Opcin de compra

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Artculos Doctrinales: Derecho Civil

Opcin de compra

De: Jorge Arpal Andreu Fecha: Junio 2007 Origen: Noticias Jurdicas

I. CONCEPTO.
Se trata de un contrato atpico, no contemplado por la Ley, sino que es de configuracin jurisprudencial. La llamada opcin de compra constituye un negocio jurdico atpico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Cdigo Civil, aunque venga reconocido a los efectos registrales en el artculo 14 del Reglamento Hipotecario (lo que no implica que tenga carcter de derecho real) debiendo considerarse admitido con base en el articulo 1255 del Cdigo sustantivo y en la doctrina legal que ha perfilado su concepto y caracteres. Se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebracin o no del contrato principal de compraventa, que habr de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo tambin ir acompaado del pago de una prima por parte del optante.

II. ELEMENTOS.
Constituyen sus elementos principales, como tambin se infiere del citado artculo 14 del RH: la concesin al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realizacin de la compraventa; la determinacin del objeto contractual, de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisicin; y la concrecin de un plazo para el ejercicio de la opcin, de todo lo cual se deduce que el optatario queda vinculado unilateralmente hasta tanto decida el optante y aqul no puede retirar la opcin hasta que transcurra el plazo convenido (SSTS de 8-03-91; 13-11 y 22-12-92; 4-02-94 y 14-02-95). Sobre los requisitos de la opcin, la Sentencia de 17 de Octubre de 1961 desestim el ejercicio de una supuesta opcin declarando, en su segundo considerando, que: " (...) para que pueda tener realidad este contrato (el de opcin) se hace necesario que las dos condiciones esenciales de la compraventa, el objeto y el precio estn bien precisados y determinados al redactar el contrato". De forma an ms rotunda, en la Sentencia de 18 de Abril de 1978 se afirm que, para la validez y exigibilidad del contrato de opcin, se exiga la concurrencia de los siguientes requisitos: "primero: existencia de un convenio expreso entre las partes (art. 14, prrafo 1, del Reglamento Hipotecario, de 14 de Febrero de 1947), en el que con toda claridad, y de acuerdo con lo preceptuado por el art. 1262, aparezca el concurso de voluntades entre quienes lo suscriben, por tratarse de un pacto consensual, y la expresin clara y especfica de la finca y objeto sobre el que recaiga, as como del precio que se fije para su posible adquisicin por el optante (sentencia de 17 de Octubre de 1961)". Hay que tener en cuenta que el concedente de la opcin se encuentra ya vinculado al contrato posterior. Por lo tanto, los elementos de ste han de preverse y, de algn modo, fijarse en el contrato de opcin. De lo contrario, mal puede hablarse de un compromiso a un contrato falto de un elemento esencial, como, por ejemplo, su objeto. Tampoco puede pensarse en conceder al optante la facultad de fijar unilateralmente los requisitos objetivos del contrato final. La problemtica que suscita el objeto del contrato definitivo no se refiere tanto a l mismo como entidad esencial del contrato, como a su relacin con el de opcin. Deben concurrir en l, pues, tanto los requisitos exigidos con carcter general por los arts. 1271 y siguientes del CC, como los especficamente requeridos por el contrato que con el de opcin se prepare. Su determinacin, punto esencial por lo que a la opcin se refiere, sigue la regla del art. 1273 del CC. Es importante resaltar

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que el objeto debe, en todo momento, quedar a la expectativa del ejercicio de la opcin y durante todo el plazo de sta. Uno de los caracteres de la opcin es el de ser un contrato a plazo. Esta afirmacin equivale a decir que el plazo es un requisito del contrato de opcin. Y no es concebible un contrato de opcin que no tenga plazo de vigencia prefijado, por muy breve que sea ste. El plazo no transforma a la opcin en un contrato de tracto sucesivo, porque su ejecucin no se fracciona -al menos-, en prestaciones reiterables. Debe subrayarse que, tanto la determinacin del plazo como su eventual modificacin, son cuestiones que afectan por un igual a los intereses de ambas partes. La finalidad que cumple el plazo en el contrato de opcin responde, en buena medida, a la peculiar naturaleza de ste. Efectivamente, por medio del plazo se pretende que la vinculacin del concedente no sea temporalmente ilimitada. El plazo de ste es, pues, el tiempo hbil durante el cual puede ejercitarse el derecho de opcin.

III. CARACTERSTICAS PRINCIPALES.

Segn reiterada doctrina jurisprudencial (SSTS de 18-06 y 29-10-93 y 14-2-97), el contrato de opcin de compra tiene un carcter unilateral en la generalidad de los supuestos, configurndose como bilateral cuando se asigna un precio a la opcin, esto es, cuando existe la posibilidad de que se establezca un precio individualizado, lo que se denomina prima. Siempre se tratara de un elemento accesorio la existencia del pago de esa prima, siendo tal opcin onerosa, puesto que se haba pactado un precio de la compraventa; cabe, por tanto, la posibilidad, cuando se articula alguna prima independiente, y al margen de que sea un elemento accesorio, que se entienda que el contrato en cuestin es oneroso, por lo cual parece ser en trminos generales que no cabe calificar el contrato de opcin como de tal carcter, cuando, efectivamente, al no ser tal elemento esencial del contrato, no se pacta el mismo, en cuyo caso la regla general sera la gratuidad del precio de la opcin, sobre todo teniendo en cuenta que la contraprestacin que se pacte, en el caso de que se consume la venta no equivale al concepto de onerosidad en la contraprestacin pactada, sino que responde al exclusivo pago del precio de la compraventa. El contrato de opcin de compra puede ser autnomo e independiente o ir unido a otro, generalmente de arrendamiento, ms cualquiera que sea la naturaleza jurdica de esta modalidad de arrendamiento al que se incorpora una opcin de compra, la jurisprudencia los configura como una relacin atpica compleja en la que los distintos elementos que la forman aparecen entrelazados e inseparablemente unidos por la voluntad de las partes y a la que es de aplicacin la normativa general contenida en el Cdigo Civil y en ningn caso por la Ley especial de Arrendamientos. En tal caso, dicho derecho de opcin supone una especie de plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste en la facultad de adquirir la propiedad del bien arrendado por lo que la onerosidad del contrato de arrendamiento tambin embebe la onerosidad del contrato de opcin en l recogido (SSTS 25-05-92; 29-03, 18-05 y 18-06-93, 26-01-94 y 15-12-97). El contrato de opcin es un contrato consensual. Se perfecciona por mero consentimiento, siguiendo as la regla general que contiene, como plasmacin del principio espiritualista, el art. 1258 del CC. Doctrina y jurisprudencia son prcticamente unnimes a la hora de destacar esta nota y de colocarla en el lugar que por su importancia merece. No es, pues, precisa la entrega de la cosa que, en su da, podr ser objeto del contrato definitivo para que el ttulo de opcin nazca a la vida jurdica. La opcin de compra -salvo que se hubiese estipulado el pago por el optante de una prima-, slo crea obligaciones para el optatario o concedente, el cual queda obligado a no disponer de los bienes ofrecidos y a mantener la oferta durante el plazo establecido, dentro del cual el optante, si le conviniera, puede hacer uso de su derecho, quedando plenamente extinguida o consumada la opcin y, desde ese momento y por ese nico hecho, nace y se perfecciona automticamente el correspondiente contrato de compraventa, afectando el eventual impago del precio a la fase de consumacin de la compraventa, que no de la opcin que ya se extingui por su ejercicio. Caracterstica esencial de la opcin de compra es que no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresin de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de

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ejecucin, obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del "pactum de contrahendo" (STS 11 de abril de 2000). La perfeccin del contrato de compraventa depende, pues, exclusivamente de la decisin del optante, sin que el concedente deba realizar una nueva y ulterior declaracin de voluntad. Este hecho, consecuencia lgica de la mecnica del contrato de opcin, repercute de manera poderosa en el requisito de la capacidad del concedente. Efectivamente, uno actu, al perfeccionarse el contrato de opcin, el concedente proyecta su declaracin de voluntad al contrato definitivo. En buena medida, el contrato de opcin queda impreso del carcter o naturaleza del definitivo; una muestra ms de la recproca influencia entre ambos. As, el contrato de opcin tendr, para el concedente, naturaleza dispositiva, si dispositivo es el contrato final (y carcter enajenatorio, si el contrato final lo es de enajenacin). La posicin jurdica del optante es de una clara prevalencia sobre la del concedente. Prevalencia que no supone una alteracin de la primitiva igualdad formal de las partes en el mbito precontractual, sino que es consecuencia, precisamente del contrato celebrado. En su mano est la perfeccin y ulterior cumplimiento del contrato definitivo. Efectivamente, el optante no realiza, de presente, ningn acto que pueda ser considerado como de disposicin, an cuando el contrato definitivo ostente tal carcter. Su nica obligacin, y an sta es eventual, consiste en entregar el precio de la opcin o prima cuando se hubiese constituido con carcter oneroso. La perfeccin del contrato de opcin no supone unas inmediatas consecuencias patrimoniales; al menos, no de las que requieren una rgida plenitud de la capacidad de obrar. Incluso la propia existencia del plazo viene a jugar a favor del optante, permitindole adquirir la capacidad necesaria para el otorgamiento del contrato posterior (vg., llegada a la mayor edad, precisa para adquirir bienes inmuebles), o suplementar su incapacidad (vg., consecucin de la licencia paterna). Como caracterstica de la opcin de compra se puede destacar tambin que el optante puede limitarse a ceder a un tercero su posicin en el contrato de opcin y no ser parte del definitivo. Cabe designarlo de modo genrico, por la posicin que ostentar en el contrato definitivo o en aquel otro en el que la opcin se inserta. Lo usual, sin embargo, es su designacin nominal. Una de las finalidades prcticas que con la opcin pueden pretenderse consiste en transformar al optante en una especie de intermediario entre el concedente y un tercero. Es la opcin mediatoria. Al arbitrio del optante se deja la decisin respecto a la posterior celebracin del contrato ofrecido, lo que constituye no una obligacin, sino un derecho. El tercero, al ocupar el lugar del optante, entra en una posicin compleja. El problema no puede, pues, resolverse por la simple aplicacin de las normas correspondientes a la cesin de crditos. Este cambio en la posicin jurdica del optante queda sustancialmente alterado por la aparicin de un tercero, cuya solvencia personal y patrimonial puede ser muy distinta de la del optante primitivo. La sustitucin implica la asuncin por el nuevo sujeto de la cualidad de parte originaria, mientras que el optante desaparece de la escena. As, el optante no garantiza al concedente la validez del negocio final con el nuevo sujeto, ni el cumplimiento por ste del contrato definitivo. Debe admitirse que las partes pueden constituir el contrato intuitu personae, con carcter personalsimo e intransmisible, como tambin puede enervar la transmisin mortis causa, pactando que el fallecimiento del concedente determina el vencimiento automtico del plazo fijado. Por la misma razn, las previsiones expresas de transmisibilidad son vlidas y eficaces en los trminos en que estn redactadas, al menos como solucin general. Tales clusulas pueden establecerse con carcter general, concediendo al optante plena libertad para elegir al sustituto, o bien cindolas una o varias personas, designadas nominalmente o por su relacin con el optante. Un abundante sector doctrinal considera que estas previsiones son requisito esencial para la validez y eficacia de la sustitucin; en otro caso, habra de concurrir el consentimiento expreso del concedente. La Sentencia de 12 de Junio de 1956 trat de establecer una teora general de la transmisibilidad de la opcin. La pieza clave de la validez y eficacia de la cesin es para el Tribunal Supremo la clusula en que se prevea expresamente sta.

IV. EXTINCIN.

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Se aprecian como causas de extincin de la opcin, su ejercicio y su falta de ejercicio, es decir, el mero transcurso del plazo o la renuncia. En el momento de su extincin, las respectivas causas del contrato y del derecho se interfieren y se afectan mutuamente. El ejercicio del derecho supone el ltimo acto de ejecucin del contrato, es decir, su consumacin y, como consecuencia, la extincin de la relacin contractual de la opcin; el mero transcurso del plazo, sin ejercitar la opcin, extingue tanto el derecho -que naci con una vida prefijada- como el contrato, al que sucede otro tanto; la ineficacia del contrato, como es lgico, provoca tambin la del derecho. En el quinto considerando de la Sentencia de 17 de diciembre de 1966 ya se afirm que: "...el despliegue de los efectos propios de la clusula de opcin se produce con independencia de esa ulterior celebracin (del contrato definitivo), puesto que, desde que llega a conocimiento de dicho optante, puede ste decidirse a dar realidad al contrato prometido, o renunciar expresamente a l, o dejar transcurrir el plazo sin ejercitar el derecho otorgado, y por cualquiera de estas tres maneras de actuar ha quedado extinguido naturalmente el derecho de opcin". De lo dicho es fcil deducir que el contrato de opcin tiene sus propias y especficas causas de extincin, que son aquellas que afectan a la existencia del derecho concedido. El ejercicio de ste o su falta son consecuencias normales, previstas en el contrato y queridas por las partes, fines a los que contribuye la fijacin del plazo de duracin, para evitar la sujecin indefinida del concedente. Pero, adems, el contrato de opcin se extingue por las causas generales de extincin de los contratos. La inactividad o pasividad del optante durante el plazo pactado hasta su total transcurso es causa eficiente para la desaparicin de la relacin contractual y del derecho mismo. Pasividad o inactividad que, por supuesto, debe ser libre y voluntaria para que pueda producirse la plenitud de los efectos extintivos. Pasado el plazo, el contrato se extingue y el derecho decae. Y, efecto comn al transcurso del plazo y a la renuncia es la desvinculacin del concedente. Este recupera su plena libertad contractual y ve levantada la prohibicin de celebrar contrato o realizar actuaciones incompatibles sobre l. El transcurso del plazo opera este efecto automticamente; si la opcin no se ejercit dentro del plazo el concedente debe y puede considerarse liberado de la relacin contractual que le una al optante. Contrariamente, el ejercicio de la opcin, conforme a su carcter de declaracin de voluntad, determina el momento perfectivo del contrato posterior y lo pone en estado de ejecucin. Una vez ejercitada la opcin oportunamente la misma se extingue y queda consumada y, por ende, se perfecciona automticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues basta para la perfeccin de la compraventa que el optante haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opcin, de manera que consumada sta y, por tanto, perfeccionada la compraventa, sta queda sometida a su propia regulacin (art. 1445 y ss. del Cdigo Civil), con arreglo a la cual (art. 1450 C.C.) el contrato queda perfeccionado aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, a no ser que la voluntad contractual de las partes, exteriorizada en una clusula clara y terminante fuese la de sujetar el ejercicio del derecho de opcin al pago simultneo del precio. As lo ha proclamado reiteradas veces la jurisprudencia, resumiendo la Sentencia de 16 de abril de 1979 la doctrina con la siguiente frase: "...al hacer uso el aceptante del referido derecho a la vez que produce la extincin del derecho de opcin por haber surtido ya sus naturales efectos, nace o se perfecciona el de compraventa, al producirse con relacin a ste el concurso de consentimiento exigido por la ley, constriendo en su consecuencia al concedente del invocado derecho al cumplimiento y fijacin de las recprocas obligaciones que sobre esa base han de exigirse despus..." El acto por el que el optante manifiesta su voluntad de actuar la opcin no sustrae a las reglas generales atinentes a esta materia. De esta forma, queda sujeto a los principios que, tras la reforma del Ttulo Preliminar, se contienen en el art. 7 del Cdigo Civil. La opcin habr de ejercitarse segn las exigencias de la buena fe y conforme a la naturaleza del negocio opcional y del contrato definitivo. As lo ha entendido tambin la jurisprudencia en la Sentencia de 6 de febrero de 1981 (Pte. J. Santos Briz) que declar, en quinto considerando, que: "...la forma de ejercicio del derecho de opcin que llev a cabo el demandante ahora recurrido, sin preocuparse de otras obligaciones fundamentales ligadas a aquel ejercicio, en especial, al pago del precio, o de la mitad del mismo, y de las diligencias previas a su pago, supuso una infraccin del principio de buena fe

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en la contratacin, que hizo ineficaz aquel ejercicio". Pero el acto de opcin tambin es perfectivo de un negocio, concretamente del contrato posterior. Por ello, debe adecuarse no slo al marco general de las declaraciones de voluntad, sino tambin a los requisitos que con carcter propio y peculiar exija el contrato definitivo. El ejercicio de la opcin es, pues, el momento al que han de referirse las especiales circunstancias del contrato final. Jorge Arpal Andreu. Leggio Contenidos y Aplicaciones Informticas S.L.

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