Peritos Normas Lineamientos

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________
NORMAS Y LINEAMIENTOS PARA PERITOS
_______________________________________________________________________________________ Colegio Nacional de Ingenieros Industriales
Normas Profesionales de Valuacin

CONTENIDO
Nota Preliminar Prefacio PRINCIPIOS GENERALES Norma I -Aplicacin de las Normas Profesionales EL PERITO PROFESIONAL Norma II -Definicin de Valuador Profesional BASES DE VALUACIN Norma III - Valor de Mercado como Base de Valuacin Norma IV - Costo de Reposicin Depreciado como Base de Valuacin Norma V - Informacin Sobre los Derechos de Propiedad Norma VI - Determinacin de la Depreciacin Norma VII - Clculo del rea y Volumen de los Edificios INFLUENCIA DE FACTORES ESPECIALES Norma VIII - Efecto de los Factores Ambientales sobre la Valoracin de la Propiedad Norma IX - Valuacin de Inmuebles Ubicados en el Extranjero VALUACIN PARA FINES ESPECIALES Norma X - Valuacin de Inmuebles para fines de Garanta de Prstamo PLANTA Y MAQUINARIA Norma XI - Planta y Maquinaria Valuados como parte del Inmueble Norma XII - Valuacin de Planta y Maquinaria EL INFORME DE VALUACIN Norma XIII - Contenido del Informe de Valuacin Norma XIV - Actualizacin de Valuaciones
NOTA PRELIMINAR Este trabajo se nutre de la larga historia que el Colegio tiene como principal organismo profesional gremial para los Ingenieros Industriales y sigue la tradicin de normalizacin iniciada por el Colegio Nacional de Ingenieros Industriales que formul las Normas para la evaluacin para los aspirantes a peritos en las diversas disciplinas . Representa el producto del trabajo conjunto de los profesionales de todo el Pas interesados en contar con un cuerpo de reglas de observancia general que orienten al usuario y fijen las expectativas de la profesin en cuanto a la calidad del trabajo que deben producir los profesionales en Mxico. Si bien, por haber sido dictadas por el propio gremio que las propone carecen de obligatoriedad para el usuario y obligan, por decisin del Colegio a los prestadores de servicios, confiamos que al demostrar su utilidad habrn de servir como base para la elaboracin de la Normas Mexicanas primero y, con el andar del tiempo y su perfeccionamiento, de las Normas Oficiales que ya reclama nuestra profesin. La profesin tiene ahora la responsabilidad de completarlo utilizando las Normas y el Cdigo que las complemente y presentando los comentarios y sugerencias que estime tiles y pertinentes para perfeccionarlos. Es preciso tener presente que este tipo de documentos por fuerza son dinmicos y perfectibles. Su avance depende de todos.
PREFACIO El Colegio Nacional de Ingenieros Industriales , A.C., en respuesta a la necesidad que se percibe en el mbito econmico mexicano, del que incuestionablemente forman parte nuestro gremio, tiene la satisfaccin de presentar las Normas Profesionales que constituyen un cuerpo documental que precisa y regula la forma en que debe desarrollarse y prestarse este servicio profesional. Las Normas tienen los siguientes propsitos: a) b) unificar la prctica profesional de los profesionistas mexicanos asociados en el CONAII armonizar los principios de la prcticas profesionales en Mxico con aquellos que se siguen por los peritos de otros pases.
c) promover reglas uniformes de comportamiento en el seno de la profesin para definir las responsabilidades profesionales y legales, as como los lmites de la responsabilidad civil. d) contribuir a formalizar los requerimientos y expectativas de los clientes en relacin a los peritos y permitir a stos influir en el contenido de sus contratos y comisiones. proteger el inters de los clientes fijando los requisitos bajo los cuales deben realizarse los peritajes. auxiliar en la calificacin del trabajo de los peritos individuales sobre la base de los criterios objetivos fijados por estas normas.
e)
f)
Las Normas son congruentes con las que hasta la fecha han emitido, la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin (UPAV) y el International Valuation Standards Committee (IVSC), de las que la Asociacin forma parte. Toman en cuenta, tambin, disposiciones que aplican los peritos de otros pases como los Estados Unidos de Amrica, Canad y el Brasil, as como las adoptadas por las asociaciones de Peritos en la Unin Europea. Debe hacerse nfasis en que estas normas son de carcter general y dinmicas. Debern ampliarse y enriquecerse conforme las condiciones lo dicten. Igualmente se ir haciendo necesario desarrollar normas individuales adicionales cuando se lleguen a requerir en la prctica. El Cdigo de tica Profesional y Prcticas que Regulan el Ejercicio forma parte integrante de estas Normas. La aplicacin de ese Cdigo por cada uno de los Colegios asociados, habr de ser la base fundamental para ordenar el comportamiento profesional de los miembros del gremio y cimentar el reconocimiento de nuestra profesin.
NORMA I LA APLICACIN DE LAS NORMAS PROFESIONALES Las Normas Profesionales obligan a los peritos profesionales definidos en la Norma II as como a las personas que realizan peritajes bajo cualquier otro tipo de autorizacin legalmente reconocida, si estn asociados al Colegio Nacional de Ingenieros Industriales. 2. Estas Normas pueden ser aplicables a personas distintas a las sealadas en 1 si el contrato de servicio profesional para realizar un peritaje as lo estipula. El Perito Profesional est obligado ceirse a estas Normas en su ejercicio profesional. En los acuerdos con sus clientes deber referirse a ellas en los siguientes trminos: 1.
3.
"Este informe de se ha elaborado conforme a las Normas Profesionales del Colegio Nacional de Ingenieros Industriales. 4. En caso de conflicto entre las disposiciones de estas normas y la Ley vigente en la jurisdiccin en que se practique o haya de utilizar la valoracin al tiempo de realizar el peritaje o a la fecha a que se refiera el peritaje, el Perito tiene la obligacin de respetar las provisiones de la ley. Tal conflicto debe sealarse en el informe en la seccin en la que definan las caractersticas de propiedad del bien. Las Normas Profesionales se han diseado para quedar abiertas a modificacin y ampliacin en el futuro en atencin a cambios en la legislacin, requisitos de los mercados de bienes a valuar y al desarrollo de la educacin y prctica de acuerdo a la especialidad del perito La responsabilidad de verificar el cumplimiento de lo previsto en estas Normas descansa en el Colegio Nacional de Ingenieros Industriales. A.C.
5.
NORMA II
DEFINICIN DE VALUADOR PROFESIONAL 1. El Valuador es un profesional, persona de prestigio intachable, que: a)
posee amplio conocimiento de los procesos econmicos, sociales y polticos que condicionan y afectan el valor de los bienes; b) ha recibido grado de licenciatura en Ingeniera Industrial equivalente, de universidad o institucin educativa de nivel superior debidamente autorizada; c) ha cursado y completado estudios de especializacin o maestra en el las areas que es perito.Ha llevado programas acreditados o debidamente autorizados y reconocidos, que validen su competencia en el rea o reas a las que se dedica y, d) ha demostrado poseer la experiencia adecuada y ser competente en el rea reas que practica. 2. Estas normas se aplican igualmente a toda persona que realice peritajes sujetos a cualquier otra autorizacin legal, que sean miembros del Colegio Nacional de Ingenieros Industriales. 3. El Valuador Profesional est obligado a actuar con sujecin a las leyes, a estas Normas Profesionales y al Cdigo de tica y Principios que regulan el Ejercicio de la Valuacin en Mxico, emitido por esta Asociacin. El Valuador Profesional deber desarrollar su labor profesional de una manera competente e independiente; en el ejercicio de sus funciones no podr recibir de las partes interesadas ningn beneficio personal, obsequios o prebendas con la excepcin de los honorarios que hayan quedado estipulados. Tales honorarios, preferentemente, no debern estar relacionados con o condicionados por el valor resultante para el bien en estudio. Los honorarios del Perito se basarn en factores que incluyan: a) b) el carcter, tamao y tipo del bien a valuar, la magnitud del compromiso de trabajo involucrado y en particular el relacionado con la investigacin de mercado y el esfuerzo requerido en la aplicacin de los enfoques, mtodos y tcnicas elegidos, la competencia del Peritor, los lmites de tiempo y los trminos para aceptar el trabajo, los costos en que incurrir el Perito al desarrollar el trabajo (v.g. impuestos, cobertura de riesgos, etc.)
4.
5.
c) d) e)
f)
los gastos adicionales que deba hacer el perito para la realizacin del trabajo, como transporte fuera de su sitio habitual, viticos, hospedaje, contratacin de otros profesionales, no forman parte de los honorarios, son adicionales a ellos, sern por cuenta del cliente, quien los cubrir por separado de los honorarios e independientemente de ellos.
6.
Los requisitos de formacin acadmica sealados en 1. c implican que el perito debe haber cursado satisfactoriamente y aprobado en examen oral, escrito o ambos, segn lo requiera la institucin acadmica que seale el CONAII, el mismo CONAII: siguientes materias:
a) Introduccin a la Especialidad de la que se ostente como perito (que incluir nociones de macro y microeconoma, economa urbana, procesos econmicos y conocimiento general de la ciencia y arte valuatorio, en particular de la forma como se practica en Mxico), b) c) d) e) f) g) h) i) j) Filosofa del Valor y tica, Ingeniera Econmica o Matemticas Financieras, Ingeniera de Costos, Legislacin para cada especialidad. Contabilidad, Estadstica y Probabilidad, Administracin y Mercadotecnia, Capitalizacin y Productividad evaluacin de acuerdo a la especialidad.
De conformidad con la especialidad valuatoria a la que se dedique podr ser necesario que acredite, adems, el estudio de: l) m) n) o) Control Ambiental Control de Calidad Valuacin Industrial o de Negocios. Otras especialidades valuatorias.
El contenido programtico mnimo de cada una de las materias ser el que a el efecto
fije el propio Colegio Nacional de Ingenieros Industriales., por conducto del Consejo Tcnico del Posgrado en la especialidad. Los procedimientos y sistemas de evaluacin para la acreditacin de los cursos de la especialidad son los que establezca el CONAII, o los que en su caso fije cada una de las Universidades con las que aquella haya convenido la imparticin de esta especialidad. La terminacin de cualquier nivel de la especialidad requiere la presentacin de un trabajo formal conforme a lo que en cada caso estipule el CONAII o la Universidad. 8. La experiencia y competencia profesional a que se hace mrito en 1. d, se calificarn conforme a los procedimientos de evaluacin que establece el CONAII 7.
NORMA III EN BASE A CADA ESPECIALIDAD SE ELABORARN LAS NORMAS CORRESPONDIENTES A LA MISMA
PERITOS EN VALUACIN : VALOR DE MERCADO COMO BASE DE VALUACIN Como Primer punto definiremos al especialista se refiere en este caso al perito. 1. 1.1 Valor de Mercado Valor de Mercado es el precio mas probable que podra obtenerse por un bien en el mercado suponiendo: a) una operacin directa en la que cada parte acta de manera racional y sin motivacin especial, b) hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador dispuestos), c) que las partes conocen todas las circunstancias existentes que afectan el valor, d) que las partes actan sin presin alguna, e) que transcurre tanto el tiempo necesario para exponer el bien en el mercado con publicidad apropiada, como el requerido para negociar la venta, teniendo en cuenta la naturaleza del bien y las condiciones del mercado.
(Nota: Esta definicin se basa en y tiene la intencin de ser congruente con la definicin de valor de mercado adoptada por el IVSC (antes TIAVSC) v.g. .....la cantidad estimada por la cual debera cambiarse un activo entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una transaccin directa despus de apropiada comercializacin en la cual las partes hayan actuado cada una con conocimiento, prudentemente y sin presiones).
1.2
El Valor de Mercado se determina en el proceso de Valuacin. El Valuador deber considerar que el bien se vende en la fecha de Valuacin conforme a los anteriores supuestos.
1.3 La Valuacin deber reflejar las condiciones de mercado en la fecha a que se refiere la Valuacin y corresponder al precio al que se llegara al formalizar el contrato de venta. Deber suponer que durante el periodo de exposicin del bien en el mercado y en el curso de la negociacin del contrato, los precios han permanecido sin cambio. 1.4 El valuador deber sealar en su informe de Valuacin la fecha del avalo. Esta puede ser la fecha del informe o una fecha anterior. Esta disposicin no se aplica a los casos del prrafo 7 adelante. El valuador deber suponer que el bien ha sido ofrecido en venta en el mercado abierto por un periodo de tiempo suficiente para investigar el mercado, con apropiada comercializacin y la negociacin del precio de venta.
1.5
1.6
El valor de mercado deber reflejar el valor del bien para un uso diverso del que tiene a la fecha a que se refiere la Valuacin, solamente si pueden anticiparse en mercado ofertas para dar un uso alterno al bien. El Valor de Mercado no deber incrementarse por suma alguna que refleje el pago de impuestos o derechos que deban correr a cargo de un comprador potencial, en particular el IVA. Esto deber consignarse con suficiente claridad en el informe de Valuacin. Categoras de Valor de Mercado Esta Norma identifica las siguientes categoras de valor de mercado conforme a la definicin dada arriba: ? ? ???Valor de mercado para el uso existente, ? ? Valor de mercado para un uso alterno, ? ? Valor de mercado para uso ptimo (Uso mejor y ms productivo), ? ? ???Valor de mercado para venta forzosa, ? ? Valor de mercado para venta futura, Las categoras de valor de mercado aplicables en cada caso dependern de: a) b) c) los trminos del contrato para el trabajo de Valuacin, el objeto del avalo, el estado del mercado y las caractersticas especficas relacionadas con el bien en cuestin
1.7
2. 2.1
2.2. El valuador debe estipular y justificar en el informe de avalo la categora de valor de mercado que ha adoptado. 2.3 El valuador deber aconsejar a su cliente de las consecuencias de adoptar una categora de valor de mercado y los posibles resultados de adoptar una distinta. Valor de Mercado para Uso Existente
3.
3.1. El Valor de Mercado para el uso existente se entiende que es el valor de mercado definido en 1.1, sujeto al supuesto adicional de que el bien continuar en su uso actual. 3.2 El valor de mercado para uso existente excluye cualquier valor anticipado para un uso alterno o incremento de valor conectado con cualquier proceso de inversin especial. Sin embargo el valor de uso existente deber tomar en cuenta los cambios
de valor conectados con la ampliacin o restriccin de las edificaciones y el desarrollo potencial de tierras excedentes (en consonancia con el uso actual) suponiendo que tales trabajos no afectaran ni interrumpiran el uso actual del bien. 3.3. El valor de mercado para uso existente se tasa bajo el supuesto de que el bien est en concordancia con lo previsto en el PDUCP. Si el uso del bien en ese plan se define como de naturaleza temporal el valuador deber considerar el valor de mercado para el uso actual as como el valor de mercado tomando en cuenta las restricciones del PDUCP. En estas circunstancias el valor de mercado puede ser mayor o menor que el valor para uso existente. 3.4 El uso existente de la tierra no tiene porque ser la actividad efectivamente desarrollada en el bien en estudio. Es suficiente tomar en cuenta la naturaleza general de la actividad actual. As, por ejemplo (excluyendo restricciones especiales) edificios industriales similares tendrn valores similares independientemente de sus actividades productivas especficas y los locales comerciales en una misma zona tendrn valores similares independientemente de la naturaleza de los bienes que en ellos se expendan. La base de Valuacin para uso existente puede aplicarse especialmente a bienes ocupados por una negociacin para su propio uso suponiendo que el negocio habr de continuar operando en el futuro previsible. Se aplica en particular a bienes comprados o vendidos como negocios en marcha completamente equipados. Valor de Mercado para Uso Alterno. El valor de Mercado para uso alterno refleja el uso potencial posible de un bien para propsitos distintos del uso actual. Si el valor para uso alterno difiere substancialmente del valor para su uso actual esto deber explicarlo claramente el valuador en su informe de avalo. Si un bien ocupado por un negocio para su propio uso es objeto de Valuacin entonces, suponiendo que el negocio continuar sus operaciones, cualquier valor para uso alterno al que se llegue bajo el supuesto de liquidacin, cierre o traslado del negocio a otro sitio, debe excluirse. Sin embargo tal valor podra ser importante para determinar el valor de todos los activos de un negocio, del cual el bien valuado es tan solo uno de los componentes.
3.5
4. 4.1
4.2
4.3. La tierra, edificios y dems mejoras, tratados como fuente de ingresos o previstos para desarrollo futuro, debern valuarse tomando en cuenta cualquier uso alterno potencial. 4.4. En todos los casos el valor para uso alterno deber basarse en informacin y datos concretos que respalden el potencial para uso alterno. El valuador no deber hacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto.
5. 5.1
Valor de Mercado para Uso ptimo (Uso Mejor y Ms Productivo) El valor de mercado para uso ptimo es una variante especfica del valor de mercado para uso alterno. Esta expresin de valor se fija sobre la base del supuesto adicional de que la propiedad habr de usarse de la manera mas eficiente (uso mejor y mas productivo).
5.2. El valor de mercado para uso ptimo refleja el uso mas eficiente y mejor del bien entendido como legal, fsicamente posible, financieramente viable y que resulta en el valor mas alto. 5.3. Se llega al valor de mercado para uso ptimo con sujecin a los supuestos arriba sealados y conforme a los principios para establecer el valor de mercado para uso alterno. Debera aplicarse particularmente a la Valuacin de tierra para desarrollar. La Valuacin deber hacer caso omiso del uso actual o anticipado del bien si tal destino impide el uso mejor y mas productivo del inmueble. 5.4 Al adoptar el supuesto anterior para llegar al valor de mercado para uso ptimo, el valuador deber valuar el bien independientemente de que el comprador dispuesto tenga los medios, la necesidad o la posibilidad de usar el inmueble en tal forma, pero sujeto a las provisiones del prrafo 5.2.
5.5. El valor de mercado para uso ptimo deber basarse en informacin y datos concretos que respalden el potencial para tal uso. El valuador no deber hacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto. 6. Valor de Mercado Para Venta Forzada
6.1. El valor de mercado para venta forzada es el que se obtendra bajo el supuesto de que hay restricciones de tiempo o de otro tipo para la venta de la propiedad que normalmente no se consideraran satisfactorias o razonables en trminos del tiempo apropiado que se requerira para la comercializacin y formalizacin de una venta. 6.2. Para llegar al valor de mercado para venta forzosa el valuador deber describir y substanciar en su informe de avalo las restricciones supuestas que ha considerado necesarias, o aquellas que derivan de las instrucciones del cliente.
7. 7.1
Valor de Mercado para Venta Futura El valor de mercado para venta futura es el valor de mercado que puede anticiparse tendra el bien a la fecha de venta. El valor de mercado para venta futura deber determinarse slo en el caso que el
7.2
cliente recin haya decidido vender su propiedad o en el caso de que el cliente desee saber el valor de mercado del bien pasado el periodo de tiempo que se requiera para las actividades que se especifican en 1.5.
En tales casos el valuador deber: a) formular una opinin del tiempo que se requiere para el desarrollo de las actividades especificadas en el aparte 1.1 e, conforme al tipo de bien objeto del avalo. indicar en su informe de avalo que se ha separado de la definicin de valor de mercado citada en el prrafo 1 y har referencia ms especficamente al incumplimiento de condiciones estipuladas en el prrafo 1.1 e. analizar el mercado del inmueble a la fecha en que terminara el periodo de tiempo que se ha indicado. toda vez que se trata de una deduccin a futuro y que el Valuador est sujeto al anlisis de contingencias de origen externo que por lo general son imposibles de predecir y cuantificar con precisin, podr, incluir en su informe de Valuacin una clusula de limitacin de responsabilidad que exprese con toda claridad que: Se han tomado en consideracin todos los datos disponibles a la fecha para emitir una opinin sobre un resultado posible que, por el solo hecho de manejarse a futuro puede quedar sujeta a variaciones importantes. Por tal razn el Valuador de ninguna manera garantiza o asume responsabilidad por su cumplimiento. 7.3 Al determinar el valor de mercado para venta futura, el valuador deber tomar en cuenta todas las circunstancias existentes o que pudiera ser capaz de anticipar al momento de hacer su Valuacin. Enfoques, Mtodos y Tcnicas Bsicas para Establecer el Valor de Mercado Para llegar al Valor de Mercado debern usarse los siguientes enfoques, dependiendo de la naturaleza de la propiedad y el propsito de la Valuacin. a) b) 8.2 enfoque comparativo enfoque de ingresos
b)
c)
d)
8. 8.1
El mtodo de comparacin del precio de venta deber aplicarse en el enfoque comparativo para la determinacin del valor de mercado.
8.3
En el enfoque de ingresos debern aplicarse los siguientes mtodos y tcnicas: a) Mtodo de inversin usando: b) c) La fsica directa de capitalizacin del ingreso. La fsica del flujo de caja descontado.
Mtodo de utilidades. Mtodo residual.
NORMA IV COSTO DE REPOSICIN DEPRECIADO COMO BASE DE VALUACIN

1.
El costo de reposicin depreciado se aplica como base de Valuacin de inmuebles: si se requiere por reglamentacin o normatividad especial. para inmuebles especiales que rara vez o nunca, se venden en el mercado para su uso actual
1.1. La Valuacin de una propiedad sobre la base de costo de reposicin depreciado exige: a) la determinacin del valor de la tierra para el uso actual, b) una estimacin del costo de los edificios y de los dems elementos de la propiedad, c) la valoracin de la depreciacin de los edificios y dems elementos como resultado de su edad, obsolescencia econmica y funcional y factores ambientales y de otro tipo, d) el establecimiento del costo neto de reposicin despus de que se deducen del costo bruto de reposicin los importes que corresponden a depreciacin. 1.2 El costo de reposicin depreciado incluye el valor de la tierra y el costo de reposicin de los edificios y otros elementos de la propiedad menos el importe de la depreciacin (costo neto de reposicin). La depreciacin es una medida y expresin de la prdida de valor de los edificios derivada de sus condiciones fsicas y y funcionales y tambin de factores ambientales. La valoracin de la propiedad basada en el costo de reposicin se hace desde el punto de vista del comprador potencial (no de un contratista) y supone que el comprador no pagara mas por la propiedad que lo que le costara reponer el edificio en el mismo sitio, suponiendo la misma edad y obsolescencia de las edificaciones. El valuador deber explicar en su informe las razones que le indicaron la conveniencia de utilizar en su Valuacin este procedimiento. El valuador deber sealar en su informe valuatorio la fecha del avalo as como la fecha a la cual ha referido el grado de depreciacin que se ha determinado. Puede ser la fecha del informe de Valuacin o una fecha anterior si as lo requieren disposiciones legislativas o normativas especficas. El costo de reposicin depreciado puede ser aplicable an en los casos en que el terreno se tenga bajo arrendamiento (o en fideicomiso) a largo plazo en tanto que las edificaciones se tengan en propiedad absoluta.
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
Debe hacerse notar que en algunos casos sujetos a reglamentacin o disposiciones especficas, el valuador debe fijar el costo neto de reposicin de los edificios y otros elementos de la propiedad deduciendo nicamente la depreciacin que resulta del desgaste tcnico de tales edificios y sus elementos. Determinacin del Valor de la Tierra El costo de reposicin de la tierra es el importe (precio) que habra de pagarse por adquirir tierra para la misma funcin (tipo de uso), calidad y ubicacin, que la haga comparable con la tierra en estudio. An cuando la Valuacin se refiere al inmueble en estudio, en algunas situaciones puede ser aconsejable valuar la tierra para el uso existente mediante la comparacin del costo de adquirir tierra sustituta en la misma localizacin igualmente utilizable para el uso actual. El sitio substituto debera tener las mismas caractersticas que el predio en estudio con la excepcin de aquellas del sitio objeto de avalo que no son crticas para el uso actual. Si el terreno en estudio es mayor de lo necesario para el uso de los edificios existentes o edificios modernos que los substituyan, la superficie del terreno substituto podra reducirse a menos de la superficie del terreno estudiado. Si una parte del terreno en estudio puede venderse sin afectar el uso actual, el Valuador deber ponderar si es apropiado valuar esa porcin excedente sobre la base de valor para uso alterno. El Valuador debe primero considerar si el enfoque de comparacin y el mtodo de comparacin de precio podran aplicarse a determinar el valor de la tierra. La deduccin del valor del terreno en una Valuacin de costo de reposicin puede resultar complicada, porque de acuerdo con los criterios sealados atrs, la propiedad por su naturaleza, no sea una para la cual existe mercado. En esas circunstancias pueden aplicarse otros mtodos y tcnicas de Valuacin (v.g. el mtodo residual). Estimacin del Costo de Reposicin de las Edificaciones La forma en que se estima el costo bruto de reposicin de los edificios depende de cuales de los siguientes supuestos adopta el Valuador: a) el costo de reposicin se toma como el costo de erigir una rplica del edificio existente tomando en cuenta los tipos de materiales, estructuras y soluciones funcionales. el costo de reposicin se toma como el costo de erigir un edificio sustituto moderno con la misma superficie til y que cumpla las mismas funciones, pero construido con materiales modernos y empleando tcnicas modernas de edificacin.
2. 2.1
2.2
2.3
2.4
3. 3.1
b)
3.2
El supuesto 3.1 anterior deber limitarse a los siguientes casos:
a) b)
si as lo requieren disposiciones legales especiales si los edificios existentes se deben conservar (o reconstruir), v.g. edificios catalogados de importancia histrica. en cualquier otro caso justificado.
c) 3.3
Antes de estimar el costo de reposicin de acuerdo con el supuesto 3.1.b., debe darse debida consideracin a la posibilidad de alojar la actividad actual en un edificio mas pequeo, en razn de cambios tecnolgicos u otras razones. En todo caso el edificio moderno sustituto deber reflejar los cambios tecnolgicos para realizar la actividad presente, as como satisfacer los requisitos de uso actuales. En su informe el Valuador no deber estimar el costo de erigir el edificio en el futuro, sino el costo de completar la edificacin en periodo fijo de tiempo tal que el edificio habra de estar listo para ocupacin a la fecha de Valuacin. El costo de reposicin deber incluir los costos necesarios para proveer las instalaciones auxiliares que se requieren para el uso apropiado del inmueble, el costo de preparar la documentacin de diseo, supervisin y otros costos (v.g. participacin) que se justifican conforme a la reglamentacin local. El costo de reposicin de los edificios se estima por el Valuador mediante la aplicacin de la que resulte apropiada entre las siguientes tcnicas: a) b) c) fsica detallada (presupuesto por conceptos individuales) fsica de elementos integrados (presupuesto por ensambles) fsica de estimacin global .
3.4
3.4
3.6
El Valuador deber seleccionar la fsica apropiada tomando en cuenta el propsito del avalo, el tipo y condicin (incluyendo edad) de los edificios. 4. 4.1 Determinacin de la Depreciacin El Valuador deber valorar el nivel de depreciacin de acuerdo a los principios que se sealan en la Norma VI.
Norma V
Informacin Sobre los Derechos de Propiedad 1. Por cuanto la forma en que se detenta la propiedad o las modalidades que la Ley le impone afecta o puede afectar el valor de un inmueble, es obligacin del valuador examinar los documentos que establecen los derechos que se tienen sobre aquel que se vala. Para hacer esto el valuador deber: 1.1. Obtener del cliente documentos que demuestren: a) quien y con que fundamento legal ostenta los derechos de propiedad o quien y con que fundamento legal es el propietario del inmueble o la parte valuada; b) que derechos (propiedad absoluta, usufructo, condominio) o servidumbres (arrendamiento, fideicomiso) gravan al inmueble; c) en que consiste la propiedad, donde se ubica, cual es su situacin jurdica y la fecha en que fueron construidas las edificaciones y dems mejoras; d) el uso actual del inmueble o el que se contempla conforme al Plan de Desarrollo Urbano local; e) cualesquiera decisiones administrativas o judiciales relacionadas con el inmueble en estudio o parte de l. 1.2. Si los documentos proporcionados provocan dudas en la mente del Valuador o si el cliente no puede presentarlos, el valuador deber determinar la situacin legal del inmueble en cuestin basndose en explicaciones apropiadas, declaraciones del cliente y el examen de la documentacin legal disponible. Si est no fuere suficiente podr, comunicndolo previamente al cliente, acudir a fuentes oficiales como Registro Pblico de la Propiedad, Oficinas Catastrales o cualquiera otra que pueda proporcionar informacin adecuada. Esta tarea se considerar adicional a la encomienda valuatoria y el Valuador devengar honorarios adicionales por este trabajo. Se deber hacer mencin concreta y clara en el informe de avalo, de las fuentes de informacin que se hayan utilizado para este objeto. 1.3 Obtener del cliente la base legal, trminos contractuales y en particular el precio de adquisicin de la propiedad en la medida en que esta informacin resulte pertinente para la determinacin del valor.
1.4. Constatar con informacin del propietario si la propiedad ha sido ofrecida para venta, cuando y bajo que condiciones.
2.
Debern incluirse en el informe de avalo los datos relativos a la situacin legal de la propiedad. En particular, el Valuador deber indicar todas las restricciones, gravmenes y servidumbres que la afecten (incluyendo hipotecas, derechos de paso y alineamiento, etc.) indicando cuales han debido tomarse en cuenta en su Valuacin. Si como resultado del arreglo a que se ha llegado con el cliente o por otras razones no conectadas con el Valuador, ste ha quedado restringido en su examen de la situacin legal del inmueble, tal situacin deber mencionarse con toda claridad y explicarse en el informe valuatorio.
3.
Norma VI Determinacin de la Depreciacin 1. El Valuador deber analizar la depreciacin de la propiedad determinando su impacto sobre el valor del inmueble en estudio. El Valuador definir y estimar personalmente la depreciacin, en este aspecto no estar limitado ni por cualquier reglamentacin dictada en materia de depreciacin de los edificios o las mejoras, ni por tablas o frmulas matemticas presentadas en la literatura. Se entiende que la depreciacin es la prdida de valor del inmueble o bien en estudio que surge de factores tcnicos (fsicos), funcionales (de uso), ambientales y externos al bien (econmicos). El Valuador describir la naturaleza de la depreciacin con toda precisin, en el informe valuatorio, de la siguiente manera:
2.
3.
4.
4.1. Fsica -- la que deriva de la edad del edificio, la durabilidad de los materiales empleados, el comportamiento del edificio, manera de uso y explotacin, condiciones, defectos o fallas de diseo, reparaciones ejecutadas, etc. Normalmente la depreciacin se expresa como un porcentaje. En lugar de tomar en cuenta un porcentaje fijo de prdida de valor puede ser deseable en ciertos casos considerar: a) b) El costo de llevar la instalacin a una buena condicin Fsica, la vida til remanente de la edificacin para el uso o negocio actual.
Esto depende del enfoque de Valuacin adoptado, v.g., costo de reposicin o valor de mercado. 4.1.1. La evaluacin de la condicin Fsica puede hacerse mediante inspeccin visual o escrutinio, dependiendo de la naturaleza de la depreciacin en relacin a la totalidad del conjunto. 4.1.2. Si el Valuador no puede llevar a cabo esta evaluacin por su cuenta deber confiarlo a un especialista calificado o a una empresa apropiada. 4.1.3. Los resultados de la inspeccin y evaluacin realizada conforme a 4.1.2. debern detallarse en el informe de Valuacin. 4.1.4. Si el Valuador acepta que no est en posibilidad de determinar y evaluar la condicin fsica de un elemento dado de la edificacin o instalacin sin que se lleve a cabo un examen por profesional especializado y tiene reserva en cuanto a su
condicin, deber estipularlo claramente en el informe valuatorio. 4.2. funcional - la que deriva de la comparacin entre las soluciones de diseo aplicadas en el inmueble, bien o instalacin en estudio y aquellas que se prefieren en el presente (determinacin de la obsolescencia) y tambin de comparaciones al respecto de la calidad de los acabados y del equipo tcnico as como de diseos o elementos especiales que pueden hacer mas complicado o definitivamente evitar cualquier cambio de uso. Esta depreciacin puede medirse por el grado de reduccin en la productividad del inmueble, bien o instalacin dado en relacin a otros comparables. 4.3. ambiental - que deriva, por ejemplo, de: a) Cambios actuales o planificados en el vecindario del inmueble que causan perturbacin en su uso, tales como: construccin de una planta individual en las inmediaciones de la propiedad, caminos con trfico intenso, lneas frreas, vais de agua no reguladas, etc. b) Explotacin presente o esperada de yacimientos minerales en el rea, que pudiera causar dao duradero al inmueble. c) La influencia detrimento de un medio ecolgicamente daado sobre la durabilidad de las instalaciones y la calidad del suelo. 4.4. econmica - la que se origina en factores externos, tales como: a) Adeudos en el pago de contribuciones y otras obligaciones de carcter tributario. b) Cuotas pendientes de liquidacin por aportacin para mejoras de tipo comentario. c) Cesiones de derechos sobre superficies que hayan sido afectadas por acto administrativo del Gobierno o que queden condicionadas por disposicin de leyes y reglamentos. d) Cambios en el uso del suelo y otras disposiciones de planificacin derivadas de planes de desarrollo urbano o de zonificacin. 5. Si el Valuador ha determinado en forma separada las depreciaciones Fsica, funcional, ambiental y econmica, y obtenido diferentes resultados para cada una de ellas, deber adoptar la suma mas alta en trminos porcentuales.
NORMA VII CLCULO DEL REA Y VOLUMEN DE LOS EDIFICIOS 1. Se entiende por rea bruta o rea total de edificacin la suma de las superficies que en cada nivel de un edificio estn circundadas por muros, cualquiera que sea el material de que estn fabricados y cubiertas de manera permanente. Se define como rea neta o rea til la superficie que resulta de restar del rea bruta aquella que en cada nivel ocupen los muros envolventes y divisorios permanentes. Es permisible determinar el rea neta de edificacin mediante medicin directa en el sitio entre los paramentos interiores de los muros envolventes o divisorios. Cuando el avalo se formule sobre la base de superficie neta determinada en sta forma deber, incluirse en el informe una clusula que precise: El rea ha sido calculada entre paramentos interiores de los muros perimetrales y divisorios del edificio. 3. El volumen de edificacin se calcular conforme a las disposiciones que al efecto establezcan las normas oficiales aplicables, si las hubiere. Cuando se calcule el volumen de cualquier anexo que forme parte de un edificio, el Valuador deber tomar en cuenta la parte proporcional de la superficie de tales anexos en relacin a la superficie total del edificio conforme a las disposiciones legales vigentes. El informe valuatorio deber incluir una explicacin detallada en cuanto al mtodo empleado para el clculo del volumen de los anexos. Las superficies de terreno, lotes y tierra cultivable debern basarse en la informacin contenida en los registros catastrales y, a falta de estos, en la informacin de las escrituras. En caso de discrepancia entre las reas que aparecen en los registros de catastro inmobiliario y la contenida en los libros del Registro Pblico de la Propiedad y de Comercio, el valuador deber comunicarlo al cliente con el propsito de que se formule la correccin necesaria Si no se elimina la discrepancia a que se hace referencia en 5 para la fecha de elaboracin del informe valuatorio, el Valuador deber utilizar la informacin contenida en los registros catastrales. En tal caso, el Valuador deber incluir en su informe una clusula que estipule la superficie utilizada con una nota en la que se explique que las diferencias mencionadas en 5, no fueron eliminadas con antelacin a la preparacin del informe valuatorio.
2.
4.
5.
6.
NORMA VIII EFECTO DE LOS FACTORES AMBIENTALES SOBRE LA VALORACIN DE LA PROPIEDAD Al preparar el avalo de una propiedad deber considerarse el efecto tanto positivo como negativo de los factores ambientales, especialmente cuando su efecto sea mayor sobre el bien en estudio que sobre propiedades comparables. 1. El Valuador deber determinar el efecto de los factores ambientales tomando en cuenta los resultados de cualquier examen realizado por l o por especialistas adecuadamente calificados, especialmente cuando una inspeccin preliminar de la propiedad sugiera que el efecto de tales factores es o puede llegar a ser importante. Los factores ambientales que pueden afectar el valor de un inmueble de manera especial son los que se presentan en la siguiente lista: a) b) c) d) e) f) g) h) i) j) vecindad con plantas industriales dainas al medio natural, emisin de polvos e impurezas, ruido, cauces de aguas subterrneas, humedad y nivel de aguas friticas, socavones de minas, falta de iluminacin o asoleamiento, efectos de contaminacin qumica y radiolgica, vecindad de parques y reas recreativas. otros
2.
3. Si el Valuador carece de la competencia para examinar y analizar los problemas especializados relacionados con factores ambientales, deber solicitar un anlisis ambiental u obtener asesora adecuada antes de formular el informe de avalo. Tal estudio y el costo que llegue a representar sern por cuenta del cliente y no se considerarn parte de los honorarios del Valuador. 4. La reduccin de valor debida a el efecto de factores ambientales se determina usando los mismos mtodos y tcnicas que en la medicin de la prdida de valor debida a obsolescencia funcional. En particular el costo de limpiar los residuos txicos o eliminar los daos debidos a minas puede compararse con el costo de restituir inmuebles obsoletos a su condicin original. Debe hacerse notar, sin embargo, que el valor de mercado de un inmuebles despus de deducir el costo de limpieza puede ser mayor o menor que el que se indica mediante tales clculos. 5. El costo de restituir el inmueble a su condicin anterior no contaminada incluye:
a) b) c) d)
retiro o eliminacin de la contaminacin del suelo, establecimiento de un control de contaminacin mas efectivo, rediseo de las plantas de produccin, pago de multas y compensacin por la violacin de legislacin o reglamentacin relacionada con la proteccin del medio ambiente natural, seguros contra daos futuros, conforme los establezca o exija la legislacin en vigor.
e)
6.
El Valuador deber determinar si: a) es posible eliminar realmente la fuente de contaminacin o la amenaza de contaminacin tomando en cuenta tambin consideraciones econmicas y legales, puede limitarse la contaminacin o la amenaza de contaminacin hasta el grado de por lo menos hacer posible el uso del inmueble durante un periodo de tiempo limitado, es posible de alguna manera reducir la contaminacin, puede justificarse el costo de garantizarse contra daos futuros.
b)
c) d)
Para determinar estas posibilidades el Valuador podr solicitar asesora de especialistas adecuados o de una dependencia que trate con la proteccin del medio ambiente. Esas personas debern mencionarse en el informe de Valuacin anexndose l sus opiniones. 7. Si existe la posibilidad de retirar la fuente de contaminacin o sus efectos, debe tomarse en cuenta en el avalo el costo de eliminacin, as como otros factores que afecten el valor del inmueble y, especialmente: a) b) c) d) e) la imposibilidad de proveer el saneamiento completo del inmueble, mala reputacin del predio en el mercado, riesgo de contaminacin renovada, compensacin por los trastornos que ocasione en el uso del inmueble, el riesgo de cambios en la legislacin y reglamentacin ambiental.
NORMA IX VALUACIN DE INMUEBLES UBICADOS EN EL EXTRANJERO O FUERA DE LA PLAZA DE TRABAJO DEL VALUADOR Salvo que disposiciones especficas establezcan otra cosa, la valuacin de propiedades inmobiliarias situadas fuera de la plaza de residencia del Valuador o en el extranjero deber realizarse conforme a los siguientes principios: 1. El Valuador solamente podr aceptar el trabajo de valuacin de inmuebles ubicados fuera de su plaza o en el extranjero si est familiarizado con el mercado inmobiliario en la localidad dada y cuenta con la necesaria experiencia. Si el Valuador carece de tal experiencia deber asegurarse de realizar la valuacin conjuntamente con un Valuador del lugar en que est ubicada la propiedad, que est adecuadamente calificado y cuente con la debida experiencia valuatoria. Debe mencionarse en el Informe de Valuacin a cualquier Valuador local que colabore en la realizacin del avalo. 2. El informe de valuacin relacionado con bienes situados en el extranjero, deber incluir:
a) una estimacin del valor de mercado o el costo de reposicin depreciado del inmueble, dependiendo del propsito de la valuacin; b) un declaracin que confirme si se ha dado la debida consideracin a las leyes impositivas del pas en donde se ubica el inmueble o se localizan los bienes objeto del avalo y si la valuacin refleja cualesquiera cantidades adicionales relacionados con la conversin de la moneda; tablas de tipo de cambio, an cuando el informe de avalo deber citar los valores tanto en la moneda local del pas de ubicacin del inmueble como en la moneda del pas en que se formula el avalo, estipulando las fechas, tipos de cambio y las fuentes de informacin en que se apoyo el Valuador en conexin con tales tipos.
c)
3.
El Informe de Valuacin relacionado con bienes situados fuera de la plaza del Valuador, pero en el mismo pas, deber incluir:
a) una estimacin del valor de mercado o el costo de reposicin depreciado del inmueble, dependiendo del propsito de la valuacin;
b)
una declaracin que confirme que se ha dado la debida consideracin a las leyes impositivas del Estado y Municipio en donde se ubica el inmueble o se localizan los bienes que se valan. en tratndose de bienes inmuebles, se sealar claramente que se han tenido en cuenta las disposiciones locales de planificacin urbana y zonificacin, as como cualesquiera otras que sean pertinentes por su efecto en el valor de este tipo de bienes.
c)
4.
El Valuador deber examinar en detalle e indicar en su informe de valuacin todas las diferencias esenciales legales, de costumbre y de prctica entre su pas y plaza y la plaza, Estado o pas en el que lleva a cabo la valuacin. Si hay diferencias esenciales en el mtodo o la prctica adoptada de valuacin o en las reglas de contabilidad entre el pas del cliente y el pas en que se ubica la propiedad o se localizan los bienes, entonces debern observarse las prcticas del pas del cliente en primer lugar, sujeto a que esas diferencias y acciones del valuador queden debidamente estipuladas en el informe. El Valuador deber incluir en su informe informacin sobre las leyes impositivas del pas en que el bien valuado se ubica que afecten la venta o compra de ese inmueble. Si debido a esas leyes los costos de venta o compra del inmueble llegaran a ser tan altos que la cantidad total gastada o recibida por la compra o venta sera significativamente diferente del valor determinado para el inmueble, entonces esto deber claramente exponerse en el informe. Deber incluir informacin similar y hacer igual consideracin en el caso de bienes situados en el pas del Valuador, pero fuera de la plaza y Estado de su residencia.
6.
__________________________________
NORMA X VALUACIN DE INMUEBLES PARA FINES DE GARANTA DE PRSTAMO Los prstamos de un acreedor pueden garantizarse por hipoteca sobre la tierra, los edificios, el predio o derechos materiales o reales especficos. Son aceptados tambin otros mtodos de garantizar los prestamos y la prenda sobre inmuebles. La valuacin de inmuebles o derechos con base en los cuales se garantizan tales crditos debern realizarse sobre la base de valor de mercado. 1. La valuacin de un inmueble para el objeto de garantizar un prstamo o una hipoteca deber realizarse por un Valuador que: 1.1 no tiene relacin personal ni oficial con el propietario o persona autorizada para tratar en relacin a la propiedad, no es empleado ni del acreedor ni de su asesor legal, no es el acreditado ni su cnyuge o pariente, recibe remuneracin que de ningn manera tiene relacin o depende de que el crdito en cuestin se otorgue o no. El Valuador siempre deber determinar el valor de mercado para el uso actual habida cuenta de que: 2.1 El Informe de Valuacin deber describir claramente el propsito y la base de la valuacin y si existen razones importantes el Valuador podr modificar el concepto de valor de mercado siempre que las razones queden debidamente explicadas y justificadas en el mismo documento. 2.2 El informe de avalo, aparte de exponer el valor de mercado para uso actual puede incluir el valor de mercado para uso alterno del inmuebles siempre que este ltimo sea consistente con el Plan de Desarrollo Urbano Local y se justifique con los cambios reales o potenciales de demanda que surjan de factores tecnolgicos, sociales, de mercado, etc.
1.2 1.3 1.4
2.0
3.0 El mtodo de valuacin que adopte el Valuador tambin depende del tipo de inmueble que constituir la garanta. Si se trata de: 3.1 Un inmueble tpico entonces, para: a) terreno edificaciones y accesiones que produce un flujo de ingreso presente o futuro, la valuacin se lleva a cabo de acuerdo al valor de mercado para el uso actual o anticipado, terreno, edificaciones y elementos accesorios ocupados por el propietario y sus familiares, que no genera ingresos -la valuacin se realizar sobre la base de valor de mercado para el uso actual, terreno, edificios y accesiones ocupados por la empresa propietaria -la valuacin deber llevarse a cabo sobre la base de valor de mercado para el uso actual, terreno, edificios y accesiones en proceso de construccin. i) si el prstamo ha de ser otorgado despus de la terminacin de la construccin o parcialmente a la terminacin y parcialmente cuando el inmueble ya sea productivo o haya sido totalmente arrendado: - la valuacin deber realizarse sobre la base de valor de mercado para un uso consistente con el propsito de la edificacin; ii) si el prstamo se entrega en parcialidades a lo largo del proceso de construccin, el valor de mercado se estima tomando en cuenta el progreso de los trabajos a la fecha de valuacin o el valor de mercado del inmueble despus de la terminacin de la construccin despus de deducir el valor de la obra an por realizar tomando en consideracin el nivel de precios a la fecha de valuacin. 3.2 Edificios especializados o de escasa comerciabilidad -v.g. aquellos que no se incluyen en 3.1- no son adecuados como garanta de prstamo. Por tanto el Valuador slo puede valuar el terreno para su uso actual.
b)
c)
d)
4.
Si se pide al Valuador que emita opinin en cuanto a si el inmueble es adecuado como garanta de prstamo, entonces deber indicar en el informe de avalo todas las circunstancias que puedan aumentar o reducir el riesgo del acreedor. Sin embargo, en todo caso el acreedor es responsable de la evaluacin o valoracin del riesgo.
Las circunstancias que pueden pesar en la evaluacin del riesgo del acreedor son, en particular: 4.1. la condicin fsica del inmueble, 4.2. la adecuacin del inmueble para su uso actual y para un uso alterno potencial de conformidad con la planificacin del sitio y las disposiciones reglamentarias de edificacin, 4.3 el ingreso presente o esperado del inmueble o el ingreso que se espera habr de obtenerse de una ampliacin o reconstruccin del inmueble, la vida econmica de los edificios y sus complementos, la ocupacin de los edificios y obras complementarias por el propietario, sus familiares u otras personas en virtud de un ttulo legal especfico, el potencial econmico del inmueble -el valuador deber indicar las posibles fluctuaciones en la prosperidad econmica del inmueble y la fuente de la informacin obtenida y utilizada.
4.4 4.5
4.5
Si el acreedor solicita al Valuador que aconseje sobre el monto mximo del crdito que puede otorgarse, ste puede basar su consejo en el valor del inmueble que ha de usarse como garanta del prstamo. Debe, sin embargo, hacer la estipulacin de se trata de una cantidad basada en el valor del inmueble sin considerar otros factores o costos que pueden afectar el monto del prstamo otorgado. El prestamista negocia con el cliente los trminos y condiciones sobre las que ha de otorgarse el prstamo y en particular el monto del mismo, la forma de pago del capital, la tasa de inters y los ingresos que se derivarn de la propiedad para cubrir el pago del prstamo. Cuando se evala el riesgo y se fijan los trminos del prstamo, el prestamista considera no solamente el informe de valuacin elaborado por el Valuador sino tambin las condiciones del mercado de prstamos y la situacin financiera del acreditado. Una opinin del Valuador, como se cita en 4, es slo de naturaleza informal y no puede prejuzgar el monto del crdito que se otorgar. Se deber incluir en el informe de avalo una clusula que en forma clara precise esto y seale el lmite de la responsabilidad del Valuador en relacin a este aspecto.
6.
7.
Con las salvedades del caso y las excepciones lgicas, los principios arriba enunciados son aplicables cuando lo bienes ofrecidos en garanta no son inmuebles. Los principios sealados en esta Norma se aplican tambin a situaciones
8.
relacionadas con todos los tipos de arreglos de crditos y prestamos autorizados por la ley.
NORMA XI PLANTA Y MAQUINARIA VALUADOS COMO PARTE DEL INMUEBLE 1. Una partida de planta y maquinaria puede valuarse como parte del inmueble si constituye un componente del inmueble y si es necesaria para el adecuado funcionamiento del inmueble o parte del inmueble. La Valuacin del inmueble no incluye la Valuacin de planta, maquinaria y equipo usados total o parcialmente en conexin con procesos industriales, tecnolgicos o de otro tipo. Esa planta y maquinaria se valan conforme a la Norma XII. La planta, maquinaria y equipo valuados como componentes integrales de la tierra, edificaciones y elementos accesorios, debern describirse claramente en el informe de Valuacin. El Valuador deber decidir qu partidas habr de incluir en su Valuacin tomando en cuenta el propsito del avalo, tipo de inmueble, tipo de maquinaria, planta y equipo y su situacin legal. Las instalaciones de servicio, el cableado subterrneo y la planta conectados con ellas sern por lo general valuados como partes integrales del terreno, edificios o elementos accesorios, particularmente las siguientes: a) electricidad cables de alimentacin, instalaciones, cuartos de transformadores y su equipo, unidades de generacin de fuerza, en edificios no industriales las instalaciones internas o de fuerza e iluminacin desde el tablero hasta puntos en los muros o cielos, en edificios industriales instalaciones internas de fuerza e iluminacin desde el tablero hasta los puntos en muros y cielos, excluyendo instalaciones y circuitos que constituyan el equipo de maquinaria y planta no valuados como parte del inmueble.
2.
3.
4.
5.
b) c)
instalaciones externas con alambrado y accesorios incluyendo las estructuras
telefona, comunicacin interna, sonido ambiental, ductos y cableado de televisin. gas: lneas de gas con medidores y tuberas desde medidores que se empleen para fines no conectados con procesos tecnolgicos agua: - pozos, barrenos de perforacin, tomas de agua, cuartos de equipo y accesorios, estaciones de bombeo, instalaciones con lneas de agua, plantas de tratamiento, tanques, estructuras y construcciones necesarias para instalar o localizar la(s) planta(s) o instalaciones, sistema de drenaje: sistema sanitario y pluvial, plantas de tratamiento de aguas cloacales no conectadas con la purificacin de agua y otros lquidos usados en procesos tecnolgicos o produccin.
d)
e)
f)
calefaccin y agua caliente: calderas e instalaciones complementarias con tanques de combustible, instalaciones y accesorios incluyendo calentadores, radiadores a base de vapor o agua caliente para calefaccin y otros fines no conectados con procesos tecnolgicos (produccin).
g)
acondicionamiento de aire y ventilacin: acondicionadores de aire e instalaciones, ductos, tiros o pozos, extractores de ventilacin excluyendo aquellos que sirven a maquinaria y planta que no se vala como parte del inmueble.
h)
equipo y sistema de proteccin contra fuego: hidrantes, bombas y lneas de agua, sistemas de aspersores, detectores de humo, alarmas contra fuego y contra robo.
i)
elevadores y gras viajeras: elevadores de personal y de carga, escaleras y bandas transportadoras peatonales diseadas y destinadas para uso en conexin con el uso general de los edificios,
rieles para elevadores y gras viajeras cuando forman parte integral del edificio, normalmente se excluyen de esta parte de la Valuacin los transportadores, gras, gras viajeras, etc.
j)
estructuras incluyendo: chimeneas de mampostera, concreto o acero, equipo de los cuartos de calderas, calentadores de agua, filtros de agua, cercos internos y externos, calles, caminos, patios y superficies pavimentadas, vas frreas, puentes y construcciones y cuartos para transportadores.
6.
Las estructuras que forman parte integral o complementaria de maquinaria y planta utilizados en los procesos tecnolgicos normalmente habrn de excluirse para valuarse por separado. Esto tambin deber aplicarse a estructuras que no se usan para los procesos tecnolgicos, si el Valuador considera apropiado y necesario tratar esas estructuras por separado en congruencia con el inventario de activos fijos o conforme a las instrucciones del cliente. Alcance de la Valuacin. 7.1 La planta y maquinaria, incluyendo las instalaciones que forman parte componente del inmueble debern valuarse junto con el inmueble en estudio. Con base a las instrucciones del cliente un enfoque distinto puede surgir.
7.
7.2 8. 8.1
Distribucin del Valor. Dependiendo del objeto del avalo, puede ser necesario hacer en el informe de Valuacin un desglose o distribucin del valor entre los componentes individuales como sigue: a) b) terreno, edificio y elementos accesorios, planta y maquinaria que forman parte del inmueble.
8.2
En los casos en sea aplicable 8.1. deber claramente estipularse en el informe de
Valuacin que: a) el valor del inmueble en estudio se obtuvo como un todo y que el desglose de valores es solamente una distribucin convencional de ese valor total, el valor derivado se refiere al inmueble incluyendo planta y maquinaria y la parte proporcional del valor no puede separarse del contexto y tratarse por separado,
b)
c)
en caso de separacin de una partida. pieza o elemento de planta y maquinaria del inmueble, su valor o el valor del inmueble resultante cambiara y requerir una nueva valoracin.
NORMA XII VALUACIN DE PLANTA Y MAQUINARIA 1. Previo al inicio del proceso de Valuacin de planta y maquinaria deber de clasificarse y proceder a su divisin en: planta y maquinaria que constituye parte integrante del inmueble (terreno, edificios o elementos accesorio), necesaria para el funcionamiento del inmueble y que se vala como parte del inmueble conforme a la Norma XI. la planta y maquinaria que no constituyen parte del inmueble y que estn siendo sujetos de Valuacin separada.. tal divisin debe relacionarse claramente en el informe de Valuacin. 2. La planta y maquinaria puede valuarse para diversos propsitos, en particular: a) b) c) en conexin con privatizacin, para divisin o fusin de empresas, en conexin con el traslado de la propiedad, incluyendo venta, aportacin a una sociedad, permuta, etc., garanta de prstamo, para determinar depreciacin, para efectos de seguro, para efectos impositivos y aduaneros,
1.1
1.2
d) e) f) g)
h) i) j) 3.
liquidacin del negocio, para determinar la viabilidad de emprender reparaciones, para otros propsitos.
4.
El Valuador realiza el avalo de planta y maquinaria teniendo en cuenta el objeto del estudio, las disposiciones legales y el tipo de planta y maquinaria que ha de valuarse. Estos criterios se toman en consideracin al seleccionar las bases y el mtodo por aplicar. Atendiendo al objeto o propsito del avalo, el Valuador podr adoptar un mtodo de Valuacin diferente en relacin a planta y maquinaria, que el que se ha adoptado para la Valuacin de tierra y edificaciones. Mtodos de Valuacin. Dependiendo del propsito de la valoracin, pueden determinarse los siguientes valores: a) b) c) costo neto de reposicin, valor de mercado, valor determinado por otro mtodo si as se requiere en atencin a reglamentacin especfica.
5.
Costo neto de reposicin. 5.1. El costo neto de reposicin se fija teniendo en cuenta la vida til econmica de las partidas valuadas. Se llega al valor estimando el costo bruto de reposicin actual de cada elemento, pieza o partida y deduciendo una consideracin por depreciacin que refleje el efecto de uso y desgaste tcnico, la edad y obsolescencia; su disponibilidad, adecuacin y limitaciones de uso. a) El costo bruto de reposicin actual es el costo de cambiar el elemento, pieza de equipo o partida, tomando en cuenta el costo de instalar una nueva pieza de equipo, de planta o maquinaria de la misma o similar capacidad de produccin o potencial de servicio. El Valuador llega a este valor basado en la informacin de productores o calculando el costo de producir el elemento o pieza de maquinaria por un fabricante medio, usando tcnicas y materiales actuales.
b)
5.2
Si existen datos de mercado apropiados, el costo neto de reposicin actual puede tomarse como el costo de adquirir en el mercado abierto una pieza de maquinaria o elemento similar, que tenga la misma vida til econmica remanente que la pieza considerada, incrementado en el costo de instalacin
deduciendo una cantidad por depreciacin. 5.3 Despus de estimar el costo bruto de reposicin actual, el Valuador deber considerar qu deducciones debern hacerse por depreciacin, tomando en cuenta las condiciones tcnicas, modernidad y adecuacin de la pieza de equipo que se vala, dando debida consideracin a lo siguiente: 5.3.1 Obsolescencia fsica o tcnica. Al determinar la depreciacin por obsolescencia fsica o tcnica no debern utilizarse tasas porcentuales sino que deben tomarse en cuenta los siguientes factores: edad, intensidad de trabajo y esfuerzo en su uso presente, condicin de la trabajabilidad de la planta o maquinaria, frecuencia de fallas, naturaleza y fechas de las reparaciones condiciones tcnicas de la planta o maquinaria, muestras o seales de descuido en el trabajo del personal de mantenimiento, evidenciado por factores como: orden en las estaciones de trabajo, defectos, raspones, fugas de aceite, picaduras de xido, muestras o seas de actividad poco profesional, costo de mantener el equipo en su condicin actual comparado con uno nuevo.
Si la planta o maquinaria est sujeta a verificacin o inspeccin fsica peridica, el Valuador deber tomar en cuenta los datos de la documentacin apropiada. El grado de obsolescencia fsica o tcnica se determina sobre la base de observacin e inspeccin de la pieza o elemento trabajando y ociosa. En casos especiales relacionados con la Valuacin de planta y maquinaria de naturaleza tecnolgica importante relativos a seguridad en el trabajo, el Valuador, antes de realizar su Valuacin deber pedir al cliente un informe de un especialista sobre la adecuacin para el trabajo de la pieza de planta o maquinaria en cuestin. 5.3.2 Indicador de obsolescencia fsica
El indicador de obsolescencia fsica se determina mediante la comparacin de la pieza o equipo que se est valuando con piezas o equipos similares que se estn produciendo actualmente tomando en cuenta factores tales como productividad, calidad de produccin, costo en uso, ergonoma, seguridad en el trabajo e inconvenientes ambientales. 5.3.3 ndice de obsolescencia econmica La obsolescencia econmica es el deterioro de la deseabilidad o vida til de un bien como resultado de factores externos a l, tales como fuerzas econmicas o cambios en el entorno que afectan las relaciones de oferta y demanda en el mercado. La prdida en el uso o valor de un bien resultante de los factores de obsolescencia econmica ha de distinguirse de la prdida de valor originada por el deterioro fsico y obsolescencia funcional, ambos inherentes al bien. 5.3.4 Utilidad El Valuador deber evaluar y considerar la utilidad de la pieza de equipo para su uso actual y tambin su potencial futuro cuando ya no sea necesario. En este ltimo caso, el valor deber determinarse sobre la base del precio que podra obtenerse en el mercado. Si hay un lmite de tiempo para efectuar la venta, se deber establecer un valor de venta forzosa. 5.4 Al realizar la Valuacin el Valuador deber tener en cuenta lo siguientes: a) b) c) d) e) f) g) tipo de elemento o pieza de equipo, modelo, etc., especificacin y pas de origen, calidad y caractersticas fuera de lo ordinario, precio y disponibilidad de equipo nuevo o similar en el mercado, el tamao del mercado y relacin entre oferta y demanda, utilidad del equipo en sitio, as como fuera de l, flexibilidad de uso, incluyendo demanda de temporada y utilidad para slo un cliente, moda, costo de mantenimiento,
h) i)
j)
la posibilidad y costo de reparar y la disponibilidad de piezas de repuesto.
Si el Valuador detecta una disminucin permanente en el valor de una pieza de equipo por debajo del costo actual de reposicin, entonces puede adoptarse como base de Valuacin la cantidad recuperable. Este es el monto que podra alcanzarse durante el uso continuado del equipo por el resto de su vida til, incrementado por el valor residual neto recuperable (valor de rescate) y disminuido por el costo de retiro. 6. Valor de Mercado. 6.1 El Valor de Mercado definido en la Norma III lo determina el Valuador despus de un estudio detallado de las piezas o elementos por valuar, incluyendo los factores mencionados arriba en 5.3 y 5.4 en relacin a las condiciones tcnicas, modernidad, obsolescencia y utilidad, as como otras circunstancias, particularmente oferta y demanda de los mismos o similares equipos. El valor de venta forzosa de planta y maquinaria se define como el valor de mercado sujeto a un lmite de tiempo impuesto por el vendedor, en el cual debe realizarse la venta y cuyo lmite de tiempo no puede considerarse como un periodo razonable para una adecuada comercializacin y para negociar las condiciones de la venta. Valor de remate es el precio que se obtendra de la venta obligada del bien en subasta pblica, por orden judicial o por determinacin administrativa, en la que se satisfagan todas las formalidades de ley. Los supuestos incluyen, que la subasta haya sido debidamente convocada y anunciada, que la puja sea pblica y abierta y que el precio se pague de contado.
6.2
6.3
NORMA XIII CONTENIDO DEL INFORME DE VALUACIN 1. El Informe de Valuacin deber formularse por escrito de manera clara reflejando la posicin objetiva y legal, contendr toda la informacin necesaria para presentar el razonamiento y conclusiones del Valuador al llegar al valor del bien en estudio. Todo Informe de Valuacin deber incluir: 2.1 Objeto o Propsito de la Valuacin- esto es la naturaleza de las instrucciones del cliente, el uso que habr de darse al avalo y los requerimientos especficos del cliente con relacin a la Valuacin as como cualesquiera disposiciones legales que rijan al tipo de propiedad que ha de valuarse. 2.2 Sujeto de la Valuacin - descripcin detallada de la propiedad indicando su ubicacin, caractersticas, ttulo de propiedad, facturas y uso legal. Tambin se Valuacin. Fecha de la Valuacin y Fecha de la Inspeccin - El valor de la propiedad que se expresa en el Informe de Valuacin se fija para una fecha determinada. A menos que resulte evidente de las instrucciones del cliente o por disposicin legal, la Valuacin deber tomar en cuenta el nivel de valores a la fecha de Valuacin. Sin embargo, el estado fsico y legal del inmueble deber tomarse a la fecha de inspeccin. Cualquier desviacin con respecto a este principio deber quedar claramente sealada en el Informe de Valuacin.
2.
2.3
3.
Adems el Informe o Certificado de Valuacin deber cubrir y hacer mencin de los
siguientes aspectos: 3.1 Base de Valuacin Como regla general ser Valor de Mercado Abierto o Costo de Reposicin. El Valuador debe seleccionar la base de Valuacin atendiendo a su objeto y a las exigencias legales y reglamentarias, cuidando de no dejarse influenciar en este aspecto por el cliente. Si el Valuador elige la adopcin de una base de Valuacin distinta a las recomendadas en estas Normas, deber sustentar en detalle tal decisin. Si el valor para el uso existente difiriera notablemente de un valor de uso alterno y si el cliente tiene inters en el uso alterno el Valuador tambin deber determinar el valor para el uso alterno. 3.2 Informacin y Suposiciones. El Valuador debe describir las fuentes, el tipo y las caractersticas de la informacin usada para el avalo. Estas pueden provenir de: a) documentos, tales como las inscripciones en los registros de la Propiedad, de Comercio, catastrales, documentacin geodsica, fallos judiciales, fallos o determinaciones de autoridades administrativas, contratos civiles relacionados con los inmuebles, etc., en el caso de tratarse de este tipo de bienes; de notas de venta, facturas, pedimentos de importacin, cotizaciones de proveedores, catlogos, etc., en tratndose de muebles, maquinaria y equipo y de los que sean pertinentes y utilizables, cuando sea otro tipo de bienes el que se vala, inspeccin local, que deber ser realizada personalmente y documentarse en forma debida por el Valuador en la fecha que se precise en el Informe de Valuacin. No se limitar a observacin externa, sino que buscar determinar el tipo y caractersticas de la estructura y el grado de depreciacin de los edificios, plantas, obras complementarias en el terreno y el uso que da al inmueble el propietario o el ocupante. Igualmente se buscar identificar la planta, las mquinas y piezas de equipo, estudiando sus condiciones de operacin, edad y grado de obsolescencia. La inspeccin local que se realice en el predio deber dar como resultado por lo menos: descripcin detallada, formalicen de una opinin sobre su uso ptimo, comparacin con otros inmuebles, cuando sea el caso y con maquinaria y equipo similar nuevo, en el estudio de valor de este tipo de bienes
b)
La inspeccin local podr no ser posible o de extensin limitada por las siguientes razones:
i)
Fsica - si los edificios hubieren sido demolidos o movidos o si el inmueble se localiza en el extranjero y su inspeccin es imposible, ii) legal - si se veda el paso al Valuador a la propiedad o al sitio en donde estn los bienes a valuar contractual - si el acuerdo entre el cliente y el Valuador prev la imposibilidad de realizar la inspeccin.
iii)
Cada una de estas circunstancias deber anotarse y describirse en detalle en el Informe de Valuacin. Si ste Valuacin se prepara por ms de un Valuador, deber identificarse a el Valuador que haya llevado a cabo la inspeccin local, sealndose la fecha en que se realiz sta. c) informacin de terceros: la informacin obtenida de otros Valuadores, de organismos pblicos, descentralizados o privados, agencias inmobiliarias, etc., puede ser fuente de informacin de apoyo para el Valuador. Si ste considera que la informacin obtenida debe ser verificada y no le es posible hacerlo, debe incluir una nota clara en tal sentido.
4.
Condicin Fsica Si el inmueble objeto de Valuacin incluye edificios, planta y obras accesorias, el Valuador deber describir su condicin fsica. Deber estipular si se ha realizado un levantamiento estructural y los resultados de cualquier estudio de este tipo. Tambin deber evaluar y determinar la condicin y comportamiento de la planta e instalaciones. Si detecta desgaste en la condicin fsica del inmueble, habr de hacer las deducciones apropiadas, dejndolas claramente indicadas en el Informe de Valuacin. En tratndose de maquinaria y equipo igualmente se deber cuidar de verificar las condiciones fsicas de cada pieza y de las partes crticas de cada una de ellas. El desgaste que detecte dar motivo a deducciones que se explicarn claramente en el Informe.
5.
Designacin del Inmueble. Cuando el avalo se refiere a bienes inmuebles, antes de elaborar su trabajo, el Valuador deber determinar si el uso del inmueble es congruente con las disposiciones del Plan de Desarrollo Urbano correspondiente e indicar lo conducente en su informe. Si as lo instruye el cliente, el Valuador deber determinar el uso mejor y mas productivo del inmueble conforme a las previsiones del citado Plan y la viabilidad econmica.
6.
En casos especficos, por ejemplo los que surjan de la extensin del informe o por instrucciones del cliente, el Valuador puede emitir un informe resumido. Tal informe deber contener sus conclusiones bsicas en relacin a los diversos elementos del informe completo. Solamente puede emitirse sobre la base de que existe un informe completo entendindose que forma parte integrante de aquel. Clusula de No Publicacin El Informe de Valuacin deber incluir una clusula estipulando que: no puede publicarse en todo o en parte en documento alguno sin el consentimiento escrito del Valuador y sin antes acordar con l la forma y el contenido de tal publicacin, b) no podr ser utilizado para ningn propsito u objeto diverso al estipulado en el Informe de Valuacin. a)
7.
8.
Limitacin de la Responsabilidad. El Informe de Valuacin puede incluir clusulas adicionales: a) modificando la responsabilidad del Valuador. En particular puede excluir cualquier responsabilidad en relacin a vicios ocultos que no puedan ser detectados durante una inspeccin ocular o mediante el examen de documentacin tcnica o legal, estipulando que cualquier descripcin de las condiciones fsicas de las construcciones, edificaciones y mejoras contenida en el Informe de Valuacin no se basa en un estudio o levantamiento estructural.
b)
9.
Firma del Valuador o Valuadores
La firma no solamente deber indicar el nombre completo del Valuador, sino tambin sus ttulos, registros y acreditaciones. Un Valuador calificado o autorizado deber indicar el nmero de su autorizacin o registro. El Valuador tambin deber indicar el nombre de la Asociacin profesional a la que pertenece. La firma del Valuador deber aparecer directamente al calce de la Valuacin.
NORMA XIV ACTUALIZACIN DE LAS VALUACIONES 1. La actualizacin de una Valuacin consiste en la preparacin de un Informe de Valuacin de alcance limitado con el objeto de revisar una Valuacin anterior tomando en cuenta el periodo de tiempo transcurrido, cambios en el mercado inmobiliario o el de bienes sujetos a estudio, algn requisito para la exclusin o inclusin de ciertas suposiciones y otras circunstancias que afecten el cambio de valor de la propiedad que se estudia. En tratndose de inmuebles, si el inmueble en cuestin ha sufrido cambios materiales, algn cambio en su situacin legal, cambios de caractersticas o de uso como resultado de modificaciones al Plan de Desarrollo Urbano, no deber actualizarse la Valuacin anterior, sino realizarse una nueva Valuacin. El Valuador deber rehusarse a actualizar una Valuacin si ha de ser utilizada para un objeto o propsito distinto al propsito u objeto de la Valuacin original o si el mercado correspondiente ha cambiado de manera tal que requiera la adopcin de un mtodo de Valuacin diferente para llegar al valor actualizado. Si una Valuacin se realiz mas de un ao antes de la fecha en que se solicita la actualizacin, no se podr actualizar an cuando no surjan las circunstancias a que se hace referencia en 2 y 3. En tal caso deber llevarse a cabo una nueva Valuacin.
2.
3.
4.
5.
Un Valuador puede actualizar una Valuacin o parte de ella solamente cuando l haya realizado la Valuacin original. Si una Valuacin actual ha de realizarse por dos o mas Valuadores entonces, an cuando uno de esos Valuadores haya realizado la Valuacin anterior, aquella no podr actualizarse. En tal caso la Valuacin actual deber considerarse como un trabajo nuevo. La actualizacin de una Valuacin siempre deber ir precedida por una inspeccin ocular local del inmueble o de los bienes en cuestin, salvo que por razones vlidas que el Valuador deber ponderar y justificar, y que expondr y explicar claramente en el Informe, no sea posible realizar tal inspeccin o si la Valuacin ha sido hecha bajo supuestos especiales. Si no ha sido posible llevar a cabo la inspeccin de la propiedad o de los bienes en estudio o si el alcance de la inspeccin ha sido restringido, el Valuador indicar esta circunstancia en su Informe de Valuacin. En el caso de Valuacin inmobiliaria, el Valuador deber decidir si para el fin de actualizar una Valuacin deber volver a medir el inmueble o parte de l. Debe respaldar su decisin debidamente en el Informe de Valuacin. Al actualizar una Valuacin el Valuador no puede omitir el examen de la situacin legal, uso y designacin del inmueble conforme a Plan de Desarrollo Urbano. El Valuador deber indicar en el Informe de Valuacin correspondiente a la actualizacin, los hechos y datos adoptados de la Valuacin previa que no han sido reexaminados. La actualizacin de cualquier Valuacin implica el anlisis de la totalidad de la informacin pertinente relacionada con el o los bienes que se estudian. En este proceso se descarta por inaceptable el uso de factores, coeficientes o ndices que no sean producto del anlisis directo del Valuador para el caso especfico. Cuando en el periodo que media entre el avalo original y la actualizacin se han sucedido cambios bruscos en la Economa general del Pas, no se debe realizar la actualizacin. Es estos casos se deber hacer una nueva Valuacin en el curso de la cual se estudien y analicen todos los factores del nuevo entorno econmico.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
NORMA XV VALUACIN DE BIENES RURALES
1.
Objetivo Esta norma fija las condiciones exigibles para la valuacin de bienes inmuebles rurales, de sus frutos y de los derechos sobre ellos y tiene por objeto: a) clasificar la naturaleza de los inmuebles rurales, de sus frutos y de los derechos a valuar, establecer la terminologa y metodologa que deban utilizarse en trabajos valuatorios de este tipo, definir la metodologa bsica aplicable a este tipo de valuaciones, establecer los criterios a ser utilizados en los trabajos de valuacin, establecer las directrices para la presentacin de los dictmenes.
b)
c) d) e)
1.2
Esta Norma se aplicar a todos los trabajos que sirvan para la valuacin de inmuebles rurales, de sus frutos y de los derechos reales sobre ellos. La determinacin del valor mencionado en 1.2, es responsabilidad y competencia exclusiva de valuadores profesionales debidamente calificados conforme a lo establecido en la Norma II. Normas Complementarias Son aplicables paralelamente a la presente todas las Normas Profesionales de Valuacin, en particular, las Normas XI y XII
1.3
2.
2.1
En la aplicacin de esta Norma se respetarn tambin las disposiciones contenidas en el Cdigo de tica y Prcticas que Regulan el Ejercicio de la Valuacin. Definiciones Para los efectos de esta Norma se adoptan las siguientes definiciones: 3.1 Valuacin - determinacin del valor en precio justo, en trminos de dinero, de un bien, de un fruto o de un derecho especfico, a una fecha determinada y para un fin debidamente estipulado.
3.
3.2
Aprovechamiento eficiente - mximo aprovechamiento factible de lograr para el lugar, en un momento dado, utilizando los recursos disponibles de la tecnologa adecuada, en congruencia con la tendencia econmica y vocacin de uso del entorno inmediato. Mejoras de Capital - mejoras permanentes que se incorporan al suelo, cuya remocin implica alteracin, destruccin, prdida total o parcial. Las ms comunes son los siguientes: 3.3.1. Sistemas de riego: a) Pozos b) Canales c) Acequias d) Presas e) Bombas y motores f) Sistemas subterrneos de distribucin de agua. 3.3.2 Comunicaciones
3.3
a) Caminos b) Lneas de electricidad c) Lneas telefnicas. 3.3.3 Construcciones y edificaciones a) Establos b) Graneros c) Trojes d) Corrales e) Cercas y bardas f) Bebedores g) Silos h) Otros Estas mejores, en su conjunto, contribuyen al valor total de una finca, su valor se in frecuentemente en el valor de la tierra. Cuando se valan por separado se utiliza el mtodo de reposicin. 3.4 Mejoras reproductivas - cultivos comerciales o domsticas implantados en el terreno, cuya remocin implica prdida total o parcial, comprende cultivos perennes, bosques y pastos cultivados y que, aunque no pueden separarse del suelo, podrn tener valor por separado en el mercado de propiedades rurales. Campo de arbitrio - Margen dentro del cual el valuador puede decidir. Mejoras al suelo - obras y trabajos de conservacin de eficiencias y de correccin de deficiencias del suelo agrolgico, con vista a su mejor aprovechamiento y a la optimizacin de la capacidad de produccin. Maquinaria y equipo - insumos destinados a la explotacin de la tierra, al riego, a la defensa fitosanitaria, a la correccin y fertilizacin, al procesamiento de la produccin, a la circulacin, a los transportes. Comprende mquinas industriales fijas, mquinas agrcolas e implementos, equipos para riego, fertilizacin y de drenaje, vehculos, animales y otros. Recursos naturales - recursos que se encuentran en el suelo y que son explotables y constituyen bienes econmicos. El dominio directo de los recursos naturales corresponde a la Nacin que, con el derecho que la Ley le otorga de imponer a la propiedad privada modalidades que dicta el inters pblico, puede concesionar y condicionar el aprovechamiento de los recursos naturales para cuidar su conservacin. Se incluyen entre los mas importantes:
3.5 3.6
3.7
3.8
a) Minerales o sustancias que constituyen depsitos cuya naturaleza sea distinta de los componentes de los suelos, b) Yacimientos minerales u orgnicos de materias susceptibles de utilizadas como fertilizantes, c) Las aguas de los mares territoriales y aguas marinas interiores, d) Las salinas formadas directamente por las aguas marinas, e) Las lagunas o esteros f) Los lagos interiores, g) Los ros y sus afluentes, h) Los manantiales, i) La fauna silvestre que exista en la propiedad, j) La pesca existente en las corrientes o depsitos naturales que existan en la propiedad k) La cacera de ejemplares deseables segn la Ley, 3.9 Inmueble rural - predio rstico, cualquier predio que se encuentre localizado fuera de un rea definida como urbana por cualquier disposicin legal o jurdica, que se destina a la explotacin extractiva, o a la produccin agrcola, pecuaria o agroindustrial, sea a travs de dependencias pblicas, empresas u organismos del sector social o de la iniciativa privada.
3.10
Pequea propiedad - la que cumple con los requisitos que al efecto establece la Ley de Reforma Agraria y est amparada con ttulos legalmente expedidos. 3.10.1 La pequea propiedad agrcola no podr exceder de : a) Cien hectreas de tierras de riego o de humedad de primera, o b) Doscientas hectreas de tierra de temporal, o c) Cuatrocientas hectreas de agostadero de buena calidad, u d) Ochocientas hectreas de monte o de agostadero de tierras ridas, o e) Doscientas hectreas de terrenos de temporal o de agostadero susceptible de cultivo, o f) Ciento cincuenta hectreas de tierras dedicadas al cultivo de algodn, si reciben riego de avenida fluvial o por bombeo, o g) Trescientas hectreas de tierras en explotacin destinadas al cultivo de pltano, caa de azcar, caf, henequn, hule, cocotero, vid, olivo, quina, vainilla, cacao o rboles frutales. 3.10.2 La pequea propiedad ganadera no podr exceder de la superficie necesaria para mantener hasta quinientas unidades animal (una vaca de 450 Kg. con cra al pie) en las condiciones naturales del terrenos o su equivalente en ganado menor en los trminos que fija la ley, de acuerdo con la capacidad forrajera de los terrenos.
3.11
Parcela ejidal - la que responde a las disposiciones y definiciones de la Ley de Reforma Agraria para tal tipo de bien.
3.12 Parcela comunal - la que responde a las disposiciones y definiciones de la Ley de Reforma Agraria para tal tipo de bien. 3.13 Bienes de dominio pblico - en los trminos que establecen la Constitucin General de la Repblica, la Ley de Bienes Nacionales y las Leyes de Bienes de las distintas entidades de la Federacin, que pueden ser: 3.13.1 De la Federacin 3.13.2 De un Estado o del Distrito Federal 3.13.3 De un Municipio 3.14 Bienes Nacionales - los as definidos por la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos y la Ley de Bienes Nacionales. Empresa rural - actividad de persona fsica o moral, pblica o privada, que explota econmica y racionalmente un inmueble rural.
3.14
4.
Clasificacin en relacin a la naturaleza. 4.1 Inmueble 4.1.1 Patrimonio familiar 4.1.2 Pequea propiedad 4.1.3 Parcela ejidal 4.1.4 Terreno ejidal colectivo 4.1.5 Parcela Comunal 4.1.6 Terrenos de comunidades rurales 4.1.7 Empresa rural 4.2. Componentes 4.2.1 Tierras
a) b)
aptas para cultivos anuales, aptas para cultivos perennes y de aptitud restringida para cultivos anuales. aptas para pastos y bosques y de aptitud limitada para algunos cultivos perennes. inaptas para cultivos productivos
c)
d) 4.2.2
Mejoras a) Construcciones - edificios - bordos, presas, modificaciones a las condiciones naturales del terreno - instalaciones b) Cultivos - perennes anuales cclicos.
4.2.3
Obras y trabajos de mejora de las tierras a) Desmonte b) Proteccin (cercas) c) Correccin (Nivelacin, bordos) d) Mantenimiento (Chapaleos, fertilizacin) e) Sistematizacin
4.2.4
Equipos a) b) c) d) e) Mquinas industriales fijas, Mquinas agrcolas e implementos Vehculos Semovientes (de trabajo y de transporte) Otros
4.2.5
Recursos naturales
a) Forestales b) Hdricos c) Minerales 4.3 Rentas a) rentas de explotacin directa b) alquileres c) arrendamiento y aparceras 4.4 Derechos a) b) c) d) e) f) g) 5. Servidumbres Usufructos Concesiones Comodatos Derechos sucesorios Derechos de posesin Otros
Notaciones, Simbologa y Convenciones Para los efectos de la presente Norma se adoptan las notaciones, smbolos grficos y convencionales que, habiendo sido normalizados conforme a las previsiones de la Ley, sean aplicables.
6.
Metodologa Bsica Aplicable 6.1 Son aplicables en la valuacin de bienes rurales los mtodos directos, tanto como los indirectos. 6.1.1 Los mtodos directos son: a) b) c) 6.1.2 Mtodo Comparativo o de Mercado, Mtodo de Costo o de Reproduccin. Mtodo de Costo de Produccin
Los mtodos indirectos son: a) Mtodo de Ingreso o de Renta, (Mtodo de capitalizacin de
rentas) b) c) 7. 7.1 Mtodo Analtico o de Productividad Mtodo Residual.
Precisin Requerida Toda valuacin es un trabajo de investigacin que tiene como propsito determinar la expresin de valor requerida conforme a las estipulaciones del cliente, las disposiciones legales y las Normas de prctica profesional aplicables. El Valuador deber cuidar que su trabajo responda a estas condicionantes. Para producir una valuacin con el mximo grado de confiabilidad, el Valuador deber cerciorarse de cada uno de los elementos que contribuyen para formar la conviccin de valor y: a) verificar la confiabilidad de cada uno de los elementos y datos utilizados en cuanto a: la idoneidad y completa identificacin de las fuentes de informacin, actualidad detalle de la descripcin de sus caractersticas, su semejanza o grado de comparabilidad con el inmueble objeto de la valuacin, en lo que concierne a su ubicacin, uso, forma, grado de aprovechamiento, caractersticas fsicas y adaptacin a su entorno, debidamente verificada.
7.2
b)
Verificar la confiabilidad de los elementos y datos a que se refiere a), en cuanto a: uniformidad de los elementos entre si, contemporaneidad de los mismos, que el nmero de datos de la misma naturaleza efectivamente utilizados sea igual o mayor de tres.
c)
Que el tratamiento que se d a los elementos para homogeneizarlos permita obtener: equivalencia financiera, en los casos de valor a plazo mediante la
transformacin en valor a la vista por el descuento compuesto de los intereses de mercado, incrementados por la previsin de inflacin inferida de los doce meses anteriores, equivalencia temporal mediante la transposicin de los valores de los elementos, considerando la variacin de valor de la moneda y la valorizacin efectiva de los inmuebles inferida, justificando tal inferencia mediante estudio de regresin, equivalencia de ubicacin por la transposicin de los elementos, obedeciendo a criterios tcnicamente consagrados que sean verificables por herramienta matemtica, equivalencia de caractersticas, utilizndose criterios tcnicamente aceptados, coeficientes, ndices, factores, grficas o tablas, dando el debido crdito a las fuentes y a los supuestos tericos utilizados en su elaboracin, que debern ser especficos para el tipo de inmueble objeto de la valuacin.
d)
Las tasas de capitalizacin, cuando se apliquen mtodos indirectos, debern justificarse y comprobarse con informacin de mercado o estadstica. Cuando no existan datos de mercado suficientes relacionados con operaciones recientes, en conjunto con ellos podrn utilizarse datos de fechas anteriores actualizados (corregidos monetariamente), tomando en cuenta la apreciacin real mediante tratamiento estadstico econmico y fundamentando la aproximacin del modelo matemtico con elementos contemporneos en mercados equivalentes. Adems se determinar el valor por medio del mtodo de rentabilidad segn la produccin del inmueble, tomando en cuenta su ptima utilizacin. el valor ponderado por el valuador deber quedar comprendido en un intervalo de confianza del 80% en torno al valor mas probable calculado mediante mtodo estadstico y, en los casos de regresin deber verificarse la hiptesis de su existencia en el anlisis de la variacin del nivel de confianza mnima de un 90%, el valor final ser el resultado del empleo de mas de un mtodo, siempre que ello sea posible y necesario, atendiendo a los requisitos de precisin exigidos en los incisos anteriores. En la imposibilidad de usar mas de un mtodo o en el caso de adoptarse el resultado obtenido de uno solo de ellos, se deber justificar la razn para utilizar un solo mtodos y el valor resultante.
e)
f)
g)
8.
Condiciones Especiales
8.1
Desarrollo del Proceso de Valuacin 8.1.1 Supuestos. Los requisitos que se sealan desde 8.1.1.1 hasta 8.1.1.3. deben preceder al proceso de valuacin. 8.1.1.1. La definicin del objeto del avalo permitir al valuador establecer el grado de detalle de las actividades bsicas, el nivel de precisin compatible y las dems circunstancias que pueden influir en el valor del bien a valuar.
8.1.1.2.
La identificacin del inmueble a valuar deber ser proporcionada por quien solicite el avalo e incluir planos, memorias descriptivas y documentacin fotogrfica con el grado de detalle que justifiquen los fines del avalo, debiendo proporcionarse todos los elementos que influyen en la fijacin del valor y comprender la totalidad del inmueble y la caracterizacin de los frutos y derechos, cuando sea necesario.
8.2
Actividades Bsicas 8.2.1 Inspeccin
Permitir la clasificacin del bien por valuar con relacin al universo al que pertenece, adems de la verificacin y complementacin de los elementos referentes a los supuestos y deber suministrar:
8.2.1.1
Caractersticas de la regin, comprendiendo: a) caractersticas fsicas, determinantes, en gran medida, para efectos de valuacin. Deben considerarse, primordialmente: ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? Calidad del suelo Uso potencial Cultivos existentes o uso actual Disponibilidad de agua, para uso domstico, irrigacin, abrevaderos, etc. Topografa del terreno, Grado de erosin Acceso al predio,
? ? Calidad y condiciones de las mejoras, ? ? Condiciones climticas y ambientales de la regin.
b) infraestructura existente: Energa elctrica, telfono, red vial, otras; c) equipamiento y servicios comunitarios: Transporte colectivo y de la produccin, recreacin, enseanza y cultura, red bancaria, comercio, mercado, seguridad, salud y asistencia pblica; d) potencial de utilizacin: Situacin econmica de la zonas; restricciones de uso o factores limitantes que afectan el uso potencial del suelo agrcola. Para fines de valuacin son significativos, entre otros, los siguientes; ?? ?? ?? ?? ?? ?? Deficiencia en la disponibilidad de agua, Pendiente del terreno, Erosin, Salinidad, Susceptibilidad de inundacin, Frecuencia de heladas y otros factores climatolgicos adversos como vientos violentos, granizadas y otros.
Son de considerar igualmente las condiciones especiales y ventajas no explotadas, as como posibilidades de comercializacin y disponibilidad de mano de obra; e) clasificacin de la regin: Fundamentada en sus caractersticas (agrcola, frutcola, ganadera, sea que se trate de tierras de temporal o de riego; 8.2.1.2 Definicin del bien en estudio, incluyendo: a) denominacin; b) situacin geogrfica, legal y econmica; c) uso actual o potencial del inmueble; d) ubicacin y localizacin; - Clasificacin segn las condiciones del sistema de caminos y la
facilidad de circulacin, teniendo en cuenta los aspectos regionales, as como las caractersticas y explotacin del inmueble. e) plano del uso actual; f) identificacin agrolgica y clasificacin de las tierras segn la capacidad de uso y produccin; g) descripcin de las explotaciones (cultivos u otros tipos de actividades); h) descripcin, clasificacin y discusin de la adecuacin de las mejoras, instalaciones, cultivos, obras y trabajos de mejora de las tierras, equipos, recursos naturales, animales de trabajo y de produccin. 8.2.2 Anlisis de Valores 8.2.2.1 De acuerdo con la naturaleza de la valuacin, tomando en cuenta el grado de precisin y la disponibilidad de datos, deber consultarse: a) b) c) d) e) f) g) h) avalos o estimaciones anteriores, valores fiscales, transacciones y ofertas, valor de los frutos y cosechas, costos de produccin, productividad de las explotaciones formas de arrendamiento o aparcera, informaciones (bancos, cooperativas y similares, rganos oficiales y de asistencia tcnica).
8.2.3. Seleccin y justificacin de los mtodos y criterios de valuacin. 8.2.4. Tratamiento de los elementos de acuerdo a los criterios seleccionados y al nivel de precisin del avalo. 8.2.5. Clculo de los valores basndose en los elementos investigados y en los criterios establecidos. 8.2.6. 9. Anlisis final y determinacin del valor.
Condiciones que deben observarse.
Los mtodos de valuacin a emplear debern adecuarse a las condiciones de los inmuebles, terrenos, mejoras y dems factores que influyen en el valor de acuerdo a la regin y a los mtodos mas usuales que definan con mayor precisin el valor de un inmueble, tomando en cuenta las costumbres de comercializacin y valoracin de las propiedades.
9.1
Inmuebles 9.1.1 En la valuacin de propiedades que constituyan el patrimonio familiar, de pequeas propiedades y de empresas rurales que comprendan lotes, tierras rsticas urbanizabais, granjas, sitios y haciendas, segn la clasificacin dada en 4.1, se podrn utilizar los mtodos directos o indirectos, estos ltimos exclusivamente cuando sea posible realizar en la regin una investigacin significativa y confiable de rentas, alquileres o arrendamientos.
9.1.2. En la valuacin de predios y granjas residenciales o de recreo, se deber utilizar la metodologa indicada en 6, incluyendo el mtodo de renta. 9.1.3. En la valuacin de cualquier propiedad, cuando se utilicen los mtodos directos, el valor se determinar por el total de los sumandos de los diversos componentes o por comparacin directa, salvo lo previsto en 9.1.4. 9.1.4. Cuando las mejoras, las obras y trabajos de mejoramiento aprovechen eficientemente a las tierras, se agregar un sumando que corresponda a la ventaja de uso o funcionamiento o renta del conjunto o, de manera alterna, equivalente a los gastos financieros, compensacin de riesgos de la actividad, remuneracin y ganancias de los propietarios, en ambos casos durante el plazo necesario para su reproduccin.
9.2
Componentes. 9.2.1 Tierras Para la valuacin de terrenos sin vegetacin, eriales y cultivados se emplearn preferentemente los mtodos directos. La utilizacin de mtodos indirectos deber respetar las condicionantes impuestas en 9.1.1. Las influencias que deriven de las caractersticas mencionadas en 8.2.1.2 debern considerarse presentando justificacin fundamentada en relacin a los criterios utilizados. 9.2.2 Mejoras 9.2.2.1. La valuacin de las construcciones. edificios e instalaciones se har a travs de presupuestos cualitativos y cuantitativos o mediante la utilizacin de costos unitarios provenientes de tablas de valores fidedignas, de uso y conocimiento general, a las cuales se deber dar el debido crdito en el informe. 9.2.2.1. La depreciacin de las construcciones, edificios e instalaciones
tomar en cuenta lo previsto en la Norma VI y, en cuanto sean pertinentes, las disposiciones de las Normas III y IV. Siempre se deber dar debida consideracin a los aspectos fsicos y funcionales, a la vida til aparente y probable, as como al estado de conservacin y mantenimiento. 9.2.2.3 En la valuacin de cultivos perennes deber utilizarse el mtodo de costo de reposicin, computndose el costo de trasplante y los gastos relativos al planto y mantenimiento hasta la poca en que se iniciara la produccin, incrementando con el valor lquido de las cosechas no obtenidas en ese periodo, siempre que este dato pueda obtenerse en la regin. 9.2.2.4 En el caso de cultivos perennes y temporales comerciales en produccin, se utilizar el mtodo de costo de reposicin, incrementado con el valor econmico de la plantacin. Este deber equipararse con el valor presente de los rendimientos lquidos de las cosechas correspondientes al nmero de aos, menos uno, necesarios para que la plantacin alcance la poca de produccin de la especie, multiplicado por un coeficiente de riesgo, aadindose, cuando sea el caso el rendimiento lquido de la cosechas pendientes, de hecho, al momento de la valuacin, reduciendo los costos por cubrir de la misma. 9.2.2.5 En la valuacin de especies forestales homogneas se considerar el valor econmico de la plantacin que, en el caso, puede equipararse al valor presente del rendimiento lquido de los desbastes peridicos por vencer y el corte final. 9.2.2.6 Cuando se conozcan los ciclos y la vida de cada especie en cultivo, se podrn aplicar las disposiciones de 9.2.2.4 o 9.2.2.5 de manera indistinta.
9.2.2.7 Para la valuacin de cultivos perennes y temporales comerciales y de especies forestales puede utilizarse tambin el mtodo residual cuando sea posible obtener, en la regin, datos de mercado comprables confiables. 9.2.2.8 La valuacin de cultivos anuales comerciales deber hacerse mediante la determinacin del costo de reposicin, incrementado con el valor econmico de la siembra. Este valor se equipara al rendimiento lquido de la cosecha pendiente al momento de la valuacin, del que se deducirn los gastos por hacer, y multiplicado
por un coeficiente de riesgo. 9.2.3 Obras y trabajos para el mejoramiento de los suelos. Debern valuarse por el mtodo de costo, considerndose la amortizacin y depreciacin, tal como se prev en 9.2.2.2. Debern mencionarse siempre las fuentes consultadas. 9.2.4 Equipos La valuacin de equipos se sujetar a lo dispuesto en la Norma XI o en la Norma XII, dependiendo si se trata de activos ligados al inmueble o de aquellos que deben tratarse como planta y maquinaria conforme lo sealan esas Normas. Debern citarse las fuentes de consulta utilizadas. La depreciacin tomar en cuenta, adems de los aspectos sealados en 9.2.2.2 y lo que establecen las Normas aplicables, en particular la Norma VI, la eventual obsolescencia, las condiciones de mantenimiento y las de funcionamiento y operacin del equipo. 9.2.5 Recursos Naturales La valuacin de los recursos naturales que se mencionan en 4.2.5 podr hacerse por mtodos directos o indirectos, teniendo en cuenta las respectivas particularidades y disposiciones legales. En la valuacin de recursos no renovables deber tomarse en cuenta el valor de reservas probadas y slo de manera marginal la de las probables. 9.3 Frutos La valuacin de los frutos deber hacerse por comparacin directa o por determinacin del valor presente de su rendimiento lquido. 9.4 Derechos
9.4.1
Servidumbres Se valuarn en funcin de las restricciones que imponen al inmueble considerado como un todo. 9.4.2 Usufructos Se valuarn en funcin de la renta real o estimada que habran de producir durante le plazo establecido o previsto de su duracin.
9.4.3
Concesiones y comodatos La valuacin tomar en cuenta el valor presente de los rendimientos futuros que se habran de obtener a lo largo del plazo de la concesin o del comodato, tomando en cuenta todos los gastos que la operacin de una u otro implique a cargo del inmueble.
9.4.4
Derechos de sucesin y Posesin La valuacin deber determinar el valor del inmueble en el supuesto de que ha quedado regularizada la situacin, deduciendo los gastos y el tiempo que habra de requerirse para lograrla.
10. 10.1
Informe de Valuacin. El Informe de Valuacin se sujetar a las disposiciones generales de la Norma XIII y a las siguientes reglas.
10.2
El Informe de Valuacin deber contener, de manera obligada, la siguiente informacin: 10.2.1. Solicitante Persona fsica o moral que solicit el trabajo valuatorio. 10.2.2. Propietario Persona fsica o moral que, conforme a la informacin proporcionada al valuador por el solicitante, figura como tal. No es obligacin del valuador verificar la veracidad de esta aseveracin. Siempre que tenga duda sobre ello lo har constar as en el Informe.
10.2.3. Propsito de la valuacin Deber consignar el que, conforme a las instrucciones -preferentemente escritas- del solicitante, se estipule. 10.2.4. Suposiciones, consideraciones y limitaciones. Se har referencia, conforme se seala en 8.1.1. a cualquier suposicin
que haya debido hacerse y se consignarn, debidamente explicadas las consideraciones que el valuador haya hecho en cualquier parte del trabajo que modifiquen o afecten en resultado final y se expresarn claramente cualesquiera condiciones limitantes en cuanto a los trabajos desarrollados por el valuador y a la aplicacin, interpretacin del valor y uso que pueda darse al Informe. 10.2.5. Inspeccin Descripcin total con la informacin que precisa 8.2.1. 10.2.6. Anlisis de valores Descripcin completa de la forma en que se llega a cada una de las expresiones de valor determinada, justificacin del procedimiento seguido y del razonamiento que lleva a la conclusin final de valor. 10.2.7. Mtodos y criterios utilizados. 10.2.8. Homogeneizacin de los bienes comparables utilizados para establecer valores de mercado. Se seguirn las estipulaciones a que se hace referencia en 7. 10.2.9. Determinacin de la conclusin de valor. 10.2.10. Conclusiones.
10.2.11. Fechas de referencia Se consignarn en todo caso la fecha o fechas de inspeccin, la del Informe, cualquier fecha de referencia o fecha a que haya de referirse algn o algunos valores.
10.2.12. Firmas Deber asentarse la firma del valuador y, en su caso, de otros valuadores que hayan participado en el trabajo, la de otros especialistas o profesionales si su participacin, contribucin e informacin condiciona el resultado final, acompaadas de los datos necesarios referentes a registros o autorizaciones para ejercer.
10.2.13. Certificacin Se incluir la certificacin del valuador responsable en los trminos que seala la Norma XIII. 10.2.14. Anexos Planos, fotografas, documentos complementarios necesarios para la mejor interpretacin del trabajo y otros que se estimen tiles para el objeto del avalo. ___________________________

Peritos Normas Lineamientos

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Peritos Normas Lineamientos

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

NORMAS Y LINEAMIENTOS PARA PERITOS

_______________________________________________________________________________________ Colegio Nacional de Ingenieros Industriales

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

Normas Profesionales de Valuacin

_______________________________________________________________________________________ Colegio Nacional de Ingenieros Industriales

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________________ Colegio Nacional de Ingenieros Industriales

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________________ Colegio Nacional de Ingenieros Industriales

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

DEFINICIN DE VALUADOR PROFESIONAL 1. El Valuador es un profesional, persona de prestigio intachable, que: a)

_______________________________________________________________________________________ Colegio Nacional de Ingenieros Industriales

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________________ Colegio Nacional de Ingenieros Industriales

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________________ Colegio Nacional de Ingenieros Industriales

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________________ Colegio Nacional de Ingenieros Industriales

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________________ Colegio Nacional de Ingenieros Industriales

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

Mtodo de utilidades. Mtodo residual.

NORMA IV COSTO DE REPOSICIN DEPRECIADO COMO BASE DE VALUACIN

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________________ Colegio Nacional de Ingenieros Industriales

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

El supuesto 3.1 anterior deber limitarse a los siguientes casos:

_______________________________________________________________________________________ Colegio Nacional de Ingenieros Industriales

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________________ Colegio Nacional de Ingenieros Industriales

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________________ Colegio Nacional de Ingenieros Industriales

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________________ Colegio Nacional de Ingenieros Industriales

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________________ Colegio Nacional de Ingenieros Industriales

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________________ Colegio Nacional de Ingenieros Industriales

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________________ Colegio Nacional de Ingenieros Industriales

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

1.2 1.3 1.4

_______________________________________________________________________________________ Colegio Nacional de Ingenieros Industriales

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________________ Colegio Nacional de Ingenieros Industriales

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________________ Colegio Nacional de Ingenieros Industriales

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________________ Colegio Nacional de Ingenieros Industriales

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

instalaciones externas con alambrado y accesorios incluyendo las estructuras

_______________________________________________________________________________________ Colegio Nacional de Ingenieros Industriales

Normas y lineamientos para Peritos ______________________________________________________________________________________

En los casos en sea aplicable 8.1. deber claramente estipularse en el informe de