imveis de FII). Por outro lado, devido valorizao destes imveis, que reflete uma dinmica de mercado de demanda maior do que oferta e uma expectativa de rendimentos crescentes oriundos em aluguis, as cotas dos FII apresentaram uma valorizao mdia acentuada de preo negociado no mercado secundrio. Como a valorizao dos preos de cotas aconteceu em ritmo mais acelerado do que a taxa de aumento nominal dos rendimentos dos fundos, o rendimento
mensal mdio, tal qual calculado, com base no valor (crescente) de mercado dos fundos, apresentou tendncia de decrescimento nos ltimos dois anos. Esta queda reflete uma expectativa atual de mercado de retorno ligeiramente menor se comparado com dois anos antes. Os FII pertencentes classe de ativos de Renda Fixa foram os fundos que apresentaram melhor histrico de rendimento mensal mdio nos ltimos dois anos, chegando a se aproximar de 2,0% no comeo de 2011.
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A carteira destes fundos majoritariamente composta por CRI e o lastro destes ttulos composto por recebveis imobilirios cujo retorno atrelado ao desempenho do IGP-M, frequentemente com reajustes em base mensal. Como este ndice teve uma valorizao acentuada a partir do final de 2010 e durante todo o primeiro semestre de 2011, este desempenho se refletiu direta e pontualmente em toda a cadeia de ttulos beneficiria desta indexao: recebveis imobilirios, CRI e cotas de FII de Renda Fixa. Mais recentemente, a partir de agosto de 2011, o IGP-M passou a ter valorizaes mensais menores. Consequentemente, os FII de Renda Fixa passaram por redues fortes no nvel de rendimento mensal mdio, se aproximando do patamar de 0,4% por dois meses seguidos. Como o rendimento mensal mdio consolidado de todo o setor de FII calculado de forma ponderada por valor de capitalizao de mercado, e como os FII da classe de ativos de Renda Fixa representam menos do que 3,0% do total consolidado de capitalizao de mercado, as oscilaes fortes no rendimento mensal mdio dos FII de Renda Fixa tiveram impacto negligencivel no valor do rendimento mensal mdio consolidado. Finalmente, importante destacar que, embora possam ser comparveis, como feito nesta publicao, os rendimentos de FII de Imveis e de Renda Fixa tm dinmicas diferentes, com impactos resultantes no valor patrimonial e de mercado das cotas destes fundos. Os rendimentos dos FII de Renda Fixa, dependendo do fluxo de amortizao dos CRI que compem suas carteiras e do nvel do IGP-M, principal indexador destes ttulos, podem ser majorados pelo efeito da distribuio do componente referente atualizao monetria do valor do principal do CRI, resultando assim em uma tendncia de queda do valor real do CRI, e consequentemente da carteira de ttulos, ao longo do tempo. Abaixo, segue a figura 15 com o histrico nos ltimos dois anos do rendimento mensal mdio dos FII por tipo de ativo.
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Anlise do Mercado
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A rentabilidade efetiva das cotas de FII, definida como a taxa interna de retorno que considera o fluxo de distribuies e de amortizaes das cotas e seus preos negociados no mercado secundrio da BM&FBOVESPA no comeo e fim do perodo referente ao clculo da rentabilidade (ver Indicadores de Rentabilidade na pgina 39), apresentou um nvel mdio para o setor nos ltimos dois anos bastante superior aos de outros mercados como o de aes ou o de ttulos pblicos. Um valor que capturasse o desempenho real do setor por este critrio, devidamente ponderado por capitalizao de mercado individual, no possvel de ser calculado de forma nica, j que a composio do setor foi se alterando (aumentando) substancialmente ao longo do ltimo ano. No captulo de Rankings so apresentados os dez melhores desempenhos, em termos da rentabilidade efetiva, nos ltimos doze meses. Por outro lado, nos ltimos doze meses ocorreram alguns casos de desempenho afetado negativamente por conta da realizao de riscos inerentes ao setor de FII. Estes casos no chegam a representar 10,0% do nmero total de fundos e, em alguns deles, a rentabilidade efetiva dos ltimos doze meses permaneceu positiva por conta da subsequente resoluo do risco e/ou rendimentos que mais do que compensaram a queda no valor do preo da cota. Os principais riscos realizados (ver Captulo 5 Consideraes sobre Risco) foram de vacncia parcial de imvel por inquilino nico, superestimao de fluxo consolidado de receita de alugueis e outras fontes em shopping centers, pedido de reduo de aluguel por inquilino nico, no pagamento de aluguel por inquilino nico, e trmino do prazo e consequente cessao de receita garantida antes de imvel novo estar em condies de ocupao. Para concluir, no tocante evoluo de mercado mais recente, o nmero total de FII cujas cotas so negociveis na BM&FBOVESPA cresceu ao longo de 2011 e, mesmo aps a data final de referncia desta publicao, que 31/10/2011, continua tendncia de alta para o ano. Entre a data final de referncia e a data da publicao, dois novos FII passaram a ter cotas negociadas no mercado secundrio e quatro FII, cujas cotas sero negociveis no mercado secundrio, esto em perodo de oferta pblica. Baseado
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Anlise do Mercado
somente nestas operaes, a projeo de aumento no valor de capitalizao de mercado consolidado ainda em 2011 de R$ 457,9 milhes.
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Indicadores de Rentabilidade
Trs indicadores de rentabilidade so utilizados pelo mercado para acompanhar o desempenho das cotas de FII: a Variao de Preo, o Dividend Yield e a Taxa Interna de Retorno.
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Anlise do Mercado
Variao de Preo
Este indicador se refere simplesmente ao retorno, em um determinado intervalo de tempo, gerado pela valorizao (positivo) ou desvalorizao (negativo) do preo da cota de um FII, negociada no mercado secundrio no comeo e fim daquele intervalo de tempo. Para mitigar efeitos distorcidos causados por baixos nveis de liquidez em uma base diria, a Uqbar trabalha com intervalos de tempo de base mensal e para tanto utiliza os preos mdios mensais das cotas de FII, ponderados por montante negociado. A frmula da Variao de Preo (VP), em termos percentuais, no intervalo de tempo que vai do ms A ao ms B : VP = [(PA/PB) 1] x 100 onde: PA = miApiA/miA PB = miBpiB/miB e miA e miB so os montantes negociados em cada negcio i, nos preos piA e piB, durante os meses A e B respectivamente.
Dividend Yield
A rentabilidade medida pelo dividend yield segue o conceito equivalente ao que aplicado no mercado de aes e, alternativamente, pode ser entendida como o retorno sobre o preo. definida como o quociente entre o somatrio das distribuies de uma cota em um determinado intervalo de tempo e o preo de mercado da mesma cota. O dividend yield mais comumente utilizado no mercado de FII o anual, mas o mensal tambm bastante acompanhado. O dividend yield anual mitiga eventuais efeitos sazonais. O dividend
yield anual mais utilizado o que se refere s distribuies dos doze meses precedentes ao ms de referncia, incluindo o prprio, e ao preo de mercado da cota no ms de referncia. o dividend yield estimado. Outras opes menos utilizadas se referem ao preo de mercado da cota no ms do incio do intervalo de tempo de doze meses precedentes ao ms de referncia (dividend yield realizado) ou estimativa do somatrio das distribuies nos doze meses futuros ao ms de referncia (dividend yield futuro).
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A Uqbar, em seu acompanhamento mensal da indstria, trabalha com o dividend yield anual estimado, referente ao somatrio de distribuies nos doze meses precedentes ao ms de referncia, incluindo o prprio, e ao preo mdio de mercado da cota no ms de referncia, este ltimo calculado de forma ponderada por montante negociado, conforme descrito na seo anterior referente ao indicador Variao de Preo. A frmula do dividend yield (DY) utilizado pela Uqbar, em termos percentuais, referente ao ms de referncia A : DY = (di / PA) x 100 onde: di cada distribuio que ocorreu nos doze meses precedentes ao ms de referncia A, incluindo o prprio, e PA o preo mdio no ms A, ponderado por montante negociado, conforme descrito anteriormente. A interpretao direta do significado do dividend yield a da proporcionalidade entre o valor das distribuies e o valor da cota de FII. Tudo o mais constante, estes dois valores devem manter o coeficiente de proporcionalidade inalterado. Alternativamente, um dividend yield crescente indica uma propenso do mercado de demandar uma antecipao de rendimentos e/ou um aumento do retorno; e um dividend yield decrescente indica uma propenso do mercado de aceitar uma postergao de rendimentos e/ou uma reduo do retorno. Ao se analisar a rentabilidade indicada pelo dividend yield, importante que se tenha a informao se est ocorrendo alguma amortizao das cotas por parte do fundo. Se o FII entrar em alguma fase de desinvestimento, por exemplo, realizando lucros com a venda de imveis que se valorizaram de acordo com metas preestabelecidas, e distribuir este lucro, adicionando-o aos seus rendimentos, o dividend yield do fundo aumentar de forma insustentvel no longo prazo e deve ser analisado neste contexto. Ademais, se o dividend yield calculado se refere s distribuies que ocorreram durante o perodo de amortizao e ao preo de mercado da cota no final deste perodo, como no caso do dividend yield estimado, haver tambm um efeito adicional de aumento artificial neste indicador por conta da diminuio do denominador, j que o preo de mercado da cota tender a se reduzir em funo da amortizao.
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Anlise do Mercado
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Taxa Interna de Retorno

A Taxa Interna de Retorno (TIR) o indicador de rentabilidade mais completo, que leva em conta tanto os fluxos inferidos no clculo da Variao de Preo, como os fluxos utilizados no clculo do Dividend Yield. Por isto, este indicador tambm referido como o indicador de rentabilidade efetiva. O indicador equivalente TIR do fluxo de caixa que considera as distribuies e as amortizaes de uma cota em um determinado intervalo de tempo e os preos mdios, ponderados por montante negociado, das negociaes das cotas no mercado secundrio nos meses do comeo e fim daquele intervalo de tempo. Ou seja, a TIR a taxa de desconto que faz com que o somatrio do valor presente do fluxo de caixa futuro (equivalente ao fluxo das distribuies e amortizaes no intervalo de tempo e do preo da cota no final do intervalo de tempo) seja igual ao valor do investimento inicial (equivalente ao preo da cota no incio do intervalo de tempo), tal qual representado pela frmula abaixo:
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Anlise do Mercado
t =1
( 1+TIR )
n
f (t)
ut 252
= Investimento inicial
onde: t = perodo (de 1 a n) ut = dias teis do incio do perodo 1 ao fim do perodo t f(t) = fluxo de caixa no perodo t
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Algumas Estatsticas sobre Imveis de FII

Os quadros na pgina seguinte apresentam algumas estatsticas sobre os imveis que pertenciam carteira de investimentos dos FII na data base desta publicao. Estes dados foram obtidos a partir de levantamento feito pela Uqbar baseado em documentao pblica de todos os FII cujas cotas so negociadas nos mercados de bolsa e balco organizado da BM&FBOVESPA. A Uqbar enviou a todos os administradores destes fundos o resultado deste trabalho e solicitou confirmao da informao coletada, assim como, para alguns casos, o envio de informao que tambm considerada pblica, mas que no havia sido encontrada ou achava-se incompleta ou desatualizada. A Uqbar gostaria de agradecer s instituies que retornaram as solicitaes, confirmando e/ ou completando as informaes levantadas, o que permitiu que a amostragem de fundos fosse maior e a informao sobre os imveis mais acurada. Os nomes dos administradores e gestores de FII que contriburam para este trabalho encontramse abaixo listados por ordem alfabtica:
n n n n n n n n n n
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Anlise do Mercado
Banco Banif Brazilian Mortgages Bradesco Asset Management Caixa Econmica Federal Coinvalores Credit Suisse Hedging-Griffo Kinea Investimentos Opportunity RB Capital Votorantim Wealth Management & Services
Para o quadro abaixo, foram utilizadas as seguintes definies: Nmero de Fundos: quantidade de fundos negociados na BM&FBOVESPA que tm nas suas carteiras imveis com dados disponveis. Amostra: nmero de fundos com dados disponveis sobre rea ou valor de mercado de imveis. rea til Mdia: mdia de rea til total por tipo de imvel por fundo.
Valor de Mercado Mdio: mdia de valor de mercado total por tipo de imvel por fundo. Para cada tipo de imvel so considerados os fundos que possuem pelo menos um imvel pertencente quela categoria.
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Tipo de Imvel
Varivel Nmero de Fundos rea til Mdia (mil m)
Total 53 65,9 Amostra 38 221,5 41 25 34,5 Amostra 20 233,8 17 13 59,8 Amostra 8 341,1 11 23 95,5 Amostra 14 74,8 19
Com 1 imvel 25 25,1 19 207,6 20 10 27,9 10 234,2 8 9 26,9 6 238,7 8 6 12,4 3 92,2 4
Entre 2 e 5 imveis 17 51,0 9 260,2 11 11 14,5 6 116,1 6 4 158,3 2 614,0 3 8 18,6 3 55,7 7
Entre 6 e 10 imveis 8 114,2 7 204,0 8 2 48,2 2 534,1 2 0 0 0 6 140,6 5 94,0 6
Mais de 10 imveis 3 256,1 3 217,3 2 2 113,4 2 335,1 1 0 0 0 3 180,4 3 49,8 2
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Anlise do Mercado
Todos
Valor de Mercado Mdio (R$ milhes) Amostra Nmero de Fundos rea til Mdia (mil m) Escritrios Valor de Mercado Mdio (R$ milhes) Amostra Nmero de Fundos Shopping Center rea til Mdia (mil m) Valor de Mercado Mdio (R$ milhes) Amostra Nmero de Fundos rea til Mdia (mil m) Outros Valor de Mercado Mdio (R$ milhes) Amostra
Para os quadros a seguir, Amostra significa: nmero de fundos ou de imveis com dados disponveis sobre a localizao dos imveis ou a situao dos imveis ou o indexador dos contratos ou o tipo de imvel. As distribuies so feitas pelo nmero de imveis em cada categoria.
Amostra N de Fundos 53 Amostra N de Fundos 53 Amostra N de Imveis 219 Construdo 174 (79,5%) N de Imveis 219 SP 117 (53,4%) RJ 71 (32,4%) Situao dos Imveis Em Construo 38 (17,4%) Indexador do Contrato IGP-M 49 (69,0%) IPCA 17 (23,9%) Outros 5 (7,0%) 71 Amostra N de Fundos 53 N de Imveis 218 Escritrios 101 (46,3%) Outros 7 (3,2%) Localizao dos Imveis MG 8 (3,7%) BA 5 (2,3%) DF 5 (2,3%) Outros 13 (5,9%)
N de Fundos 26
N de Imveis
Tipo de Imvel Residencial 32 (14,7%) Shopping Center 21 (9,6%) Outros 64 (29,4%)
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Consideraes sobre Risco
O objetivo desta seo no fornecer ao leitor uma anlise compreensiva dos riscos associados a investimentos em cotas de FII, uma vez que este assunto, por si s, demandaria uma publicao dedicada exclusivamente ao tema. A ideia prover uma compreenso inicial de algumas das principais variveis que podem influenciar direta ou indiretamente o retorno dos investimentos realizados nestes fundos. Por outro lado, as consideraes levantadas esto focadas nos riscos especficos, ou seja, aqueles que podem ser mitigados por qualquer investidor a partir da diversificao de sua carteira de investimentos. Logo, no so considerados aqueles fatores e acontecimentos de mercado que afetam, de maneira indiscriminada, a todos os participantes de um ou de todos os segmentos do mercado financeiro. Os FII so constitudos sob a forma de condomnio fechado, ou seja, uma vez que um investimento feito em cotas destes fundos, o retorno sobre o capital investido se dar por meio das seguintes maneiras: (i) alienao das cotas em bolsa de valores ou mercado de balco; (ii) distribuio de resultados; (iii) amortizao das cotas; e (iv) dissoluo do fundo. Tendo em vista que a grande maioria dos FII so constitudos com prazo indeterminado, ou seja, no est programado o retorno do capital investido pelos cotistas via dissoluo do fundo no curto ou mdio prazo, as expectativas quanto ao preo de venda das cotas em um determinado intervalo de tempo passa a ter papel preponderante em qualquer anlise de risco-retorno para esses fundos. So inmeras as variveis que podem impactar positiva ou negativamente o valor deste parmetro. Excluindo-se os fatores exgenos ou particulares do mercado de capitais brasileiro, como j mencionado acima, estas variveis estaro diretamente ligadas: (i) aos objetivos e poltica de investimento estabelecidos para o fundo (e.g.: classe de ativo, tipo de imvel, finalidade de investimento, diversificao); e (ii) ao desempenho dos principais prestadores de servios do fundo. Para tentar exemplificar essa situao, tomemos os fundos A, B e C com as caractersticas de acordo com as definidas na tabela abaixo.
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Exemplo didtico
Caractersticas Finalidade Diversificao Classe de Ativo Tipo de Ativo Fundo A Renda Regular Sim Imvel Escritrios Fundo B Renda Regular No Imvel Escritrios Fundo C Renda Regular Sim Renda Fixa CRI
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No exemplo em questo, todos os fundos tem como finalidade prover uma renda regular aos seus investidores, porm, nos casos dos fundos A e B, esta renda vir a partir de investimento em imveis, decorrente de pagamentos de alugueis, enquanto que no caso do fundo C a renda ser proveniente de pagamentos de juros de ttulos de crdito, especificamente juros provenientes de uma carteira composta de Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI), e eventuais montantes relativos atualizao monetria do valor do principal destes ttulos. Por outro lado, embora os fundos A e B pertenam mesma classe e invistam no mesmo tipo de ativo, imveis para escritrios, eles podem apresentar exposio a riscos muito diferentes entre si. Enquanto o fundo A conta com um portflio com mltiplos imveis destinados a escritrios, o fundo B concentrou seus investimentos em um nico imvel. Consideraes tpicas de anlise de riscos relacionadas diversificao de investimento so vlidas aqui. Porm, esta anlise deve ser aprofundada uma vez que os fundos tm como finalidade propiciar renda regular aos seus investidores. Logo, alm da diversificao, a qualidade de crdito do(s) locatrio(s) passa(m) a ser parte importante na anlise. Por exemplo, o fundo A, apesar de diversificado em termos de imveis, pode estar concentrado em um pequeno nmero de locatrios com risco de crdito intermedirio, enquanto que o fundo B pode ter como inquilino uma instituio com altssima qualidade de crdito. Uma outra componente dessa anlise, ainda vinculada ao imvel e seus locatrios geradores de renda, est vinculada facilidade com que o imvel pode ser recolocado no mercado em caso de trmino ou rompimento do contrato de locao atual. Imveis com destinao muito especfica podem ter uma maior dificuldade em conseguir novos inquilinos. Logo, embora o fundo seja destinado gerao de renda, esta pode deixar de existir por um determinado tempo, at que o imvel passe a contar novamente com locatrios. Esta situao passa a ser significativa quando este imvel o nico investimento do fundo. Por outro lado, como em qualquer anlise de riscos de fundos de investimentos, a avaliao inicial da expertise dos prestadores de servio na operao parte
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fundamental do processo. No caso dos FII, devido grande diversidade de ativos nos quais estes fundos podem investir, a anlise deve ser feita baseada no conhecimento especfico relacionado ao tipo de ativo investido. Assim, espera-se de um administrador ou gestor de FII de Renda Fixa, que no exemplo acima o fundo C, a expertise em investimentos em ttulos de renda fixa, no geral, e em ttulos de securitizao, em particular. Do mesmo modo, os mesmos profissionais nos fundos A e B devem ter experincia
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em questes relacionadas administrao e gesto de investimentos no mercado financeiro e imobilirio. Do ponto de vista de monitoramento, um indicador importante do grau de observncia que ocorre em relao aos objetivos e poltica de investimento estabelecidos para um fundo e do desempenho sendo atingido por parte de seus principais prestadores de servios o seu fluxo de rendimentos. O fluxo histrico de rendimentos realizados e o fluxo futuro de rendimentos esperados tendem a traduzir, em grande medida, a realidade operacional do fundo. Abaixo definimos cinco grandes categorias de riscos associados a investimentos em cotas de FII. A classificao tem finalidade didtica e visa estabelecer uma estrutura bsica para se pensar riscos. Outras categorias podem ser facilmente includas, assim como determinados riscos podem ser reclassificados em outras categorias. Em seguida apresentado um pequeno exemplo dessa classificao para FII para as duas classes de ativos mais importantes atualmente no mercado brasileiro: Imveis e Renda Fixa.
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Definio De tipos De riscos

n n
Imvel Incerteza associada exposio a imveis. Mercado Incerteza associada exposio aos mercados imobilirio e financeiro. Crdito Incerteza associada qualidade de crdito vinculada aos ativos e aos prestadores de servio. Estrutural Incerteza associada exposio estrutura da operao, incluindo as decises tomadas quanto aos termos e condies do fundo e seus prestadores de servio.
Jurdica Incerteza associada exposio a questes de natureza regulamentar ou jurdica.
Exemplo didtico
Tipo de Risco Imvel
FII Imvel
FII Renda Fixa
engenharia e construo, manuteno e depreciao, desapropriao, sinistro, administrao de terceiros, recolocao N/A no mercado. Imvel mudana da oferta e da demanda, vacncia. locatrios, seguradora, garantidor (receita mnima). N/A pr-pagamento, reinvestimento. ttulos de crdito estruturado. Financeiro ndice de reajuste de preo do aluguel.
Mercado Crdito Estrutural
concentrao de ativos, concentrao de investidores, concentrao de devedores, diluio da participao de cotistas, conflito de interesse, no atingir a rentabilidade almejada, qualidade e quantidade de informao, capacidade de terceiros (administrador, gestor, etc.), descrio genrica de objetivos, poltica, etc. processos relacionados a transmisso da posse dos imveis ao contrato de cesso de crditos fundo. imobilirios, execuo de garantias.
Jurdico
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Aspectos tributrios e contbeis dos FII

Por Joo Santos, Alvaro Taiar, Thais Romano e Ana Luiza da PricewaterhouseCoopers
asPectos tributrios
Os Fundos de Investimento Imobilirio (FII) esto sujeitos a um regime de tributao particular, regulado nas Instrues Normativas Nos. 25/2001 e 1.022/2010, nas Leis Nos. 11.033/2004 e 12.024/2009. Diferentemente de outros fundos de investimento, rendimentos e ganhos lquidos auferidos por FII em aplicaes financeiras de renda fixa e varivel, exceto os rendimentos imobilirios, sujeitam-se incidncia do imposto de renda na fonte. Isso porque, a partir de agosto de 2009, os rendimentos provenientes das aplicaes financeiras dos FII em Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI), Letras de Crdito Imobilirio (LCI), Letras Hipotecrias (LH) e em cotas de FII admitidas negociao em bolsa, passaram a ser excludos da tributao. O imposto pago pelos ganhos e rendimentos auferidos pela carteira do FII em aplicaes financeiras em outros ativos, que no os de natureza imobiliria citados anteriormente, poder ser compensado, sob certas condies, com o retido na fonte pelo prprio FII, por ocasio da distribuio de rendimentos e ganhos de capital aos seus cotistas. Esta compensao dever ser efetuada proporcionalmente participao do cotista pessoa jurdica ou pessoa fsica no sujeita iseno. A parcela do imposto no passvel de compensao dever ser considerada como exclusiva de fonte. No que se refere tributao do cotista, a regra geral que sejam tributveis os rendimentos distribudos pelo FII a seus cotistas, alquota de 20% por cento. A legislao estipula que as distribuies de rendimentos pelo FII correspondam a, no mnimo, 95% do lucro auferido, apurado segundo o regime de caixa, com base nos balanos de junho e de 31 de dezembro de cada ano. Esto isentos do imposto de renda os rendimentos distribudos pelo FII aos cotistas que sejam pessoas fsicas nos casos em que o FII: (i) tenha suas cotas admitidas negociao exclusivamente em bolsa de valores ou no mercado de balco organizado, e, (ii) tenha, no mnimo, 50 cotistas. Tal benefcio no ser concedido ao cotista pessoa fsica titular de cotas que
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representem 10% ou mais da totalidade das cotas emitidas pelo FII ou cujas cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10% do total de rendimentos auferidos pelo fundo.
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Na tabela abaixo encontra-se um resumo do acima exposto, considerandose as alquotas de tributao aplicveis a cada caso.
Imposto Sobre Rendimentos e ganhos de capital Aplicaes de Renda Fixa CRI, LCI, LH Outros Aplicaes de Renda Varivel Cotas de FII Outros Imveis Sobre rendimentos distribudos pelo FII Cotistas em geral Cotistas pessoas fsicas (atendidas as condies citadas anteriormente) 20% 0,0% 0,0% 0,005% - 15,0% 0,0% 0,0% 15,0% - 22,5% Alquota
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asPectos contbeis
Os FII foram inicialmente regulados, operacionalmente, pela Instruo CVM 205/94. Em virtude das mudanas e do crescimento no mercado imobilirio que se consolidou nos ltimos anos, a Comisso de Valores Mobilirios (CVM) revisou a antiga Instruo e emitiu a Instruo CVM 472, ao final do ano de 2008. Com a flexibilidade trazida por esse novo marco regulatrio, diversos FII foram criados e passaram a apresentar carteiras com perfis de investimentos bastante distintos, detendo desde participaes diretas em empreendimentos imobilirios, participaes em ttulos de capital ou dvida emitidos por sociedades de propsito especfico de atividade imobiliria, bem como em ttulos com lastro em ativos ou direitos de natureza imobiliria tais como, LH, LCI, CRI e Cdulas de Crdito Imobilirio (CCI). Entretanto, as prticas contbeis aplicveis aos FII no evoluram na mesma velocidade, permanecendo ainda em vigor a Instruo CVM 206/94, editada ao mesmo tempo da Instruo CVM 205.
Em decorrncia de tamanha evoluo regulatria dos FII, as prticas contbeis definidas na ICVM 206/94 tornaram-se ultrapassadas, visto que no contemplam a diversidade de instrumentos de investimento imobilirio criados nos ltimos anos, bem como por estarem desalinhadas s novas normas contbeis editadas pelo Comit de Pronunciamentos Contbeis (CPC), implementadas no Brasil, dentro do processo de convergncia s normas internacionais de contabilidade (IFRS).
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Considerando este panorama, a CVM, como parte de seu esforo no sentido de consolidar as normas e procedimentos contbeis, assim como padronizar as demonstraes financeiras aplicveis aos FII, reuniu administradores e gestores destes fundos, auditores e outros participantes do mercado para debater o tema, iniciativa que resultou na elaborao da minuta da Instruo, colocada em audincia pblica em 18 de julho de 2011, entretanto ainda no emitida em sua verso final pela CVM . A referida minuta de Instruo engloba as prticas contbeis descritas nos CPC e IFRS. A seguir apresenta-se um sumrio das principais alteraes previstas nas prticas contbeis e na apresentao das demonstraes financeiras dos FII, a partir da vigncia da nova norma: a) Reconhecimento e mensurao dos investimentos detidos pelo fundo: a) 1. Os investimentos em propriedades para renda1, que atualmente so mensurados ao custo de aquisio2 reduzido pela depreciao acumulada, passam a ser reconhecidos pelo custo de aquisio e continuamente mensurados pelo seu valor justo3. a) 2. Os investimentos em propriedades para venda, atualmente mensurados ao custo de construo incorrido, passam a ser mensurados pelo menor entre o valor de custo ou valor realizvel desses ativos, lquido das despesas estimadas necessrias para realizao da venda. A mudana na mensurao dos ativos acima e a extino do registro da depreciao possibilitar demonstrar de forma mais apropriada o valor desses ativos e a posio patrimonial dos FII, eliminando uma das principais distores atualmente existentes, tendo em vista que demonstra uma contnua reduo, na maioria das vezes irreal, do valor dos ativos.
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Imveis para renda, que atualmente so registrados como Ativo permanente, passam a ser classificados como propriedades para Investimento, dentro do subgrupo Investimento no Ativo no Circulante. Custo de aquisio engloba: preo de aquisio adicionado de todos os gastos da transao diretamente atribuveis operao de compra, tais como gastos com cartrio, ITBI e honorrios advocatcios. No caso de imveis construdos e destinados venda, deve englobar, alm dos gastos diretamente relacionados construo (materiais, mo-de-obra e servios tcnicos especializados) os gastos incorridos para colocar os imveis em condies normais de venda. valor justo o valor pelo qual um ativo pode ser trocado entre partes independentes, conhecedoras do negcio e dispostas a realizar a transao, sem que represente uma operao forada, sendo a melhor evidncia do valor justo dada pelos preos correntes de negociao em um mercado lquido, de ativos semelhantes na mesma regio e condio e sujeitos a contratos similares. Na inexistncia desta evidncia, deve-se utilizar em ordem de preferncia (i) preos correntes praticados em um mercado lquido de ativos de diferente natureza, condio, localizao, sujeitos a diferentes contratos, ajustados para refletir estas diferenas; (ii) preos recentes de ativos semelhantes praticados em mercados menos lquidos, ajustados para refletir quaisquer mudanas nas condies econmicas em relao data da ocorrncia daqueles preos; (iii) projees de fluxos de caixa descontados baseados em estimativas confiveis de fluxos futuros de caixa, consubstanciado nos termos do contrato de aluguel ou qualquer outro contrato existente e, quando possvel, em evidncias externas de valores correntes de aluguis de ativos na mesma localizao.
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b) Os ativos financeiros, atualmente mensurados pelo custo de aquisio acrescido dos rendimentos auferidos, ajustado a mercado se inferior ao valor contbil, passam a ter as classificaes previstas pelos CPC e IFRS (i) ativos financeiros pelo valor justo por meio do resultado (aqueles designados dessa forma no reconhecimento inicial e os classificados como mantidos para negociao); (ii) investimentos mantidos at o vencimento; e (iii) emprstimos e recebveis. Em virtude da classificao como ativos financeiros para negociao, os ttulos e valores mobilirios passam a ser mensurados ao valor justo e aqueles classificados como investimentos mantidos at o vencimento, assim como os recebveis, permanecem mensurados pelo custo amortizado. c) Para os ativos financeiros avaliados ao custo amortizado h necessidade de avaliao do seu valor recupervel e sempre que houver evidncia de reduo no valor recupervel dos ativos (mensuradas pela diferena entre o valor contbil dos ativos e o valor presente dos novos fluxos de caixa esperados calculados aps a mudana de estimativa). No caso de ativos financeiros de crdito relacionados a um mesmo devedor, a estimativa de perda deve ser mensurada sobre todo o fluxo de caixa esperado desse devedor, levando em considerao a natureza da transao e as caractersticas das garantias, tais como suficincia e liquidez. d) A rubrica Resultados de Exerccios Futuros atualmente utilizada para registrar as cesses de recebveis imobilirios ser extinta. Tais operaes devero ser registradas consoante as disposies dos CPC e IFRS, o que requer a anlise de diversos fatores, tais como: a transferncia ou no dos direitos contratuais de receber os fluxos de caixa dos recebveis cedidos, a reteno de riscos e benefcios da propriedade dos recebveis e o controle sobre os mesmos. Em havendo reteno de riscos e benefcios, a referida cesso deve ser registrada contabilmente com uma obrigao do FII para com o cessionrio. E os recebveis permanecem registrados no ativo do FII e as receitas por estes geradas reconhecidas de acordo com
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sua competncia e baseado nos seus termos originalmente contratados. Por outro lado, o custo financeiro da operao de cesso calculado com base na taxa de juros embutida na cesso e computado como despesa financeira, de acordo com sua competncia.
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e) Os valores referentes comercializao de pontos de negcios em shoppings e similares (res sperata), que atualmente so apropriados como receita ao longo dos perodos dos respectivos contratos iniciais de locao, passam a ter seu reconhecimento consoante a essncia da operao. O momento da apropriao da receita deve considerar a anlise quanto transferncia de riscos e benefcios. f) A rubrica de Ativo Diferido deixa de existir, devendo ser analisada a natureza dos gastos anteriormente alocados a essa rubrica e o seu registro diretamente aos ativos ou passivos relacionados ou como despesas. g) Os custos incorridos em operaes de captaes de recursos, quer sejam relacionados a financiamentos para aquisio de imveis, quer sejam incorridos em processos de cesses de fluxos futuros de recebveis, atualmente registrados como despesa, passam a ser considerados como redutores do montante dos recursos obtidos para clculo da taxa efetiva de captao, sendo apropriados ao resultado ao longo do prazo da operao. No caso dos custos atrelados ao processo de emisso e distribuio das cotas do FII, estes devem ser registrados em conta especfica diretamente no patrimnio lquido do fundo. Dentre as mudanas na apresentao das demonstraes financeiras, destacamos a seguir as mais importantes: a) O Balano Patrimonial passa a ser designado como Demonstrao da Posio Financeira, e passa a apresentar os grupos de ativos e passivos circulantes e no circulantes, com extino do grupo ativo permanente. O referido demonstrativo passa a apresentar tambm informaes sobre o percentual de representatividade (%) de cada linha dos ativos e passivos em relao ao patrimnio lquido do FII. b) A Demonstrao do Resultado passa a demonstrar receitas e despesas
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de acordo com sua natureza, o que propicia melhor informao sobre a origem dos resultados gerados pelo FII. c) A Demonstrao das Mutaes do Patrimnio Lquido, atualmente apenas apresentada de forma opcional em nota explicativa, passa a ser pea integrante das demonstraes financeiras.
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d) A Demonstrao dos Fluxos de Caixa, cuja apresentao atualmente permitida apenas pelo mtodo direto, tem como opo a utilizao do mtodo indireto. e) Para os investimentos do FII, passa a ser obrigatria a divulgao de: (i) composio analtica dos investimentos na data-base; (ii) mtodos e estimativas relevantes aplicados para determinar o valor justo, incluindo declarao se a determinao do valor justo suportada por evidncias de mercado ou baseada em outros fatores e; (iii) se a avaliao a valor justo for feita por um avaliador independente. f) Passam a ser requeridas divulgaes quanto aos seguintes aspectos: (i) prticas de gerenciamento de riscos, notadamente em relao aos riscos de mercado, de crdito e de liquidez; (ii) poltica, riscos de utilizao e os valores reconhecidos no resultado do exerccio dos instrumentos financeiros derivativos; (iii) sries de cotas do FII e os critrios de distribuio de resultados; (iv) valor patrimonial da cota ao final do perodo; (v) a rentabilidade percentual mdia do FII; (vi) a rentabilidade percentual mdia dos rendimentos pagos no perodo; (vii) condies existentes no regulamento e transaes ocorridas quanto a emisses e amortizaes de cotas; (viii) demonstrativo da base de clculo da distribuio do resultado aos cotistas ocorrida no perodo; (ix) ambientes de negociao das cotas do fundo e preo de fechamento da cota no ltimo dia de negociao de cada ms do exerccio; (x) divulgao dos prestadores de servios de custdia e tesouraria; (xi) informao sobre os gastos com taxa de administrao e com consultor de investimento; (xii) regra fiscal aplicvel aos cotistas, bem como a alquota do imposto de renda e demais tributos incidentes; (xiii) demandas judiciais, sua natureza e valores envolvidos. Certamente a nova norma contbil, como se apresenta na minuta de instruo, uma vez em vigor, proporcionar a apurao e divulgao de
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informaes mais consistentes e fidedignas quanto natureza das operaes, riscos e resultados originados, fazendo que as demonstraes financeiras dos FII efetivamente se tornem uma ferramenta indispensvel para os investidores, reguladores e demais stakeholders dessa indstria.
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Rankings
Este captulo apresenta dois conjuntos de Rankings, todos tendo 31 outubro de 2011 como data de referncia. O primeiro conjunto classifica as cotas de FII por montante emitido, negociaes, capitalizao de mercado, float, presena em preges e rentabilidade. Os Rankings de montante emitido so apresentados para os ltimos doze meses e desde o incio do mercado de FII. Os Rankings de negociaes so apresentados por nmero de negcios e por montante negociado nos ltimos doze meses. O Ranking de float classifica as cotas pela razo entre seus montantes negociados e suas capitalizaes de mercado. O Ranking de presena em preges ordena as cotas pela porcentagem do nmero total de preges em que elas foram negociadas. Os Rankings de rentabilidade classificam as cotas pelas suas taxas internas de retorno, pelos dividend yield estimados e pelos dividend yield realizados. O segundo conjunto de Rankings classifica os prestadores de servio da indstria de FII. Os administradores e os auditores so classificados por nmero de operaes e pela capitalizao de mercado agregada dos fundos para os quais prestam servio. Os estruturadores e os advogados so classificados por nmero de operaes e montante emitido de cotas. Para todos os Rankings foram considerados somente os FII cujas cotas so negociadas na BM&FBOVESPA. Mais informaes sobre os critrios utilizados, incluindo definies dos prestadores de servio, encontram-se junto a cada tabela de Ranking.
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Rankings
lista de Rankings
Rankings de Cotas Ranking Emisses Montante Emitido 12 meses Outubro 2011 Ranking Emisses Montante Emitido Consolidado Ranking Negociaes Montante Negociado 12 meses Outubro 2011 Ranking Negociaes Nmero de Negcios 12 meses Outubro 2011 Ranking Capitalizao de Mercado Outubro 2011 Ranking Float Montante Negociado 12 meses por Capitalizao de Mercado Outubro 2011 Ranking Preges Frequncia de Preges 12 meses Outubro 2011 Ranking Rentabilidade Dividend Yield Estimado 12 meses Outubro 2011 Ranking Rentabilidade Dividend Yield Realizado 12 meses Outubro 2011 Ranking Rentabilidade Rentabilidade Efetiva 12 meses Outubro 2011 Rankings de Prestadores de Servios Ranking Administradores Capitalizao de Mercado Outubro 2011 Ranking Administradores Nmero de FII Listados Outubro 2011 Ranking Auditores Capitalizao de Mercado Outubro 2011 Ranking Auditores Nmero de FII Listados Outubro 2011 Ranking Advogados Montante Emitido 12 meses Outubro 2011 Ranking Advogados Nmero de FII 12 meses Outubro 2011 Ranking Estruturadores Montante Emitido 12 meses Outubro 2011 Ranking Estruturadores Nmero de FII 12 meses Outubro 2011
56
Rankings de cotas
emisses
Ranking Emisses Montante Emitido 12 meses Outubro 2011
Emissor Kinea Renda Imobiliria BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower BM CENESP CSHG Brasil Shopping BB Renda Corporativa CSHG Logistica Opportunity RB Capital Renda II BC Fundo de FII RB Capital General Shopping Sulacap Dez Maiores Total 01/11/2010 31/10/2011 Montante (R$) 463.017.992 311.650.000 195.833.000 178.648.431 159.000.000 155.653.000 146.353.155 137.002.148 114.773.800 107.800.000 1.969.731.526 2.855.425.078 Participao (%) 16,2 10,9 6,9 6,3 5,6 5,5 5,1 4,8 4,0 3,8 69,0 100,0 * Fonte: Uqbar
7
Rankings
TABELA 1
Ranking Emisses Montante Emitido Consolidado

Emissor Brazilian Capital Real Estate Fund I Opportunity Kinea Renda Imobiliria Torre Norte CSHG Brasil Shopping BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower CSHG Real Estate Premier Realty BM CENESP Presidente Vargas Dez Maiores Total 01/01/1995 31/10/2011 Montante (R$) 720.690.000 493.109.374 463.017.992 379.394.116 370.156.713 311.650.000 309.134.061 210.811.300 195.833.000 195.000.000 3.648.796.556 7.951.106.420
TABELA 2
Participao (%) 9,1 6,2 5,8 4,8 4,7 3,9 3,9 2,7 2,5 2,5 45,9 100,0 * Fonte: Uqbar
Critrio: Ordenam as cotas de FII por montante emitido nos ltimos 12 meses (novembro 2010 a outubro 2011), e de forma consolidada desde 1995.
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negociaes
Ranking Negociaes Montante Negociado 12 meses Outubro 2011
01/11/2010 31/10/2011 Ttulo Montante (R$) 154.681.737 71.645.553 62.615.887 55.601.018 52.745.867 37.743.466 29.735.615 29.374.044 27.306.294 27.067.363 548.516.844 868.413.747 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Participao (%) 17,8 8,3 7,2 6,4 6,1 4,3 3,4 3,4 3,1 3,1 63,2 100,0 01/11/2009 31/10/2010 Posio 24 4 3 8 7 2 5 10 132.918.117 208.477.181 Participao (%) 0,9 6,6 6,6 5,7 6,0 6,6 6,2 5,2 63,8 100,0 * Fonte: Uqbar
7
Rankings
TABELA 3
Mudana na participao (%) 17,8 7,3 0,6 -0,2 6,1 -1,4 -2,6 -3,3 -3,1 -2,0 -0,6
Brazilian Capital Real Estate Fund I BC Fundo de FII Hotel Maxinvest West Plaza Kinea Renda Imobiliria Presidente Vargas BB Progressivo TRX Realty Logstica Renda I Hospital Nossa Senhora de Lourdes CSHG Real Estate Dez Maiores Total
Ranking Negociaes Nmero de Negcios 12 meses Outubro 2011

01/11/2010 31/10/2011 Ttulo BC Fundo de FII West Plaza Brazilian Capital Real Estate Fund I Rio Bravo Renda Corporativa Hotel Maxinvest Kinea Renda Imobiliria Presidente Vargas TRX Realty Logstica Renda I BM CENESP Hospital Nossa Senhora de Lourdes Dez Maiores Total Nmero de Negcios 10.660 6.094 5.372 4.028 3.744 2.605 2.376 2.356 2.195 2.149 41.579 66.466 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Participao (%) 16,0 9,2 8,1 6,1 5,6 3,9 3,6 3,5 3,3 3,2 62,6 100,0 01/11/2009 31/10/2010 Posio 28 3 1 9 4 17 10 14.259 19.649 Participao (%) 0,4 6,0 26,0 4,1 5,6 1,8 3,8 72,6 100,0
TABELA 4
Mudana na participao (%) 15,7 3,2 8,1 -19,9 1,5 3,9 -2,0 1,7 3,3 -0,6 -10,0 * Fonte: Uqbar
Critrio: Ordenam as cotas de FII negociadas na BM&FBOVESPA por montante negociado e por nmero de negcios nos ltimos 12 meses (novembro 2010 a outubro 2011).
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capitalizao de mercado
Ranking Capitalizao de Mercado Outubro 2011
31/10/2011 Fundo Cap. Mercado (R$) 1.246.155.326 905.604.480 697.672.292 538.600.922 502.254.291 493.031.503 443.064.222 433.869.707 375.676.936 292.164.166 5.928.093.845 10.808.790.641 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Participao (%) 11,5 8,4 6,5 5,0 4,6 4,6 4,1 4,0 3,5 2,7 54,8 100,0 31/10/2010 Posio 1 3 4 2 7 5 2.997.012.042 5.138.747.737 Participao (%) 11,0 6,5 6,2 7,7 4,8 5,4 58,3 100,0 * Fonte: Uqbar
7
Rankings
TABELA 5
Mudana na participao (%) 11,5 8,4 -4,5 5,0 -1,9 -1,6 -3,6 -0,8 -1,9 2,7 -3,5
Brazilian Capital Real Estate Fund I Opportunity Torre Norte Kinea Renda Imobiliria CSHG Real Estate BB Progressivo Grand Plaza Shopping CSHG Brasil Shopping Edifcio Almirante Barroso BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower Dez Maiores Total
Critrio: Ordena os FII pela capitalizao de mercado em outubro de 2011. A capitalizao de mercado dos fundos calculada multiplicando-se o valor da cota em outubro de 2011 e o nmero de cotas emitidas e integralizadas no final deste ms. O valor da cota em outubro de 2011 o preo mdio de negociao no ms, ponderado pelo montante negociado na BM&FBOVESPA. Caso no haja valor da cota em outubro de 2011 utilizado o ltimo valor de cota de at 6 meses anteriores.
Float
Ranking Float Montante Negociado 12 meses por Capitalizao de Mercado Outubro 2011
Ttulo Hospital Nossa Senhora de Lourdes West Plaza BC Fundo de FII Hotel Maxinvest TRX Realty Logstica Renda I REP 1 CCS 01/11/2010 31/10/2011 Float (%) 148,50 63,10 49,10 40,90 29,20 25,99 17,27 16,82 15,53 15,29 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Mercado Balco Balco Balco Balco Bolsa Bolsa Bolsa Balco Balco Bolsa Float (%) 5,69 13,99 11,94 4,65 42,32 9,19
TABELA 6
Posio 7 3 4 9 1 6 * Fonte: Uqbar
01/11/2009 31/10/2010
Presidente Vargas Floripa Shopping Excellence Parque Dom Pedro Shopping Center
Critrio: Ordena as cotas de FII negociadas na BM&FBOVESPA por float nos ltimos doze meses (de novembro 2010 a outubro 2011). O float nos ltimos doze meses calculado pela diviso entre (i) o montante negociado na BM&FBOVESPA de novembro 2010 a outubro 2011, e (ii) a capitalizao de mercado do ms de outubro de 2011, calculada conforme o critrio da tabela 5.
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Preges
Ranking Preges Frequncia de Preges 12 meses Outubro 2011
Ttulo West Plaza Rio Bravo Renda Corporativa Hotel Maxinvest TRX Realty Logstica Renda I Presidente Vargas Hospital Nossa Senhora de Lourdes Square Faria Lima Parque Dom Pedro Shopping Center BB Progressivo Europar 01/11/2010 31/10/2011 Participao (%) 99,60 99,20 98,80 98,80 97,59 97,59 96,39 92,37 91,97 91,97 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Mercado Balco Bolsa Balco Bolsa Bolsa Balco Bolsa Bolsa Balco Bolsa Participao (%) 83,27 93,47 68,16 80,00 79,59 88,16 94,69
7
Rankings
TABELA 7
01/11/2009 31/10/2010 Posio 5 2 11 6 7 3 1 * Fonte: Uqbar
Critrio: Ordena as cotas de FII negociadas na BM&FBOVESPA por frequncia de presena nos preges dos ltimos 12 meses (novembro 2010 a outubro 2011).
rentabilidade
Ranking Rentabilidade Dividend Yield Estimado 12 meses Outubro 2011
Ttulo Excellence CSHG Recebveis Imobilirios BC BC Fundo de FII West Plaza Hospital Nossa Senhora de Lourdes Floripa Shopping Hospital da Criana Max Retail Campus Faria Lima Anhanguera Educacional 01/11/2010 31/10/2011 Dividend Yield (%) 15,55 12,80 11,35 11,23 11,17 10,33 9,75 9,70 9,39 9,37 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Mercado Balco Bolsa Balco Balco Balco Balco Balco Balco Balco Balco Dividend Yield (%) 9,81 5,28 2,38 10,02 9,69 9,00 8,64 2,77 2,35 7,23
TABELA 8a
Posio 3 23 28 2 4 6 9 27 29 19 * Fonte: Uqbar
01/11/2009 31/10/2010
Observao: Do Ranking de dividend yield estimado (tabela 8a) foram excludas as cotas dos FII Hotel Maxinvest, RB Capital Agre (snior), RB Capital Prime Realty I (snior), RB Capital Renda II e Rio Bravo Renda Corporativa, dado que as mesmas apresentaram amortizaes no perodo de novembro 2010 a outubro 2011. As amortizaes distorcem o clculo do valor do dividend yield estimado porque diminuem os valores das cotas sem um ajuste de contrapartida no numerador deste indicador, que formado pelo valor dos rendimentos histricos dos ltimos doze meses.
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Ranking Rentabilidade Dividend Yield Realizado 12 meses Outubro 2011

Ttulo Excellence CSHG Recebveis Imobilirios BC Hotel Maxinvest BC Fundo de FII Square Faria Lima Projeto gua Branca GWI Condominios Logisticos BB Progressivo Max Retail West Plaza 01/11/2010 31/10/2011 Dividend Yield (%) 17,06 13,27 13,02 11,35 10,65 10,35 10,24 10,09 10,04 10,02 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Mercado Balco Bolsa Balco Balco Bolsa Bolsa Bolsa Balco Balco Balco Dividend Yield (%) 10,18 8,33 8,94 7,47 9,35
TABELA 8b
Posio 2 12 7 17 4 * Fonte: Uqbar
01/11/2009 31/10/2010
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Rankings
Critrio: Ordenam as cotas FII pelos dividend yield indicados em outubro de 2011. O dividend yield estimado calculado somando-se os rendimentos distribudos pelos fundos ao longo dos ltimos doze meses (de novembro 2010 a outubro 2011) dividido pelo valor da cota em outubro de 2011. O dividend yield realizado calculado somando-se os rendimentos distribudos pelos fundos ao longo dos ltimos doze meses dividido pelo valor da cota em outubro de 2010. O valor da cota o preo mdio de negociao no ms, ponderado pelo montante negociado na BM&FBOVESPA. Ficam excludos os fundos cujas cotas no foram negociadas nestes meses (outubro 2010 e 2011).
Ranking Rentabilidade Rentabilidade Efetiva 12 meses Outubro 2011

Ttulo BB Progressivo Hotel Maxinvest Edifcio Almirante Barroso GWI Condomnios Logsticos Square Faria Lima Rio Bravo Renda Corporativa Projeto gua Branca Torre Norte Presidente Vargas Excellence 10/2010 10/2011 Rentabilidade TIR (%) 67,98 51,82 44,85 40,63 40,24 38,14 36,35 35,15 31,58 29,65 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Mercado Balco Balco Balco Bolsa Bolsa Bolsa Bolsa Balco Bolsa Balco 10/2009 10/2010 Rentabilidade TIR (%) 18,46 29,01 20,27 13,94 6,22 15,06 15,07 -
TABELA 9
Posio 5 3 4 9 16 8 7 * Fonte: Uqbar
Critrio: Ordena as cotas dos FII pela rentabilidade efetiva nos ltimos doze meses (de outubro de 2010 a outubro de 2011). A rentabilidade efetiva calculada usando-se a Taxa Interna de Retorno, levando-se em conta os rendimentos distribudos pelos fundos ao longo dos ultimos doze meses (de novembro 2010 a outubro 2011) e a variao de preo de cota destes. Por sua vez, a variao de preo de cota dos fundos calculada usando-se os preos mdios da cota de cada fundo nos meses de outubro de 2010 e 2011, ponderados pelos montantes negociados na BM&FBOVESPA. Ficam excludos os fundos cujas cotas no foram negociadas nestes meses.
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Rankings de Prestadores de servio

administradores
Definio: Instituio autorizada pela CVM para o exerccio profissional de administrao de fundos de investimento. A administrao de um fundo compreende o conjunto de servios relacionados direta ou indiretamente ao funcionamento e manuteno deste. Especificamente, o administrador de FII deve prover o fundo com os seguintes servios:
n
7
Rankings
manuteno de departamento tcnico habilitado a prestar servios de anlise e acompanhamento atividades de tesouraria, de controle e de processamento dos ttulos e valores mobilirios; escriturao de cotas; custdia de ativos financeiros; auditoria independente; e gesto dos valores mobilirios integrantes da carteira do fundo.
de projetos imobilirios;
n n n n n
Observadas limitaes legais e regulamentares, o administrador tem poderes para praticar todos os atos necessrios ao funcionamento do fundo, podendo contratar em nome deste, terceiros devidamente habilitados e autorizados para prestar servios especficos. O administrador tambm responsvel pela constituio do fundo e pela prestao de informaes CVM. Os administradores de FII devem tambm observar disposies determinadas em instrues especficas da CVM.
Ranking Administradores Capitalizao de Mercado Outubro 2011

31/10/2011 Administrador Brazilian Mortgages Companhia Hipotecria Credit Suisse Hedging Griffo CV Rio Bravo Investimentos DTVM Banco Opportunity Votorantim Asset Management DTVM Caixa Econmica Federal Intrag DTVM Citibank DTVM Cap. Mercado (R$) 4.054.755.937 1.507.321.100 932.665.559 905.604.480 635.645.828 600.346.138 538.600.922 350.383.107 284.679.001 283.797.383 10.093.799.455 10.808.790.641 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Participao (%) 37,5 13,9 8,6 8,4 5,9 5,6 5,0 3,2 2,6 2,6 93,4 100,0 31/10/2010 Posio 2 4 3 5 6 7 5.071.412.260 5.138.747.737 Participao (%) 20,8 13,5 14,1 8,1 5,2 4,9 98,7 100,0
TABELA 10
Mudana na participao (%) 16,7 0,5 -5,5 8,4 5,9 -2,6 5,0 3,2 -2,5 -2,2 -5,3 * Fonte: Uqbar
Oliveira Trust DTVM Coin DTVM Dez maiores Total
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Ranking Administradores Nmero de FII Listados Outubro 2011

31/10/2011 Administrador Brazilian Mortgages Companhia Hipotecria Credit Suisse Hedging Griffo CV Rio Bravo Investimentos DTVM Citibank DTVM Votorantim Asset Management DTVM Oliveira Trust DTVM Caixa Econmica Federal Coin DTVM Banco Opportunity Intrag DTVM Dez maiores Total Nmero de Fundos 18 7 5 5 3 3 2 2 1 1 47 55 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Participao (%) 32,7 12,7 9,1 9,1 5,5 5,5 3,6 3,6 1,8 1,8 85,5 100,0 31/10/2010 Posio 2 4 3 5 6 7 32 33 Participao (%) 18,2 9,1 9,1 9,1 6,1 6,1 97,0 100,0
TABELA 11
Mudana na participao (%) 14,5 3,6 0,0 9,1 5,5 -3,6 -2,4 -2,4 1,8 1,8 -11,5
7
Rankings
* Fonte: Uqbar
Critrio: Ordenam os administradores de FII com base no nmero de fundos e no montante agregado de capitalizao de mercado dos fundos sob administrao em 31 de outubro de 2011. A capitalizao de mercado calculada conforme o critrio da tabela 5.
auditores indePendentes
Definio: Perito-contador que presta servios de auditoria independente. A sua atuao est sujeita ao registro na CVM, que mantm cadastro dos responsveis tcnicos autorizados a emitir e assinar parecer de auditoria, em nome de cada fundo, no mbito do mercado de valores mobilirios. Responsvel pela validao dos demonstrativos trimestrais do fundo, evidenciando que as operaes efetuadas esto em consonncia com a poltica de investimento e os limites de composio e diversificao, bem como que as negociaes foram realizadas a valores de mercado. Ranking Auditores Capitalizao de Mercado Outubro 2011
31/10/2011 Auditor PricewaterhouseCoopers Cap. Mercado (R$) 6.642.968.958 1.375.590.764 963.025.893 700.856.997 598.386.871 527.961.157 10.808.790.641 Posio 1 2 3 4 5 6 Participao (%) 61,5 12,7 8,9 6,5 5,5 4,9 100,0 31/10/2010 Posio 1 4 2 5 5.138.747.737 Participao (%) 71,1 6,4 11,2 3,7 100,0 * Fonte: Uqbar
TABELA 12
Mudana na participao (%) -9,6 6,3 8,9 -4,7 5,5 1,2
Ernst & Young Terco Performance KPMG Auditores Associados Deloitte Touche Tohmatsu KPMG Auditores Independentes Total
63
Ranking Auditores Nmero de FII Listados Outubro 2011

31/10/2011 Auditor PricewaterhouseCoopers Ernst & Young Terco KPMG Auditores Associados KPMG Auditores Independentes Performance Deloitte Touche Tohmatsu Total Nmero de Operaes 30 9 8 4 2 2 55 Posio 1 2 3 4 5 6 Participao (%) 54,6 16,4 14,6 7,3 3,6 3,6 100,0 31/10/2010 Posio 1 3 2 5 33 Participao (%) 69,7 6,1 18,2 3,0 100,0
TABELA 13
Mudana na participao (%) -15,2 10,3 -3,6 4,2 3,6 3,6 * Fonte: Uqbar
7
Rankings
Critrio: Ordenam os auditores de FII com base no nmero de fundos e no montante agregado de capitalizao de mercado dos fundos em 31 de outubro de 2011. A capitalizao de mercado calculada conforme o critrio da tabela 5.
advogados
Definio: Escritrios de advocacia que respondem pela definio da estrutura jurdica de um fundo de investimento imobilirio. Ranking Advogados Montante Emitido 12 meses Outubro 2011
01/11/2010 31/10/2011 Escritrio de Advogados PMKA Advogados Associados Souza, Cescon, Barrieu & Flesch Advogados Navarro Advogados FreitasLeite Advogados Campos Mello Advogados Pinheiro Guimares Advogados Barbosa, Mssnich & Arago Advogados Almeida Bugelli e Valena Advogados Associados Total Montante (R$) 973.992.992 311.650.000 197.992.000 153.100.000 101.664.000 66.085.000 60.000.000 30.160.122 1.894.644.114 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 Participao (%) 51,4 16,4 10,5 8,1 5,4 3,5 3,2 1,6 100,0 01/11/2009 31/10/2010 Posio 5 2 6 3 4 753.719.000 Participao (%) 9,1 25,9 1,3 21,9 11,8 100,0 * Fonte: Uqbar
TABELA 14
Mudana na participao (%) 42,3 -9,4 9,1 -13,8 5,4 3,5 3,2 -10,2
64
Ranking Advogados Nmero de FII 12 meses Outubro 2011

01/11/2010 31/10/2011 Escritrio de Advogados PMKA Advogados Associados Navarro Advogados FreitasLeite Advogados Souza, Cescon, Barrieu & Flesch Advogados Campos Mello Advogados Pinheiro Guimares Advogados Barbosa, Mssnich & Arago Advogados Almeida Bugelli e Valena Advogados Associados Total Nmero de Operaes 6 2 2 1 1 1 1 1 15 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 Participao (%) 40,0 13,3 13,3 6,7 6,7 6,7 6,7 6,7 100,0 01/11/2009 31/10/2010 Posio 5 6 3 2 4 9 Participao (%) 11,1 11,1 11,1 11,1 11,1 100,0
TABELA 15
Mudana na participao (%) 28,9 2,2 2,2 -4,4 6,7 6,7 6,7 -4,4
7
Rankings
* Fonte: Uqbar
Critrio: Ordenam os assessores legais de FII com base no montante emitido e no nmero de operaes durante o perodo em questo. Quando duas ou mais instituies assessoram conjuntamente um mesmo FII, o crdito atribudo integralmente a todas as instituies. O ranking considera apenas as operaes efetivamente realizadas, atravs de sua primeira emisso, durante os ltimos doze meses (novembro 2010 a outubro 2011).
estruturadores
Definio: Pessoa jurdica especializada pela montagem do fundo. O trabalho de estruturao consiste da definio de todos os parmetros quantitativos e qualitativos do fundo. Ranking Estruturadores Montante Emitido 12 meses Outubro 2011
Estruturador 01/11/2010 31/10/2011 Montante (R$) Ita Unibanco Banco Votorantim BB Gesto de Recursos DTVM RB Capital Realty Investimentos Imobilirios Brazilian Mortgages Companhia Hipotecria Credit Suisse Hedging Griffo CV BB Banco de Investimento 463.017.992 311.650.000 311.650.000 207.800.000 195.833.000 160.487.000 159.000.000 101.664.000 90.840.000 66.085.000 2.068.026.992 2.224.272.114 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Participao (%) 20,8 14,0 14,0 9,3 8,8 7,2 7,1 4,6 4,1 3,0 93,0 100,0 01/11/2009 31/10/2010 Posio 3 1 2 6 4 1.108.217.400 1.108.217.400 Participao (%) 17,6 30,6 25,2 0,9 17,6 100,0 100,0 * Fonte: Uqbar
TABELA 16
Mudana na participao (%) 20,8 14,0 14,0 -8,3 -21,8 -18,0 7,1 3,7 -13,5 3,0 -7,0
Rio Bravo Investimentos DTVM Banco Bradesco BBI Citibank DTVM Dez Maiores Total
65
Ranking Estruturadores Nmero de FII 12 meses Outubro 2011

01/11/2010 31/10/2011 Estruturador RB Capital Realty Investimentos Imobilirios Credit Suisse Hedging Griffo CV Ita Unibanco Banco Votorantim BB Gestao de Recursos DTVM Brazilian Mortgages Companhia Hipotecria BB Banco de Investimento Rio Bravo Investimentos DTVM Banco Bradesco BBI Citibank DTVM Dez Maiores Total Nmero de Operaes 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 12 15 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Participao (%) 13,3 13,3 6,7 6,7 6,7 6,7 6,7 6,7 6,7 6,7 80,0 100,0 01/11/2009 31/10/2010 Posio 3 2 1 6 4 14 14 Participao (%) 14,3 28,6 35,7 7,1 7,1 100,0 100,0
TABELA 17
Mudana na participao (%) -1,0 -15,2 6,7 6,7 6,7 -29,0 6,7 -0,5 -0,5 6,7 -20,0 * Fonte: Uqbar
7
Rankings
Critrio: Ordenam os estruturadores de FII com base no montante emitido e no nmero de operaes durante o perodo em questo. Quando duas ou mais instituies estruturam conjuntamente um mesmo FII, o crdito atribudo integralmente a todas as instituies. O ranking considera apenas as operaes efetivamente realizadas, atravs de sua primeira emisso, durante os ltimos doze meses (novembro 2010 a outubro 2011).
66
Este captulo apresenta a lista das cotas de FII negociadas na BM&FBOVESPA. Alm do nome do FII, do cdigo de negociao do ttulo e do tipo de ativo que o FII investe, so apresentadas algumas estatsticas de cada cota para o ms de outubro de 2011. A Capitalizao de Mercado calculada multiplicando-se o valor da cota em outubro de 2011 e o nmero de cotas emitidas e integralizadas, no final deste ms. O valor da cota em outubro de 2011 o preo mdio de negociao no ms, ponderado pelo montante negociado na BM&FBOVESPA. Caso no haja valor da cota em outubro de 2011, utilizado o ltimo valor de cota de at seis meses anteriores. O Preo Mdio o valor da cota utilizado na Capitalizao de Mercado. Valor de Mercado/Valor Patrimonial a razo entre o Preo Mdio e o valor patrimonial de outubro da cota. Rendimento por Cota o valor unitrio relativo s distribuies de rendimentos realizadas em outubro. O Montante Negociado e o N de negcios so os do ms de outubro e Preges a porcentagem dos preges dirios nos quais as cotas foram negociadas durante o ms de outubro.
8
68
Fundos Listados para Negociao na BM&FBOVESPA

Cdigo de Negociao ANCR11B FAED11B BBFI11B BBRC11 BBVJ11 BCFF11B CNES11B BMII11 BRCR11B CXCE11B FCFL11B HGBS11 CSHP11B HGJH11 HGLG11 HGRE11 CSBC11 DRIT11B DOVL11B FAMB11B EDFO11B EURO11 FEXC11B VRTA11 FLRP11B ABCP11 GWIC11 HCRI11B NSLU11B HTMX11B JSRE11 KNRI11 MSHP11 MAXR11B FMOF11 MBRF11 Tipo de Ativo Shopping Centers Escolar Escritrios Escritrios Escritrios Renda varivel Escritrios Escritrios Escritrios Escritrios Escolar Shopping Centers Shopping Centers Escritrios Diversificado Escritrios Renda fixa Escritrios Escritrios Escritrios Escritrios Logstica Renda fixa Renda fixa Shopping Centers Shopping Centers Logstica Hospitalar Hospitalar Hospedagem Renda fixa / Renda varivel Escritrios Shopping Centers Lojas Individuais Escritrios Escritrios Capitalizao de Mercado (R$ milhes) 172,9 64,5 493,0 217,2 292,2 145,9 204,5 0,0 1.246,2 107,3 177,1 433,9 0,0 190,2 170,1 502,3 114,7 29,7 57,4 375,7 47,2 67,6 85,3 31,7 49,0 443,1 80,8 55,2 18,4 153,1 59,8 538,6 61,1 60,5 50,2 105,4 Preo Mdio (R$) 600,00 124,50 3.792,55 136,59 107,81 100,44 104,43 0,00 113,29 1.566,23 1.060,45 1.562,39 0,00 1.153,03 1.092,09 1.377,92 1.095,37 1.000,00 1.062,14 3.584,70 200,04 190,54 108,04 109,66 1.021,83 7,84 167,00 276,13 175,63 214,26 996,43 1.228,43 672,14 1.020,86 98,75 1.036,58 Valor de Mercado/ Valor Patrimonial (%) 149,1 124,6 247,3 141,3 107,0 104,2 105,9 0,0 190,7 160,5 108,4 116,1 0,0 118,3 108,4 119,3 104,5 97,3 100,4 549,1 242,0 257,0 108,2 97,7 110,6 307,6 177,1 461,6 16,0 262,3 97,9 115,0 70,1 106,3 101,4 103,7 Rendimento por Cota (R$) 0,0000 0,9813 32,0509 0,4483 0,8000 0,9214 0,8930 2,8571 0,6670 1,0856 8,3000 11,0000 0,0000 8,1000 8,2000 10,3000 7,0000 0,0000 22,3854 16,0529 1,4674 1,3600 1,0065 0,0000 8,8000 0,0409 1,2221 2,2658 1,7445 2,2568 7,1989 7,0000 2,7300 6,1904 0,5900 8,7500 Montante Negociado (R$ milhares) 0,0 976,7 3.159,0 2.133,2 916,4 5.918,0 5.846,6 0,0 1.583,9 148,7 690,2 2.729,4 0,0 96,8 614,7 2.131,6 379,9 0,0 0,0 915,9 6,4 455,6 930,5 233,6 779,7 73,6 1.026,4 303,7 2.753,4 3.780,6 155,4 6.718,0 142,4 432,8 50,5 1.328,7
TABELA 18
N Negcios 0 83 197 240 180 1073 842 0 843 19 40 112 0 10 48 168 56 0 0 44 4 66 128 7 68 55 5 54 374 544 4 323 35 34 33 136 Preges (%) 0,0 90,0 100,0 100,0 90,0 100,0 100,0 0,0 100,0 45,0 85,0 90,0 0,0 35,0 45,0 100,0 75,0 0,0 0,0 80,0 10,0 100,0 100,0 15,0 95,0 85,0 20,0 65,0 100,0 100,0 20,0 100,0 75,0 65,0 40,0 90,0
8
Nome do FII Ancar IC Anhanguera Educacional BB Progressivo BB Renda Corporativa BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower BC Fundo de FII BM CENESP Braslio Machado Brazilian Capital Real Estate Fund I Caixa Cedae Campus Faria Lima CSHG Brasil Shopping CSHG Desenvolvimento de Shoppings Populares CSHG JHSF Prime Offices CSHG Logistica CSHG Real Estate CSHG Recebveis Imobilirios BC Daycoval Renda Itaplan Dovel Edifcio Almirante Barroso Edifcio Ourinvest Europar Excellence Fator Verita Floripa Shopping Grand Plaza Shopping GWI Condomnios Logsticos Hospital da Criana Hospital Nossa Senhora de Lourdes Hotel Maxinvest
JS Real Estate Multigesto Kinea Renda Imobiliria Mais Shopping Largo 13 Max Retail Memorial Office Mercantil do Brasil
69
Fundos Listados para Negociao na BM&FBOVESPA (cont.)

Cdigo de Negociao MSLF11B FTCE11B PABY11 PQDP11 PRSV11 FPAB11 RBAG11 (cota snior) RBDS11 RBGS11 RBPR11 (cota snior) FIIP11B RBRD11 RCCS11 RBCB11 FFCI11 SFND11 SCPF11 SHPH11 FLMA11 ALMI11B TRNT11B TRXL11 FVPQ11 WPLZ11B WMRB11B Tipo de Ativo Shopping Centers Diversificado Diversificado Shopping Centers Escritrios Escritrios Residencial Residencial Shopping Centers Residencial Diversificado Diversificado Galerias Renda fixa Escritrios Escritrios Lojas Individuais Shopping Centers Diversificado Escritrios Escritrios Logstica Shopping Centers Shopping Centers Renda fixa Capitalizao de Mercado (R$ milhes) 85,7 905,6 114,8 150,0 218,6 233,6 31,1 79,8 102,4 70,8 136,9 126,3 10,4 0,0 110,9 0,0 0,0 243,7 103,9 229,9 697,7 100,6 0,0 88,1 66,2 Preo Mdio (R$) 800,00 1.980,00 151,43 1.260,77 1.120,89 311,51 56,63 1.050,61 95,02 88,54 147,63 68,20 1.043,35 0,00 1,71 0,00 0,00 421,33 1,51 2.195,90 177,27 109,77 0,00 89,07 1.001,00 Valor de Mercado/ Valor Patrimonial (%) 81,0 153,8 39,2 654,5 116,0 307,5 n.d. 111,3 n.d. n.d. 107,6 96,4 102,5 0,0 108,2 0,0 0,0 228,5 189,3 301,6 116,6 110,6 0,0 102,7 98,5 Rendimento por Cota (R$) 2,8000 0,0000 0,0000 8,7211 8,5800 2,2500 0,5557* 0,0000 0,7998 0,8900* 1,0153 0,3514 0,0000 8,0010 0,0115 0,3974 0,0737 2,4000 0,0117 13,0964 1,3173 0,7765 0,0000 0,8333 1,8054 Montante Negociado (R$ milhares) 0,0 0,0 8,0 500,5 1.679,0 453,5 107,3 630,4 974,0 504,7 223,2 305,7 6,3 0,0 462,9 0,0 0,0 672,4 294,5 860,8 726,6 1.295,6 0,0 2.387,9 50,1
TABELA 18
N Negcios 0 0 4 61 149 54 38 5 111 121 21 50 3 0 201 0 0 47 185 77 27 169 0 607 2 Preges (%) 0,0 0,0 15,0 95,0 100,0 90,0 75,0 20,0 85,0 90,0 50,0 85,0 10,0 0,0 100,0 0,0 0,0 85,0 95,0 85,0 75,0 100,0 0,0 100,0 5,0
8
Nome do FII MSL 13 Opportunity Panamby Parque Dom Pedro Shopping Center Presidente Vargas Projeto gua Branca RB Capital Agre RB Capital Desenvolvimento Residencial II RB Capital General Shopping Sulacap RB Capital Prime Realty I RB Capital Renda I RB Capital Renda II REP 1 CCS Rio Bravo Cibrasec Rio Bravo Renda Corporativa So Fernando SCP Shopping Ptio Higienpolis Square Faria Lima Torre Almirante Torre Norte TRX Realty Logstica Renda I Via Parque Shopping West Plaza WM RB Capital
* Em outubro as cotas snior dos FII RB Capital Agre e RB Capital Prime Realty I tambm tiveram amortizaes nos valores de R$ 5,4545 e R$ 2,50 por cota respectivamente.
70
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Por classe de imveis

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restaurante e piscina at campo de golfe, quadras de tnis e praia.

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Indeterminado Investimentos imobilirios que no se enquadram em nenhuma das outras categorias.

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Contrato Build to suit

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