DERECHO DE PROPIEDAD: USUFRUCTO-HIPOTECAS-ALQUILERESSERVIDUMBRE La Ley Y La Muerte Dios y El Hombre El Estado y El Hombre El Matrimonio La Familia

Limitaciones al dominio No siempre el propietario de una cosa usa y disfruta de ella, sino que se dan participaciones del derecho de propiedad en vista al bien mutuo de los que de ella se benefician sin ser propietarios. La vida impone necesidades econmicas que han dado lugar a los usufructos, creacin de censos, hipotecas, etc

DERECHOS DE PREFERENCIA

Cuando se pone a la venta algo, surgen ciertos derechos llamados de prelacin o de preferencia. En el tanteo esta preferencia se manifiesta antes de que la operacin se consume, mientras que en el retracto tiene lugar una vez consumada. En el tanteo la accin se dirige contra el vendedor de la finca, mientras que en el retracto, la accin se encamina contra el que la adquiere. El derecho de tanteo puede dilatar la ejecucin de una venta pero una vez realizada, sta queda firme, sin perturbacin alguna en las relaciones jurdicas de los interesados; en cambio, el derecho de retracto deja sin efecto la venta efectuada, la anula. El retracto convencional tiene lugar cuando el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, mediante la entrega del precio, gastos del contrato y otros, cumpliendo lo que se hubiese pactado. El retracto legal consiste en el derecho que, por ministerio de la ley, tienen ciertas personas y en determinadas situaciones, para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato compraventa, subrogndose en el lugar del comprador.

EL USUFRUCTO

Es un derecho de carcter temporal que autoriza a su titular a disfrutar todas las utilidades que resultan del normal aprovechamiento de una cosa ajena, pero se le impone la obligacin de restituirla en el momento sealado, o bien su equivalente. Por ejemplo, el que administra y cultiva un viedo que no es suyo, pero que dispone de los frutos (usufructo) de l obtenidos, o los bienes de los hijos no emancipados, que son usufructuados por el padre , y en su defecto, por la madre. Con frecuencia, el usufructo tiene su origen en un testamento porque es un medio cmodo y bueno de asegurar recursos vitalicios a una persona, sin privar definitivamente de los bienes a los herederos. El padre al morir deja una casa a sus hijos, pero con el usufructo de la misma para la madre mientras viva, a fin de que pueda beneficiarse de los alquileres. Pero no puede venderla porque no es suya; slo puede usar sus frutos. El usufructo da derecho a disfrutar los bienes, pero con la obligacin de conservar su forma y sustancia. Este derecho tambin puede originarse por contrato. As, un propietario da el usufructo de una casa de vecinos y se reserva l la propiedad. O al revs: vende la propiedad, pero se queda el usufructo que, en este caso, ser el importe de los alquileres. En muchos testamentos se otorga la propiedad a una persona, pero el usufructo a otra, mientras sta viva. Durante el usufructo, el titular del derecho, el usufructuario, debe cuidar los bienes recibidos como un buen padre de familia y, si diera en arrendamiento su derecho de usufructo, es responsable de los perjuicios que sufran las cosas. Debe efectuar las reparaciones ordinarias para su conservacin, y las extraordinarias cuando fuesen indispensables para la subsistencia de la cosa, las cuales corrern a cuenta del propietario. Si el propietario se negara a satisfacer su importe, el usufructuario tendr derecho a retener la cosa hasta reintegrarse con sus productos. Por

ejemplo, si en una casa, a consecuencia de una inundacin se ha venido abajo una pared, esta reparacin corre de cuenta del propietario, pero no el arreglo de un portn estropeado por el uso. El llamado derecho de uso es una especie de usufructo limitado a las necesidades del usuario y de su familia. El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena, los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque sta aumente. El derecho de habitacin concede a su titular la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para el que tiene el derecho y para las personas de su familia. Estos derechos son intransmisibles, es decir, no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de ttulo. Es el caso de una persona a quien se encarga la portera de una casa con derecho a habitacin.

LA SERVIDUMBRE

LA SERVIDUMBRE. Es otra limitacin del dominio y consiste en una carga impuesta sobre un inmueble, en favor de otro inmueble, y que obliga al propietario del primero a sufrir ciertos actos de uso, o abstenerse, por su parte, de ejercer ciertos derechos inherentes a la propiedad. Las servidumbres de aguas son numerosas. As, por ejemplo, los campos inferiores estn sujetos a recibir las aguas que naturalmente, y sin obra del hombre, descienden de los campos superiores, as como la piedra o tierra que arrastran en su curso. Ninguno de los dos dueos puede hacer obras que impidan esta servidumbre. Las riberas de los ros, aun cuando sean de dominio privado, estn sujetas en una zona de 3 m, en sus mrgenes, a la servidumbre de uso pblico, en inters general de la navegacin, la flotacin, la pesca y el salvamento. Los campos contiguos a las riberas de los ros navegables estn sujetos a la servidumbre de camino de sirga, para el servicio exclusivo de la navegacin y flotacin fluvial. Cuando para la derivacin o toma de aguas de un ro o arroyo fuere necesario establecer una presa cuyos estribos se apoyaran en predio ajeno, podr hacerse, indemnizando al propietario. Otra servidumbre es la llamada saca de agua y abrevadero y tiene carcter forzoso; consiste en la obligacin de dar paso a personas y ganados, hasta el punto donde hayan de utilizar el agua. La llamada servidumbre de acueducto consiste en el derecho que tiene el propietario que quiere servirse del agua de que puede disponer para una finca suya, de hacerla pasar por los predios inmediatos, con obligacin de indemnizar a sus dueos, como tambin a los de los predios inferiores, sobre los que se filtren o caigan las aguas. La servidumbre de paso es el derecho que se concede al propietario de una finca enclavada entre otras ajenas, y sin salida a camino pblico, para exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnizacin. La servidumbre de luces es el derecho de abrir huecos en ciertas condiciones para tomar luz del predio ajeno. Las de vistas es el derecho de abrir huecos o ventanas para gozar de vistas a travs de una propiedad ajena, y de poder impedir toda obra que las dificulte. Los huecos para luces se caracterizan por la altura a que se construyen y tener vidriera fija que impida sacar la cabeza, mientras que los huecos para vistas tienen vidrieras movibles que permiten asomarse y mirar hacia afuera. Existen otras clases de servidumbres, como son las de desage de los edificios, las de distancias y alturas en las edificaciones y las relativas a las plantaciones. Si las ramas de algunos rboles se extendieren sobre una heredad, jardines o patios vecinos, el dueo de stos tendr derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y si fueran las races de los rboles vecinos las que se extendiesen en el suelo de otro, el dueo de este suelo podr cortarlas por s mismos dentro de su heredad. Los rboles existentes en un seto vivo medianero, y se presumen tambin medianeros, cualquiera de los dueos tiene derecho a exigir su derribo, exceptundose los rboles que sirvan de mojones, los cuales no podrn arrancarse

sino de comn acuerdo entre los colindantes.

LAS HIPOTECAS

As como las prendas son de carcter mueble, la hipoteca es de carcter inmobiliario porque recae sobre bienes inmuebles y se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligacin principal. Una persona posee una fbrica, pero necesita dinero. El que se lo presta lo hace sobre la garanta de dicha fbrica. sta, pues, se halla hipotecada y de tal hecho se da una publicidad especial, puesto que requiere la inscripcin como solemnidad constitutiva, de tal modo, que la hipoteca no inscrita no es vlida. La hipoteca no puede darse ms que sobre bienes especialmente indicados, y por suma o cantidad tambin indicada y las inscripciones han de expresar el importe de la obligacin garantida y el de los intereses, si se hubiesen estipulado. Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crdito se determinar la cantidad de que cada una deba responder. Una nota caracterstica de la hipoteca es la "indivisibilidad", consistente en que la garanta hipotecaria, mientras no se cancele, subsiste ntegra y afecta a todas y cada una de las partes del inmueble, asegurando as todo el crdito. La hipoteca es un derecho transmisible, y se puede volver a hipotecar a un tercero. El derecho de hipoteca no priva de la propiedad al dueo del inmueble hipotecado, que sigue teniendo sus derechos normales, es decir, puede poseer la finca, usar de ella y disfrutarla, aunque siempre con el gravamen de la hipoteca, que es inseparable de la cosa. Tambin puede gravarla con una segunda hipoteca. El acreedor puede poner en conocimiento del juez los actos daosos y abusivos del propietario que deteriore maliciosamente la finca. Si el propietario insistiese en seguir abusando, el juez podr poner el inmueble en administracin judicial. Si el acreedor no percibe los intereses de la hipoteca puede pedir la venta o subasta del inmueble. A su vez puede ceder a un tercero sus derechos. Si el dueo de la cosa hipotecada no puede pagar, los acreedores se hacen cargo del inmueble y las hipotecas, pero el primer acreedor tiene derecho de preferencia sobre los dems en caso de compra. Supongamos que un edificio tiene tres hipotecas y el dueo no puede pagarlas y an necesita dinero. Se pone a subasta la casa y uno de los tres acreedores la adquiere, paga las hipotecas restantes y da lo sobrante al dueo. En la vida real sucede con frecuencia que tras una primera hipoteca viene una segunda, una tercera y... el dueo acaba por perder la finca. Recientemente ha sido regulada la hipoteca mobiliaria en el sentido de que slo podrn ser hipotecadas las fincas, los establecimientos mercantiles, automviles y otros vehculos de motor, as como los camiones y vagones de ferrocarril de propiedad particular, las aeronaves, la maquinaria industrial y la propiedad intelectual e industrial. Una forma intermedia de hipoteca y prenda es la anticresis. Se diferencia de la prenda por el hecho de constituirse sobre bienes inmuebles, y de la hipoteca, por otorgar derecho al percibo de los frutos. El acreedor anticrtico tiene derecho a hacer suyos los frutos del inmueble, aplicndolos al pago de los intereses, primero, y despus, del capital. El acreedor que ha prestado anteriormente un capital al propietario, por ejemplo, no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de la deuda dentro del plazo convenido, pero puede solicitar la venta del inmueble si no se le paga la deuda. El acreedor est obligado a pagar las contribuciones y cargas que pesen sobre la finca, y al efectuar los gastos necesarios para su conservacin y reparacin. Si tiene la posesin de la finca, le incumbe adems, la obligacin de cuidar de ella como un buen padre de familia y restituirla, una vez cumplida la deuda principal. El dueo de la finca o deudor puede constituir hipotecas, pero atendiendo a la anticresis primeramente constituida, y no puede volver a adquirir el goce del inmueble sin haber pagado antes lo que debe a su

acreedor.

LOS ALQUILERES

Segn los Cdigos Civiles de cualquier pas, se constituye alquiler cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un rdito anual, en retribucin de un capital que se suele recibir en dinero. Es un derecho real, inmobiliario, ya que recae necesariamente sobre bienes inmuebles y su plazo por tiempo de locacin se establece de comn acuerdo o es cancelable por el locador. Un capitalista quiere edificar una casa en un solar, pero el dueo del mismo no se lo vende, sino que le cede a cambio de un alquiler anual determinado. El capitalista deber pagar indefinidamente este monto, a menos que por una suma de dinero acuerden la redencin o extincin del alquiler. Llmase "locador" la persona que tiene derecho a cobrar la pensin, y "locatario" o "arrendador" la que tiene obligacin de pagarla. Cuando se ha de realizar un pacto, un negocio, una venta, etc., se da una garanta llamada prenda. sta sale de la posesin material del dueo y pasa a manos de un tercero o del acreedor, y ste puede utilizarla a su gusto si la obligacin pactada no se lleva a debido cumplimiento. El contrato de prenda da derecho al acreedor para retener la cosa en su poder hasta que se le pague el crdito. Igualmente tiene derecho el acreedor al abono de los gastos hechos para la conservacin de la cosa. Supongamos que se diese, como prenda de un pacto, un perro que luego se ha de devolver. Los gastos de manutencin deben abonarse. Quien vende un coche puede exigir una cantidad en prenda antes de su entrega y por tanto antes del cobro de su valor total. En el caso de que no sea satisfecho el crdito, el acreedor puede reclamar judicialmente el pago de ste y la venta de la prenda, o bien proceder a la enajenacin de la misma por medio de subasta pblica ante notario. Podrn constituir prenda sin desplazamiento de la posesin, los titulares legtimos de explotaciones agrcolas, forestales y pecuarias, sobre los siguientes bienes: los frutos pendientes y las cosechas esperadas dentro del ao agrcola en que se celebre el contrato; los animales, as como sus cras y productos; las mquinas, aperos y dems bienes muebles identificables por caractersticas propias, como marca y nmero de fabricacin, modelo y otras anlogas, que no concurran a satisfacer necesidades de explotacin de una industria; mercaderas y materias primas almacenadas; colecciones de objetos de valor artstico o histrico, como cuadros, esculturas, porcelanas, libros, bien en su totalidad o en parte y aunque no formen parte de una coleccin.

LOS CONTRATOS

Anteriormente se ha dicho que persona es todo ser capaz de derechos y de obligaciones. Efectivamente, no slo tenemos derechos que ejercer, sino tambin y con mucha frecuencia, obligaciones que cumplir. Dentro de la esfera familiar se han visto los mltiples derechos que los padres tienen con respecto a sus hijos y obligaciones que sobre ellos pesan. Cada derecho tiene como contrapartida una obligacin que cumplir. Sucede a menudo que las personas se obligan voluntariamente a dar, hacer o no hacer algo, es decir, contraen una obligacin, y pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no atenten a las buenas costumbres. Por tanto, las materias y formas de contrato son infinitas. Para que un contrato exista son necesarios los siguientes requisitos: El consentimiento, que significa acuerdo de voluntades entre dos o varias personas. El objeto del contrato es la obligacin de dar, hacer o no hacer algo. La causa del contrato es el mvil o fin inmediato. No hay que

confundir la causa con los motivos. As, en un contrato de compraventa, la causa es, con respecto al vendedor, la adquisicin del precio, la posesin del dinero, y con respecto al comprador, la adquisicin de la cosa. Los motivos que les impulsan a efectuar la compraventa son variables hasta el infinito. Los contratos pueden concertarse: verbalmente, en documentos privados y en documentos pblicos. Los contratos son obligatorios, es decir, tienen fuerza de ley entre las partes que libremente contratan, y son irrevocables. Slo pueden modificarlos o revocarlos las partes contratantes, de comn acuerdo y sin perjuicio de terceros, excepto casos extraordinarios, en caso de ingratitud, supervivencia o superveniencia de hijos en las donaciones, el engao, etc. Uno de los contratos ms importantes es el de compraventa, por el cual uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa, y el otro a pagar por ella un precio en dinero o en algo que lo represente. Una prohibicin legal impide a los cnyuges venderse bienes recprocamente. El cambio o trueque de dos cosas es la forma ms simple de compraventa. Otro contrato importante es el llamado de arrendamiento. En su virtud, una de las partes se compromete, mediante un precio que la otra se obliga a pagarle, a procurar a sta el uso temporal de una cosa, o a prestarle temporalmente sus servicios o hacer por cuenta de ella, una obra determinada. El primero, "arrendador", tiene la obligacin de entregar al arrendatario, la cosa objeto del contrato; efectuar durante el arrendamiento las reparaciones necesarias; pagar las cargas y tributos que recaigan sobre la propiedad y abonar el arrendatario los gastos necesarios hechos en la cosa. El "arrendatario" tiene la obligacin de pagar el precio del arrendamiento en la forma, tiempo y lugar convenidos; usar de la cosa como un buen padre de familia; tolerar las reparaciones urgentes en la finca; pagar los gastos de escritura del contrato y devolver la cosa o finca al concluir el arriendo. El subarriendo consiste en el arrendamiento de una cosa ya arrendada y hecho por el arrendatario. El realquilado es el tipo ms moderno y conocido de subarrendador. La legislacin actual es poco propicia a facilitar el contrato de subarriendo. Generalmente, todas las legislaciones latinas no lo permiten en las fincas rsticas y lo sealan como causa de desahucio. En lo que hace referencia a los arrendamientos urbanos, pisos por ejemplo, exigen la autorizacin expresa y escrita del arrendador. Los efectos del subarriendo son muy complejos. As, el arrendatario responde de sus actos y de los realizados por el subarrendatario, ante el propietario del inmueble o arrendar. El subarriendo originado por la escasez de viviendas es fuente inagotable de litigios y pendencias. La cesin del derecho de arrendamiento consiste en le traspaso a un tercero de los derechos que emanan del arrendamiento. Las diferencias que existen entre el subarrendamiento y la cesin del derecho de arrendamiento se originan de que el subarriendo es un nuevo arrendamiento. Hay un dueo, un arrendatario y un arrendatario de este ltimo. En el traspaso hay un cambio de arrendador, que a su vez es nico. En el Derecho espaol no es necesaria la autorizacin del propietario para el traspaso de local de negocio siempre que se cumplan determinados requisitos, pero no as en el traspaso de un piso o vivienda. El cobro de traspasos abusivos en estos casos es un delito. El contrato de arrendamiento de casas se presta a toda clase de cambios y modificaciones. Una de las formas de rescisin del arrendamiento de inmuebles es el desahucio, que consiste en la accin del arrendador para obligar al arrendatario a desalojar el inmueble. Puede tener lugar por haber expirado el trmino convencional, por falta de pago en el precio estipulado, por infraccin de cualquiera de las condiciones insertas en el contrato, por destinar la cosa a usos y servicios no pactados y que la hagan desmerecer, por venta de la finca, etc. El desahucio ha sido siempre motivo de tristes lamentaciones cuando la vctima del mismo es la vivienda de una familia humilde; pero este caso se halla hoy muy restringido, ya que el patrimonio familiar es inembargable y se tiende a evitar los desahucios por miseria. En cambio, son frecuentes por otras razones independientes de la estrechez econmica. En la mayora de pases, la casi totalidad de territorio cultivado, lo es por arrendamiento. En Espaa este porcentaje supera el 80% de la extensin del pas. Este tipo de arrendamiento rstico se halla reglamentado atendiendo a su especial naturaleza. As, las normas que regulan el rgimen de transicin entre dos arrendatarios sealan que el

saliente debe permitir al entrante el uso del local y dems medios necesarios para las labores preparatorias del ao siguiente; y recprocamente, el entrante tiene obligacin de permitir al colono saliente lo necesario para la recoleccin y aprovechamiento de los frutos, con arreglo a la costumbre del lugar. La cuestin relativa a si el arrendatario ha de sufrir el riesgo de la prdida de cosechas por caso fortuito, o sus consecuencias han de alcanzar al arrendador, imponindole una reduccin de la renta, ha sido muy discutida por los economistas. Las legislaciones siguen en esta materia el criterio general sustentado por el Derecho romano, que consiste en hacer una distincin de los casos fortuitos ordinarios, de los extraordinarios. As, la sequa sera un caso ordinario, y una grave inundacin inslita, un caso extraordinario. Slo en estos ltimos, el arrendatario tendra derecho a obtener rebaja de renta, quiz porque los primeros han de ser ya racionalmente previstos al hacer el contrato. El mejor medio de defender al cultivador contra los riesgos fortuitos ordinarios, consiste en estimularle a la prctica del seguro, por mediacin de mutualidades agrcolas. La aparcera significa "ir a la parte de un negocio" y se trata de un contrato en virtud del cual una persona se obliga a ceder a otra el disfrute de ciertos bienes o ciertos elementos de una explotacin, a cambio de obtener una parte de los frutos o utilidades que aquellos produzcan. La aparcera agrcola es un contrato por el cual el propietario de una tierra cultivable, a cambio de ceder a otro su explotacin y de coadyuvar con algunos elementos a su cultivo, se reserva el derecho a percibir una parte alcuota de los frutos que se obtengan. Se presta a muchas modalidades, entre las que destacan la "mediera" y la "masovera". En la primera se dividen por mitad los frutos entre el dueo de la finca y el aparcero (que en este caso se llama mediero). La masovera tiene como rasgo peculiar que el aparcero (masover) vive con su familia en la casa de campo o hacienda que cultiva, y no suele dividir por mitad, sino siguiendo los pactos, usos y costumbres locales o comerciales, y en su defecto, por la Ley de Arrendamientos rsticos. El contrato de trabajo es el concertado entre un obrero y una empresa. El primero se compromete a realizar un trabajo manual bajo la autoridad, vigilancia y direccin del jefe de empresa, y ste, a su vez, se obliga a satisfacer a aqul la remuneracin convenida. Se hallan incluidos en este concepto legal, las obras y los servicios, sea cualquiera la clase de stos (manuales, intelectuales, domsticos), con la sola excepcin de los prestados por los funcionarios pblicos. En Espaa, por Decreto de 7 de marzo de 1938, se promulg el "Fuego del Trabajo" que exalta la significacin del trabajo, por ser esencialmente personal y humano; sienta el principio de que no puede reducirse a un concepto material de simple mercanca, reconociendo su contenido social y tico y afirmando el recproco deber de lealtad, asistencia y proteccin en los empresarios, y la fidelidad y subordinacin en el personal. Se suele hablar de dos formas de contrato de trabajo: la individual y la colectiva. El contrato individual se celebra entre un patrono y un obrero. El colectivo, llamado tambin contrato de tarifa, se celebra por un grupo obrero con un patrono o grupo patronal. El contrato individual o contrato de trabajo propiamente dicho admite varias subclasificaciones. Por razn del objeto puede ser: industrial, agrcola, comercial y domstico. Por el lugar donde el trabajo se efecta puede ser a domicilio (en la propia morada del obrero) o fuera del domicilio. Por la duracin del contrato puede ser: por tiempo indefinido, por cierto tiempo, o para obra y servicio determinado. Por el modo de la prestacin, en relacin con la remuneracin pactada, existen contratos retribuidos por unidad de tiempo, por unidad de obra, por unidad de tiempo combinado con prima segn las obras, etc. Son obligaciones del trabajador la debida diligencia en su cometido; la de indemnizar al empresario por los perjuicios ocasionados culpablemente, y la guarda de fidelidad. Son obligaciones del patrono proporcionar ocupacin efectiva de acuerdo con lo estipulado; abonar la retribucin convenida e indemnizar en caso de demora; conceder permisos para los casos de fallecimiento de familiares, enfermedades y cumplimiento de obligaciones de carcter pblico; vacaciones retribuidas y expedicin de certificado al trmino del contrato. En el campo

suele perdurar la forma de contrato verbal en la que el aparcero y el amo cierran el pacto con un fuerte apretn de manos y beben un buen vaso de vino tinto. En las grandes ciudades, sobre todo en los ncleos industriales, los contratos colectivos o individuales son objeto de cuidadoso estudio y rgido cumplimiento. Como ndice del progreso en los ltimos cien aos, ms que las maravillas de la Ciencia y de la tcnica, impresiona el trato que hoy recibe en los pases civilizados el obrero. A mediados del siglo pasado trabajan en las minas de carbn de Europa nios de seis y siete aos de edad. Hoy el obrero se siente protegido ante el peligro del paro, de la enfermedad, de la vejez y de la muerte. Por esta razn las huelgas que an se producen en los pases que podramos llamar ricos tienen una razn de tipo poltico ms que social, y los Sindicatos una fuerza decisiva en la marcha del Estado.

avillosos

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