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CONCEITOS GERAIS SOBRE INSPEO PREDIAL

1.

INTRODUO

De acordo com a Norma de Inspeo Predial (IBAPE/SP, 2011) do Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo IBAPE/SP, a inspeo predial a avaliao isolada ou combinada das condies tcnicas, de uso e de manuteno da edificao e o nvel de inspeo predial classificado quanto complexidade da vistoria e a elaborao de seu laudo final, quanto necessidade do nmero de profissionais envolvidos e a profundidade nas constataes dos fatos. As construtoras devem entregar aos proprietrios os Manuais de Operao Uso e Manuteno das Edificaes, conforme a norma NBR 14037 (ABNT, 2011), que define os requisitos para elaborao e apresentao dos contedos necessrios. Manuteno predial pode ser definida pela NBR 5674 (ABNT, 1999) como o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e de suas partes constituintes a fim de atender as necessidades e segurana dos seus usurios. Quanto responsabilidade da manuteno predial o item 5 da NBR 5674 estabelece o seguinte: O proprietrio de uma edificao, responsvel pela sua manuteno, deve observar o estabelecido nas normas tcnicas e no manual de operao, uso e manuteno de sua edificao No caso de propriedade condominial, os proprietrios condminos, responsveis pela manuteno de partes autnomas individualizadas e co-responsveis pelo conjunto da edificao, devem observar e fazer observar o estabelecido nas normas tcnicas e na manuteno, uso e operao de sua edificao O proprietrio pode delegar a gesto da manuteno de uma edificao para empresa ou profissional legalmente habilitado.

A primeira vistoria deve ser realizada cinco anos aps a expedio do Auto de Concluso da obra e a inspeo predial peridica deve ser realizada a cada 3 anos para prdios com menos de 15 anos de idade, a cada 2 anos, para prdios entre 15 e 30 anos e anualmente para prdios com mais de 30 anos, com reserva para definio de prazos mais curtos, de acordo com o critrio de avaliao do inspetor. A inspeo predial obrigatria na cidade de Porto Alegre.

2.

CONCEITOS

O nvel de inspeo predial (NIP), classificado de acordo com o nvel pretendido pelo inspetor e de acordo com a finalidade da inspeo predial, dividido em: NVEL 1: Identificao das anomalias e falhas aparentes, elaborada por profissional habilitado. NVEL 2: Vistoria para a identificao de anomalias e falhas aparentes eventualmente identificadas com o auxilio de equipamentos e/ou aparelhos, bem como anlises de documentos tcnicos especficos, consoante complexidade dos sistemas construtivos existentes. A inspeo predial nesse nvel elaborada por profissionais habilitados em uma ou mais especialidades. NVEL 3: Equivalente aos parmetros definidos para a inspeo de NVEL 2, acrescida de auditoria tcnica conjunta ou isolada de aspectos tcnicos, de uso ou de manuteno predial empregada no empreendimento, alm de orientaes para a melhoria e ajuste dos procedimentos existentes no plano de manuteno.

O grau de risco (GR) est de acordo com o critrio de classificao das anomalias e falhas constatadas em uma inspeo predial, classificadas considerando o risco oferecido aos usurios, ao meio ambiente e ao patrimnio, dentro dos limites da inspeo predial. Desta forma, segundo o IBAPE/SP o grau de risoc classificado em: CRTICO: Pode provocar danos contra a sade e segurana das pessoas e/ou meio ambiente, perda excessiva de desempenho causando possveis paralisaes, aumento de custo, comprometimento sensvel de vida til e desvalorizao acentuada. REGULAR: Pode provocar a perda de funcionalidade sem prejuzo operao direta de sistemas, perda pontual de desempenho (possibilidade de recuperao), deteriorao precoce e pequena desvalorizao. MNIMO: Pode causar pequenos prejuzos esttica ou atividade programvel e planejada, sem incidncia ou sem a probabilidade de ocorrncia dos riscos crticos e regulares, alm de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobilirio.

Existem outras ferramentas, tambm necessrias dependendo da situao e abordagem de trabalhos a serem estudadas em um condomnio como, por exemplo: AVALIAO: a atividade que envolve a determinao tcnica do valor qualitativo ou monetrio de um Bem, de um direito ou de um empreendimento. PERCIA: a atividade que envolve a apurao das causas que motivaram determinado evento ou da assero de direitos. LAUDO: a pea na qual o perito, profissional habilitado, relata o que observou e d suas concluses ou avalia o valor de coisas ou direitos, fundamentadamente. AUDITORIA: o atestamento tcnico de conformidade de um fato, condio ou direito relativo a um objeto. CONSULTORIA: a prescrio tcnica a respeito de um fato, condio ou direito relativo a um objeto. VISTORIA: a constatao de um fato, mediante exame circunstanciado e descrio minuciosa dos elementos que constituem, sem a indagao das causas que o motivam. (Fonte:http://ambientes.ambientebrasil.com.br/arquitetura/inspecao_e_manuten cao_predial/conceituacao_tecnica_de_inspecao_e_manutencao_predial.html)

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LISTA DE VERIFICAO

A lista de verificao o conjunto de tpicos a serem fundamentalmente vistoriados, sendo considerado o nmero mnimo de itens a serem abordados em uma inspeo, nomeadamente: Documental tcnico e administrativo Plano de manuteno Fundaes, sub-solo e vizinhos Estrutura (concreto e armaduras) Lajes superiores, cobertura, telhado Fachadas, vedaes e impermeabilizaes Caixa de gua, cisterna Revestimentos, caixilhos, pinturas Instalaes eltricas, quadros de distribuio Instalaes de gs Acessibilidade, rampas, acessos Reviso, instalao de pra-raios Isolamento da prumada de escadas Verificao de formao de brigada de incndio Corrimo nas escadarias Iluminao de emergncia Sinalizao de rotas de fuga e equipamentos

Recomenda-se analisar, quando disponveis, os seguintes documentos: administrativos, tcnicos, manuteno e operao da edificao. A lista apresentada deve ser adequada pelo inspetor predial, conforme o tipo e a complexidade da edificao e suas instalaes e sistemas construtivos. Esta lista de documentos pode ser solicitada em cpia para anlise do inspetor, entretanto, h itens que podem ser apenas conferidos quanto a sua existncia e condies de ordem de arquivamento na edificao.

3.1. Documentos Administrativos - Regimento Interno do Condomnio; - Auto de Concluso; - IPTU - Certificado de Manuteno - Ficha de cadastro de Manuteno (FICAM); - Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB); 4

- Alvar de funcionamento; - Certificado de Manuteno do Sistema de Segurana; - Certificado de treinamento de brigada de incndio; - Licena de funcionamento CETESB ou rgo estadual competente; - Cadastro no sistema de limpeza urbana; - Comprovante da destinao de resduos slidos, etc.; - Contas de consumo de energia eltrica, gua e gs.

3. 2. Documentao Tcnica - Memorial descritivo dos sistemas construtivos; - Projeto executivo; - Projeto de estruturas; - Projeto de Instalaes Prediais: - Instalaes Hidrulico-sanitrias, e de gua pluviais; - Instalaes de gs; - Instalaes eltricas; - Instalaes de cabeamento e telefonia; - Instalaes do Sistema de Proteo Contra Descargas; - Instalaes de ar condicionado; - Projeto de Impermeabilizao; - Projeto de Revestimentos; - Projeto de Pintura; - Projeto de paisagismo.

3.3. Classificao das Anomalias e Falhas As anomalias podem ser classificadas em: Endgena: Originria da prpria edificao (projeto, materiais e execuo). 5

Exgena: Originria de fatores externos a edificao, provocados por terceiros. Natural: Originria imprevisveis). de fenmenos da natureza (previsveis,

Funcional: Originria do uso.

As falhas podem ser classificadas em: De Planejamento: Decorrentes de falhas de procedimentos e especificaes inadequados do plano de manuteno, sem aderncia a questes tcnicas, de uso, de operao, de exposio ambiental e, principalmente, de confiabilidade e disponibilidade das instalaes, consoante a estratgia de Manuteno. Alm dos aspectos de concepo do plano, h falhas relacionadas s periodicidades de execuo. De Execuo: Associada manuteno provenientes de falhas causadas pela execuo inadequada de procedimentos e atividades do plano de manuteno, incluindo o uso inadequado dos materiais. Operacionais: Relativas aos procedimentos inadequados de registros, controles, rondas e demais atividades pertinentes. Gerenciais: Decorrentes da falta de controle de qualidade dos servios de manuteno, bem como da falta de acompanhamento de custos da mesma.

4.

LAUDO DE INSPEO PREDIAL

Para a elaborao de um laudo de inspeo predial, segundo a norma do IBAPE/SP necessrio efetuar, obrigatoriamente, a anlise de documentos do condomnio, a anlise de rotinas de manuteno j existentes, a classificao das anomalias quanto ao risco e grau de urgncia, a classificao do estado de conservao da edificao e a lista de orientaes tcnicas. De acordo com o item 18 da Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP, o laudo de inspeo predial deve conter os seguintes tpicos essenciais: - Identificao do solicitante; - Classificao do objeto da inspeo - Localizao; - Data da Diligncia; - Descrio Tcnica do objeto: - Tipologia e Padro Construtivo - Utilizao e Ocupao - Idade da edificao - Nvel utilizado; - Documentao analisada. - Critrio e Metodologia adotada; - Das informaes - Lista de verificao dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a descrio e localizao das respectivas anomalias e falhas, - Classificao e anlise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco. - Indicao da ordem de prioridade. - Classificao do estado de conservao geral do imvel; - Lista de recomendaes tcnicas - Lista de recomendaes gerais e sustentabilidade. - Relatrio Fotogrfico; - Recomendao do prazo para nova Inspeo Predial - Data do LAUDO; 7

- Assinatura do (s) profissional (ais) responsvel (eis), acompanhado do N. do CREA e N. do IBAPE; - Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART).

Alternativamente, quando se tratar de uma vistoria tcnica, o profissional deve adotar um roteiro bsico de inspeo, o que possibilita a racionalizao das atividades e o planejamento da vistoria, tendo sempre em mente que no se trata de um modelo definitivo e acabado, mas ao contrrio, deve ser encarado como uma ferramenta dinmica, em constante processo de atualizao e aperfeioamento, fruto da experincia e das inovaes tecnolgicas do mercado. A materializao do trabalho realizado apresentada atravs de um Parecer Tcnico de Inspeo Predial, documento onde se encontra fundamentada a vistoria realizada sob as normas vigentes, atestando as condies gerais da edificao, com o intuito de revelar aos interessados a real situao do imvel, constituindo-se um importante direcionador das aes de manuteno e contribuindo para a preservao e valorizao do patrimnio (Fonte: http://www.precisao.eng.br/fmnresp/inspredial.htm).

Deve ser sempre emitida a Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART), aps a assinatura do contrato, preferencialmente, antes ou no incio do desenvolvimento da atividade, para evitar a cobrana de multas. O Artigo 3 da Resoluo n 425/98 do Confea determina que nenhuma obra ou servio poder ter incio sem o registro da ART.

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PLANO DE MANUTENO E RECOMENDAES

O laudo de inspeo predial contm as informaes detalhadas que apontam os problemas e a ordem de prioridades de servios de reparao. Os problemas so classificados segundo o grau de urgncia em relao prioridade de interveno, definindo-se, assim, o plano de manuteno. Os principais problemas estruturais nos condomnios so causados pela infiltrao de gua vazamentos, infiltraes de chuva que danificam revestimentos de fachadas ou rejuntes de pisos. H tambm os problemas causados por sujidades como as folhas que entopem calhas. habitual observar tambm irregularidades ou falta de manuteno nos itens de preveno de incndio como mangueiras e extintores. As reparaes mais habituais so: restaurao da fachada, reviso dos telhados, reimpermeabilizao das lajes superiores, recuperao das caixas de gua e reviso dos caixilhos. Por ltimo, enumeram-se algumas recomendaes teis: O responsvel pela edificao deve investir no s na inspeo predial como tambm na manuteno programada; O condomnio deve ter um funcionrio com conhecimentos para realizar a manuteno diria; O condomnio deve recorrer a empresas de manuteno mensal com atendimento de emergncia distncia para edifcios residenciais (mais barato do que ter equipe prpria).

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REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

ABNT, NBR 5674 (1999). Manuteno de edificaes Procedimento. ABNT, NBR 14037 (2011). Diretrizes para elaborao de manuais de uso, operao e manuteno das edificaes Requisitos para elaborao e apresentao dos contedos. IBAPE/SP (2011). Norma de Inspeo Predial. http://www.precisao.eng.br/fmnresp/inspredial.htm

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